Bản Sao Thuyết-minh

LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên nhóm em xin gửi lời cảm ơn đến quý thầy, quý cô đã tận tâm hướng dẫn cho
nhóm em hoàn thành môn học đồ án này. Trong quá trình làm đồ án lần này, đã trang bị
cho nhóm em thêm kiến thức và hiểu rõ hơn về môn học, có cái nhìn rõ hơn về kinh tế
đầu tư trong xây dựng.
Nhóm em xin chân thành cảm ơn.
Mục lục
LỜI CẢM ƠN......................................................................................................................1
PHẦN MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN.............................................6
1. Giới thiệu tổng quan về dự án....................................................................................9
2. Giới thiệu về chủ đầu tư..............................................................................................9
3. Cơ sở pháp lý hình thành dự án.................................................................................10
CHƯƠNG 1 : SỰ CẦN THIẾT.........................................................................................12
1.1. Phân tích môi trường của dự án...........................................................................12
1.1.1. Chính trị.........................................................................................................12
1.1.2. Kinh tế...........................................................................................................13
1.1.3. Xã hội............................................................................................................15
1.1.4. Công Nghệ.....................................................................................................15
1.1.5. Môi trường.....................................................................................................16
1.1.6. Pháp lý...........................................................................................................17
1.1.7. Kết luận.........................................................................................................18
1.2. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG DỰ ÁN VÀ DỰ BÁO CUNG CẦU....................18
1.2.1. Thị trường bất động sản tại Việt Nam...........................................................18
1.2.2. Thị trường bất động sản tại Đà Nẵng............................................................18
1.2.3. Xác đối tượng khách hàng.............................................................................19
1.2.4. Lý do tại sao khách hàng và nhà đầu tư nên mua dự án này.........................19
1.2.5. Phân tích các yếu tố cạnh trạnh.....................................................................21
1.2.6. Dự báo nhu cầu tương lai..............................................................................21
1.3. KẾT LUẬN SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ.............................................................22
CHƯƠNG 2: NGHIÊN CỨU KĨ THUẬT VÀ CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN..................22
2.1. Mô tả sản phẩm dự án.............................................................................................22
2.1.1. Tên dự án.........................................................................................................22
2.1.2. Đối tượng khách hàng......................................................................................23
2.1.3. Tiêu chuẩn chất lượng.....................................................................................23
2.1.4. So sánh sản phẩm.............................................................................................24
2.2. Lựa chọn hình thức đầu tư......................................................................................24
2.3. Công suất dự án......................................................................................................25
2.3.1. Xác định công suất dự án.................................................................................25
2.3.2. Lựa chọn công suất dự án................................................................................25
2.4. Xác định công nghệ - kỹ thuật của dự án...............................................................26
2.5. Tiêu chuẩn đầu vào.................................................................................................26
2.5.1. Hệ thống cấp điện............................................................................................26
2.5.2. Hệ thống cấp thoát nước..................................................................................27
2.5.3. Giải pháp chữa cháy........................................................................................27
2.5.4. Giải pháp kiến trúc...........................................................................................28
2.5.5. Giải pháp kết công trình..................................................................................29
2.6. Hạ tầng kỹ thuật......................................................................................................30
2.6.1. Hệ thống cấp điện............................................................................................30
2.6.2. Hệ thống cấp thoát nước..................................................................................31
2.6.3. Hệ thống PCCC...............................................................................................33
CHƯƠNG 3: LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN........................................35
3.1. Nguyên tắc lựa chọn địa điểm................................................................................35
3.2. Lựa chọn địa điểm xây dựng dự án........................................................................37
3.2.1. Phân tích khu vực số 1.....................................................................................37
f. Ưu điểm của khu đất xây dựng...............................................................................37
g. Nhược điểm của khu đất xây dựng........................................................................37
3.2.2.Phân tích khu vực số 2......................................................................................38
f. Ưu điểm của khu đất xây dựng...............................................................................39
g. Nhược điểm của khu đất xây dựng........................................................................39
3.2.3 So sánh vị trí 2 khu vực....................................................................................40
3.2.4 Phân tích SWOT...............................................................................................41
3.2.5 Hình thành chiến lược.......................................................................................41
3.2.6 Mục tiêu đầu tư.................................................................................................42
3.3 Đặc điểm địa điểm xây dựng...................................................................................42
3.5.1. Điều kiện tự nhiên...........................................................................................43
a. Khí hậu...................................................................................................................43
b. Tài nguyên.............................................................................................................44
a. Tác động do khí thải và tiếng ồn...........................................................................44
b. Tác động do nước thải...........................................................................................45
c. Rủi ro, sự cố môi trường........................................................................................45
d. Tác động do chất thải rắn......................................................................................45
CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH.................................................47
4.1 Căn cứ để lập phương án và giải pháp công trình...................................................47
4.2 Nội dung cơ bản của giải pháp xây dựng................................................................47
4.2.1 Đặc điểm địa điểm xây dựng dự án..................................................................47
4.2.2 Giải pháp kiến trúc............................................................................................48
a. Giải pháp mặt bằng...............................................................................................48
b. Giải pháp mặt đứng...............................................................................................49
4.2.3 Giải pháp kết cấu công trình.............................................................................51
4.3 Đánh giá tác động môi trường.................................................................................52
4.3.1 Tác động do khí thải và tiếng ồn......................................................................52
4.3.2 Tác động do nước thải......................................................................................52
4.3.3 Rủi ro, sự cố môi trường...................................................................................52
4.3.4 Tác động do chất thải rắn..................................................................................52
4.4 Tiến độ thi công.......................................................Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 5: TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ NHÂN SỰ.......................................................53
5.1. Lựa chọn hình thức tổ chức quản lý dự án dựa trên các tiêu chí............................53
5.2. Cơ cấu tổ chức vận hành dự án...............................................................................54
5.2.1. Tổ chức quản lý trong giai đoạn thực hiện dự án............................................54
5.2.2. Tổ chức bộ máy quản lý trong giai đoạn thực hiện dự án...............................55
5.3. Dự kiến nhân sự và chi phí nhân lực thực hiện dự án............................................56
5.3.1. Dự kiến nhân sự và cơ cấu lao động trong thời gian bán căn hộ.....................56
5.3.2. Chế độ làm việc của người lao động...............................................................56
5.4 Tuyển dụng và đào tạo.............................................................................................57
Chương 6: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ của dự án...................................................................59
6.1 Cơ sở tính toán.........................................................................................................59
6.2 Dự tính tổng mức đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án...................................59
6.2.1 Dự tính TMĐT..................................................................................................60
6.2.2 Kế hoạch huy động vốn....................................................................................61
6.2.3 Kế hoạch phân bố vốn đầu tư...........................................................................62
CHƯƠNG 7: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH..........................................................................64
7.1 Cơ sở tính toán.........................................................................................................64
7.2 Xác định các bảng tính...........................................................................................64
7.2.1 Kế hoạch và trả nợ vay trả nợ của dự án..........................................................64
7.2.2 Xác định doanh thu dự án.................................................................................65
7.2.4 Báo cáo hiệu quả kinh doanh của dự án...........................................................66
7.2.5 Nguồn trả nợ và khả năng trợ của dự án...........................................................66
7.3 Phân tích hiệu quả tài chính theo quan điểm chủ đầu tư......................................67
7.4 Phân tích độ nhạy.....................................................................................................68
7.4.1 Cơ sở lí luận......................................................................................................68
7.4.2 Phân tích độ nhạy của dự án.............................................................................68
7.4.3 Phân tích kiểu bán của dự án............................................................................71
CHƯƠNG 8: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN..................72
8.1 Giá trị gia tăng dự án tạo ra mỗi năm và cho cả đời dự án......................................72
8.2 Mức đóng góp vào ngân sách nhà nước..................................................................72
8.3 Các lợi ích kinh tế xã hội khác................................................................................72
MỤC LỤC HÌNH ẢNH
Hình 1. 1 Tỉ trọng các nhóm ngành tại 5 thành phố lớn....................................................13
Hình 1. 2 . Cơ cấu các khu vực kinh tế Thành phố Đà Nẵng............................................14
Hình 1. 3 Ứng dụng các máy móc thiệt bị hiện đại vào việc dạy học...............................16
Hình 1. 4 Bản đồ vị trí thành phố Đà Nẵng......................................................................17
Hình 1. 5 . Những tiện ích xung quanh mà dự án mang lại...............................................20
Hình 3. 1 Khu vực xây dựng dự án....................................................................................38

Hình 3. 2 Khu vực xây dựng dự án....................................................................................39
Hình 3. 3 Vị trí dự án.........................................................................................................43
Hình 3. 4 Nhiệt độ trung bình các tháng............................................................................44
Hình 4. 1 Vị trí dự án.........................................................................................................48

Hình 4. 2 Mặt bằng tầng 1.................................................................................................48
Hình 4. 3 Mặt bằng tầng 2, 3.............................................................................................49
Hình 4. 4 Mặt đứng............................................................................................................50
Hình 5. 1 Sơ đồ tổ chức quản lý thực hiện dự án..............................................................54

Hình 5. 2 Sơ đồ cơ cấu bộ máy quản lý trong giai đoạn vận hành dự án..........................55
Hình 6. 1 Biểu đồ cơ cấu Tổng mức đầu tư.......................................................................61

Hình 6. 2 Biểu đồ cơ cấu nguốn vốn.................................................................................62
Hình 6. 3 Kế hoạch giải ngân của dự án............................................................................62
Hình 7. 1 Kế hoạch trả nợ của dự án.................................................................................65

Hình 7. 2 Khả năng trả nợ của dự án.................................................................................67
Hình 7. 3 Lũy kế hiện giá ngân lưu (quan điểm chủ đầu tư).............................................68
Hình 7. 4 Ảnh hưởng của giá bán đến NPV và IRR..........................................................69
Hình 7. 5 Ảnh hưởng của chi đầu tư đến NPV và IRR.....................................................70
Hình 7. 6 Chỉ tiêu tài chính theo kiểu bán của dự án.........................................................71
MỤC LỤC BẢNG
Bảng 3. 1 Bảng so sánh vị trí 2 khu vực xây dựng............................................................40
Bảng 5. 1 Bảng bố trí nhân sự trong thời gian bán căn hộ................................................56
Bảng 6. 1 Cơ cấu tổng mức đầu tư....................................................................................60

Bảng 6. 2 Cân đối nguồn vốn đầu tư và kế hoạch huy động vốn......................................63
Bảng 7. 1 Giá căn hộ Nhà phố thương mại – KNL Shophouse.........................................65

Bảng 7. 2 Các hạng mục chi phí của dự án – KNL Shophouse.........................................66
Bảng 7. 3 Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính theo quan điểm Tổng đầu tư............................69
Bảng 7. 4 Độ nhạy 1 chiều theo giá bán............................................................................69
Bảng 7. 5 Độ nhạy 1 chiều theo chi đầu tư........................................................................70
Bảng 7. 6 Các kiểu bán của dự án......................................................................................71
Bảng 8. 1 Đóng góp ngân sách nhà nước..........................................................................72

DANH MỤC VIẾT TẮT
GDP : Gross Domestic Product – Tổng sản phẩm quốc nội địa
PCCC : Phòng cháy chữa cháy
TNDN : Thu nhập doanh nghiệp
BHYT : Bảo hiểm y tế
BHXH : Bảo hiểm xã hội
EBT : Earnings Before Taxes – Lợi nhuận trước thuế
EAT : Earnings After Taxes – Lợi nhuận sau thuế
CĐT : Chủ đầu tư
NPV : Net Presnet Value – Hiện giá thu hồi ròng
IRR : Suất sinh loại nội tại
ROE : Return on Equity – Tỷ số lợi nhuận ròng trên vốn chủ sở hữu
PHẦN MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN
1. Giới thiệu tổng quan về dự án
Tên dự án : Nhà phố thương mại KNL Shophouse
Địa điểm: Khu đất nằm trên trục giao giữa đường Hòa Phú 1 và đường Đ.Trần Triệu Luật
thuộc phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng.
Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Intracom (Intracom Invest)
Đơn vị thiết kế: Công ty TNHH Thiết kế và Xây dựng kiến trúc Á Âu
Mô tả sơ bộ về dự án:
- Dự án nhà phố thương mại FPT Shophouse nằm trên khu 2 khu đất là trục giao giữa
đường Hòa Phú 1 và đường Đ.Trần Triệu Luật thuộc phường Hòa Minh, Liên Chiểu
với diện tích 2 lô đất là 7700 m2 (đã bao gồm góc cắt).
- Dự án gồm 4 khu chia thành 2 dãy đối nhau từ khu C1 đến khu C4 quy mô 03 tầng
trong đó 3 tầng nổi và 1 tầng tum (có phần mái phía trên) (Theo Thông tư số
06/2021/TT-BXD ngày 30/06/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về phân
cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây
dựng, cho phép bố trí tầng tum trên cùng và không tính vào số tầng của công trình).
- Dự án có thiết kế hiện đại, đẹp mắt với 2 tông màu chính là trắng và nâu đậm. Dự án
bao gồm 44 căn nhà với chiều rộng mỗi căn là 7,5m và chiều dài trung bình mỗi căn
là 16m, tồng diện tích 1 căn là 120 m2 và phía trước là mặt tiền rộng hơn 10,5m.
- Với quyết tâm đưa mảnh đất huyền thoại Đà Nẵng lên một tầm cao mới, Công ty Cổ
phần Đầu tư Hạ tầng Intracom (Intracom Invest) đã và đang đặt cả tâm huyết của
mình vào cho người dân Đà Nẵng và khách du lịch những tác phẩm nghệ thuật màu
sắc và tinh tế nhất. Mỗi công trình không chỉ mang đến giá trị sử dụng đơn thuần mà
còn là những kiệt tác gửi gắm trong mình giá trị tinh thần và văn hóa sâu sắc của con
người nơi đây.
2. Giới thiệu về chủ đầu tư
Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Intracom (Intracom Invest)
- Địa chỉ: Tầng 21, Tòa nhà Intracom 2, Phường Phúc Diễn, Quận Bắc Từ Liêm, Thành
phố Hà Nội
- Chi nhánh tại Đà Nẵng: Văn phòng tầng 3 và tầng 4 tòa nhà cho thuê tại 26 Trần Phú,
Hải Châu, Đà Nẵng
- Thành lập : 2004
- Điện thoại : (024) 3200-2998
- Fax : (024) 3200-2998
- E-mail: info@intracominvest.com.vn
Website: https://www.intracominvest.com.vn/
- Lĩnh vực hoạt động:
- Xây dựng và thực hiện các chương trình, dự án đầu tư hạ tầng và phát triển hạ tầng cho
các khu chế xuất, khu công nghiệp và các cụm dân cư, khu đô thị mới tại TP.Hà Nội và
các địa phương khác
- Cung cấp các dịch vụ liên quan cho khu chế xuất, khu công nghiệp
- Kinh doanh vận tải biển và các dịch vụ liên quan đến vận tải biển (như môi giới hàng
hải, đại lý tàu biển, bốc dỡ hàng hoá, giao nhận hàng hóa)
- Đầu tư tài chính vào các doanh nghiệp khác và đầu tư bất động sản
3. Cơ sở pháp lý hình thành dự án
- Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Căn cứ Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021, của Chính phủ về Quản lý
chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Căn cứ Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ về Quản lý
chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;
- Căn cứ Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 của Bộ Xây dựng về việc Công
bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và Giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu
công trình năm 2021;
- Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/1/2021 của Chính phủ về quản lý chất lượng
và bảo trì công trình xây dựng.
- Nghị định số 40/2019/NĐ-CP ngày 13/05/2019 của Chính phủ Quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường.
- Căn cứ Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/08/2021 của Bộ Xây dựng về Hướng
dẫn xác định chi phí Quản lý dự án và Tư vấn đầu tư xây dựng;
- Căn cứ Thông tư số 10/2020/TT-BTC ngày 20/02/2020 của Bộ Tài chính về Quy
định về quyết toán dự án hoàn thành sử dụng nguồn vốn nhà nước;
- Thông tư số 329/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 của Bộ Tài chính về Hướng dẫn
thực hiện một số điều của Nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13/11/2015 của
Chính phủ quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng;
- Thông tư 45/2018/TT-BTC ngày 7/05/2018 hướng dẫn chế độ quản lý, tính hao mòn,
khấu hao tài sản cố định.
CHƯƠNG 1 : SỰ CẦN THIẾT
1.1 Phân tích môi trường của dự án
1.1.1. Chính trị
 Mục tiêu phát triển của Thành Phố Đà Nẵng trong những năm gần đây
Dựa vào những lợi thế, tồn tại, thách thức, thành phố Đà Nẵng xác định các mục tiêu
phát triển được xây dựng dựa trên 3 trụ cột chính là du lịch gắn với bất động sản nghỉ
dưỡng và trung tâm tổ chức sự kiện quốc tế; Kinh tế tri thức với 02 mũi nhọn là công
nghiệp công nghệ cao gắn với xây dựng đô thị sáng tạo, khởi nghiệp và công nghiệp công
nghệ thông tin, điện tử, viễn thông gắn với nền kinh tế số; Trung tâm dịch vụ chất lượng
cao với 02 mũi nhọn: cảng biển, cảng hàng không gắn với dịch vụ logistics và trung tâm
tài chính quốc tế quy mô khu vực.
Đà Nẵng đưa ra mục tiêu tổng quát là xây dựng Thành phố trở thành một trong
những trung tâm kinh tế - xã hội lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á với vai trò là
trung tâm về khởi nghiệp, đổi mới sáng tạo, du lịch, thương mại, tài chính, logistics, công
nghiệp công nghệ cao, công nghệ thông tin, công nghiệp hỗ trợ; Một trong những trung
tâm văn hóa - thể thao, giáo dục - đào tạo, y tế chất lượng cao, khoa học - công nghệ phát
triển của cả nước; Trung tâm tổ chức các sự kiện tầm khu vực và quốc tế; Thành phố
cảng biển, đô thị biển quốc tế với vị trí là hạt nhân của chuỗi đô thị và cực tăng trưởng
của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung - Tây Nguyên và đạt đẳng cấp khu vực châu Á;
Đô thị sinh thái, hiện đại và thông minh, thành phố đáng sống; quốc phòng, an ninh và
chủ quyền biển, đảo được bảo đảm vững chắc.
Nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu năm 2023 về xây dựng và phát triển thành phố Đà
Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến 2045
- Triển khai thực hiện Nghị quyết số 54/2017/QH14 của Bộ Chính trị về xây dựng và
phát triển thành phố đến năm 2030, tầm nhìn đến 2045. Chủ động thực hiện tốt công
tác thông tin, truyền thông, tạo đồng thuận xã hội góp phần xây dựng thành phố trực
thuộc Trung ương
- Phát triển kinh tế tri thức, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực gắn với đổi mới sáng
tạo và phát triển, ứng dụng khoa học, công nghệ hiện đại, đáp ứng nhu cầu thị trường
với số lượng, cơ cấu ngành, nghề hợp lý, thu hút, trọng dụng nhân tài
- Phát triển toàn diện các lĩnh vực văn hóa, xã hội, thực hiện tiến bộ, công bằng xã hội
và nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân
Đà Nẵng tập trung vào 12 định hướng phát triển lớn gồm định hướng không gian phát
triển du lịch; định hướng phát triển kết cấu hạ tầng phục vụ du lịch; định hướng phát
triển sản phẩm du lịch; định hướng phát triển thị trường du lịch; định hướng phát triển
nguồn nhân lực; định hướng phát triển doanh nghiệp du lịch; định hướng phát triển
nguồn lực đầu tư du lịch; định hướng về công tác xúc tiến và quảng bá du lịch; định
hướng về liên kết, hợp tác phát triển du lịch; định hướng về chuyển đổi số; định hướng
về quản lý rủi ro, thiên tai, dịch bệnh, xử lý khủng hoảng; định hướng về tổ chức và quản
lý du lịch.
1.1.2. Kinh tế
Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) quý 1 năm 2023 ước tính tăng 7,12% so với
cùng kỳ năm 2022. Trong đó, dịch vụ tăng 3.36%, công nghiệp và xây dựng tăng 2,71%,
nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 0.13%, thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm tăng
9.48%.
Đà Nẵng là một trong số các địa phương có tốc độ phục hồi kinh tế khá nhanh, quy
mô nền kinh tế Thành phố trong quý 1 năm 2023 ước đạt hơn 30.7 nghìn tỷ đồng, quy mô
tăng thêm hơn 3.3 nghìn tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2022; xếp thứ 2 về quy mô và tốc
độ tăng GRDP trong khối 05 tỉnh, thành phố thuộc Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung.
Hình 1. 1 Tỉ trọng các nhóm ngành tại 5 thành phố lớn

Quy mô và cơ cấu GRDP quý 1 năm 2023
Hình 1. 2 . Cơ cấu các khu vực kinh tế Thành phố Đà Nẵng
Theo hình 1.2 Cơ cấu kinh tế với sự chiếm thị phần lớn đến tới ngành dịch vụ với
70.49% cao hơn 3.36% so với năm trước đó, tiếp đó là thuế sản phẩm 20.48% cao hơn
9.48% so với năm trước đó.
1.1.3. Xã hội
Thành phố Đà Nẵng đã không ngừng chấn chỉnh và phát huy các giá trị văn hóa trong
các hoạt động lễ hội. Lễ hội Quán Thế Âm tại Ngũ Hành Sơn ngày càng được tổ chức nề
nếp, quy củ và thu hút đông đảo sự tham gia của nhân dân thành phố Đà Nẵng và các địa
phương khác. Đặc biệt, cuộc thi trình diễn pháo hoa quốc tế trong các năm qua được tổ
chức thành công, trở thành hoạt động văn hóa, du lịch tạo dấu ấn trong hoạt động lễ hội
văn hóa của thành phố. Đây cũng là sự kiện nâng cao giá trị thương hiệu của thành phố
Đời sống văn hóa cơ sở ở các quận, huyện có bước phát triển; đời sống văn hóa nông
thôn ngày càng được nâng lên. Công tác bảo tồn, phát huy các giá trị di sản văn hóa vật
thể và phi vật thể được chú trọng.
1.1.4. Công Nghệ
Thành phố tập trung thực hiện các nội dung trọng tâm, trong đó có tiếp tục đổi mới
mô hình tăng trưởng kinh tế để phát triển kinh tế Thành phố nhanh và bền vững trên cơ
sở nghiên cứu và ứng dụng mạnh mẽ khoa học - công nghệ, đổi mới sáng tạo và tăng
năng suất lao động. Triển khai thực hiện Đề án phát triển TP Đà Nẵng trở thành trung
tâm tài chính khu vực.
Hiện nay, thị trường phần mềm thế giới tiếp tục tăng trưởng cao, trung bình
11,3%/năm, đạt 608,7 tỷ USD năm 2023. Với những lợi thế riêng, thành phố Đà Nẵng
hoàn toàn có khả năng tận dụng cơ hội để phát triển trở thành thủ phủ công nghiệp phần
mềm, game và trở thành trung tâm khởi nghiệp công nghệ cao. Sau hai thập kỷ kiến tạo,
thành phố đang sở hữu nhiều điều kiện tốt về chính sách, lực lượng lao động, vị trí và hạ
tầng đô thị để có thể bứt phá chinh phục các mục tiêu kinh tế số đến năm 2025, trở thành
một thành phố trung tâm trí tuệ của miền Trung và thành công như Singapore.
Sở Thông tin và Truyền thông sẽ thực hiện một số chương trình, dự án như: Nâng
cấp Hệ thống email công vụ thành phố, bảo đảm phân tải và xác thực SSO cho Hệ thống
đăng nhập Chính quyền điện tử; mua thiết bị lọc thư rác Barracuda Security Gateway 400
cho hệ thống email công vụ thành phố theo mô hình Inbound, OutBound...
Hình 1. 3 Ứng dụng các máy móc thiệt bị hiện đại vào việc dạy học
Qua hình ảnh trên ta thấy thành phố đang rất tích cực trong việc đẩy mạnh những
tiến bộ khoa học và áp dụng nhiều trang thiết bị hiện đại vào việc dạy học giúp cho học
sinh viên nắm bắt và hiểu rõ để áp dụng chúng phát triển thành phố trong tương lai.
1.1.5. Môi trường
a. Toạ độ
Đà Nẵng nằm ở 15o55’20" đến 16o14’10" vĩ tuyến bắc, 107o18’30” đến 108o20’00”
kinh tuyến đông, phía bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế, phía nam và tây giáp tỉnh Quảng
Nam, phía đông giáp biển Đông. Với vị trí trung độ của cả nước, Đà Nẵng cách Hà Nội
765km về phía Bắc và thành phố Hồ Chí Minh 964km về phía Nam, nối vùng Tây
Nguyên trù phú qua Quốc lộ 14B và là cửa ngõ ra biển của Tây Nguyên và nước bạn
Lào. Các trung tâm kinh doanh - thương mại của các nước vùng Đông Nam Á và Thái
Bình Dương đều nằm trong phạm vi bán kính 2000km từ thành phố Đà Nẵng.
Bốn điểm cực trên đất liền của thành phố Đà Nẵng là:
+ Cực Bắc là phường Hòa Hiệp Bắc, quận Liên Chiểu.
+ Cực Tây là xã Hòa Bắc, huyện Hòa Vang.
+ Cực Nam là xã Hòa Khương, huyện Hòa Vang.
+ Cực Đông là phường Thọ Quang, quận Sơn Trà.
Đà Nẵng nằm cách Hà Nội 776 km về phía Bắc, cách TP.HCM 961 km về phía Nam
và tiếp giáp với cố đô Huế, Đà Nẵng có trục giao thông Bắc – Nam với cả đường bộ,
đường sắt và đường biển cắt qua, đồng thời là cửa ngõ giao lưu với các tỉnh thuộc khu
vực Tây Nguyên. Không chỉ có vậy, Đà Nẵng là trung tâm được bao quanh bởi ba di sản
nổi tiếng thế giới như: Cố đô Huế, Thánh địa Mỹ Sơn và Phố cổ Hội An. Ngoài ra, vùng
biển của thành phố này bao gồm cả huyện đảo Hoàng Sa. Do đó, Đà Nẵng là thành phố
có vị trí đắc địa và vô cùng quan trọng cả về du lịch, giao lưu kinh tế, giao thương buôn
bán và quân sự quốc phòng
Hình 1. 4 Bản đồ vị trí thành phố Đà Nẵng

b. Địa hình
Địa hình thành phố Đà Nẵng khá đa dạng, vừa có đồng bằng vừa có núi, một bên là
đèo Hải Vân với những dãy núi cao, một bên là bán đảo Sơn Trà hoang sơ. Vùng núi cao
và dốc tập trung ở phía Tây và Tây Bắc, từ đây có nhiều dãy núi chạy dài ra biển, một số
đồi thấp xen kẽ vùng đồng bằng ven biển hẹp. Địa hình đồi núi chiếm diện tích lớn, độ
cao khoảng từ 700 - 1.500m, độ dốc lớn (>400), là nơi tập trung nhiều rừng đầu nguồn và
có ý nghĩa bảo vệ môi trường sinh thái của thành phố. Hệ thống sông ngòi ngắn và dốc,
bắt nguồn từ phía Tây, Tây Bắc và tỉnh Quảng Nam. Đồng bằng ven biển là vùng đất
thấp chịu ảnh hưởng của biển bị nhiễm mặn, là vùng tập trung nhiều cơ sở nông nghiệp,
công nghiệp, dịch vụ, quân sự, đất ở và các khu chức năng của thành phố.
c. Dân số
Tính đến tháng 9/2023, thì dân số Thành Phố Đà Nẵng đạt khoảng 1.228.374 người
và diện tích tự nhiên 1.283,42 km2, mật độ dân số là 926 người/km2.
d. Khí hậu, thời tiết
Đà Nẵng nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ cao và ít biến động.
Mỗi năm có hai mùa rõ rệt: mùa khô từ tháng 1-9, mùa mưa từ tháng 10-12. Nhiệt độ
trung bình hàng năm khoảng 25 độ, cao nhất là vào tháng 6, 7, 8 trung bình từ 28 độ-30
độ, thấp nhất vào các tháng 12, 1, 2 trung bình từ 18-23 độ, thỉnh thoảng có những đợt rét
đậm nhưng không kéo dài. Độ ẩm không khí trung bình là 83,4%, cao nhất là tháng 10,
11 trung bình 85,67% -87,67%, thấp nhất vào các tháng 6, 7 trung bình từ 76,67% -
77,33%.
1.1.6. Pháp lý
Đà Nẵng là một thị trường vô cùng tiềm năng đối với kênh đầu tư bất động sản. Đặc
biệt là khi nơi đây hội tụ những yếu tố mà các tỉnh và thành phố của Việt Nam còn đang
phấn đấu để đạt được. Đó là hệ thống hạ tầng giao thông phát triển, hạ tầng nghỉ dưỡng
và dịch vụ du lịch được đầu tư bài bản và quy hoạch thông minh; nhiều ông lớn bất động
sản rót vốn phát triển dự án; nhiều di tích lịch sử, điểm du lịch nổi tiếng; có nền văn hoá
bản sắc độc đáo… giúp Đà Nẵng nhanh chóng trở thành một trong những điểm đến trải
nghiệm, du lịch và nghỉ dưỡng hàng đầu Việt Nam.
Cũng chính điều này tạo cơ hội cho các loại hình bất động sản tại Đà Nẵng phát triển
vượt bậc. Điển hình như biệt thự biển nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ du lịch condotel Đà
Nẵng, liền kề thương mại và shophouse – nhà phố thương mại tại Đà Nẵng. Một đặc
điểm chung của các loại hình này đó là đều hướng tới phục vụ dịch vụ du lịch.
1.1.7. Kết luận
Qua những gì đã phân tích ở trên ta thấy thị trường tại Đà Nẵng rất tiềm năng và
những chính sách của thành phố trong tương lai sẽ mang lại nhiều lợi ích cho các dự án
nhà phố thương mại trong tương lai.
1.2. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG DỰ ÁN VÀ DỰ BÁO CUNG CẦU
1.2.1. Thị trường bất động sản tại Việt Nam
Năm 2021 -2022 dù thị trường bất động sản có những nguy cơ giảm tốc, nhưng nhìn
chung với các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô, cơ bản thị trường này vẫn có sự phát
triển ổn định. Trong 4 tháng đầu năm 2023 đã có dấu hiệu hồi phục và phát triển trở lại.
Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao, hầu như không phát sinh
lượng tồn kho mới. Thị trường đã cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với
mua bán để sử dụng…
Trong 4 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản (BĐS) ghi nhận những diễn
biến cả tích cực lẫn tiêu cực khi nguồn cung bắt đầu cải thiện vào quý II.2022 đạt gần
13.000 căn, song vẫn gặp phải rào cản lớn về nguồn vốn. Giá bán có xu hướng tăng cao
khi nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang.
Đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tại thị trường các địa phương
mới phát triển, đặc biệt là đất nền giá trị nhỏ, phù hợp với tầm tài chính vừa phải sẽ là
cứu cánh an toàn giúp dòng tiền giữ giá tốt nhất.
1.2.2. Thị trường bất động sản tại Đà Nẵng
Từ cuối năm 2022, chính quyền TP Đà Nẵng cũng có những định hướng thay đổi cấu
trúc phát triển kinh tế mang tính bền vững ổn định và sâu rộng hơn; sự phát triển các khu
công nghiệp, khu công nghệ cao của Đà Nẵng sẽ kéo theo một luồng lao động mới, thúc
đẩy gia tăng dân số... Đây chính là những yếu tố nền tảng để cho thị trường BĐS Đà
Nẵng phát triển..
TP. Đà Nẵng đang dần lấy lại nhịp phát triển khi chú trọng hơn vào các dự án BĐS
du lịch hàng hiệu khác biệt. Ở thị trường khách sạn 4-5 sao, Đà Nẵng hiện có tổng cộng
81 dự án với 15.343 phòng. Trong đó, số lượng phòng khách sạn 5 sao và 4 sao lần lượt
chiếm 38% và 62%.
Đến hết năm 2023, Đà Nẵng dự kiến có thêm 15 dự án với 2.422 phòng, nâng tổng
nguồn cung phòng lên gần 18.000 phòng với 96 dự án. Nguồn cung mới giúp thị trường
thêm phần sôi động.
Ở thị trường căn hộ, trong 3 năm trở lại đây, số lượng căn hộ và dự án không tăng đột
biến do đó không dẫn đến tình trạng bội thực nguồn cung và giúp bảo đảm tỷ lệ hấp thụ
ổn định. Dự báo trong 3 năm tiếp theo (2024-2027), thị trường căn hộ được kỳ vọng tăng
tốc phát triển với nguồn cung mới từ 10 dự án cung cấp khoảng 5.600 căn hộ, trong đó
căn hộ hạng sang sẽ dẫn dắt nguồn cung, nhờ vậy mặt bằng giá sơ cấp đạt tốc độ tăng
trưởng tích cực là 12%.
1.2.3. Xác đối tượng khách hàng
Đối tượng khách hàng mà dự án nhắm tới là khách hàng và những nhà đầu tư, vì sản
phẩm của dự án là đất và nhà phố. Những nhà đầu tư có thể cho thuê, kinh doanh hoặc
bán lại với mức giá sinh lời
Kinh tế Đà Nẵng tăng trưởng khá mạnh dựa vào du lịch, kéo theo đó là sự phát triển
đô thị khá nhanh, dân số ngày càng tăng, bất động sản ngày càng phát triển và nóng bỏng
thu hút rất nhiều nhà đầu tư kéo đến. Nhà mặt phố, khách sạn mini mặt phố hầu như
không có để bán. Trên các sàn giao dịch chủ yếu là những mảnh đất ở xa trung tâm, nếu ở
trung tâm, giá cũng cao không khác gì ở những thành phố lớn. Chính vì thế mà nhu cầu
nhà phố, nhà đất trở thành một nhu cầu tương lai. Và một trong những giải pháp đưa ra
nhằm đảm bảo chỗ ăn ở, chỗ kinh doanh cho, đặc biệt là bộ phận khách hàng có thu nhập
cao và các nhà đầu tư bất động sản và các nhà đầu tư muốn mua để kinh doanh là việc
xây dựng các khu nhà phố. Dựa vào mức độ tăng dân số của thành phố, ta có thể dự đoán
cho nhu cầu sử dụng nhà phố trong tương lai.
1.2.4. Lý do tại sao khách hàng và nhà đầu tư nên mua dự án này
Vì mục đích của dự án nhà phố thương mại này là để bán sản phẩm là nhà cho những
khách hàng và chủ đầu tư. Tuy nhiên với những dự án như vậy sẽ rất ít khách hàng lựa
chọn mua để ở thay vì đó là kinh doanh hoặc cho thuê để sinh lời dài hạn
Để hiểu đảm bảo cho khả năng thực hiện các mô hình kinh doanh trên cho khách và
nhà đầu tư, đầu tiên chúng ta sẽ nhìn qua những tiện ích mà dự án mang lại.
Hình 1. 5 . Những tiện ích xung quanh mà dự án mang lại
Có thể thấy những tiện ích xung quanh dự án là rất nhiều, tuy nhiên xung quanh đây là ít
có quán cafe hay các quán ăn nhỏ hay các phòng gym,.... Đa số gần khu vực dự án là các
nhà hàng lớn và mức giá cũng khá cao, vậy nên việc mở một quán ăn với quy mô nhỏ tại
đây với mức giá hợp lý cũng là một giải pháp hay. Đặc biệt ở gần dự án là trường học và
kí túc xá cho sinh viên, vậy nên rất phù hợp để kinh doanh cafe và phòng tập gym, vì đây
là những loại hình kinh doanh rất thu hút các bạn trẻ. Ngoài ra với vị trí và giao thông
thuận lợi, thành phố Đà Nẵng dự kiến sẽ có những chính sách hấp dẫn để thu hút khách
du lịch tới đây. Dự án gần biển Nguyễn Tất Thành cũng là một lợi thế với khi hậu mát mẻ
và thông thoáng, rất hấp dẫn cho khách du lịch thuê để ở và hưởng thụ.
1.2.5. Phân tích các yếu tố cạnh trạnh
Mặc dù đại dịch covid-19 đã trôi qua, song vẫn còn đó những ảnh hưởng nhất định
với nền kinh tế của thành phố Đà Nẵng.
Tổng cục Thống kê vừa công bố báo cáo tình hình kinh tế - xã hội năm 2020.
Theo đó, GDP cả năm 2020 giảm 9,77% so với năm 2019, ngành xây dựng giảm 12.5%.
Tuy nhiên Trong 4 tháng đầu năm 2023, tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) thành phố
Đà Nẵng tăng 4,70%, các ngành kinh tế chủ lực lần lượt có dấu hiệu phục hồi tích cực, rõ
nét.Ngành xây dựng tăng trưởng 4.99%.
Đà Nẵng đang ngày càng phát triển với nhiều nguồn lực đầu tư mở ra hy vọng về một
thành phố năng động, nhộn nhịp vương tầm thế giới. Hòa cùng nhịp điệu phát triển này là
những dự án đầu tư bất động sản đáp ứng nhu cầu mua bán, sử dụng cũng như nhu cầu
mua bán, sử dụng cũng như nhu cầu lựa chọn một căn hộ, chung cư tiện ích hiện đại để
tận hưởng không gian trong lành của Đà Nẵng xinh đẹp. Loại hình bất động sản
Shophouse vì lẽ đó mà xuất hiện nhiều hơn tại Đà Nẵng. Bởi tính tiện ích của nó mà các
dự án Shophouse Đà Nẵng mang lại sự tin tưởng cho người sử dụng và cả giới đầu tư bất
động sản.
Hiện nay Shophouse Đà Nẵng không ngừng mạnh mẽ phát triển vươn xa ra tầm thế
giới. Nhận thấy tiềm năng của thành phố, không ít các dự án Shophouse Đà Nẵng cũng
mọc lên, trong đó có thể kể đến vài dự án lớn tại ngay thành phố Đà Nẵng đang là đối thủ
cạnh tranh của nhau: Lakeside Palace, Lakaside Infinity, Shophouse Ngô Quyền Đà
Nẵng,… Le Pavillon, Shophouse Monarchy, Villa One River, Halla Jade Residence, Nhà
Phố Ngô Quyền Đà Nẵng,…
1.2.6. Dự báo nhu cầu tương lai
Khả năng tiêu thụ của thị trường
Năm 2024, thành phố sẽ tập trung khai thác thị trường khách nội địa, chú trọng khai
thác thị trường khách nội địa, tổ chức các chương trình kích cầu du lịch. Đồng thời, tìm
kiếm các nguồn khách để triển khai hiệu quả phương án thí điểm đón và phục vụ khách
du lịch quốc tế.
Thành phố phấn đấu tổng lượng khách lưu trú dự kiến đạt 3,5 triệu lượt khách, tăng 3
lần so với ước thực hiện năm 2022; trong đó, khách quốc tế ước đạt 180.000 lượt, tăng
1,6 lần và khách nội địa ước đạt hơn 3,32 triệu lượt, tăng 3 lần.
Trong 4 tháng đầu năm, quy mô nền kinh tế thành phố ước đạt hơn 57.792 tỷ đồng;
trong đó, khu vực dịch vụ chiếm 67,44%. Trong mức tăng trưởng 7,23% của toàn nền
kinh tế thành phố, khu vực dịch vụ tăng 9,82%, tỷ trọng đóng góp của khu vực này vào
mức tăng chung đạt 89,95%.
Về lĩnh vực thương mại, hoạt động mua sắm trực tiếp đang có dấu hiệu phục hồi tốt
sau khi Covid-19 được kiểm soát, cùng với thương mại điện tử vẫn không ngừng tăng
trưởng mạnh mẽ. Tăng trưởng toàn ngành thương mại 4 tháng ước đạt 5,9% so với cùng
kỳ; doanh thu bán lẻ hàng hóa đạt 31.917 tỷ đồng.
1.3 Kết luận sự cần thiết đầu tư
Từ những gì đã phân tích ở trên, có thể thấy việc đầu tư xây dựng dự án nhà phố
thương mại là cần thiết, góp phần điều hoà mối quan hệ cung - cầu về nhà ở cao cấp tại
khu vực, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân, mặt khác dự án còn mang lại
hiệu quả kinh tế không chỉ cho doanh nghiệp mà còn góp một phần không nhỏ vào sự
phát triển kinh tế của khu vực dự định đầu tư nói riêng và TP Đà Nẵng nói chung.
CHƯƠNG 2: NGHIÊN CỨU KĨ THUẬT VÀ CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN
2.1. Mô tả sản phẩm dự án
2.1.1. Tên dự án
Dự án KNL Shophouse được xây dựng trên 2 khu đất rộng 7700m2 trên đường Đ.Trần
Triệu Luật và Hoà Phú 1, phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.
Cơ cấu sản phẩm như sau: gồm 44 căn Shophouse mặt tiền với mô hình khép kín, mỗi
căn 3 tầng nổi và 1 tầng tum có diện tích 120m2. Gồm :
- 36 căn 1 mặt tiền.
- 8 căn 2 mặt tiền.
2.1.2. Đối tượng khách hàng
Kinh tế Đà Nẵng tăng trưởng khá mạnh dựa vào du lịch, kéo theo đó là sự phát triển
đô thị khá nhanh, dân số ngày càng tăng, bất động sản ngày càng phát triển và nóng bỏng
thu hút rất nhiều nhà đầu tư kéo đến. Nhà mặt phố, khách sạn mini mặt phố hầu như
không có để bán. Trên các sàn giao dịch chủ yếu là những mảnh đất ở xa trung tâm, nếu ở
trung tâm, giá cũng cao không khác gì ở những thành phố lớn. Vì thế mà nhu cầu nhà
phố, nhà đất trở thành một nhu cầu tương lai. Một trong những giải pháp đưa ra nhằm
đảm bảo chỗ ăn ở, chỗ kinh doanh cho, đặc biệt là bộ phận khách hàng có thu nhập cao
và các nhà đầu tư bất động sản và các nhà đầu tư muốn mua để kinh doanh là việc xây
dựng các khu nhà phố. Dựa vào mức độ tăng dân số của thành phố, ta có thể dự đoán cho
nhu cầu sử dụng nhà phố trong tương lai.
Chính vì thế, đối tượng khách hàng mà dự án nhắm tới là khách hàng muốn sở hữu
Shophouse và những nhà đầu tư, vì sản phẩm của dự án là đất và nhà phố. Những nhà
đầu tư có thể cho thuê, kinh doanh hoặc bán lại với mức giá sinh lời.
2.1.3. Tiêu chuẩn chất lượng
Shophouse là hình thức căn hộ nhà ở kết hợp với cửa hàng thương mại kết hợp nhiều
tính năng và mục đích sử dụng. Shophouse đã phát triển rất lâu trên thế giới từ những
năm đầu thế kỷ 19 đã xuất hiện những nhà phố thương mại ở các khu thị trấn và trung
tâm thành phố, đặc biệt với số lượng xây dựng quy mô lớn ở một số nước Đông Nam Á
trong thời kỳ thuộc địa. Các cấu trúc thiết kế hay mô hình tượng trưng Shophouse trên
thế giới có thể nhìn thấy ở các khu vực các nước Mỹ Latinh và các đảo Caribe.
Các căn hộ Shophouse được xây dựng theo quy hoạch ở các vị trí trung tâm, dân cư
đông đúc nhằm mục đích đảm bảo lãi suất kinh doanh và thuế đạt hiệu quả cao. Với thiết
kế phục vụ cho hoạt động kinh doanh, dịch vụ và nhu cầu sinh hoạt, Shophouse luôn có
kiến trúc riêng biệt làm nổi bật, mang thương hiệu của loại hình kết hợp này.
Sở hữu Shophouse là sở hữu một tài sản rất có giá trị với tính năng cho cả cuộc sống
gia đình và có thể kinh doanh phục vụ.
Kết luận: Công trình được thiết kế theo phong cách Châu Âu, nhằm mục đích phục vụ
nhu cầu chỗ ở và sinh hoạt cho khách hàng. Shophouse ngoài phục vụ nhu cầu sinh hoạt
còn còn có thể phục vụ nhu cầu kinh doanh, mua bán.
2.1.4. So sánh sản phẩm
Hầu hết các Shophouse đều có chung những điểm như sau:
- Được thiết kết hiện đại và sang trọng.
- Hạ tầng giao thông thuận lợi, tiện ích đầy đủ.
- Không gian thoáng mát, sạch sẽ.
KNL Shophouse cũng có những đặc điểm kể trên, bên cạnh đó có những điểm nổi bật
hơn so với những Shophouse khác trên địa bàn thành phố:
Thứ nhất, dự án KNL Shophouse nằm gần đường Nguyễn Sinh Sắc, cách biển khoảng
2km. Điểm này khá thu hút đối với những khách hàng yêu thích biển.
Thứ hai, gần khu Trung tâm hành chính quận Liên Chiểu. Vào chiều tối, các hoạt động
vui chơi diễn ra khá nhiều, rất phù hợp để khách hàng đến giải trí, vận động cơ thể ngoài
trời.
Thứ ba, nằm gần đường Ngô Văn Sở, con đường khá sầm uất, với nhiều địa điểm vui
chơi ăn uống.
Thứ tư, nằm cách công viên nước phong cách Nhật Bản Mikazuki 365 khoảng vài phút
đi xe.
Thứ năm, ngoài ra dự án KNL Shophouse còn nằm gần trường học, trung tâm bến xe
thành phố, chợ, bệnh viện, gym, yoga,…
Như vậy, dự án KNL Shophouse rất thích hợp để trở thành nơi an cư lí tưởng cho
khách hàng.
2.2. Lựa chọn hình thức đầu tư
Các hình thức đầu tư: bao gồm 3 hình thức cơ bản:
+ Dự án đầu tư mới: dự án đầu tư thực hiện lần đầu hoặc dự án đầu tư độc lập với dự
án đầu tư đang hoạt động.
+ Dự án đầu tư mở rộng: dự án đầu tư phát triển dự án đầu tư đang hoạt động bằng
cách mở rộng quy mô, nâng cao công suất, đổi mới công nghệ, giảm ô nhiễm hoặc cải
thiện môi trường.
+ Dự án đầu tư cải tạo và sửa chữa: cải tạo, sửa chữa, nâng cấp công trình xây dựng
là công tác phá dỡ (nếu có) một phần công trình hiện trạng để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp
mặt ngoài, kết cấu công trình, trang thiết bị công trình, mở rộng diện tích, ...
Dựa vào các tiêu chí và mục đích đầu tư, chủ đầu tư quyết định đầu tư dự án với hình
thức được xây dựng hoàn toàn mới.
Nguồn vốn: Sử dụng nguồn vốn tự có của chủ đầu tư và nguồn vốn vay từ ngân hàng
Sacombank.
2.3. Công suất dự án
2.3.1. Xác định công suất dự án
Công suất của dự án được lựa chọn lớn hay nhỏ tùy thuộc vào các yếu tố sau:
Thứ nhất, tùy thuộc vào quy mô của dự án. Là sản phẩm cung cấp cho thị trường.
Thứ hai, tùy thuộc vào nhu cầu của thị trường ở hiện tại và trong tương lai đối với các
loại sản phẩm của dự án cung cấp.
Thứ ba, tùy thuộc vào khả năng chiếm lĩnh thị trường.
Thứ tư, tùy thuộc vào khả năng cung cấp chất lượng sản phẩm.
Như vậy, có thể thấy các yếu tố trên chính là chìa khóa để quyết định công suất của dự
án. Tuy nhiên việc xác định công suất của dự án còn phải phụ thuộc vào khả năng đầu tư
của chủ đầu tư và nhu cầu cung ứng của dự án phải thấp hơn so với nhu cầu thị trường,
có như vậy thì sản phẩm của dự án mới có thể đứng vững trên thị trường. Nếu công suất
lựa chọn quá lớn so với nhu cầu thị trường thì chắc chắn sản phẩm sẽ dư thừa, gây khó
khăn trong quá trình kinh doanh và thu hồi lại vốn bỏ ra.
2.3.2. Lựa chọn công suất dự án
Như đã đề cập ở 2.1.1, dự án bao gồm 44 căn Shophouse mặt tiền với mô hình khép
kín. Dự kiến công suất bán căn hộ như sau:
+ Đợt 1 năm 2025: 40%
+ Đợt 2 năm 2026: 30%
+ Đợt 3 năm 2027: 30%
Tỷ lệ thu tiền:
+ Lần thu tiền thứ nhất: 50%
+ Lần thu tiền thứ hai: 25%
+ Lần thu tiền thứ ba: 25%
Lí do lựa chọn công suất này: Vì đa phần các dự án Shophouse thường chỉ đạt từ 20% -
40% số lượng căn hộ trong năm đầu tiên, ít có dự án nào đạt được 50% ngay trong năm
đầu tiên mở bán. Điển hình như Shophouse Nại Nam gần Lotte Mart với 37 căn nhưng
trong năm đầu cũng chỉ bán được 12 căn. Vậy nên lựa chọn 40% trong năm đầu là khá
hợp lý.
2.4. Xác định công nghệ - kỹ thuật của dự án
Công nghệ - kĩ thuật được sử dụng trong dự án là những thiết bị, máy móc hiện đại,
phù hợp với sản phẩm.
- Máy móc, thiết bị: toàn bộ các loại máy móc, thiết bị dùng trong hoạt động thi công
là máy móc chuyên dùng, thiết bị công tác, cần cẩu, dây chuyền công nghệ, những máy
móc đơn lẻ.
- Thiết bị, dụng cụ quản lý: là những thiết bị, dụng cụ dùng trong công tác quản lý hoạt
động như máy vi tính phục vụ quản lý, thiết bị điện tử, thiết bị, dụng cụ đo lường, kiểm
tra chất lượng, máy hút ẩm, hút bụi, chống mối mọt.
2.5. Tiêu chuẩn đầu vào
2.5.1. Hệ thống cấp điện
a. Các tiêu chuẩn và quy phạm
Trong quá trình thiết kế, lắp đặt, kiểm tra và chạy thử sẽ phải tuân theo các tiêu chuẩn
và quy phạm sau:
- TCVN 9207: 2012 Đặt đường dây dẫn điện trong nhà ở và công trình công cộng.
- TCVN 9206: 2012 Đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng.
- Qui phạm trang bị điện 11TCN 18 - 2006, 11TCN 19 - 2006, 11TCN 20 - 2006,
11TCN 21 - 2006.
- QCVN - 12 - 2014/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về hệ thống điện của Nhà ở
và công trình công cộng.
- TCVN 9888 - 2013 Bảo vệ chống sét - phần 1 nguyên tắc chung.
- QCVN 09: 2013/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình xây dựng sử
dụng năng lượng hiệu quả.
- TCVN 7447 - 2010: Hệ thống lắp đặt điện hạ áp TCXD 333 – 2005: Tiêu chuẩn thiết
kế - chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công trình xây dựng dân dụng.
b. Giải pháp hệ thống điện
- Sử dụng nguồn điện lấy từ đường dây trung thế 22kV.
- Khi nguồn điện lưới bị mất, mạch vẫn được cấp điện từ máy phát điện dự phòng 3
pha 0,4kV.
- Hệ thống điện phải đảm bảo an toàn, vì vậy phải thiết lập các hệ thống tự động ngắt
điện khi có sự cố, sử dụng các thiết bị chống giật khi điện bị rò rỉ.
- Sử dụng thiết bị chống sét vì dự án nằm ở khu vực gần biển.
2.5.2. Hệ thống cấp thoát nước
a. Các tiêu chuẩn thiết kế
Quy chuẩn hệ thống cấp thoát nước trong nhà và công trình 1999.
- Tiêu chuẩn thiết kế cấp nước bên trong TCVN - 4513 - 88.
- Tiêu chuẩn thiết kế thoát nước bên trong TCVN - 4474 - 87.
- TCVN 33-2006: Cấp nước - mạng lưới đường ống và công trình bên ngoài - Tiêu
chuẩn thiết kế.
- TCVN 7957: 2008 Thoát nước - mạng lưới và công trình bên ngoài - Tiêu chuẩn
thiết kế.
b. Giải pháp thiết kế
Xây dựng hệ thống cống rãnh ngầm để phục vụ cho việc thoát nước dễ dàng mà không
ảnh hưởng đến môi trường sinh hoạt chung.
Hướng thoát nước, nước mưa được thu gom về các trục đường chính sau đó đổ ra hệ
thống thoát nước chung của khu vực.
2.5.3. Giải pháp chữa cháy
a. Căn cứ thiết kế
Luật phòng cháy và chữa cháy được Quốc hội thông qua ngày 29/06/2001, có hiệu lực
từ ngày 04/10/2001.
- TCVN930 - 8: 2012: Phòng cháy chữa cháy - từ vựng - thuật ngữ chuyên dùng cho
phòng cháy chữa cháy, cứu nạn và xử lý vật liệu nguy hiểm.
- Nghị định số 79/2014/NĐ - CP, ngày 31/07/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật PCCC.
- Thông tư số 66/2014/TT - BCA ngày 16/12/2014 của Bộ trưởng Bộ Công an quy
định chi tiết thi hành một số điều của Nghị định số 79/2014/NĐ – CP.
- TCVN9310 - 4: 2012: Phòng cháy chữa cháy - từ vựng - thiết bị chữa cháy.
- TCXD 217: 1998: Hệ thống phát hiện chảy và báo động cháy - Quy định chung.
- TCVN 3991: 1985 Tiêu chuẩn phòng cháy trong thiết kế xây dựng - thuật ngữ và
định nghĩa.
- QCVN 06: 2010/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công
trình.
- TCVN 3890: 2009 - Phương tiện phòng cháy và chữa cháy cho nhà và công trình -
Trang bị, bố trí, kiểm tra bảo dưỡng.
- TCVN 6379 - 1998: (Thiết bị chữa cháy - trụ nước chữa cháy - yêu cầu kỹ thuật).
- TCVN 6102 - 1996 1997202: 1987: Phòng cháy, chữa cháy - chất chữa cháy - bột
- TCVN 5303.1990: An toàn cháy - thuật ngữ và định nghĩa.
- TCVN 3254: 1989: An toàn chảy - Yêu cầu chung.
- TCVN 4778: 1989: Phân loại cháy.
- TCVN 4879.1989: Phòng cháy - dấu hiệu an toàn.
b. Giải pháp chữa cháy
Xây dựng quy định, nội quy an toàn phòng cháy chữa cháy.
Thường xuyên vận hành, bảo dưỡng các thiết bị PCCC.
Hướng dẫn cư dân không để các vật dụng che chắn lối thoát nạn trên cầu thang của
nhà ở.
Quản lý chặt chẽ nguồn lửa, nguồn nhiệt, chất gây cháy như trong quá trình tồn trữ gas
hoặc dầu cho máy phát, chỉ được tồn trữ số lượng đúng với quy định.
Yêu cầu cư dân không vận chuyển các thiết bị, chất dễ gây cháy nổ trong thang máy
của từng căn hộ.
Tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp luật và kiến thức phòng cháy chữa cháy, phát
động phong trào quần chúng tham gia PCCC.
2.5.4. Giải pháp kiến trúc
a. Giải pháp mặt bằng
Mặt bằng căn hộ hầu hết được cơ cấu theo giá hình chữ nhật, Mặt bằng toàn khu được
thiết kế dựa trên hình dáng khu đất, các khu căn hộ đượcp phân chi bởi đường giao thông
nội bộ.
b. Giải pháp mặt đứng
Tòa nhà cao 3 tầng và 1 tầng tum, tầng 1 cao 3,9m, tầng 2 cao 3,6m, tầng 3 cao 3,6m,
tầng mái cao 2,5m. Các tầng đều thông thoáng đảm bảo lối đi và sử dụng cho các tầng.
Khu căn hộ thiết kế các ô cửa sổ, lô gia khép kín vừa đáp ứng ý đồ mặt đứng vừa đảm
bảo yêu cầu lấy sáng, thông gió của các không gian bên trong.
c. Giải pháp hoàn thiện
Vật liệu hoàn thiện ngoài nhà:
+ Mặt ngoài công trình sử dụng các vật liệu địa phương truyền thống sẵn có trên thị
trường, khối đế của công trình với chức năng căn hộ cho thuê và được hoàn thiện với vật
liệu mặt ngoài chủ yếu là sơn và khung nhôm kính mảng lớn.
+ Sân vườn xung quanh công trình, để tạo cảnh quan phù hợp với hình thức và chức
năng của công trình, phương án kiến trúc cần nghiên cứu giải pháp tạo cảnh quan sân
vườn kết hợp với cây xanh.
+ Với khối cao tầng dự kiến các vật liệu hoàn thiện mặt ngoài chủ yếu sử dụng cửa sổ
nhôm kính kết hợp các màng tường được sơn phủ. Các cửa nhôm kính cần được nghiên
cứu với khẩu độ hợp lý.
- Vật liệu hoàn thiện trong nhà:
+ Vật liệu hoàn thiện trong nhà cũng cần nghiên cứu các vật liệu địa phương sẵn có.
Các sảnh và hành lang nghiên cứu quy cách ốp lát phù hợp với tính chất công trình dễ
dàng cho thủ công và bảo trì. Trần trát vữa xi măng cát lăn sơn trực tiếp, tương tự với
tườn công nội thất công trình chủ yếu sử dụng trát vữa và lăn sơn trực tiếp.
- Với căn hộ dự kiến các phòng được hoàn thiện như sau:
+ Vệ sinh dùng các sản phẩm thiết bị tương đương các chung cư, nhà ở đáp ứng tiêu
chuẩn nhà phố hiện đại.
+ Tưởng trát vữa xi măng cát lăn sơn trực tiếp.
+ Sàn lát gạch theo chỉ định.
2.5.5. Giải pháp kết công trình
a. Kết cấu móng
Giải pháp móng đưa ra dựa trên các tiêu chí sau: Đảm bảo độ bề vững theo thời gian
cho công trình, tiết kiệm chi phí xây dựng cho chủ đầu tư ở mức có thể, điều kiện thi
công khu vực và các công trình hiện hữu lân cận.
Sau khi xem xét điều kiện: địa chất thủy văn, tính bền vững, tính kinh tế, điều kiện thi
công, tiến độ thi công,… Đơn vị thiết kế dựa vào tải móng xuống công trình mà đi đến
quyết định thiết kế phương án móng băng trên nền đất tự nhiên cho công trình là kết cấu
móng chính.
Móng được tính toán theo cường độ địa chất tốt.
b. Kết cấu công trình
Hệ kết cấu chính của các công trình BTCT gồm: các cấu kiện bao gồm Cột, BTCT kết
hợp với hệ dầm sàn bằng BTCT đổ toàn khối. Tường gạch xây chèn giữa các kết cấu
khung ngoài nhiệm vụ bao che, phân chia không gian và cách âm, cách nhiệt cho công
trình theo yêu cầu kiến trúc.
Kết cấu khung BTCT được xem là hợp lý cho công trình này và có thể đảm bảo các
công năng sử dụng của công trình.
Kết cấu được tính toán cho trường hợp nhà 4 tầng
Hệ kết cấu mái đảm bảo độ thẩm mỹ, độ bền và ổn định của mái công trình, đồng thời
tăng khả năng cách nhiệt của lớp mái.
Công trình và các bộ phận công trình được thiết kế đảm bảo duy trì được các công
năng sử dụng, tính bền vừng, độ ổn định và biến dạng của công trình, chống rung động
và các tác động khác vào công trình.
- Tất cả vật liệu sử dụng phải tuân thủ quy định trong các tiêu chuẩn hiện hành của
Việt Nam về vật liệu bê tông và cốt thép:
+ TCVN 9202-2012 Xi măng xây trát.
+ TCVN 8826-2011 phụ gia cho bê tông.
+ TCVN 9205-2012 cát nghiền cho bê tông.
+ TCVN 9336-2012 bê tông nặng – phương pháp xác định hàm lượng Sunfat.
+ TCVN 1450-1986 gạch rỗng đất sét nung.
+ TCVN 1451-1986 gạch đặc đất sét nung.
+ TCVN 7570-2006 cốt liệu cho bê tông và vữa – yêu cầu kĩ thuật.
+ TCVN 2682-2009 xi măng pooc lăng.
+ TCVN 3118-1993 bê tông nặng – phương pháp xác định cường độ nén.
+ TCVN 6284-1997 thép cốt bê tông dự ứng lực (phần 1-5).
+ TCVN 1651-2008 thép cốt bê tông.
+ TCVN 5709-1993 thép cacbon cán nóng dùng cho xây dựng – yêu cầu kĩ thuật.
+ TCVN 6522-1999 thép tấm kết cấu cán nóng.
+ TCVN 3223-1994 que hàn điện dùng cho thép cacbon và thép hợp kim thấp.
+ TCVN 1691-1975 mối hàn hồ quang điện bằng tay.
+ TCVN 170-2007 kết cấu thép, gia công, lắp dựng và nghiệm thu. Yêu cầu kỹ thuật.
2.6. Hạ tầng kỹ thuật
2.6.1. Hệ thống cấp điện
a. Giải pháp thiết kế
- Tổng công suất cần cấp cho công trình là: 229Kva.
- Xây dựng mới trạm biến áp 3 pha 250Kva 15(22)/0.4kv, đáp ứng nhu cầu sử dụng
điện cho công trình.
- Xây dựng 01 tủ điện tổng ( tủ MDB ) cấp điện cho công trình, tủ đặt tại khu vực trạm
biến áp.
- Mỗi khối công trình xây dựng 1 tủ điện chính, nguồn lấy từ tủ điện tổng.
- Mỗi tầng lắp 01 tủ điện, nguồn lấy từ tủ điện chính.
- Khối lớp học hiện hữu, tuyến cáp trục chính được cải tạo mới.
- Hệ thống chiếu sáng lớp học, văn phòng làm việc,… chủ yếu sử dụng đèn huỳnh
quang không chóa lắp áp trần.
- Phần lớn trong các phòng thông gió chủ yếu sử dụng quạt trần và quạt đảo gắn trần,
một vài phòng như : phòng truyến thống, phòng họp, phòng giáo viên, Hiệu trưởng, văn
phòng, và phòng Multimedia, sử dụng máy lạnh cục bộ dàn lạnh treo tường
- Hệ thống chiếu sáng sân đường nội bộ sử dụng cột đèn côn tròn cao 7m, lắp bộ đèn
cao áp bóng 150w, hệ thống được điều khiển đóng cắt bằng tay, điều khiển đặt trong nhà
bảo vệ.
- Bảo vệ chống quá tải và chống ngắn mạch sử dụng các MCB, MCCB thích hợp.
- Hệ thống tiếp địa an toàn được thực hiện bởi 09 cọc thép mạ đồng chôn sâu trong
đất, đỉnh cọc cách mặt đất 1m, khỏang cách giữa các cọc là 3m, dây tiếp địa dùng dây
đồng trần M50, điện trở của hệ thống sau khi thực hiện phải nhỏ hơn 4 ôm.
b. Máy phát điện dự phòng
- Dự kiến dự phòng khoảng 80% công suất cần cấp ( 80%x229 = 183Kva ), khi mất
điện lưới tạm thời không sử dụng máy lạnh và một số thiết bị không quan trọng.
- Trên cơ sở đó dự kiến lắp máy phát điện dizen 3 pha dung lượng 200Kva làm nguồn
dự phòng cho công trình, máy được đặt trong vỏ cách âm và lắp ngoài trời bên cạnh máy
biến áp.
c. Hệ thống điện thoại và hệ thống mạng
- Dự kiến lắp tổng đài 8 số thuê bao phục vụ nhu cầu sử dụng của công trình, tổng đài
dự kiến đặt trong phòng hành chánh.
- Hệ thống mạng dự kiến thuê bao đường truyến ADSL phục vụ cho công trình.
2.6.2. Hệ thống cấp thoát nước
a. Hệ thống cấp nước
Nguồn cấp nước : nối từ hệ thống cấp nước toàn khu có đường kính D63 vào bể nước
ngầm có khối tích là 100m3.
Bể nước ngầm dự trữ nước cung cấp cho sinh hoạt + chữa cháy.
Mạng lưới đường ống cấp nước.
Nguyên tắc:
- Mạng lưới đường ống ngắn nhất, giảm tổn thất
- Mạng lưới bao trùm tấc cả các thiết bị vệ sinh sử dụng.
- Mạng lưới dễ quản lý và đảm bảo mỹ quan
Vạch tuyến
- Ống đứng cấp nước lên bể mái.
- Các ống đứng cấp xuống các tầng cấp cho từng khu vệ sinh. Các ống đứng đặt trong
hộp gain kỹ thuật.
- Các ống nhánh dẫn nước từ ống đứng tới các khu vệ sinh và cấp đến từng thiết bị.
b. Hệ thống thoát nước
Nước thải của công trình có các loại sau:.
- Nước bẩn bao gồm nước thải từ các thiết bị vệ sinh : lavabo, vòi rửa.
- Phân là phần nước thải thoát ra từ các thiết bị vệ sinh: xí, tiểu.
- Nước mưa.
c. Tính toán bể tự hoại
Thể tích tổng bể tự hoại là: 27m3
d. Hệ thống thoát nước mưa
- Hệ thống thoát nước mưa được bố trí trong các hộp gain dọc theo tường, ống đứng có
đường kính D90 thu nước mưa và đổ ra hệ thống thoát nước khu vực.
- Tính toán đường kính ống đứng thoát nước mưa: 256 m 2 (với đường kính ống đứng
là 90mm)
- Hệ thống ống đứng thoát nước mưa được bố trí dọc theo tường trong các hộp gain kỹ
thuật.
- Tính toán mạng lưới đường ống thoát nước.
- Để đảm bảo nguyên tắc vệ sinh và thông tắc tốt: lấy 3 ống đứng thoát nước cho mỗi
khu vệ sinh: 1 ống thoát cho xí bệt và một tiểu treo, 1 ống thoát cho lavabo và phễu thu
sàn 1 ống thông hơi.
- Các ống đứng từ các thiết bị vệ sinh (WC) xuống ống nhánh chọn theo cấu tạo như
sau:
Từ lavabo xuống chọn : D = 42mm
Từ âu tiểu xuống chọn : D = 42mm
Từ xí bệt xuống chọn : D = 114mm
2.6.3. Hệ thống PCCC
Nguyên lý hoạt động của hệ thống PCCC :
a. Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) cho Trường Đinh Thiện Lý được thiết kế bao
gồm những hệ thống sau :
- Hệ thống cấp nước chữa cháy bên ngoài.
- Hệ thống chữa cháy vách tường.
- Hệ thống chữa cháy tự động
- Hệ thống báo cháy tự động.
- Hệ thống thu lôi chống sét.
b. Nguyên lý hoạt động của từng hệ thống
 Hệ thống cấp nước chữa cháy bên ngoài :
- Hệ thống trụ nước chữa cháy được bố trí xung quanh bên ngoài công trình với mục
đích chữa cháy từ phía ngoài công trình.
- Khi có cháy xảy ra sử dụng ngay cuộn vòi chữa cháy tại trụ nước lắp vào trực tiếp
họng ra của trụ và phun nước trực tiếp vào đám cháy.
 Hệ thống chữa cháy vách tường :
- Là hệ thống chữa cháy lắp đặt trên tường ở bên trong các công trình.
- Khi có cháy xảy ra tại một điểm nào đó thì sử dụng ngay hộp chữa cháy gần nhất.
Lấy cuộn vòi chữa cháy gắn một đầu nối vào van, đầu nối còn lại gắn vào lăng chữa
cháy. Sau đó mở van chữa cháy phun nước trực tiếp vào đám cháy. Khi mở van, do thay
đổi áp lực trong đường ống cụm bơm chữa cháy tự động nổ và bơm nước vào đường ống
chữa cháy.
 Hệ thống chữa cháy tự động :
- Hệ thống chữa cháy tự động vòi xối nước dùng để chữa cháy đồng thời cùng một lúc
đám cháy trên toàn bộ diện tích của cơ sở cần bảo vệ, dùng để tạo màng nước ngăn cháy
đồng thời để làm mát các kết cấu xây dựng.
- Khi có cháy xảy ra, tại vòi phun đạt được nhiệt độ 680c dưới sự tác động của nhiệt
làm giãn nở chất lỏng chứa trong bầu thủy tinh. Lúc này miệng phun trở thành miệng hở
và nước sẽ phun ra tạo thành màng nước phun vào đám cháy.
 Hệ thống báo cháy tự động :
- Khi có cháy xảy ra dưới tác động của nhiệt độ hoặc khói, lập tức đầu báo nhận được
tín hiệu cháy và báo chính xác địa chỉ cháy về trung tâm xử lý. Đồng thời trung tâm xử lý
truyền tín hiệu về còi báo động và hiển thị vị trí xảy ra cháy tại màn hình phím điều khiển
giúp cho chúng ta xác định ngay vị trí cháy để tiến hành xử lý chữa cháy kịp thời có hiệu
quả.
 Hệ thống thu lôi chống sét :
- Khi có sét đánh thẳng xuống công trình thì tại thiết bị thu chủ động thu sét truyền qua
dây dẫn sét xuống hố tiếp địa và giải xuống đất được an toàn.
CHƯƠNG 3: LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN
3.1. Nguyên tắc lựa chọn địa điểm
Lựa chọn địa điểm dự án là một trong những bước quan trọng để lập được dự án thành
công. Trong một số tình huống, yếu tố địa điểm còn là yếu tố cốt lõi quyết định sự thành
công của một dự án.
 Đối với một dự án, nguyên tắc chung để lựa chọn địa điểm dự án bao gồm:
- Địa điểm dự án phải phù hợp với đường lối chính sách của nhà nước. Bất cứ một dự
án, một hoạt động kinh doanh nào cũng đều nằm trong sự quản lý của nhà nước.
- Phù hợp với quy hoạch tổng thế phát triển của nền kinh tế quốc dân, của ngành, phù
hợp quy hoạch xây dựng của nhà nước.
- Địa điểm xây dựng phải thỏa mãn các tiêu chuẩn về mặt kỹ thuật và điều kiện tự
nhiên bao gồm:
+ Địa hình thuận lợi, địa chất công trình, địa chất thủy văn đảm bảo cho việc thực
hiện dự án.
+ Điều kiện tự nhiên phải phù hợp cho việc thực hiện dự án bao gồm các điều kiện
về thời tiết khí hậu, điều kiện về động đất, sóng thần, núi lửa, ...
+ Địa điểm phải đảm bảo cho việc cung cấp nguyên vật liệu xây dựng để thực hiện
dự án.
 Địa điểm xây dựng phải thỏa mãn các tiêu chuẩn về kinh tế:
- Chi phí đầu tư xây dựng: Các yếu tố do địa điểm có thể làm ảnh hưởng đến chi phí
đầu tư xây dựng: chi phí san lấp mặt bằng, đền bù di dân, tái định cư, xử lý nền, điều kiện
cung cấp vật liệu xây dựng, tính địa phương của giá xây dựng... Do đó, ảnh hưởng do
điều kiện vị trí đến chi phí đầu tư xây dựng rất lớn.
- Chi phí vận hành và khai thác dự án. Yếu tố địa điểm tác động đến khoản chi phí này
thông qua các vấn đề: Chi phí điện, nước, thông tin liên lạc, chi phí các vật liệu đầu vào.
Việc đặt vị trí ở nơi có nguồn cung ứng lao động dồi dào, trình độ dân trí cao sẽ ảnh
hưởng tiền lương, trình độ tay nghề, năng suất và nhận thức của người lao động.
- Chi phí cho việc tiêu thụ sản phẩm: dự án đặt tại nơi có nhu cầu tiêu thụ sản phẩm và
dịch vụ càng lớn thì chi phí này càng giảm và càng có lợi cho nhà đầu tư.
- Tiêu chuẩn về mặt xã hội và an ninh quốc phòng: Đây cũng là tiêu chuẩn chúng ta
cần so sánh, xem xét: số người di dân tái định cư, số người bị ảnh hưởng.
- Bên cạnh đó cũng cần phải xem xét các tác động về mặt xã hội, ảnh hưởng đến các
công trình lân cận, sự ảnh hưởng về cảnh quan, di tích, di sản, ảnh hưởng về mặt môi
trường, an ninh quốc phòng.
 Đối với địa điểm xây dựng dự án nhà phố thương mại Shophouse:
- Với phương châm hướng đến là tạo không gian, môi trường sống sang trọng, tiện
nghi nhưng vẫn gần gũi với thiên nhiên cho khách hàng. Vị trí dự án luôn là điều kiện
quan trọng nhất để người tiêu dùng quyết định lựa. Và các yếu tố cần quan tâm như sau:
Về khoảng cách
Khoảng cách từ địa điểm dự án đến khu “trung tâm” đô thị được người tiêu dùng lựa
chọn nơi ở của mình, khoảng cách này được xác định theo thời gian di chuyển bằng
phương tiện xe máy hoặc ôtô. Thông thường, các dự án trong nội đô hoặc có khoảng cách
di chuyển đến trung tâm từ dưới 15-20 phút có sức hút mạnh hơn những dự án khác.
Về địa lý và phong thủy
Những yếu tố địa lý thuận lợi, có phong thuỷ tốt sẽ làm gia tăng giá trị của dự án.
Về cảnh quan môi trường
Khách hàng thường lựa chọn địa điểm có cảnh quan môi trường tốt từ các yếu tố có
sẵn trong tự nhiên và từ kết quả đầu tư của các dự án. Đó là yếu tố mang lại giá trị lâu dài
cần được sự cân nhắc lựa chọn của người tiêu dùng.
Về mối liên hệ với xung quanh
Một dự án nhà ở có ưu thế khi nó có mối quan hệ tương tác với xung quanh. Các công
trình xung quanh dự án nhà ở như: công trình văn hoá, thể thao, thương mại, trường học,
công viên, bệnh viện, nhà hàng… có tác dụng tạo nên giá trị cho khu nhà ở.
Về hạ tầng kỹ thuật
Hạ tầng kỹ thuật bên ngoài dự án cần chú ý bao gồm: đường giao thông, công trình
cấp thoát nước và hệ thống điện. Các công trình kỹ thuật hạ tầng bên ngoài dự án đã được
đầu tư đồng bộ, đang được sử dụng tốt và có nhiều yếu tố thuận lợi sẽ là điểm ưu tiên số
1 khi khách hàng lựa chọn.
Về an ninh
An ninh tốt là một trong những yếu tố tạo nên giá trị khác biệt cho khu chung cư. Việc
trang bị hệ thống kỹ thuật quản lý cho tòa nhà như camera chống trộm, chuông báo cháy
góp phần nâng cao an ninh khu vực. Đồng thời giảm chi phí quản lý, nâng cao chất lượng
dịch vụ, tiện ích cho người dân trong khu vực. Ở căn hộ chung cư có bảo vệ, an ninh tốt,
không phải lo trộm cướp.
Về an toàn giao thông
Khu vực an toàn giao thông, ít xảy ra tai nạn sẽ tạo tâm lý yên tâm cho khách hàng khi
lựa chọn đến sinh sống ở khu vực đó. Ngoài ra khu vực có bãi đỗ xe và có bảo vệ 24/24
sẽ là một điểm cộng lớn khi khách hàng lựa chọn.
Về điều kiện an sinh xã hội
Điều kiện khu vực đảm bảo cho người dân quyền tiếp cận đầy đủ các nguồn lực về
thực phẩm và nơi trú ẩn và tăng cường sức khỏe và phúc lợi cho người dân nói chung,
giúp họ phát triển và tận dụng tối đa tất cả những lợi thế…sẽ tạo nên lợi thế cho khu nhà.
3.2. Lựa chọn địa điểm xây dựng dự án
3.2.1. Phân tích khu vực số 1
a. Vị trí xây dựng và dân cư xung quanh khu vực
Khu vực xây dựng dự án thuộc phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng. Dân cư
còn thưa thớt, mật đô dân cư tại khu vực chưa cao.
b. Giao thông
- Phía Bắc giáp với sông, gần núi và gần biển.
- Phía Tây, Đông và phía Nam có đường bê tông xi măng để lưu thông trong nội bộ
khu dân cư hiện trạng.
- Cách Bãi tắm Sơn Thủy – 10 phút lái xe.
- Cách Trung tâm thành phố Đà Nẵng: 20 phút lái xe.
- Cách Sân bay quốc tế Đà Nẵng: 15 phút.
- Cách phố cổ Hội An: 25 phút lái xe
c. Hệ thống cấp nước và cấp điện
Hiện trạng hệ thống thoát nước mưa, thoát nước bẩn, hệ thống cấp nước và cấp điện:
khu đất nằm trong khu quy hoạch đồng bộ hiện hữu nên thuận tiện trong kết nối hạ tầng
kỹ thuật với khu vực.
d. Môi trường
Không các nguồn lây ô nhiễm ảnh hưởng đến môi trường và công trình lân cận.
e. Quy hoạch
Các mạng lưới công trình kỹ thuật hạ tầng trong khu vực đã được đầu tư đồng bộ theo
tiêu chuẩn. Quy hoạch đã được xác định, nên khi công trình đi vào xây dựng việc kết nối
với các các tuyến cấp điện, cấp thoát nước, giao thông, thông tin liên lạc... vào công trình
rất thuận lợi.
f. Ưu điểm của khu đất xây dựng
Vị trí phong thủy đắc địa, thuận tiện kết nối, liên kết vùng với giao thông đa dạng cả
đường bộ và đường thủy.
Là tâm điểm trong quy hoạch phát triển thành phố về phía Đông Nam.
Gần khu vực Hòa Xuân chỉ mất khoảng 7-10 phút đi xe, đây là khu vực có tiềm năng
phát triển rất lớn trong tương lai.
g. Nhược điểm của khu đất xây dựng
Cách khá xa trung tâm thành phố, trung tâm thương mại và các chợ lân cận.
Đây là một khu đất nằm trong khu vực còn mới, nhà dân xung quanh còn thưa thớt,
chưa có nhiều.
Buổi tối tại đây còn khá vắng vẻ và ít người qua lại.
Hình 3. 1 Khu vực xây dựng dự án
3.2.2.Phân tích khu vực số 2
a. Vị trí xây dựng và dân cư xung quanh khu vực
Khu vực thuộc phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng. Tổng dân cư
tại khu vực phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu khoảng 46.140 người và mật độ dân cư
tại đây là 6.011 người/1 km2. Dân số ở đây đa số làm về kinh doanh và buôn bán nhỏ lẻ.
b. Giao thông
Phía Tây là đường lớn Nguyễn Sinh Sắc được nâng cấp và cải tạo.
Phía Bắc, Đông và phía Nam có đường bê tông xi măng để lưu thông trong nội bộ khu
dân cư hiện trạng.
c. Hệ thống cấp nước và cấp điện
Nguồn cấp điện hạ thế cho công trình là nguồn điện hạ áp 3 pha 4 dây 380V/220V tần
số 50Hz được cấp từ trạm biến áp nội bộ
d. Môi trường
Hiện tại trong khu vực dự án không xuất hiện các nguồn gây ô nhiễm có thể ảnh
hưởng đến chất lượng của môi trường.
e. Quy hoạch
Hiện trạng xung quanh khu vực được quy hoạch từ năm 2011 đã có đầy đủ hệ thống
thông tin liên lạc. Khu đất thuộc dự án khu phức hợp thương mại với diện tích khoảng
72.071 (ha) với chủ đầu tư là Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Phương Trang.
f. Ưu điểm của khu đất xây dựng
Khu đất cách trung tâm thành phố không qua xa, chỉ mất 10-15 phút đi để vào trung
tâm thành phố.
Nằm gần bãi biển Nguyễn Tất Thành, chỉ mất khoảng 5-7 phút chạy xe. Khí hậu
thoáng mát và dễ chịu, không quá nắng nóng.
Có tiềm năng phát triển trong tương lai. Có nhiều tiện ích xung quanh khu vực xây
dựng dự án như nhà hàng, quán ăn, UBND quận, trường học, kí túc xá, quán cafe, đồn
cảnh sát,…
Đường giao thông khá rộng, dễ dàng cho việc đi lại và lưu thông.
g. Nhược điểm của khu đất xây dựng
Đây là một khu đất nằm trong khu vực còn mới, nhà dân xung quanh còn thưa thớt,
chưa có nhiều.
Buổi tối tại đây còn khá vắng vẻ và ít người qua lại.
Hình 3. 2 Khu vực xây dựng dự án
3.2.3 So sánh vị trí 2 khu vực

Đặc điểm Khu vực số 1 Khu vực số 2
Vị trí Phường Hoà Xuân, Cẩm Phường Hoà Minh,
Lệ, Đà Nẵng. Liên Chiểu, Đà Nẵng
Dân cư Dân cư còn thưa thớt, chưa 46.140 người và mật độ

có số liệu thống kê cụ thể. dân cư tại đây là 6.011
người trên 1 ki-lo-met
vuông.
Khí hậu Khá nắng nóng, oi bức. Khí hậu thoáng mát và
dễ chịu, không quá
nắng nóng.
Giao thông Đường rộng rãi, dễ di Đường rộng rãi, dễ di

chuyển và lưu thông. chuyển và lưu thông.
Công trình lân cận Trường học, kí túc xá, đồn Chưa có nhiều.
công an, nhà hàng,…
Tiện ích xung quanh Cách nhà hàng và quán ăn Mặc dù tiện ích chưa
dự án khoảng 300-350m, cách nhiều, nhưng lại gần
trường học 1000-1500m, khu vực Hòa Xuân.
cách đồn cảnh sát khoảng Được đánh giá là khu
700m,.. vực tiềm năng trong
tương lai.
Bảng 3. 1 Bảng so sánh vị trí 2 khu vực xây dựng

Kết luận:
Qua những gì đã phân tích ở trên, em nhận thấy tiềm năng phát triển ở khu vực số 2
thuộc phường Hòa Minh, Liên Chiểu là cao hơn và rất phù hợp để triển khai mô hình dự
án này.
3.2.4 Phân tích SWOT
Strengths Opportunities
- Vị trí địa lý của dự án rất thuận lợi. - Chưa khai thác tốt khách hàng ở
- Gía cả cạnh tranh trong khu vực mọi nơi.
thành phố Đà Nẵng. - Mô hình này đang phát triển rất
- Đội ngũ chuyên viên kinh doanh có mạnh tại nhiều khu vực trọng điểm, dẫn
nhiều kinh nghiệm. đến sự canh trạnh cao
- Thời tiết vào buổi trưa cũng khá
nắng nóng và oi bức
Weaknesses Threats
- Thị trường Bất Động Sản đang dần - Khách hàng còn tâm lý e ngại với
hồi phục. dự án nhà phố Shophouse
- Lượng khách du lịch đến thành phố - Chịu tác động của các dự án cạnh
Đà Nẵng ngày càng tăng, cùng với sự nỗ tranh như Shophouse Lakeside Ìninity, Le
lực và hỗ trợ phát triển du lịch từ nhà Pavillon Luxury…
nước và địa phương với những chương
trình kích cầu kinh tế.
- Pháp luật ngày càng hoàn thiện và
môi trường Pháp lý minh bạch.
- Tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa,
dân số khu vực tăng nhanh.
3.2.5 Hình thành chiến lược
Từ bảng phân tích dự án bằng mô hình SWOT, hình thành nên các chiến lược nhằm
giúp cho trường Đinh Thiện Lý nâng cao vị thế trên thị trường. Thông qua hai chiến lược
là: chiến lược tăng trưởng tập trung và chiến lược cạnh tranh.
Áp dụng chiến lược tăng trưởng tập trung, trong đó tập trung khai thác thị trường,
thông qua các hoạt động quảng bá trên các phương tiện thông tin đại chúng, thu hút thị
trường khách mới. Chiến lược tăng trưởng tập trung sẽ giúp cho dự án gia tăng thị phần,
nâng cao công suất hoạt động củng cố vị trí của mình trong lòng khách hàng.
Đây không phải là dự án mới tuy nhiên đây là dự án với nhiều tiện ích, mỗi căn nhà
có thiết kế sang trọng, rộng rãi, có sân vườn và với giá cả hợp lý và cạnh tranh hơn so với
các đối thủ cạnh trạnh. Cho thấy dự án có tiềm năng rất lớn trong tương lai.
3.2.6 Mục tiêu đầu tư
Dự án nhà phố thương mại NHT Shophouse với mục tiêu xây dựng để phục vụ người
dân, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và vui chơi của trẻ em. Tạo ra một không gian rộng rãi,
thoáng mát, giao thông thuận lợi, đem tới cho khách hàng những tiện ích xung quanh.
Ngoài ra dự án còn có thể cho thuê để mở cửa hàng kinh doanh đáp ứng nhu cầu khách
hàng.
3.3 Đặc điểm địa điểm xây dựng
Công trình được xây dựng trên 2 khu đất nằm giao nhau trên 2 trục đường lớn là
đường Hòa Phú 1 và đường Đ.Trần Triệu luật nay thuộc Phường Hòa Minh, Quận Liên
Chiểu, Thành Phố Đà Nẵng. Tổng diện tích 2 lô đất là 7700 m2
Lô đất số 1: Chiều dài 100m, rộng 35m với tổng diện tích là: 3500 m2
Diện tích xây dựng công trình: 3960 m2 với mật độ xây dựng là 51,43%
Ranh giới lô đất:
- Phía Tây giáp với đường lớn Nguyễn Sinh Sắc, tuyến đường từ khu đông đúc nhất
Quận Liên Chiểu ra biển Nguyễn Tất Thành ôm trọn vịnh Đà Nẵng, với làn 1 chiều rộng
60m thiết kế đẹp. Tại đây dân cư đông đúc cũng như khách du lịch tắm biển
- Phía Bắc Tây Bắc giáp với UBND quận Liên Chiểu, phía trước tòa nhà là một
khuôn viên rất rộng lớn để mọi người thể dục và vui chơi.
- Phía Tây Nam giáp với trường THCS Ngô Thị Nhậm.
- Cách trung tâm thành phố khoảng 10-15 phút đi xe, và cách bãi tắm Nguyễn Tất
Thành 5-7 phút.
Hình 3. 3 Vị trí dự án
3.5.1. Điều kiện tự nhiên

a. Khí hậu
Thành phố Đà Nẵng nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa điển hình, nhiệt độ
cao và ít biến động. Nhiệt độ trung bình hàng năm khoảng 25,8 °C; cao nhất vào các
tháng 6, 7, 8, trung bình 28-30 °C; thấp nhất vào các tháng 12, 1, 2, trung bình 18-23 °C.
Lượng mưa trung bình hàng năm là 2.153 mm; lượng mưa cao nhất vào các tháng 9, 10,
11, trung bình 465 mm/tháng; thấp nhất vào các tháng 2, 3, 4, trung bình
27 mm/tháng. Số giờ nắng bình quân trong năm là 2.182 giờ; nhiều nhất là vào tháng 5,
6, 7, trung bình 246 giờ/tháng; ít nhất là vào tháng 11, 12, 1, trung bình 121 giờ/tháng.
Mỗi năm Đà Nẵng chịu ảnh hưởng trực tiếp từ một đến hai cơn bão hoặc áp thấp nhiệt
đới.
Hình 3. 4 Nhiệt độ trung bình các tháng
b. Tài nguyên
Dự án nằm trong khu vực với địa điểm lưu trú lý tưởng cho khách với hệ thống căn
hộ cao cấp tại đây. Là khu tập trung nhiều văn phòng đại diện, tổng công ty của các
doanh nghiệp lớn. Các khu đất trống phần lớn tại vị trí công trình giúp dự án dễ dàng thi
công. Xung quanh dư án là các đường giao thông huyết mạch. Nằm trên các trục đường
phố nên việc thi công công trình sẽ dễ dàng, đảm bảo cho việc thoát nước theo các tuyến
cống hiện có xung quanh công trình.
3.5.2. Đánh giá tác động môi trường
a. Tác động do khí thải và tiếng ồn
Trong giai đoạn thi công các hạng mục công trình, khí thải phát sinh chủ yếu từ quá
trình hoạt động của các động cơ của máy móc, thiết bị thi công vận chuyển và đốt cháy
nhiên liệu xăng dầu. Các hoạt động vận chuyển cát san nền, lu lèn mặt bằng, làm đường,
xây dựng hệ thống thoát nước mưa, nước thải, hoạt động của thiết bị trộn bê tông và các
máy móc xây dựng sẽ phát sinh một lượng lớn khí thải.
Quá trình bốc dỡ và tập kết nguyên vật liệu tại công trường xây dựng sẽ gây phát tán
bụi ra môi trường xung quanh. Bụi chủ yếu phát tán ra từ các nguồn vật liệu như cát, đá,
xi măng và một phần từ sắt thép.
Hầu hết loại bụi này có kích thước lớn, nên sẽ không phát tán xa.Vì vậy, chúng chỉ
gây ô nhiễm cục bộ tại khu vực nhất là ở khu vực cuối hướng gió. Do vậy lượng bụi phát
sinh này sẽ tác động trực tiếp tới công nhân tham gia thi công và các hộ dân cư sống
xung quanh khu vực dự án.
Tiếng ồn, độ rung phát sinh trong quá trình thi công xây dựng hạ tầng cơ sở, hạ tầng
kỹ thuật chủ yếu là tiếng ồn từ các phương tiện vận chuyển, máy trộn bê tông… tham gia
trong quá trình xây dựng.
b. Tác động do nước thải
Nước thải sinh hoạt của công nhân tại khu vực dự án là nguyên nhân chính ảnh
hưởng đến chất lượng nước khu vực xung quanh. Nước thải sinh hoạt chứa nhiều chất
cặn bã, chất hữu cơ dễ phân hủy, chất dinh dưỡng và các vi khuẩn gây bệnh nên có thể
gây ô nhiễm nguồn nước mặt và nước ngầm nếu không được xử lý.
Lượng nước mưa chảy tràn trên bề mặt dự án nếu không được tiêu thoát hợp lý cũng
có thể gây ứ đọng, cản trở quá trình thi công.
c. Rủi ro, sự cố môi trường
Hệ thống cấp điện cho các máy móc, thiết bị thi công có thể gây ra sự cố giật, chập,
cháy...
Ngập úng: Quá trình thi công nếu không được thực hiện đồng bộ có thể xảy ra hiện
tượng ngập úng nước mưa do không có khả năng thoát nước tại một số khu vực như hố
lắp đặt đường ống, vùng trũng gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình và quá trình thi
công.
d. Tác động do chất thải rắn
Chất thải rắn sinh hoạt: Phát sinh từ các hộ gia đình. Thành phần rác thải này bao
gồm: Thực phẩm, giấy, carton, plastics, gỗ, thủy tinh, can thiếc, nhôm, các kim loại khác,
tro, đồ điện tử gia dụng, rác vườn, vỏ xe…
Rác từ các hoạt động buôn bán của các hộ đăng ký kinh doanh trong khu thương mại
- dịch vụ. Các loại chất thải từ khu thương mại này bao gồm: Giấy, carton, plastics, gỗ,
thực phẩm, rau, củ, quả thừa và hư hỏng, thủy tinh, kim loại, vỏ xe, đồ điện gia dụng.
Bùn dư từ hệ thống xứ lý nước thải.
Ngoài ra, chất thải nguy hại như: Dầu nhớt thải, giẻ lau dính dầu nhớt, dung môi từ
quá trình bảo trì bảo dưỡng các thiết bị kỹ thuật của dự án như máy phát điện, máy bơm,
máy biến thế.Mực in, hộp mực in, chất màu, mực quá hạn sử dụng, ruột viết dính mực,
đầu viết. Bóng đèn huỳnh quang, bình xịt phòng các loại, bình ắcquy, pin hết công năng
sử dụng thải ra từ hoạt động của các căn hộ chung cư, khu ẩm thực cần được thu gom và
quản lý triệt để.
3.5.3. Các biện pháp giảm thiểu tác động môi trường
Xây dựng tường rào chắn xung quanh khu vực dự án nhằm hạn chế sự ảnh hưởng bụi
đến dân cư và người qua lại trên các tuyến đường trong phạm vi khu vực dự án. Trang bị
đầy đủ trang thiết bị bảo hộ lao động cho công nhân thi công như mũ bảo vệ, găng tay,
ủng, kính chắn, nút tai, khẩu trang…
Các phương tiện vận tải phải được vận chuyển đúng thiết kế, tuyệt đối không chuyên
chở vượt quá trọng tải thiết kế. Không chất nguyên liệu vượt quá thành xe, hạn chế rơi
vãi dọc đường. Các xe dùng để vận chuyển nguyên vật liệu như đất, cát, xà bần...phải có
bạt che phủ chắc chắn trong quá trình chuyên chở để giảm thiểu rơi vãi vật liệu trên
đường.
Khắc phục, sửa chữa kịp thời những hư hỏng trên đường vận chuyển nhằm giảm rơi
vãi nguyên liệu, hạn chế bụi mặt đường cuốn vào không khí. Kiểm tra các phương tiện
thi công và vận chuyển nhằm đảm bảo các thiết bị, máy móc luôn ở trong điều kiện tốt
nhất về mặt kỹ thuật.
Ngoài ra, khi vận chuyển nguyên vật liệu trên đường hạn chế sử dụng còi xe vào các
giờ nhạy cảm như sáng sớm, trưa, chiều tối và không được chạy với tốc độ nhanh gây
ảnh hưởng đến dân cư xung quanh.
Tạo ra vành đai ngăn cách giữa công trình với dân cư xung quanh để hạn chế tác
động tiếng ồn, rung.
Nên xây dựng hệ thống thu gom nước thải sinh hoạt và xử lý bằng hệ thống hầm tự
hoại tại các lán trại trước khi thải vào môi trường.
Trong quá trình san lấp mặt bằng nên cho san lấp theo thứ tự từng khu vực và tạo độ
dốc về hướng trục đường chính. Nước mưa chảy vào các rạch nhỏ để lắng cặn sau đó
chảy tràn vào hệ thống thoát nước chung của thành phố.
Bố trí các thùng chứa rác thải tại mỗi lán trại công nhân, căn tin. Quy định khu vực
tập trung rác trong khu vực nhằm tránh phóng uế, vứt rác sinh hoạt bừa bãi gây ô nhiễm
môi trường do công nhân thi công thải ra.
Lắp đặt biển báo phòng cháy chữa cháy tại các khu vực có nguy cơ cao.
Thường xuyên kiểm tra hệ thống điện trên công trường nhằm tránh hiện tượng chập
điện gây cháy.
Thực hiện nghiêm chỉnh các tiêu chuẩn quy phạm, qui định về phòng cháy chữa cháy
trong quá trình xây dựng và sử dụng công trình từ khâu chuẩn bị thiết kế, thi công đến
nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng
CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
4.1 Căn cứ để lập phương án và giải pháp công trình
* Quy định về pháp luật
- Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Căn cứ Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ về Quản lý
chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;
- Căn cứ Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 của Bộ Xây dựng về việc
Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và Giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết
cấu công trình năm 2021;
- Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/1/2021 của Chính phủ về quản lý chất lượng
và bảo trì công trình xây dựng.
- Nghị định số 40/2019/NĐ-CP ngày 13/05/2019 của Chính phủ Quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường.
- Căn cứ Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/08/2021 của Bộ Xây dựng về
Hướng dẫn xác định chi phí Quản lý dự án và Tư vấn đầu tư xây dựng;
- Căn cứ Thông tư số 10/2020/TT-BTC ngày 20/02/2020 của Bộ Tài chính về Quy
định về quyết toán dự án hoàn thành sử dụng nguồn vốn nhà nước;
- Thông tư số 329/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 của Bộ Tài chính về Hướng dẫn
thực hiện một số điều của Nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13/11/2015 của Chính
phủ quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng;
- Thông tư 45/2018/TT-BTC ngày 7/05/2018 hướng dẫn chế độ quản lý, tính hao
mòn, khấu hao tài sản cố định.
* Tiến độ xây dựng : từ tháng 7 năm 2023 đến tháng 12 năm 2024
4.2 Nội dung cơ bản của giải pháp xây dựng
4.2.1 Đặc điểm địa điểm xây dựng dự án
Công trình được xây dựng trên 2 khu đất nằm giao nhau trên 2 trục đường lớn là
đường Hòa Phú 1 và đường Đ.Trần Triệu luật nay thuộc Phường Hòa Minh, Quận Liên
Chiểu, Thành Phố Đà Nẵng. Tổng diện tích 2 lô đất là 7700 m2
Diện tích xây dựng công trình: 3960 m2 với mật độ xây dựng là 51,43%
Ranh giới lô đất:
- Phía Tây giáp với đường lớn Nguyễn Sinh Sắc, tuyến đường từ khu đông đúc nhất
Quận Liên Chiểu ra biển Nguyễn Tất Thành ôm trọn vịnh Đà Nẵng, với làn 1 chiều rộng
60m thiết kế đẹp. Tại đây dân cư đông đúc cũng như khách du lịch tắm biển
- Phía Bắc Tây Bắc giáp với UBND quận Liên Chiểu, phía trước tòa nhà là một
khuôn viên rất rộng lớn để mọi người thể dục và vui chơi.
- Phía Tây Nam giáp với trường THCS Ngô Thị Nhậm.
- Cách trung tâm thành phố khoảng 10-15 phút đi xe, và cách bãi tắm Nguyễn Tất
Thành 5-7 phút.
47
Hình 4. 1 Vị trí dự án
4.2.2 Giải pháp kiến trúc
a. Giải pháp mặt bằng
Mặt bằng căn hộ hầu hết được cơ cấu theo giá hình chữ nhật, Mặt bằng toàn khu
được thiết kế dựa trên hình dáng khu đất, các khu căn hộ được phân chi bởi đường giao
thông nội bộ.
Hình 4. 2 Mặt bằng tầng 1
48
Hình 4. 3 Mặt bằng tầng 2, 3
b. Giải pháp mặt đứng

Tòa nhà cao 3 tầng và 1 tầng tum, tầng 1 cao 3,9m, tầng 2 cao 3,6m, tầng 3 cao 3,6m,
tầng mái cao 2,5m. Các tầng đều thông thoáng đảm bảo lối đi và sử dụng cho các tầng.
Khu căn hộ thiết kế các ô cửa sổ, lô gia khép kín vừa đáp ứng ý đồ mặt đứng vừa đảm
bảo yêu cầu lấy sáng, thông gió của các không gian bên trong.
49
Hình 4. 4 Mặt đứng
c.Giải pháp hoàn thiện
Vật liệu hoàn thiện ngoài nhà:
+ Mặt ngoài công trình sử dụng các vật liệu địa phương truyền thống sẵn có trên thị
trường, khối đế của công trình với chức năng căn hộ cho thuê và được hoàn thiện với vật
liệu mặt ngoài chủ yếu là sơn và khung nhôm kính mảng lớn.
+ Sân vườn xung quanh công trình, để tạo cảnh quan phù hợp với hình thức và chức
năng của công trình, phương án kiến trúc cần nghiên cứu giải pháp tạo cảnh quan sân
vườn kết hợp với cây xanh.
+ Với khối cao tầng dự kiến các vật liệu hoàn thiện mặt ngoài chủ yếu sử dụng cửa
sổ nhôm kính kết hợp các màng tường được sơn phủ. Các cửa nhôm kính cần được
nghiên cứu với khẩu độ hợp lý.
- Vật liệu hoàn thiện trong nhà:
+ Vật liệu hoàn thiện trong nhà cũng cần nghiên cứu các vật liệu địa phương sẵn có.
Các sảnh và hành lang nghiên cứu quy cách ốp lát phù hợp với tính chất công trình dễ
50
dàng cho thủ công và bảo trì. Trần trát vữa xi măng cát lăn sơn trực tiếp, tương tự với
tườn công nội thất công trình chủ yếu sử dụng trát vữa và lăn sơn trực tiếp.
- Với căn hộ dự kiến các phòng được hoàn thiện như sau:
+ Vệ sinh dùng các sản phẩm thiết bị tương đương các chung cư, nhà ở đáp ứng tiêu
chuẩn nhà phố hiện đại.
+ Tưởng trát vữa xi măng cát lăn sơn trực tiếp.
+ Sàn lát gạch theo chỉ định.
4.2.3 Giải pháp kết cấu công trình
a. Kết cấu móng
Giải pháp móng đưa ra dựa trên các tiêu chí sau: Đảm bảo độ bề vững theo thời gian
cho công trình, tiết kiệm chi phí xây dựng cho chủ đầu tư ở mức có thể, điều kiện thi
công khu vực và các công trình hiện hữu lân cận.
Sau khi xem xét điều kiện: địa chất thủy văn, tính bền vững, tính kinh tế, điều kiện
thi công, tiến độ thi công,… Đơn vị thiết kế dựa vào tải móng xuống công trình mà đi đến
quyết định thiết kế phương án móng băng trên nền đất tự nhiên cho công trình là kết cấu
móng chính.
Móng được tính toán theo cường độ địa chất tốt.
b. Kết cấu công trình
Hệ kết cấu chính của các công trình BTCT gồm: các cấu kiện bao gồm Cột, BTCT
kết hợp với hệ dầm sàn bằng BTCT đổ toàn khối. Tường gạch xây chèn giữa các kết cấu
khung ngoài nhiệm vụ bao che, phân chia không gian và cách âm, cách nhiệt cho công
trình theo yêu cầu kiến trúc.
Kết cấu khung BTCT được xem là hợp lý cho công trình này và có thể đảm bảo các
công năng sử dụng của công trình.
Kết cấu được tính toán cho trường hợp nhà 4 tầng
Hệ kết cấu mái đảm bảo độ thẩm mỹ, độ bền và ổn định của mái công trình, đồng
thời tăng khả năng cách nhiệt của lớp mái.
Công trình và các bộ phận công trình được thiết kế đảm bảo duy trì được các công
năng sử dụng, tính bền vừng, độ ổn định và biến dạng của công trình, chống rung động
và các tác động khác vào công trình.
- Tất cả vật liệu sử dụng phải tuân thủ quy định trong các tiêu chuẩn hiện hành của
Việt Nam về vật liệu bê tông và cốt thép:
+ TCVN 9202-2012 Xi măng xây trát.
+ TCVN 8826-2011 phụ gia cho bê tông.
+ TCVN 9205-2012 cát nghiền cho bê tông.
+ TCVN 9336-2012 bê tông nặng – phương pháp xác định hàm lượng Sunfat.
+ TCVN 1450-1986 gạch rỗng đất sét nung.
+ TCVN 1451-1986 gạch đặc đất sét nung.
+ TCVN 7570-2006 cốt liệu cho bê tông và vữa – yêu cầu kĩ thuật.
+ TCVN 2682-2009 xi măng pooc lăng.
+ TCVN 3118-1993 bê tông nặng – phương pháp xác định cường độ nén.
+ TCVN 6284-1997 thép cốt bê tông dự ứng lực (phần 1-5).
+ TCVN 1651-2008 thép cốt bê tông.
+ TCVN 5709-1993 thép cacbon cán nóng dùng cho xây dựng – yêu cầu kĩ thuật.
+ TCVN 6522-1999 thép tấm kết cấu cán nóng.
51
+ TCVN 3223-1994 que hàn điện dùng cho thép cacbon và thép hợp kim thấp.
+ TCVN 1691-1975 mối hàn hồ quang điện bằng tay.
+ TCVN 170-2007 kết cấu thép, gia công, lắp dựng và nghiệm thu. Yêu cầu kỹ thuật.
4.3 Đánh giá tác động môi trường
4.3.1 Tác động do khí thải và tiếng ồn
Trong giai đoạn thi công các hạng mục công trình, khí thải phát sinh chủ yếu từ quá
trình hoạt động của các động cơ của máy móc, thiết bị thi công vận chuyển và đốt cháy
nhiên liệu xăng dầu. Các hoạt động vận chuyển cát san nền, lu lèn mặt bằng, làm đường,
xây dựng hệ thống thoát nước mưa, nước thải, hoạt động của thiết bị trộn bê tông và các
máy móc xây dựng sẽ phát sinh một lượng lớn khí thải.
Quá trình bốc dỡ và tập kết nguyên vật liệu tại công trường xây dựng sẽ gây phát tán
bụi ra môi trường xung quanh. Bụi chủ yếu phát tán ra từ các nguồn vật liệu như cát, đá,
xi măng và một phần từ sắt thép.
Hầu hết loại bụi này có kích thước lớn, nên sẽ không phát tán xa.Vì vậy, chúng chỉ
gây ô nhiễm cục bộ tại khu vực nhất là ở khu vực cuối hướng gió. Do vậy lượng bụi phát
sinh này sẽ tác động trực tiếp tới công nhân tham gia thi công và các hộ dân cư sống
xung quanh khu vực dự án.
Tiếng ồn, độ rung phát sinh trong quá trình thi công xây dựng hạ tầng cơ sở, hạ tầng
kỹ thuật chủ yếu là tiếng ồn từ các phương tiện vận chuyển, máy trộn bê tông… tham gia
trong quá trình xây dựng.
4.3.2 Tác động do nước thải
Nước thải sinh hoạt của công nhân tại khu vực dự án là nguyên nhân chính ảnh
hưởng đến chất lượng nước khu vực xung quanh. Nước thải sinh hoạt chứa nhiều chất
cặn bã, chất hữu cơ dễ phân hủy, chất dinh dưỡng và các vi khuẩn gây bệnh nên có thể
gây ô nhiễm nguồn nước mặt và nước ngầm nếu không được xử lý.
Lượng nước mưa chảy tràn trên bề mặt dự án nếu không được tiêu thoát hợp lý cũng
có thể gây ứ đọng, cản trở quá trình thi công.
4.3.3 Rủi ro, sự cố môi trường
Hệ thống cấp điện cho các máy móc, thiết bị thi công có thể gây ra sự cố giật, chập,
cháy...
Ngập úng: Quá trình thi công nếu không được thực hiện đồng bộ có thể xảy ra hiện
tượng ngập úng nước mưa do không có khả năng thoát nước tại một số khu vực như hố
lắp đặt đường ống, vùng trũng gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình và quá trình thi
công.
4.3.4 Tác động do chất thải rắn
Chất thải rắn sinh hoạt: Phát sinh từ các hộ gia đình. Thành phần rác thải này bao
gồm: Thực phẩm, giấy, carton, plastics, gỗ, thủy tinh, can thiếc, nhôm, các kim loại khác,
tro, đồ điện tử gia dụng, rác vườn, vỏ xe…
Rác từ các hoạt động buôn bán của các hộ đăng ký kinh doanh trong khu thương mại
- dịch vụ. Các loại chất thải từ khu thương mại này bao gồm: Giấy, carton, plastics, gỗ,
thực phẩm, rau, củ, quả thừa và hư hỏng, thủy tinh, kim loại, vỏ xe, đồ điện gia dụng.
Bùn dư từ hệ thống xứ lý nước thải.
Ngoài ra, chất thải nguy hại như: Dầu nhớt thải, giẻ lau dính dầu nhớt, dung môi từ
quá trình bảo trì bảo dưỡng các thiết bị kỹ thuật của dự án như máy phát điện, máy bơm,
52
máy biến thế.Mực in, hộp mực in, chất màu, mực quá hạn sử dụng, ruột viết dính mực,
đầu viết. Bóng đèn huỳnh quang, bình xịt phòng các loại, bình ắcquy, pin hết công năng
sử dụng thải ra từ hoạt động của các căn hộ chung cư, khu ẩm thực cần được thu gom và
quản lý triệt để.
4.4 Tiến độ thi công
CHƯƠNG 5: TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ NHÂN SỰ
5.1. Lựa chọn hình thức tổ chức quản lý dự án dựa trên các tiêu chí
Để thiết lập, tổ chức và vận hành bộ máy quản lý dự án có hiệu quả cần phân tích,
cân nhắc để lựa chọn hình thức tổ chức quản lý dự án phù hợp với tính chất và quy mô
của dự án.
Tính chất dự án:
Dự án Shophouse mang tính chất đặc thù vì phụ thuộc nhiều vào cấu trúc nguồn
lực, quy trình, vốn.
Quy mô dự án:
Theo Mục II.2 phụ lục 1 Nghị định 59/2015 NĐ-CP về phân loại dự án đầu tư, dự án
Shophouse KNL thuộc dự án nhóm B (với tổng mức đầu tư từ 120 - 2.300 tỷ đồng).
- Thời gian thực hiện dự án dự kiến khoảng 1 năm 6 tháng
(từ tháng 7/2023 - tháng 12/2024) với tổng số căn Shophouse là 44 căn.
- Với tổng số vốn dự kiến: 256.072.506.000 VND.
Quan hệ sở hữu và chủ thể của quan hệ sở hữu:
Quan hệ sở hữu là quan hệ giữa người với người trong quá trình chiếm hữu các của cải
vật chất trong một chế độ xã hội nhất định. Quan hệ sở hữu có ba quyền năng là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với vật, tài sản.
Chủ thể của quyền sở hữu là những người tham gia quan hệ pháp luật dân sự về sở
hữu. Cụ thể, đối với dự án Shophouse KNL:
+ Quyền chiếm hữu thuộc về chủ đầu tư dự án.
+ Quyền sử dụng thuộc về chủ đầu tư và khách hàng mua sản phẩm.
+ Quyền định đoạt đối với vật, tài sản thuộc khách hàng đã mua sản phẩm.
Mức độ rủi ro và phức tạp của dự án:
Trong mỗi dự án đều tồn tại mức độ rủi ro và sự phức tạp. Mức độ rủi ro, phức tạp
thấp hay cao còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như yếu tố con người, thiên nhiên,…
53
5.2. Cơ cấu tổ chức vận hành dự án
5.2.1. Tổ chức quản lý trong giai đoạn thực hiện dự án
Cơ cấu bộ máy quản lý thực hiện đầu tư dự án được minh họa qua hình ảnh
Dự án áp dụng mô hình trực tuyến - chức năng
Hình 5. 1 Sơ đồ tổ chức quản lý thực hiện dự án
Chủ đầu tư là người phải chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật và người đầu
tư về toàn bộ chất lượng, tiến độ công trình cũng như chi phí vốn đầu tư theo quy định
của pháp luật. Chủ đầu tư có trách nhiệm theo dõi và yêu cầu các đơn vị nhà thầu thi
công dừng thi công xây dựng và yêu cầu khắc phục hậu quả khi có vi phạm các quy định
về chất lượng công trình, về an toàn cũng như vệ sinh môi trường. Chủ đầu tư có quyền
thực hiện hoặc thuê tất cả các công việc trong chu trình đầu tư, được quyền thẩm định dự
án, được kí kết các hợp đồng.
Tư vấn quản lý dự án xây dựng có trách nhiệm và nhiệm vụ vô cùng quan trọng đó
là thực hiện việc đóng góp ý kiến và tham mưu cho các nhà thầu về công tác quản lý dự
án một cách chặt chẽ, cách sử dụng nguồn vốn một cách hợp lý và hiệu quả.
Tư vấn giám sát là quá trình kiểm tra, giám sát thường xuyên - liên tục và có hệ
thống trong suốt quá trình thi công nhằm đảm bảo chất lượng, khối lượng, tiến độ, an
toàn lao động và vệ sinh môi trường.
Nhà thầu thi công là 1 tổ chức, đơn vị hay công ty có đầy đủ năng lực để thi công
xây dựng công trình cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng với nhà thầu thi công về
toàn bộ các phần công việc, thi công liên quan đến dự án.
54
5.2.2. Tổ chức bộ máy quản lý trong giai đoạn vận hành dự án
Hình 5. 2 Sơ đồ cơ cấu bộ máy quản lý trong giai đoạn vận hành dự án

Chức năng và nhiệm vụ các phòng ban và bộ phận:
Ban giám đốc: Điều hành quản lý tất cả các hoạt động kinh doanh của Shophouse.
Thiết lập chính sách cho công ty và giám sát các quản lý của công ty. Chịu trách nhiệm
về toàn bộ kết quả hoạt động kinh doanh, phối hợp công việc của các bộ phận cũng như
là người đại diện để liên hệ với các cơ quan, tổ chức bên ngoài.
Ban quản lý: Có chức năng tham mưu, đề xuất giúp chủ đầu tư thực hiện việc quản
lý vốn đầu tư xây dựng cơ bản của thị trường, thực hiện việc quản lý, giám sát các hoạt
động xây dựng của dự án đã được hội đồng quản trị phê duyệt.
Bộ phận kế toán - tài chính: Tổ chức thực hiện chiến lược tài chính. Kiếm soát các
chi phí hoạt động của Shophouse, tổ chức hệ thống chứng từ kế toán, kế toán vấn đề thu
chi, kiếm tra các hóa đơn chi tiêu và mua hàng của khách.
Bộ phận hành chính - nhân sự: Là phòng tham mưu, giúp việc cho Ban giám đốc
thực hiện các chức năng quản lý công tác tổ chức, nhân sự, hành chính, pháp chế, tổ chức
tiếp nhận, quản lý đội ngũ cán bộ, công nhân. Chịu trách nhiệm trước Ban giám đốc về
các hoạt động.
Bộ phận kỹ thuật vận hành: Thực hiện chức năng quản lý cơ sở vật chất kỹ thuật
của Shophouse, cũng cấp các điều kiện kỹ thuật cần thiết để Shophouse hoạt động bình
thường và đảm bảo chất lượng dịch vụ.
55
Bộ phận lễ tân: Tiếp đón khách, hướng dẫn khách làm thủ tục mua bán căn hộ. Các
điện thoại viên chịu trách nhiệm về thông tin liên lạc, phục vụ nhu cầu, thắc mắc của
khách hàng.
Bộ phận an ninh: Đảm bảo an toàn cho khách hàng cũng như tài sản của khách. Bên
cạnh đó, cũng phải bảo đảm an toàn tài sản, trang thiết bị, cơ sở vật chất của Shophouse.
5.3. Dự kiến nhân sự và chi phí nhân lực thực hiện dự án

5.3.1. Dự kiến nhân sự và cơ cấu lao động trong thời gian bán căn hộ
ĐVT: 1000đ
Lương
STT Chức danh Số lượng Lương /tháng
người/tháng
A Ban giám đốc 1 25,000
1 Giám đốc 1 25,000 25,000
B Bộ phận tài chính 3 25,000
1 Kế toán trưởng 1 9,000 9,000
2 Kế toán viên 2 8,000 16,000
C Bộ phận an ninh 8 54,000
1 Lễ tân 4 7,000 28,000
2 Bảo vệ 4 6,500 26,000
D Bộ phận marketing 3 27,000
1 Bộ phận thị trường 1 11,000 11,000
2 Bộ phận văn phòng 2 8,000 16,000
E Bộ phận KT-MT 4 24,000
2 Bộ phận vệ sinh 2 6,000 12,000
3 Bộ phận cây xanh 2 6,000 12,000
Tổng Lương Theo Tháng 155,000
Tổng Lương Theo Năm 1,860,000
Các Khoản Trích Nộp Theo Lương 23.5% 437,100
Tổng lương 2,297,100
Bảng 5. 1 Bảng bố trí nhân sự trong thời gian bán căn hộ

5.3.2. Chế độ làm việc của người lao động
Người lao động sau khi đã thử việc, nếu đáp ứng yêu cầu và đủ năng lực sẽ được ký
hợp đồng trở thành nhân viên chính thức và nhận được những chế độ sau:
- Tham gia BHYT, BHXH, BTTN của công ty, nhận mức lương theo năng lực của
từng nhân viên.
- Người lao động được nghỉ làm việc, hưởng nguyên lương vào những dịp lễ, tết,…
56
- Được trang bị đầy đủ công cụ bảo hộ lao động và những biện pháp để đảm bảo an
toàn cho người lao động trong quá trình làm việc.
- Được tham gia các chương trình hướng dẫn và đào tạo an toàn thường niên cho
người lao động.
- Được tham gia khám sức khỏe thường niên.
- Thời gian làm việc: không quá 8h/ngày, không quá 40h/tuần; riêng đối với nhân
viên bảo vệ và nhân viên vệ sinh môi trường: làm việc cả tháng, 8h/ngày.
- Người sử dụng lao động có quyền quy định thời giờ làm việc theo ngày hoặc tuần,
nhưng phải thông qua trước cho người lao động biết.
- Thời giờ làm việc hằng ngày được rút ngắn từ 1-2h đối với những người làm công
việc đặc biệt nặng nhọc, độc hại, nguy hiểm theo danh mục do Bộ Lao động Thương binh
và Xã hội và Bộ Y tế ban hành.
- Nhân viên được sử dụng máy móc phục vụ cho mục đích công việc.
- Số ngày nghỉ hằng năm được tăng thêm theo thâm niên làm việc đối với người sử
dụng lao động, cứ năm năm được nghỉ thêm 1 ngày.
- Riêng đối với phụ nữ, có chế độ thai sản riêng.
5.4 Tuyển dụng và đào tạo
 Quá trình tuyển dụng được thực hiện qua các bước:
- Xác định nhu cầu về nhân lực cần tuyển dụng cũng như mức lao động.
- Tìm ra những người có đủ năng lực thực hiên thành công dự án, dựa trên nguyên
tắc tính minh bạch và cạnh tranh.
- Yêu cầu đầy đủ về trình độ chuyên môn, sức khỏe, ngoại hình, kĩ năng, ngoại ngữ,
giao tiếp, hợp tác, làm việc theo nhóm, kinh nghiệm,… và những yếu cầu khác đáp ứng
như cầu của dự án.
- Thông báo tuyển dụng qua các phương tiện truyền thông, internet, trung tâm giới
thiệu việc làm, văn phòng dịch vụ lao động, tuyển sinh viên tốt nghiệp từ các trường đại
học và các hình thức khác.
- Tiếp nhận và phân loại hồ sơ ứng viên.
- Tổ chức tuyển chọn trực tiếp.
- Thông báo kết quả trúng tuyển cho người được tuyển dụng.
- Theo hình thức này chủ đầu tư phải có bộ máy quản lý dự án có đủ năng lực
chuyên môn phù hợp. Ban quản lý dự án chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư
theo nhiệm vụ và quyền hạn được giao.
 Chương trình đào tạo:
57
- Do nhu cầu ngày càng cao, đổi mới và phong phú hơn cộng với những đòi hỏi yêu
cầu tiêu chuẩn ngày càng khắt khe hơn nên việc đào tạo nhân lực là việc thiết yếu, ngoài
ra các trang thiết bị, cơ sở vật chất kỹ thuật ngày càng tân trang, tiên tiến nên việc đào tạo
đội ngũ lao động cho phù hợp là điều bắt buộc.
- Đối với những nhân viên mới, sau khi đã được tuyển dụng, sẽ được được đào tạo
ngắn hạn trong vòng 2 tháng thử việc và học việc. Trong thời gian đào tạo này, nhân viên
sẽ được đào tạo một cách chuyên nghiệp về nghiệp vụ chuyên môn phù hợp với vị trí của
mình.
- Bên cạnh đó, Shophouse cũng có chương trình đào tạo dài hạn dành cho các nhân
viên cấp quản lý hay nhân viên kỹ thuật.
58
CHƯƠNG 6: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN
6.1 Cơ sở tính toán
- Tổng vốn đầu tư được xác định trong dự án bao gồm chi phí xây dựng, chi phí thiết
bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng.
- Đơn giá và định mức các loại chi phí cơ bản được xác định phù hợp yêu cầu về quy
mô và cấp công trình, phù hợp với giá cả và điều kiện cụ thể của địa phương tại thời điểm
lập dự án và các Nghị định, thông tư hướng dẫn, quyết định của Bộ xây dựng. Để lập
tổng mức đầu tư ta dựa trên các văn bản pháp luật sau:
- Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/08/2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một
số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng:
- Thông tư 12/2021/TT-BXD được Bộ xây dựng ban hành ngày 31/08/2021 hướng
dẫn xác định chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;
- Quyết định 65/QĐ-BXD ngày 14/01/2022 của Bộ Xây dựng về việc Công bố Suất
vốn đầu tư xây dựng công trình và Giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình
năm 2018;
- Nghị định 63/2014/NĐ-CP ngày 26/06/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều
của Luật đấu thầu về lựa chọn nhà thầu;
- Thông tư 209/2016/TT-BXD được Bộ xây dựng ban hành ngày 10/11/2016 - Thông
tư 210/2016/TT-BXD được Bộ xây dựng ban hành ngày 10/11/2016 quy định mức thu,
chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dự
toán xây dựng
- Thông tư 210/2016/TT-BXD được Bộ xây dựng ban hành ngày 10/11/2016 quy
định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí
thẩm định dự toán xây dựng
- Các văn bản pháp luật khác có liên quan.
6.2 Dự tính tổng mức đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án
Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình
và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công
trình. Tổng mức đầu tư bao gồm:
59
- Chi phí xây lắp.
- Chi phí thiết bị.
- Chi phí quản lý dự án.
- Chi phí tư vấn.
- Chi phí khác
- Chi phí dự phòng.
6.2.1 Dự tính TMĐT
Tổng mức đầu tư của dự án được xác định theo công thức sau:
TMĐT = G HT ,T Đ C + G XD + GTB + GQLDA + GTV + GK + G DP
Trong đó: TMĐT : Tổng mức đầu tư của dự án.
G HT ,T Đ C : Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
G XD : Chi phí xây dựng.
GTB : Chi phí thiết bị.
GQLDA : Chi phí quản lý dự án.
GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
GK : Chi phí khác.
G DP : Chi phí dự phòng.
ĐVT: 1000 đồng
Thành tiền Thành tiền (có
STT Chi phí Cơ cấu
(chưa VAT) VAT)
A. Tổng mức đầu tư 232,988,051 256,072,506 %
1 Chi phí xây dựng 105,223,624 115,745,987 45.2%
2 Chi phí thiết bị 1,515,580 1,667,138 0.7%
3 Chi phí quản lý dự án 2,143,506 2,143,506 0.8%
4 Chi phí mua đất 86,100,000 94,710,000 37.0%
5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 4,951,731 5,446,904 2.1%
6 Chi phí khác 4,631,692 5,094,862 2.0%
7 Chi phí dự phòng 22,113,150 24,324,464 9.5%
Lãi vay trong thời gian xây 6,308,786 6,939,645 2.7%
8
dựng
Bảng 6. 1 Cơ cấu tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư của dự án là 256,072,506 Nghìn đồng

(Xem bảng tổng hợp tổng mức đầu tư dự án tại PL13 : Tổng hợp tổng mức đầu tư xây
dựng công trình)
60
2.0% 9.5% 2.7%
2.1%
0.8% 45.2%
37.0%
0.7%
Chi phí xây dựng (115,745,987)
Chi phí thiết bị (1,667,138)
Chi phí mua đất (94,710,000)
Chi phí QLDA (2,143,506)
Chi phí Tư vấn (5,446,904)
Chi phí khác (5,094,862)
Chi phí dự phòng (24,324,464)
Lãi vay trong thời gian xây dựng (6,939,645)
Hình 6. 1 Biểu đồ cơ cấu Tổng mức đầu tư
6.2.2 Kế hoạch huy động vốn
a. Nguồn vốn
Tổng mức đầu tư của dự án là: 256,072,506 Nghìn đồng. Nguồn đầu tư được chủ
đầu tư huy động và phân bổ theo thời gian thực hiện dự án theo quy định một cách hợp
lý. Đảm bảo cho dự án thực hiện đúng tiến độ và đạt hiệu quả cao nhất, đảm bảo cho sự
thành công của dự án.
Trong thời gian xây dựng, nhu cầu sử dụng vốn, kế hoạch vay vốn dựa vào bảng tiến
độ thi công công trình. Từ đó có kế hoạch rút vốn cho từng tháng.
Trong thời gian kinh doanh, dựa vào cân đối thu chi và sau khi trích lập các quỹ cần
thiết sẽ có kế hoạch huy động phù hợp.
- Vốn đầu tư ban đầu của dự án gồm 2 nguồn đó là: vốn tự có 137,272,469 nghìn
đồng tương đương 54% và vốn vay 118,800,036 nghìn đồng tương đương 46% tổng mức
đầu tư, lãi suất huy động vốn vay là 9.6%/năm.
- Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả dồn bao gồm cả gốc lẫn lãi
trong thời hạn 5 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên.
61
CƠ CẤU NGUỒN VỐN
CAPITAL STRUCTURE
Tỉ lệ vốn vay
(118,800,036)
46%
Tỉ lệ vốn chủ
(137,272,469)
54%
Tỉ lệ vốn chủ (137,272,469) Tỉ lệ vốn vay (118,800,036)

Hình 6. 2 Biểu đồ cơ cấu nguốn vốn
b. Kế hoạch huy động vốn

- Để đảm bảo nhu cầu sử dụng vốn xuyên suốt trong suốt quá trình thực hiện dự án,
cần đảm bảo tiến độ phân bổ vốn phù hợp, hợp lý nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho quá
trình thực hiện dự án. Dự án thực hiện trong 1 năm 6 tháng từ tháng 7 năm 2023 đến hết
năm 2024. Dự án sử dụng vốn chủ trong 6 tháng đầu tiên từ tháng 7 năm 2023 đến hết
năm 2023 và giải ngân vốn vay từ tháng 1 năm 2024 đến khi kết thúc dự án
KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN

CAPITAL RAISING PLAN OF THE PROJECT
Nghìn đồng
32,500,000
17,500,000
2,500,000
Quý 3/2023 Quý 4/2023 Quý 1/2024 Quý 2/2024 Quý 3/2024 Quý 4/2024
Vốn tự 17411021.44 33721778.95 26980996.16 27833591.66 17341833.44 13983247.66
có 02167 59293 13702 39363 01412 26688
Vốn vay 0 0 39560464.96 39477127.85 22765569.58 16996873.87
ngân 67711 63888 53328 17196
hàng
Hình 6. 3 Kế hoạch giải ngân của dự án

(Chi tiết tại PL15 : Bảng kế hoạch huy động vốn)
6.2.3 Kế hoạch phân bố vốn đầu tư
Trên cơ sở nhu cầu vốn, tiến độ thực hiện đầu tư và cơ cấu nguốn vốn, ta lập tiến độ
phân bổ vốn đầu tư xây dựng theo từng tháng.
62
Cân đối nguồn vốn đầu tư và kế hoạch phân bổ vốn trong thời gian thực hiện đầu tư
xây dựng thể hiện ở Bảng 6.2:
ĐVT: 1000 đồng
Năm 2023 Năm 2024
STT Các hạng mục chi phí Tộng cổng
-1 0
A Tổng mức đầu tư 256,072,506 51,132,800 204,939,705
1 Chi phí xây dựng 115,745,987 - 115,745,987
2 Chi phí thiết bị 1,667,138 - 1,667,138
3 Chi phí sử dụng đất 94,710,000 37,884,000 56,826,000
4 Chi phí quản lý dự án 2,143,506 714,502 1,429,004
5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 5,446,904 3,315,398 2,131,506
6 Chi phí khác 5,094,862 1,110,746 3,984,116
7 Chi phí dự phòng 24,324,464 8,108,155 16,216,310
8 Lãi vay trong thời gian xay dựng 6,939,645 - 6,939,645
B Kế hoạch huy động vốn 256,072,506 51,132,800 204,939,705
1 Vốn tự có 137,272,469 51,132,800 86,139,669
2 Vốn vay 118,800,036 - 118,800,036
C Cân đối đầu tư và huy động vốn A-B - - -
Bảng 6. 2 Cân đối nguồn vốn đầu tư và kế hoạch huy động vốn.
Trong thời gian dự án ở giai đoạn xây dựng, nhu cầu vốn và kế hoạch huy động vốn
dựa vào bảng tiến độ đã được xác định, qua đó có kế hoạch rút vốn cho từng quý. Trong
thời gian dự án đi vào hoạt động, dựa vào cân đối doanh thu, chi phí, sẽ có kế hoạch trả
nợ phù hợp. Do vậy, việc huy động vốn cho dự án là hoàn toàn khả thi.
63
CHƯƠNG 7: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Nghiên cứu dự án về mặt tài chính là một nội dung rất quan trọng của một quá trình
thiết lập hay thẩm định một dự án đầu tư. Thông qua phân tích tài chính, chúng ta xác
định được quy mô đầu tư, cơ cấu các loại vốn, cơ cấu các nguồn tài trợ cho dự án, tính
toán thu chi, lỗ lãi và những lợi ích thiết thực mang lại cho nhà đầu tư và cho cả cộng
đồng.
Trên cơ sở nghiên cứu tài chính nhà đầu tư có được kết quả đáng giá hiệu quả về
mặt tài chính của việc đầu tư, đó là kết quả quan trọng nhất để làm cơ sở cho việc quyết
định có nên tiến hành đầu tư hay không.
Mục đích cơ bản của phần nghiên cứu này nhằm giải quyết các nội dung:
Xác định nhu cầu về kinh phí đầu tư,cơ cấu phân bổ nguồn vốn, cơ cấu tài trợ.
- Tính toán khoản thu chi, lợi nhuận.
- Tính toán thời gian hoàn vốn và các chỉ tiêu hiệu quả khác.
7.1 Cơ sở tính toán
Thông tư 28/2017/TT-BTC ngày 25/05/2017 của Bộ Tài Chính hướng dẫn chế độ
quản lý sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
Thông tư 96/2015/TT-BTC ngày 2/6/2015 của Bộ Tài Chính quy định và hướng dẫn
thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp;
Thông tư 26/2015/TT-BTC ngày 27/2/2015 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành
Luật thuế giá trị gia tăng;
Thông tư số 10/VBHN-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp;
Quyết định số 959/QĐ-BHXH ngày 09/9/2015 quyết định về việc ban hành quy định
quản lý thu BHXH, BHYT, quản lý sổ BHXH, thẻ BHYT.
7.2 Xác định các bảng tính
7.2.1 Kế hoạch và trả nợ vay trả nợ của dự án
Dựa vào bảng tiến độ đầu tư của dự án, xác định được nhu cầu vốn và kế hoạch vay
vốn. Từ đó có kế hoạch sử dụng vốn tự có và vốn vay phù hợp với khả năng tài chính của
công ty, giảm thiểu tối đa số tiền phải trả lãi vay và tính toán thời hạn trả nợ gốc.
Dự án bắt đầu từ tháng 7 năm 2023, và việc vay vốn bắt đầu từ tháng 1 năm 2024, vì
dựa vào nguồn vốn chủ sở hữu của Chủ đầu tư bỏ ra. Từ tháng 7 năm 2023 đến tháng 12
năm 2023, chi phí đầu tư chưa lớn nên dự án sẽ sử dụng vốn chủ sở hữu để chi trả. Kế
hoạch vay vốn từ ngân hàng thương mại bắt đầu từ tháng 1 năm 2024. Tổng mức đầu tư
là 256,072,506 nghìn đồng, trong đó 137,272,469 nghìn đồng là vốn tự có và
118,800,036 nghìn đồng là vốn vay từ ngân hàng thương mại Sacombank.
64
Bắt đầu trả nợ cả gốc và lãi theo phương pháp trả nợ theo năng lực chủ đầu tư, kể từ
khi dự án đi vào hoạt động kinh doanh. Chọn thời gian trả nợ là 05 năm, thời gian ân hạn
là 0 năm dựa vào nguồn trả nợ (Khấu hao và lợi nhuận sau thuế), vừa đảm bảo khả năng
trả nợ tốt, giữ uy tín với nhà tài trợ, vừa đảm bảo dự án sẽ giữ lại được một ít lợi nhuận
nhất định để đầu tư. Kế hoạch trả nợ được thể hiện qua biểu đồ sau:
KẾ HOẠCH VAY VÀ TRẢ NỢ

PAYMENT OF DEBT PLAN
130,000,000
110,000,000
(Thousand dong)
90,000,000
Nghìn đồng
70,000,000
50,000,000
30,000,000
10,000,000
2025 2026 2027 2028 2029
Dư nợ 118800036.2 90040029.02 66280021.76 38520014.51 13760007.25
đầu kỳ 80212 41699 81274 20849 60425
Trả nợ 28760007.25 23760007.25 27760007.25 24760007.25 13760007.25
gốc 60425 60425 60425 60425 60425
Trả lãi 11404803.48 8643842.786 6362882.089 3697921.393 1320960.696
vay 29004 32031 74023 16016 58008
Hình 7. 1 Kế hoạch trả nợ của dự án
Lãi vay trong thời gian xây dựng tính trong tổng mức đầu tư dự án (Theo quy định
trong thông tư 11/2021/TT-BXD của Bộ Xây Dựng). Sau đó, thu hồi lãi vay trong thời
gian xây dựng bằng cách trích khấu hao (Theo quy định trong 45/2018/TT-BTC về chế
độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định).
(Xem chi tiết diễn giải kế hoạch vay và trả nợ ở Phụ lục 19. Bảng kế hoạch vay và trả
nợ).
7.2.2 Xác định doanh thu dự án
Dự kiến giá bán sản phẩm của dự án:
Giá căn hộ căn hộ của dự án được xác định dựa vào nhu cầu thị trường và giá tham
khảo căn hộ của dự án tương tự
ĐVT: 1000 đồng
Loại căn hộ Đơn vị Giá
Shophouse 1 mặt tiền 1000 đồng 8,260,000
Shophouse 2 mặt tiền 1000 đồng 9,912,000
65
Bảng 7. 1 Giá căn hộ Nhà phố thương mại – KNL Shophouse
7.2.3 Xác định chi phí của dự án

ĐVT: 1000 đồng
STT Diễn giải 2025 2026 2027 2028 2029
1 2 3 4 5
A. Chi phí 2,297,100 2,297,100 2,297,100 2,297,100 2,297,100
bất biến
Tiền lương và các khoản 2,297,100 2,297,100 2,297,100 2,297,100 2,297,100
theo lương
B. Chi phí 2,243,912 1,970,217 2,591,369 1,300,537 640,563
khả biến
Chi phí khác (Quảng cáo, 238,714 209,598 275,678 138,355 68,145
đào tạo,…)
Chi phí hoa hồng 95,486 83,839 110,271 55,342 27,258
(1% DT)
Chi phí điện nước 1,909,712 1,676,780 2,205,420 1,106,840 545,160
(2% DT)
Tổng chi phí (Không VAT) 4,541,012 4,267,317 4,888,469 3,597,637 2,937,663
Tổng chi phí (Có VAT) 4,765,403 4,464,338 5,147,605 3,727,691 3,001,719
Bảng 7. 2 Các hạng mục chi phí của dự án – KNL Shophouse
Chi phí lương bộ máy quản lý và nhân viên của chung cư được được xác định bằng
cách tham khảo mức lương tương ứng của từng vị trí trong các dự án nhà phố tương tự đã
làm. Các khoản trích nộp theo lương được lấy bằng 23.5% chi phí lương theo quy định
của Luật bảo hiểm.
Chi phí hoạt động kinh doanh của dự án bao gồm: chi phí dụng cụ, nguyên vật liệu.
Chi phí hoạt động kinh doanh được lấy theo phần trăm doanh thu của khối tương ứng.
Các chi phí marketing, chi phí đào tạo được lấy bằng tỷ lệ phần trăm doanh thu của
dự án.
Các khoản mục chi phí kinh doanh hằng năm của dự án được thể hiện ở Bảng 11
(Xem chi tiết diễn giải tính toán chi phí sản xuất hằng năm của dự án ở Phụ lục 17.
Bảng chi phí hoạt động kinh doanh của dự án).
7.2.4 Báo cáo hiệu quả kinh doanh của dự án
Bảng báo cáo hiệu quả kinh doanh được xây dựng dựa trên tình hình về doanh thu,
chi phí và kết quả của các hoạt động khác của dự án. Thông qua báo cáo này để đánh giá
được tình hình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, từ đó cho biết thông tin lãi hoặc
lỗ trong vòng đời hoạt động của dự án.
66
(Xem chi tiết diễn giải tính toán lãi - lỗ hằng năm của dự án ở Phụ lục 21. Báo cáo
lãi lỗ hằng năm của dự án theo quan điểm chủ đầu tư).
7.2.5 Nguồn trả nợ và khả năng trợ của dự án
Nguồn trả nợ của dự án gồm lợi nhuận sau thuế, trả lãi vay và quỹ khấu hao tài sản
cố định của dự án. Khả năng trả nợ của dự án đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá
an toàn về mặt tài chính đồng thời cũng là chỉ tiêu được các nhà tài trợ vốn đặc biệt quan
tâm và là một trong những tiêu chuẩn để chấp nhận cung cấp tín dụng cho dự án. Trong
năm đầu khai thác dự án thì nguồn trả nợ lớn hơn nợ phải trả và hệ số trả nợ dài hạn
DSCR = 1.545 > 1 cho thấy dự án hoàn toàn có khả năng trả nợ. Do đó các tổ chức tín
dụng có thể an tâm chấp thuận cho dự án vay vốn. Khả năng trả nợ của dự án được thể
hiện qua biểu đồ dưới đây:
KHẢ NĂNG TRẢ NỢ

PAYMENT OF DEBT ABILITY
110,000,000
90,000,000
70,000,000
50,000,000
30,000,000
10,000,000
2025 2026 2027 2028 2029
Tổng nợ 40164810.73 32403850.04 34122889.34 28457928.64 15080967.95
phải trả 89429 23628 57827 92026 26226
Nguồn 88175549.14 76922448.83 100752005.7 49750191.35 23471190.84
trả nợ 75509 21217 44978 66169 93682
Hình 7. 2 Khả năng trả nợ của dự án
(Xem chi tiết diễn giải tính toán nguồn trả nợ và khả năng trả nợ của dự án ở Phụ
lục 20. Bảng khả năng trả nợ hằng năm của dự án).
7.3. Phân tích hiệu quả tài chính theo quan điểm chủ đầu tư
Phân tích hiệu quả tài chính theo quan điểm Chủ đầu tư nhằm xem xét dòng tài chính
chi cho dự án và các lợi ích thu được, đi kèm với chi phí cơ hội của vốn cổ đông đóng
góp vào dự án, coi vốn vay là khoản thu, trả vốn vay và lãi là khoản chi. Theo quan điểm
này, nhà phân tích quan tâm đến các loại nguồn tài trợ sử dụng cho dự án và ảnh hưởng
của nó đối với dự án. Chủ đầu tư quan tâm đến dòng ngân lưu ròng còn lại cho mình sau
khi đã thanh toán nợ vay. Qua tính toán dòng ngân lưu, ta được các chỉ tiêu đánh giá hiệu
quả tài chính dự án theo quan điểm chủ sở hữu.
67
(Ngân lưu tài chính dự án theo quan điểm chủ đầu tư được thể hiện chi tiết tại Phụ
lục 6. Bảng ngân lưu của dự án theo quan điểm chủ đầu tư).
- Trong đó đã tính ra các chỉ số NPV, IRR.
+ Giá trị hiện giá thu hồi ròng NPV: NPV = 8,497,392 nghìn đồng > 0: Dự án được
chấp nhận.
+ Tỷ suất hoàn vốn nội bộ: IRR = 17.526%> Chi phí vốn chủ sở hữu re = 15%: Dự
án được chấp nhận.
+ Thời gian thu hồi vốn có chiết khấu: 3 năm 8 tháng
LŨY KẾ HIỆN GIÁ NGÂN LƯU (QUAN ĐIỂM CĐT)

ACRUAL NET PRESENT VALUE (INVESTER
20,000,000
OPINION) 4,128,531 8,497,392
0 -8,045,390
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029
-20,000,000
-40,000,000 -55,233,036
-58,802,720
-60,000,000
-80,000,000 -95,085,948
3N8T
-100,000,000
-120,000,000
-144,942,389
-140,000,000
-160,000,000
LŨY KẾ HIỆN GIÁ NGÂN LƯU
Hình 7. 3 Lũy kế hiện giá ngân lưu (quan điểm chủ đầu tư)
Kết luận: Từ kết quả đánh giá ngân lưu theo quan điểm Chủ đầu tư ở trên cho thấy
rằng dự án Nhà phố thương mại – KNL shophouse khả thi, có lợi nhuận chấp nhận được
và đáng đầu tư
7.4 Phân tích độ nhạy
7.4.1 Cơ sở lí luận
Phân tích độ nhạy nhằm xem xét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động
của các yếu tố liên quan (công suất, giá bán và chi đầu tư), là phương pháp nghiên cứu
mối quan hệ giữa các đại lượng đầu vào không an toàn và đại lượng đầu ra.
Các đại lượng đầu ra cần phân tích: Chỉ tiêu hiện giá thu hồi ròng (NPV), tỷ suất thu
lợi nội bộ (IRR), thời gian hoàn vốn (Thv).
7.4.2 Phân tích độ nhạy của dự án
Trong tính toán phân tích hiệu quả kinh tế tài chính của dự án thì việc xác định suất
chiết khấu của dự án có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc đánh giá dự án đầu tư.Suất
68
chiết khấu của dự án được xác định dựa vào chi phí sử dụng vốn của dự án và tùy thuộc
vào quan điểm phân tích tài chính của dự án..
STT CHỈ TIÊU ĐƠN VỊ GIÁ TRỊ
1 Hiện giá thu hồi ròng NPV Đồng 8,497,392
2 Suất thu hồi nội bộ IRR % 17.526%
3 Tỷ số B/C 1.02
4 Thời gian hoàn vốn 3N8T
Bảng 7. 3 Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính theo quan điểm Tổng đầu tư
Trong quá trình hoạt động dự án sẽ chịu nhiều yếu tố tác động cùng một lúc làm thay
đổi lợi ích của dự án, vì vậy ta phải xem xét yếu tố độ nhạy dưới tác dụng của nhiều yếu
tố một lúc. Để thực hiện thao tác này ta sẽ tiến hành phân tích độ nhạy trên phần mềm
Excel với bảng tính 1 chiều.
Chỉ tiêu -20% -10% 0% 5% 15%
NPV 8,497,392 (28,167,407) (9,826,958) 8,497,392 17,654,761 35,961,703
IRR 18% 6% 12% 18% 20% 25%
Thv 3 N 8 T Không khả thi Không khả thi 3N8T 2 N 12 T 2N8T
Bảng 7. 4 Độ nhạy 1 chiều theo giá bán
ẢNH HƯỞNG GIÁ BÁN CĂN HỘ ĐẾN NPV VÀ IRR
EFFECTS OF APARTMENT PRICE TO NPV AND IRR
35,000,000 28%
25,000,000
23%
15,000,000
5,000,000 18%
(5,000,000) -20% -10% 0% 5% 15% -5% -20%
13% -10% 0% 5% 15% -5%
(15,000,000)
8%
NP
(25,000,000) - - 8497391.6 17654761. 35961703. 0
V 28167407. 9826957.5 8967958 1058721 2794341 3%
(35,000,000)
4170355 4978467
IRR 0.0622289 0.1201295 0.1752559 0.2019260 0.2537023 0.15

240784151 20469269 38234269 5363229 19055723
Hình 7. 4 Ảnh hưởng của giá bán đến NPV và IRR
69
Chỉ tiêu -20% -10% 0% 5% 15%
NPV 8,497,392 61,245,877 34,871,634 8,497,392 (4,689,730) (31,063,972)
IRR 18% 39% 27% 18% 14% 7%
Thv 3N8T 2N1T 2N7T 3N8T Không khả thi Không khả thi
Bảng 7. 5 Độ nhạy 1 chiều theo chi đầu tư
ẢNH HƯỞNG CHI ĐẦU TƯ ĐẾN NPV VÀ IRR
EFFECTS OF INVESTMENT TO NPV AND IRR
70,000,000 43%
38%
50,000,000 33%
30,000,000 28%
23%
10,000,000 18%
(10,000,000) -20% -10% 0% 5% 15% 3% 13%
-20% -10% 0% 5% 15% 3%
8%
(30,000,000)
NPV 61245876. 34871634. 8497391.6 - - 0 3%
8224589 2560693 8967958 4689729.5 31063972.
9351526 1599049
IRR 0.3933550 0.2684663 0.1752559 0.1368732 0.0720353 0.15

86268317 84699967 38234269 28839328 667394809
Hình 7. 5 Ảnh hưởng của chi đầu tư đến NPV và IRR
Kết luận: Khi các nhân tố đầu vào thay đổi đều ảnh hưởng đến các yếu tố đầu ra và
theo kết quả tính toán trên ta thấy rằng khi thay đổi giá bán và chi đầu tư thì NPV và IRR
đều biến động. Như vậy cho thấy hai yếu tố giá bán và chi đầu tư khá nhạy, và cả hai yếu
tố này có tỉ lệ nhạy như nhau
Trong phân tích tài chính dự án, sử dụng dòng ngân lưu chứ không sử dụng lợi nhuận
như là cơ sở để đánh giá dự án. Bởi lợi nhuận không phản ánh chính xác thời điểm thu
tiền và chi tiền của dự án, vì vậy không phản ảnh một cách chính xác tổng lợi ích của dự
án theo thời giá tiền tệ. Ngân lưu (dòng tiền tệ) là bảng dự toán thu chi trong suốt thời
gian tuổi thọ của dự án, bao gồm các khoản thực thu (ngân lưu vào), khoản thực chi
(ngân lưu ra) của dự án tính theo từng năm.
Dòng ngân lưu ròng = Dòng ngân lưu vào - Dòng ngân lưu ra
+ Ngân lưu vào: gồm doanh thu, thu hồi vốn lưu động, nhận nợ vay. Vốn lưu động
được coi như phần vốn đầu tư ở thời điểm đầu. Trong quá trình khai thác dự án nó luân
chuyển không ngừng thể hiện trong các xuất quỹ. Cuối dự án, vốn lưu động lại quay về
như thu nhập. Do đó năm cuối cùng của dự án phải thu hồi vốn lưu động trong dòng ngân
lưu vào.
70
+ Ngân lưu ra: gồm chi đầu tư, thuế nộp cho nhà nước, chi phí hằng năm và trả nợ
(cả nợ gốc lẫn lãi vay).
(Xem chi tiết diễn giải tính toán vốn lưu động của dự án ở Phụ lục 22. Bảng ngân
lưu của dự án theo quan điểm chủ đầu tư).
7.4.3 Phân tích kiểu bán của dự án
Dựa vào quy mô cùng với vị trí và tập khách hàng nhắm đến của dự án được chia làm
3 kiểu bán như sau:
Công suất Thu tiền
Kiểu bán Năm bán NPV IRR Thv
bán Shophouse
2025 40% 50%
1 ( Kịch bản chọn ) 2026 30% 25% 8,497,392 18% 3N8T
2027 30% 25%
2025 40% 40%
2026 20% 20%
2 ( Kịch bản so sánh ) 2,948,733 12% 4 N 11 T
2027 20% 20%
2028 20% 20%
2025 50% 60%
3 ( Kịch bản so sánh ) 2026 30% 30% 23,874,770 23% 2N3T
2027 20% 10%
Bảng 7. 6 Các kiểu bán của dự án
CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH THEO KIỂU BÁN CĂN HỘ
RESULTS OF FINANCIAL INDICATORORS BY
SELLING SCRIPT
27,500,000 23%
22,500,000
18%
17,500,000
13%
12,500,000
8%
7,500,000
2,500,000 3%
1 2 3 1 2 3
NPV 8497391.68967958 2948732.63618232 23874769.8303538
IRR 0.175255938234269 0.116358655054872 0.234614778120364
Hình 7. 6 Chỉ tiêu tài chính theo kiểu bán của dự án
Qua 3 kiểu bán trên ta thấy được kiểu bán 3 là kịch bản tốt nhất của dự án đạt được
mang về NPV là 23,87 tỷ đồng và chỉ cần chưa đến 3 năm để hoàn vốn dự án. Kiểu bán 2
là kịch bản xấu nhất của dự án NPV chỉ đạt 2,94 tỷ đồng và cần đến gần 5 năm để hoàn
71
vốn. Cuối cùng kiểu bán thứ 1 là kịch bản khả thi nhất của dự án với NPV đạt 8,49 tỷ
đồng và chỉ mất 3 năm 8 tháng để hoàn vốn cùng với IRR đạt 18%.
CHƯƠNG 8: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ

ÁN
8.1 Giá trị gia tăng dự án tạo ra mỗi năm và cho cả đời dự án
Giá trị gia tăng trong nước là khoản chênh lệch giữa giá trị đầu vào và giá trị đầu ra.
Giá trị gia tăng càng lớn thì dự án đóng góp vào tổng sản phẩm quốc dân càng nhiều,
hiệu quả kinh tế xã hội càng lớn. Trong đó, giá trị đầu ra của dự án gồm: giá trị dịch vụ
của dự án tạo ra. Trong khi đó, giá trị đầu vào là vốn đầu tư của dự án và giá trị đầu vào
vật chất.
(Xem chi tiết diễn giải của dự án ở Phụ lục 25. Đóng góp cho ngân sách nhà nước).
8.2 Mức đóng góp vào ngân sách nhà nước
Các khoản nộp từ dự án vào ngân sách nhà nước là thuế thu nhập doanh nghiệp
(TNDN) thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế môn bài. Chi tiết ở bảng dưới đây.
ĐVT : 1000 đồng
STT Đóng góp 2025 2026 2027 2028 2029
ngân sách 1 2 3 4 5
1 Thuế GTGT 0 0 5,630,568 5,404,146 2,661,744
(VAT)
2 Thuế TNDN 2,769,039 2,649,235 4,630,526 1,994,172 849,146
TỔNG 2,769,039 2,649,235 10,261,094 7,398,318 3,510,890
CỘNG
LŨY KẾ ĐÓNG 2,769,039 5,418,274 15,679,368 23,077,686 26,588,576
GÓP NGÂN SÁCH
Bảng 8. 1 Đóng góp ngân sách nhà nước
8.3 Các lợi ích kinh tế xã hội khác
Dự án Nhà phố thương mại – KNL Shophouse hoàn thành sẽ tăng nguồn cung phục
vụ các khách du lịch, tạo cơ hội cho các nhà đầu tư tại khu vực và góp phần làm tăng
cảnh quan nơi đây.
Khi dự án đi vào hoạt động sẽ tạo công ăn việc làm cho người lao động hoạt động
trong ngành xây dựng cũng như lao động của thành phố, tạo được công ăn việc làm cho
nhiều lao động, nâng cao thu nhập và cải thiện đời sống của người lao động, nâng cao
dân trí và đào tạo tay nghề. Góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội đặc
biệt là du lịch của thành phố Đà Nẵng.
72
Dự án đi vào hoạt động cũng phù hợp với đường lối phát triển chung của đất nước,
phù hợp với mục đích phát triển kinh tế xã hội của Đà Nẵng trong thời gian tới, tạo ra cơ
sở hạ tầng để phát triển ngành du lịch, dịch vụ.
Như vậy, hàng năm dự án đóng góp một phần đáng kể cho ngân sách nhà nước và có
giá trị sản phẩm gia tăng là khá cao. Xét về mặt hiệu quả kinh tế xã hội, dự án có tính khả
thi.
Kết luận
Qua quá trình tìm hiểu, phân tích và tính toán ở trên, ta nhận định rằng việc đầu tư dự
án Nhà phố thương mại NHT Shophouse là phương án kinh doanh hiệu quả, có khả năng
sinh lời và đáng giá về mặt tài chính cũng như xã hội, phù hợp với các định hướng phát
triển và cảnh quan của Thành phố. Dự án được triển khai và hoàn thành đưa vào hoạt
động sẽ có ý nghĩa trong việc nâng cao hệ thống hạ tầng, kiến trúc đô thị, góp phần xây
dựng Đà Nẵng xứng đáng là thành phố đáng sống, trọng điểm du lịch của Việt Nam.
Dự án là một trong những bước cho Công ty Cổ phần Intracom Invest tiếp cận thị
trường miền Trung, cụ thể là thị trường bất động sản Đà Nẵng.
Dự án có tính khả thi cao, không những đạt hiệu quả kinh tế tài chính cho Chủ đầu tư
mà còn mang lại hiệu quả kinh tế xã hội, tạo nhiều công ăn việc làm cho xã hội, góp phần
thay đổi môi trường sống trong khu vực, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, góp
phần chuyển dịch cơ cấu của địa phương.
Dự án có NPV đạt 8,497 triệu đồng, IRR đạt 17,52%, thời gian hoàn vốn có chiết
khấu là 3 năm 8 tháng. Dự án đảm bảo các chỉ tiêu hiệu quả tài chính về khả năng thu hồi
vốn, khả năng trả nợ, an toàn về phương diện đầu tư và lợi nhuận cho Chủ đầu tư.
Dự án đi vào hoạt động sẽ góp phần đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi, giải trí và tham quan
du lịch của người dân trên cả nước cũng như quốc tế. Góp phần tạo điều kiện thu hút các
nhà đầu tư dừng chân ở thành phố.
Qua những phân tích cho thấy dự án xây dựng Căn hộ Shophouse NHT là dự án có
quy mô tương đối lớn và hiện đại, tính khả thi cao và mang lại nhiều hiệu quả.
73
74

Bản Sao Thuyết-minh

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Bản Sao Thuyết-minh

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

LỜI CẢM ƠN

Hình 3. 1 Khu vực xây dựng dự án....................................................................................38

Hình 4. 1 Vị trí dự án.........................................................................................................48

Hình 5. 1 Sơ đồ tổ chức quản lý thực hiện dự án..............................................................54

Hình 6. 1 Biểu đồ cơ cấu Tổng mức đầu tư.......................................................................61

Hình 7. 1 Kế hoạch trả nợ của dự án.................................................................................65

MỤC LỤC BẢNG

Bảng 3. 1 Bảng so sánh vị trí 2 khu vực xây dựng............................................................40

Bảng 6. 1 Cơ cấu tổng mức đầu tư....................................................................................60

Bảng 7. 1 Giá căn hộ Nhà phố thương mại – KNL Shophouse.........................................65

Bảng 8. 1 Đóng góp ngân sách nhà nước..........................................................................72

Hình 1. 1 Tỉ trọng các nhóm ngành tại 5 thành phố lớn

Hình 1. 4 Bản đồ vị trí thành phố Đà Nẵng

Hình 3. 2 Khu vực xây dựng dự án

3.2.3 So sánh vị trí 2 khu vực

Dân cư Dân cư còn thưa thớt, chưa 46.140 người và mật độ

Giao thông Đường rộng rãi, dễ di Đường rộng rãi, dễ di

Bảng 3. 1 Bảng so sánh vị trí 2 khu vực xây dựng

3.5.1. Điều kiện tự nhiên

Hình 4. 2 Mặt bằng tầng 1

b. Giải pháp mặt đứng

Hình 5. 1 Sơ đồ tổ chức quản lý thực hiện dự án

Hình 5. 2 Sơ đồ cơ cấu bộ máy quản lý trong giai đoạn vận hành dự án

5.3. Dự kiến nhân sự và chi phí nhân lực thực hiện dự án

Bảng 5. 1 Bảng bố trí nhân sự trong thời gian bán căn hộ

Tổng mức đầu tư của dự án là 256,072,506 Nghìn đồng

Tỉ lệ vốn chủ (137,272,469) Tỉ lệ vốn vay (118,800,036)

b. Kế hoạch huy động vốn

KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN

Hình 6. 3 Kế hoạch giải ngân của dự án

KẾ HOẠCH VAY VÀ TRẢ NỢ

Hình 7. 1 Kế hoạch trả nợ của dự án

7.2.3 Xác định chi phí của dự án

KHẢ NĂNG TRẢ NỢ

Hình 7. 2 Khả năng trả nợ của dự án

LŨY KẾ HIỆN GIÁ NGÂN LƯU (QUAN ĐIỂM CĐT)

IRR 0.0622289 0.1201295 0.1752559 0.2019260 0.2537023 0.15

Hình 7. 4 Ảnh hưởng của giá bán đến NPV và IRR

IRR 0.3933550 0.2684663 0.1752559 0.1368732 0.0720353 0.15

Hình 7. 5 Ảnh hưởng của chi đầu tư đến NPV và IRR

IRR 0.175255938234269 0.116358655054872 0.234614778120364

Hình 7. 6 Chỉ tiêu tài chính theo kiểu bán của dự án

CHƯƠNG 8: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ

You might also like