中華民國 110 年 12 月 17 日 JUDICIAL WEEKLY / No.

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壹 引言 約可發生物權化之效力，拘束
受讓土地應有部分之後手共有
民法第 425 條之 1 第 1 項規定：
「土地及其土地上之房屋同屬一 民法第 425 條之 1 人，故房屋占有土地之權源既
可繼續拘束後手，實務見解將
人所有，而僅將土地或僅將房屋
所有權讓與他人，或將土地及房
屋同時或先後讓與相異之人時，
實務爭議問題探討 此一情形視為「土地及房屋同
屬一人所有」，直接適用民法第
425 條之 1 規定，似無違和感。
土地受讓人或房屋受讓人與讓與
人間或房屋受讓人與土地受讓人 文 周俞宏 上 不過，土地及房屋共有人既
然不完全相同，逕將之解釋為
間，推定在房屋得使用期限內，
「 同 屬 一 人 所 有 」， 已 然 逸 脫
有租賃關係。其期限不受第四百
意出借土地供他人建造房屋，嗣又將 文義射程範圍，非無疑義。本文認為
四十九條第一項規定之限制」，由於
土地出賣第三人，則房屋所有人與該 此一情形與「土地及房屋同屬一人所
此一租賃關係是經法律直接推定而成
受讓土地之第三人間，有無類推適用 房屋 有」之情形相類似，蓋因房屋所有人
立，並非出於當事人間約定，故學者
本條之餘地？共有土地經分割後，導 當初是本於土地共有人之地位（兼得
將之稱為「法定型態之租賃」 。 AB
致房地分離之結果，有無本條適用？ 其他土地共有人之同意），使用土地
考察本條之立法史，可以發現此一
凡此衍生的種種問題，在實務上尚非 土地 共有 特定部分建屋，同樣無法以自己土地
條文是源自法官造法的結果，司法實
務受到民法第 876 條法定地上權規定 罕見，誠有探討解決之必要。 ABC 共有 應有部分與本身所有房屋約定使用法
的啟發，陸續作出判決承認「土地及 律關係及期限，本於相同之事務，應
其土地上之房屋原同屬一人所有」， 貳 民法第 425 條之 1 規定於「共 為相同處理之法理，得類推適用民法
嗣所有人僅將土地或房屋所有權讓與 有」土地或房屋之適用 （共有型態二） 第 425 條之 1 規定 ；至於實務判決
他人，或將土地及房屋同時或先後讓 1. 直接適用說 認為可直接適用，本文不表贊同。
民法第 425 條之 1 第 1 項規定「土
與相異之人，認為除別有約定外，推 多數實務見解認為所謂「土地及房 （二）房屋人數除與土地相同之共
地及其土地上房屋同屬一人所有」，
斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使 屋同屬一人所有」，除包括「土地及 有人外，尚有其他共有人（共
純從法條文義以觀，似僅指單獨所有
用土地（參照最高法院 48 年台上字 房屋共有人完全一致」（共有型態一） 有 型 態 三： 即 房 屋 共 有 人
之情形而言，則在土地或房屋為共有
第 1457 號 判 例 及 73 年 5 月 8 日 73 外，尚及於「土地共有人數除與房屋 【ABC...】較土地共有人【AB】
之情形下，究竟有無本條適用？即非
年度第 5 次民事庭會議決議），並認 相同之共有人外，尚有其他共有人」 的人數多）
無疑。茲區分不同共有型態，探討如
其法律關係屬於有償的租賃；其後， （共有型態二）之情形在內 ，並強
下：
立法者參考司法實務判決的見解，立 調此一解釋方法始符立法規範目的。
法明文承認此一情形，推定當事人間 一、土 地 及 房 屋 共 有 人 完 全 一 致 部 分 實 務 判 決 進 一 步 闡 述， 倘 部 分
房屋
在房屋得使用期限內有租賃關係。 （共有型態一） 土地共有人經全體共有人之同意，在
據前開立法沿革，可知本條的立法 共有土地上興建房屋，嗣共有人再將
ABC
目的，在於考量土地及房屋為各別之 土地及房屋同時或先後讓與相異之人 共有
土地
不動產，均得為單獨交易之標的，惟 時，亦認有民法第 425 條之 1 規定適
AB 共有
房屋性質上不能與土地分離而存在， 房屋 用 。
若土地及房屋原屬同一人所有，土地 ABC 惟須特別注意者，乃使用土地搭建
所有人本無從與自己所有之房屋約定 共有 房屋之土地共有人，於搭建房屋時， （共有型態三）
使用法律關係及期限，嗣後房地因轉
土地
必須先經全體共有人之同意，才能適
ABC 共有 用民法第 425 條之 1 規定 ；倘若土
1. 肯定說
讓而異其所有人時，倘認為房屋欠缺
占有土地的正當權源，將造成拆屋之 地共有人中之一人或數人，未經其他
少 數 實 務 見 解 認 為：「 …… 所 訂
謂『 土 地 及 其 土 地 上 之 房 屋 同 屬 一
結果，顯有害經濟活動與社會成本，
（共有型態一）
共有人全體之同意，擅自在共有土地
人』，亦應包括房屋為共有，土地為 閱
故基於房屋一般價值甚高，及其既有 之特定部分興建房屋，因自始非屬有
共有人之一單獨所有，而土地所有人
使用權保護的考量，為調和土地與房 有 學 者 指 出 可 利 用「 擴 張 解 釋 」 權占有，即不得適用或類推適用民法
同意該共有之房屋使用系爭土地之情
辦
屋之利用關係，故立法推定在房屋得 之 方 式， 將 本 條 條 文 中 所 稱「 同 一 第 425 條之 1 規定 ，此乃基於法律
使用期限內有租賃關係，學者特別指 人」，解釋為包括土地及房屋之共有 不保護不法之原理，不得以類推方式
形在內。蓋房屋性質上不能與土地使 法
用權分離而存在，即使用房屋必須使
出本條是為避免危害社會經濟所設之 人「全部相同」之情形 ，故在土地 保護其占有。
規定，與民法第 425 條買賣不破租賃 用該房屋之所在之土地，乃屬一般社
及房屋共有人均完全相同，並將房地 2. 類推適用說 每周
本刊
會常情，是房屋之共有人除為土地之
是為了保護社會經濟之弱者，乃出於
分離處分時，得直接適用本條規定。
上 述「 土 地 共 有 人 數 除 與 房 屋 相 全年
不同立法思考 。 同之共有人外，尚有其他共有人」的 所有人外，尚有其他共有人時，如土
實務見解亦一致支持此一看法，認為 地所有人係同意共有之房屋得使用該
然而，民法第 425 條之 1 所謂「土 情形，土地及房屋共有人顯然部分不
此情形得直接適用民法第 425 條之 1。 土地，則於該土地之所有權讓與他人
地及其土地上之房屋同屬一人所有」， 同，為何逕認屬於「土地及房屋同屬
二、土 地 及 房 屋 共 有 人 部 分 相 同 後，應認仍有上開規定適用，推定在
條文用語看似簡單明確，但在實務適 一人所有」，實務判決並無具體之論
用上經常發生爭議，例如於土地或房 （不完全一致）情形 述。筆者推測由於此一情形，房屋所 房屋得使用期限內，有租賃關係之設
屋為共有之情形下，有無適用？又條 （一）土地共有人數除與房屋相同 有人（同時也是土地共有人）通常是 定， 始 能 避 免 土 地 利 用 關 係 趨 於 複
文所稱「房屋所有權讓與他人」，有 之 共 有 人 外， 尚 有 其 他 共 有 基於分管契約，或取得土地共有人全 雜，不致影響社會經濟發展，庶符上
無包括未辦保存登記房屋之事實上處 人（ 共 有 型 態 二： 即 土 地 共 體同意而使用土地特定部分，依據大 開立法目的」 ，而持肯定之看法，
分權之讓與？再者，「土地與房屋非 有人【ABC...】較房屋共有人 法官釋字第 349 號解釋，在土地受讓 認為在「房屋人數除與土地相同之共
同屬一人所有」，例如土地所有人同 【AB】的人數多） 人明知或可得而知之情形下，分管契 （文轉三版） 費用新臺

註釋 如 蒙
邱聰智著 姚志明校訂，新訂債法各論（上），作者自版， 之適用或類推適用－臺灣高等法院台南分院 100 年度上易字第 最高法院 107 年度台上字第 2347 號判決、109 年度台上字第 97
2002 年 10 月初版第 1 刷，第 309-311 頁。 196 號，刊載台灣法學雜誌第 326 期，2017 年 8 月 28 日，第 號判決。
請郵政
吳從周，債權物權化、推定租賃關與誠信原則－最高法院九十 54 頁。 對於部分共有人得全體共有人同意而建屋的情形，亦有學者認 帳
五年度第十六次民事庭會議決議評釋，刊載台灣法學雜誌第 最高法院 100 年度台上字第 2103 號判決、102 年度台上字第 為應採類推適用民法第 425 條之 1 規定之見解，詳參林誠二，
111 期，2008 年 9 月 1 日，第 16-17 頁。 2310 號裁定、107 年度台上字第 1797 號判決、108 年度台上字 同註 3，第 24 頁。 5005
林誠二，房地所有權分離時之法律適用與類推適用－臺灣高等 第 1884 號判決、109 年度台再字第 18 號判決。 臺灣高等法院臺南分院 106 年度上易字第 223 號判決。
帳
法院 104 年度上字第 1377 號民事判決評釋，刊載月旦裁判時報 最高法院 106 年度台上字第 709、745 號判決。 最高法院 106 年度台上字第 2086 號判決、臺灣高等法院臺南分
第 90 期，2019 年 12 月，第 21 頁；許政賢，民法第 425 條之 1 最高法院 107 年度台上字第 1797 號判決。 院 100 年度重上字第 25 號判決。
司法院司

（文接二版）
有人外，尚有其他共有人」（共有型
態三）之情形，仍有民法第 425 條之
1 適用。
2. 否定說
多數實務見解則認為「於房屋共有
人數除與土地相同之共有人外，尚有
其他共有人之情形，該其他房屋共有
人與土地所有人間之法律關係為何，
同應視彼此間之約定而定，於土地或
房屋先後讓與時，依上說明，僅生受
讓人是否繼受該法律關係之問題」，
而持否定之看法 。
本文認為在房屋共有人數多於土
地共有人數之情況下，就欠缺土地應
有 部 分 之 房 屋 共 有 人（圖 示 中 共 有
人 C）而言，其與土地共有人間當係
基於一定之法律關係（例如使用借貸
或租賃），而於土地上搭建房屋，與
「土地及房屋同屬一人」所有，土地
所有人無從與自己所有之房屋約定使
用法律關係及期限，情形尚有不同，
並無類推適用之基礎，其等就土地之
利用關係，應依當事人間之約定，法
律無強制介入之必要，此時倘發生土
地或房屋先後讓與之情形時，則應視
土地受讓人是否繼受該法律關係，來
決定房屋與土地間之利用關係，尚無
適用或類推適用民法第 425 條之 1 規
定之必要，故本文贊同實務多數見解
之看法。
（三）土地及房屋共有人皆有一部分
不同（共有型態四：土地共有
人 A 非 房 屋 共 有 人， 房 屋 共
有 人 D 非 土 地 共 有 人； 或 其
他房地共有人僅一部分相同之
情 形， 例 如 土 地 為 ABCD 共
有，房屋為 DEFG 共有）
在土地及房屋之共有人皆有一部分
不相同之情形，例如上圖所示土地為
ABC 共有，但房屋為 BCD 共有，此
時解釋上屬於房屋（共有人 D 非土地
共有人）與土地（共有人 A 非房屋共
刊 例第 2 條第 1 款規定：「房屋，指固
周出
房屋
年 訂閱
BCD
共有
土地
ABC 共有
共有型態四
註釋
林俊廷，違章建築之法律地位研究，司法院
臺幣400元 104 年度研究發展項目研究報告，民國 104 年
9 月 30 日，第 5 頁。
林誠二，論違章建築事實上處分權之移轉，
訂 閱 收錄於物權與民事法新思維：司法院謝前副
院長在全七秩祝壽論文集，元照出版，2014
政劃撥 年 1 月初版，第 10-11 頁。
號 最高法院 67 年度第 2 次民事庭庭長會議決
議：「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記
54377 而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與
讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已
戶
將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人」。
本條所稱「所有權讓與」，並不限制移轉登記
司法周刊
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有人）異其所有人，而 ABC 與 D 之 民 法 第 425 條 之 1 法 條 所 使 用 文 解肯認本條之適用應包括房屋事實上
間，當係基於一定之法律關係，允許 字，雖為「房屋所有權讓與他人」， 處分權讓與之情形，結論值得贊同。
D 於土地上搭建房屋，則其等既然已 似 僅 指「 房 屋 所 有 權 」 讓 與 的 情
三、建物興建至何種程度才算房屋？
就土地之利用關係有所約定，法律無 形 ，但司法實務在處理此類案件 倘承認民法第 425 條之 1 規定之適
強制介入之必要，故與前述共有型態 時，承襲向來肯認違章建築可以自由 用，不以辦妥保存登記之房屋為限，
三相同，應認無適用或類推適用民法 交 易 的 看 法， 認 為 未 辦 保 存 登 記 房 「事實上處分權」之轉讓亦包括在
第 425 條之 1 規定之必要。 屋，雖無法辦理所有權移轉登記，但 內， 則 建 物 興 建 至 何 一 程 度， 始 得
得以事實上處分權讓與他人，故肯認 認為是「房屋」，即有探討必要，例
參 未辦保存登記房屋之事實上處 本條所謂「所有權讓與」，解釋上應 如實務判決曾在個案中肯認僅屋頂
分權移轉時，有無民法第 425 包括未辦保存登記房屋讓與「事實上 尚未完工 ，或二樓結構完成僅門窗
條之 1 適用？ 處分權」之情形，始符法意 。學者 及內部裝潢尚未完成 ，均屬房屋之
一、未辦保存登記房屋之交易客體 多贊同實務意見，認為本條應擴及於 案例。實務上一向認為房屋之建築程
—事實上處分權 未辦保存登記房屋之事實上處分權讓 度，只要達到足以避風雨，具有經濟
未辦保存登記之房屋俗稱違章建 與 ，甚至認為實務見解考量規範意 上 使 用 目 的， 不 易 移 動 其 所 在， 即
築， 乃 指 未 經 主 管建 築 機 關 審 查 許 旨後，以目的性擴張之方式，肯定讓 屬 土 地 之 定 著 物， 為 民 法 上 之 不 動
與房屋之「事實上處分權」同有本條 產 ，而所有權人又得在未辦保存登
可，並發給建築及使用執照，而擅自
之適用，可謂是不拘泥於法之形式的 記 之 前， 即 將 事 實 上 處 分 權 轉 讓 他
建造及使用之建物，依其違章情形，
法律適用 。 人，即衍生有無民法第 425 條之 1 規
又可分為得依法補辦執照而成為合法
（二）否定見解 定適用之疑義。
建物的程序違章，以及無法成為合法
否 定 說 從 目 的 性 解 釋 出 發， 認 為 最 高 法 院 在 近 期 一 則 判 決 中， 就
建物的實質違章。有研究指出台灣地
未辦保存登記房屋之存續，本不受憲 此問題曾表示見解，略謂：「土地所
狹人稠，資源稀少，加上早期行政管
法及行政法之保障，若將之全面提升 有人在其土地上興建房屋，雖尚未完
制效率不彰，人民守法意識薄弱，以
到與合法建物完全相同之保障，將產 工，倘已有相當之結構體，且為一般
致違章建築如雨後春筍般在台灣各地
生規範價值的衝突與矛盾，故認未辦 人所得知悉，嗣將土地及興建完成之
出現 。
房屋同時或先後讓與相異之人，仍宜
雖然有部分學者認為以違章建築為 保存登記房屋之事實上處分權讓與，
內容的法律行為，可能依民法第 71 無民法第 425 條之 1 規定適用，不得 推定房屋受讓人與土地受讓人間，在
房屋得使用期限內，有租賃關係，始
條規定而無效，或被認定違反民法第 主張推定租賃，如此一來，參與交易
符維護社會經濟及兼顧當事人合理利
72 條公序良俗而無效 ，但台灣現存 之當事人為避免拆屋還地之風險，必
益之法意」 。然有論者對此提出質
的未辦保存登記房屋，為數眾多，在 將事先自行安排協議，故可透過私法
疑，認為最高法院使用前述「相當結
未經行政執行強制拆除前，屬民事法 自治方式解決此一問題，更可藉由提
構體」、「興建完成」等定義未明概
上之財產權，因此未辦保存登記房屋 高交易成本，間接降低違章建築在市
念 ，無助於解決爭議，故司法實務
仍然可以交易，得為買賣標的，早為 場 上 交 易 流 通 之 誘 因， 最 終 達 成 憲
日後如何以判決繼續充實「相當結構
司法實務所肯認，但囿於未辦理保存 法、行政法及民法之法秩序價值之統
體」、「興建完成」之內涵，有待持續
登記房屋無法依民法第 758 條規定， 一 。
觀察。
以物權登記移轉所有權，故司法實務 （三）本文看法
另須附帶一提者，乃於民法第 425
上認為未辦保存登記房屋之買受人所 否定說嘗試從整體法秩序統一之觀
條之 1 的立法過程中，扮演重要啟發
取得者為「事實上處分權」 ，而非 點，主張應該賦與合法房屋及違章建
角色的民法第 876 條法定地上權之規
所有權，此後「事實上處分權」概念 築合理之差別待遇，想法頗具創見。
定， 明 文 限 制 僅 建 築 物 有 其 適 用，
即廣為實務界及學者所運用。 惟考量民法第 425 條之 1 規定之立法
其他工作物並無成立法定地上權之
意旨，旨在保護房屋之使用權，以調
二、事實上處分權讓與＝所有權讓 可能，核與同法第 832 條約定地上權
和土地與房屋之利用關係，避免危害
與？ 規定顯有不同 ，其後立法者根據實
社會經濟，在解釋上自應以社會經濟
（一）肯定見解 務判決見解所增訂之民法第 425 條之
之維護，為重要之考量，倘純從提高
1，也明確限定建築物屬於房屋時，
違章建築之交易成本以抑制其流通的
始有推定租賃之適用，而依房屋稅條
觀點，否定本條之適用，恐怕正好與
房屋 避免有害經濟活動及社會成本之立法
定於土地上之建築物，供營業、工作
DEFG 目的有違。又本條雖使用「所有權讓
或住宅用者」，足認房屋乃指供人作
與」之文字，但如前所述，未辦保存
共有 為「營業、工作或住宅」使用之建築
or 登記房屋在未經強制拆除前，仍屬民
土地 ABCD 共有 物，故其他非此用途之車庫、雞寮等
事法上之財產權，且實務上亦發展出
建物，應無本條之適用。
「事實上處分權」概念來保障其動態
交易，使之成為得買賣交易的客體， （下期待續）
參諸前述立法意旨，本文認為實務見 （作者為嘉義地院庭長）
原因為何，解釋上當然包括以買賣、贈與、互 第 162-163 頁。 買權之探討－最高法院 109 年度台上字第 108
易等原因移轉土地或房屋予他人之所有權讓 林俊廷，違章建築與基地租賃、推定租賃及 號民事判決評析，刊載月旦裁判時報第 97
與行為，詳參吳從周，推定租賃關係：民法 優先承買權，收錄於租賃專題研究（二）買賣 期，2020 年 7 月，第 42 頁。
第四二五條之一之適用與類推適用，刊載月 不破租賃、先買權與房地分離，元照出版， 民法第 832 條規定：「稱普通地上權者，謂以
旦法學教室第 54 期，2007 年 4 月，第 56 頁。 2019 年 6 月初版第 1 刷，第 148 頁。 在他人土地之上下有『建築物或其他工作物』
最 高 法 院 100 年 度 台 上 字 第 1346 號 判 決、 最高法院 63 年度第 6 次民庭庭推總會決議 為目的而使用其土地之權」；同法第 876 條第
102 年度台上字第 2310 號裁定、106 年度台 （一）。 1 項前段規定：「設定抵押權時，土地及其土
上字第 709、745 號判決、107 年度台上字第 最高法院 70 年度台上字第 2221 號判決。 地上之『建築物』，同屬於一人所有，而僅以
1797 號判決。 最高法院 77 年度台上字第 790 號判決、81 年 土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣
吳從周，同註 14，第 56 頁。 度台上字第 1074 號判決。 時，視為已有地上權之設定，其地租、期間
許政賢，房地分離之案例類型，收錄於租賃 最高法院 109 年度台上字第 108 號判決。 及範圍由當事人協議定之」，兩相對照之下，
專題研究（二）買賣不破租賃、先買權與房 楊智守，同屬一人實質所有之土地房屋信託 可知建築物以外之其他工作物，並無成立法
地分離，元照出版，2019 年 6 月初版第 1 刷， 登記不同受託人以推定租賃關係形成優先承 定地上權之可能。