A.Ü.H.F.

3/A EŞYA HUKUKU DERS NOTLARI

(2.Dönem- 13. Hafta – 13.5.2020-
DOÇ. DR. YILDIZ ABİK
-Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan ve Olağanüstü
Zamanaşımı Yolu ile Kazanılması-
Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı Yoluyla
Kazanılması
• (Sirmen, Eşya H. , 7. B. s. 368 vd.; Oğuzman / Seliçi / Oktay- Özdemir, Eşya H., 20.
B., s. 423 vd.; Eren, Mülkiyet, 4. B., s.264 vd.;
Ertaş, Eşya H., 12. B., s. 313 vd.;
Sungurbey, İsmet; Türk Hukukunda İktisabi Müruruzaman, İstanbul 1963)

*Ayni Haklarda söz konusu olan Zamanaşımının bazı özellikleri vardır.

*Ayni Haklarda Zamanaşımı, bir Hakkın belli bir süre talep edilmemesi
sonucu Dava edilebilme niteliğinden yoksun kalmasına yol açmaz.
*Ayni Haklardaki Zamanaşımı, Kazandırıcı Zamanaşımıdır.
(Sirmen, Eşya H., 7. B., s. 368).
Özel Hukuk Bakımından Zamanaşımının
Anlamları
• Özel Hukuk bakımından Zamanaşımının iki ayrı
anlamı vardır.
• Bunlardan birincisi, Hak Düşürücü
Zamanaşımı (Düşürücü Zamanaşımı), diğeri ise,
Hakkı Kazandıran Zamanaşımı (Kazandırıcı
Zamanaşımı) dır.
(Eren, Mülkiyet, 4. B.,s. 264)
Zamanaşımının Birinci Anlamı – Hak
Düşürücü Zamanaşımı
• Zamanaşımının birinci anlamı, Hak Düşürücü
Zamanaşımıdır.
• Hak Düşürücü Zamanaşımında, Hukuk Düzeninin
öngördüğü belirli bir Süre içinde kullanılmayan Alacak
Haklarının mahkeme önünde talep edilebilir olma (dava ve
takip konusu yapılabilme) özelliğini yitirmesi söz konusudur.
• Bu anlamdaki Zamanaşımı, daha çok Borçlar Hukuku ve
Alacak Hakkı bakımından önem taşır.
Kazandırıcı Zamanaşımı
• Zamanaşımının ikinci anlamı ise, Hakkı Kazandıran
Zamanaşımı veya Kazandırıcı Zamanaşımıdır.
• Kazandırıcı Zamanaşımı ise, Hukuk Düzeninin
öngördüğü belirli bir Sürenin belirli şartlar altında
geçirilmesiyle birlikte, Zilyetlik altında bulundurulan
Eşya üzerinde Ayni Hak kazanılmasıdır.
• Kazandırıcı Zamanaşımı, sadece Ayni Haklara ilişkindir.
• Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılmasına yol açan
Zamanaşımı, Kazandırıcı Zamanaşımıdır.
• Zamanaşımı ile Kazanma deyince, uzunca süre devam eden ve
itiraza uğramayan Zilyetliğe dayanarak hak kazanılması anlaşılır.
• Bir kimse Kazandırıcı Zamanaşımı ile Taşınmazı edinirken, önceki
hak sahibi hakkını kaybeder.
(Oğuzman / Seliçi / Oktay- Özdemir, Eşya H., 20. B., s. 423; Ertaş, Eşya H., 12. B.,
s. 313)
• Kazandırıcı Zamanaşımının gerçekleşmesi için de Hak Sahibinin
belli bir Süre hareketsiz kalması şarttır, fakat bunun yanı sıra, Hakkı
Kazanacak olan Kişinin belli şartlar altında bir süre Mala Zilyet
olması da gerekir.
• Hakkın talep edilebilirliğini ortadan kaldıran genel anlamdaki
Zamanaşımı Ayni Haklarda değil, Alacak Haklarında söz
konusu olur; Kazandırıcı Zamanaşımı ise, sadece Ayni
Haklara İlişkindir.
• Hakkın talep edilebilirliğini ortadan kaldıran genel anlamdaki
zamanaşımı, yani Hak Düşürücü Zamanaşımı bir Def’i
teşkil eder.
• Oysa Kazandırıcı Zamanaşımının ileri sürülmesi bir
İtirazdır.
• Mülkiyet Hakkının, Zamanaşımı Yoluyla
Kazanılması ilke olarak düşünülemez.
• Ancak, Kanun Koyucu, istisnai de olsa uzun yıllardır
Taşınmaz Malını kullanmayan veya ondan
yararlanmayan kişinin malından feragat etmiş
sayılabileceği gibi bazı düşüncelerle, Mülkiyet
Hakkının Zamanaşımı yoluyla kazanılmasını kabul
etmiştir.
(Eren, Mülkiyet H., 3. B., s.263)
• Mülkiyet Hakkının Zamanaşımıyla Kazanılmasını haklı kılan
düşünceler şunlar olabilir:
• Öncelikle, Taşınmaz bir Mal üzerindeki Kullanma, Yararlanma,
Tasarruf gibi Yetkilerini uzun yıllar kullanmayan bir kişinin bunlardan
feragat etmiş olduğu düşünülebilir.
• Sonra, Hukukun Görevi, toplum barışını sağlamak olduğu için, bu
barışı çözebilecek çekişmelerin bir çözüme bağlanması gerekir.
• Kişiler arasında uzayıp giden çekişmelere hukuken bir son verilmeli,
«fiili durum hukukileştirilmelidir».
• Fiili durumun hukukileştirilebilmesi için ise, bir yandan
belirli bir süre Taşınmaz Malını kullanmayan, diğer yandan
da bu Mala zilyet olan, dolayısıyla bu Malı kullanan kişinin
bu kullanımına itiraz etmeyen, onun aleyhine dava açmayan
kişinin bu Mal üzerindeki Hakkı sona ermelidir.
• Buna karşılık, bu Malı bazı şartlarla Fiili Hakimiyetinde
bulunduran kimsenin, bunun Mülkiyet Hakkını kazanmış
olduğu kabul edilmelidir.
Kazandırıcı Zamanaşımının Fonksiyonları
• Kazandırıcı Zamanaşımının başlıca iki fonksiyonu vardır.
• Bunlar, Kazandırıcı Zamanaşımının «İstikrar Sağlama
(Sağlamlaştırıcı) Fonksiyonu» ile «İyileştirici (Tedavi Edici)
Fonksiyonudur».
• Öyleyse, Zamanaşımının Fonksiyonları şunlardır:
• Zamanaşımının İstikrar Sağlama (Sağlamlaştırıcı) Fonksiyonu
• Zamanaşımının İyileştirici (Tedavi Edici) Fonksiyonu
( Sirmen, Eşya H., 7. B., s. 368; Eren, Mülkiyet H.,4. B., s. 264)
• Kanun koyucu, Kazandırıcı Zamanaşımı müessesiyle her şeyden
önce Zamanın Düzeltici, İyileştirici Etkisini kabul etmiştir.
• Zamanaşımı, Zilyedin durumunun sürekli bir şekilde askıda kalmasını,
güvensizlik içinde bırakılmasını önler, uzun yıllardan beri kurulu fiili
durumu, mazinin çok defa gölgelediği iddialarla ortadan kaldırılmak
tehlikesine karşı korur, zamanın geçmesinden kaynaklanan ispat
zorluklarını ortadan kaldırır; Zilyetlik ile sözde, zahiri durum
arasındaki aykırılık ve çelişkiye son verir.
(Eren, Mülkiyet H., 4. B., s. 264- 265).
• Kazandırıcı Zamanaşımı, Yasal Şartların mevcut olması
halinde, Hukuki Eksiklik ya da Yolsuzluğu düzelttiği,
iyileştirdiği için, Tedavi Edici bir Fonksiyona sahiptir.
• Özellikle bu Fonksiyon, Olağan Zamanaşımında, Tapu
Kütüğüne yolsuz olarak kaydedilen Malikin, Kazandırıcı
Zamanaşımının tüm şartlarının gerçekleştiği anda,
Taşınmaz Mülkiyetini kendiliğinden kazanmasında çok
açık bir şekilde gözükmektedir.
(Eren, Mülkiyet H., 4. B., s. 265)
• Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı Yoluyla
Kazanılması, iki şekilde olur.
• Bunlar, TMK m. 712 hükmüne göre, «Olağan
Zamanaşımı»(Sicile Dayanan Zamanaşımı) ve
TMK m. 713 hükmüne göre «Olağanüstü
Zamanaşımı» dır.
Kazandırıcı Zamanaşımının Fonksiyonları
• Olağan ve Olağanüstü Zamanaşımının hem İyileştirme,
hem de İstikrar Sağlama İşlevleri vardır.
• İyileştirme İşlevi dolayısıyla, Olağan Zamanaşımında
görünürde hak sahibi olan kimse, gerçek hak sahibine;
Olağanüstü Zamanaşımında da Zilyedin Fiili Hakimiyeti,
Ayni Hakka dönüşmektedir.
• Her iki Zamanaşımının da İstikrar Sağlama İşlevi, Şekli
Hak Durumu ile Maddi Hak Durumu arasındaki
Çelişkinin ortadan kalkmasını sağlamaktadır.
Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı İle Kazanılması:
Uzunca bir Süre devam eden ve İtiraza uğramayan Zilyetliğe dayanarak Hak kazanılmasıdır.

Olağan
Olağanüstü
(Sicile Dayanan)
(Sicil Dışı) Zamanaşımı
Zamanaşımı
(MK. m. 713)
(MK.m. 712)
Olağan (Sicile Dayanan) Zamanaşımı

• Olağan Zamanaşımını, Medeni Kanun’un 712.

maddesi düzenlemektedir.
• MK. m. 712 hükmüne göre, “Geçerli bir hukuki
sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan
kişi taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve
aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse,
onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz
edilemez.”
• Önce, MK m. 712 hükmüne göre, Taşınmaz
Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı ile
Kazanılmasının Şartlarını,
• Daha sonra ise, Olağan Zamanaşımı ile
Mülkiyet Hakkının Kazanılmasının Hükmünü
incelemek gerekir.
Olağan Zamanaşımıyla Kazanmanın Şartları
Olağan Zamanaşımıyla Kazanmanın Şartları

Taşınmazın Tapu Sicilinde Kayıtlı Olması

Tapu Sicilinde Yolsuz Bir Tescil Bulunması

Yolsuz Tescille Malik Olarak Görünen Kimsenin Malik Sıfatıyla Zilyet Olması

Zilyetliğin İyiniyetle, Davasız ve Aralıksız On Yıl Sürmesi

İlk Şart: Taşınmazın Tapu Sicilinde Kayıtlı
Olması
• Bu şartı, bazı yazarlar «Taşınmaza İlişkin Şart» şeklinde ifade
etmektedir
(Bkz. Oğuzman / Seliçi / Oktay- Özdemir, Eşya H., 20. B., s. 424)
• Bir Taşınmazın Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı Yoluyla
Kazanılabilmesi için, o Taşınmazın Tapu Siciline kaydedilmiş
olması şarttır.
• Tapu Siciline kaydedilmiş olan Taşınmaz; bir Arazi, Kütükte ayrı
sayfaya kayıtlı Bağımsız ve Sürekli Hak ya da Kat Mülkiyetine Konu
Bağımsız Bölüm olabilir.
• Bir Taşınmazın Mülkiyet Payı da, Olağan
Zamanaşımı yolu ile kazanılabilir.
• Diğer bir deyişle, Paylı Mülkiyette, bir
Taşınmazın Mülkiyet Payı da Olağan
Zamanaşımı yolu ile kazanılabilir.
• Oysa, Elbirliği Mülkiyetinde, söz konusu olan Tasfiyeye Katılma
Payının Olağan Zamanaşımı ile Kazanılması mümkün değildir .
• Tapuya Kayıtlı Taşınmazlardan da sadece Özel Mülkiyet
kazanmaya elverişli bulunanlarda Zamanaşımı ile Mülkiyet
Kazanılması söz konusu olur.
• Ancak yanlışlıkla veya MK m. 999 ve KK m. 16 hükümleri
uyarınca, Tapuya kaydedilmiş olan Kamu Malı niteliğindeki
Taşınmazların Mülkiyeti bu yolla kazanılamaz (MK m. 715 / II).
• Kamu Malı niteliğinde bir taşınmaz, MK m. 999 hükmü uyarınca,
istisnaen Tapuya kaydedilmiş olsa veya yanlışlıkla kaydedilmiş
veya kaydı kapatılması gerekirken kapatılması ihmal edilmiş olsa
dahi, böyle bir Taşınmazın Mülkiyeti, Olağan Zamanaşımı ile
kazanılamaz. (Bu konuda bkz. MK 715 / II, KK 16)
• Taşınmazın Miktarı ne olursa olsun, Olağan Zamanaşımı yoluyla
kazanılacak kısım, Tapuda kayıtlı olan miktardır.
• Bu bağlamda, aynı Taşınmaza ait olmakla birlikte, Tapuda Kayıtlı
olmayan Kısımların Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı yolu ile
kazanılması mümkün değildir (Eren, Mülkiyet H., 4. B., s. 268).
Çift Tapu Durumu – Olağan Zamanaşımı İlişkisi
• Çift (mükerrer) Tapu durumunda ise, yolsuz olan sonraki
tarihli kayda dayanılarak Olağan Zamanaşımı ile
Mülkiyet kazanılıp kazanılamayacağı hususu
tartışmalıdır.
• Öğretide kazanılamayacağını savunan Yazarlar olduğu
gibi, kazanılabileceğini ifade eden Yazarlar da mevcuttur.
• Bu tip Taşınmazlara, Olağanüstü Zamanaşımının (MK m.
713) uygulanması ise, mümkündür.
İkinci Şart: Tapu Sicilinde Yolsuz Bir Tescil
Bulunması
• Bir kişinin Olağan Zamanaşımıyla bir Taşınmazın
Mülkiyetini kazanabilmesi için, Tapu Sicilinde bu
kişinin adına, onu Malik gibi gösteren Yolsuz bir
Tescil bulunmalıdır.
• Örneğin, Ayşen’in Taşınmazını Sibel, Sahte bir
Vekâletname ile Berrin’e satıp onun adına tescilini
sağlamış olsa, Berrin lehindeki yolsuz tescil, Olağan
Zamanaşımı ile Kazanmaya dayanak olabilir.
Yolsuz Tescilin Tanımı
• Yolsuz Tescil, gerçek Hak durumuna uygun
düşmeyen (gerçek hak sahibini göstermeyen)
Tescildir.
• MK m. 1024 / II hükmü gereğince, «Bağlayıcı
olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki
sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur».
• Tescilin yolsuzluğu baştan itibaren söz konusu olabileceği
gibi, başlangıçta gerçek Hak durumuna uygun olan bir
Tescilin sonradan yolsuz hale gelmesi de mümkündür.
• Tescilin baştan itibaren yolsuz olduğu haller şunlardır:
Hukuki Sebebin hiç mevcut olmaması, Hukuki Sebebin
geçersiz olması veya Yetkisiz bir Kişi tarafından talepte
bulunulması durumlarında, Tescil baştan itibaren yolsuzdur.
• Yanlış Kadastro Tespitine dayanılarak yapılan
Tescillerde de, aynı durum vardır.
• Buna karşılık, İradesi Sakatlanmış olan Tarafın, Borçlar
Kanunu’nun 39. maddesinin öngördüğü Süre içinde, Sözleşmeyi
İptal Hakkını kullanması durumunda, başlangıçta geçerli olan
Tescil, sonradan Yolsuz bir Tescil haline dönüşmüştür.
• Aşırı Yararlanma (Gabin) açısından da, aynı esas geçerlidir (BK m.
28).
• Olağan Zamanaşımı yolu ile Taşınmaz Mülkiyetinin
Kazanılabilmesi için Yolsuz bir Tescilin bulunması şarttır.
• Aksi takdirde, yani Tescil, yolsuz (haksız) değilse, artık bu yolla
Mülkiyet iktisap edilemez.
Üçüncü Şart: Yolsuz Tescille Malik Olarak
Görünen Kimsenin Malik Sıfatıyla Zilyet Olması
• Tapu Sicilinde Malik olarak görünen kimse, Taşınmaza
Malik sıfatıyla Zilyet ise, MK m. 712 hükmünden
yararlanabilir.
• TMK m. 712 hükmünde «Tapu kütüğüne malik olarak
yazılan kişi» deyimi geçmektedir.
• Bu deyimden anlaşılması gereken, Zilyedin, Taşınmaz
Mala, Malik Sıfatıyla olarak Zilyet olma İradesine sahip
bulunmasıdır.
• Dolayısıyla, Zilyedin sadece kazanılacak Taşınmaz üzerinde Fiili
Hakimiyet sahibi (Zilyet) olması yeterli değildir, onun aynı
zamanda kendisini Malik zannetmesi, diğer bir deyişle, Taşınmaza
Malik Sıfatıyla Zilyet olması gerekir.
• Malik Sıfatıyla Zilyetlik İradesini ispat, TMK m. 985/ I hükmünde
düzenlenmiş bulunan «Mülkiyet Karinesi» sayesinde
kolaylaşmıştır.
• Bu maddeye göre, «Taşınırın zilyedi onun maliki sayılır.»
(Eren, Mülkiyet H.,4. B., s. 272 - 273)
• Malik Sıfatıyla Zilyet, Dolaysız Zilyet olabileceği gibi,
Dolaylı Zilyet de olabilir.
• Örneğin, Zilyedin, Taşınmazı Üçüncü bir Kişiye Kiralaması
ile Üçüncü bir Kişi lehine Taşınmaz üzerinde İntifa Hakkı
kurması hallerinde, Dolaylı Zilyetlik söz konusu olur.
• Bu durumda, Sicilde Malik olarak görünen Kimse,
Taşınmazı bir Kimseye Kiraya verince, Kiracının Fer’i
Zilyetliği, Sicilde Malik görünen Asli Zilyedin,
Zamanaşımından Yararlanmasına engel olmaz.
• Buna karşılık, Sicilde Malik gözüken Kişi, Taşınmaza Malik sıfatıyla
değil de, Fer’i Zilyet sıfatıyla, örneğin, Kiracı veya İntifa Hakkı
Sahibi olarak Zilyet bulunduğuna inanıyor ise, TMK m. 712
hükmüne göre, Taşınmazın Zamanaşımı Yoluyla Mülkiyetini
kazanamaz.
• Zilyet, ayrıca Zamanaşımı Zilyetliğini, iyiniyetli bir şekilde elde
etmelidir.
• Gizlice veya gasp yoluyla elde edilen Zilyetlikte, Malik Olma
İradesi kabul edilemez.
(Eren, Mülkiyet H., 4. B., s. 273).
• Taşınmaza Malik sıfatıyla başka bir kişi (Kütükte
yazılı olmayan gerçek Malik veya bir Gasıp) de Zilyet
olabilir.
• Bu durumda, Kütükte Malik olarak görünen Kişi,
MK m. 712 hükmünden yararlanamaz.
(Sirmen, Eşya H., 7. B., s. 369; Oğuzman / Seliçi / Oktay- Özdemir,
Eşya H., 20. B., s. 426)
Dördüncü Şart: Zilyetliğin İyiniyetle Davasız ve
Aralıksız On Yıl Sürmesi
• Tapu Siciline Yolsuz bir Tescille Malik olarak tescil
edilmiş kişi, İyiniyetli Zilyet olmalıdır.
• Sadece kendisinden beklenen bütün Özeni göstermiş
olmasına rağmen, adına Mevcut Tescilin yolsuzluğunu
bilmeyen kimse, MK m. 712 hükmünden yararlanabilir.
• Buna karşılık, Tescilin Yolsuz olduğunu bilen veya
bilmemesi durumun gereklerine göre gerekli Özeni
göstermemiş olmasından ileri gelen kimse, İyiniyetli
sayılamaz (MK m.3).
• MK m. 712 hükmünden yararlanabilmek için İyiniyetin bütün
Zamanaşımı süresince sürmesi şarttır.
• Diğer bir deyişle, Zilyette aranan İyiniyet, yalnız Tescil Anında değil,
bütün Zilyetlik boyunca, yani 10 yıl süre ile devam etmelidir.
• Bu bağlamda, başlangıçta İyiniyetli olmakla birlikte, Sonradan
Kötüniyetli olan Zilyet, TMK m. 712 hükmüne göre, Taşınmazın
Mülkiyetini kazanamaz.
• Ancak, Yolsuz Tescilin yapıldığı, dolayısıyla Zilyetliğin elde edildiği
anda aranan İyiniyetin Ölçü ve Derecesi, 10 yıllık Zilyetlik Süresi
esnasında aranan İyiniyete oranla daha fazla olmalıdır.
(Eren, Mülkiyet H., 4. B., s. 272).
• Zilyetlik, Sicilde Malik gözüken kişinin Mirasçıları
tarafından tamamlanıyorsa, bu Mirasçıların da
İyiniyetli olması gerekir.
• Miras Bırakan kötüniyetli olmakla birlikte,
Mirasçıları, Mirasçı oldukları andan itibaren İyiniyetli
iseler, 10 yıllık Süre sonunda Mülkiyeti kazanırlar. 10
yıllık süre, Mirasın açıldığı tarihte başlar.
(Eren, Mülkiyet H., 4. B., s. 272)
• Tescil anında Kötüniyetli olan Miras Bırakanın Mirasçıları iyiniyetli
iseler, bunların da Mirası edindikleri tarihten itibaren on yıllık
Zilyetlik Süresi sonunda Taşınmazın Mülkiyetini Olağan
Zamanaşımı ile kazanabilecekleri ileri sürülmektedir.
(Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s. 112, Not: 467; Eren, Mülkiyet H., 4. B., s.
272; Oğuzman / Seliçi / Oktay- Özdemir, 20. B., s. 426, N. 1577, not : 623).
*Yargıtay ise, Mirasçının, Miras Bırakanın kötüniyetine halef
olacağı için, MK m. 712 hükmünden iyiniyetli olmaması sebebiyle,
yararlanamayacağını kabul etmektedir.
(YHGK . 15.12. 1965, 7 / 805 – 458 – RKD, 1966, II, s. 108 vd.)
Zilyetliğin Davasız Olması
• Zilyetlik, Davasız olmalıdır.
• Burada Zilyetliğin Davasız olmasından
anlaşılması gereken husus nedir?
• Burada «Davadan» kasıt, Gerçek Malik (Asıl
Malik) tarafından açılacak «Sicilin
Düzeltilmesi Davasıdır.»
Dava Dışında İyiniyetin Ortadan Kalktığı
Haller
• Dava dışında da, bazı durumlarda, İyiniyet ortadan
kalkabilir.
• Bu durumlar ise, şunlardır:
• Asıl Malikin, gerçek durumu, İhtar veya İhbar yoluyla bildirmesi
• Asıl Malikin MK m. 1011 / 1 hükmüne göre Geçici Tescil Şerhi
verdirmesi
• Asıl Malikin ya da Sicilde adına Yolsuz Tescil bulunan Zilyedin
yolsuzluğu herhangi bir şekilde öğrenmesi
• Bütün bu durumlarda, İyiniyet ortadan kalkar.
• Bu bağlamda, Davasızlığı, «Sicilin Düzeltilmesi
Davasıyla» sınırlamanın bir önemi kalmamaktadır.
(Oğuzman / Seliçi / Oktay- Özdemir, Eşya H., 20. B., s. 426- 427;
Sirmen, Eşya H., 6. B., s. 358).
Zilyetliğin Aralıksız On Yıl sürmüş olması
• Zilyetlik, aralıksız on yıl sürmüş ve
Zamanaşımı süresince kaybedilmemiş
olmalıdır.
• Fiili Hakimiyetin geçici nitelikteki sebeplerle
kullanılmaması veya kullanma olanağının
ortadan kalkması, Zilyetliği sona erdirmez
(MK m. 976).
• Eğer Fiili Hakimiyet geçici nitelikteki sebeplerle
kullanılamamış ise, Zilyetlik hiç kaybedilmemiş
sayılacağından, Zamanaşımı işlemeye devam eder.
• Fakat, Fiili Hakimiyet sürekli nitelikteki sebeplerle
kullanılmamış veya Fiili Hakimiyeti kullanma imkânı
ortadan kalkmışsa, Zilyetlik kaybedilmiş olacağı için,
Zamanaşımı kesilir.
• Örneğin, Taşınmaz geçici olarak su altında kalmışsa,
Zilyetlik kaybedilmiş sayılmaz.
• Ayrıca, Zilyetliğe dayanarak Geri Verme Davası açma
(MK m. 984) veya Zilyetliği İdari Yoldan geri alma (3091
sayılı Kanun m.4) imkânı sürdükçe, Zilyetlik geçici olarak
kaybedilmiş olur ve Hakimiyet tekrar ele geçirilirse,
Zilyetlik sona ermiş olmaz.
• Fakat Zilyetlik Davası açma veya İdari Yola Başvurma
süresi geçmişse, artık Zilyetlik sürekli olarak kaybedilmiş
olur; bundan sonra Zilyetlik tekrar ele geçirilse dahi, yeni
bir Zamanaşımı işlemeye başlar.
• Bir Müşterek Hukuk Kuralına göre, «Zamanaşımı
süresinin başında ve sonunda Taşınmaza Zilyet
bulunan Kişinin Zilyetliğinin aradaki sürede de
kesintisiz sürdüğü» hususu, bir Karine olarak kabul
edilmektedir.
• Bu bağlamda, aksini, yani, «Zilyetliğin aralıksız
olmadığını» iddia eden Kişi, bu İddiasını ispat
etmelidir.
• Zilyetliğin Davasız ve Aralıksız on yıl sürmesi gerekir.
• Bu On Yıllık Sürenin, mutlaka Zamanaşımıyla Mülkiyeti
kazanacak Kişinin Zilyetliğinde geçmesi şart değildir.
• Bazı durumlarda Zilyet, kendisinden Önceki Zilyedin
Zilyetlik Süresinden de yararlanabilir.
• Bu bağlamda, Zamanaşımından Yararlanma Şartları
bulunan her Zilyet, aynı şartları gerçekleştirmiş olan daha
Önceki Zilyedin, Zilyetlik Süresini, kendi Süresine
ekleyebilir (MK m. 996).
• Olağan Zamanaşımında, Önceki Zilyedin Zilyetlik
Süresinden yararlanmanın örneği çok azdır.
• Çünkü Mülkiyet Hakkı, Yolsuz Tescil edilmiş bir
kimseden Mülkiyeti Kazanan Kişi, iyiniyetli ise, zaten
MK m. 1023 hükmünden yararlanır ve Olağan
Zamanaşımını düzenleyen MK m. 712 hükmünden
yararlanmasına gerek kalmaz.
• Eğer bu kişi Mülkiyeti devreden Kişi adına yapılmış olan
Tescilin yolsuzluğunu biliyorsa, bu kez de İyiniyetli
olmadığı için MK m. 712 hükmünden yararlanamaz.
• Bununla beraber, örneğin, MK m. 712 hükmünden
yararlanan bir kimsenin Mirasçıları da, kendi adlarına
Tescil yapıldıktan sonra, Miras Bırakanın Zilyetlik
Süresini kendi Sürelerine ekleme olanağına sahiptirler.
• Bir Taşınmaz için Tapuda iki ayrı sayfa açılmışsa (Çift
Tapu), bu sayfalardan yolsuz olanına dayanılarak, MK m.
1023 hükmü uyarınca, Mülkiyetin kazanılamayacağı
konusunda görüş birliği vardır.
• Buna rağmen, MK m. 712 hükmü uyarınca, On Yılın
Sonunda Mülkiyetin kazanılabileceğini kabul eden
Yazarlar vardır.
(Bu konuda bkz. Sungurbey, İktisabi Müruruzaman, s. 119; Oğuzman /
Seliçi / Oktay- Özdemir, N. 1581).
• Eğer bu görüş kabul edilecek olursa, her Zilyet, MK
m. 712 hükmünden yararlanma şartlarını
gerçekleştiren bir Önceki Zilyedin zilyetlik süresini,
kendi süresine ekleyebilecektir.
• «On yıllık süre», Yolsuz Tescil ve Zilyetlik
Şartlarının her ikisinin birleştiği anda işlemeye
başlar.
• Zamanaşımı Süresinin Hesaplanması, Durması ve Kesilmesi
konusunda, hangi Kanun Hükümlerinin esas alınacağı konusu
da incelenmelidir.
• İşlemeye başlayan Zamanaşımı Süresinin Hesaplanması,
hangi hallerde duracağı ve kesileceği konusunda Borçlar
Kanunu’nun Alacak Zamanaşımına ait hükümleri
uygulanır (MK m. 714).
• Fakat Zamanaşımının Kesilmesine ait BK m. 154 hükmünde
sayılan haller dışında, Zamanaşımı ile Kazanma konusunda MK m.
712 hükmünde aranan Şartlardan birinin, örneğin, Zilyetliğin
Kaybedilmesi, Tescilin Yolsuzluğunun öğrenilmesi sonucu
İyiniyetin Ortadan Kalkması halinde de, Zamanaşımı kesilir.
• Zamanaşımı Kesildikten sonra, MK m. 712 hükmünde aranan
Şartlar yeniden gerçekleşir ise, «Yeni bir Zamanaşımı» işlemeye
başlar.
Olağan Zamanaşımıyla Kazanmanın Hükmü
• Zamanaşımının Şartları tamamlanınca şu sonuçlar ortaya
çıkar:
• Yolsuz Tescil kendiliğinden düzelmiş olur.
• Adına Yolsuz Tescil bulunan Zilyet, Mülkiyeti kazanır.
• O ana kadar Gerçek Malik olan fakat Sicilde Malik olarak
gözükmeyen kişi, Mülkiyet Hakkını artık kaybeder.
• MK m. 712 hükmü uyarınca, Mülkiyet, Aslen kazanılmış olur.
• Mülkiyeti bu yolla Kazanan Kişi adına Tapu Kütüğünde zaten bir
Tescil bulunduğu için, yeni bir Tescile gerek yoktur.
Zamanaşımı ile Kazanmanın Hükümlerinin
Zaman Bakımından Etkisi
• Zamanaşımı ile Kazanmanın Hükümlerinin geriye etkili
olacağı kabul edilmektedir.
• Buna göre, Zamanaşımının Şartlarının tamamlanması ile Tescil,
sanki baştan beri Geçerli bir Tescilmiş gibi sonuç doğurur.
• Zamanaşımı Süresinde, Tescilin yolsuzluğunu bilerek Sınırlı Ayni
Hak kazanmış olan Kimselerin bu Kazanımları da, geçerli hale gelir.
• Tescilin yolsuz olduğunu bilmeden Sınırlı Ayni Hak kazanmış
olanların bu Kazanımları ise, MK m. 1023 hükmü uyarınca zaten
geçerlidir.
• MK m. 712 hükmüne dayanan Kazanma, bir
Aslen Kazanmadır.
• Ancak bu Kazanmanın Hükmü, geriye etkilidir.
• Bu bağlamda, Eski Malik zamanında mevcut
Sınırlı Ayni Haklar varlığını aynen sürdürür.
Olağan Zamanaşımı İle
Kazanmanın Hükümleri
Olağanüstü (Sicil Dışı) Zamanaşımı
(Sirmen, Eşya H., 7. B., s. 372 vd.; Oğuzman / Seliçi / Oktay- Özdemir, Eşya H., 19.
B., s. 430 vd.; Eren, Mülkiyet H., 4. B., s. 276 vd.; Ertaş, Eşya H., 12. B., s. 317 vd.)
• TMK m. 713 hükmünde düzenlenmiş olan Olağanüstü
Zamanaşımı, Taşınmaz Mülkiyetinin Aslen Kazanılması yollarından
birini oluşturur.
• Olağanüstü Zamanaşımı, Tapu Kütüğünde kayıtlı bulunmayan veya
kayıtlı olup da maliki Kütükten anlaşılamayan veya hakkında
Gaiplik Kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan
Taşınmazın Mülkiyetinin, Zilyedi tarafından, Davasız ve Aralıksız,
Malik Sıfatıyla yirmi yıl devam eden bir Zilyetliğe dayanılarak
kazanılmasıdır.
(Eren, Mülkiyet H., 4. B., s. 276- 277)
Genel Olarak Olağanüstü Zamanaşımı
• Taşınmaz Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanılması,
esas olarak MK m. 713 hükmünde düzenlenmiştir.
• Ayrıca, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13. ve 14. maddeleri,
Kadastro sırasında Zamanaşımına dayanılarak yapılacak
Mülkiyet Tespitlerinde uygulanacak hükümlere yer vermektedir.
• Ancak Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi, Kadastro dışında da
uygulanır.
• Bu durum, Kadastro Kanunu’nun 33. maddesinin 3. fıkrasının
yaptığı atıftan anlaşılmaktadır.
• Söz konusu Düzenlemeler dikkate alındığında,
Hukuki Durumu şöyle özetlemek mümkündür:
• Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanmanın
incelenmesinde, Kadastrosu yapılmış
Taşınmazlar ile henüz Kadastrosu yapılmamış
Taşınmazları ayırmak gerekmektedir.
• Kadastrosu yapılmış yerlerde, Olağanüstü
Zamanaşımı ile Mülkiyetin Kazanılması, MK m.
713 hükmüne tabidir.
• Henüz Kadastro yapılmamış yerlerde Kadastro
yapılıncaya kadar, Tapulu Taşınmazlar bakımından
MK m. 713 / II hükmü, Tapusuz Taşınmazlar
bakımından ise, MK m. 713 / 1 hükmü uygulanır.
• Kadastroya rağmen, Tapusuz bir Taşınmaz söz konusu ise,
Kadastro Kanunu m. 14 uygulanacaktır.
• Ayrıca Tarıma Elverişli olmayan bir yer İmar ve İhya edilmiş
ise, Kadastro Kanunu m. 14 hükmü uygulanacaktır.
(Oğuzman / Seliçi / Oktay- Özdemir, Eşya H., 20. B., s. 430)
• Kadastro yapılırken, Kadastrosu yapılacak Taşınmazın Tapuya
kayıtlı olup olmamasına göre, Kadastro Kanunu, ayrı
hükümlere yer vermiş bulunmaktadır (KK m. 13, 14).
•KK m. 14 hükmünün getirdiği
Taşınmazın Yüzölçümüne göre
Zilyetliğin İspat şekline ilişkin
Sınırlamalar, Kadastro yapılmamış
yerlerdeki Tapusuz Taşınmazlar
bakımından da geçerlidir (KK m. 33 / III).
• MK m. 713 hükmündeki İtirazla ilgili şart ise,
Kadastro yapılıncaya kadar hem Tapuya Kayıtlı
Taşınmazlar hem de Tapusuz Taşınmazların
Mülkiyetinin Kazanılmasında uygulanır.
• Kadastro yapılırken, Tapulu Taşınmazlar, KK m. 13
/ Bc hükmüne, Tapusuz Taşınmazlar ise KK m. 14
hükmüne tabidir.
Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın
Şartları
Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın Şartları
MADDİ ŞARTLAR (Taşınmaza İlişkin Şartlar, Zilyetliğe İlişkin
Şartlar)

ŞEKLİ ŞARTLAR
Kadastro Dışında Uygulanacak Hükümler / Olağanüstü
Zamanaşımıyla Kazanmanın Şartları – Maddi Şartlar

MADDİ ŞARTLAR:
*
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu kabul edilip
yürürlüğe girdiği tarihte, Taşınmaz
Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımıyla
Kazanılmasının Maddi Şartları, MK m. 713 / I
ve II hükmünde düzenlenmekteydi.
Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın
Maddi Şartları - MK m. 713 / 1, 2 hükümleri
* MK m. 713 / 1, 2 hükümleri: «Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir
taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla
zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir
payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar
verilmesini isteyebilir.
*Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya
yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse
adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca
olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası
veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar
verilmesini isteyebilir.»
Anayasa Mahkemesi’nin MK 713 / II Hükmündeki «Yirmi Yıl
Önce Ölmüş» İbaresi İle İlgili İptal Kararı
• Ankara 11. Asliye Hukuk Mahkemesi, görmekte olduğu davanın dayanağını
teşkil eden MK 713 / II hükmündeki «yirmi yıl önce ölmüş» ibaresinin
Anayasa’nın 2., 10., 13., 35. ve 36. maddelerine aykırı olduğu kanısına vararak,
bunun iptali için konuyu Anayasa Mahkemesi’ne götürmüştür.
• Anayasa Mahkemesi de İtiraz Konusu «ölmüş» sözcüğünü Anayasa’nın 2. ve
35. maddelerine aykırı görerek iptal etmiştir. (AYM 17. 03.2011, 2009 / 58,
2011 / 52 – RG. 23. 7. 2011, s. 28003)
*Anayasa Mahkemesi, 17.03.2011 tarihli kararıyla, (RG. 23.7.2011,
S. 28003) Medeni Kanun’un 713. maddesinin 2. fıkrasındaki
«ölmüş» sözcüğünü Anayasa’nın 2 ve 35. maddelerine aykırı
bularak iptal etmiştir.
Anayasa Mahkemesi’nin Konuyla İlgili
17.03.2011 Tarihli İptal Kararı
*Zamanaşımıyla Mülkiyetin Kazanılmasının, Mülkiyet Hakkının özüne
dokunup dokunmadığı sorununun incelenmesi bir monografiye konu
olabilecek kapsamdadır.
*Sözgelimi, Olağanüstü Zamanaşımı Süresinin uzatılması, hatta Tapulu
Taşınmazlarda bu yoldan Mülkiyeti Kazanmanın Şartlarının daha da
ağırlaştırılması, Malikin Ölümünde veya Gaipliğinde Zamanaşımı ile
Kazanmanın söz konusu olmaması savunulabilir ya da bunun tamamen
aksine, Malikin kendisini açıklamayıp Malını Dolaşıma Sokmaması,
toplum yararına aykırı görülebilir (Anayasa m. 35 / III).
Ders Kitaplarında ve Ders Notlarında bu konudaki
tartışmaların işlevsel olarak yeri yoktur.
Ancak, Sirmen’in de isabetli olarak belirttiği gibi, Anayasa
Mahkemesi’nin söz konusu kararının gerekçesine ve
sonucuna katılmak mümkün değildir.
(Bu İptal Kararı hakkında ayrıntılı bilgi için bkz. Sirmen, Eşya H., 7.
B., s. 373, dn. 412)
• Kararda, İtiraz Konusu sözcüğün Anayasa’nın 2. ve 35. maddelerine
aykırı görülerek iptal edilmiş olması nedeniyle, ayrıca Anayasa’nın
10., 13. ve 36. maddeler yönünden inceleme yapılmasına gerek
görülmediği belirtilmiştir.
• Mahkeme, söz konusu 713. maddenin II. fıkrasında yer alan
«ölmüş» sözcüğünün iptali nedeniyle, metinde ondan sonra gelen
«ya da» sözcüğünün de uygulama imkânı kalmadığından bahisle, «ya
da» sözcüğünün de iptal edilmesine karar vermiştir.
MK 713 / II Hükmünün Anayasa
Mahkemesi’nin İptal Kararından Sonraki Şekli
• Böylece MK 713 / II’nin Anayasa Mahkemesinin iptal kararından
sonraki şekli şöyle olmuştur:
• «Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya
yirmi yıl önce hakkında Gaiplik Kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı
bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir
parçasını zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı
üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini
isteyebilir.»
• Bu açıklamalardan sonra, Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın
Maddi Şartlarını, Taşınmaza İlişkin Şartlar ve Zilyetliğe İlişkin
Şartlar biçiminde ikiye ayırarak inceleyebiliriz.
Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın
Maddi Şartları
Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın Maddi Şartları

Taşınmaza İlişkin Şartlar

Zilyetliğe İlişkin Şartlar

Taşınmaza İlişkin Şartlar
• MK m. 713 hükmüne göre, sadece Tapu Kütüğünde
Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar ile Tapu Sicilinde
Kayıtlı olup da Sicilden Malikin kim olduğu
anlaşılamayan veya Sicilde Maliki görünen Kişinin
en az yirmi yıl önce Gaipliğine Karar verilmiş olan
Taşınmazların Mülkiyeti, Olağanüstü Zamanaşımı
ile kazanılabilir.
• Aslında Anayasa Mahkemesi’nin belirttiğimiz İptal
Kararından sonra, Kararda belirtilen gerekçelere
dayanarak, MK m. 713 / II hükmündeki «Yirmi yıl önce
hakkında gaiplik kararı verilmiş» ibaresinin iptali de
istenebilecektir.
• Tapusuz Taşınmazların Mülkiyetinin Olağanüstü
Zamanaşımıyla Kazanılmasında, MK m. 713 hükmü ile
birlikte, KK m. 33 / III hükmü uyarınca, KK 14 hükmü de
uygulanacaktır.
Taşınmaza İlişkin Şartlar
Taşınmaza İlişkin Şartlar
Zamanaşımı Yoluyla Edinmeye Elverişli Olma

Tapu Kütüğünden Malikin Belli Olmaması

Taşınmaza İlişkin Şartlar
Zamanaşımı Yoluyla Edinilmeye Elverişli Olma

• Tapuya kayıtlı olsun veya olmasın, bir Taşınmazın

Mülkiyetinin Zamanaşımıyla kazanılabilmesi için, o
Taşınmazın bu yolla edinilmeye elverişli olması gerekir.
• Öyleyse, sadece Özel Mülkiyete elverişli Taşınmazlar,
Olağanüstü Zamanaşımı yoluyla kazanılabilir.
• Diğer bir deyişle, Özel Mülkiyete konu olmayan
Taşınmazlarda, Zamanaşımı ile Mülkiyet kazanılamaz.
• KK m. 18 / II hükmüne göre, «Orta malları, hizmet malları,
ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir
kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca
Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın
kazandırıcı zamanaşımıyla iktisap edilemez.»
• (Kamu Malları hakkında ayrıntılı bilgi için bkz. Eren, Mülkiyet H.,
4. B., s. 282- 283)
• KK m. 18 / II hükmü, Orta Malları, Hizmet Malları, Ormanlar ve
Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir Kamu Hizmetine
özgülenen yerlerin Zamanaşımıyla edinilemeyeceği hükmünü
getirmiştir.
• Bu hüküm bağlamında, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki
yerlerden bir Kamu Hizmetine özgülenmemiş olanların –
Ormanlar dışında- Zamanaşımıyla edinilebilmesi için, bu yerlerin
İmar ve İhya edilerek Özel Mülkiyete elverişli hale getirilmesi
gerekir (KK m.17).
Vakıf Mallarında Zilyetlik Yoluyla Kazanma
Hükümlerinin Uygulanamaması
• 5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun 15. maddesinin 1. fıkrasına göre,
Vakıfların Hayrat Taşınmazlarında Mülkiyet ve İrtifak Hakları,
Zamanaşımıyla kazanılamaz.
• Yine Vakıflar Kanunu’nun 23. maddesine göre ise, Vakıf Malları
üzerinde Zilyetlik Yoluyla Kazanma Hükümleri uygulanmaz.
• MK 117 / I hükmünde, Vakıf Malları hakkında Zilyetlik Yoluyla
Kazanma Hükümlerinin uygulanmayacağı belirtildiğine göre, Medeni
Kanun’a tabi Vakıfların Mallarının da Kazandırıcı Zamanaşımı
Yoluyla Edinilmesi mümkün değildir.
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma
Kanunundaki Hüküm
• 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma
Kanunu’nun 11. maddesinin 1.fıkrasına göre, Kültür ve
Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurullarınca, Birinci grup
olarak tescil ve ilan edilen Kültür Varlıklarının
bulunduğu Taşınmazlar ile birinci ve ikinci derece
Arkeolojik Sit alanlarındaki Taşınmazlar, Zilyetlik yoluyla
edinilemeyeceği için, bunların Zamanaşımı yoluyla
edinilmesi söz konusu değildir.
KK m.18 / II hükmü
• Ayrıca KK m. 18 / II hükmüne göre, Tapuda Kayıtlı olsun veya
olmasın, Kanunları uyarınca Devlete kalan Taşınmazların
Mülkiyeti de Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla kazanılamayacağı
için, Firari (kaçak), Mübadil (mübadeleye tabi tutulan) veya
Mütegayyip (kayıp) Kişilerden Hazineye kalan Taşınmazların
Mülkiyeti, Olağanüstü Zamanaşımıyla kazanılamaz.
• Yargıtay, bu Hükmün, Devlete Miras yoluyla kalan Taşınmazların
Mülkiyetinin de Zamanaşımıyla Kazanılmasını engellediği
görüşündedir. (YHGK. 9.5.1984, 8 – 97 / 514 – YKD. 1986 / 1, s. 8)
Özel Mülkiyete Konu Olmayan
Taşınmazlar
Tapu Kütüğünden Malikin Belli Olmaması
• Tapusuz Taşınmazlar bakımından Tapu Kütüğü, zaten Maliki hiç
göstermemektedir.
• Tapuya Kayıtlı Taşınmazlardan da ancak, Tapu Kütüğünden
Malikinin kim olduğu anlaşılamayan Taşınmazlar ile yirmi yıl önce
hakkında Gaiplik Kararı verilmiş bir kimsenin Kütükte Malik
olarak göründüğü Taşınmazların Mülkiyeti, Olağanüstü
Zamanaşımıyla kazanılabilir (MK m. 713 / II).
• Bu sayılan durumlarda, Tapuya Kayıtlı Taşınmazın gerçek
Malikinin kim olduğu belli değildir; diğer bir deyişle, Tapu Sicili,
gerçek Maliki göstermemektedir.
Malikin Kim Olduğunun Anlaşılamadığı
Durumlar
• Malikin kim olduğunun anlaşılamaması, şu durumlardan
ileri gelebilir:
• Malik sütununun boş bırakılmış olması
• Malikin adının silinip yenisinin yazılmamış olması
• Sicilde Malikin kimliğinin yeterli biçimde gösterilmemiş
olması
(Örneğin, Sicilde Malik olarak «Hasan» ismi yazılı olup da, bu
Hasan’ın kim olduğu anlaşılmamaktadır. )
Hayali Kişiler Adına Kaydedilen Taşınmazların Mülkiyetinin
Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanılması
• Mülkiyetin mevcut olmayan bir kişi adına tescil edilmiş olduğu
hallerde de Sicilden Malikin kim olduğu anlaşılamaz.
• 16 Şubat 1912 tarihli «Eşhası Hükmiyenin Emvali Gayrimenkuleye
Tasarruflarına Dair Muvakkat Kanuna» kadar, Tüzel Kişilere
Taşınmaz üzerinde Tasarruf Hakkı tanınmamış olması ve bu
nedenle de Cemaatler ve Müesseselerin, Azizler adına
Taşınmazların Mülkiyetini tescil ettirmeleri, böyle durumlar
yaratmıştır.
• Bu şekilde Hayali Kişiler adına kaydedilen Taşınmazların
Mülkiyeti de, Olağanüstü Zamanaşımıyla kazanılabilir.
• MK m. 713 / II hükmündeki «ölmüş» sözcüğü Anayasa
Mahkemesi tarafından iptal edilmeden önce, Mülkiyeti
adına tescil edilmiş olan kimsenin yirmi yıl önce ölmüş
olması durumunda da, Taşınmaz Olağanüstü Zamanaşımı
ile edinilebiliyordu.
• Ancak İptal Kararından sonra, böyle bir Taşınmazın
Mülkiyeti, Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanılmaya
elverişli olmaktan çıkmıştır.
• MK m. 713 / II hükmünde «hakkında gaiplik kararı
verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan» sözcükleri
İptal Kararının kapsamı dışında kalmaktadır.
• Bu bağlamda, yirmi yıl önce Gaipliğine karar verilmiş
olan bir Kimse adına mevcut Tescil bakımından da,
Taşınmazın Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımı
Yoluyla Kazanılması halen mümkündür.
• Gaipliğine karar verilmiş kişinin Mirasçılarının bulunması, bu Kişi
adına kayıtlı Taşınmazın, Üçüncü Kişiler tarafından Olağanüstü
Zamanaşımı yoluyla kazanılmasına engel değildir.
• Bu durumun da istisnaları vardır. Mirasçılar Zamanaşımı ile
Kazanma Süresi dolmadan kendi adlarına tescil yaptırdıkları
takdirde, artık bu Taşınmaz, Olağanüstü Zamanaşımı yoluyla
kazanılamayacaktır.
• Mirasçılar ise, Kanun gereği Zilyedi ve Elbirliği halinde Maliki
oldukları Terekedeki Taşınmazlar bakımından, kendi aralarında MK
m. 713 hükmünden yararlanamazlar.
Gaiplik Kararının Olağanüstü
Zamanaşımında İşleme Tarihinin Başlangıcı
• Gaiplik Kararı bakımından, Gaibin adına Kayıtlı bir Taşınmaz
hakkında Olağanüstü Zamanaşımının ne zaman işlemeye
başlayacağı tartışmalıdır.
• MK m. 713 / II hükmü, «hakkında gaiplik kararı verilmiş …»
demek suretiyle, bu sürenin Gaiplik Kararı tarihinde işlemeye
başlaması gerektiğini ifade etmektedir.
• Buna karşılık, MK m. 35 / II hükmünde, Gaiplik Kararının, Ölüm
Tehlikesi veya Son Haberin alındığı Günden başlayarak hüküm
ifade edeceği belirtilmektedir.
• MK m. 35 / II hükmüne dayanarak, Olağanüstü
Zamanaşımının, Gaiplik Kararının hüküm ifade ettiği
Ölüm Tehlikesi ya da Son haberin alındığı günden itibaren
hesaplanması gerektiği savunulabilir.
• MK m. 713 / II hükmüne dayanan görüş ise, Yargıtay ve
Öğreti tarafından benimsenmiştir ve bu Görüş, Sürenin
Gaiplik Kararının Kesinleşmesi ile başlayacağını ifade
etmektedir.
• MK m. 713 / II hükmünde belirtilmemekle beraber,
Taşınmazın Mülkiyetinin Tescilden Önce kazanıldığı
fakat Açıklayıcı Tescilin yapılmadığı hallerde de,
Taşınmazın Olağanüstü Zamanaşımı ile edinmeye
elverişli olduğu kabul edilmektedir. Çünkü burada
Tapu Sicilindeki Tescil, Gerçek Maliki
göstermemektedir.
• Mülkiyetin yolsuz tescil edilmiş olduğu hallerde, adına Yolsuz Tescil
bulunan Kişi iyiniyetli zilyet ise, MK m. 712 hükmünden
yararlanır, fakat iyiniyetli değilse, MK m. 712 hükmünden
yararlanamaz.
• Ancak, bu Taşınmaz, adına Yolsuz Tescil bulunan Kişi tarafından
Olağanüstü Zamanaşımı ile edinmeye elverişli sayılmalıdır.
• Bunun nedeni, Tapu Kütüğünde kaydı bulunmayan Kötüniyetli
Kişinin, Tapu Kütüğünde Malik olarak kaydedilmiş olan Kötüniyetli
Kişiye tercih edilmesi hususunun haklı bir gerekçesinin
olmamasıdır.
• Tapu Kütüğünde birden çok kaydı bulunan ve her Kayıtta farklı
kişilerin Malik olarak gözüktüğü Taşınmazlar da, Olağanüstü
Zamanaşımı ile edinmeye elverişli sayılmaktadır.
• Bu durumda, Tapu Kütüğü birbiriyle çelişen kayıtlar içerdiği için,
kimin Malik olduğu Sicilden anlaşılamamaktadır ve Tapu
Sicilindeki Tescil, Gerçek Malikin Hakkını, Olağanüstü
Zamanaşımına karşı koruyacak bir etkiye sahip değildir.
• Dolayısıyla, adına yolsuz tescil bulunan Kötüniyetli Zilyet veya
diğer bir Üçüncü Kişi, Taşınmazın Mülkiyetini Olağanüstü
Zamanaşımıyla kazanabilir.
• Geçerli bir Terk sebebi bulunmaksızın Mülkiyetin Terkin edilmiş
olduğu durumlarda, Taşınmazın Mülkiyeti, İşgal değil, Olağanüstü
Zamanaşımı Yoluyla kazanılabilir.
• MK m. 713 / I hükmüne göre, Tapusuz Taşınmazlarda, Taşınmazın
bir parçası üzerinde Zamanaşımı Yoluyla Mülkiyet kazanılabilir.
• MK m. 713 / II hükmü gereğince, Tapulu bir Taşınmazın
Bölünmesinde sakınca olmayan bir Parçasının Zilyedi de, o Parçanın
Mülkiyetinin kendi adına Tescilini isteyebilir.
• Bu bağlamda, bölünmenin sakıncalı olup olmadığı hususu, Toprağa
ve İmara ilişkin Mevzuata göre belirlenecektir.
• Aslında Kadastro Kanunu’nun 15. maddesinin II. fıkrasında
da, aynı esas kabul edilmiştir.
• Kadastro Kanunu’nun 33. maddesinin III. fıkrası gereğince,
bu hüküm Kadastro görmüş yerler hariç, Kadastro Kanunu’nun
uygulandığı, yani Kadastro Faaliyetlerinin yürütüldüğü yerler
dışında da uygulanacaktır.
• Paylı Mülkiyete tabi Taşınmazda, Payların, MK m. 713 hükmü
uyarınca, Olağanüstü Zamanaşımı ile kazanılması
mümkündür (MK m. 713/ II) ve bu olanak da, KK m.15 / II
hükmünde açıkça belirtilmiştir.
Zilyetliğe İlişkin Şartlar
Zilyetliğe İlişkin Şartlar

Malik Sıfatıyla Zilyetlik

Zilyetliğin Davasız Sürmüş Olması

Zilyetliğin Aralıksız Sürmüş Olması

Zilyetliğin Yirmi Yıl Sürmüş Olması

Zilyetliğe İlişkin Şartlar
• Olağanüstü Zamanaşımı ile Mülkiyeti kazanacak olan Kimsenin,
Taşınmaza Malik Sıfatıyla davasız ve aralıksız yirmi yıl Süreyle
Zilyet bulunması gerekir.
• Buna göre, Zilyetliğe ilişkin Şartlar şunlardır:
• Malik Sıfatıyla Zilyetlik
• Zilyetliğin Davasız Sürmüş Olması
• Zilyetliğin Aralıksız Sürmüş Olması
• Zilyetliğin Yirmi Yıl Sürmüş Olması
Malik Sıfatıyla Zilyetlik
• Malik Sıfatıyla Zilyet, Malik gibi davranan, Başkasının
kendisinden daha Üstün Zilyetliğini tanımayan, Kendisi
için Zilyet olan kimsedir.
• Bu bağlamda, Zilyedi olduğu Taşınmaz için Kira Bedeli
veya kendiliğinden Ecrimisil ödeyen kimse, Malik Sıfatıyla
Zilyet değildir.
• Zilyetliğin İspatı, Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla
Mülkiyeti kazandığını iddia eden Zilyede düşer.
• Taşınmazı önce Fer’i Zilyet olarak ele geçirmiş bir kimse
sonradan Malik Sıfatıyla hareket ettiğini iddia ederse, bu
İddiasını ispat etmelidir.
• Örneğin, Taşınmaza kiracı olarak giren Zilyet, bir süre Kira Bedelini
ödedikten sonra, Kira Bedelini ödemekten vazgeçerek Malik Sıfatıyla
Zilyet olabilir ve bunu da ispatlayarak MK m. 713 hükmünden
yararlanabilir.
• MK m. 713 hükmü, İyiniyeti aramadığı için, Gasıp dahi
Olağanüstü Zamanaşımından yararlanabilir.
• Zilyet, Malik sıfatıyla Zilyetliğini, Zamanaşımı Süresince devam
ettirmelidir.
• Tapulu Taşınmazlarda Zilyetliğin İspatı, her türlü delille
mümkündür.
• Tapusuz Taşınmazlarda da, aynı Çalışma Alanı içinde bulunan ve
Toplam Yüzölçümü Sulu Toprakta 40 dönüm, Kuru Toprakta ise 100
dönüme kadar (40 ve 100 dönüm dahil) olan bir veya birden fazla
Taşınmaz bakımından Zilyetliğin İspatı, özel bir Sınırlamaya tabi
tutulmamıştır.
• Zilyetlik, bu durumda, Belgelerle veya Bilirkişi veya Tanık Beyanları
ile ispat edilebilir (KK m. 14 / 1).
• Tapusuz Taşınmazın bu miktarların dışında
kalan kısmının Zilyedi adına tespit
edilebilmesi de mümkündür.
• Böyle bir Tespit için, Kadastro Kanunu’nun 14.
maddesine göre, Zilyetliğin ayrıca Kanunda
belirtilen Belgelerden birine dayandırılması
gerekir.
Kadastro Kanunu’nun 14. maddesinde
belirtilen Belgeler
• Kadastro Kanunu’nun 14. maddesinde belirtilen bu
belgeler şunlardır:
• 31. 12.1981 tarihine veya daha önceki tarihlere ait Vergi Kayıtları,
• Tasdikli İrade Suretleri ve Fermanlar,
• Muteber Mütevelli, Sipahi, Mültezim, Temessük veya Senetleri
• Kayıtları bulunmayan Tapu veya mülga Hazinei Hassa Senetleri
veya Muvakkat Tasarruf İlmühaberleri
• Tasdiksiz Tapu Yoklama Kayıtları,
• Mülkname, Muhasebatı Atika Kalemi
Kayıtları
• Mübayaa, İstihkam ve İhbar Hüccetleri
• Evkaf İdarelerinden Tapuya devredilmemiş
Tasarruf Kayıtları.
• Zilyetliğini başka delillerle ispat edebilen, fakat KK
m. 14/III hükmünde sayılan Belgelerden birine
dayanamayan kimse, sadece Sulu Toprakta 40, Kuru
Toprakta 100 dönümü aşan kısım için
Zamanaşımından yararlanamaz.
• Bu miktarı aşmayan bölüm için, KK m. 14 / III
hükmündeki Belgelerden birine dayanamayan Zilyet,
diğer şartları yerine getiriyorsa, Zamanaşımından
yararlanabilir.
Zilyetliğin Davasız Sürmüş Olması
• Zilyedin Zamanaşımından yararlanabilmesi için, Zilyetliği Davasız,
yani, Çekişmesiz sürmüş olmalıdır.
• Burada Davadan kasıt, gerçek Malik tarafından İstihkak Davasının
veya Zilyetliğe Dayanan Geri Verme Davasının (ya da Saldırının
Önlenmesi için açılan Zilyetlik Davasının) açılmamış olmasıdır.
• İstihkak Davası yerine, bazı Yazarlar, gerçek Malik tarafından açılan
Elatmanın Önlenmesi Davasının açılmamış olmasını aramaktadır.
• Bu Yazarlar, Taşınmazlarda Gasp olsa dahi Zilyetliğin tamamen
kaybedilmemiş olduğu görüşünü savunmaktadır.
• Davanın «Davasızlık» durumunu ortadan
kaldırması için aslında iki Şartın olduğu
ileri sürülebilir:
• Kazandırıcı Zamanaşımından yararlanan
Kişi aleyhine açılması
• Davanın olumlu sonuçlanması
• Oysa 19.10.2007 tarih ve 1 /1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında
(RG. 27.02.2007, s. 26447) , «Davasızlık» Şartına ilişkin olarak farklı
bir düşünceye varılmıştır.
• Bu İçtihadı Birleştirme Kararına göre, Zilyet tarafından,
Olağanüstü Zamanaşımı Şartlarının gerçekleştiği düşüncesiyle
açılmış olup, yirmi yıllık zilyetlik süresi dolmadığı için reddedilen
Tescil Davasının, Davasızlık Şartının gerçekleşmesini engelleyerek
Zamanaşımını kesmiş olduğu, böylece de, bu Davanın Reddinden
itibaren yeni bir Zamanaşımı Süresinin işlemeye başladığı
sonucuna varılmıştır.
19.10.2017 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ve
Davasızlık Şartına İlişkin Kaynakça
• (Davasızlık şartı hakkında ayrıntılı bilgi için bkz.
*Başpınar, Veysel; Mülkiyet Hakkını İhlal Eden Müdahaleler, Ankara
2009, s. 224 vd.)
• (Bu kararın eleştirisi için bkz.
*Kırca, Çiğdem; «Olağanüstü Zamanaşımıyla Mülkiyet Kazanımında
Davasızlık Koşuluna İlişkin 19. 1.2007 Tarihli İçtihadı Birleştirme
Kararının Yorum Unsurları Bakımından Değerlendirilmesi», Rona
Serozan’a Armağan, C. II, İstanbul 2010, s. 1205 vd.)
Zilyetliğin Aralıksız Sürmüş Olması
• Malik Sıfatıyla Zilyetlik, aynı zamanda Aralıksız, Sürekli bir
Zilyetlik olmalıdır.
• Bundan amaç, Zilyetliğin sürekli olarak devam etmesi ve Zilyetliğin
Zamanaşımı Süresince kaybedilmemiş olmasıdır.
• Eğer Zilyetlik kesin ve sürekli olarak kaybedilirse, Aralıksız 20 yıl
Zilyetlik Şartı ortadan kalkmış olur.
• Zilyet şu veya bu sebeple, örneğin başka bir yere giderken, Üçüncü
bir Şahısla, Kira gibi Fer’i (dolaylı) Zilyetlik İlişkisini kurarak
gidebilir. Bu halde, Zilyetlik kaybedilmiş olmaz. (Eren, Mülkiyet H., 4.
B., s. 298)
• Aralıksız Zilyetlikte, doğrudan doğruya,
yani Dolaysız Zilyetlik şart değildir.
• TMK m. 713 hükmünün aradığı Zilyetlik,
Asli (malik gibi), fakat Dolaylı bir Zilyetlik
de olabilir.
• Asli (malik gibi) Zilyetliğin kaybedilip, yeniden kurulması
mümkündür.
• Ancak, bu halde Zilyetliğin kaybedildiği yıllarla eski Zilyetlikte
geçen yıllar yeni Zilyetlik Süresine eklenemez.
• Zira Zilyetlik kesin olarak kaybedilince ya da bundan sürekli
olarak vazgeçme (terk) iradesi açıklanınca, o ana kadar geçen
Zilyetlik Süresi sona erer.
• Tekrar kurulan Zilyetlik yönünden, yeni bir Süre işlemeye başlar.
(Eren, Mülkiyet H., 4. B., s. 298)
• Zilyetliği geçici olarak kaybetmek önemli değildir.
• Bu bağlamda, Hastalık, Seyahat, Sel Basması, Arazinin geçici olarak su
altında kalması veya Askerlik gibi sebeplerle Taşınmazın bir Süre Fiili
Hakimiyet altında bulundurulmaması, Zilyedin Zilyetliğini sona erdirmez
(TMK m. 976).
• Aynı şekilde, bir Tarlanın bir yıl ekilip, bir yıl ekilmemesi, nadasa
bırakılması da, Sürekli Zilyetlik Şartını ihlal etmez. Zira, bütün bu hallerde
Zilyette, Zilyetliği daimi olarak terk etme niyeti yoktur.
• Zilyetliği kesin ve devamlı olarak Terke, Taşınmazın bir başkasına Devri,
örnek olarak gösterilebilir.
(Eren, Mülkiyet H., 4. B., s. 299)
• Zilyet, zilyetliğini başkasına devrettiği takdirde, Zilyetlik kaybedilmiş
olur. Bu durum, Zilyetliğin İradi Kaybıdır.
• Zilyet, Zilyetliği bir başkasına devredebileceği gibi, böyle bir devir
olmaksızın, kesin olarak da terk edebilir.
• Zilyetlik, ayrıca İrade Dışı Yollarla da kaybedilebilir.
• Örneğin, Taşınmaza üçüncü bir kişi el atar, ilk Zilyet de Zilyetliğin
İadesi Davasını süresi içinde açmazsa, Zilyetlik kaybedilmiş olur.
Burada Zilyetliğin İrade (istek) Dışı Kaybı söz konusudur.
(Eren, Mülkiyet H., 4.B., s. 299)
• Zilyetliğin Kaybının geçici nitelikte bir kayıp olup
olmadığı, her olayın özelliğine göre değerlendirilir.
• Bu Değerlendirmeyi, Hâkim, Takdir Yetkisini kullanarak
yapar.
• Zilyetliğin geçici değil de, sürekli olarak kaybedildiğini,
bunu İddia Eden Kişi ispat eder.
(Eren, Mülkiyet H., 4. B., s. 299)
• Zamanaşımının başında ve sonunda Taşınmaza Zilyet olan Kişinin
bu durumu, aradaki süre içinde Zilyetliğin Devamlılığı yönünden
lehine bir Karine teşkil eder (BGB § 938).
• Örneğin, Vergilerin devamlı olarak ödenmesinde durum böyledir.
• Zilyedin İyiniyetli olması veya bir Kazanma Sebebinin (Hukuki
Sebebin) bulunması şart değildir.
• Bu bağlamda, TMK m. 713 hükmündeki Süre, 20 yıla çıkarılmıştır.
• Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı ile Olağanüstü Zamanaşımı
arasındaki en önemli iki fark, Zilyetlik Süresi ile Zilyedin Niyeti
sorunlarıdır.
• Olağan Zamanaşımında, Zilyedin İyiniyetli olması ve 10 yıl Malik
sıfatıyla Davasız ve Aralıksız olarak Taşınmaza Zilyet olması
gerekir (MK m. 712).
• Oysa, MK m. 713 hükmünde böyle bir Şart, yani Zilyedin İyiniyetli
olması aranmamaktadır ve aranan Zilyetlik Süresi 20 yıldır.
(Eren, Mülkiyet H., 4. B., s. 299- 300)
Zilyetliğin Yirmi Yıl Sürmüş Olması
• Zilyetliğin davasız ve aralıksız sürmesi gereken Süre,
yirmi yıldır.
• Fakat, bu Sürenin, mutlaka Mülkiyeti kazanacak olan
Kişinin Zilyetliğinde geçmesi zorunlu değildir.
• Her Zilyet, kendisinden önceki Zilyetlerin Zamanaşımıyla
kazanmaya elverişli Zilyetlik Sürelerini, kendi Zilyetlik
Süresine ekleyebilir (MK m. 996).
• Ancak, bunun için, Zilyetliğin önceki Zilyetten Sonrakine geçerli
bir şekilde geçmiş olması, yani Sonraki Zilyedin, Zilyetliği aslen
değil, Önceki Zilyedin rızasıyla Devren kazanmış olması gerekir.
• Bu Kazanma, Miras yoluyla olabileceği gibi, Sağlar arası yapılan
bir Devirle de olabilir.
• Son Zilyet, sadece kendisinden önceki Zilyedin değil, aralarında
Zilyetlik geçerli olarak nakledilmiş bulunan ve Zamanaşımından
Yararlanma Şartlarını taşıyan diğer Zilyetlerin Sürelerinden de
yararlanır.
(Sirmen, Eşya H., 7. B., s. 380)
• Zamanaşımı, Tapuya Kayıtlı olmayan
Taşınmazlarda, Malik Sıfatıyla Zilyetliğin
kurulmasından itibaren işlemeye başlar.
• Tapuda Kayıtlı Taşınmazlarda ise Zamanaşımı,
Taşınmazın Zamanaşımıyla Kazanmaya elverişli hale
gelmesi ve Malik Sıfatıyla Zilyetlik Şartlarının
birleşmesi anından itibaren işlemeye başlar.
• Sürenin Hesaplanması, Durması ve Kesilmesi hakkında Borçlar
Kanunu’nun Alacak Zamanaşımına ait hükümleri uygulanır (MK
m. 714).
• Olağan Zamanaşımında yapılan açıklamalar, burada da geçerlidir.
• Bu bağlamda, Olağanüstü Zamanaşımının Şartlarının ortadan
kalkması halinde, Zamanaşımı kesilir.
• Örneğin, Zilyetlik kaybedilirse veya Taşınmaz Olağanüstü
Zamanaşımıyla edinilmeye elverişli olmaktan çıkarsa, Zamanaşımı
kesilmiş olur.
(Sirmen, Eşya H., 7. B., s. 381-382)
Taşınmaz Mülkiyetinin Olağanüstü
Zamanaşımı İle Kazanılmasının Şekli Şartları
Taşınmaz Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanılmasının Şekli Şartları

Tescil Davası ve İlân

İtiraz Edilmemiş veya İtirazın Yerinde Görülmemiş Olması

Şekli Şartlar- (Tescil Davası ve İlan)
(Sirmen, Eşya H., 7. B., s. 381 vd., Eren, Mülkiyet H., 4. B., s. 300 vd.; Ertaş, Eşya H.,
s. 326 vd.; Oğuzman / Seliçi / Oktay / Özdemir, Eşya H., s. 454 vd.)

• TMK m. 713 / III hükmüne göre, Zilyedin, Taşınmazı Olağanüstü

Zamanaşımıyla kazanması için Tescil Davası açması gerekir.
• Tescil Davasına konu olan Taşınmaz, Tapuda kayıtlı olmayan bir
Taşınmaz ise, Davanın kabulü halinde, Hâkimin tescile karar vermesi
üzerine Taşınmaz, Tapu Kütüğünün Bağımsız bir Sayfasına kayıt
olunur. Kayıtta, Malik olarak Davacı gösterilir.
• Bu tür Taşınmazlardaki Hükmen Tescil, niteliği bakımından, Teknik
anlamda bir Kayıt İşlemidir.
(Eren, Mülkiyet H., 4. B., s. 300)
• Dava konusu Tapuya kayıtlı bir Taşınmaz ise, Davanın kabulü
halinde, eski Malike ait tescil terkin edilerek, Davacının isteği
doğrultusunda, Mülkiyet Hakkı bu defa kendi adına tescil edilir.
• Bu bağlamda, Uygulamada, Tapuya Kayıtlı Taşınmazların Tescili
Davasında, ayrıca «Tapu Kaydının İptalini» istemeye ve bu hususa
Karar vermeye gerek yoktur. Zira, Tapu Kaydı iptal edilmez, sadece
eski Malike ait Tescil terkin edilir.
• Zilyedin Tescil talebi kabul edildiği takdirde, eski Malike ait Tescil
esasen Terkin edileceğinden, Dava Dilekçesinde sadece Tescil
isteminde bulunmak yeterlidir. (Eren, Mülkiyet H., 4. B., s. 300)
Tescil Davası ve İlan
• MK m. 713 / III hükmüne göre, «Tescil davası hazineye ve ilgili kamu
tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına
karşı açılır.»
• Öyleyse, Taşınmazla ve Zilyetlikle ilgili Şartların yerine geldiğine
kanaat getiren Zilyet, Mahkemeye başvurarak, Taşınmazın
Mülkiyetinin adına Tescilini Dava edecek, Hasım olarak da Hazineyi,
ilgili Kamu Tüzel Kişilerini veya Tapuda Malik görünen Kişinin
Mirasçılarını gösterecektir.
• MK m. 713 / IV hükmüne göre, «Davanın konusu, mahkemece
gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve
aralıklarla en az üç defa ilan olunur»
• Son İlandan itibaren üç ay içinde, Taşınmaza ve
Zilyetliğe ilişkin Şartların gerçekleşmediğini ileri
sürerek itiraz eden bulunmaz ya da İtiraz yerinde
görülmez ve Davacının İddiası ispatlanmış olursa,
Hâkim, Tescile karar verir.
• Bu durumda, «Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen
koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur» (MK m.
713 / V).
• Böylece, Olağanüstü Zamanaşımıyla Mülkiyet, Hâkimin
Tescil Kararıyla ya da Tescille değil, Olağanüstü
Zamanaşımıyla Kazanmanın Maddi Şartlarının, yani
Olağanüstü Zamanaşımına elverişli bir Taşınmazda yirmi
yıllık Davasız ve Aralıksız Malik Sıfatıyla Zilyetlik
Şartlarının gerçekleşmesiyle, Tescilden Önce kazanılmış
olmaktadır.
• Bu bağlamda, Hakimin Tescil Kararı, yenilik doğuran bir
karar değildir, aksine, Açıklayıcı bir Karardır.
• Kararda, Tescili istenen Taşınmazın Niteliği, Yeri, Sınırları ve
Yüzölçümü belirtilir ve Karara, Uzmanlarca düzenlenen Teknik
Bilgileri içeren Krokisi de eklenir (MK m. 713 / VII).
• Henüz Kadastro görmemiş yerlerde, Kadastro Faaliyetleri
başlayıncaya kadar Tapuya Kayıtlı olmayan Taşınmazlarda,
Mülkiyetin Zamanaşımı yoluyla Kazanılması da MK m. 713/ 1
hükmüne tabidir.
• Fakat KK m. 33 / III hükmü nedeniyle, KK m. 14 hükmündeki
Taşınmazın Yüzölçümü ve Zilyetliğin İspatına ilişkin Sınırlamalar,
Tapuya kayıtlı olmayan Taşınmazların Mülkiyetinin Zamanaşımıyla
Kazanılmasında da uygulanacaktır.
• Ayrıca, Kadastrodan Önce, Tapulu Taşınmazlarda olduğu
gibi, Tapusuz Taşınmazların Olağanüstü Zamanaşımı ile
Edinilmesinde de, Genel Hüküm niteliğindeki MK m. 713
hükmünün öngördüğü Tescil Davasının açılması ve MK m.
713 hükmünün III, IV ve V. fıkralarında öngörülen
Şartların aranması gerekir.
• Böylece, Hakkını, İtiraz Süresi sonunda kaybedecek gerçek
Malikin bir ölçüde korunması da sağlanmış olur.
İtiraz Edilmemiş Veya İtirazın Yerinde
Görülmemiş Olması
• Tescil Davasında İtiraz, Taşınmaza ve Zilyetliğe
ilişkin Şartların gerçekleşmediği konusunda
olacaktır.
• Eğer, Taşınmaza ve Zilyetliğe ilişkin Şartlar
gerçekleşmişse, Mülkiyet, Tescil Davasından önce
kazanılmış olacağı için, İtiraz Edenin Mülkiyet
İddiasında bulunması artık mümkün değildir.
• Ancak İtiraz Eden, örneğin, Taşınmazın Olağanüstü
Zamanaşımı ile edinilmeye elverişli olmadığını veya
Zilyetliğin sadece on yıl Malik Sıfatıyla sürmüş
bulunduğunu ispat ettiği takdirde, Zilyet, Mülkiyeti
kazanamaz.
• Bu durumda MK m. 713 / VI hükmünde şöyle bir imkan
öngörülmüştür: «Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada
kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.»
• Hükmün bu ifadesinden, Davalılar dışında da,
İtiraz Edeceklerin olabileceği anlaşılmaktadır.
• İtirazları kabul edilen Davalıların zaten Karşı
Dava yoluyla aynı Davada Taşınmazın
Mülkiyetini kendi adlarına Tescilini istemeleri
mümkündür.
• MK m. 713 / VI hükmünde de, Davalı olmadığı halde, İtiraz Edene
de bu imkân tanınmıştır.
• Ancak Davalılar veya İtiraz Edenler adına Tescile Karar
verilebilmesi için, bunların İtirazlarının dayandığı Olguların
yanısıra, Mülkiyet Haklarını da kanıtlamış olmaları gerekir.
• Bu durumda, İtiraz Eden, Olağanüstü Zamanaşımı Koşullarının
kendisi bakımından gerçekleştiğini iddia ediyorsa, bunun kabul
edilebilmesi için, Maddi Şartların gerçekleşmiş olduğunu
kanıtlaması gerekir.
Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanmanın
Hükmü
• Şartların gerçekleşmesi üzerine, Olağanüstü
Zamanaşımıyla Mülkiyet kazanılınca, bu
Kazanmanın geriye etkili olup olmayacağı ve
Zamanaşımının Başlangıç Tarihinden itibaren
Mülkiyetin kazanılmış sayılıp sayılmayacağı
konusu tartışmalıdır.
• Bir görüşe göre, Mülkiyet, Zamanaşımı Süresinin başladığı andan
itibaren kazanılmış sayılır.
• Yargıtay ise, verdiği Kararlarda, Olağanüstü Zamanaşımıyla
Mülkiyeti Kazanan Zilyedin Kötüniyetli olması halinde, Önceki
Malikin, bundan Ecrimisil isteyebileceğine hükmetmiştir.
• Yargıtay’ın bu Kararlarından, Olağanüstü Zamanaşımı ile
Kazanmanın geriye yürüdüğünü kabul etmediği anlaşılmaktadır.
(Bu kararlar için bkz. Sirmen, Eşya H., 7.B., s. 382).
Kadastro Yapılırken Uygulanan Hükümler
• 3402 sayılı Kadastro Kanunu, Kadastro esnasında, Olağanüstü
Zamanaşımına dayanarak Mülkiyetin nasıl tespit edileceği
konusunda Tapulu Taşınmazlar ile Tapusuz Taşınmazlar için ayrı
hükümler koymuştur.
• Tapulu Taşınmazların, kimin adına tescil edileceği hakkındaki
Esaslar, Kadastro Kanunu’nun 13. maddesinde düzenlenmiştir.
• Bu madde gereğince, Tapulu bir Taşınmazın Tapuda Kayıtlı
Kimseden ya da bu Kimsenin Mirasçılarından başka bir kimse adına
tespit ve Tescili için bazı hükümlere yer verilmiştir.
KK 13 / Ba , KK 13 / Son Hükümleri
• Kadastrosu yapılacak Taşınmaza Tapuda kayıtlı kişi veya bu kişinin
Mirasçılarından başka birisi Zilyet bulunuyorsa, Kayıt Sahibi veya
Mirasçılarının Kadastro Teknisyeni huzurunda muvafakat
vermeleri halinde, Taşınmaz, Zilyet adına tespit ve tescil olunur (KK
13 / Ba).
• Kadastro Kanunu’nun 13. maddesinin son fıkrasında yer alan
hükme göre, Noter tarafından tespit ve tevsik edilen Muvafakat
Beyanı veya Noter tarafından düzenlenen Satış Vaadi Senedi de,
Teknisyen huzurunda yapılmış Muvafakat sayılır.
KK m. 13 / Bb Hükümleri
• Kayıt Sahibi veya Kayıt Sahibinin Mirasçılarından başka biri
Taşınmaza Zilyet bulunuyorsa, bu kişi, Taşınmazı, Kayıt Sahibi
veya Mirasçılarından veya bunların Yetkili Temsilcilerinden tapu
dışı bir yolla, yani Şekil dışında tüm Geçerlilik Unsurları
gerçekleşmiş bir İşleme dayanarak edindiğini, bunların Beyanıyla
veya herhangi bir Belgeyle veya Bilirkişi veya Tanık Sözleriyle
ispat ettiği ve ayrıca en az on yıl müddetle Çekişmesiz, Aralıksız ve
Malik Sıfatıyla Zilyet bulunduğu takdirde, Taşınmaz, onun adına
tespit olunur (KK m. 13 / Bb).
KK 13 / Bc Hükmündeki Değişiklik
• Anayasa Mahkemesi’nin MK 713 / II’ye ilişkin, 17.3.2011 tarih
ve 58 / 52 sayılı İptal Kararı üzerine, 6302 sayılı Kanunla KK
m. 13 Bc’ de söz konusu Karara uygun olarak, gerekli değişiklik
yapılmıştır.
• KK m. 13/ Bc’ye göre, Kayıt Sahibinin yirmi yıl önce
Gaipliğine hüküm verilmiş veya Tapu Sicilinden Malikin
kim olduğu anlaşılamamış ise, Taşınmazın Mülkiyeti,
Çekişmesiz ve Aralıksız yirmi yıl müddetle ve Malik
Sıfatıyla Zilyet bulunan Kimse adına tespit olunur.
KK 14- Tapusuz Taşınmazların Mülkiyetinin
Tesciline İlişkin Hükümler
• Tapusuz Taşınmazların Mülkiyetinin kimin adına Tescil
edileceğine ilişkin Hükümler ise, Kadastro Kanun’un 14.
maddesinde yer almaktadır.
• Bu madde, Tapusuz Taşınmazlar bakımından, MK m. 713 / I
hükmündeki Şartların yanısıra, Tescili istenen ve aynı
Kadastro Çalışma Alanına giren bir veya birden fazla
Taşınmazın Toplam Yüzölçümünün Sulu Toprakta 40, Kuru
Toprakta 100 dönümü aşması halinde, Zilyetliğin Kanunda
sayılan Belge veya Kayıtlardan biriyle de İspatını
aramaktadır.
• Her biri diğerinin rızasıyla Zilyetliği kazanmış olan
Önceki Zilyetlerin Zilyetliği, Zamanaşımı ile
Kazanmanın Şartlarına uygun ise, Şimdiki Zilyet,
bunların Zilyetlik Sürelerini de kendi Süresine
ekleme hakkına sahiptir.
• Kadastro Kanunu, gerek Tapuya Kayıtlı Taşınmazların,
gerek Tapusuz Taşınmazların Mülkiyetinin Olağanüstü
Zamanaşımına dayanılarak yapılan Tescilinde, MK m. 713
hükmünden farklı bir düzenleme getirmiştir.
• Bu bağlamda, Kadastro Kanunu, bazı Şartları, diğer bir
deyişle, «İlan yapılması», «İtiraz Süresi geçmesi» ve
«Mahkemeden hüküm alınması» Şartlarını
aramamaktadır.
• Mülkiyet, Kadastro Teknisyeni tarafından Kanun’un
13 veya 14. maddeleri uyarınca yapılan Tespite
dayanılarak Tescil edilecektir.
• Ancak yapılan Tespite, KK m. 9 hükmü uyarınca
itiraz edilerek veya KK m. 11 hükmündeki İlan
Süresi içinde Kadastro Mahkemesinde dava açılarak
Tescilin yapılması önlenebilir.
• Kadastro Sırasında yapılan Tesciller aleyhine,
Kadastro Tutanağının (tespitin) kesinleştiği
tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra,
Kadastrodan önceki Hukuki Sebeplere
dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz
(KK m. 12 / III).
• Bu bağlamda, Kadastro sırasında yapılan Tesciller aleyhine,
Kadastro Tutanağının (Tespitin) kesinleştiği tarihten itibaren on yıl
içinde Kadastrodan önce mevcut olan sebeplere dayanılarak Dava
açılması da mümkündür (KK m. 12 / III).
• Kadastro Kanunu, Zilyede tanımış olduğu Hakların, Kadastrosuna
başlanan bölgede Zilyedin aleyhine açılan Davalarda, Zilyet
tarafından Def’i olarak ileri sürülebilmesi imkanını hükme
bağlamıştır (KK m.33/ IV).
Kadastrodan Sonra İmar ve İhya Yoluyla
Kazanma
• Kadastrosu tamamlanmış yerlerde, İmar ve İhya söz konusu olduğu
takdirde, kural olarak, KK m. 33 / III hükmünde, Kadastro dışında
da uygulanacağı hükme bağlanmış olan KK m. 17 uygulanır.
• Buna göre, Orman sayılmayan, Devletin hüküm ve tasarrufu altında
bulunan ve Kamu Hizmetine tahsis edilmeyen Araziden, Masraf ve
Emek sarfı ile İmar ve İhya edilerek Tarıma Elverişli hale getirilen
Taşınmaz Mallar, KK m. 14 hükmündeki Kazandırıcı Zamanaşımı
Şartları gerçekleşmiş ise, İmar ve İhya edenler veya Halefleri
adına, aksi takdirde, Hazine adına tespit edilir (KK m. 17).
• Kadastrodan sonra İmar ve İhya edilen Taşınmazın Mülkiyetinin
kazanılabilmesi için, İmar ve İhya eden Kimsenin (veya
Haleflerinin) Taşınmazda İmar ve İhyanın tamamlandığı tarihten
itibaren en az yirmi (20) yıldan beri çekişmesiz, aralıksız ve Malik
Sıfatıyla Zilyetliğini sürdürmüş olması aranacaktır.
• Aynı çalışma alanı içinde İmar ve İhya edilen Arazinin Sulu
Toprakta 40, Kuru Toprakta 100 dönüme kadar olan miktarındaki
Zilyetlik, her türlü Delille ispat edilebilecektir; bu miktarları aşan
Taşınmazlardaki Zilyetliğin ise, KK m. 14 / III hükmündeki
Belgelerden biriyle İspatı gerekir.
• Ayrıca burada, İmar ve İhya edilen Taşınmazın Mülkiyetinin
Zamanaşımıyla Kazanılması söz konusu olduğu için, Kadastrodan
önceki edinmelerde olduğu gibi, Kadastrodan sonra İmar ve İhya
yoluyla Taşınmazın Mülkiyetinin Kazanılmasında da, KK m. 14
hükmü ile MK m. 713 hükmü birlikte dikkate alınarak, MK m.
713 / III vd. daki Dava ve İtiraza ilişkin hükümler de
uygulanacaktır.
• Ancak, İl, İlçe ve Kasabaların İmar Planının kapsadığı alanlarda
kalan Taşınmaz Mallarda, KK m. 17 hükmü uyarınca, İmar ve
İhya yoluyla Mülkiyet kazanılamaz (KK m. 17 / II).
1515 Sayılı Tapu Kayıtlarından Hukuki Kıymetlerini
Kaybetmiş Olanların Tasfiyesine Dair Kanun
• MK m. 713 / VIII hükmünde, «Özel kanun hükümleri saklıdır»
denilmiş, KK m. 23 hükmünde ise, Türk Medeni Kanunu ile diğer
Kanunların İktisap ve Tescile ilişkin hükümleri saklı tutulmuş
olduğundan, 1515 sayılı Kanun üzerinde de durulması gerekmektedir.
• Ülkemizde, Eski Hukuk zamanında Tapuya kaydı yapılmış, fakat
Tapu Sicili dışında el değiştirmiş olan çok sayıda Taşınmaz vardır.
• Bu bağlamda, 2 Haziran 1929 tarihli ve 1515 sayılı Kanun, Tapuda
kayıtlı olup da, Tapu Sicili dışında el değiştirmiş olan bu
Taşınmazların Zilyetlerine, bir Zamanaşımından Yararlanma
İmkânı tanımıştır.
1515 Sayılı Kanun’un 1. Maddesi
• 1515 Sayılı Kanun’un 1. maddesi şu hükmü koymuştur:
• «Tapu dairelerinde mukayyet olup da gayrı resmi surette aharın
mülkiyetine geçen ve Kanunu Medeninin meriyeti tarihine kadar
musakkaf ve bu hükümde bulunan bağ ve bahçe veyahut arsaların
onbeş, diğer arazinin on sene malik sıfatıyla, nizasız ve hüsnüniyetle
tasarrufu altında bulunduranları zilyetleri namına tapu dairesince tescil
ile tapu senetleri verilir.
• Şu kadar ki, kayıt tarihinden itibaren üç sene zarfında alakadarların
mahkemeye müracaatla birinci fıkradaki iktisap sebepleri aleyhine
dava açmağa selahiyetleri vardır.»
• Böylece Kanun, Zilyetlik durumunu
inceleyerek, Tescili Yapma Yetkisini, Tapu
Dairelerine tanımıştı.
• Fakat bu durum, 14. 5.1950 tarihli ve 5519
sayılı Kanun ile değiştirilmiş, Tescile, Zilyedin
Talebi üzerine Hakimin Karar Vermesi kabul
edilmiştir.
Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı
• Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı, Mülkiyet
Hakkının Sona Ermesini ifade eder.
• Taşınmazlar üzerindeki Mülkiyet Hakkının
Kaybı, esas itibariyle Terkinle Kayıp ve
Terkinden önce Kayıp ile Mutlak Kayıp ve
Nispi Kayıp şeklinde gruplandırılmaktadır.
• Taşınmaz Mülkiyetinin Terkinden Önce Kaybına örnek olarak,
Taşınmazın deprem sonucu su altında kalarak tamamen yok olmasını
gösterebiliriz.
• Taşınmaz Mülkiyetinin Terkinle Sona Ermesine örnek olarak ise,
Terk suretiyle Mülkiyet Hakkına son verilmesini gösterebiliriz. Çünkü
Taşınmaz Mülkiyeti ancak Terkin edilmek suretiyle Terk edilebilir.
• Doktrinde sıklıkla yapılan ayırım ise, Taşınmaz Mülkiyetinin
Mutlak Kaybı ve Nispi Kaybı biçimindeki ayırımdır.
Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybının Çeşitleri
Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybının Çeşitleri
Taşınmaz Mülkiyetinin Mutlak Kaybı

Taşınmaz Mülkiyetinin Nispi Kaybı

Taşınmaz Mülkiyetinin Mutlak Kaybı
• Bir Taşınmaz üzerindeki Mülkiyet Hakkı, Terk ya da Taşınmazın
Tamamen Yok Olmasıyla mutlak olarak sona erer (MK m.717 / 1).
• Taşınmazın, Su Baskını veya Deprem sonucu Sürekli olarak Su
altında Kalması durumunda, Taşınmaz yok olur ve üzerindeki
Mülkiyet Hakkı, hatta diğer Haklar da sona erer.
• Taşınmazın yok olması durumunda, TST m. 67 / 1 hükmüne
kıyasen, Tapu Kütüğündeki sayfa kapatılır.
• Eğer Taşınmaz kısmen yok olmuşsa, TST m. 65 / 1 hükmüne
kıyasen, sadece Yüzölçümüne ilişkin Kayıt düzeltilir.
• Malikin Mülkiyet Hakkını terk etmesi de, Mülkiyeti sona
erdirir.
• Terk, Malikin tek taraflı ve Mülkiyet Hakkından feragat
ettiğine ilişkin bir İrade Beyanıyla gerçekleşir.
• Bu İrade Beyanı, Terkin İsteminin içeriğinde Tapu
Müdürüne yöneltilir ve bir Tasarruf İşlemi niteliğindedir.
• Bu bağlamda, Terk Beyanında bulunan kişinin, Tasarruf
Yetkisine sahip olması gerekir.
• Tapu Sicilinde yolsuz bir tescille Malik görünen
kişinin Terk Beyanı, Mülkiyet Hakkını sona
erdirmez.
• Malikin Terk Beyanından başka, bu Beyana
dayanılarak Tapu Kütüğünde Mülkiyete ilişkin
Tescilin terkin edilmesi de gerekir.
• Bundan sonra Taşınmaz, İşgale elverişli bir
Taşınmaz durumuna girer.
• Terk sonucu sadece Mülkiyet Hakkı sona erer; Taşınmaz
üzerindeki diğer Ayni Haklar ise, varlığını korur.
• Fakat, Terk ile Eşyaya Bağlı Borcun da sona ereceği, ancak
doğmuş olan Borçlardan Sorumluluğun süreceği kabul
edilmektedir.
• Tapusuz Taşınmazlarda, Mülkiyet tescil edilmedikçe,
Malikin bu Hak üzerinde tasarruf etmesi mümkün
olmadığı için, Terk de mümkün değildir.
Taşınmaz Mülkiyetinin Nispi Kaybı
• Taşınmaz Mülkiyetinin Nispi Kaybında, Taşınmaz üzerindeki
Mülkiyet sona ermemekte, yani Taşınmaz sahipsiz duruma
gelmemekte, sadece el değiştirmektedir.
• Taşınmaz Mülkiyetinin Nispi Kaybında, o zamana kadar Malik olan
Kişi, Mülkiyeti kaybederken, bir başkası onu kazanmaktadır.
• Bu durumda, Mülkiyetin yeni Malike geçmesi için Tescil gerekli ise,
Mülkiyet, yapılan Tescille sona erer.
• Eğer yeni Malik, Mülkiyeti Tescilden Önce kazanıyorsa, bu takdirde,
Mülkiyetin Yeni Malike geçmesiyle birlikte, o zamana kadar Malik
olan Kimse de, Mülkiyeti kaybetmiş olur.
• MK m. 717 / II hükmü, Kamulaştırma halinde, Mülkiyetin ne
zaman sona ereceğinin belirlenmesini, Özel Kanunlara bırakmıştır.
• Kamulaştırma Kanunu’na göre, Malik, Kamulaştırmaya razı
olduğu hallerde, Tescil İsteminde bulunarak Taşınmazın İdare
adına tescilini sağlar (KK m. 8 / VI).
• Mülkiyet, tescil ile İdareye geçer.
• Malik, Kamulaştırmaya razı değilse, Mülkiyet, İdareye Mahkemece
verilen Tescil Kararı ile geçer (KK m. 25 / 1).
• Her iki durumda da, İdarenin Mülkiyeti Kazandığı An, Malikin
Mülkiyet Hakkı da sona erer.
Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı

Taşınmaz
•Devren
Mülkiyetinin •Kamulaştırma
Nispi Kaybı
Taşınmaz •Taşınmazın Yok Olması
Mülkiyetinin •TERK (Tasarruf Yetkisi olmalı, Terk
Beyanı ve Terkinin yapılması)
Mutlak Kaybı