‫مقدمة إلدارة مشروعات التشييد‬

‫إعداد‬
‫أ‪.‬د‪ .‬كريم الدش‬

‫‪2023‬‬
 ‫محتويات‬
‫الباب األول‪ :‬إدارة مشروع التشييد ‪5..................................................................................‬‬
‫مقدمة‪ :‬دورة حياة مشروع التشييد ‪5...............................................................................‬‬
‫مرحلة ما قبل المشروع ‪6..................................................‬‬ ‫‪.1‬‬
‫مرحلة التخطيط والتصميم ‪6............................................‬‬ ‫‪.2‬‬
‫مرحلة اختيار المقاول‪6.......................................................‬‬ ‫‪.3‬‬
‫مرحلة اإلعداد للمشروع ‪7................................................‬‬ ‫‪.4‬‬
‫مرحلة عمليات المشروع ‪7...............................................‬‬ ‫‪.5‬‬
‫مرحلة إنهاء المشروع ‪8......................................................‬‬ ‫‪.6‬‬
‫الباب الثاني‪ :‬مرحلة ما قبل المشروع ‪9..............................................................................‬‬
‫اختيار نظام تسليم المشروع ‪9......................................................................................‬‬
‫اختيار نوع العقد ‪19.............................................................................................‬‬
‫الباب الثالث‪ :‬مرحلة التخطيط والتصميم ‪22.........................................................................‬‬
‫تحديد البدائل ‪23.................................................................................................‬‬
‫استكشاف الموقع ‪24.............................................................................................‬‬
‫تقدير التكلفة األولية ‪25..........................................................................................‬‬
‫مرحلة التصميم ‪27...............................................................................................‬‬
‫المواصفات الفنية ‪37............................................................................................‬‬
‫تعليمات المناقصين ‪39..........................................................................................‬‬
‫نموذج العطاء ‪39................................................................................................‬‬
‫الباب الرابع‪ :‬مرحلة اختيار المقاول ‪41..............................................................................‬‬
‫طرق اختيار المقاول ‪41............................................................................................‬‬
‫التأهيل المسبق ‪ /‬بعد التأهيل ‪42...................................................................................‬‬
‫عطاء مفتوح ‪44......................................................................................................‬‬
‫مناقصة محدودة ‪44..................................................................................................‬‬
‫التفاوض ‪45..........................................................................................................‬‬
‫قرار المقاول بالمناقصة‪46.........................................................................................‬‬
‫اعتبارات في اتخاذ قرار العطاء‪46...............................................................................‬‬

‫‪2‬‬
‫التخطيط األولي للوظيفة ‪47........................................................................................‬‬
‫أسلوب التنفيذ ‪47.....................................................................................................‬‬
‫تحليل قابلية البناء ‪48...................................................................... Constructability‬‬
‫زيارات موقع العمل وقوائم المراجعة ‪48........................................................ Checklists‬‬
‫الجدول الزمني المبدئي ‪50.........................................................................................‬‬
‫اجتماعات ما قبل العطاء ‪50.......................................................................................‬‬
‫تقدير التكاليف ‪50....................................................................................................‬‬
‫مستويات التفصيل ‪51...............................................................................................‬‬
‫تقدير تقريبي للتكاليف‪51............................................................Rough order of cost‬‬
‫التكاليف المقدرة األولية ‪51............................................... Preliminary assessed cost‬‬
‫تقدير ثابت للتكاليف ‪52...................................................................... Firm estimate‬‬
‫عملية التقدير ‪53.......................................................................Estimating process‬‬
‫عناصر صافي تكلفة المشروع ‪54................................................................................‬‬
‫العمالة ‪55.............................................................................................................‬‬
‫المواد ‪56..............................................................................................................‬‬
‫المعدات ‪57...........................................................................................................‬‬
‫عمل العقد من الباطن ‪58...........................................................................................‬‬
‫مصاريف التكلفة المؤقتة واألولية ‪59.............................................................................‬‬
‫النفقات العامة للموقع ‪59............................................................................................‬‬
‫النفقات العامة للشركة ‪60.......................................................................................‬‬
‫إعداد العطاء وتقديمه وفتحه ‪61................................................................................‬‬
‫عملية التقديم والفتح ‪62..........................................................................................‬‬
‫اختيار المقاول المؤهل ‪63......................................................................................‬‬
‫المعايير ‪64........................................................................................................‬‬
‫المؤهالت ‪65.....................................................................................................‬‬
‫خطاب البدء ووثيقة العقد ‪66.......................................................................................‬‬
‫الباب الخامس‪ :‬مرحلة اإلعداد للمشروع ‪67.........................................................................‬‬
‫التصاريح والموافقات والتراخيص ‪67............................................................................‬‬
‫الترابط ‪67............................................................................................................‬‬
‫تأمين‪69...............................................................................................................‬‬

‫‪3‬‬
‫انهيار الهيكل العمل ‪71.............................................................................................‬‬
‫المفاهيم العامة ‪76....................................................................................................‬‬
‫الباب السادس‪ :‬مرحلة تنفيذ المشروع ‪82............................................................................‬‬
‫الرصد والمراقبة ‪82.................................................................................................‬‬
‫جدولة التحديث ‪82...................................................................................................‬‬
‫تقارير التكلفة ‪83.....................................................................................................‬‬
‫قسم الكمية ‪84........................................................................................................‬‬
‫قسم التكلفة ‪84........................................................................................................‬‬
‫قسم تكلفة الوحدة ‪86.................................................................................................‬‬
‫إدارة الجودة ‪87......................................................................................................‬‬
‫التوثيق واالتصال ‪89................................................................................................‬‬
‫التقديمات ‪89..........................................................................................................‬‬
‫االختالفات ‪90........................................................................................................‬‬
‫توثيق العقد‪92........................................................................................................‬‬
‫سجالت تواصل ‪92..................................................................................................‬‬
‫وثائق حالة المشروع ‪93............................................................................................‬‬
‫مراسلة ‪93............................................................................................................‬‬
‫إدارة المواد ‪94.......................................................................................................‬‬
‫ادارة مالية ‪94........................................................................................................‬‬
‫قضايا قانونية ‪95.....................................................................................................‬‬
‫عملية المطالبات ‪95.................................................................................................‬‬
‫منع المنازعات وحلها ‪95...........................................................................................‬‬
‫منع المنازعات ‪97...................................................................................................‬‬
‫اختالف ظروف الموقع ‪98.........................................................................................‬‬
‫التأخير‪99.............................................................................................................‬‬

‫‪4‬‬
 ‫الباب األول‪ :‬إدارة مشروع التشييد‬

‫مقدمة‪ :‬دورة حياة مشروع التشييد‬

‫تم تحديد ستة مراحل في دورة حياة مشروع التشييد ‪ ،‬ولكل منها أغراضها وخصائصها‪:‬‬
‫‪ .1‬قرارات ما قبل المشروع‪.‬‬
‫‪ .2‬تخطيط وتصميم المشروع‪.‬‬
‫‪ .3‬اختيار المقاول‪.‬‬
‫‪ .4‬اإلعداد لتنفيذ العمليات الميدانية‪.‬‬
‫‪ .5‬األعمال التنفيذية‪.‬‬
‫‪ .6‬إنهاء المشروع وإغالقه‪.‬‬

‫الشكل التالي هو رسم تخطيطي يوضح المراحل المختلفة في دورة حياة مشروع البناء النموذجية‪ .‬كما‬
‫يوضح مقدار التكاليف التي قد يلتزم بها المالك بنهاية كل مرحلة ‪ ،‬كنسبة مئوية من إجمالي ميزانية‬
‫المشروع‪.‬‬

‫شكل (‪ :)1‬مراحل دورة حياة مشروع التشييد‬

‫‪5‬‬
 ‫‪ .1‬مرحلة ما قبل المشروع‬
‫يبدأ مشروع البناء بفكرة أو تصور أو رغبة في التحسين أو إضافة إلى القدرة اإلنتاجية أو الرغبة في‬
‫توفير بعض الخدمات العامة بكفاءة‪ .‬و من بين األشياء األولى التي يجب على المالك القيام بها هو تحديد‬
‫نوع نظام تسليم المشروع الذي سيتم استخدامه‪ .‬وكيف سترتبط األطراف المختلفة؟ هل سيقوم المالك‬
‫بتعيين استشاري في التصميم إلعداد الخطط والمواصفات ثم التعاقد بشكل منفصل مع مقاول البناء؟ أم‬
‫هناك كيان واحد سيكون مسؤوال عن المشروع بأكمله؟‬
‫القرار األساسي اآلخر المطلوب من قبل المالك في وقت مبكر من المشروع يتعلق بنوع العقد الذي سيتم‬
‫استخدامه مع المقاول‪ .‬هل سيحصل المقاول على سعر ثابت محدد بغض النظر عن الكميات الفعلية‬
‫المستخدمة في المشروع وبغض النظر عن التكاليف الفعلية للمقاول؟ هل سيتم قياس كميات المواد ودفع‬
‫المقاول على أساس تلك الكميات وأسعار الوحدة المتفق عليها مسبقًا لكل مادة؟ أو هل سيتم تعويض المقاول‬
‫ضا إلى‬‫عن تك اليفه الفعلية ‪ ،‬باإلضافة إلى رسوم ‪ ،‬ربما بحد أقصى متفق عليه؟ كما سيحتاج المالك أي ً‬
‫تحديد األساس الذي سيتم على أساسه الدفع لمسؤول التصميم‪.‬‬

‫‪ .2‬مرحلة التخطيط والتصميم‬

‫ً‬
‫جاهزا الختيار المقاول والنشر خالل مرحلة التخطيط والتصميم‪ .‬ومن‬ ‫تم تحديد المشروع بالكامل وأصبح‬
‫المناسب تقسيم هذه المرحلة إلى ثالث مراحل‪.‬‬
‫‪ )a‬الهدف من المرحلة األولى هو تحديد أهداف المشروع ‪ ،‬والنظر في طرق بديلة لتحقيق تلك‬
‫األهداف والتأكد مما إذا كان المشروع مجديًا من الناحية المالية‪.‬‬
‫‪ )b‬في المرحلة الثانية ‪ ،‬سيستخدم مسؤول التصميم نتائج جهود التخطيط إلعداد رسومات تخطيطية‬
‫توضح العالقات بين مكونات المشروع المختلفة ‪ ،‬يليها تصميم مفصل لألنظمة الهيكلية والكهربائية‬
‫والميكانيكية وغيرها‪.‬‬
‫‪ )c‬يتم استخدام ناتج جهود إعداد التصميم في المرحلة النهائية ‪ ،‬حيث يتم إعداد مستندات العقد‬
‫الستخدامها في اختيار المقاول وأعمال التنفيذ في موقع البناء‪ .‬ال يقوم استشاري التصميم بإعداد‬
‫ضا بإعداد شروط العقد المكتوبة التي تحتوي‬‫رسومات البناء التفصيلية فحسب ‪ ،‬بل عادة ما يقوم أي ً‬
‫على المتطلبات القانونية والمواصفات الفنية التي تنص على المواد‪.‬‬

‫‪ .3‬مرحلة اختيار المقاول‬

‫تحسبًا الختيار المقاول ‪ ،‬يجب على المالك أن يقرر ما إذا كان سيتم إصدار دعوة مفتوحة لجميع مقدمي‬
‫العطاءات المحتملين أو ما إذا كان سيتم دعوة مقاولين معينين فقط لتقديم العروض وما إذا كان سيتم‬
‫استدعاء أي نوع من عملية التأهيل المسبق للحد من عدد المناقصات‪.‬‬
‫على الجانب اآلخر ‪ ،‬سيتعين على المقاولين النظر في عدد من العوامل لتقرير ما إذا كانوا سيبذلون جهدًا‬
‫لتجميع مقترح لمشروع معين‪ .‬إذا وجد المقاول أن المشروع المحتمل مجديا ً ‪ ،‬فستكون هناك حاجة إلى‬
‫مهمتين رئيسيتين‪:‬‬
‫‪ .1‬أوالً ‪ ،‬سيتم تنفيذ سلسلة من خطوات التخطيط ‪ ،‬بما في ذلك دراسات األساليب والمعدات المختلفة‬
‫التي سيتم استخدامها وإعداد برنامج مشروع أولي يحدد جدوالً زمنيًا تقريبيًا لكل نشاط رئيسي‪.‬‬
‫‪ .2‬ثانيًا ‪ ،‬سيتم إعداد مقترح تسعير‪ ،‬بما في ذلك التكاليف المباشرة للعمالة والمواد والمصنع‬
‫والمقاولين من الباطن والرسوم العامة المختلفة و التكاليف غير المباشرة والمبلغ اإلضافي الكافي‬
‫للربح‪.‬‬
‫‪6‬‬
 ‫‪ .4‬مرحلة اإلعداد للمشروع‬
‫بعد اختيار المقاول ‪ ،‬يجب إكمال عدد من األنشطة قبل أن تبدأ أعمال التنفيذ في موقع المشروع‪.‬‬
‫يجب توفير مختلف السندات والتراخيص والتأمينات‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫يجب إعداد برنامج مفصل ألنشطة التنفيذ‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫يجب تحويل تقدير التكلفة إلى ميزانية مشروع‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫يجب إنشاء نظام لتتبع تكاليف المشروع الفعلية‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫يجب تنظيم موقع العمل ‪ ،‬مع توفير نظم للمباني والخدمات المؤقتة ‪ ،‬والوصول والتسليم ‪،‬‬ ‫‪-‬‬
‫ومناطق التخزين وأمن الموقع‪.‬‬
‫يجب البدء في عملية الحصول على المواد والمعدات التي سيتم استخدامها في المشروع‬ ‫‪-‬‬
‫وترتيبات العمل‪.‬‬

‫‪ .5‬مرحلة عمليات المشروع‬

‫عند تقديم أنشطة المقاول في موقع البناء ‪ ،‬سنقترح ‪ ،‬ربما ببساطة شديدة ‪ ،‬أن المسؤوليات تشمل ثالثة‬
‫مجاالت أساسية‪:‬‬
‫المتابعة والمراقبة‬ ‫‪-i‬‬
‫إدارة الموارد‬ ‫‪-ii‬‬
‫التوثيق واالتصاالت‬ ‫‪-iii‬‬

‫هناك أربعة جوانب مهمة لمراقبة العمل والتحكم فيه‪:‬‬

‫‪ )a‬يجب مقارنة تقدم الجدول الزمني الفعلي مع برنامج المشروع‪.‬‬
‫‪ )b‬يجب التحقق من حالة التكلفة لتحديد كيفية مقارنة األداء الفعلي بالميزانية‪.‬‬
‫‪ )c‬و جزء مهم هو إدارة الجودة ‪ ،‬للتأكد من أن العمل يتوافق مع المتطلبات الفنية المنصوص عليها‬
‫في وثائق العقد‪.‬‬
‫دورا مه ًما في إدارة العمل بأمان وبطريقة تقلل من اآلثار البيئية‬
‫‪ )d‬باإلضافة إلى ذلك ‪ ،‬يلعب المقاول ً‬
‫السلبية‪.‬‬

‫في إدارة موارد المشروع‪:‬‬

‫‪ .1‬سيهتم المقاول بتعيين الموظفين واإلشراف عليهم والتأكد من أن جهد العمل منتِج بما يكفي لتلبية‬
‫أهداف الجدول الزمني والتكلفة والجودة‪.‬‬
‫‪ .2‬يجب إدارة المواد والمعدات بحيث يتم تحقيق هذه األهداف نفسها‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫نظرا ألن مشاريع البناء تتطلب كميات كبيرة من األعمال الورقية ‪ ،‬يلزم بذل جهد خاص إلدارة‬‫ً‬ ‫‪.3‬‬
‫هذه الوثائق بفعالية‪.‬‬

‫‪ .6‬مرحلة إنهاء المشروع‬

‫خيرا ‪ ،‬هناك العديد من مهام االختبار وبدء التشغيل ‪ ،‬والتنظيف النهائي ‪ ،‬وعمليات التفتيش المختلفة‬
‫أ ً‬
‫وأعمال اإلصالح التي قد تنجم عنها وعملية إغالق مكتب البناء وإنهاء توظيف الموظفين‪.‬‬
‫باإلضافة إلى ذلك ‪ ،‬هناك حاجة إلى عدد ال يحصى من األعمال الورقية الخاصة ‪ ،‬بما في ذلك الموافقات‬
‫والشهادات التي تسمح للمقاول بتلقي الدفعة النهائية ‪ ،‬ومجموعة من الرسومات التي تم إنشاؤها والتي‬
‫تتضمن جميع التغييرات التي تم إجراؤها على التصميم األصلي ‪ ،‬وأدلة التشغيل ‪ ،‬والضمانات ‪ ،‬والتقرير‬
‫النهائي‪.‬‬

‫‪8‬‬
 ‫الباب الثاني‪ :‬مرحلة ما قبل المشروع‬

‫في بداية دورة حياة المشروع ‪ ،‬يواجه المالك تحديًا من خالل تحديد العالقة المتبادلة بين أصحاب المصلحة‬
‫في المشروع‪ .‬التحدي الرئيسي اآلخر هو طريقة الدفع للمقاول الرئيسي‪.‬‬

‫اختيار نظام تسليم المشروع‬

‫ضا‪.‬‬
‫تشمل جميع أنظمة تسليم المشروع ثالثة مشاركين ؛ المالك والمصمم ومنظمة البناء ‪ ،‬مع اآلخرين أي ً‬
‫تختلف عالقاتهم باختالف األنظمة والملكية‪ .‬يصف هذا القسم عدة طرق يمكن من خاللها ربط مختلف‬
‫األطراف المشاركة في عقد البناء‪.‬‬

‫التصميم ‪ -‬العطاء – البناء‬

‫نحن نسمي هذا النهج لتسليم مشاريع البناء "تقليدي" ألنه كان النهج المفضل ألصحاب معظم مشاريع‬
‫البناء‪ .‬بهذه الطريقة ‪ ،‬يتعاقد المالك مع مؤسسة تصميم ألداء التخطيط األولي وتنفيذ أعمال التصميم وإعداد‬
‫مستندات العقد‪.‬‬
‫بعد االنتهاء من هذه المرحلة ‪ ،‬يتم اختيار نظام البناء ‪ ،‬بنا ًء على معايير المالك ‪ ،‬ويدخل المالك في عقد‬
‫مع المقاول الناجح لتجميع عناصر المشروع في الميدان‪.‬‬
‫في هذه الطريقة ‪ ،‬يكون عقد أعمال التصميم منفصالً عن عقد أعمال البناء‪ .‬وبالتالي ‪ ،‬فإن مصطلح‬
‫التصميم ‪ -‬العطاء ‪ -‬البناء يعني ضمنا ً تسلسالً صار ًما لجدول المشروع ‪ ،‬وأحيانًا يستغرق وقتًا طويالً ‪،‬‬
‫عا بالمناقصة ‪ ،‬يليها اإلنشاء‪ .‬تصف الفصول المستقبلية هذه الخطوات بالتفصيل‪.‬‬ ‫متبو ً‬

‫شكل (‪ :)2‬النظام التقليدي تصميم ‪ -‬عطاء ‪ -‬بناء‬

‫‪9‬‬
 ‫التصميم والبناء‬
‫السمة المميزة لطريقة التصميم والبناء أو التصميم والبناء هي أن المالك ينفذ عقدًا منفردًا مع منظمة‬
‫تصبح مسؤولة عن تصميم وبناء المشروع‪.‬‬
‫يسرد معهد التصميم والبناء في أمريكا الفوائد المحتملة من أسلوب التصميم والبناء على النحو التالي‪:‬‬
‫• المسؤولية الفردية‪ .‬هناك نقطة واحدة للمسؤولية ‪ ،‬تجنب "تمرير باك" و "توجيه أصابع‬
‫االتهام‪".‬‬
‫• جودة‪ .‬توفر المسؤولية األكبر الضمنية في هذه الطريقة الدافع للجودة العالية واألداء‬
‫المناسب‪.‬‬
‫• توفير في التكاليف‪ .‬يمكن للكيان الفردي العمل معًا كفريق لتقييم األساليب والمواد البديلة‬
‫بكفاءة ودقة‪.‬‬
‫• توفير الوقت‪ .‬يمكن تداخل التصميم والبناء ‪ ،‬وإلغاء وقت تقديم العطاءات بعد التصميم‪.‬‬
‫• إمكانية تقليل العبء اإلداري‪ .‬بعد االتفاق على العقد ‪ ،‬سيكون للمالك استثمار قليل نسبيًا‬
‫في التنسيق والتحكيم بين المصمم والمقاول ‪ ،‬ألنهما كيان واحد‪.‬‬
‫• المعرفة المبكرة بتكاليف الشركة‪ .‬كيان التصميم والبناء الوحيد مسؤول عن تقديرات‬
‫التصميم والتكلفة‪.‬‬
‫• إدارة المخاطر‪.‬يمكن تحديد التكلفة والجدول الزمني والجودة بوضوح ومتوازنة بشكل‬
‫مناسب‪.‬‬
‫• معايير الجائزة المتوازنة‪.‬‬

‫شكل (‪ : )3‬نظام التصميم و البناء‬

‫‪10‬‬
 ‫مدير التشييد‬
‫يجوز للمالك االستعانة بمدير إنشاءات لتقديم خدمات إدارة التشييد المهنية‪ .‬تقدم منظمة مدير البناء المشورة‬
‫للمالك فيما يتعلق بأمور البناء ‪ ،‬بما في ذلك التكلفة والجدول الزمني والسالمة وعملية البناء واعتبارات‬
‫أخرى ؛ يمكن تقديم هذه المشورة طوال دورة حياة المشروع أو في أجزاء مختارة منها‪.‬‬

‫شكل (‪ :)4‬نظام مدير التشييد‬

‫مكتب إدارة التشييد‬

‫في نوع "مكتب إدارة التشييد" لترتيب إدارة البناء ‪ ،‬يعمل مدير البناء كمستشار للمالك مقابل رسوم ويشرك‬
‫المالك منظمات منفصلة للمقاولين والمصمم‪ .‬هنا ‪ ،‬يعمل مدير البناء كامتداد لموظفي المالك ويتحمل القليل‬
‫من المخاطر باستثناء تلك المتعلقة بالوفاء بمسؤولياته االستشارية‪.‬‬

‫‪11‬‬
 ‫مدير التشييد المعرض للمخاطر‬
‫في المقابل ‪ ،‬يشغل مدير اإلنشاءات "المعرض للخطر" منصبًا تعاقديًا بين المالك ومقاولي التنفيذ‪ .‬يحل‬
‫مدير البناء محل المقاول العام في عقد العقود التجارية المختلفة‪ .‬باإلضافة إلى أدوار المقاول العام في نهج‬
‫التصميم والعطاء والبناء التقليدي ‪ ،‬يقدم مدير البناء المعرض للخطر مشورة الخبراء للمالك في جميع‬
‫األمور المتعلقة بالبناء ‪ ،‬وعادة ما يبدأ ذلك قبل بدء العمل الميداني بوقت طويل‪.‬‬

‫شكل (‪ :)5‬نظام مدير التشييد المعرض للمخاطر‬

‫مدير المشروع‬
‫في بعض األحيان يقرر المالك تسليم المشروع بأكمله إلى مدير مستقل‪ .‬كمثال على ذلك ‪ ،‬قد يكون للمنطقة‬
‫التعليمية خبرة داخلية قليلة أو معدومة في إعداد المشاريع الرأسمالية ؛ بدالً من توظيف عدد كبير من‬
‫الموظفين المؤقتين لإلشراف على التخطيط والتصميم والبناء ‪ ،‬قد يستخدمون نهج "مدير المشروع‪".‬‬
‫تضيف هذه الطريقة مدير مشروع بين المالك والمهندس المعماري والمقاول العام في العقد التقليدي‪.‬‬
‫وبالتالي ‪ ،‬يدير مدير المشروع المشروع نيابة عن المالك‪ .‬هذا الترتيب يعني أن مدير المشروع يتعاقد مع‬
‫المصمم والمقاول العام‪.‬‬

‫‪12‬‬
 ‫شكل (‪ :)6‬نظام مدير المشروع‬

‫التوثيق والتشييد‬
‫يعد هذا تباينًا في ترتيب التصميم والبناء ‪ ،‬حيث يقوم المالك بإشراك فريق تصميم إلعداد مفهوم المشروع‬
‫والتخطيطات التخطيطية الشاملة ومواصفات األداء وتفاصيل التصميم األولية األخرى الكافية الختيار‬
‫مقاول أو مدير إنشاءات من خالل عملية مناقصة‪.‬‬
‫بعد اختيار المقاول ‪ ،‬يتم نقل عقد استشاري التصميم مع المالك إلى المقاول من خالل عملية تسمى التجديد‪.‬‬
‫يصبح المقاول بعد ذلك مسؤوالً أمام المالك عن إكمال التصميم ‪ ،‬فضالً عن البناء ‪ ،‬على أساس أن أعمال‬
‫التصميم ستكتمل من قبل منظمة التصميم المختارة في األصل‪.‬‬
‫تشمل مزايا هذه الطريقة تحك ًما أكبر في التخطيط والمواصفات من قبل المالك ‪ ،‬باإلضافة إلى المزايا‬
‫المدرجة لطريقة التصميم والبناء‪ .‬تتحمل شركة التصميم المخاطر من عدم معرفة من سيتم التعاقد معهم‬
‫في النهاية إلكمال التصميم‪.‬‬

‫‪13‬‬
 ‫شكل (‪ :)7‬نظام التوثيق و التشييد‬

‫عقود مقاولين منفصلة‬

‫ً‬
‫مقاوال "رئيسيًا"‬ ‫هو نظام يتعاقد فيه المالك مباشرة مع مقاولين متخصصين منفردين ‪ ،‬يمكن اعتبار كل منهم‬
‫‪ ،‬ألنه ال يوجد مقاول عام واحد لتنسيق عملهم‪.‬‬
‫في المثال المحدد أدناه ‪ ،‬نقوم بتضمين مدير إنشاءات "مكتب‪/‬شركة" ‪ ،‬والذي سيساعد المالك في هذا‬
‫التنسيق ‪ ،‬لكن الرسم البياني يوضح أن مدير التشييد ال يرتبط تعاقديًا بالعديد من المقاولين الرئيسيين‪.‬‬

‫‪14‬‬
 ‫شكل (‪ :)8‬نظام العقود المنفصلة‬

‫تسليم المفتاح‬
‫عقد اإلنجاز الكامل هو العقد الذي يتفق فيه المالك والمقاول على مبلغ عقد ثابت لعقد يتولى المقاول بموجبه‬
‫المسؤولية عن المشروع بأكمله‪.‬‬
‫غالبًا ما يتم تعيين مثل هذه االتفاقيات كعقود ‪ ، EPC‬بسبب المسؤوليات الرئيسية للهندسة ‪ -‬توفير التصميم‬
‫األساسي والتفصيلي ‪ ،‬والمشتريات و توريد األجزاء والسلع األخرى المطلوبة للمشروع والبناء وإنشاء‬
‫وتشغيل المشروع‪.‬‬
‫يقوم االتحاد الدولي للخبراء االستشاريين (‪ )FIDIC‬المعروف والذي يحظى باحترام كبير باعتبار مشاريع‬
‫مثل مشاريع تسليم المفتاح‪ .‬في هذا النوع من المشاريع ‪ ،‬هو نظام تشييد يدخل المقاول في عقد مع المالك‪.‬‬
‫للوهلة األولى ‪ ،‬يشبه هذا النموذج إلى حد كبير نموذج التصميم والبناء الذي تمت مناقشته سابقًا‪ .‬ومع‬
‫ذلك‪ ،‬فإن نطاق مسؤولية المقاول عادة ما يكون أوسع من التصميم األساسي والمشتريات والبناء ‪ ،‬حيث‬
‫يشمل خدمات مثل تمويل المشروع وشراء األراضي وغيرها من المهام التي ال تدخل بشكل عام في نطاق‬
‫ً‬
‫موجزا يصف النتيجة المرجوة ومعايير ومعايير األداء ‪ ،‬ويتفق الطرفان على‬ ‫التصميم والبناء‪ .‬يقدم المالك‬
‫سعر ثابت ويتحرك المقاول دون مشاركة المالك في أداء العمل‪.‬‬

‫بناء ‪ -‬تملك ‪ -‬تشغيل ‪ -‬نقل‬

‫لقد تطور نوع مشروع البناء ‪ -‬االمتالك ‪ -‬التشغيل ‪ -‬النقل )‪ (BOOT‬كوسيلة إلشراك القطاع الخاص في‬
‫إعداد البنية التحتية العامة‪ .‬يتطلب هذا المفهوم (المستخدم في بعض أنحاء العالم) من القطاع الخاص تمويل‬
‫وتصميم وبناء وتشغيل وإدارة المرفق ثم نقل األصل إلى الحكومة مجانًا بعد فترة امتياز محددة‪.‬‬

‫‪15‬‬
‫مصطلح ‪ ، BOT‬للبناء والتشغيل والنقل ‪ ،‬صاغه رئيس الوزراء التركي ألول مرة في عام ‪ 1984‬فيما‬
‫يتعلق بخصخصة مشاريع القطاع العام في ذلك البلد‪ .‬يتم استخدام المصطلحين ‪ BOOT‬و ‪ BOT‬بشكل‬
‫مترادف ‪ ،‬بينما المصطلحات مثل ‪( DBO‬التصميم ‪ -‬البناء ‪ -‬التشغيل) و ‪( BOO‬البناء ‪ -‬االمتالك ‪-‬‬
‫التشغيل) تعني اإلنشاء والتشغيل ولكن ال يوجد نقل‪.‬‬
‫تتراوح "فترات االمتياز" النموذجية من حوالي ‪ 10‬سنوات (ال تشمل وقت تطوير المشروع) لبعض‬
‫مشاريع محطات الطاقة إلى ‪ 60‬عا ًما بما في ذلك سنوات للبناء‪.‬‬
‫ً‬
‫هيكال تنظيميًا معقدًا وينطوي على مخاطر كبيرة طويلة األجل‬ ‫من الواضح أن مثل هذا النهج يتطلب‬
‫لراعي المشروع ‪ ،‬مع تقليل هذه المخاطر للمالك الحكومي‪.‬‬
‫في مشروع ‪ BOOT‬النموذجي ‪ ،‬من المرجح أن تشمل األطراف ما يلي‪:‬‬
‫• العميل ‪ -‬عادة مؤسسة حكومية ؛‬
‫كل من التصميم والبناء ‪ ،‬على الرغم من أن التصميم العام عادة ً‬
‫• ال ُمنشئ ‪ -‬المسؤول عن ٍّ‬
‫ما يُمليه العميل ويمكن تنفيذه بواسطة العميل ؛‬
‫• مقاول التشغيل والصيانة‪.‬‬
‫• المنتفعون ‪ -‬الكيانات التي توافق على شراء مخرجات المشروع ‪ ،‬مثل الماء أو الكهرباء‬
‫‪ ،‬وعادة ما تكون وكالة حكومية ؛‬
‫• موردي المواد والمعدات وما إلى ذلك لبناء وتشغيل المنشأة على المدى الطويل ؛‬
‫• المقرضون والمستثمرون‬
‫• الراعي ‪ -‬اتحاد من المجموعات المهتمة ‪ ،‬بما في ذلك عادة ً ال ُمنشئ والمشغل والمؤسسة‬
‫المالية ‪ ،‬الذي يعد االقتراح ‪ ،‬وفي حالة نجاحه ‪ ،‬يتعاقد مع العميل لتنفيذ التصميم والتمويل‬
‫والبناء والتشغيل‪.‬‬

‫مشروع مشترك ‪Joint Venture‬‬

‫إضافة المزيد من التعقيد إلى نظرنا في العالقات التنظيمية للمشروع هو المشروع المشترك‪ .‬مثل هذا‬
‫النظام هو "اتحاد اتفاقي من طرفين أو أكثر تم تشكيله إلجراء مشروع واحد لمدة محدودة"‪ .‬يتم تشكيل‬
‫اتفاقيات المشاريع المشتركة بين شركات البناء أو بين شركات التصميم وشركات البناء ؛ وهي ال تشمل‬
‫المالكين‪ .‬بمعنى أنها شراكات ذات أغراض خاصة ‪ ،‬بسبب طبيعتها المنفصلة والمؤقتة‪.‬‬
‫الغرض المعتاد من مثل هذا الترتيب هو توزيع المخاطر الكامنة في المشاريع الكبيرة وتجميع الموارد‬
‫بطريقة تسمح للمشروع المشترك بتنفيذ مشروع يتجاوز قدرات أحد األطراف بشكل فردي‪ .‬يُطلق على‬
‫كل طرف لقب مخاطر مشترك ؛ يبدأون باتفاق فيما بينهم ‪ ،‬والغرض منه هو السعي للحصول على عقد‬
‫لمشروع‪ .‬إذا نجحت ‪ ،‬فإن المشروع المشترك نفسه يتعاقد مع مالك المشروع ‪ ،‬مع أحد المشاركين‬
‫المنصوص عليه باعتباره الراعي المشترك‪ .‬يسمح الجمع المؤقت لشركتين أو أكثر بتجميع معدات البناء‬
‫والموظفين والمرافق المكتبية والوسائل المالية والموارد األخرى‪ .‬لكل شريك مشارك دور فعال في أداء‬
‫العمل والمشاركة في أي أرباح أو خسائر ‪ ،‬وفقًا التفاقهم‪.‬‬

‫‪16‬‬
 ‫الموارد الذاتية‬
‫إن ما يسمى بنهج الموارد الذاتية لتنظيم مشروع البناء بسيط للغاية ‪ -‬يعمل مالك المشروع كمقاول رئيسي‬
‫وينفذ العمل بقواته الخاصة من خالل توفير اإلشراف الميداني والمواد والمعدات والعمالة‪.‬‬
‫عادة ما تقتصر هذه الطريقة على المشاريع الصغيرة غير المعقدة نسبيًا والتي يتم إنشاؤها الستخدام المالك‬
‫بدالً من بيعها لطرف آخر عند االنتهاء‪ .‬قد تتضمن األمثلة قس ًما للطرق السريعة يستخدم قوته الخاصة‬
‫إلجراء استبدال المجرى المائي أو إعادة تنظيم طفيفة ومؤسسة تعليمية تستخدم أطقم خدمات المباني‬
‫الخاصة بها لتجديد الفصول الدراسية‪ .‬عادة ما يكون لدى هؤالء المالكين إرشاداتهم الخاصة لتحديد حجم‬
‫المشروع وتعقيده الذي يختارون بعده التعاقد مع منظمات إنشاءات منفصلة‪.‬‬
‫يجب أن يأخذوا في االعتبار المفاضالت بين الوقت اإلضافي ونفقات عملية التعاقد الرسمية والوفورات‬
‫المحتملة في تكاليف البناء ‪ ،‬وتوفير الوقت المحتمل والجودة المحسنة الناتجة عن هذه العقود التنافسية أو‬
‫ضا في المنزل من قبل‬ ‫المتفاوض عليها‪ .‬في كثير من األحيان ‪ ،‬يتم تصميم مثل هذه المشاريع الصغيرة أي ً‬
‫موظفي المالك‪.‬‬

‫التشييد المرحلي‬
‫على الرغم من أنه نهج جدولة أكثر من نظام التسليم ‪ ،‬فإننا نناقش التشييد المرحلي ‪ ،‬أو "التتبع السريع"‬
‫‪ ،Fast Track‬هنا ألن العديد من أنظمة التسليم مناسبة بشكل أفضل من غيرها لطريقة التخطيط وتنفيذ‬
‫الجدول الزمني للمشروع‪.‬‬
‫الفكرة األساسية هي أن بعض أجزاء أعمال التصميم تحدث بشكل متزامن مع البناء الميداني ‪ ،‬وبالتالي‬
‫تحقيق توفير شامل في إجمالي مدة المشروع‪ .‬تذكر نهج التصميم ‪ -‬العطاء ‪ -‬البناء التقليدي حيث تم تصميم‬
‫المشروع بالكامل بالكامل قبل الدعوة لتقديم العطاءات لمرحلة البناء‪ .‬بموجب هذه الطريقة ‪ ،‬ال يبدأ البناء‬
‫حتى نهاية العطاءات وجهود اختيار المقاول ‪ ،‬والتي يجب أن تتبع بالضرورة االنتهاء من التصميم‪.‬‬
‫قارن هذا النهج بالمخطط الذي بموجبه يتم االنتهاء من أعمال التصميم الكافية لبدء العمل الميداني‪ .‬من‬
‫األمثلة على ذلك مشروع بناء تم تصميمه وبنائه في عدة أجزاء‪.‬‬
‫بعد تصميم األساسات ‪ ،‬يبدأ بناء األساس‪ .‬يستمر تصميم توازن الهيكل بالتزامن مع جهد البناء األول‪ .‬يتم‬
‫االنتهاء من تصميم اإلطار الهيكلي أثناء تنفيذ أعمال تركيب األساس ‪ ،‬وبعد ذلك يتم إنشاء اإلطار الهيكلي‪.‬‬
‫تستمر العملية ‪ ،‬مع حدوث التصميم والبناء في مراحل متداخلة‪.‬‬

‫‪17‬‬
 ‫شكل (‪ :)9‬نظام التشييد المرحلي‬

‫‪18‬‬
 ‫اختيار نوع العقد‬
‫يوضح هذا القسم كيفية اختيار المقاول وأسس الدفع لكل نوع من أنواع العقود‪ .‬في قسم الحق سننظر‬
‫بالتفصيل في عملية اختيار المقاول والدفع له‪.‬‬

‫مبلغ مقطوع ‪ /‬سعر ثابت ‪Limp Sum‬‬

‫ربما يكون أبسط نوع من العقود هو ذلك الذي يتم بموجبه دفع للمقاول مبل ًغا ثابتًا متفق عليه مسبقًا بنا ًء‬
‫على عقد بمبلغ محدد مقابل أعمال البناء المكتملة في الموقع‪ .‬يتم دفع هذا المبلغ دون اعتبار للتكاليف‬
‫الفعلية التي تكبدها المقاول‪ .‬بالنسبة لمثل هذا العقد ‪ ،‬يجب تحديد المشروع بالكامل من خالل مستندات‬
‫العقد قبل استالم العروض واختيار المقاول وصياغة العقد‪.‬‬
‫يجب أن يشمل سعر المبلغ المقطوع ‪ ،‬أو "المبلغ المحدد" ‪ ،‬جميع التكاليف المباشرة للعمالة والمواد‬
‫والمعدات والمقاولين من الباطن ‪ ،‬باإلضافة إلى التكاليف غير المباشرة مثل اإلشراف الميداني والمكتب‬
‫الميداني وصيانة المعدات وما شابه ‪ ،‬باإلضافة إلى النفقات العامة ‪ ،‬باإلضافة إلى الربح‪.‬‬
‫هذا النوع من العقود مناسب لمشاريع مثل المباني ‪ ،‬والتي يمكن تصميمها بالكامل والتي يمكن تحديد‬
‫كمياتها في بداية المشروع‪ .‬بالنسبة لمشروع يتضمن كميات كبيرة من األعمال الترابية ‪ ،‬من غير المحتمل‬
‫عا آخر من العقود أكثر مالءمة‪.‬‬ ‫أن يتم التنبؤ بدقة بهذه الكميات مسبقًا ‪ ،‬وبالتالي سيكون نو ً‬
‫هناك ميزتان لمالك عقود المبلغ المقطوع وهما حقيقة أن التكلفة اإلجمالية للمشروع معروفة قبل بدء البناء‬
‫وعدم الحاجة إلى مراقبة تكاليف المقاول والموافقة عليها‪.‬‬
‫من ناحية أخرى ‪ ،‬يتحمل المالك مخاطر الجودة الرديئة من قبل المقاول الذي يحاول تعظيم الربح ضمن‬
‫المبلغ الثابت ؛ تشمل العيوب المحتملة األخرى للمالك التكلفة العالية والوقت الطويل المطلوب للمقاولين‬
‫إلعداد العطاءات ؛ على الرغم من أن المقاول يتحمل هذه التكاليف ‪ ،‬إال أنها في النهاية مدمجة في السعر‬
‫اإلجمالي للمقاول الناجح‪.‬‬
‫باإلضافة إلى ذلك ‪ ،‬فإن مرونة نموذج العقد هذا محدودة ؛ أي اختالف عن الخطط والمواصفات األصلية‬
‫يتطلب أمر تغيير ‪ ،‬وهي عملية يمكن أن تستغرق وقتًا طويالً ومكلفة وقد تؤدي إلى نزاعات بشأن العقود‪.‬‬

‫سعر الوحدة ‪ /‬القياس والقيمة ‪Unit Price‬‬

‫في هذا النوع ‪ ،‬يدفع المالك للمقاول الجودة المقاسة على النحو الذي يحدده المهندس لكل عنصر يتم تنفيذه‬
‫بالسعر المحدد في جدول األسعار‪.‬‬
‫على عكس عقد المبلغ اإلجمالي ‪ ،‬تحدد هذه الطريقة المبلغ الذي سيتم دفعه للمقاول أثناء تقدم المشروع‬
‫من خالل المطالبة بقياس الكميات الفعلية للمنتج النهائي ثم ضربها بأسعار متفق عليها مسبقًا لكل بند‪.‬‬
‫يقدم المقاولون العروض بنا ًء على الكميات المقدرة التي يقدمها المالك ‪ ،‬بحيث يعتمد سعر كل عارض‬
‫على مجموعة مشتركة من الكميات‪ .‬وبالتالي ‪ ،‬قبل العمل ‪ ،‬تعتمد أسعار العطاء على الكميات المقدرة ‪،‬‬
‫بينما أثناء العمل وبعده ‪ ،‬يعتمد الدفع على الكميات الفعلية‪.‬‬
‫يكفي أن نقول هنا أن أسعار وحدة المقاول يجب أال تغطي التكاليف المباشرة فحسب ‪ ،‬بل يجب أن تغطي‬
‫ضا التكاليف غير المباشرة والنفقات العامة والطوارئ واألرباح ؛ يتم الدفع للمقاول فقط مقابل العناصر‬‫أي ً‬
‫ً‬
‫المدرجة في قائمة الكمية ويتم الدفع بأسعار الوحدة المتفق عليها مسبقا‪.‬‬

‫‪19‬‬
‫بالنسبة للمالك ‪ ،‬يتمتع هذا النهج بميزة إزالة بعض المخاطر التي يتعرض لها المقاول ‪ ،‬مما يؤدي إلى‬
‫ضا قد يتم إعداد وثائق ما قبل العطاء بتفاصيل أقل مما هي عليه في‬
‫حاالت طوارئ أصغر إلى حد ما‪ .‬أي ً‬
‫عقد المبلغ المقطوع ‪ ،‬على الرغم من أنها يجب أن تكون بتفاصيل كافية للسماح لمقدمي العطاءات بتقييم‬
‫الحجم الكلي للعمل وتعقيده‪.‬‬
‫ومع ذلك ‪ ،‬في ظل طريقة سعر الوحدة ‪ /‬القياس والقيمة ‪ ،‬ال يمكن معرفة التكلفة النهائية للمشروع على‬
‫وجه اليقين حتى يكتمل المشروع‪ .‬عالوة على ذلك يلزم بذل جهد من قبل المالك أو ممثل المالك "لتتبع"‬
‫الكميات الفعلية من خالل بعض وسائل القياس ‪ -‬عد حموالت الشاحنات ووزن الحديد وما شابه ذلك‪ .‬من‬
‫وجهة نظر المقاول ‪ ،‬تتم إزالة بعض المخاطر في عملية تقديم العطاءات ‪ ،‬ألن الدفع يعتمد على كميات‬
‫فعلية وليس على مبلغ مقطوع‪.‬‬

‫التكلفة باإلضافة ‪Cost Plus‬‬

‫الطريقة األساسية الثالثة التي يمكن من خاللها الدفع للمقاول هي طريقة التكلفة اإلضافية ‪ ،‬والتي بموجبها‬
‫يدفع المالك تكاليف المقاول المتعلقة بالمشروع باإلضافة إلى الرسوم التي تغطي األرباح والتكاليف العامة‬
‫غير القابلة لالسترداد‪.‬‬
‫ومباشرا ومرغوبًا للوهلة األولى‪ .‬ومع ذلك ‪ ،‬هناك بعض العيوب ‪ ،‬كما سنرى‪ .‬يتم‬
‫ً‬ ‫يبدو هذا النهج بسي ً‬
‫طا‬
‫استخدام نوعين من عقود التكلفة اإلضافية‪:‬‬
‫)‪(1‬التكلفة باإلضافة إلى نسبة مئوية من التكاليف ‪ ، Cost Plus Percent‬والتي بموجبها تكون الرسوم‬
‫نسبة متفق عليها من "التكاليف"‬
‫)‪(2‬التكلفة باإلضافة إلى الرسوم الثابتة ‪ ،Cost Plus Fixed Fee‬حيث ال تعتمد الرسوم على تكاليف‬
‫المقاول‪.‬‬
‫أربعة اعتبارات مهمة يجب مراعاتها من قبل المالكين والمقاولين عند التفاوض على مثل هذه العقود ‪،‬‬
‫على النحو التالي‪:‬‬
‫‪ .a‬إجراء محدد ومقبول للطرفين بشأن التعاقد مع مقاولين من الباطن ؛‬
‫‪ .b‬اتفاقية مفهومة بوضوح بشأن تحديد رسوم المقاول ودفعها ؛‬
‫‪ .c‬فهم ما يتعلق بأساليب المحاسبة التي يجب اتباعها ؛‬
‫‪ .d‬قائمة بتكاليف العمل التي سيتم استردادها‪.‬‬
‫هناك فئتان من المصاريف يصعب تحديدها وإدارتها‪:‬‬
‫األولى هي النفقات العامة للمقاول‪ .‬هل تكاليف إعداد كشوف المرتبات ورسومات العمل ‪،‬‬ ‫‪.I‬‬
‫والهندسة والوظائف المكتبية األخرى ‪ ،‬وتلك التكاليف اإلدارية العامة التي تنطوي على موظفي‬
‫المكتب قابلة لالسترداد أم أنها ستغطيها الرسوم؟‬
‫الفئة األخرى المزعجة من التكلفة القابلة للسداد هي تلك المتعلقة بمعدات البناء ؛ إذا كان المقاول‬ ‫‪.II‬‬
‫يمتلك معدات مستخدمة في المشروع ‪ ،‬فيجب االتفاق على نوع من معدل االستهالك‪.‬‬

‫‪20‬‬
 ‫الوقت والمواد ‪Time and Material‬‬
‫غالبًا ما يتم استخدام عقد الوقت والمواد في المشاريع الصغيرة ‪ ،‬ربما في أعمال الصيانة أو مبنى صغير‬
‫أو سلسلة من المشاريع الصغيرة‪ .‬يحتوي على عناصر لكل من نهج سعر الوحدة والتكلفة اإلضافية‪ .‬يدفع‬
‫المالك للمقاول على أساس الجهد المبذول ‪ ،‬ولكن ال توجد "رسوم" على هذا النحو‪.‬‬
‫يتم دفع تكاليف المواد بتكلفتها الفعلية ‪ ،‬بينما يتم سداد مدخالت العمالة والمعدات بمعدالت متفق عليها‬
‫مسبقًا‪ .‬أحد العناصر المهمة في هذه الطريقة هو أن معدالت العمالة والمعدات هذه يجب أن تشمل جميع‬
‫المصروفات غير المباشرة والعامة ‪ ،‬واألرباح والطوارئ ‪ ،‬بدالً من دفع أي "رسوم" إضافية‪.‬‬
‫يتضمن العقد قائمة بمعدالت الدفع بالساعة ‪ -‬للنجارين ‪ ،‬عمال الحدادة ‪ ،‬العمال ‪ ،‬شاحنات قالبة ‪ 10‬متر‬
‫مكعب ‪ ،‬لوادر أمامية وما شابه ذلك‪ .‬إذا تم دفع ‪ 175‬جنيها للنجارين للساعة ‪ ،‬فقد يكون سعر الساعة‬
‫المطلوب مقابل خدماتهم ‪ 300‬جنيها ليشمل جميع نفقات الرواتب غير المباشرة وجز ًءا من العديد من‬
‫النفقات العامة األخرى ‪ ،‬باإلضافة إلى الربح والطوارئ‪.‬‬
‫بعد ذلك ‪ ،‬كأساس لطلب الدفع لفترة معينة ‪ ،‬يقدم المقاول المطالبات المادية وسجالت الرواتب مع الساعات‬
‫حسب الفئة والسجالت المماثلة للمعدات‪ .‬عادة ً ما يتم سداد مدفوعات العقود من الباطن بالتكلفة الفعلية‪ .‬إذا‬
‫تمت الموافقة على الطلب ‪ ،‬يتلقى المقاول المدفوعات على أساس "الوقت والمواد" ‪ -‬الوقت لكل فئة من‬
‫العمالة والمعدات مضروبًا في السعر الخاص بها ‪ ،‬باإلضافة إلى المواد والعقود من الباطن بسعر التكلفة‪.‬‬
‫غالبًا ما تُستخدم هذه الطريقة في خدمات التصميم ‪ ،‬حيث يصعب عادة ً تحديد إجمالي الجهد المتوقع مقد ًما‪،‬‬
‫مما يجعل عقد التصميم ذي السعر الثابت غير عملي‪.‬‬

‫‪21‬‬
 ‫الباب الثالث‪ :‬مرحلة التخطيط والتصميم‬

‫مرحلة التخطيط ودراسة الجدوى‬

‫يجب تحقيق شيئين أساسيين في وقت مبكر من مرحلة التخطيط ودراسة الجدوى‪:‬‬
‫‪ .a‬فهم واضح ألهداف المشروع وأغراضه ونطاقه وطبيعته من قبل كل من العميل ‪ /‬المالك‬
‫الشركة المسؤولة عن تنفيذ العمل‪.‬‬
‫‪ .b‬يجب إنشاء عالقة بين العميل ‪ /‬المالك و جهة تسليم المشروع ‪ ،‬مع تحديد األدوار‬
‫والمسؤوليات بوضوح‪.‬‬
‫اختيار االستشاري‬
‫من أجل الحصول على مقترحات من االستشاريين المحتملين ‪ ،‬سيبدأ المالك أحيا ًنا بطلب إبداء االهتمام‬
‫والمؤهالت‪ .‬وقد يتم عرض مثل هذه الطلبات في الصحف المحلية و في المنشورات والنشرات اإلخبارية‬
‫المهنية وعن طريق المراسالت المباشرة إلى الشركات المشاركة سابقًا‪ .‬ويقوم بوصف المشروع المقترح‬
‫بطريقة عامة ودعوة الردود بحلول موعد نهائي محدد‪ .‬وقد تتطلب اإلجابة استكمال استبيان يحدد مؤهالت‬
‫االستشاري‪.‬‬
‫بعد أن يعرب االستشاريون المحتملون عن اهتمامهم ‪ ،‬يختار المالك األنسب لمزيد من الدراسة‪ .‬هذه‬
‫الشركات الثالث إلى الخمس مدعوة إلعداد العروض‪ .‬تحتوي طلبات تقديم العروض هذه على األقل على‬
‫ما يلي‪:‬‬
‫بيان العمل‬ ‫•‬
‫مجاالت الخبرة المطلوبة‬ ‫•‬
‫الجدول الزمني‬ ‫•‬
‫نوع العقد المقترح‬ ‫•‬
‫ميزانية المشروع‬ ‫•‬
‫تاريخ التقديم‬ ‫•‬
‫المعلومات التي سيتم تضمينها في االقتراح‬ ‫•‬
‫تاريخ االختيار المتوقع‪.‬‬ ‫•‬

‫االختيار على أساس المؤهالت (‪ )QBS- Qualification-Based Selection‬تستخدم معايير أخرى‬

‫غير السعر الختيار االستشاري ‪ ،‬على أن يتم تحديد الرسوم بعد االختيار‪ .‬في هذه الحالة عادة ما يتم ترك‬
‫نطاق العمل وتعريف المشروع غير محدد إلى حد ما إلى ما بعد اختيار االستشاري وتحديد النطاق و‬
‫األتعاب‪.‬‬

‫بافتراض إجراء ‪ ، QBS‬ستشمل المقترحات عناصر مثل العناصر التالية‪:‬‬

‫الخبرة السابقة بمشاريع ذات طبيعة مماثلة ؛‬ ‫•‬
‫تفاصيل التنظيم ومراقبة المشروع والرقابة المالية ؛‬ ‫•‬

‫‪22‬‬
 ‫حجم وخبرة ومسؤوليات الموظفين ؛‬ ‫•‬
‫نوع التنظيم والطريقة اإلدارية لتنفيذ العمل ؛‬ ‫•‬
‫منظمة ضمان الجودة‬ ‫•‬
‫معرفة الظروف المحلية ؛‬ ‫•‬
‫موارد محلية؛‬ ‫•‬
‫منهجية المشروع‬ ‫•‬
‫توافر الموارد‬ ‫•‬
‫برنامج؛‬ ‫•‬
‫إشارة إلى مدى فهم مقدم العرض للمشروع‪.‬‬ ‫•‬

‫يصبح تقييم هذه الحلول خطوة أخرى في عملية االختيار‪ .‬يجب على المالكين أن يوازنوا بين مزايا حلول‬
‫التصميم المبتكرة مقابل التكلفة والوقت الالزمين إلجراء المنافسة‪.‬‬

‫مثل عقود التشييد ‪ ،‬يمكن تحديد مدفوعات خدمات التصميم االحترافية بعدة طرق‪:‬‬
‫النسبة المئوية لتكلفة البناء‬ ‫•‬
‫مضاعف تكلفة الراتب‬ ‫•‬
‫مضاعف تكلفة الراتب باإلضافة إلى المصروفات غير المتعلقة بالراتب‬ ‫•‬
‫رسم مقطوع ثابت‬ ‫•‬
‫إجمالي المصروفات باإلضافة إلى الرسوم المهنية‬ ‫•‬
‫بالساعة أو الرسم اليومي‪.‬‬ ‫•‬
‫من الممارسات الشائعة أن تدفع للمصمم على أقساط عند اكتمال مراحل الخدمات‪.‬‬

‫تطوير البرنامج‬
‫يتم بناء المشروع لتحقيق أهداف معينة ‪ ،‬كما هو محدد في موجز المشروع‪ .‬سيتم تحقيق هذه األهداف إذا‬
‫تم استيفاء عناصر البرنامج‪ .‬وبالتالي بعد الموجز يجب تطوير بيان أكثر شموالً لتلك العناصر والعناصر‬
‫التي سيتم ترجمتها إلى الجوانب المادية للمشروع المكتمل‪.‬‬
‫من المحتمل أن تشارك عدة أطراف في تطوير البرنامج‪ .‬مثال في مشروع لبناء مدرسة ابتدائية جديدة قد‬
‫يشمل أولئك الذين يساهمون في البرنامج المعلمين وأولياء األمور والمسؤولين المحليين واإلداريين‬
‫المحليين وأفراد المجتمع بما في ذلك الجيران القريبين ومدير المشروع وأخصائي التصميم‪ .‬ستكون نتيجة‬
‫هذه العملية وثيقة مكتوبة ‪ ،‬ربما تخضع لموافقة مجلس التعليم أو سلطة مماثلة ‪ ،‬تصف بالكلمات ما يتوقع‬
‫أن يحققه المشروع المكتمل ‪ ،‬بما في ذلك األهداف التعليمية واستخدام المجتمع وتأثيرات استخدام األراضي‬
‫وتوافق الحي‪.‬‬
‫تحديد البدائل‬
‫قد يكون هناك العديد من الطرق الممكنة لتحقيق األهداف المنصوص عليها في البرنامج‪ .‬مثال إذا كان‬
‫جسر مطلوبًا لنقل حركة المرور على الطرق السريعة وفوق المرافق عبر مجرى مائي‪:‬‬
‫‪23‬‬
 ‫أين سيكون موقعه؟‬
‫جسرا على شكل إطارات؟‬ ‫ً‬ ‫جسرا معلقًا بكابالت ‪ ،‬أو‬
‫ً‬ ‫جسرا معلقًا ‪ ،‬أو‬
‫ً‬ ‫هل سيكون‬
‫هل ستكون المواد اإلنشائية في األساس من الصلب أم الخرسانة أم مركبا ً؟‬
‫هل سيتكون من طابق واحد أو طابقين؟‬
‫لكل بديل تم اختياره ‪ ،‬تستمر عملية التخطيط من خالل عدة خطوات‪ .‬بالنسبة لمشروع منشأة مثل االمدرسة‬
‫االبتدائية المقترحة سابقا ‪ ،‬سيبدأ المهندس المعماري في تطوير مفاهيم عامة ‪ ،‬ربما باستخدام مخططات‬
‫الفقاعات ‪ Bubbles‬إلظهار العالقات بين وظائف المنشأة ‪ ،‬مما يؤدي إلى خطط أرضية أولية وعروض‪.‬‬
‫سيدعم المهندس هذه العملية بالتحقق العام للمرافق والمكونات الهيكلية وعمل الموقع وأنظمة االتصاالت‪.‬‬
‫بالنسبة لمشروع الطريق السريع أو الجسر ‪ ،‬سيقود المهندس الجهود إلعداد مخططات أولية لكل بديل‬
‫وتوافقها وشكلها العام‪.‬‬
‫ستكون نتيجة هذا الجزء من عملية التخطيط عبارة عن مجموعة من الرسومات األولية والوصف للبدائل‬
‫التي يمكن تقدير تكاليفها ‪ ،‬والتي يمكن التنبؤ بجداولها الزمنية العامة ويمكن دراسة تقنيات بنائها ‪ ،‬بهدف‬
‫تحديد الخيارات الممكنة ماليًا وتقنيًا ثم تحديد الخيار المفضل‪.‬‬
‫الخطة الرئيسية هي وثيقة تحدد العناصر المادية المختلفة للمشروع في المواقع المقترحة على موقع‬
‫المشروع مع األوصاف العامة لمميزات المشروع‪ .‬توفر البدائل المحددة وسيلة منظمة لدراسة الخيارات‬
‫المتاحة لتزويد العناصر في الخطة الرئيسية من أجل تلبية أهداف المشروع‪.‬‬
‫وتجدر اإلشارة إلى أن العقد المبرم مع استشاري التصميم غالبًا ما يتم تقسيمه واالتفاق عليه على مراحل‬
‫من أجل تحديد النطاق والخدمات واألتعاب المصاحبة بشكل أكثر دقة‪.‬‬

‫استكشاف الموقع‬
‫بالتوازي مع التخطيط األولي اآلخر ‪ ،‬يتم إجراء االستكشاف في الموقع على مستويات متفاوتة من‬
‫التفاصيل‪ .‬عندما ال تزال عدة بدائل قيد الدراسة ‪ ،‬ستتم دراسة المواقع المحتملة المختلفة من وجهة نظر‬
‫ظروف التربة العامة والتضاريس والوصول والتكلفة‪.‬‬
‫مع تضييق الخيارات سيتم إعداد مزيد من التفاصيل حول الخيار أو الخيارات المفضلة‪ .‬سيقدم االستشاري‬
‫الجيوتقني مدخالت رئيسية في هذه الخطوة‪ .‬يجب تحديد ظروف التربة التي تؤثر على أنواع األساس‪.‬‬
‫ويجب دراسة الجوانب البيئية للموقع ‪ ،‬بما في ذلك الملوثات الجوفية المحتملة ‪ ،‬وقضايا األراضي الرطبة‬
‫واألنواع المهددة باالنقراض‪.‬‬
‫ضا خيارات للحفاظ على الغطاء النباتي الموجود والتحسينات الحالية بطرق مختلفة‬
‫يتضمن فحص الموقع أي ً‬
‫للوصول إلى الموقع والتفاعل مع تدفق حركة المرور خارج الموقع ‪ ،‬وتدفق األشخاص والمركبات في‬
‫الموقع ‪ ،‬وتوافر المرافق ومختلف المسائل األمنية‪.‬‬
‫باإلضافة إلى ذلك ‪ ،‬قد تكون هناك حاجة لمسح الممتلكات إلنشاء الزوايا والحدود وقد تكون هناك حاجة‬
‫للتحقيق في سجالت الملكية لتحديد من يملك سند ملكية األرض وبأي شكل‪ .‬وقد تكون هناك حاجة إلى‬
‫تحقيق إضافي في وقت الحق‪ .‬في مرحلة التخطيط هذه يتم توجيه دراسات الموقع نحو توفير معلومات‬
‫كافية للمساعدة في اتخاذ القرارات حول الجدوى واالختيار‪.‬‬

‫‪24‬‬
 ‫تحليل قابلية البناء‬
‫خالل التخطيط والتصميم ‪ ،‬من الضروري النظر في إمكانية بناء البدائل المقترحة وما إذا كان يمكن بناؤها‬
‫بكفاءة‪ .‬يُستخدم مصطلح "قابلية اإلنشاء" لهذا التقييم ‪ ،‬وهي عملية مستمرة ‪ ،‬وربما تكون أكثر نشا ً‬
‫طا‬
‫ضا‬‫خالل مرحلة التصميم التي سيتم وصفها الحقًا في هذا الفصل‪ .‬ويوصف تحليل قابلية البناء (يسمى أي ً‬
‫مراجعة قابلية البناء) على أنه‪:‬‬
‫‪ . . .‬عملية تستخدم استشاريي التشييد ذوي الخبرة مع معرفة واسعة في‬
‫البناء في وقت مبكر من مراحل تصميم المشاريع لضمان أن المشاريع قابلة‬
‫للبناء ‪ ،‬مع كونها فعالة من حيث التكلفة ‪ ،‬ويمكن تقييمها ‪ ،‬ويمكن صيانتها‪.‬‬
‫أثناء مرحلة التخطيط ودراسة الجدوى ‪ ،‬على الرغم من أن اإلعداد إلى تلك النقطة هو مفهوم بشكل أساسي‬
‫‪ ،‬ستتم دراسة كل بديل مثل سهولة البناء ‪ ،‬والتأثير على الجدول الزمني للمشروع ‪ ،‬والتأثيرات التي قد‬
‫تحدثها المواد المختلفة على الشراء والتركيب ‪ ،‬والسالمة وقضايا التنسيق المختلفة بين األفراد والمعدات‬
‫والمواد‪.‬‬
‫قد يقوم أخصائي التصميم بإجراء هذا التحليل بفريقه الخاص أو قد يستعين باستشاري لديه معرفة خاصة‬
‫بإجراءات التشييد‪ .‬إذا كان مدير التشييد جز ًءا من فريق المشروع ‪ ،‬فستكون قابلية البناء مسؤولية رئيسية‬
‫لهم‪.‬‬

‫تقدير التكلفة األولية‬

‫من أجل تحديد ما إذا كان البديل قيد الدراسة ممكن من الناحية المالية ‪ ،‬يلزم تقدير تكلفته‪ .‬أثناء عملية‬
‫التخطيط ‪ ،‬ال يمكن إجراء مثل هذا التقدير بدرجة كبيرة من الدقة ‪ ،‬كما أشرنا في مناقشتنا لدور مقدر‬
‫التكلفة‪ .‬عادة ما يستخدم المقدر بعض المقاييس العامة للتكلفة إلعداد التقدير‪.‬‬
‫على سبيل المثال ‪ ،‬يمكن تقدير تكلفة مبنى وقوف السيارات الخرساني متعدد الطوابق بنا ًء على عدد‬
‫مساحات المركبات مضروبًا في تكلفة اإلنشاء التاريخية لكل مساحة مركبة للمنطقة‪ .‬وستتم إضافة تكاليف‬
‫أي ميزات غير عادية مثل محطة تحصيل أو منحدرات اقتراب طويلة إلى التقدير‪ .‬في حالة وجود مجمع‬
‫سكني من طابق واحد مبني من الخشب ‪ ،‬قد يتم إعداد تقدير بنا ًء على التكلفة لكل متر مربع من مساحة‬
‫األرضية‪ .‬سيتم تقدير اإلضافات مثل حمام السباحة ومواقف السيارات والغرف العامة العامة بشكل‬
‫منفصل‪.‬‬
‫تتضمن مصادر هذه المساحة لكل مركبة أو معلومات التكلفة لكل متر مربع سجالت المخطط الخاصة‬
‫بالبيانات التاريخية من المشاريع السابقة وقواعد البيانات المختلفة المنشورة ‪ ،‬سواء في شكل كتاب أو‬
‫إلكترونيا‪ .‬يوضح الجدول التالي نموذ ًجا لتقدير التكلفة المبدئية ألحد البدائل لمشروع فندقي افتراضي‬
‫مقترح‪.‬‬

‫‪25‬‬
26
 ‫تحليل الجدوى المالية‬

‫يجب أن تُظهر األموال المقترح استثمارها في المشروع إمكانية تحقيق عائد اقتصادي ألولئك الذين‬
‫يستثمرون في المشروع بما يعادل على األقل العائد المتاح لهم من االستثمارات األخرى التي تنطوي على‬
‫مخاطر مماثلة‪.‬‬
‫بالنسبة لمنشأة التصنيع التابعة للقطاع الخاص ‪ ،‬تتوقع الشركة التي تستثمر األموال أن تولد تدفقات نقدية‬
‫كافية من تشغيل المرفق لدفع تكاليف اإلنشاءات ومصروفات التشغيل الجارية ‪ ،‬باإلضافة إلى معدل فائدة‬
‫عائد جذاب‪.‬‬
‫في حالة وجود طريق ممول من القطاع العام أو مرفق مدرسي ‪ ،‬يتوقع دافعو الضرائب الذين يقدمون‬
‫التمويل أن الفوائد ‪ ،‬سواء من حيث المال أو في المنافع غير القابلة للقياس الكمي ‪ ،‬ستكون على األقل‬
‫مساوية لألموال المستثمرة في المشروع‪.‬‬
‫من المسلم به أن الفوائد المستمدة من مشروع بناء المدرسة يصعب تقديرها أكثر من تقدير تكاليفها‪ .‬ومع‬
‫ذلك ‪ ،‬يجب إيالء بعض االعتبار لما إذا كانت الفوائد ‪ ،‬المالية وغير المالية (كون "خالف ذلك" أكثر أهمية‬
‫في حالة المدرسة) تساوي على األقل التكاليف النقدية‪.‬‬
‫يجب مراعاة جميع التدفقات النقدية طوال دورة حياة إعداد وتشغيل المشروع عند إجراء مثل هذه‬
‫التحليالت‪ .‬ويشير مصطلح تكلفة دورة الحياة إلى الدراسات االقتصادية التي تشمل كل هذه التدفقات النقدية‪.‬‬
‫يجب تقدير تكلفة صيانة مشروع طريق سريع وجسر وتحديثه بشكل دوري ‪ ،‬جنبًا إلى جنب مع تكاليف‬
‫التصميم والبناء ‪ ،‬لتحديد ما إذا كان من المحتمل أن يكون ذلك ممكنًا‪ .‬ستكون تقديرات تكلفة تشغيل وصيانة‬
‫مصنع التصنيع ‪ ،‬باإلضافة إلى الدخل المتوقع أن تولده عملياته ‪ ،‬ضرورية في تحديد الجدوى المالية‪.‬‬
‫تشكل تقديرات التكلفة على مدى دورة الحياة لكل بديل األساس لدراسات الجدوى هذه‪ .‬عادة سيتم تجاهل‬
‫بعض الخيارات المقترحة في هذه المرحلة ألنها غير مجدية من الناحية المالية‪ .‬ستتم مقارنة المتبقيين مع‬
‫بعضهم البعض مع األخذ في االعتبار كل من العوامل المالية والعوامل األخرى للوصول إلى خيار موصى‬
‫به‪.‬‬

‫مرحلة التصميم‬
‫عادة ً ما تتضمن مرحلة التخطيط مداوالت كبيرة ومباشرة حول العديد من البدائل ‪ ،‬حيث يتم تعديل‬
‫الخيارات وصقلها ‪ ،‬في محاولة إليجاد الحل "األفضل" ألهداف البرنامج المحددة‪.‬‬
‫تعتبر التعليقات جز ًءا مه ًما من هذه العملية ‪ ،‬حيث تقوم األطراف المختلفة بتقييم البدائل واقتراح التغييرات‬
‫والتوصل إلى قرارات مؤقتة‪.‬‬
‫على الرغم من استمرار بعض هذه المنهجية في مرحلة التصميم ‪ ،‬فقد تم اتخاذ قرارات التصميم األساسية‬
‫للجزء األكبر وتتمثل المهمة اآلن في تحسين البرنامج وتضخيمه في سلسلة من الخطوات التي تؤدي إلى‬
‫المستندات التي سيتم استخدامها في عملية البناء‪.‬‬
‫الجزءان الرئيسيان من مرحلة التصميم هما‪:‬‬
‫تصميم تخطيطي‬ ‫‪I.‬‬
‫إعداد التصميم‬ ‫‪II.‬‬

‫‪27‬‬
 ‫وبعد ذلك تؤدي مرحلة إعداد وثيقة العقد إلى مستندات مكتملة بالكامل‪.‬‬
‫العملية عبارة عن سلسلة متصلة مع بعض التداخالت والتشابه الكبير بين الموضوعات والمهام‪.‬‬

‫تصميم تخطيطي‬
‫استشاري التصميم مسؤول عن إنتاج مجموعة من الرسومات األولية باإلضافة إلى تقرير مكتوب‬
‫للموافقة عليه من قبل المالك‪ .‬وسيقوم المهندسون بإعداد مفاهيم حول كيفية مالءمة األنظمة‬
‫المختلفة للمنشأة مثل أنظمة األساس وأنظمة التبريد والتدفئة وأنظمة اتصاالت البيانات‪.‬‬
‫قد تكون هذه الرسومات األولية عبارة عن رسومات يدوية ‪ ،‬ولكن يجب أن توضح طبيعة المشروع‬
‫وتؤكد على جوانب مثل االنسجام مع المنطقة المحيطة وأي تحسينات واألسلوب المعماري‬
‫والمظهر الخارجي ومتطلبات التخطيط وتقسيم المناطق والمفاهيم الهيكلية الشاملة‪.‬‬
‫وبالتالي فإن السمة المهمة للتصميم التخطيطي هي أنه يؤكد على توسيع مجموعة واحدة من‬
‫المفاهيم بدالً من الخيارات المتعددة‪.‬‬
‫عادة ما تكون رسومات التصميم التخطيطي التالية مطلوبة بعد الموافقة على مفهوم التصميم‪:‬‬
‫• نهج التصميم األساسي الذي تم رسمه بمقياس متفق عليه ؛‬
‫• موقع المبنى فيما يتعلق بالبيئة الحالية ؛‬
‫• العالقة مع الخطط الرئيسية ؛‬
‫• الحركة والتهوية؛‬
‫• تنظيم وظائف البناء‪.‬‬
‫• الجوانب الوظيفية ‪ /‬الجمالية لمفاهيم التصميم قيد الدراسة ؛‬
‫• وصف توضيحي للتفاصيل الهامة ؛‬
‫• العالقة البصرية والوظيفية ؛‬
‫• توافق البيئة المحيطة‪.‬‬

‫تتطلب نفس الجهة من استشاري التصميم إعداد أوصاف سرديٍّة ألنظمة البناء التالية عند االنتهاء‬
‫من التصميم التخطيطي‪:‬‬
‫• بنية‬
‫• أسس‬
‫• درجة األرضية واألنظمة‬
‫• سقف‬
‫• الجدران والفواصل الخارجية ‪ /‬الداخلية‬
‫• التشطيبات الداخلية‬
‫• خطوط البصر‬
‫• الساللم والمصاعد‬
‫‪28‬‬
 ‫• عناصر خاصة‬
‫• األنظمة الميكانيكية‬
‫• المعدات المدمجة‬
‫• موقع البناء‬

‫‪29‬‬
 ‫شكل (‪ )10‬مثال لبرنامج زمني‬

‫‪30‬‬
 ‫إعداد التصميم‬

‫تتدفق أنشطة إعداد التصميم بشكل طبيعي من المستندات التي تم إنتاجها أثناء التصميم التخطيطي وتعتمد‬
‫عليها‪ .‬في الشكل السابق الحظ التقدم من التصميم التخطيطي إلى إعداد التصميم‪ .‬يستمر العمل في مخطط‬
‫الموقع ‪ ،‬وخطط األرضية ‪ ،‬واالرتفاعات الخارجية وأقسام المبنى ‪ ،‬مع عمل تفصيلي على أقسام الفراغ‬
‫‪ ،‬ومخططات األرضيات الهيكلية ‪ ،‬واألسقف المنعكسة ‪ ،‬وتخطيطات المختبر‪ .‬كما يحظى تصميم التوزيع‬
‫الميكانيكي والكهربائي والسباكة بالتركيز بشكل كبير‪.‬‬
‫بالمقارنة مع التصميم التخطيطي ‪ ،‬فإن إعداد التصميم محدد ومفصل‪ .‬بنهاية هذه الخطوة يتم حل معظم‬
‫القرارات الرئيسية المتعلقة بالمشروع بأكمله‪ .‬سيتألف تقديم استشاري التصميم إلى المالك بشكل عام من‬
‫تقرير مكتوب ومجموعة من الرسومات التفصيلية‪.‬‬
‫باإلضافة إلى ذلك ‪ ،‬ستكون هناك حاجة إلى تقدير تكلفة أكثر دقة ‪ ،‬بنا ًء على الكميات األولية من العناصر‬
‫المختلفة للمشروع النهائي (متر مكعب من الخرسانة ‪ ،‬متر مربع من الرصف ‪ ،‬متر طولي من الكابالت‬
‫‪ ،‬كيلوجرامات من الفوالذ) ‪ ،‬بدالً من المساحة اإلجمالية أو مقاييس الحجم كما في التقديرات السابقة‪.‬‬
‫سيتضمن التقرير المحاولة األولى للمواصفات الفنية ‪ ،‬وخاصة المواد المقترحة ‪ ،‬ليتم تنقيحها الحقًا أثناء‬
‫إعداد وثائق العقد‪ .‬مع االنتهاء من إعداد التصميم ‪ ،‬تم إنفاق ما يقرب من ‪ ٪ 65‬من جهود التخطيط‬
‫والتصميم ويمكن أن تبدأ الخطوة األخيرة قبل اختيار المقاول ‪ ،‬وهي إعداد وثائق عقد البناء‪.‬‬

‫‪31‬‬
 ‫مرحلة إعداد وثيقة العقد‬
‫خالل هذه المرحلة األخيرة من مرحلة التصميم ‪ ،‬يتم تحويل كل الجهود السابقة إلى مستندات تشكل األساس‬
‫لعقد البناء‪.‬‬
‫عند اكتمال هذه المرحلة ‪ ،‬يمكن اختيار المقاول أو المقاولين ‪ ،‬وبعد ذلك يمكن أن يبدأ العمل المتضمن في‬
‫شراء وتجميع األجزاء المادية‪.‬‬
‫يمكن أن يشير مصطلح العقد إما إلى االتفاقية الرسمية الموقعة من قبل الطرفين ‪ ،‬وعادة ما يكون المالك‬
‫والمقاول ‪ ،‬أو إلى هذه االتفاقية باإلضافة إلى العديد من المستندات األخرى المشار إليها في االتفاقية‪.‬‬
‫لذلك عندما نتحدث عن مستندات العقد فإننا نضمن ثالثة أنواع‪:‬‬
‫المواصفات الفنية التي تصف المشروع ومواده وطرقه أو متطلبات األداء ‪،‬‬ ‫‪.I‬‬
‫ما يسمى بالمستندات األولية التي تصف عالقات ومسؤوليات األطراف (بما في ذلك على األقل‬ ‫‪.II‬‬
‫االتفاق ‪ ،‬والشروط العامة والخاصة ‪ ،‬والدعوة إلى العطاء ‪ ،‬والتعليمات لمقدمي العطاءات ‪،‬‬
‫واستمارة تقديم العطاء ووثائق السند) و‬
‫الرسومات ‪ ،‬التي يتم قياسها وتصويرها بأبعاد لميزات المشروع ‪ ،‬وعادة ً ما تكون مصحوبة‬ ‫‪.III‬‬
‫بمالحظات تشرح التفاصيل ذات الصلة‪.‬‬
‫عادة ً ما تكون المواصفات الفنية والوثائق األولية جز ًءا من دليل المشروع الذي يتم توزيعه على مقدمي‬
‫العطاءات المحتملين الستخدامه في عملية اختيار المقاول وتوجيه المناقص الناجح أثناء البناء في الموقع‪.‬‬
‫على المستوى الدولي ‪ ،‬توفر ‪ FIDIC‬العديد من الموارد المفيدة للمصممين الذين يقومون بإعداد وثائق‬
‫العقد لمشاريع البناء‪ .‬ينشر االتحاد النماذج القياسية لوثائق العقود المستخدمة في شراء أعمال البناء‬
‫والهندسة‪.‬‬
‫بدالً من استخدام المستندات "القياسية" مثل تلك الموضحة أعاله ‪ ،‬تستخدم العديد من مشاريع البناء مستندات‬
‫غير قياسية تم إعدادها بواسطة مؤسسات التصميم الفردية أو المالكة‪.‬‬

‫‪32‬‬
 ‫الرسومات‬

‫الرسومات يتم بالفعل إنتاجها كجزء من التصميم التخطيطي وجهود إعداد التصميم‪.‬‬
‫ومع ذلك ‪ ،‬فإن المهمة أثناء مرحلة إعداد وثيقة العقد هي تقديم المزيد من التفاصيل ‪ ،‬بحيث يمكن طرح‬
‫المشروع وبناءه باستخدام هذه الرسومات كإرشادات أولية‪.‬‬
‫غالبًا ما تسمى هذه المستندات التي أعدها استشاري التصميم برسومات التصميم عندما يتم إعدادها‬
‫ألغراض المناقصات‪.‬‬
‫يشار إلى نفس الرسومات بعد ذلك باسم رسومات العقد بعد مشاركة منظمة البناء ‪ ،‬ألنها تصبح رسميًا‬
‫جز ًءا من العقد بالرجوع إليها‪.‬‬
‫لقد تطورت التصنيفات القياسية للرسومات واألوامر المحددة التي تظهر فيها بمرور الوقت‪ .‬في حالة تشييد‬
‫المباني ‪ ،‬تعتبر المجموعات التالية نموذجية‪:‬‬
‫• التخطيط العام واألعمال المدنية مثل الطرق ومواقف السيارات والصرف الصحي‬
‫والمناظر الطبيعية ؛‬
‫• معماري ‪ ،‬يوضح جميع األبعاد والمواقع لجميع المعالم في المبنى ؛‬
‫• الهيكلية ‪ ،‬مع تفاصيل جميع العناصر الرئيسية بما في ذلك الوصالت والمثبتات ؛‬
‫• الميكانيكية ‪ ،‬بما في ذلك السباكة والتدفئة والتهوية وتكييف الهواء والمعدات الميكانيكية‬
‫الخاصة ؛‬
‫• الكهربائية ‪ ،‬مع تركيبات اإلضاءة ‪ ،‬والمحركات ‪ ،‬والقناة والكابالت ‪ ،‬واألجهزة ‪،‬‬
‫ومكونات نظام االتصاالت ‪ ،‬وصناديق التوصيل وغيرها من التفاصيل‪.‬‬
‫يتم ترقيم األوراق في كل مجموعة من هذه المجموعات الخمس بشكل منفصل ومتسلسل ‪ ،‬مع بادئة خاصة‬
‫بأحرف كبيرة ؛ على سبيل المثال ‪ ،‬قد تكون الرسومات المعمارية مرقمة ‪ A1‬و ‪ A2‬وما إلى ذلك ‪ ،‬بينما‬
‫تبدأ الرسومات اإلنشائية بالحرف‪S1.‬‬
‫بالنسبة ألنواع اإلنشاءات األخرى ‪ ،‬مثل الطرق السريعة أو المرافق ‪ ،‬يمكن أن يختلف التركيب والشكل‬
‫بشكل كبير‪.‬‬

‫‪33‬‬
 ‫شروط عامة‬

‫تحدد الشروط العامة ‪ ،‬التي تسمى أحيانًا األحكام العامة ‪ ،‬حقوق ومسؤوليات المالك والمقاول وأي ً‬
‫ضا لمقدم‬
‫سند الضمان وسلطة ومسؤولية مصمم التصميم والمتطلبات التي تحكم العالقات التجارية والقانونية‬
‫لألطراف المختلفة‪.‬‬
‫هذه الشروط "عامة" بمعنى أنها يمكن أن تنطبق على أي مشروع من نوع معين ؛ يشار إليها أحيانًا باسم‬
‫"النموذج المعياري" ‪ ،‬بنا ًء على فكرة خاطئة إلى حد ما مفادها أنها ببساطة مرتبطة بالوثائق األخرى دون‬
‫مزيد من التفكير‪.‬‬
‫أحد الخطوط العريضة المفيدة لألحكام العديدة في الظروف العامة النموذجية هو كما يلي‪:‬‬
‫• التعاريف واالختصارات‬
‫• متطلبات العطاءات‬
‫• إجراءات التعاقد والتعاقد من الباطن‬
‫• نطاق العمل‬
‫• السيطرة على العمل‬
‫العالقات القانونية والعامة‬ ‫‪-‬‬
‫مطالبات الضرر‬ ‫‪-‬‬
‫القوانين والمراسيم واللوائح‬ ‫‪-‬‬
‫المسؤولية عن العمل‬ ‫‪-‬‬
‫المتفجرات‬ ‫‪-‬‬
‫أحكام صحية‬ ‫‪-‬‬
‫السالمة العامة والراحة‬ ‫‪-‬‬
‫الوقاية من الحوادث‬ ‫‪-‬‬
‫ضرر في الممتلكات‬ ‫‪-‬‬
‫مرافق عامة‬ ‫‪-‬‬
‫الحد من انجراف التربة وتلوث المياه وتلوث الهواء‬ ‫‪-‬‬
‫• المقاضاة والتقدم‬
‫بدء العمل ومقاضاته‬ ‫‪-‬‬
‫وقت االنتهاء‬ ‫‪-‬‬
‫تعليق العمل‬ ‫‪-‬‬
‫تأخيرات ال مفر منها‬ ‫‪-‬‬
‫فسخ العقد والتقصير فيه‬ ‫‪-‬‬
‫األضرار الناجمة‬ ‫‪-‬‬

‫‪34‬‬
 ‫تمديد الوقت‬ ‫‪-‬‬
‫• القياس والدفع‬
‫قياس الصفات‬ ‫‪-‬‬
‫نطاق الدفع‬ ‫‪-‬‬
‫تغيير في الخطط‬ ‫‪-‬‬
‫قسط‬ ‫‪-‬‬
‫إنهاء مسؤولية المقاول‬ ‫‪-‬‬
‫ضمان ضد العمل المعيب‬ ‫‪-‬‬
‫‪.‬‬ ‫• حل النزاعات‬

‫‪35‬‬
 ‫شروط خاصة‬

‫الشروط الخاصة ‪ ،‬والمعروفة باسم األحكام الخاصة أو الشروط العامة التكميلية أو الشروط الخاصة ‪،‬‬
‫تغطي هذه األمور الخاصة بالمشروع‪.‬‬
‫يجوز لهذه األقسام إما إضافة أو تعديل أحكام في الشروط العامة‪.‬‬
‫قد تتضمن أمثلة اإلضافات إلى الشروط العامة متطلبات تاريخ االنتهاء والمواد التي يوفرها المالك واسم‬
‫وعنوان استشاري التصميم‪.‬‬
‫من بين الشروط الخاصة ما يلي‪:‬‬
‫• اسم وعنوان الموكل ؛‬
‫• نوع العقد؛‬
‫• سواء كان هذا عقد طرق أم ال ؛‬
‫• عدد مجموعات مستندات العقد المقدمة مجانًا للمقاول ؛‬
‫• متطلبات سندات المقاول ؛‬
‫• متطلبات سند الموكل ؛‬
‫• التاريخ الذي يمكن فيه للمقاول الوصول إلى الموقع ؛‬
‫• اسم ومؤهالت المهندس ؛‬
‫• متطلبات التأمين؛‬
‫• معلومات تاريخ االنتهاء ‪ ،‬بما في ذلك مخصصات الطقس العاصف ؛‬
‫• متطلبات بيان المنتج ؛‬
‫• مقدار األضرار المقطوعة ؛‬
‫• معلومات دفع المكافأة ؛‬
‫• فترة المسؤولية عن العيوب؛‬
‫• الضمانات المطلوبة‬
‫• بدالت السداد المسبق للمواد والمصنع واألعمال المؤقتة التي لم تكن موجودة في الموقع‬
‫بعد ؛‬
‫• االحتفاظ بالدفع التدريجي ؛‬
‫• تعديالت تقلبات التكلفة‪.‬‬

‫‪36‬‬
 ‫المواصفات الفنية‬
‫المواصفات الفنية هي جزء من المستندات التي يفكر فيها الشخص العادي عادة ً عند اإلشارة إلى‬
‫المواصفات أو "المواصفات"‪.‬‬
‫وهي تحتوي على األحكام الفنية التفصيلية المتعلقة بتركيب أو إنشاء أجزاء متعددة من العمل والمواد‬
‫المدرجة فيه‪.‬‬
‫يختلف ترتيب وتجميع المواصفات الفنية اعتمادًا على نوع العمل والمنظمة التي تقوم بإعداد المستندات ‪،‬‬
‫ولكن تميل معظم هذه المواد إلى تجميعها حسب الترتيب العام للبناء‪.‬‬
‫قام معهد مواصفات البناء (‪( )CSI‬معهد مواصفات البناء ‪ )2004 ،‬ومواصفات البناء الكندية (مواصفات‬
‫البناء ‪ )2001 ،Canada-Devis du Construction Canada‬بإعداد تنسيق للمواصفات الفنية‬
‫المناسبة بشكل خاص لتشييد المباني ‪ ،‬على الرغم من احتوائه على تم استخدامها في أنواع أخرى من‬
‫البناء ‪ ،‬مثل البناء الثقيل‪.‬‬
‫قد يكون هناك بعض االلتباس حول إدراج المتطلبات العامة القسم ‪ )1‬في المواصفات الفنية ‪ ،‬ألن مجموع‬
‫ضا الشروط العامة والشروط العامة التكميلية‪.‬‬
‫الوثائق يشمل أي ً‬
‫الفرق هو أن المتطلبات العامة للقسم ‪ 1‬تحتوي على المتطلبات الفنية التي تنطبق بشكل عام على المشروع‬
‫وبالتالي على أكثر من قسم واحد‪.‬‬
‫من الشائع اإلشارة في المواصفات الفنية إلى األكواد والمعايير التي طورتها جمعيات الصناعة ‪ ،‬بدالً من‬
‫تكرار تلك المعايير في المواصفات نفسها‪.‬‬

‫‪37‬‬
 ‫جدول الكميات‬

‫تختلف ممارسة تقديم الكميات المادية في مستندات العقد باختالف أجزاء العالم‪.‬‬
‫بالنسبة لجميع عقود سعر الوحدة (القياس والقيمة) ‪ ،‬يجب توفير هذه الكميات ‪ ،‬ألن العطاءات تستند إلى‬
‫مجموعة مشتركة من الكميات‪.‬‬
‫ومع ذلك ‪ ،‬في حالة عقود المبلغ المقطوع ‪ ،‬يقوم خبير التصميم أحيانًا بتعيين مساح الكميات إلعداد جدول‬
‫الكميات التي يستخدمها المقاولون أثناء إعدادهم لمناقصاتهم ذات األسعار الثابتة‪ .‬في هذه الحالة ‪ ،‬يعد هذا‬
‫الجدول جز ًءا مه ًما من دليل المشروع الذي يحتوي على جميع مستندات العقد‪.‬‬
‫تختلف الممارسة في جميع أنحاء العالم ‪ ،‬ومع ذلك ‪ ،‬فإن مسؤولية توليد هذه الكميات من خالل عمليات‬
‫اإلقالع المادية تقع غالبًا على عاتق المتعاقدين األفراد وموظفيهم التقديريين‪.‬‬

‫دعوة لتقديم العطاءات‬

‫ما لم يتم اختيار مقاول المشروع بالفعل ‪ ،‬يجب على المالكين اإلعالن عن توفر مشاريعهم لمقدمي العطاءات‬
‫المحتملين‪.‬‬
‫اإلجراء المستخدم في معظم المشاريع الممولة من القطاع العام وبعض المشاريع الخاصة هو أن يقوم المالك‬
‫ضا باسم إعالن المناقصات أو إشعار المناقصين ‪ ،‬مع‬ ‫بإصدار دعوة لتقديم عطاءات ‪ ،‬والتي تُعرف أي ً‬
‫المعلومات األساسية عن المشروع‪.‬‬
‫تحتوي الدعوة النموذجية على معلومات حول اسم ومالك المشروع ‪ ،‬ووقت استالم العطاءات ‪ ،‬والمكان‬
‫الذي يمكن الحصول فيه على وثائق المناقصة وتكلفتها ‪ ،‬ومتطلبات إيداع العطاء والتوثيق واسم استشاري‬
‫التصميم‪.‬‬
‫تحتوي معظم الدعوات على معلومات أساسية حول حجم المشروع وطبيعة مواده األولية والتكلفة التقديرية‪.‬‬
‫يتم نشر الدعوة في وسائل اإلعالم العامة ويمكن إرسالها بالبريد إلى المقاولين الذين أبدوا اهتما ًما مسبقًا‪.‬‬
‫باستخدام هذه المعلومات ‪ ،‬يمكن للمقاولين تحديد ما إذا كانوا مهتمين بمتابعة احتمالية الحصول على هذا‬
‫العمل‪.‬‬

‫‪38‬‬
 ‫تعليمات المناقصين‬
‫تعليمات المناقصينالتوسع في المعلومات األساسية الواردة في الدعوة لتقديم العطاءات‪.‬‬
‫تقوم هذه التعليمات بإبالغ المقاولين بالجوانب الفنية لعملية المناقصة‪.‬‬
‫ضا‬
‫على الرغم من أنهم يكررون بعض المعلومات الواردة في الدعوة لتقديم العطاءات ‪ ،‬إال أنهم يقدمون أي ً‬
‫معلومات حول مسائل مثل تعديل العطاءات بمجرد تقديمها قبل االفتتاح ‪ ،‬والتعديالت على العطاء ‪،‬‬
‫وسحب العطاءات ‪ ،‬ورفض العطاءات ‪ ،‬وضمانات األداء ‪ ،‬وطرق التعامل مع العروض البديلة‪ .‬وترتيب‬
‫األسبقية في حالة التناقض بين األرقام والكلمات‪.‬‬
‫نظرا ألن هذه تعليمات عامة ‪ ،‬يجب عادة ً تعديلها من خالل إصدار تعليمات تكميلية‪.‬‬
‫ومع ذلك ‪ً ،‬‬

‫نموذج العطاء‬
‫عادة ً ما تحتوي مجموعة كاملة من مستندات عقد البناء على نموذج يستخدمه المقاول لتقديم العطاء‪.‬‬
‫تعتمد تفاصيل النموذج على نوع العقد‪ .‬على سبيل المثال ‪ ،‬إذا توقع المالك عقدًا بمبلغ إجمالي ‪ ،‬فسيكون‬
‫طا إلى حد ما ‪ ،‬حيث يوفر السعر الفردي وبعض التفاصيل األخرى‪.‬‬ ‫النموذج بسي ً‬
‫عا من سعر الوحدة ‪ /‬القياس والقيمة ‪ ،‬فيجب أن تكون هناك أماكن لإلشارة إلى‬ ‫إذا كان العقد سيكون نو ً‬
‫سعر الوحدة المقابل لكل بند من بنود العطاء‪.‬‬

‫‪39‬‬
 ‫اتفاق‬
‫للسماح لجميع مقدمي العطاءات بمعرفة شكل االتفاقية التي سيُطلب من المناقص الفائز التوقيع عليها ‪ ،‬يتم‬
‫إرفاق نسخة من االتفاقية مع المستندات األخرى في دليل المشروع‪.‬‬
‫عادة ‪ ،‬تحتوي االتفاقية على أقسام تحدد اسم المالك والمقاول وأخصائي التصميم ‪ ،‬وقائمة بوثائق العقد ‪،‬‬
‫ووصف إذا كان العمل مشموالً في العقد ‪ ،‬وتواريخ البدء واالنتهاء األساسي ‪ ،‬ومبلغ العقد ‪ ،‬والتفاصيل‬
‫المتعلقة إجراءات الدفع واألحكام المتعلقة بإنهاء أو تعليق المقاول‪.‬‬

‫استمارات الضمان وشهادات التأمين‬

‫خالل مرحلة تعبئة المشروع ‪ ،‬قد يُطلب من المقاول الحصول على سندات ضمان كوسيلة لطمأنة المالك‬
‫بأن المقاول سيؤدي العمل وسيدفع التزاماته‪.‬‬
‫نشير ببساطة إلى أن النماذج التي سيتم استخدامها غالبًا ما يتم تضمينها في حزمة مستندات العقد ‪،‬‬
‫الستخدامها من قبل المقاول إذا ومتى يتم منح العقد‪ .‬وبالمثل ‪ ،‬من المحتمل أن تتطلب الشروط العامة من‬
‫ضا‪.‬‬
‫عا معينة من التأمين وقد يتم تضمين هذه النماذج في دليل المشروع أي ً‬
‫المقاول أن يحمل أنوا ً‬

‫‪40‬‬
 ‫الباب الرابع‪ :‬مرحلة اختيار المقاول‬

‫الخطوات األساسية هي نفسها بشكل عام ‪ ،‬سواء كان العقد سيكون مبلغًا مقطو ً‬
‫عا أو سعر الوحدة أو التكلفة‬
‫طا ‪ ،‬فسيساعد هذا الطرف المالك في اختيار المقاول‪ .‬يجب اختيار مدير‬ ‫زائدًا‪ .‬إذا كان مدير المشروع متور ً‬
‫البناء ‪ ،‬إذا كان جز ًءا من الفريق‪ .‬إذا تم استخدام نهج التصميم والبناء ‪ ،‬فسيتم اختيار تلك المنظمة قبل تنفيذ‬
‫التصميم ‪ ،‬ولكن سيتم تطبيق بعض المناقشة في هذا الفصل على عملية االختيار هذه‪.‬‬

‫طرق اختيار المقاول‬

‫هناك العديد من الخيارات للمالك في منهجه الختيار المقاول‪:‬‬
‫• هل سيسمح ألي من المقاولين المهتمين بتقديم العروض؟‬
‫• هل ستقتصر القائمة على مجموعة مختارة من المقاولين ‪ ،‬وإذا كان األمر كذلك ‪ ،‬فكيف‬
‫سيتم تحديد القائمة؟‬
‫• هل سيتفاوض المالك مع مقاول واحد فقط؟‬
‫• هل سيتم استخدام نوع من التأهيل المسبق أو التأهيل الالحق؟‬

‫‪41‬‬
 ‫التأهيل المسبق ‪ /‬بعد التأهيل‬
‫للحد من عدد الشركات المسموح لها بتقديم العطاءات في المشروع ‪ ،‬يطلب بعض المالك أن يكون‬
‫المقاولون مؤهلين مسبقًا‪ .‬يجب عليهم تقديم معلومات حول خبرتهم وكفاءتهم وحالتهم المالية ‪ ،‬وبعد‬
‫ذلك يقرر المالك ما إذا كانوا مؤهلين‪.‬‬
‫ضا ؛ يشعر البعض أنه في عالم األعمال الحرة ‪ ،‬يجب منح‬
‫لكن هناك حجج على الجانب اآلخر أي ً‬
‫جميع المقاولين المهتمين "فرصة‪".‬‬
‫ضا ‪ ،‬إذا كان الترابط مطلوبًا ‪ ،‬فقد يجادل المرء بأنه سيتم تأمين المقاولين المؤهلين فقط من قبل‬
‫أي ً‬
‫شركات الضمان وأن هذه الشركات تحمي المالك بشكل كاف إذا فشل المقاول في أداء أو الوفاء‬
‫بالتزاماته المالية‪.‬‬
‫باإلضافة إلى ذلك ‪ ،‬يميل التأهيل المسبق إلى إطالة عملية اختيار المقاول لمدة تصل إلى شهر أو‬
‫شهرين ‪ ،‬كما أنه يحول دون اعتبار المقاول المؤهل جيدًا الذي يظهر ‪ ،‬لسبب ما ‪ ،‬في اللحظة‬
‫األخيرة‪.‬‬
‫يمكن استخدام ثالث طرق‪.‬‬
‫‪ .1‬يمكن للمالك الذي يتوقع عدة مشاريع خالل فترة معينة ‪ ،‬على سبيل المثال ‪ ،‬إدارة النقل‬
‫بالوالية ‪ ،‬أن يؤهل المقاولين مسبقًا لتلك الفترة‪ .‬في هذه الحالة ‪ ،‬على سبيل المثال ‪ ،‬فإن‬
‫مقاولي الطرق السريعة الذين يرغبون في دعوتهم لتقديم عطاءات على مشاريع في عام‬
‫‪ 2005‬سيقدمون المعلومات بحلول موعد نهائي محدد في عام ‪ 2004‬؛ سيتم تقييم المؤهالت‬
‫وسيتم وضع المقاولين الناجحين على "القائمة" لعام ‪.2005‬‬
‫‪ .2‬يمكن إنجاز التأهيل المسبق على أساس كل مشروع على حدة ؛ أولئك الذين يرغبون في‬
‫تقديم عطاءات لمشروع معين سيقدمون استبيانات مكتملة ثم ينتظرون التقييم الذي يحدد ما‬
‫إذا كانوا مؤهلين لتقديم عطاءات لهذا المشروع الواحد‪.‬‬
‫‪ .3‬يمكن أن يُطلب من كل مقاول يقدم مناقصة بشأن مشروع معين تقديم مخطط مؤهالت‬
‫فردي مع مناقصته‪.‬‬
‫بالنسبة الى راسل)‪(1996‬‬
‫‪. . .‬عملية التأهيل المسبق المصممة بشكل صحيح يجب أن‪:‬‬
‫‪ )1‬تأكد من أن ال ُمنشئ والمقاولين الرئيسيين من الباطن والبائعين وموردي المواد سيكونون‬
‫مؤهلين ومسؤولين وذوي خبرة ‪ ،‬مع الموارد الكافية إلكمال المهمة‪.‬‬
‫‪ )2‬القضاء على المنشئين ذوي الموارد المالية المحدودة ‪ ،‬وااللتزامات الممتدة ‪ ،‬و ‪ /‬أو‬
‫المنظمات غير الكافية أو التي تفتقر إلى الخبرة المفرطة‪.‬‬
‫‪ )3‬تعظيم المنافسة بين الصانعين المؤهلين والمقاولين من الباطن‪.‬‬
‫فيما يلي نموذج لمتطلبات مستندات تأهيل ال ُمنشئ (مستندات المبيعات)‪:‬‬
‫• معلومات االتصال بالشركة‬
‫• الوضع القانوني للشركة وتاريخها‬
‫• معلومات الملكية‬
‫• أسماء األفراد المرخص لهم بمزاولة األعمال‬

‫‪42‬‬
 ‫• معلومات عن الشركات التابعة والمرتبطة ماليا ً والشركات التابعة‬
‫• فئات العمل المطلوبة (حفر وتفجير ‪ ،‬تنسيق حدائق ‪).…،‬‬
‫• خبرة عمل سابقة‬
‫• المعدات المتاحة لمقدم الطلب‬
‫• معلومات مالية‬
‫– ورقة التوازن‬
‫– ملخص إجمالي اإليصاالت‬
‫– قوائم الدخل‬
‫• إفادة موثقة‪.‬‬

‫آخر التأهيل هو خيار آخر‪ .‬إذا كان المقاول هو مقدم العطاء المنخفض الواضح لمشروع ما ‪،‬‬
‫فسيُطلب منه بعد ذلك تقديم معلومات توضح مؤهالته‪.‬‬
‫تشمل عيوب مثل هذا النهج احتمال ضياع الجهد خالل عملية المناقصة ‪ ،‬إذا تبين أن مقدم العطاء‬
‫المنخفض غير مؤهل ‪ ،‬واحتمال المحسوبية في رفض مقدم العطاء المنخفض من خالل االدعاء‬
‫ظلما ً بأنه غير مؤهل‪.‬‬
‫ومع ذلك ‪ ،‬يحق للمالك اختيار العطاءات "المستجيبة" و "المسؤولة" ‪ ،‬وفقًا لجميع مستندات العقد‬
‫المكتوبة جيدًا ‪ ،‬لذلك هناك دائ ًما فرصة لمطالبات الظلم عندما يقرر المالك ما إذا كانت مناقصة‬
‫المقاول "مسؤولة"‪.‬‬

‫‪43‬‬
 ‫عطاء مفتوح‬
‫ترتبط مناقشة مؤهالت المقاول في القسم السابق ارتبا ً‬
‫طا وثيقًا بالقيود المفروضة على مجموعة مقدمي‬
‫العطاءات‪.‬‬
‫إذا لم يكن هناك شرط للتأهيل المسبق ‪ ،‬فيُسمح ألي مقاولين مهتمين بتقديم العطاءات‪.‬‬
‫يتم إصدار دعوة لتقديم العطاءات واستالم العطاءات وتقييمها‪.‬‬
‫يتم تأجيل القرارات المتعلقة بالتأهيل إلى ما بعد استالم العطاءات‪.‬‬
‫إذا كانت معايير االختيار تستند إلى السعر وحده ‪ ،‬يجب على المالك أن يقرر ما إذا كان العطاء المنخفض‬
‫"متجاوبًا" مع إعالن العطاء و "مسؤول" ‪ ،‬مما يعني أن المقاول مؤهل للقيام بالعمل‪.‬‬

‫مناقصة محدودة‬
‫عملية التأهيل المسبق الموضحة أعاله ‪ ،‬والتي أجريت قبل تقديم العطاءات ‪ ،‬ستؤدي بطبيعة الحال إلى‬
‫عدد محدود من الشركات التي تعتبر مؤهلة‪ .‬هم الشركات التي ستتم دعوتها لتقديم مقترحات لتنفيذ أعمال‬
‫البناء‪.‬‬
‫بمجرد استالم العطاءات ‪ ،‬يتم تقييمها بطريقة مماثلة لتلك الواردة من خالل عملية المناقصة المفتوحة‪.‬‬
‫هناك نسخة أخرى من العطاء‪ ،‬تستخدم أحيانًا في القطاع الخاص ‪ ،‬تتضمن المالك ‪ ،‬أو أخصائي التصميم‬
‫أو مدير المشروع ‪ ،‬في دعوة المناقصات من الشركات التي يعتقد أنها مؤهلة ‪ ،‬بنا ًء على سمعتها وخبراتها‬
‫السابقة ومعايير أخرى‪ .‬يفتقر هذا النهج إلى أشكال التأهيل والتقييمات وربما ال يكون مناسبًا في القطاع‬
‫العام ‪ ،‬حيث تتطلب المساءلة أمام دافعي الضرائب ودافعي الضرائب المصداقية والشفافية‪.‬‬

‫‪44‬‬
 ‫التفاوض‬
‫التفاوض يمكن أن يحدث لعقود البناء في نقطتين في عملية اختيار المقاول‪ .‬يمكن استخدامها بدالً من عملية‬
‫المناقصة‪.‬‬
‫‪ )1‬إذا كان المالك لديه خبرة جيدة مع ُمنشئ معين ‪ ،‬فيمكن للمالك أو ممثل المالك دعوة تلك الشركة‬
‫إلعداد وعرض عرض ‪ ،‬وبعد ذلك يتفاوض الطرفان على العقد‪ ،‬مع الخالف والعروض المضادة‬
‫والخطوات األخرى المتعلقة بالسعر والنطاق من العمل وجميع قضايا العقد األخرى‪.‬‬
‫ضا جز ًءا من عملية المناقصة الرسمية‪ .‬يمكن استالم العطاءات المفتوحة أو‬
‫‪ )2‬قد يكون التفاوض أي ً‬
‫المدعوة وتقييمها وتحديد الشركات األعلى مرتبة‪ .‬ثم يمكن للمالك التفاوض مع هذه "القائمة‬
‫المختصرة" ‪ ،‬على سبيل المثال ‪ ،‬ثالث شركات ‪ ،‬بد ًءا من الشركة ذات التصنيف األعلى‪.‬‬
‫قد تكون قضايا مثل محتوى العمل والجدول الزمني والسعر والموظفين ومشاركة المخاطر جز ًءا من هذه‬
‫المفاوضات‪.‬‬
‫إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق مع الشركة ذات التصنيف األعلى ‪ ،‬تتابع المفاوضات أسفل القائمة حتى يظهر‬
‫اتفاق ُمرض‪.‬‬
‫يتم تحديد طريقة اختيار المقاول بشكل عام حسب نوع نظام التسليم ونوع العقد‪ .‬على سبيل المثال ‪ ،‬في‬
‫ظل نظام التسليم "التقليدي" التصميم ‪ -‬العطاء ‪ -‬البناء ‪ ،‬مع عقد مبلغ مقطوع أو عقد بسعر الوحدة ‪ ،‬فمن‬
‫المحتمل أن يتم استدعاء العطاءات ‪ ،‬سواء كانت مفتوحة أو محدودة‪.‬‬
‫إذا كان السعر المنخفض هو المعيار الوحيد ‪ ،‬فمن المحتمل أال يكون هناك تفاوض بعد تقييم العطاءات ‪،‬‬
‫خاصة في القطاع العام‪.‬‬
‫عادة ما تتضمن عقود التكلفة الزائدة التفاوض‪ .‬قد يكون أحد األمثلة هو عقد بين المالك ومدير البناء تم‬
‫توقيعه قبل االنتهاء من التصميم ؛ تنظر المفاوضات في الرسوم وتعريفات التكاليف واجبة السداد ومسائل‬
‫الجدول الزمني ونطاق الخدمات وقضايا المخاطر والمسؤولية‪.‬‬
‫قد تتضمن عقود التصميم والبناء إما مقترحات وتقييمات تنافسية أو مفاوضات‪ .‬عادة ال يتم تحديد سعر‬
‫ثابت في وقت اختيار شركة التصميم والبناء‪.‬‬
‫إذا كان العقد الخاص بالمشروع سيكون بسعر ثابت ‪ ،‬فإن الممارسة الشائعة هي تثبيت هذا المبلغ في نهاية‬
‫التصميم األولي ‪ ،‬بعد اكتمال ‪ ٪ 40-30‬من أعمال التصميم‪.‬‬

‫‪45‬‬
 ‫قرار المقاول بالمناقصة‬
‫في البداية نطرح سؤالين‪:‬‬
‫‪ )1‬أين يمكن للمقاولين التعرف على المشاريع التي قد يهتمون بها؟‬
‫‪ )2‬ما هي بعض العوامل التي قد يأخذها المقاولون في االعتبار عند اتخاذ قرار التحضير وتقديم‬
‫العطاء؟‬

‫اعتبارات في اتخاذ قرار العطاء‬

‫ال يمكن للمقاول تحضير عطاء لكل مشروع متاح‪ .‬حتى في األوقات االقتصادية الصعبة ‪ ،‬عندما تكون‬
‫الوظائف نادرة ‪ ،‬يجب أن تستخدم إدارة الشركة بعض الوسائل لتقرير ما إذا كان يجب إعداد تقدير التكلفة‬
‫والمناقصة لمشروع معين‪ .‬بعض العوامل التي يجب مراعاتها مذكورة أدناه‪:‬‬
‫نوع المشروع‪.‬‬ ‫‪.1‬‬
‫حجم المشروع‪.‬‬ ‫‪.2‬‬
‫التكلفة التقديرية إلعداد العطاء‪.‬‬ ‫‪.3‬‬
‫موقع المشروع‪.‬‬ ‫‪.4‬‬
‫عمل متخصص‪.‬‬ ‫‪.5‬‬
‫جودة وثيقة عقد البناء‪.‬‬ ‫‪.6‬‬
‫شروط العقد المتعلقة بمسؤولية المقاول والتزاماته‪.‬‬ ‫‪.7‬‬
‫السمعة المهنية للتصميم‪.‬‬ ‫‪.8‬‬
‫سمعة المالك‪.‬‬ ‫‪.9‬‬
‫مشاكل البناء المتوقعة‪.‬‬ ‫‪.10‬‬
‫اعتبارات السالمة‪.‬‬ ‫‪.11‬‬
‫مدة المشروع‪.‬‬ ‫‪.12‬‬
‫حجم األعمال األخرى الجارية حاليا‪.‬‬ ‫‪.13‬‬
‫الضمانات المطلوبة‪.‬‬ ‫‪.14‬‬
‫إمكانية المشاركة في المشاريع الكبيرة‪.‬‬ ‫‪.15‬‬
‫الفرصة التي قد يوفرها المشروع للعمل في أسواق جديدة ‪ ،‬على الرغم من أن المكافأة المالية‬ ‫‪.16‬‬
‫لهذا المشروع قد ال تكون كبيرة‪.‬‬
‫المنافسة المحتملة‪.‬‬ ‫‪.17‬‬
‫ظروف العمل والتوريد‪.‬‬ ‫‪.18‬‬

‫‪46‬‬
 ‫التخطيط األولي للوظيفة‬
‫ستحدد الدعوة لتقديم العطاءات مكان توفرها ‪ -‬مع المالك ‪ ،‬أو أخصائي التصميم ‪ ،‬أو غرفة التخطيط ‪ ،‬أو‬
‫بشكل متزايد عبر اإلنترنت ‪ -‬وتكلفة المستندات‪.‬‬
‫سيكون الجهد الرئيسي ‪ ،‬إذا كان عقدًا بسعر ثابت أو سعر الوحدة ‪ /‬القياس والقيمة ‪ ،‬هو تجميع تقدير دقيق‬
‫لتكاليف المشروع ثم تحويل هذا التقدير إلى اقتراح مس ٍّعر‪.‬‬
‫ولكن هناك مهام أخرى يتعين القيام بها ‪ ،‬حيث يتم وضع خطة أولية معًا ‪ ،‬بما في ذلك بيان الطريقة ‪،‬‬
‫وزيارات موقع العمل ‪ ،‬ودراسات قابلية البناء ‪ ،‬والجدولة األولية ‪ ،‬واالجتماعات المختلفة‪.‬‬

‫أسلوب التنفيذ‬
‫جزء مهم من التخطيط األولي للمقاول هو أسلوب التنفيذ ‪ ،‬والذي يحدد بالكلمات ويرسم الخطوات‬
‫واالعتبارات الخاصة التي سيتم تضمينها في تجميع المشروع في الميدان ‪ ،‬إذا تم اختيار المقاول‪.‬‬
‫على أساس هذا األسلوب ‪ ،‬سيكون مقدرو التكلفة قادرين على توفير التكلفة المتوقعة لكل عملية‪.‬‬
‫إذا نجح العطاء ‪ ،‬يصبح بيان "أسلوب التنفيذ" هو األساس للتخطيط المفصل للوظيفة الذي يحدث بعد منح‬
‫العقد وقبل بدء العمل الميداني‪.‬‬
‫تشمل األنشطة المهمة التي تؤدي إلى إعداد البيان تحليل قابلية البناء ‪ ،‬ووضع جدول زمني ‪ ،‬وتحليالت‬
‫متطلبات المعدات والعمالة ‪ ،‬وحماية البيئة وتخطيط السالمة ‪ ،‬والتنبؤ باحتياجات النقل والمرور‪.‬‬
‫بعض الموضوعات التي سيتم تناولها في القسم الخاص بأساليب الشراء والنقل والتجميع للجسر ‪ ،‬على‬
‫النحو التالي‪:‬‬
‫• المصادر المتوقعة لتوريد وتصنيع المكونات الرئيسية وطريقة نقلها إلى الموقع ؛‬
‫• طرق نزح المياه وتركيب دعامة الجسور وأساسات الرصيف ؛‬
‫• خطط لتوريد الخرسانة ‪ ،‬سواء تم تجميعها في الموقع أو نقلها من خارج الموقع ؛‬
‫• الخطوات المطلوبة لتركيب األرصفة والدعامات ؛‬
‫• الخطوات المطلوبة لتثبيت جميع مكونات البنية الفوقية للجسر ؛‬
‫• مصادر مواد السد وطرق نقلها ووضعها ؛‬
‫• إجراءات التجريف وصوالً إلى حجر األساس وعلى طول قنوات المالحة التي تتقاطع مع الجسر‬
‫؛‬
‫• إعادة توجيه المالحة المؤقتة أثناء إعاقة قنوات المالحة ؛‬
‫• خطط إزالة الحطام المتولد أثناء البناء من قاع البحر ؛‬
‫• خطط الطوارئ في حالة تصادم السفن والجسور والطائرات والجسور ؛‬
‫• اعتبارات تأثير الرياح على المكونات الهيكلية أثناء التنفيذ‪.‬‬

‫‪47‬‬
 ‫تحليل قابلية البناء ‪Constructability‬‬
‫• سيحتوي بيان أسلوب التنفيذ على نتائج هذه التحليالت ‪ ،‬حيث سيحدد الطرق المراد استخدامها‪.‬‬
‫• سيكون أساس هذه البيانات هو بعض التحليل التفصيلي للخيارات‪.‬‬
‫• فكرة موجزة عن معبر مجرى مائي رئيسي‪.‬‬
‫• في حالة مكونات البنية الفوقية ‪ ،‬من المرجح أن يأخذ التحليل في االعتبار مبدأ التصنيع المسبق‪.‬‬
‫• هناك مزايا من حيث التكلفة إلنتاج مكونات كبيرة نسبيًا في بيئة إنتاج أكثر تحك ًما ‪ ،‬ولكن هناك‬
‫ضا تكاليف إضافية متضمنة في نقل ورفع هذه العناصر الثقيلة‪.‬‬ ‫أي ً‬
‫• يمكن تنفيذ عملية صب الخرسانة تحت سطح البحر بعدة طرق مختلفة ؛ سوف يرغب المقاول في‬
‫دراسة وتقييم هذه األساليب المختلفة‪.‬‬
‫• بطريقة مماثلة ‪ ،‬فإن طرق التجريف البديلة ‪ ،‬بما في ذلك التخلص من المواد التالفة ‪ ،‬سوف‬
‫تتطلب التحليل‪.‬‬

‫زيارات موقع العمل وقوائم المراجعة ‪Checklists‬‬

‫إلجراء تخطيط وظيفي مبدئي هادف ‪ ،‬يلزم معرفة وثيقة بموقع البناء‪.‬‬
‫سيرا على األقدام أو بالمركبة المتعقبة‬
‫إذا كان التعهد مشروع طريق سريع عبر منطقة برية ‪ ،‬فإن الزيارة ً‬
‫ستجعل المقاول على معرفة وثيقة بظروف الموقع‪.‬‬
‫بعد الفحص األولي للرسومات والمواصفات يجب زيارة موقع البناء‪ .‬هناك حاجة إلى المعلومات المتعلقة‬
‫بمجموعة متنوعة من الموقع والظروف المحلية‪ .‬بعض األمثلة هي كالتالي‪:‬‬
‫موقع المشروع‬ ‫‪.1‬‬
‫الظروف الجوية المحتملة‬ ‫‪.2‬‬
‫توفر الكهرباء والمياه والهاتف وغيرها من الخدمات‬ ‫‪.3‬‬
‫الوصول إلى الموقع‬ ‫‪.4‬‬
‫المراسيم واللوائح المحلية‬ ‫‪.5‬‬
‫الشروط المتعلقة بحماية الممتلكات المجاورة أو دعمها‬ ‫‪.6‬‬
‫مرافق التخزين والتشييد‬ ‫‪.7‬‬
‫التضاريس السطحية والصرف‬ ‫‪.8‬‬
‫التربة الجوفية والصخور وظروف المياه‬ ‫‪.9‬‬
‫العوائق والخدمات تحت األرض‬ ‫‪.10‬‬
‫مرافق النقل والشحن‬ ‫‪.11‬‬
‫الظروف المؤثرة على توظيف وإسكان وتغذية العمال‬ ‫‪.12‬‬

‫‪48‬‬
 ‫أسعار المواد ومعلومات التسليم من تجار المواد المحليين‬ ‫‪.13‬‬
‫تأجير معدات البناء‬ ‫‪.14‬‬
‫مقاولو الباطن المحليون‬ ‫‪.15‬‬
‫تكسير وتطهير الموقع‪.‬‬ ‫‪.16‬‬

‫‪49‬‬
 ‫الجدول الزمني المبدئي‬
‫عند إعداد اقتراحه يحتاج المقاول إلى وضع جدول زمني أولي للمشروع‪.‬‬
‫يجب عدم الخلط بين هذا الجدول الزمني والجدول الزمني المفصل الذي سيتم إعداده بعد منح المشروع‪.‬‬
‫يتم استخدام هذا الجهد الالحق للتخطيط المتعمق للعديد من أنشطة المشروع الفردية وللتحكم في الجدول‬
‫الزمني أثناء تقدم المشروع‪.‬‬
‫بدالً من ذلك ‪ ،‬يقسم الجدول الزمني األولي المشروع إلى عدد قليل نسبيًا من األنشطة الواسعة ‪ ،‬لتوفير‬
‫المعلومات األساسية ألولئك الذين يقومون بتجميع تقدير تكلفة المقاول‪.‬‬
‫أوالً ‪ ،‬تحدد وثائق المناقصة غالبًا تاريخ اكتمال المشروع أو المدة اإلجمالية للمشروع ويحتاج العارض إلى‬
‫فكرة تقريبية عما إذا كان يمكن تحقيق هذا المطلب‪.‬‬
‫أيضا ‪ ،‬العديد من التكاليف العامة للمشروع ‪ ،‬مثل اإلشراف ومكتب المشروع وأمن الموقع ‪ ،‬تختلف بشكل‬
‫مباشر مع مدة المشروع ؛ وبالتالي فإن تقدير تلك المدة أمر ضروري إذا كان سيتم تقييم هذه التكاليف‪.‬‬
‫عالوة على ذلك ‪ ،‬يجب تقريب الوقت الذي تحتاج خالله إلى قطع مختلفة من المعدات ‪ ،‬من أجل إدراج هذه‬
‫التكاليف في العرض‪.‬‬
‫باإلضافة إلى ذلك ‪ ،‬هناك أمور تتعلق بتسلسل العمليات وتأثيراتها الموسمية‪.‬‬
‫أخيرا ‪ ،‬من المحتمل أن يضطر المقاول إلى توفير موارده المالية الخاصة في وقت مبكر من المشروع ‪،‬‬
‫ً‬
‫حتى يتم استالم مدفوعات اإلكمال الجزئي من المالك‪.‬‬
‫ستكون تكلفة هذا التمويل ‪ ،‬والتي يجب أن تكون جز ًءا من تقدير التكلفة ‪ ،‬متناسبة مع مستويات النشاط‬
‫المبكرة على النحو المحدد في الجدول األولي‪.‬‬

‫اجتماعات ما قبل العطاء‬

‫هناك نوعان من االجتماعات شائعان خالل وقت إعداد اقتراح العطاء‪.‬‬
‫‪ )1‬نوع داخلي لشركة المقاول‪ .‬يشمل الحضور موظفي تقدير التكلفة والموظفين المتوقع أن يكونوا‬
‫في مناصب إشرافية على المشروع إذا تم اختيار المقاول وممثلين عن اإلدارة العامة للشركة‪.‬‬
‫‪ )2‬النوع اآلخر من اجتماعات ما قبل العطاء يتم إجراؤه بواسطة المالك و ‪ /‬أو مدير المشروع أو‬
‫استشاري التصميم‪ .‬جميع المقاولين العموميين الذين حصلوا على وثائق العقد ‪ ،‬مما يدل على‬
‫اهتمامهم بالمشروع ‪ ،‬مدعوون ؛ في بعض األحيان يتم تضمين المقاولين من الباطن الرئيسيين‬
‫ضا‪.‬‬
‫وموردي المواد أي ً‬

‫تقدير التكاليف‬
‫يتمثل الجهد الرئيسي في إعداد العطاء لعقد إجمالي ‪ /‬سعر ثابت أو سعر الوحدة ‪ /‬عقد القياس والقيمة في‬
‫إعداد تقدير التكلفة‪.‬‬
‫"تقدير" مصطلح غريب فهو يعني أن األرقام تقريبية ‪ ،‬وتمثل فكرة شخص ما عن التكاليف النهائية‬
‫للمشروع ‪ ،‬ولكنها تخضع لبعض الدقة المحدودة‪.‬‬

‫‪50‬‬
‫كل هذا صحيح ‪ ،‬ولكن سواء كان دقيقًا أم ال ‪ ،‬فإن رقم (أرقام) التكلفة الذي تم إنشاؤه للمبلغ اإلجمالي أو‬
‫تقدير سعر الوحدة يصبح التزامات تعاقدية إذا تم قبول اقتراح المقاول‪.‬‬
‫يوافق المقاول على القيام بالعمل ‪ ،‬ليس من أجل "حوالي" هذا المبلغ ‪ ،‬ولكن مقابل هذا المبلغ بالضبط!‬

‫مستويات التفصيل‬
‫يتم إعداد تقديرات تكلفة البناء بمستويات مختلفة من التفاصيل ألغراض مختلفة في نقاط مختلفة من دورة‬
‫حياة المشروع وقد أظهرنا ذلك‪.‬‬
‫بد ًءا من األقل تفصيالً واألقل دقة إلى األكثر تفصيالً ‪ ،‬فإننا نصف أدناه العديد من األساليب الشائعة‬
‫االستخدام‪.‬‬
‫كل منهم يستخدم بعض مقاييس تكاليف الوحدة اإلجمالية من أعمال البناء المكتملة سابقًا ‪ ،‬والتي يتم تحديثها‬
‫باستخدام العوامل أو المؤشرات التي تعترف بفروق التكلفة بسبب التغييرات بمرور الوقت ‪ ،‬أو تغيرات‬
‫الموقع أو أي خصائص مميزة للوظيفة التي يتم تقديرها‪.‬‬

‫تقدير تقريبي للتكاليف ‪Rough order of cost‬‬

‫تستند هذه التقديرات إلى معرفة محدودة بالمشروع وقليل جدًا‪ ،‬إن وجد‪ ،‬من التصميم أو الرسومات‪.‬‬
‫إنها مهمة في تحديد الجدوى األولية للمشروع‪ ،‬ومساعدة المالك في تقرير ما إذا كان سيواصل دراسات‬
‫إضافية وأعمال التصميم‪.‬‬
‫• التكلفة لكل مهمة‪ .‬يعتمد هذا التقدير على بيانات التكلفة التاريخية لكل وحدة استخدام‪ ،‬مثل التكلفة‬
‫لكل مركبة في موقف سيارات أو مرآب‪ ،‬أو لكل مريض في منشأة مستشفى أو لكل ‪ 1,000‬كتاب‬
‫في مكتبة‪.‬‬
‫• بالنسبة لمنشأة التصنيع‪ ،‬قد يعتمد على القدرة اإلنتاجية‪ ،‬مثل قدرة معالجة الخامات لكل طن أو‬
‫لكل عدد سنوي من المركبات التي يتم تجميعها في مصنع للسيارات‪.‬‬
‫• تكلفة مساحة الوحدة وتكلفة حجم الوحدة‪ .‬يتم العثور على التقدير لكل وحدة مساحة بضرب‬
‫المساحة األرضية اإلجمالية المقدرة بالتكلفة التاريخية لكل مساحة لنوع المنشأة وموقعها‪.‬‬
‫• وبالمثل‪ ،‬فإن التقدير لكل وحدة حجم يستند إلى الحجم المتوقع مضروبًا في التكلفة لكل وحدة حجم‪.‬‬
‫غالبًا ما تُستخدم تقديرات مساحة الوحدة في المراحل األولية من تصميم المباني السكنية وغيرها‪،‬‬
‫في حين أن تقديرات حجم الوحدة مناسبة تما ًما للمستودعات والمنشآت الصناعية‪.‬‬

‫التكاليف المقدرة األولية ‪Preliminary assessed cost‬‬

‫• تكلفة وحدة اللوحة‪ .‬هذه الطريقة مناسبة فقط للمباني‪ .‬يعتمد على تكاليف كل وحدة لأللواح المتعددة‬
‫في المبنى ‪ ،‬مثل طول المحيط الخارجي وطول أو مساحة جدار التقسيم الداخلي ومساحة السقف‬
‫ومساحة األرضية‪.‬‬

‫‪51‬‬
‫• تكلفة المعامالت‪ .‬يتم حساب تكلفة كل مكون من مكونات المبنى ‪ ،‬أو المعامالت ‪ ،‬بنا ًء على‬
‫تكاليف الوحدة المقدرة مضروبة ‪ ،‬على التوالي ‪ ،‬في الوحدات المناسبة ‪ ،‬مثل مساحة األرض‬
‫ومحيط المبنى وارتفاع الطابق‪.‬‬
‫• من بين المكونات الشائعة للمباني أعمال الموقع ‪ ،‬واألساسات ‪ ،‬والسباكة ‪ ،‬والسقوف‪.‬‬

‫تقدير ثابت للتكاليف ‪Firm estimate‬‬

‫تستند هذه التقديرات إلى رسومات البناء المكتملة أو شبه المكتملة‪ .‬وبالتالي فإنها تصبح التقديرات "النهائية"‬
‫للتكاليف من وجهة نظر استشاري التصميم أو المقاول‪.‬‬
‫• التقسيم الجزئي‪ :‬يستخدم هذا التقدير كميات من عناصر العمل الرئيسية من رسومات التصميم‪.‬‬
‫• التكلفة النهائية‪ :‬تقدير التكلفة "النهائي" هو آخر تقدير قبل اإلنشاء ‪ ،‬وليس المحاسبة النهائية‬
‫للتكاليف الفعلية بعد اكتمال المشروع‪.‬‬
‫✓ يعتمد على مراجعة شاملة لجميع كميات العمل الالزمة لتنفيذ عمليات البناء وتحقيق النتيجة النهائية‪.‬‬
‫✓ معلومات التكلفة التي تم إعدادها في هذه العملية هي المكون الرئيسي في عرض المناقصة للمقاول‪.‬‬

‫‪52‬‬
 ‫عملية التقدير ‪Estimating process‬‬
‫تقدير البناء بالمقارنة هي عملية بدائية نسبيًا‪ .‬عدم وجود أي توحيد قياسي ملموس إلى جانب عدد ال يحصى‬
‫من ظروف الموقع والمشروع الفريدة يجعل الحساب المسبق لنفقات البناء الدقيقة مسألة عرضية أكثر من‬
‫التصميم‪.‬‬
‫ومع ذلك ‪ ،‬يمكن للمقدر الماهر وذو الخبرة باستخدام معلومات محاسبة التكاليف المستقاة من أعمال البناء‬
‫السابقة ذات الطبيعة المماثلة القيام بعمل موثوق به للتنبؤ بمصروفات البناء على الرغم من األشياء التي ال‬
‫يمكن تحقيقها في المشروع عادة‪.‬‬
‫على الرغم من أن كل سعر مناقصة يحتوي على نفس العناصر األساسية إال أن المصطلحات التي تصفها‬
‫تختلف باختالف مؤسسة البناء الفردية‪ .‬سيوجه المخطط التالي مناقشتنا‪:‬‬
‫اجمالي سعر المناقصة‬
‫)‪ (1‬صافي تكلفة المشروع‬
‫)‪ (1.1‬تكلفة البناء‬
‫)‪ (1.11‬التكاليف المباشرة‬
‫)‪ (1.111‬العمل‬
‫)‪ (1.112‬المواد‬
‫)‪ (1.113‬المعدات‬
‫)‪ (1.114‬أعمال التعاقد من الباطن‬
‫)‪ (1.12‬الموقع أو المشروع أو المصاريف الوظيفية أو التكاليف‬
‫)‪ (1.2‬المصاريف العامة للشركة أو المكتب األساسي‬
‫)‪ (2‬هوامش التكلفة‬
‫)‪ (2.1‬الربح‬
‫)‪ (2.2‬الطوارئ أو احتياطي المخاطر‬
‫عادة ً ما يعني "التقدير" صافي تكلفة المشروع المقدرة والتي تتكون من تكلفة اإلنشاء والنفقات العامة‬
‫للشركة‪ .‬ويكون موظف تقدير تكلفة المقاول هو المسؤول عن تجميع تكلفة المشروع الصافية‪.‬‬

‫‪53‬‬
 ‫عناصر صافي تكلفة المشروع‬
‫التكاليف المباشرة هي تلك التكاليف المطلوبة إلجراء العمليات التي تؤدي مباشرة إلى تركيب بعض‬
‫مكونات المشروع المادي مثل تطبيق الطالء أو توصيل الكابالت الكهربائية أو بعض أعمال اإلنتاج‬
‫المباشرة األخرى مثل حفر التربة وسحبها‪.‬‬
‫"األربعة الكبار" من بين عناصر التكلفة المباشرة هي‪:‬‬
‫‪ )1‬العمل‪،‬‬
‫‪ )2‬المواد‪،‬‬
‫‪ )3‬المعدات‬
‫‪ )4‬عمل مقاول من الباطن‪.‬‬
‫ستكون مصادر بيانات التكلفة التي سيتم استخدامها في التقديرات هي سجالت التكلفة التاريخية للمقاول ‪،‬‬
‫إن وجدت ‪ ،‬لبنود العمل المماثلة‪.‬‬

‫‪54‬‬
 ‫العمالة‬
‫من المحتمل أن يكون التنبؤ بتكلفة العمالة لنشاط بناء هو الجزء األكثر صعوبة في وظيفة المقدر‪.‬‬
‫تختلف اإلنتاجية باختالف حجم طاقم العمل ‪ ،‬وتوافر المواد والمعدات ‪ ،‬وظروف الطقس ‪ ،‬وفعالية‬
‫اإلشراف‪ ،‬والتنسيق مع العمليات المتزامنة في نفس الموقع‪ ،‬ودرجة الحذر المطلوبة العتبارات السالمة‪.‬‬
‫لتقدير تكلفة العمالة ألحد بنود العمل‪ ،‬يمكن استخدام أحد األساليب الثالثة‪ .‬تستند جميعها إلى فكرة أن عنصر‬
‫العمل سيتألف من عدد تقديري من الوحدات أو الكمية‪ ،‬وستكون التكلفة اإلجمالية للعمالة هي تلك الكمية‬
‫مضروبة في تكلفة العمالة المقدرة لكل وحدة‪.‬‬
‫ضع في اعتبارك‪ ،‬على سبيل المثال‪ ،‬حساب تكلفة العمالة المقدرة لوضع الخرسانة في جدار أساس مصبوب‬
‫مترا‪.‬‬
‫في المكان بارتفاع ‪ 2.5‬متر وسمك ‪ 0.3‬متر وطول ‪ً 20‬‬
‫سيكون الحجم اإلجمالي للخرسانة في الجدار ‪ 15‬م‪.3‬‬
‫‪ .1‬إذا تم االحتفاظ بسجالت تكلفة المقاول لوضع الخرسانة لهذا النوع من التطبيقات على أساس العمالة‬
‫مترا مكعبًا في تكلفة وحدة العمل التاريخية ‪ ،‬وربما‬
‫بالجنيه ‪ /‬متر مكعب ‪ ،‬فإننا ببساطة نضرب ‪ً 15‬‬
‫يتم تعديلها لتضمين تغييرات التكلفة التضخمية‪ .‬وبالتالي ‪ ،‬إذا كانت تكلفة العمالة ‪ 47.00‬جنيها ‪/‬‬
‫مترا مكعبًا) (‪ 47.00‬جنيها ‪ /‬متر مكعب) =‬ ‫متر مكعب ‪ ،‬فإن تقدير تكلفة العمالة هو ببساطة (‪ً 15‬‬
‫‪ 705‬جنيها‪.‬‬
‫‪ .2‬ربما تكون أفضل طريقة لالحتفاظ بسجالت جهد العمل هي ساعات العمل بدالً من جنيهات العمل‪.‬‬
‫‪ .3‬يعتمد النهج الثالث لهذا الحساب على سجالت "اإلنتاجية" لعنصر العمل المعين ‪ ،‬حيث يتم تعريف‬
‫اإلنتاجية على أنها الكمية المثبتة لكل وحدة من المدخالت (في هذه الحالة لكل ساعة عمل)‪ .‬اإلنتاجية‬
‫في مثالنا هي ببساطة المعاملة بالمثل لساعات العمل ‪ /‬متر مكعب‪ .‬في النهج الثاني أعاله ‪ ،‬تُترجم‬
‫ساعتا عمل ‪ /‬م ‪ 3‬إلى إنتاجية تبلغ ‪ 0.5‬متر مكعب ‪ /‬ساعة عمل‪ .‬إذن ‪ ،‬الحسابات هي (‪ 15‬متر‬
‫مكعب) (‪ 23.50‬جنيها ‪ /‬ساعة عمل) ‪ 0.5( /‬متر مكعب ‪ /‬ساعة عمل) = ‪ 705.00‬جنيها‪.‬‬
‫ضا تكاليف العمالة غير المباشرة (وهي مصطلحات مربكة إلى حد ما!)‪.‬‬
‫تشمل التكلفة المباشرة للعمالة أي ً‬

‫‪55‬‬
 ‫المواد‬
‫يشمل مصطلح "المواد" جميع األشياء المادية التي تصبح جز ًءا من الهيكل النهائي‪.‬‬
‫وبالتالي ‪ ،‬فإن المواد ال تشمل فقط العناصر الشائعة والتقليدية مثل التربة والخرسانة والصلب واألخشاب‬
‫ضا قط ًعا مختلفة من المعدات الدائمة مثل‬
‫واألرصفة ومجاري الهواء والكابالت الكهربائية ‪ ،‬بل تشمل أي ً‬
‫الناقالت وأجهزة التشخيص الطبي وأقبية البنوك ومواقد المطبخ والثالجات‪.‬‬
‫عنصرا آخر من عناصر التكلفة المباشرة ‪ ،‬المعدات تُستخدم لإلشارة فقط إلى‬
‫ً‬ ‫نؤكد على هذه النقطة ألن‬
‫معدات البناء المنتشرة لتثبيت عناصر مختلفة من المشروع ولكن ليس لتصبح جز ًءا من الهيكل المكتمل‪.‬‬
‫تكلفة المواد لمثالنا الملموس ‪ 15m3‬واضحة ومباشرة‪ .‬نتوقع من موردي الخرسانة أن يقترحوا تأثيثًا‬
‫سا يلبي هذه المواصفات على أساس التكلفة ‪ /‬متر مكعب‪ .‬إذا تم تقديم السعر المقترح لألخشاب على‬‫ملمو ً‬
‫أساس الحجم أو المنطقة وإذا تم تقديم كمية عنصر خشب معين كمقياس للطول ‪ ،‬فسيكون من الضروري‬
‫إجراء بعض تحويل السعر‪ .‬من المهم أن يكون لجميع تكاليف المواد أساس مشترك ‪ ،‬مثل التسليم وإيقاف‬
‫التحميل في موقع العمل ‪ ،‬مع عدم تضمين ضريبة المبيعات‪.‬‬

‫‪56‬‬
 ‫المعدات‬
‫• تُستخدم معدات البناء لنقل المواد المختلفة المثبتة في المشروع ورفعها وربطها وحفرها وضغطها‪.‬‬
‫• جزء كبير من تكلفة الطرق السريعة ومشاريع البناء الثقيلة مخصص للمعدات ‪ ،‬بما في ذلك‬
‫الجرافات والكاشطات والشاحنات والرافعات والضاغطات‪.‬‬
‫• بالنسبة لمشاريع البناء ‪ ،‬تكون التكلفة النسبية للمعدات أقل‪ .‬قد تكون المعدات مملوكة للمقاول أو قد‬
‫يتم تأجيرها أو تأجيرها للمشروع‪.‬‬
‫• يقوم المقاولون باستئجار المعدات على أساس قصير األجل ‪ ،‬غالبًا من شهر آلخر‪.‬‬
‫• يكون التأجير لمدة أطول مدتها سنة أو أكثر ‪ ،‬بشرط أن يكون للمقاول خيار شراء المعدات في‬
‫نهاية فترة اإليجار‪.‬‬
‫• إذا كان المقاول سيستخدم معداته الخاصة ‪ ،‬فقد يكون لدى المقاول بيانات دقيقة بما فيه الكفاية لتكلفة‬
‫الوحدة في قاعدة بيانات التكلفة التاريخية الخاصة به لبعض العناصر ‪ ،‬ولكن بالنسبة للبعض اآلخر‬
‫‪ ،‬سيكون من الضروري حساب التكلفة‪.‬‬
‫• سيتضمن هذا اإلجراء االعتراف بتكاليف استرداد رأس المال ‪ ،‬بما في ذلك االستحواذ والفوائد‬
‫وتكاليف التشغيل ‪ ،‬بما في ذلك الوقود والنفط والصيانة والتأمين والتخزين والضرائب والترخيص‪.‬‬
‫• يختلف المقاولون المختلفون في تعاملهم مع تكاليف مشغلي المعدات ؛ يتضمن البعض هذه التكاليف‬
‫في فئة المعدات ‪ ،‬بينما يعترف البعض اآلخر بمصروفات مشغل المعدات كعمالة‪.‬‬
‫• سيتعين بعد ذلك تحويلها إلى تكلفة لكل وحدة لبند العمل المعين ‪ ،‬بنا ًء على تحليل معدل إنتاج‬
‫المعدات في هذا العنصر ‪ ،‬باإلضافة إلى بعض قياس الوقت غير المنتج الذي يجب على المقاول‬
‫دفعه‪.‬‬
‫• بدالً من تضمين تكلفة معدات البناء في كل بند من بنود العطاء ‪ ،‬يجوز للمقاول أن يحسب ويضيف‬
‫مبلغًا واحدًا في نهاية العملية ‪ ،‬تقريبًا كبند "النفقات العامة‪".‬‬

‫‪57‬‬
 ‫عمل العقد من الباطن‬
‫• تشمل الفئة النهائية للتكلفة المباشرة العمل الذي سيتم تنفيذه بواسطة مقاولين من الباطن‪.‬‬
‫• بشكل عام يريد المقاول التعاقد مع مقاولين من الباطن تكون أسعارهم أقل ‪ ،‬ولكن هناك اعتبارات‬
‫أخرى‪.‬‬
‫• إذا تم استالم أربعة مقترحات تعاقد من الباطن لألعمال الكهربائية‪ ،‬فسوف يرغب المقاول في‬
‫االستفسار عن مؤهالت وسمعة كل منها بنفس الطريقة التي يهتم بها المالك بمؤهالت المقاول‪.‬‬
‫• من غير المحتمل أن يقدم المقاول من الباطن عر ً‬
‫ضا لتوفير جميع المواد وأداء جميع األعمال‬
‫الواردة في المواصفات‪.‬‬
‫• في كل حالة تقريبًا ‪ ،‬سيقدم المقاولون من الباطن مؤهالت أو استثناءات في عروضهم‪.‬‬
‫• يجوز استبعاد جميع االختبارات وأي قواعد خرسانية للمعدات الكهربائية‪.‬‬
‫• يجوز آلخر إرفاق شرط أن يقوم المقاول العام بتفريغ أي مواد يتم تسليمها‪.‬‬
‫• بينما قد يستبعد آخر توفير قطعة من العتاد فإنه يعلم أنه سيكون من الصعب الحصول عليه وجميع‬
‫االختبارات‪.‬‬
‫• يمكن تقديم عروض التعاقد من الباطن إلى المقاول العام إما على أساس مبلغ مقطوع أو سعر‬
‫الوحدة‪.‬‬
‫• في حالة وجود مبلغ مقطوع كما هو متوقع مع األعمال الكهربائية ‪ ،‬يتم إضافتها ببساطة إلى‬
‫العناصر األخرى‪.‬‬
‫• إذا تم تقديمها على أساس سعر الوحدة ‪ ،‬يصبح منتج ذلك السعر المقترح مضروبًا في الكمية المقدرة‬
‫هو التكلفة المقدرة للصنف‪.‬‬

‫‪58‬‬
 ‫مصاريف التكلفة المؤقتة واألولية‬
‫إذا لم يتم تحديد الطبيعة الدقيقة لجزء من العمل في وقت المناقصة ‪ ،‬فقد تتضمن وثائق المناقصة مطلبًا‬
‫بأن يُدرج العارضون في أسعارهم اإلجمالية مبلغًا معينًا كمبلغ مؤقت كاعتراف بأن المقاول الفائز سيكون‬
‫المكلف ألداء هذا العمل‪ .‬يتضمن جميع مقدمي العطاءات هذا المبلغ نفسه وهو أفضل تقدير للمالك لتكلفته‬
‫على أساس أن األطراف سيغيرون مبلغ العقد الحقًا إذا كانت التكلفة الفعلية مختلفة عن المبلغ المؤقت‪.‬‬
‫مبالغ التكلفة األولية متشابهة لكنها تقتصر على المواد التي سيقدمها المقاول أو المقاول من الباطن ولكن‬
‫ال يمكن تحديد طبيعتها أو كميتها بالضبط في وقت المناقصة‪.‬‬

‫النفقات العامة للموقع‬

‫• ال تشمل تكلفة اإلنشاء التكاليف المباشرة المحددة أعاله فحسب ‪ ،‬بل تشمل أي ً‬
‫ضا التكاليف المختلفة‬
‫التي تحدث في موقع البناء ولكنها ال ترتبط مباشرة ً ببنود العمل المختلفة‪.‬‬
‫• يشار إليها على أنها النفقات العامة للموقع ‪ ،‬أو النفقات العامة للمشروع ‪ ،‬أو النفقات العامة للبنود‬
‫أو التكاليف ؛ يستخدم بعض المقاولين مصطلح التكاليف غير المباشرة ‪ ،‬ولكن استخدام هذا‬
‫المصطلح مع تكاليف العمالة غير المباشرة الموصوفة سابقًا يمكن أن يؤدي إلى ارتباك كبير‪.‬‬
‫• من بين أنواع التكاليف المدرجة هنا ‪ ،‬اإلشراف على األعمال ‪ ،‬ومرافق المكاتب بالموقع ‪،‬‬
‫والمباني المؤقتة األخرى ‪ ،‬والمرافق المؤقتة ‪ ،‬والتصاريح والرسوم ‪ ،‬واختبارات التحميل ‪،‬‬
‫وجدولة المشروع ‪ ،‬والمسوحات‪.‬‬
‫• اعتمادًا على المشروع ‪ ،‬قد تتراوح هذه التكاليف بين ‪ 5‬و ‪ ٪15‬من التكاليف المباشرة ‪ ،‬ويشتمل‬
‫بعض المقاولين على نسبة مئوية بسيطة من التكاليف المباشرة كتقديرهم للنفقات العامة في الموقع‪.‬‬
‫• تتضح أهمية الجدول الزمني األولي في إعداد مثل هذا التجميع ‪ ،‬ألن معظم هذه التكاليف مرتبطة‬
‫بمدد أجزاء مختلفة من الجدول‪.‬‬

‫‪59‬‬
 ‫النفقات العامة للشركة‬
‫• يشتمل العنصر األخير الذي يشكل صافي تكلفة المشروع على نسبة من تكلفة تشغيل المكتب‬
‫األساسي للشركة‪.‬‬
‫• تشير مصطلحات المصروفات العامة للشركة والنفقات العامة والتكاليف العامة للمكاتب األساسية‬
‫إلى تكاليف المكتب األساسي مثل رواتب الموظفين ومعالجة كشوف المرتبات وتكنولوجيا‬
‫المعلومات واإلعالن والتكاليف القانونية والمرافق المكتبية والسفر والمستحقات والتبرعات وجميع‬
‫التكاليف األخرى التي ينطوي عليها تشغيل هذا المرفق‪.‬‬
‫• هي التكاليف المتكبدة لدعم برنامج البناء الشامل للشركة والتي ال يمكن تحميلها على أي مشروع‬
‫معين‪.‬‬
‫• عادة ً ما تُعتبر تكاليف إعداد العطاء جز ًءا من النفقات العامة للشركة ألن هذه الجهود تدعم جهود‬
‫الشركة الشاملة للحصول على أعمال المشروع ‪ ،‬وليس فقط المشاريع التي تنجح في طرحها‪.‬‬
‫• اعتمادًا على عدد المشاريع الجارية في السنة من المرجح أن يتراوح إجمالي نفقات المكتب‬
‫األساسي للشركة بين ‪ 2‬و ‪ ٪ 8‬من حجم األعمال السنوي للشركة‪.‬‬

‫‪60‬‬
 ‫إعداد العطاء وتقديمه وفتحه‬
‫تتشابه العوامل التي قد تكون متضمنة في تحديد مبلغ هامش الربح مع العوامل التي يأخذها المقاول في‬
‫االعتبار عند اتخاذ القرار بشأن إنفاق الجهد إلعداد العطاء ‪ ،‬والذي تمت مناقشته مسبقًا‪.‬‬
‫ترتبط العوامل بالمخاطر المحتملة للمقاول في حالة الفوز بالمشروع ودرجة الحاجة والرغبة في الفوز‬
‫بالمشروع والمنافسة المتوقعة‪ .‬من بين جميع العوامل التي قد يأخذها المقاول في االعتبار ما يلي‪:‬‬
‫• المالك واستشاري التصميم واحتمالية تسببهما في صعوبات للمقاول‪.‬‬
‫• الشروط الواردة في وثائق العقد للتأخير في المدفوعات أو االحتفاظ باألموال المستحقة للمقاول‪.‬‬
‫• بنود إخالء المسؤولية التي تضع على المقاول معظم أو كل مخاطر الظروف المادية غير‬
‫المعروفة في الموقع ‪ ،‬وخاصة الظروف تحت األرض‪.‬‬
‫• بنود تجعل المقاول مسؤوالً عن أي تأخير في المشروع ‪ ،‬حتى لو لم يكن بسببه‪.‬‬
‫• بنود أخرى تنص على اإلجراءات التي قد يعتقد المقاول أنها غير معقولة ‪ ،‬لمسائل مثل أوامر‬
‫التغيير (التغييرات) ‪ ،‬ومطالبات العقد وتقديم قرارات ملزمة في حالة المنازعات‪.‬‬
‫• مدى مسؤولية المقاول عن أي مشاكل تتعلق بسالمة العمال وصحتهم أو انتهاكات قانون العمل‪.‬‬
‫• موقع المشروع وحجمه ومدى تعقيده‪.‬‬
‫• مقدار العمل الذي يتعين على قوات المقاول القيام به مقارنة بالعمل الذي يجب أن يقوم به‬
‫المقاولون من الباطن‪.‬‬
‫• مدى "جوع" المقاول ‪ ،‬بنا ًء على عدد المشاريع التي يمتلكها المقاول بالفعل بموجب عقد وإمكانية‬
‫تنفيذ مشاريع جديدة أخرى‪.‬‬
‫• المنافسة المتوقعة متضمنة عدد المتنافسين وخصائص كل منهم‪.‬‬

‫‪61‬‬
 ‫عملية التقديم والفتح‬
‫جميع جهود المقاول التي تم وصفها حتى اآلن كانت موجهة نحو مناسبة افتتاح العطاء!‬
‫هناك ثالث نقاط مهمة في تقديم العطاء‪:‬‬
‫‪ )1‬طبيعة المظروف الذي يحتوي على العطاء‬
‫‪ )2‬وقت ومكان االفتتاح‬
‫‪ )3‬حقيقة أنه سيكون هناك افتتاح عام للعروض‪.‬‬
‫• يقوم المقاول بتعبئة نموذج طلب العطاء المطلوب ويضعه في مظروف مختوم ‪ ،‬معنون به كما‬
‫هو منصوص عليه ‪ ،‬ويصنف على أنه مقترح للمشروع المحدد‪.‬‬
‫• إذا تم تضمين نموذج عرض العطاء مع مستندات عقد البناء يكون المقاول ملز ًما باستخدامه‬
‫لتقديمه‪.‬‬
‫• سيشمل التقديم اإلجمالي هذا النموذج وشي ًكا معتمدًا أو سند عطاء كضمان للمالك أن المقاول‬
‫سيوقع العقد دون تأخير إذا تم اختيار المقاول ‪ ،‬وإذا لزم األمر ‪ ،‬معلومات حول المقاول وخططه‬
‫للمشروع التي سيساعد المالك في تقييم الجوانب غير السعرية للمقترح‪.‬‬
‫• المقاول مسؤول عن تسليم المظروف في الوقت المحدد وفي المكان المحدد لفتح العطاء‪.‬‬
‫• إذا تأخر العطاء ‪ ،‬ولو لبضع دقائق ‪ ،‬فإن العديد من النظم القضائية ترفض النظر فيه‪.‬‬
‫• فتح العطاءات العامة هو مطلب في جميع سياسات العقود العامة تقريبًا وهو شائع في المشاريع‬
‫ضا‪.‬‬
‫الخاصة أي ً‬
‫• عادة ما يحضر االجتماع المقاولون العامون الذين قدموا عطاءات ومقاولين من الباطن وموردي‬
‫المواد ومهني التصميم والمالك وغيرهم ممن قد يكونون مهتمين بالمشروع‪.‬‬
‫• تتضمن العملية قيام المالك أو ممثله بفتح كل مظروف بدوره وقراءة المعلومات ذات الصلة ‪ ،‬بما‬
‫في ذلك إجمالي سعر العرض ‪ ،‬وفي حالة عقد سعر الوحدة ‪ ،‬مبلغ كل عنصر‪.‬‬

‫‪62‬‬
 ‫اختيار المقاول المؤهل‬
‫• بالنسبة لبعض مشاريع البناء ‪ ،‬يعتمد اختيار المقاول على أقل سعر عطاء ‪ ،‬بشرط أن يكون‬
‫المقاول مؤهالً‪ .‬بالنسبة لآلخرين ‪ ،‬المعايير أوسع من السعر وحده‪.‬‬
‫• في العمل العام ‪ ،‬على سبيل المثال ‪ ،‬على الرغم من أحكام العقد التي تتضمن كلمات مثل "يحتفظ‬
‫المالك بالحق في رفض أي وجميع العطاءات ‪ ،‬ومنح العقد لغير صاحب العطاء األقل" ‪ ،‬فمن‬
‫غير المعتاد أن يمنح المالك بخالف مقدم العطاء المنخفض ‪ ،‬إذا كان مقدم العرض المنخفض‬
‫مؤهالً‪.‬‬
‫• نتجت العديد من المنازعات القانونية عندما تم رفض المقاولين بأقل األسعار المقترحة ؛ المفتاح‬
‫في هذه اإلجراءات هو تفسير المحكمة وتطبيقها لمصطلح "مؤهل"‪.‬‬
‫• تمنح المشاريع الممولة من القطاع الخاص المالك مزيدًا من المرونة في تقييم العروض‪.‬‬

‫‪63‬‬
 ‫المعايير‬
‫‪ .1‬أوالً ‪ ،‬نعتبر استخدام السعر وحده معايير االختيار‪ .‬إذا كان هؤالء المقاولون الذين قدموا العطاءات‬
‫مؤهلين مسبقًا بالفعل ‪ ،‬فيمكن للمالك ببساطة مقارنة أسعارهم واختيار المقاول بأقل سعر‪ .‬حتى‬
‫في هذه الحالة ‪ ،‬قد تطلب الدعوة لتقديم العطاءات أن تتضمن العروض أسعار البدائل ‪ ،‬باإلضافة‬
‫إلى األعمال األساسية‪ .‬إذا سمحت األموال المتاحة بتضمين بعض هذه البدائل ‪ ،‬باإلضافة إلى‬
‫العمل األساسي ‪ ،‬يجوز للمالك تحليل مجموعات من عدة بدائل لتحديد االقتراح الذي يمكن أن‬
‫يوفر أكبر الفوائد بأقل سعر يتوافق مع األموال المتاحة‪ .‬إذا لم يتم استخدام عملية التأهيل المسبق‬
‫لتحديد المقاولين المؤهلين ‪ ،‬فقد يستمر المالك في منح العطاء المنخفض ‪ ،‬ولكن من المرجح أن‬
‫يتم استخدام عملية ما بعد التأهيل للتأكد من أدنى عطاء مؤهل‪ .‬في كثير من األحيان ‪ ،‬يتم منح‬
‫العقد ألقل عطاء مؤهل‪.‬‬

‫‪ .2‬في بعض األحيان ‪ ،‬تحدد وثائق المناقصة أنه سيتم منح العقد إلى "مقدم العطاء األقل والمستجيب‬
‫والمسؤول"‪.‬‬
‫هذه الصفات الثالث لها معنى خاص‪:‬‬
‫أقل سعر سواء للعمل األساسي أو للعمل األساسي مضافًا إليه بعض البدائل أو كلها‪.‬‬ ‫‪)1‬‬
‫مستجيب يعني أن تقديم العطاء منتظم تما ًما ‪ ،‬مع وجود جميع التواقيع في مكانها ‪ ،‬وملء‬ ‫‪)2‬‬
‫جميع الفراغات ‪ ،‬وجميع المرفقات مثل سند المناقصة وإقرار جميع اإلضافات وأنه تم في‬
‫الوقت المحدد‪.‬‬
‫مسؤول تعني مؤهل بمعنى أننا استخدمنا المصطلح بالفعل‪.‬‬ ‫‪)3‬‬

‫‪ .3‬النهج الثالث واألخير لتقييم عطاءات المقاولين هو على أساس أفضل قيمة ‪ ،‬حيث يتم النظر في‬
‫عوامل أخرى غير السعر المنخفض‪ .‬في هذه الحالة ‪ ،‬يتم تحديد سلسلة من المعايير ‪ ،‬والتي‬
‫يستجيب لها العارضون ‪ ،‬بطريقة مشابهة للطريقة التي وصفناها الختيار مستشاري التصميم‪.‬‬
‫يقوم المسؤولون عن التقييم بتعيين عالمة لكل عنصر في كل استجابة وتجميع الدرجات اإلجمالية‪.‬‬
‫بعد المراجعة ‪ ،‬يتم منح المشروع للمقاول الذي حصل على الدرجة األكثر مالءمة‪.‬‬

‫‪64‬‬
 ‫المؤهالت‬
‫• عند إعداد العطاءات وتقديمها ‪ ،‬قد يجد المقاولون أنهم يرغبون في تغيير بعض المتطلبات أو‬
‫الشروط المحددة للمشروع وبالتالي "تأهيل" عروضهم‪ .‬في بعض األماكن ‪ ،‬سواء كانت عامة أو‬
‫خاصة ‪ ،‬يقوم المقاولون بإرفاق هذه المؤهالت أو العالمات بشكل منتظم بمقترحاتهم‪.‬‬
‫• ومن األمثلة على ذلك اقتراح توفير نظام إضاءة غير مسموح به في المواصفات ألنه سيتم تصنيعه‬
‫بواسطة شركة غير مدرجة في المستندات ؛ قد يؤهل المقاول مناقصته بالقول إن استخدام نظام‬
‫محلي الصنع من شأنه أن يخفض سعر العطاء بمقدار معين‪.‬‬
‫• في األماكن التي ال يُسمح فيها بالمؤهالت ‪ ،‬قد يرفض المالك على األرجح مناقصة تحتوي على‬
‫مثل هذه العالمات بالقول إنها ال "تستجيب" للدعوة لتقديم العطاءات‪.‬‬

‫‪65‬‬
 ‫خطاب البدء ووثيقة العقد‬
‫• بعد فتح العطاءات ‪ ،‬يبدأ المالك فترة تقييم‪ .‬حتى ال يتم إبقاء المقاولين "في طي النسيان" لفترة‬
‫طويلة ‪ ،‬فإن معظم شروط العطاء توفر فترة قبول ‪ ،‬غالبًا ما تكون ‪ 60‬أو ‪ 90‬يو ًما تقويميًا‪ .‬خالل‬
‫هذا الوقت ‪ ،‬ال يجوز سحب العطاءات المقدمة‪.‬‬
‫• يجب على المالك إرسال إشعار إلى المتناقص الفائز خالل هذه الفترة ؛ إذا لم يحدث ذلك ‪ ،‬يتم‬
‫إعفاء مقدمي العطاءات من عروضهم‪ .‬إشعار البدء هو المستند الذي يخطر المقاول بقبول اقتراحه‬
‫ويوجه المقاول لبدء العمل ‪ ،‬غالبًا خالل فترة زمنية محددة مثل ‪ 10‬أيام تقويمية‪.‬‬
‫ضا "يبدأ الساعة" عن طريق تحديد التاريخ المرجعي الذي يتم من خالله قياس‬ ‫• اإلشعار بالبدء أي ً‬
‫مدة المشروع ؛ غالبًا ما ينص العقد على اكتمال العمل بعدد محدد من األيام التقويمية بعد أن يتلقى‬
‫إشعارا للمضي قد ًما‪.‬‬
‫ً‬ ‫المقاول‬
‫• يشير إشعار البدء إلى أن الموقع خال من األعباء وبالتالي متاح الستخدام المقاول‪.‬‬
‫• إذا لم يكن األمر كذلك ‪ً ،‬‬
‫نظرا ألن بعض ملكية العقارات التي لم يتم حلها أو المسائل األخرى‬
‫معلقة ‪ ،‬يجوز للمالك إصدار خطاب نوايا ‪ ،‬يفيد بأنه ينوي التعاقد مع المقاول بمجرد تسوية‬
‫المشكالت التي لم يتم حلها‪.‬‬
‫• تتمثل الخطوة األخيرة في مرحلة اختيار المقاول في إصدار اتفاقية العقد الرسمية‪.‬‬
‫• في وثيقة واحدة ‪ ،‬تُلزم المالك والمقاول وتتضمن ‪ ،‬باإلحالة ‪ ،‬الرسومات والشروط العامة والخاصة‬
‫والمواصفات الفنية‪.‬‬

‫‪66‬‬
 ‫الباب الخامس‪ :‬مرحلة اإلعداد للمشروع‬

‫يتناول هذا القسم العديد من األنشطة التي تتم بين إرساء عقد البناء وبدء أعمال البناء في هذا المجال‪ .‬قد‬
‫يكون بعض هذا العمل قد بدأ قبل الجائزة وسيستمر جزء كبير منه حيث يبدأ العمل الميداني‪.‬‬
‫لكن هذه هي اإلجراءات التي تستعد وتمهد الطريق لما يعتبره الشخص العادي "البناء" ‪ ،‬األشياء التي يقوم‬
‫بها األشخاص واآلالت لتجميع المشروع في الميدان‪.‬‬

‫التصاريح والموافقات والتراخيص‬

‫قد تطلب السلطات المحلية واإلقليمية والوطنية في بعض األحيان إصدار تصاريح لمختلف جوانب‬
‫المشروع‪.‬‬
‫يجب تأمين الموافقة على طلبات الحصول على هذه التصاريح ‪ ،‬والتي تسمى الموافقات في بعض البلدان‬
‫‪ ،‬قبل المراحل المحددة من المشروع‪.‬‬
‫تعتمد مشاركة المقاول بشكل مباشر على اللوائح ورغبات المالك‪.‬‬
‫إذا لم يتم الحصول عليها بالفعل من قبل استشاري التصميم ‪ ،‬سيُطلب من المقاول الحصول على تصريح‬
‫بناء‪.‬‬
‫قد يشمل العمل المصرح به بموجب هذا التصريح هيكل المبنى ‪ ،‬وأعمال السباكة والصرف الصحي ‪،‬‬
‫وأعمال الموقع ‪ ،‬وهدم ونقل المباني القائمة ‪ ،‬أو قد تكون هناك حاجة إلى تصاريح منفصلة للسباكة‬
‫والكهرباء‪.‬‬
‫على الرغم من عدم إصدار معظم التراخيص للمشروع نفسه ‪ ،‬فقد يشارك المقاول في الترخيص‪.‬‬
‫على سبيل المثال ‪ ،‬عادة ما يتم إصدار رخصة التعاقد للمقاول ورخصة العمل الخاصة به ‪ ،‬إن وجدت ‪،‬‬
‫لفترة زمنية مثل سنة ويجب أن تكون سارية في وقت المناقصة وطوال الوظيفة‪.‬‬
‫ضا ‪ ،‬يُتوقع من المقاول التأكد من أن المقاولين من الباطن لديهم تراخيص سارية ؛ قد تشمل هذه تراخيص‬
‫أي ً‬
‫األعمال والمقاولين االستشاريين ‪ ،‬اعتمادًا على الوالية القضائية‪.‬‬

‫الترابط‬
‫سند الكفالة هو صك قانوني صادر عن طرف ثالث لضمان التزامات الطرف األول تجاه الطرف الثاني‪.‬‬
‫يمكن اعتبار هذه الكفالة كضمان لألداء‪.‬‬
‫في مجال البناء ‪ ،‬يكون الطرف األول ‪ ،‬أو الطرف الذي يتولى االلتزام ‪ ،‬هو المقاول أو األصيل‪.‬‬
‫الطرف الثاني ‪ ،‬المالك الذي يدخل معه المقاول ‪ ،‬أو يتوقع الدخول معه ‪ ،‬هو الملتزم به‪.‬‬
‫الطرف الثالث ‪ ،‬شركة السندات التي تضمن االلتزام ‪ ،‬هو الكفالة‪.‬‬
‫يختلف سند الكفالة عن بوليصة التأمين في أن متعهد التأمين يتوقع أن تتعرض بعض النسبة المئوية من‬
‫تغطياتها لخسائر ‪ ،‬بينما ‪ ،‬في الضمان ‪ ،‬ال يُتوقع حدوث أي خسائر ؛ القسط المدفوع كضمان هو رسوم‬
‫خدمة الستخدام رصيد الضمان‪.‬‬
‫‪67‬‬
‫إذا فشل األصيل (المقاول) في تنفيذ التزاماته ‪ ،‬فإن الضمان يعيد الخسارة للمالك ‪ ،‬لكن الضمان يلجأ بعد‬
‫ذلك إلى المقاول للتعويض إن أمكن‪.‬‬
‫يتم إصدار ضمان العطاء (أو ضمان العطاء ‪ ،‬أو ضمان العرض) خالل مرحلة اختيار المقاول‪.‬‬
‫يتم الحصول على ضمان األداء وسند العمل والمواد أثناء تعبئة المشروع‪.‬‬
‫وهكذا نرى أن‪:‬‬
‫سند العطاء (العطاء) ليس سوى طريقة واحدة لتوفير ضمان العطاء ‪ ،‬والطريقة األخرى‬ ‫‪.1‬‬
‫عا هي أن تكون شي ًكا معتمدًا أو صرافًا و‬
‫األقل شيو ً‬
‫يضمن ضمان العطاء شيئين إذا تم اختيار مقدم العطاء‪ :‬سيوقع المقاول العقد وسيقدم السندات‬ ‫‪.2‬‬
‫األخرى المطلوبة‪.‬‬
‫على الرغم من أن نسبة ‪ ٪5‬من إجمالي العطاء المحدد في المثال أعاله هي مبلغ نموذجي ‪ ،‬إال أنها قد‬
‫تصل إلى ‪ ٪20‬في بعض مستندات العقد‪.‬‬
‫في بعض األحيان ‪ ،‬يطلب المقاولون العموميون من المقاولين من الباطن تقديم سندات العطاء ‪ ،‬للتحقق‬
‫من استقرارهم المالي‪.‬‬
‫إذا كان الكفيل على استعداد لتقديم مثل هذا السند ‪ ،‬فإن المقاول العام لديه بعض التأكيد على أن المقاول‬
‫من الباطن سوف يدخل في اتفاق إذا منح المالك العقد إلى المقاول العام‪.‬‬
‫يعمل ضمان حسن األداء على حماية المالك من عدم أداء المقاول‪.‬‬
‫عند توقيع العقد ‪ ،‬يحق للمالك استالم ما تعاقد من أجله‪ :‬مشروع مكتمل وفقًا جوهريًا لوثائق العقد‪.‬‬
‫إذا تخلف المقاول (الرئيسي) عن السداد بعدم التسليم وفقًا للعقد ‪ ،‬فإن الضمان يكون مسؤوالً أمام المالك‬
‫(الملتزم به) إلكمال المشروع أو إكماله ‪ ،‬بالسعر المتفق عليه بين المالك والمقاول المتعثر ‪ ،‬بشرط أن‬
‫المالك قد أوفى بالتزاماته بموجب العقد‪.‬‬
‫عادة ما يمتد ضمان حسن األداء خالل أي فترة ضمان يتطلبها عقد البناء مثل سنة أو سنتين‪.‬‬
‫ضمان حسن األداء له قيمة اسمية تحدد الحد األعلى اللتزام الضمان في حالة تقصير المقاول ؛ على سبيل‬
‫المثال ‪ ،‬يوفر ضمان األداء بنسبة ‪ ٪100‬حماية تصل إلى إجمالي سعر العقد‪.‬‬
‫كما يوفر سند دفع العمل والمواد الحماية للمالك ‪ ،‬ولكن بطريقة مختلفة‪.‬‬
‫يحمي هذا السند المالك من المطالبات المقدمة من المقاولين من الباطن وموردي المواد والعمال وغيرهم‬
‫بأن المقاول لم يدفع تلك األموال المستحقة‪.‬‬
‫إذا فشل المقاول في دفع الرسوم المستحقة المتكبدة فيما يتعلق بالمشروع ‪ ،‬فإن الضمان سيدفع تلك الديون‪.‬‬
‫يتم تقديم سندات العطاء مع العطاء‪.‬‬
‫الممارسة المعتادة بين الكفالء هي تقديم ضمانات العطاء بدون مقابل ثم تحميل المناقص الفائز مقابل‬
‫ضمانات األداء والسداد‪.‬‬
‫تكاليف السندات للمشاريع الصغيرة نسبيًا أعلى كنسبة مئوية من ميزانية المشروع مقارنةً بالمشاريع‬
‫األكبر‪.‬‬
‫ضا بين مختلف الضمانات‪.‬‬
‫ضا على القوة المالية للمقاول وخبرته وتختلف الرسوم أي ً‬
‫تعتمد التكاليف أي ً‬

‫‪68‬‬
 ‫تأمين‬
‫بوليصة التأمين هي اتفاقية توافق بموجبها شركة التأمين على تحمل المسؤولية المالية عن الخسارة أو‬
‫المسؤولية التي تغطيها البوليصة‪.‬‬
‫تلتزم شركة التأمين بما يلي‪:‬‬
‫‪ .1‬للدفاع عن المقاول إذا تم رفع دعوى تغطيها الوثيقة ضد المقاول و‬
‫‪ .2‬لحماية المقاول من الخسارة التي تغطيها الوثيقة‪.‬‬
‫في مقابل وعد شركة التأمين بتوفير هذه الحماية ‪ ،‬يدفع المقاول رسو ًما تسمى قس ً‬
‫طا‪.‬‬
‫سجل خسارة المقاول هو محدد مهم لمعدالت األقساط‪.‬‬
‫ينعكس هذا السجل في تقييم الخبرة‪.‬‬
‫عا معينة من التغطية التأمينية المطلوبة ليتم شراؤها وصيانتها من قبل المقاول‪.‬‬
‫سيحدد العقد مع المالك أنوا ً‬
‫صا عليه في العقد‪.‬‬
‫عالوة على ذلك ‪ ،‬قد يكون بعض التأمين مطلبًا قانونيًا حتى لو لم يكن منصو ً‬
‫من المفيد تقسيم أنواع تأمين البناء إلى‪:‬‬
‫• تأمين الملكية‪،‬‬
‫• تأمين المسؤولية ‪،‬‬
‫• تأمين الموظفين و‬
‫• أنواع أخرى‪.‬‬
‫تأمين الملكية نوعان أساسيان ‪ ،‬يغطيان أعمال العقد الجارية أثناء البناء ومصنع المقاول والممتلكات‬
‫األخرى‪.‬‬
‫‪ .I‬يوفر تأمين مخاطر البناء تغطية ألعمال العقد‪.‬‬
‫قد يكون هذا التأمين من نوع جميع المخاطر ‪ ،‬والذي بموجبه يتم توفير الحماية ضد جميع مخاطر‬
‫الخسارة المادية أو األضرار التي تلحق باألعمال أو المواد المرتبطة بها ‪ ،‬بسبب أي سبب خارجي‬
‫‪ ،‬ما لم يذكر استثناء‪.‬‬
‫أو قد تكون سياسة مخاطر البناء القياسية ‪ ،‬وال تغطي سوى التهديدات المذكورة مثل الحريق‬
‫والصواعق والتخريب والعواصف‪.‬‬
‫‪ .II‬من المحتمل أال يكون التأمين ضد مصنع المقاول الخاص والممتلكات األخرى مطلوبًا بموجب‬
‫العقد ‪ ،‬ولكن يجوز للمقاول اختيار شراء هذه التغطية‪.‬‬
‫التأمين ضد الجريمة هو فئة خاصة تحمي المقاول من فقدان المعدات المكتبية واألموال واألشياء‬
‫الثمينة األخرى بسبب السرقة والسطو والتدمير والجرائم األخرى‪.‬‬
‫تأمين المسؤوليةهو تأمين شامل للمسؤولية العامة ‪ ،‬يحمي المقاول ‪ ،‬في وثيقة واحدة ‪ ،‬من‬
‫المسؤولية تجاه الجمهور‪.‬‬
‫ويغطي إصابات األشخاص غير العاملين في المشروع واألضرار التي تلحق بممتلكات اآلخرين‬
‫نتيجة العمليات في المشروع‪.‬‬

‫‪69‬‬
‫قد يتم تضمين أنواع أخرى مختلفة من التغطية ‪ ،‬مثل المسؤولية تجاه الجمهور بسبب تصرفات‬
‫المقاولين من الباطن ‪ ،‬وتغطية العمليات المكتملة للعمل الذي تم تسليمه إلى المالك ‪ ،‬والتأمين على‬
‫المسؤولية المهنية للتصميم والخدمات المهنية األخرى التي يقدمها المقاول والحماية من اإلصابة‬
‫واألضرار التي تلحق بالممتلكات بسبب مركبات المقاول‪.‬‬
‫تأمين الموظفين‪ ،‬وبعضها قد يكون مطلوبًا كجزء من عقد مفاوضة جماعية ‪ ،‬هو تأمين استحقاقات‬
‫الموظفين ‪ ،‬ويغطي التكاليف الطبية وتكاليف المستشفى بما يتجاوز تلك التي يوفرها تعويض‬
‫العمال ‪ ،‬أو البرامج الحكومية المماثلة التي توفر استحقاقات التقاعد والعجز والورثة للعمال المؤمن‬
‫عليهم والبطالة التأمين ‪ ،‬وهو عادة برنامج تديره الحكومة يقدم مزايا خالل فترات البطالة بين‬
‫الوظائف‪.‬‬
‫تأمينات أخرىفئة مثل التأمين ضد انقطاع األعمال ‪ ،‬والتي تغطي الخسائر بسبب أوقات عدم النشاط‬
‫التجاري ‪ ،‬والتأمين على الحياة للشخص الرئيسي ‪ ،‬وتستخدم لتعويض الشركة عن الخسارة المالية‬
‫الناتجة عن وفاة مسؤول رئيسي أو غيره من الموظفين األساسيين المعينين والتأمين على استمرارية‬
‫الشركة ‪ ،‬وتوفير النقد لشراء أسهم شركة مساهم متوفى كوسيلة لمنع شراء هذا المخزون من قبل‬
‫طرف غير ودي أو غير مرغوب فيه بأي شكل آخر‪.‬‬

‫‪70‬‬
 ‫انهيار الهيكل العمل‬
‫لبدء إعداد جدول زمني مفصل للمشروع ‪ ،‬سيقوم المقاول بإعداد هيكل تقسيم العمل‪(WBS).‬‬
‫والغرض منه هو تحديد مهام العمل المختلفة التي يجب إكمالها‪.‬‬
‫تم تعريف ‪ WBS‬بشكل مختلف على أنه "شجرة عائلة" موجهة نحو المنتج لجهود العمل التي توفر تقسي ًما‬
‫فرعيًا على مستوى المستوى للعمل الذي سيتم تنفيذه في عقد "و" صورة "للمشروع مقسمة إلى تسلسل‬
‫هرمي وحدات العمل‪.‬‬
‫في أعلى مستوى من التسلسل الهرمي ‪ ،‬نعرض المشروع نفسه‪.‬‬
‫في المستوى التالي ‪ ،‬يتم عرض التقسيمات الفرعية الرئيسية للمشروع‪.‬‬
‫يتم تقسيم كل قسم فرعي رئيسي إلى مستويات إضافية كما هو مطلوب لتحديد جميع األعمال التي ينطوي‬
‫عليها المشروع بتفاصيل كافية‪.‬‬
‫من خالل تحديد حزم العمل المختلفة ‪ ،‬يسمح ‪ WBS‬لمدير البناء بما يلي‪:‬‬
‫‪ )1‬تخطيط وجدولة العمل ومن ثم وصف البرنامج اإلجمالي للمشروع ‪،‬‬
‫‪ )2‬تقدير التكاليف والميزانيات ‪،‬‬
‫‪ )3‬تفويض طرود العمل وتعيين المسؤوليات و‬
‫‪ )4‬تتبع الجدول الزمني والتكلفة وجودة األداء أثناء تقدم المشروع‪.‬‬
‫ألي مشروع معين ‪ ،‬يمكن استخدام العديد من تصميمات التسلسل الهرمي‪.‬‬
‫اللتقاط جميع عناصر عمل المشروع ‪ ،‬قد يكون من الضروري استخدام مجموعة من األساليب‪.‬‬
‫يجب أن يعتمد المدير على الحكم والخبرة عند اتخاذ قرار بشأن المقدار المناسب من تفاصيل جدول توزيع‬
‫العمل‪.‬‬
‫ضا أنه ليس كل الفروع في التسلسل الهرمي لها أعداد متساوية من المستويات ؛‬
‫يوضح ‪ WBS‬هذا أي ً‬
‫يحتوي عنصر "إنهاء العمل" على مستوى واحد فقط تحته ‪ ،‬بينما يؤدي عنصر "تعبئة المشروع" إلى‬
‫ثالثة مستويات إضافية‪.‬‬
‫ثم تصبح عناصر المستوى األدنى في كل فرع حزم العمل التي تشكل أساس البرنامج وتخصيص المهام‬
‫ومراقبة الوقت والتكلفة‪.‬‬

‫‪71‬‬
 ‫المخططات الشريطية‬
‫‪72‬‬
 ‫عا لتقديم جداول مشاريع البناء ‪ ،‬خاصة للمشاريع الصغيرة‪.‬‬
‫المخططات الشريطية هي أكثر الطرق شيو ً‬
‫حتى اليوم ‪ ،‬تتطلب العديد من مستندات العقد من المقاول تزويد المالك بمخطط شريطي يوضح كيفية تنفيذ‬
‫األنشطة المختلفة إلكمال المشروع بحلول تاريخ االنتهاء المستهدف‪.‬‬
‫ضا ‪ ،‬والذي سمي على اسم هنري إل جانت ‪ ،‬مهندس وعالم اجتماع‬ ‫يستخدم مصطلح مخطط جانت أي ً‬
‫أمريكي بدأ في استخدام المخططات الشريطية كأداة للتحكم في اإلنتاج في عام ‪.1917‬‬
‫إذا تم استخدام مخطط شريطي كأساس لجدول المشروع دون إجراء تحليل جدول الشبكة أوالً من النوع‬
‫المراد وصفه في القسم التالي ‪ ،‬يقوم المخطط ببساطة بوضع شريط العنصر على المخطط في الموضع‬
‫المناسب بالنسبة لتلك الخاصة بـ عناصر أخرى‪.‬‬
‫يسرد ‪ )1996( Bennett‬المزايا التالية لنهج الرسم البياني الشريطي للمشروع‪:‬‬
‫بسيطة في البناء وسهلة الفهم‬ ‫‪)1‬‬
‫تنظيم مناسب من خالل عناصر هيكل تنظيم العمل‬ ‫‪)2‬‬
‫مع قدرة الكمبيوتر ‪ ،‬وسهل التحديث وإظهار تقدم المشروع‬ ‫‪)3‬‬
‫غير مكلف نسبيًا لالستخدام‬ ‫‪)4‬‬
‫ملخصات في أي مستوى ‪ WBS‬مطلوب‪.‬‬ ‫‪)5‬‬
‫ضا عيوب في استخدام المخططات الشريطية دون إجراء تحليل للشبكة (بينيت ‪،‬‬
‫ومع ذلك ‪ ،‬هناك أي ً‬
‫‪.)1996‬‬
‫ال يوجد مؤشر على العالقات المتبادلة بين األنشطة‪.‬‬ ‫‪)1‬‬
‫عند إعداد المخطط الشريطي ‪ ،‬يميل المحلل إلى مالءمة المهام في اإلطار الزمني المتاح بدالً من‬ ‫‪)2‬‬
‫التحليل الدقيق لمقدار الوقت المطلوب بالفعل‪.‬‬
‫يوضح الرسم البياني متطلبات الوقت المتوقعة ولكن ليس مستوى متطلبات الجهد‪.‬‬ ‫‪)3‬‬
‫المخططات الشريطية غير عملية للمشاريع المعقدة ذات المهام المتعددة‪.‬‬ ‫‪)4‬‬

‫‪73‬‬
74
 ‫جداول الشبكة‬
‫منذ أواخر الخمسينيات من القرن الماضي ‪ ،‬شهد النهج القائم على الشبكة إلعداد الجداول الزمنية استخدا ًما‬
‫متزايدًا لجميع أنواع المشاريع ‪ ،‬بما في ذلك مشاريع البناء‪.‬‬
‫ترتبط أنشطة المشروع ببعضها البعض على الشبكة ‪ ،‬مما يدل على الترتيب الذي يعتزم تنفيذها به‪.‬‬
‫يتم تقدير مدة كل نشاط وتحدد الحسابات اإلطار الزمني الذي يمكن خالله تنفيذ كل نشاط والوقت الذي‬
‫يمكن فيه إكمال المشروع‪.‬‬
‫باإلضافة إلى ذلك ‪ ،‬تحدد الحسابات األنشطة األكثر أهمية في تحديد وقت االنتهاء‪.‬‬
‫تم استخدام طريقتين إلعداد شبكات المشروع‪:‬‬
‫‪ )1‬تستخدم إحدى الطرق األسهم لتمثيل األنشطة ‪ ،‬مع نقاط النهاية الخاصة بهم التي تصور عالقاتهم‬
‫باألنشطة األخرى‪.‬‬
‫‪ )2‬تستخدم الطريقة األخرى المربعات أو العقد المماثلة للداللة على األنشطة واألسهم أو الخطوط لربط‬
‫العقد بالترتيب الذي تم التخطيط لتنفيذ األنشطة به‪.‬‬

‫‪75‬‬
 ‫المفاهيم العامة‬
‫عند رسم الشبكة ‪ ،‬نأخذ في االعتبار ثالثة أسئلة لكل نشاط‪:‬‬
‫ما هو النشاط أو األنشطة ‪ ،‬إن وجدت ‪ ،‬التي يجب أن تتم مباشرة قبل هذا النشاط؟‬ ‫‪.1‬‬
‫ما هو النشاط أو األنشطة ‪ ،‬إن وجدت ‪ ،‬التي يجب أن تتم مباشرة بعد هذا النشاط؟‬ ‫‪.2‬‬
‫ما هو النشاط أو األنشطة ‪ ،‬إن وجدت ‪ ،‬التي يمكن أن تتم بالتزامن مع هذا النشاط؟‬ ‫‪.3‬‬
‫يتم تمثيل كل نشاط بواسطة عقدة ‪ ،‬مستطيل في هذه الحالة‪.‬‬
‫تقوم األسهم بتوصيل العقد إلظهار الترتيب الذي سيتم به العمل‪.‬‬
‫بشكل عام يكون التسلسل من اليسار إلى اليمين ؛ في شبكة معقدة ‪ ،‬قد يتم انتهاك هذا التسلسل ‪ ،‬لكن اتجاه‬
‫السهم يوضح دائ ًما اتجاه تدفق العمل‪.‬‬
‫تمثل العقد التي ال تحتوي على أسهم تدخل من اليسار األنشطة التي يمكن أن تبدأ في بداية المشروع ؛‬
‫ليس لديهم أسالف‪.‬‬
‫وبالمثل ‪ ،‬فإن العقد التي ال تترك أسه ًما من جهة اليمين تصور األنشطة النهائية في المشروع ؛ ليس لديهم‬
‫خلفاء‪.‬‬
‫في حين أن وظيفة التخطيط لها العديد من الجوانب ‪ ،‬فمن المؤكد أن أحد أهمها هو تعريف تدفق العمل‬
‫هذا النشاط‪.‬‬
‫بمجرد اكتمال هذا الرسم البياني ‪ ،‬ننتقل من هذا الجزء من التخطيط إلى جدولة األنشطة‪.‬‬
‫هذه األوقات ناتجة عن بعض الحسابات األساسية التي ستؤدي إلى تقدير المدة اإلجمالية للمشروع‪.‬‬
‫وقت البدء المبكر للنشاط هو أقرب وقت يمكن أن يبدأ فيه ‪ ،‬بنا ًء على اإلكماالت المبكرة لجميع األنشطة‬
‫السابقة ؛ وقت االنتهاء المبكر هو وقت البدء المبكر باإلضافة إلى مدته‪.‬‬
‫بالنسبة لألنشطة التي يمكن أن تبدأ في بداية المشروع (تلك التي ليس لها سابقات) ‪ ،‬نخصص وقت بدء‬
‫مبكرا بقيمة ‪.0‬‬
‫ً‬
‫بالنسبة لجميع األنشطة األخرى ‪ ،‬فإن وقت البدء المبكر هو آخر وقت إنهاء مبكر لألنشطة السابقة مباشرة‪.‬‬
‫إنه آخر وقت إنهاء مبكر ألنه يجب إكمال جميع األنشطة السابقة قبل بدء النشاط قيد الدراسة‪.‬‬
‫وبالتالي ‪ ،‬ألي نشاط ‪،‬‬
‫= ‪ES‬وقت البدء المبكر = ‪ 0‬لجميع أنشطة "البدء" ؛ خالف ذلك ‪( = max‬التشطيبات المبكرة لجميع‬
‫سابقاتها المباشرين) ؛‬
‫= ‪EF‬وقت االنتهاء المبكر ‪ = ES +‬المدة‪.‬‬
‫ننتقل من خالل الشبكة من البداية إلى النهاية ‪ ،‬في عملية تسمى أحيانًا الممر األمامي ‪ ،‬حتى نصل إلى‬
‫نهاية المشروع‪.‬‬
‫إذا تضمنت الشبكة أكثر من نشاط إنهاء واحد (أي ‪ ،‬إذا كان يمكن المضي قد ًما في نشاط أو أنشطة أخرى‬
‫بشكل متزامن مع "التفتيش") ‪ ،‬فسيتم تحديد مدة المشروع على أنها الحد األقصى لالنتهاء المبكر لجميع‬
‫أنشطة اإلنهاء‪.‬‬

‫‪76‬‬
‫الحظ بعناية أن أوقات البدء واالنتهاء المبكرة للنشاط هي أقرب وقت يمكن أن يبدأ فيه النشاط وينتهي ‪،‬‬
‫استنادًا إلى األنشطة السابقة‪.‬‬
‫تحدد المجموعة التالية من العمليات الحسابية أحدث نشاط يمكن أن يحدث دون تجاوز وقت اكتمال‬
‫المشروع المستهدف‪ .‬أوالً ‪ ،‬يجب أن نخصص وقتًا النتهاء المشروع‪.‬‬
‫نقوم بإجراء مجموعة من حسابات المرور العكسي لتحديد آخر بداية وآخر وقت انتهاء لكل نشاط ‪ ،‬بد ًءا‬
‫من نهاية المشروع‪.‬‬
‫يتضمن الشكل ‪ 5.10‬نتائج هذه الحسابات ‪ ،‬مع ظهور بدايات متأخرة ونهايات متأخرة أسفل الزاويتين‬
‫السفلية اليسرى واليمنى ‪ ،‬على التوالي ‪ ،‬لكل عقدة‪.‬‬
‫وقت االنتهاء المتأخر للنشاط هو أحدث وقت يجب أن ينتهي فيه النشاط حتى ال يتجاوز وقت اإلكمال‬
‫المستهدف‪.‬‬
‫يساوي وقت االنتهاء المستهدف للمشروع إذا كان نشا ً‬
‫طا نهائيًا ؛ وبخالف ذلك ‪ ،‬فإن النهاية المتأخرة هي‬
‫األقدم من البدايات المتأخرة لجميع التابعات المباشرين للنشاط‪.‬‬
‫إنه أقرب وقت بدء متأخر ألنه يجب إكمال هذا النشاط قبل بدء جميع األنشطة الالحقة‪.‬‬
‫وقت البدء المتأخر هو وقت االنتهاء المتأخر مطرو ًحا منه مدة النشاط‪ .‬هكذا‪،‬‬
‫= ‪LF‬وقت االنتهاء المتأخر = وقت االنتهاء المستهدف لجميع أنشطة "اإلنهاء" ؛ على خالف ذلك ‪= min‬‬
‫(بدايات متأخرة لجميع الخلفاء المباشرين) ؛‬
‫= ‪LS‬وقت البدء المتأخر ‪ = LF -‬المدة‪.‬‬
‫الفرق بين البداية المتأخرة والبداية المبكرة هو مقياس ألهمية النشاط أو مدى "ضيقه" ‪ ،‬حسب الجدول‬
‫الزمني‪.‬‬
‫نسمي هذا االختالف فتره النشاط أو تعويمه‪.‬‬
‫بالنسبة ألي نشاط ‪ ،‬يكون التعريف الرسمي هو‪SL = slack = LS - ES.‬‬
‫ضا حسابها على أنها ‪ SL = LF - EF‬أو ‪ SL = LF - ES -‬المدة‪ .‬من الناحية العملية ‪ ،‬فإن فترة السماح‬
‫يمكن أي ً‬
‫هي مقدار الوقت الذي يمكن أن ينزلق فيه النشاط إلى ما بعد أوقاته المبكرة دون التسبب في تمديد إجمالي‬
‫مدة المشروع‪.‬‬
‫إذا كان النشاط يحتوي على فترة سماح تساوي ‪ ، 0‬فيُقال إنه مهم‪.‬‬
‫ال يمكن السماح لألنشطة الحاسمة باالنزالق إلى ما بعد أوقاتها المبكرة مع التسبب في تجاوز وقت اإلنجاز‬
‫نظرا ألن فترات الركود تساوي ‪ ، 0‬فإن أوقات البداية والنهاية المتأخرة تساوي‬
‫المستهدف للمشروع ‪ ،‬ألنه ً‬
‫أوقات البدء واالنتهاء المبكرة ‪ ،‬على التوالي‪.‬‬
‫عالوة على ذلك ‪ ،‬إذا كنت ترغب في تقصير المدة اإلجمالية للمشروع ‪ ،‬يجب على المرء التركيز على‬
‫واحد أو أكثر من األنشطة الحاسمة ؛ إن تقصير نشاط غير حاسم فقط ‪ ،‬من خالل العمل اإلضافي ‪ ،‬أو‬
‫تعيين المزيد من العمال أو تحسين معدل اإلنجاز ‪ ،‬لن يؤدي إلى أي تخفيض في إجمالي مدة المشروع‪.‬‬

‫‪77‬‬
78
 ‫أنظمة الميزانية والتكلفة‬
‫كان أساس عرض المقاول المس ٍّعر هو مسح الكمية وتقدير التكلفة‪.‬‬
‫يصبح تقدير التكلفة هو األساس لميزانية مشروع المقاول والنظام الذي سيساعد في مراقبة التكاليف‬
‫والتحكم فيها‪.‬‬
‫نصف في هذا القسم عملية تحويل التقدير إلى ميزانية وإعداد منحنيات التدفق النقدي التي توضح النمط‬
‫المقدر للمصروفات على مدى عمر المشروع‪.‬‬

‫من التقدير إلى الميزانية‬

‫إذا تم إنتاج تقدير التكلفة بشكل صحيح ‪ ،‬فيجب أن يتم التحويل من التقدير إلى الميزانية بصعوبة قليلة‪.‬‬
‫ضا الهيكل األساسي للميزانية ‪ ،‬وهي‬
‫ستشكل عناصر العمل المختلفة التي تشكل أساس تقدير التكلفة أي ً‬
‫خطة للجوانب المالية للمشروع يمكن من خاللها قياس األداء المالي الفعلي ومقارنته‪.‬‬
‫في مرحلة التعبئة ‪ ،‬سيتم وضع الميزانية وإطار التحكم في التكاليف‪.‬‬
‫األغراض الثالثة ألنظمة التحكم في تكاليف البناء هي‪:‬‬
‫لتوفير وسيلة لمقارنة النفقات الفعلية مع المصروفات المدرجة في الميزانية وبالتالي لفت االنتباه‬ ‫‪.1‬‬
‫‪ ،‬في الوقت المناسب ‪ ،‬إلى العمليات التي تنحرف عن ميزانية المشروع ‪،‬‬
‫إعداد قاعدة بيانات لإلنتاجية وبيانات أداء التكلفة الستخدامها في تقدير تكاليف المشاريع الالحقة‬ ‫‪.2‬‬
‫‪،‬و‬
‫إلنشاء بيانات لتقييم التغييرات والتغييرات في العقد والمطالبات المحتملة للمدفوعات اإلضافية‪.‬‬ ‫‪.3‬‬
‫طا بما يكفي لفهمه واستخدامه في هذا المجال ‪ ،‬كما يجب‬‫يجب أن يكون نظام رمز محاسبة التكاليف بسي ً‬
‫أن يكون شامالً بشكل كاف للحصول على البيانات الالزمة لتحقيق األغراض الثالثة المذكورة أعاله‪.‬‬
‫من المعتقد بشكل عام أنه يجب استخدام نظام واحد لترميز التكلفة لجميع المشاريع في جميع أنحاء منظمة‬
‫المقاول‪.‬‬

‫إسقاط التدفق النقدي‬

‫باإلضافة إلى تحديد الميزانية اإلجمالية للمشروع ونظام محاسبة التكاليف ‪ ،‬يجب أن يهتم المقاول بتوقيت‬
‫النفقات واإليرادات‪.‬‬
‫إلسقاط هذه التدفقات النقدية على مدى عمر المشروع ‪ ،‬سيعطي المالك معلومات حول متى تتوقع طلبات‬
‫الدفع وبأي مبالغ‪.‬‬
‫ضا األساس لوسيلة واحدة لتتبع تكاليف المشروع اإلجمالية أثناء‬
‫يوفر إعداد منحنى إسقاط التدفق النقدي أي ً‬
‫تقدم المشروع‪.‬‬
‫في الرسم البياني للتدفق النقدي ‪ ،‬تم تخصيص تكاليف وقيم األنشطة ‪ ،‬وبافتراض أن كل نشاط سيستمر‬
‫في بدايته المبكرة وجدول االنتهاء المبكر ‪ ،‬تم تقسيم هذه المبالغ بالتناسب عبر فترات كل منها ثم جمعها‬
‫لكل يوم ‪ /‬أسبوع‪.‬‬
‫منحنى "كسول "‪ S‬الناتج هو تمثيل نموذجي لتقدم المشروع كدالة للوقت‪.‬‬

‫‪79‬‬
‫يبدأ المشروع ببطء ويزيد تدريجيا ً من معدل تقدمه ‪ ،‬مع حدوث أكبر معدل خالل منتصف المشروع ‪،‬‬
‫يليه تقدم أبطأ نحو النهاية‪.‬‬
‫القاعدة التجريبية لمشروع نموذجي هي أن ما يقرب من ‪ ٪ 50‬من تقدم المشروع يحدث خالل الثلث‬
‫األوسط من المشروع ‪ ،‬مع حدوث ‪ ٪ 25‬خالل كل من الثلثين األول واألخير ‪).1992 ، (Pilcher‬‬
‫الحظ أن الرسم البياني الموضح يحتوي على منحنيين‪ .‬منحنى "التكاليف" يتنبأ بالمصروفات المقدرة على‬
‫مدى عمر المشروع ‪ ،‬بنا ًء على كميات العمل في كل عنصر وتكاليف الوحدة الخاصة بها كما تم إعدادها‬
‫في التقدير‪.‬‬
‫المنحنى الثاني ‪" ،‬القيم" ‪ ،‬هو تنبؤ بقيمة العمل الجاري ‪ ،‬أو إجمالي أرباح المقاول ‪ ،‬في نهاية كل شهر‪.‬‬
‫في هذا المثال ‪ ،‬تم افتراض وجود هامش بنسبة ‪ ٪25‬فوق التكاليف لتحديد المبلغ الذي سيحصل عليه‬
‫المقاول في نهاية كل فترة‪.‬‬
‫يعتبر منحنى "القيمة" ومنحنى التكلفة ‪ ،‬م ًعا ‪ ،‬مهمين في مساعدة المقاول على تخطيط احتياجات التدفق‬
‫النقدي الخاصة به‪.‬‬
‫في الواقع ‪ ،‬يعد هذا التخطيط أكثر تعقيدًا مما يوحي به هذا الرقم ‪ ،‬ألنه عادة ما يكون هناك تأخير بين‬
‫الوقت الذي يكتسب فيه المقاول مبلغًا ووقت استالم الدفع‪.‬‬

‫‪80‬‬
‫شهرا أو أكثر ‪ ،‬وحقيقة أن المالك قد يحتفظ بجزء من األرباح كحافز‬
‫ً‬ ‫هذا التأخير ‪ ،‬الذي يمكن أن يكون‬
‫للمقاول لمواصلة اإلنتاج ‪ ،‬يؤدي إلى حاالت تجاوزت فيها تكاليف المقاول حتى اآلن اإليرادات بمقدار‬
‫كبير المبلغ ‪ ،‬خاصة في وقت مبكر من المشروع‪.‬‬
‫سا مناسبًا لمقارنة إجمالي تكاليف المشروع الفعلية حتى اآلن مع التكاليف المقدرة‬
‫يعد منحنى التكلفة أسا ً‬
‫على المنحنى‪.‬‬
‫يمكن للمقاول ببساطة رسم التكاليف الفعلية ومقارنتها بالتقديرات‪.‬‬
‫للوهلة األولى ‪ ،‬يبدو أنه إذا كانت التكاليف الفعلية في وقت معين أقل من التكاليف المقدرة في تلك النقطة‬
‫الزمنية نفسها ‪ ،‬فإن المشروع تحت السيطرة ‪ ،‬والتكلفة الحكيمة‪.‬‬
‫لكن التأخيرات ربما تسببت في تقدم أقل مما هو مخطط له وقد تكون تكلفة العمل المنجز بالفعل أكثر من‬
‫المقدرة‪.‬‬
‫عالوة على ذلك ‪ ،‬تم إعداد المنحنى على افتراض أن جميع األنشطة ستبدأ وتنتهي في أوقاتها المبكرة‪.‬‬
‫نحن نعلم أن األنشطة غير الحرجة بها قدر من الركود الذي يسمح بتأخيرها دون التأثير سلبا ً على تقدم‬
‫المشروع‪.‬‬
‫يمكن أن تؤدي هذه التأخيرات إلى تكاليف إجمالية فعلية حتى اآلن أقل من تلك المعروضة على المنحنى‬
‫‪ ،‬مع عدم وجود عواقب غير مواتية ‪ ،‬بشرط أن تكون األنشطة الحرجة في الموعد المحدد‪.‬‬
‫في الشكل الثاني ‪ ،‬أضفنا منحنى تكلفة ثانيًا إلظهار التكاليف التراكمية في نهاية كل أسبوع على افتراض‬
‫أن جميع األنشطة تستمر في وقت متأخر قدر اإلمكان‪.‬‬
‫مؤشرا أفضل لما يجب أن تكون عليه حالة التكلفة‬
‫ً‬ ‫إن الجمع بين المنحنيين عبارة عن مظروف يعطي‬
‫اإلجمالية خالل المشروع‪.‬‬

‫‪81‬‬
 ‫الباب السادس‪ :‬مرحلة تنفيذ المشروع‬

‫الرصد والمراقبة‬
‫يمثل برنامج المشروع خطة جدول العمل‪.‬‬
‫وبالمثل ‪ ،‬فإن الميزانية هي خطة جوانب التكلفة للعمل‪.‬‬
‫بطريقة مماثلة ‪ ،‬سيكون لدى المقاول خطط إلدارة الجودة والسالمة والمخاوف البيئية‪.‬‬
‫أثناء عمليات المشروع ‪ ،‬من الضروري مقارنة األداء الفعلي باألداء المخطط في جميع هذه المجاالت‬
‫واإلجراءات المتخذة لمعالجة أي أوجه قصور مشار إليها‪.‬‬
‫تسمى هذه المسؤولية المراقبة والتحكم ‪ ،‬حيث تشير المراقبة إلى طرق المقارنة بين األداء الفعلي واألداء‬
‫المخطط له ‪ ،‬ويشير التحكم إلى اإلجراءات المتخذة لمحاولة جعل الجوانب المعيبة من المشروع متوافقة‪.‬‬

‫جدولة التحديث‬
‫بشكل دوري ‪ ،‬ربما شهريًا ‪ ،‬سيقارن المقاول تقدم الجدول الزمني مع التقدم الموضح في برنامج المشروع‪.‬‬
‫غالبًا ما يتم تنفيذ هذه المهمة جنبًا إلى جنب مع طلبات الدفع المعدة للمالك ؛ أحيانًا يكون تحديث الجدول‬
‫شر ً‬
‫طا مسبقًا للموافقة على طلب الدفع‪.‬‬
‫طا فقط للبرنامج ‪ ،‬فيمكن رسم التقدم الفعلي أسفل كل شريط‬ ‫طا شريطيًا بسي ً‬‫إذا كان المقاول يستخدم مخط ً‬
‫عنصر عمل لإلشارة ‪ ،‬للعمل النشط ‪ ،‬متى بدأ كل عنصر ومتى انتهى إذا تم ذلك‪.‬‬
‫يوفر جدول المشروع المستند إلى الشبكة وسيلة مالئمة للمراقبة والتحكم الدوريين‪.‬‬
‫اعتبارا من تاريخ التحديث‪.‬‬
‫ً‬ ‫يتم فحص كل نشاط لتحديد حالته‬
‫بالنسبة لتلك األنشطة التي تم إكمالها منذ التحديث األخير ‪ ،‬يتم تعيين "المدد المتبقية" على صفر‪.‬‬
‫بالنسبة للنشاط الجاري حاليًا في وقت التحديث ‪ ،‬ستكون المدة المتبقية هي الوقت المقدر المطلوب إلكماله‪.‬‬
‫ضا فرصة للنظر في ومراجعة مدد األنشطة التي لم تبدأ بعد ‪ ،‬إذا كان ذلك مناسبًا‪.‬‬
‫توفر عملية التحديث أي ً‬
‫حتى إذا لم يكن النشاط قد بدأ بعد ‪ ،‬فإن المعلومات الجديدة التي تغير هذه االفتراضات قد تؤدي إلى تعديل‬
‫فترات النشاط‪.‬‬
‫ضا طلب تسلسل النشاط المنقح أثناء تحديث الجدول ‪ ،‬بنا ًء على مزيد من‬ ‫عالوة على ذلك ‪ ،‬يمكن أي ً‬
‫المعلومات أو القرارات لتغيير األساليب المستخدمة‪.‬‬
‫بعد تعديل مدة النشاط وبيانات التسلسل لتعكس الظروف الحالية ‪ ،‬يتم إجراء حسابات الشبكة األساسية ‪،‬‬
‫تما ًما كما كانت للجدول األصلي‪.‬‬
‫وكما كان من قبل ‪ ،‬تشير النتائج إلى وقت البدء المبكر والمتأخر واالنتهاء وفترة السماح لكل نشاط لم يتم‬
‫إكماله ‪ ،‬والمسار الحرج وتاريخ االنتهاء المقدٍّر الحالي للمشروع‪.‬‬

‫‪82‬‬
‫إذا تمت مقارنة النتائج بالبرنامج األصلي ‪ ،‬يمكن للمدير بسهولة معرفة ما إذا كان المشروع في الموعد‬
‫المحدد أم ال‪.‬‬
‫قد تكون هناك أسباب مشروعة للتجاوز المتوقع لتاريخ االنتهاء األصلي للمشروع ‪ ،‬مثل طلبات المالك‬
‫لعمل إضافي أو التأخيرات المسموح بها بسبب مشاكل الطقس أو العمالة‪.‬‬
‫متأخرا حقًا عن الجدول الزمني ‪ ،‬فيمكن للمقاول استخدام مجموعة متنوعة من األساليب‬
‫ً‬ ‫إذا كان المشروع‬
‫لمحاولة إعادته إلى التوافق‪.‬‬
‫من بين هذه الطرق ما يلي‪:‬‬
‫‪ )1‬تعديل تسلسل النشاط لضغط الجدول الزمني عن طريق تنفيذ بعض األنشطة في وقت‬
‫أبكر مما هو مخطط له في األصل وتقصير المسار الحرج ؛‬
‫‪ )2‬تقليل فترات بعض األنشطة الجارية حاليًا ‪ ،‬من خالل تنفيذ مناهج مثل زيادة حجم الطاقم‬
‫أو تغيير األساليب أو إضافة نوبات ؛ و‬
‫‪ )3‬محاولة كسب الوقت الح ًقا في المشروع من خالل إعادة تقييم األنشطة المستقبلية‪ .‬قد‬
‫تكون الطريقة الثالثة هي األسهل في التخطيط ولكنها األكثر صعوبة في التنفيذ ؛ من‬
‫السهل تبرير أن األمور ستتحسن!‬
‫المراقبة سهلة نسبيًا! التحدي ‪ ،‬أو إعادة برنامج المشروع إلى التوافق ‪ ،‬هو التحدي!‬
‫مراقبة الكلفة‬
‫في هذا القسم ‪ ،‬نركز على مراقبة التكاليف والتحكم فيها خالل مرحلة عمليات البناء ‪ ،‬بنا ًء على أي نظام‬
‫تم إنشاؤه أثناء تعبئة المشروع‪.‬‬
‫من المتوقع نتيجتين مرتبطتين من الرصد الدوري للتكاليف‪:‬‬
‫‪ )1‬تحديد أي بنود عمل تتجاوز تكاليفها الفعلية تكاليفها المدرجة في الميزانية ‪ ،‬مع اإلجراءات الالحقة‬
‫لمحاولة جعل هذه التكاليف متوافقة مع الميزانية و‬
‫‪ )2‬تقدير التكلفة اإلجمالية للمشروع عند االنتهاء ‪ ،‬بنا ًء على سجل التكلفة حتى اآلن وتوقعات التكلفة‬
‫إلكمال العناصر غير المكتملة‪.‬‬

‫تقارير التكلفة‬
‫تهدف تقارير التكلفة إلى توفير معلومات في الوقت المناسب حول حالة ميزانية المشروع بحيث يمكن‬
‫للمديرين اتخاذ أي إجراءات ُمشار إليها لمحاولة جعل المشروع متوافقًا مع الميزانية األصلية‪.‬‬
‫يجب أن تكون في الوقت المناسب ‪ ،‬وأن تكون متاحة قريبًا بعد نهاية الفترة التي تغطيها‪.‬‬
‫يجب أن تكون دقيقة قدر اإلمكان مع استيفاء شرط حسن التوقيت‪.‬‬
‫يجب أن تكون بسيطة وموجزة حتى يتم استخدامها وفهمها من قبل المكلفين بتفسيرها والتصرف بنا ًء‬
‫عليها‪.‬‬
‫يجب أن يوازن مستوى التفاصيل الذي يوفره مخطط محاسبة التكاليف بين اعتبارات القلق في عرض‬
‫األسعار أعاله‪.‬‬

‫‪83‬‬
 ‫اعتبار آخر هو تكرار إنشاء التقرير‪.‬‬
‫إذا تم إنتاج تقرير كل عدة أشهر فقط ‪ ،‬فإن فرص تصحيح البنود الخارجة عن السيطرة تتضاءل وقد‬
‫تؤدي الجهود المبذولة إلنتاج مثل هذا التقرير إلى تأخيره إلى ما بعد نهاية الفترة المشمولة بالتقرير‪.‬‬
‫يعتمد مقدار التفاصيل المعروضة في تقرير حالة التكلفة على األشخاص الذين سيستخدمون التقرير ؛‬
‫التقارير الموجزة حسب تصنيف التكلفة الرئيسية ستكون كافية للموظفين التنفيذيين في الشركة ‪ ،‬في حين‬
‫أن أكبر قدر ممكن من التفاصيل مهم لموظفي التشغيل في الميدان‪.‬‬

‫قسم الكمية‬
‫• القيم "اإلجمالية" هي الكميات المقدرة المأخوذة مباشرة من ورقة التقدير‪.‬‬
‫• قيم "نهاية األسبوع السابق" هي الكميات التي تم إكمالها خالل األسبوع الماضي والتي تم اإلبالغ‬
‫عنها في نهاية األسبوع السابق‪.‬‬
‫• قيم "هذا األسبوع" هي تلك الكميات المثبتة خالل األسبوع المنتهي ‪ ،‬كما تحددها القياسات المادية‬
‫وبيانات التسليم‪.‬‬
‫• يتم حساب قيم "حتى تاريخه" عن طريق إضافة قيم "هذا األسبوع" إلى قيم "نهاية األسبوع‬
‫السابق‪".‬‬
‫• "النسبة المئوية المكتملة حتى تاريخه" لكل عنصر هي الكمية "حتى تاريخه" مقسومة على الكمية‬
‫"اإلجمالية" ‪ ،‬مع التعبير عن النتيجة كنسبة مئوية‪.‬‬

‫قسم التكلفة‬
‫• قيم "الميزانية اإلجمالية" هي التكلفة المقدرة لكل عنصر ‪ ،‬مأخوذة مباشرة من ورقة التقدير‪.‬‬
‫• قيم "نهاية األسبوع السابق" هي التكاليف الفعلية لكل عنصر مأخوذ من التقرير لنهاية األسبوع‬
‫األول‪.‬‬
‫• قيم "هذا األسبوع" هي التكاليف الفعلية للعمالة والمواد والمعدات والعقود من الباطن لكل عنصر‬
‫‪ ،‬على النحو المبلغ عنه عبر جداول الوقت وفواتير المواد والمستندات المماثلة‪.‬‬
‫• يتم حساب قيم "إلى تاريخ" عن طريق إضافة قيم "نهاية األسبوع السابق" و "هذا األسبوع"‬
‫للعناصر المعنية‪.‬‬
‫• تمثل قيم التقدير حتى االكتمال حكم موظفي إدارة المشروع على التكلفة المطلوبة إلكمال العمل‬
‫المتبقي على العنصر‪.‬‬
‫• إذا كان أحد العناصر مكتمل بنسبة ‪ ، ٪100‬فبالطبع سيكون تقدير اكتماله ‪ 0‬جنيها‪.‬‬
‫• بالنسبة إلى عنصر مكتمل جزئيًا ‪ ،‬من الممكن افتراض أن تكلفة إكمال العنصر ستكون متناسبة‬
‫مع تكلفته حتى اآلن ونسبة اإلكمال الحالية‪.‬‬

‫‪84‬‬
‫نادرا ما يكون التقدير التناسبي البسيط مناسبًا‪ .‬إذا لم يبدأ أحد العناصر ‪ ،‬فمن المحتمل أن يكون "تقدير‬
‫ً‬
‫االكتمال" هو "الميزانية اإلجمالية" ‪ ،‬على الرغم من أن المعلومات المتعلقة بالمتطلبات أو الطرق المستلمة‬
‫بعد إعداد التقدير قد تتطلب مراجعة هذه القيمة في هذا الوقت‪.‬‬
‫• يتم حساب قيم "التقدير عند االكتمال" عن طريق إضافة قيم "التحديث" و "التقدير حتى االكتمال‪".‬‬
‫• "التباين المقدر عند اإلنجاز" هو الفرق بين "التقدير عند االنتهاء" و "إجمالي الميزانية" األصلية‪.‬‬

‫‪85‬‬
 ‫قسم تكلفة الوحدة‬
‫ضا كأحد مقاييس تقدم المشروع ‪ ،‬كما سنرى‪.‬‬
‫إنه مفيد في تحديد مقدار تكلفة العمل المكتمل ومفيد أي ً‬
‫التكلفة المدرجة في الميزانية للعمل المنجز (عادة ً ما تسمى "القيمة المكتسبة") هي متوسط مرجح بسيط ‪،‬‬
‫يتم العثور عليه بضرب الميزانية اإلجمالية لكل عنصر في نسبة إكماله ثم جمع هذه المنتجات لجميع‬
‫العناصر‪.‬‬
‫يمكن إعداد تقرير لكل عنصر من عناصر التكلفة أو يمكن عرضها جميعًا بالتفصيل في تقرير واحد‪.‬‬
‫أو قد يتم إعداد تقرير بتفاصيل أقل ‪ ،‬ربما لإلدارة العليا ‪ ،‬بما في ذلك فقط نسبة اإلنجاز والميزانية والتقدير‬
‫عند االنتهاء والتباين لكل عنصر‪.‬‬
‫فرق الجدول‪(SV) = BCWP - BCWS‬‬
‫فرق التكلفة‪(CV) = BCWP - ACWP‬‬
‫يُطلق على مجموع هذين الفروقين اسم التباين الكلي ‪ ،‬حيث‬
‫التباين الكلي‪(TV) = CV + SV‬‬
‫= )‪(BCWP - ACWP) + (BCWP - BCWS‬‬

‫‪86‬‬
 ‫إدارة الجودة‬
‫إذا كان الرصد والتحكم يتعلقان بالجدول الزمني والتكلفة ‪ ،‬فإنهما يتعلقان بالتأكيد بإدارة الجودة‪.‬‬
‫أوال ما هي الجودة؟ هناك العديد من التعريفات‪ .‬يقول معهد ضمان الجودة (‪ )2002‬هذا عن الجودة‪:‬‬
‫"الجودة بمعناها الواسع هي درجة من االمتياز‪ :‬المدى الذي يكون فيه الشيء مناسبًا لغرضه‪ .‬بالمعنى‬
‫الضيق ‪ ،‬يتم تعريف جودة المنتج أو الخدمة على أنها مطابقة للمتطلبات ‪ ،‬أو خلوها من العيوب أو التلوث‬
‫‪ ،‬أو ببساطة درجة من رضا العمالء‪".‬‬
‫إذا استخدمنا فهم الجودة هذا ‪ ،‬فإننا نرى أن مهمة المقاول في إدارة الجودة هي ضمان االمتثال للمتطلبات‬
‫الفنية للمشروع ‪ ،‬كما هو موضح في وثائق العقد ‪ ،‬من خالل سلسلة من الخطوات التي تخطط وتنفذ‬
‫وتراقب وتتحكم‪ .‬الجوانب المادية للعمل‪.‬‬
‫وبالتالي ‪ ،‬فإن النهج ‪ ،‬إذا نظر إليه بهذه الطريقة ‪ ،‬يكون موازيا ً إلدارة برنامج المشروع وميزانيته‪.‬‬
‫يقال إن أنشطة المقاول في ضمان الجودة تشمل كالً من ضمان الجودة ومراقبة الجودة‪.‬‬
‫يمكن تعريف ضمان الجودة على أنه "إجراءات مخططة ومنهجية تركز على تزويد أعضاء فريق‬
‫المشروع بالثقة بأن المكونات قد تم تصميمها وبناؤها وفقًا للمعايير المعمول بها وعلى النحو المحدد في‬
‫العقد‪".‬‬
‫مراقبة الجودة هي "مراجعة الخدمات المقدمة والعمل المنجز ‪ ،‬جنبًا إلى جنب مع ممارسات اإلدارة‬
‫والتوثيق ‪ ،‬والتي تهدف إلى ضمان أن خدمات المشروع والعمل يفي بالمتطلبات التعاقدية‪".‬‬
‫وبالتالي فإن برنامج ضمان الجودة للمقاول يشمل جميع األنشطة التي "تضمن الجودة" بما في ذلك (على‬
‫سبيل المثال ال الحصر) اختيار المقاولين من الباطن ‪ ،‬وتدريب القوى العاملة ‪ ،‬واستخدام المنهجية المناسبة‬
‫وأنشطة االختبار المختلفة‪.‬‬
‫رقابة جودة أحد جوانب ضمان الجودة ‪ ،‬الجانب الذي‪:‬‬
‫عمل "المراجعات" لتحديد ما إذا كان يتوافق مع المتطلبات‬ ‫)‪(1‬‬
‫يجعلها متوافقة إذا كان الفحص يحدد العيوب‪.‬‬ ‫)‪(2‬‬
‫يمكن تعريف إدارة الجودة الشاملة على أنها "شكل تعاوني لممارسة األعمال التجارية يعتمد على مواهب‬
‫وقدرات كل من العمل واإلدارة لتحسين الجودة واإلنتاجية باستمرار باستخدام فرق بهدف نهائي يتمثل في‬
‫إسعاد العمالء الداخليين والخارجيين" (بينيت ‪.) 1996 ،‬‬
‫حدد االتحاد الدولي لإلنشاءات )‪ (FIDIC‬انخفاض جودة البناء باعتباره مشكلة عالمية‪.‬‬
‫يشير تقرير صدر عام ‪ 2001‬إلى أن "الضغط على التكاليف ‪ ،‬سواء في البناء أو اإلشراف ‪ ،‬له تأثير‬
‫سلبي على جودة البناء ‪ ،‬كما يمكن توقعه‪" (F´ed´eration Internationale des Ing´enieurs-‬‬
‫‪).2001 ،Conseils‬‬
‫إحدى وسائل محاولة التخفيف من مشاكل جودة البناء وضمان أداء الجودة من قبل مقاولي البناء هي‬
‫الحصول على شهادة من المنظمة الدولية للتوحيد القياسي‪.‬‬
‫تستخدم تلك المنظمة تسمية ‪ ISO‬لإلشارة إلى جميع معاييرها ‪ ،‬والمصطلح مشتق من اليونانية ‪ ، isos‬وهذا‬
‫يعني المساواة ؛ وبالتالي فإن معاييرها تنطبق بشكل متساو أو عالميًا على حالة أو حالة معينة‪.‬‬
‫تُعرف معايير ‪ ISO‬المتعلقة بالجودة باسم سلسلة معايير‪ISO 9000.‬‬

‫‪87‬‬
‫معايير ‪ ISO 9001‬مخصصة للمؤسسات التي تصمم المنتجات وتنتجها وتثبتها وتخدمها ‪ ،‬بينما تنطبق‬
‫معايير ‪ ISO 9002‬على المؤسسات التي تنتج المنتجات وتثبتها وتخدمها فقط‪.‬‬
‫تنطبق المعايير على جميع أنواع المنظمات‪ .‬في مجال البناء ‪ ،‬يسعى المقاولون الذين ال يؤدون خدمات‬
‫التصميم إلى الحصول على شهادة‪ ، ISO 9002‬بينما يخضع مقاولو التصميم والبناء إلرشادات ‪ISO‬‬
‫‪9001.‬‬
‫حتى قبل بدء المشروع ‪ ،‬من المتوقع أن يكون لدى المقاول برنامج ضمان الجودة ‪ /‬مراقبة الجودة على‬
‫مستوى الشركة‪.‬‬
‫الجودة في المشروع المبني‪ :‬دليل للمالكين والمصممين والبناة(الجمعية األمريكية للمهندسين المدنيين ‪،‬‬
‫‪ )2000‬يسرد العناصر التالية حسب االقتضاء لمثل هذا البرنامج‪:‬‬
‫• توظيف وتعيين قوى عاملة ماهرة‬
‫• تنظيم مراقبة الجودة‬
‫• الجدول الزمني لتقدم المشروع‬
‫• جدول التقديم‬
‫• التفتيش‬
‫• خطة اختبار ضبط الجودة‬
‫• توثيق أنشطة مراقبة الجودة‬
‫• إجراءات لإلجراء التصحيحي في حالة عدم استيفاء معايير الجودة و ‪ /‬أو القبول‪.‬‬
‫من بين المتطلبات الخاصة بالمشروع لبرنامج ضمان الجودة ‪ /‬مراقبة الجودة للمقاول ما يلي (الجمعية‬
‫األمريكية للمهندسين المدنيين ‪:)2000 ،‬‬
‫• استخدام مقاولين من الباطن مؤهلين‬
‫• التفتيش والرقابة والتسليم في الوقت المناسب للمواد والمعدات والخدمات المشتراة‬
‫• تحديد وجرد وتخزين المواد واألجزاء والمكونات في انتظار التضمين في المشروع‬
‫• التحكم في أجهزة القياس واالختبار‬
‫• الفصل والتخلص من المواد أو المعدات أو المكونات غير المطابقة‬
‫• االحتفاظ بالسجالت المحددة بموجب العقد والتي يتطلبها برنامج ضمان الجودة ‪ /‬مراقبة‬
‫الجودة للمقاول لتقديم دليل على األنشطة التي تؤثر على الجودة‪.‬‬

‫‪88‬‬
 ‫التوثيق واالتصال‬
‫تتضمن اإلدارة في الموقع لمشروع البناء كميات كبيرة من األعمال الورقية ‪ ،‬حتى بالنسبة للمشاريع‬
‫الصغيرة نسبيًا‪.‬‬
‫والغرض من ذلك هو توصيل التوجيهات واألسئلة واإلجابات والموافقات والمعلومات العامة والمواد‬
‫األخرى إلى األعضاء المناسبين في فريق المشروع ‪ ،‬بحيث يمكن للمشروع المضي قد ًما في الوقت‬
‫المناسب وبطريقة فعالة من حيث التكلفة والجودة‪.‬‬

‫التقديمات‬
‫سا لتحديد سعر العقد وللتخطيط العام‬
‫تعد الرسومات والمواصفات التي أعدها استشاري التصميم أسا ً‬
‫للوظيفة ‪ ،‬ولكنها في كثير من الحاالت ال تكفي لتصنيع وتركيب عناصر العمل المختلفة‪.‬‬
‫يتم توفير مزيد من التفاصيل من خالل المستندات التكميلية المقدمة من قبل المقاولين من الباطن وموردي‬
‫المواد وفي بعض الحاالت المقاول نفسه‪.‬‬
‫يشير مصطلح "التقديمات" إلى مجمل المخططات التنفيذية وبيانات المنتج والعينات ؛ يتم تقديم جميع هذه‬
‫المستندات إلى المالك أو ممثل المالك للموافقة عليها قبل تصنيع وتصنيع العناصر التي يمثلونها‪.‬‬
‫الحظ جيدًا أن المقاول مسؤول عن إدارة عملية التقديم ‪ ،‬بما في ذلك دمج جميع التقديمات في برنامج‬
‫المشروع المستند إلى الشبكة (نظام تحليل الشبكة)‪.‬‬
‫الرسومات التنفيذية هي نسخة المورد أو ال ُمصنع للمعلومات الموضحة على الرسومات التي أعدها بالفعل‬
‫استشاري التصميم‪.‬‬
‫يمكن أن تتكون بيانات المنتج من أوراق كتالوج الشركة المصنعة والكتيبات والمخططات ومخططات‬
‫األداء والرسوم التوضيحية‪.‬‬
‫في حالة المحرك الكهربائي ‪ ،‬على سبيل المثال ‪ ،‬قد تتضمن البيانات األبعاد والوزن والتراخيص المطلوبة‬
‫‪ ،‬باإلضافة إلى بيانات األداء مثل عدد الدورات في الدقيقة وخصائص الطاقة ومنحنيات مستوى الضوضاء‬
‫واالستهالك‪.‬‬
‫تعتبر العينات مهمة بشكل خاص إلثبات أن المقاول سيوفر الميزات المعمارية المختلفة المطلوبة بما‬
‫يرضي اختصاصي التصميم‪.‬‬
‫عادة ما تنص المواصفات الفنية بالتفصيل على كمية وحجم ومحتويات المخططات التنفيذية والتقديمات‬
‫األخرى‪.‬‬
‫في حالة وجود مقاول عام رئيسي واحد ‪ ،‬تتدفق كل هذه المعلومات من خالل المقاول العام‪.‬‬
‫يجب أن تحتوي جدولة عملية الموافقة على كل مادة على حاالت طارئة كافية للسماح بالمراجعة وإعادة‬
‫التقديم إذا لزم األمر‪.‬‬
‫إذا تم القيام به بشكل صحيح ‪ ،‬فإن برنامج المشروع سيحدد تسلسل الموافقة التي يجب إدارة توقيتها على‬
‫أنها بالغة األهمية ‪ ،‬أو قريبة من ذلك‪.‬‬
‫غالبًا ما تحدد مستندات العقد مقدار الوقت المخصص للمراجعة‪.‬‬
‫"سجل التقديم" هو المستند الذي يمثل العمود الفقري لهذه العملية‪.‬‬

‫‪89‬‬
‫تُستخدم جنبًا إلى جنب مع الجدول الزمني العام للمشتريات ‪ ،‬فهي تسجل التواريخ المجدولة والفعلية‬
‫واإلجراءات التي يتخذها كل طرف في العملية ‪ ،‬لكل عملية تقديم‪.‬‬

‫االختالفات‬
‫وتواصال شامالً هي حالة التغييرات في العمل‪.‬‬
‫ً‬ ‫أثناء تنفيذ عقد البناء ‪ ،‬من األمور التي تتطلب توثيقًا دقيقًا‬
‫ضا باسم االختالفات ‪ ،‬تنشأ ألسباب عديدة‪ :‬قد يقرر المالك إضافة عنصر جديد‬ ‫التغييرات‪ ،‬المعروف أي ً‬
‫إلى المشروع أو حذف جزء منه أو اإلضافة إلى جزء محدد بالفعل من الوظيفة أو تقليله أو تعديله‪.‬‬
‫قد تتطلب ظروف الموقع غير المتوقعة التي تم اكتشافها أثناء عملية البناء ‪ ،‬بما في ذلك ظروف التربة أو‬
‫تغييرا‪.‬‬
‫ً‬ ‫االكتشافات األثرية أو األنواع المهددة باالنقراض أو المواد الخطرة ‪،‬‬
‫قد يتم اكتشاف التناقضات في مستندات العقد‪.‬‬
‫قد تتغير القوانين أو اللوائح بعد توقيع العقد ‪ ،‬مما يتطلب تغيير العقد‪.‬‬
‫عندما يرغب المالك في بدء تغيير في عقد بناء بمبلغ إجمالي ‪ ،‬تكون العملية أكثر تعقيدًا إلى حد ما‪.‬‬
‫يحتوي العقد على لغة مفصلة تحدد العملية التي يجب اتباعها وأنواع التوثيق المختلفة المطلوبة‪.‬‬
‫تبدأ العملية بقرار من المالك أو استشاري التصميم للنظر في تغيير العمل ‪ ،‬ألي سبب من األسباب المذكورة‬
‫أعاله‪.‬‬
‫يقوم أخصائي التصميم بعد ذلك بإعداد طلب التغيير (أمر التغيير) ‪ ،‬وتحديد العمل المراد إضافته أو حذفه‬
‫أو تعديله وإعادة توجيه الطلب إلى المقاول‪.‬‬
‫يقدٍّر المقاول تأثير التكلفة للتغيير (إما إضافة أو تخفيض) باإلضافة إلى التأثير على الجدول ‪ ،‬ويكمل‬
‫اقتراح تغيير (أمر التغيير) ويرسل االقتراح إلى استشاري التصميم‪.‬‬
‫تقصر بعض العقود السعر المقترح للمقاول على التكاليف المقدرة باإلضافة إلى النسبة المئوية المحددة‬
‫للنفقات العامة واألرباح‪.‬‬
‫إذا وافق استشاري التصميم والمالك على أنه ينبغي قبول االقتراح ‪ ،‬تتم كتابة تغيير (أمر التغيير) وإرساله‬
‫إلى المقاول‪.‬‬
‫إذا كان هناك خالف ‪ ،‬يجوز لألطراف التفاوض في محاولة لحل الخالفات‪.‬‬
‫قد ينص العقد على أنه في حالة تعذر التوصل إلى اتفاق في هذه المرحلة وإذا كان التغيير مطلوبًا ‪ ،‬يمكن‬
‫للمالك أو ممثله توجيه المقاول لتنفيذ العمل ‪ ،‬مع تحديد شروط الدفع النهائية وتأثير الجدول الزمني الحقًا‪.‬‬
‫في بعض الحاالت ‪ ،‬قد يتم توجيه المقاول للقيام بالعمل ‪ ،‬مع الدفع على أساس التكاليف الفعلية باإلضافة‬
‫إلى الرسوم أو على أساس الوقت والمواد‪.‬‬
‫من المهم أال يشرع المقاول في التغيير حتى يتم إصدار التغيير المكتوب‪.‬‬
‫قد يجعل القيام بذلك من المستحيل الحصول على أجر مقابل أي عمل إضافي‪.‬‬
‫يشير مصطلح "تغيير بناء" ‪ ،‬مقابل "تغيير موجه" ‪ ،‬إلى إجراء غير رسمي من قبل المالك أو ممثله ينتج‬
‫عنه تغيير فعلي في متطلبات العقد‪.‬‬
‫صا خاطئًا ‪ ،‬فقد‬
‫تفسيرا للرسومات أو المواصفات المعيبة أو أجرى فح ً‬
‫ً‬ ‫إذا قدم ممثل المالك في الموقع‬
‫تؤدي هذه اإلجراءات إلى زيادة التكاليف على المقاول‪.‬‬

‫‪90‬‬
 ‫حتى في حالة عدم وجود تعديل مكتوب ‪ ،‬قد يحق للمقاول الحصول على تعويض إضافي‪.‬‬

‫القياس والمدفوعات المرحلية واالحتفاظ‬

‫يعتمد أساس الدفع على نوع العقد‪.‬‬
‫في كل حالة ‪ ،‬يتم إجراء نوع من القياس لتقدير حجم العمل المنجز‪.‬‬
‫من الشائع تحضير طلبات الدفع كل شهر‪.‬‬
‫في حالة عقد التكلفة اإلضافية ‪ ،‬يتكون "القياس" من المستندات المختلفة التي تثبت أن المقاول قد تكبد‬
‫التكاليف خالل الفترة‪.‬‬
‫مع طلباته ‪ ،‬سيقدم المقاول فواتير المواد والمعدات المدققة ‪ ،‬وشهادات المواد المأخوذة من المخزون ‪،‬‬
‫ومعلومات كشوف المرتبات المدققة ‪ ،‬وفواتير أي مصنع إنشاءات يُسمح بنفقاتها على أنها "تكاليف"‬
‫وفواتير المقاول من الباطن المعتمدة‪.‬‬
‫يجب أن توضح مستندات العقد المصروفات المسموح بها على أنها واجبة السداد والتي يجب تغطيتها‬
‫بالرسوم الثابتة أو النسبة المئوية‪.‬‬
‫يتم استخدام صفحة ملخص إلجمالي التكاليف المتعددة ‪ ،‬وبعد ذلك يتم إضافة الرسوم المناسبة لتحديد‬
‫إجمالي المبلغ المكتسب في تلك الفترة‪.‬‬
‫إذا كان المشروع قيد اإلنشاء بموجب عقد قياس وقيمة (سعر الوحدة) ‪ ،‬فيجب اتخاذ تدابير دقيقة لكل بند‬
‫من بنود الدفع عند تثبيت العمل‪.‬‬
‫غالبًا ما يشارك مساح الكمية في هذه القياسات‪.‬‬

‫‪91‬‬
 ‫توثيق العقد‬
‫• العقد نفسه ‪ ،‬كما تم تعديله بالتغيرات (أوامر التغيير) أثناء المشروع‪.‬‬
‫• الرسومات‪ .‬رسومات التصميم من استشاري التصميم ‪ ،‬كما تمت مراجعتها خالل‬
‫المشروع ‪ ،‬مع أي رسومات تكميلية‪.‬‬
‫• تحديد‪ .‬المواصفات الفنية ‪ ،‬باإلضافة إلى الشروط العامة والخاصة وأجزاء أخرى من‬
‫دليل وثائق المشروع‪.‬‬
‫• العقود من الباطن‪ .‬نسخ من االتفاقات مع جميع المقاولين من الباطن‪.‬‬
‫• تأمين‪ .‬شهادات جميع التأمين التي يحملها المقاول ‪ ،‬وكذلك شهادات التأمين المطلوب‬
‫حملها من قبل جميع المقاولين من الباطن‪.‬‬
‫• سندات‪ .‬نسخ المقاول من سندات األداء والسداد الخاصة به ‪ ،‬باإلضافة إلى إثبات أن‬
‫المقاولين من الباطن قد قدموا سندات ضمان‪.‬‬

‫سجالت تواصل‬
‫• محضر االجتماع‪ .‬سجالت جميع االجتماعات التي عقدت في موقع العمل أو في أي مكان‬
‫آخر إذا كانت تتعلق بالمشروع ؛ اجتماعات عامة واجتماعات السالمة المجدولة بانتظام‪.‬‬
‫• سجالت الهاتف‪ .‬سجالت موجزة لجميع المكالمات الهاتفية التي تم إجراؤها أو تلقيها في‬
‫موقع العمل‪.‬‬
‫• سجالت المحادثة‪ .‬غالبًا ما تكون مجرد مذكرة إلى الملف لتسجيل تفاهم ناتج عن محادثة‬
‫أقل رسمية من االجتماع‪.‬‬

‫‪92‬‬
 ‫وثائق حالة المشروع‬
‫• التقارير اليومية‪ .‬تقرير قياسي يتضمن أحوال الطقس ‪ ،‬والعمل الجاري ‪ ،‬وعدد الموظفين‬
‫المباشرين والمقاولين من الباطن في الموقع ‪ ،‬والزائرين ‪ ،‬والمعدات في الموقع ‪ ،‬وتسليم‬
‫المواد ‪ ،‬والقضايا الخاصة‪.‬‬
‫• تقارير أسبوعية و ‪ /‬أو شهرية‪ .‬ملخص إنجازات الفترة ‪ ،‬ومقارنة التقدم الفعلي بالجدول‬
‫الزمني المخطط له ‪ ،‬وحالة التكلفة ‪ ،‬وأوامر التغيير ‪ ،‬والمسائل الخاصة‪.‬‬
‫• تقدم التصوير‪ .‬تصوير دوري ثابت وفيديو يسجل تقدم المشروع‪.‬‬

‫مراسلة‬
‫• حروف‪ .‬جميع الرسائل المكتوبة من قبل المقاول ‪ ،‬وكذلك تلك الواردة في مكتب موقع‬
‫العمل‪.‬‬
‫• مذكرات ميدانية‪ .‬أنواع مختلفة من المراسالت ‪ ،‬أقل رسمية من الخطابات ‪ ،‬الصادرة في‬
‫موقع العمل للمقاولين من الباطن واألفراد واألفراد اآلخرين ؛ التوجيهات الوظيفية وقضايا‬
‫السالمة والمسائل التأديبية‪.‬‬
‫• النواقل‪ .‬مرافقة التقديمات إلى ممثل المالك والمقاولين من الباطن وموردي المواد ‪،‬‬
‫ومرافقة طلبات الدفع وإرفاق الشهادات والوثائق األخرى عند إغالق المشروع‪.‬‬
‫• طلبات المعلومات (‪ )RFIs‬الصادرة من المقاول الستشاري تصميم أو مالك لتوضيح‬
‫معلومات التصميم أو لتقديم أي أسئلة أخرى‪.‬‬

‫‪93‬‬
 ‫إدارة المواد‬
‫• طلبات الشراء‪ .‬يتم إصدارها لموردي المواد ‪ ،‬كما هو موضح في قسم سابق‪.‬‬
‫• التقديمات‪ .‬المخططات التنفيذية ومعلومات المنتج والعينات ‪ ،‬باإلضافة إلى معلومات الحالة‬
‫الخاصة بمراجعتها والموافقة عليها‪.‬‬
‫• معلومات التعجيل والتسليم‪ .‬حالة التصنيع والشحن والتسليم لكل عنصر مادي ‪ ،‬مع‬
‫مقارنات بالجدول الزمني للمشروع‪.‬‬
‫• حالة المخزون المادي‪ .‬جرد لجميع المواد المخزنة مع الكميات والتواريخ التي تم فيها‬
‫إضافة العناصر وسحبها‪.‬‬
‫• تقارير مراقبة الجودة‪ .‬تقارير اختبار الخرسانة ونتائج مختبر التربة واالختبار خارج‬
‫الموقع للمكونات الفوالذية وما إلى ذلك‪.‬‬
‫• الفواتير‪ .‬أيضا جزء من نظام التكلفة‪ .‬جميع طلبات دفع المواد ‪ ،‬مع ملخص سجل حالة كل‬
‫منها‪.‬‬

‫ادارة مالية‬
‫• طلبات الدفع‪ .‬أعدها المقاول لطلب مدفوعات دورية أثناء تقدم المشروع ‪ ،‬كما هو موضح‬
‫سابقًا‪.‬‬
‫• تقارير تتبع التكلفة والميزانية‪ .‬مقارنات بين التكاليف الفعلية حتى اآلن مقابل التكاليف‬
‫المخططة ‪ ،‬لبنود العمل الفردية والمشروع ككل ؛ تحليل اتجاهات التكلفة‪.‬‬
‫• طلبات التغيير‪ .‬طلبات من المالك لتقديم مقترحات لتغيير العمل ؛ سجل موجز لحالة كل‬
‫منها‪.‬‬
‫• مقترحات التغيير‪ .‬أعدها المقاول للمالك ‪ ،‬استجابة لطلبات التغيير ؛ سجل موجز لحالة‬
‫كل منها‪.‬‬
‫• االختالفات‪ .‬أوامر من المالك تسمح بإجراء تغييرات في العمل ؛ سجل موجز لحالة كل‬
‫ً‬
‫سجال واحدًا قد يكون كافيًا لطلبات التغيير ‪ ،‬ومقترحات التنويعات‬ ‫منها‪ .‬الحظ أن‬
‫واالختالفات‪.‬‬

‫‪94‬‬
 ‫قضايا قانونية‬
‫في هذا القسم األخير من نظرنا في أنشطة المقاول ومسؤولياته خالل مرحلة عمليات المشروع ‪ ،‬يجب أن‬
‫نواجه حقيقة أن المسائل القانونية غالبًا ما تنشأ مع تقدم العمل الميداني‪.‬‬
‫نبدأ بوصف عملية نموذجية لتقديم مطالبة ‪ ،‬عادة ضد المالك‪.‬‬
‫نظرا ألن عملية المطالبات تتصاعد أحيانًا إلى نزاع عقد ‪ ،‬فإننا نناقش بعد ذلك وسائل منع النزاعات ثم‬
‫ً‬
‫نقدم طرقًا مختلفة لحلها‪.‬‬

‫عملية المطالبات‬
‫تميل القضايا التي هي موضوع المطالبات إلى االعتماد على نوع العقد‪.‬‬
‫على سبيل المثال ‪ ،‬في عقد محدد السعر ‪ ،‬يجوز للمقاول تقديم مطالبة إذا وجد أن الظروف في الموقع‬
‫مختلفة عن تلك التي تمثلها مستندات العقد ‪ ،‬في حين أنه من غير المحتمل أن يقدم المقاول في عقد التكلفة‬
‫اإلضافية مطالبة في هذه الحالة‪.‬‬
‫عا بموجب عقد التكلفة اإلضافية من تفسير مصطلح التكاليف القابلة لالسترداد ؛‬‫تنشأ مطالبة أكثر شيو ً‬
‫يجوز للمقاول أن يدعي أن التكاليف قد تم تكبدها ولكن لم يُسمح باستردادها ‪ ،‬بينما يجوز للمالك أن‬
‫يعترض على تغطية هذه التكاليف من خالل الرسوم‪.‬‬
‫تشمل أنواع الشروط التي تؤدي إلى مطالبات من قبل المقاول المدفوعات المتأخرة ‪ ،‬والتغييرات في العمل‬
‫‪ ،‬والتغييرات البناءة ‪ ،‬وتغيير الظروف ‪ ،‬والتأخير أو التدخل من قبل المالك ‪ ،‬والتسريع من قبل المالك‬
‫مما يؤدي إلى فقدان اإلنتاجية ‪ ،‬أو األخطاء أو السهو في التصميم ‪ ،‬أو التعليق العمل ‪ ،‬واالختالفات في‬
‫كميات بند العطاء ‪ ،‬وعدم االتفاق على التسعير المتغير ورفض البدائل المطلوبة‪.‬‬
‫يتم حل الكثير بسرعة بما يرضي الطرفين‪ .‬في حالة مواجهة حالة غير متوقعة ‪ ،‬قل طبقة تربة صعبة‬
‫بشكل غير متوقع ‪ ،‬مع الوثائق المناسبة ‪ ،‬قد يقنع المقاول المالك أو ممثله بسهولة إلى حد ما بضرورة‬
‫منح تعويض و ‪ /‬أو وقت إضافي‪ .‬عندما يتعذر حل مطالبة من خالل هذه العملية ‪ ،‬يمكن القول أن المشكلة‬
‫عا ‪ ،‬وهو خالف قانوني يضم طرفين أو أكثر‪.‬‬ ‫أصبحت نزا ً‬

‫منع المنازعات وحلها‬

‫ينشأ نزاع حول عقد البناء عندما يكون أحد الطرفين غير راض عن نتيجة المطالبة‪.‬‬
‫في مثال اكتشاف طبقة تربة غير متوقعة تم االستشهاد به سابقًا ‪ ،‬يجوز للمالك رفض مطالبة المقاول‬
‫بتعويض إضافي أو وقت أو قد يمنح جز ًءا فقط مما طلبه المقاول‪.‬‬
‫إذا كان األمر كذلك ‪ ،‬فقد يختار المقاول متابعة األمر بشكل أكبر ‪ ،‬باستخدام العملية الموضحة في مستندات‬
‫عا‪.‬‬
‫العقد أو بعض اإلجراءات األخرى‪ .‬عندما يتم اتخاذ القرار لمتابعة األمر ‪ ،‬تصبح القضية نزا ً‬
‫يُنصح المقاول جيدًا أن يتذكر أنه يجب أن يكون قد استنفد عملية المطالبات قبل أن يتابع عملية تسوية‬
‫المنازعات‪.‬‬
‫سوف تستفسر أي سلطة مسؤولة عن إجراء تسوية رسمية للنزاع عما إذا كان قد تم بالفعل اتباع جميع‬
‫الخطوات المطلوبة لحل الدعوى‪.‬‬

‫‪95‬‬
 ‫إذا لم يفعلوا ذلك ‪ ،‬فمن المحتمل أن يتم رفض طلب النظر في النزاع‪.‬‬
‫سيُطلب من المقاول الذي "يرفع دعوى قضائية" فور ظهور دعوى محتملة أن يتبع القواعد ثم يأتي إلى‬
‫المحكمة إذا كان ال يزال غير راض‪.‬‬
‫ضا أن يتم رفض طلب التحكيم في ظل نفس الظروف‪.‬‬
‫من المحتمل أي ً‬
‫من المفيد تقسيم نزاعات عقود البناء هذه إلى جانبين ‪ ،‬قانوني وفني‪.‬‬
‫يتعلق الجانب القانوني بما إذا كان الطرف الذي يلتمس اإلنصاف له أي حق قانوني في الحصول على‬
‫تعويض ‪ ،‬بنا ًء على تفسير العقد والمستندات األخرى‪.‬‬
‫إذا كان األمر كذلك ‪ ،‬يتم استخدام البيانات الفنية للتأكد من حجم التعويض‪.‬‬
‫تحتوي معظم النزاعات على كال الجانبين‪.‬‬

‫‪96‬‬
 ‫منع المنازعات‬
‫تشير القائمة التالية إلى الطرق التي يمكن من خاللها منع منازعات عقود البناء أو التقليل منها على األقل‪.‬‬
‫• مستندات تصميم دقيقة وكاملة‪ .‬كلما تم تعريف المشروع بشكل أكثر وضو ًحا من خالل الوثائق ‪،‬‬
‫قل احتمال حدوث تعارضات‪.‬‬
‫• يمكن تحسين التصميم الجيد من خالل مراجعات التصميم‪ :‬داخليًا ‪ ،‬بواسطة المالك واألقران‬
‫المستقلين‪.‬‬
‫• أحكام العقد التي توزع المخاطر بشكل منصف بين األطراف‪.‬‬
‫من المرجح أن تكون العقود التي تجعل المقاول مسؤوالً مسؤولية كاملة عن مثل هذه المخاطر مثل الطقس‬
‫والظروف غير المتوقعة والتأخير من قبل المالك واالضطرابات العمالية ونقص المواد والتضخم أكثر‬
‫عرضة للنزاع من تلك التي تنشر مثل هذه المخاطر بين األطراف‪.‬‬
‫• مراجعات البناء‪ .‬لقد شجعنا على استخدام مثل هذه المراجعات أثناء عملية التصميم ‪ ،‬واالستفادة‬
‫من الخبراء في الجوانب العملية للبناء لتقديم المشورة بشأن معقولية التصميم من وجهة نظر‬
‫المقاول ‪ ،‬بما في ذلك التكلفة وتأثيرات الجدول الزمني للبدائل المختلفة‪.‬‬
‫• الشراكة‪ .‬إنها وسيلة لتعزيز التعاون في جميع مراحل عملية البناء‪.‬‬
‫• يتوقع األطراف المشاكل ويصممون نه ًجا يلزمهم بحل القضايا قبل ظهور النزاعات‪.‬‬
‫• برنامج مشروع معقول ومفصل بما فيه الكفاية والتزام جميع األطراف بالبرنامج‪.‬‬
‫• يجب أن تكون المرونة الكافية جز ًءا من إدارة البرنامج ‪ ،‬لتمكين األطراف من التعامل مع‬
‫الظروف غير المتوقعة‪.‬‬
‫• االحتفاظ بسجالت المشروع الشاملة‪.‬‬
‫• يجب على كل طرف الحفاظ على الوثائق المناسبة ‪ ،‬من محاضر المناقشات إلى االختالفات ؛‬
‫يعد توزيع السجالت على المصرح لهم والذين يحتاجون إلى المعرفة وسيلة حكيمة لتقليل سوء‬
‫الفهم‪.‬‬
‫• تقليل عدد تغييرات العقد‪.‬‬
‫• يمكن تحقيق هذا االقتراح من خالل التصميم الدقيق والكامل‪.‬‬
‫• اعترض على لوحات المراجعة أو الخبراء الفرديين للمشاريع األصغر‪.‬‬

‫‪97‬‬
 ‫اختالف ظروف الموقع‬
‫مشكلة محيرة بشكل خاص في صياغة وتفسير عقود البناء هي التعامل مع الظروف غير المتوقعة في‬
‫موقع البناء‪.‬‬
‫يتم استخدام الشروط المختلفة للموقع والشروط المتغيرة لإلشارة إلى هذا الموقف‪.‬‬
‫بينما توجد غالبية الظروف غير المتوقعة والمختلفة في األعمال تحت السطحية مثل حفر األنفاق وبناء‬
‫ضا في أعمال إعادة التأهيل والترميم ‪ ،‬والتعديل التحديثي‬
‫األساسات ‪ ،‬يمكن أن تنشأ مثل هذه المواقف أي ً‬
‫لتلبية الرموز الزلزالية المنقحة والمشاريع التي تعمل على تحسين كفاءة الطاقة‪.‬‬
‫غالبًا ما تتضمن هذه الحاالت األخيرة عدم وجود رسومات مدمجة أو أي خطط ومواصفات من العمل‬
‫األصلي‪.‬‬
‫غالبًا ما يعتمد ما إذا كان يحق للمقاول الحصول على أي نوع من اإلغاثة في هذه الحاالت على ما إذا كان‬
‫إشعارا مناسبًا الكتشاف الحالة‪.‬‬
‫ً‬ ‫المالك أو ممثل المالك قد تلقى‬
‫تعتبر أهمية اإلشعار في الوقت المناسب وتوافر "تعديل عادل" للعقد جوانب مهمة من البند المذكور أعاله‪.‬‬
‫من المهم التمييز بين نوعين من الشروط التي يمكن منح اإلغاثة من أجلها‪ .‬أصبحت هذه األنواع تُعرف‬
‫طا تمت مواجهته في موقع العمل يختلف عن ذلك‬ ‫بالفئتين األولى والثانية ‪ ،‬حيث تكون الفئة األولى "شر ً‬
‫الموجود في مستندات العقد‪".‬‬
‫سا‬
‫يشير )‪ Simon (1989‬إلى هذه الفئة على أنها "المكافئ اإلداري لخرق العقد" ‪ ،‬ألن المالك فشل أسا ً‬
‫في تقديم ما وعد به عند إبرام العقد‪.‬‬
‫الفئة الثانية هي "شرط يختلف جوهريًا عما يتوقع المقاول بشكل معقول أن يواجهه في المشروع‪.‬‬
‫في هذه الحالة ‪ ،‬يكون االنتصاف مبنيًا على وجود بند في العقد يوضح كيفية تقديم هذا اإلعفاء‪'.‬‬
‫من المتوقع أن يقوم المقاول بإجراء تفتيش معقول للموقع قبل تقديم العطاء‪.‬‬

‫‪98‬‬
 ‫التأخير‬
‫هناك نوعان من التأخيرات ذات أهمية خاصة للمقاول خالل مرحلة عمليات المشروع‪.‬‬
‫عا من التعويض‪.‬‬
‫‪ .1‬األول هو ما تسبب به المقاول أو ربما كان سببه والذي يتوقع المالك عنه نو ً‬
‫‪ .2‬النوع الثاني يسببه المالك ؛ في هذه الحالة ‪ ،‬قد يتوقع المقاول وقتًا إضافيًا إلكمال المشروع‬
‫وبعض مبلغ الدفع النقدي‪.‬‬
‫يمكن أن يؤدي كل نوع من أنواع التأخير هذه إلى تشابكات قانونية معقدة‪.‬‬

‫ليست كل التأخيرات قابلة للتعويض‬

‫يمكن أن تكون التأخيرات في مشاريع البناء معقدة ويصعب تحليلها‪.‬‬
‫تتضمن قائمة األسباب بعيدة كل البعد عن الشمولية عدم إتاحة الموقع كما هو مخطط له ‪ ،‬والطقس ‪،‬‬
‫والنضال العمالي ‪ ،‬ومشاكل التصنيع ‪ ،‬ومشاكل الشحن ‪ ،‬ونقص المراجعة والموافقة على المستندات في‬
‫الوقت المناسب ‪ ،‬وعدم اتخاذ قرارات أخرى في الوقت المناسب ‪ ،‬وسوء التخطيط العام ‪ ،‬وسوء مراقبة‬
‫الجدول الزمني والتحكم والتنسيق غير الفعال في موقع العمل للموظفين والمواد وانخفاض إنتاجية العمالة‬
‫والمعدات بسبب العديد من األسباب التي نوقشت سابقًا‪.‬‬
‫قد يكون هناك تأخيرات متداخلة أو متزامنة‪.‬‬
‫قد يكون من الصعب تحديد أصولها وتأثيراتها واألطراف المسؤولة ذات الصلة‪.‬‬
‫إذا فشل المقاول في إكمال المشروع في غضون الوقت المنصوص عليه في العقد أو الوقت اإلضافي‬
‫المحتمل المسموح به بسبب االختالفات أو التأخيرات المبررة المحددة في العقد ‪ ،‬فقد يخضع المقاول لتقييم‬
‫األضرار المقطوعة‪.‬‬
‫ثالث نقاط تتعلق بالتعويضات المقطوعة لها أهمية خاصة‪.‬‬
‫‪ .1‬أوالً ‪ ،‬تعتبر أحكام العقد هذه قابلة للتنفيذ فقط إذا كان الوقت جوهريًا‪.‬‬
‫في قانون الواليات المتحدة ‪ ،‬قررت المحاكم باستمرار أن الوقت ال يعتبر "جوهريًا" ما لم يكن‬
‫قادرا على تنفيذ‬
‫ً‬ ‫هناك بيان في العقد بهذا المعنى ؛ يجب على المالك الذي يرغب في أن يكون‬
‫شرط تعويضات مقطوعة أن يتأكد من اكتمال العقد في هذا الصدد‪.‬‬
‫‪ .2‬ثانيا ً ‪ ،‬ال يقصد بالتعويضات المقطوعة معاقبة المقاول بل تعويض المالك‪.‬‬
‫وبالتالي ‪ ،‬فإن شرط التعويضات المقطوعة الذي هو في الواقع شرط جزائي لن يكون قابالً للتنفيذ‬
‫ما لم يتضمن العقد شر ً‬
‫طا مصاحبًا يوفر مكافأة لإلكمال المبكر‪.‬‬
‫‪ .3‬النقطة الثالثة حول التعويضات المقطوعة هي أنه يجب أن تكون تقريبية معقولة لألضرار الفعلية‬
‫التي قد يتكبدها المالك بسبب التأخر في االنتهاء‪.‬‬
‫يميز القانون بين التأخيرات المبررة ‪ ،‬والتي ال يتحمل المقاول مسؤوليتها والتأخيرات غير المبررة ‪ ،‬وهي‬
‫تلك التي يسببها المقاول والتي تميل إلى تقييم األضرار المقطوعة‪.‬‬
‫إذا تأخر المقاول بسبب فعل ما من قبل المالك ‪ ،‬مثل عدم توفر موقع البناء أو تأخر وصول المواد المفروشة‬
‫من المالك ‪ ،‬ما هي العالجات المتاحة للمقاول؟‬

‫‪99‬‬
‫من المؤكد أنه من المحتمل منح تمديد للوقت ‪ ،‬على النحو المنصوص عليه في قسم العقد مثل ذلك المقتبس‬
‫أعاله ‪ ،‬وبالتالي لم يتم تقييم أي تعويضات مقطوعة ‪ ،‬إذا كان من الممكن إثبات أن المقاول لم يكن مخطئًا‪.‬‬
‫ولكن ماذا عن بعض األموال اإلضافية لتغطية انخفاض اإلنتاجية أثناء االنتظار والتكاليف اإلضافية وربما‬
‫النفقات األخرى؟‬
‫بعض العقود ال تحتوي على أي أضرار صريحة لشروط التأخير‪.‬‬
‫هناك تمييز مفيد في اعتبار التأخيرات غير المبررة هو تصنيفها على أنها قابلة للتعويض ‪ ،‬إذا كانت ناجمة‬
‫عن المالك (غياب شرط عدم التعويض عن التأخير) وغير قابل للتعويض ‪ ،‬مثل القضاء والقدر أو الوباء‬
‫‪ ،‬والتي ال يمكن تعويضها إال عادة ما يتم منح تمديد الوقت‪.‬‬
‫هل هناك ما يسمى "تأخير معقول"؟‬
‫لنفترض أن المقاول فشل في تجهيز المشروع ألنشطة المقاول من الباطن في التاريخ المحدد في العقد من‬
‫الباطن ؛ هل يحق للمقاول من الباطن الحصول على نوع من الراحة؟‬
‫ربما تتحول اإلجابة إلى اللغة المحددة في ذلك العقد من الباطن ‪ ،‬مثل ما إذا كانت تحتوي على شرط عدم‬
‫وجود تعويضات مقابل التأخير لصالح المقاول الرئيسي‪.‬‬
‫أدت المحاكم المختلفة إلى نتائج مختلفة‪.‬‬

‫‪100‬‬