Thuyet Minh Du An Dau Tu Khu Nha o

lOMoARcPSD|12959799
Thuyết Minh Dự Án Đầu Tư Khu Nhà Ở
Quản lý học (Đại học Kinh tế Quốc dân)
Scan to open on Studocu
Studocu is not sponsored or endorsed by any college or university

Downloaded by T??i V? H?ng (vuhongtuoi2003@gmail.com)
lOMoARcPSD|12959799
THUYẾT MINH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

XÃ TRUNG AN
DỊCH VỤ VIẾT THUÊ ĐỀ TÀI TRỌN GÓI ZALO TELEGRAM : 0934 573 149
TẢI FLIE TÀI LIỆU – HOTROTHUCTAP.COM
07/2023

lOMoARcPSD|12959799
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập- Tự do- Hạnh phúc
DỰ ÁN KHU NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÃ TRUNG AN

(TP. MỸ Tho – Tiền Giang)
NHÀ ĐẦU TƯ
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG TIỀN GIANG
TỔNG GIÁM ĐỐC
TRẦN HOÀNG HUÂN
ĐƠN VỊ LẬP DỰ ÁN
PHÒNG KẾ HOẠCH – ĐẦU TƯ
TRƯỞNG PHÒNG
NGUYỄN HỮU HIỆP

lOMoARcPSD|12959799
MỤC LỤ
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LẬP DỰ ÁN......................................................................................................................1

CHƯƠNG II: MỞ ĐẦU.......................................................................................................................................2
I. MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN:.................................................................................................. 2
II. HÌNH THỨC ĐẦU TƯ:.................................................................................................... 2
CHƯƠNG III: ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT QUY HOẠCH...........................................................4
I. VỊ TRÍ VÀ DIỆN TÍCH KHU ĐẤT:..................................................................................... 4
II. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN:.................................................................................................. 4
III. ĐỊA HÌNH, ĐỊA CHẤT :.................................................................................................. 5
IV. HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT:............................................................................................... 6
V. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN XÂY DỰNG:...............................................................7
VI. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT:.....................................................................................................................8
CHƯƠNG IV: QUY HOẠCH CHI TIẾT...........................................................................................................9
I. CƠ CẤU TỔ CHỨC QUY HOẠCH:..................................................................................... 9
II. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT:.......................................................................................... 9
III. TỔ CHỨC KHÔNG GIAN QUY HOẠCH KIẾN TRÚC:.....................................................10
CHƯƠNG V: NỘI DUNG ĐẦU TƯ HẠ TẦNG KỸ THUẬT.........................................................................12
I. NỘI DUNG ĐẦU TƯ:...................................................................................................... 12
II. CÁC HẠNG MỤC CHÍNH :............................................................................................ 12
III. VỆ SINH MÔI TRƯỜNG VÀ HỆ THỐNG THÔNG TIN LIÊN LẠC:....................................15
CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG..............................................................................17
I.PHẠM VI VÀ NỘI DUNG NGHIÊN CỨU:..........................................................................17
II.ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN:................................................................................................. 17
III.HIỆN TRẠNG MÔI TRƯỜNG:....................................................................................... 17
IV.DỰ BÁO TÁC ĐỘNG, DIỄN BIẾN MÔI TRƯỜNG TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN QUY
HOẠCH XÂY DỰNG:........................................................................................................ 18
V.GIẢI PHÁP GIẢM THIỂU Ô NHIỄM MÔI TRƯỜNG VÀ QUÁ TRÌNH GIÁM SÁT MÔI
TRƯỜNG:....................................................................................................................... 22
CHƯƠNG VII: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ.............................................................................................................25
I. VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT:.............................................................25
II.CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ:........................................................25
III. VỐN KIẾN THIẾT CƠ BẢN KHÁC:............................................................................... 26
IV.TIẾN ĐỘ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN:..................................................................................... 27
V.NGUỒN VỐN THƯC HIỆN DỰ ÁN:.................................................................................. 29
VI. KẾ HOẠCH VAY:......................................................................................................... 29
CHƯƠNG VIII: PHƯƠNG ÁN KINH DOANH CỦA DỰ ÁN.......................................................................30
I.PHƯƠNG ÁN KINH DOANH:.......................................................................................... 30
II.XÁC ĐỊNH GIÁ BÁN:.................................................................................................... 30
III.DÒNG TIỀN DỰ KIẾN THU TỪ KHÁCH HÀNG:.............................................................32
IV.TÔNG CHI PHÍ............................................................................................................ 33
V. THUẾ PHẢI NỘP:......................................................................................................... 33
CHƯƠNG IX: GIÁ VỐN VÀ HIỆU QUẢ DỰ ÁN..........................................................................................35
I.GIÁ VỐN:...................................................................................................................... 35
II.LỢI NHUẬN CỦA DỰ ÁN:.............................................................................................. 35
III. HIỆU QUẢ DỰ ÁN....................................................................................................... 36
CHƯƠNG X: KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ........................................................................................................37
I. KẾT LUẬN:.................................................................................................................. 37
II. KIẾN NGHỊ................................................................................................................. 37

lOMoARcPSD|12959799
Thuyết minh dự án đầu tư Khu nhà ở thương mại xã Trung An

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LẬP DỰ ÁN
Dự án được lập trên các cơ sở sau:

- Căn cứ Luật đất đai năm 2003;
- Căn cứ Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai;
- Căn cứ Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường
hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
- Căn cứ Nghị định 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Căn cứ thông tư số 14/2009/TT – BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường qui định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu
hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
- Căn cứ Luật Xây dựng đã được Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực thi hành từ ngày
01/07/2004.
- Nghị định của chính phủ số: 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về quản lý chất
lượng xây dựng công trình.
- Căn cứ quyết định số 957/QĐ – BXD ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng v/v công
bố định mức quản lý chi phí dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;
- Căn cứ Quyết định số 15/2023 /QĐ-UBND ngày 24/5/2023 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Tiền Giang về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục
đích phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Tiền Giang;
- Căn cứ Quyết định 21/2011/QĐ-UBND ngày 26/7/2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Tiền Giang ban hành bảng đơn giá xây dựng nhà ở và vật kiến trúc thông dụng trên địa
bàn tỉnh Tiền Giang;
- Căn cứ Quyết định 32/2011/QĐ-UBND ngày 28/10/2011 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Tiền Giang V/v ban hành qui định về đơn giá bồi thường thiệt hại cây trái, hoa
màu khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.
- Căn cứ Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND ngày 21/12/2012 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Tiền Giang ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Tiền Giang năm
2023 ;
- Căn cứ Quyết định số 328/QĐ-UBND ngày 19/02/2023 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Tiền Giang V/v phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Đường Lê Văn
Phẩm (đoạn 2) và khu nhà ở thương mại;
- Căn cứ công văn số 2832/UBND-CN ngày 03/07/2023 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Tiền Giang V/v công nhận Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Tiền Giang được làm
chủ đầu tư dự án Khu nhà ở thương mại xã Trung An.
- Căn cứ công văn số 2059/BXD-PTĐT ngày 01/10/2023 của Bộ Xây dựng v/v
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng của dự án Khu nhà ở thương
mại xã Trung An, thành phố Mỹ Tho.
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG TIỀN GIANG Trang 1

90 Đinh Bộ Lĩnh – Phường 9 – Tp. Mỹ Tho – Tiền Giang
Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
Website: www.ticco.com.vn
lOMoARcPSD|12959799
CHƯƠNG II: MỞ ĐẦU

I. MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN:
Thành phố Mỹ Tho là trung tâm giao lưu kinh tế văn hóa xã hội của tỉnh Tiền
Giang. Với dân số 213.636 người, diện tích tự nhiên 81,54 km2, gồm 11 phường và 6
xã ngoại thành. Mục tiêu của UBND tỉnh là từng bước hoàn thiện các tiêu chí của đô
thị loại II và phấn đấu cơ bản đạt các tiêu chí của đô thị loại I cho thành phố Mỹ Tho
vào năm 2015.
Với mục tiêu đó UBND tỉnh có chủ trương lập dự án đường Lê Văn Phẩm trở
thành một trong những trục đường liên khu vực quan trọng của thành phố; góp phần
giảm bớt lưu lượng giao thông trên các đường Lê Thị Hồng Gấm, Nguyễn Thị Thập và
là điểm kết nối quan trọng giữa trung tâm thành phố với đường tỉnh 870B đấu nối với
quốc lộ 1A hướng đi từ các tỉnh phía Tây (Vĩnh Long, Cần Thơ, Đồng Tháp, Bạc
Liêu...) vào trung tâm thành phố. Mặt khác, dự án cộng hưởng với các công trình trọng
điểm như Trường PTTH Chuyên Tiền Giang, Khu phức hợp 302, Khu dân cư Mỹ
Thạnh Hưng nhằm tạo điều kiện cải thiện và mở rộng đô thị về phía Tây.
Kết hợp với chủ trương của UBND tỉnh, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng
Tiền Giang đăng ký đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật khu dân cư hai bên
đường Lê Văn Phẩm (đoạn 2). Đoạn từ bờ Tây kênh Xáng Cụt nối đến đường tỉnh ĐT-
870B và nhánh rẽ vào dự án Trường PTTH Chuyên Tiền Giang, nhằm góp phần chỉnh
trang đồng bộ từ hệ thống hạ tầng xã hội- hạ tầng kỹ thuật đến cảnh quan kiến trúc đô
thị cho phù hợp với quy hoạch tổng thể và xu hướng phát triển trong tương lai của khu
vực.
Mục tiêu của dự án :

- Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, để tạo quỹ đất ở chuyển nhượng
cho khách hàng và nhân dân có nhu cầu xây dựng nhà.
- Xây dựng khu dân cư thành một bộ phận của đô thị văn minh, có kiến trúc đẹp,
hài hòa, phù hợp với quy hoạch tổng thể và xu hướng phát triển của tỉnh
đã đề ra.
- Tạo khu đô thị có cuộc sống chất lượng cao, khu ở đô thị Xanh – Sạch – Đẹp, có
môi trường thiên nhiên tốt và có các cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đạt tiêu
chuẩn cao nhằm từng bước thúc đẩy tiến trình đô thị hóa.
- Bàn giao toàn bộ phần đường đã xây dựng hoàn chỉnh cho Nhà nước quản lý.
II. HÌNH THỨC ĐẦU TƯ:

Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Tiền Giang thực hiện toàn bộ dự án gồm
đường và quỹ đất ở hai bên đường thuộc xã Trung An. Sau khi đầu tư xong, Công ty sẽ
bàn giao phần đường cho Nhà nước quản lý. Phần quỹ đất ở hai bên đường Công ty sẽ
kinh doanh để thu hồi vốn đầu tư.
Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

CHƯƠNG III: ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT QUY HOẠCH
I. VỊ TRÍ VÀ DIỆN TÍCH KHU ĐẤT:

Diện tích lập dự án là 9,96 ha bao gồm phần đường và khu dân cư hai bên
đường đoạn từ bờ tây kênh Xáng Cụt nối đến đường tỉnh ĐT-870B và nhánh rẽ vào dự
án Trường PTTH chuyên Tiền Giang xã Trung An.
- Phía Đông giáp : đường Lê văn Phẩm ( đoạn 2)
- Phía Tây giáp : đường tỉnh 870B
- Phía Nam giáp : đất dân hiện hữu
- Phía Bắc giáp : đất dân hiện hữu.
II. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN:
* Nhiệt độ và độ ẩm:
+ Nhiệt độ trung bình 26,8oC; chênh lệch giữa các tháng trong năm không lớn
khoảng 3-5o C.
+ Tháng 4 và 5 có nhiệt độ cao nhất bình quân 28-30o C.
+ Tháng 12 và 1 có nhiệt độ thấp nhất bình quân 23-25o C.
+ Độ ẩm không khí bình quân 83,3%.
* Lượng mưa, bốc hơi: Mưa tập trung từ tháng 5 đến tháng 10 hàng năm. Mưa
lớn nhất vào các tháng 6, 7, 8, 9. Về mùa khô lượng mưa không đáng kể. Mưa trung
bình năm khoảng 1500mm, nhiều nhất khoảng 1922mm và ít nhất khoảng 867mm.
Lượng bốc hơi cao nhất khoảng 4,5mm/ ngày, thấp nhất khoảng 2,4mm/ ngày.
* Gió:
- Hướng gió thịnh hành Đông Nam từ tháng 1 đến tháng 4, tốc độ gió 2-5 m/s.
- Hướng gió Tây thịnh hành Nam và Tây từ tháng 5 đến tháng 9, tốc độ gió 1-5
m/s.
- Hướng gió Tây thịnh hành vào tháng 8, tốc độ gió 5-6 m/s.
* Thủy văn:
Chế độ thủy văn trong vùng chịu ảnh hưởng của lượng nước thượng nguồn
sông Tiền và chế độ bán nhật triều biển Đông.
Thành phố Mỹ Tho có mật độ dòng chảy khá dày, tổng chiều dài 150 km, mật
độ 3,09 km/km2. Hệ thống sông kênh rạch chính: sông Tiền, sông Bảo Định, rạch Kỳ
hôn, Gò Cát, Hốc Lựu...
Sông Tiền: giáp phía Nam thành phố. Cao trình đáy sông bình quân -9m, độ dốc
đáy 0,07%. Mực nước tối đa tại cửa sông là 1,53m với (tần suất 10%) và thấp nhất là
-3,08m, biên độ triều bình quân khoảng 2,5m , thuận lợi cho tưới tiêu tự chảy.
Sông Bảo Định: nối liền TP. Mỹ Tho và xã Tân An. Phía Đông sông Bảo Định
nối với rạch Kỳ Hôn- Kênh Chợ Gạo qua rạch Gò Cát. Phía Tây hệ thống các kênh rất
dày, do sông Bảo Định được điều tiết ngọt hóa tại phía Bắc Đạo Thạnh nên phần rạch
chảy trong nội thành vẫn bị nhiễm mặn 1-2 tháng/ năm.
Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

Rạch Kỳ Hôn: phân bố tại khu vực phía Đông, chủ yếu tác động đến lưu vực
phía Nam Tân Mỹ Chánh.
Theo tài liệu thống kê mực nước của Trung tâm khí tượng thủy văn (tại trạm
khí tượng thủy văn Mỹ Tho) thì: (theo hệ cao độ Mũi Nai)
- Mực nước cao nhất với tần suất tính toán (1%) là: +2,11. Qui về hệ cao độ
Hòn Dấu là: +1,87.
- Mực nước cao nhất với tần suất tính toán (2%) là: +2,01. Qui về hệ cao độ
Hòn Dấu là: +1,77.
Theo tài liệu đo đạc ngày 27/10/2011 do Công ty TNHH MTV khai thác công
trình Thủy lợi thực hiện thì cao độ mực nước sông Bảo Định tại từng khu vực như sau:
- Cao độ mực nước tại đầu sông Bảo Định (giáp sông Tiền): +2,00 (theo hệ cao
độ Mũi Nai). Qui về hệ cao độ Hòn Dấu là: +1,76.
- Cao độ mực nước tại cống Gò Cát: +1,92 (theo hệ cao độ Mũi Nai). Qui về hệ
cao độ Hòn Dấu là: +1,68.
- Cao độ mực nước tại cầu Thạnh Trị: +1,91 (theo hệ cao độ Mũi Nai). Qui về
hệ cao độ Hòn Dấu là: +1,67.
- Cao độ mực nước tại cầu Công Dân: +1,90 (theo hệ cao độ Mũi Nai). Qui về
hệ cao độ Hòn Dấu là: +1,66.
-
III. ĐỊA HÌNH, ĐỊA CHẤT :
1. Địa hình:
Khu vực tuyến đường đi qua có địa hình tương đối bằng phẳng và thấp, bị chia
cắt bởi nhiều kênh rạch, hướng đổ dốc không rõ rệch. Cao độ mặt đất thay đổi từ 0,7m
đến 1,1m (cao độ quốc gia). Hầu hết là diện tích đất vườn, tuyến đường Lê Văn Phẩm
hiện hữu có cao độ +2,23 m;
Ranh giới được xác định như sau:
+ Phía Đông giáp đường Nguyễn Thị Thập (QL60)
+ Phía Tây giáp đường tỉnh 870B
+ Phía Nam giáp khu dân cư
+ Phía Bắc giáp đất dân
2. Địa chất:
Hiện nay trong phạm vi dự án chưa có hồ sơ khảo sát địa chất, nên tham khảo
địa chất cầu K120, cho thấy vùng nghiên cứu có các lớp từ 4, 5, 6 đều có khả năng
chịu tải cao và chiều dày lớn cần được chọn làm lớp tính toán đặt móng như sau:
Lớp 4: Sét trạng thái nửa cứng dày 10,4m , một số chỉ tiêu cơ lý chủ yếu:
Độ ẩm : W = 28,3%
Dung trọng tự nhiên : w = 1,917 g/cm3
Hệ số rỗng : eo = 0,816

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

Độ sệt : B = 0,04
Góc nội ma sát :  = 16O51'
Lực đính kết : C = 0,387 kg/cm2
Hệ số nén lún : a(1-2) = 0,043 kg/cm2
Sức chịu tải cho phép [R] khoảng 3,1 kg/cm2
Lớp 5: Cát bột nhão hòa nước trạng thái chặt vừa dày 3,7m, một số chỉ tiêu cơ
lý chủ yếu:
Độ ẩm : W = 20,6%
Lớp 6: Sét nữa cứng dày 7,9 m, một số chỉ tiêu cơ lý:
Độ ẩm : W = 26,5%
Độ sệt : B = 0,08
IV. HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT:
1. Hiện trạng sử dụng đất:
Khu đất có diện tích khoảng 9,96 ha. Diện tích đất chủ yếu là đất của dân, phân
loại đất được sử dụng như sau:
BẢNG TỔNG HỢP HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT
STT Loại đất Diện tích(m2) Tỉ lệ(%)
1 Đất ở 7.112 7,40%
2 Đất vườn 92.488 92,60%
Tổng cộng 99.600 100%
2. Hiện trạng công trình xây dựng:

Trong phạm vi khu vực quy hoạch có khoảng 88 căn nhà, trong đó:
Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

- Nhà kiên cố : 1 căn.
- Nhà bán kiên cố : 56 căn.
- Nhà tạm : 31 căn.
Ngoài ra còn một số ngôi mộ và một số vật kiến trúc, hoa màu khác.
3. Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật:
a. Hiện trạng nền
- Cao độ mặt đất tự nhiên bình quân: 0,8 ÷ 1m.
- Cao độ hiện trạng tim đường Nguyễn Thị Thập: +2,23.
- Cao độ hiện trạng tim đường 870B: +2,16.
b. Hạ tầng kỹ thuật
- Cấp nước: Hiện nguồn nước chủ yếu phục vụ cho sinh hoạt được lấy từ hệ
thống cấp nước thành phố trên đường Nguyễn Thị Thập và trạm cấp nước nông thôn
trên đường 870B.
- Thoát nước: Kênh rạch là nguồn tiêu thoát nước chính cho khu vực.
- Cấp điện: Hiện tại hệ thống điện chưa đáp ứng đủ cho quy hoạch, chỉ có hệ
thống điện hạ thế phục vụ nông thôn, trong tương lai cần phải đầu tư thêm đường dây
trung và hạ thế mới đủ đáp ứng nhu cầu tiêu thụ điện.
- Giao thông: Hiện tại giao thông đi lại chủ yếu của nhân dân trong khu vực dự
án là đường bê tông xi măng có bề rộng 1 đến 1,5m tự phát dẫn ra đường 870B.
- Hệ thống thông tin: Khu quy hoạch chủ yếu là đất vườn, dân cư thưa thớt,
mạng lưới thông tin liên lạc hiện hữu chưa có. Dự kiến trong quá trình thiết kế sẽ làm
mới toàn bộ hệ thống thông tin liên lạc cho khu quy hoạch.
- Vệ sinh môi trường:
+ Nguồn nước mặt trong khu quy hoạch hiện chưa bị ô nhiễm do mật độ dân cư
trong khu vực còn thấp.
+ Chưa có hệ thống thu gom nước thải, rác thải sinh hoạt mới chỉ thu gom trên
địa bàn phường 6 và đường tỉnh 870B, còn lại xã Trung An chưa có tổ thu gom rác,
nên các hộ gia đình tự xử lý.
V. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN XÂY DỰNG:
1. Thuận lợi:
- Khu vực xã Trung An dân cư không nhiều, nhà cửa vật kiến trúc ít. Đất đai
chủ yếu là đất canh tác nông nghiệp (gần 92,6%) nên thuận lợi cho việc bồi thường
giải tỏa.
2. Khó khăn:
- Địa hình khu vực là đất trũng (đất vườn thấp, mương líp nhiều) cần phải san
lắp với khối lượng lớn để tạo mặt bằng xây dựng.
- Hệ thống kỹ thuật hạ tầng chưa hoàn chỉnh: hệ thống cấp điện chưa quy hoạch
đồng bộ và thiếu mỹ quan; hệ thống thoát nước chưa có; hệ thống giao thông chỉ là
phục vụ cho nông thôn...

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

- Phương án giải phóng mặt bằng áp dụng Nghị định 69/NĐ-CP ngày 13/8/2009
của Chính phủ về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư; Quyết định số 15/2023 /QĐ-UBND ngày 24/5/2023 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tiền Giang về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Tiền Giang; nên việc định
giá đất nông nghiệp có chi phí hỗ trợ giải phóng mặt bằng rất cao so với quy định
trước đây.
VI. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT:
Dự án này được triển khai thực hiện đầu tư trên toàn bộ khu đất với quy mô
khoảng 99.600 m2. Trong đó: đường giao thông có chiều dài 1.437 m; mặt cắt ngang
(5+12+5)m, hẻm kỹ thuật 2m; diện tích: 42.116 m2, quỹ đất ở có diện tích 54.614 m 2,
cây xanh có diện tích 2.563 m2. Quỹ đất ở dùng để chuyển nhượng cho khách hàng và
người dân có nhu cầu xây dựng nhà, nhằm xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ cho toàn
khu vực.

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

CHƯƠNG IV: QUY HOẠCH CHI TIẾT
I. CƠ CẤU TỔ CHỨC QUY HOẠCH:

- Khu dân cư đường Lê Văn Phẩm (đoạn 2) được xây dựng mới đồng bộ do vậy
hình thức kiến trúc, khối tích các công trình và không gian cây xanh phải được nghiên
cứu đồng bộ, tạo thành tổ hợp hoàn chỉnh. Đảm bảo tiêu chuẩn thiết kế của Nhà nước
về quy hoạch xây dựng, áp dụng có hiệu quả, phù hợp với nhu cầu thực tế trong giai
đoạn phát triển hiện nay cũng như tương lai.
- Tạo dựng cảnh quan để tạo nên một khu dân cư, tiện nghi, thân thiện và an
toàn cho người sử dụng.
- Gắn kết mạng lưới hạ tầng kỹ thuật của khu vực dự án với mạng lưới hiện có
và mạng lưới chung của toàn khu vực tạo thành một hệ thống hoàn chỉnh.
- Bổ sung thêm quỹ đất cho các công trình công cộng đảm bảo bán kính phục
vụ.
II. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT:
Các khu chức năng bao gồm:
 Khu ở.
 Đường giao thông, hẻm kỹ thuật.
 Cây xanh.
1. Khu ở:
 Khu nhà ở của dự án là nhà phố liên kế có diện tích điển hình (5 x 23)m.
 Bố trí dọc theo hai bên tuyến đường.
2. Cây xanh:
Đảm bảo diện tích cây xanh tạo cảnh quan, cải tạo khí hậu cho người dân…
gồm có:
 Bố trí dọc theo các dãy nhà và xen kẽ giữa khu ở (các khoảng cách hai dãy
nhà).
 Ngoài ra còn có cây xanh xen kẻ trên lề các tuyến đường.
a. Bảng cân bằng đất đai:
STT CÁC CHỈ TIÊU DIỆN TÍCH (m2) TỶ LỆ (%)
1 NHÀ LIÊN KẾ (5x23)M 54.614 54,82
2 ĐẤT CÂY XANH 2.563 2,57
3 ĐẤT SÔNG RẠCH 330 0,33

ĐẤT GIAO THÔNG VÀ HẠ
4 42.116 42,28
TẦNG KỸ THUẬT
TỔNG CỘNG 99.623 100,0

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

b. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật khác:
 Diện tích lập dự án : 9,96 ha
 Dân số : 2.310 người
 Số hộ : 462 hộ
 Mật độ dân số : người/ha
 Mật độ xây dựng bình quân : 80 %
 Tầng cao trung bình : tối thiểu 02 tầng
 Chỉ tiêu cấp điện : 3 Kw/hộ.
 Chỉ tiêu cấp nước : 150 lít/người/ngày.
 Chỉ tiêu rác thải : 0,9 kg/người/ngày.
Các chỉ tiêu khác về môi trường như: tiếng ồn, khí thải, rác thải, vệ sinh phải
theo quy chuẩn và các qui định hiện hành.
III. TỔ CHỨC KHÔNG GIAN QUY HOẠCH KIẾN TRÚC:
1. Tổ chức không gian kiến trúc:
Tổ chức không gian cảnh quan dựa trên mối tương quan tổng thể, đảm bảo kết
nối hạ tầng theo quy hoạch chung và các dự án kế cận, nhà ở tổ chức thành từng nhóm.
Khu quy hoạch được nghiên cứu tổ chức bố cục theo nguyên tắc cơ bản:
- Đảm bảo thuận lợi trong liên lạc giữa các khu chức năng với nhau trong nội
khu cũng như hợp lý trong mối liên hệ với khu vực.
- Các cụm nhà ở được bố trí theo từng lô đất, có hệ thống giao thông thuận tiện,
tận dụng tối ưu được sự thông thoáng cho từng căn nhà.
- Hệ thống không gian mở được tổ chức trong khu vực trung tâm tạo nét thẩm
mỹ và tổ chức cảnh quan. Không gian mở trong các nhóm nhà ở sẽ hình thành một hệ
thống tiện ích các tiện ích không gian công cộng, các thiết bị đô thị, nâng cao chất
lượng cuộc sống, tạo một môi trường sống thân thiện, gần gũi.
- Quy hoạch với hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại, đồng bộ.
2. Danh mục các lô đất và các khoản khống chế:
a. Danh mục các lô đất và khống chế tầng cao, mật độ xây dựng:
- Số tầng cao: tối thiểu 02 tầng
- Mật độ xây dựng: 80%
- Diện tích điển hình 1 lô (5x23)m : 115 m2
DANH MỤC CÁC LÔ ĐẤT

Diện tích Tổng
(1 lô) diện tích
STT Khu- Lô Tên đường ĐVT:m2 Số lô ĐVT:m2
Lê Văn Phẩm
A (nd) 325 38,461
1 A1-(1→12) Lê Văn Phẩm (nd) 115 15 1,844
2 A2-(1→12) Lê Văn Phẩm (nd) 115 15 1,844
3 A3-(1→13) Lê Văn Phẩm (nd) 115 16 1,840
4 A4-(1→13) Lê Văn Phẩm (nd) 115 16 1,840
5 A5-(1→14) Lê Văn Phẩm (nd) 115 16 1,840
6 A6-(1→16) Lê Văn Phẩm (nd) 115 16 1,840

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

7 A7-(1→14) Lê Văn Phẩm (nd) 115 16 1,918
8 A8-(1→15) Lê Văn Phẩm (nd) 115 16 1,918
9 A9-(1→16) Lê Văn Phẩm (nd) 115 15 1,802
10 A10-(1→16) Lê Văn Phẩm (nd) 115 15 1,802
11 A11-(1→14) Lê Văn Phẩm (nd) 115 16 1,840
12 A12-(1→14) Lê Văn Phẩm (nd) 115 16 1,840
13 A13-(1→16) Lê Văn Phẩm (nd) 115 15 1,843
14 A14-(1→16) Lê Văn Phẩm (nd) 115 15 1,843
15 A15-(1→15) Lê Văn Phẩm (nd) 115 13 1,585
16 A16-(1→14) Lê Văn Phẩm (nd) 115 13 1,585
17 A17-(1→16) Lê Văn Phẩm (nd) 115 14 1,610
18 A18-(1→14) Lê Văn Phẩm (nd) 115 14 1,610
19 A19-(1→13) Lê Văn Phẩm (nd) 115 13 1,495
20 A20-(1→13) Lê Văn Phẩm (nd) 115 13 1,495
21 A21-(1→12) Lê Văn Phẩm (nd) 115 14 1,671
22 A22-(1→13) Lê Văn Phẩm (nd) 115 13 1,556
B Đường nhánh N1 115 137 16,153
23 B1-(1→14) Đường nhánh N1 115 15 1,725
24 B2-(1→14) Đường nhánh N1 115 15 1,725
25 B3-(1→14) Đường nhánh N1 115 15 1,725
26 B4-(1→15) Đường nhánh N1 115 15 1,725
27 B5-(1→10) Đường nhánh N1 115 15 1,725
28 B6-(1→11) Đường nhánh N1 115 15 1,725
29 B7-(1→11) Đường nhánh N1 115 11 1,409
30 B8-(1→14) Đường nhánh N1 115 15 1,868
31 B9-(1→14) Đường nhánh N1 115 11 1,325
32 B10-(1→14) Đường nhánh N1 115 10 1,201
Tổng 462 54,614
b. Khống chế chung về chỉ giới xây dựng và khoảng cách công trình so với
ranh đất:
Chỉ giới xây dựng (CGXD), chỉ giới đường

Loại nhà và công trình đỏ (CGĐĐ) và khoảng cách công trình
so với ranh đất.
Nhà phố liên kế - CGXD trùng với CGĐĐ là nên không có
 A1 – A22 khoảng lùi.
 B1 – B10 – Sân sau lùi so với ranh đất là: 2m.

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799
CHƯƠNG V: NỘI DUNG ĐẦU TƯ HẠ TẦNG KỸ THUẬT
I. NỘI DUNG ĐẦU TƯ:

Hạng mục chính thực hiện :
- San nền.
- Hệ thống giao thông.
- Hệ thống thoát nước .
- Hệ thống điện chiếu sáng và điện sinh hoạt.
- Cây xanh.
- Hệ thống cung cấp nước sinh hoạt và PCCC.
- Hệ thống thu gom nước thải.
II. CÁC HẠNG MỤC CHÍNH :
1. San nền :
 Cao độ thiết kế san nền ≥ + 2,2 (cao độ Hòn Dấu); cao độ xây dựng hoàn thiện
tối thiểu ≥ + 2,2m.
 Diện tích san nền và khối lượng đất đắp (kể cả nén) khu dân cư hai bên đường,
diện tích :
+ Diện tích : 79.900 m2
+ Khối lượng : 175.780 m3.
2. Hệ thống giao thông:
a. Hệ thống giao thông bao gồm:
Phần đường đoạn từ bờ tây kênh Xáng Cụt nối đến đường tỉnh ĐT-870B và
nhánh rẽ vào DA Trường PTTH chuyên Tiền Giang.
b. Các thông số kỹ thuật:
 Phần nền và mặt đường:
- Chiều dài toàn tuyến = 1.437 mét.
- Loại đường phố: Đường phố khu vực.
- Tốc độ thiết kế: 60km/h
- Loại tầng mặt: cấp cao A2
- Kết cấu mặt đường: bê tông nhựa nóng.
- Mặt cắt ngang đường: B = (5+ 12+ 5)m.
+ Chiều rộng mặt đường = 12,00 mét, độ dốc ngang mặt đường 2%.
+ Chiều rộng lề đường = 5,00 mét/bên, độ dốc lề 1% hướng ra đường.
- Cao trình thiết kế tại tim đường = +2,25
- Tải trọng thiết kế: xe trục 10T, lưu lượng xe tiêu chuẩn 100xe /làn.ngày
đêm. Cường độ yêu cầu : Eyc  122 MPa

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

+ Kết cấu mặt đường từ trên xuống:
- Bê tông nhựa nóng hạt trung dày 7cm.
- Lớp nhựa lót 1kg/m2.
- Cán đá dăm cấp phối dày 50cm.
- Lót vải địa kỹ thuật.
- Lớp đất cát sông dày 30cm, đầm nén đạt độ chặt K ≥ 0,98.
- Lớp đất cát sông dày 30cm, đầm nén đạt độ chặt K ≥ 0,95.
- Đất nền hiện hữu đào tạo khuôn đường.
+ Tại nút giao với đường nhánh vào khu dân cư Trung An tại km0 + 885 bố trí
vòng xoay để tạo điểm nhấn mỹ quan cho công trình. Quy mô:
- Vòng xoay BTCT đá 1x2 mác 300, bán kính ngoài R= 15m.
- Cao độ đỉnh vòng xoay cao hơn mặt đường 0,30 m.
 Phần vỉa hè:
 Vỉa hè dự kiến lát gạch Terrazzo, kích thước (30x30)cm, rộng 5m/bên.
 Độ dốc: 1% hướng về mặt đường.
 Kết cấu vỉa hè hướng từ trên xuống:
+Lát gạch Terrazzo, kích thước (30x30)cm, lớp vữa M100 dày 2cm.
+Đổ BT đá 1x2 M.200 dày 8cm.
+Trải tấm nilon.
+Cát lót dày 5cm.
+Nền đầm nén đạt độ chặt K ≥ 0,95.
 Phần bó vỉa:
 Bó vỉa xây dựng mới dọc hai bên đường bằng BTCT lắp ghép kết hợp đúc tại
chỗ, chiều cao bó vỉa 12cm so với mặt đường.
 Tạo khoảng dừng kết hợp với những nhánh đường rẽ, tạo các dốc xuống cho
thuận tiện đi lại, hạ bậc bó vỉa (phần chiều cao 12cm) tại các vị trí cho người khuyết
tật lên xuống vỉa hè, bố trí cách khoảng 150m/vị trí.
 Bê tông bó vỉa mác 250 đá 1x2, gồm có: bó vỉa đúc sẵn dài 2m/đoạn, bó vỉa đổ
tại chỗ tại vị trí các hố ga và đoạn cong mở rộng mặt đường ở những điểm đấu nối với
các tuyến nhánh, trám kẽ bó vỉa bằng vữa mác 100, đáy bó vỉa có BT đá 1x2 M200
dày 10cm và cát lót dày 10cm.
3. Hệ thống thoát nước:
a. Hệ thống giao thoát nước mưa:
 Sử dụng hệ thống cống tròn D800 đặt ngầm, bố tí dọc theo các trục giao thông
để thoát nước mưa cho tuyến đường và khu dân cư hai bên đường. Cống thoát nước
ngầm dọc theo lề các tuyến đường dùng cống tròn BTCT có hoạt tải 300 kg/m 2, các
ống qua đường sử dụng có hoạt tải H30 có gia cố cừ tràm.
 Bố trí các hố ga thu nước đặt cách khoảng 25÷30m tùy theo từng đoạn .
 Tuyến cống 1-MX1 và 4-MX2 có đường kính D800 thoát ra kênh Xáng Cụt.
 Tuyến cống 5-MX3 có đường kính D800 thoát ra kênh dọc theo Hùng Vương.

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

 Bố trí tuyến cống D1000 dọc theo đường nối vào khu dân cư Trung An để thoát
nước.
 Bố trí cống ngầm D1500 qua đường (đoạn qua kênh đê Hùng Vương).
b. Hệ thống thoát nước thải:
 Nước thải sinh hoạt trong các hộ dân, công trình sẽ được xử lý cục bộ qua hầm
tự hoại rồi nối vào hệ thống nước thu bẩn chung.
 Hệ thống thoát nước bẩn dự kiến bố trí dọc hai bên các tuyến đường. Đường
cống thoát nước thải chủ yếu lấy theo cấu tạo D300. Cống thoát nước bẩn dùng ống
BTCT.
 Toàn bộ hệ thống thoát nước bẩn của khu vực quy hoạch với lưu lượng khoảng
17.2 l/s được tập trung về hướng đường tỉnh 870B chờ đấu nối với hệ thống thoát nước
bẩn chung theo quy hoạch chung của TP. Mỹ Tho.
4. Hệ thống điện chiếu sáng và điện sinh hoạt :
a. Chỉ tiêu cấp điện sinh hoạt, điện chiếu sáng cộng cộng như sau:
+Khu nhà liền kề: 3 kw/hộ
+Điện công trình công cộng lấy 35% phụ tải điện sinh hoạt.
b. Nhu cầu cấp điện:
+Công suất điện sinh hoạt = 462 x 3 kw/hộ = 1.386,0 kw
+Công suất chiếu sáng công cộng = 1.386 x 35% = 485,1 kw
+Tổng công suất: 1.871,1 kw.
c. Giải pháp cấp điện:
+Nguồn cấp trung thế 22 kV: Nguồn cấp điện cho khu dân cư và chiếu sáng 2
bên đường lấy từ lưới điện Quốc gia lưới trung thế 22 kV từ đường Nuyễn Thị Thập
(QL. 60) và đường 870B.
+Mạng điện phân phối: Công trình được dự kiến lắp 4 trạm hạ thế 22Kv/0,4kV
với các gam máy (630 KVA, 560 KVA) được tính toán theo phụ tải từng khu vực. Đảm
bảo cho việc phân phối điện hạ thế đến các phụ tải sử dụng hợp lý về mặt kinh tế, tiện
lợi và giảm được chi phí đầu tư nhưng vẫn đảm bảo tính hiệu quả và nhu cầu sử dụng
d. Hệ thống điện chiếu sáng đường giao thông:
+ Đèn đường chiếu sáng dùng đèn cao áp sodium công suất 70w lắp trên trụ côn
bát giác được bố trí so le với chiều cao lắp đèn là 8m, mỗi trụ đèn cách nhau 60 mét.
+Thiết bị điều khiển đèn gồm các mccb, mcb, contacor, công tắc đồng hồ hẹn
giờ, công tắc chuyển mạch để điều kiển bằng tay, toàn bộ được lắp đặt trong tủ điều
kiển bằng inox (tủ có độ dày 1,5mm lắp trên bệ xây gạch).
+Dây dẫn: sử dụng cáp AsXV cho cáp trung thế, dùng cáp ngầm hạ thế
Cu/xlpe/pvc/dsta/pvc, dây cáp lên đèn dùng cáp 2 ruột bọc pvc 2x8mm2.
+Thiết bị bảo vệ: Mỗi bộ đèn được bảo vệ bằng mcb.2p.6A lắp trên bảng điện
bakelit tại mỗi trụ đèn.
+ Thiết bị bảo vệ: Mỗi bộ đèn được bảo vệ bằng mcb.2p.6A lắp trên bảng điện
bakelit tại mỗi trụ đèn.

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

+Tiếp đất: Để tăng cường độ tin cậy, đảm bảo chất lượng điện năng và an toàn
điện thực hiện tiếp đất cho dây trung hòa tại đầu nguồn và vỏ thiết bị cho toàn hệ
thống. Các tủ điện và các trụ đèn đều phải được tiếp đất. Mỗi vị trí dùng 1 cọc đất
M16x2400 và cáp đồng bọc pvc cv-10mm2( tiếp đất liên hoàn). Trị số tiếp đất phải đạt
yêu cầu theo quy phạm là < 10 Ώ. Nếu không đạt trị số trên phải tăng thêm số lượng
cọc tiếp đất.
5. Cây xanh:
Đơn vị đầu tư chỉ đầu tư các hạng mục: trồng cây, lối đi bộ lát gạch. Đảm bảo
diện tích cây xanh tạo cảnh quan, cải tạo khí hậu và tạo bóng mát cho lối đi bộ hai bên
đường của người dân… gồm có:
 Cây xanh tạo thành mảng bố trí tại trục chính tạo thành điểm nhấn cho khu ở.
 Cây xanh xen kẻ trên lề các tuyến đường.
Tổng diện tích công viên- cây xanh phần dự án công ty thực hiện là: 2.567 m2
6. Hệ thống cung cấp nước sinh hoạt và phòng cháy chữa cháy ( PCCC).
 Nguồn cấp nước: dự kiến lấy từ tuyến ống cấp nước sinh hoạt D600 của TP. Mỹ
Tho trên đường Nguyễn Thị Thập (Quốc lộ 60).
 Cấp nước chữa cháy: dọc các tuyến đường trong khu dân cư tại các ngã ba, ngã
tư bố tí các trụ cấp nước chữa cháy cách khoảng không quá 200m.
 Hệ thống ống dẫn cấp nước sinh hoạt kết hợp chung với hệ thống cấp nước
chữa cháy. Bố trí đường ống cấp nước D200 dọc hai bên đường chính (đường Lê Văn
Phẩm- đọan 2), bố trí đường ống cấp D150 dọc hai bên đường phụ nối vào khu dân cư
Trung An để các hộ gia đình đấu nối sử dụng. Ống cấp nước sử dụng ống PVC riêng
các đoạn ống băng qua đường giao thông dùng ống gang.
III. VỆ SINH MÔI TRƯỜNG VÀ HỆ THỐNG THÔNG TIN LIÊN LẠC:
1. Vệ sinh môi trường:
Ước tính khối lượng rác thải:
- Dân cư toàn bộ dự án dự kiến : 3.065 người
- Tiêu chuẩn thải rác sinh hoạt : 0,9kg/ người/ ngày
- Tổng lượng rác thải : 2,85 tấn/ ngày.
Tổ chức thu gom rác hàng ngày bằng các bô rác cố định và lưu động có tính
trung chuyển; cơ quan vệ sinh đô thị thu gom rác mỗi ngày, vận chuyển đến khu xử lý
rác chung của địa phương và rác cần được giải quyết di chuyển trong ngày để đảm bảo
vệ sinh môi trường cho khu vực.
2. Hệ thống thông tin liên lạc :
Nguồn đấu nối từ ngoài Đường Nguyễn Thị Thập, đường tỉnh 870B và đường
công cộng hiện hữu. Toàn bộ hệ thống cáp quang được đi nổi treo chung trụ BTLT của
hệ thống điện nhưng phải tuân thủ theo qui định hiện hành (cách tuyến dây điện gần
nhất 0,5m).

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
I. PHẠM VI VÀ NỘI DUNG NGHIÊN CỨU:

1. Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi nghiên cứu nằm trong khu vực qui hoạch xây dựng với tổng diện tích
9,96 ha , với qui mô dân số khoảng 3.065 người.
2. Nội dung nghiên cứu:
Nội dung nghiên cứu chủ yếu các vấn đề môi trường chính trong quá trình
thực hiện quy hoạch xây dựng, trong các hoạt động của khu dân cư:
- Điều kiện tự nhiên: khí hậu, địa chất;
- Hiện trạng môi trường đất, nước, không khí, chất thải rắn, hệ sinh
thái, các vấn đề kinh tế xã hội;
- Dự báo tác động, diễn biến môi trường trong quá trình thực hiện qui
hoạch xây dựng;
- Tổng hợp các giải pháp ngăn ngừa, giảm thiểu ô nhiễm môi trường
và giám sát môi trường.
II.ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN:
1. Khí hậu:
Nhìn chung, khí hậu khu vực qui hoạch nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió
mùa chung của tỉnh cũng như ĐBSCL:
- Nhiệt độ trung bình 26,80C.
- Số giờ nắng trung bình 194,2 giờ.
- Lượng mưa bình quân 125,5mm;
- Độ ẩm không khí bình quân 83,3%.
1. Địa chất:
Địa chất khu vực quy hoạch mang tính chất, đặc điểm giống của địa chất
Tp.Mỹ Tho là nền đất phù sa mới, giàu bùn sét và hữu cơ ( trừ các giồng cát) nên khả
năng chịu lực không cao.
III. HIỆN TRẠNG MÔI TRƯỜNG:
a. Môi trường đất:
Hiện khu đất qui hoạch xây dựng khoảng (9,96 ha) chủ yếu là đất của dân. Môi
trường đất trong khu quy hoạch chưa bị ô nhiễm do cây cối mọc nhiều, đất không bị sa
mạc hóa và không phải là đất chết.
b. Môi trường nước:

- Khu vực có nhiều đất kênh, mương rạch công cộng kết hợp với trong đất dân,
cho thấy nguồn nước mặt trong khu vực hiện tại chưa bị ô nhiễm vì nước chủ yếu là
nước mưa chảy tràn từ đường xá vào.
- Nước thải sinh hoạt của các hộ dân nằm rải rác dọc theo đường đá hiện hữu
được thải vào mương thoát nước hiện hữu và tự thấm. Quá trình tự làm sạch của dòng

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

mương thoát nước này đang giảm dần và sự bồi lắng đang tăng dần làm hẹp dòng
chảy. Đây là nguy cơ sẽ gây ô nhiễm môi trường nước cho các hộ dân sống dọc theo
hai bên đường nếu mật độ xây dựng tăng lên.
- Nước mưa chảy tràn vào các hộ dân dọc theo đường đá hiện hữu được thải
vào mương thoát nước hiện hữu và tự thấm là chính vì dọc tuyến đường hiện hữu chưa
có hệ thống thoát nước mưa. Đồng thời mật độ xây dựng còn thấp và đất trống nhiều
nên hiện tượng ngập úng chưa xảy ra.
- Nước dưới đất hiện tại trong khu quy hoạch không có giếng khoan, hiện các
hộ dân đang sử dụng nguồn nước cấp sinh hoạt từ HTCN trong khu vực từ đường tỉnh
870B và Nguyễn Thị Thập kéo vào.
Như vậy, môi trường nước trong khu vực dự kiến qui hoạch nhìn chung không ô
nhiễm, chưa ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt của dân cư hiện tại.
c. Môi trường không khí:
- Khu đất qui hoạch xây dựng là đất trống và mặt nước, và mật độ xây dựng
còn thấp có thể nói môi trường không khí hiện rất trong lành, mát mẻ.
- Tiếng ồn trong khu vực cũng không có vì dân cư ít mật độ giao thông rất thấp
chủ yếu là xe máy của các hộ dân sống dọc theo đường.
- Nhưng hiện tại do nằm gần KCN Mỹ Tho và CCN Trung An nên vào khoảng
thời gian từ 16-21 giờ thường ngửi thấy mùi bốc ra từ các nhà máy trong KCN/CCN.
Vấn đề này cũng làm ảnh hưởng đến đời sống của dân cư xung quanh nhưng nhìn
chung vẫn chưa đáng kể.
Nói chung, môi trường không khí trong khu vực quy hoạch xây dựng hiện tại
không ô nhiễm về bụi và tiếng ồn, chỉ ảnh hưởng mùi hôi một vài giờ nhưng vẫn còn
nhẹ.
d. Hiện trạng chất thải rắn:
Chất thải rắn hiện không bị ô nhiễm do dân cư thưa thớt và hiện có đội thu gom
rác của Công ty TNHH MTV công trình đô thị Mỹ Tho thực hiện.
e. Hiện trạng hệ sinh thái:
Theo khảo sát thực tế khu vực qui hoạch xây dựng vùng lân cận không có loại
thực vật và động vật nào quý hiếm, thảm thực vật thuần túy chủ yếu là loài cây cỏ
hoang dại mọc tự nhiên, thực vật sống trên mặt nước, thực vật sống ngập nước ven bờ.
f. Điều kiện kinh tế xã hội:
Mật độ dân cư ít, dân cư trong khu vực chủ yếu là CBNV, công nhân tại KCN Mỹ
Tho và CCN Trung An thu nhập bình quân trong năm không cao.
IV. DỰ BÁO TÁC ĐỘNG, DIỄN BIẾN MÔI TRƯỜNG TRONG QUÁ
TRÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH XÂY DỰNG:
Diễn biến môi trường trong giai đoạn qui hoạch:
Trong giai đoạn thi công xây dựng công trình diễn ra các hoạt động chính như:
dọn dẹp mặt bằng; san lắp diện tích mặt nước cần thiết; xây dựng hệ thống đường giao
thông; hệ thống cấp điện; hệ thống cấp thoát nước; xây dựng các công trình công

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

cộng; công viên cây xanh; các dãy nhà ở...Những hoạt động trên sẽ tác động nhất định
đến môi trường khu vực quy hoạch như sau:
a. Môi trường đất
Khu vực qui hoạch chủ yếu là mặt nước, đất trống mọc cây dại chính vì thế môi
trường đất không bị ô nhiễm.
Quá trình san lắp mặt bằng để xây dựng khu dân cư sẽ làm xao trộn lớp đất bề
mặt do phải dùng đất, cát từ nơi khác chuyển tới để lắp đầy diện tích mặt nước hiện
đang che phủ.
Công tác dọn dẹp mặt bằng như chặt cây cối, đào bới gốc cây và những khu
đất cao cũng làm xáo trộn lớp đất bề mặt.
Trong quá trình thi công đường giao thông; hệ thống cấp điện; hệ thống cấp
thoát nước; xây dựng các công trình công cộng, công viên cây xanh, các dãy nhà
ở...phải đào xới đất để thi công móng cũng làm xáo trộn tầng đất mặt.
Tuy nhiên các quá trình trên không làm ảnh hưởng đến môi trường đất, không
làm thay đổi cấu tạo của đất trong khu vực.
b. Môi trường nước
Môi trường nước trong giai đoạn này chịu ảnh hưởng của nước mưa chảy tràn và
nước thải sinh hoạt của các hộ dân hiện hữu.Ngoài ra còn nước thải sinh hoạt của công
nhân thi công trong khu vực quy hoạch.
- Nước mưa chảy tràn:
Lượng nước mưa phụ thuộc vào lượng mưa nhiều hay ít trong khu vực. Do san
lắp hết các vùng trũng, chặt bỏ cây cối nên nước mưa khi rơi xuống sẽ tự thấm là
chính, nếu lượng mưa nhiều khả năng thấm giảm khi đó tình trạng ngập tràn cục bộ sẽ
xảy ra tạm thời cho đến khi không còn mưa và khả năng thấm tăng lên. Trong quá
trình chảy ngập tràn sẽ cuốn theo đất cát từ nơi cao đến nơi thấp. Tác động của nước
mưa không làm ô nhiễm môi trường nước nhưng gây tình trạng bồi lắng, mặt khác khi
động vũng lâu ngày sẽ thành muỗi.
Nhưng nhìn chung nước mưa sẽ không gây ô niễm môi trường nước trong khu
vực qui hoạch xây dựng.
- Nước thải sinh hoạt:
Nguồn nước thải sinh hoạt bao gồm nước thải của công nhân thi công xây dựng
và nước thải sinh hoạt của các hộ dân hiện hữu dọc theo hàng rào doanh trại quân đội
và đường đá được giữ lại.
Nước thải sinh hoạt của các hộ dân hiện hữu trong giai đoạn này vẫn thải vào
mương thoát nước hiện hữu phía bên kia đường đá. Ượng nước thải này đang dần ô
nhiễm mương thoát nước hiện hữu nhưng tạm thời chỉ trong giai đoạn thi công. Sau
thi công thì sẽ không còn xảy ra vì nước thải sẽ được thu gom theo tuyến cống đã qui
hoạch sẵn.

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

Nguổn nước thải của công nhân thi công tại công trường khu quy hoạch xây
dựng phải được thu gom xử lý cục bộ bằng hầm tự hoại trong thời gian thi công, khi
đầy hầm cần phải hút đi xử lý.
Nhận xét chung về nước thải sinh hoạt trong giai đoạn này không gây ô nhiễm
môi trường nước, nhưng cần phải kiểm soát chặt chẽ tránh để xả thải tràn lan.
c. Môi trường không khí
- Quá trình dọn dẹp mặt bằng làm cho khu đất không còn cây xanh dẫn đến nhiệt
độ không khí trong khu đất trở nên nóng hơn.
- Những vùng trũng được san lắp, khu đất cao được đào bới đem đi, lưu lượng xe
cộ lưu thông sẽ tăng nhất là xe tải chở vật liệu xây dựng (cát, đá, sắt, thép...) làm cho
quá trình phát tán bụi tăng. Mặc khác cây xanh không còn làm giảm khả năng lọc bụi
trong không khí.
- Giai đoạn này máy móc thi công nhiều, xe cộ lưu thông nhiều trong thới gian từ
7-14 giờ gây ra tiếng ồn nhiều làm ảnh hưởng đến các hộ dân hiện hữu và dân cư xung
quanh.
- Ngoài ra còn có mùi hôi từ KCN Mỹ Tho và CCN Trung An bốc lên.
Nói chung môi trường không khí trong giai đoạn này của khu vực qui hoạch xây
dựng sẽ gây ô nhiễm nhẹ về (bụi, tiếng ồn) trong khoảng thời gian từ 7-17 giờ và chỉ
tạm thời cho đến khi khu dân cư đã hoàn thành xong khi đó mức ô nhiễm sẽ không
còn.
d. Chất thải rắn
Chất thải rắn trong giai đoạn này chỉ có chất thải rắn của các hộ dân hiện hữu và
chất thải rắn xây dựng.
Chất thải rắn sinh hoạt sẽ được đội thu gom rác của Công ty TNHH MTV công
trình đô thị Mỹ Tho thực hiện.
Chất rắn thải xây dựng như cát, đá, phế liệu... phải được nhà thầu quản lý chặt
chẽ, bán tái chế, tái sử dụng và thuê mướn đội thu gom rác của Công ty TNHH MTV
công trình đô thị Mỹ Tho thực hiện hay tự chuyển đi.
e. Hệ sinh thái
Thảm thực vật trong khu vực quy hoạch sẽ bị chặt bỏ gây hoang quá tạm thời và
ảnh hưởng đến môi trường không khí.
f. Điều kiện kinh tế xã hội
Đời sống kinh tế của các hộ dân hiện hữu cũng không ảnh hưởng gì vì không có
sống dựa vào từ khu vực quy hoạch.
Diễn biến môi trường sau khi hoàn thành quy hoạch xây
dựng:
Sau khi công trình được hoàn thành giai đoạn thi công xây dựng sẽ làm thay đổi
hoàn toàn khu đất chủ yếu là đất mặt nước, cây mọc hoang dại... bằng một khu dân cư
với đầy đủ cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh. Các tác động tiêu cực đến môi trường trong giai
đoạn thi công xây dựng đến thời gian này được giảm đáng kể, tuy nhiên giai đoạn đi

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

vào hoạt động sẽ phát sinh ra những tác động khác đến môi trường phân tích và đánh
giá trước đây:
a. Môi trường đất
Môi trường đất khu vực sẽ hoàn toàn thay đổi từ diện tích mặt nước, đất trống
mọc cây cối hoang dại...thành khu dân cư hoàn chỉnh. Lớp đất mặt hoàn toàn bị bao
phủ bởi nhà cửa, đường giao thông và cây xây được trồng lại theo qui hoạch đã định
sẵn theo khu vực và trục đường.
Mật độ xây dựng tăng, bao phủ bằng bê tông, lớp đất mặt khi san lấp mặt bằng đã
thay đổi nên đất sẽ không còn màu mỡ như xưa, chính vì thế khi trồng cây xanh cần
phải bổ sung phân hữu cơ để cây xanh dễ dàng phát triển.
Đất không bị ảnh hưởng của môi trường nước vì không còn hiện tượng chảy tràn
lan và tự thấm.
b. Môi trường nước

a. Nước mưa chảy tràn: Nước mưa chảy tràn từ mái nhà trong khu dân cư xuống
vỉa hè hệ thống thu gom nước mưa đổ ra 2 cửa xả kênh Xáng Cụt.
b. Nước thải sinh hoạt: Nước thải sinh hoạt khoảng hơn 657,45 m3/ngày đêm của
toàn bộ các hộ dân được thoát theo hệ thống cống thu gom nước thải sinh hoạt của cả
khu dân cư sau đó dẫn ra đường tỉnh 870B để nối vào cống thoát nước thải sinh hoạt
của Tp.Mỹ Tho.
Như vậy, môi trường nước trong giai đoạn hoạt động sẽ không gây ảnh hưởng
đến môi trường nước của khu vực xung quanh, nước sẽ không còn thải vào mương
hiện hữu nữa.
c. Môi trường không khí
- Quá trình thi công đã hoàn tất, không còn san lấp mặt bằng, vận chuyển vật liệu
xây dựng... nên hàm lượng bụi vô cơ sẽ giảm đáng kể gần như không còn. Bụi trong
giai đoạn này chỉ là do các phương tiện giao thông của người đi đường trong khu dân
cư và vận chuyển hàng hóa thương mại trong khu dân cư nhưng hầu như không đáng
kể nếu quá trình quét dọn vệ sinh được thực hiện liên tục thường xuyên.
- Tiếng ồn do xe tải và máy móc thi công, chấn động rung trong quá trình thi
công đã không còn nên không ảnh hưởng đến sức khỏe của người dân trong khu dân
cư và khu vực xung quanh. Thay vào đó là tiếng ồn của sự tập trung dân cư, khu công
cộng...không còn yên tĩnh như trước đây.
- Mùi hôi của KCN phát tán đến sẽ được giảm bớt với các biện pháp trồng cây
chắn gió làm giảm mùi.
d. Chất thải rắn
Chất thải rắn phát sinh khoảng 3,98 tấn/ngày chủ yếu là chất thải rắn sinh hoạt của
dân sinh sống trong khu. Lượng chất thải rắn này sẽ được thu gom bởi Công ty TNHH
MTV công trình đô thị Mỹ Tho thực hiện chuyển đi xử lý.
e. Hệ sinh thái

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

Cây cối mọc hoang trước đây sẽ được thay bởi công viên cây xanh, cây xanh dọc
theo tuyến đường nhằm tạo cảnh quan đồng thới chắn gió, lọc bụi, khử mùi hôi cải
thiện môi trường không khí trong khu dân cư.
f. Điều kiện kinh tế xã hội
Dân số trong khu dân cư tăng lên, một số khu vực thương mại dịch vụ được mọc
lên sẽ làm thay đổi cuộc sống của người dân trong khu vực trước khi dự án được thành
lập. Thu nhập bình quân trong khu sẽ được cải thiện.
g. Dự báo rủi ro về sự cố môi trường
- Những sự cố về hệ thống cấp nước có thể xảy ra do hỏng hóc các thiết bị hoặc
một bộ phận trong hệ thống, kéo theo sự ngưng trệ việc cấp nước cho toàn bộ khu dân
cư.
- Sự gia tăng lượng chất thải rắn là một trong những nguyên nhân gây ô nhiễm
môi trường không khí, phát triển côn trùng gây dịch bệnh...Chính vì thế cần phải có
biện pháp quản lý chặt chẽ từ khi qui hoạch để nhằm giảm thiểu tác hại môi trường.
- Hỏa hoạn có thể xảy ra trong các hộ gia đình, các khu thương mại dịch vụ do
sự cố về điện hoặc bất cẩn trong quá trình đun nấu.
- Sự cố về các thiết bị điện, trạm hạ thế ngoài trời...bị quá tải trong quá trình
hoạt động, phát sinh nhiệt và dẫn đến khả năng cháy nổ, hoặc do chập mạch khi gặp
mưa giông gió lớn.
- Sự cố sét đánh có thể dẫn đến cháy nổ...
Do vậy, chủ đầu tư dự án cần phải chú ý đến các công tác phòng chống các sự cố
đặc biệt công tác phòng cháy chữa cháy từ giai đoạn thiết kế đến triển khai thi công để
đảm bảo an toàn cho con người và hạn chế những mất mát, tổn thất có thể xảy ra.
V. GIẢI PHÁP GIẢM THIỂU Ô NHIỄM MÔI TRƯỜNG VÀ QUÁ
TRÌNH GIÁM SÁT MÔI TRƯỜNG:
1. Giải pháp giảm thiểu ô nhiễm:
a. Trong giai đoạn thi công xây dựng
- Có biện pháp tổ chức thi công hợp lý về thời gian thi công, vận chuyển vật tư.
- Hạn chế sử dụng các phương tiện cơ giới, máy móc, thiết bị thi công cũ kỹ để
hạn chế tiếng ồn.
- Bố trí hợp lý tuyến giao thông đi lại, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước,
thông tin liên lạc.
- Xây dựng các hầm tự hoại tại công trường để tránh gây ô nhiễm nguồn nước.
Tận dụng nguồn nhân lực tại địa phương để hạn chế lượng nước thải cũng như nước
cấp sinh hoạt.
- Không để các chất ô nhiễm như dầu mỡ, xăng nhớt chảy tràn hoặc thấm vào
môi trường đất, xử lý nền móng phải thực hiện theo đúng yêu cầu kỹ thuật.
- Quản lý rác thải sinh hoạt của công nhân và rác trong thi công một cách hợp
lý bằng các thùng rác để xe vận chuyển rác của địa phương chở đi xử ý, tái sử dụng.

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

- Đảm bảo an toàn vệ sinh thực phẩm, an toàn lao động...cho công nhân lao
động. Thường xuyên kiểm tra sức khỏe công nhân theo định kỳ, đảm bảo điều kiện vệ
sinh môi trường lao động cho công nhân nhằm phòng ngừa và tránh khả năng lây
nhiễm các dịch bệnh.
b. Trong giai đoạn hoàn thành đi vào hoạt động
- Khuyến khích người dân hạn chế sử dụng phương tiện cơ giới trong khu vực
nội bộ vào những thời gian nghĩ ngơi; hạn chế tốc độ, bóp còi trong khu nội bộ...nhằm
giảm tiếng ồn.
- Trồng cây xanh dọc theo các vỉa hè hai bên đường nội bộ, xây dựng các công
viên cây xanh để hạn chế bụi, tạo bóng mát, chắn gió, cải tạo môi trường không khí
trong khu dân cư.
- Xây dựng hệ thống ống cấp nước sinh hoạt trong khu vực cũng như trong
từng hộ dân thật hoàn chỉnh theo đúng qui định để tránh thất thoát nguồn nước sinh
hoạt. Trên tuyến ống cấp nước chính dọc các tuyến đường cần lắp đặt trụ lấy nước cứu
hỏa nhằm đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy cho khu vực dân cư.
- Trong từng hộ, khu thương mại dịch vụ phải có hầm tự hoại, hố ga, cống thu
gom nước thoát hoàn chỉnh rồi dẫn ra hệ thống thoát nước thải sinh hoạt trong khu dân
cư để nối vào HTTN thải sinh hoạt của Tp. Mỹ Tho trên đường tỉnh 870B để dẫn về
khu xử lý nước thải sinh hoạt của thành phố. Tránh việc thoát nước bừa bãi tràn lan
hay nối vào HTTN mưa.
- Nước mưa trong từng hộ gia đình, khu công cộng, dịch vụ đ ược thoát riêng từ
trên mái xuống vỉa hè, để được chảy vào các hố ga thu nước mưa bố trí dọc các tuyến
đường. Nước mưa được thu gom dẫn về HTTN mưa của dự án đường Lê Văn Phẩm
( giai đoạn 2).
- Dọc các tuyến phố trong khu bố trí các thùng rác trang trí loại 50 lít để nhằm
bỏ rác dành cho người đi đường, đồng thời cũng có thể cho các hộ dân xung quanh bỏ
vào tránh để bừa bãi gây mùi hôi thối, sinh sản ruồi muỗi... làm ô nhiễm môi trường.
Ngoài ra, có thể mỗi dãy phố phải bố trí 1 xe rác loại 660 lít để thu gom rác cho toàn
bộ dãy nhà đó. Rác sẽ được thu gom mỗi ngày vào buổi sáng sớm hoặc buổi chiều
không được để lâu hơn sẽ làm rác dễ phân hủy (nhất là rác hữu cơ) do bị ủ kín làm
phát ra mùi hôi, rác được thu gom vận chuyển đến khu xử lý rác hoặc bãi chôn lấp
chất thải rắn của địa phương hoặc khu vực. Điều cần lưu ý với chất thải rắn hiện nay
là cần phải tuyên truyền cho người dân về việc phân loại rác tại nguồn điều này sẽ góp
phần lớn trong việc quản lý và xử lý chất thải rắn cho địa phương nói riêng và cho tỉnh
Tiền Giang nói chung.
- Bố trí (xây dựng hay lắp đặt) một số nhà vệ sinh công cộng ở các địa điểm
công cộng để phục vụ khách vãng lai.
2. Chương trình giám sát môi trường:
Giám sát chất lượng môi trường là công tác không thể thiếu cho bất kỳ dự án đánh
giá tác động môi trường, nó giữ vai trò quan trọng trong công tác quản lý môi trường.

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

Giám sát chất lượng môi trường là một quá trình “quan trắc, đo đạc, ghi nhận, phân
tích, xử lý và kiểm soát một cách thường xuyên, liên tục các thông số chất lượng môi
trường”. Thông qua các diễn biến về chất lượng môi trường sẽ giúp các nhà quản lý có
những dự đoán, kế hoạch phù hợp nhằm ngăn chặn hoặc giảm thiểu ô nhiễm môi
trường trong quá trình xây dựng và hoạt động của dự án. Chương trình giám sát môi
trường được chủ dự án thực hiện, kết quả giám sát được gửi về Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Tiền Giang theo định kỳ.
Chương trình giám sát chất lượng môi trường áp dụng trong suốt thời gian thi
công và hoạt động của dự án thực hiện theo đúng hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và
Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tiền Giang.

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

CHƯƠNG VII: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ
I. VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT:
Giá trị khai toán xây dựng

STT Hạng mục
sau thuế (Đvt: đồng)
1 San lấp mặt bằng. 17,257,912,768
2 Đường giao thông. 16,966,307,319
3 Hệ thống thoát nước. 8,692,625,864
4 Hệ thống cấp nước sinh hoạt + PCCC. 1,626,885,738
5 Hệ thống điện sinh hoạt + điện chiếu sáng. 5,188,588,705
6 Hệ thống thu gom nước thải. 924,000,000
7 Cây xanh 1,821,582,301
Tổng cộng 52,477,902,694
II.CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ:

Dự án dự kiến chi phí tổ chức thực hiện và lập phương án bồi thường hỗ trợ và
tái định cư như sau:
STT KHOẢN MỤC THÀNH TIỀN (đ)
1 Đền bù đất 13,537,483,212

2 Hỗ trợ đất (50% giá đất bình quân) 30,690,759,286
4 Bồi thường hoa màu 12,972,625,071
5 Bồi thường nhà cửa, VKT 18,532,321,530
432,000,00
6 HT di chuyển chổ ở 0
466,560,00
7 HT thuê nhà (6 tháng) 0
2,985,984,00
8 HT ổn định sản xuất 24 tháng 0
552,000,00
9 Khen thưởng 0
6,912,000,00
10 Hỗ trợ tái định cư 0
Chi phí tổ chức thực hiện và lập phương án 1,567,471,19
11 BTHT&TDC 6
TỔNG 88,649,204,295
Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799
 Chi phí bồi thường hỗ trợ và tái định cư được căn cứ Quyết định số định số
28/2012/QĐ-UBND ngày 21/12/2012 của Ủy ban nhân dân tỉnh Tiền Giang ban hành
quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Tiền Giang năm 2023 .
 Giá đền bù vật kiến trúc (nhà ở, mồ mã..) áp dụng theo quyết định
21/2011/QĐ-UBND ngày 26 tháng 7 năm 2011 của UBND tỉnh Tiền Giang.
 Giá bồi thường cây trái hoa màu … áp dụng theo quyết định số 32/2011/QĐ-
UBND ngày 28/10/2011 của UBND tỉnh Tiền Giang.
III. VỐN KIẾN THIẾT CƠ BẢN KHÁC:
ST
T KHOẢN MỤC THÀNH TIỀN (đ)
I Giai đọan chuẩn bị đầu tư 894,670,328
1 Chi phí khảo sát địa chất tạm tính 29,272,603
2 Chi phí đo đạc, đánh giá hiện trạng 65,400,952
3 Chi phí đo đạc giải thửa 49,800,000
4 Chi phí lập qui hoạch 276,888,000
5 Chi phí lập ĐTM tạm tính 80,000,000
Chi phí lập dự án đầu tư xây dựng công trình:
194,108,773
6 HT*0.356% vốn XDHT
7 Chi phí rà phá bom mìn 199,200,000
II Giai đọan thực hiện đầu tư 2,006,401,646
8 Chi phí thiết kế hạ tầng:1,343%* vốn XDHT 705,330,843
9 Chi phí thiết kế nhà mẫu: 200,000,000
Chi phí ban QL dự án Đầu tư & XD công trình:
10 HT*1,592% vốn XDHT 836,676,023
11 Lệ phí thẩm định dự án đầu tư : 0,015% vốn XDHT 7,806,668
Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi
12 công HT*0,105% vốn XDHT 54,976,401
Chi phí thẩm tra dự toán công trình: HT*0,102% vốn
13 XDHT 53,402,064
Lệ phí thẩm định kết quả đấu thầu: HT *0,132% vốn
14 XDHT 69,492,803
15 Chi phí bảo hiểm xây lắp HT*0,15% vốn XDHT 78,716,854
III Giai đoạn kết thúc dự án đưa vào khai thác sử dụng 528,570,978
16 Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán: 207,570,978
Chi phí kiểm tra quyết toán dự toán 0,158% tổng
17 VXDHT 83,184,433
Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán 0,237% tổng
18 VXDHT 124,386,545
19 Chi phí làm GCNQSDĐ 321,000,000
TỔNG 3,429,642,953
IV.TIẾN ĐỘ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN:
STT NỘI DUNG ĐVT SỐ TIỀN (đ)

52,477,
1 Vốn hạ tầng đồng
902,694
88,649,
2 Chi phí bồi thường ’’
204,295
3,429,
3 Chi phí KTCB khác ’’
642,953
14,455,
4 Dự phòng phí (10%) ’’
674,994
TỔNG CỘNG 159,012,424,936

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597
lOMoARcPSD|12959799

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597

lOMoARcPSD|12959799

V.NGUỒN VỐN THƯC HIỆN DỰ ÁN:
VI. KẾ HOẠCH VAY:

Nguồn vốn vay Ngân hàng dự kiến sẽ vay khi bắt đầu dự án và vay theo tiến độ đến quý VII của dự án. Với mức lãi suất vay tạm tính là
14%/năm, thời gian ân hạn là 1 năm.

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597

lOMoARcPSD|12959799
Diện Tổng giá có thổ

Đường tích Giá Nhà nước Giá rao bán cư (theo
Tên Đoạn từ Thổ cư k=50%)
STT Khu vực Tp. Mỹ Tho
1 Đoàn Thị Nghiệp Lý T.Kiệt- Ng T.Thập 300 3.600.000 1.400.000.000 1.571.500.000
2
3 Lộ Tập Đoàn Trọn đường 770 4.500.000 2.200.000.000 3.867.050.000
4 870B 204 5.400.000 720.000.000 1.253.460.000

5 1.800 5.400.000 5.800.000.000 9.722.500.000
6 Hẻm lớn đường 864 100 3.510.000 500.000.000 500.000.000
CHƯƠNG VIII: PHƯƠNG ÁN KINH DOANH CỦA DỰ ÁN
I. PHƯƠNG ÁN KINH DOANH:

Dự án dự kiến sẽ bán góp vốn khoảng 15% diện tích kinh doanh vào quý III, IV của dự
án, sau khi đã thực hiện xong phần đền bù và tiến hành san lắp. Sau khi hoàn thành hệ thống giao
thông và hệ thống thoát nước, bắt đầu tiến hành các hạng mục cuối của hạ tầng như: điện chiếu
sáng, điện sinh hoạt, hệ thống cấp nước sinh hoạt, cây xanh... Công ty dự kiến khoảng quý V sẽ
chính thức bán kinh doanh 85% diện tích còn lại.
Bảng tiến độ kinh doanh của dự án:
II. XÁC ĐỊNH GIÁ BÁN:

Giá bán của dự án được xác định trên cơ sở của phương pháp so sánh giá giao dịch, giá
chào bán trên thị trường của các bất động sản tương tự với giá bán đất nền của dự án. Căn cứ điều
tra khảo sát giá giao dịch tháng 10/2012 và giá rao bán trên thị trường thuộc 2 khu vực: TP. Mỹ
Tho (P5, P6) và Xã Trung An như sau:

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597

lOMoARcPSD|12959799
Nhận xét:
Các bất động sản so sánh với sản phẩm của Công ty đều là đ ất nền đang giao dịch
hoặc đang rao bán trên thị trường có diện tích vừa đất thổ cư vừa đất nông nghiệp. Giá thổ cư
quy đổi là giá trị tính toán quy đổi toàn bộ diện tích ra thổ cư để làm cơ sở so sánh với giá đất
nền có thổ cư của Công ty (với cơ sở tính toán dựa trên mục đích sử dụng thì người mua chỉ lên
thổ cư phần đất xây dựng nhà mà không lên thổ cư toàn bộ diện tích, hệ số chọn để tính diện
tích lên thổ cư là k=50% diện tích đất nông nghiệp). Các vị trí được chọn so sánh hầu hết nằm
các con đường mới mở khoảng 3-5 năm trở lại đây, đều có khu dân cư tự chỉnh trang hai bên
đường.
Điểm mạnh của BĐS của Công ty: các bất động sản so sánh có đường phía trước mặt
khoảng 6-8m (không tính phần vỉa hè) nhỏ hơn so với bất động sản của Công ty có diện tích
đường phía trước mặt là 12m (ngoại trừ các BĐS trên đường Lê Văn Phẩm hiện hữu); sản
phẩm của Công ty là đất nền khu dân cư có quy hoạch đồng bộ, hoàn chỉnh theo định hướng
phát triển của Tỉnh hứa hẹn tiềm năng phát triển trong tương lai.
Điểm mạnh của các BĐS so sánh: nằm trong các khu dân cư đã sinh sống nên có lợi
thế về thương mại và dân cư hơn so với BĐS của Công ty trong hiện tại.
Từ đó sản phẩm đất nền của Công ty có giá bán thích hợp là:
- Đất có thổ cư cho các vị trí mặt tiền đường Lê Văn Phẩm 5.500.000đ/m2 (đoạn 2)
- Đất có thổ cư nằm trên đường nhánh rẽ vào Trường PTTH Chuyên Tiền Giang
4.500.000đ/m2.
III. DÒNG TIỀN DỰ KIẾN THU TỪ KHÁCH HÀNG:
Tiến độ thu tiền góp vốn: Dự án bắt đầu góp vốn 15% diện tích kinh doanh tương
đương 8.192 m2 từ đầu quý III đến hết quý IV của dự án với tiến độ thanh toán giá trị hợp đồng
chia làm 4 đợt như sau:
Đợt 1 (quý III) : Ký Hợp đồng góp vốn nộp 30% giá trị hợp đồng góp vốn (GTHĐGV).
Đợt 2 (quý IV) : Nộp 20% GTHĐGV.
Đợt 3 (quý V) : Nộp 30% GTHĐGV.
Đợt 4 (quý VI) : Nộp 20% GTHĐGV.
Tiến độ thu tiền kinh doanh: Bắt đầu từ quý V, dự án chính thức kinh doanh 85% diện
tích còn lại tương đương 46.422 m2 với tiến độ thanh toán giá trị hợp đồng như sau:
Đợt 1: Nộp 30% GTHĐ và ký HĐCNQSDĐ.
Đợt 2: Nộp 70% GTHĐ khi nhận GCNQSDĐ.
Thời gian hoàn thành GCNQSDĐ cho khách hàng khoảng 1,5 đến 2,5 tháng.

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597

lOMoARcPSD|12959799
IV. TỔNG CHI PHÍ
V. THUẾ PHẢI NỘP:

1. Tiền sử dụng đất phải nộp khi thực hiện dự án: Căn cứ Nghị định 69/2009/NĐ- CP ngày 13/08/2009 của chính phủ quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư là chủ đầu tư ứng trước tiền tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh
phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ
vào tiền sử dụng đất phải nộp. Dự kiến giá đất đền bù dự án cao nên dự kiến tiền sử dụng đất tương đương với tiền đền bù.

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597

lOMoARcPSD|12959799

2.Thuế VAT phải nộp: là phần chênh lệch giữa thuế chuyển quyền sử dụng đất sau khi khấu trừ phần thuế đầu vào của đầu tư hạ tầng.
Giá tính thuế GTGT cho hoạt động chuyển nhượng cơ sở hạ tầng gắng với chuyển QSDĐ áp dụng thuế suất thuế GTGT 10%.(do doanh thu ở
đây đã có thuế VAT)
Bảng tổng hợp thuế phải nộp của dự án:

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597

lOMoARcPSD|12959799
CHƯƠNG IX: GIÁ VỐN VÀ HIỆU QUẢ DỰ ÁN
I. GIÁ VỐN:
Giá vốn dự án: Giá vốn dự án được tính bằng tổng của vốn đầu tư, chi phí bán hàng (hoa hồng, maketing), chi phí lãi vay chia cho diện tích kinh
doanh.
Giá vốn dự án tính được là: 3,963,951 đ/m2
II. LỢI NHUẬN CỦA DỰ ÁN:
Dự án có: -Lợi nhuận trước thuế là 55,039 tỷ đồng

-Lợi nhuận sau thuế là 41,279 tỷ đồng.
-Đóng góp vào ngân sách nhà nước một khoản thuế thu nhập doanh nghiệp là 13,759 tỷ đồng.

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597

lOMoARcPSD|12959799
III. HIỆU QUẢ DỰ ÁN
Nhận xét: Với các căn cứ tính chi phí, lãi vay, và giá bán ở mức an toàn, dự án có NPV = 3.242.341.323 đồng và IRR = 15,41% cho thấy dự
án hiệu quả về mặt tài chính.

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597

lOMoARcPSD|12959799
CHƯƠNG X: KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ
I. KẾT LUẬN:
Dự án đầu tư Khu nhà ở thương mại xã Trung An khả thi vì những tiêu chí sau :
1. Công ty có năng lực cốt lõi và bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực thi công công trình và
lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Tính đến thời điểm hiện nay Công ty đã đầu tư thành công
các KDC như: Mỹ Thạnh Hưng tại thành phố Mỹ Tho, Long Thạnh Hưng tại huyện Chợ Gạo
và KDC Đường Trương Định nối dài tại thị xã Gò Công.
2. Dự án có vị trí chiến lược và mang tính xây dựng phát triển kinh tế tỉnh nhà. Khi được
thực hiện, dự án sẽ hình thành một khu dân cư mới, với hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh
đồng bộ, cùng với việc hình thành mới con đường Lê Văn Phẩm (đoạn 2) góp phần giảm tải lưu
thông hiện tại và tạo nên cửa ngõ phía Tây từ trung tâm TP. Mỹ Tho đi các tỉnh đồng bằng sông
Cửu Long.
3. Dự án mang tính chất doanh nghiệp cùng nhà nước thực hiện xã hội hóa đầu tư công.
4. Các chỉ tiêu tài chính của dự án khả thi cao:
 NPV = 3.242.341.323 đồng.
 IRR = 15,41%
5. Dự án đóng góp vào nguồn ngân sách nhà nước 15,181 tỷ đồng (bao gồm thuế TNDN
và thuế trước bạ).
II. KIẾN NGHỊ
Xét thấy sự đóng góp về mặt xã hội của dự án và trong tình hình kinh doanh bất động sản
đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay, Công ty có một số kiến nghị như sau:
1. Các ban ngành tỉnh có liên quan hỗ trợ Công ty trong công tác bồi thường, tái định cư
cho người dân trong khu vực dự án, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…Công ty sẽ xúc
tiến việc đầu tư xây dựng hạ tầng để sớm đưa dự án vào kinh doanh theo tiến độ.
2. Được vay vốn tại Quỹ đầu tư để thực hiện dự án.

Điện thoại: 0733. 888.567 Fax: 0733.850.597

Thuyet Minh Du An Dau Tu Khu Nha o

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Thuyet Minh Du An Dau Tu Khu Nha o

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

lOMoARcPSD|12959799

Thuyết Minh Dự Án Đầu Tư Khu Nhà Ở

Quản lý học (Đại học Kinh tế Quốc dân)

Scan to open on Studocu

Studocu is not sponsored or endorsed by any college or university

DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

Downloaded by T??i V? H?ng (vuhongtuoi2003@gmail.com)

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

DỰ ÁN KHU NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÃ TRUNG AN

TỔNG GIÁM ĐỐC

TRẦN HOÀNG HUÂN

NGUYỄN HỮU HIỆP

Downloaded by T??i V? H?ng (vuhongtuoi2003@gmail.com)

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LẬP DỰ ÁN......................................................................................................................1

Downloaded by T??i V? H?ng (vuhongtuoi2003@gmail.com)

Thuyết minh dự án đầu tư Khu nhà ở thương mại xã Trung An

Dự án được lập trên các cơ sở sau:

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG TIỀN GIANG Trang 1

Thuyết minh dự án đầu tư Khu nhà ở thương mại xã Trung An

CHƯƠNG II: MỞ ĐẦU

Mục tiêu của dự án :

II. HÌNH THỨC ĐẦU TƯ:

Thuyết minh dự án đầu tư Khu nhà ở thương mại xã Trung An

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG TIỀN GIANG Trang 3

Thuyết minh dự án đầu tư Khu nhà ở thương mại xã Trung An

I. VỊ TRÍ VÀ DIỆN TÍCH KHU ĐẤT:

Thuyết minh dự án đầu tư Khu nhà ở thương mại xã Trung An

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG TIỀN GIANG Trang 5

Thuyết minh dự án đầu tư Khu nhà ở thương mại xã Trung An

BẢNG TỔNG HỢP HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT

STT Loại đất Diện tích(m2) Tỉ lệ(%)

1 Đất ở 7.112 7,40%

2 Đất vườn 92.488 92,60%

Tổng cộng 99.600 100%

2. Hiện trạng công trình xây dựng:

Thuyết minh dự án đầu tư Khu nhà ở thương mại xã Trung An

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG TIỀN GIANG Trang 7

Thuyết minh dự án đầu tư Khu nhà ở thương mại xã Trung An

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG TIỀN GIANG Trang 8

Thuyết minh dự án đầu tư Khu nhà ở thương mại xã Trung An

I. CƠ CẤU TỔ CHỨC QUY HOẠCH:

STT CÁC CHỈ TIÊU DIỆN TÍCH (m2) TỶ LỆ (%)

1 NHÀ LIÊN KẾ (5x23)M 54.614 54,82

2 ĐẤT CÂY XANH 2.563 2,57

3 ĐẤT SÔNG RẠCH 330 0,33

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG TIỀN GIANG Trang 9

Thuyết minh dự án đầu tư Khu nhà ở thương mại xã Trung An

DANH MỤC CÁC LÔ ĐẤT

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG TIỀN GIANG Trang 10

Thuyết minh dự án đầu tư Khu nhà ở thương mại xã Trung An

Chỉ giới xây dựng (CGXD), chỉ giới đường

 B1 – B10 – Sân sau lùi so với ranh đất là: 2m.

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG TIỀN GIANG Trang 11

Thuyết minh dự án đầu tư Khu nhà ở thương mại xã Trung An

CHƯƠNG V: NỘI DUNG ĐẦU TƯ HẠ TẦNG KỸ THUẬT

I. NỘI DUNG ĐẦU TƯ:

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG TIỀN GIANG Trang 12

Thuyết minh dự án đầu tư Khu nhà ở thương mại xã Trung An

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG TIỀN GIANG Trang 13

Thuyết minh dự án đầu tư Khu nhà ở thương mại xã Trung An

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG TIỀN GIANG Trang 14

Thuyết minh dự án đầu tư Khu nhà ở thương mại xã Trung An

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG TIỀN GIANG Trang 15