BC Nghien Cuu Thi Truong - DA Quoc Oai - Savills

BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG CHUYÊN BIỆT
KHU VỰC ĐƯỜNG LÁNG-HÒA LẠC VÀ

DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ VÀ DỊCH VỤ PHÍA TÂY
savills QUỐC OAI
Cty TNHH Savills Việt Nam

Tháng 8, 2009
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG CHUYÊN BIỆT
DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ VÀ DỊCH VỤ PHÍ A TÂY QU ỐC O AI

V À KHU VỰC ĐƯỜNG LÁNG-HÒA L ẠC
THÁNG 8 2009
HÀ NỘI
VIỆT NAM
Tầng 13, Pacific Place Tầng 18, Fideco Tower

83B Lý Thường Kiệt, Quận Hoàn Kiếm, 81 – 85 Hàm Nghi, Quận 1,
Hà Nội, Việt Nam TP Hồ Chí Minh, Việt Nam
ĐT: +84 4 9461 300 Fax: +84 4946 1302 ĐT: +84 8 3 8239 205 Fax: +84 8 3823 4571
E: hanoi-info@savills.com.vn E: hcmc-info@savills.com.vn
MỤC LỤC
GIỚI HẠN NGHIÊN CỨU ........................................................................................................................III

DANH MỤC NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG .............................................................................................III
ĐIỀU KHOẢN MIỄN TRỪ....................................................................................................................... IV
1 TÓM TẮT THÔNG TIN DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ VÀ DỊCH VỤ TÂY QUỐC OAI............................1
1.1 Vị trí ............................................................................................................................................1
1.2 Dự thảo các loại hình phát triển của dự án khu đô thị và dịch vụ Tây Quốc Oai ........................1
1.3 Các dự án hạ tầng và công trình công cộng hiện tại và tương lai trong khu vực dự án .............3
1.4 Các dự án phát triển đô thị xung quanh dự án ...........................................................................4
2 THỊ TRƯỜNG BIỆT THỰ VÀ NHÀ LIỀN KỀ ĐỂ BÁN ..............................................................9
2.1 Nguồn cung ................................................................................................................................9
2.2 Tình hình hoạt động của thị trường ..........................................................................................12
2.3 Phân tích nguồn cầu.................................................................................................................14
2.4 Triển vọng tương lai .................................................................................................................15
2.5 Phân tích SWOT.......................................................................................................................19
3 THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ ĐỂ BÁN .............................................................................................21
3.1 Nguồn cung ..............................................................................................................................21
3.2 Tình hình hoạt động thị trường .................................................................................................23
3.4 Triển vọng thị trường ................................................................................................................25
3.5 Phân tích SWOT của dự án khu đô thị và dịch vụ Tây Quốc Oai .............................................31
4 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ ............................................................................................................33
4.1 Nguồn cung hiện tại..................................................................................................................33
4.2 Hoạt động thị trường ................................................................................................................34
4.3 Phân tích cầu............................................................................................................................34
4.4 Triển vọng tương lai .................................................................................................................36
4.5 Phân tích SWOT.......................................................................................................................39
5 THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ ................................................................................40
5.1 Nguồn cung hiện tại..................................................................................................................40
5.2 Tình hình hoạt động thị trường .................................................................................................40
5.3 Nguồn cầu ................................................................................................................................41
5.5 Phân tích SWOT của dự án khu đô thị và dịch vụ Tây Quốc Oai .............................................45
6 THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN ....................................................................................................46
6.1 Nguồn cung ..............................................................................................................................46
6.2 Tình hình hoạt động của thị trường ..........................................................................................46
6.5 Phân tích SWOT.......................................................................................................................50
7 THỊ TRƯỜNG ĐÀO TẠO VÀ DẠY NGHỀ ...............................................................................51
i
Báo cáo nghiên cứu thị trường chuyên biệt Khu vực đường cao tốc Láng Hòa Lạc và
Công ty TNHH Savills Việt Nam. Dự án Khu đô thị và dịch vụ phía Tây Quốc Oai
Công ty FBS
7.1 Nguồn cung ..............................................................................................................................51
7.2 Phân tích cầu............................................................................................................................51
7.4 Phân tích SWOT.......................................................................................................................56
8 KẾT LUẬN ...............................................................................................................................57
PHỤ LỤC 1: THÔNG LỆ THỊ TRƯỜNG

PHỤ LỤC 2: DÂN SỐ HÀ NỘI THEO QUẬN/HUYỆN
PHỤ LỤC 3: CÁC DỊCH VỤ CỦA SAVILLS VIỆT NAM
Báo cáo nghiên cứu thị trường chuyên biệt ii Khu vực đường cao tốc Láng Hòa Lạc và
Công ty FBS
GIỚI HẠN NGHIÊN CỨU
Thu thập thông tin: Các phương pháp thu thập thông tin bao gồm quan sát, phỏng vấn cá nhân, khảo
sát qua điện thoại, khảo sát qua internet, khảo sát qua thư và thảo luận nhóm giữa các phòng ban trong
Savills.
Phương pháp phân tích: So sánh trực tiếp, phân tích mô tả, phân tích sâu, phân tích xu hướng, phân
tích sự kiện – lịch sử.
Phạm vi nghiên cứu: Khu vực đường Láng - Hòa Lạc với điểm bắt đầu nghiên cứu là giao cắt giữa
đường Phạm Hùng về phía Đông và điểm cuối là giao cắt với quốc lộ 21 về phía Tây.
DANH MỤC NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
Nghiên cứu thị trường cho từng chủ đề cụ thể: Nghiên cứu thị trường cho các địa phương sau:
Thống kê xu hướng bất động sản từ 1998 Hà Nội

Hướng dẫn đầu tư vào Việt Nam Thành phố Hồ Chí Minh
Giới thiệu tổng thể về Việt Nam Đà Nẵng
Các vấn đề pháp lý và tài chính ngân hàng Hải Phòng
Thị trường khu công nghiệp Nha Trang
Thị trường sân Gôn Đà Lạt
Thị trường nhà nghỉ dưỡng Long An
Các vấn đề đất đai tại Việt Nam Quy Nhơn
Thị trường chăm sóc sức khỏe Cần Thơ
Thị trường khu nghỉ dưỡng Vũng Tàu
Thị trường xây dựng Phan Thiết
Giáo dục và đào tạo Phú Quốc
Các khu đô thị mới Bình Dương
Cơ sở hạ tầng Đồng Nai
Hệ thống cảng Phnôm Pênh (Campuchia)
Báo cáo nghiên cứu thị trường chuyên biệt iii Khu vực đường cao tốc Láng Hòa Lạc và
Công ty FBS
ĐIỀU KHOẢN MIỄN TRỪ
Nghiên cứu thị trường bất động sản trong báo cáo này được thực hiện với khả năng tốt nhất của Savills
Việt Nam. Savills Vietnam không đảm bảo tính chính xác của những nghiên cứu và dự đoán trong báo
cáo, và Savills Vietnam không chịu trách nhiệm về bất kỳ tổn thất nào xảy ra do lệ thuộc vào nghiên cứu
và dự báo trong báo cáo này.
Savills Vietnam đã thu thập số liệu từ nhiều nguồn khác nhau mà chúng tôi cho rằng đáng tin cậy.
Savills Vietnam không có cách nhìn nào khác ngoài căn cứ trên các số liệu này. Khách hàng có thể cần
kiểm tra lại các thông tin đã có và chúng tôi khuyến nghị khách hàng nên thực hiện các báo cáo nghiên
cứu phân tích chi tiết khác nếu cần.
Việc sao chép bản báo cáo dù toàn bộ hay một phần đều không được phép dưới bất kỳ hình thức nào
nếu chưa được sự đồng ý của Savills bằng văn bản. Bất kỳ những thông tin nào liên quan trong bản
báo cáo này đều phải được chấp thuận từ Savills trước khi đưa ra lời phát biểu, ấn phẩm hoặc thông tư
Xin lưu ý rằng những thông tin không được nêu rõ nguồn gốc xuất xứ thì đã được Savillls thu thập và
kết hợp bằng nỗ lực và sự am hiểu tốt nhất của Savillls. Tiến trình thu thập dữ liệu được thực hiện dựa
trên quan điểm của Savillls và đã được xem xét kỹ trước khi đưa ra nhận định
Báo cáo nghiên cứu thị trường chuyên biệt iv Khu vực đường cao tốc Láng Hòa Lạc và
Công ty FBS
1 TÓM TẮT THÔNG TIN DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ VÀ DỊCH VỤ TÂY QUỐC OAI
1.1 Vị trí
Dự án khu đô thị và dịch vụ phía Tây Quốc Oai, được đặt tại huyện Quốc Oai, Hà Nội, có quy mô là
52,53 ha, được tiếp giáp như sau:
• Phía Bắc: Giáp đường cao tốc Láng – Hòa Lạc và xa hơn về phía Bắc là dự án Tổ hợp nhà ở văn
phòng, thương mại của công ty cổ phần sửa chữa ôtô Trung Thượng
• Phía Đông: Giáp đường tỉnh lộ 80 và dự án khu đô thị ngôi nhà mới
• Phía Nam: Giáp với trung tâm hành chính của huyện Quốc Oai
• Phía Tây: Giáp với đường trục phát triển kinh tế Bắc Nam do tập đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư
xây dựng.
Hình 1.1: Vị trí dự án khu đô thị và dịch vụ phía Tây Quốc Oai
Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn của Savills, tháng 7 2009
1.2 Dự thảo các loại hình phát triển của dự án khu đô thị và dịch vụ Tây Quốc Oai
Dự án dự định phát triển ba loại hình chính: 1) Trung tâm thương mại và dịch vụ 2) Khu đô thị và 3) Khu
đào tạo nghề và thể thao. Quy mô của mỗi loại hình phát triển được mô tả trong biểu đồ 1.1. Khu đô thị
này dự kiến bố trí cho khoảng 10.000 dân.
Báo cáo nghiên cứu thị trường chuyên biệt 1 Khu vực đường cao tốc Láng Hòa Lạc và
Công ty FBS
Biểu đồ 1.1: Tỷ lệ của các loại hình phát triển chính của Dự án khu đô thị và dịch vụ Tây Quốc Oai trong
tổng diện tích 52,53 ha.
9% 5%
Đất cây xanh
26%
Đất thương m ại và
dịch vụ
Đất ở đô thị
Đất giáo dục và đào

60%
tạo
Nguồn:Công ty FBS, 2009
Biểu đồ 1.2: Tỷ lệ của các hạng mục trong khu ở của khu đô thị và dịch vụ phía Tây Quốc Oai trong
tổng diện tích đất 31,42 ha.
Biệt thự và nhà phố

26%
Chung cư
36%
Đất công trình công cộng
Trường tiểu học và trung học
8% Kênh
3% Đất cây xanh, mặt nước
6%
15% Đất giao thông
6%
Bảng 1: Cơ cấu sử dụng đất và tổng diện tích sàn xây dựng thực của khu đô thị và dịch vụ phía Tây
Quốc Oai
TT Cơ cấu sử dụng đất và diện tích sàn Diện tích (m2) Lưu ý
Tổng diện tích đất cây
1 Tổng diện tích đất cây xanh 70.191
xanh của dự án
2 Đất khu trưng bày/bán lẻ 28.844
1
2.1 NFA cho khu trưng bày/bán lẻ 84.199
3 Đất khách sạn 7.642
NFA cho đất nghỉ dưỡng/khách
3.1 13.511
sạn
1
NFA: là diện tích sàn xây dựng thực được tính tương đối trong báo cáo nghiên cứu này với hệ số sử dụng sàn là
0, 75. Như vậy, NFA = diện tích xây dựng X số tầng cao X hệ số sử dụng sử dụng sàn.
Công ty FBS
4 Đất văn phòng và căn hộ cho thuê 4.988
NFA cho văn phòng và căn hộ cho
4.1 44,846
thuê
5 Đất chung cư cao tầng 45.885
5.1 NFA cho chung cư cao tầng 287.114
6 Đất biệt thự 116,435
6.1 Diện tích xây dựng 57.740
Chỉ là đất cây xanh trong
6.2 Đất cây xanh trong khu biệt thự 25.828
khu đô thị
Không bao gồm sân chơi
7 Đất cho khu đào tạo 72.756
trẻ em và trường cấp 1
Trong quy hoạch chi tiết, khu đô thị và dịch vụ Tây Quốc Oai dự kiến xây dựng:
• Một trung tâm trưng bầy - bán lẻ với diện tích đất là 29.000 m2 và tổng diện tích sàn khoảng
84.000 m2.
• Một tòa nhà văn phòng và căn hộ cho thuê có diện tích đất gần trung tâm trưng bầy – bán lẻ là
5.000 m2, NFA là khoảng 44.000 m2. Mô hình phát triển và tỷ lệ giữa văn phòng và căn hộ cho
thuê chưa được xác định rõ ràng.
• Một công trình sinh thái và dịch vụ nghỉ dưỡng, khách sạn với diện tích đất là 7.600 m2.
• Khoảng 10 tòa nhà căn hộ với tổng NFA là 280.000 m2.
• Khoảng 320 biệt thự với diện tích từ 193 m2 đến 755 m2.
• Hai trường dạy nghề nhưng chưa rõ loại hình kinh doanh giáo dục mà dự án này đang hướng
tới.
1.3 Các dự án hạ tầng và công trình công cộng hiện tại và tương lai trong khu vực dự án
Các dự án hạ tầng hiện tại trong khu vực dự án:
Dự án mở rộng đường Láng - Hòa Lạc với chiều dài 30 km và mặt cắt ngang điển hình 140m đang
được thi công và dự kiến hoàn thành vào 2010. Dự án này chạy trước mặt dự án khu đô thị và dịch vụ
phía Tây Quốc Oai về phía Bắc.
Tỉnh lộ 80 hiện đang là đường giao thông liên khu vực với mặt cắt rộng 20.5 m, nằm liền kề dự án khu
đô thị và dịch vụ phía Tây Quốc Oai về phía Đông.
Kênh Đông Mô chạy dọc dự án khu đô thị và dịch vụ Tây Quốc Oai từ Bắc xuống Nam, sẽ được cứng
hóa với mặt cắt 20 m (theo Quy hoạch chung đô thị Quốc Oai đến năm 2020).
Công ty FBS
Các dự án hạ tầng tương lai và các công trình công cộng trong khu vực dự án:
Đường trục phát triển kinh tế Bắc Nam với chiều dài 63 km dự kiến hoàn thành vào khoảng 2020.
Tuyến đường này nằm về phía Tây của dự án Khu đô thị và dịch vụ Tây Quốc Oai. Nó bổ sung, hỗ trợ
và cùng với các trục đường hướng tâm về thủ đô Hà Nội như tuyến Quốc lộ 32, đường cao tốc Láng -
Hòa Lạc, Quốc lộ 6, Quốc lộ 1A góp phần hoàn hiện mạng lưới giao thông của phía Tây và Tây Nam
Hà Nội. Tuyến đường này sẽ giảm lưu lượng xe ra vào khu vực trung tâm Thủ đô Hà Nội, kết nối với
các đường quốc lộ, đường cao tốc phía Bắc, Tây Bắc, Tây, Tây Nam với đường cao tốc Hà Nội – Hải
Phòng đến các tỉnh Đông Bắc và cụm cảng Hải Phòng – Đình Vũ. Bên cạnh đó Đường trục Bắc Nam sẽ
là trục kết nối các không gian sinh thái du lịch cảnh quan, danh thắng và du lịch tâm linh có mật độ dầy
đặc và nổi tiếng vào bậc nhất của Việt Nam.
Dự án cung cấp nước mặt sông Đà về Hà Nội, công suất 600.000m3/ngày cho các đô thị Hà Nội, dọc
đường Láng - Hòa Lạc trong đó có dự án đề xuất và chuỗi đô thị Miếu Môn – Xuân Mai – Hòa Lạc –
Sơn Tây. Hạng mục đầu mối và nhà máy xử lý nước đã đủ khả năng vận hành nhưng công tác thi công
tuyến ống truyền tải nước sạch gặp nhiều khó khăn do dự án đường Láng – Hòa Lạc còn đang trong
quá trinh xây dựng. Việc cấp nước này ít nhiều phụ thuộc vào việc hoàn thành của tuyến đường Láng -
Hòa Lạc.
Tỉnh lộ 80 nắn tuyến mới dự kiến bố trí về phía Tây Kênh Đồng Mô rộng 30 m, giao cắt với đường Láng
- Hòa Lạc bằng nút giao liên thông khác cốt. Công ty FBS chịu trách nhiệm thi công đoạn đi liền dự án
khu đô thị và dịch vụ Tây Quốc Oai.
Bến xe đối ngoại quy mô 5 ha được bố trí cạnh nút giao tỉnh lộ 80 mới và đường Láng - Hòa Lạc.
Hai cầu vượt Sài Sơn và Hoàng Xá đã được Bộ trưởng Bộ Giao thông Vận tải phê duyệt tại quyệt định
số 2723/QĐ-BGTVT ngày 14/09/2004 tại km 16+895 và km 17+800 đang được thi công và dự kiến
hoàn thành trước 2010.
1.4 Các dự án phát triển đô thị xung quanh dự án
Với chủ trương Hà Nội phát triển về phía Tây, trong vài năm gần đây thị trường bất động sản của khu
vực phía Tây đặc biệt là Mỹ Đình phát triển khá sôi động. Khu vực Láng - Hòa Lạc nằm phía Tây thành
phố và gần Mỹ Đình hiện cũng có hàng loạt các dự án đang được quy hoạch. Với quyết định Hà Tây
sát nhập vào Hà Nội tháng 8/2008, thị trường bất động sản dọc trục đường Láng - Hòa Lạc trong thời
gian gần đây có những dấu hiệu đáng chú ý, đặc biệt là thị trường biệt thự. Các dự án chủ yếu là hỗn
hợp. xây biệt thự để bán trước tiên sau đố mới đến các hạng mục khác.
Dưới đây là danh sách các dự án và các loại hình phát triển của mỗi dự án nằm trên trục cao tốc Láng
– Hòa Lạc nơi có vị trí dự án khu đô thị và dịch vụ Tây Quốc Oai.
Công ty FBS
Bảng 1.4.1: Danh sách các dự án chính và loại hình phát triển dọc đường cao tốc Láng - Hòa Lạc:
Loại hình phát triển

ID. Tên dự án Quận/huyện Quy mô (ha) Biệt Căn Văn Khách Giáo
Bán lẻ
thự hộ phòng sạn dục
1 Tháp Viglacera Từ Liêm 2 x
2 Cổng Tây Từ Liêm 4 x x x x
39 Mariott hotel (3 sao) Từ Liêm x
6.3
40 Mariott (5 sao) Từ Liêm x
3 Dự án nhà ở Mễ Trì Từ Liêm 7.7 x x x
4 Tổ hợp khách sạn dầu khí Từ Liêm 4 x x x
5 La Fontana Từ Liêm 1 x x
6 Khu đại học Tây Nam Hà Nội Từ Liêm 358 x x
7 Khu đô thị mới Lê Trọng Tấn Hoài Đức 135 x x x x x
8 Biệt thự Bảo Sơn Hoài Đức - x
9 Thiên đường Bảo Sơn Hoài Đức 20 x
10 Biệt thự Hoa Phượng Hoài Đức - x
Khu đô thị mới Nam An Hoài Đức
11 289 x x x x x
Khánh
Khu tổ hợp dịch vụ căn hộ - Hoài Đức
12 một phần khu đô thị Nam An 34 x x x x
Khánh
Trung tâm nhà ở dịch vụ Hoài Đức
13 2 x x x
thương mại An Khánh
14 Khu đô thị mới Bắc An Khánh Hoài Đức 264 x x x x x x
15 Khu biệt thự Phương Viên Hoài Đức - x
16 Tricon Towers Hoài Đức 2 x x
Khu đô thị An Khánh An Hoài Đức
17 30 x x x x x
Thượng
18 Dự án nhà xanh Hoài Đức 13 x x x x
19 Khu đô thị mới Sơn Đồng Hoài Đức 39 x x x x x
20 Khu đô thị đại học Vân Canh Hoài Đức 133 x x x x
21 Khu đô thị Vân Canh Hoài Đức 68 x x x x
22 Dự án Vườn Cam Hoài Đức 46 x x x
23 N1 + N3 Quốc Oai Quốc Oai 24 x x x x x
Khu giải trí và du lịch sinh Quốc Oai
24 254 x x x x
thái Tuần Châu
Trung tâm thương mại và Quốc Oai
25 32 x x x x
làng Châu Âu
26 Biệt thự Metropole Quốc Oai 19 x
Trung tâm thương mại Quốc Oai
27 18 x
Metropole
28 Khu đô thị ngôi nhà mới Quốc Oai 40 x x
Khu đô thị và dịch vụ Tây Quốc Oai
29 53 x x x x x x
Quốc Oai
Công ty FBS
Loại hình phát triển
ID. Tên dự án Quận/huyện Quy mô (ha) Biệt Căn Văn Khách Giáo
Bán lẻ
thự hộ phòng sạn dục
30 Khu nhà ở Ngô Sài Quốc Oai 11 x x x
Khu nhà vườn sinh thái Đồng Quốc Oai
31 390 x
Quang
32 Khu đô thị Đồng Quang Quốc Oai 60 x x x x x
Tổ hợp nhà ở văn phòng, Quốc Oai
33 6 x x x x
thương mại
Khu đô thị thương mại Quốc Quốc Oai
34 1.124 x x x x x x
Oai
Khu du lịch sinh thái Ngọc Quốc Oai
35 80 x
Liệp
Khu đô thị Quốc Oai - Nam Quốc Oai
36 246 x x x x x x
Cường
37 Khu đại học quốc gia Hà Nội Thạch Thất 1.220 x
38 Khu công nghệ cao Hòa Lạc Thạch Thất 1.586 x x x x x x
Tổng cộng 1567.93 26 27 25 19 11 19
Hình 1.4.1: Vị trí các dự án bất động sản trên trục đường Láng - Hòa Lạc
Công ty FBS
Một số dự án đáng chú ý:
Khu đô thị mới Lê Trọng Tấn được Công ty CP Xuất Nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội - Geleximco đầu tư
phát triển trên tổng diện tích 135 ha. Ngoài các hạng mục chính như nhà ở, biệt thự, chung cư, khu đô
thị còn có nhà đa chức năng, sân golf, trường học, phòng khám đa khoa, khu tổ hợp thể dục, thể thao
và siêu thị.
Khu đô thị Nam An Khánh do Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà
(gọi tắt là Sudico) làm chủ đầu tư, nằm ở phía Tây thủ đô Hà Nội, có diện tích sử dụng đất là 288.8 ha,
trong đó tổng diện tích đất quy hoạch cho xây dựng khu đô thị mới là 189,7 ha. Ngoài những khu biệt
thự nhà vườn, những khu văn phòng, khu căn hộ, dự án sẽ dành một phần diện tích đất xây dựng khu
trung tâm thương mại và siêu thị. Ngoài ra, Công ty cổ phần đầu tư phát triển Đô thị và khu công
nghiệp Sông Đà tiếp tục đầu tư khu đô thị Nam An Khánh mở rộng với quy mô 56.1 ha, tổng mức đầu
tư 417 tỷ đồng.
Khu chung cư cao cấp, dịch vụ Hỗn hợp - Dự án Khu đô thị Nam An Khánh thuộc địa phận xã An
Khánh – An Thượng, huyện Hoài Đức cũng do Sudico làm chủ đầu tư. Đây là một khu phức hợp dịch
vụ tầm cỡ Quốc tế, bao gồm bao gồm các trung tâm thương mại dịch vụ công cộng, chung cư cao cấp,
cao ốc văn phòng, trung tâm hành chính, ngân hàng trên tổng diện tích đất quy hoạch là 33,68 ha. Hiện
dự án đã hoàn thành công tác Quy hoạch tỉ lệ 1/500 và đang thi công hạ tầng kỹ thuật.
Khu đô thị Bắc An Khánh là một trong những dự án phát triển chuỗi đô thị dọc tuyến đường Láng -
Hoà Lạc do Tổng Công ty cổ phần Sông Đà 7 và Công ty CP Xuất Nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam
làm chủ đầu tư. Đây là một dự án có quy mô lớn, diện tích khoảng 264,6ha. Dự án có khu trung tâm
thương mại, vui chơi giải trí và mua sắm sầm uất bên cạnh tòa tháp đôi cao 70 tầng.
Khu đô thị An Khánh - An Thượng Dự án nằm tại góc Tây Nam của giao lộ đường Láng - Hòa Lạc
với đường vành đai 4 thuộc xã An Thượng, Song Phương, Hoài Đức, Hà Nội, do tập đoàn Hà Đô làm
chủ đầu tư. Dự án có tổng diện tích 30ha, cách trung tâm Hà Nội 14km, Trung tâm Hội nghị Quốc gia
10km. Dự án bao gồm chung cư cao tầng, nhà biệt thự, nhà ở liên kế, khu trường học, nhà trẻ, trung
tâm hành chính thương mại. Hiện đường giao thông của dự án đã hoàn thành giai đoạn 1.
Khu Du Lịch Sinh Thái Và Vui Chơi Giải Trí Tuần Châu do Công ty cổ phần Tuần Châu Hà Tây làm
chủ đầu tư. Dự án được chính thức khởi công năm 2008 trên tổng diện tích khoảng 254ha. Theo kế
hoạch, khu này chia làm 6 dự án thành phần, trong đó trung tâm thương mại quốc tế chiếm 18 ha,
ngoài ra còn có sân golf (93ha), khu vui chơi giải trí (22ha), khu biệt thự (54ha), còn lại là khách sạn 5
sao, trung tâm hội nghị quốc tế và chung cư cao cấp.
Khu đô thị Đồng Quang do Công ty cổ phần Sông Đà 7 và Công ty CP Xuất Nhập khẩu và Xây dựng
Việt Nam (Vinaconex) làm chủ đầu tư. Dự án bao gồm 4 khu chức năng. Trong đó, Khu 1: Khu tổ hợp
các công trình cao tầng có chức năng ở cao cấp kết hợp văn phòng và thương mại ở tầng chân đế, Khu
2: Khu công cộng, Khu 3: Khu ở bao gồm các dạng nhà liên kế, nhà biệt thự và chung cư và Khu 4: Các
công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật và cây xanh cách ly
Khu đô thị Quốc Oai – Nam Cường do Công ty TNHH Tập đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư là một
khu đô thị trung tâm hành chính với tổng diện tích đất khoảng 246 ha. Vị trí dự án được xác định: Phía
Công ty FBS
Bắc giáp đường Cao tốc Láng – Hòa Lạc, phía Tây giáp xã Đồng Trúc huyện Thạch Thất, phía Đông
giáp xã Ngọc Liệp, Liệp Tuyết, huyện Quốc Oai, và phía Nam giáp xã Tuyết Nghĩa, huyện Quốc Oai.
Khu đô thị gồm các khu nhà ở, chung cư, biệt thự, nhà liền kề, các công trình hỗn hợp, các công trình
công cộng.
Khu đô thị thương mại Quốc Oai cũng do Công ty TNHH Tập đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư có vị
trí tại giao điểm giữu trục đường phát triển kinh tế Bắc – Nam và đường cao tốc Láng – Hòa Lạc, với
tổng diện tích quy hoạch là 1.124,24 ha. Khu đô thị sẽ có các tổ hợp trung tâm thương mại, mua sắm,
và các siêu thị lớn. Khu trung tâm thương mại và phố mua sắm với chiều cao trung bình của các toà
nhà 20 - 25 tầng sẽ là điểm nhấn trong toàn thể dự án. Theo quy hoạch 1/2000, chỉ tiêu cho dự án là 1
công trình thương mại cho mỗi đơn vị ở. Dự án sẽ có các khu hỗn hợp dịch vụ, văn phòng, nhà ở; khu
biệt thự, nhà liên kế.
Khu công nghệ cao Láng - Hòa Lạc: được phát triển trên tổng diện tích đất 1.586 ha tại km 29 đường
cao tốc Láng - Hòa Lạc, sẽ trở thành một “thành phố khoa học” trong tương lai, bao gồm: khu công
nghiệp. Khu công nghệ bao gồm: Khu công nghiệp (549.5 ha), Khu phần mềm (76 ha), Khu nghiên cứu
và triển khai (229 ha), Khu giáo dục và đào tạo (108 ha), Khu dịch vụ (87.5 ha), Khu trung tâm (50 ha),
Nhà ở kết hợp văn phòng (42 ha), Khu chung cư (26 ha), Khu tiện ích (110 ha) và Khu giải trí và TDTT
(33.5 ha).
Công ty FBS
2 THỊ TRƯỜNG BIỆT THỰ VÀ NHÀ LIỀN KỀ ĐỂ BÁN
2.1 Nguồn cung
Định nghĩa một số khái niệm:
Các dự án đang bán: Những dự án đã bắt đầu bán biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn trước và tại thời
điểm nghiên cứu (tháng 7 2009) nhưng chưa bán hết tổng số biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn trên thị
trường sơ cấp.
Nguồn cung sơ cấp: Đề cập đến số biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn đang bán của những dự án đang
bán tại thời điểm tháng 7 2009. Người mua có thể mua biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn trực tiếp từ chủ
đầu tư.
Nguồn cung thứ cấp: Đề cập đến những biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn đã bán của những dự án đang
bán trước thời điểm tháng 7 2009 và tổng số biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn của những dự án đã bán
hết 100%. Người mua phải đi mua lại, không mua được trực tiếp từ chủ đầu tư.
Hợp đồng góp vốn: Loại hợp đồng này giúp chủ đầu tư có số vốn nhất định để tiến hành việc xây dựng
cho dự án mà không phải viện đến việc vay vốn từ các ngân hàng với các điều kiện ngặt nghèo hay các
kênh huy động vốn khác. Khi họ đã hoàn thành xong móng dự án, hợp đồng góp vốn sẽ được chuyển
thành hợp đồng mua bán.
Nguồn cung trên thị trường sơ cấp
Hiện tại Savills không nhìn thấy bất cứ nguồn cung nào trên thị trường sơ cấp.
Nguồn cung trên thị trường thứ cấp
Theo Savills được biết hiện có 7 dự án trên thị trường thứ cấp, cung ứng khoảng 2.200 suất nhà biệt
thự/ nhà liền kề/ nhà vườn. Đa số các dự án đều bán đất nền.
Trong số 7 dự án hiện tại thì có tới 6 dự án đều tập trung tại huyện Hoài Đức và chưa thấy dự án nào ở
các huyện Quốc Oai hoặc Thạch Thất. Dự án duy nhất thuộc huyện Từ Liêm là dự án khu nhà ở Mễ
Trì, nằm ngay sau Trung tâm hội nghị quốc gia, nhưng với số lượng khá khiêm tốn (khoảng 40 căn) và
dự kiến đưa vào hoạt động cuối năm nay. Quy mô lớn nhất là dự án Lê Trọng Tấn – khu A do
Geleximco làm chủ đầu tư với khoảng 1.000 lô biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn, tiếp đến là khu Vườn
Cam với trên 600 lô và khu An Khánh – An Thượng gần 350 lô. Ba dự án còn lại có quy mô nhỏ hơn
dưới 100 lô là khu biệt thự Bảo Sơn, khu biệt thự Phương Viên và khu biệt thự Hoa Phượng.
Công ty FBS
Bảng 2.1.1: Danh sách các dự án trên thị trường thứ cấp
Ước tính số
Ước tính
lượng biệt
TT Tên dự án Vị trí Quận Chủ đầu tư năm hoàn
thự/ nhà liền
thành
kề/ nhà vườn
Công ty xây dựng
3 Dự án khu nhà ở Mễ Trì Xã Mễ Trì Từ Liêm nông nghiệp và phát 2009 40
triển nông thôn
Vân Canh, Lại
22 Khu vườn Cam Hoài Đức Vinapol 2013 621
Yên
Khu đô thị An Khánh – An Làng An Thượng,

17 Hoài Đức Tập đoàn Hà Đô 2012 340
Thượng xã Song Phương
Công ty cổ phần Hoa

10 Khu biệt thự Hoa Phượng An Khanh Hoài Đức 2011 60
Phượng
Khu đô thị Lê Trọng Tấn –

7 Lê Trọng Tấn Hoài Đức Geleximco 2011 1.000
khu A
Công ty cổ phần dịch,
15 Khu đô thị Phương Viên Bắc An Khánh Hoài Đức thương mại và du lịch 2010 70
Phương Viên
Tập đoàn đầu tư xây

Cạnh thiên
8 Khu biệt thự Bảo Sơn Hoài Đức dựng và du lịch Bảo 2010 90
đường Bảo Sơn
Sơn
Tổng 2.221
Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills, tháng 7 năm 2009
Biểu đồ 2.1.1: Thị phần nhà biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn phân theo dự án
Biệt thự Bảo

DA nhà ở Mễ Trì
Sơn
2%
4%
Biệt thự
Phương Viên Vườn Cam
3% 28%
Ku đô thị An
Khánh-An
Thượng
ĐTM Lê Trọng
15%
Tấn-khu A
45%
Biệt thự Hoa
Phượng
3%
Savills thấy rằng, các dự án dọc trục đường Láng - Hòa Lạc đều là các dự án hỗn hợp với quy mô khá
lớn. Tuy nhiên, giai đoạn đầu của các dự án thường là tập trung vào việc bán đất nền cho hạng mục
biệt thự trước tiên, sau đó mới đến các loại hình khác của dự án.
Công ty FBS
Bi ểu đồ 2.1.2: Diện tích các căn biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn theo dự án
m2
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
DA nhà ở Mễ Vườn Cam Khu đô thị An Biệt thự Hoa ĐTM Lê Biệt thự Biệt thự Bảo
Trì Khánh-An Phượng Trọng Tấn- Phương Viên Sơn
Thượng khu A
Diện tích các căn biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn dao động trong khoảng từ 120 m2 đến 360 m2/ căn.
Đa số các dự án có diện tích trên 200 m2. Riêng dự án Mễ Trì có diện tích nhỏ nhất từ 106 m2 đến 200
m2. Dự án vườn Cam có một số căn biệt thự với diện tích rất lớn, lên tới 800 m2.
Bình luận cho dự án đề xuất – cung hiện tại
Ở góc độ diện tích phổ biến thì dự án đề xuất tương đương với các dự án Hoa Phượng, Phương Viên
và Bảo Sơn.
Liên quan đến biên độ diện tích biệt thự, dự án đề xuất dao động từ 193 m2 đến 755 m2 có thể coi là
khá rộng, tương đồng với dự án Vườn Cam.
Liên quan đến số lượng biệt thự, dự án đề xuất tương đương với dự án An Khánh An Thượng (khoảng
340 căn).
Lưu ý, các dự án so sánh vừa nêu đều đã bán hết. Savills cho rằng loại hình sản phẩm biệt thự (diện
tích biệt thự, biên độ diện tích, số lượng ) của dự án đề xuất là có cơ sở thành công như các dự án đã
nêu.
Tuy nhiên, sự thành công đó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như thời điểm bán, các thông số xây
dựng, thiết kế, tiếp thị khác.
Công ty FBS
2.2 Tình hình hoạt động của thị trường
Tình hình hoạt động trên thị trường sơ cấp
Mặc dù không có dự án nào tại thị trường này ở thời điểm hiện tại nhưng Savills cũng thu thập được giá
bán gốc của các dự án trên thị trường sơ cấp để tham khảo. Nhìn chung, các mức giá gốc dao động từ
trong khoảng từ 650 đến 900 USD/ m2 trong đó dự án khu biệt thự Phương Viên tại Bắc An Khánh,
Hoài Đức đã được bán từ rất lâu.
Biểu đồ 2.3: Giá gốc cho một số dự án
USD/ m2
1000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Vườn Cam Khu đô thị An Khánh- ĐTM Lê Trọng Tấn- Biệt thự Phương Viên
An Thượng khu A
Tình hình hoạt động trên thị trường thứ cấp
Biểu đồ 2.4: Giá thứ cấp tính theo m2 của các dự án
USD/ m2
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
DA nhà ở Vườn Cam Ku đô thị An Biệt thự Hoa ĐTM Lê Biệt thự Biệt thự Bảo
Mễ Trì Khánh-An Phượng Trọng Tấn- Phương Sơn
Thượng khu A Viên
Công ty FBS
Giá thứ cấp trên thị trường hiện tại dao động trong khoảng từ 1.000 đến 1.500 USD/ m2 tùy theo vị trí
của lô đất và theo từng dự án. Đặc biệt là dự án khu nhà ở Mễ Trì có vị trí ngay sau Trung tâm hội nghị
quốc gia, nằm ở đầu đường Láng - Hòa Lạc, sắp đưa vào sử dụng có mức giá rất cao, lên tới 3,300
USD/ m2. Có thể thấy khu Lê Trọng Tấn – khu A và khu biệt thự Bảo Sơn có giá cao hơn so với các dự
án lân cận trong huyện Hoài Đức do có đoạn đường Lê Trọng Tấn chạy qua dự án đang được triển
khai tốt và dự kiến hoàn thành vào năm 2010.
Biểu đồ 2.5: Giá thứ cấp theo từng căn của các dự án
USD/ lô
1,050,000
900,000
750,000
600,000
450,000
300,000
150,000
0
DA nhà ở Vườn Cam Khu đô thị Biệt thự ĐTM Lê Biệt thự Biệt thự
Mễ Trì An Khánh- Hoa Trọng Tấn- Phương Bảo Sơn
An Thượng Phượng khu A Viên
Giá trung bình cho một lô đất biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn dao động trong khoảng từ 200,000 USD
đến 500.000 USD/ lô. Khu Vườn Cam do có một số lô có diện tích khoảng 800 m2 nên mức giá có thể
lên tới trên 900.000 USD/ lô.
Bình luận cho dự án đề xuất – tình hình hoạt động thị trường
Đứng ở góc độ vị trí dự án so với trung tâm Hà Nội, dự án đề xuất có thể bán biệt thự với mức giá
khoảng từ 900 USD/ m2 – 1100 USD/ m2 vào thời điểm này (2009). Dự án so sánh – dự án An Khánh
– An Thượng gần trung tâm Hà Nội hơn khoảng 10 km đang có giá bán là khoảng 1,100 USD/ m2 và
hiện tại đã bán hết.
Đứng ở khía cạnh tốc độ bán của những dự án tương tự (khoảng 300 căn), Savills có cơ sỏ cho rằng
thị trường sẽ dễ dàng tiêu thụ hết số lượng biệt thự của dự án đề xuất. Dự án so sánh có thể kể
đến: Lê Trọng Tấn (1000 biệt thự), An Khanh – An Thượng (…), Vườn Cam (…..). Những dự án này đã
bán khá nhanh, chỉ trong vòng một năm.
Công ty FBS
Lưu ý, cách thức bán của các dự án nêu trên rất đa dạng, có thể theo hình thức góp vốn (chưa có cơ
sở hạ tầng), thử nghiệm thị trường, bán buôn cho các nhà đầu tư thứ cấp…Do vậy, để tiêu thụ được số
lượng biệt thự 320 căn (tương đối lớn) của dự án đề xuất, công ty FBS cần có các chiến lược bán phù
hợp.
2.3 Phân tích nguồn cầu
Nhu cầu biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn hiện tại ở khu vực đường Láng - Hòa Lạc là đáng kể. Trong
vòng hai năm gần đây, đã có khoảng 20.000 biệt thự đã được bán ra thị trường.
Hà Nội mở rộng, sát nhập toàn bộ tỉnh Hà Tây bao gồm các huyện Thạch Thất, Quốc Oai, Hoài Đức
nằm trên trục đường Láng - Hòa Lạc vào Hà Nội vào tháng 8 năm 2008. Nhu cầu nhà ở như biệt thự,
căn hộ của Hà Nội hiện là rất lớn. Nguồn cung hiện chưa đủ để đáp ứng. Nhu cầu về nhà ở của người
sống tại Hà Nội đối với các khu mới sáp nhập sẽ là tất yếu do mật độ dân số ngày càng cao thì việc
giãn dân ra các khu vực ngoại thành là điều dễ hiểu, cộng với tốc độ đô thị hóa cao thì nhu cầu nhà ở
ngày càng cấp thiết.
Nhu cầu nhà biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn tại các khu đô thị mới đến từ nhóm khách hàng có thu
nhập cao. Nhóm thị trường mục tiêu này đang tìm kiếm một không gian sống mới, phong cách sống trở
nên Tây hóa hơn, bao gồm thiết kế hiện đại, trang thiết bị chất lượng tốt, có không gian vườn cây xanh,
bể bơi và các tiện ích chăm sóc sức khỏe, khu vực đỗ xe, gần trường học và các cửa hàng cũng như
không gian yên tĩnh, an toàn, tốt cho sức khỏe với các dịch vụ tốt và cơ sở hạ tầng được quy hoạch tốt.
Đặc biệt khi mà các dự án trong trung tâm có số lượng hết sức hạn chế đối với các loại diện tích lớn
như khoảng 1.000 m2 thì các dự án tại khu vực nghiên cứu có quỹ đất để thỏa mãn nhóm nhu cầu này.
Một số người mua loại nhà này cho mục đích riêng, nhưng phần lớn mua để đầu tư kiếm lãi, trong khi
đó một số lại mua để đầu cơ. Còn nhu cầu mua để ở có vẻ như ít hơn và có thể sẽ rõ nét trong vòng 5
đến 10 năm nữa.
Với thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam gần 1.000 USD (năm 2008), nguồn cầu bất động sản
cho những sản phẩm cao cấp có thể khó để thấy rõ. Phần lớn người mua có những khoản tiết kiệm
đáng kể. Các nguồn tài chính khác bao gồm các khoản vay từ người thân, bạn bè và người chuyên cho
vay tiền. Thông thường, nguồn vay không chính thống này dựa trên niềm tin, lãi suất thường cao hơn
rất nhiều so với kênh vay chính thống, và các khoản vay thường trong ngắn hạn. Điển hình, lãi suất có
thể khá cao, khoảng từ 1.5% đến 2% mỗi tháng.
Ngoài ra, sở thích của người Hà Nội vẫn là mua đất để xây nhà và khá chuộng lối kiến trúc Pháp cổ.
Công ty FBS
Bình luận cho dự án được đề xuất – nguồn cầu hiện tại
Cầu đối với biệt thự và nhà liền kề vẫn đang là rất lớn cho toàn bộ Láng Hòa Lạc không chỉ riêng cho
dự án đề xuất. Do Hà Nội mở rộng về hướng Tây. quy hoạch cơ sỏ hạ tầng ở đây tốt. ...Một dẫn chứng
khác là các dự án biệt thự với số lượng lên đến hàng nghìn căn đã bán hết rất nhanh trong thời gian
vừa qua ở khu vực này.
Thậm chí nếu FBS tiến hành bán biệt thự tại dự án đề xuất vào thời điểm này (2009) thì khả năng bán
thành công là vẫn có.
Từ những dự án đã bán thành công, Savills tin rằng nguồn cầu hiện tại vẫn chủ yếu nhóm đầu cơ và
đầu tư. Nhóm này quan tâm rất nhiều đến những dự án có vị trí quy hoạch về giao thông đang triển khai
và sắp hoàn thành.
Tuy nhiên, Savills tin rằng đối tượng khách hàng sẽ mở rộng sang nhóm thực sử dụng (mua để ở) khi
đường cao tốc Láng – Hòa Lạc đi vào hoạt động.
FBS nên tính đến yếu tố tiến độ hoàn thành của đường Láng – Hòa Lạc trong việc điều chỉnh thị trường
mục tiêu (đầu cơ, đầu tư hay mua để ở...) của mình.
2.4 Triển vọng tương lai
Triển vọng tương lai cho nguồn cung
Hiện Savills có thể thống kê được có khoảng 19 dự án tương lai bao gồm biệt thự/ nhà liền kề/ nhà
vườn dọc trục đường Láng - Hòa Lạc theo các huyện Hoài Đức, Quốc Oai, Thạch Thất. Hai huyện
Quốc Oai và Hoài Đức có số lượng dự án gần bằng nhau tuy nhiên huyện Thạch Thất nằm về phía cuối
đường Láng - Hòa Lạc lại có số lượng rất khiêm tốn chỉ khoảng 2 dự án. Xin được lưu ý là tính đến thời
điểm hiện tại, Savills được biết không có dự án biệt thự tương lai nào nằm trên đường Láng - Hòa Lạc
thuộc địa phận huyện Từ Liêm.
Biểu đồ 2.4.1: Số lượng các dự án tương lai phân theo quận
Số lượng dự án
12
10
0
Hoài Đức Quốc Oai Thạch Thất
Công ty FBS
Để có thể ước lượng được số biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn của các dự án tương lai, Savills sử dụng
diện tích chuẩn phổ biến cho một căn biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn là trong khoảng từ 120 m2 đến
360 m2. Cũng cần lưu ý rằng trong số 19 dự án nêu trên, có đến 25% dự án vẫn chưa có thông tin, xem
bảng 2.4.1. Trong đó nhiều dự án chưa xác định rõ thông tin rơi vào huyện Quốc Oai, vì thế số lượng
biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn của huyện Quốc Oai (trong biểu đồ 2.4.2) có thể sẽ thay đổi.
Biểu đồ 2.4.2: Số lượng biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn ước tính phân theo quận cho đến năm 2020
Số lô biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn ước tính
Thạch Thất
Quốc Oai
Hoài Đức
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000
Theo như Savills được biết có ít nhất là 10.000 căn biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn từ nay đến năm
2020 được cung ứng bởi các dự án dọc trục đường Láng - Hòa Lạc. Trong đó huyện Hoài Đức chiếm
tới 69% lượng cung trong tương lai, Quốc Oai chiếm 21% và Thạch Thất chiếm 10%.
Tuy nhiên, có một số dự án tương lai chủ đầu tư vẫn chưa công bố bán chính thức trên thị trường
nhưng Savills đã ghi nhận được các hoạt động rao bán trên thị trường như Khu đô thị đại học Vân
Canh (889 USD/ m2) tại xã Vân Canh do Công ty cổ phần An Lạc làm chủ đầu tư, khu Nam An Khánh
(889 USD đến 1.000 USD/ m2) do Sudico làm chủ đầu tư, khu Bắc An Khánh (1.100 USD đến 1.800
USD/ m2) tại Km 8+400 đường Láng - Hòa Lạc do liên doanh Posco E&C và Vinaconex làm chủ đầu tư,
dự án Ngôi nhà mới (945 USD/ m2) tại Km 17 đường Láng - Hòa Lạc do công ty cổ phần Ngôi Nhà Mới
làm chủ đầu tư.
Công ty FBS
Bảng 2.4.1: Danh sách các dự án tương lai xung quanh khu vực nghiên cứu
Quy Quy mô cho

Thời Thời gian
mô của khu biệt thự/
giandự dự kiến
TT Tên dự án Quận Nhà đầu tư toàn nhà liền kề/ Tình trạng
kiến bắt hoàn
bộ dự nhà vườn
đầu thành
án (ha) (ha)
Công ty cổ
phần An Lạc.
Khu đô thị
Nhà đầu tư
20 đại học Vân Hoài Đức 67,05 17,5 2008 2014 San nền
thứ cấp:
Canh
Ngân hàng
quân đội
Khu đô thị Đang xây
Chưa có
21 mới Vân Hoài Đức HUD 68,5 28,8 2008 dựng cơ sở
thông tin
Canh hạ tầng
Công ty CP
Chưa có thông Chưa có
24 Tuần Châu Hòa Đức Tuần Châu 254 2008 Đã khởi công
tin thông tin
Hà Tây
Nam An Chưa có Đang quy
11 Hoài Đức Sudico 288,8 5 2009
Khánh thông tin hoạch
Khu đô thị Công ty CP
Chưa có thông Chưa có Chưa có Đang quy
19 mới Sơn Hoài Đức đầu tư tổng 39,3
tin thông tin thông tin hoạch
Đồng hợp Sơn
Đồngdoanh
Liên
Bắc An Đang giải tỏa
14 Hoài Đức Posco E&C 264 39,2 2007 2020
Khánh mặt bằng
và Vinaconex
Khu đô thị Đang xây
7 mới Lê Trọng Hoài Đức Geleximco 135 40 2008 2014 dựng cơ sở
Tấn - khu B, hạ tầng
C, D
Công ty CP
Ngôi nhà đầu tư Sông Đang giải tỏa
13 Hoài Đức 13,13 2,2 2009 2012
xanh Đà –Toàn mặt bằng
Cầu
Khu đô thị và
Đang lập quy
29 dịch vụ Tây Quốc Oai Công ty FBS 53 11,6 2009 2015
hoạch
Quốc Oai
Công ty CP
Dự án nhà ở Chưa có thông Đang lập quy
30 Quốc Oai xây dựng và 11 2009 2016
Ngô Sài tin hoạch
đầu tư
Cavico
Khu đô thị Công ty CP Chưa có thông Chưa có Đang lập quy
28 Quốc Oai 40 2015
nhà mới ngôi nhà mới tin thông tin hoạch
N1 + N3 Công ty CP Chưa có thông Đang san

23 Quốc Oai 24,4 2009 2013
Quốc Oai đầu tư CEO tin nền
Khu biệt thự Công ty CP Chưa có thông Chưa có Chưa có Đang lập quy
27 Quốc Oai 17.78
Metropole Praha Hà Tây tin thông tin thông tin hoạch
Làng Châu Công ty CP
Đang lập quy
25 Âu & Trung Quốc Oai đầu tư 32,24 26 Q3 2008 2013
hoạch
tâm thương Eurowindow
mại
Khu du lịch
Tập đoàn Chưa có thông Chưa có Chưa có Đang lập quy
35 sinh thái Quốc Oai 80
Pacific tin thông tin thông tin hoạch
Ngọc Liệp
Đang xây
Khu đô thị Công ty CP
31 Quốc Oai 59,96 15,7 Q1 2009 2014 dựng cơ sở
Đồng Quang Sông Đà 7
hạ tầng
Trung tâm Công ty CP
Chưa có Chưa có Chưa có Đang lập quy
13 nhà ở và Quốc Oai sửa chữa xe 6,2
thông tin thông tin thông tin hoạch
dịch vụ ô tô Trung
thương
Khu mại
đô thị Quốc Oai Thượng
Tập đoàn Chưa có Chưa có Đang lập quy
36 Quốc Oai - và Thạch 432,8 24,02
Nam Cường thông tin thông tin hoạch
Nam Cường Thất
Khu công Ban quản lý
Thạch Chưa có thông Chưa có Chưa có Đang tạm
38 nghệ cao khu công 1.586
Thất tin thông tin thông tin dừng
Láng - Hòa nghệ cao
Lạc Láng - Hòa
Công ty FBS
Triển vọng tương lai cho nguồn cầu
Nhu cầu trong tương lai dự báo là sẽ đáng kể do tốc độ đô thị hóa cao cộng thêm hệ thống cơ sở hạ
tầng giao thông trong tương lai xung quanh khu vực nghiên cứu là khá quy mô. Thêm vào đó, khu vực
này có sẵn các tiềm năng về du lịch, tiền đề để cho các dự án khu sinh thái và tạo nên môi trường sống
xung quanh yên tĩnh và gần gũi với thiên nhiên.
Nhu cầu mua biệt thự ở khu vực ngoại thành trong tương lai là khá triển vọng với điều kiện là cơ sở hạ
tầng đã khá phát triển và các dự án đô thị xung quanh khu vực nghiên cứu cũng dần hoàn thành và đi
vào hoạt động.
Thu nhập của người dân Hà Nội dự báo là tăng trong tương lai. Từ đó người dân có nhu cầu cao hơn
về điều kiện sống và thường hướng đến việc mua cho mình một không gian riêng có đất, nhà, vườn,
các tiện ích khác. Kiều hối trong dài hạn dư báo la vẫn tăng, việc người nước ngoài và Việt kiều được
phép mua nhà cũng là những yếu tố kích thích cầu tăng mạnh mẽ.
Cơ sở hạ tầng hiện tại và triển vọng trong tương lai
Đường cao tốc Láng - Hòa Lạc với 6 làn xe, mặt cắt ngang là 140 m, chỉ mất khoảng 20 phút đi xe đến
Trung tâm hội nghị Quốc Gia. Ngoài ra còn trục kinh tế Bắc Nam, đường Lê Trọng Tấn kéo dài và một
số đường quốc lộ khác cắt ngang qua đường Láng - Hòa Lạc. Nền tảng để thu hút các dự án và nhà
đầu từ nước ngoài.
Bình luận cho dự án đề xuất – triển vọng thị trường
Mặc dù có nhiều điểm thuận lợi cho dự án đề xuất ở góc độ cung, cầu, vận động thị trường hiện tại,
nhưng ở góc độ nguồn cung tương lai Savills cho rằng dự án đề xuất có thể gặp nhiều cạnh tranh của
hàng loạt dự án đang dự kiến phát triển trên khu vực đường Láng Hòa Lạc, xem bảng 2.4.1
Ở góc độ loại hình sản phẩm, để có thể thành công, Savills tin rằng FBS cần có những thiết kế chuyên
biệt, đặc biệt, độc đáo của loại hình biệt thự so với các dự án tương lai (bảng... ) thậm chí với cả những
dự án đã bán.
Ở góc độ kích thước biệt thự của dự án đề xuât, thiết kế hiện tại như trong quy hoạch 1/500 là phù hợp,
Ở góc độ giá bán, nếu mức độ phục hồi kinh tế vẫn diễn biến như hiện nay (tháng 8/2009), không có
những thiết kế đặc biệt, thương hiệu đặc thù thì Savills tin rằng FBS vẫn bán được với giá it nhất như
các dự án hiện nay. Tuy nhiên, bình luận này không liên quan đến tốc độ bán trong tương lai của dự án
đề xuât.
FBS có thể tránh sự cạnh tranh trực tiếp của các dự án tương lai nêu trên bằng cách sớm đưa thời gian
triển khai hạng mục biệt thự trong dự án đề xuất vào thị trường.
Tiềm năng về cảnh quan thiên nhiên ở khu vực xung quanh đường Láng - Hòa Lạc và bên trong dự án
đề xuất cần được khai thác như là một giá trị cộng thêm dự án đề xuất. Ví dụ yếu tố kênh Đồng Mô
(yếu tố Thủy, thường là yếu tố hấp dẫn trong việc lựa chọn khu vực để ở) chưa được khai thác triệt để
trong thiết kế và định vị dự án trên thị trường biệt thự. Chẳng hạn như FBS có thể đặt tên thương mại
hạng mục biệt thự của dự án đề xuất là ”Biệt thự Kênh Đồng Mô”, chắc chắn hấp dẫn hơn tên biệt thự
dự án Tây Quốc Oai.
Công ty FBS
2.5 Phân tích SWOT
• Chủ đầu tư đã có kinh nghiệm về đầu tư các dự án bất động sản ở Việt
Nam.
• Giao thông thuận tiện: gần đường trục phát triển kinh tế Bắc Nam, gần
giao cắt đường cao tốc Láng - Hòa Lạc và tỉnh lộ 80, trung tâm thị trấn
Quốc Oai.
• Gần gũi với các danh thắng cảnh.

ĐIỂM MẠNH
• Có quỹ đất để phát triển hạng mục căn biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn.
• Kênh Đồng Mô (yếu tố Thủy) chạy dọc dự án đề xuất từ Bắc xuống

Nam, sát với khu vực phát triển loại hình biệt thự.
• Địa hình bằng phẳng.
• Dự án đề xuất nằm ở khu vực có nhiều dự án biệt thự, hứa hẹn tạo nên
một khu vực sống thuận tiện và năng động.
• Khá xa trung tâm thành phố
• Thiếu tính minh bạch của thị trường do có nhiều giao dịch ngầm ảnh
hưởng đến việc xác định thị trường mục tiêu.
• Theo quy hoạch chi tiết của dự án đề xuất 1/500, yếu tố kênh Đồng Mô
ĐIỂM YẾU vẫn chưa được chủ đầu tư FBS chú ý cải tạo khai thác tối đa.
• Theo quy hoạch 1/500 diện tích biệt thự có biên độ khá rộng, chủ đầu tư
nên tập trung vào một vài loại diện tích phổ biến với tỷ lệ nhất định.
• Dự án đề xuất chưa chú trọng phát triển loại hình thương mại dịch vụ
phục vụ cho dân cư trong khu vực dự án.
• Hà Nội mở rộng. Hà Tây sát nhập về Hà Nội khiến thu hút sự chú ý của
các nhà đầu tư cho khu vực xung quanh đường Láng - Hòa Lạc
• Chủ trương phát triển Hà Nội về phía Tây khiến khu vực này sẽ trở
thành tâm điểm trong tương lai gần.
CƠ HỘI
• Có nhiều dự án cơ sở hạ tầng đã và đang triển khai ở khu vực dự án đề
xuất.
• Thị trường còn sơ khai có nhiều cơ hội để phát triển.
• Việt kiều và người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam.
Công ty FBS
• Tiến độ thị công trục phát triển kinh tế Bắc Nam (dự kiến hòan thành
khoảng năm 2020) và đường cao tốc Láng – Hòa Lạc (dự kiến hoàn thành
vào 2010) có thể ảnh hưởng nhất định đến kế hoạch kinh doanh villa của
FBS.
• Cạnh tranh với các dự án khác dọc trục đường Láng - Hòa Lạc.
THÁCH THỨC • Dự án đề xuất nằm trong danh sách ra soát bởi ủy ban nhân dân thành
phố Hà Nội cho các dự án thuộc khu vực mới được sát nhập vào Hà Nội.
Điều này có thể ảnh hưởng đến quy mô và tiến trình triển khai dự án.
• Kinh tế suy thoái, phục hồi kinh tế hiện nay và trong tương lai còn nhiều bất
ổn.
• Thay đổi các quy định về luật pháp Việt Nam.
Công ty FBS
3 THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ ĐỂ BÁN
3.1 Nguồn cung
Định nghĩa một số khái niệm:

Các dự án đang bán: Những dự án đã bắt đầu bán căn hộ trước và tại thời điểm nghiên cứu (tháng 7
2009) nhưng chưa bán hết 100% tổng số căn hộ trên thị trường sơ cấp.
Nguồn cung sơ cấp: Đề cập đến số căn hộ đang bán của những dự án đang bán tại thời điểm tháng 7
2009. Người mua có thể mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư.
Nguồn cung thứ cấp: Đề cập đến những căn hộ đã bán của những dự án đang bán trước thời điểm
tháng 7 2009 và tổng số căn hộ của những dự án đã bán hết 100%. Người mua phải đi mua lại, không
mua được trực tiếp từ chủ đầu tư.
Hợp đồng góp vốn: Loại hợp đồng này giúp chủ đầu tư có số vốn nhất định để tiến hành việc xây dựng
cho dự án mà không phải viện đến việc vay vốn từ các ngân hàng với các điều kiện ngặt nghèo hay các
kênh huy động vốn khác. Khi họ đã hoàn thành xong móng dự án, hợp đồng góp vốn sẽ được chuyển
thành hợp đồng mua bán.
Thị trường căn hộ để bán dọc trục đường cao tốc Láng Hoa Lạc vẫn chưa phát triển. Rất ít dự án triển
khai bán căn hộ. Tính đến thời điểm hiện nay, lượng cung trên thị trường này là rất nhỏ, chỉ khoảng vài
trăm căn hộ từ dự án khu nhà ở Mễ trì đã được bán hết từ rất lâu. Dự án này nằm ngay sát trục đường
cao tốc Láng - Hòa Lạc và thuộc địa phận huyện Từ Liêm. Chưa có dự án nào khác đang bán căn hộ
trên trục đường Láng - Hòa Lạc thuộc các địa phận Hoài Đức, Quốc Oai và Thạch Thất.
Nguồn cung sơ cấp
Hiện tại, trên thị trường sơ cấp của dọc trục đường Láng – Hoà Lạc là không có căn hộ nào còn bán ra
thị trường từ các chủ đầu tư.
Tuy chưa được tính là lượng cung trên thị trường sơ cấp nhưng cũng cần thiết phải kể đến lượng cung
sắp được bán ra thị trường từ hai dự án: La Fontana (Huyện Từ Liêm) và Tricon Towers (Huyện Hoài
Đức) với tổng số căn hộ là khoảng 1.500 căn. Lượng cung này hiện vẫn được theo dõi trong lượng
cung tương lai. Chi tiết của hai dự án này được thể hiện ở bảng 1.1
Bảng 3.1.1: Tóm tắt thông tin các dự án sắp bán căn hộ ra thị trường vào năm 2009
TT Tên dự án Quận/huyện Năm dự kiến hoàn thành Tổng số căn hộ
05 La Fontana Từ Liêm 2012 792

16 Tricon Towers Hoài Đức Qúy 3 2011 732
Tổng số 1524
Công ty FBS
La Fontana
Địa chỉ: Đại Mỗ
Quận/Huyện: Từ Liêm
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần đầu tư Gia Tuệ
Quy mô dự án: 1,22 ha, dự án 27 tầng cộng một tầng hầm, căn hộ từ tầng 6 đến
tầng 27, 36 căn hộ một tầng, 8 loại căn hộ diện tích từ 75-192 m2.
Chi tiết về căn hộ:
Số lượng trên Phần trăm từng
Loại căn hộ Diện tích (m2) Số tầng Tổng số
một tầng loại căn hộ (%)
F 75 12 12 144 18
E 93 12 12 144 18
C 110 12 10 120 15
D2 120 8 12 96 12
B 128 12 10 120 15
D1 135 4 12 48 6
A2 180 8 10 80 10
A1 192 4 10 40 5
792 100
Thời gian khởi công: 2009

Thời gian dự kiến hoàn thành: 2012
Tiến độ dự án: Đang quy hoạch, chủ đầu tư đã quyết định mức giá sơ bộ.
Tricon Towers – “Biệt thự trên không”

Địa chỉ: Bắc An Khánh
Quận/Huyện: Hoài Đức
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần đầu tư Minh Việt
Quy mô dự án: 1,7 ha, 44 tầng căn hộ, 5 tầng thương mại dịch vụ, 2 tầng hầm, 3
tầng kỹ thuật với sức chứa hơn 1.300 ô tô và 1 .400 xe máy, 14 loại
căn hộ.
Chi tiết dự án:
Loại căn hộ Diện tích (m2) Tầng Tổng số Phần trăm từng loại căn hộ (%)
A 210.74 7-23, 25-35 304 42

B 156.88 15-23, 25-35 240 33
C 131.77 7-14 96 13
D1 605.77 6 04 1
D2 728.68 6 06 1
D3 575.05 24 04 1
E1 448.30 6 04 1
E2 530.74 6 06 1
E3 454.29 24 04 1
F 282.64 15-17 24 3
G 286.39 18 08 1
H 744.35 24 08 1
P1 575.05 36 12 2
P2 454.29 36 12 2
732 100
Công ty FBS
Thời gian khởi công: 2009
Thời gian dự kiến hoàn thành: 2011
Tiến độ dự án: Đang làm cọc
Nguồn cung thứ cấp
Lượng cung căn hộ trên thị trường thứ cấp dọc trục đường cao tốc Láng - Hoà Lạc là rất ít, khoảng 350
căn từ một dự án là Khu nhà ở Mễ trì, gần trung tâm hội nghị quốc gia và đường vào sân vận động
quốc gia Mỹ Đình.
Đường cao tốc Láng - Hòa Lạc nếu tính từ điểm đầu là Trung tâm Hội nghị quốc gia đi qua các địa phận
của các huyện Từ Liêm, Hoài Đức, Quốc Oai, Thạch Thất, thì lượng cung thứ cấp căn hộ để bán mới
chỉ xuất hiện tại địa phận Từ Liêm, chưa có dự án nào bắt đầu bán căn hộ ở những địa phận còn lại
tính đến thời điểm hiện nay.
Bình luận cho dự án đề xuất – nguồn cung hiện tại
Hiện tại (2009-2010) chưa phải là thời điểm thích hợp để FBS bán căn hộ tại dự án đề xuất ra thị
trường vì thị trường này chưa phát triển, hạ tầng xã hội và hạ tầng giao thông đều đang còn trong giai
đoạn thi công và nâng cấp. Lương cung hiện tại mới chỉ tập trung ở phía đầu đường Láng - Hoà Lạc về
phía đông. Các dự án nằm cách xa khu vực này chưa thể hấp dẫn khách mua.
Mặc dù chưa có thông tin chi tiết về căn hộ để bán của dự án đề xuât, Savills tin rằng để có thể thành
công với loại hính sản phẩm này, FBS cần tạo ra ý tưởng phát triển độc đáo, hấp dẫn, có đặc trưng
riêng kiểu như mô hình phát triển của Tricon Tower -“Biệt thự trên không”. Bên canh đó, FBS cũng cần
có kế hoạch phát triển và tiếp thị cụ thể cho từng tòa nhà.
Savills cho rằng tại thời điểm hiện nay vẫn là quá sớm để có thể xác định được chi tiết loại hình sản
phẩm căn hộ của dự án đề xuất (diện tích, hạng, loại phòng ngủ…) bởi vì còn quá phụ thuộc vào các
yếu tố kinh tế vĩ mô, tiến độ hoàn thành các dự án cơ sở hạ tầng, các dự án khu dân cư, các khu vui
chơi giải trí, khu phát triển các trường đại học, khu công nghệ cao ở khu vực này.
Nếu trong kịch bản tốt nhất của khu vực Láng – Hòa Lạc (đường xá tốt, các dự án hạ tầng xã hội và hạ
tầng kỹ thuật đi vào đúng tiến độ), FBS có thể nghĩ đến dòng sản phẩm hạng A, kích thước trung bình
của căn hộ dao động trong khoảng 100 -120 m2. Ngược lại những dòng sản phẩm hạng B và thậm chí
hạng C cần phải được xem xét cho dự án đề xuất.
3.2 Tình hình hoạt động thị trường
Tình hình hoạt động của thị trường sơ cấp
Hiện chưa có hoạt động mua bán trên thị trường sơ cấp dọc trục đường cao tốc Láng - Hoà Lạc do
không dự án nào có căn hộ bán ra thị trường vào thời điểm này.
Liên quan đến những dự án sắp bán ra thị trường như La Fontana hay Tricon Towers, chủ đầu tư mới
chỉ chào căn hộ ra thị trường dưới dạng ký hợp đồng góp vốn cho căn hộ chứ không phải là hợp đồng
Công ty FBS
mua bán. Các chủ đầu tư này sẽ chính thức bán căn hộ ra thị trường khi họ hoàn thành xong móng, dự
kiến là khoảng cuối năm 2009. Mức giá sơ bộ của hai dự án này được trình bày trong bảng 1.2.
Bảng 3.2.1: Mức giá sơ bộ của các dự án dự kiến bán vào năm 2009
TT Tên dự án Quận/huyện Mức giá ban đầu (Đô la Mỹ/ m2) chưa bao gồm thuế VAT
05 La Fontana Từ Liêm 1.000
16 Tricon Towers Hoài Đức 1.400 - 2.800

Tổng số
Tình hình hoạt động của thị trường thứ cấp
Có rất ít giao dịch mua lại căn hộ trên thị trường thứ cấp của khu vực dọc đường cao tốc Láng - Hoà
Lạc do có ít dự án, chủ yếu là của dự án khu nhà ở Mễ trì (đang hoàn thiện).
Mức giá trên thị trường này đang dao động trong khoảng từ 900 Đô la Mỹ đến 1,100 Đô la Mỹ.
Hoạt động của thị trường căn hộ để bán khu vực đường cao tốc Láng - Hoà Lạc hiện vẫn chưa phát
triển. Hoạt động của thị trường này được dự đoán sẽ chưa phát triển ít nhất là trong vòng 5 năm tới.
Hoạt động bán căn hộ của dự án đề xuất nếu diễn ra sau 2014 có thể có nhiều triển vọng thành công.
Tại thời điểm hiện nay (2009) còn quá sớm để đưa ra bắt cứ nhận định nào về giá bán và tốc độ bán
căn hộ cho dự án đề xuất. Tuy nhiên, chắc chắn rằng, giá bán căn hộ theo m2 hay theo đơn vị căn hộ
cần phải thấp hơn một cách đáng kể so với giá bán đất biệt thự.
Tốc độ bán 1.500 căn hộ của dự án đề xuất rất phụ thuộc vào các kịch bản khác nhau của khu vực
Láng – Hòa Lạc (như việc bán hết các hạng mục biệt thự, liền kề, tiến độ hoàn thành cơ sở hạ tầng…).
Savills tin rằng lịch sử của các dự án ở Mỹ Đình trong khoảng 2000 – 2003 có thể lập lại tại khu vực dự
án đề xuất.
Nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội vẫn là rất lớn nhưng lượng cung vẫn còn hạn chế chưa đáp ứng đủ lượng
cầu. Theo nghiên cứu gần đây trong quý 1 2009 của Bộ Xây dựng, Hà Nội là thành phố có diện tích nhà
ở bình quân đầu người thấp nhất (7-7,5 m2/người) trong khi tại thành phố Hồ Chí Minh con số này
khoảng 12 m2/người. Điều này có thể được giải thích là do dân số tăng ổn định của Hà Nội với tỷ lệ đô
thị hóa liên tục tăng, ước tính sẽ là 30% trong năm 2010 và 50% trong năm 2020.
Cầu căn hộ tại trục đường Láng - Hoà Lạc trong tương lai dự báo là đáng kể vì người mua biết rằng
một khi đường cao tốc Láng - Hoà Lạc hoàn thành vào 2010, việc đi lại từ đây vào Mỹ Đình và trung
tâm thành phố sẽ dễ dàng hơn. Giá có thể hợp lý hơn các khu vực khác ở Hà Nội. Nhưng cầu hiện tại
vẫn còn hạn chế do khu vực Láng – Hòa Lạc có ít dự án bán căn hộ ra thị trường.
Công ty FBS
Bình luận cho dự án đề xuất – nguồn cầu hiện tại
Nhu cầu về nhà ở hiện tại vẫn đang rất lớn ở tất cả các khu vực của Hà Nội.
Chắc chắn rằng, nhu cầu hiện tại về căn hộ đang tập trung nhiều ở đoạn đầu đường Láng - Hoà Lạc,
chưa nhiều ở đoạn còn lại (trong đó có dự án đề xuất) chủ yếu do trục đường Láng - Hoà Lạc chưa
hoàn thành và các hạ tầng xã hội khác như bệnh viện, trường học, trung tâm mua sắm chưa phát triển.
Savills tin rằng nguồn cầu hiện tại đó sẽ phát triển dần theo chiều từ gần đến các vị trí xa hơn trung tâm
hội nghị quốc gia, không giống như kịch bản phát triển bán biệt thự là có thể ở bất cứ điểm nào trên trục
đường cao tốc Láng – Hòa Lạc. Nếu như vậy, dự án đề xuất không phải nằm ở vị trí ưu tiên hàng đầu
của nguồn cầu hiện tại.
3.4 Triển vọng thị trường
Nhận định về nguồn cung trong tương lai
Dự kiến có khoảng ít nhất là 17.000 căn hộ được tung ra thị trường từ khoảng 25 dự án lớn trên trục
đường Láng - Hoà Lạc từ nay đến 2020. Trong bốn khu vực Từ Liêm, Hoài Đức, Quốc Oai và Thạch
Thất mà trục đường Láng - Hòa Lạc đi qua thì số lượng căn hộ tập trung ở phần đường Láng - Hòa Lạc
thuộc địa phận Hoài Đức là gần 11.000 căn. Số lượng căn hộ ở phần đường Láng - Hòa Lạc thuộc địa
phận Quốc Oai với khoảng 3.600 căn. Khoảng 2.500 căn hộ sẽ được cung cấp ra thị trường ở phần
đường Láng - Hòa Lạc thuộc địa phận từ Liêm. Chúng tôi chưa xác định được lượng căn hộ sẽ tung ra
thị trường của những dự án nằm trên đường Láng - Hòa Lạc thuộc địa phận Thạch Thất do quy hoạch
của các dự án bất động sản tại địa phận này chưa rõ ràng. Bên cạnh đó, cũng còn một lượng cung căn
hộ đáng kể tập trung trên hai huyện Quốc Oai, Hoài Đức tại các dự án chưa có phương án cụ thể đối
với hạng mục căn hộ vào thời điểm này (xem biểu đồ 3.4.1)
Trong số 25 dự án tương lai được nghiên cứu, thì dự án có số lượng căn hộ lớn nhất là Khu đô thị mới
Bắc An Khánh, khoảng 6400 căn tại km8 + 400 đường cao tốc Láng - Hoà Lạc, tiếp theo là dự án Nam
An Khánh với khoảng 2000 căn hộ và dự án khu đô thị Quốc Oai – Nam Cương, khoảng 1900 căn hộ.
Một loạt các dự án có tổng số căn hộ khoảng1000 có thể kể đến là Khu du lịch sinh thái Tuần Châu, dự
án Cổng tây của nhóm các nhà đầu tư Viglacera, Orix (Nhật Bản) và UOL (Singapore). Bên cạnh đó là
những dự án cung cấp vài trăm căn hộ như dự án La Fontana (huyện Từ Liêm) của công ty cổ phần
đầu tư Gia Tuệ, Tricon Towers (huyện Hoài Đức) tai km 10 Láng - Hoà Lạc của công ty đầu tư Minh
Việt, dự án N1+N3 Quốc Oai của Công ty cổ phần đầu tư C.E.O và dự án vườn Cam (huyện Hoài Đức)
của công ty Vinapol. Xem chi tiết tại bảng 3.4.1.
Công ty FBS
Biểu đồ 3.4.1: Nguồn cung tương lai có thể xác định từ nay đến 2020.
Số căn hộ Số dự án
12,000 14
12
10,000
10
8,000
8
6,000
6
4,000
4
chưa có thông tin
2,000
2
0 0
Từ Liêm Ho ài Đức Quốc Oai Thạch Thất
Nguồn cung tương lai 2,693 10,918 3,684 -

Số lượng dự án 3 12 9 1
Bảng 3.4.1 Các dự án có hạng mục căn hộ tương lai được biết đến:
Dự kiến
Số lượng căn
TT Tên dự án Quận Chủ đầu tư hoàn Tiến độ
ước tính
thành
Viglacera, Orix (Nhật Bản) Chưa có
2 Cổng Tây Từ Liêm 1.000 Đang quy hoạch
and UOL (Singapore) thông tin
Tổ hợp khách sạn Dầu
4 Từ Liêm 901* 2011 Đang làm móng
Khí Petro Việt Nam
Công ty cổ phần đầu tư Gia
5 La Fontana Từ Liêm 792 2012 Đang quy hoạch
Tuệ
Khu đô thị mới Lê Trọng Chưa có
7 Hoài Đức Geleximco 2014 Đang làm hạ tầng
Tấn thông tin
Khu đô thị Nam An Chưa có
11 Hoài Đức Sudico 2.000 Đang quy hoạch
Khánh thông tin
Khu tổ hợp dịch vụ và
Chưa có Chưa có
12 căn hộ - một phần của Hoài Đức Sudico Đang quy hoạch
thông tin thông tin
khu đô thị Nam An Khánh
Tổ hợp nhà ở văn phòng Công ty cổ phần sửa chữa Chưa có Chưa có
13 Quốc Oai Đang quy hoạch
thương mại ôtô Trung Thượng thông tin thông tin
Liên doanh Posco E&C và Đang giải phóng
14 Khu đô thị Bắc An Khánh Hoài Đức 6.440 2020
Vinaconex mặt bằng
Công ty cổ phần đầu tư
16 Tricon Towers Hoài Đức 732 Q3 2011 Đang làm cọc móng
Minh Việt
Khu đô thị An Khánh Chưa có
17 Hoài Đức Tập đoàn Hà Đô 2012 Đang làm hạ tầng
An Thượng thông tin
Công ty cổ phần đầu tư Chưa có Đang giải phóng
18 Dự án nhà xanh Hoài Đức 2012
Toàn Cầu – Sông Đà thông tin mặt bằng
Công ty cổ phần đầu tư Chưa có Chưa có
19 Khu đô thị mới Sơn Đồng Hoài Đức Đang quy hoạch
Tổng Hợp Đông Sơn thông tin thông tin
Công ty FBS
Dự kiến
Số lượng căn
TT Tên dự án Quận Chủ đầu tư hoàn Tiến độ
ước tính
thành
Công ty cổ phần đầu tư An Chưa có
20 Khu đô thị đại học Vân Canh Hoài Đức 2014 Đang san lấp
Lạc thông tin
Đã khởi công. Đang
Chưa có
21 Khu đô thị Vân Canh Hoài Đức HUD 346* điều chỉnh quy
thông tin
hoạch 1/500
22 Vườn Cam Hoài Đức Vinapol 400 2013 Đang san lấp
Công ty cổ phần đầu tư

23 N1 + N3 Quốc Oai Quốc Oai 300 2012 Đang quy hoạch
C.E.O
Khu giải trí và du lịch sinh Công ty cổ phần Tuần Châu Chưa có
24 Hoài Đức 1.000 Đã khởi công
thái Tuần Châu Hà Tây thông tin
Làng Châu Âu và Trung tâm Công ty cổ phần Chưa có
25 Quốc Oai 2013 Đang quy hoạch
thương mại Eurowindow thông tin
Công ty cổ phần ngôi nhà Chưa có Chưa có
28 Khu đô thị ngôi nhà mới Quoc Oai Đang quy hoạch
mới thông tin thông tin
Công ty cổ phần tài chính và
Khu đô thị và dịch vụ Tây
29 Quốc Oai phát triển doanh nghiệp - 1.476 2015 Đang quy hoạch
Quốc Oai
FBS
Chưa có
30 Khu nhà ở Ngô Sài Quoc Oai Cavico 2016 Đang quy hoạch
thông tin
Công ty cổ phần Sông Đà 7 Chưa có Đang xây dựng cơ
32 Khu đô thị Đồng Quang Quốc Oai Q1 2014
và Vinaconex thông tin sở hạ tầng
Đang quy hoạch.
Tổ hợp nhà ở văn phòng Công ty cổ phần sửa chữa Chưa có Chưa có Đã được duyệt quy
33 Quốc Oai
thương mại ôtô Trung Thượng thông tin thông tin hoạch 1/500. Đã
giao đất.
Khu đô thị thương mại Quốc Chưa có Chưa có
34 Quốc Oai Tập đoàn Nam Cường Đang quy hoạch
Oai thông tin thông tin
Khu đô thị Quốc Oai – Nam Quốc Oai và Chưa có
35 Tập đoàn Nam Cường 1.908 Đang quy hoạch
Cường Thạch Thất thông tin
BQL khu công nghệ cao Chưa có Chưa có
38 Khu công nghệ cao Hòa Lạc Thạch Thất Đang tạm dừng
Hòa Lạc thông tin thông tin
17.295
*Xin lưu ý: một số dự án có số lượng căn hộ dự kiến được tính ra từ tổng diện tích sàn, và lấy giả thiết là
hệ số sử dụng sàn là 75%, diện tích căn hộ được tính bình quân 100m2.
Công ty FBS
Nhận định về nguồn cầu trong tương lai
Nhu cầu căn hộ dọc trục đường Láng - Hoà Lạc được dự báo là đáng kể bởi một số lý do sau:
• Tốc độ đô thị hóa của Hà Nội dự báo tiếp tục tăng. Thành phần dân cư đô thị của Việt Nam dự
kiến đạt khoảng 30% vào năm 2010 và 50% vào năm 2020. Tốc độ đô thị hóa mạnh như vậy
cho thấy nhu cầu nhà ở là rất lớn, đặc biệt ở những thành phố lớn của Việt Nam như Hà Nội.
Khu vực đường Láng – Hoà Lạc nơi đang có nhiều dự án nhà ở hứa hẹn sẽ thu hút một lượng
cầu nhất định.
• Hà Nội mở rộng, sát nhập toàn bộ tỉnh Hà Tây bao gồm các huyện Thạch Thất, Quốc Oai,
Hoài Đức nằm trên trục đường Láng - Hòa Lạc vào Hà Nội vào tháng 8 năm 2008. Nhu cầu
nhà ở như biệt thự, căn hộ của Hà Nội hiện là rất lớn. Nguồn cung hiện chưa đủ để đáp ứng.
Trong khi đó, sẽ có một lượng cung đáng kể được tung ra thị trường từ các khu vực mới sát
nhập này đặc biệt là khu vực đường cao tốc Láng – Hòa Lạc. Nhu cầu về nhà ở của người
sống tại Hà Nội đối với các khu đó sẽ là tất yếu.
• Thay đổi phong cách sống của người dân Hà Nội. Trong một vài năm gần đây, việc lựa chọn
sống trong căn hộ đã trở nên phổ biến đối với những người dân sống ở Hà Nội. Sở thích sống
ở nhà mặt đất có thể nhường chỗ cho việc sống trong căn hộ ở các tòa nhà cao tầng.
• Sự phân bổ dân số ở Hà Nội: Theo tin từ cổng giao tiếp điện tử Hà Nội 2008, dân số Hà Nội
hiện vào khoảng trên 5,8 triệu dân. Đây là con số chính thức và chỉ tính đến số người đã đăng
ký. Con số không chính thức, bao gồm cả các cư dân của các vùng lân cận ở độ tuổi lao động,
có thể lớn hơn nhiều. Đa số dân Hà Nội đang sống ở các quận (xem bảng A2.1). Mật độ dân
số ở các huyện là thấp hơn rất nhiều. Cùng với tốc độ đô thị hóa tăng lên, xu hướng dân di
chuyển từ các quận ra các huyện là điều có thể thấy rõ. Hà Nội đang phát triển mạnh về phía
Tây gồm các khu vực Từ Liêm (Mỹ Đình), Cầu Giấy. Khu vực Láng - Hòa Lạc – nằm ở phía
Tây Hà Nội, được dự báo là có triển vọng phát triển không kém.
• Gia tăng thu nhập và sự giàu có mới tạo nên. Thành phố Hà Nội hiện nay có tỷ lệ GDP trên
đầu người cao thứ hai cả nước đạt mức khoảng 2.000 USD năm 2008. Tỷ lệ này đã tăng đều
trong vòng 10 năm qua và dự báo sẽ tiếp tục tăng trong dài hạn. (Xem biểu đồ 3.4.4). Lượng
kiều hối do kiều bào nước ngoài gửi về nước cũng đang tăng. Dự đoán có khoảng 3 triệu
người gốc Việt Nam, khoảng 4% dân số, đang định cư ở nước ngoài. Số tiền họ chuyển về
Việt Nam đã tăng đều trong những năm vừa qua, từ 35 triệu USD năm 1991 đến gần 7 tỷ USD
năm 2007 và 8 tỷ USD năm 2008 (Xem biểu đồ 3.4.3). Số tiền gửi về nước không chính thức
có thể còn gấp đôi con số nêu trên. Theo Quỹ Tiền tệ Thế giới IMF, một phần lớn của các
khoản tiền được chuyển về nước được đầu tư vào thị trường bất động sản, tài chính và các
doanh nghiệp nhỏ. Tổng lượng kiều hối (quỹ của Việt Kiều ở nước ngoài chuyển về Việt Nam)
có xu hướng giảm trong 2009 và có thể sẽ tiếp tục xuống thấp hơn trong năm tiếp theo do sự
suy giảm của nền kinh tế thế giới. Nhưng về dài hạn thì vẫn có xu hướng là tăng lên.
• Việc người nước ngoài và Việt kiều được phép mua nhà dự báo cũng tạo nên một lượng cầu
nhất định cho khu vực Láng – Hoà Lạc nơi hiện đang có nhiều dự án quy hoạch về nhà ở.
Công ty FBS
Biểu đồ 3.4.3: Ngoại hối chuyển về Việt Nam từ Việt Kiều (2000 – 2008)
Tỉ USD
9,0
8,0
7,0
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Nguồn: http://giadinh.net.vn/home/20090107083514863p0c1002/nam-2008-8-ty-usd-kieu-hoi-ve-nuoc.htm
Biểu đồ 3.4.4: Thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội (1998 – 2008)
Đô La Mỹ
2500
2000
1500
1000
500
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Việt Nam Hà Nội Hồ Chí Minh
Nguồn: Tổng cục thống kê http://www.gso.gov.vn
• Giao thông đi lại giữa khu vực Láng - Hòa Lạc với trung tâm thành phố sẽ thuận tiện hơn nhờ
vào việc hoàn thành của một số tuyến đường quan trọng như đường cao tốc Láng - Hoà Lạc,
đường Lê Trọng Tấn, đường trục phát triển kinh tế Bắc Nam…
• Khu vực Láng – Hòa Lạc gần Mỹ Đình, Mễ Trì nơi có nhiều công trình quan trọng như: Trung
tâm hội nghị quốc gia, trung tâm thể thao quốc gia, trụ sở Bộ Ngoại giao, trung tâm triển lãm
quốc gia, các dự án văn phòng khách sạn, trung tâm mua sắm đã và sẽ đi vào hoạt động. Một
khi nhu cầu về căn hộ ở khu vực Mỹ Đình không được đáp ứng, người mua sẽ phải tính tới
các lựa chọn ở khu vực lân cận như Láng – Hoà Lạc.
Những dự án phát triển hạ tầng gần đây và triển vọng tương lai
• Đường cao tốc Láng - Hòa Lạc với chiều dài là 30 km, rộng 140 m, dự kiến hoàn thành vào
năm 2010. Giao thông đi lại từ Hà Nội lên các tỉnh phía Tây Bắc sẽ trở nên nhanh chóng và
Công ty FBS
thuận tiện hơn. Các dự án nhà ở nằm dọc tuyến này có triển vọng thu hút nguồn cầu nhất
định.
• Đường Lê Trọng Tấn rộng 42 m kết nối với đường cao tốc Láng - Hoà Lạc và kéo dài ra tỉnh lộ
70 đi Giáp Bát ở phía Nam Hà Nội. Đoạn đường từ Bia Bà (Hà Đông) đến Láng - Hòa Lạc dự
kiến hoàn thành khoảng tháng 6 2010. Khi đó, giao thông đi lại từ phía Tây xuống phía Tây
Nam Hà Nội sẽ thuận tiện hơn. Dọc tuyến này hiện đang có các dự án về nhà ở lớn như Khu
đô thị mới Lê Trọng Tấn, khu đô thị Văn Phú cũng có các hạng mục căn hộ để bán. Lượng
cung từ những hạng mục đó dự báo cũng sẽ cạnh tranh với lượng cung dọc đường Láng –
Hòa Lạc.
Savill tin rằng các dự án căn hộ sẽ cạnh tranh khốc liệt ở khu vực này trong tương lai (xem bảng…). Ví
dụ như: Khu đô thị mới Bắc An Khánh, khu đô thị mới Nam An Khánh, khu đô thị mới Quốc Oai Nam
Cường, khu đô thị mới Hà Đô…
Nếu xét yếu tố khoảng cách về trung tâm, dự án đề xuất không có tính cạnh tranh cao bằng các dự án
đã đề cập ở trên.
Savills cho rằng FBS cần xem xét kỹ các yếu tố như số lượng căn, chất lượng/hạng của căn hộ, bố trí
không gian và mức giá bán trong kế hoạch kinh doanh. Đó là những yếu tố mà Savills cho rằng rất quan
trọng trong việc quyết định mức độ thành công của dự án đề xuất (ngoài yếu tố khoảng cách).
Việc phát triển và bán căn hộ của dự án đề xuất nên được bắt đầu sớm nhất là sau khi đường cao tốc
Láng - Hòa Lạc hoàn thành.
Công ty FBS
3.5 Phân tích SWOT của dự án khu đô thị và dịch vụ Tây Quốc Oai
• Chủ đầu tư đã có kinh nghiệm về đầu tư các dự án bất động sản ở Việt
Nam.
• Giao thông thuận tiện: gần đường trục phát triển kinh tế Bắc Nam và gần
giao cắt đường cao tốc Láng - Hòa Lạc và tỉnh lộ 80, trung tâm thị trấn
ĐIỂM MẠNH Quốc Oai.
• Gần gũi với các danh thắng cảnh.
• Nằm trong hướng phát triển chung của thị trấn Quốc Oai về phía Nam và
Tây Nam.
• Tiếng ồn do vị trí phát triển khu căn hộ của dự án đề xuất được đặt gần
đường trục phát triển kinh tế Bắc Nam.
• Khá xa trung tâm thành phố.
• Ý tường phát triển ban đầu chưa có sự khác biệt rõ rệt so với các dự án
ĐIỂM YẾU
lân cận và trên trục đường Láng – Hòa Lạc.
• Chưa rõ ràng loại hình thương mại dịch vụ phục vụ cho dân cư trong khu
vực dự án đề xuất.
• Chưa xác định rõ ràng thị trường mục tiêu.
• Hà Nội mở rộng ra cả khu vực Láng - Hòa Lạc.
• Dự án đề xuất nằm ở hướng phát triển chung trong tương lai của Hà Nội
về phía Tây.
• Có nhiều dự án cơ sở hạ tầng đã và đang triển khai ở khu vực dự án.
• Thị trường căn hộ ở khu vực Láng – Hòa Lạc vẫn sơ khai nên có cơ hội để
phát triển trong lương lai.
CƠ HỘI • Nhu cầu nhà ở cao.
• Giá căn hộ hiện nay ở Hà Nội đang khá cao so với thu nhập bình quân của
người dân.
• Xu hướng sống trong căn hộ đang có chiều hướng gia tăng.
• Dân số Hà Nội tập trung quá đông ở các quận có xu hướng dãn ra khu vực
mới phát triển như Mỹ Đình, Láng – Hòa Lạc.
• Việt kiều và người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam.
• Lượng cung căn hộ của dự án đề xuất là khá lớn (khoảng 1.500 căn).
THÁCH THỨC • Cạnh tranh với không chỉ lượng cung căn hộ lớn của các dự án dọc đường
cao tốc Láng - Hòa Lạc mà còn cả một lượng cung rất lớn khác của khu
Công ty FBS
vực Mỹ Đình và khu vực quốc lộ 32, khu vực Hà Đông.
• Việc phụ thuộc vào trục phát triển kinh tế Bắc Nam và cao tốc Láng – Hòa
Lạc có thể gây rủi ro cho dự án đề xuất.
• Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đang rà soát các dự án ở khu vực Hà
Nội mới có thể ảnh hưởng đến quy mô và tiến trình triển khai dự án đề
xuất.
• Thời điểm phục hồi của kinh tế toàn cầu chưa được xác định rõ. Điều này
ảnh hưởng đến môi trường đầu tư trong nước và việc quyết định triển khai
hạng mục căn hộ tại dự án đề xuất của FBS.
Công ty FBS
4 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ
4.1 Nguồn cung hiện tại
Có thể nói, nguồn cung hiện tại về diện tích bán lẻ trong khu vực nghiên cứu là đặc biệt thiếu. Hầu hết
các trung tâm mua sắm đều tập trung tại khu vực trung tâm thành phố.
Hiện tại, ngoài Big C Thăng Long nằm ở đầu tuyến đường Láng - Hòa Lạc, khu vực dọc tuyến đường
này tính từ trung tâm hội nghị Quốc gia vẫn chỉ có Thiên đường Bảo Sơn là dự án có loại hình kinh
doanh bán lẻ đã đi vào hoạt động.
Trung tâm thương mại Big C Thăng Long của Công ty TNHH Thăng Long Bourbon Espace bắt đầu hoạt
động từ năm 2005, cung cấp cho thị trường bán lẻ tổng diện tích cho thuê khoảng 19.000 m2. Đại siêu
thị này hiện đang phục vụ nhu cầu mua sắm của người dân các khu vực Từ Liêm, Cầu Giấy, Ba Đình,
Đống Đa, Thanh Xuân cũng như khu vực Láng - Hòa Lạc.
Thiên đường Bảo Sơn nằm cách trung tâm Thủ đô Hà Nội 12 km là một khu du lịch sinh thái, vui chơi
giải trí. Trong dự án có khu vực mua sắm với diện tích 3.754m2, trưng bày các sản phẩm của Việt Nam
và của các hãng nổi tiếng trên thế giới đồng thời trưng bày các đồ lưu niệm truyền thống Việt Nam về
văn hóa, ẩm thực. Tuy nhiên, diện tích bán lẻ này chủ yếu chỉ nhằm phục vụ nhu cầu mua sắm cho du
khách đến thăm quan, giải trí.
Bình luận cho dự án đề xuất - nguồn cung hiện tại
Savills tin rằng lĩnh vực bán lẻ vẫn rất nhiều tiềm năng cho toàn bộ khu vực Láng – Hòa Lạc cũng như
cho riêng dự án đề xuất.
Với quy mô khoảng hơn 84.000 m2 bán lẻ dự kiến sẽ có nhiều lựa chọn về mô hình bán lẻ cho dự án
đề xuất. Các mô hình như: trung tâm bán buôn, bán lẻ, trung tâm thương mại cho dân cư nội tại cũng
như các khu vực khác có thể cần được cân nhắc trong dự án đề xuất.
Liên quan đến dự kiến của FBS về phát triển một khu triển lãm ngoài trời với diện trưng bày – bán lẻ
khoảng 84.000 m2 sàn (showroom ôtô….), Savills cho rằng đây không phải là ý tưởng tồi nhưng không
rõ thị trường mục tiêu cũng như các lý do và động cơ khác để lựa chọn loại hình này.
Savills cho rằng với quy mô diện tích bán lẻ dự kiến như vậy, nhiều loại hình kinh doanh bán lẻ cần diện
tích lớn cần được xem xét thêm. Ví dụ như: trung tâm bán buôn bán lẻ vật liệu xây dựng, đồ nội thất,
đại siêu thị (như Big C, Mê Linh Plaza), trung tâm bách hóa (như The Garden - Bitexco), trung tâm bán
buôn (như Metro Cash & Carry) hoàn toàn phù hợp với dự án này. Lưu ý rằng dự án có lợi thế về giao
thông, như nằm gần giao cắt tỉnh lộ 80, đường trục phát triển kinh tế Bắc Nam với đường Láng - Hòa
Lạc đồng thời là cửa ngõ phía Bắc vào thị trấn Quốc Oai, có thể thu hút một lượng lớn khách hàng từ
các khu vực xung quanh và dân cư sinh sống trong dự án đề xuất đặc biệt là khi đường cao tốc Láng -
Hòa Lạc đi vào hoạt động.
Công ty FBS
4.2 Hoạt động thị trường
Tại khu vực này chưa phát triển một dự án chuyên doanh bán lẻ cũng như một dự án có diện tích bán
lẻ đáng kể nào. Trung tâm mua sắm, trung tâm bách hóa, đại siêu thị, trung tâm bán buôn, siêu thị (có
2
diện tích lớn hơn 300 m ), cũng như cửa hàng bán lẻ tại các tòa nhà rất ít hoặc không có. Hiện tại, thị
trường bán lẻ khu vực dọc tuyến đường này gần như chỉ là những chợ tự phát phục vụ nhu cầu hằng
ngày của người dân địa phương và các cửa hàng trưng bày ôtô có quy mô nhỏ dưới 400 m2.
Big C Thăng Long, với diện tích khoảng 19.000 m2, công suất cho thuê đạt 100% vẫn đang là một trung
tâm mua sắm đang thu hút một lượng khách đáng kể từ các khu vực xung quanh như Mỹ Đình – Từ
Liêm, Thanh Xuân, Đống Đa và cả khu vực Láng - Hòa Lạc. Giá thuê cho mỗi mét vuông diện tích bán
lẻ ở đây dao động trong khoảng 28 – 47 USD/tháng, tùy theo diện tích và vị trí thuê.
Bình luận cho dự án đề xuất – tình hình hoạt động
Căn cứ vào tình hình hoạt động hiện tại của thị trường bán lẻ và các thị trường khác tại khu vực nghiên
cứu, có thể thấy trong giai đoạn trung và dài hạn, hoạt động kinh doanh bán lẻ của dự án đề xuất có
triển vọng phát triển tốt.
Từ tình hình hoạt động của thị trường bán lẻ tại khu vực này, Savills kiến nghị cần nghiên cứu kỹ loại
hình phát triển bán lẻ của dự án đề xuất.
Hiện nay vẫn còn quá sớm để có thể dự báo được mức giá thuê mặt bằng bán lẻ cho dự án đề xuất.
Theo lịch sử phát triển bán lẻ của dự án Big C ở những năm đầu, áp dụng cho kịch bản phát triển tốt
nhất của khu vực Láng Hòa Lạc, mức giá thuê khó vượt quá khung 15-35 USD/m2 ở những năm đầu
hoạt động của dự án đề xuất (trước 2015).
4.3 Phân tích cầu
Hiện tại, cơ sở hạ tầng khu vực Láng - Hòa Lạc vẫn đang trong giai đoạn xây dựng, các dự án dọc
tuyến đường vẫn chưa đi đến giai đoạn hoàn thiện, dân cư sinh sống trong các khu vực dọc tuyến
đường còn thưa thớt, mật độ dân số trung bình của các huyện mà tuyến đường Láng - Hòa Lạc đi qua
còn thấp (xem bảng A2.1).
Tuy nhiên, có thể nói nguồn cầu trong tương lai trong giai đoạn trung và dài hạn về diện tích bán lẻ ở
khu vực này là rất tiềm năng khi xem xét các yếu tố sau đây:
• Về vĩ mô, Việt Nam cũng vừa được xếp vào nhóm nước đang phát triển có thu nhập trung bình.
Theo số liệu mà Vụ Thống kê tài sản quốc gia, Tổng cục thống kê đưa ra thì năm 2008, mức
tăng trưởng GDP đạt 6,23%. Với tăng trưởng như thế, thu nhập bình quân đầu người lần đầu
tiên đạt 1.024 USD. So với mức thu nhập bình quân đầu người năm 2007 là 833 USD thì đây là
con số ấn tượng. Cho dù kinh tế có suy giảm nhưng nhìn về trung và dài hạn thì Việt Nam có
tiềm năng tăng trưởng kinh tế và đặc biệt thu nhập của người dân vẫn đang được tăng lên nên
nhu cầu về hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng còn rất lớn.
Công ty FBS
• Tỷ lệ tăng trưởng doanh thu bán lẻ tại Hà Nội trong năm 2008 là 32,1%, doanh thu bán lẻ đạt
7,5 tỉ đô la Mỹ so với 5,7 tỉ đô la Mỹ trong năm 2007. Mặc dù khủng hoảng kinh tế xảy ra, chỉ số
giá tiêu dùng trên đà giảm, nhưng doanh thu bán lẻ vẫn tăng. Điều này cho thấy nhu cầu tiêu
dùng của người dân vẫn ở mức cao. Doanh thu bán lẻ vì thế sẽ có khả năng tăng mạnh khi nền
kinh tế và chỉ số giá tiêu dùng phục hồi.
• Cơ cấu dân số trẻ được coi là động lực thúc đầy nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường
bán lẻ nói riêng. Theo điều tra dân số 2007 và nghiên cứu về kế hoạch hóa gia đình, nhóm dân
số trong độ tuổi 25-49 chiếm trên 70% dân số. Nhóm tuổi này đặc biệt quan trọng bởi có thu
nhập và sức mua cao, được coi là nhân tố chính ảnh hưởng đến ngành bán lẻ.
• Dân số trẻ mang những ý nghĩa quan trọng, bởi đây là thế hệ sau chiến tranh, những người có
cái nhìn thoải mái hơn và thái độ về kinh tế khác biệt lớn so với thế hệ trước. Ở những thành phố
lớn như thành phố Hà Nội, dân số trẻ và nhận thức rõ về phong cách đã làm tăng tỷ lệ tiêu dùng.
Ngày càng có nhiều người trẻ tuổi chọn cách thể hiện bản thân qua những thương hiệu và sự
lựa chọn tiêu dùng.
• Tỷ lệ đô thị hóa cũng được coi là một động lực khác thúc đẩy thị trường bán lẻ. Việt Nam đang
được đô thị hóa và quy hoạch tập trung. Trong năm 2006, chỉ có 23% dân số Việt Nam sống tại
các thành phố, đến năm 2010 con số này là 30% và đến năm 2020 dự kiến sẽ là 50%. Tính đến
năm 2006, dân số tại 6 thành phố chính chiếm hơn 40% tổng dân số tại các đô thị, riêng Hà Nội
chiếm 23%. Theo AT Kearney, ước tính mỗi năm có hơn một triệu người di chuyển đến hai
thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Do quỹ đất ở nội thành Hà Nội đang trở nên
khan hiếm nên sẽ có một phần không nhỏ trong số những người di chuyển từ các tỉnh khác đến
Hà Nội đến sinh sống ở những khu đô thị mới đang và sẽ phát triển ở Hà Nội như khu vực dọc
tuyến đường Láng - Hòa Lạc. Điều này đồng nghĩa với việc nhu cầu về bán lẻ tại đây cũng sẽ
tăng nhanh.
Cầu hiện tại của thị trường bán lẻ khu vực dự án đề xuất còn chưa đáng kể nhưng rõ ràng thị trường
này rất hứa hẹn trong tương lai. Hà Nội đang phát triển mở rộng về phía tây, và khu vực trên tuyến
đường Láng - Hòa Lạc nơi có dự án đề xuất và hàng loạt các dự án khu đô thị mới thu hút dân đến sinh
sống, đi cùng theo đó là nhu cầu về bán lẻ tăng cao.
Dự án nằm trong thị trấn Quốc Oai – trung tâm hành chính của huyện và cũng là nơi tập trung đông dân
cư, nguồn cầu về bán lẻ ở khu vực này khá triển vọng, đây là một lợi thế đối với dự án đề xuất khi phát
triển kinh doanh bán lẻ.
Savills cho rằng về dài hạn phát triển bán lẻ là một khái niệm đúng của dự án đề xuất.
Công ty FBS
4.4 Triển vọng tương lai
Trong các khu vực dọc tuyến đường Láng - Hòa Lạc hiện có khoảng 25 dự án có loại hình kinh doanh
bán lẻ. Tuy nhiên, phần lớn các dự án này đều đang trong giai đoạn lập quy hoạch hoặc xây dựng cơ
sở hạ tầng, chưa có thông số chi tiết về diện tích cũng như loại hình bán lẻ sẽ phát triển. Bởi vậy, trong
báo cáo này, chúng tôi sẽ đưa ra sau đây những thông tin đáng chú ý nhất về bán lẻ của các dự án lớn
để từ đó hình dung một bức tranh chung về thị trường bán lẻ trên toàn khu vực nghiên cứu trong tương
lai.
Bảng 4.4.1: Các dự án có loại hình bán lẻ trong tương lai:
Quy mô Vốn đầu tư Năm hoàn

TT Tên dự án Huyện Chủ đầu tư Tình trạng
(ha) (triệu USD) thành
Viglacera, Orix (Nhật

Chưa có Đang xây
2 Dự án Cổng Tây Từ Liêm 21.2 235 Bản) & UOL
thông tin dựng
(Singapore)
Chưa có Công ty CP Đầu tư Đang quy

5 La Fontana Từ Liêm 1.22 2012
thông tin Gia Tuệ hoạch
KĐT mới Lê Trọng Chưa có Geleximco - Cty CP Chưa có Giải phóng

7 Hoài Đức 135
Tấn thông tin XNK Tổng hợp Hà Nội thông tin mặt bằng
KĐT Nam An Chưa có Đang quy

11 Hoài Đức 288.8 113 Sudico
Khánh thông tin hoạch
Khu chung cư cao

cấp, dịch vụ hỗn
Chưa có Đang quy
12 hợp - Dự án Khu Hoài Đức 33.68 80 Sudico
thông tin hoạch
đô thị Nam An
Khánh
KĐT trung tâm Chưa

Đã phê duyệt
thương mại dịch vụ có Chưa có Công ty CP Sửa chữa Chưa có
13 Hoài Đức quy hoạch
và nhà ở cao cấp thông thông tin Ô tô Trung Thượng thông tin
1/500
An Khánh tin
KĐT mới Bắc An Chưa có Liên danh Posco E&C Đã giải phóng
14 Hoài Đức 264.5 2020
Khánh thông tin & Vinaconex mặt bằng
Chưa có Công ty cổ phần đầu

16 Tricon Towers Hoài Đức 1.7 Q3 2011 Đang đóng cọc
thông tin tư Minh Việt
KĐT An Khánh – Chưa có Đang xây dựng

17 Hoài Đức 30 Tập đoàn Hà Đô 2012
An Thượng thông tin cơ sở hạ tầng
Công ty CP Đầu tư
18 Dự án Nhà Xanh Hoài Đức 13.13 11.5 Q4 2011 Đang xây dựng
Sông Đà - Toàn Cầu
KĐT mới Sơn Chưa có Công ty CP Đầu tư Chưa có Đang quy

19 Hoài Đức 39
Đồng thông tin Tổng hợp Sơn Đồng thông tin hoạch
Chưa có Công ty Đầu tư Phát Chưa có

21 KĐT mới Vân Canh Hoài Đức 68.41 Đã khởi công
thông tin triển Nhà và Đô thị thông tin
Công ty FBS
Đã giải phóng
Chưa có mặt bằng,
22 Dự án Vườn Cam Hoài Đức 46.18 Vinapol 2013
thông tin đang thi công
cơ sở hạ tầng
Công ty CP Đầu tư Đang quy

23 N1 + N3 Quốc Oai Hoài Đức 24.4 74 2012
C.E.O hoạch
Khu Du Lịch Sinh

Công ty CP Tuần Chưa có
24 Thái Và Vui Chơi Hoài Đức 254 285 Đã khởi công
Châu Hà Tây thông tin
Giải Trí Tuần Châu
Làng Châu Âu và
Công ty CP Đang quy
25 Trung tâm thương Quốc Oai 32.24 68.6 2013
Eurowindow Holding hoạch
mại
Trung tâm Thương Công ty CP Hà Tây Chưa có Đang quy

27 Quốc Oai 17.78 32.75
mại Metropole Praha thông tin hoạch
KĐT và dịch vụ Tây Đang quy

29 Quốc Oai 53 615 Công ty FBS 2015
Quốc Oai hoạch
Công ty CP Sông Đà Đang xây dựng

32 KĐT Đồng Quang Quốc Oai 60 41.5 Q1 2014
7 & Vinaconex cơ sở hạ tầng
Tổ hợp nhà ở, văn Chưa có Công ty CPSC Ô tô Chưa có Đang quy

33 Quốc Oai 6.26
phòng, thương mại thông tin Trung Thượng thông tin hoạch
Quy hoạch
KĐT Thương mại Chưa có Tập đoàn Nam Chưa có 1/2000 đã
34 Quốc Oai 1.124
Quốc Oai thông tin Cường thông tin được phê
duyệt
KĐT sinh thái Ngọc Tập đoàn Thái Bình Chưa có Đang quy
35 Quốc Oai 80
Liệp 40 Dương thông tin hoạch
Quốc Oai Quy hoạch

KĐT Quốc Oai - Chưa có Tập đoàn Nam Chưa có
36 và Thạch 432.8 1/500 đã được
Nam Cường thông tin Cường thông tin
Thất phê duyệt
Khu công nghệ Thạch Chưa có Ban Quản lý KCN Hòa Chưa có Đang tạm
38 1.586
Cao Hòa Lạc Thất thông tin Lạc thông tin dừng
Nguồn: Nghiên cứu tư vấn của Savills, tháng 7 2009
Công ty FBS
Bình luận cho dự án đề xuất – triển vọng tương lai
Nếu xét về góc độ số các dự án có hạng mục bán lẻ thì trong tương lai việc cạnh tranh về bán lẻ của
các dự án này không căng thẳng như loại hình biệt thự và căn hộ để bán. Nhưng vẫn khá cạnh tranh so
với loại hình khách sạn và văn phòng cho thuê.
Nếu xét về góc độ vị trí sát đường Láng- Hòa Lạc, quy mô, Savills tin rằng mô hình bán lẻ của dự án đề
xuất canh tranh hơn so với các dự án tương lai ở khu vực Láng – Hòa Lạc.
Tuy nhiên, để khai thác được lợi thế này, FBS cần cân nhắc rõ loại hình bán lẻ phù hợp với quy mô
(84.000 m2), thị trường mục tiêu, hình thức kinh doanh, phương thức quản lý nếu không những lợi thế
lại trở thành điểm yếu của dự án (do diện tích khá lớn có thể dẫn đến công suất cho thuê thấp, chi phí
hoạt động cao...)
Công ty FBS
• Có vị trí đặc biệt thuận lợi để phát triển loại hình kinh doanh bán lẻ do nằm
gần nút giao cắt giữa đường cao tốc Láng - Hòa Lạc với tỉnh lộ 80 và trục
phát triển kinh tế Bắc Nam.
• Nằm tại thị trấn Quốc Oai nơi tập trung dân cư đông đúc của huyện Quốc
ĐIỂM MẠNH
Oai là một lợi thế của dự án khi kinh doanh bán lẻ.
• Nằm trong khu vực có nhiều danh lam thắng cảnh.
• Dự án có diện tích dành cho bán lẻ quy mô lớn nên có nhiều lựa chọn hơn
về loại hình bán lẻ.
• Theo quy hoạch 1/500 của dự án đề xuất, chưa có ý tưởng rõ ràng về quy
mô và loại hình bán lẻ sẽ phát triển.
ĐIỂM YẾU
• Chưa rõ về lý do lựa chọn mô hình showroom ôtô ở khu vực này.
• Dự án nằm ở khu vực có sức mua thấp.
• Thị trường bán lẻ tại khu vực còn sơ khai, còn nhiều cơ hội phát triển.
• Hà Nội mở rộng, Hà Tây sát nhập về Hà Nội thu hút sự chú ý của các nhà
đầu tư đối với các khu vực mới sát nhập.
CƠ HỘI • Nguồn cầu về bán lẻ trong tương lai rất triển vọng khi đường cao tốc Láng -
Hòa Lạc đi vào họat động thông suốt, cùng với sự phát triển của hàng loạt
các dự án khu đô thị khu vực này.
• Có nhiều dự án dân cư ở khu vực Láng – Hòa Lạc đi vào hoạt động trong
tương lai.
• Sẽ phải cạnh tranh với nhiều dự án xung quanh cũng có loại hình bán lẻ với
quy mô đáng kể.
• Tiến độ hoàn thành của đường trục phát triển kinh tế Bắc Nam và đường cao
tốc Láng – Hòa Lạc cũng như của các dự án nhà ở tại các khu vực này có
thể ảnh hưởng nhất định đến kế hoạch kinh doanh bán lẻ của FBS.
THÁCH THỨC • Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đang rà soát các dự án ở khu vực Hà Nội
mới có thể ảnh hưởng đến quy mô và tiến trình triển khai dự án đề xuất.
hạng mục căn hộ tại khu đô thị và dịch vụ phía Tây Quốc Oai của FBS.
• Thay đổi về các quy định về pháp luật Việt Nam.
Công ty FBS
5 THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ
5.1 Nguồn cung hiện tại
Tính đến tháng 7 2009, trục đường Láng - Hòa Lạc chỉ có một dự án duy nhất đã đi vào hoạt động từ
quý 2 2007 là tòa tháp Viglacera với tổng diện tích cho thuê là khoảng 12.500 m2. Dự án này đặt ngay
đầu đường Láng - Hòa Lạc thuộc địa phận Huyện Từ Liêm, đối diện với Trung tâm hội nghị quốc gia.
Như vậy, nguồn cung hiện tại của trục đường này là 12.500 m2.
Nguồn cung hiện tại trên trục đường Láng - Hòa Lạc vẫn còn hạn chế. Nguồn cung này đang được
phân bố ở đoạn đầu đường Láng - Hòa Lạc, thuộc địa phận huyện Từ Liêm. Từ nguồn cung này đến
dự án khu đô thị và dịch vụ phía Tây Quốc Oai, chưa có dự án văn phòng nào đang cho thuê kể cả
đoạn từ dự án đến giao cắt với quốc lộ 21 về phía Tây.
Nếu chỉ nhìn từ góc độ nguồn cung hiện tại Savills cho rằng hạng mục văn phòng cho thuê của dự án
đề xuất là có thể cho bất cứ loại hạng A, B, C nào.
Tuy nhiên, góc độ nguồn cung hiện tại (chỉ duy nhất dự án Viglacera Tower) cho thấy chưa đủ cơ sở để
đưa ra dự báo về thị trường văn phòng cho thuê của khu vực này.
5.2 Tình hình hoạt động thị trường
Thị trường văn phòng cho thuê trên trục đường Láng - Hòa Lạc chưa phát triển. Cả trục đường dài 30
km này chỉ có duy nhất một tòa nhà xây với mục đích cho thuê là tòa tháp Viglacera đang có diện tích
cho thuê. Tòa nhà này đã đạt tỷ lệ cho thuê là 97% với mức giá thuê trung bình là 30 đô la Mỹ đã bao
gồm phí dịch vụ và chưa bao gồm thuế VAT.
Thị trường văn phòng dọc trục đường Láng - Hòa Lạc chưa phát triển. Cũng cần lưu ý là thị trường văn
phòng cho thuê của khu vực Mỹ Đình gần đường Láng - Hòa Lạc về phía đông hiện cũng chưa phát
triển. Hoạt động cho thuê tại dự án khu đô thị và dịch vụ Quốc Oai nên bắt đầu khi thị trường khu vực
này đã có một lượng cung văn phòng đáng kể và phân bố đều trên toàn khu vực và khi các dự án nhà
ở, các trung tâm bán lẻ đã đi vào hoạt động.
Chắc chắn rằng, giá thuê của dự án đề xuất khó có thể đạt được mức như dự án Viglacera Tower đang
có vì dự án này tuy nằm đầu đường cao tốc Láng – Hòa Lạc nhưng nó còn nằm ở khu vực đường
Phạm Hùng nơi đã khá phát triển.
Tỷ lệ cho thuê của dự án đề xuất cũng khó đạt được tỷ lệ như dự án Viglacera Tower (kể cả sau ba
năm đi vào hoạt động) với cùng lý do nêu trên.
Lưu ý rằng, dự án đề xuất có lượng cung lớn hơn gấp ba lần dự án Viglacera Tower.
Công ty FBS
5.3 Nguồn cầu
Nhu cầu văn phòng dọc trục đường Láng - Hòa Lạc hiện thời vẫn còn rất hạn chế do tuyến đường này
chưa hoàn thành và cũng không có dự án văn phòng nào khác ngoài dự án Viglacera Tower ở ngay
đầu đường này. Bên cạnh đó còn một lý do nữa là nguồn cầu của thị trường văn phòng khu vực Mỹ
Đình, giáp đường Láng - Hòa Lạc về phía Đông vẫn chưa rõ xu hướng.
Nhu cầu văn phòng tại Hà Nội cao thấp tùy từng khu vực. Mối quan hệ giữa cung và cầu đối với diện
tích văn phòng đã thay đổi trong vài năm trở lại đây. Tăng trưởng kinh tế cao cùng với môi trường kinh
doanh ngày càng thuận lợi hơn đã giúp thúc đẩy nhu cầu đối với văn phòng trong năm 2007. Vào thời
điểm này, nguồn cung hầu như không đáp ứng đủ nhu cầu. Tuy nhiên, tình trạng này đã không được
duy trì trong năm 2008. Đối mặt với cuộc khủng hoảng kinh tế đang toàn cầu, nhiều công ty đã thu hẹp
kinh doanh, sản xuất hoặc lùi lại thời hạn mở rộng quy mô. Điều này đã dẫn đến việc giảm nhu cầu với
văn phòng cho thuê.
Diễn biến xấu của thị trường việc làm hiện nay do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế có thể xem như
yếu tố quan trọng phản ánh nhu cầu với diện tích văn phòng. Ngày càng nhiều công ty tiến hành thu
hẹp hoặc cắt giảm các hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như cắt giảm lực lượng lao động từ khoảng
đầu năm 2008, tác động tiêc cực đến nhu cầu thực đối với văn phòng cho thuê.
Nhu cầu phần lớn là đối với loại văn phòng có diện tích dưới 150m2. Điều này phản ánh ưu thế của các
công ty vừa và nhỏ cũng như các doanh nghiệp nước ngoài mới thành lập trong thành phố. Xem Biểu
đồ 5.3.1.
Biểu đồ 5.3.1: Nhu cầu văn phòng theo diện tích trong năm 2008
15%
9%
53%
23%
<150 sq m 150 - 300 300 - 500 sq m 500 - 1000 sq m
Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn của Savills, Quý 2 2009
Công ty FBS
2
Nguồn cầu cho khu vực Láng - Hòa Lạc hiện tại vẫn chưa rõ do phần lớn các dự án dọc đường Láng -
Hòa Lạc chưa triển khai. Tuy vậy, một điểm đáng lưu ý đối với các khách thuê văn phòng tại tòa nhà
Viglacera hiện thời là các chủ đầu tư các dự án bất động sản nằm ở khu vực Láng - Hòa Lạc hoặc khu
vực Hà Đông, các công ty phần mềm. Nguồn cầu ở khu vực lân cận đường Láng - Hòa Lạc như Mỹ
Đình vẫn chưa mạnh. Do đó, Công ty FBS cần nghiên cứu và xác định rõ thời điểm phát triển hạng mục
văn phòng của mình cũng như khách hàng mục tiêu trước thời điểm đó.
Savills cho rằng cầu hiện tại ở khu vực đường Láng – Hòa Lạc rất khác biệt tại thời điểm trước vào sau
khi đường cao tốc Láng – Hòa Lạc hoàn thành.
Nếu dự án đề xuất đi vào hoạt động trước khi đường cao tốc Láng – Hòa Lạc hoàn thành thì Savills tin
rằng cầu cho văn phòng cho thuê là rất yếu đặc biệt là khu vực Quốc Oai.
Còn nếu dự án đề xuất đi vào hoạt động sau khi đường cao tốc Láng – Hòa Lạc hoàn thành thì Savills
cho rằng sẽ khá hơn nhưng chưa thể ngay lập tức tạo ra sự khác biệt ở khu vực Quốc Oai.
Cho dù là như vậy, Savills tin rằng nguồn cầu (ở khu vực dự án đề xuất) sau khi đường cao tốc Láng –
Hòa Lạc hoàn thành vẫn chủ yếu có nguồn gốc từ các doanh nghiệp, cơ quan hoạt động nội tại ở khu
vực Quốc Oai hoặc Thạch Thất, và không thể lớn và mạnh như các khu vực khác ở trung tâm Hà Nội.
Nếu chỉ căn cứ những phân tích nêu trên, Savills cho rằng văn phòng hạng B, C và lùi thời điểm triển
khai và quy mô (44.000 m2) của hạng mục văn phòng cho thuê cần được FBS xem xét kỹ.
Nhận định về nguồn cung trong tương lai
Từ nay cho đến 2020, khu vực dọc đường Láng - Hòa Lạc có thể cung cấp ra thị trường một lượng
cung dự báo ít nhất là khoảng 480.000 m2. Lượng cung đó mới chỉ xác định được từ 5 trong số 16 dự
án trình bầy bên dưới. Số còn lại là chưa được các chủ đầu tư quyết định. Do đó, lương cung kể trên
đến năm 2020 sẽ thực sự lớn hơn rất nhiều.
Trong số 16 dự án có hạng mục văn phòng cho thuê dọc trục đường Láng - Hòa Lạc thì có đến 12 dự
án thuộc địa phận Hoài Đức và Quốc Oai. Tất cả các dự án đều chưa triển khai xây dựng hạng mục
văn phòng. Như vậy, đường Láng - Hòa Lạc trong vòng hai năm sắp tới sẽ chưa có thêm tòa nhà văn
phòng nào đi vào hoạt động. Bảng 5.4.1 là tóm lược thông tin một số dự án chủ yếu:
2
Savills xin lưu ý trong hợp đồng không có nội dung bình luận cho thị trường này nhưng xét thấy sự quan trong
trong tổng thể dự án đề xuất, Savills vẫn thực hiện công việc này.
Công ty FBS
Bảng 5.4.1 Danh sách các dự án tương lai có hạng mục văn phòng dọc đường Láng - Hòa Lạc
Tổng diện tích sàn

TT Tên dự án Quận Chủ đầu tư Tiến độ
ước tính (m2)
2 Cổng Tây Từ Liêm Bản) and UOL 53.846 Đang quy hoạch
(Singapore)
Tổ hợp khách sạn
4 Từ Liêm Petro Việt Nam 59.457 Đang làm móng
Dầu Khí
Khu đô thị mới Lê Chưa có
7 Hoài Đức Geleximco Đang làm hạ tầng
Trọng Tấn thông tin
Khu đô thị Nam An Chưa có
11 Hoài Đức Sudico Đang quy hoạch
Khánh thông tin
Khu tổ hợp dịch vụ và
căn hộ - một phần của Chưa có
12 Hoài Đức Sudico Đang quy hoạch
khu đô thị Nam An thông tin
Khánh
Khu đô thị Bắc An Liên doanh Posco E&C Chưa có Đang giải phóng
14 Hoài Đức
Khánh và Vinaconex thông tin mặt bằng
Khu đô thị An Khánh Chưa có
17 Hoài Đức Tập đoàn Hà Đô Đang làm hạ tầng
An Thượng thông tin
Công ty cổ phần đầu tư Chưa có
18 Dự án nhà xanh Hoài Đức Đang quy hoạch
Toàn Cầu – Sông Đà thông tin
Chưa có
22 Vườn Cam Hoài Đức Vinapol Đang san lấp
thông tin
7000 (bao gồm
23 N1 + N3 Quốc Oai Quốc Oai C.E.O Investment JSC cả diện tích căn Đang san lấp
hộ cho thuê)
Làng Châu Âu và
Công ty cổ phần Chưa có
25 Trung tâm thương mại Quốc Oai Đang quy hoạch
Eurowindow thông tin
Quốc Oai
Công ty cổ phần tài
Khu đô thị và dịch vụ
29 Quốc Oai chính và phát triển 44.846 Đang quy hoạch
Tây Quốc Oai
doanh nghiệp - FBS
Khu đô thị Đồng Công ty cổ phần Sông Chưa có Đang xây dựng
32 Quốc Oai
Quang Đà 7 và Vinaconex thông tin cơ sở hạ tầng
Đang quy hoạch.
Tổ hợp nhà ở văn Công ty cổ phần sửa Chưa có
33 Quốc Oai Đã duyệt quy hoạch
phòng thương mại chữa ôtô Trung Thượng thông tin
1/500
Khu đô thị Quốc Oai – Quốc Oai &
36 Tập đoàn Nam Cường 312.293 Đang quy hoạch
Nam Cường Thạch Thất
Khu công nghệ cao BQL Khu công nghệ cao Chưa có
38 Thạch Thất Đang tạm dừng
Hòa Lạc Hòa Lạc thông tin
477.441
Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn của Savills, Quý 2 2009
Công ty FBS
Nhận định về nguồn cầu trong tương lai
Với tình hình khó khăn kinh tế mà Việt Nam đang phải đối mặt, cả công ty trong và ngoài nước đều sẽ
tỏ ra thận trong hơn khi lập văn phòng mới hoặc mở rộng quy mô kinh doanh cho đến khi thị trường ổn
định. Nhu cầu nói chung đối đặc biệt đối với văn phòng có diện tích lớn, sẽ giảm trong suốt năm 2009
và có thể kéo dài đến năm 2010.
Tổng diện tích sàn sàn văn phòng và căn hộ là khá lớn, khoảng 44.000 m2. Savills hiểu rằng việc lấp
đầy tòa nhà sẽ là một nhiệm vụ khó khăn. Theo báo cáo nghiên cứu thị trường văn phòng Hà Nội của
Savills tại quý 2, 2009, diện tích cho thuê lớn nhất của một trong các dự án văn phòng hiện đang cho
thuê là khoảng 20.000 m2. Còn nếu so sánh với các dự án tương lai trên trục đường Láng - Hòa Lạc và
khu vực lân cận thì tổng diện tích sàn đó tương đương với tổng diện tích sàn văn phòng của dự án Dự
án Cổng Tây ở đường Láng - Hòa Lạc, Hanoi Plaza hay Tháp Tài chính ở đường Trần Duy Hưng.
Thị trường văn phòng dọc trục đường Láng - Hòa Lạc trong ngắn hạn là chưa có triển vọng phát triển
do không có khách hàng. Trong trung hạn thì có nhu cầu từ các khu công nghiệp gần đó nhưng không
cao và mạnh mẽ. Trong dài hạn từ 5 đến 10 năm tới, nhu cầu văn phòng cho thuê đối với dự án Khu đô
thị và dịch vụ Tây Quốc Oai có thể có triển vọng nhờ vào nguồn cầu chuyển từ khu vực Mỹ Đình và các
công ty có dự án phát triển ở khu vực Láng - Hòa Lạc.
Việc phát triển hạng mục văn phòng tại dự án đề xuất cũng cần tính đến thời điểm hoàn thành của
đường Láng - Hòa Lạc và các dự án văn phòng khác gần dự án Tây Quốc Oai. Khi đường Láng - Hòa
Lạc hoàn thành, chỉ mất khoảng 20 phút lái ôtô từ địa điểm dự án đề xuất đến Mỹ Đình nơi tập trung
lượng cung văn phòng khá lớn.
Nếu căn cứ các phân tích nêu trên, Savills đề nghị FBS xem xét kỹ lưỡng việc phát triển hạng mục này.
Công ty FBS
5.5 Phân tích SWOT của dự án khu đô thị và dịch vụ Tây Quốc Oai
• Vị trí tốt, thuận tiện về giao thông do nằm ngay sát đường Láng - Hòa Lạc,
gần với các giao cắt giữa đường Láng - Hòa Lạc với tỉnh lộ 80 và đường
trục phát triển kinh tế Bắc Nam.
ĐIỂM MẠNH
• Gần các khu công nghiệp.
• Tổng diện tích sàn sàn văn phòng và căn hộ là khá lớn, khoảng 44.000
m2.
• Cạnh tranh với lương cung tương lai khá lớn dọc trục đường Láng - Hòa
Lạc và ở khu vực Mỹ Đình.
ĐIỂM YẾU
• Khá xa trung tâm thành phố.
• Phụ thuộc tiến độ hoàn thành của đường cao tốc Láng – Hòa Lạc.
• Thị trường mục tiêu cho hạng mục văn phòng của FBS là chưa rõ ràng.
• Thu hút được khách thuê là từ khu công nghiệp Thạch Thất – Quốc Oai và
CƠ HỘI các công ty có dự án đầu tư ở khu vực Hoài Đức, Quốc Oai, Thạch Thất.
• Thị trường văn phòng vẫn còn sơ khai nên có cơ hội để phát triển.
• Cạnh tranh với lượng cung khá lớn của khu vực Mỹ Đình và khu vực dọc
đường Láng - Hòa Lạc.
THÁCH THỨC
hạng mục văn phòng tại dự án đề xuất.
Công ty FBS
6 THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN
6.1 Nguồn cung
Theo như Savills được biết, hiện không có bất cứ nguồn cung hiện tại nào về khách sạn dọc trục
đường Láng - Hòa Lạc. Với mật độ dân cư chưa được đông, chủ yếu dọc hai bên đường Láng - Hòa
Lạc vẫn là các cánh đồng ruộng đang nằm trong diện quy hoạch của các dự án đô thị. Ngay cả nguồn
cung khách sạn từ khu vực lân cận là Mỹ Đình cũng đang trong quá trình triển khai xây dựng và phải
mất ít nhất khoảng 2 năm nữa mới đi vào hoạt động. Cũng xin đưa thêm thông tin là nguồn cung khách
sạn cao cấp 4 và 5 sao hiện tại của Hà Nội tập trung tại quận Hoàn Kiếm và Tây Hồ. Còn các khách
sạn 3 sao nằm dải dác ở các quận của Hà Nội.
Tuy nhiên cách khá xa khu vực nghiên cứu từ nút giao cắt giữa đường Láng - Hòa Lạc và quốc lộ 21,
thêm 5 km về phía Sơn Tây có khu resort 3 sao Asean có lượng phòng khá hạn chế, chỉ khoảng 14
phòng. Khu resort này chủ yếu phục vụ nhu cầu vui chơi, giải trí cuối tuần của người dân trong trung
tâm Hà Nội.
Nếu căn cứ ở góc độ nguồn cung hiện tại, Savills thấy rằng chưa đủ cơ sở để phân tích nguồn cung
của hạng mục dịch vụ sinh thái hay dịch vụ nghỉ dưỡng khách sạn tại dự án đề xuất.
Tuy nhiên căn cứ vào đặc điểm khu vực có nhiều danh lam thắng cảnh, sẽ có nhiều khu công nghiệp,
các trường đại học, khu công nghệ cao thì việc phát triển hạng mục dịch vụ sinh thái và dịch vụ nghỉ
dưỡng, khách sạn là có cơ sở.
FBS dự kiến phát triển dịch vụ sinh thái hay dịch vụ nghĩ dưỡng hay khách sạn trên lô đất 0,7 ha.
Savills đề nghị FBS xác định rõ loại hình phát triển vì nguồn cung hiện tại ở đây chưa có khách sạn
nhưng đã có loại hình khu nghỉ dường gần khu vực nghiên cứu. Savills xin lưu ý là khách hàng mục tiêu
của khu nghỉ dưỡng là có khác biệt với khách hàng mục tiêu của khách sạn. Savills thấy rằng quy mô
0,7 ha là không phù hợp cho dịch vụ sinh thái hay nghỉ dưỡng.
Thêm vào đó, dịch vụ sinh thái là phải gần khu sinh quyển, rừng, biển..còn dự án đề xuất thì không có
gì tương tự ở khu vực xung quanh. Nên FBS cũng cần xem xét lại việc phát triển dịch vụ này.
Nếu không có bất cứ một sự biến đổi đặc biệt nào về hạng mục nhà ở và cơ sở hạ tầng xung quanh dự
án đề xuất trong trung hạn thì Savills thấy rằng việc phát triển loại khách sạn 3 và 4 sao là nên được
xem xét và ưu tiên phát triển hơn.
6.2 Tình hình hoạt động của thị trường
Vì thị trường chưa có bất cứ nguồn cung hiện tại nào nên hiện không có bất cứ thông tin nào về diễn
biến của thị trường khách sạn tại khu vực nghiên cứu. Bên cạnh đó, tình hình hoạt động của thị trường
khách sạn tại Hà Nội trong vài năm gần đây nhìn chung là khá tốt. Tuy nhiên tình hình đã đi xuống kể từ
thời điểm Q2 2008 do suy thoái kinh tế toàn cầu.
Công ty FBS
Căn cứ vào nguồn cung của hạng mục dịch vụ sinh thái, nghỉ dưỡng, khách sạn của dự án đề xuất –
với NFA khoảng 13,500 m2 (tương đương với khoảng 200 -300 phòng) thì Savills thấy rằng rất khó có
thể có tỷ lệ lấp đầy cao.
Savills thấy rằng thời điểm này là quá sớm để có thể bình luận về giá thuê phòng đặc biệt là khi FBS
chưa có quyết định cuối cùng là phát triển loại hình nào.
Tình hình kinh tế nói chung ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của tất cả các lĩnh vực bất động sản trong
đó có thị trường khách sạn/nghỉ dưỡng, vì thế dự án đề xuất nên xác định thời điểm bắt đầu xây dựng
và hoàn thành để có được tình hình kinh doanh tốt sau khi đi vào hoạt động.
Nhu cầu khách sạn dọc trục đường Láng - Hòa Lạc hiện thời là chưa có do tuyến đường này chưa
hoàn thành, ngay cả nhu cầu khách sạn tại khu vực lân cận khá phát triển hiện nay là Mỹ Đình cũng
chưa có.
Du lịch vùng là khá tiềm năng, tuy nhiên nguồn cầu hiện tại chủ yếu là khách nội địa và các điểm du lịch
cũng chưa được đầu tư nhiều nên khách chủ yếu là đi và về trong ngày.
Dọc trục đường Láng - Hòa Lạc hiện chỉ có khu công nghiệp Thạch Thất nhưng quy mô còn hạn chế và
nguồn cầu về khách sạn của các khách đi công tác đến từ khu công nghiệp này hầu như chưa rõ nét.
Bên cạnh đó cũng cần lưu ý rằng, khách quốc tế đến Việt Nam với mục đích du lịch chiếm tới khoảng
60%, trong khi đó với mục đích đi công tác chỉ chiểm khoảng 20% và lượng khách này có mức tăng
trưởng khá đều đặn trong vòng 5 năm gần đây. Tuy nhiên kể từ đầu năm 2009, lượng khách này có xu
hướng giảm xuống do tình hình kinh tế suy thoái.
Savills cho rằng cầu hiện tại của khu vực Láng – Hòa Lạc là rất yếu và chỉ đang tồn tại ở một số khu
nghỉ dưỡng cách xa khu vực dự án đề xuất.
Công ty FBS cần nghiên cứu và xác định rõ loại hình và thời điểm phát triển cũng như khách hàng mục
tiêu một cách kỹ lưỡng.
Triển vọng thị trường đối với nguồn cung
Từ nay đến năm 2020 dọc trục đường Láng - Hòa Lạc ước tính có ít nhất khoảng 3,800 phòng khách
sạn, gần bằng số lượng phòng khách sạn 5 sao hiện tại của Hà Nội. Tuy nhiên hầu như các dự án đều
chưa triển khai hạng mục này, duy nhất dự án Petro Việt Nam đầu đường Láng - Hòa Lạc, thuộc địa
phận Từ Liêm đang trong giai đoạn làm móng. Từ Liêm là quận thu hút nhiều dự án khách sạn nhất,
Công ty FBS
chiếm tới 40% tổng số các dự án tương lai, tiếp đến là huyện Quốc Oai với 3 dự án có bao gồm hạng
mục khách sạn, chiếm khoảng 30%.
Biểu đồ 6.4.1: Số lượng các dự án có bao gồm hạng mục khách sạn và số phòng ước tính trong tương
lai phân theo quận
Số lượng phòng Số dự án
khách sạn ước tính
2000 5
1800
1600 4
1400
1200 3
1000
800 2
600
400 1
200
chưa có thông tin
0 0
Từ Liêm Hoài Đức Quốc Oai Thạch Thất
Nguồn cung tương lai 1150 - 800 1,838

Số dự án 4 1 3 2
Số phòng khách sạn của các dự án tương lai tại khu vực này dao động trong khoảng từ 300 đến 500
phòng cho mỗi dự án. Mời xem biểu đồ 6.4.1 để thấy được số lượng phòng ước tính tương đối cho
từng quận. Tuy nhiên con số này có thể còn thay đổi do nhiều dự án vẫn chưa rõ thông tin về quy mô
dành cho hạng mục khách sạn và số phòng dự tính, xem bảng 6.4.1.
Bảng 6.4.1: Danh sách các dự án khách sạn trong tương lai dọc trục đường Láng - Hòa Lạc
Thời gian
Hạng dự Số phòng hoàn
TT Tên dự án Quận Nhà đầu tư Tình trạng
kiến ước tính thành dự
kiến

Chưa có Chưa có Đang lập quy
2 Cổng Tây Từ Liêm Bản) và UOL 450
thông tin thông tin hoạch
(Singapore)
Bitexco and Marriott Chưa có

40 Marriot Từ Liêm 5-star 400 Đang trì hoãn
Hotel International thông tin
Bitexco and Marriott Chưa có

39 Marriot Từ Liêm 3-star 300 Đang trì hoãn
Hotel International thông tin
Chưa có Chưa có
4 Khu hỗn hợp Petro Việt Nam Từ Liêm Petro Vietnam 2011 Đang làm móng
thông tin thông tin
Khu vực đại học Tây Nam Hà Ministry of Chưa có Chưa có Chưa có
6 Từ Liêm Đang tạm dừng
Nội Construction thông tin thông tin thông tin
Joint venture of Posco Chưa có Chưa có Đang giải phóng

14 Khu đô thị Bắc An Khánh Hoai Duc 2020
E&C and Vinaconex thông tin thông tin mặt bằng
Công ty FBS
Thời gian
Hạng dự Số phòng hoàn
TT Tên dự án Quận Nhà đầu tư Tình trạng
kiến ước tính thành dự
kiến
Khu giải trí và du lịch sinh Công ty cổ phần Tuần Chưa có

24 Quốc Oai 5-sao 500 Đã khởi công
thái Tuần Châu Châu Hà Tây thông tin
Khu đô thị và dịch vụ Tây Chưa có Đang lập quy

29 Quốc Oai Công ty FBS 300 2015
Quốc Oai thông tin hoạch
Khu đô thị thương mại Quốc Chưa có Chưa có Chưa có Đang lập quy
34 Quốc Oai Tập đoàn Nam Cường
Oai thông tin thông tin thông tin hoạch
1.838 (trong
Quốc Oai, 5-sao và đó có 491
Khu đô thị Quốc Oai – Nam Chưa có Đang lập quy
36 Thạch Tập đoàn Nam Cường các hạng phòng
Cường thông tin hoạch
Thất khác khách sạn
5-sao)
Ban quản lý khu công

Thạch Chưa có Chưa có Chưa có
38 Khu công nghệ cao Hòa Lạc nghệ cao Láng - Hòa Đang tạm dừng
Thất thông tin thông tin thông tin
Lạc
Triển vọng đối với nguồn cầu
Đối mặt với tình hình kinh tế khó khăn, thị trường khách sạn bị ảnh hưởng rõ rệt từ đầu năm 2009. Cầu
tiếp tục giảm cho đến hết năm 2009 và có thể kéo dài đến năm 2010.
Căn cứ vào những phân tích ở trên, Savills thấy rằng thị trường khách sạn ở khu vực dự án đề xuất sẽ
chưa phát triển ít nhất là cho đến khi thị trường văn phòng ở đó đã có sự phát triển nhất định.
Nếu căn cứ vào nguồn cung dự kiến khoảng 13.500 m2, số lượng phòng nghỉ ước tính của dự án đề
xuất là khoảng 200-300 phòng, là con số tương đồng so với các dự án tương lai lân cận (xem bảng
6.4.1) nhưng cũng là một thách thức khi đi vào hoạt động.
Thị trường khách sạn dọc trục đường Láng - Hòa Lạc trong ngắn hạn chưa có triển vọng phát triển do
chưa có nguồn cầu. Trong trung hạn có thể có do nguồn cầu từ các khách đi công tác từ các khu công
nghiệp. Trong dài hạn từ 5 đến 10 năm tới, nhu cầu khách sạn có triển vọng khi mà tiềm năng du lịch
vùng được khai thác tốt và thị trường văn phòng khu vực Mỹ Đình và các dự án lân cận phát triển tốt.
Việc phát triển hạng mục khách sạn cần chú ý đến tiến độ và thời điểm hoàn thành của đường Láng -
Hòa Lạc cũng như việc phát triển của các thị trường bất động sản khác của khu vực nghiên cứu.
Công ty FBS
• Vị trí giao thông thuận lợi, có thể thu hút được khách thuê do được nằm
ngay sát đường Láng - Hòa Lạc, gần với các giao cắt giữa đường Láng -
Hòa Lạc với tỉnh lộ 80 và đường trục phát triển kinh tế Bắc Nam, gần các
khu công nghiệp (tương lai).
ĐIỂM MẠNH
• Nằm tại trung tâm thị trấn Quốc Oai.
• Gần với các danh lam thắng cảnh.
• Phải mất khoảng thời gian khá dài, ít nhất là từ 5 đến 10 năm để khu vực
Láng - Hòa Lạc phát triển cùng với mật độ dân cư cao hơn, kèm theo là
các khu văn phòng, nhà ở, khu công nghiệp và khi đó nguồn khách đi công
tác mới nhiều hơn.
ĐIỂM YẾU
• Thị trường mục tiêu chưa rõ ràng.
• Chưa xác định được loại hình phát triển rõ ràng (dịch vụ sinh thái hay dịch
vụ nghỉ dưỡng/ khách sạn). Chưa xác định được hạng/sao.
• Tiềm năng du lịch vùng, khu vực các huyện Hoài Đức, Quốc Oai, Thạch
Thất là lớn.
• Cơ sở hạ tầng tương lai tại khu vực nghiên cứu được quy hoạch khá tốt
CƠ HỘI giúp thu hút các nhà đầu tư.
• Thị trường còn rất mới, thậm chí chưa có nguồn cung hiện tại, nên nhiều
cơ hội để phát triển.
• Kết hợp các thương hiệu quốc tế như: Accor, Starwood, InterContinental..
• Kinh tế suy thoái vì thế tìm cộng tác đầu tư khó, có thể ảnh hưởng đến tiến
độ của dự án đề xuất.
• Cạnh tranh với nguồn cung khách sạn khá lớn tại khu vực Mỹ Đình.
• Cầu hiện tại rất yếu và cầu tương lai của khu vực Láng – Hòa Lạc là chưa
rõ ràng.
THÁCH THỨC
• Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đang rà soát các dự án ở khu vực Hà
Nội mới có thể ảnh hưởng đến quy mô và tiến trình triển khai dự án đề
xuất.
• Các điểm du lịch, danh lam thắng cảnh chưa được đầu tư khai thác hết.
• Thay đổi về các quy định pháp luật của Việt Nam.
Công ty FBS
7 THỊ TRƯỜNG ĐÀO TẠO VÀ DẠY NGHỀ
7.1 Nguồn cung
Hiện tại, chưa có dự án có loại hình đào tạo và dạy nghề nào thuộc khu vực Láng - Hòa Lạc đi vào hoạt
động. Tại các xã, huyện nơi tuyến đường Láng - Hòa Lạc đi qua chỉ có nhà trẻ, các trường học từ cấp 1
đến cấp 3 chỉ phục vụ nhu cầu học tập của con em người dân địa phương.
7.2 Phân tích cầu
Hiện nay, có thể nói nhu cầu về giáo dục đào tạo và dạy nghề của Việt Nam vẫn còn rất lớn, Hà Nội hay
khu vực nghiên cứu cũng không phải trường hợp ngoại lệ. Đó là do:
- Quan điểm về học vấn, bằng cấp của người Việt Nam.
- Chất lượng nguồn lao động được đào tạo nghề chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường.
- Chất lượng đào tạo trong nước còn hạn chế nên đang tồn tại một lượng cầu đáng kể đối với
đào tạo chất lượng quốc tế tại Việt Nam.
- Nền kinh tế trong nước phát triển ổn định và việc Việt Nam gia nhập WTO khiến nhu cầu về
lao động được đào tạo nghề và có trình độ chuyên môn ngày càng cao
- Tình trạng một số lao động sau khi tốt nghiệp đại học, cao học không được làm việc đúng theo
chuyên môn được đào tạo có nhu cầu đi học thêm những chuyên ngành, kĩ năng khác.
- Dân số tăng khiến nhu cầu về giáo dục tăng theo.
- Cơ quan quản lý về giáo dục và đào tạo chưa có chiến lược dài hạn về việc đào tạo giáo dục
và dạy nghề khiến nguồn cung nhân lực không đáp ứng được nhu cầu của thị trường lao
động, điều này dẫn đến nhu cầu về đào tạo lại tăng lên.
Triển vọng nguồn cung
Trong tương lai, dự kiến có khoảng 19 dự án có loại hình đào tạo và dạy nghề sẽ được triển khai, tạo ra
một nguồn cung mới cho thị trường này. Tuy nhiên, đa phần các dự án mới đang dừng lại ở giai đoạn
lập quy hoạch, chưa có thông tin chi tiết về loại hình đào tạo, quy mô về diện tích và vốn đầu tư cho loại
hình này cũng như số học sinh, sinh viên, học viên dự kiến mà dự án có thể đáp ứng nhu cầu học tập.
Đáng chú ý nhất là ba dự án lớn dành riêng cho loại hình đào tạo đại học là khu đại học Tây Nam Hà
Nội, khu đô thị đại học Vân Canh, khu đại học quốc gia Hà Nội và dự án khu công nghệ cao Hòa Lạc
với diện tích lớn dành cho hai trường đại học trong lĩnh vực công nghệ.
Khu đô thị đại học Tây Nam Hà Nội đã được UBND TP đã phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 từ năm
2002 trên địa bàn Tây Mỗ và Đại Mỗ với tổng diện tích 357,78 ha. Khu đô thị này được xây dựng nhằm
dãn một số trường đại học trong nội thành hiện nay. Trong khu đô thị có 6 khu phát triển (ký hiệu từ
ĐH1 đến ĐH6) với tiêu chuẩn trung bình 70-90 m2/sinh viên, đáp ứng nhu cầu ở của khoảng 3-3,5 vạn
Công ty FBS
cán bộ, giáo viên và sinh viên đến giảng dạy, nghiên cứu, học tập. Tuy nhiên, tháng 7/2008, Thủ tướng
Chính phủ đã có ý kiến về khu Đô thị Đại học tại khu vực phía Tây Nam, Hà Nội. Theo đó, việc quy
hoạch xây dựng khu Đô thị Đại học này trước đây là phù hợp với quy hoạch Hà Nội khi chưa được mở
rộng. Nay, trong điều kiện mới, Hà Nội mở rộng cần xem xét, bố trí hợp lý hơn, có hiệu quả hơn không
gian kinh tế, chính trị, ngoại giao, giáo dục đào tạo, khoa học và công nghệ. Vì vậy, tạm dừng chưa
triển khai dự án xây dựng khu Đô thị Đại học này để xem xét lại quy hoạch và chưa cấp đất của dự án
này cho các cơ quan để triển khai các dự án khác.
Khu đô thị Đại học Vân Canh do Liên danh Công ty An Lạc, Trường An thuộc Bộ Quốc phòng làm chủ
đầu tư –Tổng diện tích lập quy hoạch của toàn khu là 133,3482 ha, trong đó đất dành cho 3 cơ sở giáo
dục là 30 ha. Ngoài ra, đất khu đô thị là 55,4 ha, đất đường giao thông công cộng đi qua là 3,8 ha…
Khu đại học quốc gia Hà Nội với tổng diện tích quy hoạch 1.220 ha trước đây do Đại học Quốc Gia Hà
Nội làm chủ đầu tư, nay đã được chuyển giao sang Bộ Xây dựng theo Quyết định số 1404/QĐ-TTg
ngày 30/9/2008 của Thủ tướng Chính phủ. Khu đại học sẽ bao gồm 13 dự án thành phần, tính đến nay
mới có 8 dự án thành phần có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được phê duyệt. Khởi công xây
dựng cuối năm 2003, lẽ ra hết năm 2007, dự án đầu tư xây dựng Đại học Quốc gia Hà Nội phải hoàn
thành giai đoạn 1. Nhưng đến nay, mới có 452ha trên tổng số 1.220ha của dự án được giải phóng mặt
bằng. Hiện, viện Kiến trúc - Quy hoạch Đô thị và Nông thôn đang khẩn trương rà soát toàn bộ quy
hoạch xây dựng của dự án, trên cơ sở đó tiến hành điều chỉnh quy hoạch chung đồng thời triển khai lập
quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 của dự án theo quy định; đề xuất việc điều chỉnh các quy hoạch chi
tiết xây dựng đã được phê duyệt trước đây cho phù hợp.
Khu công nghệ cao Hòa Lạc có chủ trương hình thành từ tháng 1/1996. Theo bản quy hoạch tổng thể
mới được Chính phủ phê duyệt cuối tháng 5/2008, khu công nghệ có tổng diện tích 1.586 ha, với 4 khu
chức năng chính là: khu nghiên cứu triển khai, khu công nghiệp công nghệ cao, công viên phần mềm
và khu giáo dục đào tạo. Trong đó, khu giáo dục và đào tạo được bố trí hai trường đại học:
• Đại học Khoa học và Công nghệ Hà Nội nằm phía Bắc khu Giáo dục và Đào tạo khoảng 92 ha,
với quy mô khoảng 10.000 sinh viên vào năm 2020.
• Đại học FPT 30 ha được bố trí tại phía Nam khu Giáo dục và Đào tạo, với qui mô khoảng
10.000 sinh viên vào năm 2020. Phía Đông và Bắc là khu học tập, nghiên cứu. Phía Tây Bắc
giáp với Quốc lộ 21 là khu thể dục thể thao.
Sau đây là danh sách các dự án có loại hình đào tạo và dạy nghề trong tương lai của khu vực dọc
tuyến đường Láng - Hòa Lạc:
Công ty FBS
Bảng 7.3.1: Danh sách các dự án tương lai có loại hình đào tạo và dạy nghề ở khu vực Láng - Hòa Lạc:
Diện tích
Quy
Đào tạo &
STT Tên dự án Huyện Nhà đầu tư mô Loại hình đào tạo Tình trạng
dạy nghề
(ha)
(ha)
Công ty Xây dựng

Dự án nhà ở Mễ Chưa có Đang xây
3 Từ Liêm Nông nghiệp và Phát 8 Chưa có thông tin
Trì thông tin dựng
triển Nông thôn
Tạm dừng để
Khu đại học Tây - Trường cao đẳng
6 Từ Liêm Bộ Xây dựng 358 137,71 điểu chỉnh quy
Nam Hà Nội - Trường đại học
hoạch
Đang xây
Khu đô thị mới Lê Chưa có
7 Hoài Đức Geleximco 135 Chưa có thông tin dựng cơ sở hạ
Trọng Tấn thông tin
tầng
Khu đô thị mới - Nhà trẻ mẫu giáo, Đang lập quy
11 Hoài Đức Sudico 289 3,3
Nam An Khánh - Trường học hoạch
Khu tổ hợp dịch vụ
căn hộ - một phần Chưa có Đang lập quy
12 Hoài Đức Sudico 34 Chưa có thông tin
khu đô thị Nam An thông tin hoạch
Khánh
Trung tâm nhà ở
Công ty CP Sửa chữa Chưa có Phê duyệt quy
13 dịch vụ thương mại Hoài Đức 2 Chưa có thông tin
Ô tô Trung Thượng thông tin hoạch 1/500
An Khánh
Liên doanh công ty
Khu đô thị mới Bắc Đã giải phóng
14 Hoài Đức Posco E&C và 264 Chưa có thông tin 12,3
An Khánh mặt bằng
Vinaconex
Đang xây
Khu đô thị An 24.233
17 Hoài Đức Tập đoàn Hà Đô 30 Chưa có thông tin dựng cơ sở hạ
Khánh An Thượng m2
tầng
Khu đô thị mới Sơn Công ty Đầu tư tổng Chưa có Đang lập quy
19 Hoài Đức 39 Chưa có thông tin
Đồng hợp Sơn Đồng thông tin hoạch
Khu đô thị đại học Công ty CP Đầu tư An Chưa có

20 Hoài Đức 67 Chưa có thông tin Đang san nền
Vân Canh Lạc thông tin
Tổng công ty Phát Đang xây

Khu đô thị Vân - Nhà trẻ mẫu giáo,
21 Hoài Đức triển Nhà và Đô thị - 68 3,1 dựng cơ sở hạ
Canh - Trường tiểu học
HUD tầng
Công ty cổ phần Đầu - Nhà trẻ mẫu giáo, Chưa có

23 N1 + N3 Quốc Oai Quốc Oai 24 Đang san nền
tư C.E.O - Trường tiểu học thông tin
Khu đô thị và dịch Chưa có Đang lập quy

29 Quốc Oai Công ty FBS 53 Chưa có thông tin thông tin
vụ Tây Quốc Oai hoạch
Công ty Đầu tư Chưa có Đang lập quy

30 Khu nhà ở Ngô Sài Quốc Oai 11 Chưa có thông tin thông tin
Cavico Land hoạch
Khu đô thị Đồng Công ty cổ phần Sông Chưa có Đang làm hạ

32 Quốc Oai 60 - Trường THPT thông tin
Quang Đà 7 và Vinaconex tầng
Khu đô thị thương Tập đoàn Nam Chưa có Đang lập quy
34 Quốc Oai 1.124 Chưa có thông tin thông tin
mại Quốc Oai Cường hoạch
- Nhà trẻ mẫu giáo

Quốc Oai
Khu đô thị Quốc Tập đoàn Nam -Trường tiểu học Đang lập quy
36 và Thạch 433 13.15
Oai - Nam Cường Cường -Trường THCS hoạch
Thất
-Trường THPT
Đang giải
Khu đại học quốc Thạch Chưa có phóng mặt
37 Bộ Xây dựng 1.220 - Trường đại học
gia Hà Nội Thất thông tin bằng và tái
định cư
Khu công nghệ cao Thạch Ban Quản lý KCN Cao -Trường đại học
38 1.586 122 Tạm dừng
Hòa Lạc Thất Hòa Lạc - Đào tạo và dạy nghề
Nguồn: Nghiên cứu tư vấn của Savills, tháng 7 2009
Công ty FBS
Do nhiều yếu tố ảnh hưởng như cuộc khủng hoảng kinh tế, tiến độ giải phóng mặt bằng chậm khiến tốc
độ thực hiện các dự án chậm như hiện nay, nguồn cung đến năm 2012 đối với thị trường đào tạo và
dạy nghề dự báo sẽ không có nhiều khác biệt so với nguồn cung hiện tại. Nói cách khác, mặc dù có
nhiều dự án chưa có thông tin về thời gian dự kiến triển khai và hoàn thành, nhưng dự báo trong thời
gian 3 năm tới sẽ có rất ít dự án trong số những dự án tương lai ở khu vực này hoàn thành và đưa vào
sử dụng các hạng mục về đào tạo và dạy nghề.
Trong giai đoạn dài hạn, loại hình đào tạo đại học ở khu vực nghiên cứu sẽ có nguồn cung lớn khi các
khu đô thị đại học như khu đô thị đại học Vân Canh, khu đô thị đại học Tây Nam Hà Nội, khu Đại học
Quốc Gia Hà Nội và các trường đại học trong khu công nghệ cao Hòa Lạc đi vào hoạt động.
Một số dự án trong tương lai có dành quỹ đất để phát triển cho đào tạo và dạy nghề nhưng vẫn chưa có
thông tin chính thức về loại hình đào tạo. Tuy nhiên, có thể nhận thấy một điều là số lượng dự án có
loại hình dạy nghề ở khu vực nghiên cứu còn rất hạn chế. Hiện chưa có dự án dành riêng cho loại
hình dạy nghề hay dự án có loại hình dạy nghề với quy mô đáng kể nào được quy hoạch trong khu vực
nghiên cứu.
Loại hình giáo dục nhà trẻ mẫu giáo, trường tiểu học, trường THCS, trường THPT có ở phần lớn
các dự án có loại hình giáo dục đào tạo, chủ yếu là để phục vụ nhu cầu của cư dân sinh sống trong
chính các dự án đó. Đáng kể là khu đô thị Bắc An Khánh dành ra quỹ đất 12.3 ha trong tổng số 264 ha
đất dự án để xây dựng các công trình cho giáo dục. Khu đô thị Quốc Oai – Nam Cường với tổng diện
tích 246 ha cũng có diện tích xây dựng trường học hơn 13 ha, trong đó diện tích nhà trẻ mẫu giáo:
35.233 m2 phục vụ 1.066 cháu, trường tiểu học: 34.487 m2 dành cho 2.438 học sinh, trường THCS:
34.442 m2 dành cho 2.508 học sinh và trường THPT: 27.331 m2 phục vụ cho 1.825 học sinh
Công ty FBS
Triển vọng nguồn cầu
Dự báo nguồn cầu về đào tạo và dạy nghề ở khu vực này vẫn rất tiềm năng, do trong tương lai, hàng
loạt các dự án khu đô thị ở khu vực nghiên cứu được hoàn thiện sẽ thu hút một lượng dân cư lớn đến
sinh sống khiến nhu cầu về giáo dục cho con em người dân cũng tăng lên.
Nhu cầu về loại hình giáo dục bậc đại học sẽ được đáp ứng một phần nhờ sự phát triển của các dự án
khu đô thị đại học trong tương lai tại khu vực này. Do đó, theo dự báo của chúng tôi, nhu cầu đối với
đào tạo nghề ở khu vực này sẽ lớn hơn.
Hiện nay, đào tạo nghề cho lao động, đặc biệt là lao động có kỹ thuật, chuyên môn cao đang trở thành
một nhu cầu bức thiết của xã hội, đáp ứng nhu cầu của sự phát triển kinh tế đất nước. Việt Nam đang
thiếu hụt một đội ngũ quản lý, lãnh đạo cũng như đội ngũ giáo viên có trình độ cao trong lĩnh vực dạy
nghề. Bên cạnh đó, mạng lưới các trường dạy nghề trong nước còn mỏng, cơ sở vật chất còn thiếu và
yếu, phương pháp đào tạo chưa gắn chặt được lý thuyết và thực hành nên chất lượng đào tạo chưa
cao. Hà Nội hay khu vực Láng - Hòa Lạc cũng không phải là những trường hợp ngoại lệ. Thực tế trên
đã dẫn đến tình trạng là chúng ta có quá nhiều cử nhân, kỹ sư trong khi lại thiếu hụt hẳn một đội ngũ
công nhân có kỹ thuật cao mà chúng ta quen gọi là "thừa thày - thiếu thợ"!.
Bên cạnh đó, cùng với sự tập trung của các khu đô thị đại học đã được quy hoạch, khu vực Láng - Hòa
Lạc sẽ thu hút sinh viên từ khắp các tỉnh thành trên cả nước. Việc học ở trường đại học cũng đi đôi với
nhu cầu học thêm những lĩnh vực khác mà sinh viên không được học ở trường. Ví dụ, sinh viên các
ngành công nghệ, kĩ thuật hay kinh tế lại có nhu cầu học thêm ngoại ngữ, còn sinh viên ngoại ngữ lại có
nhu cầu học thêm về tin học một ngoại ngữ khác, v.v. Do đó, nhu cầu về các trung tâm đào tạo đáp ứng
nhu cầu học thêm của sinh viên dự báo sẽ tăng
Công ty FBS
• Giao thông thuận tiện: nằm gần nút giao cắt giữa đường cao tốc Láng - Hòa
Lạc với trục phát triển kinh tế Bắc Nam.
• Nằm sát ngay trên tỉnh lộ 80 và gần trung tâm thị trấn Quốc Oai.
• Dự án nằm trong khu vực tập trung nhiều khu đô thị đại học sẽ có những
ĐIỂM MẠNH lợi thế tương hỗ từ các dự án đó.
• Nằm trong khu vực được định hướng phát triển thành trung tâm giáo dục của
Hà Nội và cả nước.
• Thị trường giáo dục đào tạo hiện tại ở khu vực nghiên cứu cũng chưa có loại
hình đào tạo nghề, các dự án tương lai cũng ít phát triển loại hình này.
• Không rõ thị trường mục tiêu cho loại hình đào tạo và dạy nghề tại khu vực .
ĐIỂM YẾU • Không có kế hoạch kinh doanh rõ ràng về loại hình đào tạo của dự án đề
xuất.
• Thị trường giáo dục ở khu vực này chưa phát triển nên chủ đầu tư có nhiều
cơ hội để phát triển loại hình đào tạo mới mà địa phương chưa có.
CƠ HỘI • Đường cao tốc Láng - Hòa Lạc với 6 làn đường cùng với các đường quy
hoạch khác là cơ sở hạ tầng tốt thu hút các dự án phát triển tại khu vực này,
là yếu tố kích cầu về giáo dục và đào tạo.
• Sự suy thoái về kinh tế sẽ gây khó khăn về tài chính và việc tìm đối tác đầu
tư.
• Dự án đề xuất nằm trong danh sách rà soát của thành phố nên tiến độ và quy
mô của dự án có thể bị ảnh hưởng.
• Tìm ra loại hình phát triển phù hợp với nhu cầu của khu vực và chịu ít cạnh
THÁCH THỨC tranh với các dự án khác trong khu vực.
• Cầu về một loại hình đào tạo cụ thể tại khu vực nghiên cứu hiện chưa có
triển vọng trong ngắn hạn do các khu công nghiệp tại đây và các khu vực lân
cận chưa phát triển.
• Nằm trong khu vực có nhiều dự án phát triển giáo dục, tạo nên áp lực cạnh
tranh.
Công ty FBS
8 KẾT LUẬN
Qua những phân tích nêu trên, Savills đưa ra những bình luận như sau:
Dự án đề xuất nằm ở vị trí rất thuận lợi, khu vực có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai của thủ
đô Hà Nội, với hầu hết các loại hình bất động sản, nhưng cũng có nhiều dự án cạnh tranh.
Đối với thị trường biệt thự/nhà liền kề, ở góc độ phân tích nguồn cung hiện tại, Savills cho rằng loại
hình sản phẩm biệt thự (diện tích biệt thự, biên độ diện tích, số lượng) của dự án đề xuất là có cơ sở
thành công tương tự như các dự án trên thị trường thứ cấp hiện có ở khu vực. Nếu mức độ phục hồi
kinh tế vẫn diễn biến như hiện nay (tháng 8/2009), chưa có những thiết kế đặc biệt, thương hiệu đặc
thù (nhưng tương tự với các dự án đang bán) thì Savills tin rằng FBS vẫn bán được với giá it nhất như
các dự án hiện nay. Nhu cầu đối với biệt thự và nhà liền kề vẫn đang là rất lớn cho toàn bộ Láng Hòa
Lạc không chỉ riêng cho dự án đề xuất. Tuy nhiên do có nhiều dự án biệt thự trong tương lai (cùng thời
gian khi FBS triển khai dự án), những nhận định trên hoàn toàn có thể sai lầm, và để đảm bảo thành
công, FBS cần phải có những thiết kế, điểm đặc biệt của dự án so với các dự án cạnh tranh. Ngoài ra
FBS nên tính đến yếu tố tiến độ hoàn thành của đường Láng – Hòa Lạc trong việc điều chỉnh thị trường
mục tiêu (đầu cơ, đầu tư hay mua để ở...) của mình.
Đối với thị trường căn hộ để bán, Hiện tại (2009-2010) chưa phải là thời điểm thích hợp để FBS bán
căn hộ tại dự án đề xuất ra thị trường. FBS cần tạo ra ý tưởng phát triển độc đáo, hấp dẫn và có kế
hoạch phát triển và tiếp thị cụ thể cho từng tòa nhà. Những dòng sản phẩm hạng B và thậm chí hạng C
cần phải được xem xét cho dự án đề xuất. Chắc chắn rằng, giá bán căn hộ theo m2 hay theo đơn vị
căn hộ cần phải thấp hơn một cách đáng kể so với giá bán đất biệt thự. Tốc độ bán 1.500 căn hộ của
dự án đề xuất rất phụ thuộc vào các kịch bản khác nhau của khu vực Láng – Hòa Lạc (như việc bán hết
các hạng mục biệt thự, liền kề, tiến độ hoàn thành cơ sở hạ tầng…). Savills tin rằng lịch sử của các dự
án ở Mỹ Đình trong khoảng 2000 – 2003 có thể lập lại tại khu vực dự án đề xuất, các dự án căn hộ sẽ
cạnh tranh khốc liệt ở khu vực này trong tương lai. Nếu xét yếu tố khoảng cách về trung tâm, dự án đề
xuất không có tính cạnh tranh cao bằng các dự án khác ở khu vực này. Savills cho rằng FBS cần xem
xét kỹ các yếu tố như số lượng căn, chất lượng/hạng của căn hộ, bố trí không gian và mức giá bán
trong kế hoạch kinh doanh. Việc phát triển và bán căn hộ của dự án đề xuất nên được bắt đầu sớm
nhất là sau khi đường cao tốc Láng - Hòa Lạc hoàn thành.
Đối với thị trường bán lẻ, Savills tin rằng lĩnh vực bán lẻ vẫn rất nhiều tiềm năng cho toàn bộ khu vực
Láng – Hòa Lạc cũng như cho riêng dự án đề xuất. Savills cho rằng về dài hạn phát triển bán lẻ là một
khái niệm đúng của dự án đề xuất. Nếu xét về góc độ số các dự án có hạng mục bán lẻ thì trong tương
lai việc cạnh tranh về bán lẻ của các dự án này không căng thẳng như loại hình biệt thự và căn hộ để
bán. Nhưng vẫn khá cạnh tranh so với loại hình khách sạn và văn phòng cho thuê. Với quy mô khoảng
hơn 84.000 m2 bán lẻ dự kiến sẽ có nhiều lựa chọn về mô hình bán lẻ (trung tâm bán buôn, bán lẻ,
trung tâm thương mại, v.v.) cho dự án đề xuất. Savills không hiểu rõ các phân tích cũng như lý do đưa
ra ý tưởng của FBS về phát triển một khu triển lãm ngoài trời với diện trưng bày – bán lẻ khoảng 84.000
m2 sàn (showroom ôtô….). Nếu xét về góc độ vị trí sát đường Láng- Hòa Lạc, và quy mô lớn, Savills tin
Công ty FBS
rằng mô hình bán lẻ của dự án đề xuất canh tranh hơn so với các dự án tương lai ở khu vực Láng –
Hòa Lạc.
Đối với thị trường văn phòng cho thuê, nguồn cung hiện tại trên trục đường Láng - Hòa Lạc vẫn còn
hạn chế. Nếu chỉ nhìn từ góc độ nguồn cung hiện tại Savills cho rằng hạng mục văn phòng cho thuê
của dự án đề xuất là có thể cho bất cứ loại hạng A, B, C nào. Nhưng chắc chắn rằng, giá thuê và tỷ lệ
lấp đầy của dự án đề xuất khó có thể đạt được mức như dự án Viglacera Tower đang nằm đầu đường
cao tốc Láng – Hòa Lạc. Thị trường văn phòng dọc trục đường Láng - Hòa Lạc trong ngắn hạn là chưa
có triển vọng phát triển do không có khách hàng. Trong trung hạn thì có nhu cầu từ các khu công
nghiệp gần đó nhưng không cao và mạnh mẽ.Savills cho rằng văn phòng hạng B, C và lùi thời điểm
triển khai và quy mô (44.000 m2) của hạng mục văn phòng cho thuê là những khía cạnh cần được FBS
xem xét kỹ.
Đối với thị trường khách sạn, Savills thấy rằng chưa đủ cơ sở để phân tích nguồn cung của hạng mục
dịch vụ sinh thái hay dịch vụ nghỉ dưỡng khách sạn tại dự án đề xuất. Savills cho rằng FBS cần xác
định rõ loại hình phát triển. Savills cho rằng cầu hiện tại cho thị trường khách sạn của khu vực Láng –
Hòa Lạc là rất yếu và chỉ đang tồn tại ở một số khu nghỉ dưỡng cách xa khu vực dự án đề xuất. Có lẽ
công ty FBS cần nghiên cứu và xác định rõ loại hình và thời điểm phát triển cũng như khách hàng mục
tiêu một cách kỹ lưỡng. Cần lưu ý thêm, loại hình phát triển khách sạn, khu nghỉ dưỡng và sinh thái là
những khai niệm không hoàn toàn giống nhau. Tóm lại, việc xác định chi tiết kỹ lượng nội dung phát
triển loại hình khách sạn là cần được xem xét.
Đối với thị trường đào tạo và dạy nghề, hạng mục đào tạo và dạy nghề của dự án đề xuất là có triển
vọng và thuận lợi trong dài hạn, nhưng loại hình nào phù hợp với khu vực Láng – Hòa Lạc thì chưa
được xác định rõ, FBS cần cân nhắc kỹ.
Tóm lại, Savills cho rằng dự án đề xuất nằm ở một khu vực rất có tiềm năng. Loại hình phát triển về biệt
thự cần sẽ có những thuận lợi hơn so với các loại hình khác. Bán lẻ và căn hộ cũng có những khía
cạnh thuận lợi của mình, nhưng các loại hình như khách sạn, văn phòng và đào tạo thì cần phải xem
xét kỹ hơn.
Nhiều mốc kinh doanh của dự án đề xuất rất phục thuộc vào tiến độ của dự án cao tốc Láng – Hòa Lạc.
FBS cần chú ý nhiều hơn nữa những điểm mạnh về vị trí gần kênh Đồng Mô để phát triển thêm các ý
tường về biệt thự, căn hộ.
Những nhận xét nêu trên hoàn toàn trở nên khác biệt khi FBS có những thiết kế chi tiết về loại hình bất
động sản sẽ phát triển cho dự án đề xuất.
Công ty FBS
PHỤ LỤC 1: THÔNG LỆ THỊ TRƯỜNG
Bảng A1.1: Thông lệ thị trường đối với thị trường căn hộ để bán
Vấn đề Hoạt động thị trường
Phần móng được hoàn thành và các chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn tới 70% giá
Thời gian bắt đầu bán
trị căn hộ trước khi bàn giao căn hộ đó.
Các ngân hàng sẽ cho vay tới 70% giá trị mua miễn là người mua phải trả ít nhất 30% giá
Vốn vay ngân hàng
trị mua cho chủ đầu tư
Đặt cọc đảm bảo Đặt trước 10 đến 20 triệu đồng để giữ suất mua
Lịch trình thanh toán 5 giai đoạn

Vàng từng là phương tiện thanh toán phổ biến nhất tại Việt Nam trong việc mua nhà. Tuy
Loại tiền thanh toán nhiên, hầu hết các dự án căn hộ lớn sẽ thanh toán sử dụng đồng Việt Nam và trong một
số ít trường hợp sử dụng USD
Phí môi giới 1% tổng giá trị hợp đồng
Hiện tại là 10%. Thuế giá trị gia tăng này hoặc là được bao gồm trong giá bán, hoặc là
VAT
được tính riêng tùy vào mỗi dự án.
Lệ phí trước bạ 0,5%
Phí bảo trì 2% giá trị hợp đồng do người mua trả
Thuế chuyển nhượng

2% tổng giá bán hoặc 25% lợi nhuận của hợp đồng bán
bất động sản
Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn của Savills, quý 2 2009
A Khu vực đường cao tốc Láng Hòa Lạc và

Báo cáo nghiên cứu thị trường chuyên biệt
Công ty FBS
PHỤ LỤC 2: DÂN SỐ HÀ NỘI THEO QUẬN HUYỆN
Bảng A2.1: Dân số Hà Nội theo các quận/huyện
TT. Quận/huyện Diện tích (km2) Dân số Mật độ dân số (Người/km2)
Các quận
1 Quận Ba Đình 9,25 225.282 24.360
2 Quận Đống Đa 9,96 352.000 35.341
3 Quận Hoàn Kiếm 5,29 73.000 13.800
4 Quận Hai Bà Trưng 14,65 378.000 25.802
5 Quận Cầu Giấy 12,04 147.000 12.209
6 Quận Hoàng Mai 41,04 187.332 4.565
7 Quận Long Biên 60,38 170.706 2.827
8 Quận Tây Hồ 24,00 100.000 4.167
9 Quận Thanh Xuân 9,11 173.000 18.990
10 TP.Hà Đông 47,91 198.687 4.147
11 TP.Sơn Tây 113,47 181.831 1.603
Các huyện
1 Huyện Đông Anh 182,30 276.750 1.518
2 Huyện Gia Lâm 114,00 205.275 1.801
3 Huyện Từ Liêm 75,32 240.000 3.186
4 Huyện Thanh Trì 98,22 241.000 2.454
5 Huyện Sóc Sơn 306,51 254.000 829
6 Huyện Ba Vì 428,00 242.600 567
7 Huyện Phúc Thọ 117,00 155.000 1.325
8 Huyện Đan Phượng 76,80 132.000 1.719
9 Huyện Hoài Đức 95,30 188.800 1.981
10 Huyện Quốc Oai 94,30 190.612 2.021
11 Huyện Thạch Thất 281,10 149.000 530
12 Huyện Chương Mỹ 232,90 271.761 1.167
13 Huyện Thanh Oai 141,80 204.729 1.444
14 Huyện Thường Tín 127,70 200.589 1.571
15 Huyện Phú Xuyên 170,80 186.452 1.092
16 Huyện Ứng Hoà 183,72 193.731 1.054
17 Huyện Mỹ Đức 230,00 167.700 729
18 Huyện Mê Linh 141,26 187.536 1.328
Tổng cộng 3.444,12 5.874.373 1.706

Nguồn: Cổng giao tiếp điện tử Hà Nội (Hanoi Portal 2008)
B Khu vực đường cao tốc Láng Hòa Lạc và

Công ty FBS
PHỤ LỤC 3: CÁC DỊCH VỤ CỦA SAVILLS VIỆT NAM
TƯ VẤN
Nghiên cứu Xem xét Nghiên cứu Thẩm định báo cáo
Định giá
Thị trường Phát triển (tiền) khả thi (Due Diligence Review)
TƯ VẤN
Đại diện Đại diện Quản lý Đại diện Tư vấn

Cho thuê Khách thuê Bất động sản Bán nhà ở Đầu tư
C Khu vực đường cao tốc Láng Hòa Lạc và

Công ty FBS
A Khu vực đường cao tốc Láng Hòa Lạc và
Công ty FBS

BC Nghien Cuu Thi Truong - DA Quoc Oai - Savills

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

BC Nghien Cuu Thi Truong - DA Quoc Oai - Savills

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG CHUYÊN BIỆT

KHU VỰC ĐƯỜNG LÁNG-HÒA LẠC VÀ

Cty TNHH Savills Việt Nam

DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ VÀ DỊCH VỤ PHÍ A TÂY QU ỐC O AI

Tầng 13, Pacific Place Tầng 18, Fideco Tower

GIỚI HẠN NGHIÊN CỨU ........................................................................................................................III

PHỤ LỤC 1: THÔNG LỆ THỊ TRƯỜNG

DANH MỤC NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

Thống kê xu hướng bất động sản từ 1998 Hà Nội

Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn của Savills, tháng 7 2009

Đất giáo dục và đào

Nguồn:Công ty FBS, 2009

Biệt thự và nhà phố

Đất công trình công cộng

Trường tiểu học và trung học

3% Đất cây xanh, mặt nước

Nguồn:Công ty FBS, 2009

Nguồn:Công ty FBS, 2009

Các dự án hạ tầng hiện tại trong khu vực dự án:

1.4 Các dự án phát triển đô thị xung quanh dự án

Loại hình phát triển

Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn của Savills, tháng 7 2009

Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn của Savills, tháng 7 2009

2.1 Nguồn cung

Định nghĩa một số khái niệm:

Nguồn cung trên thị trường sơ cấp

Nguồn cung trên thị trường thứ cấp

Khu đô thị An Khánh – An Làng An Thượng,

Công ty cổ phần Hoa

Khu đô thị Lê Trọng Tấn –

Tập đoàn đầu tư xây

Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills, tháng 7 năm 2009

Biệt thự Bảo

Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills, tháng 7 năm 2009

Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills, tháng 7 năm 2009

Bình luận cho dự án đề xuất – cung hiện tại

Tình hình hoạt động trên thị trường sơ cấp

Biểu đồ 2.3: Giá gốc cho một số dự án

Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills, tháng 7 năm 2009

Tình hình hoạt động trên thị trường thứ cấp

Biểu đồ 2.4: Giá thứ cấp tính theo m2 của các dự án

Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills, tháng 7 năm 2009

Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills, tháng 7 năm 2009

2.3 Phân tích nguồn cầu

2.4 Triển vọng tương lai

Triển vọng tương lai cho nguồn cung

Biểu đồ 2.4.1: Số lượng các dự án tương lai phân theo quận

Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills, tháng 7 năm 2009

Số lô biệt thự/ nhà liền kề/ nhà vườn ước tính

0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000

Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills, tháng 7 năm 2009

Quy Quy mô cho

N1 + N3 Công ty CP Chưa có thông Đang san

Cơ sở hạ tầng hiện tại và triển vọng trong tương lai

Bình luận cho dự án đề xuất – triển vọng thị trường

• Gần gũi với các danh thắng cảnh.

• Kênh Đồng Mô (yếu tố Thủy) chạy dọc dự án đề xuất từ Bắc xuống

• Địa hình bằng phẳng.

• Khá xa trung tâm thành phố

• Thị trường còn sơ khai có nhiều cơ hội để phát triển.

• Thay đổi các quy định về luật pháp Việt Nam.

3.1 Nguồn cung

Định nghĩa một số khái niệm: