产权视角下泉州华侨新村城市形态演化研究 ※

Research on Urban Morphology of Quanzhou Huaqiao Residential

Area from Property-Right Perspective
刘晓芳 戴云倩 黄翌晨 陈多多 涂哲智 Liu Xiaofang Dai Yunqian Huang Yichen Chen Duoduo Tu Zhezhi

摘　要：华侨新村是建国初期为了安置归国的华侨 the property right and the urban morphology 利束可进行多维的分解，包括所有权、使用权、

和侨眷而建设的低层花园式住宅区。产权作为一种 development.Furthermore, some problems 支配权、收益权和让渡权。产权可体现为多种
内源的经济要素影响着华侨新村的小规模自发更新， and suggestions will be put forward from the 形式，如房屋产权、土地产权、矿产权等。本
推动其城市形态的发展演化。泉州市华侨新村的建 perspective above. 文所研究产权主要指房屋产权。产权是影响社
设及城市形态的自组织演化，与产权划分方式、产 会经济组织和体系的重要因素。产权界定是否
权演变过程等有着密切关系。本文着眼于产权视角， Keywords: Huaqiao residential area； 清晰，产权主体的变更过程，以及产权地块的
分析产权影响下泉州华侨新村城市形态演化特征， property-Right；urban morphology； 属性特征，都对旧城的更新及城市形态的演化
探究产权与城市形态演化的协同性和制约性，并基 spontaneous renewal 具有重要的作用。
于该角度提出若干思考及建议。

中图分类号：TU984.12 2 泉州华侨新村城市形态演化
关键词：华侨新村；产权；城市形态；自发更新
文献标识码：B 的阶段特征
文章编号：1008-0422（2015）08-0067-04 2.1 兴建缘由
Abstract: Huaqiao Xincun is a residential
1950 年代，东南亚国家的排华政策和反
area with low-rise garden houses which were
built to welcome the overseas Chinese and 1 前言 华局势愈演愈烈，不少华侨在异国举步维艰，
华侨新村是建国初期为了安置归国的华侨 难有立足之地。而此时正值新中国成立之初，
their family back to Quan zhou.Property
right, as a economical element ,takes great
和侨眷而建设的低层花园式住宅区，有其特殊 百废待兴，资金短缺是经济发展的一大制约，
influence on the rebuilding of Huaqiao 的历史和建设特点。随着社会的发展和城市空 为促进华侨投资，吸引侨汇，中央实行“侨务
Xincun, and prompts the evolution of its urban 间的不断扩展，许多城市华侨新村的区位经历 外交一体化”政策，积极解决东南亚华侨的双
morphology.The building and self-organization 了由城市边缘区到中心区的转变。近年来，由 重国籍问题，向难侨们张开欢迎的怀抱。泉州
development of urban morphology in 于其优越的区位条件及花园别墅式住宅区的布 是中国主要的侨乡之一，在这样的背景下，
Quanzhou Huaqiao Xincun have a close 局特点，多个城市的华侨新村进行了自发的更 1955 年秋泉州“华侨新村筹建委员会”成立，
relationship with the division and development 新改造，推动了城市形态的自组织演化，如福 泉州成为东南亚沿海几个重要侨乡中第一个兴
of its property right.In this paper,we analyse 建闽南地区的泉州、厦门和漳州等城市，华侨 建华侨新村的城市（图 1）。
the characteristic of its urban morphology 新村皆呈现自发更新的普遍性特征。 2.2 演化的阶段特征
development from property-right 产权是指为社会成员普遍认可和接受的， 泉州华侨新村初建至今，历经 60 余载，
perspective,and make a thorough inquiry on 对社会成员之间的财产法律关系进行规范和界 根据新村住房的产权及使用权变更特点，我们
the cooperativity and conditionality between 定的社会规则或行为准则 [1]。产权作为一种权 将其分为华侨们的社区生活时期 (1955-1990

图 1- 华侨新村区位图 图 2- 演化的阶段特征及产权变更状况

作者简介：刘晓芳（1980-），女，福建福州人，华侨大学建筑学院讲师；戴云倩，华侨大学建筑学院讲师；黄翌晨，华侨大学建筑学院学生；陈多多，
华侨大学建筑学院学生；涂哲智，华侨大学建筑学院学生。
※[ 基金项目 ] 福建省社会科学规划项目（编号：2014B154）；泉州市社会科学规划项目（ 编号：2014D21）。
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 图 3- 建筑产权人现状图

图 4- 华侨新村总体布局

图 6- 建筑加改建情况统计 图 5- 建筑加改建情况

年）、后华侨时期（1990-2008 年）、人群多 新村的产权主体经历了从老一代华侨到华侨子 商品化，由于华侨新村房屋产权清晰简单使得

样化时期（2008 年至今）三个阶段进行研究。 女以及新兴企业家这一系列的变更过程（图 2）。 住房易于让渡，住房交易逐渐频繁，产权主体
在华侨们的社区生活时期，房屋产权属于社区 华侨新村建立之初，华侨新村的产权主体 出现变更。华侨新村中非华侨的居民比重不断
的居民，他们主要为来自印尼、菲律宾等国的 都是老一辈华侨，他们将西方的建筑理念在当 增加，“新兴”阶层民营企业家开始迁入华侨
华侨；在后华侨时期，受多种原因影响，部分 地实践，引入西方花园洋房或南洋的建筑特色， 新村。通过研究我们将这些企业家分为自住型
华侨及其家属迁出华侨新村，房屋空置，随后 给华侨新村的建设奠定了基调。之后，华侨新 和投资型两种，自住型的企业家往往按自己的
逐渐增多的房屋买卖使得产权频频变更；在人 村家庭结构的变化以及价值观的导向使得华侨 主观意愿改造住房，另一种投资型则通过更新
群多样化时期，房屋产权的所有权和使用权开 居民数量逐渐减少。受文革波动影响，华侨新 建筑将其出租作为商业及文化用途。后者主要
始分离，租赁使用、商业用途增加，华侨新村 村的华侨家庭变故较大，部分华侨移居到海外。 在 2008 年以后开始出现，由此促使房屋的所
的活力又焕发多样性的光彩。 改革开放后，出于对新城区居住环境及新型单 有权与使用权分离。新兴的白领、文艺爱好者
元式住宅的青睐，部分华侨或其子女将住宅出 迁入或消费于华侨新村，这些群体的活动导致
3 泉州华侨新村产权主体变更 售搬出华侨新村。但总体来说，这一时期产权 华侨新村空间形态发生了新的演变。截止到
过程 主体并未发生较大的改变。 2014 年初，华侨新村中的非华侨业主已经超
在华侨新村的城市形态演变过程中，华侨 1990 年以后，随着社会经济发展和住宅 过 20 户，约占总户数的 57%（图 3）。

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 4 产权影响下泉州华侨新村城 致原有可共用的功能空间变为不可共用，空间 别墅住宅的建筑模式相融合。
市形态演化特征 分割因此产生，原建筑从单栋改造为两栋；另 在至今仍有保存的 24 处未经较大改造的
4.1 地块区位条件的变化 外配有车库、电梯的新式住宅，以及许多富丽 住宅中，11 处一层砖石结构为主的住宅分布在
华侨新村选址在泉州北门街和后孝悌巷交 堂皇的仿欧式别墅的出现开始满足新业主，特 前三排，后两排以 2-3 层石结构为主。从居民
界处，当时是一片菜地和若干自建民居，属于 别是部分较高收入人群的心理需求。但这种地 口述得知，华侨新村初建时，其前三排主要采
泉州老城核心区的边缘，地块南面是一大片沙 块内自我更新所呈现出建筑风貌的多样性，并 用当地传统红砖作为建筑材料，而到了 60 年
土地和一个灯光球场（现为中山公园），北面 不完全是积极的，建设缺乏统一的控制，原本 代末，当地流行用石材建房，因此四五排改为
是菜地，较少有人踏足。而今日，华侨新村已 华侨新村特有的古朴与典雅风貌遭到破坏。 二层石材建筑。现今华侨新村的建筑风貌在历
位处泉州市区的中心地带，周边文化旅游景点 在新村共 49 户住户中，将原建筑推翻重 经产权变动及其自发更新后，呈现出更丰富的
资源丰富，居住、商业功能繁盛，区位优势明显。 建的有 20 户，立面翻新、适度加改建的有 17 户， 样式，当然也包括一些不相协调的改建造成的
4.2 街区总体布局的延续与单体建筑的加 全部保留建筑原貌的有 12 户（图 5、图 6）。 风貌破坏。不同的建筑材料和层数，印证了华
改建并存 4.3 城市形态内部功能结构更新 侨新村在建设过程中所经历的不同时期和历史
华侨新村街区从初建至今一直延续其稳定 2008 年开始，6 年时间里，华侨新村中有 特征（图 8）。
的总体布局，呈现规律的肌理。1955 年从单 8 栋别墅，从居住功能转换成了商业或者其他 4.5 竖向空间形态的变化
排开始建设，逐渐规模扩大，至今日，华侨新 功能，包括 2 家餐馆、4 家咖啡厅（其中一家 华侨新村是从南面的前排逐渐向后排开始
村总平面布局呈现“一纵五横”的格局。第一、 2 楼为创意工作室）、1 家旅馆和 1 家幼儿园（图 建造的，初建时，其前三排主要为一层，而到
二排东西向长约 300m，第三、四、五排长约 7）。建筑产权的所有权和使用权分离，收益 了 60 年代末建造的第四五排主要是二层建筑。
170m，共计 49 户。49 个住户独立的产权使 权也重新分配。建筑使用主体变得多样，包括 时至今日，不少以前的别墅经过加改建、甚至
得华侨新村的整体布局很难发生巨变，也正是 老华侨、在此居住的商人、知识分子、投资者、 是重建，层数增加到三层、四层，体现局部竖
因为分散的产权，使得华侨新村总体布局得以 租房经商的业主、各地游客等。 向空间发展上的“增厚”（图 9）。但从华侨
延续至今（图 4）。 这些陆续涌现于华侨新村的咖啡馆、旅馆、 新村整个街区来看，历经半个多世纪，其竖向
然而拥有独立产权对于业主意味着，他们 餐馆，都是由私人自发、零星投资形成的，花 空间形态变化不大，仍保持着较为开敞、疏朗
可以在自己小地块内部进行更新重建，这就使 园式别墅建筑的独特风貌和未来的商业价值潜 的空间格局。
得建筑风貌与样式开始呈现多样化。不同住户 能是主要吸引力。现有的建筑空间和环境无法
的家庭经济状况、家庭人口、职业背景区别使 满足新功能的需求导致出现建筑内部功能的置 5 产权与城市形态演化的协同
得每排每户的建筑样式开始分离，奢华的住宅 换。但由于这些置换功能的建筑为租赁经营使 性和制约性
多属于新搬来的富裕住户，风貌依然古朴的则 用，投资者并不拥有所有权，所以一般不会对 5.1 产权的明晰是城市形态演化的重要保
多半属于华侨及其子女。 建筑和庭院大动干戈，改造多是针对建筑细部 证。
而且住宅形态的演变是动态的，正如历史 装修，以适应商业发展需要，因此没有较大程 泉州市华侨新村的兴建、大规模的重建及
上住宅发展所共同揭示的规律，在较长时间范 度破坏原有的建筑样式和空间格局。 改建，与产权拥有人群、产权地块划分方式和
围内，业主的更替、居住人口、经济条件、受 4.4 建筑风格的演变 建筑使用人群有着莫大的联系。不可否认，不
教育程度、职业以及价值观等多方面因素随着 华侨新村的别墅洋楼主要参考当时西方引 同人群的特质，会对空间形态的演变产生影响。
时间而发生变化，原有的住宅无论是形态、功 进的建筑形式，与当地传统的大厝、府邸式建 而明晰的产权如同是一个框架，限制产权主体
能还是结构材料，都会出现无法满足现在居住 筑有很大不同。这些花园别墅大多一至三层， 的行为，不管自发改建的愿望多么强烈，他也
需求的情况。此时的业主会在经济条件许可的 前后设有庭院，精巧的布置使得建筑能够得到 不能超出这一亩三分地；产权分割线也像是一
范围内对原有建筑进行翻新，这些不同的需求 良好的通风、采光。这些建筑的设计者或为留 个骨架，当一块地被划分为数个方格，路网顺
在建筑形态上也都有所反映。例如，有的住房 过洋的当地人，或是本身为外国设计师，他们 着产权线生长出来，他的结构也就很难发生改
原为华侨一家人共同居住，子女成年后分家导 将闽南建筑地域特色和建筑风格与西方花园式 变了。由此可见，产权对于城市形态演化有着

图 7- 建筑功能置换情况 图 8- 建筑风格演变

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 图 9- 建筑层数现状 图 10- 西街与华侨新村相同大小地块产权情况对比

极为重要的作用。 管其居住条件继续改善，也有着极高的商业投 市形态演化的因素，如自然条件、政策制度、

产权界定是否清晰与房屋交易行为成本有 资价值，但是复杂的产权状况使得自下而上的 社会文化等，但经济因素往往被认为是内生的、
着直接的关联。在自由竞争市场上，产权界定 城市自我更新很难得到有效推进（图 10）。 根源性的因素之一。产权是现代经济体系中不
的不完全或不清晰将影响市场这一“看不见的 5.4 产权分割促进城市形态内部功能结构 可或缺的内容，对产权的认可和授予是现代社
手”发挥有效配置资源的作用。我国诸多旧城 更新 会经济组织的重要特点。产权的发展推动了街
区房屋产权复杂，公产、私产、公私混合产权 产权包括所有权、使用权、支配权、收益 区社会组织结构的变化，并促进城市形态的自
共存，且有不少存在产权争议的住房，成为旧 权和让渡权。原有华侨新村的产权结构单一， 组织演化，表现为街区城市肌理的持续稳定和
城更新的重要瓶颈。与此形成鲜明对比的是， 产权权利束中的所有权、使用权、支配权等分 局部空间形态的变化，以及内部功能结构的更
华侨新村在其发展的各个阶段，房屋产权皆为 维权统一。而现今我们发现部分进行建筑功能 新。尽管这种自发更新有其不足之处，如对特
私有，产权主体清晰明确。产权作为一种内稳 置换的案例中，其产权结构分割的更为细致， 色建筑风貌破坏一定程度的破坏等。但瑕不掩
态，促进了华侨新村持续进行的小规模自发更 业主租赁使用住房作为商业用途，具有使用权 瑜，其优势和魅力亦很明显，在保持具有价值
新，并进而影响城市形态的演化。 和部分支配权，收益权也在产权所有者和租赁 的城市肌理的基础上激发了城市的空间活力。
5.2 产权地块细分致使街区城市形态总体 业主间重新分配。产权分割激发了城市形态内 对于泉州华侨新村今后城市形态的发展，应加
相对稳定 部功能结构的更新，商业和文化功能的出现使 强更新改造导则的制定，合理引导居民对于建
除非有自上而下的巨大力量推动，产权地 得华侨新村这样一个单一居住功能为主的社区 筑的加改建以及功能的更新，实现城市形态的
块的细分使剧烈变化较难发生。从政府行为诞 变得活跃起来。正如雅各布斯所提到的，街区 可持续演化。
生的华侨新村，到延续至今的 5 排洋房住宅， 必须具有多种功能，大量的街区地块应该很小， [ 图片来源 ] 图 1、图 3~ 图 7、图 9：华
初建时外力推动让这一区域的城市形态特异于 不同年代和价值的建筑应该共存 [3]。产权分割 侨大学城乡规划专业陈多多、李晶晶绘制；图 2、
周边，可喜的是现今细分的地块使地块变更的 促进了城市形态内部功能结构更新，也因此成 图 8、图 10：作者自绘。
主动权分散在各个业主手里。华侨新村延续着 为增加城市环境多样性、激发地区活力的重要
四通八达的路网、花园式洋房住宅以及开敞疏 手段。 参考文献：
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权地块的特性是华侨新村住房交易增多的又一 文化意义的街区。相似的区位优势使得华侨新 [4] 张杰 . 从悖论走向创新 : 产权制度视野
推力。产权地块相对独立，建筑的产权量小使 村和其他旧城区一样成为更新的焦点。不同的 下的旧城更新研究 [M]. 北京：中国建筑工业出
得产权易于让渡。产权量指单位建筑具有的产 是，华侨新村相对较短的发展历史以及以砖石 版社，2010.
权数量 [2]。产权的变更，新业主的迁入推动了 为主建筑材料的相对耐久性，使得华侨新村物 [5] 童明 . 城市肌理如何激发城市活力 [J].
建筑形态、风格和功能的改造，激发城市形态 质空间保持相对较好。 城市规划学刊，2014，(3)：85-96.
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但大部分的旧城区却不具备地块小而独 小规模渐进式的自发更新改造触发了街区活力 屋产权变更的角度对本土化的英国花园郊区住
立、易于操作的产权地块特征。如邻近的西街 的复兴，基于市场经济手段的住房交易与产权 宅研究—以广州市华侨新村为例 [J]. 建筑师，
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