同济大学

硕士学位论文

里弄五题——对里弄居住形态的历史分析

姓名：金可武

申请学位级别：硕士

专业：建筑设计及其理论

指导教师：常青

2002.2.1
摘要：
里弄居住形态是当今社会中的一个热点话愿，但是对其来源、演变

及对当代城市住宅的意义却若明若暗．处处存疑．鉴此，本文以历史分

析的方法，对里弄的由来与变迁作了多视角的研究．

全文由五个相互关联而又独立成篇的部分组成，分别提出和解决五

个重要的里弄龠矗．其中包括：１，对里弄住宅的分布情况进行了概述，

指出了里弄住宅广泛存在的现象；２，从词源学和城市发展史的角度分

析了里弄的含义和形态・３，揭示了里弄与古代江南坊巷的渊源关系Ｉ ４，

通过厩型分析，对里弄住宅的产生和演变进行了深入剖析，质疑了前人

研究中的一些疏误ｌ ５。针对今天里弄保护与苒利用的热点，指出了里

弄居住形态的当代意义，对里弄是否有再生可能提出了个人观点与建

议．

关ｔ谓ｔ

里蚤里弄住宅ｆ历史分析。

Ａｈｔｒａｃｔｓ

Ｔｈｅ Ｌｉｌｏｎｇ僻ｏｂｌ讯ｋ吼１ｗｇｅｎｔ曲ｃ ｆｏｒ ｔｈｅ ｃｉｔｙ ｈｏｕｓｉｎｇ ｉｎ轴觚蕾Ｉａｉ

ａｎｄ ｏｔｈｅｒ ｃｉｔｉｅｓ∞ｍ“Ｉ砖正Ａ ｈｉｓｔｏｒｉｃａｌ鲫９Ｉｙｓｉｓ ｏｆｔｈｅ Ｌｉｌｏｎｇ ｐｈｅｎｏ嗍ｏｎ ｉｓ

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ａｎｃｉｅｎｔ Ｃｈｉｎｅｓｅ Ｌｉｆａｎｇ．Ｉｔ ａｌｓｏ ｇｉｙｅｓ ｅ ｔｈｏｒｏｎ曲ｉｎｖｅｓｔｉｇａｔｉｏｎ ｉｎｔｏ ｔｈｅ ｅｍｅｔ］ｇｃ

ａｎｄ ｅｖｏｌｕｔｉｏｎ ｏｆ Ｌｉｌｏｎｇ ｂｕｉｌｄｉｎｇ，ｉｍｐｒｏｖｅｓ ｓｏｍｅ ｃｏｎｃｌｕｓｉｏｎｓ ａｂｏｕｔ ｉｔ ｗｈｉｃｈ

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ｒｅｎｅｗａｌ ｏｆＬｉｌｏｎｇ．

Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：

Ｌｉｌｏｎｇ Ｌｉｌｅｎｇ－ｈｏｕｓｉｎｇ Ｈｉｓ‘ｏｄｃａｌ ａｎａｌｙｓｉｓ

 引言

本文的主题——里弄。早已不是一个陌生的话 护历史本真的使命，或注重现状的改造开发而忽视
题了．但是，对于“里弄”这个词本身的涵盖范围， 对里弄历史的避究。诚然，关于里弄改造的研究已
在很多人的认识里还有一些模糊．多数情况下，里 经有许多优秀的成果，但是对于里弄住宅本身的认
弄的所指，限定于近代殖民城市中那些整饬严谨的 识，基本没有突破上述几本著作的范围．在关于里
行列式住宅所鳌造的外部空间，尤其是在上海和天 弄改造的话慝层出不穷的今天，里弄研究的外延拓
津，这个对象异常地清晰和强烈．这些里弄。开始 得很宽，面对于里弄本身的研究，却渐渐归于沉寂．
都是出现在租界，以洋商经营为主。而后迅速蔓延 事实上，对里弄的关注绝不能仅限于近代的范
到城市的各个区域，总体布局和西方的联捧式住宅 围．而且，即使就近代里弄而亩，上述的研究也远
相仿，建筑细部则从传统中式逐渐演变刭西式．这 不是充分的，而其中的一些观点，也并非无懈可击．
种类型的里弄，可以准确地表达为“近代里弄”， 首先，对近代里弄的关注过于局限在少数城市，尤
也可以说是狭义的里弄．实际上，今天建筑学界关 其是上海，这很容易引起大众的误识，以为里弄是
于里弄的研究，都是针对近代里弄展开的． 上海的一种独特现摹．其实，里弄住宅作为一种近
对近代里弄的基础性研究工作是从六十年代初 代社会中诞生的住宅类型，在中国的许多城市都
期开始的，这方面的工作是在粱思成、汪季琦两位 有，从东部最典型的城市上海到西部的成都，从东
先生的倡导下开展的，调查地点限于上海、天津和 北的沈阳刊华南的汕头，都或多或少出现了里弄这
武汉，报多关于里弄的一手资料都出于这段时期， 种住宅形式．在浙江东部沿海城市台州，我们在椒
最主要的有１９６２年的‘上海里弄式住宅调研报告＇ 江老城区（古称海门镇）发现了一组石库门住宅，
和１９６４年的‘天津里弄住宅调查研究报告＇．Ｅｌｉ经 按照里弄式布局建造的．［３１由于椒江古城仅剩一片
过文革的中断之后，１９８０年代初天津大学的杨秉德 狭小的区域，故这组石库门住宅成为当地的孤例，
以里弄为恿撰写了他的硕文论文‘里弄住宅初探＇， 但是无法判新以前是否有类似的建筑被拆除了．而
对上海、天津、武汉三地的里弄住宅进行了详细的 这组石库门住宅不久也将在一场老城区改造工程中
分析比较．这是对近代里弄进行系统研究的开埔． 被拆捧。如果不是在一篇硕士论文中提及这个例
１９８７年王绍周、陈志敏编写的‘里弄建筑）一书出 子，有关椒江石库门里弄曾经存在韵证据将彻底消
版，１９９３年上海房地产管理局的沈华编写了‘上海 失．这使我们警觉到，对于里弄的研究，一定要拓
里弄民居），１９９７年罗小未、伍江的‘上海弄堂） 宽视界，在局限于少数城市的研究范围里．里弄住
出版，这些都是较系统的里弄资料文献，可以说为 宅这个近代中胥的普遍问题会越来越被特殊化。最
里弄的研究奠定了坚实的基础． 终对里弄的研究将被引进一条偏窄的胡同．
这期间或之后，坊问关于里弄的书刊很多，以 其次，对近代里弄的起源的研究过于简单．比
图片材料为主的。基调报怀旧。但本身并没有多大 如。对上海近代里弄住宅的诞生过程中的各种环
的学术价值，其作用就是炒热了里弄这个话题．与 节，没有深入的探讨，所有的描述都千篇一律．事
此同时，一股实用主义的风气却弥漫在整个建筑学 实上，近代里弄的诞生和近代房地产业的兴起息息
界，关于里弄改造的研究开始如火如荼的展开．这 相关，而房地产业的兴盛又与当时殖民城市的土地
些研究都把着眼点放在。开发”上，如目前舆论炒 控制权的沦丧密不可分．这里面的一些细节，以前
得沸沸扬扬的卢湾区“新天地”里弄改造工程，“其 ．的著述都语焉不详．又如，对于里弄住宅的总体布
实质是房地产开发，关注的是再生上海里弄生活形 局形式的来源，用一句简单的“照搬西方联拌式住
态所带来的商机．”［２１以工程为契机的研究，有时 宅”轻轻一笔带过，让人深感不足为信。里弄住宅
会带来一些负面影响，即注重经济效益而忽视了保 之所以为联排，是因为当时的条件使然，而这种形
式的来源，又未必非得从西方学来。中国自古就不 前人的研究基础上有所增益．文章共分为五个部
乏联排的房屋． 分，各部分内容相互关联又独立成篇，分别提出和
还有．对里弄住宅的整个演变过程缺乏细致的 解决五个重要的里弄命题．第一部分简单地描述了
观察，对里弄住宅的各种形式的分类不甚严密，以 近代里弄住宅在中国的地域分布情况，旨在点明一
至于出现了一种武断的论点，就是按建筑档次的高 个曾经被承认的事实——里弄住宅在近代中国诸多
低和时间的先后简单捧列的直线式发展论，把近代 城市被建造，并且这些里弄住宅无一例外地表现出
殖民地社会中出现的各种类型的住宅不假思索地悬 住宅的地域性特征，这是今天里弄研究中被广泛忽
挂在一条单一的枝千上．这种观点的出现，固然和 略的事实．对这个事实的认识也是促使本文写作的
初期对近代里弄住宅研究的生疏和仓促有关，而至 原因之一．第二部分先从词源学上对“里弄”一词
今未见改变，则是因为今天已经无人再去深究里弄 进行一番考证，实际上是在时问的维度上拓宽对里
本身的细节之故． 弄的观察，寻找里弄产生的源头，然后分析了里弄
近代里弄住宅是建筑史上的一枝奇葩，但却不 形制的历史渊源，描述了几个里弄空间的原型．第
是飞来之物，它是在中国这片土壤里依靠近代社会 三部分承接第二部分，考证了中国古代城市中的里
一些新鲜的养料生长起来的．里弄空间，简单地说， 坊和里弄的形态特点和发展脉络，以实例论证了古
无非就是住宅区内部行列式的街巷空间，在北方， 代北方都城实行的里坊制并非一种普遍的型制，在
这种空问叫做。胡同”，在南方，则被称为。弄堂”、 南方经济发达城市中一直延续着独特的开放式街巷
“巷子”．我们可以把这些看作是“广义里弄”的 空间格局，也就是里弄式的空间布局，并讨论了形
一个重要源头，这种空间和近代里弄决非禳然不 成这种特点的原因．第四部分把目光聚集在众人关
同，它们之间的联系值得深究．而近代里弄的特点， 注的近代里弄住宅，深入描述了这种中西杂操的里
在于它是一种中西混杂的产物，是中国传统建筑在 弄式住宅的产生和发展过程。并针对前人已作的研
近代社会“西化”过程中必然出现的变化．里弄住 究成果提出了几个鬃问。阐述了自己的观点．最后，
宅过多的西式装饰细部，掩盖了它的真实身份。使 结合当今的里弄住宅保护与再利用的热点，提出了
人往往从西方去寻找它的源头，这是一个很值得商 自己的观点，并分析了里弄基本特点，回答了里弄
榷的阀愿．与一般认为里弄形式是对欧洲同时期联 对于今天社会意义何在的问题。 ．

捧住宅的模仿的观点不一样，本文认为，里弄恰恰
最彻底的表现了一种中国城市住宅的基本特性。一
种缘于自身的固有精神．如果仅仅理解为模仿西方 洼■ｔ
形式，则这样的模仿短短几十年问在中国广麦的大 ｔｉ］王绍周、股传梧、黄祥氓等１３人：‘上海里弄式住
地上到处落地开花，是根本无法想象的．即使不全 宅调研报告），１９６２年Ｉ王绍周、殷传榍，曲士蕴，黄样

然否定模仿论，模仿手段本身也只不过充当了一种 键ｔ‘天津里弄住宅调查研究报告＇，１９６４年．

催化剂的角色，真正的酵母是久已存在于中国社会 ｔ２３莫天伟、陆地ｔ‘再生上海里弄形态，保护性开发。新

中的与里弄形式相吻合的一种本质特征． 天地＇，时代建筑，２０∞年第３期．

带着上述这些疑问，本文试图在地域和时间两 ［３］王红军：‘老街的记忆——掇江。北新椒街”保护性
个方面对里弄形制作以一番历史性的分析，以期在 改造与利用＇，２００１年２月．第４１页．

２
 一里弄住宅的地域分布

让我们首先把目光投向近代里弄住宅． 工业出版社出版的民居建筑丛书，就把上海的民居
一种约在一个半世纪以前诞生的新型居住建筑 直接限定为里弄民居．造成这种现象的最简单的原
类型，在今天无论是学术领域、社会生活．还是房 因，可能就是因为上海是近代里弄住宅最早产生的
产开发中，都成为一个显赫而且敏感的话题．而实 地方，数量又量多。至今保留最完整．而众多关于
际上，近代里弄住宅的整个生龠过程不到区区一百 里弄的研究课题都把焦点聚在上海，这就更容易产
年，与整部中国民居的几千年的缓慢演进过程相 生误导．其实，上海的民居就是江南一带普遍的民
比，这像是一个很短的插嘧．它具有爆发式的发展 居，丽石库ｒ１住宅更是江南民居的直接搬用，石库
过程，又在短暂问转入低潮．正是因为短促而剧烈 门的来源就是南方瞢遍采用的砖蘼门棱的简化．当
的发展过程。导致近代里弄具有很多令人难忘的特 然，上海的石库门住宅是里弄式住宅的一种，有其
征，一些是迄今仍然具有参考价值的优点，另一些 自身的特点．其中鼍主要的～点就是它沿用了人们
却是因促然草创而无法克服的弊端，这些都使里弄 已经惯于居住的住宅形式，以尽可能高的建筑密度
成为众说纷纭的焦点。 布局，却又保证了每户占有一处私密性的室外空
里弄住宅是在上海最先产生的，也是在上海最 间，这很符合人口急剧增多而人们的生活方式暂未
大量被建造的，其他比较典型的城市有天津和武 彻底改变的近代殖民城市的现实状况．正因如此，

汉．事实上，当人们讨论里弄这个话题时．他们脑 上海的石库门住宅被房产商带到了武汉，在那儿被
中所闪现的也就是这三座近代量著名的殖民化城 原样翻版｛【１１而在天津的里弄住宅中。有一种被称

市．尤其当一个人事先没有具备基本的近代里弄背 为。镇头式”的里弄住宅，就是模仿石库门住宅
景知识的话．他甚至只会想判上海．毕竟。上海的 而建的．［２１
里弄是最醒目而富有震撼力的． 石库门住宅如此，全部的里弄住宅更是这样．
有很多例子说明人们常把里弄住宅和上海一一 这种近代典型的新住宅形式，在上海以外的城市屡

对应，也把一种典型的石库门住宅当作上海的土特 见不鲜，近的如南京和杭州，远的如沈阳和成都．
产．比如，中国民居系列邮票的发行，这套邮票中 上海周边城市的里弄住宅，我们可以设想它们是模
的上海民居形式就是石库门住宅，又如．中田建筑 仿上海的模式。或是和上海交互影响的，但远如东

圈卜１：上海里再景魂

３
北和华西地区的例子，就很难将它们和上海里弄直

接联系起来．只能说，在这出同台表演的历史剧中，
上海的表现最夺人耳目罢了。

不过历史事实表明，在中国没有一个城市能象
上海那样，它的近代史是如此紧密地和里弄丝丝相

扯，密不可分。“多少个故事，多少个典故，多少
个名人，多少个记忆，与石库门，与亭子阃紧紧地

联系在一起．可以说，没有弄堂，就没有上海，夏
没有上海人．弄堂，构成了近代上海城市曩重要的

组成部份．¨３】近代里弄住宅的诸多要点，都可以
在上海里弄的发展史中一一查找出来，拿天津、武

汉两地的里弄住宅和上海比较，就可以归纳出许多
相同的历史特征。

１．上海、天津、蠢波三地

上海上海旧城区的居住建筑，多为中国传统
的木结构立帖院落式低层建筑，最早可称为“里弄
式”住宅的，实际上就是这种南方低层院落式住宅

在１９世纪中后期特定历史条件下的变种。为了在
小块私有土地上建造一些密集的、低层的、独门独

户的出租住宅，而运渐由原来的三台院住宅演变成
联立住宅．在这个演变过程中，具根本性作用的因

素是人口密度。由于太平天国革命和上海小刀会起
义，逃入租界的人口急剧增加，城厢内外及江浙一
带的地主富商纷纷迁入租界，于是租界内出现大量

的联捧式木板房屋以供出租．到了１８７０年前后，
时局稳定下来以后，租界当局考虑到木板房屋易燃

而予以取缔，取而代之的是砖木立帖结构的联捧房
屋，Ｈ】这就是所谓的“早期石库门住宅”．

早期石库门住宅由于年代久远，多已无存，现
在可以考证的最早的实倒是位于北京东路、河南中

路交界处的兴仁里，建于１８７２年，［５３由三开间二
厢房和五开间四合院的二层楼房组成．这种形式其

后流传于城厢内外及近郊一带，比较有代表性的有
南市十六铺、新码头街（中山南路）的敦仁里、棉

阳里、吉祥里和广东路的公顺里．随着英、法租界
的相继扩张，洋商在上海开设的地产公司十分活

跃，大量媸建早期石库门住宅，如业广地产公司、
哈同洋行、沙逊洋行等．在１９００年前后，华商房

地产商亦开始经营里弄式住宅的活动，如周莲堂、
程谨记、贝润生、严裕棠等．早期石库门住宅分布

区域以黄浦区为主，并为以此为中心，向西、北、

南三个方向扩展。另外，在不属于租界范围的南市
区和闸北区，受到租界兴建里弄住宅的影响，也建 田１＿２：典型的石库门里弄——上海西斯文里住宅

４
造了一些早期石库门住宅。早期石库门住宅建造的 量较多．新武里弄住宅以静安区为最多．镎汇
时间延续比较长，从１８７０年前后一直到１９１０年， 区则成为后期离标准的里弄武花园住宅和里弄
１９１０年之后受到西式联捧住宅的影响，早期石库门 武公寓住宅的兴建地区．“３
住宅逐渐向后期石库门住宅演变． １９３７年抗日觇争前，上海里弄住宅已经遍布
后期石库门住宅就是早期石库门住宅的改良 市区大部分地区．到１９４９年止，里弄住宅总数ｔ

型，仍然有石库门和小天井，和早期不同的特点为： 占当时全市居住建筑总数的六成左右．啪
一，为了适应家庭结构小型化和城市人口增加、土

地紧张的矛盾，由原来的以三问两厢为主转变为二 天津天津开始上规模地建造里弄住宅的时
间～厢或单开间为主：＝，吸收了西式住宅的优点， 问，约在上海里弄住宅产生三十多年以后．１８６１年。
空间处理注重功能分区，普遍增加了卫浴设施．此 天津被迫开埠时，在今海河两岸旧租界内，多为低
外，后期石库门住宅在细部装饰上从原来的中式传 湿荒凉地带．帝国主义侵占租界初期，外国商人大

统风格逐渐转向以西式为主．后期石库门住宅在上 多在旧城附近的“繁荣”地区设立行号，后因新的
海的分布区域主要为黄浦区以及周边地带，建造年 租界相继沿海河设立和扩大，加之沿海航运发展和

代约从１９１０年到１９３０年左右．在此期间还兴建了 铁路开始兴建，以紫竹林为中心的一个新的聚居点
一些广式里弄住宅，以虹口区的吴淞路、武昌路、 迅速形成，里弄式住宅随着新市区的发展而兴建起

虬江路一带为多，当时多住广东籍居民和日侨，房 来．１８６０年至１９１０年闻，殖民者先后在解放路、
子较低矮，外观累世广东城市中的旧住宅．故称广 大沽路一带建造码头、仓库、教堂、领事馆、办公

式里弄住宅．它的最大特点就是取消了小天井，平 建筑，早期的里弄住宅为数尚少，而是为了适应外
面更紧凑，用地更节约． 商贸易发展的需要。建造了一些办公与居住合用性
和后期石库门住宅同时期发展的是新式里弄住 质的建筑，如靠近海河大沽路的新成里．１９１０年一

宅，这是对西方联捧式住宅的直接搬用，注重内部 １９３７年向。随着天津贸易的发展，工商业逐渐繁荣，
的功能布局和外部环境的营造，档次较高．适合社 租界内的人口日益增多，租界内里弄式住宅的建造
会上较富裕阶层居住．这类住宅选址注重环境安 犹如雨后春笋，法、英、意租界一带的住宅，叩在
宁，卫生设备齐全。居住面积紧凑。大部分为单开 这一时期建成。尤其新型商场的出现，因地处阉市
间．分布区域开始为静安、虹口、卢湾三区，在这 中心，在其附近的地区，里弄式住宅接锺而建．如

三区次第繁荣起来以后，再向西扩展到徐汇和长宁 １９２７年兴建的中原公司、１９２８年兴建的天津劝业
区． 场等，都在闹市中心．而在其附近相继兴建了许多

上海里弄住宅的演变和分布情况，大体上反映 新式里弄住宅．这一时期，还在英租界扩张后的新
城市功能布局和城市发展的方向，特别是租界的分 区，建造了很多高级住宅，形成了所谓的“高级住

布和扩张方向． 宅区”．

里弄武住宅大抵嚏租界的扩晨方向由东 十九世纪末，京奉铁路建成以后，原“河北新
向西发晨．夸黄浦区为石库九里弄住宅的发薄 区。一带居民逐渐增多，华人房地产商凝建大批旧
地，保存着上海最早的石库门里弄住宅．南市 式里弄住宅．１９００年至１９２０年间，在位于旧城区

区鲍大多数为石库门里弄住宅，建造量占全市 与法、日租界之间的南市，除多由华人房地产商投

首位．虹口区的石库门里弄住宅，兴建既早， 资建设的许多简陋平房里弄住宅外，因受上海早期

数量也乡，在１９２５年后，更出现了规模较大 的老式石库门里弄住宅的影响，还建造了一些。镇

的石库门里弄住宅，如四川北路的永安至，秉 头式”里弄住宅，与上海的三间二厢石库门住宅基

阳路的瑞康里等等．卢湾区内，石库门里弄住 本相同，曲１如南市的永安里、群英后．第一次世界
宅数量既乡，规模也大，……该区还有少量新 大战期间，天津开始出现一些初具规模的民族工

武里弄住宅。其建筑质量较商．静安区姒有规 业．大战后．日本等田对中国进行大量的资本输出，

模最大的石库门里弄住宅。……此外，闸北区、 天津又兴建不少轻工业工厂．由于工厂附近地区的

杨浦区、瞢陀区、长宁区等区城内，主要以石 地位较偏，环境不良，地价较低，因而在河东、河
库门里弄住宅数量占多．广武里弄住宅较多结 西工厂集中点的附近，建造以工人为主要出租对象

合工厂建造，在扬浦区、虹口区、长宁区的数 的平房里弄住宅，并形成了“低级住宅区”。

５
 天津里弄式住宅产生、发展、分布、建造时期
和原因无不与当时社会政治、经济密切相关，经过

数十年的发展基本上形成了旧式传统里弄住宅、新
式里弄住宅和公寓住宅、花园住宅等四种住宅类

型．至１９４９年，里弄住宅已成为天津全市数量最
多、分布最广的住宅类型，约占全市住宅总建筑面

积的三分之二以上．ｎ１里弄住宅经过长期发展演变
形成了高级住宅区和低级住宅区的明显对比，突出

地反映了天津里弄式住宅中贫富悬殊的问题．

武汉与上海、天津的里弄住宅相比，武汉里
弄的规模要小一些．里弄住宅在武汉俗称里分住

宅，在武汉建造的时间比较晚，集中建造在汉口一
带．这些里弄住宅是由来汉的上海房产商首先经营

的。开始完全照搬上海的早期石库门里弄住宅，ｃｌｏ】
以后相沿成习，从１９０５年前后到１９３０年在汉口租
界区及旧城区内大批建造起来．

武汉里弄住宅的发展和汉口的建设发展密切相
关．１８９５年以后．随着各国租界的不断扩张，逐渐

、ｌ＿ｊｒ烽ＪＩ
形成了汉口的租界区，面积和汉口旧城区大致相

等．此后殖民者在租界内开设洋行、银行、工厂等，

建造了一批洋式建筑，租界区逐渐繁华起来。与此 厂
］
同时，以张之洞为首的统治集团在武汉举办新政， 圈
先后肇筑铁路、堤防，开办工厂．１９０８年，汉口又
圈１＿３：夭津院藩式蔓弄
拆除旧城区城垣修建马路。于是自研口至江汉路一
带的ｌＥｌ城区也逐渐发展起来．汉口的迅速发展引起 值得注意的是，早期石库门住宅传判武汉以

了上海资本家的注意，鉴于上海开辟租界后市区迅
速发展引起房地产价格飞涨的经验，他们认为尽早
在汉口经营房地产事业有大利可雷。纷纷来汉购地
建房出租．最早来汉的刘贻德、蒋广昌、胡庆余堂
及曾任上海道上海关监督的袁海观等在车站附近的
后，在武汉大量地建造起来，类型包括三间二厢、
二间一厢和单开间几种。建造的时间从１９０２年前
后一直延续到１９３０年．地区遍及汉口租界区与旧
城区，分户单元的基本形式与上海后来建造的早期
石库门住宅基本相同，一直没有什么改变，这与上

法租界购买地皮建造了汉口第一批里弄住宅，如 海房地产商在汉口经营石库门住宅的时间较长、数
１９０２年至１９０５年间建造的长清里，１９０５年建造的 量较多有关，但主要还是因为武汉与上海两地的气

海寿里．这是汉口里弄住宅的起源，上海的早期石 候条件、风俗习惯虽有差别，终究相差不远，所以
库门里弄住宅由上海的资本家搬到了汉口，并且在 上海的这种住宅类型能适应武汉的条件而在武汉扎

以后的十几年中在汉口大批建造起来． 根．天津的情况则完全不同，上海的早期石库门住
武汉的新式里弄住宅建造极少．１９３１年武汉 宅传到天津的时间应当比传到武汉的时间为早，但

遭受大水灾。房屋倒塌，市场萧条，市民纷纷逃难 天津与上海两地的气候条件、风俗习惯相差太远，
他乡，建筑活动基本停止。到了１９３５年．国民党 这种住宅形式终不能适应天津的条件，因而建造的
政府实行法币政策，工商界对货币失去信心，认为 数量不多，地点只限于南市一带，时间到１９２０年

存钱不如存货，存货不如置房，于是在１９３５年至１９３７ 左右即告结束，建造的类型也只有上海前期的三甸
年阃建造了少数几处新式里弄住宅．不久抗战爆 二厢石库门住宅一种，在天津建造较多的旧式里弄

发，武汉沦陷，建筑活动就完全停止了．据‘武汉 住宅还是土生土长的院落式里弄住宅。

房地产简史》记载，武汉市共有里弄２０８条。口“

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重１－．；武汉量弄住宅
上海、天津、武汉，是中国近代社会比较典型
的殖民城市．这三城市中的里弄住宅，尤其是旧式
里弄住宅。因城市发展的不同特点而经历了不同的
发展过程，在城市建筑中具有举足轻重的影响，构
成了城市结构的基本“母体“．对比这三座城市，
由于政治、经济、地理位置诸方面的不同情况，十
九世纪末二十世纪初期以前城市性质的这种改变时
间上有早有晚，发展过程也不尽相同．上海由于经
济上与地理位置上的特殊地位，成为帝国主义在中
国进行经济侵略的主要目标，因此上海的租界出现
最早、规模也最大，帝国主义势力在上海城市发展
过程中起着决定性的作用．二十世纪二十年代以
前。北京是中国的政治中心，与北京相去咫尺的天
津就成为帝国主义与中国官僚买办资本主义经济活
动集中的城市，因此．天津的半殖民地面貌形成较
早，同时又有在清末举办新政时欲与租界区竞争而
进行的“河北新区”的建设．汉口虽然早在１８６１
年已设立英租界，但规模很小，直到１８９５年以后
才逐渐形成租界区，规模也远远不能与上海天津的
租界区相比，而汉口的旧城区则在清末举办新政时
大有发展，在汉口发展过程中旧城区与租界区同样
起着重要的作用．
２．其它城市的里弄
－Ｉ京南京的里弄住宅，是除上述三地以外较
多的城市．这有两个原因：一是南京离上海很近，
地域之间的相互影响较大ｌ二是南京在１９２７年被
国民党政府定为国都，制订了详细的首都建设规
划，从而能够有计划的进行城市建设，城市经济发
展较好，而大批的公务人员保证了城市中有足够多
的中产阶级对里弄住宅的需求．
１８９８年清政府在帝国主义的胁迫下订立了‘修
改长江通商章程），其中第二条规定：凡有约各国
之商船，准在镇江、南京、芜湖、九江、汉口、沙
市、宜昌、重庆等通商各口往来贸易．１８９９年南京
下关正式对外开放为商埠。从此古都南京的城市面
貌开始了巨大的变化．。在居住建筑方面。传统的
院落武住宅和多进的天井式住宅在近代已不能完全
适应社会生活的变化，中上档的住宅渐渐朝着里弄
武住宅、公寓住宅、花园住宅方向发展．”［１２１里弄
住宅中表现手法较新的为刘福泰设计的板桥新村住
宅，整个新村的住宅为二层联排式和双联式相结
７
合，总平面布置相对紧凑，是低层高密度住宅的典
型实例．除板桥新村外．在３０年代比较有代表性

的里弄住宅还有钟岚里、金汤里，前者是西式联捧
式住宅的代表，后者近似于上海的石库门住宅．

作为民国政府的首都，南京还有许多独立花园
洋房，这些高档住宅几种在山西路、颐和路、北京

西路一带．
烟台１８５８年据‘天津条约’辟为商埠后，

烟台沿海开始建造码头．设立领事馆、海关及洋行．

在军闷混战的年代，这里成了官僚军问聚集的地
方，。于是新式商业，服务业和里弄住宅在沿海一

带兴建起来．¨”］整个居住建筑的演变过程是随着
近代资本主义的发展而变化的．开埠后的市区范围

迅速扩大，居住建筑的类型也更为丰富，有传统的
中国北方四合院式，有密集型的里弄式。也有独立
式的西洋住宅．里弄式住宅中比较典型的例子是大
马路的庆安里，前后四条胡同，胡同长约７０米，

共有１９套住宅。１８套为四合院式，１套为两进合
院式，是当时较早、质量较好的商品住宅．建筑布

局基本上沿用传统的四合院式，但单体建筑更多地
采用了西式建筑技术。这种中式建筑格局、西式建

筑技术的住宅在当时是大量性的．
青岛青岛的因为地形起伏的缘故，里弄住宅

较少．军阀，资本家以住花园式住宅为主，下层市
民剐居住在平民大院里．随着城市的发展和繁荣。
也造成大量的棚户区，多集中在台西镇海滩一带．

３９年代中期棚户区内先后建起。平民大院”，这些
平民大院是沈鸿烈主政青岛期间，为改善台西镇海

滩棚户区的居住条件而筹建的，有由政府出资建成
后出租和棚户居民集资公建两种．统一规划，统一

修建．平民大院为带阁楼～层建筑，行列式布局，
紧凑布置，彤成了里弄式的大院住宅．［１”

沈阳 １９２０年前后，在沈海铁路车站附近形
成了。沈海区”，于是一些旅馆、商店、戏院、酒

楼等建筑相继出现．同时在兵工厂附近形成了“大
东区”的贫民窟；在华北机器厂附近形成了“工业

区”。有密集的商店、小手工业工厂和里弄街坊等．
２０年代先后开辟的大东新区、奉海市场、西北工业

区等极大地促进了房地产业的发展，居住大院这种
新的居住建筑类型应运而生，居住大院是以四合院

为基础扩大而成的，由行列式的“趟子房”或十几
户住宅围合成的大小不等的居住院子．多为砖术结

构，一般为平房，少数为楼房．由各类投资者投资
建造，租给城市工商职员和一般劳动者。如原商埠

８
地北市场的福安里，即至今仍存的典型实例．
威蕾在成都的旧市区中，为了解决中下层市

民的居住需要。也兴建了一些里弄．这些里弄住宅。
较早是由营造商江建廷建造的．民国十四年（１９２５

年），江拆除江南会馆建兴业里。藕后他又于鼓楼

洞衡购地建建业里．不过，这两个里弄实际上形如
小街，行人随意穿行，建筑也采用了“楼居下店”

的二层成都传统店面形式．抗战时期所建的一批里
弄．如成平街的仁寿里、青年路的青年里和西御街

的华德里都是很典型的里弄了．不过．由于成都地
田卜ｌＯ＝成眷卫再住宅
价较廉．这些里弄仍然采用了单层的四合皖或三合

院作为单元形式．天井的大小，决定了房屋的规模
和质量，所有的房间均向天井解决采光和通风的问
题，形式上接近上海、天津等地的早期里弄．ｎ”

汕头汕头的里弄式住宅。就是广东潮汕一带
城市中常见的梳式系统布局，是以竹俺屋或明字屋

作为基本单元组合而成的．因为城市中土地紧张，
故在布局时加长进深，以节约用地．进深长会带来

通风、采光等问题，就利用内天井、敞厅和廓道来
解决这些困难．单体建筑一般都是二刘三层的楼
房．。这些住宅都在内街小巷，它的内部组织常以

。量巷。方武出现，一条里卷作为一个民居辩体的
交通出入口．”ｒｌｅ］

台州这是一个孤倒，位于台州椒江区北新椒
街双桂里．双桂里的里弄住宅在空间格局、外部形
式上和上海的早期石库门里弄有很多相似之处，在
圈卜１＇ｔ汕头＊仁量馨量
细部造型上又有当地的风格，适合当地气候条件且
节省用地．该倒原有六户，现仅存四户，入口均开

与宽约两米的弄堂中。弄堂两螭各有弄门．与上海
石库门里弄不同的是南北两捧入口相对．［１”这种住

宅形式是在当地自发产生的，还是从上海传播过来
的，目前尚不得知．而且，台州老城区已基本拆除，

因此除此倒以外，是否台州还有其它的里弄式石库
门住宅也难以查证．

３．量葬住宅的共性问■

从近代里弄住宅的分布情况来分析，可以得出
以下几个要点；

一，里弄住宅在城市中出现的规模和人口增加
的关系最为密切．如上海是里弄住宅鼍多的城市．

上海在近代也是城市人口膨胀最明显的城市，天津
的情况和上海相仿比较发达的殖民地城市，而像南

京这样的城市，则是因为国民党政府定都于此，带
来了大量的外来人日．其他城市则多是因为工厂聚
田１一ｆ２＝汕头长仁里平面

９
 Ｈ■ｌｉｉｌ¨‘

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二｜Ｔｌｉｉｌ－，・ ：．．Ｆ－・—・－｛二．．．．，

圈卜１３：台州双桂卫测缝圈

集或贫民的增多而产生了密集式里弄住宅．

二，里弄里弄住宅形式上受西方影响甚大，但
其基础却都是以当地传统住宅为原型．上海是从石

库门住宅开始发展的，而天津的里弄住宅则以当地
的院落式平房为廉型．总的来说，在北方的厩型多
为四合院平房住宅，在南方则多为天井式楼房住
宅．

三，西式的建筑细都往往掩盖了里弄住宅来源
于传统住宅原型的真相．里弄住宅鼍多的城市——
上海、天津两城市中，很多里弄住宅是由洋商经营
的，而且这些殖民地城市中其他类型建筑也多为西

方建筑风格，故里弄住宅的装饰细部越来越向西式
风格靠拢。这容易把人们的思路导向向西方寻根的 田卜１４：飘桂蔓现状

道上去．但如我们所见，在其他的多数城市，里弄
住宅的装饰细部“西化”的倾向并不明显，有些完
全就是传统中式的，因此，里弄住宅和西方的联捧
式到底有多大的关系，这是一个值得探讨的问愿．
行列式布置的里弄住宅。其几何形式恰恰符合
了在给定的地段上造尽可能多建筑的要求，所以这
种类型在人口激增的近代城市中大量出现是毫不奇
怪的．这么多的城市中都有里弄式住宅出现，这足
４．上海量再的代寰性
就近代里弄的范畴而言，上海里弄是其有自身
的独特性的．首先，上海租界中量早产生了今天人
们熟知的里弄住宅．因为１９世纪中期的社会局势
使上海租界中的人口异常拥挤，大量无地无房的人
口拥入租界，使得商品化的房地产经营成为可能．
其次，上海的里弄住宅是全国备城市中数量最多、

以说明里弄住宅不可能只是对西方联捧式住宅的模
仿，应该说，里弄住宅网然有受西方影响的一面，
但更主要的是源于自身城市住宅的空间特征。里弄
的空间形制，除了和西方联捧式住宅有些相似之
外，它和中国原有的“弄堂”、“胡同”的空间更是
如出一辙，因此从传统城市街区住宅空闻上对里弄
追根溯源，是拓宽里弄研究的一条应走之路．
类型最全的．在时问跨度上，从产生最初到解放前
夕，从没间断；在类型上．从最传统的木结构木裙
板的联捧房到后来的高档花园里弄住宅。一应俱
全．第三，上海的里弄住宅对其它城市产生了一定
的影响，前面说过的武汉的石库门住宅和天津的“锁
头式”住宅就是例证，其它城市是不是也受到上海
的一些影响，这是～个很值得深入研究的问题。

ｌＯ
 但是上海的里弄住宅并非无根的漂萍，它的源
头来自地方传统民居和西方联捧住宅两种住宅类
型，这两种住宅经过上海近代社会的熔炼、加工，
最后形成了近代独特的里弄住宅形式．上海里弄住
宅反映出近代里弄住宅的一些普遍性问题。因此具
有报强的代表性，分析上海的里弄住宅，可以从某
些方面得出里弄住宅的一般性结论．所以，在本文
第四部分论述。西化”的里弄时，将侧重对上海里
弄进行分析．
小培对近代里弄住宅的地域分布情况的考察
发现。里弄住宅并非个别城市的独特现象．而是近
代中国相当普遍的一种住宅类型。这些相似的住宅
布局形制在不长的历史阶段内大量出现，很难将之
解释为来源于西方的模式，里弄住宅可能有着根深
蒂固的传统影响．
洼■。
［１］韧秉奠：‘里弄住宅初探’，１９８１年１２月，第１６页．
［２］王绍周、陈志ｔｔ‘里弄建筑＇。１９８７年１２月，第６２
页．
［３］罗小未、伍江：（Ｉ－海弄堂’，１９９７年２月，第８页．
【４］参见陈从周、章嘲ｔ‘上海近代蠢筑史蔫ｋ １９８８年
１２月，第１８１页ｔ杨秉蕾ｔ‘里弄住宅初探＇，１９８１年此
月．第１４页ｌ沈华ｔ（Ｉ－海里弄民居ｈ １９９３年６月，第
８页ｌ王绍周、陈志敏ｔ‘里弄建筑＇，１９８７年１２月，第
６页．
［５］伍江：‘上海百年建筑史＇，１９９７年５月，第４３页ｌ
路秉杰；‘正在消逝的上海弄堂’，１９９６年６月；沈华：‘上
海里弄民居’，１９９３年６月．第９页．
该处房屋已于１９８０年被拆除．
［６］王绍周、陈志敏ｔ‘里弄建筑），１９８７年１２月，第２０
页．
［７］沈华；‘上海里弄民居’，１９９３年６月。前言．
［８］橱秉德。‘里弄住宅初探，，ｌ驰１年１２月，第１９页．
［９］建筑理论及历史研究室近代组ｔ‘天津里弄住宅调查
研究报告＇，１９６４年ｌＯ月，第９页．
［１０］杨秉德ｔ‘里弄住宅初搽＇，１９８１年１２月，第１６
页．
［１ｌ】转引自汪坦、藤森照信：‘中田近代建筑总览・武
汉篇’，１９９２年２月，第２４页．
［１２］汪坦、藤森照信ｔ‘中国近代建筑总览・南京篇，．
１９９２年２月，第１０页．
［１３］参见王绍周：‘中国蛭代建筑圈录）。１９８９年９月．
第１２１页．
［１４］参见王绍周：‘中国近代建筑图录’，１９８９年９月，
第２４１页．
［１５］’见扬秉德ｔ‘中田近代城市与建筑），１９９３年６
月，第３５２页．
［１６］陆元鼎、奠彦均：‘广东民居＇，ｔ９∞年１２月．第
３６页．
［１７］王红军；‘老街的记忆——椒江。北新椒街”保护
性改造与利用’，２００１年２月，第４ｌ页．
圈片来■ｔ
圈卜１ｌ‘老弄堂＇，第１３、８２页．
圈１－２ｔ‘上海里弄民屠ｈ第％页．
图１－３：‘里弄住宅初探＇，第４ｌ页．
田１＂－４：‘里弄住宅韧操＇，第３３、弘页．
圈ｌ－Ｓｔ‘中田近代建筑图录），第１４５、１４６页．
圈１－６，‘中田近代建筑圈录＇，第１２２页．
圈卜７ｔ‘中胃近代建筑圈录），第２４４页．
圈ｌ－８ｔ‘中田近代建筑圈录），第２４５页．
圈１．９ｔ‘中田蛭代建筑圈录），第１１４、１１５页．
圈卜１０ｔ‘中田近代城市与建筑’，第１６７页．
圈１－１１ｔ‘广东民居’，第３７页．
圈１－１２：‘广东民居’，第∞页．
圈１－１３：‘老街的记忆——椒江。北新椒街”保护性改造
与利用＇．第４ｌ页．
圈１－１４：‘老街的记忆——椒江“北新椒街”保护性改造
与利用）．第４ｌ页．
 二里弄来源考

１．里弄的含义 的管理模式．早期的里都有封闭的墙垣和大门，并
里弄住宅虽然是近代才出现的一种建筑类型， 有专人管理，每天大门的开启和关闭时间都有规
但里弄式的空问形态在中国却有着很古老的历史， 定．最初里的门称“闾”．‘说文）：“闾。里门也．”
。里弄”两字本身就表明它和古代里坊的“里”有 闻字的“门”当指里门无疑，而门内之。吕”是古
着很深的渊源关系．所谓“里弄”云者，字面之义。 “膂”字，象脊骨之形．因此“阃”有当道之门的
不过就是里中的弄罢了．。里”是中国古代和居住 意思一正对里内脊柱状的干道．后世因为阊是里的
单元有关的一个字，里宇含义的演变和引申中隐含 大门，所以渐渐就把润作为里的一个代称了．‘史
了古代居住单元的形态模式的演变，而“弄”则是 记・陈涉世家）“发阊左适戍渔船九百人”，“闾左”
南方的一个地方性用语，意指住宅阃的通行小道． 即。里左”，是贫民所居之处．‘史记・李斯传’“斯
从这两个字出发讨论里弄这个词的台义，有助于辨 乃上蔡布衣，闻巷黔首”。。阐巷”即。里巷”。是
析里弄形态的历史渊源． 居住区中的道路．汉长安城的居住单元叫作“闾
“里”的本义与空间、尺度有关，其他义项均 里”，对以后的隋唐里坊制度影响很大．
由此引申而来．汉许慎‘说文解字＇云一。里。从 通常所称的“里坊”一词是和。里”和。坊”
土从田．”‘说文段注＇谓。里”为“有田有土而里 的同义反复，“坊”的含义与“里”相同． ‘辞源）
居也．”这是把。里。解释为与居住相关的字．。里” 解释坊为。城市中街市里巷的通称”．“坊”字的使
从土从田，与城、堡、坊等字的构成规律一样，是 用远在。里”之后，据贺业钜先生考证，。先秦文
对里的聚落形志的描述．“田一为象形的聚落平面， 献无‘坊’名，都称‘里’，有时称‘闻’或‘闻
。土”为表意的圈绕聚落的土垣，。里”的实际形 里’，泰双因之．‘坊’这个名词用于城市，可见谙
态就是一座土筑的小城．“里”作为聚落的称谓始 北■时的平城和洛阳，不过当时正称仍为’里’。
自西周，最初只表示农村的聚落．据俞伟超先生考 改里称’坊’是睛初开始的．”乜１。坊”台有。防”
证，。西周时期的乡村聚落至少有些是叫‘里’的”． 的意思，更能体现里的管理舫御的实质。‘唐六典’
“】‘周书・酒诰＇日ｔ“越百姓里居．”以前商代的 三‘户部尚书）ｒ。两京及州县之郭内分为坊，郭外
聚落无论大小都称之为“邑”．周代实行国野乡遂 为村。”‘１日唐书・食货志上，：“在邑居者为坊．在
制度，即六乡六遂．“国”与“乡”都是国人即周 田野者为村．”这里“邑”作城市解．于是．。里”、
人的居住地，以“五家为比，五比为闻”进行墒制ｌ “坊”作为聚居单位的字义渐渐明晰起来，它所指
“野”和“遂”是野人即商人部落的居住地，以“五 的仅是城市里的居住区，与乡村的居民点区分开来
家为邻，五邻为里”进行编制，即在野的聚落称为 了。从靖代开始，。里坊”成为城市居住区的基本
“里”，在乡则称为“闯”。最初，里和闾都是指农 单元．隋唐时期都城的里坊制度规划严谨，整齐划
村的聚落，城是由里（或邑）逐渐发展起来的，初 一，对后世城市格局的影响巨大，即使后来里坊制
期的城邑不过是若干“里”的聚集体． 度被冲破，“里”、“坊”作为城市中的地名编捧依

“里”作为和居住有关的组织单元，是和历代 然延续下来。直到今天，许多城市老城区的街坊依
的城市编户制度息息相关．氏族公社时期，人们是 然以“某某里”、“某某坊”为名．
按血缘关系聚族而居的．氏族制度破坏之后许多家 在严格实行里坊规划制度的城市中，里坊这种

族开始混居，各国君主、朝廷为统治管理方便开始 居住单元是由坊墙封闭起来的，坊墙四面设门通向
在城中进行行政上的划分．这种划分出来的聚居单 外部的街。街就是这些聚居单元的分隔。也是城市
元，就称为“里”。因为里是君主、朝廷为统治管 中的交通骨架．所以街一般都比较宽，而且四面通
理而进行的区域划分，所以里的建制都伴随着相应 达。‘说文》：“街，四通道也。”意即街是四通八达

１２
的递路。与“街”作为里坊外部的道路的字义相对

应的字是“巷”，巷是里坊里面的道路，‘说文）云：
。里中道也．”即居住区内部的道路．‘札记・曲礼

上）；。里有殡，不巷歌．”说明巷就是里中的道路．
里外的街一般宽广平直，里内的巷则多曲曲弯弯，

故‘康熙字典・增韵》：“直日街，曲日巷．”
街和巷的组合，构成了古代城市的交通系统．

在严格实行里坊制的城市中，街与巷分野明显，如

典型的唐长安城，锈在“里”外，为全市性的交通
干道；巷在“里”内，为住户宅院间的通道．两者

之问有坊墙和坊门分隔．夜间关闭坊门实行夜禁制
度，日落后街鼓一停，居民一律不得上街通行．商
品交换集中在专设的市里，沿街不准开店．不过这

种制度多见于北方的都城和边防城市，而同时期的
一些地方性城市，尤其江南的富饶城市，如扬州、

苏州。夜市却非常发达，商店也都沿街铺开，街和
蟹２－１：波■●谛量舸市井街巷
巷实际上趋于一体化，坊内的巷道与外面的街道直
接联系，住宅即临巷，也临街．

坊内的道路日巷，而在南方的方言中，巷也叫

。弄”．弄．‘字集）：“巷也”．弄作巷解时。音ｌｏｎｇ．
明陈继儒（ｔＯ潭・弄）“元美（王世贞）‘游洞庭山

记’载风弄。即巷也．”明祝允明（１Ｗ闻记・弄）ｔ
“今人呼屋下小巷为弄……俗又呼弄唐。唐亦路

也．”。弄”做作“巷”解，是比较后期的民阃叫法。
而且以南方为主．清粱绍壬‘两般秩雨会随笔・衡

堂＇：“今堂屋边小径，俗呼糖堂。应是弄唐之讹．
宫中路日弄，庙中路日庸，字盖本此．”清段玉裁ｔ

“里中之道日巷。……十七史言弄者，皆即巷字，
语言之异也，今江苏俗尚云弄．”可见。弄”是巷

的别称，而且使用范围主要限于江浙一带．在里弄
住宅出现最早的城市上海，第一条叫做。弄”的就

是现在闻名全国的南京东路，１８４７年开始叫“花园
弄”．６ａ］不过这种把公共道路称为。弄”的做法并
不常见，所以在１８７６年葛元煦著‘沪游杂记）里

所记的２５６个地名中，有里、坊、街、路，却没有

叫做弄的．唯一的弄名——花园弄己明确改为大马
路．可见弄是专指里或坊内住宅问的通行小道。Ｈ１

里中的巷在南方被叫做。弄堂”，而在北方，
则多称“胡同”．“胡同”是蒙语的音译，其本义指

“水井”，因元代大都一般每条巷子都有承井，故
把水井作为街道的代称。所以“弄堂”也好，“胡

同”也好，都指住宅之间的“巷、弄”。区别于居
住区外部界面以商号为主的“街”．在古代，无论
田２－２：‘铁定书经圈说＇插圈・百姓里屠朗
南北，这种空间有一个通用的书面用语，即“坊巷”．

１３
 ■２＿３ｔ‘■世滋生田＇局部・街市

如明有‘京师五城坊巷衙衙集），记述当时北京城 的名称，而总平面往往采用鱼脊状的“总弄．支弄”
街巷胡同的实况，清有‘武林坊巷志＇，是记述杭 形式。所以解放后对这类住宅进行调查时．把它们

州（临安）的街巷市井风情的．里者坊也，弄者巷 统称为“里弄式住宅”．
也，所以“里弄”二字，最贴切的解释就是坊巷。

坊巷是里坊制度之后城市普遍的发展模式，此 ２．曼再的形毒

时在城市中，按街巷分地段聚居的方式。取代了以 在辨明了“里弄”一词舍义的来龙去脉后，再
往按坊聚居的方式，封闭的坊转变为开敲式的“坊 来看看里弄空间形态的历史洲源．里弄，它的原型
巷”．很明显，。坊”的原义至此已经完全消失了， 就是坊巷，这种街坊中的窄巷深弄，是在中国几千

所谓的。坊”，只不过是残存的传统名词．巷。也 年的历史过程中。或自发或人为，逐步演变出来的．
就是弄堂或胡同，才是真正起到区别地段作用的现 坊巷构成了中茸城市中绵密不绝的网络，是具有典
实存在． 型意义的空间原型．这种原型在不同的地区发展出

在上海，人们称里弄为弄堂．现在我们知道， 不同的类型，它们各具特色而又形异神似，可谓一
弄堂其实应为弄唐，因“唐”含有道的义项．至于 脉相承，殊途同归．

为什么后来“唐”演变为跟道路毫无关系的“堂” 对近代里弄住宅总体布局的研究，多数学者只

字，一者可能唐的宇义渐渐不为人所知，而堂字却 注意到了它和西方联捧式住宅的相似之处，这是因

跟建筑有关，所以误作弄堂，二者可能和后来人们 为里再住宅首先是在租界出现的，而且，在由洋商

对弄堂的使用有关，一些住房紧张的家庭常常把日 引领风气的里弄住宅中，西方的建筑技术和装饰细

常起居就餐等活动搬到弄堂里来，以致于弄堂有了 部占据了主要的部分，所以根容易将之与西方联排
和家中厅堂一样的功能。因此就把“弄”称为。弄 住宅联系起来．其实里弄是在中国固有传统形式上
堂”． “西化”的结果，。西化”的外表掩盖了它的真实
所谓里弄住宅，就是以“里”为街坊单位，以 来源。比如联捧住宅的形式，就是中国古已有之的。

“弄”为组织结构的居住单元，是在近代社会的特 北方的四合院在横向扩展时就形成为联捧的形式，
殊条件下，对“坊巷”组织形式的极端发挥。这些 江南由“草市”发展而来的市镇，沿街商铺全部为

住宅组团多数仍然像古代街坊那样冠以“某某里” 联排式布局，华南地区一些同姓家族聚居的村寨，

１４
至竺詈！，孽星空璺苎竺霎兰竺竺：竺分苎妻竺竺 菜市胡同、大塔胡同等．沿津浦线上，天津、济宁

！的竺矍：．竺二挈同孝竺翌苎家兰！二？竺苎 ；孟磊同：；磊上．磊三’磊晶磊≤≥．
竺‘ｌ！！ｊ唑矍跫全口警！謦掌：苎！喜全萼竺宝 孟磊ｊ‘：；：赢：“；蒙磊磊≤某谥；磊ｉ：ｅ，
篓二：篓曼竺耋ｔ竺２苎鉴外城苎冀 磊；；晶；三率蒜磊蒜Ｘ王谥美多受
望堂竺有苎竺琶竺篓銮苎苎耍竺！竺巴，，！ 嘉吴亲磊磊嘉磊；晶ｉ二主吴，。其言茬芸式；叠；
譬苎竺’篓！？！銮篓．：，！紫道胡同拿皂：絮 幕蔷三；≤；丢主蠹二毒：“～～‘“‘‘
±苎篓：．兰！ｊ！妻竺竺篓要竺于。１婴妻’苎：苎 ～‘主南ｉｉ磊；；…。
塞某些地方仍保留栅栏的称呼，如大栅栏、双栅栏 磊；磊磊；；二网绵密地区早就产生了，城市
有许多人工开凿的河道与巷道平行布置．苏州城和
它周边星罗棋布的古镇市集就是这方面的典型例

子．

苏州古城区是格同式街坊，城区水系纵横，水

路、陆路一起入城，形成了街河平行、双棋盘式布
置格局．这个格局至今还基本完整，是江南水乡城

镇的突出实例．和一些北方大尺度的城市不一样的
是，这里的街与巷有时候尺度差别并不明显，两者

的区别．仅在于住宅通常以门面朝向前者，而后者
则往往是由山墙夹峙而成的．街巷都是用石块筑路

面和捧水沟道，青石板、弹石路是古城的特色之一。

城中南北向街和东西向街基本垂直，形成了街的格
同，巷是格网里的步行道，东西向巷居多．形成了
赢方格形的城市街巷系统．街市商店林立，十分繁

华。是车马的主要通道，人流集中．由街步入巷里，
是安静的居住环境。小巷幽深，深宅大院多半就隐
藏在这古老的青石扳、弹石路的巷弄之中．

巷是街形成的格网里的步行道，直接与户户民
居相连接，也叫“弄堂”．由于江南地区气候条件，

民居以南北朝向为多，形成了东西向巷为多数，似
鱼骨状。串在南北向的大街上．巷长在２５０－３５０米

左右，巷与巷之间的距离比较近，适宜于一般规模
的宅院布置．巷宽的三四米，窄的两米左右．Ⅲ巷

里就是比较安静的居住环境，深宅大院多半在巷
里。大型宅院是封建大家窿居住方式的产物，纵深
几进、横跨几落的建筑群体。占地面积很大。常常

有几个方向的出入口。或前后都是卷的布置，或前
巷后河．巷口常有巷门、更楼、石牌坊等，作为空

间的分隔和提示．
对于苏州这样典型的水城而言，水巷也可以视

作里弄空问的一个变种．水巷一般为住宅一河道一住
宅的布置形式，河道两侧的住宅都压驳岸而建，形

成一条以船只往来的水上弄堂．水巷的空间特点和
通常的坊巷异曲同工，只不过以水体代替了青石板

路面，以船只代替了步行的行人．和坊巷一样，水
巷也有相应的空问阻隔管理手段，那就是在河道出
入口处设置水栅，也可定时启闭．代普了巷门、坊

表等的功能．江南许多古镇的商业街以“某某栅”

命名，就是因为水栅的缘故．
北京城的前身元大都，是元代根据‘周礼・城

制＇的思想，模仿唐长安城的规划而建的。唐长安
是实行严格管制的里坊制，因此从北京城可以看到

从里坊制到街巷制渐变的痕迹，【８１按规划新建的大
都以道路划分为六十个坊，但并无坊墙坊门，只是

１６
田２—７＃

南束‘ｔ修琴川志＇曩

境田，（埠川印常熟，为

苏州的一个量级市）．

一个居住地段的名称而已．代表居住区的实体是坊 第２０２页．

巷，即胡同．而坊巷作为居住区的实体，在以街巷 ［３３伍江ｔ‘上海百年建筑史＇．１９９７年５月，第４０页；

格局发展的城市中历来如此，很多地方性经济发达 路秉杰；‘正在消逝的上海弄堂＇，１９９６年６月．

城市都是如此．如苏州城，其历史可上溯到春秋战 ［４３路秉杰ｔ‘正在消逝的上海弄堂），１９蛳年Ｇ月．

国时吴国的都城。其后几经变迁。但从现存的宋‘平 ［５］贺业钜ｔ‘考工记营田制度研究），１９６５年３月ｔ史

江府图’看。参照苏州城市现状，城市基本上是在 麓ｚ ｒ井。的意义ｌ中田传统建筑的平面构成原型及文化

原址发展重建的，其街巷的格局是从建城开始逐渐 渊涵探折’，建筑师，第７９期

发展出来的． ・

［６］陆翔、王其明ｔ‘北京四合院ｋ １９９６年３月，第５０

这就牵涉到下文谈的古代城市的两种布局类型 页．

——里坊制和街巷制． ［７３馀民苏等ｔ‘苏州民居＇．１９９１年３月，第４６页．

［８］董鉴泓ｔ‘从隋唐长安城宋东京城看我田一些都城布

小缩本节通过对文献和辞源中字义的考证， 局的演变，，‘中田建筑史论文选辑’第二辑＇，１９８５年４

认为。里弄”的准确涵义应是古代城市中的。坊巷”． 月，第２３７页．

坊巷格局有一个漫长的产生演变过程，在不同的地
方坊巷形制相似中带有不同，有两种形式可作为典 一片来一。

型——北方的“胡同”和江南的。弄堂”，这就是 圈２＿ｌｔ‘中国古代建筑技术史，，第４０２页．

里弄形制的原型 田２—２；‘中国古代建筑大图典’．第９３６页．

圈２—３；‘中田古代建筑大圈典），第４９６页．

圈２－４＊‘中田居住建筑筒史），第１７３页．

注释ｔ 图２－５：‘北京四合院），第１１６页．

［１］转引自张玉坤、宋昆：《山西平遥的。堡”与里坊捌 圈２＿６：‘苏州民居），彩色插页．

度的探析’，建筑学报，１９９６年第４期． 图２—７ｔ‘苏州民居ｈ第８页．

［２］贺业钜ｔ‘中国古代城市规划史论丛＇．１９８６年９月， 圈２—７ ｚ‘中田古代蔓筑丈圈典）＇，第９５９页．

１７
 三里坊与里弄

１．量坊形翻 括较多的闾里，阊里制的城邑都设有里垣、里门，
里坊模式的城市规划，其形制和规模，在隋唐 内部有十字相交的道路．

时期达到顶峰，以唐代两京——都城长安和陪都洛 闻里规划制度在汉长安城得到了继承，汉长安
阳为此制度的代表城市．里坊规划体系是从前代的 城移用这种形式，使之成为对城市居民实行监管、
闾里制发展而来的，其制度的渊源，则可追溯刭西 育禁、征役的基本单位．如刘致平先生所写：

周的城邑规划制度．
乡差与■量
乡遴即六乡六遂，是周代的王城区域．周人继
承了前朝的王畿之制。建立了以国都为核心的庞大
王蠢区域，作王的城邦．王奠根据国野规划体制，
以国都城廓为核心，由近而远。以百里为牢，等距
离地将全ｔ划分为郊、甸、稍、县、置五区，环绕
都城，依次布列．各区的性质，据‘周礼・地官）
城内街道区分及设置凡为。八街九陌、
三宫、九府、三厢、十二门、九帝、十六桥”．
民居。闽里一百六十，居室栉比，门巷侈直”．
闷里制度也印是后来睛庸所谭的里坊制度，是
用高墙将许乡民居月鼓百索皤在一个方正的院
内．里四面或二面谩门，叫里门；看门的叫里
胥．旱晚有一定的时闻启闭里门．这种制度是
奴隶社会居住奴隶用的，而汉长安城内则以此

之各有关职文，国都城廓（国中）及四郊之地方建 制度住居民．【朝
制隶属六乡，甸则属六遂，救。匡中”、。郊”、。甸”，

这两百里地带内，统称乡遂地区．乡遂之制尚可见
诸其他先秦文献．‘周礼’记载，六乡居民主要为
大小奴隶主和自由民，称为。国人”，他们中纳入

编户组织的都服兵役，充作甲兵．王之六军．兵源
即出自六乡．六遂所辖之甸区，则为农业生产基地，

居民主要为农业奴隶（“虻”）及部分自由民．他们
承担军赋，且服兵役，充作徒兵。乡遂地区由王直

接治理，不置采地．口］由此可见。乡遂地区的重要
性，实为国都的近卫区，犹如今日之城市与集镇．

闻里的含义。从‘周礼）一书中可以得知它是
国家行政管理组织中的一级组织名称．在周代天子

王城附近区域的郊区和甸区中，郊区的届民按“五
家为比，五比为闾”的方式组织起来，即二十五户

人家为一基层单位“闯”，再往上还有旅、党、州、
乡等各级组织．在甸区中的居民按。五家为邻，五

邻为里”的方式组织起来，二十五户人家组成一个
基层单位。里”，再往上还有郑、鄙、县、遂等各

级组织．这种行政管理组织与田制、军制、赋税制
也是相适应的．一闾的居民需为国家出兵役二十五

人及战车一辆，一里的居民需为国家出徒兵二十五

人并承担国家军赋．为此在王畿地区形成的最小城
邑单位就是“闾”“里”。当然较大的城邑也可以包 田３－１：汉画像砖里的汉代居住田

１８
 这种闽里制度的源头来自盛行于夏商周时期的

“井田制”，周人则以“井田”为原型形成了完各

的筑城营国体系．闾里制度的规格化要求城市布局
规划为方格网形式晟为合理，每～种方格用地面积
也严格规定。隋初这中封闭的方格用地开始称“坊”

或“里”，而“闾”的含义转化为坊门，早期的阊
里制也就演变为隋唐的里坊制。

■长安城的里坊

唐长安的前身是隋朝宇文恺规划建造的大兴
城。这是当时世界上规模最大的城市，面积约达８４
平方公里（考古实测为９７２１米Ｘ ８６５１．７米），［ｓ３

其规划布局．严整的坊里，市肆制度，对后世和日

本城市都有着深远的影响，是我国古代都城的典
范．可惜隋朝暴戾而短命，继之而起的唐朝全部继
承了它的经营成就．宋代吕大防在‘长安图题记）

中说。

睛氏设都，虽不能尽循先王之法，然畦
分蓁布，闾巷皆中绳墨，坊有墉。壤有门，甫
亡歼伪，无所窖足。而朝廷官市民居，不复相
参，亦一代之精制也，庸人鬈之以为治．

长安城的总体平面，三重城墙，宫城居中偏北。 圈３－２：

紧靠宫城之南的皇城，集中布置富官府机构及宫办 （宋）吕大防ｔ‘长安城田’中之坊制田

手工业作坊与军营．富城、皇城东西南三面为居住
里坊．用城墙分隔。体现了“官民不相参”的规划

思想，以求。公私有便，风俗齐肃”．隋时全城以
南北街十四条东西街十一条纵横相交成方格网状道

路系统，期间分布１０８坊及两市，唐代时坊里略有
增减，后形成１０９坊．这些坊里的大小。据文献记
载共有５种ｔ

１．束雀大街两侧１８个坊为３５０步ｘ ３５０步，
相当于５１５米ｘ ５１５来。约合２６．７公顷．

２．束雀大街两侧第二排的１８个坊为３５０步Ｘ
４５０步，相当于５１５米ｘ ６６２米，约台３４
公顷．

３．春明门、金光门大街以南的其他４７个坊

为３５０步Ｘ ６３０步，相当于５１５米Ｘ ９５５

米，约合４９．２公哽．

４．通化门、开远门之间的大街以北备坊为４００
步ｘ ６５０步，相当于５８８米ｘ ９５５米。约
合５２．２公顷．

５．通化门、开远门之同的大街以南，金光门

大街以北，皇城两侧的各坊为５５０步ｘ ６５０

步，相当于７９７米ｘ ９５５米，约合７６．１
公顷．［・】 圈３＿３：‘长安城圈＇残片摹本

１９
 圈３１ｔ庸■长安城旱两
坊里内部，前两种在坊里中间有一字横街。有
东西两座坊门‘后三种在坊里中间有十字街，四面
有四座坊门．坊里四周有夯土的坊墙．墙基厚度
２．５－３米左右。都幄近各街沟边，墙高２米左右．
每一坊里像一座小城．坊门在日出和日落是敲钟打
鼓启闭．坊门关闭后，严禁在街上行走．每年只有
正月十五元宵节前后几天，可以夜不闭坊门．一般
居民只能在坊内开门，只有贵族和寺庙可以向大街
开门．。非三品以上及坊内三绝，不合辄向街开
门．”【胡
长安城内有集中设置的东市和西市，对称布置
在中央干道朱雀大街的两侧．市的大小于附近的坊
里相同．但内部布局不同，是井字形道路系统，梧
街密集布置着店铺，同类的商店往往集中在一条街
上，有的店铺后面设作坊．市中设有管理机构，管
平价、收税及治安．市和坊一样，也是日出启，日
暮闭．
隋唐长安城的城市规模，道路宽度、坊里面积
都大得惊人，远远超过了实际需要，以致城市面积
超过当时人口需要很多．在唐代全盛时期，长安城
南部许多坊里始终未完全建成．如徐松‘两京城坊
考》所说：
自兴善寺以南四坊，东西尽廓，率无第
宅，虽时有居者，烟火不接，耕垦种植，阡陌
相连．
长安城规划对中国古代都城的规划有很大影
响．武则天掌权之后，曾倾心营造东都洛阳，而洛
阳城在很多方面与长安如出一辙．宋代东京汴粱也
受其影响．垒的中都是仿效汴粱的．而元大都——
北京城的前身——则模仿金中都，所以它们都间接
受长安的影响．
量坊熄翻ｔ平卫的■“］
在山西平遥县境内的村落，遗留很多极为封闭
的堡寨形式的居住点，外观是高大竖实的堡螭，有
一座或两座堡门，设在贯穿堡中的一条大道的端
头．堡门一般为砖砌拱门，内装门板，定时开启，
与早期的里坊管理制度相近．堡的大小差别很大，
大到可以容纳百余户人家，小的只是一门姓氏中的
几户．如距平遥古城南面约三、四里的地方有一座
堡叫。五成寨”，远远望去．俨然一座士筑的小城．
堡的总体平面布局为正方形，每边长约１４０米，堡
中央有一眼水井．南北堡墙中正各设一门，由一条
主街道贯通，东侧有支巷三条，每条巷中大多比邻
建有五家住宅；西侧布局则较为灵活自由．堡内宅
院共四十余户，以坐南朝北者居多．在五成寨的西
面有一座堡叫做“西堡”，此堡设一门朝东，进堡
门内为一“Ｌ”形小巷。堡的总长仅为８０米，宽５０
米，原住７－８户人家，是典型的一姓之家的宅院．
２０
 圈３＂－Ｓ；。量’柏井囊疆。■。的青■

在城南约十里处的段村有一座布局极其规整的

堡叫。和熏堡”，虽然堡墙与宅院破损严重，但仍
保持者严整的街巷格局．堡的大门在南面，堡街北
蠼建有玉皇诸神庙，庙里的一块石碑记载了堡的规

划设计情况ｔ
太清雍正五年九月初四日起工建立和熏

堡．共买地八十三亩，除堡外截出余地以及堡
墙艰脚并街道、马道占过，净藩分基地四十八

亩，将此地切分八大位，每一大位分地六亩，
南北长一十二太六尺，东西宽二十八夫八尺．
堡内南北衡一道，宽二丈；东西街三道，俱各
置ｔ●■■
宽一文二尺；月圈马道宽窄不一，流传后人，
不得侵占．每一亩合基地南北长一十二丈六
尺，东西宽四文八尺．每一亩合基地承认丰良五

井八合，永垂石记．

道光二十七年东照旧石重刘．
在平遥城内也保存一个唯一的。堡”的居住形

态——壁景堡．壁景堡位于平遥城东北隅，由东、

西■平叠
中、西三个堡并列组成．每个堡北端建筑现已毁，
丽各堡内部都是由一条长约２２０米、宽约４．５米贯

穿南北的街道，街道南端设有堡门，但现在仅剩东

壁景堡的堡门，其它两处堡门已荡然无存。堡街两
侧排列着备家宅院，宅院一般不直接对堡街开门，

而是通过一条宽约３米与堡街垂直的小巷进入宅
门。据堡中老人回忆，在堡门拆除之前，～直保持

圈３－６：

“堡”的平面
豳霞Ｆ隧田 量囊譬平葺
着宵禁制度，夜问有专人守卫打更，若有生人来访，
则由值夜人问清缘由，然后通知被访人家将客人领

２ｌ
入。这三座堡俨然是三座城中之城，极似古代的里 砖种不同类型的城市布局，［７１而且两种布局同时并

坊形制．在城北隅还有一“盂家堡”，有名无实， 存．一类是国家政治军事中心，往往是在新的王朝
据传布局与前三堡同．另据光绪八年县志图所示， 建立时一次建成，这类城市大多是平地新建，按规

在盂家堡旁还有一个新堡，现已无存．可见堡的居 划一次建成，平面布局规则严整，如曹魏邺城、北
住形态，明清时期在平遥城还存在多处． 魏洛阳、隋唐长安及洛阳、元大都等．另一类是由
平遥的堡虽然大多建于明清以降，但决不同于 于地理位置及交通条件优越．而在长时期内逐渐发
一般的村落或堡垒，作为一种规划、管理制度的遗 展的商业都会，这类城市平面随地形而变，不甚规

存，平遥的堡与里坊乃至闻里极为相似。现在国内 燕，有时城市的范用和格局也有变化，在较大规模
许多地方，仍存有堡寨异类的古老的居住形态，如 的毁坏之后经过重建，但基本上是在原地逐渐发展

江西的围子、广东的霭屋和福建的土楼等，都可以 或原址重建．北宋东京就是这种城市，东京前身汴
看作是汉唐时代带坊墙的居住体的演化类型，而平 州。隋唐以前已是地区的经济中心。自隋开通济渠
遥的堡所延续的形制更纯粹，可以从中直接直接勾 以后，就成为南北漕运的转运枢，经济地位达到高
画出闻里、里坊的内部结构，成为考证这一古代制 峰。商业街市已经非常发达了．传统上认为宋东京
度的活化石． 放弃了里坊制面改用街巷制，实际上就在唐长安城

实行里坊制的同时，汴州就已经形成街巷的形式
２．里再ｔ江膏的。里坊。 了，并不是在宋代新建了一个采用街巷制的新城．曲１

量坊卅与街毒一 东京城的居住区是由街巷联系的院落组群。虽然文
隋唐的里坊翩度和长安城．是从早期帝国时代 献上也有关于坊的记载，但仅是居住地段的名称，

（如秦汉时期）延续下来的产物，反映了我国古代 在坊巷入口处设坊表，上书坊名而已．东京城的商
城市发展的一个阶段和当时的一种城市类型．而隋 业成街市布局．店铺门向街道开敞，城中的许多瓦
唐时代经济高度发达，由于国内统一，南北大运河 子分散在全城的交通要道上．这种情形在‘清明上
的沟通，是商品流通的数量及规模增加。加上陆上 河图）中有生动的描绘，从这幅图也可以推测，纯
丝绸之路的畅通和海运的发展，都促进了手工业和 粹由里坊制转变过来的城市不可能产生这样的街市
商业的发达，使城市人口增加，城市经济空前繁荣； 格局．

唐长安城这种严格管理的里坊，数目少而且集中布 东京城的例子说明．至迟从隋唐以降，街巷制
置的市，显然不能适应城市生活的发展．在唐代中、 是和里坊制同时并存的一种城市发展模式，只是后

后期里坊的严格管理制度有所松弛，店铺完全集中 来商业经济发达以后，采取里坊制的城市坊市逐渐
于东西市的状况也有改变，沿街设店的现象逐渐多 被打破，慢慢转向街巷制，而原先就自发形成街巷

起来，管制和发展的矛盾随着商品经济的发展不断 制的城市，就是把这种形制更加完善了而已．自发
激化．所以唐代后期里坊制度逐渐废弛，而在庸以 生长的这类城市在南方就更多了，如苏州城，其历
后的城市中就几乎绝迹了． 史可以上溯到春秋战围时吴国的都城，其后几经变

通常的说法认为：宋代废除了里坊制。实行街 迁，但从现存的宋代‘平江府图＇看。参照苏州城
巷制，代表的例子就是北宋东京城．这是一种很值 市现状，城市基本上是在原址上发展的．靖唐被称

得商榷的观点．从里坊制到街巷制有一个长期的转 为“扬一益二”的扬州．自东汉末年以来，在关中

变过程，并不是短期内突变的，因此谈不上“被废 一带战乱频繁的年代，它却一直在较为平稳的环境

除”，此其一；第二，从里坊制到街巷制的演变过 中得到发展，隋朝开通南北大运河以后．经济更是

程只发生在中国少数城市，这些城市一般是一次性 突飞猛进，此时扬州的商业街市已经相当发达了，

建成的都城或军事重镇，且大部分位于北方平原地 街巷的格局就此奠定下来．南宋行都临安（杭州）

带－而很多自发生长的地方性城市，尤其商品经济 也是如此，自隋代杨素主持营建杭州城以后，经钱
发达的城市，一直就是以街巷为主体逐渐发展的， 锤吴越国的糟心经营，赵宋王朝逃亡至此时，街市

基本上没出现过带坊墙的严格管制的里坊，里坊制 坊巷已然形成了．
本来就不曾实施，因此也就不存在从里坊制到街巷 ■■扬州

制的转变过程． 扬州城始于战国时吴王夫差开沟，当时建沟
根据董鉴泓先生的分析。中国古代实际上存在 城 隋统一中国后，这里称吴州，开皇九年改吴州
为扬州，设置总管府，这是扬州得名的开始。隋炀

帝杨广大业初，因避讳改扬州为江都郡，唐高祖李

渊武德八年（６２５年）复又改为扬州．口１当时国内
最大的商业城市有三个ｔ一为南方海港广州（番

禺），～为长江与运河交会处的扬州，一为运河至
黄河的转运中心汴州Ｉ［ｉ０１扬州又是三者中最繁华的

城市．扬州凭借大运河之利，经济突飞猛进。在唐
代成为全国最发达的经济区，是唐王朝赋税的主要
来源．韩愈称：。今赋出天下。江南居什九．”［”５

扬州城主要是得益于地理位置的便利而自发生

长的．开始就没有根据里坊制模式的一次性建设， 阻３＿７；江彝■县城

而是借着密布的水罔，以街巷的模式逐渐拓展的．
历年的考古勘探从未发现坊墙的痕迹，ｍ３说明里坊

制在扬州不曾实施过．和所有的江南水乡城市一
样，扬州的城市道路布局是配合水上交通同组成

的，形成水陆两套交通体系，严整规则的里坊形式
在这里是难以建成的．

从唐人留下的一些歌咏扬州市景的诗篇，如“十
里长街市井连”、“夜市千灯照碧云”、。灯火连宵
汉”灯街市夜景，可以看出扬州的。市”充满了革

新气息，不是高垣深闭的集中市制。而是开敞形的 圈３＿８一摹鼻‘毫一维蠕志＇的■■插州圈

市井相连、绵延达十里的长街，灯火辉煌的夜市代

替了“日中为市”的传统旧市．扬州领全胥商业风 布局的实录．‘平江图）不仅记录了宋代城市形制，
气之先河，显然在这里不存在禁止沿街开店的制 还反映了隋唐苏州城的概貌，从该圈可以分析苏州

度，也没有长安城那样自中唐以来一再取缔夜市的
禁令．
据贺业钜先生考证，扬州有两条。长街”，其
中一条是沿纵贯廓城运河的九里三十步的南北向长
街．【１胡考古勘探查出，沿廓城内运河的两岸，文化
历代的城市布局特点．
城市道路成方格形，主要道路成井字或丁字相
交，大街之间是较小的巷道，多为东西方向．城内
的河道和街道一样都是南北、东西的直线，许多河
道与街道平行。常是前衡后河．在城市北部尤为明

层堆积厚达４米，河东侧南北干道旁发现为数甚多 显．城中分为很多坊，从圈上可以看到很多跨街建
的建筑构件和房基、水井等．显示这条“长街”的 造的坊表，表上书写坊名，但不设门扇，说明坊表

两侧。应是廓城工商业者的主要居住地．傍水而居， 仅是街坊的名称和起到一定的装饰作用，而不起到
前街后河，前店后宅，本来就是水乡城市居住区的 管制的作用．坊表所标明的坊并不代表一块方形的

特色，扬州显然也不例外。 。坊”，而是指称一条。巷”，可见这些坊不同于唐
束平江城 代的那种里坊，而是以。坊巷”代表一个具体的居

平江是历史上南宋苏州城的名称，历史悠久， 住地。
春秋时即为吴国的都城，相传城为吴王闽闾时伍子 商业在城中一定地段设有市及行．在‘平敬图》

胥所筑，当时的城门有闻闽门、盘门、胥门等，ｎ盯 上可以找到许多以手工行业为名称的街、巷、坊等，
名称一直沿用至今．自吴国始，秦，汉、晋、唐以 象米行、果子行、荐行等；也有以贸易交流的集市

来，苏州都是东南沿海人口众多、规模较大的重要 为名的，如米市，鱼市、花市、皮市等．这些市行
城市之一。苏州的城址．从春秋战国时期至今，一 反映了苏州手工业和商业的发达，一条街或一个坊

直在相同的地段延续修建．保存至今的宋‘平江 （坊巷）常是同一行业聚居的地方．城市中没有坊
图），刊于宋绍定二年（１２２９年），是我国现今发现 墙、坊门．这倒是容易理解的，在苏州这样的水乡

最早、最详细的城市地图，是八百多年前苏州城市 城市中，里坊制的坊墙是起不到限制作用的，因为
 豳３－９：宋‘平江田）拓本

坊墙遇河道时必须跨过河道，以使水流不被藏断， 尚存或稍加整修后即可使用；重建城市时，河道又
而苏州城区的交通是水陆两套系统同时并存的，许 能发挥运输的作用．河道的开挖形成或填塞湮没决

多市铺民宅可以用船直接抵达，这就使坊墙失去了 非一朝一夕所为，使城市格局变化甚少．因此‘平
存在的意义． 江图’虽然反映的是南宋的现况，但这种城市布局

苏州古城历经数次兵灾，有时甚至基本被毁， 却可以回溯到隋唐甚至更早的时期，反映了历史上

但后来总在原址上重建，而未舍弃旧城．原因在于 城市的格局．它不同于北方城市平面那样的规则方

建筑物虽毁于兵灾，可是作为苏州城市骨架的河道 正，这与水网地区河道纵横的自然地形有关：而且
平江没有严格的里坊制，而是不规则的街巷制，这

说明里坊髑和街巷制是两种并存的城市规划布局．
南宋■安

和苏州一样，杭州也是历代在原址不断重建的
结果，从隋杨素筑城开始．到南宋迁都至此，城区

中心一直在西湖的东岸，没有挪动，南宋时城垣仍

在吴越城的基础上加建，而城区内的扩建，实际上
是一个具有政治与经济双重任务的船称改造规划．
临安地形复杂，城市完全配合地形，缄垣形状很不

规整。立都之后，只是在原来的基础上稍有改建，
官署多利用原有建筑分散各处，作为主要街道的御

道也完全与商业大街结合在一起．［１胡成为首都后的
临安，城市人口增加很快，城市范围却无甚扩张，

因而居住异常拥挤．‘梦椠录）日；。城廓广阔，户
口繁杂、居民屋宇高森，楼栋连麓。尺寸无空，巷

陌拥塞，街道狭小。多为风烛之患．”
临安城是一个典型的街巷制城市，临安的居住
区是按坊巷作为聚居单位来规划的，坊巷内不仅有

城市居民住宅，还有商业网点。形成市、坊结合的
统一体，也就是通常说的街市．这是以按街巷分地

聚居的方式，代普了里坊制城市中的按坊聚居的方
式．从形式上看，如果说里坊制是据城市经纬涂制
道路两划分的方块地盘，四周环筑围墙而构成一个 一起，如官巷花市，修义坊油市、炭桥药市、融和
聚居单位——里（坊），那么，坊巷制却打破了方 西坊璩芋市等，据西湖老人的‘繁胜录ｌ记载共有
块地盘的概念，采取以街巷地段作为聚居单位，封 ４４０个这样的市．临安的城市生活和东京城相似，

闭式的。坊”已经转化为开敞式的“坊巷”了．很 有许多商业街避宵营业。‘梦粱录）记载：“杭城大
明显，。坊”的原义至此已经完全消失了，所谓的 街，买卖昼夜不绝，夜交三四鼓游人始稀，五鼓钟
“坊”，只不过是残存的传统名词，。巷”才是当时 鸣，卖早市者又开店矣．”

的现实存在，‘梦粱录＇卷七ｔ。左一北厢所管坊
巷ｔ日吴山坊，叩吴山井巷．清河坊。与南瓦予相 如前所述。实行里坊制的城市，可以归纳出几

对．融和坊，即灌肺岭巷．”可见坊和巷所指的是 个特点ｔ一是里坊制的城市都是人为规划（主要是
一回事．‘梦粱录＇又有ｔ“清平坊。即旧沙皮巷”， 当政者）的结果ｌ二是以“坊”为单位组织居住区

“同锥坊，旧呼灯心巷”，说明“巷”早于“坊” 域，这些坊都一次建成，并用坊墙匿台以达到管制

就存在了，整个城市应该是按街巷制的格局发展 的目的；三是设置集中的“市”供市民交换商品。

的．临安的坊，是南宋当局重新规划的，将全城划 坊内和沿街严蘩开设店铺；四是实行严格的宵禁制
分为八个厢，另加城外两厢。共有鹋个坊，每个 度．而扬州、平江、临安以及东京（汴州）的实例

坊代表的却是原先就存在的“巷”．而厢是一个纯 说明，在那些都城实行里坊制的同时，这些地方性

粹的行政管理单位，规模大小不一，并无定制，“分 的经济发达城市则已自发形成了街巷制的城市格

Ｉ厢官，以听民之诉讼；分使臣十员，以缉捕在城 局。在这些街巷制的城市中，存在和里坊制刚好相
盗贼”，【１６１比起唐时以坊墙作为管制手段是大大进 反的特点：一是街巷制基本上是自发形成的；二是

步了． 不以方块地盘的“坊”为居住单位，而是以“坊巷”
临安的商业非常发达，城内城外都有集中的 为居住区的组织形式，坊名所代表的恰恰是“巷”；

市，如嘉兴门外的浙江市、北关门外的北郭市等。 三是市场以“街市”为主，而不实行集中的市制，

而更多的市街市形式，很多街市完全和坊巷融合在 商店不仅沿主要大街铺设，而且还深入到许多坊
巷．街巷制的城市中虽然有些也存在集中的市，但 局的演变＇．

那不是主流：四是夜市非常繁华，基本不存在宵禁 ［８３董鉴泓： ‘从隋庸长安城宋东京城看我国一些都城布

制度． 局的演变）．

扬州、苏州和杭州是江南水乡地区城市中的代 Ｅ９］朱福圭、 许凤仪ｔ‘扬州史话＇，１９８８年７月，第４

表，在这些城市中．坊巷就是居住区的基本单位。 贝．

。坊巷”从词义上讲和。里弄”同义，而从历史上 ［１０］董鉴泓 ‘中国城市建设史）第二版， １９８９年７

的实例分析来看，这两者的形制也是相似的，因此， 月，第４７页．

对应北方都城的里坊制来说，里弄，即坊巷，就相 ［１１］‘全唐文＇．转引自贺业钜ｔ‘中国古代城市规划
当于江南的“里坊”． 史ｈ １９０＃６年３月，第５２４页．

［１Ｚ］扬州城考古队ｔ‘扬州城考古工作简报＇，考古，１９９０

小螬在北方都城实行里坊制的同时，江南水 年第１期．

乡发达地区就发展出了街巷制的城市格局，在这些 ［１３】贺业钜，‘中国古代城市规划史），１９９６年３月，

城市中，住宅区是以开放的“坊巷”为单位的．和 第５３１页．

封闭的里坊形态遇然不同，所谓坊巷就是“里弄”。 ［１４３姬郁遗ｔ‘春秋时期姑苏城营建制度初探’，‘吴文
因此江南的里弄就相当于北方都城的里坊，是一种 化研究论文集＇第３３页．

很早就产生了的布局形制． ［１８］董鉴泓ｔ‘中国城市建设史＇第二版，１９８９年７

月，第明页．

［１６】‘宋史・职官志ｋ

注释；
［１】’见贺业钜ｔ‘中田古代城市规划史论丛＇，１９∞年 圈片来源ｔ
９月． 田３－１ｔ‘中田古代建筑大圈＾），第５４１页．

【２】刘致平ｔ ｔ中田居住建筑简史），２０００年９月，第１８ 圈３—２ｔ‘中国古代城市规划史论丝），第２０４页．

页． 圈３—３：‘中田古代建筑大圈典＇，第９４７页．

［３］董鉴泓ｔ‘中田城市建设史）第二版． １９８９年７月， 圈３—４ ０‘靖庸长安＇，‘建筑师＇第５７期，第∞页．

第３５页． 圈３＿５ｔ‘平疆古城与民居＇，彩田第１４、１６、１８页．

［４］董鉴泓：‘中国城市建设史＇第二版． １９８９年７月， 圈３＿６；‘平遗古城与民屠），第１８、１９、２５页．

第加页． 图３—７ｔ‘扬州ｉ舫录＇，第４９３页．

［５］‘唐会蔓＇，转引自贺业钜ｚ‘中国古代城市规划史论 圈３－８：‘中田古代城市规划史＇，第８２８页．

丛＇，１９８６年９月．第２０４页． 圈３－９ｔ‘中国古代建筑技术史’，第４３２页．

【６】关于早疆的堡的详细情况．参见来昆ｔ‘平谴古城与 圈３－１０ｔ‘中田古代建筑技术史＇，第４２５页．
民居＇．天津大学出版杜，２０００年１１月． 圈３－１１ｔ‘南宋临安＇，‘建筑师’第７４期．第６２页．

［７】董鉴泓ｚ‘从隋唐长安城宋东京城看我田一些都城布
 四 “西化”的里弄

近代里弄住宅的产生是和中国近代社会人口急 度崛起，城区规模急剧扩大，城市人口激增。里弄
剧城市化的过程相伴随的．里弄住宅本身只是一种 住宅，作为应付变化的新生物，就自然而然地产生
应时之作，其最根本的作用就是解决人口激增所带 了．上海是中国第一批开辟为通商口岸的城市，也
来的居住问题，而促成它大量建造的直接动力来自 是里弄住宅最早出现的地方．所以，耍讲述里弄住
资本的投机本性．正如罗西在‘城市建筑）中说： 宅的历史，故事就应该从这里开始．

事实上街屋也就是民众住宅，已经表现
了城市成长中最重要的一种力量一一土地投 Ｉ．近代房地产生的兴起

机，古罗马帝国城市成长中最ｔ要的一项因素 开埠前夕，上海城厢内外，特别是新兴商业繁
便是土地投机在住宅用地上的应用．“１ 华地区，房地产经济活动已经有了多种形式，最常
资本投机活动造成了中国城市房地产的商品 见的形式是契买市房、宅基、田地．分。契当房地”
化。这个特性正是里弄住宅区别于古代城市住宅的 和。接当为买”两种，前者相当于明清以来农村常
根本方面，而这一切都始于近代沿海城市的对外开 见的以。典地”或。典押”房契的方式，取得土地

放．在近代史上，开埠这个词对中目而言，是一个 或房产的使用权ｌ后者则是阻绝典的方式，将典、
敏感和充满矛盾意味的字眼．众多城市的被迫开 当的土地、房产买绝．（２３同时，房屋租赁也已经出

埠，是一个保守丽又软弱的王朝所极不甘愿的事 现．乾隆年问，城隍庙湖心丰所盘的规约中，有“医
情，对于今人，也是一段屈辱而难以抹灭的历史． 卜星相，荼坊酒肆，概勿情面召租，以昭清洁”的
然而开埠对这些城市本身来说，却又意味着一种现 条款，［ｓＪ说明当时已有房屋租赁的成饵．

代性文明的进入，一个真正意义上的城市化的开 凡城市房地产经济的繁荣，必来自外来人口拥
端。简单地说，正是这段撕心裂肺的历史过程。促 入的刺激。上海早期的房地产经济活动，就和当时

成了这些古老悠久的城市的涅集． 来上海经营的商帮密不可分．
这些对外通商的城市．在近代以令人吃惊的速 １９世纪以来，各地商帮陆续汇集上海善

田４－１ｔ开埠前夕的上海滩商业区囊象

２７
 田●－２：租再与老辕厢的位■美蓉
城，使原有城厢进一步拓晨，在城厢东门至南
门内外的沿浦江一带，形成了一个商业繁荣的
新城区．为数众多的坐庄、出庄、仓栈、会馆，
豪商住宅、赍民居所等，不仅集中于东门内外，
而且在城内备赴也宥霉量分布，势所必然地催
生了城市土地、房产的买卖、典押、租黄等不
同形式的房地产经济活动．¨】
不过这时的房地产经济活动，从量上来看．在
上海社会经济生活中所占的比重是徽乎其徽的。
１８１５年（嘉庆二十年）。上海县的田房税跟典税加
在一起，才２２７７两，而当时上海县的颧征田赋的
折色锟约在６—７万两，邙１前者仅占后者的１／３００．
而真正的房地产勃兴的时期，始自西方殖民者
进入上海的那一刻．１８４３年开埠以后，上海城市经
济最明显的变化，是原先北门外大片农村土地在短
时间内迅速转化成了城市土地，并由此演绎出近代
化的城市房地产业，演绎出近代上海城市设施建设
模式之变革．
当时各地商帮日益向上海集中，上海在江浙地
区的地位逐步提高。而在城厢内外房地产经济活动
渐渐增多之际，整个国际环境也发生着急剧的变
化：大工业的兴起，激励着欧洲瓷产阶级“奔走于
世界各地”，以寻求新的市场．“这是１８３２年林德
奏一行来到上海的历史大背景．。【‘１正是从那时开
始，英国人对原先闻其名而不知底里的上海港产生
了浓厚的兴趣，井将之列入了急于要拓展的“北方”
诸港之一。
英国政府对于东方各国是有领土野心的，他们
不仅奔走于世界各地。而且要到处落户．第一次鸦
片战争毗后，英国政府就致力于在中国建立永久居
留地．通商、居留、租地，在各种要求满足之后，
他们更加得寸进尺．在经历了多年的谈判后，１８４５
圈４－３ ｚ＇８的年前的遁翼中文本
年１１月２９日颁布的第一次‘土地章程），确立了
至关重要的“永租原则”：。商人（指外商）租地建
房之后，只准商人禀报不租，退还押租，不准原主
任意退狙，更不准再诚加潘租价．”‘土地章程＞的
这一条款虽然没有标明。永租”两字．其内容却是
对。永租”的肯定．
这种新的城市土地政策以及它所体现出来的土
地关系，是１９世纪所建立的中外不平等条约的产
物．它｛；ｌ。条约”的形式，认可了英（外）国驻沪
领事插手中国城市房地产经营的管理，为西方各国
商人在上海，以极低廉的代价攫取大片土地的永租
权（即永久使用权）提供了法律依据．一旦土地为
外商永租，不仅不允许原中国业主要求退租，也不
准原业主“再议加添租价”，无疑，土地自然增值
的一切利益全都归之于外国人了．
不过，这种新的土地关系，捧除了传统土地制
度下国家（皇帝）以其对土地的所有权，干预其他
各个层次的权益——土地占有权、使用权、出租权
和收益权．这正是迈向现代房地产业的关键的一
步．
在开埠后短短的二十年间，原先上海县城厢以
北，直至虹口地区总计约四千亩土地以为各国移民
所永租．ｒ”在他们永租的土地上，新的土地关系取
代了传统的土地关系，大片农田迅速转化成了城市
土地，为上海房地产市场的形成奠定了基础．
１８４３年到１８５２年间，清政府总共向外商签发
了明份道契，约出租土地９００多亩．相比于１８５３
年小刀会起义以后，这并不算太多。小刀会起义是
一个重要的转折，起义后三年内。各国商人新永租
的土地至少在１３００亩以上，是前十年的１４０９‘。［ｏ］１８６０
年至１８６４年间。当太平天国进军江浙．并进逼上
海外围地区之际，大批“难民”从长江右岸广大冲
 圈４－４：光蟹二年（１０＂／８年）出麓的‘沪游杂记）所描培的英租界

击平原的城市和农村中逃出来，上海变成了大批无 试图对。里弄”作历史性的考察．而。里弄住宅”
家可归的中国。难民”的避难所，上海租界华人增 贝Ｉ特指近代社会产生的商品化的里弄式住宅，商品
加到３０万甚至５０万人。于是，外国商人（也包括 属性是里弄住宅的关键要素．传统上坊巷的住宅不
部分华商和买办）对房地产的投资几乎达到了疯狂 叫。里弄住宅”．在这种前提下，讨论里弄住宅的
的程度．他们不仅把。自已的，以及所麓筹到的费 产生过程，实际上就是说这种中国原有的住宅形式
盒，都投资于房地产上”，甚至从他们原先从事的 是如何开始商品化的．
。正常寅勇业务中抽出他们的资金。转向不动产” 商品化里弄住宅的产生，始于１９世纪６０年代．
的投资。Ｃｇ］ 通常的说法认为：１８５３年小刀会起义军迅速占领了
从这个时期开始兴起的房地产业，经过多年的 县城，有钱人纷纷迁入租界，外国商人秉机搭建了
发展，到了二十世纪，达到了高潮．１９３２年以前的 毗连武的木板房，以供出租，上ｉＩ的房地产业由此
三十年间，上海房地产业空前的繁荣，特别是１９２０ 而起．１８６０年至１８６３年，太平天国的军队几度逼
年以后由于经济进一步发展，社会生活的逐步改善 境，租界内的人口澈增，外商又搭建了大批简陋的
和新兴建筑技术的广泛运用，房地产业也进入了黄 毗连武木板房屋．由于木板房容易燃烧，后来就改
金时代。１９３２年“一．－－Ａ”事变后，由于日本军 建为砖木立帖承重结构的毗连式房屋．［”３这种住宅

队的占领和破坏，房地产业由盛转衰。１９４９年以后， 就成为里弄住宅中量早的一种类型．
房地产经营活动基本停止。 就目前已有的关于里弄的著述来看，对这一段

历史过程的看法惊人的一致．［ｉＩ】这种对里弄住宅起
２．商品化的蔓再住宅 源的描述，最早应该灏自王绍周等人的观点．在‘里

在土地市场迅速拓展的同时，近代上海城市房 弄建筑）一书里，对这一过程也有相同的较详细的
产市场也迅速形成了．这个市场的形成过程．也就 描述．【”１王绍周本人是２０世纪６０年代早期对里弄

是里弄住宅产生的过程． 住宅进行一手材料调查的主要参与者，ｎ＂因此这个
这里有必要先厘清里弄住宅的概念。在本文 观点应是可信的．对照这些彼此相似的说法，我们

中，里弄住宅和前文的里弄不是完全对应的。“里 可以剥离出关于里弄住宅产生过程的几个关键词：
弄“指的是一种住宅群体之问的布局形制，不论传 １８５３年，小刀会起义。租界，人口激增，＿ｔ连

统的坊巷（南方的弄堂或北方的胡同）还是近代的 式，砖木立帖结构．
里弄（这里不得不使用约定俗成的词），其布局形 如果把里弄住宅起源的过程进行解剖，那么以

制是相似的，本文将这几种形制并置在一起分析， 上这些词就是这个实验最重要的几个切片标本。让
我们对这几个方面进行断章式的深入分析，也许有
助于对里弄住宅起源的深入理解．
１８５３年１８５３年，即清咸丰三年癸丑，只是
风雨飘摇的清王朝寿终前夕的普通一年，不过有凡
件事情的发生，使得该年的时局略显得有一点不平
凡．
是年３月２０日，太平军攻占南京城，靳江宁
将军详厚、副都统霍隆武等．［１钉２９日，天王入南
京，以两江总督衙门为天王府，改南京为天京。定
为首都，建立了一个与清政府对峙的农民政权．之
后命李开芳、林凤祥等率军北伐，准备攻取北京推
翻清朝，各地起义军纷纷响应．９月７日，农历八
月初五，上海刘丽川、潘金珠等率小刀会宣布起义。
ｎ钉迅速攻占了上海县城，接着又攻克了宝山、南
汇、川沙、青浦四县．刘丽川在上海建立“大明田”，
上书洪秀全表示接受其领导．
在这种关键的时刻，洋人一方面协助清军镇压
起义军，另一方面又趁火打劫．６月２１日，美使马
沙利自上海致书国务院，主张列强共同干涉中国内
战，乘机扩大条约权利．９月８日，上海江海关被
焚劫，始作俩者为英人．９月９日，上海英美领事
颁布‘船舶结关临时规则），代江海关向两唇商人
征税．１０月ｌＯ日，上海英领事阿札国照会上海道
兼江海关监督吴健彰，在清军未收复上海前，否认
其关税征收权．Ｉｌｅ］
这就是１８５３年，第二次鸦片战争前夕的时局．
中国内乱的一个结果，是英美等列强在背后渔翁得
利．洋人在混乱中得寸迸尺，一步一步侵蚀中国的
主权，为他们肆无忌惮地在中国居留经商打下基
础．
小刀舍起义对于里弄住宅的起源而言．小刀
会起义所起的直接作用并不算太大．当小刀会起义
军与清军进行激烈战斗时，唯上海。还能够保持着
一个向备方面开放的外国租界”，［Ｉ＂当然有一些城
厢居民逃到租界避难．小刀会起义军占领上海县城
后，因严令“禁抢夺及奸淫”．加之“六门皆以守
兵。，所以出逃的人数也很少．只有起义军南门守
将朱月峰一度开城门放出一部分人。Ｄｓ］小刀会起义
对里弄住宅产生的影响在于它对上海房地产发展产
生了重要的影响，因为它使租界冲破了“华洋分居”
的禁令，使“华洋杂居”有了合法的依据．
“华洋分居”原是由第一次‘土地章程》中“该
处本地居民不得自相议租，亦不得再行建房召租华
商”，“（外国）商人亦不得建房转给华民租用”等
相关规定所确定的。小刀会起义暴发后，面对部分
华人已经迁居租界的事实，在租界外人中引发了一
场激烈的争论．一部分外国人和英国驻沪领事阿礼
国主张取缔华洋杂居，但是绝大多数外商以相当强
硬的态度向阿礼园提出：“您对于将来恶果的预
计，无疑有相当的根据……可是，我们一般地主和
投机商人，跟这有什么关系呢？……我的钱如果没
有更有利的运用方法，自然只有将地皮租给中国
人，或造房子租给他们．以取得三分到四分的利息．
我希望，最迟在两年内发财而去．”争论的结果，
是这一批“最有势力的英侨”占了上风，打破了“华
洋分居”的禁令．
“华洋杂居”合法化，一是反应在１８５４年英、
美、法三国领事合议起草的的第二次‘土地章程）
中．该‘土地章程）中取消了第一次‘土地章程）
关于禁止华人在租界租地赁屋的规定，而代之以“洋
房左近不准华人起追房屋革期，恐连祝融之患”，
以及禁止“用篷素竹木及一切另燃之袖起造房屋”
等条款．二是反应在１８５４年开始签发的第二种制
式的道契契文中，该契文关于。若华民欲在界内租
地赁房，须由领事官与中国官宪酌盖印凭据始可准
行”等条欹，对“华洋杂居”确认无疑．ｍ１
疆再真正现代意义上的房地产业，从当时的
条件来看，只能发端于租界．因为，如前所述，在
中屋传统的土地制度下，“普天之下，莫非王士”，
土地的所有权和处置权是掌控在以皇帝为代表的封
建政权手中的，从而土地占有者对随之附带的一系
列权益——使用权、出租权和收益权等无法得到确
定的保证．因此，开埠以前，虽已存在地产转证和
房产买卖行为，但这完全是为了使用目的而出现的
私人财产让渡行为，房地产并未具备现代资本主义
经济的商品功能．【舫】
ｌ上海通史＇里概括了开埠以前上海县城厢的
房地产经济活动的特点。准确地道出了这种看似繁
荣的经济活动背后脆弱的制度根基ｔ
第一，房、地契早已瞢追地作为有效的法律凭
证，所谓。契买”、。契当”，都是以契证的变更，
为房屋，土地买卖、典押成交的标志．
第二，租赁房屋或分租房屋，大多限于同乡、
同业之内，房屋租金，大半用于同乡、同业的祭祀，
扶助济贫及房屋修缮等本乡本业的公共事务．
第三，清朝地方政府对房产，土地买卖等活动
的控制．一般而言，凡房产、土地买卖或契当双方，
３０
必额将契证呈送到县，由上海县政府。照单校明。、 业消费的坚实基础，这些人口中舶多数迁到了租

“造册”、“用印。，。备案”．会馆．公所等商民团 界，成为房产业的需求方，和作为供给方的租界内
体契买或契当房产时须由中保或县衙出面勒石立 的外国投资者构成了完美的商品循环链．
砗，以保其。恪守”产业． 这种人口拥入的浪潮其实是一个持续不斯的过
第四，士绅、地保、图董等地方势力对房地产 程，只不过起义军的入侵在这个过程中起到了催化
经济活动的控制权．地方士绅对房地产经营活动有 的作用，从而导致人口“激增”．从小刀会起义到１８５５
干预的权力，尽管他们未必是房地买卖或典押的当 年，租界的华人就从原来的５００人增加到２万人。
事人，却往往出面中保，甚至在商帮团体购置产业 １８６０年到１８６４年间，华人总数更增加到３０万人之
时充当。董事”．（２１］ 巨．【２胡所谓人口激增，当然是指租界华人人数的增
第一个特点，契约作为交易的凭证，这是早期 加。洋人作为少众。数量的增加对人口总量是无足
房地产经济活动唯一符合资本主义本质的经营特 轻重的．这也是“华洋杂居”成为势所必然的道理
点；而第二个特点却和资本追逐利润的本性相去太 所在．

远．至于第三、第四点，说明房地产活动明显受官 激增的人口促使租界房产业出现了巨大的变
方钳制，而官僚管制的做法无疑削弱了房地产商品 化，这种变化对里弄住宅而言意味着一次飞跃，即
的流通性，并且，以今天的眼光来评价，这是一个 毗连式简易木板房的出现．
充满了黑帮色彩的行业． ｔ毒式这种形式在今天被叫做联捧式，或联
这些特点的存在和土地占有者的产权没有得到 立式．毗连的形式是住宅区密集所造成的结果，。古
实质性的保护不无关系．直至ｌＳ４５年颁布的第一 老城市中追成住宅区集中的现泉曩好的解释应该是
次‘土地章程）确立了土地永租制以后，真正具有 缺乏大众运输工具而且私人的交通工兵也不瞢
产权保护效力的房地产经营才得以从容展开．虽然 遣’，（２４３在这种情况下，房子之间趋于密集布置．
这种以武力为后盾的保护对另一方来说意味着屈辱 如前文所述，租界内的人口既然已经“激增”了，
和不平等．与外国人在上海永租土地的同时，资本 那么此时房子的建造，在毗连式和相离式之间作选
主义体制下房地产经营的最基本的活动——土地使 择，其结果不言自明．
用权的买卖。也开始活跃起来，这种买卖在递契的 ．但是，对于里弄住宅为什么是联捧式这个问
背书栏里称为“永租权转移”．只有在这些权益永 题，却存在一种非常顽固的看法，就是认为这种形
久性得以确保的土地上经营的房产生意。才有稳定 式来潭于欧洲，更准确地说，是模仿英国的联捧式
可靠的投资收益，这就是近代中国房地产业只能在 住宅的布局．“”可是，所有持这种观点的论述，都
租界先产生的根本原因．此后，房地产经营活动也 没有讲清楚为什么联捧的形式就一定得从英国模仿
溢出了租界，不过这已是清王朝风雨飘摇、濒临崩 过来．一个可能的原因也许是最初在租界建这种房
溃边缘的时候了． 屋的是英田人．但是，我们所知的那种英国的联捧
所以，对于租界的认识，正如何清涟所说：。租 式住宅，并不比这些毗连式的木板房建得早，所谓
界翻度的产生，对１９世界５０年代以后的中国社会 模仿，不过是后人的想当然罢了．另外，他们可能
所产生的影响和作用，不能只从受侮辱，受损害的 忘了，在中国本土。建筑在密集的情况下也都是联
角度出发评述．否则除了把一部近百年中国史写成 捧式的。在城市和集镇里尤其如此．所以，最简单
一篇落后民族的主诉书外，什么都说明不了．”口胡 可信的解释是，联捧式是一种节约用地的布局方
在１９世纪中后期的社会条件下，租界对于里弄住 式，是符合自然律的一种几何形式，在租界人口激
宅的意义，在于它必然是后者诞生的摇篮。 增土地紧张的难恿下，出现毗连的布局是一个理所
人口激增中国近代城市化的过程，也是中国 当然的答案．

广大农村破产的过程．破产农民成为一无所有者后 如果说毗连式木板房和同时期的西方联排住宅
拥入城市，是城市人口扩增的根本来源。 有相似之处的话，那就在于它们都是一种满足资本

流入上海城区的人口大致有这几种：第一类是 投机性的搏弈，而决不在于“联捧”这种简单的外
农村破产流入城市的农民ｌ第二类是内地不能安身 观形式．投资商建造木板房的目的是出租获得租金

而逃租界里来的人；第三类是军阀、官僚、政客等； 收入，建造者和使用者已然分离，住宅的商品化初
第四类是内地迁入的地主。外来人口是城市房地产 见端倪。从这个角度看，毗连式的木板房，的确就

３１
是里弄住宅的雏形． 对里弄住宅的这种分类法，有人却提出了异议，因

砖束立帖结构砖木立帖结构是南方民居普遍 为上述的分类法有明显的弊端．
采用的一种结构形式，是中国传统木构建筑在民间 这就是杨秉德在‘里弄住宅初探＇所提到的：

建筑中的一种主要类型．这种结构形式是由穿斗式 这种分类法的算墙在于：将两种性质完
木结构框架加承重围护墙两部分组成的，用砖的部 全不同的住宅类型，属于梯问式或外廊武住宅
分有承重墙、分隔墙、围护墙等，用术材的部分有 范畴的三，四层公寓住宅与属于联排式住宅范
立帖、搁栅、楼梯、桁条、椽子、阳台、裙板以及 畴的二、三层里弄住宅混为一谈，模糊了里弄

起连系、承重、支撑作用的穿枋、斜撑等．ｍ３
最初搭建的那些简易木板房．是一种临时建筑
味道很浓的构筑物，建造快，使用也不耐久．而最
关键的一点是，木板房极易遭受火灾，这种隐患对
于连捧成片的木板房来说尤其可怕．因此，投多久
这种木板房的建造活动就被取缔．第二次‘土地章
住宅的概惫与范围．这是一；又将同属于新式
里弄住宅范畴的一部分较高级的新式里弄住宅
单独划分为一类，称花西里弄住宅，但并来也
不可能提出明确肯定的分类特征，因而造成里
弄住宅分类中一些亦此亦彼的现象，这是二．
【嘲

程＇明确规定：。洋房左近不准华人起造房屋草棚， 根据杨秉德的观点，对里弄住宅的分类本来应
恐遭祝融之患”，禁止“用簦寮竹术及一切再燃之 该是非常简单清晰的，。建议将里弄隹宅划分为两
轴起追房屋”．Ⅱ” 种类型：旧式里弄住宅和斯式里弄住宅，并提出明
砖木立帖结构的联捧式房屋就是里弄住宅中最 确肯定的分类特征，以澄清里弄住宅研究中分类杂
大量的一类——石库门里弄住宅．这种具有本土地 乱、概念不清纳混乱现象．¨州

域特色的构造方式在租界中出现，意味着租界的营 杨的分类方法清晰明了。既捧除了公寓住宅这
造业走上了正规的道路。意味着外商投资的房地产 种和里弄住宅完全不一样的住宅类型。把对里弄住
业开始落地生根． 宅的研究限定在一个较明确的范围里，又把花园里
如果说毗连式的木板房是里弄住宅的雏形的 弄这种与新式里弄看１ｌ；ｌ不同的类型归到薪式里弄的

话，那么，采取砖术立帖结构的联捧式房屋的出现， 范畴，因为两者本质上是一回事。而最重要的是，
标志着里弄住宅最终雕琢完成． 这种分类方法点出了里弄住宅传承两个不同文明社

会的住宅原型。又各有发展的事实．这一点从里弄
通过对以上几个要点的分析，比较详细地分解 住宅的平面特征和构造体系去分析，应该是一目了
了近代里弄住宅产生的过程．但这决不是说，仅仅 然的．只是因为旧式里弄住宅和新式里弄住宅在建
是这些因素就促成了里弄住宅的诞生，实际上，推 造时间上有交叉，两者之间有互相模仿互相借鉴的
动这个过程的是１８４０年代以后房地产市场早已涌 现象，所以造成了枝蔓太多，分类时不易区别的情
动的暗潮．上述因素的作用，在于将这股暗潮凸显 况．

于台面上．帮助完成了里弄住宅商品化过程中的。惊 杨的论文完成于１９８１年１２月，是同类论文中
险的一跃”． 较早发表的，可惜的是，他的这个观点没有引起人
们的注意．据此，里弄住宅可分为两大类：旧式里
３．曼舞住宅的演变 弄住宅和新式里弄住宅，其中旧式里弄住宅脱胎于

关于里鼻住宅的分类 当地传统住宅，在上海包括早期（或老式）石库门
把里弄住宅的分类作为－，ｂ节专门来讲，是因 住宅、后期（或改良）石库门住宅、广式里弄住宅

为对里弄住宅分类问恿的看法，会影响对里弄住宅 （不带天井的石库门住宅），在天津主要是院落式

原型的分析．从很多研究者对里弄住宅的分类来 里弄住宅；新式里弄住宅是从西方传过来的住宅类

看，他们对里弄住宅的来源并不十分清晰． 型，包括普通的联排式和较高级的独立式．

大多数研究者把里弄住宅分为四类：旧式里弄
住宅（在上海就是石库门住宅），新式里弄住宅， 里弄住宅原型分析

花园里弄住宅。公寓里弄住宅。这种分法最早见于 依笔者的观点，把里弄住宅分为旧式里弄住宅
１９６２年，［２８１以后书籍或文章基本上都跟从了这种 和新式里弄住宅，根据就在于对里弄住宅的原型分
分法．分类本来是仁者见仁、智者见智的事情，但 析。需要特别指出的是，这里“新”和“旧”两字

３２
 叠●－５：旱期葛摩ｎ住宅的典型——洪蕾望

只是缘于时间上的先后雨作的一种区分而已，并无

真正的新旧对比之义．
所谓旧式里弄住宅是脱胎于备地传统民居形

式，并按联捧式的布局建造的一种住宅形式．旧式
里弄住宅在上海就是石库门住宅，大约产生于１９ 卜麒 卜ｌ Ｌ．．．．．．．．．．＿Ｊ

世纪中期，也是量早的一种里弄住宅类型．在天津，
．型垡绺贮．
旧式里弄住宅是从当地的院落式住宅发展而来的；
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而武汉的旧式星弄住宅，实际上模仿了上海的石库
树 一问
门住宅．其他各地城市的里弄住宅，一般都是旧式 摩
里弄住宅。是在当地住宅的基础上联捧建造而形成
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的～种密集的居住建筑形式．
新式里弄住宅是直接从西方引入的联捧式住
，≥；≥磊二二≤二
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宅．最早在２０世纪１０年代以前就在上海出现了．
第一次世界大战结束后，开始在上海和关津大量建

造，武汉也有少量建设．其他城市则报少见．
本文在此仅就上海和天津的旧式和新式里弄住

宅各作一些分析．当然这并不是意味着其他各地的 —’＿－呻－十一
“

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里弄住宅不值得分析．或不适合作这样的分析，只
是因为资料收集方面的原因，笔者对上海和天津的
客． 厅

里弄住宅调查更详细一些。认识更全面一些．而且
对上海和天津的里弄分析方法对其他地区的里弄住
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宅同样有效． ●
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旧式量鼻住宅 双

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旧式里弄住宅是脱胎于当地传统民居的一种耨 ■
●●

型住宅形式，对于上海来说，这种住宅的原型就是 房
●

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江南带天井的三合院住宅：对天津来说，这种原型
就是北方最典型的院落式民居． 田４－８ ｚ洪蕾曼庭廖平面

上海的旧式里弄住宅包括早期石库门住宅和后
期石库门住宅．石库门住宅是以石料为门框、本料

为门扇的民居大门，是分隔天井和弄堂、定义空间
私密和公共的一道屏障．这种入口大门的形式其实

就是砖雕门楼的简化，是中国传统民居普遍的意
象，在南方的三合院中比较多见。石库门名称的来

３３
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历，有人认为是。如库仓栈房，加之以石为框，说
明其坚固程度，故称石库，门称石库门．¨”】
石库门住宅的平面布局完全就是江南一带的传
统民居平面的延续．早期石库门住宅一般为三开阃
或五开间，中间为正堂，两边为厢房．入口居中，
平面左右对称．房间以“问”为单元均匀分隔，注
重次序而不讲究功能分区——这是中国传统民居的
一大特点．这种布局舳弊端在于开问多了以后，房
间之间相互穿套，干扰严重．后期石库门住宅与早
期相比，主要特点是以单开问居多，杂有少量双开
间单元．这与上海后来人口越来越密集，而家庭结
构趋于小型化有关，但其平面特征仍与早期石库门
相似．
石库门住宅的另一特色就是天井。这仍是江南
民居的一个重要元素．天井在南方等同于院子在北
方，为适应南方湿热天气避风防晒和夏季乘凉的需
要，宽大的庭院在这里缩为狭小的天井．在极度紧
张的用地条件下仍然保留这样一方小天井，正说明
营造习俗改变之缓慢，另一方面，天井对于里弄住
宅的意义，在于它建立了一个“家”的秩序，同时
也解决了由于高密度引起的日照和通风问题．
值得注意的是早期石库门住宅后部一般都带有
辅助用房，称为附屋。宽度与正屋平齐，深度一般
为３－４米。用作厨房、杂屋或储藏室．正屋和附屋
之间有一深度很浅的统长天井，称为后天井，这里
有时挖设水井，作为生活用水的来源。这种前天井
和后天井并存的现象也可理解为南方多进院落在上
海城区狭小地段的隐约残留．
石库门住宅在天津也有建造，当地称之为“锁
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田４—７：后期石库门住宅——西斯文量
头式”住宅．这种类型应该是从上海传播过去的，
因为形制和江南城镇民居相似．由于这是符合南方
条件的住宅形式，所以在天津旧式里弄住宅中所占
比倒不大．天津旧式里弄住宅的大部分是本地土生
土长的院落式里弄住宅．
与上海里弄住宅最早由洋商投资建造不同，天
津的旧式里弄住宅大多是由华商（主要是军阎官
僚）经营的．院落式里弄住宅的建造地点以天津租
界外的“河北新区”最为集中，建造年代集中在天
津里弄住宅建造的早期，使用者多数是城市中下层
居民．院落式里弄住宅的分户单元大体上还是北方
合院的格局。在这个基础上作了一些简化但没有多
少改进．只是在建造方式上由个体健在发展到房产
商统一经营。将若干单元拼联建造。这种院落式里
弄住宅的特点是ｔ仍然强调轴线对称，以房包院，
主次房间无明显差别，正房与厢房进深、开问完全
相同．结构形式为砖木举架结构，外观装饰采用传
统式样。
院落式里弄住宅在本质仍然符合北方四合院所
塑造的生活形态和传统精神．这种里弄住宅依照分
户单元的平面特征可分为三种类型；三和院式、四
合院式和二和院式．其中以三和院式应用最广，建
造量最大．三和院式里弄住宅的单元由正房、厢房
与耳房围合而成，所有房间都朝向院子，门窗开在
院内一侧，对外不开窗或开高窗。这个封闭内向的
院落就成为户内活动的中心。
院落式里弄住宅基本上是一层平房，虽然有少
数住宅在平房的基础上加建了局部二层或全部改造
为二层，但基本的平面形式没有改变。这也是符合
北方民居建造特点的一个方面．
新式里葬住宅

上海和天津的新式里弄住宅是同一种类型，都
Ｊ＋ｌ—————，————————————～
白 粕 一 一

是直接从西方引入的联捧住宅形式，只是根据气候

特征稍有不同．新式里弄住宅大多为单开问，也有
少数两开间和一问半，分户单元设计符合现代住宅 王

的设计手法，不论多少开间，平面布置都功能分工

明确．在一定的开问范国内，将起居室、卧室、厨
誊
房、卫生间，有的还有车库和佣人房等房间按主次
关系、按功能要求合理布置、灵活安捧．房子的实
摹
质不在于“间”的多寡和彼此的次序，而在于是否
具备符合生活要求的各种使用空问．因此，在新式

里弄住宅中，设备是房屋不可或缺的一部分．这些
●
设备一般包括厨房炊事设施和卫生问的盥洗、沐浴

设施，以及取暖装置和汽车间．设备的采用使室内
空间丧失了均质性和流动性，随房间的使用性质而

凝固起来．
判断新式里弄住宅来源的另一个依据就是它的

结构形式．新式里弄住宅的承重结构是砖墙，这和
石库门住宅的立帖结构有很大不同，石库门住宅的
结构质量好坏在乎木料，而新式里弄住宅则对墙的

用砖有严格要求：。一般选用机制砖，若用土窑砖，
则选用砖质良好、头角完薹的：砌筑砂浆也由石灰

泥土改为石灰砂浆．骨∞”采用砖墙承重的里弄住宅
层数多为三层，这是与立帖结构相比的优势所在，
因为穿斗式的木架是不容易立到三层高的．与承重

砖墙相伴而来的是壁炉和烟囱，不须多言，这是西
方住宅最直接的意象．

新式里弄住宅的屋架形式也暴露了它自己的
“身份”．屋顶的主要结构为人字形术屋架，和穿

斗式结构屋架相比，这种坡屋顶不是承重结构的自
然延伸，而是另加上去的一种形式．作为对西式建 底晨平面
筑模仿的一种结果，新式里弄住宅的檐口多为“包
檐”，不考忘本身系术架坡顶，盲目采用天沟落水

方式，容易造成木架头子霉烂，墙身渗水，和石库
门住宅披檐的自由落水比较，相去甚远．

新式里弄住宅不存在。天井”的概念，住宅与
支弄之问的过渡空问实际上是一种微型花园。界定

花园边界的构件一般是矮围墙、透空栏杆或竹篱
笆，花园的作用主要是引入绿化而不是提供活动的

“院子”。有些新式里弄住宅模仿了石库门住宅的
做法，用围墙分隔内外，而且入口也有石库门，这
二层平面
时它就形成了一个和后期石库门非常相似的天井。
不过仍有一些细节可以辨别它们的真实面目。后期 田４—８：新式里弄住宅——凡尔登花园
石库门住宅的门头总是位于围墙的正中，使得入口

正对堂屋的中间，而新式里弄住宅往往偏在一边，
这样用于绿化的区域就很完整．石库门住宅一层正

立面一般开满落地门窗。而且都是双数对称，新式
里弄则是在实墙面上一侧设门．另一侧挖窗洞．一

个重形式，一个重实用，两者之问的区别正是来源
于不同传统的有力佐证．

新式里弄住宅的原型。实际上就是兴起于十九
世纪初期的欧洲工厂城镇住宅．集中形制造业使得

家庭式作坊濒于破产。并造成了工人阶级的住宅危
机，工人们拥挤地住在贫民窟里，缺乏最基本的卫

生条件和社会服务．联捧式住宅的设计就是围绕这
个向愿展开的，一方面是如何在狭小的空间里合理

安捧功能和设备，另一方面。土地严格划分为均等
的小块，是为了。将穷人转变为小房产主，使房地
产投机的掠夺降捌曩底程度。．汹１这是一种带有空

想社会主义倾向的探索，传到中目以后，却变成了
更疯狂的房地产投机活动，可谓是南橘北枳．

一个育榷的问一

几乎所有的里弄研究耆在描述里弄住宅的发展
过程时都不同程度地陷入到一种直线式的发展论思
维中去了，在没有深究来龙去脉时就简单地认为各

式里弄住宅都是在一条道上一路发展下去的．这种
直线式的思维体现在两个方面：一是把所有在时间

顺序上先出现的里弄类型必然地看作后产生地里弄
类型地前身｝二是认为高档的里弄住宅是由低档里

弄住宅进化而来的，无视它们同时并存．满足不同
阶层需求的事实．按照这种观点来看，里弄住宅的

一生是这样“成长”的：毗连式简易木板房——早
期石库门住宅——后期石库门住宅——新式里弄住
宅——花园里弄住宅——里弄式公寓住宅．
虽然没有一本书明确列出这样的发展路线，但
从研究者的字里行间可以看出他们对这个观点的不

假思索的认可．如‘里弄建筑）有ｔ。……出现７
新式里弄住宅，它是在新式石库门隹宅的基础上演

变而来的一种斯类型．。“新式里弄住宅的开闻多样

化，平面使用功能划分明确，宅前布Ｉ庭院，高围
墙已不多见，里弄出现绿化。这些条件为遥步演变

发晨为里弄式花园住宅打下基础．”Ⅲ１这是认为花
园里弄是从新式里弄发展而来的。‘上海里弄民

居＇称：“从石库门里弄民居发晨到花园里弄民居
之间，有一种中间形式，称为连接式小花园洋房，
解放后改称新式里弄．”。新式里弄民居是后期石库
门发晨到一定程度时出现的．”啡１这无疑就是认为 仍然是以“问”为单位的中国传统平面组合．事实
石库门住宅、新式里弄住宅、里弄式花园住宅这三 上，后期石库门住宅是在早期石库门住宅的基础
者是前后继承的关系．‘上海百年建筑史）称：。在 上，适应当时社会生活条件，同时借鉴新式里弄住
新式石库门里弄大量建造的同时，又从中演变出一 宅的优点而改进后形成的一种住宅类型．两者之间
种新的里弄住宅形式一一新式里弄．”汹１ 并不存在先后发展的关系．
‘上海近代建筑史稿＇称：。公寓里弄是新式 说花园里弄是从新式里弄发展而来，这也是一
里弄和花筒里弄相结合的产物．¨”］这是～种非常 个错误的观点．就建筑单体特征来说，花园里弄住
随意的说法，新式里弄和花园里弄分别是联捧式独 宅和新式里弄住宅也是两种不周豹类型．花园里弄
门独户住宅中普通类和高档类的住宅，这两者结合 住宅本质上是一种独立式住宅，其实在西方，独立
起来，是无论如何不会产生公寓里弄这种～梯多户 式别墅很早就有了，而联捧式住宅（也就是上海的
集合式住宅的． 新式里弄住宅）是工业革命以后为解决城市大量增
这些作者都下意识地把里弄住宅看成是一棵主 加的产业工人的住宅问题而出现的．即使在上海，
干的诸多分支，而且各种形式前后相承，构成了一 花园里弄住宅的出现也不比新式里弄住宅出现得
条直线式的发展链．现在让我们一一来解开这条看 晚．汹］花园里弄住宅占地较大，房子为独立式的，
似完美的链条上的脆弱环节． 而新式里弄住宅为连接式，两者的区别在于花园里
从毗连式木板房到早期石库门住宅，这里显然 弄住宅高档宽敞，而新式里弄紧凑经济，是满足不
不是从前者发展到后者的关系，而是后者取代了前 同社会阶层的两种住宅类型。之问也不存在从谁发
者．从前面的原型分析我们知道．石库门住宅远在 展到谁的关系．
租界出现毗连式木板房之前就已经是上海及周遍地 至于从花园里弄住宅发展到公寓里弄这句话。
区一种主要的民居类型，它具有成型化的结构体系 更像是～种笔误．公寓里弄住宅实际上只是公寓这
和施工技术，是几百年上千年民间住宅缓慢演变积 种集合住宅以里弄的布局方式建造而已，它甚至都
累的结果．租界初期出现的木板房，只是一种应付 谈不上是里弄住宅的一种，是和独门独户的里弄住
特殊情况的装配物，在小刀会起义军及太平天囝军 宅完全相异的一种住宅类型．在西方联捧式独户住
趴的威胁消失以后，这种简易建筑物就完成了历史 宅勃兴的同时，集合住宅也已经很普遍了，如１８１７
使命．说毗连式木板房是里弄住宅的雏形，主要是 年英国实业家欧文的。一体化村庄”中的住宅就是
从甚体布局这个角度讲的，而从建筑本身来看，这 分层居住的集合住宅。ｒ州花园里弄住宅和公寓住宅
种木板房断无可能在短短几年内就“进化”到石库 没有先后关系．
门这样成型的住宅体系． 在前文提到的那条发展链中，只有后期石库门
这一点其实应无异议，不过，对于后期石库门 住宅是从早期石库门住宅发展而来的，其他的类型
住宅和新式里弄住宅，多数研究者没有加以仔细比 都是各自独立而又互相影响的．近代中国的里弄住
较，就轻率的下了结论．后期石库门是对早期石库 宅有两大分支。一支是脱胎于地方传统住宅形式，
门的发展和改善，它们的区别在于早期石库门普遍 并以联派式布局统一建造的旧式里弄住宅，另一支
开闻较多。一般有三开间或五开间，讲究平面左右 是海自西方的联捧式住宅和独立式住宅，以同样的
对称。结构体系和装饰细部完全是中式的，后期石 总体布局方式建造的新式里弄住宅．除里弄住宅
库门则由于人多地狭的矛盾继续加剧，而且上海家 外，还有带花园的私家别墅及一梯多户的集合住
庭规模趋小化，住宅开闻普追减少，一般为一或二 宅。因此，近代中田的城市住宅市场，是一个品种
开问，结构上除了砖木立帖框架以外，砖墙承重的 齐全的百草园，而不是一颗种子发育而成的枝繁叶
作用有所加强，细部也多模仿西式装饰． 茂的大树．
新式里弄和后期石库门里弄是同时期齐头并进
的两种住宅类型，都是在１９１０到１９３５年这段时期 小结近代里弄住宅虽然形制上源于传统，但
大量建造的．前面说过，新式里弄住宅是直接从西 有其根本性的特征——它是商品化的住宅．上海是
方引进的联捧式住宅，它和后期石库门是两种不同 商品化里弄住宅最早产生的城市，本节分析了里弄
的住宅类型，两者最根本的区别就是新式里弄住宅 住宅商品化的历史过程。里弄住宅单体来源于两个
的房型平面讲究功能布局，而后期石库门住宅平面 方向——当地传统民居和西方联排住宅，对应地可
以把里弄住宅分为两类——旧式里弄住宅和新式里
弄住宅．在近代社会条件下，｜日式里弄住宅日渐式
微，新式里弄住宅大量普及．因此这是一个里弄逐
渐。西化”的过程．
注释：
Ｉｔ］Ａ．罗西ｔ‘城市建筑）。麓植明译，台北：博进出版
公司．第４２页．
［２］熊月之主犏ｔ‘上海通史＇第４卷‘晚清经济＇，１９９９
年，第嬲页．
［３］‘湖心亭议列规条碑＇，上海博物馆图书瓷料室编：
‘上海碑刻资料选辑），第２５２页．
［４］熊月之主煽：‘上海通史＇第４卷‘晚清经济＇。１９９９
年，第６１页．
Ｉｓ］秦荣光ｔ‘上海县竹技词’，１９８９年，第鹊、８４页．
［６］熊月之主辘ｔ‘上海通史＇第４卷‘境清经济＇，１９９９
年，第６１页．
［７］熊月之主犏ｔ（Ｉ－海通史＇第４眷‘晚清经济’．１９９９
年．第７０页．
ＩＳ］上海房地产局挡案馆藏荚册道契第１－２５０号、美册
道契第１５号档卷，转引自熊月之主编ｔ‘上海通史’第４
卷‘晚清经济，，１９９９年，第７２页．
【９］李必璋壤译：‘上海近代贸易经济发展状况，（１８５４
年－１８９ｔＢ年英田驻上海领事贸易报告忙壕），１９９３年，第
９０、９１、１０９页．
［１０］陈从周、章明：‘上海近代建筑史籍＇，１９明年１２
月．第１６１页．
［１１］相似的文字见诸沈华ｔ‘上海里弄民居＇’Ｉ孵３年６
月，第８页ｌ罗小来、伍江ｔ‘上海弄堂＇，１９９７年２月，
第？页；杨秉奠：‘中田近代城市与建筑＇．１９９３年６月，
第？页．
［１２］王绍周、阵志敏ｔ‘里弄建筑＇，１９８７年１２月，第
６页．
［１３］参见王绍周等１３人：‘上海里弄式住宅调研报告）
（１９６２年）；王绍周、殷传福、黄样俺，‘上海里弄式住
宅调查研究ｋ
［１４］吉林师范大学中国近代史教研室：‘中国近代史事
记），１９５９年１２月．第６０页．
［１５３吉林师范大学中田近代史教研室ｔ‘中国近代史事
记＇，１９５９年１２月，第６３页．
［１８］郭廷以ｔ‘近代中田史事日志，，１９８７年５月，第２００
页．
［１７］‘领事阿扎国１８５４年度上海贸易报告＇．车必璋编
译：‘上海近代贸易经济发晨状况）（１８５４年一１８９８年英国
驻上海领事贸易报告亍［犏），１９９３年，第１页．
［１８］黄本铨ｔ‘枭林小史’，转引自熊月之主编：‘上海
通史’第４卷‘晚清经济＇，ｌ∞９年，第７ｌ页．
［１９】删世勋等ｔ‘上海公麸租界史稿’。１９８０年，第３４８
页．
【２０］古ｉＩｉ，‘上海百年建筑史），１９９７年５月，第４ｌ页．
［２１］熊月之主犏：‘上海通史＇第４卷‘晚清经济），１９９９
年，第５９页．
Ｃｚ２］何清涟ｔ‘通商口岸ｔ中国的现代化中心＇，出自许
纪霖、陈选凯ｔ‘中田现代化史’第一卷，１９９５年５月．
［２３］熊月之主犏：‘上海通史＇第４卷‘晚清经济），１９９９
年，第７２页．
［Ｚ４］＾．罗西ｔ‘城市建筑）．麓檀明译，台北：博远出
版公司，第蚰页．
【２５］奉书参考文献中关于里弄住宅的所有著述都是这样
描述的，这有一点人云亦云的味道．
【２６］沈华ｔ‘上海里弄民居，．１９９３年６月，第４９页．
［２７］同［１９］
［２８］’见１９６２年出版的建筑科学研究院建筑理论及历
史研究室中田建筑史蝙辑委员会编的‘中国建筑俺史＇第
二册‘中国近代建筑筒史ｌ，该书还没有使用。新式里弄
住宅”一词ｌ １９７９年发衰的馀景猷的‘上海里弄住宅＇
一文明确提出。从里弄住宅的历史发展过程，可分成旧式
里弄住宅、新式里弄住宅、花园里弄住宅、公寓里弄住宅
等四种类型”．
［凹］橱秉蕾ｔ‘里弄住宅初探》，１９８１年此月，第１１０
页．
［３０】同［２９】
１８１］路秉杰ｔ‘正在消逝的上海弄堂’，出自‘正在消逝
的上海弄堂＇一书，１９９６年６月．
１３２］沈华ｔ‘上海里弄民居），１９９３年６月，第５６页．
ｅ３３］－．塔夫里、Ｆ．达尔科ｔ‘现代建筑＇，刘先觉译，
２０００年６月，第２０页．
［３４］王绍周、陈志敏ｔ‘里弄建筑＇．１９８７年１２月，第
Ｊ６，１７页．
１３５］沈华：‘上海里弄民居＇，１９９３年８月，第３７、５６
页．
［３６］伍江ｔ‘上海百年建筑史’，１９９７年５月，第１２２
页．
［３７］陈从周、章明ｔ‘上海近代建筑史稿’，，１９８８年１２
月，第１６７页．
［３８］如１９０７年建造的北京西路７０７弄和１９１４年建造的
溧阳路１１５６弄都是典型的花园里弄住宅．
［３９】Ｄ．Ｍａｃｋａｙ：‘集居住宅＇，王德生译．１９８２年３月 圈４－４ｔ‘上海里弄民屠＇，第８页．

第７页． 图４－５ｔ（５－海近代建筑史稿＇，第１６２页．

圈４－６ｔ（５－海近代建筑史藕），第１６２页．

田片来纛； 田４－７：‘上毒里弄民居＇，第９２页．

圈４－１：‘上海通史＇第四卷‘晚清经济＇，第５９页． 图４－８：《上海近代建筑史稿’，第１６６贞．

圈４—２：‘上海新天地广场建筑历史与人文历史调查研究 圈４－９；‘现代建筑ｋ第２２页．

报告ｈ第４页． 圈４－１０ｔ‘现代建筑＇，第２３页．

图４—３：‘上海通史）第四卷‘晚清经济＇，第酯页．

３９
 五结语：里弄的当代意义

当我们谈到。上海里弄”的时候，其实这个词 这四类人一一作个分析，就可以找到矛盾的突破
本身的舍义类同于“绍兴老酒、山西陈醋”这一类 口，求出问恿的答案．
的词组，当一种产品在某个地方现象特别突出时， 这里不妨假设每一位参与者都是纯粹的：开发
人们在意识中就习惯于将这种产品和该地区联系在 商是纯粹的资本代言人，只负责为资本寻找增值的
一起，正因如此，上海和里弄住宅也变得难分难舍． 机会＃住户是一个只关心自己生活质重的人，他并
这是可以理解的，上海的里弄住宅的确出现最早、 不负担政府和专家所关心的历史责任、社会意义；
规模最大，而造成这种结果的原因是上海的近代经 政府是一个纯粹的中介者和土地资本的代理人，不
济发展远远超出了其它城市，城市化程度较高，速 存在权力寻租的空问；最后，专家非常专业，而且
度较快，外来人口拥入的比例也极高，经济发展和 本人不居住在里弄住宅里面．
土地制约的矛盾特别突出． 这些人对里弄态度的分歧源于各自对里弄评价
在这种社会条件的背景下，里弄住宅成为一种 的侧重点不同．对开发商而育，里弄的价值是有土
解决问题的绝好形式．它是对于拥挤问愿的一个恰 地价格和建安成本组成的。而他看中的恰恰是里弄
当的解答．里弄住宅的要义不是住宅单体如何将当 所处的地段，因为这些土地具有极大的增值空问，
地传统形式和外来建筑文化参揉在一起，而在于它 而里弄住宅本身的成本只占极少的比例，在他的算
的形制如何回应了每一块狭小而昂贵的地段所存在 计中是可以拆除的．对住户而言，他关心的是房子
的尖锐的矛盾．里弄住宅的形制是有历史渊瀑韵， 的使用功能和处在该地段上所能享用的便利的配套
而它异于传统的地方在于它的商品属性，即从自给 生活设施，一旦可以得到比此更好的居住条件，他
自足、自我营建的住宅过渡到了由投资商统一开发 是可以放弃在此自ｑ居住权的．而政府作为土地所有
的商品房． 者的代理人，他的任务是为这块地连同其上的房屋
从这个角度看，显然里弄问鼍不是上海独特 寻找出价最高的人．在这三者的理性判断中，里弄
的，而是一个具有普遍意义的阎层，一个任何城市 在合适的价格下是可以被拆除的．因此专家作为唯
在人口增加土地相对减少的时候都必须面对的问 一的平衡锤出现了，他呼吁人们关注城市建筑的历
题，对于其它城市里弄住宅的观察也显示了这一 史意义、文化价值。因此极力主张保护里弄．
点．今天讨论里弄的当代意义，仍然需要抓住两点ｔ 专家的力量有时候是根微弱的，因为他只是一
一。这是一个和土地紧缺相关的话嚣；二，里弄是 个技术咨询者，并不具备实质性的投票权．同时，
一个资本寻求租值的结果。 由于历史的原因。这些土地的房子都收归国有了，
所有者实际上已经被虚置了，所以住户也很难办，
ｔ为里弄。曩簟’ 虽然这些房子和他患息相关，但他不是物主，没有
关于里弄保护的历史价值和社会效益，这已成 土地的处置权．于是，出面谈判的对手就是开发商
为大多数人的共识，本文在此不展开讨论，仅就里 和所有者代理人——政府，里弄的龠运就掌舞在这
弄保护和再利用中的矛盾作一些分析，看看是否可 两者手中．
以为此找到一帖“良方”． 问履的出现归因于级差地租的存在．由于多数
当一片里弄被纳入到一项改造工程时，它所面 里弄位于城市繁华地段，其身下的地皮非常昂贵，
临的困境是“拆”与“保”之间的不二选择。在这 使得这里的居住面积平均价格很高，而事实上由于
一场拆除和保留的拉锯战中，参与者一共有四位： 历史原因住户多数只以远低于真实价格的代价就取
开发商、住户、政府、专家（不包括设计者，因为 得了居住权．这时开发商出场了，他开出了更高的
他可能成为项目委托方的代言人）。这些人对每一 价格，政府当然乐意将其出手，．如果～切都公正
个具体项目持有不同的态度，各怀不同的目的．对 透明，这将是一场“多赢”的交易。
 姑且认为整个过程都是透明操作，那么开发商 使用权拥有者的话，那么地价款的一大部分应该返
买下里弄及其地皮以后，存在两种选择；一是保留 还给该使用权拥有者，而不仅仅补偿相应的建筑面
里弄并改造之，再以很高的价格出售给极少数付得 积，因为建筑本身所占的价值比倒不高，真正的收
起的人，或者将其拆除，建造更高容积率的建筑， 益在于土地的升值，如果使用权拥有者不能取得地
以不很高的平均价格出售给承受得起的多数人。 价上涨带来的收益．那么这些人将成为事实上的牺
第二种选择多数情况下是行得通的，但是足以 牲者．

让里弄这种珍贵的历史建筑彻底消失为代价的ｔ第
一种选择达到了延续历史的目的，但它的困难在于 再造。新里弄。
必须寻找出得起高价格的少数人，还要让这少数人 对于里弄，不应该仅从历史文化角度击认识，
乐意接受这份产品． 因为里弄本质上只是一种住宅外部空间的形式，是
因此保护里弄必须确立一种高消费的观念。把 一种低层高密度的住宅类型，而旧城区中的里弄，
里弄定位于为高收入者提供的奢侈品．正如有人为 已经不完全只负担作为里弄本身的功能了．它更多
名画古董出价成千上百万，居住在里弄的人也必须 的表现为一种历史信息的载体，这会使人们对其评
付出数倍于普通住宅的代价，以支付级差地租和被 价的尺度受到扭曲，里弄的真实意义反倒模糊了．
消耗掉韵容积率．他所获得的是里弄所处的优越的 摘掉历史的透镜，还原里弄作为住宅组织形式的本
地理位置、与众不同的居住方式、虚荣的满足。并 来面目，才能理解里弄对于今天的真正意义．
部分地享有里弄本身携带的历史文化价值． 里弄住宅实质上是介于多层集合住宅和分离式
这种情形下．里弄仍可为普通市民所消费，只 独户住宅之间的一种住宅类型，它的特点在于．首
不过他们消费的是里弄的衙生晶，视觉的艺术，文 先保证每户住宅的独立性，即每幢房子都有一块明
化的谈资，以及为大家所共有的城市历史．这种方 确界定的地皮，住家的生活空间则从地面到天空垂
法必然丧失大量性里弄原先作为瞢通阶层住宅的历 直展开，这使它具备了独立式别墅的优点ｌ其次，
史涵义，但这是没有办法的，因为地价的升高，加 它又采取联捧式布局，这是为了节省用地，降低土
上人们给以很高的历史文化的价值．其身价自然不 地成本．同时，最重要的是，这种把每幢房子拉拢
凡，而此时又要以平常的价位推销给普通阶层，这 在一起的做法．使塑造一个紧密型邻里单元的概念
是一种自相矛盾的思维．想保留里弄的实存，又要 成为可能．里弄空间的本质是一种室内化了的室外
维持璧弄生活原态的做法，必然会走进死胡同． 空间．在所有的住宅类型中．只有里弄式住宅使室
所以。答案出来了：里弄保护和再利用的当务 外空间的使用效率达到最高。并使室外空间具有一
之急就是寻找为里弄这种昂贵的消费品寻找。埋 种人性化的尺度．这应该是里弄住宅具有生命力的
单”的人．在目前没有足够多的买主的情况下，如 根本原因．
果要保留这份珍贵的遗产，只能暂时由政府出面捂 低容积率的里弄住宅在目前太城市中心区地价
着它不动，直到社会经济发展到有大量的人消费得 高昂的条件下只能向近郊扩张，城市道路建设的加
起这种住宅品种的时候。这也是当今旧城改造中主 快，公共交通和轨道交通的完善，以及汽车消费的
流的观点之一．如果这样，其问将会因地价不上涨 增长，使得这种扩张成为可能．向郊区。进军”实
而失去大量的预期土地收益，这种情况可以认为是 际上是面对土地紧缺现实的一种妥协．在城市高度
政府行使权力，代表社会大众来解决由于改造滞后 密集发展的现实条件下，里弄住宅是一种典型的郊
所带来的利益平衡的难题．而其中的损失由原土地 区化住宅类型．这似乎和近代的里弄住宅刚好相
使用权拥有者承担（使用权属私人的情况），或由 反，近代里弄是因为租界用地窘迫而产生的高容积
全社会共同“掏腰包４（使用权属公家的情况）． 率的住宅类型，到了今天，这种住宅却成为低容积
即使在里弄所在地块被以一个合理公正的价格 率住宅的代表。不过两者的相同之处在于都是土地
出售掉的前提下，也还存在一种隐性的剥夺行为． 矛盾激化时的“制胜”秘诀，郊区的低层高密度住
因为通常的做法是政府将所收取的地价款扣除拆迁 宅的吸引人之处。就是它回避了城市住宅固有的一
成本后纳入财政，再以社会公共品的形式平均地分 些弊端．
给大众．如果土地使用权不属于现在的居住者的 而这种近郊“新里弄”的实现仍然有赖于资本
话，这种做法是合理的。但是若居者同时也是土地 力量的推动。正如众所周知的上世纪六十年代美国

４】
的郊区化生活潮流，并非中产阶级的自发行动，其 笔者参加的工程设计组参照当地的石库门住宅，在
幕后存在房地产商刻意渲染的一种居住风尚的吸引 原来的老街区中安排了一个联排独户住宅组团，市
力．资本介入的作用在于，为了达到其自身增值的 场反馈证明是一次成功的尝试。［１１
目的，资本会竭尽全力寻找消费者，甚至着力创造 此外，在目前经济发展的一个熟点——小城镇
一种消费的时尚．一旦锁定足够多的“埋单者”， 建设中，一方面这些城镇中用地条件相对宽松。另
其它的一切都是自然而然的事． 一方面城镇人口中的多数还保留“房屋，宅基”不可
近郊。新里弄”是针对人口密集的大城市而言 分离的置业观念。因此在这些地方，“新里弄”更
的，在一些中小城市，如果城区的人口不是十分密 是一种很有前途的住宅类型．
集，地价不高，那么容积牢就可以拟定得比较低，
此时借鉴里弄式布局，在旧城区中建造联捧式独户
住宅，塑造一种新型的城区邻里单元是完全可能 注释－
的．不过这种住宅必须用高层或小高层来搭配，以 ［１］常青、王红军ｔ‘留住。小上海’的记忆——台州市
达到预期的开发容积率．这方面已经有成功的案 椒江。北新椒街”的保护与利用），华中建筑，２００ｉ年第

例，在台州市椒江区。北新椒街”地段改造工程中， ６期．
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 后记

研究里弄是一个有趣而且富有现实意义的任务，在不断的学习过程
中，我逐渐感觉到里弄研究的迫切性．对它的分析还远远不够全面和透
彻，应该得到拓展和深化，本文就此作了一些初浅的尝试．由于有限的
写作时间和篇幅，使整个工作显得不尽如人意，肯定存在很多不足之处．
如果本文能够使读者感到一丝新意，或者引来一些批评，则论文的写作
目的也就达到了．

在论文脱稿之际，首先要感谢我的导师常青教授．常老师是我学术
上的引路人，本文从选愿、文献检索、写作直到最后定稿．白始至终得
到他中肯的点拨和细致的批阅．在此也感谢常老师在两年半的硕士阶段
对我的严格要求和不倦教诲，以及对我学习和生活上的种种关怀．
感谢包小枫副教授提供的帮助，感谢王红军博士、郭齐正博士、朱
晓东博士，感谢我的备位同学，感谢他们给我的指点和帮助。
感谢远方的家人，使我坚持度过这段富有意义的学习阶段．

金可武

２００２年２月于同济