Alasan Penghakiman No: S4-22-383-2005

DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KUALA LUMPUR

(BAHAGIAN SIVIL)

GUAMAN NO : S4-22-383-2005

ANTARA

R. GANAVATHY NAIDU A/L N. RASU … PLAINTIF

DAN

KOPERASI NESA PELBAGAI BERHAD … DEFENDAN

ALASAN PENGHAKIMAN

OLEH YANG ARIF HAKIM

DATO’ TENGKU MAIMUN BINTI TUAN MAT

1
 Alasan Penghakiman No: S4-22-383-2005

Tuntutan plaintif terhadap defendan ialah untuk suatu perintah

pelaksanaan spesifik bagi perjanjian jualbeli hartanah yang dikatakan

telah dimasuki di antara plaintif dan defendan. Hartanah yang menjadi

perkara tindakan ini dikenali sebagai Lot-Lot No. 1603, 1604, 1605,

1606, 1607, 1608, 1609 dan 1617 dipegang di bawah Geran Pajakan

Negeri No. 1907, 1908, 1909, 1910, 1911, 1912, 1913 1914 dan pajakan

Mukim No. 190, masing-masing di Mukim Telekong, Daerah Kuala

Krai, Kelantan (hartanah tersebut).

Perenggan-perenggan yang relevan di dalam penyata tuntutan

plaintif ialah seperti berikut:-

“4. Pada 23/3/99, Plaintif telah menulis kepada Defendan [selepas

ini dirujuk sebagai NESA] di mana Plaintif telah menawarkan

jumlah sebanyak RM 3,100.00 (Ringgit Malaysia Tiga Ribu

Satu Ratus Sahaja) untuk satu ekar dengan menyertakan cek

UOB berjumlah sebanyak RM5,000.00 (Ringgit Malaysia

Lima Ribu Sahaja) sebagai wang pendahuluan kepada NESA

5. Selepas perbincangan dan persetujuan, pihak Plaintif dan

Defendan telah bersetuju harga tanah tersebut adalah

2
 Alasan Penghakiman No: S4-22-383-2005

sebanyak RM 3,500.00 (Ringgit Malaysia Tiga Ribu Lima

Ratus Sahaja) satu ekar.

6. Pada atau lebih kurang 18/10/2000, bersandarkan kepada

representasi-representasi Defendan sebuah kontrak telah

dipersetujui di mana Defendan telah bersetuju dan Plaintif

telah bersetuju membeli tanah tersebut.

7. Plaintif juga telah melalui surat yang bertarikh 13/5/99

menyatakan persetujuannya bagi jumlah jualan tersebut.

8. Melalui surat yang bertarikh 2/9/2000 daripada peguam

Plaintif, Tetuan Naidu & Partners, pihak Defendan telah

menghantar satu salinan deraf Surat Perjanjian Jual Beli

kepada Plaintif.

9. Melalui surat yang bertarikh 2/9/2000, Plaintif mengakui

penerimaan salinan deraf Surat Perjanjian Jual Beli.

10. Dan selanjutnya melalui surat bertarikh 18/10/2000 dari

peguam Plaintif dan beberapa permintaan yang telah dibuat

kepada Defendan dan selepas perjumpaan dengan Koperasi

NESA telah diadakan tidak berhasil.

11. Plaintif menyatakan bahawa terma-terma yang penting bagi

Perjanjian Jual Beli telah dipersetujui dan perlaksanaan

Perjanjian tersebut hanyalah suatu formality dan seterusnya

3
 Alasan Penghakiman No: S4-22-383-2005

Plaintif menyatakan bahawa suatu Perjanjian yang sah bagi

penjualan hartanah yang tersebut di atas telahpun disahkan.”

Defendan telah memfailkan permohonan untuk membatalkan

tindakan plaintif di bawah Aturan 18 Kaedah 19 (1) (b) atau (d) Kaedah-

Kaedah Mahkamah Tinggi 1980. Permohonan defendan adalah

bersandarkan kepada alasan bahawa tidak wujud perjanjian di antara

plaintif dan defendan untuk penjualan hartanah tersebut.

Adalah pengataan defendan bahawa walaupun plaintif membuat

tawaran demi tawaran untuk membeli hartanah tersebut dan telah

menghantar cek sebanyak RM5,000.00 sebagai deposit tanpa

permintaan defendan, defendan tidak pernah memberi apa-apa

persetujuan kepada tawaran-tawaran plaintif. Selanjutnya defendan juga

menyatakan bahawa plaintif tidak pernah memberi suatu harga tawaran

yang muktamad. Selain itu plaintif dan/atau melalui peguamcaranya

dikatakan telah membuat representasi bagi mewakili pihak-pihak yang

berlainan dalam membuat tawaran-tawaran kepada defendan. Dengan

itu defendan mengatakan bahawa tawaran-tawaran plaintif adalah tidak

konsisten, sentiasa berubah dan tidak nyata dan tidak boleh mengikat

plaintif di sisi undang-undang dan fakta.

4
 Alasan Penghakiman No: S4-22-383-2005

Permohonan defendan untuk membatalkan tindakan plaintif di

bawah Aturan 18 kaedah 19 (1)(b) atau (d) KMT 1980 telah dibenarkan

oleh Timbalan Pendaftar dan melalui kand 12, plaintif kini merayu

terhadap keputusan Timbalan Pendaftar yang tersebut.

Peguamcara bijaksana plaintif berhujah bahawa telah wujud suatu

tawaran yang nyata atau muktamad bila plaintif melalui surat bertarikh

23.3.1999 membuat bayaran deposit dan resit daripada defendan

bertarikh 17.5.1999 adalah bukti bahawa defendan telah menerima

tawaran terakhir plaintif untuk harga RM3,500.00 seekar bagi hartanah

tersebut.

Peguamcara bijaksana plaintif berhujah bahawa untuk

menentukan sama ada wujud perjanjian antara pihak-pihak, Mahkamah

perlu mendengar keterangan saksi-saksi melalui perbicaraan penuh dan

bukannya memutuskan secara perbicaraan ringkas.

Peguamcara bijaksana defendan di dalam hujahan balasnya

menyatakan bahawa resit yang dikeluarkan oleh defendan adalah ‘tanpa

5
 Alasan Penghakiman No: S4-22-383-2005

prejudis’ dan plaintif sendiri ketika mengemukakan bayaran

RM5,000.00 sebagai deposit telah menyatakan bahawa bayaran tersebut

adalah tertakluk kepada terma-terma dan syarat-syarat perjanjian

jualbeli. Ini, hujah peguamcara bijaksana defendan jelas menujukkan

bahawa perjanjian belum lagi dipersetujui oleh kedua-dua pihak. Juga

tiada harga yang telah dipersetujui oleh pihak-pihak kerana plantif

membuat bayaran deposit melalui surat bertarikh 23.3.1999 dengan

menawarkan harga sebanyak RM3,100.00 seekar dan plaintif juga

selepas itu membuat tawaran sebanyak RM3,500.00 seekar melalui surat

bertarikh 13.5.1999.

Dihujahkan selanjutnya bagi pihak defendan bahawa plaintif telah

membuat tawaran dengan menggunakan nama-nama pembeli yang

berlainan. Merujuk kepada kes-kes Malayan Flour Mills Bhd v Saw Eng

Chee (the administrator of the estate of Saw Cheng Chor, the deceased)

& Anor [2001] 3 MLJ 68 dan Lee Chin Kok v Jasmin Arunthuthu

Allegakoen & Ors [2000] 4 MLJ 481, peguamcara bijaksana defendan

berhujah bahawa plaintif tidak menunjukkan wujudnya suatu perjanjian

antara plaintif dan defendan.

6
 Alasan Penghakiman No: S4-22-383-2005

Meneliti eksibit-eksibit yang difailkan saya mendapati bahawa

walaupun plaintif telah membuat beberapa tawaran kepada defendan,

tidak ada apa-apa dokumen yang dieksibitkan oleh plaintif yang

menunjukkan bahawa defendan telah menerima tawaran-tawaran

plaintif. Surat plaintif kepada defendan bertarikh 11.3.1999 menyebut

bahawa “The undersign would like to offer to purchase the entire above mentioned

property at RM3,050.00 per acre.” Seterusnya melalui surat bertarikh

23.3.1999 plaintif memaklumkan defendan bahawa “I would like to make a

revise offer at RM3,100.00 per acre. Enclose the UOB cheque …for the sum of

RM5,000.00 as deposit subject to the terms and conditions of the Sales and Purchase

Agreement.” Pada 13.5.1999 pula plaintif menulis surat kepada defendan

bahawa “I would like to make a final offer of RM3,500.00 per acre subject to Sales

and Purchase Agreement.”

Selanjutnya melalui surat bertarikh 22.5.2000 peguamcara plaintif

menulis kepada defendan seperti berikut:-

“We refer to the above matter wherein we forwarded a draft copy of Sale and

Purchase agreement for your amendment and comments.”

Pada 2.9.2000 peguamcara plaintif memaklumkan defendan bahawa:-

7
 Alasan Penghakiman No: S4-22-383-2005

“1. We acknowledge receipt of your draft agreement.

2. Unfortunately it does not contain the schedules.

3. Kindly on an urgent basis forward same to us.”

Melalui surat bertarikh 18.10.2000 pula peguamcara plaintif menulis

kepada defendan menyatakan bahawa:-

“1. We acknowledge receipt of the schedule.

2. However, the amounts are not stated.

3. Please on an urgent basis reply to our faxed.”

Mengenai pembeli pula, dapat dilihat daripada surat-surat yang

dirujuk di atas bahawa plaintif menyatakan dirinya adalah pembeli bagi

hartanah tersebut. Bagaimanapun melalui surat bertarikh 23.11.2000

peguamcara plaintif memaklumkan defendan antara lain bahawa:-

“2. We have been instructed by our clients, the intended Purchaser, En.

Suhaimi bin Mahmud…to state the following facts…

4. We believe, from our record the offer to purchase the land subject to

the sale and purchase agreement was concluded on 13/5/1999.”

8
 Alasan Penghakiman No: S4-22-383-2005

Selanjutnya melalui surat peguamcara plaintif bertarikh 5.3.2003

defendan telah dimaklumkan antara lain bahawa:-

“We refer to the above matter wherein we act for M/s United Intertect.

Our client has instructed us as follows:-

A] To offer to purchase ….from you:

B] i The total consideration for the above property is RM90,000.00 less

Dr. Baskaran or his purchase’s share.”

Ternyata setakat 5.3.2003 peguamcara plaintif masih membuat

tawaran untuk membeli tanpa ada sebarang penerimaan daripada

defendan atau persetujuan muktamad mengenai siapa pembeli dan

berapa harga hartanah tersebut. Justeru pengataan plaintif bahawa

defendan telah bersetuju pada 13.5.1999 untuk menjual hartanah

kepadanya dengan harga RM3,500.00 seekar tidak disokong oleh

sebarang dokumen dan nyata bercanggah dengan keterangan dokumen

yang ada. Malah defendan telah secara jelas menyatakan pendiriannya

berhubung tawaran plaintif melalui surat peguamcara defendan kepada

peguamcara plaintif bertarikh 12.4.2004 dan 8.10.2004 yang masing-

masing menyebut “Please be informed that we have been instructed to inform

your goodselves that our client is not considering sale of the above property..”

9
 Alasan Penghakiman No: S4-22-383-2005

Di dalam kes Pengiran Othman Shah bin Pengiran Mohd Yusoff

& Anor v Karambunai Resorts Sdn Bhd (foremerly known as Lipkland

(Sabah) Sdn Bhd) & Ors [1996] 1 MLJ 309 Siti Norma Yaacob HMR

(beliau ketika itu) berkata di ms 320:-

“The discretionary power to dismiss an action summarily under O 18

r 19 and under the inherent jurisdiction of the court is a drastic power which

should only be exercised in plain and obvious cases, as the effect of the

exercise of such a power is to shut out the plaintiff altogether from pursuing

his claim. (See Tractors (M) Bhd v Tio Chee Hing [1975] 2 MLJ 1.) Whether

a case is plain or obvious does not depend upon the length of time it takes to

argue the case, but that when the case is argued on the affidavit evidence

available, it becomes plain and obvious that the case has no chance of

success. (See Mckay & Anor v Essex Area Health Authority & Anor [1982] 2

QB 1166; [1982] 2 AA ER 771; [1982] 2 WLR 890).

When a question of law becomes an issue, this in itself will not

prevent the court from granting the application, for as long as the court is

satisfied that the issue of law is unarguable, and unsustainable, it may

proceed to determine that question (See Bank Negara Malaysia v Mohd

Ismail & Ors [1992] 1 MLJ 400.) Likewise, where the affidavit evidence

discloses dispute of facts, such facts must be analysed and if they are found

10
 Alasan Penghakiman No: S4-22-383-2005

to be inconsistent with undisputed contemporary documents or inherently

improbable in themselves, the court is entitled to reject those facts and

proceed upon the undisputed contemporaneous documentary evidence.”

Menggunapakai prinsip yang dinyatakan di dalam kes di atas saya

mendapati bahawa tindakan plaintif terhadap defendan adalah remeh

dan jelas tidak boleh bertahan. Dengan itu rayuan plaintif di kand 12

telah ditolak dengan kos.

(DATO’ TENGKU MAIMUN BINTI TUAN MAT)

HAKIM
MAHKAMAH TINGGI MALAYA
BAHAGIAN SIVIL
KUALA LUMPUR

Bertarikh 31 Januari 2008.

11
 Alasan Penghakiman No: S4-22-383-2005

Cik Shahin Akhtar Md Yunus bersama

Encik G. Naidu bagi pihak Plaintif
Tetuan Asha Aida Akhtar & Jeev
Peguambela dan Peguamcara
No. 7-6-1, Block A, Jalan 2/50
Diamond Square Commercial Centre
Off Jalan Gombak
53000 Kuala Lumpur.

Cik Saraswathy Kandasami bagi pihak Defendan

Tetuan S. Kandasami & Co.
Peguambela dan Peguamcara
20A-1, Tingkat 1
Jalan Ipoh Kecil
Off Jalan Ipoh
50350 Kuala Lumpur.

12