Nguyễn Việt Khang Kltn

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................i
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT...........................................................................ii
DANH MỤC BẢNG BIỂU........................................................................................iii
DANH MỤC HÌNH ẢNH.........................................................................................iii
MỤC LỤC.................................................................................................................. 1
LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................4
1. Lý do chọn đề tài....................................................................................................4
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................5
3. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................................5
4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................5
5. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................5
6. Kết cấu đề tài ..........................................................................................................5
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
1.1 Định nghĩa về Marketing.......................................................................................
1.1.1 Định nghĩa Marketing.........................................................................................
1.1.2 Vai trò Marketing...............................................................................................
1.2 Khái niệm Marketing Mix.....................................................................................
1.2.1 Định nghĩa Marketing Mix.................................................................................
1.2.2 Vai trò của Marketing Mix.................................................................................
1.3 7Ps Marketing........................................................................................................
1
1.3.1 Sản phẩm (Product)............................................................................................21
1.3.2 Giá (Price)..........................................................................................................23
1.3.3 Phân phối (Place)................................................................................................24
1.3.4 Xúc tiến (Promotion)..........................................................................................26
1.3.5 Con người (People) ............................................................................................30
1,3.6 Quy trình cung ứng (Process).............................................................................30
1.3.7 Cơ sở vật chất (Physical Evidence).....................................................................31
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN CEN

SÀI GÒN
2.1 Giới thiệu khái quát...............................................................................................7
2.2 Quá trình hình thành và phát triển ........................................................................9
2.3 Cơ cấu tổ chức.......................................................................................................10
2.4 Lĩnh vực hoạt động của công ty CP BĐS Cen Sài Gòn.........................................13
2.5 Phân tích và đánh giá hoạt động kinh doanh của công ty......................................14
2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động marketing tại cty Cen Sài Gòn....................15
2.6.1 Môi trường bên trong..........................................................................................15
2.6.2 Môi trường bên ngoài.........................................................................................16
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING TẠI CÔNG TY CP

BĐS CEN SÀI GÒN
3.1 Sản phẩm (Product)...............................................................................................21
3.2 Giá (Price).............................................................................................................23
3.3 Phân phối (Place)...................................................................................................24
2
3.4 Xúc tiến (Promotion).............................................................................................26
3.5 Con người (People) ...............................................................................................30
3.6 Quy trình cung ứng (Process)................................................................................30
3.7 Cơ sở vật chất (Physical Evidence)........................................................................31
3.8 Đánh giá hiệu quả hoạt động marketing tại công ty cổ phần bất động sản Cen Sài
Gòn ............................................................................................................................. 31
3.8.1 Mặt đạt được.......................................................................................................31
3.8.2 Mặt hạn chế .......................................................................................................31
3.8.3 Nguyên nhân của hạn chế...................................................................................32
CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG MARKETING

CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN CEN SÀI GÒN
4.1 Phương hướng phát triển của công ty....................................................................34
4.1.1 Phương hướng phát triển của công ty cổ phần Bất Động Sản Cen Sài Gòn .......34
4.1.2 Mục tiêu phát triển về Marketing của công ty cổ phần Bất Động Sản Cen Sài Gòn
..................................................................................................................................... 35
4.2 Các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động marketing của công ty CP BĐS Cen Sài
Gòn.............................................................................................................................. 35
4.2.1 Giải pháp về Phân phối (Place)...........................................................................35
4.2.1.1 Cơ sở đề xuất giải pháp....................................................................................35
4.2.1.2 Nội dung giải pháp...........................................................................................35
4.2.1.3 Kết quả dự kiến đạt được.................................................................................36
4.2.2 Giải pháp về Xúc tiến (Promotion).....................................................................36
3
4.2.2.1 Cơ sở đề xuất giải pháp....................................................................................36
4.2.2.2 Nội dung giải pháp...........................................................................................37
4.2.2.3 Kết quả dự kiến đạt được.................................................................................38
4.2.3 Giải pháp về Giá (Price).....................................................................................38
4.2.4 Xây dựng chiến lược truyền thông giả định cho Cen Sài Gòn lần đầu tiên tham
gia vào thị trường Bình Phước.....................................................................................39
4.2.4.1 Mục tiêu...........................................................................................................39
4.2.4.2 Kế hoạch chiến dịch.........................................................................................39
4.2.4.2.1 Tên chiến dịch..............................................................................................39
4.2.4.2.2 Thời gian thực hiện chiến dịch......................................................................40
4.2.4.2.3 Đối tượng tham gia.......................................................................................40
4.2.4.2.4 Chính sách ưu đãi dành cho khách hàng và nhân viên kinh doanh...............40
4.2.4.3 Nội dung chi tiết chiến dịch và chính sách bán hàng.......................................41
4.2.4.4 Phân công thực hiện.........................................................................................41
4.2.4.5 Tổ chức thực hiện............................................................................................46
4.2.4.6 Tổng hợp báo cáo............................................................................................47
4.2.4.7 Kết luận cho chiến dịch giả định......................................................................48
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................49
4
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
Ngành bất động sản của Việt Nam là một trong những ngành đóng vai trò “đầu
kéo” trong nền kinh tế nước nhà và là nội lực thúc đẩy phát triển đất nước. Đóng
góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%. Thị
trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền
kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng
bộ các loại thị trường. Khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành bất động sản tăng
1.000 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 772 tỷ đồng và
lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 191 tỷ đồng. Theo báo cáo tài chính của một số
doanh nghiệp bất động sản năm 2021, mặc dù cho tình hình dịch bệnh diễn biến
phức tạp nhưng vẫn có không ít doanh nghiệp đã biến nguy thành cơ thành công.
Kết quả kinh doanh đạt hiệu quả và ghi nhận mức lãi cao nhất từ trước đến nay:
Cen Sài Gòn doanh thu thuần và lãi sau thuế đạt 5.615 tỷ đồng và 451 tỷ đồng,
Công ty cổ phần Tập đoàn Danh Khôi ghi nhận doanh thu thuần là 444 tỷ đồng
và lãi sau thuế đặt 194,8 tỷ đồng, Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng
Tàu ghi nhận mức lãi sau thuế là 311 tỷ đồng…
Trong thời đại công nghệ số ngày một phát triển, cùng với đó là sự đào thải của thị
trường đòi hỏi doanh nghiệp phải luôn luôn năng động, vạch ra hướng đi đúng đắn
để có thể cạnh tranh và đứng vững trên thị trường. Nếu doanh nghiệp không liên tục
thực hiện các hoạt động truyền thông thì dù là thương hiệu lớn hay lâu đời cũng dần
bị quên lãng trong một sớm một chiều. Hằng ngày, hằng giờ lượng thông tin mà
người dân Việt Nam tiếp thu đã gấp 2, 3 lần so với thời gian trước, nên chuyện bị
lãng quên là điều không khó để xảy ra. Nắm bắt được xu thế và yêu cầu phát triển
của thị trường bất động sản Việt Nam, trong thời gian qua hoạt động Marketing bất
động sản đã được Công ty cổ phần bất động sản Cen Sài Gòn đặc biệt quan tâm và
chú trọng. Để khai thác hết tiềm năng và hiệu quả kinh doanh của Công ty cổ phần
bất động sản Cen Sài Gòn hiện nay thì phát triển hoạt động Marketing bất động sản
5
là mục tiêu chiến lược vô cùng quan trọng, nó không chỉ thúc đẩy quá trình phát
triển hiện tại của Cen Sài Gòn mà còn là tiền đề vững chắc cho hoạt động kinh
doanh lâu dài của công ty. Vậy thời gian qua, Cen Sài Gòn đã làm gì để phát triển
hoạt động Marketing của mình? Và hiệu hoạt động marketing đó có thực sự hiệu
quả? Xuất phát từ thực tế đó em đã quyết định chọn đề tài của mình là: “Hoàn thiện
hoạt động marketing tại công ty cổ phần bất động sản Cen Sài Gòn” để nghiên cứu
về hoạt động của quý công ty nhằm hiểu được tình hình hoạt động marketing của
công ty, và đánh giá được các ưu nhược điểm, từ đó có thể tìm ra các giải pháp giúp
hoạt động marketing của công ty ngày càng hoàn thiện hơn.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu một số vấn đề cơ bản về hoạt động
Marketing và phân tích thực trạng hoạt động Marketing tại công ty cổ phần Bất
Động Sản Cen Sài Gòn để có thể đưa ra một số đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh
hoạt động Marketing của công ty.
3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Công ty Cổ phần Bất Động Sản Cen Sài Gòn.
Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động Marketing tại công ty cổ phần Bất Động Sản Cen
Sài Gòn dựa vào số liệu thu thập được trong khoảng thời gian từ năm 2018 đến năm
2021.
4. Phương pháp nghiên cứu Tiếp cận về lý thuyết
Tổng hợp những lý thuyết về hoạt động Marketing từ nhiều nguồn tài liệu: sách,
giáo trình, tạp chí…
Tiếp cận thực tế: Thu thập thông tin thứ cấp về thị trường sản phẩm của công ty và
về hoạt động Marketing tại Công ty cổ phần Bất Động Sản Cen Sài Gòn.
Tổng hợp, thống kê, phân tích, so sánh, đánh giá.
6
5. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Các nội dung trong bài báo cáo được nghiên cứu tại Công ty
BDS Cen SG.
Phạm vi thời gian: Số liệu nghiên cứu được sử dụng là các năm 2018, 2019, 2020
và 2021. Thời gian thực tập được thực hiện từ ngày 04/01/2022 đến ngày
04/04/2022.
6. Kết cấu đề tài
Chương 1: Tổng quan về công ty cổ phần bất động sản Cen Sài Gòn
Chương 2: Thực trạng hoạt động Marketing tại Công ty Cổ phần Bất Động Sản Cen
Sài Gòn
Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động Marketing tại Công ty cổ
phần Bất Động Sản Cen Sài Gòn
7
CHƯƠNG 1: CỞ SỞ LÝ THUYẾT
1.1. Định nghĩa về marketing
1.1.1. Định nghĩa marketing
Qua từng giai đoạn phát triển có rất nhiều khái niệm về marketing khác nhau, tuy nhiên
để nói về định nghĩa đúng nhất ta phải nhắc đến giáo sư Marketing Philip Koltler nổi
tiếng thế giới, người tạo ra ngành marketing hiện đại, ông cho rằng: “Marketing là việc
khám phá và sáng tạo ra những giá trị thông qua các công cụ nhằm mang những giá trị
đó đến những thị trường mục tiêu qua đó tạo ra lợi nhuận cho doanh nghiệp”.
Theo hiệp hội Marketing Hoa Kỳ (American Marketing Association, AMA):
"Marketing là một nhiệm vụ trong cơ cấu tổ chức và là một tập hợp các tiến trình để
nhằm tạo ra, trao đổi, truyền tải các giá trị đến các khách hàng, và nhằm quản lý quan
hệ khách hàng bằng những cách khác nhau để mang về lợi ích cho tổ chức và các thành
viên trong hội đồng cổ đông". Trong đó, những các tiến trình này bao gồm: hoạt động
định giá, tiếp thị và phân phối sản phẩm đến khách hàng dựa trên những biến động của
thị trường và lấy thị trường làm định hướng.
1.1.2. Vai trò marketing
Ngày nay, khi mà nhu cầu của mỗi người đối với các sản phẩm ngày một cao và thay
đổi rất nhanh chóng thì marketing đóng vai trò quan trọng trong việc xác định rõ thị
trường mục tiêu và tìm ra chính xác những gì mà nhóm khách hàng đó cần được thỏa
mãn. Với mỗi doanh nghiệp hoạt động marketing tốt chính là yếu tố quyết định để có
thể tối đa hóa lợi nhuận và phát triển một cách bền vững trong "cuôc chiến kinh
doanh".
Makerting giúp doanh nghiệp xây dựng thương hiệu cho riêng mình. Thương hiệu giúp
doanh nghiệp tạo được độ nhận diện và lòng tin với khách hàng từ đó có thể bán được
sản phẩm và dịch vụ với giá cao hơn. Từ những thương hiệu nổi tiếng thế giới như:
Starbucks, Cocacola, Apple ta có thể được tầm quan trọng của việc xây dựng thương
hiệu của doanh nghiệp. Đối với Starbucks, mặc dù có giá cả cao hơn so với các đối thủ
cạnh tranh khác nhưng các thức uống của thương hiệu "sang chảnh" vẫn nhận được rất
nhiều sự ủng hộ từ khách hàng.
8
Các yếu tố trong Marketing có mối quan hệ gắn bó với nhau và phụ thuộc lẫn nhau. Sự
phối hợp nhịp nhàng giữa các yếu tố giúp các bộ phận trong doanh nghiệp hiểu rõ trách
nhiệm của mình, giúp doanh nghiệp đạt được mục tiêu đề ra. Hệ thống chính sách và
chiến lược marketing được coi là mũi nhọn của doanh nghiệp mà doanh nghiệp có thể
sử dụng để tấn công thị trường với ưu thế vượt trội so với các đối thủ khác trong
ngành.
Có thể thấy Marketing là tất cả những gì phải làm để phát triển doanh nghiệp. Có rất
nhiều công cụ để hỗ trợ hoạt động marketing tại doanh nghiệp. Trong đó, Marketing-
Mix là công cụ mà bất cứ doanh nghiệp nào cũng cần dùng đến giúp doanh nghiệp có
thể tạo sự uy tín cho thương hiệu của mình qua đó tiếp cận và thỏa mãn chính xác nhu
cầu của nhóm khách hàng tiềm năng.
1.2. Khái niệm Marketing mix
1.2.1. Định nghĩa Marketing mix
Marketing mix hay marketing hỗn hợp là tập hợp các công cụ tiếp thị bao gồm các
nhân tố có thể thay đổi trong Marketing mà doanh nghiệp sử dụng để thúc đẩy hiệu quả
kinh doanh.
Marketing mix thuở sơ khai được phân loại theo mô hình 4P bao gồm: Product (Sản
phẩm), Price (Giá), Place (Phân phối), Promotion (Xúc tiến). Theo thời gian, dựa vào
sự cải tiến và phức tạp của marketing hiện đại mô hình này đã được phát triển thành
nhiều mô hình khác nhau trong đó có mô hình marketing 7P.
7P chính là sự nâng cấp của 4P qua đó các chuyên gia bổ sung thêm 3P nữa gồm có:
People (Con người), Process (Quy trình), Physical Evidence (Bằng chứng hữu hình).
Sự bổ sung này giúp ích rất nhiều cho các các doanh nghiệp dịch vụ khi mà ngày nay
các sản phẩm không chỉ là các loại hàng hóa hữu hình mà còn là những dịch vụ vô
hình.
1.2.2. Vai trò của Marketing mix
Đối với doanh nghiệp
Marketing mix chính là công cụ thiết yếu nhằm đảm bảo cho sự phát triển lớn mạnh và
bền vững của doanh nghiệp trên thị trường. Bằng việc tạo ra các chiến lược marketing
9
rõ ràng, marketing mix giúp doanh nghiệp thích ứng trước sự thay đổi liên tục của thị
trường và hoạch định hướng đi đúng đắn cho doanh nghiệp trong việc thõa mãn nhu
cầu của nhóm khách hàng tiềm năng và tối đa hóa lợi nhuận.
Đối với người tiêu dùng
Ngoài giúp ích cho doanh nghiệp marketing mix còn đem lại lợi ích cho cả khách hàng
bằng cách tạo điều kiện tốt cho doanh nghiệp tìm kiếm và khám phá nhu cầu của khách
hàng ở hiện tại và cả tương lai. Ví dụ ngày nay tất cả các loại đồ ăn và thức uống được
yêu thích rộng rãi đều có thể được các nhà sản xuất nghiên cứu và chế biến đóng hộp
để có thể sử dụng mọi lúc mọi nơi như: trứng gà hút chân không, nước dừa đóng lon,
cá hộp, thịt hộp, cà phê lon Highland…. Trên cơ sở xử lý thông tin về thị trường,
doanh nghiệp có các họat động nhằm làm cho sản phẩm tiêu dùng được bán nhanh hơn,
nhiều hơn giúp củng cố, tạo uy tín và phát triển doanh nghiệp trên thị trường. Đồng
thời gia tăng giá trị lợi ích cho người tiêu dùng.
Đối với xã hội
Ngày nay Marketing-mix được biết đến không chỉ cung cấp và thúc đẩy các hoạt động
sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Mà nó còn được biết đến với các vai trò quan
trọng trong xã hội. Nó có tác dụng như sự cung cấp một mức sống cho xã hội. Khi xem
xét toàn bộ hoạt động Marketing của doanh nghiệp đặc biệt là các doanh nghiệp sản
xuất kinh doanh hàng tiêu dùng, ngoài yếu tố hiệu quả về mặt kinh tế. Các doanh
nghiệp này đang có các hoạt động vì cộng đồng vì mục đích xã hội ví vụ như:
Các thông tin về sản phẩm, quảng cáo, truyền thông phản ánh đúng bản chất và trung
thực về chất lượng sản phẩm, chất lượng dịch vụ để người tiêu dùng không bị che mắt
hoặc mù quáng vào sản phẩm và dịch vụ của doanh nghiệp như thời kỳ trước đây.
Ngoài ra việc phát triển các hoạt động phúc lợi xã hội và bảo vệ môi trường cũng góp
phần nâng cao vị thế của doanh nghiệp trong mắt người tiêu dùng. Bằng cách này, vừa
có thể phát triển hình ảnh của doanh nghiệp vừa có thể nâng cao ý thức của người tiêu
dùng trong các hoạt động về bảo vệ môi trường và phúc lợi xã hội. Ví dụ như:
Vinamilk cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện chương trình “Quỹ 1 triệu cây
xanh cho Việt Nam”, với mong muốn chương trình sẽ góp phần đem lại môi trường và
10
điều kiện sống tốt hơn cho các thế hệ người dân Việt Nam, TH True Milk có chương
trình “Thu Gom Vỏ Hộp, Lan Tỏa Sống Xanh” người tiêu dùng sẽ đem những vỏ hộp
sữa sau khi dùng xong đến đổi quà tại những địa điểm được quy định và Quỹ Những
tấm lòng Nhân ái của CenLand đã xây hơn hàng chục ngôi nhà tình thương và trường
học tại những vùng sâu vùng xa giúp người dân nơi đây ổn định cuộc sống hơn.
Hình 1.1. Chiến dịch cộng động của Vinamilk và TH True Milk
1.3. 7Ps marketing

1.3.1. Sản phẩm (Product)
Sản phẩm là một mặt hàng được chế tạo hoặc sản xuất để thỏa mãn nhu cầu của một
nhóm người nhất định. Sản phẩm có thể hữu hình hoặc vô hình vì nó có thể ở dạng
dịch vụ hoặc hàng hóa. Điều đầu tiên dẫn đến thành công của một doanh nghiệp chính
là cung cấp các sản phẩm và dịch vụ chất lượng đúng chính xác đến các thị trường mục
tiêu của họ Trong kinh doanh bất động sản bao gồm các hoạt động mua, bán, xây dựng,
bán, cho thuê, và các dịch vụ đi kèm. Quyết định xây dựng những không gian tại các
địa điểm thuận lợi cho khách hàng và có những tiện nghi cơ bản sẽ giúp hoạt động
marketing trở nên đơn giản hơn. Sau đó, khi sản phẩm đã đáp ứng được nhu cầu cơ bản
nhất thì những yếu tố như: Thương hiệu, chỉ tiêu chất lượng, đặc tính, bố cục bên ngoài
11
sẽ làm sản phẩm của doanh nghiệp khác biệt so với các sản phẩm khác trên thị trường
mà cụ thể ở đây là các sản phẩm, dự án bất động sản.
1.3.2. Giá (Price)
Giá của sản phẩm về cơ bản là lượng mà khách hàng trả tiền để tận hưởng nó. Điều
chỉnh giá của sản phẩm có tác động lớn đến toàn bộ chiến lược tiếp thị cũng như ảnh
hưởng lớn đến doanh số và nhu cầu của sản phẩm. Về cơ bản, mục đích chính của
doanh nghiệp là tối đa hóa lợi nhuận do vậy các mục tiêu cần đạt được trong chiến lược
về giá cũng hướng đến mục đích đó, cụ thể các mục tiêu định giá đó là: Định giá để đạt
được lợi nhuận mục tiêu trên vốn đầu tư Định giá nhằm ổn định giá và lợi nhuận
Định giá để đạt được thị phần mục tiêu
Định giá để tồn tại, tạo công ăn việc làm
Định giá để giành được lợi thế hoặc là tránh khỏi cạnh tranh
Mức giá đưa ra thường được lấy làm mức giá cơ bản và tùy theo các yếu tố khác mà
mức giá đó có thể thay đổi cao hơn hoặc thấp hơn.
1.3.3. Phân phối (Place)
Sau khi các chiến lược về sản phẩm và giá được hoàn thiện thì các nhà quản trị tiếp tục
phải lên kế hoạch cho việc bán sản phẩm của mình ở đâu và như thế nào. Quy mô của
kênh phân phối có thể là lớn, vừa hoặc nhỏ tùy thuộc vào nguồn lực của doanh nghiệp
và đặc điểm của sản phẩm. Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có hai
kênh phân phối sản phẩm được sử dụng là kênh trực tiếp và kênh gián tiếp.
Kênh trực tiếp:
Sản phẩm trong kênh sẽ đi trực tiếp từ doanh nghiệp tới tay khách hàng mà không phải
qua bất kỷ trung gian nào. Trong trường hợp này, doanh nghiệp sẽ lên kế hoạch xây
dựng và hoàn thiện công trình theo yêu cầu của khách hàng đã có trước, có thể hiểu
khách hàng ở đây đang đóng vai trò của chủ đầu tư dự án. Những công trình này
thường có tính khác biệt rất lớn so với các loại hình bất động sản khác bởi mục đích sử
dụng là hoàn toàn khác nhau. Với hình thức này doanh nghiệp cần phải hoàn thành dự
12
án với ngân sách và thời gian mà khách hàng đã yêu cầu đồng thời cần phải đảm bảo
được tất cả những yếu tố khác về kỹ thuật và chất lượng sản phẩm.
Kênh gián tiếp:
Đây là kênh phân phối bao gồm doanh nghiệp, các trung gian phân phối và khách
hàng. Số lượng các trung gian phân phối phụ thuộc vào đặc điểm của doanh nghiệp và
sản phẩm bất động sản đem bán. Thường thì các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
sẽ sử dụng kênh phân phối này nhiều hơn bởi với số lượng các dự án bất động sản
nhiều như hiện nay thì việc chi sử dụng kênh trực tiếp là không đủ. Các 17 loại hình
bất động sản được đem phân phối qua kênh gián tiếp chủ yếu là các chung cư, căn hộ
dân sinh, các tòa nhà văn phòng....
Trung gian phân phối ở đây thường là các nhà bán lė hay thường được gọi là các đại lý
môi giới bất động sản và các sàn giao dịch bất động sản. Mặc dù hình thức phân phối
thông qua các sàn giao dịch bất động sản ra đời sau nhưng hiện nay kênh phân phối
này đã cho thấy những hiệu quả rất tích cực bởi tính công khai, tiện ích và an toàn của
nó. Chỉ các sản phẩm đủ tiêu chuẩn mới được đăng lên sản giao dịch, cùng với đó là sự
cắt giảm trong các thủ tục hành chính sẽ giúp khách hàng tiết kiệm được nhiều thời
gian hơn. Tất cả các hoạt động giao dịch tại đây đều chịu sự quản lý chung của nhà
nước, do vậy tính an toàn sẽ cao hơn so với các đại lý môi giới bất động sản không
chính thống. Tuy nhiên dù sử dụng trung gian phân phối nào thì việc mở rộng kênh
nhằm gia tăng số lượng các trung gian cũng cần được doanh nghiệp chú ý để có thể tạo
nên nhiều cơ hội tiếp cận với khách hàng hơn.
Để xây dựng được một kênh phân phối có hiệu quả, doanh nghiệp cần tập trung chú
trọng vào các đặc tính của khách hàng, sản phẩm, đặc tính của trung gian, bản thân
doanh nghiệp, các đặc tính về cạnh tranh và các đặc tính môi trường khác. Công tác
quản lý sau khi xây dựng được kênh phân phối cơ bản cũng là một điểm cần phải quan
tâm. Các thành viên trong kênh không thể hoạt động độc lập mà cần phải liên kết chặt
chẽ với nhau tạo thành một hệ thống tổng thể, nhờ vậy mà hiệu quả hoạt động
13
marketing sẽ tốt hơn. Doanh nghiệp cũng cần phải có các chính sách cụ thể áp dụng
cho từng trung gian phân phối để tạo động lực phát triển cho các trung gian đó.
1.3.4. Xúc tiến (Promotion)
Bất động sản là một sản phẩm có giá trị lớn do vậy việc đưa ra quyết định mua sản
phẩm của khách hàng là không thể dễ dàng, ngoài các chính sách về sản phẩm, giá và
kênh phân phối thì xúc tiến hỗn hợp là một công cụ không thể bỏ qua nếu muốn khách
hàng lựa chọn sử dụng sản phẩm của doanh nghiệp. Hệ thống xúc tiến hỗn hợp bao
gồm các hoạt động: Quảng cáo, xúc tiến bán hàng, bán hàng cá nhân, quan hệ công
chúng và marketing trực tiếp.
Quảng cáo: Đây là công cụ truyền thông mang tính đại chúng có khả năng thuyết phục,
tạo cơ hội để doanh nghiệp đến gần hơn với khách hàng, giúp khách hàng nhận ra sự
khác biệt trong sản phẩm của hãng so với các đối thủ cạnh tranh khác trên thị trường.
Trong kinh doanh bất động sản, hoạt động phát tờ rơi, quảng cáo trên báo, tạp chí và
mạng internet là phổ biến hơn cả so với quảng cáo trên tivi và radio. Do đặc thù riêng
của sản phẩm bất động sản nên thông tin quảng cáo trên tivi và radio thường chi mang
tính chất giới thiệu sơ bộ về sản phẩm còn đối với báo chí và mạng internet thì việc
quảng cáo sẽ đem đến cho khách hàng nhiều thông tin thiết thực về sản phẩm hơn, họ
sẽ có cơ hội tìm kiếm và đánh giá sản phẩm một cách trực quan từ đó thúc đẩy việc ra
quyết định có mua sản phẩm đó hay không. Ngoài ra còn một số hình thức quảng cáo
khác như: Quảng cáo ngoài trời (banner, áp phích, màn hình quảng cáo), gửi thư kèm
catalogue, quảng cáo qua điện thoại, truyền miệng. Để lựa chọn được những chiến dịch
quảng cáo phù hợp với từng dự án, người làm công tác quản trị marketing cần phải
quan tâm tới quy mô và chi phí bỏ ra cho công tác quảng cáo sản phẩm đó. Một kế
hoạch quảng cáo thành công có nghĩa là số lượng bất động sản bán được phải tăng so
với số lượng quảng cáo của doanh nghiệp, hoặc là số lượng khách hàng biết đến sản
phẩm, thương hiệu của doanh nghiệp nhiều hơn.
14
Bán hàng trực tiếp: Đây là hình thức truyền thông trực tiếp giữa người bán và khách
hàng tiềm năng để có thể đem đến nhiều thông tin hơn cho khách hàng, thuyết phục họ
mua sản phẩm của doanh nghiệp. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì hình thức
bán hàng trực tiếp là không thể bỏ qua do việc tác động trực tiếp đến tâm lý mua bất
động sản của khách hàng là vô cùng quan trọng. Việc các doanh nghiệp tổ chức được
cho mình một lực lượng bán hàng chuyên nghiệp cùng sự quản lý tốt sẽ đem lại những
hiệu quả rất lớn cho công tác marketing bất động sản. Với hình thức này doanh nghiệp
gặp phải một vấn để khá lớn đó chính hơn so với các loại hình xúc tiến khác, do vậy
những người tham gia vào công tác chi phí bỏ ra tương đối cao so với các loại hình xúc
tiến khác, do vậy những người tham gia vào công tác bán hàng cần phải chuẩn bị kỹ
càng cả về kiến thức và phong thái để nhằm đạt được mục tiêu bán được sản phẩm.
Xúc tiến bán hàng (Khuyến mại/khuyến mãi):
Theo Hiệp hội Marketing Hoa Kỳ (AMA), xúc tiến bán hàng được hiểu là những nỗ
lực marketing được áp dụng cho một khoảng thời gian nhất định, tác động vào khách
hàng, người bán lẻ, hoặc người bán buôn để khuyến khích việc dùng thử, tăng nhu cầu
của khách hàng, hoặc cải thiện sự trưng bày hay dự trữ sản phẩm. Nói cách khác,
khuyến mại/khuyến mãi chính là tập hợp các biện pháp có thể làm khách hàng mua
ngay, mua nhiều hơn, tăng lượng bán ngay lập tức nhờ cung cấp được những lợi ích vật
chất hay tinh thần bổ sung cho người mua. Hình thức này được áp dụng trong ngắn hạn
khi doanh nghiệp mong muốn đạt được mục tiêu tăng doanh thu và thu hút thêm nhiều
khách hàng sử dụng sản phẩm của mình. Hiện nay, có một số công cụ xúc tiến bán
hàng phổ biến thường được sử dụng như: Dùng thử mẫu miễn phí, tặng quà, giảm giá,
tặng phiếu mua hàng, phiếu dự thi, tổ chức các chương trình khách hàng thường xuyên,
chương trình văn hóa, nghệ thuật, giải trí. Các công cụ này có thể được sử dụng riêng
lẻ hoặc kết hợp với nhau để đạt được hiệu quả marketing cao nhất tùy vào chiến lược
marketing cho từng dự án khác nhau. Với tình hình thị trường bất động sản không mấy
khởi sắc trong những năm gần đây thì hình thức này được các doanh nghiệp ưu tiên sử
dụng khá phổ biến.
15
Quan hệ công chúng (PR):
Công cụ này đóng vai trò xây dựng mối quan hệ tốt đẹp giữa doanh nghiệp với cộng
đồng và các nhóm công chúng khác bằng việc đưa ra những thông tin tốt trên các
phương tiện thông tin đại chúng, xây dựng hình ảnh đẹp cho doanh nghiệp và xử lý
những tin đồn, vụ việc bất lợi, rủi ro. Nhìn chung, hiện nay hoạt động quan hệ công
chúng diễn ra khá sôi nổi tại thị trường bất động sản trong nước, tuy nhiên phần lớn
mới chi có các doanh nghiệp lớn đã có thương hiệu sử dụng hình thức này còn các
doanh nghiệp vừa và nhỏ thì tần suất sử dụng là ít hơn. Một hoạt động PR đầy đủ
thường bao gồm các công cụ sau: Bản tin, bài nói chuyện, thông cáo báo chí; tổ chức
sự kiện; tài liệu in ấn, nghe nhìn; hoạt động tài trợ cho các hoạt động xã hội, văn hóa,
thể thao; các phương tiện nhận diện thương hiệu; website. Tùy theo những mục tiêu
hoạt động khác nhau mà các công cụ trong quan hệ công chúng được các nhà quản trị
marketing sử dụng một cách phù hợp với từng dự án đó. Trên thực tế hiện nay, hình
thức PR dưới dạng tổ chức một buổi triển lãm về bất động sản được các doanh nghiệp
áp dụng khá phổ biến do cách thức này đem lại khá nhiều ưu điểm như: Khách hàng có
thể tiếp cận một cách dễ dàng với sản phẩm, thu thập được nhiều thông tin đồng thời
doanh nghiệp cũng có thể đưa ra các thông cáo báo chí cùng lúc nhằm làm tăng mức độ
nhận biết của khách hàng đối với thương hiệu của hãng.
Marketing trực tiếp:
Đây được coi là một phương thức marketing mới có phạm vi hoạt động rộng hơn là
một công cụ của xúc tiến hỗn hợp tuy nhiên nó vẫn chịu ảnh hưởng nhiều bởi các yếu
tố ảnh mục tiêu, ngân sách và chiến lược marketing của doanh nghiệp, do vậy
marketing trực tiếp vẫn được coi như là một yếu tố thuộc xúc tiến hỗn hợp. Marketing
trực tiếp được định nghĩa là phương thức sử dụng các phương tiện truyền thông để các
tổ chức có thể giao tiếp trực tiếp với khách hàng mục tiêu nhằm tạo ra sự phản hồi hay
giao dịch của khách hàng tại mọi địa điểm. Nhìn chung, marketing trực tiếp bao gồm
rất nhiều các hoạt động, cụ thể là: Quản lý cơ sở dữ liệu, bán hàng trực tiếp, bán hàng
qua điện thoại, phản hồi trực tiếp bằng hình thức gửi thư trực tiếp, internet và các
16
quảng cáo truyền hình, phương tiện truyền thông in ấn. Đặc biệt truyền thông qua
internet ngày càng được các doanh nghiệp sử dụng một cách phổ biến bởi những tính
năng ưu việt mà nó đem lại. Bên cạnh đó, ngoài internet thì hiện nay các hình thức
truyền thông mang tính tương tác cao như mobile marketing, các chương trình truyền
hình tương tác, kiosk, CD-ROMS cũng khá phổ biến và được các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản áp dụng tương đối nhiều.
1.3.5. Con người (People)
Nghiên cứu kỹ lưỡng là rất quan trọng để khám phá liệu có đủ người trong thị trường
mục tiêu của công ty có nhu cầu đối với một số loại sản phẩm và dịch vụ. Các nhân
viên của công ty rất quan trọng trong việc tiếp thị bởi vì họ là những người cung cấp
dịch vụ và tham gia vào toàn bộ quá trình niêm yết. Toàn bộ đội ngũ trợ lý, đại lý,
chuyên gia thị trường và bộ phận hỗ trợ của doanh nghiệp giúp đảm bảo rằng sản phẩm
và hoạt động tiếp thị của bạn thu hút sự chú ý tích cực nhất từ người mua.
1.3.6. Quy trình (Process)
Bằng cách thực hiện các quy trình thích hợp, bạn có thể giao tiếp hiệu quả với khách
hàng về chiến lược tiếp thị, dữ liệu thị trường và hiển thị phản hồi từ những người mua
tiềm năng. Quy trình trong kinh doanh bất động sản là cách thực hiện mọi thứ từ khi
niêm yết một sản phẩm bất động sản cho đến khi nó được bán. Bằng cách giữ cho
khách hàng nắm bắt được tất cả các chiến lược và trình bày trực tiếp cho họ về quy
trình của công ty, từ đây có thể xây dựng vô số mối quan hệ lâu dài mà cuối cùng sẽ
dẫn đến rất nhiều thành công trong kinh doanh tiếp thị bất động sản của công ty. Một
lợi ích khác khi có một quy trình vững chắc là thời gian phản hồi các thắc mắc của
khách hàng tiềm năng sẽ giảm xuống, giúp chúng ta tiết kiệm được thời gian cho
những chiến lược khác.
1.3.7. Cơ sở hạ tầng, vật chất hỗ trợ marketing (Physical Evidence)
Vì đặc thù của nhóm ngành dịch vụ là sự trừu tượng doanh nghiệp cần có các bằng
chứng “hữu hình” để khách hàng dễ hình dung về dịch vụ đã cung cấp. Mục tiêu của
17
chúng ta không chỉ là các sản phẩm, mục tiêu của chúng ta là làm cho khách hàng hài
lòng. Có được lời chứng thực từ những khách hàng hài lòng là rất quan trọng để những
người mua tiềm năng khác thấy rằng chương trình khuyến mại, giá cả và sản phẩm của
công ty có rất ít phức tạp. Điều này làm cho toàn bộ quá trình mua nhà trở nên dễ dàng
và hấp dẫn người mua nhà. Nhận được lời chứng thực chất lượng về dịch vụ khách
hàng tuyệt vời của công ty có thể giúp xây dựng thương hiệu ngày một lớn hơn.
18
CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN CEN SÀI GÒN.
2.1. Giới thiệu khái quát

Tên đầy đủ: Công ty Cổ phần Bất Động Sản Cen Sài Gòn
Tên quốc tế: CEN SAI GON REAL ESTATE JOINT STOCK COMPANY
Số điện thoại: 02838379595
Fax: 02839206952
Loại hình: Công ty Cổ phần
Ngành nghề: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ
sử dụng hoặc đi thuê.
Mã số thuế: 0310491220 được cấp vào ngày 02/12/2010, cơ quan Thuế đang quản
lý: Chi cục Thuế Quận 1.
Trụ sở chính: Tòa nhà Cen Group, 91A Cao Thắng, phường 3, Quận 3, Thành phố
Hồ Chí Minh.
Thành lập vào tháng 12 năm 2010
Hình 2.1. Logo Công ty CP BĐS Cen Sài Gòn
Nguồn: http://cenland.vn/
Tầm nhìn: Duy trì vị thế là nhà phân phối và cung cấp dịch vụ BĐS hàng đầu Việt
Nam. Dẫn đầu trong lĩnh vực phân phối và đầu tư BĐS thứ cấp trong nước. Trở thành
doanh nghiệp “Kỳ lân” trong lĩnh vực BĐS công nghệ tại Việt Nam. Đội quân bán
hàng bao phủ thị trường BĐS Việt Nam ở mọi phân khúc. Là đối tác không thể thiếu
của các nhà phát triển BĐS trong nước và quốc tế.
Sứ mệnh: Dịch vụ chất lượng - Giá cả hợp lý - Tối đa lợi ích của khách hàng
19
luôn là những tiêu chí hàng đầu khi cung cấp dịch vụ cho khách hàng của Cen Sài Gòn.
Song song với đó, thông qua hoạt động của mình, siêu thị dự án còn mang lại những lợi
ích kinh tế-xã hội đối với sự phát triển của đất nước.
2.2. Chức năng và nhiệm vụ
Chức năng
Cen Sài Gòn cung cấp các dịch vụ môi giới, mua bán, cho thuê, đồng thời hỗ trợ
cung cấp các tiện ích cần thiết, cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản cho chủ sở hữu
các bất động sản lớn. Bên cạnh đó, với sự hậu thuẫn của tập đoàn Cen Group - Nhà tư
vấn chính của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và các đơn vị thành viên trong tập
đoàn, khách hàng đến với siêu thị dự án có thể yên tâm lựa chọn cho mình bất động sản
phù hợp nhất, hoàn chỉnh về pháp lý và phù hợp về giá cả.
Nhiệm vụ
Với vai trò của một sàn giao dịch bất động sản, cung cấp các dịch vụ liên quan
đến đến bất động sản, siêu thị dự án có nhiệm vụ:
 Đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về dịch vụ môi giới
 Thúc đẩy tiến trình thực hiện thương vụ diễn ra nhanh hơn, góp phần tiết kiệm
thời gian và nâng cao hiệu quả chuyên môn
 Tư vấn về các vấn đề liên quan đến thủ tục pháp lý, pháp luật hiện hành của Nhà
nước về đất đai và bất động sản cho các bên có liên quan đến thương vụ môi giới bất
động sản
 Hợp thức hóa hoạt động mua bán bất động sản, tạo cơ sở cho Nhà nước có thể
nắm bắt thông tin, quản lý thị trường bất động sản một cách kịp thời và có hiệu quả
 Góp phần cùng Nhà nước và các doanh nghiệp bất động sản khác xây dựng và
phát triển thị trường bất động sản Việt Nam
Vai trò
20
Đối với chủ đầu tư:
 Tiếp cận hàng triệu khách hàng, đặc biệt là khách hàng có nhu cầu thực
 Sân chơi mới, nơi giao lưu gặp gỡ thường xuyên của các chủ đầu tư
 Nơi phân phối và tiếp thị dự án chuyên nghiệp
 Tư vấn giải pháp bán hàng toàn diện.
Đối với khách hàng:
 Yên tâm về giá cả, giá nhà luôn đảm bảo là giá gốc
 Được biết những thông tin minh bạch, rõ ràng, đầy đủ của từng dự án.
 Được hưởng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi, khuyến mại và giảm giá tại siêu
thị
 Đảm bảo tính an toàn và chính xác về thủ tục pháp lý của mọi dự án
 Được tư vấn về những dự án phù hợp với mục đích và khả năng tài chính
 Tìm kiếm cơ hội đầu tư từ những dự án khả thi tại 3 miền Bắc, Trung, Nam
Đối với xã hội:
 Góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản
 Nâng cao tính chuyên nghiệp cho hoạt động kinh doanh bất động sản
 Tạo bước đột phá cho thị trường BĐS, phù hợp với xu thế vận động của thị
trường.
2.3. Quá trình hình thành và phát triển

Công ty Cổ Phần Bất Động Sản Cen Sài Gòn được cấp phép và đi vào hoạt động
vào tháng 12 năm 2010 với trụ sở chính, Tòa nhà Cen Group, 91A Cao Thắng, phường
3, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.
Trong suốt quá trình hoạt động và phát triển Cen Sài Gòn đã không ngừng sáng
tạo, nâng cao vị thế của mình. Công ty đi vào hoạt động với ngành nghề kinh doanh bất
21
động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.
Cen Sài Gòn đang từng bước khẳng định vị thế, uy tín của mình tại thị trường
BĐS. Với mục tiêu trở thành đơn vị phân phối BĐS hàng đầu khu vực Miền Nam, Cen
Sài Gòn đang ngày càng hoàn thiện bộ máy nhân sự, nâng cao chất lượng chuyên môn,
liên kết với nhiều ngân hàng, chủ đầu tư lớn… để cung cấp những dịch vụ BĐS tốt
nhất.
Cen Sài Gòn hiện là một trong những doanh nghiệp đứng đầu trong lĩnh vực Bất
động sản tại Việt Nam với hơn 10 năm kinh nghiệm, cung cấp các giải pháp, dịch vụ
hoàn hảo liên quan tới Bất động sản. Công ty đặc biệt có thế mạnh trong lĩnh vực tư
vấn thủ tục đầu tư bất động sản, cung cấp dịch vụ phân phối sản phẩm dự án bất động
sản qua sàn, môi giới Bất động sản. Khách hàng của Cen Sài Gòn là các tổ chức và cá
nhân trong và ngoài nước đến từ Nga, Nhật Bản, Trung Quốc, Singapore, Đức…
2.4. Cơ cấu tổ chức
Tổng Giám đốc: Trịnh Cẩm Thương
Tổng giám đốc sẽ quản lý, giám sát bao quát toàn bộ các hoạt động của công ty, bao
quát toàn bộ kế hoạch của công ty. Đồng thời sẽ thay mặt Hội đồng quản trị quản lý
điều hành công ty. Lập chiến lược hoạt động cho công ty. Chủ trì xây dựng và triển
khai các kế hoạch hoạt động trong toàn công ty. Gặp mặt các đối tác quan trọng của
công ty.
Phó Tổng Giám đốc: Doãn Tuấn Huy
Hỗ trợ Tổng Giám đốc quản lý, điều hành hoạt động của công ty trong phạm vi chức
năng. Triển khai công việc và thực hiện báo cáo thường kỳ trực tiếp cho Tổng Giám
đốc. Tham mưu, tư vấn, hỗ trợ cho Tổng Giám đốc trong việc quản lý, điều hành, giám
sát các công việc công ty liên quan đến lĩnh vực phụ trách.
Mỗi phòng ban có chức năng như sau:
 Khối B.O (Back Office): Khối hành chính, văn phòng
Ban kiểm soát: Thực hiện công tác kiểm soát các vấn đề liên quan đến chi phí tài
chính. Kiểm soát toàn bộ hệ thống tài chính và việc thực hiện các quy chế của công ty:
kiểm tra tính hợp lí, hợp pháp, tính trung thực và mức độ cẩn trọng trong quản lí, điều
22
hành hoạt động kinh doanh trong tổ chức công tác kế toán. Thẩm định báo cáo tình
hình kinh doanh, báo cáo tài chính theo các định kì.
Phòng hành chính nhân sự: Thực hiện các công việc liên quan đến tuyển dụng
nguồn nhân lực cho công ty và đào tạo cho nhân viên mới hội nhập với môi trường làm
việc, nhanh chóng tiếp cận được với công việc. Phối hợp với các phòng ban trong công
ty để lâp kế hoạch nguồn nhân lực: theo dõi thông tin nhân lực toàn công ty, đưa ra
bảng mô tả công việc chuẩn hóa cho từng vị trí nhân viên, lập kế hoạch tuyển dụng
nhân sự. Tham vấn, giám sát quá trình tuyển dụng. Hoạch định những chính sách phù
hợp thu hút người tài cho công ty. Kết hợp cùng các phòng ban khác tổ chức tuyển
dụng những vị trí thiếu cho công ty. Đào tạo và phát triển nhân lực: Đảm nhiệm công
việc tổ chức đào tạo, hướng dẫn các nhân viên mới hội nhập với công việc. Đào tạo
cho nhân viên các kỹ năng và kiến thức cần thiết phục vụ cho công ty. Tham mưu cho
Ban Tổng Giám đốc về công tác quy hoạch xây dựng tổng thể, hành chính và quản trị.
Quản lý các hoạt động hành chính văn thư, lễ tân, công tác đảm bảo an ninh, trật tự,
công tác in ấn, điều phối phương tiện công tác, các hoạt động phục vụ và dịch vụ thuộc
trách nhiệm và thẩm quyền.
Phòng mua hàng: Quản lý việc phân phối vật tư trong tổ chứ. Chuẩn bị dữ liệu,
báo cáo, hồ sơ chi tiết về hoạt động mua sắm, số lượng, nhà cung cấp. Duy trì và thiết
kế ngân sách. Phát triển, duy trì mối quan hệ với các nhà cung cấp tốt. Đạt được mức
phối hợp cao với người dùng. Đảm bảo hiệu quả và trung thực hồ sơ để cung cấp lộ
trình kiểm toán.
Phòng pháp chế: Tham mưu, tư vấn về pháp lý cho Ban điều hành, các đơn vị trực
thuộc những vấn đề về pháp luật liên quan đến hoạt động của công ty. Cập nhật, hệ
thống và thể chế hóa các văn bản pháp lý.
Phòng kế toán: Tham mưu cho Tổng giám đốc công ty trong công tác quản lý tài
chính, kế toán về định hướng đầu tư, hoạch định thị trường tài chính. Công tác kế toán
tài chính bao gồm: Tổ chức công tác hạch toán, lập báo cáo tài chính trong toàn Công
23
ty. Thực hiện hạch toán và tổng hợp quyết toán tập trung toàn Công ty bao gồm: Hạch
toán chi phí sản xuất, kinh doanh, chi phí quản lý và các phát sinh khác; Hạch toán
doanh thu, giá thành, lãi lỗ; Hạch toán các loại vốn quỹ; Hạch toán các khoản thanh
toán, trích nộp. Lưu trữ, bảo quản hồ sơ chứng từ, tài liệu kế toán. Cung cấp thông tin
tài chính theo quy định. Phối hợp cùng các phòng liên quan xây dựng, hướng dẫn công
tác tài chính kế toán, hạch toán kinh doanh toàn Công ty.
Phòng thủ tục: Thực hiện các công việc liên quan đến giấy tờ pháp lý, hồ sơ, hợp
đồng mua bán của công ty. Thực hiện các thủ tục giao dịch mua bất động sản giữa chủ
đầu tư với khách hàng hoặc đối tác. Chủ trì và thực hiện công tác chốt doanh thu với
chủ đầu tư, đối tác, chi trả chi phí bán hàng (thưởng bán hàng, hoa hồng. chi phí
khác ...).
Phòng Công nghệ thông tin: Tham mưu và tổ chức, triển khai thực hiện quản lý
toàn bộ hệ thống công nghệ thông tin thuộc công ty; bao gồm: Quản lý hệ thống mạng,
hệ thống ứng dụng công nghệ thông tin phục vụ hoạt động nghiên cứu, công việc và
quản trị. Xây dựng định hướng, chiến lược và phát triển công nghệ thông tin để ứng
dụng cho toàn bộ hoạt động của công ty trong từng giai đoạn phát triển.
 Khối nguồn hàng:
Phòng phát triển nguồn hàng: Tìm kiếm nguồn hàng, thương lượng với chủ đầu tư
để phân phối sản phẩm/ dự án về cho phòng kinh doanh.
Phòng APM (Account & Project Manager): xem xét dự án trên tất cả các khía cạnh
cần thiết: pháp lý, khả năng tài chính, năng lực chủ đầu tư và tính khả thi của dự án dựa
trên nhu cầu thị trường trước khi quyết định ký hợp đồng môi giới. APM cũng sẽ làm
việc với chủ đầu tư để thảo luận về cấu trúc sản phẩm và giá cả. Trong giai đoạn lên kế
hoạch bán hàng cho dự án.
24
Khối kinh doanh: Thực hiện các hoạt động tìm kiếm, tiếp cận khách hàng thông qua
các kênh marketing, salephone (gọi điện chào khách),... tư vấn thông tin sản phẩm và
giúp đỡ khách hàng thực hiện các thủ tục giữ chỗ, đặt cọc, ký hợp đồng mua bán,…
Sơ đồ 2.1. Cơ cấu tổ chức công ty CP BĐS Cen Sài Gòn
Nguồn: Phòng Hành chính nhân sự
2.5. Các lĩnh vực hoạt động của công ty CP BĐS Cen Sài Gòn
 Phân phối và tiếp thị bất động sản chuyên nghiệp

 Sàn giao dịch bất động sản
25
 Tư vấn truyền thông và marketing trọn gói
 Dịch vụ thẩm định giá tài sản
Các dịch vụ kinh doanh chính của công ty gồm:
2.5.1. Đầu tư, hợp tác đầu tư bất động sản thứ cấp
Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực phân phối và đầu tư bất động sản tại
Việt Nam, Cen Sài Gòn đã và đang khẳng định được vị thế là nhà đầu tư thứ cấp uy tín,
đạt hiệu quả kinh doanh cao nhờ khả năng phân tích thị trường, quản lý ưu việt, hệ
thống phân phối hiệu quả và tài chính dồi dào.
Bên cạnh đó với đội ngũ chuyên gia trong lĩnh vực pháp lý, tài chính, bất động sản,
đầu tư và quản lý đầu tư cùng hệ sinh thái bất động sản đa dạng nhà Cen đã hỗ trợ cho
hoạt động đầu tư của Cen Sài Gòn đạt hiệu quả cao và cung cấp ra thị trường các sản
phẩm phù hợp nhu cầu, thị hiếu của người tiêu dùng và nhà đầu tư.
Các đối tác và nhà đầu tư trong và ngoài nước hoàn toàn yên tâm khi bắt tay hợp
tác với Cen Sài Gòn. Với tầm nhìn toàn cầu hóa, Cen Sài Gòn luôn sẵn sàng chia sẻ lợi
nhuận của các dự án đầu tư cùng các đối tác tham gia hợp tác đầu tư với Cen Sài Gòn.
2.5.2. Tư vấn chiến lược Marketing
Về mảng Tư vấn chiến lược Marketing, truyền thông, quảng cáo, Cen Sài Gòn có
công ty thành viên hoạt động chuyên biệt trong lĩnh vực truyền thông, quảng cáo BĐS
là Công ty Cổ phần Truyền thông và Giải trí Ngôi Sao Mới.
Ngôi Sao Mới hiện đang là đối tác của hàng trăm chủ đầu tư trong nước và quốc tế,
giúp các nhà phát triển dự án BĐS nâng tầm thương hiệu, khẳng định được vị thế của
thương hiệu trên thị trường.
Tính đến thời điểm hiện tại, Ngôi Sao Mới đã tư vấn chiến lược và triển khai các
hoạt động Truyền thông – Marketing cho khoảng 200 dự án. Với dịch vụ chuyên
nghiệp, Ngôi Sao Mới sẽ giúp các sản phẩm BĐS tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn, từ
đó giúp khách hàng hiểu và sở hữu những sản phẩm BĐS ưng ý nhất.
Thông qua Ngôi Sao Mới, hoạt động marketing của Cen Sài Gòn được chia làm 2
mảng chính:
26
Truyền thông thương hiệu thông qua các kênh đa dạng: tivi, đài, tin tức, quảng
cáo qua internet và các sự kiện… Đặc biệt, truyền thông theo nội dung là một điểm
mạnh của Cen Sài Gòn, thông qua các bài viết, phỏng vấn, bình luận và ý kiến chuyên
gia, hình ảnh của Cen Sài Gòn được các chủ đầu tư và khách hàng đánh giá rất cao.
Marketing trực tiếp: Xác định rằng, đối tượng khách hàng trực tiếp của Cen Sài
Gòn là các chủ đầu tư, nên việc thường xuyên giữ các mối quan hệ mật thiết, đồng
hành và sát cánh cùng các chủ đầu tư được Cen Sài Gòn đặc biệt quan tâm. Đó chính là
công cụ Marketing trực tiếp tốt nhất.
2.6. Phân tích và đánh giá hoạt động kinh doanh của công ty
Với mục tiêu trở thành đơn vị phân phối BĐS hàng đầu khu vực Miền Nam, Cen
Sài Gòn đang ngày càng hoàn thiện bộ máy nhân sự, nâng cao chất lượng chuyên môn,
liên kết với nhiều ngân hàng, chủ đầu tư lớn… để cung cấp những dịch vụ BĐS tốt
nhất. Trong những năm gần đây, do ảnh hưởng của dịch bệnh phức tạp, hoạt động kinh
doanh của Cen Sài Gòn đã gặp phải không ít khó khăn. Dù vậy, thị trường bất động sản
trong những năm qua vẫn không ngừng phát triển.
Bảng 2.1: Tình hình kinh doanh của Công ty CP BĐS Cen Sài Gòn qua các năm
Công ty Cổ phần Bất động sản Cen Sài Gòn
2019 2020 so
Chỉ ĐV
2018 2019 2020 so với với
tiêu T
2018 2019
Tổng
Đồn 197.042.352.2 233.300.711.7 110.700.048.5 118,4 (47,45
doan
g 28 62 00 % %)
h thu
Lợi
nhuậ Đồn 22.919.096.25 136,09 332,88
5.059.035.835 6.885.049.317
n sau g 1 % %
thuế
27
Tỷ
suất
lợi % 2,57 2,95 20,7 0,38 18,13%
nhuậ
n
Nguồn: Báo cáo thường niên – Công ty CP BĐS Cen Sài Gòn
Qua bảng số liệu của các chỉ tiêu trong kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trong
3 năm 2018-2020 của Công ty CP BĐS Cen Sài Gòn, ta thấy rõ doanh thu qua từng
năm tăng giảm không ổn định. Doanh thu năm 2018 so với năm 2019 tăng từ
197.042.352.228 đồng lên 233.300.711.762 đồng (tăng 36,258,359,534 đồng) đạt
118,4%, lợi nhuận sau thuế chỉ tăng nhẹ 1.826.013.482 đồng (chiếm 2.95% doanh thu).
Đến năm 2020, doanh thu thấp hơn năm 2019 do ảnh hưởng từ dịch bệnh Covid-19, từ
233.300.711.762 đồng giảm xuống chỉ còn 110.700.048.500 đồng ( giảm
122,600,663,262 đồng) tương đương giảm 47,45%, nhưng lợi nhuận sau thuế đã tăng
mạnh từ 6.885.049.317 đồng lên 22.919.096.251 đồng (chiếm 20,7% trong doanh thu).
Điều đó là nhờ công ty đã giải quyết tốt các vấn đề chi phí, cắt giảm các khoản không
hợp lý, đầu tư vào những dự án có khả năng sinh lời cao. Điều này đã giúp công ty thu
về nguồn lợi nhuận lớn trong công ty trong thời kỳ đại dịch Covid – 19 đang diễn biến
mạnh mẽ.
2.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động marketing tại công ty Cen Sài Gòn
2.7.1. Môi trường bên trong
Thị trường tiêu thụ ổn định, khách hàng thân quen, có uy tín và có tính lâu dài Cen
Sài Gòn liên kết với các nhà phân phối các đơn vị hợp tác chiến lược uy tín để mang về
quyền phân phối độc quyền và F1 cho các dự án lớn từ phía đông đến phía tây. Công ty
đã xây dựng và thực hiện cải tiến hệ thống quản lý chất lượng, đảm bảo chất lượng sản
phẩm để tiêu thụ vào các thị trường có khách hàng khó tính với những yêu cầu cao như
dự án về căn hộ, khu nghỉ dưỡng. Cen Sài Gòn có môi trường nội bộ khá tốt với những
điểm mạnh về phân phối đầu ra. Tuy nhiên, công ty vẫn còn nhiều yếu điểm có ảnh
hưởng quan trọng đến khả năng hoạt động của công ty, để tăng vị thế của mình Cen Sài
28
Gòn cần chú ý khắc phục những điểm yếu của mình để có thể phát triển mạnh hơn trên
thị trường bất động sản.
Nguồn nhân lực: Cen Sài Gòn là một một doanh nghiệp lớn trong hoạt động bất
động sản nên đòi hỏi một lực lượng nhân sự tương đối lớn có năng lực cũng như là
kinh nghiệm làm việc cao. Cơ cấu nhân sự của công ty được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 2.2: Cơ cấu nhân sự Cen Sài Gòn 2018-2020

Năm 2018 2019 Năm 2020
Số lượng nhân sự 1096 1271 1468
Nguồn: Phòng HCNS công ty Cen Sài Gòn

Năng lực tài chính: Tài chính lành mạnh, nhiều năm liên tiếp Cen Sài Gòn luôn
đứng vững trên thị trường bất động sản và ngày càng khẳng định vị thế của mình khi là
một trong số ít công ty bất động sản được niêm yết trên sàn chứng khoán. Tác động của
làn sóng dịch bệnh lần thứ 4 khiến thị trường một số nơi rơi vào tình trạng "đóng
băng". Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, các doanh nghiệp môi
giới bất động sản phải cắt giảm nhân sự, sụt giảm doanh thu, nhiều doanh nghiệp cho
biết đã ngừng hoạt động. Nhưng với vai trò là đơn vị môi giới bất động sản hàng đầu,
giữ lửa cho thị trường, bằng các nền tảng công nghệ đã đầu tư từ trước cùng sự chủ
động linh hoạt và sáng tạo của lực lượng bán hàng, Cen Sài Gòn vẫn duy trì được một
phần hoạt động kinh doanh và thanh khoản cho thị trường ngay trong thời gian giãn
cách và ghi nhận kết quả kinh doanh tăng trưởng cao.
2.7.2. Môi trường bên ngoài
Sản phẩm thay thế:
Phần lớn các sản phẩm thay thế mới là kết quả của cuộc bùng nổ công nghệ - kỹ
thuật. Muốn đạt được nhiều thành công, các doanh nghiệp cần chú ý và dành nguồn lực
thích hợp để phát triển hay vận dụng công nghệ mới vào chiến lược, vào hoạt động
kinh doanh của mình. Khi doanh nghiệp có ý tưởng hình thành một loại hình bất động
29
sản thì cần nghiên cứu rõ ràng các loại hàng hóa sẵn có và sắp có trên thị trường có thể
thay thế được sản phảm của mình, từ đó đưa ra chiến lược marketing phù hợp, tạo ra sự
khác biệt riêng cho sản phẩm của mình.
Các nhà cung ứng:
Nguồn cung cấp đầu vào của quá trình cung ứng các sản phẩm đầu ra của công ty
luôn tuân thủ theo các yêu cầu về pháp lý minh bạch và chất lượng của sản phẩm phải
tốt.
Các nhà cung cấp vốn: Ngành BĐS có nhu cầu vay vốn ngắn hạn và dài hạn rất
mạnh. Tuy nhiên, do là ngành có nhiều biến động nên luôn được các nhà đầu tư và nhà
nước dành cho nhiều sự ưu đãi, có thể vay ngân hàng với số lượng lớn và lãi suất ưu
đãi. Nói cách khác, nhà cung cấp vốn ảnh hưởng không đáng kể đến mức cạnh tranh
trong ngành.
Các nhà cung cấp lao động: Việt Nam là nước đông dân, nguồn cung lao động cũng
dồi dào nhưng chất lượng kém, trình độ học vấn, năng suất, kỹ năng, kỷ luật lao động
và ý thức hợp tác thấp. Ngành BĐS không yêu cầu quá cao về trình độ mà ở đây yêu
cầu về các kỹ năng, tính nhẫn nại, sự đột phát, và sự mạo hiểm nhiều hơn nên ai cũng
có thể làm bất động sản này cả.
Các trung gian marketing:
Các trung gian marketing đang góp phần vào sự phát triển của Cen Sài Gòn, công
ty đã và đang phân phối và là tổng đại lý của các dự án và mở các sàn giao dịch từ phía
Đông đến Tây TP HCM, mở các sàn liên kết trải dài quanh các dự án và truyền thông
marketing cho dự án bằng cách quảng cáo, tìm ngân hàng hỗ trợ vay vốn cho các dự án
để khách hàng có thể chọn lựa, và tìm nhiều trung gian khác để hỗ trợ đầu ra cho sản
phẩm của mình. Tùy vào dự án mà công ty sẽ có nguồn lực, chiến lược marketing cụ
thể cùng dàn ekip hỗ trợ cho các chiến binh sale đánh dự án.
Đối thủ cạnh tranh:
Hiện nay trên thị trường bất động sản Việt Nam, mặc dù có khá nhiều đối thủ cạnh
tranh nhưng theo đánh giá thì Cen Sài Gòn là một trong những nhà phân phối bất động
sản hàng đầu tại Việt Nam và các đối thủ của Cen Sài Gòn như: Bến Thành, Eco,
30
Thắng Lợi, Novaland… Khi nói về đối thủ cạnh tranh về lĩnh vực bất động sản có thế
nói là rất nhiều. Chính vì thế, Cen Sài Gòn luôn không ngừng nỗ lực, cố gắng phát huy
hết khả năng và nổ lực để mang đến cho khách hàng dịch vụ tốt nhất, chất lượng nhất,
uy tín nhất của mình. Khẳng định thương hiệu thông qua sự hài lòng của khách hàng.
Công chúng:
Được triển khai rất đa dạng và hữu ích, đáp ứng yêu cầu của xã hội, tạo ra hình ảnh
đẹp về công ty. Tổ chức quan hệ tốt với các ban ngành địa phương thường xuyên ủng
hộ kinh phí cho các hoạt động đoàn thể, hoạt động xã hội, từ thiện… Hàng năm công
ty tài trợ cho các hội thảo, tặng quà và thường xuyên thăm hỏi khách hàng, đặc biệt là
khách hàng truyền thống của công ty.
Khách hàng:
Đối với khách hàng ở thị trường phía Đông thì là thị trường được xem là truyền
thống của các công ty bất động sản nói chung và Cen Sài Gòn nói riêng vì điều kiện
thâm nhập tương đối dễ hơn, nhu cầu cao về nhà ở và đầu tư tỷ suất lợi nhuận tốt và ổn
định. Đối với khách hàng ở thị trường phía Tây thì đây là một thị trường mới và đang
có tiềm năng phát triển rất mạnh mẽ. Hiện nay, Cen Sài Gòn đang tập trung và phát
triển các dự án mới ở đây vì ở đây là thị trường tiềm năng đang thu hút dân đầu từ
khách hàng đến để sinh sống.
Môi trường tự nhiên:
Khi vào làm một dự án nào Cen Sài Gòn rất chú trọng đến vị trí, địa hình, môi
trường sống quanh dự án. Nên khi vào bất cứ một dự án hay là đánh vào dự án nào đó
Cen Sài Gòn luôn tìm hiểu chặt chẽ và kỹ lưỡng vào dự án tìm hiểu về các vị trí các
tuyến đường lân cận, địa hình của dự án, mật độ dân cư ở đây, thị trường xung quanh
dự án có những gì để từ đó sẽ có những chiến lược phù hợp cho từng dự án.
Môi trường văn hóa- xã hội:
Cùng với chính sách mở cửa nền kinh tế, phát triển kinh tế xã hội, tham gia quá
trình toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam đã đón nhận và du nhập nhiều
xu hướng, trào lưu, phong cách sống và làm việc mới mẻ, phong phú và muôn hình
muôn vẻ. Nhu cầu sử dụng các sản phẩm dịch vụ của dân chúng, của các tổ chức,
31
doanh nghiệp ngày càng cao và có sự đòi hỏi khắt khe hơn, kỹ lưỡng hơn. Nhìn chung,
người sử dụng ngày càng có xu hướng sử dụng những loại dịch vụ căn hộ cao cấp có
chứa đựng công nghệ hiện đại, thuận tiện, nhanh chóng và mang lại nhiều giá trị và
tiện ích. Chính vì vậy, các nhà khai thác và cung cấp dịch vụ cũng chịu tác động và ảnh
hưởng của xu hướng mới này và cần phải hết sức nhạy bén, linh hoạt trong kinh doanh,
đồng thời phải không ngừng phát triển, hoàn thiện và tạo ra những thay đổi sao cho
phù hợp, bắt kịp và thỏa mãn nhu cầu của người dân.
Môi trường nhân khẩu:
Đối với lĩnh vực bất động sản, các yếu tố như quy mô dân số, tốc độ tăng, sự phân
bố dân cư và nhiều yếu tố khác thuộc môi trường nhân khẩu đều mang tính quyết định
tới các hoạt động marketing của doanh nghiệp. Hiện nay với tốc độ tăng trưởng dân số
của Việt Nam được đánh giá là khá nhanh đã tạo nên cơ hội rất lớn cho các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản, tuy nhiên với sự phân bố dân cư hiện nay chưa đồng
đều, quá trình đô thị hóa tại các thành phố lớn diễn ra nhanh thì công tác marketing lại
cần phải được chú trọng hơn bao giờ hết. Sự sáng tạo trong mỗi chiến lược, khả năng
nắm bắt được các xu thế mới và sự hiểu biết đối với văn hóa các vùng miền khác nhau
sẽ giúp các nhà quản trị marketing có thể đưa ra được những chiến lược và chính sách
phù hợp.
Môi trường kinh tế:
Những ảnh hưởng chủ yếu về kinh tế bao gồm các yếu tố như: lãi suất ngân hàng,
giai đoạn của chu kỳ kinh tế, chính sách tài chính và tiền tệ, cán cân thanh toán, tốc độ
tăng trưởng của nền kinh tế, thu nhập bình quân đầu người, tốc độ lạm phát….
Kinh doanh bất động sản là hoạt động cần có nguồn vốn rất lớn, nên nó phụ thuộc
rất nhiều vào tình hình của nền kinh tế. Vì vậy, các yếu tố kinh tế có ảnh hưởng vô
cùng to lớn đến hoạt động của các doanh nghiệptrong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản.
Mức độ lạm phát: lạm phát cao hay thấp có đều có ảnh hưởng đến tốc độ đầu tư vào
nền kinh tế. Khi lạm phát quá cao sẽ không khuyến khích tiết kiệm nhưng cũng tạo ra
những rủi ro lớn cho sự đầu tư của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, khi đó
32
sức mua của xã hội cũng bị giảm sút và làm cho nền kinh tế bị kém phát triển. Việc
duy trì được một tỷ lệ lạm phát vừa phải và ổn định sẽ có tác dụng khuyến khích đầu tư
vào nền kinh tế, kích thích cho sự phát triển của thị trường.
Xu hướng của tỷ giá hối đoái: Sự biến động của tỷ giá làm thay đổi những điều kiện
kinh doanh nói chung, tạo ra những cơ hội hay đe dọa khác nhau đối với các doanh
nghiệp.
Cùng với chính sách mở cửa, tham gia vào quá trình toàn cầu hóa và hội nhập phát
triển kinh tế quốc tế của chính phủ ta đã làm gia tăng mạnh mẽ các hoạt động sản xuất
kinh doanh, thương mại, đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam, ngành du lịch
và dịch vụ cũng theo đà phát triển không ngừng, sự phát triển nhanh chóng của khoa
học công nghệ tiên tiến kéo theo sự phát triển của một số ngành chủ đạo từ đó làm cho
nhu cầu về nhà ở của người dân tăng cao. Với thu nhập và trình độ dân trí ngày càng
nâng lên, người tiêu dùng có xu hướng tìm đến căn hộ cao cấp đáp ứng đầy đủ các tiện
ích cũng như là tiện nghi mà họ cần, nhu cầu sử dụng các bất động sản cao cấp của họ
ngày càng cao. Đây chính là một trong những tác động tích cực tới hoạt động kinh
doanh của Cen Sài Gòn.
Môi trường khoa học - công nghệ:
Xu hướng hội tụ công nghệ vào việc đầu ra cho các dự án đã tạo điều kiện cho các
dự án đó phát triển nhanh chóng và trở thành cơ sở hạ tầng thông tin để cho mọi người
có thể tiếp cận có khả năng đáp ứng mọi nhu cầu về dịch vụ thông tin, đồng thời trở
thành nền tảng hết sức quan trọng để bất động sản tăng cao và lớn mạnh.
Công nghệ thông tin trong bất động sản sẽ phát triển cực kỳ mạnh mẽ với công
nghệ IP và Cen Sài Gòn cũng đã áp dụng nó vào trong các chiến dịch truyền thông 36
của mình để thu hút khách hàng tìm đến và tạo lòng tin cho khách hàng về sản phẩm
dịch vụ bên công ty.
Môi trường chính trị pháp luật:
Môi trường pháp lý của Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản trong thời gian qua
đã có nhiều chuyển biến sâu sắc, từng bước được xây dựng và hoàn thiện. Nhiều văn
bản quy định pháp luật quan trọng về nhà ở đã được Chính phủ và Bộ TT-TT ban hành
33
theo hướng tăng cường hiệu lực và quản lý Nhà nước, từng bước mở cửa thị trường,
đẩy mạnh cạnh tranh và hội nhập kinh tế quốc tế. Môi trường pháp lý về Bất động sản
đã tạo được một hành lang pháp lý đồng bộ, rõ ràng, minh bạch cho các hoạt động bất
động sản, theo đúng quy định của các bộ luật chung về đất đai do nhà nước ban hành.
Môi trường pháp lý về Bất động sản của Cen Sài Gòn luôn được công ty đặt lên hàng
đầu khi bắt tay vào chuyển khai hoặc môi giới bất kỳ dự án nào, luôn đảm bảo về các
giấy tờ, giấy phép, thời gian ra sổ của dự á
Kết luận chương 2
Mục đích của chương này là giới thiệu tổng quan về Công ty Cổ phần Bất động
sản Cen Sài Gòn, tổng quan về lịch sử thành lập, cơ cấu tổ chức và chức năng cũng
như tình hình phát triển của Cen Sài Gòn trong giai đoạn 2018 đến cuối năm 2020 qua
đó phân tích rõ hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động marketing tại công ty. Là
một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản với hơn 10 năm hoạt động tại
thị trường Việt Nam, Cen Sài Gòn đã khẳng định được vị thế của mình, trở thành một
thương hiệu không còn xa lạ với khách hàng và các chủ đầu tư trong và ngoài nước.
34
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN CEN SÀI GÒN
3.1. Sản phẩm (Product).

Công ty Cổ phần BĐS Cen Sài Gòn chuyên cung cấp bất động sản bao gồm: các dự
án căn hộ tại các thành phố, tỉnh. Khách hàng đến với Cen Sài Gòn là những nhà đầu tư
bất động sản nói chung chủ yếu tại khu vực miền Nam. Hiện nay Cen Sài Gòn đã và
đang xây dựng cho mình một hệ thống sản phẩm tương đối đa dạng và một chính sách
sản phẩm linh hoạt. Cùng với hệ thống sản phẩm đa dạng, phong phú phù hợp với từng
đối tượng khách và một chính sách sản phẩm linh hoạt, là sự chú trọng đầu tư chiều sâu
vào hệ thống cơ sở vật chất, kỹ thuật của công ty để ngày càng hoàn thiện hệ thống sản
phẩm. Về sản phẩm của Cen Sài Gòn đang chạy thì Cen Sài Gòn luôn chú trọng tới
công tác quản lý chất lượng sản phẩm, tạo ra sản phẩm hoàn hảo nhất đáp ứng nhu cầu
của khách hàng và mục tiêu của công ty. Cen Sài Gòn không ngừng đưa ra nhiều sản
phẩm mới hấp dẫn hợp xu thế hiện hành giúp khách hàng có những trải nghiệm mới
mẻ hơn về các loại hình sản phẩm mà Cen Sài Gòn đang triển khai.
Mặt dù, tình hình dịch covid 19 đang diễn ra phức tạp với nhiều biến chủng mới,
nhưng thị trường BĐS đã và đang có dấu hiệu sôi nổi trở lại. Nắm bắt tình hình đó thì
Cen Sài Gòn đã và đang triển khai nhiều dự án mà công ty đã ấp ủ bấy lâu nay điển
hình như một số dự án loại hình như căn hộ, đất nền, khu nghỉ dưỡng… Điều này cho
thấy đây là một dấu hiệu giúp cho Cen Sài Gòn khẳng định được vị thế của mình trong
ngành.
Một số dự án mà công ty đã và đang phân phối:
Cross Long Hải: Dự án Cross Long Hải tọa lạc tại vị trí đắc địa trên cung đường
biển phía Nam. Quy mô dự án Cross Long Hải đa dạng với các loại hình căn hộ du lịch
và biệt thự biển, hứa hẹn sẽ mang đến cho khách hàng đầy đủ các tiện nghi và tận
hưởng khoảng thời gian thư giản tại đây. Được thiết kế với các hướng view tuyệt đẹp
cho khách hàng thoải mái check-in tại khu nghỉ dưỡng 5 sao Cross Long Hải.
35
Happy One Central: Happy One Central là dự án căn hộ cao cấp tọa lạc vị trí trung
tâm của Thành Phố Thủ Dầu Một. Dự án gồm 2 tòa tháp cao 40 tầng, đáp ứng hơn
1300 căn hộ cho những cư dân tương lai. Sau khi hoàn thành, Happy One Central sẽ
trở thành một biểu tượng mới của Thành Phố Thủ Dầu Một.
C-Sky View Bình Dương: Toạ lạc vị trí Kim Cương ngay KDC Chánh Nghĩa với 3
mặt tiền Đường Trần Phú, Đường D8 và Đường N7 (vị trí trung tâm của trung tâm –
yếu tố quyết định của 1 bất động sản), C-Sky View đang tạo nên sức hút mãnh liệt với
cư dân và khách hàng muốn sở hữu căn nhà mơ ước ngay trung tâm Thủ Dầu Một với
giá cực rẻ so với nhà phố tại KDC Chánh Nghĩa.
C River View Bình Dương: Tọa lạc tại vị trí độc nhất ở Phường Phú Hòa đây là dự
án căn hộ duy nhất có tầm view trực diện Sông Sài Gòn tại Thủ Dầu Một, hứa hẹn
mang đến trải nghiệm đáng sống dành cho cư dân. Từng thiết đều được chăm chút tỉ mỉ
nhất. Dự án căn hộ C River View Bình Dương tọa lạc ngay vị trí đắc địa tại Thủ Dầu
Một, giao thông đi lại cực kỳ dễ dàng và thuận tiện, nâng tầm giá trị cho các căn hộ của
cư dân C River View. Thích hợp đầu tư sinh lời cũng như là nơi an cư lạc nghiệp, ổn
định lâu dài.
Dragon Pearl Đức Hòa: là dự án đất nền Long An nằm ngay trên Trục đường Tỉnh
lộ 10, Xã Đức Hòa Đông, Huyện Đức Hòa, Tỉnh Long An. Dự án Dragon Pearl do
Công ty Cổ phần Bất động sản Đức Hòa Đông (thành viên của Green Global Group –
Tập đoàn Toàn Cầu Xanh) làm chủ đầu tư và liên doanh hợp tác cùng Phúc Thịnh &
Bến Thành Invest. Khu đô thị Dragon Pearl Long An có quy mô 481,745 m2 gồm 180
lô đất ở biệt thự và 1499 lô đất ở nhà phố liền kề và 1 khu căn hộ chung cư.
Diamond City Lộc Ninh: Đầu năm 2022, Cen Sài Gòn đánh dấu sự phát triển của
mình khi kí kết hợp tác thành công với chủ đầu tư Thành Phương. Với mục tiêu tiên
phong, tạo nên môi trường sống hoàn hảo cho cư dân, Diamond City được kiến tạo với
các tiện ích vượt bậc, trở thành biểu tượng của Lộc Ninh. Sở hữu các ưu điểm vượt
trội, Diamond City được kỳ vọng trở thành biểu tượng mới tiên phong trong khu vực,
hứa hẹn sẽ tạo nên sức nóng cho thị trường BĐS Bình Phước mà các nhà đầu tư tiềm
năng không thể bỏ lỡ.
36
Ngoài ra, trong quá trình chuyển khai riêng đối với từng dự án mà Cen Sài Gòn
đang chạy thì sản phẩm bên Cen rất đa dạng và được phân loại theo nhiêu tiêu chuẩn
khác nhau (cao cấp, tầm trung) tùy theo nhu cầu của khách hàng và thị trường mà Cen
Sài Gòn sẽ đưa ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu hiện tại mà khách hàng đang
hướng tới.
Phát triển sản phẩm: Cen Sài Gòn đã thành công nhất trong việc phát triển sản
phẩm mới. Công ty thường chọn thời điểm tung ra sản phẩm mới rất tốt. Tuy nhiên, đa
phần sản phẩm của công ty bắt nguồn từ các đơn vị hợp tác khác, chứ không phải từ
công ty. Hiện nay, công ty đang chuyển khai và sẽ cho ra nhiều sản phẩm cao cấp đáp
ứng nhu cầu của khách hàng từ các khu vực phía Đông và phía Tây và các khu lân cận
như Bình Dương, Long An, Bình Phước… sẽ có các dự án từ đất nền, nhà phố,
shophoues, căn hộ cao cấp, khu nghỉ dưỡng… dành cho các khách hàng đã biết hoặc
chưa biết đến Cen Sài Gòn, thì sẽ được trải nghiệm với các dự án mới mà Cen Sài Gòn
sắp triển khai.
3.2. Giá (Price).
Có thể nói chính sách giá được áp dụng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
hoàn toàn khác biệt so với các lĩnh vực kinh doanh khác bởi nhiều lý do. Lý do đầu
tiên có thể kể đến đó chính là bởi bất động sản là một loại sản phẩm có giá trị cao và
tiêu tốn nhiều thời gian thi công, do vậy giá sản phẩm thường thay đổi linh hoạt theo
từng biến động của thị trường vào thời điểm khách hàng mua sản phẩm, giá đó có thể
là cao hơn, thấp hơn hoặc giữ nguyên so với mức giá gốc đã định sẵn của công ty.
Thứ hai, bởi bất động sản không chỉ đơn thuần là sản phẩm do sức con người lao
động mà ra, nó còn chịu ảnh hưởng và chi phối rất nhiều từ các yếu tố xung quanh
khác mà điển hình có thể kể đến đó chính là yếu tố về ngoại cảnh, địa điểm nơi thi
công công trình đó, do vậy mà việc định giá các sản phẩm bất động sản đối với doanh
nghiệp là không thể đơn giản.
Hiện nay doanh nghiệp chủ yếu áp dụng chiến lược giá hớt váng để nhằm đáp ứng
37
được tối đa nhu cầu của khách hàng. Đối với các sản phẩm của công ty phân phối theo
yêu cầu của phía chủ đầu tư, mức giá đã được hai bên trao đổi trước khi đi đến ký kết
hợp tác. Nhìn chung, mức giá đưa ra được dựa trên mặt bằng giá trên thị trường bất
động sản vào thời điểm đó, để đưa ra được một con số hợp lý đồng thời đảm bảo đủ
các lợi ích từ phía doanh nghiệp, công ty đã định giá dựa theo phương pháp so sánh giá
đối với các đối thủ cạnh tranh. Ngoài ra đối với các dự án có giá trị lớn thì doanh
nghiệp đã thuê các công ty chuyên về định giá bất động sản để đảm bảo được tính xác
thực cho sản phẩm của mình.
Bên cạnh đó trong những năm vừa qua, công ty đã cố gắng tìm kiếm các địa điểm
đẹp, phù hợp với những yêu cầu khác nhau của mỗi dự án để công tác định giá trở nên
đơn giản hơn đồng thời doanh nghiệp cũng có thể bán với mức giá tốt hơn.
Do phải chịu nhiều yếu tố khác nhau nên chính sách giá sản phẩm của công ty
thường biến động khá nhiều, tuy nhiên công ty cũng đã cố gắng để công tác định giá
bất động sản đạt được độ chính xác cao nhất đồng thời giảm thiểu những rủi ro không
đáng có đối với bản thân doanh nghiệp và các bên có liên quan.
Công ty cũng đưa ra chính sách giá cho các đối tượng khác nhau với nhiều mức độ
và ưu đãi khác nhau.
• Chính sách mua sỉ.
• Chính sách chiết khấu theo tỷ lệ bán hàng, thưởng doanh số.
• Chính sách an cư.
• Chính sách giá cho từng khách hàng.
• Chính sách cam kết cho thuê.
• Chính sách cam kết lợi nhuận.
• Chính sách thanh toán nhanh
38
• Chính sách giới thiệu khách hàng mới.
Hình 3.1. Chính sách giá bán hàng của dự án C Sky View
3.3. Phân phối (Place)
Công ty có một số đối tác chiến lược và cũng là khách hàng của một số chủ đầu tư tại
nhiều khu vực nên có hệ thống phân phối và tiêu thụ các sản phẩm rất rộng khắp các
khu vực.
Hiện nay công ty áp dụng hai kênh phân phối chính là gián tiếp và trực tiếp để đưa
sản phẩm của mình đến gần hơn với khách hàng. Đối với mỗi loại hình sản phẩm khác
nhau thì kênh phân phối cũng theo đó mà có những sự thay đổi phù hợp. Cụ thể như
sau:
Kênh gián tiếp
Thay vì thuê thêm nhiều nhân viên môi giới, Cen Sài Gòn cũng mở rộng mạng lưới
bán hàng bằng việc ký kết hợp tác với các sàn liên kết bên ngoài. Hiện tại công ty đang
làm việc với hơn 700 sàn liên kết cũng là các công ty môi giới bất động sản. Các sàn
liên kết này, sử dụng nhân viên và mạng lưới của họ để bán sản phẩm từ Cen Sài Gòn
và được nhận phí môi giới. Đặc biệt công ty có hệ thống 15,000 nhà kết nối cá nhân
(connectors) là các cá nhân thuộc nhiều ngành nghề khác nhau hoạt động như nhà môi
giới bán chuyên nghiệp.
39
Để lựa chọn được các trung gian phù hợp, công ty chủ yếu dựa vào mức độ uy tín của
các doanh nghiệp trong lĩnh vực môi giới bất động sản trên thị trường, những doanh
nghiệp đó thường là một trong những doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản
hàng đầu trong nước. Cùng với đó, ngoài việc công ty chủ động tìm kiếm các đối tác
trung gian để hợp tác thì việc các trung gian tự tìm đến môi giới các sản phẩm của công
ty cũng là một trong những cách thức trở thành trung gian chính thức của doanh
nghiệp. Nếu như công ty nhận thấy các khách hàng mà các trung gian chưa chính thức
giới thiệu là có tiềm năng thì công ty sẽ chủ động ký kết hợp đồng chính thức với các
trung gian sau khi trải qua một số bước xác minh về trung gian đó. Các trung gian
thuộc kênh có thể là các cá nhân hay các công ty chuyên về tư vấn môi giới bất động
sản.
Ngoài ra, đối với các dự án, sản phẩm được giao bán thì mức phí tư vấn dành cho các
trung gian được công ty duy trì ở mức 2%. Tuy nhiên do đặc thù riêng của sản phẩm
bất động sản là có giá trị rất lớn nên muốn giao bán được thành công thì cần phải qua
rất nhiều trung gian nên số tiền thực tế mà mỗi trung gian nhận được chỉ bằng khoảng
1/5 – 1/10 giá trị môi giới thực.
Tuy số lượng các trung gian tham gia vào kênh là chưa nhiều, tuy nhiên công ty vẫn
luôn quan tâm vào chất lượng hoạt động của mỗi trung gian đó. Để làm được việc này,
trong những năm vừa qua công ty đã luôn không ngừng đổi mới cách quản lý các trung
gian cũng như có nhiều chính sách ưu đãi đối với các trung gian để khuyến khích họ
làm việc đạt hiệu quả cao hơn ví dụ như: Các chính sách đãi ngộ về tài chính như
thưởng thêm hoa hồng, chiết khấu khi sử dụng sản phẩm của công ty. Cụ thể đối với
các trung gian hoạt động tích cực, tìm kiếm được nhiều khách hàng tiềm năng thì
khoản hoa hồng chi thêm cho mỗi dự án sẽ thường cao hơn so với các trung gian khác,
công ty sẽ có mức hoa hồng dao động tùy loại sản phẩm.
40
Hình 3.2. Lễ kí kết hợp tác với các sàn liên kết tại dự án Diamond City Lộc Ninh.
Hình 3.3 Chủ tịch HĐQT Nguyễn Trung Vũ chia sẻ cùng đại diện các sàn liên kết tại
hội thảo CenLand & Sàn liên kết
41
Kênh trực tiếp:
Do nhận thấy tiềm năng rất lớn của lĩnh vực kinh doanh bất động sản, công ty đã
quyết định thành lập một sàn giao dịch bất động sản riêng vào năm 2010, có tên đầy đủ
là Sàn giao dịch bất động sản Công ty Cổ phần Bất động sản Cen Sài Gòn. Sàn giao
dịch bất động sản của công ty được thành lập để phục vụ hoạt động đầu tư kinh doanh
thứ cấp và hoạt động môi giới bất động sản của công ty.
Chức năng, hoạt động chính của sàn bao gồm: Giao dịch mua bán, chuyển nhượng,
thuê, thuê mua bất động sản; môi giới bất động sản; định giá bất động sản; tư vấn bất
động sản; quảng cáo bất động sản; đấu giá bất động sản; quản lý bất động sản.
Hiện tại, Công ty có đội ngũ bán hàng rộng khắp từ Bắc vào Nam với gần 20 Văn
phòng giao dịch, 1.899 nhân viên môi giới dưới thương hiệu STDA. Mỗi đội bán hàng
được tổ chức dưới một hình thức Siêu Thị Dự Án có một Giám đốc Bán hàng và chịu
trách nhiệm một dự án trong mỗi giai đoạn. Nhân viên môi giới chủ động tiếp cận
khách hàng để giới thiệu sản phẩm và sẽ nhận phí môi giới từ mỗi sản phẩm bán được.
Sàn giao dịch bất động sản Cen Sài Gòn hoạt động chủ yếu tại Tp Hồ Chí Minh, Bình
Dương và Cần Thơ và có liên kết với các đơn vị khác trên toàn quốc. Ngoài chức năng
nhiệm vụ của một sàn giao dịch thông thường, Cen Sài Gòn còn phối hợp với các
phòng ban chức năng khác trong công ty để thực hiện các dịch vụ quản lý bất động sản
nhằm gia tăng giá trị cho chính sản phẩm của công ty cũng như gia tăng thêm doanh
thu cho doanh nghiệp. Nhìn chung phần lớn các sản phẩm bất động sản của công ty
hiện nay đều được trao đổi thông qua sàn giao dịch bởi đây là kênh phân phối rất hữu
hiệu, đem lại nhiều lợi ích cho công ty đồng thời tiết kiệm được chi phí nhiều hơn so
với việc phân phối thông qua các đại lý môi giới bất động sản nhỏ lẻ như trước đây.
Bên cạnh đó, công ty cũng tiếp tục phân phối sản phẩm của mình thông qua kênh gián
tiếp như đã kể trên với mục đích bao phủ thị trường, giúp khách hàng có cơ hội tiếp
cận với sản phẩm, dịch vụ của công ty một cách dễ dàng và thuận tiện hơn.
42
Hình 3.4. Lễ khai trương chi nhánh Cen Sài Gòn tại Bình Dương
3.4. Xúc tiến (Promotion)
Đánh giá chung về chính sách xúc tiến hỗn hợp của doanh nghiệp trong những năm
vừa qua là chưa thật sự có những điểm nổi bật để thu hút được sự quan tâm của khách
hàng nhiều hơn. Tuy nhiên, công ty vẫn áp dụng đầy đủ các công cụ xúc tiến hỗn hợp
bao gồm: Quảng cáo, xúc tiến bán hàng, bán hàng trực tiếp, quan hệ công chúng và
marketing trực tiếp cho các sản phẩm của mình. Cụ thể như sau:
Quảng cáo:
Đây là hình thức được công ty sử dụng nhiều hơn cả bởi sự tiện ích của nó và mức độ
bao phủ khách hàng là tương đối lớn. Hiện nay công ty vẫn chủ yếu thực hiện các
chương trình quảng cáo của mình thông qua các phương tiện báo chí bao gồm cả báo
giấy và báo mạng như: Báo Nhà đất, Việt Báo, tạp chí Bất động sản, các trang web
43
như: baomoi.com.vn, diaoconline.vn, muabannhadat.com.vn... và đặc biệt là
cenhomes.vn và ngoisaomoi.vn đây là hai nền tảng website do chính công ty phát triển.
Việc Phó chủ tịch Phạm Thanh Hưng được làm khách mời tại Shark Tank Việt Nam
và Cơ hội cho ai thì công ty Cen Sài Gòn nghiễm nhiên được xuất hiện ở phần giới
thiệu đầu tiên của hai chương trình hot bậc nhất Việt Nam trong lĩnh vực kinh doanh
hiện nay. Điều này không chỉ giúp cho thương hiệu Cen Sài Gòn đến gần hơn với
người tiêu dùng mà còn tạo được sự tin tưởng cao. Theo thống kê của Q&Me thì đối
với người dân Việt Nam, quảng cáo trên TV và Quảng cáo trong chương trình TV vẫn
chiếm được độ tin cậy cao hơn khá nhiều so với các quảng cáo trên Youtube và quảng
cáo trên Internet.
Cen Sài Gòn còn quảng cáo dịch vụ và các sản phẩm của mình trên Zalo Ads. Đây là
hệ thống tự chạy quảng cáo (Selfserving Ads) để các bạn có thể tự tạo chiến dịch, tối
ưu quảng cáo và dễ dàng quản lý quảng cáo trên Zalo App và hệ thống Network của
Zalo, bao gồm:
Ứng dụng Zalo.
Ứng dụng Zing Mp3 (ứng dụng nghe nhạc hàng đầu Việt Nam). Ứng dụng tin tức
Báo mới và Zing News.
Facebook là một trong những trang mạng xã hội có lượng người dùng lớn nhất Việt
Nam. Nhưng kết quả cho thấy khả năng tương tác của Cen Sài Gòn qua facebook là rất
thấp, qua thống kê chúng ta có thể thấy lượng theo dõi trang fanpage chỉ được 635 lượt
đăng ký.
Ngoài ra cũng như nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khác, hình thức
quảng cáo thương hiệu (Roadshow), qua banner, biển quảng cáo ngoài trời cũng được
công ty sử dụng khá phổ biến. Các biển quảng cáo ngoài trời hiện nay phần lớn vẫn
được đặt tại các vị trí xa trung tâm nội thành, chủ yếu tập trung tại các địa điểm có khu
công nghiệp, khu đô thị, các đoạn đường cao tốc để thu hút sự quan tâm của các nhà
đầu tư.
44
Hình 3.5. Roadshow dự án Happy One Central
Quan hệ công chúng:
Các buổi hội thảo, giới thiệu sản phẩm được công ty tiếp tục triển khai trong năm vừa
nhằm mục đích giới thiệu về công ty cũng như sản phẩm của mình đến với các chủ đầu
tư, các khách hàng nhiều hơn, tuy nhiên những hoạt động này là chưa thật sự sôi nổi.
Các buổi hội thảo diễn ra tại các tỉnh thành phố lớn như: TP.Hồ Chí Minh, Bình
Dương, Cần Thơ,... nhằm tạo môi trường kinh doanh lành mạnh, tiếp cận khách hàng
một cách thuận tiện hơn đồng thời tạo cơ hội cho các doanh nghiệp trong ngành học
hỏi, trao đổi công nghệ mới đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Ngoài ra, công ty
còn tổ chức show truyền hình thực tế như Săn nhà triệu đô cổ vũ các nhà môi giới
45
trong cộng đồng bất động sản ngày một chuyên nghiệp và tâm huyết hơn.
Hình 3.6. chủ tịch HĐQT trong sự kiện kiện ra mắt chương trình Săn nhà triệu đô
Bán hàng trực tiếp:
Đội ngũ nhân viên bán hàng được đào tạo bài bản để thực hiện các nghiệp vụ cơ bản
trong việc tiếp cận và giới thiệu sản phẩm tới khách hàng. Nhiệm vụ chính của họ là
tìm kiếm các dự án mới cho doanh nghiệp đồng thời đóng vai trò tìm kiếm khách hàng
như một trung gian môi giới để bán hay cho thuê được sản phẩm bất động sản của công
ty trước, trong và sau khi dự án được hoàn thiện.
Đối với nhóm khách hàng sẵn có, nhân viên bán hàng sẽ đến trực tiếp địa điểm của
họ để giới thiệu sản phẩm, ngoài ra đối với nhóm khách hàng mới thì nhân viên bán
hàng trong công ty thường tìm kiếm thông qua rất nhiều kênh thông tin khác nhau
chuyên về bất động sản như: Website của công ty mua bán bất động sản, các trang báo
mạng, người quen biết giới thiệu, hoặc tìm kiếm khách hàng xung quanh dự án đang
46
chuyển khai hoặc trực tại dự án, sau đó họ sẽ tiến hành tìm hiểu khách hàng và đặt lịch
hẹn với khách hàng để có thể trao đổi trực tiếp với họ về sản phẩm của công ty.
Bên cạnh đó, để quản lý và nâng cao chất lượng hoạt động cho đội ngũ nhân viên
bán hàng, công ty thường xuyên có những cuộc trao đổi nhanh với khách hàng về
phương pháp bán hàng và thái độ của nhân viên, đồng thời nhân viên phải nộp báo cáo
định kỳ về tiến độ bán hàng theo biểu mẫu có sẵn, báo cáo này sẽ được nộp lại cho
trưởng phòng kinh doanh để kiểm tra và đánh giá hiệu quả bán hàng của mỗi nhân viên
bán hàng.
Hình 3.7. Các Chuyên viên tư vấn đang tư vấn cho khách hàng tại dự án Happy One
Central
Xúc tiến bán hàng:
Trong những năm vừa qua, hình thức này vẫn luôn được công ty áp dụng khá phổ
biến cho các sản phẩm của mình. Đặc biệt là trong giai đoạn những năm trước năm
2020 khi thị trường bất động sản không có nhiều dấu hiệu khả quan do bị ảnh hưởng
bởi dịch Covid-19 thì khuyến mãi là ưu tiên hàng đầu của công ty trong việc cố gắng
gia tăng sức mua của khách hàng đối với các sản phẩm của mình. Mức giá khuyến mãi
47
được duy trì ổn định và tùy vào từng loại sản phẩm khác nhau, tuy nhiên cũng có một
số trường hợp mức chiết khấu trên có thể khác nhau do đặc thù riêng của dự án đó.
Nhìn chung, mức giá khuyến mãi được áp dụng nhiều nhất cho các sản phẩm căn hộ,
đất nền và khu nghỉ dưỡng do đây vẫn là sản phẩm được công ty tập trung khai thác
mạnh nhất. Ngoài hình thức phổ biến nhất hiện nay là giảm giá trực tiếp thì công ty
cũng áp dụng một số các hình thức khác để thúc đẩy nhu cầu tiêu dùng của khách hàng
như: Hỗ trợ vay vốn vốn ngân hàng lên đến 70% giá trị hợp đồng với lãi suất ưu
đãi...Nhìn chung các hình thức xúc tiến bán hàng được công ty sử dụng rất linh hoạt
tùy vào từng hoàn cảnh cụ thể nhằm thu hút được nhiều khách hàng hơn nữa. Một số
hình ảnh về các sự kiện cuối tuần giúp khách hàng giải đáp thắc và quay số trúng
thưởng dành cho khách hàng phát sinh giao dịch:
Hình 3.8. Khách hàng nhận thưởng tại các sự kiện gặp nhau cuối tuần
Marketing trực tiếp:
48
Marketing qua email (direct-email marketing): Công ty gửi thư chào hàng, giới thiệu
sản phẩm theo danh sách khách hàng chọn lọc được thu thập và lưu trữ trước đây,
ngoài ra còn có những khách hàng quan tâm tới khu chung cư này đã để lại địa chỉ
email. Điều này sẽ đem lại mối kinh doanh tiềm năng, tăng cường mối quan hệ với
khách hàng và còn để xuất cho khách hàng cũ những sản phẩm mới và củng cố thêm
niềm tin với họ về các sản phẩm bên công ty.
Catalogue: Mỗi dự án được đầu tư và bắt đầu mở bán đều cần triển khai cho bộ
phận thiết kế tạo ra những catalogue dưới dạng in ấn và video. Đây là dạng in được
phát trực tiếp bởi đội ngũ kinh doanh. Dạng video được gửi qua mail và cả 2 dạng này
đều được đăng tải trực tiếp trên website. Catalogue giúp truyền tải sản phẩm nhanh hơn
tới khách hàng tiềm năng, hấp dẫn khách hàng trung thành, trao niềm tin và tiếp tục
mua, sử dụng.
Telemarketing: Đây là một phương tiện hữu hiệu với tính chất phổ biến của điện
thoại di động và khả năng cá nhân hóa thông điệp dựa trên các đặc điểm nhân khẩu học
và hành vi của người tiêu dùng. Với khách hàng đang quan tâm đến sản phẩm và muốn
được giải đáp một cách chi tiết, dựa vào điều đó thì nhân viên môi giới bên công ty sẽ
liên lạc với khách hàng, sau đó hai bên sẽ liên lạc đặt lịch hẹn và tiến đến trao đổi trực
tiếp để được tư vấn kỹ lưỡng hơn.
Với khách hàng chưa quan tâm tới sản phẩm, nhân viên sẽ sử dụng kỹ năng của
mình hỏi gọi để tìm ra nhu cầu của khách hàng và tận dụng số điện thoại tạo mối quan
hệ thân thiết với khách hàng, lưu trữ trong kho dữ liệu để sử dụng cho các lần chào sản
phẩm tiếp theo.
Hoạt động tiếp thị qua điện thoại của Cen Sài Gòn không chỉ dừng lại ở việc chào
bán, đặt lịch hẹn mà còn là phương tiện để thu nhận phản hồi nhanh chóng và kịp thời,
tạo ra khách hàng tiềm năng qua điện thoại.
Sale online: Hoạt động sale online của Cen Sài Gòn được diễn ra tại trang web của
công ty và trên kênh facebook. “CenSaiGon.vn” là nơi giới thiệu về doanh nghiệp, hoạt
49
động kinh doanh, những báo cáo, sự kiện và cả những bài viết giới thiệu các khu chung
cư, khu nghỉ dưỡng, đất nền thuộc Cen Sài Gòn đang phát triển.
Cenhomes.vn là trang web tìm kiếm sản phẩm mà mình mong muốn một cách dễ
dàng và trao đổi trực tuyến với người bán tại đây. Kênh facebook cũng hỗ trợ đáng kể
trong việc quảng bá sản phẩm và tương tác với hàng một cách dễ dàng và linh hoạt.
Điều này thúc đẩy khách hàng tìm kiếm thông tin về sản phẩm và doanh nghiệp, so
sánh các sản phẩm cạnh tranh và cũng là nơi tương tác trực tiếp với doanh nghiệp.
Marketing qua Kiosk: Kiosk đặt ở các văn phòng tại tầng một của tòa chung cư nơi
đang bán và các quầy xung quanh khu vực bán. Loại hình này giúp cho doanh nghiệp
tiếp cận và tương tác nhanh chóng với khách hàng, đặc biệt là những người dân xung
quanh, những người đang muốn tìm hiểu về các dự án căn hộ tại đó. Họ có thể ghé vào
các quầy các kiosk ở ngay tòa nhà để nắm bắt được kỹ càng các thông tin, hay thậm chí
là xem trực tiếp căn hộ mà mình mong muốn. Hiện nay Cen Sài Gòn đang đặt bàn tại
điểm dự án khu đô thị để thực hiện tư vấn giao dịch mua bán bất động sản.
Đặt booth quảng cáo tại trung tâm thương mại: Các booth quảng cáo được đặt tại
tầng trệt của các trung tâm với thiết kế bắt mắt và nhiều chương trình cộng quà tặng
hấp dẫn thu hút khách hàng. Tại đây khách hàng có thể tìm hiểu rõ hơn về dự án.
3.5. Con người (People)
Các chuyên viên tư vấn - người giới thiệu sản phẩm đến với khách hàng được công
ty tuyển chọn kỹ, đào tạo bài bản chi tiết về dự án. Ngoài ra về các kỹ năng bán hàng,
giới thiệu sản phẩm, kỹ năng chăm sóc khách hàng cũng được các công ty rất chú tâm.
Nhưng trên hết vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực này rất được coi trọng,
nhưng sai phạm trong việc cạnh tranh đều được xử lý rất nghiêm khắc mang tính răn đe
để làm gương cho người khác.
3.6. Quy trình cung ứng (Process)
Dự án Khu đô thị, khu nghỉ dưỡng, đất nền và căn hộ được đội ngũ phát triển sản
50
phẩm của công ty tìm hiểu rất kỹ về thị trường cũng như là chất lượng của sản phẩm
phân phối với quy trình chặt chẽ và liên kết với nhau, cùng với đội ngũ tư vấn viên
chuyên nghiệp với số lượng lớn làm việc với công suất cao nhằm đáp ứng nhu cầu tư
vấn cho khách hàng về dự án theo khung thời gian khách hàng yêu cầu, đảm bảo ưu
tiên sự tiện lợi khách hàng lên hàng đầu.
3.7. Cơ sở vật chất (Physical Evidence)
Đối với ngành bất động sản cơ sở vật chất kỹ thuật là một biến số vô cùng quan
trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng dịch vụ cũng như là chiến lược phát triển
dịch vụ của công ty. Thông qua cơ sở vật chất, thì khách hàng có thể đánh giá được
chất lượng dịch vụ cũng như là sản phẩm của công ty có tốt hay không.
3.8. Đánh giá hiệu quả hoạt động marketing tại công ty cổ phần bất động sản
Cen Sài Gòn
3.8.1. Mặt đạt được
Tìm kiếm được nguồn khách hàng mới có nhu cầu từ việc chạy marketing cho các
dự án sản phẩm của công ty. Từ đó cho ra được khách hàng tiềm năng, khách hàng
đang tìm có nhu cầu tìm đến các sản phẩm dịch vụ của công ty.
Giúp khách hàng hiểu rõ thêm về sản phẩm của mình có những điểm vượt trội nào
hơn các sản phẩm khác từ đó mà khách hàng có thể lựa chọn bên mình mà hợp tác.
Biết áp dụng các công nghệ trong việc tìm kiếm khách hàng, khi đã áp dụng thì sẽ
cho ra được kết quả tốt cho công ty và cũng sẽ góp chút ít phần nào vào sự phát triển
của công ty.
Thông qua việc tiếp nhận nhu cầu khách hàng về các thông tin dự án, ta có thể xác
định chính xác mục đích, nhu cầu, mong muốn của khách hàng đối với sản phẩm của
mình.
Việc tư vấn khách hàng có thể xác định những thắc mắc và các vấn đề gặp phải.
Việc duy trì liên lạc với khách hàng đã giao dịch có thể là nguồn khách hàng tiềm
51
năng cho các dự án sau này của công ty và các khách hang tiềm năng thông qua mối
quan hệ công ty.
Mặc dù còn gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai và thực hiện hoạt động
Marketing, tuy nhiên không thể phủ nhận răng trong những năm gần đây công ty đã có
nhiều thay đổi đáng kể trong các chính sách của mình để hoạt động Marketing ngày
càng trở nên thiết thực và hiệu quả hơn. Công ty luôn nổ lực mang đến cho khách hàng
những căn hộ có diện tích trung bình và nho, thiết kế đẹp, đầy đủ các tiện ích, hoàn
thành cơ sở hạ tầng đúng tiêu chuẩn.
3.8.2. Mặt hạn chế
Mặc dù có rất nhiều những ưu điểm nhưng cũng không thể không nói tới các nhược
điểm của hoạt động marketing ở các siêu thị dự án bất động sản tại Cen Cen Sài Gòn
đó là:
Chưa tổ chức được bộ phận nghiên cứu thị trường riêng biệt, phụ thuộc vào quyết
định của Cen invest quá nhiều dẫn đến kết quả đạt được chưa thật sự tốt như mong đợi.
Tổ chức thực thi triển khai chương trình marketing tới toàn bộ nhân viên kinh doanh
trong công ty, không tạo ra sự khác biệt trong cách hoạt động của mỗi nhân viên trong
công ty dẫn đến việc đầu tư cho quảng cáo còn dàn trải kém hiệu quả.
Một số dự án không được phép độc quyền nên việc tổ chức chương trình marketing
rất khó khăn, tốn kém mà hiệu quả lại có lợi nhiều cho chủ đầu tư (chạy thị trường cho
dự án).
Với những dự án độc quyền, chủ đạo cần một chương trình marketing mạnh mẽ, tạo
sự khác biệt. Nhưng còn tương đối hạn chế. Các chính sách có liên quan còn rườm rà,
chưa thật sự thiết thực đã làm cản trở sự tăng trưởng của doanh nghiệp trong thời gian
qua, đặc biệt là sự chậm trễ trong khâu phê duyệt dự án của các cấp chức năng đã phần
nào gây nên sự khó khăn trong công tác bàn giao.
Các chuyên viên kinh doanh ở một số siêu thị dự án còn quá mới, chưa có kinh
52
nghiệm nhiều trong việc bán hàng nên dẫn đến một số siêu thị dự án không bán được
sản phẩm ở thời gian đầu của dự án.
3.8.3. Nguyên nhân của hạn chế
Tuy công ty có áp dụng công nghệ trong việc tìm kiếm khách hàng nhưng các công
nghệ đó đã lỗi thời cho nên chỉ tìm được lượng nhỏ khách hàng. Hiệu quả tìm kiếm
không cao.
Các thông tin không chính xác lan tràn trên các trang web, gây hoang mang cho
khách hàng trong việc tìm kiếm nguồn thông tin chính xác.
Còn tồn tại rất nhiều chiêu trò trong việc đưa thông tin đến với khách hàng, làm ảnh
hưởng đến khả năng phán đoán, quyết định của khách hàng, từ đó làm xấu đi hình ảnh
thị trường bất động sản nói chung và các công ty bất động sản phân phối dự án đấy.
Thị trường BĐS đóng băng trong một thời gian dài đã làm gián đoạn và ảnh hưởng
rất nhiều đến hoạt động sản xuất – kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS
nói chung, dẫn đến việc điều hành của Ban lãnh đạo công ty chưa năng động và thật sự
có hiệu quả.
Rào cản về vốn vay đã tạo nên áp lực cho các doanh nghiệp khi thực thi các hoạt
động sản xuất kinh doanh nói chung, hoạt động Marketing nói riêng bởi bất động sản là
một sản phẩm có giá trị lớn và hoàn thiện trong thời gian dài do vậy mức vốn đầu tư để
hoàn thành dự án là rất nhiều dân tới sự thiếu hụt trong các khoản đầu tư cho
Marketing.
Năng lực quản lý và chất lượng nguồn nhân lực Marketing của công ty Cen Sài Gòn:
Thể hiện khả năng nắm bắt tâm lý, thị hiếu của khách hàng chưa thật sự nhạy bén; còn
những lúng túng trong tư vấn khách hàng cũng như giới thiệu những điểm cốt lõi của
sản phẩm về dự án; phản ứng chậm, trả lời chưa thuyết phục trước những câu hỏi về
chất lượng, giá cả sản phẩm về dự án…
Nguyên nhân do năng lực còn những yếu kém bởi có đến 2/3 số nhân viên hoạt động
53
trong lĩnh vực Marketing chưa qua đào tạo về Marketing mà chủ yếu do nghề dạy nghề
từ người đi trước truyền kinh nghiệm cho người đi sau…Thậm chí ngay cả một số cán
bộ điều hành hoạt động Marketing của công ty cũng chưa qua đào tạo bài bản chuyên
ngành từ trường lớp mà do làm lâu năm nên tích lũy được kinh nghiệm.
Trong chương 2 chúng ta đã được tìm hiểu qua các hoạt động Marketing tại Cen Sài
Gòn với 7Ps gồm: Sản phẩm (Product), Gía (Price), Phân phối (Place), Xúc tiến
(Promotion), Con người (People), Quy trình cung ứng (Process), Điều kiện vật chất
(Physical Evidence) từ đó có thể thấy được các mặt đạt được và hạn chế trong các hoạt
động đó tại công ty và đưa ra các giải pháp thích hợp nhằm hoàn thiện hoạt động
marketing tại Cen Sài Gòn trong giai đoạn tăng tốc này.
Nhìn chung với kinh nghiệm là công ty bất động sản hàng đầu cả nước Cen Sài Gòn
đã khẳng định được vị thế của mình là một trong những nhà môi giới, chuyên gia tư
vấn và chủ đầu tư uy tín nhất cả nước.
54
CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG MARKETING
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN CEN SÀI GÒN
4.1. Phương hướng phát triển của công ty
4.1.1. Phương hướng phát triển của công ty cổ phần Bất Động Sản Cen Sài Gòn
Khẳng định sự ổn định trong khâu phân phối sản phẩm kinh doanh trên thị trường
BĐS tạo đà tăng trưởng và phát triển bền vững hơn nữa trong tương lai. Xác định tầm
quan trọng và dành chi phí hợp lý với công tác truyền thông marketing trong quảng bá
thương hiệu, quản trị và phát triển thị trường nội địa trong tương lai.
Năm 2022 được kỳ vọng sẽ là một năm phục hồi của toàn ngành Bất động sản với
những nút thắt trong thủ tục pháp lý được gỡ bỏ và những chính sách quy hoạch đất
xây dựng dự án của Chính phủ; sự quay trở lại của “cầu” khi nền kinh tế phục hồi và
ổn định sau đại dịch. Trên cơ sở những kết quả đạt được của năm 2021 và nền tảng
vững chắc đã được xây dựng và thử thách trong thời gian vừa qua, chuẩn bị sẵn sàng
cho sự bứt phá trong năm 2022.
Bước sang 2022, với tinh thần “liên tục và không ngừng khởi nghiệp”, Cen Sài Gòn
tiếp tục mở rộng hệ sinh thái của mình và tái cấu trúc hệ thống nhằm mở rộng thị
trường và xây dựng hệ thống vững chắc tạo tiền đề cho sự tăng tốc và phát triển mạnh
mẽ của Cen Sài Gòn trong giai đoạn từ nay đến 2023.
Củng cố và phát triển thêm những đơn vị kinh doanh mới có nhiệm vụ tìm kiếm và
tư vấn phát triển các sản phẩm tiềm năng, có chất lượng, đáp ứng được các nhu cầu đa
dạng của khách hàng và luôn duy trì số lượng dự án được phân phối trên hệ thống của
Cen Sài Gòn.
55
Tăng cường hoạt động Marketing bán hàng gấp đôi hiện tại để thanh lọc và nâng cao
chất lượng của đội ngũ bán hàng hiện tại. Xây dựng những đội quân bán hàng mới cho
các dòng sản phẩm chuyên biệt khác nhau. Xây dựng hệ thống đào tạo thực chiến, phân
loại nhân sự theo trình độ để lựa chọn giao nhiệm vụ, sản phẩm phù hợp.
Củng cố và tăng cường đội ngũ nhân sự cho bộ phận đầu tư để đẩy mạnh hoạt động
tìm kiếm, phân tích và lựa chọn các cơ hội đầu tư mua lại các dự án bất động sản tiềm
năng có hiệu quả kinh doanh tốt, phục vụ cho mục tiêu tăng trưởng doanh thu đầu tư
thứ cấp ít nhất 100%/năm từ nay đến 2023.
Phối hợp chặt chẽ với Cen Academy để phát triển thành đơn vị đào tạo hàng đầu
cũng như là môi trường đào tạo và liên kết, chia sẻ dành riêng cho các nhà đầu tư trong
lĩnh vực bất động sản.
Xây dựng hệ thống chăm sóc khách hàng chuyên biệt phục vụ riêng cho các khách
hàng và nhà đầu tư bất động sản lớn trong và ngoài nước.
Phát triển mở rộng thị trường trong sự vận hành hợp lý chặt chẽ từ khâu tổ chức thu
mua cho đến việc bán trực tiếp cho khách hàng trong nước. Hợp tác liên kết kinh doanh
theo định hướng phát triển đối với từng mặt hàng của công ty. Nâng cao, làm đa dạng
sản phẩm hơn đến với các nhà đầu tư và khách hàng để tăng sức cạnh tranh trên thị
trường BĐS tại Việt Nam.
Nâng cao hiệu quả bộ máy hoạt động của công ty với đội ngũ cán bộ quản lý kinh
doanh nhiều kinh nghiệm, đội ngũ nhân viên nghiệp vụ có trình độ chuyên môn cao.
4.1.2. Mục tiêu kinh doanh
Giữ vững vị thế dẫn đầu thị phần môi giới bất động sản và mở rộng mạng lưới hoạt
động. Trở thành nhà đầu tư thứ cấp chuyên nghiệp nhất khu vực miền Nam. Tăng
cường xây dựng phát triển nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm
quản lý nhằm từng bước hoàn thiện đội ngũ quản lý và chuyên viên kinh doanh. Tạo
56
một lối sống mới cho người Việt trên đất Việt. Là đối tác không thể thiếu của các nhà
phát triển bất động sản trong nước và quốc tế.
4.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động marketing của công ty cổ phần
Bất Động Sản Cen Sài Gòn
4.2.1. Giải pháp về Phân phối (Place)
4.2.1.1. Cơ sở đề xuất giải pháp
Thị trường bất động sản đang phát triển từng ngày, hàng loạt sàn phân phối bất động
sản mọc lên như nấm và cạnh tranh khốc liệt khiến việc lựa chọn sàn phân phối uy tín
trở thành bài toán khó cho chủ đầu tư. Nhất là khi chủ đầu tư có nhiều sàn phân phối
cùng chào bán một dự án, dẫn tới tình trạng cạnh tranh không lành mạnh, chèo kéo
khách hàng, hứa hẹn nhiều chính sách ngoài những chủ trương chung của chủ đầu tư
gây hoang mang cho khách hàng.
4.2.1.2. Nội dung giải pháp
Do đặc điểm về sản phẩm của Siêu thị dự án là các loại hàng hóa bất động sản, mà
chủ yếu là các dự án đất nền, chung cư, biệt thự… cho nên quá trình phân phối sản
phẩm của công ty có một số giải pháp sau:
Hình thức phân phối rộng rãi đã làm hạn chế mức độ kiểm soát của của các kênh
phân phối. Khách hàng có thể đến từ rất nhiều nơi và tiếp cận bằng các hình thức rất
khác nhau. Nên cũng rất khó thể kiểm soát và đánh giá chính xác được thực tế. Bằng
việc sử dụng một hệ thống kênh trung gian là các cộng tác viên trên các địa bàn cụ thể
sẽ giúp công ty kiểm soát tốt hơn thông tin khách hàng và triển khai phân phối nhanh
và tốt hơn rất nhiều. Vì bộ phận công tác viên ở rất nhiều khu vực, họ sẽ nắm bắt và
truyền tải thông tin về sản phẩm của công ty rất nhanh và bằng những cách thức rất đa
dạng để tiếp cận với khách hàng mà chi phí lại không cao.
Còn với kênh phân phối chủ đạo của công ty là bộ phận các phòng nhân viên kinh
doanh thì cần đào tạo một cách bài bản, có những kiến thức chuyên sâu về bất động sản
và sản phẩn đang phân phối. Qua các buổi trainning, công ty cần phải cung cấp những
57
cách thức marketing, quảng cáo và tiếp cận với khách hàng một cách cụ thể và hiệu
quả hơn. Định hướng cho nhân viên kinh doanh là điều cần thiết nhưng cung cấp cách
thức cho nhân viên để mỗi nhân viên đều hiểu được phương thức bán hàng với từng dự
án cũng cần thiết không kém.
Hơn nữa trong môi trường của kênh phân phối với nhiều yếu tố tác động đến tình
hình kinh doanh của công ty. Do đó, ban Giám đốc của công ty cũng cần phải nắm bắt
được tình hình cụ thể, thực tế để đưa ra chiến lược phân phối sau cho phù hợp.
4.2.1.3. Kết quả dự kiến đạt được
Hoàn tất 90% rổ hàng các sản phẩm công ty phân phối. Qua đó tăng độ uy tín của
công ty đối các chủ đầu tư lớn, mở rộng quy mô phân phối.
4.2.2. Giải pháp về Xúc tiến (Promotion)

4.2.2.1. Cơ sở đề xuất giải pháp
Một hoạt động quảng cáo hiệu quả sẽ tăng cường nhận thức của khách hàng về
thương hiệu của công ty cũng như về sản phẩm. Vì thế công ty cần phải duy trì, mở
rộng việc quảng bá thương hiệu, xây dựng hoạt động quảng cáo theo hướng chuyên
nghiệp và sáng tạo hơn. Đối với bất kì một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào
thì mục tiêu trước mắt luôn là làm thế nào bán được bán được nhiều hàng và mang lại
doanh thu và lợi nhuận lớn nhất về cho doanh nghiệp đó. Để quá trình phân phối bất
động sản mang lại hiệu quả cao thì đòi hỏi Siêu thị dự án bất động sản có các giải pháp
xúc tiến bán hàng hợp lý. Công ty cần đa dạng hóa các hình thức bán hàng. Cơ sở đề ra
giải pháp này từ việc tác giả phân tích thực trạng hoạt động chiêu thị ở phần trên, cụ
thể các trong hoạt động quảng cáo cho thấy công ty sử dụng những công cụ quảng cáo
theo cách truyền thống. Điều này tốn kém khá nhiều chi phí Marketing mà hiệu quả lại
không cao.
4.2.2.2. Nội dung giải pháp
58
Trong quá trình nghiên cứu ở công ty, tôi thấy thời gian qua Siêu thị dự án rất chú
trọng vào quá trình xúc tiến bán hàng thông qua các hình thức quảng cáo, khuyến mại.
Tuy nhiên thì chi phí dành cho quảng cáo vẫn chưa cao và chưa thực sự thành một quá
trình tách biệt. Cần phải tiếp tục mở rộng và xây dựng bộ phận riêng rẽ để hoạt động
hiệu quả hơn. Đẩy mạnh các hình thức khuyến mại, quảng bá hình ảnh sản phẩm trên
các phương tiện thông tin đại chúng như tivi, báo đài…
Đa dạng hóa các kênh quảng cáo
 Marketing Đăng tin rao vặt trên các website: các trang web đăng tin bất động
sản chủ yếu như: Batdongsan.com.vn, chotot.vn, muaban.net, 123nhadat.com.vn…
Khách hàng dễ dàng tìm kiếm sản phẩm của công ty theo nhu cầu với thông tin đầy đủ
và hình ảnh trực quan. Chỉ cần lựa chọn giá, loại hình nhà ở, số phòng…rồi nhấn nút
tìm kiếm là có thể tìm thấy sản phẩm của công ty đang rao bán trên thị trường. Hơn
nữa, kênh thông tin này còn có giao diện cho phép tương tác trực tiếp giữa người bán
và người mua trong việc trao đổi thông tin về sản phẩm mà công ty đang chạy.
 SEO website: công ty nên áp dụng hình thức này sẽ giúp những thông tin quảng
cáo, hình ảnh của sản phẩm hiển thị trước mắt người tìm kiếm ở trang nhất của google.
Điều quan trọng là không cần phải bỏ tiền ra để quảng cáo mà google sẽ tự động đưa
thứ hạng website của công ty lên trang nhất của google khi muốn tìm kiếm một từ khóa
nào đó về bất động sản. Muốn làm được điều này, website của công ty cần đạt chuẩn
theo tiêu chí đánh giá của google như: nội dung website phải hấp dẫn và có ích cho
người đọc, thông tin đầy đủ, thiết kế website thân thiện với thiết bị di động, có nhiều
link liên kết trong và ngoài website, website có lượng truy cập từ nhiều nguồn.
 Quảng cáo Facebook & Facebook Marketing: đa số tất cả mọi người ai ai cũng
có tài khoản facebook. Chính vì thế mà quảng cáo trên facebook là cách nhanh nhất để
tiếp cận được khách hàng tiềm năng. Công ty sẽ tiếp cận được số lượng lớn khách hàng
một cách nhanh chóng, hơn nữa công cụ này rất linh hoạt về thời gian quảng cáo và chi
phí quảng cáo và có sự tương tác giữa người bán và người mua.
59
 Ngoài ra còn một số công cụ Marketing online khác như: Quảng cáo
Remarketing, Quảng cáo Viral Marketing, Marketing trên Youtube…Vì vậy, công ty
muốn hoạt động hiệu quả thì hoạt động quảng cáo tạo một sức bật với công nghệ hiện
đại thì mới theo kịp xu thế hiện nay.
4.2.2.3. Kết quả dự kiến đạt được
Nội dung và hình thức trong hoạt động chiêu thị sẽ chuyên nghiệp và sáng tạo hơn,
đẩy nhanh tiến độ bán hàng cho các sàn dễ dàng tiêu thụ sản phẩm.
4.2.3. Giải pháp về Giá
Hiện mức chiết khấu và hoa hồng của mỗi sản phẩm mà doanh nghiệp áp dụng cho
các sàn liên kết và nhân viên kinh doanh là khác nhau dựa theo các đặc điểm của dự án.
Để thúc đẩy quyết định mua hàng của khách hàng. Doanh nghiệp cần lặp lại khảo sát
và tìm hiểu giá cả của đối thủ cạnh tranh và thương lượng với các sàn liên kết và nhân
viên kinh doanh về chính sách chiết khấu, hoa hồng phù hợp hơn để tăng lợi nhuận.
Cần có mức chiết khấu và hoa hồng phù hợp với từng dự án.
Cuộc khảo sát được thực hiện thông qua nhân viên kinh doanh tại công ty, trực tiếp
đến các đại lý, cửa hàng của đối thủ cạnh tranh và đóng giả là khách hàng và yêu cầu
tư vấn. Nhằm mục đích đưa ra các chiến lược giá một cách khôn ngoan.
- Đối tượng thực hiện: nhân viên kinh doanh.
- Kết quả mong đợi sau:
Công ty sẽ có chiến lược giá phù hợp
Đáp ứng sự hài lòng của các sàn liên kết và nhân viên kinh doanh với chi
phí họ bỏ ra.
Ngoài ra, cắt giảm một số chi phí không cần thiết trong tổng chi phí bán hàng, chi phí
quản lý doanh nghiệp như chi phí chuyển phát tài liệu, chi phí fax, in ấn tài liệu, điện
thoại, Internet, chi phí tiếp tân... Không thể phủ nhận vai trò của công tác nghiên cứu
thị trường, ước tính quy mô, giúp Cen Sài Gòn xây dựng chính sách bán hàng hợp lý.
60
4.2.4. Xây dựng chiến lược truyền thông giả định cho Cen Sài Gòn lần đầu tiên
tham gia vào thị trường Bình Phước
4.2.4.1. Mục tiêu
 Mục tiêu kinh doanh: tăng trưởng thị phần, tăng thêm doanh thu và khẳng định
vị thế là một trong những công ty môi giới và tư vấn về bất động sản số 1 miền Nam.
- Hoàn tất 90% rổ hàng dự án Diamond City Lộc Ninh, tổng tiền hàng đạt 900 tỷ
VND.
 Mục tiêu truyền thông: tăng mức độ nhận diện ở thị trường mới đầy tiềm năng
Bình Phước, mở rộng mối quan hệ hợp tác phát triển với thêm nhiều chủ đầu tư ở Bình
Phước.
 Xác định mong muốn của nhóm khách hàng mục tiêu:
- Khách hàng mua đất nền dự là các nhà đầu tư đến từ Bình Dương, Bình Phước,
TPHCM và các tỉnh lân cận.
- Lối sống: quan tâm đến đầu tư bất động sản, mong muốn mua được sản phẩm
tốt, pháp lý rõ ràng, chiết khấu và chính sách hỗ trợ lớn.
- Thích thị trường mới, giá tăng trưởng tốt và mức thanh khoản cao.
Do đó, lựa chọn những chính sách thanh toán và hỗ trợ tài chính tốt là phương án
mang tính khả thi, thông qua sự kết hợp với các phương tiện báo truyền thông, nhân
rộng chiến dịch đến các nhà đầu tư, cùng tham gia và hưởng ứng.
4.2.4.2. Kế hoạch chiến dịch

4.2.4.2.1. Tên chiến dịch
Xuất phát từ tầm quan trọng trog việc gia nhập vào một thị trường mới và kí kết
hợp tác chiến lược lâu dài với Chủ đầu tư có quỹ đất nhiều nhất Bình Phước Công ty
Thành Phương. Chiến dịch mang tên "Thắp lửa chiến binh Bình Phước tiến ". Việc
đặt tên chương trình sử dụng những từ ngữ mạnh từ chiến tranh cho thấy sự quyết tâm
phát triển với sự đầu tư cùng quy mô lớn từ tổng công ty Cen Sài Gòn khi gia nhập thị
trường đầy tiềm năng, qua đó thu hút sự chú ý từ phía các nhà đầu tư các tỉnh lân cận
và từ đó tạo thị trường thu hút các nhà đầu tư từ khắp cả nước.
61
4.2.4.2.2. Thời gian thực hiện chiến dịch
- Từ ngày 15/06/2022 đến ngày 14/09/2022.
Đối tượng tham gia
- Hơn 500 chuyên viên kinh doanh từ các sàn liên kết, chuyên viên tư vấn của Cen Sài
Gòn và Thành Phương.
4.2.4.2.3. Chính sách ưu đãi dành cho khách hàng và nhân viên kinh doanh
 Dành cho khách hàng:

 Booking số thứ tự sớm nhận chiết khấu 5% trên giá bán chưa VAT.
 Chuyển cọc thành công nhận 1 chỉ vàng SJC tương đương 7 triệu đồng.
 Hỗ trợ vay ngân hàng tối đa 70% trong vòng 20 năm, ân hạn gốc và miễn lãi
trong vòng 12 tháng.
 Nhận ngày voucher mua hàng 10 triệu khi giao dịch thành công (mỗi khách
hàng nhận tối đa 3 lần).
 Dành cho nhân viên kinh doanh:
 Thưởng 1,5 triệu đồng/1 booking.
 Thưởng nóng từ 20-40 triệu đồng.
 Hoa hồng 5%/ giá trị sản phẩm.
 Cơ cấu bốc thăm trúng thưởng:
 Hạng mục giải quay số dành cho khách hàng phát sinh giao dịch và đứng tên
trên hợp đồng nguyên tắc với chủ đầu tư:
01 giải đặc biệt: 01 xe hơi Huynhdai Santa Fe
01 giải nhất: 03 lượng vàng 9999
02 giải nhì: Mỗi giải 02 lượng vàng 9999
05 giải ba: Mỗi giải 01 lượng vàng 9999
62
33 giải khuyến khích: Mỗi giải 03 chỉ vàng 9999
 Hạng mục giải quay số dành cho nhân viên kinh doanh có khách hàng trúng
thưởng:
01 giải đặc biệt: 01 xe hơi Kia K3
01 giải nhất: 01 lượng vàng 9999
02 giải nhì: Mỗi giải 05 chỉ vàng 9999
05 giải ba: Mỗi giải 02 chỉ vàng 9999
33 giải khuyến khích: Mỗi giải 01 chỉ vàng 9999
4.2.4.2.4. Nội dung chi tiết chiến dịch và chính sách bán hàng
- Giai đoạn Booking đặt chỗ: Từ ngày 15/06/2022 đến ngày 30/07/2022, tổ chức
sự kiện chủ nhật hàng tuần tại nhà điều hành dự án để những khách hàng có quan tâm
có thể tìm hiểu rõ hơn về dự án. Tại đây, khách hàng giao dịch đặt chỗ thành công
nhận chiết khấu 5%/giá trị sản phẩm. Nhân viên kinh doanh phát sinh giao dịch thành
công thưởng 1,5 triệu đồng/1 booking.
- Giai đoạn mở bán từ ngày 01/08/2022: Khách hàng chuyển cọc thành công nhận
ưu đãi theo chính sách:
- Giai đoạn kí hợp đồng mua bán từ ngày 15/08/2022 đến ngày 14/09/2022:
Khách hàng tham gia có phát sinh giao dịch và đứng tên trên hợp đồng nguyên tắc với
chủ đầu tư được nhận số thứ tự để bốc thăm trúng thưởng.
4.2.4.3. Phân công thực hiện
 Sử dụng phương pháp Work Breakdown Structure (WBS) để liệt kê các công
việc cần thực hiện, hình thành cơ sở cho việc ước lượng thời gian hoàn thành và ước
lượng chi phí đầu tư thực hiện.
 Bảng mô tả chi tiết các công việc:
Thứ Công việc Mô tả chi tiết Thời gian Công việc
tự
63
công thực hiện trước
việc
A Chuẩn bị
A.1 Xây dựng nội Xác định mục tiêu của 7 ngày
dung chiến dịch chiến dịch, kế hoạch dự
án
A.2 Lập kế hoạch Thiết kế bảng ngân sách 2 ngày (A.1)
ngân sách cho dự cụ thể từng công việc sẽ
án, rủi ro tốn bao nhiêu chi phí
A.3 Trình bày dự án Thuyết trình cụ thể nội 7 ngày (A.2)
lên cấp trên và dung và toàn bộ chính
xin phê duyệt sách cho cấp trên
A.4 Thiết kế concept Thiết kế hình ảnh biểu 20 ngày (A.3)
cho các sự kiện tượng của dự án, thiết
ngày chủ nhật kế thiệp mời khách
hàng
A.5 Chuẩn bị cho sự Chuẩn bị các công việc 16 ngày (A.4)
kiện phát động cho sự kiện phát động
chiến dịch chiến dịch gồm In áo dự
án, phần phát biểu, sân
khấu, livestream
minigame cho nhân
viên kinh doanh
A.6 Chuẩn bị cho Thuê Agency tổ chức sự 15 ngày (A.5)
công tác tổ chức kiện mỗi tuần
sự kiện mỗi chủ Tuyển tiếp tân nhà điều
nhật để đón tiếp hành dự án để có thể
khách hàng tại đón tiếp khách hàng đến
nhà mẫu tham quan nhà điều
64
hành
B Quảng bá
B.1 Thiết kế thông Dựa trên ý tưởng lớn 7 ngày (A.1)
điệp mà cả team đã thống
nhất để đưa ra một
slogan cho dự án
xuyên suốt quá trình
thực hiện
B.2 Hoạt động truyền Triển khai thực hiện các 30 ngày (B.1)
thông above the TVC, PR, Viral post
line trên zalo và facebook
B.3 Hoạt động truyền Hoạt động Roadshow, 30 ngày (B.1)
thông below the phát tờ rơi khu vực
line xung quanh dự án.
C Thực thi
C.1 Tổ chức sự kiện Tiến hành công việc 1 ngày (A.5)
phát động chiến như kế hoạch đã chuẩn
dịch bị
C.2 Quản lý giao - Giai đoạn booking 90 ngày (C.1)
dịch Theo dõi các giao dịch (xuyên suốt
chặt chẽ hơn, thủ tục chương
xác nhận phải nhanh và trình)
cập nhật thông tin về
các số thứ tự booking
kịp thời.
Tổng hợp và cập nhật
mỗi ngày thông tin
khách hàng
65
- Giai đoạn mở bán:
Hoàn tất tất cả các sắp
xếp số thứ tự của các
sàn liên kết
- Giai đoạn kí
HĐMB:
Tiến hành quay số trúng
thưởng
C.3 Xác nhận thông Thông tin những khách 30 ngày giai (C.2)
tin khách hàng hàng và nhân viên kinh đoạn kí hợp
nhận giải doanh trúng thưởng sẽ đồng mua
được lưu lại và sau khi bán
xác nhận đúng thông tin
sẽ chuyển phần thưởng
đến khách hàng một
cách minh bạch
C.4 Trao giải thưởng Trao quà tận nhà khách 15 ngày (C.3)
hàng và nhân viên kinh
doanh đúng thông tin đã
xác nhận, chụp hình báo
cáo thể hiện tính minh
bạch và thuận tiện cho
việc nghiệm thu
C.5 Báo cáo kết quả Nghiệm thu báo cáo tài 7 ngày (C,4)
chính
Đánh giá lại chiến dịch
đã đạt được mục tiêu đề
ra.
66
Bảng 4.1. Các công việc cần thực thi
Sơ đồ Grantt – Chart
Hình 4.1. Biểu đồ Gantt Chart hiển thị tuần 1 đến tuần 8
Hình 4.2. Biểu đồ Gantt Chart hiển thị tuần 7 đến tuần 14
67
Hình 4.3. Biểu đồ Gantt Chart hiển thị tuần 14 đến lúc hoàn thành dự án
Để sự kiện mở màn cho chiến dịch diễn ra như dự tính vào ngày 15/06/2022 đội ngũ
chức năng cần có sự chuẩn bị kĩ càng cho các công việc, qua Hình 17 ta có thể thấy các
công tác chuẩn bị được bắt đầu rất sớm từ ngày 18/05/2022. Trong quá trình thực hiện
dự án, thường xuyên kiểm soát, so sánh tình trạng thực tế với lịch trình dự án để nhanh
chóng nhận ra những sai lệch về thời gian và đưa ra kế hoạch cải thiện nhằm tránh
trường hợp dự án trượt kế hoạch.
4.2.4.4. Tổ chức thực hiện
P= Phụ trách chính
Book Agency
Operation
S= Hỗ trợ
CAM
RSM
N=Nhắc nhở
BUH
MS
Tên công việc

Xây dựng nội dung chiến dịch
P S S
Lập kế hoạch ngân sách cho

P S
dự án, rủi ro
Trình bày dự án lên cấp trên

P S
và xin phê duyệt
Thiết kế concept cho các sự

N P
kiện ngày chủ nhật
Chuẩn bị cho sự kiện phát

P
động chiến dịch
68
Chuẩn bị cho công tác tổ chức
sự kiện mỗi chủ nhật để đón N P
tiếp khách hàng tại nhà mẫu
Thiết kế thông điệp
N P
Hoạt động truyền thông above

S P
the line
Hoạt động truyền thông below

P S
the line
Tổ chức sự kiện phát động

S P
chiến dịch
Quản lý giao dịch

N P
Xác nhận thông tin khách

N P
hàng nhận giải
Trao giải thưởng

N N P
Báo cáo kết quả

P N P
Bảng 4.2. Bảng phân công công việc cụ thể
Trong quá trình triển khai, các bộ phận hỗ trợ lẫn nhau đảm bảo tiến độ các công
việc và hạn chế những rủi ro hết mức có thể.
4.2.4.6. Tổng hợp báo cáo:
Để hạn chế rủi ro và tăng tính minh bạch, công bằng trong việc đặt chỗ số thứ tự ưu
tiên cho khách hàng và dự án được thực hiện đúng tiến độ và mục tiêu đề ra, phương
69
pháp báo cáo mà dự án sử dụng là Quickly Report, nội dụng báo cáo sẽ được cập nhật
hàng ngày, hàng tuần và hàng tháng.
Phân công công việc cụ thể qua bảng sau:

Hàng ngày Hàng tuần Hàng tháng
Báo cáo số lượng Operation
giao dịch booking
thành công trong
giai đoạn booking
Báo cáo số lượng Operation
giao dịch chuyển
cọc thành công
Tracking tiến độ CAM
thực thị hoạt động
below the line
Tracking hoạt động CAM
trao thưởng
Bảng 4.3. Bảng phân công công việc báo cáo
4.2.4.7. Kết luận cho chiến dịch giả định

Qua những phân tích trên ta có thấy được tầm quan trọng của lập kế hoạch dự án
trong việc triển khai bất cứ dự án nào và bắt đầu làm bất cứ công việc nào cũng cần
bước này. Qua đó ta có thể dễ dàng xác định được các nguồn lực và những hạn chế
giúp ta hạn chế những rủi ro không đáng có.
Vì đây chỉ là chiến dịch giả định nên còn nhiều hạn chế trong việc xác định mức
ngân sách và các hình thức triển khai. Tuy nhiên, chiến dịch này đã giúp công ty có cái
nhìn khái quát hơn trong bước đầu thực hiện một chiến dịch khác trong tương lai gần.
70
Trong chương này đã nêu ra các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing
trong giai đoạn hậu Covid với những thay đổi rất lớn về hành vi của khách hàng. Ngoài
các giải pháp về chính sách giá, chính sách sản phẩm, chính sách phân phối và quảng
bá trong chương 4 còn đưa ra các giải pháp chung mà công ty có thể xem xét, từ đó có
thể đưa ra các kiến nghị, đề xuất phù hợp với bối cảnh và tình hình hiện tại của Cen Sài
Gòn.
71
KẾT LUẬN
Các hoạt động truyền thông Marketing luôn được Cen Sài Gòn coi trọng vì đây là
hoạt động cần thiết và là cầu nối giữa công ty và khách hàng và giúp thị phần hình ảnh
thương hiệu ngày một mở rộng, ăn sâu vào tiềm thức khách hàng nhằm phát triển hình
ảnh và vị thế của công ty là một người môi giới tận tâm với khách hàng và chuyên gia
tư vấn chiến lược marketing với các chủ đầu tư lớn.
Trong giai đoạn hậu Covid khó khăn rất nhiều công ty phải xoay sở để giải quyết
các vấn đề về tài chính nhưng Cen Sài Gòn vẫn chọn đầu tư vào một thị trường mới
cho thấy sự quyết tâm phát triển không ngừng của tập thể công ty. Các phòng ban
trong công ty luôn kết hợp chặt chẽ các công cụ marketing - mix để triển khai công
việc một cách tốt nhất, góp phần tăng hiệu quả cho hoạt động kinh doanh của công ty.
Với sự nỗ lực của toàn thể cán bộ công nhân viên công ty đã gặt hái được nhiều thành
công trong thời gian qua.
Để có thể cải thiện hơn hoạt động marketing tại công ty trong bài báo cáo tác giả
đã phân tích và đưa ra các giải pháp về chính sách giá, các kênh phân phối và hình thức
quảng bá giúp công ty cải thiện. Ngoài ra, trong bài đã lập một chiến dịch truyền thông
giả định giúp cho kế hoạch “Bình Phước tiến” lần này của công ty đi đúng hướng. Tuy
nhiên vẫn còn một số tồn tại hạn chế, báo cáo đã trình bày một số giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả hoạt động truyền thông marketing cho dịch vụ tại Cen Sài Gòn.
72
TÀI LIỆU THAM KHẢO
TRANG WEB
1. Báo cáo thường niên Cen Land. Truy cập 17/04/2022, từ https://cenland.vn/105/bao-
cao-thuong-nien/default/index.html
2. Báo cáo tài chính Cen Land. Truy cập 18/04/2022 từ https://cenland.vn/93/bao-cao-
tai-chinh/default/index.html
3. Tuổi trẻ Online (20/05/2019). Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam thuộc nhóm
cao nhất thế giới. Truy cập 15/04/2022, từ https://tuoitre.vn/toc-dotang-truong-
kinh-tecua-viet-nam-thuoc-nhom-cao-nhat-the-gioi- 20190520100401026.htm
4. Kate Vu, đăng tải trên trang Subiz.com (23/05/2019), Lập kế hoạch cho chiến dịch
tiếp thị theo mùa hiệu quả, truy cập này 16/04/2022, từ:
https://subiz.com.vn/blog/lap-ke-hoach-cho-chien-dich-tiep-thi-theo-mua.html
5. Tuổi trẻ Online (20/05/2019). Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam thuộc nhóm
cao nhất thế giới. Truy cập 19/07/2022, từ https://tuoitre.vn/toc-dotang-truong-kinh-
tecua-viet-nam-thuoc-nhom-cao-nhat-the-gioi20190520100401026.htm.
GIÁO TRÌNH
1. James, A (2003). Public Policy Analysis-An Introduce. Prentice Hall
2. Philip, K (2009). Makerting căn bản. TP.HCM: NXB Thống kê.
3. Philip, K (2009). Quản trị Marketing. TP.HCM: NXB Thống kê
4. John, W (2008). Hoạch định chiến lược Marketing hiệu quả. NXB Tổng hợp. Thành
phố Hồ Chí Minh.
73
74

Nguyễn Việt Khang Kltn

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Nguyễn Việt Khang Kltn

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN............................................................................................................i

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT...........................................................................ii

DANH MỤC BẢNG BIỂU........................................................................................iii

DANH MỤC HÌNH ẢNH.........................................................................................iii

2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................5

3. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................................5

4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................5

5. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................5

6. Kết cấu đề tài ..........................................................................................................5

1.1 Định nghĩa về Marketing.......................................................................................

1.1.1 Định nghĩa Marketing.........................................................................................

1.1.2 Vai trò Marketing...............................................................................................

1.2 Khái niệm Marketing Mix.....................................................................................

1.2.1 Định nghĩa Marketing Mix.................................................................................

1.2.2 Vai trò của Marketing Mix.................................................................................

1.3 7Ps Marketing........................................................................................................

1.3.2 Giá (Price)..........................................................................................................23

1.3.3 Phân phối (Place)................................................................................................24

1.3.4 Xúc tiến (Promotion)..........................................................................................26

1.3.5 Con người (People) ............................................................................................30

1,3.6 Quy trình cung ứng (Process).............................................................................30

1.3.7 Cơ sở vật chất (Physical Evidence).....................................................................31

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN CEN

2.1 Giới thiệu khái quát...............................................................................................7

2.2 Quá trình hình thành và phát triển ........................................................................9

2.3 Cơ cấu tổ chức.......................................................................................................10

2.6.1 Môi trường bên trong..........................................................................................15

2.6.2 Môi trường bên ngoài.........................................................................................16

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING TẠI CÔNG TY CP

3.1 Sản phẩm (Product)...............................................................................................21

3.2 Giá (Price).............................................................................................................23

3.3 Phân phối (Place)...................................................................................................24

3.5 Con người (People) ...............................................................................................30

3.6 Quy trình cung ứng (Process)................................................................................30

3.7 Cơ sở vật chất (Physical Evidence)........................................................................31

3.8.1 Mặt đạt được.......................................................................................................31

3.8.2 Mặt hạn chế .......................................................................................................31

3.8.3 Nguyên nhân của hạn chế...................................................................................32

CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG MARKETING

4.1 Phương hướng phát triển của công ty....................................................................34

4.2.1 Giải pháp về Phân phối (Place)...........................................................................35

4.2.1.1 Cơ sở đề xuất giải pháp....................................................................................35

4.2.1.2 Nội dung giải pháp...........................................................................................35

4.2.1.3 Kết quả dự kiến đạt được.................................................................................36

4.2.2 Giải pháp về Xúc tiến (Promotion).....................................................................36

4.2.2.2 Nội dung giải pháp...........................................................................................37

4.2.2.3 Kết quả dự kiến đạt được.................................................................................38

4.2.3 Giải pháp về Giá (Price).....................................................................................38

4.2.4.1 Mục tiêu...........................................................................................................39

4.2.4.2 Kế hoạch chiến dịch.........................................................................................39

4.2.4.2.1 Tên chiến dịch..............................................................................................39

4.2.4.2.2 Thời gian thực hiện chiến dịch......................................................................40

4.2.4.2.3 Đối tượng tham gia.......................................................................................40

4.2.4.4 Phân công thực hiện.........................................................................................41

4.2.4.5 Tổ chức thực hiện............................................................................................46

4.2.4.6 Tổng hợp báo cáo............................................................................................47

4.2.4.7 Kết luận cho chiến dịch giả định......................................................................48

TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................49

2. Mục tiêu nghiên cứu

3. Đối tượng nghiên cứu

4. Phương pháp nghiên cứu Tiếp cận về lý thuyết

Tổng hợp, thống kê, phân tích, so sánh, đánh giá.

6. Kết cấu đề tài