GŁOWA W BETONIARCE ALBO PRAWO

BUDOWLANE

Bo prawo budowlane jest równie przyjemne co wkładanie głowy do ww. betoniarki

Autor: Mojżesz
Skrypt z wykładów prof. Katarzyny Małysy-Sulińskiej z AD. 2022/23. Nie gwarantuje, że jest
tam wszystko co niezbędne (i tym bardziej, że nie ma błędów XD) ale powinien styknąć.

Przedmiotem prawa budowlanego = wszelka działalność instytucyjna człowieka.

Proces budowlany → wszystkie czynności związane z działalnością budowlaną (najszersze
pojęcie:
1) Ustalenie miejsca budowy
2) Przygotowanie dokumentacji odpowiedniej, kończy się: uzyskaniem
pozwolenia na budowę, [ale może być też tryb uproszczony (zgłoszenie
robót budowalnych ( tu nie wydaje się co do zasady decyzji))]
3) Realizacja inwestycji
4) Przystąpienie do użytkowania  Zgłoszenie zakończenia robót
5) Użytkowanie obiektu  tu już nie ma inwestora, obowiązki są nakładane na
właściciela.
6) Rozbiórka obiektu  może nie dojść. Pozwolenie na rozbiórkę to też
pozwolenie budowlane.
Proces inwestycyjno-budowlany → węższe pojęcie (1-4 wyższe etapy), nie zawiera w sobie
użytkowanie i rozbiórkę nie zawiera. Tak długo jak w tym procesie występuje postać
inwestora tak długo jest to ten proces. W momencie przystąpienia do użytkowania kończy
się byt prawny inwestora (wchodzi właściciel/zarządca)
Proces budowy → etap przygotowania dokumentacji + realizacji inwestycji. (2-3 etapy)
Z punktu widzenia prawa budowlanego, to czy inwestor ma prawo własności to to jest
kwestia wtórna, inwestor może uzyskać informacje co może wybudować nie mając tytułu
do tego terenu
Specustawy inwestycyjne → zakładają inny tryb. W jednej decyzji są rozstrzygnięcia, która
w standardowym trybie byłyby w kilku etapach.

USTALENIE MIEJCA BUDOWY

A) JEŚLI PROCES TOCZY SIĘ NA ZASADACH OGÓLNYCH
1) Teren gdzie chce budować jest objęty planem zagospodarowania
przestrzennego (aktem prawa miejscowego)
2) Nie ma tego planu (jest w tedy alternatywny tryb, wydaje się decyzje
administracyjną (decyzja o warunkach zabudowy/decyzja o lokalizacji inwestycji
celu publicznego))  postępowanie lokalizacyjne
B) JEŻELI INWESTYCJA PODLAGA SPECUSTAWĄ INWESTYTUCYJNYM, to powyższe nie
obowiązuje. Wyłączają one miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla
danej inwestycji. Wniosek: jeśli inwestor prowadzi inwestycje w drodze specustawy
to MPZP nie obowiązuje go!

Akty planowania:
Na szczeblu krajowym → Wykasowano akty planowania na szczeblu krajowym, zastąpiły je
polityki.  brak aktu przestrzennego na szczeblu kajowym.
Na szczeblu województwa → plan zagospodarowania przestrzennego województwa. 
jest tam np. siatka połączeń kolejowych, zbiorniki retencyjne (inwestycje istotne dla
województwa jako całości)  obligatoryjnie uchwalany, przyjmuje go w drodze uchwały
sejmik województwa (skrót = plan wojewódzki)
Na szczeblu powiatu → brak
Na szczeblu gminy → studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego  obligatoryjnie uchwalany, obejmuje swoim obszarem całą gminę.
(inwestycje istotne dla gminy jako całości)  jest bardziej szczegółowy niż powyższy, ale
np. część dróg istotnych dla województwa zawiera. Uchwala go rada gminy, projekt
przygotowywane wójt. Jest to uchwała rady gminy. Studium gminne obligatoryjnie
obejmuje całą gminę (skrót = studium zagospodarowania)
(!) Na szczeblu gminy → miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego  to samo co
powyżej,  różni go to, że tutaj jest fakultatywnie co do zasady uchwalany (ale czasami
obligatoryjny np. gminy uzdrowiska) . Plan może obejmować tylko część gminy. Rada gminy
najpierw uchwala przystąpienie do uchwalenia planu.  może być tak, że obszar 1 gminy
jest objęty różnymi planami. (skrót = plan miejscowy)  TYLKO TO JEST AKTEM PRAWA
MIEJSCOWEGO! Jego ustalenia determinują sytuacje prawną podmiotów poza
administracją publiczną (reszta jest wiążąca tylko dla administracji publicznej). Tylko to
może być podstawą do wydawania rozstrzygnięć dla podmiotu poza administracją
publiczną.  NIGDY ZAPISY PLANU MIEJSCOWEGO BĘDĄ PODSTAWĄ DO WYDANIA
DECYZJI LOKALIZACYJNEJ!!! JAK JEST PLAN = NIE MA POSTĘPOWANIA LOKALIZACYJNEGO
Plan: Czy jest obligatoryjny Czy musi obejmować cały obszar Czy jest aktem prawa
miejscowego
PZPW TAK TAK NIE
SWiKZP TAK TAK NIE
MPZP NIE (wyjątki TAK) NIE TAK

➢ w planie może być jakich materiałów można użyć, albo jakie kolory np. dachówek użyć
(żeby chronić krajobraz),
➢ plany zawierają one normy, brak hierarchii aktów, ale jest hierarchia norm. Im wyższy
akt tym bardziej ogólne normy. Te niższe akty nie mogą być sprzeczne z wyższym
aktem.
➢ Plan składa się z części tekstowej i części graficznej (mapa terenu)
➢ jak nie ma planu to uruchamia się postępowanie lokalizacyjna.
➢ czasami trzeba zastosować inne ustawy np. prawo wodne,
➢ kategoria decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (zawiera w
sobie ULICP i WZ)  ta decyzja kształtuje sytuacje gruntu. Kiedyś była ta decyzj WIZP
(decyzja z dawnego reżimu ustawy, wydawana zarówno jak plan obowiązywał jak i nie
obowiązywał)  ta decyzja kiedyś nie zmieniała przeznaczenie gruntu
W pierwszej kolejności inwestor musi ustalić możliwości inwestycyjne gruntu
(przeznaczenie obiektu, parametrów obiektu) dopiero potem czy jest atrakcyjna w inny
sposób (widok, bliskość komunikacji) (to sobie w planie może sprawdzić)
Decyzja z art. 4 = 2 różne decyzje. Decyzja ULICP i WZ.

Postępowanie lokalizacyjne:
Jest możliwość wydania jednej z 2 decyzji, ale to nie jest dowolne!

1) decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; (ULICP)  legalnie dopuszcza

pogwałcenie praw innych, często łączy się z wywłaszczeniem gruntu. Organ
podejmując tą decyzji powinien to uzasadnić, czemu akurat ten tryb. Łatwiej jest
uzyskać decyzje pozytywną. Inwestor wskazuje w inwestycji parametry obiektu.
Trudniej jest wyeliminować tą decyzje z obrotu prawnego (strony są informowane
tylko w drodze obwieszenia o tym).
 2) decyzji o warunkach zabudowy. (WZ)  Inwestor wskazuje co by chciał w inwestycji
(jakie parametry obiektu), a gmina decyduje o tym. Łatwiej jest ją wyeliminować
(podlega zasadą ogólnym)
 brak dowolności, liczy się rodzaj inwestycji (czy jest cel publiczny czy nie). Co to jest
inwestycja celu publicznego? "inwestycji celu publicznego" - należy przez to rozumieć
działania o znaczeniu lokalnym (gminnym) i ponadlokalnym (powiatowym, wojewódzkim i
krajowym), a także krajowym (obejmującym również inwestycje międzynarodowe i
ponadregionalne), oraz metropolitalnym (obejmującym obszar metropolitalny) bez względu na
status podmiotu podejmującego te działania oraz źródła ich finansowania, stanowiące
realizację celów, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899);  przesłanki kwalifikacji to:

1) znaczenie przynajmniej lokalne (1)  nie zawsze jest to oczywiste, czasami trzeba to
wywarzyć.
2) realizować cel określony w art. 6 ugn. (2)  otwarty katalog w tym artykule, z reguły
te cele są realizowane na drodze specustaw. Tylko wąska grupa z tych inwestycji nie
jest objęta specustawami, głównie chodzi o infrastrukturę techniczną (np. budowa
wodociągu)

ULICP
Nie zawsze jest konieczność pojęcia postępowania. Nie wymagają wydania decyzji o
ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego roboty budowlane:

1) polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany

sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie
zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć
wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na
środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo
2) niewymagające pozwolenia na budowę.

WZ
Nie ma takiej regulacji jak przy ULICP (taka np. która nie wymaga pozwolenia na budowę),
zawsze trzeba ją wydać.

DECYZJA O LOKALIZACJI INWESTTYCJI CELU PUBLICZNEGO (ULICP)

Organ właściwy do wydania decyzji ULICP (ale odpowiednio do WZ się też stosuje)→ W
sprawach ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego decyzje wydają w odniesieniu do:

Rodzaj inwestycji Kto wydaje

Uwagi
 inwestycji celu Wójt/burmistrz/prezydent
uzgodnienie = charakter wiążący, chodzi o
publicznego o znaczeniu miasta w uzgodnieniu z
krajowym i marszałkiem województwa uzyskanie zgody marszałka. Decyzje podpisuje
wojewódzkim
wyłącznie wójt/burmistrz/prezydent, ale zanim
wyda to rozstrzygnięcie to projekt decyzji musi
przekazać marszałkowi w celu uzgodnienia jego
treści. Można wydać decyzje o takiej treści na jaką
zgadza się marszałek.

inwestycji celu Wójt/burmistrz/prezydent X

publicznego o znaczeniu miasta
powiatowym i gminnym
inwestycji celu Wojewoda  teren zamknięty = mające szczególne znaczenie
publicznego na terenach mające znaczenie dla całego kraju  tereny o
zamkniętych charakterze zastrzeżonym ze względu na obronność
i bezpieczeństwo państwa, określone przez
właściwych ministrów i kierowników urzędów
centralnych;

W przypadku inwestycji celu publicznego wykraczającej poza obszar jednej gminy decyzję o
ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego wydaje wójt, burmistrz albo prezydent
miasta, na którego obszarze właściwości znajduje się największa część terenu, na którym
ma być realizowana ta inwestycja, w porozumieniu z zainteresowanymi wójtami,
burmistrzami albo prezydentami miast.  powielenie ogólnej reguły kodeksowej
W przypadku niewydania przez właściwy organ decyzji w sprawie ustalenia lokalizacji
inwestycji celu publicznego w terminie 65 dni (90 dni jeśli decyzja WZ) od dnia złożenia
wniosku o wydanie takiej decyzji, organ wyższego stopnia wymierza temu organowi, w
drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie, karę pieniężną w wysokości 500 zł
za każdy dzień zwłoki.

Właściwość → Właściwość miejscową organu administracji publicznej ustala się:

➢ w sprawach dotyczących nieruchomości - według miejsca jej położenia;
➢ jeżeli nieruchomość położona jest na obszarze właściwości dwóch lub więcej
organów, orzekanie należy do organu, na którego obszarze znajduje się większa część
nieruchomości;  reguła kiedy jest zbieg właściwości miejscowej. Liczy się większa
część terenu inwestycji.  to samo stosuje się do decyzji WZ!
➢ co jeśli inwestor zawęził tak teren inwestycji, że część terenu jest na terenie
zamkniętym = organem właściwym jest wojewoda (bo regulacja szczególna).

Strony postępowania
 w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu nie ma nic na ten temat, więc trzeba
sięgnąć do zasad ogólnych KPA → Stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku
dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub
obowiązek.  każdy kto ma interes prawny w sprawie. Interes prawny = interes faktyczny
oparty o przepisie, który się do niego odnosi. Interes prawny w postępowaniu
lokalizacyjnym ma więc:
1) inwestor  każdy może złożyć wniosek, żeby stać się inwestorem. Nie musi
legitymować się tytułem do terenu! Żeby złożyć wniosek o ULIC.  bo ustawodawca
przyjął że decyzja lokalizacyjna jest takim substytutem planu.
2) Właściciele i użytkownicy wieczyści, których to dotyczy  organom chodzi zwykle o
bezpośrednich sąsiadów, ale to jest błąd bo trzeba uwzględnić charakter inwestycji
(inny charakter ma dom jednorodzinny a inny oczyszczalnia ścieków  liczy się
zakres oddziaływania tego obiektu!)
===========================================================================
 zawsze trzeba mieć dostęp do infrastruktury technicznej, nie można budować nad tą
infrastrukturą.
Mapy ewidencyjne mają skalę 1:1000 i są czarnobiałe
Mapy sytuacyjno-wysokościowe 1:500 i są kolorowe i mają poziomice
===========================================================================

Wniosek o wydanie decyzji ULICP (odpowiednie stosuje się też do

WZ)
Ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego następuje na wniosek inwestora. 
przymiot inwestora wywodzi się od tego, że ktoś złożył wniosek. Wniosek powinien
zawierać (TE SAME WYMAGANUA SĄ DLA TRYBU WZ):
1) Mapę zasadniczą, a w przypadku jej braku ewidencyjną pochodzące z państwowego
zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujące teren, którego wniosek dotyczy,
wraz z obszarem, na który inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w
stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000, w postaci elektronicznej lub
papierowej.  ważne żeby pochodziła od tego zasobu (musi być potwierdzone przez
organ, który prowadzi zasób – daje wyrys mapy (inwestor nie przekłada więc mapę
tylko wyrys tej mapy))
2) Określenie granic terenu objętego wnioskiem  może określić taki teren inwestycji,
którego nie jest właścicielem, ale część sądów są przeciwne raczej.
3) charakterystykę inwestycji, obejmującą:
a) określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub
oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury
technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów
określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu  tak aby ten
 budynek mógł funkcjonować prawidłowo o funkcji, która została wskazana we
wniosku (może niektórych mediów nie dotyczyć w danej sprawie)
b) oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym
przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz
powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie
opisowej i graficznej,  przedstawia się to w formie opisowej i graficznej.
Inwestor może to odręcznie narysować, nie trzeba aby ktoś z kwalifikacjami to
zrobił.
c) określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane
charakteryzujące jej wpływ na środowisko;
❖ Co jeśli inwestor wskazał, że chce decyzje ULICP ale organ dojdzie do wniosku że nie
kwalifikuje się to na WZ → organ podejmuje postępowanie w sprawie WZ (a nie zwraca
wniosek!)  bo inwestor żąda ustalenia warunków zabudowy dla konkretnej inwestycji
a organ powinien zadecydować czy to ULIC czy WZ.

Różnice między WZ a ULICP

1) [ZAWIADOMIENIE] w trybie WZ strony są zawiadamiane na zasadach ogólnych (na
piśmie) w trybie ULICP jest rozwiązanie szczególne (O wszczęciu postępowania w
sprawie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz
postanowieniach i decyzji kończącej postępowanie strony zawiadamia się w drodze
obwieszczenia, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.
Inwestora oraz właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, na
których będą lokalizowane inwestycje celu publicznego, zawiadamia się na
piśmie.)  na piśmie zawiadamiany jest wyłącznie inwestor, właściciela i
użytkownicy wieczyści obszaru na miejscu którego jest planowana inwestycja 
więc mogę być stroną postępowania a nie wiem że się toczy xd
2) [ODWOŁANIE] w trybie ULICP Odwołanie od decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji
powinno zawierać zarzuty odnoszące się do decyzji, określać istotę i zakres żądania
będącego przedmiotem odwołania oraz wskazywać dowody uzasadniające to
żądanie. W trybie WZ brak powyższego przepisu = warunki ogólne. Wystarczy, że
napiszę np. że mi się nie podoba inwestycja
3) [TERMIN NA UNIEWAŻNIENIE DECYZJI] ULICP Nie stwierdza się nieważności decyzji
o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli od dnia jej doręczenia lub
ogłoszenia upłynęło 12 miesięcy. (po upłynięciu tego terminu = stwierdza się, że
decyzja została wydana z naruszeniem prawa = nie została wyeliminowana z obrotu
prawnego  ewentualnie roszczenie odszkodowawcze)  na zasadach ogólnych jest
10 lat
 4) [TERMIN NA UCHYLENIE DECYZJI] → ULICP nie uchyla się decyzji o ustaleniu
lokalizacji celu publicznego w przypadku wznowienia postępowania na podstawie
takiej, że strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu, jeżeli upłynęło
12 miesięcy od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia.  na zasadach ogólnych jest 5 lat

DECYZJA O WZ I ULICP
❖ co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest
zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej
zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników
kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy
architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności
wykorzystania terenu  tzw. Zasada dobrego sąsiedztwa. Analizę urbanistyczno-
architektoniczną się robi w tym celu.
❖ teren ma dostęp do drogi publicznej  Dostęp do drogi publicznej = bezpośredni
dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez
ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej;  wykaz dróg publicznych jest
uchwalany przez radę gminy i tam trzeba sprawdzić czy jest ona publiczna.  chodzi
o drogę publiczną, która może obsłużyć cel inwestycji! Organ też to bada
❖ istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu (Warunek uznaje się za spełniony,
jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy
zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem)  to organ musi
stwierdzić czy te uzbrojenie jest wystarczające, opiera to o dokumentacje, którą
musi przedłożyć inwestor. Definicja uzbrojenia terenu: "uzbrojeniu terenu" - należy
przez to rozumieć drogi, obiekty budowlane, urządzenia i przewody bla bla bla 
chodzi o wszelkie możliwe sieci. Trzeba też zbadać czy parametry tych sieci są
wystarczające na obsługę celu inwestycji.
❖ teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i
leśnych na cele nierolnicze i nieleśne  TYLKO TO JEST DO ULICP
❖ decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;  TYLKO TO JEST DO ULICP
❖ zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze gazociągu, sieci przesyłowej,
rurociągu:
➢ strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
➢ strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu .
W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ
wyznacza wokół terenu (określonego we wniosku jako granica terenu), na kopii mapy
zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków
zabudowy obszar analizowany w odległości:
✓ nie mniejszej niż 3X szerokość frontu terenu,
 ✓ jednak nie mniejszej niż 50 metrów,
✓ nie więcej niż 200 m  ten wyjątek dotyczy budynków mieszkalnych o powierzchni
zabudowy do 70 m2
i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w
zakresie powyższych warunków.
Front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi
publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.  ma to
przeprowadzić osoba, która ma wiedzę specjalistyczną. Trzeba wyznaczyć obszar analizy (o
ten front działki), przynajmniej 50 metrów (z każdej strony minimum), ale może być tak, że
to będzie niesymetrycznie z każdej strony np. jedna 50, druga 100 ect. (obszar analizy może
być niesymetryczny)  jak wyznacza się obszar analizowany to parametr minimalny = 50 m,
maksymalny parametr jest w art. 64a.2 ale to nie dotyczy każdej inwestycji = ten wyjątek
dotyczy budynków mieszkalnych o powierzchni zabudowy do 70 m2
Analizuje się też gabaryt obiekty czyli:
❖ linii zabudowy*  wyznacza obszar na którym nie można budować ze względu na
bliskość pasa drogowego  bada się w odniesieniu linii zabudowy na działkach
sąsiednich.
❖ wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu* 
w odniesieniu do obszaru analizowanego.  chodzi o średnią.
❖ szerokości elewacji frontowej*  bada się w odniesieniu do elewacji frontowej dachu
na obszarze analizowanym.
❖ wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki*  bada się w
odniesieniu do geometrii dachu na działkach sąsiednich.
❖ geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). 
bada się w odniesieniu do geometrii dachu na obszarze analizowanym.
 działka sąsiednia musi być w obszarze zabudowanym, ale nie każda działka w obszarze
zabudowanym jest działką sąsiednią. Nie każda działka sąsiednia musi graniczyć z działką X!
o tym decyduje analizator!
Tam jest napisane jak to liczyć ale od (*) można odstąpić od zasady określającej jak to liczyć
i policzyć to inaczej (jeśli wynika to z analizy)

Te decyzje zawierają:
1) rodzaj inwestycji;
2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy
wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:
a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
 b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz
dóbr kultury współczesnej,
c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;

3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali

❖ Organ, który wydał decyzje WZ jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której
decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli
przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o
przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej
przeniesienie.  decyzje ULICP nie można przenieść!!!
❖ Analiza nie jest przeprowadzana w postępowaniu ULICP.
❖ Zakres obszaru oddziaływanego jest rozstrzygający w większości rodzajów
rozstrzygnięcia. Wyznaczenie obszaru zabudowanego przesądza pośrednio o wyniku
analizy.
We wniosku inwestor zakreśla teren inwestycji. Analizę robi się na mapę w skali 1:500 lub
1:1000 bo tylko na takiej można złożyć skutecznie wniosek o WZ. ta mapa musi też być
przyjęta do zasobu geodezyjnego/kartograficznego. Front = ta część, która przylega do drogi
(min 50 max nie ma)

PRZYGOTOWANIE DOKUMENTACJI
Zasada jest taka, że roboty budowalne można rozpocząć po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu
na budowę, z zastrzeżeniami. Nie musi być to decyzja ostateczna. Pozwolenie na budowę
to też pozwolenie na rozbiórkę to pozwolenie dotyczy wszystkich robót budowlanych.
Można wyróżnić 3 warianty robót budowlanych:

1) Takie, które wymagają pozwolenie na budowę (zasada)

2) Nie wymagają pozwolenia, ale są objęte obowiązkiem dokonania zgłoszenia  co do
zasady nie wydaje się decyzje administracyjną. Procedura uproszczona
3) Można legalnie prowadzić bez żadnej reglamentacji (bez pozwolenia i zgłoszenia)

SŁOWNICZEK USTAWOWY:
❖ Roboty budowlane - należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na
przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego = rozbiórka
też wymaga pozwolenia na budowę. Pozwolenie na rozbiórkę to rodzaj pozwolenia
na budowę.  nie wszystkie typy robotów budowlanych są zdefiniowane np. nie ma
definicji montażu.
 ❖ przebudowie - należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku
których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego
obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura,
powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w
przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie
niewymagającym zmiany granic pasa drogowego;
❖ remoncie - należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie
budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a
niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie
wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym;
❖ budowa - należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w
określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu
budowlanego;
===========================================================================
A) roboty budowalne mogą być prowadzone tylko na podstawie pozwolenia na budowę
→ Inwestor mu mieć to pozwolenie
B) roboty budowalne mogą być prowadzone na podstawie zgłoszenia → inwestor ma
możliwość wyboru trybu, może albo dokonać zgłoszenia albo wystąpić o
pozwolenie na budowę

Budowa, którą można prowadzić bez zezwolenia/zgłoszenia:

Roboty budowlane, które wymagają tylko zgłoszenia to budowa (art. 29 ust 2 p -
uproszczone trochę):
1) obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę
zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej
2) wiat
3) wolno stojących altan i altan działkowych
4) altan działkowych i obiektów gospodarczych, o których mowa w ustawie o
ogródkach działkowych
5) wiat przystankowych i peronowych;
6) parterowych budynków o powierzchni zabudowy do 35 m2, służących jako zaplecze
do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących
własność SP, z wyjątkiem budynków sytuowanych na obszarze Natura 2000;
7) stanowisk postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, z
wyjątkiem sytuowanych na obszarze Natura 2000;
8) gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 35 m2, z
wyjątkiem sytuowanych na obszarze Natura 2000
9) stawów i zbiorników wodnych przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i
położonych na gruntach leśnych SP, z wyjątkiem sytuowanych na obszarze Natura
2000;
10) wolno stojących kabin telefonicznych, szaf i słupków telekomunikacyjnych;
11) parkometrów z własnym zasilaniem;
12) zjazdów z dróg powiatowych i gminnych oraz zatok parkingowych na tych
drogach;
13) przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m2;
14) obiektów budowlanych będących urządzeniami melioracji wodnych;
15) opasek brzegowych oraz innych sztucznych, powierzchniowych lub liniowych
umocnień brzegów rzek i potoków górskich oraz brzegu morskiego, brzegu morskich
wód wewnętrznych, niestanowiących konstrukcji oporowych;
16) pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;
17) telekomunikacyjnych linii kablowych;
18) urządzeń pomiarowych, wraz z ogrodzeniami i drogami wewnętrznymi,
państwowej służby hydrologiczno-meteorologicznej i państwowej służby
hydrogeologicznej (posterunki, punkty obserwacyjne, piezometry)
19) obiektów małej architektury, z wyjątkiem obiektów małej architektury w
miejscach publicznych;
20) ogrodzeń o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m;
21) obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji
robót budowlanych, położonych na terenie budowy, oraz ustawianie barakowozów
używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i
pomiarach geodezyjnych;
22) tymczasowych obiektów budowlanych stanowiących wyłącznie eksponaty
wystawowe, niepełniących jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowanych na
terenach przeznaczonych na ten cel;
23) znaków geodezyjnych, a także obiektów triangulacyjnych, poza obszarem
parków narodowych i rezerwatów przyrody;
24) poligonowych obiektów budowlanych, w szczególności stanowisk obronnych,
przepraw, budowli ziemnych, budowli fortyfikacyjnych, instalacji tymczasowych oraz
obiektów kontenerowych, lokalizowanych na terenach zamkniętych wyznaczonych
przez Ministra Obrony Narodowej do prowadzenia ćwiczeń wojskowych z
wykorzystaniem obozowisk polowych oraz umocnień terenu do pozoracji
bezpośredniego prowadzenia walki;
25) obudowy ujęć wód podziemnych;
26) punktów ładowania do samochodów elektrycznych
 27) urządzeń sytuowanych w pasie drogowym dróg publicznych, wraz z
fundamentami, konstrukcjami wsporczymi oraz przynależnymi elementami
wyposażenia służącymi do zarządzania ruchem.
28) bankomatów, biletomatów, wpłatomatów, automatów sprzedających,
automatów przechowujących przesyłki lub automatów służących do wykonywania
innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie;
29) obiektów kontenerowych wraz z instalacjami i przyłączami oraz związanych z
nimi sieciami (prąd, woda, kanalizacja, ciepło)
30) naziemnych zbiorników będących obiektami budowlanymi, służących do
przechowywania paliw płynnych klasy III, na potrzeby własne użytkownika, o
pojemności do 5 m3;
31) przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy do 35 m2;
32) stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 1000 m2 i
głębokości nieprzekraczającej 3 m, położonych w całości na gruntach rolnych.

ZGŁOSZENIE ROBÓT BUDOWALNYCH – TRYB UPROSZCZONY:

Domniemanie kompetencji na rzecz organu architektoniczno budowlanego (starosta). Co
do zasady nie wydaje się decyzji. Generalnie ten rodzaj zgłoszenia odnosił się do projektów
bez rozbudowanej dokumentacji projektowej. Inwestor zgłasza chęć prowadzenia robót
budowalnych. Organ:
1) W sposób milczący nie wnosi sprzeciwu (po upływie określonego terminu – 21 dni –
CO DO ZASADY)  można prowadzić roboty budowlane.
2) Wnosi sprzeciw

 Zgłoszenie dokonuje się organowi administracji architektoniczno-budowlanej

 w procedurze uproszczonej nie ma stron. (wnioskodawca i organ są tylko)
2 rodzaje organów:
❖ Organ administracji-budowlanej:
➢ I instancja → co do zasady starosta ALE jeśli miasto na prawach powiatu to też
prezydent miasta!!!, wyjątkowo organem I instancji może być wojewoda
➢ II instancja → co do zasady jest wojewoda ALE jeśli I instancja to wojewoda to
jest główny inspektor nadzoru budowlanego
❖ Organy nadzoru budowlanego:
➢ powiatowy inspektor
➢ wojewódzki inspektor

Zgłoszenie zawiera:
➢ miejsce
➢ termin rozpoczęcia
➢ rodzaj
 ➢ zakres
➢ sposób wykonania robót budowlanych
➢  ale są różne inwestycje, które wymagają też innych rzeczy (np. projekt budowlany)
 Co do zasady nie trzeba projektu budowlanego.

Do zgłoszenia dołącza się:

1) Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowalne  inwestor ponosi
odpowiedzialność poniesienia odpowiedzialności karnej.  może wynikać z różnych
tytułów (np. prawo własności ale też umowa)  w trybie uzyskania pozwolenia na
budowę też może być.  organ nie bada czy inwestor rzeczywiście dysponuje tą
nieruchomością.  organ weryfikuje tylko czy inwestor złożył oświadczenie do
całego obszaru w którym ma być inwestycja.
2) Szkice/rysunki w zależności od potrzeb
+ Poniżej są rzeczy co mogą acz nie musieć się pojawić:
3) Pozwolenia, uzgodnienia, opinie jeśli wymagane (często decyzje środowiskowe)
4) projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji,
wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane
w przypadku  instalacja na gaz płynny, przyłącza
5) projekt zagospodarowania działki lub terenu, wykonany przez projektanta
posiadającego wymagane uprawnienia budowlane, w przypadku budowy  np.
obiekty małej architektury.  ten projekt czasami może podlegać uzgodnieniu
+ Dom wolnostojący jednorodzinny na potrzeby własne do 70 m2 i do 2 kondygnacji a jego
obszar oddziaływania mieści się w całości na działce/działkach na którym został
zaprojektowany → zgłoszenie budowy takiego domu. Inwestor zgłasza to normalnie (co do
zasady staroście) musi mieć szkice i rysunki planowanych robót budowlanych + prawo do
własności + oświadczenie, że planowana inwestycja jest wyłącznie na cele zaspokojenia
własnych potrzeb mieszkaniowych + oświadczenie inwestora, że:
- przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nie ustanowienia
kierownika budowy
- dokumentacja dołączona do projektu jest kompletna

Zastrzeżenia organu:
Jak organ nie ma zastrzeżeń to:
1) nie robi nic  upłynął termin = inwestor może realizować
2) wydaje zaświadczenie że nie wniesie sprzeciwu  inwestor może realizować
inwestycje
OBLIGATORYJNY SPRZECIW ORGANU → jeśli ma zastrzeżenia to:
 1) jeżeli zgłoszenie jest niekompletne → organ nakłada w drodze postanowienia
obowiązek uzupełnienia wskazanych braków we wskazanym terminie a jeśli nie
zostaną uzupełnione to wydaje decyzje o sprzeciwie
W pozostałych przypadkach po prostu wydaje decyzje o sprzeciwie od razu:
2) jeśli roboty budowlane są reglamentowane pozwoleniem na budowę a nie
złożeniem
3) jeśli roboty budowlane są zaplanowane z naruszeniem planu miejscowego/
WZ/innymi przepisami
4) jeśli ktoś zgłasza budowę obiektu tymczasowego kiedy ten obiekt już istnieje
5) jeśli roboty budowlane zostały już rozpoczęte z naruszeniem terminu
FAKULTATYWNY SPRZECIW ORGANU  polega na „przeniesieniu trybu” do trybu
pozwolenia na budowę
Organ administracji architektoniczno-budowlanej może nałożyć, w drodze decyzji,
obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót
budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeżeli:
1) ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy
lub spowodować:
2) zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
3) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
4) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;
5) wprowadzenie, utrwalenie, zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów
sąsiednich.

Termin zgłoszenia i decyzji:

❖ Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót
budowlanych. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 21 dni
od dnia doręczenia zgłoszenia (chociaż czasami w ustawie jest termin krótszy),
może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych
można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł
sprzeciwu w tym terminie
❖ Organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu, przed upływem
terminu wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie
zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu, oraz uprawnia inwestora do
rozpoczęcia robót budowlanych.
❖ Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce
pocztowej operatora pocztowego albo, w przypadku doręczenia na adres do
doręczeń elektronicznych, dzień wystawienia dowodu wysłania, albo w przypadku
skorzystania z publicznej usługi hybrydowej, dzień odebrania dokumentu
elektronicznego przez operatora wyznaczonego.  decyzja wywołuje skutek prawny
 z chwilą skierowania do adresata (w momencie wyekspediowania)  TO JEST
WAŻNA SZCZEGÓLNIE DLA DECYZJI NEGATYWNYCH że trzeba kilka dni tolerancji..
❖ W przypadku nierozpoczęcia wykonywania robót budowlanych przed upływem 3 lat
od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia, rozpoczęcie tych robót może
nastąpić po dokonaniu ponownego zgłoszenia. W razie konieczności uzupełnienia
zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada na
zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym
terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia - wnosi
sprzeciw w drodze decyzji  nałożenie tego obowiązku przerywa termin.

WYJĄTEK → Do zgłoszenia budowy wolnostojącego jednorodzinnego domu rodzinny na

potrzeby własne do 70 m2 i do 2 kondygnacji a jego obszar oddziaływania mieści się w
całości na działce/działkach na którym został zaprojektowany a budowa jest
przeprowadzona na potrzeby własne inwestora:

➢ nie sprawdza się dokumentacje,

➢ organ nie ma możliwość wniesienia sprzeciwu (więc można szybciej zacząć budowę)
➢ nie wydaje się zaświadczenie o braku wniesienia sprzeciwu
➢ nie nakłada się obowiązku uzupełnienia dokumentacji
➢ nie mus być też kierownika budowy

TRYB JURYZDYKCYJNY:
➢ Postępowanie musi skończyć się wydaniem decyzji (tryb uproszczony – decyzja tylko
jeśli inwestor nie może rozpocząć roboty budowlane).
➢ Organem jest właściwy organ architektoniczno-budowlany (starosta, jeśli miasto na
prawach powiatu = prezydent miasta) – wyjątkowo z sytuacjach wskazanych może
być wojewoda.
➢ Stroną postępowania są: inwestor (osoba, która skutecznie uruchamia
postępowanie) oraz właściciele, użytkownicy wieczyści (SP może lub nie być
powołany bo może być powołany użytkownik) lub zarządcy nieruchomości (w tedy
reprezentuje zarządca a nie właściciel) znajdujących się w obszarze oddziaływania
obiektu.  więc nie jest to wprost odwołanie do interesu. Ocenę w zakresie zakresu
oddziaływania obiektu dokonuje projektant (jest zobligowany do tego). W oparciu o
te ustalenia organ wyznacza krąg podmiotów, które mają przedmiot strony (ma
ostateczne słowo, może rozszerzyć/zawęzić krąg podmiotów)
➢ Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku
zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na
budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu
obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.
➢ Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów,
inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu
dla całego zamierzenia budowlanego  zasada: wniosek dotyczy całego zamiaru
 inwestycyjnego lokalizatora, ale inwestor ma możliwość etapowania inwestycji, z
zastrzeżeniem, że ta inwestycja (część większej całości) musi funkcjonować
samodzielnie. Ale zatwierdzeniu ulegnie cały plan zagospodarowania działki/terenu.
 nie każdą inwestycje można etapować!!!
➢ Decyzja o powolnieniu zna budowę ma 2 elementy:
✓ zatwierdzenie projektu budowlanego
✓ zezwolenie na prowadzenie robót budowlanych w oparciu o ten projekt.

Treść wniosku:
Treść wniosku jest zależna od rodzaju inwestycji:
1) oznaczenie inwestora
2) teren planowanej inwestycji
3) opis inwestycji (zbieżny z przedłożoną dokumentacją)
4) projekt budowalny
5) oświadczenie o prawie dysponowania terenu na cele budowlane (składa się pod
rygorem odpowiedzialności karnej) może wynikać z różnych elementów np. może być
użytkownikiem wieczystym.  oświadczenie musi dotyczyć całego projektu  organ
musi zweryfikować czy dla całej inwestycji inwestor legitymuje się prawem, ale nie
weryfikuje prawdziwości tego oświadczenia. Jak organ ma uzasadnione wątpliwości
to przekazuje sprawę do rozpoznania właściwemu organowi (a tamto postępowanie
zawiesza)
6) decyzja lokalizacyjna – jeśli nie ma planu zagospodarowania.
7) Inne wymagania zależne od rodzaju inwestycji
obligatoryjnie w dokumentacji musi być projekt budowalny  nie ma obowiązku
składania go w całości (nie składa się projektu technicznego). Organ nie bierze
odpowiedzialności za zatwierdzony projekt bo nie weryfikuje go w całości.

Weryfikacja wniosku:
Sprawdzenie kompletności wniosku  na zasadach ogólnych KPA. Organ musi sprawdzić czy
wniosek jest kompletny  jeśli nie jest ok to wzywa do uzupełnienia pod rygorem
pozostawienia wniosku bez rozpoznania. W przypadku wezwania do usunięcia braków
innych niż braki, o których mowa w art. 35 ust. 1 ustawy prawo budowlane, organ wzywa
do ich uzupełnienia w terminie nie krótszym niż 14 dni
Jeśli są nieprawidłowości w z złożonej informacji → organ administracji architektoniczno-
budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości,
określając termin ich usunięcia. Bada zgodność z:
a) Decyzją środowiskową
b) Zgodność z planem/WZ
 c) Uchwałą lokalizacji inwestycji celu publicznego  w tedy nie bada się zgodności z
planem/WZ bo on siłą rzeczy będzie sprzeczny
d) Projektem zagospodarowania działki/terenu (np. wymogi dotyczące siatki dróg)
e) Kompletność projektu – czy jest do niego dołączone wymagane
opinie/uzgodnienia/pozwolenia/sprawdzenia/oświadczenia
f) Posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich
dokumentów uprawniających
g) Czy inwestor nie rozpoczął już samowoli budowlanej
h) Czy decyzja przedłożona przez inwestora jest ważna, decyzja musi być w obrocie
prawnym w momencie wydawania rozstrzygnięcia  jak nie to organ opiera się na
planie.
i) przynależność projektanta i projektanta sprawdzającego do właściwej izby
samorządu zawodowego

Za resztę odpowiada projektant/osoba, która sprawdza projekt.

A) jeśli wynik badania jest wadliwe = zależy od uchybienia, organ wydaje postanowienie
o nałożenie na inwestora obowiązek uchylenia tego uchybienia (także obowiązek
zmiany)  postanowienie nakazujące usunięcie nieprawidłowości w terminie
odpowiednym wskazanym przez organ. Organ może też wydać decyzję o odmowie
udzielenia pozwolenia na budowę lub pozostawić wniosek bez rozpoznania (to
zależy)
B) Jeśli wszystko jest ok to organ musi wydać decyzje korzystną (pozwolenie na
budowę). W decyzji o pozwoleniu na budowę organ administracji architektoniczno-
budowlanej, w razie potrzeby:
1) określa szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót
budowlanych  zależą od konkretnej inwestycji
2) określa czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych;
3) określa terminy rozbiórki:
a) istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania,
b) tymczasowych obiektów budowlanych;
4) określa szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie;  zazwyczaj kierownik
budowy, czasami inny wymagany nadzór
5) zamieszcza informację o obowiązkach i warunkach (odnoszą się trybu przekazania
obiektu do użytkowania (co do zasady jest to realizowane w trybie zgłoszenia, ale jeśli
szczególnie skomplikowane – pozwolenie na użytkowanie, ten wymóg może być też
konsekwencją uchybień/zmian w procesie budowlanym (samowolne działanie w robotach
budowalnych = obowiązek nałożenia pozwolenia na użytkowanie))

ETAPOWANIE:
Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku
zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę
może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów,
mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na
budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany
przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, dla całego zamierzenia
budowlanego  inwestor widząc, że zaplanował inwestycje w całości, a nie jest w stanie
jej od razu ją zrealizować, więc może podzielić inwestycyjne wskazaną w decyzji o
warunkach zabudowy na kilka etapów. WAŻNE występując z wnioskiem o pozwolenie na
budowę obowiązany jest przedstawić projekt zagospodarowania dla całości inwestycji.
I etap → udzielenie pozwolenia na budowę i zatwierdzenie projektu budowlanego na ten
etap (np. na 2/10 domków) + zatwierdzenie projektu zagospodarowania dla całej
inwestycji. II etap i kolejny → musi być zgodny z zatwierdzonym projektem
zagospodarowania całej inwestycji.  ale może być tak, że inwestor zmieni swoją
pierwotną wizją ale musi trzymać się tego planu zatwierdzonego, jak chce coś zmienić
bardziej to musi występować o tą zmianę.
 etapowanie dotyczy w zasadzie tylko kubatury. Etapowanie odnosi się do projektu
architektoniczno-budowlanym

DECYZJA O ZATWIERDZENIU PROJEKTU BUDOWLNAEGO:

Inwestor, spełniający warunki do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, może żądać
wydania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu
lub projektu architektoniczno-budowlanego poprzedzającej wydanie decyzji o pozwoleniu
na budowę.
➢ Decyzja jest ważna przez czas w niej oznaczony, jednak nie dłużej niż rok.
➢ jeżeli ktoś jest takim podmiotem to może też żądać wydanie decyzji, która tylko
zatwierdzi dokumentacje projektową, ale na jej mocy nie uzyska się uprawnienia do
prowadzenia robót budowlanych + jest ważna na czas oznaczony. Jeżeli w tym
okresie inwestor chce prowadzić te roboty to jest spór:
i. doktryna = musi uzyskać nadal decyzje o pozwolenie ale organ już się nie pochyli
nad projektem budowalnym bo już ma go zatwierdzony (musi tylko zbadać czy nie
rozpoczął już budowę i czy dysponuje prawem dysponowania tego terenu i czy nie
zmienił się np. plan miejscowy)
ii. inny pogląd = jak inwestor się legitymuje tą decyzją to musi wystąpić z decyzją o
pozwolenie i jeszcze raz zatwierdzić.

 co zyskuje więc inwestor ? (w sumie niewiele) → stosuje się ogólną regulacje KPA bo:
pozwoleniu na budowę - należy przez to rozumieć decyzję administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie
i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu
budowlanego;  decyzja o zatwierdzeniu nie jest tą decyzją bo ona nie odnosi się do
uprawnień inwestora w zakresie prowadzenia robót budowlanych.  więc nie stosuje się
28 ust 2 więc stronami są: każdy kto ma interes prawny = każdy, którego sytuacja prawna
się zmieni, więc dotyczy to (reguła ogólna KPA)

REALIZACJA INWESTYCJI
Odstąpienie od realizacji projektu:
Inwestor chce zrealizować obiekty inaczej niż kiedy występował o pozwolenie na budowy
(inaczej niż w projekcie zagospodarowania działki lub terenu lub w projekcie
architektoniczno-budowlanym )

Odstąpienia można podzielić na istotne i nieistotne. Te istotne wymagają uzyskania decyzji

o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-
budowlanej
Wniosek o zmianę pozwolenia na budowę składa się w formie papierowej lub formie
dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo (formularz ten
udostępnia główny inspektor nadzoru budowlanego).
Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub
projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę
stanowi odstąpienie w zakresie:

1) projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru

oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany 
nie ma zastosowania do obiektów małej architektury

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:

a) powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,
b) wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%,

c) liczby kondygnacji;
3) warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby
niepełnosprawne, w tym osoby starsze;
4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;

5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa

miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6) wymagającym uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są
wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia:
 a) budowy, która nie wymaga pozwolenia na budowę, ale wymaga zgłoszenia
b) przebudowy, która nie wymaga pozwolenia na budowę ale wymaga zgłoszenia

c) instalowania instalacji gazowej

 ale pkt 6 nie stosuje się w zakresie odstąpienia od:

a) projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstąpienie zostało
uzgodnione pod względem ochrony przeciwpożarowej,
b) wymagań zawartych w pozwoleniu właściwego konserwatora zabytków
wydanego na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione z właściwym wojewódzkim konserwatorem
zabytków

7) zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła
zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci
ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.
 projektant dokonuje kwalifikacji co jest istotne a co nie. (ale konsekwencje błędu
poniesie inwestor XD)

 jak zmiana jest nieistotna = dołącza się do dokumentu budowy odpowiednie informacje
(rysunek i opis) dotyczącego tego odstąpienia. Te nieistotne odstąpienia nie wymagają
uzyskania decyzji!

 jeśli zostaną wprowadzone zmiany w projekcie technicznym obiektów, które podlegały

uzgodnieniom to trzeba ponownie uzyskać te uzgodnienia
 regulacje w zakresie zmian odnosi się do inwestycji realizowanych w oparciu o projekty
budowlany = żeby zastosować procedurę musi być ten projekt

Samowola budowlana, tryb legalizacyjny i naprawczy:

Samowola budowlana → wspólna regulacja dla braku zgłoszenia i braku pozwolenia.

Są 2 tryby legalizacji:
1) zasadniczy
2) uproszczony  dotyczy budowy, która została ukończona co najmniej 20 lat przed
wszczęciem postępowania tego.
Organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku
obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego:
1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
 2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego
zgłoszenia.
 informuje się też o możliwości złożenia wniosku o legalizacje i konieczności wniesienia
opłaty legalizacyjnej
 Na postanowienie o wstrzymaniu budowy przysługuje zażalenie.
 Postanowienie o wstrzymaniu budowy wydaje się również w przypadku zakończenia
budowy.
 Jeżeli w wyniku budowy występuje stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, w
postanowieniu o wstrzymaniu budowy organ nadzoru budowlanego nakazuje bezzwłoczne
zabezpieczenie obiektu budowlanego lub terenu, na którym prowadzona jest budowa, oraz
usunięcie stanu zagrożenia

Wniosek o legalizacje:
❖ termin = 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy (ale jak
zostało wniesione zażalenie to termin biegnie od dnia, w którym postanowienie stało
się ostateczne)
❖ może go złożyć inwestor, właściciel lub zarządca obiektu
❖ można go wycofać do dnia wydania decyzji o legalizacji
❖ W przypadku złożenia wniosku o legalizację organ nadzoru budowlanego nakłada, w
drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w
terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia. Jakie
dokumenty trzeba przedstawić to to zależy od tego czy obiekt wymagał decyzji o
pozwoleniu na budowę:

Obiekt wymagał pozwolenia Obiekt wymagał zgłoszenia

zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z
ustaleniami: obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku
obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie
ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;

Projekt zagospodarowania działki lub terenu

Oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
2 egzemplarze projektu technicznego X

Następnie organ nadzoru budowlanego sprawdza:

1) kompletność dokumentów legalizacyjnych, w tym kompletność projektu budowlanego;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy, w tym
zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi; jeżeli budowa została zakończona,
sprawdza się zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy.

Jeśli:
1) Są nieprawidłowości → organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o
obowiązku usunięcia tych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie.  na to
można złożyć zażalenie
2) Brak nieprawidłowości (lub wykonanie postanowienia) → organ nadzoru
budowlanego wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej.  na to też
można złożyć zażalenie (na wysokość opłaty)
Następnie jeśli petent zapłacił opłatę organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o
legalizacji, która:
1) zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz

2) zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona .

W przypadku budowy:
1) wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub
2) takiej, która tego pozwolenia nie wymaga ale jest:
- wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar
oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały
zaprojektowane;
- wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych
jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar
oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały
zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych
potrzeb mieszkaniowych inwestora;

- siecią elektroenergetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową, cieplną.

 w tedy ta decyzja o legalizacji nakłada obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na
użytkowanie.

Wysokość opłaty legalizacyjnej:

obliczenie opłaty legalizacyjnej (s * W * K * 50 (minimalnie 25.000 wyjdzie razem))
Wysokość opłaty legalizacyjnej = s * k * w * 50

S (stawka opłaty) = 500 zł

K (współczynnik kategorii obiektu) = od 1-10 zależy ot typu inwestycji (dla każdej inwestycji
jest stały)
W (współczynnik wielkości obiektu) = nie zawsze jest stały, czasami zależy od kubatury
obiektu.
WYJĄTEK = inwestycje, które podlegają procedurze zgłoszeniowej = 2.500 lub 5.000 zł w
zależności od rodzaju inwestycji.
 Jeśli inwestor nie wniesie opłaty = nakaz rozbiórki

Nakaz rozbiórki:
Nakaz rozbiórki = nie zgłoszenie wniosku o legalizacje, wycofanie wniosku o legalizacje,
nieprzedłożenie we wskazanym terminie dokumentów lokalizacyjnych, złożenie
nieprawidłowej dokumentacji, nie uiszczenie opłaty legalizacyjnej, ALE też brak
wstrzymania robót budowlanych (nie można prowadzić procedury legalizacyjnej
jednocześnie nie wstrzymując robót budowlanych)  jak inwestor coś zjebie to jest
rozbióreczka.

Uproszczony tryb legalizacyjny:

Różnice:
❖ brak opłaty legalizacyjnej!!!
❖ Warunek = od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat
❖ w przypadku obiektów budowlanych wniesionych przed I stycznia 1995 (przed
wejściem w życia ustawy) uproszczone postępowanie legalizacyjne prowadzi się na
żądanie właściciela lub zarządcy tego obiektu budowlanego.
❖ Decyzja o legalizacji stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego.
❖ Nie można wszcząć tego trybu po wydaniu postanowienia o wstrzymaniu budowy!
 w takim wypadku jest uruchamiany tryb klasyczny.
Dokumenty legalizacyjne (ten sam termin, ten sam organ):
➢ Oświadczenie, że dysponuje nieruchomością na cele budowlane
➢ geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego
➢ ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie
uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego:
o nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz
o pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z
dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania .

Tryby naprawcze:
Dotyczy to innych sytuacji niż powyższe czyli prowadzenie robót budowlanych innych niż
budowa bez zezwolenia/zgłoszenia!!! Np. remont wbrew przepisom będzie pod to
podpadać. Też jest tutaj organ nadzoru budowlanego. Wstrzymuje on postanowieniem
prowadzenie robót budowlanych wykonywanych:
1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia lub
2) w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub
zagrożenia środowiska, lub
3) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o
pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie
architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.
Podaje się tam:
1) przyczynę wstrzymania robót
2) wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń
3) (*) można, ale nie trzeba nałożyć obowiązek przedstawienia, w terminie 30 dni od
dnia doręczenia postanowienia, inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub
odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz.

➢ na to można złożyć zażalenie

➢ ten tryb nie łączy się z koniecznością uiszczenia opłaty
➢ to postanowienie traci ważność po upływie 2 miesięcy od dnia doręczenia chyba, że
nakaz rozbiórki bo delikwent buduje pomimo wstrzymania albo wydał właściwą inną
decyzje, w której może to de facto przedłużyć.
➢ Jak delikwent ma to w dupie to rozbióreczka
➢ Po upływie terminu (zasadniczo tych 2 miesięcy) lub na wniosek inwestora, organ
nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku w postaci doprowadzenia
robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem i wydaje decyzję:
o o stwierdzeniu wykonania obowiązku  w tej decyzji nakłada się obowiązek
uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
o w przypadku niewykonania obowiązku - nakazującą zaniechanie dalszych
robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź
doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. (np. domek legalny z
nielegalnym garażem = rozbiórka garażu)

PRZYSTĄPIENIE DO UŻYTKOWANIA
Roboty budowlane, które są wykonane są podzielone na 3 kategorie:
1) po wykonaniu ich bez informowania/zezwolenia (bez reglamentacji) można
przystąpić do użytkowania  np. ogrodzenie
 2) obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowania
3) po ich zakończeniu obiekt można użytkować po uprzednim dokonaniu zgłoszenia
zakończenia robót budowlanych

 jak złamie te zasady = tryb legalizacyjny (legalizacja samowolnego użytkowania)

ZGŁOSZENIE ZAKOŃCZENIA ROBÓT BUDOWLANYCH:

❖ To jest zasada
❖ Do użytkowania obiektów budowlanych, które wymagały zgłoszenia/pozwolenia jeśli
nie jest wyjątek.
❖ Zawiadamia się organ nadzoru budowlanego (co do zasady jest powiatowy inspektor
nadzoru budowlanego (wyjątkowo wojewódzki))
❖ Organ ma 14 dni dnia doręczenia zawiadomienia na zgłoszenie sprzeciwu w drodze
decyzji = organ przesądza też że doszło do samowoli = procedura legalizacyjna
❖ Organ może też z urzędu wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia
sprzeciwu. Po tym już nie może go wydać. A inwestor już może użytkować obiekt.
❖ W trybie zgłoszenia nie ma obowiązkowo wizji tego terenu (ale może być) Całe
badanie sprowadza się do badania dokumentacji, w trybie pozwolenia jest ta wizja
obligatoryjna
❖ Zawsze trzeba mieć jednak pozwolenie na użytkowanie jeżeli:
o Przystąpienie do użytkowania ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich
robót budowlanych
o Inwestor w toku czynności dopuścił się naruszeń.

W tym trybie chodzi o to, że organ pochyla się nad dokumentacją, która inwestor musi
przedłożyć. Inwestor musi dołączyć (to dotyczy też tego drugiego trybu – pozwolenia!!!!)
art. 57 → (dotyczy wniosku jak i zgłoszenia) co inwestor musi przedłożyć:
1) oryginał dziennika budowy  podstawowy dokument na każdej budowie (sposoby,
daty i okoliczności prowadzonych robót  kierownik budowy to robi)
2) projekt techniczny z uwzględnieniem zmian wykonanych w toku robót budowlanych
(takie zmiany nie istotne)  gdyby były zmiany istotne = nowe pozwolenie na
budowę potrzebne.
3) Oświadczenie kierownika budowy o:
a. zgodności wykonania obiektu budowlanego lub warunkami pozwolenia na
budowę oraz przepisami oraz
b. doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w
razie korzystania - drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
 4) oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli
eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego
zagospodarowania;
5) protokoły badań i sprawdzeń (min. chodzi o przyłącza i instalacje)
6) decyzje zezwalającą na eksploatację urządzenia technicznego ile dotyczy;  np.
winda
7) dokumentacje geodezyjną zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji
powykonawczej + informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z
projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu
sporządzone przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe w
dziedzinie geodezji i kartografii.  jak roboty są zakończone to inwestor powinien
zaprosić geodetę inwentaryzacje budowlaną.

POZWOLENIE NA UŻYTKOWANIE:
❖ Inwestor zakończył roboty budowlane zasadniczo (ale nie koniecznie muszą być
zakończone)
❖ Wyjątek od zasady, co do zasady jest tryb uproszczony
❖ Co do zasady jest tryb uproszczony, jeśli inwestor zrealizował roboty budowlane
legalnie.
❖ Tryb kończy się wydaniem decyzji
❖ Organem właściwym jest organ nadzoru budowlanego.
❖ Strony postępowania w przedmiocie udzielenia pozwolenia na użytkowanie (stroną
co do zasady jest wyłącznie inwestor, w przypadku inwestycji z krajowego zasobu
nieruchomości + prezes tego zasobu)
❖ Do wniosku o pozwolenie na budowę dołącza się to samo co dołącza się w
powyższym trybie.
❖ Jeśli organ uzna, że dokumentacja jest niekompletna to organ wzywa do
uzupełniania wniosku i w wypadku dalszego braku
o Wydaje sprzeciw
o W sposób milczący wydaje zgodę
❖ tutaj jest obowiązkowa kontrola budowy (to jest w trybie pozwolenia na
użytkowanie a nie w trybie uproszczonym!!!)

Kontrola budowy:
Jak trafia kompletny wniosek to organ musi powiadomić inwestora o terminie
wyznaczonej kontroli. (przynajmniej 7 dniowe wyprzedzenie od terminu przeprowadzenia
kontroli). Termin samej kontroli = 21 dni od zgłoszenia (ale termin instrukcyjny! Nadal jest
zobowiązany do przeprowadzania tej kontroli) kontrola jest dokonywana z udziałem
inwestora.
Kontrolę może prowadzić tylko pracownik organu nadzoru budowlanego, który posiada
uprawnienia budowalne w danej specjalności
Kontrola obejmuje sprawdzenie:

1) zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;

2) zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym i
technicznym, w zakresie:
a) charakterystycznych parametrów technicznych w zakresie powierzchni zabudowy,
wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
b) wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu
budowlanego,
c) geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),

d) wykonania urządzeń budowlanych,

e) wykonania instalacji zapewniających użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z
przeznaczeniem,

f) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby

niepełnosprawne w tym osoby starsze  w stosunku do obiektu użyteczności
publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;
2a) budynek może funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem  jeżeli
przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem
wszystkich robót budowlanych;
3) wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i
bezpieczeństwa pożarowego;
4) w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących
obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych
obiektów budowlanych - wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki
określony w pozwoleniu;
5) uporządkowania terenu budowy.

Konsekwencje uchybień:
Jeśli to badanie wypadnie negatywnie = odmowa udzielenia pozwolenia na użytkowanie +
kara
Wysokość kary = s * k * w
S (stawka opłaty) = 500 zł
K (współczynnik kategorii obiektu) = od 1-10 zależy ot typu inwestycji (dla każdej inwestycji
jest stały)
W (współczynnik wielkości obiektu) = nie zawsze jest stały, czasami zależy od kubatury
obiektu.
 karę oblicza się odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość. Karę stanowi
suma tak obliczonych kar.  stwierdzenie więcej niż 1 nieprawidłowości
 W przypadku gdy w skład obiektu budowlanego, z wyjątkiem budynku
mieszkalnego jednorodzinnego, wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom,
karę stanowi suma kar obliczonych dla różnych kategorii.
Odmowa udzielenia pozwolenia na użytkowanie = tryb legalizacji/naprawczy + obowiązek
uiszczenia kary. Jeśli kara nie zostanie zapłacona to zostanie ściągnięta w trybie
egzekucyjnym (inwestor nie może się uchylić od zapłacenia kary).

UŻYTKOWANIE OBIEKTU
Obowiązku użytkowania → Np. obowiązek przechowywania dokumentacji obiektu,
okresowe kontrole stanu technicznego obiektu (np. przegląd kominiarski).

Są kontrole w okresach (obowiązek dotyczy właścicieli i zarządców):

❖ raz na rok → instalacje służące ochronie środowiska, elementy narażone na
szkodliwe czynniki, instalacje gazowe i przewody kominowe
❖ raz na 5 lat → bezpieczeństwo, estetyka, instalacje elektryczne
 obowiązek nie dotyczy właścicieli i zarządców budynków jednorodzinnych! Z kontroli
sporządza się protokół
 jak obiekt jest w niewłaściwym stanie technicznym, szpeci miejsce (JCJ mogli by usunąć
w sumie tak), może zagrażać życiu/zdrowiu/mieniu/środowisku organ nadzoru
budowlanego nakłada w drodze decyzji obowiązek usunięcia nieprawidłowości
 jak jest obiekt nieużytkowany/niewykończony, który nie nadaje się do remontu lub
odbudowy lub wykończenia to organ nadzoru budowlanego wydaje decyzje o rozbiórce.
Książka obiektu budowlanego (tam się też pisze o tych kontrolach, katastrofach
budowlanych, informacji o obiekcie) jest prowadzona dla każdego budynku z wyłączeniem:

➢ budynków mieszkalnych jednorodzinnych

➢ budynków garażowych i gospodarczych w zabudowie jednorodzinnej
 ➢ dróg i mostów (jest coś zamiast tej książki)
➢ obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego
➢ sieci (chyba, że sieć gazowa)

Zmiana sposobu użytkowania:

Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w
szczególności:

1) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności

zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne,
higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
2) podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć
mogących znacząco oddziaływać na środowisko
Ta zmiana wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanemu
(starosta co do zasady). Ta zmiana może nastąpić jeżeli w terminie 30 dni, od dnia
doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie
sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia ALE
ze strony organu za datę sprzeciwu należy uznać dzień wyekspediowania a nie doręczenia!
Organu. W tym zgłoszeniu określa się dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania
obiektu + dołącza się:
1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic
nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i
sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której
zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz
jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem
obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;

3) oświadczenie, o prawie do dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane

4) zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o
zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami
obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku
braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
5) przypadku zmiany sposobu użytkowania, zmieniającej warunki bezpieczeństwa -
ekspertyzę techniczną albo taką kopie
6) w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek
dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw (np. decyzja środowiskowa)
 jeśli wnioskodawca nie złoży pełnej dokumentacji to organ wydaje postanowienie
nakładające na inwestora obowiązek uzupełnienia brakującej dokumentacji. Jeśli
dokumentacja jest ok:

1) organ milczy → upłynie 30 dni = milcząca zgoda

2) organ wydaje zaświadczenie, że nie ma przesłanek do wydania sprzeciwu →
inwestor nie musi czekać te 30 dni
3) rozstrzygnięcie negatywne = organ wydaje sprzeciw w wypadku jeżeli zmiana:
❖ wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem
uzyskania pozwolenia na budowę;
❖ narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego/prawa miejscowego/decyzji
lokalizacyjnej;
❖ może spowodować niedopuszczalne:
o zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
o pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
o pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
o wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub
uciążliwości dla terenów sąsiednich.
 jeżeli ta zmiana wymaga prowadzenia robót budowlanych to trzeba uzyskać pozwolenie
(występuje się z wnioskiem o pozwolenie na budowę i wskazuje się zmianę sposobu
użytkowania)
 ten tryb może mieć zastosowanie tylko jeśli zmiana jeszcze nie nastąpiła, jeśli inwestor
zrobił tą zmianę i nie zastosował tego trybu = samowolna zmiana = inny tryb

Samowolna zmiana użytkowania:

W razie naruszenia powyższego trybu, organ nadzoru budowlanego! W drodze
postanowienia:

1) wstrzymuje użytkowanie obiektu

2) nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów tych
samych co by ta osoba robiła zmianę w powyższym trybie.
Po wyznaczony terminie organ to sprawdza:
A) obowiązek wykonano – nakłada w drodze postanowienia opłatę legalizacyjną 
przysługuje zażalenie. Oblicza się to tak samo jak w przypadku stwierdzenia
nieprawidłowości w czasie budowy, ale wzór to s * w * k * 10.  ta opłata nie będzie
niższa niż 2.500 zł
 B) w przypadku niespełnienia tego, dalszego użytkowania niewłaściwego organ nadzoru
wydaje decyzje w której nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania
obiektu budowlanego.

ROZBIÓRKA
Roboty budowlane co do zasady można rozpocząć dopiero po uzyskaniu pozwolenia na
budowę, a przez roboty budowlane rozumie się też rozbiórkę. Więc na rozbiórkę trzeba
mieć pozwolenie na budowę
❖ Wnosi się wniosek do organu architektoniczno-budowlanego. W formie papierowej
lub za pomocą e-budownictwo.
❖ Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz
właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w
obszarze oddziaływania obiektu.
Jeśli chodzi o pozwolenie na rozbiórkę to jest podział:
1) nie wymaga ani zgłoszenia ani pozwolenia
a. obiektów i urządzeń budowlanych, na budowę których nie jest wymagane
pozwolenie na budowę;
b. budynków i budowli zlokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych
decyzją Ministra Obrony Narodowej
 CHYBA, ŻE są one wpisane do rejestru zabytków lub objęte ochroną
konserwatorską
2) wymaga zgłoszenia:
a. rozbiórka budynków i budowli o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od
granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości.
 ALE Organ administracji architektoniczno-budowlanej może nałożyć obowiązek
uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, jeżeli rozbiórka tych obiektów:
➢ może wpłynąć na pogorszenie stosunków wodnych, warunków sanitarnych oraz
stanu środowiska
➢ wymaga zachowania warunków, od których spełnienia może być uzależnione
prowadzenie robót związanych z rozbiórką.

3) wymaga pozwolenia  taka jest zasada

KATASTROFA BUDOWLANA
Może być zarówno w czasie budowy jak i po zakończeniu budowy. Katastrofą budowlaną
jest niezamierzone, gwałtowne zniszczenie obiektu budowlanego lub jego części, a także
konstrukcyjnych elementów rusztowań, elementów urządzeń formujących, ścianek
szczelnych i obudowy wykopów. Nie jest katastrofą budowlaną:
➢ uszkodzenie elementu wbudowanego w obiekt budowlany, nadającego się do
naprawy lub wymiany;
➢ uszkodzenie lub zniszczenie urządzeń budowlanych związanych z budynkami;
➢ awaria instalacji.
Postępowanie wyjaśniające w sprawie przyczyn katastrofy budowlanej prowadzi właściwy
organ nadzoru budowlanego.
W razie katastrofy budowlanej w budowanym, rozbieranym lub użytkowanym obiekcie
budowlanym, kierownik budowy (robót), właściciel, zarządca lub użytkownik jest
obowiązany:
➢ zorganizować doraźną pomoc poszkodowanym i przeciwdziałać rozszerzaniu się
skutków katastrofy;
➢ zabezpieczyć miejsce katastrofy przed zmianami uniemożliwiającymi prowadzenie
postępowania wyjaśniającego  chyba, że ratowanie życia/zapobieżenie dalszym
skutkom katastrofy.
➢ niezwłocznie zawiadomić o katastrofie:
o organ nadzoru budowlanego,
o właściwego miejscowo prokuratora i Policję,
o inwestora, inspektora nadzoru inwestorskiego i projektanta obiektu
budowlanego, jeżeli katastrofa nastąpiła w trakcie budowy,
o inne organy lub jednostki organizacyjne zainteresowane przyczynami lub
skutkami katastrofy z mocy szczególnych przepisów.
➢ organ nadzoru budowlanego może nakazać właścicielowi lub zarządcy, w drodze
decyzji, zabezpieczenie miejsca katastrofy oraz obiektu budowlanego, który uległ
katastrofie, uporządkowanie terenu lub wykonanie innych niezbędnych czynności i
robót budowlanych. Decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być
ogłoszona ustnie. W razie niewykonania lub nadmiernej zwłoki w wykonaniu decyzji
przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, organ zapewni jej wykonanie
na koszt i ryzyko zobowiązanego.
➢ Jak katastrofie uległo kilka obiektów z 1 przyczyny, to organ może dla nich wspólne
postępowanie prowadzić
➢ Wyższy organ nadzoru budowlanego może przejąć prowadzenie postępowania jeśli
wynika to z przyczyn i okoliczności

Komisja:
Organ nadzoru budowlanego jest obowiązany:
 ❖ niezwłocznie powołać komisję w celu ustalenia przyczyn i okoliczności katastrofy oraz
zakresu czynności niezbędnych do likwidacji zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub
mienia  w jej skład wchodzi:
o przedstawiciel organu nadzoru budowlanego jako przewodniczący
o przedstawiciele samorządu terytorialnego
o przedstawiciele właściwych organów administracji rządowej
o rzeczoznawca budowlany i inne takie osoby (w razie potrzeby)
Do udziału w czynnościach mogą być wezwani:
o inwestor, właściciel, zarządca, użytkownik obiektu budowlanego
o projektant, przedstawiciel wykonawcy i producenta lub importera wyrobów
budowlanych
o osoby odpowiedzialne za nadzór nad wykonywanymi robotami budowlanymi
❖ niezwłocznie zawiadomić o katastrofie budowlanej właściwy organ nadzoru
budowlanego wyższego stopnia oraz Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Decyzja o usunięciu skutków katastrofy budowlanej:

➢ decyzje wydaje organ nadzoru budowlanego niezwłocznie po zakończeniu prac
komisji
➢ w niej określa termin/zakres niezbędnych robót
➢ może on zlecić na koszt inwestora, właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego
sporządzenie ekspertyzy, jeżeli jest to niezbędne do wydania decyzji lub do
ustalenia przyczyn katastrofy.

decyzja/postanowienie/zgłoszenie
Decyzja ULICP
Decyzja WZ
Zgłoszenie robót budowlanych
Decyzja pozwolenie na budowę
Decyzja o zatwierdzenie projektu
budowlanego/ zagospodarowania
działki
TABELKI
Kto wydaje/do kogo się składa
- Wójt, burmistrz, prezydent miasta
- Wójt, burmistrz, prezydent miasta
po uzgodnieniu z marszałkiem
województwa
- wojewoda
organ architektoniczno-budowlany
Jakie strony postępowania
Ogólna regulacja KPA = każdy kto ma
interes prawny
Brak
- Inwestor
- właściciele, zarządcy, użytkownicy
wieczyści na obszarze oddziaływania
obiektu
Ogólna regulacja KPA = każdy kto ma
interes prawny
Decyzja o zmianie pozwolenia na ?
budowę
Wniosek o legalizacje samowoli organ nadzoru budowlanego
Decyzja legalizacyjna i podobne w
tym postępowaniu o legalizacje
samowoli
Nakaz rozbiórki
Postanowienia w trybie
naprawczym
Zgłoszenie zakończenia robót
Decyzja o pozwolenia na - co do zasady tylko inwestor
użytkowanie - jeśli nieruchomość jest z zasobu SP
to też prezes tego zasobu
Zgłoszenie zmiany sposobu organ architektoniczno-budowlany ?
użytkowania obiektu
Postanowienie bo samowolna organ nadzoru budowlanego
zmiana sposobu użytkowania
Zgłoszenie katastrofy budowlanej

Rodzaj opłaty Wzór Mnożnik Min. opłata

Opłata legalizacyjna S*W*K * 50 - 25.000 zł
- 5.000 zł*
- 2.500 zł*
* jak obiekt podlega zgłoszeniu a

nie pozwoleniu na budowę

Kara bo odmowa Brak - 500 zł

udzielenia
pozwolenia na
użytkowanie
Kara bo samowolna * 10 - 2.500 zł
zmiana sposobu
użytkowania
S (stawka opłaty) = 500 zł
K (współczynnik kategorii obiektu) = od 1-10 zależy ot typu inwestycji (dla każdej inwestycji
jest stały)
W (współczynnik wielkości obiektu) = nie zawsze jest stały, czasami zależy od kubatury
obiektu.