Bab 06-Ringkasan Kes Dan Keputusan Mahkamah 2 PDF

Ensiklopedia Undang-undang dan Pentadbiran Perancangan Bandar dan Desa
BAB 6 : RINGKASAN KES DAN KEPUTUSAN MAHKAMAH
KANDUNGAN
6.0 PENGENALAN 6004
6.1 AKTA PERANCANGAN BANDAR DAN DESA 1976 6005

6.1.1 BENCON DEVELOPMENT SDN. BHD V. MAJLIS PERBANDARAN
PULAU PINANG & ORS (1999) 6005
6.1.2 GASING HEIGHTS SDN. BHD V. ALOYAH BTE ABDUL RAHMAN &
ORS 6015
6.1.3 LEE FREDIE & ORS V. MAJLIS PERBANDARAN PETALING JAYA
& ANOR 6022
6.1.4 MAJLIS PERBANDARAN PULAU PINANG V. SYARIKAT
BEKERJASAMA SERBAGUNA SUNGAI GELUGUR 6027
6.1.5 MAJLIS PERBANDARAN SEBERANG PERAI V. TROPICAL LAND
SDN. BHD. 6035
6.1.6 RETHINA DEVELOPMENT SDN. BHD V. MAJLIS PERBANDARAN
SEBERANG PERAI, BUTTERWORTH 6042
6.1.7 ABDUL RAZAK AHMAD V. KERAJAAN NEGERI JOHOR & ANOR
6049
6.1.8 LOW MOH SUN V. MAJLIS PERBANDARAN PULAU PINANG
(1992) 6052
6.1.9 AH SAN @ GOH AH SOON (P) V. MAJLIS BANDARAYA IPOH &
ORS 6056
6.1.10 LEILA DULCIE ALLANA LABROY & 9 ORS V. MAJLIS
BANDARAYA IPOH & ANOR 6060
6.1.11 L. HONG ENTERPRISES SDN. BHD. V. MAJLIS PERBANDARAN
PULAU PINANG (1993) 6064
6.1.12 GARDEN COURT SDN. BHD. V. MAJLIS PERBANDARAN PULAU
PINANG (1993) 6068
6.1.13 PETRONAS DAGANGAN BERHAD V. MAJLIS PERBANDARAN
PULAU PINANG 6072
6.2 AKTA ( PERANCANGAN ) WILAYAH PERSEKUTUAN 1982
6076
6.2.1 DATUK BANDAR KUALA LUMPUR V. ZAIN AZHARI BIN ZAINAL
ABIDIN 6076
6.2.2 YIAN SDN. BHD. V. DATUK BANDAR KUALA LUMPUR & ANOR.
6082
6.2.3 DATIN AZIZAH BTE ABDUL GHANI V. DEWAN BANDARAYA
KUALA LUMPUR & ORS. 6090
6.3 MUNICIPAL ORDINANCE (CAP 133) 6095
6.3.1 SIVASUPRAMANIAM V. PUBLIC PROSECUTOR 6095
6.3.2 PUBLIC PROSECUTOR V. SIVASUPRAMMANIAM 6098
6.3.3 YEGAPPAN V. MAJLIS DAERAH PROVINCE WELLESLEY
TENGAH 6101
6001
Ringkasan Kes Dan Keputusan Mahkamah
6.4 TOWN BOARD ENACTMENT 6105

6.4.1 DARUS V. PUBLIC PROSECUTOR (1965) 6105
6.4.2 LEE WAH BANK LTD V. THE COMMISSIONER OF FEDERAL
CAPITAL OF KUALA LUMPUR 6106
6.4.3 LEW KUM KIEW V. COMMISSIONER OF THE FEDERAL CAPITAL
OF KUALA LUMPUR. 6110
6.4.4 PUBLIC PROSECUTOR V. PHANG SWEE LAN 6112
6.4.5 TIONG HIN REALTY SDN. BHD V. PENGERUSI MAJLIS
BANDARAN KUANTAN. 6116
6.4.6. TOK JWEE KEE V. TAY AH HOCK & SONS LTD & MAJLIS
PERBANDARAN JOHOR BAHRU 6119
6.4.7 MAJLIS PERBANDARAN IPOH & ANOR V. NG KHOON KHOON
6125
6.5 KANUN TANAH NEGARA 6128
6.5.1 PEMUNGUT HASIL TANAH WILAYAH PERSEKUTUAN V. GARDEN
CITY DEVELOPMENT BERHAD 6128
6.5.2 PENGARAH TANAH DAN GALIAN WILAYAH PERSEKUTUAN V.
SRI LEMPAH ENTERPRISE SDN. BHD. 6131
6.5.3 IPOH GARDEN BHD. V. PENGARAH TANAH DAN GALIAN PERAK
6135
6.5.4 AISHAH MOHD SAMAN & 3 ORS V. KALSOM MOHD NOR 6138
6.5.5 ARROW VISTA SDN BHD V. JAWATANKUASA KERJA TANAH
WILAYAH PERSEKUTUAN 6141
6.5.6 CAYMAN DEVELOPMENTS (K) SDN BHD V. MOHD SAAD BIN
LONG & 72 ORS 6146
6.5.7 CHONG WOOI LEONG & 29 ORS V. LEBBEY CONSTRUCTION &
TRANSPORT COMPANY (M) SDN BHD 6149
6.5.8 DATO TOH KIAN CHUAN V. SWEE CONSTRUCTION &
TRANSPORT COMPANY (M) SDN BHD 6153
6.6 AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960 (AKTA 486) 6157
6.6.1 STAMFORD HOLDINGS SDN. BHD. V. KERAJAAN NEGERI JOHOR
& ORS 6157
6.6.2 SYED OMAR BIN ABDUL RAHMAN TAHA ALSAGOFF & ANOR V.
KERAJAAN NEGERI JOHOR . 6162
6.6.3 MALAKOFF BHD. & ANOR V. PENTADBIR TANAH KEDAH 6165
6.6.4 PENGARAH TANAH DAN GALIAN KEDAH & ANOR V. EMICO
DEVELOPMENT SDN. BHD. 6167
6.6.5 SELANGOR COCONUTS BERHAD V. PEMUNGUT HASIL TANAH
KEDAH 6172
6.6.6 PENTADBIR TANAH DAERAH PETALING V. SWEE LIN SDN.
BHD. 6175
6.7 AKTA PEMULIHARAAN TANAH 1960 6178
6.7.1 RICHVALE (M) SDN BHD V. MAJLIS PERBANDARAN PULAU
PINANG 6178
6002
6.8 AKTA KERAJAAN TEMPATAN 1976 (AKTA 171) 6183

6.8.1 MAJLIS PERBANDARAN PULAU PINANG V. BOEY SIEW THAN &
ORS. 6183
6.8.2 SYARIKAT PERNIAGAAN UNITED ACES SDN BHD & ORS V.
MAJLIS PERBANDARAN PETALING JAYA. 6186
6.8.3 TROPILAND SDN. BHD V. MAJLIS PERBANDARAN PULAU
PINANG 6190
6.8.4 PERBADANAN PENGURUSAN TAMAN BUKIT JAMBUL V.
KERAJAAN MALAYSIA 6194
6.9 AKTA JALAN, PARIT DAN BANGUNAN 1974 (AKTA 133) 6200
6.9.1 AZIZAH BTE ZAINAL ABIDIN & ORS V. DATUK BANDAR KUALA
LUMPUR 6200
6.9.2 DR. BENJAMIN GEORGE & ORS V. MAJLIS PERBANDARAN
AMPANG JAYA 6202
6.9.3 STEVEN PHOA CHENG LOON & 72 ORS V. HIGHLAND
PROPERTIES SDN BHD & 9 ORS. 6215
6.9.4 SHAMSUDIN BIN CHE MAT & 11 ORS V. DATUK BANDAR KUALA
LUMPUR 6223
6.10 AKTA HAKMILIK STRATA 1985 (AKTA 318) 6228
6.10.1 SOO KOK WAH & ORS V. DRALAND SDN BHD 6228
6.11 AKTA PENCEGAHAN RASUAH 1961 6233
6.11.1 PUBLIC PROSECUTOR V. DATUK TAN CHENG SWEE & ORS 6233
6.12 AKTA KUALITI ALAM SEKELILING 6236
6.12.1 KAJING TUBEK & ORS V EKRAN BHD & ORS 6236
6.12.2 KETUA PENGARAH JABATAN ALAM SEKITAR & ANOR V.
KAJING TUBEK & 2 ORS 6241
6.13 AKTA STANDARD MINIMUM PERUMAHAN DAN
KEMUDAHAN PEKERJA 1990 (AKTA 446) 6246
6.13.1 PERWAJA STEEL SDN.BHD. & ANOR V. MAJLIS DAERAH
KEMAMAN 6246
6003
6.0 PENGENALAN
Bab ini membentangkan kes-kes berkait dengan proses-proses

perancangan di berbagai peringkat yang telah dibawa ke
mahkamah dan juga lembaga rayuan untuk diputuskan apabila
salah satu pihak terkilan dengan keputusan yang dibuat oleh
pihak yang satu lagi. Kes-kes yang dibentangkan di sini
termasuklah kes-kes yang dibicarakan di bawah Akta
Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172), Kanun Tanah
Negara 1965 (Akta 56), Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974
(Akta 133), Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486), Akta
Hakmilik Strata, Akta Kualiti Alam Sekeliling 1974 (Akta 127)
Akta Pencegah Rasuah dan Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta
171). Fakta-fakta kes dan keputusan-keputusan mahkamah yang
dibentangkan di sini adalah bertujuan untuk membawa pembaca
supaya lebih memahami pertimbangan-pertimbangan yang dibuat
oleh pihak pengadilan dalam pemakaian dan pentafsiran Akta
172, Akta 267 dan akta-akta lain yang berkaitan dengan bidang
perancangan bandar dan desa. Kes-kes yang telah dibawa ke
mahkamah ini menggambarkan bahawa plaintif dan perayu masih
terkilan dengan keputusan yang dibuat sama ada oleh pihak
berkuasa perancang tempatan atau mahkamah selain dari
Mahkamah Rayuan atau Mahkamah Persekutuan berhubung
dengan amalan perancangan. Dalam membentangkan kes di
bawah berbagai akta yang berkaitan, Ensiklopedia ini membuat
kupasan ringkas mengenai kes-kes yang berkenaan supaya
pembaca lebih dimaklumkan dari segi tafsiran serta pemakaian
satu seksyen dari akta-akta yang berkaitan yang dibuat oleh
mahkamah dan juga lembaga rayuan.
6004
6.1 AKTA PERANCANGAN BANDAR DAN DESA 1976
6.1.1 Bencon Development Sdn. Bhd v. Majlis Perbandaran Pulau

Pinang & Ors (1999)
[1999] 2 MLJ 385

Mahkamah Tinggi Pulau Pinang - Saman Pemula No. 24-95
Tahun 1998
Hakim Abdul Hamid
11 Mac 1999
Permohonan membina rumah pangsa - kelulusan diberi
dengan syarat - pemaju dikehendaki melebarkan jambatan
- sama ada MPPP bertindak ultra vires kuasanya di bawah
Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 dan Akta Jalan,
Parit dan Bangunan 1974.
a. Fakta Kes
Plaintif dalam kes ini ialah Bencon Development

Sendirian Berhad, iaitu sebuah syarikat pemaju
harta tanah. Plaintif bercadang untuk membina 5
blok bangunan 19 tingkat rumah pangsa sederhana
murah (720 unit), 1 blok bangunan 16 tingkat
rumah pangsa murah (344 unit) dan 24 unit rumah
kedai di Lot 2366 Mukim 12, Daerah Barat Daya,
Pulau Pinang. Untuk maksud itu, plaintif telah
memohon kebenaran merancang daripada Majlis
Perbandaran Pulau Pinang (defendan pertama).
Sebagaimana lazimnya permohonan tersebut telah
dirujuk kepada jabatan-jabatan teknikal lain untuk
mendapat pandangan. Berikutan dari itu, pada 4
April 1991, Jabatan Kerja Raya Pulau Pinang
(defendan kedua) telah mencadangkan kepada
defendan pertama(MPPP) supaya kerja melebarkan
jambatan di Jalan Relau yang sedia ada dijadikan
6005
sebagai salah satu syarat dalam memberi kebenaran

merancang kepada plaintif. Permohonan plaintif
kepada defendan kedua supaya syarat itu
digugurkan telah ditolak. Plaintif selanjutnya
mematuhi syarat tersebut dengan meminda
permohonannya dan mengendorskan syarat
tersebut dalam pelan susunaturnya.
Pada 17 Disember 1991, permohonan plaintif telah

diluluskan oleh Majlis Perbandaran Pulau Pinang
(defendan pertama). Plaintif memulakan kerja-kerja
pembinaan pada Mei 1993 dan kelulusan kebenaran
merancang telah dilanjutkan selama 4 kali antara 8
Jun 1993 dan 22 Mei 1996. Walau bagaimanapun,
pada 2 Julai 1996, plaintif telah merayu kepada
Lembaga Rayuan (di bawah Akta Perancangan
Bandar dan Desa 1976) untuk mengenepikan syarat
melebarkan jambatan di Jalan Relau. Permohonan
plaintif ditolak atas sebab bahawa rayuan tersebut
terlalu lewat difailkan (di luar waktu yang
diperuntukkan oleh undang-undang).
Pada 16 Februari 1998, plaintif telah memfailkan

satu saman pemula (originating summons) terhadap
kedua-dua defendan. Plaintif memohon, antara lain,
seperti berikut;
(a) satu deklarasi bahawa plaintif telah

mematuhi semua kehendak Akta 172;
(b) satu deklarasi bahawa keputusan defendan

pertama menghendaki plaintif melebarkan
jambatan di Jalan Relau itu adalah di luar
kuasa defendan dan oleh itu syarat
6006
berkenaan adalah melampaui kuasa (ultra

vires) Akta tersebut;
(c) satu injunksi mandatori supaya defendan

menahan dirinya dari mengenakan syarat
tersebut ke atasnya kerana syarat itu adalah
di luar bidang kuasanya serta menyalahi
undang-undang;
(d) bahawa defendan dihalang dengan injunksi

untuk mengenakan syarat itu dan diperintah
membatalkan syarat itu, serta satu deklarasi
bahawa perbuatan defendan mengenakan
syarat itu adalah melampaui kuasa (ultra
vires) kuasa defendan, merupakan satu
penindasan dan adalah tidak sah;
(e) gantirugi dan lain-lain relif berkaitan.
b. Isu
Isu yang berbangkit dalam kes ini ialah ;
(a) Sama ada defendan kedua (Jabatan Kerja

Raya) dan defendan ketiga (Kerajaan Negeri
Pulau Pinang) wajar dijadikan pihak-pihak
dalam tuntutan ini;
(b) Sama ada izin mahkamah diperlukan

sebelum permohonan ini boleh difailkan;
(c) Sama ada tuntutan plaintif sudah terlambat

(dihalang oleh had masa);
(d) Sama ada plaintif telah melakukan

kelambatan yang keterlaluan (laches) atau
6007
berkelakuan secara tidak wajar

(unconscionable conduct);
(e) Sama ada plaintif dihalang (diestop)

memulakan tuntutan ini;
(f) Sama ada mahkamah ada kuasa

memutuskan persoalan tentang plaintif
mematuhi semua kehendak kebenaran
merancang; dan
(g) Sama ada syarat yang dikenakan ke atas

plaintif itu melampau kuasa (ultra vires)
Akta Perancang Bandar dan Desa 1976, Akta
Bangunan, Parit dan Jalan 1974 dan kuasa
defendan
c. Keputusan Mahkamah
Mahkamah telah membuat beberapa keputusan

dalam kes ini;
(a) Keputusan pertama: Keputusan untuk

memberi atau tidak memberi kebenaran
merancang, sama ada dengan syarat atau
tanpa syarat adalah terletak kepada bidang
kuasa defendan pertama. Untuk tujuan itu,
defendan pertama boleh (dan sepatutnya)
mendapatkan apa juga nasihat teknikal dari
jabatan kerajaan yang berkaitan,
sepertimana ia mendapatkan pandangan
pegawai-pegawainya sendiri. Tidak ada sebab
atau justifikasi mengapa defendan kedua dan
defendan ketiga dijadikan pihak-pihak
6008
kepada tuntutan ini, dan mereka hendaklah

dikeluarkan dari senarai sebagai defendan.
(b) Keputusan kedua: Perintah yang dipohon

oleh plaintif tidak menyebut remedi dalam
bentuk semakan kehakiman (judicial review).
Akan tetapi, permohonan plaintif dalam
perenggan (b) merupakan satu cubaan secara
tidak langsung untuk mencabar keputusan
Lembaga Rayuan. Relif yang dipohon dalam
perenggan (c) adalah sebenarnya satu
larangan, dan walaupun perkataan 'injunksi'
digunakan dalam permohonan perenggan
(d), sebenarnya apa yang dipohon adalah
mandamus. Kebenaran mahkamah perlu
diperolehi dalam semua kes ini dalam tempoh
enam minggu dari tarikh keputusan
Lembaga Rayuan. Dalam kes ini, pemohon
tidak memohon (dan mendapatkan)
kebenaran mahkamah. Plaintif telah cuba
menggunakan satu tindakan untuk deklarasi
supaya dapat mengelak daripada mematuhi
kehendak prosedur mahkamah yang
ditetapkan. Ini merupakan satu salahguna
proses mahkamah.
(c) Keputusan ketiga: Defendan pertama

merupakan satu pihak berkuasa tempatan di
bawah Akta Kerajaan Tempatan 1976 dan
Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974. Ia
juga adalah pihak berkuasa perancang
tempatan mengikut Akta Perancangan
Bandar dan Desa 1976. Oleh itu, ia adalah
satu pihak berkuasa awam bagi maksud
6009
seksyen 2 Akta Perlindungan Pihak

berkuasa Awam 1948. Dalam kes ini, syarat
untuk melebarkan jambatan di Jalan Relau
telah dikenakan pada 17 Disember 1991
manakala saman pemula (orininating
summons) difailkan hanya pada 16 Februari
1998, iaitu lebih enam tahun kemudian.
Sudah jelas bahawa plaintif telah melakukan
kelewatan dan dengan itu proses tersebut
dengan tersendirinya dihalang oleh had
masa.
(d) Keputusan keempat: Plaintif juga pasti

mengetahui bahawa jika ia tidak meminda
permohonannya, ia tidak akan diberi
kebenaran merancang tersebut. Ia juga pasti
mengetahui bahawa tanpa mematuhi syarat
tersebut, ia tidak akan diberi sijil kelayakan
menduduki (CFO). Ini bererti bahawa plaintif
sudah mempunyai niat bahawa hanya
selepas itu sahaja (gagal mendapatkan sijil
kelayakan menduduki) barulah ia cuba untuk
mencabar syarat tersebut. Perilaku plaintif
ini jelas merupakan satu kelakukan yang
tidak 'conscionable'.
(e) Keputusan kelima: Keputusan Lembaga

Rayuan adalah satu keputusan muktamad;
ini jelas mengikut seksyen 36(13) Akta
Perancangan Bandar dan Desa 1976. Plaintif
boleh memohon mendapatkan certiorari
tetapi ia tidak berbuat sedemikian.
Sebaliknya ia kini cuba mempertikaikan
semula segala persoalan dengan memohon
6010
mendapatkan deklarasi. Plaintif jelas

dihalang (diestop) memulakan tindakannya.
(f) Keputusan keenam: Di bawah by-law 25(1),

Uniform Building By-Laws 1985, segala
syarat yang mesti dipatuhi hendaklah
terlebih dahulu telah dipatuhi sepenuhnya
sebelum defendan pertama dikehendaki
mengeluarkan satu sijil kelayakan
menduduki (CFO). Mahkamah mempunyai
kuasa untuk menentukan sama ada semua
kehendak yang perlu dipatuhi telah pun
dipatuhi. Jika satu deklarasi diberi, kesannya
ialah bahawa mahkamah memaklumkan
kepada defendan pertama bahawa plaintif
telah mematuhi semua syarat yang
ditetapkan dalam mendapatkan kebenaran
merancang, dan oleh itu defendan hendaklah
diberi sijil kelayakan menduduki (CFO)
tersebut.
(g) Keputusan ketujuh: Undang-undang yang

berkaitan dalam hal mengenakan syarat
kepada plaintif dalam kes ini terkandung
dalam seksyen 21(3) dan 22 Akta 1976 dan
peraturan 9 Kaedah-kaedah Pengawalan
Perancangan (Am) 1990. Di bawah
peruntukan ini, defendan pertama berhak
mendapatkan pandangan defendan kedua
sebelum memutuskan permohonan plaintif
berkenaan. Tidak ada salahnya bagi pihak
defendan kedua mengehendaki supaya syarat
tersebut dikenakan sebagai salah satu syarat
kebenaran merancang. Tambahan pula,
6011
syarat melebarkan jambatan yang

dimaksudkan dalam kes ini adalah amat
sesuai dan munasabah memandangkan
jumlah isi padu trafik yang pasti bertambah
dengan terlaksananya projek tersebut.
Permohonan plaintif ditolak dengan kos.
d. Implikasi
Hakim bicara memutuskan bahawa dalam kes ini,

sama ada dari segi prosedur atau merit,
permohonan plaintif (pemaju) wajar ditolak dengan
kos. Hakim menjelaskan bahawa di bawah seksyen
21(3) dan 22 Akta 1976, defendan pertama (Majlis
Perbandaran Pulau Pinang) berhak merujuk kepada
defendan kedua (Jabatan Kerja Raya Pulau Pinang)
untuk mendapatkan pandangan sebelum membuat
keputusan terhadap permohonan plaintif. Tidak ada
salahnya bagi defendan kedua meminta supaya
syarat-syarat tertentu dikenakan sebagai salah satu
syarat kelulusan. Di bawah Perkara 9, Kaedah-
kaedah Pengawalan Perancangan (Am) 1990, ada
dinyatakan dengan jelas bahawa "Sebelum
memutuskan apa-apa permohonan mendapatkan
kebenaran merancang, pihak berkuasa perancang
tempatan boleh merujuk kepada mana-mana pihak
berkuasa, jabatan, badan atau orang" (Before
determining an application for planning permission,
the local planning authority may consult any
authority department, body or person.)
Persoalan yang timbul disini ialah sama ada syarat

berkenaan boleh dikenakan secara sah.
6012
Berpandukan keputusan Mahkamah Persekutuan

dalam kes Pengarah Tanah dan Galian, Wilayah
Persekutuan v. Sri Lempah Enterprise Sdn Bhd
[1979] 1 MLJ 135, hakim bicara menyatakan,
dengan memetik keputusan Suffian KHN, bahawa
untuk menjadikan syarat yang dikenakan itu sah di
sisi undang-undang, ia hendaklah berpatutan dan
ada hubung kait secara yang munasabah dengan
pembangunan yang diluluskan ("The condition, to be
valid, must fairly and reasonably relate to the
permitted development").
Selain itu, hakim bicara juga memetik keputusan

Mahkamah Rayuan dalam kes Majlis Perbandaran
Seberang Perai v. Tropiland Sdn Bhd [1996] 3 MLJ
94. Dalam kes tersebut, pemaju (responden)
dikenakan syarat membina satu parit besar
(monsoon drain) pada tanah berhampiran apabila
perayu (Majlis Perbandaran) meluluskan pelan
susun atur. Disebabkan syarat ini kemudian tidak
dipatuhi oleh pemaju (responden), Mahkamah
Rayuan memutuskan bahawa perayu (Majlis)
berhak untuk menahan sijil kelayakan yang
dikeluarkan kepada responden.
Berdasarkan kepada fakta kes ini, hakim bicara

menyatakan bahawa oleh kerana projek
pembangunan yang dicadangkan untuk
dilaksanakan oleh pemaju adalah berdensiti tinggi,
ia pasti akan menjejaskan kemudahan infrastruktur
yang sedia ada, khususnya keupayaan jambatan
yang sedia ada, lebih-lebih lagi aliran trafik pada
waktu ini telah pun berada di tahap optimum. Oleh
itu, syarat yang dikenakan untuk melebarkan
6013
jambatan adalah amat munasabah dan berpatutan.

Andainya peningkatan jumlah aliran trafik yang
menggunakan jambatan tidak ambil kira, defendan
akan melakukan pembangunan yang akan
menimbulkan masalah trafik setelah pembangunan
berkenaan siap dan diduduki.
Merujuk kepada isu kelambatan, hakim bicara

menyatakan bahawa syarat yang dipertikaikan ini
(syarat melebarkan jambatan mengikut taraf JKR)
telah dikenakan oleh defendan selama kira-kira 7
tahun sebelum prosiding mahkamah ini dimulakan.
Di bawah peraturan mahkamah (iaitu Aturan 53
Kaedah 1A Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi
1980), permohonan mendapatkan perintah certiorari
untuk membatalkan suatu keputusan hendaklah
dibuat dalam tempoh 6 minggu keputusan itu
dibuat. Kegagalan bertindak segera akan
menyebabkan permohonan ditolak. Dalam kes ini,
plaintif telah memohon deklarasi sebagai helah
untuk membelakangkan prosedur yang digariskan
itu. Ini jelas merupakan satu penyalahgunaan
prosedur mahkamah.
Selain dari itu, di bawah undang-undang, defendan

pertama adalah satu pihak berkuasa awam bagi
maksud seksyen 2 Akta Perlindungan Perbadanan
Awam 1948. Mengikut peruntukan undang-undang,
apa-apa tindakan atau prosiding yang hendak
dibuat terhadap pihak berkuasa awam hendaklah
dimulakan dalam tempoh 36 bulan selepas tindakan
yang dipertikai itu dilakukan. Dalam kes ini, syarat
yang dipertikai itu dikenakan pada 17 Disember
1991, manakala saman pemula difailkan pada 16
6014
Februari 1998, iaitu lebih 6 tahun kemudian. Oleh

itu, permohonan plaintif dihalang oleh had masa.
Kes ini penting kerana ia memaparkan bahawa

amalan pihak berkuasa perancang tempatan
membuat rujukan kepada badan-badan atau jabatan
lain (untuk mendapatkan pandangan sebelum
membuat sebarang keputusan) adalah sah dan
selaras dengan kehendak undang-undang yang sedia
ada. Kes ini juga menekankan bahawa andainya
syarat yang dikenakan itu selaras dengan
peruntukan Akta 172, ia adalah sah dan tidak boleh
dicabar. Andainya pemaju yang dikenakan syarat
itu terkilan dengan syarat yang dikenakan oleh
pihak berkuasa perancang tempatan, cabaran atau
rayuan hendaklah dibuat terhadap syarat itu dalam
tempoh yang ditetapkan oleh undang-undang.
Andainya cabaran atau rayuan dibuat selepas had
masa yang telah ditetapkan oleh undang-undang, ia
bererti pemaju dihalang oleh had masa.
6.1.2 Gasing Heights Sdn. Bhd v. Aloyah bte Abdul Rahman &
Ors
[1996] 3 MLJ 259

Mahkamah Tinggi (Shah Alam) – Tindakan Sivil N0. 22-
187-91
Mahadev Shankar H.
2 Ogos 1996.
Permohonan membatalkan kebenaran merancang -
permohonan untuk mendapatkan perintah certiorari -
prinsip undang-undang yang digunakan oleh mahkamah -
budibicara mahkamah untuk memberi lanjutan masa
kepada pemohon.
6015
a. Fakta kes
Defendan dalam kes ini ialah penduduk (penghuni

rumah kediaman) di beberapa kawasan dalam
seksyen 5 Petaling Jaya, berhampiran dengan Bukit
Gasing. Sebahagian besar dari kawasan tersebut
telah diwartakan sebagai kawasan hijau (green
belt). Dalam bulan September 1990, defendan telah
memaklumkan kepada Majlis Perbandaran Petaling
Jaya ('MPPJ') mengenai berlakunya kerja-kerja ukur
tanah yang dijalankan di kawasan itu yang
menimbulkan syak di kalangan penduduk setempat
bahawa satu pembangunan akan dijalankan di
kawasan berkenaan. Berikutan dari itu, seorang
pegawai perancang bandar Majlis Perbandaran
Petaling Jaya telah melawat kawasan berkenaan
dan memberi jaminan bahawa projek pembangunan
di kawasan itu tidak akan diluluskan. Jaminan yang
sama juga telah diberi oleh beberapa tokoh politik.
Dalam bulan Februari 1991, defendan mengesyaki

satu projek pembangunan yang berskala besar
sedang dijalankan di kawasan berkenaan. Defendan
tidak mengetahui bahawa Majlis Perbandaran
Petaling Jaya telah pun memberi kebenaran
merancang ke atas cadangan pembangunan projek
berkenaan pada 10 Disember 1990 sebelumnya.
Pada 28 Februari 1991, defendan telah menghantar
surat kepada Majlis Perbandaran Petaling Jaya
membantah projek pembangunan yang sedang
dimajukan itu. Malangnya, surat yang dihantar oleh
defendan tidak mendapat apa-apa jawapan. Pada 18
April 1991, persatuan penduduk kawasan berkenaan
6016
sekali lagi menghantar surat kepada Majlis

Perbandaran Petaling Jaya meminta butiran
terperinci mengenai projek tersebut. Surat yang
dihantar pada kali ini juga tidak mendapat apa-apa
jawapan daripada Majlis Perbandaran Petaling
Jaya.
Pada 3 Jun 1991, menerusi satu usul pemula

defendan memohon kebenaran (leave) untuk
memfailkan permohonan mendapatkan certiorari
bagi maksud membatalkan kelulusan kebenaran
merancang yang telah pun diberikan oleh Majlis
Perbandaran Petaling Jaya dan untuk relief
berbangkit. Pemaju pemaju projek tersebut telah
dinamakan sebagai defendan kedua. Kebenaran
ditolak atas alasan bahawa permohonan defendan
itu difailkan di luar masa.
Berikutan penolakan ke atas permohonan mereka,

defendan mengemukakan rayuan kepada
Mahkamah Agung (ketika itu).
Sementara itu, pemaju pula memfailkan tindakan

terhadap semua defendan pada 25 Jun 1991,
mendakwa bahawa:
(a) Defendan telah dengan niat jahat dan/atau

tanpa sebab munasabah memfailkan usul
itu;
Defendan berkonspirasi memfailkan usul itu dengan

niat jahat untuk mengakibatkan kerugian kepada
pemaju;
6017
(b) Defendan telah menyalahgunakan proses

mahkamah untuk memberi publisiti buruk
kepada pemaju;
Usul itu pasti gagal (wajar ditolak) kerana ia

difailkan lebih 6 bulan dari tarikh kelulusan
projek itu;
(c) Defendan tidak ada locus standi untuk

menyaman Majlis Perbandaran Petaling
Jaya; dan
(d) Tidak ada keperluan di sisi undang-undang

untuk menjadikan pemaju sebagai pihak
dalam kes itu. Selain itu, pemaju memohon
deklarasi bahawa usul defendan itu adalah
satu penyalahgunaan proses, injunksi untuk
menahan defendan daripada meneruskan
usul itu, gantirugi umum dan khas dan lain-
lain relief.
Defendan kemudian memfailkan permohonan untuk

membatalkan tindakan pemaju itu berdasarkan
kepada A 18 k 19(1)(a), (b), (c) dan (d) Kaedah-
Kaedah Mahkamah Tinggi 1980.
b. Isu
Sama ada tindakan undang-undang yang diambil

oleh defendan itu merupakan satu pakatan jahat
(konspirasi) terhadap pemaju.
6018
(a) Dalam menentukan sama ada satu

pernyataan tuntutan ada mendedahkan
kausa tindakan yang munasabah atau
merupakan satu penyalahgunaan proses,
keadaan yang mesti diambilkira oleh
mahkamah ialah seperti yang wujud pada 25
Jun 1991. Pada hari tersebut, usul defendan
masih belum dibicarakan. Dengan
memfailkan tindakan ini, pemaju mahu
menggagalkan defendan daripada
meneruskan tindakan mereka selanjutnya;
(b) Oleh kerana tiada butir-butir lanjut

diberikan mengenai niat jahat dan ketiadaan
sebab-sebab yang munasabah, atas sebab ini
sahaja pun dakwaan tentang wujudnya niat
jahat boleh dibatalkan.
(c) Tuntutan pemaju mengenai dakwaan niat

jahat defendan adalah terlalu awal kerana
mahkamah di peringkat rayuan belum lagi
memutuskan kedudukan usul itu;
(d) Selain mendakwa wujudnya konspirasi

terhadapnya, pemaju tidak mengemukakan
apa-apa butir lanjut menyokong dakwaannya
itu. Sepertimana halnya dengan dakwaan
berlakunya fraud, yang perlu disebutkan
secara nyata dalam pliding, perkara-perkara
yang konsisten dengan konspirasi juga perlu
dinyatakan dalam pliding. Atas alasan ini
sahaja, tuntutan konspirasi gagal;
6019
(e) Walaupun relief yang dituntut oleh defendan

dalam usul mereka ditujukan kepada Majlis
Perbandaran Petaling Jaya dengan tujuan
untuk membatalkan kebenaran merancang
yang diberikan, pemaju telah dicantumkan
dengan betul kerana ia adalah pihak yang
mana kepentingannya mungkin terjejas;
(f) Untuk membuktikan wujudnya konspirasi

untuk memudaratkan pemaju secara salah di
sisi undang-undang, pemaju perlu
menyatakan dalam plidingnya bahawa
semasa mereka memfailkan usul itu, tujuan
utama defendan adalah untuk
memudaratkannya. Dalam kes ini,
disebabkan matlamat utama defendan ketika
memfailkan usul itu ialah untuk memelihara
kepentingan mereka sendiri, dakwaan
pemaju itu tidak boleh diterima kecuali
defendan menggunakan cara yang salah di
sisi undang-undang. Oleh itu, dakwaan
pemaju bahawa matlamat defendan adalah
untuk memudaratkannya ditolak.
Tindakan pemaju dibatalkan dengan kos.
d. Implikasi
Dalam kes ini, usaha defendan (penduduk setempat)

untuk membatalkan kebenaran merancang yang
diberikan oleh Majlis Perbandaran Petaling Jaya
kepada pemaju gagal di peringkat awal kerana
hakim bicara enggan memberi izin (leave) untuk
meneruskan tindakan itu, disebabkan permohonan
6020
defendan itu dibuat di luar dari tempoh masa 6

bulan yang ditetapkan oleh undang-undang. Hakim
Mahadev Shankar terkilan kenapa hakim bicara
(Mahkamah Tinggi) tidak menggunakan
budibicaranya memberi lanjutan masa dan izin
kepada defendan, memandangkan keadaan sebenar
yang menjadi latar belakang fakta kes ini.
Ketika mengulas keputusan hakim bicara (hakim

Mahkamah Tinggi), hakim Mahadev Shankar
berpendapat hakim bicara itu sepatutnya
menggunakan budibicara memberi lanjutan masa
dan izin (leave) untuk mendapatkan certiorari
memandangkan proses pemberian kelulusan oleh
Majlis Perbandaran Petaling Jaya itu ternyata cacat
(fatally flawed). Memetik hakim Mahadev Shankar;
"The court of first instance had a discretion to extend

time and it is hard to see how the defendants could
have applied within 6 weeks of 10 December 1990 (ie
before 21 January 1991), when their first inkling
that something was wrong was about mid February
1991. The judge himself acknowledged that the
MPPJ had stone-walled the defendants in their
legitimate inquiries for information. Besides, if the
approval was void ab initio, the bar of limitation was
not attracted: See Pemungut Hasil Tanah, Daerah
Barat Daya, Penang v. Kam Gin Paik & Ors [1986]
1 MLJ 362 (a Privy Council decision). The
defendants had alleged this in their application. The
statement aforesaid attributed to the president,
(which so far as I am aware was not credibly denied)
indicated that the decision-making process in
granting this approval was fatally flawed because if
6021
the MPPJ was so intimidated by the people behind

the project that their hands were tied, they could not
be regarded as having decided the matter at all. The
president's words can only mean that the matter was
decided for the MPPJ by those people."
6.1.3 Lee Fredie & Ors v. Majlis Perbandaran Petaling Jaya &
Anor
[1994] 3 MLJ 640

Mahkamah Tinggi (Shah Alam) – Saman Pemula No. 25-22-
93
Mahadev Shankar H.
25 Julai 1994
Tanah lapang - sama ada penduduk tempatan ada hak
untuk tanah dikekalkan sebagai kawasan lapang - sama
ada pemilik tanah berjiran ada jangkaan sah (legitimate
expectations) untuk diberitahu tentang rancangan
memajukan tanah - sama ada merupakan tanggung jawab
pihak berkuasa perancang tempatan memberitahu pemilik
tanah berjiran - Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976
seksyen 21(6).
a. Fakta Kes
Pada tahun 60an, Majlis Kebajikan dan Rekreasi

Perkhidmatan Kerajaan Malaysia ( Malaysia
Government Services Welfare and Recreational
Council) (Majlis),yang merupakan pendulu
(predecessor) kepada defendan kedua iaitu Syarikat
Kerjasama Perumahan Pegawai-Pegawai Kerajaan
Malaysia Bhd (SPPK) memiliki sebidang tanah di
kawasan yang sekarang dikenali sebagai SS1,
Petaling Jaya.
6022
Majlis kemudian membuat cadangan (dan untuk

tujuan itu telah mengedarkan satu risalah) untuk
memajukan satu taman perumahan bagi pegawai-
pegawai kerajaan. Satu pelan susunatur telah
dirangka bagi memecah-bahagi tanah itu kepada
183 lot rumah banglo dan satu lot, iaitu Lot 1916,
terletak di tengah-tengah tapak cadangan taman
perumahan tersebut, telah dikhaskan untuk
pembinaan dua blok rumah pangsa 11 tingkat serta
kedai.
Lot-lot rumah banglo habis dijual kepada ahli-ahli

tetapi Lot 1916 itu terus disimpan oleh Majlis. Pada
tahun 1984, Syarikat Kerjasama, selaku pengganti
(successor) Majlis, telah mengemukakan satu
cadangan pembangunan kepada Majlis Perbandaran
Petaling Jaya (defendan pertama), untuk membina
60 unit pangsapuri, terdiri daripada tiga bangunan 5
tingkat di atas lot tersebut. Majlis Perbandaran
Petaling Jaya akhirnya memberi kebenaran
merancang setelah cadangan pemajuan dipinda
seperti dinasihati, dan membenarkan Syarikat
Kerjasama Pegawai Kerajaan Malaysia berhad
untuk hanya membina 48 unit pangsapuri.
Plaintif dalam kes ini adalah pemilik dan penghuni

tiga rumah banglo di kawasan berhampiran lot
tersebut (Lot 1916). Mereka mahukan lot berkenaan
kekal sebagai tanah lapang, untuk digunakan bagi
maksud rekreasi. Mereka telah memohon
mendapatkan injunksi dan certiorari bagi
membatalkan keputusan Majlis Perbandaran
Petaling Jaya yang membenarkan pemajuan
dijalankan ke atas lot berkenaan atas alasan
6023
bahawa rundingan tidak diadakan dengan pemilik

tanah dan penghuni rumah yang bersempadan
dengan lot itu sebelum Majlis Perbandaran Petaling
Jaya membuat keputusannya. Permohonan plaintif
itu diasaskan kepada seksyen 21(6) Akta
Perancangan Bandar dan Desa 1976 (‘Akta’)
(permohonan kebenaran merancang). Plaintif
menegaskan bahawa sebagai pemilik tanah berjiran
kepada lot yang akan dimajukan mereka
mempunyai jangkaan sah untuk diberitahu tentang
sebarang pembangunan dan diberi hak untuk
membantah terhadapnya jika pembangunan yang
dicadangkan itu menjejaskan kepentingan mereka.
b. Isu
Isu di sini ialah apakah hak yang ada pada plaintif,

selaku pemilik tanah yang berjiran dengan tanah
yang hendak dibangunkan.
Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa plaintif

mempunyai jangkaan sah (legitimate expectation)
untuk diberitahu tentang pembangunan yang
dicadangkan itu, supaya bantahan mereka boleh
didengar. Hak ini wujud bagi pemilik tanah yang
berhampiran atau berjiran dengan tanah yang
hendak dibangunkan. Tetapi hak mereka adalah
untuk membuat bantahan ke atas cadangan
pemajuan dan tidak pula bermakna mereka ada hak
untuk menentukan keputusan Majlis Perbandaran
6024
Petaling Jaya terhadap permohonan pemajuan

berkenaan.
Mahkamah juga menyatakan bahawa suatu pihak

berkuasa tempatan itu mempunyai kewajipan di sisi
undang-undang untuk memberitahu pemilik tanah
jiran dan mendengar bantahan mereka. Ini bagi
mempastikan pihak berkuasa tempatan itu
bertindak secara adil apabila membuat
keputusannya. Amalan memberitahu pemilik tanah
berjiran atau tanah bersempadanan tentang
permohonan perancangan, seperti yang disebutkan
dalam seksyen 21(6) Akta itu, telah dipakai sebelum
tahun 1984 dan adalah tidak adil dan tidak
konsisten dengan amalan pentadbiran yang baik
untuk menyimpang daripadanya semata-mata
kerana peruntukan dalam Akta itu tidak
berkuatkuasa (belum dikuatkuasakan) pada 1
Disember 1978.
Peruntukan dalam Akta itu, khususnya seksyen

13(1) dan 21 (yang memberi hak kepada mereka
yang terjejas kepentingannya untuk membantah
pelan tempatan dan pembangunan) adalah hanya
mengisytiharkan apa yang dikira satu amalan
pentadbiran yang baik.
Walau bagaimanapun, mahkamah mendapati tidak

berlaku apa-apa kerugian yang serius (serious
damange) ke atas plaintif dalam kes ini kerana
meskipun Majlis Perbandaran Petaling Jaya tidak
memberi notis rasmi mengenai rancangan
pembangunan itu, plaintif telah mengetahuinya dan
bantahan mereka telahpun didengar. Untuk
6025
mendapatkan suatu perintah certiorari seperti yang

dipohonkan, plaintif mesti membuktikan bahawa
Majlis Perbandaran Petaling Jaya telah bertindak
secara mala fide dan telah mengambil kira perkara-
perkara yang sewajarnya tidak diambil kira, atau
tidak mengambil kira perkara yang sewajarnya
diambil kira.
Mahkamah juga menegaskan tidak ada satu

jangkaan sah bahawa seorang pemilik tanah itu
tidak sepatutnya dibenar mendirikan apa-apa
bangunan di atas tanahnya semata-mata kerana dia
telah membiarkan tanah itu sebagai tanah lapang
untuk beberapa tahun, lebih-lebih lagi, cadangan
pembangunan Syarikat Kerjasama berkenaan
sejajar dengan pelan susun atur yang telah
diluluskan oleh pihak berkuasa perancangan
terlebih dahulu. Oleh yang demikian, Syarikat
Kerjasama itu tidak sewajarnya dihalang daripada
memajukan lot tersebut semata-mata kerana ia
telah membiarkannya sebagai tanah lapang selama
20 tahun.
d. Implikasi
Perkara yang perlu diambil perhatian dalam kes ini

ialah pandangan obiter mahkamah bahawa sebelum
sesuatu hak di sisi undang-undang itu boleh
dikuatkuasakan, ia mesti terlebih dahulu ditakrif
dengan tepat oleh statut atau mahkamah. Suatu
jangkaan kosong (a mere expectation) hanya boleh
menjadi satu jangkaan sah apabila ia diiktiraf oleh
mahkamah sebagai suatu jangkaan yang
6026
munasabah, sama ada kerana ia menjadi amalan

biasa atau mengikut adat, atau ia merupakan
amalan seorang individu yang mempunyai kuasa
dan ia bertindak selaras dengan kuasa yang ada
padanya.
Satu lagi perkara yang penting dalam kes ini ialah

pandangan hakim bicara di mana beliau
mengatakan bahawa plaintif dalam kes ini tidak
boleh memanfaatkan kes Datin Azizah bte Abdul
Ghani v. Dewan Bandaraya Kuala Lumpur & Ors
[1992] 2 MLJ 393 untuk membantu kes mereka
kerana undang-undang yang ada bagi kawasan
Petaling Jaya tidak sama dengan undang-undang
yang dipakai bagi Wilayah Persekutuan Kuala
Lumpur. Dalam kes Datin Azizah, keputusan
mahkamah berbeza dan menyebelahi plaintif kerana
di Kuala Lumpur, terdapat peruntukan khusus
mengenai perkara ini, iaitu peraturan 5 dan 6
Kaedah-Kaedah (Pemajuan) Perancangan 1970.
6.1.4 Majlis Perbandaran Pulau Pinang v. Syarikat Bekerjasama

Serbaguna Sungai Gelugur
[1999] 3 AMR 3529.

Mahkamah Persekutuan – Rayuan Sivil N0. 02-6-1996(P)
Edgar Joseph Jr. HMP, Mohamed Dzaiddin Hj. Abdullah
HMP, Mokhtar Hj. Sidin HMP.
26 Mei 1999.
Permohonan membina rumah pangsa harga murah -
kelulusan diberi dengan syarat 30% rumah dijual dengan
harga tidak melebihi RM25,000 - sama ada syarat itu sah di
sisi undang-undang - fungsi pihak berkuasa perancang
tempatan di bawah seksyen 6 Akta Perancangan Bandar
dan Desa 1976.
6027
a. Fakta kes
Responden dalam kes ini ialah sebuah badan

koperasi yang memiliki sebidang tanah di Pulau
Pinang. Koperasi bercadang untuk memajukan
tanah berkenaan sebagai satu projek rumah pangsa
harga murah untuk dijual kepada ahli-ahlinya.
Cadangan projek berkenaan terdiri daripada 183
unit rumah pangsa dan 7 unit kedai.
Satu permohonan kebenaran merancang

sebagaimana dikehendaki undang-undang telah
dikemukakan oleh responden kepada pihak
berkuasa perancang tempatan (perayu) dalam tahun
1991. Responden kemudian membuat perjanjian
usahasama dengan sebuah syarikat pemaju
berlesen, Rethico Sdn Bhd, dengan maksud syarikat
tersebut akan memajukan keseluruhan projek
perumahan itu. Dalam perjanjian usahasama ini,
kedua-dua pihak memutuskan bahawa rumah
pangsa berkenaan akan dijual pada harga RM32,000
(untuk jenis 2 bilik tidur) dan RM45,000 (untuk jenis
3 bilik tidur).
Seterusnya perayu memaklumkan kepada

responden supaya meminda pelannya dalam tempoh
2 bulan untuk mematuhi kehendak Jabatan
Perancangan Bandar dan Desa (JPBD). Antara
beberapa syarat yang ditetapkan oleh Jabatan
Perancangan Bandar dan Desa ialah Item 11, yang
menyatakan bahawa sebanyak 30% dari unit rumah
yang akan dibina dalam projek perumahan itu
hendaklah jenis rumah murah, dan rumah itu
hendaklah dijual pada harga tidak melebihi
6028
RM25,000/-. Penetapan harga ini adalah selaras

dengan kehendak dasar semasa Kerajaan
Persekutuan dan Kerajaan Negeri. Responden tidak
puas hati dengan kehendak Item 11 tersebut, dan
telah mengemukakan bantahan mereka.
Walaupun responden ada membuat bantahan

kepada Item 11 tersebut, permohonan responden itu
diluluskan. Dalam memberi memberi kebenaran
merancang, perayu telah mengenakan tujuh syarat
kepada responden di bawah seksyen 22(6) Akta
Perancangan Bandar dan Desa 1976, tetapi tidak
suatu pun syarat-syarat itu menyebutkan tentang
harga jualan rumah pangsa tersebut.
Dalam beberapa bulan berikutnya, pemaju

mengalami beberapa masalah untuk memulakan
projek perumahan berkenaan. Keadaan ini
berlarutan sehingga kebenaran merancang yang
telah pun diperolehi itu luput. Walau
bagaimanapun, pemaju kemudian mengemukakan
satu permohonan untuk melanjutkan kebenaran
merancang. Pada Julai 1993, perayu memberitahu
responden bahawa kebenaran merancang yang luput
itu telah dilanjutkan tempohnya sebagaimana yang
dipohon. Semasa meluluskan lanjutan inilah, buat
kali pertamanya, perayu menyatakan bahawa 30%
rumah pangsa yang hendak dibina itu mestilah
dijual pada harga RM25,000/-.
Responden terkilan dengan syarat yang dikenakan

itu, kemudian memohon perintah certiorari dari
Mahkamah Tinggi untuk membatalkan syarat yang
dikenakan itu, tetapi permohonan berkenaan telah
6029
ditolak. Terkilan dengan keputusan Mahkamah

Tinggi berkenaan, responden kemudiannya merayu
ke Mahkamah Rayuan. Rayuan responden
diluluskan oleh Mahkamah Rayuan. Perayu terkilan
dengan keputusan yang dibuat oleh Mahkamah
Rayuan kerana perayu yakin bahawa syarat-syarat
yang dikenakannya adalah munasabah dan teratur,
dengan itu perayu mengemukakan rayuan ke
Mahkamah Persekutuan.
b. Isu
Apa yang relevan di sini ialah sama ada suatu pihak

berkuasa tempatan itu mempunyai apa-apa kuasa
apabila meluluskan suatu permohonan kebenaran
merancang (atau meluluskan suatu permohonan
lanjutan kebenaran merancang), untuk mengenakan
apa-apa syarat yang mana matlamatnya ialah untuk
melaksanakan dasar kerajaan pusat atau kerajaan
negeri mengenai rumah murah atau rumah mampu
beli (affordable housing).
c. Keputusan Mahkamah Persekutuan
Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa

perayu (selaku pihak berkuasa perancang) memang
ada kuasa di bawah undang-undang (iaitu Akta
Perancangan Bandar dan Desa 1976) menentukan
syarat sepertimana yang telah ditetapkan oleh
Majlis Perbandaran Pulau Pinang. Mahkamah juga
memutuskan bahawa perayu (selaku pihak berkuasa
perancangan) boleh menetapkan harga-harga
6030
tertentu pada jenis rumah yang akan dibina oleh

pemaju dalam sebuah projek perumahan itu.
Semasa mahkamah bersidang di mana kedua-dua

pihak telah membuat hujah masing-masing, peguam
responden (koperasi) telah mengatakan bahawa
Pelan Struktur, Rancangan Malaysia dan Dasar
Jemaah Menteri kesemuanya mempunyai matlamat
politik (political objectives). Justeru itu, ia bukan
satu keperluan undang-undang dan tidak boleh
dikuatkuasakan. Peguam responden juga
menghujah bahawa “kehendak perancangan”
mempunyai makna yang khusus, iaitu sekadar
merujuk kepada perkara-perkara perancangan
seperti densiti, jenis bangunan, lanskap, aesthetic
(keindahan alam sekitar) dan lain-lan perkara
seperti “green belt” dan kesan kepada alam sekitar.
Peguam menyimpulkan bahawa dengan itu adalah
terkeluar dari bidang kuasa pihak berkuasa
tempatan untuk menetapkan harga jualan rumah
pangsa itu sebagai salah satu syarat kelulusan,
kerana perbuatan sedemikian itu adalah
bertentangan dengan kebebasan berkontrak.
Soalnya, apakah hujah sedemikian itu berasas?
Mahkamah Persekutuan meneliti beberapa

peruntukan yang terdapat pada Akta 1976,
termasuklah seksyen 6, yang menyatakan bahawa
salah satu fungsi pihak berkuasa perancangan ialah
untuk melaksanakan dasar Pihak Berkuasa Negeri
atau Jawatankuasa Perancangan Tempatan.
Mahkamah Persekutuan telah mengambil kira trend

terkini di kalangan badan kehakiman di United
6031
Kingdom berhubung Akta Perancangan Bandar dan

Desa negara itu (yang tidak jauh bezanya dengan
Akta Perancangan Bandar dan Desa Malaysia).
Mengikut mahkamah, matlamat yang hendak
dicapai di bawah Akta itu tidak semestinya beku
atau statik (tidak berubah dari semasa ke semasa).
Mengikut Mahkamah Persekutuan lagi bahawa di

United Kingdom sendiri dasar kerajaan negara itu
mengenai perancangan sudah berubah. Rumah
mampu bayar (affordable housing) kini sudah
menjadi sebahagian dari dasar kerajaan, dan dasar
ini sudah diiktiraf sebagai salah satu perkara yang
perlu dipertimbangan oleh pihak berkuasa
perancang tempatan apabila memberi kelulusan
kebenaran merancang. Dengan itu pada 26 mei
1999 Hakim Mahkamah Persekutuan meluluskan
rayuan perayu (Majlis Perbandaran Pulau Pinang).
d. Implikasi
Mahkamah Persekutuan menegaskan, dalam satu-

satunya keputusan yang terpanjang dalam sejarah
institusi kehakiman negara ini, bahawa apabila
mentafsirkan suatu statut itu, mahkamah tidak
melakukannya hanya semata-mata dari segi bahasa
yang digunakan dalam statut tersebut, malahan
menggunakan kaedah pentafsiran yang dikenali
sebagai prinsip kerangka (framework principles).
Prinsip ini tidak ketara dari bahasa statut itu tetapi
diandaikan oleh mahkamah sebagai tujuan
Parlimen. Kaedah ini dipakai untuk membantu
6032
pentafsiran atau sebagai meletakkan had (batasan)

kepada statut berkenaan.
Mengenai isu kuasa statutori yang ada pada pihak

berkuasa tempatan, mahkamah menyatakan
bahawa walaupun kuasa yang diberi oleh seksyen
24(5) Akta (tempoh lanjutan atau tempoh lanjutan
tambahan kebenaran merancang) itu nampaknya
luas (“boleh mengenakan apa-apa syarat yang
difikirkan patut olehnya ke atas kebenaran
merancang itu sebagaimana yang difikirkan
munasabah”), syarat-syarat yang dikenakan itu
mestilah munasabah dan terhad kepada tujuan
perancangan yang sah.
Semasa menyampaikan keputusannya, Hakim

Edgar Joseph Jr. menegaskan –
“… Although the Act confers upon the local

authorities a generous discretion to attach conditions
upon the grant of planning permission as they “think
fit”, this power is not unlimited, for the Courts have
demonstrated that its exercise must be within proper
limits, and towards this end, they have insisted that
the conditions are not “unreasonable” and kept
within the four walls of legitimate goals…”
Mahkamah Rayuan juga menegaskan bahawa

walaupun dalam mempastikan pembinaan atau
pembekalan rumah yang mampu dimiliki (the
provision of affordable housing) untuk rakyat itu
adalah satu tujuan yang sah, pihak berkuasa
tempatan mestilah (semasa mengenakan syarat
pemberian kebenaran merancang) tidak mempunyai
6033
niat lain, selain dari kebajikan awam dan

melaksanakan dasar kerajaan. Pihak berkuasa
tempatan tidak boleh, misalnya bagi tujuan
mengalihkan beban kewangan kepada bahu pemaju
swasta. Apapun, dalam kes ini, tidak ada
keterangan yang menunjukkan bahawa perayu
(Majlis Perbandaran Pulau Pinang) telah cuba
mengalihkan beban sedemikian itu kepada
responden.
Mengambil kira latar belakang kes ini, mahkamah

berpuas hati bahawa perayu (Majlis Perbandaran
Pulau Pinang) secara amnya mempunyai kuasa
meletakkan syarat perancangan untuk
menggalakkan pembinaan perumahan yang mampu
dimiliki rakyat semasa meluluskan permohonan
perancangan responden atau melanjutkan masa
kelulusan itu.
Sebagai contoh syarat perancangan yang tidak sah,

Mahkamah Persekutuan memetik kes Hall and Co
Ltd v. Shoreham-by-the-Sea Urban District Council
[1964] 1 WLR 240. Dalam kes itu, syarat yang
dikenakan kepada pemilik tanah ialah membina
jalan di sepanjang frontage tanah mereka dan
memberi hak laluan kepada orang awam.
Mahkamah Rayuan Inggeris memutuskan dalam kes
itu bahawa syarat yang dikenakan itu adalah tidak
sah kerana ia tidak ada hubungkait secara
munasabah dan adil kepada pembangunan tanah
yang dicadangkan. Mahkamah berpendapat bahawa
kesan dari syarat yang dikenakan itu ialah
mengalihkan beban membina jalanraya untuk orang
awam kepada pemilik tanah. Disebabkan syarat
6034
yang dikenakan itu jelas tidak munasabah, ia

adalah melampau kuasa (ultra vires) pihak berkuasa
berkenaan.
6.1.5 Majlis Perbandaran Seberang Perai v. Tropical Land Sdn.

Bhd.
[1996] 3 MLJ 94
Mahkamah Rayuan (Kuala Lumpur) – Rayuan Sivil No. P
02-11-96
Gopal Sri Ram HMR, Mokhtar Sidin HMR, NH Chan HMR
22 Ogos 1996.
Permohonan membina bangunan komersil - pelan susun
atur diluluskan dengan syarat pemaju membina parit
monsun atas tanah Kerajaan yang bersempadan dan parit
sekeliling (perimeter) tanah pemaju - sama ada permohonan
mendapatkan Sijil Kelayakan Menduduki (CFO) boleh
ditolak kerana pemaju gagal mematuhi syarat - Undang-
Undang Kecil Bangunan Seragam 1984 - sama ada
keengganan mengeluarkan CFO satu tindakan tidak
munasabah - prinsip ketidakmunasabahan Wednesbury.
a. Fakta Kes
Responden ialah pemilik sebidang tanah di

Seberang Prai, merancang untuk membina sebuah
bangunan komersil 11 tingkat. Seorang arkitek telah
dilantik untuk menyedia dan mengemukakan pelan
kerja tanah dan pelan susun atur kepada Majlis
Perbandaran Seberang Perai (perayu) untuk
kelulusan. Pelan susun atur telah diluluskan oleh
perayu dengan syarat responden membina satu
parit monsun (monsoon drain) di atas tanah negeri
yang bersempadan dengan tanah responden.
Kelulusan pelan kerja tanah juga mengenakan
6035
syarat kepada responden untuk membina parit

sekeliling (perimeter) atas tanah responden.
Setelah menerima kelulusan dari Majlis

Perbandaran Seberang Perai serta syarat-syarat
yang dikemukakan ke atasnya, responden kemudian
memulakan kerja pembinaan. Walau
bagaimanapun, responden kemudiannya
mengemukakan suatu pelan pindaan susun atur
kepada perayu kerana responden telah menukar
fikirannya untuk membina bangunan setinggi lima
tingkat sahaja, dan tidak lagi 11 tingkat seperti
mana rancangan asal. Responden tidak
memasukkan parit perimeter yang telah
disyaratkan oleh Majlis Prebandaran Seberang
Perai ke dalam pelan yang dipinda. Perayu
meluluskan pindaan yang dicadangkan itu.
Setelah bangunan itu siap dibina, responden

memohon untuk mendapat sijil kelayakan
menduduki (certificate of fitness for occupation). Di
peringkat ini perayu enggan mengeluarkan sijil
berkenaan atas alasan bahawa responden gagal
mematuhi syarat-syarat yang dikenakan ke atasnya,
kerana responden hanya membina kira-kira 80
peratus parit monsun, dan langsung tidak membina
parit perimeter sebagaimana yang telah disyaratkan
dalam pemberian kebenaran merancang yang asal.
Responden kemudian memfailkan satu saman

pemula menuntut perisytiharan bahawa penolakan
perayu terhadap pengeluaran sijil kelayakan
menduduki bagi bangunan itu adalah menyalahi
undang-undang. Responden menghujah bahawa
6036
adalah tidak munasabah bagi perayu mengenakan

syarat-syarat berkenaan kepadanya kerana (i)
terdapatnya setinggan di atas tanah negeri, dan
responden tidak mempunyai locus standi untuk
masuk ke atas tanah tersebut; (ii) responden
mempunyai jangkaan sah (legitimate expectation)
bahawa tanah negeri akan disediakan kepadanya
oleh perayu; dan
(ii) bahagian tanah responden di mana parit

perimeter yang sepatutnya dibina perlu diserahkan
kepada Jabatan Kerja Raya untuk pembinaan jalan.
Hakim bicara memutuskan bahawa perayu

bertindak ultra vires Akta Perancangan Bandar dan
Desa 1976 dan telah melakukan
'ketidakmunasabahan Wednesbury' dalam
mengenakan syarat-syarat tersebut. Dalam kes parit
perimeter pula, hakim membuat kesimpulan bahawa
pelan susun atur pindaan yang diluluskan dan pelan
kerja tanah tidak wajar dibaca bersama. Oleh
kerana parit perimeter tidak dilukis dalam pelan
pindaan yang diluluskan, hakim membuat
keputusan bahawa keperluan untuk membina parit
perimeter adalah satu keperluan baru sebagai satu
syarat untuk pengeluaran perakuan kelayakan, dan
dengan itu perayu (Majlis Perbandaran Seberang
Perai) telah bertindak secara tidak munasabah.
Ekoran itu, hakim bicara mengisytiharkan bahawa
perayu tidak berhak mengehendaki responden,
sebagai syarat pengeluaran sijil kelayakan, untuk:
(i) membina sebuah parit perimeter atas tanah

tersebut ('perisytiharan pertama'); dan
6037
(ii) (ii) untuk menyempurnakan pembinaan parit

monsun atas tanah negeri ('perisytiharan
kedua'). Hakim seterusnya membuat
perintah supaya ganti rugi ditaksir oleh
penolong kanan pendaftar Mahkamah Tinggi
berhubung dengan kerugian yang dialami
oleh pemaju. Perayu (Majlis Perbandaran
Seberang Perai) tidak puas hati dengan
keputusan tersebut telah membuat rayuan
terhadap keputusan hakim bicara ke
Mahkamah Rayuan.
b. Isu
Isu dalam kes ini ialah sama ada perayu bertindak

betul apabila ia enggan mengeluarkan sijil
kelayakan menduduki (CFO) atas alasan bahawa
responden gagal mematuhi segala syarat yang
dikenakan ke atasnya.
(a) Sehingga baru-baru ini, ada yang

menganggap bahawa apabila satu
pelaksanaan budi bicara oleh badan membuat
keputusan awam dicabar atas alasan
menyalahi undang-undang atau' ketidak-
munasabahan Wednesbury', mahkamah
hanya boleh memeriksa proses membuat
keputusan dan bukan ketepatan keputusan
sendiri atas merit. Kesilapan anggapan
sebegini telah diperbetulkan oleh keputusan
majoriti Mahkamah Persekutuan dalam kes
6038
Ramachandran v. The Industrial Court of

Malaysia Rayuan Sivil No 02-13-94 (yang
pada ketika ini belum lagi dilaporkan).
(b) Ini bermakna apabila pelaksanaan budi

bicara oleh badan awam (misalnya perayu
dalam kes ini) dicabar, mahkamah boleh
memeriksa keputusan yang dibuat oleh
badan awam itu sama ada munasabah atau
sebaliknya. Jika ia munasabah, ia selamat
dari kritikan. Jika tidak, remedi yang wajar
boleh diberi oleh mahkamah. Dalam kes ini,
hakim telah membuat kesimpulan bahawa
perayu telah bertindak ultra vires dan dalam
cara yang tidak munasabah. Memandangkan
undang-undang dalam keadaan sekarang,
keputusan beliau adalah bertentangan
dengan ulasan beliau atas fakta kes.
(c) Walaupun Mahkamah Tinggi ada bidang

kuasa memberi pertama, remedi itu adalah
mengikut budi bicara mahkamah. Hakim
bicara sepatutnya mengambil kira bahawa
remedi ini pada asasnya mengikut budibicara
mahkamah, dan memandangkan fakta kes
yang dikemukakan padanya, hakim
sepatutnya menolak perisytiharan yang
dipohon.
(d) Dalam rayuan ini, syarat mengenai

pembinaan parit monsun memang telah
dinyatakan sejak dari mula, bukan
dikenakan kemudian. Responden bukan
hanya mendiamkan diri selama tiga tahun
6039
selepas dikenakan syarat itu, malahan telah

menyempurnakan 80% kerja sebelum
membuat bantahan. Dalam keadaan ini,
doktrin jangkaan sah tidak terpakai sama
sekali terhadap fakta rayuan ini. Tiada apa-
apa yang tidak munasabah yang terdapat
dalam keadaan kes ini apabila perayu (Majlis
Perbandaran Seberang Perai) bertegas
meminta responden mematuhi syarat yang
dikenakan ke atasnya. Ini bermakna hakim
bicara melakukan kesilapan bila memberi
perisytiharan pertama.
(e) Dalam kes ini, pelan asal untuk bangunan 11

tingkat, pelan kerja tanah dan pelan pindaan
untuk bangunan 5 tingkat kesemuanya
mengenai satu projek yang sama. Oleh itu,
dokumen-dokumen ini hendaklah dibaca
bersama. Hakim bicara tersilap bila
mengatakan sebaliknya. Justeru itu,
responden tidak boleh mengatakan bahawa ia
telah mematuhi semua syarat pelan susun
atur pindaan yang diluluskan. Ia juga mesti
mematuhi syarat-syarat yang dikenakan ke
atas pelan kerja tanah. Syarat mengenai
parit perimeter mungkin tidak tertulis atas
pelan pindaan susun atur yang diluluskan,
tetapi ia telah dinyatakan dengan jelas pada
pelan kerja tanah. Ini sudah mencukupi.
Hakim tersilap apabila menganggapnya
sebagai suatu syarat yang dikenakan
kemudiannya oleh perayu. Bertindak atas
asas fakta yang silap, hakim bicara telah
6040
membuat satu kesilapan arah diri, dan telah

menyebabkan satu ketidakadilan berlaku
dalam kes yang dibicarakan ini.
(f) Perayu (Majlis Perbandaran Seberang Perai)

tidak boleh dikatakan bertindak secara tidak
munasabah apabila ia enggan mengeluarkan
sijil kelayakan menduduki. Undang-undang
menghendaki perayu bertindak sedemikian,
berasaskan undang-undang kecil 25(1)(b)
Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam
1984 (dibuat bawah Akta Jalan, Parit dan
Bangunan 1974). Mengikut undang-undang
kecil ini, sijil kelayakan menduduki boleh
dikeluarkan hanya apabila semua
kemudahan asas, termasuk parit, telah pun
disediakan. Atas alasan-alasan ini, hakim
bicara sekali lagi tersilap apabila
memberikan perisytiharan kedua kepada
responden.
(g) Dalam kes ini, apa yang didakwa oleh

responden ialah bahawa perayu telah
bertindak secara tidak munasabah;
responden tidak mendakwa perayu telah
bertindak dengan niat jahat (malice). Namun
begitu, hakim bicara telah membuat
keputusan bahawa perayu telah bertindak
dengan niat jahat. Setelah meneliti rekod
perbicaraan, mahkamah puas hati tidak
terdapat apa-apa perkara yang boleh
menyokong pendapat hakim bicara ini.
6041
d. Implikasi
Kes ini menunjukkan bahawa setiap keputusan

yang hendak dibuat oleh pihak berkuasa perancang
tempatan itu mestilah bertepatan dengan dua
perkara - pertama, keputusannya itu hendaklah
selaras dengan kehendak undang-undang yang ada,
dan kedua, keputusannya itu hendaklah munasabah
dan tidak didorong oleh niat jahat (mala fide).
Prinsip "ketidakmunasabahan Wednesbury"

(Wednesbury unreasonableness) adalah satu prinsip
undang-undang pentadbiran (administrative law)
yang perlu sentiasa diawasi oleh setiap pembuat
keputusan awam (public decision maker). Andainya
satu keputusan pihak berkuasa perancang tempatan
itu menepati kehendak undang-undang bertulis
tetapi cara dan isi keputusan yang dibuat itu dilihat
sebagai sesuatu yang tidak munasabah, mahkamah
masih lagi ada kuasa memberi remedi kepada
sesiapa sahaja yang terkilan dengan keputusan itu.
6.1.6 Rethina Development Sdn. Bhd v. Majlis Perbandaran

Seberang Perai, Butterworth
[1999] 2 MLJ 111

Mahkamah Tinggi Pulau Pinang – Saman Pemula No. 313-
446-88
Mohamed Dzaiddin H.
4 November 1989.
Permohonan membina rumah pangsa - kelulusan diberi
tertakluk kepada 5 syarat - syarat tidak menyebutkan kerja
lanskap atau penanaman pokok, tetapi pelan susun atur
menyebutkan akujanji pemaju membuat kerja-kerja
tersebut serta membayar caruman kewangan - pemaju
6042
dikehendaki menyediakan tambahan tempat letak kereta di

peringkat kelulusan pelan bangunan, melebihi bilangan
yang ditetapkan semasa kelulusan pelan susunatur -
pemaju dikehendaki membayar caruman kerana gagal
menyediakan tempat letak kereta - sama ada syarat
penanaman pokok dan caruman itu sah di sisi undang-
undang - Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 - Akta
Parit, Jalan dan Bangunan 1974.
a. Fakta Kes
Pemaju (Rethina Development Sdn. Bhd.) telah

memohon kebenaran merancang bagi sebuah projek
perumahan (265 unit rumah pangsa dan 15 unit
rumah kedai) yang hendak dimajukan di Seberang
Perai Utara. Pelan susun atur utama projek telah
pun diluluskan pada 23 Jun 1984 oleh Majlis
Perbandaran Seberang Perai (responden), tertakluk
kepada 5 syarat. Dalam syarat-syarat tersebut, tidak
ada disebutkan tentang kerja lanskap atau
penanaman pokok ditapak projek tersebut. Walau
bagaimanapun, dalam pelan susun atur utama yang
diluluskan itu, terdapat kenyataan yang
ditandatangani di bawahnya yang mengandungi
maksud bahawa pemaju (pemohon) telah memahami
sepenuhnya bahawa ia mesti menjalankan kerja
lanskap dan menanam pokok sebagaimana
dikehendaki oleh responden. Pemohon juga telah
memberi persetujuannya untuk membayar caruman
kewangan kepada responden mengikut kadar yang
ditetapkan oleh responden.
Dalam pelan susun atur yang dikemukakan itu,

peruntukan telah pun dibuat untuk menyediakan
6043
154 tempat letak kereta di projek tersebut. Dalam

pelan susun atur yang diluluskan itu, salah satu
syarat yang dikenakan kepada pemaju ialah
menyediakan tempat letak kereta yang mencukupi
mengikut piawai yang digunapakai serta
pengawasan responden. Berikutnya, apabila arkitek
pemaju mengemukakan pelan bangunan bagi projek
perumahan tersebut, responden mengarahkan
pemaju untuk menambah sebanyak 111 tempat
letak kereta, yang menjadikan jumlah tempat letak
kereta bagi projek berkenaan sebanyak 265 petak
kesemuanya. Apabila pemaju gagal menyediakan
tempat letak kereta tambahan yang dinyatakan,
responden telah mengarahkan pemaju supaya
membayar caruman sebanyak RM33,000 sebagai
ganti tempat letak kereta yang tidak dibina. Pemaju
membayar caruman sebagaimana yang diminta oleh
responden, tetapi dengan bantahan.
Dalam kes ini, pemaju memohon mahkamah

mengisytiharkan bahawa syarat-syarat yang
dikenakan ke atasnya melibatkan penanaman pokok
dan pembayaran caruman sebagai ganti tempat
letak kereta itu adalah tidak sah dan batal serta
melampaui kuasa (ultra vires) undang-undang yang
berkaitan. Oleh itu pemohon mendakwa ia berhak
mendapatkan pembayaran balik jumlah caruman
yang telah dibayar olehnya kepada responden
(RM26,500 untuk penanaman pokok dan RM33,000
untuk tempat letak kereta).
Pemohon (pemaju) menghujah tidak ada peruntukan

dalam undang-undang berkaitan (Akta Jalan, Parit
dan Bangunan 1974, Akta Kerajaan Tempatan 1976
6044
dan Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976) yang

memberi kuasa kepada pihak berkuasa tempatan
untuk mengenakan, menuntut atau mengutip apa-
apa caruman kewangan bagi maksud kerja-kerja
lanskap dan penanaman pokok dalam projek
perumahan. Pemohon juga menghujah bahawa
responden tidak ada kuasa mengenakan syarat
meminta pemaju menyediakan 111 tempat letak
kereta tambahan setelah pelan susun atur utama
diluluskan di bawah seksyen 22 Akta Perancangan
Bandar Dan Desa 1976.
b. Isu
Isu ialah sama ada pihak berkuasa tempatan

mempunyai kuasa mengenakan syarat-syarat yang
dipertikai oleh pemaju berkenaan.
Hakim bicara memutuskan bahawa apa-apa arahan

oleh pihak berkuasa perancang tempatan kepada
pemaju untuk menjalankan kerja-kerja lanskap dan
menanam pokok dalam projek perumahan adalah
termasuk dalam maksud "apa-apa juga lain perkara"
(any other matter) dalam seksyen 21(3) Akta
Perancangan Bandar Dan Desa 1976 yang difikirkan
wajar atau patut oleh pihak berkuasa perancang
tempatan.
Akujanji pemaju (pemohon) bahawa ia akan

menjalankan kerja-kerja lanskap dan menanam
pokok adalah memadai untuk mengikat pemaju
untuk mematuhi arahan-arahan responden
6045
mengenai hal tersebut. Namun begitu, tidak ada

peruntukan dalam mana-mana Akta Parlimen
berkaitan yang memberi kuasa kepada responden
(dan mana-mana pihak berkuasa tempatan) untuk
mengenakan syarat semasa meluluskan pelan susun
atur atau pelan bangunan bahawa pemohon (yang
mengemukakan permohonan itu) mesti membayar
caruman sebagai ganti kerja-kerja yang mesti
dilakukan seperti yang diarah kepadanya. Oleh itu,
responden (Majlis Perbandaran Seberang Perai)
dalam kes ini tidak ada kuasa mengenakan dan
memungut caruman tersebut dari pemohon untuk
kerja-kerja lanskap dan menanam pokok.
Memandangkan bahawa responden mempunyai

kuasa di bawah undang-undang untuk mengenakan
syarat-syarat tersebut, pemohon hendaklah
mematuhinya seberapa segera yang boleh.
Walau bagaimanapun, hakim bicara memutuskan

bahawa responden tidak ada kuasa mengenakan
apa-apa syarat tambahan selepas, atau meminda
syarat-syarat yang telah pun ditetapkan semasa
pelan susun atur diluluskan.
Dalam kes ini, apabila pelan susun atur diluluskan,

syarat letak kereta yang mencukupi adalah selaras
dengan piawai yang digunapakai oleh responden.
Syarat tersebut tidak menyatakan secara khusus
bahawa sebanyak 111 tempat letak kereta
tambahan mesti disediakan. Syarat-syarat
tambahan tidak boleh dikenakan kepada pemaju
semasa responden sedang menimbangkan kelulusan
pelan bangunan. Oleh itu, responden terikat dengan
6046
syarat-syarat yang telah mereka nyatakan semasa

meluluskan pelan susun atur projek tersebut, di
mana dinyatakan bahawa 154 tempat letak kereta
dikira mencukupi bagi projek ini. Oleh yang
demikian, syarat yang dikenakan menghendaki
pemaju membayar caruman sebagai ganti tempat
letak kereta itu adalah tidak sah dan ultra vires
kuasa responden.
Catatan: Responden telah merayu terhadap

keputusan hakim bicara ini melalui Rayuan Sivil
No. 04-14-of 1989.
d. Implikasi
Apa yang menarik dalam kes ini ialah semasa

prosiding masih berjalan, peguam kedua-dua belah
pihak bersetuju dan bersependapat bahawa
memang tidak ada kuasa di bawah undang-undang
untuk meminta dan mengutip caruman bagi kerja-
kerja lanskap dan penanaman pokok dari pemaju.
Dalam satu afidavit yang difailkan di mahkamah

oleh seorang Pengarah Kejuruteraan responden, ada
disebutkan di dalamnya satu kertas kerja yang
disediakan oleh seorang Penolong Pengarah
Bangunan, yang menyatakan bahawa responden
sedar bahawa pada masa itu memang tidak ada
peruntukan undang-undang untuk mendapatkan
caruman bagi kerja-kerja lanskap dan penanaman
pokok dari pemaju. Kertas kerja itu selanjutnya
menyebutkan (seperti yang dipetik oleh hakim
bicara)
6047
"Satu tabung yang berasingan hendaklah

diwujudkan untuk sumbangan kewangan yang
dipungut dan hendaklah digunakan semata-mata
untuk tujuan ini. Jawatankuasa ini sedar bahawa
tidak ada peruntukan undang-undang dalam
perundangan sekarang untuk menguatkuasakan
garispanduan-garispanduan ini tetapi
Jawatankuasa ini juga sedar bahawa di Kuala
Lumpur, Ipoh dan Johor Bahru, sumbangan-
sumbangan yang serupa dikehendaki dibuat dan
dipungut oleh pihak berkuasa-pihak berkuasa yang
berkenaan. Demi mengadakan satu alam sekeliling
yang lebih baik untuk pembayar-pembayar cukai
kita, adalah dianggap bahawa garispanduan-
garispanduan ini patutlah dilaksanakan oleh pihak
majlis."
Semasa menghujah mengenai isu ini, peguam

telah menyatakan bahawa sekalipun benar
responden tidak ada kuasa di bawah undang-undang
untuk meminta dan mengutip caruman itu dari
pemaju, tidak ada salahnya (tidak ada tegahan) bagi
responden menerima caruman itu yang dibayar
secara sukarela oleh pemaju. Peguam berkenaan
menekankan pemaju sendiri telah memberi akujanji
(setuju) membuat bayaran bagi kerja-kerja lanskap
dan penanaman pokok di peringkat pemberian
kebenaran merancang, dan oleh itu pemaju diestop
(dihalang) mengatakan sebaliknya dan
membangkitnya semula dalam permohonannya ini.
Walaupun hujah peguam responden itu menarik

sekali, hakim bicara akhirnya menolak hujah
6048
tersebut. Hakim bicara mengatakan setelah beliau

mengkaji segala Akta Parlimen berkaitan, ia tidak
terjumpa apa-apa peruntukan undang-undang yang
memberi kuasa kepada responden untuk
mengenakan syarat, semasa meluluskan pelan
susun atur atau pelan bangunan, meminta pemaju
membayar caruman sebagai ganti kerja lanskap dan
penanaman pokok.
6.1.7 Abdul Razak Ahmad v. Kerajaan Negeri Johor & Anor
(1994) 2 MLJ 297

Mahkamah Tinggi (Johor Bahru) - Saman Pemula No 24-
121-94
Haidar, H.
28 April 1994
Projek bandar terapung - sama ada projek itu tidak sah
kerana bercanggah dengan Akta Perancangan Bandar Dan
Desa 1976 - sama ada pemohon ada locus standi.
a. Fakta Kes
Kerajaan Negeri Johor (defendan pertama) telah

membuat perjanjian dengan Johor Coastal Sdn. Bhd.
(defendan kedua) untuk memajukan satu projek
pembangunan di Selat Tebrau, yang dikenali sebagai
"bandar terapung". Plaintif adalah penduduk
tempatan Johor Bahru.
Dalam kes ini plaintif telah memfailkan satu saman

pemula meminta mahkamah mengisytiharkan,
antara lain, bahawa plaintif berhak memeriksa dan
meneliti kandungan perjanjian yang dimaksudkan
di atas dengan alasan bahawa ia adalah satu
dokumen awam di bawah seksyen 74 Akta
Keterangan 1950 dan bahawa projek itu tidak sah
6049
kerana ia bercanggah dengan Akta Perancangan

Bandar dan Desa 1976.
Permohonan plaintif ini dibuat atas alasan bahawa

sebagai penduduk tempatan, dia boleh menanggung
kesan buruk dari masalah sekitaran yang boleh
timbul dari projek itu. Plaintif juga menghujah
bahawa dia berhak membawa kes itu atas sifatnya
sebagai pengerusi Jawatankuasa Bertindak
Pencinta Alam Selat Tebrau, sebuah badan yang
tidak didaftarkan.
Plaintif memohon supaya mahkamah membatalkan

prosiding ini di bawah Aturan 18 kaedah 19(1)(a)
Kaedah Mahkamah Tinggi 1980.
b. Isu
Isu dalam kes ini ialah sama ada plaintif ada locus
standi untuk membawa kes ini ke mahkamah.
Mahkamah Tinggi putuskan bahawa perjanjian

yang dibuat antara defendan pertama (Kerajaan
Negeri Johor) dengan defendan kedua (Johor Coastal
Sdn. Bhd.) itu bukan satu dokumen awam. Oleh itu,
plaintif tidak ada hak untuk meneliti atau
memeriksa kandungnnya.
Apapun, kata mahkamah lagi, plaintif tidak ada

locus standi untuk membawa kes ini ke mahkamah
kerana dari segi undang-undang defendan pertama
tidak ada kewajipan untuk mendapatkan
6050
pandangan pembayar cukai di tempat itu seperti

plaintif sebelum melaksanakan apa-apa projek
seperti yang hendak dijalankan itu.
Mahkamah juga menegaskan sekalipun mungkin

ada pelanggaran Akta Perancangan Bandar Dan
Desa 1976, plaintif masih tidak ada locus standi
untuk merujuk pelanggaran itu kepada mahkamah
melainkan dia boleh mengemukakan bukti bahawa
dia telah atau akan menanggung kerugian yang
khusus pada dirinya disebabkan pelanggaran Akta
itu, melebihi kerugian yang telah atau mungkin
ditanggung oleh pembayar cukai yang lain yang
tinggal di sekitar Johor Bahru.
Mahkamah juga putuskan bahawa sekadar menjadi

seorang "pembayar cukai" sahaja belum mencukupi
untuk membuktikan plaintif ada "kepentingan yang
memadai" (sufficient interest) yang perlu dilindungi
oleh undang-undang dalam konteks pembangunan
projek ini.
Mahkamah juga menegaskan bahawa andainya

plaintif berhasrat membawa kes ini untuk disemak
semula di bawah prosedur "judicial review"
(semakan kehakiman), izin mahkamah perlu
diperolehi terlebih dahulu, sementara pihak
berkuasa perancang tempatan hendaklah dijadikan
pihak dalam kes sedemikian itu.
d. Implikasi
Kes ini menunjukkan bahawa adalah sukar bagi

seorang penduduk tempatan, yang mungkin
terkilan dengan sesuatu projek yang dicadangkan
6051
oleh Pihak Berkuasa Negeri atau tempatan, untuk

memohon mahkamah campur tangan melainkan ia
boleh membuktikan bahawa ia mempunyai "locus
standi" untuk membawa kes itu ke mahkamah.
Kes ini juga menunjukkan bahawa andainya seorang

itu berhasrat untuk mencabar sesuatu projek atas
alasan ia bercanggah dengan Akta Perancangan
Bandar dan Desa 1976, prosedur yang digariskan
dalam Akta itu mestilah terlebih dahulu dipatuhi. Ia
tidak boleh dicabar menerusi satu kes biasa,
umpamanya dengan meminta mahkamah
mengeluarkan satu deklarasi, seperti yang
dipohonkan oleh plaintif dalam kes ini.
Dalam penghakimannya, hakim bicara (Hakim

Haidar) menyatakan bahawa walaupun nampaknya
projek "kota terapung" itu bertentangan dengan
rancangan struktur kawasan itu kerana kawasan itu
merupakan satu kawasan rekreasi, bukan kawasan
komersil, alasan itu belum mencukupi memberi
plaintif satu locus standi.
6.1.8 Low Moh Sun v. Majlis Perbandaran Pulau Pinang (1992)
Lembaga Rayuan Negeri Pulau Pinang - Rayuan No.

LR/PP/15/92
Tan Sri Dato Chang Min Tat, Dato Khalid Ahmad bin
Sulaiman, Dr Ong Hean Tee.
3 Julai 1992.
Permohonan mendapatkan kebenaran merancang - projek
bangunan 5 tingkat - tanah zon sebagai kawasan kediaman
- rancangan struktur - draf rancangan tempatan belum
diluluskan - maksud "rancangan tempatan" - Akta
Perancangan Bandar dan Desa 1976 s. 2, 22.
6052
a. Fakta Kes
Low Moh Sun (perayu) adalah pemilik sebidang

tanah di Tanjong Tokong Pulau Pinang. Perayu
telah memohon mendapatkan kebenaran merancang
dari Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP)
untuk membina satu bangunan 5 tingkat
(mengandungi 6 apartmen dan penthouse) di atas
tanahnya. Permohonannya telah ditolak atas alasan
bahawa mengikut Draf Rancangan Tempatan
Tanjong Tokong tanah tersebut telah dizonkan
sebagai kawasan kediaman.
b. Isu
Isu dalam rayuan ini ialah apakah penolakan

permohonan itu sah di sisi undang-undang.
Majlis Perbandaran Pulau Pinang (defendan)

menghujah bahawa tanah perayu yang dicadang
untuk dimajukan itu terletak dalam satu kawasan
di Tanjung Tokong yang telah pun menjadi satu
"established housing area", di mana rumah
kediaman yang terdiri dari hanya rumah sesebuah
(detached houses) sama ada satu tingkat atau dua
tingkat, dan oleh yang demikian pembinaan sebuah
bangunan setinggi 5 tingkat tidak boleh dibenarkan.
Perayu, dalam hujah balasnya, mengatakan bahawa

ulasan yang diberikan oleh defendan tidak boleh
diterima kerana telah terdapat projek-projek lain
seumpama itu berhampiran dengan kawasan
tersebut yang telah mendapat kelulusan daripada
pihak berkuasa perancang tempatan. Contoh yang
6053
jelas ialah di sebelah barat kawasan tersebut,

walaupun bukan bersebelahan (contiguous) dengan
lot tanah milik perayu, sebuah kondominium
setinggi 28 tingkat (Leisure Bay Condominium)
telah pun dibina dengan kelulusan pihak berkuasa
perancang tempatan. Manakala di sebelah timur
pula satu projek apartment 9 tingkat juga telah
diberi kebenaran merancang dan dalam peringkat
pembinaan. Oleh itu, hujah perayu lagi, tidak ada
sebab mengapa permohonannya ditolak.
Menangkis hujah perayu itu, Majlis Perbandaran

Pulau Pinang menyatakan bahawa semua projek
yang telah mendapat kelulusan itu adalah di luar
kawasan "established housing area".
c. Keputusan Lembaga Rayuan.
Lembaga Rayuan menyatakan bahawa Draf

Rancangan Struktur bagi Pulau Pinang telah pun
diluluskan oleh Jawatankuasa Perancangan Negeri
pada 19 Oktober 1989, dan kini dikenali sebagai
‘Rancangan Struktur Lembaga Bandaran Pulau
Pinang 1987’ (Municipal Council of Penang Island
Structure Plan 1987). Selain itu ada juga satu Draf
rancangan tempatan yang disediakan pada Oktober
1990, bagi kawasan Tanjung Tokong, tetapi masih
belum diluluskan atau digunapakai (approved and
adopted) semasa kes ini didengar oleh Lembaga
Rayuan.
Lembaga Rayuan menegaskan bahawa di bawah

seksyen 2 Akta Perancangan Bandar Dan Desa 1976,
6054
rancangan pemajuan (development plan) ditakrif

sebagai bermakna –
(a) rancangan tempatan (local plan) bagi

kawasan itu, atau
(b) jika belum ada rancangan tempatan bagi

kawasan itu, rancangan struktur bagi
kawasan itu.
Oleh yang demikian, berasaskan keterangan, jelas

bahawa Tanjung Tokong sudah ada satu rancangan
pemajuan (development plan). Dan setelah
mengambil kira kehendak seksyen 22 Akta yang
sama (layanan mengenai permohonan-permohonan)
keputusan Majlis Perbandaran Pulau Pinang
menolak permohonan itu adalah wajar dan selaras
dengan peruntukan undang-undang. Rayuan perayu
ditolak.
d. Implikasi
Dalam menolak rayuan perayu, Lembaga Rayuan

memberi penumpuan khusus kepada kehendak
seksyen 22 Akta Perancangan Bandar Dan Desa
1976.
Di bawah seksyen 22 (2) Akta, semasa

menimbangkan sesuatu permohonan perancangan
itu, pihak berkuasa perancang tempatan hendaklah
mengambil kira hal-hal yang pada pendapatnya
perlu atau wajar bagi maksud perancangan yang
teratur, khususnya mengambil kira rancangan
pemajuan bagi kawasan berkenaan, jika ada. Di
bawah seksyen 22(4) pula, pihak berkuasa
6055
perancang tempatan “tidak akan memberi

kebenaran merancang” jika suatu pembangunan
yang hendak dijalankan itu bercanggah dengan
rancangan pemajuan yang ada.
Setelah memberi pertimbangan kepada peruntukan

undang-undang ini, Lembaga Rayuan membuat
keputusan (sebulat suara) bahawa "bukan sesuatu
yang tidak wajar atau tidak betul" bagi defendan
menolak permohonan perayu itu kerana keputusan
itu telah dibuat seperti kehendak Draf Rancangan
Tempatan Tanjong Tokong (It was not improper for
the local planning authority to consider and be
guided by the provisions of the draft local plan for
Tanjung Tokong).
6.1.9 Ah San @ Goh Ah Soon (P) v. Majlis Bandaraya Ipoh &

ORS
[2000] 1 AMR 1031

Mahkamah Rayuan - Rayuan Sivil No A-02-510-97
NH Chan HMR, Abdul Malek Ahmad HMR, Mokhtar Sidin
HMR
20 Oktober 1998
Kebenaran merancang - notis tidak diberi kepada pemilik
tanah bersebelahan - sama ada berlaku pelanggaran atau
pencabulan hak pemilik tanah bersebelahan - sama berlaku
mala fide.
a. Fakta kes
Pada 24 September 1996 pemilik tanah (lot 496)

(perayu) yang terletak di dalam kawasan Majlis
Bandaraya Ipoh telah mendapatkan kebenaran
merancang dari Majlis Bandaraya Ipoh (responden
pertama) untuk membina satu bangunan rumah
6056
kedai dua tingkat di atas tanahnya. Disebabkan

tanah yang bersebelahan dengan tanahnya itu
adalah satu rezab lorong (jalan), maka perayu
mendapat kebenaran membina rumah kedainya itu
dengan tingkap tepi (side windows), iaitu untuk
memandang keluar kepada rezab lorong tersebut.
Pada bulan Jun 1997, perayu mendapat tahu

bahawa responden pertama telah juga memberi
kebenaran merancang kepada pemohon kebenaran
merancang lain (responden kedua) untuk membina
satu bangunan rumah kedai dua tingkat di atas
tanah bersebelahan dengannya (yang asalnya rizab
lorong). Perayu terkilan dengan kebenaran
merancang yang diberikan kepada responden kedua
kerana apabila bangunan kedai yang hendak dibina
itu siap nanti, rumah kedai perayu yang sepatutnya
satu lot tepi akan menjadi lot tengah (intermediate
lot), dan tidak akan dapat menikmati pemandangan
dari tingkap tepi ke kawasan rizab lorong.
Perayu memohon kepada Mahkamah Tinggi supaya

kebenaran merancang yang diberi kepada responden
kedua diisytiharkan tidak sah dan batal. Perayu
mendakwa bahawa kelulusan yang diberi oleh Majlis
Bandaraya Ipoh (responden pertama) kepada
responden kedua itu adalah mala fide dan
menjejaskan haknya sebagai pemilik rumah kedai
lot tepi. Dia juga mendakwa bahawa satu
pelanggaran keadilan asasi (breach of natural
justice) telah berlaku dan menuntut pampasan dari
responden pertama.
6057
Menjawab tuntutan perayu itu, responden pertama

mengatakan bahawa responden kedua berhak
membina rumah kedainya di situ kerana ia telah
pun mendapatkan kebenaran merancang untuk
sebidang tanah yang memang sudah dimiliki
olehnya, yang telah diberimilik oleh Pihak
Berkuasa Negeri (yang dulunya rizab lorong).
Responden pertama juga mengatakan bahawa
perayu akan diberi pampasan yang secukupnya di
bawah seksyen 25(7) Akta Perancangan Bandar dan
Desa 1976.
Di Mahkamah Tinggi, hakim bicara menolak

tuntutan perayu untuk membatalkan kebenaran
merancang yang telah diberi oleh Majlis Bandaraya
Ipoh kepada responden kedua. Walau
bagaimanapun, hakim bicara meluluskan pampasan
di bawah seksyen 25(8) Akta. Dari keputusan inilah
perayu membuat rayuan ke Mahkamah Rayuan.
b. Isu
Sama ada rayuan perayu itu berasas dan wajar

diluluskan.
Mahkamah Rayuan mendapati bahawa hakim

bicara (Mahkamah Tinggi) telah membuat
keputusan yang betul apabila ia menolak tuntutan
perayu meminta kebenaran merancang yang diberi
kepada responden kedua diisytiharkan mala fide,
melanggar haknya, tidak sah dan batal.
6058
Mahkamah Rayuan juga setuju dengan keputusan

hakim bicara bahawa tanah yang dulunya rezab
lorong, memang telah dikeluarkan oleh Pihak
Berkuasa Negeri dan telah diberimilik kepada
responden kedua. Mahkamah juga berpuashati
bahawa permohonan kebenaran merancang telah
dikemukakan kepada responden pertama.
Malangnya, responden pertama (Majlis Bandaraya
Ipoh) telah bertindak secara sambil lewa dan kurang
berhati-hati apabila mereka meluluskan
permohonan responden kedua tanpa mengambil kira
hak perayu, lebih-lebih lagi apabila mereka gagal
memberi notis mengenai permohonan itu kepada
perayu.
Mahkamah Rayuan setuju dengan hakim bicara

bahawa bagi kesilapan yang telah dilakukan oleh
responden pertama, gantirugi di bawah seksyen
25(8) Akta 172 adalah memadai bagi kehilangan hak
perayu itu. Mahkamah Rayuan juga menyatakan
nasib yang menimpa perayu ini berpunca dari
tindakan Pihak Berkuasa Negeri (PBN)
memberimilik tanah yang dulunya rezab lorong, dan
sepatutnya Pihak Berkuasa Negeri dijadikan pihak
dalam prosiding ini.
Rayuan perayu ditolak dengan kos.
d. Implikasi
Masalah yang dihadapi oleh perayu dalam kes ini

timbul kerana kawasan yang dulunya rezab lorong
(tanah Kerajaan) akhirnya telah diberimilik oleh
Pihak Berkuasa Negeri (PBN) kepada pihak-pihak
6059
tertentu. Walau pun pemberian milik tanah ini

menimbulkan akibat yang kurang menyenangkan
kepada perayu, ia adalah satu hakikat di sisi
undang-undang, iaitu Pihak Berkuasa Negeri
mempunyai budi bicara sepenuhnya untuk
melupuskan tanah kepada sesiapa sahaja dan
tertakluk kepada apa-apa syarat yang dikehendaki
olehnya.
Pengajaran yang boleh diambil dari kes ini ialah

pihak berkuasa perancang tempatan hendaklah
berhati-hati semasa melaksanakan tugasnya atau
menjalankan kuasanya di bawah mana-mana
undang-undang bertulis. Dalam kes ini, hakim
bicara mendapati bahawa responden pertama
(Majlis Bandaraya Ipoh) telah menjalankan
tugasnya secara sambil lewa dan kurang perihatin
kepada kepentingan perayu.
6.1.10 Leila Dulcie Allana Labroy & 9 Ors v. Majlis Bandaraya

Ipoh & Anor
[1996] 1 AMR 695

Mahkamah Tinggi Ipoh -Guaman Sivil No 22-32-95
Chin Fook Yen, JC
22 September 1995.
Kebenaran merancang diberi kepada pemaju perumahan -
pemilik tanah jiran mohon hak untuk didengar - sama ada
notis untuk membuat bantahan dan hadir sepatutnya
diberi.
a. Fakta Kes
Sebuah syarikat pemaju harta tanah (defendan

kedua dalam kes ini), memiliki 3 lot tanah, telah
memohon kebenaran merancang dari Majlis
6060
Bandaraya Ipoh (defendan pertama) untuk

memajukan tanahnya untuk projek rumah kedai.
Defendan pertama telah memberi notis kepada
pemilik-pemilik tanah yang berhampiran dengan
tanah pemaju di bawah seksyen 21(6) Akta
Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172).
Disebabkan adanya bantahan oleh pemilik lot tanah
yang bersebelahan dengan lot milik pemaju yang
telah dicadangkan untuk pemajuan, permohonan
pemaju telah ditolak. Berikutan dengan itu pemaju
telah membeli lot yang dimiliki oleh orang yang
membuat bantahan dan selepas itu pemaju sekali
lagi membuat permohonan kebenaran merancang
untuk memajukan tanahnya. Permohonan pemaju
untuk memajukan kesemua 4 lot tanah berkenaan
pada kali ini telah diluluskan. Sewaktu memproses
permohonan kebenaran merancang yang
dikemukakan oleh pemaju berkenaan, defendan
pertama tidak memberi apa-apa notis di bawah
seksyen 21(6) Akta 172 (notis hak buat bantahan
oleh pemilik-pemilik tanah berjiran) kepada pemilik-
pemilik tanah yang berjiran dengan tanah pemaju.
Pemilik-pemilik tanah berhampiran (plaintif) telah

mengemukakan bantahan kepada defendan pertama
(Majlis Bandaraya Ipoh). Kecuali plantif kedua dan
kesepuluh, kesemua plaintif dalam kes ini memiliki
lot-lot tanah yang berhampiran dengan tanah
pemaju. Plaintif mendakwa bahawa sebagai pemilik
tanah berhampiran, mereka berhak diberi notis di
bawah seksyen 21(6) Akta dan seterusnya diberi hak
untuk membuat bantahan semasa permohonan
pemaju didengar. Oleh yang demikian, plaintif
6061
mendakwa kelulusan yang diberi oleh defendan

pertama (Majlis Bandaraya Ipoh) adalah tidak sah
dan batal.
Dalam hujahnya, plaintif merujuk kepada

keputusan Mahkamah Agong dalam kes Datin
Azizah bte Abdul Ghani v. DBKL & Ors [1992] 1
AMR 40:1, [1992] 2 ML 393. Dalam kes berkenaan,
Mahkamah Agong memutuskan bahawa Datuk
Bandar Kuala Lumpur mestilah memberi notis
kepada, dan mendengar bantahan dari, pemilik-
pemilik tanah berhampiran.
b. Isu
Isu utama dalam kes ini ialah sama ada plaintif ada
hak untuk didengar, iaitu hak untuk hadir membuat
bantahan semasa permohonan pemaju didengar.
Berasaskan keterangan, mahkamah mendapati

bahawa tanah berkenaan (tanah pemaju yang
hendak dibangunkan) adalah terletak dalam satu
kawasan yang sudah pun ada rancangan
pembangunan (development plan). Di bawah
seksyen 21(6) Akta, defendan pertama dikehendaki
memberi notis kepada pemilik-pemilik tanah
berhampiran hanya dalam keadaan di mana tidak
ada atau masih belum ada satu rancangan
pembangunan bagi kawasan itu.
Oleh yang demikian, permohonan plaintif telah

ditolak oleh mahkamah.
6062
d. Kesimpulan
Keputusan kes ini menekankan suatu prinsip

penting di bawah Akta Perancangan Bandar dan
Desa 1976 berhubung rancangan pembangunan. Di
bawah seksyen 2 Akta, istilah “rancangan
pemajuan” (development plan) ditafsirkan sebagai
bererti (berhubung sesuatu kawasan itu);
(a) satu rancangan tempatan bagi kawasan itu; atau
(b) jika belum ada rancangan tempatan bagi

kawasan itu, rancangan struktur bagi kawasan
itu.
Dalam kes ini, mahkamah mendapati bahawa tanah

pemaju yang hendak dibangunkan itu terletak
dalam satu kawasan yang sudah pun mempunyai
rancangan tempatan. Di bawah seksyen 21(6) Akta
172 (memberi notis kepada pemilik-pemilik tanah
berjiran memaklumkan tentang hak mereka untuk
membuat bantahan kepada cadangan pemajuan)
dibaca bersama seksyen 22 (layanan mengenai
permohonan), kewajipan pihak berkuasa perancang
tempatan memberi notis kepada pemilik-pemilik
tanah berjiran dan mendengar bantahan dari
mereka hanya timbul sekiranya kawasan yang
hendak dimajukan itu belum mempunyai satu
rancangan tempatan.
Oleh yang demikian, mengikut seksyen 21(6) dibaca

bersama seksyen 22, defendan pertama tidak
melakukan apa-apa kesilapan atau kesalahan dari
segi undang-undang apabila pada kali kedua pemaju
mengemukakan permohonannya, defendan pertama
6063
terus menimbang dan memberi kebenaran

merancang kepada pemaju tanpa memberi notis
kepada plaintif.
6.1.11 L. Hong Enterprises Sdn. Bhd. v. Majlis Perbandaran Pulau

Pinang (1993)

LR/PP/5/93
Tan Sri Dato' Chang Min Tat (Pengerusi), Dato' Haji Mohd.
Sidek bin Elamdin, Haji Ghazi Ishak.
17 November 1994.
Permohonan mendapatkan kebenaran merancang –
terdapat kubur Islam di atas tanah yang hendak dimajukan
– sama ada tanah itu tanah wakaf – kesan fatwa – draf
rancangan tempatan – tanah disebutkan sebagai kawasan
Kampung Melayu Terpelihara – kegagalan mematuhi
seksyen 13 hingga 15 Akta Perancangan Bandar dan Desa
1976.
a. Fakta kes
L. Hong Enterprise Sdn. Bhd.(perayu) ialah pemaju

harta tanah dalam kes ini telah memohon
kebenaran merancang dari Majlis Perbandaran
Pulau Pinang (responden) untuk membina satu blok
5 tingkat rumah pangsa mengandungi 70 unit
kediaman di Tanjong Tokong, Daerah Timur Laut,
Pulau Pinang. Tanah perayu terletak bersebelahan
dengan sebuah masjid.
Terdapat 4 batu nisan di atas tanah berkenaan,

menandakan terdapatnya kubur Islam di atas
tanah tersebut. Khariah Masjid yang bersebelahan
dengan tapak cadangan tersebut tidak ada halangan
(tidak menentang) terhadap rancangan
6064
pembangunan yang hendak dijalankan itu, tetapi

dengan syarat kubur Islam yang terdapat pada
tanah itu tidak disentuh dan mesti terus dipelihara.
Mengikut suratan hakmilik sementara tanah yang

ada pada pemaju, tidak ada apa-apa endorsan atau
catatan yang menunjukkan bahawa tanah itu
adalah satu tanah wakaf. Dalam pada itu,
(sementara permohonan pemaju belum lagi
diputuskan), pihak berkuasa tempatan telah
menyiapkan satu Draf rancangan tempatan bagi
kawasan Tanjong Tokong. Di bawah rancangan
tempatan ini, tanah pemaju itu disebutkan sebagai
satu kawasan Kampong Melayu Terpelihara (Malay
Kampong Preservation area).
Di peringkat awal, wakil pemaju diberitahu bahawa

andainya pelan yang dikemukakan oleh pemaju itu
dipinda untuk mengambil kira kewujudan kubur di
atas tanah berkenaan, permohonan pemaju boleh
diberi pertimbangan.
Walau bagaimanapun, pada akhirnya permohonan

itu telah ditolak oleh responden (Majlis Perbandaran
Pulau Pinang) atas dua alasan; pertama, tanah itu
adalah tanah wakaf, dan kedua, tanah itu
dicadangkan sebagai satu “kampung terpelihara”
("Kampong Conservation"). Terkilan dengan
keputusan itu, perayu telah membuat rayuan
kepada Lembaga Rayuan.
6065
b. Isu
Isu utama dalam kes ini ialah sama ada tanah

tersebut merupakan satu tanah wakaf.
c. Keputusan Lembaga Rayuan
Lembaga Rayuan menyatakan bahawa sudah ada

fatwa bagi negeri itu bahawa kubur orang Islam
adalah tanah wakaf, tetapi fatwa ini tidak bermakna
semua tanah yang ada bersebelahan dengan kubur
itu juga adalah tanah wakaf (A fatwa has been
obtained that the graves of Muslims are wakaf land.
Nothing in this fatwa extends to the land
surrounding the graves).
Tan Sri Dato Chang Min Tat, yang mengumumkan

keputusan Lembaga Rayuan itu, menyatakan
bahawa fatwa itu mengikatnya (This ruling I accept
unreservedly as binding on me). Dari pemeriksaan
yang dijalankan pada tanah itu, Lembaga Rayuan
juga mendapati terdapat kubur-kubur lain selain 4
kubur yang disebutkan itu. Berasaskan fatwa itu,
Lembaga Rayuan menyatakan bahawa tanah yang
di atasnya terdapat kubur Islam adalah tanah
wakaf, bahagian lain tanah itu bukan tanah wakaf.
Oleh yang demikian, rayuan perayu terhadap

keputusan responden menolak permohonannya
berasaskan tanah itu tanah wakaf, mestilah
diluluskan. Akan tetapi disebabkan atas tanah itu
terdapat kubur Islam, satu pemeriksaan hendaklah
terlebih dahulu dijalankan untuk menentukan
sejauh mana tanah itu menjadi tanah wakaf.
6066
Selepas penentuan sehingga mana tanah tersebut

merupakan tanah wakaf dapat dibuat, andainya
tanah yang masih ada untuk dibangunkan masih
mencukupi, Majlis Perbandaran Pulau Pinang
(responden) hendaklah memberi pertimbangan
kepada permohonan perayu berasaskan
pertimbangan perancangan yang betul. (The
application must be referred to MPPP for a decision
on proper planning considerations of that part of the
lot that is not wakaf land).
d. Implikasi
Kes ini penting kerana Lembaga Rayuan telah

mengambil kesempatan membuat teguran kepada
pihak berkuasa tempatan dalam kerjanya
menyediakan draf rancangan tempatan tersebut.
Mengikut Lembaga Rayuan, draf rancangan
tempatan itu masih lagi bertaraf suatu draf, kerana
tindakan susulan di bawah seksyen 13, 14 dan 15
Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 masih
belum dijalankan.
Lembaga Rayuan menegaskan bahawa prosedur di

bawah seksyen 13 hingga 15 ini mestilah
dilaksanakan; jika tidak dilaksanakan, ini bermakna
pemilik tanah tidak mempunyai peluang untuk
menyatakan pendapatnya atau mengemukakan apa-
apa representasi terhadap rancangan struktur
tersebut. Lembaga Rayuan memutuskan, "Unless
this is done, there is no means by which a landowner
may know the measures that are proposed to be
taken that would adversely affect his ownership of
6067
the land and his rights arising therefrom. If the

landowner's right to use his land is in any way to be
injuriously affeced, he should be given the
opportunity to express his views or make
representations against the plan. But in the instant
case, the local plan for Tanjong Tokong remains in
draft and there is no indication that the local
planning authority has approved it. "
Mengambil kira semua inilah maka Lembaga

Rayuan memutuskan bahawa keputusan responden
(MPPP) menolak permohonan pemaju atas alasan
bahawa kawasan ini dijadikan kampong terpelihara
tidak boleh dipakai atau dipertahankan.
6.1.12 Garden Court Sdn. Bhd. v. Majlis Perbandaran Pulau

Pinang (1993)

LR/PP/2/93
Tan Sri Dato' Chang Min Tat (Pengerusi), Haji Ghazi
Ishak, Ong Hean Tee.
16 Julai 1993.
Permohonan membina rumah 3 tingkat - halangan had
kepadatan (densiti) bagi kawasan - Density Plan -
Rancangan Struktur Pulau Pinang .
a. Fakta Kes
Garden Court Sdn. Bhd.(perayu) memiliki sebidang

tanah dengan keluasan 53,613 kaki persegi dalam
kawasan Majlis Perbandaran Pulau Pinang.
Mengikut pelan kepadatan guna tanah bagi kawasan
itu, had maksimum rumah kediaman yang boleh
dibina hanyalah pada kadar 6 unit bagi setiap satu
ekar. Dalam rancangan awalnya, perayu bercadang
6068
membina 23 unit rumah. Memandangkan had

kepadatan yang dinyatakan dalam pelan padatan
guna tanah, perayu telah mengubah pelan asalnya.
Di bawah pelan yang dipinda, perayu hanya
merancang membina 7 unit bangunan, setinggi 3
tingkat setiap satu.
Permohonan perayu untuk mendapatkan kebenaran

merancang ini ditolak oleh Majlis Perbandaran
Pulau Pinang (responden) atas alasan bahawa
bahawa pelan itu tidak menepati jenis dan
ketinggian rumah yang dibina di kawasan itu, iaitu
sama ada 1 tingkat atau 2 tingkat sahaja. Di bawah
pelan padatan guna tanah, hanya rumah sesebuah
sahaja yang boleh dibina.
Terkilan dengan penolakan responden ke atas

cadangannya, perayu telah merayu kepada Lembaga
Rayuan. Dalam hujahnya, ia mengatakan bahawa
cadangan membina bangunan 3 tingkat ini tidak
sewajarnya ditolak memandangkan dalam kawasan
lain (misalnya di kawasan Jesselton) sudah terdapat
bangunan 3 tingkat.
b. Isu
Isu utama dalam kes ini sama ada keputusan Majlis

Perbandaran Pulau Pinang (responden) menolak
permohonan perayu itu berasas di sisi undang-
undang.
6069
Lembaga Rayuan mendapati bahawa 7 unit

bangunan kediaman yang dimaksudkan itu adalah
sebenarnya dua blok bangunan, satu blok
mengandungi 5 unit dan satu blok lagi mengandungi
2 unit. Blok pertama (5 unit itu) sebenarnya
mempunyai ciri-ciri rumah teres, manakala blok
kedua (2 unit itu) mempunyai ciri-ciri rumah
kembar. Selain itu, Lembaga Rayuan juga
mendapati bahawa setiap tingkat unit itu adalah
satu "self-contained flat" sesuai bagi satu keluarga.
Dalam keadaan sebenar, 7 unit bangunan itu adalah
terdiri dari 21 unit "self-contained flats".
Lembaga Rayuan setuju dengan pendapat Pegawai

Perancang Bandar bahawa projek yang dicadangkan
oleh perayu itu adalah satu projek yang besar. "To
the Town Planner, the development is therefore
"massive", covering a high percentage of site area
and is not in conformity with the character, height
and type of buildings established in that area. It is
therefore not in conformity with the Structure Plan
for the Island of Penang."
Oleh yang demikian, Lembaga Rayuan memutuskan

bahawa responden (MPPP) bertindak betul dan
wajar apabila ia menolak permohonan kebenaran
merancang yang dikemukakan oleh pemaju (perayu).
Rayuan perayu ditolak.
6070
d. Implikasi
Keputusan Lembaga Rayuan ini menunjukkan ada

beberapa asas yang betul yang boleh digunakan oleh
pihak berkuasa perancang tempatan untuk menolak
sesuatu permohonan perancangan. Dalam kes ini,
asas penolakannya ialah pelan kepadatan guna
tanah (Density Plan) dan rancangan struktur bagi
seluruh Pulau Pinang.
Kes ini juga menunjukkan "helah" yang cuba

digunakan oleh pemaju, yang pada zahirnya hanya
bercadang membina 7 unit bangunan pada tanahnya
(selaras dengan kadar kepadatan yang ditetapkan).
Namun begitu, di sebalik pelan yang menunjukkan 7
unit bangunan itu, hasrat sebenar pemaju ialah
untuk membina jumlah kediaman yang lebih banyak
iaitu 21 unit rumah pangsa atau apartmen.
Niat pemaju ini, jika berhasil, bermakna sebanyak

21 keluarga baru akan menduduki kawasan tersebut
dan bukannya 7 keluarga. Dan ini jelas
bertentangan dengan pelan kepadatan guna tanah
dan rancangan struktur yang berkuatkuasa bagi
kawasan berkenaan.
Kes ini menunjukkan bahawa pihak berkuasa

perancang tempatan bukan hanya semata-mata
melihatkan kedudukan undang-undang pada
zahirnya malah lebih dari itu, iaitu melihat
implikasi sebenar di sebalik sesuatu keputusan yang
dibuat olehnya.
6071
6.1.13 Petronas Dagangan Berhad v. Majlis Perbandaran Pulau

Pinang

LR/PP/13/94
Tan Sri Dato' Chang Min Tat (Pengerusi), Dato' Haji Sidek
bin Elamdin, Natha Singh
17 November 1994.
Tanah terletak dalam zon kediaman - permohonan
membina stesyen minyak - prosedur memproses
permohonan perancangan yang betul - rancangan struktur -
rancangan tempatan - Interim Zoning Plan - Akta
Perancangan Bandar dan Desa 1976.
a. Fakta Kes
Petronas Dagang Berhad (perayu) berhasrat

membina satu stesyen minyak di atas sebidang
tanah di Jalan Masjid Negeri, Pulau Pinang. Untuk
tujuan itu, satu permohonan perancangan telah
dikemukakan kepada Majlis Perbandaran Pulau
Pinang (responden) pada 16 Jun 1993. Pada 9 Mei,
1994, perayu menerima jawapan yang menyatakan
bahawa permohonannya itu ditolak atas alasan
bahawa tanah yang dicadangkan itu terletak dalam
kawasan zon kediaman.
Oleh kerana Petronas Dagang Berhad (perayu) tidak

berpuashati dengan keputusan yang diberikan oleh
Majlis Perbandaran Pulau Pinang (responden) ia
telah membuat rayuan kepada Lembaga Rayuan.
6072
b. Isu
Isu utama dalam kes ini sama ada keputusan

responden (MPPP) menolak permohonan perayu itu
berasas di sisi undang-undang.
Dalam mempertimbangkan kes tersebut Lembaga

Rayuan sebulat suara memutuskan bahawa
memandangkan tanah itu terletak dalam satu
kawasan yang dizonkan sebagai kawasan kediaman,
penolakan permohonan itu adalah teratur dan
berasas. Oleh yang demikian, rayuan perayu wajar
ditolak.
d. Implikasi
Keputusan Lembaga Rayuan ini penting kerana

semasa mengumumkan keputusannya, ia ada
memberi pandangan dan saranan yang perlu diberi
perhatian oleh responden (MPPP) pada masa depan,
agar prosedur memproses permohonan perancangan
dapat berjalan lancar dan lebih adil.
Berhubung isu "zoning", Lembaga Rayuan

menyatakan bahawa "Where the zoning is known
and the planned development is not in conformity
with it, there can, generally speaking, be no hope for
permission to be granted. That being so, the
Planning Department should, immediately on receipt
of such an application, inform the applicant of the
actual zoning and advise that the application for
planning permission is contrary to the zoning. It
6073
should make clear that the application was not likely

to be approved. It should not process the
application."
Lembaga Rayuan juga menyatakan bahawa

tanggung jawab untuk memastikan zon guna tanah
di mana tanah berkenaan terletak adalah
merupakan tanggung jawab pemilik tanah (pihak
yang mahu menjalankan pembangunan) dan
bukannya pihak lain. Dia sepatutnya mengetahui
perkara ini sebelum mengemukakan
permohonannya untuk diluluskan. Zon berkenaan
boleh dikenalpasti (ada disebutkan) dalam
rancangan struktur dan khusus lagi dalam
rancangan tempatan. Malangnya dalam kes ini,
belum ada Draf rancangan tempatan untuk
kawasan tersebut pada ketika itu yang boleh
menunjukkan zon guna tanah kawasan berkenaan,
walaupun pada masa itu sudah 10 tahun Akta
Perancangan Bandar dan Desa 1976
dikuatkuasakan bagi Pulau Pinang (iaitu pada 1
Januari 1985).
Berhubung isu memproses permohonan

perancangan, Lembaga Rayuan selanjutnya
menyatakan bahawa "Where in the opinion of the
Planning Department of the Council, an application
for planning permission, on the face of it, clearly
contravenes the zoning of the area in which the
planned development lies, that fact alone should
have been noticed and should have been acted upon
by the Planning Department. It should have told the
Applicant that the application would be dismissed on
that ground alone. The Applicant would then have to
6074
consider whether it would alter its planning to

conform to the zoning or whether it would apply for a
change in the zoning. If it still insists, the application
should then be submitted to the Planning and
Building Standing Committee of the local Council for
decision and confirmation by the full Council. In all
probability it would be rejected on this one ground
alone. "
Lembaga Rayuan menambah bahawa seandainya

suatu permohonan itu pasti akan ditolak disebabkan
isu zon guna tanah, adalah sia-sia bagi permohonan
itu diproses dan dirujuk kepada beberapa jabatan
teknikal untuk mendapatkan pandangan dan
maklum balas dari mereka. Tindakan sedemikian itu
disifatkan oleh Lembaga Rayuan sebagai "an
exercise in fatuity, clearly ludicrous on the face of it."
6075
6.2 AKTA ( PERANCANGAN ) WILAYAH PERSEKUTUAN 1982
6.2.1 Datuk Bandar Kuala Lumpur v. Zain Azhari bin Zainal

Abidin
[1997] 2 MLJ 17
Mahkamah Rayuan (Kuala Lumpur) - Rayuan Sivil No. W-
04-35-94
Gopal Sri Ram HMR, Siti Norma Yaakob HMR, Ahmad
Fairuz HMR.
17 Februari 1997
Kelulusan membina bangunan 3 tingkat - permohonan
mendapatkan certiorri untuk membatalkan kelulusan
kebenaran merancang - sama ada kelulusan itu bercanggah
dengan Kaedah-Kaedah Perancangan dan Pembangunan
1970 - Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982,
seksyen 22, 64.
a. Fakta Kes
Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (perayu) telah

meluluskan satu permohonan yang dikemukakan
oleh Tradium Sdn. Bhd. ('Tradium') untuk membina
satu blok apartment tiga tingkat atas tanahnya, di
Jalan Langgak Golf, Kuala Lumpur. Rancangan
pembangunan itu akan menambahkan densiti
(kepadatan penduduk) kawasan itu, dari kadar 11
orang kepada 56 orang bagi satu ekar. Responden
dalam kes ini adalah pemilik tanah bersebelahan,
menduduki rumah kediaman setingkat di situ.
Walaupun tanah responden mempunyai sempadan
yang sama dengan tanah Tradium, tetapi tanah
responden berhadapan ke Jalan U Thant.
Responden telah mencabar kelulusan itu menerusi
satu permohonan certiorari kepada Mahkamah
Tinggi. Mahkamah Tinggi telah mengeluarkan
6076
certiorari seperti yang dipohon oleh responden atas

alasan bahawa perayu telah melampaui kuasanya
apabila meluluskan permohonan pembangunan
Tradium (yang mengakibatkan penambahan densiti
kawasan itu) tanpa mematuhi kehendak Kaedah-
Kaedah Perancangan dan Pembangunan 1970
('Kaedah 1970') seperti yang dikehendaki oleh
seksyen 64 Akta (Perancangan) Wilayah
Persekutuan 1982 ('Akta tersebut'), .
Terkilan dengan keputusan Mahkamah Tinggi itu,

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (perayu) telah
merayu ke Mahkamah Rayuan. Perayu menghujah
bahawa Mahkamah Tinggi telah tersilap dalam
keputusannya setelah mengambil kira sejarah
perundangan dan amalan sebenar, kerana
pemakaian seksyen 64 setiap kali suatu permohonan
perancangan dibuat akan menyebabkan semua
pembangunan di Kuala Lumpur tergendala.
Dalam hujah balasnya, responden menyatakan

bahawa keputusan Mahkamah Tinggi itu betul.
Sambil merujuk kepada seksyen 22 Akta (yang
menyatakan tentang kuasa dan budibicara perayu
dalam memberikan kelulusan), responden
menyatakan bahawa perayu telah gagal
mengemukakan satu afidavit menghuraikan sebab-
sebab ia memberi kelulusan itu; selain itu, tiada
keterangan yang boleh diterima (admissible) yang
menjelaskan kenapa perayu gagal berbuat demikian.
Perayu menghujah balik bahawa adalah menjadi

tugasnya (dan bukan tugas mahkamah) untuk
menentukan perancangan bagi Kuala Lumpur,
6077
kerana perayulah yang paling layak berbuat

demikian. Tambahan pula, keputusan yang dibuat
oleh perayu adalah munasabah dan berpatutan,
setelah mengambil kira hal keadaan kes ini.
b. Isu
Sama ada perayu telah bertindak melampau

kuasanya apabila ia memberi kelulusan kepada
pemohon.
Rayuan perayu ditolak dan keputusan Mahkamah

Tinggi disahkan.
(a) Apabila seksyen 22 Akta tersebut dan k 2(3)

Kaedah 1970 dibaca bersama, secara tersirat
jelaslah bahawa perayu mempunyai kuasa
untuk memberikan kelulusan perancangan
yang melibatkan penambahan densiti
(kepadatan penduduk) dalam kawasan
pembangunan yang dicadangkan tanpa
menggunakan sebarang formaliti lanjut.
Keputusan sebaliknya akan mengakibatkan
kelewatan praktikal yang pula akan
mengakibatkan pemberhentian semua
pembangunan di Kuala Lumpur. Oleh itu,
Mahkamah Tinggi telah melakukan
kesilapan apabila ia memutuskan bahawa
perayu dikehendaki membuat kaedah dan
mewartakannya untuk menjadikan satu
perintah pembangunan yang sah.
6078
(b) Dalam pada itu, perlu diberi perhatian

bahawa kuasa dan budibicara yang diberi
kepada perayu di bawah seksyen 22 Akta
tersebut hendaklah dilaksanakan secara
munasabah dan selaras dengan kehendak
Akta tersebut. Apabila pelaksanaan
budibicara perayu itu dicabar atas alasan
ketidakmunasabahan, mahkamah boleh
memeriksa proses membuat keputusan itu
serta mempertimbangkan merit keputusan
itu. Selain itu, pembuat keputusan awam
yang melaksanakan budibicara yang dicabar
itu mestilah menjawab cabaran itu dengan
mengemukakan keterangan yang relevan dan
yang boleh diterima oleh mahkamah. Ini
bermakna, dalam kes ini perayu dikehendaki
menyerahkan keterangan yang boleh
diterima bagi menyokong pelaksanaan
budibicaranya. Permohonan untuk certiorari
biasanya dijawab (ditentang) atas keterangan
afidavit. Mahkamah tidak boleh memaksa
mana-mana pihak untuk menyerahkan
afidavit, tetapi jika sesuatu pihak memilih
untuk menyerah afidavit supaya
dipertimbangkan, ia mestilah merupakan
keterangan yang boleh diterima di sisi
undang-undang. Afidavit perayu dalam kes
ini adalah berasaskan dengar-dengar cakap
(hearsay) yang tidak boleh diterima
(inadmissible); oleh itu perayu telah gagal
mengemukakan apa-apa keterangan untuk
menyokong keputusannya.
6079
d. Implikasi
Mahkamah Rayuan dalam kes ini menekankan

kedudukan undang-undang bahawa dalam hal
berhubung kelulusan permohonan kebenaran
merancang di sekitar Kuala Lumpur, kuasa untuk
memberikan kelulusan atau sebaliknya adalah
terletak di tangan Datuk Bandar Kuala Lumpur
dan bukan mahkamah, dan kuasa Datuk Bandar itu
boleh dilaksanakan olehnya mengikut budibicaranya
sendiri. Mahkamah memutuskan demikian kerana
Datuk Bandar, dan bukan mahkamah, yang
mempunyai akses kepada segala maklumat dan
bahan-bahan lain untuk membuat apa-apa
keputusan berhubung permohonan itu.
Namun begitu, walaupun Datuk Bandar mempunyai

kuasa dan budibicara membuat keputusannya
sendiri, keputusan tersebut masih boleh dicabar oleh
sesiapa sahaja yang terkilan dengan keputusan itu.
Apabila cabaran sedemikian itu dibuat, Dewan
Bandaraya Kuala Lumpur dikehendaki menjawab
cabaran dengan hujah dan keterangan yang boleh
diterima oleh mahkamah . Kegagalan Dewan
Bandaraya Kuala Lumpur berbuat demikian boleh
menyebabkan mahkamah mempersoalkan asas
kelulusan tersebut dan mengeluarkan perintah
certiorari untuk membatalkannya.
Juga penting dalam kes ini ialah fakta bahawa

apabila Tradium pertama kali membuat
permohonannya, Tradium tidak dimaklumkan oleh
Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (perayu) tentang
status permohonan syarikat itu. Oleh itu, responden
6080
tidak berpeluang untuk membuat apa-apa bantahan

terhadap cadangan pemajuan yang hendak
dilaksanakan oleh syarikat itu. Mahkamah Rayuan
menyatakan bahawa kegagalan Dewan Bandaraya
Kuala Lumpur ini merupakan satu ketidakadilan
prosedur (procedural unfairness), satu konsep yang
lebih luas dari prinsip keadilan semula jadi (natural
justice). Konsep ini mempunyai akar umbinya di
Perlembagaan Persekutuan dan pertama kali
dijadikan sebahagian jurisprudence negara ini
dalam keputusan hakim Edgar Joseph dalam kes
Rohana bte Ariffin v. Universiti Sains Malaysia
[1989] 1 MLJ 487 . Keputusan kes Rohana itu
mempunyai kesan yang besar kepada undang-
undang pentadbiran negara ini.
Disebabkan kegagalan perayu itu, kelulusannya

telah kemudian dibatalkan oleh mahkamah atas
permohonan responden. Selepas itu perayu
menjalankan satu siasatan (inquiry) ke atas
permohonan awal Tradium. Siasatan itu
dikendalikan oleh seorang pegawai bawahan atas
arahan perayu. Kali ini, responden diberi notis
mengenainya tetapi malangnya pada masa itu ia
berada di luar negara. Walau bagaimanapun,
responden diwakili oleh peguamnya, yang memohon
supaya siasatan itu ditangguhkan. Permohonan
penangguhan ini telah ditolak oleh pegawai yang
mengendalikan siasatan itu. Di akhir siasatan,
pegawai berkenaan telah menyerahkan perkara itu
untuk keputusan perayu. Perayu kemudian
meluluskan permohonan Tradium itu. Terkilan
dengan keputusan ini, responden memohon
6081
certiorari dari Mahkamah Tinggi. Permohonan ini

diluluskan oleh mahkamah dan certiorari
dikeluarkan untuk membatalkan kelulusan perayu
itu. Perayu kemudian merayu ke Mahkamah
Persekutuan terhadap keputusan Mahkamah
Tinggi.
Mahkamah Rayuan menolak rayuan perayu (Dewan

Bandaraya Kuala Lumpur) kerana kegagalannya
mengemukakan keterangan yang boleh diterima
(admissible evidence) yang menyatakan alasan-
alasan bagi keputusannya meluluskan permohonan
Tradium tersebut. Keterangan yang dikemukakan
oleh perayu kepada Mahkamah Tinggi hanyalah
satu afidavit yang difailkan oleh seorang pegawai
rendah, bukan oleh perayu (Datuk Bandar) sendiri.
Pegawai yang memfailkan afidavit itu ialah Mokhtar
bin Long Idris, iaitu pegawai yang mengendalikan
siasatan. Bagi mahkamah, keterangan afidavit yang
dikemukakan oleh Mokhtar ini hanyalah keterangan
hearsay dan oleh itu tidak dapat diterima. Atas
sebab-sebab itulah permohonan certiorari responden
telah diluluskan, kerana ia tidak berjaya disangkal
oleh perayu.
6.2.2 Yian Sdn. Bhd. v. Datuk Bandar Kuala Lumpur & Anor.
[1998] 5 MLJ 550

Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur - Usul Pemula No.. R2-
25-84 / 1993
Abdul Kadir Sulaiman H.
3 September 1997.
Kelulusan membina hotel - permohonan mendapatkan
certiorari untuk membatalkan kebenaran merancang -
kelewatan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur memfailkan
6082
afidavit jawapan - sama ada Dewan Bandaraya Kuala

Lumpur melakukan kesilapan ketika meluluskan
permohonan - Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan
1982 - Wilayah Persekutuan (Planning) (Zoning and
Density) Rules 1985 - Pelan Pembangunan Kuala Lumpur.
a. Fakta Kes
Pemohon dalam kes ini ialah Yian Sdn. Bhd. yang

memohon perintah certiorari untuk membatalkan
satu keputusan defendan pertama (Datuk Bandar
Kuala Lumpur, DBKL). Keputusan yang
dimaksudkan itu adalah keputusan Dewan
Bandaraya Kuala Lumpur bertarikh 20 May 1993 di
mana Dewan Bandaraya Kuala Lumpur meluluskan
satu permohonan yang dibuat oleh defendan kedua
untuk mendapatkan kebenaran merancang untuk
membina sebuah hotel 4 bintang, mengandungi 250
bilik, setinggi 15 tingkat diatas Lot 928, 929 dab 931
Seksyen 53 jalan Ceylon, Kuala Lumpur. Kegunaan
ruang lantai bangunan tersebut terdiri dari bilik-
bilik hotel (dari tingkat 6 hingga tingkat 15), ruang
tempat letak kereta (dari tingkat 2 hingga tingkat 4)
dan kemudahan rekreasi (di tingkat 5).
Pemohon juga memohon perintah mandamus atau

sebagai gantian satu perintah di bawah Akta Relief
Spesifik 1950 mengarahkan (memerintahkan)
Dewan Bandaraya Kuala Lumpur membatalkan
atau menarikbalik kelulusan yang telah diberi
kepada defendan kedua itu.
Seorang pengarah pembangunan Dewan Bandaraya

Kuala Lumpur telah menjawab segala dakwaan
6083
yang dibuat oleh pemohon (Yian Sdn. Bhd.) terhadap

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur menerusi afidavit
yang difail olehnya bagi pihak Dewan Bandaraya
Kuala Lumpur. Pada ketika itu, Dewan Bandaraya
Kuala Lumpur sendiri tidak memfailkan apa-apa
afidavit menetang permohonan ini. Kegagalan
Dewan Bandaraya Kuala Lumpur ini ada juga
disebutkan dalam salah satu afidavit pemohon.
Semasa pemohon hampir-hampir selesai

mengemukakan hujah jawapannya, barulah Dewan
Bandaraya Kuala Lumpur memfailkan afidavitnya.
Dalam afidavitnya yang baru difailkan itu, Dewan
Bandaraya Kuala Lumpur mengulangi semula dan
menggunapakai segala perkara yang disebutkan
dalam afidavit pengarah pembangunannya itu.
Pemohon kemudian memohon supaya afidavit

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur itu dipadamkan
(expunged) dari rekod mahkamah atas alasan
bahawa ia difailkan terlalu lewat untuk
membolehkannya mengemukakan apa-apa
keterangan lanjut. Pemohon juga mengatakan
bahawa afidavit Dewan Bandaraya Kuala Lumpur
itu menyalahi prosedur dan merupakan satu
penyalahgunaan proses mahkamah.
b. Isu
Sam ada afidavit Dewan Bandaraya Kuala Lumpur

itu boleh diterima oleh mahkamah atau wajar
ditolak. Antara alasan yang disebutkan oleh
pemohon dalam permohonannya itu adalah bahawa
Dewan Bandaraya Kuala Lumpur;
6084
(a) Tersilap (misconstrued) tentang skop dan

kesan kehendak undang-undang seperti yang
dinyatakan dalan Undang-undang
(Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982,
khususnya seksyen 22 Akta itu dan
peraturan 5 dan 6 Planning Development
Rules 1970 serta peraturan 2 Wilayah
Persekutuan (planning) (zoning and density)
Rules 1985 dan akhir sekali Pelan
Pembangunan Komprehensif (Comprehensive
Development Plan) Kuala Lumpur;
berhubung dengan proses membuat
keputusan apabila meluluskan permohonan
defendan kedua.
(b) Bertindak bertentangan dengan kehendak

prinsip keadilan asasi (natural justice) dan
prosedur yang ada kerana tidak memberi
peluang secukupnya kepada pemilik tanah
yang berhampiran (jiran) dengan defendan
kedua untuk membuat bantahan kepada
permohonan pembangunan itu;
(c) Secara salah meluluskan permohonan

kebenaran merancang tanpa mengambil kira
perkara-perkara yang dibangkitkan oleh
pemohon dalam bantahannya terhadap
cadangan pembangunan itu;
(d) Telah gagal mengambil kira bahawa

kemudahan infrastruktur yang ada di
kawasan Bukit Ceylon hanya sesuai untuk
kepadatan (densiti) penduduk yang rendah,
6085
dan sesuai hanya untuk “low-rise

development” sahaja;
(e) Gagal mewujudkan satu master plan atau

local plan sebelum menimbangkan dan
meluluskan cadangan pemajuan yang telah
disemak semula;
(f) Bertindak melampaui bidang kuasanya atau

salah menggunakan budi bicaranya di bawah
seksyen 22 Akta (Perancangan) Wilayah
Persekutuan 1982. dan
(g) Secara am telah membelakangkan prinsip

keadilan asasi (natural justice) bila
mengadakan siasatan di bawah peraturan 5
Planning (Development) Rules 1970 pada 26
April 1993 di mana pemohon ada hadir tetapi
penentang kedua tidak hadir bersama .
Tindakan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur

memfailkan afidavitnya itu merupakan satu usaha
(percubaan) mengemukakan keterangan baru pada
hal segala keterangan yang perlu sudahpun ada di
hadapan mahkamah. Dalam kes ini, bukan hanya
hujah utama pemohon berhubung dengan usul
substantif telah selesai dikemukakan di mahkamah,
bahkan juga hujah Dewan Bandaraya Kuala
Lumpur sendiri (defendan pertama) dan defendan
kedua apabila mahkamah menangguhkan prosiding
untuk mendengar jawapan muktamad pemohon.
6086
Jika mahkamah membenarkan keterangan baru

dikemukakan, ini bermakna mahkamah membuka
semula kes dan ini merupakan satu penyalahgunaan
proses mahkamah. Tambahan pula, ketika
memfailkan afidavitnya serta mengemukakan
keterangan pada 15 April 1997, Dewan Bandaraya
Kuala Lumpur berbuat demikian tanpa mendapat
kebenaran mahkamah. Oleh yang demikian, afidavit
Dewan Bandaraya Kuala Lumpur ini hendaklah
dipadamkan dari rekod prosiding ini.
d. Implikasi
Perlu dinyatakan bahawa mengikut keputusan

Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur dalam kes Usul
Pemula No R1-25-118-92 (Zain Azahari bin Zainal
Abidin v. Datuk Bandar Kuala Lumpur), Dewan
Bandaraya Kuala Lumpur tidak diwajibkan
memfailkan afidavitnya sendiri. Ini bererti bahawa
sesiapa sahaja yang telah diberi kuasa oleh Dewan
Bandaraya Kuala Lumpur kepadanya boleh
memfailkan afidavit bagi pihak Dewan Bandaraya
Kuala Lumpur. Akan tetapi, apabila kes itu
kemudian dirayu ke Mahkamah Rayuan (lihat
Rayuan Sivil No W-04-35-94, iaitu kes Datuk
Bandar Kuala Lumpur v. Zain Azahari bin Zainal
Abidin [1997] 2 MLJ 17), Mahkamah Rayuan
memutuskan (dalam penghakimannya yang
diumumkan pada 17 Februari 1997) bahawa Dewan
Bandaraya Kuala Lumpur perlu memfailkan
afidavitnya sendiri.
6087
Kedudukan undang-undang inilah sekarang yang

perlu diikut dan dipakai oleh mahkamah dalam kes
ini. Itulah sebabnya dalam kes ini Dewan
Bandaraya Kuala Lumpur akhirnya memfailkan
afidavitnya sendiri. Malangnya apabila ia berbuat
demikian, penjalanan kes ini sudah begitu lanjut
hingga hampir ke penghujung.
Dalam kes ini, hakim bicara menerima hujah

peguam bagi pihak pemohon (Dato’PG Lim) bahawa
membenarkan afidavit difailkan di peringkat ini
bermakna mengizinkan kemasukan satu keterangan
baru (introduction of this fresh evidence) dan ini
boleh dianggap sebagai membuka semula kes
(tantamount to a reopening of case) selepas segala
hujah sedah dikemukakan di mahkamah.
Kedudukan undang-undang sudahpun diputuskan
dalam kes Cheah Theam Swee & Anor v. Overseas
Union Bank Ltd. & Ors [1989] 1 MLJ 426.
Satu lagi perkara yang penting dalam kes ini ialah

penjelasan mahkamah tentang kewajipan pihak
berkuasa berkenaan dengan orang yang terlibat
dengan membuat keputusan (decision-maker) di
bawah seksyen 22 Akta (Perancangan) Wilayah
Persekutuan 1982. Memetik penghakiman Gopal
Sri Ram HMR dalam kes Dewan Bandaraya Kuala
Lumpur v. Zain Azhari bin Zainal Abidin itu, hakim
bicara berkata bahawa:
“ A public decision-maker whose exercise of

discretion is questioned must meet the challenge by
adducing relevant and admissible evidence.
Applicant for the certiorari and the other relief
6088
specified in para 1 of the Schedule to the courts of

Judicature Act 1964 are normally contested on
affidavit evidence. As a general rule where an
applicant files an affidavit alleging that a particular
decision was not arrived at in accordance with law,
e.g. because the decision-maker had taken into
account irrelevant matters, it is incumbent upon the
particular decision-maker in the usual way to affirm
and file an affidavit rebutting the allegation and
setting out those matters which led him to make the
impugned decision….
......(w) here no cogent reasons are proffered by way
of admissible evidence for the absence of such an
affidavit, the general rule will apply with full force.
Consequently, where allegations on affidavit are
unrebutted by the party against whom they are
made, a court is entitled to conclude that those
allegations have been accepted…..
There is another aspect to this principle. It is that
the affidavit, in order to amount to a satisfactory
rebuttal, must be affirmed by the person who has
personal knowledge of the facts in issue. In cases
where the exercise of discretion by a public decision-
maker is challenged, in the absence of those special
circumstances which we referred to a moment ago,
the rebuttal must come from the decision-maker
himself. An affidavit by a deponent who has no
personal knowledge of the considerations upon which
the decision was based is pure hearsay and is
worthless as evidence and no court can be expected
to pay the slightest attention to it ……”
6089
6.2.3 Datin Azizah Bte Abdul Ghani v. Dewan Bandaraya Kuala

Lumpur & Ors.
[1992] 2 MLJ 393

Mahkamah Agong - Rayuan Sivil No 02-169-1992
Abdul Hamid Omar KHN, Gunn Chit Tuan HMA, dan
Eusof Chin HMA
7 Ogos 1992.
Perancangan bandar - kebenaran merancang diberi oleh
Datuk Bandar Kuala Lumpur - gagal memaklumkan
pemilik tanah berhampiran - perintah pembangunan
dibatalkan - Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan
1982.
a. Fakta kes
Dalam kes ini responden (Dewan Bandaraya Kuala

Lumpur) telah mengeluarkan perintah
pembangunan (development order) membenarkan
pemilik tanah Lot 4951 Pesiaran Bukit Tunku,
Mukim Batu, Kuala Lumpur, membina dua blok
apartmen, masing-masing setinggi dua tingkat dan
tiga tingkat, di atas tanahnya itu. Responden gagal
menyampaikan apa-apa notis mengenai permohonan
tersebut kepada perayu, iaitu pemilik tanah
berhampiran (Lot 4951), seperti yang dikehendaki di
bawah Planning (Development) Rules 1970 (selepas
ini dipanggil Kaedah-Kaedah 1970). Perayu telah
memohon mendapatkan certiorari dari Mahkamah
Tinggi untuk membatalkan perintah pembangunan
itu, tetapi permohonannya telah ditolak. Ia telah
mengemukakan rayuannya ke Mahkamah Agong.
6090
b. Isu
Antara isu penting yang perlu diputuskan oleh

Mahkamah Agong ialah sama ada perayu, selaku
pemilik tanah berhampiran, mempunyai hak untuk
diberi notis oleh responden dan mebuat bantahan
sebelum responden mengeluarkan perintah
pembangunan di bawah seksyen 22 Akta
(Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982 (selepas
ini dipanggil Akta 1982). Isu ini perlu diputuskan
berasaskan kaedah-kaedah yang berkuatkuasa
semasa perintah pembangunan itu dikeluarkan.
Berasaskan fakta kes, responden (Dewan Bandaraya

Kuala Lumpur) telah gagal mematuhi kaedah-
kaedah yang masih berkuatkuasa (iaitu Kaedah 5
dan 6 yang terdapat dalam Kaedah-Kaedah 1970)
semasa ia mengeluarkan perintah pembangunan.
Oleh itu, mahkamah memutuskan certiorari boleh
dikeluarkan untuk membatalkan perintah
pembangunan tersebut. Rayuan perayu diluluskan
dan perintah pembangunan tersebut diketepikan.
d. Implikasi
Kaedah-Kaedah 1970 berkenaan telah dibuat oleh

Pihak Berkuasa Perancangan Wilayah Persekutuan,
dengan persetujuan Menteri, di bawah kuasa yang
ada padanya di bawah seksyen 47 Ordinan Darurat
(Kuasa-Kuasa Perlu) No. 46 tahun 1970 (selepas ini
dipanggil “Ordinan 1970”). Ordinan ini kemudian
6091
telah dimansuhkan oleh Akta (Perancangan)

Bandaraya Kuala Lumpur 1973 (selepas ini
dipanggil “Akta 1973”), akan tetapi di bawah
seksyen 48 Akta 1973 itu ada dinyatakan bahawa
apa-apa kaedah yang dibuat di bawah Ordinan 1970
itu terus berkuatkuasa melainkan ia bertentangan
dengan Akta 1973.
Akta 1973 kemudian dimansuhkan oleh Akta 1982.

Walau bagaimanapun, di bawah seksyen 65(2) Akta
1982 ini, ada dinyatakan bahawa apa-apa kaedah
yang dibuat di bawah di bawah Akta yang
dimansuhkan itu terus berkuatkuasa seolah-olah ia
dibuat di bawah Akta 1982 melainkan apabila ia
didapati bertentangan dengan Akta 1982.
Di bawah seksyen 16(3) Ordinan 1970 yang

dimansuhkan itu, ada dinyatakan bahawa “Upon
receipt of the application for planning permission,
the Authority shall inform the registered proprietors
of the lands adjoining the land to which the
application relates of their right to object to the
application and to state their grounds of objection
within fourteen days of the date of the notice.”
Di bawah seksyen 17(3) Akta 1973 yang

dimansuhkan itu juga ada dinyatakan bahawa –
“Upon receipt of the application for planning

permission, the Commissioner shall by notice in
writing served on the owners of the lands adjoining
the land to which the application relates inform
them of their rights to object to the appliction and to
state their grounds of objection within fourteen days
of the date of service of the notice.
6092
Provided that the Commissioners shall not be

required to comply with the provisions of this
subsection -
(a) where in respect of an application for
planning permission a layout plan is required
by virtue of section 7 and such layout plan is
published for public objection pursuant to
subsection (4) of that section; or
(b) where an application for planning permission
is in conformity with the development plan.”
Berbeza dengan Ordinan 1970 dan Akta 1973 itu,
Akta 1982 tidak mengandungi apa-apa peruntukan
seumpama itu. Sebaliknya, di bawah seksyen 22(4)
Akta 1982 itu ada dinyatakan bahawa –
“The Commissioner in dealing with an application
for planning permission shall take into consideration
such matters as are in his discretion expedient or
necessary for purposes of proper planning and in this
connection but without prejudice to the discretion of
the Commissioner to deal with such application, the
Commissiner shall as far as practicable have regard
to -
(a) the provisions of the development plan and
where the local plan has not been adopted,
the Comprehensive Development plan; and
(b) any other material consideration.”
Dalam kes ini Mahkamah Agong menegaskan

bahawa tidak ada apa-apa kaedah yang telah dibuat
di bawah Akta 1973 dan Akta 1982 itu. Oleh yang
demikian, mengikut seksyen 48 Akta 1973 dan
seksyen 65 Akta 1982, Kaedah-Kaedah 1970 yang
dibuat di bawah Ordinan 1970 itu terus
berkuatkuasa. Mahkamah Agong juga
6093
mengesahkan bahawa kaedah 5 dan 6 itu tidak

betentangan dengan seksyen 22(4) Akta 1982.
Yang menjadi isu sekarang ialah apakah kaedah 5

dan 6 dalam Kaedah-Kaedah 1970 itu telah dipatuhi
oleh responden semasa ia mengeluarkan perintah
pembangunan itu.
Melihat kepada fakta kes ini, Mahkamah Agong

dapati bahawa notis dari Jabatan Perancang Bandar
Dewan Bandaraya Kuala Lumpur bertarikh 25
Oktober 1990 memberitahu perayu tentang
permohonan perancangan ini telah dikirimkan ke
satu alamat yang salah, bukan alamat rumah yang
diduduki perayu. Disebabkan kesilapan ini, perayu
tidak menerima notis tersebut dan lantaran itu tidak
dapat memfailkan apa-apa bantahan kepada
responden berhubung permohonan perancangan ini.
Mahkamah Agong menyatakan bahawa kesilapan
ini telah menafikan hak perayu untuk membuat
bantahan, dan oleh itu perintah pembangunan yang
dibuat bertarikh 10 Januari 1991 itu adalah tidak
sah dan batal kerana ia gagal mematuhi kehendak
kaedah 5 dan 6 Kaedah-Kaedah 1970.
6094
6.3 MUNICIPAL ORDINANCE (CAP 133)
6.3.1 Sivasupramaniam v. Public Prosecutor
[1968] 1 MLJ 80
Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur - Rayuan Jenayah No 54
Tahun 1967 Gill H. 5 Oktober 1967
Membina bangunan tanpa kelulusan - dibicara dan
disabitkan kesalahan - sama ada sabitan itu sah kerana
tertuduh bukan pemilik tanah - Ordinan Bandaran Negeri-
Negeri Selat (Cap. 133) seksyen 144.
a. Fakta Kes
Dalam kes ini perayu (yang bukan pemilik tanah)

telah membina sebuah bangunan tanpa terlebih
dahulu mendapatkan kelulusan dari pihak berkuasa
berkenaan, menyalahi seksyen 144(7), Ordinan
Bandaran Negeri-Negeri Selat (Straits Settlements
Municipal Ordinance) (Cap. 133). Jika sabit
kesalahan, ia boleh dihukum di bawah seksyen
144(10)(a) undang-undang yang sama.. Undang-
undang ini dipakai di Kuala Lumpur di bawah
Municipal Ordinance (Extended Application) No. 3
Tahun 1948.
Perayu telah dituduh, dibicarakan dan selanjutnya

disabitkan kesalahan oleh Mahkamah Majistret
berasaskan keterangan saksi yang melihatnya
membuat kerja-kerja binaan tersebut. Keterangan
saksi tersebut tidak dapat disangkal atau
dipatahkan oleh perayu. Terhadap sabitan itulah
perayu telah membuat rayuan ke Mahkamah Tinggi.
6095
b. Isu
Dalam rayuannya ke Mahkamah Tinggi, isu yang

dibangkitkan ialah mengenai pentafsiran seksyen
144(12) yang, menerusi statutory fiction, membuat
anggapan bahawa kerja-kerja binaan itu telah
dilakukan oleh pemilik tanah.
Penelitian mahkamah secara keseluruhan ke atas

seksyen 144 menunjukkan secara jelas bahawa
badan perundangan meletakkan keseluruhan
tanggungjawab ke atas pemilik tanah untuk
mempastikan bahawa peruntukan undang-undang
itu dipatuhi sepenuhnya. Adalah amat tidak adil
meletakkan tanggungjawab ini kepada pemilik
tanah, kerana adalah menjadi pengetahuan umum
bahawa dalam kawasan bandar yang besar keadaan
menjadi kurang terkawal di mana ramai orang
membina bangunan tanpa izin atas tanah yang
bukan milik mereka.
Mengikut Hakim Gill lagi, cara yang mudah untuk

mengatasi masalah ini ialah meminda seksyen-kecil
(12) dengan menambah di tempat yang sesuai
perkataan "tanpa bukti sebaliknya", atau
memansuhkan peruntukan itu sama sekali.
Hakim Gill selanjutnya menyatakan bahawa

mahkamah tidak ada kuasa lebih dari mentafsirkan
peruntukan undang-undang yang ada mengikut
kebijaksanannya, dan dalam kes ini mahkamah
mentafsirkan seksyen-kecil (12) sebagai bermaksud
6096
bahawa tidak ada orang lain selain pemilik tanah

yang boleh dituduh dan disabitkan dengan mana-
mana kesalahan berhubung kerja binaan di bawah
seksyen 144 Ordinan tersebut.
Oleh yang demikian, Hakim Gill telah meluluskan

rayuan perayu. Sabitan perayu dan hukuman denda
yang dikenakan oleh Mahkamah Majistret
diketepikan, dan perintah merobohkan bangunan
yang dibuat oleh Mahkamah Majistret itu juga
diketepikan.
[Nota tambahan: Dari keputusan Mahkamah Tinggi

ini, Pendakwa Raya kemudian merayu kepada
Mahkamah Persekutuan (lihat kes selepas ini)].
d. Implikasi
Hakim Gill, dalam penghakimannya, telah merujuk

kepada satu kes dari Singapura, Lim Beng Teck v. R
[1957] MLJ 21 di mana Hakim Besar Whyatt telah
memutuskan bahawa hanya pemilik tanah sahaja
yang boleh dituduh dan disabitkan melakukan
kesalahan sedemikian.
Hakim Gill juga telah merujuk kepada kes Darus

bin Ahmad v. Public Prosecutor [1965] 1 MLJ 200
Hakim Suffian juga telah membuat keputusan yang
sama, di mana sabitan perayu kerana membina
sebuah bangunan tanpa izin telah kemudian
dibatalkan (quashed). Dalam kes Darus itu, perayu
telah disabitkan kesalahannya di bawah seksyen
91(i) Town Boards Enactment (FMS Cap 137) dan
sabitan ini kemudian telah dibatalkan di bawah
6097
seksyen 93(ii) Enakmen, yang sama (pari materia)

dengan seksyen 144 (12) Municipal Ordinance.
Seksyen 144(12) itu berbunyi - "Di mana apa-apa

operasi pembenaan dimulakan atau dijalankan
berhubung apa-apa bangunan, kerja sedemikian itu
dianggap dimulakan atau dijalankan oleh pemilik
tanah di mana bangunan itu dibina dan orang itu
hendaklah bertanggungjawab ke atasnya." (Where
any building operations are commenced or carried
out in respect of any building, they shall be deemed
to have been commenced or carried out by the owner
of the land whereon such building is erected and he
shall be liable therefor.)
Selanjutnya, Hakim Gill telah merujuk kepada kes

Public Prosecutor v. Phang Swee Lan [1960] MLJ 6 ,
di mana Hakim Adams memutuskan bahawa
walaupun seksyen 144(12) Municipal Ordinance itu
(yang mewujudkan statutory fiction) jelas dan tidak
samar-samar, ini tidak bermakna bahawa badan
perundangan meletakkan tanggungjwab kepada
pemilik tanah sahaja, dan tindakan undang-undang
tidak boleh diambil ke atas orang lain yang
melakukan kesalahan membina tanpa kelulusan itu.
Oleh yang demikian, Hakim Adams dalam kes itu
telah meluluskan rayuan Pendakwa Raya terhadap
keputusan Mahkamah Majistret yang enggan
mensabitkan responden kerana mendirikan sebuah
rumah kayu tanpa kelulusan.
6.3.2 Public Prosecutor v. Sivasuprammaniam
[1969] 2 MLJ 86
6098
Mahkamah Persekutuan Criminal Reference No.XI Tahun

1969
Ong Hock Thye HB (Malaya), Suffian HMP, Ali HMP.
20 Jun 1969.
Membina rumah tanpa kelulusan - tertuduh bukan pemilik
tanah - sama ada sabitan tertuduh wajar dikekalkan -
Ordinan Bandaran Negeri-Negeri Selat (Cap 133), seksyen
144.
a. Fakta Kes
Dalam kes ini perayu (yang bukan pemilik tanah)

telah membina sebuah bangunan tanpa terlebih
dahulu mendapatkan kelulusan dari pihak berkuasa
berkenaan, menyalahi seksyen 144(7), Ordinan
Bandaran Negeri-Negeri Selat (Straits Settlements
Municipal Ordinance) (Cap. 133). Jika sabit
kesalahan, ia boleh dihukum di bawah seksyen
144(10)(a) undang-undang yang sama. Undang-
undang ini dipakai di Kuala Lumpur di bawah
Municipal Ordinance (Extended Application) No. 3
Tahun 1948.
Perayu telah dituduh, dibicarakan dan selanjutnya

disabitkan kesalahan oleh Mahkamah Majistret
berasaskan keterangan saksi yang melihatnya
membuat kerja-kerja binaan tersebut. Keterangan
saksi tersebut tidak dapat disangkal atau
dipatahkan oleh perayu. Terhadap sabitan itulah
perayu telah membuat rayuan ke Mahkamah Tinggi.
b. Isu
Isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah

Persekutuan ialah sama ada pemilik tanah, yang di
6099
atasnya satu bangunan telah dibina tanpa

kelulusan, merupakan satu-satunya orang sahaja
yang boleh dituduh melakukan kesalahan di bawah
seksyen 144(7) Municipal Ordinance (Cap. 133)
(Whether the owner of land, upon which there is
erected an unauthorised building, is the only person
who can be charged with an offence under the
provision of seksyen 144(7) of the Municipal
Ordinance (Cap 133)".

seksyen 144(12) hanya bertujuan meletakkan
liabiliti kepada orang yang ditentukan dalam
keadaan di mana orang yang sebenarnya melakukan
kesalahan itu tidak diketahui atau tidak dapat
dikesan. Tidak terdapat apa-apa dalam peruntukan
ini yang melepaskan liabiliti orang yang sebenarnya
melakukan kesalahan itu. Peruntukan ini tidak
boleh digunakan sebagai pembelaan bagi mana-
mana orang ketiga (bukan pemilik tanah) yang
sebenarnya telah melakukan kesalahan membina
bangunan tanpa kelulusan itu.
Mahkamah Persekutuan menolak (enggan

mengikut) keputusan yang dibuat dalam kes Lim
Beng Teck v. R [1957] MLJ 21. Dalam kes itu,
Hakim Besar Whyatt telah memutuskan bahawa
hanya pemilik tanah sahaja yang boleh dituduh dan
disabitkan melakukan kesalahan sedemikian.
6100
Mahkamah Persetujuan akhirnya memutuskan

bahawa keputusan Mahkamah Tinggi wajar
diketepikan (reversed).
d. Implikasi
Keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes ini

penting kerana ia akhirnya menyelesaikan keadaan
yang tidak menentu sebelum ini mengenai isu sama
ada hanya pemilik tanah sahaja yang boleh didakwa
dan disabitkan kesalahan di bawah seksyen 144.
Keputusan Mahkamah Persekutuan ini menjelaskan
bahawa sesiapa sahaja yang menjalankan kerja
binaan pada tanah tanpa kelulusan dari pihak
berkuasa boleh dituduh dan disabitkan
kesalahannya jika terdapat bukti untuk tujuan itu.
6.3.3 Yegappan v. Majlis Daerah Province Wellesley Tengah
(No 2)[1965] 1 MLJ 63

Mahkamah Tinggi Pulau Pinang
Hakim Hepworth
16 Oktober 1964
Kelulusan projek perumahan - mohon certiorari untuk
membatalkan kelulusan - sama ada mematuhi prosedur di
bawah Ordinan Perbandaran – sama ada melampaui bidang
kuasa.
a. Fakta Kes
Dalam kes ini, pemohon telah memohon kepada

mahkamah untuk mendapatkan certiorari bagi
maksud membatalkan satu kelulusan yang dibuat
oleh Majlis Daerah Province Wellesley Tengah
(responden). Responden sebelum itu telah
6101
meluluskan pelan susun atur dan pelan bangunan

sebuah projek perumahan (mengandungi 5 unit
rumah kedai, 7 unit rumah teres dan 6 unit rumah
berkembar) di atas Lot 14 dan 15 Mukim 8, Sungei
Rambai, Province Wellesley Tengah, Pulau Pinang.
Yegappan (pemohon) adalah pemilik tanah
bersebelahan tapak projek tersebut. Pemohon juga
telah membina sebuah rumah di atas tanahnya itu
dan kini menghuninya.
b. Isu
Satu bantahan awal telah dibangkitkan iaitu sama

ada mahkamah boleh mengeluarkan perintah
certiorari dalam kes ini atas alasan bahawa
tindakan responden itu merupakan satu tindakan
pentadbiran, apatah lagi tidak ada keterangan yang
menunjukkan bahawa responden telah melampaui
had bidang kuasanya.
Kedua-dua pihak bersetuju, pada asasnya, bahawa

responden tidak bertindak di luar had
bidangkuasanya, tetapi ia telah menyalah tafsir
maksud undang-undang kecil berkenaan dan oleh
itu telah melaksanakan bidang kuasanya secara
salah.
Hakim Hepworth memutuskan bahawa oleh sebab

satu pendengaran (hearing) telah diadakan bagi
maksud memberi peluang kepada pemohon
mengemukakan hujah-hujah dan bantahannya, dan
keputusan responden telah dibuat setelah
6102
mengambil kira perkara-perkara tersebut,

budibicara yang dijalankan oleh responden (majlis
daerah) itu adalah satu budibicara kehakiman
(judicial discretion), oleh itu satu perintah certiorari
boleh dikeluarkan untuk membatalkannya.
Berasaskan keterangan yang ada, mahkamah

memutuskan bahawa kelulusan yang diberi oleh
responden dalam kes ini telah melanggar kehendak
undang-undang kecil berkenaan. Kegagalan
responden mematuhi prosedur yang digariskan
dalam Ordinan Perbandaran (Municipal Ordinance)
merupakan satu tindakan yang melampaui had
bidang kuasanya.
Oleh yang demikian, permohonan pemohon

diluluskan, dan kelulusan yang telah diberi itu
dibatalkan.
d. Implikasi
Kes ini menunjukkan bahawa sebelum mahkamah

bersedia memberi remedinya (mengeluarkan
perintah certiorari sebagaimana yang dipohon oleh
pemohon), mahkamah terlebih dahulu mesti
berpuashati bahawa pemohon merupakan pihak
yang ada kepentingan yang telah terjejas (aggrieved
person) untuk mendapatkan remedi itu. Dalam kes
ini, hakim bicara menyatakan bahawa bukan hanya
pemohon merupakan pemilik tanah di sebelah tapak
projek tersebut, bahkan dia juga kini menghuni
sebuah rumah yang telah dibina atas tanah itu.
Kata Hakim Hepworth, "It seems to me that the
applicant is entitled as the owner and occupier of the
6103
land adjacent to the land which it is proposed to

develop to expect that the development will be in
compliance with the relevant by-laws and sections of
the Municipal Ordinance. That being the case it to
me that the applicant has got status."
Semasa memutuskan bahawa pemohon adalah

pihak yang telah terjejas kepentingannya (aggrieved
person), hakim bicara mengguna pakai prinsip
undang-undang yang telah digariskan oleh Hakim
Widgery dalam kes R v. Bradford-on-Aven UDC &
Others, Ex part Bolton [1964] 2 All ER 492.
Hakim bicara telah juga merujuk dan menerima

pakai keputusan mahkamah Inggeris dalam kes
lama R v. Hendon Rural District Council, Ex parts
Chorley ([1938] All ER Rep 20; [1933] 2 KB, 696).
Dalam kes itu, mahkamah Inggeris telah juga
meluluskan permohonan certiorari oleh pemohon,
seorang pemilik tanah bersebelahan dengan tapak
projek yang hendak dimajukan.
Mengenai persoalan sama ada responden (majlis

daerah) telah melampaui had bidang kuasanya
apabila ia meluluskan projek ini, hakim bicara
menyatakan bahawa ada keterangan yang jelas
menunjukkan tindakan responden itu ultra vires
kerana ia gagal mematuhi kehendak undang-undang
kecil dan Ordinan Perbandaran (Municipal
Ordinance).
6104
6.4 TOWN BOARD ENACTMENT
6.4.1 Darus v. Public Prosecutor (1965)
[1965] 1 MLJ 200

Mahkamah Tinggi Kangar - Rayuan Jenayah No 78
Tahun 1964
Suffian H.
18 November 1964
Membina bangunan tanpa kelulusan di atas tanah TOL -
tertuduh adalah pengerusi syarikat pemegang TOL - sama
ada prosiding dan sabitan tertuduh itu sah - FMS Town
Board Enactment seksyen 91.
a. Fakta kes
Perayu dalam kes ini, pengerusi sebuah syarikat,

telah dituduh membina sebuah bangunan (dalam
kawasan bandar di Perlis) tanpa kelulusan yang
sah. Tuduhan dibuat di bawah seksyen 91(I) FMS
Town Board Enactment, yang dipakai di Perlis.
Tanah yang di atasnya bangunan itu dibina adalah
tanah kebenaran menduduki sementara (TOL) atas
nama Syarikat Nelayan Kuala Perlis Bekerjasama
Tanggunan Berhad, di mana tertuduh adalah
pengerusinya.
Pada mulanya tertuduh tidak mengaku bersalah,

tetapi semasa perbicaraan dijalankan, dia mengaku
bersalah lalu disabitkan dan dikenakan denda
RM150 atau sebulan penjara. Dia juga
diperintahkan untuk merobohkan bangunan
tersebut.
Dia kemudian merayu terhadap sabitan itu atas

alasan bahawa pihak yang sepatutnya dituduh
6105
adalah syarikat berkenaan, bukan dirinya selaku

pengerusi syarikat. Oleh itu, dia menghujah bahawa
prosiding yang dijalankan terhadapnya itu tidak sah
dan batal. Pendakwa Raya menghujah balas,bahawa
disebabkan tertuduh telah mengaku salah, dia
sepatutnya tidak boleh mengemukakan rayuan
terhadap sabitan. Apa yang masih boleh dirayu
adalah terhadap hukuman sahaja.
b. Isu
Yang menjadi isu dalam kes ini ialah apakah

sabitan itu sah.
Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa orang yang

boleh dipertanggungjawabkan dengan kesalahan
membina bangunan tanpa kelulusan di bawah Town
Boards Enactment ialah pemilik tanah di mana
bangunan itu dibina (the owner of the holding
whereon such building was erected - seksyen 93 (ii).
Disebabkan tidak ada keterangan yang
membuktikan bahawa perayu adalah pemilik tanah
itu, sabitan ini hendaklah diketepikan.
6.4.2 Lee Wah Bank Ltd v. The Commissioner Of Federal Capital

Of Kuala Lumpur
[1962] MLJ 23
Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur – Usul Pemula No. 15 /
1961
Ong. H
29 September 1961
6106
Nilai tahunan tanah - nilai bertambah - taksiran cukai -

maksud “unoccupied” - Enakmen Majlis Bandaran seksyen
39, 44.
a. Fakta Kes
Pada 9 November 1960 pemohon (Lee Wah Bank)

telah menerima satu notis daripada Majlis
Perbandaran Kuala Lumpur (Kuala Lumpur
Municipal Council) di bawah seksyen 39 Enakmen
Majlis Bandaran (Town Board Enactment) bahawa
nilai tahunan harta tanahnya yang terletak di Old
Market Square Kuala Lumpur seluas 6,376.10 kaki
persegi ditetapkan (ditaksir) sebanyak RM
540,000.00. Pemohon telah membuat bantahan
(objection) di bawah sek. 40 Enakmen tersebut pada
28 November 1960, dan berikutnya pada 3
Disember 1960 bantahan ini didengar oleh
penentang (Commissioner) yang kemudian
mengurangkan taksiran itu ke angka RM 490,
000.00 berasaskan nilai bertambah (improved value)
harta itu. Pemohon tidak bersetuju dengan
keputusan yang dibuat dan membuat rayuan di
bawah seksyen 44 Enakmen tersebut.
Taksiran atau cukai ini dikenakan berasaskan

penetapan nilai tahunan pada kadar satu per
sepuluh nilai bertambah (fixing the annual value at
one-tenth of the improved value) harta pemohon itu
selaras dengan kehendak proviso kedua dalam takrif
“nilai tahunan” (annual value) dalam seksyen 2
Enakmen tersebut.
6107
Pemohon menghujah bahawa penentang

(Commissioner) tidak ada kuasa mengenakan
taksiran itu kerana harta itu sedang dalam proses
pembangunan, dan oleh itu adalah tidak betul harta
itu dikatakan masih kosong atau tidak diduduki
atau separuh dibina (vacant or unoccupied or
partially built upon).
Dalam hujah balasnya, Commissioner menegaskan

bahawa taksiran itu boleh dibuat dengan sah kerana
ia dibuat di bawah seksyen 25 Enakmen tersebut,
berasaskan fakta bahawa harta itu boleh dikenakan
cukai (reateable), bukan kerana terdapat bangunan
di atas harta itu.
b. Isu
Isu dalam kes ini ialah sama ada taksiran

(assessment) yang dikenakan ke atas harta pemohon
itu sah atau sebaliknya.
Memandangkan bahawa harta berkenaan bukannya

kosong atau tidak diduduki atau hanya separuh
dibina (not vacant, unoccupied or only partially built
upon), Commissioner tidak ada kuasa mengenakan
taksiran seperti yang telah dilakukan olehnya itu.
Taksiran alternatif (alternative assessment) juga
tidak boleh dikenakan kerana harta berkenaan tidak
mendatangkan apa-apa hasil kepada pemiliknya.
6108
d. Pandangan Mahkamah
Adalah benar bahawa di negara ini cukai (rates)

dikenakan ke atas pemilik hartanah, dan tidak ke
atas penghuninya, seperti yang berlaku di England.
Oleh itu, keputusan mahkamah di England
mengenai hal ini tidak boleh dipakai untuk
membantu mahkamah tempatan membuat
keputusan. Yang demikian, mahkamah tempatan
wajar membuat keputusannya berasaskan keadaan
setempat, maksudnya tidak terikat dengan
keputusan-keputusan yang dibuat oleh mahkamah
di England.
e. Implikasi

mahkamah dalam kes ini ialah apakah maksud
istilah “unoccupied” (tidak diduduki atau tanpa
penghuni) bagi maksud pihak berkuasa mengenakan
taksiran atau cukai. Mengikut hakim bicara (Ong
H.), harta milik bank itu tidak kosong dan juga tidak
separuh dibina (neither vacant nor partially built
upon), memandangkan di tanah itu sudah terdapat
bangunan setinggi 9 tingkat yang masih lagi dalam
proses pembinaan.
Mengambil kira makna biasa istilah “unoccupied”

itu dalam bahasa Inggeris (ordinary meaning in the
English language) hakim bicara berpuashati bahawa
harta itu tidak kosong kerana para kontraktor
binaan dan pekerja mereka sentiasa berada di situ
semenjak kerja-kerja cerucuk dijalankan. Tambahan
pula, takrif “occupier” (penghuni) yang terdapat
6109
dalam seksyen 2 Enakmen merangkumi sesiapa

sahaja yang ada menduduki tempat itu, atau
mengurusnya bagi satu-satu hal tertentu, dan
termasuklah pekerjanya atau wakilnya.
Kata hakim lagi, takrif itu cukup luas untuk

meliputi kontraktor dan pekerja-pekerja mereka
yang ada di harta itu untuk menjalankan kerja bagi
pihak bangunan yang sedang dibina.
6.4.3 Lew Kum Kiew v. Commissioner of The Federal Capital Of

Kuala Lumpur.
[1972] 1 MLJ 129

Kuala Lumpur - Saman Pemula No 2 Tahun 1969
Abdul Hamid H.
7 Januari 1969
Permohonan mendapatkan kelulusan membina rumah
kedai - permohonan ditolak - sama ada penolakan atas
alasan yang diberi itu ultra vires - Enakmen Majlis
Bandaran seksyen 145(ii).
a. Fakta Kes
Pada 1964, pemohon telah memohon kelulusan

perancangan untuk membina rumah kedai di sebuah
tapak tanah di Batu 4, Klang Road, Kuala Lumpur.
Tanah itu terletak dalam kawasan sempadan
perbandaran (within the municipal boundary) tetapi
belum tertakluk kepada rancangan bandar yang
diluluskan (approved town plan).
Permohonan itu ditolak, dan apabila pemohon

membuat rayuan, rayuannya juga telah ditolak.
Alasan yang diberi untuk penolakan permohonan itu
adalah kerana kerja-kerja pembaikan jalan akan
6110
memberi kesan kepada kerja pembinaan yang

dicadangkan oleh pemohon.
Pemohon menghujah bahawa penolakan

permohonannya itu adalah ultra vires kerana kerja
pembaikan jalan itu masih belum diwartakan (new
road improvement line has not as yet been gazetted).
Selain itu, pemohon juga menghujah bahawa
kawasan berkenaan masih belum dimasukkan
dalam ruangan bandar yang diluluskan (approved
town plan), dan oleh yang demikian, kerja
pembaikan jalan yang dicadangkan itu tidak boleh
diambil kira.
Responden menghujah bahawa kerja membaiki jalan

itu tidak perlu diwartakan, dan walaupun kawasan
itu belum lagi menjadi sebahagian dari kawasan
rancangan bandar yang diluluskan, responden ada
kuasa di bawah undang-undang untuk menetapkan
di mana jalan raya akan dibina atau diperbaiki
semula.
b. Isu
Isu dalam kes ini ialah sama ada penolakan

permohonan itu sah.
Responden mempunyai kuasa di bawah undang-

undang untuk menolak permohonan ini di bawah
seksyen 145(ii) Town Boards Enactment, dan
penolakannya dalam kes ini bukan melampaui
kuasa yang ada padanya (tidak ultra vires).
6111
d. Catatan Tambahan:
Seksyen 145(ii) Enakmen berkenaan menyatakan;
"The Board may refuse to approve the plan of any

new building or of any private street to be erected or
made upon any land in respect of which the
preparation of the draft plan or layout has been
authorised by the Board."
Dalam penghakimannya, hakim bicara menyatakan;
" It is ... clear that once a draft lay-out plan is
approved by the Ruler in Council, it shall become
part of the approved plan [sub-s (iii) of s 143] and
consequently the erection of any building on the land
covered by the draft plan will have to comply with
the lay-out plan. The board is clearly empowered to
reject a plan of any new building if such plan is not
in conformity with the approved plan [s 145(i)]...
Even before a draft lay-out plan is approved by the
Ruler in Council, the commissioner, I think, is
equipped with the power to control erection of
buildings on land covered by a lay-out plan, that is to
say, he is empowered to refuse approval of a plan for
any new building to be erected upon any land in
respect of which the preparation of a lay-out plan has
been made. Section 145(ii) of the Town Boards
Enactment seems to be relevant to the present
case..."
6.4.4 Public Prosecutor v. Phang Swee Lan
[1960] MLJ 6
Mahkamah Tinggi – Rayuan jenayah No. 58 Tahun 1959
Adams H.
5 November 1959.
6112
Rumah setinggan dibina tanpa kelulusan - notis

merobohkan tidak dipatuhi - sama ada prosiding jenayah
wajar dibuat terhadap tertuduh - tertuduh bukan pemilik
tanah - Ordinan Perbandaran seksyen 144(12 - timbul
keraguan pemakaian undang-undang yang sebenar -
Ordinan Mahkamah 1948, seksyen 34.
a. Fakta kes
Dalam kes ini, responden telah membina sebuah

rumah kayu di atas tanah kerajaan dalam kawasan
Majlis Perbandaran Kuala Lumpur. Responden
adalah setinggan di situ dan rumah itu telah dibina
tanpa kelulusan pihak berkuasa.
Satu notis untuk merobohkan bangunan berkenaan

telah disampaikan kepada responden. Responden
juga dinasihatkan untuk mengemukakan
permohonan pelan rumah secara rasmi. Walau
bagaimanapun, responden enggan mematuhi notis
itu dan enggan membuat permohonan berkenaan.
Satu saman kemudian dikeluarkan kepadanya.

Apabila kes ini dibicarakan di hadapan Majistret,
responden didapati tidak bersalah dan dibebaskan.
Majistret juga enggan membuat sebarang perintah
(untuk merobohkan rumah tersebut). Pihak
pendakwa kemudian merayu ke Mahkamah Tinggi.
b. Isu
Isu dalam kes ini ialah apakah wajar prosiding

jenayah ini dijalankan terhadap orang yang bukan
pemilik tanah.
6113
Mahkamah Tinggi menyatakan bahawa walaupun

maksud seksyen 144(12) Ordinan Perbandaran (SS
Cap 133) itu adalah jelas, ini tidak bermakna
bahawa pemilik tanah (owner) itulah orangnya yang
membuat kerja pembinaan di tanah itu. Apa yang
dimaksudkan oleh badan perundangan ialah bahawa
pemilik tanah patut disalahkan jika ada kerja-kerja
pembinaan dijalankan di atas tanah itu yang
bertentangan dengan seksyen 144(7). Bukan tujuan
badan perundangan untuk meletakkan kesalahan ke
atas pemilik tanah itu sahaja kerana pihak terlibat
yang juga boleh disalahkan. Oleh yang demikian,
tidak ada halangan bagi pihak berkuasa mengambil
tindakan kepada pihak yang sebenarnya melakukan
pembinaan tanpa izin andainya identiti orang itu
diketahui.
d. Implikasi
Keputusan ini penting kerana Mahkamah Tinggi

memilih untuk tidak mengikuti keputusannya yang
terdahulu, yang dibuat oleh Hakim Besar Whyatt
dalam kes Lim Beng Teck v. R [1957] MLJ 21.
Meluluskan rayuan Pendakwa Raya, Hakim Adams

menyatakan bahawa seksyen 144(7) jelas
menyatakan bahawa tidak ada sesiapapun boleh
memulakan kerja binaan melainkan dia telah
mematuhi segala kehendak peruntukan berkenaan.
Seksyen 144(10) pula menyatakan bahawa sesiapa
yang memulakan kerja pembinaan bertentangan
dengan seksyen kecil (7) adalah melakukan satu
6114
kesalahan dan boleh dihukum. Peruntukan ini jelas

selaras dengan kehendak undang-undang, iaitu
apabila satu kesalahan berlaku, orang yang
melakukan kesalahan tersebut menjadi pihak yang
wajar didakwa dan dihukum.
Dengan lain perkataan, bukan maksud undang-

undang bahawa hanya pemilik tanah itu sahaja
orang yang boleh didakwa dan dihukum apabila
kerja-kerja binaan dijalankan tanpa kelulusan pihak
berkuasa, orang yang melakukan pembinaan juga
boleh turut didakwa, jika identiti orang yang
berkenaan diketahui.
e. Rujukan ke Mahkamah Rayuan
Walau bagaimanapun, apabila kes ini kemudian

diangkat ke Mahkamah Rayuan (atas rujukan
hakim Mahkamah Tinggi [KL — FM Criminal
Reference No. 2 Tahun 1960] di bawah seksyen 34
Ordinan Mahkamah, 1948, disebabkan timbul
keraguan tentang pemakaian undang-undang yang
sebenarnya, Hakim Besar Thomson memutuskan
bahawa prosiding yang dibuat terhadap tertuduh
adalah sama sekali tidak wajar (lihat [1960] MLJ
147).
Hakim Besar itu juga mengatakan bahawa tidak ada

satu keterangan yang kukuh bahawa tertuduh
(responden) melakukan apa-apa kerja pembinaan di
atas tanah itu. Begitu juga, tidak ada bukti langsung
yang boleh menunjukkan bahawa dia adalah pemilik
tanah itu. Oleh yang demikian, tidak ada asas
langsung bagi tertuduh disabitkan kesalahan di
6115
bawah seksyen 144(10) Ordinan berkenaan. Pada

pendapat Hakim Besar, majistret membuat
keputusan yang betul apabila dia memutuskan
tertuduh tidak bersalah dan dibebaskan.
6.4.5 Tiong Hin Realty Sdn. Bhd v. Pengerusi Majlis Bandaran

Kuantan.
[1975] 1 MLJ 212

Mahkamah Tinggi Kuantan – Usul Pemula No. 6 / 1973
Syed Othman H.
14 Februari 1974
Bangunan musnah dalam kebakaran dibina semula -
bangunan disewakan - sama ada bangunan baru atau
masih tertakluk kepada Akta Kawalan Sewa - taksiran
“nilai tahunan” yang betul - Enakmen Majlis Bandaran
(Cap. 137) seksyen 2.
a. Fakta Kes
Sebuah bangunan 2 tingkat, dengan nilai tahunan

RM 700.00 dan cukai (taksiran) tahunan RM 187.00
musnah dalam satu kebakaran pada 18 April 1966.
Pada tahun 1970, kerja-kerja pembinaan semula
dijalankan dengan harga RM20,000.00. Dinding
(party walls) bangunan itu telah diperkukuhkan dan
dinding tambahan telah juga dibina, dan kawasan
lantai diperluaskan. Setelah siap dibina semula,
bangunan itu disewakan dengan kadar sewa RM 280
sebulan bagi tempoh 3 tahun, dengan opsyen diberi
kepada penyewa untuk melanjutkan sewaannya
selama 2 tahun lagi.
Majlis Bandaran Kuantan mentaksir nilai tahunan

harta tersebut sebanyak RM6,600 dan cukai
(taksiran) tahunannya RM 1,386. Pemilik bangunan
6116
berkenaan tidak puas hati dengan taksiran itu dan

merujuk kes ini ke mahkamah.
b. Isu
Isu ialah sama ada taksiran itu munasabah

(berpatutan) ataupun sebaliknya.
Mengambil kira kos yang ditanggung untuk

membina semula bangunan yang telah musnah itu
adalah sukar untuk dikatakan pemilik bangunan itu
akan berjaya mendapat kembali hasil bagi
menampung perbelanjaannya dalam masa tiga
tahun. Walau apapun piawaian atau kaedah yang
digunakan dalam membuat penaksiran, nilai
tahunan yang ditetapkan itu adalah terlalu tinggi.
Mengambil kira fakta dan keadaan kes tersebut,
taksiran RM260 sebulan adalah berpatutan atas
nilai tahunan harta pada RM3,360.
d. Implikasi
Dalam kes ini, setelah bangunan itu dibina semula,

pihak berkuasa (Majlis Bandaran Kuantan) telah
menganggapnya sebagai satu bangunan baru dan
tidak lagi tertakluk kepada Akta Kawalan Sewa.
Dengan itu, ia mentaksir nilai tahunannya sebanyak
RM7,200. Apabila pemilik harta tersebut kemudian
membuat bantahan, angka ini dikurangkan menjadi
RM6,600. Ini juga tidak dapat diterima oleh
pemiliknya lalu kes ini dirujuk ke mahkamah.
6117
Majlis Bandaran Kuantan membuat taksiran dan

penilaian tersebut berasaskan pendapat pengawai
penilai (Mohammed Nawai, Regional Director of
Valuation, Malaysia, bagi wilayah selatan) yang
mengatakan, dalam afidavitnya, bahawa ia
membuat penilaiannya itu berasaskan anggaran
nilai tahunan (estimate of the fair annual value)
harta itu setelah mengambil kira kaedah penilaian
yang dipakai semasa (most common and acceptable
method of valuation) iaitu kaedah perbandingan
(comparative method). Di bawah kaedah ini, pegawai
berkenaan mengambil kira nilai sewaan (rental
values) harta-harta lain yang serupa dengan harta
dalam kes ini di sekitar tempat yang berhampiran.
Majlis menghujah bahawa penilaian mengikut

kaedah ini telah diterima oleh mahkamah dalam
kes-kes terdahulu seperti Overseas Chinese Banking
Cor Ltd v. Commissioner of Federal Capital of Kuala
Lumpur [1963] MLJ 294 dan Robinson Brothers
(Borneo) Ltd. v. Houghton and Chestere-le –Street
Assessment Committee [1937] 2 KB 445.
Hakim bicara mengambil kira takrif “nilai tahunan”

(annual value) yang terdapat dalam seksyen 2
Enakmen Majlis Bandaran (FMS Cap 137) dan
berkata bahawa ujian biasa yang boleh dibuat ialah
dengan menentukan jumlah yang seorang pemilik
harta yang waras dan berhati-hati sanggup
menerima sebagai sewa bagi premisnya, setelah
mengambil kira lokasi dan nilai dalaman harta
tersebut (the general test that is required to be
applied is the sum at which a reasonable and
prudent landlord is willing to rent the premises
6118
considering the locality and the intrinsic value of the

property).
Hakim bicara juga menegaskan bahawa penentuan

nilai sebenar sesuatu harta itu ialah soal ekonomi,
bukan soal undang-undang. Mengambil kira kos
pembinaan semula yang telah ditanggung oleh
pemilik harta ini, mahkamah tidak yakin pemilik
boleh mendapat balik hasil yang cukup bagi
menampung perbelanjaan yang terpaksa
dikeluarkannya itu. Walau apapun standard yang
digunakan, sama ada diasaskan pada ekonomi atau
undang-undang, nilai yang ditetapkan oleh Majlis
Bandaran adalah masih terlalu tinggi.
6.4.6. Tok Jwee Kee v. Tay Ah Hock & Sons Ltd & Majlis
Perbandaran Johor Bahru
[1969] 1 MLJ 195

Mahkamah Persekutuan
Azmi KHN, Suffian HP, MacIntyre HP.
30 Januari 1969
Kelulusan pelan bangunan - mencabar kelulusan itu atas
alasan ia tak sah dan batal, ultra vires kuasa, dan
bertentangan dengan prinsip keadilan semula jadi - mohon
bangunan itu dirobohkan - Town Board Enactment Johor
No. 118 - Town Board By-Lws 1937.
a. Fakta Kes
Dalam kes ini, perayu (pemilik sebidang tanah di

Jalan Ibrahim Sultan, Johor Bahru) memohon satu
perisytiharan bahawa kelulusan pelan bangunan
yang diberi oleh responden kedua (Majlis
Perbandaran Johor Bahru) kepada responden
pertama (jiran perayu) adalah menyalahi seksyen
6119
145 Town Boards Enactment (Johore No. 118) dan

oleh itu tidak sah. Perayu juga menuntut ganti rugi
terhadap responden kedua dan terhadap responden
pertama (pemilik tanah yang di atasnya terletak
satu blok 3 bangunan 4 tingkat telah siap dibina).
Dalam plidingnya, perayu meminta mahkamah;
(a) mengisytiharkan bahawa kelulusan pelan

bangunan itu tidak sah dan batal;
(b) (sebagai alternatif) mengisytiharkan bahawa

kelulusan pelan bangunan ultra vires
(melampaui had kuasa) dan bertentangan
dengan prinsip keadilan asasi (rules of
natural justice), dan oleh sebab itu ia tidak
sah dan batal;
(c) memerintahkan supaya keseluruhan

bangunan yang telah didirikan itu
dirobohkan;
(d) memerintahkan gantirugi dan kos dibayar

kepada perayu; serta
(e) lain-lain relief yang mahkamah fikirkan

patut.
b. Isu
Isu pertama dalam kes ini ialah sama ada responden

kedua (Majlis Perbandaran Johor Bahru) telah
melanggar kehendak Town Boards Enactment No
118 Johor Bahru dan Town Board By-laws 1937.
Perayu mendakwa bahawa dia telah mengalami
6120
kerugian kerana responden kedua telah gagal

mematuhi kehendak Enakmen dan Undang-Undang
Kecil tersebut.
Isu kedua ialah sama ada responden pertama (jiran

perayu) telah menjalankan kerja-kerja binaan tanpa
mengambil kira keselamatan perayu dan ahli
keluarganya serta hartanya sebagaimana yang
dikehendaki oleh by-law 46 dalam Town Board By-
Laws 1937. Dengan lain perkataan, perayu
mendakwa responden pertama telah melakukan
pelanggaran statutori (statutory breach) dan / atau
kecuaian (negligence). Kedua-dua responden telah
menafikan dakwaan perayu tersebut.
Semasa kes ini dibicarakan di Mahkamah Tinggi,

hakim bicara (Hakim Ali) telah memutuskan
bahawa andainya kelulusan yang diberi oleh Majlis
Perbandaran Johor Bahru (responden kedua) itu
menyalahi undang-undang, perayu masih lagi tidak
mempunyai apa-apa kuasa tindakan (cause of
action) kerana apa yang ia alami hanyalah satu
kemungkinan (risiko) mudarat akan berlaku ke
atasnya pada masa depan.
Hakim Ali juga memutuskan bahawa responden

kedua adalah satu pihak berkuasa awam yang
bertanggungjawab hanya kepada Kerajaan Negeri
atau Sultan dalam Majlis (Sultan in Council). Hakim
bicara memutuskan bahawa perayu tidak ada hak
langsung untuk mengemukakan tindakan ini bagi
pihak dirinya sendiri dan bukan sebagai wakil
kepada orang awam. Atas sebab itulah, pada hemat
6121
hakim bicara, tuntutan ini tidak berasas sama

sekali.
Terkilan dengan keputusan hakim bicara, perayu

kemudian telah merayu ke Mahkamah Persekutuan.
c. Keputusan

responden kedua (Majlis Perbandaran Johor Bahru)
bertanggungjawab kepada perayu hanya sekiranya
semasa ia meluluskan pelan bangunan tersebut
(satu tindakan yang menyalahi seksyen 145
Enakmen berkenaan) ia telah juga menyebabkan
kerosakan atau kerugian kepada perayu. Responden
kedua tidak bertanggungjawab kepada perayu
walaupun ia melanggar kehendak undang-undang
kecil, selagi tidak ada bukti bahawa kerosakan dan
kerugian perayu itu disebabkan oleh kecuaian
(negligence) atau pencerobohan (trespass) responden
kedua.
Mahkamah juga memutuskan bahawa responden

pertama (jiran perayu) menanggung liabiliti di
bawah by-law 46 Undang-Undang Kecil 1937
andainya kegagalannya mematuhi kehendak
undang-undang kecil itu menjadi punca yang
menyebabkan kerosakan atau kerugian kepada
perayu. Selain itu, responden kedua juga
menanggung liabiliti sekiranya ada bukti yang
menunjukkan bahawa dia telah melakukan
kecuaian atau pencerobohan.
6122
d. Implikasi
Dalam keputusannya, Hakim Suffian HP

menyatakan bahawa kewajipan yang dipikul oleh
Majlis Bandaran Johor Bahru (responden kedua) di
bawah undang-undang bukan hanya kepada orang
awam secara umum, bahkan juga kepada
sekumpulan orang awam tertentu, yang mana
perayu adalah salah seorang darinya. Disebabkan
Enakmen tidak memberi sebarang remedi (sama ada
sivil atau jenayah) sekiranya berlaku pelanggaran
seksyen 145, adalah wajar bagi seorang itu diberi
hak menuntut gantirugi andainya pelanggaran yang
dilakukan oleh majlis itu mendatangkan mudarat
kepada pihak berkenaan (misalnya perayu dalam
kes ini).
Antara lain, Hakim Suffian menyatakan -
"In my judgment the duty imposed on the Johor

Bahru Town Council by s 145 is owed not only to the
public generally but to a broad class - a particular
definable class of the public of which the plaintiff is
one. When the council zones an area for residential
purposes, the zone benefits not only the inhabitants
of the town generally, it benefits in particular the
inhabitants of the zone. Persons buying land in the
zone are prepared to pay an increased price because
of the promise of peace and quiet and the attractions
of living in a residential zone.
There is no remedy, civil or criminal, provided by the
Enactment for any breach of s 145, nor does the
Enactment even say that a complaint may be made
to the State Authority. Therefore, if any breach by
6123
the council of its duty under s 145 (either through

oversight, ineptitude, indifference to the law or
worse) results in damage to the owner of any
adjoining land in a residential zone such as the
plaintiff, he has, in my judgment, a civil remedy for
damages against the council..."
Berasaskan fakta yang terbukti dalam kes ini,

rayuan perayu terhadap responden kedua
berhubung seksyen 145 Enakmen diluluskan. Kata
Suffian, mengiktiraf hak seorang plaintif (iaitu
perayu dalam kes ini) bagi mendapatkan gantirugi
kerana pelanggaran seksyen 145 itu tidak
semestinya menyusahkan pihak majlis.
Katanya lagi -
"Holding the council liable for damages for any

injury caused to the owner of an adjoining lot for
breach of its statutory duty under s 145, is not
necessarily unjust to the council. Any plan approved
under s 140 for zoning an area for residential
purposes, does not tie the council's hands for ever. If,
owing to change of circumstances, it is desired to
allow a non-residential building to be built in a
residential area, it would be open to the council to
propose under s 144 an amendment to the approved
plan. In that event the council will give notice of its
intended amendment, invite and consider objections
and persons in the position of the plaintiff will then
have an opportunity to object to the proposed
amendment. Only after objections have been
considered may His Highness the Sultan in Council
approve the proposed amendment. These provisions
also demonstrate, in my view, that the zoning
6124
provisions in the Enactment are for the special

benefit of persons living or owning lands in zoned
areas."
Mengenai isu pelanggaran undang-undang kecil

(sekalipun ia dapat dibuktikan), Hakim Suffian
mengguna pakai keputusan mahkamah dalam kes
Yegappan [1966] 2 MLJ 177 di mana diputuskan
bahawa plaintif tidak ada remedi terhadap majlis
bandaran, kecuali dapat dibuktikan bahawa majlis
telah melakukan kecuaian atau pencerobohan dan
perbuatannya atau kegagalannya itu telah
menyebabkan mudarat atau kerugian kepada
plaintif.
Mengenai soal mudarat yang belum berlaku (hanya

kemungkinan risiko atau mudarat yang belum pasti
berlaku pada satu masa depan), Hakim Suffian
memutuskan bahawa plaintif (perayu dalam kes ini)
memang tidak berhak membuat apa-apa tuntutan
berasaskan kemungkinan sedemikian. Andainya
ada bukti bahawa mudarat sebenar telah berlaku
kepada harta plaintif disebabkan perbuatan atau
kecuaian responden pertama, tindakan di bawah
kecuaian dan pencerobohan boleh dibuat.
6.4.7 Majlis Perbandaran Ipoh & Anor v. Ng Khoon Khoon
(1960) MLJ 227

Mahkamah Rayuan (Rayuan Sivil No. 4 Tahun 1960)
Thomson HB, Hill HMR, Good HMR.
30 Mei 1960.
Kelulusan membina hotel - pemilik tanah jiran mohon
perintah mahkamah menghalang pembinaan hotel itu
diteruskan - pentafsiran liberal“open development area”.
6125
a. Fakta Kes
Responden adalah pemilik sebidang tanah di Ipoh.

Pada 1957, pemilik tanah yang berjiran dengan
tanah responden merancang hendak membina
sebuah hotel di atas tanahnya. Jiran berkenaan
telah memohon kepada Majlis Perbandaran Ipoh
(perayu) untuk mendapatkan kebenaran merancang.
Setelah kelulusan diperolehi, pada April 1959, kerja
pembinaan dijalankan.
Sementara itu, pada Februari 1959, responden

mendapat tahu tentang tanah jiran telah mendapat
kebenaran secara prinsip dari Majlis Perbandaran
Ipoh (perayu) untuk pembinaan sebuah hotel, lalu
membuat bantahan kepada perayu. Seterusnya
responden menerima jawapan dari perayu yang
menyatakan bahawa kelulusan telah pun diberi
secara prinsipnya kepada jiran tersebut pada
Disember 1957. Oleh yang demikian, bantahan dari
responden itu sudah terlambat.
Pada bulan Disember 1959, responden memohon

kepada mahkamah secara ex parte, meminta
mahkamah menghalang perayu (Majlis Perbandaran
Ipoh) dan pengerusinya dari menerima atau
mempertimbangkan apa-apa permohonan untuk
mendapatkan lesen dari sesiapa sahaja yang ada
kaitan dengan premis yang didirikan oleh jirannya.
Permohonan itu telah diluluskan oleh hakim bicara

di Mahkamah Tinggi. Terkilan dengan keputusan
itu, perayu merayu ke Mahkamah Rayuan.
6126
b. Isu
Terdapat dua isu dalam kes ini. Isu pertama apakah

mahkamah boleh melayani permohonan responden
itu, manakala isu kedua apakah penggunaan tanah
oleh jiran responden itu sesuatu yang bertentangan
dengan undang-undang.
Berasaskan keterangan yang ada, lokasi tanah jiran

(tapak pemajuan) responden itu ialah dalam satu
kawasan yang ditandakan (designated) sebagai
kawasan pembangunan terbuka (open development).
Hakim bicara (Hakim Mahkamah Tinggi) telah
memutuskan bahawa kegunaan tanah yang
dicadangkan oleh pemilik tanah itu adalah
bertentangan dengan skop pembangunan terbuka
(open development) yang dimaksudkan oleh zon
guna tanah. Hakim bicara memutuskan sedemikian
setelah mendengar pendapat pakar mengenai
maksud istilah tersebut dan jenis-jenis
pembangunan yang telah dijalankan di kawasan itu
selama ini.
Menolak pentafsiran hakim bicara itu, dan

meluluskan rayuan ini, Mahkamah Rayuan
mentafsirkan istilah "open development" itu secara
luas dan liberal, meliputi apa jua jenis atau kategori
pembangunan selagi tidak bertentangan dengan
mana-mana kehendak undang-undang dan
meluluskan rayuan perayu (Majlis Perbandaran
Ipoh).
6127
6.5 KANUN TANAH NEGARA
6.5.1 Pemungut Hasil Tanah Wilayah Persekutuan v. Garden

City Development Berhad
Mahkamah Persekutuan (Rayuan Sivil No 95 Tahun 1978)

Lee Hun Hoe Hb (Borneo), Wan Suleiman HMP, Chang Min
Tat HMP.
8 November 1978.
(1979) 1 MLJ 223
Cadangan membina kompleks komersil - kelulusan diberi
dengan syarat - pemilik tanah enggan bayar premium yang
dikenakan - enggan serah balik hakmilik tanah - notis
meremedi pelanggaran syarat - suratan hakmilik tanah
tidak mengandungi endorsan tentang kategori kegunaan
tanah - Kanun Tanah Negara 1965, seksyen 128.
a. Fakta Kes
Garden City Development Berhad (pemilik tanah),

bercadang untuk memajukan tanah miliknya
sebagai satu kompleks komersil. Untuk maksud itu,
pemilik tanah tersebut telah memohon
mendapatkan kelulusan ubah syarat dan belah-
bahagi. Sebelum mendapatkan kelulusan itu,
mereka telah pun mendapatkan izin Datuk Bandar
Kuala Lumpur untuk membina sebuah bangunan
komersil di atas tanah berkenaan.
Berikutnya mereka dimaklumkan oleh Pengarah

Tanah dan Galian, Wilayah Persekutuan bahawa
Jawatan Kuasa Kerja Tanah (Land Executive
Committee) telah memutuskan bahawa permohonan
mereka itu akan diluluskan dengan beberapa syarat
yang antara lain termasuk bayaran premium dan
tanah mereka ditukar kepada status hakmilik
6128
bertempoh selama 99 tahun. Pemilik tanah gagal

mematuhi kedua-dua syarat tersebut; mereka
enggan membayar premium yang dikenakan, dan
mereka juga enggan menyerahkan hakmilik tanah
mereka untuk ditukar dengan hakmilik bertempoh.
Dengan itu, Pemungut Hasil Tanah (PHT) Wilayah

Persekutuan telah menghantar satu notis di bawah
seksyen 128 Kanun Tanah Negara agar responden
mematuhi kehendak yang terkandung dalam notis
itu, iaitu meremedi pelanggaran syarat yang telah
berlaku dan memohon ubah syarat dari kegunaan
tanah jenis pertanian kepada jenis komersil.
Garden City Development Berhad kemudian

memohon kepada mahkamah supaya mahkamah
mengeluarkan perintah untuk membatalkan notis
Pemungut Hasil Tanah itu atas alasan notis itu
tidak sah dan batal. Garden City menghujah
bahawa suratan hakimilik mereka tidak
mengandungi apa-apa endorsan tentang kategori
kegunaan tanah. Oleh itu, mereka menghujah
adalah tidak perlu bagi mereka memohon ubah
syarat.
Permohonan Garden City diluluskan oleh

Mahkamah Tinggi, yang bermakna notis yang
dihantar oleh Pemungut Hasil Tanah Wilayah
Persekutuan kepada pemilik tanah tidak sah dan
batal. Terkilan dengan keputusan ini, perayu
merayu ke Mahkamah Persekutuan.
6129
b. Isu
Isu utama dalam kes ini ialah apakah pemilik tanah

perlu membuat permohonan ubah syarat dari
kegunaan tanah jenis pertanian kepada jenis
komersil.
Dalam mempertimbangkan rayuan yang dibuat oleh

perayu, Persekutuan menyatakan bahawa;
(a) Tanah responden itu adalah sebidang tanah

dalam kawasan bandar (town land) dan
apabila Kanun Tanah Negara 1956 mula
dikuatkuasakan, tanah itu tidak boleh
digunakan untuk maksud pertanian atau
perusahaan; untuk membolehkan tanah itu
boleh dimajukan untuk maksud bangunan,
pemiliknya hendaklah memohon supaya
tanah tersebut ditukar kepada kategori
“bangunan” di bawah seksyen 124 Kanun
Tanah Negara;
(b) Dalam kes ini, responden (Garden City

Development Berhad) telah gagal membuat
permohonan agar dikenakan syarat kategori
"bangunan" kepada tanah mereka sebelum
membina bangunan berkenaan dan
kegagalan mereka ini menjadi satu
pelanggaran syarat, dan oleh yang demikian,
tindakan di bawah seksyen 128 Kanun Tanah
Negara boleh dijalankan.
6130
(c) Terkilan dengan keputusan Mahkamah

Persekutuan ini, responden (Garden City
Development Berhad) membuat rayuan ke
Majlis Privy.
Meluluskan rayuan pemilik, (lihat [1982] 2 MLJ 98),

Majlis Privy menyatakan bahawa adalah tidak ada
apa-apa halangan dari segi undang-undang bagi
pemilik tanah untuk membina bangunan seperti
yang dicadangkan olehnya itu.
d. Implikasi
Yang menarik dalam kes ini ialah walaupun dalam

penghakimannya, Majlis Privy mengakui mereka
ada membaca perkataan-perkataan yang berbunyi
"Lease for Agricultural Land" (dicop dengan rubber
stamp) di suratan hakmilik berkenaan, Majlis Privy
masih lagi mempertahankan, berasaskan
peruntukan Kanun Tanah Negara dalam kes tanah
Garden City Development Berhad ini, bahawa
pemilik tanah tak perlu mohon ubah syarat dari
jenis pertanian kepada jenis bangunan.
6.5.2 Pengarah Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan v. Sri

Lempah Enterprise Sdn. Bhd.
[1979] 1 MLJ 135

Mahkamah Persekutuan - Rayuan Sivil No. 94 Tahun 1978
Suffian KHN, Raja Azlan Shah HB (Malaya), Chang Mint
Tat HMP
21 Oktober 1978
Permohonan memajukan tanah - kelulusan diberi dengan
syarat - hakmilik kekal ditukarkan dengan hakmilik
bertempoh 99 tahun - sama ada syarat itu sah - syarat yang
6131
dikenakan mesti ada hubungkait dengan pembangunan

yang dibenarkan.
a. Fakta Kes
Pemohon (responden dalam rayuan ini) memiliki

sebidang tanah hakmilik kekal (held in perpetuity).
Pemohon telah membuat permohonan ubah syarat
dan belah-bahagi tanah tersebut bagi maksud
mendirikan sebuah hotel. Kelulusan perancangan
telah pun diperolehi. Pemohon telah memohon,
menerusi prosedur serahbalik dan kurnia semula.
Perkara ini telah dirujuk kepada Jawatan Kuasa
Kerja Tanah (Land Executive Committee) dan
selanjutnya Pengarah Tanah dan Galian, Wilayah
Persekutuan, telah memaklumkan kepada pemohon
bahawa permohonannya itu diluluskan tetapi
tertakluk kepada syarat-syarat yang ditentukan.
Pemohon setuju dengan semua syarat-syarat yang

dikenakan kecuali satu sahaja, iaitu berhubung isu
menyerah balik tanahnya jenis hakmilik kekal dan
kurnia semula tanah yang sama itu dalam bentuk
pemberianmilik bertempoh, tidak melebihi 99 tahun.
Terkilan dengan sysrat-syarat yang dikenakan oleh

Pengarah Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan,
pemohon dengan itu memohon kepada Mahkamah
Tinggi untuk mendapatkan perintah agar pihak
berkuasa berkenaan meluluskan permohonan ubah
syarat dan belah-bahagi tersebut atas syarat-syarat
yang biasa. Permohonan syarikat itu telah
diluluskan oleh hakim bicara. Pengarah Tanah dan
Galian Wilayah Persekutuan (perayu) tidak
6132
berpuashati dengan keputusan yang dibuat oleh

hakim bicara, membuat rayuan ke Mahkamah
Persekutuan.
b. Isu
Isu utama dalam kes ini ialah apakah pihak

berkuasa berkenaan, sewaktu meluluskan
permohonan ubah syarat dan belah bahagi tanah,
boleh mengenakan syarat seperti yang dipertikai
oleh pemohon (responden) tersebut.
(a) Pihak berkuasa tidak ada hak atau kuasa

memaksa pemohon menyerahkan tanah
kepadanya (menerusi prosedur serah balik)
dalam bentuk hakmilik kekal dan sebagai
gantinya menerima kembali (menerusi
prosedur kurnia semula) tanah berimilik
bertempoh 99 tahun. Syarat yang dikenakan
sedemikian itu tidak ada kaitan dengan
pembangunan yang dibenarkan. Syarat itu
juga tidak munasabah dan dikenakan bagi
satu motif yang tidak sah.
(b) Oleh itu, permohonan ubah syarat dan belah

bahagi ini hendaklah diberi pertimbangan
semula oleh Jawatan Kuasa Kerja Tanah
(Land Executive Committee) bagi pihak
Kerajaan Persekutuan selaras dengan
kehendak undang-undang dan selaras
dengan keputusan mahkamah ini.
6133
(c) Dalam menimbangkan sama ada meluluskan

atau menolak permohonan berkenaan,
Jawatankuasa Kerja Tanah (Land Executive
Committee) hendaklah bertindak secara adil
(fairly) dan tidak secara arbitrari, dengan
mengambil kira bahawa ia telah pun
memberi kelulusan kepada permohonan ini
tertakluk kepada syarat-syarat lain seperti
yang dinyatakan dalam kelulusan itu.
d. Implikasi
Tun Suffian, Ketua Hakim Negara, menegaskan

dalam penghakimannya bahawa Jawatan Kuasa
Kerja Tanah (Land Executive Committee) tidak ada
kuasa mengenakan syarat-syarat sebagaimana yang
dipertikai oleh pemohon (pemilik tanah itu). Kata
Ketua Hakim Negara itu - "The conditions which the
applicant objected to does not relate to the permitted
development, is unreasonable, and is used for an
ulterior object, the object being to bring developed
land into line with newly alienated land as to which,
we are told, since the war only leases, not titles in
perpetuitiy, are granted. However desirable this
object may seem to the Committee, it has no power
under the law to achieve it in the way used here."
Ketua Hakim Negara juga menegaskan bahawa

dalam hal-hal perancangan, kedudukan mahkamah
bukan sebagai satu "appellate authority to override a
decision of the approving authority", tetapi hanyalah
sekadar satu "judicial authority which is concerned,
and concerned only, to see whether the approving
6134
authority has contravened the law by acting in

excess of the powers which Parliament has confided
in it."
Pendek kata, mengikut mahkamah, isu-isu

perancangan hendaklah diputuskan oleh pihak
berkuasa perancangan, bukan oleh mahkamah.
Bagaimanapun, mahkamah boleh menegur andainya
pihak berkuasa perancangan itu bertindak
melampaui kuasa yang ada padanya di bawah
undang-undang.
Selanjutnya Ketua Hakim Negara itu menyatakan

bahawa "the Committee should act fairly and not
arbitrarily. There must not be bad faith and no
dishonesty ... There must be no unreasonableness, no
attention to extraneous circumstances, no disregard
of public policy, and things of that sort ..."
6.5.3 Ipoh Garden Bhd. v. Pengarah Tanah dan Galian Perak
(1979) 1 MLJ 271

Mahkamah Tinggi, Saman Pemula No 43 Tahun 1977
Hashim Yeop A Sani, H.
13 November 1978
Permohonan memajukan tanah menerusi serahbalik dan
kurnia semula - kelulusan diberi dengan syarat - hakmilik
kekal ditukarkan dengan hakmilik bertempoh 99 tahun -
sama ada syarat itu sah - syarat yang dikenakan mesti ada
hubungkait dengan pembangunan yang dibenarkan.
a. Fakta Kes:
Pada bulan Mei 1976 Ipoh Garden Berhad iaitu

sebuah syarikat pemaju harta tanah (plaintif)
memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk
6135
mendapatkan kelulusan ubah syarat dan belah

bahagi tanah miliknya, yang dipegang di bawah
hakmilik kekal. Pada bulan Ogos 1977, plaintif
menerima jawapan dari Pengarah Tanah dan Galian
Negeri Perak (defendan) yang memaklumkan
bahawa permohonannya itu telah diluluskan tetapi
dengan syarat, antara lain, bahawa plaintif setuju
menyerahkan balik tanahnya itu (menerusi prosedur
serahbalik) kepada Pihak Berkuasa Negeri dan
menerima sebagai gantinya (menerusi prosedur
kurnia semula) tanah bertempoh selama 99 tahun.
Plaintif enggan menerima syarat ini dan

merujuknya kepada Mahkamah Tinggi.
Semasa perbicaraan dijalankan, Penasihat Undang-

Undang Negeri berhujah bahawa syarat yang
dikenakan itu adalah selaras dengan dasar kerajaan
negeri untuk menggalakkan penukaran dari tanah
milik kekal kepada tanah pegangan bertempoh
(based on a new policy of the State Government in
accordance with the objective of encourage
conversion from freehold to leasehold).
Penasihat Undang-Undang Negeri juga menyatakan

bahawa terdapat perbezaan dari segi fakta antara
kes ini dengan kes Sri Lempah. Dalam kes itu, pihak
berkuasa "mewajibkan" pemaju untuk menyerahkan
balik tanahnya (dalam bentuk hakmilik kekal)
supaya digantikan dengan tanah bertempoh,
manakala dalam kes ini Pihak Berkuasa Negeri
Perak hanya membuat satu "tawaran" sahaja
kepada pemaju.
6136
b. Isu
Isu dalam kes ini ialah apakah syarat yang

dikenakan itu sah di sisi undang-undang.
Mengikut Hakim Hashim Yeop A Sani, isu yang

terbit dalam kes ini tak ada bezanya dengan isu
dalam kes Sri Lempah, dan oleh itu keputusan
mahkamah adalah juga sama dengan keputusan
Mahkamah Persekutuan itu. Syarat yang dikenakan
oleh defendan itu adalah tidak sah.
d. Implikasi
Hakim bicara dalam kes ini mengikuti keputusan

yang telah dibuat oleh Mahkamah Persekutuan
dengan menyatakan bahawa bukanlah menjadi
peranan mahkamah untuk campur tangan dalam
kes seperti ini seolah-olah ia merupakan satu
"appellate authority" dalam hal-hal perancangan.
Sebaliknya, kuasa mahkamah dalam hal-hal serupa
ini hanyalah selaku satu "judicial authority" setakat
memastikan bahawa tindakan pihak berkuasa itu
tidak melanggar apa-apa batasan atau kehendak
undang-undang.
Dengan itu, hakim bicara memerintahkan kes ini

dirujuk balik kepada Pihak Berkuasa Negeri supaya
permohonan pemaju ini diberi pertimbangan semula
mengikut kehendak undang-undang. Kata hakim
bicara, "the proper order to make in this case is that
the application for subdivision made by the applicant
6137
be referred back to the relevant authority for

reconsideration according to law."
6.5.4 Aishah Mohd Saman & 3 Ors v. Kalsom Mohd Nor
[2000] 1 AMR 607

Mahkamah Tinggi - Saman Pemula No 24-483-98
Abdul Hamid Mohamad H.
5 November 1999.
Undang-undang tanah - pecah sempadan (partition) -
permohonan meminta mahkamah memerintahkan
defendan memilih salah satu lot yang ditetapkan – bidang
kuasa mahkamah - Kanun Tanah Negara 1965 seksyen
145.
a. Fakta kes
Plaintif dan defendan adalah pemilik bersama

sebidang tanah. Plaintif memiliki 5/6 bahagian
sementara defendan memiliki 1/6 bahagian daripada
tanah yang mereka miliki bersama. Plaintif telah
menandatangani satu perjanjian dengan sebuah
syarikat pemaju supaya tanah itu dapat dimajukan,
tetapi defendan enggan menandatangani perjanjian
tersebut.
Plaintif kemudian mengambil langkah untuk

memecah sempadan tanah itu, tetapi keengganan
defendan menandatangani dokumen-dokumen
berkaitan membantutkan usaha itu. Oleh itu,
plaintif tiada pilihan lain kecuali memfailkan
permohonan kepada mahkamah supaya defendan
diperintahkan membuat pilihan ke atas salah satu
dari bahagian hujung tanah seperti yang
ditunjukkan dalam pelan ukur. Sekiranya defendan
enggan membuat pilihan itu, plaintif memohon agar
6138
Penolong Kanan Pendaftar diberi kuasa oleh

mahkamah untuk membuat pilihan bagi pihak
defendan.
Mengikut defendan, beliau enggan membuat pilihan

kerana pilihan yang diberi kepadanya hanyalah
untuk memilih lot tanah yang paling kanan sekali
atau yang paling kiri. Defendan mendakwa ini
bukan satu pilihan, tetapi adalah satu paksaan yang
dibuat dengan sewenang-wenangnya.
b. Isu
Isu yang perlu diputuskan oleh hakim bicara dalam

kes ini ialah sama ada mahkamah mempunyai
bidang kuasa memerintahkan defendan memilih
antara dua petak atau lot yang dicadangkan oleh
plaintif itu, dan sama ada permohonan plaintif itu
wajar diluluskan.
Hakim bicara memutuskan bahawa mahkamah ada

bidang kuasa mendengar permohonan plaintif.
Kedudukan ini selaras dengan seksyen 145(1)
Kanun Tanah Negara 1965.
Dalam kes ini, plaintif tidak menjual tanah itu

kepada pemaju. Apa yang dilakukan ialah tanah itu
hendak diserahkan kepada pemaju untuk
dibangunkan. Tanpa persetujuan defendan, plaintif
tidak berhak untuk menyerahkan tanah itu kepada
pemaju untuk dimajukan kerana plaintif bukan
pemilik mutlak bagi kesemua bahagian tanah itu.
6139
Hakim bicara menyatakan bahawa tindakan plaintif

memberi kata dua kepada defendan (untuk memilih
salah satu dari dua lot yang ditetapkan oleh mereka)
adalah satu tindakan yang angkuh. Plaintif boleh
menjual bahagian mereka jika mereka mahu tetapi
mereka tidak boleh secara paksa meminta defendan
membuat pemilihan sebagaimana yang mereka
kehendaki. Adalah tidak adil bagi mahkamah untuk
meluluskan permohonan plaintif.
Permohonan plaintif ditolak dengan kos.
d. Implikasi
Dalam penghakimannya, hakim bicara telah

merujuk kepada kes Ku Yan bte Ku Abdullah v. Ku
Idris bin Ku Ahmad & Ors [1991] 3 MLJ 439 dan
seksyen 145 Kanun Tanah Negara sebelum
memutuskan bahawa mahkamah ada bidang kuasa
mendengar permohonan ini.
Mengenai persoalan sama ada mahkamah patut

memberi perintah seperti yang dipohonkan oleh
plaintif itu, hakim bicara berkata “Ini terletak
kepada budibicara mahkamah, sama ada adil atau
patut mahkamah membuat perintah itu.”
Mengambil kira latar belakang kes ini, hakim bicara

berpendapat cara plaintif memaksa defendan
membuat pilihannya itu adalah sesuatu yang “high-
handed”, dan oleh yang demikian, beliau
memutuskan “Saya tidak fikir adalah adil untuk
mahkamah ini memilih apa yang dicadangkan oleh
6140
plaintif atau mengarahkan Penolong Kanan

Pendaftar memilih untuk defendan”.
6.5.5 Arrow Vista Sdn Bhd v. Jawatankuasa Kerja Tanah

Wilayah Persekutuan
[1999] 3 AMR 2703

Mahkamah Tinggi - Saman Pemula No R2-25-32-98
Azmel Maamor H.
23 Disember 1998.
Undang-undang tanah - kategori kegunaan tanah -
permohonan ubah syarat - kebenaran merancang - sama
ada Perdana Menteri ada kuasa menolak permohonan ubah
syarat - sama ada kelulusan perlu diperolehi sebelum
memulakan kerja membina kondominium diatas tanah di
bawah kategori bangunan - Kanun Tanah Negara 1965
seksyen 116, 124, 200.
a. Fakta kes
Pada 28 Ogos 1995, Tunku Makmun mengemukakan

permohonan ubah syarat (di bawah seksyen 124
Kanun Tanah Negara 1965) bagi sebidang tanah,
dan dalam masa yang sama memohon (di bawah
seksyen 200) untuk menyerah balik tanah itu bagi
maksud pembinaan jalan. Pada 27 Julai 1996,
Perdana Menteri (selaku Menteri yang
bertanggungjawab bagi Wilayah Persekutuan) telah
menolak permohonan tersebut.
Pada 16 November 1996, Arrow Vista Sdn. Bhd.

(pemohon) yang kini menjadi pemilik tanah tersebut
telah membuat rayuan secara pentadbiran
(administrative appeal) terhadap penolakan itu
kepada Ketua Setiausaha Negara (KSN)
memintanya menimbangkan semula permohonan
6141
Tunku Makmun itu. Menerusi surat bertarikh 14

Januari 1998 dan kemudiannya 3 Mac 1998, rayuan
ini telah ditolak.
Terkilan dengan keputusan Ketua Setiausaha

Negara ini, perayu telah memohon (menerusi satu
saman pemula) pada 10 April 1998, meminta
Mahkamah Tinggi;
(a) mengisytiharkan bahawa keputusan yang

dibuat oleh responden pada 14 Januari 1998
itu tidak sah dan batal;
(b) mengisytiharkan bahawa dalam hal keadaan

kes ini satu permohonan berhubung tanah itu
tidak perlu dibuat di sisi undang-undang; dan
(c) mengeluarkan perintah (specific relief)

mengarahkan responden memproses dan
meluluskan permohonan yang dibuat
berhubung tanah itu.
Dalam hujahnya, pemohon mendakwa Perdana

Menteri tidak ada kuasa di sisi undang-undang
menolak permohonannya itu. Pemohon juga
berhujah bahawa disebabkan tanah itu adalah di
bawah kategori “bangunan”, kelulusan dari pihak
berkuasa berkenaan tidak perlu diperolehi untuk
menjalankan apa-apa kerja untuk membina
kondominium di atas tanah berkenaan.
Dalam hujah balasnya, Jawatankuasa Kerja Tanah

Wilayah Persekutuan (perayu) mengatakan bahawa
permohonan ini sama sekali tidak berasas.
Responden mendakwa bahawa orang yang
6142
berkepentingan dalam kes ini (Tunku Makmun)

sepatutnya dijadikan pihak dalam prosiding.
Disebabkan Tunku Makmun tidak dijadikan pihak
bersama dalam permohonan ini, responden
menghujah permohonan ini hendaklah ditolak.
b. Isu

hakim bicara ialah sama ada keputusan Perdana
Menteri itu sah, dan sama ada pemohon diwajibkan
memohon dan mendapatkan kelulusan sebelum ia
boleh memulakan apa-apa kerja membina
kondominium di atas tanah tersebut.
Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa Tunku

Makmun tidak ada apa-apa kepentingan lagi pada
tanah itu kerana tanah itu telah pun dipindahmilik
kepada pemohon. Oleh itu, Tunku Makmun tidak
perlu dijadikan pihak dalam prosiding ini.
Satu permohonan meminta mahkamah

memerintahkan responden memproses dan
meluluskan apa-apa permohonan berhubung tanah
itu adalah pada hakikatnya satu permohonan
mendapatkan mandamus, dan oleh itu ia perlu
mematuhi prosedur mahkamah yang digariskan
dalam Aturan 53 Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi
1980. Disebabkan prosedur ini tidak dipatuhi,
permohonan ini wajar ditolak.
Apabila pemohon membuat rayuan secara

pentadbiran kepada Ketua Setiusaha Negara pada
6143
16 November 1996, pemohon sedar bahawa

permohonan yang dibuat oleh Tunku Makmun itu
sudah pun ditolak oleh responden. Penolakan itu
adalah sah walaupun ia dialamatkan kepada Tunku
Makmun kerana tidak ada keterangan yang
menunjukkan responden dimaklumkan tentang
pindahmilik tanah itu dari Tunku Makmun kepada
pemohon.
Di bawah peruntukan Perintah-Perintah Menteri-

Menteri Kerajaan Persekutuan 1995, Perdana
Menteri adalah ketua pentadbiran di Wilayah
Persekutuan berhubung hal ehwal tanah.
Keputusan yang dibuat oleh Perdana Menteri
berhubung sesuatu permohonan di bawah seksyen
124 dan 200 Kanun Tanah Negara, seperti yang
berlaku dalam kes ini, adalah dalam bidang
kuasanya. Oleh yang demikian, keputusan Perdana
Menteri dalam kes ini adalah sah dan teratur.
Di bawah seksyen 116(1)(d) Kanun Tanah Negara,

tidak ada apa-apa bangunan boleh dibina,
dirobohkan, diubah dan sebagainya pada tanah
kategori bangunan kecuali satu kelulusan telah
diperolehi terlebih dahulu dari pihak berkuasa
berkenaan. Dalam kes ini, pihak berkuasa
berkenaan itu adalah responden. Berasaskan
seksyen 124(1)(c) dibaca bersama dengan seksyen
116(1)(d), pemohon hendaklah terlebih dahulu
mendapatkan kelulusan responden sebelum ia boleh
menjalankan apa-apa kerja membina bangunan di
atas tanah itu.
Permohonan pemohon ditolak dengan kos.
6144
d. Implikasi
Pengajaran yang boleh diambil dari kes ini ialah

terdapat salah sangka di sesetengah pihak (seperti
pemohon dalam kes ini) bahawa apabila sebidang
tanah itu sudah pun ada dalam kategori bangunan
(bukan kategori pertanian), kelulusan pihak
berkuasa tidak diperlukan lagi untuk menjalankan
apa-apa kerja bangunan di atas tanah tersebut.
Selain itu, kes ini juga menunjukkan bahawa bagi

Wilayah Persekutuan (seperti yang ditegaskan oleh
hakim bicara dalam penghakimannya) “To all
intents and purposes, the Number 1 administrative
head concerning land matters in the Federal
Territory is the Prime Minister. All the rest,
including the Land Executive Committee, are his
subordinantes”.
Hakim bicara memutuskan sedemikian setelah

mengambil kira Perkara 43 dan 43A Perlembagaan
Persekutuan, dibaca bersama Perintah Menteri-
Menteri Kerajaan Persekutuan 1995. Hakim
menambah bahawa “There should not be any doubt
whatsoever that making decisions in respect of
applications under sections 124 and 200 of the
Ntional Land Code … was within the powers
lawfully granted to the Prime Minister.”
Berhubung isu membina bangunan pada tanah yang

sudahpun dalam kategori bangunan, hakim bicara
menegaskan bahawa seksyen 124(1)(c ) dan 116(1)(d)
Kanun Tanah Negara “clearly shows that a
landowner does not have automatic power to
6145
commence construction of condominium on the said

land … without obtaining the prior approval” dari
pihak berkuasa berkenaan.
6.5.6 Cayman Developments (K) Sdn Bhd v. Mohd Saad Bin Long
& 72 Ors
[1999] 3 AMR 3382

Mahkamah Tinggi - Rayuan Sivil No 12-02-96
Mohd Hishamuddin Mohd Yunus H.
2 Jun 1999.
Undang-undang tanah - permohonan ubah syarat - sama
ada Pihak Berkuasa Negeri ada kuasa mengenakan syarat -
sama ada pemaju diwajibkan memberi diskaun harga
kepada pembeli rumah - projek perumahan murah - sama
ada syarat yang dikenakan ada hubungkait dengan
rancangan pemajuan yang diluluskan - Kanun Tanah
Negara 1965 seksyen 124(1)(d), (2)(a) dan (5).
a. Fakta kes
Cayman Developments (K) Sdn. Bhd. (perayu) dalam

kes ini adalah pemaju perumahan, manakala
responden adalah pembeli-pembeli rumah murah
yang dibina oleh perayu dalam satu projek
perumahan murah di Mukim Alor Merah, Alor
Setar, Kedah.
Tanah yang dimajukan itu pada asalnya adalah

tanah pertanian, dimiliki oleh Supiah Yahya.
Sebuah syarikat, Syed Omar Al-Bukhary Sdn Bhd,
yang diberikuasa oleh pemilik tanah untuk
memajukan tanah itu, telah memohon kelulusan
dari Pihak Berkuasa Negeri Kedah. Kelulusan telah
diberi, dengan syarat bahawa rumah murah yang
dibina di projek berkenaan hendaklah dijual kepada
6146
orang awam dengan diskaun harga sebanyak 5%

dari harga asal (RM25,000). Berikutnya, projek ini
telah diambil alih oleh perayu (Cayman
Developments (K) Sdn. Bhd. dari syarikat tersebut.
Setiap responden (yang membeli rumah itu) telah

membayar harga sepenuhnya kepada perayu, tanpa
apa-apa diskaun. Setelah mereka kemudian
mendapat tahu tentang diskaun harga yang
disyaratkan oleh Pihak Berkuasa Negeri, mereka
telah menuntut supaya lebihan harga yang telah
terbayar itu dikembalikan. Walau bagaimanapun,
perayu enggan memulangkan jumlah diskaun
tersebut. Ini membuat responden memfailkan
tuntutan mereka di mahkamah. Di Mahkamah
Sesyen, di mana tuntutan mereka difailkan,
responden telah berjaya. Terkilan dengan keputusan
itu, perayu kemudian merayu ke Mahkamah Tinggi.
Dalam hujah mereka, perayu mengatakan bahawa

Pihak Berkuasa Negeri tidak ada kuasa di bawah
undang-undang untuk mengenakan syarat untuk
memberi diskaun kepada pembeli.
b. Isu
Isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah Tinggi

ialah sama ada hujah perayu itu berasas atau
sebaliknya.
Hakim Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa

Pihak Berkuasa Negeri (PBN) tidak ada kuasa, di
6147
bawah seksyen 124(5)(c) Kanun Tanah Negara

untuk mengenakan syarat diskaun tersebut. Oleh
yang demikian, apabila Pihak Berkuasa Negeri
mengenakan syarat sedemikian itu ketika memberi
kelulusan, syarat itu adalah ultra vires. Ini
bermakna perayu tidak ada kewajipan untuk
memulangkan diskaun harga sebagaimana yang
dituntut oleh responden.
Hakim tersebut menyatakan juga bahawa apa-apa

syarat yang dikenakan oleh Pihak Berkuasa Negeri
apabila memberi kelulusan hendaklah ada kaitan
secara munasabah dengan pembangunan yang
diluluskan (“fairly and reasonably related to the
permitted development”). Ketika memutuskan isu
ini, hakim bicara memetik keputusan Mahkamah
Persekutuan dalam kes Pengarah Tanah dan Galian
Wilayah Persekutan v. Sri Lempah Enterprise Sdn
Bhd [1979] 1 MLJ 135.
d. Implikasi
Keputusan hakim Mahkamah Tinggi ini kini

hendaklah dibaca bersama dengan kes Majlis
Perbandaran Pulau Pinang v. Syarikat Bekerjasama
Serbaguna Sungai Gelugur [1999] 3 AMR 3529, di
mana Mahkamah Persekutuan membuat
pendekatan yang berbeza. Oleh yang demikian,
keputusan hakim Mahkamah Tinggi dalam kes
Cayman Development ini mungkin tidak boleh lagi
dianggap sebagai “good law” (tidak lagi
menunjukkan kedudukan undang-undang yang
betul).
6148
6.5.7 Chong Wooi Leong & 29 Ors v. Lebbey Construction &

Transport Company (M) Sdn Bhd
[1998] 3 AMR 2053

Mahkamah Rayuan - Rayuan Sivil No B-02-407-97
NH Chan HMR, Abdul Malek Ahmad HMR, Mokhtar Sidin
HMR
24 April 1998.
Undang-undang tanah - menghuni tanah kerajaan secara
salah - kemudahan asas disediakan oleh pihak berkuasa -
janji pihak berkuasa akan mengeluarkan kebenaran
menduduki sementara (TOL) - janji tidak ditunaikan -
kedudukan penghuni tanah itu di sisi undang-undang dan
ekuiti - Kanun Tanah Negara 1965.
a. Fakta kes
Perayu merupakan sebahagian orang awam (lebih

seratus orang) yang telah menduduki secara haram
tanah kerajaan di Mukim Ampang, Daerah Ulu
Langat, Selangor, seluas 31.6 ekar. Mereka telah
menduduki tanah itu untuk satu jangka masa yang
lama, dan dalam masa itu pelbagai kemudahan
awam (seperti bekalan air, letrik, jalan raya, telefon,
dewan orang ramai dan surau) telah disediakan oleh
pihak berkuasa. Pejabat Daerah Ulu Langat telah
memberi izin kepada penduduk untuk membina
rumah di atas tanah itu.
Mereka juga telah dijanjikan akan diberi kebenaran

menduduki sementara (temporary occupation
licence, TOL). Walaupun permohonan rasmi
mendapatkan kebenaran menduduki sementara itu
kemudian telah dikemukakan oleh perayu, tetapi
kebenaran tersebut yang dijanjikan tidak
dikeluarkan (diberi) kepada mereka.
6149
Berikutan dari itu pada 14 Jun, 1993, tanah

kerajaan itu telah diberimilik kepada Lebbey
Construction & Transport Company (M) Sdn. Bhd.
(responden), untuk dimajukan. Berikutan dari itu
responden meminta perayu (penduduk-penduduk
yang menduduki tanah tersebut) supaya
mengosongkan tanah tersebut. Perayu enggan
berbuat demikian. Keengganan perayu untuk
berpindah dari tanah tersebut memaksa responden
mengambil tindakan undang-undang untuk
mengusir mereka keluar dari situ. Pada 7 April
1995, Mahkamah Tinggi Shah Alam memutuskan
bahawa perayu hendaklah keluar dan
mengosongkan tanah berkenaan. Terkilan dengan
keputusan yang dibuat oleh Mahkamah Tinggi,
perayu membuat rayuan di Mahkamah Rayuan.
Dalam hujah mereka, perayu mengatakan bahawa

mereka telah menduduki tanah itu sejak tahun 1981
dengan izin Kerajaan Negeri Selangor, khususnya
izin dari Pejabat Daerah dan Pentadbir Tanah Ulu
Langat serta Penghulu Mukim Ampang. Selain itu,
kata perayu lagi, mereka dijanjikan oleh pelbagai
pihak lain bahawa mereka berhak untuk terus
tinggal dan menduduki tanah itu selama mana yang
mereka mahu.
Perayu juga menghujah bahawa mereka telah

membelanjakan wang yang banyak, selain masa dan
tenaga, untuk sekian lama membangunkan tanah
yang mereka duduki itu, yang pada asalnya adalah
tanah paya dan tempat pembuangan sampah.
Perayu juga mengatakan bahawa disebabkan
permintaan mereka kepada pihak berkuasa selama
6150
ini maka kawasan itu kini merupakan sebuah

perkampungan yang lengkap, sempurna dengan
segala kemudahan awam yang diperlukan oleh
penduduknya.
Mengambil kira fakta tersebut, perayu menghujah

bahawa mereka telah memperolehi hak berasaskan
ekuiti untuk menuntut dan menerima pampasan
yang munasabah dari responden.
b. Isu
Isu dalam kes ini ialah apakah sebenarnya

kedudukan perayu di sisi undang-undang? Adakah
mereka setinggan biasa (yang boleh diusir
sewenang-wenangnya) atau apakah mereka
mempunyai status sebagai penduduk yang sah serta
dilindungi oleh ekuiti?
Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa

berasaskan peruntukan yang ada dalam Kanun
Tanah Negara 1965 , perayu menduduki tanah itu
tanpa izin atau tanpa kebenaran yang sah dari
Pihak Berkuasa Negeri. Walaupun perayu
menduduki tanah Kerajaan itu dengan izin pihak-
pihak tertentu (misalnya pihak berkuasa tempatan,
Pentadbir Tanah, Pegawai Daerah, Menteri, ahli
Parlimen, ahli Dewan Undang Negeri dan
sebagainya), izin sedemikian itu belum mencukupi
dan tidak diiktiraf di bawah Kanun Tanah Negara.
6151
Sekalipun dalam kes ini, ada janji yang dibuat oleh

Pegawai Daerah bahawa perayu akan diberi
kebenaran menduduki sementara, janji sedemikian
itu tidak mengikat Pihak Berkuasa Negeri dan tidak
ada kesannya. Disebabkan dalam kes ini responden
telah diberimilik tanah itu secara sah, adalah tidak
adil bagi mahkamah untuk menafikan hak
responden itu dan memberi keputusan yang
menyebelahi pihak perayu.
d. Implikasi
Kes ini menunjukkan betapa keras (rigid) sekali

pendirian mahkamah dalam mentafsirkan kehendak
undang-undang berhubung prosedur pemberianmilik
tanah Kerajaan (alienation of State land) seperti
yang disebutkan dalam Kanun Tanah Negara 1965.
Pendirian mahkamah ini sekali gus mencerminkan
sistem Torrens yang menjadi amalan negara ini
sejak Kanun Tanah Negara dikuatkuasakan, iaitu
pemberianmilik tanah Kerajaan mestilah menepati
prosedur yang ditetapkan itu. Tidak ada cara tanah
kerajaan boleh diberi kepada rakyat kecuali melalui
keputusan yang dibuat oleh Pihak Berkuasa Negeri.
Mahkamah Rayuan dalam kes ini telah memetik

keputusan hakim Raja Azlan Shah (pada ketika itu)
dalam kes Sidek & 461 Ors v. Government of Perak
[1982] 1 MLJ 313 apabila ia memutuskan bahawa
disebabkan perayu tidak pernah menduduki tanah
kerajaan itu dengan “izin” Pihak Berkuasa Negeri
sebagaimana yang digariskan dalam Kanun Tanah
6152
Negara, kedudukan mereka di sisi undang-undang

adalah sebagai setinggan sahaja. Oleh yang
demikian, Mahkamah Rayuan setuju dengan
keputusan hakim bicara itu dan menolak rayuan
perayu.
6.5.8 Dato Toh Kian Chuan v. Swee Construction & Transport

Company (M) Sdn Bhd
[1996] 1 AMR 604

Mahkamah Tinggi Johor Bahru - Petisyen No. 28-129
Tahun 1994.
Mohd Ghazali Mohd Yusof H.
22 Disember 1995.
Undang-undang tanah - serah balik dan kurnia semula -
belah bahagi dan tukar syarat - makna “belah bahagi” dan
makna “serah balik dan kurnia semula” - Kanun Tanah
Negara 1965, seksyen 124, 135, 204B dan 204C.
a. Fakta kes
Responden (sebuah syarikat) memiliki tiga lot tanah

di Senai Daerah Johor Bahru. Pada tahun 1983, satu
dari lot-lot tanah tersebut telah diambil oleh
Kerajaan Negeri Johor bagi maksud membina
lapangan terbang. Dari lot tanah yang tinggal,
sebahagian besarnya telah dijual kepada W, sebuah
syarikat yang dimiliki oleh MB.
Selepas itu responden membuat cadangan untuk

memajukan tanah yang selebihnya yang masih
berada dalam pegangannya. Malangnya cadangan
ini menghadapi pelbagai masalah kerana berlaku
pergolakan dalaman antara pemegang syer majoriti
dengan pemegang syer minoriti dalam syarikat
berkenaan. Pemegang-pemegang syer minoriti
6153
mendakwa berlaku penindasan oleh pemegang syer

majoriti terhadap mereka, dan ini menyebabkan
mereka memfailkan petisyen ke Mahkamah Tinggi
di bawah seksyen 181 Akta Syarikat 1965.
b. Isu
Isu utama dalam kes ini ialah apakah pemegang

syer majoriti telah melakukan penindasan terhadap
pemegang syer minoriti.
Mahkamah Tinggi memutuskan, berasaskan

keterangan yang ada, bahawa tidak berlaku
sebarang penindasan terhadap pemegang syer
minoriti.
d. Implikasi
Walaupun kes ini sebenarnya berkisar tentang

masalah dalaman antara pengarah-pengarah
syarikat dan pemegang syer, yang perlu diselesaikan
di bawah Akta Syarikat 1965, semasa
menyampaikan keputusannya hakim bicara telah
menghuraikan beberapa perkara penting yang
menyentuh beberapa seksyen dalam Kanun Tanah
Negara.
Antara perkara-perkara yang dihuraikan oleh hakim

bicara itu “ubah syarat” (conversion) dari satu
kategori guna tanah ke satu kategori guna tanah
yang lain. Hakim berkenaan menyatakan bahawa
istilah “conversion” sebenarnya tidak disebutkan
6154
secara khusus dalam seksyen 124 Kanun Tanah

Negara 1960, akan tetapi perkataan-perkataan
“alteration of any category of land use” yang
terdapat dalam seksyen itu bermaksud “conversion”.
Mengenai “belah-bahagi” tanah (sub-division of

lands), hakim itu menyatakan bahawa seksyen 135
Kanun Tanah Negara 1960 menyatakan bahawa
pemilik tanah boleh, dengan kebenaran Pengarah
Tanah dan Galian atau Pentadbir Tanah
(bergantung kepada sama ada tanah itu di bawah
hakmilik Pejabat Pendaftar atau di bawah Pejabat
Tanah), membelah-bahagi tanahnya kepada dua
atau lebih di bawah suratan hakmilik berasingan.
Selain itu, hakim bicara juga menghuraikan maksud

seksyen 204B Kanun Tanah Negara 1960 (serah
balik dan kurnia semula) dan seksyen 204C (syarat-
syarat yang dikenakan untuk serah balik dan kurnia
semula itu).
Melihat kepada kesemua peruntukan itu, hakim

membuat kesimpulan seperti berikut - “Looking at
the above provisions, I would think that by whatever
method a landowner adopts in making his
application to the relevant authority, i.e. whether
under sections 124 and 135, or under section 204B,
and which would of course depend on whether it is a
Registry or Land Office title in continuation of final
title, the end result would be the same, namely, it
would amount to what has been referred to by the
parties as "conversion” and subdivision.”
6155
Merujuk kepada fakta kes ini di mana terdapat satu

surat dari Pengarah Tanah dan Galian Johor yang
secara prinsipnya memaklumkan bahawa
permohonan serah balik dan kurnia semula itu telah
diluluskan, hakim bicara menyatakan “To me, that
letter has the same effect as stating that the State
Government has agreed “in principle” to the
“conversion” and sub-division of the said land under
sections 124 and 135 of the Code respectively
because that would be the end result.”
6156
6.6 AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960 (AKTA 486)
6.6.1 Stamford Holdings Sdn. Bhd. v. Kerajaan Negeri Johor &

Ors
[1998] 1 MLJ 607

Mahkamah Rayuan – Rayuan Sivil No. J.-02-229 OF 1995
Lamin PMR, Ahmad Fairus HMR, Denis Ong HMR.
6 Januari 1998.
Pengambilan tanah dicabar atas alasan ia melampaui skop
seksyen 3 Akta Pengambilan Tanah 1960 - cabaran ditolak
atas alasan tidak menzahirkan apa-apa kausa tindakan -
sama ada pengambilan itu mala fide - Akta Pengambilan
Tanah 1960, seksyen 3, 14(2).
a. Fakta Kes
Stamford Holdings Sdn. Bhd. (perayu), ialah sebuah

syarikat harta tanah, memiliki kira-kira 8,500 ekar
tanah pertanian di Johor. Pada 1984, perayu
memohon kepada Kerajaan Negeri Johor (responden
pertama) untuk memajukan sebahagian tanah
tersebut (kira-kira 1,788 ekar). Permohonan
berkenaan tidak (belum) diluluskan, walaupun
setelah 4 tahun permohonan itu dikemukakan.
Responden ketiga dan keempat mempunyai

kedudukan di mana kelulusan yang diperlukan oleh
perayu boleh diperolehi. Oleh itu satu perjanjian
dicapai antara perayu dengan responden ketiga dan
ke empat, di mana perayu telah memindah milik
seluas 1,788 ekar tanahnya itu kepada syarikat
subsidiarinya dan memberikan 30% ekuiti dalam
syarikat tersebut kepada responden ketiga dan
keempat pada harga RM1.8 juta.
6157
Hasil muafakat antara perayu dengan responden

ketiga dan keempat ini, segala permohonan yang
dikemukakan kepada responden pertama telah
diluluskan dalam masa yang singkat. Untuk
melicinkan lagi perjalanan projek pembangunan
tanah itu, satu perjanjian usahasama telah
ditandatangani antara perayu dengan kumpulan
responden ketiga.
Setelah itu tanah seluas 1,788 ekar tanah itu

dipindahmilik kepada syarikat (selepas ini dipanggil
“syarikat pemaju”), di mana akhirnya 475.93 ekar
dijual. Responden ketiga dan keempat kemudian
cuba memujuk dan mempengaruhi perayu supaya
sama-sama memajukan 6,600 ekar tanah yang
masih ada. Masalahnya, mereka inginkan 70%
ekuiti dalam syarikat pembangunan baru yang
dicadangkan dan mereka mahu tanah itu dijual
kepada syarikat itu dengan harga RM30,000 seekar.
Kehendak terakhir responden ini tidak disetujui
oleh perayu. Akhirnya, tanah perayu itu diambil
oleh Pihak Berkuasa Negeri di bawah Akta
Pengambilan Tanah 1960.
Terkilan dengan tindakan pengambilan tanah di

bawah Akta 1960 itu, perayu mencabar dengan
mendakwa bahawa tindakan itu menyalahi
Perlembagaan, kerana tindakan itu terkeluar
(melampaui) skop seksyen 3 Akta berkenaan. Walau
bagaimanapun, tuntutan perayu terhadap semua
responden dibatalkan oleh hakim bicara pada 14
Mac 1995 di bawah Aturan 18 kaedah 19(1)(a)
Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi 1980 atas
alasan bahawa ia tidak menzahirkan apa-apa kausa
6158
tindakan (cause of action), oleh kerana satu

perisytiharan di bawah seksyen 14(2) Akta
Pengambilan Tanah 1960 tidak boleh dicabar.
Perayu merayu terhadap keputusan Mahkamah
Tinggi itu.
b. Isu
Isu dalam rayuan ini ialah apakah perayu ada asas

di sisi undang-undang untuk mencabar prosiding
pengambilan tanah yang dijalankan ke atasnya.
Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa

pengambilan tanah dalam keadaan kes ini boleh
dicabar atas alasan mala fide atau tidak suci hati.
Mahkamah mengatakan bahawa pengambilan tanah
yang dilakukan ini telah melucutkan (menafikan)
perayu daripada haknya (dipanggil “jangkaan sah
keuntungan”, legitimate expection of profit) hasil
dari pembangunan 6,600 ekar tanah itu.
Mahkamah Rayuan juga menyatakan bahawa pada

hakikatnya tindakan pengambilan tanah ini telah
melucutkan (menafikan) perayu dari haknya, iaitu
setidak-tidaknya hak menjual tanah itu dengan
harga yang menguntungkan andainya ia tidak
diambil secara paksa oleh pihak berkuasa.
Mahkamah juga menyatakan bahawa fakta yang

disebutkan dalam pernyataan tuntutan perayu jelas
menunjukkan kelakuan responden yang tidak
berhati perut (unconscionable conduct). Disebabkan
6159
responden tidak memfailkan apa-apa pembelaan,

fakta yang disebut dalam pernyataan tuntutan
perayu itu dianggap benar. Andainya apa yang
dikatakan oleh perayu itu tidak disangkal
(unrebutted), ia akan mewujudkan satu kausa
tindakan yang baik terhadap responden.
Rayuan perayu diluluskan.
d. Implikasi
Hakim Ahmad Fairuz, ketika menyampaikan

keputusan Mahkamah Rayuan, menyatakan bahawa
pada 14 Mac 1995, hakim bicara telah membatalkan
(mengenepikan) tuntutan perayu di bawah Aturan
18 Kaedah 19(1)(a) Kaedah Mahkamah Tinggi 1980.
Tuntutan perayu itu difailkan pada 4 Februari 1995,
manakala responden ketiga dan keempat telah
memfailkan permohonan mereka untuk
membatalkan tuntutan perayu itu pada 13 Mac
1995, dan responden yang lain berbuat sama pada
16 Mac berikutnya. Malangnya, semua responden
(termasuklah responden pertama, Kerajaan Negeri
Johor) gagal memfailkan pembelaan mereka kepada
tuntutan perayu itu.
Mahkamah Rayuan juga mengambil berat “hal

keadaan” yang menjadi latar belakang kes ini.
Antaranya, ugutan yang dibuat terhadap perayu
bahawa andainya ia tidak bersetuju dengan apa
yang dicadangkan oleh responden, tanah mereka
akan diambil melalui Akta Pengambilan Tanah
1960. Pada bulan Disember 1992, satu notis di
bawah seksyen 4 Akta Pengambilan Tanah 1960
6160
telah dikeluarkan kepada perayu. Walau

bagaimanapun notis ini dibiarkan luput begitu
sahaja pada 31 Disember 1993 kerana pada masa itu
kedua-dua pihak (responden dan perayu)
menjangkakan satu persetujuan masih boleh
dicapai. Namun begitu, setelah beberapa
perundingan di antara kedua-dua belah pihak masih
tidak membuahkan hasil seperti yang dihajatkan
oleh responden, tindakan pengambilan tanah telah
diambil sekali lagi. Disebabkan perayu terkilan
dengan prosiding pengambilan tanah pusingan
kedua inilah perayu kemudian memfailkan cabaran
mereka.
Berasaskan keputusan-keputusan mahkamah yang

terdahulu (authority) dan setelah mengambil kira
fakta yang dikatakan (alleged) dalam pernyataan
tuntutan perayu, Hakim Ahmad Fairuz
mengatakan yang mahkamah tidak ada pilihan
melainkan memutuskan bahawa pengambilan tanah
perayu ini boleh dicabar atas alasan mala fide atau
niat jahat.
Mengakhiri penghakimannya, Hakim Ahmad Fairuz

berkata bahawa fakta seperti yang dikatakan dalam
pernyataan tuntutan perayu jelas menunjukkan
kelakuan buruk responden (unconscionable or
unmeritorious conduct of the respondents). Setidak-
tidaknya, fakta tersebut tanpa pembelaan difailkan
oleh responden, boleh dianggap benar (assumed
true) dan andainya tidak disangkalkan, boleh
diterima sebagai satu kausa tindakan terhadap
responden.
6161
Kes ini merupakan satu-satunya kes di mana

mahkamah tempatan menerima (membenarkan)
cabaran pemilik tanah berasaskan mala fide pihak
berkuasa. Sama ada pada akhirnya pencabar
(seperti perayu dalam kes ini) berjaya dalam
perbicaraan di mahkamah nanti, ia bergantung
kepada adanya cukup bukti yang boleh
menyakinkan mahkamah. Setidak-tidaknya, pemilik
tanah berpeluang mengemukakan hujah dan
keterangannya di mahkamah, dan tindakannya itu
tidak ditolak begitu sahaja, seperti yang dilakukan
oleh hakim bicara dalam kes ini di Mahkamah
Tinggi.
6.6.2 Syed Omar bin Abdul Rahman Taha Alsagoff & Anor v.
Kerajaan Negeri Johor .
1 MLJ 49
Rayuan Majlis Privy No. 44 Tahun 1975
Lord Diplock, Viscount Dilhorne, Lord Fraser, Lord Keith,
Sir Robin Cooke.
12 dan 18 Julai 1978.
Pengambilan tanah dicabar atas alasan ia menyalahi
undang-undang - sebahagian tanah ditandakan bagi
“maksud khas” - sama ada perisytiharan di bawah seksyen
8(3) boleh dicabar - Akta Pengambilan Tanah 1960.
a. Fakta kes:
Ini adalah rayuan dari keputusan Mahkamah

Persekutuan (lihat [1975] 1 MLJ 241) di mana
Mahkamah Persekutuan mengesahkan
(mengekalkan) keputusan Mahkamah Tinggi
menolak permohonan Syed Omar (perayu)
berhubung satu pengambilan tanah yang dijalankan
6162
oleh Pihak Berkuasa Negeri Johor (defendan) ke

atas tanah milik perayu. Dalam permohonan itu,
perayu mendakwa bahawa pengambilan tanah itu
tidak sah dan batal kerana menyalahi undang-
undang.
Latar belakang kes ini adalah seperti berikut: Tanah

perayu (seluas 5700 ekar) telah diambil oleh
defendan bagi maksud membina pelabuhan. Namun
begitu, hanya sebahagian sahaja (2000 ekar) yang
digunakan, manakala selebihnya (3700 ekar)
ditandakan bagi "maksud khas" (special purposes).
Perayu mencabar pengambilan tanah ini dengan
menghujah bahawa tanahnya diambil bagi suatu
maksud lain selain dari apa yang dibenarkan di
bawah Akta Pengambilan Tanah.
b. Isu
Isu dalam kes ini ialah sama ada satu deklarasi

yang dibuat oleh Pihak Berkuasa Negeri (Johor) di
bawah seksyen 8(3) Akta Pengambilan Tanah 1960
itu boleh dipersoal (justiciable) oleh mahkamah.
Majlis Privy memutuskan bahawa seksyen 8(3) Akta

Pengambilan Tanah jelas menyatakan bahawa
deklarasi di bawah seksyen 8(3) itu merupakan satu
"keterangan yang muktamad" (conclusive evidence)
bahawa suatu bidang tanah itu diambil bagi maksud
yang dinyatakan dalam deklarasi tersebut.
6163
Oleh yang demikian, cabaran perayu itu wajar

ditolak. Keputusan Mahkamah Persekutuan
dikekalkan.
d. Implikasi
Majlis Privy menekankan bahawa di bawah Akta

Pengambilan Tanah, Pihak Berkuasa Negeri tidak
diwajibkan untuk menyediakan satu pelan untuk
pengetahuan pemilik tanah tentang bagaimana
tanah yang diambil itu akan dizonkan ("The Act does
imposes no obligation on the acquiring authority to
produce a plan for inspection which shows how the
land to be acquired is to be zoned", kata Viscount
Dilhorne).
Majlis Privy mengakui bahawa deklarasi di bawah

seksyen 8(3) itu boleh dicabar dan diisytiharkan tak
sah sekiranya pihak berkenaan (pemilik tanah)
boleh mengemukakan bukti bahawa pengambilan
tanah itu didorong oleh niat jahat (bad faith), atau
sekiranya pihak berkuasa telah bertindak
melampaui had kuasa mereka.
Walaupun dalam kes ini, Majlis Privy mengakui

bahawa tanah yang diambil secara paksa di bawah
Akta ini adalah seluas 5700 ekar, manakala
keluasan yang diperlukan untuk pelabuhan
hanyalah 2000 ekar sahaja, selebihnya ditandakan
bagi "maksud khas", ini sahaja belum mencukupi
untuk menjadikan pengambilan tanah ini tidak sah
dan batal.
6164
6.6.3 Malakoff Bhd. & Anor v. Pentadbir Tanah Kedah
[2000] 1 AMR 939

Mahkamah Rayuan - Rayuan Sivil No K-01-155-1995
Shaik Daud Md Ismail HMR, Siti Norma Yaakob HMR,
Denis On Jiew Fook HMR
15 Disember 1999.
Pengambilan tanah - rayuan terhadap award - tuntutan
berasaskan kerosakan (injurious affection) - Akta
Pengambilan Tanah 1960 seksyen 8.
a. Fakta kes
Perayu adalah pemilik tanah seluas 2,581.4 ekar

berhampiran dengan bandar Sungai Petani, Kedah.
Tanah perayu telah diambil oleh Kerajaan Negeri
Kedah (responden) di bawah Akta Pengambilan
Tanah 1960 pada 3 Mac 1994.
Responden telah menawarkan pampasan menerusi

awardnya atas nilai RM10,000 seekar. Terkilan
dengan pampasan yang ditawarkan itu, perayu telah
merujuk perkara ini ke Mahkamah Tinggi dengan
menuntut bayaran pampasan atas kadar RM20,000
seekar. Selain itu, perayu juga menuntut bayaran
bagi kerosakan (injurious affection) melibatkan
kawasan tanah seluas 1.55 ekar, berjumlah
RM9,300.
Mahkamah Tinggi telah menolak tuntutan perayu

berhubung award tersebut tetapi tidak membuat
sebarang keputusan berhubung tuntutan perayu
berhubung kerosakan tersebut. Perayu terkilan
dengan keputusan Mahkamah Tinggi, telah
mengemukakan rayuan ke Mahkamah Rayuan.
6165
b. Isu
Isu dalam kes ini ialah sama ada pampasan perlu

dinaikkan dan sama ada tuntutan perayu
berhubung kerosakan itu wajar diluluskan.
Mahkamah Rayuan putuskan bahawa hakim bicara

telah membuat keputusannya dengan betul dan
mengambil kira segala faktor yang penting semasa
menentukan pampasan yang perlu dibayar kepada
perayu. Tidak ada sebab yang munasabah bagi
Mahkamah Rayuan untuk mengubah keputusan
hakim bicara itu berhubung award yang telah dibuat
oleh responden.
Namun begitu, hakim bicara telah gagal mengambil

kira tuntutan perayu berhubung kerosakan
(injurious affection) yang berlaku pada tanahnya. Ini
merupakan satu kesilapan hakim bicara, dan
Mahkamah Rayuan putuskan jumlah kerosakan
yang dituntut oleh perayu itu hendaklah dibayar.
Rayuan perayu mengenai jumlah pampasan (award)

ditolak; rayuanya mengenai kerosakan atau
mudarat pada tanahnya diluluskan dan
memerintahkan supaya responden membayar
jumlah bayaran pokok (principal amount) dan
bersama faedah dengan kadar 8% setahun dari
tarikh pemilikan hingga tarikh jumlah itu dibayar
sepenuhnya.
6166
d. Implikasi
Kes ini menunjukkan bahawa hakim bicara, semasa

mendengar kes pengambilan tanah, masih boleh
tersilap kerana gagal atau terlupa mengambil kira
semua perkara yang dibangkitkan oleh pemilik
tanah.
Hak pemilik tanah untuk mendapatkan pampasan

disebabkan tanahnya diambil secara paksa oleh
pihak berkuasa di bawah Akta Pengambilan Tanah
1960 adalah dijamin di bawah Perkara 13
Perlembagaan Persekutuan. Kegagalan mahkamah
memutuskan apa jua bentuk pampasan yang wajar
dibayar kepada pemilik tanah merupakan satu
ketidakadilan yang perlu dielakkan.
6.6.4 Pengarah Tanah Dan Galian Kedah & Anor v. Emico

Development Sdn. Bhd.
[2000] 1 AMR 121

Gopal Sri Ram HMR, Siti Norma Yaakob HMR, Mokhtar
Sidin HMR
15 November 1999.
Pengambilan tanah - permohonan membatalkan
pengambilan - pemohon bukan pemilik berdaftar semasa
pengambilan tanah dijalankan - sama ada pemohon ada
locus standi - kegagalan Pentadbir Tanah membuat award
pampasan dalam tempoh 2 tahun - Akta Pengambilan
Tanah 1960 seksyen 8, 14 dan 16.
a. Fakta kes
Di bawah satu perjanjian jualbeli bertarikh 8 Mei

1995, responden telah membeli sebidang tanah dari
6167
pemilik asal (penjual). Sementara menunggu

penyempurnaan jualan itu, responden telah
memasukkan satu kaveat ke atas tanah tersebut.
Responden kemudian membuat satu lagi perjanjian
dengan pemilik asal (selepas ini dipanggil perjanjian
tambahan) pada 18 Ogos 1995, di mana responden
diberi lanjutan masa untuk membayar harga baki
tanah itu. Pada 24 Oktober 1996 transaksi
pindahmilik selesai dan responden telah
didaftarkan sebagai pemilik tanah berkenaan.
Sementara itu pada 3 Ogos 1995, pengambilan tanah

telah dijalankan dan satu perisytiharan di bawah
seksyen 8(1) Akta Pengambilan Tanah 1960
telahpun diwartakan. Berikutnya satu siasatan
telah dijalankan pada 18 Oktober 1995 bagi maksud
menentukan pampasan yang perlu dibayar. Selepas
itu, responden kedua (Pentadbir Tanah) telah
mengeluarkan Borang H (menyatakan amaun
pampasan yang akan dibayar) kepada pemilik
berdaftar (penjual).
Responden (yang tidak pernah diberi apa-apa notis

tentang siasatan dan award pampasan itu) dan
pemilik berdaftar (penjual) kemudian memohon
certiorari untuk membatalkan award itu. Responden
berjaya mendapat perintah certiorari itu pada 3
Ogos 1996. Selain dari itu, responden juga berjaya
mendapatkan mandamus memerintahkan Pentadbir
Tanah mengadakan satu siasatan baru (selepas ini
dipanggil “siasatan kedua’) bagi maksud membuat
satu award yang baru.
6168
Di dalam siasatan kedua itu, yang diadakan pada 4

Ogos 1997, semua bantahan responden (mengenai
pengambilan itu, mengenai prosedur yang dipakai,
dan mengenai kegagalan Pentdbir Tanah
memaklumkannya tentang pengambilan itu) telah
ditolak. Pada 6 Ogos 1997, Pentadbir Tanah (perayu
kedua) telah membuat award (award kedua).
Terkilan dengan keputusan perayu kedua itu,
responden telah mencabarnya di Mahkamah Tinggi
di bawah seksyen 8(4) Akta di mana akhirnya
mereka berjaya mendapatkan perintah
membatalkan keputusan itu. Ini adalah rayuan
perayu terhadap keputusan Mahkamah Tinggi itu.
Dalam hujahnya, responden mengatakan bahawa

disebabkan award kedua itu dibuat lebih dua tahun
selepas tarikh pengambilan, di bawah seksyen 8(4)
Akta pengambilan itu adalah tidak sah dan batal.
Menjawab hujah ini, perayu mengatakan bahawa
pengambilan itu masih sah dan tidak batal. Perayu
menyokong hujah mereka dengan merujuk kepada
keputusan Mahkamah Agong dalam kes Pemungut
Hasil Tanah Kuantan v. Oriental Rubber & Palmoil
Sdn Bhd [1986] 1 MLJ 39.
b. Isu
Antara isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah

Rayuan ialah –
(a) sama ada pengambilan tanah ini tidak sah

dan batal kerana award berkenaan (award
kedua) dibuat di luar tempoh waktu yang
ditetapkan di bawah seksyen 8 (4) Akta;
6169
(b) sama ada responden ada locus standi

membuat permohonan untu membatalkan
pengambilan tanah ini;
(c) sama ada Mahkamah ada bidang kuasa

mengisytiharkan award Pentadbir Tanah itu
sebagai tidak sah dan batal;
(d) sama ada siasatan kedua itu telah

dikendalikan dalam tempoh masa yang
ditetapkan dalam seksyen 8(4) Akta.
c. Keputusan Mahkamah (menerusi satu keputusan

majoriti, dengan Mokhtar Sidin HMR menentang)
Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa satu

pengambilan tanah yang tidak disempurnakan
(dengan pengumuman award) dalam tempoh yang
ditetapkan (iaitu 2 tahun selepas tarikh
perisytiharan pengambilan itu diwartakan) adalah
tidak sah dan batal. Mengikut fakta, pengambilan
tanah ini dibuat pada 3 Ogos 1995 (tarikh
perisytiharan di bawah seksyen 8(1) diwartakan),
dan walaupun perayu kedua kemudian telah
mengadakan satu siasatan dan membuat award
dalam tempoh yang ditetapkan, siasatan dan award
itu telah kemudian dibatalkan oleh perintah
mahkamah.
Oleh yang demikian, kata Mahkamah Rayuan lagi,

adalah perlu bagi perayu mengadakan satu lagi
siasatan yang sah dan selanjutnya membuat satu
award baru sebelum tempoh masa itu luput.
Memandangkan bahawa award kedua itu dibuat
6170
pada 6 Ogos 1997, award ini adalah tidak sah dan

batal kerana ia dibuat di luar tempoh yang
ditetapkan. Oleh yang demikian, pengambilan tanah
yang dilakukan ini adalah juga tidak sah dan batal.
Mengikut Mahkamah Rayuan lagi, kes Pemungut

Hasil Tanah Kuantan itu telah diputuskan di bawah
undang-undang yang lama, iaitu sebelum Akta
Pengambilan Tanah 1960 itu dipinda untuk
memasukkan ke dalamnya seksyen 8(4). Oleh yang
demikian, kes itu tidak relevan bagi kes yang dirayu
ini.
d. Implikasi
Kes ini menunjukkan bahawa jangka masa atau

waktu yang disebutkan dalam Akta Pengambilan
Tanah 1960 itu adalah satu perkara penting yang
mesti sentiasa diambil kira. Apa jua tindakan yang
dibuat oleh Pentadbir Tanah yang tidak mematuhi
peruntukan yang ada dalam Akta Pengambilan
Tanah itu boleh dijadikan asas oleh pihak yang
terkilan untuk mencabar pengambilan tanah itu.
Dalam keputusannya menentang keputusan

majoriti, Mokhtar Sidin HMR berpendapat bahawa
kes ini merupakan satu-satunya kes yang sesuai
bagi mahkamah menggunakan budibicaranya untuk
memutuskan pengambilan tanah ini sebagai sesuatu
yang sah dan tidak batal, memandangkan bahawa
pihak Pentadbir Tanah telah cuba sedaya upayanya
untuk mematuhi segala kehendak undang-undang.
6171
Hakim yang sama juga berpendapat bahawa

responden tidak ada locus standi untuk mencabar
pengambilan tanah ini di mahkamah kerana semasa
pengambilan dijalankan responden bukan (belum
lagi menjadi) pemilik berdaftar tanah berkenaan.
Mokhtar Sidin HMR juga berpendapat bahawa

award kedua yang dibuat oleh Pentadbir Tanah itu
tidak terlambat dan masih dalam tempoh yang
ditetapkan, kerana tarikh yang patut diambil kira
untuk menentukan 2 tahun dalam kes ini bukan
tarikh perisytiharan pengambilan tanah diwartakan
(iaitu 3 Ogos 1995) tetapi semestinyalah tarikh
siasatan dan award pertama itu diisytiharkan batal
dan tidak sah oleh mahkamah (iaitu pada 3 Ogos
1996). Jika tarikh itu digunakan, maka award kedua
yang dibuat oleh Pentadbir Tanah itu masih tidak
terlewat, kata Mokhtar Sidin HMR lagi.
6.6.5 Selangor Coconuts Berhad v. Pemungut Hasil Tanah Kedah
[1999] 2 AMR 1972

Siti Norma Yaakob HMR, Abdul Malek Ahmad HMR, Denis
Ong Jiew Fook HMR.
13 April 1999.
Pengambilan tanah - rayuan terhadap award - penilaian
tanah berasaskan kaedah perbandingan (comparable
method) - Akta Pengambilan Tanah 1960.
a. Fakta kes
Selangor Coconut Berhad (perayu) adalah pemilik

tanah pertanian yang dikenali sebagai Ladang Batu
Pekaka, ditanam dengan kelapa sawit. Sebahagian
kecil dari tanah perayu (seluas 4.5 ekar) telah
6172
diambil oleh Kerajaan Negeri Kedah di bawah Akta

Pengambilan Tanah 1960 pada 30 September 1982.
Pampasan yang dibayar kepada perayu (ditaksirkan
atas kadar RM9,000 seekar) tidak dipersetujui oleh
perayu, yang menuntut pampasan atas kadar
RM25,000 seekar.
Kes ini kemudian telah dirujuk ke Mahkamah

Tinggi, di mana kedua-dua pihak mengemukakan
cara penilaian berasaskan perbandingan
(comparable methods) masing-masing. Setelah
mendengar hujah kedua-dua pihak, mahkamah
kemudian menaikkannya sehingga RM11,000
seekar. Perayu masih tidak puas hati dengan
taksiran yang dibuat oleh Mahkamah Tinggi, lalu ia
merayu ke Mahkamah Rayuan.
Tuntutan perayu (agar ia dibayar atas kadar

RM25,000) diasaskan kepada laporan penilaian yang
dibuat oleh penilai yang dilantik olehnya, di mana
taksiran dibuat berasaskan kaedah perbandingan
nilai tanah (comparison method). Hakim bicara
Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa comparison
method yang digunakan itu tidak sesuai dan tidak
boleh diterima disebabkan ketiadaan butir-butir
terperinci untuk dibuat perbandingan nilai. Hakim
juga berpendapat bahawa tuntutan perayu itu
terlalu tinggi dan dibuat tanpa asas yang kukuh.
Sebaliknya hakim menerima cara penilaian yang

dikemukakan oleh responden tetapi menaikkan nilai
dari RM9,000 (seperti yang ditaksirkan oleh
responden) kepada RM11,000.
6173
b. Isu
Isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah Rayuan

ialah sama ada keputusan hakim Mahkamah Tinggi
itu betul.
Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa hakim

Mahkamah Tinggi telah menggunakan prinsip
undang-undang yang betul berhubung pengambilan
tanah. Oleh itu tidak ada sebab mengapa keputusan
hakim itu dipersoal atau diketepikan.
Rayuan perayu ditolak dengan kos
d. Implikasi
Sementara pampasan yang mesti dibayar bagi tanah

berimilik hendaklah menepati kehendak “nilai
pasaran” seperti yang disebutkan dalam Jadual 1
Akta Pengambilan Tanah, terdapat pelbagai cara
atau method yang digunakan oleh penilai bagi
menentukan nilai pasaran tersebut. Antara yang
kerap digunakan adalah comparable method, iaitu
melihat apakah harga jualan tanah lain yang serupa
(comparable) dengan tanah yang diambil.
Dalam kes ini, walaupun kedua-dua pihak (perayu

dan responden) telah menggunakan comparable
method yang sama, namun mereka menghasilkan
nilai yang berbeza antara satu sama lain. Hakim
bicara telah menolak penilaian yang dikemukakan
oleh perayu disebabkan tidak ada asas yang kukuh
6174
yang digunakan dalam mendapatkan nilai yang

ditaksirkan.
6.6.6 Pentadbir Tanah Daerah Petaling v. Swee Lin Sdn. Bhd.
[1999] 3 AMR 3074

Mahkamah Rayuan - Rayuan Sivil No B-01-147-1996
Gopal Sri Ram HMR, Siti Norma Yaakob HMR, Denis Ong
Jiew Fook HMR.
12 Januari 1998.
Pengambilan tanah - bantahan terhadap award - gudang
didirikan atas tanah pertanian tanpa kebenaran
merancang - sama ada pembinaan gudang itu tidak sah dan
oleh itu tidak perlu diberi pampasan - Akta Pengambilan
Tanah 1960 seksyen 12, 20, 21.
a. Fakta kes
Tetuan Swee Lin Sdn. Bhd. (responden) memiliki

sebidang tanah pertanian di Mukim Petaling. Pada
tahun 1981, responden memohon kebenaran
merancang untuk membina sebuah gudang di atas
tanah tersebut tetapi tidak menerima apa-apa
jawapan dari pihak berkuasa berkenaan. Namun
begitu, responden terus membinanya walaupun
kelulusan yang dipohon olehnya belum diperolehi
pada masa itu.
Pada tahun 1985, Pentadbir Tanah Daerah Petaling

(perayu) telah mengambil tanah itu di bawah Akta
Pengambilan Tanah 1960 (Akta). Semasa prosiding
dijalankan di Mahkamah Tinggi untuk menentukan
pampasan yang perlu dibayar, tuntutan responden
agar pampasan yang dibayar itu meliputi nilai
gudang telah ditentang oleh perayu. Walau
bagaimanapun, hakim Mahkamah Tinggi telah
6175
memutuskan, berasaskan seksyen 20 dan 21 Akta,

bahawa nilai gudang itu hendaklah diambil kira
bagi menentukan pampasan yang perlu dibayar
kepada responden.
Terkilan dengan keputusan hakim itu, perayu telah

merayu ke Mahkamah Rayuan.
b. Isu
Isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah Rayuan

adalah sama ada pampasan perlu dibayar untuk
gudang itu.
Mahkamah Rayuan sebulat suara memutuskan

bahawa hakim Mahkamah Tinggi tersilap apabila
dia merujuk kepada seksyen 20 dan 21 Akta kerana
dalam kes ini tidak ada satu “certificate of urgency”
seperti yang disebutkan dalam kedua-dua seksyen
itu. Pentaksiran pampasan hendaklah dibuat
dengan mengambil kira seksyen 12 Akta sahaja.
Dalam menentukan jumlah pampasan yang perlu

dibayar kepada responden di bawah Akta,
perenggan 1(3)(b) Jadual Pertama Akta itu
menyatakan bahawa pertimbangan tidak boleh
diberi kepada apa-apa bangunan yang dibina secara
tidak sah pada tanah itu. Selain itu, terdapat prinsip
sejagat yang dipakai iaitu seorang yang terlibat
dalam prosiding di mahkamah (litigan) tidak boleh
mendapatkan manfaat hasil perbuatannya yang
menyalahi undang-undang.
6176
Berasaskan prinsip di atas, responden tidak layak

dan tidak berhak mendapatkan pampasan bagi
gudang yang didirikan olehnya itu.
Rayuan perayu diluluskan dengan kos, dan perintah

Hakim Mahkamah Tinggi supaya pampasan dibayar
kepada responden sebanyak RM440,000 (nilai
gudang) diketepikan.
d. Implikasi
Kes ini menunjukkan bahawa mentaksirkan jumlah

pampasan yang perlu dibayar di bawah Akta,
sebagaimana yang dinyatakan secara terperinci
dalam Jadual 1 Akta, bukan suatu perkara mudah.
Hakikat ini ternyata sekali apabila hakim
Mahkamah Tinggi yang mendengar kes ini telah
tersilap dan membuat pentafsiran yang salah.
Kes ini juga menunjukkan bahawa walaupun

pemilik tanah telah mengeluarkan belanja yang
besar untuk membangunkan gudang itu, pemilik
tidak berhak mendapatkan pampasan kerana
gudang itu telah didirikan tanpa izin dari pihak
berkuasa perancang tempatan. Mengenai perkara
ini, Gopal Sri Ram HMR menyatakan “I am satisfied
that the construction of the warehouse on the subject
property in the present case certainly amounts to an
unlawful act. It therefore comes within the purview
of paragraph 1(3)(b) of the First Schedule to the Act.
In my judgment, the respondent ought not therefore
to have any compensation for the building.”
6177
6.7 AKTA PEMULIHARAAN TANAH 1960
6.7.1 Richvale (M) Sdn Bhd v. Majlis Perbandaran Pulau Pinang

LR/PP/1/93
Tan Sri Dato' Chang Min Tat (Pengerusi), Dato' Haji Sidek
bin Elamdin, Dr. Ong Hean Tee.
10 Julai 1993.
Pembangunan di lereng bukit - permohonan
mengisytiharkan tanah tidak tertakluk kepada Akta
Pemuliharaan Tanah 1960 - kuasa Yang di Pertua Negeri -
in - Council meluluskan permohonan - kuasa Majlis
Perbandaran Pulau Pinang di bawah Akta Perancangan
Bandar dan Desa 1976.
a. Fakta Kes
Perayu (syarikat pemaju) berhasrat memajukan

tanahnya di Paya Terubung tetapi menyedari
bahawa tanahnya itu telah diisytiharkan sebagai
tanah bukit (hill land) di bawah Akta Pemuliharaan
Tanah 1960. Ia kemudian memohon excision
(mengeluarkan) tanah itu dari kategori tanah bukit
dan permohonannya telah diluluskan oleh Yang di
Pertua Negeri-in-Council, kemudian diwartakan
pada 17 September 1987. Pada 24 Februari, 1993,
Pengarah Tanah dan Galian negeri mengesahkan
bahawa tanah itu sekarang boleh dimajukan.
Namun demikian permohonan yang dikemukakan

oleh syarikat pemaju (perayu) untuk mendapatkan
kebenaran merancang telah ditolak oleh responden
(Majlis Perbandaran Pulau Pinang) selaku pihak
berkuasa perancang tempatan (PBPT) di bawah
Akta Perancangan Bandar Dan Desa 1976 atas
6178
alasan bahawa tanah yang hendak dimajukan itu

adalah tanah bukit. Selain itu, responden juga
menyatakan dua sebab lain dalam menolak
permohonan tersebut, iaitu;
(a) tanah yang hendak dimajukan itu adalah

satu lereng bukit yang curam, dan jika
dimajukan ia akan menyebabkan hakisan
tanah dan banjir;dan
(b) loji pembetungan yang sedia ada tidak

mencukupi untuk menampung projek
pembangunan yang dicadangkan.
Permohonan perayu itu telah ditolak pada 9

Disember 1992. Perayu terkilan dengan keputusan
yang dibuat oleh responden (Majlis Perbandaran
Pulau Pinang) dan telah membuat rayuan kepada
Lembaga Rayuan.
b. Isu
Isu dalam kes ini ialah sama ada keputusan

responden (Majlis Perbandaran Pulau Pinang)
menolak permohonan perayu itu berasas di sisi
undang-undang.
Lembaga Rayuan sebulat suara memutuskan

bahawa alasan-alasan yang dikemukakan oleh
Majlis Perbandaran Pulau Pinang (responden) untuk
menolak permohonan perayu itu tidak dapat di
terima sama sekali.
6179
Mengenai alasan ketiga (ketidakcukupan sistem

pembetungan), Lembaga Rayuan menyatakan
bahawa responden gagal mengambil kira perjanjian
terlebih dahulu yang telah dibuat antara perayu
dengan responden berhubung pembinaan satu
sistem pembetungan baru di situ tertakluk kepada
syarat-syarat yang ditetapkan oleh responden
sendiri, dengan kosnya ditanggung sepenuhnya oleh
perayu.
Mengenai alasan kedua, Lembaga Rayuan

mengatakan bahawa alasan ini hanya menyokong
alasan pertama. Isu kehakisan tanah dan banjir
boleh diatasi dengan cara responden mengenakan
syarat-syarat yang sesuai kepada pemaju untuk
mempastikan perkara-perkara seperti itu tidak
berlaku.
Mengenai alasan pertama (bahawa tanah yang

hendak dibina itu adalah tanah bukit), alasan
responden (Majlis Perbandaran Pulau Pinang)
secara jelas gagal mengambil kira keputusan Yang
di Pertua Negeri-in-Council membenarkan tanah itu
dikeluarkan (excision) dari kategori tanah bukit.
Responden tidak boleh mengatakan ia tidak
mengetahui tentang pengeluaran tanah tersebut
dari kategori tanah bukit (excision) yang telah pun
disebutkan dalam Warta Negeri.
Mengikut Lembaga Rayuan lagi, apa yang

sebenarnya diketengahkan oleh responden ialah
bahawa permohonan mendapatkan kebenaran
merancang itu tidak boleh diluluskan kerana ia
bertentangan dengan rancangan struktur yang
6180
diluluskan bagi seluruh kawasan Pulau Pinang.

Responden juga mendakwa bahawa sebagai pihak
berkuasa perancang tempatan yang
bertanggungjawab melaksanakan rancangan
struktur itu, ia tidak terikat dengan keputusan Yang
di Pertua Negeri-in-Council.
Hujah responden ini ditolak sepenuhnya oleh

Lembaga Rayuan. Mengikut Lembaga Rayuan,
apabila satu perisytiharan dibuat menyatakan satu
kawasan itu adalah tanah bukit di bawah Akta
Pemuliharaan Tanah 1960, Pentadbir Tanah
hendaklah membuat catitan sewajarnya pada daftar,
dan begitulah juga yang sewajarnya dibuat jika
sebaliknya berlaku. Fakta mengenai pengeluaran
tanah berkenaan dari kategori tanah bukit (excision)
hendaklah juga dicatit dalam daftar dan selanjutnya
perkara ini diambil kira oleh semua Jabatan yang
berkaitan.
Berhubung isu rancangan struktur, Lembaga

Rayuan menyatakan bahawa rancangan struktur
berkenaan sepatutnya dipinda untuk mengambil
kira pewartaan yang dibuat berhubung excision
tanah berkenaan. Jika pindaan pada rancangan
struktur itu tidak dibuat, ia hendaklah dianggap
dengan sendirinya telah dipinda oleh tindakan Yang
di Pertua Negeri-in-Council.
Dengan itu, Lembaga Rayuan memerintahkan

permohonan perayu itu dihantar semula kepada
responden (Majlis Perbandaran Pulau Pinang) untuk
dipertimbangkan berasaskan meritnya. Lembaga
Rayuan mengingatkan responden supaya tidak
6181
menganggap tanah yang hendak dimaju itu sebagai

tanah bukit lagi, tetapi dalam membuat
keputusannya responden berhak mengenakan apa
juga syarat yang difikirkan wajar untuk mengambil
kira kesan-kesan yang mungkin timbul akibat
pembangunan tanah tersebut, setelah mengambil
kira keadaan topografinya.
d. Implikasi
Keputusan Lembaga Rayuan ini adalah penting

kerana ia menunjukkan bahawa tanah bukit masih
lagi boleh dimajukan oleh pemiliknya, sekiranya
pemilik berkenaan berjaya menyakinkan pihak yang
berkuasa di negeri itu untuk membatalkan atau
mengeluarkan (excise) tanah itu dari statusnya
sebagai tanah bukit.
Keputusan Yang di Pertua Negeri-in-Council dalam

kes ini nyata bertentangan dengan matlamat asal
Akta Pemuliharaan Tanah 1960 (APT) iaitu
mengekalkan (conserve) tanah bukit dan lereng
bukit dalam keadaannya yang semula jagi. Akibat
keputusannya itu, kedudukan Majlis Perbandaran
Pulau Pinang (responden selaku pihak berkuasa
perancang tempatan (PBPT) terjejas, kerana ia tidak
lagi boleh menjayakan hasrat dan maksud Akta
Pemuliharaan Tanah ke atas tanah berkenaan
sepenuhnya.
6182
6.8 AKTA KERAJAAN TEMPATAN 1976 (AKTA 171)
6.8.1 Majlis Perbandaran Pulau Pinang v. Boey Siew Than &

Ors.
[1979] 2 MLJ 127

Mahkamah Persekutuan – Rayuan Sivil No. 29 & 30 Tahun
1978
Raja Azlan Shan, HB (Malaya), Chang Min Tatt HMP, Syed
Othman HMP.
6 Disember 1978
Ubahsuai bangunan tanpa kelulusan dari pihak berkuasa
tempatan - injunksi untuk menahan pemilik bangunan
menjalankan operasi perniagaan restoran di dalamnya -
Akta Kerajaan Tempatan 1976, seksyen 80.
a. Fakta Kes
Ini adalah satu rayuan dari keputusan hakim bicara

di Mahkamah Tinggi (dilaporkan dalam [1978] 2
MLJ 156 ).
Responden dalam kes ini dikatakan (alleged) telah

membuat ubahsuai struktur sebuah bangunan dan
kemudian menggunakannya sebagai restoran,
tanpa mendapatkan kelulusan atau lesen dari pihak
berkuasa tempatan. Majlis Perbandaran Pulau
Pinang (perayu) telah memohon satu injunksi untuk
menghalang responden meneruskan operasi restoran
mereka. Perayu juga memohon gantirugi kerana
responden melakukan kacau ganggu awam. Selain
itu, perayu juga memohon secara ex parte satu
injunksi sementara untuk menghalang responden
menjalankan operasi restoran itu sementara kes ini
dibicara dan diputuskan oleh mahkamah.
6183
Responden bertindak balas dengan memohon supaya

permohonan injunksi itu ditolak. Mahkamah Tinggi
meluluskan permohonan responden, mengenepikan
injunksi tersebut dan menolak permohonan perayu.
Terkilan dengan keputusan hakim bicara itu, perayu
membuat rayuan ke Mahkamah Persekutuan.
b. Isu
Isu dalam kes ini ialah sama ada perayu berhak

mendapatkan injunksi tersebut sementara kes ini
dibicara dan diputuskan.
Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa di

bawah seksyen 80 Akta Kerajaan Tempatan 1976,
adalah jelas pihak berkuasa tempatan mempunyai
hak mengambil tindakan undang-undang dengan
menggunakan namanya sendiri bagi tujuan
menghentikan satu kacau ganggu awam, tidak kira
sama ada kacau ganggu itu dilakukan di premis
awam atau di premis persendirian, asalkan premis
itu terletak dalam kawasan di bawah kawalannya.
Tindakan seperti itu penting bagi memelihara
kepentingan awam.
Dalam kes ini, terdapat beberapa isu undang-

undang yang serius yang perlu dibicarakan, dan ada
kemungkinan yang munasabah mahkamah bicara
akan meluluskan satu injunksi seperti yang
dipohonkan. Andainya pelanggaran undang-undang
terus dibiarkan berlaku, adalah mustahil ataupun
menjadi sia-sia untuk mengeluarkan injunksi di
6184
kemudian hari. Oleh yang demikian, adalah wajar

bagi mahkamah mengeluarkan satu injunksi
sementara pada waktu ini, demi memelihara
keadilan dan juga demi menjaga kepentingan pearyu
sebagai pihak berkuasa tempatan yang sah.
Rayuan perayu diluluskan.
d. Implikasi
Persoalan penting yang perlu diputuskan oleh

mahkamah ada kaitannya dengan siapakah pihak
yang sewajarnya memulakan prosiding berasaskan
kacau ganggu awam. Salah satu hujah yang
dikemukakan oleh pihak responden ialah jika satu
tindakan kacau ganggu awam hendak difailkan
terhadap mereka, tindakan itu hendaklah dilakukan
oleh Peguam Negara, secara “relator action”.
Berhubung dengan isu ini, Hakim Raja Azlan Shah

menegaskan;
“In this country, the Local Government Act, 1976 is a

major milestone in administrative history, and one of
its notable results is the disappearance of the relator
action. It is to be noted that the Act is not merely a
consolidating Act but also an amending Act which
gives a local authority by virtue of s 80 (read with s
13) a wide new enabling power and duty altering the
law and removing the question of standing from the
discretion of the Attorney General where it has
hitherto pursuant to s 8(1) of the Government
Proceedings Ordinance, 1956 rested. The remedy
afforded by the section is a remedy primarily in
protection of the class of persons affected by the
6185
conduct of the respondents. In this sense it is in

protection of the public against their illegal
activities. The appellants’ standing rests on the
contention that the essential nature of their case is
one for the protection of the public interest.
In our view, the section speaks so plainly that it is
clear from its terms that Parliament had intended to
release a local authority from the obligation to sue on
a relator action and not in their own name, where
they are taking proceedings at law to abate a public
nuisance on public or private premises within their
own area in protection of the public interest. We
think this principle is relevant: ‘Where a power is
coupled with a duty, the power cannot be divorced
from the duty. They are inseparable; whoever
exercises the power, it must be he who has to
perform the duty, which is a condition precedent for
the exercise of the power’: see Assa Singh v. Mentri
Besar, Johore [1969] 2 MLJ 30 , 48.”
Kes ini jelas menunjukkan bahawa walaupun

common law Inggeris menjadi sebahagian dari
warisan negara ini, dalam beberapa hal kita perlu
berhati-hati dalam mencari kedudukan undang-
undang mengenai suatu perkara tertentu itu,
terutama apabila negara ini sudah pun meluluskan
statut yang khusus mengenainya, seperti yang
berlaku dalam kes ini.
6.8.2 Syarikat Perniagaan United Aces Sdn Bhd & Ors v. Majlis
Perbandaran Petaling Jaya.
[1997] 1 MLJ 394

Mahkamah Persekutuan – Rayuan Sivil No. 02-728-93
Anuar HB (Malaya), Mohd Azmi HMP, Wan Yahya HMP
6186
4 Oktober 1996.
Penutupan sementara jalan raya - sama ada tindakan
Majlis Perbandaran Petaling Jaya itu sah - Akta Kerajaan
Tempatan 1976, seksyen 65.
a. Fakta kes
Majlis Perbandaran Petaling Jaya (responden), telah

menempatkan semula sekumpulan peniaga pasar
malam ke suatu tapak perniagaan baru di satu
kawasan di Jalan SS 21/60 (‘jalan tersebut’).
Tindakan responden ini mengakibatkan penutupan
sementara jalan tersebut antara pukul 5 petang dan
7 pagi. Penutupan ini membolehkan kawasan itu
digunakan sebagai tapak pasar malam.
Lima penyewa/penghuni kawasan tersebut (perayu

dalam kes ini) telah memfailkan suatu permohonan
untuk mendapatkan perintah certiorari bagi
membatalkan keputusan responden menjadikan
jalan tersebut sebagai tapak pasar malam.
Permohonan perayu itu telah ditolak dengan kos
oleh hakim bicara atas alasan bahawa seksyen 65
Akta Kerajaan Tempatan 1976 (‘Akta tersebut’)
memberi kuasa kepada pihak berkuasa tempatan
untuk menutup buat sementara mana-mana tempat
awam di bawah kawalannya. Oleh yang demikian,
kata hakim bicara, Majlis Perbandaran Petaling
Jaya mempunyai kuasa menutup sebahagian jalan
tersebut di antara pukul 5 petang dan 7 pagi.
Dalam alasan penghakimannya, hakim bicara telah

merujuk kepada tafsiran istilah “public place” dan
“street” seperti yang terkandung dalam Akta
6187
tersebut dan memutuskan bahawa suatu “street” itu

adalah suatu “public place” bagi maksud seksyen
65 Akta tersebut.
Perayu tidak puashati dengan keputusan hakim

bicara dan telah mengemukakan rayuan di
Mahkamah Persekutuan.
b. Isu
Isu dalam kes ini ialah maksud atau tafsiran

sebenar istilah “street” dan “public place” seperti
yang terkandung dalam Akta tersebut, dan
berdasarkan tafsiran yang betul itu, apakah
tindakan responden (MPPJ) menutup buat
sementara waktu sebahagian jalan itu sah di sisi
undang-undang atau pun sebaliknya.
Meluluskan rayuan perayu, Mahkamah

Persekutuan memutuskan bahawa walaupun dalam
kes ini penutupan dibuat hanya untuk sementara
waktu dan melibatkan sebahagian jalan tersebut,
tindakan responden itu (menjadikan sebahagian
jalan yang ditutup itu sebagai satu kawasan pasar
malam) adalah menyalahi undang-undang. Bukan
hanya ia mengakibatkan halangan kepada trafik,
malahan telah menimbulkan ancaman kepada
kesihatan serta menjejaskan kesenangan penduduk
premis di sepanjang jalan tersebut. Mahkamah
memutuskan bahawa tindakan responden itu nyata
ultra vires Akta tersebut dan bertentangan dengan
hak awam, iaitu pengguna jalan raya berkenaan.
6188
d. Implikasi
Dalam keputusannya Hakim Wan Yahya HMP,

Mahkamah Persekutuan menegaskan bahawa
menutupan sebahagian jalan berkenaan oleh Majlis
Perbandaran Petaling Jaya (responden) adalah ultra
vires kuasa yang ada padanya di bawah Akta
berkenaan.
“We look upon the temporary closure of a street,

even part of it as in the present case, in order to turn
it into a ‘pasar malam’ which in turn had resulted in
obstruction, health hazard and situation clearly
detrimental to the residents of premises along Jalan
SS 21/60, to be ultra vires the Act and against the
public rights of road users. “
Mahkamah juga menyatakan bahawa hak orang

awam untuk menggunakan jalan raya tidak boleh
dibatalkan sewenang-wenangnya tanpa ada satu
peruntukan yang nyata dan khusus dalam undang-
undang.
“Public rights such as in the present case cannot be

taken away by mere implicative language read out
from a statute. Such an intention must be derived
from a clear and unambiguous language. It must be
shown that the legislature has authorised the thing
to be done, irrespective of its possible interference
with the existing right — see Western Counties Ry v.
Windsor and Annapolis Py Co (1882) 7 App Cas 178.
To do otherwise is to destroy by a side wind public
rights, an act which was not contemplated by the
legislature — see R v. Strachan (1872) 41 LJQB
210.”
6189
Mahkamah Persekutuan juga menolak hujah

bahawa penutupan sementara jalan itu merupakan
satu perkara kecil.
“It may be said that the mere temporary closure of a

road is an inconsequential and least detrimental act
against the road users; that if there was any harm at
all, it is in the form of interference with the peaceful
enjoyment of those occupants who reside along Jalan
SS 21/60. However, this court thinks that the
damage goes further than that. Perhaps it is because
we can visualize the sweat of desperation appearing
on the faces of the proprietor whose house is about to
be engulfed by fire and the firemen who is duty
bound to extinguish it or a seriously ill resident and
the ambulance driver who is committed to save lives,
as they try to battle their way through the familiar
pandemonium of the pasar malam.”
Oleh yang demikian, Mahkamah Persekutuan

memutuskan bahawa tindakan responden menutup
sebahagian jalan tersebut sebagai bertentangan
(ultra vires) seksyen 65 Akta tersebut. Keputusan
hakim bicara diketepikan, dan permohonan perayu
diluluskan.
6.8.3 Tropiland Sdn. Bhd v. Majlis Perbandaran Pulau Pinang
1998] 4 MLJ 70
Mahkamah Rayuan (Kuala Lumpur) – Rayuan Sivil No. P
02-691 0P 1995
NH Chan HMR, Abdul Malek Ahmad HMR, Ahmad Fairuz
HMR
12 November 1997.
Tuntutan cukai kebelakangan - sama ada taksiran cukai
kebelakangan itu sah - pindaan kepada senarai penilaian -
6190
perintah menyita premis - Akta Kerajaan Tempatan 1976,

seksyen 151.
a. Fakta kes
Tropiland Sdn. Bhd. (perayu) adalah pemilik

bangunan tempat letak kereta bertingkat di Lebuh
Tek Soon, Pulau Pinang. Mereka telah menerima
notis bertarikh 1 Jun 1990 memaklumkan kepada
mereka bahawa mereka dikenakan cukai harta
kebelakangan mulai 2 April 1986, iaitu tarikh
mereka menduduki premis tersebut. Majlis
Perbandaran Pulau Pinang (responden) telah
memfailkan satu saman pemula bertarikh 9 Jun
1993 bagi maksud mendapatkan perintah menyita
premis itu dan menjualnya di bawah seksyen 151
Akta Kerajan Tempatan 1976 untuk melangsaikan
cukai yang tertunggak (sebanyak RM629,741.95).
Saman pemula itu telah ditolak oleh penolong kanan

pendaftar mahkamah pada 12 April 1994 dan
rayuan telah kemudiannya difailkan kepada hakim
dalam kamar. Hakim Mahkamah Tinggi kemudian
telah meluluskan rayuan itu.
Walaupun premis itu telah diduduki oleh perayu

sejak April 1986, responden tidak pernah
mentaksirnya sehingga 1 Jun 1990. Menerusi surat
bertarikah 12 Jun 1990, perayu membuat bantahan
atas alasan bahawa mereka baru sahaja memulakan
operasi perniagaan mereka pada November 1986
setelah mendapatkan sebahagian sijil kelayakan
menduduk pada 18 Oktober 1986 untuk menduduki
dua tingkat tempat letak kereta itu, iaitu meliputi
6191
hanya 10 petak sahaja. Jawatankuasa rayuan

taksiran telah mendengar bantahan itu dan
kemudian menulis surat kepada perayu mengenai
kadar taksiran yang telah diluluskan oleh
responden. Surat itu juga menyatakan bahawa
sesiapa yang tidak puas hati dengan keputusan
responden boleh memfailkan satu rayuan ke
Mahkamah Tinggi menerusi satu saman pemula
dalam tempoh 14 hari surat itu diterima. Perayu
tidak memfailkan rayuan, tetapi dalam masa yang
sama juga tidak membuat apa-apa bayaran. Perayu
tidak melakukan apa-apa sehinggalah responden
failkan saman pemulanya pada 9 Jun 1993.
b. Isu
Di Mahkamah Tinggi, perayu membangkitkan isu

kesahihan taksiran kebelakangan yang
dikemukakan oleh Majlis Perbandaran Pulau
Pinang (responden), kerana taksiran yang dibuat
pada 1990 itu melibatkan dua senarai penilaian,
iaitu pertama pada senarai penilaian tahun 1982
dan kedua senarai penilaian tahun 1987. Salah satu
isu yang dibangkitkan dalam rayuan ini ialah sama
ada pindaan boleh dibuat kepada senarai penilaian
selepas tempoh 5 tahun senarai penilaian itu
berlalu.
Mahkamah memutuskan rayuan ke atas senarai

penilaian 1982 diluluskan; rayuan ke atas senarai
1987 ditolak.
6192
Peguam responden memberi hujah bahawa senarai

penilaian tidak tamat tempohnya tetapi terus kekal
berkuatkuasa. Ungkapan untuk Seksyen 154 Akta
tersebut tidak terpakai kerana pemohon bukannya
membuat permohonan tetapi hanya membantah
menerusi penghujahan terhadap permohonan
responden di bawah seksyen 151 Akta tersebut
untuk penyitaan dan jualan. Perayu juga tidak
merayu di bawah seksyen 145(1) Akta tersebut
tetapi merayu terhadap perintah Mahkamah Tinggi
yang mengakas perintah penolong kanan pendaftar
yang enggan memerintahkan penyitaan dan jualan
di bawah seksyen 151(1) Akta tersebut.
Seksyen 137(2) Akta menyatakan bahawa senarai

penilaian bersama dengan pindaan yang dibuat di
bawah seksyen 144 Akta tersebut hendaklah kekal
berkuatkuasa sehingga ia digantikan oleh senarai
penilaian yang baru. Oleh itu, apabila suatu senarai
penilaian dipinda di bawah seksyen 144(1) Akta
tersebut, ia mestilah merupakan senarai penilaian
yang berkuatkuasa dan bukannya yang diganti.
Pindaan tidak boleh dibuat oleh responden kepada
senarai penilaian yang telah tamat tempohnya.
d. Implikasi
Perkara penting dalam keputusan Mahkamah

Rayuan dalam kes ini ialah bahawa pindaan tidak
lagi boleh dibuat oleh responden kepada senarai
penilaian yang telah luput kuatkuasanya.
6193
6.8.4 Perbadanan Pengurusan Taman Bukit Jambul v. Kerajaan

Malaysia
[2000] 1 AMR 228

Mahkamah Tinggi Pulau Pinang - Guaman Sivil No 21-1-96
Abdul Hamid Mohamad, H.
16 November 1999.
Kerajaan tempatan - kelulusan pelan ubahsuaian - sama
ada majlis tempatan silap kerana tidak menghendaki
pemilik bangunan memperolehi kelulusan untuk
menjalankan kerja ubahsuaian.
a. Fakta kes
Pada 1985, Perbadanan Pembangunan Bandar

(Urban Development Authority, UDA) ada membuat
perjanjian usahasama dengan Asas Dunia Sdn Bhd
(Asas) untuk memajukan sebidang tanah dengan
membina sebanyak 1231 unit rumah pangsa, yang
dinamakan Taman Jambul. Kementerian Kesihatan
bercadang untuk membeli beberapa unit rumah
pangsa tersebut untuk dijadikan poliklinik bagi
kawasan berkenaan.
Pada 1989, Pengarah Jabatan Kesihatan dan

Perubatan Pulau Pinang memaklumkan kepada
Asas bahawa Kementerian perlu membuat ubahsuai
kepada unit-unit rumah pangsa yang akan dibeli
olehnya. Asas telah memberi jawapan bahawa ia
bersedia memberi kerjasama dan kelulusannya.
Pada November 1992, perbadanan pengurusan bagi

Taman Jambul (plaintif) telah ditubuhkan.
Sementara itu, kerja-kerja ubahsuai sedang
dijalankan kepada unit-unit yang dibeli oleh
Kementerian Kesihatan. Pada 1993, pengerusi
6194
plaintif memaklumkan pengarah baru Jabatan

Kesihatan Pulau Pinang bahawa izinnya mestilah
terlebih dahulu diperolehi sebelum Jabatan
Kesihatan menjalankan apa-apa kerja ubahsuaian.
Pengerusi juga memaklumkan pengarah Jabatan itu
bahawa kerja ubahsuaian tidak boleh dijalankan
kecuali terlebih dulu mendapat kelulusan dari
Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP). Walau
bagaimanapun, kerja ubahsuaian terus dijalankan.
Pada Januari 1994, kerja ubahsuaian selesai tetapi
poliklinik itu tidak dapat dibuka kepada orang
ramai kerana tidak ada bekalan air dan letrik.
Plaintif pada mulanya memfailkan tuntutan

terhadap Perbadanan Pembangunan Bandar sebagai
defendan pertama, Kerajaan Malaysia sebagai
defendan kedua dan Kerajaaan Negeri Pulau Pinang
sebagai defendan ketiga. Walau bagaimanapun,
tuntutan plaintif terhadap defendan pertama telah
dibatalkan, tuntutannya terhadap defendan ketiga
kemudian telah digugurkan (dihentikan). Oleh itu,
yang tinggal ialah tuntutan plaintif terhadap
Kerajaan Malaysia, di mana plaintif mendakwa
bahawa defendan (menerusi Kementerian Kesihatan
dan Jabatan Kerja Raya) telah menjalankan kerja-
kerja ubahsuai ke atas unit yang dibeli olehnya
tanpa izin plaintif. Plaintif mendakwa bahawa
disebabkan kerja-kerja tersebut, defendan telah
melakukan kacau ganggu (nuisance). Plaintif juga
memohon supaya mahkamah memerintahkan
defendan meruntuhkan (merobohkan) apa jua
struktur yang telah dibina atau dibangunkan di
unit-unit tersebut.
6195
Dalam pembelaannya, defendan mengatakan

bahawa ia telah pun mendapatkan izin plaintif;
defendan juga menafikan ia telah melakukan apa-
apa kacau ganggu atau melakukan apa-apa
perubahan struktur kepada unit-unit berkenaan.
Defendan selanjutnya membuat tuntutan balas agar
mereka dibenarkan menduduki unit-unit tersebut
dan memulakan perkhidmatan poliklinik yang
dirancangkan itu.
b. Isu
Yang perlu diputuskan oleh hakim bicara ialah -
(a) sama ada defendan telah mendapatkan izin

plaintif sebelum membuat kerja-kerja
ubahsuai itu;
(b) sama ada defendan ada melakukan kacau

ganggu; dan
(c) sama ada defendan perlu mendapatkan

kelulusan MPPP sebelum membuat kerja-
kerja ubahsuai tersebut.
Berasaskan surat menyurat antara Pengarah

Kesihatan dan Asas dan keterangan saksi-saksi
semasa prosiding berjalan di mahkamah, adalah
jelas bahawa Asas telah memberi izin kepada
defendan hak menikmati atau menggunakan ruang
kaki lima di unit-unit berkenaan.
6196
Hakim bicara juga memutuskan bahawa plaintif

terikat dengan izin yang telah diberi oleh Asas.
Kedudukan defendan selaras dengan prinsip
undang-undang bahawa apabila seorang pemilik
tanah (landlord) telah mengizinkan penyewanya
membina apa-apa struktur pada tanah, pemilik
tanah berikutnya tidak ada kuasa untuk memaksa
penyewa itu meruntuhkan (merobohkan) struktur
tersebut. Hakim bicara juga menegaskan bahawa
defendan tidak perlu mendapatkan izin baru dari
plaintif.
Mengenai dakwaan tentang berlakunya kacau

ganggu, hakim bicara memutuskan bahawa semua
kerja binaan akan menyebabkan gangguan kepada
jiran, tetapi jika undang-undang menganggap setiap
keadaan yang tidak selesa atau gangguan itu
sebagai satu kacau ganggu, tidak akan ada seorang
pun yang boleh membina rumah atau membuat
kerja ubahsuai dalam bandar atau kawasan
perumahan.
Berhubung dakwaan plaintif bahawa defendan telah

menceroboh kawasan kaki lima, hakim bicara
mendapati bahawa defendan telah membina satu
kawasan kaki lima yang lain, siap dengan bumbung,
atas permintaan plaintif. Oleh itu, defendan tidak
melakukan apa-apa kacau ganggu.
Berhubung kelulusan Majlis Perbandaran Pulau

Pinang, hakim bicara menyatakan bahawa perkara
ini terserah kepada Majlis Perbandaran Pulau
Pinang sendiri, sama ada ia (selaku pihak berkuasa
berkenaan) menghendaki kelulusannya diperolehi
6197
atau sebaliknya. Kata hakim lagi, defendan tidak

boleh disalahkan jika Majlis Perbandaran Pulau
Pinang tidak memerlukan apa-apa permohonan
dibuat untuk mendapatkan kelulusannya.
Berasaskan keterangan, permohonan berkenaan
telah pun dikemukakan oleh Jabatan Kesihatan dan
Jabatan Kerja Raya kepada Majlis Perbandaran
Pulau Pinang.
Tuntutan plaintif ditolak .
d. Implikasi
Salah satu hujah yang dibangkitkan oleh plaintif

semasa prosiding berjalan di mahkamah ialah
bahawa Majlis Perbandaran Pulau Pinang bertindak
secara salah di sisi undang-undang apabila ia tidak
menghendaki defendan mengemukakan pelan kerja
ubahsuai bagi mendapatkan kelulusan darinya.
Hujah ini telah ditolak oleh mahkamah.
Hakim bicara memutuskan bahawa “The approving

authority is the MPPP. It is for the MPPP to say
whether it requires plans to be approved or not. The
defendant cannot be blamed if the MPPP does not
require the defendant to get approval. Indeed, from
the beginning, the Health Department and the JKR
submitted plans to MPPP for approval, being that
they have to be approved. It shows their good faith.”
Selain itu, hakim bicara juga menegaskan bahawa

“The MPPP is not a party in this suit. In my view, if
the plaintiff wants to challenge the decision of the
6198
MPPP, it should either apply for judicial review or

name the MPPP in this suit”
Pandangan terakhir hakim bicara ini menunjukkan

bahawa cara yang betul bagi sesuatu pihak untuk
mencabar apa jua keputusan yang dibuat oleh pihak
berkuasa ialah dengan merujuk perkara itu
menerusi semakan kehakiman (judicial review) atau
mengheret pihak berkuasa itu sebagai pihak dalam
kes yang difailkan di mahkamah.
6199
6.9 AKTA JALAN, PARIT DAN BANGUNAN 1974 (AKTA 133)
6.9.1 Azizah bte Zainal Abidin & Ors v. Datuk Bandar Kuala
Lumpur
[1999] 5 MLJ 405

Mahkamah Tinggi (Kuala Lumpur) – Guaman Sivil No. S5-
21-34-1997
James Foong H.
11 Februari 1999
Kerja melebarkan sungai - kerja menyenggara saliran air -
sama ada menjadi satu pencerobohan pada tanah berimilik
- kuasa Dewan Bandaraya Kuala Lumpur di bawah seksyen
53 dan 54 Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 - Perkara
13(2) Perlembagaan Persekutuan.
a. Fakta Kes
Plaintif dalam kes ini ialah pemilik bersama

sebidang tanah yang terletak di Wilayah
Persekutuan Kuala Lumpur. Sebatang sungai
mengalir melalui tanah tersebut. Defendan dalam
kes ini ialah Dewan Bandaraya Kuala Lumpur,
iaitu pihak berkuasa tempatan ke atas tanah
tersebut.
Melalui kontraktor yang dilantik, Dewan Bandaraya

Kuala Lumpur telah menjalankan kerja-kerja
penerusan dan pelebaran alur sungai (‘kerja-kerja
tersebut’) sungai berkenaan (yang sebahagiannya
melalui tanah plaintif) untuk mengelakkan banjir
berlaku di sepanjang sungai tersebut. Disebabkan
kerja pelebaran sungai berkenaan, pencerobohan
telah berlaku pada kawasan tanah plaintif seluas
2,258 kaki persegi. Tiada ganti rugi atau pampasan
6200
dibayar oleh Dewan Bandaraya Kuala Lumpur

kepada plaintif di atas pencerobohan tersebut.
Terkilan dengan tindakan Dewan Bandaraya Kuala

Lumpur dalam kerja-kerja tersebut, plaintif telah
menuntut ganti rugi berdasarkan pencerobohan itu.
Plaintif juga menghujahkan bahawa seksyen 54(1)
Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974, yang diguna-
pakai oleh Dewan Bandaraya Kuala Lumpur untuk
menjalankan kerja-kerja pelebaran sungai, adalah
bertentangan dengan perkara 13(2) Perlembagaan
Persekutuan (hak terhadap harta). Hujah plaintif
lagi, tindakan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur di
bawah Akta 1974 adalah tidak sah dan tidak
berkesan. Plaintif juga menghujahkan bahawa
Dewan Bandaraya Kuala Lumpur telah memasuki
tanah mereka secara haram.
Defendan menyangkal dakwaan plaintif, dengan

bersandarkan kepada seksyen 54(1) Akta tersebut
dan menyatakan bahawa walaupun tidak terdapat
sebarang kerugian, pampasan telah pun diberi oleh
defendan kepada plaintif.
b. Isu
Isu dalam kes ini ialah apakah tindakan Dewan

Bandaraya Kuala Lumpur memasuki tanah tanpa
kebenaran untuk kerja-kerja perlebaran dan
penerusan sungai itu sah di bawah undang-undang.
6201
Kerja-kerja yang dijalankan oleh defendan dalam

kes ini hanya merupakan kerja penyelenggaraan
saliran-saliran air (maintenance and upkeep of
watercourses) yang sedia ada, dan bukannya
membuat saliran baru. Fakta kes menunjukkan
tidak ada pun bahagian tanah plaintif yang telah
diambil oleh defendan. Atas alasan-alasan tersebut,
mahkamah dapati bahawa seksyen 53(1) Akta
tersebut tidak melanggar perkara 13 Perlembagaan
Persekutuan. Dengan itu permohonan plaintif
ditolak dengan kos.
d. Implikasi
Mengikut hakim bicara iaitu Hakim James Foong,

yang mengumumkan keputusan Mahkamah Tinggi,
plaintif gagal membuktikan bahawa terdapat mana-
mana bahagian tanahnya yang telah diambil atau
diduduki secara paksa oleh defendan. Andainya
perkara sedemikian berlaku, pampasan perlu
dibayar kepada plaintif.
6.9.2 Dr. Benjamin George & Ors v. Majlis Perbandaran Ampang

Jaya
[1995] 3 MLJ 665

Mahkamah Tinggi (Shah Alam) - Saman Pemula No. S 25-
42-94, 25-41-94 AND 25-39-94
Faiza Tamby Chik H
3 Oktober 1995
Notis merobohkan 2 blok bangunan Highland Towers -
sama ada Majlis Perbandaran Ampang Jaya ada kuasa
mengeluarkan notis tersebut di bawah seksyen 83 Akta
6202
Jalan, Parit dan Bangunan 1974 - permohonan certiorari

untuk membatalkan notis itu
a. Fakta Kes
Pemohon dalam kes ini adalah pemaju dan beberapa

orang penghuni dan pembeli Blok 2 dan Blok 3
Kondominium Highland Towers ('Highland Towers').
Responden (Majlis Perbandaran Ampang Jaya,
'MPAJ') adalah pihak berkuasa tempatan.
Majlis Perbandaran Ampang Jaya telah

mengeluarkan notis di bawah seksyen 83 Akta
Jalan, Parit dan Bangunan 1974 kepada pemohon,
mengarahkan mereka untuk membaiki atau
meruntuhkan Blok 2 dan Blok 3 Highland Towers,
dan tembok (dinding) di atas cerun bukit yang
berhampiran, dalam tempoh tiga bulan dari tarikh
notis tersebut. Arahan yang terdapat di dalam notis
Majlis Perbandaran Ampang Jaya itu bertentangan
dengan cadangan yang telah dikemukakan oleh
jawatankuasa Highland Towers yang ditubuhkan
oleh responden untuk mengkaji keselamatan Blok 2
dan Blok 3, sejurus selepas keruntuhan Blok 1
Highland Towers.
Pemohon telah mencuba mencari penyelesaian

terhadap masalah Highland Towers, tetapi
responden enggan membincangkan keesahan notis
seksyen 83 itu. Tiada sebarang kemungkinan
responden akan menarik balik notis yang telah
dikeluarkan itu. Oleh itu, pemohon telah memohon
kepada Mahkamah Tinggi untuk mendapatkan
perintah certiorari (di bawah A 53 Kaedah-Kaedah
6203
Mahkamah Tinggi 1980) untuk membatalkan notis

Majlis Perbandaran Ampang Jaya atas alasan,
antara lain, bahawa notis tersebut adalah tidak
munasabah, bertentangan dengan perlembagaan,
dan tidak sah.
Responden menghujah bahawa ia telah bertindak

sah mengikut bidang kuasanya, sambil menegaskan
bahawa notis di bawah seksyen 83 itu tidak boleh
dibatalkan oleh certiorari, kerana prosedur rayuan
alternatif telah pun disediakan di bawah seksyen
83(3), (6), 91 dan 92 Akta itu.
b. Isu
Isu yang dikemukakan ialah sama ada permohonan

mendapatkan certiorari yang dikemukan oleh
pemohon boleh diluluskan oleh mahkamah.
Dalam hujahnya menentang permohonan plaintif,

responden (Majlis Perbandaran Ampang Jaya)
mengatakan bahawa mereka mempunyai bidang
kuasa di bawah seksyen 83 Akta berkenaan untuk
mengeluarkan notis tersebut. Notis itu tidak boleh
diketepikan dengan certiorari. Mereka menegaskan
bahawa mereka telah mematuhi kehendak "natural
justice", dan tidak bertindak secara arbitrari, salah
atau dengan niat jahat (mala fide). Responden juga
menghujah bahawa notis mereka itu tidak
bertentangan dengan Perlembagaan Persekutuan.
6204
c. Keputusan Mahkamah:
(a) Seksyen 83(1) Akta Jalan, Parit dan

Bangunan 1974 telah memberi budibicara
yang luas kepada pihak berkuasa tempatan
untuk mengeluarkan notis di bawah seksyen
83 selepas menjalankan suatu siasatan
seperti yang difikirkan perlu, yang dapat
memuaskan dirinya bahawa sesebuah
bangunan itu berada dalam keadaan yang
merbahaya. Suatu notis itu mungkin akan
mengarahkan pemilik bangunan berkenaan
untuk membaiki atau memusnahkan
bangunan itu dalam tempoh yang ditetapkan.
Budibicara ini mesti digunakan dengan suci
hati, atas sebab yang betul, dan selepas
mempertimbangkan segala faktor yang
relevan. Lebih-lebih lagi, notis di bawah
seksyen 83 hanya boleh diberikan kepada
pemilik (tuan punya) bangunan seperti yang
ditakrifkan dalam seksyen 3 Akta itu.
(b) Seksyen 83(3) dan (6) Akta berkenaan bukan

merupakan peruntukan rayuan, kerana ia
tidak memberikan penerima notis seksyen 83
peluang untuk merayu kepada pihak
berkuasa yang lebih tinggi terhadap
keesahan notis tersebut. Seksyen 83 tidak
menggariskan sebarang prosedur rayuan
statutori alternatif yang lebih unggul
daripada certiorari. Selain itu, seksyen 91
dan 92 juga tidak memberikan prosedur
rayuan yang sebenarnya, kerana hak untuk
merayu di bawah peruntukan tersebut hanya
6205
timbul terhadap suatu perintah mandatori

yang dibuat oleh mahkamah majistret. Ini
bermakna penerima notis dibawah seksyen
83 hanya boleh merayu jika penentang telah
memohon untuk perintah mandatori tersebut.
(c) Suatu keputusan pentadbiran yang gagal

memberikan perhatian yang mencukupi
kepada suatu faktor yang relevan dan
penting, atau yang telah memberikan
perhatian yang berlebihan kepada faktor
yang kurang penting, boleh diketepikan atas
alsan bahawa ia adalah tidak munasabah.
Adalah tidak mungkin untuk mematuhi
notis seksyen 83 tersebut, kerana adalah
tidak rasional untuk mengharapkan pemohon
untuk memperbaiki cerun bukit yang bukan
milik mereka, dan yang akan merupakan
suatu tindakan pencerobohan. Di samping
itu, tiga bulan merupakan suatu tempoh
masa yang langsung tidak mencukupi untuk
membuat kerja-kerja pembaikan atau
peruntuhan.
(d) Selain itu, arahan dalam notis tersebut

menyimpang daripada apa yang
dicadangkan oleh jawatankuasa Highland
Towers, tanpa memberikan sebarang sebab
atau penjelasan. Ini merupakan suatu
pelanggaran satu jangkaan yang sah (breach
of legitimate expectation) yang menyebabkan
notis itu ultra vires.
6206
(e) Menurut Akta berkenaan, notis seksyen 83

hanya boleh disampaikan kepada pemilik
bangunan berkenaan sahaja. Dalam kes ini,
oleh kerana hakmilik strata belum
dikeluarkan, pemilik tanah yang berdaftar,
iaitu pemaju, merupakan pemilik (tuan
punya) yang berkenaan. Walau
bagaimanapun, responden telah
mengeluarkan notis seksyen 83 tersebut
kepada penghuni-penghuni Highland Towers,
yang bukan pemilik untuk maksud Akta itu.
Sekalipun penghuni-penghuni tersebut
adalah pemunya, notis seksyen 83 tersebut
masih ultra vires, kerana notis tersebut tidak
dikeluarkan kepada kesemua pemilik (tuan
punya) bangunan berkenaan,dan ini adalah
bercanggah dengan perkara 8 Perlembagaan
Persekutuan, yang menyatakan bahawa
kesemua orang adalah sama di sisi undang-
undang.
(f) Highlands Properties Sdn. Bhd. yang

merupakan pemilik atau tuan punya untuk
maksud Akta ini, berkewajipan
melaksanakan kehendak pembeli-pembeli
Blok 2 dan Blok 3 Highland Towers. Di
bawah tanggungjawab (obligation) yang
nyata dan tersirat dalam perjanjian jual beli
antara pemaju dan pembeli, pembeli
mungkin dikehendaki memberi sumbangan
(membuat bayaran) untuk maksud mematuhi
notis seksyen 83 tersebut. Notis seksyen 83
itu juga mestilah disampaikan kepada
6207
institusi kewangan yang telah memberikan

pinjaman kepada pembeli-pembeli
berkenaan, oleh kerana pembeli telahpun
menyerahkan hak di bawah perjanjian jual
beli mereka kepada institusi kewangan
tersebut.
(g) Dalam kes ini, adalah jelas sekali bahawa

responden telah gagal mematuhi had budi
bicara statutori mereka, sama ada yang
nyata ataupun yang tersirat dalam kes ini.
Notis seksyen 83 berkenaan, yang nyata
menyalahi undang-undang, berpotensi
menyebabkan penghuni Highland Towers
kehilangan pangsapuri mereka jika Blok 2
dan Blok 3 dirobohkan. Ini juga adalah
bercanggah dengan perkara 13(1)
Perlembagaan Persekutuan yang
menyatakan bahawa tidak ada apa yang
boleh menyebabkan seseorang itu kehilangan
hartanya, melainkan jika ia dilakukan
mengikut undang-undang.
d. Nota tambahan:
(a) Kes ini telah dirayu ke Mahkamah Rayuan,

di bawah Rayuan Sivil No 02-781-95]
(b) Notis yang telah dikeluarkan oleh MPAJ

dalam kes ini adalah seperti berikut -
" Take notice that after conducting an inquiry

under s 83 of the Street, Drainage and Building
Act 1974, Majlis Perbandaran Ampang Jaya is
satisfied that blocks two and three of Highland
6208
Towers Condominium Hulu Klang, Selangor are

dangerous to any person to remain or reside
inside the said building based on the following
grounds:
(i) the stability check for the factor of safety against
sliding and overturning on the rubble wall in
front of block three is theoretically less than one
which indicates that the rubble wall is unstable.
Any loss of lateral restrain in the event of
collapse of the rubble wall can induce a failure
similar to block one, even in the absence of
landslide occurring behind the block, block two
will be significantly affected because of its
proximity to block three;
(ii) the surface drainage system on the hillslope
behind blocks two and three has not been
constructed in full compliance with the approved
plan and not maintained accordingly by the
developer/owner. Any increase in infiltration of
overland flow including flow from the adjoining
development area can cause a rise of ground
water level under the same surface and
subsurface permeability characteristics which
can induce the same result as that which affected
block one;
(iii) the foundation of blocks two and three might
suffer the same inherent weaknesses as those
experienced in block one as the piling system for
blocks two and three is inferred to be the same as
for block one. The foundation system of block one
has shown weaknesses in term of the following:
6209
(a) the pile system was proposed by the piling

contractor and was not verified by the consultant
engineer;
(b) no proof of load tests was available to confirm the
design;
(c) the quality control of the welding was suspect
since it was discovered that some of the weldings
done were not in accordance with the
requirements of the specialist contractor's normal
practice for welding of rail piles; and
(d) the use of old rails as pile foundations lends itself
to criticism, since old rails are of unknown
strength characteristics;
(iv) the planning, construction and supervision of the
development of blocks two and three were similar
to those for block one. As there were
irregularities in the submission, construction and
supervision procedures related to the collapse of
block one, it is inferred that the safety of the
blocks two and three is also doubtful.
You are hereby required to repair the defects of
the said building or to demolish them or anything
affixed thereon within three (3) from the date of
this notice.
Take NOTICE that if you fail to comply with the
requirements of this notice, MPAJ may do any or
all of the acts required by the notice and you shall
pay MPAJ all expenses reasonably incurred in
carrying out the terms of the notice.
Dated this 11 day of July 1994.
-Sgd-
Setiausaha
Majlis Perbandaran Ampang Jaya.
6210
(c) Latar belakang sejarah Highland Towers

(petikan dari penghakiman Faiza Tamby
Chik H.)
The Highland Towers Condominium

comprised of three blocks of 14 level buildings
located on Lots 494, 495 and 653 of Mukim
Hulu Klang, within the district of Gombak in
the state of Selangor, and is gazetted under
the local authority of MPAJ. On 11 December
1993, at approximately 1.30pm, block one
suddenly toppled over and collapsed without
warning, causing the loss of 48 lives. Blocks
two and three did not collapse, but sustained
some damage. Following the tragedy that
befell block one, the respondent set up an
investigation committee ('the Highland
Towers committee') to investigate into the
collapse of the building and the safety and
stability of the adjacent blocks two and three.
The terms of reference of the committee are:
(i) to investigate into the causes of the collapse of
block one, and to identify the party or parties
responsible for the collapse;
(ii) to make recommendations on actions that
could be taken against those responsible, if
any;
(iii) to make recommendations on measures to
prevent future recurrences of such accidents;
and
(iv) to make an assessment and recommendations
on the fate of blocks two and three.
After completing its investigations, the Highland
Towers committee published its findings in a report
6211
entitled 'Report of the inquiry committee into the

collapse of block one and the stability of blocks two
and three, Highland Towers Condominium, Hulu
Klang, Selangor Darul Ehsan' ('the Highland Towers
committee's report'). In its report, the Highland
Towers committee concluded:
"The most probable cause of collapse of block one of
the Highland Towers Condominium, Hulu Klang,
Selangor was due to the buckling and shearing of the
rail piles foundation induced by the movement of soil.
This movement was caused by additional pressure
from the landslide and rubble wall debris behind the
block. Inadequate drainage on the hillslope had
aggravated surface runoff that triggered the series of
landslide."
The landslide was triggered by the following:
(i) the changes in the direction of the natural
water path at adjoining and upper portion of
the slope into the existing stream behind
block one had resulted in the concentration of
run-off water leading to the slope behind
block one. This concentration of run off water
coupled with the inadequate provision and
lack of maintenance of the surface drainage
had accelerated the flow of water and had
further aggravated the stability of the slope
and rubble walls; and
(ii) slope and rubble walls behind and in front of
block one were not designed nor their
construction properly supervised. Analysis by
the investigators showed that they were
unstable with a safety factor of theoretically
less than one.
6212
As to the stability of blocks two and three, Highland

Towers committee stated: "It can be deduced from
the condition survey that the superstructure
integrity of blocks two and three are unaffected by
the collapse of block one."
However, the stability of blocks two and three is
inferred unsafe for the following reasons:
(i) the stability check for the factor of safety
against sliding and overturning on the rubble
wall in front of block three is theoretically less
than one which indicates that the rubble wall
is unstable. Any loss of lateral restrain in the
event of collapse of the rubble wall can induce
a failure similar to block one, even in the
absence of landslide occurring behind the
block, block two will be significantly affected
because of its proximity to block three;
(ii) the surface drainage system on the hillslope
behind blocks two and three has not been
constructed in full compliance with the
approved plan and not maintained
accordingly by the developer/owner. Any
increase in infiltration of overland flow
including flow from the adjoining
development area can cause a rise of ground
water level under the same surface and
subsurface permeability characteristics which
can induce the same result as that which
affected block one;
(iii) the foundation of blocks two and three might
suffer the same inherent weaknesses as those
experienced in block one as the piling system
6213
for blocks two and three is inferred to be the

same as for block one; and
(iv) the planning, construction and supervision of
the development of blocks two and three were
similar to those for block one. As there were
irregularities in the submission, construction
and supervision procedures related to the
collapse of block one, it is inferred that the
safety of the block two and three is also
doubtful.
In Chapter 6 of the Highland Towers committee's
report, the committee recommends, inter alia, that:
"In view of the unsafe condition of blocks two and
three, a rectification proposal is required from
independent consultants to be appointed by the
owner pertaining to the stability of retaining wall,
foundation system, slope and drainage within the
time frame of three months from a date of
notification by MPAJ. In the event of failure to
submit the proposal within the stipulated time, the
Majlis will issue a notice to the owner to demolish
blocks two and three."
It is noteworthy to restate here what the committee
said of the surroundings (slope, rubble wall and
surface drainage) when evaluating the report of the
technical committee in order to establish the
probable causes contributing to the collapse of block
one. It stated that:
"The slope and rubble walls behind and in front of
block one were not designed nor their construction
properly supervised. The analysis of the slope and
rubble walls showed that they had a factor of safety
of about unity which means unsafe. A factor of safety
6214
of theoretically less than one and one means a

failure. Also the inadequate provision and lack of
maintenance of surface drainage had resulted in an
increase of surface run off volume to the slope behind
block one. These had further aggravated the stability
of the slope and rubble walls.
As to substructure, it stated that:
"The initial landslide immediately behind block one
imposed additional pressure on the soil under the
building causing the rubble wall in front of the block
to fail. This resulted in the failure of the rail piles
foundation which buckled and sheared causing the
building to move and topple."
It is noteworthy also, that contrary to the
recommendations of the Highland Towers committee,
the respondent issued notices to, inter alia, the
residents of blocks two and three directing them to
either repair or demolish blocks two and three within
three months from the date of the notices."
6.9.3 Steven Phoa Cheng Loon & 72 Ors v. Highland Properties

Sdn Bhd & 9 Ors.
[2000] 3 AMR 3567

Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur - Guaman Sivil No S5-
21-174-1996
James Foong, J.
11 Ogos 2000.
Tort - kecuaian - menentukan sebab mengapa Blok 1
Highland Towers tumbang - sama ada akitek dan jurutera
cuai - sama ada pihak berkuasa tempatan boleh
dikecualikan (menikmati kekebalan) dari liabiliti - sama
ada pemilik tanah berhampiran ada kewajipan
menyenggara parit di tanah mereka - kesan seksyen 95(2)
Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974.
6215
a. Fakta kes
Pada 11 Disember 1993, Blok 1 (bangunan

apartment setinggi 12 tingkat) Highland Towers di
Mukim Hulu Klang, Selangor telah tumbang dan
mengorbankan 48 nyawa. Penduduk dua blok
bangunan lain (Blok 2 dan 3) telah diarahkan oleh
pihak berkuasa tempatan supaya mengosongkan
bangunan berkenaan kerana bangunan itu didapati
tidak lagi selamat ntuk diduduki. Setelah dua blok
bangunan berkenaan dikosongkan, pencurian dan
kerosakan harta benda banyak berlaku, walaupun
kawasan itu sentiasa dikawal.
Pihak berkuasa tempatan kemudian mengeluarkan

arahan kepada pemilik-pemilik Blok 2 dan 3
tersebut untuk meruntuhkan bangunan-bangunan
berkenaan. Pemilik kedua-dua blok bangunan
berkenaan enggan mematuhi arahan tersebut,
sebaliknya mereka telah memohon kepada
Mahkamah Tinggi Shah Alam untuk mengenepikan
perintah tersebut. Permohonan mereka ini akhirnya
telah diluluskan. Ekoran perintah mahkamah
berkenaan, Blok 2 dan 3 kekal hingga sekarang
tetapi masih lagi belum diduduki kerana masih
dikhuatiri tidak selamat.
Dalam kes ini, plaintif (pemilik Blok 2 dan 3)

membuat tuntutan gantirugi terhadap defendan
disebabkan kerugian yang terpaksa ditanggung
ekoran kejadian keruntuhan Blok 1 dan perintah
mengosongkan bangunan mereka itu. Asas tuntutan
mereka ialah kecuaian, kacau ganggu dan liabiliti di
bawah kaedah Rylands v. Fletcher.
6216
Defendan pertama adalah pemaju ketiga-tiga

bangunan tersebut, manakala defendan kedua dan
ketiga adalah akitek dan jurutera yang telah
berkhidmat kepada pemaju. Defendan keempat
adalah pihak berkuasa tempatan, iaitu Majlis
Perbandaran Ampang Jaya, iaitu pihak yang
mempunyai bidang kuasa ke atas tanah di mana
Highland Towers itu didirikan, dan bidang kuasa ke
atas tanah-tanah yang berhampiran dengannya.
Defendan kelima adalah pemilik 50 lot tanah

banglow (dipanggil “Arab Malaysia land”)
bersebelahan lot (di bahagian belakang) Highland
Towers, manakala defendan keenam adalah
kontraktor yang menjalankan kerja pada tanah
milik defendan kelima antara tahun 1978 dan 1979.
Defendan ketujuh adalah pemilik sebidang tanah

lain (dipanggil “Metrolux land”) yang berhampiran,
terletak di atas Bukit Antarabangsa. Tanah ini
terletak di bahagian yang lebih tinggi daripada
tanah milik defendan kelima. Pada masa itu, tanah
berkenaan sedang dibangunkan.
Defendan kelapan adalah syarikat pengurusan harta

yang ditugaskan oleh defendan ketujuh untuk
membangunkan tanah mereka sebagai satu projek
perumahan.
Defendan kesembilan adalah Kerajaan Negeri

Selangor dan defendan kesepuluh adalah Pengarah
Tanah dan Galian (PTG) Negeri Selangor.
6217
b. Isu
Antara beberapa isu penting yang perlu diputuskan

oleh hakim bicara adalah seperti berikut -
(a) sama ada kesemua defendan atau sebahagian

sahaja yang bertanggungjawab kepada plaintif
kerana kerugian yang terpaksa ditanggung
ekoran malapetaka yang menimpa Highland
Towers;
(b) sama ada defendan keeempat (pihak berkuasa

tempatan) dikecualikan dari semua liabiliti -
maksudnya, sama ada ia dilindungi sepenuhnya
oleh undang-undang;
(c) sama ada boleh atau tidak gantirugi dituntut

semata-mata berasaskan kerugian ekonomi
(pure economic loss).
Berasaskan keterangan yang dikemukakan, hakim

bicara memutuskan bahawa malapetaka ini berlaku
disebabkan oleh tanah runtuh (“rotational
retrogressive landslide”) dan tanah runtuh ini pula
disebabkan oleh kerja-kerja tanah yang dijalankan
di atas tanah milik defendan kelima.
Hakim bicara memutuskan bahawa untuk berjaya

dalam tuntutan berasaskan kacau ganggu
(nuisance), plaintif mesti berjaya membuktikan
“foreseeability”. Keputusan ini diasaskan pada
keputusan Lord Goff dalam kes Cambridge Water Co
6218
Ltd v. Eastern Countries Leather plc [1994] 1 All ER

53.
Berasaskan kes Dr Abdul Hamid Rashid v. Jurusan

Malaysia Consultants [1997] 1 AMR 637, hakim
bicara memutuskan bahawa gantirugi semata-mata
berasaskan kerugian ekonomi (pure economic loss)
boleh dituntut oleh plaintif.
Berasaskan keterangan, Hakim bicara memutuskan

bahawa defendan pertama (pemaju ketiga-tiga
Highland Towers) telah melakukan kecuaian
(misalnya bila ia mengubah aliran anak sungai yang
sedia ada supaya mengalir menerusi paip yang tidak
sesuai bagi maksud tersebut) dan kacau ganggu
(kerana gagal menggunakan tanahnya dengan betul
selaras dengan kehendak undang-undang dan tidak
menyenggara sistem salirannya dengan betul
sehingga menyebabkan kerosakan kepada harta
plaintif).
Hakim bicara turut memutuskan bahawa defendan

kedua (akitek) telah melakukan pecah kontrak dan
kecuaian, manakala defendan ketiga (jurutera) telah
melakukan kecuaian dan kacau ganggu (kerana
gagal melaksanakan sistem saliran seperti yang
dikehendaki dan diluluskan oleh defendan pertama).
Mengenai defendan keempat (pihak berkuasa

tempatan), hakim bicara memutuskan bahawa ada
cukup keterangan yang menunjukkannya telah
melakukan kecuaian. Namun begitu, di bawah
seksyen 95(2) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974,
defendan keempat adalah dikecualikan dari liabiliti
6219
(diberi imuniti oleh undang-undang). Akan tetapi

perlindungan undang-undang ini tidak wujud lagi
(terhenti) apabila tidak ada lagi kerja-kerja
bangunan atau seumpama dengannya dijalankan.
Oleh yang demikian, setelah Blok 1 Highland
Towers tumbang, bagi segala kehilangan dan
kerosakan harta benda yang berlaku pada Blok 2
dan 3, defendan keempat masih lagi boleh
dipertanggungjawabkan. Selain itu, kegagalan
defendan keempat untuk menyenggara anak sungai
(East Stream) dengan baik selepas Blok 1 Highlang
Towers tumbang, menunjukkan bahawa ia telah
melakukan kacau ganggu.
Hakim bicara juga memutuskan defendan kelima

(pemilik-pemilik 50 lot tanah bunglo bersebelahan)
melakukan kecuaian. Kegagalannya menyenggara
parit dan sistem saliran di tanahnya menyebabkan
tanah runtuh berlaku, sekali gus menyebabkan Blok
1 Highland Towers tumbang. Selepas Blok 1
Highland Towers tumbang, defendan kelima terus
gagal mengambil langkah untuk mengukuhkan
keadaan tanahnya. Bagi defendan keenam
(kontraktor yang menjalankan kerja tanah milik
defendan kelima), hakim bicara mengatakan tidak
ada cukup bukti untuk menunjukkan ia telah
melakukan apa-apa kecuaian atau kacau ganggu.
Mengenai defendan keenam, hakim bicara

memutuskan tidak ada keterangan yang cukup
untuk membuktikan defendan ada melakukan apa-
apa kecuaian menyebabkan tanah runtuh berlaku
dan tumbangnya Blok 1 Highland Towers.
6220
Bagi defendan ketujuh dan kelapan (iaitu pemilik

sebidang tanah yang berhampiran dan syarikat
pengurusannya), hakim bicara menyatakan ada
cukup keterangan yang menunjukkan mereka telah
mengalihkan aliran anak sungai yang sedia ada
kepada East Stream. Tindakan mereka itu boleh
diramalkan (foreseeable) akan mendatangkan
mudarat dan bencana kepada plaintif. Oleh itu,
hakim bicara memutuskan mereka telah melakukan
kecuaian.
Akhir sekali, bagi defendan kesembilan dan ke

sepuluh (kerajaan Negeri Selangor dan PTG), hakim
bicara memutuskan bahawa mereka ini tidak boleh
disalahkan.
Hakim bicara mumutuskan bahawa malapetaka

yang berlaku ini adalah disebabkan oleh kesalahan
defendan-defendan berkenaan dan mereka mesti
menanggung liabiliti mengikut peratusan kesalahan
masing-masing yang telah diputuskan seperti
berikut;
Defendan pertama (pemaju) 15% bersalah;
Defendan kedua dan ketiga (akitek dan jurutera)

10% bersalah, setiap seorang;
Defendan keempat (pihak berkuasa tempatan) 15%

bersalah;
Defendan kelima (pemilik tanah Arab Malaysian)

30% bersalah;
Defendan keenam (kontraktor) tidak bersalah
6221
Defendan ketujuh dan kelapan (pemilik tanah

berhampiran dan syarikat pegurusannya) 20%
bersalah
Defendan kesembilan (Kerajaan Negeri Selangor)

dan kesepuluh (Pengarah Tanah dan Galian Negeri
Selangor) tidak bersalah.
Sehingga ulasan ini disediakan, hakim bicara hanya

telah menentukan peratusan liabiliti sahaja,
sementara jumlah pampasan yang perlu dibayar
(quantum) kepada plaintif belum diputuskan.
Sementara itu, defendan-defendan berkenaan telah
pula memfailkan rayuan mereka terhadap
keputusan hakim bicara ini di Mahkamah Rayuan.
Sehingga tarikh ini, rayuan masih lagi belum
didengar.
d. Kesimpulan
Kes ini penting bukan hanya kerana ia merupakan

satu-satuya kes dalam undang-undang kecuaian
negara ini di mana banyak nyawa terkorban, malah
lebih dari itu. Inilah kali pertama satu pihak
berkuasa tempatan didapati bersalah (menanggung
liabiliti) di bawah undang-undang tort kerana
kegagalannya menjalankan tugas demi menjaga
kepentingan orang awam. Selama ini, pendapat
umum ialah pihak berkuasa tempatan menikmati
kekebalan dari segi undang-undang walau apapun
tindakan (action) atau tinggalan (omission) yang
dilakukan olehnya. Kepercayaan dan pendirian ini
diasaskan kepada pembacaan umum seksyen 95(2)
Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974.
6222
Keputusan muktamad kes belum lagi diketahui

kerana rayuan defendan ke Mahkamah Rayuan
masih lagi belum didengar dan diputuskan. Namun
begitu, keputusan hakim bicara dalam kes ini (yang
merupakan salah satu keputusan Mahkamah Tinggi
yang terpanjang di negara ini) wajar dibaca dan
dianalisis oleh semua pihak yang berkenaan.
6.9.4 Shamsudin bin Che Mat & 11 Ors v. Datuk Bandar Kuala
Lumpur
[2000] 4 AMR 4607

Mahkamah Tinggi - Saman Pemula No R2-25-27-2000
Faiza Tamby Chik, H.
22 Mei 2000.
Makna "rumah setinggan" - kuasa pihak berkuasa
tempatan merobohkan rumah setinggan tanpa notis -
Essential (Clearance of Swuatters) Regulations 1969 -
Kanun Tanah Negara 1965, seksyen 425 - Akta Jalan, Parit
dan Bangunan 1974.
a. Fakta kes
Pemohon dalam kes ini ialah penghuni rumah

setinggan yang telah didirikan di atas tanah
Kerajaan tanpa kelulusan pihak berkuasa tempatan.
Bertindak di bawah peraturan 4, Essential
(Clearance of Squatters) Regulations 1969
(Peraturan tersebut), responden Dewan Bandaraya
Kuala Lumpur) bercadang merobohkan rumah
tersebut. Untuk tujuan itu, mereka telah
mengeluarkan notis kepada pemohon untuk
mengosongkan tanah berkenaan.
6223
Dalam kes ini, pemohon telah memohon perintah

certiorari dari mahkamah untuk membatalkan notis
responden tersebut.
b. Isu
Terdapat beberapa isu penting yang perlu

diputuskan oleh hakim bicara, iaitu -
(a) sama ada responden (Dewan Bandaraya

Kuala Lumpur) berhak merobohkan rumah
itu tanpa memberi apa-apa notis kepada
penghuninya;
(b) makna "rumah setinggan" (squatter huts) di

bawah Peraturan tersebut;
(c) sama ada kuasa responden di bawah

Peraturan tersebut masih lagi wujud.
Hakim bicara menyatakan bahawa sebagai pihak

berkuasa tempatan, responden ada kuasa
merobohkan apa juga rumah atau bangunan yang
dibina tanpa sebarang pelan yang diluluskan.
Peraturan 4 tidak memerlukan notis dihantar
kepada penghuni rumah sebelum kerja merobohkan
dijalankan.
Istilah "rumah setinggan" (squatter huts) ditakrif di

bawah peraturan 3 sebagai bererti apa-apa rumah
atau bangunan yang dibina tanpa sebarang pelan
yang diluluskan oleh pihak berkuasa tempatan.
Disebabkan rumah yang hendak dirobohkan dalam
6224
kes ini telah dibina tanpa sebarang pelan bangunan

yang diluluskan, responden berhak merobohkannya
di bawah Peraturan tersebut.
Peraturan 1969 ini adalah sebahagian dari undang-

undang yang diluluskan di bawah Ordinan Darurat
(Kuasa-Kuasa Perlu) 1969, yang kemudian
digantikan dengan Akta Darurat (Kuasa-Kuasa
Perlu) 1979, yang masih berkuatkuasa. Oleh yang
demikian, adalah tidak benar untuk dikatakan
(seperti yang dihujah oleh pemohon) bahawa kuasa
responden di bawah Peraturan tersebut sudah luput
dan tidak lagi wujud.
Permohonan pemohon ditolak dengan kos.
d. Implikasi
Kes ini penting dari segi amalan perancangan

kerana dalam penghakimannya, hakim bicara
mengutarakan beberapa perkara yang mempunyai
kaitan dengan isu-isu perancangan, seperti berikut.
Di peringkat awal lagi hakim bicara menegaskan

bahawa kes ini melibatkan isu sama ada responden
(Dewan Bandaraya Kuala Lumpur) ada kuasa di
bawah undang-undang (Peraturan tersebut) untuk
merobohkan rumah setinggan yang diduduki oleh
pemohon. Memetik keputusan hakim bicara "Let me
at the outset express my view that the respondent as
a local authority is empowered to demolish any
house or structures erected without any plans. The
issue of title or interest of the occupants of the
6225
squatter huts is not an issue for consideration under

the Regulations."
Berhubung makna istilah "rumah setinggan" bagi

maksud Peraturan ini, hakim bicara menyatakan
bahawa di bawah peraturan 3, ia bermakna "any
house or structure erected without a plan approved
by a local authority".
Hakim juga merujuk kepada peraturan 4 yang

menyatakan bahawa pihak berkuasa tempatan boleh
merobohkan mana-mana rumah setinggan yang
dibina atas tanah Kerajaan, tanah rizab, tanah
lombong dan tanah hutan. Hakim selanjutnya
menyatakan di bawah Bahagian II peraturan yang
sama, bahawa responden ada kuasa merobohkan
rumah setinggan yang didirikan di atas tanah
kerajaan, manakala Bahagian III ialah bagi rumah
setinggan yang didirikan atas tanah berimilik.
Terdapat perbezaan di antara Bahagian II dengan
Behagian III kerana di bawah Bahagian II, kuasa
responden merobohkan rumah setinggan tidak
memerlukan kepada pemberian notis kepada
penghuni rumah tersebut, kerana responden
mempunyai budibicara mutlak untuk membuat
kerja perobohan.
Dalam kes ini, kata hakim bicara lagi, tidak syak

lagi rumah setinggan berkenaan telah didirikan atas
tanah Kerajaan. Oleh yang demikian, responden
berhak dalam kes ini menggunakan kuasanya di
bawah peraturan 4 tanpa memberi sebarang notis
kepada pemohon.
6226
Di penghujung penghakimannya, hakim bicara juga

menyatakan bahawa pemohon dalam kes ini telah
melakukan kesalahan di bawah seksyen 425 Kanun
Tanah Negara 1965 dan kesalahan lain di bawah
undang-undang yang ada kaitan dengan
perancangan. Hakim merujuk kepada seksyen 70(1)
Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 yang
menyatakan bahawa tidak boleh seorang itu
mendirikan apa-apa bangunan tanpa mendapatkan
kelulusan bertulis dari pihak berkuasa tempatan
(No person shall erect any building without the prior
written consent of the local authority).
Malangnya, hakim bicara tidak merujuk kepada

seksyen 72 Akta yang sama, iaitu kuasa pihak
berkuasa tempatan merobohkan bangunan yang
didirikan tanpa kelulusan (Demolition or removal of
unauthorised building).
6227
6.10 AKTA HAKMILIK STRATA 1985 (AKTA 318)
6.10.1 Soo Kok Wah & Ors v. Draland Sdn Bhd
[1998] 4 AMR 3602

Mahkamah Tinggi - Saman Pemula No 24-134-1997
Augustine Paul PK
16 Mac 1998
Undang-undang tanah - hakmilik strata - kewajipan
pemaju mendapatkan hakmilik strata - perjanjian jualbeli
membenarkan pemaju memohon hakmilik strata setelah
keseluruhan projek sempurna dibangunkan - sama ada
terma perjanjian ini sah - Kanun Tanah Negara 1965
seksyen 396 - Akta Hakmilik Strata 1985 seksyen 6, 7(2), 8,
20(1).
a. Fakta kes
Defendan adalah pemaju sebuah projek harta tanah

yang dinamakan Garden City Apartments di
Melaka. Setiap seorang plaintif telah membeli satu
apartment di projek tersebut. Di bawah perenggan
2.04 perjanjian jualbeli antara plaintif dengan
defendan, ada dinyatakan bahawa kewajipan
defendan memohon hakmilik strata hanya setelah
keseluruhan projek tersebut sempurna
dibangunkan.
Fasa 1A projek, yang meliputi apartmen yang dibeli

oleh plaintif, sempurna dibina pada 1990. Akan
tetapi sehingga 5 tahun kemudian, defendan masih
belum membuat apa-apa permohonan untuk
mendapatkan hakmilik strata. Oleh yang demikian,
satu Perbananan Pengurusan (Management
Corporation) belum boleh diwujudkan, dan dengan
itu setiap pembeli Fasa 1A (termasuk plaintif
6228
sendiri) terpaksa terus membayar yuran

perkhidmatan (service charges) kepada defendan.
Plaintif, dalam tuntutan mereka, mendakwa bahawa

defendan sepatutnya telah mendapatkan hakmilik
strata untuk mereka. Mengenai perenggan 2.04
perjanjian jualbeli, plaintif mendakwa bahawa
peruntukan itu adalah tidak sah dan tidak boleh
dikuatkuasakan (void and unenforceable) kerana ia
bertentangan dengan seksyen 8 Akta Hakmilik
Strata (Akta), yang menyatakan bahawa pemaju
hendaklah memohon strata title dalam tempoh 6
bulan selepas perjanjian jualbeli ditandatangani.
Dalam pembelaan mereka, defendan menghujah

bahawa sebelum hakmilik strata boleh dipohon,
pemaju mestilah terlebih dahulu memiliki satu
hakmilik kekal (final title), dan ini hanya boleh
wujud setelah keseluruhan projek itu selesai. Oleh
yang demikian, hujah defendan lagi, seksyen 8 Akta
tidak boleh dipakai pada kes ini. Selain itu,
defendan juga mengatakan bahawa mereka tidak
boleh membuat permohonan sebelum ini kerana
terdapat beberapa kaveat (yang dimasukkan oleh
bank dan pembeli) pada tanah itu.
b. Isu
Antara beberapa isu yang perlu diputuskan oleh

hakim bicara ialah;
(a) sama ada perenggan 2.04 perjanjian jualbeli

itu sah dan boleh dikuatkuasakan;
6229
(b) sama ada defendan ada membuat

permohonan mendapatkan hakmilik strata
dalam tempoh masa seperti yang ditetapkan
di bawah Akta, dan apakah kesannya jika
defendan gagal berbuat demikian; dan
(c) apa relief yang boleh dipohon oleh plaintif

dari mahkamah.
Hakim bicara memutuskan bahawa kewajipan

pemaju memohon hakmilik strata dalam tempoh
masa seperti yang ditetapkan di bawah seksyen 8
Akta itu adalah suatu yang mandatori. Perenggan
2.04 perjanjian jualbeli (yang memberi masa yang
begitu panjang kepada pemaju sehingga
keseluruhan projek sempurna) adalah bertentangan
dengan Akta dan menjadikannya satu cubaan untuk
mengadakan kontrak di luar (to contract out) Akta.
Oleh yang demikian, perenggan 2.04 itu adalah
tidak sah dan tidak boleh dikuatkuasakan.
Dalam kes ini, mahkamah dapati bahawa sijil

kelayakan menduduki (certificate of fitness for
occupation) telahpun diserahkan kepada plaintif
pada 24 April 1990. Oleh itu, kata hakim bicara lagi,
defendan sepatutnya mengambil langkah segera
untuk memohon hakmilik strata kepada semua
pembeli apartmen berkenaan. Mengenai kewujudan
kaveat, hakim bicara menyatakan bahawa di bawah
perenggan 5.02 perjanjian, defendan boleh dengan
mudah memohon kaveat tersebut dibatalkan.
6230
Disebabkan kegagalan defendan ini, mereka

bertanggungjawab menanggung kerugian yang
dialami oleh plaintif.
Tuntutan plaintif diluluskan.
d. Implikasi
Keputusan ini penting kerana ia menjelaskan

kewajipan pemaju untuk memohon hakmilik strata
bagi pembeli-pembelinya sebagaimana yang
diperuntukkan oleh Akta.
Hakim bicara telah merujuk kepada keputusan

Suffian KHN dalam kes SEA Housing Corporation
Sdn Bhd v. Lee Poh Choo [1982] 2 ML 31 dan setuju
dengan hujah peguam plaintif bahawa matlamat
Akta ini ialah untuk melindungi kepentingan
pembeli. Oleh itu apa jua terma dan syarat dalam
perjanjian jualbeli yang cuba membelakangkan
undang-undang adalah tidak sah.
Merujuk kepada hujah defendan bahawa

permohonan mendapatkan hakmilik strata tidak
boleh dibuat di peringkat awal kerana mereka hanya
memiliki hakmilik sementara (qualified title) dan
belum lagi mendapatkan satu hakmilik kekal (final
title), hakim bicara menyatakan bahawa “But s. 7(2)
of the Act provides that the proprietor of any
alienated land held under qualified title which has
been duly surveyed and in respect of which a
certified plan has been approved by the Director of
Survey, may apply for the sub-division of any
building thereon”.
6231
Dalam konteks kes ini, hakim bicara menyatakan

bahawa pelan susun atur bagi tanah berkenaan
telah pun diluluskan. Bertolak dari sini, hakim
bicara menegaskan “As the object of the Act is to
protect the interests of purchasers, the defendant
ought to have obtained the certified plan and the
survey by the Director of Survey within a reasonable
time after the approval of the layout plan, if he had
not done so earlier.”
Merujuk kepada sijil kelayakan menduduki yang

telahpun diperolehi bagi pembeli, hakim bicara
menegaskan “As the certificate of fitness for
occupation was issued to the plaintiffs on April 24,
1990, the defendant ought to have taken immediate
steps to apply for strata titles.”
6232
6.11 AKTA PENCEGAHAN RASUAH 1961
6.11.1 Public Prosecutor v. Datuk Tan Cheng Swee & Ors
[1979] 1 MLJ 166

Mahkamah Persekutuan – Rayuan Jenayah No. 8 Tahun
1978
Suffian KHN, Raja Azlan Shah HB (Malaya), Wan
Suleiman HMP, Chang Min Tat HMP, Syed Othman HMP.
21 Oktober 1978.
Rasuah - sama ada tertuduh “pegawai awam” - sebagai
Pesuruhjaya Perbandaran Melaka, tertuduh meluluskan
permohonan perancangan sebuah syarikat yang ia ada
kepentingan - Akta Pencegah Rasuah 1961 - Ordinan
Darurat (Kuasa-Kuasa Perlu) 1970.
a. Fakta Kes
Pendakwa Raya (responden) pertama dalam kes ini

dituduh, sebagai seorang pegawai awam (pada
ketika itu dia memegang jawatan sebagai
Pesuruhjaya Perbandaran Melaka), melakukan
kegiatan rasuah ketika meluluskan kebenaran
merancang. Responden kedua (seorang ahli
Jawatankuasa Penasihat kepada responden
pertama) dan responden ketiga (seorang pengarah
syarikat) dituduh bersubahat melakukan kesalahan
yang sama.
Semasa kes ini dibicarakan di Mahkamah Tinggi,

hakim bicara (Hakim Ajaib Singh) mendapati
bahawa responden pertama, ketika meluluskan
kebenaran merancang yang dipohon oleh sebuah
syarikat, selaku Pesuruhjaya Perbandaran Melaka,
telah menggunakan jawatannya itu untuk
mendapatkan keuntungan bagi dirinya. Namun
6233
begitu, hakim bicara memutuskan bahawa

responden pertama bukan seorang pegawai awam
(public officer). Disebabkan hakim bicara mendapati
pihak pendakwa gagal membuktikan ingredient
penting pertuduhan ini, hakim bicara memutuskan
tidak ada kes yang perlu dijawab oleh responden.
Oleh yang demikian, hakim bicara telah mendapati
responden pertama tidak bersalah. Akibatnya,
ketiga-ketiga responden dilepas dan dibebaskan.
Pihak pendakwa kemudian merayu ke Mahkamah
Persekutuan.
b. Isu
Isu penting dalam kes ini ialah apakah responden

pertama itu seorang pegawai awam bagi maksud
undang-undang.

responden pertama adalah seorang pegawai awam
(public oficer) bagi maksud Akta Pencegahan
Rasuah 1961, dan yang demikian, pertuduhan
terhadapnya kerana melakukan amalan rasuah
(corrupt practice) di bawah Ordinan Darurat (Kuasa-
Kuasa Perlu) 1970 adalah teratur.
Berasaskan apa yang telah dapat dikemukakan oleh

pihak pendakwa di Mahkamah Tinggi, Mahkamah
Persekutuan mendapat satu prima facie kes telah
dapat dikemukakan oleh pihak pendakwa terhadap
responden pertama dan kedua. Justeru itu, kes ini
perlu dihantar balik ke Mahkamah Tinggi dengan
6234
arahan supaya hakim bicara memanggil responden

membela diri. Disebabkan tidak ada kes yang
dibuktikan terhadap responden ketiga, keputusan
hakim bicara bahawa dia tidak bersalah adalah
betul.
d. Implikasi
Fakta kes ini menunjukkan bahawa semasa

responden pertama (selaku Pesuruhjaya Perbadaran
Melaka) meluluskan permohonan perancangan oleh
sebuah syarikat pemaju, dia sebenarnya ada
kepentingan dalam syarikat tersebut.
Hakim Chang Min Tat, semasa menyampaikan

keputusan Mahkamah Persekutuan, menyatakan
bahawa syarikat pemaju tersebut, Syarikat Almac
Sendirian Berhad (Almac) bercadang memajukan
satu kawasaan perumahan yang terdiri dari 28 unit
rumah teres dua tingkat, 8 unit rumah kembar, 141
unit teres satu tingkat dan 16 unit rumah-kedai.
Hakim Chang juga mengesahkan semasa responden
pertama meluluskan permohonan susun atur
syarikat tersebut, responden pertama adalah
pemegang syer dan pengerusi eksekutif syarikat.
Oleh yang demikian, tidak ada sebarang keraguan

bahawa semasa responden pertama (sebagai
Pesuruhjaya Perbandaran Melaka) meluluskan
permohonan syarikat Almac itu, dia telah
menggunakan jawatan awamnya bagi kepentingan
atau faedah dirinya sendiri (had used his public
office for his pecuniary or other advantage).
6235
6.12 AKTA KUALITI ALAM SEKELILING
6.12.1 Kajing Tubek & Ors v Ekran Bhd & Ors
[1996] 2 MLJ 388; [1996] 2 AMR 2441

Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur – Saman Pemula No. S5–
21–60–1995
Hakim James Foong
19 Jun 1996
Undang-undang alam sekitar – Akta Kualiti Alam Sekitar
1974, s. 34A — Garis panduan – kesan tidak mematuhi
Akta dan Garis panduan – peruntukan penalti dalam Akta
- sama ada plaintif dinafikan haknya untuk mendapatkan
salinan laporan EIA dan membuat representasi.
Prosedur mahkamah – permohonan mendapatkan deklarasi
– locus standi –– sama ada plaintif ada kepentingan
sebenar untuk mendapatkan deklarasi – sama ada plaintif,
selaku individu, berhak mendapatkan deklarasi.
a. Fakta Kes
Plaintif dalam kes ini adalah penghuni rumah

panjang di Belaga, Sarawak. Mereka terkilan
dengan projek empangan hidroelektrik yang
dicadangkan oleh kerajaan di Bakun yang meliputi
kira-kira 69,640 ekar tanah, kerana khuatir
kepentingan mereka akan terjejas. Defendan
pertama adalah syarikat yang mengendalikan projek
itu, manakala defendan kedua ialah Ketua
Pengarah, Jabatan Alam Sekitar, defendan ketiga
ialah kerajaan Malaysia, defendan keempat ialah
Lembaga Sumber Asli dan Persekitaran dan
defendan kelima ialah kerajaan negeri Sarawak.
Plaintif dalam kes ini telah memohon satu deklarasi

(perisytiharan) dari Mahkamah Tinggi bahawa
6236
sebelum defendan pertama boleh memulakan kerja

melaksanakan projek itu, ia hendaklah terlebih
dahulu mematuhi kehendak seksyen 34A Akta
Kualiti Alam Sekeliling 1974 serta Garis panduan
yang dibuat di bawahnya. Seksyen 34A Akta ini
perlu dibaca bersama dengan Environmental
Quality (Prescribed Activities) (EIA) Order 1987,
selepas ini dipanggil “Perintah 1987”.
Plaintif mendakwa bahawa jika projek ini

diteruskan, ia akan menimbulkan natijah yang
buruk kepada kehidupan mereka. Ia bukan hanya
akan memusnahkan tapak asal mereka sejak dulu
kala (ancestral sites), bahan akan juga
memusnahkan tanah serta kawasan hutan di mana
mereka selama ini telah mendirikan tempat tinggal,
mencari sumber kehidupan, makanan dan ubat-
ubatan.
Menafikan tuntutan plaintif itu, defendan

menghujah, antara lain, bahawa plaintif tidak ada
locus standi untuk memulakan tindakan ini kerana
mereka tidak mengalami sebarang kerugian khusus
selain dari apa dialami oleh orang awam yang lain.
Selain itu, defendan juga menghujah bahawa
disebabkan Akta itu memperuntukan penalti
andainya seksyen 34A itu dilanggar, permohonan
deklarasi oleh plaintif sebagai individu persedirian
tidak boleh dilayan oleh mahkamah. Defendan juga
menghujah bahawa relief yang betul dan yang
sepatutnya dipohon oleh plaintif adalah perintah
mandamus terhadap defendan kedua untuk
melaksanakan kewajipan statutorinya, dan bukan
melalui deklarasi seperti yang dipohon ini.
6237
b. Isu
Antara isu yang perlu diputuskan oleh mahkamah

ialah sama ada plaintif ada locus standi untuk
memulakan prosiding ini, dan apakah remedi yang
betul yang boleh dipohon oleh plaintif andainya
tuntutan ini berasas.
c. Keputusan Mahkamah Tinggi
Meluluskan permohonan plaintif, Hakim James

Foong memutuskan bahawa plaintif ada locus standi
untuk memulakan tindakan ini kerana
kemungkinan besar tempat tinggal dan tanah
mereka akan dimusnahkan, kehidupan mereka akan
terjejas dan mereka akan mengalami penderitaan
yang lebih jauh dan secara langsung berbanding apa
yang akan dialami oleh orang awam lain. Ini sudah
memadai bagi menunjukkan bahawa mereka ada
kepentingan yang sebenar atau sejati (substantial
or genuine interest) untuk mendapatkan kedudukan
mereka di sisi undang-undang diisytiharkan oleh
mahkamah.
Hakim bicara itu menambah bahawa Garis panduan

berkenaan adalah satu perundangan kecil apabila ia
dikeluarkan atau diterbitkan oleh Ketua Pengarah
Alam Sekitar (the Guidelines become a subsidiary
piece of legislation when published by the Director-
General). Hakim menjelaskan bahawa di bawah
Garis panduan itu, penyertaan orang awam dengan
cara mendapatkan satu salinan laporan EIA,
membuat komen ke atasnya dan membuat
representasi terhadapnya ada dinyatakan secara
6238
khusus dan sememangnya digalakkan. Prosedur ini

mestilah dipatuhi sepenuhnya sebelum Panel
Penyemak (Review Panel) membuat perakuannya
kepada Ketua Pengarah, dan berikutnya Ketua
Pengarah pula dikehendaki memberi pertimbangan
kepada perakuan panel ini sebelum membuat
keputusannya.
Hakim James Foong selanjutnya menekankan

bahawa pematuhan prosedur ini adalah mandatori
(wajib dilaksanakan), dan oleh itu mana-mana
keputusan Ketua Pengarah yang bertentangan
dengan prosedur ini hendaklah ditolak (should be
rejected).
Walaupun Akta itu ada mengandungi peruntukan

penalti bagi kegagalan mematuhi kehendak undang-
undang, penalti masih berhak memohon deklarasi
disebabkan mereka telah mengalami kerugian yang
khusus, secara langsung dan besar (specific, direct
and substantial damages).
Di bawah garis panduan yang dikeluarkan oleh

Ketua Pengarah, penyertaan awam dengan cara
mendapatkan satu salinan Laporan EIA, membuat
komen terhadapnya serta mengemukakan
representasi ada disebutkan secara khusus. Semua
ini hendaklah dipatuhi sebelum panel kajian
membuat perakuan kepada Ketua Pengarah yang
mana kemudiannya dikehendaki memberi
pertimbangan kepada perakuan itu sebelum beliau
membuat keputusan. Hakim selanjutnya
menegaskan bahawa prosedur ini adalah mandatori
dan sebarang keputusan yang dibuat oleh Ketua
6239
Pengarah tanpa mematuhi prosedur ini dikira

melanggar peruntukan Akta dan perundangan kecil
yang dibuat di bawahnya. Oleh itu, plaintif
hendaklah diberi satu salinan Laporan EIA itu dan
membuat komen serta mengemukakan representasi
mengenainya.
Selanjutnya Hakim menyatakan bahawa Mahkamah

Tinggi tidak akan menolak permohonan plaintif
semata-mata atas alasan bahawa terdapat suatu
remedi alternatif dalam kes ini. Mahkamah ada
kuasa untuk mempertimbangkan pemberian bentuk
relief yang paling sesuai bagi menyelesaikan
pertikaian antara pihak-pihak yang berkenaan.
Oleh yang demikian, permohonan plaintif

diluluskan.
Perhatian:
Terkilan dengan keputusan Hakim James Foong,

defendan kemudian telah membuat rayuan ke
Mahkamah Rayuan. Keputusan Mahkamah Rayuan
dinyatakan selepas ini.
6240
6.12.2 Ketua Pengarah Jabatan Alam Sekitar & Anor v. Kajing

Tubek & 2 Ors
[1997] 3 AMR 2521.

Mahkamah Rayuan – Rayuan Sivil No W-02-341 Tahun
1996
Gopal Sri Ram HMR, Ahmad Fairuz HMR, Mokhtar Sidin
HMR.
6 Mac 1997.
a. Fakta
Fakta kes ini adalah seperti yang dinyatakan di

atas. Perayu kedua dalam kes rayuan ini adalah
Kerajaan Malaysia.
b. Isu
Apa yang perlu ditekan di sini ialah bahawa 20 April

1995 merupakan tarikh tarikh plaintif memfailkan
kes ini di Mahkamah Tinggi. Pada hari yang sama
itulah juga, Menteri Alam Sekitar mengeluarkan
suatu perintah baru, dinamakan Environmental
Quality (Prescribed Activities) (EIA) Amendment
Order 1995, selepas ini dipanggil “Perintah
Pindaan”. Di bawah Perintah Pindaan ini, yang
sengaja dikuatkuasakan kebelakangan
(retrospective effect), Perintah 1987 dikecualikan
pemakaiannya kepada Sarawak.
Kesan langsung dari Perintah Pindaan ini ialah

bahawas. 34A Akta itu, yang mesti dibaca bersama
dengan Perintah 1987, tidak terpakai bagi Sarawak.
6241
Oleh itu, satu isu penting yang perlu diputuskan

oleh Mahkamah Rayuan ialah sama ada Akta ini
terpakai di Sarawak.
c. Keputusan Mahkamah Rayuan
Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa Parlimen

dan Dewan Undangan Negeri Sarawak kedua-
duanya punyai bidangkuasa membuat undang-
undang mengenai pengeluaran, pembekalan dan
pengedaran tenaga, termasuklah tenaga
eletrikhidro, yang dijana di permukaan tanah
(darat) dan air. Berasaskan fakta ini, “alam sekitar”
yang akan menerima kesan dari projek ini adalah
tanah (darat) dan air, dan oleh kerana ia termasuk
dalam bidangkuasa perundangan dan perlembagaan
Negeri Sarawak, Negeri itu ada kuasa eksklusif
untuk membuat peraturan, menerusi perundangan,
mengikut apa yang difikirkan patut olehnya.
Akta Kualiti Alam Sekitar beroperasi dengan penuh

harmoni dengan Ordinan Sumber Semulajadi
(Natural Resources Ordinance) 1949 Sarawak, dan
apabila Parlimen meluluskan Akta ini ia tidak
mungkin berniat untuk membuat peraturan
mengenai hal alam sekitar yang termasuk dalam
bidang kuasa perundangan Sarawak. Oleh itu, dari
sudut perlembagaan, Perintah 1987 itu tidak
diniatkan dipakai di Sarawak. Undang-undang yang
dipakai bagi mengawal alam sekitar berkaitan
dengan projek ini adalah Ordinan Sumber
Semulajadi 1949 itu.
6242
Memandangkan bahawa Akta Kualiti Alam Sekitar

tidak dipakai kepada hal perkara yang terdapat
dalam kes ini, responden dalam rayuan ini (iaitu
plaintif dalam kes di hadapan Mahkamah Tinggi
dulu) tidak ada apa-apa hak atau kepentingan lain
di bawah Akta itu. Oleh yang demikian, kesahan
Perintah Pindaan menjadi suatu perkara yang tidak
relevan. Justeru, responden tidak mempunyai kuasa
tindakan (cause of action) berasaskan fakta kes ini.
Andainya Akta Kualiti Alam Sekitar itu, khususnya

seksyen 34A, dipakai kepada kes ini, tidak ada apa-
apa keperluan bagi responden dibekalkan satu
salinan Laporan EIA. Tidak ada apa-apa hak yang
terakru kepada orang awam untuk mendapatkan
salinan Laporan itu kecuali orang itu terlebih
dahulu telah memintanya. Lagipun, hak
mendapatkan salinan Laporan itu adalah tertakluk
kepada pra-syarat, selain membayar kosnya, yang
dalam kes ini tidak dilaksanakan oleh responden.
Mahkamah Rayuan selanjutnya menyatakan

bahawa Hakim bicara telah mengenepikan doktrin
federalisma yang menjadi sebahgian dari asas
(fabric) Perlembagaan Persekutuan. Oleh kerana
hakim bicara telah membuat satu pendekatan yang
silap, keputusannya bahawa Akta ini dipakai
kepada projek ini merupakan satu kesilapan
arahdiri yang dengan sendirinya menjadikan
keputusannya itu tidak boleh dipertahankan.
Mengenai isu locus standi responden untuk

memfailkan kes ini, Mahkamah Rayuan
memutuskan bahawa responden tidak ada locus
6243
standi kerena mereka tidak mengalami apa-apa

mudarat yang menjadi alasan bagi mereka memohon
apa-apa relief dari mahkamah. Selain itu, tuntutan
responden dalam kes ini juga dibuat bagi pihak diri
mereka sendiri, dan tidak merupakan satu tuntutan
perwakilan. Orang-orang asli lain, yang mana
kehidupan danhak ada mereka juga mungkin
terjejas disebabkan projek ini, tidak hadir dan
membuat apa-apa tuntutan di mahkamah.
Akhir sekali, Mahkamah Rayuan memutuskan

bahawa hakim bicara telah gagal mengambil kira
perkara-perkara yang relevan, iaitu tidak
mengambil kira kepentingan awam dan kepentingan
keadilan dari sudut perayu dan dari sudut
responden.
d. Kesimpulan
Kes ini amat penting dan perlu dibaca

keseluruhannya jika kita ingin memahami
sepenunuhnya kedudukan undang-undang alam
sekitar negara Malaysia, apatah lagi dalam keadaan
di mana terdapat undang-undang yang pelbagai
yang dikuatkuasakan di peringkat persekutuan dan
di peringkat negeri, seperti yang terdapat bagi
Negeri Sarawak.
Sementara Hakim bicara dalam kes ini begitu yakin

sekali ketika memutuskan bahawa plaintif ada locus
standi untuk memfailkan tuntutan mereka,
Mahkamah Rayuan nampaknya berpendapat
sebaliknya. Keputusan Mahkamah Rayuan ini jelas
menunjukkan mereka menerima hujah Peguam
6244
Negara Sarawak, semasa hujah itu dibentangkan di

peringkat bicara.
Mengikut Peguam Negara itu, kawasan projek

Bakun ini meliputi satu kawasan besar yang dihuni
oleh lebih 9,000 penduduknya, tidak termasuk 2,000
orang lain yang menduduki satu kawasan yang
hendak dijadikan kawasan tadahan. Kata Peguam
Negara itu lagi, apabila projek ini siap nanti,
penduduk yang mengalami kesan buruknya
melebihi 10,000 orang asli di situ, dan kesan buruk
yang mereka akan alami itu nanti tidak ada bezanya
dengan kesan buruk yang dialami oleh plaintif
dalam kes ini. Mengenai kerugian yang dialami
ekoran kemusnahan tempat tinggal, tanah dan
tanaman, remedi di sisi undang-undang ialah
pampasan, yang akan diberi oleh Kerajaan Negeri di
bawah peruntukan Kanun Tanah Sarawak, dan
bukan mendapatkan satu deklarasi dari mahkamah
bahawa defendan pertama mesti mematuhi Akta
Kualiti Alam Sekitar.
6245
6.13 AKTA STANDARD MINIMUM PERUMAHAN DAN

KEMUDAHAN PEKERJA 1990 (AKTA 446)
6.13.1 Perwaja Steel Sdn.Bhd. & Anor v. Majlis Daerah Kemaman
[1994] 3 MLJ 15
Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur – Saman Pemula No. S5-
24-59-94
Hakim Mokhtar Sidin
18 Februari 1994
Pelan bangunan- sama ada majlis daerah berkuasa

membuat arahan untuk menghentikan kerja pembinaan
skim perumahan pekerja.
a. Fakta Kes
Plaintif dalam kles ini ialah Perwaja Steel Sdn Bhd

yang memiliki loji pengeluaran keluli di Kemaman,
Terengganu. Plaintif telah memulakan skim
perumahan kakitangan Perwaja pada bulan
November 1993 untuk membina rumah bagi pekerja-
pekerjanya demi kebajikan pekerja-0pekerja
berkenaan. Defenden (Majlis Daerah Kemaman)
malalui surat bertarikh 16 Disember 1993 telah
mengarahkan Plaintif menghentikan kerja
pembinaan skim tersebut di bawah seksyen 70 Akta
Jalan, Parit dan Bangunan 1974 [Akta 133].
Plaintif, berikutan dengan itu, telah memohon

perisytiharan bahawa –
(a) Arahan Majlis Daerah Kemaman itu adalah

tidak sah; dan
6246
(b) Skim perumahan pekerja itu dikuasai oleh Akta

Standard Minimum Perumahan dan
Kemudahan Pekerja 1990 [ Akta 446] dan
bukannya Akta 133
b. Isu
Isu yang dibangkitkan dalam kes ini ialah sama ada

Defenden (Majlis Daerah Kemaman) mempunyai
kuasa untuk membuat arahan pemberhentian
tersebut
c. Keputusan mahkamah
(a) Pihak yang berkuasa meluluskan pelan

perumahan di skim itu adalah Ketua
Pengarah Buruh sebagaimana yang
diperuntukkan oleh Akta 446 dan bukannya
Yang Di Pertua Majlis Daerah Kemaman.
(b) Majlis Daerah Kemaman tidak berhak
membuat arahan kerana perkataan “local
authority” dalam Akta 133 tidak termasuk
“district authority” seperti dalam Akta
Kerajaan Tempatan 1976 [Akta 171].
Membenarkan permohonan Plaintif
d. Implikasi
Dalam hal skim perumahan yang dibina khusus bagi

pekerja, pelan bangunannya adalah yang
berasaskan kepada pelan standard yang diluluskan
oleh Ketua Pengarah Buruh seperti yang dinyatakan
dalam Akta 446. Oileh yang demikian pelan-pelan
perumahan berkenaan tidak perlu dikemukakan
6247
kepada pihak berkuasa tempatan untuk kelulusan.

Memadai ia dikemukakan kepada Ketua Pengarah
Buruh untuk kelulusan beliau.
6248

Bab 06-Ringkasan Kes Dan Keputusan Mahkamah 2 PDF

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Bab 06-Ringkasan Kes Dan Keputusan Mahkamah 2 PDF

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Ensiklopedia Undang-undang dan Pentadbiran Perancangan Bandar dan Desa

BAB 6 : RINGKASAN KES DAN KEPUTUSAN MAHKAMAH

6.0 PENGENALAN 6004

6.1 AKTA PERANCANGAN BANDAR DAN DESA 1976 6005

6.4 TOWN BOARD ENACTMENT 6105

6.8 AKTA KERAJAAN TEMPATAN 1976 (AKTA 171) 6183

Bab ini membentangkan kes-kes berkait dengan proses-proses

6.1 AKTA PERANCANGAN BANDAR DAN DESA 1976

6.1.1 Bencon Development Sdn. Bhd v. Majlis Perbandaran Pulau

[1999] 2 MLJ 385

Plaintif dalam kes ini ialah Bencon Development

sebagai salah satu syarat dalam memberi kebenaran

Pada 17 Disember 1991, permohonan plaintif telah

Pada 16 Februari 1998, plaintif telah memfailkan

(a) satu deklarasi bahawa plaintif telah

(b) satu deklarasi bahawa keputusan defendan

berkenaan adalah melampaui kuasa (ultra

(c) satu injunksi mandatori supaya defendan

(d) bahawa defendan dihalang dengan injunksi

(e) gantirugi dan lain-lain relif berkaitan.

Isu yang berbangkit dalam kes ini ialah ;

(a) Sama ada defendan kedua (Jabatan Kerja

(b) Sama ada izin mahkamah diperlukan

(c) Sama ada tuntutan plaintif sudah terlambat

(d) Sama ada plaintif telah melakukan

berkelakuan secara tidak wajar

(e) Sama ada plaintif dihalang (diestop)

(f) Sama ada mahkamah ada kuasa

(g) Sama ada syarat yang dikenakan ke atas

Mahkamah telah membuat beberapa keputusan

(a) Keputusan pertama: Keputusan untuk

kepada tuntutan ini, dan mereka hendaklah

(b) Keputusan kedua: Perintah yang dipohon

(c) Keputusan ketiga: Defendan pertama

seksyen 2 Akta Perlindungan Pihak

(d) Keputusan keempat: Plaintif juga pasti

(e) Keputusan kelima: Keputusan Lembaga

mendapatkan deklarasi. Plaintif jelas

(f) Keputusan keenam: Di bawah by-law 25(1),

(g) Keputusan ketujuh: Undang-undang yang

syarat melebarkan jambatan yang

Permohonan plaintif ditolak dengan kos.

Hakim bicara memutuskan bahawa dalam kes ini,

Persoalan yang timbul disini ialah sama ada syarat

Berpandukan keputusan Mahkamah Persekutuan

Selain itu, hakim bicara juga memetik keputusan

Berdasarkan kepada fakta kes ini, hakim bicara

jambatan adalah amat munasabah dan berpatutan.

Merujuk kepada isu kelambatan, hakim bicara

Selain dari itu, di bawah undang-undang, defendan

Februari 1998, iaitu lebih 6 tahun kemudian. Oleh

Kes ini penting kerana ia memaparkan bahawa

[1996] 3 MLJ 259

Defendan dalam kes ini ialah penduduk (penghuni

Dalam bulan Februari 1991, defendan mengesyaki

sekali lagi menghantar surat kepada Majlis

Pada 3 Jun 1991, menerusi satu usul pemula

Berikutan penolakan ke atas permohonan mereka,

Sementara itu, pemaju pula memfailkan tindakan

(a) Defendan telah dengan niat jahat dan/atau

Defendan berkonspirasi memfailkan usul itu dengan

(b) Defendan telah menyalahgunakan proses

Usul itu pasti gagal (wajar ditolak) kerana ia