Podejście Dochodowe

Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie
Studia Podyplomowe
Wycena Nieruchomości
Metody, podejścia, techniki wyceny

- podejście dochodowe
Prowadzący:
Monika Pieczarka
25 kwietnia 2015 r.
1
Wycena nieruchomości w podejściu dochodowym:
1. Wprowadzenie ................................................................................................................... 3
2. Podejście dochodowe.......................................................................................................... 3
3. Podstawy matematyczne wyceny w podejściu dochodowym ............................................... 5
3.1. Zasady pomnażania kapitału – oprocentowanie składane ......................................................... 5
3.2. Obecna wartość pieniądza – dyskontowanie jako odwrotność oprocentowania składanego ...... 6
3.3. Modele kapitalizacji dochodu .................................................................................................. 6
4. Metoda inwestycyjna.......................................................................................................... 8
5. Metoda zysków .................................................................................................................. 9
6. Technika kapitalizacji prostej ............................................................................................ 11
7. Technika dyskontowania strumieni dochodów .................................................................. 12
8. Uwagi dodatkowe do podejścia dochodowego .................................................................. 14
Przykłady: ................................................................................................................................ 14
2
1. Wprowadzenie
Uwarunkowania prawne
§ Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2014 r. poz. 518 tekst
jednolity z późn. zm.).
§ Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego (DzU z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zmianami).
Materiały pomocnicze (źródła merytoryczne):

• Nota interpretacyjna (NI) Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości
• Literatura branżowa
2. Podejście dochodowe
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Art. 153.2. [Podejście dochodowe]
Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca
zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska
z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić
dochód.
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu

szacunkowego
§ 6. [Podejście dochodowe – warunek stosowania]
Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub
możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot
wyceny oraz z nieruchomości podobnych.
§ 7.1. [Metody wyceny w podejściu dochodowym]

W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków.
§ 8. [Techniki wyceny w podejściu dochodowym]

Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo
techniki dyskontowania strumieni dochodów.
Nota interpretacyjna (NI) Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości

ZAŁOŻENIA OGÓLNE
Podejście dochodowe jest stosowane w przypadku określania wartości nieruchomości
generujących dochód bądź stwarzających możliwość osiągania dochodu, przy założeniu, że dochód
jest podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość tych nieruchomości.
W podejściu dochodowym określa się wartość praw właściciela lub innego użytkownika do
osiągania dochodu z nieruchomości.
3
3. DEFINICJE
3.1. Dochód z nieruchomości
3.1.1. Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe, uzyskiwane z najmu,
dzierżawy i innych praw do nieruchomości oraz wpływy pozaczynszowe.
3.1.2. Do wpływów pozaczynszowych zalicza się m.in. dochody z udostępnienia nieruchomości na
plansze reklamowe, anteny telefonii komórkowych, bankomaty, parkingi, itp.
3.1.3. Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości, stanowiącego odpowiednik wpływów
czynszowych, może być także część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na
nieruchomości.
3.1.4. Do wyceny przyjmuje się dochody z nieruchomości ujmowane w okresach rocznych, przy
założeniu ich uzyskiwania na koniec roku.
3.1.5. Przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego sposób obliczania dochodu z nieruchomości
decyduje o wyborze metody jej wyceny.
3.2. Metody wyceny
3.2.1. Stosowane w ramach podejścia dochodowego metody wyceny przedstawiają sposoby
obliczania dochodów z nieruchomości. Stosuje się dwie metody wyceny:
a) metodę inwestycyjną, w której podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy
czynszowe, uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości, oraz wpływy
pozaczynszowe. Typowymi nieruchomościami, w przypadku których stosuje się metodę
inwestycyjną, są obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe, lokale użytkowe, garaże
wielostanowiskowe itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach dotyczą gruntu i jego części składowych,
którymi są w szczególności budynki i budowle;
b) metodę zysków, w której podstawą obliczania dochodu z nieruchomości jest część dochodu
z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości, ściśle związanej z jej specjalistycznym
charakterem, który determinuje rodzaj tej działalności. Typowymi nieruchomościami dla których
stosuje się metodę zysków, są: hotele, stacje benzynowe, restauracje, obiekty sportowo-
rekreacyjne, sale widowiskowe, kina itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach uzależnione są od
dochodów z działalności prowadzonej na nieruchomości, w szczególności przez użytkownika,
i stanowią odpowiednik wpływów czynszowych.
3.2.2. W razie konieczności w wycenie nieruchomości można stosować równocześnie oba sposoby
obliczania dochodów – metodę inwestycyjną i metodę zysków. Dochód z nieruchomości stanowi
w takim wypadku sumę dochodów obliczonych przy zastosowaniu obu metod.
3.3. Techniki wyceny
3.3.1. Techniki wyceny, stosowane w ramach metod zaprezentowanych w rozdziale 3.2,
sprowadzają się do procedur obliczeniowych, służących do przekształcania dochodu
z nieruchomości w wartość.
3.3.2. Przekształcanie dochodu z nieruchomości w wartość nieruchomości nazywane jest
kapitalizacją dochodu.
3.3.3. W zależności od zmienności dochodu z nieruchomości wyróżnia się następujące techniki
kapitalizacji dochodu:
a) kapitalizację prostą, w której wartość nieruchomości określa iloczyn stabilnego strumienia
dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika
kapitalizacji lub iloraz stabilnego strumienia dochodu rocznego i stopy kapitalizacji;
b) dyskontowanie strumieni dochodów, w której wartość nieruchomości określa suma
4
zdyskontowanych strumieni dochodów możliwych do uzyskania z wycenianej nieruchomości

w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększona o zdyskontowaną wartość
rezydualną nieruchomości.
3.4. Stopy zwrotu
3.4.1. Do kapitalizacji dochodu wykorzystuje się odpowiednie stopy zwrotu obejmujące stopę
kapitalizacji i stopę dyskontową.
3.4.2. Stopa kapitalizacji odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym
w nieruchomość oraz zwrot wyłożonego kapitału.
3.4.3. Stopa dyskontowa odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym
w nieruchomość.
3.5. Wydatki operacyjne
3.5.1. Wydatki operacyjne stanowią roczne koszty utrzymania nieruchomości ponoszone przez
właściciela i warunkujące osiąganie dochodów na założonym poziomie.
3.5.2. W wycenie przyjmuje się, że wydatki operacyjne ponoszone są, podobnie jak uzyskiwane
dochody, na koniec okresu rocznego.
3.5.3. Wydatki operacyjne ponoszone przez właściciela obejmują: podatki od nieruchomości,
opłaty roczne za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty mediów, nakłady na konserwację i naprawy
bieżące, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości oraz inne koszty
ponoszone okresowo. Przy ich obliczaniu, uwzględniając w szczególności rodzaj określanej wartości
nieruchomości, odwzorować należy warunki zawierania umów na właściwym rynku.
3.5.4. Do wydatków operacyjnych zalicza się również średni roczny nakład związany
z powtarzającymi się regularnie wydatkami na wymianę elementów stałego wyposażenia –
z częstotliwością co najmniej raz na kilka lat, co jest uzasadnione wymogami rynkowymi.
3. Podstawy matematyczne wyceny w podejściu dochodowym

3.1. Zasady pomnażania kapitału – oprocentowanie składane
W oprocentowaniu składanym odsetki za kolejne okresy bazowe naliczane są od kapitału
początkowego powiększonego o naliczone wcześniej odsetki. Dopisywanie odsetek do kapitału
nazywamy kapitalizacją odsetek.
Kapitał po upływie pierwszego okresu bazowego:

FV1 = PV + r · PV = PV (1+r)
Kapitał po upływie drugiego okresu bazowego:

FV2 = FV1 + r · FV1 = FV1 (1+r) = PV (1+r) · (1+r) = PV (1+r)2
Kapitał po upływie n-tego okresu bazowego

FVn = PV (1+r)n
Powyższy wzór określa % składany.
5
3.2. Obecna wartość pieniądza – dyskontowanie jako odwrotność oprocentowania

składanego
Obecna wartość dochodu, który pojawi się w przyszłości.
Jeżeli:
FVn = PV (1+r)n
to:
PV = FVn / (1+r)n
gdzie: 1/(1+r)n – jest współczynnikiem dyskontowym dla dochodu jednorazowego.
Oznacza to, że odpowiednikiem przyszłego jednorazowego dochodu o wartości FV jest jego
aktualna wartość PV będąca pomniejszeniem wartości przyszłej w stopniu określonym przez
odpowiedni współczynnik dyskontowy.
PRZYKŁAD 1
3.3. Modele kapitalizacji dochodu

Model stałego dochodu w ograniczonym czasie:
Model stałego dochodu w nieograniczonym czasie:
6
Model zmiennych dochodów w ograniczonym czasie:
Model zmiennych dochodów w okresie prognozy i stałych dochodów w nieograniczonym czasie po

okresie prognozy:
PRZYKŁAD 2, 3
7
4. Metoda inwestycyjna
szacunkowego
§ 7.2. [Metoda inwestycyjna]
Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub
mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na
podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.

4.1. Zasady stosowania metody inwestycyjnej
4.1.1. Dochody z nieruchomości obejmują wpływy z czynszów i wpływy pozaczynszowe możliwe do
uzyskania przez typowego, przeciętnie efektywnie działającego, właściciela lub innego
użytkownika.
4.1.2. Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe.
4.1.3. W przypadku, gdy wyceniana nieruchomość obciążona jest prawami zobowiązaniowymi
i rzeczowymi, mającymi znaczenie dla oceny wielkości wpływów czynszowych i pozaczynszowych
lub dla oceny ryzyka ich uzyskiwania (w szczególności może to dotyczyć czasu trwania umów, zasad
rozliczania nakładów dokonanych przez najemców), skutki obciążenia takimi prawami należy
uwzględnić w wycenie.
4.1.4. Określenie wartości rynkowej wymaga analizy obciążeń wycenianej nieruchomości prawami
i innymi obowiązkami, wynikającymi z zawartych umów i decyzji administracyjnych, oraz
znajomości zasad i warunków zawierania tych umów na danym rynku.
4.1.5. Analiza umów i decyzji administracyjnych, o których mowa w pkt 4.1.4, ma prowadzić do
poznania w szczególności: wysokości stawek czynszu oraz sposobu ich ustalania, zasad indeksacji
czynszu, wysokości i rodzaju ponoszonych wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości
przez właściciela oraz najemców.
4.1.6. W metodzie inwestycyjnej wyróżnia się następujące poziomy dochodów:
a) potencjalny dochód brutto (PDB) – wyznaczany przy założeniu, że potencjał nieruchomości jest
wykorzystany w 100%, co oznacza, że nie występują straty z tytułu pustostanów, zwolnień
z płatności czynszu i zaległości czynszowych, przy czym szacunek dochodów uwzględnia zasady
panujące na danym rynku i stan wycenianej nieruchomości;
b) efektywny dochód brutto (EDB) – obliczany z różnicy pomiędzy potencjalnym dochodem brutto
a stratami w dochodach, uzasadnionymi rynkowo i stanem wycenianej nieruchomości, np.
zwolnieniami w płatnościach, pustostanami, zaległościami czynszowymi;
c) dochód operacyjny netto (DON) – obliczany z różnicy pomiędzy efektywnym dochodem brutto
a wydatkami operacyjnymi związanymi z utrzymaniem danej nieruchomości, których rodzaj
i poziom wynikają z warunków rynkowych.
4.1.7. Do kapitalizacji dochodu zaleca się wykorzystanie dochodu operacyjnego netto.
4.1.8. Przy określaniu wartości rynkowej do wydatków operacyjnych nie zalicza się:
a) odpisów amortyzacyjnych;
b) spłat rat kapitałowych i odsetkowych od kredytów lub pożyczek;
c) nakładów na remonty, przekraczających bieżącą dbałość o stan techniczny i standard użytkowy
z wyjątkiem nakładów przedstawionych w pkt. 3.5.4;
d) podatku dochodowego.
8
4.1.9. Dochody generowane przez nieruchomość wyrażane są w ujęciu realnym, co oznacza, że

inflacja nie stanowi podstawy do różnicowania ich przyszłych poziomów.
4.1.10. Na podstawie informacji z danego rynku nieruchomości ustala się występujący na
odpowiednią datę poziom pustostanów oraz strat spowodowanych zaległościami w czynszu.
4.1.11. Określany w wycenie poziom dochodów z nieruchomości odzwierciedla stan rynku
nieruchomości w dniu określania jej wartości, z uwzględnieniem zasad podanych w pkt 4.1.3.
4.1.12. Jeżeli wyceniana nieruchomość lub jej część jest zajmowana przez właściciela, na potrzeby
wyceny przyjmuje się, że jest ona wolna i przeznaczona do wynajęcia.
5. Metoda zysków
szacunkowego
§ 7.3. [Metoda zysków]
Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących
przynosić z dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym mowa w ust. 2.
Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych
z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na
nieruchomościach podobnych.

4.2. Zasady stosowania metody zysków
4.2.1. Przez dochody z nieruchomości, stanowiące odpowiednik wpływów czynszowych, rozumieć
należy część dochodów z działalności gospodarczej prowadzonej na danej nieruchomości przez
typowego, przeciętnie efektywnie działającego użytkownika.
4.2.2. Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe i dane
z szacowanej nieruchomości.
4.2.3. Dochód z nieruchomości obliczany jest na podstawie przychodu użytkownika z działalności
operacyjnej, pomniejszonego o koszty operacyjne użytkownika i wydatki operacyjne.
4.2.4. W metodzie zysków stosowanej do wyceny nieruchomości gdzie jest lub może być przyjęte
założenie, że działalność prowadzi użytkownik, wyróżnić można następujące etapy określania
dochodów:
a) wyznaczanie wpływów użytkownika (WU) z działalności operacyjnej prowadzonej na
nieruchomości;
b) obliczanie dochodu brutto użytkownika (DBU) z różnicy wpływów użytkownika (WU) i kosztów
operacyjnych użytkownika (KOU);
c) obliczanie dochodu operacyjnego netto użytkownika (DONU) z różnicy dochodu brutto
użytkownika (DBU) i wydatków operacyjnych (WO);
d) obliczanie dochodu operacyjnego netto właściciela nieruchomości (DON) z udziału właściciela
nieruchomości w dochodzie operacyjnym netto użytkownika (DONU). Wysokość tego dochodu
wyznacza się na podstawie danych rynkowych lub w inny uzasadniony sposób.
4.2.5. Do kapitalizacji dochodu zaleca się wykorzystanie dochodu operacyjnego netto (DON).
4.2.6. Wpływy użytkownika pochodzą z działalności operacyjnej, bez uwzględniania jego
przychodów z działalności inwestycyjnej oraz finansowej.
9
4.2.7. Do kosztów operacyjnych użytkownika zalicza się wszelkie wydatki związane z prowadzeniem
działalności i warunkujące uzyskanie spodziewanych wpływów. Obejmują one w szczególności:
koszty zakupu towarów, materiałów i usług, płace personelu wraz z narzutami, koszty związane
z odtwarzaniem majątku trwałego i wyposażenia, koszty reklamy itp.
4.2.8. Do kosztów operacyjnych użytkownika nie zalicza się amortyzacji, kosztów finansowych
(w tym obsługi kredytów) oraz płaconego przez użytkownika podatku dochodowego.
4.2.9. Do wyceny przyjmuje się dochody z działalności gospodarczej, ujmowane w okresach
rocznych, przy założeniu ich uzyskiwania na koniec okresu rocznego.
4.2.10. Dochód z nieruchomości obliczany jest przy uwzględnieniu wydatków operacyjnych, na
zasadach określonych w metodzie inwestycyjnej. Przy obliczaniu wynagrodzenia użytkownika
prowadzącego działalność na nieruchomości należy wziąć pod uwagę typowe dla danego rynku
zasady jego ustalania. Trzeba przy tym uwzględnić to, że dla różnych rodzajów działalności sposoby
ustalania wynagrodzenia użytkownika mogą być różne.
4.2.11. Przy obliczaniu dochodu z nieruchomości uwzględnia się wyniki z działalności prowadzonej
na wycenianej nieruchomości oraz dane rynkowe o dochodach z podobnych działalności
prowadzonych na danym rynku.
4.2.12. Nieruchomości wyceniane metodą zysków mają często złożoną postać fizyczną
i ekonomiczną, co powoduje, że występują w obrocie jako działające gospodarczo obiekty,
obejmujące zróżnicowane aktywa niezbędne do prowadzenia działalności. Oprócz nieruchomości
obiekty takie obejmują także ruchomości (meble, wyposażenie i urządzenia) oraz wartości
niematerialne i prawne, a także tzw. zbywalny goodwill, który stanowi składnik wartości
niematerialnych i prawnych, związany z posiadaniem marki, reputacji, zaufania klientów itp., i który
jest przenoszony na nabywcę w przypadku obrotu takim obiektem.
4.2.13. Wartość określona metodą zysków może obejmować – oprócz nieruchomości – także inne
składniki majątku. W przypadku, gdy cel wyceny wymaga ustalenia odrębnej wartości
nieruchomości, można obliczyć ją z różnicy wartości określonej metodą zysków i wartości rynkowej
innych składników majątku.
4.2.14. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości metodą zysków nie uwzględnia się tzw.
osobistego goodwillu, który wpływa na dochody użytkownika, ale jest związany nie
z nieruchomością, lecz z osobą prowadzącą działalność na nieruchomości. Przez osobisty goodwill
należy rozumieć szczególne cechy określonego użytkownika, które powodują uzyskiwanie dochodu
odmiennego od poziomu rynkowego.
4.2.15. Określany w wycenie poziom dochodu z nieruchomości ma odzwierciedlać stan rynku
w dniu wyceny.
4.2.16. Przy stosowaniu metody zysków wykorzystuje się odpowiednio zasady przewidziane
w metodzie inwestycyjnej i opisane w pkt 4.1.3, uwzględniając dodatkowe obciążenia wynikające
z charakteru działalności prowadzonej na wycenianej nieruchomości.
10
6. Technika kapitalizacji prostej

szacunkowego
§ 9. [Technika kapitalizacji prostej]
1. Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn
stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości
i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy
kapitalizacji.
2. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków,
poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej,
z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych.
3. Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania
rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację
między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami
możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.
[Stopa kapitalizacji]
§ 13. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie
stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów
z nieruchomości podobnych.
§ 14. Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do
sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości.

4.4. Technika kapitalizacji prostej
4.4.1. Technikę kapitalizacji prostej można stosować w przypadku, gdy z przeprowadzonej analizy
stanu nieruchomości wynika, iż zasadne jest przyjęcie założenia, że dochód przyjmowany do
kapitalizacji jest stabilny w nieskończenie długim okresie. Możliwe zmiany poziomu dochodu,
wynikające ze zmian na rynku nieruchomości, uwzględnia się w stopie kapitalizacji.
4.4.2. W technice kapitalizacji prostej wartość rynkową nieruchomości określa iloczyn dochodu
operacyjnego netto, ustalonego z uwzględnieniem zasad opisanych w pkt 4.1 i 4.2 niniejszej noty,
i odpowiedniego współczynnika kapitalizacji lub iloraz wyżej opisanego dochodu i odpowiedniej
stopy kapitalizacji.
W technice kapitalizacji prostej wartość nieruchomości obliczana jest według wzoru:
gdzie:
WR – wartość rynkowa nieruchomości,
DON – dochód operacyjny netto przyjmowany do kapitalizacji,
R – stopa kapitalizacji,
WK – współczynnik kapitalizacji.
4.4.3. Zalecanym sposobem określania stopy kapitalizacji jest obliczenie jej jako ilorazu dochodu
operacyjnego netto, możliwego do uzyskania na rynku, i ceny rynkowej nieruchomości.
11
4.4.4. Przyjęta do obliczeń stopa kapitalizacji powinna uwzględniać w szczególności różnicę

w poziomie ryzyka pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami stanowiącymi
przedmiot analizy stóp kapitalizacji. Podstawowymi czynnikami ryzyka, wpływającymi na poziom
stopy kapitalizacji, są między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy,
wiarygodność najemców, warunki umów najmu obciążające wycenianą nieruchomość, wielkość
budynków i ich funkcje, ochrona konserwatorska. Przyjęty w wycenie poziom stopy kapitalizacji
powinien uwzględniać również ryzyko dotyczące zmienności dochodu z wycenianej nieruchomości.
PRZYKŁAD 4, 5, 7, 8, 10
7. Technika dyskontowania strumieni dochodów

szacunkowego
§ 10. [Technika dyskontowania strumieni dochodów]
1. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się
jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania
z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy,
powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna
przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego
do dyskontowania strumieni dochodów.
2. Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa w ust. 1, jest zależna od przewidywanego
okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie.
3. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy
dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez
nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu
stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.
[Stopa dyskontowa]
§ 12. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na
podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym,
z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości
wycenianej.
§ 14. Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do
sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości.

4.3. Technika dyskontowania strumieni dochodów
4.3.1. Technikę dyskontowania strumieni dochodów stosuje się do określania wartości rynkowej
nieruchomości, dla której w pewnym okresie, zwanym okresem prognozy, zakłada się zmienny
poziom strumieni dochodów, przy czym założenie o zmienności dochodów wynika z prowadzonych
lub planowanych działań na nieruchomości bądź z umów obciążających nieruchomość. Oznacza to,
że zmienność poziomu strumieni dochodu nie wynika z przewidywanych w przyszłości zmian
zachodzących na rynku i w otoczeniu nieruchomości.
12
4.3.2. W technice tej wartość nieruchomości obliczana jest jako suma zdyskontowanych strumieni
dochodów z nieruchomości, występujących w każdym z okresów objętych prognozą, powiększona
o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Długość okresu prognozy wyznacza liczba
lat, w których przewidywane dochody są zmienne.
4.3.3. Wartość rezydualna nieruchomości (RV) to jej wartość z końca okresu prognozy. Przy
określaniu wartości prawa własności nieruchomości przyjmuje się nieskończenie długi okres
osiągania dochodu. W szczególnych sytuacjach, uzasadnionych stanem nieruchomości, przy
szacowaniu wartości rezydualnej można nie przyjmować założenia o nieskończenie długim okresie
osiągania dochodu.
4.3.4. W technice dyskontowanych strumieni dochodów wartość nieruchomości obliczana jest
według wzoru:
gdzie:
WR – wartość rynkowa nieruchomości,
DON1-n – dochód operacyjny netto w poszczególnych latach prognozy,
r – stopa dyskontowa,
RV – wartość rezydualna nieruchomości.
4.3.5. Dyskontowania dokonuje się przy użyciu stopy dyskontowej (r) na dzień określenia wartości
nieruchomości.
4.3.6. Stopę dyskontową wyznaczyć można poprzez korektę rynkowych stóp kapitalizacji,
uwzględniając spodziewane zmiany dochodów (czynszów) i (lub) cen nieruchomości po okresie
prognozy. Przy wyznaczaniu poziomu stopy dyskontowej bierze się pod uwagę różnice w poziomie
ryzyka osiągania dochodów z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz z nieruchomości
dla których wyznaczono odpowiednie stopy dyskontowe. Podstawowymi czynnikami
wpływającymi na poziom ryzyka są między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy,
wiarygodność najemców, warunki zawartych umów najmu, wielkość i rodzaj funkcji budynku,
ochrona konserwatorska. Czynniki te uwzględnia się w przyjętym poziomie stopy dyskontowej.
4.3.7. W przypadku, gdy na analizowanym rynku nieruchomości brakuje wystarczających danych,
stopę dyskontową ustala się na podstawie stóp dyskontowych z długoterminowych inwestycji
charakteryzujących się porównywalnym ryzykiem. Należy przy tym zaznaczyć, iż określenie stopy
dyskontowej na podstawie wyników analizy poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka
na rynku kapitałowym nie oznacza, że pomiędzy stopami zwrotu na rynku kapitałowym oraz na
rynku nieruchomości występuje silna korelacja. Przyjęcie jako podstawy wyznaczenia stopy
dyskontowej stopy zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka oznacza jedynie to, że poziom
wymaganych stóp zwrotu na rynku nieruchomości powinien być w długim okresie czasu wyższy od
poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka o poziom wymaganej premii za wyższe ryzyko
inwestowania na rynku nieruchomości i w wycenianą nieruchomość.
4.3.8. Przyjęty do określenia wartości rynkowej poziom stopy dyskontowej odzwierciedla,
podobnie jak dochody, jej poziom w ujęciu realnym, a nie nominalnym.
PRZYKŁAD 6, 7, 9
13
8. Uwagi dodatkowe do podejścia dochodowego

6. UWAGI DODATKOWE
6.1. Przy stosowaniu podejścia dochodowego do określania wartości nieruchomości o szczególnych
cechach (np. nieruchomości rolnych, leśnych, z kopalinami, zabytkowych, itp.), a także
w przypadku, gdy stanowią one przedmiot innych praw niż własność, dodatkowo uwzględniać
zasady wyceny zawarte innych dokumentach ze zbioru PKZW.
6.2. Rzeczoznawca majątkowy przyjmuje do wyceny stopę kapitalizacji i stopę dyskontową
z zachowaniem zasady współmierności w odniesieniu do sposobu obliczania strumieni dochodów
z nieruchomości.
6.3. Przy stosowaniu metody zysków rzeczoznawca majątkowy może – uwzględniając
w szczególności regulacje przedstawione w pkt 4.2.4 i 4.2.6 – wykorzystywać odpowiednio dane
zawarte w sprawozdaniach finansowych jednostek przy obliczaniu wpływów, kosztów i wydatków
operacyjnych i dochodów.
Przykłady:
Przykład 1 – obecna wartość przyszłych wpływów, procent składany
Przykład 2 – modele kapitalizacji dochodu (stały dochód)
Przykład 3 – modele kapitalizacji dochodu (zmienny dochód)
Przykład 4 – metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej (budynek usługowy)
Przykład 5 – metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej (budynki magazynowe)
Przykład 6 – metoda inwestycyjna, technika dyskontowania strumieni dochodów
Przykład 7 – metoda inwestycyjna, najkorzystniejszy efekt finansowy
Przykład 8 – okres zwrotu nakładów na zakup nieruchomości
Przykład 9 – metoda inwestycyjna, technika dyskontowania strumieni dochodów
Przykład 10 – metoda zysków, technika kapitalizacji prostej (hotel)
14
Przykład 1
Aktualna wartość nieruchomości zabudowanej budynkiem handlowym wynosi 400 000 zł.
Właścicielowi złożono ofertę kupna przedmiotowej nieruchomości za kwotę 500 000 zł, ale płatną
za trzy lata. Proszę ocenić, czy złożona oferta jest korzystna dla właściciela, a jeżeli nie, to jakiej
kwoty powinien on żądać przy założeniu, że stopa zwrotu z podobnych nieruchomości wynosi 15%
(r=15%).
Rozwiązanie przykładu 1
Przykład 2
Oblicz wysokość kwoty, którą dzisiaj warto zainwestować aby w przyszłości uzyskiwać dochody w
wysokości 1000 zł rocznie, na niżej podanych warunkach, przy wymaganej stopie zwrotu =10%.
Wariant I
Inwestycja przez najbliższe 5 lat będzie przynosiła stałe dochody w wysokości 1 000 zł rocznie.
Wariant II
Inwestycja będzie przynosiła stałe dochody w nieograniczonym czasie w wysokości 1 000 zł rocznie.
Wariant I
15
Wariant II
Przykład 3
Ustal, czy warto zainwestować 100 000 zł w przedsięwzięcie, które przyniesie stałe dochody w
wysokości 10 000 rocznie począwszy od trzeciego roku, dochód w pierwszym roku wyniesie 3 000
zł, a w drugim 7 000 zł. Wymagana przez inwestora stopa zwrotu wynosi 10%.
16
Przykład 4
Przedmiot wyceny: nieruchomość gruntowa obejmująca działkę o powierzchni 2000 m2, oddana
osobie prawnej w użytkowanie wieczyste, zabudowana budynkiem usługowym
dwukondygnacyjnym. Stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 3%.
Nieruchomość jest przedmiotem najmu na czas nieoznaczony.
Cel wyceny: dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy hipoteką na nieruchomości.
Dane budynku:
- powierzchnia zabudowy 502 m2
- powierzchnia użytkowa razem 1 270 m2
w tym:
powierzchnia biurowa 900 m2
powierzchnia pomocnicza (WC) 60 m2
powierzchnia korytarzy 210 m2
powierzchnia klatek schodowych 100 m2
Informacje podane przez zarządcę nieruchomości:

− miesięczny czynsz wnoszony przez najemców 21 600 zł (wg umowy zawartej
w 2008 r.)
− roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego 4 500 zł (opłata ustalona w 2006 r.)
− roczne koszty remontów, konserwacji (średnia z ostatnich lat) 20 360 zł
− ubezpieczenie nieruchomości 2 500 zł
− roczne koszty zarządzania i obsługi 12 000 zł
− stopień wynajmu powierzchni biurowej 100%
− początkowa wartość księgowa budynku 2 960 000 zł
− początkowa wartość księgowa budowli 120 000 zł
− koszty zużycia mediów ponoszą bezpośrednio najemcy
W wyniku badania lokalnego rynku uzyskano następujące informacje:

− rynkowa stawka czynszu określona w oparciu o aktualne stawki najmu powierzchni
pomieszczeń biurowych 32,00 zł/m2, najemcy dodatkowo ponoszą koszty zużycia mediów
− straty w dochodzie z tytułu pustostanów i zaległości czynszowych 10%
− podatek lokalny od gruntu 0,65 zł/m2
− podatek lokalny od budynków użytkowych 18,50 zł/m2
− stopa kapitalizacji R 10%
− aktualna cena rynkowa prawa własności gruntów niezabudowanych o identycznej funkcji
jak nieruchomość wyceniana 120 zł/m2
− koszty zarządzania i obsługi nieruchomości kształtują się w wysokości 1,00 zł/m2 pow.
użytk./m-c
− koszty zużycia mediów w wysokości 1,25 zł/m2 pow. użytk./m-c
17
Wycena zostanie przeprowadzona podejściem dochodowym, metodą inwestycyjną, techniką
kapitalizacji prostej. Zakres wyceny obejmie wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz
wartość rynkową części składowych.
1. Potencjalny dochód brutto:

PDB =
2. Efektywny dochód brutto:
EDB =
3. Wydatki operacyjne WOP:
Rodzaj Obliczenie Kwota
Razem WOP =
4. Dochód operacyjny netto:
DON = EDB – WOP =
Wartość nieruchomości:
DON
WN = =
R
18
Przykład nr 5
Na podstawie przedstawionej poniżej charakterystyki nieruchomości, będącej przedmiotem
wyceny oraz danych rynkowych określ wartość rynkową nieruchomości.
Charakterystyka szacowanej nieruchomości:
Nieruchomość pozostaje w użytkowaniu wieczystym – grunt stanowi własności Skarbu Państwa.
Termin użytkowania wieczystego – do dnia 5 grudnia 2089 r., opłata roczna 3%.
Badanie stanu prawnego szacowanej nieruchomości wykazało, że w dziale I księgi wieczystej
zapisano prawo do korzystania z drogi koniecznej. Prawo do korzystania z drogi koniecznej obciąża
nieruchomość gruntową stanowiącą działkę gruntu o nr 54/3 obszarze 0,0500 ha, sklasyfikowanej
geodezyjnie jako dr, na działce urządzona jest asfaltowa droga dojazdowa.
Szacowaną nieruchomość stanowi jedna działka gruntu (w wieczystym użytkowaniu) o nr
ewidencyjnym 45/2, o obszarze 0,3500 ha. Zabudowę stanowią dwa budynki o funkcji magazynowej
o powierzchni użytkowej 750 m2 każdy (razem pow. użytkowa budynków 1500 m2) oraz budowle
stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności: plac, ogrodzenie, oświetlenie na 9 słupach
żelbetowych, szambo, przyłącze wodne, przyłącze elektryczne. Budynki magazynowe wolnostojące,
murowane, parterowe, nie podpiwniczone z dachem
o konstrukcji stalowej, dwuspadowym. Stopień zużycia oceniono na 30%.
Początkowa wartość księgowa budynków wynosi: 150 500 zł, wartość netto po uwzględnieniu
umorzenia (odpisów amortyzacyjnych) wynosi: 96 820 zł.
Początkowa wartość księgowa budowli wynosi: 25 450 zł, wartość netto po uwzględnieniu
umorzenia (odpisów amortyzacyjnych) wynosi: 5 420 zł.
Dane rynkowe
Charakterystyka wybranych transakcji dotyczących nieruchomości zabudowanych podobnymi
budynkami na rynku lokalnym:
Pow.
Pow. użytkowa Cena 1 m2 Stopień Cena transakcyjna Miesięczny dochód
Lp. gruntu
budynku/ów [m2] gruntu [zł] zużycia [%] nieruchomości [zł] operacyjny netto [zł]
[m2]
1 1 400 3 100 10,00 30 245 000 3 167
2 1 800 5 800 8,00 25 378 000 5 083
3 1 750 3 700 10,20 30 520 000 6 760
4 2 100 9 800 8,00 60 145 000 4 917
Potencjalny miesięczny dochód brutto z nieruchomości wynosi: 15 600 zł.
Typowe rynkowe utraty dochodu wynoszą:
• 3% z powodu niesolidności wynajmującego,
• 13% z powodu pustostanów i okresowych przerw w eksploatacji budynków.
Roczne wydatki operacyjne poza podatkiem od nieruchomości, opłatą za służebność i opłatą z
tytułu użytkowania wieczystego gruntu wynoszą: 35 112 zł.
Wartość rynkowa podobnych gruntów jako przedmiotu prawa własności wynosi: 15 zł/m2,
natomiast jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego – 10 zł/m2.
Na podstawie uchwały Rady Miasta, roczny podatek od nieruchomości związanych
z działalnością gospodarcza wynosi:
• 16,00 zł/m2 dla powierzchni użytkowej budynków,
• 0,60 zł/m2 dla gruntów,
• 2% wartości dla budowli.
Opłata kwartalna z tytułu służebności gruntowej na rzecz właściciela działki 54/3 wynosi 180,00 zł.
19
Rozwiązanie przykładu nr 5
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa u.w. gruntu oraz prawa własności
budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Wartość
nieruchomości określona zostanie podejściem dochodowym, metodą inwestycyjną, techniką
kapitalizacji prostej. Zostanie określona wartość rynkowa nieruchomości gruntowej wraz z
częściami składowymi (budynkami i budowlami) wg wzoru:
Wn = DON x WK
Potencjalny dochód brutto:

PDB =
Efektywny dochód brutto:

EDB =
Roczne wydatki operacyjne:

Razem WOP =
Dochód operacyjny netto DON =
20
Współczynnik kapitalizacji określa okres zwrotu wydatku na zakup nieruchomości z dochodu

pochodzącego z nieruchomości. Oblicza się go jako iloczyn cen transakcyjnych nieruchomości
podobnych i dochodu operacyjnego netto z tych nieruchomości:
Wn
WK =
DON
Do obliczeń przyjęto transakcje nr ……………………… jako najbardziej podobne do szacowanej:
WK = =
12 x
WK = =
12 x
WK = =
12 x
WKśr =
Wn =
21
Przykład 6
Określ wartość rynkową nieruchomości położonej w miejscowości NN, zabudowanej budynkiem
biurowym klasy B o powierzchni użytkowej 1000 m2. Budynek od kilku lat dzierżawiony jest
w całości przez wiarygodna firmę.
Warunki dzierżawy:
1. umowa na czas oznaczony wygasa za 4 lata; jej przedłużenie jest niemożliwe ze względu na plany
inwestycyjne dzierżawcy.
2. czynsz dzierżawny 20 zł/m2/miesiąc
3. wszelkie koszty eksploatacji ponosi dzierżawca
4. Dzierżawca zwróci nieruchomość właścicielowi po przeprowadzeniu remontu, którego zakres
zapewni odtworzenie jej stanu w dniu przejęcia w dzierżawę. Protokół określający stan
nieruchomości w dniu przejęcia w dzierżawę znajduje się w dyspozycji właściciela.
Na podstawie badania segmentu rynku nieruchomości biurowych w miejscowości NN ustalono że:
1. aktualny i prognozowany na najbliższe lata czynsz rynkowy dla wycenianej nieruchomości,
określony przy wykorzystaniu podejścia porównawczego, wynosi 40 zł/m2. Opłatę za media ponosi
najemca.
2. aktualny i prognozowany na najbliższe lata poziom pustostanów i nieopłaconych czynszów dla
tego segmentu rynku nieruchomości w miejscowości NN wynosi 15%
3. wydatki operacyjne związane z funkcjonowaniem nieruchomości oceniono na 25%
potencjalnego dochodu brutto
4. premie ryzyka przyjąć w wysokości 5,5%
5. Ustalono także:
- oprocentowanie bezpiecznych lokat wynosi aktualnie 5,5%
- oczekiwana inflacja roczna 2,5 %
22
Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym zostanie oszacowana
podejściem dochodowym, metodą inwestycyjną, techniką dyskontowania strumieni dochodów.
Potencjalny roczny dochód brutto w ciągu 4 lat:

PDB1-4 =
Efektywny roczny dochód brutto:
EDB1-4 =
Wydatki operacyjne:
WOP1-4 =
Dochód roczny netto:
DON1-4 =
Potencjalny dochód brutto w 5 roku i latach następnych:

PDB5 =
EDB5 =
Wydatki operacyjne:
WOP5 =
Dochód operacyjny netto:
DON5 =
Obliczenie stopy dyskontowej:

r = rr + ro
rr - premia za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości;
ro - rentowność bezpiecznych lokat po wyeliminowaniu inflacji
1 + oprocentowanie bezpiecznych lokat
ro = −1 =
1 + stopa inflacji
r=
Wn =
23
Przykład 7
Właściciel nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem biurowym klasy B, położonej
w miejscowości NN, podjął działania w celu uzyskania najkorzystniejszego efektu finansowego
planując następujące rozwiązania:
wariant 1 – najem powierzchni biurowej na czas nieoznaczony,
wariant 2 – dzierżawę całej nieruchomości,
wariant 3 – sprzedaż nieruchomości.
W wyniku akcji marketingowej, właściciel otrzymał następujące oferty:

dla wariantu 1:
− najem powierzchni na czas nieoznaczony przez różne podmioty,
− średnia oferowana stawka miesięczna czynszu – 36,0 zł/m2 pow. biurowej,
− podatki od nieruchomości ponosi właściciel,
− pozostałe wydatki operacyjne ponoszą najemcy.
dla wariantu 2:
− dzierżawa całej nieruchomości na czas oznaczony obejmujący 4 lata, należy przyjąć, że umowa
będzie przedłużona na lata następne na tych samych warunkach,
− oferowany przez dzierżawce czynsz miesięczny przez 4 – letni okres wynosi 38 000 zł,
− koszty operacyjne ponosi dzierżawca.
dla wariantu 3:
− najwyższa oferowana cena nabycia płatna przy podpisaniu umowy: 3 000 000 zł
Dane nieruchomości:
- powierzchnia gruntu 1600 m2
- powierzchnia użytkowa budynku 1450 m2
w tym powierzchnia biurowa 1000 m2
- stan techniczny budynku – dobry.
Na podstawie badania lokalnego rynku dokonano następujących ustaleń:

a) aktualny i prognozowany na najbliższe lata poziom wynajęcia powierzchni biurowej – 88%.
b) straty w dochodzie z tytułu niepłaconych czynszów – 3%.
Ponadto odnotowano następujące transakcje nieruchomościami typu komercyjnego.
Pow. Stan Cena
Funkcja Pow. gruntu Roczny DON
Nieruch. użytkowa techniczny transakcyjna
budynku [m2] [zł]
budynku [m2] budynku [zł]
A biurowa 1 800 1 680 dobry 3 400 000 425 000
B handlowa 9 400 6 400 dobry 12 000 000 1 125 000
C biurowa 5 020 1 800 pogorszony 1 800 000 296 500
D biurowa 2 406 2 290 dobry 4 600 000 560 975
E biurowa 1 609 1 202 dobry 2 500 000 308 640
Wg uchwały Rady Miasta NN roczny podatek od nieruchomości związanych z prowadzeniem
działalności gospodarczej wynosi: od gruntów 0,60 zł/m2; od budynków 16,00 zł/m2 pow.
użytkowej. Uwzględniając powyższe dane, dokonaj oceny który wariant będzie najkorzystniejszy dla
właściciela nieruchomości.
24
Wariant I
Podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej.
Potencjalny dochód brutto:

PDB =

EDB =
Wydatki operacyjne:
WOP =
Dochód operacyjny netto:

DON = EDB – WOP =
Określenie współczynnika kapitalizacji:

Spośród odnotowanych transakcji wybieramy transakcje:
WK = =
WK = =
WK = =
WKśr =
1
Stopa kapitalizacji R = =
WK
Wartość nieruchomości:
DON
Wn = DON x WK = =
R
25
Wariant II
Podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika dyskontowania strumieni dochodów.
DON =
Wn =
Wariant III
26
Przykład 8
Wylicz okres zwrotu nakładów poniesionych na zakup nieruchomości gruntowej zabudowanej

budynkiem biurowym. W wyniku negocjacji strony uzgodniły cenę w wysokości 16 000 000 zł bez
podatku VAT. Nieruchomość jest obciążona hipoteką w wysokości 3 000 000 zł. Na dzień zawarcia
transakcji stan zadłużenia wraz z odsetkami wg zaświadczenia wierzyciela (banku) wynosi 800 000
zł. Zadłużenie to przejmuje nabywca nieruchomości.
Opis nieruchomości:
powierzchnia działki 1 500 m2
budynek biurowy 8-kondygnacyjny, po gruntownym remoncie
powierzchnia użytkowa budynku 6 000 m2
w tym:
powierzchnia biurowa 4 200 m2
powierzchnia komunikacyjna 900 m2
powierzchnia klatek schodowych i szybu dźwigu osobowego 400 m2
powierzchnia pomieszczeń technicznych i gospodarczych 500 m2
W wyniku badań lokalnego rynku nieruchomości ustalono:

1. stawka czynszu określone w podejściu porównawczym dla tego budynku (bez opłat za
media) wynosi: 45,0 zł/m2
2. poziom strat w dochodzie z tytułu nie wynajętej powierzchni i zaległości czynszowych w
odniesieniu do dochodu brutto wynosi: 10%.
3. stawki roczne podatków od nieruchomości:
a. gruntowej - 0,70 zł/m2
b. budynku - 18,0 zł/m2
4. koszty z tytułu ubezpieczenia, zarządu, sprzątania: 180 000 zł/rok
5. koszty związane z obsług. techniczn. budynku: 120 000 zł/rok
6. opłaty za media ponoszą najemcy
27
Okres zwrotu nakładów inwestycyjnych poniesionych na zakup nieruchomości jest to okres,

w czasie którego zostaną odzyskane poniesione wydatki inwestycyjne:
Cz
OZ =
DON
CZ – cena zakupu nieruchomości;
DON – dochód operacyjne netto.
Potencjalny roczny dochód brutto:

PDB =
Efektywny dochód brutto roczny:

EDB =
Wydatki operacyjne:
Razem WOP =
Dochód operacyjny netto

DON = EDB – WOP =
Okres zwrotu nakładów inwestycyjnych poniesionych na zakup nieruchomości

Cz
OZ = =
DON
28
Przykład 9
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość budynkowa obejmująca prawo użytkowania wieczystego
gruntu oraz budynek 5-kondygnacyjny o funkcji biurowej, podpiwniczony.
Cel wyceny: określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży.
Charakterystyka nieruchomości:
• powierzchnia gruntu: 4 000 m2
• okres użytkowania wieczystego: 99 lat, do 2099 r.
• cel oddania w użytkowanie wieczyste: działalność gospodarcza
• rok budowy budynku: 1970 r.
• powierzchnia zabudowy budynku: 692,0 m2
• powierzchnia użytkowa budynku: 3560,0 m2
w tym:
powierzchnia pomieszczeń biurowych: 2 250,0 m2
powierzchnia pomieszczeń techniczno-gospodarczych
związanych z obsługą budynku: 356,0 m2
powierzchnia korytarzy i holu: 594,0 m2
powierzchnia klatek schodowych i dźwigów: 360,0 m2
ilość miejsc parkingowych odpłatnych: 80,0 m2
• Nieruchomość przeznaczona jest całkowicie do wynajmu. Aktualnie obciążona jest kilkoma
bezterminowymi umowami z czynszem rynkowym oraz jedną umową najmu 900,0 m2
powierzchni biurowej na czas oznaczony, na okres 7 lat, z terminem zakończenia za 4 lata, z
czynszem stałym w okresie najmu w wysokości 29 700,00 zł miesięcznie łącznie z opłatami
za media. Zgodnie z zawartą umową najmu najemca dokonał na nieruchomości nakładów,
wpływających na podniesienie standardu wynajmowanych pomieszczeń, które po
wygaśnięciu umowy nie będą podlegać rozliczeniu między najemcą a wynajmującym.
• w ostatnim kwartale roku następnego zaplanowano zainstalowanie dźwigu osobowego, co
wpłynie na podniesienie standardu obiektu od początku 3 roku
• dotychczasowa opłata roczna za użytkowanie wieczyste gruntu: 12 000,00 zł
• stały roczny koszt mediów: 146 520,00 zł
• po zainstalowaniu dźwigu osobowego przewiduje się wzrost opłat za energię elektryczną
rocznie o 10 000,00 zł
• koszt zainstalowania dźwigu osobowego w budynku wraz z robotami towarzyszącymi
zaplanowanymi na koniec przyszłego roku: 250 000,00 zł
Badanie lokalnego rynku nieruchomości

Całkowita podaż powierzchni biurowej pod najem w miejscowości, w której położona jest
wyceniana nieruchomość wynosi blisko 110 000 m2. Poziom niewynajętej powierzchni na lokalnym
rynku kształtuje się aktualnie w wysokości 5%. W trakcie realizacji jest biurowiec klasy A, o
powierzchni 18 000 m2, z terminem zakończenia na koniec przyszłego roku. W związku z budową
nowego biurowca przewiduje się wzrost pustostanów od początku 3 roku do 10%.
29
W wyniku badania lokalnego rynku ustalono:

• rynkową stawkę czynszu najmu powierzchni biurowej wraz z opłatą za media dla stanu
przed zainstalowaniem dźwigu osobowego: 45,00 zł/m2/m-c
• jw., lecz po zainstalowaniu dźwigu: 48,00 zł/m2/m-c
• rynkową stawkę stałej opłaty za miejsce parkingowe: 150,00 zł/m-c
• rynkową wartość gruntu jako prawa własności: 500,00 zł/m2
• remonty, konserwacje: 2,00 zł/m2 p.u./m-c
• koszty zarządzania: 2,00 zł/m2 p.u./m-c
• koszty ubezpieczenia: 8 000,00 zł/rok
• inne wydatki: 1,00 zł/m2 p.u./m-c
• podatek od nieruchomości: 0,80 zł/m2 dla gruntu, 21,05 zł/m2 pow. użytkowej budynku
• stopę dyskontową rynku nieruchomości: r=8%
• współczynnik kapitalizacji: Wk = 12,5
30
Wartość nieruchomości określono w podejściu dochodowym, przy zastosowaniu metody
inwestycyjnej, techniki dyskontowania strumieni dochodów, wg formuły:
gdzie:
Wn – wartość rynkowa nieruchomości
DONt – dochód operacyjny netto w danym roku
t – kolejne lata prognozy
r – stopa dyskontowa
RV – wartość rezydualna
Potencjalny dochód brutto (PDB):

Lp. Rodzaj dochodu Pow. ROK 1 ROK 2 ROK 3 ROK 4 ROK 5
[m2] i lata kolejne
1 Dochód roczny z
najmu pow. wg
umowy terminowej
2 Dochód roczny dla

pow. wynajmowanej
wg czynszu
rynkowego (1 i 2 rok
prognozy)
3 Jw. lecz po
zainstalowaniu
dźwigu osobowego
(3, 4 rok prognozy)
4 Dochód roczny z
najmu po
zakończeniu umowy
terminowej
5 Dochód roczny z
miejsc parkingowych
Razem PDB
31
Efektywny dochód brutto (EDB):

Straty w dochodzie w tytułu pustostanów:
1. od dochodu z tytułu najmu powierzchni na czas oznaczony (umowa terminowa)
2. od dochodu z najmu powierzchni na czas nieoznaczony:

a. 1 i 2 rok prognozy – % od kwoty zł, tj. zł
b. 3 i 4 rok prognozy – % od kwoty zł, tj. zł
c. 5 i następne lata prognozy – % od kwoty zł, tj. zł
Lp. Wyszczególnienie ROK 1 ROK 2 ROK 3 ROK 4 ROK 5 i lata

kolejne
1 Potencjalny dochód
brutto (PDB)
2 Straty w dochodzie
3 Efektywny dochód
brutto (EDB)
Wydatki operacyjna (WO):

Lp. Rodzaj wydatku ROK 1 ROK 2 ROK 3 ROK 4 ROK 5 i lata
operacyjnego kolejne
1 Podatek od
nieruchomości:
GRUNT
BUDYNEK
2 Opłata z tytułu
użytkowania
wieczystego gruntu
3 Remonty i
konserwacje
4 Koszty mediów
5 Koszt zainstalowania
dźwigu osobowego
6 Koszty zarządzania
7 Koszt ubezpieczenia
8 Inne wydatki
Razem wydatki operacyjne

(WO):
32
Obliczenie współczynników dyskonta dla r= %
Rok 1
Rok 2
Rok 3
Rok 4
Rok 5
Określenie wartości rynkowej nieruchomości:
Lp. Rodzaj wydatku ROK 1 ROK 2 ROK 3 ROK 4 ROK 5

operacyjnego
1 Efektywny dochód
brutto (EDB)
Wydatki
operacyjne (WO)
DOCHÓD
OPERACYJNY
NETTO (DON)
2 Współczynnik
dyskonta dla stopy
r=
3 Zdyskontowany
DON
Suma zdyskontowanych dochodów operacyjnych netto:
Wartość rezydualna:
RV = DON5 x Wk
RV =
Zdyskontowana wartość rezydualna:
Zatem wartość nieruchomości:

Wn =
33
Przykład 10
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zlokalizowana w miejscowości NN, oznaczona
w ewidencji gruntów nr działki 1/1 o powierzchni 2 400 m2 zabudowana budynkiem wczasowo-
hotelowym z odnową biologiczną.
Cel wyceny: określenie wartości rynkowej nieruchomości w celu zabezpieczenia kredytu
bankowego.
Opis budynku wczasowo-hotelowego z odnową biologiczną

Budynek wolnostojący, dwukondygnacyjny z użytkowym poddaszem, podpiwniczony, z
dachem wysokim wielospadowym. Budynek pełni rolę obiektu wczasowo-hotelowego z odnową
biologiczną i basenem – urządzono w nim 31 pokoi gościnnych dwuosobowych.
Dane techniczne:
Powierzchnia zabudowy: 725,0 m2
Powierzchnia użytkowa: 2 040,0 m2
w tym powierzchnia klatek schodowych i szybów wind: 340,0 m2
Na podstawie analizy najbardziej efektywnego wykorzystania nieruchomości oraz danych

rynkowych przyjęto poniższe założenia do wyceny:
nieruchomość wykorzystywana będzie komercyjnie, co przyniesie dochody
z prowadzonej działalności gospodarczej, polegającej na wynajmowaniu pokoi
i dodatkowych dochodach z usług odnowy biologicznej i restauracji;
ośrodek dysponuje 31 pokojami 2-osobowymi z łazienkami;
w oparciu o analizę rynku lokalnego zestawiono tabelarycznie ceny najmu pokoi
w ośrodkach nadmorskich o zbliżonych standardach, w których w cenę noclegu wliczona jest
możliwość korzystania z basenu, sauny, jacuzzi i innych atrakcji oraz pełne wyżywienie; dla
wyliczenia dochodu z wycenianej nieruchomości przyjęto wartości średnie:
Zestawienie cen najmu pokoi 2-osobowych w poszczególnych miesiącach

Miesiąc SPA 1 SPA 2 SPA 3 Średnie ceny
styczeń 180 176 230 196
luty 180 176 230 196
marzec 180 176 230 196
kwiecień 220 226 230 226
maj 220 226 230 232
czerwiec 280 226 230 246
lipiec 340 286 280 302
sierpień 340 286 280 302
wrzesień 280 226 230 246
październik 240 226 230 232
listopad 180 176 230 196
grudzień 180 176 230 196
34
ośrodek przewidziany jest do użytkowania jako obiekt całoroczny; na podstawie analizy

obłożenia podobnych nadmorskich ośrodków wypoczynkowych o charakterze SPA określono
procentowe wykorzystanie ośrodka w poszczególnych miesiącach: styczeń, luty, marzec,
listopad – 10%; kwiecień, październik – 50%; maj, czerwiec – 70%; lipiec, sierpień – 90%;
wrzesień – 65%;
dodatkowy dochód otrzymywany będzie z kafeterii, restauracji, parkingów – 15% wpływów z
wynajmu pokoi oraz usług odnowy biologicznej – 25% wpływów
z wynajmu pokoi,
koszty operacyjne użytkownika oraz wydatki operacyjne obejmują:
− podatek od nieruchomości (gruntu i budynków) określony na podstawie stawek
stosowanych w Gminie NNX na podstawie stosownej uchwały: 0,62 zł za 1 m2 gruntu
wykorzystywanego pod działalność gospodarczą oraz 17,00 zł za 1 m2 powierzchni
użytkowej budynku wykorzystywanego pod działalność gospodarczą;
− naprawy i konserwację bieżące 48 000 rocznie;
− ubezpieczenie nieruchomości 12 000 rocznie;
− pensje pracowników 65 000 rocznie;
− koszty administracji, zarząd nad nieruchomością 25 000 rocznie;
− opłaty za media: energie elektryczną, wodę, gaz sieciowy, wywóz śmieci
i nieczystości, ogrzewanie i ciepłą wodę 110 000 rocznie;
− zakup pościeli, środków higienicznych i środków czystości; opłaty za usługi pralnicze 60 000
rocznie;
− koszty przygotowania posiłków 180 000 rocznie
− pozostałe koszty 35 000 rocznie.
rynkowy współczynnik kapitalizacji wynosi Wk = 9,2
udział właściciela w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na przedmiotowej
nieruchomości oszacowano na poziomie 80%;
35
Przy użyciu podejścia dochodowego, metody zysków, techniki kapitalizacji prostej wartość
nieruchomości określa się jako iloczyn dochodu rocznego z wycenianej nieruchomości i
współczynnika kapitalizacji, z zastosowaniem następującej formuły:
Wn = DON ⋅ WK
gdzie:
Wn – wartość rynkowa nieruchomości,
DON – stały roczny dochód operacyjny netto z nieruchomości,
WK – współczynnik kapitalizacji;
Dochód z nieruchomości określono na podstawie wpływów uzyskiwanych

z prowadzonej na nieruchomości działalności hotelowej, usług odnowy biologicznej oraz
działalności restauracyjnej.
Ustalenie wpływów użytkownika z prowadzonej działalności hotelowej:

Ilość dni w Cena od 1 pokoju Przychód z 1 pokoju
Miesiąc Obłożenie
miesiącu 2-osobowego w danym miesiącu
styczeń 31
luty 28
marzec 31
kwiecień 30
maj 31
czerwiec 30
lipiec 31
sierpień 31
wrzesień 30
październik 31
listopad 30
grudzień 31
Przychód z pokoju w roku kalendarzowym:
Ilość pokoi w obiekcie:
Przychód z działalności hotelowej:
36
Ustalenie rocznego dochodu netto użytkownika:

PROGNOZA
Lp. Wyszczególnienie
ROCZNA [zł]
1 Wpływy z wynajmu pokoi wczasowych
2 Wpływy z działalności związanej z odnową biologiczną
3 Wpływy z kawiarni zewnętrznej w czasie sezonu
WPŁYWY UŻYTKOWNIKA Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ
4
[1+2+3]
Koszty operacyjne użytkownika (KOU) i wydatki operacyjne
5
(WO):
w tym:
podatek od nieruchomości (gruntu i budynków)
konserwacje i naprawy bieżące
ubezpieczenie nieruchomości
wynagrodzenia pracowników
zakup środków czystości, pościeli i ręczników, koszty prania
opłata za media
zarząd nad nieruchomością i koszty administracyjne
koszty przygotowania posiłków
pozostałe koszty
DOCHÓD OPERACYJNY NETTO UŻYTKOWNIKA
6
[4-5]
W metodzie zysków dochód przyjęty do obliczenia wartości nieruchomości odpowiada

udziałowi właściciela w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości.
Wysokość udziału właściciela (praw do nieruchomości) w dochodach osiąganych z działalności
prowadzonej na przedmiotowej nieruchomości oszacowano na poziomie %. A zatem dochód
operacyjny netto (DON) wynosi:
DON = zł x %= zł; przyjęto zł
Współczynnik kapitalizacji wynosi: Wk =
Stąd wartość rynkowa nieruchomości wynosi:

Wn =
przyjęto
37

Podejście Dochodowe

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Podejście Dochodowe

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

Metody, podejścia, techniki wyceny

Wycena nieruchomości w podejściu dochodowym:

Materiały pomocnicze (źródła merytoryczne):

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu

§ 7.1. [Metody wyceny w podejściu dochodowym]

§ 8. [Techniki wyceny w podejściu dochodowym]

Nota interpretacyjna (NI) Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości

zdyskontowanych strumieni dochodów możliwych do uzyskania z wycenianej nieruchomości

3. Podstawy matematyczne wyceny w podejściu dochodowym

Kapitał po upływie pierwszego okresu bazowego:

Kapitał po upływie drugiego okresu bazowego:

Kapitał po upływie n-tego okresu bazowego

3.2. Obecna wartość pieniądza – dyskontowanie jako odwrotność oprocentowania

3.3. Modele kapitalizacji dochodu

Model stałego dochodu w nieograniczonym czasie:

Model zmiennych dochodów w ograniczonym czasie:

Model zmiennych dochodów w okresie prognozy i stałych dochodów w nieograniczonym czasie po

Nota interpretacyjna (NI) Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości

4.1.9. Dochody generowane przez nieruchomość wyrażane są w ujęciu realnym, co oznacza, że

Nota interpretacyjna (NI) Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości

6. Technika kapitalizacji prostej

Nota interpretacyjna (NI) Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości

4.4.4. Przyjęta do obliczeń stopa kapitalizacji powinna uwzględniać w szczególności różnicę

7. Technika dyskontowania strumieni dochodów

Nota interpretacyjna (NI) Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości

8. Uwagi dodatkowe do podejścia dochodowego

Informacje podane przez zarządcę nieruchomości:

W wyniku badania lokalnego rynku uzyskano następujące informacje:

1. Potencjalny dochód brutto:

Rodzaj Obliczenie Kwota

Potencjalny dochód brutto:

Efektywny dochód brutto:

Roczne wydatki operacyjne:

Dochód operacyjny netto DON =

Współczynnik kapitalizacji określa okres zwrotu wydatku na zakup nieruchomości z dochodu

Do obliczeń przyjęto transakcje nr ……………………… jako najbardziej podobne do szacowanej:

Potencjalny roczny dochód brutto w ciągu 4 lat:

Potencjalny dochód brutto w 5 roku i latach następnych:

Obliczenie stopy dyskontowej:

W wyniku akcji marketingowej, właściciel otrzymał następujące oferty:

Na podstawie badania lokalnego rynku dokonano następujących ustaleń:

Potencjalny dochód brutto:

Efektywny dochód brutto:

Dochód operacyjny netto:

Określenie współczynnika kapitalizacji:

Wylicz okres zwrotu nakładów poniesionych na zakup nieruchomości gruntowej zabudowanej

W wyniku badań lokalnego rynku nieruchomości ustalono:

Okres zwrotu nakładów inwestycyjnych poniesionych na zakup nieruchomości jest to okres,

Potencjalny roczny dochód brutto:

Efektywny dochód brutto roczny:

Dochód operacyjny netto

Okres zwrotu nakładów inwestycyjnych poniesionych na zakup nieruchomości

Badanie lokalnego rynku nieruchomości

W wyniku badania lokalnego rynku ustalono:

Potencjalny dochód brutto (PDB):

2 Dochód roczny dla

Efektywny dochód brutto (EDB):

2. od dochodu z najmu powierzchni na czas nieoznaczony:

Lp. Wyszczególnienie ROK 1 ROK 2 ROK 3 ROK 4 ROK 5 i lata

Wydatki operacyjna (WO):

Razem wydatki operacyjne

Obliczenie współczynników dyskonta dla r= %