Professional Documents
Culture Documents
Tugasan Individu
Tugasan Individu
KUMPULAN A
TUGASAN INDIVIDU:
(PROJEK PEMBANGUNAN SEMULA KAMPUNG BARU, KUALA LUMPUR)
DISEDIAKAN UNTUK:
PM. SR. DR. MOHAMMAD SUKERI KHALID
DISEDIAKAN OLEH:
NUR AISYAH BINTI ISMAIL (263708)
TARIKH SERAHAN:
07 JANUARI 2021
Pengenalan
Kampung Baru, Kuala Lumpur diwujudkan lebih dari 100 tahun yang lalu yang mana
jumlah penduduk orang Melayu di kampung tersebut ialah kira-kira 200,000 pada masa itu.
Namun, kini penduduk di Kampung Baru mencecah hampir 2 juta orang. Oleh hal yang
demikian, kawasan tersebut perlu dibangunkan mengikut aliran zaman supaya jumlah
penduduk Melayu dapat ditingkatkan dan penduduk di kawasan tersebut dapat menjual tanah
mereka untuk dibangunkan semula supaya lebih ramai orang Melayu dapat tinggal di Kuala
Lumpur.
1
Tujuan pengambilan balik tanah
Mengikut Perlembagaan Persekutuan (PP) item 2(d) tanah adalah perkara Negeri dan
menjadi bidang esekutif setiap Kerajaan Negeri. Walau bagaimanapun, Perkara 76(4) PP
membenarkan Parlimen menggubal satu undang-undang tanah dengan tujuan untuk
keseragaman polisi di antara negeri. Justeru, Akta Pengambilan Tanah 1960 telah digubal
oleh Parlimen, akan tetapi kuasa-kuasa esekutif di dalamnya masih lagi depegang oleh Pihak
Berkuasa Negeri.
2
Tujuan tanah tersebut diambil kerana kerajaan terpaksa mengambil tanah milik
penduduk Kampung Baru, Kuala Lumpur kerana kerajaan ingin melaksanakan projek
pembangunan semula Kampung Baru. Kerajaan terpaksa mengambil tanah tersebut kerana
tanah kerajaan adalah terhad dan mungkin tidak sesuai dari segi saiz dan lokasi yang
diperlukan untuk projek pembangunan atau infranstruktur. Proses pengambilan tanah juga
dapat mengatasi masalah pindah milik dan halangan-halangan perundangan yang mengambil
masa yang lama sekiranya tanah itu diperolehi melalui proses pembelian terus. Tanah-tanah
yang boleh diambil adalah seperti tanah milik, melainkan tanah milik Kerajaan Persekutuan,
tanah yang diduduki mengikut hak disisi adat dan tanah yang diduduki dengan harapan
mendapat hak milik.
3
Perlaksanaan proses pengambilan balik tanah
Pada peringkat pengambilan ini terdapat beberapa kerja yang penting iaitu
permohonan, pemeriksaan dan pengwartaan tanah yang hendak diambil balik. Permohonan
tersebut boleh dibuat kepada Pihak Berkuasa Negeri (PBN) dan Pentadbir Tanah dimana
tanah yang hendak diambil balik terletak. Dalam keadaan tertentu, sesuatu tanah itu perlu
diperiksa atau disiasat terlebih dahulu sebelum dipastikan kesesuaian bagi sesuatu projek dan
untuk mengelakkan perlakuan tidak jujur oleh pihak yang berkepentingan untuk menuntut
bayaran pampasan yang berlebihan seperti terkandung dalan pengwartaan dibawah seksyen 4.
Setelah permohonan pengambilan tanah diluluskan oleh Pihak Berkuasa Negeri (PBN),
pemberitahuan Borang A hendaklah disiarkan dalam warta Kerajaan Negeri. Pengarah Tanah
dan Galian (PTG) akan membuat pemberitahuan atau pengisytiharan dalam warta Kerajaan
Negeri. Sekiranya warta pemberitahuan dibawah Seksyen 4 dibuat, maka Pentadbir Tanah
hendaklah mengeluarkan notis awam yang mempamerkannya di tempat-tempat tertentu iaitu
sama ada di Pejabat Tanah, dipapan kenyataan awam di Mukim atau Pekan di mana tanah
terletak dan di atas atau berhampiran dengan tanah. Jika didapati perlunya siasatan tanah
yang lebih terperinci dilakukan, Pengarah Tanah dan Galian Negeri (PTG) boleh
mengeluarkan surat kebenaran di dalam Borang B iaitu membenarkan mana-mana orang atau
pegawai untuk memasuki tanah tersebut bagi membuat kajian kesesuaian tanah.
4
Dalam hal ini, Pentadbir Tanah akan menyediakan kertas Majlis Mesyuarat Kerajaan
diiringi dengan Borang C dan D yang mengandungi senarai lot tanah, nama pemilik tanah,
keluasan yang diambil dan juga pelan pengambilan. Setelah mendapat kelulusan Pihak
Berkuasa Negeri, pengisytiharan dibawah seksyen 8 perlulah disiarkan di dalam Warta
Kerajaan Negeri dengan menggunakan Borang D dan luput selepas 24 bulan dari tarikh
pengisytiharan di dalam warta. Sebaik sahaja diisytiharkan dalam warta kerajaan, dibawah
seksyen 9, Pentadbir Tanah hendaklah menandakan kawasan yang terlibat dengan
pengambilan diatas tanah itu melainkan jika ianya telah dilakukan dan pihak Pentadbir Tanah
berpuas hati. Pentadbir Tanah juga dikehendaki membuat nota tentang pengambilan di atas
dokumen hakmilik yang berkaitan.
Seterusnya, proses kedua ialah proses pengambilan. Dibawah seksyen 10, Pejabat
Tanah akan mengeluarkan Notis Awam dalam Borang E yang menetapkan tarikh siasatan,
tempat dan masa bagi mendengar segala tuntutan pampasan ke atas tanah tersebut. Pentadbir
Tanah boleh menunda siasatan atau menangguhkan perbicaraannya dari semasa ke semasa
dan sebab-sebab penangguhan tersebut hendaklah direkodkan. Pentadbir Tanah diberi kuasa
untuk mendapatkan laporan bertulis mengenai nilaian tanah dan juga untuk memanggil dan
memeriksa saksi-saksi, mentadbir sumpah atau pengakuan dan memaksa supaya dokumen-
dokumen termasuklah dokumen hakmilik keluaran dan dokumen-dokumen lain yang
membuktikan hakmilik dikemukakan dan diserahkan kepadanya (seksyen 13).
Setelah selesai siasatan dibawah seksyen 12, Pentadbir Tanah hendaklah menyiarkan
award bertulis di dalam Borang G. Setiap award ini hendaklah difailkan di Pejabat Tanah
dan menjadi keterangan muktamad dan konklusif mengenai keluasan tanah, nilaian tanah dan
pembahagian. Setelah membuat award bertulis dalam Borang G, Pentadbir Tanah hendaklah
membuat tawaran pampasan dengan cara menyerahkan notis dalam bentuk Borang H
dibawah seksyen 16 (1) kepada tiap-tiap orang yang berkepentingan. Pihak berkepentingan
mempunyai pilihan sama ada menerima tawaran pampasan, menerima tawaran pampasan
dengan bantahan atau tidak menerima tawaran pampasan. Pembayaran pampasan dalam
Borang H perlulah dibuat dalam tempoh 3 bulan atau akan dikenakan caj bayaran lewat 5%
setahun. Pentadbir tanah akan mendepositkan wang tersebut ke mahkamah sekiranya tiada
pihak yang menerima bayaran, tiada yang berkepentingan tidak bersetuju untuk menerima
wang pampasan dan terdapatnya pertikaian antara pihak yang terlibat.
5
Pemilikan tanah secara rasmi dibuat di bawah seksyen 22 dengan cara mengeluarkan
notis Borang K dengan menyampaikannya kepada penduduk tanah tersebut. Jika tidak
dijumpai hendaklah mengeposkan notis tersebut. Salinan notis jugak hendaklah disampaikan
kepada pemilik tanah, orang-orang berkepentingan dan agensi pemohon dan Salinan dihantar
kepada pihak berkuasa pendaftaran untuk diendoskan di dalam hakmilik tanah terlibat.
Apabila Borang K didaftarkan di dalam hakmilik, maka tanah yang terlibat dengan
pengambilan dengan sendirinya menjadi tanah kerajaan. Penarikan balik pengambilan hanya
boleh dibuat sebelum Borang K didaftarkan hakmilik. Penarikan balik pengambilan dibuat di
bawah seksyen 35 dan hendaklah diisytiharkan di dalam Warta Kerajaan. Kesannya,
penarikan Pentadbir Tanah akan menentukan amauan pampasan yang perlu dibayar sekiranya
ada apa-apa kerosakan pada tanah tersebut.
Proses terakhir iaitu pasca pengambilan. Pengambilan balik tanah melibatkan lot
tanah, Pentadbir Tanah hendaklah mengemukakan permohonan ukur kepada Jabatan Ukur
supaya baki lot tanah diukur semula. Pindaan cukai tanah ke atas kaki lot juga perlu dibuat
berdasrkan anggaran keluasan tanah yang tidak diambil dan dibayar pada tahun berikutnya.
Selepas baki lot diukur, bagi tanah yang dipegang di bawah hakmilik kekal, Pejabat Ukur
akan mengeluarkan hakmilik sambungan yang berkaitan dan diserahkan kepada PT atau
Pendaftar untuk dilengkapkan dan didaftarkan. Lot tanah yang dipegang di bawah hakmilik
sementara, PT hendaklah membuat pindaan ke atas sempadam lot yang baru pada hakmilik
berkaitan.
6
Secara keseluruhannya, ketentuan tanah, keluasan tanah terlibat, jumlah pampasan
dan mereka yang menerima pampasan telah dipastikan. Prosedur seterusnya iaitu tindakan-
tindakan seperti pindaan cukai, pengeluaran hakmilik sambungan dan pemilikan secara rasmi
dibuat. Oleh sebab itu, pengambilan balik tanah perlu diuruskan dengan sebaik mungkin.
Prinsip asas undang-undang berkaitan tentang hak individu ke atas hartanah perlu didukung.
7
Nilai pasaran hartanah
Tawaran harga baharu kepada penduduk Kampung Baru untuk membeli tanah terbabit
untuk tujuan pembangunan semula di kawasan berkenaan ialah pada harga RM1,000 untuk
satu kaki persegi berbanding RM850 yang diumumkan oleh kerajaan sebelum ini. Perbezaan
harga RM150 kaki persegi adalah berbentuk pulangan dalam pegangan saham yang akan
diapungkan dalam syarikat tujuan khas (SPV) yang bakal ditubuhkan kelak di mana
perinciannya diperhalusi oleh agensi yang berkaitan. (Dr. Ismail Omar, 2019: BH Online).
Harga tersebut tidak termasuk dengan nilaian harga struktur bangunan di atas tanah yang
akan dikaji semula oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH). Kerajaan juga
menawarkan kadar maksimum berdasarkan penilaian harga yang dibuat oleh JPPH.
Penduduk atau pemilik tanah akan dibayar pada harga yang sama tanpa mengira sama ada
tanah itu berhampiran jalan atau di lapisan mana. Namun bagi struktur bangunan, harga
struktur bangunan tersebut akan dibayar pada harga yang berlainan,
Tawaran harga iaitu RM1,000 satu kaki persegi untuk membeli tanah tanah tersebut
dalam pembangunan semula di Kampung Baru, Kuala Lumpur adalah merupakan nilai yang
tertinggi yang pernah ditawarkan oleh kerajaan terhadap mana-mana tanah milik orang
melayu di negara Malaysia (). Hal ini kerana, nilai terbabit adalah bersamaan dengan 43.5
juta bagi satu ekar ataupun 0.4 hektar. Sekaligus, pemilik tanah tersebut akan menerima
manfaat yang begitu tinggi berbanding dengan penjualan milik orang melayu.
8
Tanah perlu disediakan di pasaran kerana tanpa tanah tiada pembangunan (fizikal)
dapat dijalankan dan dibangunkan. Jika harga yang ditawarkan tidak dipersetujui dan gagal
dimuktamadkan, maka kerajaan mempunyai pilihan lain iaitu kerajaan boleh mengambil
balik tanah tersebut untuk dimajukan. Dalam peruntukan Fasal 13 Perlembagaan
Persekutuan, kerajaan menggubal Akta Pengambilan Tanah pada tahun 1960 untuk
menyediakan tanah bagi tujuan pembangunan awam dan pembangunan ekonomi. Pihak
Berkuasa Negeri (PBN) memerlukan tanah tersebut tanpa perlu mengikut proses dan
prosedur di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486) terpaksa dilakukan ke atas
pemilik tanah sekiranya pemilik tanah enggan menerima tawaran baharu yang dibuat oleh
kerajaan.
Kerajaan juga menawarkan empat pilihan kepada pemilik dan pewaris tanah dalam
proses pembangunan semula iaitu sama ada untuk mengambil tunai, memiliki rumah unit
siap, mengambil tunai atau snap atau mengambil pulangan sebagai pemegang saham dalam
pembangunan semula. Tawaran jual beli ini juga adalah berdasarkan lot tanah dan bukannya
setiap pemilik yang berdaftar.
9
Perkara-perkara yang perlu dipertimbangkan dalam menentukan pampasan
Peruntukan di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486) mewajibkan jumlah
pampasan perlulah dibayar kepada pemilik-pemilik tanah yang berdaftar. Prinsip-prinsip
dalam penentuan pampasan di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 menggariskan
penentuan pampasan merangkumi nilai pasaran, apa-apa kenaikan, kerosakan iaitu
pengasingan tanah dan kesan mudarat, tukar tempat kediaman atau perniagaan dan faedah
kepada tanah lain. Sudah semestinya mempunyai perkara-perkara yang perlu
dipertimbangkan dalam menentukan pampasan iaitu hendaklah diawardkan bagi mana-mana
tanah dijadualkan yang diambil di bawah Akta ini dan hanya boleh diberikan kepada nilai
pasaran sebagaimana ditentukan di bawah seksyen 1. Bentuk-bentuk tuntuan pampasan
sampingan merangkumi pecah-pisah, penjejasan terbabit, naik-nilai tanah dan pampasan
kacau ganggu.
Bagi pampasan kacau ganggu, merujuk kepada golongan yang layak mendapat
pampasan iaitu sebidang tanah yang di ambil oleh pihak berkuasa, pemilik tanah perlu ke
tempat lain atau mencari tanah gantian untuk meneruskan kehidupan. Di bawah seksyen 2 (c)
memberi kuasa kepada pihak berkuasa untuk membuat pampasan bagi membiayai kos-kos
perpindahan, sewaan bangunan sementara dan kos lain yang berkaitan dengan perpindahan
10
kepada pemilik tanah yang terpaksa berpindah. Kos-kos lain yang boleh dituntut di bawah
seksyen 2 (f) memberikan hak kepada pihak berkepentingan untuk mendapatkan semula kos
membina pagar, jalan, parit dan seumpamanya bagi menyediakan kemudahan terhadap
bahagian tanah yang tidak boleh di ambil oleh pihak berkuasa. Namun begitu, terdapatnya
syarat-syarat sebelum pampasan dberikan iaitu pampasan boleh dibayar sekiranya terdapat
bukti-bukti mereka benar-benarmengalami kerugian akibat daripada pengambilan tanah milik
mereka. Pemilik juga perlu membutktikan kerugian yang berlaku dan disebabkan oleh
kerajaan negeri mengambil tanah mereka. Malah, pihak berkuasa juga yang ingin
melaksanakan pembangunan terhadap sesuatu tanah perlu mempertimbangkan kerugian
terhadap pemilik tanah.
Nilai-naik tanah merupakan kenaikan nilai tanah yang berlaku akibat daripada
tindakan pihak berkuasa dalam melaksanakan projek bagi tujuan awam, Sebagai contoh, jalan
raya dibina akan menyebabkan kenaikan nilai harta tanah tersebut. Pada masa yang sama,
jalan raya yang dibina di atas mana-mana tanah akan menyebabkan tanah baki itu meningkat
dan mana-mana lot tanah yang terlibat dengan pengambilan tanah yang tidak berpisah
daripada bahagian lain.
11
Kesimpulan
12
13
Rujukan
Dr. Ismail Omar. (2019). Merungkai Kemelut Nilai Hartanah Kampung Baru. BH Online.
https://www.bharian.com.my/kolumnis/2019/10/622913/merungkai-kemelut-nilai-
hartanah-kampung-baru
Dr. Ismail Omar. (2019). Tanah Kampung Baru Pampasan Atau Rampasan. BH Online.
https://www.bharian.com.my/kolumnis/2019/10/622913/tanah-kampung-baru-
pampasan-atau-rampasan
dan sumbangannya terhadap kemerosotan alam sekitar dan kualiti hidup masyarakat:
satu perspektif umum.
Suhaila Shahrul Annuar. (2019). Kerajaan Mahu Elak Pengambilan Tanah Kampung Baru
Secara Paksa. BH Online.
https://www.bharian.com.my/berita/nasional/2019/10/621609/kerajaan-mahu-elak-
pengambilan-tanah-kampung-baru-secara-paksa 05.01.2021
Lampiran