‫أ‪ .

‬أزوا عبد القادر‬ ‫البيع على أساس الوصف وتطبيقاته الحديثة‬

‫البيع على أساس الوصف وتطبيقاته الحديثة‬

‫"دراسة في الفقه اإلسالمي والقانون"‬

‫أ‪.‬أزوا عبد القادر‬

‫أستاذ مساعد "أ" بكلية الحقوق‪ ,‬جامعة أدرار‬

‫‪Résumé‬‬ ‫ملخص باللغة العربية‪:‬‬

‫‪Pourraient être soulevées quant à la‬‬
‫‪validité de la vente si la connaissance de‬‬
‫‪l'acheteur se limite à des descriptions‬‬
‫‪des ventes en raison de l'absence de ce‬‬
‫‪dernier pour le contrat, ou le manque‬‬
‫‪d'exhaustivité et de la qualité comme‬‬
‫‪étant en cours de construction ou de‬‬
‫‪fabrication.‬‬
‫إذا كانت رؤية المبيع عند التعاقد تعد دليالا‬
‫على علم المشتري به‪ ,‬فإن اإلشكال قد يثار حول‬
‫مدى صحة البيع إذا اقتصر علم المشتري على‬
‫أوصاف المبيع بسبب غياب هذا األخير عن‬
‫مجلس العقد‪ ,‬أو لعدم اكتمال وجوده كأن يكون‬
‫تحت اإلنشاء أو التصنيع‪.‬‬

‫فعلى المستوى النظري اختلف فقهاء‬

‫‪Au niveau théorique de spécialistes‬‬
‫‪du droit islamique différaient quant à‬‬ ‫الشريعة اإلسالمية حول طبيعة البيع على‬
‫‪la nature de la vente sur la base de la‬‬ ‫الصفة‪ ,‬ومدى اعتباره من بيوع الغرر المنهي‬
‫عنها‪ .‬أما المستوى التطبيقي فان البيع على‬
‫‪description.‬‬

‫الصفة صار لصيقا بالمعامالت الحالية من خالل‬

‫‪Au niveau pratique dans le temps et‬‬
‫‪grâce à des méthodes modernes qui‬‬ ‫الطرق الحديثة التي أصبحت العقود تبرم ا‬
‫بناء‬
‫‪sont devenus conclure bâtiment‬‬ ‫عليها كالبيع عن طريق النشرة اإلعالنية‬
‫‪souvent basé sur la description‬‬
‫"الكتالوج" أو البيع عن طريق التلفزيون‪ ,‬أو من‬
‫‪seulement, comme la vente par‬‬
‫‪catalogue, ou par la vente d'immeubles‬‬ ‫خالل الصور الحديثة للتعامل على الوحدات‬
‫‪en cours de construction.‬‬ ‫العقارية كبيع المباني تحت اإلنشاء‪.‬‬

‫‪223‬‬
 ‫أ‪ .‬أزوا عبد القادر‬ ‫البيع على أساس الوصف وتطبيقاته الحديثة‬

‫مقدمة ‪:‬‬

‫يقــوم عقــد البيــع علــى رؤيــة المبيــع فــي مجلــس العقــد‪ ،‬أو مــا يقــوم مقــام الرؤيــة مــن‬
‫‪1‬‬
‫خالل الوسائل التي تؤدي إلى العلم الكافي بمحل العقد حسب ما يقتضيه المعقود عليه‪.‬‬

‫واذا كـان المبيــع وأجـزاءه حاضـ ار فــي مجلـس العقــد أو عينـة منــه فتكفــي رؤيـة بعضــه‪ ،‬وهــو‬
‫مــا يعــرف عنــد الفقهــاء ببيــع النمــوذج‪ ،‬ولكــن فــي حالــة غيابــه لكونــه غيــر مملــوك للبــائع أو‬
‫‪2‬‬
‫مملوكا له ولكن تعذر إحضاره أو رؤيته‪ ،‬فإن الوصف يقوم مقام الرؤية‪.‬‬

‫وقــد حرص ــت التش ـريعات عل ــى إعــادة التـ ـوازن بواســطة نص ــوص خاصــة تض ــمن‬
‫الحماية الكافية للمستهلكين وتحقق االستقرار‪ .‬هـذه األحكـام يزخـر بهـا الفقـه اإلسـالمي مـن‬
‫خـالل مبادئـه التـي تنهـي عـن الجهالـة والغـرر‪ ،‬وتـدعو إلـى ضـرورة الرضـا التـام وبـث روح‬
‫التناصح بين المسلمين من خالل ما وضعته من ضوابط إلبرام العقود‪.‬‬

‫من هنا تظهـر أهميـة البحـث علـى المسـتويين النظـري و العملـي‪ ،‬فعلـى المسـتولى‬
‫النظري فإن البحث يناقش مسـألة ثـار الخـالف بشـأنها بـين فقهـاء الشـريعة اإلسـالمية وهـي‬
‫طبيعة البيع على الصفة‪ ،‬ومدى اعتباره من بيوع الغرر‪.‬‬

‫وعلى المستوى التطبيقي فإن البيع على الصـفة صـار لصـيقا بالمعـامالت الحاليـة‬
‫من خالل الطرق الحديثة التي أصبحت العقود تبرم بناءا عليها‪.‬‬

‫المبحث األول‪ :‬حكم البيع على الصفة للعين الغائبة في الفقه اإلسالمي‬

‫م ــن المعل ــم أن غ ــرض الشـ ـريعة اإلس ــالمية الس ــمحة قط ــع التن ــازع والش ــقاق ب ــين‬
‫النـاس‪ ،‬ولــذلك قضـت بفســاد عقـود البيــع التــي مـن شــأنها إثـارة التنــازع والخصـومات‪ ،‬وهــذا‬

‫‪1‬‬
‫العياشي فداد‪ ،‬البيع على الصفة للعين الغائبة وما يثبت في الذمة مع اإلشارة إلى التطبيقات المعاصرة في‬
‫والتدريب‪،‬جدة‪،‬الطبعة‬ ‫للبحوث‬ ‫اإلسالمي‬ ‫المعهد‬ ‫‪31‬‬ ‫رقم‬ ‫بحث‬ ‫المالية‪.‬‬ ‫المعامالت‬
‫األولى‪،.9333.6896‬ص‪.73‬‬
‫‪2‬‬
‫العياشي فداد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.77‬‬

‫‪224‬‬
 ‫أ‪ .‬أزوا عبد القادر‬ ‫البيع على أساس الوصف وتطبيقاته الحديثة‬

‫متفق عليه بين أئمة المذاهب‪ ،‬ولكنهم اختلفـوا فـي بعـض الصـور التـي لـم يكـن المبيـع فيهـا‬
‫واضحا من جميع جهاته‪.1‬‬

‫و يعــود ســبب الخــالف إلــى اخــتالفهم فــي الغــرر الناشــا عــن نقصــان العلــم المتعلــق‬
‫بالصـفة عـن العلـم المتعلـق بـالحس‪ ،‬هـل هـو مـن الغـرر الكثيـر الـداخل تحـت نهـي الرسـول‬
‫صلى هللا عليه وسلم عن بيع الغرر‪ ،‬أم أنه من الغرر اليسير المستجاز الذي ال يمنـع مـن‬
‫صحة العقد‪.2‬‬

‫فيــرى الحنفيــة‪ 3‬والمالكيــة‪ 4‬جـواز بيــع العــين الغائبــة‪ ،‬أمــا الشــافعية فاألصــل عنــدهم‬
‫أن هذا البيع ال يجوز‪ ،‬ولكن إذا وصفت بما يرفع الجهالة عنها‪ ،‬ففـي ذلـك قـوالن‪ :‬فالقـديم‬
‫فــي المــذهب يصــح البيــع مــع ثبــوت خيــار الرؤيــة للمشــتري‪ ،‬أمــا القــول الجديــد فــال يصــح‬
‫البيـع‪ .5‬وعـن الحنابلـة ففـي البيـع الغائـب رويتـان‪ ،‬أظهرهـا أن الغائـب الـذي لـم يوصـف ولـم‬
‫تتقـدم رؤيتـه ال يصـح بيعـه‪ ،‬والروايـة األخـرى أنـه يصـح‪ .‬أمـا عـن ثبـوت الخيـار للمشـتري‬
‫فعلى المشهور ثبوته‪.6‬‬

‫‪1‬‬
‫عبد الرحمن الجزيري‪ ،‬كتاب الفقه على المذاهب األربعة‪ ،‬الجزء الثاني‪:‬قسم المعامالت‪ ،‬المكتبة التجارية‬
‫الكبرى‪ ،6233،‬ص‪.968‬‬
‫‪2‬‬
‫ابن رشد‪ ،‬المقدمات‪ ،‬ج‪ ،9-6‬كتاب الغرر‪ ،‬مؤسسة الحلبي وشركاءه للنشر والتوزيع‪ ،‬القاهرة‪ ،‬ص‪.336‬‬
‫‪3‬‬
‫بدر المنتقى في شرح الملتقى‪ ،‬ج‪ ،9‬ص‪ .7‬البناية في شرح الهداية‪ ،‬ط‪ ،6‬دار الفكر‪ ،‬بيروت‪،6836،6276،‬‬
‫ص‪ ،739‬العياشي فداد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.83‬‬
‫ابن رشد‪ ،‬المقدمات‪ ،‬ج‪،9-6‬المرجع السابق‪،‬ص‪ .336‬الفروق للقرافي‪ ،‬الفرق السابع والثمانون المائة‪ ،‬عالم‬ ‫‪4‬‬

‫الكتب‪ ،‬بيروت‪ ،‬دون سنة الطبع‪ ،‬الجزء الثالث‪ ،‬ص‪.987 .983‬‬

‫فيجوز البيع على الصفة إذا اجتمعت ثالثة شروط‪:‬‬
‫‪ -‬أن يكون قريبا جدا تمكن رؤيته من غير مشقة‬
‫‪ -‬أال يكون بعيدا جدا لتوقع تغيره قبل التسليم و يتعذر تسليمه‪.‬‬
‫‪ -‬أن يصفه بصفاته‪.‬‬
‫* القرافي‪ ،‬الفروق‪ ،‬الجزء الثالث‪ ،‬عالم الكتب‪ ،‬بيروت‪ ،‬دون سنة النشر‪ ،‬ص‪987 .983‬‬
‫‪5‬‬
‫الشيرازي‪ ،‬المهذب في فقه اإلمام الشافعي‪ ،‬ط‪ ،9‬مطبعة الحلبي‪ ،‬القاهرة‪ ،6238 .6738 ،‬ج‪ ،6‬ص‪ ،917‬مشار‬
‫إليه العياشي فداد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪ .863‬اإلمام الشافعي‪ ،‬كتاب األم‪ ،‬دار المعرفة‪ ،‬بيروت‪ ،‬ج‪ ،7‬ص‪.7‬‬
‫‪6‬‬
‫ابن قدامة‪ ،‬المغني ويليه الشرح الكبير‪ ،‬ج‪ ،8‬ص‪.93‬‬

‫‪225‬‬
 ‫أ‪ .‬أزوا عبد القادر‬ ‫البيع على أساس الوصف وتطبيقاته الحديثة‬

‫المطلب األول‪ :‬أدلة القائلين بجواز البيع على أساس الوصف‬

‫الرَبــا) فلفــظ البيــع يســتغرق كــل صــوره إال بيعــا‬

‫البْيـ َـع و َحـ َّـرم ِ‬
‫َحـ َّـل هللاُ َ َ َ‬ ‫(وأ َ‬
‫قــال تعــالى َ‬
‫منعه كتاب أو سنة أو إجماع‪.1‬‬

‫ِ‬ ‫ْكُلوا أَمـواَل ُكم بيـن ُكم ِب ِ‬ ‫وقوله كذلك (يا أَي َّ ِ‬
‫ـارة َع ْـن تَ َـر ٍ‬
‫اض‬ ‫الباط ِـل ِإ َّال أ ْ‬
‫َن تَ ُكـو َن ت َج َ‬ ‫َمُنوا َال تَأ ُ ْ َ ْ َ ْ َ ْ َ‬ ‫ين آ َ‬
‫ُّها الذ َ‬ ‫َ َ‬
‫ـان ِب ُكـ ْـم َر ِحيمــا) ‪ .‬فــال يشــترط فــي التجــارة إال الترضــي‪ ،‬وبيــع‬ ‫ِ‬
‫مـ ْـن ُك ْم َوَال تَْقُتُل ـوا أَْنُف َسـ ُـك ْم ِإ َّن هللاَ َكـ َ‬
‫‪2‬‬

‫العين الغائبة داخل في ذلك من حيث تحقق التراضي بين المتعاقدين‪.3‬‬

‫وعن أبي هريرة رضي هللا عنه قـال‪ :‬قـال رسـول هللا صـلى هللا عليـه وسـلم(من اشـترى شـيئا‬
‫لــم ي ـره فهــو بالخيــار إذا رآه) فالص ـريح فــي الحــديث صــحة الش ـراء ابتــداء مــع ثبــوت الخيــار‬
‫للمشتري‪.4‬‬

‫كمــا روى عــن عثمــان رض ـي هللا عنــه أنــه ابتــاع مــن طلحــة بــن عبيــد هلل أرضــا‬
‫بالمدينة ناقلة بأرض بالكوفة ‪،‬فلما تباينا ندم عثمـان ثـم قـال بايعتـك مـا لـم أره‪ ،‬فقـال طلحـة‬
‫إنمــا النظــر لــي إنمــا ابتعــت مغيبــا‪ ،‬وأمــا أنــت فقــد أريــت م ـا ابتعــت‪ ،‬فجعــال بينهمــا حكمــا‪،‬‬
‫فحكمـا جبيــر بــن مطعــم فقضــى علــى عثمــان أن البيــع جــائز وأن النظــر لطلحــة ألنــه ابتــاع‬
‫مغيبا‪ 5.‬وهذا الخبر يدل على اتفاق هؤالء الصحابة على صحة البيع‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫ابن حزم‪ ،‬المحلى‪ ،‬ج‪ ،7‬ص‪.76‬‬
‫‪2‬‬
‫سورة البقرة‪ ،‬اآلية ‪.933‬‬
‫‪3‬‬
‫النووي‪ ،‬المجموع‪ ،‬ج‪ ،2‬ص‪ ،736‬مشار إليه العياشي فداد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.88‬‬
‫‪4‬‬
‫السرخسي‪ ،‬المبسوط‪ ،‬ط‪ ،9‬دار المعرفة‪ ،‬بيروت‪ ،‬ج‪ ،67‬ص‪ ،33‬مشار إليه العياشي فداد‪ ،‬المرجع السابق‪،‬‬
‫ص‪.88‬‬
‫‪5‬‬
‫السنن الكبرى‪ ،‬البيهقي‪ ،‬كتاب البيوع باب من قال يجوز بيع الغائبة‪ ،‬ج‪ ،3‬ص‪ ،917‬مشار إليه العياشي فداد‪،‬‬
‫المرجع السابق‪ ،‬ص‪.88‬‬
‫النووي‪ ،‬المجموع شرح المهذب‪ :‬الجزء التاسع‪ ،‬مطبعة العاصمة‪ ،‬دون سنة النشر‪ ،‬ص‪.763‬‬

‫‪226‬‬
 ‫أ‪ .‬أزوا عبد القادر‬ ‫البيع على أساس الوصف وتطبيقاته الحديثة‬

‫كمـ ــا اسـ ــتدلوا بـ ــالقول أن رؤيـ ــة المعقـ ــود عليـ ــه ال تـ ــؤثر دائمـ ــا فـ ــي صـ ــحة عقـ ــد‬
‫المعاوضة كما في النكاح‪1،‬كذالك أن بيع الرمان و اللوز والجوز فـي قشـرها األسـفل يجـوز‬
‫مع أنها من المغيبات والحال كذلك بالنسبة للعين الغائبة‪.2‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬أدلة القائلين بعدم جواز البيع على أساس الوصف‬

‫عــن أبــى هريـرة رضــي هللا عنــه قــال نهــى رســول هللا عــن بيــع الحصــاة و عــن بيــع‬
‫الغرر‪ .‬ووجه الداللة أن بيع العين الغائبة نوع من بيوع الغرر‪ ،‬فهو يشبه بيع المعدوم‪.3‬‬

‫كما نهى المصطفى صلى هللا عليه وسلم عن أن يبيع اإلنسان مـا لـيس عنـده‪ ،‬وكـذلك بيـع‬
‫المالمســة ‪ -‬لمــس الثــوب دون النظــر إلي ـه‪ ،‬فعلــة المالمســة توجــد فــي بيــع الغائــب بســبب‬
‫الجهل بالمبيع‪.4‬‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬البيع على أساس الوصف في القانون المدني‬

‫المطلب األول‪ :‬القواعد العامة للبيع على أساس الوصف‬

‫تنص المادة ‪ 28‬مدني جزائري "إذا لم يكن المحـل معينـا بذاتـه وجـب أن يكـون معينـا‬
‫بنوعه ومقداره واال كان العقد باطال‪.‬‬

‫ويكفي أن يكون المحل معينا بنوعه فقـط إذا تضـمن العقـد مـا يسـتطاع بـه تعيـين مقـداره‬
‫و إذا لم يتفق المتعاقدان على درجة الشيء من حيث جودتـه ولـم يمكـن اسـتخالص ذلـك مـن‬
‫العرف أو من ظرف آخر التزم المدين بأن يسلم شيئا من صنف متوسط‪".‬‬

‫هــذا الــنص يكتفــي بــأن يكــون المحــل معينــا أو قــابال للتعي ـين حتــى يصــح العقــد دون أن‬
‫يشترط رؤيته‪ ،‬وهذا مـا دفـع المشـرع إلـى إضـافة شـرط آخـر هـو العلـم الكـافي بـالمبيع لتحقيـق‬

‫‪1‬‬
‫ابن قدامة‪ ،‬المغني‪ ،‬ج‪ ،8‬ص‪.93‬‬
‫‪2‬‬
‫ابن رشد‪ ،‬المقدمات‪ ،‬ج‪ ،9‬ص‪.37‬‬
‫‪3‬‬
‫النووي‪ ،‬المجموع شرح المهذب‪،‬ج‪،2‬ص‪.773‬‬
‫‪4‬‬
‫الماوردي‪ ،‬الحاوي‪ ،‬ج‪ ،3‬ص‪ .61‬مشار إليه في العياشي فداد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.83‬‬

‫‪227‬‬
 ‫أ‪ .‬أزوا عبد القادر‬ ‫البيع على أساس الوصف وتطبيقاته الحديثة‬

‫الرضــا التــام‪ .‬حيــث جــاء فــي الفق ـرة الثانيــة مــن المــادة ‪ 739‬قــانون مــدني‪" :‬يجــب أن يكــون‬
‫المشــتري عالمــا بــالمبيع علمــا كافيــا و يعتبــر العلــم كافيــا إذا اشــتمل العقــد علــى بيــان المبيــع‬
‫وأوصافه األساسية بحيث يمكن التعرف عليه"‪.‬‬

‫ويختلـف العلـم الكــافي بـالمبيع عــن تعيينـه‪ ،‬أو قابليتـه للتعــين‪ ،‬فـالعلم الكــافي بـالمبيع هــو‬
‫معرفــة أوصــافه األساســية‪ ،‬ذلــك أن المبيــع قــد يكــون معينــا دون أن يعلــم بــه المشــتري علمــا‬
‫كافي ــا‪ ،‬ك ــأن يعـ ـين الب ــائع موق ــع العق ــار دون أن يح ــدد أوص ــافه األساس ــية كمس ــاحته وع ــدد‬
‫الطوابق‪.‬‬

‫ولقد كانت أحكام العلم الكافي تقتصر على إلـزام البـائع بـإعالم المشـتري باألوصـاف‬
‫األساسية للمبيع‪ ،‬ولكن التقدم التكنولوجي في الصناعة والتقنية فـي المنتجـات والتـي تحتـاج‬
‫إلــى خبـرة عاليــة لإللمــام بهــا‪ ،‬أدى إلــى زيــادة أهميــة إلـزام البــائع بــاإلعالم بكافــة المعلومــات‬
‫والبيانات المتعلقة بـالمبيع وبالطريقـة المثلـى فـي اسـتخدامه‪ ،‬لتفـادي األضـرار التـي قـد تنشـأ‬
‫بسبب االستعمال الخاطا‪.1‬‬

‫ثم أصبح االلتزام بالتحذير والنصيحة التزاما مستقال بذاته عـن نظريـة الغلـط والتـدليس‬
‫ونظرية ضـمان العيـوب الخفيـة‪ ،‬فـاإلخالل بـه يـؤدي إلـى االلتـزام بـالتعويض اسـتقالال عـن‬
‫اإلبطال الذي هو جزاء الوهم أو الضمان‪.2‬‬

‫فالمشرع اشترط رؤية المبيع أو ما يقوم مقامها‪ ،‬وبذلك فإن العلم الكافي يتحقق بـ‪:‬‬

‫المعاين ــة‪ :‬االط ــالع عل ــى ح ــال المبي ــع بم ــا يتناس ــب و طبيع ــة الغ ــرض المع ــد ل ــه‪ ،‬مادام ــت‬
‫المعاينة تمت بطريقة تمكن الرجل العادي من معرفة هذه األوصاف‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫السيد محمد السيد عمران‪ ،‬االلتزام باإلخبار‪ ،‬دراسة مقارنة‪ ،6222 ،‬دار المطبوعات الجامعية‪ ،6222 ،‬ص‪.33‬‬
‫محمد عبد القادر علي الحاج‪ ،‬مسؤولية المنتج والموزع‪ ،‬دراسة في قانون التجارة الدولية مع المقارنة بالفقه‬ ‫‪2‬‬

‫اإلسالمي‪ ،‬مطبعة األمانة‪،6279،‬ص‪.31‬‬

‫‪228‬‬
 ‫أ‪ .‬أزوا عبد القادر‬ ‫البيع على أساس الوصف وتطبيقاته الحديثة‬

‫بيان األوصاف األساسية‪ :‬فقد ال يتمكن المشتري من المعاينة ألن المحـل قـد يكـون غائبـا أو‬
‫عاجز عن االنتقـال‪،‬‬
‫ا‬ ‫موجودا في مكان يصعب معاينة حقيقته لكون المشتري فاقدا للبصر أو‬
‫فيتم معرفة المبيع ببيان أوصافه األساسية‪.‬‬

‫إقرار المشتري‪ :‬واإلقرار ال يخرج عن فرضين‪:‬‬

‫‪ ‬أن يكون المشتري قد عاين المبيع فعال‪ ،‬فيكون اإلقرار معب ار عن الواقع‪.‬‬
‫‪ ‬التنازل على حق الرؤية بأن يقر المشتري بالعلم مع عـدم رؤيـة المبيـع كـل ذلـك مـا لـم‬
‫‪1‬‬
‫يثبت تدليس البائع‪.‬‬
‫فالقـانون يجيــز بيـع العــين الغائبـة عــن المجلـس سـواء سـبق رؤيتهــا أم ال إذا تـوافر مــا‬
‫يقــوم مقــام الرؤيــة‪ ،‬وهــو الوصــف أو اإلق ـرار بــالعلم مــن جانــب المشــتري دون أن يثبــت لــه‬
‫الخيـار‪ ،‬وفـي ذلــك يختلـف القـانون عــن الفقـه اإلســالمي الـذي يثبـت للمشــتري الخيـار‪ ،‬فــإذا‬
‫وجده على الصفة لزمه البيع واذا وجده مخالفا للوصف يثبت له الخيار‪.‬‬

‫أمــا إذا اشــترى مــا لــم ي ـراه أو مــا يقــوم مقــام الرؤيــة‪ ،‬فالعقــد صــحيح و يثبــت للمشــتري‬
‫حق طلب إبطال البيع إذا لم يوافقه(ثبوت خيار الرؤية)‬

‫المطلب الثاني‪ :‬التطبيقات الحديثة للبيع على أساس الوصف‬

‫الفرع األول‪ :‬وصف المبيع بواسطة النشرة اإلعالنية (الكتالوج)‬
‫النشـ ـرة اإلعالني ــة وس ــيلة أساس ــية ف ــي البي ــع بواس ــطة الم ارس ــلة حي ــث ينعــدم االتص ــال‬
‫الم ــادي ف ــال يس ــتطيع المش ــتري معاين ــة الس ــلعة نظـ ـ ار لغي ــاب المح ــل التج ــاري‪ .‬فيس ــتطيع‬
‫المشتري التعرف على السلع باإلطالع على الموصفات المدرجة في اإلعالنات التـي تتخـذ‬
‫صـ ــو ار متعـ ــددة‪ ،‬فقـ ــد يكـ ــون فـ ــي شـ ــكل ورقـ ــي يتضـ ــمن بيانـ ــات مكتوبـ ــة ورسـ ــومات للسـ ــلع‬

‫عبد هللا محمد العلفى‪ ،‬أحكام الخيار في القانون المدني اليمني‪ ،‬دراسة مقارنة بالقانون المدني المصري‪ ،‬رسالة‬ ‫‪1‬‬

‫دكتوراه‪ ،6277 ،‬ص‪.712-717‬‬

‫‪229‬‬
 ‫أ‪ .‬أزوا عبد القادر‬ ‫البيع على أساس الوصف وتطبيقاته الحديثة‬

‫المعروضــة للبيــع‪ ،‬وقــد يكــون فــي شــكل ش ـرائط فيــديو يــتم االطــالع عليهــا بواســطة جهــاز‬
‫‪1‬‬
‫التلفاز أو الحاسب اآللي‪ ،‬أو يتخذ شكل صور متحركة وهو األكثر انتشا ار حاليا‪.‬‬
‫علــى أنــه يجــب أن ي ارعــى فــي النش ـرات القواعــد والتنظيمــات الخاصــة بالتجــارة ألنهــا‬
‫وسيلة للتوزيع التجاري‪ ،‬فيجب أن تحتوي على بيانات صحيحة بلغـة البلـد الـذي تـوزع فيـه‪،‬‬
‫ويجب أال تتضمن بيانات مضللة أو اإلشارة الى سلع أو منتجات ممنوعة أو محظورة‪.‬‬

‫فظهــور هــذه النش ـرات ارتــبط بالتقــدم الحاصــل فــي مجــالي اإلنتــاج والتوزيــع‪ ،‬فعمــدت‬
‫المؤسسـات الــى تنميـة مبيعاتهــا و التـرويج لهــا عـن طريــق تحسـين شــكل اإلعالنـات وتقــديم‬
‫الح ـوافز للعمــالء‪ ،‬وهــي وســائل مشــروعة مــا لــم تشــتمل علــى إعــالم مضــلل أو نصــب أو‬
‫احتيال‪.2‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬البيع بواسطة البث التلفزيوني‬

‫البـ ــث التلفزيـ ــوني هـ ــو نشـ ــر مت ـ ـزامن للبرنـ ــامج و المعلومـ ــات الترفيهيـ ــة أو التعليميـ ــة‬
‫المص ــورة الموجه ــة للجمه ــور عب ــر القنـ ـوات التلفزيوني ــة المرئي ــة محلي ــا أو دولي ــا مــن خ ــالل‬
‫‪3‬‬
‫األقمار الصناعية‪.‬‬
‫ف ــيمكن تعري ــف التعاق ــد عـ ـن طري ــق التلفزي ــون بأن ــه عب ــارة ع ــن طل ــب س ــلعة أو من ــتج‬
‫بواســطة التلفــون أو المنتيــل تاليــا علــى عرضــها المنقــول بواســطة وســائل االتصــال الســمعية‬
‫المرئيــة‪ 4.‬فيق ــوم المتلقــي باالتص ــال هاتفيــا بالبرن ــامج مــع إرس ــال شــيك بــالمبلغ المحــدد أو‬
‫‪5‬‬
‫التسديد بوسائل الدفع األخرى وبذلك ينعقد العقد‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫ممدوح مبروك‪ ،‬أحكام العلم بالمبيع وتطبيقاته في ضوء تقدم وسائل التكنولوجيا المعاصرة‪ ،‬دراسة مقارنة بين‬

‫القانون المدني المصري والفرنسي والفقه اإلسالمي‪ ،‬المكتب الفني لإلصدارات القانونية‪ ،6222 ،‬ص‪.373‬‬
‫‪2‬‬
‫ممدوح محمد مبروك‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.376‬‬
‫‪3‬‬
‫سمير حامد عبد العزيز الجمال‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.72‬‬
‫السيد عبد المعطي خيال‪ ،‬التعاقد عن طريق التلفزيون‪ ،‬دون دار النشر‪ ،‬دون سنة النشر‪ ،‬ص‪.63‬‬ ‫‪4‬‬

‫‪5‬‬
‫أحمد سعيد الزقرد‪ ،‬حق المشتري في إعادة النظر في عقود البيع بواسطة التلفزيون‪ ،‬مجلة الحقوق‪ ،‬جامعة‬
‫الكويت‪ ،6223،‬ص‪.632‬‬

‫‪231‬‬
 ‫أ‪ .‬أزوا عبد القادر‬ ‫البيع على أساس الوصف وتطبيقاته الحديثة‬

‫ويرى الفقه الفرنسي أن تسمية هذا البرنامج ‪ tèlè-achat‬تعبيـر غيـر دقيـق وغـامض‬
‫حيــث يشــتمل علــى عنصــر يتعلــق بقــانون التلفـزة ‪،le droit de l´audiovisuel‬‬
‫وعنصــر يتعلــق بقــانون العقــود‪ ،‬كمــا يمكــن أن يتحلــل فــي صــورة برنــامج إذاعــي تلفزي ـوني‬
‫يقترب في بعـض الوجـوه مـع اإلعـالن‪ ،‬وبـذلك يخضـع لقواعـد النشـر واإلذاعـة التـي تضـعها‬
‫الســلطات العامــة لوســائل اإلذاعــة والنشــر مــن ناحيــة أخــرى‪ ،‬وفــي الوقــت نفس ـه يمكــن أن‬
‫يتحلل في صورة عرض تعاقدي حقيقي‪.1‬‬

‫ونظ ار لخطورة التلفاز بحكم انتشاره‪ ،‬ومؤثر بمـا لـه مـن قـوة الجـذب واإلقنـاع بالصـوت‬
‫والصــورة وبالتــالي يخشـى مــن إغـراء المتلقــي وهــو فــي منزلــه بش ـراء ســلع غيــر ضــرورية أو‬
‫غيــر ذات أولويــة‪ ،‬أو إقناعــه بش ـراء ســلع غيــر جيــدة يســاعد علــى ذلــك أن عــرض الســلع‬
‫بواسطة التلفزيون يهدف إلى التسويق للسـلع و الخـدمات‪ ،‬تنشـأ الحاجـة إلـى وسـائل لحمايـة‬
‫إرادة المستهلك‪.‬‬

‫وعلى الجانب اآلخر أثار البيع بواسـطة التلفزيـون القلـق و االضـطراب لـدى المحـالت‬
‫التجارية التي وجدت في البـرامج منافسـا قويـا وغيـر مسـبوق فـي دائـرة التوزيـع المعروفـة وال‬
‫يمكن مجاراته‪.2‬‬

‫ولــذلك تــدخل المشــرع الفرنســي ونظــم هــذه التقنيــة للبيــع بالقــانون ‪ 96/77‬فــي ‪ 1‬ينــاير‬
‫‪ 6277‬وقد تعدى األمر عمليات البيع بالتلفاز أو الراديو إلى كل البيـوع التـي تـتم عـن بعـد‬
‫أو مســافة ‪ ،vente a distance‬ونــص بصــفة خاصــة علــى تقريــر حــق المشــتري فــي‬
‫إعــادة النظــر فــي البي ـع عــن طريــق رد المبيــع و اســترداد الــثمن أو اســتبدال الســلعة خــالل‬
‫ســبعة أيــام مــن تســلم المبيــع‪ ،‬كمــا نــص علــى ذلــك فــي قــانون االســتهالك الصــادر فــي ‪91‬‬
‫يوليــه ‪ 6227‬فــي المــادة ‪ 62/696-61/696‬وت ــرك للجنــة القوميــة لالتصــاالت والحري ــة‬

‫‪1‬‬
‫ممدوح محمد مبروك‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.333‬‬
‫‪2‬‬
‫أحمد سعيد الزقرد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.679‬‬

‫‪231‬‬
 ‫أ‪ .‬أزوا عبد القادر‬ ‫البيع على أساس الوصف وتطبيقاته الحديثة‬

‫‪ C.N.C.L‬مهم ـ ـ ــة وض ـ ـ ــع القواع ـ ـ ــد التنظيمي ـ ـ ــة الخاص ـ ـ ــة بع ـ ـ ــرض المبيع ـ ـ ــات باإلذاع ـ ـ ــة‬
‫والتلفزيون‪.1‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬بيع المباني تحت اإلنشاء‬

‫أن ازدياد الحاجة إلى المباني وقلة الموارد الالزمة للحصول عليها من جهة‪ ،‬وارتفاع‬
‫تكاليف البناء وتطور مستوياته الفنية من جهة أخرى‪ ،‬اقتضت استحدث أنماطا جديدة‬
‫للتعامل على الوحدات العقارية تخضع ألحكام خاصة تختلف عن القواعد العامة للعقد‬
‫بصفة عامة‪ ،‬وأحكام عقد البيع بصفة خاصة‪.2‬‬
‫وعقد بيع المباني تحت اإلنشاء بحسب التشريع المقارن هو عقد ذو طبيعة خاصة‪،‬‬
‫يتكون من عناصر ال يكفي أي منها مستقال إلبراز طبيعته القانونية‪ ،‬فما دام المشرع‬
‫استعمل مصطلح البيع فجوهره نقل الملكية‪ ،‬واستخدام لفظ تحت اإلنشاء أو التصاميم أو‬
‫المخطط إلبراز جوهر مقاولة البناء‪.‬‬

‫غير أنه و إن كانت هذه الصيغة الجديدة للبيع تعالج اقتصاديا حاجة ذوي الدخول‬
‫المحدودة‪ ،‬فقد أثارت خالفا فقهيا حول ماهيتها‪ ،‬ومدى الجدوى من مزاياها على حساب‬
‫ما تحمله من مخاطر تهدد نجاعتها كحلول قانونية لمشكلة السكن‪.‬‬

‫ومما ال ريب فيه أن مخاطر بيع مسكن مقرر إنشاءه أو في طور اإلنشاء ال تقل‬
‫من حيث األثر عن فشل مشروع البناء‪ ،‬فالمشتري قد يقبل التعاقد في مشروع وهمي قبل‬
‫أن يتيقن من جديته لما يقع في نفسه وتحت ضغط الحاجة من تأثير اإلعالن عن‬
‫المشروع والترويج له بمختلف وسائل الدعاية‪.‬‬

‫أوالا‪ :‬التنظيم القانوني لبيع المباني تحت اإلنشاء‬

‫إن دراسة التنظيم القانوني لبيع المباني تحت اإلنشاء في التشريع الجزائري تقتضي‬
‫الحديث عن النصوص القانونية اآلتية‪:‬‬

‫‪1‬‬
‫ممدوح محمد مبروك‪ ،‬ص‪.376‬‬
‫عالء حسن علي‪ ،‬عقد بيع المباني تحت اإلنشاء‪ ،‬منشورات زين الحقوقية‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،9366 ،‬ص ‪ 67‬وما‬
‫‪2‬‬

‫بعدها‪.‬‬

‫‪232‬‬
 ‫أ‪ .‬أزوا عبد القادر‬ ‫البيع على أساس الوصف وتطبيقاته الحديثة‬

‫‪ :91‬القانون ‪ 94-95‬بتاريخ ‪ 97‬مارس ‪ 1995‬يتعلق بالترقية العقارية‬

‫نص في المادة األولى منه‪" :‬يحدد هذا القانون اإلطار العام للترقية العقارية ويضبط‬
‫القواعد الخاصة ببعض عملياتها‪ .‬وقد كان هذا القانون يهدف إلى تخفيف العبء على‬
‫المؤسسات العمومية في مجال السكن و فتح المجال للمبادرة الخاصة‪.‬‬
‫‪ :93‬المرسوم ‪ 92-92‬بتاريخ ‪ 91‬مارس ‪ 1992‬متعلق بالنشاط العقاري‬
‫لم يقتصر على الترقية العقارية‪ ،‬بل نظم النشاط العقاري بشكل عام‪ ،‬وقد نص في‬
‫المادة ‪ 73‬منه على إلغاء أحكام القانون ‪ ،33-71‬وفتح بذلك المجال لتطوير النشاط‬
‫العقاري بإدماجه في النظام العام لالقتصاد واالعتراف له بالطابع التجاري‪ ،‬فلم تعد الترقية‬
‫العقارية منحصرة في انجاز السكنات ذات االستعمال السكني فحسب بل تتكفل كذلك‬
‫باألغراض األخرى كاالستعمال المهني والتجاري وأداء الخدمات في الميدان التجاري‪.‬‬
‫ومن حيث التنظيم أعاد هذا المرسوم تنظيم مهنة المتعامل في الترقية العقارية‪،‬‬
‫بعدما كان يسمى مكتتبا في ظل القانون ‪ ،33-71‬كما اعتبر الترقية العقارية عمال‬
‫تجاريا يخضع ألحكام القانون التجاري‪ ،‬إضافة إلى تنويع العروض السكنية من خالل‬
‫صيغتي البيع على التصاميم‪ ،‬والبيع باإليجار‪ ،‬إضافة إلى إعادة النظر في العالقة‬
‫االيجارية‪ ،‬فقد كان لهذا المرسوم أثر بالغ على أحكام القانون المدني من حيث تنظيم‬
‫عقد اإليجار‪ ،‬فقد كان مقدمة لتعديل القانون المدني في سنة ‪ ،9333‬فيما يتعلق بإلغاء‬
‫حق البقاء في األمكنة وكذا التجديد الضمني لعقود اإليجار‪.1‬‬

‫كما استحدث مرسوم ‪ 37-27‬صندوق الضمان و الكفالة المتبادلة‪ ،‬وهو عبارة عن‬
‫مؤسسة عمومية تحت وصاية وزير السكن‪ ،‬يتولى ضمان العجز المادي للمتعامل في‬
‫الترقية أو إفالسه‪ ،‬كما يضمن التسبيقات المقدمة من المستفيدين في إطار البيع على‬
‫التصاميم‪.2‬‬

‫هالل شعوة‪ ،‬الوجيز في شرح عقد اإليجار في القانون المدني‪ ،‬جسور للنشر والتوزيع‪ ،9363 ،‬ص ‪ 38‬وما‬
‫‪1‬‬

‫بعدها‪.‬‬
‫‌نظم المشرع الجزائري صندوق الضمان والكفالة من خالل المرسوم التنفيذي ‪ 831-23‬بتاريخ ‪.6223-66-37‬‬
‫‪2‬‬

‫‪233‬‬
 ‫أ‪ .‬أزوا عبد القادر‬ ‫البيع على أساس الوصف وتطبيقاته الحديثة‬

‫‪ :92‬القانون ‪ 97-11‬بتاريخ ‪ 14‬ا‬

‫فبرير ‪ 3911‬المتعلق بالترقية العقارية‬
‫جاء هذا القانون لمواجهة حالة الفوضى التي نجمت عن المرسوم ‪37-27‬‬
‫خصوصا مسألة االنضمام إلى صندوق الضمان والكفالة‪ ،‬حيث ألغى هذا القانون أحكام‬
‫المرسوم ‪ 37-27‬باستثناء المادة ‪.93‬‬
‫وأهم ما يميز هذا القانون إعادة تنظيم مهنة المرقي العقاري من خالل‪:‬‬

‫‪ -‬الفصل بين المقاول والمرقي العقاري‪ :‬حيث تنص المادة ‪ 61‬على أن هذا األخير‬
‫ملزم باالستعانة بخدمات مقاول مؤهل قانونا‪ ،‬ما يعني أن التنفيذ المادي للمشروع‬
‫يختص به المقاول وليس المرقي العقاري‪.‬‬

‫‪ -‬ضرورة الحصول على االعتماد‪ :‬حسب المادة ‪ 38‬الفقرة الثانية‪ ،‬حيث أن صفة‬
‫المرقي العقاري مرتبطة بالحصول على االعتماد والتسجيل في الجدول الوطني‬
‫للمرقين العقاريين‪.‬‬

‫‪ -‬استحداث المجلس األعلى للمهنة‪ :‬حسب المادة ‪ ،98‬والذي من اختصاصاته السهر‬

‫على احترام قواعد أخالقيات ممارسة مهنة المرقي العقاري‪.‬‬

‫‪ -‬تحديد العقوبات التي تحول دون ممارسة مهنة المرقي العقاري‪.‬‬

‫‪ -‬النص على العقوبات اإلدارية‪ ،‬والمتمثلة في سحب االعتماد الذي يعد سند ممارسة‬
‫مهنة المرقي العقاري‪ ،‬وتختلف صور السحب بين السحب المؤقت لمدة ستة أشهر‪،‬‬
‫والسحب النهائي‪ ،‬والسحب التلقائي‪ ،‬وذلك حسب المادة ‪.18‬‬

‫‪ -‬تنظيم المسئولية العشرية‪ ،‬والنص صراحة على إدخال المقاول ومكاتب الدراسات‪،‬‬
‫وجميع المتدخلين الذي لهم صلة بصاحب المشروع‪ ،‬حسب المواد من ‪ 83‬إلى غاية‬
‫‪.82‬‬

‫‪234‬‬
 ‫أ‪ .‬أزوا عبد القادر‬ ‫البيع على أساس الوصف وتطبيقاته الحديثة‬

‫‪ -‬إلزامية االنضمام إلى صندوق الضمان والكفالة‪ ،‬حسب المادة ‪ ،33‬بعدما كان ذلك‬
‫اختياريا في إطار المرسوم ‪ 831-23‬المتضمن إحداث صندوق الضمان و الكفالة‬
‫المتبادلة في إطار الترقية العقارية‪.‬‬

‫‪ -‬االلتزام بمطابقة النشاطات العقارية السابقة عن نشر هذا القانون ألحكام هذا األخير‬
‫خالل ‪ 67‬شهر من تاريخ نشر هذا القانون‪ ،‬وهو ما نصت عليه المادة ‪.32‬‬

‫ثانيا‪ :‬ضمانات المستفيد في إطار بيع المباني تحت اإلنشاء‬

‫هذه الضمانات يمكن تقسيمها إال ضمانات تسبق إبرام العقد‪ ،‬وضمانات مرتبطة‬
‫بتنفيذ األشغال و تسليم العين المبيعة‪.‬‬
‫‪ :91‬ما قبل التعاقد‬
‫أ‪ -‬الترخيص بممارسة نشاط الترقية العقارية" صفة المرقي العقاري"‬
‫يعد هذا اإلجراء من الضمانات األولية واألساسية والتي حاول المشرع ضبطها من‬
‫خالل القانون ‪ ،38-66‬حيث جاء في المادة ‪ 39/38‬منه‪" :‬ال يمكن أيا كان أن يدعي‬
‫صفة المرقي العقاري أو يمارس هذا النشاط ما لم يكن حاصال على اعتماد ومسجال في‬
‫الجدول الوطني للمرقين العقاريين حسب الشروط والكيفيات المحددة في هذا القانون‪".‬‬
‫والمرقي العقاري حسب المادة ‪ 37‬من القانون ذاته هو كل شخص طبيعي أو‬
‫معنوي يبادر بعمليات بناء مشاريع جديدة أو ترميم أو إعادة تأهيل أو تجديد أو إعادة‬
‫هيكلة أو تدعي م بنايات تتطلب أحد هذه التدخالت أو تهيئة وتأهيل الشبكات قصد بيعها‬
‫أو تأجيرها‪.‬‬

‫ب‪ -‬تنظيم اإلعالن عن المشروع العقاري‪:‬‬

‫لقد حرص المشرع على تنظيم المرحلة السابقة على التعاقد‪ ،‬ذلك أن مشاريع البناء‬
‫غالبا ما تسبق بأعمال دعاية قد ال تترجم حقيقة ما يقدم للعمالء فقد تكون الدعاية‬
‫مضللة تخفي مشروعا وهميا غاية المروجين له جمع أرباح طائلة سريعة يساعدهم في‬
‫ذلك حاجة الناس خاصة إلى السكن‪ ،‬ومن هذا المنطلق تنص المادة ‪ 86‬من القانون‬
‫‪ " 38-66‬يلتزم المرقي العقاري بضمان اإلعالم عن مشروعه العقاري في األماكن‬

‫‪235‬‬
 ‫أ‪ .‬أزوا عبد القادر‬ ‫البيع على أساس الوصف وتطبيقاته الحديثة‬

‫المخصصة لإلشهار في البلدية المختصة إقليميا وذلك قبل أي عرض للمبيع"‪ .‬ويعد‬
‫االلتزام باإلعالم من تطبيقات قواعد حماية المستهلك في مجال التشريع العقاري‪.‬‬

‫‪ :93‬أثناء التعاقد‬
‫أ‪ -‬اعتماد قاعدة الرسمية‬
‫ذلك أن كل الحقوق العينية المتعلقة بالعقار ال تنتج آثارها في مواجهة الغير إال بعد‬
‫إشهارها‪ 1،‬فرغم أن المبنى ال يوجد إال بعد تمام البناء‪ ،‬وأن الحيازة واالستغالل ال تنتقل‬
‫إال بعد تمام االنجاز وتسليم شهادة المطابقة من طرف المصالح اإلدارية المعنية‪ ،‬فإن‬
‫الملكية تنتقل للمشتري بمجرد تحرير العقد في الشكل الرسمي واستكمال إجراءات الشهر‪.‬‬
‫ب‪ -‬معالجة الشروط التعسفية‬
‫يعد بيع المباني تحت اإلنشاء مجاال خصبا لفرض الشروط التعسفية كون المشتري‬
‫الطرف األقل خبرة واألضعف اقتصاديا‪ ،‬فقد يقبل بشروط تحرمه حق فسخ العقد إال‬
‫لظروف استثنائية يقدرها المرقي العقاري وحده لقاء تنازل المشتري عن نسبة معينة من‬
‫األقساط ا لتي قام بتسديدها‪ ،‬لذا سارت التشريعات على اعتبار المستفيد مستهلك ويخضع‬
‫لتشريعات حماية المستهلكين والتشريعات الخاصة بحضر الشروط التعسفية‪.2‬‬

‫‪ :92‬أثناء التنفيذ وبعده‬

‫أ‪ -‬االلتزام بمواصلة االنجاز و المطابقة‬
‫ويقصد بمواصلة االنجاز إتمام األشغال‪ ،‬ويختلف هذا االلتزام عن االلتزام بحسن‬
‫االنجاز المرتبط بالضمان‪.‬‬
‫ومدة االنجاز تتحدد في العقد‪ ،‬وفي حالة عدم اإلتمام‪ ،‬فإنه في ظل المرسوم‬
‫التشريعي ‪ 37-27‬وحسب المادة ‪ 63‬منه فإنه يحق لجماعة المالكين مواصلة إنجاز‬
‫البنايات على نفقة المتعامل المتخلف‪ .‬وعلى العكس من ذلك فإن القانون ‪38-66‬‬
‫نص على أن التوقف عن االنجاز يترتب عنه سحب االعتماد الذي سند ممارسة‬

‫جمال بو شنافة‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬دار الخلدونية‪ ،9331 ،‬ص ‪ 962‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪1‬‬

‫عالء حسن علي‪ ،‬عقد بيع المباني تحت اإلنشاء‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪ 637‬وما بعدها‪.‬‬
‫‪2‬‬

‫‪236‬‬
 ‫أ‪ .‬أزوا عبد القادر‬ ‫البيع على أساس الوصف وتطبيقاته الحديثة‬

‫مهنة المرقي العقاري (المادة ‪ ،)18‬ويؤدي إلى حلول صندوق الضمان محل المقتنين‬
‫من أجل متابعة عمليات االنجاز بموجب التزام مرق عقاري آخر على حساب المرقي‬
‫األصلي في حدود األموال المدفوعة‪ ،‬وفي هذا اإلطار يمنع على كل مقتن مواصلة‬
‫إتمام االنجاز بدال من المرقي العقاري الذي كان موضوع سحب االعتماد‪.‬‬

‫وال يقتصر دور المرقي على االنجاز بل البد من مطابقة البنايات لقواعد البناء‬
‫والتعمير‪ ،‬رخصة البناء‪ ،‬التصاميم األولية (المواد من ‪ 33‬إلى ‪ 66‬من القانون ‪-66‬‬
‫‪ ،)38‬وااللتزام بالمطابقة هو التزام بتحقيق نتيجة‪ ،‬ويتم إثبات التخلص منه باستصدار‬
‫شهادة المطابقة (م ‪ 68‬المرسوم ‪ ،37-27‬م ‪ 9/9‬المرسوم التنفيذي ‪ ،37-28‬المادة‬
‫‪ 72‬القانون ‪.)38-66‬‬

‫ب‪ -‬االلتزام بالتسليم‬

‫حسب القواعد العامة في القانون المدني (م ‪ ،)713 ،718‬غير أن القانون‬
‫‪ 38-66‬وبعدما اشترط استعانة المرقي وجوبا بمقاول‪ ،‬فقد نص على االستالم‬
‫المؤقت الذي يتم بين المقاول والمرقي العقاري (م ‪.)37‬‬

‫أما التسليم الذي يتم بين المرقي و المستفيد فيتم إثباته بمحضر يحرر حضوريا‬
‫أمام الموثق الذي حرر عقد البيع يسمى محضر التسليم (م ‪ 78‬القانون ‪.)38-66‬‬

‫ت‪ -‬االلتزام بالضمان‬

‫هناك نوعين من الضمانات‪ ،‬الضمانات العامة التي نص عليها القانون المدني‬
‫( التعرض‪ ،‬االستحقاق‪ ،‬العيوب الخفية)‪ ،1‬الضمانات الخاصة في إطار الترقية‬
‫العقارية‪ ،‬وهي إما اتفاقية يحددها عقد البيع على التصاميم‪ ،‬أو قانونية متمثلة في‬
‫حسن االنجاز وحسن سير عناصر التجهيز‪ ،‬غير أن المشرع لم يوضحهما بدقة‪،‬‬
‫الضمان العشري أو المسئولية المحددة بعشر سنوات ابتداء من تاريخ اإلنجاز (أنظر‬

‫انظر محمد حسنين‪ ،‬عقد البيع في القانون المدني الجزائري‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪ ،9331 ،‬ص ‪ 691‬وما‬
‫‪1‬‬

‫بعدها‪ .‬خليل أحمد حسن قدادة‪ ،‬الوجيز في شرح القانون المدني الجزائري‪ ،‬الجزء الرابع‪ :‬عقد البيع‪ ،‬ديوان‬
‫المطبوعات الجامعية ‪ ،9337 ،‬ص ‪ 688‬وما بعدها‪.‬‬

‫‪237‬‬
 ‫أ‪ .‬أزوا عبد القادر‬ ‫البيع على أساس الوصف وتطبيقاته الحديثة‬

‫م ‪ 338‬قانون مدني‪ ،‬م ‪ 7‬مرسوم ‪ ،37-27‬م ‪ 7‬مرسوم ‪ ،37-28‬م من ‪ 83‬إلى‬

‫غاية ‪ 82‬القانون ‪.)38-66‬‬

‫خاتمـــــــة‬
‫من خالل دراسة هذا الموضوع توصلت إلى النتائج اآلتية‪:‬‬
‫‪ -‬العلــم الكــافي بــالمبيع هــو حــق المشــتري فــي معرف ـة حقيقــة المبيــع ذاتــا ووصــفا‪ ،‬وكافــة‬
‫البيان ــات الض ــرورية والالزم ــة لحس ــن االنتف ــاع ب ــه وتجن ــب أضـ ـ ارره عل ــى الوج ــه ال ــذي‬
‫يناسبه بحيث يكون هذا العلم أساسا للرضا الذي يصدر من المشتري‪.‬‬
‫‪ -‬العلم الكافي يحقق مجموعة من الفوائد بالنسبة للمشتري‪ ،‬فمن الناحية الماديـة يضـمن‬
‫صــحة وســالمة المشــتري ويحقــق المســاواة بــين أط ـراف العقــد‪ ،‬ومــن الناحيــة األخالقيــة‬
‫يفيــد فــي إدخــال قــيم األخالقيــة فــي نطــاق العالقــات العقديــة ولعــل مــن أهــم هــذه القــيم‬
‫حســن النيــة والتعــاون بــين الطــرفين علــى أســاس الصــدق واألمانــة‪ ،‬ويبــرز هــذا الجانــب‬
‫بقدر كبير في الفقه اإلسالمي‪.‬‬
‫‪ -‬العلم الكافي بالمبيع يختلف عن نظام تعيـين المبيـع‪ ،‬فـالتعيين يقتصـر علـى األوصـاف‬
‫المميزة للشيء عن غيره ‪،‬بينما العلم الكافي يمتد إلى حـق المشـتري فـي مالئمـة المبيـع‬
‫لجاجته من الشراء‪.‬‬
‫‪ -‬هناك فرق بين الغرر وبيع المجهول‪ ،‬فبيع الغرر هو الـذي ال يعلـم هـل يحصـل أم ال‪،‬‬
‫كبيــع الطيــر فــي اله ـواء والســمك فــي المــاء‪ ،‬أمــا بيــع المجهــول فهــو مــا علــم حصــوله‬
‫وجهلـ ــت صـ ــفته‪ ،‬كبيـ ــع مـ ــا فـ ــي الكـ ــم‪ ،‬علـ ــى أن الفقهـ ــاء كثي ـ ـ ار مـ ــا يخلطـ ــون بينهمـ ــا‬
‫فيستعملون الواحد موضع اآلخر‪.‬‬
‫‪ -‬يعود سبب الخالف بين فقهاء الشريعة اإلسالمية حول بيـع العـين الغائبـة علـى الصـفة‬
‫إلى اختالفهم في الغرر الناشا عـن نقصـان العلـم المتعلـق بالصـفة عـن العلـم المتعلـق‬
‫بــالحس‪ ،‬هــل هــو مــن الغــرر الكثيــر الــداخل تحــت نهــي الرســول صــلى هللا عليــه وســلم‬
‫عن بيع الغرر‪،‬أم أنه من الغرر اليسير المستجاز فـي البيـوع الـذي ال يمنـع مـن صـحة‬
‫العقد‪ .‬فمن رآه من الغرر اليسير أجازه‪ ،‬ومـن أثبـت للمشـتري خيـار الرؤيـة رأى أنـه ال‬
‫غرر هناك حتى وان لم تكن له رؤية‪.‬‬

‫‪238‬‬
 ‫أ‪ .‬أزوا عبد القادر‬ ‫البيع على أساس الوصف وتطبيقاته الحديثة‬

‫‪ -‬يتف ــق الفق ــه اإلس ــالمي م ــع الق ــانون الم ــدني م ــن حي ــث البيان ــات الت ــي يج ــب أن يك ــون‬
‫المشتري على علم بها‪.‬‬
‫‪ -‬الفق ــه اإلس ــالمي اتخ ــذ للغ ــرر مع ــايير مرن ــة أمك ــن معه ــا تغ ــاير الحل ــول عن ــد تف ــاوت‬
‫الظـ ــروف واخـ ــتالف المالبسـ ــات ‪،‬فيسـ ــتطيع الفقـ ــه اإلسـ ــالمي مـ ــن وراء هـ ــذه المعـ ــايير‬
‫مسايرة الحضارات المتطورة في كل عصر‪،‬وال شك في أن النظـام الـذي يتخـذ المعـايير‬
‫المرنة إنما يدل على تقدم كبير في قواعده‪.‬‬
‫‪ -‬قواعد القابلية لإلبطـال فـي القـانون المـدني هـي تطبيـق ألحكـام خيـار الرؤيـة فـي الفقـه‬
‫اإلسالمي‪.‬‬
‫‪ -‬حق المشـتري فـي التعـويض فـي حالـة الضـرر مـن جـراء تخلـف الوصـف‪ ،‬ويكـون ذلـك‬
‫بناء على المسؤولية المدنية فـي القـانون المـدني‪ ،‬وبنـاء علـى أحكـام الضـمان فـي الفقـه‬
‫اإلسالمي‪.‬‬

‫قائمة المراجع‪:‬‬
‫المراجع الفقهية‪:‬‬
‫‪ ‬عبـد الـرحمن الجزيـري‪ ،‬الفقـه علـى المــذاهب األربعـة‪ ،‬الجـزء الثـاني‪ :‬قسـم المعـامالت‪ ،‬المكتبــة‬
‫التجارية الكبرى‪.6233 ،‬‬
‫‪ ‬النــووي‪ ،‬المجمــوع شــرح المهــذب‪ ،‬ج‪ ،2‬مكتبــة اإلرشــاد‪ ،‬المملكــة العربيــة الســعودية‪ ،‬دون ســنة‬
‫النشر‪.‬‬
‫‪ ‬ابــن رشــد‪ ،‬المقــدمات‪،‬ج‪ ،9-6‬مؤسســة الحلبــي وشــركاءه للنشــر والتوزيــع‪ ،‬القــاهرة‪ ،‬دون ســنة‬
‫النشر‪.‬‬
‫‪ ‬القرافي‪ ،‬الفروق‪ ،‬الجزء الثالث‪ ،‬عالم الكتب‪ ،‬بيروت‪ ،‬دون سنة النشر‪.‬‬
‫‪ ‬ابن قدامة‪ ،‬المغني ويليه الشرح الكبيـر‪ ،‬الجـزء ال اربـع‪ ،‬دار الكتـب العلميـة‪ ،‬بيـروت‪ ،‬دون سـنة‬
‫النشر‪.‬‬
‫‪ ‬اإلمام الشافعي‪،‬األم‪ ،‬دار المعرفة‪ ،‬بيروت‪ ،‬دون سنة النشر‪.‬‬
‫المراجع القانونية‪:‬‬
‫النصوص القانونية‪:‬‬

‫‪239‬‬
 ‫أ‪ .‬أزوا عبد القادر‬ ‫البيع على أساس الوصف وتطبيقاته الحديثة‬

‫‪ ‬األمر ‪ 32-33‬المتضمن القانون المدني المعدل والمتمم‪.‬‬

‫‪ ‬القانون ‪ 33-71‬بتاريخ ‪ 38‬مارس ‪ 6271‬يتعلق بالترقية العقارية‪.‬‬
‫‪ ‬المرسوم ‪ 37-27‬بتاريخ ‪ 36‬مارس ‪ 6227‬يتعلق بالنشاط العقاري‪.‬‬
‫‪ ‬القانون ‪ 38-66‬بتاريخ ‪ 63‬ا‬
‫فبرير ‪ 9366‬يتعلق بالترقية العقارية‪.‬‬
‫المؤلفات‪:‬‬
‫‪ ‬السـ ــيد محمـ ــد السـ ــيد عم ـ ـران‪ ،‬المجموعـ ــة‪ ،‬االلت ـ ـزام باإلخبـ ــار‪ ،‬د ارسـ ــة مقارن ـ ـة‪ ،6222 ،‬دار‬
‫المطبوعات الجامعية‪.6222 ،‬‬
‫‪ ‬جمال بوشنافة‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬دار الخلدونية‪.9331 ،‬‬
‫‪ ‬حسن علي‪ ،‬عقد بيع المباني تحت اإلنشاء‪ ،‬منشورات زين الحقوقية‪ ،‬الطبعة األولى ‪.9366‬‬
‫‪ ‬محمد حسنين‪ ،‬عقد البيع في القانون المدني الجزائري‪ ،‬ديوان المطبوعات الجامعية‪.9331 ،‬‬
‫‪ ‬محمــود الســيد عبــد المعطــي خيــال‪ ،‬التعاقــد عــن طريــق التلفزيــون‪ ،‬دون دار النشــر‪ ،‬دون ســنة‬
‫النشر‪.‬‬
‫‪ ‬ممـدوح مبـروك‪ ،‬أحكـام العلــم بـالمبيع وتطبيقاتـه فـي ضــوء تقـدم وسـائل التكنولوجيـا المعاصـرة‪،‬‬
‫د ارسـ ــة مقارنـ ــة بـ ــين القـ ــانون المـ ــدني المصـ ــري والفرنسـ ــي والفقـ ــه اإلسـ ــالمي‪ ،‬المكتـ ــب الفنـ ــي‬
‫لإلصدارات القانونية‪.6222،‬‬
‫‪ ‬هــالل شــعوة‪ ،‬الــوجيز فــي شــرح عقــد اإليجــار فــي القــانون المــدني‪ ،‬جســور للنشــر والتوزيــع‪،‬‬
‫‪.9363‬‬
‫الرسائل العلمية‪:‬‬
‫‪ ‬عبــد هللا محمــد العلف ــى‪ ،‬أحكــام الخي ــار فــي القــانون الم ــدني اليمنــي‪ ،‬د ارس ــة مقارنــة بالق ــانون‬
‫المدني المصري‪ ،‬رسالة دكتوراه‪.6277 ،‬‬
‫‪ ‬عزة عبـد الـرحمن علـي‪ ،‬تعيـين المحـل والعلـم بـه علمـاُ كافيـا‪ :‬د ارسـة مقارنـة بالفقـه اإلسـالمي‪،‬‬
‫رسالة دكتوراه‪ ،‬كلية الحقوق جامعة أسيوط‪.9333 ،‬‬
‫األبحاث‪:‬‬
‫‪ ‬العياشي فداد‪ ،‬البيع على الصفة للعين الغائبة وما يثبت في الذمة مع اإلشارة إلى التطبيقـات‬
‫المعاص ـرة فــي المعــامالت الماليــة‪ ,‬بحــث رقــم ‪ 31‬العهــد اإلســالمي للبحــوث والتــدريب‪ ،‬جــدة‪،‬‬
‫الطبعة األولى‪.9333‬‬

‫‪241‬‬