STVARNA PRAVA NA NEKRETNINAMA I ZEMLJIŠNE KNJIGE

1. Koliko vrsta prava vlasništva postoji u stvarnopravnom sustavu Republike Hrvatske? Samo
jedna.

2. Koja stvarna prava postoje u Republici Hrvatskoj? Prava služnosti, prava iz stvarnog tereta,
prava građenja i založnog prava na svemu što može biti objektom tih prava.

3. Što može biti predmet prava vlasništva i drugih stvarnih prava? Svaka pokretna (pokretnina) ili
nepokretna stvar (nekretnina), osim onih koje nisu za to sposobne.

4. Što je nekretnina? Čestica zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno
spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukčije određeno. Pojedinačnu nekretninu čini i
više zemljišnih čestica upisanih u zemljišnoj knjizi u isti zemljišnoknjižni uložak, kada su sve te
nekretnine sjedinjene u jedno tijelo, koje je kao takvo jedna nekretnina.

5. Što znači načelo pravnog jedinstva nekretnine? Znači da sve što je izgrađeno na površini zemlje,
iznad ili ispod nje, a namijenjeno je da tamo trajno ostane, ili je u nekretninu ugrađeno, na njoj
dograđeno, nadograđeno ili drugačije s njom trajno spojeno, dio je te nekretnine sve dok se od nje
ne odvoji.

6. Što je posjed? Posjed je faktična vlast koju neka osoba ima glede neke stvari. Posjed je ono što se
vidi, pa npr. nekretninu u posjedu ima osoba koja je koristi, no ne mora biti vlasnik.

7. Tko je samostalni posjednik? Osoba koja stvar posjeduje kao da je njezin vlasnik ili pravo
posjeduje kao da je nositelj tog prava.

8. Što znači biti pomoćnik u posjedovanju? Pomoćnik u posjedovanju je osoba koja ne izvršava
nikakvu svoju vlast glede neke stvari, primjerice dok je osoba u radnom ili nekom sličnom odnosu ili u
nečijem kućanstvu postupa pokoravajući se tuđim nalozima, tada je takva osoba pomoćnik u
posjedovanju.

9. Što znači da je posjed stečen izvorno? Posjed se stječe kad je stjecatelj uspostavio svoju
faktičnu vlast glede stvari, s tim da se to može učiniti jednostranim činom – izravno stečen posjed.
Stjecatelj posjed ne izvodi niti ga stječe od bilo koje druge osobe.

10. Što znači da je posjed stečen izvedeno? Kada je posjed prenesen od dotadašnjeg posjednika.
Postoje situacije da se posjed stječe predajom same stvari ili sredstava kojim stjecatelj ima vlast na
stvari, predajom, očitovanjem odnosno nasljeđivanjem posjeda.

11. U kojem momentu se nasljeđuje posjed? Ostaviteljevi posjedi prelaze na njegova nasljednika u
času smrti.

12. Što je pravo vlasništva? Pravo vlasništva je stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje
svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što god ga je volja te da svakoga drugoga od
toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima.

13. Koje su prava vlasnika nad stvari? Vlasnik ima pravo stvar posjedovati, upotrebljavati, koristiti i
njome raspolagati.

14. Koje su obveze vlasnika? Vlasništvo obvezuje te je vlasnik dužan pridonositi općem dobru.
Ovlašten je braniti tuđe zahvate poduzete na tolikoj visini ili dubini gdje on nema nikakva opravdana
razloga da ih isključi.

15. Kada se pravo vlasništva može oduzeti? Kada je to u interesu RH. Pravo vlasništva se u interesu
RH može oduzeti ili ograničiti osnivanjem za drugoga nekog prava glede vlasnikove stvari, a u tim
slučajevima vlasnik ima pravo na naknadu prema propisima o izvlaštenju.

 16. Što znači da postoji prethodno i potonje vlasništvo? Prethodni vlasnik je vlasnik čije će pravo
prestati ispunjenjem uvjeta ili istekom roka, a potonji je vlasnik onaj koji čeka da time stekne
vlasništvo i postane vlasnik.

17. Što su opća dobra? Oni dijelovi prirode koji po svojim osobinama ne mogu biti u vlasti ni jedne
fizičke ili pravne osobe pojedinačno, nego su u uporabi svih – atmosferski zrak, voda u rijekama,
jezerima, moru te morska obala.

18. Što su javna dobra u općoj uporabi? Su stvari u vlasništvu RH koje su namijenjene za uporabu
svima, te se na njih primjenjuje ono što je propisano za opća dobra.

19. Što su javna dobra u javnoj uporabi? Su stvari koje su namijenjene neposrednom izvršavanju
prava i dužnosti RH, njezinih tijela i ustanova te jedinica lokalne i područne samouprave.

20. Što je suvlasništvo? Postoji u slučaju kada više osoba ima neku stvar u svom vlasništvu tako da
svakoj pripada dio tog prava, računski određen razmjerom prema cijelom pravu vlasništva te stvari.

21. Kako suvlasnici mogu raspolagati stvari koja se nalazi u suvlasništvu? Svaki suvlasnik može
prodati svoj suvlasnički dio, neovisno od drugih suvlasnika, jer u pravnom prometu njegov idealni dio
predstavlja samostalnu stvar.

22. Što je zajedničko vlasništvo? Stvar je u zajedničkom vlasništvu onda kad na nepodijeljenoj
stvari postoji vlasništvo dviju ili više osoba koje sve u njemu imaju udjela, ali veličina njihovih udjela
nije određena, pri čemu stvar može biti u zajedničkom vlasništvu samo na temelju zakona. Udjeli
dviju ili više osoba nisu određeni, nego su svi oni vlasnici jedne stvari u neodređenim omjerima.

23. Na temelju čega stvar može biti u zajedničkom vlasništvu? Samo na temelju zakona.

24. Kako zajedničari mogu raspolagati zajedničkom stvari? O raspolaganju stvari mogu odlučiti
samo svi zajedničari.

25. Što je vlasništvo posebnog dijela nekretnine ili etažno vlasništvo? Etažno vlasništvo je uvijek
povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine na kojem je uspostavljeno. Vlasnik stana
je vlasnik posebnog dijela nekretnine koji je povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele
nekretnine.

26. Što sve može biti predmetom vlasništva posebnog dijela nekretnine? Etažno vlasništvo nije
samo vlasništvo stana ili poslovnog prostora, nego je uvijek povezano s odgovarajućim suvlasničkim
dijelom nekretnine na kojem je uspostavljeno etažno vlasništvo. Može se odnositi i na sporedne
dijelove kao što su otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućni vrtovi, mjesta
za ostavljanje najviše do 2 motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji.

27. Ne čemu može biti uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela nekretnine? Na odgovarajućem
suvlasničkom dijelu nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa
zgradom.

28. Kako se u Republici Hrvatskoj stječe pravo vlasništva na nekretnini na temelju pravnog posla?
Stječe se uknjidžbom.

29. Kojim zemljišnoknjižnim upisom se može steći vlasništvo na nekretnini? Uknjidžbom i

predbilježbom.

30. Da li se osim pravnim poslom vlasništvo na nekretnini može steći i na neki drugi način? na
temelju pravnog posla, odluke suda ili druge nadležne vlasti, nasljeđivanjem i na temelju zakona. U
pravilu u pravnom prometu nekretnina se javljaju pravni poslovi kao temelj za stjecanje prava
vlasništva, s tim da je kod nekretnina potreban i upis u zemljišnu knjigu.

31. Koji način prestaje vlasništvo na stvari? Prestaje propašću stvari, stavljanjem stvari izvan
prometa, tuđim stjecanjem vlasništva na istoj stvari, odreknućem te na temelju zakona.

32. Što su služnosti? Služnost je ograničeno stvarno pravo na nečijoj stvari koje ovlašćuje svojeg
nositelja da se na određeni način služi tom stvari ma čija ona bila, a njezin svagdašnji vlasnik je
dužan to trpjeti ili zbog toga glede nje nešto propuštati.

33. Koje vrste služnosti poznajemo u Republici Hrvatskoj? Stvarne i osobne služnosti.

34. Što su stvarne služnosti? Stvarno pravo svagdašnjeg vlasnika određene nekretnine (povlasna
nekretnina) da se za potrebe te nekretnine na određeni način služi nečijom nekretninom (poslužna
nekretnina), čiji svagdašnji vlasnik to mora trpjeti ili mora propuštati određene radnje glede svoje
nekretnine koje bi inače imao pravo činiti, npr. služnost puta, vodova, paše.

35. Na što je vezana stvarna služnost? Vezana je na česticu povlasne nekretnine.

36. Može li se u Republici Hrvatskoj stvarna služnost osnovati i u korist neke određene osobe?
Ne, osobna služnost se osniva u korist osobe. Osobna služnost je stvarno pravo koje ovlašćuje
pojedinačno određenu osobu da se na određeni način služi tuđom stvari (poslužna stvar), čiji
svagdašnji vlasnik to mora trpjeti.

37. Koje osobne služnosti postoje u Republici Hrvatskoj? Pravo plodouživanja, pravo uporabe i
pravo stanovanja.

38. Što je stvarni teret? daje svom korisniku ograničeno stvarno pravo na nekretnini koju opterećuje
ovlašćujući ga da mu se na teret njezine vrijednosti ponavljano daju stvari ili čine radnje koje su
sadržaj toga stvarnog tereta. Razlikuju se stvarni tereti u korist nekretnine i u korist neke osobe.

39. Što je pravo građenja? Ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu koje ovlašćuje svoga
nositelja da na površini toga zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a svagdašnji vlasnik tog
zemljišta dužan je to trpjeti. Može se zasnovati i na nekretnini na kojoj je već sagrađena zgrada.

40. Na koji način se osniva pravo građenja? U pravilu na temelju pravnog posla vlasnika nekretnine
koja se opterećuje, a moguće ga je zasnovati i odlukom suda.

41. Što je valjani pravni temelj kod osnivanja prava građenja na temelju pravnog posla? Pravo
građenja osniva se na temelju valjanog pravnog posla kojemu je cilj osnovati pravo građenja,
izvođenjem iz vlasništva nekretnine koja se njime opterećuje, a na način određen zakonom.

42. Može li pravo građenja biti opterećeno, otuđeno odnosno naslijeđeno? Može. Na prijenos
prava građenja se primjenjuju odredbe o stjecanju prava vlasništva na nekretninama na temelju
pravnog posla te odluke suda i nasljeđivanja.

43. Tko je vlasnik zgrade sagrađene na pravu građenja? Vlasnik prava građenja. S pravom građenja
se prenosi i vlasništvo zgrade izgrađene na pravu građenja.

44. Što je založno pravo? Ograničeno stvarno pravo na određenoj stvari (zalogu) koje ovlašćuje svog
nositelja (založnog vjerovnika) da određenu traždbinu, ne bude li mu o dospijeću ispunjena, namiri iz
vrijednosti te stvari, a njezin svagdašnji vlasnik (založni dužnik) dužan je to trpjeti.

45. Kako se još naziva založno pravo na nekretnini? Hipoteka. Založno pravo na nekretnini može
biti: dobrovoljno založno pravo, sudsko dobrovoljno založno pravo, sudsko prislino založno pravo,
javnobiljezničko dobrovoljno založno pravo i zakonsko založno pravo.

46. Što može biti predmet zaloga? Pojedinačno određena pokretna ili nepokretna stvar sposobna za
unovčenje, kao i idealni dio takve stvari. Pojedinačno određeno imovinsko pravo koje je prikladno da
vjerovnik iz njega namiri svoju traždbinu. Najamnine, zakupnine i sl. Brodovi i zrakoplovi.

47. Koji je učinak založnog prava? Bitan učinak založnog prava upisanog u zemljišnoj knjizi je u
tome da traždbina osigurana založnim pravom ima pri namirenju iz vrijednosti zaloga prednost pred
svim traždbinama koje nisu osigurane založnim pravom na tom zalogu, a ako je zalog opterećen s više
založnih prava, prednost pri namirenju ima ona traždbina koja je ispred ostalih u prvenstvenom redu.

48. Na koji način se osniva založno pravo? Založno pravo može se upisati kao teret cijelog
zemljišnoknjižnog tijela ili kao teret idealnog dijela nekog suvlasnika, te se upisuje u teretovnicu
zamljišnoknjižnog uloška u kojem je upisana nekretnina opterećena založnim pravom. Hipoteka se ne
može upisati kao teret pojedinih sastavnih dijelova zemljišnoknjižnog tijela.

49. Kada prestaje založno pravo (hipoteka) koja je upisana u zemljišnu knjigu? Namirenjem
traždbine i brisanjem založnog prava iz ZK.

50. Što je potrebno da bi strana fizička ili pravna osoba stekla pravo vlasništva na nekretnini u
Republici Hrvatskoj? Potrebna je suglasnost ministra pravosuđa, a vlasništvo mogu stjecati pod
uvjetom uzajamnosti.

51. Što je potrebno da bi strane fizička ili pravna osoba s prebivalištem ili sjedištem u državama
Europske unije stekla pravo vlasništva na nekretnini u Republici Hrvatskoj? One stječu pravo
vlasništva pod istim pretpostavkama kao i domaće fizičke i pravne osobe.

52. Na kojim nekretninama fizičke i pravne osobe iz države Europske unije na temelju pravnog
posla ne mogu stjecati pravo vlasništva u Republici Hrvatskoj? Na poljoprivrednim zemljištima
(tj.na nekretninama u zaštićenim dijelovima prirode).

53. Što je poljoprivredno zemljište? Prema ZPZ (Zakonu o poljoprivrednom zemljištu) – dobro od
interesa za RH i ima njenu osobitu zaštitu. Poljoprivrednim zemljištem se smatraju: oranice, vrtovi,
livade, pašnjaci, voćnjaci, vinogradi, maslinici, ribnjaci, trstici, močvare i dr. zemljište koje se uz
gosp. opravdane troškove može privesti poljoprivrednoj proizvodnji.

54. Mogu li strane fizičke ili pravne osobe steći vlasništvo na poljoprivrednom zemljištu na
temelju pravnog posla? Ne. Međutim, one ga mogu stjecati nasljeđivanjem (pod uvjetom da i
hrvatski državljani mogu u toj drugoj stranoj državi nasljeđivati poljoprivredno zemljište).

55. Što su zaštićena područja u smislu Zakona o zaštiti prirode? Zaštićeni dijelovi prirode: strogi
rezervat, nacionalni park, posebni rezervat, park prirode, regionalni park, spomenik prirode,
značajni krajobraz, park-šuma, spomenik parkovne strukture, a zaštićene vrste su strogo zaštićena
divlja vrsta te zaštićeni minerali i fosfori.

56. Tko može biti vlasnik nekretnina na zaštićenim područjima? RH, županija i/ili jedinica lokalne
samouprave.

57. Tko ima pravo prvokupa ukoliko vlasnik nekretnine želi prodati nekretninu koja se nalazi na
zaštićenom području? Vlasnik je dužan nekretninu prvo ponuditi na prodaju RH, tj. Agenciji za
upravljanje državnom imovinom. Ako Agencija ne prihvati ponudu u 30 dana, onda mora nekretninu
ponuditi jedinici područne samouprave, pa nakon isteka roka jedinici lokalne samouprave na čijem
području se nekretnina nalazi. Tek ako se oni ne oglase u roku onda može nekretninu prodati trećoj
osobi po istoj ili višoj cijeni.

58. Mogu li strane fizičke ili pravne osobe steći pravo vlasništva na šumskom zemljištu? Ne.
Državljani članica EU mogu.

59. Na koji način se raspolaže šumama i šumskim zemljištem koje je u vlasništvu Republike
Hrvatske? Vlada RH odnosno tijelo koje ona ovlasti može pojedine šume i šumska zemljišta u
vlasništvu RH izdvojiti iz šumskogospodarskog područja ako za to postoji interes obrane RH te za
nadzor državne granice tj. osiguranja vidljivosti granične crte. Također ih može izdvojiti i za potrebe
provedbe strateškog projekta od interesa za RH.

60. Koji je vlasnički status pomorskog dobra i da li se na pomorskom dobru može stjecati pravo
vlasništva? Pomorsko dobro predstavlja opće dobro, isključeno iz pravnog prometa. Na njemu se ne
može stjecati pravo vlasništva.

61. Što su zemljišne knjige? Zemljišne knjige ili gruntovnica su javne knjige u koje se upisuju
nekretnine, vlasništvo i druga stvarna prava, neka obvezna prava na nekretninama te određeni odnosi

 relevantni za pravni promet nekretnina. To su javne knjige koje se vode na temelju podataka
katastarske izmjene, pri čemu zemljišne knjige vode općinski sudovi.

62. Što se sve upisuje u zemljišne knjige? Nekretnine, vlasništvo i druga stvarna prava, neka
obvezna prava na nekretninama te određeni odnosi relevantni za pravni promet nekretnina.

63. Tko vodi zemljišne knjige? Općinski sudovi.

64. Na koji način se vode zemljišne knjige? Vode se po sustavu realnih folija, što znači da se vode
prema nekretninama, a ne prema imenima vlasnika i drugih nositelja prava na nekretninama. Od
2013. vode se samo u elektroničkom obliku.

65. Tko ima pravo uvida u zemljišnu knjigu? Svi. Zemljišne knjige su javne, a njihov sadržaj
dostupan je svima, a uvid u njih slobodan (načelo javnosti).

66. Što znači načelo povjerenja u zemljišne knjige? Načelom povjerenja štite se treće osobe koje
su postupale s povjerenjem u potpunost i istinitost zemljišnoknjižnog stanja, a to načelo posebnu
važnost ima u slučaju kada se zemljišnoknjižno i stvarno, izvanknjižno stanje nekretnine razlikuju
zbog neprovedenih upisa ili zbog upisa koji nisu valjani.

67. Na kojim podacima se temelje zemljišne knjige? Na podacima katastarske izmjere.

68. Temeljem čega se vrši promjena broja, izgrađenosti, oblika katastarske čestice u zemljišnoj
knjizi? Temeljem prijavnog lista, koji je katastarski ured dužan dostaviti zemljišnoknjižnom sudu koji
vodi glavnu knjigu za određenu katastarsku česticu.

69. Koji su podaci mjerodavni za pravni promet nekretnina? Ako se razlikuju podaci u ZK i
katastru, mjerodavni su podaci u ZK.

70. Od čega se sastoji zemljišna knjiga? Od glavne knjige i zbirke isprava, a uz svaku ZK vode se
potrebni pomoćni popisi i katastarski planovi. To predstavlja ZK u širem smislu, a glavna knjiga i
zbirka isprava ju predstavljaju u užem smislu.

71. Što je glavna knjiga i od čega se sastoji? Glavna knjiga je dio zemljišne knjige u koji se upisuju
nekretnine i sve promjene na nekretninama te stvarna prava na nekretninama i promjene tih prava.
Sastoji se od zemljišnoknjižnih uložaka.

72. Što je zemljišnoknjižni uložak? Dio glavne knjige (glavna knjiga se sastoji od zemljišnoknjižnih
uložaka, pri čemu se u jedan zemljišnoknjižni uložak upisuje samo jedno zemljišnoknjižno tijelo)

73. Što je zemljišnoknjižno tijelo? Zemljišnoknjižno tijelo čine jedna katastarska čestica ili više
njih, s tim da je riječ o zemljištima koja se nalaze u istoj katastarskoj općini i koja u pravnom
prometu imaju isti pravni položaj.

74. Od čega se sastoji zemljišnoknjižni uložak? Od 3 dijela: posjedovnice (lista A ili popisni list),
vlastovnice (list B ili vlasnički list) i teretovnice (list C ili teretni list)

75. Što se upisuje u posjedovnicu? Sastoji se od 2 odjeljka. U nju se upisuju sve k.č. koje čine jedno
ZK tijelo, sve katastarske promjene koje se odnose na promjenu broja, površine, izgrađenosti ili
naziva k.č.

76. Što se upisuje u vlastovnicu? Podaci o vlasniku nekretnine, suvlasnicima, zajedničkim vlasnicima
i sve promjene koje se tiču vlasništva, ali i sva ograničenja kojima je podvrgnut vlasnik nekretnine,
kao što su maloljetnost, starateljstvo, stečaj i sl. U vlastovnicu se upisuje i nositelj prava građenja.

77. Gdje se u zemljišnu knjigu upisuje vlasništvo posebnog dijela nekretnine? U vlastovnici na
suvlasničkom dijelu onoga suvlasnika za kojega je osnovano vlasništvo toga posebnog dijela, uz
navođenje na koji se određeni posebni dio nekretnine i sporedne dijelove odnosi. Na ZK ulošku će se
staviti oznaka – etažno vlasništvo.

 78. Što se upisuje u teretovnicu? U teretovnicu se upisuju stvarna i druga prava kojima je
opterećena nekretnina, prava stečena na tim pravima te stvarnopravna ograničenja u raspolaganju
zemljišnoknjižnim tijelom kojima je podvrgnut svagdašnji vlasnik (hipoteka, služnosti, stvarni tereti,
pravo građenja, privremene mjere i sl.)

79. Od čega se sastoji zbirka isprava? Sastoji se od svih isprava na temelju kojih je dopušten
zemljišnoknjižni upis. U ZK odjelu se zadržava ovjerovljeni prijepis isprave, a te isprave se ulažu u
zbirku koja se uvezuje. Vodi se zajednički za sve glavne knjige u pojedinom ZK sudu.

80. Što je zbirka katastarskih planova? Ona postoji za svaku glavnu knjigu. U katastarskim
planovima su prikazani položaj i oblik svih k.č. i zgrada, tj.objekata koji se trajno nalaze na njima ili
ispod njihove površine. Stanje katastarskih planova je u većini ZK sudova vrlo loše jer u gruntovnici
ne rade geodeti pa nema tko unositi promjene.

81. Koji pomoćni popisi se vode u zemljišnoj knjizi? Popis katastarskih čestica i njihovih adresa,
popis vlasnika i nositelja prava građenja, popis predbilježenih vlasnika i drugi pomoćni popisi
određeni zakonom ili drugim propisom. Poslovnikom je propisan obvezni sadržaj pomoćnih popisa, a
oni pomažu strankama i zaposlenicima u ZK sudovima da brže pronađu podatke.

82. Koji su knjižni upisi? Zemljišnoknjižni upisi su : uknjidžba, predbilježba i zabilježba.

83. Što je uknjižba? Upis kojim se knjižna prava stječu, prenose, ograničuju ili prestaju bez
posebnog naknadnog opravdanja.

84. Što je predbilježba? Upis kojim se knjižna prava stječu, prenose, ograničuju ili prestaju samo
pod uvjetom naknadnog opravdanja i u opsegu u kojem naknadno budu opravdana.

85. Što je zabilježba? Upis kojim se čine vidljivim mjerodavne okolnosti za koje je zakonom
određeno da ih se može zabilježiti u zemljišnim knjigama, a njome se mogu osnivati i određeni pravni
učinci kad je to predviđeno zakonom.

86. Što je predmet uknjižbe ili predbilježbe? stvarna prava (vlasništvo i ostala), neka obvezna
prava (pravo prvokupa, najma, zakupa, koncesije), osobni odnosi nositelja stvarnih odnosno obveznih
prava koja se upisuju u ZK (koji su bitni za pravni promet), pravne činjenice za koje je ZZK ili neki dr.
zakon odredio da se upisuju u ZK.

87. Kako se upisuje suvlasništvo u zemljišnoj knjizi? Upisuje se po udjelu određenom s obzirom na
cijelo zemljišnoknjižno tijelo. Suvlasnički dijelovi izražavaju se razlomkom.

88. Kako se upisuje zajedničko vlasništvo u zemljišnoj knjizi? U vlastovnici ZK uloška upisuju se
imena svih zajedničkih vlasnika, te se naznačuje da je riječ o zajedničkom vlasništvu jer se ne
upisuje suvlasnički udio.

89. Kako se upisuje pravo građenja u zemljišnoj knjizi? Pravo građenja upisuje se dvostrukim
upisom u 2 ZK uloška: 1. u uložak gdje je upisano samo zemljište pravo građenja se upisuje kao
teret (list C) uz naznaku broja ZK uloška u kojem je upisano pravo građenja, kao vlasnik ostaje
upisan vlasnik zemljišta; 2. u poseban ZK uložak gdje se pravo građenja upisuje kao posebno ZK
tijelo i to u posjedovnicu, uz naznaku ZK uloška u kojem je upisano zemljište koje to pravo građenja
opterećuje, a u tom ulošku se u vlastovnicu upisuje nositelj prava građenja

90. Može li se hipoteka upisati kao teret pojedinog sastavnog dijela zemljišnoknjižnog tijela,
odnosno pojedine katastarske čestice? Ne. Ako vlasnik želi opteretiti samo pojedinačnu nekretninu,
a n e sve nekretnine koje čine jedno ZK tijelo, tada ima pravo zatražiti otpis pojedinačne nekretnine
iz dotadašnjeg ZK uloška u novi i zasnovati hipoteku na tom ZK tijelu.

91. Kako se upisuje hipoteka u zemljišnu knjigu? Založno pravo se uvijek upisuje u teretovnicu ZK
uloška.

92. Što je zajednička ili simultana hipoteka? Nekretnine koje se opterećuju zajedničkom hipotekom
mogu biti u okviru iste ili različitih K.O., za čije vođenje mogu biti nadležni i različiti ZK sudovi. Tko

 zahtijeva upis zajedničke hipoteke, jedan uložak treba odrediti kao glavni, a ostale kao sporedne
uloške. Glavnim uloškom smatra se onaj koji je naveden na prvom mjestu u prijedlogu.

93. Tko je knjižni prednik? Osoba koja je u času podnošenja prijedloga za upis upisana u ZK.

94. Kakva mora biti isprava koja je temelj upisa u zemljišnu knjigu? Upis u ZK dopustit će se samo
na temelju isprava sastavljenih u obliku propisanom za njihovu valjanost, koje nemaju očitih
nedostataka koji dovode u sumnju njihovu vjerodostojnost. Ako se isprava sastoji od više listova,
moraju biti spojeni da se ne može umetnuti niti jedan list. U ispravama na temelju kojih se zahtijeva
upis osoba protiv kojih i u čiju korist se upis zahtijeva, moraju biti navedene tako da ne postoji
opasnost da ih se zamijeni s drugima, a moraju biti navedeni i mjesto, dan, mjesec i godina
sastavljanja isprave te OIB-i osoba protiv kojih i u čiju korist se sastavljaju.

95. Što je prvenstveni red upisa u zemljišnu knjigu? Utvrđuje se prema trenutku u kojem je ZK
sudu stigao prijedlog za upis, odnosno odluka drugoga suda ili tijela kojom se određuje upis.

96. Kakva je opća ili generična punomoć? Generična punomoć je izdana za tu vrstu poslova.

97. Kakva je specijalna punomoć? Posebna punomoć izdana je upravo za taj posao.

98. Na temelju kojih javnih isprava se može dopustiti uknjižba? Na temelju isprava koje su o
pravnim poslovima sastavili za to nadležno tijelo ili javni bilježnik u granicama svoje ovlasti i u
propisanom obliku, ako sadrže sve što se zahtijeva i za uknjižbu na temelju privatnih isprava,
odnosno o odlukama sudova ili drugih nadležnih tijela odnosno pred njima sklopljenih nagodbi koje se
prema propisima o ovrsi smatraju ovršnim ispravama prikladnim za upis prava u zemljišnu knjigu, ako
sadrže točnu oznaku zemljišta ili prava na koji se odnosi upis.

99. Kada se može dozvoliti predbilježba? 1. u ispravi nije navedena točna oznaka zemljišta ili prava
u vezi s kojima se zahtijeva upis; 2. nedostaje bezuvjetna klauzula intanbulandi; 3. potpis
otuđivatelja ili opunomoćenika na ispravi nije ovjeren na način propisan posebnim zakonom; 4. je
opća ili generalna punomoć na temelju koje je opunomoćitelj propisao ispravu na temelju koje se
protiv opunomoćitelja zahtijeva uknjidžba izdana prije više od godine dana od časa podnošenja
prijedloga za upis; 5. potpis opunomoćitelja na punomoći na temelju koje je opunomoćnik potpisao
ispravu nije ovjeren na način propisan posebnim zakonom; 6. je klauzluza intabulandi dana uvjetno
ili oročeno; 7. je hipotekarni dužnik koji je vlasnik nekretnine svoj dug položio u sudu, jer se
vjerovniku ne može odmah isplatiti ili kad je treća osoba polaganjem u sudu isplatila dug umjesto
vjerovnika, pa joj je vjerovnik dužan ustupiti traždbinu.

100. Kako se opravdava predbilježba? Opravdanje predbilježbe obavlja se pravnim aktom kojim se
naknadno ostvaruju pretpostavke za uknjidžbu, a koje ranije nisu bile ispunjene. To su: 1.isprava
prikladna za uknjidžbu kojom se otklanja nedostatak zbog kojeg nije bila dopuštena uknjidžba;
2.potvrda ovršnosti odluke suda ili drugog tijela vlasti na temelju koje je predbilježba bila
dopuštena; 3.pravomoćna presuda kojom je predbilježba opravdana u sudskom parničnom postupku
pokrenutom tužbom radi opravdanja predbilježbe; 4. javna ili javno ovjerovljena isprava kojom se
dokazuje da je ostvaren uvjet kojim je bio uvjetovan pristanak za uknjidžbu odnosno da je istekao
rok.

101. Kada se može odrediti upis zabilježbe? Zabilježbe se mogu odrediti kad je to predviđeno ZZK
ili drugim zakonom. Kad zakon predviđa postojanje zabilježbe, nju na prijedlog ovlaštene osobe,
suda ili drugog nadležnog tijela rješenjem određuje ZK sud.

102. Tko je ovlašten tražiti zabilježbu prvenstvenog reda? Vlasnik je ovlašten zahtijevati
zabilježbu da svoje zemljište namjerava otuđiti ili osnovati založno pravo, kako bi njome osnovao
prvenstveni red za ona prava koja će se upisati na temelju tih poslova.

103. Što je zabilježba spora? Upis kojim se čini vidljivim da se glede knjižnog prava vodi spor pred
sudom ili drugim nadležnim tijelom postupak čiji bi ishod mogao utjecati na uknjidžbu, pripadanje,
opseg, sadržaj ili opterećenje toga prava.

 104. Koji je učinak zabilježbe spora? Učinak zabilježbe spora je u tome da pravomoćna presuda
donesena povodom tužbe djeluje i protiv onih osoba koje su stekle knjižna prava pošto je prijedlog
za zabilježbu spora stigao ZK sudu.

105. Koji je učinak zabilježbe tužbe radi pobijanja dužnikovih pravnih radnji? Pravni učinci takve
zabilježbe sastoje se u publiciranju, prema trećim osobama, činjenice da je glede određene
nekretnine, odnosno knjižnog prava, podignuta tužbom radi pobijanja pravne radnje kojom je tu
nekretninu stekla osoba protiv koje je tužba podnesena.

106. Nakon stupanja na snagu Zemljišnoknjižnog poslovnika je li knjiga položenih ugovora

samostalna evidencija? Nije, ona je povezana sa glavnom knjigom.

107. Da li je potrebno kod povezivanje knjige položenih ugovora i glavne knjige obavezno
priložiti etažni elaborat? Ne, ona je povezana sa glavnom knjigom.

108. Kako se vrši povezivanje knjige položenih ugovora i glavne knjige? Predmetom postupka
povezivanja, a to je: upis katastarske čestice, upis promjene izgrađenosti, upis posebnim dijelova,
upis prava vlasništva na posebnim dijelovima. Postupak povezivanja može pokrenuti i bilo koji od
suvlasnika nekretnine, pri čemu je takvom slučaju upravitelj dužan sudjelovati u postupku.

109. Što se upisuje u knjigu položenih ugovora? U pojedine listove knjige PU upisuju se sljedeći
podaci: - u popisni list A – u odjeljak A I se upisuje zgrada u kojoj se nalazi stan koji je predmet upisa,
s naznakom ulice, kbr, te k.č. ; u odjeljak A II upisuje se stan koji je predmet upisa s navođenjem
položaja u zgradi, površine, broja i namjene prostorija - u vlasnički list B upisuju se podaci o
položenom ugovoru, ime i prezime te JMBG u prebivalište vlasnika, vlasnički dio te ograničenja u
pogledu osobe vlasnika u vezi slobodnog raspolaganja stanom - u teretni list C upisuju se tereti i
ograničenja kao što su hipoteka, služnosti i dr.

110. Od čega se sastoji knjiga položenih ugovora? Pravilnikom iz 91. bilo je predviđeno ručno
vođenje knjige PU, pa je propisan oda se ista sastoji od 50 uvezenih poduložaka, a za svaki stan se
vodi poseban poduložak, a svaki poduložak se sastoji od popisnog lista A, popisnog lista B i popisnog
lista C.

111. Što sadrži svaki poduložak? Svaki poduložak se sastoji od popisnog lista A, popisnog lista B i
popisnog lista C.

112. Podaci katastra temelj su za ….? Zemljišne knjige koje vode zemljišnoknjižni sudovi.

113. Što je državna izmjera? Sustav mjernih i opisnih podataka trodimenzionalnog prikaza područja
RH utemeljen na prikupljanju, obradi i prikazivanju.

114. Što je katastar nekretnina? Katastar nekretnina je evidencija o česticama zemljine površine,
zgradama i drugim građevinama koje trajno leže na zemljinoj površini ili ispod nje, te o posebnim
pravnim režimima na zemljinoj površini, ako zakonom nije drukčije određeno.

115. Koja je osnovna prostorna jedinica katastra nekretnina? Katastarska čestica.

116. Što je katastarska čestica? Dio područja katastarske općine tj. katastarskog područja na moru,
određena brojem katastarske čestice i njezinim granicama.

117. Što je katastarska izmjera? Prikupljanje i obrada svih potrebnih podataka kojemu je svrha
osnivanje katastarskih čestica, evidentiranje zgrada i drugih građevina, evidentiranje posebnih
pravnih režima na zemljištu i načina uporabe zemljišta te izrada katastarskog operata katastra
nekretnina.

118. Što je tehnička reambulacija? Ograničeno prikupljanje i obrada potrebnih podataka koje se
provodi u svrhu u koju se provodi i katastarska izmjera.

119. Koji se podaci prikupljaju tijekom katastarske izmjere ili tehničke reambulacije? podaci o
međama i drugim granicama, podatak o adresi k.č, podaci o načinu upotrebe k.č. i njenih dijelova,
podaci o površini k.č., podaci o posebnim pravnim režimima koji su uspostavljeni na k.č.

120. Čiji su podaci mjerodavni glede nositelja prava na nekretninama, a tijekom stvaranja
katastra nekretnina? Promijene nositelja prava na zemljištu (ovlaštenika u posjedovne listove)
provode se u katastru zemljišta na temelju obavijesti koju čini riješenje zemljišnoknjižnog suda ili na
temelju geodetskog elaborata i pravomoćnog riješenje katastra donesenog u upravnom postupku.

121. Tko može zastupati dijete prilikom sklapanja pravnih poslova? Roditelji.

122. Kada prestaje roditeljska skrb? Kad dijete stekne poslovnu sposobnost ili kad je posvojeno, s
tim da ako dijete posvoji maćeha ili očuh, roditeljska skrb ne prestaje roditelju koji je bračni drug
posvojitelja.

123. Kada se stječe poslovna sposobnost? Punoljetnošću ili sklapanjem braka prije punoljetnosti.

124. Može li maloljetnik steći poslovnu sposobnost i prije navršenih 18 godina života? Može ju
steći i maloljetnik stariji od 16 godina koji je postao roditeljem, s tim da odluku o tome donosi sud.

125. Kada se punoljetna osoba može lišiti poslovne sposobnosti? Kada zbog duševnih smetnji ili
drugih uzroka osoba nije sposobna brinuti se o osobnim potrebama, pravima i interesima ili ugrožava
prava i interese drugih osoba.

126. Tko je skrbnik? Osoba koja se u pravnom prometu pojavljuje u ime vlasnika.

127. Treba li skrbnik odobrenje centra za socijalnu skrb za poduzimanje poslova u ime štićenika i
ako treba kada? Da, za poduzimanje poslova koji prelaze redovito poslovanje imovinom i pravima
štićenika, a osobito: otuđiti ili opteretiti štićenikove nekretnine, otuđiti iz štićenikove imovine
pokretnine veće vrijednosti, raspolagati štićenikovim imovinskim pravima.

128. Na koji način roditelji mogu raspolagati imovinom svoje maloljetne djece? Uz odobrenja
centra za socijalnu skrb, u slučaju da žele otuđiti ili opteretiti imovinu maloljetnog djeteta, i to radi
njegova uzdržavanja, liječenja, odgoja, školovanja, obrazovanja ili podmirenja neke druge važne
potrebe djeteta.

129. Koji je status imovine – nekretnina bračnih drugova stečenih radom za vrijeme trajanja
bračne zajednice? To je njihova zajednička imovina. Zakon prepušta prvenstveno bračnim drugovima
da slobodno sporazumom urede svoje sadašnje i/ili buduće imovinskopravne odnose.

130. Što je stan? Skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim
prostorijama koje čine jednu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz.

131. U kojem obliku se zaključuje ugovor o najmu? U pisanom obliku.

132. Kako može biti određena najamnina? Postoje zaštićena najamnina i slobodno ugovorena
najamnina. Zaštićenu najamninu utvrđuje Vlada RH, a plaćaju je korisnici stanova koji se koriste
stanovima izgrađenim sredstvima namijenjenim za rješavanje stambenih pitanja osoba slabijeg
imovinskog stanja, oni koji se koriste stanom na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja, koji
su imali pravni položaj nositelja stanarskog prava na stanu do stupanja na snagu ZNS-a, te koji su kao
takvi određeni posebnim propisima. U svim drugim slučajevima plaća se slobodno određena
najamnina. Slobodno određena najamnina iz ugovora o najmu sklopljenog na neodređeno vrijeme ne
može se mijenjati prije isteka roka od jedne godine.

133. Koji su bitni elementi ugovora o najmu? Ugovor o najmu mora sadržavati: ugovorne strane,
opis stana ili dijela stana koji se daje u najam, visinu najamnine i način plaćanja, vrstu troškova koji
se plaćaju u svezi sa stanovanjem i način na koji će se plaćati (režije), podatke o osobama koje će
zajedno s najmoprimcem koristiti stan, vrijeme trajanja najma, odredbe o održavanju stana,
odredbe o uporabi zajedničkih prostorija te odredbe o primopredaji stana.

134. Koje su obveze najmodavca? Obveza najmodavca je da najmoprimcu preda stan u stanju
pogodnom za stanovanje, s tim da bi pri preuzimanju stana trebalo napraviti zapisnik. Osim toga,
najmodavac je dužan stan održavati u stanju pogodnom za stanovanje.

135. Koje su obveze najmoprimca? Da stan koristi na način da ne čini štetu, ne smije raditi
preinake u stanu i zajedničkim prostorijama bez prethodne suglasnosti najmodavca, dužan je
obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu, dužan je plaćati najamninu u skladu s
ugovorom o najmu, dužan je dopustiti najmodavcu ili osobama koje on ovlasti da uđu u stan te je
nakon prestanka ugovora o najmu dužan predati stan najmodavcu.

136. Kako prestaje ugovor o najmu? Prestaje otkazom ugovora od strane najmodavca ili
najmoprimca. Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici
stana koriste stanom suprotno zakonu i ugovoru o najmu, a osobito: ako najmoprimac ne plati u
ugovorenom roku najamninu, ako najmoprimac stan daje u podnajam bez dopuštenja najmodavca,
ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom
korištenju stana, ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu i to duže od 30
dana bez dopuštenja najmodavca, ako se najmoprimac ili drugi korisnici ne koriste stanom za
stanovanje, nego se njime koriste za druge namjene. Najmodavac može otkazati ugovor i ako:
najmoprimac svojom krivnjom nanosi štetu zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade,
koju u roku od 30 dana nije otklonio, najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje
zgrade bez suglasnosti najmodavca, ako se najmodavac planira useliti u stan. Najmodavac mora dati
otkaz ugovora o najmu u pisanom obliku s obrazloženjem, neposredno uz potpis najmoprimca ili
poštom preporučeno, s tim da je otkazni rok 3 do 6 mjeseci, ovisno o otkaznom razlogu.
Najmoprimac može otkazati ugovor bez razloga, ali je o tome dužan obavijestiti najmodavca bar 3
mjeseca prije nego planira iseliti iz stana.

137. Kako smrt ili prestanak postojanja najmodavca utječe na sudbinu ugovora o najmu? U
slučaju smrti ili prestanka postojanja najmodavca, odnosno prestanka najmodavca kao pravne osobe,
prava i dužnosti najmodavca iz ugovora o najmu stana prelaze na njegove nasljednike odnosno
pravne sljednike.

138. Kako smrt ili prestanak postojanja najmoprimca utječe na sudbinu ugovora o najmu? U
slučaju smrti najmoprimca ili kad najmoprimac napusti stan, njegova prava i obveze prelaze na
bračnog druga, a ako ga nema na dijete, pastorka ili najmoprimčeva usvojenika.

139. Može li se ugovor na određeno vrijeme obnoviti prešutno bez sklapanja novog ugovora?
Propisana je mogućnost obnove ugovora o najmu stana na određeno vrijeme, pod uvjetom da nijedna
strana najmanje 30 dana prije isteka ugovorenog vremena ne obavijesti u pisanom obliku drugu
ugovornu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor za daljnje razdoblje. U tom slučaju ugovor se
smatra prešutno obnovljenim na isto vremensko razdoblje kao i raniji ugovor.

140. Što znači da se stan privremeno koristi? Odredbe ugovora o najmu stana ne primjenjuju se ako
se stan privremeno koristi, tj. ako ga koriste turisti, đaci i sl.

141. Kada najmoprimac može dati stan u podnajam? Ako ima suglasnost najmodavca. Tada je dužan
takav ugovor prijaviti poreznoj upravi.

142. Što se smatra poslovnim prostorom u smislu odredaba Zakona o zakupu i kupoprodaji
poslovnog prostora? Poslovna zgrada, poslovna prostorija, garaža i garažno mjesto.

143. Što je poslovna prostorija? Jedna ili više prostorija u poslovnoj ili stambenoj zgradi
namijenjena obavljanju poslovne djelatnosti, koje u pravilu čine građevinsku cjelinu i imaju zaseban
glavni ulaz.

144. Kako se zasniva zakup poslovnog prostora? Zasniva se ugovorom o zakupu, pri čemu ugovor
mora biti sastavljen u pisanom obliku.

145. Koji su bitni elementi ugovora o zakupu poslovnog prostora? Ugovor o zakupu mora
sadržavati: naznaku ugovornih strana, podatke o poslovnom prostoru, djelatnost koja će se obavljati
u poslovnom prostoru, odredbe o korištenju zajedničkih uređaja i prostorija u zgradi, rok predaje

poslovnog prostora zakupniku, vrijeme na koje je ugovor sklopljen, iznos zakupnine, pretpostavke i
način izmjene zakupnine, mjesto i vrijeme sklapanja ugovora.

146. Na koji način se daju u zakup poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, općina,
gradova, županija, Grada Zagreba, te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu?
Obvezan je javni natječaj, osim u slučajevima kada ugovor o zakupu poslovnog prostora međusobno
sklapaju RH i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravne osobe u vlasništvu ili
pretežitom vlasništvu RH, odnosno pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu jedinica lokalne
i područne (regionalne) samouprave, pod uvjetom da je to u interesu općeg, gosp. i socijalnog
napretka građana. Druga iznimka je kada sadašnji zakupnik u potpunosti izvršava svoje obveze iz
ugovora o zakupu. Tada je zakupodavac dužan zakupniku najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji
je ugovor sklopljen ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme, ali ne dulje od 5
godina. Ako on u roku od 30 dana ne bi prihvatio ponudu, tada bi zakupni odnos prestao istekom roka
na koji je ugovor sklopljen, a zakupodavac je dužan za taj poslovni prostor raspisati javni natječaj.

147. Koja je osnovna obveza zakupodavca? Da preda zakupniku poslovni prostor u roku utvrđenom
ugovorom. Daljnja obveza je da zakupniku preda poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom (u
stanju prikladnom za obavljanje djelatnosti).

148. Koje su obveze zakupnika? Osnovna obveza zakupnika je da plati ugovorom utvrđeni iznos
zakupnine u roku utvrđenom ugovorom. Zakupnik plaća naknadu za troškove korištenja zajedničkih
uređaja i obavljanja zajedničkih usluga u zgradi u kojoj se nalazi poslovni prostor. Također snosi
troškove tekućeg održavanja (čišćenja, soboslikarskih radova, sitnijih popravaka na instalacijama i
sl.). Daljnja obveza je da nakon prestanka ugovora o zakupu zakupodavcu preda poslovni prostor u
stanju u kojem ga je primio.

149. Kako prestaje ugovor o zakupu zaključen na određeno vrijeme? Prestaje istekom vremena na
koje je sklopljen. Ako bi nakon tog vremena zakupnik i dalje ostao u posjedu prostora, on bi taj
poslovni prostor koristio bez valjane osnove.

150. Kako prestaje ugovor o zakupu zaključen na neodređeno vrijeme? Prestaje otkazom, time da
taj ugovor ne može na temelju otkaza prestati prije isteka jedne godine od dana sklapanja, ako
ugovorom nije drugačije određeno. On prestaje danom isteka otkaznog roka, time da je otkazni rok
vrijeme između dana dostave otkaza protivnoj stranci i dana kad prestaje zakup. Otkazni rok je 30
dana, time da se može ugovoriti i drugi period. Otkaz se može dati samo 1. ili 15.u mjesecu.

151.Što se događa ako zakupodavac proda poslovni prostor trećoj osobi? Ako treća osoba kupi
poslovni prostor ne dolazi do prestanka zakupa, već treća osoba preuzima prava i obveze
zakupodavca.

152.Tko rješava sporove između zakupodavca i zakupnika? Sud. (Za rješavanje sporova propisana
je sudska nadležnost, a ti postupci su hitne naravi).