thực trạng huy động vốn BDS

lOMoARcPSD|29217751
111 - Thực trạng huy động vốn của các công ty bất động sản
trên thị trường chứng khoán
Bất động sản NEU (Đại học Kinh tế Quốc dân)
Studocu is not sponsored or endorsed by any college or university

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)
lOMoARcPSD|29217751
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
-----🙞🙞🙞🙞🙞-----
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

Đề tài:
Thực trạng huy động vốn của các công ty bất động sản trên thị trường chứng
khoán
Họ và tên: Phạm Thành Luân
Mã sinh viên: 11202374
Lớp: Bất động sản 62B
Giảng viên hướng dẫn:TS Nguyễn Thị Tùng Phương
Hà Nội, tháng 4 năm 2023

lOMoARcPSD|29217751
Mục Lục
MỞ ĐẦU........................................................................................................................................................3
1. Lí do chọn đề tài........................................................................................................................................3
Chương 1: Cơ sở lý luận về huy động vốn của các doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán...................4
1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của vốn và huy động vốn trên thị trường chứng khoán.........................4
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của vốn..................................................................................................4
1.1.2 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của huy động vốn trên thị trường chứng khoán.....................................6
1.2. Khái niệm, đặc điểm vai trò của doanh nghiệp bất động sản.................................................................8
1.2.1 Khái niệm của doanh nghiệp bất động sản...........................................................................................9
1.2.2 Đặc điểm của doanh nghiệp bất động sản.............................................................................................9
1.2.3 Vai trò của doanh nghiệp bất động sản...............................................................................................10
1.3. Các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán........................11
1.4. Căn cứ pháp lý cho hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng
khoán............................................................................................................................................................11
1.5. Nội dung của hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán 13
1.5.1 Phương thức chào bán chứng khoán doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán.........13
1.5.2 Điều kiện chào bán chứng khoán lần đầu ra công chúng...................................................................14
1.6. Nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường
chứng khoán.................................................................................................................................................18
1.6.1 Nhân tố từ bản thân các doanh nghiệp bất động sản..........................................................................19
1.6.2 Nhóm yếu tố từ nhà đầu tư..................................................................................................................23
1.6.3. Nhóm yếu tố từ các tổ chức trung gian trong lĩnh vực bất động sản...................................................23
1.6.4. Nhóm yếu tố khác...............................................................................................................................24
Chương 2: Thực trạng hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp BDS trên thị trường chứng khoán ở
VN 2.1
Thực trạng sự hình thành và phát triển của TTCK 2.1.1Thực
trạng hệ thống các văn bản pháp luật cho TTCK ở VN...............................................................................25
2.1.2 Thực trạng hàng hóa của TTCK tập trung ở VN ..............................................................................27
2.1.3 Thực trạng hoạt động giao dịch CK....................................................................................................28
2.1.4 Thực trạng hoạt động của các tổ chức trung gian và các hoạt động phụ trợ khác..............................31
2.1.5 Đánh giá sự phát triển của TTCK VN trong thời gian qua.................................................................32
2.2 Thực trạng hoạt động huy động vốn của các DN BDS trên TTCK ở VN 2.2.1 Thực trạng hoạt động
báo cáo thông tin tài chính của doanh nghiệp Bất động sản trên thị trường chứng khoán..........................34
2.2.2 Thực trạng huy động vỗn của các DNBDS trên TTCK ở VN...........................................................35
2.2.3 Đánh giá hoạt động huy động vốn của các DN BDS trên TTCK ở VN............................................51
Chương3 :Giải pháp thúc đẩy hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp BDS trên thị trường CK ở
VN 3.1 Định hướng phát triển các DN BDS đến năm 2030.........................................................................1
3.2 Giải pháp Thúc đẩy các hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp BDS trên TTCK ở VN 3.2.1
Các giải pháp đối với DN BDS......................................................................................................................2

lOMoARcPSD|29217751
3.2.2 Các giải pháp phát triển TTCK ở VN Tổ chức các chương trình đào tạo miễn phí về chứng khoán và
TTCK:............................................................................................................................................................7
3.3 Kiến nghị và đề xuất
3.3.1 Kiến nghị với chính phủ........................................................................................................................8
3.3.2 Kiến nghị với các bộ ngành , chính quyền địa phương và cơ quan chức năng quản lý......................9
. 3.3.3 ĐỐi với các doanh nghiệp................................................................................................................10
KẾT LUẬN..................................................................................................................................................11
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................................12

lOMoARcPSD|29217751
DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU

Biểu đồ 2.1 Số lượng tài khoản đầu tư chứng khoán mở hàng năm và diễn biến chỉ số VN-Index thời điểm
cuối năm 2022
Biểu đồ 2.2 Giá trị khớp lệnh cổ phiếu hàng tháng trên sàn HOSE
Biểu đồ 2.3 Tỷ trọng trái phiếu phát hành công chúng
Biểu đồ 2.4 : Cơ cấu tín dụng kinh doanh bất động sản
Bảng 2.1 Hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến huy động vốn của các doanh nghiệp trên TTCK Việt Nam
Bảng 2.2 Tổng hợp lựa chọn các trường hợp phát hành cổ phiếu hiện nay:
Bảng 2.3 Thống kê số lượng cổ phiếu có giá giao dịch thấp hơn mệnh giá
Bảng 2.4 Giá trị huy động vốn qua các năm (đơn vị: tỷ VND)
Biểu đồ 2.5 : Tình hình phát hành cổ phiếu
Bảng 2.5 Bảng tổng hợp giá trị vốn huy động được trên TTCK và một số yếu tố liên quan

lOMoARcPSD|29217751
MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
Trong bối cảnh xã hội chuyển đổi và nền kinh tế Việt Nam đang phấn đấu trở thành
một quốc gia công nghiệp hiện đại, vai trò của các doanh nghiệp bất động sản trên thị
trường chứng khoán trở nên ngày càng quan trọng và đặc biệt hấp dẫn. Để đạt được tốc
độ tăng trưởng kinh tế cần thiết và đưa đất nước tiến bước quyết định trong hành trình trở
thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020 và vươn lên phát triển
mạnh mẽ trong những năm tiếp theo, việc phát triển hệ thống các doanh nghiệp đóng vai
trò quyết định không thể bỏ qua. Trong tương lai, sự thành công của các doanh nghiệp
trong ngành bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng lớn từ việc huy động vốn thông qua thị
trường chứng khoán.Các nước phát triển trên thế giới đã chứng tỏ sự quan trọng của việc
huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán đối với sự thành công của doanh nghiệp
và phát triển kinh tế tổng thể. TTCK Việt Nam, với sứ mệnh tạo ra một kênh huy động
vốn quan trọng cho nền kinh tế, đã và đang đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát
triển kinh tế xã hội của đất nước. Tuy nhiên, việc huy động vốn thông qua TTCK ở Việt
Nam vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức và vướng mắc, đặc biệt là đối với các doanh
nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
Các doanh nghiệp bất động sản, trong bối cảnh thị trường chứng khoán biến động và
không ổn định, đã trải qua nhiều khó khăn trong việc huy động vốn. Quy mô huy động
vốn qua TTCK vẫn còn nhỏ bé và sơ khai, và nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong
việc tìm kiếm nhà đầu tư. Nhiều trong số đã cn không niêm yết hoặc thậm chí đã xin hủy
niêm yết tự nguyện, gây lo ngại về vai trò của TTCK trong nền kinh tế.Một trong những
mục đích quan trọng nhất của doanh nghiệp khi niêm yết trên TTCK là để huy động vốn
gia tăng năng lực tài chính cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc huy
động vốn của doanh nghiệp trải qua những biến động của TTCK còn gặp nhiều vướng
mắc dẫn đến kết quả huy động vốn qua kênh mới mẻ này chưa cao. Quy mô huy động
vốn qua TTCK còn nhỏ bé và sơ khai, có thời điểm doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn
trong việc huy động vốn trên
TTCK, đặc biệt trong giai đoạn thị trường suy giảm và trầm lắng. Nhiều phương án
huy động vốn trên TTCK đã được đại hội đồng cổ đông của doanh nghiệp thông qua
nhưng lại triển khai không thành công trên thực tế do không tìm kiếm được nhà đầu tư.
Có doanh nghiệp mặc dù đã niêm yết nhưng lại chưa thực sự tự tin trong việc phát hành
cổ phiếu huy động vốn nên vẫn bằng lòng với việc vay vốn ngân hàng, khi lãi suất cho
vay tăng vọt đã gây ra những khó khăn gay gắt, nhiều doanh nghiệp đứng trên bờ vực của
phá sản. Một số doanh nghiệp đã chưa tận dụng cơ hội thuận lợi để phát hành cổ phiếu
huy động vốn trên thị trường tăng cường năng lực tài chính để đối phó với những khó
khăn trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế. Đối với các doanh nghiệp đã phát hành thành
công cổ phiếu huy động vốn thì lại xuất hiện tình trạng sử dụng vốn không đúng mục
1

lOMoARcPSD|29217751
đích gây thiệt hại cho cổ đông, ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp. Cá biệt có doanh
nghiệp thậm chí đã xin hủy niêm yết tự nguyện vì mục tiêu chính là huy động vốn lại
không thực hiện được gây ra những băn khoăn, lo ngại về vai trò, vị trí của TTCK trong
nền kinh tế.
Trước những thách thức và vấn đề này, đề tài luận văn "Thực trạng huy động vốn
của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán" sẽ tập trung vào việc
phân tích và đề xuất giải pháp để giúp các doanh nghiệp bất động sản huy động và sử
dụng vốn trên TTCK một cách hiệu quả, từ đó góp phần vào sự lớn mạnh và bền vững
của hệ thống các doanh nghiệp và phát triển kinh tế của Việt Nam.Trong phạm vi của
luận văn này, chúng ta sẽ xem xét những yếu tố tác động vào quá trình huy động vốn của
các doanh nghiệp bất động sản trên TTCK, và đề xuất các giải pháp cụ thể để giải quyết
những vấn đề này. Cùng với sự thúc đẩy từ phía Chính phủ và chuyển đổi mô hình tăng
trưởng kinh tế, việc cải thiện quá trình huy động vốn thông qua TTCK trở thành một phần
quan trọng của quá trình tái cơ cấu hệ thống tài chính và hệ thống doanh nghiệp nước
ta.Chúng tôi hy vọng rằng thông qua việc nghiên cứu và phân tích sâu rộng, luận văn này
sẽ đóng góp những giải pháp và đề xuất thực tế để giúp các doanh nghiệp bất động sản
huy động và sử dụng vốn trên TTCK một cách hiệu quả, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh
tế bền vững của Việt Nam.
Chương 1: Cơ sở lý luận về huy động vốn của các doanh nghiệp trên thị trường
chứng khoán
1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của vốn và huy động vốn trên thị trường chứng
khoán
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của vốn

1.1.1.1 Khái niệm về Vốn
Vốn là một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực tài chính và kinh tế. Vốn đại diện
cho tài sản hoặc tiền mà một cá nhân hoặc tổ chức sở hữu và sử dụng để đầu tư và hoạt
động kinh doanh. Vốn có thể tồn tại dưới nhiều hình thức, bao gồm tiền mặt, tài sản, cổ
phiếu, trái phiếu, và nhiều loại tài sản khác.
Theo quan điểm của Marx, vốn (tư ban) là giá trị đem lại giá trị thặng dư là một
đầu vào của quá trình sản xuất. Định nghĩa của Marx có tầm khái quát lớn, nhấn mạnh vai
trò của vốn trong quá trình tạo ra giá trị thặng dư cho nền kinh tế. Các nhà kinh tế c đại
diện cho trường phái kinh tế khác nhau cũng có các quan điểm khác nhau về vốn.
Theo Paul A. Samuelson, vốn là những hàng hoá được sản xuất ra để phục vụ quá
trình sản xuất mới, là một đầu vào cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Trong cuốn "Kinh Tế c" của David Begg, tác giả đưa ra hai định nghĩa về vốn hiện
vật và vốn tài chính của doanh nghiệp: vốn hiện vật là dự trữ các hàng hoá đã sản xuất ra
để sản xuất ra các hàng hoá khác; vốn tài chính là các loại giấy tờ có giá trị của doanh
nghiệp.
2

lOMoARcPSD|29217751
Tuy nhiên, thực chất vốn là biểu hiện bằng tiền, là giá trị của tài sản mà doanh
nghiệp đang nắm giữ. Vốn và tài sản là hai mặt có giá trị hiện vật của một bộ phận nguồn
lực sản xuất mà doanh nghiệp huy động vào quá trình sản xuất kinh doanh của mình.
Trong nền kinh tế hiện đại, vốn được quan niệm là toàn bộ giá trị ứng ra ban đầu và quá
trình sản xuất tiếp theo của doanh nghiệp. Khái niệm này không chỉ giới hạn vốn là tài
sản thực tế mà còn bao gồm cả khía cạnh tài chính và tiền mặt mà doanh nghiệp sử dụng
để thực hiện hoạt động kinh doanh và đầu tư.
1.1.1.2 Đặc điểm của vốn trên thị trường chứng khoán
Vốn có tính lưu động: Vốn có khả năng chuyển đổi dễ dàng thành tiền mặt hoặc sử
dụng để đầu tư vào các tài sản khác. Điều này mang lại sự linh hoạt trong quản lý tài
chính của doanh nghiệp. Trên thị trường chứng khoán, tính lưu động của vốn trở nên
quan trọng hơn bao giờ hết. Nhà đầu tư có thể mua và bán cổ phiếu hoặc chứng khoán
khác một cách nhanh chóng, giúp tối ưu hóa lợi nhuận và quản lý rủi ro theo thời gian
thực.
Vốn có giá trị thời gian: Thời gian sử dụng vốn có ảnh hưởng đáng kể đến lợi
nhuận và hiệu quả kinh doanh. Đối với doanh nghiệp, việc quản lý thời gian sử dụng vốn
rất quan trọng. Trên thị trường chứng khoán, việc đầu tư vào các công ty có tiềm năng
tăng trưởng trong dài hạn có thể mang lại lợi nhuận lớn hơn. Điều này đòi hỏi sự tập
trung vào việc đánh giá và cn lựa các cổ phiếu hoặc tài sản có tiềm năng phát triển trong
tương lai.
Vốn có tính rủi ro: Mọi hoạt động đầu tư và sử dụng vốn đều liên quan đến rủi ro.
Quản lý rủi ro là một phần quan trọng trong quá trình quản lý vốn. Trên thị trường chứng
khoán, rủi ro thường đi kèm với tiềm năng sinh lợi nhuận cao. Nhà đầu tư phải thận trọng
đánh giá và quản lý rủi ro để đảm bảo an toàn vốn đầu tư. Rủi ro có thể xuất phát từ biến
động thị trường, tài sản đầu tư, hoặc thậm chí từ tình hình kinh tế toàn cầu.
Huy động vốn đầu tư cho nền kinh tế: Khi các nhà đầu tư mua chứng khoán được
phát hành bởi các công ty, số tiền đầu tư được sử dụng để hỗ trợ hoạt động sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp. Qua đó, góp phần mở rộng sản xuất và phát triển. Thị trường
chứng khoán có vai trò quan trọng trong việc huy động vốn cho các doanh nghiệp, giúp
chúng thực hiện các dự án đầu tư và phát triển hạ tầng kinh tế. Chính phủ và chính quyền
cũng có thể huy động nguồn vốn thông qua thị trường chứng khoán để đáp ứng các nhu
cầu phát triển kinh tế và xã hội.
1.1.1.3 Vai trò của vốn trên thị trường chứng khoán
Vốn đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh và phát triển của
doanh nghiệp. Vai trò của vốn bao gồm:
Hỗ trợ mở rộng và phát triển kinh doanh: Vốn cung cấp nguồn tài chính cần thiết
để mở rộng quy mô hoạt động, đầu tư vào dự án mới, và phát triển sản phẩm và dịch vụ.
Thị trường chứng khoán cung cấp cho doanh nghiệp cơ hội huy động vốn từ các nhà đầu

lOMoARcPSD|29217751
tư để thực hiện những kế hoạch mở rộng và phát triển, từ đó đảm bảo sự tăng trưởng và
cạnh tranh.
Tạo cơ hội đầu tư và sinh lợi nhuận: Vốn cho phép doanh nghiệp đầu tư vào các cơ
hội kinh doanh có tiềm năng sinh lợi nhuận và tạo ra giá trị cho cổ đông. Trong ngữ cảnh
thị trường chứng khoán, những người đầu tư có thể mua cổ phiếu của các doanh nghiệp
và chờ đợi giá trị cổ phiếu tăng lên, từ đó tạo ra lợi nhuận. Điều này thúc đẩy doanh
nghiệp cần duy trì và nâng cao hiệu suất kinh doanh để thu hút sự quan tâm của nhà đầu
tư.
Đảm bảo tính bền vững của doanh nghiệp: Quản lý vốn một cách hiệu quả giúp
đảm bảo tính bền vững của doanh nghiệp và khả năng đối phó với khó khăn tài chính.
Trên thị trường chứng khoán, doanh nghiệp phải thường xuyên cung cấp thông tin về tình
hình tài chính và hoạt động kinh doanh của , điều này tạo ra sự minh bạch và tin tưởng từ
phía cổ đông và nhà đầu tư. Việc quản lý tốt vốn giúp doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro tài
chính và tạo nền móng vững chắc cho sự phát triển dài hạn.
Nâng cao vai trò huy động vốn cho nền kinh tế thông qua thị trường chứng khoán
(TTCK): TTCK đã trở thành một kênh quan trọng để huy động vốn cho nền kinh tế, đặc
biệt là vốn trung và dài hạn. Số lượng doanh nghiệp niêm yết mới và số vốn huy động
thông qua đấu giá cổ phần trên TTCK là biểu hiện của vai trò quan trọng của thị trường
này đối với doanh nghiệp và nền kinh tế. Thị trường chứng khoán cung cấp các công cụ
và cơ hội cho doanh nghiệp huy động vốn, giúp phát triển và đóng góp vào sự phát triển
toàn diện của nền kinh tế.
Sự phát triển của TTCK có thể cung cấp một lượng lớn vốn cho các doanh nghiệp
nội địa. Các doanh nghiệp có thể huy động vốn thông qua việc phát hành cổ phiếu lần đầu
ra công chúng (IPO), phát hành thêm cổ phiếu mới, trả cổ tức bằng cổ phiếu, hoặc phát
hành trái phiếu. Việc này giúp tạo sức bật cho doanh nghiệp, tăng khả năng đầu tư, và cải
thiện quá trình phát triển hạ tầng kinh tế. Đồng thời, TTCK cũng thu hút vốn đầu tư quốc
tế, cung cấp cơ hội hợp tác và chia sẻ kinh nghiệm quản lý, tạo sự đa dạng hóa và cạnh
tranh cho các doanh nghiệp.
1.1.2 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của huy động vốn trên thị trường chứng khoán
1.1.2.1 Khái niệm huy động vốn trên thị trường chứng khoán
Công ty bất động sản là một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực mua bán, phát
triển và quản lý tài sản bất động sản, bao gồm đất đai, các dự án xây dựng, và bất động
sản khác. Các công ty bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra và quản lý
cơ sở hạ tầng đô thị và các dự án bất động sản khác, góp phần quan trọng vào sự phát
triển của nền kinh tế và xã hội. Các công ty bất động sản hoạt động như một trung gian
giữa những người có nhu cầu về bất động sản và nguồn cung cấp vốn để thực hiện các dự
án bất động sản.
Trong bối cảnh công ty bất động sản hoạt động trên thị trường chứng khoán, khái
niệm huy động vốn có thể được hiểu như sau:
4

lOMoARcPSD|29217751
Huy động vốn trong công ty bất động sản là quá trình thu thập nguồn tài chính cần
thiết để thực hiện các hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản thông qua sự hợp
tác với thị trường chứng khoán. Các công ty bất động sản thường cần vốn để mua đất,
phát triển dự án xây dựng, xây dựng cơ sở hạ tầng, và quản lý các tài sản bất động sản
của . Quá trình huy động vốn trong ngữ cảnh này có thể bao gồm việc phát hành cổ phiếu
của công ty bất động sản, phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần công ty, và các hoạt
động liên quan đến thị trường chứng khoán.
Huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán giúp công ty bất động sản đảm
bảo sự bền vững của hoạt động kinh doanh của , phát triển các dự án bất động sản, và đáp
ứng nhu cầu của khách hàng. Quá trình này cung cấp cơ hội cho các nhà đầu tư tham gia
và sinh lợi nhuận từ các dự án bất động sản. Ngoài ra, huy động vốn cũng giúp tạo ra tính
thanh khoản cho các tài sản bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán và đóng
góp vào sự phát triển tổng thể của nền kinh tế và xã hội.
1.1.2.2 Đặc điểm của huy động vốn trên thị trường chứng khoán
Huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán là một giải pháp quan trọng cho
các doanh nghiệp trong bối cảnh biến đổi kinh doanh và không ổn định, đặc biệt sau sự
tác động của cách mạng công nghiệp lần thứ tư và đại dịch Covid-19. Dưới đây, chúng ta
sẽ đi sâu hơn vào một số đặc điểm quan trọng của quá trình huy động vốn trên thị trường
chứng khoán:
Mức độ công khai: Việc huy động vốn trên thị trường chứng khoán đòi hỏi tính
công khai và minh bạch cao. Các thông tin về doanh nghiệp và tình hình tài chính của
phải được công bố và phân phối rộng rãi cho các nhà đầu tư và người mua sắm. Điều này
đảm bảo tính minh bạch và xây dựng niềm tin trong quá trình huy động vốn.
Biến động trên thị trường: Thị trường chứng khoán có thể biến động mạnh, và giá
trị của cổ phiếu và trái phiếu có thể thay đổi hàng ngày dựa trên sự biến động của thị
trường. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải hiểu rõ rằng giá trị của tài sản có thể thay đổi
và phải sẵn sàng đối mặt với biến động này.
Khả năng huy động số lượng lớn vốn: Huy động vốn thông qua thị trường chứng
khoán có tiềm năng để huy động một lượng lớn vốn từ nhiều nguồn khác nhau. Điều này
giúp doanh nghiệp tạo cơ hội quan trọng để thu thập nguồn vốn cho mục tiêu và chiến
lược dài hạn của .
Thách thức trong bối cảnh đại dịch: Đại dịch Covid-19 đã tác động tiêu cực đến
nhu cầu vốn và dòng tiền kinh doanh của nhiều doanh nghiệp. Rất nhiều doanh nghiệp
phụ thuộc quá mức vào vốn vay từ ngân hàng thương mại, và điều này có thể tạo ra rủi ro
liên quan đến nguồn vốn và tạo áp lực lên lãi suất và chi phí vốn. Huy động vốn qua thị
trường chứng khoán có thể là giải pháp để tăng cường nguồn vốn cho doanh nghiệp trong
bối cảnh này.

lOMoARcPSD|29217751
Cơ cấu vốn cần xem xét lại: Một số doanh nghiệp tại Việt Nam có cơ cấu vốn
không hợp lý, phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay từ ngân hàng. Điều này tạo nên rủi ro khi
nguồn vốn từ ngân hàng bị hạn chế hoặc gián đoạn. Huy động vốn qua thị trường chứng
khoán có thể giúp cải thiện cơ cấu vốn và giảm áp lực từ nguồn vay truyền thống.
Đa dạng hóa các hình thức huy động vốn: Đa dạng hóa các hình thức huy động
vốn là rất quan trọng để đảm bảo tính bền vững của doanh nghiệp. Ngoài việc huy động
thông qua thị trường chứng khoán, các doanh nghiệp cũng có thể xem xét việc huy động
vốn thông qua thị trường trái phiếu, gọi vốn từ cộng đồng, hoặc thậm chí sử dụng các
phương tiện tài chính số hóa như tiền mã hóa
1.1.2.3 Vai trò của huy động vốn trên thị trường chứng khoán
Huy động vốn trên thị trường chứng khoán đóng một vai trò quan trọng trong nền
kinh tế và hoạt động của các doanh nghiệp. Một trong những vai trò quan trọng nhất của
huy động vốn trên thị trường chứng khoán là cung cấp nguồn vốn cho các doanh nghiệp.
Doanh nghiệp cần vốn để mở rộng hoạt động, phát triển sản phẩm hoặc dịch vụ mới, đầu
tư vào nghiên cứu và phát triển, hoặc mua sắm tài sản cố định. Thị trường chứng khoán
cung cấp một cơ hội để huy động vốn từ các nhà đầu tư và cổ đông, giúp doanh nghiệp
thực hiện các kế hoạch phát triển của .
Tạo tính thanh khoản cho tài sản: Huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán
cung cấp một cơ hội để tài sản của doanh nghiệp trở nên thanh khoản. Khi tài sản được
niêm yết trên thị trường chứng khoán, chúng có khả năng được mua bán dễ dàng, tạo ra
sự linh hoạt trong quản lý tài sản của doanh nghiệp. Điều này giúp doanh nghiệp tối ưu
hóa việc sử dụng tài sản và tối ưu hóa lợi nhuận.
Giảm áp lực từ nguồn vay truyền thống: Huy động vốn qua thị trường chứng
khoán giúp giảm áp lực từ nguồn vay truyền thống như vay ngân hàng. Nếu một doanh
nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng, có thể phải đối mặt với áp lực trả nợ
cao và lãi suất cắt cổ phần. Huy động vốn từ thị trường chứng khoán có thể giúp giảm độ
nợ và tạo cơ hội phát triển mà không tăng thêm nợ.
Tạo cơ hội đầu tư cho các nhà đầu tư: Thị trường chứng khoán cung cấp một cơ
hội đầu tư cho các nhà đầu tư. Nhà đầu tư có thể mua cổ phiếu và trái phiếu của các
doanh nghiệp, tạo đa dạng hóa trong danh mục đầu tư của . Điều này giúp tạo ra cơ hội
sinh lợi nhuận từ việc sở hữu tài sản của các doanh nghiệp khác nhau và tham gia vào sự
phát triển của nền kinh tế.
Tăng tính minh bạch và quản trị doanh nghiệp: Để huy động vốn trên thị trường
chứng khoán, doanh nghiệp phải tuân thủ các quy tắc và luật pháp liên quan đến báo cáo
tài chính và minh bạch. Điều này giúp cải thiện tính minh bạch của doanh nghiệp và tạo
sự tin tưởng từ phía nhà đầu tư và cổ đông. Nó cũng thúc đẩy việc cải thiện quản trị
doanh nghiệp để thu hút đầu tư từ thị trường chứng khoán.
1.2. Khái niệm, đặc điểm vai trò của doanh nghiệp bất động sản
6

lOMoARcPSD|29217751
1.2.1 Khái niệm của doanh nghiệp bất động sản

Doanh nghiệp bất động sản, thường được gọi là công ty bất động sản hoặc doanh
nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, là một loại tổ chức kinh doanh chuyên về việc mua,
bán, phát triển, quản lý, và đầu tư vào tài sản bất động sản. Tài sản bất động sản bao gồm
đất đai, tòa nhà, căn hộ, khu đô thị, vùng đất, và mọi thứ liên quan đến bất động sản.
Doanh nghiệp bất động sản có thể hoạt động trong nhiều phạm vi khác nhau, bao
gồm:
Phát triển dự án: Chuyên về việc phát triển và xây dựng các dự án bất động sản như
khu căn hộ, khu đô thị mới, trung tâm thương mại, hoặc công trình công cộng. mua đất,
phát triển kế hoạch dự án, và xây dựng tài sản mới để bán hoặc cho thuê.
Kinh doanh bất động sản: Tập trung vào việc mua bán và cho thuê bất động sản có
sẵn. Đây có thể là việc mua bán căn hộ, văn phòng, khu thương mại, hoặc đất đai. Các
doanh nghiệp này tạo lợi nhuận bằng cách mua bất động sản với giá thấp và bán lại với
giá cao hoặc thuê ra để thu lợi nhuận từ thuê.
Quản lý tài sản bất động sản: Chuyên về việc quản lý tài sản bất động sản cho các
chủ sở hữu hoặc nhà đầu tư. Công việc này bao gồm việc quản lý thuê, bảo dưỡng, và tối
ưu hóa giá trị của bất động sản để tạo lợi nhuận cho chủ sở hữu.
Đầu tư bất động sản: Các doanh nghiệp này tập trung vào việc đầu tư vào các dự án
bất động sản với hy vọng tạo ra lợi nhuận từ việc gia tăng giá trị tài sản theo thời gian.
Đầu tư có thể bao gồm việc mua cổ phần của các doanh nghiệp bất động sản hoặc đầu tư
trực tiếp vào dự án bất động sản.
1.2.2 Đặc điểm của doanh nghiệp bất động sản
Tập trung vào vị trí: Doanh nghiệp BĐS phải chú trọng vào vị trí của tài sản.
Điều này đòi hỏi phải nắm rõ vị trí của mỗi BĐS, xem xét khoảng cách và tiếp cận với
các trung tâm kinh tế, chính trị, và xã hội. Nắm bắt sự thay đổi trong tình hình vị trí là
quan trọng để đầu tư và phát triển BĐS.
Tính bền vững: Doanh nghiệp phải xem xét sự bền vững của BĐS từ góc độ kỹ
thuật và kinh tế. cần đảm bảo rằng khi xây dựng, tính toán tuổi t kinh tế của BĐS để
tránh đầu tư lãng phí. Điều này cũng liên quan đến việc định giá BĐS dựa trên cả tuổi t
kinh tế và tuổi t vật lý.
Tính khác biệt: Doanh nghiệp BĐS phải nhận thức về sự khác biệt giữa các tài
sản. Mỗi BĐS có những đặc điểm riêng biệt về vị trí, cấu trúc, quyền sử dụng, quang
cảnh, và môi trường. Khai thác tính khác biệt này có thể là điểm mạnh nếu được làm tốt.
Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của BĐS, do diện tích đất có giới hạn, là một yếu
tố quan trọng trong thị trường BĐS. Điều này có thể dẫn đến quan hệ cung cầu không cân
đối và tình trạng đầu cơ. Doanh nghiệp cần theo dõi và ngăn chặn tình trạng đầu cơ và giá
ảo trong thị trường.

lOMoARcPSD|29217751
Giá trị lớn: BĐS có giá trị cao, đòi hỏi sự đầu tư vốn lớn và dài hạn. Vốn đầu tư
có thể tái tạo và sử dụng làm tài sản thế chấp. Doanh nghiệp BĐS thường cần xem xét
quan hệ vay vốn để thực hiện các giao dịch BĐS.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS thường ảnh hưởng lẫn nhau và tới các hoạt động
kinh tế-xã hội. Nhà nước cần quản lý chặt chẽ BĐS để đảm bảo tính thống nhất trong
không gian kiến trúc và quản lý các ảnh hưởng tiềm năng.
Những đặc điểm này đặt ra nhiều thách thức và cơ hội cho doanh nghiệp BĐS,
yêu cầu phải có kiến thức sâu rộng về thị trường, khả năng quản lý rủi ro, và khả năng
tận dụng tính bền vững và khác biệt của mỗi tài sản để tối ưu hóa giá trị của đầu tư BĐS.
1.2.3 Vai trò của doanh nghiệp bất động sản
Xây dựng và phát triển BĐS: Doanh nghiệp BĐS đóng một vai trò cốt lõi trong việc
xây dựng, mở rộng và quản lý tài sản BĐS. Họ đầu tư một lượng vốn đáng kể để tạo ra
các dự án như căn hộ, trung tâm thương mại, văn phòng và các loại BĐS khác. Điều này
mang lại sự đa dạng trong lựa chọn nhà ở và cơ hội đầu tư cho cộng đồng.
Tạo ra giá trị thị trường: Doanh nghiệp BĐS thường định giá BĐS dựa trên cung và
cầu trên thị trường. Họ đóng góp vào sự biến động giá trị của BĐS thông qua việc cung
cấp các loại BĐS dựa trên nhu cầu của người mua, và thông qua các hoạt động mua bán
và phát triển.
Quản lý và duy trì BĐS: Sau khi các dự án BĐS đã hoàn thành, doanh nghiệp BĐS
tiếp tục đảm bảo quản lý và duy trì chúng. Điều này bao gồm việc theo dõi tình trạng kỹ
thuật, bảo trì và cung cấp các dịch vụ hậu mãi cho khách hàng. Quản lý hiệu quả đòi hỏi
kiến thức sâu rộng về quản lý và kỹ thuật.
Tạo công ăn việc làm: Doanh nghiệp BĐS tạo ra nhiều cơ hội việc làm trong lĩnh vực
xây dựng, quản lý BĐS, tiếp thị và bán hàng. Điều này giúp giảm tỷ lệ thất nghiệp và tạo
cơ hội nghề nghiệp cho người lao động.
Đóng góp vào phát triển hạ tầng: Các dự án BĐS thường đi kèm với việc phát triển
hạ tầng, bao gồm đường, cống, điện, nước và các tiện ích công cộng khác. Doanh nghiệp
BĐS đảm bảo rằng các yếu tố này được xây dựng và duy trì để đảm bảo sự tiếp cận và sử
dụng hiệu quả của BĐS.
Tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước: Doanh nghiệp BĐS đóng góp vào ngân sách
Nhà nước thông qua việc nộp thuế và các khoản phí khác từ các hoạt động giao dịch
BĐS. Những nguồn thu này sau đó được sử dụng để phát triển hạ tầng và cung cấp dịch
vụ công cộng.
Thúc đẩy đổi mới và sáng tạo: Doanh nghiệp BĐS thường phải nghiên cứu và áp
dụng các tiến bộ trong lĩnh vực xây dựng và quản lý BĐS. Điều này giúp cải thiện chất
lượng dự án, tối ưu hóa tài nguyên, và giảm tác động tiêu cực đối với môi trường.
Tóm lại, vai trò của doanh nghiệp BĐS không chỉ tạo ra cơ hội quan trọng cho việc
xây dựng nhà ở và đầu tư, mà còn đóng góp mạnh mẽ vào phát triển kinh tế, cung cấp
8

lOMoARcPSD|29217751
việc làm, phát triển hạ tầng và khuyến khích sáng tạo, thúc đẩy sự tiến bộ xã hội và kinh
tế của một quốc gia.
1.3. Các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng
khoán
Các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán:
Việc đối mặt với tình trạng thiếu vốn trong sản xuất và kinh doanh là một vấn đề
phổ biến trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Huy động vốn không phải lúc
nào cũng dễ dàng. Trong thực tế, vốn hoạt động của doanh nghiệp được hình thành từ các
nguồn sau đây:
Vốn tự có (hoặc vốn chủ sở hữu): Đây là nguồn vốn được hình thành khi doanh
nghiệp được thành lập. Nếu doanh nghiệp là DNNN (doanh nghiệp nhà nước), vốn này
thường được cấp bởi nhà nước. Nếu doanh nghiệp là doanh nghiệp dân doanh (cổ phần,
TNHH, hợp danh, doanh nghiệp tư nhân), vốn này đến từ các thành viên hoặc cổ đông.
Vốn tài trợ qua hệ thống ngân hàng: Đây là nguồn quan trọng trong việc huy động
vốn lưu động (vốn ngắn hạn) của doanh nghiệp. Ngân hàng cung cấp vốn này thông qua
các hợp đồng tín dụng, và tỷ trọng của vốn này trong tổng dư nợ của ngân hàng thường
cao.
Vốn tài trợ qua kênh cho thuê tài chính (leasing): Đây là nguồn vốn tài trợ trung và
dài hạn cho doanh nghiệp. Các định chế cho thuê tài chính thường thuộc tập đoàn ngân
hàng thương mại hoặc tổ chức liên kết giữa ngân hàng và nhà sản xuất. Doanh nghiệp có
thể thuê tài sản và trả tiền theo một hợp đồng cụ thể.
Vốn huy động qua thị trường chứng khoán (TTCK): Đây là kênh huy động vốn cơ
bản và nhanh chóng đối với doanh nghiệp khi có nhu cầu vay vốn dài hạn hoặc mở rộng
quy mô sản xuất kinh doanh với chi phí huy động thấp. Huy động vốn qua TTCK mang
lại sự linh hoạt và hiệu quả cho doanh nghiệp.
Thực tế đã chứng minh rằng huy động vốn thông qua TTCK mang lại sự chủ động
và linh hoạt cho doanh nghiệp, giúp họ tránh sự lệ thuộc quá lớn vào hệ thống ngân hàng.
Khi doanh nghiệp cần vốn để mở rộng hoạt động, họ có thể phát hành cổ phiếu hoặc trái
phiếu trên TTCK để huy động vốn dài hạn và ổn định. Điều này giúp doanh nghiệp không
cần lo lắng về thời hạn hoàn trả như khi vay vốn từ ngân hàng. Ngược lại, khi doanh
nghiệp có thặng dư vốn và không có cơ hội sản xuất, họ có thể đầu tư vào chứng khoán
khác như một tài sản kinh doanh, và chứng khoán này có thể được chuyển đổi thành tiền
mặt thông qua TTCK khi cần thiết.
1.4. Căn cứ pháp lý cho hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản trên
thị trường chứng khoán
Quyền sử dụng đất trong hợp tác sản xuất kinh doanh: Người sử dụng đất có quyền
sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đầu tư năm 2020. Điều
9

lOMoARcPSD|29217751
này cho phép họ hợp tác với các cá nhân hoặc tổ chức kinh tế để đưa quyền sử dụng đất
vào hoạt động kinh doanh bất động sản.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Nghị định này quy định chi tiết việc huy động vốn
bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, còn sự chưa thống nhất
trong nội dung của Luật và văn bản dưới Luật về việc chấm dứt góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, do đó, đề nghị bổ sung nội dung cụ thể về chấm dứt góp vốn trong trường hợp
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Luật Đất đai năm 2013: Luật này quy định về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất, đặc biệt quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất cho tổ chức kinh tế hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Luật này cung cấp khung pháp lý cho hoạt
động kinh doanh bất động sản và góp vốn trong lĩnh vực này. Nó quy định về việc thực
hiện huy động vốn thông qua các tổ chức tín dụng và cách thức thực hiện hợp pháp các
hoạt động kinh doanh bất động sản.
Các quy định về thế chấp và xử lý vi phạm: Pháp luật cung cấp quy định về việc thế
chấp dự án kinh doanh bất động sản để huy động vốn. Đồng thời, cũng quy định về xử lý
vi phạm trong hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản, bao gồm các mức
phạt và biện pháp xử lý đối với các sai phạm.
Mức phạt trong trường hợp vi phạm: Luật cũng quy định về mức phạt cho các
trường hợp vi phạm trong hoạt động huy động vốn, và các quy định này có thể bao gồm
việc thu hồi giấy phép kinh doanh hoặc xử lý hình sự trong trường hợp vi phạm nghiêm
trọng.
Nghị định về Phát hành và Quản lý trái phiếu: Điều 13 của Nghị định chính là
nguồn gốc của các quy định về việc phát hành trái phiếu. Điều này đề cập đến việc công
bố thông tin về trái phiếu cho nhà đầu tư và mục đích sử dụng vốn huy động từ phát hành
trái phiếu. Các công ty BĐS phải tuân thủ quy định này.
Luật chứng khoán 2019: Nếu công ty chứng khoán tham gia vào hoạt động phát
hành trái phiếu, họ cũng phải tuân theo quy định của Luật chứng khoán 2019. Điều 31
của Luật chứng khoán có quy định về điều kiện chào bán trái phiếu riêng lẻ của công ty
chứng khoán. Các quy định này bao gồm quyết định của Đại hội đồng cổ đông, mục đích
sử dụng tiền thu được từ việc phát hành, xác định rõ số lượng và tiêu chí nhà đầu tư.
Thông tư hướng dẫn: Các quy định chi tiết hơn về việc phát hành trái phiếu, quy
trình thủ tục, điều kiện chào bán, hồ sơ chào bán và phương thức chào bán có thể được
cung cấp trong các thông tư hướng dẫn cụ thể, như Thông tư 122/2020/TT-BTC ngày
31/12/2020. Các công ty chứng khoán cần tuân thủ những quy định chi tiết trong các
thông tư này.
Hợp đồng hợp tác kinh doanh: Nếu doanh nghiệp bất động sản muốn huy động vốn
từ cá nhân hoặc doanh nghiệp khác, họ có thể sử dụng hợp đồng hợp tác kinh doanh. Hợp
10

lOMoARcPSD|29217751
đồng này cần được lập thành văn bản và tuân theo quy định của Bộ Luật dân sự. Hợp
đồng hợp tác kinh doanh có thể liên quan đến việc phát hành trái phiếu.
Nghị định về Phát hành và Quản lý trái phiếu: Điều 13 của Nghị định chính là
nguồn gốc của các quy định về việc phát hành trái phiếu. Điều này đề cập đến việc công
bố thông tin về trái phiếu cho nhà đầu tư và mục đích sử dụng vốn huy động từ phát hành
trái phiếu. Các công ty chứng khoán phải tuân thủ quy định này..
Thông tư hướng dẫn: Các quy định chi tiết hơn về việc phát hành trái phiếu, quy
trình thủ tục, điều kiện chào bán, hồ sơ chào bán và phương thức chào bán có thể được
cung cấp trong các thông tư hướng dẫn cụ thể, như Thông tư 122/2020/TT-BTC ngày
31/12/2020. Các công ty chứng khoán cần tuân thủ những quy định chi tiết trong các
thông tư này.
1.5. Nội dung của hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản trên thị
trường chứng khoán
1.5.1 Phương thức chào bán chứng khoán doanh nghiệp bất động sản trên thị
trường chứng khoán
Phương thức chào bán chứng khoán cho doanh nghiệp bất động sản trên thị trường
chứng khoán có hai hình thức chính, đó là chào bán riêng lẻ và chào bán ra công chúng
[19].
1. Chào bán riêng lẻ
Chào bán riêng lẻ là một quá trình chào bán chứng khoán cho một số nhà đầu tư cụ
thể, thường là các tổ chức, với những ràng buộc và hạn chế. Thường xuyên, quá trình này
tuân theo luật công ty hoặc luật doanh nghiệp và không thực hiện một cách rộng rãi đối với
công chúng. Dưới hình thức này, chứng khoán không được niêm yết trên thị trường chứng
khoán tập trung và giao dịch.
Một số lý do mà các công ty thường lựa chọn chào bán riêng lẻ bao gồm:
Công ty không đáp ứng đủ các tiêu chuẩn để chào bán ra công chúng.
Nhu cầu huy động vốn của công ty thấp. Nếu chào bán ra công chúng, chi phí mỗi
đơn vị vốn huy động sẽ tăng lên đáng kể.
Công ty muốn chào bán cổ phiếu để duy trì mối quan hệ kinh doanh, chẳng hạn như
cung cấp cổ phiếu cho các nhà cung cấp hoặc đối tác chiến lược.
Công ty muốn chào bán cổ phiếu cho nhân viên cán bộ công nhân viên của mình.
2. Chào bán ra công chúng
Chào bán chứng khoán ra công chúng là việc chào bán chứng khoán rộng rãi đối với
một lượng lớn nhà đầu tư, trong đó một tỷ lệ nhất định chứng khoán được phân phối cho
các nhà đầu tư cá nhân. Tổng giá trị chứng khoán chào bán cũng phải đạt mức nhất định và
11

lOMoARcPSD|29217751
tuân theo các quy định pháp luật về chứng khoán, đồng thời phải có sự chấp thuận từ cơ
quan quản lý chứng khoán của nhà nước.
Mục đích chính của việc phân biệt hai hình thức chào bán chứng khoán này là bảo vệ
quyền lợi của các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư không chuyên sâu về thị trường
chứng khoán. Ngoài ra, việc phân biệt này giúp hình thành thị trường thứ cấp có tổ chức và
có tính thanh khoản.
Nghiên cứu cho thấy việc chào bán ra công chúng thường có chi phí cao hơn so với
chào bán riêng lẻ, với mức chi phí trên TTCK sơ cấp tại Hoa Kỳ lên đến 6,17% tổng số vốn
huy động. Tuy nhiên, nhiều công ty vẫn lựa chọn hình thức này vì những lợi ích cụ thể, bao
gồm:
Cổ phiếu được chào bán ra công chúng có thể niêm yết trên thị trường chứng khoán
tập trung, giúp tăng tính thanh khoản và khả mại.
Công ty chào bán ra công chúng có cơ hội quảng bá tên tuổi của mình và được xem
xét là ổn định và đáng tin cậy hơn, điều này có lợi cho việc ký kết hợp đồng và tìm kiếm
đối tác.
Giá cổ phiếu chào bán ra công chúng thường cao hơn giá chào bán riêng lẻ, do đám
đông các nhà đầu tư có thể ảnh hưởng đến giá.
Chào bán ra công chúng có thể giảm tỷ lệ sở hữu của cổ đông hiện tại, nhưng vì
lượng chứng khoán được phân phối rộng rãi, sự kiểm soát của cổ đông lớn trước đây ít bị
ảnh hưởng.
Chào bán ra công chúng với sự tham gia của các tổ chức phát hành có uy tín đảm bảo
thành công trong việc huy động vốn.
Chào bán chứng khoán ra công chúng có thể dựa trên việc chào bán cổ phiếu hoặc
chào bán trái phiếu. Việc chào bán cổ phiếu có thể xảy ra dưới hai dạng chính:
Chào bán lần đầu ra công chúng (IPO): Cổ phiếu của công ty lần đầu tiên được bán
rộng rãi cho công chúng đầu tư. Nếu mục tiêu của việc chào bán này là để tăng vốn, đây
được gọi là IPO sơ cấp. Nếu cổ phiếu được bán từ cổ phần hiện hữu của công ty, thì đây là
IPO thứ cấp.
Chào bán sơ cấp (phân phối sơ cấp): Đây là quá trình chào bán cổ phiếu bổ sung của
công ty cho công chúng đầu tư.
Nếu công ty quyết định phát hành trái phiếu ra công chúng, thì quá trình này thường
chỉ diễn ra dưới hình thức chào bán sơ cấp.
Như vậy, việc chào bán chứng khoán cho doanh nghiệp bất động sản trên thị trường
chứng khoán có nhiều khía cạnh cần xem xét, và lựa chọn giữa chào bán riêng lẻ và chào
bán ra công chúng phụ thuộc vào mục tiêu và điều kiện cụ thể của từng công ty.
12

lOMoARcPSD|29217751
1.5.2 Điều kiện chào bán chứng khoán lần đầu ra công chúng
Điều Kiện Chào Bán Chứng Khoán Lần Đầu Ra Công Chúng Cho Doanh Nghiệp
Bất Động Sản trên Thị Trường Chứng Khoán
1. Bảo Vệ Nhà Đầu Tư
Chào bán chứng khoán lần đầu ra công chúng thường là việc chào bán cho một
lượng lớn công chúng đầu tư. Trong số họ có những nhà đầu tư nhỏ, người không có kiến
thức sâu về thị trường chứng khoán. Điều quan trọng là đảm bảo rằng chứng khoán được
chào bán đáp ứng các tiêu chuẩn nhất định và công ty chào bán có triển vọng phát triển.
Điều này bảo vệ nhà đầu tư khỏi rủi ro và thiệt hại tiềm năng.
2. Đảm Bảo Thông Tin Đầy Đủ
Các doanh nghiệp bất động sản thường không nổi tiếng trước khi chào bán chứng
khoán ra công chúng, và thông tin về họ có thể hạn chế. Chuyên gia phân tích thị trường
thường không có đủ thời gian để theo dõi và đánh giá các công ty này trước khi chào bán.
Do đó, việc đặt ra các điều kiện và tiêu chuẩn cụ thể đối với các công ty lần đầu chào bán
là cách bù đắp cho thiếu hụt thông tin, cung cấp cho công chúng thông tin tin cậy để đưa
ra quyết định đầu tư.
3. Xây Dựng Niềm Tin
Trong các quốc gia đang phát triển thị trường chứng khoán, việc xây dựng niềm tin
của nhà đầu tư là quan trọng. Sự thiếu kinh nghiệm và sự thận trọng của nhà đầu tư mới
tham gia thị trường chứng khoán yêu cầu sự đảm bảo rằng thị trường hoạt động đúng
cách. Việc đề ra các tiêu chuẩn và quy tắc cho chào bán chứng khoán đảm bảo rằng các
doanh nghiệp cần đáp ứng những yêu cầu quan trọng và làm tăng niềm tin của nhà đầu tư.
Các tiêu chuẩn liên quan đến chào bán chứng khoán lần đầu ra công chúng có thể
được phân loại thành hai nhóm chính:
- Các chỉ tiêu định lượng
+ Công ty phải có quy mô nhất định (chủ yếu là chỉ tiêu về vốn);
+ Công ty phải hoạt đông có hiệu quả trong một số năm liền tục trước khi xin
phép chào bán ra công chúng;
+ Tổng giá trị của đợt chào bán đạt quy mô nhất định;
+ Chứng khoán chào bán được bán cho một số lượng quy định công chúng đầu tư;
+ Các thành viên sáng lập của công ty phải cam kết nắm một tỷ lệ nhất định
vốn cổ phần của công ty trong một khoảng thời gian quy định.
- Các chỉ tiêu định tính:
+ Các nhà quản lý công ty bao gồm thành viên ban giám đốc điều hành và
13

lOMoARcPSD|29217751
HĐQT phải có trình độ và kinh nghiệm quản lý công ty;

+ Cơ cấu tổ chức của công ty phải hợp lý và phải vì lợi ích của các nhà đầu tư. Có
nghĩa là cơ cấu công ty phải hạn chế ở mức độ cao nhất những xung đột liên quan đến
quyền lợi của các bên liên quan, xung đột giữa chủ sở hữu và nhà quản lý vv….;
+ Các báo cáo tài chính, bản cáo bạch và các tài liệu cung cấp thông tin của công
ty phải có độ tin cậy cao nhất. Điều này có nghĩa là các báo cáo tài chính của công ty phải
được kiểm toán bởi các tổ chức kiểm toán có uy tín. Các tài liệu khác phải được lập theo
đúng quy định, ngôn từ và các ký hiệu trong các tài liệu phải rõ ràng và phải được lập hay
thẩm tra của các tổ chức theo quy định;
+ Công ty phải có phương án khả thi về việc sử dụng vốn thu được từ đợt chào bán
*Thủ tục chào bán lần đầu
Thông thường, trước hết tiến hành việc chào bán chứng khoán ra công chúng lần
đầu, Công ty chào bán phải lựa chọn cho mình một hoặc một số các TCBL phát
hành (TCBL). Các TCBL này sẽ tham gia vào mọi công đoạn của quá trình chào
bán chứng khoán ra công chúng và có trách nhiệm liên đới đối với các bên tham
gia vào đợt chào bán bao gồm cả công ty chào bán. Thành công của đợt chào bán
công chúng phụ thuộc khá nhiều vào kỹ năng nghề nghiệp và uy tín của TCBL.
Việc lựa chọn công ty bảo lãnh phát hành do HĐQT quyết định. Thông thường,
ngay sau khi việc chào bán cổ phiếu ra công chúng được quyết định, HĐQT cũng
sẽ quyết định luôn công ty nào được lựa chọn là công ty bảo lãnh cho đợt chào
bán của công ty.
a) Chuẩn bị hồ sơ xin phép chào bán.
• Sau khi chấp nhận làm bảo lãnh phát hành, TCBL sẽ liên hệ với Công ty tư
vấn và các tổ chức đại lý phân phối để thiết lập tổ hợp bảo lãnh (nếu cần).
• TCBL phải ký kết cam kết bảo lãnh phát hành với TCPH. Cam kết bảo lãnh
phát hành là một trong những tài liệu của hồ sơ xin phép chào bán. Trường hợp
bảo lãnh phát thành theo tổ hợp thì cam kết bảo lãnh phát thành phải được ký giữa TCBL
chính và TCPH hoặc giữa các TCBL với TCPH (tuỳ theo luật của từng nước).
• TCBL cùng với TCPH tiến hành chuẩn bị bộ hồ sơ xin phép chào bán, thông
thường gồm các tài liệu sau:
- Đơn xin chào bán (theo mẫu quy định);
14

lOMoARcPSD|29217751
- Bản sao có công chứng giấy phép thành lập hoặc quyết định chuyển DNNN
thành CTCP;
- Bản sao có công chứng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh;
- Điều lệ hoạt động của TCPH;
- Nghị quyết của Đại hội cổ đông chấp nhận việc chào báo cổ phiếu hoặc
Quyết định của HĐQT về việc phát hành cổ phiếu;
- Bản cáo bạch;
b Nộp Hồ Sơ Xin Phép Chào Bán Sau khi kết thúc giai đoạn "phân tích và đánh
giá", công ty bất động sản hoàn thiện hồ sơ xin phép chào bán lần cuối và nộp lên cơ
quan quản lý thị trường, như Uỷ ban Chứng khoán hoặc qua đường bưu điện. Tại các thị
trường chưa phát triển, công ty phát hành chứng khoán là người phải nộp hồ sơ xin phép
chào bán lên cơ quan quản lý thị trường.
- Xét Duyệt Hồ Sơ Xin Phép Chào Bán Trong thời gian cơ quan quản lý thị trường
xem xét hồ sơ xin phép chào bán, công ty bất động sản cần tiến hành tất cả các sửa đổi và
bổ sung theo yêu cầu của cơ quan này. Các điều chỉnh và bổ sung này cần được thực hiện
bằng văn bản và gửi đến cơ quan quản lý thị trường. Thời gian xét duyệt bắt đầu tính từ
ngày cơ quan quản lý thị trường nhận được hồ sơ xin phép chào bán đầy đủ và hợp lệ.
- Chuẩn Bị Công Bố Chào Bán Trong thời gian này, công ty bất động sản có thể sử
dụng thông tin trong bản cáo bạch đã gửi cho cơ quan quản lý thị trường để đáp ứng nhu
cầu của nhà đầu tư và tổ chức hội nghị khách hàng (Road show). Tuy nhiên, họ không
được phép mời chào, quảng cáo, hoặc tiết lộ thông tin về giá cả của cổ phiếu hoặc triển
vọng của công ty bất động sản.
c. Hồ Sơ Xin Phép Chào Bán Có Hiệu Lực Sau khi hồ sơ xin phép chào bán trở
nên hiệu lực, công ty bất động sản thực hiện các bước quan trọng sau đây:
Công Bố Chào Bán Công bố chào bán thường được thực hiện trong vòng 5 ngày
sau khi nhận được Giấy phép chào bán do cơ quan quản lý thị trường cấp. Việc công bố
này thường phải được thực hiện thông qua một tờ báo Trung ương hoặc một tờ báo địa
phương nơi công ty bất động sản có trụ sở chính. Công ty cũng cần chuyển các bản cáo
bạch (đầy đủ hoặc tóm tắt) đến tất cả các chi nhánh, đại lý phân phối, và nơi công chúng
để nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin.
Phân Phối Chứng Khoán Phân phối chứng khoán thường bắt đầu sau khi hồ sơ
đăng ký chào bán trở nên hiệu lực. Quá trình phân phối chứng khoán bao gồm các bước
quan trọng sau đây:
• Nhà đầu tư cần điền phiếu đăng ký mua, bao gồm thông tin cá nhân và số
lượng chứng khoán mua.
15

lOMoARcPSD|29217751
• Có thể yêu cầu nhà đầu tư đặt cọc một khoản tiền (thường không quá 10%
giá trị chứng khoán đăng ký mua), thực hiện bằng tiền mặt hoặc séc chuyển khoản của
ngân hàng.
• Thời hạn đăng ký mua chứng khoán phải được xác định và đảm bảo là đủ
dài để nhà đầu tư đăng ký.
• Sau khi kết thúc thời hạn đăng ký mua, công ty bất động sản thông báo số
lượng chứng khoán được mua.
Ưu Tiên Phân Phối Công ty bất động sản cần quy định phương thức ưu tiên trong
quá trình phân phối chứng khoán. Điều này có thể bao gồm ưu tiên về thời gian (người
đăng ký sớm được ưu tiên) hoặc ưu tiên về số lượng (người đăng ký số lượng lớn được
ưu tiên). Quá trình này phải được thực hiện một cách công bằng và minh bạch.
Quá trình chào bán chứng khoán lần đầu ra công chúng cho công ty bất động sản
đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của cơ quan quản lý
thị trường để đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.
Kết Thúc Đợt Chào Bán và Quá Trình Giao Dịch
Khi đợt chào bán kết thúc, vai trò của các bên liên quan, như Tổ chức phát hành
chứng khoán (TCPH) và Tổ chức bảo lãnh chứng khoán (TCBL), rất quan trọng để đảm
bảo quá trình chào bán diễn ra thuận lợi. Dưới đây là một số quy trình và yêu cầu trong
giai đoạn này:
1. Chuyển Giao Tiền và Chứng Khoán
Trong trường hợp có hợp đồng bảo lãnh, TCPH và TCBL chịu trách nhiệm về việc
chuyển giao tiền và chứng khoán cho những nhà đầu tư đã đăng ký mua chứng khoán.
Nếu có quy định, TCBL, trong vai trò của người ổn định thị trường, sẽ tham gia vào giao
dịch chứng khoán để ổn định giá trong khoảng thời gian và theo các điều kiện được quy
định.
2. Thời Hạn Giao Dịch
Tại Việt Nam, theo quy định, các TCPH và TCBL cần phải chuyển giao chứng
khoán cho những nhà đầu tư trong thời hạn 30 ngày, bắt đầu từ ngày kết thúc đợt chào
bán. Các khoản tiền thu được từ việc phân phối chứng khoán phải được chuyển vào các
tài khoản phong toả tại một ngân hàng để đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho tất cả
bên liên quan.
3. Báo Cáo Kết Quả Phân Phối Chứng Khoán
Trong thời hạn nhất định, thường là trong vòng 10 ngày sau khi kết thúc đợt chào
bán, TCPH cùng với TCBL phối hợp để lập báo cáo kết quả phân phối chứng khoán. Báo
cáo này phải tuân theo các mẫu báo cáo quy định, và nó ghi chép kết quả chào bán, bao
gồm số lượng chứng khoán đã được bán và mức độ hoàn thành của quá trình.
16

lOMoARcPSD|29217751
Quá trình kết thúc đợt chào bán và quá trình giao dịch sau đó đóng một vai trò
quan trọng trong đảm bảo tính minh bạch, tài chính và quyền lợi của các nhà đầu tư. Các
bên liên quan cần tuân theo quy trình và yêu cầu quy định để đảm bảo quá trình chào bán
chứng khoán được tiến hành một cách công bằng và đúng luật.
1.6. Nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản
trên thị trường chứng khoán.
1.6.1 Nhân tố từ bản thân các doanh nghiệp bất động sản
1.6.1.1 Nhu cầu huy động vốn
Một phần quan trọng của quá trình mở rộng huy động vốn của các doanh nghiệp bất
động sản trên thị trường chứng khoán là xác định rõ nhu cầu huy động vốn. Nhu cầu này
sẽ định hình cách thức và phương pháp huy động vốn, cũng như qui mô, khối lượng và
thời gian sử dụng vốn huy động. Các điểm quan trọng bao gồm:
a. Qui mô vốn cần huy động:
Qui mô vốn cần huy động của doanh nghiệp bất động sản sẽ phụ thuộc vào chiến
lược phát triển kinh doanh cụ thể và khả năng tài chính hiện có của doanh nghiệp.
Ví dụ, nếu doanh nghiệp cần vốn cho các mục tiêu ngắn hạn và trước mắt, nguồn
vốn từ việc vay ngân hàng có thể phù hợp. Tuy nhiên, đối với các nhu cầu vốn lớn, thời
gian sử dụng dài hơn, các công ty cổ phần thường xem xét phát hành các loại chứng
khoán như trái phiếu và cổ phiếu trên thị trường chứng khoán.
b. Thời gian thực hiện huy động:
Thời gian cần thiết để thực hiện quá trình huy động vốn trên thị trường chứng khoán
có thể kéo dài và phức tạp, phụ thuộc vào yêu cầu và quy định của cơ quan quản lý Nhà
nước liên quan đến thị trường chứng khoán.
Vì vậy, khi doanh nghiệp cần tài trợ ngay lập tức, họ thường sử dụng phương thức
vay ngân hàng. Tuy nhiên, đối với những khoản vốn lớn và dự án chiến lược dài hạn,
doanh nghiệp thường ưa thích huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán để đáp
ứng nhu cầu tài chính của họ.
1.6.1.2 Chi phí phát hành chứng khoán
Chi phí phát hành chứng khoán đóng vai trò quan trọng trong quá trình huy động
vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán. Đây bao gồm các
khoản chi phí như chi phí bảo lãnh phát hành, chi phí tư vấn, chi phí quảng cáo, chi phí in
ấn, phí kiểm soát, phí niêm yết và nhiều khoản chi phí khác. Tổng chi phí này có thể
chiếm một phần quan trọng trong tổng giá trị phát hành chứng khoán, thậm chí có thể lên
đến 10% tổng giá trị phát hành.
17

lOMoARcPSD|29217751
Chi phí phát hành có thể thay đổi dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm quy mô của quá
trình phát hành, loại chứng khoán được phát hành, và thị trường chứng khoán cụ thể mà
doanh nghiệp tham gia. Thường thì chi phí phát hành chứng khoán trong phương thức
phát hành rộng rãi ra công chúng sẽ lớn hơn so với phương thức phát hành riêng lẻ.
So sánh với việc vay vốn từ các ngân hàng thương mại, chi phí phát hành chứng
khoán thường cao hơn nhiều. Điều này có thể là một trong những rào cản đối với sự tham
gia của các doanh nghiệp trong thị trường chứng khoán. Do đó, khi đánh giá các phương
thức huy động vốn, doanh nghiệp cần xem xét cân nhắc giữa việc huy động vốn thông
qua phát hành chứng khoán và việc vay vốn từ ngân hàng thương mại, dựa trên chi phí và
các yếu tố khác nhau.
1.6.1.3 Thời gian sử dụng vốn huy động
Thời gian sử dụng vốn đóng một vai trò quan trọng trong việc lựa chọn phương thức
huy động vốn cho các doanh nghiệp bất động sản. Trong lĩnh vực kinh tế thị trường, thời
gian có giá trị quan trọng vì nó ảnh hưởng đến hiệu suất sử dụng vốn.
Nếu nhu cầu sử dụng vốn của doanh nghiệp bất động sản chỉ kéo dài trong thời gian
ngắn, doanh nghiệp thường ưa chuộng phương thức vay vốn từ ngân hàng thương mại.
Điều này phù hợp với các mục tiêu ngắn hạn và cấp thiết. Tuy nhiên, đối với các dự án
dài hạn hoặc nhu cầu sử dụng vốn kéo dài, phát hành chứng khoán thường là phương thức
huy động vốn phù hợp nhất.
Doanh nghiệp cần xem xét kỹ thời gian sử dụng vốn để đảm bảo rằng phương thức
huy động vốn được lựa chọn sẽ phù hợp với nhu cầu cụ thể của họ và giúp họ đạt được
mục tiêu kinh doanh dài hạn.
1.6.1.4 Chi phí vốn huy động.
Theo lý thuyết, chi phí vốn của cổ phiếu mới (Ke) được xác định trên nguyên
tắc: Cổ tức của các cổ đông cũ ít nhất không bị giảm. Chi phí của cổ phiếu mới
được tính bằng
Ke = Dt / Po(1 - F) + g
Trong đó: Dt - cổ tức mong đợi năm thứ t ; Po - thị giá hiện tại của cổ phiếu ;
F - chi phí phát hành; g - tỷ lệ tăng trưởng mong đợi)
Chi phí của lợi nhuận không chia (Ks) là tỷ lệ cổ tức mà người nắm giữ cổ
phiếu yêu cầu đối với dự án công ty đầu tư bằng lợi nhuận không chia. So với chi
phí của lợi nhuận không chia (tái đầu tư), chi phí vốn cổ phần thường mới cao hơn
do có chi phí phát hành. Chi phí lợi nhuận không chia được tính bằng công thức sau.
Ks = Dt / Po + g
Với g là tỷ lệ tăng trưởng mong đợi, và tỷ lệ này luôn lớn hơn chi phí nợ vay
sau thuế, ký hiệu là Kd (1-T). Nợ vay sau thuế có thể kể đến 2 hình thức chính là:
vay ngân hàng thương mại và phát hành trái phiếu. Thông thường, lãi suất tiền vay
18

lOMoARcPSD|29217751
ngân hàng thương mại thường cao hơn lãi suất trái phiếu bởi: nếu không kể đến các
chi phí văn phòng, tiền lương nhân viên, thuê trụ sở ... lãi suất tiền vay ngân hàng
thương mại bao gồm lãi suất cho vay cộng với một phần lợi nhuận của ngân hàng,
trong khi đó, lãi suất trái phiếu chỉ cao hơn lãi suất cho vay đối với ngân hàng
thương mại một ít để bù dắp rủi ro. Chi phí nợ vay sau thuế được tính bằng công
thức:
Kd (1-T) = e (1 - T)
Trong đó: e là lãi suất tiền vay, T là thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp. Giả
sử e1 là lãi suất tiền vay ngân hàng, e2 là lãi suất trái phiếu, và e1 > e2. Khi đó ta có:
e1 (1-T) > e2 (1-t)
Tức là, chi phí vốn vay ngân hàng lớn hơn chi phí vốn của trái phiếu. Tóm lại,
chi phí vốn của cổ phiếu mới lớn hơn chi phí lợi nhuận không chia, chi phí lợi
nhuận không chia lớn hơn chi phí vốn vay ngân hàng, chi phí vốn vay ngân hàng lại
lớn hơn chi phí vốn của trái phiếu. Do đó, nếu xét riêng về chi phí vốn thì phương
thức phát hành trái phiếu là tốt nhất vì có chi phí vốn nhỏ nhất.
1.6.1.5 Sự hình thành các cổ đông kiểm soát mới.
Sự hình thành các cổ đông kiểm soát mới trong lĩnh vực bất động sản
Một trong những yếu tố quan trọng khi doanh nghiệp bất động sản xem xét phương
thức huy động vốn là vấn đề liên quan đến quyền kiểm soát công ty.Phát hành chứng
khoán rộng rãi và phát hành trái phiếu thường không có tác động lớn đối với quyền kiểm
soát của các cổ đông hiện tại trong doanh nghiệp. Mặc dù việc phát hành thêm cổ phiếu
có thể làm giảm tỷ lệ sở hữu cổ phiếu của các cổ đông kiểm soát, nhưng không gây mất
quyền kiểm soát của họ đối với công ty. Tuy nhiên, phương thức phát hành cổ phiếu riêng
lẻ có thể thay đổi sự phân chia quyền kiểm soát trong công ty, vì có thể dẫn đến xuất hiện
của các cổ đông lớn mới sau khi cổ phiếu được phát hành.
1.6.1.6 Khả năng thành công kế hoạch huy động vốn trong lĩnh vực bất động
sản
Trong lĩnh vực bất động sản, việc thực hiện kế hoạch huy động vốn trên thị trường
chứng khoán có thể phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Ở các quốc gia có thị trường chứng
khoán phát triển, việc thành công trong việc huy động vốn trên thị trường chứng khoán
thường cao hơn. Nhưng tùy thuộc vào tình hình kinh tế và quy mô của doanh nghiệp, cả
các doanh nghiệp bất động sản lớn và nhỏ đều có cơ hội trong việc huy động vốn thông
qua thị trường chứng khoán.
Ngược lại, ở các quốc gia mới nổi với thị trường chứng khoán chưa phát triển, sự
thành công trong việc huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp,
đặc biệt là các công ty nhỏ, có thể không cao. Trong trường hợp này, doanh nghiệp có thể
19

lOMoARcPSD|29217751
phải dựa vào thị trường ngoại tặng (OTC) hoặc các phương thức huy động vốn khác để
đáp ứng nhu cầu tài chính.
1.6.1.7 Tính chủ động trong sản xuất và kinh doanh
Với số vốn huy động được trên thị trường chứng khoán, doanh nghiệp bất động sản
thường có sự độc lập trong việc quyết định đầu tư vào các dự án mà họ đang phát triển.
Họ không phải chịu sự kiểm soát nhiều từ phía nhà đầu tư cá nhân. Tuy nhiên, họ vẫn
phải tuân thủ các quy định về báo cáo tài chính, bản cáo bạch, và báo cáo khả thi của dự
án. Trong quá trình hoạt động sản xuất và kinh doanh, quyết định quan trọng thường phải
được thông qua Đại hội đồng cổ đông hoặc Hội đồng quản trị.
Ngược lại, khi doanh nghiệp sử dụng vốn vay từ các ngân hàng thương mại, họ phải
chịu sự kiểm soát chặt chẽ hơn. Các quyết định quan trọng liên quan đến số tiền vay
thường phải có sự tham gia của đại diện của ngân hàng cho vay. Điều này có thể dẫn đến
tình trạng doanh nghiệp có thể bỏ lỡ cơ hội hoặc phải thực hiện các quyết định không tốt
theo ý của ngân hàng, ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh. Đây có thể coi là một điểm yếu
của việc sử dụng vốn vay từ ngân hàng so với việc huy động vốn trên thị trường chứng
khoán.
1.6.1.8 Chi phí giao dịch trên thị trường chứng khoán và ảnh hưởng đến quyết
định của các nhà đầu tư khi mua cổ phiếu của công ty
Chi phí giao dịch trên thị trường chứng khoán có thể ảnh hưởng đáng kể đối với
quyết định của các nhà đầu tư. Đặc biệt, nó có thể ảnh hưởng lớn đối với các nhà đầu tư
có số vốn nhỏ. Phí giao dịch thường được tính dựa trên số lượng giao dịch, và không phụ
thuộc nhiều vào giá trị giao dịch. Do đó, các phí giao dịch có thể chiếm một tỷ lệ lớn so
với giá trị giao dịch đối với các giao dịch có giá trị nhỏ.
Ngoài ra, chi phí giao dịch cao có thể gây trở ngại cho việc đa dạng hóa đầu tư trong
cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Các nhà đầu tư có thể cảm thấy khó khăn khi
muốn đầu tư vào nhiều cổ phiếu khác nhau do chi phí giao dịch cao, và điều này có thể
gây rủi ro cao đối với họ.
1.6.1.9 Đòn bẩy tài chính
Chiến lược sử dụng đòn bẩy tài chính là một trong những chiến lược phổ biến trong
lĩnh vực bất động sản. Các công ty bất động sản thường sử dụng đòn bẩy tài chính bằng
cách phát hành cổ phiếu, trái phiếu, vay ngân hàng thương mại hoặc sử dụng các nguồn
vốn khác để tăng khả năng huy động vốn cho các dự án của họ. Tuy nhiên, việc sử dụng
đòn bẩy tài chính đòi hỏi doanh nghiệp phải có tiềm năng, sản xuất kinh doanh hiệu quả,
dự án khả thi, và cần phải có sự tin tưởng của các nhà đầu tư.
Hệ số đòn bẩy tài chính được tính bằng tỷ lệ giữa số nợ và tổng nguồn vốn. Khi hệ
số nợ tăng, doanh nghiệp có thể tận dụng sự tăng trưởng vốn gần như tỷ lệ để tạo ra lợi
nhuận. Tuy nhiên, sự tăng trưởng vốn cũng đi kèm với việc phải trả lãi và nợ. Điều này
20

lOMoARcPSD|29217751
có nghĩa rằng chỉ khi lợi nhuận trước thuế và lãi vay vượt qua chi phí lãi vay, doanh
nghiệp mới thực sự có lợi nhuận.
Sử dụng đòn bẩy tài chính có thể mang lại cơ hội tạo lợi nhuận lớn, nhưng cũng đi
kèm với rủi ro khi phải đảm bảo rằng lợi nhuận có thể bù đắp chi phí lãi vay. Trong
trường hợp lợi nhuận không đủ để đối phó với chi phí lãi vay, lợi nhuận trên một đơn vị
vốn chủ sở hữu có thể giảm đi.
1.6.1.10 Các yếu tố khác
Các yếu tố khác cũng có thể ảnh hưởng đến quyết định của công ty bất động sản
trong việc huy động vốn. Một trong những yếu tố quan trọng là rủi ro khi phát hành
chứng khoán. Trong các giao dịch trên thị trường tài chính, thông tin thường không được
phân phối đồng đều cho tất cả các bên, và sự không cân bằng thông tin gọi là thông tin
không cân xứng có thể xảy ra. Điều này có thể dẫn đến các tình huống như lựa chọn đối
nghịch, khi những người cần vay vốn chưa đủ thông tin để quyết định vay, hoặc rủi ro
đạo đức, khi người cho vay phải đối mặt với rủi ro về khả năng trả nợ của người vay. Cả
hai tình huống này có thể làm giảm giá cổ phiếu của công ty và ảnh hưởng đến khả năng
huy động vốn trên thị trường chứng khoán.
1.6.2 Nhóm yếu tố từ nhà đầu tư
Khi người đầu tư thấy của cải của anh ta tăng lên, anh ta có thêm tiềm lực kinh
tế để sẵn sàng mua sắm tài sản, trong trường hợp này là tài sản tài chính. Chính vì
vậy, nhu cầu của anh ta với tài sản tài chính cũng tăng lên. Lượng cầu về các tài sản
tài chính (tiền gửi ngân hàng và chứng khoán của CTCP) sẽ thay đổi khác nhau khi
có những thay đổi về tiềm lực kinh tế.
Độ co dãn của lượng cầu theo của cải biểu hiện sự thay đổi lượng cầu đó, nó
phản ánh khi mọi yếu tố khác không thay đổi, lượng cầu về tài sản thay đổi bao
nhiêu phần trăm khi của cải thay đổi 1%.
E = %∆QD / %∆QK
(%∆QD là phần trăm thay đổi lượng cầu tài sản, %∆QK là phần trăm thay đổi
về của cải)
Một tài sản là cần thiết thì độ co dãn của cầu theo của cải sẽ nhỏ hơn 1, tức là
khi của cải tăng, mức tăng lượng cầu của tài sản đó tính theo phần trăm sẽ ít hơn
mức tăng của cải tính theo phần trăm.
b. Lợi tức dự tính.
Lợi tức dự tính của một tài sản cho ta biết có thể được lợi bao nhiêu khi nắm
giữ tài sản đó. Lợi tức dự tính của tiền gửi ngân hàng chính là lãi suất tiền gửi, lợi
tức dự tính của trái phiếu chính là lãi suất của trái phiếu. Lợi tức dự tính của cổ
phiếu chính là cổ tức dự tính cộng với phần trăm thay đổi do sự chênh lệnh giữa thị
giá và mệnh giá.
21

lOMoARcPSD|29217751
Khi TTCK phát triển ổn định, CTCP kinh doanh đạt hiệu quả, thị giá cổ phiếu
sẽ cao hơn mệnh giá cổ phiếu, mức cổ tức thực hiện cũng cao, do đó lợi tức của cổ
phiếu tăng cao hơn rất nhiều so với lãi suất tiền gửi ngân hàng.
Với mọi điều kiện, trái phiếu của CTCP luôn có lãi suất cao hơn lãi suất tiền
gửi để bù đắp rủi ro.
Như vậy, lợi tức dự tính của chứng khoán tăng cao hơn so với lợi tức dự tính
của tiền gửi ngân hàng, lượng cầu tài sản là chứng khoán sẽ tăng.
c. Rủi ro.
Mức độ rủi ro, không chắc chắn về lợi tức dự tính của một tài sản tác động rất
mạnh đến lượng cầu về tài sản đó, công chúng đầu tư thường ưu tiên nắm giữ các
tài sản ít rủi ro.
Hai tài sản tài chính ta đang so sánh: tiền gửi ngân hàng và chứng khoán có
mức độ rủi ro khác nhau. Mức độ rủi ro của tiền gửi ngân hàng là rất nhỏ, bởi vì rất
khó để một ngân hàng phá sản với chính sách bảo vệ hệ thống tài chính của Chính
phủ, hơn nữa, nếu ngân hàng có phá sản thì còn có các khoản bảo hiểm tiền gửi
trang trải cho nợ của ngân hàng.
1.6.3. Nhóm yếu tố từ các tổ chức trung gian trong lĩnh vực bất động sản
Trong lĩnh vực bất động sản, việc huy động vốn thông qua thị trường chứng
khoán là một quá trình phức tạp và yếu tố từ các tổ chức trung gian có vai trò quan
trọng trong quá trình này. Dưới đây là một số yếu tố từ phía các tổ chức trung gian
ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp đến quá trình huy động vốn của các doanh nghiệp
bất động sản trên thị trường chứng khoán:
Đội ngũ nhân sự chuyên gia tư vấn phát hành: Đây là nhóm người chịu trách
nhiệm xây dựng phương án phát hành chứng khoán của các doanh nghiệp. Việc xây
dựng một phương án phát hành thành công đòi hỏi họ phải hiểu rõ về hoạt động sản
xuất kinh doanh của doanh nghiệp, dự án bất động sản, cũng như hiểu biết về ngành
công nghiệp và tình hình kinh tế chung. Do đó, đội ngũ tư vấn phát hành phải là
những chuyên gia có khả năng phối hợp cùng doanh nghiệp để đảm bảo thành công
của việc phát hành chứng khoán.
Năng lực tài chính của các tổ chức trung gian: Năng lực tài chính của các công
ty chứng khoán đóng vai trò quan trọng trong quá trình huy động vốn. Các công ty
chứng khoán với tình hình tài chính mạnh mẽ có khả năng đầu tư vào đội ngũ nhân
sự và hỗ trợ các nghiệp vụ bảo lãnh phát hành và giao dịch chứng khoán. Họ cũng
có khả năng tạo ra tính thanh khoản trên thị trường sau khi chứng khoán được phát
hành. Tình hình tài chính mạnh của các tổ chức trung gian ảnh hưởng đến khả năng
huy động vốn và quy mô cho vay cho các nhà đầu tư trên thị trường.
Khả năng cung cấp dịch vụ môi giới và giao dịch: Khả năng này của các tổ
chức trung gian giúp cho các nhà đầu tư dễ dàng tham gia vào giao dịch chứng
khoán, đồng thời gia tăng tính thanh khoản của thị trường. Tính thanh khoản là yếu
tố quan trọng để đảm bảo rằng việc giao dịch trên thị trường chứng khoán diễn ra
một cách suôn sẻ. Các tổ chức trung gian thuận tiện trong việc giao dịch giúp thị
22

lOMoARcPSD|29217751
trường phát triển, hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình phát hành chứng khoán để
huy động vốn.
1.6.4. Nhóm yếu tố khác
Bên cạnh các tổ chức trung gian, có một số yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến
quá trình huy động vốn trong lĩnh vực bất động sản:
Các cơ quan quản lý và điều hành thị trường: Các cơ quan này định ra cơ chế
chính sách và tạo khung pháp lý cho hoạt động của thị trường chứng khoán và hoạt
động huy động vốn của các doanh nghiệp. Chính sách phải đảm bảo quyền lợi và
nghĩa vụ của các chủ thể tham gia trong quá trình huy động vốn và đồng thời tạo
điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp trong quá trình phát hành chứng khoán để
huy động vốn.
Các cơ quan vận hành thị trường: Các sở giao dịch chứng khoán và trung tâm
lưu ký chứng khoán đóng vai trò quan trọng trong quá trình huy động vốn của các
doanh nghiệp. Họ cung cấp hệ thống công nghệ thông tin hiện đại và quy trình giao
dịch hiệu quả để hỗ trợ quá trình giao dịch chứng khoán, đồng thời đảm bảo tính
chính xác và tin cậy. Hiệu suất của các cơ quan này có thể ảnh hưởng đến quá trình
huy động vốn của các doanh nghiệp.
Diễn biến tình hình kinh tế vĩ mô: Các yếu tố như lãi suất, lạm phát và tỷ giá
cũng ảnh hưởng đến thị trường chứng khoán và doanh nghiệp trong lĩnh vực bất
động sản. Khi tình hình kinh tế biến đổi, nó có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu suất
kinh doanh của doanh nghiệp và việc sử dụng vốn huy động trên thị trường chứng
khoán.
Các tổ chức hỗ trợ: Các tổ chức như các tổ chức định mức tín nhiệm, hiệp hội
các nhà đầu tư, hiệp hội các doanh nghiệp niêm yết và hiệp hội các công ty chứng
khoán có vai trò quan trọng trong việc xây dựng thị trường chứng khoán công bằng,
minh bạch và hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình huy động vốn.
Chương 2: Thực trạng hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp BDS trên thị
trường chứng khoán ở VN
2.1 Thực trạng sự hình thành và phát triển của TTCK
2.1.1Thực trạng hệ thống các văn bản pháp luật cho TTCK ở VN
TTCK ở Việt Nam ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu về vốn trong quá trình phát
triển kinh tế và thúc đẩy quá trình đổi mới các DNNN. Nền kinh tế Việt Nam được
định hướng chuyển sang cơ chế thị trường kể từ Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam
lần thứ VI năm 1986. Trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế kế hoạch
hoá tập trung sang nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa đặt ra vấn đề huy động vốn cho quá trình phát triển kinh tế xã hội và thúc
đẩy quá trình cổ phần hoá, nâng cao hiệu quả hoạt động của khu vực kinh tế quốc
doanh.
Ngay từ đầu những năm 1990, việc phát triển thị trường vốn mà cụ thể
là TTCK đã được các cơ quan của Chính phủ triển khai. Sự phát triển của
23

lOMoARcPSD|29217751
TTCK ở Việt Nam có thể được chia làm ba giai đoạn quan trọng. Giai đoạn
đầu từ đầu những năm 1990 tới năm 2000 là bước chuẩn bị cho việc thành lập
và đi vào hoạt động của TTCK với sự thành lập của Uỷ ban Chứng khoán
Nhà nước, các Trung tâm giao dịch chứng khoán và hệ thống cơ sở pháp lý
ban đầu cho hoạt động chứng khoán như Luật doanh nghiệp. Giai đoạn thứ hai
bắt đầu từ năm 2000 kể từ khi Trung tâm giao dịch chứng khoán Thành phố
Hồ Chí Minh chính thức đi vào hoạt động cho đến hết năm 2005. Tháng
6/2006 khi Quốc hội thông qua Luật chứng khoán đánh dấu quá trình hoàn
thiện cơ sở pháp lý và củng cố hoạt động của TTCK. Giai đoạn 3 từ năm 2006
đến nay đánh dấu sự phát triển mạnh mẽ của TTCK và sau đó là sự giảm giá
kéo dài trên thị trường do tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô và sự suy
thoái kinh tế trên phạm vi toàn thế giới.
LUẬT
1. Luật Chứng khoán 2019
NGHỊ ĐỊNH
1. Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh
nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị
trường quốc tế
2. Nghị định 155/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Chứng khoán
3. Nghị định 158/2020/NĐ-CP về chứng khoán phái sinh và thị trường chứng khoán
phái sinh
4. Nghị định 156/2020/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh
vực chứng khoán và thị trường chứng khoán
QUYẾT ĐỊNH
1. Quyết định 37/2020/QĐ-TTg về thành lập, tổ chức và hoạt động của Sở giao dịch
Chứng khoán Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ ban hành
THÔNG TƯ
1.Thông tư 91/2020/TT-BTC quy định về chỉ tiêu an toàn tài chính và biện pháp xử lý
đối với tổ chức kinh doanh chứng khoán không đáp ứng chỉ tiêu an toàn tài chính do
Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
2.Thông tư 99/2020/TT-BTC hướng dẫn về hoạt động của công ty quản lý quỹ đầu tư
chứng khoán do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
3. Thông tư 98/2020/TT-BTC hướng dẫn về hoạt động và quản lý quỹ đầu tư chứng
khoán do Bộ Tài chính ban hành
4. Thông tư 97/2020/TT-BTC hướng dẫn hoạt động của văn phòng đại diện, chi nhánh
công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ nước ngoài tại Việt Nam do Bộ Tài chính
24

lOMoARcPSD|29217751
ban hành
5.Thông tư 96/2020/TT-BTC hướng dẫn công bố thông tin trên thị trường chứng
khoán do Bộ Tài chính ban hành
6. Thông tư 95/2020/TT-BTC hướng dẫn về giám sát giao dịch chứng khoán trên thị
trường chứng khoán do Bộ Tài chính ban hành
7.Thông tư 122/2020/TT-BTC hướng dẫn về chế độ công bố thông tin và báo cáo theo
quy định của Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu
doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra
thị trường quốc tế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
8. Thông tư 121/2020/TT-BTC quy định về hoạt động của công ty chứng khoán do Bộ
trưởng Bộ Tài chính ban hành
9. Thông tư 120/2020/TT-BTC quy định về giao dịch cổ phiếu niêm yết, đăng ký giao
dịch và chứng chỉ quỹ, trái phiếu doanh nghiệp, chứng quyền có bảo đảm niêm yết
trên hệ thống giao dịch chứng khoán do Bộ Tài chính ban hành
10. Thông tư 119/2020/TT-BTC quy định về hoạt động đăng ký, lưu ký, bù trừ và
thanh toán giao dịch chứng khoán do Bộ Tài chính ban hành
11. Thông tư 118/2020/TT-BTC hướng dẫn nội dung về chào bán, phát hành chứng
khoán, chào mua công khai, mua lại cổ phiếu, đăng ký công ty đại chúng và hủy tư
cách công ty đại chúng do Bộ Tài chính ban hành
12. Thông tư 117/2020/TT-BTC quy định về phương pháp tính khoản thu trái pháp
luật, số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm pháp luật về chứng
khoán và thị trường chứng khoán do Bộ Tài chính ban hành
13. Thông tư 116/2020/TT-BTC hướng dẫn về quản trị công ty áp dụng đối với công
ty đại chúng tại Nghị định 155/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Chứng khoán do Bộ Tài
chính ban hành
14. Thông tư 51/2021/TT-BTC hướng dẫn nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong hoạt
động đầu tư nước ngoài trên thị trường chứng khoán Việt Nam do Bộ trưởng Bộ Tài
chính ban hành
15. Thông tư 58/2021/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 158/2020/NĐ-CP về chứng
khoán phái sinh và thị trường chứng khoán phái sinh do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban
hành
25

lOMoARcPSD|29217751
2.1.2 Thực trạng hàng hóa của TTCK tập trung ở VN

Thị trường chứng khoán tại Việt Nam có một loạt hàng hóa đa dạng và đặc biệt, bao gồm
cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ, chứng quyền, quyền mua cổ phiếu, chứng chỉ lưu ký
và chứng khoán phái sinh. Trong năm 2022, thị trường chứng khoán đã trải qua những
biến động phức tạp và áp lực lớn từ sự biến động của thị trường quốc tế, cũng như các
chính sách tiền tệ từ các nước lớn nhằm kiềm chế lạm phát và nguy cơ suy giảm kinh tế
toàn cầu.
Trong năm 2022, thị trường chứng khoán Việt Nam đã trải qua một giai đoạn tăng
trưởng vào quý I, sau đó, bắt đầu sụt giảm mạnh từ tháng 4, xen kẽ với các đợt phục hồi
vào tháng 5 và tháng 8. Cuối năm 2022, thị trường ghi nhận mức giảm đáng kể, với chỉ số
VN-Index giảm 32,8% so với cuối năm 2021.
Trong thời gian này, thị trường cũng gặp phải các vụ việc nổi cộm liên quan đến
giao dịch cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp, biểu hiện sự tồn tại của một số hạn chế và
vấn đề về tính minh bạch và lành mạnh của thị trường. Tuy nhiên, kết quả hoạt động sản
xuất kinh doanh của các công ty niêm yết và công ty đại chúng trong 9 tháng đầu năm
vẫn ghi nhận mức tăng trưởng khá.
Năm 2022 cũng chứng kiến sự tăng trưởng của thị trường trái phiếu, với 450 mã trái
phiếu niêm yết, bao gồm cả trái phiếu chính phủ và trái phiếu doanh nghiệp. Tổng giá trị
niêm yết của trái phiếu đạt hơn 1.743 nghìn tỷ đồng, tăng 12,9% so với năm 2021, tương
đương 20,6% GDP. Tuy nhiên, thanh khoản trái phiếu giảm trong năm 2022.
Thị trường chứng khoán phái sinh cũng thu hút sự quan tâm, với tăng trưởng trong
hợp đồng tương lai trên chỉ số VN30. Các sản phẩm chứng quyền có bảo đảm (CW) cũng
phát triển mạnh mẽ và thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Tuy nhiên, giá trị giao dịch
CW đã giảm do giá chứng quyền giảm.
Tổng cộng, thị trường chứng khoán tập trung ở Việt Nam đã trải qua nhiều biến
động và thách thức trong năm 2022, nhưng vẫn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và
cung cấp nhiều cơ hội đầu tư đa dạng.
2.1.3 Thực trạng hoạt động giao dịch CK
Nếu như năm 2021 TTCK toàn cầu đầy sắc xanh thì bắt đầu cuối quý I/2022 đến nay
quay sang xu hướng nhiều sắc đỏ. So với đầu năm, tính đến phiên 15/12 chỉ số Dow Jone
giảm 7,16%, S&P giảm 16,70%, FTSE100 (Anh) giảm 0,12%, DAX (Đức) giảm 9,74%,
Nikkei 225 (Nhật Bản) giảm 3,91%, Hang Seng (Hongkong) giảm 15,47%, KOSPI (Hàn
Quốc) giảm 19,72% và Shanghai (Trung Quốc) giảm 12,55%. Trong khi 3 chỉ số chính của
TTCK Việt Nam là VN-Index xuống còn 1.055,32 điểm, giảm 29,57 %, HNX-Index còn
212,95 điểm, giảm 55,51% và UpCoM còn 72,59 điểm, giảm 35,56%. Như vậy TTCK Việt
Nam được đánh giá tăng nhanh nhất trong năm 2021 thì nay bị giảm nhanh nhất trong năm
2022.
26

lOMoARcPSD|29217751
Biểu đồ 2.1 Số lượng tài khoản đầu tư chứng khoán mở hàng năm và diễn biến chỉ số VN-
Index thời điểm cuối năm 2022
Biểu đồ 1 cho thấy suốt lịch sử thị trường chứng khoán Việt Nam, các giai đoạn bùng
nổ của thị trường luôn đi cùng với sự bùng nổ số lượng nhà đầu tư mới. Ví dụ chu kỳ giá
lên 2006-2008, tổng số tài khoản mở mới giai đoạn này là trên 500.000, trong khi tại thời
điểm kết thúc năm 2005, tổng số tài khoản toàn thị trường chỉ là 106.393 tài khoản. Giai
đoạn 2020-2022 quy mô mở tài khoản mới còn khủng khiếp hơn nhiều: Hơn 3,64 triệu tài
khoản được mở mới trong vòng 3 năm qua trong khi kết thúc năm 2019, tổng số tài khoản
mới là 2,37 triệu. Nói cách khác, chỉ trong 3 năm thị trường bùng nổ gần nhất, số tài khoản
mới tham gia còn lớn hơn cả 20 năm trước cộng lại.
Chỉ số đại diện thị trường chứng khoán Việt Nam là VN-Index đóng cửa ở đỉnh cao
nhất lịch sử 1.528,57 điểm ngày 6/1/2022. Mức đóng cửa thấp nhất của năm 2022 là 911,9
điểm ngày 15/11/2022, tương đương mức giảm 40,34%. Đây là mức sụt giảm mạnh nhất
thế giới. Nhìn lại toàn bộ chu kỳ của thị trường 2020-2022 thì mức điều chỉnh này cũng
chưa phải là quá khủng khiếp. Lý do là thị trường đã tăng trưởng tới gần 132% trong pha
tăng, nên điều chỉnh hơn 40% ở pha giảm vẫn là hợp lý. Mặt khác, VN-Index điều chỉnh về
trở lại quanh mốc 900 điểm cũng chỉ là tương đương giai đoạn năm 2018-2019, thời điểm
mà mặt bằng lãi suất bình thường trước Covid-19.
Lý do thị trường chứng khoán Việt Nam giảm mạnh nhất thế giới từng bị đổ lỗi cho nhiều
yếu tố, từ thị trường phái sinh thúc đẩy hoạt động bán khống đến việc các đội lái thao túng
thị trường... Tuy nhiên, việc thị trường giảm đáng kể như vậy xuất phát từ những nguyên
27

lOMoARcPSD|29217751
nhân tích luỹ trong thời gian dài khi giá cổ phiếu tăng: Thị trường có quá nhiều tiền lưu
thông và lãi suất thấp khiến cho việc mua bằng nợ trở nên phổ biến. Thanh khoản hàng
ngày trên thị trường tăng quá nhanh đến mức hệ thống giao dịch quá tải vào 6 tháng cuối
năm 2021. Các công ty chứng khoán đã đạt tới giới hạn về khả năng cho vay đòn bẩy từ
giữa năm 2021.
Biểu đồ 2.2 Giá trị khớp lệnh cổ phiếu hàng tháng trên sàn HOSE
Biểu đồ cho thấy giá trị giao dịch trên sàn HoSE tăng nhanh kể từ tháng 6/2020.
Trước đây, từ 2018-2019, giá trị giao dịch trung bình hàng tháng trên sàn này chỉ đạt
74.416 tỷ đồng. Nhưng trong 27 tháng thị trường trở nên sôi động (từ đầu năm 2020 đến
hết tháng 3/2022), giá trị giao dịch trung bình đã tăng mạnh lên 286.229 tỷ đồng mỗi tháng,
gần 4 lần so với trước đó.
Thường thì, trong điều kiện bình thường, thị trường sẽ trở nên yên bình khi các điều
kiện cơ bản thay đổi, ví dụ như lãi suất tăng dần, làm thu hẹp dòng tiền trong nền kinh tế.
Các thị trường tài sản thường tỏ ra ổn định và dịu dàng khi lãi suất tăng từ từ.
Tuy nhiên, thị trường chứng khoán Việt Nam, giống như nhiều thị trường khác, đang
phải đối mặt với tình trạng giảm giá mạnh và nhanh chóng do tăng lãi suất diễn ra quá
28

lOMoARcPSD|29217751
nhanh, có thể là do lạm phát tăng ngoài dự kiến của các ngân hàng trung ương, do tác động
từ giá dầu và sự đổ vỡ chuỗi cung ứng. Điều này có nghĩa là nguyên nhân sâu xa của sự
giảm giá trên các thị trường tài sản có thể là điều phổ biến, nhưng cụ thể và tác động trực
tiếp lên từng thị trường và giai đoạn cụ thể có thể khác biệt so với tất cả các chu kỳ trước
đây.
Biểu đồ 2.3 Tỷ trọng trái phiếu phát hành công chúng
Số liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy trong suốt
giai đoạn 2011-2018 tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp khoảng 643.524
tỷ đồng, trong đó phát hành ra công chúng chỉ là 23.936 tỷ đồng, phát hành riêng lẻ là
619.588 tỷ đồng. Thế nhưng riêng năm 2020 lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành đã
là 466.826 tỷ đồng, trong đó phát hành riêng lẻ là chủ yếu, đạt 436.277 tỷ đồng. Năm
2021 tổng khối lượng phát hành là trên 658.000 tỷ đồng, trong đó gần 628.000 tỷ đồng là
phát hành riêng lẻ. Quy mô trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đạt 232.337 tỷ đồng
với kỳ hạn trung bình 3,37 năm, lãi suất trung bình 10,36%/năm. Trong đó, 29% lượng
phát hành là không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu. Trước đây, việc lo sợ
về việc sử dụng tiền huy động sai mục đích đã làm cho trái phiếu và các tài sản khác bị
bán mạnh. Điều này đã tác động mạnh đến thị trường chứng khoán, khiến giá trị của các
cổ phiếu giảm đáng kể và kích hoạt một sự giải quyết nợ đột ngột. Trong số tất cả các
bong bóng chứng khoán trên thị trường Việt Nam, chưa từng có tác động nào lớn đến như
vậy. Tuy nhiên, nếu xem xét từ một góc độ khác, nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp,
đặc biệt là trái phiếu bất động sản, tiếp tục phát triển mạnh như trong giai đoạn 2020-
2021, thì cơn bong bóng này có thể còn lớn hơn trong năm 2022 và các năm tiếp theo.Rất
29

lOMoARcPSD|29217751
nhiều người đặt tiền tiết kiệm có thể sẽ lại bị cuốn vào lời mời hấp dẫn về lợi suất khi đầu
tư vào trái phiếu, và họ có thể nghĩ rằng họ đang gửi tiết kiệm. Bong bóng sẽ vỡ vào một
thời điểm trong tương lai, nhưng tác động của nó sẽ còn nghiêm trọng hơn nhiều khi đó.
Trong năm 2023 và 2024, vẫn còn một lượng lớn trái phiếu sẽ đáo hạn, nhưng việc
phát hành thêm trái phiếu để trả nợ trở nên khó khăn. Lý do là thị trường trái phiếu doanh
nghiệp đã gặp khó khăn vì không có đủ người mua.Tuy nhiên, việc bán tài sản, hoặc chấp
nhận từ bỏ quyền sở hữu trong năm 2022 đã mở ra một giải pháp để tự giải cứu cho
những người phát hành trái phiếu.
2.1.4 Thực trạng hoạt động của các tổ chức trung gian và các hoạt động phụ trợ
khác
Hiện nay, tình hình của các tổ chức trung gian và hoạt động hỗ trợ trên thị trường
chứng khoán Việt Nam còn đối một số bất cập liên quan đến tài chính. Dù có các nỗ lực
từ các công ty chứng khoán để tăng quy mô vốn hoạt động bằng cách phát hành thêm cổ
phiếu và trái phiếu, hoặc thay đổi vốn điều lệ từ các cổ đông, nhưng tổng quan, vốn điều
lệ của hệ thống này vẫn còn tương đối thấp.
Sự thiếu hụt về tài chính khiến cho năng lực tài chính và khả năng cạnh tranh của
các công ty chứng khoán còn hạn chế. Sự bất đồng về chất lượng hoạt động giữa các công
ty chứng khoán là một vấn đề khác. Khả năng thu hút vốn cũng gặp khó khăn, và việc
nâng cao năng lực tài chính của các công ty chứng khoán trở nên khó khăn do tình trạng
này.
Năm 2022, vốn điều lệ trung bình của các công ty chứng khoán tại Việt Nam chỉ đạt
khoảng 500 tỷ đồng, trong khi thị trường chứng khoán đang có tiềm năng lên tới hàng
nghìn tỷ đồng. Điều này làm giảm khả năng của các công ty chứng khoán trong việc cạnh
tranh và cung cấp dịch vụ chất lượng. Một số công ty chứng khoán với vốn điều lệ thấp
chỉ có thể hoạt động ở quy mô nhỏ và không đáp ứng được nhu cầu của thị trường.
Sự bất đồng trong năng lực tài chính cũng dễ thấy rõ. Các công ty chứng khoán lớn
có khả năng tài chính mạnh mẽ có thể đầu tư vào công nghệ và cung cấp các dịch vụ tiên
tiến. Ngược lại, một số công ty chứng khoán nhỏ hơn với tài chính yếu thế không thể làm
được điều này, dẫn đến sự không đồng đều trong chất lượng hoạt động.
Khả năng thu hút vốn cũng gặp khó khăn. Một số công ty chứng khoán không thể
thu hút đủ vốn đầu tư mới để phát triển và nâng cấp năng lực tài chính của họ.
Những vấn đề này cần được xem xét và giải quyết để nâng cao năng lực tài chính
của hệ thống các công ty chứng khoán và đảm bảo tính minh bạch và ổn định trong hoạt
động của các tổ chức trung gian và hoạt động hỗ trợ trên thị trường chứng khoán tại Việt
Nam.
2.1.5 Đánh giá sự phát triển của TTCK VN trong thời gian qua
 Thành tựu
30

lOMoARcPSD|29217751
Thị trường chứng khoán Việt Nam đã đi vào hoạt động từ năm 2000, đến nay, sau
hơn 20 năm hoạt động đã trở thành một kênh huy động vốn dài hạn cho đầu tư phát triển.
Quy mô huy động vốn qua thị trường chứng khoán giai đoạn 2011 - 2020 đạt gần 2,9
triệu đồng, gấp gần 10 lần so với giai đoạn 2000 - 2010, đóng góp bình quân 19,5% tổng
mức đầu tư toàn xã hội [1], góp phần cơ cấu lại hệ thống tài chính Việt Nam theo hướng
cân đối, bền vững hơn.
Thị trường chứng khoán ngày càng đa dạng về mặt hàng hóa giao dịch. Trên thị
trường cổ phiếu hiện có hơn 1.000 cổ phiếu niêm yết và đăng ký giao dịch (tính đến cuối
năm 2020 có 745 cổ phiếu niêm yết và 910 cổ phiếu đăng ký giao dịch)[1], bao gồm đa
dạng các cổ phiếu từ các lĩnh vực kinh doanh khác nhau. Đặc biệt, quá trình cổ phần hóa
các doanh nghiệp nhà nước (DNNN) quy mô lớn gắn với niêm yết trên thị trường chứng
khoán đã tạo ra một lượng hàng hóa có chất lượng trên thị trường. Tổng giá trị vốn hóa
thị trường cổ phiếu và dư nợ thị trường trái phiếu cuối năm 2020 ước đạt khoảng
131,95% GDP, chiếm tỷ trọng 47% tổng tài sản hệ thống tài chính. Tính đến cuối năm
2020, vốn hóa thị trường đạt 64,1% GDP, gấp 7,3 lần so với năm 2010 .
Thị trường chứng khoán Việt Nam đã không ngừng hoàn thiện về cấu trúc thông qua
việc hình thành các khu vực thị trường: thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu và thị
trường chứng khoán phái sinh. Dù mới thành lập trong thời gian ngắn, nhưng thị trường
chứng khoán phái sinh đã phát triển nhanh chóng với mức tăng trưởng giao dịch bình
quân đạt 3,3 lần/năm, cung cấp thêm các công cụ đầu tư và quản lý rủi ro hữu hiệu.
Thị trường trường chứng khoán Việt Nam đã phát triển mạnh mẽ, trở thành kênh
huy động vốn quan trọng cho nền kinh tế, với quy mô huy động vốn qua thị trường chứng
khoán (TTCK) giai đoạn 2011 - 2020 đạt gần 2,9 triệu tỷ đồng, gấp gần 10 lần so với giai
đoạn 2000 - 2010, đóng góp bình quân 19,5% tổng vốn đầu tư toàn xã hội, góp phần cơ
cấu lại hệ thống tài chính Việt Nam theo hướng cân đối, bền vững hơn. Tính đến cuối
năm 2020, vốn hóa thị trường đạt 84,1% GDP, gấp 7,3 lần so với năm 2010,…
Hoạt động của thị TTCK ngày càng được công khai, minh bạch, phù hợp với các
tiêu chuẩn và thông lệ về quản trị công ty, năng lực quản lý, giám sát, thanh tra và thực
thi của các cơ quan quản lý nhà nước được tăng cường. Họat động quản lý và giám sát
luôn lấy việc ổn định, an toàn của thị trường và quyền lợi của công chúng đầu tư làm
trung tâm. Các chính sách quản lý TTCK đã thực hiện được mục tiêu tăng cường tính
công khai, minh bạch thông tin,…
 Hạn chế
Tuy nhiên, TTCK của Việt Nam cũng tồn tại những hạn chế, yếu kém, cụ thể:
Thứ nhất, thông tin thị trường còn thiếu tính công khai, minh bạch, không được tổ
chức quản lý và giám sát kịp thời nên khả năng xảy ra rủi ro rất lớn như mất khả năng
thanh toán, lừa đảo, thao túng chứng khoán. Hoạt động giám sát, kiểm tra, thanh tra còn
31

lOMoARcPSD|29217751
gặp nhiều khó khăn, do các hành vi vi phạm pháp luật trên thị trường ngày càng tinh vi,
phức tạp.
Thứ hai, về quy mô thị trường. Quy mô của TTCK Việt Nam so với các nước trong
khu vực vẫn còn nhỏ. Số lượng các doanh nghiệp niêm yết và đăng ký giao dịch lớn nhưng
quy mô nhỏ và không đồng đều. Trên thị trường chứng khoán chỉ có một số công ty lớn ở
lĩnh vực kinh doanh tương đối ổn định, có mức tăng trưởng đều qua các năm, còn lại phần
lớn các công ty niêm yết vẫn chưa phải là công ty lớn nhất trong nền kinh tế và chưa đại
diện tiêu biểu cho sự đóng góp tỷ trọng lớn vào GDP của Việt Nam. Giá trị giao dịch chưa
tương xứng với giá trị vốn hóa của thị trường. Theo thống kê, tỷ suất quay vòng chứng
khoán hàng năm (GTGD/VHTT) toàn thị trường còn thấp (tỷ suất trung bình toàn thị
trường cổ phiếu là 41,6%, trong đó tỷ suất trung bình trên thị trường UPCoM rất thấp, chỉ
dạt 11,5%) .TTCK Việt Nam cho đến nay vẫn chưa được coi là kênh huy động vốn hữu
hiệu của doanh nghiệp. Chức năng cung ứng vốn dài hạn cho nền kinh tế của TTCK Việt
Nam vẫn chưa thể hiện rõ.
Ba là, giá chứng khoán (chỉ số giá cổ phiếu VN - index ) tăng giảm thất thường,
TTCK trong thời gian qua vẫn chưa đảm bảo sự phát triển bền vững. Đặc biệt hiện nay, tâm
lý của các nhà đầu tư còn có sự bất ổn, điều này thể hiện rất rõ sự biến động của chỉ số giá
cổ phiếu VN - Index thời gian qua.
Bốn là, cấu trúc của TTCK còn chưa thực sự cân đối giữa các cấu phần và trong từng
cấu phần với nhau. Quy mô thị trường trái phiếu niêm yết chỉ tương đương khoảng 30%
quy mô của thị trường cổ phiếu niêm yết (tỷ lệ này tại các nước trong khu vực ASEAN
bình quân là 47,9%) Quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra công chúng
nhỏ hơn nhiều so với quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ. Hoạt
động huy động vốn đang tập trung ở nhóm các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực ngân hàng, bất
động sản và chứng khoán trong khi các ngành nghề kinh doanh khác còn chiếm tỷ trọng
chưa cao.
Năm là, hoạt động của các tổ chức trung gian và hỗ trợ thị trường còn nhiều bất cập
về tài chính. Mặc dù các công ty chứng khoán đã phát hành thêm cổ phiếu, trái phiếu để
tăng quy mô vốn hoạt động hoặc vốn điều lệ từ các chủ sở hữu vốn, nhưng nhìn chung vốn
điều lệ vẫn còn thấp. Năng lực tài chính và khả năng cạnh tranh của hệ thống các công ty
chứng khoán còn ở mức thấp, chất lượng hoạt động của các công ty chứng khoán chưa
đồng đều, khả năng thu hút vốn hạn chế cũng là khó khăn để tăng cường năng lực tài chính
của công ty chứng khoán,…
Sáu là, các sản phẩm trên TTCK chưa thực sự đa dạng và chất lượng hàng hóa cần
tiếp tục được cải thiện. TTCK cơ sở vẫn tập trung chủ yếu vào các sản phẩm truyền thống
như cổ phiếu, trái phiếu Chính phủ (TPCP).
32

lOMoARcPSD|29217751
Bảy là, cơ sở vật chất, kỹ thuật và hạ tầng công nghệ thông tin còn hạn chế. Đội ngũ
nhân sự hành nghề có chuyên môn có giấy phép hành nghề, đặc biệt về chất lượng về nhân
sự lãnh đạo công ty còn thiếu và yếu về nghiệp vụ chuyên môn kinh doanh chứng khoán
cũng như tư vấn pháp luật về chuyển đổi doanh nghiệp. Đội ngũ nhân sự có trình độ nghiệp
vụ chuyên môn cao về quản lý tài sản chưa nhiều, chỉ tập trung chủ yếu vào một số công ty
lớn.
Tám là, số lượng nhà đầu tư trên TTCK Việt Nam vẫn còn thấp so với nhiều nước
trong khu vực và trên thế giới. Nhà đầu tư cá nhân vẫn là đối tượng chiếm đa số trên thị
trường cổ phiếu (trên 99%), các nhà đầu tư có tổ chức chiếm tỷ lệ nhỏ nên đã ảnh hưởng
đến hiệu quả hoạt động của TTCK. Cơ sở nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu cũng chưa
đa dạng, thiếu vắng nhà đầu tư dài hạn có tiềm lực tài chính mạnh. Những nhà đầu tư
chuyên nghiệp chiếm tỷ trọng còn khiêm tốn, một số nhà đầu tư lớn nước ngoài mở tài
khoản nhưng chưa tham gia vào đầu tư. Các quỹ đầu tư nước ngoài tham gia thị trường
trong nước thông qua các tài khoản ủy thác cá nhân và đầu tư tập trung vào cổ phiếu các
doanh nghịệp cổ phần hóa.
Chín là, cơ quan quản lý nhà nước, Sở Giao dịch chứng khoán (SGDCK) và Trung
tâm giao dịch chứng khoán (TTGDCK), các công ty chứng khoán, công ty niêm yết trong
công tác quản lý, điều hành hoạt động của TTCK còn thiếu kinh nghiệm thực tiễn và còn
những hạn chế, yếu kém.
2.2 Thực trạng hoạt động huy động vốn của các DN BDS trên TTCK ở VN
2.2.1 Thực trạng hoạt động báo cáo thông tin tài chính của doanh nghiệp Bất động
sản trên thị trường chứng khoán
Trên thị trường chứng khoán của Việt Nam, hoạt động báo cáo thông tin tài chính
của các doanh nghiệp bất động sản mang những đặc điểm quan trọng đòi hỏi sự chú ý đặc
biệt. Chúng ta hãy xem xét thực trạng này thông qua việc theo dõi báo cáo tài chính
(BCTC) của một số doanh nghiệp bất động sản hàng đầu trên thị trường chứng khoán.
Một trong những điểm đáng chú ý là việc đánh giá giá trị tài sản bất động sản. Bất
động sản thường chiếm một tỷ trọng quan trọng trong tài sản của các doanh nghiệp bất
động sản. Tuy nhiên, việc đánh giá giá trị của bất động sản thường gặp nhiều khó khăn.
Điều này xuất phát từ sự biến động thường xuyên trên thị trường bất động sản, trong đó
giá trị của bất động sản có thể thay đổi theo thời gian và theo sự biến động của nền kinh
tế. Sự không chắc chắn này có thể tạo ra thách thức lớn trong việc xác định giá trị tài sản
bất động sản và dẫn đến sự thiếu minh bạch trong BCTC.
33

lOMoARcPSD|29217751
Hơn nữa, doanh nghiệp bất động sản thường đối mặt với nhiều rủi ro liên quan đến
thị trường. Biến động trong giá bất động sản, thay đổi quy định pháp lý và rủi ro tài chính
là những yếu tố cốt lõi mà họ phải đối mặt. Để nhà đầu tư có cái nhìn toàn diện về tình
hình của doanh nghiệp, BCTC cần phản ánh rõ ràng các khía cạnh này. Tuy nhiên, việc
này thường đòi hỏi sự minh bạch và thông tin chi tiết về việc quản lý và giảm thiểu rủi ro.
Chính sự khó khăn trong việc đánh giá và thể hiện rủi ro trong BCTC có thể tạo ra sự bất
ổn trong lòng nhà đầu tư và làm giảm sự quan tâm từ phía họ.
Ngoài ra, việc thu hút nguồn vốn từ thị trường chứng khoán đóng vai trò quan trọng
trong việc phát triển các dự án bất động sản. Tuy nhiên, để thu hút sự quan tâm và đầu tư
từ phía nhà đầu tư, doanh nghiệp cần tạo niềm tin trong thông tin tài chính mà họ cung
cấp. Nhà đầu tư muốn thấy sự minh bạch và đáng tin cậy trong BCTC, đặc biệt là đối với
các khoản đầu tư lớn vào dự án bất động sản. Việc này đặt áp lực lên các doanh nghiệp
bất động sản để cung cấp thông tin tài chính rõ ràng và hợp lý, đồng thời đảm bảo rằng sự
minh bạch được duy trì trong toàn bộ quá trình phát triển dự án.
Tóm lại, thực trạng hoạt động báo cáo thông tin tài chính của doanh nghiệp bất động
sản trên thị trường chứng khoán ở Việt Nam đặc trưng bởi sự phụ thuộc vào đánh giá giá
trị tài sản bất động sản, quản lý rủi ro liên quan đến thị trường và yêu cầu tính minh bạch
và đáng tin cậy trong thông tin tài chính để thu hút sự quan tâm và đầu tư từ nhà đầu tư.
Điều này làm cho lĩnh vực bất động sản trở thành một trong những ngành nghề đòi hỏi sự
cẩn trọng và hiệu quả trong việc quản lý thông tin tài chính."
2.2.2 Thực trạng huy động vỗn của các DNBDS trên TTCK ở VN
2.2.2.1 Cơ cấu tín dụng công ty BĐS
34

lOMoARcPSD|29217751
Biểu đồ 2.4 : Cơ cấu tín dụng kinh doanh bất động sản
Doanh nghiệp bất động sản hiện có 4 kênh huy động vốn bao gồm: Từ khách hàng,
trái phiếu cổ phiếu, quỹ đầu tư (trong nước và ngoài nước) và tín dụng từ ngân hàng.
Tuy nhiên, khác với thời kỳ Covid-19 khi dòng tiền ồ ạt tìm đến bất động sản như một
kênh “trú ẩn” an toàn thì nay hầu hết các dòng vốn chính đều nghẽn mạch.
Đầu tiên, về kênh tín dụng ngân hàng, Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy,
tính đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu
tỷ đồng, tương đương tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín
dụng toàn hệ thống. Đáng chú ý, khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản có thời gian vay
vốn từ 10 - 25 năm. Trong khi đó, cấu trúc kỳ hạn nguồn huy động của hệ thống tổ chức tín
dụng chủ yếu là ngắn hạn với tỷ lệ ngắn hạn/trung dài hạn là 80 - 20%.
Trước lo ngại tín dụng ngân hàng được đẩy mạnh quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi
ro lớn, ảnh hưởng trọng yếu tới an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng nói riêng và nền kinh
tế nói chung, kênh tín dụng ngân hàng đang được kiểm soát chặt chẽ. Tiếp đó, về trái phiếu
doanh nghiệp, sau một số sự cố thị trường, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bị thắt
chặt. Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên
180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ.
35

lOMoARcPSD|29217751
Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý
II tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với
quý I, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỷ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước.
Bước sang tháng 7, theo báo cáo mới công bố của FiinRatings, quy mô giá trị phát
hành trái phiếu tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm mạnh, với giá trị phát hành gần 22.000 tỷ
đồng, giảm lần lượt 65% so với cùng kỳ và 48,23% so với tháng trước đó.
Đáng kể, thị trường trái phiếu bất động sản tháng 7 trầm lắng khi chỉ ghi nhận 1 đợt
phát hành trái phiếu đến với giá trị phát hành đạt 210 tỷ đồng, chiếm vỏn vẹn 2%.
Ghi nhận thực tế, việc thắt chặt nguồn vốn vào thị trường bất động sản vẫn tiếp tục
gây ra những hệ lụy. Đại diện một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, doanh nghiệp này
đang có khoản vay hơn 2.000 tỷ đồng đang chờ ngân hàng giải ngân. Nhưng từ tháng 3 đến
nay, các ngân hàng đều thông báo “hết room” nên chưa chịu giải ngân và cho biết từ tháng
6 sẽ giải ngân lại với mức độ hạn chế. Việc siết vốn như vậy, các dự án mới không được
triển khai sẽ dần tạo khan hiếm nguồn cung, khiến bất động sản tiếp tục tăng giá.
2.2.2.2 Tình hình chung huy động vỗn của các DNBDS trên TTCK ở VN
Trên thế giới đã có nhiều nghiên cứu về mối quan hệ giữa thị trường BĐS và TTCK.
Hầu hết các nghiên cứu đều kết luận rằng, BĐS và TTCK là 2 thị trường trụ cột của nền
kinh tế thị trường. Cụ thể, BĐS là hàng hóa vật chất thực sự còn TTCK là hàng hóa tài
chính. Mối quan hệ này được phát triển qua nhiều giai đoạn. Trong giai đoạn đầu mới
thành lập TTCK, thị trường BĐS, nhu cầu về vốn cho BĐS thấp và khả năng huy động vốn
hạn chế. Vốn ngân hàng là kênh dễ tiếp cận, cùng với đó là việc huy động vốn từ nguồn
khác ngoài TTCK mang tính đơn giản (Zheng & Cheng, 2015). Các kỹ thuật huy động
mang tính phổ biến với tính chuyên nghiệp chưa cao, chủ yếu dựa vào quan hệ dân sự hoặc
thân hữu. Tuy nhiên, khi quy mô vốn huy động lớn, các quy định cho vay đầu tư kinh
doanh BĐS của hệ thống ngân hàng thắt chặt, kinh nghiệm đầu tư và huy động vốn của nhà
đầu tư tăng lên, năng lực quản trị dự án và quản trị tài chính trong đầu tư BĐS đã đạt trình
độ chuyên nghiệp hóa cao, thì việc huy động vốn cho BĐS từ TTCK được coi trọng hàng
đầu (ULI, 2017). Sự phát triển mang tính cộng hưởng tương tác giữa thị trường BĐS và
TTCK có thể tạo nên hiệu ứng tích cực cho hai thị trường này, từ đó cộng hưởng dẫn đến
bùng nổ kinh tế chu kỳ cần được tận dụng tối đa. TTCK được coi là kênh huy động vốn
hiệu quả cho các nhà đầu tư BĐS và nhà đầu tư cung ứng lượng hàng hóa BĐS cho thị
36

lOMoARcPSD|29217751
trường có hiệu quả sẽ càng thúc đẩy giá cổ phiếu của các tập đoàn kinh doanh đầu tư BĐS
tăng, tăng sức hấp dẫn mua vào của các cổ phiếu này, tạo vốn cho nhà đầu tư kinh doanh
BĐS mở rộng quy mô đầu tư, đáp ứng nhu cầu của các cổ đông và thị trường. Quan hệ giữa
thị trường BĐS và TTCK trong đà tăng trưởng cao sẽ là lực đẩy trên để cả 2 cùng phát
triển. Thực tế tại Việt Nam hiện nay cho thấy, các doanh nghiệp BĐS phụ thuộc lớn vào
nguồn tín dụng ngân hàng, vốn có chi phí cao và thiếu ổn định. Số liệu từ các đơn vị công
bố cho thấy, trong năm 2022, tổng quy mô thị trường BĐS Việt Nam đạt khoảng 25 tỷ
USD, trong khi đó, dòng vốn BĐS chiếm 80% (thế giới chỉ ở mức 35%), tương đương gần
20 tỷ USD (450.000 tỷ đồng). Con số này chiếm 6,5% tổng dư nợ nền kinh tế và chiếm
khoảng 16% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Những số liệu này cho thấy, cơ cấu vốn
chảy vào BĐS hiện nay đang mất cân bằng và chứa nhiều rủi ro. Lộ trình giảm dần nguồn
tín dụng địa ốc mà Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện có mặt rất tích cực là tạo áp lực
buộc doanh nghiệp BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ TTCK,
trái phiếu doanh nghiệp. Hiện nay, có khoảng 60 doanh nghiệp BĐS đã chính thức niêm yết
trên sàn chứng khoán và nhiều DN huy động vốn từ kênh này khá hiệu quả. Với quy mô
vốn hóa của TTCK Việt Nam đã trên 70% GDP thì đây là kênh dẫn vốn tốt cho nền kinh tế
nói chung và đặc biệt là các doanh nghiệp BĐS
Các nhà đầu tư lớn về BĐS Việt Nam như Vingroup, Sungoup, FLC… đang có vị thế
chi phối đáng kể thị trường BĐS (Vũ Đình Ánh, 2019). Cổ phiếu của các công ty BĐS
đang trên đà tăng cao cho thấy, niềm tin lớn trong đầu tư BĐS của các nhà đầu tư (TVI,
2019). Với sự sôi động trở lại của thị trường BĐS, trong 3 năm gần đây, nhiều nhà đầu tư
nước ngoài đã quan tâm đến việc đầu tư vào các công ty BĐS đã niêm yết hoặc công ty đại
chúng chuẩn bị niêm yết có quy mô vốn hóa lớn, quỹ đất nhiều và sản phẩm nhà ở đa dạng.
Nhiều nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng đầu tư gián tiếp, tức là mua cổ phần hoặc trái
phiếu chuyển đổi của doanh nghiệp, bởi hình thức đầu tư này giúp họ dễ thoái vốn hơn so
với đầu tư trực tiếp vào dự án, nhất là trong bối cảnh TTCK trong đà hồi phục. Bên cạnh
đó, nhiều doanh nghiệp và công ty kinh doanh BĐS đã nhanh chóng huy động vốn thông
qua TTCK như Sacomreal có kế hoạch phát hành hơn 73 triệu cổ phiếu nhằm huy động
vốn để thực hiện M&A các dự án, mở rộng quỹ đất...; Novaland huy động thành công 310
triệu USD cổ phiếu thông qua phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế và cổ phần riêng lẻ
để mở rộng quỹ đất và phát triển các dự án, tăng cường vốn lưu động... (Nguyễn Việt
Quang,
37

lOMoARcPSD|29217751
Đối mặt với thực trạng khát vốn nghiêm trọng khi ngân hàng siết van tín dụng và trái
phiếu bị kiểm soát gắt gao, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang xoay xở tìm các kênh
huy động mới để duy trì dòng tiền, đảm bảo tiến độ các dự án đang triển khai, để hoàn
thiện kế hoạch kinh doanh nửa cuối năm.
Một số doanh nghiệp bất động sản đã lựa chọn huy động vốn thông qua việc phát
hành cổ phiếu cho các quỹ đầu tư ngoại nhằm tạo nguồn tài chính cần thiết cho sự phát
triển và mở rộng quy mô kinh doanh. Novaland, một trong những tên tuổi đáng chú ý trong
lĩnh vực này, gần đây đã công bố nhận được đầu tư trị giá 250 triệu USD từ một nhóm quỹ
đầu tư ngoại, với Warburg Pincus đứng đầu. Số tiền này sẽ được sử dụng để gia tăng quỹ
đất và phát triển các dự án tại các vị trí chiến lược. Doanh nghiệp này đặt mục tiêu tận
dụng cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện tại miền Nam để thúc đẩy dự án của họ.Hưng
Thịnh Land, một doanh nghiệp bất động sản đầy tiềm năng, đã tiến hành một bước quan
trọng bằng việc bước chân vào thị trường vốn quốc tế thông qua thương vụ huy động 103
triệu USD từ Dragon Capital và VinaCapital. Số tiền này được dự định để bổ sung cho các
dự án, bao gồm cả dự án vừa hợp túi tiền cho đến các khu phức hợp nghỉ dưỡng. Thương
vụ này không chỉ giúp Hưng Thịnh Land gia tăng nguồn vốn mà còn mang lại cơ hội hợp
tác với các quỹ đầu tư có uy tín trong và ngoài nước, tạo điều kiện thuận lợi để đa dạng hóa
dự án và mở rộng thị trường tiềm năng.
Nam Long đã thành công trong việc huy động 1.000 tỷ đồng thông qua việc phát hành
trái phiếu cho Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) với lãi suất cố định 9,35% mỗi năm trong 7
năm. Mục tiêu chính của việc huy động này là để hỗ trợ giai đoạn 2 của dự án Waterpoint
tại Long An. Phát hành trái phiếu này không chỉ đảm bảo nguồn vốn ổn định cho Nam
Long mà còn thể hiện sự tin tưởng từ các tổ chức tài chính quốc tế vào tiềm năng và cam
kết của doanh nghiệp trong việc phát triển dự án bất động sản
2.2.2.3 Phương thức huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS trên TTCK ở Việt
Nam
Các phương thức huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS hiện nay
theo quy định hiện hành bao gồm phương thức phát hành riêng lẻ và phương
thức phát hành ra công chúng. Các phương thức phát hành này căn cứ trên một số
văn bản pháp lý sau:
38

lOMoARcPSD|29217751
Bảng 2.1 Hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến huy động vốn của các doanh nghiệp
trên TTCK Việt Nam
Ngày ban Cơ quan
TT Số hiệu văn hành ban hành Nội dung
bản
1 70/2006/QH11 29/6/2006 Quốc hội Luật Chứng khoán
Luật Sửa đổi, bổ sung một

2 62/2010/QH12 24/11/201 Quốc hội số
0 điều của Luật Chứng khoán
3 01/2000/NĐ 04/01/201 Chính Về chào bán cổ phần riêng lẻ

-CP 0 phủ
Quy định chi tiết và hướng

dẫn thi hành một số điều
của Luật Chứng khoán và
3 58/2012/NĐ-CP 20/07/201 Chính
2 phủ Luật sử đổi, bổ sung một số
điều của Luật
Chứng khoán
204/2012/TT- Bộ Tài Hướng dẫn hồ sơ, thủ tục
4 19/11/201 chào
BTC 2 chính
bán chứng khoán ra công
chúng
Hướng dẫn việc mua lại cổ

130/2012/TT Bộ phiếu, bán cổ phiếu quỹ và
5 - BTC 10/8/2012 Tài một số trường hợp phát hành
chính thêm cổ
phiếu của công ty đại chúng

Bộ Tài Hướng dẫn về việc công
6 52/2012/TT- 05/04/201 bố
BTC 2 chính
thông tin trên TTCK
Quy định mức thu, chế độ thu,

134/2009/TT Bộ nộp, quản lý và sử dụng phí và
7 - BTC 01/07/200 Tài lệ phí trong lĩnh vực chứng
9
chính khoán
áp dụng tại UBCKNN

39

lOMoARcPSD|29217751
(Nguồn: Tác giả tự tổng hợp)
a. Phát hành lẻ
Chào bán cổ phần riêng lẻ là quá trình chào bán cổ phần hoặc quyền mua cổ phần trực
tiếp, không thông qua các phương tiện thông tin đại chúng, dành cho một trong các đối
tượng sau:
a) Các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp.
b) Dưới 100 nhà đầu tư không thuộc nhóm nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp.
. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý chào bán cổ phần riêng lẻ
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý chào bán cổ phần riêng lẻ của các Dn BĐS
(gọi chung là cơ quan nhà nước có thẩm quyền) là Sở Kế hoạch và Đầu tư, Ban quản lý
khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế: trong trường hợp tổ chức
chào bán là CTCP không thuộc đối tượng trên.
- Nhiệm vụ và quyền hạn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Tiếp nhận hồ sơ đăng ký chào bán cổ phần riêng lẻ theo quy định.
Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không hợp lệ, trong vòng 10 ngày kể từ ngày tiếp nhận
hồ sơ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải có ý kiến bằng văn bản yêu cầu tổ chức chào
bán bổ sung hoặc sửa đổi hồ sơ.
Trong vòng 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đăng ký đầy đủ và hợp lệ, cơ quan
nhà nước có thẩm quyền thông báo cho tổ chức đăng ký và công bố danh sách các tổ chức
đăng ký chào bán thuộc phạm vi quản lý của họ trên trang web của cơ quan.
- Điều kiện chào bán cổ phần riêng lẻ
Đơn vị chào bán phải là CTCP hoặc doanh nghiệp đã chuyển đổi thành CTCP, trừ
trường hợp các doanh nghiệp 100% vốn nhà nước đã chuyển đổi.
Đơn vị chào bán phải có phương án chào bán cổ phần riêng lẻ và phương án sử dụng
số tiền thu được từ đợt chào bán được thông qua bằng quyết định của Đại hội đồng cổ đông
40

lOMoARcPSD|29217751
hoặc Hội đồng quản trị theo quy định của Điều lệ công ty hoặc theo ủy quyền của Đại hội
đồng cổ đông cho Hội đồng quản trị (đối với CTCP) hoặc Hội đồng thành viên hoặc chủ sở
hữu của công ty (đối với doanh nghiệp trách nhiệm hữu hạn đã chuyển đổi thành CTCP)
hoặc chủ sở hữu nước ngoài hoặc Hội đồng quản trị doanh nghiệp liên doanh (đối với
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã chuyển đổi thành CTCP).
Phương án chào bán cần xác định rõ đối tượng và số lượng nhà đầu tư được chào bán,
và giới hạn chuyển nhượng cổ phần trong thời hạn ít nhất 1 năm kể từ ngày hoàn thành đợt
chào bán.
Đối với chào bán cho đối tác chiến lược, tổ chức chào bán phải xây dựng tiêu chí xác
định và lựa chọn đối tác chiến lược. Đối tác chiến lược là tổ chức hoặc cá nhân trong và
ngoài nước có khả năng tài chính, quản lý doanh nghiệp, chuyển giao công nghệ, cung cấp
nguyên vật liệu, phát triển thị trường tiêu thụ sản phẩm và cam kết lợi ích dài hạn với
doanh nghiệp.
Những người có quyền lợi liên quan đến đợt chào bán riêng lẻ không được tham gia
bỏ phiếu tại Đại hội cổ đông về việc này.
Hồ sơ đăng ký chào bán cổ phần riêng lẻ đầy đủ và hợp lệ phải được gửi tới cơ quan
nhà nước có thẩm quyền ít nhất 20 ngày trước ngày dự kiến thực hiện việc chào bán, trừ
khi pháp luật chuyên ngành có quy định khác.
Các đợt chào bán riêng lẻ phải cách nhau ít nhất 6 tháng.
Việc thay đổi thông tin liên quan đến huy động vốn của công ty bất động sản, đặc biệt
là trong trường hợp chào bán cổ phần riêng lẻ, phải tuân theo các quy định sau đây:
Hồ sơ đăng ký chào bán cổ phần riêng lẻ phải bao gồm các tài liệu sau:
Báo cáo chào bán cổ phần riêng lẻ theo mẫu quy định.
Quyết định của Đại hội đồng cổ đông hoặc Hội đồng quản trị (đối với công ty cổ
phần); hoặc Hội đồng thành viên (đối với công ty trách nhiệm hữu hạn chuyển đổi thành
công ty cổ phần); hoặc chủ doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, Hội đồng quản trị doanh
nghiệp liên doanh (đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chuyển đổi thành công
41

lOMoARcPSD|29217751
ty cổ phần) thông qua phương án chào bán và phương án sử dụng số tiền thu được từ đợt
chào bán. Phương án chào bán và phương án sử dụng số tiền thu được từ đợt chào bán phải
tuân theo quy định.
Nghị quyết của Đại hội đồng cổ đông hoặc Hội đồng quản trị theo Điều lệ công ty
hoặc ủy quyền của Đại hội đồng cổ đông thông qua tiêu chuẩn đối tác chiến lược, người lao
động, trong trường hợp chào bán cho đối tác chiến lược hoặc người lao động trong công ty.
Quyết định của Hội đồng quản trị thông qua danh sách đối tác chiến lược, người lao
động, trong trường hợp chào bán cho đối tác chiến lược hoặc người lao động trong công ty.
Tài liệu cung cấp thông tin về đợt chào bán cho nhà đầu tư.
Tài liệu chứng minh đáp ứng tỷ lệ tham gia của nhà đầu tư nước ngoài và tuân thủ
quy định về hình thức đầu tư, trong trường hợp chào bán cho nhà đầu tư nước ngoài.
Các tài liệu khác theo quy định của pháp luật có liên quan.
Nghĩa vụ của tổ chức chào bán khi thực hiện chào bán cổ phần riêng lẻ gồm:
Trong thời hạn 90 ngày, trước và trong khi thực hiện việc chào bán cổ phần riêng lẻ,
tổ chức chào bán không được quảng cáo việc chào bán trên các phương tiện thông tin đại
chúng, trừ trường hợp công bố thông tin theo pháp luật về chứng khoán và các văn bản
pháp luật có liên quan.
Gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền hồ sơ đăng ký chào bán cổ phần riêng lẻ theo
quy định; sửa đổi, bổ sung hồ sơ theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước
khi thực hiện chào bán.
Cung cấp thông tin về đợt chào bán cho nhà đầu tư theo mẫu quy định.
Tổ chức thực hiện việc chào bán theo đúng phương án đã đăng ký với cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.
Tiền mua chứng khoán phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa mở tại ngân hàng
thương mại cho đến khi hoàn tất đợt chào bán.
42

lOMoARcPSD|29217751
Trường hợp là công ty đại chúng, ngoài việc thực hiện theo các quy định trên, phải
thực hiện theo quy định của pháp luật về chứng khoán.
Nghĩa vụ của tổ chức chào bán sau khi chào bán cổ phần riêng lẻ gồm:
Trong vòng 10 ngày, kể từ khi kết thúc đợt chào bán, tổ chức chào bán phải gửi Báo
cáo kết quả đợt chào bán và danh sách cổ đông (theo mẫu quy định) cho cơ quan nhà nước
có thẩm quyền đồng thời công bố kết quả chào bán trên website của tổ chức chào bán (nếu
có).
Sử dụng vốn thu được từ đợt chào bán theo đúng phương án đã được thông qua.
Trường hợp thay đổi mục đích sử dụng vốn, tổ chức chào bán phải công bố thông tin về lý
do thay đổi và Quyết định của Đại hội đồng cổ đông hoặc Hội đồng quản trị (nếu được Đại
hội đồng cổ đông ủy quyền) về việc thay đổi
b. Phát hành ra công chúng
1. Khái niệm:
Chào bán chứng khoán ra công chúng là việc chào bán chứng khoán theo một trong
các phương thức sau đây:
• Thông qua phương tiện thông tin đại chúng, bao gồm Internet.
• Chào bán chứng khoán cho từ một trăm nhà đầu tư trở lên, không kể nhà đầu tư
chứng khoán chuyên nghiệp.
• Chào bán cho một số lượng nhà đầu tư không xác định.
2. Hình thức chào bán chứng khoán ra công chúng:
Hình thức chào bán chứng khoán ra công chúng bao gồm:
• Chào bán cổ phiếu, chứng chỉ quỹ lần đầu ra công chúng.
• Chào bán thêm cổ phần hoặc quyền mua cổ phần ra công chúng và các hình thức
khác.
43

lOMoARcPSD|29217751
• Chào bán cổ phiếu, chứng chỉ quỹ lần đầu ra công chúng bao gồm:
• Chào bán cổ phiếu, chứng chỉ quỹ lần đầu ra công chúng để huy động vốn cho công
ty phát hành.
• Chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng để trở thành công ty đại chúng thông qua
thay đổi cơ cấu sở hữu nhưng không làm tăng vốn điều lệ của công ty phát hành.
• Chào bán thêm cổ phiếu, chứng chỉ quỹ ra công chúng bao gồm:
• Công ty đại chúng chào bán thêm cổ phiếu ra công chúng hoặc chào bán quyền mua
cổ phần cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn điều lệ.
• Công ty đại chúng chào bán tiếp cổ phiếu ra công chúng để thay đổi cơ cấu sở hữu
nhưng không làm tăng vốn điều lệ.
• Công ty quản lý quỹ chào bán thêm chứng chỉ quỹ đóng ra công chúng.
• Công ty đầu tư chứng khoán chào bán thêm cổ phiếu ra công chúng.
3. Điều kiện chào bán chứng khoán ra công chúng:
• Điều kiện chào bán cổ phiếu ra công chúng bao gồm:
• Doanh nghiệp có mức vốn điều lệ đã góp tại thời điểm đăng ký chào bán từ mười tỷ
đồng Việt Nam trở lên tính theo giá trị ghi trên sổ kế toán.
• Hoạt động kinh doanh của năm liền trước năm đăng ký chào bán phải có lãi, đồng
thời không có lỗ luỹ kế tính đến năm đăng ký chào bán.
• Có phương án phát hành và phương án sử dụng vốn thu được từ đợt chào bán được
Đại hội đồng cổ đông thông qua.
• Điều kiện chào bán trái phiếu ra công chúng bao gồm:
• Doanh nghiệp có mức vốn điều lệ đã góp tại thời điểm đăng ký chào bán từ mười tỷ
đồng Việt Nam trở lên tính theo giá trị ghi trên sổ kế toán.
44

lOMoARcPSD|29217751
• Hoạt động kinh doanh của năm liền trước năm đăng ký chào bán phải có lãi, đồng
thời không có lỗ luỹ kế tính đến năm đăng ký chào bán, không có các khoản nợ phải trả
quá hạn trên một năm.
• Có phương án phát hành, phương án sử dụng và trả nợ vốn thu được từ đợt chào bán
được Hội đồng quản trị hoặc Hội đồng thành viên hoặc Chủ sở hữu công ty thông qua.
• Có cam kết thực hiện nghĩa vụ của công ty phát hành đối với nhà đầu tư về điều
kiện phát hành, thanh toán, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư và các điều
kiện khác.
4. Hồ sơ đăng ký chào bán chứng khoán ra công chúng:
Công ty phát hành chứng khoán ra công chúng phải đăng ký với Uỷ ban Chứng khoán
Nhà nước. Hồ sơ đăng ký chào bán cổ phiếu, trái phiếu ra công chúng bao gồm:
• Giấy đăng ký chào bán cổ phiếu, trái phiếu ra công chúng.
• Bản cáo bạch.
• Điều lệ của công ty phát hành.
• Quyết định của Đại hội đồng cổ đông hoặc Hội đồng quản trị thông qua phương án
phát hành và phương án sử dụng vốn thu được từ đợt chào bán cổ phiếu, trái phiếu ra công
chúng.
• Cam kết bảo lãnh phát hành (nếu có).
Ngoài ra, các thông tin trong hồ sơ phải chính xác, trung thực, không gây hiểu nhầm
và có đầy đủ những nội dung quan trọng ảnh hưởng đến việc quyết định của nhà đầu tư.
Trường hợp một phần hoặc toàn bộ hồ sơ đăng ký chào bán chứng khoán ra công chúng
được tổ chức, cá nhân có liên quan xác nhận, công ty phát hành phải gửi văn bản xác nhận
của tổ chức, cá nhân đó cho Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước.
Bảng 2.2 Tổng hợp lựa chọn các trường hợp phát hành cổ phiếu hiện nay:
45

lOMoARcPSD|29217751
Phát hành bằng Phát hành cao Phát hành dưới

Nội dung mệnh giá hơn mệnh mệnh giá
(10.000 giá(>10.000 (<10.000
đồng/CP đồng/CP) đồng/CP)
)
Phát hành cho cổ Là hình thức ph Là hình thức phổ Không phổ
đông hiện hữu biến nhất ổ biến khi thị trường biến, côngty
trên thị sôi động phải
trường hiện có
nay
thặng dư vốn
Phát hành cho cổ Không phổ biến, Là hình thức phổ Không phổ biến,
đông mới phải được sự chấp biến khi thị trường phải được sự chấp
thuận của cổ đông sôi động thuận của cổ đông
cũ hiện hữu và công
ty
phải có thặng dư
vốn
Phát hành kết hợp Không phổ biến, Là hình thức phổ Không phổ biến,
cho cổ đông hiện phải được sự chấp biến khi thị trường phải được sự chấp
hữu và mới thuận của cổ đông sôi động thuận của cổ đông
cũ hiện hữu và công
ty
phải có thặng dư
vốn
Phát hành kết hợp Các mức giá khác nhau linh hoạt dành cho từng đối tượng cụ
thể
cho cổ đông hiện
như cổ đông cũ là cán bộ nhân viên, đối tác chiến lược, cổ
hữu và mới
đông mới là các nhà cung cấp, hợp tác kinh doanh…
Trường hợp 1: Phát hành cho cổ đông hiện hữu với giá bằng mệnh giá
Phương thức này là một trong những phương thức phát hành phổ biến nhất trong lĩnh
vực bất động sản và được áp dụng đơn giản. Trong trường hợp này, công ty chỉ phát hành
cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, giúp duy trì tỷ lệ sở hữu ban đầu và tạo điều kiện thuận lợi
cho sự đồng thuận nội bộ trong công ty. Tuy nhiên, để thuyết phục cổ đông mua cổ phiếu
thêm, công ty cần phải có một phương án kinh doanh hấp dẫn và hiệu quả cùng với việc
46

lOMoARcPSD|29217751
thiết lập giá giao dịch cổ phiếu trên thị trường cao hơn mệnh giá để đảm bảo tổng giá trị thị
trường của cổ phiếu không giảm. Đối với cổ đông không muốn mua cổ phiếu phát hành
thêm, họ có thể chuyển nhượng quyền mua cổ phần cho cổ đông khác.
Trường hợp 2: Phát hành cho cổ đông hiện hữu với giá cao hơn mệnh giá
Trong điều kiện thị trường nổi bật, khi giá cổ phiếu trên thị trường cao hơn nhiều so
với mệnh giá, phương thức này trở nên phổ biến. Phát hành với giá cao hơn mệnh giá giúp
các công ty thu được một lượng lớn vốn thặng dư, giúp phát triển và mở rộng quy mô kinh
doanh. Đây là cơ hội cho nhiều công ty bất động sản để gia tăng vốn.
Trường hợp 3: Phát hành cho cổ đông hiện hữu với giá thấp hơn mệnh giá
Trường hợp này xảy ra khi giá cổ phiếu của công ty trên thị trường thấp hơn mệnh
giá. Điều này thường xảy ra trong những thời kỳ khó khăn của nền kinh tế. khi nền kinh tế
gặp nhiều khó khăn, dẫn đến hiệu suất kinh doanh của nhiều công ty bất động sản giảm.
Trong tình hình này, nhiều công ty bất động sản đã thực hiện phát hành cổ phiếu với giá
thấp hơn mệnh giá để huy động vốn và đảm bảo sự tồn tại.
Bảng 2.3 Thống kê số lượng cổ phiếu có giá giao dịch thấp hơn mệnh giá
(thời điểm ngày 24/3/2023)
Chỉ tiêu Giá <20.000 Giá <15.000 Giá < 13.000

đồng/cp đồng/cp đồng/cp
HNX 238 80 10
HSX 147 39 9
UpCOM 60 25 9
Tổng cộng 445 144 28
Trường hợp 4: Phát hành cho cổ đông mới với giá bằng mệnh giá
Trong thực tế, trường hợp này thường xảy ra khi các công ty bất động sản muốn thu
hút nguồn vốn mới từ các nhà đầu tư, đặc biệt trong các thời điểm thị trường chứng khoán
không sôi động. Phương án này thường đòi hỏi sự thông qua từ hơn 75% cổ đông trong đại
47

lOMoARcPSD|29217751
hội đồng cổ đông của công ty, vì nó có tiềm năng gây pha loãng cổ phiếu và thay đổi tỷ lệ
sở hữu. Để thuyết phục cổ đông hiện hữu, giá phát hành thường được thiết lập với sự kết
hợp giữa mức giá giao dịch thấp hơn mệnh giá và giá trị sổ sách của công ty cũng thấp hơn
mệnh giá.
Trường hợp 5: Phát hành cho cổ đông mới với giá cao hơn mệnh giá
Phương thức này thường áp dụng trong các thời kỳ thị trường chứng khoán sôi động,
tạo ra thặng dư vốn cho công ty bất động sản. Do thay đổi tỷ lệ sở hữu, công ty cần thuyết
phục cổ đông hiện hữu về lợi ích của phương án phát hành. Cổ đông mới thường là các đối
tác chiến lược muốn hợp tác lâu dài với công ty bất động sản. Trong thị trường tăng điểm,
công ty thường cam kết chia thặng dư vốn thu được cho các cổ đông hiện hữu thông qua
việc cổ phiếu thưởng để thuyết phục cổ đông trong đại hội đồng cổ đông.
Trường hợp 6: Phát hành cho cổ đông mới với giá thấp hơn mệnh giá
Trường hợp này xảy ra khi giá cổ phiếu của công ty đang ở mức thấp hơn mệnh giá,
thường trong các giai đoạn khó khăn của nền kinh tế. Công ty muốn tăng vốn, nhưng cổ
đông hiện hữu không muốn đầu tư thêm vốn vào công ty. Cổ đông mới sau đợt phát hành
thường trở thành cổ đông lớn và có ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động kinh doanh của công
ty. Công ty có thể áp dụng các biện pháp như phát hành cổ phiếu ưu đãi cổ tức để bù đắp sự
chênh lệch giữa giá phát hành và mệnh giá.
2.2.2.3 Kết quả huy động vốn của các doanh nghiệp trên TTCK ở Việt Nam
a. Thống kê kết quả huy động vốn trên TTCK Việt Nam
Kể từ năm 2010 đến hết năm 2022, có tổng cộng 1710 doanh nghiệp niêm yết
cổ phiếu trên Sở Giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, với
giá trị thị trường tổng cộng chiếm 26% tỷ lệ GDP so với cùng kỳ. Kết quả huy động
vốn từ các doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán đã đạt được những bước tiến
đáng kể trong thời gian qua. Trong giai đoạn từ 2010 đến 2015, huy động vốn của
các doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán gần như không có sự biến đổi đáng
kể. Tuy nhiên, từ năm 2015 đến nay, tổng lượng vốn huy động đã đạt 158.938 tỷ
đồng, với 55.846 tỷ đồng trong năm 2022 một mình..
48

lOMoARcPSD|29217751
Bảng 2.4 Giá trị huy động vốn qua các năm (đơn vị: tỷ VND)
Phát Đấu giá Đấu

Năm hành cổ cổ phần thầu trái Tổng cộng
phiếu hóa phiếu
2015 1813 14.574 0.00 15.387
2016 11.858 114.255 0.00 116.113
2017 155.846 149.953 21.466 1127.265
2018 114.341 17.809 7.008 129.158
2019 121.725 12.124 9.178 133.027
2020 133.166 14.724 28.545 166.435
2021 114.317 13.233 81.715 199.265
2022 116.872 1356 168.544 1185.772
Tổng 1.158.938 187.028 316.456 1.562.422
cộng
(Nguồn: Báo cáo tổng kết và Báo cáo thường niên của UBCKNN)
Từ bảng trên, có thể thấy rằng công tác huy động vốn của các doanh nghiệp đã
có những bước phát triển đáng kể, đặc biệt trong năm 2007. Giai đoạn này liên quan
đến sự sôi động của thị trường chứng khoán và các yếu tố hỗ trợ như sự tăng cường
công tác cổ phần hóa của doanh nghiệp, sự gia nhập của Việt Nam vào Tổ chức
Thương mại Thế giới (WTO) vào năm 2006, cũng như sự tập trung lớn của sự quan
tâm từ phía các nhà đầu tư công chúng. Tuy nhiên, trong những năm 2008 và 2009,
hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán đã giảm mạnh theo giai đoạn
TTCK ghi nhận sự lao dốc với chỉ số VNIndex giảm từ mức đỉnh cao 1.170 điểm
xuống dưới 300 điểm. Từ năm 2010, hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp
đã bắt đầu hứa hẹn hơn, đặc biệt sau gói kích cầu của Chính phủ. Tuy nhiên, từ năm
2011 đến nay, hoạt động này trở nên trầm lắng hơn và không còn sôi động như
trước..
49

lOMoARcPSD|29217751
Phát hành cổ phiếếu

180000
160000
140000
120000
100000 Phát hành cổ phiếếu
80000
60000
40000
20000
0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Biểu đồ 2.5 : Tình hình phát hành cổ phiếu
Kết thúc năm 2022, tổng huy động vốn của các doanh nghiệp Bất Động Sản đạt
16.872 tỷ đồng, nếu so sánh với con số dư nợ của hệ thống ngân hàng cùng thời điểm là
3.090.904 tỷ đồng thì con số huy động vốn còn rất nhỏ bé. So tổng vốn huy động được
trên TTCK lũy kế của các doanh nghiệp Bất Động Sản từ khi thành lập TTCK là 158.938
tỷ đồng thì mới bằng 5,14%, một con số rất khiêm tốn nếu coi TTCK là một kênh dẫn
vốn quan trọng cho nền kinh tế.
Bảng 2.5 Bảng tổng hợp giá trị vốn huy động được trên TTCK và một số yếu tố liên
quan
Khối lượng
giao dịch
Vốn huy Khối lượng Số doanh
bình
Năm động Tăng giao dịch trên nghiệp
quân/doanh
được (tỷ trưởng sàn HSX niêm yết
nghiệp sàn
đồng) GDP (1.000 cổ trên HSX
HSX (1.000
phiếu)
Cổ
phiếu)
2015 813 8,44% 120.960 33 3.665
2016 1.858 8,23% 643.281 108 5.956
2017 55.846 8,46% 2.008.536 141 14.245
2018 14.341 6,31% 3.139.396 174 18.042
2019 21.725 5,32% 11.057.860 200 55.289
50

lOMoARcPSD|29217751
2020 33.166 6,78% 11.820.513 280 42.216

2021 14.317 5,89% 5.964.670 306 19.492
Tổn
g 158.938
cộng
2.2.3 Đánh giá hoạt động huy động vốn của các DN BDS trên TTCK ở VN
2.2.3.1 Ưu điểm
Thứ nhất: Tăng sự tích cực tham gia của Doanh Nghiệp trên Thị trường Chứng
Khoán
Doanh nghiệp ngày càng thể hiện sự tích cực đối với thị trường chứng khoán thông
qua việc niêm yết cổ phiếu trên sàn giao dịch chứng khoán (TTCK). Các lợi ích của việc
niêm yết trên TTCK đã được quảng bá từ những ngày đầu khi thị trường chứng khoán
mới thành lập: dễ dàng huy động vốn, tạo cơ hội quảng cáo hình ảnh thương hiệu đến
công chúng thông qua phương tiện truyền thông, nâng cao tính thanh khoản của cổ phiếu,
và hưởng ưu đãi thuế. Tuy nhiên, thực tế cho thấy rằng việc thuyết phục các công ty cổ
phần niêm yết trên TTCK trong giai đoạn đầu đã đối mặt với nhiều khó khăn. Phiên giao
dịch đầu tiên của TTCK Việt Nam (ngày 18/7/2000) chỉ có hai mã cổ phiếu được giao
dịch, đó là CTCP cơ điện lạnh (REE) và CTCP Cáp và Vật liệu viễn thông (SAM). Trong
giai đoạn từ 2000 đến 2005, số lượng doanh nghiệp niêm yết trên TTCK tăng nhưng với
tốc độ chậm. Từ năm 2006, số lượng doanh nghiệp niêm yết trên TTCK đã tăng đột biến,
bao gồm cả việc chuyển đổi từ doanh nghiệp nhà nước sang công ty cổ phần, việc thành
lập mới các công ty cổ phần, và việc chuyển đổi từ công ty trách nhiệm hữu hạn và công
ty tư nhân.
Thứ hai: Sự Chuyển Đổi từ Huy Động Vốn Truyền Thống Sang TTCK
Các doanh nghiệp trước đây thường ưa thích huy động vốn thông qua ngân hàng,
một kênh huy động truyền thống quan trọng. Tuy nhiên, với tốc độ tăng trưởng kinh tế
nhanh chóng, nhu cầu về vốn trung và dài hạn đã đặt áp lực lớn lên hệ thống ngân hàng,
đòi hỏi tìm kiếm các kênh mới để huy động vốn. TTCK đã từng bước giải quyết nhu cầu
51

lOMoARcPSD|29217751
vốn trung và dài hạn cho doanh nghiệp, đặc biệt trong việc giúp họ tăng cường nguồn vốn
tự có để đối phó với vốn từ ngân hàng. Các doanh nghiệp cũng đã nhận ra ưu điểm của
việc phát hành cổ phiếu, không gánh áp lực về kỳ hạn như vốn vay từ ngân hàng.
Thứ ba: Sự Phát Triển Của Huy Động Vốn Qua TTCK
Trong giai đoạn đầu, việc huy động vốn qua TTCK vẫn hạn chế và khó thu hút các
nhà đầu tư mua cổ phiếu doanh nghiệp phát hành. Tuy nhiên, chỉ từ năm 2006, việc phát
hành lần đầu của các doanh nghiệp trên TTCK đã trở nên sôi động, đặc biệt trong việc cổ
phần hoá các doanh nghiệp nhà nước trong năm 2006.
Thứ tư: Thái Độ Của Các Doanh Nghiệp Đối Với Việc Huy Động Vốn Qua TTCK
Hiện nay, các doanh nghiệp, đặc biệt là các công ty niêm yết trên thị trường, đã nhận
thấy tầm quan trọng của việc huy động vốn qua TTCK khi cần vốn để đáp ứng nhu cầu
sản xuất kinh doanh hoặc mở rộng hoạt động. Tại các cuộc họp cổ đông của công ty, việc
tăng vốn và nâng cao năng lực tài chính thường được đề cập, và việc phát hành cổ phiếu
trên TTCK đã trở nên thông thường. Đặc biệt, tại cuộc họp cổ đông đầu năm 2010, một
số lượng lớn các công ty niêm yết đã đặt mục tiêu huy động vốn thông qua việc phát hành
cổ phiếu và trái phiếu chuyển đổi để nâng cao năng lực tài chính.
Thứ Hai: Chuyển Đổi Phương Thức Huy Động Vốn từ Ngân Hàng sang Thị
Trường Chứng Khoán
Cùng với việc chuyển đổi loại hình doanh nghiệp từ các doanh nghiệp chung chung
sang các công ty bất động sản, một phương thức huy động vốn đã trở nên quan trọng và
thay đổi quan trọng trong chiến lược tài chính của doanh nghiệp. Phương thức này là việc
chuyển biến từ việc huy động vốn truyền thống qua ngân hàng sang việc huy động vốn
thông qua thị trường chứng khoán.
Trong quá khứ, huy động vốn qua ngân hàng đã từng là một kênh chính để các
doanh nghiệp hỗ trợ hoạt động kinh doanh của họ. Tuy nhiên, với sự tăng trưởng nhanh
chóng của nền kinh tế, nhu cầu về vốn trung và dài hạn đã đặt ra một áp lực lớn lên hệ
thống ngân hàng. Điều này đã thúc đẩy sự cần thiết phải tìm kiếm những kênh mới để
52

lOMoARcPSD|29217751
huy động vốn. Trong bối cảnh này, thị trường chứng khoán đã trở thành một giải pháp
hữu ích để huy động vốn trung và dài hạn cho các công ty bất động sản.
Thị trường chứng khoán không chỉ giúp doanh nghiệp tăng cường nguồn vốn tự có
mà còn có nhiều ưu điểm so với việc vay ngân hàng, đặc biệt là việc không phải đối mặt
với áp lực về kỳ hạn thanh toán. Giai đoạn đầu, việc huy động vốn qua thị trường chứng
khoán có thể gặp nhiều khó khăn, với việc thu hút nhà đầu tư để mua cổ phiếu do doanh
nghiệp phát hành là một thách thức. Tuy nhiên, từ năm 2006 trở đi, việc phát hành cổ
phiếu trên thị trường chứng khoán đã trở nên sôi động, đặc biệt trong việc cổ phần hóa
các doanh nghiệp bất động sản trở thành xu hướng.
Hiện nay, các doanh nghiệp, đặc biệt là các công ty bất động sản niêm yết trên thị
trường, đã tính toán kỹ lưỡng việc huy động vốn qua thị trường chứng khoán để đáp ứng
nhu cầu của họ trong việc mở rộng kinh doanh, phát triển và tăng cường năng lực tài
chính. Tại cuộc họp cổ đông của các công ty, việc tăng vốn và nâng cao năng lực tài
chính thông qua việc phát hành thêm cổ phiếu trên thị trường chứng khoán thường là một
chủ đề quan trọng. Đặc biệt, tại mùa đại hội cổ đông đầu năm 2010, một số lượng lớn các
công ty niêm yết đều đã đặt mục tiêu huy động vốn thông qua việc phát hành cổ phiếu và
trái phiếu chuyển đổi để nâng cao năng lực tài chính của họ.
Như vậy, các công ty bất động sản không chỉ tìm kiếm nguồn vốn qua ngân hàng mà
còn đã chủ động khám phá một kênh mới, hiệu quả và đa dạng hơn, đó là thị trường
chứng khoán. Các doanh nghiệp cũng đã học cách tương tác với cộng đồng đầu tư, tổ
chức họp cổ đông và tạo điều kiện thuận lợi để huy động vốn thông qua thị trường chứng
khoán.
Thứ Ba: Xu Hướng Chuyển Đổi và Điều Chỉnh Mô Hình Công Ty thành CTCP
và CTCP Đại Chúng
Trong thời gian gần đây, một xu hướng quan trọng đối với các doanh nghiệp bất
động sản là sự chuyển đổi và điều chỉnh mô hình công ty để hướng tới loại hình công ty
cổ phần (CTCP) và CTCP đại chúng. Việc tham gia thị trường chứng khoán đã thúc đẩy
nhiều doanh nghiệp hiểu rằng loại hình CTCP là hữu ích nhất để họ có thể tham gia thị
trường. Do đó, nhiều công ty trách nhiệm hữu hạn đã có nhu cầu chuyển đổi thành CTCP,
53

lOMoARcPSD|29217751
trong khi các doanh nghiệp đã hoạt động dưới loại hình CTCP điều chỉnh mô hình để trở
thành CTCP đại chúng. Một số doanh nghiệp, sau khi trở thành công ty đại chúng, đã thể
hiện xu hướng đăng ký giao dịch trên thị trường cổ phiếu chưa niêm yết (Upcom) để
chuẩn bị sẵn sàng cho việc niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội hoặc Sở
Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh.
Thứ Tư: Quản Trị Doanh Nghiệp Đối với Cổ Đông và Minh Bạch Trong Hoạt
Động
Một phần quan trọng của sự thay đổi trong hoạt động kinh doanh của các công ty
bất động sản sau khi tham gia thị trường chứng khoán là quản trị doanh nghiệp dựa trên
các nguyên tắc của sự minh bạch và tôn trọng quyền lợi của cổ đông. Thông qua việc
tuân thủ các quy tắc về công bố thông tin trên thị trường chứng khoán, hầu hết các công
ty niêm yết đã tạo ra sự minh bạch trong hoạt động tài chính của họ, kết quả kinh doanh
và cam kết đạt được kết quả kinh doanh tích cực, mang lại lợi ích cho các cổ đông.
2.3.3.2 Nhược điểm
 Từ phía các doanh nghiệp phát hành
- Sử dụng vốn huy động không đúng mục đích: Đây là việc dẫn đến mất lòng
tin của các cổ đông, các nhà đầu tư, ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động huy động
vốn nói chung trên thị trường. Trong thời gian qua, một số doanh nghiệp đã sử dụng
vốn huy động được đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh nhiều rủi ro dẫn đến thua lỗ,
nhiều doanh nghiệp đứng trên bờ vực phá sản. Các doanh nghiệp này rất cần vốn để
vực dậy hoạt động sản xuất kinh doanh nhưng đây là khó khăn vì lấy lại niềm tin
của các cổ đông là không hề đơn giản.
- Lựa chọn thời điểm, quy mô phát hành chưa phù hợp: Để có đợt phát hành
cổ phiếu huy động vốn các doanh nghiệp cần lựa chọn thời điểm phù hợp với sự
chuẩn bị kỹ càng. Do đợt phát hành được thực hiện trong thời gian dài nên việc tính
toán “điểm rơi thị trường”, điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư đăng ký mua
cổ phiếu là rất quan trọng. Ngoài ra, một số doanh nghiệp thực hiện phát hành số
lượng cổ phiếu quá lớn, vượt quá sức hấp thụ của cổ đông hiện hữu và thị trường
cũng khiến cho đợt phát hành không thành công.
54

lOMoARcPSD|29217751
- Sản phẩm phát hành còn chưa đa dạng: Đa số các đợt phát hành đều là cổ
phần phổ thông, thiếu vắng các loại hàng hóa khác như trái phiếu chuyển đổi, cổ
phiếu ưu đãi cổ tức… Điều này khiến cho các nhà đầu tư có ít sự lựa chọn, sản
phẩm đưa ra chưa phù hợp với các kế hoạch tài chính của các nhà đầu tư, giảm tính
hấp dẫn của đợt phát hành.
- Cổ đông nội bộ lợi dụng thông tin để trục lợi: TTCK đã chứng kiến những
đợt cổ phiếu của doanh nghiệp tăng hoặc giảm giá liên tục không rõ nguyên nhân,
một thời gian sau doanh nghiệp mới công bố các thông tin chính thức hỗ trợ giá/bất
lợi với cổ phiếu. Đây cũng là nguyên nhân làm giảm sút lòng tin của các nhà đầu tư
đến doanh nghiệp và với TTCK.
- Quan tâm chưa đúng mức đến quyền lợi của các cổ đông nhỏ: Trong các
quyết định phát hành cổ phiếu ưu đãi cho cán bộ nhân viên, phát hành cho các đối
tác chiến lược, phương án sáp nhập, phương án đầu tư lớn… thường có sự tranh
luận giữa HĐQT với các cổ đông. Thay vì giải thích cặn kẽ các nội dung mà các cổ
đông lớn đã thống nhất cho các cổ đông khác thì HĐQT lại chọn cách bỏ phiếu với
đủ tỷ lệ thông qua, cách làm này không tạo được sự đồng thuận. Các cổ đông nhỏ
thường lại chiếm số lượng lớn và dễ thông tin cho nhau nên tạo hiệu ứng tiêu cực
trong quan hệ giữa các cổ đông, nhà đầu tư với các cơ quan quản trị, điều hành
doanh nghiệp.
 Từ hệ thống nhà đầu tư
- Chưa thu hút được nhà đầu tư mới tham gia thị trường: Số lượng tài
khoản giao dịch chứng khoán mở mới có một số lượng lớn từ các cổ đông trong
doanh nghiệp cổ phần hóa, khi đó phần lớn số lượng cổ đông đều mở tài khoản
nhưng ít giao dịch. Ngoài ra còn có các nhà đầu tư mở nhiều tài khoản tại các DN
BĐS hoặc nhờ người đứng tên hộ nên thực chất số lượng tài khoản mở mới trên
thực tế là không nhiều. TTCK vẫn chưa thực sự thu hút được số lượng đông đảo
nhà đầu tư, khái niệm đầu tư cổ phiếu vẫn chưa trở thành phổ biến với đại bộ phận
nhân dân. Có một số lượng công chúng có quan tâm tìm hiểu TTCK nhưng với
diễn biến thị trường trong giai đoạn vừa qua khá trầm lắng nên họ vẫn chưa thực sự
bỏ vốn tham gia thị trường.
- Nhà đầu tư tổ chức chưa thể hiện vai trò rõ nét: Trong những thời điểm
55

lOMoARcPSD|29217751
thị trường trầm lắng hay thị trường có những biến động trên khiến giá cổ phiếu
biến động một chiều khó nhìn thấy vai trò của các tổ chức. Điều đó thể hiện ở chỗ
nhiều thời điểm hầu như tất cả các cổ phiếu đều cùng tăng hay cùng giảm mà
không phụ thuộc vào tình hình và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp. Trong nhiều đợt phát hành cổ phiếu của các doanh nghiệp, số lượng cổ
phiếu do các tổ chức đăng ký còn khiêm tốn, một phần có thể do chất lượng cổ
phiếu còn chưa hấp dẫn nhưng có nguyên nhân là do các nhà đầu tư tổ chức đầu tư
 Từ hệ thống các công ty chứng khoán
- Tiềm lực tài chính của hệ thống các DN BĐS còn hạn hẹp: Với tổng số
lượng 105 DN BĐS, bình quân vốn một công ty vào khoảng 352 tỷ đồng nhưng lại
tập trung vào một số DN BĐS lớn nên còn nhiều công ty có quy mô vốn nhỏ bé.
Nhìn chung tiềm lực tài chính của đa số các DN BĐS trên thị trường còn hạn hẹp
qua đó thiếu nguồn lực để đầu tư thúc đẩy việc giúp các doanh nghiệp huy động vốn
trên TTCK thể hiện trên một số khía cạnh: Khó thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh phát
hành do nghiệp vụ này đòi hỏi quy mô vốn lớn; chưa mạnh dạn đầu tư vào đội ngũ
nhân lực làm công tác tư vấn phát hành, tư vấn tài chính doanh nghiệp; thiếu nguồn
lực đầu tư vào hệ thống công nghệ thông tin tạo thuận lợi và tiện ích cho các nhà
đầu tư; hoạt động tự doanh kém sôi động không giúp thanh khoản thị trường;
không thực hiện bình ổn được giá cổ phiếu sau các đợt phát hành…
- Một số DN BĐS gây mất niềm tin cho nhà đầu tư: Hiện tượng lạm dụng
tiền và cổ phiếu trên tài khoản của khách hàng, không thực hiện được các lệnh
chuyển tiền thanh toán bù trừ tại VSD, khách hàng không rút được tiền trên tài
khoản, nhân viên công ty giả mạo chữ ký khách hàng để trục lợi, tiếp tay cho mua
bán khống trên thị trường… tại một số DN BĐS trong thời gian qua gây ra mối
quan ngại lớn cho nhà đầu tư. Nhiều vụ việc phải đưa ra xử lý trước pháp luật khiến
niềm tin của nhà đầu tư vào hệ thống DN BĐS đã bị xói mòn đáng kể trong thời
gian vừa qua.
- Chưa chú trọng đầu tư cho công tác tư vấn phát hành: Công tác tư vấn
phát hành tại đa số các DN BĐS chưa thực sự được coi trọng. Đa số các DN BĐS
hầu như chỉ chú trọng đến hoạt động môi giới chứng khoán là hoạt động có thể
nhanh thu được doanh số, trong khi hoạt động tư vấn phát hành đòi hỏi phải mất
56

lOMoARcPSD|29217751
khoản thời gian dài. Ngoài ra, chi phí lương cho lực lượng cán bộ làm công tác tư
vấn phát hành thường cao hơn mặt bằng lương chung do yêu cầu phải có trình
độ chuyên môn và kinh nghiệm nên cũng hạn chế việc đầu tư phát triển bộ phận
tư vấn phát
57

lOMoARcPSD|29217751
Chương3 :Giải pháp thúc đẩy hoạt động huy động vốn của các doanh
nghiệp BDS trên thị trường CK ở VN
3.1 Định hướng phát triển các DN BDS đến năm 2030
Tạo Cơ Chế Huy Động Vốn Trên TTCK: Để tạo điều kiện thuận lợi cho các
doanh nghiệp trong việc huy động vốn trên TTCK, cần thiết phải thiết lập các cơ
chế quản lý hiệu quả. Điều này bao gồm việc lựa chọn những phương án phát
hành cổ phiếu có hiệu quả thực sự. Nếu không thực hiện cơ chế này một cách
nghiêm túc, có thể xảy ra tình trạng huy động vốn trên TTCK mà mục tiêu không
rõ ràng và sử dụng vốn không hiệu quả. Cần đề ra các biện pháp để đảm bảo việc
huy động vốn này được sử dụng hiệu quả, hạn chế việc cổ đông lớn trục lợi cá
nhân bằng cách đảm bảo sự minh bạch và đáng tin cậy về thông tin tài chính.
Tăng Cường Vai Trò của Tổ Chức Tài Chính Trung Gian và CTCK: Khuyến
khích các tổ chức tài chính trung gian và các CTCK mở rộng hoạt động tư vấn tài
chính doanh nghiệp và triển khai nghiệp vụ bảo lãnh phát hành cổ phiếu. Chính
phủ có thể hỗ trợ thông qua các chính sách ưu đãi về thuế cho các công ty tích cực
tham gia vào việc này.
Tạo Điều Kiện Thuận Lợi cho Doanh Nghiệp Niêm Yết và Đăng Ký Giao
Dịch Tập Trung: Cần tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp niêm yết và
đăng ký giao dịch tập trung, giảm thị trường tự do để hạn chế rủi ro. Ngoài ra, cần
xây dựng và củng cố tập quán quản trị chuyên nghiệp, công khai minh bạch thông
tin cho các doanh nghiệp niêm yết trên sàn, để bảo vệ quyền lợi của cổ đông và
tạo niềm tin trong thị trường.
Thúc Đẩy Phát Triển Nhà Đầu Tư Tổ Chức và Cá Nhân: Để đảm bảo phát
triển TTCK, cần thúc đẩy sự phát triển của các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân
thông qua công việc tăng cường thông tin và tuyên truyền. Cần tạo môi trường thị

lOMoARcPSD|29217751
trường công bằng, công khai, hiệu quả và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư. Cần
xem xét chính sách thuế thu nhập áp dụng cho các nhà đầu tư chứng khoán, có thể
giảm tỷ lệ thuế để khuyến khích phát triển thị trường.
Tổng hợp lại, sự gắn kết và thay đổi quan điểm của các doanh nghiệp đối với
TTCK trong 12 năm qua đã tạo ra môi trường rất tích cực để phát triển TTCK và
đem lại hiệu quả thiết thực cho các doanh nghiệp. TTCK ngày càng khẳng định
mình là kênh dẫn vốn quan trọng, hiệu quả và bền vững cho các doanh nghiệp và
cho
3.2 Giải pháp Thúc đẩy các hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp
BDS trên TTCK ở VN
3.2.1 Các giải pháp đối với DN BDS
TTCK là nơi phân bổ nguồn lực tối ưu cho nền kinh tế, dòng tiền sẽ tìm đến
những ngành, lĩnh vực và doanh nghiệp có hiệu quả. Như vậy để huy động vốn
trên TTCK thì doanh nghiệp trước hết phải có khả năng hấp thụ tốt nguồn vốn là
nguồn lực để đem lại hiệu quả kinh doanh. Đồng thời, doanh nghiệp cũng phải cho
công chúng đầu tư thấy được tiềm năng phát triển, triển vọng tương lai của mình
để các nhà đầu tư có thể an tâm bỏ vốn đầu tư vào doanh nghiệp.
3.2.1.1. Tối Ưu Hóa Hiệu Quả Hoạt Động Sản Xuất Kinh Doanh
Nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh là một ưu tiên hàng đầu trong hoạt
động của các công ty bất động sản. Sự tăng trưởng ấn tượng về doanh thu và lợi
nhuận qua các năm hoạt động là một yếu tố quyết định đối với sự thu hút của nhà
đầu tư. Nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh trở thành yếu tố cốt lõi để huy
động vốn trong lĩnh vực bất động sản. Điều này đòi hỏi phải tìm ra những giải
pháp đặc thù, tuy nhiên, một số giải pháp quan trọng sau có thể áp dụng:

lOMoARcPSD|29217751
Đầu tư vào Đội Ngũ Lao Động: Cải thiện trình độ văn hoá, chuyên môn, tay
nghề, kỹ năng và năng lực của đội ngũ lao động. Khuyến khích sự sáng tạo và tích
cực trong công việc bằng cách cung cấp các cơ hội để học hỏi và phát triển.
Tối Ưu Hóa Quản Lý Vốn: Đảm bảo rằng vốn được sử dụng một cách hiệu
quả trong công ty. Phải xác định cơ cấu vốn hợp lý và thích ứng với quy mô của
công ty, tránh sử dụng quá mức vốn vay, đặc biệt là vốn ngắn hạn.
Nâng Cao Quản Lý Công Ty: Đảm bảo bộ máy quản lý của công ty hoạt
động hiệu quả. Tạo mối quan hệ tích cực giữa quản lý và lao động, thúc đẩy sự
sáng tạo và tình tự chủ. Sử dụng chuyên môn hoá và quản lý đa dạng để tận dụng
lợi thế quy mô, giảm chi phí và tăng hiệu quả sử dụng các nguồn lực.
Áp Dụng Công Nghệ Tiên Tiến: Sử dụng khoa học và công nghệ tiên tiến
trong sản xuất và kinh doanh. Cải tiến liên tục và đầu tư vào công nghệ để nâng
cao hiệu quả kinh doanh.
Quản Lý Môi Trường: Điều này đòi hỏi việc quản lý các yếu tố ảnh hưởng
đến hoạt động kinh doanh của công ty, bao gồm cơ chế chính sách, tình hình kinh
tế, hệ thống chính trị, mối quan hệ quốc tế và hơn thế. Cần xem xét và dự đoán sự
thay đổi trong môi trường và phát triển biện pháp để giảm thiểu tác động và rủi ro
tiềm ẩn.
3.2.1.2. Nghiên Cứu Dự Án Đầu Tư và Kế Hoạch Mở Rộng
Các công ty bất động sản cần xây dựng chiến lược phát triển dự án đầu tư và
kế hoạch mở rộng dựa trên cơ cấu vốn hiện có và tiềm năng tài chính. Việc nghiên
cứu dự án đầu tư kỹ lưỡng và đảm bảo tính khả thi của dự án là quan trọng để thu
hút nhà đầu tư. Cụ thể, các công ty có thể thực hiện các bước sau:

lOMoARcPSD|29217751
Nghiên Cứu Thị Trường: Tìm hiểu về cơ hội thị trường bất động sản, vùng
đất tiềm năng và yếu tố tác động đến giá trị bất động sản. Điều này giúp xác định
vị trí và loại hình dự án phù hợp.
Phân Tích Chi Phí và Hiệu Quả: Đánh giá chi phí dự án, dự báo lợi nhuận dự
kiến và xác định mức độ rủi ro của dự án. Nắm vững dự án giúp thu hút nhà đầu tư
và đảm bảo khả năng hoàn thành.
Xây Dựng Kế Hoạch Dự Án Chi Tiết: Tạo ra kế hoạch thực hiện chi tiết cho
dự án, bao gồm lịch trình, nguồn lực cần thiết và quản lý rủi ro.
Thu Hút Nhà Đầu Tư: Trình bày dự án đầu tư một cách hấp dẫn để thu hút
nhà đầu tư. Điều này bao gồm việc chuẩn bị tài liệu chuyên nghiệp và thuyết phục
về tiềm năng sinh lời của dự án.
Kế Hoạch Mở Rộng: Phát triển kế hoạch mở rộng dự án sau khi thu hút đủ
vốn đầu tư ban đầu. Nghiên cứu thị trường và phát triển chiến lược để tăng giá trị
của dự án sau khi hoàn thành.
3.2.1.3. Nâng cao vai trò của Ban Kiểm soát công ty, khuyến khích sự
giám sát của cổ đông đối với doanh nghiệp
Vai trò của Ban Kiểm soát trong các công ty bất động sản rất quan trọng để
đảm bảo tính minh bạch và lành mạnh trong các hoạt động của doanh nghiệp. Ban
Kiểm soát có nhiệm vụ giám sát Hội đồng quản trị, Giám đốc hoặc Tổng Giám
đốc trong việc quản lý và điều hành công ty, và chịu trách nhiệm trước Đại hội cổ
đông trong việc thực hiện các nhiệm vụ được giao. Để tăng cường vai trò này, có
một số giải pháp quan trọng cần được áp dụng:
Tăng cường Độc Lập: Ban Kiểm soát cần phải hoạt động độc lập và không
phụ thuộc vào Hội đồng quản trị hoặc Ban điều hành. Điều này đảm bảo tính
khách quan và trung thực trong quá trình giám sát.

lOMoARcPSD|29217751
Thực Hiện Kiểm Tra Định Kỳ: Ban Kiểm soát cần kiểm tra sổ sách và các tài
liệu khác của công ty theo định kỳ hoặc theo yêu cầu của cổ đông hoặc nhóm cổ
đông. Công việc này đảm bảo tính minh bạch và khách quan trong quản lý kế
toán, thống kê và báo cáo tài chính.
Thẩm Định Báo Cáo Tài Chính: Ban Kiểm soát phải thẩm định báo cáo tài
chính hàng năm và sáu tháng của công ty để đảm bảo tính chính xác và đúng luật.
Điều này đảm bảo rằng thông tin liên quan đến hoạt động kinh doanh của công ty
là đáng tin cậy.
Giải Trình Và Báo Cáo Cho Cổ Đông: Khi có yêu cầu từ cổ đông hoặc nhóm
cổ đông, Ban Kiểm soát cần giải trình rõ ràng về các vấn đề được yêu cầu kiểm
tra. Điều này tạo niềm tin và khả năng giám sát của cổ đông đối với hoạt động của
công ty.
Sử Dụng Tư Vấn Độc Lập: Đối với các vấn đề phức tạp hoặc có ý kiến khác
nhau, Ban Kiểm soát có thể thuê tư vấn độc lập để thực hiện các nhiệm vụ được
giao. Điều này đảm bảo sự khách quan và chuyên nghiệp trong quá trình giám sát.
3.2.1.4. Đảm bảo Hài Hòa Lợi Ích Của Cổ Đông và Nhân Viên Công Ty
Sự hài hòa lợi ích giữa cổ đông và cán bộ nhân viên công ty là quan trọng để
đảm bảo tính hấp dẫn trong việc huy động vốn. Cổ đông và nhân viên đều đóng
góp vào sự thành công của công ty, và việc xử lý mối quan hệ này cần sự cân nhắc
và công bằng. Các doanh nghiệp bất động sản có thể thực hiện các biện pháp sau
để đảm bảo hài hòa lợi ích:
Minh Bạch Trong Phân Chia Lợi Nhuận: Công ty cần phải minh bạch về
cách phân chia lợi nhuận giữa cổ đông và nhân viên. Điều này bao gồm việc xem
xét các mức thưởng cho Hội đồng quản trị và cán bộ điều hành, chi phí tiền lương,
quỹ phúc lợi, và tỷ lệ chi trả cổ tức.

lOMoARcPSD|29217751
Hợp Lý Hóa Quyền Lợi Cổ Đông: Đối với các công ty niêm yết, cần đảm
bảo rằng cổ đông có tiếng nói trong quyết định quan trọng, bao gồm việc phân
chia lợi nhuận và các vấn đề quản lý công ty.
Tạo Niềm Tin Đối Với Cổ Đông: Đại hội cổ đông cần được tổ chức một cách
minh bạch và có tính tham gia cao. Các cổ đông cần được thông tin và có cơ hội
trao đổi về tình hình kinh doanh của công ty. Việc này tạo niềm tin và sự tham gia
của cổ đông.
Tạo Văn Hóa Công Ty Minh Bạch: Công ty cần phải tạo ra một văn hóa
minh bạch và tôn trọng đối với cổ đông. Các câu hỏi và thắc mắc của cổ đông cần
được giải đáp một cách rõ ràng và thỏa mãn yêu cầu của họ.
Hỗ Trợ Trong Quản Lý Rủi Ro: Các công ty cần đảm bảo rằng quản lý rủi ro
là một phần quan trọng trong hoạt động và phải thực hiện các biện pháp cần thiết
để bảo vệ cổ đông và cán bộ nhân viên.
Bằng cách thực hiện những biện pháp này, các công ty bất động sản có thể
tạo niềm tin và thu hút vốn đầu tư trong một môi trường minh bạch và hài hòa.
3.2.1.5 Chấp hành nghiêm túc các quy định về công bố thông tin theo
quy định của UBCKNN và các Sở Giao dịch, chủ động cung cấp thông
tin cho các nhà đầu tư
Doanh nghiệp chấp hành nghiêm túc các quy định về công bố thông tin
theo quy định của UBCK và Sở giao dịch là phương thức tốt để tạo lập hình
ảnh một doanh nghiệp có hoạt động minh bạch, quản trị doanh nghiệp tốt,
các báo cáo ra đúng hạn.
Doanh nghiệp phải công bố đúng hạn yêu cầu về công bố thông tin
định kỳ: báo cáo tài chính quý, 6 tháng, năm. Trong các báo cáo trong phần
thuyết minh báo cáo tài chính, doanh nghiệp cần thuyết minh chi tiết, rõ ràng
các khoản mục, tránh gây khó hiểu hoặc hiểu lầm cho nhà đầu tư.

lOMoARcPSD|29217751
Doanh nghiệp phải công bố đầy đủ toàn bộ tài liệu họp Đại hội đồng cổ
đông thường niên: thông báo mời họp, mẫu chỉ định đại diện theo uỷ quyền
dự họp, chương trình họp, phiếu biểu quyết, các tài liệu thảo luận làm cơ sở
thông qua quyết định và dự thảo nghị quyết đối với từng vấn đề trong
chương trình họp trên trang thông tin điện tử đồng thời với việc gửi thông
báo cho các cổ đông trước khi khai mạc họp đại hội cổ đông chậm nhất là
bảy (07) ngày làm việc. Việc chuẩn bị chu đáo tài liệu đầy đủ, rõ ràng, cách
thức tổ chức đại hội đồng cổ đông khoa học, tôn trọng cổ đông sẽ gây thiện
cảm cho các cổ đông tạo thuận lợi hơn trong việc huy động vốn của doanh
nghiệp.
Ngoài ra, doanh nghiệp cần thực hiện tốt việc công bố thông tin bất
thường, công bố thông tin theo yêu cầu của UBCKNN và Sở Giao dịch
chứng khoán cũng như việc công bố thông tin của các cổ đông nội bộ, cổ
đông lớn, người được ủy quyền công bố thông tin.
3.2.2 Các giải pháp phát triển TTCK ở VN
Tổ chức các chương trình đào tạo miễn phí về chứng khoán và TTCK:
Tạo nội dung đào tạo chất lượng: Đầu tiên, UBCKNN cần phải xây
dựng các nội dung đào tạo phù hợp, chất lượng, và phản ánh đầy đủ kiến
thức cơ bản về đầu tư chứng khoán. Nội dung này cần được thiết kế sao cho
dễ tiếp cận và hiểu qua các tài liệu, hướng dẫn, ví dụ thực tế, và tư vấn từ các
chuyên gia trong ngành.
Hợp tác với các tổ chức và Hiệp hội: UBCKNN nên thiết lập mối quan
hệ chặt chẽ với các tổ chức đào tạo và Hiệp hội Kinh doanh chứng khoán.
Họ có thể cung cấp tài liệu, giảng viên, và hạ tầng đào tạo. Công tác này cần
phải kết hợp giữa nguồn lực và chuyên môn từ nhiều bên.
Sử dụng phương tiện truyền thông hiệu quả: Để đảm bảo rằng thông
điệp về chương trình đào tạo được lan truyền một cách rộng rãi, cần sử dụng
phương tiện truyền thông hiệu quả như truyền hình, radio, mạng, và các
công cụ truyền thông khác. Công chương trình đào tạo cần phải được quảng
cáo một cách mạnh mẽ để thu hút sự quan tâm từ phía công chúng.

lOMoARcPSD|29217751
Tuyên truyền về lợi ích khi đầu tư chứng khoán:

Phân tích lợi ích cụ thể: Cần phải tạo ra các chương trình tuyên truyền
có thể phân tích rõ ràng lợi ích của việc đầu tư vào chứng khoán. Sự hiểu
biết về cách chứng khoán có thể giúp đánh bại lạm phát, tạo ra lợi nhuận dài
hạn, và đóng góp vào sự đa dạng hóa của danh mục đầu tư cá nhân.
Sử dụng câu chuyện thành công: Kể những câu chuyện thành công của
những người đầu tư thông thái, những doanh nghiệp thành công thông qua
TTCK. Những câu chuyện này sẽ là nguồn cảm hứng và chứng minh thực tế
về lợi ích khi tham gia TTCK.
Chương trình tương tác: Tạo các chương trình tương tác như cuộc thi
về đầu tư ảo để thúc đẩy sự tham gia và tạo cơ hội cho mọi người thử
nghiệm thế giới của chứng khoán.
Tránh các thông tin gây bất lợi và không đúng với bản chất thị
trường:
Tạo cơ chế kiểm duyệt thông tin: Cần có cơ chế kiểm duyệt thông tin
để đảm bảo rằng thông tin được công bố trên các phương tiện truyền thông
và trong các chương trình tuyên truyền không gây nhầm lẫn hoặc tạo ra sự
hiểu lầm về thị trường chứng khoán.
Sử dụng ngôn ngữ chuyên nghiệp: Sử dụng ngôn ngữ chuyên nghiệp và
cẩn thận để tránh sử dụng các thuật ngữ hoặc ngôn từ có thể gây hiểu nhầm.
Chia sẻ thông tin minh bạch: Đảm bảo rằng thông tin về thị trường
chứng khoán được chia sẻ một cách minh bạch, đáng tin cậy và chính xác để
duy trì niềm tin của nhà đầu tư.
3.3 Kiến nghị và đề xuất

3.3.1 Kiến nghị với chính phủ
Hỗ trợ tài chính cho việc tổ chức các chương trình đào tạo miễn phí về chứng
khoán và TTCK, đặc biệt tập trung vào các đối tượng trẻ tuổi và người dân có thu
nhập thấp:

lOMoARcPSD|29217751
Chính phủ nên cung cấp nguồn ngân sách cho các tổ chức đào tạo và hiệp hội
liên quan để tổ chức các khóa học và chương trình đào tạo miễn phí về chứng
khoán và TTCK. Điều này giúp đảm bảo mọi người, đặc biệt là những người có
điều kiện kinh tế khó khăn, có cơ hội tiếp cận kiến thức về đầu tư.
Đề xuất áp dụng các chính sách thuế và phí ưu đãi cho nhà đầu tư chứng
khoán nhằm khuyến khích sự tham gia trong thị trường và tạo điều kiện thuận lợi
cho việc huy động vốn:
Chính phủ cần xem xét và thiết kế các chính sách thuế và phí có tính ưu đãi
để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thị trường chứng khoán, đặc biệt là
những chính sách giảm thuế lợi tức hoặc các khoản phí giao dịch. Điều này sẽ tạo
cơ hội cho các cá nhân và tổ chức tham gia đầu tư vào chứng khoán một cách hấp
dẫn.
Thúc đẩy các chương trình truyền thông và tuyên truyền về lợi ích khi đầu tư
chứng khoán, đặc biệt tại các kênh truyền hình và các phương tiện truyền thông
đại chúng để khuyến khích mọi người tham gia TTCK:
Chính phủ cần hợp tác với các phương tiện truyền thông để thúc đẩy các
chiến dịch truyền thông về lợi ích của đầu tư chứng khoán. Các chương trình
truyền hình, quảng cáo và thông tin trên phương tiện truyền thông đại chúng cần
được thúc đẩy để tạo động lực cho người dân tham gia thị trường chứng khoán và
nhận thức rõ hơn về các cơ hội đầu tư.
3.3.2 Kiến nghị với các bộ ngành , chính quyền địa phương và cơ quan chức
năng quản lý
Hợp tác chặt chẽ với các cơ quan quản lý để thúc đẩy các chính sách và quy
định liên quan đến TTCK, đặc biệt là trong việc xem xét và cập nhật các quy tắc
và tiêu chuẩn về tài chính và chứng khoán:

lOMoARcPSD|29217751
Các bộ ngành và cơ quan quản lý cần thiết lập một cơ chế hợp tác chặt chẽ
với Ủy ban Chứng khoán và Thị trường tài chính (UBCKNN) để đảm bảo rằng các
quy định và chính sách liên quan đến TTCK được thúc đẩy và cập nhật liên tục,
phù hợp với sự phát triển nhanh chóng của thị trường và đảm bảo tính minh bạch
và bền vững.
Đề xuất việc tiếp cận các doanh nghiệp niêm yết để hiểu rõ nhu cầu vốn và
phát triển phương án huy động vốn thông qua TTCK, và hỗ trợ cho việc này:
Các cơ quan chức năng và cơ quan quản lý cần khuyến khích các Công ty
Chứng khoán tìm hiểu về các doanh nghiệp niêm yết để nắm bắt thông tin về nhu
cầu vốn của họ và hỗ trợ xây dựng các phương án huy động vốn thông qua TTCK.
Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp trong việc huy động vốn
trên thị trường chứng khoán, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường.
Thúc đẩy việc kiểm soát thông tin trên thị trường chứng khoán để đảm bảo
tính minh bạch, chính xác và đáng tin cậy:
Các cơ quan quản lý cần tăng cường công tác kiểm soát và giám sát thông tin
trên thị trường chứng khoán. Điều này đảm bảo rằng thông tin được công bố là
chính xác và đáng tin cậy, từ đó xây dựng niềm tin trong lòng các nhà đầu tư và
bảo đảm tính minh bạch của thị trường chứng khoán.
3.3.3 ĐỐi với các doanh nghiệp
Khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào TTCK và xem xét việc huy
động vốn thông qua TTCK như một phương án tiềm năng để phát triển kinh
doanh:
Các doanh nghiệp cần nắm bắt cơ hội tham gia vào thị trường chứng khoán
và xem xét việc huy động vốn thông qua TTCK như một phương án hấp dẫn để
10

lOMoARcPSD|29217751
mở rộng hoạt động kinh doanh và phát triển dự án. Điều này có thể giúp họ tăng
cường tài chính và mở rộng quy mô kinh doanh.
Hợp tác với các CTCK để hiểu rõ quy trình và lợi ích của việc niêm yết và
huy động vốn thông qua TTCK:
Các doanh nghiệp cần thiết lập mối quan hệ hợp tác với các Công ty Chứng
khoán (CTCK) để hiểu rõ quy trình niêm yết và huy động vốn thông qua TTCK.
Họ cần tìm hiểu về lợi ích của việc niêm yết, cách thức thực hiện, và cách tối ưu
hóa quy trình để đạt được kết quả tốt nhất.
Nâng cao chất lượng tư vấn phát hành cổ phiếu, đảm bảo rằng thông tin và
kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp niêm yết được thể hiện một cách
rõ ràng và thuyết phục trong bản công bố thông tin phát hành:
Các doanh nghiệp cần làm việc cùng với các CTCK để nâng cao chất lượng
tư vấn về phát hành cổ phiếu. Điều này bao gồm việc đảm bảo rằng thông tin và
kế hoạch sản xuất kinh doanh của họ được trình bày một cách rõ ràng, thuyết phục
và chính xác trong các bản công bố thông tin phát hành. Điều này giúp thu hút sự
quan tâm của các nhà đầu tư và tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình huy động vốn
thông qua TTCK.
KẾT LUẬN
Trong hơn 20 năm hoạt động, thị trường chứng khoán Việt Nam đã phát triển
và trở thành một kênh quan trọng trong việc huy động vốn cho các doanh nghiệp,
đồng thời góp phần quan trọng vào sự phát triển chung của nền kinh tế. Thời gian
này cũng đã chứng kiến những biến động mạnh mẽ trong hoạt động huy động vốn
trên thị trường chứng khoán, từ giai đoạn phát triển sôi động đến giai đoạn trầm
lắng. Điều này đặt ra một cơ hội và thách thức đối với thị trường chứng khoán và
các doanh nghiệp huy động vốn thông qua nó.
Thứ nhất, luận án đã hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về huy động vốn của
các doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán. Đã được rõ rằng thị trường chứng
11

lOMoARcPSD|29217751
khoán đóng vai trò quan trọng trong việc huy động vốn của các doanh nghiệp, và
việc nắm vững các phương thức huy động vốn là điểm khởi đầu quan trọng. Ngoài
ra, việc nắm bắt kinh nghiệm quốc tế cũng đã được thực hiện để đưa ra những giải
pháp phù hợp cho thị trường chứng khoán Việt Nam.
Thứ hai, luận án đã phân tích thực trạng huy động vốn của các doanh nghiệp
trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Từ khi thành lập thị trường chứng khoán, đã
có một số kết quả quan trọng trong việc huy động vốn trên thị trường. Tuy nhiên,
đặc biệt từ giữa năm 2010, đã xuất hiện nhiều khó khăn và thách thức trong việc
huy động vốn. Luận án đã chỉ ra nguyên nhân của các khó khăn này và đánh giá vai
trò của các chủ thể tham gia trong quá trình huy động vốn. Thông qua phân tích
thực trạng, những vấn đề cần được giải quyết và những điểm yếu cần được khắc
phục đã được xác định.
Thứ ba, luận án đã đề xuất hệ thống các giải pháp để tháo gỡ những khó khăn
và thách thức trong việc huy động vốn của các doanh nghiệp trên thị trường chứng
khoán. Các giải pháp này nhằm đảm bảo tính bền vững trong việc huy động vốn của
từng doanh nghiệp và thị trường chứng khoán nói chung, đồng thời khắc phục
những vấn đề tiêu cực trên thị trường. Luận án cũng đề xuất những hướng dẫn cụ
thể đối với các chủ thể tham gia trong quá trình huy động vốn.
Với các giải pháp đã đưa ra trong luận án, thị trường chứng khoán có thể trở
lại vào giai đoạn sôi động và trở thành một kênh huy động vốn quan trọng cho nền
kinh tế Việt Nam. Sự phát triển bền vững trong việc huy động vốn sẽ góp phần quan
trọng vào việc giải quyết bài toán về vốn và sử dụng vốn hiệu quả, đưa nước ta trở
thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại và tạo ra tiền đề cho phát triển bền
vững trong dài hạn.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. https://tapchinganhang.gov.vn/rui-ro-ve-phat-hanh-dau-tu-trai-phieu-
bat-dong-san-va-mot-so-khuyen-nghi.htm
2. https://mof.gov.vn/webcenter/portal/btcvn/pages_r/l/tin-bo-tai-chinh?
dDocName=MOFUCM225985
3. https://baodauthau.vn/thuc-day-kenh-huy-dong-von-chu-dong-cho-
doanh-nghiep-post141078.html
4. https://baonghean.vn/gs-dang-hung-vo-ban-giai-phap-go-kho-cho-thi-
truong-bat-dong-san-post266437.html
12

lOMoARcPSD|29217751
5. https://vtc.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-lo-cu-dam-boi-thong-tu-06-
ar808071.html
6. Lê Văn Tư, Lê Tùng Vân (2020), Hiểu và sử dụng TTCK, NXB Thống kê.
7. Lê văn Tề (2020), TTCK tại Việt Nam, NXB Thống kê.
8. Lê Thị Mai Linh (2020), Phân tích và Đầu tư chứng khoán, NXB Chính
trị Quốc gia.
9. Lưu Thị Hương (2020), Giáo trình Tài chính doanh nghiệp, Trường Đại
học Kinh tế quốc dân, NXB Giáo dục.
13

thực trạng huy động vốn BDS

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

thực trạng huy động vốn BDS

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

lOMoARcPSD|29217751

Studocu is not sponsored or endorsed by any college or university

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

Họ và tên: Phạm Thành Luân

Mã sinh viên: 11202374

Lớp: Bất động sản 62B

Giảng viên hướng dẫn:TS Nguyễn Thị Tùng Phương

Hà Nội, tháng 4 năm 2023

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của vốn

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

1.2.1 Khái niệm của doanh nghiệp bất động sản

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

HĐQT phải có trình độ và kinh nghiệm quản lý công ty;

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

2.1.2 Thực trạng hàng hóa của TTCK tập trung ở VN

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Biểu đồ 2.3 Tỷ trọng trái phiếu phát hành công chúng

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

2.2.2.1 Cơ cấu tín dụng công ty BĐS

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Downloaded by Nguy?n Ng?c Ánh Ánh (sanyamamoto2000@gmail.com)

Luật Sửa đổi, bổ sung một

3 01/2000/NĐ 04/01/201 Chính Về chào bán cổ phần riêng lẻ

Quy định chi tiết và hướng

Hướng dẫn việc mua lại cổ

phiếu của công ty đại chúng