EZWAN BIN BUSTAMIN

KETUA PUSAT PENGAJIAN

PENGURUSAN
PERUMAHAN
14 APRIL 2015
T E R I M A K A S I H
PENGENALAN
tanah merupakan “sumber yang
Urbanisasi
tidak boleh diperbaharui”

peraturan berkaitan dengan

berkongsi kemudahan- penyenggaraan dan pengurusan
kemudahan awam bangunan berstrata perlu jelas,
teratur dan berkesan
LIFE CYCLE HARTA TANAHSTRATA
• Keusangan Perancangan • Reka bentuk
• Tidak selamat • kajian pasaran
• Tidak ekonomik

Pemusnahan/
perobohan Pembangunan
• Pembinaan
• Pemasaran
Penyerahan

• Penyenggaraan
• Pembaikan PENGURUSAN • Jualan
• Pengubah suaian • Pajakan/sewaan
• Janaan pendapatan

5
APA ITU PEMBANGUNAN STRATA?
• Pemajuan melibatkan pecah bahagi
bangunan/tanah di bawah Akta
Hakmilik Strata 1985.
• Pemilik petak bertanggung jawab
terhadap pengurusan dan
penyenggaraan Harta Bersama.
• Aktiviti dan tingkah laku sesuatu
penghuni mempunyai kesan signifikan
terhadap keselesaan dan keharmonian
penghuni-penghuni lain.
ELEMEN STRATA

PETAK – eksklusif
“separa eksklusif”

HARTA BERSAMA - kolektif

PETAK AKSESORI – eksklusif & appurtenance

5
 FAKTA UTAMA MENGENAI STRATA
5.39 Juta mendiami skim Strata
(19% Penduduk Malaysia)

15,621 Kawasan Pemajuan

(Kondo, Apartment, Pangsapuri, Flat)

1,347,501 bilangan petak

Nota*anggaran 1 petak : 4 penduduk

*maklumat daripada COB PBT sehingga 30 Jun 2014
 POLL SESSION
Berapa ramai di
kalangan
tuan/puan yang
menduduki skim
strata ?
GARIS MASA PENGURUSAN STRATA

BADAN PENGURUSAN (MC)

Pengurusan oleh komuniti
PEMAJU
pemilik-pemilik petak setelah
Pengurusan dilaksana ¼ syer agregat telah
oleh Pemaju dipindahmilik PEMBUBARAN MC
Pengurusan ditamatkan apabila
VACANT POSSESSION JMB/JMC pecah bahagi ditamatkan.
telah terima CCC Pengurusan Bersama selepas
12 bulan VP yang pertama

4
JMB/JMC • Satu badan pengurusan harta
bersama yang terdiri dari kalangan
pemunya petak dan pemaju.
• Ahli jawatankuasa di kalangan
pemunya petak dipilih melalui satu
Mesyuarat Agung Tahunan (AGM)
• Ditubuhkan selepas 12 bulan serahan
milikan kosong (VP) yang pertama
• JMB istilah untuk pemajuan kos
sederhana dan tinggi
• JMC istilah untuk pemajuan kos
JARGON rendah
PERBADANAN
PENGURUSAN
(MC) • Satu badan pengurusan harta
bersama yang terdiri dari hanya
kalangan pemunya petak.
• Ahli jawatankuasa di kalangan
pemunya petak dipilih melalui
Mesyuarat Agung Tahunan (AGM).
• Ditubuhkan selepas ¼ syer agregat
telah diserah milik daripada pemaju
kepada pemunya petak
 EJEN
PENGURUSAN • Pengurus Harta yang dilantik oleh
entiti Pengurusan Harta
Bersama/Pesuruhjaya Bangunan
untuk menjalankan peranan dan
tanggung jawab pengurusan harta
bersama dengan balasan yang
dipersetujui bersama.
• Profesional yang berdaftar di bawah
Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta
Tanah 1981
 Kementerian
Kesejahteraan Bandar,
Perumahan dan Kerajaan
Tempatan

Status Pihak
Pengurusan
Mengikut Jenis &
Bilangan di Kawasan
Pemajuan (Jan-Jun
2014)

12
 Prestasi
Maksimum

Kos Untung
Rendah PRINSIP Sifar
PENTING

Selamat
“NO RISK,
NO
REWARD”
PERANAN DAN TANGGUNG JAWAB PENGURUSAN HARTA BERSAMA

1 Menentukan dan mengenakan caj penyenggaraan

Menentukan dan mengenakan caruman kumpulan wang
2 penjelas
3 Mengambil insurans

4 Mematuhi notis dan arahan PBT atau pihak berkuasa awam

69
PERANAN DAN TANGGUNG JAWAB PENGURUSAN HARTA BERSAMA

Menyedia dan menyenggara daftar pemunya petak

5
6 Audit dan menyenggara akaun
Menguatkuasakan undang-undang kecil
7
8 Menyediakan pejabat pentadbiran

69
PERANAN DAN TANGGUNG JAWAB PENGURUSAN HARTA BERSAMA

9 Membuka akaun penyenggaraan

Menubuhkan akaun kumpulan wang penjelas

10
Membayar caj dan caruman bagi unit tidak dijual (untuk kes
11 pengurusan masih di bawah tanggung jawab pemaju)

12 Menyediakan rekod akaun

13 Melantik juruaudit

69
TANGGUNGJAWAB PEMUNYA/PEMILIK PETAK

1 Wajib membayar caj

2 Wajib membayar caruman

3 Hadir ke AGM

4 Mengundi ahli jawatankuasa

5 Mematuhi undang-undang kecil

69
 Kementerian
Kesejahteraan Bandar,
Perumahan dan Kerajaan
Tempatan

1322
Aduan
1138
Statistik dan Jenis Aduan
Aduan Yang 1034
Diterima Aduan
(Jan-Jun 2014)
997
8399 Aduan

954
Aduan
598
8399 Aduan

556
Aduan

19
MANAGING BUILDING EFFECTIVELY

1 Good financial practice

2 Transparent

3 Jawatankuasa aktif dan komited

4 Menguatkuasakan undang-undang kecil

5 Pembeli/pemilik/penduduk bekerjasama

5
 PESURUHJAYA BANGUNAN
Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757)
“Pesuruhjaya” ertinya Pesuruhjaya
Bangunan yang dilantik di bawah
subseksyen 4(1), dan termasuk mana-
mana Timbalan Pesuruhjaya dan
pegawai lain yang dilantik di bawah
subseksyen 4(1) untuk menjalankan
kuasa atau melaksanakan kewajipan
yang dikenakan oleh Pesuruhjaya;
 Mesyuarat
* Arahan buat mesyuarat pertama/agung
* Lantik seseorang jika mesyuarat gagal
dilaksanakan
Kuasa COB
Dokumen
* Akaun, Kaedah Dalaman & Minit Mesyuarat
– simpan untuk rekod dan mudah untuk
akses maklumat
* Memfailkan Jadual Unit Syer yang diterima
daripada pemaju (Borang 3)
Akaun
Pemantauan Ke atas JMB/MC/SubMC
* Audit tahunan
* Deposit wang diterima pembeli & petak
tidak terjual
* Dibuka ikut nama kawasan
* Penyelesaian pertikaian berhubung akaun
* Lantik juruaudit bebas
Penguatkuasaan
* Arahan pemaju deposit harta bersama
* Lantik ejen pengurusan
* Sahkan jumlah elaun JMC
* Waran Penahanan
* Pendakwaan
 Unit COB di Malaysia Pihak Berkuasa
Tempatan
Pengurusan & Penyenggaraan Bangunan
Strata (Residential, Commercial, Industrial)

1. Penubuhan JMB /
Lain-lain
Pelantikan Ahli Unit COB
Majlis MC Jabatan/Unit
Bidang kuasa 2. Pengurusan
Akta 318 Bangunan
Akta 663
Akta 757
3. Penyenggaraan Pemantauan
Bangunan Pengurusan Akaun Pengurusan Harta
4. Pengurusan Akaun (Kewangan)
5. Penguatkuasaan
1. Pengurusan Aduan
2. Khidmat Nasihat Pentadbiran /
Lain-lain
Perundangan Latihan
3. Kursus/Latihan
 Kementerian
Kesejahteraan Bandar,
Perumahan dan Kerajaan
Tempatan

Mengamalkan prinsip demokrasi

PEMERKASAAN Penubuhan JMB/MC melalui mesyuarat

PENDUDUK agung tahunan.
STRATA

Memberi peluang kepada semua penduduk

untuk memilih wakil-wakil penduduk yang
dikenali sebagai JMB/MC (Akta 318)
 Kementerian
Kesejahteraan Bandar,
Perumahan dan Kerajaan
Tempatan

Keberkesanan pelaksanaan adalah

KEBERKESANAN merujuk kepada jumlah dan jenis
PELAKSANAAN tindakan penguatkuasaan yang diambil
oleh COB PBT.
 Kementerian
Kesejahteraan Bandar,
Perumahan dan Kerajaan
Tempatan

KUALITI Kualiti penyampaian perkhidmatan

PENYAMPAIAN adalah merujuk kepada jumlah aduan
PERKHIDMATAN diterima yang berjaya diselesaikan oleh
COB PBT.
 Kementerian
Kesejahteraan Bandar,
Perumahan dan Kerajaan
Tempatan

87.37%

Statistik Tindakan 10.43%

Penguatkuasaan
Akta 663 Mengikut 1.05%
Jenis Kesalahan
(Jan-Jun 2014) 0.78%

0.27%
Pengeluaran
surat/notis
0.09%
peringatan

0.01%
27
 Kementerian
Kesejahteraan Bandar,
Perumahan dan Kerajaan
Tempatan

ELEMEN UTAMA

DEFINISI Penubuhan Dan Pengurusan Badan 25%

Kualiti kehidupan Kewangan 25%

penghuni
bangunan berstrata
Penyenggaraan 20%
adalah merujuk
kepada penilaian
kualiti pengurusan Sokongan dan Kesedaran Penduduk 20%
kawasan pemajuan
berstrata
Pengurusan Keselamatan dan Risiko 10%
 Kementerian
Kesejahteraan Bandar,
Perumahan dan Kerajaan
Tempatan

72 sampel (1 %)

Status Penarafan
Bintang Kawasan 602 sampel (9%)
Pemajuan Berstrata
Mengikut PBT
(Jan-Jun 2014) 1758 sampel (26%)

Bil. Kaw. Pemajuan :

15,621 1291 sampel (20%)
Bil. Sampel : 6,655
Data diterima dari COB
PBT 2932 (44%)
2014
29
 • Sungguhpun pemajuan berstrata

RUMUSAN telah lama bertapak di negara ini,

kesedaran mengenai tanggung jawab
sebagai penghuni strata masih rendah
• Usaha yang lebih gigih diperlukan
bagi meningkatkan kesedaran
memandangkan trend penduduk yang
mendiami skim strata semakin
meningkat saban hari.
• Pengurusan strata seharusnya adalah
satu usaha berdaya sendiri (self-
management) dan melibatkan
campur tangan pihak ketiga yang
minimum.
• Kesejahteraan penduduk strata
adalah bergantung pada kesatuan,
keharmonian dan kerjasama yang ada
pada masyarakat itu sendiri.