Hipotekarno trite

Hipotekarno trite (engl. mortgage market, njem. Hypotekenmarkt) je

sekundarno trite na kojem se trguje potraivanjima osiguranim
hipotekama. To se odnosi na standardne hipotekarne kredite, a jo vie na
raznovrsne "sekuritizirane" oblike hipotekarnog kreditiranja, pri emu se
obino izdaju vrijednosni papiri osigurani hipotekom (mortgage-backed
securities) kao to su obveznice i note. Vrijednosni papiri izdani na temelju
hipoteke omoguavaju hipotekarnim kreditnim ustanovama pribavljanje
sredstava na tritu kapitala. Na osnovi potraivanja iz hipotekarnih kredita
takve kue emitiraju, u SAD npr., tzv. pass-through securities (izdaju ih ili
garantiraju za njih dravne agencije, npr. popularne Ginnie May, Fannie May i
Freddie Mac), pay-through obveznice, a emitiraju se i udjelni certifikati (PC),
privatni certifikati izdani na osnovi standardne hipoteke, kolateralne
hipotekarne
obveznice,
dravne
i
lokalne
obveznice.
Godine 1987. vie od 50% novih hipotekarnih zajmova u SAD upotrijebljeno
je kao osnova za izdavanje vrijednosnih papira. Nagloj sekuritizaciji i razvoju
sekundarnog trita najvie doprinosi precizno pravno reguliranje, dravna
potpora i nadzor i ustanove osiguranja hipotekarnog kredita.
Hipoteka
Hipoteka i finducija su instrumenti osiguranja naplate putem kojih banka u
sluaju neredovite otplate kredita moe zapljeniti imovinu klijenta kako bi
naplatila svoja potraivanja. Fiducijarnim prijenosom prava vlasnitva, pravo
vlasnitva na imovini klijenta prenosi se na banku, a kod zalonog prava,
odnosno hipoteke, imovina se banci daje u zalog.
Osnovna razlika izmeu hipoteke i fiducije je u tome to kod hipoteke klijent
zadrava vlasnitvo nad imovinom, dok se kod fiducije, pravo vlasnitva
odmah prenosi na banku. I zalog i pravo vlasnitva traju do konane otplate
kredita.
Hipotekarne banke
Hipotekarne banke (engl. mortgage banks, njem. Hypothekenbanken) su
privatne specijalizirane banke koje se bave odobravanjem dugoronih kredita
uz zalono pravo na nekretnini koja je posluila kao osiguranje odobrenog
kredita ili uz pokrie (osiguranje) jedinice lokalne samouprave.
Potrebna sredstva za kreditiranje pribavljaju izdavanjem, na osnovi
prikupljenih hipoteka, dugoronih hipotekarnih obveznica (zalonica),
komunalnih obveznica i ostalih slinih obveznica kojima se trguje na
hipotekarnom tritu.

Hipotekarne obveznice
Hipotekarne obveznice (engl. mortgage bonds, njem. hypothekarischer
Schuldschein) su obveznice koje kreditori kod hipotekarnog kreditiranja
emitiraju na osnovi hipoteka nad nepokretnom imovinom (stanovi i kue)
koja je posluila kao osiguranje vraanja odobrenog hipotekarnog kredita.
Obveznice na osnovi hipoteka po odobrenim hipotekarnim kreditima
(mortgage-backed bonds, skraeno MBB) emitiraju hipotekarne financijske
kompanije, komercijalne banke, tedno-kreditne i sline ustanove da bi
prihvatile dodatna novana sredstva za daljnje kreditiranje. Kao osnova za
takvo zaduivanje slui aktiva, tj. potraivanje ovih ustanova prema
prethodno odobrenim hipotekarnim kreditima reprezentiranim hipotekama.
Obveze prema emitiranim obveznicama kao oblikom duga (kredita) emitenti
servisiraju iz otplata prema prethodno odobrenim hipotekarnim kreditima. U
novije vrijeme najrazvijenije ameriko hipotekarno trite izradilo je vie
vrsta hipotekarnih obveznica. Obveznice na osnovi hipoteke (MBB) emitiraju
se na temelju precizno odreenog skupa hipoteka (pool) koji slui kao
osiguranje za tako emitirane obveznice. Hipotekarna institucija i dalje
zadrava hipoteke koje je stekla na osnovi dodijeljenih hipotekarnih kredita, a
isplata kamata i glavnice obveznica osigurana je prinosima i otplatom
odobrenih hipotekarnih kredita. Rokovi i dinamika isplata prema
obveznicama usklaeni su u rokovima i dinamikom otplata hipotekarnih
kredita. MBB obveznice emitiraju se s fiksnim kamatnjakom i tono
odreenim dospijeima. Skup hipoteka na osnovi kojeg se emitiraju
obveznice obino je u apsolutnom iznosu 2,5 puta vei nego iznosi emisija
obveznica.
Mortgage pass-through (MPT) su udjeli emitirani na osnovi nedjeljivog
vlasnitva u skupu hipoteka. Naplaene kamate i glavnica iz odobrenih
hipotekarnih kredita koji ine skup, nakon odbitka trokova organizacije i
garantiranja, prosljeuju se imateljima udjela. Naziv pass-through (proi kroz)
i dolazi iz toga to organizator priljev naplaen po osnovi prethodno
odobrenih kredita prosljeuje kupcima obveznica. Odskora se sekuritizacija
hipotekarnih kredita odvija uz dvije nove vrste vrijednosnih papira. Mortgage
pay-through obveznice (MPTB) sadre elemente ve opisanih MBB i MPT i
predstavljaju njihov hibrid. Slino kao kod MPT, priljev prema odobrenim
hipotekarnim kreditima prosljeuje se imaocima vrijednosnih papira, s tim da
su to sada obveznice, a ne nedjeljivi udjeli u hipotekarnom skupu. MPTB je
obveza emitenta koji zadrava hipoteke u skupu. Vlasnik obveznice naplauje
prinos na osnovi kuponske kamatne stope, dok mu se glavnica isplauje

ovisno o normalnoj amortizaciji i otplatama glavnice hipotekarnih kredita.

Kolateralne hipotekarne obligacije su novost i za ameriko trite.
Vrijednosnice na osnovi hipoteka emitiraju se u vie klasa, s raznolikim
dospijeima (3, 5, 7 godina) po istom skupu hipoteka, kako bi se udovoljilo
interesima razliitih grupa investitora hipotekarni kredit, hipotekarno
trite).
Hipotekarni kredit
Hipotekarni kredit (engl. mortgage, njem. Pfandgutkredit) je posebna vrsta
dugoronog kredita to ga banke i druge specijalizirane financijske ustanove
odobravaju graanima i poduzeima na osnovi plaa u nekretninama.
Vraanje kredita osigurano je realnim pokriem dunika stambenim ili
poslovnim prostorom, zemljitem i gospodarskim zgradama, skladitima i sl.
Kreditor vraanje kredita osigurava tzv. intabulacijom pravnim postupkom
uknjibe osiguranja trabine nad dunikovim nekretninama. Sigurnost
vraanja kredita nije u dunikovu bonitetu ve u vrijednosti nekretnine.
Kredit se odobrava u visini 50-70% od prometne ili procijenjene vrijednosti
nekretnine, to kreditoru osigurava da e, ako dunik ne izvrava uredno
svoje kreditne obveze, moi iz prodajne vrijednosti nekretnine naplatiti svoje
potraivanje. Rokovi vraanja kredita su od 10 do 30 godina. Mogue je
uspostaviti i vie hipoteka na istoj nekretnini (prva, druga, a ponekad i
daljnje hipoteke) pod uvjetom da su pravno ureeni redoslijed i prioriteti
kreditora. Izuzetno se ovi krediti odobravaju i na osnovi pokretnih
(prometnih) sredstava velike vrijednosti, kao to su brodovi ili avioni. Zbog
jednostavne logike ovi su krediti u svijetu u irokoj primjeni. Radi se o
najstarijem kreditu jer ga je poznati Hamurabijev zakonik ozakonio ve 2.000
godina pr. Kr. U nas je hipotekarni kredit sve vie zastupljen u poslovanju
banaka, ali jo uvijek nedovoljno, iz vie razloga.