ქართული სამშენებლო სამართლის ძირითადი

რეგულაციების მახასიათებლები და მათი

მოწესრიგების პრობლემატიკა
ლაშა მჭედლიძე
პროექტი „ქალაქი ახლოდან~ ხორციელდება თბილისის არქიტექტურის ბიენალეს მიერ აღ-
მოსავლეთ-დასავლეთის მართვის ინსტიტუტის (EWMI) ACCESS-ის პროექტის ფარგლებში.
კვლევის განხორციელება შესაძლებელი გახდა ამერიკელი ხალხის მხარდაჭერის შედეგად
ამერიკის შეერთებული შტატების საერთაშორისო განვითარების სააგენტოს (USAID) და-
ფინანსებით. კვლევის შინაარსზე პასუხისმგებელია თბილისის არქიტექტურის ბიენალე. ის
შესაძლოა არ გამოხატავდეს USAID-ის, ამერიკის შეერთებული შტატების მთავრობის ან/და
EWMI-ს შეხედულებებს.

კვლევის ავტორი:
ლაშა მჭედლიძე
სარჩევი
შესავალი........................................................................................................................................... 4

I. მშენებლობის ნებართვის გაცემის ზოგადი წესი ........................................................................ 5

II. მშენებლობის ნებართვის გაცემა საქართველოში და თბილისში; ზონები ................................. 7
III. შენობა-ნაგებობების კლასები .................................................................................................. 14

IV. მშენებლობის ნებართვის მიღების სტადიები ........................................................................... 15

I სტადია ....................................................................................................................................... 15
II სტადია ...................................................................................................................................... 16
III სტადია ..................................................................................................................................... 17
V. სერვისი........................................................................................................................................ 19
VI. შენობა-ნაგებობის ვარგისად აღიარება (ექსპლუატაციაში მიღება) ........................................ 20
VII. სამშენებლო სამართალდარღვევა და წარმოება...................................................................... 21
1. უნებართვო მშენებლობის, რეკონსტრუქციის ან/და დემონტაჟის წარმოება ...................... 23
2. პროექტის დარღვევით განხორციელებული მშენებლობა .................................................... 23
VIII. პასუხისმგებლობა თვითმმართველი ერთეულის მიერ განსაზღვრულ ზონაში..........................
(ზონებში) სამშენებლო სამუშაოების ან მშენებლობის ეტაპის მშენებლობის
ნებართვით დადგენილ ვადაში დაუსრულებლობისთვის.......................................................... 25
IX. პასუხისმგებლობა თვითმმართველი ერთეულის მიერ განსაზღვრულ ზონაში
(ზონებში) არსებული არაფუნქციონირებადი/მიტოვებული შენობა-ნაგებობის
განვითარების მიზნით მშენებლობის ნებართვის დადგენილ ვადაშია უღებლობისთვის......... 26
X. უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტების ან მათი
ნაწილების ლეგალიზების წესი.................................................................................................. 27
XI. განაშენიანების რეგულირების ხაზ(ებ)ი ანუ წითელი ხაზ(ებ)ი.................................................. 29
XII. ქართული სამშენებლო სამართლის პრობლემები ................................................................... 30
ბიბლიოგრაფია .............................................................................................................................. 34

3
შესავალი
წინამდებარე დოკუმენტში განვიხილავთ ქართული სამშენებლო სამართლის ძირითად მახასი-
ათებლებს, მის მდგომარეობას, არსებულ რეალობასა და განვლილ ნრმატიულ პერიოდს თუ რა
თანმიმდევრობით ყალიბდებოდა დღეს მოქმედი სამშენებლო რეგულაციები. .

ამავდროულად, დღეის მდგომარეობით არსებული სამშენებლო რეგულიაციების მიმოხილვის

ფონზე, გვსურს გამოიკვეთოს რამდენად უზრუნველყოფს არსებული კანონმდებლობა, სამშე-
ნებლო რეგულაციები – თბილისის მდგრად განაშენიანებას. საყოველთაოდ ცნობილი ფაქტია,
რომ ქალაქ თბილისში აღნიშნიშნება მასიურად ქაოტური განაშენიანება, გარდა რეგულაციების
ხარვეზისა, ხშირია სამშენებლო რეგულაციების უგულებელყოფა, რასაც საბოლოოდ მივყავართ
მთლიანად ქალაქის იერსახის დამახინჯებასთან და მასში მცხოვრები ინდივიდების მთელი რიგი
კანონიერი უფლებების დარღვევასთან.

მაგალითისათვის საინტერესო იქნება მსჯელობა იმ საკითხის გარშემო რამდენად ხდება სამშე-

ნებლო რეგულაციების კვლევა კერძო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე სამშენებლო ნე-
ბართვის გაცემისას, დაცულია თუ არა უბნის და მთლიანად სამშენებლო არის არქიტექტურული
პერსპექტიული ხედვა, ხდება თუ არა კონკრეტულ მიწის ნაკვეთზე სამშენებლო ნებართვის გაცე-
მისას მთლიანად ქალაქის ინტერესებიდან საკითხის გადაწყვეტა.

ნაშრომში გამოკვეთილია ქართული სამშენებლო სამართლის ძირითადი რეგულაციების სამართ-

ლებრივი ბუნება, მათი დადებითი და უარყოფითი მხარეები, საბოლოოდ კი ნაშრომს ახლავს ის
რეკომანდაციები, რაც ჩვენი აზრით მინიმალურ ბაზას ქმნის ქართული სამშენებლო სამართლის
გაუმჯობესებისათვის, რაც მიმართულია რეალური და არსებითად შესამჩნევი შედეგების მიღწე-
ვისაკენ, რომელიც უნდა აისახოს საბოლოოდ ქალაქის უკეთეს იერსახეზე.

4
I. მშენებლობის ნებართვის გაცემის ზოგადი
წესი
საქართველოში მშენებლობის დაწყების სურვილის მქონე ვალდებულია გაითვალისწინოს შემდე-
გი გარემოებები და სტადიები, რომლების გავლაც მოუწევს მშენებლობის ნებართვის მოსაპოვებ-
ლად, ასევე ის წინაღობები და პრობლემები, რომლებთანაც მოუწევს გამკლავება. მშენებლობის
ნებართვა წარმოადგენს განსაკუთრებული იერარქიის პროცესს, რომელიც როგორც წესი იყოფა
3 ურთიერთდამოკიდებულ, მაგრამ ადმინისტრაციული თვალსაზრისით დამოუკიდებელ სტადი-
ებად. იგი გაიცემა ახალ მშენებლობაზე (მათ შორის მონტაჟზე), არსებული შენობა-ნაგებობის რე-
კონსტრუქციაზე, არსებული შენობა-ნაგებობის დემონტაჟზე და სამშენებლო დოკუმენტის ისეთ
ცვლილებაზე, რომელიც საჭიროებს ახალ ნებართვას.

საქართველოს მთავრობის 2009 წლის 57-ე დადგენილების – „მშენებლობის ნებართვის გაცემის

წესისა და სანებართვო პირობების შესახებ“ (რომელიც მოიცავს საქართველოს ტერიტორიაზე
მშენებლობის ნებართვასთან დაკავშირებულ საჯარო სამართლებრივ ურთიერთობათა რეგული-
რების სფეროს. კერძოდ, არეგულირებს საქართველოს ტერიტორიაზე მშენებლობის ნებართვის
გაცემის, სანებართვო პირობების შესრულებისა და შენობა-ნაგებობის ვარგისად აღიარების პრო-
ცესს) 37-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად ეს სტადიებია:

I სტადია – ქალაქთმშენებლობითი პირობების დადგენა (მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენე-

ბის პირობების დამტკიცება) – არა უმეტეს 30 დღისა;

II სტადია – არქიტექტურულ-სამშენებლო პროექტის შეთანხმება (არქიტექტურული

პროექტის, კონსტრუქციული ან ტექნოლოგიური სქემის შეთანხმება) – არა
უმეტეს 20 დღისა;

III სტადია – მშენებლობის ნებართვის გაცემა – არა უმეტეს 10 დღისა.

ცხადია, წინამდებარე ვადებთან დაკავშირებით იბადება რიგი კითხვები, მათ შორის: რამდენად
რეალურია ზემოაღნიშნულ ვადებში მითითებული ადმინისტრაციული ქმედებების განხორცი-
ელება, რამდენად უპასუხებს დასახულ მიზნებს ზემოაღნიშნული სტადიებისათვის გათვალისწი-
ნებული ვადები? რამდენად სათანადოდ და ხარისხიანად იქნება განხორციელებული ხსენებული
რეგულაციის ამოცანები შესაბამის ვადებში? უნდა აღინიშნოს, რომ არქიტექტურული პროექტის
კვლევა კომპლექსური პროცედურაა, რასაც ხშირად თვეები ჭურდება მიუხედავად არსებული სა-
კანონმდებლო ვადებისა. არსებული პრაქტიკაა ის, რომ ხშირად ხდება წარდგენილ პროექტზე
გარკვეული დეტალის დახარვეზება და დამკვეთისთვის მის გამოსასწორებლად ვადის მიცემა,
მათი გამოსწორების შედეგ კი ხდება ახალი ხარვეზების დადგენა, რისი გაკეთებაც პირველ შემთ-
ხვევაშიც შესაძლებელი იყო.

ხსენებულთან დაკავშირებით მნიშვნელოვანი აღინიშნოს, რომ „ლიცენზიებისა და ნებართვების

შესახებ“ საქართველოს კანონის 26-ე მუხლის მე-10 პუნქტის, საქართველოს მთავრობის 2005
წლის №140 დადგენილების მე-10 მუხლის მე-8 პუნქტის, მე-16 მუხლის მე-5 პუნქტის, აგრეთვე
მე-17 მუხლის თანახმად, თუ კანონმდებლობით დადგენილ ვადაში არ იქნა მიღებული გადაწყ-
ვეტილება, ქალაქთმშენებლობის პირობები გაცემულად ჩაითვლება. ამასთან, „ლიცენზიებისა და
ნებართვების შესახებ“ საქართველოს კანონის 26-ე მუხლის მე-11 პუნქტის თანახმად, ნებართ-
ვის გამცემი ვალდებულია დაუყოვნებლივ გასცეს სანებართვო მოწმობა (ქალაქთმშენებლობის

5
პირობები _ აგდ). ამ შემთხვევაში, ადმინისტრაციული ორგანოს მიზანს უნდა წარმოადგენდეს
სამშენებლო ნებართვის გაცემის წინაპირობების არსებობის მაქსიმალურად ხარისხიანად კვლე-
ვა, ვინაიდან ზემოაღნიშნული ვადების გასვლის შემდეგ ითვლება, რომ მშენებლობის ნებართვის
მიღების უმნიშვნელოვანესი პირველი სტადიის დადებითად გადაწყვეტის საკითხი ავტომატურად
დგება და ნებართვის მიღების მსურველი პირისათვის მხოლოდ მეორე და მესამე სტადიის მოთ-
ხოვნათა დაკმაყოფილება იქნება სავალდებულო. ყოველივე ხსენებული კი შეიცავს მთელ რიგ
რისკებს, რაზეც აღინიშნა სწორედ წინამდებარე კვლევის შესავალში.

რაც შეეხება მშენებლობაზე ზედამხედველობის საკითხს, ამ შემთხვევაში მშენებლობაზე სახელ-

მწიფო ზედამხედველობის უფლებამოსილი შესაბამისი ორგანო ახორციელებს ზედამხედველო-
ბას, რათა უზრუნველყოს სამშენებლო საქმიანობის მოქმედ კანონმდებლობასთან შესაბამისობა.
უნდა მოხდეს ლიცენზირების და ნებართვის შესახებ საქართველოს კანონთან, 57-ე და 41-ე დად-
გენილებებთან, საქართველოს ადმინისტრაციული კოდექსის IV თავთან შესატყვისობის დადგენა.

სამშენებლო დოკუმენტაციის წარმოებისა და შეთანხმების წესს განსაზღვრავს ქალაქ თბილისის

მუნიციპალიტეტის საკრებულო.

57-ე დადგენილების 37-ე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად, ნებართვასთან დაკავშირებული ად-
მინისტრაციული წარმოების სამივე სტადიას აწარმოებს მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმი-
ნისტრაციული ორგანო, რომელიც გამოსცემს შესაბამისი სახის ადმინისტრაციულ-სამართლებ-
რივ აქტებს სამივე სტადიაზე.

6
II. მშენებლობის ნებართვის გაცემა
საქართველოში და თბილისში; ზონები და
სპეციალური (ზონალური) შეთანხმება
თბილისში მცხოვრებთათვის მშენებლობის ნებართვის მისაღებად დოკუმენტაციის წარდგენა სა-
ჭიროა ქალაქ თბილისის მერიის საჯარო სამართლის იურიდიული პირი – თბილისის არქიტექტუ-
რის სამსახურის მიმართ, ხოლო საქართველოს რეგიონების მცხოვრებთათვის კი რეგიონალური/
ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოს არქიტექტურული სამსახურებისთვის, რომელთა
ფუნქციებსაც ძირითადად გამგეობები ან სხვა თვითმმართველი ერთეულები ითავსებენ.

თავდაპირველად მნშვნელოვანია აღინიშნოს სამშენებლო ზონირების ზოგადი ფუნქციების, სამ-

შენებლო ზონების სახესხვაობებისა და მათი ძირითადი მახასიათებლების შესახებ.

სამშენებლო სამართლის მიზნებისთვის განსავითარებელი ტერიტორია (ქალაქი) დაყოფილია ზო-

ნებად, რომელიც განსაზღვრავს, თუ რა ფუნქციით შეიძლება აშენდეს ქალაქში შენობები და მათ
ასევე ენიჭებათ ე.წ. განაშენიანებისა და განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტები. აღნიშ-
ნული სამშენებლო ზონებია:

• ლანდშაფტურ-სარეკრეაციო ზონა (ლსზ) წარმოადგენს თბილისის (ადმინისტრაციულ) საზღ-

ვრებში არსებული ბუნებრივი ლანდშაფტის ან ფასეული ხელოვნური ლანდშაფტის ტერიტო-
რიას, სადაც შესაძლებელია მისი ფუნქციონირებისათვის უზრუნველსაყოფი შენობა-ნაგებო-
ბების განთავსება კანონმდებლობის შესაბამისად;

• სატყეო ზონა – ქალაქ თბილისის საზღვრებში არსებული სახელმწიფო ტყისა და სახელმწიფო

ტყის ფონდის ტერიტორია, სადაც დაუშვებელია ყოველგვარი მშენებლობა;

• სასოფლო-სამეურნეო ზონა (სოფზ) წარმოადგენს თბილისის (ადმინისტრაციულ) საზღვრებში

არსებულ სასოფლო-სამეურნეო ტერიტორიებს, სადაც შესაძლებელია მისი ფუნქციონირების
უზრუნველსაყოფი დამხმარე შენობა-ნაგებობების განთავსება კანონმდებლობის შესაბამი-
სად.

• სარეკრეაციო ზონა 1 (რზ-1) წარმოადგენს სარეკრეაციო ზონას, რომელიც მდებარეობს განა-

შენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში და მოიცავს გამწვანებულ ტერიტორიას (მაგ: ბაღი,
ბულვარი, სკვერი, გაზონი და სხვა). აღნიშნულ ზონაში დაუშვებელია ყოველგვარი მშენებლო-
ბა, გარდა:

o ა) განათების;

o ბ) სარწყავი სისტემის;

o გ) სარეკლამო ბილბორდის;

7
o დ) დეკორატიული გაფორმების ობიექტის.

• სარეკრეაციო ზონა 2 (რზ-2) წარმოადგენს სარეკრეაციო ზონას, რომელიც მდებარეობს თბი-

ლისის განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში და მოიცავს გამწვანებულ ტერიტორიას
(მაგ: პარკი, ბაღი, ბულვარი, სკვერი, გაზონი), ღია სათამაშო მოედნებს და მსგავსი ტიპის სხვა
ტერიტორიებს, სადაც ასევე დასაშვებია ამ წესების დანართი 1-ით განსაზღვრული ძირითადი
და სპეციალური ზონალური ნებართვით დაშვებული სახეობები.

o მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) – 0,2.

• სარეკრეაციო ზონა-3 (რზ-3) წარმოადგენს ზონას, რომელიც მდებარეობს განაშენიანებული

ტერიტორიების საზღვრებში, სადაც დასაშვებია დასასვენებელი, სამკურნალო, სპორტული
და გასართობი დანიშნულების შენობა-ნაგებობების განთავსება. ასევე დასაშვებია ამ წესების
დანართი 1-ით განსაზღვრული ძირითადი და სპეციალური ზონალური ნებართვით დაშვებუ-
ლი სახეობები.

o ზონისათვის განაშენიანების რეგულირების გეგმის შესაბამისად დგინდება:

o ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) – 0.3;

o ბ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების მინიმალური კოეფიციენტი (კ-3) – 0,5;

o გ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტი (კ-2) -1,0.

• სპეციალური ზონა 1 – (სპეცზ-1) წარმოადგენს ზონას, რომელიც მდებარეობს განაშენიანე-

ბული ტერიტორიების საზღვრებში ან საზღვრებს გარეთ, სადაც დასაშვებია სასწავლო, სამე-
დიცინო კომპლექსების, სამეცნიერო-კვლევითი, სამეცნიერო-საწარმოო დაწესებულებების,
აგრეთვე, საქალაქო ინფრასტრუქტურის მომსახურებისა და სასაწყობო ობიექტების განთავ-
სება.

• სპეციალური ზონა 2 – (სპეცზ-2) წარმოადგენს სასაფლაოებისთვის განკუთვნილ ტერიტო-

რიებს.

• საცხოვრებელი ზონა 1 (სზ-1):

o ა) შესაძლებელია, არსებობდეს მხოლოდ სასოფლო-სააგარაკო განაშენიანების ტერიტორი-

აზე;

o ბ) განაშენიანების დომინირებული სახეობაა ერთბინიანი საცხოვრებელი სახლები. ასევე, და-

საშვებია ამ წესების დანართი 1-ით განსაზღვრული ძირითადი და სპეციალური ზონალური
ნებართვით დაშვებული სახეობები;

o გ) კოეფიციენტები:

o გ.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) – 0,5;

o გ.ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-2) – 0,8;

o გ.გ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3) – 0,3.

8
• საცხოვრებელი ზონა 2 (სზ-2):

o ა) განაშენიანების დომინირებული სახეობაა ერთბინიანი საცხოვრებელი სახლები. ასევე და-

საშვებია ამ წესების დანართი 1-ით განსაზღვრული ძირითადი და სპეციალური ზონალური
ნებართვით დაშვებული სახეობები;

o ბ) კოეფიციენტები:

o ბ.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) – 0,5;

o ბ.ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-2) – 0,8 ;

o ბ.გ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3) – 0,25.

• საცხოვრებელი ზონა 3 (სზ-3):

o ა) დაბალი ინტენსივობის საცხოვრებელი ზონა, სადაც განაშენიანების დომინირებული სახე-

ობაა საცხოვრებელი სახლები. ასევე, დასაშვებია ამ წესების დანართი 1-ით განსაზღვრული
ძირითადი და სპეციალური ზონალური ნებართვით დაშვებული სახეობები;

o ბ) კოეფიციენტები:

o ბ.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) – 0,5 ;

o ბ.ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-2) – 1,5;

o ბ.გ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3) – 0,2.

• საცხოვრებელი ზონა 4 (სზ-4):

o ა) მაღალი ინტენსივობის საცხოვრებელი ზონა, სადაც განაშენიანების დომინირებული სახე-

ობაა საცხოვრებელი სახლები. ასევე, დასაშვებია საზოგადოებრივი დანიშნულების ობიექტე-
ბის არსებობა კანონმდებლობის შესაბამისად, მათ შორის, სამეზობლო თმენის პრინციპების
დაცვით;

o ბ) მიწის ნაკვეთის მაქსიმალური ფართობი – 300 მ2;

o გ) მიწის ნაკვეთზე განაშენიანების მაქსიმალური სიმაღლე განისაზღვრება, არა უმეტეს, სამი

სართულით;

o დ) კოეფიციენტები:

o დ.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) – 0.7;

o დ.ბ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3) – 0,1.

• საცხოვრებელი ზონა 5 (სზ-5):

o ა) საშუალო ინტენსივობის საცხოვრებელი ზონა, სადაც განაშენიანების დომინირებული სახე-

9
 ობაა საცხოვრებელი სახლები. ასევე, დასაშვებია ამ წესების დანართი 1-ით განსაზღვრული
ძირითადი და სპეციალური ზონალური ნებართვით დაშვებული სახეობები;

o ბ) კოეფიციენტები:

o ბ.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) – 0.5;

o ბ.ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-2) – 2,1;

o ბ.გ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3) – 0,1.

• საცხოვრებელი ზონა 6 (სზ-6):

o ა) მაღალი ინტენსივობის საცხოვრებელი ზონა, სადაც განაშენიანების დომინირებული სახე-

ობაა საცხოვრებელი სახლები. ასევე, დასაშვებია ამ წესების დანართი 1-ით განსაზღვრული
ძირითადი და სპეციალური ზონალური ნებართვით დაშვებული სახეობები;

o ბ) კოეფიციენტები:

o ბ.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) – 0.5;

o ბ.ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-2) – 2,5;

o ბ.გ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3) – 0,1.

• სატრანსპორტო ზონა 1 (ტრ-1) წარმოადგენს სატრანსპორტო ზონას, რომელიც მდებარეობს

ადმინისტრაციულ საზღვრებში და მოიცავს არსებულ და საპროექტო (პერსპექტიულ) ქუ-
ჩებს, გზებს, მოედნებს, გზატკეცილებს, ხიდებს, გზაგამტარებს, დროებით ავტოსადგომებს,
სარკინიგზო ხაზებს (გასხვისების ზოლის ჩათვლით), მეტროპოლიტენის მიწისზედა ხაზებს,
ტრამვაის ხაზებს (ჩამონათვალის ფარგლებში: ტროტუარებს, ქუჩის მომიჯნავე გამწვანებულ
ზოლებს, უსაფრთხოების კუნძულებს, გამწვანებულ გზაგამყოფებს, ტროტუარის მიმდებარე
გაზონს, ზღუდარებს, დროებით ჯიხურებს).

• სატრანსპორტო ზონა 2 (ტრ-2) წარმოადგენს სატრანსპორტო ზონას, რომელიც მდებარეობს

განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებში და მოიცავს არსებულ და საპროექტო (პერ-
სპექტიულ) ავტოსადგომებს, ავტოგასამართ სადგურებს, გზატკეცილების გასხვისების ზო-
ლებს, სადგურებს (მათ შორის აეროსადგურები, საზღვაო სადგურები, ავტოსადგურები, რკი-
ნიგზის სადგურები) და სატრანსპორტო მომსახურების უზრუნველმყოფ სხვა საზოგადოებრივ
სამყოფებს,სათავსებს კანონმდებლობის შესაბამისად.

• სატრანსპორტო ზონა 3 (ტრ-3) წარმოადგენს სატრანსპორტო ზონას, რომელიც მდებარეობს

განაშენიანებული ტერიტორიების საზღვრებს გარეთ და მოიცავს არსებულ და საპროექტო
(პერსპექტიულ) ავტოსადგომებს, ავტოგასამართ სადგურებს, გზატკეცილების გასხვისების
ზოლებს, სადგურებს (მათ შორის აეროსადგურები, საზღვაო სადგურები, ავტოსადგურები,
რკინიგზის სადგურები) და სატრანსპორტო მომსახურების უზრუნველსაყოფ სხვა საზოგა-
დოებრივ სამყოფებს,სათავსებს კანონმდებლობის შესაბამისად

• საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა 1 (სსზ-1):

10
o ა) საშუალო ინტენსივობის საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა, მათ შორის კარკასი, განაშენიანე-
ბის დომინირებული სახეობის გარეშე (შერეული ზონა);

o ბ) კოეფიციენტები:

o ბ.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) – 0,7;

o ბ.ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-2) – 3,5;

o ბ.გ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3) – 0,1;

o გ) შესაძლებელია, აგრეთვე, ამ წესების დანართი 1-ით განსაზღვრული ძირითადი და სპეცი-

ალური ზონალური ნებართვით დაშვებული სახეობების არსებობა არა უმეტესს 60%-ისა.

• საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა 2 (სსზ-2):

o ა) განაშენიანების მაღალი ინტენსივობის ზონა, მათ შორის, კარკასი, სადაც დომინირებული

სახეობაა ობიექტები საზოგადოებრივი დანიშნულების ფუნქციებით;

o ბ) კოეფიციენტები:

o ბ.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) – 0,7;

o ბ.ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-2) – 4,6;

o ბ.გ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3)- 0,1;

o გ) შესაძლებელია საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონის ფუნქციონირებისათვის უზრუნველსა-

ყოფი საცხოვრებელი შენობების, სამყოფების, როგორც არადომინირებული სახეობის (25%-
მდე), აგრეთვე, ამ წესების დანართი 1-ით განსაზღვრული ძირითადი და სპეციალური ზონა-
ლური ნებართვით დაშვებული სახეობების არსებობა.

• საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა 3 (სსზ-3):

o ა) განაშენიანების მაღალი ინტენსივობის ზონა, სადაც დომინირებული სახეობაა საზოგა-

დოებრივი დანიშნულების ობიექტები;

o გ) მიწის ნაკვეთზე განაშენიანების მაქსიმალური სიმაღლე 15 მეტრი;

o დ) კოეფიციენტები:

o დ.ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი (კ-1) – 0.7;

o დ.ბ) მიწის ნაკვეთების გამწვანების კოეფიციენტი (კ-3) – 0,1.

• სამრეწველო ზონა 1 (ს-1):

o ა) სამრეწველო ზონა, სადაც განაშენიანების დომინირებული სახეობაა სამრეწველო ობიექტე-

ბი, რომლებშიც არ მიმდინარეობს გარემოსა და ადამიანის ჯანმრთელობისათვის სახიფათო,

11
 მავნე საწარმოო პროცესები;

o ბ) შესაძლებელია სამრეწველო ზონა 1 (ს-1)-ის ფუნქციონირებისათვის უზრუნველსაყოფი სა-

ზოგადოებრივი შენობების, სამყოფების არსებობა კანონმდებლობის შესაბამისად.

• სამრეწველო ზონა 2 (ს-2) წარმოადგენს ზონას, სადაც განაშენიანების დომინირებული სახე-

ობაა სამრეწველო ობიექტები, რომლებშიც მიმდინარეობს გარემოსა და ადამიანის ჯანმრ-
თელობისათვის სახიფათო, მავნე საწარმოო პროცესები. ამ ზონას ასევე მიეკუთვნება ნაგავ-
საყრელის ტერიტორიები.

• სანიტარიული ზონა(სანზ), როგორც წესი, გამწვანებული ტერიტორიების ზონაა, რომელიც

იცავს სხვა ზონა(ებ)ს მავნე ზემოქმედებისაგან და ამასთანავე, აქვს გარემოს გამაჯანსაღებე-
ლი ფუნქცია.

• სამხედრო დანიშნულების ზონა 1 (სდზ-1) წარმოადგენს სამხედრო დანიშნულების ტერიტო-

რიას, სადაც განთავსებულია სამხედრო დანიშნულების შენობა-ნაგებობები.

• სამხედრო დანიშნულების ზონა 2 (სდზ-2) წარმოადგენს სამხედრო დანიშნულების ტერიტო-

რიას, სადაც განთავსებულია საწვრთნელი პოლიგონი.

ამასთან უნდა აღინიშნოს, რომ თბილისში მშენებლობის დასაწყებად აუცილებელია მიწის ნაკვე-
თის განაშენიანების კოეფიციენტის განსაზღვრა, რომელიც არსებობს 3 სახის: K1, K2 და K3. კო-
ეფიციენტი გვიჩვენებს, თუ განაშენიანების რამდენი კვ.მ-ია დასაშვები ამა თუ იმ მიწის ნაკვეთ-
ზე. K1-ის, რომელიც განსაზღვრავს პირველი სართულის ასათვისებელ მაქსიმალურ ფართობს,
დადგენილი კოეფიციენტია რიგ ზონებში 0,5. იმის დასადგენად, თუ რამდენი შეიძლება მოიცვას
ნაგებობამ მშენებლის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე, საჭიროა მოცემული კოეფიციენ-
ტი გამრავლდეს მიწის ნაკვეთის ფართობზე. K2-ის შემთხვევაში, რომელიც განსაზღვრავს მთლი-
ანად სართულებს, დადგენილი კოეფიციენტი წარმოადგენს რიგი ზონისთვის 1,8-ს. ამ შემთხვევა-
ში მშენებლის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთის ფართობს ვამრავლებთ 1,8-ზე. მიღებული
შედეგი განსაზღვრავს ფართს, რომელსაც არ შეიძლება აღემატებოდეს შენობის სართულების
საერთო ფართი კ2- კოეფიციენტში საანგარიშო სივრცის თვალსაზრისით. K3 გამწვანების მი-
ნიმალური კოეფიციენტია და ანალოგიურად გამოითვლება მიწის ნაკვეთების პროექტირებისას.

ზღვრული კოეფიციენტის გაზრდის სურვილის შემთხვევაში, გადაწყვეტილებას იღებს თბილისის

მუნიციპალიტეტის მერია. ასეთ დროს მოსაკრებლის ოდენობა გამოითვლება ქალაქ თბილისის
მუნიციპალიტეტის საკრებულოს დადგენილება №17-49-ით დამტკიცებული1 წესით. აღსანიშნა-
ვია, რომ 2016 წელს წინამდებარე დადგენლებაში შევიდა ცვლილება, რომელმაც ოდნავ შეზღუდა
კოეფიციენტის გაზრდის წინაპირობები. აღნიშნულ ცვლილებამდე, საკმაოდ ინტენსიურად ხდე-
ბოდა ხსენებული უფლების გამოყენება, კერძოდ, 2009 წლიდან 2014 წლის აგვისტომდე განაშე-
ნიანების ინტენსივობის კ2 კოეფიციენტის გაზრდის მიზნით 2 ათასზე მეტი ნებართვა გაიცა, რაც
საკმაოდ დიდი მაჩვენებელია. როგორც ზემოთაც აღინიშნა, ინტენსიური განაშენიანების კ2 კო-
ეფიციენტი არის მიწის ნაკვეთზე განთავსებული კაპიტალური შენობა-ნაგებობების სართულების
ჯამური ფართობის შეფარდება მიწის ნაკვეთის ფართობთან (მეათედის სიზუსტით). ინტენსიური
განაშენიანების კოეფიციენტის გაზრდა, შესაბამისი მოსაკრებლის გადახდით, გულისხმობს იმას,
რომ დეველოპერს შეუძლია ასაშენებელი შენობის სართულების რაოდენობა გაზარდოს. ინტენ-
სიური განაშენიანების კოეფიციენტის გაზრდა შესაბამისი მოსაკრებლის გადახდით, მუნიციპა-

1 „ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ტერიტორიაზე სპეციალური (ზონალური) შეთანხმების გაცემისათვის მოსაკრებლის

განაკვეთების განსაზღვრისა და გადახდის ინსტრუქციის დამტკიცების შესახებ“

12
ლიტეტის სპეციალური (ზონალური) შეთანხმების საფუძველზე ხორციელდებოდა. აღნიშნული
მოსაკრებელი 2007 წლიდან დაწესდა. ამ მიზნით, “ადგილობრივი მოსაკრებლის შესახებ” საქარ-
თველოს კანონის მე-5 მუხლში 2007 წელს ცვლილება შევიდა და დაემატა მოსაკრებელი სპეცი-
ალური (ზონალური) შეთანხმების გაცემისთვის.

სპეციალური (ზონალური) შეთანხმების გაცემა გულისხმობს ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის

ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების საკითხთა საბჭოს მიერ დად-
გენილი წესით განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის ზღვრული მაჩვენებლის გაზრდას
კონრეტულ სანებართვო ობიექტზე (მიწის ნაკვეთზე). მისი გაცემისთვის საჭირო მოსაკრებელს
იხდის ფიზიკური ან იურიდიული პირი, რომელმაც განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის
ზღვრული მაჩვენებლის შეცვლის მიზნით მიიღო სპეციალური (ზონალური) შეთანხმება. მოსაკ-
რებლის ოდენობა გამოითვლება 1კვ.მ. მიწის ნაკვეთის სპეციალური (ზონალური) შეთანხმების
გაცემისას არსებული ნორმატიული ფასის გაყოფით მისანიჭებელი განაშენიანების ინტენსივო-
ბის კოეფიციენტზე, მისი გაყოფით ამ უკანასკნელის და დადგენილი განაშენიანების ინტენსივო-
ბის კოეფიციენტის სხვაობაზე და ამ ყველაფრის გამრავლებით სამშენებლო მიწის ფართობზე.
მოსაკრებლის გამოანგარიშები სფორმულა მდდგომარეოებ შემდეგში:

L X= — (K21 – K2)S K2

სადაც:

a. X არის მოსაკრებლის ოდენობა;

b. L არის 1კვ.მ. მიწის ნაკვეთის სპეციალური (ზონალური) შეთანხმების გაცემისას არსებული

ნორმატიული ფასი;

c. K21 არის მიწის ნაკვეთისათვის სპეციალური (ზონალური) შეთანხმების საფუძველზე მისანი-

ჭებელი განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტი;

d. K2 არის მიწის ნაკვეთისათვის დადგენილი განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტი;

e. S არის სამშენებლო მიწის ნაკვეთის ფართობი.

13
III. შენობა-ნაგებობების კლასები
მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და ვარგისად აღიარებისათვის შენობა-ნაგებობები იყოფა 5
კლასად:

I. კლასი – შენობა-ნაგებობები, რომლებიც მშენებლობის ნებართვას არ საჭიროებს, მაგრამ სა-

ჭიროებენ დასტურს;

II. კლასი – შენობა-ნაგებობები რისკის დაბალი ფაქტორით;

III. კლასი – შენობა-ნაგებობები რისკის საშუალო ფაქტორით;

IV. კლასი – შენობა-ნაგებობები რისკის მაღალი ფაქტორით;

V. კლასი – შენობა-ნაგებობები რისკის მომეტებული ფაქტორით (განსაკუთრებული მნიშვნელო-

ბის შენობა-ნაგებობები).

შენობა-ნაგებობის კლასისადმი მიკუთვნება ხორციელდება ასაშენებელი ან სადემონტაჟო შენო-

ბა-ნაგებობის პარამეტრების მიხედვით, რეკონსტრუქციისას იმ შემთხვევაში, როდესაც შენობა-
ნაგებობის კლასი იზრდება, კლასი განისაზღვრება შენობა-ნაგებობის საბოლოო (სამშენებლო
დოკუმენტით გათვალისწინებული) პარამეტრების მიხედვით. იმ შემთხვევაში, თუ ერთ კონკრე-
ტულ შენობა-ნაგებობას აქვს სხვადასხვა კლასის განმსაზღვრელი მახასიათებლები, მაშინ შე-
ნობა-ნაგებობის კლასს განსაზღვრავს ყველაზე მაღალი მახასიათებელი, რომელიც მას გააჩნია.
ხოლო, თუ შენობა-ნაგებობების კლასის დასადგენად ამ დადგენილებით განსაზღვრული მახა-
სიათებლები არ არის საკმარისი, შესაბამისი უფლებამოსილი სახელმწიფო ორგანო უფლებამო-
სილია განსაზღვროს შენობა-ნაგებობების კლასების სხვა დამატებითი მახასიათებლები, რითაც
შესაძლებელი იქნება კონკრეტული შენობა-ნაგებობისათვის შესაბამისი კლასის მინიჭება.

კლასის მინიჭება პირდაპირ კავშირშია მშენებლობის ნებართვის მიღებასთან. შენობა-ნაგებობის

მაგასიათებლები განსაზღვრავენ შენობა-ნაგებობის კლასს, ხოლო თავის მხრივ კლასის შესაბა-
მისად ხდება სპეციალური სამშენებლო ნებართვის გაცემა. კლასის მისანიჭებლად პირველ რიგში
უნდა დადგინდეს შენობა-ნაგებობის სიმაღლე. იგი განისაზღვრება საძირკვლის ყველაზე დაბალი
ნიშნულიდან, შენობის შემთხვევაში – შენობის საანგარიშო ზედაპირ(ებ)ის ყველაზე მაღალ ნიშნუ-
ლამდე, ხოლო ნაგებობის შემთხვევაში – ნაგებობის ყველაზე მაღალ ნიშნულამდე.

14
IV. მშენებლობის ნებართვის მიღების სტადიები
I სტადია
ქალაქთმშენებლობითი პირობების (მიწის ნაკვეთის სამშენენებრლოდ გამოყენების პირობების)
დადგენის გავლა საჭირო არ არის იმ ტერიტორიებზე, სადაც არსებობს განაშენიანების რეგული-
რების გეგმა, (ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტი, რომელიც დასახლებათა ტერიტორიებისთვის
ადგენს მიწათსარგებლობის ზონებს (ქვეზონებს) ან/და აზუსტებს ცალკეული გეგმარებითი ერ-
თეულების, განაშენიანების არქიტექტურულ-გეგმარებით და სივრცით-მოცულობით მახასიათებ-
ლებს, შენობების განთავსებას, მათ გეგმარებით პარამეტრებს; აზუსტებს უძრავი კულტურული
მემკვიდრეობის დაცვისა და განვითარების ქალაქთმშენებლობით მახასიათებლებს, რელიეფის
ორგანიზებას, ტერიტორიების კეთილმოწყობასა და გამწვანებას, საინჟინრო და სატრანსპორტო
ინფრასტრუქტურით უზრუნველყოფას;) რადგანაც მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების
პირობებს უკვე წარმოადგენს შესაბამისი განაშენიანების რეგულირების გეგმა. გარდა იმ შემთხ-
ვევისა, როცა ამ გეგმით არ არის განსაზღვრული ყველა საჭირო პირობა, რაც 57-ე დადგენილე-
ბით არის განსაზღვრული. ასეთ შემთხვევაში საჭიროა პირველი სტადიის პროცედურით დადგე-
ნილი ადმინისტრაციული წარმოების ჩატარებაც, იმ პირობების დასადგენად, რომლებიც არ არის
განსაზღვრული შესაბამისი განაშენიანების რეგულირების გეგმით. ყოველივე ხსენებული გულის-
ხმობს, რომ სამშენებლო ნებართვის მოპოვების სამი სტადიიდან I სტადია – ქალაქთმშენებლობი-
თი პირობების დადგენა (მიწის ნაკვეთის სამშენენებრლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცება)
აღარ არის სავალდებულო, თუ იმ კონკრეტული ზონისათვის უკვე შედგენილია განაშენიანების
რეგულირების გეგმა. ამ შემთხვევაში გადავდივართ უკვე შემგომი ორი სტადიის ეტაპზე.

მშენებლობის ნებართვის გაცემა ხდება გამარტივებული წესითაც. დამკვეთი უფლებამოსილია

მშენებლობის ნებართვის მისაღებად, მშენებლობის ნებართვის გაცემის ზოგადი პროცედურისა-
გან განსხვავებით აირჩიოს ორსტადიანი ადმინისტრაციული წარმოება – მიწის ნაკვეთის სამშე-
ნებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცება (არა უმეტეს 30 დღისა) და მშენებლობის ნებართ-
ვის გაცემა (არა უმეტეს 20 დღისა).

ამ შემთხვევაში, დამკვეთი ან მისი წარმომადგენელი მშენებლობის ნებართვის გამცემ შესაბამის

ადმინისტრაციულ ორგანოში წარადგენს მშენებლობის ნებართვის მისაღებად საჭირო ყველა დო-
კუმენტი ერთად.

მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოში წარსადგენი განაცხადი უნდა

მოიცავდეს:

- განაცხადს მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების შესახებ ანუ ინფორმაციას

მიწის ნაკვეთის შესახებ და მიწის ნაკვეთზე შენობა-ნაგებობების მშენებლობის მიმართ ნებართ-
ვის მაძიებლის ძირითად მოთხოვნებს;

- ინფორმაცია მიწის ნაკვეთის შესახებ:

ა) მიწის ნაკვეთის მდებარეობა დასახლებათა ტერიტორიის ადმინისტრაციულ საზღვრებში;
ბ) საჭიროების შემთხვევაში, მიწის ნაკვეთისა და მისი მიმდებარე ტერიტორიის გრუნტების ზო-
გადი მახასიათებლები;
გ) მიწის ნაკვეთის სახეობა გამოყენების შესაძლებლობების მიხედვით ამ დადგენილების მე-6
მუხლის შესაბამისად;
დ) მითითება მიწის ნაკვეთის ზოგად ან/და კონკრეტულ ფუნქციურ ზონაში მდებარეობის შესა-

15
ხებ (ასეთის არსებობის შემთხვევაში);
ე) მითითება მიწის ნაკვეთის ტერიტორიულ-სტრუქტურულ ზონაში მდებარეობის შესახებ (ასე-
თის არსებობის შემთხვევაში);
ვ) მითითება მიწის ნაკვეთის კულტურული მემკვიდრეობის ან/და გარემოს დაცვის ზონაში მდე-
ბარეობის შესახებ (ასეთის არსებობის შემთხვევაში);
ზ) საფუძვლიანი ეჭვის არსებობის შემთხვევაში, ინფორმაცია მიწის ნაკვეთის ეკოლოგიური
მდგომარეობის შესახებ;
თ) მიწის ნაკვეთის ან მისი ნაწილის კეთილმოწყობა (მაგ.: შემოღობვა, საბავშვო სათამაშო მოედ-
ნები, გამწვანება);
ი) საჭიროების შემთხვევაში, ტერიტორიის საინჟინრო-გეოლოგიური მომზადება (მაგ.: გრუნტის
ზედაპირის ცვლილება, ზედაპირული ან/და გრუნტის წყლის გადაყვანა/მოცილება, დამცავი
ნაგებობები);
კ) ავტომანქანების სადგომი ადგილების რაოდენობა;
ლ) შენობა-ნაგებობების რეკონსტრუქციის დროს საჭიროების შემთხვევაში არსებული მშენებ-
ლობის განხორციელების დოკუმენტები ან მათი არარსებობის შემთხვევაში აზომვითი პროექტი,
აგრეთვე საექსპერტო დასკვნა შენობა-ნაგებობის მდგომარეობის შესახებ;
მ) საჭიროების შემთხვევაში კანონმდებლობით დადგენილი სხვა ინფორმაცია.

- მიწის ნაკვეთზე შენობა-ნაგებობების მშენებლობის მიმართ ნებართვის მაძიებლის ძირითადი

მოთხოვნები მოიცავს:
ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების კოეფიციენტს;
ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტს;
გ) მიწის ნაკვეთის გამწვანების კოეფიციენტს;
დ) შენობა-ნაგებობების ფუნქციურ დანიშნულებას;
ვ) შენობა-ნაგებობების სართულიანობასა და გაბარიტებს;
ზ) სამშენებლო მოედნის მოწყობას საზოგადოებრივი სივრცის/ტერიტორიის გამოყენების შემთ-
ხვევაში;
თ) საჭიროების შემთხვევაში, ამ დადგენილების შესაბამისად სხვა მონაცემებს.

აღნიშნული ინფორმაციის გათვალისწინება მნიშვნელოვანია განაცხადის წარდგენის ეტაპისათ-

ვის, ვინაიდან კონკრეტული ინფორმაციის არქონის, ან კონკრეტული ზემოხსენებული ცნობის/
მონაცემის მითითების გარეშე მშენებლობის ნებართვის მიღების მსურველს ვადაში შესაძლოა
გაუგრძელდეს ნებართვის მიღების პროცედურა (ვინაიდან ადმინისტრაციული ორგანო არ მი-
იღებს გადაწყვეტილებას იმ დრომდე, სანამ განცხადება კანონის მოთხოვნებს სრულად არ დააკ-
მაყოფილებს) ან შესაძლებელია კონკრეტული ინფორმაციის არქონის გამო სუბიექტმა ნებართვის
გაცემაზე უარი მიიღოს, რომელიც უნდა გასაჩივრდეს და აღნიშნული საფუძვლით დაიხარჯოს
უამრავი დროისა და ფინანსური რესურსები.

II სტადია
წარმოადგენს არქიტექტურული პროექტის, კონსტრუქციული ან/და ტექნოლოგიური სქემის შე-
თანხმებას. არქიტექტურულ-სამშენებლო პროექტის შეთანხმებისათვის ნებართვის მაძიებელმა
უნდა წარადგინოს:
ა) შენობებისათვის – არქიტექტურული პროექტი;
ბ) ნაგებობებისათვის – კონსტრუქციული სქემა და, საჭიროების შემთხვევაში, ტექნოლოგიური
სქემა;
გ) საწარმოო დანიშნულების შენობა-ნაგებობისათვის – ტექნოლოგიური სქემა და, საჭიროების
შემთხვევაში, კონსტრუქციული სქემა.

16
ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო განცხადებისა და თანდართული დოკუმენტე-
ბის ამ დადგენილებისა და მოქმედი კანონმდებლობის მოთხოვნებთან შესაბამისობას ამოწმებს
3 დღეში.

სხვა ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია თავისი კომპეტენციის ფარგლებში შეისწავლოს

არქიტექტურული პროექტის, კონსტრუქციული ან/და ტექნოლოგიური სქემის შესაბამისობა დად-
გენილ სამშენებლოდ მიწის ნაკვეთის გამოყენების პირობებით განსაზღვრულ პარამეტრებთან
და გამოიტანოს გადაწყვეტილება არქიტექტურული პროექტის, კონსტრუქციული ან/და ტექნო-
ლოგიური სქემის შეთანხმების ან შეთანხმებაზე უარის თქმის შესახებ. სხვა ადმინისტრაციული
ორგანოს მიერ აღნიშნული გადაწყვეტილება მიღებულ უნდა იქნეს ნებართვის გამცემ ორგანო-
ში განცხადების წარდგენიდან არა უგვიანეს 15 დღისა. გადაწყვეტილების მიღების შემთხვევაში
სხვა ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია ნებართვის გამცემ ორგანოში განცხადების შეტა-
ნიდან არა უგვიანეს 17 დღისა გადაწყვეტილება წარუდგინოს ნებართვის გამცემს.

შეთანხმებაზე უარის თქმის შემთხვევაში ნებართვის გამცემი ვალდებულია დაუყოვნებლივ წერი-

ლობით აცნობოს დასაბუთებული უარი ნებართვის მაძიებელს. თუ დადგენილ ვადაში გადაწყვე-
ტილება არ იქნა მიღებული, არქიტექტურული პროექტი, კონსტრუქციული ან/და ტექნოლოგიური
სქემა ჩაითვლება შეთანხმებულად. ნებართვის მაძიებელი ვალდებულია უზრუნველყოს სამშენებ-
ლოდ მიწის ნაკვეთის გამოყენების პირობების დაცვა მოცემულ ობიექტთან მიმართებაში.

თუ შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტის, კონსტრუქციული ან/და ტექნოლოგი-

ური სქემის მიხედვით ათი წლის განმავლობაში არ იქნება გაცემული მშენებლობის ნებარ-
თვა ან/და ამ ხნის განმავლობაში მოხდა სივრცით-ტერიტორიულ მოწყობასთან დაკავში-
რებული კანონმდებლობის ან/და სამშენებლოდ მიწის ნაკვეთის გამოყენების პირობების
არსებითი მახასიათებლების (მაგ.: განაშენიანების რეგულირების კოეფიციენტების, შენობა-
თა მაქსიმალურად დასაშვები სიმაღლეების და სხვ.) ისეთი ცვლილება, რაც იწვევს ქალაქთ-
მშენებლობითი პირობების შეცვლას, გადაწყვეტილება არქიტექტურული პროექტის, კონსტ-
რუქციული ან/და ტექნოლოგიური სქემის შეთანხმების შესახებ ითვლება ძალადაკარგულად.

III სტადია
მშენებლობის ნებართვის გაცემა წარმოებს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კო-
დექსის VI თავით დადგენილი მარტივი ადმინისტრაციული წარმოებითა და „ლიცენზიებისა და
ნებართვების შესახებ“ საქართველოს კანონით დადგენილი წესით. მშენებლობის ნებართვის
გამცემი 3 დღის ვადაში ამოწმებს ნებართვის მაძიებლის მიერ წარდგენილი განცხადებისა და
თანდართული საბუთების ამ დადგენილებით განსაზღვრულ მოთხოვნებთან შესაბამისობას.
იგი ვალდებულია გადაწყვეტილება ნებართვის გაცემის ან გაცემაზე უარის თქმის შესახებ
მიიღოს ამ დადგენილებით განსაზღვრულ ვადაში. უარის შემთხვევაში ნებართვის გამცემი
ვალდებულია დაუყოვნებლივ წერილობით აცნობოს დასაბუთებული უარი მშენებლობის ნე-
ბართვის მაძიებელს. თუ საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებათა დასად-
გენად აუცილებელია ადმინისტრაციული წარმოებისათვის განსაზღვრულ ვადაზე მეტი, მშე-
ნებლობის ნებართვის გამცემი უფლებამოსილია მიიღოს დასაბუთებული გადაწყვეტილება
ადმინისტრაციული წარმოების ვადის არა უმეტეს 3 თვემდე გაგრძელების თაობაზე. ნებარ-
თვის გამცემი კი ვალდებულია აღნიშნული გადაწყვეტილება მიიღოს განცხადების წარდგე-
ნიდან 7 დღის ვადაში. თუ აღნიშნულ ვადაში არ იქნა მიღებული მშენებლობის ნებართვის
გაცემის გადაწყვეტილება, მშენებლობის ნებართვა გაცემულად ჩაითვლება. ამ შემთხვევაში
მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი უფლებამოსილია ნებართვის გაცემისათვის დადგენილი

17
ვადის გასვლის შემდეგ მოითხოვოს სანებართვო მოწმობა. მშენებლობის ნებართვის გამცემი
ვალდებულია დაუყოვნებლივ გასცეს ეს სანებართვო მოწმობა.

თუ ვერ მხოერხდება განსაზღვრულ ვადაში მშენებლობის დაწყება და ამ ხნის განმავლობაში მოხ-

და სივრცით-ტერიტორიულ მოწყობასთან დაკავშირებული კანონმდებლობის ან/და სამშენებ-
ლოდ მიწის ნაკვეთის გამოყენების პირობების არსებითი მახასიათებლების (მაგ.: განაშენიანე-
ბის რეგულირების კოეფიციენტების, შენობათა მაქსიმალურად დასაშვები სიმაღლეების და სხვ.)
ისეთი ცვლილება, რაც იწვევს ქალაქთმშენებლობითი პირობების, არქიტექტურული პროექტის,
კონსტრუქციული ან/და ტექნოლოგიური სქემის შეცვლას, ასეთ შემთხვევაში, სამშენებლოდ მი-
წის ნაკვეთის გამოყენების პირობები და არქიტექტურული პროექტის, კონსტრუქციული ან/და
ტექნოლოგიური სქემის შეთანხმება ცხადდება ძალადაკარგულად.

მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადა – მშენებლობის ნებართვა გაიცემა მშენებლობის გან-

ხორციელების დოკუმენტებში განსაზღვრული გონივრული ვადით (საშუალოდ 2 წლით). ამ ვადის
გაგრძელება შესაძლებელია იმ შემთხვევაში, თუ სამშენებლო ობიექტზე არ არის განხორციელე-
ბული ისეთი სამშენებლო სამუშაოები, რომლებიც ამ დადგენილების შესაბამისად საჭიროებს
მშენებლობის ახალ ნებართვას. მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადის გაგრძელებისათვის
დამკვეთმა ან მისმა წარმომადგენელმა მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადის გასვლამდე
წერილობით უნდა მიმართოს მშენებლობის ნებართვის გამცემ შესაბამის ადმინისტრაციულ ორ-
განოს მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადის გაგრძელების შესახებ, მიმართვას უნდა დაურ-
თოს დარჩენილი სამუშაოების მშენებლობის ორგანიზების პროექტი და მშენებლობის დასამთავ-
რებლად მოთხოვნილი გონივრული ვადა. თუ დამკვეთი ან მისი წარმომადგენელი მშენებლობის
ნებართვის გამცემ შესაბამის ადმინისტრაციულ ორგანოს განცხადებით მიმართავს მშენებლო-
ბის ნებართვის მოქმედების ვადის გასვლის შემდეგ, მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადის
გაგრძელება დაუშვებელია. ასეთ შემთხვევაში საჭიროა მშენებლობის ახალი ნებართვის მიღება.
დამკვეთი ან მისი წარმომადგენელი ვალდებულია განცხადებას დაურთოს დარჩენილი სამუშაო-
ების მშენებლობის ორგანიზების პროექტი, მშენებლობის დასამთავრებლად მოთხოვნილი გონივ-
რული ვადა და მშენებლობის ნებართვის მისაღებად გადახდილი მოსაკრებლის ახალი ქვითარი.

18
V. ე.წ. სერვისი
2012 წლიდან თბილისის მერია მშენებლებსა და სხვა დაინტერესებულ პირებს ახალი, ნებაყოფ-
ლობითი სერვისი შესთავაზე, რომელიც მშენებლებს შესაძლებლობას აძლევს:

- მშენებლის მიერვე დაიგეგმოს ობიექტის შემოწმების სასურველი დრო მაკონტროლებლის

მიერ;

- სამსახურის კვალიფიციური თანამშრომლების მიერ დროულად იქნას გამოვლენილი სამშე-

ნებლო ობიექტზე არსებული დარღვევები;

- საჯარიმო სანქციის ნაცვლად მშენებელს მიეცეს სარეკომენდაციო წერილი და გონივრული

ვადა დარღვევების გამოსწორებისათვის;

- დარღვეული პროექტის კორექტირება განხორციელდეს ყოველგვარი საჯარიმო სანქციის გა-

რეშე.

ახალი სერვისის მიხედვით, მშენებლობა დაცული იქნება როგორც საჯარიმო სანქციებისაგან,

ასევე გამარტივდება შენობის ექსპლუატაციაში მიღება და მშენებლები დროულად შეძლებენ აღე-
ბული ვალდებულებების შესრულებას.

სერვისი ნებაყოფლობითი და ფასიანია, თუმცა ფინანსურად ხელსაყრელია, რადგან მისი ღი-

რებულება მნიშვნელოვნად დაბალია დარღვევებთან დაკავშირებით არსებულ ჯარიმებზე და
მოქმედი საჯარიმო სანქციებზე ნაკლებ ოდენობას შეადგენს. ამ სერვისით სარგებლობისას
მშენებლობა დაცულია გაუთვალისწინებელი შეფერხებებისგან და მთელი პროცესი კომპანი-
ასა და ზედამხედველობის სამსახურის პარტნიორულ ურთიერთობაზე დამყარებული რეკომენ-
დაციების ჭრილში გადავიდა. მაკონტროლებელი ორგანო უშუალოდ არის ჩართული პროექტის
დაცვის კუთხით წარმოშობილი ყველა პრობლემის მოგვარებაში, შესაბამისად, შენობა ექსპ-
ლუატაციაში მიღების პროცედურის დროს სრულ შესაბამისობაში არის კანონმდებლობასთან.

19
VI. შენობა-ნაგებობის ვარგისად აღიარება
(ექსპლუატაციაში მიღება)
განხორციელებული მშენებლობის ვარგისად აღიარება ნიშნავს დასრულებული მშენებლობის
სანებართვო პირობებთან შესაბამისობის საბოლოო დადგენას. შენობა-ნაგებობის ვარგისად
აღიარება შესაძლებელია, თუ წარმოებული მშენებლობის შედეგად შესრულდა და არ არის დარ-
ღვეული სანებართვო პირობებით განსაზღვრული ვალდებულებები. შენობა-ნაგებობების კომპ-
ლექსის დამოუკიდებლად ფუნქციონირებადი ობიექტ(ებ)ი, რომელთა მშენებლობაც დასრულებუ-
ლია სანებართვო პირობების შესაბამისად, შესაძლებელია ვარგისად იქნეს აღიარებული.

შენობა-ნაგებობის ვარგისად აღიარებისათვის წარდგენა ანუ შენობა-ნაგებობის ვარგისად აღი-

არებისათვის უფლებამოსილ ორგანოსთვის განცხადებით მიმართვა განსაზღვრულ ვადაში შე-
ნობა-ნაგებობის შესაბამისი კლასისათვის ვარგისად აღიარებისათვის. განცხადებას თან უნდა
დაერთოს: მშენებლობის ეტაპების დასრულების შესახებ შედგენილი ოქმები; განხორციელებუ-
ლი ცვლილებების გათვალისწინებით შედგენილი შენობა-ნაგებობის საბოლოო მდგომარეობის
ამსახველი ნახაზები, 3 ეგზემპლარად, ცვლილებების არარსებობის შემთხვევაში, დეკლარაცია
ცვლილებების არარსებობის შესახებ. ასეთ შემთხვევაში ნახაზების წარდგენა სავალდებულო
არ არის; და შენობა-ნაგებობებში, მექანიკური და ტექნოლოგიური მოწყობილობების არსებობის
შემთხვევაში, მათ შორის, ლიფტებისა და ესკალატორების, ხოლო სამრეწველო და საწარმოო
ობიექტების შემთხვევაში დამატებით დამონტაჟებული ტექნოლოგიური მოწყობილობების ან/და
ხაზების გამოცდის აქტები, დამოწმებული შესაბამისი ორგანოს მიერ.

შენობა-ნაგებობის ვარგისად აღიარების შესახებ ან აღიარებაზე უარის თქმის შესახებ გადაწყ-

ვეტილებას იღებს მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორგანო. ვარგისად აღიარება ხდება მარ-
ტივი ადმინისტრაციული წარმოების წესით. სამშენებლო საქმიანობის შესაბამის სახელმწიფო
ზედამხედველს შეუძლია მოახდინოს ობიექტის დათვალიერება ან/და აზომვა მისი მშენებლო-
ბის განხორციელების დოკუმენტებთან შესაბამისობის დადგენის მიზნით, რისთვისაც დამკვეთი
ვალდებულია უზრუნველყოს სახელმწიფო ზედამხედველის შეუფერხებელი და უპირობო შესვლა
ობიექტზე. შეუსაბამობის აღმოჩენის შემთხვევაში, სახელმწიფო ზედამხედველი ვალდებულია
მოახდინოს რეაგირება კანონმდებლობის შესაბამისად.

გადაწყვეტილება ამ დადგენილებით განსაზღვრული II და III კლასის შენობა-ნაგებობების ვარგი-

სად აღიარების შესახებ მიღებულ უნდა იქნეს განცხადების წარდგენიდან 15 დღის, ხოლო IV და V
კლასის შემთხვევაში – 30 დღის განმავლობაში. თუ ამ პერიოდში არ იქნება გამოცემული შესაბა-
მისი ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი შენობა-ნაგებობების ვარგისად აღიარების ან აღი-
არებაზე უარის თქმის შესახებ, აღნიშნული ვადის გასვლის შემდეგ შენობა-ნაგებობა ჩაითვლება
ვარგისად აღიარებულად და ნებართვის მფლობელის მოთხოვნისთანავე შესაბამისი ადმინისტ-
რაციული ორგანო ვალდებულია დაუყოვნებლივ გამოსცეს ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი
აქტი შენობა-ნაგებობების ვარგისად აღიარების შესახებ.

20
VII. სამშენებლო სამართალდარღვევა და
წარმოება
სამშენებლო სამართალდარღვევა არის სამშენებლო საქმიანობის განხორციელება საქართველოს
კანონმდებლობით დადგენილი მოთხოვნების დარღვევით ან/და მათი შეუსრულებლობით. ასეთ
სამართალდარღვევებს წარმოადგენს უნებართვო მშენებლობა, რეკონსტრუქცია ან/და დემონ-
ტაჟი, ასევე პროექტის დარღვევით განხორციელებული მშენებლობა. რომელიმე მათგანის აღ-
მოჩენის შემთხვევაში ქალაქ თბილისის მერიის ზედამხედველობის საქალაქო სამსახური იწყებს
სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოებას, რათა გამოასწოროს დარღვევა ან/და და-
აკისროს დარღვევისთვის შესაბამისი პასუხისმგებლობა.

წარმოების პირველ ეტაპს წარმოადგენს დამრღვევისთვის მითითების მიცემა. მითითება წარმოად-

გენს დამრღვევის მიმართ გაცემულ შენიშვნას, რათა მან ნებაყოფლობით შეასრულოს მასში აღნიშნუ-
ლი პირობები სამართალდარღვევის გამოსასწორებლად. ამისთვის მას განესაზღვრება გონივრული
ვადა. აღნიშნული ვადის დინება შეჩერდება იმ შემთხვევაში, თუ ფიზიკური პირი მიმართავს არქიტექ-
ტურის სამსახურს უნებართვოდ ან პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტის ან მათი ნაწილების
ლეგალიზების შესახებ მოთხოვნით, წარმოების დაწყებიდან შესაბამისი გადაწყვეტილების მიღებამ-
დე. მითითებით განსაზღვრული ვადის გასვლის შემდეგ სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზე-
დამხედველობის ორგანო ამოწმებს დამრღვევს, რაზედაც დგება შემოწმების აქტი. შემოწმების აქტ-
ში აისახება მშენებარე ობიექტის ფაქტობრივი მდგომარეობა მითითების პირობებთან მიმართებით,
კერძოდ შესრულდა იგი, არ შესრულდა, თუ სრულდება არადროულად. თუ მითითება დროულად არ
შესრულდა, მაგრამ სამართალდარღვევა გამოსწორდა დადგენილების მიღებამდე, დამრღვევი თავი-
სუფლდება პასუხისმგებლობისაგან, ხოლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება წყდება.

დადგენილებას სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოების შეწყვეტის შესახებ ზედამ-

ხედველობის სამსახური მიიღებს, თუ:

- დარღვევები გამოსწორებულია და მითითება შესრულდა;

- საქმის განხილვისას გამოვლინდა სამშენებლო სამართალდარღვევის გამომრიცხავი გარემო-

ებები;

- პროექტის შემთანხმებელმა და მშენებლობის ნებართვის გამცემმა ორგანომ მიიღო გადაწყ-

ვეტილება ობიექტის ლეგალიზების შესახებ;

- არ არსებობს ამ მუხლის მე-9 ნაწილით გათვალისწინებული დადგენილების მიღების საფუძ-

ველი.

თუ შემოწმების აქტში დაფიქსირებულია დარღვევა, აქტის საფუძველზე სამშენებლო საქმიანობა-

ზე სახელმწიფო ზედამხედველობის ორგანო იღებს დადგენილებას:

- დამრღვევის დაჯარიმების შესახებ;

- დამრღვევის დაჯარიმებისა და საქართველოს კანონმდებლობის დარღვევით მიმდინარე უნე-

ბართვო მშენებლობისა და უნებართვო დემონტაჟის შეჩერების შესახებ;

21
- დამრღვევის დაჯარიმებისა და საქართველოს კანონმდებლობის დარღვევით აშენებული შე-
ნობა-ნაგებობების მთლიანად ან ნაწილობრივ დემონტაჟის, მშენებარე შენობა-ნაგებობების
მშენებლობის მთლიანად ან ნაწილობრივ შეჩერებისა და დემონტაჟის შესახებ.

შემოწმების აქტის შედგენიდან 2 თვის ვადაში სამშენებლო საქმიანობაზე ზედამხედველობის

ორგანო ვალდებულია სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმეზე მიიღოს დადგენილება. საქმის
განმხილველი თანამდებობის პირი უფლებამოსილია მოტივირებული საფუძვლით გააგრძელოს
მისი განხილვის ვადა. საქმის განხილვის ვადა შეიძლება გაგრძელდეს არაუმეტეს 2 თვით.

იქიდან გამომდინარე, რომ ზედამხედველობის სამსახურის მიერ მიღებული დადგენილება არის

ადმინისტრაციულ-სამართველრივი აქტი, იგი შეიცავს იმ ორგანოს დასახელებას და მისამართს,
სადაც შეიძლება მისი გასაჩივრება და გასაჩივრებისთვის დადგენილ ვადას – 15 დღეს. უნდა აღი-
ნიშნოს ისიც, რომ დადგენილების გასაჩივრება არ აჩერებს მის აღსრულებას მშენებლობის ან
დემონტაჟის შეჩერების ნაწილში.

1. უნებართვო მშენებლობის, რეკონსტრუქციის ან/და დემონტაჟის წარმოება

არქიტექტურულ-სამშენებლო საქმიანობაში მონაწილე სუბიექტები (მათი ორგანიზაციულ-სამარ-
თლებრივი ფორმის მიუხედავად), რომლებიც ითვლებიან დამკვეთად ან რომლებსაც შეთავსე-
ბული აქვთ დამკვეთისა და მენარდის ფუნქცია, ჯარიმდებიან როგორც არქიტექტურულ-სამშე-
ნებლო საქმიანობაში დადგენილი საორგანიზაციო წესების დარღვევისათვის, ასევე უნებართვო
მშენებლობისათვის ან დემონტაჟისათვის, არქიტექტურულ-სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმ-
წიფო ზედამხედველობის ორგანოების მიწერილობის შეუსრულებლობისათვის. აღნიშნულ ორ სა-
მართალდარღვევას და მათთან დაკავშირებულ ჯარიმებს არეგულირებს საქართველოს კანონი
„არქიტექტურულ-სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის შესახებ“ და პრო-
დუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსი.

საქართველოს კანონმდებლობის დარღვევით მიმდინარე უნებართვო მშენებლობის ან უნებართ-

ვო დემონტაჟის შეჩერების საფუძველი შეიძლება იყოს სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო
ზედამხედველობა, მშენებლობის მონაწილეთა მიერ მშენებლობის უსაფრთხოებისა და შენობა-
ნაგებობის საექსპლუატაციო საიმედოობის დაცვა. თუ უნებართვო მშენებლობის მწარმოებელი
პირი დადგენილია და მიწის ნაკვეთი სახელმწიფო ან/და თვითმმართველი ერთეულის საკუთრე-
ბაა, უფლებამოსილი ორგანო მითითების გაცემისა და შემოწმების აქტის შედგენის საფუძველზე
იღებს დადგენილებას უნებართვო მშენებლობის დემონტაჟისა და დამრღვევისათვის საქართვე-
ლოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული პასუხისმგებლობის დაკისრების შესახებ, რომლის
გასაჩივრებაც არ აჩერებს აღნიშნული დადგენილების მოქმედებას დემონტაჟის ნაწილში. ხოლო,
იმ შემთხვევაში თუ ვერ დგინდება უნებართვო მშენებლობის მწარმოებელი პირი და მიწის ნაკ-
ვეთი სახელმწიფო ან/და თვითმმართველი ერთეულის საკუთრებაა, უფლებამოსილი ორგანო მი-
თითების გაცემის გარეშე იღებს დადგენილებას უნებართვო მშენებლობის დემონტაჟის შესახებ,
რომლის გასაჩივრებაც არ აჩერებს აღნიშნული დადგენილების მოქმედებას.

თუკი მითითება დროულად არ შესრულდა, მაგრამ სამართალდარღვევა გამოსწორდა დადგენი-

ლების მიღებამდე, დამრღვევი თავისუფლდება პასუხისმგებლობისაგან, ხოლო სამართალდარღ-
ვევის საქმის წარმოება წყდება, გარდა იმ შემთხვევისა, თუ უნებართვო მშენებლობა განხორ-
ციელდა სპეციალური რეჟიმის ზონაში, სადაც დადგენილია მშენებლობის განხორციელების
განსაკუთრებული რეჟიმი, ტყის ფონდისა და „წყლის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზ-
ღვრულ ტერიტორიებზე, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებსა და საკურორტო-სა-
რეკრეაციო ზონებში, ასევე განსაკუთრებული სამშენებლო რეგულირების ზონაში. მითითებით

22
განსაზღვრული ვადის დინება ჩერდება უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული
ობიექტების ან მათი ნაწილების ლეგალიზების შესახებ წარმოების დაწყებიდან შესაბამისი გა-
დაწყვეტილების მიღებამდე.

არქიტექტურულ-სამშენებლო საქმიანობაში მონაწილე სუბიექტების მიერ უნებართვო მშენებლო-

ბა ითვალისწინებს ჯარიმებს. სპეციალური რეჟიმის ზონების, სადაც დადგენილია მშენებლობის
განხორციელების განსაკუთრებული რეჟიმი, ტყის ფონდის და „წყლის შესახებ“ საქართველოს
კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიების, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავი და საკურორ-
ტო-სარეკრეაციო ზონების და ქალაქ თბილისის ტერიტორიის გარსა, უნებართვო მშენებლობის,
რეკონსტრუქციის ან/და დემონტაჟის წარმოება გამოიწვევს დაჯარიმებას:

- თვითმმართველ ქალაქში – 3 000 ლარით;

- მუნიციპალიტეტის დასახლებაში – ქალაქში – 2 000 ლარით;

- მუნიციპალიტეტის დასახლებაში – დაბაში ან სოფელში – 200 ლარით.

- ხოლო, ზემოთხსენებულ სპეციალური დაცვის ზონებში:

- სახელმწიფოს ან თვითმმართველი ერთეულის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე, ასევე

იმ უძრავ ქონებაზე, რომელიც კერძო, სახელმწიფო ან თვითმმართველი ერთეულის თანასა-
კუთრების ობიექტს წარმოადგენს – 25 000 ლარით;

- კერძო საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე, გარდა მესამე ან მეოთხე კლასის შენობა-ნა-
გებობისა – 8 000 ლარით;

- კერძო საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე – მესამე ან მეოთხე კლასის შენობა-ნაგებო-

ბაზე – 20 000 ლარით.

უნებართვო მშენებლობის, რეკონსტრუქციის ან/და დემონტაჟის წარმოება შენობა-ნაგებობის გა-

ბარიტების შეუცვლელად, ან საინჟინრო-კომუნალური ქსელების უნებართვო რეკონსტრუქცია კი
გამოიწვევს დაჯარიმებას 4 000 ლარით.

2. სანებართვო პირობების/პროექტის დარღვევით განხორციელებული მშენებლობა

სამშენებლო დოკუმენტაციითა და სამშენებლო რეგლამენტებით განსაზღვრული სა-
ნებართვო პირობების დარღვევა ან/და შეუსრულებლობა გამოიწვევს დაჯარიმებას.
ა) მშენებლობის განხორციელება სპეციალური რეჟიმის ზონაში, სადაც დადგენილია მშენებლო-
ბის განხორციელების განსაკუთრებული რეჟიმი, ტყის ფონდისა და „წყლის შესახებ“ საქართვე-
ლოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიებზე, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებსა და
საკურორტო-სარეკრეაციო ზონებში და ქალაქ თბილისის ტერიტორიაზე:

- II კლასის შენობა-ნაგებობისათვის – 2 000 ლარით;

- III კლასის შენობა-ნაგებობისათვის – 10 000 ლარით;

- IV კლასის შენობა-ნაგებობისათვის – 15 000 ლარით;

- Vკლასის შენობა-ნაგებობისათვის – 20 000 ლარით;

23
ბ) ბ) თვითმმართველ ქალაქში, გარდა ამ ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტში აღნიშნული ტერიტორიისა, – 1
000 ლარით;
გ) მუნიციპალიტეტის დასახლებაში – ქალაქში, გარდა ამ ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტში აღნიშნული
ტერიტორიისა, – 500 ლარით;
დ) მუნიციპალიტეტის დასახლებაში – დაბაში ან სოფელში, გარდა ამ ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტში
აღნიშნული ტერიტორიისა, – 200 ლარით.

თუ II კლასის ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლის (გარდა კულტურული მემკვიდრეობის უძ-

რავი ძეგლისა) მშენებლობისას ან რეკონსტრუქციისას სანებართვო პირობების დარღვევის ან/
და შეუსრულებლობის შემთხვევაში დამრღვევი სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარ-
მოების დაწყებამდე შეიტანს საპროექტო დოკუმენტაციაში სათანადო ცვლილებებს, მას არ და-
ეკისრება ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული პასუხისმგებლობა.

II კლასის ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლის (გარდა კულტურული მემკ-

ვიდრეობის უძრავი ძეგლისა) მშენებლობისას ან რეკონსტრუქციისას არქიტექტუ-
რულ-სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის განმახორციელე-
ბელი შესაბამისი ორგანო სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოების
დაწყების შესახებ მითითების გაცემამდე 45 კალენდარული დღით ადრე ატყობინებს დამრღვევს.

24
VIII. პასუხისმგებლობა თვითმმართველი
ერთეულის მიერ განსაზღვრულ ზონაში (ზონებში)
სამშენებლო სამუშაოების ან მშენებლობის ეტაპის მშენებლობის
ნებართვით დადგენილ ვადაში დაუსრულებლობისთვის
თვითმმართველ ერთეულში საკრებულოს დადგენილებით კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის,
სარეკრეაციო ტერიტორიების განვითარებისა და დასახლებათა სივრცით-ტერიტორიული დაგეგ-
მვის ხელშეწყობის მიზნით განსაზღვრულ ზონაში (ზონებში), ხოლო ქალაქ თბილისში – ქალაქ
თბილისის საკრებულოს დადგენილებით განსაკუთრებული სამშენებლო რეგულირების ზონაში
განსაზღვრულ ზონებში სამშენებლო სამუშაოების ან მშენებლობის ეტაპის მშენებლობის ნებარ-
თვით დადგენილ ვადაში დაუსრულებლობის შემთხვევაში სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწი-
ფო ზედამხედველობის ორგანო დამრღვევის მიმართ გასცემს მითითებას, რომლითაც მას განუ-
საზღვრავს გონივრულ ვადას დარღვევის გამოსასწორებლად. მითითებით განსაზღვრული ვადის
გასვლის შემდეგ სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის ორგანო ადგენს შე-
მოწმების აქტს. თუ დარღვევა არ გამოსწორდა, შემოწმების აქტის შედგენის დღიდან დარღვევის
გამოსწორების დღემდე პირს დაეკისრება ჯარიმა ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე შემოწმების
აქტის შედგენის დღისთვის არსებული სამშენებლო პროექტით გათვალისწინებული ასაშენებე-
ლი (სადემონტაჟო) შენობა-ნაგებობის საერთო ფართობის თითოეულ კვადრატულ მეტრზე 0,1
ლარიდან 0,5 ლარის ფარგლებში, შესაბამისი ზონის (ზონების) მიხედვით, რაც განისაზღვრება
თვითმმართველი ერთეულის შესაბამისი წარმომადგენლობითი ორგანოს ნორმატიული აქტით.
აღნიშნული ჯარიმა პირს დაერიცხება მშენებარე ობიექტის კონსერვაციის ვადაშიც.

პირი ვალდებულია სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის ორგანოს წერი-

ლობით შეატყობინოს დარღვევის გამოსწორების შესახებ. ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვა-
ლისწინებული ჯარიმის დარიცხვა წყდება აღნიშნული შეტყობინების სამშენებლო საქმიანობაზე
სახელმწიფო ზედამხედველობის ორგანოსთვის ჩაბარების დღეს, მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ
დარღვევის გამოსწორება ამ ორგანომ შემოწმების აქტით დაადასტურა.

სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის ორგანოს მიერ დარღვევის გამოსწო-

რების დადასტურების შემდეგ სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის ორგანო
იღებს დადგენილებას დარიცხული ჯარიმის ოდენობის შესახებ. დადგენილება აღსრულდება პრო-
დუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის შესაბამისად და ექვემდებარება
იძულებით აღსრულებას „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად.

25
IX. პასუხისმგებლობა თვითმმართველი
ერთეულის მიერ განსაზღვრულ ზონაში (ზონებში)
არსებული არაფუნქციონირებადი/მიტოვებული შენობა-ნაგებო-
ბის განვითარების მიზნით მშენებლობის ნებართვის დადგენილ
ვადაში აუღებლობისთვის
თვითმმართველ ერთეულში საკრებულოს დადგენილებით კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის,
საკურორტო-სარეკრეაციო ტერიტორიების განვითარებისა და დასახლებათა სივრცით-ტერიტო-
რიული დაგეგმვის ხელშეწყობის მიზნით განსაზღვრულ ზონაში (ზონებში), ხოლო ქალაქ თბილის-
ში – ქალაქ თბილისის საკრებულოს დადგენილებით განსაკუთრებული სამშენებლო რეგულირების
ზონაში განსაზღვრულ ზონებში არსებული არაფუნქციონირებადი/მიტოვებული შენობა-ნაგებობის
მესაკუთრე, რომელიც აღარ გამოიყენება საცხოვრებელი, კომერციული ან სხვა საზოგადოებრივი
ფუნქციით და საჭიროებს სამშენებლო განვითარებას, ვალდებულია მიიღოს მშენებლობის ნებართ-
ვა შენობა-ნაგებობაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციიდან ან/და შენობა-ნაგებობის ფუნქცი-
ონირების შეწყვეტიდან 6 თვის განმავლობაში. ეს ვალდებულება ვრცელდება იმ შემთხვევაზედაც,
როდესაც პირი შეიძენს მიწის ნაკვეთს და მასზე მდგომ შენობა-ნაგებობას დაანგრევს. აღნიშნული
შეზღუდვა ადგილობრივი თვითმმართველობის შესაბამისი ორგანოს მოთხოვნით რეგისტრირდება
საჯარო რეესტრში. წინამდებარე ვადის დინება არ შეწყდება და გაგრძელდება მიწის ნაკვეთის ან/და
შენობა-ნაგებობის გასხვისების შემთხვევაშიც და ქონების შემძენზე გადავა შესაბამისი ვალდებულე-
ბები. აღნიშნულ ვადაში მშენებლობის ნებართვის აუღებლობის შემთხვევაში სამშენებლო საქმიანო-
ბაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის ორგანო დამრღვევის მიმართ გასცემს მითითებას, რომლითაც
მას განუსაზღვრავს გონივრულ ვადას დარღვევის გამოსასწორებლად. მითითებით განსაზღვრული
ვადის გასვლის შემდეგ სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის ორგანო ადგენს
შემოწმების აქტს. თუ დარღვევა არ გამოსწორდა, შემოწმების აქტის შედგენის დღიდან დარღვევის
გამოსწორების დღემდე პირს დაეკისრება ჯარიმა ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე მის საკუთრე-
ბაში არსებული შენობა-ნაგებობის საერთო ფართობის თითოეულ კვადრატულ მეტრზე 0,1 ლარიდან
0,5 ლარის ფარგლებში, შესაბამისი ქვეზონის (ქვეზონების) მიხედვით, რაც განისაზღვრება თვითმ-
მართველი ერთეული ს შესაბამისი ორგანოს ნორმატიული აქტით.

ჯარიმის დარიცხვა წყდება დამრღვევის მიერ მშენებლობის ნებართვის აღების დღეს, მაგრამ
არა უგვიანეს მითითების გაცემიდან 6 თვისა. სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამ-
ხედველობის ორგანოს მიერ დარღვევის გამოსწორების დადასტურებიდან ან შემოწმების აქტის
შედგენიდან 6 თვის გასვლის შემდეგ სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის
ორგანო იღებს დადგენილებას დარიცხული ჯარიმის ოდენობის შესახებ, რომელიც აღსრულდება
ამ კანონის შესაბამისად და ექვემდებარება იძულებით აღსრულებას „სააღსრულებო წარმოებათა
შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად.

თუ შემოწმების აქტის შედგენიდან 6 თვის გასვლის შემდეგ დამრღვევს არ ექნება მიღებული მშე-
ნებლობის ნებართვა ან/და იგი არ გადაიხდის დაკისრებულ ჯარიმას, შესაბამისი თვითმმართველი
ერთეულის უფლებამოსილი ორგანო უფლებამოსილია მიიღოს დადგენილება ამ ქონების იძულებით
რეალიზაციის შესახებ. აღნიშნული დადგენილება აღსრულდება დაუყოვნებლივ და ექვემდებარება
იძულებით აღსრულებას „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად.

26
X. უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით
აშენებული ობიექტების ან მათი ნაწილების
ლეგალიზების წესი
პროექტის შემთანხმებელი და მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორგანოს მიერ უნებართვოდ
ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტების ან მათი ნაწილების ლეგალიზების შესა-
ხებ გადაწყვეტილების მიღების წესის მოქმედება ვრცელდება მხოლოდ იმ ობიექტებისა და მათი
ნაწილების მიმართ, რომელთა მშენებლობა ბრძანებულების ძალაში შესვლის დროისათვის დას-
რულებულია. ლეგალიზების შესახებ გადაწყვეტილებით ხდება ობიექტების ან მათი ნაწილების
დაკანონება. ლეგალიზება იმავდროულად ნიშნავს ობიექტის ან მისი ნაწილის საექსპლუატაციოდ
ვარგისად აღიარებას და მის ექსპლუატაციაში მიღებას. გადაწყვეტილებას იღებს საქართვე-
ლოს კანონმდებლობით განსაზღვრული მშენებლობის ნებართვის გამცემი შესაბამისი ორგანო.
როგორც უკვე ავღნიშნეთ, თბილისში მცხოვრებთათვის გადაწყვეტილებას მიიღებს თბილისის
მერიის საჯარო სამართლის იურიდიული პირი – თბილისის არქიტექტურის სამსახური, ხოლო
საქართველოს რეგიონების მცხოვრებთათვის კი რეგიონალური/ადგილობრივი თვითმმართვე-
ლობის ორგანოს არქიტექტურული სამსახური. ხოლო განსაკუთრებული სამშენებლო რეგულირე-
ბის ზონებში (გუდაური, ბაკურიანი, ბახმარო, და ურეკი) – საქართველოს ეკონომიკური განვითა-
რების სამინისტრო.

წინამდებარე ორგანოები მარტივი ადმინისტრაციული წარმოების წესით განიხილავენ აღნიშნულ

საკითხს და იღებენ გადაწყვეტილებას ობიექტის ან მისი ნაწილის ლეგალიზების ან ლეგალიზე-
ბაზე უარის თქმის შესახებ. ორგანოში წარდგენილი ლეგალიზების მოთხოვნის განცხადებას თან
უნდა დაერთოს:

- ტოპოგრაფიული საფუძველი და საპროექტო ტერიტორიების სიტუაციური გეგმა ექსპლიკაციით;

- ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, საკადასტრო რუკა, ხოლო თუ მიწის ნაკვეთი სხვა ფიზიკუ-
რი ან იურიდიული პირის (სახელმწიფოს ან ადგილობრივი თვითმმართველი ერთეულის) სა-
კუთრებაშია, აგრეთვე განმცხადებელსა და მესაკუთრეს შორის დადებული შესაბამისი ხელ-
შეკრულება ან თანხმობა;

- ინფორმაცია ნაგებობის ტექნიკური სპეციფიკის შესახებ (დანიშნულება, გაბარიტები, მასალა

და სხვ.);

- საინჟინრო-გეოლოგიური დასკვნა;

- არსებული საპროექტო დოკუმენტაცია;

- შენობა-ნაგებობის კონსტრუქციული მდგრადობის გამოკვლევის შედეგები;

- ჯარიმის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტი.

27
შესაბამისი ორგანო უფლებამოსილია მოახდინოს ობიექტის ადგილზე დათვალიერება მისი საქარ-
თველოს კანონმდებლობის მოთხოვნებთან შესაბამისობის დადგენის მიზნით. თუ წარმოდგენილი
დოკუმენტაციით და ობიექტის ადგილზე დათვალიერებით შეუძლებელია მისი საქართველოს კა-
ნონმდებლობის მოთხოვნებთან შესაბამისობის დადგენა, შესაბამისი ორგანო უფლებამოსილია
განცხადების წარდგენიდან 30 დღის ვადაში განმცხადებელს მოსთხოვოს:

ა) ობიექტის ან მისი ნაწილის მდგომარეობის გამოსაკვლევად ან/და ლეგალიზების საკითხის გან-

ხილვისათვის საჭირო საპროექტო დოკუმენტაციის შესადგენად აზომვითი ნახაზების შედგენა
(მათ შორის, დამატებითი აზომვების), მოწყობილობა-დანადგარების გამოცდა, ლაბორატორიული
შემოწმების აქტების წარმოდგენა, აგრეთვე სიმტკიცეზე, მდგრადობასა და უსაფრთხოებაზე და-
მატებითი ექსპერტიზის ჩატარება (ეს მოთხოვნები არ უნდა იწვევდეს სტრუქტურის (შენობა-ნა-
გებობის კონსტრუქციული ელემენტების) დაზიანებას, თუ ეს არ არის გამოწვეული მდგრადობის
დადგენის ცხადი აუცილებლობით, რისთვისაც აუცილებელია კვანძის გაშიშვლება);

ბ) დამატებითი დოკუმენტებისა და ინფორმაციის წარმოდგენა, რომელიც აუცილებელია ობიექ-

ტის ან მისი ნაწილის საქართველოს კანონმდებლობის მოთხოვნებთან შესაბამისობის დადგენის
მიზნით;

გ) ობიექტზე ან მის ნაწილზე მოსაპირკეთებელი ან/და ტერიტორიის კეთილმოწყობითი სამუშაო-

ების შესრულება.

გადაწყვეტილებას მიღება ხდება განცხადების წარდგენიდან 30 დღის ვადაში. იმ შემთხვევაში,

როდესაც განმცხადებელი ვალდებულია შეასრულოს ზემოხსენებული მოთხოვნები, გადაწყ-
ვეტილება ლეგალიზების ან ლეგალიზებაზე უარის თქმის შესახებ მიიღება აღნიშნული მოთ-
ხოვნების შესასრულებლად შესაბამისი ორგანოს მიერ განსაზღვრული ვადის გასვლიდან 30
დღის ვადაში. ხოლო, თუ დადგენილ ვადებში შესაბამისი ორგანო ვერ მიიღებს გადაწყვეტილე-
ბას, ობიექტი ან მისი ნაწილი ჩაითვლება ლეგალიზებულად. ლეგალიზებაზე უარის თქმის შე-
სახებ გადაწყვეტილების მიღების შემთხვევაში, უნებართვოდ და პროექტის დარღვევით აშე-
ნებული ობიექტის მიმართ გატარდება კანონმდებლობით გათვალისწინებული ღონისძიებები.

28
XI. განაშენიანების რეგულირების ხაზ(ებ)ი,
წითელი ხაზ(ებ)ი
ე.წ. წითელი ხაზი/ხაზები წარმოადგენს მიწის ნაკვეთისათვის (ნაკვეთებისათვის) ქალაქთმშენებ-
ლობითი დოკუმენტით დადგენილ წარმოსახვით მიჯნას, რომლის მიღმაც უნდა განთავსდეს შე-
ნობანაგებობები; მიწის ნაკვეთისათვის (ნაკვეთებისათვის) შეიძლება დადგინდეს ერთი ან რამდე-
ნიმე წითელი ხაზი.

სამშენებლო მიწის ნაკვეთზე, მისი უკანა ეზოს განსაზღვრის მიზნით დგინდება განაშენიანების
რეგულირების ხაზი/ხაზები ანუ წითელი ხაზი/ხაზები საქართველოს მთავრობის დადგენილება
№59-ში (ტექნიკური რეგლამენტის – დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენი-
ანების რეგულირების ძირითადი დებულებების დამტკიცების თაობაზე) გაწერილი შემდეგი წე-
სით:

იმ შემთხვევაში, როდესაც სამშენებლო მიწის ნაკვეთი მხოლოდ ერთი მხრიდან ესაზღვრება ქუჩას
ან სხვა საზოგადოებრივ სივრცეს, მაშინ საზოგადოებრივი საზღვრის მოპირდაპირე (არამოსაზ-
ღვრე) სამეზობლო საზღვრ(ებ)იდან წითელი ხაზი/ხაზები უნდა დადგინდეს 3.0 მეტრ მანძილზე.

იმ შემთხვევაში, როდესაც სამშენებლო მიწის ნაკვეთი ესაზღვრება ორ ურთიერთგადამკვეთ ქუ-

ჩას ან სხვა საზოგადოებრივ სივრცეს, მაშინ საზოგადოებრივი საზღვრების მოპირდაპირე (არა-
მოსაზღვრე) სამეზობლო საზღვრ(ებ)იდან წითელი ხაზი/ხაზები უნდა დადგინდეს 3.0 მეტრ მან-
ძილზე ურთერთგადაკვეთამდე.

თუ სამშენებლო მიწის ნაკვეთის საკადასტრო საზღვრის კონტურის გამო არ ხერხდება ამ მი-

წის ნაკვეთის საზოგადოებრივი საზღვრის მოპირდაპირე (არამოსაზღვრე) სამეზობლო საზღვ-
რის გამოყოფა და აქედან გამომდინარე, სამშენებლო მიწის ნაკვეთის უკანა ეზოს დასადგე-
ნად ვერ ხერხდება წითელი ხაზი/ხაზების დადგენა, მაშინ მიწის ნაკვეთზე შენობის განთავსება
უნდა მოხდეს იმის გათვალისწინებით, რომ სამეზობლო მიჯნის ზონაში აშენებულ შენობაზე
სამეზობლო საზღვრის მხარეს მოწყობილი კარი, ფანჯარა, სამტრედე და კედელში არსებული
სხვა ღია ნაწილი არ შეიძლება გამოყენებულ იქნეს დაბრკოლებად მომიჯნავე მიწის ნაკვეთ-
ზე მიჯნის ზონაში ამ თავის მოთხოვნათა დაცვით ახალი შენობის/შენობების მშენებლობისას.

29
XII. ქართული სამშენებლო სამართლის
პრობლემები
მშენებლობის ნებართვის მიღების 3 სტადიის გავლის შემდეგ, საჭიროა აღინიშნოს ქართული სამ-
შენებლო სამართლის პრობლემებიც.

პირველ რიგში აღსანიშნავია ქართული სამშენებლო სამართლის ქაოტურობა. ჯერ კიდევ 2003
წელს დაწყებული სამშენებლო ბუმის გათვალისწინებით, რომელიც მხოლოდ დროებით შეფერხდა
2008 წელს მსოფლიო ფინანსური კრიზისის და სხვა მიზეზთა გამო და კვლავ აღორძინდა, რასაც
თან ერთვის ინვესტიციების მოზღვავება ქვეყანაში, დღემდე არ გაგვაჩნია კოდექსი, რომელიც
სრულად მოიცავს და დაფარავს ქართულ სამშენებლო სამართალთან დაკავშირებულ ნორმებს
და გააერთიანებს ამ მრავალრიცხოვან ცალკეულ დადგენილებებს. უამრავი ცალკე არსებული
კანონი და კანონქვემდებარე აქტი, რომლებიც რიგ შემთხვევაში წინააღმდეგობაში მოდის ერთ-
მანეთთან აუცილებლად უნდა ჩამოყალიბდეს ერთიან კოდიფიცირებულ სამშენებლო კოდექსში.

აღსანიშნავია 2016 წლის 28 იანვრის დადგენილება N41 შენობა-ნაგებობების უსაფრთხოების წე-

სების შესახებ. დადგენილება წარმოადგენს 521 გვერდიან სამართლებრივ დოკუმენტს, რომელიც
ფაქტობრივად არის ამერიკული შენობა-განებობების უსაფრთხოების წესების პირდაპირი თარგ-
მანი. დოკუმენტი საკმაოდ დიდი მოცულობისაა და ძნელია მშენებლის და არქიტექტორისთვის
გასაცნობად და ასათვისებლად. ამასთან, ის არ არის ქართულ სამშენებლო რეალობასთან ადაპ-
ტირებული და არ შეიცავს თუნდაც ბუნებრივ აირთან დაკავშირებულ უსაფრთხოების წესებს.
ბუნებრივი აირი დადგენილებაში მხოლოდ რამდენჯერმეა მოხსენიებული (406.8.4. და 911.1.5.-
ის 13.5 ნაწილებში) და არცერთხელ იმ კონტექსტში, რაც ბუნებრივი აირის შენობაში შეყვანის
უსაფრთხოების წესებთან იქნება დაკავშირებული. 41-ე დადგენილება უმეტესწილად ამახვილებს
ყურადღებას ხანძრის საშიშროებაზე და უგულებელყოფს ყველა სხვა საშიშროებას, რომელიც სა-
ქართველოში არსებულ შენობა-ნაგებობებში შეიძლება წარმოიქმნას. მითითებული დადგენილე-
ბით წარმოქმნილი ვალდებულებები ერთის მხრივ კარგია უსაფრთხოების თვალსაზრისით, თუმცა
გამოიწვია მშენებლობის გაძვირება, რადგანაც მრავალსართულიან ობიექტებში ითვალისწინებს
დამატებითი სადარბაზოსა და ლიფტის მოწყობას, ასევე სხვა აუცილებელ ღონისძიებებს. აგრეთ-
ვე აღსანიშნავია, რომ თბილისში არსებულ რამდენიმე ობიექტზე, სადაც მშენებლობა დაწყებული
იყო მხოლოდ გრგ-ს საფუძველზე და სადაც გაყიდული იყო ფართები დიდი პრობლემები შეიქ-
მნა მის გამოყენებასთან დაკავშირებით, რადგანაც აშენებულ კორპუსში დამატებით ლიფტებს
და სადარბაზოს ვერ გაითვალისწინებდნენ პრაქტიკულად ამ ობიექტების კანონიერების ჭრილში
მოქცევის გზად მხოლოდ დანგრევა და თავიდან აშენება რჩება.

ამას თან ერთვის მიწისქვეშა გაყვანილობები და საკომუნიკაციო ხაზები, რომელთა აღრიცხვის და

აღწერის შესახებ საკანონმდებლო ნორმები საკმაოდ მწირია. აქედან გამომდინარე არავინ ზუს-
ტად არ იცის რა ტერიტორიაზე კონკრეტულად რა ხაზები და საკომუნიკაციო გაყვანილობა გა-
დის, რომელთაგანაც ბევრის გაყვანაზე შესაბამისი ნებართვის აღებას არ ჰქონია ადგილი. ასევე
სრულყოფილად არ არის დარეგულირებული მათი მიწიდან ამოღების და გადატანის საკითხი. ამის
გამო ინვესტორები და ადგილობრივი შემძენები ხშირად აწყდებიან ისეთ პრობლემებს როგორი-
ცაა შეძენილ მიწის ნაკვეთზე სამუშაოების დაწყების დროს აღმოჩენილი საკომუნიკაციო ხაზე-
ბი, მილსადენები, გაყვანილობები, რაც აფერხებს, ან სრულად აჩერებს მშენებლობის პროცესს.
მათთან დაკავშირებით პირველ რიგში უნდა გაკეთდეს მიმართვა კომუნალურ და საკომუნიკაციო
სერვისებთან. უმეტეს შემთხვევაში, 134-ე დადგენილების საფუძველზე, რომელიც ეხება ელექტ-
რონული საკომუნიკაციო ქსელების სახაზო ნაგებობების დაცვის წესისა და მათი დაცვის ზონე-
ბის დადგენას, თავად ინვესტორებს და მშენებლებს უწევთ მათი გადატანა საკუთარი ხარჯებით.

30
ზოგ შემთხვევაში კომპანიები გასცემენ მცდარ ან არასრულ ინფორმაციას მათ საკუთრებაში
არსებული მიწისქვეშა ხაზების და მილების შესახებ.
და ბოლოს – ზედამხედველობა.

57-ე დადგენილების საფუძველზე ჩვენ გვაქვს:

მშენებლობის სახელმწიფო ზედამხედველობა, ანუ მშენებლობაზე სახელმწიფო ზედამხედველო-

ბისთვის უფლებამოსილი შესაბამისი ადმინისტრაციული ორგანო, რომლის საქმიანობაც წარ-
მოადგენს სამშენებლო საქმიანობის მოქმედ კანონმდებლობასთან შესაბამისობის დადგენა.

მშენებლის ტექნიკური ზედამხედველობა, ანუ დამკვეთის მიერ მშენებლობის პროცესში, მშენებ-

ლობის განხორციელების დოკუმენტების შესრულების კონტროლის ნებაყოფლობითი მექანიზმი.

საავტორო ზედამხედველობა – არქიტექტორის ან ინჟინერ-დამპროექტებლის მიერ მშენებლობის

პროცესში მშენებლობის განხორციელების დოკუმენტების შესრულების ნებაყოფლობითი ზედამ-
ხედველობა.

და ჩვენს მიერ უკვე განხილული სერვისი.

მიუხედავად იმისა, რომ ხარვეზებისთვის დაწესებულ ჯარიმებთან შედარებით სერვისების ღი-

რებულება ნაკლებია, მისი ფასი მაინც მერყეობს 10.000-დან 12.000-მდე, რაც მშენებლობის ხარ-
ჯებიდან გამომდინარე შესაძლოა მაინც მაღალ გადასახადს წარმოადგენდეს მშენებლებისთვის.
საჭიროა ისეთი შემოწმების და ზედამხედველობის არსებობა, რომელიც ერთის მხრივ ნებაყოფ-
ლობითი და ძვირი არ იქნება, მეორე მხრივ კი მოახდენს მშენებლობის პროცესის მკაცრ ჩარ-
ჩოებში ჩაყენებას. აღნიშნული საწყისი ეტაპიდანვე გაზრდის მშენებლობის ხარისხს, რაც არის
როგორც მომხარებლის ისე შემსრულებლის ინტერესებში. რაც გამოიხატება მშენებლისთვის ჩა-
ბარების პროცესის გამარტივებაში და ჯარიმების, პლიუს შესაძლო დანგრევა-აშენების თავიდან
აცილებაში, ასევე მომხმარებლის მიერ ხარისხიანი პროდუქტის მიღებაში.

შენობა-ნაგებობის მშენებლობის დასრულების შემდეგ ხდება მერიის ან რაიონული ადგილობრი-

ვი თვითმმართველობის/ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ მისი ექსპლუატაციაში მიღება. არქი-
ტექტორების თქმით, ეს ყველაზე რთული და ძვირი ნაწილია მშენებლობის პროცესის.

უნდა მოხდეს არქიტექტურის სამსახურის და ზედამხედველობის სამსახურის სახელზე განცხა-

დების დაწერა. ამ სამსახურების ექსპერტები შეამოწმებენ დასრულებული შენობის შესაბამისო-
ბას მის დამტკიცებულ პროექტთან 5 დღის ვადაში. აუდიტის შედეგებზე დაყრდნობით, მოხდება
პროექტის ექსპლუატაციაში მიღება ან უზუსტობის შემთხვევაში – დაჯარიმება.

არქიტექტორების განცხადებით, ფაქტობრივად არ არსებობს შემთხვევა, როდესაც შენობის ჩა-

ბარება მოხერხდა ჯარიმის გარეშე. თუ აღმოჩენილი შეცდომები ეხება კოსტრუქციულ ელემენ-
ტებს, სახელმწიფო ორგანოებს შეუძლიათ არა თუ არ მიიღონ პროექტი, არამედ განსაზღვრონ
მისი სტრუქტურის შეცვლა, რაც, ფაქტობრივად მის დანგრევას და ხელახლა აშენებას ნიშნავს.
დარღვევების აღმოფხვრაზე გათვალისწინებულია ერთ თვიანი ვადა. თუ ამ პერიოდში მოესწრე-
ბა ხარვეზების გამოსწორება, მაშინ ჯარიმისგან თავისუფლდება. საწინააღმდეგო შემთხვევაში
უნდა მოხდეს როგორც ჯარიმის გადახდა, ასევე პროექტის კორექტირება, რომელზეც ხელახლა
უნდა მოხდეს შეთანხმება ადმინისტრაციულ ორგანოში. კორექტირების განხილვის ვადაა 5 დღე.

თუმცა, შესაძლებელია კორექტირების გაკეთება მშენებლობის ნებისმიერ ეტაპზე, სანამ ექსპლუ-

ატაციაში მიღების ეტაპი დადგება. ჯობს მშენებლობის პროცესში მოხდეს შესწორებების შეტანა,
ვიდრე ბოლოს საჭირო გახდეს ჯარიმის გადახდა და შენობის ხელახლა აშენება.

31
თუ ყველაფერი რიგზეა, ზედამხედველობის სამსახური კიდევ ერთი თვის განმავლობაში დააკ-
ვირდება და შეისწავლის და მხოლოდ ამ პროცედურების მერე შედგება შენობის ექსპლუატაციაში
მიღების სამართლებრივი აქტი.

ასევე აუცილებელია შესწავლილ იქნეს ადგილობრივი გეოგრაფია და მომზადდეს გეოლოგიური

დასკვნები. საქართველოში ბევრი მიწისქვეშა მდინარეა, რის გამოც ზოგიერთ რაიონში დაუშვე-
ბელია მშენებლობა, განსაკუთრებით მრავალსართულიანი სახლების. თუ ამ მხრივ ყველაფერი
წესრიგშია, მიწის ნაკვეთის საკუთრებაში გადმოფორმების და სამშენებლო პროექტის შემუშა-
ვების შემდეგ აუცილებელია კომუნალურ სამსახურებში და საკომუნიკაციო კომპანიებში განც-
ხადებების შეტანა დაქსელვასთან და გაყვანილობების შემოყვანასთან დაკავშირებით. მოხდება
მილსადენების ზომების, მოცულობების და რაოდენობის გამოთვლა მშენებლობაზე გამოყოფილი
თანხების, სართულების რაოდენობის და დაახლოვებით მოსახმარი ბუნებრივი აირის და ელექტ-
როენერგიის მიხედვთ. განცხადებებზე პასუხის მიღების ვადაა 10 სამუშაო დღე. კიდევ დაახლო-
ვებით ერთი თვე დასჭირდება ამ მილების გაყვანას.

ცალკე აღნიშვნის ღირსია თბილისის საკრებულოს 2014 წლის N14-39 დადგენილება, რომელიც
თბილისში განხორციელებული სამშენებლო რეფორმის უმნიშვნელოვანესი ნაწილია. მისი შემო-
ღებით გამკაცრდა მანამდე არსებული 4-13 გადაწყვეტილებით არსებული რეგულაციები. დაწეს-
და მაქსიმალური სიმაღლის შემზღუდველი ნორმები რიგ სამშემებლო ზონებში. კოეფიციენტებს
ბევრად მეტი დანიშნულების ფართები ითვისებენ ვიდრე წინა ნორმატიული აქტის შემთხვევაში,
აქედან გამომდინარე, მშენებლებისთვის უფრო მიმზიდველი გახდა ისეთი ობიექტების მოძებვნა,
რომლებზეც ნებართვა გაცემული იყო 2014 წლამდე, რათა მათ პროექტის კორექტირებისას არ
შეეხოთ 41-ე და 14-39 დადგენილებები.

მთლიანობაში, შეიძლება ითქვას, რომ სამშენებლო სამართლის ყველაზე დიდი პრობლემა სის-
ტემურობის არ არსებობაშია. გარდა იმისა, რომ ხშირია ნებართვის გამცემი ორგანოსგან არაერ-
თგვაროვანი მიდგომა საკითხების მიმართ, სხვადასხვა სარეგულაციო ნორმებიც გაბნეულია
განსხვავებულ აქტებში. პრობლემას ქმნის ამავდროულად სამშენებლო რეგულაციებში ხშირი
ცვლილებების განხორციელების მცდელობები, რაც რეალურად დადებით შედეგებს ნაკლებად
იძლევა და უმეტესად იწვევს წინააღმდეგობრიობას ნორმატიულ აქტებს შორის. ამიტომაც, სტა-
ბილურობის თვალსაზრისით აუცილებელია ერთიანი დოკუმენტის შექმნა, სადაც მაქსიმალურად
იქნება გათვალისწინებული ქართული სამშენებლო სამართლის მახასიათებლების სფეციფიკა
და ამავდროულად, დაფუძნებული იქნება ამ კუთხით წარმატებული საზღვარგარეთის ქვეყნე-
ბის პრაქტიკის ანალიზზე, ქართულ სამშენებლო რეალობასთან ადაპტირებული ფორმით. ხსე-
ნებულის გათვალისწინებით, ზემოაღნიშნული კოდექსის მიღება საგრძნობლად შეუმსუბუქებს
მშენებლობასთან დაკავშირებულ საქმეებს როგორც თავად ინვესტორებს, მშენებლებს და არქი-
ტექტორებს, ასევე იურისტებს. მოხდება როგორც ქაოტური და მრავალრიცხოვანი ნორმების და
დადგენილებების წესრიგში მოყვანა და ერთად შეკრება, ასევე სამშენებლო სამართალში არსებუ-
ლი ხარვეზების და ნაკლების თუნდაც ნაწილობრივი გამოსწორება.

ამას გარდა, მნიშვნელოვანია აღინიშნოს ის გარემოება, რომ დღეს არსებული მდგომარეობით

ინსპექტირება ხდება შენობის ექსპლუატაციაში მიღებამდე, მაშინ, როდესაც შესაძლებელია მშე-
ნებელმა ააშენოს საცხოვრებელი სახლო და იგი სრულიად სხვა ფუნქციური დანიშნულებით გა-
მოიყენოს, მაგალითად სასტუმროდ. შესაძლებელია დაისვას კითხვა, რომ მესაკუთრეს შეუძლია
ისე გამოიყენოს მისი უძრავი ქონება, როგორც სურს, თუმცა ამ დროს საქმეში ერთვება უსაფ-
რთხოების სტანდარტები, მაგალითისთვის, სასტუმროს დატვირთულობიდან გამომდინარე, მას
სულ სხვა უსაფრთხოების მოთხოვნები აქვს დაწესებული, შესაბამისად, კარგი იქნებოდა თუკი
გაკონტროლდებოდა მშენებლობის დასრულების შემდგომ, შენობის მიზნობრივი გამოყენების
რეალობა.

32
აღსანიშნავია ის პრობლემა, რომ დღეის მდგომარეობითაც, საქართველოში არ არსებობს სამშე-
ნებლო საქმიანობის ლიცენზირება. ეს იმას ნიშნავს, რომ შესაძლებელია სრულიად გამოუცდელ-
მა სუბიექტმა ააშენოს 20 სართულიანი სახლი და არავინ ამოწმებს იმას, რა გამოცდილებასა და
ცოდნას ფლობს მშეებელი სუბიექტი ასეთი მასშტაბური ობიექტის მშენებობისას. სასურველია
მე-მინიმუმ მე-3 და 4 კლასის მშენებლობიდან სახელმწიფო ახდენდეს სამშენებლო კომპანიების
ლიცენზირებას, სადაც შესწავლილ იქნება რა მატერიალურ თუ არამატერიალურ ბაზას ფლობს
ესა თუ ის პოტენციური მშენებელი.

აღსანიშნავია ე.წ. ჰაერის გაყიდვის პრობლემა, რაც კვლავ რჩება აქტუალურ საკითხად. იურიდი-
ულად ამის მიზეზია ე.წ. განშლის (ფართების ინდივიდუალურ ი საკუთრების ობიექტებად განაწი-
ლების) უფლების მიცემა მშენებლისთვის შენობის დასრულებამდე. ეს იმას ნიშნავს, რომ მშენე-
ბელს შეუძლია საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოშ მოამზადოს ამონაწერი მე-20 სართლის
ბინაზე და გაყიდოს იგი, როდესაც პირველი სართულიც კი არ დაუმთავრებია.

ერთ-ერთ მთავარ პრობლემად კვლავ რჩება მშენებლობის ხარისხი. დღეის მდგომარეობით არ

არსებობს რეგულაცია, რომელიც გააკონტროლებს იმას თუ რა ხარისხის მასალით შენდება შე-
ნობა ნაგებობები საქართველოში. ამის გამოსავალია საკანონმდებლო ბაზის შექმნა, რომელიც
მოაწესრიგებდა იმ საკითხს, რომ შემოწმებულიყო თითოეული სართულის მშენებლობის ხარისხი
და შესაბამისი სინჯების აღება ლაბორატორიული კვლევების მიზნით.

ყოველივე ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით ვფიქრობთ ზემოთქმული რეკომენდაციების

გათვალისწინება მნიშვნელოვნად შეუწყობს ხელს სამშენებლო სამართლის განვითარებასა და
უკეთესი მშენებლობების წარმოებას, რაც პირდაპირ აისახება ადამიანის სიცოცხლისა და ჯანმ-
რთელობის უსაფრთხოებაზე.

33
გამოყენებული ნორმატიული მასალები:
1. საქართველოს მთავრობის დადგენილება №57 მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესისა და
სანებართვო პირობების შესახებ;
2. საქართველოს მთავრობის დადგენილება №41 ტექნიკური რეგლამენტის „შენობა-ნაგებობის
უსაფრთხოების წესების“ დამტკიცების თაობაზე;
3. საქართველოს კანონი ლიცენზიებისა და ნებართვების შესახებ;
4. საქართველოს მთავრობის დადგენილება N134 ელექტრონული საკომუნიკაციო ქსელების
სახაზო ნაგებობების დაცვის წესისა და მათი დაცვის ზონების დადგენის შესახებ;
5. საქართველოს კანონი პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსი;
6. საქართველოს კანონი სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის საფუძვლების შესახებ;
7. ქალაქი თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს დადგენილება №17-49 ქალაქ თბილისის
მუნიციპალიტეტის ტერიტორიაზე სპეციალური (ზონალური) შეთანხმების გაცემისათვის მოსაკ-
რებლის განაკვეთების განსაზღვრისა და გადახდის ინსტრუქციის დამტკიცების შესახებ;
8. საქართველოს კანონი ელექტრონული კომუნიკაციების შესახებ;
9. ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს დადგენილება №10-16 ქალაქ თბილისის
მუნიციპალიტეტის მერიის ურბანული განვითარების საქალაქო სამსახურის დებულების დამტ-
კიცების შესახებ;
10. საქართველოს კანონი არქიტექტურულ-სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედ-
ველობის შესახებ;
11. საქართველოს კანონი მშენებლობის ნებართვის შესახებ;
12. საქართველოს პრეზიდენტის ბრძანებულება №660 პროექტის შემთანხმებელი და მშენებლო-
ბის ნებართვის გამცემი ორგანოს მიერ უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული
ობიექტების ან მათი ნაწილების ლეგალიზების შესახებ გადაწყვეტილების მიღების წესის დამტ-
კიცების თაობაზე;
13. საქართველოს მთავრობის დადგენილება №59 ტექნიკური რეგლამენტის – დასახლებათა
ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების ძირითადი დებულებების დამტ-
კიცების თაობაზე.

34
36