KLTN - Phân tích hiệu quả đầu tư dự án Samland Riverside

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

KHOA KINH TẾ
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN

CHUNG CƯ SAMLAND RIVERSIDE
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ HỌC
GVHD: THẠC SĨ NGUYỄN THANH HUYỀN

SVTH: NGUYỄN THỊ MAI SƯƠNG
MSSV: K164010057
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 06 năm 2020

ii
MỤC LỤC
MỤ LỤC…...………………………………………………………………………………………..1
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................................. 1
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ..................................................................... 1
MỞ ĐẦU ................................................................................................................................ 1
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................................ 1
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 4
4. Phương pháp nghiên cứu................................................................................................. 4
5. Bố cục khoá luận ............................................................................................................. 8
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ GIỚI THIỆU DỰ ÁN.................................................... 9
1.1. CƠ SỞ LÝ LUÂN ........................................................................................................ 9
1.1.1. Một số khái niệm ....................................................................................................... 9
1.1.2. Cách xây dựng các chỉ số đánh giá dự án đầu .......................................................... 10
1.1.2.1. Xác định tỷ suất tính toán và thời điểm tính toán ............................................. 10
1.2.2.2. Chọn thời điểm tính toán ................................................................................... 13
1.2.2.3. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án .................................................. 14
1.2. THÔNG TIN CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ ............................................................. 18
1.2.1 Tổng quan dự án....................................................................................................... 18
1.2.2. Khí hậu:................................................................................................................... 18
1.2.3. Đặc điểm địa hình: ................................................................................................... 19
1.2.4. Cơ sở pháp lý về đối tượng nghiên cứu .................................................................... 19
CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH DỰ ÁN .................................................................................... 21
2.1. TÌNH HÌNH KINH TẾ - XA HỘI VÀ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG ......................... 21
2.1.1. Tình hình kinh tế- xã hội .................................................................................... 21
2.1.2. Thị trường .......................................................................................................... 22
2.1.2.1. Cầu thị trường ............................................................................................ 22
2.1.2.2. Cung thị trường .......................................................................................... 23
2.1.2.3. Đối thủ cạnh tranh ...................................................................................... 24
2.2. PHÂN TÍCH KỸ THUẬT ......................................................................................... 26
2.2.1. Giải pháp kiến trúc ............................................................................................ 26
2.2.1.1. Giải pháp thiết kế mặt bằng ...................................................................... 26
iii
2.2.1.2. Giải pháp kiến trúc mặt đứng ..................................................................... 28

2.2.2. Cơ cấu căn hộ ..................................................................................................... 28
2.2.3. Tổng mức đầu tư và cơ cấu vốn ............................................................................... 31
2.2.3.1. Tổng mức đầu tư......................................................................................... 31
2.2.3.2. Dự kiến cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án ................................................. 34
2.2.3.3. Suất chiết khấu bình quân của dự án .......................................................... 35
2.3. PHÂN TÍCH NHÂN SỰ TỔ CHỨC XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ................. 37
2.3.1. Phân tích mô hình tổ chức xây dựng ........................................................................ 37
2.3.2. Phân tích mô hình tổ chức quản lý, bán hàng .......................................................... 37
2.4. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ................................................ 39
2.4.1. Thông số áp dụng: ................................................................................................... 39
2.4.2. Kết quả phân tích .................................................................................................... 40
2.4.2.1. Doanh thu và dòng tiền thu: .............................................................................. 40
2.4.2.2. Chi phí đầu tư phát triển:.................................................................................. 42
2.4.2.3. Giá vốn thành phẩm: ......................................................................................... 45
2.4.3.4. Hiệu quả tài chính dự án: ................................................................................. 45
2.4.3.5. Dòng tiền dự án và nhu cầu vốn từng giai đoạn: ................................................ 48
2.5. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ ............................................................................. 49
2.5.1. Hiệu quả xã hội:....................................................................................................... 49
2.5.2 . Hiệu quả kinh tế: .................................................................................................... 50
2.6. PHÂN TÍCH DỘ NHẠY VÀ RỦI RO ....................................................................... 50
CHƯƠNG III: PHƯƠNG ÁN, TỔ CHỨC QUẢN LÝ,KHAI THÁC VẬN HÀNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ ............................................................................................................................... 54
3.1. TỔ CHỨC QUẢN LÝ TOÀN DỰ ÁN .......................................................................... 54
3.2. TỔ CHƯC QUẢN LÝ PHẦN SỞ HỮU CHUNG TRONG DỰ ÁN ............................. 54
3.2.1. Quản lý dử dụng phần sở hữu chung trong dự án .................................................... 54
3.2.2. Nghĩa vụ của Chủ sở hữu, Chủ sử dụng ................................................................... 55
3.2.3. Nghiêm cấm các Chủ sở hữu , Chủ sử dụng có các hành vi ...................................... 55
3.2.4. Bảo hành, bảo trì ..................................................................................................... 56
3.3. TỔ CHỨC QUẢN LÝ PHẦN SỞ HỮU RIÊNG TRONG DỰ ÁN .............................. 57
3.4. QUẢN LÝ PHẦN KINH DOANH, DỊCH VỤ TRONG TOÀN DỰ ÁN ...................... 57
3.5. KIÊN NGHỊ ................................................................................................................... 57
KẾT LUẬN .......................................................................................................................... 59
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................. 61
PHỤ LỤC............................................................................................................................. 62
iii
i
LỜI CẢM ƠN
Nên kinh tế- xã hội ngày càng phát triển, đặc biết là linh vực Kinh
doanh Bất động sản. Đòi hỏi các doanh nghiệp luôn phát triển , tìm kiếm
các nguồn dự án mới, và tính toán để đầu tư có hiệu quả, mang lại lợi
ích cho toàn xã hội đóng góp vào sự phát triển chung của toàn nền kinh
tế- xã hội. Ở đây việc tìm ra mội dự án có hiệu quả mang tính chất quyết
định đầu tư, cũng như sự thắng lợi của công ty. Chính vì vậy, việc phân
tích hiệu quả đầu tư của một dự án luôn được các cấp lãnh đạo quan tâm
và có các phương án hỗ trợ tối ưu để dự án có hiệu quả được triển khai.
Xuất phát từ một sinh viên Khoa kinh tế Trường Đại học Kinh tế-
Luật TP.HCM, đồng thời là nhân viên ban phát triển đầu tư Công ty Cổ
phần Địa Ốc Sacom nên tôi đã chọn đề tài “ Phân tích hiệu quả đầu
tư dự án Chung cư Samland Riverside” là đề tài tốt khoá luận tốt
nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc, phòng Kỹ thuật, Phòng
pháp chế, và các anh chị trong Phòng đầu tư của Công ty Cổ phần Địa
ốc Sacom,…đặc biết là anh Tôn Thất Phi Long đã giúp đỡ tôi rất nhiều
trong việc thu thập nắm bắt thông tin, số liệu phục vụ cho đề tài nghiên
cứu.
Tôi rất chân thành cảm ơn Giảng viên cô Nguyễn Thanh Huyền
khoa Kinh tế Trường Đại học Kinh tế- Luật TP.HCM trong thời gian
qua dù dịch bệnh diễn biến phức tạp nhưng vẫn sắp xếp, dành thời gian
hưỡng dẫn tận tình tôi trong suốt quá trình viết và hoàn thiện khoá luận
tốt nghiệp này.
Với thời gian làm việc hạn chế, sự hiểu biết, kinh nghiệp thực tế có
hạn, khoá luận không thể tránh khỏi những thiếu sót. Tôi rất mong nhận
được sự đóng góp ý kiến của quý thầy, cô giáo, các anh chị trong Công
ty Cổ phần Địa Ốc Sacom cùng với những người đọc quan tâm đến nội
dung khoá luận, để đề tài hoàn thiện hơn và phân tích chặt chẽ hiệu quả
của dự án.
iv
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
UBNN Uỷ ban nhân dân
PCCC Phòng cháy chữa cháy
TMDV Thương mại dịch vụ
CP QLDA và Chi phí quản lý dự án và Đầu tư xây dựng

DTXD
NFA Diện tích sử dụng ( diện tích tim tường)
CFA Diện tích xây dựng
GPXD Giấy phép xây dựng
GCN Giấy chứng nhận
NPV Giá trị hiện tại ròng
IRR Suất sinh lời
ROE Lợi nhận trên vốn cổ phần
ROCE Lợi nhuận trên vốn sử dụng

1
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
Bảng 2.1 : Quy hoạch và sản phẩm dự kiến

Bảng 2.2 : Khảo sát giá các dự án căn hộ phức hợp cao tầng và đất nền lân cận
Bảng 2.3 : Các chỉ tiêu kỹ thuật
Bảng 2.4 : Thống kê diện tích các tầng chung cư
Bảng 2.5 : Tính toán bãi để xe tại tầng hầm
Bảng 2.6 : Tổng hợp tổng mức đầu tư
Bảng 2.7 : Tổng hợp cơ cấu nguồn vốn dự kiến Bảng
Bảng 2.8 : Suất chiết khấu
Bảng 2.9 : Tiến độ thi công xây dựng dự án
Bảng 2.10: Tiến độ thực hiện dự án
Bảng 2.11.: Doanh thi và dòng tiên thu chưa VAT và gồm VAT
Bảng 2.12: Chi phí đầu tư và phát triển theo quý ( từng năm)
Bảng 2.13: Giá vốn thành phẩm
Bảng 2.14: Hiệu quả dự án
Bảng 2.15: Dòng tiền dự án
Bảng 2.16: Nhu cầu vốn của dự án theo thời gian
Bảng 2.17: Độ nhạy khi thay đổi giá bán và chi phí chuyển nhượng đối với lợi
nhuận sau thuế
Bảng 2.18: Độ nhạy khi thay đổi giá bán và chi phí chuyển nhượng đối với IRR
Bảng 2.19: Độ nhạy khi thay đổi giá bán và chi phí chuyển nhượng đối với Biên lợi
nhuận
Hình 2.1: Mô hình tổ chức xây dựng
Hình 2.2: Mô hình tổ chức quản lý , bán hàng
1
MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
 Sự cần thiết đầu tư của dự án
Việc đầu tư phát triển nhà ở cao tầng hiện đang được khuyến khích với nhiều
ưu điểm phù hợp với chủ trương và chính sách phát triển nhà ở của Thành phố Hồ
Chí Minh
- Gia tăng hiệu quả sử dụng đất
- Tiết kiệm chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng
- Tận dụng không gian theo chiều đứng
- Là điều kiện để thực hiện lối sống văn minh đô thị.
Hiện nay, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng đặc biệt ở phân khúc trung bình với
diện tích căn hộ vừa và nhỏ. Thị trường căn hộ ở phân khúc này vô cùng tiềm năng
đang là xu hướng khai thác của các nhà đầu tư vì đáp ứng được nhu cầu thực tế và
thu nhập của phần lớn người dân.
Công ty Cổ phần Địa ốc Sacom với thương hiệu nhận diện là SAMLAND hiện
đang từng bước khẳng định mình thông qua các dự án đầu tư có chất lượng, uy tín và
sẽ còn tiếp tục phát triển hơn nữa với các chiến lược marketing thích hợp. Do vậy với
một toà cao ốc sang trọng mang tên SAMLAND nằm ngay trên trục đường giao thông
huyết mạch của thành phố cũng là một hình thức quảng bá thương hiệu rất hữu hiệu.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu của dự án đầu tư tài chính, phân tích hiệu quả dự án đầu tư: Mục
tiêu chính là để tạo ra một giá trị hiện tại ròng. Nếu không các dự án mang
lại lợi nhuận khi NPV của nó lớn hơn "0". Một số kịch bản đối với NPV,
nó thường được xây dựng từ kết quả phân tích độ nhạy từ những rủi ro cho
dự án. Như một kết quả của việc phân tích độ nhạy này được tính toán NPV
dựa trên tổng tiền mặt chảy ít đầu tư ban đầu. Tuy nhiên, lưu ý rằng bất kỳ
dự án phải xem xét tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) được thiết lập sẵn của công
ty.
2
Đánh giá, phân tích tài chính, mặc dù là một lĩnh vực riêng biệt, là một
phần của một phương pháp tiếp cận tổng quát hơn, "đánh giá các dự án đầu
tư", khởi xướng bởi Ngân hàng Thế giới nói riêng. Sáu bước chính được
phân biệt: nhận dạng sản phẩm, nghiên cứu khả thi, khả thi, đánh giá tài
chính, đánh giá kinh tế, thực hiện quyết định.
Việc đánh giá tài chính khác với quy hoạch về phía trước bằng cách định
hướng cụ thể hướng tới việc tìm kiếm sự bền vững. Nó cũng khác với các
"kế hoạch kinh doanh" Anglo-Saxon là đại diện kế toán chính thức. đánh
giá vàng là quá trình các vấn đề thượng nguồn với thực hiện như mô phỏng.
Việc đánh giá tài chính cuối cùng đã được phân biệt đánh giá kinh tế thể
hiện quan điểm của cộng đồng về dự án. tham vọng của nó là để phát triển
các "yếu tố ngoại", mà là để nói, những tác động về môi trường để tích hợp
các tiêu chí quyết định khác nhau. Thường bị nhầm lẫn thẩm định dự án và
đo lường của các tài sản tài chính đó được chia thành hai khu vực riêng
biệt của ứng dụng.
Nó cũng là thú vị để phân tách các phân tích tài chính (của một công ty) là
người quan tâm trong thời gian qua đánh giá tài chính mà nằm trong khu
vực dự báo.
Phân tích hiệu quả dự án đầu tư để đánh giá một sự đầu tư vào một dự án
quan trọng: Trước khi thực hiện một đầu tư lớn, nó là điều cần thiết để
đánh giá xem nó là hợp lý từ một quan điểm kinh tế. Các phân tích cơ bản
nhất là để đảm bảo rằng những lợi ích của một dự án lớn sẽ lớn hơn chi phí
tổng số có một số phương pháp để đánh giá chi phí và lợi ích phát sinh bởi
một dự án thương mại. Việc sử dụng nhiều nhất là 4 phương pháp sau đây:
 Hoàn vốn: Thời gian hoàn vốn là thời gian cần thiết để thu hồi vốn
đầu tư của bạn như Lưu chuyển tiền tệ ròng.Đây là một biện pháp
phổ biến rủi ro liên quan đến việc đầu tư. Đầu tư có thời hạn trả nợ
là ngắn hơn thường được xem là ít rủi ro. Tuy nhiên phương pháp
3
này không đưa vào tài khoản các yếu tố khác như giá trị thời gian
của tiền và dòng tiền sau khi hồi phục đầu tư ban đầu.
 Năng suất mang lại: Năng suất đánh giá lợi nhuận của dự án bằng
cách chia thu nhập ròng hàng năm do đầu tư ban đầu. Ví dụ,bạn
muốn mua một mảnh thiết bị trị giá 1 triệu USD. Nếu thu nhập ròng
hàng năm tạo ra bởi thiết bị này là $ 80.000, sản lượng đạt được là
8%. Khi bạn so sánh kế hoạch, hãy nhớ rằng các khoản đầu tư với
chi phí sổ sách ghi là cao hơn là thú vị nhất. Sự đơn giản của tỷ giá
hạch toán lợi nhuận là một công cụ thường được sử dụng để đánh
giá một dự án, nhưng nó vẫn còn thô sơ và bỏ qua các khía cạnh
quan trọng. Nó bỏ qua các khái niệm về giá trị thời gian của tiền,
mà giá trị của đồng đô la ngày nay lớn hơn năm năm (kể từ khi đầu
tư ngày hôm nay, bạn sẽ có được một hiệu suất). Phương pháp này
không đưa vào thanh khoản tài khoản, nhưng một khía cạnh quan
trọng của bất kỳ dự án đầu tư.
 Giá trị hiện tại ròng: Phương pháp giá trị hiện tại ròng (NPV) tính
toán tổn thất và lợi nhuận tài chính thuần bằng cách chiết khấu tất
cả các dòng tiền trong tương lai và ra đó. Mặc dù giá trị chính xác
của một dự án được biết đến tại thời điểm này kết luận của nó, NPV
cho phép các doanh nghiệp để đưa vào tài khoản các giá trị thời gian
của tiền thẩm định các dự án dài hạn.
 Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ: Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) tính toán tỷ lệ
trung bình hàng năm là sự trở lại của một dự án trong suốt cuộc đời
của mình. Giống như NPV, IRR là một dòng tiền chiết khấu và sẽ
đưa vào tài khoản giảm giá trị thời gian của tiền. Theo phương pháp
này, nhiều hơn một dự án có IRR cao hơn, thú vị hơn. Trong khi
đánh giá tỷ lệ đầu tư sinh lợi, NPV cung cấp số tiền đó đầu tư sẽ tạo
ra vào thời gian hiện hành NPV và IRR thường được sử dụng cùng
nhau. Thật vậy, với kết quả đầu ra ban đầu là tiền mặt và lưới luồng
4
tiền trong tương lai của một khoản đầu tư, một dự án có thể có một
IRR thấp hơn nhưng một NPV cao hơn. Điều này thường chỉ ra rằng
tỉ suất lợi nhuận có thể thấp hơn so với dự kiến, nhưng đóng góp
vào giá trị tổng thể của công ty là cao. TRI có xu hướng cao hơn
cho dự án ngắn hạn, và thấp hơn cho các dự án dài hạn.
Lựa chọn phương pháp phân tích hiệu quả dự án đầu tư đúng khi cần thiết
cho mỗi phương pháp có ưu điểm và nhược điểm của nó, vì vậy nó là tốt
nhất để sử dụng hơn cho một dự án. Ngoài ra, phân tích tài chính định tính
cũng quan trọng đối với một dự án quan trọng. Tỉ lệ lợi nhuận của một dự
án có thể như vậy, không có lý tưởng, nhưng bạn vẫn có thể quyết định đi
trước vì tác động của nó đối với kế hoạch kinh doanh lâu dài của công ty.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
 Tên dự án: Chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ văn phòng
(Samland Riverside).
 Địa điểm: 147 Ung Văn Khiêm, Phường 25, Quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí
Minh
 Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Địa ốc Sacom (SAMLAND)
- Địa chỉ: Khu công nghiệp Biên Hòa I, phường An Bình, Thành phố Biên Hòa,
Tỉnh Đồng Nai
- Văn phòng đại diện: 178/6 D1, Phường 25, Quận Bình Thành, Thành phố Hồ
Chi Minh
- Điện thoại: 08.35120002 Fax: 08.35126392
Thời gian nghiên cứu từ 04/2020- 05/2020
Địa điểm nghiên cứu thuộc Phường 25, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh
4. Phương pháp nghiên cứu
 Lý thuyết:
 Vận dụng những kiến thức đã học từ Môn lập và thẩm định dự án đầu
tư, sử dụng các công thức tính toán trên Exce để xây dựng, xác định
5
được mức độ hiệu quả của DA , tổng hợp tài liệu có liên quan đến dự
án, tài liệu về pháp lý, quy hoạch, đầu tư.
 Sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp
 Chạy mô hình FS để đánh giá hiệu quả tài chính.
- Yếu tố bên ngoài
Những vấn đề khách quang bao gồm rất nhiều như giá của khu vực xung
quanh, đối thủ, các tiện ích của dự án mà bộ phận thiết kế dự kiến sẽ thiết kế hoặc đã
thiết kế (phần nhiều vẫn là chưa thiết kế và chỉ là idea trong đầu các nhà lãnh đạo là
ở vị trí đó nên có các tiện ích nào, không cần có tiện ích nào)
Tình hình biến động giá của bất động sản luôn luôn đi kèm theo các yếu tố giá
bán ra của dự án tăng nhanh hoặc giảm do các đợt bong bóng của bất động sản.
Chi phí đầu vào ảnh hưởng không nhỏ tới kết quả hoạt động của dự án bao
gồm các chi phí sắt thép, xi-măng, chi phí nhân công
- Doanh thu dự án
Cần phải phân tích, tính toán doanh thu của dự án (với một dự kiến về diện
tích và đơn giá trên m2, và những con số này chưa chắc đã là đúng hoặc đã được
phân tích chứ chưa nói đến việc con số đơn giá trên m2 đã là hợp lý chưa nếu phân
tích trên các khía cạnh khách quang)
Một khi đã có doanh thu với các đợt bán ra của dự án, nhưng vẫn phải tiếp
tục chi tiết thêm một level nữa cho việc thu tiền để đánh giá được dòng tiền thực sự
vào cho dự án, tức là phải tính đến (1) Chính sách thanh toán của dự án, và cho
chính đợt bán hàng mà mình cần phân tích, và (2) dự kiến khách hàng thanh toán
đúng hạn (một vấn đề gây không ít đau đầu cho các nhà quản trị doanh nghiệp
không riêng gì ngành bất động sản) - và đây mới là dòng vào thực tế của dự án
Dòng vào thực tế của dự án có thể tính đến việc thu tiền cho thuê các tầng
hầm của dự án, hoặc cho thuê các tầng làm siêu thị, các tầng được sử dụng làm
office văn phòng,... và với mỗi mô hình kinh doanh của bất động sản, bạn lại có
cách tính doanh thu và cách dự báo dòng vào của dự án khác nhau
6
Tỷ lệ khai thác cũng là yếu tố bạn nên đưa vào để số liệu doanh thu càng
chính xác hơn, một tỷ lệ khai thác càng chính xác bao nhiêu, con số doanh thu và
đúng hơn là con số dòng tiền của dự án của bạn và dòng tiền của toàn doanh nghiệp
càng chính xác bấy nhiêu
- Chi phí phát triển dự án
Chi phí mua đất được tính toán chi tiết với rất nhiều chi phí kèm theo từ giấy
tờ hợp lệ với luật pháp, chi phí giải tỏa và san lấp mặt bằng để chuẩn bị bước vào
xây dựng dự án. Các chi phí này rất tiềm ẩn và bạn sẽ chi tiết và chính xác nếu đội
kế hoạch và phân tích đầu tư của bạn với nhiều kinh nghiệm
Chi phí xây dựng bao gồm các chi phí xây dựng tầng hầm, chi phí xây dựng
khu thương mại dịch vụ, chi phí xây dựng khu văn phòng, và chi phí xây dựng cho
khu căn hộ.
Tính toán chi phí cho các gói nội thất của căn hộ theo từng loại căn hộ và
từng option đa dạng để khách hàng có nhiều lựa chọn phù hợp với khách hàng, kể
cả việc tính toán tới phong thủy cho khách hàng từ tuổi tác cho tới giới tính của
khách hàng.
Chi phí bán hàng bao gồm các chi phí về marketing cho dự án, chi phí nhân
viên kinh doanh và các chi phí khác liên quan tới việc kinh doanh dự án
Chi phí lãi vay là chi phí mà bạn cần phải nhớ khi phân tích tiền khả thi của
dự án, vì giá trị vốn không nhỏ và việc tính toán chi phí lãi vay là việc mà bạn lưu
tâm để từ đây cũng là một phần trong việc tính toán chiến lược vay vốn của bạn
Chi phí thuế, thường bao gồm chi phí thuế GTGT và chi phí thuế thu nhập
doanh nghiệp
Chi phí thiết kế cơ bản
Chi phí vận hành doanh nghiệp, các công ty thường tổ chức 1 dự án cho 1
doanh nghiệp để dễ dàng tính toán về tài chính và kế toán cho doanh nghiệp nhưng
bạn cần phải lưu tâm đến các chi phí phân bổ của tập đoàn, hoặc các chi phí dịch vụ
dùng chung của công ty của bạn
Chi phí dự phòng của dự án
7
- Phân tích tài chính

Cốt lõi của phân tích tiền khả thi của dự án là đưa ra các giải pháp về tài
chính để đảm bảo dòng tiền của dự án, dòng tiền của doanh nghiệp với các chỉ số tài
chính phù hợp nhất. Các chí số tài chính sau đây là các chỉ số tối thiếu mà bạn cần
phải phân tích (dĩ nhiên, trong thực tế sẽ dựa vào từng tiêu chí, mục tiêu của dự án
bạn cần phải phân tích thêm khá nhiều các chỉ số tài chính để đáp ứng được yêu cầu
phân tích của dự án)
ROE
IRR
MIRR
MPV
Thời gian hoàn vốn
- Dòng tiền
Dòng tiền được phân tích rất chi tiết trong dự án bất động sản, đơn giản vì
thời gian xây dựng, vận hành là một quãng đường rất dài với giá trị không nhỏ chút
nào
Dòng tiền theo TIPV

Dòng tiền EPV
Bạn có thể phân tích dòng tiền theo tháng/quí/năm của dự án
Vấn đề gặp phải của đội phân tích dự án ở đây là cần phải cung cấp cho lãnh
đạo cái nhìn tổng thể của dòng tiền toàn doanh nghiệp tại thời điểm đó chứ không
riêng dự án mà bạn phân tích, đảm bảo doanh nghiệp khi đưa dự án vào phát triển
thì doanh nghiệp có khả năng cung ứng tiền cho dự án và các dự án khác của toàn
doanh nghiệp. Dòng tiền như các vòi nước đổ vào hoặc hút ra từ một hồ nước "tiền"
của doanh nghiệp.
- Nhu cầu vốn

8
Nhu cầu vốn là không thể thiếu rồi, bạn cần phải đi vạy vốn là chắc chắn rồi,
nhưng cũng là chắc chắn bạn sẽ cần phải trả lời cho các nhà lãnh đạo của bạn là (1)
Khi nào vay, (2) Vay bao nhiêu tại thời điểm đó, và (3) vay ở đâu
Cũng như dòng tiền, bạn cần phải phân tích dòng tiền theo TIPV và EPV nên
khi phân tích nhu cầu vốn, bạn cũng phải cần
Nhu cầu vốn được tính theo TIPV

Nhu cầu vốn được tính theo EPV
- Huy động vốn
Huy động vốn thực ra cũng chỉ là một trong các giải pháp vốn cho dự án
bằng một cách khách là kêu gọi đầu tư của các nhà đầu tư vào dự án. Mục tiêu cần
tính toán tổng số vốn mà các nhà đầu tư cần phải đầu tư vào và mỗi một nhà đầu tư
sẽ đầu tư bao nhiêu, khi nào bắt đầu đầu tư vào.
 Thực tế:
Khảo sát hiện trạng vị trí, khảo sát giá, phân tích số liệu từ các nguồn số liệu
thứ cấp được cung cấp bởi các phòng ban trong Công ty. Sử dụng các phương pháp
và kỹ thuật phù hợp để thẩm định các nội dung của dự án đầu tư
5. Bố cục khoá luận
Kết câu khoá luận gồm 3 chương
Chương 1: Giới thiệu dự án
Chương 2: Phân tích dựa án
Chương 3: Phương án tổ chức, quản lý, khai thác vận hành dự án
9
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ GIỚI THIỆU DỰ ÁN

1.1. CƠ SỞ LÝ LUÂN
1.1.1. Một số khái niệm

 Dự án đầu tư :
 Dự án đầu tư là tài liệu do chủ đầu tư chịu trách nhiệm lập, trong đó trình
một cách bày hết sức đầy đủ và chi tiết các nội dung có liên quan đến việc thực hiện
đầu tư sau này nhằm mục đích khẳng định được sự đúng đắn của chủ trương đầu tư
và hiệu quả của đồng vốn. Dự án đầu tư là văn kiện phản ánh trung thực kết quả
nghiên cứu cụ thể toàn bộ các vấn đề về: thị trường, kinh tế, kỹ thuật, tài chính…có
ảnh hưởng trực tiếp tới sự vận hành, khai thác và tính sinh lợi của công cuộc đầu tư.
 Phân tích hiệu quả dự án đầu tư :
 Phân tích hiệu quả dự án đầu tư là việc nghiên cứu, phân tích khách quan,
khoa học, toàn diện tất cả nội dung kinh tế kỹ thuật của dự án, đặt trong mối tương
quan với môi trường tự nhiên, kinh tế- xã hội để quyết định đầu tư, tài trợ vốn cho dự
án.
 Đây là một quá trình kiểm tra đánh giá các nội dung cơ bản của dự án một
cách độc lập, tách biệt với quá trình soạn thảo dự án. Phân tích dự án tạo cơ sở vững
chắc cho hoạt động đầu tư có hiểu quả. Các kết luận rút ra từ quá trình phân tích là
cơ sở để các đơn vị, cơ sở, cơ quan có thẩm quyền của nhà nước ra quyết định đầu
tư, cho phép đầu tư hoặc tài trợ cho dự án.
Mục đích của phân tích hiệu quả dự án đầu tư là:
 Đánh giá tính hợp lý của dự án biểu hiện trong hiệu quả và tính khả thi ở từng
nội dung và cách thức tính toán của dự án
 Đánh giá tính hiệu quả của dự án trên hai phương diện tài chính và kinh tế xã
hội
 Đánh giá tính khả thi của dự án: đây là mục đích hết sức quan trọng. Tính khả
thi thể hiện ở việc xem xét các kế hoạch tổ chức thực hiện, môi trường pháp lý.
 Ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả dự án đầu tư là:
10
Một dự án sẽ thành công nếu các đặc điểm của dự án được các nhà quản lý dự án
nhận biết và đánh giá một cách đúng đắn. Chính vì thế thẩm định dự án đầu tư rất có
ý nghĩa trong các doanh nghiệp
 Giúp chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tốt nhất
 Giúp cơ quan quản lý nhà nước đánh giá được tính phù hợp của dự án đối với
quy hoạch phát triển chung của ngành, quốc gia trên các mặt mục tiêu, quy mô, hiệu
quả
 Xác định được mặt lợi, hại của dự án
 Giúp các nhà tài trợ có quyết định chính xác có tài trợ cho dự án hay không
 Xác định rõ tư cách pháp nhân của các bên tham gia đầu tư.
1.1.2. Cách xây dựng các chỉ số đánh giá dự án đầu
1.1.2.1. Xác định tỷ suất tính toán và thời điểm tính toán
 Xác định tỷ suất tính toán

Suất chiết khấu trong dự án là suất sinh lời kì vọng của nhà đầu tư đối với số
vốn cần
đầu tư cho dự án.
Suất chiết khấu được dùng để quy đổi dòng thu nhập tương lai của các dự án
về hiện
giá rất đa dạng. Suất chiết khấu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị hiện tại của
các dự án và đến
các quyết định chấp nhận hay loại bỏ dự án. Suất chiết khấu được chọn
thường căn cứ vào:
- Chi phí cơ hội của vốn
- Chi phí vốn
- Tỷ lệ rủi ro của dự án
- Tỷ lệ lạm phát
 Trường hợp đầu tư hoàn toàn bằng nguồn vốn tự có
Trong trường hợp này, mục đích đầu tư là nhằm thu lời lớn hơn việc gửi vốn trên thị
trường vốn. Do vậy tỷ suất tính toán của dự án theo nguồn vốn tự có (rvtc) phải được
xác định cao hơn mức lãi suất tiền gửi (rgửi) ở thị trường vốn. Tức là rvtc  rgửi
11
Tỷ suất tính toán của nguồn vốn tự có có thể được lấy bằng lãi suất tiền
 Trường hợp đầu tư hoàn toàn bằng nguồn vốn đi vay
Để đảm bảo độ tin cậy của tính toán và an toàn về vốn, chủ đầu tư cần chọn tỷ suất
tính toán của dự án theo vốn đi vay (rvđv) không nhỏ hơn mức lãi suất tiền vay (rvay)
, tức là rvđv  r vay.
 Trường hợp đầu tư vừa bằng nguồn vốn tự có vừa bằng nguồn vốn
đi vay
Trong trường hợp này tỷ suất tính toán lấy theo mức trung bình chung lãi suất của
cả 2 nguồn vốn và được xác định theo công thức:
Rc =(Kvtc * rvtc + Kvđv * rvđv)/ (Kvtc + Kvđv)
Trong đó:
Kvtc : Vốn tự có
rvtc : Mức lãi suất xác định cho vốn tự có
Kvđv : Vốn đi vay
rvđv : Mức lãi suất xác định cho vốn đi vay
 Trường hợp đầu tư bằng nhiều nguồn vốn khác nhau
Trong trường hợp này tỷ suất tính toán của dự án được xác định theo trung bình
chung lãi suất của tất cả các nguồn vốn.
Rc = ( Ki * ri)( Ki)
Trong đó:
Ki : Giá trị nguồn vốn i
ri : Mức lãi suất xác định cho nguồn vốn i
Chú ý: Khi xác định tỷ suất tính toán của dự án đầu tư thường gặp phải các trường
hợp sau:
- Các nguồn vốn vay có các kỳ hạn khác nhau:
Trong trường hợp này, trước khi áp dụng công thức tính tỷ suất tính toán chung phải
tính chuyển các mức lãi suất đi vay về cùng kỳ hạn là năm
rn = (1 + rt)m – 1
Trong đó:
rn : Mức lãi suất năm
rt : Mức lãi suất theo kỳ hạn t (tháng, quý, 6 tháng)
m : Số kỳ hạn t trong năm
- Lãi suất danh nghĩa và lãi suất thực:
Lãi suất danh nghĩa là lãi suất mà thời đoạn phát biểu mức lãi suất không trùng với
thời đoạn ghép lãi kỳ hạn vay của ngân hàng thương mại
12
Lãi suất thực là lãi suất mà thời đoạn phát biểu mức lãi suất trùng với thời đoạn lãi
ghép. Trong thực tế nếu lãi suất không ghi thời hạn ghép lãi kèm theo thì lãi suất đó
được hiểu là lãi suất thực và thời đoạn ghép lãi trùng với thời đoạn phát biểu mức lãi.
Khi xác định tỷ suất tính toán của dự án, nếu lãi suất của một nguồn vốn nào đó là lãi
suất danh nghĩa thì phải chuyển về lãi suất thực theo công thức:
Trong đó:
rthực: Lãi suất thực
rdn: Lãi suất danh nghĩa
m1: Số thời đoạn ghép lãi trong thời đoạn phát biểu mức lãi suất danh nghĩa
m2 : Số thời đoạn ghép lãi trong thời đoạn xác định lãi suất thực
 Tỷ suất chiết khấu điều chỉnh theo sự rủi ro
Công thức tính như sau:
R= r / (1 –p)
Trong đó:
R – Tỷ suất chiết khấu được điều chỉnh theo sự rủi ro
r – Tỷ suất chiết khấu trước khi điều chỉnh theo sự rủi ro
p – Xác suất rủi ro
 Tỷ lệ chiết khấu điều chỉnh theo lạm phát
Lạm phát cũng được coi là một yếu tố rủi ro khi đầu tư. Vì vậy khi lập dự án đầu tư
cần tính đến yếu tố lạm phát, trên cơ sở đó xác định lại hiệu quả của dự án đầu tư. Có
thể sử dụng tỷ lệ chiết khấu điều chỉnh theo lạm phát làm cơ sở cho việc xác định lại
hiệu quả dự án.
Công thức xác định tỷ lệ chiết khấu được điều chỉnh theo lạm phát như sau:
RL = (1 + r) (1 + L) – 1
Trong đó:
RL - Tỷ lệ chiết khấu được điều chỉnh theo lạm phát
13
r - Tỷ lệ chiết khấu được chọn để tính toán

L – Tỷ lệ lạm phát
1.2.2.2. Chọn thời điểm tính toán
Thời điểm tính toán có ảnh hưởng tới kết quả tính toán tài chính – kinh tế trong lập
dự án đầu tư. Do vậy cần phải xác định thời điểm tính toán hợp lý. Thời điểm tính
toán xác định theo năm và thường được gọi là năm gốc.
Đối với các dự án đầu tư có quy mô không lớn, thời gian chuẩn bị để đưa công trình
đầu tư vào sản xuất kinh doanh không dài thì thời điểm tính toán không dài thì thời
điểm tính Chọn thời điểm tính toán
Thời điểm tính toán có ảnh hưởng tới kết quả tính toán tài chính – kinh tế trong lập
dự án đầu tư. Do vậy cần phải xác định thời điểm tính toán hợp lý. Thời điểm tính
toán xác định theo năm và thường được gọi là năm gốc.
Đối với các dự án đầu tư có quy mô không lớn, thời gian chuẩn bị để đưa công trình
đầu tư vào sản xuất kinh doanh không dài thì thời điểm tính toán không dài thì thời
điểm tính toán thường được xác định là thời điểm hiện tại hay thời điểm bắt đầu thực
hiện dự án. Trong trường hợp này, mọi chi phí và thu nhập của dự án đều được đưa
về năm gốc theo cách tính giá trị hiện tại và được so sánh tại năm gốc.
Đối với các dự án có quy mô lớn, thời gian chuẩn bị để đưa công trình vào sử dụng
dài thì tuỳ theo từng trường hợp cụ thể có thể chọn thời điểm như sau:
- Nếu chu kỳ dự án, tỷ lệ lạm phát và mức lãi suất của các nguồn vốn theo dự đoán
biến động không đáng kể và tỷ suất tính toán được xác định đúng với phương pháp
khoa học, có tính đến các yếu tố rủi ro đối với sản xuất thì thời điểm tính toán có thể
lấy là thời điểm hiện tại (thời điểm lập dự án) hoặc thời điểm bắt đầu thực hiện dự án
như đối với dự án có quy mô đầu tư không lớn và thời gian chuẩn bị đưa công trình
đầu tư vào khai thác không dài.
- Thời điểm tính toán là năm kết thúc giai đoạn thi công xây dựng công trình và đưa
công trình đầu tư vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Trong trường hợp này, các chi
phí trong giai đoạn thi công xây dựng công trình được tính chuyển về năm gốc thông
qua việc tính giá trị tương lai. Các thu nhập và chi phí khai thác trong gia đoạn khai
thác công trình được tính chuyển về năm gốc thông qua việc tính giá trị hiện tại. Các
thu nhập và chi phí của dự án được so sánh tại thời điểm tính toán. Cách chọn thời
điểm tính toán này là có căn cứ và đảm bảo độ tin cậy cao vì tổng khoảng cách tính
hiện giá của các dòng chi phí và thu nhập của dự án là nhỏ nhất.
Tuy nhiên trong thực tế, để thuận tiện cho tính toán, nhiều dự án thời điểm tính toán
14
thường được chọn là thời điểm hiện tại (thời điểm lập dự án) hay thời điểm bắt đầu
thực hiện dự án
1.2.2.3. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án
 Chỉ tiêu giá trị hiện tại thuần (Net Present Value – NPV)
Khái niệm: Giá trị hiện tại thuần là tổng lãi ròng của cả đời dự án được chiết khấu
về năm hiện tại theo tỷ lệ chiết khấu nhất định.
Công thức tính:
Trong đó:
Bi (Benefit) - Lợi ích của dự án, tức là bao gồm tất cả những gì mà dự án thu
được (như doanh thư bán hàng, lệ phí thu hồi, giá trị thanh lý thu hồi..) Ci (Cost) -
Chi phí của dự án, tức là bao gồm tất cả những gì mà dự án bỏ ra
(như chi đầu tư, chi bảo dưỡng, sửa chữa, chi trả thuế và trả lãi vay…)
r – Tỷ lệ chiết khấu.
n – Số năm hoạt động kinh tế của dự án (tuổi thọ kinh tế của dự án)
i – Thời gian (i = 0,1…n)
Trường hợp Pi = (Bi – Ci) đều hàng năm thì:
Trường hợp Pi+1 = Pi + G hay P tăng đều 1 khoản là G thì:
Trường hợp Pi+ 1 = Pi – G hay P giảm đều 1 khoản là G thì:

15
- Công thức tính trong Excel

Hàm NPV: NPV(rate,value1,value2,…)
NPV của dự án: Vốn đầu tư (năm 0) + hàm NPV
Trong đó:
rate: chi phí sử dụng tiền hay tỷ suất chiết khấu (thông thường đó là lãi suất NH)
value1, value2…: là các khoản tiền thu được theo từng kì của vòng đời dự án.
Đánh giá chỉ tiêu NPV:
- Nếu dự án có NPV lớn hơn 0 thì dự án đó đáng giá về mặt tài chính
- Nếu dự án có nhiều phương án loại bỏ nhau thì phương án có NPV lớn nhất là
phương án đáng giá nhất về mặt tài chính.
- Nếu các phương án của dự án có lợi ích như nhau thì phương án có giá trị hiện tại
của
chi phí nhỏ nhất thì phương án đó đáng giá nhất về tài chính.
Ưu và nhược điểm của chỉ tiêu NPV
- Ưu điểm: Cho biết quy mô tiền lãi thu được của cả đời dự án.
- Nhược điểm:
NPV phụ thuộc nhiều vào tỷ suất chiết khấu dùng để tính toán. Việc xác
định tỷ lệ chiết khấu là rất khó khăn trong thị trường vốn đầy biến động.
Sử dụng chỉ tiêu này đòi hỏi xác định rõ ràng dòng thu và dòng chi của cả
đời dự án. Đây là một công việc khó khăn, không phải lúc nào cũng dự kiến
được.
Chỉ tiêu này chưa nói lên hiệu quả sử dụng một đồng vốn.
Chỉ tiêu này chỉ sử dụng để lựa chọn các dự án loại bỏ nhau trong trường
hợp tuổi thọ như nhau. Nếu tuổi thọ khác nhau, việc lựa chọn căn cứ vào chỉ tiêu này
sẽ không có ý nghĩa.
16
 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Returns – IRR)

Khái niệm: Tỷ lệ này được biểu hiện bằng mức lãi suất mà nếu dùng nó để quy đổi
dòng tiền tệ của dự án thì giá trị hiện tại thực thu nhập bằng giá trị hiện tại thực chi
phí.
Công thức tính:
Trong đó:
Bi - Giá trị thu nhập (Benefits) năm i
Ci - Giá trị chi phí (Cost) năm i n- thời gian hoạt động của dự án
Có 2 phương pháp chính để tính toán chỉ tiêu IRR của dự án
Phương pháp nội suy: chỉ cần lựa chọn hai suất chiết khấu cao và thấp, để cho hai giá
trị NPV tương ứng: một có giá trị âm và một có giá trị dương. Rồi sau đó áp dụng
công thức:
Trong đó:
r1 là suất chiết khấu cho giá trị NPV1 > 0
r2 là suất chiết khấu cho giá trị NPV2 < 0
Công thức tính trong Excel
Với cách tích nêu trên, việc tính toán chỉ số IRR là rất phức tạp. Chương
trìnhMicrosoft Excel có một hàm tài chính dùng để tính toán chỉ số IRR. Cú pháp của
hàm như sau:
IRR(values)
Values là dãy chứa giá trị thu được qua các kì, tương đương với dãy value1, value2
17
trong hàm NPV. IRR cho biết tỷ lệ lãi vay tối đa mà dự án có thể chịu đựng được.
Nếu phải vay với lãi suất lớn hơn IRR thì dự án có NPV nhỏ hơn không, tức thua lỗ.
Đánh giá:
- Dự án có IRR lớn hơn tỷ lệ lãi giới hạn định mức đã quy định sẽ khả thi về tài
chính.
- Trong trường hợp nhiều dự án loại bỏ nhau, dự án nào có IRR cao nhất sẽ được
chọn vì có khả năng sinh lời lớn hơn.
Ưu nhược điểm của chỉ tiêu IRR:
- Ưu điểm: Nó cho biết lãi suất tối đa mà dự án có thể chấp nhận được, nhờ vậy có
thể xác định và lựa chọn lãi suất tính toán cho dự án.
- Nhược điểm:
Tính IRR tốn nhiều thời gian
Trường hợp có các dự án loại bỏ nhau, việc sử dụng IRR để chọn sẽ dễ dàng đưa đến
bỏ qua dự án có quy mô lãi ròng lớn (thông thường dự án có
NPV lớn thì IRR nhỏ)
Dự án có đầu tư bổ sung lớn làm cho NPV thay đổi dấu nhiều lần, khi đó khó xác
định được IRR
 Thời gian thu hồi vốn đầu tư (Payback method – PP)
Công thức:
Ưu nhược điểm:
- Ưu điểm:
Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn cho biết lúc nào thì vốn được thu hồi, từ đó có giải
pháp rút ngắn thời gian đó.
- Nhược điểm:
Không đề cập đến sự diễn biến của chi phí và lợi ích của dự án sau khi hoànvốn.
Một dự án tuy có thời gian hoàn vốn dài hơn song lợi ích tăng nhanhhơn thì vẫn là
một dự án tốt;
18
Dễ ngộ nhận phải chọn dự án có T nhỏ nhất, do đó có thể bỏ qua các dự án có NPV
lớn;
Phụ thuộc nhiều vào lãi suất tính toán r;
Trong thực tế, các kết quả dự tính thu được trong tương lai là không chắc chắn vì có
thể xảy ra nhiều điều bất thường, không lường hết được. Trong điều kiện đó, phải
sử dụng các chỉ tiêu đánh giá phù hợp hơn biến động. Chỉ tiêu này không nói lên
được quy mô lợi nhuận cũng như hiệu quả của một đồng vốn bỏ ra.
1.2. THÔNG TIN CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1.2.1 Tổng quan dự án
 Vị trí - Ranh giới – Quy mô
- Vị trí: Khu đất đầu tư xây dựng Chung cư cao tầng Samland Riverside tọa lạc tại
147 Ung Văn Khiêm, phường 25, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh.
- Ranh giới khu đất:
+ Phía Tây Nam giáp đường Ung Văn Khiêm, lộ giới 30m
+ Phía Tây Bắc, Đông Bắc và Đông Nam giáp khu dân cư
- Quy mô: khu đất đầu tư xây dựng có diện tích 1.798,40 m2
1.2.2. Khí hậu:
 Nhiệt độ không khí:
- Nhiệt độ trung bình cả năm: 260C
- Nhiệt độ tháng cao nhất bình quân: 38,80C (tháng 4)
- Nhiệt độ thấp bình quân: 25,70C (tháng 12)
 Lượng mưa:
- Lượng mưa bình quân cả năm là 1.949 mm
- Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 11
- Số ngày mưa từ 0 – 23 ngày/tháng
- Tháng có lượng mưa lớn nhất là tháng 6, 9, 10.
- Độ ẩm và lượng bốc hơi:
- Độ ẩm bình quân cả năm: 79,5%
- Độ ẩm cao nhất: 80%
19
- Độ ẩm thấp nhất: 17%

 Chế độ gió:
- Gió chủ đạo là Nam – Tây Nam từ tháng 4 đến tháng 10 và gió Bắc – Đông
Bắc từ tháng 11 đến tháng 3.
- Khu vực này ít chịu ảnh hưởng của bão.
1.2.3. Đặc điểm địa hình:
Địa hình tương đối bằng phẳng, có hình dạng tứ giác. Khi tiến hành thiết kế kỹ
thuật xây dựng sẽ có khảo sát cụ thể để có giải pháp xử lý nền móng thích hợp, đảm
bảo tính bền chắc và ổn định cho công trình.
1.3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
 Hiện trạng kiến trúc xây dựng:
Khu đất xây dựng Chung cư cao tầng Samland Riverside hiện là khu đất trống
 Hiện trạng giao thông:
Khu đất có vị trí khá thuận lợi do mặt tiền nối trực tiếp với đường Ung Văn Khiêm
(30m) dẫn ra đường Điện Biên Phủ có lộ giới 60m và đường Nguyễn Hữu Cảnh, hiện
đang là trục đường cửa ngõ vào trung tâm thành phố.
 Cấp nước:
Trong khu vực dự kiến hiện nay đã có mạng phân phối nước máy thành phố.
 Cấp điện:
Khu vực xây dựng chung cư hiện nay đã có mạng lưới điện hoàn chỉnh.
 Thoát nước:
Khu vực xây dựng hiện đã có hệ thống nước thải chung của thành phố trên trục
đường Ung Văn Khiêm.
1.2.4. Cơ sở pháp lý về đối tượng nghiên cứu

Dự án: Chung cư Samland Riverside tại địa điểm số 147 Ung Văn Khiêm,
Phường 25, Quận Bình Thạnh do Công ty Cổ phần Địa ốc Sacom làm chủ đầu tư.
- Căn cứ Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 của Quốc hội khóa
XIII, kỳ họp thứ 7.
20
- Căn cứ Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 5/8/2015 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình
- Căn cứ Nghị định 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản
lý chi phí đầu tư xây dựng.
- Căn cứ quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng về
việc công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
- Văn bản số 1667/UBND-TCKH ngày 30/9/2015 của UBND quận Bình
Thạnh gửi Sở Tài chính về việc liên quan đến khu đất số 147 Ung Văn Khiêm,
Phường 25, Quận Bình Thạnh.
- Văn bản số 4298/SQHKT-QHKTT ngày 17/11/2015 của Sở Quy Hoạch
Kiến Trúc gửi UBND Tp.HCM về việc báo cáo nội dung dự kiến cấp giấy phép quy
hoạch đối với dự án Chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ, văn phòng tại
địa điểm số 147 Ung Văn Khiêm, Phường 25, Quận Bình Thạnh.
- Văn bản số 7458/UBND-ĐTMT ngày 04/12/2015 của UBND Tp.HCM về
chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc để xây dựng Chung cư cao tầng kết hợp thương mại
dịch vụ, văn phòng tại địa điểm số 147 Ung Văn Khiêm, Phường 25, Quận Bình
Thạnh.
21
CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH DỰ ÁN

2.1. TÌNH HÌNH KINH TẾ - XA HỘI VÀ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
2.1.1. Tình hình kinh tế- xã hội
Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản hay những căn hộ chung cư
quận Bình Thạnh vẫn luôn là mối quan tâm của nhiều nhà đầu tư và khách hàng. Sở
hữu một diện tích rộng lớn khoảng 2076 ha cùng dân cư đông đúc, lại là vị trí nội
thành Thành Phố, cũng chính vì vậy mà thị trường bất động sản nơi đây vẫn luôn
“nóng”.
Những cung đường như: Bình Quới, Xô Viết Nghệ Tĩnh, Phan Chu Trinh, Điện
Biên Phủ,... luôn là những vị trí nổi bật cho các dự án cao cấp. Mặc dù nguồn cung
sản phẩm nhà ở mới còn bị hạn chế, thế nhưng thị trường quận Bình Thạnh vẫn giữ
được sức nóng của mình với mức tăng giá đạt từ 10 - 35% so với giá bán từ chủ
đầu tư.
 Sơ lược về Phường 25
- Thị trường bất động sản tại đây bao gồm các loại như: Căn hộ, nhà mặt tiền,
trong hẻm, đất phân lô. Còn về phần thị trường cho thuê hiện nay tại phường đang
có: Căn hộ, nhà trọ, văn phòng, mặt bằng.
- Các tuyến đường chính là: Điện Biên Phủ, Xô Viết Nghệ Tĩnh, Ung Văn
Khiêm, Nguyễn Văn Thương, Nguyễn Gia Trí, Võ Oanh .. Phía Đông tiếp giáp: Thảo
Điền, Quận 2 và Phường 27 - Bình Thạnh với ranh giới là sông Sài Gòn. Phía Tây
tiếp giáp: Phường 26 - Bình Thạnh, đường Xô Viết Nghệ Tĩnh là ranh giới. Phía
Nam tiếp giáp: Phường 21, 22 - Bình Thạnh và được chia cắt bởi đường Điện Biên
Phủ.
- Trong phường có một số trường đại học như: Đại học Ngoại thương (cơ sở
II), Đại học Giao thông Vận tải Thành phố Hồ Chí Minh, Đại học Kỹ thuật Công
nghệ Thành phố Hồ Chí Minh. Chính vì có hệ thống các trường đại học lớn nên xung
quanh khu Các tuyến phố chính qua phường này là Điện Biên Phủ, Xô Viết Nghệ
Tĩnh, D1, D2. Chợ Văn Thánh là chợ duy nhất tại đây và đã được di dời sang vị trí
khác. Phường này cũng là nơi có cảng quân đội, cảng than khá đặc biệt.
22
- Các tiện ích trong khu vực:

+ Có 28 cửa hàng tiện lợi
+ Có 9 Trường Trung Học Cơ sở & Phổ thông
+ Có 5 Phòng khám
+ Có 20 Cây ATM
+ Có 4 Siêu thị
+ Có 1 Trạm xăng
+ Có 17 Nhà trẻ và Mẫu giáo
+ Có 16 Chung cư, cao ốc ( Có 2 dự án chung cư đang triển khai thực hiện
Dự án Sacomreal Bình Thạnh và dự án Samland Riverside)
 Qua các thông tin trên thu thập trên thì nhận thấy đây là địa điểm tích hợp để
đầu tư dự án nhà ở phức hợp ( Chung cư cao tầng, văn phòng cho thuê, TM-DV,...)
2.1.2. Thị trường
2.1.2.1. Cầu thị trường
Với đô thị năng động và tầm cỡ như Tp. Hồ Chí Minh – nơi thu hút lượng lớn
người lao động trong và ngoài nước được xếp là một trong những thành phố có mật
độ dân cư cao nhất thế giới thì nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao. Tuy nhiên, Tuy nhiên,
giai đoạn giữa năm 2018 đến cuối năm 2019 có sự “biến động” đến từ sự sụt giảm
nhất định về nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch khiến cho thị
trường bất động sản có phần chựng lại.
Bước sang năm 2020, giới chuyên gia nhận định với những tín hiệu tích cực
từ sự dịch chuyển dòng vốn FDI vào Việt Nam, hành lang pháp lý dần được hoàn
thiện... thị trường bất động sản sẽ có nhiều triển vọng, thị trường bất động sản đã bắt
đầu có những chuyển biến tích cực. Sự ấm dần lên của thị trường được khẳng định
khi lượng giao dự án mới được đang được hình thành, và những dự án cũ đang bị
vướng mắc pháp lý thì đang dần hoàn tất thủ tục nhờ những thay đổi tích cực trong
việc hoàn thiện cơ sở pháp lý. Những diễn biến tích cực trên đã củng cố thêm niềm
tin cho thị trường bất động sản khi một loạt các chính sách liên quan thị trường bất
động bắt đầu được kiến nghị, bổ sung và ban hành.
23
Với khởi đầu cho chu kỳ mới, thị trường bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh đã
bắt đầu phát triển có chiều sâu hơn khi nhắm đến nhu cầu thực tế của nguồn cung.
Các nhà đầu tư đã có cái nhìn thực tế và cẩn thận hơn trong việc đánh giá, lựa chọn
phân khúc đầu tư. Do đó có thể nói, thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ
phát triển chắc hơn, ổn định hơn, đa dạng hơn cả về hình thức lẫn giá cả.
 Vị trí khu đất nằm trong khu dân cư đô thị đông đúc, thuận lợi về mặt giao
thông, hướng kết nối với các khu vực khác hợp lý, đặc biệt kết nối về Trung tâm thành
phố và các tỉnh miền đông nhanh chóng.
 Nhu cầu về nhà ở chưa bao giờ hết sốt ở nhưng khu vực nội thành, nhưng
trong vòng nhưng năm gần đây thì tại khu vực này số lượng sản phẩm mới được khai
thác và mở bản không nhiều do sự thay đổi chính sách, các thủ tục pháp lý; quỹ đất
ở nhưng khu vực nội thành phù hợp với quy hoạch đất ở thì khan hiếm.
2.1.2.2. Cung thị trường
 Nguồn cung thị trường căn hộ chung cư từ 2018 đến nay ở khu vực nội
thành TP.HCM đạt mức khan hiếm kỷ lục, do sự đình trệ trong chính sách, và việc rà
soát các sai sót về pháp lý khiến nhiều dự án Chung cư bị tạm dừng thi công, cũng
như chậm triển khai theo kế hoạch.
 Theo so sánh với các dự án lân cận trong khu vực, đồng thời xem xét đến vị
trí (sát quận 1, có nhiều biệt thự hiện hữu) cũng như giá thành đầu tư và sự khan hiếm
chung cư tại khu vực của dự án, sản phẩm dự án sẽ hướng đến phân khúc căn hộ trung
cấp với đơn giá bán khoảng 45-50 triệu đồng/m2.
 Quy hoạch dự án và sản phẩm dự án
Bảng 2.1: Quy hoạch và sản phẩm dự kiến
Diện tích đất (m2) 1.798,4
Diện tích đất Nhóm Ở phù hợp quy

1.798,4
hoạch (m2)
Hệ số sử dụng đất: 8.5

Hệ số sử dụng đất - căn hộ: 7,2
24
Hệ số sử dụng đất - thương mại: 1,3
Mật độ XD trên đất phù hợp QH

44%
khối đế
Hạng mục xây dựng: Diện tích (m2) Số tầng
- Tổng diện tích sàn xây dựng (m2) 18.703,36

Sàn xây dựng khu căn hộ 12.948,5 19
Sàn xây dựng khu thương mại 2.337,9 3
Diện tích sàn xây dựng tầng hầm
3.417,0 2
(m2)
Hệ số hiệu dụng khu căn hộ 70%
Hệ số hiệu dụng khu SH 75%
Hệ số hiệu dụng khu TMDV 70%
Diện tích kinh doanh Diện tích trung
Sản phẩm dự án Số lượng
tim tường (m2) bình (m2/căn)
Tổng diện tích khai thác kinh doanh: 12.256,97

Căn hộ 10.359 64,80 162
Shophouse 708 80 09
TMDV 898 449 02
Nhà trẻ 293 293 01
Nguồn: Phê duyệt tổng mặt bằng và tác giả phân tích
- Với diện tích tim tường ( diện tích kinh doanh) trung bình căn hộ 64,8m2 thì khi
xây dựng thiết kế diện tích căn hộ khoảng từ 54m2-89m2 đây là điện tích căn hộ được
ưa chuộng nên tính thanh khoản của sản phẩm cao.
2.1.2.3. Đối thủ cạnh tranh

Hiện tại xung quanh các căn hộ thuộc các dự án với phân khúc tầm trung như
Samland riveview, Phú Gia, Chung cư Thế kỷ 21,…. Là những dự án đã mở bán từ
trước năm 2016, hiện tại các chủ đầu tư đã bán hết, thị trường mua đi bán lại cũng
không diễn ra sôi nổi. Đặc biệt như Chung cư toà Samland Riverview, đã không còn
xuất hiện trên thị trường mua bán của các trang web, và các cổng thông tin, giao dịch
khác.
25
Khảo sát giá một số dự án lân cận:
Bảng 2.2: Khảo sát giá các dự án căn hộ phức hợp cao tầng và đất nền lân cận
Mức giá
Mức
điều
giá Điều
Tên dự án Vị trí Hiện trạng Ghi chú chỉnh
(tr.đ/ chỉnh
(tr.đ/m2
m2)
)
Vị trí
Hẻm 69 Đ.
Đã hoàn trong hẻm
Nguyễn Gia Trí,
thành và đi ít thuận
Phường 25, Bình
vào hoạt động lợi hơn,
Saigonland Thạnh, Hồ Chí 23-
cuối năm 33-37 diện tích 43-45
Apartment Minh. Cách ngã tư 28%
2015 đầu năm lớn hơn
Hàng Xanh 600m.
2016, đã cấp tính thanh
Cách khu đất dự
sổ hồng. khoản
án # 1km
thấp.
Vị trí
48/5B Ung Văn Đã hoàn
trong hẻm
Khiêm, Phường thành và đi
ít thuận
Chung cư 25, Bình Thạnh, vào hoạt động 30-
36-37 lợi hơn, 47-48
Phú Đạt Hồ Chí Minh. cuối năm 32%
đã đi vào
Cách khu đất dự 2011, đã cấp
hoạt động
án # 650m sổ hồng.
khá lâu..
533 Xô Viết Nghệ
Đã hoàn Diện tích
Tĩnh, Phường 26,
thành và đi lớn, tính
Soho Bình Thạnh, Hồ
vào hoạt động 38-42 thanh 7-11% 41-45
Riverview Chí Minh. Cách
năm cuối năm khoản
khu đất dự án #
2016 thấp hơn.
800m
Nguồn: Tác giả tổng hợp và phân tích
+ Theo báo cáo phân tích này, dự kiến dự án được mở bán vào đầu Quý 03/2021,
tức khoảng 01 năm sau thời điểm lập báo cáo này.
+ Do đó, nếu thị trường căn hộ diễn biến như những năm gần đây, giá bất động
sản phức hợp cao tầng trung cấp có tiềm năng tăng 5%-10% tại thời điểm mở bán dự
án so với hiện tại. Đề xuất tăng 1,5%/Quý (tương đương 6%/năm) trong mô hình
phân tích bắt đầu từ Quý 04/2020
26
+ Ngoài ra, dự án giả định tiến độ bán căn hộ kéo dài trong 05 quý đến hết Quý
03/2022, nên giá bán có thể tăng dần qua các giai đoạn bán sau và đạt mức tăng giá
tối đa 10,5% cho các sản phẩm bán cuối cùng so với hiện tại.
+ Đối với phần TMDV, nhà trẻ bán hoặc cho thuê xem xét tăng giá
Mức giá theo kịch bản cơ sở áp dụng trong phân tích tại báo cáo này sẽ lấy bình
quân của 03 dự án nêu trên
Cụ thể như sau:
 Đối với căn hộ thương mại: Giá áp dụng cho căn thường là 45,18 triệu
đồng/ m2 (chưa VAT) và căn góc đắt hơn 10% so với căn thường tại thời điểm lập
báo cáo.
Giá bình quân áp dụng tại thời điểm mở bán: 51,22 triệu đồng/m2 (chưa VAT),
tương đương 56,34 triệu đồng/m2 (gồm VAT).
 Đối với các căn Shophouse và Nhà trẻ: Đơn giá bán phân tích tại thời điểm
mở bán dự kiến bằng đơn giá căn hộ nhân với hệ số # 1,5 lần (áp bằng với hệ số căn
Shophouse và căn hộ thường của dự án Samland riverview): 67,77 triệu đồng/m2
(chưa VAT) tương đương 74,55 triệu đồng/m2 (gồm VAT).
 Đối với tầng thương mại dịch vụ: Đơn giá bán phân tích tại thời điểm mở
bán dự kiến bằng 0,8 lần giá căn Shophouse: 54,22 triệu đồng/m2 (chưa VAT) và
được tính cho cả vòng đời dự án tương đương 59,64 triệu đồng/m2 (gồm VAT)
2.2. PHÂN TÍCH KỸ THUẬT

2.2.1. Giải pháp kiến trúc
2.2.1.1. Giải pháp thiết kế mặt bằng
Các tầng đều được tuân thủ quy tắc tiêu chuẩn quy phạm nhà nước ban hành.
Tất cả các căn hộ đều thông thoáng và chiếu sáng tự nhiên. Công trình được thiết kế
lõi cứng là thang máy và thang thoát hiểm ở hai bên, xung quanh là hệ thống lưới cột
27
từ 6m đến 9m vượt nhịp lớn để giải phóng không gian sử dụng được linh hoạt, các
vách ngăn chia bên trong sử dụng tường gạch và vách kính.
Ngoài ra, hệ thống kỹ thuật điện nước, thông gió, PCCC được bố trí hợp lý tại
các vị trí cần thiết và bố trí đèn tín hiệu thoát nạn tại các cầu thang bộ .
- Hầm 1-2: Bố trí để xe và hệ thống kỹ thuật điện nước, thông gió, PCCC.
- Tầng 1: Khu thương mại, lối vào căn hộ, phòng sinh hoạt cộng đồng…
- Tầng 2, tầng 3: Văn phòng cho thuê
- Tầng 4-21: Bố trí căn hộ chung cư
 Giao thông
Giao thông đi đến các căn hộ được bố trí hành lang giữa rộng 1,8m và dọc
theo khối nhà, được thông gió và chiếu sáng tự nhiên. Khoảng cách từ điểm xa nhất
đến cầu thang khoảng 15m.
Sảnh đợi có hướng nhìn ra cảnh quan bên ngoài. Thang bộ thoát hiểm được
bố trí hai đầu của hành lang chung.
 Thông thoáng và ánh sáng:
Các căn hộ nằm xung quanh lõi cứng của tòa nhà, nên có ưu thế thông gió
và chiếu sáng tự nhiên tốt cho các phòng trong căn hộ. Các phòng vệ sinh đảm bảo
được thông gió và chiếu sáng tự nhiên.
 Sử dụng vật liệu trong công trình
Phần móng và khung nhà: Sử dụng kết cấu chịu lực, tường dày 200 bao che
bên ngoài. Ngăn chia không gian bên trong bằng tường xây gạch kết hợp vách kính.
Sàn nhà: Lát gạch Ceramic
Tường nhà: bên trong và bên ngoài sơn nước. Các phòng vệ sinh đều ốp gạch
ceramic
Cửa và vách kính: cửa nhôm màu trắng, kính trong 5 ly, vách kính cường lực 10
ly.
28
Trần nhà: sử dụng tấm thạch cao khung nhôm chìm.

2.2.1.2. Giải pháp kiến trúc mặt đứng
Hình thức kiến trúc hiện đại kết hợp yếu tố truyền thống và phù hợp với điều
kiện khí hậụ nhiệt đới. Giải pháp mặt đứng của công trình được thiết kế đơn giản tạo
vẻ sang trọng. Sử dụng màu trắng sáng nhẹ phù hợp với nhà ở.
Màu sắc của công trình với gam màu trắng, nhẹ nhàng, hài hòa với cảnh quan
thiện nhiên xung quanh.
Phần hoàn thiện cho mặt đứng công trình được chú ý với các vật liệu xây dựng
mới với tính năng sử dụng lâu dài, ít tốn lém chi phí làm vệ sinh giúp cho công trình
tồn lưu giữ nét đẹp ban đầu theo thời gian. Sơn nước cao cấp cho tường trong và
ngoài nhà.
Mỗi căn hộ đều bố trí không gian giặt và phơi thông thoáng nhằm hạn chế hiện
tượng phơi phóng tự do ở các căn hộ chung cư hiện làm mất đi nét mỹ quan cho công
trình.
2.2.2. Cơ cấu căn hộ
Bảng 2.3: Các chỉ tiêu kỹ thuật
Phương án
STT Nội dung Đơn vị
thiết kế
1 Tổng diện tích khu đất m² 1.798,4
2 Diện tích khu đất xây dựng công trình m² 1.798,4
3 Diện tích xây dựng công trình m² 798,0
4 Mật dộ xây dựng % 44,4
Tổng diện tích sàn xây dựng ( không kể

5 m² 15.252,7
hầm)
29
Phương án
STT Nội dung Đơn vị
thiết kế
5.1 Tổng diện tích sàn XD thươmg mại m² 2.337,9
5.2 Tổng diện tích sàn XD chung cư m² 12.948,5

5.3 Tổng diện tích cây xanh m2
6 Hệ số sử dụng đất chung Lần 8,5
6.1 Hệ số sử dụng đất của thương mai Lần 1,3
6.2 Hệ số sử dụng đất của chung cư Lần 7,2
7 Tổng số dân Người 390,0
8 Tổng số hộ Căn 162,0
9 Số tầng cao Tầng 22,0
Nguồn: Phê duyệt tổng mặt bằng
Bảng 2.4: Thống kê diện tích các tầng chung cư
Diện tích sàn

Stt Nội dung
xd (m²)
DIỆN TÍCH ĐẤT PHÙ HỢP QUY HOẠCH 1.798,4

A HẦM
1 Tầng hầm 2 1.708,5
2 Tầng hầm 1 1.708,5
B KHỐI ĐẾ (TMDV)
3 Tầng 1 798,0
4 Tầng 2 798,0
5 Tầng 3 741,9
C KHỐI THÁP (CÁC TẦNG CĂN HỘ)
6 Tầng 4 681,5
7 Tầng 5 681,5
8 Tầng 6-20 10.222,5
9 Tầng 21 681,5
30
Diện tích sàn

Stt Nội dung
xd (m²)
10 Tầng 22 681,5
C TỔNG HỢP
Tổng DT sàn XD TMDV ( khối đế) 2.337,9
11 Tổng DT sàn XD chung cư 12.948,5
12 Tổng DT sàn XD không kể tầng hầm 15.286,4
13 Tổng DT sàn XD kể cả tầng hầm 18.703,4
Nguồn: Quy hoạch tổng mặt bằng và Tác giả
Bảng 2.5: Tính toán bãi để xe tại tầng hầm
Stt Nội dung Diện tích (m2)
1 DT sàn sử dụng TM-DV (m²) 1.624
2 DT sàn sử dụng căn hộ (m²) 9.711
Tổng diện tích hầm để xe (theo yêu cầu):

3 2.096,3
- Căn hộ : 100m² sàn sử dụng/1 chổ 20m²
4 DT sàn sử dụng hầm 2 (m²) 1.367

5 DT sàn sử dụng hầm 1 (m²) 1.367
Tổng diện tích sử dụng tầng hầm xe theo thiết kế 2.734
* Phần sở hữu riêng:
- Tổng diện tích 162 căn hộ: 9.711 m2
- Khu vực TM-DV: 1.624 m2
* Phần sở hữu chung:
- Nhà sinh hoạt cộng đồng: 129,6 m2
- Hai Hầm để xe phục vụ căn hộ, shophouse: 2.734 m2

31
- Diện tích sảnh, hành lang, cầu thang, giao thông, sân thượng, hộp gen, tường
bao kết cấu: 4.631,49 m2
Ngoài ra, diện tích cây xanh, sân bãi, đường đi dạo, …trong khuôn viên chung
cư đều thuộc quyền sử dụng chung cộng đồng sống trong chung cư và được Ban quản
trị chung cư quản lý vận hành.
2.2.3. Tổng mức đầu tư và cơ cấu vốn

2.2.3.1. Tổng mức đầu tư
 Tổng mức đầu tư được xác định trong dự án phù hợp với nội dung dự án và
quy hoạch dự kiến, bao gồm chi phí chuyển nhượng dự án, tiền sử dụng đất, chi phí
xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi
phí lãi vay trong thời gian xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng.
 Cụ thể các chi phí trong tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức:
TMĐT = (GMA + GTSDĐ) + GXD + GTB + GTV + GQLDA + GLV + GKHÁC + GDP
GMA : Chi phí chuyển nhgượng dự án.
GTSDĐ : Tiền chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hỗn hợp theo quy hoạch.
GXD : Chi phí xây dựng và lắp đặt thiết bị bao gồm cả thuế VAT
GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình bao gồm cả thuế VAT ( Phí này
có tính theo đơn giá xây dựng bao gôm tiền lương của công nhân)
GQLDA : Chi phí quản lý dự án bao gồm cả thuế VAT. ( Đây là phí bao gồm lương
cho nhân viên các nhân viên của công ty)
GLV : Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng bao gồm cả thuế VAT.
GKHÁC : Chi phí khác bao gồm cả thuế VAT.
GDP : Chi phí dự phòng bao gồm cả thuế VAT.

32
 Tiền sử dụng đất:

Hiện trạng đã có GCN QSDĐ cho toàn bộ khu đất dự án với: 01/ Mục đích sử
dụng đất là: thực hiện dự án khu nhà ở kinh doanh và 02/ Nguồn gốc sử dụng đất là:
Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê một lần và tiền phải đóng tiền sử dụng đất cho
khu đất thực hiện dự án.
 Chi phí xây dựng:

Chi phí xây dựng bao gồm: Chi phí xây dựng công trình chính gồm tối đa 22
tầng nổi + 02 tầng hầm cho khu chung cư phức hợp; chi phí xây dựng cảnh quan, giao
thông trong dự án; chi phí mua sắm và lắp đặt trang thiết bị.
Chi phí xây dựng công trình và cảnh quan, giao thông của dự án trong tổng mức
được xác định theo diện tích sàn tại GPXD và suất đầu tư xây dựng tham khảo các
công trình Samland đã đầu tư xây dựng.
Chi phí xây dựng bao gồm tiền nhân công trên mỗi m2 xây dựng.
 Chi phí thiết bị:

Chi phí thiết bị gồm: Chi phí thiết bị mua sắm lắp dựng thang máy, trạm biến áp,
các thiết bị vận hành, máy bơm cấp nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy…Đã bao
gồm trong suất đầu tư xây dựng.
 Chi phí quản lý dự án:

Chi phí quản lý dự án đã bao gồm trong chi phí xây dựng.
Chi phí quản lý dự án bao gồm tiền lương cho nhân viên trong suốt quá trình
thực hiện dự án.
 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng:

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng đã bao gồm trong chi phí xây dựng.
 Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng:

Bao gồm các khoản chi phí lãi vay căn cứ trên lãi suất vay ngân hàng tạm tính
bình quân là 12%/năm và nhu cầu vốn vay theo mô hình dòng tiền của dự án.
33
 Chi phí khác:

Là các chi phí thực hiện các thủ tục pháp lý dự án, pháp lý đất và các chi phí
khác không nằm trong các khoản mục chi phí trên. Chi phí này được xác định là 30
tỷ đồng (đối tác đảm bảo pháp lý cho tới khi xây dựng nhưng có thể phát sinh những
chi phí thủ tục nhỏ) và không phải là chi phí hợp lý, hợp lệ được khấu trừ thuế của
dự án.
 Chi phí dự phòng:

Chi phí dự phòng bao gồm dự phòng do khối lượng phát sinh và dự phòng do
trượt giá.
Bảng 2.6: Tổng hợp tổng mức đầu tư
Giá trị
Khoản mục
(tr.đ/m2)
Chi phí đất
Chi phí chuyển nhượng Quyền sử
51.100
dụng khu đất dự án
Tiền sử dụng đất bổ sung 61.092
Xây dựng công trình (đã bao gồm Đơn giá Giá trị
CFA (m2) 169.229
CP QLDA và tư vấn ĐTXD) (tr.đ/m2) (tr.đ)
Tổng diện tích sàn xây dựng (m2) 15.286
Sàn xây dựng khu căn hộ 12.948 8,50 110.062
Sàn xây dựng khu thương mại 2.338 8,50 19.872
Diện tích sàn xây dựng tầng

3.417 11,50 39.295
hầm (m2)
Chi phí khác 30.000
Dự phòng phí 5,0% /CP phát triển 8.461

34
/tổng doanh thu phát

Chi phí bán hàng, quản lý chung 46.317
sinh chưa VAT
Chi phí lãi vay 20.618
Tồng chi phí (chưa VAT) 393.435
Thuế VAT phải nộp 21.739
Tồng mức đầu tư (gồm VAT) 415.174

Nguồn: Tác giả phân tích
 Tổng mức đầu tư khái toán của dự án là 415.174.000.000 VNĐ
2.2.3.2. Dự kiến cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án

Bảng 2.7.: Tổng hợp cơ cấu nguồn vốn dự kiến Bảng
Khoản Mục Giá trị (tr.đ) Tỷ trọng
Vốn Chủ sở hữu 78.317 19%
Vốn vay 123.689 30%
Vốn khác 213.168 51%
Tổng nguồn vốn 415.174 100%

Nguồn vốn thực hiện đầu tư phát triển dự án bao gồm: vốn tự có, vốn vay và vốn
huy động từ khách hàng.
Nguyên tắc áp dụng: ưu tiên sử dụng các nguồn vốn theo thứ tự sau:
 Ưu tiên 1: vốn huy động từ khách hàng. Nguồn vốn này sẽ phát sinh trong
giai đoạn bán hàng của dự án.
 Ưu tiên 2: vốn vay ngân hàng/phát hành trái phiếu. Vốn vay ngân hàng được
sử dụng theo nguyên tắc sau: (i) được sử dụng tối đa có thể để bù đắp thiếu hụt dòng
35
tiền từng giai đoạn; (ii) dòng tiền thừa từng giai đoạn sẽ được ưu tiên sử dụng trả nợ
vay ngay để giảm thiểu chi phí lãi vay, không áp dụng trả nợ đều trong mô hình tài
chính dự án. Tỷ lệ tài trợ vốn vay – vốn tự có giả định là 70 – 30 đối với nhu cầu vốn
thiếu hụt.
 Ưu tiên cuối: vốn tự có. Vốn tự có được sử dụng sau cùng sau khi đã sử
dụng hết vốn huy động khách hàng và vốn vay từng giai đoạn. Trong giai đoạn xây
dựng, vốn tự có và vốn vay sẽ giải ngân song song với tỷ 70 – 30 đối với nhu cầu vốn
thiếu hụt.
2.2.3.3. Suất chiết khấu bình quân của dự án

Suất chiết khấu áp dụng để đánh giá hiệu quả dự án được xác định bình quân theo
trọng số suất chiết khấu vốn chủ sở hữu và vốn vay như sau:
Bảng 2.8: Suất chiết khấu
Suất chiết
Khoản Mục Giá trị (tr.đ) Tỷ trọng WACC
khấu
Vốn chủ sở hữu

78.17 38,77% 15% 5,82%
Vốn vay
123.689 61,23% 12% 7,34%
Tổng cộng 202.006 13,16%
36
WACC hay chi phí vốn bình quân gia chuyên giữ vai trò là tỷ lệ chiết khấu để
tính giá trị hiện tại thuần của một doanh nghiệp. Nó cũng được dùng nhằm mục đích
đánh giá cơ hội đầu tư, bởi nó được coi là chi phí cơ hội của công ty. Vậy nên, nó
được dùng như lợi tức tối thiểu của doanh nghiệp.
37
2.3. PHÂN TÍCH NHÂN SỰ TỔ CHỨC XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN
2.3.1. Phân tích mô hình tổ chức xây dựng

Hình 2.1: Mô hình Tổ chức xây dựng
Nguồn: Tác giả

Là mô hình tổ chức quản lý trong đó chủ đầu tư giao cho ban quản lý dự án chuyên
ngành hoặc thuê một tổ chức tư vấn quản lý có đủ điều kiện, năng lực chuyên môn
phù hợp với quy mô, tính chất của dự án làm chủ nhiệm điều hành, quản lý việc thực
hiện dự án. Chủ nhiệm điều hành dự án là một pháp nhân độc lập, có năng lực, sẽ là
người quản lý, điều hành và chịu trách nhiệm trước pháp luật về toàn bộ quá trình.
Khi giao thầu thì giá thầu hiện tại Công ty đang làm tiêu chuẩn (đợn giá xây dựng/m2)
là:
Sàn căn hộ: 8,5 trđ/m2
Sàn thương mại dịch vụ: 8,5 trđ/m2
Sàn tầng hầm: 11,5 tr/m2.
2.3.2. Phân tích mô hình tổ chức quản lý, bán hàng
Đây là mô hình quản lý mà các thànhviên ban quản lý dự án tách hoàn toàn khỏi
phòng chức năng chuyên môn, chuyên thực hiện quản lý điều hành dự án theo yêu
cầu được giao
Mô hình quản lý này có ưu điểm:
- Đây là hình thức quản lý dự án phù hợp với yêu cầu của khách hàng nên có thể phản
ứng nhanh trước yêu cầu của thị trường.
- Nhà quản lý dự án có đầy đủ quyền lực hơn đối với dự án
38
- Các thành viên trong ban quản lý dự án chịu sự điều hành trực tiếp của chủ nhiệm
dự án, chứ không phải những người đứng đầu các bộ phận chức năng điều hành.
- Do sự tách khỏi các phòng chức năng nên đường thông tin được rút ngắn, hiệu quả
thông tin sẽ cao hơn.
Tuy nhiên mô hình này cũng có những nhược điểm sau:
- Khi thực hiện đồng thời nhiều dự án ở những địa bàn khác nhau và phải đảm bảo
đủ số lượng cán bộ cần thiết cho từng dự án thì có thể dẫn đến tình trạng lãng phí
nhân lực.
- Do yêu cầu phải hoàn thành tốt mục tiêu về thời gian, chi phí của dự án nên các ban
quản lý dự án có xu hướng tuyển hoặc thuê các chuyên gia giỏi trong từng lĩnh vực
vì nhu cầu dự phòng hơn là do nhu cầu thực cho hoạt động quản lý dự án.
Cách tính chi phí quản lý:
 Chi phí quản lý doanh nghiệp bằng 5 % trên doanh thu
 Chi phí quảng cáo bằng 1% trên doanh thu
 Chi phí hoa hồng bán hàng bằng 1% trên doanh thu
Hình 2.2: Mô hình tổ chức quản lý bán hàng
Nguồn: Tác giả

39
2.4. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN

2.4.1. Thông số áp dụng:
 Nguyên tắc chung:
- Các dữ liệu, thông tin sẽ được bình quân hóa để đưa vào mô hình tài chính
dự án.
- Phân kỳ dòng tiền theo quý.
- Số liệu tại mỗi quý là số liệu cuối kỳ.
- Dòng tiền để đánh giá hiệu quả tài chính được áp dụng quan điểm tổng
đầu tư.
- Các số liệu để tính hiệu quả tài chính (doanh thu, chi phí) là số liệu trước
VAT, dòng tiền dự án sẽ bao gồm VAT.
 Tiến độ thực hiện thi công, xây dựng dự án:

Bảng 2.9: Tiến độ thi công xây dựng dự án
Stt Công tác thực hiện Thời gian thực hiện

1 Thi công phần móng, tầng hầm 6 tháng
2 Thi công phần khung 10 tháng
3 Thi công phần hoàn thiện 8 tháng

Nguồn: Phòng kỹ thuật công ty Cổ phần Địa ốc Sacom
Khoảng thời gian xây dựng thi công từ Quý IV/2020 đến Quý IV/2022
40
 Tiến độ dự kiến:
Bảng 2.10: Tiến độ thực hiện dự án
Công việc Thời gian Từ Đến
Hoàn tất chuyển nhượng dự án.
Thực hiện thủ tục pháp lý dự án
>02 tháng Quý 2/2020 Quý 3/2020
đến khi có GPXD (gia hạn chấp
thuận đầu tư, làm lại GPXD)
Xây dựng công trình 27 tháng Quý 3/2020 Quý 3/2022
Bán căn hộ 15 tháng Quý 1/2021 Quý 1/2022
Bán Shophouse 06 tháng Quý 4/2021 Quý 1/2022
Bán khu thương mại + nhà trẻ 06 tháng Quý 3/2022 Quý 4/2022
Tiến độ thu tiền (bao gồm căn

hộ, khu thương mại và 06 nền
33 tháng Quý 2/2021 Quý 3/2023
đất nhà liền kề và bao gồm thu
5% lúc ra GCN)
Nguồn: Phòng pháp chế Công ty Cổ phần Địa ốc Sacom
Tiến độ bán đang giả định tương đối thận trọng, trong trường hợp thị trường
tiêu thụ thuận lợi, tiến độ bán thực tế có thể nhanh hơn đáng kể (tương tự Samsora
Riverside hoàn tất bán sản phẩm dự án trong 04 tháng).
Dự tính tổng thời gian đầu tư dự án khoảng 89 tháng hơn 7,4 năm.
2.4.2. Kết quả phân tích

2.4.2.1. Doanh thu và dòng tiền thu:
BẢNG 2.11.: Doanh thu và dòng tiên thu chưa VAT và gồm VAT
Đvt: triệu đồng
41
2021 2022 2023

Sản Khoản Tổ
Q Q Q Q Q Q Q
phẩm mục ng
Q1 2 3 Q4 1 Q2 Q3 Q4 1 2 3 4
Giá bán
47, 47, 52 52 53, 54
(tr.đ/m2) 46,5
2 9
48,6 49,2 49,9 50,6 51,3
,0 ,6 3 ,0
Số căn - - 21 21 21 21 21 - - - - -
Diện tích
1.2 1.24 1.24 1.24 1.24
Căn hộ bán (m2) - - - - - - -
43 3 3 3 3
thường
Doanh
306. 59. 60.3 61.2 62.0 62.9
thu (tr.đ) 090
- -
533 76 18 60 03
- - - - -
Thu tiền 306. 17. 28.9 40.1 51.6 88.7 15.

(tr.đ) 090
- -
860 04 76 76
63.4
66
- -
304
-
03
Giá bán
51, 52, 57 57 58, 59
(tr.đ/m2) 51,2
9 7
53,4 54,2 54,9 55,7 56,4
,2 ,9 6 ,4
Số căn - -
11,
11,6 11,6 11,6 11,6 - - - - -
6
Căn hộ Diện tích 828 828, 828, 828, 828,

bán (m2) - - - - - - -
góc ,7 7 7 7 7
Doanh 13 14 15, 16
thu (tr.đ) 126 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 10,0 11,0 12,0
,0 ,0 0 ,0
Thu tiền 224.

43.
44.2 44.8 45.5 46.1
(tr.đ) 466
- - 657
75,4 93,2 11,0 28,8
- - - - -
,6
Giá bán
(tr.đ/m2) - - 0,3 0,1 0,1 0,1 0,1 0,3 - - 0,1 -
Số căn - - 0 0 0 0 0 0 - - 0 -
Shoph Diện tích
bán (m2) - - 0 0 0 0 0 0 - - 0 -
ouse
Doanh
thu (tr.đ) 1 - - - - 0 0 0 0 - - 0 -
Thu tiền
(tr.đ) 1 - - 0 0 0 0 0 0 - - 0 -
Thươn Giá bán 51, 52, 57 57 58, 59

g mại (tr.đ/m2)
51,2 53,4 54,2 54,9 55,7 56,4
9 7 ,2 ,9 6 ,4
(thông Số căn
- - 12 12 12 12 12 - - - - -
thường
Diện tích
) - - 829 829 829 829 829 - - - - -
bán (m2)
42
2021 2022 2023

Sản Khoản Tổ
Q Q Q Q Q Q Q
phẩm mục ng
Q1 2 3 Q4 1 Q2 Q3 Q4 1 2 3 4
Doanh
224. 43. 44.2 44.8 45.5 46.1
thu (tr.đ) 466
- -
658 75 93 11 29
- - - - -
Thu tiền 224. 13. 21.1 29.4 37.8 46.4 65.0 11.
(tr.đ) 466
- -
097 97 63 96 95 95
- -
223
-
Giá bán
70, 71, 77 79 80, 81
(tr.đ/m2) 69,8
8 8
72,9 73,9 74,9 75,9 76,9
,9 ,0 0 ,0
Số căn - - - - - 4 4 - - - - -
Thươn Diện tích
g mại bán (m2) - - - - - 354 354 - - - - -
(nhà Doanh
trẻ) thu (tr.đ)
53.3
- - - - -
26.4 26.85
- - - - -
58 99 9
Thu tiền 53.3 16.0 2.6

(tr.đ) 58
- - - - - 13.2 21.43
08
- -
68
-
50 3
Tổng
103
doanh 661.
- - .19
104. 106.
134. 135.8
77.7
- - - -
thu 674 651 111 60
1 071 91
Tổng
thu
tiền 661.
- -
30. 50.1 69.6
102.
131. 243.
- -
33.
-
(chưa 674 957 01 39
821
331 740 084
VAT)

- Sau khi nghiệm thu phần móng cọc hầm, thì chủ đầu tư được phép huy động
vốn từ khách hàng nên doanh thu ghi nhận bắt đầu từ quý 2/2020.
- Sau khi bàn giao căn hộ thì chủ đầu tư thu đủ 95% giá trị sản phẩm và khi hoàn
tất thủ tục pháp lý cấp sổ thì chủ đầu tư nhận thêm 5% giá trị của sản phẩm tại quý
3/2023.
2.4.2.2. Chi phí đầu tư phát triển:
Bảng 2.12: Chi phí đầu tư và phát triển theo quý ( từng năm)
43
Khoản Tổ
2020 2021 2022
mục ng
Q Q Q Q Q
1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 1 2 3 4
CHI PHÍ
TRỰC
TIẾP
Chi phí mua

51.1 51.1
đất 00
-
00
- - - - - - - - - -
Chi phí
30.0 7.50 7.50 7.50
khác - 7.500 - - - - - - -
00 0 0 0
Chi phí nộp

bổ sung tiền 61.0 - - - -
61.0
- - - - - - -
sử dụng đất 92 92
Chi phí xây

dựng Khu 169. 21.1 21.1 21.1 21.1 21.1 21.1 21.1
- - - -
chung cư 229 54 54 21.154 54 54 54 54 54
Chi phí xây

dựng khu 0
- - - - - - - - - - - -
nhà liền kề
Chi phí xây
dựng Nhà 0
- - - - - - - - - - - -
văn hóa
Dự phòng
8.46 1.05 1.05 1.05 1.05 1.05 1.05 1.05
- - - -
phí 1 8 8 1.058 8 8 8 8 8
Tổng chi
phí trực tiếp 319. 22.2 80.8 29.7 90.8 22.2 22.2 22.2
- - - -
- chưa VAT 883 11 11 29.711 11 03 11 11 11
VAT đầu
17.7 2.22 2.22 2.22 2.22 2.22 2.22 2.22
- - - -
vào 69 1 1 2.221 1 1 1 1 1
Tổng chi
phí trực tiếp 337. 24.4 83.0 31.9 93.0 24.4 24.4 24.4
- - - -
- gồm VAT 652 33 33 31.933 33 25 33 33 33
44
Khoản Tổ
2020 2021 2022
mục ng
Q Q Q Q Q
1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 1 2 3 4
CHI PHÍ
GIÁN TIẾP -
Quản lý
doanh
6.61 1.04 1.06 1.34 1.35
nghiệp (trên 7
- -
1.032 7 1 1 9
778 - - - -
doanh thu)
Quảng cáo
39.7 6.27 6.36 8.04 8.15 4.66
bán hàng - - 6.191 - - - -
00 9 7 4 3 6
Phí bảo lãnh

6.61 1.04 1.06 1.34 1.35
ngân hàng - - 1.032 778 - - - -
7 7 1 1 9
Tổng chi
phí gián tiếp 52.9 - -
8.37 8.48 10.7 10.8 6.22
- - - -
8.255
- chưa VAT 34 2 9 26 71 1
VAT đầu
3.97 - - 628 637 804 815 467 - - - -
vào 0
619
Tổng chi
phí gián tiếp 56.9 - -
9.00 9.12 11.5 11.6 6.68
- - - -
8.874
- gồm VAT 04 0 6 30 87 7
Lãi vay 20.6 537

1.08 2.05 3.27 3.62 3.71 3.17 2.0
2 - -
9 1.122 4 0 4 1 2 38
18
TỔNG CHI
PHÍ -
393. 22.7 81.9 40.1 102. 36.5 36.7 31.6 2.0
CHƯA 435 48 01 39.088 37 562 61 93 04 38
2 - -
VAT
TỔNG CHI
PHÍ - GỒM 415. 24.9 84.1 42.9 105. 39.5 39.8 34.2 2.0
2 - -
69 22 41.929 86 420 87 30 91 38
VAT 174
Nguồn: Tác giả
 Chi phí trực tiếp có VAT đầu vào được tính như sau:
45
VAT đầu vào trực tiếp = 10%*( Tổng chi phí trực tiếp- Chi phí chuyển nhượng đất-
chi phí khác- chi phí nộp bổ sung tiền đất)
 Chi phí gián tiếp có VAT đầu vào được tính như sau:
VAT đầu vào gián tiếp = 10%*( Tổng chi phí quảng cáo bán hàng)
2.4.2.3. Giá vốn thành phẩm:

Bảng 2.13: Giá vốn thành phẩm
GIÁ VỐN Căn hộ Chung cư

Khoản mục Giá trị (tr.đ) Đơn giá vốn (tr.đ/m2)
Chi phí chuyển nhượng 51.100 4,17
Tiền sử dụng đất bổ sung 61.092 4,98
CPXD 169.229 13,81
CP khác 30.000 2,45
Dự phòng phí 8.461 0,69
CP bán hàng, quản lý chung 46.317 3,78
CP lãi vay 51.100 1,68
Đơn giá vốn (tr.đ/m2) 32,10
Đơn giá bán bình quân (tr.đ/m2) 51,22
Đơn giá Vốn không bao gồm chi phí VAT 21.739 triệu đồng và giá bán bình quân
không bao gôm VAT.
2.4.3.4. Hiệu quả tài chính dự án:
Theo các thông số giả định ta có:
Bảng 2.14: Hiệu quả dự án
Hiệu Quả Dự Án Đvt: triệu đồng

Doanh thu 661.674
Chi phí 393.435
46
Hiệu Quả Dự Án Đvt: triệu đồng

Lợi nhuận trước thuế 268.239
Thuế TNDN 59.648
Lợi nhuận sau thuế 208.591
NPV 134.269
IRR 47,37%
ROE 266,34%
ROCE 50,24%
Nguồn: Tác giả
Net Margin ( biên lợi nhuận ròng): 31,52%
Net Margin = Lợi nhuận sau thuế/ Doanh thu
Giả định, dự án đạt hiệu quả kinh tế với IRR đạt 47,37% lớn hơn WACC
(16,16%) thì dự án hiệu đạt hiểu quả
Net Margin đạt 31,52%, hiện tại Chủ đầu tư kỳ vọng Net Margin >10% vậy đạt
kỳ vòng của Chủ đầu tư.
Lợi nhuận sau thuế đạt 208.591 triệu đồng lớn hơn 0
Từ tất cả thông số trên cho thấy đây dự án đạt hiệu quả tài chính, khuyến khích
đầu tư dự án.
47
48
2.4.3.5. Dòng tiền dự án và nhu cầu vốn từng giai đoạn:

 Dòng tiền dự án
Bảng 2.15: Dòng tiền dự án
2020 2021 2023

Khoản mục Tổng 2022
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
- -
Chênh lệch thu - - 215.30 33.08
288.857 0 58.60 -93.025 24.43 746 21.679 40.965 69.884 98.249 0 0 0
chi 7.500 7.500 8 4
0 3
Thuế TNDN 59.648 0 0 0 0 0 0 310 501 696 1.028 1.313 49.183 0 0 6.617 0
- -
Dòng tiền thuần
208.591 59.13 - - - 25.48 - 166.12 26.46 0
dự án
- 7 8.589 8.622 92.857 1 3.443 15.306 35.071 66.818 96.933 6 - - 7
- - - - - - - -
Lũy kế dòng 182.12 182.1 182.12 208.5
0 59.13 67.72 76.34 169.20 194.6 198.1 182.82 147.75 -80.934 15.999 208.591
tiền 4 24 4 91
7 6 8 5 86 29 3 2
49
 Nhu cầu vốn
Bảng 2.16: Nhu cầu vốn của dự án theo thời gian

Khoản mục Tổng 2020 2021

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Vốn chủ sở hữu 78.317 0 22.830 7.500 7.500 33.157 7.330 0 0

Vốn vay mua dự án 35.770 0 35.770 0 0 0 0 0 0
Vốn vay phát triển dự
76.970 0 0 0 0 59.867,2 17.102,8 0 0
án
Lãi vay vốn hóa 8.202 2.054 3.270 2.878 0 0 0 0 0
- 22.830 7.500 7.500 33.157 7.330 - - Nguồn: Tác giả

tổng hợp và phân tích
 Từ hai bảng trên ta có thể thấy thời gian hoàn vốn của dự án Tpp = 2 năm
+ 7.34 tháng < 7,4 năm ( vòng đời dự án)
Thời gian hoàn vốn trực tiếp, nên có kế hoạch thu hồi vốn.
2.5. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ
2.5.1. Hiệu quả xã hội:

- Tạo ra quỹ nhà ở có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, chất lượng cao và mỹ quan
tốt nhằm phục vụ các đối tượng có nhu cầu về nhà ở.
- Tăng quỹ nhà hiện có của thành phố, góp phần vào việc làm giảm bớt áp lực
nhu cầu về nhà ở ngày càng cao trong nội thành thành phố.
- Tạo ra công ăn việc làm, giảm bớt nạn thất nghiệp khi dự án trong giai đoạn
thi công.
50
- Nên khung cảnh hiện đại và nếp sống văn minh cho khu đô thị. Tạo công ăn
việc làm cho các hộ dân sinh sống xung quanh khu vực dự án , đem lại thu nhập cho
khu dân cư như: dịch vụ sủa chữa, dịch vụ ăn uống…và các nhu cầu cần thiết khác
cho cuộc sống hằng ngày.
2.5.2 . Hiệu quả kinh tế:

Công ty Cổ phần Địa ốc Sacom khi đầu tư vào dự án này cũng góp phần vào
sự phát triển kinh tế của địa phương bằng việc đóng thuế vào ngân sách nhà nước.
Đem lại lợi nhuận nhằm duy trì và nuôi sống bộ máy hoạt động của Công ty
đồng
Theo kết quả phân tích nếu dự án đươc triển khai thì mang lại doanh thu
661.674 triệu trồng cho doanh thu của doanh nghiệp; nhà nước nhận 59.648 triệu
đồng từ thuế thu nhập doanh nghiệp; người lao đông là nhân viên công ty có thêm
thu nhập từ phí quản lý và bán hàng là 39.700,4 triệu đồng; ngân hàng nhận thêm
20.618 triệu đồng từ tiền lãi.
Có thể nói đây là một dự án tiềm năng về mặt tài chính và đem lại lợi nhuận
kinh tế cho toàn xã hội.
2.6. PHÂN TÍCH DỘ NHẠY VÀ RỦI RO

Một số dự án đầu tư, từ khâu chuẩn bị đến thực hiện đầu tư đi vào xây dựng
thi công có thể xảy ra nhiều loại rủi ro khác nhau, có thể là do nguyên nhân chủ quan
cũng có thể là do nguyên nhân khách quan. Việc tính toán khả năng tài chính của dự
án chỉ đúng trong trường hợp dự án không bị ảnh hưởng bởi một loại các rủi ro có
thể xảy ra. Vì vậy, việc đánh giá, phân tích, dự đoán các rủi ro có thể xảy ra là rất
quan trọng nhằm tăng tính khả thi của phương án tính toán dự kiến cũng như chủ
động có biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu. Vì vậy, tôi sẽ thực hiện việc phân tích
rủi ro đối với độ an toàn về tài chính:
Độ an toàn về tài chính của dự án mà tôi đang làm sẽ được xem xét trên các
mặt sau:
51
 An toàn về chi phí chuyển nhượng đất.

 An toàn về giá bán sản phẩm
Bảng 2.17: Độ nhạy khi thay đổi giá bán và chi phí chuyển nhượng đối với lợi
nhuận sau thuế
Giá bán căn hộ chưa VAT (tr.đ/m2)

40,662 42,921 45,18 47,439 49,698
Lợi nhuận sau thuế và
lãi vay (tr.đ) 208.591,35 -10% -5% 0% 5% 10%
51.928,2 -15% 179.350 198.695 217.587 236.176 254.475
54.982,8 -10% 176.907 196.071 214.841 233.253 251.374
58.037,4 -5% 174.465 193.447 212.096 230.329 248.272
CP chuyển
61.092,0 0% 172.022 190.822 209.348 227.405 245.170
nhượng
64.146,6 5% 169.579 188.198 206.541 224.481 242.068
(tr.đ)
67.201,2 10% 167.137 185.573 203.735 221.557 238.967
70.255,8 15% 164.694 182.949 200.929 218.630 235.865
73.310,4 20% 162.252 180.324 198.123 215.642 232.763
 Trong điều kiện xấu nhất khi thay đổi giá bán xuống 10% và đồng thời chi phí
chuyển nhượng tăng lên 10% thì dựa án vẫn có lợi nhuận sau thuế là 162.252 triệu đồng
.
Bảng 2.18: Độ nhạy khi thay đổi giá bán và chi phí chuyển nhượng đối với IRR

40,662 42,921 45,18 47,439 49,698
IRR (TIPV) 0,47 -10% -5% 0% 5% 10%
51.928,2 -15% 42% 45% 48% 50% 52%
CP chuyển
54.982,8 -10% 41% 44% 47% 49% 51%
nhượng (tr.đ)
58.037,4 -5% 41% 43% 46% 48% 51%
52

61.092,0 0% 40% 43% 45% 48% 50%
64.146,6 5% 39% 42% 44% 47% 49%
67.201,2 10% 39% 41% 44% 46% 48%
70.255,8 15% 38% 41% 43% 45% 47%
73.310,4 20% 37% 40% 42% 44% 46%
 Trong điều kiện xấu nhất khi thay đổi giá bán xuống 10% và đồng thời chi
phí chuyển nhượng tăng lên 10% thì dựa án vẫn đạt IRR là 37%.
Bảng 2.19 Độ nhạy khi thay đổi giá bán và chi phí chuyển nhượng đối với Biên
lợi nhuận
40,662 42,921 45,18 47,439 49,698
Net Margin 0,32 -10% -5% 0% 5% 10%
51.928,2 -15% 30% 31% 33% 34% 35%
54.982,8 -10% 29% 31% 32% 34% 35%
58.037,4 -5% 29% 31% 32% 33% 34%
CP chuyển 61.092,0 0% 29% 30% 32% 33% 34%

nhượng (tr.đ)
64.146,6 5% 28% 30% 31% 32% 34%
67.201,2 10% 28% 29% 31% 32% 33%
70.255,8 15% 27% 29% 30% 32% 33%
73.310,4 20% 27% 28% 30% 31% 32%

53
 Theo kết quả phân tích độ nhạy, trong trường hợp giá bán căn hộ giảm
10% còn 40,662tr.đ/m2, dự án vẫn đạt hiệu quả tài chính khi IRR chỉ đạt 40% và dự
án vẫn còn lợi nhuận sau thuế là 172.022 triệu đồng.
 Ngược lại, nếu thị trường thuận lợi dẫn đến giá bán căn hộ tăng 10% so
với kỳ vọng đến 49,698 triệu đồng/m2, dự án đạt lợi nhuận sau thuế 245.170 triệu
đồng ; IRR đạt 50% và Net margin là 34%
 Dự án có độ nhạy về các chỉ số tài chính thể hiện tốt và luôn đạt hiệu quả
tài chính. Vậy rủi ro ở đây chúng ta cần thận trọng phần thủ tục pháp lý do hiện tại
cần tháo giỡ vướng mắc các nội dung để hoàn tất thủ tục giao và nhận đất.
54
CHƯƠNG III: PHƯƠNG ÁN, TỔ CHỨC QUẢN LÝ,KHAI THÁC

VẬN HÀNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
3.1. TỔ CHỨC QUẢN LÝ TOÀN DỰ ÁN

Đối với các công trình hạ tầng: hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nước …sau
khi thi công xong sẽ bàn giao cho các ngành chức năng ở địa phương quản lý theo
qui định của nhà nước.
Đối với nhà chung cư: Khi dự án hoàn thành, Ban quản trị nhà chung cư bảo
vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu và những người sử dụng.
Trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ khi công trình hoàn thành và đưa vào
khai thác . Chử đầu tư sẽ chủ trì tổ chức hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng
chung cư. Khi chưa thành lập được Ban quản trị, Chủ đầu tư sẽ thực hiện công việc
của Ban quản trị
Lượng thành viên Ban quản trị do Hội đồng nhà chung cư quyết định. Nhiệm
vụ của Ban quản trị nhà chung cư tối đa là 3 năm, sẽ hoạt động theo quyết định tập
thể và quyết định theo đa số.
Đối với công trình công cộng như: công viên cây xanh, sân đường nội bộ… sẽ
được quản lý bởi Ban quản trị tòa nhà.
Đối với khu vực giữ xe: Công ty sẽ thầu khoán cho một đơn vị chịu trách
nhiệm giữ xe cho toàn bộ chung cư
3.2. TỔ CHƯC QUẢN LÝ PHẦN SỞ HỮU CHUNG TRONG DỰ ÁN
3.2.1. Quản lý dử dụng phần sở hữu chung trong dự án

Phần sở hữu chung trong dự án là phần sử dụng chung của các chủ sở hữu, sử
dụng không được phân chia và nghiêm cấm các hành vi chiếm đoạt dưới mọi hình
thức
55
Phần sở hữu chung trong dự án bao gồm các công trình kết cấu hạ tầng kỹ
thuật (cấp nước, thoát nước, cấp điện, hệ thống điện chiếu sáng, hệ thống đường giao
thông nội bộ, hệ thống thông tin liên lạc…). Đối với nhà chung cư bao gồm phần mặt
ngoài nhà, không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung trong
nhà chung cư (khung cột, tường, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang
máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác hộp kỹ thuật, hệ thống điện, cấp thoát nước, thông
tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, bể phốt, thu lôi, PCCC), hệ thống kết cấu hạ tầng
kỹ thuật ngoài nhà gắn với nhà chung cư.
Chủ sở hữu, sử dụng sinh sống trong phạm vi dự án có quyền bình đẳng trong
việc sử dụng phần sở hữu chung.
3.2.2. Nghĩa vụ của Chủ sở hữu, Chủ sử dụng

Đối với nhà chung cư: Chủ sở hữu, Chủ sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm
chấp hành nội quy sử dụng, các qui định về giữ gìn, bảo quản tài cản thuộc phần sở
hữu chung .
Giữ gìn, bảo quản tốt phần hạ tầng kỹ thuật, thực hiện đầy đủ các qui định về
vệ sinh đô thị, PCCC, giữ thật tự an ninh và góp phần ngăn chặn kịp thời hành vi xâm
hại đến hạ tầng kỹ thuật dự án.
Tạo điều kiện thuận lợi để người có trách nhiệm thực hiện việc bảo dưỡng, sửa
chữa đối với phần sở hữu chung. Người có hành vi cản trở gây thiệt hại đến lợi ích
chung thì phải bồi thường và bị xử lý theo quy định pháp luật.
Đóng góp đầy đủ và đúng hạn các khoản kinh phí để thực hiện việc quản lý , vận
hành, bảo dưỡng và sửa chữa hệ thống trang thiết bị và tài sản thuộc phần sở hữu
chung như thang máy, điện chiếu sáng, nước tưới cây…
3.2.3. Nghiêm cấm các Chủ sở hữu , Chủ sử dụng có các hành vi
Lấn chiếm, phá dỡ hoặc làm thay đổi vị trí hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong và
ngoài nhà , làm hư hỏng, làm ảnh hưởng tới không gian và diện tích thuộc sử dụng
chung.
56
Gây ồn, xả rác thải, nước thải… làm ảnh hưởng đến môi trường khu vực dự
án và lân cận.
Các hành vi trái với qui định về an ninh, trật tự, môi trường và an toàn của
toàn dự án.
3.2.4. Bảo hành, bảo trì

* Bảo hành:
Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành viêc xây dựng đưa vào sử dụng
Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở, tổ
chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung
ứng.
Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì chủ đầu tư có trách nhiệm
bảo hành thời gạn không ít hơn hay mươi bốn tháng. Chủ đầu tư có quyền yêu cầu tổ
chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành
đó.
Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế kết cấu nhà
ở, thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình thường mà
không phải do lỗi của người sử dụng nhà gây ra.
Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm
thu nhà ở để đưa vào sử dụng.
* Bảo trì:
Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có
các hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở.
Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm bảo trì nhà ở của mình theo quy định của
Luật nhà ở và các quy định của pháp luật về xây dựng
57
3.3. TỔ CHỨC QUẢN LÝ PHẦN SỞ HỮU RIÊNG TRONG DỰ ÁN

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn
hộ bao gồm cả ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.
Chủ sở hữu các căn hộ và chủ sử dụng phần kinh doanh, dịch vụ thuộc sở hữu
riêng trong nhà chung cư được Nhà nước bảo hộ phần sở hữu riêng của mình trong
nhà chung cư theo qui định của pháp luật.
Chủ sở hữu, Chủ sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản và
sử dụng phần sở hữu riêng theo đúng mục đích, công năng thiết kế và các qui định
của qui chế này.
Chủ sở hữu, Chủ sử dụng nếu có yêu cầu sửa chữa thì phải thông báo cho Ban
quản trọn chung cư biết. Nếu việc sủa chữa có ảnh hưởng đến các căn hộ lân cận thì
phải bố trí thời gian thích hợp và thông báo cho các hộ lân cận biết. Việc sửa chữa
phải đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ của toàn bộ nhà chung cư, không được thay đổi
kết cấu nhà và phải giữ vệ sinh chung.
3.4. QUẢN LÝ PHẦN KINH DOANH, DỊCH VỤ TRONG TOÀN DỰ ÁN

Việc quản lý sử dụng đối với phần kinh doanh, dịch vụ thuộc sở hữu riêng do
chủ sở hữu quyết định phù hợp với qui chế này và qui định của pháp luật hiện hành.
Nghiêm cấm các tổ chức, cá nhân sử dụng phần kinh doanh, dịch vụ trong dự
án gây ồn ào, ô nhiễm môi trường và làm ảnh hưởng đến an ninh trật tự và an toàn xã
hội đối với các hộ dân sống trong tòa nhà.
3.5. KIÊN NGHỊ
Để dự án đầu tư xây dựng đạt được những lợi ích nêu trên, xin được kiến nghị
như sau :
 Về phía chủ đầu tư:

- Ưu tiên nguồn vốn đầu tư cho dự án
58
- Ban quản lý dự án có nhiệm vụ phải theo dõi, thực hiện dự án một cách chặt
chẽ và hợp lý.
- Luôn bảo đảm dự án được triển khai đúng tiến độ.
 Về phía cơ quan nhà nước:
- Sở kế hoạch và đầu tư xem xét phê quyệt quyết định chủ trương đầu tư.
- Sở tài nguyên môi trường xem xét về phần tính tiền nộp chuyển đổi mực đích
sử dụng đất và thủ tục gia đất cho chủ đầu tư.
- Các cơ quan ban nghành liên quan hỗ trợ xúc tiến quá trình thủ tục pháp lý
nhanh gọn.
59
KẾT LUẬN
 Đánh giá tính khả thi của dự án:
Qua đánh giá, nghiên cứu về địa điểm, thị trường, nguồn vốn và các chỉ số hiệu
quả tài chính trên, ta thấy dự án Chung cư Samland Riverside là một dự án không
những đạt hiệu quả về kinh tế xã hội mà còn đạt hiệu quả về mặt tài chính - sản xuất
và có tính khả thi.
 Thứ nhất, về hiệu quả tài chính và tính khả thi:
Dự án cho đầu ra là sản phẩm thuộc loại hình Căn hộ Chung cư kết hợp Văn
phòng cho thuê có diện tích vừa và nhỏ phù hợp với nhu cầu thị hiếu khách hàng hiện
nay nên có thể nói là dự án có nguồn đầu ra tương ổn định và dự kiến hoạt động giao
dịch trên thị trường mua đi bán lại cũng rất nhộn nhịp.
Địa điểm thuận lợi, tập trung nhiều nơi làm việc, trường học, có tiềm năng phát
triển.
Hiệu quả tài chính: NPV = 134.269 triệu đồng, IRR = 47,37%, Net Margin =
0,32%. Từ những con số hiệu quả tài chính này, có thể khẳng định dự án “ Chung cư
Samland Riverside” là khả thi, có hiệu quả và có triển vọng để tiến hành đầu tư.
 Thứ hai, về hiệu quả kinh tế xã hội:
Dự án mang lại các khoản nộp thuế và ngân sách Nhà Nước.
Tạo việc làm và thu nhập ổn định cho người có nhu cầu tìm việc, Góp phần
nâng cao đời sống tinh thần của mọi người. Góp phần chỉnh trang và cải tạo bộ mặt
của Thành phố theo đúng quy hoạch.
Thực hiện chủ trương khuyến khích xây dựng nhà cao tầng của UBND TPHCM
Tạo ra được một quỹ nhà ở có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, chất lượng cao và
mỹ quan tốt nhằm phục vụ các đối tượng có nhu cầu về nhà ở.
Tăng quỹ nhà hiện có của thành phố, góp phần vào việc làm giảm bớt nhu cầu
về nhà ở ngày càng cao trong thành phố.
60
Tạo ra công ăn việc làm, làm giảm bớt thất nghiệp khi dự án bước vào giai đoạn
thực hiện. Góp phần bảo vệ và làm sạch môi trường của Thành phố.
Tóm lại, dự án “Chung cư Samland Riverside” không những mang lại hiệu quả
tài chính cho nhà đầu tư mà còn mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cho đất nước nói
chung và khu vực nói riêng.
 Kết luận: Qua các phân tích trên ta thấy dự án “Dự án đầu tư xây dựng Chung
cư cao tầng Samland Riverside tọa lạc tại 147 Ung Văn Khiêm, phường 25,
quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh” là dự án có khả năng kinh doanh hiệu
quả, có nguồn tiệu đối ổn định vì phù hợp với xu hướng thực tiễn. Việc nghiên
cứu địa điểm, thị trường, hiệu quả tài chính và tính khả thi của dự án cho thấy
dự án vừa đạt hiệu quả tài chính - sản xuất, vừa đạt hiệu quả về mặt kinh tế xã
hội.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Các văn bản pháp quy:
1. Phòng phát triển đầu tư.(2020). “Báo cáo phân tích dự án”. Công ty Cổ phần
Đại ốc Sacom;
2. Luật doanh nghiệp 2015 số 68/2014/QH13 của Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam.
3. Luật đầu tư 2014 số 67/2014/QH13 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam.
4. Luật khuyến khích đầu tư trong nước (sửa đổi) số 03/1998/QH10 CHXHCN
Việt Nam.
5. Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/06/2008 của
CHXHCN Việt Nam.
6. Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về
thuế thu nhập doanh nghiệp.
Tài liệu tiếng việt:
1. PGS.TS Đỗ Phú Trần Tình và cộng sự, Giáo trình lập thẩm định dự án đầu tư,
NSB Tài Chính tái bản lần thứ 2, 2019.
2. Nguyễn Kim Anh & Nguyễn Đức Trung (2012), Thẩm định dự án đầu tư, Sách
chuyên khảo, Nxb Dân trí.
Tài liêụ tham khảo trên mạng:
1. Khánh An(2020). “Dấu hiệu lạc quan thị trường bất động sản 2020” của Tạp
chí tài chính- Cơ quan thông tin của Bộ tài chính;
Truy cập: http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/dau-hieu-lac-quan-thi-
truong-bat-dong-san-2020-322885.html
2. Ẩn danh(2017).Thẩm định dự án đầu tư là gì? Hội những người thích xây dựng
cầu đường.
Truy cập: http://www.cauduonginfo.com/tin-tuc/tham-dinh/tham-dinh-du-an-
dau-tu-la-gi.html
PHỤ LỤC
1. Công văn phê duyệt tổng mặt bằng.
Lời nhận xét của giáo viên hướng dẫn
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
Chữ kỹ giáo viên
Lời nhận xét của giáo viên phản biện
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
………………………………………………………………………
Chữ kỹ giáo viên

KLTN - Phân tích hiệu quả đầu tư dự án Samland Riverside

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

KLTN - Phân tích hiệu quả đầu tư dự án Samland Riverside

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ HỌC

GVHD: THẠC SĨ NGUYỄN THANH HUYỀN

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 06 năm 2020

2.2.1.2. Giải pháp kiến trúc mặt đứng ..................................................................... 28

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

UBNN Uỷ ban nhân dân

PCCC Phòng cháy chữa cháy

TMDV Thương mại dịch vụ

CP QLDA và Chi phí quản lý dự án và Đầu tư xây dựng

CFA Diện tích xây dựng

GPXD Giấy phép xây dựng

GCN Giấy chứng nhận

NPV Giá trị hiện tại ròng

IRR Suất sinh lời

ROE Lợi nhận trên vốn cổ phần

ROCE Lợi nhuận trên vốn sử dụng

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ

Bảng 2.1 : Quy hoạch và sản phẩm dự kiến

- Phân tích tài chính

Dòng tiền theo TIPV

- Nhu cầu vốn

Nhu cầu vốn được tính theo TIPV

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ GIỚI THIỆU DỰ ÁN

1.1.1. Một số khái niệm

1.1.2. Cách xây dựng các chỉ số đánh giá dự án đầu

 Xác định tỷ suất tính toán

r - Tỷ lệ chiết khấu được chọn để tính toán

Trường hợp Pi+1 = Pi + G hay P tăng đều 1 khoản là G thì:

Trường hợp Pi+ 1 = Pi – G hay P giảm đều 1 khoản là G thì:

- Công thức tính trong Excel

 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Returns – IRR)

1.2. THÔNG TIN CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

- Độ ẩm thấp nhất: 17%

1.2.4. Cơ sở pháp lý về đối tượng nghiên cứu

CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH DỰ ÁN

- Các tiện ích trong khu vực:

Diện tích đất (m2) 1.798,4

Diện tích đất Nhóm Ở phù hợp quy

Hệ số sử dụng đất: 8.5

Hệ số sử dụng đất - thương mại: 1,3

Mật độ XD trên đất phù hợp QH

- Tổng diện tích sàn xây dựng (m2) 18.703,36

Tổng diện tích khai thác kinh doanh: 12.256,97

2.1.2.3. Đối thủ cạnh tranh

Khảo sát giá một số dự án lân cận:

Cụ thể như sau:

2.2. PHÂN TÍCH KỸ THUẬT

Sàn nhà: Lát gạch Ceramic

Trần nhà: sử dụng tấm thạch cao khung nhôm chìm.

1 Tổng diện tích khu đất m² 1.798,4

2 Diện tích khu đất xây dựng công trình m² 1.798,4

3 Diện tích xây dựng công trình m² 798,0

4 Mật dộ xây dựng % 44,4

Tổng diện tích sàn xây dựng ( không kể

5.1 Tổng diện tích sàn XD thươmg mại m² 2.337,9

5.2 Tổng diện tích sàn XD chung cư m² 12.948,5

Bảng 2.4: Thống kê diện tích các tầng chung cư

Diện tích sàn

DIỆN TÍCH ĐẤT PHÙ HỢP QUY HOẠCH 1.798,4

Diện tích sàn