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项目位置
L O C AT I O N
基地红线 67ha
SITE AREA
项目在汕头市的位置
1
项目诉求
REQUEST
从宏观战略层面研判定位
POSITIONNING
从空间上对地区更新提升
URBAN DESIGN
指导现有控规的修编
MODIFICATION OF CONTROL PLAN
1 2 3 4
城市发展基地现状核心问题规划方案
契机解读梳理比选
2
1
四大城市发展契机
BACKGROUND
3
契机一/国家层面：汕头-百载商埠，“一带一路”战略节点
O N E B E LT O N E R O A D D E V E L O P I N G S T R A T E G Y
• 汕头港和广东省的广州、深圳、
湛江三个城市的港口，被列入
“一带一路”加强建设的15个港
口，沿海港口，汕头成为“一带
一路”战略的关键节点。
丝绸之路经济带
• 汕头港是广东省五大枢纽港，广
东省东翼唯一主要港口，距离项
目场地约两公里，有铁路线相连，
项目南侧目前有货运站场。
• 随着汕头港和汕头火车站能级提
高，未来海陆联运能力必将进一
步加强
21世纪海上丝绸之路
2.5km
4
契机二/海西经济区层面：汕头-海滨邹鲁，海西经济区中心城市
CENTRAL CITY IN HAIXI ECONOMIC ZONE
• 汕头是海峡西岸经济区五大中心城市之
一（福州、泉州、厦门、温州），是五
大中心城市中唯一一个广东省城市，是
广东与海西经济区合作的桥头堡和重要
通道，享受着经济圈重叠带来的各种利
好
• 汕头是潮汕地区三大城市之一，潮汕文
化的发源地之一，作为港口城市，是潮
汕地区面向海外的重要门户
潮州
揭阳
汕头
5
契机三/粤东地区层面：汕头-岭东要塞，系“闽粤台”通“海陆空”
GUANGDONG EAST KEY CITY
• 夏深铁路连接福建与广东省，于
2013年12月全线通车，目前厦
深铁路联络线正在施工中，计划
于17年12月通车，届时，汕头的
铁路交通通行能力将得到极大提
升。
• 汕头是粤东城际交通网络的中心
城市，计划到2035年，汕头市内
设13个城际站点，辐射潮州、饶
平、普宁等城市。
厦深高铁（已建成）
城际铁路（规划）
厦深铁路联络线（在建）
6
契机四/城市层面：海陆联运的重要节点
S E A - R O A D T R A N S P O R T I M P O R TA N T N O D E
粤东物流
新城
• 自1981年龙湖成为经济特区以
来，汕头城市发展欣欣向荣，
2014年，国务院批复同意在汕
头设立华侨经济文化试验区，塔岗围
重点发展汕头市东部海湾新区，
为汕头经济发展注入新的活力。
• 未来，汕头港将发挥一带一路
重点港口地位，与不断发展的老城区
轨道交通网络一起，构建汕头
车站
海陆联运功能，提升汕头城市
影响力
新溪
政府
港口
新津
7
定位初判
INITIAL POSITIONING
汕头高铁站东广场片区将成为 ——
助力汕头成为“一带一路”海陆联运重要港口
服务闽、粤、台的重要客运中转枢纽站点
汕头经济腾飞、形象跃进的城市新名片
8
2
基地现状解读
SITE ANALYSIS
9
基地位置
SITE LOCATION
珠津工业区
客运枢纽规划范围
基地
SITE
火车站 67ha
西广场
项目在汕头市的位置
10
道路交通
ROAD TRAFFIC
基地周边主要依靠城市主干道金砂
东路联系，沈海高速在道路东侧南
北向穿越基地，长江路是基地外北
侧东西向重要道路，基地内部主要
道路为韶山路，四车道道路，规划长江路
有于沈海高速平行的玉山路，基地
内部道路未成体系。新
韶山路韶山路
沈海高速金砂东路
11
现状用地
EXSITING LANDUSE
现状用地北侧主要是产业用地，现有
已出让用地上的建筑主要是办公厂房，
建筑质量优良。
其余用地主要是堆场、农田和草坡，
在基地西侧有一条人工水渠，水量比
较丰沛。西侧有一条货运铁路线南北
建设集团
圣地亚众业达辛厝寮村

向穿越场地。大华鮀滨众业达新
凯虹迅泰鼎辉亿能
三发万邦
正超
津
香域水岸
泓大龙湖
广隆
锦兴
益德河
永安集体
北部现状建筑基地内堆场
金叶岛
人工水渠基地内小路已出让用地

集体建设用地
已征土地
高档居住区
12
高铁西广场
MRT TRANSPORTATION
西广场规划了高铁站前综合交通枢纽，高铁+
机场候机楼+客运巴士站+地铁换乘站。
东广场的交通枢纽功能弱于西广场，但需要增
强与西广场的直接联系，共同构建汕头高铁综
合枢纽。
客运站
候机楼
西广场东广场
1号线
汕头火车站综合交通枢纽及周边地块概念设计
3号线
13
潜在发展优势
POTENTIAL OPPTUNITIES
1. 规划中的高铁站将导入大量人流
2. 依托城市主干道，交通便利，临近汕头老城区
3. 东侧规划布局高品质居住区
高品质
4. 地块内水系水量丰沛，是潜在的良好景观资源高铁住宅
站为
地块
带来
人流
14
潜在发展限制
POTENTIAL LIMITATION
1. 新建成的厂房短期内难以改造
2. 当前车站东西无直接联系
新建厂房短
3. 外砂机场建筑限高期改造难
4. 沈海（汕汾）高速在地块东侧高品质住宅区和地块
车站东西无联系
间形成阻隔
5. 现状货运线的不确定性
站 15
房
3
核心问题梳理
KEY ISSUES
16
规划中的高铁站使得原火车站东侧用地由
“背后的用地”变成“正面的用地”，可
达性和土地价值大大提升。
1
高铁站会带来什么？原有工业用地
核心问题 /荒地将转换为什么新的城市功能，
KEY ISSUES 才能适应新的城市发展需要？
17
西广场作为城市综合交通枢纽地位举足轻重，
目前东广场与西广场缺乏联系，面临空间的
限制和制约。
核心问题
KEY ISSUES 2 项目如何与高铁站西广场共同谋划，
成为汕头的城市高铁新门户？
18
项目基地属于原有的珠津工业园区，原控规
为工业用地，在北侧已有一些建设较好的工
业厂房/办公楼。
核心问题
KEY ISSUES 3 高铁站东广场将与北侧现状产业用
地发生怎样的产业联动？
19
区域整体形象破败，缺乏
生态资源基础，认知度较
低。
核心问题
KEY ISSUES 4 如何营造城市公共空间，塑造新的
城市门户形象？
20
4
规划方案比选
2 OPTIONS
21
OPTION 1
岭东新天地
LINGDONG
NEW PLACE
22
华侨文化历史悠久，中西并蓄潮州文化之根，底蕴深厚
海洋文化&商贸文化历史悠久
潮汕民居，潮州话，功夫茶，潮绣，金漆木雕，
花灯，石雕，陶瓷，宗教，泥塑，剪纸……
建筑极富魅力寺庙香火鼎盛金漆木雕工艺精美
23
潮汕美食
要组成部
成为
24
岭东新天地
LINGDONG
NEW PLACE
定位
POSITONNING 汕头未来
一站式特色旅游门户
ONE STOP 挖掘潮汕地方人文色彩和生活特质，通过高铁吸引外地
TOURISM 客流，同时拉动本地需求，促进汕头消费能级大幅提升。使

高铁站东区成为一个具有岭东特色的综合性休闲娱乐体验
GATEWAY 目的地，并成为一个能够代表汕头的地方。 25
规划结构
CONCEPTUAL STRUCTURE
整体形成双心一轴三区的规划结构。
南部沿金砂东路打造汕头一站式特色
旅游板块，包含美食、文化、休闲、
亲子等等，通过高铁汇聚人气；
中部是紧密依托高铁站的高密度创新
SOHO办公区； ZONE 3
智慧研发总部区
北部结合现状建筑规划智慧研发总部 INTELLIGENCE R&D AREA
区。
ZONE 2
各片区围绕高铁广场，以双广场为两个创新SOHO办公区
公共核心，通过一个公共景观轴带相联 INNOVATIVE SOHO AREA
系。
ZONE 1
汕头一站式特色旅游区
SHANTOU ONE-STOP COMPLEX
26
总平面
MASTERPLAN
产品体系
Program List
汕头一站式特色旅游综合体
1.
1 汕头特色美食MALL
美 2.
2 岭东文化综合体
食 3. 星级酒店
3
- 4. 儿童娱乐综合体
游 4 3
5.
5 水广场
乐 4
- 6.
6 圆形商业广场 5
文 2
化温泉文化体验综合体
- 1.
7 温泉文化体验综合体
亲
2.
8 岭东文化公园 1 3
子
3.
9 风情运河
1
休创新SOHO办公区
2
闲 1.
1 创新SOHO公寓
-
2.
2 组团花园 9
商
务 3.
3 水岸交流广场 8
5 7
智慧研发总部区 1
研 1.
1 智慧办公楼 4
发
2.
2 企业科研总部 6
- 2
科 3.
3 智能体验中心
技 4.
4 孵化中心 3
5.
5 生态休闲走廊
27
土地利用
LANDUSE
用地平衡表
城市建设用地平衡表（方案一）
用地代码
用地名称用地面积(ha) 占城市建设用地比例(%)
大类中类
商业服务业设施用地 6.89
B 11.0%
B1 商业设施用地 6.89
工业用地 16.12
M 25.7%
M1 一类工业用地 16.12
绿地与广场用地 8.47 A-01
G1 公园绿地 0.94
G 13.5% A-02
G2 防护绿地 3.93 A-03
G3 广场用地 3.60
E E1 水域 1.59 2.5%
S S1 道路 15.02 23.9%
A-06
H2 区域交通设施用地 14.62 23.3%
城市建设用地面积 62.74 100.00% A-04
A-05
分地块指标表 A-07
地块编号用地代码用地名称容积率用地面积（M2）建筑面积（M2）
A-01 M1 一类工业用地 0.6 5711 3427 A-09
A-02 M1 一类工业用地 1.2 20035 24042
A-08
A-03 M1 一类工业用地 1.6 16330 26128
A-04 M1 一类工业用地 1.0 25392 25392
A-05 M1 一类工业用地 1.0 31025 31025
A-06 M1 一类工业用地 1.0 18752 18752
A-07 H2 区域交通设施用地 3.0 16156 48468
A-08 B1 商业用地 3.2 55414 177325
A-09 B1 商业用地 1.0 13563 13563
28
景观分析
LANDSCAPE ANALYSIS
街区景观
水体景观
城市公园
水系景观
车站广场
城市公园
水体景观
屋顶花园
城市核心景观节点
街区景观 29
慢行道
车站广场
道路交通分析
TRAFFIC ANALYSIS
二层连廊
二层平台
二层连廊
电梯出入口出租车停车场
7265m²
150个车位
站前广场
社会车辆停车场
26940m²
673个车位
地面
公交场站
15001m²
高速公路 150个车位
出租车停车场
主干道
社会车辆停车场支路
公交场站地下车行出入口
出租车停车场
公交站场
地下一层
30
汕头一站式特色旅游综合体
以特色美食、文化体验和绿色生态为主
要特色，通过提供一站式全方位的岭东旅
游休闲文化体验服务，吸引高铁旅游客群
及本地家庭。
1
4
6
1.
1 汕头特色美食MALL
2.
2 岭东文化综合体
3.
3 星级酒店
4.
4 儿童综合体
5.
5 水广场
31
6.
6 圆形商业广场
汕头一站式特色旅游综合体——设计意向
32
以“美食+文化+亲子+绿色” 为主题的新世代综合体
FOOD+CULTURE+FAMILY
儿移岭岭
家童东星主
动东岭
庭主民级题
游小东
农题俗酒美
乐剧茶
场商体店食
园场室
街验城
馆
人
行
通
廊
水屋
广顶
场花
园
高
铁
站站
前
广
场
33
以“美食+文化+亲子+绿色” 为主题的新世代综合体
FOOD+CULTURE+FAMILY
34
温泉文化情景体验综合体
HOT SPRING CULTURE EXPERIENCE COMPLEX
从街区场景、温泉、游乐、饮食、衣着、
风俗全方位参与感强烈的文化包装体验。
2 3
1.
1 温泉文化体验综合体
2.
2 岭东文化公园
3.
3 风情运河
35
CASE: 东京台场大江户温泉物语（综合性文化休闲乐园）
Hot Spring Culture Experience Complex
区位与规模定位及特色
位于东京湾卫星新区台场，东京最早（东京首屈一指）的“温
距离东京市中心约1小时，泉主题乐园”、综合性文化休闲主
占地约3.4公顷，由轨道交通题乐园，衣食住玩一应俱全
带动开发
通过日本江户时代文化主题+温泉
主题，定位东京市民周末休闲娱乐、
国内外游客日本文化体验目的地
避免单一温泉功能，从
街区场景、游戏、饮食、
衣着、风俗全方位参与
感强烈的文化包装体验。
风貌街区场景
地道饮食文化
江户风貌商业街：
再现东京旧称的江户古街面貌，在这
里既可亲身体验昔时古风情景，又能
参与有吹箭、套圈、算命等传统民间
游艺以及棉花糖等小吃摊点，加上不
文化服饰：
定期举行的民俗节目，可以在泡汤的 36
由浴场提供的十几种传统日式浴衣
同时，感受地道的古老江户生活。
37
38
39
创新SOHO办公区
INNOVATIVE SOHO AREA
从站前广场通过二层平台直接联系SOHO
办公区，围绕高效创新的设计和规划理念，
应用最新科技和智能管理，提供高效，便
捷的创新SOHO智能办公/公寓区。
1.
1 创新SOHO公寓
2.
2 组团花园
3.
3 水岸交流广场
40
创新SOHO办公区——设计意向
41
创新SOHO办公区
水
休岸
闲自
空酒
智广行
城中店
能场车
市花式
S 道
共园公
O 享寓
H 客
O 厅
办
公
商组
业团
服花
务园
42
创新SOHO办公区
43
创新SOHO办公区
44
创新SOHO办公区
45
智慧研发总部
INTELLIGENCE R&D AREA
北部结合现状办公建筑，增加智能体验中
心、孵化中心，共享交流空间、公共绿地
等场所，对原有珠津园区进行产业升级
和空间优化，打造智能的办公空间。
3
4
5
1.
1 智慧办公楼
2.
2 企业科研总部
3.
4.
4 孵化中心
5.
5 生态休闲走廊 46
智慧研发总部——设计意向
47
智慧研发总部
孵总交组
化部流团
中办广花
心公场园
生
态
休
闲
走
廊
展智总
示能部
中体办
心验公
中 48
心
天际线/城市界面分析
SKYLINE ANALYSIS
SOHO
MALL
49
SKYLINE ANALYSIS
HOTEL
MALL
50
SKYLINE ANALYSIS
SOHO
SOHO SOHO
51
OPTION 2
智慧新芯
INTELLEGENCE
HUB
52
定位
POSITONNING 汕头
新型科创商务极核
SHANTOU 依托高铁站带来的潜在商旅客群，着力于区域产业升级
NEW 和园区配套升级，培养城市新鲜造血能力, 以产生更高的

经济和社会效益, 建立新的高铁东部城市形象，建立更高效
BUSINESS CORE
便捷、智慧共享、绿色生态的高铁东片区。 53
规划结构
CONCEPTUAL STRUCTURE
以高铁站前东广场为核心，规划形成三
个片区。
南部沿金砂东路打造高铁站前产研展
商综合体，包含展览、办公、商业、
文化等功能，成为整个区域的产业服务
核心； ZONE 3
花园总部办公区
其东侧规划中高密度的创新SOHO办
创意共享体验商业区 GARDEN HEADQUARTER
公区，结合产研展商综合体，共同构成
CREATIVE COMMERCIAL ZONE AREA
金砂东路的形象界面；
北部对现状产业园区进行空间的升级改
造，增加水景生态绿廊，打造环境优美
极具吸引力的中低密度花园总部办公
区。
生态商务休闲区 ZONE 1 ZONE 2

ECOLOGICAL BUSINESS
高铁站前产研展商综合体创新SOHO办公区
AND LEISURE ZONE
INDUSTRY COMMERCIAL COMPLEX INNOVATIVE SOHO AREA
54
总平面
MASTERPLAN
产品体系
Program List
高铁站前产研展商综合体
展
示 1
1. 站前广场
- 2.
2 产研展商综合体
研 3.
3 展示中心
发
4.
4 商业MALL
- 6 2
商 5.
5 创业大厦
3
业 6.
6 星级酒店
休创新SOHO办公区 4
5
闲 1.
1 SOHO共享办公
- 1
2.
2 组团花园
商 1
务 3.
3 河岸绿地公园
1
研 3
1
发 1.
1 企业花园总部 6
2
- 2.
2 智能体验中心 2
3
科 3.
3 孵化中心
技
4.
-
休 5.
5 人才公寓 5
4
闲 6.
6 商业配套服务
55
土地利用
LANDUSE
用地平衡表
城市建设用地平衡表（方案二）
用地代码
用地名称用地面积(ha) 占城市建设用地比例(%)
大类中类
商业服务业设施用地 0.72
B 1.1%
B1 商业设施用地 0.72
工业用地 23.49
M 37.4%
M1 一类工业用地 23.49
绿地与广场用地 8.11 B-01 B-02
B-04
G1 公园绿地 0.70 B-03
G 12.9%
G2 防护绿地 3.86
G3 广场用地 3.55
B-05
E E1 水域 0.91 1.5%
S S1 道路 14.83 23.6%
B-07
H2 区域交通设施用地 14.66 23.4%
城市建设用地面积 62.74 100.00% B-06
分地块指标表 B-08
2 2
地块编号用地代码用地名称容积率用地面积（M ）建筑面积（M ）
B-01 B1 商业用地 0.6 7183 4310 B-10
B-02 M1 一类工业用地 1.4 3970 5558
B-03 M1 一类工业用地 0.9 6770 6093
B-04 M1 一类工业用地 1.3 10029 13038
B-09
B-05 M1 一类工业用地 1.5 19423 29135
B-06 M1 一类工业用地 2.5 46163 115408
B-07 M1 一类工业用地 2.4 22381 53714
B-08 H2 区域交通设施用地 3.0 16657 49971
B-09 M1 一类工业用地 2.9 64866 188111
B-10 M1 一类工业用地 2.5 19766 49415 56
景观分析
LANDSCAPE ANALYSIS
屋顶绿化站前广场
水岸绿地
商业广场人工河渠
水系景观
车站广场
城市公园
水体景观
屋顶花园
城市核心景观节点
街区景观
空中平台/步道 57
道路交通分析
TRAFFIC ANALYSIS
二层平台
二层连廊
屋顶花园
二层连廊
站前广场
出租车停车场 17732+9137m²
7265m² 443+228个车位
150个车位
地面
公交站场
15057m²
150个车位
出租车停车场
社会车辆停车场高速公路
主干道
公交场站
支路
地下停车场出入口
出租车停车场
地下一层公交站场 58
INDUSTRY COMMERCIAL COMPLEX
把科技研发、体验与商贸展示、休闲娱乐
结合起来，充分融入商业空间，打造极具
吸引力的新业态，吸引高铁商旅客群，成
为汕头产业发展动力核心。
1
6
3
2
5
4
1.
1 站前广场
2.
2 产研展商MALL
3.
3 展示中心
4.
4 商业MALL
5.
5 创业大厦 59
6.
6 星级酒店
CASE: 大阪GRAND FRONT 新一代的公共交通指向性建设

CASE: GRAND FRONT COMPLEX, OSAKA
GRAND FRONT 位于大阪火车站前，囊括了购物中心、写

字楼、酒店，会议等多种类型物业，总面积56万平方米，是
新一代的城市综合体，是大阪的GATEWAY。
500多米长的立体公共通廊（创新之路）将GRAND FRONT的多
种功能与大阪市最大的铁路和轨道交通综合枢纽——梅田站连接起来。
并形成了地下停车场、地面广场、二层平台的三个入口，将人流自然的导
向综合体，最大程度的利用了火车站带来的人流。
安藤忠雄设计的站前广场——梅北广场:多样化的丰富公
共空间，绿化和水景。
连接大阪站和Grand Front的站前广场，将空间体验做到了极致。
水成为了整个广场的创作元素，透过与自然光影的互动，打造出这
占地约一万平方米的水域广场。
60
CASE: 大阪GRAND FRONT 新一代的公共交通指向性建设

CASE: GRAND FRONT COMPLEX, OSAKA
新的业态体验：产研及商业空间+另类展示空间+商业体验
把企业最新的研发产品、科技成果的理念，情景化的融入展示空间，
比如松下有很多主题的实景和虚拟展示间。近畿大学水产研究所，通
过电子屏幕了解养殖和实验的情况，而顾客的反馈也将传送给研究所
作为改进依据。
“The Lab” 初创型企业发展+企

业促进+行业交流
“ The Lab”坐落北侧商业裙楼负一楼
至三楼, 整体面积3,100平方米。
主要针对科研机构和非零售企业提供最
新科技、产品发明的展示和交流场所，
其展览空间可以容纳近500人，举办各
类艺术、科技、企业交流的短期展览。
“ The Lab”成为主力店，延展了科研
交流、大众参与和展示的功能，增加了
商业的丰富度。
分布在高区的设施：
Knowledge Salon：知识共享和交流中心
共享办公: SOHO 3Q 中小型办公室
预约制会议室：供小企业开会、培训和头
脑风暴。
大阪创新Hub：非赢利机构，给初创企业
提供综合性支持；
其他配套设施：拥有380个座位的剧场、
拥有一个1700平方米的大会议室和9个小
会议室的会展中心、主要面向大学和科研
机构的标准办公，至今已经录得松下、
NTT，三得利，东京大学研究生学院许多
公司和研究机构入驻。 61
高铁站前产研展商综合体——设计意向
62
小
星屋型共小购
级顶会享剧物
酒花议办场中
店园会公心
展
艺实
术验
/ 室
科 L
技 A
产 B
品
展
厅
站
前高
广铁 63
场站
64
65
创新SOHO办公区
SOHO共享办公/公寓紧邻金鸿公路和高
铁站，提供24小时管理服务、会议室、
公共空间、健身中心和商务中心设施。为
中小企业提供具有中心便捷性的优质办公
空间。
1.
1 SOHO共享办公
2.
2 组团花园
3.
3 河岸绿地公园
66
花园总部办公区——设计意向
GARDEN HEADQUARTER AREA
67
创新SOHO办公区
S
O
H
组
O 河
团
花岸
园绿
地
公
园
68
创新SOHO办公区
69
打破传统总部基地的冰冷模式，新理念
将增加人与人交流和人与环境的接触。建
立生态绿廊，增加公共休闲空间，适当混
合商业服务，增加人才公寓，形成以办公
为主的混合空间。
2 3
4
5
1 6
1
1.
1 企业花园总部
2.
3.
3 孵化中心
4.
5.
5 人才公寓 70
6.
6 交流广场
花园总部办公区——设计意向
71
72
73
74
SKYLINE ANALYSIS
75
SKYLINE ANALYSIS
站前广场
76
SKYLINE ANALYSIS
77
SKYLINE ANALYSIS
78
OPTION 1 OPTION 2
岭东新天地智慧新芯
COMPLEX GATEWAY INTELLIGENCE CENTER
一站式特
新型科创
色旅游目
商务极核
的地
商业商务
产业用地
混合用地
（含产业
+产业用
服务配套）
地
办公
美食
酒店
游乐
科创
文化
产业孵化
亲子
展览
休闲
文化
商务
公园
站前广场站前广场
位于韶山跨越韶山
路西侧，路，呈东
呈南北向西向
79
OPTION 1 OPTION 2
80
OPTION 1 OPTION 2
81
谢谢！
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CASE: 大阪GRAND FRONT 新一代的公共交通指向性建设

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CASE: 大阪GRAND FRONT 新一代的公共交通指向性建设

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