aZBORNIK REFERATOV - Posvet Poslovanje Z Nepremičninami 2017

28.
tradicionalni posvet
Portorož, 9. in 10. november 2017
www.posvetnepremicnine.si
Zbornik referatov
28. tradicionalni posvet
Portorož, 9. in 10. november 2017
Zbornik referatov
Zbornik prispevkov 28. posveta
Poslovanje z nepremičninami
Izdajatelj in založnik: Gospodarska zbornica Slovenije – Zbornica za poslovanje z nepremičninami
Uredil: Boštjan Udovič
Oblikovanje: GZS
Maloprodajna cena: 30€ + DDV
Fotokopiranje in razmnoževanje po delih ali v celoti je brez izrecnega soglasja izdajatelja prepovedano.
Vse pravice pridržane.
CIP - Kataložni zapis o publikaciji
Narodna in univerzitetna knjižnica, Ljubljana
351.778.5(497.4)(082)(0.034.2)
347.235(497.4)(082)(0.034.2)
TRADICIONALNI posvet Poslovanje z nepremičninami (28 ; 2017 ; Portorož)

Zbornik referatov [Elektronski vir] / 28. tradicionalni posvet Poslovanje z nepre-
mičninami, Portorož, 9. in 10. november 2017 ; [uredil Boštjan Udovič]. - Ljubljana :
Gospodarska zbornica Slovenije, Zbornica za poslovanje z nepremičninami, 2017
ISBN 978-961-6986-19-9
1. Dodat. nasl. 2. Udovič, Boštjan, 1978-
292332800
Kazalo
Pozdravni nagovor GZS ZPN 5
Pozdravni nagovor SNZ FIABCI 6
Zadruge (kooperative) v Švici 6
Andreas Hofer, dipl. arhitekt
Cooperatives in Switzerland 8
Andreas Hofer, dipl. Architekt ETH
Upravljanje nepremičnin v Zvezni republiki Nemčiji 10
Michael von Hauff, Alexey Smerdev
Immobilienmanagement in Deutschland 19
Michael von Hauff, Alexey Smerdev
Urejena Slovenija 30
Aleš Seliškar
Franc Ravnihar
Urejen prostor je predpogoj za urejeno državo 34
Matjaž Grilc, Leon Kobetič
Pristojnosti upravnika za reševanja nesoglasij in sporov med etažnimi lastniki
v stavbah v etažni lastnini 37
Janez Ribnikar, univ.dipl.prav.
Nepravdni postopki po Stanovanjskem zakonu v praksi 45
Nadja Podobnik Oblak
Kakovostno upravljanje večstanovanjskih stavb 57
Boštjan Rus, stanovanjski inšpektor
Poročilo o delu Komisije ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev
v prometu z nepremičninami 71
Robert Geisler, univ.dipl.prav.
Analiza prijav na 17. javni razpis za neprofitna stanovanja 75
Živa Matjašič, univ. dipl. prav.
Način preverjanja izpolnjevanja pogojev po 90. členu Stanovanjskega zakona 77
Maja Kos, univ. dipl. prav.
Predstavitev rezultatov ankete o potrebah po javnih najemnih stanovanjih 79
Vanja Žontar Djordjevič, univ.dipl.inž.grad, Sanja Burnazović, univ.dipl.inž.grad
Aktivna in v mlade usmerjena stanovanjska politika Občine Ajdovščina 93
Tadej Beočanin, Andreja Vidmar Sukanovič
Tržna mera kapitalizacije za kmetijska zemljišča v Sloveniji, razvojne faze nepremičnin
in izračun mere kapitalizacije z dograjevanjem 99
mag. Anton Kožar 
Vpliv energetskega stanja stavbe na vrednost nepremičnine 102
mag. Anton Kožar
Predstavitev predloga Zakona o sodnih izvedencih, cenilcih in tolmačih 109
mag. Evelin Pristavec Tratar, Mojca Prus, univ. dipl. prav.
Portorož, 9. in 10. november 2017 3

Spoštovani udeleženke in udeleženci
28. posveta Poslovanje z nepremičninami
Ponovno smo se v izjemnem številu zbrali v Portorožu, da skupaj prisluhnemo največjim strokovnjakom z
nepremičninskega področja, se pogovorimo o izzivih in pasteh panoge ter si sežemo v roke in izkoristimo
priložnost za spletanje, tako poslovnih kot osebnih, prijateljstev.
Tudi v letošnjem letu se nepremičninska panoga sooča s številnimi izzivi. Po eni strani že lahko čutimo
ogrevanje nepremičninskega trga, po drugi strani pa so pred nami nekateri zahtevni zakonodajni postopki.
Tudi zato smo prepričani, da bo posvet Poslovanje z nepremičninami udeležencem ponovno ponudil naj-
pomembnejše informacije, ki jih potrebujete ob izvajanju vsakodnevnih nalog. Tokratni posvet je poseben
tudi zato, ker smo v sodelovanju s Slovenskim nepremičninskim združenjem FIABCI, ki ravno letos praznuje
25. obletnico delovanja, zagotovili udeležbo nekaterih eminentnih nepremičninskih strokovnjakov iz tujine.
Udeleženci posveta se boste lahko seznanili tudi z nekaterimi praksami in zakonodajnimi rešitvami iz tuji-
ne, hkrati pa boste lahko spletli neprecenljiva poznanstva s pomembnimi tujimi akterji nepremičninskega
področja.
Ponovno na posvetu aktivno sodelujejo tudi predstavniki resornih ministrstev, ki nam bodo lahko že
predstavili predloge ali vsaj ključne rešitve nekaterih najpomembnejših zakonov s področja poslovanja
z nepremičninami, predvsem Stanovanjskega zakona in Zakona o upravljanju nepremičnin, Zakona o ne-
premičninskem posredovanju ter Zakona o evidentiranju nepremičnin pa tudi Zakona o sodnih izvedencih,
cenilcih in tolmačih. Posveta se udeležujejo tudi predstavniki Stanovanjske inšpekcije, ki nam bodo osve-
tlili pomembna dognanja nekaterih usmerjenih nadzorov, tako že zaključenih, kot tistih, ki so še v teku.
Ta dognanja so pomemba za vzpostavljanje dobrih praks na področju upravljanja nepremičnin, posebej
večstanovanjskih stavb.
Posveta se aktivno udeležujejo tudi predstavniki najpomembnejših organizacij na področju poslovanja z

nepremičninami, še posebej članov GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami. Nenazadnje pa pomem-
ben prispevek na letošnjem posvetu, predvsem skozi razpravo, ki ji bomo namenili več časa, pričakujemo
tudi od ostalih udeležencev posveta, ki s svojo vsakoletno udeležbo temu dogodku dajete poseben pečat
in težo.
Posvet bo drugi dan, torej v petek, kot običajno potekal po sekcijah, na katerih boste udeleženci spregovo-
rili o nekaterih najpomembnejših aktualnih strokovnih vprašanjih ter si izmenjali izkušnje in dobre prakse.
Program posveta tako tudi letos naslavlja najpomembnejša vprašanja in ponuja najboljše odgovore. Od
upoštevanja teh rešitev s strani za to pristojnih pa bo odvisen tudi nadaljnji razvoj panoge.
Posvet bomo tudi tokrat zaključili z motivacijsko delavnico, na kateri bo mag. Martin Lisec spregovoril o
kakovostni komunikaciji kot temelju uspešnega poslovanja.
Upamo, da bo posvet vsem, ki ste si vzeli čas za udeležbo, ponudil tisto, kar potrebujete in izpolnil vaša
pričakovanja. V vsakem primeru pa bomo veseli prav vsakršnega odziva od vas, saj nam bo to v veliko
pomoč, da bodo posveti v prihodnje še boljši in bolj zanimivi.
GZS - Zbornica za poslovanje z nepremičninami GZS - Zbornica za poslovanje z nepremičninami

Boštjan Udovič, direktor Franc Props, predsednik
4 Poslovanje z nepremičninami
Spoštovani!
Dobrodošli na 28. posvetu Poslovanje z nepremičninami, v okviru katerega Slovensko nepremičninsko

združenje praznuje 25-letnico delovanja.
Dovolite mi, da se ob tej svečani priložnosti zahvalim vsem prisotnim predstavnikom svetovne nepremič-
ninske organizacije FIABCI še posebej svetovnemu predsedniku gospodu Mahmoodu Farooku (Indija) in
evropskemu predsedniku gospodu Rieri Ramonu Torrobi (Španija), da sta nas obiskala na tako pomemb-
nem jubileju. Prav tako se zahvaljujem dolgoletnim partnerjem, kot so Gospodarska zbornica Slovenije-
-Zbornica za poslovanje z nepremičninami in nepremičninskim združenjem iz sosednjih držav: Hrvaški
gospodarski zbornici-Združenju za poslovanje v prometu z nepremičninami, Gospodarski zbornici Srbi-
je-Združenju za promet nepremičnin , Klaster nekretnine, REBEC in Filipović svetovanje za dolgoletno
strokovno sodelovanje pri organizaciji strokovnih konferenc in izmenjavi dobrih praks. V letu 2010 je
prav naše združenje dalo pobudo za aktivno regionalno sodelovanje med nepremičninskimi strokovnjaki
iz Hrvaške, Srbije in Slovenije, ki ga vsako leto nadgrajujemo z mednarodnimi konferencami in poslovni-
mi srečanji. Izmenjava informacij o aktualnih trendih trgov ter spremembah zakonodaje in prepotrebno
mreženje strokovnjakov so med najbolj pomembnimi elementi našega skupnega sodelovanja.
Glede prihodnosti sem optimist. V našem združenju smo začrtali jasno prihodnost v delu z mladimi bodo-
čimi nepremičninskimi strokovnjaki. Naša skupna obveza je mladim omogočiti iskanje novih poslovnih
priložnosti in jim odpreti vrata novega dodatnega izobraževanja in povezovanja z najboljšimi domačimi
in tujimi nepremičninskimi strokovnjaki.
Ob tej posebni priložnosti mi dovolite, da se zahvalim vsem preteklim in sedanjim članom združenja za
dobro medsebojno sodelovanje.
Vaša nesebična delitev znanja pomembno vpliva na razvoj ureditve slovenskega nepremičninskega trga
in zato vam v imenu Slovenskega nepremičninskega združenja FIABCI Slovenija velika HVALA.
Slovensko nepremičninsko združenje FIABCI
Jože Podgoršek, predsednik

Zadruge (kooperative) v Švici
Andreas Hofer, dipl. arhitekt
Archipel, Zuerich, Švica
Zadruge imajo v Švici dva zgodovinska izvora:

• Na odročnih podeželskih območjih obstaja zelo dolga tradicija medsebojne pomoči in organizacije,
ki je bila nujna za preživetje v krutih alpskih razmerah. Zaradi sezonskih selitev živine, so bili med
živinorejci nujni zapleteni sporazumi, da so lahko v gorah poleti ustrezno skrbeli za črede. Ta tradicija
se odraža tudi v samem imenu države »Švicarska konfederacija«, z močim poudarkom na narodu, ki
temelji na svobodni volji državljanov in zavezi za gradnjo naroda na medsebojni podpori in solidar-
nosti.
• Industrializacija je v 19. stoletju v celoti spremenila družbo. Stari sistem samopomoči, pod vplivom
zgodnjih socialističnih gibanj, je vodil v zapleten sistem zadrug, ki so organizirale proizvodnjo in delitev
osnovnih dobrin (kmetijske zadruge), financirale podeželska podjetja (banka Raiffeisen), zavarovale
delavski razred (nekatere največje zavarovalnice, na primer. Mobiliar, so organizirane kot zadruge) ter
delavskemu razredu zagotavljale cenovno dostopne dobrine (Coop, Migros) in stanovanja.
Zadruge so zasebne kapitalske organizacije, ki niso oproščene davkov, tudi če služijo javnemu interesu.
Stanovanjske zadruge so vse do danes zelo blizu prvotnim idejam solidarnosti in samopomoči. Ker za-
druge igrajo ključno vlogo pri zagotavljanju cenovno dostopnih stanovanj, so njihova razmerja do oseb
javnega prava urejena s številnimi predpisi od bolj splošnih na nacionalni ravni, do predpisov o socialnih
stanovanjih na kantonalni ravni ter do uravnoteženega sistema prednosti in obveznosti – če se zadruga
razglasi za zadrugo v splošnem interesu – v velikih industrijskih mestih.
Zuerich je kot največje industrijsko mesto v Švici ob tem odigralo ključno vlogo. Zakon, ki je bil z javnim
glasovanjem sprejet leta 1907, je mesto Zuerich zavezal k zagotovitvi »poceni« in »zdravih« stanovanj za
delavski razred.
V dvajsetih letih 20. stoletja se je »zueriški model« razvil: mesto Zuerich je postalo močna načrtovalska
institucija, ki je zagotavljala infrastrukturo (ulice, bolnišnice, šole, javna kopališča), za pomoči potrebne
(revne, ostarele, velike družine) zagotavljala socialna stanovanja in zadrugam lajšala zagotavljanje ce-
novno dostopnih stanovanj za nižji srednji razred prebivalstva. Tekom 20. stoletja je bilo ustanovljenih
več kot 120 zadrug. Čeprav so bile v začetku vezane na posamezne poklice (še danes obstajajo zadruge
železniških delavcev, uradnikov, učiteljev in trgovcev, od katerih je danes večina odprta za vse), se je
kasneje razvila pisana in raznolika paleta zadrug. V letu 1916 ustanovljena »Allgemeine Baugenossen-
schaft Zuerich, ABZ« (Splošna gradbena zadruga Zuerich), z več kot 5.000 stanovanji največja zadruga v
Švici, je bila prva zadruga odprta za vse (od tu tudi naziv splošna). Zadruge so v tem obdobju sprejemale
in preizkušale nove načrtovalske modele kot so vrtna mesta in modernistična arhitektura, na koncu pa
so se nagnile k zmerni »švicarski sodobnosti«. Drugo obdobje ustanavljanja revnih kmečkih vasi jim je
v letu 1934 odprlo prostor za številne nove projekte. Danes je 20% vseh stanovanj v lasti zadrug, in sicer
predvsem v bližini nekdanjih tovarn in delavskih sosesk, 6% stanovanj pa je v lasti Mesta Zuerich in
nekaterih njegovih ustanov.
Vlada je sistem zadružne samopomoči podpirala z zagotavljanjem zemljišč (v začetku z njihovo prodajo,
kasneje pa z dolgoročnim najemom) in finančne (pokojninski sklad mesta Zuerich zagotavlja posojila)
ter organizacijske (mesto Zuerich kupi delnice v vsaki zadrugi in imenuje člana v njen upravni odbor)
podpore. Kljub temu zadruge ohranjajo svojo neodvisno vlogo kot zasebne družbe, ki delijo vrednote
lokalne stanovanjske politike za zagotavljanje cenovno dostopnih stanovanj za nižji srednji razred.
Več kot 90% stanovanj v Zuerichu je najemniških (na podeželskih območjih je stopnja lastniških sta-
novanj višja in dosega 40%). Švica je kot ena najbogatejših držav na svetu najemniški trg z liberalno
najemniško zakonodajo in visoko stopnjo fluktuacije.
Na nacionalni in kantonalni ravni je bila večina načel zueriškega sistema prilagojena. Revolving sklad s
poroštvom Švicarske konfederacije zagotavlja začetno financiranje, pri čemer so predpisani minimalni
standardi kakovosti (Wohnungsbewertungssystem) in maksimalni stroški za stanovanja v javnem in-
teresu. Osnovno načelo predstavlja stroškovna najemnina. Višina najemnine ni določena z absolutnim
zneskom, temveč je določena glede na strošek investicije. Sklad za obnovo in amortizacijo je obvezen.
Zadružni sistem je »socialno demokratski« odgovor na stalno pomanjkanje stanovanj, ki ga je povzročila

industrializacija. Čeprav je bil uspešen, ni mogel nikoli v celoti zadovoljiti povpraševanja ali postaviti
pod vprašaj tržnih načel lastništva zemljišč in špekulacije. Sistem ima široko politično podporo, saj se
tudi desne politične stranke strinjajo, da zagotavljanje cenovno dostopnih stanovanj stabilizira družbeni
sistem mesta in igra ključno vlogo pri zagotavljanju dostojnih, cenovno dostopnih stanovanj za manj
privilegirane, kot so velike družine, ostareli in gibalno ovirani. Koncept samopomoči s tem zmanjšuje
pritisk na socialni sistem. Zadružni finančni mehanizem zagotavlja cenovno dostopna stanovanja brez
visokih stroškov in brez segregacije, ki jo drugi sistemi zagotavljanja socialnih stanovanj v Evropi redno
povzročajo.
Zuerich je zaradi procesov deindustrializacije po letu 1960 izgubil 20% prebivalstva. V sedemdesetih
in osemdesetih letih 20. stoletja je to povzročilo stagnacijo zadružnega gibanja. V devetdesetih pa je
mestno družbo pretresla globoka kriza. Droge, finančne težave, špekulacije in negotova prihodnost so
naznanili čas za spremembe.
Novoustanovljene zadruge so bile presenetljivo del »urbane renesanse«, ki je postavila nova pravila igre.
Današnje zadruge so spet del uradne stanovanjske politike. Referendum leta 2011 je zahteval povečanje
deleža stanovanj v javnem interesu (tako občinskih kot zadružnih) na najemnem stanovanjskem trgu na
33% v naslednjih 20 letih. Tako zadruge delujejo ter iščejo novo vlogo. S tem se odpira novo poglavje
v dolgi zgodovini in sodelovanje pri razpravah o tem, kako zagotoviti cenovno dostopna stanovanja za
postindustrijsko in postmoderno družbo.
Medtem ko tradicionalne zadruge razvijajo strategije za obnovo in zamenjavo stanovanjskega fonda, da

bi se prilagodile potrebam starajoče se družbe, na novo ustanovljene zadruge eksperimentirajo z nizko-
energijskimi zgradbami, novimi stanovanjskimi tipologijami in prevzemajo odgovornost za zagotavljanje
komercialne infrastrukture, omrežij lokalnih gospodarstev, mestnega kmetovanja, proizvodnjo energije,
procese participativnega načrtovanja in nove demokratične oblike, s katerimi s pomočjo svojih projektov
prispevajo k iskanju novih postindustrijskih življenjskih slogov.
Zelo star sistem - včasih razglašen za mrtvega - se izkazuje za inovativnega in »odpornega na priho-
dnost« ter proizvaja arhitekturo in projekte velikega obsega, o katerih se pogosto razpravlja kot prispe-
vek k razpravi o tem, kako se lahko postmoderne družbe samoorganizirajo.
O avtorju
Andreas Hofer je arhitekt in projektant v podjetju Archipel v Zurichu. Sodeloval je pri številnih stanovanj-
skih projektih, bil član upravnega odbora Združenja stanovanjskih zadrug v Zurichu. Trenutno je član
upravnega odbora združenja »Mehr als wohnen«. Redno objavlja dela o mestnem razvoju in stanovanj-
skih zadevah, poučuje na različnih univerzah in podpira stanovanjske projekte kot svetovalec in član
žirije na tekmovanjih.

Cooperatives in Switzerland
Andreas Hofer, dipl. Architekt ETH
Archipel, Zürich
Cooperatives in Switzerland have two historical roots:

• There is a very old tradition of mutual help and organization in the remote rural areas, that was neces-
sary to survive in harsh alpine conditions. Transhumance needed complex agreements of farmers to
cater herds on alps during summer. This tradition is reflected in the name of the country «Schweizeri-
sche Eidgenossenschaft», a strong emphasis of a nation that is founded on free will of its citizens and
an oath to build a nation on mutual support and solidarity.
• Industrialization transformed the society in the 19th century completely. The old system of self help,
influenced by early socialist movements, led to a complex system of cooperatives that organized the
production and distribution of primary goods (agricultural coops), financed rural ventures (Raiffei-
sen banks), insured the working class (some of the biggest insurance companies, e.g. Mobiliar are
organized as coops), provided the working class with affordable goods (Coop, Migros) and affordable
housing.
Cooperatives are private capital corporations, even if they are serving the public good they are not
exempted from taxes.
Housing cooperatives are till today very close to the initial ideas of solidarity and self help. Because they
play a crucial role in the provision of affordable housing, a series of laws from the more general national
level over social housing laws on the cantonal level to a well balanced system of privileges and duties – if
a cooperative declares itself as a cooperative of common interest – in the big industrial cities regulates
their relation to the public bodies.
Zurich as the biggest industrial city in Switzerland played a crucial role. A law that was accepted in a pu-
blic vote 1907 obligated the City of Zurich to provide «Cheap» and «Healthy» flats for the working class.
In the 20ties of the last century the «Zurich Model» derived: the City of Zurich is a strong planning insti-
tution, it provides infrastructure (streets, hospitals, schools, public bathes), it takes care for the people
in need (poor, elderly, big families) providing social housing and it facilitates cooperatives to realize
housing for the lower middle classes. During the 20th century more than 120 cooperatives were founded.
Initially bound to professions (till today exists cooperatives for railway workers, state agents, teachers,
commercial employees at which most of them are meanwhile open to everybody), a vivid and diverse sce-
ne of cooperatives developed. The 1916 founded «Allgemeine Baugenossenschaft Zürich, ABZ» the bi-
ggest cooperative of Switzerland with almost 5000 flats was the first open to a general public (allgemein
means general). The cooperatives of this phase adopted and experimented new planning paradigms, like
garden cities, modernist architecture, but finally tended to a moderate «Swiss Modernity». The second
incorporation of poor agricultural villages in 1934 opened a big field for their projects. Today 20% of all
flats are owned by cooperatives mainly close to the former factory sites in working class neighborhoods
and in a ring around the inner city areas, 6% of all flats are owned by the City of Zurich and several city
owned foundations.
The government supported the self help system of the cooperatives providing land (initially selling it,
meanwhile by long term land leases), helping financially (the pension fund of the City of Zurich provides
loans) and organizational (the City of Zurich buys shares of each cooperative and delegates a member to
the board of directors). Nevertheless cooperatives maintain their independent role as private corporati-
ons that share values with the local housing policy to provide access to affordable housing for the lower
middle classes.
More than 90% of the flats are for rent (City of Zurich, in rural areas ownership is higher and reaches
40%). Switzerland as one of the richest countries in the world is a tenant market with liberal tenant laws
and a high fluctuation.
On a national and cantonal level most principles of the Zurich system were adapted. A revolving fund
guaranteed by the Swiss Confederation provides initial funding, there are rules for minimum qualities
of flats (Wohnungsbewertungssystem) and maximum costs for flats of common interest. The cost rent
is the basic principle. Rent costs are not defined absolutely but are regulated regarding the cost of the
investment. Funds for renovation and depreciation are imperative.
The cooperative system is «Social Democratic» an answer to the permanent housing shortages industri-
alization produced. It was successful but could never satisfy the demand, nor question the capitalistic
principles of land ownership and speculation. The political acceptance of the system is broad, even right
wing parties accept, that the provision of affordable housing stabilizes the social system of the city and
fulfills a crucial role providing decent, affordable housing to the lesser privileged as big families, elderly
and handicapped people. The self help principle relieves the pressure from the social system. The finan-
cial mechanism of cooperatives provides affordable housing without the high costs and the segregation
other social housing systems in Europe permanently produce.
Zurich lost 20% of its inhabitants due to the deindustrialisation processes after 1960. In the 70es and
80es this produced a stagnation of the cooperative movement. In the 90es a deep crisis shook the urban
society. An open drug scene, financial problems, speculation, an unclear future marked this times of
transition.
Newly founded cooperatives astonishingly were part of an «Urban Renaissance» that set new rules to the
game. Today cooperatives are again part of the official housing policy. A referendum in 2011 claimed to
rise the share of housing of common interest (communal and cooperative) on the rental housing market
to 33% in the next 20 years. And the cooperatives are acting and searching a new role. Opening a new
chapter in a long history and being part in the discussions how to provide affordable housing for a post-
industrial and postmodern society.
While traditional cooperatives develop strategies of renewal and replacement for their housing stock to
adapt to the needs of an aging society, newly founded cooperatives experiment with low energy buildin-
gs, new housing typologies and take their responsibility providing commercial infrastructure, networks
of local economies, urban farming, energy production, participative planning processes and new de-
mocratic formats to contribute with their projects to the search for new postindustrial lifestyles.
A very old system – sometimes declared dead – turns out to be innovative and «future proof» and pro-
duces architecture and huge scale projects that are discussed widely as a contribution to the discussion
how postmodern societies can organize them self.
About author
Andreas Hofer is an architect and partner in the architectural and planning office Archipel in Zurich.
He was engaged in the development of several cooperative housing projects, was a member of the board
of directors of the Association of the Zurich Housing Cooperatives and is part of the managing board of
the cooperative »Mehr als wohnen«.He publishes regularly on city development and housing issues, tea-
ches at various universities and supports cooperative housing projects as a jury member in competitions
and as a consultant.

Upravljanje nepremičnin v Zvezni republiki Nemčiji
Michael von Hauff
Predsednik svetovnega odbora upravnikov pri FIABCI (FIABCI World Council of Managers), član upravnega
odbora FIABCI Nemčija, lastnik in direktor družbe BIM GmbH (Beratung für Immobilien Management) za
svetovanje pri upravljanju nepremičnin
Alexey Smerdev
Generalni sekretar svetovnega odbora upravnikov pri FIABCI
Upravljanje z etažno lastnino s strani etažnih lastnikov (solastnikov)

Ali so skupnosti etažnih lastnikov (skupnosti etažnih solastnikov) v ZR Nemčiji po zakonu pravne osebe,
ki v zvezi z upravljanjem etažne lastnine (solastnine) stopajo v pravna razmerja s tretjimi osebami?
Skupnost etažnih lastnikov ima delno pravno sposobnost.
Pravna sposobnost tako obstaja na področju upravljanja premoženja skupnosti, predvsem v upravnih
postopkih. Lastniki stanovanj aktivno ali pasivno sodelujejo v pravnih razmerjih na vseh tistih področjih,
na katerih skupnost pri upravljanju premoženja nastopa kot kolektiv. To še posebej zadeva pravne posle
v zunanjih razmerjih s tretjimi, velja pa tudi v notranjih odnosih, ko gre za postopke skupnosti proti
posamezniku, na primer izterjavo terjatev v zvezi s plačili posameznika.
Pravna sposobnost pa ne obstaja na področju notranjega oblikovanja volje oz. sprejemanja odločitev in
posameznih pravnih odnosov etažnih lastnikov med seboj.
Učinkov delne pravne sposobnosti na upravljanje v praksi ne smemo podcenjevati. Če upravitelj zastopa
celotno skupnost in pri tem uporablja pomoč odvetnika, je potrebno angažiranje odvetnika smatrati
za posamezno naročilo. V kolikor pa upravnik zaradi ugovora oz. izpodbijanja odločitev angažira odve-
tnika v imenu ostalih lastnikov, se to pooblastilo upošteva kot večkratno naročilo. To ima posledično
neposredni vpliv na ureditev plačila odvetnika, s tem pa tudi na možnost upravnika, da angažira dobro
odvetniško pisarno. Zakonodajalec je zaradi tega upravnikom dal proste roke, da v izrednih primerih z
odvetnikom sklenejo dodatne dogovore v zvezi s plačilom.
Ali se lahko skupnosti etažnih lastnikov organizirajo v znanih pravnih oblikah (d.d., d.o.o. itd.) ali kot
združenje?
Skupnost etažnih lastnikov se lahko ustanovi zgolj v tej obliki (torej kot skupnost). Skupnost etažnih
lastnikov ni družba civilnega prava, ampak skupnost posebne vrste, pri katerem igra veliko vlogo delna
pravna sposobnost.
Kakšna večina je zahtevana za sprejemanje sklepov oz. odločitev o rednem in izrednem upravljanju na
zboru etažnih lastnikov oz. splošnem zboru? Kdaj je zadostna navadna večina glasov glede na solastni-
ške deleže, kdaj kvalificirana večina in kdaj je zahtevano 100% strinjanje?
Nemški zakon o lastništvu stanovanj loči pet različnih primerov:
• Ukrepi in sklepi o tekočem vzdrževanju.
Pravno-tehnično se to odločanje imenuje »upravljanje v skladu s predpisi«. Sem spadajo vsi sklepi, ki
so namenjeni ohranjanju, upravljanju, popravljanju in po potrebi sanaciji obstoječega objekta. Pri tem
obseg ukrepa ne igra nobene vloge, ne s tehničnega in ne s finančnega vidika. Vse ukrepe »upravljanja
v skladu s predpisi« je mogoče sprejeti z običajno večino navzočih in zastopanih glasov v primeru sklep-
čnosti zbora.
V Nemčiji je zbor etažnih lastnikov sklepčen, če je navzočih več kot polovica obstoječih solastniških
deležev (MEAT). Pri tem ni pomembno, če so posamezni lastniki sami prisotni oz. sodelujejo na zboru
ali pa jih zastopajo pooblaščenci. Glasuje se glede na število prisotnih, razen če je v temeljni pogodbi
skupnosti lastnikov, v Nemčiji imenovani „Izjava o delitvi“ in „Pravilnik skupnosti“, drugače določeno
oz. dogovorjeno. Zbor praviloma vodi upravnik. Njegova dolžnost je, da zagotovi upoštevanje zakonskih
predpisov v zvezi s pogodbenimi sporazumi lastnikov stanovanj.
Pri običajnem glasovanju zadostuje ugotavljanje razmerja med glasovi za in glasovi proti. Vzdržani gla-
sovi se ne štejejo in ne upoštevajo.
Od spremembe zakona v letu 2007 je tudi v primeru popravil, namenjenih izboljšanju tehničnih različic,
(tehnični pojem se imenuje: vzdrževanje za posodobitev) določeno, da gre za upravljanje v skladu s pred-
pisi. Primer: Fasada, ki je ometana, ima številne razpoke. Namesto, da bi jo spet obnavljali, se namesti
zunanji stavbni ovoj, ki je sicer precej dražji, a je učinkovitejši pri toplotni izolaciji. Takšen ukrep spada
pod upravljanje, ki je v skladu s predpisi in ga je mogoče sprejeti kot je opisano zgoraj.
• Če skupnost želi tehnično rešitev, ki ni nujna zaradi sanacije, ampak zato, ker je bolj všeč lastnikom
(da ostanemo pri istem primeru, če fasada ni poškodovana, a bi lastniki vseeno želeli imeti zunanji
stavbni ovoj), se to upošteva kot „modernizacijo“ in je določena posebna večina za sprejem sklepa.
Pri glasovanju mora v takem primeru za izvedbo del glasovati več kot polovica lastniških deležev in
vsaj 75% etažnih lastnikov. Takšen način sprejemanja sklepov je znan kot „dvojno kvalificirani sklep“.
• V kolikor želi skupnost lastnikov sprejeti rešitev, ki vsebuje gradbene spremembe, ali presega upra-
vljanje, ki je v skladu s predpisi, vendar pa ni v nasprotju z zakonom, lahko takšen sklep sprejmejo
z običajno večino glasov prisotnih. Kljub temu pa je takšen sklep potrebno zavrniti, če eden od la-
stnikov verodostojno oz. prepričljivo predstavi, da bo zaradi takšnega ukrepa utrpel občutno škodo.
Klasični primer: v določeni skupnosti, ki še nima dvigala, naj bi se ga zgradilo na zunanji strani. Eden
od lastnikov trdi, da bo zaradi tega dodatnega dvigala njegov balkon močno zasenčen, zaradi česar
bo izgubil vrednost. V tem primeru takšnega sklepa ni mogoče potrditi. To pa ne pomeni, da morajo v
takšnem primeru vsi stanovalci predložiti svojo privolitev. Zadostuje, da eden od lastnikov poda jasno
utemeljen negativni ugovor. S tem lahko glede na okoliščine posameznik prepreči izvajanje odločitve,
ki jo je sprejela večina. V kolikor pa nihče ne poda ugovora v roku 1 meseca, se lahko ukrep izvede.
• Posebni kvorum se zahteva tudi, če želi skupnost lastnikov izključiti enega od etažnih lastnikov. To
je mogoče, če je določeni lastnik zaradi neplačevanja ali svojega siceršnjega vedenja oz. ravnanja
skupnosti škodil v tolikšni meri, da nadaljnje sodelovanje ostalih lastnikov z njim ni več mogoče. V
tem primeru je za veljavnost sklepa potrebna absolutna večina vseh glasov etažnih lastnikov. V tem
primeru torej niso zadostni zgolj glasovi na zboru prisotnih lastnikov.
• Enotno in povsem soglasno sprejetje sklepa, s katerim se morajo strinjati vsi lastniki, je zahtevano,
če želi skupnost izvesti t.i. „pisno glasovanje“. Pri pisnem glasovanju morajo vsi lastniki predložiti
enotno soglasje. Zgolj v tem primeru je mogoče pisno sprejeti veljaven sklep. Ker to predpostavlja, da
mora upravnik pred pisnim glasovanjem v zemljiški knjigi preveriti, kdo vse je lastnik stanovanja, so
s takšno obliko glasovanja povezani višji stroški. To je edini primer, v katerem zakon določa 100-od-
stotno soglasje, kot pogoj za veljavnost sklepa.
Ali lahko organi upravljanja skupnosti etažnih lastnikov (zbor etažnih lastnikov, nadzorni odbor) uprav-
niku naložijo zavezujoča navodila v zvezi z izvajanjem njegovih nalog?

Zbor etažnih lastnikov je edini organ skupnosti etažnih lastnikov. S sprejetimi sklepi upravniku določa
naloge. Upravni odbor kot posvetovalni organ lahko upravniku svetuje, nima pa pristojnosti za izdajanje
direktiv oz. navodil. Po drugi strani pa tudi ni odgovoren za ukrepe upravnika. Prav tako ne odgovarja
za svoje nasvete. To lahko upravnika privede do dileme, če upravni odbor postavlja zahteve, ki so v na-
sprotju s predpisi, saj je upravnik odvisen od dobrih odnosov z odborom. V vsakem primeru pa upravnik
odgovarja za vse svoje odločitve in dejanja. Pri tem mu ne pomaga, če opozori na dejstvo, da ga je uprav-
ni odbor pisno pozval, da izvede določene postopke in sprejme odločitve, ki nimajo podlage v sprejetih
sklepih. Po drugi strani pa ne more imeti interesa za to, da ne bi upošteval nasvetov upravnega odbora,
saj je od tega najbolj odvisno ponovno imenovanje upravnika. Ta situacija vodi do velike možnosti za
konflikt med odborom in upravnikom.
Zunanji nadzorni odbori, ne glede na njihovo obliko, za skupnost etažnih lastnikov ne obstajajo.
Ali lahko v organih upravljanja etažnih lastnikov (nadzorni odbori) sodelujejo tudi osebe, ki niso etažni
lastniki, npr. kot zunanja nadzorna stopnja po zadolžitvi ali s pooblastilom zbora etažnih lastnikov ali
nadzornega odbora?
V upravni odbor so lahko imenovani zgolj etažni lastniki. Ni drugih organov, kot so upravnik, upravni
odbor in zbor etažnih lastnikov. Strogo gledano je edini organ zbor etažnih lastnikov. Odbor in upravnik
imata zgolj organu podoben status, ne da bi dejansko bila organa skupnosti etažnih lastnikov. Upravnik
tudi izrecno ni poslovodja skupnosti etažnih lastnikov, ampak zgolj pooblaščenec. To pomeni, da nima
lastnega diskrecijskega manevrskega prostora. To v praksi prav tako vodi upravnika v težke situacije.
Zanj to namreč pomeni, da ne obstaja spodnja meja ukrepov, ki jih mora udejanjiti, ne da bi pridobil
sklep skupnosti etažnih lastnikov. Jasno je, da pri najmanjših odločitvah stroški sklica in izvedbe zbora
etažnih lastnikov niso sorazmerni z obsegom odločanja.
Kakšne so pristojnosti sodišč v povezavi z zaščito manjšinskih lastnikov oz. etažnih lastnikov, ki so
preglasovani na zboru etažnih lastnikov?
Vsak sklep skupnosti etažnih lastnikov je mogoče izpodbijati v roku enega meseca od njegove objave.
Od leta 2007 gre pri ugovorih posameznih lastnikov proti sklepom skupnosti ali ostalih lastnikov za
postopke pred rednimi sodišči, s posledico, da mora poraženec poravnati sodne stroške.
Kako dolgo povprečno trajajo sodni postopki pri sporih o upravljanju?
To je povsem odprto, od nekaj tednov do več let. Najdaljši postopek v zvezi s skupnostmi etažnih lastni-
kov, ki mi je poznan, je trajal dvanajst let. Običajno postopek traja od šest mesecev do dveh let.
Kakšne so pristojnosti državnih nadzornih organov v zvezi z nadzorom nad izvajanjem nalog upravnika?
Državni nadzorni organi ne obstajajo. Nadzor izvajata upravni odbor in zbor etažnih lastnikov.
Kakšne pravice in možnosti imajo etažni lastniki v zvezi z nadzorom nad delom upravnika glede upra-
vljanja etažne lastnine, tudi z vpogledi v pogodbe, račune in druge finančne dokumente, vključno s
ponudbami zunanjih ponudnikov storitev?
• Etažni lastniki lahko z večinskim sklepom od upravnika kadar koli zahtevajo računovodsko poročilo.
To pomeni, da mora upravnik predložiti seznam vseh prihodkov in odhodkov do postavljenega roka,
vendar brez razdelitve stroškov po posameznih lastnikih in brez obračuna stroškov ogrevanja, ki se
izstavijo zgolj enkrat letno.
• Vsak etažni lastnik ima pravico do vpogleda v vse upravne dokumente, ki zadevajo upravljanje s pre-
moženjem skupnosti. Upravnik s tem v zvezi ne sme zahtevati dodatnega plačila. Lastnik stanovanja
lahko na lastne stroške dokumente kopira. Upravnik je dolžan v okviru sklepa na zboru predložiti vse
ponudbe za popravila ali vzdrževanje, ki jih je prejel.
• Upravni odbor ima stalno pravico do vpogleda v vse dokumente, ki zadevajo skupnost etažnih lastni-
kov.
Enega glavnih problemov v Sloveniji predstavlja pasivnost etažnih lastnikov pri upravljanju etažne
lastnine, kar se odraža predvsem pri nizki udeležbi na zboru etažnih lastnikov. Kako se teh problemov
lotevate v Nemčiji?
Povsem očitno: Lastniki so že v vabilu obveščeni, da je zbor sklepčen le, če je na zboru zastopanih več
kot 50 % obstoječih lastniških deležev. Če sklepčnost ni dosežena, je upravnik dolžan etažne lastnike
povabiti na novi zbor, ki je nato v vsakem primeru sklepčen. Dodatne stroške, ki s tem nastanejo pri upra-
vljanju, nosi skupnost etažnih lastnikov. Iz tega razloga vabilo običajno vključuje navedbo, da se morajo
lastniki zavedati, da v primeru njihove neudeležbe na zboru oz. v kolikor za zastopanje ne pooblastijo
solastnika ali upravnika, to lahko v določenih okoliščinah pripelje do nesklepčnosti zbora in s tem do
dodatnih stroškov za vsakega lastnika. To je v Nemčiji v večini primerov učinkovito, vendar pa močno
zveni po grožnji in kazni. Bolje je lastnike doseči tam, kjer imajo svoje lastne interese, za kar obstaja cela
vrsta možnosti.
V Nemčiji je aktivnost etažnih lastnikov močno odvisna od upravnikov. Veliko lastnikov bi se precej bolj
udeleževalo zborov in posredovalo svoje predloge, če jim upravnik tega ne bi preprečeval. Če upravnik
že na začetku lastnikom jasno oznani, da prav oni odločajo o prihodnosti skupnosti etažnih lastnikov (in
da je upravnik pooblaščen zgolj za izpolnjevanje želja skupnosti), so lastniki še aktivnejši.
V Nemčiji so do veliko večjega angažiranja etažnih lastnikov v aktivnostih skupnosti privedli naslednji
ukrepi, ki jih izvaja upravnik, ali še bolje upravni odbor:
• Za vsak večji projekt (poletni festival, obnova otroškega igrišča, ureditev prostora za zabavo v kleti,
postavitev stojal za kolesa, ureditev dodatnih parkirnih mest, sajenje dreves in grmovnic, naročilo
hišniških storitev in čiščenja ipd.) se oblikuje odbor največ treh oseb, ki ta projekt prostovoljno nad-
zirajo.
• Upravnik v razmaku treh mesecev predloži poročilo, ki zajema največ dve strani, o tem, kaj je poleg
svojega rutinskega dela postoril, kaj se je v tem času zgodilo in obvešča o nadaljnjih ukrepih. Kadar
je to potrebno, prosi za pomoč.
• Upravnik se odpre in skupnost vključi v druge prostovoljne organizacije, kot so cerkev, glasbena dru-
štva, športne zveze itd. ter na primeren način spodbuja mlade, da pri tem sodelujejo in predlagajo
rešitve.
• Upravnik in upravni odbor pozivata etažne lastnike k soudeležbi pri ukrepih, ki prispevajo k večji
čistoči in lepši zunanji podobi nepremičnine.
• Zakaj ne bi skupnost etažnih lastnikov imela lastnega nogometnega moštva ali glasbene skupine?
• V številnih skupnostih je v vmesnem času prišlo do neke vrste „socialnih zvez“. Tu se angažirajo po-
samezni lastniki v interesu starejših, malih otrok ali kronično bolnih solastnikov in na ta način prispe-
vajo k občutku skupnosti. V mnogih primerih prihaja do aktivne neposredne sosedske pomoči, bodisi
pri odsotnosti zaradi daljših dopustov ali bolezni, pri čemer sosedje prevzamejo ključe stanovanja ali
praznijo poštni nabiralnik in tako pri odsotni osebi zbujajo dober občutek, da nekdo odgovorno skrbi
za njeno stanovanje.
Če to že ni nekaj povsem običajnega, je večinoma odvisno od upravnika, da takšno ravnanje spodbudi.

Prepričani smo, da na zboru etažnih lastnikov vsakemu prisotnemu dobro dene, če se ne poroča zgolj o
banalnih stvareh, kot so popravila, povišanje plačila za hišnika, ali cene kurilnega olja, ampak da uprav-
nik na aktiven, pozitiven način lastnikom podaja predloge za izboljšanje kakovosti skupnega življenja.

Sklad za obnovo (rezervacije za vzdrževanje) in drugi fondi oz. sredstva
skupnosti etažnih lastnikov
Ali je v Nemčiji vplačevanje denarnih sredstev v sklade za obnovo etažne lastnine zakonsko predpisano?
Da.
Ali se denarna sredstva etažnih lastnikov za tekoče delovanje in vzdrževanje individualnih in skupnih
stavbnih delov vodijo na tekočem računu skupnosti etažnih lastnikov ali upravnika?
Na računu skupnosti etažnih lastnikov. Dolgo je bilo običajno, da se je denar skupnosti, ki se ni porabil,
naložil na varčevalne račune ali v zvezne hranilne obveznice. To je že nekaj časa odveč, ker na varčeval-
nih računih in drugih računih za denarna sredstva ni omembe vrednih obresti. Še vedno pa obstajajo
posebne ustanove, ki se ukvarjajo z upravljanjem denarja skupnosti lastnikov stanovanj in tem lahko
ponudijo atraktivne, četudi nižje obresti. V takšnih primerih upravnik tisti del denarja, ki ga ne potrebuje
za tekoče stroške upravljanja, polaga na ločeni bančni račun z določenim obrestovanjem.
Upravnik etažne lastnine

Ali je v Zvezni republiki Nemčiji imenovanje upravnika etažne lastnine (solastnine) zakonsko predpisa-
no, npr. če ima stavba več kot osem ločenih delov (stanovanja, poslovni prostori oz. trgovine) in več kot
dva etažna lastnika?
Ne, ampak imenovanja upravnika ni mogoče izključiti ne glede na velikost stavbe. Celo posameznik
lahko doseže imenovanje upravnika. Izhajamo iz tega, da imajo stavbe z več kot petimi etažnimi lastniki
v skoraj 100% vseh primerov upravnika. Pri majhnih skupnostih etažnih lastnikov z manj kot desetimi
etažnimi lastniki, je še vedno razširjeno, da upravljanje izvaja eden od etažnih lastnikov. To stanje se
označuje z napačnim pojmom „samoupravljanje“. Ne smemo pozabiti, da je v tem primeru tak etažni la-
stnik tudi upravnik. Ima enake pravice in dolžnosti kot morebitni zunanji upravnik. t.i. „samoupravljanje“
torej ne pomeni, da takšna stavba nima upravnika.
Kolikšen je v Nemčiji delež stavb, kjer je bil imenovan upravnik? Ali pri ostalih stavbah obstajajo zabe-
leženi problemi z upravljanjem poslopij (tudi menedžment stavb)?
Pri stavbah z več kot petimi lastniki znaša delež stavb, ki jih upravlja upravnik (v določenih okoliščinah,
v smislu samoupravljanja, tudi eden izmed lastnikov stanovanj), več kot 90 %.
Po vsej verjetnosti pri stavbah, ki jih lastniki sami upravljajo brez strokovnega znanja, ne prihaja do
nerešljivih problemov. Takšnih primerov javnost ne zaznava in jih tudi skoraj ni v strokovni literaturi.
Po mojih izkušnjah je dejansko tako, da v relativno manjših stavbah prihaja do večjih in intenzivnejših
sporov, kot v večjih.
Ali v Nemčiji obstajajo zakonski pogoji, ki jih morajo izpolnjevati upravniki nepremičnin?
Ne obstajajo posebni pogoji, ampak zgolj obveznost nadaljnjega oz. dodatnega usposabljanja (20 ur v
obdobju treh let) za aktivne upravnike (zakon bo stopil v veljavo januarja 2018).
Kako visoki so povprečni stroški upravljanja in kakšne naloge oz. storitve obsega upravljanje? Ali
upravnik običajno zagotavlja in zaračunava tudi storitve, ki niso vključene v temeljnem upravljanju z
nepremičninami (npr. čiščenje skupnih prostorov stavbe, vzdrževalna dela, popravila itd.)?
K prvemu podvprašanju; Stroški upravljanja se določajo po naslednjih kriterijih:
• Velikost objekta (enote).
• Oddaljenost objekta od glavnega urada upravnika. Empirična formula določa, da naj bo objekt odda-
ljen največ toliko kilometrov, kolikor stanovanj obsega.
• Starost in osnovno stanje objekta.
• Struktura skupnosti etažnih lastnikov. Skupnosti, v katerih se nahajajo večinoma lastniki stanovanj,
ki v njih tudi dejansko prebivajo, je na splošno lažje upravljati kot skupnosti, v katerih prevladujejo
stanovanja, ki se oddajajo v najem.
• Porabljeni čas na objekt/enoto. Porabljeni čas močno niha glede na posamezno skupnost, celo pri
enaki velikosti le-teh. Nenazadnje je to odvisno od tega, v kolikšni meri etažni lastniki ne ovirajo
upravnika ali ga celo podpirajo pri izvajanju njegovih aktivnosti. Izkušnja vsakega upravnika je, da
porabljeni čas za upravljanje skupnosti etažnih lastnikov, gledano skozi daljše časovno obdobje,
močno niha. Obstajajo lahko ti. „spalne skupnosti“, ki dolga leta od upravnika ne zahtevajo dodatnih
aktivnosti in stroškov, razen obračuna in rutinskega zbora. Nato v skupnost pride novi lastnik stano-
vanja in vanjo vnese precejšen nemir, s čimer ista skupnost postane »problematična za upravljanje«.
V vsakem primeru se poveča količina časa, ki se za takšno skupnost porabi, včasih celo za večkrat.
Podobno stanje lahko nastopi, če pride do večje tehnične težave. Velika škoda zaradi poplav, požara,
potrebne sanacije fasade in podobno, lahko prehodno povzroči enormno povečanje obremenitve
upravnika in njegovega dela z upravljanjem, kot tudi porabljenega časa.
• Uporaba IT rešitev pri vsakdanjem delu.
• Stroški računovodstva. Ti nikakor niso enotni in tudi ne nujno odvisni od števila etažnih lastnikov,
ker gre v največji meri za to, ali mora upravnik izvesti dodatna zvišanja, na primer ugotavljanje števila
oseb v posameznem stanovanju, preverjanje merilnikov za posamezne dele, obračunavanje in prever-
janje stroškov hišnika ipd.
K temu je potrebno dodati dodatne stroške dela za kompleksne obračunske ključe, npr. ko določeni deli
zgradbe niso upoštevani pri določenih stroških, a so upoštevani kot posamezni stroški pri drugih vrstah
stroškov itd.
V povprečju je strošek upravljanja v letu 2016 znašal od 12,00€ – 40,00€/mesec. Te zelo neenotne
stroške je mogoče natančneje omejiti, če se jih primerja z velikostjo stavbe. Splošne izkušnje kažejo,
da večje kot je stanovanjsko poslopje, manjši so stroški upravljanja za posamezno stanovanje. Zelo na
splošno bi lahko rekli, da znašajo stroški za upravljanje objektov z več kot 100 enotami v vsakem primeru
manj kot 20,00€, medtem ko stroški za objekte z manj kot 20 enotami v večini primerov znašajo več kot
30,00€ (navedeni so mesečni stroški z vključenim DDV).
Na splošno ti stroški niso ustrezni oz. zadostni.
To pomeni, da podjetja zaposlenih pri upravljanju ne morejo plačevati primerljivo glede na splošno raven
plač, zato se morajo v številnih primerih zanašati na slabše kvalificirane sodelavce. To je še posebej
problematično zato, ker je običajno delovni dan upravnikov dolg precej več kot osem ur. Če upoštevamo,
da je potrebno za vsako skupnost etažnih lastnikov sklicati vsaj en zbor etažnih lastnikov na leto (v
večernem času), poleg tega pa je potrebno upoštevati tudi seje upravnih odborov, uradne ure, preglede
in terenske obhode, ki se izvajajo izven običajnega delovnega časa, postane jasno, da sodelavci niso
ustrezno plačani glede na njihovo delovno obremenitev.
Ob tem se v številnih primerih nižji stroški upravnikov uporabljajo kot sredstvo pritegnitve etažnih lastni-
kov, zato je nemogoče pričakovati, da se bodo honorarji v naslednjih nekaj letih bistveno zvišali. Po eni
strani prenizki stroški, po drugi strani pa prenizke plače sodelavcev vodijo do slabe volje pri strankah,
ki pa ne pripelje do tega, da bi stranke same doumele, da se upravnik prav zaradi honorarja, ki mu ga
plačujejo, znajde v položaju nezadostne storilnosti in učinkovitosti.

Prva večja zaloga lastniških stanovanj (več kot 1 milijon) izvira iz šestdesetih in sedemdesetih let, torej
so stavbe stare že več kot 50 let, zato ti objekti zahtevajo višje dodatne stroške upravnikov pri popravilih,
vzdrževanju in obnavljanju.
Ti stroški ne obsegajo zgolj tehničnih postopkov, ampak predvsem to, da se etažne lastnike psihološko
spremlja in se jim pojasni, da je potrebno izvesti številna dodatna plačila, ker po vseh pravilih sredstva iz
rezervnih skladov niso zadostna. Večina dela, ki ga mora upravnik izvesti pri sanaciji, obsega komunika-
cijo z lastniki, predvsem zaradi oklevanja ter nepripravljenosti mnogih lastnikov, da bi sprejeli sanacijske
ukrepe kot nujno potrebne.
Obstajajo ocene, da stavb, ki so starejše od 50 let in so bile zgrajene v šestdesetih letih, v času velike
rasti stanovanjskih gradenj, vsaj v 10% – 15% ni več mogoče sanirati in bi jih bilo potrebno porušiti. V
številnih primerih igra pomembno vlogo tudi uporaba azbesta. Do porušenja in gradnje novih stavb
seveda ne pride, posledično pa je potrebno izvajati vedno nova obnovitvena dela, kar po določenem
času vodi v novo obnovo prejšnje obnove. Pogosto pride do tega, da je upravnik, kot nosilec slabih novic,
odpuščen oz. je z njim prekinjena pogodba, angažira pa se drugega upravnika, ki etažnim lastnikom
obljubi, da ne bo pričel z izvajanjem velikih sanacijskih del.
K drugemu podvprašanju; Po zakonu je upravnik do etažnih lastnikov in do skupnosti etažnih lastnikov

upravičen in dolžan:
• izvajati sklepe etažnih lastnikov in skrbeti za izvajanje hišnega reda;
• sprejeti potrebne ukrepe za vzdrževanje in popravila premoženja skupnosti v skladu s predpisi;
• v nujnih primerih sprejeti druge potrebne ukrepe za ohranitev premoženja skupnosti;
• zahtevati, prejemati in odvajati dajatve in pristojbine, glavnice in hipotekarne obresti, v kolikor gre za
zadeve skupnosti etažnih lastnikov;
• določiti in prevzemati vsa plačila in storitve, ki so povezane s tekočim upravljanjem skupnega pre-
moženja;
• upravljati s sprejetim denarjem;
• etažne lastnike nemudoma poučiti o aktualnih pravnih sporih;
• podati pojasnila, ki so potrebna za sprejem ukrepov za namestitev telefonskih naročniških naprav,

sistemov za radijski sprejem, ali napajalnih priključkov, za določenega etažnega lastnika.
V kolikor ni v zakonu ali z dogovorom med lastniki stanovanj drugače določeno, se upravljanje premože-
nja skupnosti izvaja skupno.
Upravljanje, ki je v skladu s predpisi ter interesi skupnosti etažnih lastnikov, zajema predvsem:
• oblikovanje hišnega reda;
• vzdrževanje in popravila premoženja skupnosti v skladu s predpisi;
• požarno zavarovanje premoženja skupnosti za novo vrednost, kot tudi ustrezno zavarovanje etažnih
lastnikov za stavbno in nepremičninsko odgovornost;
• zbiranje ustreznih rezervacij za potrebe vzdrževanja;
• priprava poslovnega načrta;
• sprejetje vseh ukrepov, ki so potrebni za namestitev telefonskih naročniških naprav, sistemov za ra-
dijski sprejem, ali napajalnih priključkov, v korist etažnega lastnika.
K tretjemu podvprašanju; V pogodbi o upravljanju je mogoče jasno določiti, da se za dodatne storitve
lahko zahtevajo doplačila (npr. neudeležba pri postopku neposredne bremenitve, oblikovanje potrdil
za storitve v okviru gospodinjskih opravil, organizacija izrednih zborov itd.). Skupno obstaja več kot
20 aktivnosti, ki jih upravnik lahko izvaja na željo posameznih lastnikov ali skupnosti, poleg njegovih
zakonsko določenih nalog in za katere lahko zahteva tudi plačilo. Tudi tu gre za stroške, ki jih upravnik
ne more vzeti z računa skupnosti, ampak za to potrebuje sklep in pristanek večine etažnih lastnikov. Uve-
ljavitev teh stroškov je odvisna od spretnosti upravnika, s katero lastnike prepriča o njihovi potrebnosti
in upravičenosti.
Poleg tega obstaja še cela vrsta storitev v okviru upravljanja, ki jih upravnik lahko ponudi lastnikom.
V osnovi lahko upravnik skupnosti lastnikov ali posameznim etažnim lastnikom kot prosti trgovec po-
nudi vse vrste storitev, ki niso vključene v njegovo pogodbo o upravljanju, kot dodatne storitve proti
plačilu. To ustreza naravi prostega trga. K tem storitvam, ki v zakonu niso izrecno opisane, med drugim
spadajo: hišniška opravila, čiščenje, urejanje vrtov, čiščenje cest, odvažanje smeti, prenavljanje stano-
vanj za enote v najemu, pleskanje, sanitarna in električarska dela, posebno upravljanje najemniških
stanovanjskih enot, prevzem stanovanja pri zamenjavi najemnikov, svetovanje pri prodaji ali nakupu
stanovanja v smislu nepremičninskega posrednika, shranjevanje zavarovalnih prispevkov in obdelava
škodnih zahtevkov v škodnih primerih, organizacija vselitev in izselitev najemnikov in lastnikov, storitve
meritev, angažiranje arhitektov ali inženirjev za skupnost etažnih lastnikov, ipd.
Vendar pa lahko le redki upravniki lastnikom poleg upravljavskih storitev ponudijo še druge storitve,
nenazadnje zato, ker običajna vsakodnevna upravljavska praksa upravnike tako obremenjuje, da za
dodatne dejavnosti nimajo ne moči ne časa in tudi ne potrebnega začetnega kapitala. Kljub temu pa
seveda obstajajo večja upravljavska podjetja, ki ponujajo tudi dodatne storitve.
Ali je v praksi že prišlo do zlorabe denarja etažnih lastnikov s strani upravnika, predvsem npr. pri obra-
čunu tekočih stroškov obratovanja in vzdrževanja za individualne in skupne stavbne dele v okviru eta-
žne lastnine, ali pri upravljanju in uporabi denarja rezervnega sklada? Kako v takšnih primerih ukrepa
država (državni ukrepi)?
To se dogaja dokaj pogosto (približno v 100 primerih letno…!). Ta številka je visoka, ker so poneverjeni
zneski neprivlačni in relativno nizki, zato jih mediji ne poudarjajo. V številnih primerih se lastniki ne
odločijo ukrepati zoper upravnika, ker dobro vedo, da so skoparili in najeli nekvalificiranega upravnika
s prenizkim honorarjem, za katerega je bilo jasno, da storitev ni zmožen zagotavljati. V večini primerov,
v katerih je upravnik poneveril denar lastnikov, se izkaže, da upravnik denarja ni pospravil v lasten žep
zato, ker bi želel imeti od tega osebno korist, ampak zato, ker honorar ni pokrival stroškov upravljanja.
Kako je v Nemčiji urejena zamenjava upravnika? Kateri organ je pristojen za dokončno odločitev (zbor
etažnih lastnikov ali sodišče)?
Praviloma je upravnik, če ne pride do posebnih okoliščin, po izteku njegovega mandata oz. njegove
pogodbe ponovno imenovan s strani skupnosti etažnih lastnikov. V kolikor pa je med skupnostjo in
upravnikom prišlo do razhajanj ali celo sporov in želi skupnost izbrati drugega upravnika, je postopek
naslednji:
Vsak upravnik ima določen mandat, ki je omejen na največ pet let. Če ni ponovno imenovan, je takoj raz-
rešen s položaja upravnika, ne da bi bila potrebna razrešitev. Nemška sodna praksa je mnenja, da se s
tem samodejno izteče tudi pogodba. Če se skupnost odloči upravnika zamenjati tedaj, ko se pogodba in/
ali imenovanje prejšnjega upravnika dokončno izteče, je imenovanje novega upravnika mogoče izvesti
v okviru zbora, ki je sklican pred iztekom pogodbe. Za imenovanje upravnika zadostuje večina navzočih
glasov. V Nemčiji obstaja razlika med imenovanjem in pogodbo. Imenovanje je javno-pravno dejanje,
ki se izvrši s sklepom skupnosti etažnih lastnikov. Imenovanje je brezpogojno, medtem ko pogodba
v smislu delovne pogodbe ureja pogoje, vzajemne pravice in obveznosti upravnika in skupnosti ter jo
morata izpogajati skupnost in upravnik. Imenovanje in pogodba ne smeta preseči skupnega obdobja
trajanja petih let. Dovoljeno pa je poljubno število ponovnih imenovanj.

Drugačna je situacija, če sta se upravnik in skupnost tako sprla, da skupnost zahteva razrešitev in odpu-
stitev upravnika z njegovega položaja in to brez odpovednega roka. To je vedno mogoče, ob utemeljenih
razlogih. Teoretično je celo mogoče, da skupnost razreši upravnika brez odpovednega roka, ne da bi bilo
to predhodno uvrščeno na dnevni red zbora etažnih lastnikov. Tveganje za skupnost je v tem, da mor-
da razlogi za razrešitev niso bili zadostni, saj lahko upravnik v takšnem primeru zahteva svoj honorar,
zmanjšan za določene odbitke, vse do izteka njegove pogodbe.
Upravnik lahko pri pristojnem okrožnem sodišču vloži ugovor proti sklepu skupnosti etažnih lastnikov,
a ne more izsiliti svojega ponovnega imenovanja na položaj upravnika. Vsekakor pa je v primeru neza-
konite razrešitve brez ustreznega odpovednega roka upravičen do odškodnine v višini honorarjev, ki jih
neupravičeno ni prejel.
Zamenjavo upravnika lahko sproži tudi sam upravnik, z odstopom s svojega položaja. Če upravnik od-
stopi s položaja, je to veljavno zgolj v primeru, če so o tem obveščeni tako omejeno pravno sposobna
skupnost etažnih lastnikov kot tudi posamezni etažni lastniki, torej se lahko upravnik razreši zgolj v
okviru zbora etažnih lastnikov.
Ali upravniki v Nemčiji v odnosu do ponudnikov prevzemajo dodatne zadolžitve (celotno plačilo izvede-
nih dobav in storitev, prevzem terjatev, izterjava, …)?
Ne
Ali se imenovanje upravnika za etažno lastnino izvede za omejen čas ali neomejen čas?
Imenovanje je za omejen čas (glej zgoraj). Prvo imenovanje določenega upravnika v novogradnji ali ob-
novljeni stavbi z lastniškimi stanovanji traja največ tri leta, imenovanje ali ponovno imenovanje po teh
treh letih pa lahko traja največ pet let. V pogodbo o upravljanju pa je mogoče uvrstiti tudi člen o letni
prekinitvi oz. odpovedi ter določbo, da se pogodba samodejno podaljšuje do največ pet let, če upravnik
pred tem ni ustrezno razrešen. Zakon ne predvideva posebnih odpovednih rokov. Pokazalo pa se je, da
je v pogodbi o upravljanju smiselno in smotrno določiti odpovedni rok vsaj 6 mesecev, da lahko skupnost
etažnih lastnikov v miru izbere novega upravnika, in da ne bi prišlo do improviziranih rešitev.
Immobilienmanagement in Deutschland
Michael von Hauff
FIABCI World Council of Managers, Director Bim GmbH – Beratung für Immobilien Management
Alexey Smerdev
FIABCI World Council of Managers Secretary General
Verwaltung von Stockwerkeigentum durch die Stockwerkeigentümer

(Miteigentümer)
Sind Stockwerkeigentümergemeinschaften (Miteigentümergemeinschaften) nach dem Gesetz juristi-
sche Personen, die sich im Zusammenhang mit der Verwaltung von Stockwerkeigentum (Miteigentum)
am Rechtsverkehr beteiligen?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist teilrechtsfähig.
Die Rechtsfähigkeit besteht im Bereich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, insbesondere des
Verwaltungsvermögens. Die Wohnungseigentümer nehmen aktiv oder passiv am Rechtsverkehr in all
den Bereichen teil, in denen die Gemeinschaft bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als
Kollektiv auftritt. Dies betrifft insbesondere Rechtsgeschäfte im Außenverhältnis mit Dritten, gilt aber
auch dann im Innenverhältnis, wenn es um die Durchsetzung von Ansprüchen der Gesamtgemeinschaft
gegenüber dem Einzelnen handelt, beispielsweise das Eintreiben von Hausgeldansprüchen.
Keine Rechtsfähigkeit besteht im Bereich von Angelegenheiten der internen Willensbildung und des indi-
viduellen Rechtsverkehrs der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander.
Die Auswirkungen der Teilrechtsfähigkeit auf die praktische Verwaltung ist nicht zu unterschätzen. Vertritt
der Verwalter den Gesamtverband und bedient er sich anwaltlicher Hilfe dabei, so ist die Beauftragung
des Anwalts als Einzelbeauftragung zu werten. Beauftragt der Verwalter aufgrund einer Beschlussanfe-
chtung einen Anwalt namens der übrigen Eigentümer, ist die Beauftragung als Mehrfachbeauftragung
zu werten. Dies hat dann unmittelbar Einfluss auf die Honorargestaltung des Anwalts und damit auch
wieder auf die Möglichkeit für die Verwaltung, eine gute Kanzlei zu beauftragen. Der Gesetzgeber hat de-
swegen dem Verwalter freie Hand gegeben, notfalls zusätzliche Honorarvereinbarungen mit dem Anwalt
zu treffen.
Können Stockwerkeigentümergemeinschaften in einer der bekannten Rechtsformen (AG, GmbH etc.)

oder als Genossenschaften organisiert werden?
Eine Eigentümergemeinschaft kann nicht in einer anderen Rechtsform errichtet werden als die der WEG.
Die WEG ist keine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, sondern ein Verband besonderer Art, bei der die
Teilrechtsfähigkeit eine große Rolle spielt.
Welche Mehrheit ist für die Beschlussfassung in der Stockwerkeigentümer-versammlung bzw. der Gene-
ralversammlung bei der Beschlussfassung über eine ordentliche und außerordentliche Verwaltung erfor-
derlich? Wann reicht die einfache Stimmenmehrheit nach Miteigentumsanteilen, wann die qualifizierte
Mehrheit und wann ist eine Zustimmung von 100% erforderlich?
Das deutsche Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet fünf verschiedene Fälle:

• Maßnahmen und Beschlüsse zur laufenden Verwaltung. Der juristisch-technische Begriff dazu heißt
»ordnungsgemäße Verwaltung«. Hierzu gehören alle die Beschlüsse, die dazu dienen, das beste-
hende Objekt, so wie es ist, zu erhalten und zu verwalten, zu reparieren und nötigenfalls auch zu
sanieren. Dabei spielt die Größe der Maßnahme sowohl in technischer als auch finanzieller Hinsicht
keine Rolle. Alle Maßnahmen der „ordnungsgemäßen Verwaltung“ können mit einfacher Mehrheit
der anwesenden und vertretenen Stimmen in einer beschlussfähigen Versammlung getroffen werden.
In Deutschland ist eine Eigentümerversammlung dann beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der
vertretbaren Miteigentumsanteile (MEAT) vertreten sind. Dabei macht es keinen Unterschied, ob der
jeweilige Eigentümer selbst an der Versammlung teilnimmt oder durch Vollmacht vertreten ist. Die
Abstimmung selbst erfolgt dann nach Köpfen, soweit nicht im Grundlagenvertrag der Eigentümerge-
meinschaft in Deutschland „Teilungserklärung“ und „Gemeinschaftsordnung“ genannt, etwas ande-
res vereinbart ist. Die Versammlung wird in der Regel durch den Verwalter geleitet. Es ist seine Pflicht,
darauf zu achten, dass die Regularien nach Gesetz bezüglich der vertraglichen Vereinbarungen der
Wohnungseigentümer eingehalten werden.
Es genügt bei normalen Abstimmungen, das Verhältnis von Ja- zu Nein-Stimmen festzustellen. Stim-
menthaltungen werden nicht gezählt und nicht gewertet.
Seit der Novellierung des Gesetzes im Jahr 2007 hat man auch für den Fall einer Reparatur in einer
verbesserten technischen Version, (der technische Begriff hierzu lautet: modernisierende Instan-
dsetzung) bestimmt, dass es sich hierbei um ordnungsgemäße Verwaltung handelt. Beispiel hierzu:
eine Fassade, die verputzt ist, weist zahlreiche Rissen auf. Statt diese Fassade nunmehr wiederher-
zustellen, wird eine vorgehängte Fassade aufgebracht, die zwar erheblich teurer ist, die aber auch
gleichzeitig einen besseren Wärmedämmwert aufweist. Eine solche Maßnahme ist eine Maßnahme
der ordnungsgemäßen Verwaltung und kann, wie oben beschrieben, beschlossen werden.
• Wünscht die Gemeinschaft eine technische Herstellung die nicht deshalb notwendig wird, weil etwas
sanierungsbedürftig ist, sondern die deshalb erfolgt, weil es den Eigentümern besser gefällt, wenn
also, um im Beispiel zu bleiben, die Fassade nicht beschädigt ist und die Eigentümer dennoch eine
vorgehängte Fassade haben wollen, so wird dies als „Modernisierung“ bezeichnet und setzt eine
besondere Art der Beschlussfassung voraus. Bei der Abstimmung müssen mehr als die Hälfte der
Miteigentumsanteile und mindestens 75 % der Eigentümer nach Köpfen gerechnet dieser Maßnahme
zustimmen, um zu einem wirksamen Beschluss zu kommen. Diese Art des Beschlusses wird als „do-
ppelt qualifizierter Beschluss“ bezeichnet.
• Will die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss fassen, der eine bauliche Veränderung beinhaltet
oder der sonst über die ordnungsmäßige Verwaltung und Beschlussfassungskompetenz der Gemein-
schaft hinausgeht, der aber nicht gesetzlich verboten ist, so kann sie diesen Beschluss ebenfalls mit
einfacher Mehrheit der anwesenden Stimmen fassen. Allerdings ist ein solcher Beschluss insgesamt
zu verwerfen, wenn einer der Eigentümer glaubhaft darstellen kann, dass er durch diese Maßnahme
einen empfindlichen Nachteil für sich selbst erleidet. Klassisches Beispiel dafür: es soll in einer Ge-
meinschaft, die noch keinen Aufzug hat, außen ein Aufzug angebaut werden. Ein Eigentümer gibt zu
bedenken, dass durch diesen zusätzlichen Aufzug der von ihm genutzte Balkon so stark verschattet
wird, dass damit sein Balkon weitgehend entwertet ist. Dann kann dieser Beschluss nicht umgese-
tzt werden. Dies bedeutet allerdings nicht, dass alle Eigentümer in einem solchen Fall eine positive
Einwilligung geben müssten. Es genügt vielmehr, dass ein Eigentümer einen klaren negativ begründe-
ten Einwand vorbringt. Damit kann unter Umständen ein Einzelner einen von der Mehrheit getragenen
Beschluss verhindern. Bringt niemand innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat einen solchen
Einwand vor, so kann die Maßnahme durchgeführt werden.
• Ein besonderes Quorum wird auch verlangt, wenn die Eigentümergemeinschaft einen ihrer Mitei-
gentümer aus der Gemeinschaft ausschließen will. Dies ist dann möglich, wenn sich ein Eigentümer
entweder durch Nichtzahlung oder aber durch sein sonstiges Verhalten dermaßen gemeinschafts-
schädigend verhalten hat, dass den übrigen Gemeinschaftern ein weiteres Zusammenleben mit ihm
nicht mehr zugemutet werden kann. In diesem Fall bedarf es einer absoluten Mehrheit der möglichen
Stimmen in der Gemeinschaft unter Abzug der Stimme des Betroffenen, um diesen Beschluss wirksam
werden zu lassen. In diesem Fall genügen also nicht die zufällig anwesenden Eigentümer.
• Eine einheitliche völlig übereinstimmende Beschlussfassung ohne Abweichung eines einzelnen ist er-
forderlich, wenn die Gemeinschaft eine sogenannte „schriftliche Abstimmung“ durchführen will. Bei
einer schriftlichen Abstimmung müssen alle Eigentümer eine einheitliche Willenserklärung abgeben.
Nur dann ist der Beschluss auf schriftliche Art zustande gekommen. Da dies wiederum voraussetzt,
dass der Verwalter vor der schriftlichen Abstimmung im Grundbuch überprüft, wer alles Wohnun-
gseigentümer ist, ist mit einer solchen Abstimmung ein erheblicher Aufwand verbunden. Dies ist der
einzige Fall, in dem das Gesetz eine 100-prozentige Zustimmung als Voraussetzung für die Gültigkeit
des Beschlusses postuliert.
Können die Verwaltungsorgane der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Eigentümerversammlung,

Aufsichtskommission) dem Verwalter verbindliche Weisungen bezüglich der Durchführung seiner Au-
fgaben erteilen?
Die Eigentümerversammlung ist das einzige Organ der Eigentümergemeinschaft. Sie bestimmt, was
der Verwalter an gefassten Beschlüssen umsetzen muss. Der Verwaltungsbeirat darf als Ratgeber den
Verwalter beraten, hat aber keine Weisungsbefugnis. Andererseits haftet er nicht für Maßnahmen des
Verwalters. Er haftet auch nicht für seine Ratschläge. Dies kann den Verwalter durchaus in ein gewis-
ses Dilemma bringen, wenn der Verwaltungsbeirat Forderungen stellt, die im Widerspruch zu Gesetzen
und Verordnungen stehen, der Verwalter jedoch auf ein gutes Verhältnis zu den Beiräten angewiesen
ist. Er haftet in jedem Fall für alle seine Entscheidungen und für alle seine Aktionen. Es hilft ihm dabei
nicht, wenn er darauf hinweist, dass der Verwaltungsbeirat ihn schriftlich aufgefordert hat, bestimmte
Handlungen vorzunehmen und außerhalb von Beschlüssen irgendwelche Entscheidungen zu treffen.
Andererseits kann er kein Interesse daran haben, den Ratschlägen des Verwaltungsbeirates nicht na-
chzukommen, da dieser maßgeblich die Wiederwahl des Verwalters beeinflussen kann. Diese Situation
führt zu einem beständigen Konfliktpotenzial zwischen Beirat und Verwalter.
Eine wie auch immer geartete externe Aufsichtskommission für Eigentümergemeinschaften gibt es nicht.
Können in den Verwaltungsorganen von Stockwerkeigentum (Aufsichtskommissionen) auch Personen

mitwirken, die nicht Stockwerkeigentümer sind, z.B. als externe Aufsichtsinstanz im Auftrag oder durch
Ermächtigung der Eigentümerversammlung oder der Aufsichtskommission?
Nein, nur Miteigentümer dürfen als Beirat gewählt werden. Es gibt keine anderen Organe als Verwalter,
Verwaltungsbeirat und die Eigentümerversammlung. Streng genommen ist das einzige Organ die Eigen-
tümerversammlung. Beirat und Verwalter haben nur organähnlichen Status, ohne selbst juristisch Organ
der WEG zu sein. Ausdrücklich ist auch der Verwalter kein Geschäftsführer der Eigentümergemeinschaft,
sondern lediglich ein Beauftragter. Dies bedeutet, dass er keinerlei eigenen Ermessensspielraum hat.
Auch dies führt in der Praxis für den Verwalter immer wieder zu schwierigen Situationen. Es bedeutet
für ihn nämlich, dass es keine Untergrenze gibt für Maßnahmen, die er durchführen muss, für die er
die Gemeinschaft nicht um ihre Einwilligung fragen muss. Es liegt auf der Hand, dass bei kleinsten Ent-
scheidungen die Kosten der Einberufung und Durchführung einer Eigentümerversammlung in keinem
Verhältnis zur Größe der Entscheidung stehen.
Was sind die Zuständigkeiten der Gerichte im Zusammenhang mit dem Schutz der Minderheitseigen-
tümer bzw. der Stockwerkeigentümer, die in der Stockwerkeigentümerversammlung überstimmt werden?
Jeder Beschluss kann innerhalb eines Monats nach seiner Verkündung angefochten werden. Seit dem
Jahr 2007 handelt es sich bei Einsprüchen von einzelnen Eigentümern gegen die Beschlüsse der Gemein-
schaft oder der übrigen Eigentümer um Verfahren der ordentlichen Gerichtsbarkeit mit der Folge, dass
der Unterlegene die Kosten dieses Verfahrens tragen muss.
Wie lange dauern Gerichtsverfahren bei Streitigkeiten in Verwaltungsangelegenheiten im Durchschnitt?

Völlig offen, zwischen wenigen Wochen und vielen Jahren. Das längste, mir bekannte WEG Verfahren hat
zwölf Jahre gedauert. Im allgemeinen kann man mit einer Verfahrensdauer zwischen sechs Monaten und
zwei Jahren rechnen.
Was sind die Zuständigkeiten der staatlichen Kontrollstellen im Zusammenhang mit der Aufsicht über
die Durchführung der Aufgaben der Verwalter?
Es gibt keine staatlichen Kontrollstellen. Die Kontrolle wird durch den Verwaltungsbeirat und die Eigen-
tümerversammlung wahrgenommen.
Über welche Rechte und Möglichkeiten verfügen die Stockwerkeigentümer bezüglich der Aufsicht
über die Arbeit des Verwalters im Zusammenhang mit der Verwaltung von Stockwerkeigentum, auch
bezüglich der Einsichtnahme in Verträge, Rechnungen und andere Finanzunterlagen, einschließlich von
Angeboten externer Leistungserbringer?
• Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss jederzeit von dem Verwalter Rech-
nungslegung verlangen. Rechnungslegung bedeutet, dass der Verwalter sämtliche Einnahmen und
Ausgaben bis zum Stichtag des Beschlusses der Eigentümerversammlung über diese Rechnungsle-
gung in geordneter Weise auflisten muss, er jedoch ohne die Verteilung der Kosten auf den einzelnen
Eigentümer und ohne die Heizkostenabrechnung, die nur einmal im Jahr erstellt wird.
• Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, in alle Verwaltungsunterlagen, die das Verwalten des
gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, Einsicht zu nehmen. Der Verwalter darf hierfür kein zusätzli-
ches Honorar verlangen. Der Wohnungseigentümer darf sich auf eigene Kosten Kopien anfertigen. Der
Verwalter ist verpflichtet, im Rahmen des Beschlusses über irgendwelche Sanierungs- oder Repara-
turmaßnahmen die Angebote, die er eingeholt hat, in der Versammlung offenzulegen.
• Der Verwaltungsbeirat hat das jederzeitige Einsichtsrecht in alle Unterlagen, die die WEG betreffen.
Eines der Hauptprobleme in Slowenien stellt die Passivität der Stockwerkeigentümer bei der Verwaltung
von Stockwerkeigentum dar, was sich insbesondere in der niedrigen Beteiligung an der (General-) Ver-
sammlung der Stockwerkeigentümer zeigt. Wie werden diese Probleme in Deutschland angegangen?
Ganz vordergründig: Es wird den Eigentümern schon in der Einladung mitgeteilt, dass die Versammlung
nur dann beschlussfähig ist, wenn mehr als 50 % der vertretbaren Miteigentumsanteile in der Versam-
mlung vertreten sind. Kommt die Beschlussfähigkeit nichts zu Stande, hat der Verwalter pflichtgemäß
zu einer neuen Versammlung einzuladen, die dann in jedem Fall beschlussfähig ist. Die Mehrkosten,
die dadurch bei der Verwaltung entstehen, sind von der Eigentümergemeinschaft zu übernehmen. De-
shalb steht auf der Einladung üblicherweise der Satz, dass die Eigentümer sich doch bitte bewusst sein
sollen, dass, wenn sie nicht zur Versammlung kommen bzw. keine Vollmacht an einen Miteigentümer
ihres Vertrauens oder an den Verwalter geben, dies unter Umständen zur Nicht-Beschlussfähigkeit der
Versammlung führen kann und damit zu Mehrkosten für jeden Eigentümer. Das wirkt in Deutschland in
den meisten Fällen, hört sich aber doch etwas stark nach Drohung und Bestrafung an. Besser ist es, die
Eigentümer dort zu erreichen, wo sie ihr eigenes Interesse haben, und da gibt es ebenfalls eine Reihe von
Möglichkeiten.
In Deutschland hängt die Aktivität der Eigentümer sehr stark vom Verwalter ab. Viele Eigentümer würden
sich durchaus mehr einbringen, wenn der Verwalter sie nicht abblocken würde. Wenn er von Anfang an
den Eigentümern ganz deutlich erklärt, dass genau sie über die Zukunft der WEG entscheiden (und dass
der Verwalter nur beauftragt ist, die Wünsche der Gemeinschaft zu erfüllen), dann sind die Eigentümer
auch aktiver.
Folgende Maßnamen, die der Verwalter oder besser noch der Verwaltungsbeirat initiiert, haben sich in
Deutschland bewährt und dazu geführt, dass viel mehr Eigentümer sich für die Gemeinschaft engagieren:
• Für jedes größere Vorhaben (Sommerfest, Neuanlegen eines Kinderspielplatzes, Einrichten eines Par-
tyraums im Keller der WEG, Anbringen von Fahradständern, Einrichten von zusätzlichen Parkplätzen,
Pflanzen von Bäumken und Sträuchern, Übernahme von Hausmeister- und Reinigungsarbeiten usw.)
wird ein Ausscchuss aus maximal drei Personen gebildet, die dieses Projekt ehrenamtlich betreuen.
• Der Verwalter schreibt im Abstand von drei Monaten einen maximal zweiseitigen Bericht, was er zu-
sätzlich zur Routinearbeit gemacht hat, was in dieser Zeit passiert ist, Er informiert über die nächsten
Maßnahmen. Wo nötig, bittet er um Mithilfe.
• Der Verwalter öffnet sich und die WEG gegegnüber anderen ehrenamtlichen Organisationen, wie
Kirchen, Musikvereinen, Sportvereinen etc. und ermutigt Jugendliche in geeigneter Weise, sich ein-
zubringen.
• Der Verwalter und der Beirat (?) rufen zur Beteiligung an Maßnahmen auf, die das gesamte Anwesen
sauberer und schöner machen.
• Warum sollte es nicht eine eigene Fußballmannschaft oder eine Band in der WEG geben?
• In nicht wenigen Gemeinschaften gibt es inzwischen so etwas wie einen „Sozialverein“. Hier engagie-
ren sich einzelne Eigentümer im Interesse der Alten oder auch der Kleinkinder oder aber dauerkranker
Miteigentümer und erzeugen somit ein „wir“-Gefühl. In sehr vielen Fällen wirkt die aktive unmittel-
bare Nachbarschaftshilfe, sei es dass bei urlaubsbedingter oder krankheitsbedingter Abwesenheit
ein Nachbar „nach dem Rechten schaut“, d.h. er übernimmt den Schlüssel der Wohnung, leert den
Briefkasten und gibt dem Abwesenden das gute Gefühl, dass jemand verantwortlich nach seiner
Wohnung sieht.
Wenn das nicht ohnehin üblich ist, so liegt es ganz stark am Verwalter, solche Dinge anzuregen. Wir
sind der Überzeugung, dass es in einer Eigentümerversammlung allen Beteiligten gut tut, wenn nicht nur
über triviale Dinge wie Reparaturen, die Erhöhung des Hausmeisterentgelts oder über die angezogenen
Heizölpreise berichtet wird, sondern wenn der Verwalter in aktiver, positiver Weise den Eigentümern
Vorschläge macht, um die Qualität des Zusammenlebens zu verbessern.
Erneuerungsfonds (Instandhaltungsrückstellungen) für Stockwerkeigentum

sowie andere Fonds bzw. Mittel der Eigentümergemeinschaft
Ist in Deutschland die Einzahlung von Geldmitteln in Erneuerungsfonds für Stockwerkeigentum gese-
tzlich vorgeschrieben?
Ja.
Werden die Geldmittel der Stockwerkeigentümer für den laufenden Betrieb und Unterhalt der individu-
ellen und gemeinschaftlichen Gebäudeteile auf dem Girokonto der Stockwerkeigentümergemeinschaft
oder des Verwalters geführt?
Auf dem Konto der WEG. Lange Zeit war es üblich, die nicht benötigten Gelder der Eigentümergemein-
schaften auf Sparkonten oder aber in Bundesschatzbriefen anzulegen. Dies ist seit einiger Zeit obsolet,
da es weder auf Sparkonten noch auf sonstigen Geldanlagekonten nennenswerte Zinsen gibt. Es gibt
aber immer noch einzelne Spezialinstitute, die sich besonders der Verwaltung von Wohnungseigen-
tümergemeinschaften widmen, und die damit auch Wohnungseigentümergemeinschaften wenn auch
geringe aber im Ganzen doch attraktive Zinsen bieten können. In solchen Fällen wird der Verwalter den
Teil des Geldes, den er nicht für die laufende Bewirtschaftung braucht, auf ein gesondertes Konto mit
einer gewissen Verzinsung legen.

Verwalter von Stockwerkeigentum
Ist in der Bundesrepublik Deutschland die Bestellung eines Verwalters für Stockwerkeigentum (Mitei-
gentum) gesetzlich vorgeschrieben, z.B. wenn das Gebäude mehr als acht separate Teile (Wohnungen,
Geschäfte bzw. Läden) und mehr als zwei Stockwerkeigentümer aufweist?
Nein, aber egal wie groß das Haus ist, die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden.
Selbst ein Einzelner kann die Bestellung eines Verwalters durchsetzen. Man kann davon ausgehen, daß
Häuser über fünf Parteien in nahezu 100% aller Fälle einen Verwalter haben. Bei kleinen WEG mit unter
zehn Parteien ist es immer noch verbreitet, dass einer der Wohnungseigentümer selbst die Verwaltung
durchführt. Diese Situation wird dann mit dem falschen Begriff der „Selbstverwaltung“ bezeichnet. Man
darf nicht vergessen, dass in diesem Fall dieser Wohnungseigentümer ebenfalls Verwalter ist. Er hat die
gleichen Rechte und Pflichten wie ein externer Verwalter sie haben würde. Es bedeutet also eine solche
sogenannte „Selbstverwaltung“ nicht, dass dieses Haus keinen Verwalter hat.
Wie hoch ist in Deutschland der Anteil an Gebäuden, bei denen ein Verwalter bestellt wurde? Sind bei
den übrigen Gebäuden Probleme mit der Gebäudeverwaltung (also dem Gebäudemanagement) zu ver-
zeichnen?
Bei Gebäuden von mehr als fünf Eigentümern ist die Quote der Häuser, die von einem Verwalter (unter
Umständen im Sinne einer Selbstverwaltung auch von einem Eigentümer) verwaltet werden, mehr als 90
%.
Es gibt mit hoher Wahrscheinlichkeit bei den Häusern, in denen die Eigentümer die Verwaltung ohne jede
Professionalität selbst durchführen, nicht unerhebliche Probleme. Diese werden aber von der Öffentlich-
keit nicht wahrgenommen und finden auch kaum Eingang in die Fachliteratur. Nach meiner Erfahrung ist
es in der Tat so, dass gerade in relativ kleineren Häusern wesentlich härter und intensiver gestritten wird
als in großen Wohnanlagen.
Gibt es in Deutschland gesetzliche Zulassungsbedingungen für Immobilienverwalter?
Es gibt keine Zulassungsbedingungen, sondern nur Weiterbildungspflicht für die berufstätigen Verwalter
(20 Stunden innerhalb von drei Jahren, das Gesetz wird im Januar 2018 in Kraft treten).
Wie hoch sind die durchschnittlichen Verwaltungskosten und welche Aufgaben bzw. Leistungen um-
fasst die Verwaltung? Erbringt und verrechnet der Verwalter üblicherweise auch Leistungen, die in der
grundlegenden Immobilienverwaltung nicht enthalten sind (z.B. Reinigung der gemeinschaftlichen
Gebäudeteile, Unterhaltsarbeiten, Reparaturen etc.)?
Zu der ersten Unterfrage:
Die Verwaltungskosten ergeben sich nach folgenden Kriterien:
• Objektgröße (Einheiten)
• Entfernung des Objektes vom Basisbüro des Verwalters. Eine Faustformel besagt, ein Objekt sollte
nach Kilometern maximal so weit entfernt sein wie es Wohnungen im Objekt gibt.
• Alter und Bauzustand des Objektes
• Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft. Gemeinschaften, die sehr stark von selbstnutzen-

den Wohnungseigentümern bewohnt werden, sind im allgemeinen einfacher zu verwalten als Ge-
meinschaften, in denen die vermieteten Wohnungen überwiegen
• Zeitaufwand pro Objekt/Einheit. Der Zeitaufwand schwankt sehr stark von Gemeinschaft zu Gemein-
schaft selbst bei gleicher Größe. Letztendlich hängt er davon ab, inwieweit die Wohnungseigentümer
den Verwalter bei der Durchführung seiner Verwaltungstätigkeit nicht behindern oder ihn gar unter-
stützen. Eine der Erfahrungen, die wohl jeder Verwalter macht, ist die, dass der Zeitaufwand, der für
die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft gebraucht wird, über einen längeren Zeitraum betra-
chtet, stark schwankt. Es kann sogenannte „Schläfergemeinschaften“ geben, die viele Jahre außer
der Abrechnung und der Routineversammlung keinen weiteren zusätzlichen Aufwand beim Verwalter
hervorrufen. Und dann kommt unter Umständen ein neuer Eigentümer in die Gemeinschaft und bringt
eine so erhebliche Unruhe mit sich, dass die gleiche Gemeinschaft als nur noch schwer verwaltbar
eingestuft wird. In jedem Fall wächst der Zeitaufwand, der für diese Gemeinschaft gebraucht wird,
unerwartet auf ein Vielfaches. Ähnliches kann eintreten, wenn ein größeres technisches Problem
auftritt. Große Wasserschäden, ein Brand, eine notwendige Fassadensanierung und ähnliches kön-
nen vorübergehend beim Verwalter zu einer gewaltigen Mehrbelastung seiner Verwaltungsarbeit und
seines zeitlichen Einsatzes führen.
• Nutzung von EDV-Lösungen für die täglichen Routine
• Kosten der Buchhaltung. Sie sind keineswegs einheitlich, und auch nicht notwendigerweise von der
Zahl der Miteigentümer abhängig, weil es in erheblicher Weise darauf ankommt, ob der Verwalter
zusätzliche Erhebungen unternehmen muss wie zum Beispiel Feststellung der Personenzahl jeder
einzelnen Wohnung, Überprüfen von Meßgeräten für besondere Teile des Hauses, Abrechnung und
Überprüfung von Hausmeisterkosten und ähnliches mehr.
• Dazu kommen der zusätzliche Arbeitsaufwand für komplexe Abrechnungsschlüssel, beispielsweise

wenn bestimmte Hausteile an bestimmten Kosten nicht beteiligt sind, dafür aber mit Einzelkosten
wieder an anderen Kostenarten beteiligt werden usw.
Im Durchschnitt lag die Verwaltergebühr im Jahr 2016 bei ca. 12 – 40€/Monat. Diese stark gespreizte
Gebühr kann man etwas genauer eingrenzen, wenn man die Gebühren in Abhängigkeit von der Größe
der Anlage darstellt. Die allgemeine Erfahrung geht dahin, dass, je größer eine Wohnanlage ist, desto
geringer die Gebühren für die einzelne Wohnung sind. Ganz grob kann man sagen, dass die Verwalterge-
bühren für Objekte über 100 Einheiten in jedem Fall unter 20€ liegen, während die Gebühren für Objekte
unter 20 Einheiten in den meisten Fällen bei über 30€ liegen. (Die Gebühren gelten immer pro Monat
zuzüglich Mehrwertsteuer)
Im allgemeinen sind diese Gebühren nicht auskömmlich.
Das bedeutet, dass die Firmen Mitarbeiter in der Verwaltung nicht dem allgemeinen Lohnniveau ent-
sprechend bezahlen können und damit in nicht wenigen Fällen sich auf minder qualifizierte Mitarbeiter
abstützen müssen. Dies ist deshalb besonders schlimm, weil der normale Verwalter einen Arbeitstag hat,
der weit über acht Stunden pro Tag hinausgeht. Bedenkt man, dass pro Eigentümergemeinschaft minde-
stens eine Eigentümerversammlung pro Jahr (am Abend) gehalten werden muss, dass Beiratssitzungen,
Sprechstunden, Begehungen alle zu Zeiten stattfinden, die außerhalb der normalen Arbeitszeit liegen,
so wird deutlich, dass der Mitarbeiter kaum entsprechend seiner Arbeitsbelastung bezahlt werden kann.
Da darüber hinaus in vielen Fällen niedrige Verwaltergebühren gegenüber den Eigentümern als Werbe-
mittel eingesetzt werden, ist es völlig aussichtslos, darauf zu hoffen, dass die Honorare in den nächsten
Jahren wesentlich anziehen werden. Die zu niedrigen Gebühren auf der einen Seite und die zu schlechte
Bezahlung der Mitarbeiter auf der anderen Seite führen dann logischerweise bei den Kunden zu Verärge-
rung, die aber nicht dazu führt, dass die Kunden selbst einsehen, dass der Verwalter mit dem Honorar,
das sie ihm zugestanden haben, genau in die Situation der unzureichenden Leistungsfähigkeit gerät.
Da der erste große Bestand an Eigentumswohnungen (mehr als 1 Million) aus den sechziger und siebziger
Jahren stammt, mithin die Häuser inzwischen ein Alter von über 50 Jahren erreicht haben, erfordern di-
ese Objekte einen erheblichen zusätzlichen Aufwand des Verwalters bei Reparatur, Instandhaltung und
Instandsetzung.
Dieser Aufwand besteht nicht nur darin, dass man technische Vorgänge abarbeitet, sondern vielmehr
auch darin, dass man die Eigentümer psychologisch dabei begleitet, um ihnen klarzumachen, dass sie

nunmehr erhebliche zusätzliche Umlagen aufzubringen haben, da in aller Regel die Reparaturrücklagen
nicht ausreichend sind. Der größte Teil der Arbeit, die sich bei diesen Sanierungen für den Verwalter
ergibt, liegt in der Kommunikation mit den Eigentümern und und der Verweigerungshaltung und der
Uneinsichtigkeit vieler Eigentümer, die Sanierungsmaßnahmen als unumgänglich zu akzeptieren.
Es gibt Schätzungen, nach denen Häuser die älter als 50 Jahre sind und in den sechziger Jahren in einer
Bauboomzeit gebaut worden sind, zu mindestens 10 – 15 % eigentlich nicht mehr sanierbar sind und
abgerissen werden sollten. In nicht wenigen Fällen spielt auch die Verwendung von Asbest eine nicht
geringe Rolle. Der Abriss und Neuaufbau erfolgt natürlich nicht, mit dem Ergebnis, dass immer neue
unzureichende Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, die nach kürzerer oder längerer Zeit dann
wieder zu einer Sanierung der Sanierung führen. In nicht wenigen Fällen kann es dann dazu führen,
dass der Verwalter als Bote schlechter Nachrichten aus seinem Vertrag entlassen wird und ein anderer
Verwalter, der den Eigentümern verspricht, sie von den großen Sanierungen zu verschonen, als neuer
Verwalter gewählt wird.
Zu der zweiten Unterfrage:
Nach Gesetz ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft
der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet:
• Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu
sorgen;
• die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
• in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche

Maßnahmen zu treffen;
• Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu

nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigen-
tümer handelt;
• alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwal-
tung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
• eingenommene Gelder zu verwalten;
• die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit anhängig ist;
• die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprech-
teilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses
zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
Soweit im Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nichts anderes bestimmt ist, steht
die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden

Verwaltung gehört insbesondere:
• die Aufstellung einer Hausordnung;
• die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
• die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Ver-
sicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzhaftpflicht;
• die Ansammlung einer angemessenen Instanhaltungsrückstellung;
• die Aufstellung eines Wirtschaftsplans;
• die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Run-
dfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigen-
tümers erforderlich sind.
Zur dritten Unterfrage:
Ja, man kann im Verwaltungsvertrag klar definieren, dass für Zusatzleistungen Nebengebühren verlangt
werden dürfen. (z.B. Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, Erstellung der Bescheinigungen für die
Haushaltsnahen Dienstleistungen, Organisation der außerordentlichen Versammlungen usw.) Insgesamt
gibt es über 20 Tätigkeiten, die der Verwalter auf Wunsch einzelner Eigentümer oder auch auf Wunsch
der Gemeinschaft zusätzlich zu seinen gesetzlichen Aufgaben erfüllen kann und für die er auch Honorar
verlangen kann. Auch hier handelt es sich um Gebühren, die der Verwalter nicht einfach kraft Amtes dem
Konto der Gemeinschaft entnehmen kann, zu denen es vielmehr einen geregelten Beschluss und der
Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer bedarf. Die Durchsetzung dieser Gebühren liegt in der Geschic-
klichkeit des Verwalters, den Eigentümern die Notwendigkeit und die Rechtfertigung dieser Gebühren
plausibel zu machen.
Daneben gibt es eine Reihe von verwaltungsnahen Leistungen, die der Verwalter den Eigentümern zu-
sätzlich anbieten kann. Grundsätzlich darf der Verwalter als freier Kaufmann alle Arten von Leistungen,
die in seinem Verwaltungsvertrag nicht enthalten sind, der Eigentümergemeinschaft oder den einzelnen
Eigentümern zusätzlich als Service gegen Gebühr anbieten. Dies entspricht dem Wesen eines freien
Marktes. Zu diesen verwaltungsnahen Leistungen, die im Gesetz ausdrücklich nicht beschrieben wer-
den, gehören unter anderem
Hausmeisterservice, Reinigungsservice, Gartenbetreuung, Straßenreinigung, Müllentsorgung, Renovie-

rung von Wohnungen bei vermieteten Einheiten, Maler-, Sanitär- und Elektroarbeiten, Sonderverwaltung
für vermietete Wohneinheiten, Abnahme von Wohnungen bei Mieterwechsel, Beratung beim Verkauf
oder dem Ankauf einer Wohnung im Sinne eines Wohnungsmaklers, Betreuung der Versicherungsver-
träge und Schadensabwicklung im Schadensfall, Organisation von Ein- und Auszügen von Mietern und
Eigentümern, Meßdienste, Erbringung von Architekten- oder Ingenieurleistungen für die WEG u. a.
Die wenigsten Verwalter können en Eigentümern zu der Leistung als Verwalter noch weitere Leistungen
anbieten, nicht zuletzt deshalb, weil die normale alltägliche Verwaltungspraxis den Verwalter dermaßen
auslastet, dass für eine zusätzliche Aktivität keine Kraft und Zeit und auch oft nicht das notwendige
Anfangskapital vorhanden ist. Nichtsdestotrotz gibt es natürlich größere Verwaltungsbetriebe die Ne-
benbetriebe haben, die zusätzliche Leistungen anbieten.
Ist es in der Praxis schon zum Missbrauch der Gelder der Stockwerkeigentümer durch einen Verwalter
gekommen, insbesondere z.B. bei der Abrechnung der laufenden Betriebs- und Unterhaltskosten für
die individuellen und gemeinschaftlichen Gebäudeteile im Stockwerkeigentum oder bei der Verwaltung
und Nutzung der Gelder des Erneuerungsfonds? Wie geht der Staat in solchen Fällen vor (staatliche
Maßnahmen)?
Das kommt relativ häufig vor (grob geschätzt, mehr als 100 Fälle im Jahr…!). Die Dunkelziffer ist hoch,
weil die Summen, die veruntreut werden, unspektakulär und relativ niedrig sind und für die Medien damit
ohne Bedeutung. In vielen Fällen genieren sich die Eigentümer, wirklich gegen den Verwalter vorzugehen,
weil sie genau wissen, dass sie ihrem eigenen Geiz aufgesessen sind und sich eines unqualifizierten Ver-
walters zu einem niedrigen Honorar bedient haben, bei dem jeder wissen musste, dass er die Leistung
nicht bringen kann. In den meisten Fällen in denen Verwalter Gelder der Eigentümer veruntreut haben,
kommt heraus, dass die Verwalter das Geld sich nicht etwa deshalb in die eigene Tasche gesteckt haben,
weil sie damit einen sportlichen Lebensstandard finanzieren wollten oder tatsächlich finanziert haben,
sondern weil schlicht die Honorare die Kosten der Verwaltung nicht gedeckt haben.

Wie ist in Deutschland der Verwalterwechsel geregelt? Welches Organ ist für die endgültige Entschei-
dung zuständig (die Eigentümerversammlung oder das Gericht)?
In aller Regel wird der Verwalter, wenn nicht ganz besondere Umstände vorliegen, nach Ablauf seiner
Bestellungszeit bzw. seines Vertrages von der Eigentümergemeinschaft wiedergewählt. Haben sich Ge-
meinschaft und Verwalter jedoch so weit auseinandergelebt oder gar zerstritten, dass die Wahl eines
anderen Verwalters von Seiten der Gemeinschaft angestrebt wird, so ist das Verfahren etwa folgendes:
Jeder Verwalter hat eine Bestellzeit, die maximal auf fünf Jahre begrenzt ist. Wird er nicht wieder bestellt,
scheidet er als Verwalter automatisch aus ohne dass es einer Kündigung bedarf. Die deutsche Recht-
sprechung ist der Meinung, dass damit auch automatisch der Vertrag endet. Wenn die Gemeinschaft
beschließt, den Verwalterwechsel dann vorzunehmen, wenn der Vertrag und/oder die Bestellung mit
dem bisherigen Verwalter ohnehin ausläuft, dann kann die Bestellung des neuen Verwalters im Rahmen
der ordnungsgemäßen Versammlung, die dem Auslaufen des Vertrages vorausgeht, durchgeführt wer-
den. Zur Bestellung des Verwalters genügt die Mehrheit der anwesenden Stimmen. Man unterscheidet
in Deutschland zwischen Bestellung und Vertrag. Die Bestellung ist ein öffentlich-rechtlicher Akt, der
durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft vollzogen wird. Die Bestellung ist ohne Bedingungen,
während der Vertrag im Sinne eines Dienstvertrages die Bedingungen und die gegenseitigen Rechte und
Pflichten von Verwalter und Gemeinschaft regelt und deshalb auch zwischen Gemeinschaft und Verwal-
ter auszuhandeln ist. Die Bestellung und der Vertrag können eine Gesamtlaufzeit von fünf Jahren nicht
übersteigen. Eine beliebig häufige Wiederbestellung ist zulässig.
Anders ist die Situation, wenn der Verwalter und die Gemeinschaft sich so sehr zerstritten haben, dass
die Gemeinschaft eine fristlose Abwahl und Entlassung des Verwalters aus dem Verwalteramt anstrebt.
Dies ist bei Vorliegen wichtiger Gründe immer möglich. Es ist theoretisch sogar möglich, dass der Ver-
walter fristlos von der Gemeinschaft entlassen wird, ohne dass dies vorher auf der Tagesordnung für
die Eigentümerversammlung angekündigt ist. Das Risiko für die Gemeinschaft besteht darin, dass die
Kündigungsgründe nicht ausreichend waren und der Verwalter dann sein Honorar unter Abzug gewisser
Eigenbeteiligungen bis zum Ende seiner theoretischen Vertragslaufzeit weiter beanspruchen kann.
Der Verwalter kann Widerspruch einlegen gegen den Beschluss der Eigentümergemeinschaft beim
zuständigen Amtsgericht, er kann jedoch nicht seine Wiedereinsetzung in die Verwalterstellung dur-
chsetzen. Allenfalls steht ihm für die widerrechtliche fristlose Kündigung ein Schadenersatz in Höhe der
entgangenen Honorare zu.
Der Verwalterwechsel kann auch vom Verwalter selbst durch die Niederlegung seines Amtes, sprich
durch Kündigung initiiert werden. Legt der Verwalter sein Amt nieder, ist dies nur wirksam, wenn sowohl
die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft als auch die einzelnen Wohnungseigentümer
darüber informiert werden, sprich der Verwalter kann letztlich nur im Rahmen einer Eigentümerversam-
mlung kündigen.
Gehen die Verwalter in Deutschland gegenüber den Versorgern zusätzliche Verpflichtungen ein (voll-
ständige Zahlung der erbrachten Lieferungen und Leistungen, Übernahme der Forderungen, Eintre-
ibung, …)?
Nein
Erfolgt die Bestellung eines Verwalters für Stockwerkeigentum in der Regel auf befristeter oder unbe-
fristeter Basis?
Die Bestellung erfolgt befristet, siehe oben. Die Erstbestellung eines Verwalters bei einem Neubau oder
beim umgewidmeten Altbau in Eigentumswohnungen beträgt maximal drei Jahre, die Bestellung und
Wiederbestellung nach diesen drei Jahren kann auf maximal fünf Jahre erfolgen. Es ist jedoch denkbar,
den Verwaltungsvertrag mit einer jährlichen Kündigung zu versehen, und die Bestimmung einzubauen,
dass der Vertrag automatisch weiterlaufen soll bis auf eine Maximalzeit von fünf Jahren, wenn er nicht
entsprechend gekündigt wird. Besondere Kündigungsfristen sind nicht im Gesetz vorgeschrieben. Es
hat sich jedoch als sinnvoll und zweckmäßig erwiesen, die Kündigungsfrist des Verwaltungsvertrages
auf mindestens 6 Monate auszudehnen, damit die Gemeinschaft sich in Ruhe um einen neuen Verwalter
bemühen kann und dieser nicht in das Amt“ hineinstolpert“.

Urejena Slovenija
Aleš Seliškar
Geodetska uprava Republike Slovenije
Franc Ravnihar
Geodetska uprava Republike Slovenije
Prenova zakonodaje s področja graditve, urejanje prostora in evidentiranja nepremičnin ter zagotovitev
informacijskih rešitev za dejansko implementacijo prenovljenih procesov vzbuja realno upanje, da bomo
na teh področjih doživeli urejeno Slovenijo.
Bistvena prednost že prenovljene zakonodaje in zakonov, ki so še v pripravi, je oblikovanje urejenih

in povezanih procesov. Vsaj na normativni ravni je nakazano preseganje slovenskega »vrtičkarstva«.
Soodvisni procesi omogočajo hitrejše in kakovostnejše delovanje vseh vključenih subjektov, predvsem
pa zagotavljajo največjo možno kakovost izdelkov. Prepletenost procesov predstavlja tudi nevarnost
prekinitve procesov, kadar posamezen subjekt ne izvede svojih nalog. Vendar se lahko takim scenarijem
izognemo, če se tega zavedamo in sprejmemo ustrezne ukrepe.
Za razliko od dosedanjih večjih ali manjših sprememb na teh področjih, so tokrat za izvedbo in uvedbo
rešitev v prakso s projektom eProstor zagotovljena tudi ustrezna sredstva.
Pri koncipiranju rešitev smo pri tokratnih spremembah sodelovali več in boljše kot kadarkoli do sedaj.
Predvidene spremembe pomenijo korenito preoblikovanje dosedanjih sistemov. Zato so pričakovanja

hitrih rezultatov nerealna. Prenovljeni sistemi bodo začeli delovati šele, ko bodo zgrajeni v celoti. Zaradi
obsega sprememb bo dejanska implementacija novih rešitev možna v obdobju 2021–2022.
Parcialne zahteve in rešitve v vmesnem obdobju zavirajo izvedbo načrtovanih aktivnosti in bodo verje-
tno vplivale tako na pričakovane roke izvedbe vseh nalog, kot tudi na njihovo kakovost.
Financiranje projekta eProstor s sredstvi EU, ki narekuje tudi način porabe sredstev, predstavlja koristno
varovalko proti dnevnemu spreminjanju ciljev in nalog projekta.
Pri oblikovanju procesov smo želeli vse procese vedno pripeljati do uspešnega zaključka, kljub more-
bitnim pomanjkanjem ustreznih podatkov, nekakovostnih podatkov ali nesodelovanja posameznih
subjektov. Morda kašen proces ne bo zaključen v zaželenem času, bo pa vedno možno realno oceniti,
koliko časa bo potrebno za njegovo izvedbo.
Pri prenovi sistemov bo deloma poskrbljeno tudi za popolnost in kakovost podatkov. Vendar ne v celoti.
Bodo pa lahko uporabniki že predhodno ugotovili pomanjkljivost podatkov in čim prej ustrezno ukrepali.
Na področju evidentiranja nepremičnin bo:
• v celoti prenovljena zakonodaja,
• prenovljen informacijski sistem za vodenje in vzdrževanje podatkov o nepremičninah,
• izboljšani lokacijski podatki o mejah parcel in vsi analogni podatki zemljiškega katastra in katastra
stavb pretvorjeni v digitalno obliko.
Zakon o katastru nepremičnin
Nov zakon bo urejal evidentiranje podatkov o parcelah, stavbah, delih stavb, prostorskih enotah in urejal
evidentiranje podatkov o državni meji. Z zakonom bo ohranjena matičnost katastrov in zemljiške knjige,
omogočena pa bo še kakovostnejša informacijska povezava obeh evidenc. Podatki zemljiškega katastra,
katastra stavb in registra nepremičnin bodo združeni v enoten kataster nepremičnin, kar bo zagotovilo
večjo konsistentnost podatkov. Poenostavljeni bodo procesi spreminjanja podatkov ob upoštevanju
pravne varnosti lastnikov nepremičnin. V čim večji meri bo uvedeno vzdrževanje podatkov pri viru, kjer
nastanejo spremembe.
Kataster nepremičnin bo omogočal povezavo vseh drugih prostorsko orientiranih baz podatkov. Z zako-
nom o katastru nepremičnin bodo določeni načini povezovanja drugih podatkov z nepremičninami.
Zaradi vodenja podatkov, povezave z drugimi evidencami in zaporedja vpisov podatkov bodo poenotene
definicije z drugimi zakoni. V čim večji meri se bomo izognili pojmom, ki bodo veljali le za evidentiranje
nepremičnin. Različna razumevanja so že glede pojma »nepremičnina«. Zaradi različnega pojmovanja že
danes ni jasno, v katerih procesih se oblikujejo nepremičnine.
Kataster nepremičnin bo uradna evidenca o vseh prostorsko določljivih podatkih, ki zagotavljajo vpis
stvarnih pravic na nepremičninah ali njihovih delih. Posledica določitve gradbene parcele in načinov nje-
nega oblikovanja v prostorski in gradbeni zakonodaji, je opredelitev območij stavbne pravice in stvarne
služnosti tudi v zemljiškem katastru oziroma bodočem katastru nepremičnin.
Postopki spreminjanja podatkov v katastru nepremičnin bodo v čim večji meri zagotavljali celovito
obravnavo vseh sprememb na nepremičnini. Tak način spreminjanja podatkov bo izhajal tudi iz koncepta
informacijskih rešitev, kjer bodo do sedaj ločeni podatki, med seboj povezani.
Eden od ciljev katastra nepremični je prikaz dejanskega stanja v prostoru. Nasprotje temu cilju je zahte-
va, da morajo biti vsi podatki, ki se uporabljajo za določitev pravic ali obveznosti lastnikov nepremičnin,
tudi pravno veljavni. Zaradi tega in zaradi spremljanja stanja podatkov v evidencah in pravočasnega
opozarjanja na nepopolne in nekakovostne podatke, bo uveden še poseben opozorilni sistem. V začetni
fazi le za podatke o stavbah.
S ciljem popolne uvedbe načela matičnosti evidenc med katastrom nepremičnin in zemljiško knjigo,
bodo podatki o lastnikih praviloma prevzeti iz zemljiške knjige. Do uvedbe tega načela v celoti bodo
ostale le nekatere izjeme: lastniki, ki imajo v zemljiškem katastru ali katastru stavb določeno matično
številko, v zemljiški knjigi pa ne, ter lastniki delov stavb, ki so trenutno vpisani v register nepremičnin kot
imetniki stavbne pravice ali etažne lastnine, pa nobena od teh pravic ni vpisana v zemljiško knjigo. Gre
za izjemo, ki bo veljala le za že vpisane podatke, vpis takih podatkov za stavbe zgrajene po 1. januarju
2003 ne bo več mogoč.
Vse ostale razlike med vpisanimi parcelami in deli stavb, bodo ali prenesene v posebno bazo ali jim
bodo določene začasne številke tako, da bodo podatki katastra nepremičnin popolnoma konsistentni in
enolično povezani z zemljiško knjigo.
Izvedba postopkov spreminjanja podatkov bo optimizirana z uporabo enotnih informacijskih rešitev s

strani izvajalcev in geodetske uprave. To bo omogočilo odpravo vseh tehničnih pomanjkljivosti že v fazi
izdelave elaboratov sprememb in presojanje geodetske uprave predvsem v upravnem delu.
Ker na čas trajanja izvedbe postopkov bistveno vpliva neodzivnost lastnikov, najbolj tistih, ki jim je zara-
di nepopolnih naslovov oteženo ali preprečeno posredovanje vabil, bo predlagano, da se vabila pošilja le
lastnikom, ki so v zemljiški knjigi vpisani z matično številko, ostali pa bodo obveščeni preko predhodne
javne objave.

Informacijska prenova nepremičninskih evidenc
Podatki o nepremičninah se vodijo v uradnih državnih nepremičninskih evidencah, ki so v pristojnosti
različnih upravnih organov. Nekatere evidence so šele v fazi nastajanja ali jih je potrebno šele vzpostavi-
ti. Obstoječe zbirke nepremičninskih podatkov so vzpostavljene v zastarelih informacijskih rešitvah, se
lahko podvajajo in se vodijo nepovezano. Vse to onemogoča učinkovito in enostavno izvajanje procesov
na področju prostorskega načrtovanja, graditve objektov in upravljanja nepremičnin.
Informacijska prenova nepremičninskih evidenc je eden izmed podprojektov projekta ePprostor. Cilji
krovnega projekta eProstor so vzpostavitev skupne informacijske infrastrukture za prostorske infor-
macije v Sloveniji, vzpostavitev prostorskega informacijskega sistema, izvedba informacijske prenove
nepremičninskih evidenc ter izboljšava položajne natančnosti zemljiško katastrskih podatkov.
Informacijska prenova nepremičninskih evidenc bo potekala postopno zaradi finančne in časovne po-
gojenosti. Pri izgradnji bodo upoštevane prilagoditve novi zakonodaji ter priporočila direktive INSPIRE.
Informacijska prenova nepremičninskih evidenc je zahteven projekt, ki bo spremenil način izmenjave
podatkov s povezanimi institucijami in pooblaščenimi izvajalci geodetskih storitev. Uvedel bo tudi spre-
membe v obstoječ način dela na geodetski upravi.
Informacijska prenova nepremičninskih evidenc bo:
• izboljšala in poenostavila sistem evidentiranja nepremičnin,
• vsebovala podatke vseh nepremičninskih evidenc: zemljiški kataster, kataster stavb, register nepre-
mičnin, register prostorskih enot in podatke o državni meji,
• poenotila iste in povezljive podatke o nepremičninah ter delovne procese nad podatkovnimi zbirkami
in skrbniki procesov,
• izboljšala kakovost podatkov o nepremičninah,
• zagotovila informacijsko podporo poslovnim procesom,
• izboljšala učinkovitost vzdrževanja podatkov,
• omogočila enostavno in učinkovito uporabo podatkov o nepremičninah,
• poenostavila dostop do nepremičninskih in prostorskih podatkov.
Izboljšani lokacijski podatki o mejah parcel in skeniranje elaboratov

zemljiškega katastra in katastra stavb
Za optimalno uporabo novih informacijskih rešitev je potrebno zagotoviti tudi podatke v ustrezni obliki
in čim bolj kakovostne po vsebini.
Dokumenti iz elaboratov geodetskih storitev s področja zemljiškega katastra in katastra stavb ne pred-
stavljajo arhivskih dokumentov v povsem klasičnem smislu, saj so sestavni del evidence in se praktično
dnevno uporabljajo v postopkih urejanja in spreminjanja podatkov v obeh katastrih. Ker želimo to ne-
precenljivo dediščino dokumentov fizično ohraniti in obenem v okviru prenovljenega informacijskega
sistema omogočiti izvajanje postopkov neodvisno od lokacije geodetskih storitev, bo v okviru projekta
eProstor izvedena pretvorba dokumentov iz analogne v digitalno obliko. Skenirani bodo dokumenti iz
elaboratov zemljiškega katastra, ki v preteklih letih zaradi manjka finančnih sredstev še niso bili poske-
nirani in vsi dokumenti iz elaboratov katastra stavb. Skupaj predvideno nekaj več kot 9 mio dokumentov.
Zemljiški kataster je izvorna evidenca o parcelah. Vsebuje opisne in grafične podatke. Del grafičnih po-
datkov zemljiškega katastra (ca 25%) je lokacijsko že pravilnih oziroma imajo podatki pozicijsko natanč-
nostjo, ki omogoča neposredno uporabo za izvedbo grafičnih presekov zemljiškega katastra z drugimi
prostorskimi podatki, izvorno zajetimi na drugih grafičnih podlagah (npr. na ortofotu). Za del podatkov,
ki take natančnosti še nimajo, bo izvedena lokacijska izboljšava.
V preteklosti je bilo že izvedenih več postopkov izboljšave grafičnih podatkov, ki pa so bili omejeni na
posamezna območja (npr. izboljšava na območjih trajnih nasadov ) oziroma so bili izvedeni za specifične
potrebe (npr. na območju trase plinovoda).
V okviru projekta eProstor bo izvedena izboljšava lokacijskih podatkov o mejah parcel za celotno Slo-
venijo. V procesu lokacijske izboljšave bodo uporabljeni obstoječi podatki iz elaboratov geodetskih
postopkov (koordinate in drugi podatki), ter dodatno izmerjene oziroma določene koordinate lomnih
točk tako, da bo z veznimi točkami enakomerno pokrito celotno območje Slovenije. Lokacijska izboljšava
bo izvedena po metodologiji, ki temelji na tujih izkušnjah in je izdelana v sodelovanju s Fakulteto za
gradbeništvo in geodezijo, Oddelek za geodezijo in se navezuje na uporabo osnovnih načel geodetske
stroke (metode relativne geometrije, topologija, harmonizacija in izravnava podatkov) – t.i. membranska
metoda.
Lokacijska izboljšava podatkov o mejah parcel bo sicer izvedena za območje celotne Slovenije, bo pa
zaradi obsežnosti naloge in neposrednih potreb projekta eProstor (zajem podatkov dejanske rabe na
območju poseljenih zemljišč) z večjo stopnjo natančnosti izvedena za območja poseljenih zemljišč in z
manjšo stopnjo natančnosti na ostalih zemljiščih (gozdna, kmetijska območja).
Izboljšava podatkov ni zasnovana kot enkratno dejanje, temveč kot proces, ki se lahko s pridobitvijo
novih oziroma dodatnih podatkov (dodatne vezne točke) ponovi na manjšem ali večjem območju in s tem
zagotovi večja stopnja natančnosti podatkov.
V povezavi z lokacijsko izboljšavo je nujno potrebno izpostaviti dejstvo, da pri posplošeni oceni o nena-
tančnih grafičnih podatkih zemljiškega katastra ne gre zgolj za »lokacijski zamik« mej parcel. Na osnovi
analiz in dosedanjih izkušenj je skoraj polovica primerov, ki jih uporabniki posplošeno ocenijo kot »zamik
katastra« posledica tega, da lastniki ali upravljavci nepremičnin niso evidentirali vseh sprememb, ki so
se zgodile v naravi, v evidenco zemljiškega katastra. Takšnih neevidentiranih sprememb stanja v naravi
seveda ni možno odpraviti z nobeno »matematično« lokacijsko izboljšavo, ampak je potrebna primerna
terenska izmera in evidentiranje vsebinsko spremenjenega stanja v evidenci.

Urejen prostor je predpogoj za urejeno državo
Matjaž Grilc
Digi data d.o.o., Šenčur
Leon Kobetič
Locus d.o.o., Domžale
Prostorski razvoj se v Sloveniji ne uresničuje skladno s trajnostnimi načeli. Zemljišča, še posebej pa

stavbna zemljišča, niso ustrezno izkoriščena, so praviloma pomanjkljivo komunalno opremljena, zaradi
premajhne efektivne ponudbe pa so še predraga in tržno nedostopna. V prostoru zaznavamo čedalje več
razpršenih stavbnih zemljišč, zaradi česar se slabša zdravo življenjsko okolje, draži komunalno opre-
mljanje, slabša dostop do delovnih mest in do javnih storitev vseh vrst ter povečujejo okoljski vplivi.
Posledice opisanih procesov se ob padcu kakovosti bivanja odražajo še v dvigu družbenih stroškov, v
neustreznih strukturnih razmerjih v prostoru in v pričakovanih visokih stroških za sanacijo stanja.
Sistemsko urejanje teh vprašanj je v Republiki Sloveniji velik izziv. Iskreno upamo, da so časi nenehne-
ga spreminjanja prostorske in nepremičninske zakonodaje končno mimo. Upamo tudi, da je maksima
o nenehnem in nujnem odpravljanju administrativnih ovir, ki so kot po pravilu rojevale nove in še ve-
čje administrativne ovire, prav tako mimo. Skupni imenovalec teh preteklih aktivnosti je bila parcialna
razgradnja sistema, ki je postal nepregleden, nepredvidljiv in neučinkovit. Ko govorimo o učinkovitosti
sistema urejanja prostora, nimamo v mislih, da bi investitorji morali dobiti gradbena dovoljenja v tednu
dni. Za učinkovit in trajnosten prostorski razvoj rabijo investitorji varno in predvidljivo okolje, s kar se da
malo tveganji. Za zagotovitev takega okolja, s katerim se ponašajo urejene države, pa potrebujemo trden
in seveda tudi učinkovit sistem urejanja prostora in graditve ter zanesljiv nepremičninski sistem.
Glede na to, da smo bili zadnjih nekaj let aktivno vpeti v procese ustvarjanja nove prostorske, gradbene
in nepremičninske zakonodaje, lahko z gotovostjo trdimo, da z novim Zakonom o urejanju prostora (Zu-
reP-2), novim Gradbenim zakonom (GZ) in novim Zakonom o katastru nepremičnin (ZKN) vzpostavljamo
nov, celovit in medsebojno usklajen sistem. Bi temu lahko rekli kar reforma? Glede na pristop in izkušnje
preteklih nekaj desetletij prav gotovo. In ko govorimo o sistemu, imamo v mislih vse komponente, ki
sistem tvorijo. Zakonodajo, procese, ljudi in podatke. Naj na tem mestu izpostavimo nekaj generalnih
pridobitev, ki jih bomo uzakonili v letu 2017 in 2018. Na nepremičninskem področju izpostavljamo uved-
bo enotnega katastra nepremičnin, evidentiranja geolokacije stvarnih bremen, poenotenje procesov
med katastrom in zemljiško knjigo, nov pristop k preurejanju zemljišč. Na področju urejanja prostora
bomo končno dočakali ponovno sistemsko uvedbo gradbene parcele, vzpostavitev evidence stavbnih
zemljišč vključno s prvič vzpostavljeno evidenco nezazidanih stavbnih zemljišč z razvojnimi stopnjami,
spremembami na področju ukrepov zemljiške politike in nenazadnje celovito uvedbo Prostorskega in-
formacijskega sistema (PIS), ki bo pripomogel k transparentnosti procesov prostorskega načrtovanja in
procesa graditve. In vse to bo medsebojno povezano.
Napak bi bilo trditi, da bomo z dnem uveljavitve nove zakonodaje prešli v idealen sistem, a vendar pri-
merljive situacije v bližnji zgodovini nismo imeli. Opozarjamo pa, da je sprejem paketa zakonodaje šele
prva stopnica na poti k ureditvi razmer. Obstaja možnost, da vse skupaj ostane mrtva črka na papirju, v
kolikor si vsi deležniki sistema ne bomo vztrajno prizadevali za njegovo realizacijo. Hkrati pa se moramo
zavedati, da tako kompleksnega sistema ne moremo vzpostaviti kar čez noč. In to po nobeni komponenti
– niti po informacijski in procesni podpori, še manj pa po potrebnih človeških virih in nenazadnje po
točnih in zanesljivih podatkih. Razumeti moramo, da bo kompletno prenovljen sistem začel delovati šele
v letu 2021 in da bližnjice žal niso mogoče, niti dopustne. Tokrat nič več. Če želimo dokončno vzpostaviti
ustrezne podatkovne osnove in vpeljati tudi ostale komponente sistema, bomo morali biti potrpežljivi.
V vmesnem obdobju bodo še vedno potrebne nekatere »začasne« rešitve, zavedajoč se, da gre za pre-
hodno stanje, ki se bo v cilju nujno izboljšalo z metodami, ki pač terjajo več časa in seveda tudi virov.
Omizje, znotraj katerega bomo razpravljali o nepremičninskih evidencah, bo usmerjeno predvsem na
eno komponento celovitega sistema – na prostorske in nepremičninske podatke. Verjetno ni dovolj ča-
sa, da bi se sistematično lotili analiziranja vseh procesov, ki potrebujejo te podatke in ugotavljanja ali
bo nov sistem z implementiranimi procesi zadovoljeval vse potrebe po podatkih. Zato smo kot primer
izbrali osnovni gradnik prostora - gradbeno parcelo in jo obdelali v celotnem procesu, od načrtovanja
do evidentiranja in njene uporabe v različnih procesih. Pri tem se bomo poskušali dvigniti nad tehnične
postopke in oceniti, kako je posamezna aktivnost umeščena v celotnem sistemu in ali je ustrezno podat-
kovno podprta.
Ključni cilj končnega vzpostavljenega sistema urejanja prostora, graditve objektov in urejenih nepre-
mičninskih evidenc je udejanjanje ustavne določbe o smotrnem izkoriščanju zemljišč. Z uresničevanjem
sistema se razvojno planiranje povezuje z izvajanjem posegov v prostor in evidentiranjem le teh ter
spremljanjem učinkov in posledic. Posledično se ustrezno načrtujejo novi ukrepi in posegi s čimer se
vzpostavi celovit in neprekinjen življenjski krog prostorskega razvoja.
Celovit vzpostavljen sistem urejanja prostora, graditve objektov in evidentiranja nepremičnin bo v letu
2022 omogočal pripravo izvedbenih prostorskih aktov in dokumentacije za graditev objektov, ki bo ne-
posredno povezljiva z bazičnimi nepremičninskimi evidencami zemljiškega katastra, katastra stavb in
katastrov gospodarske infrastrukture, hkrati pa bo za potrebe sistema urejanja prostora vzpostavljena še
manjkajoča evidenca stavbnih zemljišč. Zagotovljeni bodo procesi vzdrževanja nepremičninskih evidenc
v vseh fazah načrtovanja in posegov v prostor neposredno v samih procesih priprave dokumentacije
in upravnih postopkov. Prostorski informacijski sistem bo preko spletnih storitev vsem uporabnikom
omogočal učinkovito uporabo teh evidenc brez nepotrebnih ovir.
Končni cilji vzpostavitve celovitega sistema po posameznih področjih so:
• na področju podlag za spremljanje stanja v prostoru in podlag za prostorsko načrtovanje zagotoviti

nepremičninske evidence, ki bodo služile kot ustrezne podlage za ugotovitev fizičnega (stavbe, pro-
metna, komunalna, energetska in druga infrastruktura) in pravnega (prostorski pravni režimi) stanja
v prostoru vključno z neposredno povezavo z zemljiškim katastrom;
• na področju vodenja evidence namenske rabe prostora kot ključnega prostorskega pravnega režima
zagotoviti njegovo neposredno povezljivost z zemljiškim katastrom, vključno z avtomatskim ažurira-
njem sprememb, ki so posledice evidentiranja parcel;

• na področju graditve objektov neposredno ažuriranje gradbenih parcel preko evidence stavbnih ze-
mljišč;
• na področju evidentiranja nepremičnin preko gradbene parcele uspešno povezati urejanje prostora z
zemljiškim katastrom ter evidentirati in nadzorovati vse spremembe.
O avtorjih
Matjaž Grilc že 25 let vodi družbo Digi data d.o.o., ki je specializirana za izvajanje projektov na področju
nepremičninskih evidenc in prostora. Je projektni vodja in svetovalec največjih (tudi državnih) projek-
tov vzpostavitve, modernizacije oz. vzdrževanja nepremičninskih evidenc. V zadnjih letih se je skupaj s
sodelavci specializiral za izvajanje geoinformacijske podpore velikim lastnikom nepremičnin, lokalnim
skupnostim in lastnikom državnega premoženja na področjih zakonodaje, nepremičninskih evidenc,
prostorskih evidenc in zemljiške politike. Je dolgoletni član vodstev Matične sekcije geodetov na IZS,
Odgovorno do Prostora! in GIZ Geodetskih izvajalcev.
Kompetence: Projektno vodenje, izvajanje izobraževanja, svetovanje s področja nepremičninskih in pro-

storskih evidenc, SDI, GIS, INSPIRE
Leon Kobetič je diplomiral na Fakulteti za gradbeništvo in geodezijo leta 1991. Je direktor podjetja LOCUS,
d.o.o., enega največjih podjetij za prostorsko načrtovanje in urejanje prostora v Republiki Sloveniji. Ima
25-letne izkušnje pri pripravi prostorskih aktov občin ter drugih aktov in strokovnih podlag na področju
urejanja prostora, komunalnega gospodarstva in urbane ekonomike ter izvajanja ukrepov zemljiške po-
litike. Državi in občinam svetuje pri sistemskih ukrepih za urejanje prostora, gospodarskim družbam in
zasebnikom pa pri realizaciji investicijskih namer za nepremičninske investicije. Je aktivni član partner-
stva Odgovorno do prostora!, Zbornice za arhitekturo in prostor in združenja FIABCI ter nosilec licence za
prostorsko načrtovanje. Leon Kobetič je tudi član Projektnega sveta Republike Slovenije za koordinacijo
in usmerjanje projekta nove sistemske ureditve obdavčitve nepremičnin.
Kompetence: Projektno vodenje, prostorsko načrtovanje, komunalno gospodarstvo, ukrepi zemljiške

politike, prostorske evidence
Pristojnosti upravnika za reševanja nesoglasij in sporov med
etažnimi lastniki v stavbah v etažni lastnini
Janez Ribnikar, univ.dipl.prav.
SPL d.d., Ljubljana
Upravljanju stavb v etažni lastnini pravni red namenja posebno pozornost, in sicer že v temeljnem zakonu
stvarnega prava tj. Stvarnopravnem zakoniku ter nato nadalje v specialnejšem Stanovanjskem zakonu
SZ-1, ki materijo podrobneje razdeljuje za t.i. večstanovanjske in stanovanjsko-poslovne stavbe, seveda
pa se pravna ureditev področja nadaljuje tudi v množici pripadajočih podzakonskih predpisov.
Značilnosti samih prisilnih določil v smeri zapovedanega ravnanja oziroma t.i. zakonskih obveznosti
poudarjeno nakazujejo tudi na varovanje javnega interesa glede pričakovanega upravljanja večstano-
vanjskih stavb (obveznost imenovanja upravnika, obveznost rezervnega sklada,…), pri čemer je slednje
namenjeno zagotavljanju osnovnega namena stavbe v etažni lastnini bodisi za namen bivanja bodisi za
poslovni namen. Zakon naj bi torej vseboval minimalne normativne okvire, ki so potrebni za uresničeva-
nje zgoraj predstavljenih ciljev pričakovanega upravljanja stavbe.
Posebna pomembnost upravljanja stavb v etažni lastnini se izdatneje odraža tudi v predpisani obvezno-
sti imenovanja upravnika kot nekakšnega skrbnika poslov upravljanja stavbe, v katerem pa se prepleta
tako vloga zakonitega zastopnika etažnih lastnikov in strokovnjaka v poslih upravljanja stavbe, ki skrbi
za uresničevanje interesov etažnih lastnikov stavbe, na drugi strani pa skrbi tudi za uveljavitev na to
vezanega javnega interesa, ki se odraža prav v samih predpisih s tega področja. Obveznost imenova-
nja upravnika je sicer pogojena z dvema kumulativnima pogojema, in sicer da ima stavba več kot 8
posameznih delov v lasti več kot 2 različnih etažnih lastnikov, kar predstavlja spodnji zakonski prag za
veljavnost predvidenih zakonskih okvirov upravljanja stavb v etažni lastnini, pri čemer je potrebno upo-
števati, da je lastništvo na stavbah v etažni lastnini v Republiki Sloveniji tudi sicer močno razdrobljeno (z
odstopanjem glede na razmere v ostalih evropskih državah), kar je posledica t.i. »Jazbinškovega zakona«
tj. Stanovanjskega zakona iz leta 1991, po katerem so lahko uporabniki stanovanj v družbeni lastnini
slednje privatizirali (odkupili) pod znatno ugodnejšimi pogoji od tržnih.
Prav razdrobljeno lastništvo predstavlja značilnost težavnejšega obvladovanja upravljanja s takšnimi

objekti, pri čemer bi morala biti vloga upravnika kot skrbnika upravljanja še toliko bolj poudarjena. V
zadnjem času smo priča nasprotnim pobudam, in sicer da se izvajanje upravljanja prepusti nazaj posa-
meznim etažnim lastnikom ob povsem nedorečenih odgovornostih slednjih v razmerju do vseh etažnih
lastnikov stavbe. Takšno izhodišče urejanja področne zakonodaje bi negiralo osnovni namen dosedanje-
ga pravnega urejanja tega področja, pri čemer se vzroki zanj niso spremenili, zato je takšen »saltomor-
tale« v pristopu k urejanju tako pomembnih odnosov v družbi že v osnovi nedorečen in očitna posledica
sicer tudi izdatno medijsko podprtega, vendar žal nestrokovnega ter senzacionalističnega obravnavanja
te teme.
Iz razpršenosti lastništva stavb v etažni lastnini izvira potreba po preseganju slednjega v interesu ustre-
znega vzdrževanja in obratovanja stavbe, ki se odraža tudi v zakonsko predpisanem institutu upravnika
stavbe. V nadaljevanju bom poskušal prikazati nekaj tipičnih interesnih razhajanj oziroma nesoglasij
med etažnimi lastniki ter vlogo oziroma pristojnostmi upravnika, da se nesoglasja ustrezno razrešijo ter
ne predstavljajo ovire, ki bi lahko preprečevale pričakovan standard upravljanja stavbe in njeno nemote-
no rabo v skladu z njenim namenom.

Od nesoglasij pa vse do sporov med etažnimi lastniki
Upravnik je pri izvrševanju svoje zakonske vloge in pooblastil na podlagi pogodbe o upravljanju soočen
z usklajevanjem interesov množice etažnih lastnikov z zasledovanjem temeljnega zakonskega cilja t.j.
primernega vzdrževanja in obratovanja same stavbe, kar je zakonsko poslanstvo upravnika. Tako etažni
lastniki, pa tudi sam upravnik, se pri tem torej soočajo z različnimi okoliščinami, ko je bodisi večina
etažnih lastnikov soočena z legalnim nasprotovanjem manjšine etažnih lastnikov bodisi, ko nekateri
etažni lastniki celo odkrito kršijo zakonske in pogodbene obveznosti do ostalih etažnih lastnikov. Pri
tem upravnik predstavlja v skladu z določili SPZ (118. člen) zastopnika etažnih lastnikov, v teh primerih
večine etažnih lastnikov po solastniških deležih, ki lahko v skladu z zakonskimi možnostmi poskrbi za
uveljavitev legitimnega interesa večine etažnih lastnikov stavbe. Tega torej ne more uveljaviti samo-
voljno ali diskrecijsko, temveč zgolj v predvidenih pravnih postopkih preko sodišča in ostalih državnih
organov, v katerih upravnik predstavlja večino etažnih lastnikov po solastniških deležih proti enemu ali
manjšini etažnih lastnikov stavbe, zoper katere se uveljavlja interes večine.
Upravnik v skladu s svojo vlogo lahko poskuša že v procesu odločanja etažnih lastnikov z neformalni-
mi metodami vplivati na dosego potrebnega konsenza med etažnimi lastniki tako, da s predstavitvijo
sklepov in podlage za njihov sprejem poskuša ustvariti ustrezne pogoje za sprejem sklepov in njihovo
spoštovanje s strani etažnih lastnikov stavbe. Velikokrat pa to ni mogoče, saj so si interesi posameznih
etažnih lastnikov v diametralnem nasprotju in, ko so možnosti za mirno rešitev nesoglasij med etažnimi
lastniki izčrpane, je potrebno interes večine uveljaviti skozi za to predvidene sodne in upravne postopke.
Reševanje nesoglasij v nepravdnem postopku ali z odločbo v inšpekcijskem

postopku
Pri reševanju nesoglasij torej naletimo na primere, ko se preko institucionalnih okvirov poskuša nado-
mestiti potrebno soglasje nekaterih etažnih lastnikov za uveljavitev interesa večine etažnih lastnikov, ko
na primer slednji poskušajo sprejeti sklep o vzdrževanju stavbe s predlogom za izboljšavo skupnih delov
stavbe tj. posel, ki presega redno upravljanje stavbe. Za veljavnost takšnega sklepa je potrebno soglasje
več kot 75% večine etažnih lastnikov, v primeru pogojenosti sklepa s pridobitvijo gradbenega dovoljenja
pa celo 100% soglasje etažnih lastnikov stavbe. V kolikor soglasja tudi s strokovnim prepričevanjem in
mediacijo ni mogoče doseči, lahko torej večina etažnih lastnikov po solastniških deležih predlaga, da
potrebno soglasje nadomesti sodišče v nepravdnem postopku (117. člen SPZ in 29. člen SZ-1). Pri tem
velja zakonsko napotilo sodišču, da mora pri odločitvi presoditi vpliv sprejetega sklepa na nemoteno iz-
vrševanje lastninske pravice in porazdelitev bremen za tiste etažne lastnike, ki so odločitvi nasprotovali.
Enako postopanje velja tudi v primeru sprejemanja pogodbe o medsebojnih razmerjih. V postopku pred
sodiščem večino etažnih lastnikov za sprejem predlaganega sklepa zastopa upravnik stavbe.
Na podlagi nujnosti predlaganega ukrepa glede vzdrževanja stavbe kot posla rednega upravljanja stav-
be je mogoče tudi, da v primeru nesprejema slednjega, vsak posamezen etažni lastnik v roku 30 dni
predlaga sodišču sprejem oziroma nadomestitev takšnega sklepa s sodno odločbo v nepravdnem po-
stopku, v kolikor tega ne stori posamezen etažni lastnik, pa mora to v nadaljnjih 15 dneh storiti upravnik
(28. člen SZ-1). V tem primeru se dodatno odraža vloga upravnika kot varuha interesa samega objekta,
ki je nad interesom golega izpolnjevanja odločitev etažnih lastnikov stavbe. Seveda je v tem primeru
ureditev nekonsistentna in sili upravnika v nemogoč položaj, saj v tem primeru nastopa proti večini eta-
žnih lastnikov, kar lahko posledično vodi tudi do odpovedi pogodbe o upravljanju s strani večine etažnih
lastnikov. Tudi upoštevaje dolgotrajnost sodnih postopkov bi bilo v takšnih primerih torej veliko bolj na
mestu, da po prijavi slehernega prijavitelja stanovanjski inšpektor po uradni dolžnosti presodi o nujnosti
izvedbe vzdrževanja ter jo odredi z inšpekcijsko odločbo (125. člen SZ-1). Podoben namen ima sicer tudi
napotilo v primeru sprejema načrta vzdrževanja, ki ne zagotavlja ustreznega vzdrževanja stavbe (26.
člen SZ-1). V tem primeru lahko sleherni etažni lastnik predlaga presojo ustreznosti načrta vzdrževanja s
strani sodišča v nepravdnem postopku. V vmesnem obdobju lahko sleherni etažni lastnik predlaga tudi,
da do odločitve sodišča v nepravdnem postopku načrt vzdrževanja nadomesti stanovanjska inšpekcija z
odločbo. Tu se aktivne vloge upravnika sicer ne predvideva, je pa potrebno poudariti, da se načrt lahko
nanaša na obdobje do 5 let, medtem ko se določilo 28. člena SZ-1, ki ponesrečeno torej predvideva
aktivnost upravnika zoper večino etažnih lastnikov, nanaša na takojšnjo potrebo po izvedbi vzdrževanja.
Na koncu iskanja soglasja velja izpostaviti tudi dolžnost vsakega etažnega lastnika, da nujno vzdržuje
svoj posamezni del na način, da se prepreči škoda na drugih posameznih delih ali skupnih delih stav-
be oziroma, da omogoči vzdrževanje in s tem dostop v svojem posameznem delu, s čimer se zagotovi
ustrezno vzdrževanje in izboljšava skupnih delov stavbe, ko bi bilo slednje v nasprotnem primeru (brez
vstopa v njegov posamezni del) nerazumno oteženo (121. člen SPZ). Tudi, če etažni lastnik v tem primeru
ne dopusti dostopa v svoj posamezni del, ima upravnik v svojstvu varuha interesa vseh etažnih lastnikov
stavbe, kar se pravzaprav enači z interesom vzdrževanja stavbe samega po sebi, pristojnost v imenu
etažnih lastnikov predlagati sprejem ustrezne odločitve s strani sodišča v nepravdnem postopku. Tudi
v tem primeru je kot alternativna možnost v 126. členu SZ-1 predvidena izrecna pristojnost stanovanjske
inšpekcije za izdajo ustrezne odločbe, vendar samo v primeru odvračanja škode. Tudi v tem primeru je za
etažne lastnike in upravnika kot njihovega zastopnika upravni postopek pred stanovanjsko inšpekcijo
ugodnejši, kot pa predvideni nepravdni postopek pred sodiščem.
Možnosti nadomestitve potrebnih soglasij v primeru legitimnih interesov večine etažnih lastnikov torej
obstojijo in jih praviloma v imenu večine izvršuje upravnik kot njihov zastopnik v za to predvidenih sodnih
in upravnih postopkih. Žal so predvideni sodni postopki dolgotrajni, vsebinska napotila za odločanje so-
dišča pa v takšni meri nedoločna, da ne predstavljajo predvidljivega rezultata, zaradi česar se tako eta-
žni lastniki kot tudi upravniki redkeje odločajo za tovrstno iskanje ustrezne stopnje soglasja. Kot rečeno
predstavlja ugodnejšo možnost alternativna inšpekcijska obravnava, kot je bila predstavljena zgoraj,
vendar tudi v teh primerih, sicer lažjega odločanja v okviru upravnega postopka, naletimo na težave
velikega pripada prijav in na drugi strani številčno-kadrovske podhranjenosti stanovanjske inšpekcije.
Spori med etažnimi lastniki

Poleg zgoraj predstavljenih primerov iskanja ustreznega soglasja ter sodnega in upravnega presojanja
slednjega z vidika potrebnosti za pričakovano obratovanje in vzdrževanje stavbe, pa se je potrebno pri
upravljanju stavbe soočiti tudi z dejanskimi kršitvami medsebojnih obveznosti med etažnimi lastniki
in sicer tako kršitvami zakonskih kot tudi pogodbenih obveznosti. Tudi tu praviloma prihaja do posega
v pravice večine etažnih lastnikov s strani enega izmed etažnih lastnikov ali nekaj njih, zaradi česar
je zakonsko predvideno zastopanje večine etažnih lastnikov s strani upravnika stavbe. Slednji je tako
bodisi zastopnik interesa večine etažnih lastnikov stavbe na področju upravljanja stavbe ali zakonsko
predvidenega interesa na področju upravljanja stavbe. V stavbi se namreč pojavlja cela vrsta sporov
zgolj med posameznimi etažnimi lastniki, za kar upravnik seveda ni pristojen in so jih dolžni etažni la-
stniki reševati sami ali preko svojih posebej za to izbranih pravnih zastopnikov. Vse prevečkrat se celo v
takšnih primerih laično predvideva, da je upravnik pristojen za odločanje o sporih med etažnimi lastniki.
To seveda ni res, upravnik v nobenem primeru ne more merodajno odločati o kakršnihkoli sporih med
etažnimi lastniki, saj je to v domeni pravno predvidenih postopkov pred upravnimi in sodnimi organi,
medtem ko je upravnik v primeru varovanja interesov in pravic večine etažnih lastnikov na področju
upravljanja stavbe lahko zgolj njihov zastopnik v za to predvidenih pravnih postopkih pred pristojnimi
organi za razrešitev sporov.
V nadaljevanju bodo primeroma obravnavani najpogostejši spori, in sicer z vidika pristojnosti upravni-
ka in možnosti reševanja samega spora. Kot takšni se najbolj pogosto pojavljajo na primer protipravni
posegi v skupne dele stavbe, neustrezna raba posameznega dela stavbe, neizpolnjevanje obveznosti
posameznega etažnega lastnika do rezervnega sklada stavbe, prikrivanje števila oseb, ki uporabljajo
posamezni del, vznemirjanje lastninske pravice ostalih etažnih lastnikov in na koncu tudi vse našteto
izraženo v takšni meri, da je nadaljevanje t.i. skupnosti etažnih lastnikov (v tem primeru skupnost ni
mišljena kot pravna oseba) s kršiteljem nemogoče oziroma nevzdržno.

Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb – določanje števila oseb v
posameznem delu stavbe
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/2009, 87/2011, 85/2013) je Ministr-
stvo za okolje in prostor izdalo z namenom, da z njim »natančneje določa posle upravljanja in pooblastila
upravnika ter merila delitve obratovalnih stroškov v večstanovanjski stavbi«. V 29. členu podzakonski
akt poskuša tudi vzpostaviti pristojnost upravnika pri razreševanju sporov v povezavi s prijavljanjem
števila uporabnikov v posameznem delu, pri čemer se je takšen poskus Ministrstva za okolje in prostor
izkazal za nezakonitega (exceptio illegalis), kar je v več sodnih odločbah ugotovilo tudi Višje sodišče v
Ljubljani in sicer s tem, da pravilnik v tem delu presega zakonska napotila za sprejem podzakonskega
akta (osebno menim, da je slednjemu mogoče pritrditi tudi za zahtevano 100% soglasje kreditiranja re-
zervnega sklada kot tudi zahtevano 75% soglasje za zavarovanje stavbe kot celote). Stanovanjski zakon
SZ-1 je v 30. členu namreč na podzakonski akt prenesel zgolj predpisovanje meril za delitev posameznih
vrst obratovalnih stroškov. Slednje je bilo sicer izvedeno v podzakonskem aktu, vendar so bile prav tako
predpisane kaznovalne določbe, kot ugotovljeno, v nasprotju z zakonom in ustavo. V 29. členu namreč
pravilnik določa pristojnost upravnika, da sprejema prijavo števila oseb v posameznem delu, ki upo-
rabljajo posamezni del več kot 15 dni na mesec in se tako upoštevajo pri delitvi predpisanih stroškov
iz naslova obratovanja stavbe (čiščenje skupnih prostorov, poraba vode in kanalščine, poraba skupne
elektrike, odvoz odpadkov in čiščenje kanalizacije). Že v samem pravilniku je prisotna nasprotujoča si
vsebina, pri čemer naj bi upravnik povsem nedorečeno moral zahtevati dokazila o vsaki prijavljeni spre-
membi števila oseb ali sumu drugačnega števila oseb v posameznem delu, na kar so ga prav na podlagi
tako zapisanega pravilnika pričeli opozarjati številni uporabniki posameznih delov v stavbah, misleč, da
bo spor oziroma neprijavo števila oseb moral ustrezno razrešiti upravnik sam s kaznovanjem etažnega
lastnika, ki oseb ni prijavil v skladu s pravilnikom. V praksi in tudi v skladu s pravnimi standardi dokazo-
vanja se je izkazalo, da je bil upravnik s strani resornega ministrstva porinjen v vlogo reševalca sporov
med etažnimi lastniki, pri čemer za to ni imel ustreznih pravnih pooblastil in možnosti ne za učinkovito,
še manj pa za pravno veljavno razreševanje tozadevnih sporov.
Upravnik ne more enostransko odločati o upoštevanju večjega števila oseb, kot pa so bila prijavljena s
strani uporabnika. Tudi v samem pravilniku je edina pravno vzdržna ugotovitev, da uporabnik pač s pod-
pisom jamči za verodostojnost prijavljenega podatka o številu uporabnikov. V kolikor slednjega ne bi že-
leli spoštovati oziroma na uporabnika prevaliti plačilo stroškov za večjo število oseb, bi bilo potrebno na
sodišču dokazati pravo število uporabnikov posameznega dela, kar pa je praktično nemogoče, v kolikor
slednji tudi sicer niso prijavljeni kot stanovalci v dotičnem posameznem delu. Nasprotno dokazovanje se
tudi v primeru izpostavljenih prič zdi malo verjetno, pri čemer tudi sicer etažni lastniki niso pripravljeni
na tovrstna pričanja v sodnih postopkih, kjer bi se dokazovala goljufija in oškodovanje ostalih etažnih
lastnikov zaradi prijave lažnih podatkov. Upravniki so bili torej prav zaradi pravilnika deležni večjega pri-
tiska etažnih lastnikov, z očitki, da ima upravnik po pravilniku pristojnosti kaznovati in regulirati prijave
števila oseb v posameznem delu stavbe, pri čemer so upravniki, ki so zagotovili plačilo dobav, katera
so se obračunavala na število oseb, v številnih primerih ostali nepoplačani in bili torej sami kaznovani
za spoštovanje navedenega pravilnika, saj so medtem potekli zastaralni roki, ki bi omogočali delitev za
nazaj z odpravo upoštevanja kazenskega števila uporabnikov v posameznem delu stavbe. Zastaralni
roki za dobave iz naslova obratovanja stavbe so namreč v skladu s 355. členom OZ enoletni.
Glede na praktična spoznanja problematike in njene pravne posledice bi bilo potrebno ugotavljanje šte-
vila oseb na nek način objektivizirati in slednjega ne prepustiti zgolj subjektivnim prijavam uporabnikov,
kar je nato predmet sporov med etažnimi lastniki. Slednje bi bilo potrebno torej urediti v zakonu ter
izkazovanje vezati na podatke centralnega registra prebivalstva, za katerega bi morali uveljaviti tudi
striktno izvajanje preverjanja dejanskega prebivališča oseb, kar država nenazadnje v lastnem upravno-
-administrativnem interesu že izvaja. Dokler je prijavljanje števila oseb regulirano slabo in predstavlja
dodatne spore med etažnimi lastniki, bi bilo smotrneje število oseb kot ključ delitve preprosto suspen-
dirati do takrat, ko bi bilo to področje ustrezno pravno urejeno.
Protipravni posegi v skupne dele stavbe
Med kršitvami razmerij med etažnih lastniki se pojavljajo tudi protipravni trajni posegi v skupne dele
stavbe brez ustreznega soglasja ostalih etažnih lastnikov. Za veljavnost posegov v skupne dele stavbe
v smislu vzdrževanja in izboljšave posameznega dela stavbe, je namreč potrebno pridobiti soglasje
ostalih etažnih lastnikov, pri čemer se posegi lahko kažejo tudi v spremembi zunanjega videza stavbe z
montažo dodatnih elementov na primer na fasado stavbe, pa vse do zasedbe skupnih prostorov stavbe
in njihove ekskluzivne rabe za potrebe posameznega dela stavbe (okupacija skupnih prostorov stavbe).
V tem primeru imajo etažni lastniki možnost v roku 30 dni od trenutka, ko so izvedeli za poseg v njihovo
posest (največ eno leto od posega), uveljavljati zoper kršitelja posestno varstvo v sodnem postopku. S
tožbo zoper motenje posesti etažni lastniki zahtevajo vzpostavitev stanja pred samovoljnim posegom
v njihovo posest. Prednost sodnega postopka za uveljavljanje posestnega varstva je v tem, da se po-
stopek obravnava hitreje oziroma prednostno v primerjavi s klasičnim tožbenim zahtevkom za vrnitev
stvari in za prenehanje vznemirjanja lastninske pravice, kjer je potrebno posebej izkazovati tudi pravno
veljavno lastništvo na stvari. Tako v tožbi zaradi motenja posesti kot v tožbenih zahtevkih iz naslova
varovanja svoje lastninske pravice na skupnih delih stavbe etažne lastnike zastopa upravnik stavbe,
ki pravdna dejanja izvaja v imenu in za račun etažnih lastnikov stavbe. Pri tem je potrebno posebej
poudariti, da je nujno v sodnih postopkih izpostaviti kot aktivno legitimiranega za vložitev tožbe vsakega
etažnega lastnika posebej. Vlaganje tožb in predlogov v sodnih postopkih z opredelitvijo zgolj opisnega
imena »Etažni lastniki stavbe« ni mogoče, v kolikor ni skupnost etažnih lastnikov posebej ustanovljena
kot pravna oseba. Ne glede na navedeno se lahko znotraj pravdnega postopka predlaga tudi priznanje
pravdne subjektivitete skupnosti etažnih lastnikov, čeprav slednji niso ustanovljeni kot pravna oseba,
vendar so sodišča pri tem zadržana. V napovedanih spremembah področne zakonodaje, bi bilo potrebno
ustrezneje oziroma že vnaprej urediti vprašanje pravdne subjektivitete »skupnosti etažnih lastnikov« in
s tem olajšati vodenje postopkov v imenu etažnih lastnikov stavbe.
V primeru 126.a člena SZ-1 je sicer mogoče protipravno vgradnjo naprav, ki posegajo v skupne dele stav-
be, prijaviti tudi stanovanjski inšpekciji, ki nato od kršitelja v naknadnem roku zahteva predložitev ustre-
znih soglasij za poseg v skupne dele ali pa odstranitev naprave, v primeru, da kršitelj v naknadnem roku
soglasja ne pridobi, kar je zopet ugodnejša možnost kot pa vodenje sodnih postopkov s tem v povezavi.
Izterjava rezervnega sklada stavbe

Sodna izterjava obveznega prispevka v rezervni sklad stavbe je po 118. členu SPZ ena izmed neposre-
dnih in določno izpostavljenih pristojnosti upravnika, zastopati etažne lastnike v sodnem postopku
zoper enega etažnega lastnika, kot dolžnika za neporavnano obveznost iz naslova rezervnega sklada
stavbe. Rezervni sklad namreč predstavlja skupno premoženje vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe
z izrecno določeno namensko rabo za potrebe vzdrževanja stavbe in za izterjavo obveznosti v rezerv-
ni sklad stavbe. V primeru rezervnega sklada gre za zakonsko obveznost etažnih lastnikov, pri čemer
etažni lastniki niti ne morejo odločati o izterjavi teh terjatev, prav tako pa o tem ne more diskrecijsko
odločati upravnik kot njihov zastopnik. Na podlagi kogentnih zakonskih določil slednji torej mora voditi
izterjavo neporavnanih obveznosti do rezervnega sklada v imenu in za račun etažnih lastnikov stavbe.
Edina možnost odločanja etažnih lastnikov glede izterjave neporavnanih obveznosti do rezervnega
sklada je odločanje o višini mesečnega prispevka, saj etažnim lastnikom zakon omogoča, da v skladu
s potrebami za izvrševanje načrta vzdrževanja stavbe povišajo minimalni obvezni prispevek v rezervni
sklad. Pri tem ima upravnik pomembno vlogo, saj je v skladu z aktualno sodno prakso takšno povišanje
veljavno sprejeto zgolj z ustrezno finančno predstavitvijo potrebe po povišanju obveznega prispevka,
saj pavšalna povišanja za potrebe sodne izterjave ne vzdržijo sodne presoje. Upravnik tako z doslednim
vodenjem postopka sprejema odločitve o povišanju rezervnega sklada, že pred samim vodenjem izterja-
ve, pomembno vpliva na uspešno izterjavo obveznega prispevka v rezervni sklad stavbe. Pred pričetkom
izterjave mora upravnik dolžniku nujno posredovati izrecen poziv k plačilu neporavnanih obveznosti
v rezervni sklad, ki se nato šteje tudi kot verodostojna listina po predpisih, ki urejajo sodno izvršbo.
Pri postavljenem tožbenem zahtevku mora nato upravnik paziti tudi na jasno opredelitev fiduciarnega

računa za vodenje rezervnega sklada stavbe, kamor naj se nakažejo terjana sredstva, kar se je skozi
sodno prakso izoblikovalo kot nujen pogoj za uspešno uveljavljanje tožbenega zahtevka. V skladu z
določili SZ-1 lahko namreč upravnik v imenu etažnih lastnikov zahteva plačilo mesečne obveznosti do
rezervnega sklada tudi na svoj poslovni račun, s katerega je nato dolžan v roku 10 dni prenakazati zbrana
sredstva na poseben račun namenjen za hrambo sredstev rezervnega sklada.
Glede na relativno jasne zakonske temelje za samo obveznost in nato tudi višino obveznega prispevka v
rezervni sklad, je izterjava slednjega dokaj uniformirana, poleg prej navedenih poudarkov pa je potrebno
vsekakor paziti tudi na pasivno legitimacijo oziroma izkazano lastništvo dolžnika kot etažnega lastnika
v stavbi. V skladu z novelo Stanovanjskega zakona SZ-1A iz leta 2008 sicer obveznost rezervnega sklada
velja tudi za stavbe v dejanski etažni lastnini in ne zgolj za stavbe s pravnoformalno perfektno vzposta-
vljeno etažno lastnino na stavbi, kar je narekovalo stanje številnih stavb, ki si v skladu z zakonodajo RS
še niso uspele urediti etažne lastnine, čeprav so bile vse od izgradnje v rabi in razpolaganju kot stavbe
v etažni lastnini.
Pravila sosedskega prava in izključitvena tožba

Klasičen nabor stvarnopravnih predpisov predstavlja t.i. sosedsko pravo. Slednje izhaja iz temeljne ob-
veznosti lastnikov, praviloma sosednjih nepremičnin, da lahko svojo lastninsko pravico izvršujejo zgolj
tako, da ne vznemirjajo ostalih lastnikov in jim ne povzročajo škode (73. člen SPZ). V ta sklop lahko
uvrstimo večino aktivnih sporov med samimi etažnimi lastniki znotraj stavbe, pri čemer je sosedsko pra-
vo temeljna podlaga za vsebinsko izpeljavo sosedskega sožitja, ki ga vzpostavlja SPZ in za zavarovanje
slednjega predvideva tudi možnost zavarovanja slednje z vložitvijo izključitvene tožbe (123. člen SPZ).
Izključitvena tožba je najskrajnejši pravni institut stvarnega prava, ki je namenjen urejanju razmerij
oziroma nesoglasij med etažnimi lastniki v stavbi in je namenjen temu, da večina etažnih lastnikov
po solastniških deležih lahko vzpostavi zakonito stanje v stavbi, ki omogoča njeno ustrezno rabo ob
spoštovanju zakonskih okvirov in zakonitih dogovorov etažnih lastnikov glede izvrševanja pravic sleher-
nega od njih v stavbi. V sam proces je vpet tudi upravnik kot zakoniti zastopnik etažnih lastnikov, ki z
vodenjem odločanja etažnih lastnikov poskrbi za zadostitev procesnim pogojem že pred samo vložitvijo
izključitvene tožbe.
Predpostavka izključitvene tožbe je dejstvo porušenega zaupanja večine etažnih lastnikov do enega
izmed etažnih lastnikov, ki je s kontinuiranim nespoštovanjem temeljnih dogovorov med njimi ter krše-
njem njihovih zakonskih pravic iz naslova etažne lastnine onemogočal pričakovano rabo etažne lastnine
(zakon, pogodba o medsebojnih razmerjih, hišni red). Podkrepitev nevzdržnosti nadaljnje skupnosti z
etažnim lastnikom kršiteljem se odrazi tudi v nespoštovanju ostalih etažnih lastnikov, ki kršitelja na
kršitve formalno opomnijo, le-ta pa se ne zmeni za njihovo opozorilo. Končni cilj izključitvene tožbe je
dokončna izločitev etažnega lastnika iz t.i. skupnosti etažnih lastnikov s tem, da se njegova nepremični-
na oziroma posamezni del proda novemu lastniku.
Izvršitev izključitvene tožbe torej predstavlja drastičen poseg v lastninsko pravico, zaradi česar je po-
trebno zagotoviti ustrezno pravno varstvo tistega, v lastninsko pravico katerega se posega. Tako veljav-
na zakonodaja v Stvarnopravnem zakoniku kot tudi v Stanovanjskem zakonu SZ-1 predpisuje določno
procesno postopanje z namenom predhodnega opominjanja kršitelja s ciljem še zadnjega poskusa za
vzpostavitev ustreznega stanja v medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki. Proces izključitvene
tožbe se mora nujno pričeti z opominom, ki ga sprejmejo etažni lastniki, ki skupaj izkazujejo večinski
solastniški delež na skupnih delih stavbe. V slednjem je potrebno ustrezno opisati kršitev, jo utemeljiti
kot kršitev temeljnih načel sosedskega sožitja ali sprejetih temeljnih dogovorov med etažnimi lastniki ter
kršitelja pozvati k prenehanju. Tako za sprejem kot tudi za posredovanje opomina je etažnim lastnikom
zavezan upravnik kot njihov zastopnik za posle upravljanja stavbe. V kolikor kršitelj s kršitvijo tudi po
prejetem opominu ne preneha, lahko etažni lastniki, ponovno z večino, kot se zahteva za izglasovanje
opomina, sprejmejo sklep, da se zoper kršitelja vloži izključitvena tožba. Pri tem je ves čas že po samem
zakonu izkazana dolžnost in pristojnost upravnika poskrbeti za izvedbo sprejemanja teh odločitev kot
tudi za izvršitev sklepa o vložitvi izključitvene tožbe. Pri tem seveda upravnik deluje v imenu in za račun
etažnih lastnikov stavbe.
Tožbeni zahtevek pri izključitveni tožbi se glasi na dolžnost etažnega lastnika k prodaji posameznega
dela stavbe v za to določenem paricijskem roku, pri čemer se v primeru nespoštovanja naloženega so-
dna odločba lahko prisilno izvrši po pravilih zakona, ki ureja izvršilni postopek s prodajo nepremičnine
(Zakon o izvršbi in zavarovanju ZIZ).
V sodni praksi se je izkazalo, da so se obravnavanja izključitvene tožbe s strani sodišč končala z za-
vrnilno sodbo (pa tudi z zavrženjem) zaradi neizpolnjenih tako vsebinskih kot tudi procesnih pogojev
za vložitev tožbe. Sodišča torej skrajno rigorozno obravnavajo tako procesne kot tudi vsebinske pred-
postavke vložene izključitvene tožbe. V samem postopku je tako poudarjeno prisotna skrb za pravice
etažnega lastnika, zoper katerega je vložena izključitvena tožba. Sodišče je na primer izrecno zavrnilo
razlog neplačevanja finančnih obveznosti etažnega lastnika iz naslova upravljanja stavbe kot upravičen
razlog za vložitev izključitvene tožbe (VSL sodba in sklep Cp 672/2012). Sodišče je sicer v primerih,
ko je prišlo do zavrnitve zaradi nepravilnega ali neizkazanega opominjanja nakazovalo neizpolnjevanje
finančnih obveznosti etažnega lastnika kot vsebinsko možnost upravičenega razloga za vložitev tožbe,
vendar je v primerih, ko je bilo opominjanje ustrezno, očitno diskrecijsko odločilo, da takšen razlog za
vložitev izključitvene tožbe ni ustrezen in, da je mogoče plačilo obveznosti iztožiti z milejšimi sredstvi.
Ker je pravno mogoče za vse pojavne oblike sporov, ki posegajo v sosedsko sožitje, voditi milejša pravna
sredstva, se izključitvena tožba z nedorečenimi vsebinskimi pogoji za njeno upravičenje, kaže zgolj kot
še eden izmed neuporabnih pravnih institutov. Slednje se še toliko bolj potrjuje ob zadnjih primerih
oziroma odločitvi Evropskega sodišča za človekove pravice glede sodnih posegov v lastninsko pravico
na nepremičnini v zadevi Vaskrsić, kar bo botrovalo napovedani otežitvi sodne izterjave z rubežem in
prodajo nepremičnine tudi po določilih ZIZ.
Zaključek
Tako v praksi kot v pravnih predpisih, ki jih narekujejo razmere iz realnega življenja, je prisotna zavest po-
membnosti ustreznega razreševanja sporov med etažnimi lastniki. Navedeno je podvrženo tudi jasnemu
interesu in temeljnemu poslanstvu upravnika stavbe, ki predstavlja skrbnika za ustrezno vzdrževanje in
uporabo nepremičnega premoženja kot skupne lastnine etažnih lastnikov stavbe. Klasični pravni institu-
ti s področja sosedskega prava oziroma stvarnega prava nasploh (posestno varstvo, prepoved imisij,…)
izhajajo že iz rimskega prava in je njihova učinkovitost že uveljavljena, stvarnopravna zakonodaja pa na
drugi strani uveljavlja tudi nove institute (izključitvena tožba), ki pa so žal nedodelani in tudi z vidika
reševanja problemov etažne lastnine očitno povsem neuporabni, tako rekoč gola črka na papirju, ki je
sama sebi namen.
Tako od zakonodajalca kot tudi izdajateljev podzakonskih aktov se pričakuje jasnejši celostni uvid v
področje zakonskega in podzakonskega urejanja, vsekakor pa tudi podrobneje razjasnjeni posamezni
interesi in temeljni cilji, ki jih s predpisi zasledujemo. Le tako bodo lahko ustvarjeni pogoji tudi za razre-
ševanje sporov med etažnimi lastniki in to področje ne bo prepuščeno črkobralskemu seciranju posame-
znih med seboj neusklajenih pravnih aktov, medtem ko se težave na področju upravljanja stavb »lomijo«
na hrbtih upravnikov in tudi samih etažnih lastnikov stavbe.
Viri
Stvarno pravni zakonik (Uradni list RS št. 87/2002, 18/2007 Skl.US: U-I-70/04-18)
Stanovanjski zakon SZ-1 (Uradni list RS, št. 69/2003, 18/2004 - ZVKSES, 47/2006 - ZEN, 45/2008 - ZVEtL,
57/2008, 90/2009 - odl. US, 56/2011 - odl. US, 87/2011, 62/2010 - ZUPJS, 40/2011 - ZUPJS-A, 40/2012 -
ZUJF, 14/2017 - odl. US, 27/2017)
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/2009, 87/2011, 85/2013)

VSL sodba Cp 672/2012 z dne 14.3. 2013
VSL sodba IV Cp 4363/2010 z dne 13.4. 2011
VSL sodba I Cp 2949/2014 z dne 16.2. 2015
O avtorju
Janez Ribnikar, je rojen leta 1979 v Ljubljani. Po koncu osnovnošolskega izobraževanja je obiskoval
Gimnazijo v Kranju, po zaključku mature pa nato študiral na Pravni fakulteti Univerze v Ljubljani. Po
končanem študiju se je kot samostojni pravnik zaposlil v družbi SPL d.d. kot največji družbi za upravlja-
nje z nepremičninami na območju Republike Slovenije. Že več kot 10 let se tako v družbi SPL d.d. kot v
zadnjih letih tudi v okviru GZS poglobljeno in intenzivno ukvarja z vprašanji stvarnega prava, specialno
vezanega na upravljanje s stavbami v etažni lastnini.
Nepravdni postopki po Stanovanjskem zakonu v praksi
Nadja Podobnik Oblak
Okrajno sodišče v Ljubljani
Nepravdni postopek
Je posebna vrsta civilnega sodnega postopka, v katerem sodišče odloča o zadevah, za katere zakon
predpisuje, da se rešujejo v nepravdnem postopku ali v zadevah, za katere z zakonom ni izrecno dolo-
čeno, da se obravnavajo v nepravdnem postopku, če jih glede na njihovo naravo ni mogoče obravnavati
v kakem drugem postopku. Pravila o vodenju nepravdnega postopka so vsebovana v Zakonu o neprav-
dnem postopku1 (v nadaljevanju ZNP), ki pa se za vprašanja, ki jih sam ne ureja, sklicuje na Zakon o
pravdnem postopku2 (v nadaljevanju ZPP).
Za razliko od klasičnega pravdnega postopka, kjer imamo tožnika, ki vloži tožbo, s katero nekaj zahteva
(oblikuje zahtevek) zoper toženo stranko in sodišče presoja utemeljenost tega zahtevka, ima neprav-
dni postopek nekaj posebnosti. Postopek je namreč namenjen urejanju, ustanavljanju ali spreminjanju
razmerja med strankama in ne posamičnemu zahtevku, namenjenemu popravi kršitve konkretne pra-
vice. Teoretiki govorijo tudi o nespornih zadevah, čeprav posamični primeri iz prakse kažejo, da med
strankama spor pogosto obstoji, res pa rešitev zadeve praviloma ni v tem, ali ima predlagatelj prav (in
je zahtevek utemeljen) ali ne (in se zahtevek zavrne), ampak mora sodišče odločiti tako, da se v največji
možni meri upošteva interese vseh strank postopka (pogosto pa tudi javni interes) in se med strankama
vzpostavi novo ali spremenjeno razmerje.
V nadaljevanju tako uvodoma predstavljam nekaj posebnosti nepravdnih postopkov:
Udeleženca nepravdnega postopka sta primarno predlagatelj postopka, oseba, proti kateri je predlog
vložen (nasprotni udeleženec), oseba, glede katere se vodi postopek oziroma oseba, na katero se sodna
odločba neposredno nanaša, ter oseba, katere pravni interes utegne biti s sodno odločbo prizadet. Ude-
leženci so tudi osebe in organi, ki jim zakon daje pravico, da se udeležujejo postopka.
Predlagatelj sproži postopek tako, da vloži predlog, ki mora vsebovati opis razmerja oziroma stanje, o ka-
terem naj sodišče odloči, dejstva, ki so pomembna za odločitev, dokaze za te navedbe ter druge podatke,
ki jih mora imeti vsaka vloga3. Ti osnovni podatki so: navedba sodišča, ime ter stalno oziroma začasno
prebivališče oziroma sedež strank, morebitnih njihovih zakonitih zastopnikov in pooblaščencev, sporni
predmet in vsebino izjave ter podpis predlagatelja, če je to mogoče4.
Tako ni potrebno, da predlagatelj oblikuje točen zahtevek (kdo naj stori/dopusti kaj, kdaj in kako), za-
dostuje, da opredeli razmerje, o katerem naj sodišče odloči in sodišče ni strogo vezano zgolj in samo na
predlog predlagatelja. Sodišče torej s sklepom ne samo ugodi ali zavrne podan predlog, ampak lahko
sprejme tudi odločitev, ki na drugačen način uredi razmerje med strankama (seveda znotraj okvirjev
materialnopravnih predpisov).
1 Zakon o nepravdnem postopku, Uradni list SRS, št. 30/86, 20/88 - popr., Uradni list RS, št. 87/02 - SPZ, 131/03 - odl. US,
77/08 - (ZDZdr) in 10/17 – ZPP-E.
2 Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 73/07 - uradno prečiščeno besedilo, 45/08 - ZArbit, 45/08, 111/08 - odl. US,
121/08 - skl. US, 57/09 - odl. US, 12/10 - odl. US, 50/10 - odl. US, 107/10 - odl. US, 75/12 - odl. US, 76/12 - popr., 40/13 - odl.
US, 92/13 - odl. US, 6/14, 10/14 - odl. US, 48/14, 48/15 - odl. US, 6/17 - odl. US in 10/17.
3 21. člen ZNP.
4 105. člen ZPP

V nepravdnih zadevah odloča sodnik posameznik. Obvezen je razpis naroka, sodišče pa ima na predlog
stranke možnost izdati tudi začasno odredbo, s katero začasno uredi razmerje med strankama, pri čemer
se o začasnih odredbah odloča na podlagi določb Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ)5.
Sodišče o predlogu odloči s sklepom, zoper katerega imajo udeleženci pravico do pritožbe v roku 15 dni
od prejema sklepa. O pritožbi zoper sklep praviloma odloča Višje sodišče, na podlagi 33. člena ZNP pa
lahko tudi sodišče samo na podlagi pravočasne pritožbe spremeni prejšnji sklep ali ga razveljavi, če s
tem niso prizadete pravice drugih oseb, ki se opirajo na ta sklep, ali če se te osebe strinjajo s spremembo
ali z razveljavitvijo.
Sodišče načeloma odloča na podlagi podatkov in dejstev, kot jih s svojo trditveno in dokazno podlago
izkažejo stranke postopka. Kadar je odločba sodišča odvisna od predhodne rešitve vprašanja, ali obstoji
kakšna pravica ali pravno razmerje, pa o njem še ni odločilo sodišče ali kakšen drug pristojen organ
(predhodno vprašanje), lahko sodišče samo reši to vprašanje, če ni z zakonom drugače določeno6. Po-
trebno pa je dodati, da če sodišče pri reševanju predhodnega vprašanja ugotovi, da so med udeleženci
sporna dejstva, od katerih je odvisna rešitev predhodnega vprašanja, prekine postopek in jih napoti,
da v določenem roku sprožijo postopek za rešitev tega vprašanja. Sodišče napoti na pravdo oziroma
upravni postopek praviloma tistega udeleženca, katerega pravico šteje za manj verjetno, lahko pa tudi
drugega udeleženca glede na njegov interes za ureditev pravnega razmerja.
Smiselno je še omeniti, da na podlagi določbe 35. člena ZNP stranke praviloma same nosijo svoje stroške
postopka (torej tudi stroške pooblaščenca), skupne stroške postopka (kamor uvrščamo sodne takse
in stroške pridobivanja izvedeniških mnenj) pa sodišče deli med udeležence postopka glede na vrsto
postopka.
Ne glede na tako posebno naravo nepravdnega postopka pa je potrebno poudariti, da se (razen po-
stopkov po uradni dolžnosti) postopek vodi, ker so predlog vložile stranke in ker s tem izražajo nek svoj
interes za ureditev stanja. Sodišče je tako dolžno ugotoviti, kakšen je interes posamezne stranke, nato
pa na podlagi podatkov, s katerimi razpolaga, ker so mu jih predložile same stranke, z uporabo kriterijev,
ki jih določajo materialnopravne določbe zakonov, odločiti o podanem predlogu.
Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ-1)7

Je bil sprejet leta 2003 kot odgovor na ugotovljene spremenjene razmere v družbi z namenom celovito
urediti lastninsko pravna in najemna razmerja, omogočiti učinkovitejše upravljanje v večstanovanjskih
hišah, vključno z najemnimi vprašanji ter pristojnosti in obveznosti države na tem področju8.
Zakon tako ureja vrste stanovanjskih stavb, pogoje za vzdrževanje stanovanjskih stavb, pogoje za načr-
tovanje stanovanj, lastninskopravna razmerja in upravljanje v večstanovanjskih stavbah, stanovanjska
najemna razmerja, gradnjo in prodajo novih stanovanj, pomoč pri pridobitvi in pri uporabi stanovanja,
pristojnosti in naloge države na stanovanjskem področju, pristojnosti in naloge občin na stanovanjskem
področju, pristojnosti organov in organizacij, ki delujejo na stanovanjskem področju, registre ter inšpek-
cijsko nadzorstvo nad uresničevanjem določb tega zakona. Za vprašanja, ki v tem zakonu niso posebej
urejena, pa napotuje na uporabo določb Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ9). V razmerju do
SPZ je SZ-1 torej lex specialis in v primeru, ko določata različno, je potrebno uporabiti SZ-1.
5 Zakon o izvršbi in zavarovanju (Uradni list RS, št. 51/98, 72/98 - skl. US, 11/99 - odl. US, 89/99 - ZPPLPS, 11/01 - ZRacS-1,
75/02, 87/02 - SPZ, 70/03 - odl. US, 16/04, 40/04 - uradno prečiščeno besedilo, 132/04 - odl. US, 46/05 - odl. US, 96/05 -
odl. US, 17/06, 44/06 - uradno prečiščeno besedilo, 30/06 - odl. US, 69/06, 110/06 - uradno prečiščeno besedilo, 115/06,
3/07 - uradno prečiščeno besedilo, 93/07, 121/07, 45/08 - ZArbit, 37/08 - ZST-1, 28/09, 51/10, 26/11, 14/12, 17/13 - odl.
US, 45/14 - odl. US, 58/14 - odl. US, 53/14, 50/15, 54/15 in 76/15 - odl. US).
6 8. člen ZNP.
7 Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 - ZVKSES, 47/06 - ZEN, 45/08 - ZVEtL, 57/08, 90/09 - odl. US, 56/11
- odl. US, 87/11, 62/10 - ZUPJS, 40/11 - ZUPJS-A, 40/12 - ZUJF, 14/17 - odl. US in 27/17.
8 Povzeto po Predlogu Stanovanjskega zakona (SZ-1), prva obravnava – EPA 622 III, Poročevalec Državnega zbora št. 81, 3.
september 2002.
9 Stanovanjski zakon, Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13.
Zakon načeloma sprejemanje odločitev prepušča etažnim lastnikom večstanovanjskih stavb in za posa-
mezne pravne posle določa, s kakšno večino in na kakšen način etažni lastniki sprejemajo odločitve. Z
določanjem odločanja z večino upošteva, da je potrebno omogočiti poslovanje in upravljanje z nepre-
mičnino tudi za primer, če so posamezni etažni lastniki pasivni oziroma, da imajo ljudje lahko različna
mnenja in interese. Tako koncept večinskega odločanja predvideva, da ni potrebno za vsako odločitev
soglasje vsakega od etažnih lastnikov, ampak se s 100% soglasjem sprejema le najpomembnejše odloči-
tve, kot so sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deležev, sprememba razmerja med skupnimi
in posameznimi deli, omejitve rabe posameznih delov, omejitve rabe skupnih delov, sporazum o določitvi
posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih, za izvedbo vseh gradbenih
del in izboljšav, za katere je potrebno gradbeno dovoljenje ter odločitev za upravnika v stavbah, kjer to
po zakonu ni obvezno.
Vendarle pa je SZ-1 predvidel tudi sodno pravno varstvo za izhod v sili oziroma skrajno sredstvo za
primere, v katerih prihaja do sporov med etažnimi lastniki v večstanovanjskih stavbah ali pa do sporov
v razmerjih med etažnimi lastniki in tretjimi osebami. Taki spori, kjer ni dosežena zadostna večina, še
vedno pa so močno izraženi interesi posameznih strank in jih stranke same ne uspejo uskladiti, bi lahko
privedli do situacije, ko bi prišlo do popolne blokade odločanja in upravljanja večstanovanjske stavbe.
Sodno varstvo tako predstavlja zadnjo varovalko oziroma vrsto izhoda v sili, ko volje posameznih lastni-
kov ni mogoče uskladiti na drug način.
Zakon predvideva sodno varstvo tako v pravdnem, kot v nepravdnem postopku, pri čemer daje prednost
nepravdnemu. Iz narave postopka namreč izhaja, da ureja razmerja med strankami in jih spreminja, torej
vpliva na medsebojne odnose tudi večih posameznikov (npr. vseh etažnih lastnikov).
Pravno varstvo s tožbo (v pravdnem postopku) je tako predvideno le za primer:

• izključitvene tožbe (52. člen SZ-1);
• odpovedi najemne pogodbe (103. in 112. člen SZ-1);
• tožbe na izpraznitev stanovanja (11. člen SZ-1) in
• varstva oziroma kršitve predkupne pravice (178. člen SZ-1).
V ostalih primerih pa SZ-1 predvideva, da sodišče odloča v nepravdnem postopku. Tako SZ-1 strankam
omogoča, da nepravdno sodišče odloči o:
• sporih glede upravljanja skupnih delov, ki služijo več večstanovanjskim stavbam (23. člen SZ-1);
• predlogu za sprejem ali preveritev načrta vzdrževanja večstanovanjske stavbe (26. člen SZ-1);
• predlogu za sprejem odločbe, ki nadomešča sklep glede rednega upravljanja (28. člen SZ-1);
• predlogu za odločanje o poslih, ki presegajo redno upravljanje (29. člen SZ-1);
• določitvi upravnika (40. in 49. člen SZ-1);
• nadomestitvi soglasja lastnika za posege najemnika (97. člen SZ-1);
• sporih glede popravila in izboljšav v najemnem stanovanju (99. člen SZ-1);
• primernosti stanovanja pri nekrivdni odpovedi najemne pogodbe (106. člen SZ-1);
• sklenitvi najemne pogodbe po smrti najemnika (109. člen SZ-1);
• sklenitvi najemne pogodbe po razvezi zakonske zveze in prenehanju zunajzakonske skupnosti (110
člen SZ-1) in
• nadomestitvi pogodbe o medsebojnih razmerjih z odločbo sodišča (182. člen SZ-1).

Posamezni nepravdni postopki
Upravljanje skupnih delov, ki služijo več večstanovanjskim stavbam (23. člen SZ-1)
SZ-1 podeljuje poseben status skupnim delom večstanovanjske stavbe, ki so v posebni stavbi ali so
celo del druge stavbe (skupna kotlovnica, skupni hidrofori in podobno), ki služijo večstanovanjski stavbi
kot celoti ali več stanovanjskim stavbam ali drugim nepremičninam, ki so bili zgrajeni s tem namenom
in katerih gradnjo so plačali (etažni) lastniki oziroma njihovi pravni predniki. S takim skupnim delom v
imenu in za račun skupnih lastnikov upravljajo upravniki v večstanovanjskih stavbah, ki jim takšen del
služi. Če dogovora o upravljanju ni mogoče doseči, lahko vsak od upravnikov ali etažnih lastnikov, ki
sodelujejo pri upravljanju skupnega dela, predlaga, da o tem vprašanju odloči sodišče.
Sodišče tako odloča o sporu med upravniki glede takšnega skupnega dela, ki služi več večstanovanjskim
stavbam in to o vsakem poslu, za katerega ni mogoče doseči soglasja. V tem delu zakon daje upravniku
podlago, da vloži tožbo kot zakoniti zastopnik etažnih lastnikov. Glede same vsebine posla pa sodišče
presoja konkreten posel glede na okoliščine primera, v primeru da potrebuje za odločitev strokovno
znanje, s katerim samo ne razpolaga, pa lahko pridobi tudi mnenje izvedenca. Sklep sodišča nadomesti
soglasje upravnikov in na ta način omogoči izvedbo posla, ki zavezuje vse lastnike dela, o katerem se
odloča.
Predlog za sprejem ali preveritev načrta vzdrževanja večstanovanjske stavbe (26. člen SZ-1)
Načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe pripravi upravnik, sprejmejo pa ga etažni lastniki za časovno
obdobje najmanj enega in največ petih let. Četudi za sprejem načrta zadostuje navadna večina (gre za
posel rednega upravljanja), pa ima lahko načrt vzdrževanja tudi konkretne stroškovne, pa tudi druge
posledice za etažne lastnike, ki z njim ne soglašajo.
V primeru, da posamezni etažni lastnik meni, da (sprejeti) načrt vzdrževanja ne zagotavlja ohranjanja
pogojev za bivanje v posameznem delu ali osnovnega namena večstanovanjske stavbe kot celote,
lahko predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku naloži preveritev ustreznosti načrta vzdrževanja
izvedencu. S tem dobi posamezni etažni lastnik možnost, da se upre mnenju večine, ki je potrdila načrt
vzdrževanja in doseže strokovno preveritev.
Za razliko od drugih primerov, ko zakon napotuje na nepravdni postopek, je v tem primeru že vnaprej
predvideno, da načrta ne presoja sodišče samo, ampak je obvezno imenovanje izvedenca kot strokov-
njaka, ki sodišču pomaga s strokovnih znanjem, ki ga samo sodišče nima. Stranke tako niti nimajo mo-
žnosti, da bi zgolj na drug način dokazovale ne/ustreznost načrta vzdrževanja, vendarle pa je potrebno
poudariti, da gre vseeno za sodni postopek in je na koncu odločitev na sodniku, ki pa jo seveda sprejema
na podlagi strokovnih pojasnil in podlage, kot jo pripravi izvedenec.
Stranke postopka so etažni lastnik(i), ki ne soglaša(jo) z načrtom vzdrževanja na strani predlagatelja in

preostali etažni lastniki, ki zoper načrt nimajo pomislekov, na drugi strani. Ker pa načrt pripravi upravnik,
je v praksi (ki je sicer izredno skopa) praviloma kot nasprotni udeleženec naveden tudi (ali zgolj) uprav-
nik.
Ker gre dejansko za spor med dvema skupinama etažnih lastnikov menim, da ni dovolj, da je na strani
nasprotnih udeležencev imenovan le upravnik, ni pa ovire, da ne bi nasprotni udeleženci s posebnim
sklepom odločili, da jih zastopa v konkretnem sodnem postopku. Povsem mogoča je tudi situacija, da se
sam morda strinja s stališčem predlagateljev (a je bil ne glede na njegov predlog sprejet drugačen načrt
vzdrževanja) in v takem primeru mora imeti tudi možnost, da tako zastopanje, tudi če je izglasovano,
odkloni.
Ob tem še dodajam, da je v zakonu predviden tudi primer, ko etažni lastniki načrta vzdrževanja ne sprej-
mejo (torej ne dosežejo niti 50% večine). Takrat lahko vsak od etažnih lastnikov predlaga, da začasno
načrt vzdrževanja določi stanovanjska inšpekcija, tak ukrep pa velja do odločitve sodišča (ki jo lahko
zahteva vsak etažni lastnik). Zakon ne opredeljuje posebej, ali sodišče v takem primeru le presoja ustre-
znost začasnega načrta vzdrževanja (in odloči, da je ustrezen ali neustrezen), ali pa na podlagi predloga
samo oblikuje ali dopolnjuje načrt vzdrževanja in na ta način nadomesti zahtevano soglasje strank, gle-
de na določbo člena, da je načrt, ki ga določi stanovanjska inšpekcija samo začasen in velja do sklepa
sodišča, pa je razumeti, da predlagatelji v takem primeru niso omejeni le na preverjanje ustreznosti,
ampak sodišče dejansko nadomesti začasni načrt (pri čemer seveda ni ovire, da ne bi sodišče ugotovilo,
da je začasni načrt ustrezen in ga sprejelo v isti vsebini).
Predlog za sprejem odločbe, ki nadomešča sklep glede rednega upravljanja (28. člen SZ-1)
Odločitve o poslih rednega upravljanja sprejemajo etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških
deležev. Kaj je posel rednega upravljanja določa SZ-1 v 25. členu: to so posli obratovanja in vzdrževanja
večstanovanjske stavbe, določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora ter oddajanje skupnih
delov v najem, podrobneje pa tudi v naslednjem odstavku istega člena10 ter v Pravilniku o upravljanju
večstanovanjskih stavb11.
Če etažni lastniki zaradi nezadostne večine ne morejo sprejeti sklepa glede rednega upravljanja, posel
pa je nujen za vzdrževanje stvari, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da o izvedbi posla odloči sodišče.
Sodno varstvo je tako predvideno le za posle vzdrževanja (ne pa tudi npr. obratovanja), pri čemer mora
lastnik izkazati, da je posel nujen. To potrebo po intervenciji le v primeru nujnosti kaže tudi določba
drugega odstavka 28. člena, da v primeru, če posel ni izglasovan in nobeden od etažnih lastnikov v roku
30 dni od nesprejetja ne predlaga, da o izvedbi odloči sodišče, mora to storiti upravnik v nadaljnjih 15
dneh (kar pa v praksi ni pogosto). Roki so tako izredno kratki, vendar ustrezni, če gre za nujne posle.
Sodišče pri presoji odloča, ali gre za posel rednega upravljanja in presoja pomen posla tako za samo
vzdrževanje stvari, kot tudi glede posledic (zlasti stroškovnih) za etažne lastnike, ki so poslu naspro-
tovali. Sklep sodišča nadomesti sklep etažnih lastnikov, stroški postopka pa gredo glede na zakonsko
določbo v breme tistih, ki so poslu nasprotovali. Po mnenju avtorice ne gre le za osebe, ki so glasovale
proti, ampak tudi za pasivne lastnike, ki so se glasovanja vzdržali oziroma bili pasivni.
Ali gre za posel rednega upravljanja ali pa predlagani posel presega redno upravljanje, je pravno vpra-
šanje, ki ga v vsakem konkretnem postopku obravnava in rešuje sodišče. Sodna praksa je glede oprede-
litve narave takih poslov precej pestra, vedno znova pa je potrebno presojati tudi konkretne okoliščine
primera.
Tako je bilo v sodni praksi že odločeno, da so posli rednega upravljanja:
• popravilo drsnih dvoriščnih vrat, v okviru katerega je bilo pod plast tlakovcev treba dodati masivno
armiranobetonsko ploščo, ki je preprečila valovanje tal in s tem zastoje pri odpiranju in zapiranju vrat
v zaostrenih vremenskih razmerah12;
• menjava strešne kritine13;
10 25. člen SZ-1: Obratovanje večstanovanjske stavbe po tem zakonu je sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za
zagotavljanje pogojev za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote ter za uporabo skupnih delov večsta-
novanjske stavbe. Za posle obratovanja se šteje zlasti zagotavljanje dobav in storitev za skupne dele, zagotavljanje dobav
in storitev za posamezne dele večstanovanjske stavbe, če naprave večstanovanjske stavbe ne omogočajo individualnega
odjema in obračuna dobav in storitev za posamezne dele, varstvo pred požarom in zagotavljanje drugih ukrepov za zaščito
in reševanje, čiščenje skupnih prostorov, hišniška opravila, deratizacija in podobno. Vzdrževanje večstanovanjske stavbe
po tem zakonu je sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen
večstanovanjske stavbe kot celote. Za vzdrževanje se šteje izvedba vseh del v skladu s predpisi o graditvi objektov ter
zagotavljanje delovanja sistemov varstva pred požarom in drugih ukrepov za zaščito in reševanje. Za redno upravljanje se
šteje tudi vgradnja dodatnih delilnikov, merilnikov ali odštevalnih števcev, ki omogočajo posredno določanje deležev za
porabljeno toploto, toplo in hladno vodo v posamezni obračunski enoti v skladu s posebnim pravilnikom.
11 Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, Uradni list RS, št. 60/09, 87/11 in 85/13.
12 Sodba I Cp 2126/2015.
13 Sodba VSL II Cp 3759/2010, VSM Sodba I Cp 516/2008 idr.

• vzpostavitev kurilnice z ustrezno napeljavo namesto prejšnjega načina ogrevanja, ki pa je bilo v celoti
ukinjeno14;
• zamenjava dvigal, ki sledi napredku tehnike15;
in posli, ki presegajo redno upravljanje:
• delitev posebnega skupnega dela večstanovanjske stavbe16;
• namestitev klimatske naprave na fasado večstanovanjske stavbe17;
• zamenjava sistema centralnega ogrevanja na plin z novim sistemom ogrevanja na toplotno energijo18;
• obnova fasade, ki je vključevala tudi njeno toplotno izolacijo19.
Predlog za odločanje o poslih, ki presegajo redno upravljanje (29. člen SZ-1)
SZ-1 se v delu, ki se nanaša na posle, ki presegajo redno upravljanje, izrecno odmika od določbe 67.
člena SPZ20 in določa, da lahko o njih etažni lastniki odločajo s soglasjem več kot treh četrtin etažnih
lastnikov glede na njihove solastniške deleže.
Tako lahko etažni lastniki, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev, izvedejo izboljšave, za katere
ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja. Za takšne izboljšave štejejo zlasti dela, ki niso potrebna za
vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij ali njihovo nadomestitev pred
potekom pričakovane dobe trajanja, pod pogojem, da izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice
etažnih lastnikov in zaradi nje ni ogrožena požarna varnost. Če se katerikoli od etažnih lastnikov z odlo-
čanjem o teh poslih ne strinja, lahko predlaga, da o tem odloči sodišče. Sodno varstvo je tako namenjeno
predvsem preverjanju že sprejetih odločitev in ne nadomeščanju soglasja za sprejemanje odločitve.
Le kot izrecna izjema je za nekatere posle vendarle kljub zgornjim določbam tudi po SZ-1 še vedno po-
trebno soglasje vseh etažnih lastnikov: gre za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi
deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov,
za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, za vsa gradbena dela in izboljšave, za katere
je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, ter za uporabo stanovanja v druge namene.
Tudi v primeru, da takega soglasja ni mogoče doseči, SZ-1 še vedno dopušča tudi sodno varstvo in sicer,
da zahtevano soglasje nadomesti sodišče. Tudi v primeru, da je potrebno 75% soglasje, ki ga stranke ne
dosežejo, lahko tako soglasje nadomesti sodišče, le da podlaga niso določbe SZ-1, ampak 117. člen SPZ.
Ne glede na to, kakšno soglasje je zahtevano (100% ali 75%), pa morajo v primeru, da gre za posel, ki
presega redno upravljanje, predlog vložiti etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev
na skupnih delih, seveda zoper ostale etažne lastnike. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla
ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali.
Iz narave postopka tako izhaja, da je večina etažnih lastnikov na strani predlagatelja in ta ista večina
lahko sprejme sklep, da jih zastopa v postopku upravnik, malo verjetno pa je, da bo lahko upravnik dobil
zadostno podporo (večine etažnih lastnikov), da bi lahko zastopal nasprotne udeležence. Po samem
zakonu te vloge niti nima, saj gre za notranje razmerje med etažnimi lastniki.
14 VSL Sodba III Cp 1180/2009.

15 VSRS Sodba III Ips 29/2014.
16 Sklep VSL I Cp 299/2015.
17 Sklep VSL II Cp 1514/2012.
18 Sodba VSL Cp 1124/2010.
19 Sodba VSL I Cp 2169/2015.
20 67. člen SPZ: Za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, kot so zlasti razpolaganje s celotno stvarjo, določitev
načina rabe in določitev upravitelja stvari, je potrebno soglasje vseh solastnikov.
Določitev upravnika (40. in 49. člen SZ-1)
SZ-1 v 48. členu določa, da mora imeti večstanovanjska stavba upravnika, če ima več kot dva etažna
lastnika in več kot 8 posameznih delov. Če taka stavba upravnika nima, ga lahko začasno določi inšpek-
cijski organ za šest mesecev, začasni upravnik pa mora najkasneje v sedmih dneh po prejemu odločbe
sklicati zbor lastnikov in na njem predlagati odločanje o določitvi upravnika.
Določitev upravnika je posel rednega upravljanja in zato za določitev upravnika zadostuje navadna
večina. Če tega ni moč doseči, pa lahko vsak etažni lastnik predlaga, da upravnika določi sodišče v
nepravdnem postopku.
Ko je na sodišču vložen predlog za določitev upravnika, so stranke postopka torej etažni lastnik, ki zah-
teva določitev upravnika, na strani nasprotnih udeležencev pa vsi etažni lastniki, ki soglasja k predlogu
niso podali ali so glasovali proti. Gre za odločitev, ki zadeva vse etažne lastnike, zato morajo biti vsi
navedeni (na eni ali na drugi strani). Upravnik je lahko pravna ali fizična oseba, ki je registrirana za
upravljanje z nepremičninami oziroma je eden od etažnih lastnikov v večstanovanjski stavbi, na katero
se določitev nanaša.
Ko sodišče odloča o tem, kdo bo upravnik, izhaja primarno iz predloga, če le-ta vsebuje konkretnega
upravnika. Če pa je predlog oblikovan splošno, najprej strankam ponudi, da ga konkretizirajo, v končni
fazi pa sodišče upravnika po potrebi lahko izbere tudi samo. Seveda se v praksi izpostavi vprašanje
koga in na kakšen način izbrati. Zakon teh usmeritev ne daje, glede na razpoložljive podatke, s katerimi
razpolaga sodišče, pa je upravnik praviloma izbran iz Registra upravnikov stavb. Pri tem se sodniki v
praksi srečujejo predvsem s težavo, na kakšen način opraviti izbor in kriterij ter samo odločitev obrazlo-
žiti, saj izbira ne more biti zgolj naključna ali posledica žreba. Stranke postopka imajo seveda pravico
izjaviti svoje mnenje in argumente za ali proti konkretnemu upravniku, končna odločitev pa je pridržana
sodišču.
Glede na to, da bo odločitev sodišča vplivala tudi na samega upravnika, pa ta najkasneje v izbornem
postopku pridobi tudi pravico do sodelovanja v postopku. 19. člen ZNP namreč med udeleženci postopka
navaja tudi osebe, na katere se sodna odločba neposredno nanaša, ter osebe, katerih pravni interes
utegne biti s sodno odločbo prizadet. Z določitvijo upravnika namreč le-ta prevzame določene obvezno-
sti in odgovornosti, zato ima pravico, da najkasneje v tej fazi sodeluje v postopku, je vabljen na narok,
poda mnenje o svojem imenovanju, ima pa tudi pravico, da se mu vroči sklep in pravico, da vloži pravno
sredstvo (pritožbo). Zakon ne določa, da je potrebno pred imenovanjem pridobiti soglasje upravnika,
ki ga bo sodišče izbralo, smiselno pa je, da se z namenom kar najboljšega varovanja interesov etažnih
lastnikov, ki jih bo upravnik zastopal in upravljal njihovo lastnino, izbere osebo, ki za to kaže interes in
sposobnosti. V postopek ga lahko pritegne samo sodišče, lahko pa na podlagi 20. člena ZNP tudi sam
prijavi svojo udeležbo in mora o tem s sklepom odločiti sodišče.
V stavbah, kjer določitev upravnika ni obvezna, morajo etažni lastniki sami zagotoviti izvrševanje vseh
poslov, ki sodijo v krog opravljanja upravniških storitev. Da določijo upravnika v takih primerih ni dovolj
navadna večina, ampak mora biti doseženo soglasje vseh, da se sprejme sklep, da bodo upravnika imeli
(gre za odločitev o načinu upravljanja), pri izbiri konkretnega upravnika pa nato zadostuje navadna ve-
čina.
Nadomestitev soglasja lastnika za posege najemnika (97. člen SZ-1)
Sklenitev najemne pogodbe pomeni, da lastnik svoje stanovanje prepusti v uporabo najemniku. Lastnin-
ska pravica lastnika stanovanja je tako v pretežni meri omejena, lastnik sam stanovanja načeloma ne
more več uporabljati in zakon posebej opredeljuje primere, ko lahko vstopa v stanovanje ali vanj poseže.
Po drugi strani pa tudi pravica najemnika do uporabe stanovanja ni povsem neomejena in je najemnik
dolžan spoštovati zakonsko določene pravice lastnika ter nekatere posege lahko opravi le ob soglasju
lastnika. Seveda taka situacija lahko privede do sporov med lastnikom in najemnikom stanovanja in
četudi je predvideno sodno varstvo, je sodna praksa na tem področju izredno skopa.

V primeru, da želi najemnik opraviti v stanovanju določene posege, ki so v skladu s tehničnimi zahteva-
mi, v njegovem osebnem interesu in je zanje pripravljen kriti tudi stroške, poseg pa ne ogroža interesa
lastnika stanovanja in ostalih lastnikov v stavbi ter s posegom niso povezane poškodbe skupnih delov
večstanovanjske stavbe in zunanji izgled, potrebuje za poseg soglasje lastnika. Če takega soglasja la-
stnik ne želi dati, ga lahko nadomesti sklep sodišča.
Zakon šteje, da so taki posegi posodobitev ali zahtevam gospodinjstva ustrezna rekonstrukcija vodo-
vodnih, elektrovodnih, plinovodnih, ogrevalnih (tudi centralnih ogrevalnih naprav) ali sanitarnih naprav,
preureditev predmeta najema, ki je namenjena zmanjšanju porabe energije ali povečanju funkcionalno-
sti, izboljšave, ki se subvencionirajo ali kreditirajo iz javnih sredstev, napeljava telefonskega priključka
in postavitev nujnih anten in drugih naprav za radijski in televizijski sprejem v skladu s stanjem tehnike,
če priključek na obstoječo napravo ni možen. Gre za zakonske domneve, je pa seveda možno dokazovati
tudi nasprotno (da je poseg pretiran in ogroža interese lastnika, kar je dolžan dokazovati lastnik), pred-
vsem pa zgolj s to zakonsko domnevo seznam še ni dokončen in lahko najemnik dokazuje tudi, da tem
kriterijem ustrezajo tudi drugi posegi.
Sodišče v tovrstnih sporih presoja predvsem interes lastnika in so namenjeni preprečevanju tega, da bi
lastnik tudi v primerih, ko njegov interes v ničemer ni ogrožen in tudi ne gre za njegove stroške, najemni-
ka po nepotrebnem oviral in preprečeval izvajanje posegov, ki lahko bistveno izboljšajo kvaliteto bivanja
v stanovanju.
Spori glede popravila in izboljšav v najemnem stanovanju (99. člen SZ-1)
Kot soglasja zgolj iz nagajanja ne more odreči lastnik, je dolžan tudi najemnik v določenih primerih
dopustiti lastniku, da vstopi v stanovanje in je v tem obsegu omejena njegova pravica do zasebnosti in
nedotakljivosti stanovanja. Gre za primere, ko želi lastnik opraviti dela za izboljšanje predmeta najema
(napeljava oziroma rekonstrukcija centralnega ogrevanja, električnega in vodovodnega omrežja, satelit-
ske antene, kabelskega in telefonskega priključka, varnostnih naprav, vgraditev ali zamenjava opreme
in tako dalje), dela za zmanjšanje porabe energije in vode, razen če bi to za najemnika oziroma njegovo
družino predstavljalo obremenitev, ki glede na obseg in trajanje del, posledice izvedbe del, povečane
stroške najema in najemnikova predhodna lastna vlaganja v izboljšavo stanovanja presega upravičeno
korist lastnika in morebitnih drugih lastnikov in najemnikov v stavbi. Če je to potrebno, lahko od najemni-
ka zahteva tudi začasno preselitev v primerne prostore.
Zakon predvideva, da v primeru spora (splošno) in v primeru spora o tem, za koliko časa se je dolžan
najemnik preseliti, odloča sodišče. Sodišče tako presoja predvsem ali gre za posel, ki ga lahko lastnik
opravi ne glede na nasprotovanje najemnika in zaradi katerega se mora najemnik za omejen čas odpo-
vedati pravici do zasebnosti (z dopustitvijo vstopa) ali celo stanovanju (začasna preselitev). Tudi v tem
primeru zakon našteva nekaj primerov takih posegov, seznam pa še zdaleč ni zaključen in je na stranki,
ki sodno varstvo zahteva dolžnost, da izkaže svoj upravičen interes za odločitev sodišča.
Primernost stanovanja pri nekrivdni odpovedi najemne pogodbe (106. člen SZ-1)
V primeru, da je najemna pogodba odpovedana zaradi krivdnih razlogov, najemnik nima posebnega po-
ložaja. V primeru, da pride do odpovedi najemne pogodbe iz nekrivdnih razlogov, pa je odpoved mogoča
le, če lastnik najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje. Primernost stanovanja je pravni pojem, ki
ga v primeru spora med strankama zapolni sodišče glede na okoliščine posameznega primera, pri čemer
je osnovno vodilo, da se položaj najemnika iz najemnega razmerja (in drugih oseb, ki z njim bivajo v
stanovanju) ne sme poslabšati. Zakon kot primerno stanovanje opredeljuje stanovanje, ki je v takšni eno
ali večstanovanjski stavbi, ki je zgrajena v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanj-
skih stavb in stanovanj in je zanjo v skladu s predpisi o graditvi objektov izdano uporabno dovoljenje.
Stanovanje mora imeti ločen spalni in bivalni del (razen v primeru garsonjere) ter mora zadoščati stano-
vanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in njunih ožjih družinskih članov, ki živijo z lastnikom
oziroma najemnikom v skupnem gospodinjstvu, ter ustrezati površinskim normativom (10. člen SZ-1),
vsekakor pa lahko sodišče upošteva tudi druge okoliščine, ki jih kot relevantne izpostavijo stranke same
(lokacija, višina najemnine, dostopnost javnega prevoza, šolanje ali varstvo otrok in podobno).
Sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika (109. člen SZ-1)
Če najemnik stanovanja umre, je dolžan lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji
z zakoncem najemnika (ali osebo, s katero je živel v izvenzakonski skupnosti) oziroma z enim od ožjih
družinskih članov. V primeru, da gre za spor med potencialnim najemnikom in lastnikom glede sklenitve
(in pogojev) najemne pogodbe, se o tem odloča v pravdnem postopku (s tožbo na sklenitev pogodbe).
V primeru, da pride do spora med družinskimi člani o tem, kdo naj bo novi najemnik, pa odloča o tem
nepravdno sodišče in lastnik stanovanja praviloma niti ni stranka postopka. Pravico do sklenitve naje-
mne pogodbe pod istimi (praviloma ugodnimi pogoji, saj sicer niti ne bi bilo interesa za sklenitev take
pogodbe) zakon daje le zakoncu ali ožjim družinskim članom, ki so v času najemnikove smrti dejansko
bivali v stanovanju, imeli v stanovanju stalno prebivališče in bili tudi navedeni v najemni pogodbi ter so
pravočasno predlagali sklenitev take pogodbe.
Ne glede na take, taksativno naštete pogoje, še vedno lahko pride do situacije, ko več oseb izpolnjuje
pogoje za sklenitev pogodbe in sodišče pri izbiri bodočega najemnika ne more odločati le na podlagi
navedenih pogojev, ampak mora upoštevati vse okoliščine primera, ki jih navedejo udeleženci postopka.
Ob tem je potrebno upoštevati tudi določbo 5. člena ZNP, ki sodišču nalaga, da je dolžno po uradni dol-
žnosti ukreniti vse, da se zavarujejo pravice in pravni interesi mladoletnikov in oseb, ki zaradi duševne
bolezni ali drugih okoliščin niso sposobne, da bi same skrbele za svoje pravice in interese. To ne pomeni,
da imajo take osebe avtomatično prednost pri izbiri, vendarle pa sodišču nalaga dodatno previdnost in
presojo pri odločanju.
V primeru, da gre za namensko stanovanje (stanovanje, namenjeno institucionalnemu varstvu starejših

oseb, upokojencem ali posebnim skupinam odraslega prebivalstva), pravica vstopiti v najemno razmerje
pripada le zakoncu ali osebi, s katero je najemnik živel v zunajzakonski skupnosti.
Sklenitev najemne pogodbe po razvezi zakonske zveze in prenehanju zunajzakonske skupnosti (110
člen SZ-1)
Predlogi za določitev najemnika po razvezi zakonske zveze in prenehanju zunajzakonske skupnosti, ko

se nekdanja partnerja ne moreta sama dogovoriti o tem, kdo od njiju bo ostal (ali postal) najemnik sta-
novanja oz. kateri od njiju se bo izselil, so v sodni praksi najbolj pogosti. Poudariti je potrebno, da gre
tudi v tem primeru za spor med potencialnima kandidatoma za nadaljevanje najemnega razmerja in ne
za spor z lastnikom stanovanja (ki je v praksi praviloma stanovanjski sklad), tako da lastnik stanovanja
načeloma niti ni stranka postopka, prav tako sodišče praviloma ne pridobiva mnenja lastnika o tem, ka-
teri od najemnikov ima močnejšo pravico. Spori se rešujejo prednostno, saj vplivajo na osnovne človeške
pravice in potrebe po prebivališču.
Pri odločanju sodišče upošteva stanovanjske potrebe prejšnjih partnerjev, njihovih otrok, zakon pa iz-
recno omenja tudi pravice drugih oseb, ki z njima stanujejo (za razliko od prejšnje točke ni potrebno,
da izkažejo stalno prebivališče ali navedbo v najemni pogodbi) ter druge okoliščine primera, ki posebej
niso naštete. V praksi to pogosto pomeni, da sodišče presoja, kateri od nekdanjih zakoncev ima možnost
na drug način reševati svoj stanovanjski problem oziroma za katerega bo izselitev predstavljala manjšo
težavo ali oviro v nadaljnjem življenju, kateremu od zakoncev so dodeljeni skupni otroci v varstvo in
vzgojo, kateri ima višje dohodke ali drugo premoženje (in je tako pričakovati, da bo lahko sklenil novo
najemno razmerje po tržnih pogojih) in podobno, življenjske situacije so namreč izredno raznolike in
pestre. Zakonec ali zunajzakonski partner, ki mu sodišče ne dopusti nadaljevanja najemnega razmerja,
se je namreč skladno z določbo 112. člena SZ-1 dolžan izseliti v roku od 60 do 90 dni.
Nadomestitev pogodbe o medsebojnih razmerjih z odločbo sodišča (182. člen SZ-1)
S pogodbo o medsebojnih razmerjih etažni lastniki primarno med seboj uredijo način upravljanja in rabe
večstanovanjske stavbe. Tako 116. člen SPZ določa, da mora pogodba vsebovati:
• način uporabe skupnih delov;

• opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če odstopajo od 115. člena SPZ;
• način oblikovanja rezervnega sklada, če presega najnižji znesek iz tretjega odstavka 119. člena SPZ;
• namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini;
• morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini;
• nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu;
• način upravljanja skupnih delov;
• uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene;
• zavarovanje zgradbe kot celote;
• pooblastila upravnika, če odstopajo od 118. člena tega zakona.
SZ-1 pa v 33. členu še:
• način uporabe posebnih skupnih delov;
• posebne storitve, ki presegajo okvire obratovanja večstanovanjske stavbe (varovanje, sprejemno

službo in podobno);
• nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu in
• način obveščanja etažnih lastnikov o zadevah upravljanja.
Za sprejem pogodbe je potrebna tričetrtinska večina vseh etažnih lastnikov. Njen sestavni del je tudi
določitev solastniških deležev etažnih lastnikov na skupnih delih, za kar pa je potrebno soglasje vseh
etažnih lastnikov.
Do sklenitve pogodbe je predvideno, da se solastniški delež določa glede na površino posameznega

dela v razmerju do skupne površine vseh posameznih delov v etažni lastnini. In ravno v zadevnem členu
je določeno, da lahko vsak etažni lastnik ali upravnik predlaga, da pogodbo (kot celoto, torej ne samo del
o solastniških deležih) nadomesti sklep sodišča. Sodišče pri razmejitvi med posameznimi in skupnimi
deli upošteva zlasti načrt večstanovanjske stavbe, pogodbe o prodaji posameznih delov, obstoječe točk-
ovalne zapisnike, sestavljene v skladu s takrat veljavnimi predpisi in druge primerne listine. Pri določitvi
solastniških deležev ima sodišče na izbiro več metod (poleg površine posameznega dela v etažni lastni-
ni v razmerju do skupne površine vseh posameznih delov v etažni lastnini tudi razmerje v prostornini,
uporabni vrednosti ali vrednosti posameznega dela v razmerju do vseh posameznih delov). Sodišče
lahko glede na namembnost stavbe in razporeditev stanovanjskih in nestanovanjskih posameznih delov
odloči tudi o oblikovanju posebnih skupnih delov in solastniških deležih na njih.
Ravno zaradi nedoseganja zahtevanega kvoruma za sklepanje pogodb o medsebojnih razmerjih se je v

preteklosti oblikovala kar obsežna sodna praksa, saj je bilo sprva določeno, da je potrebno za sklenitev
celotne pogodbe soglasje vseh solastnikov, ki pa ga pogosto, (že zaradi neaktivnosti posameznih eta-
žnih lastnikov), ni bilo mogoče doseči. Tako je bilo pred spremembo zakonodaje vloženih večje število
predlogov za nadomestitev pogodbe z odločbo sodišča, zakon je bil sicer kasneje v tem delu spremenjen
in je zadoščalo že soglasje, zato so bili predlogi v zadevah, kjer je bilo tako soglasje doseženo, zaradi
pomanjkanja pravnega interesa zavrženi, sodišče pa je odločalo le še o solastniških deležih.
Sicer sodišče v tovrstnih postopkih odloča na podlagi predloga, ki vsebuje tudi že samo besedilo po-
godbe. Praviloma sodišče v postopku ugotovi, kateri deli pogodbe so sporni in presoja argumente vseh
vpletenih strani o spornih določbah. So pa stranke postopka vsi etažni lastniki, na strani predlagatelja
tisti, ki se s predlagano pogodbo strinjajo in na strani nasprotnih udeležencev vsi, ki se ne strinjajo (torej
tako etažni lastniki, ki ji nasprotujejo, kot tudi etažni lastniki, ki so pasivni in soglasja niso podali).
Vloga upravnika v nepravdnih postopkih

SPZ v 118. členu določa, da upravnik zastopa etažne lastnike v poslih upravljanja in ima pravico v imenu
preostalih etažnih lastnikov vložiti izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki
bremenijo etažnega lastnika.
Zakonsko pooblastilo zastopanja upravniku daje tudi SZ-1 v 9. členu, kjer določa, da je upravljanje
večstanovanjske stavbe po tem zakonu sprejemanje in izvrševanje odločitev ter nastopanje v pravnem
prometu in v postopkih pred pristojnimi organi z namenom obratovanja, vzdrževanja in ohranjanja bi-
stvenih lastnosti večstanovanjske stavbe. V skladu z določbo 50. člena upravnik tudi zastopa etažne
lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih v zvezi z
večstanovanjsko stavbo in zemljiščem.
Citirane določbe kažejo, da je upravnik zakoniti zastopnik etažnih lastnikov v zadevah upravljanja v
razmerjih do tretjih oseb in jih torej lahko zastopa tudi pred sodiščem, kadar so na strani predlagatelja
ali nasprotnega udeleženca vsi etažni lastniki. Ni pa izrecne zakonske podlage, da bi lahko šteli, da
upravnik že zgolj na podlagi zakona zastopa le del etažnih lastnikov, kadar gre za spor med samimi
etažnimi lastniki, saj ni mogoče enoznačno vnaprej predvideti, katere od etažnih lastnikov naj zastopa,
četudi solastni deleži etažnih lastnikov na eni ali drugi strani presežejo večino.
Navedeni oviri se je mogoče izogniti na način, da etažni lastniki z večino, ki predstavlja več kot polovico
lastniških deležev, sprejmejo sklep, da jih upravnik zastopa v konkretnem sodnem postopku, vendar se
tudi pri tem zastavi vprašanje, ali zastopa tudi tiste, ki so glasovali proti takemu sklepu (načeloma jih
sklepi v primeru preglasovanja zavezujejo). Osebno stališče avtorice je, da imajo etažni lastniki tudi v
takem primeru (če jih torej zastopa upravnik) pravico, da osebno sodelujejo v postopku, je pa določitev
upravnika kot zastopnika tudi za samo izvedbo postopka vsekakor praktična rešitev že zaradi vročanja
sodnih pisanj.
Sodišče strank seveda ne more prisiliti, da sprejmejo tovrstni sklep in na ta način sodišču olajšajo po-
slovanje, lahko pa etažne lastnike pozove, da imenujejo pooblaščenca za sprejemanje pisanj v skladu
z določbo 147. člena ZPP21, vlogo katerega pa lahko prevzame upravnik. Na ta način upravnik ne deluje
kot zastopnik oseb, se pa sodišče izogne vročanju posameznim etažnim lastnikom, ki je zaradi velikega
števila strank in tudi stalnih sprememb zaradi prometa z nepremičninami praviloma zamudno.
Zaključek
Čeravno je paleta sodnih postopkov, ki izvirajo iz Stanovanjskega zakona izrazito pestra, razmerja med
etažnimi lastniki pa vselej aktualna, je dejansko sodna praksa iz tega področja skopa. Navedeno po
eni strani pomeni, da je že v samem zakonu oblikovanih precej rešitev, ki očitno preprečujejo, da bi
spori sploh prišli do tako skrajne faze, kot je sodno varstvo, po drugi strani pa tudi, da se sodna praksa
dejansko šele ustvarja in je tako odvisna tudi od aktivnosti strank in sodnika v posameznem postopku.
Vsi udeleženci v nepravdnih postopkih imajo tako v vsaki posamezni zadevi možnost, da aktivno opra-
vljajo svojo vlogo v postopku in tako tudi s tem pripomorejo, da se zapolnijo morebitne pravne praznine
ali izčistijo stališča, ki bodo pripomogla k večji predvidljivosti rešitev in s tem k pravni varnosti, na so-
21 Če več oseb skupaj toži, pa nimajo skupnega zakonitega zastopnika oziroma pooblaščenca, jim sodišče lahko naloži, naj
imenujejo v določenem roku skupnega pooblaščenca za sprejemanje pisanj. Obenem sporoči tožnikom, katerega izmed
njih bo štelo za skupnega pooblaščenca za sprejemanje pisanj, če ga ti ne imenujejo sami. Enako tudi, če je več oseb
toženih kot enotni sosporniki.

dišču pa je, da v teh postopkih poda hitre in učinkovite rešitve in na ta način omogoči mirno sobivanje v
tako široki skupnosti, kot so večstanovanjske stavbe.
O avtorici
Nadja Podobnik Oblak je okrajna sodnica na Okrajnem sodišču v Ljubljani in obenem vodja Nepravdnega
in zapuščinskega oddelka. Poleg sojenja v zapuščinskih in nepravdnih zadevah sodeluje kot predavate-
ljica na različnih izobraževanjih sodnikom in drugim udeležencem posameznih nepravdnih postopkov in
postopkov po Zakonu o duševnem zdravju.
Kakovostno upravljanje večstanovanjskih stavb
Boštjan Rus, stanovanjski inšpektor
Inšpektorat RS za okolje in prostor, Gradbena, geodetska in stanovanjska inšpekcija
Pred preveritvijo temeljnih izhodišč v obstoječi področni zakonodaji, ki se nanaša na opravljanje storitve
upravljanja večstanovanjskih stavb, je potrebno opredeliti pojem upravljanja, kaj pravzaprav to pomeni,
na kaj se nanaša oziroma kaj predstavljajo osnovne aktivnosti na tem področju, da lahko sploh govorimo
o upravljanju stavb.
V slovarju slovenskega knjižnega jezika (v nadaljevanju SSKJ) je upravljanje med drugim opredeljeno kot
dejavnost, ki se ukvarja z urejanjem, usmerjanjem življenja v kaki družbeni skupnosti oziroma dejavnost,
ki se ukvarja z odločanjem o življenju in opravljanju temeljnih nalog v kaki delovni skupnosti. Upravitelj
ali upravnik je v SSKJ opredeljen kot nekdo, ki kaj upravlja. Upravljanje večstanovanjske stavbe se po
Stanovanjskemu zakonu (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08,
62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US in 27/17 – v nadaljevanju: SZ-1) deli
na posle rednega upravljanja (posli obratovanja in vzdrževanja stavbe) ter posle, ki presegajo redno
upravljanje stavbe (izboljšave, ki niso potrebne za vzdrževanje, za katere ni treba pridobiti gradbenega
dovoljenja). Pridevnik učinkovit je v SSKJ opredeljen kot dejanje s katerim dosegamo tak učinek kot se
želi oziroma pričakuje ali nekdo, ki opravlja določene naloge ter izpolnjuje določene zahteve s katerimi
se dosega želeni, pričakovani cilj (učinkovito gospodariti).
Pri upravljanju večstanovanjskih stavb gre za kompleksno strokovno področje opravljanja dejavnosti,
kjer se takoj pojavi vprašanje, kdo lahko opravlja takšno dejavnost tam kjer je imenovanje upravnika po
zakonu obvezno. Poleg splošnih pogojev, ki jih mora izpolnjevati upravnik zato, da lahko posluje na trgu
(računovodski standardi, davki, tehnika, delovno-pravna zakonodaja, …), je v 49. členu SZ-1 določeno, da
je upravnik lahko pravna ali fizična oseba, ki je registrirana za upravljanje z nepremičninami (upravljanje
nepremičnin za plačilo ali po pogodbi (68.320)) oziroma je eden od etažnih lastnikov v večstanovanjski
stavbi, na katero se določitev nanaša. V skladu s 118. členom Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS,
št. 87/02 in 91/13 – v nadaljevanju SPZ) mora upravnik pri svojem delovanju upoštevati interese etažnih
lastnikov.
Javni interes na stanovanjskem področju med drugim pomeni zagotavljanje pogojev za učinkovito upra-
vljanje večstanovanjskih stavb, kar na eni strani pomeni zagotoviti ustrezen zakonodajni okvir oprede-
ljenih aktivnosti za izvajanje poslov rednega upravljanja, na drugi strani pa naj bi storitve upravljanja
večstanovanjskih stavb opravljali za to usposobljeni upravniki. Zakonodajni okvir za vzpostavitev ka-
kovostnega okolja upravljanja se kaže v veljavno sprejeti regulativi pri čemer v trenutni zakonodaji ni
natančno opredeljeno kakšne pogoje naj bi upravnik dejansko izpolnjeval, da lahko opravlja storitev
upravljanja. Za uspešno upravljanje večstanovanjskih stavb je po mnenju avtorja potrebno poznati vsaj
temeljne računovodske predpise, tehnične predpise s področja gradbeništva, strojnih in elektroinštala-
cij, požarnega varstva, pravo nepremičnin, delovno pravo in seveda tudi »stanovanjsko« zakonodajo.
Stanovanjski inšpektorji se pri svojemu delu srečujemo z različnimi okoliščinami, kjer lahko na podlagi
predloženih domnevnih nepravilnostih uvedemo tako inšpekcijski kakor prekrškovni postopek. Delo
upravnikov preverjamo tudi po vnaprej predvidenih in najavljenih akcijah, kjer se lahko omejimo zgolj na
nekaj z zakonom predpisanih obveznosti naključno izbranih upravnikov. Seznanitev upravnikov oziroma
preostale zainteresirane javnosti z rezultati dela stanovanjske inšpekcije, lahko pripomore k izboljšanju
opravljanja storitve upravljanja v korist upravnikov in navsezadnje uporabnikov njihovih storitev – eta-
žnih lastnikov.

Slovenska pravna regulativa
Temeljna zakonodaja
SZ-1 ureja vrste stanovanjskih stavb, pogoje za vzdrževanje stanovanjskih stavb, pogoje za načrtovanje
stanovanj, lastninskopravna razmerja in upravljanje v večstanovanjskih stavbah, stanovanjska najemna
razmerja, gradnjo in prodajo novih stanovanj, pomoč pri pridobitvi in pri uporabi stanovanja, pristojnosti
in naloge države na stanovanjskem področju, pristojnosti in naloge občin na stanovanjskem področju,
pristojnosti organov in organizacij, ki delujejo na stanovanjskem področju, registre ter inšpekcijsko nad-
zorstvo nad uresničevanjem določb tega zakona. Če s SZ-1 ni določeno drugače, se za lastninskopravna
razmerja v večstanovanjskih stavbah ter upravljanje večstanovanjskih stavb uporabljajo določbe SPZ
(1. člen SZ-1). V nadaljevanju se bomo omejili zgolj na tiste temeljne določbe SZ-1 in SPZ, ki se nanašajo
na upravljanje večstanovanjske stavbe oziroma na upravnika večstanovanjske stavbe, kjer je po zakonu
le-ta obvezen.
V skladu s 118. členom SPZ morajo etažni lastniki določiti upravnika, če ima nepremičnina več kot dva
etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, pri čemer se določitev upravnika šteje za posel redne-
ga upravljanja. V kolikor upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v
nepravdnem postopku. Upravnik ima naslednja pooblastila (50. člen SZ-1 in 118. člen SPZ) :
• izvaja sklepe etažnih lastnikov;
• skrbi za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov, pripravi načrt vzdrževanja večstanovanjske
stavbe, terminski plan izvedbe tega načrta in skrbi za izvedbo načrta;
• sestavi obračun stroškov upravljanja večstanovanjske stavbe in stroške razdeli med etažne lastnike,
poskrbi za porazdelitev in izterjavo obveznosti;
• upravlja z rezervnim skladom in s skupnim denarjem;
• poroča etažnim lastnikom o svojem delu in jim izstavi mesečne in letne obračune;
• poda letno poročilo o upravljanju objekta;
• zastopa etažne lastnike v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih lastnikov vloži izključitveno
tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika, zastopa etažne
lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih v zvezi
z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem;
• sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb
sklenjenih s tretjimi osebami;
• opravi oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov ter zbira podatke, potrebne za prijavo
vpisa registrskih podatkov v kataster stavb;
• upravnik ima lahko tudi druga pooblastila, določena s SZ-1 in Pogodbo o opravljanju upravniških
storitev.
Upravnik večstanovanjske stavbe je tako pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike
v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe. In ki skrbi, da se izvršujejo pravice in
obveznosti iz sklenjenih poslov. V večstanovanjskih stavbah, kjer določitev upravnika ni obvezna in
upravnik ni določen, morajo v skladu z 49. členom SZ-1 etažni lastniki sami zagotoviti izvrševanje vseh
poslov, ki po SZ-1 sodijo v krog opravljanja upravniških storitev.
Poleg določb SZ-1 in SPZ se upravniki pri opravljanju svoje dejavnosti upravljanja srečujejo vsaj še s
posameznimi določbami:
• Zakona o nepravdnem postopku (Uradni list SRS, št. 30/86, 20/88 – popr., Uradni list RS, št. 87/02 –
SPZ, 131/03 – odl. US, 77/08 – ZDZdr in 10/17 – ZPP-E – v nadaljevanju ZNP);
• Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS,
št. 32/00, 102/02 – odl. US in 87/11 – ZMVN-A – v nadaljevanju ZPSPP);
• Zakona o dimnikarskih storitvah (Uradni list RS, št. 68/16 – v nadaljevanju ZDimS);
• Obligacijskega zakonika (Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo in 64/16 – odl. US – v
nadaljevanju OZ);
• Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13 – v nadaljevanju SPZ).
ZNP določa pravila postopka, po katerih redno sodišče obravnava osebna stanja, družinska in premo-
ženjska razmerja ter druge zadeve, za katere je s tem ali z drugim zakonom določeno, da se rešujejo v
nepravdnem postopku. V zvezi z reševanjem oziroma urejanjem razmerij med solastniki, je za upravnike
(pa tudi za etažne lastnike) potrebno upoštevati 112. člen ZNP, kjer se v postopku za ureditev razmerij
med solastniki sodišče odloča, če ni bilo med solastniki doseženo soglasje o poslu v zvezi z rednim upra-
vljanjem, ki je nujen za redno vzdrževanje stvari v solastnini, oziroma o načinu upravljanja in uporabe
stvari v solastnini (podlaga v 26. členu SZ-1).
Za poslovno stavbo se po 2. členu ZPSPP šteje tista stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in
se v ta namen pretežno tudi uporablja. Najemno razmerje med najemnikom in najemodajalcem se ureja
z najemno pogodbo. Glede nadzora nad stavbami namenjenimi za poslovne dejavnosti se določbe SZ-1
ne uporabljajo (tudi nadzor nad stavbami kjer se pretežno opravlja poslovna dejavnost ni v pristojnosti
stanovanjske inšpekcije). Najemno pogodbo se podpisuje v skladu s splošnimi pravili obligacijskega
prava, morebitne spore iz tega naslova pa se rešuje pred za to pristojnim sodiščem.
ZDimS ureja način izvajanja dimnikarskih storitev in plačilo zanje, pogoje in postopke za pridobitev licenc
za izvajanje ter dovoljenj za opravljanje dimnikarskih storitev, naloge dimnikarske družbe in dimnikarja,
obveznosti uporabnika dimnikarskih storitev ter druge zadeve, povezane z dimnikarskimi storitvami. V
skladu s 17. členom ZDimS se dimnikarske storitve v večstanovanjskih stavbah štejejo za posle rednega
upravljanja v skladu z zakonom, ki ureja upravljanje v večstanovanjskih stavbah (SZ-1). V večstanovanj-
skih stavbah mora dimnikarska družba, ki jo je izbral etažni lastnik kot uporabnik dimnikarskih storitev
in če se mala kurilna naprava nahaja v stanovanju ali poslovnem prostoru, katerega lastnik je, seznaniti
upravnika večstanovanjske stavbe ali predstavnika etažnih lastnikov s stanjem male kurilne naprave.
upravnik večstanovanjske stavbe in predstavnik etažnih lastnikov morata seznaniti dimnikarsko družbo
o rekonstrukciji ali zamenjavi male kurilne naprave ali o spremembi goriva ali vrste ogrevanja.
OZ vsebuje temeljna načela in splošna pravila za vsa obligacijska razmerja. Udeleženci oziroma udele-
ženke lahko v skladu z 2. členom OZ uredijo svoje obligacijsko razmerje drugače, kot je določeno v tem
zakoniku, če iz posamezne določbe zakonika ali iz njenega smisla ne izhaja kaj drugega. Določbe OZ,
ki se nanašajo na pogodbe, se uporabljajo za vse vrste pogodb, razen če ni za gospodarske pogodbe
izrecno drugače določeno.
SPZ ureja temeljna načela stvarnega prava, posest in stvarne pravice ter način njihove pridobitve, pre-
nosa, varstva in prenehanja. Znotraj SPZ je urejeno tudi področje sosedskega prava kot na primer upra-
vljanje s stvarjo (67. člen), prepoved medsebojnega vznemirjanja (73. člen), prepovedana imisija (75.
člen), zaščita pred vznemirjanjem (99. člen), načini nastanka etažne lastnine (107. člen), razmerja med
etažnimi lastniki (116., 118. 119. člen), dolžnosti etažnega lastnika (121. člen) ali izključitvena tožba (123.
člen). Sosedsko pravo oziroma pravice in obveznosti iz naslova lastništva, se ureja pred za to pristojnim
sodiščem. Na tem mestu velja ponovno opozoriti na drugi odstavek 1. člena SZ-1, ki pravi, da se za la-
stninskopravna razmerja v večstanovanjskih stavbah ter upravljanje večstanovanjskih stavb uporabljajo
določbe SPZ, v kolikor s SZ-1 ni opredeljeno drugače.

Temeljni podzakonski akti
Temeljni podzakonski akti, ki natančneje določajo posle upravljanja in pooblastila upravnika ter merila
delitve obratovalnih stroškov v večstanovanjski stavbi ter standarde vzdrževanja za večstanovanjske
stavbe so:
• na podlagi drugega odstavka 9. člena SZ-1 sprejeti Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb
(Uradni list RS, št. 60/09, 87/11 in 85/13);
• na podlagi drugega odstavka 8. člena SZ-1 sprejeti Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih
stavb in stanovanj (Uradni list RS, št. 20/04 in 18/11);
• Pravilnik o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb (Uradni list RS, št.
127/04 in 69/05);
• na podlagi tretjega odstavka 64. člena SZ-1 sprejeto Navodilo o izdelavi poročila o upravnikovem delu
(Uradni list RS, št. 108/04).
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb podrobneje določa postopke upravljanja večstanovanj-

ske stavbe kot to določa 9. člen SZ-1, kjer pojem upravljanje pomeni sprejemanje in izvrševanje odloči-
tev ter nastopanje v pravnem prometu in v postopkih pred pristojnimi organi z namenom obratovanja,
vzdrževanja in ohranjanja bistvenih lastnosti večstanovanjske stavbe. Pravilnik natančneje določa posle
upravljanja, pooblastila Upravnika ter merila delitve obratovalnih stroškov v večstanovanjski stavbi, ki
so smiselno razdeljeni v tri poglavja:
• Posli upravljanja (odločanje s 50% – 75% – 100% soglasjem, podpis ali odpoved pogodbe o opra-
vljanju upravniških storitev, načrt vzdrževanja, hišni red, imenovanje nadzornega odbora, potrditev
zapisnika, odločanje s podpisovanjem listine);
• Pooblastila in naloge upravnika (priprava letnega poročila, omogočanje vpogleda v listine, hramba
listin, opozarjanje na zapadle obveznosti, končni obračun upravnika) ter
• Delitev obratovalnih stroškov (merila delitve – po površini, enoti, številu uporabnikov posamezne
enote, delitev stroškov garaž, poslovnih prostorov, delitev stroškov za toploto).
Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj določa standarde vzdrževanja za

večstanovanjske stavbe, oskrbovana stanovanja za starejše ter za stanovanjske stavbe, namenjene
začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb. Pravilnik opredeljuje tudi obseg
vzdrževanja najemnih stanovanj v delu, ki odpade na najemnike. Vzdrževanje po tem pravilniku pomeni
izvedbo vseh del, ki so potrebna za to, da se ohranjajo stanovanjske stavbe in stanovanja kot celote v
dobrem stanju in omogočajo njihovo uporabo. Pravilnik vsebuje tri priloge:
• Priloga 1 in 2 opredeljujeta standarde vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj za dobo njihove-

ga trajanja 60 let (amortizacijska doba) ter opremljanja in vzdrževanja zemljišča stanovanjske stavbe
(opis del, ki jih je treba opravljati za doseganje predvidene življenjske dobe posameznega elementa);
• Priloga 3 določa redna vzdrževalna dela na skupnih delih manjše vrednosti, za katerih izvedbo mora
upravnik skrbeti sproti, vendar zanje ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov (popravila dimniških kap
rešetk, strelovodov, pleskanje manjših površin in stavbnega pohištva, krpanje ometov na fasadah,
redna servisiranja skupnih naprav, vzdrževanje igral in urbanega pohištva, …).
Navodilo o izdelavi poročila o upravnikovem delu določa obliko in roke za izdelavo poročila o upravni-
kovem delu ter način njegovega poročanja. Upravnik pripravi poročilo o svojem delu za vsako večsta-
novanjsko stavbo posebej do 30. aprila za preteklo koledarsko leto oziroma v roku dveh mesecev od
prejetja obvestila o sprejetem sklepu, če tako sklenejo etažni lastniki. Zbirni seznam opravil upravnika
je naveden v prilogi k navodilu, ki vsebuje:
• organizacijsko-administrativna opravila;
• tehnično-strokovna opravila;
• finančno-računovodska in knjigovodska opravila ter
• pravno-premoženjska opravila.
Poleg določb predhodno omenjenih podzakonskih aktov se Upravniki pri opravljanju svoje dejavnosti
upravljanja oziroma izvajanja vzdrževalnih del na stavbah srečujejo vsaj še z naslednjimi podzakonskimi
akti:
• Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti pri-
spevka (Uradni list RS, št. 11/04);
• Pravilnik o varnosti dvigal (Uradni list RS, št. 25/16);
• Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več
posameznimi deli (Uradni list RS, št. 82/15 in 61/16);
• Pravilnik o prezračevanju in klimatizaciji stavb (Uradni list RS, št. 42/02, 105/02 in 110/02 – ZGO-1);
• Pravilnik o zaščiti stavb pred vlago (Uradni list RS, št. 29/04).
Poleg naštetih podzakonskih aktov velja omeniti vsaj še Smernice informacijskega pooblaščenca RS z
dne 18.11.2016, ki so namenjene Upravnikom večstanovanjskih stavb, ki podaja odgovore na najpogo-
steje zastavljena vprašanja glede zbiranja, uporabe in posredovanja osebnih podatkov, s katerimi se
srečujejo upravniki stavb in etažni lastniki, saj je upravnik v skladu s 50. členom SZ-1 pooblaščen za
obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s
tem zakonom.
Evidence podatkov o stavbah
V skladu s 118. členom SPZ morajo etažni lastniki določiti upravnika, če ima nepremičnina več kot dva
etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, kar posledično pomeni, da mora biti na stavbi vzpo-
stavljena etažna lastnina. V skladu s 107. členom SPZ nastane etažna lastnina na podlagi pravnega
posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo. SPZ v členih od 108. do 127. podrobno definira
nastanek etažne lastnine, razpolaganje z etažno lastnino, razmerja med etažnimi lastniki, omejitve ter
prenehanje etažne lastnine.
Omeniti velja Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe
in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (Uradni list RS, št. 45/08, 59/11 in 34/17 – v nadaljeva-
nju ZVEtL-1), ki ureja postopek za vzpostavitev etažne lastnine s sodno odločbo na predlog pridobitelja
posameznega dela stavbe in postopek za določanje pripadajočega zemljišča, ki pripada stavbi v etažni
lastnini. V postopku za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL-1, se določbe SPZ o nastanku etažne la-
stnine uporabljajo, če ZVEtL-1 ne določa drugače.
Namen prispevka ni preučevanje zakonskih norm s področja nastanka etažne lastnine temveč kje lahko
upravnik (in ostala zainteresirana javnost) pridobi podatke iz javnih evidenc o stavbi, o etažnih lastnikih,
o morebitnih omejitvah na etažni lastnini oziroma vse podatke, ki so potrebni, da lahko upravnik uspe-
šno opravlja storitev upravljanja oziroma vzdrževanje stavbe.
V zvezi s pridobitvijo podatkov o stavbi je najprej smiselno pridobiti Elaborat za vpis stavbe v kataster
stavb, ki je izdelan na podlagi Pravilnika o vpisih v kataster stavb (Uradni list RS, št. 73/12, 87/14 in
66/16). Ta pravilnik določa vsebino in sestavine elaborata za vpis stavbe v kataster stavb, elaborata za
spremembe podatkov katastra stavb, elaborata za evidentiranje stavbe in elaborata za evidentiranje
sprememb v katastru stavb na podlagi pravnomočne sodne odločbe ali sodne poravnave ter podatke iz

zbirke upravnih aktov na področju gradnje, ureja tudi način določanja in evidentiranja površine stavbe
in površine dela stavbe, koordinat točk tlorisa stavbe in centroida stavbe ter višine stavbe in etaže v
stavbi. Podatke o konkretni stavbi in etažnih lastnikih je mogoče pridobiti tudi z javnim vpogledom na
spletnih portalih Geodetske uprave RS (v nadaljevanju GURS) ter Zemljiške knjige (v nadaljevanju ZK).
Po podatkih iz Poročila o slovenskem nepremičninskem trgu, ki ga je izdelal GURS smo imeli konec leta
2016 v Sloveniji evidentiranih približno 848 tisoč stanovanjskih enot. Okoli 525 tisoč enot oziroma 62%
stanovanjskega fonda predstavljajo stanovanja v samostojnih eno in dvostanovanjskih hišah, vrstnih
hišah in dvojčkih okoli 323 tisoč oziroma 38% pa stanovanja v večstanovanjskih stavbah.
Posamezno dokumentacijo o stavbi je mogoče pridobiti tudi pri upravnemu organu, kjer mora v skladu s
106. členom Zakona o graditvi objektov (Uradni list RS, št. 102/04 – uradno prečiščeno besedilo, 14/05
– popr., 92/05 – ZJC-B, 93/05 – ZVMS, 111/05 – odl. US, 126/07, 108/09, 61/10 – ZRud-1, 20/11 – odl. US,
57/12, 101/13 – ZDavNepr, 110/13 in 19/15 – nadaljevanju ZGO-1) pristojni upravni organ za gradbene
zadeve projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja, na podlagi katerega je izdal gradbeno dovoljenje
oziroma na podlagi katerega je bilo gradbeno dovoljenje spremenjeno ter vodilno mapo dokazila o zane-
sljivosti objekta in vodilno mapo projekta izvedenih del, na podlagi katerega je izdal uporabno dovolje-
nje, hraniti deset let po njegovi izdaji.
Dolžnost hraniti dokumentacijo ima tudi lastnik objekta oziroma stavbe skladno s 107. členom ZGO-1, ki
pravi, da mora lastnik objekta oziroma njegov pravni naslednik hraniti Projekt za pridobitev gradbenega
dovoljenja, na podlagi katerega je bilo izdano gradbeno dovoljenje, ter Projekt izvedenih del, na podlagi
katerega je bilo izdano uporabno dovoljenje, dokler objekt stoji oziroma do odstranitve objekta, če ni s
posebnimi predpisi za določeno vrsto objektov določeno, da jih je treba hraniti trajno. Projekt se lahko
hrani na papirju, elektronskem mediju ali na mikrofilmu. Za objekt, ki je v etažni lastnini je dolžan hraniti
projekte iz prejšnjega odstavka upravljalec objekta. Etažni lastniki oziroma njihovi pravni nasledniki
so dolžni hraniti tiste sestavine načrta za etažne lastnike, ki se nanašajo na njihove prostore v etažni
lastnini, dokler stavba stoji, če ni s predpisi o upravljanju takšnih stavb izrecno določeno drugače.
V kolikor ni mogoče pridobiti podatkov o površini posameznega dela stavbe, je v skrajnem primeru mogo-
če uporabiti tudi določila Pravilnika o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb
(Uradni list RS, št. 127/04 in 69/05), ki določa merila ter način točkovanja stanovanj in stanovanjskih
stavb ter drugih posameznih delov z namenom določitve vrednosti stanovanj kot osnove za določitve
višine neprofitnih najemnin. Tovrstni način ugotavljanja površine stanovanja oziroma posameznega dela
stavbe je smiselno uporabiti v primeru neurejenih evidenc (npr. kjer se dostopni podatki GURS in ZK
razhajajo) oziroma kadar ni na voljo druge arhivske dokumentacije o stavbi, ki je predmet upravljanja.
Inšpekcijski nadzor
Pristojnost Stanovanjske inšpekcije
Inšpekcijske službe morajo delovati operativno (preventivno opozarjajo na ugotovljene kršitve in re-
presivno, da poskrbijo za uveljavitev aktualnega pravnega reda) ter sistemsko za izboljšanje pravnega
reda (Kovač, 2016, 23). Inšpekcijski nadzor je učinkovit, če se na podlagi preteklega ukrepanja kršitve ne
ponavljajo oziroma jih je tako področno kot generalno manj. Učinkovitost je tako opredeljena z zakonitim
izvajanjem funkcije in razporejanjem nadzora, ki s sorazmernim in transparentnim delovanjem povečuje
zaupanje v pravno državo (Kovač, 2016, 32-33). Zakonit in učinkovit nazor bo ob prvem nadzoru (ob dru-
gem, kontrolnem nadzoru pa analogno kot prvi nadzor) potekal v naslednjih korakih (Kovač, 2016, 48):
• če ni ugotovljenih neskladij => ustavitev postopka;
• če so ugotovljena neskladja => izrek opozorila in rok, ob upoštevanju izrečenega opozorila ustavitev
postopka;
• če tako določa področni zakon ali odlok => uvedba prekrškovnega postopka;
• če se kršitve ponavljajo ali opozorilo ni upoštevano => ureditvena odločba;
• če odločba ni izpolnjena => uvedba izvršbe (ali več njih) in prekrškovnega postopka po določbah
Zakona o inšpekcijskem nadzoru (Uradni list RS, št. 43/07 – uradno prečiščeno besedilo in 40/14 – v
nadaljevanju ZIN) in
• z odločbo, ki vsebuje morebitne posebne ukrepe, izvršbo ali prekrški po ZIN.
V skladu z drugim odstavkom 124. člena SZ-1, Stanovanjska inšpekcija izvaja nadzor nad uresničevanjem
javnega interesa na stanovanjskem področju, ki se nanaša na zagotavljanje takšnega stanja večstano-
vanjske stavbe, da je omogočena njena normalna raba ter zagotavljanje pogojev za učinkovito upravlja-
nje večstanovanjskih stavb. Stanovanjska inšpekcija lahko ukrepa v kolikor obstajajo utemeljeni razlogi
za uvedbo postopka po uradni dolžnosti ter na podlagi 125., 126. 126.a, 128., 129. in 153.a člena SZ-1
izreka morebitne upravne ukrepe. Ob ugotovljenih nepravilnostih po uradni dolžnosti inšpektor lahko
uvede tudi prekrškovni postopek za prekrške kot je določeno v 168., 169., 170., 171. in 172. členu SZ-1.
Za natančno določitev pristojnosti inšpekcijskega organa je potrebno določiti tudi kaj predstavlja večsta-
novanjsko stavbo. Dvo in večstanovanjske stavbe so samostojno stoječe stavbe z dvema ali več stanova-
nji, stanovanjski bloki, stolpiči, stolpnice in podobno (2. člen SZ-1). V skladu z Uredbo o klasifikaciji vrst
objektov in objektih državnega pomena (Uradni list RS, št. 109/11), ki ureja klasifikacijo vrste objektov,
so dvostanovanjske stavbe označene kot skupina s številko 112, kamor spadajo dvostanovanjske stavbe
(11210) ter tri in večstanovanjske stavbe (11220).
Dvo in večstanovanjske stavbe, so sestavljene iz posameznih delov in skupnih delov. Posamezni deli
(4. člen SZ-1) oziroma stanovanjske enote v dvo ali večstanovanjski stavbi so stanovanja. Stanovanje
po SZ-1 je skupina prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota, praviloma z enim
vhodom, ne glede na to ali so prostori v stanovanjski stavbi ali drugi stavbi. K posameznemu delu lahko
spadajo tudi drugi individualno odmerjeni prostori, če so del stanovanjske stavbe v solastnini etažnih
lastnikov. Skupni deli (5. člen SZ-1) so skupni prostori in zemljišče, skupni gradbeni elementi in skupne
inštalacije, naprave ter oprema in ostali gradbeni elementi, kadar služijo tako posameznemu delu kot
skupnim delom.
Tema prispevka je preučevanje okolja v katerem poteka upravljanje dvo in večstanovanjskih stavb, pred-
vsem tistih stavb, kjer je v skladu z določbami SZ-1 in SPZ upravnik obvezen. Za zastopanje javnega
interesa na področju zagotavljanja učinkovitega okolja upravljanja, je zakonodajalec glede na specifično
področje urejanja, stanovanjski inšpekciji poveril predvsem pristojnost vodenja prekrškovnih postopkov
zoper upravnike.
V kolikor inšpekcijski organ pri svojem delu ugotovi kršitve zakonodaje kot je to opredeljeno v 171. členu
SZ-1 lahko izreče globe pravni osebi (tudi samostojnemu podjetniku posamezniku) ter odgovorni osebi
pravne osebe (upravnik – eden od etažnih lastnikov, odgovorna oseba samostojnega podjetnika posa-
meznika). V primeru, da je po zakonu upravnik v konkretni večstanovanjski stavbi obvezen in ni določen,
lahko stanovanjska inšpekcija z upravno odločbo na podlagi 128. člena SZ-1 začasno določi upravnika
za šest mesecev.
Izvedeni usmerjeni nadzori Stanovanjske inšpekcije
V preteklih dveh letih je stanovanjska inšpekcija izvedla več usmerjenih nadzorov, katerih namen je bil
preveritev izvajanja vzdrževalnih del na napravah in preveritev nekaterih pogojev za učinkovito upravlja-
nje večstanovanjskih stavb. Nadzor se je opravljal nad naključno izbranimi stavbami, kjer se je vsebina
ciljnega nadzora nanašala na:
• upravljanje s sredstvi rezervnega sklada etažnih lastnikov (2015);
• plačevanje obveznosti iz pogodb sklenjenih s tretjimi osebami (2015);
• obvezni redni pregledi skupnih naprav – Dvigal (2015, 2016, 2017);

• neprofitne stanovanjske organizacije (2016);
• sklic zbora lastnikov, izdelava zapisnika (v teku 2017);
• vodenje posebnega računa za sredstva rezervnega sklada (v teku 2017);
• izdelava letnega poročila o upravljanju objekta (v teku 2017).
Upravljanje s sredstvi rezervnega sklada etažnih lastnikov in Plačevanje obveznosti iz pogodb sklenje-
nih s tretjimi osebami (2015)
Stanovanjska inšpekcija je v februarju in marcu 2015 izvedla usmerjeno akcijo nadzora nad delom uprav-
nikov večstanovanjskih objektov, katere namen je bilo preverjanje poslovanja upravnikov s sredstvi eta-
žnih lastnikov. Akcija je bila sestavljena z dveh delov. Prvi del se je nanašal na nadzor nad poslovanjem
upravnikov z rezervnim skladom, drugi del pa je bil orientiran na izvajanje plačil dobaviteljem blaga in
storitev. Cilji akcije so bili predvsem v ugotavljanju stanja na tem področju in seznanitvi zakonodajalca z
ugotovitvami stanovanjske inšpekcije.
Nadzor nad poslovanjem upravnikov z rezervnim skladom
V zvezi z rezervnim skladom (obveznost etažnega lastnika, da plača obvezni prispevek, obveznost
upravnika, da vodi sredstva na posebnem računu, možnost uporabe sredstev rezervnega sklada le za
določene namene, obveznost upravnika, da po prenehanju pogodbe o upravljanju prenakaže sredstva
na račun, ki ga vodi novi upravnik) SZ-1 ne predvideva inšpekcijskih upravnih ukrepov, zato so bili cilji
akcije usmerjeni predvsem v ugotavljanje stanja. Kršitve teh zakonskih določb predstavljajo prekršek, za
katerega je v zvezi z upravljanjem predvidena globa.
Stanovanjska inšpekcija je glede na rezultate oblikovala nekaj predlogov za izboljšanje stanja. Ti so

usmerjeni predvsem v izboljšanje komunikacije med etažnimi lastniki, upravniki in dobavitelji ter večjo
preglednost na področju zbiranja sredstev posameznega večstanovanjskega objekta. Tako je stanovanj-
ska inšpekcija predlagala uvedbo enega računa za posamezno večstanovanjsko stavbo, na katerem bi
se zbirala sredstva etažnih lastnikov in ki ne bi mogel biti predmet izvršilnih postopkov upnikov upravni-
ka v primeru njegove insolventnosti. Ravno tako je stanovanjska inšpekcija predlagala, da se zakonsko
zaveže dobavitelje blaga in storitev, namenjenih etažnim lastnikom, da so v primeru neplačil o neplačilih
v primernem roku (npr. zamuda plačila več kot 30 dni) dolžni obvestiti etažne lastnike.
V okviru nadzora nad poslovanjem upravnikov z rezervnim skladom je bil pri 12-ih upravnikih pridobljen
seznam vseh objektov, v katerih posamezni upravnik opravlja storitve upravljanja. Iz seznama je bilo
naključno izbranih nekaj večstanovanjskih stavb, kjer se je opravil podrobnejši pregled na področju
poslovanja z rezervnim skladom v obdobju od 1. 1. 2014 do dne pregleda. Po izvedenem nadzoru je bilo
ugotovljeno, da imajo vsi nadzirani upravniki v skladu z zakonom odprte posebne (fiduciarne) transakcij-
ske račune, na katerih zbirajo sredstva rezervnega sklada. Kršitve v zvezi s porabo sredstev rezervnega
sklada pri izbranih upravnikih niso bile ugotovljene.
Nadzor nad izvajanjem plačil dobaviteljem
V okviru nadzora nad izvajanjem plačil dobaviteljem so stanovanjski inšpektorji pri 16-ih dobaviteljih
blaga in storitev (praviloma je šlo za javna podjetja) za 16 izbranih upravnikov zahtevali podatke o terja-
tvah. Ugotovljen je bil precejšen obseg neplačil, ki pa so lahko tudi prehodnega značaja. Ugotovljeno je
namreč bilo, da se kot dolžnik vedno prikazuje upravnik, čeprav so lahko dejanski dolžniki tudi posame-
zni etažni lastniki. Tako iz seznama neplačnikov ni jasno razvidno, kdo je dejanski dolžnik. Iz posredo-
vanih podatkov pa je razvidno, da je komunikacija med upravniki in dobavitelji pomanjkljiva, prav tako
dobavitelji običajno ne komunicirajo z etažnimi lastniki. Praviloma šele ob daljšem obdobju neplačil in
s tem relativno velikemu znesku terjatve do posameznega etažnega lastnika, dobavitelji etažne lastnike
obvestijo o nameravani prekinitvi dobav ali zoper etažne lastnike vložijo sodne zahtevke za plačilo.
Obvezni redni pregledi skupnih naprav – dvigal (2015, 2016, v teku 2017)
Stanovanjska inšpekcija je v letu 2015 in 2016 (v letu 2017 še poteka) izvedla z letnim načrtom planirano
akcijo nadzora v zvezi z obveznimi rednimi pregledi dvigal in njihovim vzdrževanjem v večstanovanjskih
stavbah z namenom ugotavljanja in preprečevanja večjega obsega kršitev in zaščite javnega interesa.
Podlaga za inšpekcijske postopke v teh zadevah je temeljila na podatkih dnevno informativnega biltena
centra za obveščanje, Uprave RS za zaščito in reševanje, ki zajema podatke o nujnih intervencijah na
dvigalih.
SZ-1 v 5. členu določa skupne dele večstanovanjske stavbe, v tretji točki še podrobneje opredeljuje sku-
pne inštalacije, naprave in opremo, med katere sodijo tudi dvigala. SZ-1 določa, da inšpekcijski organ
z odločbo odredi, katera dela je treba izvesti in primeren rok za njihovo izvedbo, če skupni deli več-
stanovanjske stavbe niso vzdrževani v skladu z normativi za vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih
stavb, ki jih s pravilnikom predpiše minister ter niso primerni za normalno rabo. Pravilnik o standardih
vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj v Prilogi I za osebna dvigala določa potrebno vzdrževanje,
in sicer »osebna dvigala (letni tehnični pregledi, vzdrževanje in servisiranje. Po navodilu proizvajalca
tudi krajši periodični – mesečni kontrolni pregledi)«.
Inšpekcijski nadzor nad dvigali je opredeljen tudi v Zakonu o tehničnih zahtevah za proizvode in o ugo-
tavljanju skladnosti (Uradni list RS, št. 17/11 – v nadaljevanju ZTZPUS-1) ter Pravilniku o varnosti dvigal
(Uradni list RS, št. 25/16), pri čemer zakon določa, da izvajanje določb tega zakona in na njegovi podlagi
izdanih predpisov ter Uredbe (ES) št. 764/2008 in Uredbe (ES) št. 765/2008 nadzorujejo inšpekcijski
organi, pristojni za posamezno vrsto proizvodov, v skladu s predpisi, ki urejajo organizacijo in delov-
no področje ministrstev ter drugimi predpisi, ki določajo pristojnosti in naloge inšpekcijskih organov.
Pravilnik o varnosti dvigal pa med drugim določa, da je v stanovanjskih stavbah za nadzor nad dvigali
pristojen IRSOP oziroma stanovanjska inšpekcija.
Akcija je potekala na območju celotne države, pri čemer je bilo načrtovanih 15-20 zadev v posameznem
letu. V sklopu akcije nadzora v zvezi z obveznimi rednimi pregledi dvigal in njihovim vzdrževanjem v
večstanovanjskih stavbah so bili inšpekcijski postopki s sklepom večinoma ustavljeni, ker ni bilo ugoto-
vljenih pomanjkljivosti vzdrževanja dvigal oziroma so bile le-te odpravljene, v nekaj zadevah pa so bile
ugotovljene nepravilnosti in je stanovanjska inšpekcija odredila inšpekcijske ukrepe.
Ob zaključkih akcije v letih 2015 in 2016 je stanovanjska inšpekcija ugotovila, da se tudi z rednimi pregledi
in načrtovanjem akcij v zvezi z vzdrževanjem dvigal v večstanovanjskih objektih preventivno zagotavlja,
da ne bi prišlo do večjega obsega kršitev na tem področju, kar je bil tudi razlog, da se usmerjena akcija
ponovi tudi v letu 2017.
Neprofitne stanovanjske organizacije (2016)
Stanovanjska inšpekcija je od marca do oktobra 2016 opravila nadzor Neprofitnih stanovanjskih organi-
zacij (v nadaljevanju NSO). Kršitve, ki bi narekovale, da se NSO po SZ-1 pozove k odpravi nepravilnosti,
niso bile ugotovljene.
V registru NSO je bilo na Ministrstvu za okolje in prostor registriranih 63 NSO. V okviru akcije so bili v
elektronski evidenci (AJPES) preverjeni statusni podatki pravnih oseb, ki so vpisane v register NSO. V
sklopu akcije je bilo ugotovljeno, da je 5 pravnih oseb že bilo izbrisanih iz registra NSO. Nadaljnjih 34
pravnih oseb je prenehalo obstajati kot pravna oseba. Obstoječim pravnim osebam je bila posredovana
zahteva za dostavo podatkov, 14 pravnih oseb je sporočilo, da ne poslujejo kot NSO, da ne razpolagajo z
neprofitnimi stanovanji, in da iz naslova NSO niso prejele ugodnosti.
Glede na navedeno, je bilo ugotovljeno, da dejansko kot NSO posluje le 9 pravnih oseb in pri teh je
bila opravljena tudi vsebinska kontrola poslovanja. NSO so po zbranih podatkih razpolagale s 5.782
neprofitnimi stanovanji. NSO nepovratnih sredstev, kreditov pod ugodnejšimi pogoji in zemljišč za gra-

dnjo stanovanj v obdobju 2010-2016 niso prejele. Kršitve, ki bi narekovale, da se NSO po SZ-1 pozove k
odpravi nepravilnosti, niso bile ugotovljene.
Sklic zbora lastnikov, izdelava zapisnika, vodenje posebnega računa za sredstva rezervnega sklada,
izdelava letnega poročila o upravljanju objekta (vse v teku 2017)
V tekočem letu 2017 je v teku usmerjena akcija stanovanjske inšpekcije za preveritev zagotavljanja po-
gojev za učinkovito upravljanje večstanovanjskih stavb. V ta namen je načrtovan inšpekcijski nadzor
nad naključno izbranimi večstanovanjskimi stavbami, razpršenimi po celotnem območju države. Za-
radi zagotovitve zajema čim večjega nabora upravnikov, ki upravljajo večstanovanjske stavbe, kot jih
opredeljuje 49. člen SZ-1, naj bi se posamezni upravnik, ki je predmet nadzora, v kolikor je to možno
zagotoviti, pojavil le enkrat. Ob zaključku akcije bo izdelano poročilo o opravljenih nadzorih, izrečenih
morebitnih ukrepih ter morebitni predlogi za izboljšanje zagotavljanja pogojev za učinkovito upravljanje
večstanovanjskih stavb. Usmerjena akcija stanovanjske inšpekcije poteka za koledarsko leto 2016, kjer
je predmet nadzora:
• preveritev ali je bil sklican in izveden zbor lastnikov v skladu s tretjim odstavkom 36. člena SZ-1;
• preveritev ali je bil sestavljen zapisnik zbora skladno z 38. členom SZ-1;
• preveritev ali je voden poseben račun v skladu z 42. členom SZ-1 in
• preveritev ali je upravnik podal letno poročilo o upravljanju objekta v skladu s 6. točka, 50. členom
SZ-1.
Omenjena usmerjena akcija stanovanjske inšpekcije je še v teku, zato tudi še ni izdelano končno poro-
čilo o ugotovitvah izvedene akcije. Že danes pa lahko na podlagi že končanih postopkov in preostalih
postopkov, ki so še v teku, opozorimo na naslednja neskladja:
• v nekaterih stavbah je določen več kot en upravnik, kar izhaja še iz zakonodaje, ki je veljala pred SZ-1
(pred 30. 6. 2003), v SZ-1 ni opredeljeno kako ravnati v primeru, ko ima ena stavba več upravnikov;
• na posredovanih vabilih (upoštevanje 14 dnevnega roka) na zbor lastnikov ni predlaganih sklepov ali
pa zelo okrnjen dnevni red;
• zapisnik zbora lastnikov je v nekaterih primerih pomanjkljiv, ni izdelan skladno z 38. členom SZ-1, saj
ni opremljen z datumom zbora in/ali datumom sestave zapisnika, ni seznama navzočih, ni objavljenih
rezultatov morebitnega glasovanja;
• nekateri upravniki še vedno nimajo ločenih računov za vodenje sredstev rezervnega sklada temveč po
dva ali več svojih računov (transakcijski računi za opravljanje plačilnega prometa);
• nekateri upravniki imajo ločene račune za vsako stavbo posebej;
• nekateri upravniki imajo po dva ločena računa (za vse stavbe s katerimi upravljajo) pri čemer so na
enem računu sredstva namenjena obratovanju in vzdrževanju stavbe, na drugem računu pa sredstva
rezervnega sklada;
• v večini primerov je upravnik izdelal Poročilo o upravnikovem delu za stavbo v skladu z navodilom o
izdelavi poročila o upravnikovem delu.
Zaključek
Opredelitev okolja za kakovostno upravljanje
V uvodu članka je opredeljen oziroma povzet »javni interes« na področju upravljanja večstanovanjskih
stavb (124. člen SZ-1) ter opredeljen pojem »kakovostnega« okolja upravljanja. Avtor se je v prispevku
omejil na večstanovanjske stavbe, kjer je upravnik po zakonu obvezen ter s tem tudi dolžan izvajati
določene s SZ-1 (in podzakonskimi akti) predpisane aktivnosti. V okolju večstanovanjskih stavb etažni
lastniki še vedno ne poznajo vseh svojih pravic in obveznosti glede upravljanja stavbe, še vedno so
težave pri odločanju etažnih lastnikov, kjer se sprejemajo sklepi, z izvrševanjem katerih lahko nastanejo
negativne posledice ter otežuje delo upravnikom (Janevski, 2004, 17-18).
Za opravljanje storitev upravljanja večstanovanjskih stavb z vidika možnega posega države, ko je iz-
ražen javni interes, je bilo nujno podati zakonodajni okvir znotraj katerega so opredeljene z zakonom
predpisane obveznosti tako za etažne lastnike kakor upravnika ter v primeru kršitev postavljenih pravil
(ne vseh) tudi ukrepi stanovanjske inšpekcije (oziroma sodišča). Predstavljeni in opisani so temeljni
zakonski akti ter drugi zakoni, podzakonski akti ter evidence baz podatkov, ki jih mora po oceni avtorja
upravnik poznati, ki lahko predstavljajo osnovo za vzpostavitev kakovostnega okolja upravljanja.
Upravniki se pri svojem delu srečujejo z zelo različnimi stavbami in z zelo različnimi etažnimi lastniki,
kjer je za vzpostavitev kakovostnega okolja upravljanja potrebno poznati širok nabor tehničnih znanj
kakor tudi poznavanje nekaterih nepisanih pravil dobre prakse (beri: izkušnje in pozitivna poslovna
praksa). Kar se tiče poznavanja lastnosti posameznih stavb, tehnologije oziroma napredka tehnike, lah-
ko etažni lastniki in upravniki pridobijo osnovne podatke iz dokumentacije, ki se nanaša na konkreten
objekt (projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja, projekt izvedenih del, etažni načrt, …). V skladu z
določbami 106. in 107. člena ZGO-1, je dokumentacijo možno pridobiti tudi pri pristojnemu upravnemu
organu oziroma lastniku objekta (ali prejšnjemu upravniku stavbe), ki je dokumentacijo dolžan hraniti
dokler stavba stoji.
Glede vzdrževanja in obratovanja stavbe pa je potrebno poleg »branja« načrtov, tudi »razumeti« s ka-
kšno stavbo ima upravnik opravka, kar posledično pomeni izvajanje ustreznih vzdrževalnih del (Pravilnik
o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj) in identifikacijo morebitnih kritičnih mest
pred nastankom škode na skupnih delih stavbe. Iz zapisanega sledi, da etažni lastnik (ki je največkrat
tehnološki laik) upravičeno pričakuje, da bo upravnik poleg osnov računovodstva, knjigovodstva in ma-
nagementa posedoval tudi tista tehnična znanja (sam ali zunanji pogodbeni sodelavci), ki se nanašajo
na poznavanje gradbene konstrukcije (skupni gradbeni deli stavbe), strojne inštalacije (skupni vodovod,
plin, toplovod) in elektroinštalacije (skupne notranje nizkonapetostne instalacije, telekomunikacije).
Tudi če upravnik kakovostno opravlja posle upravljanja kot je to opredeljeno v tem članku, to ne prispeva
k zadovoljstvu etažnih lastnikov, če o delu Upravnika niso pravočasno seznanjeni, če je komunikacija
z njimi borna ali celo ničelna. Etažni lastniki lahko z odsotnostjo poročanja ali obveščanja o predvi-
denih ali izvedenih aktivnostih upravnika, dobijo občutek, da ne upravljajo s svojim premoženjem, da
plačujejo sorazmerno preveč glede na lastne ocene presoje dela upravnika. Posledično se to kaže na
»neudeležbah« na zborih lastnikov, pasivnosti etažnih lastnikov pri sprejemanju odločitev oziroma na
nesprejetih sklepih, ki so potrebni za ustrezno vzdrževanje in obratovanje stavbe ter nenazadnje lahko
celo v odpovedi Pogodbe o upravljanju stavbe.
Predlogi za nadaljnje delo
Na podlagi preučitve obstoječega pravnega okvira za upravljanje večstanovanjskih stavb, kjer je ime-
novanje upravnika obvezno, izvedenih usmerjenih akcij stanovanjske inšpekcije ter pogostih očitkov
upravnikom stavb s strani etažnih lastnikov s katerimi se srečujemo na stanovanjski inšpekciji, lahko
avtor predlaga nekaj ne-zavezujočih načinov za boljše oziroma kakovostnejše delo upravnikov, ki so:
• dosledno upoštevanje rokov pri sklicu zbora lastnikov in dosledno ter natančno pisanje zapisnikov
zbora lastnikov kot je to določeno s SZ-1;

• v primeru zaznanih (pred nastankom škode) težav v stavbi, informiranje in/ali sklic zbora – pobuda
na upravniku;
• oblikovanje sklepov že na vabilu na zbor, na ponovljenem zasedanju zbora se lahko veljavno glasuje o
predlogih sklepov, ki so bili navedeni v vabilu za sklic in ki se nanašajo na redno upravljanje z večino
prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih (37. člen SZ-1);
• pri spremembah rabe skupnih delov upoštevati polno soglasje etažnih lastnikov v skladu z 29. členom
SZ-1 (dvigala v skupnih hodnikih, spreminjanje zelenic v parkirišča, kolesarnice, skupni prostori, …);
• etažnim lastnikom se lahko predlaga odločanje s podpisovanjem listine pri notarju vsled zagotovitve
dejanskega deleža etažnih lastnikov, ki glasujejo o stvari (vsaj pred pomembnejšimi investicijami v
stavbo – nova fasada, streha, peč, …);
• izboljšati informiranje ter poročanje etažnim lastnikom ter jih seznanjati z več rešitvami določenega
problema (ne velja ZUP vročanje, klasično vročanje v hišne predalčnike, oglasna deska, e-oglasna
deska, e-pošta, mobilne aplikacije, …);
• predlagati etažnim lastnikom, da naj se investicijsko – vzdrževalna dela izvedejo na podlagi izdelane
ustrezne projektne dokumentacije, ki naj jo izdela pooblaščeni strokovnjak (lažja kontrola izvedbe,
gradbeni nadzor, finančna konstrukcija, …);
• predlagati pooblaščene strokovnjake posameznih strok za izvedbo investicijsko vzdrževalnih del

(projektiranje, gradbeni nadzor, …) v vseh fazah izbora rešitve in izvajalca del v izogib nepredvidenim
okoliščinam in stroškom;
• v kolikor bi etažni lastniki želeli, oblikovanje ločenega posebnega računa za stavbo, lahko tudi dva
računa, kjer bi bila ločena sredstva rezervnega sklada in sredstva namenjena obratovanju in vzdr-
ževanju (v sodelovanju z banko in etažnimi lastniki lahko tudi druge poslovne rešitve z namenom
zagotovitve preglednosti in zadovoljstva nad poslovanjem);
• hitrejše reševanje reklamacijskih zahtevkov iz naslova izvedenih vzdrževalnih ali pa investicijsko

vzdrževalnih del (npr. izvedba nove fasade, strehe, skupne peči, …);
• v primeru zamenjave upravnika bi bilo smiselno upoštevati voljo etažnih lastnikov ter primopredajo
izvesti sporazumno, predaja dokumentacije (vsaj kar so dolžni etažni lastniki oziroma upravnik imeti
po 107. členu ZGO-1 ter 19. členu Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb), prenakazilo sred-
stev rezervnega sklada in drugih sredstev;
• načrt vzdrževanja mora biti natančen in se nanašati na konkretno stavbo glede na lastnosti stavbe in
izhajati iz obstoječe dokumentacije s stroškovno oceno in planom financiranja (lahko ga izdela tudi
zunanji projektant ustrezne stroke), kot je to opredeljeno v 26. členu SZ-1;
• opredelitev vzdrževalnih del male vrednosti tako po tipu del kakor stroškovniku, ki naj bo dejansko
prilagojen na konkretno stavbo in dopolnitev Priloge 3 (redna vzdrževalna dela manjše vrednosti)
Pravilnika o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb.
Nekateri predlogi pri pripravi zakonodaje so bili že v preteklosti posredovani v preučitev zakonodajalcu
pri pripravi sprememb zakonodaje, ki se nanaša na upravljanje večstanovanjskih stavb. Predloge je mo-
žno strniti v naslednjih točkah:
• predpisati je potrebno natančno vsebino in obliko načrta vzdrževanja stavbe ter morda celo kdo
(poklicna kvalifikacija) ga lahko izdela (za zgled je lahko leta 2007 opuščeni projekt za obratovanje
in vzdrževanje (POV), s katerim se določijo pravila za uporabo oziroma obratovanje in vzdrževanje
zgrajenega oziroma rekonstruiranega objekta in vgrajenih inštalacij oziroma tehnoloških naprav, na
podlagi katerih je vsakokratnemu lastniku objekta omogočeno objekt vzdrževati na ustrezen način
(Pravilnik o projektni in tehnični dokumentaciji (Uradni list RS, št. 66/04)), ki sicer ne velja več, je pa
lahko v pomoč pri pripravi vsebine načrta vzdrževanja);
• dopis Ministrstva za pravosodje številka 007-411/2015/5 z dne 27. 11. 2015, ki med drugim pravi, da
se etažni lastniki v načrtu vzdrževanja lahko vsebinsko odločijo tudi za druga raznovrstna dela, ki
vedno ne ustrezajo kriteriju iz 125. člena SZ-1 (odločba inšpekcije, kadar skupni deli niso usposobljeni
za normalno rabo), saj Stanovanjska inšpekcija nima podlage da odredi tudi druga dela razen tista, ki
imajo podlago v 125. členu SZ-1;
• v nekaterih stavbah je tudi danes lahko več kot en upravnik, kar izhaja še iz zakonodaje, ki je veljala
pred SZ-1 (pred 30. 6. 2003 je bil upravnik določen na hišno številko, danes pa na stavbo – ki ima
lahko tudi več hišnih številk), v SZ-1 ni opredeljeno kako ravnati v primeru okoliščine ena stavba – več
upravnikov. V prehodnih določbah novega ali noveliranega SZ-1 bi bilo potrebno opredeliti tudi nara-
vo pogodb, ki izhajajo iz obdobja pred uveljavitvijo SZ-1, oziroma kako v takšnih okoliščinah ravnati;
• posodobitev ostalih podzakonskih aktov oziroma vsaj pravilnika o standardih vzdrževanja stanovanj-
skih stavb (napredek tehnike, sodelovanje s panožnimi zbornicami: IZS, ZAPS, OZS) in pravilnika o
upravljanju večstanovanjskih stavb (sočasno z novim SZ-1);
• poenotenje izrazov, ki se uporabljajo v zakonskih in podzakonskih aktih ter dosledno uporabljanje

teh izrazov (enolična uporaba izrazov oziroma definicije pojmov);
• registru upravnikov je potrebo dati večjo težo ter v povezavi s tem opredeliti katera sredstva in do-
kumente je potrebno imeti, da se lahko upravnik vpiše v register upravnikov (pogodba o upravljanju
stavbe, sklep etažnih lastnikov, …), javni register upravnikov naj bo konstitutivne narave;
• dopis Ministrstva za pravosodje številka 007-411/2015/5 z dne 27. 11. 2015, ki med drugim navaja,
da je potrebno preveriti prekrškovne določbe takrat predlagane spremembe SZ-1 v izogib dvojnemu
kaznovanju, posegu v pogodbena razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom ter prekrivanju s
kaznivimi dejanji.
Omenjeni predlogi predstavljajo zgolj ne-zavezujoče predloge k delu upravnikov, ki izhajajo tako iz rezul-
tatov našega dela kakor največkrat očitanih nepravilnosti, ki naj bi jih upravniki storili pri svojem delu.
Ocena avtorja je, da bi lahko s predlaganim načinom dela dosegli tako večje zadovoljstvo pri etažnih
lastnikih kakor višjo kakovost pri upravljanju večstanovanjskih stavb.
Viri
Slovar Slovenskega knjižnega jezika: http://bos.zrc-sazu.si/sskj.html;
Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10
– ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US in 27/17);
Zakon o inšpekcijskem nadzoru (Uradni list RS, št. 43/07 – uradno prečiščeno besedilo in 40/14 – v
nadaljevanju ZIN);
Zakon o nepravdnem postopku (Uradni list SRS, št. 30/86, 20/88 – popr., Uradni list RS, št. 87/02 – SPZ,
131/03 – odl. US, 77/08 – ZDZdr in 10/17 – ZPP-E);
Zakon o tehničnih zahtevah za proizvode in o ugotavljanju skladnosti (Uradni list RS, št. 17/11 – ZTZ-
PUS-1);
Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št.
32/00, 102/02 – odl. US in 87/11 – ZMVN-A);

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju
pripadajočega zemljišča k stavbi (Uradni list RS, št. 45/08, 59/11 in 34/17 – v nadaljevanju ZVEtL-1);
Zakon o graditvi objektov (Uradni list RS, št. 102/04 – uradno prečiščeno besedilo, 14/05 – popr., 92/05
– ZJC-B, 93/05 – ZVMS, 111/05 – odl. US, 126/07, 108/09, 61/10 – ZRud-1, 20/11 – odl. US, 57/12, 101/13
– ZDavNepr, 110/13 in 19/15);
Obligacijski zakonik (Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo in 64/16 – odl. US);
Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13);
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09, 87/11 in 85/13);
Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (Uradni list RS, št. 20/04 in 18/11);
Pravilnik o vpisih v kataster stavb (Uradni list RS, št. 73/12, 87/14 in 66/16);
Pravilnik o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 127/04
in 69/05);
Pravilnik o varnosti dvigal (Uradni list RS, št. 25/16);
Uredba o klasifikaciji vrst objektov in objektih državnega pomena (Uradni list RS, št. 109/11);
Navodilo o izdelavi poročila o upravnikovem delu (Uradni list RS, št. 108/04);
Upravljanje večstanovanjskih stavb, Stevan Janevski in Boštjan Tratar, Delo Repro, 2004, ISBN 961-238-
379-0 (Janevski 2004);
Inšpekcijski nadzor, Razprave, Sodna praksa in komentar zakona, Urednica Polonca Kovač in drugi, Lju-
bljana 2016, , ISBN 978-961-204-601-9, Uradni list RS (Kovač, 2016);
Poročilo IRSOP: Nadzor nad delom upravnikov večstanovanjskih stavb 2015;
Poročilo IRSOP: Redni pregledi dvigal in njihovo vzdrževanje v večstanovanjskih stavbah za leto 2015 in
2016;
Poročilo IRSOP – Nadzor neprofitnih stanovanjskih organizacij 2016;
Smernice za upravnike večstanovanjskih stavb, Smernice informacijskega pooblaščenca Republike

Slovenija, 18. 11. 2016, https://www.ip-rs.si/fileadmin/user_upload/Pdf/smernice/Smernice_za_uprav-
nike_vecstanovanjskih_stavb.pdf;
Letno poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu, Geodetska uprava RS, 21. 4. 2017;
Dopis Ministrstva za pravosodje številka 007-411/2015/5 z dne 27. 11. 2015.
Poročilo o delu Komisije ZDNP za presojo kršitev Kodeksa
dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami
Robert Geisler, univ.dipl.prav.
Realiteta Urša Lapajne Geisler s.p., Lenart
V skladu s Kodeksom dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami deluje strokovni organ
Komisija Združenja družb za nepremičninsko posredovanje pri GZS-Zbornici za poslovanje z nepremični-
nami za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami (v nadaljevanju:
Komisija ZDNP), ki v skladu s Pravilnikom o delu Komisije obravnava kršitve Kodeksa dobrih poslovnih
običajev, poslovne morale in poklicne etike članov pri poslovanju v prometu z nepremičninami, odloča o
odgovornosti članov ter izreka kršiteljem ukrepe v skladu s tem pravilnikom.
Komisija ZDNP skrbi za razvijanje, uveljavljanje in krepitev dobrih poslovnih običajev, poslovne morale,
poklicne etike in odgovornosti v prometu z nepremičninami tako, da zlasti skrbi za dosledno spoštovanje
Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, obravnava posamezne kršitve in njiho-
ve vzroke, sprejema o tem ukrepe v skladu s Kodeksom in seznanja z njimi organe ZDNP, objavlja načelna
stališča o ugotovljenih kršitvah, predlaga spremembe Kodeksa, v kolikor ugotovi pomanjkljiva določila,
ki otežujejo delo Komisije in sodeluje s Častnim sodiščem pri GZS, upravnimi organi, inšpekcijskimi or-
gani, sodišči in drugimi organizacijami, kadar ti organi obravnavajo primere kršitev dobrih poslovnih
običajev, poslovne morale, poklicne etike in odgovornosti v prometu z nepremičninami.
Avtor, kot predsednik Komisije ZDNP, v predmetnem prispevku predstavi delo Komisije ZDNP s pregle-
dom obravnavanih zadev po strukturi in po vsebini kršitev.
Prispevek nudi uvod k razumevanju najpogostejših kršitev ter pravilne prakse poslovanja, ki je skladna
s pozitivno zakonodajo in dobrimi poslovnimi običaji.
Pripad zadev v letih 2012 – 2017

Komisija ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami pri
GZS-ZPN Združenju družb za nepremičninsko posredovanje je do sedaj prejela skupno 50 zadev za
obravnavo, od tega je Komisija uspešno zaključila vse zadeve iz preteklih let ter večino zadev za letošnje
leto.
V letu 2013 je Komisija ZDNP glede na preteklo leto 2012 zabeležila bistven porast pripada novih zadev,
kar kaže na izjemen uspeh pri uvedbi tega organa ZDNP in predvsem pri prepoznavnosti in zaupanju
uporabnikov storitev nepremičninskih družb do te Komisije.
Nadalje je v letu 2014 Komisija ZDNP zabeležila dokaj velik upad pripada, kar je lahko pripisati bistvene-
mu izboljšanju delovanja članic na eni strani ter zmanjšanemu poudarku pri promociji Kodeksa in dela
komisije, kar je verjetneje, na drugi strani.
V letu 2015 se je kazalo nadaljevanje preteklega trenda, saj je Komisija ZDNP prejela 3 prijave, ki jih je
uspešno rešila.
V letu 2016 pa je zaznati ponovno povečanje pripada zadev, saj je Komisija ZDNP prejela 12 prijav, pri tem
pa gre za vedno bolj kompleksne prijave in zahtevno presojo kršitev, ki je nemalokrat odvisna od rešitve
predhodnega vprašanja, ali je neko ravnanje zakonito in dopustno kot podlaga za odločanje o tem, ali je
do kršitve kodeksa sploh prišlo.

V letu 2017 je Komisija prijela 7 prijav.
Prijavljene stranke (članice) in tudi prijavitelji v zadnjem času večkrat zastopajo tudi njihovi profesionalni
pooblaščenci (odvetniki), ki izjemno argumentirano in tehtno podajajo odgovore na prijave kršitev, zato
je Komisija ZDNP v polni meri usmerjena k obravnavi zadev na visokem strokovnem nivoju.
Pregled po strukturi kršitev

Pregled po strukturi zadev:
• 26 zadev zoper članice ZDNP in ZPN, ki so vse tudi podpisnice Kodeksa, od tega je ena stranka Kodeks
podpisala zgolj po eni od svojih treh poslovnih enot pri tem pa sta bile do dneva sestave tega referata
izdane naslednje odločbe:
• devet izdanih sklepov zoper članico ZDNP o ugotovitvi odgovornosti za kršitev z izrečeno sankcijo v
obliki opomina, pri tem pa vse še niso dokončne zaradi pritožbenih postopkov,
• dva sklepa zoper članici ZDNP v pripravi na dan sestave tega referata, ki bosta prav tako izrekla
sankcijo nejavnega opomina v skladu s sprejeto odločitvijo Komisije ZDNP na svoji zadnji seji.
• ena zadeva zoper nečlanico ZDNP in ZPN, ki pa je podpisnica Kodeksa, s tem pa je pristojnost Komisi-
je ZDNP utemeljena na podlagi izrecne volje in zaveze prijavljene stranke, da bo spoštovala Kodeks,
za katero je Komisija ZDNP sprejela sklep o nejavnem opominu,
• 23 zadev zoper prijavljene stranke, ki niso niti članice ZDNP niti ZPN, za katere ni podana pristojnost
Komisije za presojanje o kršitvah Kodeksa. Za te prijavljene stranke je Komisija izdala sklepe o zavrže-
nju prijav in pri 7 strankah sprejela odločitev, da ravnanja izpolnjujejo vse znake prekrška po ZNPosr
ter jih je posredovala naprej Tržnemu inšpektoratu RS v nadaljnjo obravnavo,
• šest zaključenih zadev zoper članice in nečlanice, ki niso dokončne zaradi vložene pritožbe na sklep
Komisije,
• pet nerešenih zadev, ki so na dan sestave tega referata v obravnavi.
Pregled po vsebini kršitev

Najpomembnejše prijave kršitev so kot sledi.
Zaključene zadeve – dokončne:
• nedopustno dvojno posredovanje in siljenje tretjih oseb k podpisovanju pogodbe o posredovanju, kot
pogoj za izvedbo ogleda nepremičnine, kar lahko predstavlja celo nično pogodbo o posredovanju s
tretjo osebo;
• opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja brez licence pristojnega ministrstva;
• sklepanje neobličnih (ustnih) pogodb o posredovanju in oglaševanje brez pogodbe o posredovanju in

celo v nasprotju s prepovedjo naročitelja;
• nedopustno oglaševanje nepremičnin za katero je bil naročitelj napoten na pravdo (v povezavi z na-
čelom skrbnosti);
• sodelovalna dolžnost in zavrnitev ogleda s tretjo osebo, ki jo pripelje druga ND – članica ZDNP.
Zaključene zadeve – v pritožbenem postopku:
• nespoštovanje temeljnih načel in pravil ravnanja pri opravljanju storitev posredovanja:
• poštenost, vestnost, profesionalnost,
• prepoved povzročanja škode,
• dejanja nelojalne konkurence,
• krnitev ugleda stroke,
• medsebojno zaupanje,
• varstvo pravic in koristi stranke itd…;
• nedopustno oglaševanje nepremičnin kot promocijski (imidž) oglas za dan odprtih vrat (letak) z ele-
menti posredovalnega razmerja brez obveznih zakonskih sestavin oglasa;
• ničnost tipske določbe o prenosu pogodbe v splošnih pogojih poslovanja in nelojalna konkurenca in
nedopustno prevzemanje strank na podlagi nične tipske določbe o prenosu pogodbe o posredovanju;
• (ne)spoštovanje načela skrbnosti dobre nepremičninske družbe pri preveritvi pravnega in dejanskega
stanja – še posebej glede nepremičnin, ki niso vpisane v ZK.
Nezaključene zadeve v obravnavi:
• ponarejanje pogodbe o posredovanju in opravljanje poslov posredovanja brez sklenjene posredniške

pogodbe;
• nelojalna konkurenca in dejanja v smeri prekinitve (ekskluzivnega) pogodbenega razmerja;
• nedopustno dvojno posredovanje in siljenje tretjih oseb k podpisovanju pogodbe o posredovanju, kot
pogoj za izvedbo ogleda nepremičnine;
• kršitev načela skrbnosti in obvestilne dolžnosti glede preveritve pravnega in dejanskega stanja v
zvezi z neskladno oz. nelegalno gradnjo v nasprotju z gradbenim dovoljenjem;
• kršitev načela nepristranosti in načela skrbnosti dobre nepremičninske družbe v zvezi z:
• varovanjem interesov naročitelja in s tem povezanim agresivnim izvajanjem poslov posredovanja,
• neenakomerno obravnavo tretjih oseb (ponudnikov).
Objava sklepov in stališč komisije ZDNP

Sklepi, in stališča Komisije ZDNP za dokončne zaključene primere so dostopni na javnih spletnih straneh
ZDNP-Združenja družb za nepremičninsko posredovanje pri GZS-Zbornici za poslovanje z nepremičnina-
mi, na naslovu: https://zdnp.gzs.si/vsebina/Kodeks/Mnenja-in-sklepi-Komisije/Mnenja-in-sklepi-Komi-
sije-ZDNP
Sprememba kodeksa in nov pravilnik o delu komisije

Komisija ZDNP je bila v začetku februarja letošnjega leta seznanjena, da so obstajale nepremostljive
ovire glede zasnovanih pritožbenih postopkov proti odločbam Komisije, ki so bile določene v Kodeksu in
v dotedanjem Pravilniku o delu Komisije ZDNP.

V zvezi s tem je Komisija ZDNP prejela pisno stališče Častnega sodišča pri GZS, iz katerega je izhajalo, da
so obstajale tako procesne, kot tudi resne vsebinske ovire za obravnavo pritožb zoper odločbe Komisije
na Častnem sodišču pri GZS.
Zaradi tega je na Zboru članov ZDNP dne 18.05.2017 bilo spremenjeno predvideno pravno sredstvo zoper
odločbe Komisije v 50. in 51. členu Kodeksa in posledično sprejet tudi nov Pravilnik o delu Komisije ZDNP
na način, da je bil določen Upravni odbor ZDNP kot nov drugostopenjski organ za obravnavo pritožb
zoper odločbe Komisije.
Komisija je nadaljevanje postopkov z novo ureditvijo pravnega sredstva zoper njene odločbe zagotovila
po spremembi Kodeksa in Pravilnika o delu Komisije ZDNP ter določitvi novega pritožbenega organa, vse
po načelu ugodnejše ureditve za stranke.
Povečan pripad in delež izreka ukrepov komisije

Komisija ZDNP ugotavlja, da je v zadnjih dveh letih zaznati bistveno povečan pripad novih zadev oziro-
ma prijav kršitev zoper članice ZDNP, pri katerih se prijave izkažejo za utemeljene zaradi česar je bil v
porastu tudi delež odločb Komisije ZDNP, s katerimi se je članice spoznalo za odgovorne, kar sicer še ni
zaskrbljujoče, a kaže tudi na žlahtnost takšnih postopkov, ki posredno nudijo uvid v neposredno dogaja-
nje in stanje na trgu ter omogočijo, da se združenje lahko tudi ciljno ukvarja z aktualnimi problematikami.
Temeljni namen Komisije nikakor ni v »kaznovanju« in izrekanju sankcij kot takem, temveč v odkrivanju
nepravilnih ravnanj in njihovemu odpravljanju in sprotnem aktivnem razvoju stroke in oblikovanju do-
brih poslovnih običajev ter dobrih poslovnih praks – te pa Komisija prenaša na nepremičninske družbe
in stranke v obliki stališč, mnenj in tudi izobraževanj.
Nenazadnje pa je delo Komisije soprispevalo k oblikovanju strokovnega predloga za sprejem novega Za-
kona o nepremičninskem posredovanju, ki ga je GZS-ZPN Združenje družb za nepremičninsko posredo-
vanje v lanskem letu posredovalo pristojnemu ministrstvu in letos na to temo opravilo več usklajevalnih
sestankov, kar že samo po sebi kaže na to, da je bil eden od temeljnih namenom novega Kodeksa dobrih
poslovnih običajev in ustanovitve posebnega strokovnega organa za presojanje kršitev Kodeksa tudi
uresničen.
O avtorju
Robert Geisler, univ. dipl. prav. se z nepremičninsko stroko ukvarja že dve desetletji začenši v časa štu-
dija na Pravni fakulteti Univerze v Mariboru. Po zaključenem študiju je ustanovil lastno podjetje in razvil
storitveno znamko REALITETA, ki se že več let uspešno ukvarja z dejavnostjo posredovanja v prometu
z nepremičninami, v zadnjih letih pa pretežno s poudarkom na ekspertnem pravnem in poslovnem sve-
tovanju ter inženiringu. Pri tem je sodeloval z investitorji, gradbenimi podjetji in njihovimi podizvajalci v
Mariboru ter širši okolici in drugimi investitorji po Sloveniji.
V letih 2012/13 je opravljal tudi funkcijo samostojnega pravnega svetovalca v Pravni službi Gospodarske
zbornice Slovenije. Bil je član ožje delovne skupine GZS–Zbornice za poslovanje z nepremičninami za
pripravo sprememb zakonodaje, predvsem strokovnega predloga novega Zakona o nepremičninskem
posredovanju (ZNPosr-1) in Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami ter vzorčnih
pogodb in splošnih pogojev poslovanja ter drugih vzorčnih dokumentov za nepremičninsko posredova-
nje.
Je avtor več strokovnih člankov in od leta 2009 predavatelj na tradicionalnem vsakoletnem posvetu
Poslovanje z nepremičninami v Portorožu ter predavatelj na obveznem dopolnilnem usposabljanju
nepremičninskih posrednikov v skladu z zakonom o nepremičninskem posredovanju in predavatelj na
izobraževanjih za pridobitev nacionalne poklicne kvalifikacije za poklic posrednik/posrednica za nepre-
mičnine.
Analiza prijav na 17. javni razpis za neprofitna stanovanja
Živa Matjašič, univ. dipl. prav.
Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana
Rešeno stanovanjsko vprašanje nedvomno daje posamezniku in družini pogoje za uspešen začetek ali
pa razvoj življenjske poti. Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana, kot pristojni za pripravo in
izvajanje vsakokratnega stanovanjskega programa Mestne občine Ljubljana ter vodenje vseh postopkov
za dodelitve stanovanj v lasti Mestne občine Ljubljana in Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine
Ljubljana, se že leta, na razne načine, trudi zagotoviti čim več varnih in trajnih nastanitev. Kot vodilna
oblika reševanja stanovanjskega vprašanja prednjači dodeljevanje neprofitnih stanovanj v najem.
V letu 2016 je bil objavljen že 17. Javni razpis za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem (v nadaljevanju:
razpis). Glavno pravno podlago za izvedbo predmetnega razpisa predstavljata Stanovanjski zakon1 (v
nadaljevanju: zakon) ter Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem2 (v nadaljevanju pravil-
nik). Zakon in pravilnik postavljata okvire sami izvedbi ter vsebini posameznih razpisov, pravilnik pa,
poleg predpisanega, dopušča razpisniku tudi nekaj svobode pri oblikovanju prednostnih kategorij, torej
do določene mere omogoča, da razpisnik sam določi, kateri so tisti stanovanjski in socialni kriteriji, ki
prinesejo več možnosti za uspeh posameznika na posameznem razpisu.
Kljub cikličnemu objavljanju razpisov in trudu rešiti kar se da največ stanovanjskih vprašanj, pa statisti-
ke kažejo, da na tovrstnih razpisih v Ljubljani uspe le eden izmed desetih sodelujočih.
Ne glede na (pre)majhne možnosti za uspeh pa vseskozi stremimo k temu, da razpis doseže vse, ki po-
trebujejo pomoč pri rešitvi stanovanjskega vprašanja ter da z dodelitvijo cenovno dostopnih stanovanj
pomagamo širokemu sloju prebivalstva.
Razpisa smo se lotili analitično na več nivojih. Že tekom priprave in izvedbe razpisa smo ugotavljali, ali
so zakonsko predpisani postopki res ustrezni, ali so prednostne kategorije v delu dokazovanja odraz
ažurne zakonodaje na drugih področjih, ali predpisi ponujajo učinkovito obdelavo vlog, ali so predno-
stne kategorije oblikovane na način, da zagotavljajo ustrezno razpršeno dodeljevanje stanovanj ter ali
katero določilo dopušča zlorabe. Ob vseh teh vprašanjih je bilo naše vodilo želja, da bi prijava na razpisu
bila za prosilce kar se da preprosta, da bi sama obdelava vlog tekla enostavno in predvsem, da bi pravico
do stanovanja pridobili tisti, ki so do njega res upravičeni.
Po zaključku razpisa je bila izvedena analiza vseh sodelujočih in ločeno tistih, ki so na predmetnem
razpisu tudi dejansko prejeli pravico do neprofitnega stanovanja. Glavni poudarki analize so bili dani
preučitvi prednostnih kategorij, ki jih prosilci uveljavljajo ter ugotavljanju, katere so tiste kategorije, ki
pripomorejo k uspehu. Pod drobnogled pa je bila vzeta tudi starost in dohodki prosilcev ter njihovih
družinskih članov.
V sami izvedbi razpisa je bilo ugotovljeno, da je izredno veliko vlog ob sami oddaji, pa tudi po izvedenem
postopku dopolnjevanja, nepopolnih. Vloga je, upoštevaje veljavno zakonodajo, res obsežna, veliko
dokaznega bremena je na prosilcih. Verjamemo, da predstavlja 11.a člen Stanovanjskega zakona korak k
poenostavitvi postopkov, a hkrati ugotavljamo, da bo, glede na veliko število prednostnih kategorij, tudi
v prihodnje na prosilcih, da vlogi predložijo obsežno listinsko dokumentacijo, ki dokazuje kategorije, ki
jih uveljavljajo.
1 Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03 s spremembami)

2 Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (Uradni list RS, št. 14/04 s spremembami)

Analiza prosilcev razpisa je pokazala, da bi za boljšo razpršenost zagotavljanja stanovanj potrebovali
določene spremembe zakona in pravilnika ter, da moramo tudi mi sami, kot razpisnik, v delu, kjer nam
pravilnik dopušča oblikovanje lastnih prednostnih kategorij in razdelitev točk zanje, na novo pretehtati
oblikovanje in točkovanje le teh.
Rezultati kažejo kar nekaj področij, kjer je potreba po določenih spremembah na mestu. Ugotovljeno je
bilo na primer, da med samskimi praktično ne uspejo mladi, da obstaja zaskrbljujoče število prosilcev, ki
na razpisih brez uspeha kandidirajo že leta, da ima družina, kjer sta oba zakonca zaposlena, a prejemata
relativno nizke dohodke, v primerjavi z družino, kjer je zaposlen le en ali noben od zakoncev, nesoraz-
merno manjše možnosti za uspeh na razpisu.
Vsa dognanja, do katerih smo prišli ob analiziranju razpisa, nam bodo predstavljale vodilo ob pripravi
novih razpisov. Prav tako nameravamo ugotovitve v obliki pobud in predlogov posredovati pristojnim
inštitucijam. Seveda vse z željo zagotovitve učinkovitejših in še pravičnejših postopkov dodeljevanja
dostopnih stanovanj.
O avtorici
Živa Matjašič, univerzitetna diplomirana pravnica je študij, na Pravni fakulteti v Ljubljani, končala leta
2005. Po diplomi se je še istega leta zaposlila na Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana
in sicer na delovno mestno višje svetovalke za stanovanjske zadeve. Od leta 2016 je vodja Službe za
stanovanjska razmerja pri istem delodajalcu.
Način preverjanja izpolnjevanja pogojev po 90. členu
Stanovanjskega zakona
Maja Kos, univ. dipl. prav.
Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana
Marca letos je Ustavno sodišče RS z odločitvijo, U-I-144/14, razveljavilo prvi odstavek 195. člena Sta-
novanjskega zakona (v nadaljnjem besedilu: SZ-1), zaradi česar se je 90. člen SZ-1 začel uporabljati tudi
pri najemnikih, ki so najemno pogodbo za neprofitno stanovanje, ki je bilo oddano na javnem razpisu v
občini, sklenili pred letom 2003 in ki so bila oddana na javnem razpisu.
Nekaj mesecev kasneje je Državni zbor RS sprejel Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega
zakona (v nadaljnjem besedilu: SZ-1C), in skladno z 90. členom, najemodajalcu neprofitnega stanovanja
naložil obligatorno ravnanje, in sicer da je dolžan vsakih pet let od najemnika, razen najemnika-bivše-
ga imetnika stanovanjske pravice, zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za
pridobitev neprofitnega stanovanja, kot jih opredeljuje Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj
v najem (v nadaljnjem besedilu: Pravilnik). Splošni pogoji za upravičenost do neprofitnega stanovanja,
opredeljeni v Pravilniku, so med drugim državljanstvo RS, stalno prebivališče na območju občine ali
na območju delovanja javnega stanovanjskega sklada, dohodkovni in premoženjski cenzus, pri čemer
mesečni dohodki najemnikovega gospodinjstva ne smejo presegati dohodkovnih mej določenih v Pravil-
niku ter da najemnikovo gospodinjstvo nima premoženja (nepremičnega, premičnega), ki presega 40%
vrednosti primernega stanovanja.
Spremembo neprofitne najemnine v tržno najemnino je zakonodajalec vezal na ugotovitev upravičenosti

do neprofitnega najemnega stanovanja in v kolikor najemnik do tega ni več upravičen se določila naje-
mne pogodbe, ki urejajo višino najemnine, spremenijo skladno s Pravilnikom (gre za tako imenovano
prenovitev najemnega razmerja). V primeru spremembe socialnega stanja najemnika, ki plačuje tržno
najemnino, lahko najemnik zahteva preveritev svojega socialnega stanja in ponovno spremembo tržne
najemnine v neprofitno najemnino.
Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana (v nadaljnjem besedilu: JSS MOL) vseskozi kontinuira-
no, skladno z veljavno zakonodajo in po uradni dolžnosti, preverja upravičenost do nadaljevanja nepro-
fitnega najemnega razmerja, sedaj po noveli SZ-1C, pri vseh najemnikih, ne glede na to ali je neprofitno
stanovanje v občini bilo oddano na javnem razpisu, saj je zakonodajalec iz preverjanja izključno izvzel
le najemnike-bivše imetnike stanovanjske pravice (imetniki, ki po »Jazbinškovem« zakonu niso odkupili
stanovanja in imetniki stanovanjske pravice v denacionaliziranih stanovanjih). V primeru neizpolnjeva-
nja splošnih pogojev, JSS MOL najemniku določi tržno najemnino, v višini, ki je določena s Sklepom o
stanovanjski najemnini, ta v primeru preseganja dohodkovnega cenzusa znaša 7 EUR/m2, v primeru pre-
seganja premoženjskega cenzusa pa v odvisnosti od tega v kakšnem deležu premoženje najemnikovega
gospodinjstva presega mejo vrednosti 40% primernosti stanovanja (4,40 EUR/m2, 5,50 EUR/m2, 7 EUR/
m2), v primerih preseganja tako dohodkovnega kot premoženjskega cenzusa za več kot 130% vrednosti
primernega stanovanja, se določi tržna najemnina v višini 9 EUR/m2.
Praksa kaže, da večina trenutno preverjanih najemnikov izpolnjuje splošne pogoje za upravičenost do
neprofitnega stanovanja, ob dejstvu, da na JSS MOL vodimo več kot 3.900 neprofitnih najemnih razmerij,
sicer pa ugotavljamo, da v primerih neizpolnjevanja splošnih pogojev, gre za najemnike, ki v večini prese-
gajo premoženjski cenzus, manjši je delež tistih, ki presegajo dohodkovni cenzus, pri čemer zaznavamo,
da je večina najemnikov z določeno tržno najemnino sklenila najemne pogodbe pred letom 2003.
Z novelo SZ-1C je zakonodajalec tako sledil (predhodnim) stališčem Ustavnega sodišča RS, med drugim,
da sprememba višine najemnine ne pomeni posega v pridobljene pravice, načelu pravičnosti in ugoto-
vitvam v praksi, namreč ob preveritvi materialnega položaja najemnika, se še vedno ohranjajo temeljna
načela socialne zakonodaje in v primeru neizpolnjevanja splošnih pogojev, se skladno SZ-1, najemnikom

ohranja najemna pogodba za nedoločen čas, kljub temu in ob izrecni dikciji preveritve splošnih pogojev
upravičenosti do neprofitnega stanovanja, je navedeno razumeti, da morajo biti ti pogoji izpolnjeni ves
čas trajanja najemne pogodbe.
O avtorici
Maja Kos, univerzitetna diplomirana pravnica se je po končanem študiju na Pravni fakulteti v Ljubljani
leta 2006 zaposlila na Zbornici varnosti in zdravja pri delu. Na Javnem stanovanjskem skladu Mestne
občine Ljubljana je zaposlena od leta 2011, najprej kot Svetovalka direktorja v Službi za stanovanjska
razmerja, od leta 2016 pa opravlja delo vodje Službe za pravne in upravne naloge.
Predstavitev rezultatov ankete o potrebah po javnih najemnih
stanovanjih
Vanja Žontar Djordjevič, univ.dipl.inž.grad
Stanovanjski sklad Republike Slovenije, j.s., Ljubljana
Sanja Burnazović, univ.dipl.inž.grad

Stanovanjski sklad Republike Slovenije, j.s., Ljubljana
Program sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj v letih 2016 –

2020
Z Resolucijo o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025 (ReNSP15–25) je bila na nivoju Repu-
blike Slovenije oblikovana progresivna stanovanjska politika, z namenom in ciljem ureditve razmer na
stanovanjskem področju in dolgoročnim zagotavljanjem primernega ter kakovostnega bivanja najširše-
mu krogu prebivalcev. SSRS je bila dodeljena aktivna vloga izvajalca stanovanjske politike na nacionalni
ravni.
Zaradi izvajanja stanovanjske politike države in sledenja potrebam po raznovrstnih oblikah bivanja, je
SSRS v obdobju 2016–2017 ponovno izvedel Anketo o ugotavljanju potreb po vrstah stanovanjskega fon-
da v občinah oziroma na nivoju statističnih regij (Anketa SSRS). Anketa SSRS se je osredotočila na zbi-
ranje podatkov o številu dejanskih potreb po javnih najemnih stanovanjih1, drugih najemnih stanovanjih
(kot npr. službena, tržna in namenska najemna stanovanja), bivalnih enotah in oskrbovanih stanovanjih.
Hkrati je SSRS občine in njihove javne sklade zaprosil, da nas seznanijo s podatki o planiranih prostor-
skih ureditvah, že sprejetih prostorskih aktih, v katerih so opredeljeni in predvideni investicijski projekti
za pridobivanje raznovrstnih oblik bivanja (javna najemna stanovanja, druga najemna stanovanja, bi-
valne enote, oskrbovana stanovanja) ter s podatki o predvideni časovni in finančni opredelitvi planirane
investicije.
Ankete o ugotavljanju potreb po javnih najemnih stanovanjih od leta 2008 do

2017
Zaradi načrtovanja poslovne politike in tudi zaradi nadaljnje strateške usmeritve delovanja SSRS na po-
dročju zagotavljanja raznovrstnih oblik stanovanjskega fonda se je SSRS odločil, da na nivoju statistič-
nih regij oziroma občin izvede preverjanje dejanskih potreb po različnih oblikah bivanja. Hkrati je SSRS
zbiral podatke o načrtovanih in že sprejetih prostorskih ureditvah, v katerih so opredeljeni investicijski
projekti za stanovanjsko gradnjo.
Opisane podatke je SSRS začel zbirati že v letu 2008 in od takrat izvedel skupaj pet (5) pozivov oziroma
anket, ki temeljijo na prostovoljnem odzivu anketirancev iz 210 oziroma v kasnejšem obdobju 212 občin
in njihovih javnih skladov.
Na začetku so se zbirali podatki le za neprofitna najemna stanovanja (NNS) in bivalne enote (BE), v
kasnejšem obdobju pa se je s trendom povpraševanja po drugih oblikah bivanja poziv za ugotavljanje
1 V ReNSP15–25 se uvaja pojem »javna najemna stanovanja«, ki pa v stanovanjski zakonodaji še ni pojmovno opredeljen,
zato je v Anketi SSRS uporabljen le kot nadomestni izraz za neprofitna najemna stanovanja

potreb dograjeval in razširil še na oskrbovana stanovanja (OS) in druga najemna stanovanja (službena,
tržna in namenska najemna stanovanja).
Zbrani podatki so nam bili v veliko strokovno pomoč pri analiziranju potreb po neprofitnih najemnih sta-
novanjih, bivalnih enotah, oskrbovanih stanovanjih in drugih stanovanjih na nivoju posamezne občine
oziroma statistične regije, pri njihovi obdelavi na nacionalnem nivoju ter prav tako pri načrtovanju novih
javno razpisanih programov SSRS na področju nakupa stanovanj in sofinanciranju projektov neprofitnih
najemnih stanovanj (od leta 2001 je bilo s strani SSRS izvedenih in zaključenih šest razpisov za so-
delovanje z lokalnimi skupnostmi na področju zagotavljanja najemnih stanovanj) kot tudi oskrbovanih
stanovanj.
Trenutno je v veljavi javni razpis – Program sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanja v
letih 2016 do 2020 (Ur. list RS, št. 41/2016 in št. 88/2016). Prav tako pa je že oblikovan nov javni razpis
– Program sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše v letih 2017 do 2020, ki je bil že
sprejet na Nadzornem svetu SSRS (sledijo postopki za objavo v Ur. listu RS in na spletni strani, oblikova-
nje obrazca vloge in podobno).
V nadaljevanju so prikazani določeni rezultati na osnovi zbranih podatkov iz pozivov/anket SSRS v ob-
dobju od 2008 do 2017:
Preglednica 1: Odziv anketirancev na poziv/anketo SSRS
LETO POZIVA SSRS ŠTEV. OBČIN ODZIV OBČIN V%

(ANKETA) (ŠT. ODG.)
2008 - 2009 210 56 26,67
2010 - 2011 210 195 92,86
2011 - 2012 211 204 96,68
2014 212 159 75,00
2016 - 2017 212 153 72,17
Preglednica 2: Potrebe po NNS/JNS v mestnih občinah2
LETO POZIVA SSRS (ANKETA) POTREBE PO NNS/JNS

2010 - 2011 4.632
2011 - 2012 5.540
2014 5.161
2016 - 2017 6.736
2 Zaradi dejstva, da v letu 2014 ena mestna občina ni posredovala odgovora za potrebe po NNS/JNS, je numerični podatek v
obdobju 2011-2012 manjši.
Graf 1: Potrebe po NNS/JNS v mestnih občinah
Preglednica 3: Potrebe po NNS/JNS v R Sloveniji3
LETO POZIVA SSRS (ANKETA) POTREBE PO NNS/JNS

2010 - 2011 7.473
2011 - 2012 8.382
2014 7.418
2016 - 2017 9.167
Graf 2: Potrebe po NNS/JNS v R Sloveniji
Anketa SSRS 2016 - 2017

Z Anketo SSRS (dopis z obrazložitvijo namena ankete) smo novembra 2016 k sodelovanju povabili 212
občin oziroma njihovih javnih skladov za izvajanje stanovanjske politike. Zbiranje podatkov se je osredo-
točilo na število dejanskih potreb na področju:
3 Število potreb po NNS/JNS je pogojeno s številom odgovorov. V obdobju 2011-2012 je odgovor posredovalo 96,68 % anke-
tirancev, v letu 2014 pa le 75 %.

• javnih najemnih stanovanj (JNS),
• drugih najemnih stanovanj (DNS),
• bivalnih enot (BE) in
• oskrbovanih stanovanj (OS).
Ob numeričnem podatku o številu potreb o naštetih oblikah bivanja je bilo potrebno navesti tudi naziv
dokumenta, na podlagi katerega so bili podatki pridobljeni.
Prav tako smo anketirance prosili za podatke, ki se nanašajo na načrtovane in sprejete urbanistične
ureditve z že opredeljenimi investicijskimi projekti za stanovanjsko gradnjo in okvirno opredelitvijo v
zvezi s časovno in finančno determinanto.
Zaradi transparentnosti, lažjega sledenja zgoraj opisanih podatkov in poenostavitve zbiranja le-teh, smo
v ta namen pripravili enotno tabelo, ki jo je bilo potrebno izpolniti s strani anketiranca.
Anketa SSRS je potekala v obdobju od 21.11.2016 do 31.03.2017 in je temeljila na prostovoljnem pisnem

odzivu anketirancev.
Dopisi SSRS s prilogo za izpolnitev podatkov o potrebah o opisanih vrstah bivanja so bili trije: 22.11.2016,
6.1.2017 in 6.2.2017. Prvi dopis je prejelo vseh 212 občin oziroma njihovih javnih skladov. Kasnejša dopi-
sa so prejeli anketiranci, ki se na prvi oziroma drugi dopis še niso odzvali.
Odziv na Anketo SSRS
Na Anketo SSRS je odgovorilo 153 občin in njihovih javnih skladov, kar pomeni 72,17% odzivnost.
V naslednjem tabelaričnem prikazu so podatki o številu občin po statističnih regijah, ki se na Anketo

SSRS niso odzvale.
Preglednica 4: Odziv občin v vseh 12-ih statističnih regijah
STATISTIČNA REGIJA ŠTEV. OBČIN V REGIJI ODGOVOR NI PREJET

POMURSKA 27 11
PODRAVSKA 4
41 13
KOROŠKA 12 3
SAVINJSKA 33 3
ZASAVSKA 3 0
POSAVSKA 4 2
JV SLOVENIJA 21 10
OSREDNJESLOVENSKA 26 8
GORENJSKA 18 3
PRIMORSKO-NOTRANJSKA 6 1
GORIŠKA 13 5
OBALNO-KRAŠKA 8 0
SKUPAJ 212 59
Iz preglednice izhaja, da je SSRS prejel vse odgovore od občin oziroma njihovih javnih skladov le iz
Zasavske in Obalno – kraške statistične regije, kar 59 občin pa ni sodelovalo v Anketi SSRS.
4 Ker JMSS Maribor na stanovanjskem področju zastopa tudi občine: Duplek, Miklavž na Dravskem polju, Starše, Rače – Fram
in Hoče – Slivnica, se odgovor JMSS Maribor šteje tudi za odgovor navedenih občin.
Pri interpretaciji in pojmovanju zbranih numeričnih podatkov je potrebno upoštevati naslednje okvirne
vsebinske elemente, ki izhajajo iz posredovanih odgovorov občin in njihovih javnih skladov:
• potrebe po številu JNS, DNS, BE in OS so občine in njihovi javni skladi pripravili/pridobili iz podatkov
na javnih razpisih za oddajo stanovanj, tudi na osnovi anket, stanovanjskega programa, povpraše-
vanja občanov in njihovih vlog, ocene, podatkov CSD-jev na njihovih območjih in drugih elementov/
virov, zaradi česar lahko v nadaljevanju sklepamo, da gre v danem primeru za okvirne podatke;
• občine in njihovi proračunski skladi so odgovore posredovali v obdobju od 21.11.2016 do zaključka

Ankete SSRS, to je do 31.03.2017; v tem času so se podatki o potrebah lahko že spremenili, ker so bila
po zaključenih javnih razpisih stanovanja že dodeljena ali pa je določen delež občanov, kljub prijavi
na seznam za dodelitev JNS, DNS in BE, že sam rešil stanovanjski problem, ter tudi iz drugih razlogov
(kot npr.: menjava kraja prebivališča).
Rezultati in ugotovitve Ankete SSRS
V nadaljevanju podajamo tabelarični okvirni prikaz bistvenih oziroma reprezentativnih podatkov Ankete
SSRS 2016–2017 o potrebah na področju javnih najemnih stanovanj (JNS), drugih najemnih stanovanj
(DNS), bivalnih enot (BE) in oskrbovanih stanovanj (OS):
JAVNA NAJEMNA STANOVANJA (JNS)
Preglednica 5: Število potreb po JNS (mestne občine – ostale občine)
OBČINE ŠTEV. POTREB V%

MESTNE OBČINE 6.736 73,48
OSTALE OBČINE 2.431 26,52
SKUPAJ 9.167 100,00
Preglednica 6: Število potreb po JNS v mestnih občinah
MESTNE OBČINE ŠTEV. POTREB V%

CELJE 516 7,66
KOPER 595 8,83
KRANJ 182 2,70
LJUBLJANA 4.200 62,35
MARIBOR 519 7,70
MURSKA SOBOTA 104 1,54
NOVA GORICA 154 2,29
NOVO MESTO 84 1,25
PTUJ 128 1,90
SLOVENJ GRADEC 54 0,80
VELENJE 200 2,97
SKUPAJ 6.736 100,00

Graf 3: Število potreb po JNS v mestnih občinah
Preglednica 7: Število potreb po JNS v statističnih regijah
STATISTIČNE REGIJE ŠTEV. POTREB V%

Pomurska 146 1,59
Podravska 862 9,40
Koroška 187 2,04
Savinjska 1.135 12,38
Zasavska 146 1,59
Posavska 61 0,67
Jugovzhodna Slovenija 219 2,39
Osrednjeslovenska 4.437 48,40
Gorenjska 519 5,66
Primorsko - notranjska 150 1,64
Goriška 251 2,74
Obalno - kraška 1.054 11,50
SKUPAJ 9.167 100,00
Največ potreb po JNS ima Osrednjeslovenska statistična regija, od tega ima MO Ljubljana kar 4.200
potreb po JNS oziroma kar 94,66%.
Graf 4: Število potreb po JNS v statističnih regijah
BIVALNE ENOTE (BE)
Preglednica 8: Število potreb po BE (mestne občine – ostale občine)

MESTNE OBČINE 448 74,79
OSTALE OBČINE 151 25,21
SKUPAJ 599 100,00
Preglednica 9: Število potreb po BE v statističnih regijah

Pomurska 25 4,17
Podravska 40 6,68
Koroška 4 0,67
Savinjska 63 10,52
Zasavska 11 1,84
Posavska 3 0,50
Osrednjeslovenska 305 50,95
Gorenjska 17 2,84
Goriška 7 1,17
Obalno - kraška 22 3,67
SKUPAJ 599 100,00
Graf 5: Število potreb po BE v statističnih regijah
Druga najemna stanovanja – službena, tržna, namenska (dns)
Preglednica 10: Število potreb po DNS (mestne občine – ostale občine)

SKUPAJ 1.120 100,00

Preglednica 11: Število potreb po DNS v statističnih regijah

Pomurska 4 0,36
Podravska 64 5,71
Koroška 0 0
Savinjska 312 27,86
Zasavska 2 0,18
Posavska 10 0,89
Gorenjska 10 0,89
Goriška 25 2,23
Obalno – kraška 600 53,57
SKUPAJ 1.120 100,00
Graf 6: Število potreb po DNS v statističnih regijah
Oskrbovana stanovanja (os)
Preglednica 12: Število potreb po OS

SKUPAJ 540 100,00
Preglednica 13: Število potreb po OS v statističnih regijah

Pomurska 6 1,11
Podravska 95 17,59
Koroška 0 0
Savinjska 149 27,59
Zasavska 1 0,19
Posavska 5 0,93
Gorenjska 151 27,96
Primorsko - notranjska 0 0
Goriška 63 11,67
Obalno – kraška 40 7,41
SKUPAJ 540 100,00
Graf 7: Število potreb po OS v statističnih regijah
Iz odgovorov nekaterih občin je moč ugotoviti, da občine vodijo aktivno in usmerjeno stanovanjsko po-
litiko na področju priprave in sprejemanja urbanističnih aktov za realizacijo investicijskih projektov za
stanovanjsko gradnjo in s tem povečanje stanovanjskega fonda.
Največ težav na stanovanjskem področju in s tem povezano realizacijo investicijskih projektov v občinah
so anketiranci povezali s pomanjkanjem (lastnih) finančnih sredstev. Iz navedenega razloga večina ob-
čin v prihodnjih letih načrtuje le obnovo obstoječega stanovanjskega fonda.
Tematika in vsebinski sklopi v tej predstavitvi so zasnovani na podlagi odgovorov občin in njihovih javnih
skladov, ki pa so v določenih primerih nedefinirani in dokaj ohlapni. Iz navedenega razloga se numerični
in vsebinski podatki lahko smatrajo kot okvirne ugotovitve in podlage oziroma usmeritve za nadaljnje
delo SSRS na področju izvajanja stanovanjske politike na območju statističnih regij Slovenije.

Program sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj v letih 2016
do 2020 – stanje vlog in aktivnosti v letu 2017
SSRS na podlagi programa sofinancira zagotavljanje novih javnih najemnih stanovanj in bivalnih enot
v lokalnih skupnostih in podpira lokalne skupnosti pri izvajanju njihove pristojnosti na stanovanjskem
področju tako, da:
• daje ugodna dolgoročna stanovanjska posojila lokalnim skupnostim, javnim nepremičninskim skla-
dom in neprofitnim stanovanjskim organizacijam in
• investira skupaj z lokalnimi skupnostmi, javnimi nepremičninskimi skladi in neprofitnimi stanovanj-
skimi organizacijami – soinvestitorstvo.
Upravičeni prosilci po programu so:

• lokalne skupnosti ali njihovi proračunski skladi, ustanovljeni za pridobivanje javnih najemnih stano-
vanj,
• javni nepremičninski skladi in
• pravne osebe, vpisane v register neprofitnih stanovanjskih organizacij iz 152. člena SZ-1.
Za izvajanje programa SSRS iz lastnih virov namenja 30 milijonov evrov, in sicer je:
• 10 milijonov evrov sredstev namenjenih za posojila,
• 20 milijonov evrov sredstev namenjenih za soinvestitorstvo.
Poraba sredstev programa je zaradi trajanja projektov predvidena sukcesivno v letih od 2016 do 2020
oziroma do zaključka in celotne realizacije projekta. Program je odprt do dne, ko so s sklepi Nadzornega
sveta SSRS odobrena vsa predvidena sredstva oziroma najkasneje do 31.12.2020.
Prva informativna javna predstavitev Programa sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj
v letih 2016 do 2020 je bila izvedena v juliju 2016. V septembru in oktobru 2016 je SSRS organiziral dve
projektni delavnici, kjer so bile obravnavane problematike konkretnih predlogov projektov. Prav tako je
v obdobju od januarja do maja 2017 vodstvo SSRS in Programa izvedlo delovna srečanja v 17 občinah
oziroma v 6 statističnih regijah.
Preglednica 14: Delovna srečanja v letu 2017
DATUM OBČINA STATISTIČNA REGIJA

24.1.2017 MARIBOR PODRAVSKA
3.2.2017 PIRAN OBALNO - KRAŠKA
IZOLA
ANKARAN
28.3.2017 ZAGORJE OB SAVI ZASAVSKA
TRBOVLJE
HRASTNIK
28.3.2017 VELENJE SAVINJSKA
SLOVENJSKE KONJICE
ZREČE
30.3.2017 KOPER OBALNO - KRAŠKA
20.4.2017 SLOVENJ GRADEC KOROŠKA
RAVNE NA KOROŠKEM
PREVALJE
23.5.2017 ROGAŠKA SLATINA SAVINJSKA
ŠMARJE PRI JELŠAH
24.5.2017 NOVA GORICA GORIŠKA
Preglednica 15: Vloge na Programu do 20.10.2017
Število trenutno prejetih vlog je 9 za pridobitev skupno 394 javnih najemnih stanovanj od tega SSRS: 121
JNS in občine: 273 JNS.
Predvidena okvirna sredstva SSRS za realizacijo 9 vlog so 17,46 mio EUR, od tega za namen posojil 8,27
mio EUR in soinvestitorstva 9,19 mio EUR (brez DDV).
Slikovno gradivo projektov v izvedbi in v pripravi za izvedbo:
Občina Sv. Ana: nakup, Krivi vrh 4a, 2 JNS

Občina Vojnik: Rekonstrukcija in sprememba namembnosti objekta, Nova cerkev 22, 10 JNS
Občina Dravograd: Rekonstrukcija in sprememba namembnosti gasilskega doma, 8 JNS
Program sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše osebe v

letih 2017 do 2020
Program sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše osebe v letih 2017 do 2020 je na-
menjen sofinanciranju zagotavljanja stanovanjskih enot, namenjenih bivanju in oskrbi starejših oseb v
okviru:
1. doma starejših občanov,
2. v oskrbovanem stanovanju in
3. v okviru centra dnevnega varstva starejših oseb.
SSRS sofinancira stanovanjske enote za starejše osebe, tako da:
• dodeli dolgoročno posojilo za gradnjo, rekonstrukcijo ali obnovo (investicijska vzdrževalna dela) pod
točkami 1), 2) in 3) in
• investira skupaj z upravičenimi prosilci v projekte gradnje oskrbovanih stanovanj pod točko 3) - soin-
vestitorstvo.
Upravičeni prosilci po programu so lahko:
1. občine,
2. javni nepremičninski skladi in
3. druge pravne osebe5.
Za izvajanje programa je SSRS iz lastnih virov namenil 15 mio EUR.
Zaključek
Iz Ankete SSRS 2016-2017 je razvidno nadaljevanje rasti potreb na področju zagotavljanja javnih naje-
mnih stanovanj, saj so se potrebe po javnih najemnih stanovanjih v zadnjih skoraj desetih letih povečale
za 20%. Trenutno so na področju Slovenije izkazane potrebe po 9.100 javnih najemnih stanovanjih, od
tega 73% v mestnih občinah, največ v Mestni občini Ljubljana in sicer 4.200 javnih najemnih stanovanj.
Največ težav na stanovanjskem področju in s tem povezano realizacijo investicijskih projektov v občinah
so anketiranci povezali s pomanjkanjem (lastnih) finančnih sredstev. Iz navedenega razloga večina ob-
čin v prihodnjih letih načrtuje le obnovo obstoječega stanovanjskega fonda.
Tematika in vsebinski sklopi v tej predstavitvi so zasnovani na podlagi odgovorov občin in njihovih javnih
skladov, ki pa so v določenih primerih nedefinirani in dokaj ohlapni. Iz navedenega razloga se numerični
in vsebinski podatki lahko smatrajo kot okvirne ugotovitve in podlage oziroma usmeritve za nadaljnje
delo SSRS na področju izvajanja stanovanjske politike na območju celotne Slovenije.
Stanovanjski sklad RS si je v poslovni politiki od leta 2017 do 2020 zastavil jasen cilj zagotoviti skupaj z
lokalnimi skupnostmi do 500 novih javnih najemnih stanovanj vključno z bivalnimi enotami na podlagi
programa. V smeri sledenju izpolnitvi zastavljenega cilja bomo na Stanovanjskem skladu RS s proaktiv-
nim pristopom k promociji in realizaciji predmetnega programa še naprej spodbujali potencialne prosilce
k razvoju in vlaganju v skupne projekte pridobivanja javnih najemnih stanovanj na področju celotne
Slovenije.
Vse informacije o vsebini in izvajanju programov lahko zainteresirane osebe in prosilci dobijo:
• na podlagi pisne prošnje ali osebno na Stanovanjskem skladu RS v Ljubljani, na Poljanski cesti 31,
• na telefonski številki (01) 47 10 500 ali
• po elektronski pošti na naslov: sofinanciranje@ssrs.si.
Literatura
Resolucija (ReNSP15–25)
Ankete SSRS in poročila
Program sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj v letih 2016 – 2020 z obrazcem vloge;
www.ssrs.si, rubrika Razpisi;
Program sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše osebe v letih 2017 do 2020; www.
ssrs.si, rubrika Razpisi;
5 Kot druge pravne osebe so mišljene pravne osebe zasebnega in javnega prava, in sicer npr.: javni zavodi, pravne osebe,
vpisane v register neprofitnih stanovanjskih organizacij iz 152. člena SZ-1, družbe po 96. in 97. členu Zakona o javno
zasebnem partnerstvu, zadruge, socialna podjetja,… . Samostojni podjetnik je gospodarski subjekt, a ni pravna oseba.

Letna poročila Stanovanjskega sklada RS.
O avtoricah
Vanja Žontar Djordjevič je vodja projektov in programov za sofinanciranje zagotavljanja javnih najemnih
stanovanj, bivalnih enot, oskrbovanih stanovanj ter domov za starejše občane v Investicijskem sektor-
ju na Stanovanjskem skladu RS. Področje dela zajema vse postopke in aktivnosti, ki se nanašajo na
pripravo in sodelovanje pri vsebinskih sklopih programov ter njihovo implementacijo na nivoju občin
in javnih skladov, vključno z realizacijo investicijskih projektov za povečanje stanovanjskega fonda v
lokalnih skupnostih oziroma statističnih regijah. Delo zajema tudi sodelovanje z občinami, javnimi skladi
in državnimi institucijami iz opisanega področja.
Sanja Burnazović je vodja Investicijskega sektorja na Stanovanjskem skladu RS. Koordinira in vodi delo
sektorja pri vodenju najzahtevnejših projektov pridobivanja stanovanj ter strokovno sodeluje pri pripravi
in izvedbi javnih razpisov in programov s področja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj, bivalnih
enot, oskrbovanih stanovanj ter drugih produktov Stanovanjskega sklada RS. Ukvarja se tudi z razvojno
raziskovalno dejavnostjo ter kot vodja projekta vodi in koordinira razvojno raziskovalni projekt TPSG:
Tehnični pogoji v stanovanjski gradnji.
Aktivna in v mlade usmerjena stanovanjska politika Občine
Ajdovščina
Tadej Beočanin
Občina Ajdovščina
Andreja Vidmar Sukanovič

Stanovanjska politika
Ureditev stanovanjskih razmer je ena izmed temeljnih človekovih potreb, saj predstavlja osnovo za
dostojno življenje, ki sega preko golega preživetja. Stanovanje posamezniku zagotavlja predvsem za-
dovoljitev ključnih fizičnih, psiholoških in socialnih potreb, saj ga zavaruje pred zunanjimi vremenskimi
razmerami, mu omogoči prostor, v katerem lahko uživa zasebnost, ter mu ponudi okolje za ustvarjanje
in razvoj družinskega življenja. Ker je ureditev stanovanjskih razmer iz teh razlogov bistven pogoj za ne-
moteno življenje in delovanje družbe, se oblikovanje in uresničevanje stanovanjske politike uvršča med
pomembnejše naloge države in lokalnih skupnosti kot nosilcev upravljanja z družbo. Pri tem posebno
mesto nedvomno zavzema prav upravljanje s stanovanjsko problematiko mladih, saj je reševanje slednje
ena izmed ključnih dimenzij osamosvajanja osrednjih nosilcev razvoja v družbi (Bakovnik v Ranc 2012).
Mednarodne smernice za oblikovanje stanovanjskih politik nacionalnih držav poleg primernosti stano-
vanjskih razmer spodbujajo predvsem posebno skrb za ranljive družbene skupine. Bistvo dostopnosti
stanovanj je namreč prav njena univerzalna narava, zaradi česar morajo države stanovanjsko politiko
graditi na mehanizmih, ki so prvenstveno namenjeni omogočanju dostopa do stanovanj za družbene
skupine, ki si zaradi narave stanovanjskega trga in lastnih življenjskih okoliščin stanovanjskih razmer ne
morejo urediti samostojno oziroma brez pomoči (Bakovnik v Ranc 2012).
Stanovanjska politika v občini Ajdovščina

Občina Ajdovščina želi svojim današnjim in bodočim prebivalcem, predvsem mladim in mladim druži-
nam, z izvajanjem različnih ukrepov zagotoviti pogoje za kvalitetno bivanje in jim s tem omogočiti pogo-
je, da v občini ostanejo oziroma se vanjo priselijo. S sprejetjem stanovanjskega programa je določila cilj,
da se v reševanje stanovanjskega vprašanja posameznikov in družin v okviru svoje pristojnosti vključi v
različnih oblikah:
• z zagotavljanjem prostorskih pogojev za stanovanjsko gradnjo,
• z zagotavljanjem ustrezne komunalne opreme stavbnih zemljišč za stanovanjsko gradnjo,
• s spodbujanjem pozidave nezazidanih zemljišč,
• z zagotavljanjem finančne spodbude tistim, ki s prenovo, gradnjo ali nakupom rešujejo svoje stano-
vanjsko vprašanje,
• z zagotavljanjem obnov stanovanj s ciljem vzpodbuditi rabo praznih stanovanj v zasebni lasti,
• z dodeljevanjem neprofitnih in namenskih stanovanj v najem,
• s subvencioniranjem najemnin.

Pravno podlago za sprejem Stanovanjskega programa občine daje 156. člen Stanovanjskega zakona, v ka-
terem se na podlagi načel Resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu 2015 – 2025 (ReNSP15–25)
konkretizira stanovanjska politika občine. Namen stanovanjskega programa ni samo opis obstoječega
stanja, ampak se z njim določa dolgoročna stanovanjska politika občine, s katero le-ta javno posega na
lokalno stanovanjsko področje in skuša reševati osnovno potrebo občanov po rešitvi stanovanjskega
problema.
Stanovanjska politika v Strategiji razvoja Občine Ajdovščina do leta 2030

Strategija razvoja Občine Ajdovščina do leta 2030 je temeljni strateški dokument Občine Ajdovščina
in predstavlja osnovo za njen gospodarski, prostorski in družbeni razvoj. Občina v strategiji načrtuje
gospodarsko močno lokalno skupnost s kvalitetnimi delovnimi mesti, ki bo nudila vso potrebno infra-
strukturo za kvalitetno bivanje. Kot osnovo za razvoj visoke bivanjske kvalitete postavlja geografski
položaj, pestro naravno in kulturno okolje.
Občina Ajdovščina šteje 19.061 prebivalcev, kar predstavlja 16,16% prebivalcev goriške statistične regije.
Po številu prebivalcev se med slovenskimi občinami uvršča na 19. mesto. Večina prebivalstva živi v me-
stu Ajdovščina, v gručastih naseljih po dolinskem delu občine in v gručastih naseljih na Vipavskih gričih.
Manjši del prebivalstva živi v razloženih naseljih na obronkih Trnovske planote.
Že vse od leta 2000 mesto in njegova okolica beleži pozitiven skupni prirast prebivalstva, z izjemo go-
spodarsko slabših let 2012 in 2013. Zaradi pozitivnih kazalnikov in dlje časa trajajočega večjega povpra-
ševanja od ponudbe na stanovanjskem trgu si je Občina Ajdovščina med cilji strategije zadala povečanje
števila stanovanjskih enot. Povečano povpraševanje za najem ali nakup opažajo predvsem v segmentu
stanovanjskih enot v stanovanjskih soseskah. Prav zato je postavljen cilj namenjen spodbujanju večanja
števila stanovanjskih enot za različne potrebe in oblike namestitev, od najemnih do lastniških stanovanj.
Preglednica 1. Ukrepi za povečanje števila stanovanjskih enot.
UKREP KAZALNIK VREDNOST 2016 VREDNOST 2030

Oblikovanje modela stanovanjske Št. zadrug 0 1
zadruge Št. modelov 0 1
Povečanje števila neprofitnih in Št. neprofitnih 117 140
namenskih stanovanj z izgradnjo stanovanj
novih in revitalizacijo opuščenih Št. namenskih 0 10
stanovanjskih enot stanovanj
Št. nastanitvenih enot 10 20
Izgradnja varovanih stanovanj in Št. varovanih stanovanj 0 25
vzpostavitev stanovanjskih skupin Št. stanovanjskih 0 2
skupin
Izgradnja lastniških stanovanjskih Št. stanovanjskih enot 0 400
enot (stanovanja in hiše)
Vir: Občina Ajdovščina, Strategija razvoja Občine Ajdovščina do leta 2030, 2017.
Stanovanjski fond Občine Ajdovščina

Občina Ajdovščina ima v lasti 119 stanovanj, od tega je 117 stanovanj neprofitnih, 2 pa sta kadrovski.
Večina stanovanj leži po različnih soseskah v mestu Ajdovščina, 7 stanovanj je na podeželju (v Selu, Ba-
tujah, Dobravljah in Lokavcu). Občina namerava v prihodnjem obdobju fond javnih najemnih stanovanj
povečati za 23 enot.
Stanovanjska politika za mlade in mlade družine v Občini Ajdovščina
Na račun okoliščin, ki definirajo obdobje mladosti, kot so vključenost v izobraževalni sistem, prehajanje
iz izobraževalnega sistema na trg dela in pridobivanje prvih izkušenj na trgu dela, ki jih zaradi pomanj-
kanja delovnih izkušenj praviloma determinirajo manj varne in slabše plačane zaposlitve, imajo mladi v
primerjavi s starejšimi družbenimi skupinami manj finančnih sredstev. Iz tega razloga so pri povpraševa-
nju na stanovanjskem trgu v manj ugodnem, neenakopravnem položaju in si lahko le stežka brez pomoči
uredijo samostojne bivanjske razmere (Breen in Buchman v Mandič 2009).
Zaradi teh dejstev je Občina Ajdovščina sprejela ukrepe namenjene predvsem mladim, ki terjajo posebno
obravnavo na stanovanjskem področju. Z nadaljnje opisanimi ukrepi in z dosego ciljev je Občina Ajdo-
vščina leta 2013 pridobila certifikat Mladim prijazna občina. S pridobljenim priznanjem se je zavezala,
da bo področje mladih še naprej uspešno sistemsko urejala in nivo učinkovitosti v štiriletnem obdobju
ohranila oziroma dvignila. Ponovno podaljšanje certifikata v letošnjem letu je potrditev, da uspešno iz-
vaja ukrepe, ki so usmerjeni v družbeno integracijo vedno novih generacij mladih.
Mladi - prednostna kategorija pri oddaji neprofitnih stanovanj

Klasičen način dodeljevanja neprofitnih najemnih stanovanj predpisujeta Stanovanjski zakon in Pravilnik
o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem. Občina Ajdovščina zaradi premajhne kvote razpoložljivih
stanovanj razpisa za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem ne objavi vsako leto. Kvota razpoložljivih
stanovanj je namreč odvisna zgolj od odseljenih, preseljenih ali umrlih najemnikov, saj so proračunska
sredstva za gradnjo novih ali nakup večje količine stanovanj omejena. Dodeljevanje stanovanj poteka
po vrstnem redu upravičencev glede na doseženo število točk tako, da se vsako razpoložljivo stanovanje
dodeli prvemu upravičencu po vrsti, ki mu stanovanje ustreza po velikosti glede na število njegovih dru-
žinskih članov. Pri dodeljevanju se upošteva tudi primernost glede na morebitne posebne zdravstvene
ali druge potrebe in primernost glede na gmotni položaj upravičenca in njegove družine.
Na podlagi državnega Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem je Občina Ajdovščina leta
2016 v javnem razpisu za oddajo neprofitnih stanovanj mlade (starost do 35 let) opredelila kot predno-
stno kategorijo prosilcev, na podlagi katere mladi pridobijo dodatne točke.
Subvencioniranje komunalnega prispevka za mlade in mlade družine

Občina Ajdovščina je v letu 2017 uveljavila Odlok o subvencioniranju komunalnega prispevka za mlade
in mlade družine, po katerem mladim in mladim družinam do 34 let v postopkih odmere komunalnega
prispevka dodeli subvencijo. Upravičenci lahko pridobijo subvencijo za plačilo komunalnega prispevka
ob novogradnjah ali rekonstrukcijah stanovanjskih objektov v višini 40% (mladi posamezniki) oziroma
50% od odmerjenega komunalnega prispevka (mlade družine).
Subvencioniranje obrestne mere in stroškov najetih stanovanjskih kreditov

občanov
V obdobju od leta 2014 do vključno leta 2016 je občina na podlagi Pravilnika o subvencioniranju obrestne
mere za najete stanovanjske kredite v Občini Ajdovščina (Uradni list RS, št. 5/12, 76/12) letno razpisala
subvencioniranje obrestne mere za najete stanovanjske kredite. Mladi upravičenci so bili upravičeni do
5.000 EUR višjega zneska odobrenega kredita kot ostali upravičenci.
V letu 2017 je Občina Ajdovščina sprejela nov Pravilnik o subvencioniranju obrestne mere in stroškov
najetih stanovanjskih kreditov občanov Občine Ajdovščina (Uradni list RS, št. 22/17), ki mlade do 34. leta
obravnava prednostno. Subvencije se dodeljujejo na podlagi javnega razpisa, in sicer v obliki subven-
cioniranja obrestne mere kredita ali enkratne subvencije za kritje skupnih stroškov kredita za gradnjo,

prenovo ali nakup stanovanjskih hiš in stanovanj občanov ter za poplačilo že odobrenih stanovanjskih
kreditov občanov. Višino subvencionirane obrestne mere za vsak razpis posebej določi župan s sklepom.
Z ukrepom želi lokalna skupnost omogočiti lažjo ureditev samostojnih bivalnih razmer za mlade v lokal-
nem okolju ter posledično ohraniti mlade in njihove potenciale v lokalnem okolju.
Dodatni ukrepi za mlade v letu 2018

Zagotavljanje ustreznih možnosti oziroma podpornega okolja za ureditev primernih stanovanjskih
razmer za mlade ima dva glavna vidika pozitivnega učinkovanja na razvoj lokalne skupnosti. Prvega
predstavlja olajšan proces osamosvajanja mladih v lokalnem okolju, kar mlade s sicer praviloma zelo
omejenimi lastnimi finančnimi sredstvi spodbuja k hitrejšemu odseljevanju od staršev in prevzemanju
različnih vrst odgovornosti v vsakodnevnem življenju. Na drugi strani je posebna skrb za stanovanjske
razmere mladih za razvoj lokalne skupnosti močno pomembna z vidika ohranjanja učnih, delovnih in
drugih razvojnih potencialov mladih v lokalnem okolju. V kolikor mladi v svoji lokalni skupnosti nimajo
primernih možnosti bivanja, se hitreje odločijo za selitev v druga lokalna okolja, kjer so te možnosti
večje. Proaktivna lokalna stanovanjska politika je ključna za doseganje strateških ciljev večanja števila
prebivalcev ter ohranjanja in privabljanja mladih v lokalno skupnost. Zato namerava lokalna skupnost v
letu 2018 uvesti dva nova ukrepa na stanovanjskem področju.
Občina bo mladim po neprofitnih pogojih v podnajem oddajala zasebna stanovanja. Občina je lastnike
praznih stanovanj na svojem območju že pozvala, da ji nepremičnine za srednjeročno obdobje oddajo v
najem z namenom prenove (znesek vloženih sredstev občine za investicijsko vzdrževanje se poračuna z
najemnino) in oddaje mladim za omejeno časovno obdobje (5 do 7 let).
V pripravi je tudi pravilnik o dodeljevanju namenskih najemnih stanovanj mladim do 34. leta starosti, s
katerim bo občina proste stanovanjske enote namenjala oddaji izključno starostni skupini mladih.
Ribnik SB II - stanovanjska soseska s tržnimi, varovanimi in javnimi stanovanji

Z Občinskim podrobnim prostorskim načrtom Ribnik SB II je Občina letos začrtala gradnjo devetih novih
večstanovanjskih stavb. V zelenem okolju s spremljajočo infrastrukturo in objekti je predvidenih 273
stanovanj za več kot 800 prebivalcev. 10% stanovanj bo neprofitnih in namenskih stanovanj, katerih
investitorja bosta Občina Ajdovščina in Stanovanjski sklad RS, za preostalih 20% oskrbovanih in 70%
tržnih stanovanj pa občina išče zasebne investitorje.
Slika 1.: Idejni izgled stanovanj Ribnik SB II, Občina Ajdovščina, 2017.
Slika 2.: Lokacija stanovanjske četrti, Ribnik SB II, Občina Ajdovščina, 2017
Oskrbovana stanovanja
Demografska projekcija kaže na staranje prebivalstva v prihodnjih letih, zato se pričakuje povečano
povpraševanje po oskrbovanih stanovanjih. Tovrsten tip stanovanj je namenjen predvsem starejšim od
65 let, ki lahko še vedno bivajo samostojno. V občini oskrbovanih stanovanj še ni, se bo pa v soseski
Ribnik SB II prihodnje leto pričela gradnja dveh stolpičev tovrstnih stanovanj. Stanovanja bodo locirana v
neposredni bližini Doma starejših občanov Ajdovščina in drugih ustanov ter se bodo od drugih stolpičev
razlikovala predvsem po njihovi prilagodljivosti za starejšo populacijo.
Službena stanovanja
Službena stanovanja so namenjena zaposlenim v javnih zavodih, upravnih organih in organizacijah Ob-
čine Ajdovščina. Občinska stanovanja se oddajo v najem za določen čas trajanja delovnega razmerja.
Trenutno ima Občina Ajdovščina v lasti dve službeni stanovanji.
Nastanitev za brezdomce
Občina je v letu 2015 na javnem razpisu za dodelitev neprofitnih stanovanj zaznala povečan problem
brezdomstva. S tem namenom je ustanovila hišo za brezdomne »Malorca«, v kateri trenutno biva 8 brez-
domnih posameznikov. Hišo, ki lahko sprejme 10 posameznikov, so v upravljanje poverili Karitasu.
Bivalne enote
Finančni položaj najbolj ogroženih posameznikov izkazuje potrebo tudi po bivalnih enotah, ki pa jih ob-
čina trenutno nima na razpolago. Finančno zelo ogroženi najemniki v neprofitnih stanovanjih ne zmorejo
plačevati najemnine in stroškov, povezanih s stanovanjem, zato večajo svoje dolgove, kar posledično
privede do deložacij. Z dodelitvijo bivalne enote se tem osebam omogoči premostitev v težkih življenj-
skih obdobjih, da si poiščejo ustreznejšo rešitev za bivanje.

Zaključek
Vodenje stanovanjske politike je ena izmed dejavnosti, ki jo država pod naslovom lokalnih nalog javnega
pomena pripisuje tudi lokalnim skupnostim, in sicer predvsem zaradi lokalne narave njenega uresniče-
vanja. V državni ureditvi, v okviru katere so organizirane samoupravne lokalne skupnosti, so namreč
prav te na prvem mestu odgovorne za zagotavljanje podpore svojim prebivalcem pri urejanju primernih
bivanjskih razmer. Iz tega razloga sta oblikovanje in uresničevanje stanovanjske politike bistvena že za
temeljno delovanje občin, prav tako pa ključno prispevata k nemotenemu in kakovostnemu življenju
družbe v lokalnem okolju, saj naslavljata problematike nekaterih izmed osnovnih življenjskih potreb. Te
lahko ob neustreznem reševanju zaradi različnih vrst nezmožnosti samostojnega urejanja stanovanjske-
ga vprašanja s strani ranljivih družbenih skupin ogrozijo možnosti uspešnega razvoja občine, ker posa-
mezniki z neustreznimi bivanjskimi razmerami nimajo niti temeljnih pogojev za dostojno samoohranitev,
kaj šele motivacije za obsežnejšo intelektualno in delovno aktivnost ali širše družbeno udejstvovanje in
vključevanje v lokalno življenje (Bakovnik v Ranc 2012).
Aktivna stanovanjska politika je tako predpogoj razvojnega ukrepanja katerekoli samoupravne lokalne
skupnosti. Visoka sredstva, ki so potrebna za kakovostno izvajanje stanovanjske politike, marsikatero
občino odvrnejo od aktivnega izvajanja politike na področju stanovanj. Posledično je razvoj stanovanj-
skega trga marsikje prepuščen izključno zasebni pobudi, ki jo občine podpirajo z nujno potrebnimi ukre-
pi in odločitvami. Občina Ajdovščina je primer dobre prakse, ki je na stanovanjskem področju na svojem
območju prevzela pobudo in aktivno kreira pogoje za razvoj področja. Njeno ukrepanje je usmerjeno v
javna in tržna stanovanja, poudarek pa daje mladim in mladim družinam.
Viri
Bakovnik, Nina. 2012. Stanovanjska politika. V Lokalna mladinska politika, ur. Igor Ranc, Ljubljana: Zveza
ŠKIS; Ajdovščina: Mladinski svet
Mandič, Srna. 2009. Stanovanjske razmere mladih. V Med otroštvom in odraslostjo, ur. Urban Boljka in
Tatjana Rakar, 77–93. Ljubljana: MŠŠ–URSM in IVZ.
Mladinski svet Ajdovščina. 2013. Strategija za mlade v občini Ajdovščina 2013–2018. Ajdovščina: Mla-
dinski svet.
Občina Ajdovščina. 2016. Stanovanjski program občine Ajdovščina za obdobje 2016-2021. Ajdovščina:
Občina Ajdovščina. 2017. Strategija razvoja občine Ajdovščina do 2030. Ajdovščina: Občina Ajdovščina.
O avtorjih
Tadej Beočanin je pri 32 letih postal župan Občine Ajdovščina. Volilce je v kampanji prepričal z razvojno
naravnanim programom in svežimi prijemi. Občino vodi z mladostno zagnanostjo, morda celo drzno, to-
da hkrati preudarno, ob široki razgledanosti in izkušnjami, ki si jih je pridobil z vsestranskim delovanjem
v mladinskih organizacijah in društvih od najstniških let naprej. Dosledno izpolnjuje predvolilni program
s poudarkom na odpiranju novih delovnih mest, posluhom za težave mlade generacije in policentričnem
razvoju občine. Z oblikovanjem programske koalicije presega politične delitve in je dovzeten za nove
ideje in pobude.
Andreja Vidmar Sukanovič je leta 2013 diplomirala na Fakulteti za turistične študije Portorož in pridobila
naziv diplomirana organizatorka turizma. Kot študentka je opravljala vrsto različnih del, večino delovnih
izkušenj in znanj pa je pridobila z delom v turistično informacijskih centrih. Službeno pot v upravi Občine
Ajdovščina je pričela pri 28 letih, leto pozneje pa jo je župan imenoval za svojo svetovalko, ki v okviru
svojih del in nalog pokriva tudi področje stanovanjske politike.
Tržna mera kapitalizacije za kmetijska zemljišča v Sloveniji,
razvojne faze nepremičnin in izračun mere kapitalizacije z
dograjevanjem
mag. Anton Kožar 
Inštitut za nepremičnine d.o.o., Ljubljana
Uvodna razmišljanja o problematiki izračunavanja mere kapitalizacije z dograjevanjem, kjer se v zadnjih

treh letih pojavlja problem negativnega realnega donosa na državne obveznice, prikazujemo v treh toč-
kah.
Prva točka je povzeta iz MSOV 2017, ki se nanašajo na uporabo diskontne mere

(oz. mere kapitalizacije).
MSOV 2017 vsebujejo v »SPLOŠNIH STANDARDIH MSOV 105, načini in metode ocenjevanja« naslednjo
usmeritev glede izbire diskontne mere za diskontiranje prihodnjih denarnih tokov:
Iz MSOV 2017 lahko povzamemo, da je izračunana mera kapitalizacije z dograjevanjem drugačna od

tržne mere kapitalizacije. Uporablja se v razmerah šibkega ali nikakršnega delovanja najemnega trga ali
prodajnega trga, ko ni mogoče oceniti tržne mere kapitalizacije iz podatkov.

Druga točka je povzeta iz uradnih podatkov SURS o cenah kmetijskih zemljišč
in najemnin (zakupnin).
Tržno mero kapitalizacije za kmetijska zemljišča (KZ) lahko izračunamo tako, da tržno vrednost kmetij-
skih zemljišč za vzhodno Slovenijo postavimo v razmerje s povprečno višino zakupnine, ki jo publicira
SURS, pretežno na podlagi javno objavljenih podatkov SKZG.
Po Gordonovem modelu izračunamo mero kapitalizacije na podlagi formule V=D/r.
Izračunali smo jo iz trga KZ, kjer so na razpolago podatki za zakupnine (stanovitni dobiček) in prodajne
cene. Prodajne cene spremlja SURS, ravno tako zakupnine.
Na podlagi poznavanja trga zakupnin, kjer je glavni igralec SKZG, ugotavljamo, da ne gre za povsem
tržno oblikovane zakupnine, čeprav so podatki bolj zanesljivi od vseh drugih zasebnih zbirk ali resorne
statistike (največ pri SKZG).

Zakup kmetijskih zemljišč (manj gozdnih) se izvaja predvsem na večjih površinah (posli na debelo),
medtem ko se prodaje KZ vršijo za majhne površine (posli na drobno), kjer so višje cene od cen na večjih
površinah, kar vpliva na izračunano tržno mero kapitalizacije za KZ.
Tretja točka naše kratke razprave se nanaša na razvojne faze zemljišč in rast
tveganj ter smer gibanja tržne mere kapitalizacije, v odvisnosti od razvojne
faze zemljišča
Razvoj nepremičnine poteka od kmetijskega zemljišča do pozidanega stavbnega zemljišča, ko dobi
stavba uporabno dovoljenje in koristi uporabnikom. Pri tem lahko sklepamo, da je vsaka faza v razvoju
zemljišča vendarle vsaj malenkostno bolj tvegana, kot na primer osnovna faza, to je kmetijsko zemljišče.
Če je torej v letu 2017 tržna mera kapitalizacije kmetijskega zemljišča med okrog 0,9% p.a., potemtakem
je za stavbno zemljišče večja, za pozidano stavbno zemljišče pa še višja od prejšnje nepozidane faze.
Drugače povedano, tržna mera kapitalizacije v Sloveniji za zemljišča je pozitivna.
Sklepna ugotovitev vseh treh točk je, da se bo tržna mera kapitalizacije v Sloveniji v letu 2007 gibala
od približno 0,8% za KZ do morda celo 10% za območja, kjer se na slabših lokacijah ne morejo prodati
pisarne ali industrijski kompleksi.
K temu bi lahko dodali še vpliv lokacije oz. oddaljenost KZ ali stavbnega zemljišča od urbanega središča,
kar pa presega namen tega sestavka.

Vpliv energetskega stanja stavbe na vrednost nepremičnine
mag. Anton Kožar
Inštitut za nepremičnine d.o.o., Ljubljana
V članku za Portoroški posvet v 20111 smo opozorili na pričakovane obratovalne stroške v pisarniških
prostorih, ki so bili okrog 2,5 €/m2 UTP, pri stanovanjih pa so bili nekoliko nižji. Delež porabe energije
se je gibal med 0,4 in 0,6 v vseh obratovalnih stroških. Delež 0,6 je znašal v tistih stavbah, kjer se je
porabilo preveč energije. Prekomerna poraba energije, kot najbolj prepoznavnega obratovalnega stro-
ška, je lahko znašala od nekaj centov /m2 UTP, do 1 €/m2 in več. Takrat smo izračunali: če se v stavbah s
sedanjimi 2,5 €/m2 UTP obratovalnimi stroški porabi 0,40-delež za energijo, bo znašal pričakovani pri-
hranek v dolgoročno vzdržnih stavbah 0,4 x 2,5 €/m2 UTP okrog 1 €/m2 UTP. To pomeni, da so bile takšne
stavbe zaradi pričakovane majhne porabe energije vredne za vsaj 129 €/m2 več kot druge stavbe, ki so
imele dolgoročno gledano preveliko porabo. Energetsko potratne stavbe in prostori so se težje oddajali,
imeli so manjšo zasedenost in zato je bila najemnina pri njih nižja. V praksi pa izpogajana najemnina ni
odražala točno tistega zneska, ki ga je uporabnik nepremičnine (stanovanja ali poslovnega prostora)
preplačal za prekomerno porabo energije, ampak približno.
Naš izračun je kazal, da znaša ocena funkcionalnega poslabšanja (Fuz) stanovanja, če ga merimo preko
izpada najemnine za -1 €/mesec/m2 UPT, v višini -129 €/m2 UTP. Pri tržni ceni starih stanovanja v Ljubljani
je to predstavljalo -5% vrednosti, v Mariboru -7,5%, v Postojni, Kočevju in Prekmurju pa okrog -10%.
Izračun je kazal, da je ocena funkcionalnega poslabšanja (Fuz) za lastniško uporabljeno stanovanje v

prvih 7 letih, pri -1 €/m2 UTP prekomernega plačevanja stroškov ogrevanja, že 64,5 €/m2 UTP, po 30 letih
pa celo -138 €/m2. Opozorili smo, da iz prakse izhaja, da se investiranje v fasade, strehe in v izboljšanje
kurilnic povrne lahko že v 7 letih, najpozneje pa v 13 letih, kar je kazalo, da se je mogoče zmanjšanju
vrednosti izogniti in pri tem prihraniti vsaj polovico funkcionalnega poslabšanja (64,5 €/m2 je približno
pol od 129 €/m2 oz. 138,7 €/m2).
V času konjunkture na nepremičninskem trgu (1995-2007) so bili obratovalni stroški postranskega

pomena, saj se kupci praviloma sploh niso zanimali za stroške. Slovenija je na podlagi pritiska iz EU,
zaradi sprejete EU direktive2 energetsko izkaznico (EI) spravila v praktično življenje leta 2015, na podlagi
Energetskega zakona (Ur. l. 17/2014).
Na terenu so zlasti mlade družine v obdobju 2008-2014 točno kalkulirale znesek obratovalnih stroškov
v razmerju do svoje plače. Počasi se v praksi gleda tudi energetsko izkaznico, kot orientacijsko oznako o
energetski učinkovitosti stavbe.
Premalo uporabnikov stanovanj in poslovnih prostorov zna oceniti, koliko znašajo zmerni oz. normalni
obratovalni stroški za 1 m2 uporabne tlorisne površine stanovanja ali poslovnega prostora.
1 A. Kožar: ‘’Poslabšanje vrednosti nepremičnine zaradi prekomerne porabe energije v stanovanjskih in poslovnih stavbah’’,
22. Tradicionalni posvet – Poslovanje z nepremičninami, Portorož, 2011, stran 62-69, ISBN 978-961-6666-60-2.
2 Podlaga za sprejetje EU direktive št. 2010/31 EU, zadnja sprememba je objavljena v Ur. l. št. 153/13/EU, je bila analitična
ocena, da se v evropskem fondu stanovanja, kar 40% energije porabi za ogrevanje.

Ugotavljamo, da se v razdobju 2011-2017 na trgu ni kaj bistvenega spremenilo glede energetske učin-
kovitosti, čeprav se lastniki3 in država vedno bolj zavedajo pomena energetske učinkovitosti stavbe za
vrednost stavbe.
V prispevku iz 2011 smo prikazali naslednja poslabšanja nepremičnin:
• za koliko je nepremičnina bila manj vredna, če bo do konca njene življenjske dobe znašal pričakovani
odtok dejavnikov približno 1 €/m2 neto tlorisne površine, 1,5 €/m2 in v ekstremnih primerih celo 2 €/
m2.
• za koliko je nepremičnina bila manj vredna, če bo v naslednjih 5 ali 10 letih življenjske dobe znašal
pričakovani odtok dejavnikov približno 1 €/m2, 1,5 €/m2 in 2 €/m2, potem pa bo izvedena sanacija in
bo poraba normalna.
V tem prispevku (2017) pa bomo prikazali, kaj o funkcionalnem poslabšanju povedo Mednarodni stan-
dardi ocenjevanja vrednosti (MSOV), kaj povedo Evropski standardi ocenjevanja vrednosti (TEGOVA) in,
v nadaljevanju, ali je EI tisti dokument, na podlagi katerega že lahko ocenimo, da je neka stavba funkci-
onalno poslabšana. Sestavek je omejen po obsegu, čeprav se zavedamo, da bi moral biti širši in podati
več tehnik za oceno vpliva energetskega stanja na vrednost nepremičnine.
Trije kazalci o poslabšanju nepremičnine: Fiz, Fuz, Fez

Fizično zastaranje (Fiz), funkcionalno poslabšanje (Fuz) in gospodarsko poslabšanje (Fez) vrednosti
nepremičnine je vedno sestavina nabavnovrednostne metode (oz. načina) ocenjevanja nepremičnine
(NVN).
Fizično poslabšanje stavbe (Fiz) je posledica fizičnega zastaranja, izrabe, fizičnih poškodb in zastaranja
materiala. Ocenjuje se na podlagi ekonomske življenjske dobe stavbe in dejanske starosti stavbe ter
vlaganj.
Funkcionalno zastaranje oz. pomanjkljivost stavbe (Fuz) je posledica dejanske pomanjkljivosti stavbe za
uporabo (npr. prenizki stropi, odsotnost parkirišča, razpršeno lastništvo in nezmožnost dogovorov med
lastniki, slaba izolacija fasade, itd.)4
Ekonomsko zastaranje stavbe (Fez) se pojavlja izključno od zunaj in je torej posledica zunanjih dejavni-
kov stavbe, v okolici stavbe, ki vplivajo na njeno tržno vrednost. Zmanjšanje tržne vrednosti stavbe za-
radi ekonomskega zastaranja se ocenjuje na podlagi izgube neto letnega donosa (na primer pri hotelih,
slabo ravnateljevanje).
MSOV 2017, v Splošnih standardih 105, točka 70. in v njenih podtočkah, napotuje na oceno nadomesti-
tvene vrednosti nepremičnin.
3 V članku 2011 smo navedli, da smo imeli dovolj empiričnih dokazov, da potrdimo tezo, da so obratovalni stroški prekomer-
ni zlasti v naslednjih poslovnih in stanovanjskih stavbah (kar še vedno drži):
• z razpršenim lastništvom v poslovnih in stanovanjskih stavbah (koncentracija poteka počasi!)
• kjer so spori glede lastništva in ob odsotnosti aktivnega upravljanja (to rešujejo nepravdni postopki po ZVEtL)
• kjer je toplotni ovoj stavbe šibak (hiše, stanovanjske stavbe, poslovni prostori), kjer se lastniki bodisi ne morejo dogo-
voriti za sanacijo, bodisi nimajo dovolj denarja, bodisi starejši lastniki sploh nimajo interesa za sanacijo (pravne ovire
zaradi ovir pri kreditiranju ekonomsko šibkih lastnikov s strani drugih solastnikov skupnih prostorov).
4 Dr. Pavel Kunc, pooblaščeni ocenjevalec vrednosti strojev in opreme, definira Fuz za premičnine na naslednji način, ki je po-
doben kot za nepremičnine. »Funkcionalno zastaranje upošteva stanje premičnine oziroma njeno sposobnost opravljanja
funkcije v preostalem času ali preostali življenjski dobi. To zastaranje je v bistvu izguba vrednosti sredstva zaradi pogojev
znotraj samega sredstva in se izraža z:
• premajhno izkoriščenost kapacitete ( manj od normalno pričakovane )
• predimenzionirano zmogljivost
• spremembe v konstrukciji
• učinkovitost ; energetska, materialna, delovna ).«

Vir: MSOV 2017, Splošni standard, točke 70.2 do 70.5
Podobno se navaja tudi za uporabo metode reprodukcijske vrednosti, ne pa za metodo seštevanja. Fuz
se ocenjuje tudi znotraj NVN pri oceni opreme (standard 300).
MSOV 2017 torej ne vsebujejo veliko napotil, kako oceniti funkcionalno poslabšanje nepremičnine ali
opreme.
Podobno je tudi v Evropskih standardih vrednotenja, objavljenih v Rdeči knjigi od TEGOVA (2016)5. V po-
glavju o nabavnovrednostnem načinu (Cost Approach) TEGOVA standard v točki 6.4.2. in v nadaljevanju
v dveh podtočkah (6.4.2.1 in 6.4.2.2.) navaja naslednje. Ocenjevalec mora imeti praktična znanja, da
oceni zmanjšano nadomestitveno vrednost (Depreciated Replacement Costs-DRC). Ta znanja obsegajo
poznavanje:
• praktičnih znanj o delovanju moderne poslovne stavbe (prezračevanje, požarna varnost, reguliranje
toplote v stavbi itd.);
• stroškov obratovanja stavb (1 €/m2, 2,5 €/m2, 3,5 €/m2 do 5 €/m2 stavbne površine), kar se dogaja
celo v Ljubljani, kjer na primer tuji upravniki novejših stavb upravljajo slednje tako, da imajo kar 5 €/
m2 neto tlorisne površine obratovalnih stroškov, pa dosegajo tudi 10-11 € čiste najemnine;
• zdravstvenih in varnostnih predpisov (pojav dimnika v visokih stavbah, ki se ga regulira z uravnava-
njem podtlaka, stroški deratizacije, ….).
Iz povedanega izhaja pomembna ugotovitev, da je vsak ocenjevalec v celoti sam odgovoren za lastno
polnjenje svojih podatkovnih baz, da lahko oceni Fuz.
Zmanjšanje tržne vrednosti stavbe zaradi funkcionalnega zastaranja se ocenjuje na podlagi dveh metod,
saj se kaže v obliki:
• velikih stroškov, potrebnih za odpravo funkcionalne napake, ki pa presegajo koristi;
• izgube neto letnega donosa zaradi tega vzroka:
• za nekaj let;
• za celo (preostalo) ekonomsko življenjsko dobo nepremičnine.
5 Glej www.tegova.org, kjer je brezplačno na razpolago angleška verzija EVS 2016.

Prekomerno porabo energije lahko ugotovimo le z metodami in postopki, ki zadevajo tržno vrednost
nepremičnine. In kako lahko to naredimo?
Izračun sedanje vrednosti manj vredne nepremičnine lahko izvedemo že na začetku njega obstoja (ob
izdaji uporabnega dovoljenja), ali pa ocenimo Fuz za določeno razdobje ekonomske življenjske dobe
(EŽD) stanovanja ali poslovnega prostora
Izračun funkcionalne (Fuz) poslabšanosti vsebuje poslabšanje le za določeno razdobje, gledano od

dneva ocenjevanja pa do datuma, ko se bo funkcionalno poslabšanje odpravilo, torej ko ne bo več pre-
komerne porabe energije. Odprava Fuz je torej povezana z investicijo v novo fasado, obnovo kotlarne ali
v toplotno zaščito podstrešja. V tem primeru izračunamo Fuz le za določeno obdobje, pri čemer moramo
imeti trdna zagotovila, da bo do tega res prišlo čez na primer nekaj let. Za razdobje do trenutka odprave
pa izračunamo Fuz po naslednji formuli:
Fuz= i=1 ∑n -cf/(1+i)i , kjer simboli pomenijo:
-cf; predstavlja oznako za prekomeren odtok dejavnikov (stroškov energije) v €/m2 na leto, izračunan kot
diferenca (Δ) med normalnim6 in funkcionalno zastaranim stanjem.
Pri tem moramo upoštevati tudi fizično obrabo nepremičnine in preostalo življenjsko dobo, ki jo nepre-
mičnina še ima. Število let za odtok dejavnikov ne more presegati števila let, ki jih ima nepremičnina do
konca svoje življenjske dobe.
Postavlja se vprašanje, ali je uvedba EI-energetske izkaznice že obrodila sadove in ali tržni udeleženci EI
že prepoznajo kot indikator za povprečno, podpovprečno ali nadpovprečno porabo energije.
Preglednica: Energijski razredi po energetski izkaznici (EI)
Vir: Pravilnik o metodologiji izdelave in izdaje energetskih izkaznic stavb, Ur. l.RS 92/2014.
Ali se ocenjevalci že lahko zanesemo na samo EI tako, da bi že kar iz ocenjenega razreda o porabi ener-
gije, lahko ocenili odtok bodočih dejavnikov, to je Fuz iz naslova slabe energetske zaščite stavbe? V letu
2017 še nimamo dokazov o tem.
V marcu 2017 je na Ekonomski fakulteti v Ljubljani diplomantka Karolina Koren izdelala magistrsko nalogo
z naslovom: Vpliv energetskih izkaznic stavb na transakcijske cene nepremičnin. Njena analiza kaže, da
obstaja statistično značilna povezava med oznakami na energetski izkaznici o energetski učinkovitosti
stanovanjske stavbe in višini tržne cene. Analizirala je dva vzorca, pri čemer bomo povzeli njeno analizo
za segment prodaj stanovanj za Ljubljano.
6 Pogosto je ključno vprašanje, kaj je normalna poraba energije v hiši, stanovanjski stavbi oz. stanovanju, pisarniški stavbi
in industrijski hali? Za slednje je potrebno pogledati v čedalje večji meri t.i. tehnične standarde (DIN, CEN itd.).

Vir: Karolina Koren, 2017
Nekatere ključne ugotovitve Korenove (2017, glej citat) so (za območje Ljubljane):
• rezultati njenega multiregresijskega modela kažejo, da imajo deli stavbe v kletnih prostorih (ceteris
paribus) v povpečju -37%, v pritličju -23% in v mansardi -36% nižjo ceno (stran 43);
• če ima nepremičnina urejen katastrski vpis se njena cena (ceteris paribus) poveča za dobrih +9%
(stran 46);
• če se poveča število garaž za 1 enoto, se poveča cena za dobrih +7%, za 1 klet pa +3%.
Njena analiza vsebuje naslednjo distribucijo EI po razredih (leva skala je štev. EI) za analizo vzorca pro-
daj stanovanj v Ljubljani.
Vir: Karolina Koren, 2017
Za referenčno oznako EI je izbrala oznako D, ker je s to oznako, največ prodaj. V primerjavi z oznako D, je
za Ljubljano ugotovila naslednje razlike v cenah, kot statistično značilne povezave pri stopnji tveganja
pod 1%, kar je skoraj zanemarljivo:

Ne glede na visoke razlike v cenah stanovanj v letu 2015 in 2016 glede na energetski razred, to kaže,
da bomo morda s takimi in podobnimi analizami v prihodnje prišli do bolj zanesljivih prilagoditev za
primerljive tržne prodaje stanovanj, ne le po Ljubljani, ampak tudi po drugih mestnih občinah.
Vir: GURS
Sklepne ugotovitve na področju prekomerne porabe energije in Fuz
Pričakovani obratovalni stroški v pisarniških prostorih so okrog 2,5 €/m2 UTP, pri stanovanjih pa so neko-
liko nižji. Delež porabe energije se giblje med 0,4 in 0,6 v vseh obratovalnih stroških. Delež 0,6 znaša v
tistih stavbah, kjer se porabi preveč energije. Prekomerna poraba energije, lahko znaša od nekaj centov/
m2 UTP, do 1 €/m2 in več.
Dolgoročna vzdržna poraba naj bi znašala 0 €/m2 UTP, ko bodo izgrajene stavbe, ki bodo energetsko
samozadostne.
Če se v stavbah s sedanjimi 2,5 €/m2 UTP obratovalnih stroškov porabi 0,40-delež za energijo, znaša
pričakovani prihranek v dolgoročno samozadostnih stavbah 0,4 x 2,5 €/m2 UTP okrog 1 €/m2 UTP. Pri
novih stavbah znaša ocenjena sedanja vrednost prihranka (po Gordonovem modelu in pri 7% meri kapi-
talizacije za upravne stavbe) okrog 170 €/m2.
Analiza Korenove kaže gospodarsko logiko, da je lahko učinek dobre energetske zaščite stanovanja z
oznako A, kar +41% višja tržna cena od podobne stavbe z oznako D.
Viri in dodatna literatura

Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV -2017), S.I.R.
EVS – European Valuation Standard, TEGOVA (2016), www.tegova.org
Interna gradiva Inštituta za nepremičnine d.o.o., Ljubljana (2006-2017)
Dr. Pavle Kunc, Funkcionalno zastaranje, primer za premičnine, seminarsko gradivo Slovenskega inštitu-
ta za revizijo, Ljubljana, z dne 13.10.2011;
Karolina Koren, Vpliv energetskih izkaznic na transakcijske cene nepremičnin, Ljubljana, marec 2017.

O avtorju
Mag. Anton Kožar, ima 34 let delovnih izkušenj na področju financ, svetovanja, gradbeništva in upravlja-
nja ter ocenjevanja nepremičnin. Od sredine 2007 vodi Inštitut za nepremičnine d.o.o. Svojo poklicno pot
je začel v gradbenem podjetju Tregrad Trebnje, nadaljeval v Banki Slovenije, Kapitalskem skladu d.d.,
Gospodarski zbornici, Zbornici za poslovanje z nepremičninami, v SPL d.d. in v Inštitutu za nepremičnine
d.o.o., Ljubljana. Na višji šoli je predavatelj dveh ekonomskih predmetov s področja posredovanja in
upravljanja. Ima licenco za nepremičninskega posrednika in za pooblaščenega ocenjevalca vrednosti ne-
premičnin. V mandatnem obdobju 2004-2008 je bil predsednik, v obdobju 2011-2015 pa podpredsednik
Slovenskega nepremičninskega Združenja FIABCI Slovenija.

Predstavitev predloga Zakona o sodnih izvedencih, cenilcih
in tolmačih
mag. Evelin Pristavec Tratar
Direktorat za pravosodno upravo in organizacijsko zakonodajo,
Ministrstvo za pravosodje
Mojca Prus, univ. dipl. prav.

Sektor za pravosodno upravo,
Ministrstvo za pravosodje
Področje sodnega izvedenstva, cenilstva in tolmačenja je glede na trenutno veljavno zakonodajo ure-
jeno v 12. poglavju Zakona o sodiščih (v nadaljevanju: ZS). Področje je že po prvi, laični oceni mogoče
ovrednotiti kot podnormirano, saj zgolj eno poglavje zakona ureja tako imenovanje kot tudi razrešitev
sodnih izvedencev, cenilcev in tolmačev, statusna in nekatera organizacijska vprašanja (imenik sodnih
izvedencev, cenilcev in tolmačev, prisega, začasna prepoved opravljanja dela, dostop do podatkov po-
trebnih za opravljanje dela in podobno).
Pomembnosti vloge sodnih izvedencev, cenilcev in tolmačev v sodnih postopkih, kjer je odločitev so-
dnika nemalokrat oprta na njihova strokovna mnenja, ocene in tolmačenja, ne gre prezreti, zato je po
oceni predlagatelja novega predloga Zakona o sodnih izvedencih, cenilcih in tolmačih1 (v nadaljevanju:
predlog ZSICT) navedeno področje potrebno urediti samostojno, z enotnim (zgolj področnim) zakonom.
Z novim predlogom ZSICT se bistveno spreminja vloga stroke v vseh delih ureditve področja – gre za
zakonsko podprte vloge, ki se odražajo predvsem z vzpostavitvijo Strokovnega sveta, ki je predviden
kot najvišji strokovno posvetovalni organ z lastnim pečatom in sedežem ter odgovornostjo za odločitve.
Predlagani zakon zagotavlja neposreden vpliv stroke, zlasti na področju imenovanja in razrešitev sodnih
izvedencev, cenilcev in tolmačev kot tudi na področju urejanja poimenovanja strokovnih področij, pod-
področij in jezikov ter izobraževanja.
Predlog zakona regulira tudi izdajo smernic, tako splošnih kot posamičnih, s čimer bi se poenotila oblika
pri izdelavi mnenj in cenitev, predvideva pa tudi izdajo minimalnih zahtev za vstop v izvedenstvo in
cenilstvo. Slednje predstavljajo dodatne pogoje, ki jih morajo kandidati za sodne izvedence, cenilce
ali tolmače izpolnjevati. Sprejem minimalnih zahtev se zdi nujno potreben, saj je pri tolikšnem naboru
strokovnih področij in podpodročij ter jezikov včasih težko najti povsem enoten in nefleksibilen skupni
imenovalec. V vseh naštetih institutih tvorno sodeluje in jih pripravlja Strokovni svet.
Pomembno je izpostaviti, da predlog zakona predvideva uvedbo disciplinskega postopka in določa tudi
vrsto disciplinskih kršitev ter ustreznih sankcij zanje. Trenutno je namreč mogoče sodnega izvedenca,
cenilca ali tolmača, ki je v postopku razrešitve, zgolj razrešiti ali pa se postopek za razrešitev ustavi,
vmesnih odločitev pa ni. Gre za neustrezno in pomanjkljivo ureditev, saj v okviru takšnih pogojev ukrep
nikoli ne more biti res sorazmeren storjeni kršitvi. Z disciplinskim postopkom ter hkrati z večanjem na-
bora možnih sankcij se po mnenju predlagatelja novega predloga ZSICT zagotavlja upoštevanje načela
sorazmernosti ter načela pravne varnosti, ki jo posameznik v postopku tudi upravičeno pričakuje.
Dodatno je potrebno izpostaviti tudi novost v zvezi z dolžnostjo predložitve ustreznih dokazil o stalnem
strokovnem izobraževanju, ki jo predvideva predlog ZSICT. Kot je znano, morajo glede na trenutno ve-
1 Predmetni prispevek na temo predstavitve predloga ZSICT je nastal 13. 10. 2017, t.j. v času, ko je gradivo predloga ZSICT v
fazi medresorskega in strokovnega usklajevanja.

ljavne določbe ZS sodni izvedenci, cenilci in tolmači vsakih pet let Ministrstvu za pravosodje predložiti
ustrezno število dokazil o strokovnem izobraževanju, izpopolnjevanju v stroki in podobno. Ministrstvo
se zaveda, da je izkaz o stalnem, rednem izobraževanju sodnih izvedencev, cenilcev in tolmačev le eden
izmed vidikov dokazovanja o tem, da gre za kvalitetnega strokovnjaka, ki se redno izobražuje iz stro-
kovnega področja in podpodročja oziroma jezika, za katerega je imenovan. Predlagani zakon to upo-
števa in daje Strokovnemu svetu možnost, da strokovnost ugotavlja še na več drugih možnih načinov.
O kompetentnosti za opravljanje dela sodnega izvedenca, cenilca in tolmača bo torej zopet odločala
stroka, in sicer preko Strokovnega sveta, ki bo kakovostno delo zagotavljal tudi preko izdelanih smernic
in minimalnih zahtev, ki nadgrajujejo izhodiščne kriterije za vstop v izvedenstvo, cenilstvo in tolmačenje.
S področnim predlogom zakona se, po mnenju predlagatelja, zagotavlja ne samo enotna ureditev sodne-
ga izvedenstva, cenilstva in tolmačenja, temveč tudi neposreden vpliv stroke na več vsebinskih segmen-
tov predmetnega področja. Ne gre prezreti, da Ministrstvo za pravosodje že sedaj uspešno sodeluje s
stroko, zlasti s strokovnimi združenji in društvi, vendar pa vloga stroke dejansko ni bila nikoli normirana
v okviru konkretnih zakonskih določb. S predlogom ZSICT se konkretizirajo posamezni procesi, v okviru
katerih stroka neposredno sodeluje, s tem pa se krepi tudi odgovornost sodnih izvedencev, cenilcev in
tolmačev, ki je nujen element pri graditvi kakovosti posameznikovega dela. S kakovostnejšim delom
sodni izvedenci, cenilci in tolmači nenazadnje pripomorejo tudi h krepitvi lastnega ugleda v družbi, prav
gotovo pa neposredno vplivajo tudi na dvig kakovosti sodnikovega odločanja.
O avtoricah
Mag. Evelin Pristavec Tratar je generalna direktorica Direktorata za pravosodno upravo in organizacijsko
zakonodajo na Ministrstvu za pravosodje. Med naloge navedenega direktorata sodi med drugim tudi
priprava predlogov zakonov in podzakonskih aktov s področja sodstva in sodnikov, kamor se umešča
tudi novi predlog Zakona o sodnih izvedencih, cenilcih in tolmačih, ki ga avtorica predstavlja v prispevku.
Mojca Prus je podsekretarka, zaposlena na Sektorju za pravosodno upravo, ki deluje v okviru Direktora-
ta za pravosodno upravo in organizacijsko zakonodajo na Ministrstvu za pravosodje. Trenutno sodeluje
pri pripravi gradiva predloga Zakona o sodnih izvedencih, cenilcih in tolmačih, ki ga avtorica predstavlja
v prispevku.

Ni lahko iskati
nove nepremičnine,
če si preveč zaposlen.
VSAKIH 30 SEKUND
RE/MAX-ov posrednik pomaga nekomu
NAJTI POPOLNO NEPREMIČNINO
Nihče ne proda več nepremičnin kot RE/MAX. Vzpostavite stik z nami: info@re-max.si, 080 73 15
Spreminjamo način prodaje nepremičnin.

www.re-max.si
LAŽJE DO DOMA
Z NAJEMOM
STANOVANJA
V NOVI SOSESKI NA BRDU V LJUBLJANI STA V 4 NIZKIH OBJEKTIH

ŽE NA VOLJO 102 STANOVANJI ZA NAJEM.
Soseska je zgled gradnje kakovostnih in funkcionalnih stanovanj za različne potrebe. Prijazna do vseh starostnih
skupin prebivalcev in urejena tako, da vzpodbuja medgeneracijsko povezovanje. Med nizkimi objekti so pešpoti,
otroška in športna igrišča ter prostori za druženje. Do centra Ljubljane je mogoče priti peš, s kolesom ali z mestnim
avtobusom. V bližini je priključek na mestno obvoznico in avtocesto. Stanovanja bodo vseljiva v začetku leta 2018.
2S 3S 4S
Notranja površina: 48 m2 Notranja površina: 64 m2 Notranja površina: 80 m2
Število stanovanj: 48 Število stanovanj: 40 Število stanovanj: 14
Stanovanju pripadajo tudi balkon, shramba Stanovanju pripadajo tudi balkon, shramba Stanovanju pripadajo tudi balkon, shramba
in dve parkirni mesti v podzemni garaži. in dve parkirni mesti v podzemni garaži. in dve parkirni mesti v podzemni garaži.
Za več informacij obiščite spletno stran:
www.najem.stanovanjskisklad-rs.si
Meritve porabe
S sistemom daljinskega odčitavanja REDAC
vstop v stanovanje ni več potreben.
DELILNIK
STROŠKOV
OGREVANJA VODNI
RU-2 Z ŠTEVEC Z
MODULOM ZA DALJINSKIM
DALJINSKO MODULOM
ODČITAVANJE WMRA1
MERILNIK TOPLOTE
SENSOSTAR Z
MODULOM ZA
DALJINSKO
ODČITAVANJE
ZBIRNA POSTAJA DACOS Z

MOŽNOSTJO NADGRADNJE ZA
DALJINSKO ODČITAVANJE
PREKO MOBILNEGA OMREŽJA
Vaš najboljši partner pri celoviti
energetski prenovi vašega objekta
Kdor prej pride,
prej pomaga.
Hitra in učinkovita
domska asistenca
Zavarovalnice Triglav.
Izkoristite zanesljive storitve

domske asistence:
• hitra pomoč strokovnjaka,
• preprečitev večje škode ali
odprava posledic,
• vedno na voljo na 080 2864
ali prek aplikacije Triglav Asistenca.
Več na triglav.si.
080 2864
PR(A)VA MISEL PRI
NAKUPU/PRODAJI
VAŠE NEPREMIČNINE
ZAUPAJO NAM MILIJONI ZADOVOLJNIH STRANK
MI
A S E
V
CSLO Regionalna d.o.o. | Avčinova ulica 11, 1000 Ljubljana | brezplačna št. 080 34 10 | www.c21.si
Doživite kakovost!
z edinstvenimi proizvodi podjetja Caparol.
- barve
Več kot 120 let nemške tradicije!
- laki
- lazure
- fasadni sistemi
Caparol, d.o.o., Potok pri Komendi 15, 1218 Komenda, T: 386 59 20 92 20 F: 386 1 300 70 80 E: info@caparol.si www.caparol.si
DALMATINER 0,033
Verjetno najboljša toplotno izolacijska fasadna plošča.
Združili smo najboljše lastnosti grafitnega in belega eps-a.
Več kot 120 let nemške tradicije!
vitka.
ekosklad 13,5cm.
20% bolj učinkovita.
zanesljiva.
Dalmatiner izolacijska plošča je patentiran izdelek podjetja Caparol.

Caparol, d.o.o., Potok pri Komendi 15, 1218 Komenda,
T: 386 59 20 92 20 F: 386 1 300 70 80 E: info@caparol.si www.caparol.si
Vsaka hiša
si zasluži JUBIZOL
fasadni sistem.
DO 25 LET
GARANCIJE
DO 40 %
PRIHRANKA ENERGIJE
SVETOVANJE ARHITEKTA
IN TEHNIČNEGA OSEBJA
Fasadni sistemi s 45-letno tradicijo.

Nakup fasade je pametna investicija, ki se obrestuje z nižjimi
stroški ogrevanja in hlajenja ter večjo vrednostjo nepremičnine.
Preverite naše produkte in prednosti JUBIZOL fasadnih sistemov v naših
katalogih in na www.jub.si.
Jubizolov svetovalec: 080 15 56 in info@jub.eu

www.mojupravnik.si
Vaša najbolj domača

spletna stran.
Obiščite spletni portal moj UPRAVNIK, ki je
sedaj na voljo v prenovljeni različici!
Omogoča vam še bolj enostaven in hiter vpogled

v upravljanje vaše stavbe. Registracija je povsem
enostavna, storitev pa vam ponuja mnogo prednosti.
Prebiranje aktualnih in relevantnih obvestil.

Pregledovanje originalnih računov za izvedena dela.
Dostop do vseh dokumentov, povezanih z vašo stavbo.
Sporočanje stanja števcev za porabo vode.
Oddaja zahtevkov za spremembo števila stanovalcev.
Neposredni kontakt z zastopniki podjetja SPL.
Z vami
že 15 l e t .
http://nepremicnine.net
Strokovna pomoč
pri vašem delu
Zakon o zemljiški knjigi TISK ANO IN DIGITALNO

s komentarjem in sodno prakso
Avtor: dr. Matjaž Tratnik
Avtor stvarnega kazala: Klemen Drnovšek
Komentar je zasnovan izrazito praktično. Avtor posamezne institute zemljiškoknjižnega in stvarnega
prava obravnava toliko, kot je potrebno za razumevanje zakonskih določb. Členom je dodana
obsežna sodna praksa. Citirani so najpomembnejši deli iz obrazložitev odločb, jedra pa so praviloma
izpuščena. Z novelo ZZK‑1C (Uradni list RS, št. 25/11) so bile uvedene bistvene spremembe, zato so
izbrane predvsem odločbe od leta 2011 naprej.
Cena knjige z DDV: 155,00 EUR / Število strani: 600 / Leto izdaje: 2016
Zakon o javnem naročanju

s komentarjem
TISK ANO IN DIGITALNO
Avtorica komentarja: dr. Vesna Kranjc
Novi Zakon o javnem naročanju (ZJN-3) uvaja reformo javnega naročanja, zahtevano v Direktivi
2014/24/EU in Direktivi 2014/25/EU. Prinaša nomotehnične in vsebinske spremembe. Odslej so
namreč vsa javna naročila, tako na splošnem kot na infrastrukturnem področju, urejena v istem
predpisu. Vsebinske spremembe uveljavljajo večjo prožnost v postopkih javnega naročanja, nor‑
mirani so novi postopki. Opredelitev naročnikov na splošnem področju ni bistveno spremenjena,
pri izbiri postopka oddaje javnega naročila imajo odslej več avtonomije. Ožji pa je krog naročnikov
na infrastrukturnem področju. Spremenjeni so tudi vrednostni pragi za objavo na portalu javnih
naročil in v Uradnem listu EU.
Komentar pozornost namenja novim in spremenjenim pravilom ter odpravi nejasnosti dosedanje
ureditve.
ZJN-3 je začel veljati 1. aprila 2016 in se uporablja za postopke, začete po njegovi uveljavitvi.
Cena knjige z DDV: 155,00 EUR / Št. strani: 444 / Leto izdaje: 2016
Zakon o delovnih razmerjih TISK ANO IN DIGITALNO

s komentarjem
Avtorji: Irena Bečan, mag. Nataša Belopavlovič, dr. Etelka Korpič Horvat,
dr. Barbara Kresal, dr. Katarina Kresal Šoltes, dr. Špelca Mežnar, mag. Ivan Robnik,
dr. Darja Senčur Peček, dr. Martina Šetinc Tekavc
Urednice: mag. Nataša Belopavlovič, dr. Barbara Kresal, dr. Katarina Kresal Šoltes,
dr. Darja Senčur Peček
V knjigi so komentirane določbe Zakona o delovnih razmerjih (ZDR‑1), ki je spremenil ali dopolnil
vse delovnopravne institute in uvedel nekatere nove, dodana pa je tudi novejša sodna praksa. Zato
bo komentar v pomoč vsem, ki se srečujejo s problematiko delovnih in uslužbenskih razmerij.
Cena knjige z DDV: 225,00 EUR / Št. strani: 1204 / Leto izdaje: 2016
www.gvzalozba.si
IUS SOFTWARE, d. o. o. (GV Založba), Tivolska cesta 50, 1000 Ljubljana, telefon: 01 30 91 820, e-pošta: prodaja@gvzalozba.si
Najem barvnih tiskalnikov in multifunkcijskih naprav.
Najem barvnih tiskalnikov
in multifunkcijskih naprav
Naročite
brezplačni
preizkus
www.optiprint.si
 Brezskrbno barvno tiskanje  Zagotovljen prihranek
Hitra in učinkovita podpora Brez stroška kartuš
Barvno tiskanje za ceno črno-belega Brez nakupa tiskalnika
www.optiprint.si
Optiprint, d. o. o., Kranjčeva ulica 20, SI−1000 Ljubljana

t: +386 (0)590 75 455 | e: prodaja@optiprint.si
OptiProcure d.o.o.
Podjetje za izvedbo razpisov in optimizacijo
nabave
Slovenska 54, 1000 Ljubljana, Slovenija
DEJAVNOSTI:
INTERNETNE DEJAVNOST POSREDNIŠTVA

OBRATNE DRAŽBE ZA ELEKTRIKO / ZEM. PLIN
ZA PRAVNE OSEBE ZA FIZIČNE OSEBE
E-pošta: info@optiprocure.com
Spletno mesto: http://optiprocure.com/sl-SI
Direktorica: Elena Ampar, tel: 051 274 113
certifikat
ZAUPANJA VREDEN UPRAVNIK
ZAKONITO OPRAVLJANJE DEJAVNOSTI
FINANČNA STABILNOST
KADROVSKA USPOSOBLJENOST
VARNOST UPRAVLJANJA Z NEPREMIČNINO

IN SREDSTVI REZERVNEGA SKLADA
VISOKA KAKOVOST STORITEV
GZS – Zbornica za poslovanje z nepremičninami

Dimičeva 13, 1504 Ljubljana
T: 01 5898 240, E: zpn@gzs.si
W: www.gzs.si/nepremicnine
Kodeks
dobrih poslovnih običajev
v prometu z nepremičninami
Temeljna načela in pravilna ravnanja

v prometu z nepremičninami
Odnosi med nepremičninskimi družbami
Odnosi nepremičninskih družb do strank
Plačilo storitev
Pogoji poslovanja
Ugotavljanje kršitev kodeksa
Mirno reševanje sporov
GZS – Zbornica za poslovanje z nepremičninami

Dimičeva 13, 1504 Ljubljana
T: 01 5898 240, E: zpn@gzs.si
W: www.gzs.si/zdnp
Članstvo v ZPN se splača
01 5898 240 zpn@gzs.si www.gzs.si/nepremicnine

aZBORNIK REFERATOV - Posvet Poslovanje Z Nepremičninami 2017

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

aZBORNIK REFERATOV - Posvet Poslovanje Z Nepremičninami 2017

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

28.

Portorož, 9. in 10. november 2017

Portorož, 9. in 10. november 2017

Izdajatelj in založnik: Gospodarska zbornica Slovenije – Zbornica za poslovanje z nepremičninami

Uredil: Boštjan Udovič

Maloprodajna cena: 30€ + DDV

Vse pravice pridržane.

CIP - Kataložni zapis o publikaciji

Narodna in univerzitetna knjižnica, Ljubljana

TRADICIONALNI posvet Poslovanje z nepremičninami (28 ; 2017 ; Portorož)

1. Dodat. nasl. 2. Udovič, Boštjan, 1978-

Portorož, 9. in 10. november 2017 3

Posveta se aktivno udeležujejo tudi predstavniki najpomembnejših organizacij na področju poslovanja z

GZS - Zbornica za poslovanje z nepremičninami GZS - Zbornica za poslovanje z nepremičninami

Dobrodošli na 28. posvetu Poslovanje z nepremičninami, v okviru katerega Slovensko nepremičninsko

Slovensko nepremičninsko združenje FIABCI

Jože Podgoršek, predsednik

Portorož, 9. in 10. november 2017 5

Zadruge imajo v Švici dva zgodovinska izvora:

Zadružni sistem je »socialno demokratski« odgovor na stalno pomanjkanje stanovanj, ki ga je povzročila

Medtem ko tradicionalne zadruge razvijajo strategije za obnovo in zamenjavo stanovanjskega fonda, da

Portorož, 9. in 10. november 2017 7

Cooperatives in Switzerland have two historical roots:

Portorož, 9. in 10. november 2017 9

Upravljanje z etažno lastnino s strani etažnih lastnikov (solastnikov)

Skupnost etažnih lastnikov ima delno pravno sposobnost.

Nemški zakon o lastništvu stanovanj loči pet različnih primerov:

• Ukrepi in sklepi o tekočem vzdrževanju.

Portorož, 9. in 10. november 2017 11

Kako dolgo povprečno trajajo sodni postopki pri sporih o upravljanju?

Če to že ni nekaj povsem običajnega, je večinoma odvisno od upravnika, da takšno ravnanje spodbudi.

Portorož, 9. in 10. november 2017 13

Upravnik etažne lastnine

K prvemu podvprašanju; Stroški upravljanja se določajo po naslednjih kriterijih:

• Velikost objekta (enote).

• Starost in osnovno stanje objekta.

• Uporaba IT rešitev pri vsakdanjem delu.

Na splošno ti stroški niso ustrezni oz. zadostni.

Portorož, 9. in 10. november 2017 15

K drugemu podvprašanju; Po zakonu je upravnik do etažnih lastnikov in do skupnosti etažnih lastnikov

• izvajati sklepe etažnih lastnikov in skrbeti za izvajanje hišnega reda;

• sprejeti potrebne ukrepe za vzdrževanje in popravila premoženja skupnosti v skladu s predpisi;

• v nujnih primerih sprejeti druge potrebne ukrepe za ohranitev premoženja skupnosti;

• upravljati s sprejetim denarjem;

• etažne lastnike nemudoma poučiti o aktualnih pravnih sporih;

• podati pojasnila, ki so potrebna za sprejem ukrepov za namestitev telefonskih naročniških naprav,

• oblikovanje hišnega reda;

• vzdrževanje in popravila premoženja skupnosti v skladu s predpisi;

• zbiranje ustreznih rezervacij za potrebe vzdrževanja;

• priprava poslovnega načrta;

Portorož, 9. in 10. november 2017 17

Verwaltung von Stockwerkeigentum durch die Stockwerkeigentümer

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist teilrechtsfähig.

Können Stockwerkeigentümergemeinschaften in einer der bekannten Rechtsformen (AG, GmbH etc.)

Das deutsche Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet fünf verschiedene Fälle:

Portorož, 9. in 10. november 2017 19

Können die Verwaltungsorgane der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Eigentümerversammlung,

Können in den Verwaltungsorganen von Stockwerkeigentum (Aufsichtskommissionen) auch Personen

Wie lange dauern Gerichtsverfahren bei Streitigkeiten in Verwaltungsangelegenheiten im Durchschnitt?

Portorož, 9. in 10. november 2017 21

Erneuerungsfonds (Instandhaltungsrückstellungen) für Stockwerkeigentum

Portorož, 9. in 10. november 2017 23

Gibt es in Deutschland gesetzliche Zulassungsbedingungen für Immobilienverwalter?