‫مذكرة متخصصة في الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها ‪‬‬

‫‪.‬من غير ذي صفة أو من غير ذي كامل صفة‬

‫مذكرة بدفاع ايجارات‬
‫‪ /‬السيد ‪ /‬مستأجر " مدعي عليه " ضدالسيد‬
‫مــــؤجــــر " مـدعــي …‬
‫في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات"‬
‫وقائع الدعوى‬ ‫المحددلنظرهاجلسةالموافق‬
‫تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها انه بتاريخ _‪___/_/‬م فوجئ المدعي‪.‬‬
‫علية بإنذاره من المدعي بالوفاء بمبلغ ‪ ... ....‬علي سند ان القيمة االيجارية المستحقة‬
‫للمدعي لقاء استجار المدعي عليه منه ما هو …… ورغم إنذار المدعي ببطالن إنذار‬
‫بالوفاء النعدام صفته في المطالبة إذ انه ليس المؤجر للعين أو خلفًا عامًا له أو وكيله إال‬
‫‪ .‬أن المدعي أقام دعواه الماثلة بطلب اإلخالء علي سند من عدم سداد األجرة‬
‫ثانيًا ‪ :‬دفوع دفاع المدعي عليه‬
‫إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بطلبه رفض اإلخالء إلى الدفع بعدم قبول‬
‫‪ :‬الدعوى لرفعها من غير ذي صفة‬
‫أوال ‪ :‬المستندات المقدمة * أصل عقد اإليجار وثابت به أن أسم المستأجر السيد ‪/‬‬
‫‪ ………….‬وبذا يتضح أن المدعي ليس ذي صفه في رفع الدعوى الماثلة‬
‫أصل اإلنذار الموجة من المدعي علية المستأجر للمدعي وموضوعة بطالن اإلنذار *‬
‫‪.‬الموجة الي األول بسداد األجرة النعدام صفته كمؤجر أو وارث أو خلف خاص‬
‫ثانيًا ‪ :‬من قضاء النقض‬
‫وفقًا لمبدأ نسبية أثر العقد بما يعني انصراف الحقوق الناشئة عنه وااللتزامات المترتبة‬
‫عليه الي أشخاص العقد أو خلفهم العام يجب أن يكون التكليف بالوفاء من ذي صفة وفي‬
‫ذلك قضت محكمة النقض " تكليف المستأجر بالوفاء باألجرة ‪ .‬شرط أساسي لقبول دعوى‬
‫اإلخالء ‪ .‬خلو الدعوى منه أو وقوعه باطال ‪ .‬أو صدوره ممن ال حق له في توجيهه ‪.‬‬
‫أثره ‪ .‬عدم قبول الدعوى ‪ .‬جواز صدوره من المؤجر األصلي ولو لم يكن مالكا ‪ .‬التكليف‬
‫الصادر من مشتري العقار بعقد غير مسجل ‪ .‬شرطه ‪ .‬سريان حوالة عقد اإليجار في حق‬
‫المستأجر"‪ (.‬الطعن رقم ‪ 1107‬لسنة ‪ 69‬ق جلسة ‪) 10/5/2000‬‬
‫األفكار القانونية التي تحملها دائما‬
‫‪.‬مذكرة المستأجر بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة أو من غير ذي كامل صفة‬
‫الفكرة األولي‬
‫مشكلة التكليف بالوفاء ووجوب إعالن كافة المستأجرين باعتبارهم جميعا وحدة واحدة ال ‪:‬‬
‫تتجزأ فهم الطرف الثاني في عقد اإليجار‪ .‬وفي هذا قضت محكمة النقض ‪ :‬قضاء الحكم‬
‫المطعون فيه بإخالء الطاعن لعدم سداد أجرة عين النزاع تأسيسا علي أن توجيه التكليف‬
‫بالوفاء باألجرة للمطعون ضده الثاني تارك العين يعد تكليفا للطاعن علي الرغم من انتهائه‬
‫إلى اعتبار األخير مستأجرا اصليا إلقامته مع المطعون ضده الثاني منذ نشوء العالقة‬
 ‫( الطعن رقم ‪ 1539‬لسنة ‪ 68‬ق جلسة ‪) 3/1/1999‬‬ ‫االيجارية ‪ .‬خطأ‬
‫‪ ::‬الفكرة الثانية‬
‫وقت التمسك بالدفع برفع دعوي اإلخالء أو الطرد ‪ .‬وفي هذا قضت محكمة النقض ‪:‬‬
‫تمسك الطاعن أمام محكمة االستئناف بعدم قبول الدعوى وبطالن التكليف بالوفاء لعدم‬
‫وجود عالقة تعاقدية بينه وبين المطعون ضده ولعدم إعالنه ببيع العقار وتضمن التكليف‬
‫بالوفاء المطالبة بأجرة العين بزيادة عن األجرة القانونية ‪ .‬دفاع جوهري ‪ .‬إغفال الحكم‬
‫( الطعن رقم ‪ 1107‬لسنة‬ ‫المطعون فيه بحثهوتمحيصه ‪.‬قصور ‪.‬‬
‫‪69‬ق جلسة ‪) 10/5/2000‬‬
‫كما قضت محكمة النقض في جواز إبداء الدفع أمامها ‪ :‬تكليف المستأجر بالوفاء باألجرة ‪.‬‬
‫شرط أساسي لقبول دعوى اإلخالء بسبب التأخير في سدادها ‪ .‬خلو الدعوى منه أو وقوعه‬
‫باطال ‪ .‬أثره ‪ .‬عدم قبول الدعوى‪ .‬عدم بيان األجرة المطالب بها في التكليف أو المطالبة‬
‫باجرة تجاوز ما هو مستحق فعال في ذمه المستأجر أثره بطالن التكليف ‪ .‬تعلقه بالنظام‬
‫العام ‪ .‬جواز إثارته ألول مرة أمام محكمة النقض "‪ ( .‬الطعن رقم ‪ 386‬لسنة ‪69‬ق‬
‫جلسة ‪) 31/5/2000‬‬
‫كما قضت محكمة النقض ‪ :‬حق المؤجر في طلب اإلخالء حق شخصي ‪ .‬جواز التنازل عنه‬
‫بعد وقوع المخالفة صراحة أو ضمنا باتخاذ موقف ال تدع ظروف الحال شكا في داللته على‬
‫حقيقة المقصود منه ‪ .‬لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير الظروف المالبسة التي‬
‫تحيط بتراخى المؤجر في طلب اإلخالء ‪ .‬شرطة‪ .‬أن يكون تقديرها سائغا ‪ (.‬الطعن رقم‬
‫‪ 1709‬لسنة ‪ 69‬ق جلسة ‪) 8/5/2000‬‬
‫كما قضت محكمة النقض ‪ :‬الدعوى بفسخ عقد اإليجار وإخالء العين المؤجرة ‪ .‬عدم‬
‫قابليتها للتجزئة بحسب طبيعة المحل فيها قضاء الحكم المطعون فيه بقبول االستئناف شكال‬
‫دون اختصام بعض المحكوم عليهم الذين لم يطعنوا باالستئناف ‪ .‬أثره ‪ .‬بطالن الحكم ‪ .‬علة‬
‫ذلك ‪ (.‬الطعن رقم ‪ 655‬ق جلسة ‪) 26/4/2000‬‬
‫‪ :‬الفكرة الثالثة‬
‫رفع دعوي اإلخالء أو الطرد من غير ذي صفة وعالقة ذلك بحق المؤجر في ‪::‬‬
‫حوالة الحق ‪ .‬الفرض أن المؤجر ‪ -‬وهو مالك العقار ‪ -‬باع العقار المستأجرة وحداته ‪:‬‬
‫فالتساؤل هل يحق للمالك الجديد للعقار رفع دعوي اإلخالء او الطرد إذا امتنع المستأجر‬
‫عن سداد األجرة او أحد ملحقاتها ‪000‬؟المشكلة أن مشتري العقار ولو بعقد مسجل ال يعد‬
‫خلفا خاصا للمؤجر األصلي ولذا ال توجد عالقة مباشرة بين المشتري للعقار والمستأجر‬
‫يحق بموجبها للمالك الجديد مطالبته مباشرة باإليجار ورفع دعوي اإلخالء إذا امتنع ‪،‬‬
‫ولكي تكون هناك عالقة بين المالك الجديد والمستأجر ينبغي أن يحيل المالك القديم للعقار‬
‫وهو المؤجر األصلي حقه في تقاضي األجرة والمطالبة بها الي المالك الجديد ‪ ،‬وهو ما‬
‫يسمي قانونا بحوالة الحق وقد عالجه المشرع في المواد اآلتية‪ .‬فتنص المادة ‪ 303‬من‬
‫القانون المدني ‪ :‬يجوز للدائن أن يحول حقه إلى شخص آخر ‪ ،‬إال إذا حال دون ذلك نص‬
‫القانون أو اتفاق المتعاقدين أو طبيعة االلتزام وتتم الحوالة دون حاجة إلى رضاء‬
‫المدين ‪.‬فتنص المادة ‪ 305‬من القانون المدني ‪ :‬ال تكــون الحوالة نافـذة قبل المدين او‬
‫الهيئة‬ ‫قبـل الغير إال إذا قبلها المدين أو أعلن بها ‪.‬‬
‫الموقرة ‪:‬ومفهوم ما سبق أن العالقة ال تنشأ بين المالك الجديد للعقار والمستأجر القديم إال‬
‫إذا أحال المالك القديم للمالك الجديد حقه في تقاضي األجرة والمطالبة بها ‪ ،‬ووفقا لصريح‬
‫نص المادة ‪ 305‬من القانون المدني فانه يتساوي أن يكون اإلعالن بحوالة الحق من‬
‫المالك الجديد للعقار أو المالك القديم ‪ ،‬وعمًال فان المالك الجديد للعقار يحرص علي تغيير‬
‫عقود اإليجار القديمة بما تغني عن الحاجة إلى إجراءات حوالة الحق ‪ ،‬وننوه أخيرا إلى‬
‫أهمية مراعاة إجراءات حوالة الحق الن المالك الجديد للعقار ورغم صيرورته مالكا قانونا‬
‫‪.‬فانه ال صفة له في المطالبة باألجرة أو رفع دعوي اإلخالء أو الطرد‬
‫‪ :‬ثالثًا ‪ :‬طلبات المدعي عليةوفق ما سبق فان المدعي عليه يصمم علي طلباته وهي ‪‬‬
‫‪.‬أوال ‪ :‬الحكم بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة ‪‬‬
‫‪ ‬ثانيًا ‪ :‬الزامة المدعي المصروفات ومقابل أتعاب‬
‫وكيل المستأجر‪/‬‬ ‫المحاماة‪.‬‬