CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc

---------

BỘ GD- ĐT TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

KHOA KINH TẾ

Tên đề tài:
DỰ ÁN KINH DOANH HOMESTAY
GVHD: Lê Thị Vân Đan
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Trần Diễm Trinh
Nguyễn Thị Thanh Lam
Nguyễn Đại Phước Tài
Nhóm: 16

Bình Dương, ngày 25 tháng 03 năm 2019

Mục Lục

MỞ ĐẦU

CHƯƠNG 1: Ý TƯỞNG KINH DOANH

1.1 Giới thiệu dự án

1.2 Cơ sở pháp lý
1.3 Mục tiêu đầu tư của dự án
1.4 Thị trường mục tiêu, đối tượng
1.5 Sản phẩm và dịch vụ
1.6 Phân tích ngành, khách hàng, đối thủ tiềm năng và dự trù nhu cầu tương lai
1.7 Phân tích mô hình SWOT
1.8 Địa điểm và quy mô dự án
1.9 Quy mô nhân sự

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

2.1 Quy trình thực hiện dự án

2.2 Kế hoạch sản xuất

2.3 Chi phí

2.4 Cơ cấu vốn

2.5 Doanh thu dự kiến

CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH

3.1 Phương án tài chính

3.2 Đanh giá hiệu quả tài chính

3.3 Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội

CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

4.1 Kết luận

4.2 Kiến nghị

MỞ ĐẦU

“ĐỒNG TIỀN NẰM IM LÀ ĐỒNG TIỀN CHẾT, HÃY ĐỂ CHÚNG QUAY

VÒNG VÀ SINH LỢI NHUẬN”

Phải làm gì để tiền trong túi bạn tăng lên? Phải làm gì để bạn có thể trở nên

giàu có? Để trả lời cho câu hỏi này chính là những dự án đầu tư những kế hoạch

dự định mà bạn phải làm. Warren Buffett đã từng nói “Không cần là một thiên tài mới

có thể đầu tư tốt”. Cho nên chúng ta phải có một cái nhìn dài hạn cho một thị

trường kinh tế đầy biến động như hiện nay.

Thực hiện dự án cũng giống như bạn đang hoàn thành ước mơ của mình,

chính vì lẽ đó chúng ta phải làm cho tiền sinh sôi nảy nở, và khiến cho dự án của

mình thực sự khả thi,…vì tất cả mọi con đường đều có nguy hiểm và rủi ro, còn

đồng tiền đầu tư nhầm chỗ cũng giống như tự sát. Hiểu được tầm quan trọng đó,

chúng tôi đã lên kế hoạch, tính toán, khảo sát, đo lường, đánh giá hạng mục đầu tư

để viết lên dự án này trên cơ sở lý thuyết của môn học và hướng dẫn của giảng

viên để đúc kết kinh nghiệm và có thể triển khai dự án sau này.

1. Lý do chọn đề tài

Homestay là một loại hình khách sạn, nhà nghỉ mới du nhập vào Việt Nam mấy năm
gần đây. Tuy nhiên chúng ta cũng không thể nào phủ nhận được sức hấp dẫn của nó với
du khách đặc biệt là khách nước ngoài. Homestay được xem là như là một mô hình nhà ở
nhằm cho khách du lịch thuê phòng hoặc nguyên căn trong thời gian ngắn hạn. Đây thực
sự là sự lựa chọn tuyệt vời cho những ai thích trải nghiệm những nền văn hóa khác nhau
và lối sống của người dân bản địa nơi đây. Không chỉ gò bó trong những khách sạn sang
trọng, đẳng cấp mà giờ đây khách du lịch sẽ có cơ hội trải nghiệm chuyến du lịch của
mình một cách chân thực nhất. Bằng cách tham gia sống, ăn ở và sinh hoạt như là thành
viên trong gia đình của người bản địa không những là một trải nghiệm thú vị, mà còn là
cơ hội để khách quốc tế có cơ hội kết bạn với người dân bản xứ. Tình bạn này có thể
được duy trì bền vững ngay cả sau chuyến đi, giúp mang cả hai bên chủ-khách đến với
căn nhà chung thế giới. Bên cạnh chỉ là một mô hình kinh doanh du lịch, homestay cũng
là nơi giúp quảng bá hình ảnh về đất nước và con người nơi đó một cách chân thực và
gần gũi nhất. Đặc biệt đối với những gia đình có con cái trong độ tuổi đang đi học và phát
triển tri thức, đây có thể xem là phương thức hay và hiệu quả nhất để các bạn có thể rèn
luyện ngoại ngữ, khả năng giao tiếp và vốn kiến thức về các nền văn hóa khác nhau từ
nước bạn. Quá tuyệt vời phải không nào! Kiến trúc ở homestay không sang trọng, cầu kì
nhưng tinh tế, gần gũi và khá ấm cúng. Một trong những lý do khiến nó được ưa thích
nhất đó là giá cả. Giá trung bình rơi vào khoảng 300k/2 người/ đêm với những homestay
hạng sang, khá tiết kiệm so với khách sạn. Với mức tiền đó, bạn chỉ có thể thuê được
khách sạn 2 – 3 sao nhưng dịch vụ đi kèm khá kém, không gian bí bách. Hiểu được tâm
lý của du khách và nhu cầu thị trường trong thời điểm hiện nay chúng tôi đã chọn thực
hiện dự án kinh doanh Homestay để có thể phát triển nó trong tương lai.

CHƯƠNG 1: Ý TƯỞNG KINH DOANH

1.1 Giới thiệu dự án

- Tên Homestay: E286
- Hình thức kinh doanh: mô hình nhà ở kết hợp với du lịch.
- Địa chỉ: ĐT 727, Lát, Lạc Dương, Lâm Đồng, Đà Lạt
- Chủ đầu tư: Nguyễn Trần Diễm Trinh, Nguyễn Thị Thanh Lam.
- Điện thoại: 0362037302
- Tổng số vốn đầu tư: 1.120.000.000 VNĐ
1.2 Cơ sở pháp lý
 Theo điều 71 Nghị định 78/2015/NĐ – CP, mỗi hộ kinh doanh homestay cần
cử đại diện gửi GIẤY ĐỀ NGHỊ ĐĂNG KÍ CẤP PHÉP KINH DOANH
HOMESTAY tới phòng đăng kí (PĐK) cấp huyện với các thông tin cụ thể.
 Căn cứ Luật Phòng cháy và chữa cháy, Nghị quyết số 25/NQ-Cp ngày
02/06/2010, Nghị định số 46/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều Nghị
định số 35/2003/NĐ-CP; Nghị định số 130/2006;Nghị định 79/2014/NĐ-CP.
 Theo Nghị định số 46/2012/NĐ-CP và Nghị định 79/2014/NĐ-CP quy định:
Kinh doanh dịch vụ lưu trú homestay bắt buộc cần có văn bản Cam kết bảo
đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy.
 Căn cứ vào Nghị định số 72/2009/NĐ-CP quy định điều kiện về an ninh, trật tự
đối với một số ngành, nghề kinh doanh có điều kiện do Chính phủ ban hành.
 Ngoài giấy phép kinh doanh, một thủ tục pháp lý các host cũng nên lưu ý là
CÔNG NHẬN XẾP HẠNG do Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch cấp. Đây là
chứng nhận giúp tăng tính chuyên nghiệp, độ tin tưởng và hỗ trợ quảng bá chất
lượng cho homestay.
1.3 Mục tiêu đầu tư của dự án
- Tầm nhìn: Trở thành Homestay được nhiều người biết mỗi khi chọn Lạc Dương là
nơi nghỉ mát với những ấn tượng tốt đẹp trong lòng du khách trong 2 năm tới.
- Sứ mệnh :
 Tiếp đón, phục vụ chu đáo du khách nghỉ dưỡng tại Homestay, sự hài lòng của
khách hàng cũng chính là mục tiêu to lớn nhất.
 Tạo nên một khối đoàn kết, yêu thương giữa toàn thể thành viên của
Homestay, từ đó đem lại kết quả làm việc tối ưu nhất.
 Hòa quyện không gian sinh hoạt của gia đình cùng với các , nhằm để lại ấn
tượng tốt đẹp trong lòng du khách khi đến nghỉ dưỡng tại Homestay.
1.4 Thị trường mục tiêu, đối tượng
Tìm hiểu thị trường thông qua khảo sát trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng đang trong giai đoạn
phát triển mạnh về các địa điểm du lịch.

Lý do chọn đề tài:

- Am hiểu thị trường nơi đây.

- Nhu cầu về nhà ở khi du lịch của du khách ngày càng nhiều.
- Khu vực đông dân cư.
- Có nhiều địa điểm du lịch nổi tiếng.
- Tâm huyết, nhiệt tình, trung thực, đạo đức, có kiến thức, kinh nghiệm sống và thời
gian để tập trung phát triển dự án kinh doanh này.

Đối tượng:

- Muốn nghỉ dưỡng tại nơi yên tĩnh, tự do như ở nhà.

- Khách ngoại quốc mong muốn tìm hiểu, khám phá văn hóa địa phương.
1.5 Sản phẩm và dịch vụ
- Khi đến đây, du khách được trải nghiệm các loại hình văn hóa dân tộc của người
địa phương.
- Cơ sở vật chất: Nội thất homestay cần được lên bản kế hoạch kinh doanh
homestay một cách chi tiết. Không gian bên trong của homestay là yếu tố quan
trọng quyết định sự thành công. Thiết kế homestay nên chia thành nhiều phòng,
các phòng thì chia ra làm các kiểu thiết kế nội thất các nhau. Như vậy có thể đáp
ứng nhu cầu của các nhóm du khách khác nhau và gia tăng hiệu quả cho hoạt động
kinh doanh homestay.
 Một số chậu cây nhỏ trang trí cùng với đèn dây cũng đủ khiến phòng ngủ
của homestay thu hút hơn.
 Một bộ bàn ghế trước vườn để ngồi trò chuyện.

 Góc nhỏ vườn vào ban đêm thật lung linh và lãng mạn.
 Góc làm việc nhỏ xinh trong phòng.

 Phòng vệ sinh vô cùng đáng yêu và đơn giản .

 Chỗ ngồi để ngắm bình minh mỗi sáng hay hoàng hôn buông xuống mỗi
chiều.

 Phòng sinh hoạt chung nếu các bạn đi với nhóm đông
 Cho thuê phương tiện di chuyển khi các bạn có nhu cầu.

 Ngoài ra, sau khi trả phòng du khách sẽ được tặng kèm theo những món
quà xinh xắn như hình trái dâu tây — biểu tượng của Đà Lạt có ghi Logo
của homestay lên đó hoặc một bức hình kỉ niệm khách du lịch ở homestay
vừa bằng tấm hình bỏ trong ví hoặc kì công hơn, bạn có thể làm những bức
 thiệp, ghi lời cảm ơn và những lời chúc ý nghĩa dành tặng du khách. Chắc
chắn, sẽ không ai nỡ chối từ tấm lòng của người chủ nhà hiếu khách đâu!
1.6 Phân tích ngành, khách hàng, đối thủ tiềm năng và dự trù nhu cầu tương lai
1.6.1 Phân tích ngành
- Theo thống kê của Sở VH-TT-DL tỉnh Lâm Đồng, trên địa bàn TP Đà Lạt hiện
có 259 cơ sở lưu trú dạng homestay với 2.164 phòng. Những ngày cao điểm,
nếu phát huy hết công suất, số cơ sở trên cũng góp phần giải quyết chỗ ngủ cho
hàng ngàn người.
1.6.2 Khách hàng

Khi xây dựng kế hoạch kinh doanh homestay, phải cần chú ý việc lựa chọn và khoanh
vùng đối tượng khách hàng cho các loại homestay mình hướng đến. Để làm được điều
này, cần chia ra làm các nhóm khách hàng khác nhau theo độ tuổi, tính cách, khả năng
chi trả,…đồng thời từ đó đánh giá mức độ quan tâm và ưa thích của họ đối với mô
hình homestay. Hiện nay, mô hình homestay chủ yếu thu hút các bạn trẻ có độ tuổi từ
18 đến 30. Họ là đối tượng người ưa thích sự khám phá, mạo hiểm trải nghiệm thực tế
bởi vậy mà nhóm đối tượng cần đầu tư nhiều nhất chính là nhóm tuổi từ 18 tuổi đến
30 tuổi.
1.6.3 Đối thủ tiềm năng
- Nhiều phòng homestay xuất hiện cùng thời điểm.
- Các homestay đã được sự tin tưởng của khách hàng trước đó.
- Các khách sạn nhà nghỉ có giá cả bình dân.
1.7 Phân tích mô hình SWOT
 Điểm mạnh:
- Đầu tư vào khách sạn đòi hỏi vốn cao, thời gian thu hồi vốn dài,cạnh
tranh với quá nhiều nhà cung cấp.Trong khi đầu tư vào Homestay tại
Nha Trang lại có nhiều lợi thế:
- Vốn hợp lý với quy mô nhỏ.
- Là hình thức kết hợp giữa Mô hình “Khu nghỉ dưỡng-Resot” với “Nhà
trọ”, tạo ra một khu “Nhà trọ cao cấp” hoặc là một “Resot thu nhỏ” với
giá cả hợp lý, tạo lợi thế cạnh tranh hơn so với số đông đang kinh doanh
khách sạn, nhà nghỉ tại Nha Trang.
- Thời gian có doanh thu sau đầu tư nhanh, khoảng 4 đến 6 tháng.
- Ý tưởng kinh doanh riêng: cho thuê phòng nhỏ, gọn, sạch sẽ, tiện nghi...
thích hợp cho những khách ở lâu dài, cần được riêng tư, yên tĩnh, được
tận hưởng các tiện nghi, mà vẫn tiết kiệm chi phí như khi thuê trọ bên
ngoài.
 Điểm yếu:
- Chưa phát huy được công tác marketing.
- Mới mở cửa nên chưa được nhiều du khách biết đến.
- Cần có thời gian để xây dựng chỗ đứng trong tâm trí khách hàng.
- Mới kinh doanh nên kiến thức còn ít hơn những người đi trước.
- Cạnh tranh yếu, không đủ sức có thể gây ra hụt vốn thua lỗ và dẫn đến
giải thể.
 Cơ hội:
- Nhu cầu tìm đến các homestay của khách hàng ngày càng cao.
- Quy mô thị trường ( thị trường mục tiêu) ngày càng được mở rộng.
 - Homestay có nhiều ưu điểm so với các loại hình lưu trú khác
- Lượng khách hàng lớn, đối tượng đa dạng
- Số vốn ban đầu ít, linh hoạt
- Thu hồi vốn nhanh
- Nếu hoạt động có hiệu quả có thể sẽ được mọi người biết đến không chỉ
khách nội địa, còn có thể là du khách nước ngoài.
 Thách thức:
- Rủi ro vắng khách: Du khách nội địa sẽ ít hơn vào mùa mưa (tháng 11
và tháng 12).
- Rủi ro Tài sản: Khi chủ nhà đòi lại nhà trước thời hạn hợp đồng thuê đã
ký. Phải trả lại nhà cho chủ sở hữu.
- Chi phí tăng đột biến hàng năm.
- Hoạt động ngừng trệ nếu nguồn vốn dự trữ bị sử dụng hết.
- Khách hàng ngày càng khó tính, đòi hỏi của khách hàng ngày càng cao
về chất lượng và sự đa dạng phong phú của các sản phẩm và dịch vụ.
- Chịu áp lực từ phía đối thủ cạnh tranh.
1.8 Địa điểm và qui mô dự án
1.8.1 Địa điểm thực hiện
- Dự án được thực hiện tại địa chỉ: DT727, Lát, Lạc Dương, Lâm Đồng.
1.8.2 Quy mô và cấu trúc dự án
Căn cứ vào tình hình phát triển và nhu cầu của khách hàng, cùng điều kiện về
vốn, tài chính và quản trị...trong giai đoạn 2019-2024, chủ đầu tư đã chọn quy
mô đầu tư như sau:
- Hợp đồng thuê nhà sẵn trên diện tích
1.9 Quy mô nhân sự

STT Vị trí Số lượng

Năm 1 Năm 2 Năm 3 -> 5
1 Bảo vệ 2 2 3
2 Tạp vụ 2 3 4

3 Nhân viên làm vườn 1 2 3

4 Lễ tân 1 2 2
5 Kế toán 1 1 1
TỔNG 7 10 13
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

2.1 Quy trình thực hiện dự án:

STT Các công việc Thời gian Ghi chú

1 Tìm nguồn tài trợ 3 Bắt đầu từ
01/06/2019
2 Tìm mặt bằng 2 Tiếp theo CV1
3 Chọn nguồn cung cấp cơ sở vật chất và 2 Từ 01/08/2019
trang thiết bị cần thiết
4 Đặt mua và nhận hàng 2 Từ 01/09/2019
5 Bố trí, sắp xếp trang thiết bị 1 Thực hiện công
việc tiếp theo
6 Đưa vào hoạt động

2.2 Kế hoạch sản xuất

Thời gian triển khai dự án Homestay được triển khai trong 09 tháng, bắt đầu từ tháng
06/2019 đến hết tháng 02/2020 được chia làm các bước thực hiện như sau:

2.2.1 Chuẩn bị đầu tư

Được thực hiện trước tháng 03/2019 các công việc sau:

 Lập dự án khả thi

 Thẩm định dự án
 Thẩm định thiết kế cơ sở vật chất
 Lập hồ sơ chào giá cạnh tranh vật tư thiết bị.

2.2.2 Triển khai dự án

 Tháng 07/2019: Ký hợp đồng thuê đất 5 năm và đặt cọc trước.........
  Tháng 10/2019: Sau khi cơ sở vật chất bố trí gần xong, đủ để cơ quan quản lý
kiểm tra thì bắt đầu làm thủ tục xin phép mở kinh doanh Homestay.
 Tháng 11/2019 đến tháng 12/2019: Tiến hành các hoạt động quảng cáo, marketing
cho Homestay.
 Tháng 01/2019: Tiến hành tuyển nhân sự
 Tháng 02/2019: Đưa vào hoạt động

2.3 Chi phí

2.3.1 Thuê nhà và đặt cọc

Đặt cọc hợp đồng: 50.000.000 VNĐ

Tiền thuê nhà/năm: 420.000.000 VNĐ

2.3.2 Chi phí vật tư, thiết bị

1. Mua hàng: 275.000.000 VNĐ

2. Nhân công: 318.000.000 VNĐ/ năm

3. Tiền điện: 54.000.000 VNĐ/ năm

Tiền nước: 10.800.000 VNĐ/ năm

4. Lãi trả vốn tài trợ: 73.920.000 VNĐ/ năm

5. Marketing: 60.000.000 VNĐ/ năm

Phụ lục: bảng tổng chi phí, định phí, biến phí:
Bảng :Chi phí hoạt động
STT Hạng mục Chi phí tháng Chi phí năm 1 Chi phí năm 2 Chi phí năm 3 => năm 5
1 Thuê nhà 35,000,000 420,000,000 420,000,000 420,000,000
2 Chi phí lưong nhân viên 318,000,000 468,600,000 696,960,000
3 Chi phí wifi/ internet 280000 3,360,000 3,360,000 3,360,000
4 Tiền điện 4500000 54,000,000 54,000,000 54,000,000
5 Tiền nước 900000 10,800,000 10,800,000 10,800,000
6 Chiến luợc Marketing ( Quảng cáo) 5000000 60,000,000 60,000,000 60,000,000
7 Chi phí sửa chữa và trang trí 10,000,000 10,000,000 10,000,000
8 Thuế môn bài 2,000,000 2,000,000 2,000,000
Tổng 878,160,000 1,028,760,000 1,257,120,000

2.4 Cơ cấu vốn

2.4.1 Thời gian tính toán đầu tư

- Đến năm thứ 05

Bảng tính cơ cấu vốn:

Vốn tự có (VNĐ) 448.000.000

Vốn tài trợ (VNĐ) 672.000.000
a. Tỉ lệ vốn tài trợ/Vốn % 1.5
cố định
b. Thời gian vốn tài trợ Năm 5
dự kiến
c. Lãi suất vốn tài trợ % 11%
bình quân/ năm (%)
Tính hệ số chiết khấu (i)
a. Vốn tự có % 40
b. Vốn tài trợ % 60
c. Lãi suất hoạt động
kinh doanh kỳ vọng %/năm 9%/năm
d. Lãi suất cho khoản
tài trợ % 11%/năm
e. Vòng đời dự án
 (theo thời gian khấu %/năm 4 năm 2 tháng 9 ngày
hao)

Ghi chú:

Tổng vốn đầu tư:,trong đó:

- Vốn tự có: 448.000.000 VNĐ

- Vốn tài trợ: 672.000.000 VNĐ

Lãi suất tài trợ dự kiến trong giai đoạn này là 11%/năm.

Thời gian tài trợ dự kiến là 4 năm.

Tính theo phương pháp số dư giảm dần.

Bảng : Kế hoạch trả nợ gốc và lãi nguồn vốn tài trợ

STT KHOẢN MỤC Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4

1 Dư nợ đầu kỳ 672,000,000 463,680,000 278,275,200 113,264,928
2 Trả nợ gốc và lãi vay 208,320,000 185,404,800 165,010,272 146,859,142
2.1 Lãi phát sinh trong kỳ 73,920,000 51,004,800 30,610,272 12,459,142
2.2 Nợ gốc đến hạn phải trả 134,400,000 134,400,000 134,400,000 134,400,000
3 Dư nợ cuối kỳ 672,000,000 463,680,000 278,275,200 113,264,928 -

2.5 Doanh thu dự kiến

Việc xây dựng giá phòng của Homestay căn cứ vào các khoản chi thường xuyên như:

- Lương nhân viên

- Chi phí hoạt động
- Tiền cơ sở vật chất
- Chi mua quà tặng
- Chi phí phát sinh

Phụ lục: Doanh thu dự kiến

Doanh thu dự kiến :
Số giường/ phòng Doanh thu 1 tháng (66%/30 ngày) Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
1 12000000 144,000,000 158,400,000 174,240,000 191,664,000 210,830,400.00
2 22000000 264,000,000 290,400,000 319,440,000 351,384,000 386,522,400.00
3 32000000 384,000,000 422,400,000 464,640,000 511,104,000 557,568,000
4 44000000 528,000,000 580,800,000 638,880,000 702,768,000 773,044,800.00
Tổng 1,320,000,000 1,452,000,000 1,597,200,000 1,756,920,000 1,927,965,600

Phụ lục: Bảng dự kiến doanh thu trong 1 ngày kín phòng

Bảng dự kiến doanh thu trong 1 ngày kín phòng

Số giường/ phòng Giá thuê 1 đêm Số lượng phòng Doanh thu

1 300,000 2 600000
2 550,000 2 1100000
3 800,000 2 1600000
4 1,100,000 2 2200000
Tổng 5500000

CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH

3.1 Phương án tài chính

3.1.1 Cơ sở tính toán và các giả thiết

- Số năm khai thác dự án là 05 năm ( bằng thời gian giao đất), năm 01 là năm triển
khai dự án. Cách tính toán này nâng cao tính khả thi và hạn chế rủi ro dự án.
- Doanh thu của dự án: Doanh thu dự kiến tăng 10% mỗi năm cho đến hết vòng đời
dự án.
- Chi phí hoạt động: Chi phí bắt đầu từ năm 1 ( năm xây dựng) tăng 10% trong 2
năm đầu, đến năm thứ 3 tăng 20% cho đến hết vòng đời dự án.

3.1.2 Kết quả tính toán

- Phụ lục: Tổng hợp trang thiết bị cho Homestay

 Bảng : Chi phí mua trang thiết bị

STT Tên thiết bị Số lượng Đơn giá Thành tiền

1 Bộ loa 1 6,500,000 6,500,000
2 Thiết kế web 1 20,000,000 20,000,000
3 Tivi 6 6,000,000 36,000,000
4 Quạt tường 10 500,000 5,000,000
5 Bộ bàn ghế tầng 1 1 6,000,000 6,000,000
6 Bộ bàn ghế tầng 2 1 6,000,000 6,000,000
7 Bộn định tuyến wifi 1 1,100,000 1,100,000
8 Xe đạp 10 800,000 8,000,000
9 Xe honda số 6 3,000,000 18,000,000
10 Xe tay ga 5 6,000,000 30,000,000
11 Tủ lạnh 1 6,500,000 6,500,000
12 Bình chữa cháy 7 500,000 3,500,000
13 Tủ sách nhỏ 2 400,000 800,000
14 Điện thoại bàn 1 310,000 310,000
15 Đèn huỳnh quang 6 170,000 1,020,000
16 Thùng rác 10 70,000 700,000
17 Bộ bàn ghế lễ tân 1 4,200,000 4,200,000
19 Bộ bàn ghế ngoài trời 1 2,000,000 2,000,000
20 Tủ đựng nhỏ 6 600,000 3,600,000
21 Tủ treo quần áo 6 1,200,000 7,200,000
22 Kệ giày 6 350,000 2,100,000
23 Gương dài 6 280,000 1,680,000
24 Gương ngắn 6 120,000 720,000
25 Giường ngủ 11 3,900,000 42,900,000
27 Bộ chăn, ga gối, nệm 25 220,000 5,500,000
28 Bộ gối nằm, gối ôm 13 540,000 7,020,000
29 Đèn ngủ 6 200,000 1,200,000
30 Khăn tắm 30 90,000 2,700,000
31 Máy sấy tóc 7 250,000 1,750,000
32 Laptop 1 13,000,000 13,000,000
33 Camera 5 1,000,000 5,000,000
35 Bộ dụng cụ bếp 1 5,000,000 5,000,000
36 Chi phí cây cảnh 1 20,000,000 20,000,000
37 Chi phí giám sát 1 20,000,000 20,000,000
38 Bảng hiệu 1 5,000,000 5,000,000
39 Chi phí trang trí 1 30,000,000 30,000,000
40 Chi phí khác 1 15,000,000 15,000,000
Tổng 275,000,000

3.1.3 Doanh thu của dự án

Phụ lục: Bảng tính toán doanh thu của dự án

Bảng : Hạch toán lỗ lãi của dự án
STT KHOẢN MỤC Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
1 Doanh thu 1,320,000,000 1,452,000,000 1,597,200,000 1,756,920,000 1,927,965,600
2 Chi phí tiền lưong 318,000,000 468,600,000 696,960,000 696,960,000 696,960,000
3 Chi phí hoạt động 560,160,000 560,160,000 560,160,000 560,160,000 560,160,000
4 Khấu hao TSCĐ 0 0 0 0 0

5 Lãi nguồn tài trợ 73,920,000 51,004,800 30,610,272 12,459,142 0

Lợi nhuận trước

thuế và
6 441,840,000 423,240,000 340,080,000 499,800,000 670,845,600
lãi tài trợ phải
trả
Lợi nhuận trước
7 367,920,000 372,235,200 309,469,728 487,340,858 670,845,600
thuế (EBT)
Thuế
8 thu nhập doanh nghiệp 73,584,000 74,447,040 61,893,946 97,468,172 134,169,120
9 Lợi nhuận sau thuế 294,336,000 297,788,160 247,575,782 389,872,686 536,676,480
10 Thu nhập ròng 294,336,000 297,788,160 247,575,782 389,872,686 536,676,480

3.1.4 Chi phí hoạt động của dự án

Phụ lục: Bảng tổng hợp chi phí hoạt động

Bảng :Chi phí hoạt động

STT Hạng mục Chi phí tháng Chi phí năm 1 Chi phí năm 2 Chi phí năm 3 => năm 5
1 Thuê nhà 35,000,000 420,000,000 420,000,000 420,000,000
2 Chi phí lưong nhân viên 318,000,000 468,600,000 696,960,000
3 Chi phí wifi/ internet 280000 3,360,000 3,360,000 3,360,000
4 Tiền điện 4500000 54,000,000 54,000,000 54,000,000
5 Tiền nước 900000 10,800,000 10,800,000 10,800,000
6 Chiến luợc Marketing ( Quảng cáo) 5000000 60,000,000 60,000,000 60,000,000
7 Chi phí sửa chữa và trang trí 10,000,000 10,000,000 10,000,000
8 Thuế môn bài 2,000,000 2,000,000 2,000,000
Tổng 878,160,000 1,028,760,000 1,257,120,000

3.1.5 Phân tích tài chính của dự án

Phụ lục: Bảng kế hoạch ngân lưu

Bảng : Kế hoạch ngân lưu theo quan điểm tổng vốn chủ sỡ hữu

KHOẢN THU Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5

KHOẢN THU
Doanh thu 1,320,000,000 1,452,000,000 1,597,200,000 1,756,920,000 1,927,965,600
Chênh lệch khoản phải thu 0 0 0 0 0
Thanh lý máy móc thiết bị 55,000,000
Tổng ngân lưu vào ( CF ) 1,320,000,000 1,452,000,000 1,597,200,000 1,756,920,000 1,982,965,600
KHOẢN CHI
Thuê nhà 420,000,000 420,000,000 420,000,000 420,000,000 420,000,000
Đầu tư máy móc thiết bị 275,000,000
Chi phí lương 318,000,000 468,600,000 696,960,000 696,960,000 696,960,000
Chi phí hoạt động 560,160,000 560,160,000 560,160,000 560,160,000 560,160,000
Chênh lệch các khoản phải trả
Thuế TNDN 73,584,000 74,447,040 61,893,946 97,468,172 134,169,120
Tổng ngân lưu ra ( AEPV ) 275,000,000 951,744,000 1,103,207,040 1,319,013,946 1,354,588,172 1,391,289,120
CF AEPV (275,000,000) 368,256,000 348,792,960 278,186,054 402,331,828 591,676,480

3.2 Đánh giá hiệu quả tài chính

3.2.1 Dòng ngân lưu của dự án:

- Dự án được đánh giá là tốt khi có dòng ngân lưu qua các năm đều dương.

3.2.2 NPV: Gía trị hiện kim thuần của dự án là 271.042.769 VNĐ. Lãi suất 9%

Bảng : thời gian hoàn vốn có chiết khấu

Năm Vốn đầu tư PC TNR 1/(1+r)i PV Lũy Kế PV Chênh lệch

0 672,000,000 672,000,000
1 448,000,000 410,816,000 294,336,000 0.917 269,906,112 366,741,312 716,074,688
2 297,788,160 0.842 250,737,631 617,478,943 465,337,057
3 247,575,782 0.772 191,128,504 808,607,446 274,208,554
4 389,872,686 0.708 276,029,862 1,084,637,308 - 1,821,308
5 536,676,480 0.65 348,839,712 1,433,477,020
Tổng 1,120,000,000 1,082,816,000 1,766,249,108 1,336,641,820

Thời gian hoàn vốn có chiết khấu = 3 năm

NPV = 253,825,820
BCR = 1.234412698
3.2.3 IRR

- Tỉ số lãi nội hoàn của dự án là 12.17% và lớn hơn hệ số chiết khấu r=9.4%/năm, (i
được tính bằng “vốn tự có * lãi suất kỳ vọng + vốn vay * lãi suất vay).

Bảng: chi phí sử dụng vốn

STT Nguồn vốn Tiền Lãi suất Tiền lãi

1 Vốn chủ sở hữu 448,000,000 7% 31,360,000
2 Vốn tài trợ 672,000,000 11% 73,920,000
Tổng 1,120,000,000 105,280,000 r = 9%

Phụ lục: Bảng tính IRR

Tổng Vốn đầu tư 1/(1+r1)i PC 1 1/(1+r2)i PC 2 TNR PV1 PV2

0 672,000,000 672,000,000 672,000,000
1 448,000,000 0.855 383,040,000 0.847 379,456,000 294,336,000 251,657,280 249,302,592
2 0.731 0.718 297,788,160 217,683,145 213,811,899
3 0.624 0.609 247,575,782 154,487,288 150,773,651
4 0.534 0.516 389,872,686 208,192,014 201,174,306
5 0.456 0.437 536,676,480 244,724,475 234,527,622
Tổng 1,120,000,000 1,055,040,000 1,051,456,000 1,766,249,108 1,076,744,202 1,049,590,070

Chọn r1= 17%. Ta có: NPV = 21.704.202 VNNĐ

Chọn r2= 18%. Ta có: NPV = -1.865.930 VNĐ

Theo công thức:

IRR= 17% + 21.704.202/-1.865.930 = 11,8% > 9%

Vì IRR > r ( hệ số hiết khấu) nên dự án này khả thi.

3.3 Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội

3.3.1 Về hiệu quả kinh tế

 - Dự án đầu tư xây dựng Homestay nhằm mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, tạo
them nguồn thu cho ngân sách địa phương, tăng hiệu quả sử dụng đất đai và hạ
tầng kỹ thuật của địa phương.
- Mức giá phòng sẽ được tính toán phù hợp với mức thu nhập của đa số đối tượng
khách đến nghỉ dưỡng và phù hợp với mức giá của một số Homestay tại Lâm
Đồng.

3.3.2 Về lợi ích xã hội

- Cải tạo và phát triển cảnh quan và môi trường đô thị của tỉnh
- Góp phần mở rộng cơ sở hạ tầng
- Giới thiệu các nét văn hóa đặc sắc của địa phương đến với bạn bè và du khách gần
xa.

Chương 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

4.1 Kết luận

- Phương án quy hoạch tổng mặt bằng thỏa mãn yêu cầu đầu tư, phù hợp với các
chỉ tiêu khống chế về mật độ xây dựng công trình, tỉ lệ đất cây xanh – thể dục
thể thao, đầu tư cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh.
- Dự án đầu tư đạt được hiệu quả kinh tế và có nhiều ý nghĩa về mặt xã hội.
- Dự án đầu tư xây dựng nhằm quảng bá hình ảnh du lịch của địa phương đến du
khách của cả nước và quốc tế.
- Hồ sơ thiết kế cơ sở đã được tổ chức tư vấn công ty TNHH Một Thành Viên
đầu tư xây dựng Sài Gòn Lake có đăng ký hành nghề thẩm tra thiết lập báo cáo
thẩm tra hồ sơ, kết quả hồ sơ thiết kế đạt chuẩn.

4.2 Kiến nghị

Nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho chủ đầu tư trong các dự án, chúng tôi mong muốn
được hỗ trợ một số vấn đề sau:
- Dễ dàng và nhanh chóng trong các thủ tục hành chính về quy trình cấp phép, phê
duyệt đề án, dự án, cấp giấy chứng nhận đầu tư, quyền sử dụng đất,...
- Có chính sách ưu đãi các loại thuế liên quan.
- Có chính sách thông thoáng về vốn cho vay, cũng như chính sách ưu đãi về lãi
suất, có nhiều chương trình kích cầu đầu tư nhằm hỗ trợ nhà đầu tư thực hiện
chính sách xã hội hóa của nhà nước.