Việt Nam | Tháng Mười, 2020

Báo cáo Nghiên cứu

Tổng quan Thị trường

Bất động sản Việt Nam
Q3.20
Nguồn hình: EyeEm
Photo Taken In Vietnam, Ha Noi
Mục lục
TỔNG QUAN KINH TẾ 3

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 5 HÀ NỘI 9

Văn phòng 5 Văn phòng 9

 Nguồn cung tiếp tục hạn chế mặc dù nhiều dự án mới
hoàn thành
 Nguồn cầu tăng chậm trên các phân khúc
 Giá thuê giữ mức ổn định kể từ Q1.20
Bán lẻ
 TTTM ở khu vực Ngoài trung tâm chịu áp lực cho thuê
với diện tích trống lớn
 Các nhãn hiệu quốc tế tiếp tục mở rộng trong khi nhãn
hiệu nội địa đang thu hẹp
 Giá thuê giảm theo năm nhưng ổn định theo quý
Thị trường căn hộ
 Nguồn cung tăng theo quý, nhưng tình trạng khan hiếm
vẫn còn
 Khu Đông ghi nhận cầu cao hơn những khu vực khác
 Giá vẫn tăng theo năm do nguồn cung hạn chế
Thị trường nhà liền thổ bán
 Nguồn cung mới đến từ đại đô thị Vinhomes Grand
Park
 Nhu cầu mua nhà liền thổ vẫn mạnh mẽ
 Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng
 Ba dự án mới gia nhập thị trường
 Nguồn cầu tiếp tục suy yếu
 Giá thuê giữ mức ổn định trên toàn thị
trường
6 Bán lẻ 10
 Nguồn cung không đổi và phần lớn đến từ
khu vực ngoại thành
 Các chủ nhà tiến hành tái cấu trúc cơ cấu
khách thuê
 Giá thuê ổn định ở khu vực Trung tâm
nhưng giảm mạnh ở khu vực ngoại thành
7 Thị trường căn hộ 11
 Nguồn cung tăng mạnh do các chủ đầu tư
liên tục tung ra các dự án mở bán mới
 Phân khúc Bình dân và Trung cấp tiếp tục
dẫn đầu thị trường
 Giá bán sơ cấp trên toàn thị trường tăng
nhẹ
8 Thị trường Khu công nghiệp Nam Bộ 12
 Lượng yêu cầu thuê vẫn tốt nhưng quá
trình giao dịch đình trệ vì Covid-19
 Quỹ đất vẫn đủ để đáp ứng làn sóng đầu tư
sắp tới
 Giá đất đạt đỉnh mới

GHI CHÚ
Diễn biến Dịch bệnh Covid-19 cũng như tác động lên thị trường Bất động sản vẫn liên tục thay đổi, và sẽ càng ngày rõ nét hơn
trong những quý sắp tới. Chúng tôi sẽ liên tục theo dõi tình hình toàn thị trường một cách sát sao và sẽ liên tục cập nhật đến Quý
khách hàng bất kỳ tin tức hoặc xu hướng diễn biến mới nào liên quan đến tác động của dịch bệnh lên thị trường.

Kể từ đầu năm 2019, Bộ phận Nghiên cứu JLL áp dụng hệ thống đánh giá và phân hạng mới cũng như phương pháp ghi nhận mới
trong việc cập nhật số liệu thị trường nhằm đảm bảo tính phù hợp với diễn biến thị trường. Do đó, một số dữ liệu quá khứ có thể sẽ
thay đổi, bao gồm số liệu về giá bán, giá thuê, và nguồn cung cầu trên thị trường.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2020. All Rights Reserved
TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM

Kinh tế Việt Nam có dấu hiệu khởi Biểu đồ 1: Tăng trưởng GDP ( so cùng kỳ năm trước )
sắc hơn quý trước, nhưng nhìn
chung vẫn chậm: So với mức tăng %
trưởng 0,36% vào Q2.20, Q3.20 đã có 8

dấu hiệu khởi sắc hơn, với mức tăng 6

trưởng ước tính 2,62% trong quý. Đó 4
là nhờ tình hình kiểm soát dịch tốt, tạo
2
điều kiện cho nền kinh tế từng bước
hoạt động trở lại bình thường. Tuy 0

Q3.14

Q3.15

Q3.16

Q3.17

Q3.18

Q3.19

Q3.20
nhiên, trong bối cảnh dịch viêm đường
hô hấp cấp do chủng mới của Covid- Quarterly GDP GDP YTD
19 bùng phát mạnh trên phạm vi toàn
cầu, nền kinh tế Việt Nam cũng bị ảnh
hưởng ít nhiều. Mức tăng trưởng
2,62% trong Q3.20 này là mức tăng Biểu đồ 2: Tăng trưởng Bán lẻ và Khách quốc tế (số lũy kế từ đầu năm,
trưởng thấp nhất của các quý III trong so cùng kỳ năm trước)
% %
giai đoạn 2011-20. 12 80
9 60
Tính chung 9 tháng đầu năm, GDP đạt 6 40
20
mức 2,12%, cũng là mức thấp nhất 3
0
của 9 tháng các năm trong giai đoạn 0
-20
2011-20. Trong đó, ngành dịch vụ đạt
09/18
10/18
11/18
12/18
01/19
02/19
03/19
04/19
05/19
06/19
07/19
08/19
09/19
10/19
11/19
12/19
01/20
02/20
03/20
04/20
05/20
06/20
07/20
08/20
09/20
-3 -40
mức tăng trưởng thấp nhất, 1,37%, do -6 -60
-9 -80
dịch Covid-19 ảnh hưởng nghiêm
trọng đến hoạt động thương mại, dịch Doanh Thu Bán Lẻ Thực Lượng Khách Quốc Tế (RHS)
vụ và xuất nhập khẩu. Kế đến là khu
vực nông, lâm, thủy sản tăng 1,84%,
thấp hơn so với cùng kỳ năm trước do
ảnh hưởng của biến đổi khí hậu, dịch Biểu đồ 3: FDI (số lũy kế từ đầu năm)
Covid-19 và dịch tả lợn châu Phi. Triệu USD
Ngành công nghiệp và xây dựng cũng 40,000
chịu nhiều ảnh hưởng của Covid-19, 30,000
nhưng đạt mức tăng trưởng tốt nhất 20,000
trong ba lĩnh vực, hơn 3% theo năm. 10,000

Doanh thu bán lẻ và hàng hóa có 0

09/18
10/18
11/18
12/18
01/19
02/19
03/19
04/19
5-2019
6-2019
7-2019
8-2019
9-2019
10-2019
11-2019
12-2019
1-2020
2-2020
3-2020
4-2020
5-2020
6-2020
7-2020
8-2020
9-2020
dấu hiệu tăng, trong khi lượng
khách quốc tế đến Việt Nam tiếp tục
giảm: Tổng mức bán lẻ hàng hàng FDI Đăng Kí FDI Giải Ngân
hóa và dịch vụ trong Q3.20 và trong 9
tháng đầu năm đã có dấu hiệu tăng trở Nguồn: Tổng cục thống kê

lại, với mức tăng lần lượt là 4.5% và
0.7%. Tuy nhiên xét theo ngành hoạt
động, chỉ có doanh thu bán lẻ hàng
hóa đạt mức tăng trưởng dương trong
9 tháng đầu năm, còn tất cả các doanh
thu dịch vụ từ lưu trú, ăn uống đến lữ
hành đều giảm. Lượng khách quốc tế
đến Việt Nam vẫn chủ yếu là chuyên
gia, lao động kỹ thuật nước ngoài, đạt
3,8 triệu lượt người trong 9 tháng đầu
năm, giảm 70,6% so với cùng kỳ năm
trước, trong đó hơn 97% là khách
quốc tế đến trong Q1.20.
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài Trong 18 lĩnh vực được đầu tư
sụt giảm: Mặc dù hàng nghìn trong 9 tháng đầu năm, công
chuyên gia và nhà đầu tư đã được nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu
hỗ trợ nhập cảnh vào Việt Nam, với tổng vốn đầu tư đạt 9,9 tỷ USD,
nhưng một số lượng lớn vẫn chưa chiếm 46,6% tổng vốn đầu tư đăng
thể vào được. Điều này gây khó ký. Lĩnh vực sản xuất, phân phối
khăn cho việc đầu tư và mở rộng điện đứng thứ hai với tổng vốn đầu
kinh doanh tại Việt Nam. Tổng vốn tư 4,3 tỷ USD.Tiếp theo lần lượt là
đầu tư nước ngoài tính đến ngày hoạt động kinh doanh bất động sản
20/9/2020 đạt 21,2 tỷ USD, giảm và các lĩnh vực bán buôn bán lẻ
18,9% so với cùng kỳ năm trước. với 3,2 tỷ USD và 1,3 tỷ USD.
Trong đó, 10,4 tỷ USD đến từ các
Theo đối tác đầu tư, Singapore dẫn
dự án được cấp phép mới. Các dự
đầu với 6,77 tỷ USD trong 9 tháng
án với tổng vốn đăng ký tăng thêm
đầu năm, chiếm 32% tổng vốn đầu
và các dự án góp vốn, mua cổ
tư. Tiếp theo là Hàn Quốc và Trung
phần của nhà đầu tư nước ngoài
Quốc lần lượt ở vị trí thứ hai và vị
và lần lượt đóng góp 5,11 tỷ USD
trí thứ ba.
và 5,7 tỷ USD. 3
TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM

CPI ổn định: CPI bình quân Q3.20 Doanh nghiệp đăng ký mới giảm Theo ngành nghề kinh tế, bên cạnh
tăng 0,92% so với quý trước và tăng về số lượng nhưng tăng về vốn: nông, lâm nghiệp và thủy sản, còn
3,18% so với cùng kỳ năm ngoái. Tính chung 9 tháng, có gần 99 có nghành sản xuất phân phối điện,
Tính bình quân 9 tháng đầu năm nghìn doanh nghiệp đăng ký thành nước, gas có số doanh nghiệp
2020, CPI tăng 3,85% theo năm, lập mới với tổng số vốn đăng ký là thành lập mới tăng so với cùng kỳ
tương đương với mục tiêu đặt ra là 1.428,5 nghìn tỷ đồng, giảm 3,2% năm trước. Các nghành còn lại đều
4%. về số doanh nghiệp, tăng 10,7% về có số doanh nghiệp thành lập mới
vốn đăng ký so với cùng kỳ năm giảm.
Chỉ số CPI trong 9 tháng đầu năm
trước. Vốn đăng ký bình quân một
tăng do giá các mặt hàng lương Riêng ngành kinh doanh bất động
doanh nghiệp thành lập mới trong 9
thực và thực phẩm tăng so với cùng sản, có 4,841 doanh nghiệp mới
tháng đạt 14,4 tỷ đồng, tăng 14,4%
kỳ năm trước. Riêng giá thịt lợn tăng thành lập trong 9 tháng, giảm
theo năm. Bên cạnh đó, 38,6 nghìn
70,55%, tác động lên CPI chung tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước,
doanh nghiệp tạm ngừng kinh
2,39%. Giá thuốc và thiết bị y tế cũng và có 696 doanh nghiệp hoàn tất
doanh có thời hạn, tăng 81,8% so
tăng do dịch Covid-19 phức tạp, thủ tục giải thể.
với cùng kỳ năm trước
khiến nhu cầu các mặt hàng này tăng
cao. Ở chiều ngược lại, giá các mặt Biểu đồ 4: CPI – chỉ số chung
hàng thiết yếu như xăng, dầu, gas,
giảm, góp phần kiềm chế tốc độ tăng % %
CPI 9 tháng đầu năm. Ngoài ra nhu 8.0 8.0
cầu đi lại, du lịch giảm dưới ảnh 6.0 6.0
hưởng của Covid-19 làm giá của các 4.0 4.0
gói du lịch, cũng như giá cước vận 2.0 2.0
tải giảm mạnh. Bên cạnh đó, giá điện 0.0 0.0
cũng giảm dưới sự hỗ trợ của Tập
09/18
10/18
11/18
12/18
01/19
02/19
03/19
04/19
05/19
06/19
07/19
08/19
09/19
10/19
11/19
12/19
01/20
02/20
03/20
04/20
05/20
06/20
07/20
08/20
09/20
-2.0 -2.0
đoàn Điện lực Việt Nam trong mùa
Covid-19.
Kim ngạch xuất nhập khẩu bắt đầu So Với Năm Trước So Với Tháng Trước (RHS)
tăng trưởng trở lại: Mặc dù Covid-
19 diễn biến phức tạp trên thế giới Biểu đồ 5: CPI – Nhà ở và vật liệu xây dựng
làm đứt gãy thương mại quốc tế, Việt
% %
Nam đã bắt đầu ghi nhận mức tăng
5.0 5.0
trưởng dương trong tổng kim ngạch
4.0 4.0
xuất nhập khẩu 9 tháng đầu năm, 3.0 3.0
tăng 1,8% so với cùng kỳ năm trước. 2.0 2.0
Trong đó, xuất khẩu đạt 202,86 tỷ 1.0 1.0
USD, tăng 4,2%; nhập khẩu đạt 0.0 0.0
185,87 tỷ USD, giảm 0,8%. Cán cân -1.0
09/18
10/18
11/18
12/18
01/19
02/19
03/19
04/19
05/19
06/19
07/19
08/19
09/19
10/19
11/19
12/19
01/20
02/20
03/20
04/20
05/20
06/20
07/20
08/20
09/20
-1.0
-2.0 -2.0
thương mại 9 tháng tiếp tục xuất
-3.0 -3.0
siêu, đạt mức 16,99 tỷ USD. Về -4.0 -4.0
nhóm hàng xuất khẩu, nhóm hàng
công nghiệp nặng và khoáng sản dẫn So Với Năm Trước So Với Tháng Trước (RHS)
đầu ,chiếm 53,6% tổng kim nghạch
xuất khẩu trong 9 tháng, tiếp đến là Biểu đồ 6: Cán cân thương mại
nhóm hàng công nghiệp nhẹ và tiểu %
Tỷ USD
thủ công nghiệp, chiếm 36,2%. Hoa 6.0 15.0
Kỳ vàTrung Quốc là hai thị trường 4.0 10.0
xuất khẩu lớn nhất của Việt Nam. Về 2.0 5.0
nhập khẩu, nhóm hàng máy móc, 0.0 0.0
thiết bị, dụng cụ phụ tùng và nhóm -2.0 -5.0
-4.0 -10.0
nguyên, nhiên, vật liệu chiếm lần lượt -6.0 -15.0
47,1% và 46,4% tổng kim ngạch
09/18
10/18
11/18
12/18
01/19
02/19
03/19
04/19
05/19
06/19
07/19
08/19
09/19
10/19
11/19
12/19
01/20
02/20
03/20
04/20
05/20
06/20
07/20
08/20
09/20

nhập khẩu trong 9 tháng. Trung Quốc

và Hàn Quốc là hai thị trường nhập
Mức Đạt Được % Kim Ngạch Xuất Khẩu (RHS)
khẩu lớn nhất của Việt Nam.
Nguồn: Tổng cục thống kê, Tổng cục hải quan Việt Nam

4
TP. Hồ Chí Minh
Thị trường Văn phòng

Giá thuê [1] Nguồn cung tiếp tục hạn chế mặc dù nhiều dự án mới hoàn thành
Hai tòa văn phòng Hạng B mới hoàn thành ở khu vực Ngoài Trung tâm là Opal Tower ở
USD 30,8 quận Bình Thạnh và The 678 ở quận 7 đã cung cấp 31,500 m2 cho nguồn cung hiện
giá thuê thuần có. Các dự án mới hoàn thành cùng với việc khách thuê trả lại mặt bằng hoặc thu nhỏ
trên m2 NFA/tháng quy mô do chịu ảnh hưởng từ hai làn sóng Covid-19, đã đẩy tỷ lệ trống lên 182 điểm
phần trăm (đpt) theo quý và 598 đpt theo năm. Tuy nhiên, tỷ lệ trống ở thị trường Hạng
A&B vẫn ở dưới mức trung bình 10 năm là 9,8%.

Tăng giá thuê theo năm Nguồn cầu tăng chậm trên các phân khúc

7,3% Các ảnh hưởng tiêu cực của Covid-19 và sự bất ổn của nền kinh tế đã đặt gánh nặng
lên nhu cầu thuê của thị trường văn phòng Tp HCM. Văn phòng Hạng B ghi nhận diện
tích hấp thụ ròng chạm mức âm ở phần lớn các tòa nhà hiện hữu, chứng kiến tỷ lệ
trống tăng lên đến 600 đpt theo năm. Trong khi đó, các tòa nhà văn phòng Hạng A
cũng đang chịu nhiều áp lực mặc dù được lấp đầy bởi các công ty có tiềm lực tài chính
tốt. Nguồn cầu giảm sút với hai dự án mới hoàn thành gần đây đã khiến công suất thuê
ở Hạng A giảm khoảng 529 đpt theo năm xuống mức 92% trong Q3.20, ghi nhận mức
Giai đoạn trong chu kỳ giá sụt giảm hàng năm cao thứ hai kể từ 2015. Tuy nhiên, tính theo quý, công suất cho
thuê của Hạng A vẫn tăng 119 đpt, vì vẫn ghi nhân diện tích hấp thụ ròng dương trong
Ổn định Q3.20.
Các tòa nhà mới ở cả hai phân khúc đang đối mặt với thách thức lấp đầy do nhu cầu
thành lập mới bị chững lại cùng kế hoạch thắt chặt nhu cầu mở rộng và di rời văn
phòng của khách thuê.
Giá thuê giữ mức ổn định kể từ Q1.20
Đối mặt với Covid-19, hầu hết các chủ tòa nhà vẫn giữ mức giá thuê ổn định theo quý
kể từ giai đoạn bùng dịch đầu tiên trong Q1.20, bởi chủ nhà vẫn tự tin trong bối cảnh
khan hiếm nguồn cung hiện tại và tương lai. Tuy nhiên, đáng chú ý rằng dưới áp lực
phải lấp đầy diện tích trống, các tòa nhà mới hoàn thành có xu hướng hỗ trợ khách
thuê nhiều nhất có thể. Do nhu cầu thuê yếu dưới tác động của Covid-19, những chính
sách hỗ trợ khách thuê bao gồm miễn phí tháng tiền thuê , các điều khoản đàm phán
linh hoạt đang ngày càng trở nên phổ biến hơn trong quý này.
Triển vọng thị trường
Đến cuối năm 2020, thị trường sẽ chào đón hơn 70,000m2 văn phòng Hạng B, chủ yếu
đến từ các dự án thuộc khu vực Ngoài trung tâm, nâng tổng nguồn cung văn phòng
Hạng A&B lên 1,5 triệu m2 sàn. Nguồn cầu được dự đoán sẽ tiếp tục giảm trên tất cả
các phân khúc cho đến khi dịch bệnh trên toàn cầu được kiểm soát. Vì vậy, các tòa nhà
với diện tích trống lớn sẽ có khả năng phải xem xét lại giá chào thuê và chiến lược cho
thuê để duy trì tỷ lệ lấp đầy cần thiết.
Biểu đồ 7: Tổng nguồn cung văn phòng Biểu đồ 8: Giá thuê văn phòng
(‘000 m2 NLA) trung bình (USD/m2/tháng)
3,000 100%
50
2,500 80%
2,000 40
60%
1,500
40% 30
1,000
500 20% 20
0 0%
10
2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020
3Q20

2020
3Q17
4Q17
1Q18
2Q18
3Q18
4Q18
1Q19
2Q19
3Q19
4Q19
1Q20
2Q20
3Q20

Hạng A Hạng B
Hạng C Nguồn cung tương lai
Tỷ lệ lấp đầy -Hạng A&B (RHS) Hạng A Grade B

Chú thích:
[1] Giá thuê thuần trung bình của văn phòng Hạng A và Hạng B, không bao gồm VAT và phí quản lý.
[2] Không gian làm việc linh hoạt: là các loại hình văn phòng mang đến cho khách thuê sự linh hoạt trong thời hạn
cũng như không gian thuê.
[3] Quận 1 được xem là khu vực trung tâm (CBD), Khu vực Ngoài trung tâm bao gồm các quận/huyện còn lại 5
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL
TP. Hồ Chí Minh
Thị trường Bán lẻ

Giá thuê [1] TTTM ở khu vực Ngoài trung tâm chịu áp lực cho thuê với diện tích trống lớn

USD 45,0 Trong Q3.20, không có nguồn cung mới được ghi nhận trên phân khúc Trung tâm
thương mại. Trong khi đó, Trung tâm bách hóa chào đón sự trở lại của khoảng hơn
giá thuê gộp 1.900 diện tích sàn cho thuê thuần từ tầng trệt của tòa nhà Parkson Saigontourist
trên m2 GLA/tháng Plaza sau thời gian dài cải tạo. Ở khu vực Trung tâm, tỷ lệ trống ở các TTTM vẫn giữ
mức ổn định do nhu cầu thuê không biến động, đạt 3,5%. Trong khi đó, khu vực Ngoài
Trung tâm ghi nhận tỷ lệ trống tăng do tỷ lệ cho thuê thấp và hiệu suất kinh doanh yếu
ở các tòa TTTM lâu năm có cơ cấu khách thuê kém. Phần lớn các TTTM ở khu Ngoài
Tăng giá thuê theo năm Trung tâm đang chịu áp lực trong việc tìm khách thuê và tỷ lệ trống có thể tăng đến
-1,7% 30%. Tuy nhiên, chín TTTM hàng đầu ở khu vực Ngoài Trung tâm với cơ cấu khách
thuê tốt vẫn có tỷ lệ trống khả quan, ở mức dưới 9%.
Các nhãn hiệu quốc tế tiếp tục mở rộng trong khi nhãn hiệu nội địa đang thu hẹp
Diện tích hấp thụ thuần âm trong Q3.20 phản ánh sự ảm đạm của tình hình kinh tế và
thái độ cẩn trọng trong chi tiêu của khách hàng. Do vậy, các thương hiệu nội địa với
nguồn vốn hạn chế đang dần thu hẹp quy mô kinh doanh. Trong khi đó, bất chấp sự
Giai đoạn trong chu kỳ giá bùng phát lần hai của dịch bệnh, các nhãn hiệu quốc tế bao gồm Uniqlo, Giordano,
ACE và Watson… tiếp tục mở rộng trong quý này. Điều này cho thấy sự tự tin của các
Giảm chậm nhà bán lẻ quốc tế về triển vọng tiêu dùng Việt Nam trong dài hạn và tin rằng giai đoạn
khó khăn này chỉ là nhất thời và không kéo dài lâu.
Giá thuê giảm theo năm nhưng ổn định theo quý
Trong giai đoạn đầy thách thức này, giá thuê gộp trung bình của TTTM được ghi nhận
ở mức USD 45/m2/tháng trong Q3.20, giảm nhẹ 1,7% theo năm, nhưng giữ mức ổn
định theo quý. Cụ thể, giá thuê giữ mức USD 79,4/m2/tháng ở khu vực Trung tâm, và
USD 38,5/m2/tháng ở khu vực Ngoài Trung tâm trong quý này. Các chính sách hỗ trợ
từ chủ nhà trong thời kỳ đầu của đại dịch đã được gỡ bỏ ở phần lớn các TTTM trong
quý này. Trước tình hình dịch bệnh đã được kiểm soát tốt, điều này được cho là cần
thiết vì nó giúp các TTTM lựa chọn được các khách thuê chất lượng.
Triển vọng thị trường
Một TTTM và một khối đế bán lẻ dự kiến khai trường vào cuối năm 2020 đã phải hoãn
lại đến 2021 do tỷ lệ lấp đầy dự kiến không như mong đợi trong tình hình thị trường
hiện nay.
Sự ổn định của tỷ lệ lấp đầy và giá thuê được dự kiến sẽ tiếp tục ở các TTTM có cơ
cấu khách thuê tốt trong thời gian tới. Điều này có thể khuyến khích các TTTM khác
tiếp tục tái cấu trúc mô hình kinh doanh và cơ cấu khách thuê để vượt qua giai đoạn
thử thách này.

Biểu đồ 9: Tổng nguồn cung bán lẻ Biểu đồ 10: Giá thuê bán lẻ trung bình
(‘000 m2 GLA) (USD/m2/tháng)

1,500 100% 90

1,200 80% 70
900 60%
50
600 40%

300 20% 30

0 0% 10
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019

2020
2Q20

2020
1Q17
2Q17
3Q17
4Q17
1Q18
2Q18
3Q18
4Q18
1Q19
2Q19
3Q19
4Q19
2Q20

Quận 1 (CBD) Ngoài trung tâm

Nguồn cung tương lai Tỷ lệ lấp đầy (RHS) Quận 1 (CBD) Ngoài trung tâm
Chú thích:
[1] Giá thuê gộp trung bình toàn thị trường đã bao gồm phí quản lý nhưng không bao gồm VAT.
[2] Quận 1 được xem là khu vực trung tâm (CBD), Khu vực Ngoài trung tâm bao gồm các quận/huyện còn lại.
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL
6
TP. Hồ Chí Minh
Thị trường Căn hộ

Giá bán sơ cấp[1] Nguồn cung tăng theo quý, nhưng tình trạng khan hiếm vẫn còn

USD 2.423 Nguồn cung tiếp tục tăng với 4.968 căn được chào bán, tương ứng với mức tăng 30%
theo quý. Khoảng 56% nguồn cung đến từ dự án Vinhomes Origami ở Quận 9. Tuy
trên m2 thông thủy nhiên, thị trường ghi nhận mức thấp nhất trong lịch sử theo số lượng dự án, với chỉ có 4
dự án có thể tiến hành ký hợp đồng mua bán trong quý này. Điều này cho thấy tình
trạng khan hiếm nguồn cung gây ra bởi những vướng mắc pháp lý còn tồn đọng. Hơn
nữa, đợt dịch Covid-19 thứ hai và tháng 7 Âm lịch rơi vào giai đoạn này khiến cho lễ mở
bán bị hoãn lại tới cuối tháng 9 và đầu tháng 10. Phân khúc Bình dân và Trung cấp tiếp
Tăng giá theo năm tục dẫn đầu, đóng góp tới 93% trong lượng mở bán, chỉ có 7% còn lại đến từ một dự án
17,2% thuộc phân khúc Sang trọng.
Khu Đông ghi nhận cầu cao hơn những khu vực khác
Lượng căn hộ bán được trong Q3.20 đạt 4.975 căn, trong số đó thì dự án Vinhomes
Origami chiếm 53%, cho thấy nhu cầu tương ứng với nguồn cung. Ngoài Vinhomes
Origami thì một số dự án khác tại các quận phía Đông cũng ghi nhận sức hấp thụ tốt
như là Precia và The River Thủ Thiêm. Điều này đến từ việc Chính phủ đã đồng ý chủ
Giai đoạn trong chu kỳ giá trương thành lập Thành phố Thủ Đức, qua đó đẩy mạnh tâm lý đầu tư ở những quận
này. Tuy nhiên, tâm lý thận trọng trong tình hình dịch Covid-19 vẫn tiếp diễn ở các khu
Tăng chậm vực khác của thành phố khi tiến độ bán hàng dường như đã chậm hơn. Xu hướng
không mua nhà trong tháng Ngâu cũng phần nào tác động đến lượng bán.
Giá vẫn tăng theo năm do nguồn cung hạn chế
Giá bán sơ cấp trung bình đạt 2.423 USD/m2 trong Q3.20, tăng 17,2% theo năm nhưng
giảm 6,2% theo quý. Giá sơ cấp giảm theo quý là do những dự án được mở bán trong
quý này chủ yếu thuộc phân khúc Bình dân và Trung cấp với giá thấp hơn mặt bằng
chung. Nhìn chung thì các chủ đầu tư vẫn tiếp tục tăng giá trong bối cảnh thiếu hụt
nguồn cung. Dưới tác động của dịch Covid-19, để gia tăng doanh số các chủ đầu tư đã
đưa ra những chính sách bán hàng hấp dẫn như gia hạn lịch thanh toán, hỗ trợ thời gian
ân hạn lãi suất dài hơn, hoặc tặng phí quản lý trong 2 năm.
Triển vọng thị trường
Quý cuối cùng của năm được dự kiến sẽ sôi động hơn với khoảng 8.000 – 10.000 căn
được chào bán, nâng tổng nguồn cung cả năm 2020 đạt khoảng 20.000 căn. Tuy nhiên,
số lượng này chỉ bằng một nửa so với thời kỳ đỉnh cao 2017-18 do tình hình vướng mắc
pháp lý ở nhiều dự án chưa được tháo gỡ. Nhu cầu dự kiến sẽ trở nên ổn định hơn vào
cuối năm.

Biểu đồ 11: Tổng nguồn cung chào bán[2] Biểu đồ 12: Giá bán căn hộ trung bình
(‘000 căn) (USD/m2)
350 100% 10,000

280 90% 8,000

210 80% 6,000

140 70% 4,000
70 60% 2,000
0 50%
0
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
3Q20
4Q20

4Q13

4Q14

4Q15

4Q16

4Q17

4Q18

4Q19

3Q20

4Q20

Sang trọng Cao cấp

Bình dân Trung cấp
Trung cấp Bình dân
[3] Cao cấp Sang trọng
Tổng cung chào bán tương lai Tỷ lệ bán lũy kế (RHS)[3]
Chú thích:
[1] Giá không bao gồm VAT và phí bảo trì.
[2] Các dự án chung cư chỉ được coi là mở bán chính thức khi được phép ký Hợp
đồng mua bán (thường được diễn ra sau khi xây xong phần móng).
[3] Tỷ lệ bán chỉ được cập nhật vào cuối năm. 7
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL
TP. Hồ Chí Minh
Thị trường Nhà liền thổ bán

Giá bán sơ cấp[1] Nguồn cung mới đến từ đại đô thị Vinhomes Grand Park

5.337 USD Đây là quý đầu tiên kể từ khi các vấn đề pháp lý bắt đầu xuất hiện vào cuối năm 2018,
thị trường đánh dấu hơn 1.000 căn được tung ra trong một quý. Không phải do các vấn
trên m2 đất đề pháp lý đã được giải quyết, mà vì đại đô thị Vinhomes Grand Park bán tiếp phân khu
Manhattan và mở bán thêm phân khu Manhattan Glory. Ngoài dự án này, thị trường vẫn
rất khan hiếm nguồn cung với nhiều dự án đang tạm dừng do chậm trễ trong quá trình
phê duyệt.

Tăng giá theo năm Nhu cầu mua nhà liền thổ vẫn mạnh mẽ

14,7% Đợt sóng Covid-19 thứ hai diễn ra ngắn ngủi và dường như không ảnh hưởng đến tâm
lý thích sở hữu nhà liền thổ của người Việt. Ngoài ra, dịch bệnh xét về một mặt nào đó
cũng là cơ hội để thị trường loại ra những nhà đầu cơ ngắn hạn có vốn hạn chế. Trên
toàn thị trường, những dự án có mức giá dưới USD 450.000/căn tiếp tục được cả người
mua để ở và những nhà đầu tư dài hạn săn đón do mức giá này phù hợp với nhiều
người. Những dự án tích hợp quy mô lớn, có mức giá trên USD 450.000/căn tiếp tục
hấp dẫn do mô hình đại đô thị tích hợp mang lại tiềm năng cho thuê hoặc tự kinh doanh
Giai đoạn trong chu kỳ giá trong tương lai. Thêm vào đó, người mua cũng đã chứng kiến sự tăng giá tại các dự án
đại đô thị trong những năm qua như Phú Mỹ Hưng, Vinhomes Central Park và KĐT
Tăng nhanh Sala. Chỉ có một số dự án với mức giá trên USD 450.000/căn ở quy mô nhỏ hơn đang
bán chậm vì những dự án này chỉ phục vụ cho một lượng nhỏ người mua để ở.
Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng
Giá sơ cấp tiếp tục tăng lên mức USD 5.337/m2 trong Q3.20, tăng 14,7% so với cùng kỳ
năm ngoái và 3,1% so với quý trước. Sự gia tăng chủ yếu do sự gia nhập của các dự án
mới với giá cao hơn trung bình cũng như sự tự tin của các chủ đầu tư của các dự án
tích hợp quy mô lớn. Trong bối cảnh Covid-19, các chủ đầu tư đã không giảm giá; thay
vào đó, họ đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, như kéo dài lịch thanh toán,
ân hạn lãi suất 0% đến khi bàn giao nhà và tặng nhiều quà có giá trị khác. Các chương
trình này dự kiến sẽ tiếp tục đến cuối năm để kích cầu thị trường.
Triển vọng thị trường
Trong quý tới, số lượng căn nhà liền thổ được tung ra sẽ trở lại mức bình thường như từ
cuối năm 2018 đến nay, từ 300-400 căn, và như vậy cả năm 2020 sẽ có khoảng 2.500
căn nhà liền thổ được mở bán. Con số này vẫn 40% thấp hơn nguồn cung trong giai
đoạn 2016-18 do các vấn đề pháp lý vẫn tồn đọng. Với nguồn cung hạn chế và nhu cầu
vẫn mạnh, giá sơ cấp sẽ tiếp tục tăng.

Hình 13: Tổng nguồn cung chào bán[2] Biểu đồ 14: Giá bán nhà trung bình
(‘000 căn) (USD/m2 đất)
25 100% 5,000
20 80%
4,000
15 60%
3,000
10 40%

5 20% 2,000

0 0% 1,000
Q3.20
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019

2020

Q4.13

Q4.14

Q4.15

Q4.16

Q4.17

Q4.18

Q4.19

Q3.20

Q4.20

Tông cung chào bán

Tổng cung chào bán tương lai
Tỷ lệ bán lũy kế (RHS) Nhà phố Biệt thự
Chú thích:
[1] Giá không bao gồm VAT và phí bảo trì. Giá bán trên m2 đất = tổng giá trị căn / tổng diện tích đất của căn nhà.
[2] Các dự án chung cư chỉ được coi là mở bán chính thức khi được phép ký Hợp đồng mua bán (thường được diễn ra sau khi xây xong phần móng).
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL
8
Hà Nội
Thị trường Văn phòng

Giá thuê [1] Ba dự án mới gia nhập thị trường

18,0 USD Thị trường chào đón ba dự án bắt đầu hoạt động ở Hà Nội vào Q3.2020, cung cấp hơn
122.000 m2 sàn, trong đó 75% đến từ dự án Capital Place- tòa nhà Hạng A chất lượng
giá thuê thuần cao. Các dự án hoàn thiện với tỷ lệ lấp đầy thấp trong quý đã đẩy tỷ lệ trống trung bình
trên m2 NFA/tháng trên thị trường lên 14,9% trong Q3.20, ghi nhận mức tỷ lệ trống cao nhất kể từ 2017.
Nguồn cầu tiếp tục suy yếu
Diện tích hấp thụ ròng trở lại mức dương trong quý này, đạt khoảng 19.500 m2 sàn, chủ
Tăng giá thuê theo năm yếu là nhờ vào tỷ lệ lấp đầy ở các dự án mới hoàn thành. Tuy nhiên, nguồn cầu trên
1,1% toàn thị trường vẫn yếu. Ba dự án mới hoàn thiện có tỷ lệ lấp đầy dưới 20% với tỷ lệ
cam kết thuê rất thấp. Hiện tượng này đã không xuất hiện trong một thời gian dài, do
hầu hết các tòa nhà mới trong giai đoạn 2018-2019 đều ghi nhận tỷ lệ cam kết thuê đạt
trung bình hơn 46% vào ngày khai trương.
Trong khi đó, phần lớn các tòa nhà hiện nay đều ghi nhận diện tích hấp thụ ròng âm, bởi
khách thuê tiếp tục di dời đến các tòa nhà có giá thuê thấp hơn hoặc thu nhỏ quy mô
kinh doanh.
Giai đoạn trong chu kỳ giá
Giá thuê giữ mức ổn định trên toàn thị trường
Tăng chậm
Giá thuê ròng trung bình của Hạng A tăng 5,8% theo quý, đạt USD 26,9/m2/tháng trong
Q3.20 nhờ sự gia nhập của dự án chất lượng cao có tên Capital Palace với giá thuê cao
hơn mức trung bình của toàn thị trường. Trong khi đó, phần lớn các tòa nhà trong phân
khúc này vẫn giữ giá thuê ở mức ổn định nhưng cung cấp thêm các điều khoản cho thuê
linh hoạt để hỗ trợ khách thuê. Tốc độ tăng trưởng của giá thuê tại phân khúc Hạng B
cũng gần như chững lại kể từ đợt bùng phát đầu tiên của Covid-19, do nhu cầu thuê
giảm vì khách thuê ngày càng cẩn trọng trong tình hình bất ổn. Vì vậy giá thuê giữ mức
ổn định khoảng USD14,5/m2/tháng trong Q3.20.
Nhìn chung, mặc dù nhu cầu sụt giảm, các chủ nhà vẫn chưa sẵn sàng giảm giá thuê
xuống mức sâu hơn vì công suất thuê trung bình, dù thấp hơn trước, vẫn đạt mức khả
quan với tỷ lệ hơn 85%.
Triển vọng thị trường
Ba dự án mới được lên kế hoạch sẽ hoàn thiện vào Q4.20, nâng tổng nguồn cung đến
cuối năm 2020 lên 2.2 triệu m2 sàn. Điều này có khả năng sẽ làm tăng tỷ lệ trống trên thị
trường, vì vậy, các chủ nhà sẵn sàng đàm phán với khách thuê. Do nhiều khả năng
khách thuê sẽ thắt chặt ngân sách cho đến khi tình hình dịch bệnh trên toàn cầu được
kiểm soát, JLL dự đoán giá thuê trên thị trường văn phòng Hà Nội sẽ giữ ổn định hoặc
thậm chí là sụt giảm trong thời gian tới.

Biểu đồ 15: Tổng nguồn cung văn phòng Biểu đồ16: Giá thuê văn phòng trung bình
(‘000 sqm) (USD/m2/tháng)
2,500 100% 30
2,000 80% 25

1,500 60% 20
15
1,000 40%
10
500 20% 5
0 0% 0
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
3Q20
4Q20

3Q17
4Q17
1Q18
2Q18
3Q18
4Q18
1Q19
2Q19
3Q19
4Q19
1Q20
2Q20
3Q20
4Q20

Hạng A Hạng B
Hạng C Nguồn cung tương lai Hạng A Hạng B
Tỷ lệ lấp đầy-Hạng A&B (RHS)

Chú thích:
[1] Giá thuê thuần trung bình của văn phòng Hạng A và Hạng B, không bao gồm VAT và phí quản lý.
[2] Khu vực Trung tâm (CBD) bao gồm các quận Hoàn Kiếm (khu lõi trung tâm – core CBD), Đống Đa, Ba Đình và Hai Bà Trưng. Khu vực Ngoài trung
tâm bao gồm tất cả các quận còn lại.
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL 9
Hà Nội
Thị trường Bán lẻ

Giá thuê [1] Nguồn cung không đổi và phần lớn đến từ khu vực ngoại thành

29,1 USD Trong Q3.20,tổng nguồn cung trên thị trường không thay đổi và không dự án mới nào
gia nhập.
giá thuê gộp
trên m2 GLA/tháng Các quận ở Ngoài trung tâm tiếp tục cung cấp phần lớn diện tích sàn bán lẻ ở Hà Nội do
có nhiều quỹ đất trống hơn các quận Trung tâm. Các TTTM ở đây có xu hướng trở
thành các điểm mua sắm một-lần cung cấp đa dạng các mặt hàng và dịch vụ cho nhiều
nhóm khách hàng tiêu dùng.
Tăng giá thuê theo năm Các chủ nhà tiến hành tái cấu trúc cơ cấu khách thuê
-0,7% Không chỉ cẩn trọng trong việc đi đến các TTTM để tránh tụ tập đông người giữa đại
dịch, khách hàng còn thắt chặt chi tiêu vì tài chính bị ảnh hưởng. Việc này gây ảnh
hưởng lớn đến hiệu suất hoạt động của các TTTM, buộc các chủ nhà phải tái cấu trúc
cơ cấu khách thuê bằng cách thay thế các thương hiệu kinh doanh yếu kém bằng các
thương hiệu có khả năng kinh doanh tốt hơn, đặc biệt ở ngành hàng F&B và giải trí. Với
số lượng lớn khách thuê trả lại mặt bằng và sự thay đổi cơ cấu khách thuê trong các
Giai đoạn trong chu kỳ giá TTTM, thị trường bán lẻ Hà Nội đã chứng kiến tỷ lệ trống gia tăng mạnh trong quý này.
Giá thuê ổn định ở khu vực Trung tâm nhưng giảm mạnh ở khu vực ngoại thành
Giảm chậm
Mặc dù đang trải qua thời kỳ khó khăn, giá thuê trung bình tại các khu vực Trung tâm
vẫn ổn định trong Q3.20 do tỷ lệ lấp đầy cao và thiếu hụt nguồn cung tương lai tại khu
vực này. Trong khi đó, giá thuê tại các khu vực ngoại thành giảm dần vì các chủ nhà
phải chịu áp lực duy trì tỷ lệ lấp đầy.
Mặc dù những chính sách hỗ trợ ngay từ giai đoạn đầu của đại dịch đã được gỡ bỏ, một
vài chủ nhà vẫn duy trì các chính sách hỗ trợ khách thuê trong một số trường hợp nhất
định.
Triển vọng thị trường
Nguồn cung sẽ không thay đổi ở các khu vực Trung tâm, trong khi khu vực Ngoài Trung
tâm sẽ đón chào thêm nhiều TTTM. Trong Q4.20, Vincom Ocean Park với tổng diện tích
sàn xấp xỉ 33.600 m2 sẽ gia nhập thị trường ở khu vực Ngoài Trung tâm. Đây sẽ là
TTTM đầu tiên có mặt tại quận Gia Lâm và được kỳ vọng sẽ trở thành một điểm đến
mới cho cư dân nơi đây. Tính tới thời điểm hiện nay, TTTM đã đạt được tỷ lệ cam kết
thuê vô cùng ấn tượng.
Việc hầu hết các chủ đầu tư đang tập trung sáng tạo các trải nghiệm vượt trội và dịch vụ
có giá trị cộng thêm để thu hút khách hàng đến mua sắm đã trở thành một xu hướng
đáng chú ý. Vì vậy, nhiều TTTM được kỳ vọng sẽ sôi động trở lại với cơ cấu khách thuê,
cơ sở hạ tầng và các dịch vụ gia tăng tốt hơn trong thời gian tới.

Biểu đồ 17: Tổng nguồn cung bán lẻ Biểu đồ 18: Giá thuê bán lẻ trung bình
(‘000 sqm) (USD/m2/tháng)
1,400 100% 90
1,200
80%
1,000 70
800 60%
50
600 40%
400
20% 30
200
0 0% 10
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
1Q10
2Q20
4Q20

2Q17
3Q17
4Q17
1Q18
2Q18
3Q18
4Q18
1Q19
2Q19
3Q19
4Q19
1Q20
2Q20
4Q20

Hoàn Kiếm (lõi Trung tâm) Các quận khác

Nguồn cung tương lai Tỷ lệ lấp đầy Hoàn Kiếm (lõi Trung tâm) Các quận khác
Chú thích:
[1] Giá thuê trung bình toàn thị trường, đã bao gồm VAT và phí quản lý.
[2] Khu vực Trung tâm (CBD) bao gồm các quận Hoàn Kiếm (khu lõi trung tâm – core CBD), Đống Đa,
Ba Đình và Hai Bà Trưng. Khu vực Ngoài trung tâm bao gồm tất cả các quận còn lại.
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL 10
Hà Nội
Thị trường Căn hộ

Giá bán sơ cấp[1] Nguồn cung tăng mạnh do các chủ đầu tư liên tục tung ra các dự án mở bán mới

1.502 USD Trong bối cảnh Covid-19 bùng phát và quá trình phê duyệt kéo dài đã làm đình trệ hầu
hết các dự án mở bán mới trong các quý trước, thị trường đã chứng kiến sáu dự án mở
trên m2 thông thủy bán mới trong quý này. Nguồn cung mới tăng mạnh với khoảng 5.219 căn hộ mở bán,
tăng 79% theo quý nhờ bối cảnh tình hình dịch bệnh đã được kiểm soát tốt trong nước.
Nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc Bình dân và Trung cấp với 91% thị phần. Ở
các phân khúc giá cao, thị trường chứng kiến sự trở lại của 314 căn hộ thuộc hai dự án
Tăng giá theo năm Sang trọng là D’ Palais De Louis và Grandeur Palace sau một thời gian bị tạm dừng để
hoàn thiện giấy tờ pháp lý và điều chỉnh lại chiến lược bán hàng, ghi nhận lượng mở
3,9% bán chính thức tại phân khúc căn hộ Sang trọng cao nhất kể từ năm 2018.
Phân khúc Bình dân và Trung cấp tiếp tục dẫn đầu thị trường
Mặc dù sự trở lại của Covid-19 trong tháng Bảy và tình hình bất ổn kinh tế gây ảnh
hưởng lên tâm lý đầu tư, nhu cầu đối với các căn hộ Bình dân vẫn duy trì ổn định, ghi
nhận lượng bán tăng 3,3% theo quý. Các dự án mới mở bán bao gồm Vinhomes Smart
Giai đoạn trong chu kỳ giá City, Grand Sapphire, Phương Đông Green Park và Bình Minh Garden ghi nhận tỷ lệ
bán hàng tốt, trung bình đạt 74% mặc dù tiến độ xây dựng chỉ mới ở trong giai đoạn đầu
Tăng chậm nhờ giá bán căn hộ thấp hơn mức trung bình và vị trí thuận tiện, dễ dàng tiếp cận đến
các trục đường chính. Bên cạnh đó, việc các ngân hàng hạ lãi suất cho vay mua bất
động sản cũng đóng góp một phần không nhỏ trong việc kích thích nhu cầu mua nhà
Giá bán sơ cấp trên toàn thị trường tăng nhẹ
Nhờ có các dự án mở bán với giá trên mức trung bình, giá bán sơ cấp tăng nhẹ khoảng
0,6 % theo quý và 3,9% theo năm. Tuy nhiên, giá bán trung bình không tính các dự án
mới lại giảm nhẹ 0,5% theo quý do một số chủ đầu tư chịu áp lực về dòng tiền phải đẩy
nhanh tốc độ giải phóng lượng hàng tồn kho thông qua chính sách chiết khấu cao và
kéo dài tiến độ thanh toán. Các dự án có chiết khấu cao hơn 10% có tốc độ bán tốt hơn
sơ với các dự án không có chính sách giảm giá.
Triển vọng thị trường
Khoảng 5.000-7.000 căn hộ dự kiến sẽ mở bán trong Q4.20, với tỷ trọng lớn đến từ dự
án Vinhomes Smart City, kéo theo hoạt động bán hàng trở nên sôi động hơn. Tỷ lệ hấp
thụ sẽ giữ mức tăng trưởng ổn định nhờ nguồn cầu đến từ các khách mua ở thực. Bên
cạnh đó, xu hướng các chủ đầu tư sơ cấp tại các Khu đô thị quy mô lớn hợp tác với các
chủ đầu tư thứ cấp để phát triển các giai đoạn sau đang trở thành xu hướng phổ biến và
được kỳ vọng sẽ kéo dài trong thời gian tới.

Biểu đồ 19: Tổng nguồn cung chào bán[2] Biểu đồ 20: Giá bán căn hộ trung bình
(‘000 căn) (USD/m2)
350 100%
5,000
280 90%
4,000
210 80%
3,000
140 70%
2,000
70 60%
1,000
0 50%
0
2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

3Q20

4Q20

4Q13

4Q14

4Q15

4Q16

4Q17

4Q18

4Q19

3Q20

4Q20

Sang trọng Cao cấp

Sang trọng Cao cấp
Trung cấp Bình dân
Trung cấp Bình dân
Tổng nguồn cung chào bán tương lai Tỷ lệ bán lũy kế (RHS)
Chú thích:
[1] Gia không bao gồm VAT và phí bảo trì
[2] Các dự án chung cư chỉ được coi là mở bán chính thức khi được phép ký Hợp đồng
mua bán (thường được diễn ra sau khi xây xong phần móng).
[3] Tỷ lệ bán chỉ được cập nhật vào cuối năm. 11
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL
Miền Bắc[1]
Thị trường Khu công nghiệp

Giá thuê Lượng yêu cầu thuê vẫn tốt nhưng quá trình giao dịch đình trệ vì Covid-19

USD 102 Việc hạn chế di chuyển trong thời kì bùng phát Covid-19 đã gây khó khăn cho việc thực
địa dự án trực tiếp và gặp gỡ với các chủ đầu tư KCN như trước kia. Tuy nhiên, nhu cầu
trên m2/chu kỳ thuê đất công nghiệp vẫn giữ đà tăng trong Q3.20 do Việt Nam vẫn là điểm đến thuận lợi cho
các nhà đầu tư. Để đáp ứng nhu cầu trong bối cảnh hạn chế này, ngày càng có nhiều
nền tảng trực tuyến được đầu tư như thực địa ảo trực tuyến, hội thảo, nâng cấp trang
web,... Do đó, khách thuê vẫn có cơ hội đánh giá tiềm năng và thuê đất từ xa. Ngoài ra,
vẫn còn một số giao dịch bắt đầu trước dịch và ký kết trong quý này, tất cả yếu tố trên
Tăng giá theo năm đã thúc đẩy tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng 160 đpt so với Q1.20, đạt 74% trong Q3.20.
7,1% Nguồn cầu chính cho đất công nghiệp vẫn là các nhà sản xuất muốn đa dạng hóa danh
mục sản xuất ra ngoài Trung Quốc - đặc biệt là trong các ngành công nghệ cao. Trong
khi đó, khách hàng chủ chốt cho nhà xưởng xây sẵn vẫn là các doanh nghiệp vừa và
nhỏ.
Quỹ đất vẫn đủ để đáp ứng làn sóng đầu tư sắp tới

Giai đoạn trong chu kỳ giá Với quỹ đất lớn hiện hữu, Hải Phòng và Bắc Ninh dẫn đầu về nguồn cung đất công
nghiệp tại miền Bắc. Trong bối cảnh làn sóng đầu tư sắp tới, các tỉnh/thành phố phía
Tăng nhanh Bắc đã lên kế hoạch thêm mới và mở rộng các KCN hiện có, trong đó Hưng Yên và Hải
Dương là những địa phương năng động nhất trong việc phát triển các KCN mới. Nhìn
chung, nguồn cung đất ở miền Bắc dự kiến sẽ tăng hơn nữa trong 5 năm tới để đáp ứng
nhu cầu ngày càng tăng trong khu vực.
Giá đất đạt đỉnh mới
Với tiềm năng của Việt Nam sẽ trở thành một trong những trung tâm sản xuất bền vững,
hầu hết các chủ đầu tư ở các thị trường phía Bắc đều duy trì lợi thế thương lượng lớn
bất chấp khủng hoảng từ đại dịch. Điều này đã nâng giá đất đạt đỉnh mới là 102
USD/m2/chu kỳ thuê trong Q3.20, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê nhà
xưởng xây sẵn cũng tăng nhẹ, dao động từ 4,1-5,2 USD/m2/tháng trong Q3.20, tăng
2,1% so với cùng kỳ năm ngoái.
Triển vọng thị trường
Mặc dù Covid-19 có thể tạm thời làm gián đoạn đầu tư tại Việt Nam, nhưng sự quan tâm
từ các nhà đầu tư vẫn sẽ duy trì mạnh mẽ do Việt Nam được coi là cường quốc công
nghiệp mới ở khu vực. Điều này sẽ hỗ trợ cả cung và cầu đối với BĐS công nghiệp ở
Việt Nam và miền Bắc trong tương lai. Hơn nữa, một số đổi mới trong thời kỳ bùng phát
gồm các ứng dụng ảo và nền tảng tiếp thị trực tuyến đã cho thấy hiệu quả và sẽ trở nên
phổ biến hơn. Vì vậy, các chủ đầu tư KCN muốn thúc đẩy kinh doanh trong thời kỳ khó
khăn này nên xem xét đầu tư nghiêm túc vào các nền tảng như trên.
.
Biểu đồ 21: Tổng nguồn cung và Công suất thuê Biểu đồ 22: Giá thuê đất và nhà xưởng[2]
(ha) (USD/m2/ chu kỳ thuê) (USD/m2/tháng)
5,000 100% 150 6

4,000 80%
100 4
3,000 60%

2,000 40%
50 2
1,000 20%

0 0% 0 0
Hải Bắc Hưng Hải Hà Hải Bắc Hưng Hải Hà
Phòng Ninh Yên Dương Nội [3] Phòng Ninh Yên Dương Nội

Diện tích đất cho thuê (ha) Tỷ lệ lấp đầy (RHS) Giá thuê đất Giá thuê nhà xưởng (RHS)

Chú thích:
[1] Thị trường Khu công nghiệp Bắc bộ trong báo cáo này được hiểu bao gồm các tỉnh Hà Nội, Hải Phòng,
Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Dương.
[2] Giá thuê trung bình không bao gồm phí duy tu hạ tầng, phí dịch vụ và thuế VAT.
[3[Tổng nguồn cung của Hà Nội không bao gồm Khu công nghệ cao Hòa Lạc do tính chất đặc thù của khu 12
công nghệ.
Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL
 Thuật ngữ chung

Sự thay đổi mắt xích (chain-link)

Mức thay đổi giá/giá thuê đã loại trừ yếu tố nguồn cung mới tăng/giảm trong quý. Là sự thay đổi theo quý không bao gồm
các dự án mới gia nhập vào thị trường nhằm phản ánh xu hướng giá thuê hoặc giá bán của các bất động sản đang có
mặt trên thị trường trong vòng hai quý liên tiếp. Thuật ngữ này khác với thuật ngữ tiêu chuẩn sử dụng khi nói về chuỗi
thay đổi, thể hiện mức trung bình có trọng số của toàn bộ các tòa nhà trên thị trường bất động sản tại một thời điểm cụ
thể.
Sự thay đổi có mắt xích được sử dụng để thể hiện chính xác mức tăng trưởng cho thuê đạt được của một tài sản cố định
được mua và sở hữu trong giai đoạn đó.
Biểu đồ Chu kỳ thị trường Bất động sản
JLL sử dụng biểu đồ dạng đồng hồ để JLL thể hiện các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản trong một chu kỳ
giá/giá thuê tại mỗi quý khảo sát. Mỗi phân khúc/thị trường có thể dịch chuyển trên Biểu đồ chu kỳ với tốc độ và chiều
hướng khác nhau.
Đây là dạng biểu đồ được dùng để so sánh và định vị một cách tương đối các giai đoạn phát triển của thị trường trong
chu kỳ giá/giá thuê. Vị trí của các phân khúc/thị trường không nhất thiết phản ánh triển vọng đầu tư của phân khúc/thị
trường đó mà thể hiện xu hướng dịch chuyển giá/giá thuê hiện tại cũng như xu hướng dự kiến trong quý tiếp theo.
Biểu đồ 23: Chu kỳ tăng trưởng thị trường Bất động sản Việt Nam, Q2.20

TĂNG GIẢM
Thị trường căn hộ bán Hà Nội CHẬM NHANH

Thị trường căn hộ bán TP.HCM

TĂNG GIẢM
Thị trường Văn phòng TP.HCM
NHANH CHẬM
Thị trường Nhà liền thổ TP.HCM
Thị trường Khu công nghiệp Miền Bắc

Thị trường văn phòng Hà Nội

Thị trường Bán lẻ TP.HCM và Hà Nội

Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL

13
 Thuật ngữ
Thị trường Văn phòng
Nguồn cung hiện tại
Tổng diện tích văn phòng tích lũy đã xây xong (tính theo NFA) ở một thời điểm nhất định.
Nguồn cung tương lai
Tổng diện tích văn phòng dự kiến sẽ hoàn thành trong tương lai tại một thời điểm nhất định.
Diện tích trống
Tổng diện tích văn phòng có sẵn còn phải được cho thuê bởi (các) chủ dự án ở một thời điểm nhất định. Con số này
không bao gồm diện tích được các khách thuê cho thuê lại (còn gọi là diện tích ngầm), diện tích hiện đang trống nhưng
đã được kí thuê từ trước hoặc được để dành, và diện tích chỉ có thể thuê được trong tương lai.
Diện tích thuê
Nguồn cung hiện tại trừ diện tích trống.”Mức tiêu thụ thuần” chỉ mức độ thay đổi diện tích thuê qua từng quý.
Diện tích sàn xây dựng (GFA)
Tổng diện tích sàn được bao phủ, kể cả cột, tường, lối đi chung, hành lang thang máy và nhà vệ sinh.
Diện tích sử dụng (NFA)
Diện tích có thể sử dụng được, không bao gồm cột, tường, lối đi chung, hành lang thang máy và nhà vệ sinh. Diện tích
thuê thuần (NLA) chỉ lượng diện tích sử dụng (NFA) được dành để cho thuê, không bao gồm phần diện tích tự sử dụng
bởi chủ nhà.
Giá thuê thuần
Tiền thuê theo giá thị trường chủ dự án có thể nhận được sau khi trừ các chi phí phát sinh.
Thông lệ thị trường: Giá thuê thuần có thể được báo giá dựa trên GFA hoặc NFA.
Chi phí phát sinh
Chi phí ước tính dành để bảo trì tòa nhà được chủ dự án chuyển sang cho khách thuê dưới hình thức phí dịch vụ / phí
quản lý.
Thông lệ thị trường: Phí dịch vụ / phí quản lý có thể có hoặc không được báo giá riêng biệt với giá thuê thuần.
Giá thuê gộp
Tổng tiền thuê có thể đạt được mà khách thuê sẽ phải trả, bao gồm cả phí dịch vụ / phí quản lý. Giá thuê gộp bằng giá
thuê thuần cộng chi phí phát sinh.
Thông lệ thị trường: Giá thuê gộp có thể được báo giá dựa trên GFA hoặc NFA.
Giá trị vốn
Giá trị thị trường hoặc giá bán khả thi của một bất động sản ở một thời điểm nhất định trên quan điểm định giá.
Lợi suất
Tỷ lệ phần trăm thu hồi vốn từ đầu tư bất động sản ở một thời điểm nhất định trên quan điểm định giá. Con số này dựa
trên giá thuê thị trường hiện tại với giả định tòa nhà được cho thuê toàn bộ.
Hạng A
Một tòa nhà Hạng A đáp ứng toàn bộ một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho một khách thuê tối tân điển hình. Các tiêu
chí này nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì và các thông số kỹ thuật của tòa nhà.
Hạng B
Một tòa nhà Hạng B đáp ứng một vài trong số một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho một khách thuê tối tân điển hình.
Các tiêu chí này nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì và các thông số kỹ thuật của tòa
nhà.
Hạng C
Một tòa nhà Hạng C đáp ứng các tiêu chí về cung ứng cho một khách thuê không tối tân điển hình. Các tiêu chí này nhìn
chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì và các thông số kỹ thuật của tòa nhà.

Source: JLL Research

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2020. All Rights Reserved
 Thuật ngữ
Thị trường Bán lẻ
Nguồn cung hiện tại
Tổng diện tích sàn bán lẻ tích lũy hiện đại (thay vì truyền thống) đã xây xong (tính theo GLA) ở một thời điểm nhất định.
Con số này bao gồm diện tích các trung tâm bách hóa, trung tâm mua sắm, trung tâm bán lẻ cao cấp.
Nguồn cung tương lai
Tổng diện tích sàn bán lẻ hiện đại dự kiến sẽ hoàn thành trong tương lai tại một thời điểm nhất định.
Diện tích trống
Tổng diện tích sàn bán lẻ hiện đại có sẵn còn phải được cho thuê bởi (các) chủ dự án ở một thời điểm nhất định. Con số
này không bao gồm diện tích được các khách thuê cho thuê lại (còn gọi là diện tích ngầm), diện tích hiện đang trống
nhưng đã được kí thuê từ trước hoặc được để dành, và diện tích chỉ có thể thuê được trong tương lai.
Diện tích thuê
Nguồn cung hiện tại trừ diện tích trống.”Mức tiêu thụ thuần” chỉ mức độ thay đổi diện tích thuê qua từng quý.
Diện tích cho thuê (GLA)
Tổng diện tích sàn cho thuê được dùng để tính giá thuê và phí dịch vụ, trong đó có thể bao gồm cả các phần diện tích sử
dụng chung dùng để phục vụ lưu lượng người đi bộ.
Giá thuê gộp
Tổng tiền thuê có thể đạt được mà khách thuê sẽ phải trả, bao gồm cả phí dịch vụ / phí quản lý nhưng không bao gồm
thuế VAT.
Trung tâm thương mại (TTTM)
Trung tâm thương mại là một tài sản thương mại tập trung các cửa hàng/đơn vị thuê đến từ các thương hiệu bán lẻ và
không gian chung được quy hoạch, thiết kế, xây dựng và điều hành chuyên nghiệp. Tài sản được được thiết kế vá quy
hoạch theo chức năng, diện tích và khu vực phục vụ.
Trung tâm bách hóa (TTBH)
Thông thường là tài sản bán lẻ kinh doanh nhiều loại mặt hàng. Một điểm đặc trưng của Trung tâm bách hóa là hơn 90%
diện tích được điều hành bằng hệ thống thanh toán trung tâm và kinh doanh các ngành hang mỹ phẩm, thời gian và đồ
gia dụng.
Mặt bằng bán lẻ cao cấp
Là mặt bằng bán lẻ nằm trong một dự án phức hợp với chất lượng xây dựng tương đương với tổng thể, nằm tại khu vực
sầm uất của thành phố và có chất lượng xây dựng đạt chuẩn quốc tế.

Source: JLL Research

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2020. All Rights Reserved
 Thuật ngữ
Thị trường Nhà ở bán

Căn hộ thương mại/Căn hộ bán

Là sản phẩm căn hộ thuộc dự án của Chủ đầu tư được chào bán ra thị trường không có giới hạn khách mua và theo một
cơ chế thị trường nhà ở chung.
Theo chuẩn phân Hạng của JLL Việt Nam, thị trường Căn hộ bán Việt Nam được phân loại thành các phân khúc Sang
trọng, Cao cấp, Trung cấp và Bình dân. Chi tiết phân Hạng cụ thể được giải thích ở trang tiếp theo.
Nhà liền thổ bán
Là sản phẩm nhà liền thổ bán được xây sẵn trên đất nền và thuộc dự án của Chủ đầu tư được chào bán ra thị trường
không có giới hạn khách mua dựa trên cơ chế của thị trường nhà ở nói chung, Chủ đầu tư sẽ đầu tư hạ tầng cần thiết
cho khu đất dự án, thiết kếmawjt bằng tổng thế và thiết kế của sản phẩm.
Theo thông lệ thị trường, nhà liền thổ bán được chia thành ba loại bao gồm biệt thự, nhà liền kề và nhà phố thương mại.
Chi tiết phân loại cụ thể được giải thích ở trang tiếp theo.
Nguồn cung hiện tại
Tổng nguồn cung sẵn có để bán, từ thị trường sơ cấp hoặc thứ cấp, bất kể tình trạng xây dựng.
Nguồn cung tương lai
Tổng nguồn cung dự kiến được mở bán trong tương lai.
Nguồn cung hoàn thành
Tổng nguồn cung đã được hoàn thành về thể chất và đã được bàn giao để ở. Còn gọi là nguồn cung hiện có.
Nguồn cung chưa hoàn thành
Tổng nguồn cung chưa được hoàn thành và chưa được bàn giao để ở. Bao gồm nguồn cung đang xây dựng và nguồn
cung dự kiến sẽ được xây dựng. Còn gọi là nguồn cung đang được triển khai.
Thị trường sơ cấp
Phần thị trường bao gồm nguồn cung sẵn có để bán trực tiếp từ chủ đầu tư.
Thị trường thứ cấp
Phần thị trường bao gồm nguồn cung sẵn có để bán lại gián tiếp từ người mua trước.
Lượng mở bán (Chào bán chính thức)
Lượng nguồn cung mới (theo số căn hộ) ước tính đã được mở bán chính thức trong một giai đoạn khảo sát. Các dự án
chỉ được ghi nhận mở bán chính thức khi có Hợp đồng Mua bán, thường sẽ được cung cấp sau khi hoàn thành móng
của tòa nhà Chung cư và tiện ích nội khu của dự án,tùy thuộc vào tiến độ của các dự án.
Thông lệ thị trường: Nhiều chủ đầu tư chọn cách mở bán dự án theo từng giai đoạn và có thể được hoặc không được
công bố công khai.
Lượng tiêu thụ
Lượng nguồn cung (theo số căn hộ) ước tính đã được bán trong một giai đoạn. Bao gồm các căn hộ đã được bán từ
nguồn cung mới trong giai đoạn đó và nguồn cung trong các giai đoạn trước.
Thông lệ thị trường: Lượng tiêu thụ có thể bao gồm các căn hộ được bán qua hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán.
Lượng hàng tồn kho
Lượng nguồn cung (theo số căn hộ) ước tính đã chưa bán được/chưa được tiêu thụ trong một giai đoạn
Tỷ lệ bán lũy kế
Tỷ lệ phần trăm giữa tổng lượng tiêu thụ lũy kế trên tổng lượng mở bán lũy kế tính đến một thời điểm cụ thể.
Giá chào bán sơ cấp
Giá chào bán trung bình trọng số theo tỉ trọng nguồn cung trên thị trường sơ cấp.
Giáo chào bán thứ cấp
Giá chào bán trung bình trọng số theo tỉ trọng nguồn cung trên thị trường thứ cấp.
Thay đổi không mắt xích
Là sự thay đổi theo quý hoặc theo năm được ghi nhận bao gồm sự ảnh hưởng của các dự án mới chào bán hoặc rút khỏi
thị trường trong quý/năm theo dõi
Thay đổi mắt xích
Là sự thay đổi theo quý hoặc năm điều chỉnh để loại bỏ sự ảnh hưởng của các dự mới bán chào bán hoặc rút khỏi thị
trường trong quý/năm theo dõi.

Source: JLL Research

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2020. All Rights Reserved
 Thuật ngữ
Thị trường Nhà ở bán (tiếp theo)
Căn hộ Sang trọng
Một dự án Sang trọng đáp ứng toàn bộ một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho một hộ gia đình giàu có điển hình. Các
tiêu chí này nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, cơ sở vật chất, tiện ích, và tiêu chuẩn quản lý. Một lượng lớn các
dự án Sang trọng có vị trí nằm trong hoặc gần khu trung tâm thành phố.
Mức giá bán điển hình: >USD 3.500 trên m2, không bao gồm VAT và phí bảo trì
Căn hộ Cao cấp
Một dự án Cao cấp đáp ứng một vài trong số một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho một hộ gia đình giàu có điển hình.
Các tiêu chí này nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, cơ sở vật chất, tiện ích, và tiêu chuẩn quản lý. Một lượng lớn
các dự án Cao cấp nằm ở các khu đô thị mới ngoài khu trung tâm thành phố.
Mức giá bán điển hình: USD 2.500-3.500 trên m2, không bao gồm VAT và phí bảo trì
Căn hộ Trung cấp
Một dự án Trung cấp đáp ứng toàn bộ một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho một hộ gia đình trung lưu điển hình. Các
tiêu chí này nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, cơ sở vật chất, tiện ích, và tiêu chuẩn quản lý. Một lượng lớn các
dự án Trung cấp nằm ở các quận nội thành trong thành phố.
Mức giá bán điển hình: USD 1.200-2.500 trên m2, không bao gồm VAT và phí bảo trì
Căn hộ Bình dân
Một dự án Bình dân đáp ứng một vài trong số một nhóm các tiêu chí về cung ứng cho một hộ gia đình trung lưu điển
hình. Các tiêu chí này nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, cơ sở vật chất, tiện ích, và tiêu chuẩn quản lý. Một
lượng lớn các dự án Bình dân nằm ở các quận ngoại thành trong thành phố.
Mức giá bán điển hình: <USD 1.200 trên m2, không bao gồm VAT và phí bảo trì
Ghi chú: Phương pháp phân hạng căn hộ theo mức giá bán điển hình trên chỉ mang tính ước lệ tương đối và chỉ để tham
khảo. Việc phân hạng căn hộ sẽ còn dự vào các yếu tố khách ngoài giá bán.
Biệt thự
Là sản phẩm sạng trọng và có diện tích lớn được xây trên đất nền, thường được xây cao nhất ba tầng. Mật độ xây dựng
thường nhỏ hơn 70%, diên tích còn lại được sử dụng để phát triển không gian xanh.
 Phần lớn các sản phẩm biệt thự được xây trên diện tích 200 – 300 m2. Một số sản phẩm biệt thự sang trọng diện tích
có thể lên đến 500 – 1000 m2.
 Diện tích xây dựng/ diện tích sàn phổ biến vào khoảng 250 – 350 m2 trong khi diện tích đất nền lớn. Vì thế, giá bán
tính trên diện tích đất thường thấp hơn loại hình nhà liền kề.
 Thông thường, có hai loại sản phẩm Biệt thư như sau :
− Biệt thự đơn lập : là sản phẩm đứng đơn lập trên một khu đất riêng biệt.
− Biệt thự song lập : là sản phẩm biệt thự gồm hai căn nằm chung trên một khu đất và có chung một mặt tường.;có
diện tích và thiết kế giống hệt nhau.
Nhà Liền kề
Là một căn nhà trong một dãy nhà liền kề có diện tích nhỏ, thường xây cao hơn ba tầng. Mật độ xây dựng thường cao
hơn 70%, tập trung vào diện tích sàn xây dựng.
 Phần lớn các sản phẩm nhà liền kề có diện tích đất từ 60 – 100 m2.
 Diện tích xây dựng/ diện tích sàn (GFA) phổ biến vào khoảng 150 – 250 m2
Nhà phố thương mại
Là sản phẩm nhà liền kề được kết hợp sử dụng cho cả ở và kinh doanh thương mại
 Có diện tích và thiết kế giống nhà liền kề. Diện tích xây dựng/ diện tích sàn phổ biến vào khoảng 250 – 400 m2, với
các tầng 3-4 để ở và các tầng dưới ( hoặc tầng lửng ) được sử dụng cho mục đích thương mại.
 Trong một dự án, giá bán Nhà phố thương mại sẽ cao hơn Nhà liền kề do các sản phẩm này thường được bố trí tại
các vị trí đẹp của dự án,quay ra mặt đường lớn.
Ghi chú: Phương pháp phân loại sản phẩm trên chỉ mang tính ước lệ tương đối và chỉ để tham khảo. Việc phân loại bất
động sản liền thổ tại một số dự án có thể khó xác định do không có sự khác biệt rõ ràng trong tính năng, đặc tính giữa
các loại sản phầm.

Source: JLL Research

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2020. All Rights Reserved
 Thuật ngữ
Thị trường Khu công nghiệp
Nguồn cung hiện tại
Tổng diện tích của các khu công nghiệp và khu chế xuất hiện đang hoạt động, được hiểu là tổng diện tích đất dùng để
cho thuê tại thời điểm nghiên cứu.
Tổng diện tích đất cho thuê
Tổng diện tích đất có thể cho thuê dựa trên bản đồ quy hoạch của toàn bộ khu công nghiệp, bất kể tình trạng phát triển
của số diện tích đất này. Tại một thời điểm, tổng diện tích đất cho thuê có thể bao gồm ba loại hình sau:
 Đất đã phát triển hạ tầng: Diện tích đất cho thuê đã được chủ đầu tư giải phóng mặt bằng và hoàn thiện hạ tầng nội
khu (bao gồm đường nội bộ, đường điện,…) sẵn sàng cho thuê tại thời điểm nghiên cứu.
 Đất chưa phát triển hạ tầng: : Diện tích đất cho thuê đã được chủ đầu tư giải phóng mặt bằng nhưng chưa phát triển
hạ tầng. Đất chưa phát triển hạ tầng vẫn có thể được chủ đầu tư chào thuê nhưng khách thuê thường sẽ phải đợi đến
khi hạ tầng nội khu quanh khu đất được hoàn thiện (thường kéo dài 3-6 tháng)
 Đất chưa giải phóng: Diện tích đất cho thuê vẫn chưa được chủ đầu tư giải phóng mặt bằng .
Thông lệ thị trường: Chủ đầu tư thường không phát triển toàn bộ khu công nghiệp một lần mà phát triển theo giai đoạn
tùy theo nhu cầu dự kiến trên thị trường.
Diện tích trống
Tổng diện tích đất công nghiệp/ nhà xưởng xây sẵn còn trống cho khách thuê tại thời điểm nghiên cứu. Con số này
không bao gồm diện tích được các khách thuê cho thuê lại (còn gọi là diện tích ngầm), diện tích hiện đang trống nhưng
đã được kí thuê từ trước hoặc được để dành, và diện tích chỉ có thể thuê được trong tương lai.
Giá thuê đất thuần
Tiền thuê đất theo giá thị trường được áp dụng cho diện tích đất cho thuê và chủ dự án có thể nhận được sau khi trừ các
chi phí phát sinh. Giá thuê thuần không bao gồm VAT và phí dịch vụ. Giá được trích dẫn là giá thuê thuần để phù hợp với
thông lệ thị trường.
Thông lệ thị trường: Giá thuê thuần thường được báo giá theo m2 trên một chu kỳ thuê (một chu kỳ xấp xỉ 30-50 năm).
Giá thuê nhà xưởng xây sẵn thuần
Tiền thuê nhà xưởng xây sẵn theo giá thị trường được áp dụng cho diện tích nhà xưởng dùng cho thuê và chủ dự án có
thể nhận được sau khi trừ các chi phí phát sinh. Giá thuê thuần không bao gồm VAT và phí dịch vụ. Giá được trích dẫn là
giá thuê thuần để phù hợp với thông lệ thị trường.
Thông lệ thị trường: Giá thuê thuần có thể được báo giá theo m2 trên tháng.
Nguồn cung tương lai
Tổng diện tích các khu công nghiệp và khu chế xuất trong tương lai dựa trên quy hoạch tổng thể của chính quyền địa
phương.
Vùng kinh tế trọng điểm Miền Bắc (KTTĐMB)
Vùng kinh tế trọng điểm Miền Bắc bao gồm bảy tỉnh thành Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Vĩnh
Phúc và Quảng Ninh.
Trong Bản báo cáo Tổng quan thị trường Bất động sản này, Thị trường Khu công nghiệp Miền Bắc được hiểu bao gồm
Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên.
Vùng kinh tế trọng điểm Miền Trung (KTTĐMT)
Vùng kinh tế trọng điểm Miền Trung bao gồm năm tỉnh Thừa Thiên Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi và Bình
Định.
Vùng kinh tế trọng điểm Miền Nam (KTTĐMN)
Vùng kinh tế trọng điểm Miền Nam bao gồm tám tỉnh thành TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu,
Bình Phước, Tây Ninh và Tiền Giang.
Trong Bản báo cáo Tổng quan thị trường Bất động sản này, Thị trường Khu công nghiệp Miền Nam được hiểu bao gồm
TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Source: JLL Research

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2020. All Rights Reserved
Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội

Lầu 26, tòa nhà Saigon Trade Center Lầu 9, tòa nhà Sun Red River
Số 37, đường Tôn Đức Thắng Số 23, đường Phan Chu Trinh,
Quận 1 Quận Hoàn Kiếm

Liên hệ: +84 8 3911 9399 Liên hệ: +84 24 3944 0133

Trang Lê Xuân Phạm

Trưởng phòng Tư vấn và Nghiên cứu thị trường Trưởng phòng Truyền thông
+84 8 3911 9484 +84 8 3911 9395
trang.le@ap.jll.com kimxuan.pham@ap.jll.com

Giới thiệu về JLL toàn cầu
JLL (tên niêm yết trên sàn chứng khoán Mỹ: JLL) là
tập đoàn hàng đầu chuyên cung cấp các dịch vụ
quản lý và đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Sứ
mệnh của chúng tôi là xây dựng, phát triển và định
hình lại thị trường bất động sản, tạo ra nhiều cơ hội
giá trị và môi trường làm việc tuyệt vời cho nhân
viên đạt được khát vọng của họ. Với bề dày kinh
nghiệm, tham vọng của chúng tôi là xây dựng một
tương lai tốt đẹp cho khách hàng, cư dân và cộng
đồng. Hiện nay, JLL tự hào là một trong những
công ty nằm trong top 500 Fortune với doanh thu
hàng năm đạt 18 tỷ USD, hơn 300 văn phòng hoạt
động tại hơn 80 quốc gia và 93.000 nhân viên trên
toàn cầu tính đến ngày 30 tháng 06 năm 2020. JLL
là thương hiệu đã đăng ký của tập đoàn đa quốc
gia Jones Lang LaSalle. Để biết thêm thông tin chi
tiết, vui lòng truy cập www.jll.com.
Giới thiệu về JLL Việt Nam
Kể từ khi thành lập vào năm 2006, JLL đã phát triển
thành công ty dịch vụ bất động sản hàng đầu tại Việt
Nam với hơn 450 nhân viên. JLL có đội ngũ cho thuê bất
động sản thương mại lớn nhất tại Việt Nam cung cấp
đầy đủ các dịch vụ thương mại bao gồm đại diện cho
chủ nhà và khách thuê, quản lý tài sản bất động sản,
quản lý hành chính kỹ thuật và các dịch vụ tư vấn
chuyên nghiệp bao gồm định giá và nghiên cứu. Năm
2019-2020 là một năm đáng chú ý của JLL tại Việt Nam
với tất cả các bộ phận đều báo cáo mức tăng trưởng
chưa từng có và bộ phận Thị trường vốn đã thực hiện
thành công nhiều thương vụ lớn. Gần đây, tổng giá trị
giao dịch do JLL tư vấn đạt hơn 250 triệu USD và hầu
hết các loại giao dịch là chuyển nhượng tài sản và liên
doanh giữa các chủ đầu tư Việt Nam và nước ngoài. Để
biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng truy cập
www.jllvietnam.com.

Jones Lang LaSalle © 2020 Tập đoàn Jones Lang LaSalle. Mọi quyền được bảo lưu. Thông tin trong tài liệu này là độc quyền
của Jones Lang LaSalle và sẽ chỉ được sử dụng cho mục đích phát hành báo cáo này. Tất cả các tài liệu và thông tin được
ghi trong báo cáo là tài sản của Jones Lang LaSalle. Việc sao chép bất kỳ phần nào của tài liệu này chỉ được phép sử dụng
trong phạm vi cần thiết để đánh giá. Các nội dung không được sử dụng cho bất kỳ bên thứ ba nào mà không có sự cho phép
trước bằng văn bản của Jones Lang LaSalle. Tất cả thông tin trong báo cáo này được tổng hợp từ các nguồn mà chúng tôi
cho là đáng tin cậy; tuy nhiên, không có đại diện hoặc bảo đảm nào được thực hiện về tính chính xác của thông tin.

BẢN QUYỀN © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2020. Mọi quyền được bảo lưu.