‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬

‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬

‫לכבוד‪:‬‬
‫הוועדה המקומית לתכנון ובניה נהריה‬ ‫ספייס בניה ויזמות בע"מ‬
‫באמצעות השמאי שחר ברקוביץ‬ ‫באמצעות השמאי גרשון פנחסיק‬
‫דוא"ל‪shahar@sb-group.co.il :‬‬ ‫דוא"ל‪pinhasik@zahav.net.il :‬‬

‫א‪.‬ג‪.‬נ‪,‬‬

‫שומה מכרעת‬
‫רח' דולב‪ ,‬שכונה צפון מזרחית‪ ,‬נהריה‬
‫גוש‪ 19592 :‬חלקה‪ 151 :‬מגרש‪( 103 :‬ע"פ ג‪/‬נה‪/‬מק‪)124/‬‬

‫‪ .1‬מטרת השומה‬
‫בהתאם להודעת מזכיר מועצת שמאי המקרקעין‪ ,‬מוניתי על ידי יו"ר מועצת שמאי המקרקעין לשמש כשמאית מכריעה לעניין‬
‫היטל השבחה בנכס הנדון בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה ‪ ,1965‬הנדרש בנכס בגין אישור‬
‫הקלות בדרך של בקשה להיתר‪.‬‬

‫‪ .2‬מועדים‬
‫‪ 2.1‬המועד הקובע לשומה‪:‬‬

‫‪ - 24/2/2020‬מועד אישור ההקלות‬

‫‪ 2.2‬מועד הדיון‪:‬‬

‫הדיון נערך בווידאו ב‪ ZOOM -‬בתאריך ‪ 26/11/2020‬בהשתתפות שמאי הצדדים‪.‬‬

‫הצדדים קיבלו הזדמנות נאותה לטעון טיעוניהם‪ ,‬להציג ראיות ולהגיב על טיעוני הצד שכנגד‪.‬‬
‫סיכום הדיון הועבר לצדדים וניתנה להם אפשרות להגיש הערות‪.‬‬

‫‪ 2.3‬מועד הביקור בנכס‪:‬‬

‫ביקור בנכס נערך על ידי ביום שני ‪ 15/2/2021‬ללא נוכחות הצדדים‪.‬‬

‫‪ .3‬מסמכים שהוצגו בפני‬

‫‪ 3.1‬מסמכים מאת שמאי המשיבה‪:‬‬

‫התייחסות לשומה אחרת מיום ‪26.11.2020‬‬

‫‪ 3.2‬מסמכים מאת שמאי המבקשת‪:‬‬

‫שומה אחרת מטעם המבקשת שנערכה ע"י השמאי גרשון פנחסיק מיום ‪21/9/2020‬‬

‫עמ' ‪ 1‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫חוזה חכירה מיום ‪ 3/9/2018‬בין רשות מקרקעי ישראל לבין ספייס בניה ויזמות בע"מ‪.‬‬
‫שומת השבחה מטעם הוועדה המקומית נהריה למגרש מס' ‪ 103‬נכון ליום ‪ 10.06.2020‬שנערכה ע"י השמאי מר שחר‬
‫ברקוביץ‪.‬‬
‫דרישה לתשלום היטל השבחה מאת עיריית נהריה מיום ‪.21/6/2020‬‬

‫‪ .4‬פרטי המקרקעין‬
‫‪19592‬‬ ‫גוש‪:‬‬
‫‪( 151‬לשעבר חלק מחלקה ‪ ,143‬לאחר פרצלציה)‬ ‫חלקה‪:‬‬
‫‪ 103‬ע"פ תוכנית ג‪/‬נה‪/‬מק‪124/‬‬ ‫מגרש‪:‬‬
‫נהריה‬ ‫כתובת‪:‬‬
‫‪ 5,037‬מ"ר ע"פ היתר בניה‬ ‫שטח המגרש‪:‬‬
‫‪ 5,037‬מ"ר – ע"פ נסח טאבו‬ ‫שטח החלקה‪:‬‬
‫מגרש ריק בייעוד למגורים‬ ‫מהות הנכס‪:‬‬
‫היתר בניה‬ ‫סוג המימוש‪:‬‬
‫חכירה מרמ"י‬ ‫בעלות‪:‬‬

‫‪ .5‬תיאור הנכס והסביבה‬

‫החלקה הנישומה ממוקמת בשכונה הצפון מזרחית של העיר נהריה‪.‬‬
‫שכונה זו עתידה לכלול כ‪ 2,630 -‬יח"ד בבניה רוויה למגורים‪ ,‬חלקן במסגרת פרויקט מחיר למשתכן וחלקן בשוק החופשי‪.‬‬
‫באזור מתוכננים מבני מגורים בבניה רוויה לצד מבני ציבור‪ ,‬שטחי ספורט ושצ"פ‪ ,‬שטחי מסחר ומלונאות ומערכת דרכים‬
‫חדישה‪.‬‬
‫טופוגרפיה – קרקע מישורית‪.‬‬
‫פיתוח סביבתי – בשלבי ביצוע‪.‬‬
‫הנכס הנישום מהווה מגרש ‪ 103‬בשטח רשום של ‪ 5,037‬מ"ר‪ ,‬שטח החלקה הרשום‪ 5,037 :‬מ"ר‪.‬‬
‫ייעוד המגרש‪ -‬מגורים ג' ‪.‬‬
‫על המגרש מתוכננים להיבנות ‪ 2‬מבני מגורים‪ ,‬בני ‪ 10‬קומות ‪ ,‬בסה"כ ‪ 72‬יח"ד מעל חניון תת קרקעי‪.‬‬

‫עמ' ‪ 2‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬

‫סימון החלקה על גבי צילום אויר מתוך אתר ‪gov-map‬‬

‫‪ .6‬מצב משפטי‬
‫בהתאם לנסח רישום שהופק באמצעות האינטרנט רשומה חלקה ‪( 151‬חדשה) בגוש ‪ 19592‬ע"ש‪:‬‬ ‫‪6.1‬‬
‫מדינת ישראל בשלמות‪.‬‬
‫שטח החלקה הרשום‪ 5,037 :‬מ"ר‪.‬‬

‫בהתאם לחוזה חכירה שנערך ונחתם ביום ‪ 3/9/2018‬בין רמ"י ובין ספייס בנייה ויזמות בע"מ הוחכרו מגרשים ‪ ,2‬ו‪-‬‬ ‫‪6.2‬‬
‫‪ 103-104‬ע"פ תוכנית ג‪/‬נה‪/‬מק‪ 124/‬בהתאם לתנאים הבאים‪:‬‬
‫פרטי הנכס‪:‬‬
‫חלק מחלקות (ישנות)‪ 81 ,63 :‬חלק‬ ‫גוש‪19592 :‬‬
‫השטח המוחכר‪ 16,461 :‬מ"ר‬
‫תקופת חכירה‪ 98 :‬שנים החל מיום אישור העסקה דהיינו מ‪ 19/11/2017 -‬ועד ‪.19/12/2115 -‬‬
‫‪ 98‬שנים החל מתום תקופת החכירה‪.‬‬ ‫תקופת חכירה נוספת‪:‬‬
‫מטרת חכירה‪ :‬מגורים ‪ 272‬יח"ד‬
‫מגורים ע"פ ג‪/‬נה‪/‬מק‪124/‬‬ ‫ייעוד‪:‬‬
‫בהתאם לסעיף ‪ 6‬לתנאים מיוחדים מסלול מחיר למשתכן‪:‬‬
‫‪ ‬החוכר מחויב לבנות ולמכור את כל הדירות במתחם כדירות מחיר למשתכן‪.‬‬
‫‪ ‬החוכר רשאי למכור שלא במסגרת מחיר למשתכן לכלל הציבור ובתנאי מחיר שוק כמופיע בטבלה שבסעיף ‪1‬‬
‫לחוברת המכרז‪ 54( .‬יח"ד בשוק החופשי ‪ 218 +‬יח"ד במחיר למשתכן)‪.‬‬

‫עמ' ‪ 3‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫החוכר רשאי למכור מספר יחידות דיור במתחם שלא במסגרת מחיר למשתכן‪ ,‬כמספר היחידות שיתווספו עקב‬ ‫‪‬‬
‫הקלה‪.‬‬
‫מחיר דירת מחיר למשתכן לא יעלה על המחיר המתקבל ממכפלת המחיר למ"ר דירתי של ההצעה הזוכה‬ ‫‪‬‬
‫בתוצאת סכומם של הפרמטרים להלן בתוספת מע"מ‪:‬‬
‫‪ o‬שטח הדירה במ"ר‪.‬‬
‫‪ o‬שטח מרפסת ‪ -‬עד ‪ 30‬מ"ר כשהוא מוכפל ב‪ ,30% -‬בגין השטח שבין ‪ 31‬מ"ר ועד ‪ 60‬מ"ר כשהוא‬
‫מוכפל ב‪ ,20% -‬בגין השטח שבין ‪ 61‬מ"ר ועד ל‪ 120 -‬מ"ר‪ ,‬כשהוא מוכפל ב‪ ,10% -‬בגין השטח‬
‫שמעל ל‪ 121 -‬מ"ר לא תחול גבייה כלל‪.‬‬
‫‪ o‬שטח המחסן המוצמד לדירה במ"ר כשהוא מוכפל ב‪.40% -‬‬
‫‪ o‬מס החניות המוצמדות לדירה כשהוא מוכפל ב‪ .200% -‬לכל דירה לפחות חניה אחת‪.‬‬

‫מצב תכנוני‬ ‫‪.7‬‬

‫‪ 7.1‬מצב קודם‬

‫תוכניות מאושרות במצב הקודם‪:‬‬

‫להלן התוכניות העיקריות החלות על הנכס במצב הקודם‪:‬‬
‫י‪.‬פ‪ .‬תוקף‬ ‫פרסום למתן תוקף‬ ‫שם התוכנית‬ ‫תוכניות בתוקף‬
‫‪5971‬‬ ‫‪29/6/2009‬‬ ‫שכונה צפון מזרחית נהריה‬ ‫ג‪12877/‬‬
‫‪6399‬‬ ‫‪2/4/2012‬‬ ‫איחוד וחלוקה‬ ‫ג‪/‬נה‪/‬מק‪100/‬‬
‫‪7437‬‬ ‫‪1/2/2017‬‬ ‫שכונות צפון מזרחיות חלק צפוני‬ ‫ג‪/‬נה‪/‬מק‪124/‬‬

‫ג‪ – 12877/‬פרסום למתן תוקף ביום ‪ 29/6/2009‬י‪.‬פ‪5971 .‬‬

‫מטרת התוכנית‪:‬‬
‫הקמת שכונות מגורים חדשות בהיקף כולל של ‪ 2,634‬יח"ד‪.‬‬
‫הקמת אצטדיון עירוני חדש‪ ,‬אזור ספורט ומרכז בידור פנאי ומלונאות‪.‬‬
‫פיתוח מערכת דרכים וקישורה למרכז העיר נהריה ולשכונות גבעה טרומפלדור וגבעת כצנלסון‪.‬‬
‫פיתוח ציר פעילות הכולל מערכת שטחים פתוחים‪ ,‬שטחי מסחר ומבניה ציבור‪ ,‬בציר הכניסה לנהריה ממזרח‪.‬‬
‫עיקרי התוכנית‪:‬‬
‫שינוי יעוד קרקע מחקלאית למגורים‪ ,‬למבני ציבור‪ ,‬למסחר‪ ,‬לספורט‪ ,‬למלונאות‪ ,‬לדרכים ולשצ"פ ותחנת משנה‪.‬‬
‫קביעת תכליות לכל ייעוד קרקע‬
‫קביעת הוראות בנייה‬
‫קביעת הנחיות בינוי ועיצוב‬
‫קביעת הנחיות סביבתיות‬
‫איחוד וחלוקה מחדש‬

‫עמ' ‪ 4‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫ג‪/‬נה‪/‬מק‪ - 100/‬פרסום למתן תוקף ביום ‪ 2/4/2012‬י‪.‬פ‪6399 .‬‬
‫תוכנית איחוד וחלוקה ג‪/‬נה‪/‬מק‪ 100/‬מהווה פירוט לתוכנית ג‪ ,12877/‬ומטרתה הסדרת חלוקת המקרקעין ללא‬
‫הסכמת בעלים באמצעות טבלאות איזון וחלוקה‪.‬‬
‫עיקרי הוראות התוכנית‪ :‬הסדרת החלוקה ללא הסכמה ובאמצעות טבלאות איזון וחלוקה‪.‬‬
‫תשריט התוכנית מבוסס על תשריט תוכנית ג‪ ,12877/‬ללא שינוי בגודל השטחים הנכללים בסיווגים השונים‪.‬‬
‫זכויות הבניה ייקבעו בהתאם לתקנון תוכנית ג‪.12877/‬‬

‫ג‪/‬נה‪/‬מק‪ - 124/‬פרסום למתן תוקף ביום ‪ ,1/2/2017‬י‪.‬פ‪7437 .‬‬

‫תוכנית איחוד וחלוקה בהסכמת כל הבעלים‪ .‬התוכנית משפרת את פריסת ייעודי קרקע‪ ,‬חלוקת המגרשים‪ ,‬שיפור‬
‫הנגישות למגרשים‪ ,‬בהתחשב בשינויים בבינוי המוצע ובקיים סביב וכוללת תוספת יח"ד לרבות יח"ד קטנות‬
‫בשיעור של ‪.27%‬‬
‫שטח התוכנית מיועד למבני מגורים‪ ,‬מסחר‪ ,‬מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים‪ .‬כדי לאפשר הקמת המבנים‬
‫בצורה יעילה ולשפר את מערך הנגישות במתחם‪ ,‬מציעה התוכנית שינוי בפריסת ייעודי הקרקע וחלוקת המגרשים‬
‫תוך הגדלת שטחי היעודים הציבוריים‪ ,‬וכן שינויים בקווי בניין המשקפים את אופי הבניינים ויחסם הנכון‬
‫לרחובות הגובלים ולבניינים הסמוכים‪.‬‬
‫תוכנית זו משנה את תוכנית ג‪ 12877/‬אשר לא הייתה ערוכה לפי נוהל מבא"ת ‪ .2006‬ולהלן שמות היעודים ששונו‪:‬‬
‫‪ -‬מגורים ח' וחלק ממגורים ו' בתוכנית ג‪ 12877/‬שונו למגורים ג'‪.‬‬
‫‪ -‬מגורים ו' בתוכנית ג‪ 12877/‬שונו למגורים ד'‪.‬‬
‫‪ -‬מעברים ורחבות בתוכנית ג‪ 12877/‬שונו לשבילים‪.‬‬
‫‪ -‬אזור למבני ציבור בתוכנית ג‪ 12877/‬שונה למבנים ומוסדות ציבור‪.‬‬
‫המגרש הנישום מס' ‪ 103‬הינו ביעוד מגורים ג' לפיו חלים התנאים התכנונים הבאים‪:‬‬

‫גובה‬ ‫צפיפות‬ ‫מס'‬ ‫תכסית‬ ‫שטח בניה‬ ‫גודל‬ ‫תא‬ ‫יעוד‬

‫קווי בנין (מ"ר)‬ ‫מספר קומות‬ ‫לדונם‬ ‫יח"ד‬ ‫סה"כ‬ ‫מתחת‬ ‫מעל כניסה‬ ‫מגרש‬ ‫שטח‬
‫יח"ד‬ ‫לכניס‬ ‫הקובעת‬ ‫מ"ר‬
‫ה‬
‫אחורי‬ ‫קדמי‬ ‫צידי‬ ‫צידי‬ ‫מתחת‬ ‫מעל‬ ‫עיקרי שירות שירות‬
‫שמאלי‬ ‫ימני‬ ‫לכניסה‬ ‫לכניסה‬
‫הקובעת‬ ‫הקובע‬
‫ת‬
‫(‪) 5‬‬ ‫(‪)5‬‬ ‫(‪)5‬‬ ‫(‪)5‬‬ ‫‪)4( 8‬‬ ‫‪27‬‬ ‫‪13.5‬‬ ‫‪68‬‬ ‫‪35%‬‬ ‫‪12,188‬‬ ‫‪2,433‬‬ ‫‪2,644‬‬ ‫‪7,111‬‬ ‫‪5,044‬‬ ‫‪103‬‬ ‫מגורי‬
‫(‪)3‬‬ ‫(‪)2‬‬ ‫(‪)1‬‬ ‫ם ג'‬

‫(‪ )1‬בסמכות הוועדה המקומית לאשר הגדלת שטחי שירות מתחת למפלס הכניסה עד ‪ 100%‬מהמגרש לצרכי‬
‫חניה בכפוף לשמירת המרחק מגבול המגרש כמצוין בסעיף "קווי בנין" בכל אחד מיעודי הקרקע‪.‬‬
‫(‪ )2‬דיור בר השגה – ‪ 10‬יח"ד מתוך סה"כ היחידות במגרש‪.‬‬
‫(‪ )3‬הערך מתייחס למטר מקסימום‪ ,‬העברה‪ :‬גובה הבנייה ימדד ממפלס הכניסה הסופי בהיקף הבניין למפלס פני‬
‫הגג‪ ,‬ולא יכלול קומות תת"ק‪ ,‬מעקות גג‪ ,‬פיר מעלית‪ ,‬דודים ומתקני מים ומתקנים טכניים‪ .‬דרוג המבנה יהיה‬
‫לפי המפורט בתוכנית בינוי הפיתוח באישור הועדה המקומית‪.‬‬
‫(‪ )4‬הערך מתייחס למקסימום‪ ,‬הערה‪ :‬דרוג המבנה יהיה לפי המפורט בתוכנית בינוי ופיתוח באישור ועדה‬
‫מקומית‪.‬‬
‫(‪ )5‬כמצויין כנספח הבינוי ‪.‬‬
‫עמ' ‪ 5‬מתוך ‪32‬‬
‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬

‫‪ 7.2‬מצב חדש‬

‫בקשה להיתר בניה מספר ‪20180164‬‬

‫הוצגה בפני בקשה להיתר בניה לפיה מבוקשים לבניה שני בנייני מגורים‪ ,‬הכוללים ‪ 72‬יח"ד סה"כ ב‪ 10 -‬קומות‬
‫מהקרקע וחניון תת קרקעי לפי הפירוט הבא‪:‬‬
‫בנין חניה‬
‫מרפסת‬ ‫מרפסות‬ ‫סה"כ בנין‬ ‫חלקי שירות‬ ‫שימוש עיקרי‬ ‫קומה‬
‫גג‬ ‫סה"כ‬ ‫מבואות‬ ‫מתקנים ממ"ד‬ ‫אחסנה‬ ‫חניה‬ ‫מבואות‬ ‫סה"כ‬ ‫מוצע‬
‫שטחי‬ ‫ממ"ד‬ ‫ומערכות‬ ‫וחדרי‬
‫שירות‬ ‫טכניות‬ ‫מדרגות‬
‫‪1,755.39‬‬ ‫‪1,755.39‬‬ ‫‪1,740.72‬‬ ‫‪14.67‬‬ ‫מרתף‬
‫‪1‬‬
‫‪1,755.39‬‬ ‫‪1,755.39‬‬ ‫‪1,740.72‬‬ ‫‪14.67‬‬ ‫סה"כ‬
‫מבנה‬
‫חניה‬

‫בנין צפוני‬
‫מרפסת‬ ‫מרפסות‬ ‫סה"כ בנין‬ ‫חלקי שירות‬ ‫שימוש עיקרי‬ ‫קומה‬
‫גג‬ ‫סה"כ‬ ‫מבואות‬ ‫מתקנים ממ"ד‬ ‫אחסנה‬ ‫חניה‬ ‫מבואות‬ ‫סה"כ‬ ‫מוצע‬
‫שטחי‬ ‫ממ"ד‬ ‫ומערכות‬ ‫וחדרי‬
‫שירות‬ ‫טכניות‬ ‫מדרגות‬
‫‪376.31‬‬ ‫‪376.73‬‬ ‫‪121.61‬‬ ‫‪195.99‬‬ ‫‪58.71‬‬ ‫מרתף‬
‫‪1‬‬
‫‪512.57‬‬ ‫‪146.83‬‬ ‫‪12.04‬‬ ‫‪55.74‬‬ ‫‪6.56‬‬ ‫‪72.49‬‬ ‫‪365.74‬‬ ‫‪365.74‬‬ ‫קרקע‬
‫‪56.02‬‬ ‫‪485.88‬‬ ‫‪116.44‬‬ ‫‪12.04‬‬ ‫‪55.74‬‬ ‫‪4.22‬‬ ‫‪44.44‬‬ ‫‪369.44‬‬ ‫‪369.44‬‬ ‫‪1‬‬
‫‪56.04‬‬ ‫‪480.10‬‬ ‫‪105.72‬‬ ‫‪12.04‬‬ ‫‪56.89‬‬ ‫‪1.76‬‬ ‫‪35.03‬‬ ‫‪374.38‬‬ ‫‪374.38‬‬ ‫‪2‬‬
‫‪56.04‬‬ ‫‪480.10‬‬ ‫‪105.72‬‬ ‫‪12.04‬‬ ‫‪56.89‬‬ ‫‪1.76‬‬ ‫‪35.03‬‬ ‫‪374.38‬‬ ‫‪374.38‬‬ ‫‪3‬‬
‫‪56.04‬‬ ‫‪480.10‬‬ ‫‪105.72‬‬ ‫‪12.04‬‬ ‫‪56.89‬‬ ‫‪1.76‬‬ ‫‪35.03‬‬ ‫‪374.38‬‬ ‫‪374.38‬‬ ‫‪4‬‬
‫‪56.04‬‬ ‫‪480.10‬‬ ‫‪105.72‬‬ ‫‪12.04‬‬ ‫‪56.89‬‬ ‫‪1.76‬‬ ‫‪35.03‬‬ ‫‪374.38‬‬ ‫‪374.38‬‬ ‫‪5‬‬
‫‪56.04‬‬ ‫‪480.10‬‬ ‫‪105.72‬‬ ‫‪12.04‬‬ ‫‪56.89‬‬ ‫‪1.76‬‬ ‫‪35.03‬‬ ‫‪374.38‬‬ ‫‪374.38‬‬ ‫‪6‬‬
‫‪56.04‬‬ ‫‪480.10‬‬ ‫‪105.72‬‬ ‫‪12.04‬‬ ‫‪56.89‬‬ ‫‪1.76‬‬ ‫‪35.03‬‬ ‫‪374.38‬‬ ‫‪374.38‬‬ ‫‪7‬‬
‫‪117.06‬‬ ‫‪377.94‬‬ ‫‪63.18‬‬ ‫‪6.02‬‬ ‫‪27.58‬‬ ‫‪1.39‬‬ ‫‪28.19‬‬ ‫‪314.76‬‬ ‫‪314.76‬‬ ‫‪8‬‬
‫‪47.62‬‬ ‫‪28.08‬‬ ‫‪320.29‬‬ ‫‪66.16‬‬ ‫‪6.02‬‬ ‫‪27.59‬‬ ‫‪2.28‬‬ ‫‪30.27‬‬ ‫‪254.13‬‬ ‫‪254.13‬‬ ‫‪9‬‬
‫‪47.95‬‬ ‫‪47.98‬‬ ‫‪47.98‬‬ ‫‪-0.03‬‬ ‫‪-0.03‬‬ ‫גג‬
‫‪164.68‬‬ ‫‪420.34‬‬ ‫‪5001.54‬‬ ‫‪1,451.22‬‬ ‫‪108.36‬‬ ‫‪507.99‬‬ ‫‪194.60‬‬ ‫‪195.99‬‬ ‫‪444.28‬‬ ‫‪3,550.32‬‬ ‫‪3,550.32‬‬ ‫סה"כ‬

‫בנין דרומי‬
‫מרפסת‬ ‫מרפסות‬ ‫סה"כ בנין‬ ‫חלקי שירות‬ ‫שימוש עיקרי‬ ‫קומה‬
‫גג‬ ‫סה"כ‬ ‫מבואות‬ ‫מתקנים ממ"ד‬ ‫אחסנה‬ ‫חניה‬ ‫מבואות‬ ‫סה"כ‬ ‫מוצע‬
‫שטחי‬ ‫ממ"ד‬ ‫ומערכות‬ ‫וחדרי‬
‫שירות‬ ‫טכניות‬ ‫מדרגות‬
‫‪341.50‬‬ ‫‪341.50‬‬ ‫‪73.72‬‬ ‫‪211.69‬‬ ‫‪56.09‬‬ ‫מרתף‬
‫‪1‬‬
‫‪512.57‬‬ ‫‪146.83‬‬ ‫‪12.04‬‬ ‫‪55.74‬‬ ‫‪6.56‬‬ ‫‪72.49‬‬ ‫‪365.74‬‬ ‫‪365.74‬‬ ‫קרקע‬
‫‪56.02‬‬ ‫‪485.88‬‬ ‫‪116.44‬‬ ‫‪12.04‬‬ ‫‪55.74‬‬ ‫‪4.22‬‬ ‫‪44.44‬‬ ‫‪369.44‬‬ ‫‪369.44‬‬ ‫‪1‬‬
‫‪56.04‬‬ ‫‪480.13‬‬ ‫‪105.71‬‬ ‫‪12.04‬‬ ‫‪56.88‬‬ ‫‪1.76‬‬ ‫‪35.03‬‬ ‫‪374.42‬‬ ‫‪374.42‬‬ ‫‪2‬‬
‫‪56.04‬‬ ‫‪480.13‬‬ ‫‪105.71‬‬ ‫‪12.04‬‬ ‫‪56.88‬‬ ‫‪1.76‬‬ ‫‪35.03‬‬ ‫‪374.42‬‬ ‫‪374.42‬‬ ‫‪3‬‬
‫‪56.04‬‬ ‫‪480.13‬‬ ‫‪105.71‬‬ ‫‪12.04‬‬ ‫‪56.88‬‬ ‫‪1.76‬‬ ‫‪35.03‬‬ ‫‪374.42‬‬ ‫‪374.42‬‬ ‫‪4‬‬
‫‪56.04‬‬ ‫‪480.13‬‬ ‫‪105.71‬‬ ‫‪12.04‬‬ ‫‪56.88‬‬ ‫‪1.76‬‬ ‫‪35.03‬‬ ‫‪374.42‬‬ ‫‪374.42‬‬ ‫‪5‬‬
‫‪56.04‬‬ ‫‪480.13‬‬ ‫‪105.71‬‬ ‫‪12.04‬‬ ‫‪56.88‬‬ ‫‪1.76‬‬ ‫‪35.03‬‬ ‫‪374.42‬‬ ‫‪374.42‬‬ ‫‪6‬‬
‫‪56.04‬‬ ‫‪480.13‬‬ ‫‪105.71‬‬ ‫‪12.04‬‬ ‫‪56.88‬‬ ‫‪1.76‬‬ ‫‪35.03‬‬ ‫‪374.42‬‬ ‫‪374.42‬‬ ‫‪7‬‬
‫‪117.06‬‬ ‫‪377.94‬‬ ‫‪63.18‬‬ ‫‪6.02‬‬ ‫‪27.58‬‬ ‫‪1.39‬‬ ‫‪28.49‬‬ ‫‪314.76‬‬ ‫‪314.76‬‬ ‫‪8‬‬
‫‪47.62‬‬ ‫‪28.08‬‬ ‫‪320.29‬‬ ‫‪66.16‬‬ ‫‪6.02‬‬ ‫‪27.59‬‬ ‫‪2.28‬‬ ‫‪30.27‬‬ ‫‪254.13‬‬ ‫‪254.13‬‬ ‫‪9‬‬
‫‪47.95‬‬ ‫‪47.98‬‬ ‫‪47.98‬‬ ‫‪-0.03‬‬ ‫‪-0.03‬‬ ‫גג‬
‫‪164.48‬‬ ‫‪420.34‬‬ ‫‪4,966.91‬‬ ‫‪1,416.35‬‬ ‫‪146.71‬‬ ‫‪211.69‬‬ ‫‪441.66‬‬ ‫‪3,550.56‬‬ ‫‪3,550.56‬‬ ‫סה"כ‬

‫עמ' ‪ 6‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬

‫סה"כ שטחי בניין צפוני‪ +‬דרומי‬

‫מרפסת‬ ‫מרפסות‬ ‫סה"כ בנין‬ ‫חלקי שירות‬ ‫שימוש עיקרי‬ ‫סה"כ‬
‫גג‬ ‫סה"כ‬ ‫מבואות‬ ‫מתקנים ממ"ד‬ ‫אחסנה‬ ‫חניה‬ ‫מבואות‬ ‫סה"כ‬ ‫מוצע‬
‫שטחי‬ ‫ממ"ד‬ ‫ומערכות‬ ‫וחדרי‬
‫שירות‬ ‫טכניות‬ ‫מדרגות‬
‫‪329.36‬‬ ‫‪840.68‬‬ ‫‪11,723.84‬‬ ‫‪4,622.96‬‬ ‫‪216.72 1,015.92‬‬ ‫‪341.31‬‬ ‫‪407.68‬‬ ‫‪1,740.72‬‬ ‫‪900.61‬‬ ‫‪7,100.88‬‬ ‫‪7,100.88‬‬ ‫סה"כ‬
‫‪329.36‬‬ ‫‪840.68‬‬ ‫‪9,250.64‬‬ ‫‪2,149.76‬‬ ‫‪145.98‬‬ ‫‪771.14‬‬ ‫מעל‬
‫הקרק‬
‫ע‬
‫‪2,473.20‬‬ ‫‪2,473.20‬‬ ‫‪195.33‬‬ ‫‪407.68‬‬ ‫‪1,740.72‬‬ ‫‪129.47‬‬ ‫מתחת‬
‫לקרקע‬
‫פרוטוקול ועדת משנה מס ‪ 2020006‬מיום ‪6/4/2020‬‬
‫בהתאם לפרוטוקול וועדת משנה מס' ‪ 2020006‬מיום ‪ 6/4/2020‬הוגשה בקשה להקמת ‪ 2‬בנייני מגורים ב‪10 -‬‬
‫קומות מהקרקע סה"כ ‪ 72‬יח"ד ‪ +‬חניון תת קרקעי בשכונה המזרחית‪.‬‬
‫הבקשה כוללת‪:‬‬
‫בנין צפוני‪:‬‬
‫מגורים בשטח ‪ 3,550.35‬מ"ר‬
‫מערכות טכניות ‪ 194.59‬מ"ר‬
‫ממ"ד בשטח של ‪ 507.99‬מ"ר‬
‫גזוזטראות בשטח של ‪ 420.34‬מ"ר‬
‫אחסנה תת קרקעית בשטח של ‪ 209.28‬מ"ר‬
‫חניה תת קרקעית בשטח של ‪ – 1,454.13‬משותפת ל‪ 2 -‬בניינים‪.‬‬
‫מבואות וחדרי מדרגות בשטח של ‪ 443.66‬מ"ר‪.‬‬
‫בנין דרומי‪:‬‬
‫מגורים בשטח ‪ 3,550.35‬מ"ר‬
‫מערכות טכניות ‪ 194.59‬מ"ר‬
‫ממ"ד בשטח של ‪ 507.93‬מ"ר‬
‫גזוזטראות בשטח של ‪ 420.34‬מ"ר‬
‫אחסנה תת קרקעית בשטח של ‪ 197.28‬מ"ר‬
‫חניה תת קרקעית בשטח של ‪ – 1,454.13‬משותפת ל‪ 2 -‬בניינים‪.‬‬
‫מבואות וחדרי מדרגות בשטח של ‪427.37‬מ"ר‪.‬‬
‫הבקשה כוללת מתן הקלות כמפורט להלן‪:‬‬
‫הקלה בתוספת קומות ‪ 10‬קומות במקום ‪ 8‬קומות המותרים לפי תב"ע התקפה‪.‬‬
‫הקלה בצפיפות יחידות הדיור בשיעור של ‪( 5.8%‬תוספת ‪ 4‬יח"ד)‪ .‬סך מספר הדירות המבוקש ‪ 72‬במקום ‪ 68‬המותר‬
‫על פי התב"ע התקפה‪.‬‬
‫הקלה בגובה הבניין ‪ 31.81‬מ' במקום ‪ 27‬מ' המותרים לפי התב"ע התקפה‪.‬‬
‫הקלה מתכנית הבינוי התקפה‪ .‬הקמת ‪ 2‬מבנים במקום ‪ 4‬בניינים לפי תוכנית הבינוי המאושרת‪.‬‬
‫הקטנת המרחק בין הבניינים ‪ 5.90‬מ' במקום ‪ 10.60‬מ' (‪ 1/3‬גובה) המותרים‪.‬‬
‫שימוש בקומת המרתף למחסנים ולמערכות טכניות במקום לחנייה בלבד‪.‬‬

‫עמ' ‪ 7‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫‪ .8‬שומות הצדדים‬
‫סיכום שומות הצדדים באשר להשבחה בגין אישורן של התוכניות המפורטות להלן לצורך היתר בניה‪:‬‬
‫השבחה ע"פ שומת‬ ‫השבחה ע"פ שומת‬ ‫מועד קובע‬ ‫מהות ההשבחה‬
‫המבקשת‬ ‫הוועדה‬
‫אין השבחה‬ ‫‪₪ 207,000‬‬ ‫‪6/4/2020‬‬ ‫השבחה בגין אישור הקלה בצפיפות‬
‫(‪ 68‬יח"ד במקום ‪ 72‬יח"ד)‬
‫‪₪ 47,500‬‬ ‫‪₪ 400,000‬‬ ‫‪6/4/2020‬‬ ‫השבחה בגין אישור הקלה בקומות (‪ 10‬קומות‬
‫במקום ‪ 8‬קומות מקומת הקרקע)‬
‫‪₪ 47,500‬‬ ‫‪₪ 607,000‬‬ ‫‪24/2/2020‬‬ ‫סה"כ השבחה‬

‫‪ .9‬תמצית טענות הצדדים והכרעה במחלוקת‬

‫‪ 9.1‬ריכוז הסוגיות שבמחלוקת‬

‫שמאי המבקשת‬ ‫שמאי המשיבה‬ ‫המחלוקת‬

‫‪/₪ 1,044‬מ"ר‬ ‫‪/₪ 2,100‬מ"ר‬ ‫שווי למ"ר מבונה‬
‫לפי ‪/₪ 2,045‬למ"ר‬ ‫אין‬ ‫עלויות עודפות לחניה‬
‫‪0.2‬‬ ‫‪0.25‬‬ ‫מקדם תוספת יח"ד‪/‬השוליות להקלה בצפיפות‬
‫‪2 X 0.02 = 0.04‬‬ ‫‪0.15‬‬ ‫מקדם תוספת קומה‬
‫‪/₪ 5,400‬מ"ר‬ ‫‪/₪ 5,700‬מ"ר‬ ‫אומדן עלות בנייה למ"ר בנוי‬
‫‪/₪ 2,045‬מ"ר ‪ 20 X‬מ"ר‪/‬חניה‬ ‫מגולם במקדם ההשבחה‬ ‫אומדן עלות בניית מרתף חנייה‬

‫‪ 9.2‬מהות ההשבחה‬

‫שמאי המשיבה‬
‫‪ 72‬יח"ד במקום ‪ 68‬ללא תוספת שטח‪.‬‬ ‫ההקלה בצפיפות –‬
‫‪ 10‬קומות במקום ‪ 8‬קומות ללא תוספת שטח‪.‬‬ ‫הקלה בקומות –‬
‫שמאי המבקשת‬
‫תוספת של ‪ 4‬יח"ד ללא תוספת שטח‪.‬‬ ‫הקלה בצפיפות –‬
‫תוספת של ‪ 2‬קומות ללא תוספת שטח‪.‬‬ ‫הקלה בקומות ‪-‬‬
‫הכרעה‬
‫אין מחלוקת בין הצדדים לגבי מהות ההקלה‪.‬‬

‫עמ' ‪ 8‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫‪ 9.3‬מחיר שוק ‪ /‬מחיר למשתכן‬

‫שמאי המשיבה‬
‫החלטת ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז חיפה והצפון‪ ,‬בתיק ערר מס' ‪ – 8008/17‬הטירה א‪ .‬לוי יזמות‬
‫בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה מורדות כרמל לפיה‪ ,‬בפרויקט במסגרת מחיר למשתכן בחישוב ההשבחה‪ ,‬יש‬
‫להביא בחשבון למטרת ההשוואה והתאמה‪ ,‬מחירי דירות ב"שוק החופשי" ולא את מחירי הדירות במסגרת‬
‫"מחיר למשתכן"‪.‬‬

‫שמאי המבקשת‬
‫בהתאם להחלטת ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז חיפה והצפון‪ ,‬בתיק ערר מס' ‪ – 8008/17‬הטירה א‪.‬‬
‫לוי יזמות בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה מורדות כרמל נפסק כי‪:‬‬
‫"בהתאם להוראות הדין המצוי‪ ,‬אנו סבורים כי התנאים והמגבלות אשר נקבעו‬
‫על ידי רשות מקרקעי ישראל במכרז שפרסמה במסלול מחיר למשתכן והמחיר‬
‫הסופי לו התחייבה העוררת‪ ,‬אינם מבטאים את ערכם של המקרקעין בשוק‬
‫החופשי אלא מחיר סובייקטיבי בלבד‪ ,‬בו אין להתחשב לצורך עריכת שומת‬
‫היטל השבחה"‪.‬‬
‫מההחלטה הנ"ל עולה כי יש להביא בחשבון למטרת השוואה והתאמה‪ ,‬מחירי‬
‫דירות ב"שוק החופשי" ולא את מחירי הדירות במסגרת "מחיר למשתכן"‪.‬‬
‫מההחלטה הנ"ל עולה כי יש להביא בחשבון למטרת השוואה והתאמה‪ ,‬מחירי דירות "בשוק החופשי" ולא את‬
‫מחירי הדירות במסגרת "מחיר למשתכן"‪.‬‬

‫הכרעה‬
‫אין מחלוקת בין הצדדים‪ ,‬כי את ההשבחה יש לאמוד במחירי השוק‪.‬‬

‫‪ 9.4‬שווי למ"ר בנוי‬

‫שמאי המשיבה‬
‫שמאי המשיבה מציג מסד נתונים לגבי שווי מ"ר בנוי לפי הפירוט הבא‪:‬‬
‫תוצאות המכרז במקרקעין הנדונים (מכרז מס' חי‪ ,363/2016/‬עבור מגרשים ‪ 103,104 ,2‬מכוח תוכנית‬
‫ג‪/‬נה‪/‬מק‪:)124/‬‬
‫‪ 16,461‬מ"ר‬ ‫שטח הקרקע במ"ר‪:‬‬
‫‪272‬‬ ‫קיבולת ביח"ד‪:‬‬
‫‪/₪ 6,289‬מ"ר‬ ‫מחיר מקסימום‪:‬‬
‫‪₪ 6,936,000‬‬ ‫מחיר שומה‪:‬‬
‫‪₪ 11,556,082‬‬ ‫הוצאות פיתוח‪:‬‬
‫ספייס בניה ויזמות בע"מ‬ ‫שם הזוכה‪:‬‬
‫‪/₪ 6,255‬מ"ר‬ ‫סכום הזכייה‪:‬‬

‫עמ' ‪ 9‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫השכונה הצפון מזרחית ‪ -‬תוצאות מכרזי רמ"י בשנים ‪( 2017-2019‬רובם ככולם ממרכזי "מחיר‬
‫למשתכן")‬
‫מחיר סופי בש"ח ללא‬ ‫הוצאות‬ ‫מגרש‬ ‫מס'‬
‫מס' מכרז‬ ‫תאריך החלטה‬ ‫ישוב‪ ,‬שכונה‬
‫מע"מ‬ ‫פיתוח‬ ‫מתחם‬

‫‪ 6,350‬למ"ר דירתי‬ ‫‪8,015,351‬‬ ‫חי‪213/2019/‬‬ ‫‪09/09/2019‬‬ ‫נהריה‬ ‫‪47555‬‬

‫‪ 6,350‬למ"ר דירתי‬ ‫‪13,124,436‬‬ ‫חי‪213/2019/‬‬ ‫‪09/09/2019‬‬ ‫נהריה‬ ‫‪47556‬‬

‫אין הצעות למתחם‬
‫זה‬ ‫‪8,013,981‬‬ ‫חי‪10/2019/‬‬ ‫‪13/03/2019‬‬ ‫נהריה‬ ‫‪47555‬‬
‫אין הצעות למתחם‬
‫זה‬ ‫‪13,139,285‬‬ ‫חי‪10/2019/‬‬ ‫‪13/03/2019‬‬ ‫נהריה‬ ‫‪47556‬‬
‫נהריה‪ ,‬שמעון‬
‫‪ 7,490‬למ"ר דירתי‬ ‫‪11,126,416‬‬ ‫חי‪375/2017/‬‬ ‫‪20/08/2018‬‬ ‫פרס האצטדיון‬ ‫‪51217‬‬
‫נהריה‪ ,‬שמעון‬
‫‪ 6,990‬למ"ר דירתי‬ ‫‪6,075,500‬‬ ‫חי‪375/2017/‬‬ ‫‪20/08/2018‬‬ ‫פרס האצטדיון‬ ‫‪51218‬‬
‫נהריה‪ ,‬שמעון‬
‫‪ 6,770‬למ"ר דירתי‬ ‫‪6,808,523‬‬ ‫חי‪375/2017/‬‬ ‫‪20/08/2018‬‬ ‫פרס האצטדיון‬ ‫‪51219‬‬
‫נהריה‪ ,‬שמעון‬
‫‪ 7,140‬למ"ר דירתי‬ ‫‪4,282,076‬‬ ‫חי‪375/2017/‬‬ ‫‪20/08/2018‬‬ ‫פרס האצטדיון‬ ‫‪51220‬‬
‫נהריה‪ ,‬שמעון‬
‫‪ 6,543‬למ"ר דירתי‬ ‫‪6,277,952‬‬ ‫חי‪375/2017/‬‬ ‫‪20/08/2018‬‬ ‫פרס האצטדיון‬ ‫‪51221‬‬
‫נהריה‪ ,‬שמעון‬
‫‪ 6,700‬למ"ר דירתי‬ ‫‪7,705,531‬‬ ‫חי‪375/2017/‬‬ ‫‪20/08/2018‬‬ ‫פרס האצטדיון‬ ‫‪51222‬‬

‫‪ 6,300‬למ"ר דירתי‬ ‫‪10,630,669‬‬ ‫חי‪66/2018/‬‬ ‫‪18/06/2018‬‬ ‫נהריה‬ ‫‪47560‬‬

‫‪ 6,248‬למ"ר דירתי‬ ‫‪11,993,451‬‬ ‫חי‪356/2016/‬‬ ‫‪11/12/2017‬‬ ‫נהריה‬ ‫‪47550‬‬

‫‪ 6,248‬למ"ר דירתי‬ ‫‪11,925,600‬‬ ‫חי‪356/2016/‬‬ ‫‪11/12/2017‬‬ ‫נהריה‬ ‫‪47551‬‬

‫‪ 5,885‬למ"ר דירתי‬ ‫‪3,963,036‬‬ ‫חי‪356/2016/‬‬ ‫‪11/12/2017‬‬ ‫נהריה‬ ‫‪47552‬‬

‫‪ 5,985‬למ"ר דירתי‬ ‫‪5,564,809‬‬ ‫חי‪356/2016/‬‬ ‫‪11/12/2017‬‬ ‫נהריה‬ ‫‪47553‬‬
‫אין הצעות למתחם זה‬ ‫‪11,524,547‬‬ ‫חי‪363/2016/‬‬ ‫‪13/11/2017‬‬ ‫נהריה‬ ‫‪47560‬‬

‫‪ 6,255‬למ"ר דירתי‬ ‫‪11,556,082‬‬ ‫חי‪363/2016/‬‬ ‫‪13/11/2017‬‬ ‫נהריה‬ ‫‪47561‬‬

‫עסקאות השוואה ‪ -‬מכירת דירות בפרויקט שממוקם במגרשים ‪ – 100-101‬ע"י חב' חדיף‬
‫מדובר במבני מגורים בני ‪ 8‬קומות מהקרקע‪ ,‬מעל לחניון תת קרקעי‪.‬‬
‫מחיר למ"ר‬ ‫קומה‬ ‫שטח‬ ‫חדרים‬ ‫סוג נכס‬ ‫מחיר‬ ‫יום מכירה‬

‫‪11,641‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪131‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירת גן‬ ‫‪1,525,000‬‬ ‫‪25/2/2020‬‬

‫‪10,289‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪173‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,780,000‬‬ ‫‪12/2/2020‬‬
‫‪10,441‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪102‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,065,000‬‬ ‫‪12/2/2020‬‬
‫‪9,080‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪125‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,135,000‬‬ ‫‪9/2/2020‬‬
‫‪9,904‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪104‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,030,000‬‬ ‫‪5/1/2020‬‬
‫‪9,484‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪126‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,195,000‬‬ ‫‪5/1/2020‬‬
‫‪10,433‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪104‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,085,000‬‬ ‫‪2/1/2020‬‬
‫‪9,297‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪128‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,190,000‬‬ ‫‪2/1/2020‬‬

‫עמ' ‪ 10‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫מחיר למ"ר‬ ‫קומה‬ ‫שטח‬ ‫חדרים‬ ‫סוג נכס‬ ‫מחיר‬ ‫יום מכירה‬

‫‪11,353‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪133‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירת גן‬ ‫‪1,510,000‬‬ ‫‪26/12/2019‬‬

‫‪11,565‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪131‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,515,000‬‬ ‫‪18/12/2019‬‬
‫‪9,040‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪125‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,130,000‬‬ ‫‪10/12/2019‬‬
‫‪11,374‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪131‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,490,000‬‬ ‫‪1/12/2019‬‬
‫‪11,298‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪131‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,480,000‬‬ ‫‪28/11/2019‬‬
‫‪10,392‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪102‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,060,000‬‬ ‫‪18/11/2019‬‬
‫‪10,190‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪105‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,070,000‬‬ ‫‪10/11/2019‬‬
‫‪9,080‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪125‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,135,000‬‬ ‫‪7/11/2019‬‬
‫‪9,200‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪125‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,150,000‬‬ ‫‪16/9/2019‬‬
‫‪9,167‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪126‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,155,000‬‬ ‫‪3/9/2019‬‬
‫‪9,240‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪125‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,155,000‬‬ ‫‪3/9/2019‬‬
‫‪10,240‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪104‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,065,000‬‬ ‫‪2/8/2019‬‬
‫‪10,240‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪104‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,065,000‬‬ ‫‪1/8/2019‬‬
‫‪10,000‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪102‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,020,000‬‬ ‫‪25/7/2019‬‬
‫‪9,291‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪127‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,180,000‬‬ ‫‪16/7/2019‬‬
‫‪10,269‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪104‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,068,000‬‬ ‫‪16/7/2019‬‬
‫‪8,960‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪125‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,120,000‬‬ ‫‪31/5/2019‬‬
‫‪9,173‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪127‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,165,000‬‬ ‫‪22/5/2019‬‬
‫‪10,600‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,060,000‬‬ ‫‪16/5/2019‬‬
‫‪10,385‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪104‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,080,000‬‬ ‫‪18/4/2019‬‬
‫‪10,243‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,055,000‬‬ ‫‪4/4/2019‬‬
‫‪10,243‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,055,000‬‬ ‫‪28/3/2019‬‬
‫‪10,095‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪105‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,060,000‬‬ ‫‪25/3/2019‬‬
‫‪10,291‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,060,000‬‬ ‫‪25/3/2019‬‬
‫‪10,370‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪162‬‬ ‫‪6‬‬ ‫דירת גן‬ ‫‪1,680,000‬‬ ‫‪10/3/2019‬‬
‫‪8,750‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪128‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,120,000‬‬ ‫‪26/2/2019‬‬
‫‪10,048‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪105‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,055,000‬‬ ‫‪6/2/2019‬‬
‫‪10,571‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪105‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,110,000‬‬ ‫‪24/1/2019‬‬
‫‪10,062‬‬ ‫מחיר ממוצע למ"ר‬

‫עמ' ‪ 11‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫עסקאות השוואה ממכירת דירות בפרויקט שממוקם במגרש ‪ 126‬ע"פ תוכנית ג‪ - 12877/‬אזורים‬
‫מדובר במגרש בו מותרת בנייה של ‪ 274‬יח"ד‪ ,‬הוצאו מס' היתרים למימוש ‪ 154‬יח"ד במס' מבני מגורים‬
‫‪ 2‬בנייני מגורים ב‪ 6 -‬קומות מהקרקע ומרתף עם ‪ 23‬יח"ד כ"א ‪ 3 +‬מבני מגורים ב‪ 10 -‬קומות מקרקע‬
‫מעל חניון תת קרקעי עם ‪ 36‬יח"ד בכ"א‪.‬‬
‫מחיר למ"ר‬ ‫קומה‬ ‫שטח‬ ‫חדרים‬ ‫סוג נכס‬ ‫מחיר‬ ‫יום מכירה‬

‫‪10,952‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,128,018‬‬ ‫‪27/2/2020‬‬

‫‪11,007‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,133,709‬‬ ‫‪27/2/2020‬‬
‫‪11,256‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,159,319‬‬ ‫‪20/2/2020‬‬
‫‪11,256‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,159,319‬‬ ‫‪13/2/2020‬‬
‫‪11,060‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪120‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,327,204‬‬ ‫‪9/2/2020‬‬
‫‪10,918‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,124,578‬‬ ‫‪6/2/2020‬‬
‫‪10,708‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,102,915‬‬ ‫‪4/2/2020‬‬
‫‪10,983‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪119‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,306,942‬‬ ‫‪22/1/2020‬‬
‫‪10,800‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,112,448‬‬ ‫‪20/1/2020‬‬
‫‪12,902‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪122‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,574,000‬‬ ‫‪30/12/2019‬‬
‫‪11,468‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪102‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,169,718‬‬ ‫‪30/12/2019‬‬
‫‪11,213‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,154,973‬‬ ‫‪26/12/2019‬‬
‫‪11,017‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,134,709‬‬ ‫‪26/12/2019‬‬

‫‪11,436‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,177,906‬‬ ‫‪26/12/2019‬‬

‫‪11,468‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪102‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,169,718‬‬ ‫‪19/12/2019‬‬

‫‪10,891‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪120‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,306,942‬‬ ‫‪16/12/2019‬‬

‫‪10,971‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,130,000‬‬ ‫‪10/10/2019‬‬

‫‪10,573‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,089,000‬‬ ‫‪4/9/2019‬‬

‫‪12,114‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪123‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,490,000‬‬ ‫‪1/9/2019‬‬

‫‪12,967‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪123‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,595,000‬‬ ‫‪22/8/2019‬‬

‫‪11,935‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪123‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,468,000‬‬ ‫‪20/8/2019‬‬

‫‪11,165‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,150,000‬‬ ‫‪13/8/2019‬‬

‫‪11,650‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,200,000‬‬ ‫‪12/8/2019‬‬

‫‪10,488‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪123‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,290,000‬‬ ‫‪24/7/2019‬‬

‫‪11,553‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,190,000‬‬ ‫‪24/6/2019‬‬

‫‪13,524‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪105‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,420,000‬‬ ‫‪21/5/2019‬‬

‫‪11,000‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪105‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,155,000‬‬ ‫‪7/5/2019‬‬

‫‪10,777‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,110,000‬‬ ‫‪29/4/2019‬‬

‫‪11,105‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪105‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,166,000‬‬ ‫‪28/4/2019‬‬

‫‪11,238‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪105‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,180,000‬‬ ‫‪16/4/2019‬‬

‫‪11,206‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪102‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,143,000‬‬ ‫‪15/4/2019‬‬

‫‪11,382‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪123‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,400,000‬‬ ‫‪9/4/2019‬‬

‫עמ' ‪ 12‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫מחיר למ"ר‬ ‫קומה‬ ‫שטח‬ ‫חדרים‬ ‫סוג נכס‬ ‫מחיר‬ ‫יום מכירה‬

‫‪11,520‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪102‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,175,000‬‬ ‫‪4/4/2019‬‬

‫‪10,400‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪123‬‬ ‫‪5‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,279,000‬‬ ‫‪31/3/2019‬‬

‫‪11,117‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,145,000‬‬ ‫‪21/3/2019‬‬

‫‪10,944‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪107‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,171,000‬‬ ‫‪17/3/2019‬‬

‫‪11,373‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪102‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,160,000‬‬ ‫‪6/3/2019‬‬

‫‪11,000‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪107‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,195,000‬‬ ‫‪6/3/2019‬‬

‫‪11,168‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪102‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דירה‬ ‫‪1,122,000‬‬ ‫‪3/3/2019‬‬

‫‪11,295‬‬ ‫מחיר ממוצע למ"ר‬

‫סיכום‬
‫לאור הנתונים הנ"ל שווי ‪ 1‬מ"ר בנוי מוערך לפי ‪/₪ 11,000‬מ"ר‪.‬‬

‫שמאי המבקשת‬
‫שמאי המבקשת מפנה לשומה נגדית שערך עבור אותו היזם באותה השכונה במגרשים ‪ 157-159‬בה מצא כי מחיר‬
‫מכירה למ"ר בנוי בממוצע עומד על ‪/₪ 8,670‬מ"ר עבור דירות במבנים בני ‪ 8‬קומות‪ .‬לפי הנתונים הבאים‪:‬‬
‫‪ ‬ע"פ נתוני הצהרה על דירות לפי מכרז מחיר למשתכן (נספח ג'‪ 4‬לחוזה)‪ ,‬ימכרו בפרויקט הנדון דירות ‪4‬‬
‫חדרים בשטח ממוצע של כ‪ 105 -‬מ"ר‪ ,‬במחיר ממוצע של ‪₪ 790,000‬‬
‫‪ ‬מגרש ‪ 157‬בניין ‪A‬‬
‫מחיר ב ‪₪‬‬ ‫חניות‬ ‫גינה ‪ /‬מרפסת מחסן‬ ‫שטח‬ ‫חדר‬ ‫דירה קומה‬
‫‪1,466,000‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪6.65‬‬ ‫‪113‬‬ ‫‪126‬‬ ‫‪5‬‬ ‫קרקע‬ ‫‪1‬‬
‫‪1,203,000‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪6.65‬‬ ‫‪111‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪4‬‬ ‫קרקע‬ ‫‪3‬‬
‫‪858,000‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪5.85‬‬ ‫‪55‬‬ ‫‪78‬‬ ‫‪3‬‬ ‫קרקע‬ ‫‪4‬‬
‫‪910,000‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪4.9‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪106‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪24‬‬
‫‪1,112,000‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪126‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪25‬‬
‫‪1,112,000‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪6.2‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪126‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪26‬‬
‫‪910,000‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪106‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪27‬‬
‫‪910,000‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪5.3‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪106‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪28‬‬
‫‪1,866,000‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪9.3‬‬ ‫‪77‬‬ ‫‪175‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪30‬‬

‫‪ ‬סביר להביא בחשבון מחירי מכירה "בשוק החופשי" גבוהים בסביבות ‪ 15%‬יותר מאשר במסגרת "מחיר‬
‫למשתכן" דהיינו מחיר מכירה בשוק החופשי בסך של ‪ ₪ 910,000‬לדירת ‪ 105‬מ"ר‪ .‬הסך הנ"ל משקף‬
‫מחיר מכירה ממוצע של ‪/₪ 8,670‬מ"ר‪.‬‬
‫‪ ‬טוען שמאי המבקשת כי יש לקחת בחשבון כי במבנים בעלי צפיפות גבוהה שווי למ"ר נמוך יותר ב‪-‬‬
‫‪.20%‬‬

‫עמ' ‪ 13‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫הכרעה‬
‫בהתייחס לנתוני ההשוואה של שמאי המשיבה‪:‬‬
‫(א) לגבי סעיף ‪ – 9.4.1.1‬תוצאות המכרז מס' חי‪ ,363/2016/‬עבור מגרשים ‪103,104 ,2‬‬
‫לא ניתן ללמוד מהמחיר שהוגש בהצעה לגבי שווי מ"ר בנוי כיוון שמדובר במחיר למשתכן ולא‬
‫מחיר שוק‪.‬‬
‫(ב) לגבי סעיף ‪ 9.4.1.2‬השכונה הצפון מזרחית ‪ -‬תוצאות מכרזי רמ"י בשנים ‪( 2017-2019‬רובם ככולם‬
‫ממרכזי "מחיר למשתכן")‬
‫לא ניתן ללמוד מהמחיר שהוגש בהצעה לגבי שווי מ"ר בנוי כיוון שמדובר במחיר למשתכן ולא‬
‫מחיר שוק‪.‬‬
‫(ג) לגבי סעיף ‪ - 9.4.1.3‬עסקאות השוואה ממכירת דירות בפרויקט שממוקם במגרשים ‪– 100-101‬‬
‫חדיף‬
‫שמאי המשיבה ריכז עסקאות השוואה מפרויקט של משה חדיף בשכונה מזרחית והגיע לשווי מ"ר‬
‫בנוי ממוצע של ‪/₪ 10,062‬מ"ר‪.‬‬
‫הנ"ל נבחן על ידי ונמצא תואם את ממצאים‪.‬‬
‫(ד) לגבי סעיף ‪ 9.4.1.4‬עסקאות השוואה (מגרש ‪ – 126‬אזורים)‬
‫שמאי המשיבה ריכז עסקאות השוואה מפרויקט של אזורים בשכונה מזרחית והגיע לשווי מ"ר‬
‫בנוי ממוצע של ‪/₪ 11,295‬מ"ר‪.‬‬
‫הנ"ל נבחן על ידי ונמצא תואם את ממצאים‪.‬‬
‫יש לציין כי לפרויקט זה קיים חניון תת קרקעי‪.‬‬
‫בהתייחס לנתוני ההשוואה של שמאי המבקשת‬
‫שמאי המבקשת הפנה לפרויקט נוסף של ספייס בשכונת נהריה הצפונית בו נמכרו הדירות במחיר בשוק‬
‫החופשי‪ .‬הוצג מספר מועט של עסקאות אשר לא משקף את כלל השכונה (כפי שניתן לראות בנספח א'‬
‫לשומה)‪.‬‬
‫עסקאות השוואה מהשכונה‬
‫בשכונת מחיר למשתכן בנהריה המזרחית נמצאו ‪ 79‬דירות שנמכרו בשוק החופשי‪ .‬מתוך מסד הנתונים‬
‫הכולל שבשכונה הצלבתי עם רשימת הדירות כפי שמופיעים באתרי החברות‪ ,‬ניפיתי את העסקאות שהן‬
‫של "מחיר למשתכן"‪ ,‬ונותרתי עם ‪ 79‬עסקאות ב"שוק החופשי"‪:‬‬
‫להלן ריכוז ממצאי הבדיקה בהתאם למיקום ולפרויקט‪:‬‬
‫שווי מ"ר‬ ‫מס‬ ‫מס'‬
‫בנוי‬ ‫דירות‬ ‫פרויקט קומות‬ ‫עסקאות‬ ‫סה"כ‬ ‫חלקה‬ ‫גוש‬
‫בש"ח‬ ‫במבנה‬ ‫במבנה‬ ‫שוק חופשי‬ ‫עסקאות‬
‫‪10,530‬‬ ‫‪34 ,30‬‬ ‫‪9 ,7‬‬ ‫לאטי‬ ‫‪24‬‬ ‫‪105‬‬ ‫‪66‬‬ ‫‪19592‬‬
‫‪,38 ,30‬‬
‫‪11,151‬‬ ‫‪68‬‬ ‫‪14 ,7‬‬ ‫גשם‬ ‫‪35‬‬ ‫‪223‬‬ ‫‪62‬‬ ‫‪19592‬‬

‫‪11,357‬‬ ‫‪74‬‬ ‫‪19‬‬ ‫לאטי‬ ‫‪3‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪63‬‬ ‫‪19592‬‬

‫‪,41 ,30‬‬
‫‪11,350‬‬ ‫‪81‬‬ ‫‪16 ,7‬‬ ‫גשם‬ ‫‪17‬‬ ‫‪235‬‬ ‫‪65‬‬ ‫‪19592‬‬
‫סה"כ‪/‬‬
‫‪10,973‬‬ ‫‪79‬‬ ‫‪568‬‬ ‫ממוצע‬

‫עמ' ‪ 14‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫באשר לטענה כי יש הבדלים בשווי למ"ר בדירות במבנים בני ‪ 15-20‬קומות לעומת שווי למ"ר בדירות‬
‫במבנים בני ‪ 6-10‬קומות‪ ,‬ריכזתי את כל הנתונים בשכונה ומצאתי ‪ 270‬עיסקאות שנמכרו בשוק החופשי‬
‫בשכונה הנידונה (כולל פרויקטים של אזורים וחדיף) לפיהם ניתן לנתח ממוצעים‪ .‬בבדיקה שערכתי‬
‫נמצא כי שווי ממוצע של ‪ 1‬מ"ר בנוי במבנים בני ‪ 6-10‬קומות הינו ‪ ,₪ 10,800‬בעוד ששווי ממוצע של ‪1‬‬
‫מ"ר בנוי במבנים בני ‪ 14-20‬קומות הינו ‪.₪ 11,100‬‬
‫לסיכום‬
‫בהתאם לריכוז נתוני עסקאות במבנים ששווקו בשוק החופשי ונתוני עיסקאות במבנים נוספים בשכונה‬
‫בשוק החופשי אני מקבלת את הערך אותו קבע שמאי המשיבה בסך ‪/₪ 11,000‬מ"ר בנוי בממוצע‪.‬‬
‫ולפרויקט הנדון בשל היותו בגובה של ‪ 9‬קומות מתקבל ‪. ₪ 10,800‬‬

‫‪ 9.5‬אומדן עלויות בנייה למ"ר בנוי‬

‫שמאי המשיבה‬
‫עלות הבנייה שקבע שמאי המשיבה למגרש ‪ 2‬הינה – ‪/₪ 6,000‬מ"ר‪.‬‬
‫כמענה לשומה הנגדית טוען שמאי המשיבה כי נתוני עלויות הבנייה הינם משמעותית נמוכים מהנקבע אצל שמאי‬
‫המבקשת‪.‬‬
‫שמאי המשיבה מפנה לניתוח דו"ח האפס של חברת "גשם" במתחם נהריה הצעירה אשר פורסם באתר של חברת‬
‫גשם‪ ,‬לפיו עלות למ"ר בנוי מסתכמת ב‪( ₪ 6,357 -‬אומדן זה כולל חניות תת‪-‬קרקעיות)‪ ,‬בניגוד למקרה הנדון‪.‬‬
‫לטענת שמאי המשיבה במקרה הנדון היזם בחר על דעת עצמו להחיל שטחי מרתפים בתת‪-‬הקרקע‪ ,‬שלא ע"פ‬
‫הוראו ת התב"ע התקפה‪ .‬יש להביא בחשבון שמחצית החניות הנבנות במגרש הינן עיליות ובמפלס תת קרקעי‬
‫אחד‪ ,‬להבדיל מבינוי תת קרקעי של ‪ 2‬מפלסים בפרויקט ההשוואה‪.‬‬
‫ובהתאמה לעלות הפרויקט של היזם "גשם" בו כל הפרויקט כולל חניות תת קרקעיות‪ ,‬הרי שבמגרש מס' ‪ 2‬ניתן‬
‫לאמוד את העלות לפי ‪ ₪ 6,000‬ובמגרשים ‪ 103-104‬ניתן לאמוד את העלות לפי ‪/₪ 5,700‬מ"ר‪.‬‬
‫בנוסף טוען שמאי המשיבה כי הסתמכות שמאי המבקשת על מחירון דקל אינה נכונה‪ ,‬שכן מחירון "דקל" הינו‬
‫סקר כלל ארצי ואינו בהכרח מתאים לפרויקט הנישום ולמיקומו‪.‬‬

‫שמאי המבקשת‬
‫בהתאם למחירון דקל ממרץ ‪ - 2020‬אומדני עלויות בניה במבני מגורים‪ ,‬עלויות בניה ישירות בבניינים בגובה‬
‫‪ 16-24‬קומות הינם‪ ₪ 5,030 :‬למ"ר‪ ,‬ואילו בבניינים בגובה ‪ 3-8‬קומות הינו‪ ₪ 4,780 :‬למ"ר‪ ,‬דהיינו‪ 5% :‬יותר‬
‫בבניינים הגבוהים‪.‬‬
‫לסכום זה יש להוסיף עלויות נלוות‪.‬‬

‫הכרעה‬
‫שמאי המשיבה ערך את התחשיב לפי עלות למ"ר של ‪/₪ 6,000‬מ"ר למגרש ‪ 2‬ו‪/₪ 5,700 -‬מ"ר בנוי למגרשים ‪103-‬‬
‫‪ .104‬אומדן זה לקוח לטענתו מנתוני דוח אפס של פרויקט בשכונת האיצטדיון‪ ,‬בו נבנו ‪ 2‬קומות מרתפי חנייה‬
‫ובהתאמה לבניית קומת מרתף אחת מתקבל ‪/₪ 5,700‬מ"ר‪.‬‬
‫על מנת לחלץ נכון ובאופן אחיד את ערך הקרקע יש לנתח את עלויות הבניה ביחס לתוכנית ההגשה להיתר הבניה‪.‬‬

‫עמ' ‪ 15‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫בחוברת דקל ‪ 3/2020‬מופיעים אומדני עלויות עבור בתים גבוהים ‪ 9-15‬לפי הפירוט הבא‪:‬‬
‫‪/₪ 4,980‬מ"ר‬ ‫מחיר בנייה עילית הכולל‪ :‬שטח עיקרי ‪ +‬ממ"ד ‪ +‬ח‪ .‬מדרגות ‪ +‬מחסן ‪-‬‬
‫‪/₪ 1,410‬מ"ר‬ ‫מרפסת לא מקורה ‪-‬‬
‫‪/₪ 2,270‬מ"ק‬ ‫חניות תת קרקעי (לרבות חפירה) ‪-‬‬
‫‪/₪ 350‬מ"ר‬ ‫פיתוח חצר (לרבות גינון) ‪-‬‬
‫כמו כן מצוין בחוברת כי האומדנים אינן כוללים עלויות עקיפות‪.‬‬
‫לאור העובדה כי מדובר בנהריה המצויה בפריפריה‪ ,‬סביר להניח כי עלות הבניה תהיה נמוכה מהממוצע הארצי‪.‬‬
‫מחירון דקל מתבסס על ממוצע ארצי‪ .‬העלות למ"ר משתנה מאזור לאזור‪ ,‬ועלות בניה בת"א שונה מעלות הבניה‬
‫בעכו‪ .‬כמו כן עלות הבניה משתנה מפרויקט לפרויקט בהתאם למרכיבי ולמאפייני התכנון הספציפיים‪ .‬העיר‬
‫נהריה מצויה בפריפריה‪ ,‬ולכן סביר להניח כי עלות הבניה תהיה נמוכה מהממוצע הארצי‪.‬‬
‫בהתאם ל"דו"ח רכיבי עלויות הבניה למגורים ומשקלם במחירי הדירה" שנערך ע"י משרד השיכון ‪ +‬פז כלכלה‬
‫‪ +‬דקל‪ ,‬ספטמבר ‪ ,2015‬נמצא כי עלויות בניה ישירה ‪ +‬נלוות באזור הצפון מהוות כ‪ 88% -‬מהעלויות הבניה‬
‫הישירות ‪ +‬הנלוות בממוצע הכלל ארצי‪.‬‬
‫בהתאם לדו"חות אפס שנבחנו בקרית מוצקין ובנהריה נמצא כי העלות הממוצעת באזור הצפון נמוכה בכ‪15% -‬‬
‫‪ 20% -‬ביחס לממוצע הארצי‪.‬‬
‫לאור זאת אנתח את עלות הפרויקט על הבסיס השטחים הרשומים בתוכנית ההגשה להיתר הבניה בהתאם‬
‫למחירון דקל ולאחר הפחתה של ‪.17%‬‬
‫בהתאם לתחשיב הבא‪:‬‬
‫סה"כ ב‪₪ -‬‬ ‫עלות ‪/₪‬מ"ר‬ ‫שטח במ"ר‬ ‫מהות‬
‫‪29,350,777‬‬ ‫‪83% X 4,980‬‬ ‫‪7,100.88‬‬ ‫עיקרי‬
‫‪5,094,994‬‬ ‫‪83% X 4,980‬‬ ‫‪1,232.64‬‬ ‫ממ"ד‬
‫‪3,790,824‬‬ ‫‪83% X 4,980‬‬ ‫‪917.12‬‬ ‫שירות‬
‫‪1,369,298‬‬ ‫‪83% X 1,410‬‬ ‫‪1,170.04‬‬ ‫מרפסות‬
‫‪4,659,756‬‬ ‫‪83% X 2,270‬‬ ‫‪2,473.20‬‬ ‫מרתף‬
‫‪₪ 44,265,649‬‬ ‫סה"כ‬
‫‪53,118,779‬‬ ‫‪20%‬‬ ‫בתוספת עלויות עקיפות‬
‫‪8,333.52‬‬ ‫סה"כ שטח פלדלת (‪ 7,100.88‬מ"ר ‪ 1,232.64 +‬מ"ר)‬
‫‪6,374‬‬ ‫עלות מועמסת על‪ 1 -‬מ"ר דירתי‬

‫בהתאם למחשבון סימולציה של תוכנת דקל נמצא כי עלות למ"ר בנוי הינה ‪/₪ 6,629 -‬מ"ר‪.‬‬
‫במבנה הסמוך‪ ,‬במגרש ‪( 104‬דומה למבנה הנדון אולם עם קומת המרתף גדולה יותר)‪ ,‬מתקבלת עלות מועמסת ל‪-‬‬
‫‪ 1‬מ"ר דירתי של ‪ ,₪ 6,462‬ובמחשבון סימולציה של דקל מתקבל ‪/₪ 6,715‬מ"ר‪.‬‬
‫ובממוצע בין כל הנתונים מתקבל – ‪/₪ 6,550‬מ"ר‪.‬‬

‫‪ 9.6‬שווי למ"ר מבונה‬

‫שמאי המשיבה‪:‬‬

‫עמ' ‪ 16‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫על מנת לקבוע את השווי למ"ר מבונה‪ ,‬הציג שמאי המשיבה נתונים רבים‪ ,‬עסקאות השוואה – מכרזי רמ"י‪ ,‬חילוץ‬
‫שווי הקרקע ממחירי מכירה של דירות ע"פ פרויקטים שונים מהסביבה‪ ,‬ושומות מכריעות‪ .‬להלן פירוט הנתונים‬
‫שהוצגו ע"י שמאי המשיבה ‪:‬‬
‫תוצאות מכרז רשות מקרקעי ישראל שלא במסגרת מחיר למשתכן ‪:‬‬
‫שווי‬ ‫מחיר כולל‬ ‫מחיר‬ ‫הוצאות‬ ‫שטח‬ ‫ייעוד‬ ‫שטח‬ ‫מס'‬ ‫מס'‬ ‫תאריך‬
‫קרקע‬ ‫פיתוח‬ ‫העסקה‬ ‫פיתוח ללא‬ ‫עיקרי‬ ‫המגרש‬ ‫מגרש‬ ‫יח"ד‬ ‫מגרש‬ ‫החלטה‬
‫ליח"ד‬ ‫ללא‬ ‫מע"מ‬ ‫ג‪/‬במ‪15/‬‬ ‫במ"ר‬
‫מע"מ‬ ‫(**)‬

‫‪118,420‬‬ ‫‪14,210,166‬‬ ‫‪4,777,777‬‬ ‫‪9,432,389‬‬ ‫‪14,998‬‬ ‫מגורים ג'‬ ‫‪11,653‬‬ ‫‪120‬‬ ‫‪100-101‬‬ ‫‪25/3/2015‬‬

‫‪119,622‬‬ ‫‪27,513,192‬‬ ‫‪8,280,000‬‬ ‫‪19,233,192‬‬ ‫‪35,672‬‬ ‫מגורים ו'‬ ‫‪23,469‬‬ ‫‪230‬‬ ‫‪126‬‬ ‫‪2/11/2014‬‬
‫הערות ‪:‬‬
‫‪ .1‬מציין שמאי המשיבה בחוות דעתו כי מכרזי רמ"י למגרשים בשכונה הצפון מזרחית (שלא‬
‫במסגרת מחיר למשתכן) נערכו בשנים ‪ 2014-2015‬וגילמו דחייה למימוש וחוסר ודאות לגבי‬
‫מועד מימוש הבנייה (סעיף ‪ 3.5.4‬בתוכנית ג‪ 12877‬הכתיב תנאים בנושא ביוב והעירייה נדרשה‬
‫ע"י משרד הבריאות גם לשדרג את המכון לטיהור שפכים‪-‬מט"ש‪ ,‬לטיפול שלישוני‪ ,‬בעוד‬
‫שהבעלות בקרקע עליה בנוי המט"ש היא בידי קיבוץ ראש הנקרה והוא נמנע מלחתום תקופה‬
‫ארוכה – עובדה שגרמה לחוסר ודאות לגבי מועד מימוש ותחילת הבנייה בשכונה) וזכויות‬
‫בנייה עודפות ליח"ד‪ ,‬כאשר מאז חלה עליית מחירים‪ ,‬הכל בהתייחס לתאריך הקובע לשומה‬
‫זו – ‪.24/02/2020‬‬
‫‪ .2‬יש להביא בחשבון כי התוכניות בשכונות המזרחיות בכלל‪ ,‬ותוכנית ג‪/‬נה‪/‬מק‪ 109 /‬למגרשים‬
‫הנדונים בפרט ‪ -‬מקנות זכויות בנייה מתוגברות לשימושים עיקריים ביחס למספר יח"ד‬
‫המורות‪.‬‬
‫כך שבמגרש מס' ‪ 101‬לדוגמה‪ ,‬מותרת בנייה בהיקף של ‪ 7,499‬מ"ר לשימושים עיקריים ב‪ 60 -‬יח"ד‪,‬‬
‫כאשר האמור מגלם שטח ממוצע ליח"ד של ‪ 125‬מ"ר עיקרי (לפני תוספת ממ"ד)‪ .‬משמע‪ ,‬התוכנית מקנה‬
‫זכויות עודפות ליח"ד אשר אינן תורמות לשווי ומכאן הצורך בבקשה להקלה בצפיפות כפי שקרה בפועל‪.‬‬
‫במגרש ‪ 126‬עד כה‪ ,‬לא מומשו כל זכויות הבנייה‪ ,‬אולם תבע"ית מדובר על שטח ממוצע ליח"ד של כ‪-‬‬
‫‪ 155‬מ"ר עיקרי (לפני תוספת ממ"ד)‪.‬‬

‫שומות מכריעות בשכונה הנידונה‪ ,‬בחלקה ‪101‬‬

‫שומה מכרעת מיום ‪ 11/5/2017‬סימוכין ‪ ,1709-2016‬שנערכה ע"י מר מוטי דיאמנט‪.‬‬
‫שומה מכרעת מיום ‪ ,11/5/2017‬סימוכין ‪ ,1710-2016‬שנערכה ע"י מר מוטי דיאמנט‪.‬‬
‫בהתאם לשומות המכריעות בשכונה (בתחום חלקה ‪ ,)101‬נקבע שווי למ"ר מבונה עיקרי למועד הקובע‬
‫בשומה ‪ ,9/5/2016‬בסך של ‪.₪ 2,100‬‬
‫מדובר במבני מגורים בני ‪ 8‬קומות מהקרקע‪ ,‬מעל חניון תת קרקעי‪.‬‬

‫חילוץ שווי מ"ר מבונה‬

‫עמ' ‪ 17‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫באמצעות בחינת נתוני הבנייה כולל מרתפי חנייה לפרויקט בנהרייה‪ ,‬תוך הסתמכות וחילוץ שווי למ"ר‬
‫מבונה מתוך נתוני מכירה של דירות בשכונה הנדונה (פרויקט חדיף וחב' אזורים)‪ ,‬ללא כל צורך‬
‫בהתאמות ומקדמים לשכונות סמוכות ו‪/‬או למועדים אחרים – שמטבעם מביאים לסטיות‪ ,‬ניתן לחלץ‬
‫שווי למ"ר מבונה (כולל מרתפי חניה) כדלקמן‪:‬‬
‫‪₪ 11,000‬‬ ‫שווי למ"ר ‪-‬‬
‫‪₪ 9,829‬‬ ‫בניכוי מע"מ ‪-‬‬
‫‪₪ 8,547‬‬ ‫בניכוי רווח יזמי ‪-‬‬
‫(‪₪ )5,700‬‬ ‫בניכוי עלויות בניה ‪-‬‬
‫‪₪ 2,475‬‬ ‫שווי למ"ר מבונה ‪-‬‬
‫לפיכך למען הזהירות בהתחשב במטרת השומה לצרכי מיסוי ובהתאם לעסקאות לעיל‪ ,‬תוך ביצוע‬
‫ההתאמות הנדרשות לתאריך הקובע‪ ,‬מיקום הנכס הנדון וייעדו ובהתחשב בשומות המכריעות של מר‬
‫מוטי דיאמנט במגרש סמוך מיום ‪ ,11/5/2017‬שווי למ"ר מבונה בממוצע לתאריך הקובע ‪( 26/3/2019‬יום‬
‫אישור ההקלות)‪ ,‬במקרקעין הנדונים‪ ,‬הינו בגבולות של כ‪ ₪ 2,100 -‬למ"ר מבונה‪.‬‬

‫שמאי המבקשת‬
‫שמאי המבקשת מבסס את השווי למ"ר קרקע מבונה‪ ,‬בהתאם לנתונים אשר הוצגו בשומות קודמות שלו בשכונה‬
‫זו בהן הגיע שווי למ"ר מבונה של ‪/₪ 1,044‬מ"ר‪.‬‬
‫תחשיב חילוץ שווי מ"ר קרקע מבונה מתוך תחשיב שמאי המבקש לגו"ח ‪:19592/167‬‬
‫‪/₪ 8,670‬למ"ר‬ ‫מחיר מכירה כולל מע"מ ‪-‬‬
‫‪/₪ 7,410‬מ"ר‬ ‫בניכוי ‪ 17%‬מע"מ ‪-‬‬
‫‪/₪ 6,444‬מ"ר‬ ‫בניכוי ‪ 15%‬רווח יזמי ‪-‬‬
‫‪/₪ 5,400‬מ"ר (‪)-‬‬ ‫הפחתת עלויות בניה ‪-‬‬
‫‪ / ₪ 1,044‬מ"ר‬ ‫שווי מ"ר קרקע מבונה ‪-‬‬

‫הכרעה‬
‫שמאי המשיבה הציג מסד נתונים רחב בשומתו ולהלן התייחסותי‪:‬‬
‫לגבי סעיף ‪ – 9.4.1.2‬תוצאות מכרז רשות מקרקעי ישראל שלא במסגרת מחיר למשתכן‬
‫לגבי מגרשים ‪ – 100-101‬מחיר העסקה בסך ‪ ₪ 14,210,166‬נכון לשנת ‪ 2015‬מתייחס ל‪ 2 -‬המגרשים ‪100‬‬
‫‪ 101 +‬לקיבולת בניה של ‪ 120‬יח"ד בשטח ממוצע של ‪ 125‬מ"ר עיקרי‪ .‬כלומר ‪/₪ 947‬מ"ר מבונה עיקרי‪,‬‬
‫בנטרול מקדם הדחייה ואי הוודאות ובהתאמה לזמן מתקבל ‪/₪ 1,200‬מ"ר‪.‬‬
‫לגבי מגרש ‪ – 126‬מחיר העסקה בסך ‪ ₪ 27,513,192‬נכון לשנת ‪ 2014‬מתייחס לקיבולת בניה של ‪230‬‬
‫יח"ד בשטח ממוצע של ‪ 155‬מ"ר עיקרי‪ .‬כלומר ‪/₪ 772‬מ"ר מבונה עיקרי‪ .‬בנטרול מקדם הדחייה ואי‬
‫הוודאות ובהתאמה לזמן מתקבל ‪/₪ 1,000‬מ"ר‪.‬‬

‫עמ' ‪ 18‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫לגבי סעיף ‪ - 9.4.1.3‬שומות מכריעות בתחום חלקה ‪ 101‬הסמוכה‬
‫בנהריה המזרחית נערכו ‪ 5‬שומות מכריעות‪ 2 ,‬שומות זהות של מר מוטי דיאמנט‪ ,‬שומה של מר עומר‬
‫סרחאן ו‪ 2 -‬שומות זהות של החתומה מטה‪:‬‬
‫שווי למ"ר מבונה‬ ‫שכונה‬ ‫חלקה‬ ‫גוש‬ ‫המועד הקובע‬ ‫שמאי‬
‫‪₪ 2,100‬‬ ‫צפון מזרחית‬ ‫‪26‬‬ ‫‪19593‬‬ ‫‪9/5/2016‬‬ ‫מוטי דיאמנט‬
‫‪₪ 950‬‬ ‫צפון מזרחית‬ ‫‪28‬‬ ‫‪19593‬‬ ‫‪8/1/2018‬‬ ‫עומר סרחאן‬
‫‪₪ 1,200‬‬ ‫צפון מזרחית‬ ‫‪167‬‬ ‫‪19592‬‬ ‫‪2/9/2020‬‬ ‫לילך בן פורת‬
‫שלשת השמאים יצאו מנתוני בסיס שונים‪ ,‬נקטו בגישות שונות ופירטו את שומותיהם בדרכים שונות‬
‫ולכן נוצרו הפערים בין השמאים‪.‬‬

‫לגבי סעיף ‪ - 9.3.1.8‬תחשיב החילוץ‪:‬‬

‫סה"כ‬ ‫מקדם‪ /‬עלות‬ ‫סעיף‬
‫‪₪ 10,800‬‬ ‫שווי מ"ר בנוי‬
‫‪₪ 9,231‬‬ ‫‪17%‬‬ ‫ניכוי מע"מ‬
‫‪₪ 8,027‬‬ ‫‪15%‬‬ ‫ניכוי יזמות‬
‫‪₪ 6,550‬‬ ‫עלות למ"ר בנוי‬
‫‪₪ 1,477‬‬ ‫נותר לקרקע‬

‫סיכום הממצאים‬
‫שמאי המשיבה מגיע למסקנה כי שווי מ"ר מבונה עיקרי הינו ‪.₪ 2,100‬‬
‫שמאי המבקשת מגיע למסקנה כי שווי מ"ר מבונה הינו ‪.₪ 1,044‬‬
‫להלן ריכוז הנתונים‪:‬‬
‫התייחסותי‬ ‫מקרקעין‬
‫מביא ל‪/₪ 947 -‬מ"ר מבונה עיקרי‪ .‬ובנטרול מקדם הדחייה ואי הוודאות‬ ‫מגרש ‪100-101‬‬
‫מתקבל ‪/₪ 1,200‬מ"ר‪.‬‬
‫מביא ל‪/₪ 772 -‬מ"ר מבונה עיקרי‪ .‬ובנטרול מקדם הדחייה ואי הוודאות‬ ‫מגרש ‪126‬‬
‫מתקבל ‪/₪ 1,000‬מ"ר‪.‬‬
‫בשכונה המזרחית‬ ‫שומות מכריעות‬
‫מוטי דיאמנט ‪/₪ 2,100 -‬מ"ר‬
‫עומר סרחאן ‪/₪ 950 -‬מ"ר‬
‫לילך בן פורת ‪/₪ 1,200 -‬מ"ר‬
‫‪/₪ 1,477‬מ"ר‬ ‫בגישת החילוץ‬

‫לאור הנתונים הנ"ל אני מעריכה את השווי למ"ר מבונה בשכונה למבנים עד ‪ 10‬קומות לפי ‪1,300‬‬
‫‪/₪‬מ"ר‪.‬‬

‫עמ' ‪ 19‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫‪ 9.7‬השבחה בגין הקלה בתוספת יח"ד‬

‫שמאי המשיבה‬
‫מהות ההשבחה‬
‫במקרה הנדון ההשבחה הינה בגין תוספת ‪ 2‬קומות וגובה מבנה‪ ,‬לניצול שטחי בנייה‪ ,‬בצמידות למרפסות‬
‫גג‪ .‬כאשר‪ ,‬ההקלה בקומות מאפשרת תכנון בכל בניין של ‪ 4‬יח"ד בקרקע ובקומה ראשונה‪ ,‬תכנון של ‪4‬‬
‫יח"ד לקומה טיפוסית (עד קומה ‪ 7‬כולל) ותכנון ‪ 2‬קומות עליונות בנסיגה כאשר בכ"א ‪ 2‬פנטהאוזים‪.‬‬
‫תכנון זהה‪ ,‬בהתייחס למס' יח"ד בקומה טיפוסית ול‪ 2 -‬קומות בנסיגה עבור ‪ 2‬פנטהאוזים בכל קומה‪,‬‬
‫אפשרי בעקבות ההקלה כאמור‪.‬‬
‫מקדם השוליות להקלה בצפיפות‬
‫מקדם השוליות יכול להיבחן רק מאזור נהריה ולא מאזורים אחרים כפי שעשה שמאי המבקשת‪.‬‬
‫ההשוואות שהוצגו ע"י שמאי המבקשת מקרית אתא או כפר יונה לא רלוונטיות‪.‬‬
‫בנהריה לרוב הדירות הינן בשטח ‪ 125‬מ"ר ומטה‪ .‬אין ביקוש לדירות גדולות‪ ,‬הביקוש הוא לדירות ‪3‬‬
‫חדרים‪.‬‬
‫בשומות מכריעות בשכונה שנערכו ע"י השמאי מוטי דיאמנט מיום ‪ 11/5/2017‬סימוכין ‪1709-2016‬‬
‫וסימוכין ‪ 1710-2016‬נקבע מקדם ציפות של ‪ ,0.25‬המגלם את עלויות ההתאמה ככל וקיימות‪.‬‬
‫עלות עודפת לחניון תת קרקעי‬
‫אין מקום לקזז עלויות עודפות בגין החניות המקורות מהטעמים הבאים‪:‬‬
‫‪ )1‬העלות העודפת הובאה בחשבון במרכיב קביעת מקדם השוליות‪ ,‬כפי שמציין זאת גם השמאי‬
‫המכריע מר מוטי דיאמנט בשומותיו בשכונה המזרחית‪.‬‬
‫‪ )2‬בהתאם להחלטת הועדה בפרויקט אושר מרתף חניה אחד תת קרקע ויתר החניות עיליות במפלס‬
‫קומת הקרקע‪ ,‬כך שעלות הבניה קטנה בהתאם‪.‬‬
‫תחשיב ההשבחה שמאי המשיבה‬
‫שטח עיקרי בממוצע ליח"ד‪ ,‬ב"מצב הקודם"‪:‬‬
‫‪ 104.4‬מ"ר‪/‬ליח"ד‬ ‫‪ 7,100.91‬מ"ר ‪ 68 /‬יח"ד =‬
‫שטח עיקרי בממוצע ליח"ד‪ ,‬ב"מצב החדש"‪:‬‬
‫‪ 98.6‬מ"ר‪/‬ליח"ד‬ ‫‪ 7,100.91‬מ"ר ‪ 72 /‬יח"ד =‬
‫השבחה בש"ח לתאריך הקובע‪ ,‬בגין תוספת של ‪ 4‬יח"ד (במעוגל)‪:‬‬
‫‪ 98.6‬מ"ר ‪ 4 X‬יח"ד ‪ ₪ 2,100 X‬למ"ר ‪₪ 207,000 = 0.25 X‬‬

‫שמאי המבקשת‬
‫מהות ההשבחה‬
‫הקלה בצפיפות – תוספת של ‪ 4‬יח"ד‪ .‬הפיכת שטחיים שוליים לשטחים עיקריים‪.‬‬
‫מקדם השוליות להקלה בצפיפות‬
‫את מקדם השוליות יש לאמוד לפי ‪ 20%‬וזאת בהתאם לשומות המכריעות הבאות‪:‬‬
‫‪ ‬בהתאם לשומה מכרעת מיום ‪ 20/3/2019‬בגו"ח ‪ – 8120/282‬כפר יונה‪ ,‬קבע השמאי המכריע מר‬
‫עאטף עאלם מקדם‪.0.2 :‬‬

‫עמ' ‪ 20‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫‪ ‬בהתאם לשומה מכרעת מיום ‪ 17/9/2013‬בגו"ח ‪ - 11019/127,128‬קרית אתא‪ ,‬קבע השמאי המכריע‬
‫מר אבישי זיו מקדם‪.0.2 :‬‬
‫עלות עודפת לחניון תת קרקעי‬
‫מכיוון שבמפלס קומת קרקע לא נותר שטח פנוי למטרת הקצאת מקומות חניה‪ ,‬הרי שתוספת יח"ד‬
‫תחייב הקצאת מקומות חניה בקומת חניון תת קרקעי אשר יש להגדילו‪.‬‬
‫עלות הרחבת החניון תת"ק למטרת הכלת מקומות החניה הנוספים כמו גם הוצאת נוספות ככל שישנן‬
‫המתחייבות מתוספת יח"ד‪ ,‬אמורה להיות מופחתת מההשבחה‪ ,‬בכדי לקבל ערך המשקף "השבחה נטו"‪.‬‬
‫שטח כל מקום חניה ברוטו כולל שטחי גישה ותימרון הינו ‪ 20‬מ"ר‪.‬‬
‫תחשיב הפחתת עלות ברחבת חניון תת"ק‪:‬‬
‫‪ 4‬חניות ‪ 20 X‬מ"ר ‪/₪ 2,045 X‬מ"ר = ‪₪ 163,600‬‬
‫עלות בניית מרתף חנייה‬
‫עפ"י נתוני פרק ‪ 4‬אומדני עלויות בניה בתי מגורים מחוברת דקל לחודש ‪ 3/2019‬עלות בניה למ"ר להקמת‬
‫שטח חניון תת קרקעי לרבות חפירה בבתים בגובה של ‪ 9-15‬קומות הינה בסך ‪ / ₪ 2,270‬מ"ר‪.‬‬
‫מכיוון שמדובר בהרחבת חניון תת"ק קיים‪ ,‬סובר שמאי המבקשת שיש להפחית מהערך הנ"ל ‪.10%‬‬
‫שמאי המבקשת קובע עלות בנייה להקמת שטח חניון תת קרקעי במגרש הנדון של ‪/₪ 2,045‬מ"ר‪.‬‬
‫תחשיב ההשבחה‬
‫תוספת ‪ 4‬יח"ד‪ 72 -‬יח"ד במקום ‪ 68‬יח"ד‪:‬‬
‫שטח עיקרי בממוצע לכ"א מיח"ד הנוספות‪ 7,100.91 :‬מ"ר ‪72 /‬יח"ד = ‪ 98.62‬מ"ר‬
‫‪₪ 82,370‬‬ ‫‪ 98.62‬מ"ר ‪ 4 X‬יח"ד ‪/ ₪ 1,044 X‬מ"ר ‪= 0.2 X‬‬ ‫השבחה‪:‬‬
‫‪₪ 163,600‬‬ ‫הפחתת עלות הרחבת חניון תת"ק‪ 4 :‬חניות ‪ 20 X‬מ"ר ‪ /₪ 2,045 X‬מ"ר =‬
‫אין‬ ‫השבחה‪:‬‬

‫הכרעה‬
‫מהות ההשבחה‬
‫הקלה בצפיפות – תוספת ‪ 4‬יח"ד ללא תוספת שטחי בניה מתבטאת בהפיכת שטחים שוליים לשטחים‬
‫אינטנסיביים‪.‬‬
‫מקדם השוליות להקלה בצפיפות‬
‫תוספת ‪ 12‬יח"ד ללא תוספת שטחי בניה מתבטאת בהפיכת שטחים שוליים לשטחים אינטנסיביים‪.‬‬
‫במצב הקודם ניתן היה לבנות ‪ 68‬יח"ד בשטח עיקרי של ‪ 7,111‬מ"ר == > שטח עיקרי ליח"ד כ‪105 -‬‬
‫מ"ר בתוספת ממ"ד מתקבל ‪ 121‬מ"ר‪.‬‬
‫במצב החדש מבוקש לבנות ‪ 72‬יח"ד בשטח עיקרי של ‪ 7,101‬מ"ר == > שטח עיקרי ליח"ד כ‪ 99 -‬מ"ר‬
‫בתוספת ממ"ד מתקבל ‪ 115‬מ"ר‪.‬‬
‫אני דוחה את טענת שמאי המשיבה בדבר העדר ביקוש באזור לדירות גדולות‪ ,‬טענה זו לא מתיישבת עם‬
‫הנתונים שבחנתי‪ .‬בבדיקה שערכתי נמצא כי בשנה האחרונה נמכרו ‪ 920‬דירות חדשות בנהריה לפי‬
‫הפילוח הבא‪:‬‬

‫עמ' ‪ 21‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫באחוזים‬ ‫סה"כ‬ ‫כמות הדירות‬ ‫שטח הדירה במ"ר‬
‫עד‬ ‫מ‪-‬‬
‫‪37‬‬ ‫‪80‬‬
‫‪46%‬‬ ‫‪425‬‬ ‫‪105‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪81‬‬
‫‪283‬‬ ‫‪120‬‬ ‫‪101‬‬
‫‪14%‬‬ ‫‪130‬‬ ‫‪130‬‬ ‫‪125‬‬ ‫‪121‬‬
‫‪40%‬‬ ‫‪365‬‬ ‫‪321‬‬ ‫‪150‬‬ ‫‪126‬‬
‫‪44‬‬ ‫מעלה‬ ‫‪151‬‬
‫‪100%‬‬ ‫‪920‬‬ ‫‪920‬‬ ‫סה"כ‬
‫ניכר כי מעל ‪ 54%‬מהדירות החדשות שנמכרו הינן בשטח של ‪ 121‬מ"ר ומעלה‪ ,‬ומעל ‪ 40%‬מכלל הדירות‬
‫החדשות שנמכרו הינן בשטח של מעל ל‪ 125 -‬מ"ר‪.‬‬
‫בשומות המכריעות הבאות ניתנו מקדמי השוליות כדלקמן‪:‬‬
‫עלויות עודפות‬ ‫מקדם‬ ‫שטח דירה‬ ‫שטח דירה‬ ‫גוש‬ ‫עיר‬ ‫תאריך הוצ'‬ ‫שמאי‬
‫שוליות‬ ‫מצב קודם‬ ‫מצב חדש‬ ‫השומה‬ ‫מכריע‬
‫(במ"ר)‬ ‫(במ"ר)‬
‫הפחיתה עלויות‬ ‫נורית‬
‫נוספות (חניה ‪+‬‬ ‫‪0.20‬‬ ‫‪ + 129‬ממ"ד‬ ‫‪ + 100‬ממ"ד‬ ‫‪10916/16‬‬ ‫חיפה‬ ‫‪22/1/2018‬‬ ‫ג'רבי‬
‫חדרים רטובים)‬
‫הפחית עלויות‬ ‫עומר‬
‫נוספות (חניה ‪+‬‬ ‫‪0.50‬‬ ‫‪ + 147‬ממ"ד‬ ‫‪ + 114‬ממ"ד‬ ‫‪19593/28‬‬ ‫נהריה‬ ‫‪7/3/2019‬‬ ‫סרחאן‬
‫חדרים רטובים)‬
‫לא הפחית‬ ‫מוטי‬
‫עלויות עודפות‬ ‫‪0.25‬‬ ‫‪ + 125‬ממ"ד‬ ‫‪ + 101‬ממ"ד‬ ‫‪19593/26‬‬ ‫נהריה‬ ‫‪11/5/2017‬‬ ‫דיאמנט‬
‫הפחית עלויות‬ ‫אבישי‬
‫נוספות (חניה ‪+‬‬ ‫‪0.30‬‬ ‫‪ + 120‬ממ"ד‬ ‫‪ + 99‬ממ"ד‬ ‫‪18043/219‬‬ ‫עכו‬ ‫‪2/2/2020‬‬ ‫זיו‬
‫חדרים רטובים)‬
‫לא הפחית‬ ‫מוטי‬
‫עלויות עודפות‬ ‫‪0.20‬‬ ‫‪ + 120‬ממ"ד‬ ‫‪ + 97‬ממ"ד‬ ‫‪18949/46‬‬ ‫עכו‬ ‫‪29/3/2020‬‬ ‫דיאמנט‬
‫לא הפחית‬ ‫קרית‬ ‫עאטף‬
‫עלויות עודפות‬ ‫‪0.20‬‬ ‫‪ + 129‬ממ"ד‬ ‫‪ + 122‬ממ"ד‬ ‫‪10259/7‬‬ ‫אתא‬ ‫‪29/6/2016‬‬ ‫עאלם‬
‫מקדם השוליות הינו פונ' של הפרש שטח הדירה ב‪ 2 -‬המצבים ומיקום הדירה ברחבי הארץ (פונ' של‬
‫אזורי ביקוש לדירות גדולות)‪ .‬ככל ששטח הדירה גדול יותר מקדם השוליות גבוה יותר‪ .‬מקדם השוליות‬
‫בפער בין דירת ‪ 100‬מ"ר ל‪ -‬דירת ‪ 130‬מ"ר יהיה גבוה יותר ממקדם השוליות בפער בין ‪ 100‬ל‪ 115 -‬ונמוך‬
‫יותר מהפער בין ‪ 100‬מ"ר ל‪ 150 -‬מ"ר‪.‬‬
‫בשומתי המכרעת בגו"ח ‪ 19592/167‬קבעתי מקדם ‪ 0.2‬להפרש שטח הדירה מ‪ 114 -‬ל‪ 128 -‬מ"ר פלדלת‪.‬‬
‫בשומתי המכרעת בגו"ח ‪ 21209/13,14‬קבעתי מקדם ‪ 0.25‬להפרש שטח הדירה מ‪ 111 -‬ל‪ 144 -‬פלדלת‪.‬‬
‫ובהתאמה למקרה הנדון לפער שבין ‪ 115‬ל‪ 121 -‬מ"ר פלדלת אני מקבלת את המקדם שקבע שמאי‬
‫המבקשת ‪.0.2 -‬‬

‫עלויות הרחבת החניון‬

‫שמאי המבקשת הפחית את עלות החניות שנוספו לפרויקט‪ ,‬ולא את העלות העודפת של החניות שנוספו‬
‫לפרויקט‪.‬‬
‫כאשר בוחנים את ההשבחה ע"י הפרש הפדיון שנוסף כתוצאה מתוספת הדירות‪ ,‬אזי יש מקום להפחית‬
‫במקביל גם את הפרש ההוצאות שנוספו כתוצאה מתוספת הדירות (עלות עודפת לדירה‪ ,‬חניות וכו') ואז‬

‫עמ' ‪ 22‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫להגיע להשבחה‪ .‬אולם במקרה זה בו בוחנים את ההשבחה רק עבור תוספת שווי למרכיב הקרקע הרי‬
‫שהוא פועל יוצא של הכנסות והוצאות ולכן אין מקום להפחית שוב את ההוצאה המלאה בגין החניות‬
‫הנוספות‪.‬‬
‫להבדיל מעלות החניות הנוספות שאין להפחיתה (לדעתי)‪ ,‬יש להפחית מההשבחה את העלות העודפת‬
‫של החניה (אם קיימת)‪ .‬עלות עודפת לחניה מתקבלת במקומות בהם עלות החניה גבוהה משוויה‪ .‬מכיוון‬
‫שכל תוספת יח"ד מחייבת חובת בניית מקום חניה אז עבור כל תוספת דירה מתקבל נטל כלכלי על היזם‬
‫בגובה ההפרש בין עלות החניה לשווי החניה‪ ,‬את הנטל הזה יש להפחית מההשבחה‪.‬‬
‫בהתאם לברור שערכתי עם מקדמי המכירות של פרויקטים המשווקים כיום בשכונה הצפון מזרחית‬
‫וגם בפרויקט הנישום נמצא כי חניה חיצונית מוצעת למכירה במחיר של ‪ + ₪ 30,000‬מע"מ וחניה תת‬
‫קרקעית מוצעת למכירה במחיר של ‪ + ₪ 40,000‬מע"מ‪.‬‬
‫‪₪ 40,000‬‬ ‫לפיכך שווי חניה תת קרקעית בשוק החופשי הינו ‪-‬‬
‫‪₪ 160,000‬‬ ‫סה"כ שווי תוספת ‪ 4‬חניות – ‪ 4 X ₪ 40,000‬יח"ד =‬
‫‪- ₪ 180,874‬‬ ‫בהפחתת עלויות בניית החניה‪- 1‬‬
‫‪- ₪ 20,874‬‬ ‫== > עלות עודפת של החניות ‪-‬‬
‫תחשיב ההשבחה‪:‬‬
‫‪ 98.62‬מ"ר‬ ‫שטח עיקרי בממוצע לכ"א מיח"ד הנוספות‪ 7,100.88/72 :‬מ"ר =‬
‫‪₪ 102,564‬‬ ‫‪ 98.62‬מ"ר ‪ 4 X‬יח"ד ‪/₪ 1,300 X‬מ"ר ‪= 0.2 X‬‬ ‫השבחה‪:‬‬
‫‪- ₪ 20,874‬‬ ‫בהפחתת עלות עודפת לחניה ‪-‬‬
‫‪₪ 81,690‬‬ ‫השבחה ‪-‬‬

‫‪ 9.8‬השבחה בגין הקלה בקומות‬

‫שמאי המשיבה‬
‫מהות ההשבחה‪:‬‬
‫הקלה בקומות‪ ,‬מאפשרת שיפור תכנון הבניין‪ ,‬מהווה שיפור ארכיטקטוני‪ ,‬גמישות בתכנון‪ ,‬צמצום מס'‬
‫יח"ד לקומה וקומות אחרונות בנסיגה ‪ -‬קומות מיוחדות‪ ,‬מרחיבה את תחום המגרש האפקטיבי‬
‫המשמש לבנייה ומאפשרת קומות נוספות שממוקמות גבוה ביחס לסביבתן וזוכות לפרטיות מלאה‬
‫בנוסף ההקלה בקומות מיטיבה עם יתר הקומות ותכנון המבנה בכל הקשור למס' יח"ד בקומה ויכולת‬
‫פיזור מיטבית של שטחי הבנייה והמרפסות לניצול בפרויקט‪.‬‬

‫‪ 1‬מקובלת עלי קביעתו של שמאי המבקשת כי השטח הממוצע לחניה נוספת הינו ‪ 20‬מ"ר‪.‬‬
‫עלות בניה ל‪ 4 -‬חניות ‪ 20 X‬מ"ר ‪/₪ 2,270 X‬מ"ר ‪( 1.2 X 0.83 X‬העמסת עקיפות) = ‪₪ 180,873.6‬‬

‫עמ' ‪ 23‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫ההקלה בקומות בשני המבנים בתחום המגרש (‪ 10‬קומות במקום ‪ 8‬קומות מהקרקע) מאפשרת תכנון‬
‫בכל בניין של ‪ 4‬יח"ד בקרקע ובקומה ראשונה תכנון של ‪ 4‬יח"ד לקומה טיפוסית (עד קומה ‪ 7‬כולל)‬
‫ותכנון ‪ 2‬קומות עליונות בנסיגה כאשר בכ"א ‪ 2‬פנטהאוזים‪.‬‬
‫תכנון זה‪ ,‬בהתייחס למס' יח"ד בקומה טיפוסית ול‪ 2 -‬קומות בנסיגה עבור ‪ 2‬פנטהאוזים בכל קומה‪,‬‬
‫אפשרי בעקבות ההקלה כאמור‪.‬‬
‫מקדם תוספת קומה‬
‫לצורך קביעת מקדם ההקלה בתוספת קומות‪ ,‬התבסס שמאי המשיבה על מספר שומות מכריעות‬
‫בנהריה‪.‬‬
‫‪ ‬הכרעתה של הגב' דורית פריאל כשמאית מכריעה מיום ‪ ,3/1/2010‬בנכס ברח' גולומוב ‪ 2‬נהריה‪ ,‬בה‬
‫היא קובעת מקדם ‪ 0.15‬עבור הקומה העליונה (קומה אחרונה עם יח"ד אחת‪ 4 ,‬כיווני אוויר ומרפסת‬
‫גג)‪ .‬מקדם זה הוכפל הן עבור השטח העיקרי והן עבור שטח המרפסות‪.‬‬
‫‪ ‬באופן דומה‪ ,‬השמאי המכריע מר יצחק ברמן בשומתו מיום ‪ ,17/7/2013‬לנכס ברחוב חניתה ‪8‬‬
‫בנהריה (‪ ,)18165/133‬קיבל את דעתי בסוגיה הרלוונטית למקרה זה וקבע בין השאר כי מקדם של‬
‫‪ 1.25‬לשטחים לניצול בקומה עליונה‪ ,‬כיחידה בודדת בקומה‪ ,‬עם ‪ 4‬כיווני אוויר‪ ,‬קומה גבוהה ביחס‬
‫לסביבה הקרובה‪ ,‬עם מרפסת גג‪ ,‬הינו מקדם נכון וראוי‪.‬‬
‫מאחר ומדובר בבנייה בקומות עליונות ביחס לסביבה‪ ,‬עם ‪ 3‬כיווני אוויר ופרטיות מלאה‪ ,‬שמאי המשיבה‬
‫מוצא לנכון לחשב השבחה בגין מרכיב הקומה‪ ,‬בהתאם לשיטה שנקבעה בשומתה מכריעה של גב' דורית‬
‫פריאל ברחוב גולומב ‪ , 2‬לשטחים אקוויוולנטיים ‪:‬‬
‫מקדם הפחתה לקומה‬ ‫קומה‬
‫‪15%‬‬ ‫‪9‬‬
‫‪10%‬‬ ‫‪8‬‬
‫במכתב התגובה לשומה האחרת‪ ,‬הדגיש כי מקדם הפחתה בשיעור ‪ 5%‬כפי שהוכרעה בשומתי המכרעת‬
‫שבשכונה במגרשים ‪ ,157-159‬בגו"ח ‪ 19592/66‬מיום ‪ ,02/09/2020‬נמוך מאד ולהלן ההסבר‪:‬‬
‫"בהתאם לשומה המכרעת שלך במגרשים ‪ 157-159‬בשכונה הנדונה‪ ,‬קבעת כי‬
‫מקדם ההקלה בקומה הינו ‪ ,5%‬שיחושב הן על השטח העיקרי והן על שטח‬
‫מרפסת הגג‪.‬‬
‫אם ניקח לדוגמא‪ ,‬מהפרויקט הנדון במגרש מס' ‪- 2‬‬
‫יש ‪ 2‬פנטהאוזים זהים בכל מבנה‪ ,‬כאשר שטחו של כל פנטהאוז בקומה ‪,19‬‬
‫הינו‪ 167 :‬מ"ר עיקרי ‪ 38.8 +‬מ"ר מרפסת גג = ‪ 205.8‬מ"ר‬
‫ההשבחה‪:‬‬
‫‪ 205.8‬מ"ר ‪( 0.05 X‬לשיטתך) ‪( ₪ 1,200 X‬שווי למ"ר לשיטתך) = ‪₪ 12,348‬‬
‫גם אם אתאים את השווי למ"ר מבונה שאני טוען לו‪ ,‬קרי ‪ ₪ 2,100‬למ"ר מבונה‪,‬‬
‫עם מקדם ‪ ,5%‬ההשבחה תהיה ע"ס כ‪ ₪ 21,000 -‬בלבד‪.‬‬
‫לצורך ההקצנה‪ ,‬גם אם "נתעלם" מכל ההשבחה שמגולמת ביתר הקומות‬
‫במבנה (והיא אינה מבוטלת כלל וכלל)‪ ,‬הרי ברור כי אפילו בדירה רגילה של‬
‫‪ 4‬או ‪ 5‬חדרים‪ ,‬עליה בקומה תתומחר בכ‪.₪ 20,000-‬‬

‫עמ' ‪ 24‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫לכן המקדמים של הגב' דורית פריאל ושל מר יצחק ברמן תואמים יותר למקרה‬
‫הנדון בעיר נהריה ואבקש שתבחני ותשקלי נושא זה מחדש וכמובן שעל כל‬
‫מקרה להיבחן מחדש"‪.‬‬
‫תחשיב ההשבחה‬
‫‪ 254.13‬מ"ר ‪ 2 X‬מבנים = ‪ 508.26‬מ"ר ‪.‬‬ ‫שטח עיקרי למגורים מבוקש בקומה ‪- 9‬‬
‫‪ 4‬יח' פנטהאוז‪ 2 ,‬פנטהאוזים זהים בכל מבנה‪.‬‬
‫‪ 2‬יחידות בקומה‪ ,‬במקום ‪ 4‬יח"ד טיפוסית‪.‬‬
‫מרפסות גג – ‪ 171.6‬מ"ר (‪ 42.9‬מ"ר ליחידה)‪.‬‬
‫‪ 314.76‬מ"ר ‪ 2 X‬מבנים = ‪ 629.52‬מ"ר ‪.‬‬ ‫שטח עיקרי למגורים מבוקש בקומה ‪- 8‬‬
‫‪ 4‬יח' פנטהאוז‪ 2 ,‬פנטהאוזים זהים בכל מבנה‪.‬‬
‫‪ 2‬יחידות בקומה‪ ,‬במקום ‪ 4‬יח"ד טיפוסית‪.‬‬
‫מרפסות גג – ‪ 257.2‬מ"ר (‪ 64.3‬מ"ר ליחידה)‪.‬‬
‫כאמור‪ ,‬מעיון בבקשה להיתר הנדונה‪ ,‬ניתן לראות כי בקומה האחרונה (קומה ‪ )9‬המהווה קומה גבוהה‬
‫ביחס לסביבה הקרובה‪ ,‬מבוקש לבנייה ‪ 2‬פנטהאוזים בלבד למבנה ובסה"כ ‪ 4‬פנטהאוזים‪.‬‬
‫משמע‪ 2 ,‬פנטהאוזים בקומה (במקום ‪ 4‬יח"ד בקומה טיפוסית)‪ ,‬המהווה פנטהאוזים בקומה אחרונה‪,‬‬
‫עם מרפסת גג מוגדלות‪.‬‬
‫‪ 4‬פנטהאוזים (‪ 2‬פנטהאוזים למבנה) בשטחים זהים כדלקמן‪:‬‬
‫כל דירה בשטח ‪ 137.8‬מ"ר פלדלת‪ ,‬עם מרפסת גג בשטח ‪ 42.9‬מ"ר‪.‬‬
‫כאשר בתכנון המוצג‪ 4 ,‬הדירות בקומה ‪ 9‬נהנות מ‪ 3 -‬כיווני אוויר עם פרטיות מלאה‪.‬‬
‫הקומה הלפני אחרונה שאושרה בהקלה (קומה ‪ ,)8‬כוללת ‪ 2‬פנטהאוזים בלבד למבנה ובסה"כ ‪4‬‬
‫פנטהאוזים‪.‬‬
‫משמע ‪ 2‬פנטהאוזים בקומה במקום ‪ 4‬יח"ד בקומה טיפוסית‪ ,‬המהווה פנטהאוזים בקומה לפני אחרונה‪,‬‬
‫עם מרפסות גג מוגדלות‪.‬‬
‫‪ 4‬פנטהאוזים (‪ 2‬פנטהאוזים למבנה) בשטחים זהים כדלקמן‪:‬‬
‫כל דירה בשטח ‪ 168.2‬מ"ר פלדלת‪ ,‬עם מרפסת גג בשטח ‪ 64.3‬מ"ר‪.‬‬
‫כאשר בתכנון המוצג‪ 4 ,‬הדירות בקומה ‪ 8‬נהנות מ‪ 3 -‬כיווני אוויר עם פרטיות מלאה‪.‬‬
‫מאחר ומדובר בבנייה בקומות עליונות ביחס לסביבה‪ ,‬עם ‪ 3‬כיווני אוויר ופרטיות מלאה‪ ,‬אני מוצא‬
‫לנכון לחשב השבחה בגין מרכיב הקומה‪ ,‬לשטחים אקוויוולנטיים בקומה כדלקמן‪:‬‬

‫שטח אקוו'‬ ‫מקדם‬ ‫שטח במ"ר‬ ‫תיאור‬

‫‪76.2‬‬ ‫‪0.15‬‬ ‫‪508.26‬‬ ‫שטח עיקרי מבוקש לניצול בקומה ‪9‬‬
‫‪25.7‬‬ ‫‪0.15‬‬ ‫‪171.6‬‬ ‫שטח מרפסות גג בקומה ‪9‬‬
‫‪62.9‬‬ ‫‪0.1‬‬ ‫‪629.52‬‬ ‫שטח עיקרי מבוקש לניצול בקומה ‪8‬‬
‫‪25.7‬‬ ‫‪0.1‬‬ ‫‪257.2‬‬ ‫שטח מרפסות גג בקומה ‪8‬‬
‫‪ 190.5‬מ"ר אקו'‬
‫‪/₪ 2,100‬מ"ר‬ ‫שווי קרקע למ"ר מבונה‬

‫עמ' ‪ 25‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫שטח אקוו'‬ ‫מקדם‬ ‫שטח במ"ר‬ ‫תיאור‬
‫‪₪ 400,000‬‬ ‫ההשבחה‬
‫‪₪ 200,000‬‬ ‫היטל השבחה‬

‫שמאי המבקשת‬
‫מקדם תוספת קומה‬
‫שמאי המבקשת קבע מקדם לתוספת קומה בהתאם לשומתו המכרעת של עאלם עאטף מיום ‪20.03.2019‬‬
‫בגו"ח ‪ – 8120/282‬כפר יונה ‪ ,‬שם נקבע מקדם של ‪ 2%‬לקומה דהיינו ‪ 2 X 0.02‬קומות = ‪0.04‬‬

‫תחשיב ההשבחה‬
‫שטח עיקרי בקומות שאושרו כהקלה‪:‬‬
‫‪ 1,137.78‬מ"ר‬ ‫‪ 508.26‬מ"ר (ק‪ 629.52 + )9/‬מ"ר (ק‪= )8/‬‬
‫‪₪ 47,513‬‬ ‫השבחה‪ 1,137.78 :‬מ"ר ‪/₪ 1,044 X‬מ"ר ‪( 0.04 X‬מקדם) =‬
‫‪₪ 47,500‬‬ ‫במעוגל ‪:‬‬

‫הכרעה‬
‫מהות ההשבחה‬
‫בהינתן הקלה בקומה‪ ,‬ההשבחה היא לא רק בגין גובה הדירה במבנה אלא גם בגין ההשפעות החיוביות‬
‫הנוספות על שאר הפרויקט‪ ,‬כגון שיפור תכנון‪ ,‬פריסה נכונה יותר של דירות במבנה‪ ,‬מס' כיווני אויר‬
‫לדירה‪ ,‬מס' דירות בקומה וכו'‪ .‬לכן אני מסכימה עם שמאי הוועדה כי את ההשבחה יש לראות במכלול‬
‫של כל המבנה‪.‬‬

‫מקדם ההקלה בקומה‬

‫המחלקות בין הצדדים הינה לגבי מקדם ההקלה‪ 0.15 ,‬לפי שמאי המשיבה לעומת ‪ 0.02‬לקומה לפי‬
‫שמאי המבקשת‪.‬‬
‫לצורך בחינת הסוגייה בדבר המקדם הראוי‪ ,‬בררתי עם אנשי המכירות של הפרויקטים השונים בשכונה‪,‬‬
‫בדקתי את המקדמים שנקבעו ע"י שמאים מכריעים אחרים בצפון‪ ,‬סקרתי את כל העסקאות בשכונה‬
‫ובחנתי את ממוצע השווי למ"ר בנוי לכל קומה וקומה בנפרד‪:‬‬
‫ולהלן הממצאים‪:‬‬
‫א‪ .‬בשיחה עם אנשי מכירות של הפרויקט נמסר לי כי עבור כל קומה במבנים בני ‪ 19‬קומות החל‬
‫מהקומה ה‪ 13 -‬מוסיפים ‪/₪ 10,000‬דירה‪ ,‬ובמבנים בני ‪ 9‬קומות החל מהקומה ה‪ 6 -‬מוסיפים ‪10,000‬‬
‫‪/₪‬דירה‪.‬‬
‫ב‪ .‬בשומות מכריעות הבאות ניתנו מקדמי השווי לתוספת קומה כדלקמן‪:‬‬
‫מקדם‬ ‫קומה‬ ‫השטח שחויב‬ ‫גוש‬ ‫עיר‬ ‫תאריך‬ ‫שמאי‬
‫קומה‬ ‫בהשבחה‬ ‫מכריע הוצ'‬
‫השומה‬
‫‪0.0465‬‬ ‫קומה ‪19‬‬ ‫הקומות‬ ‫‪10916/16‬‬ ‫‪ 22/1/2018‬חיפה‬ ‫נורית‬
‫‪0.0947‬‬ ‫קומה ‪20‬‬ ‫האחרונות‬ ‫ג'רבי‬
‫עמ' ‪ 26‬מתוך ‪32‬‬
‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫מקדם‬ ‫קומה‬ ‫השטח שחויב‬ ‫גוש‬ ‫עיר‬ ‫תאריך‬ ‫שמאי‬
‫קומה‬ ‫בהשבחה‬ ‫הוצ'‬ ‫מכריע‬
‫השומה‬
‫‪0.05‬‬ ‫קומה ‪7‬‬ ‫הקומה‬ ‫נהריה ‪19593/28‬‬ ‫‪7/3/2019‬‬ ‫עומר‬
‫האחרונה‬ ‫סרחאן‬
‫‪= 0.9X0.1‬‬ ‫‪ 25‬במקום ‪20‬‬ ‫הקומות‬ ‫‪18043/219‬‬ ‫עכו‬ ‫‪2/2/2020‬‬ ‫אבישי‬
‫‪0.09‬‬ ‫‪ 31‬במקום ‪26‬‬ ‫האחרונות‬ ‫זיו‬
‫קרית‬
‫‪0.05‬‬ ‫‪6 ,5 ,4‬‬ ‫הקומות‬ ‫‪10259/7‬‬ ‫‪ 29/6/2016‬אתא‬ ‫עאטף‬
‫לקומה‬ ‫האחרונות‬ ‫עאלם‬
‫ג‪ .‬מסקירת נתוני העסקאות שבחנתי בשכונה‪ ,‬נמצא כי שווי ‪ 1‬מ"ר בנוי ממוצע הינו ‪.₪ 11,015‬‬
‫בבדיקה שערכתי נמצאו הממצאים הבאים‪:‬‬
‫הערה‬ ‫אחוז ביחס לממוצע‬ ‫‪2‬‬ ‫שווי למ"ר ב‪₪ -‬‬ ‫קומה‬
‫‪90%‬‬ ‫‪9,917‬‬ ‫קרקע‬
‫‪98%‬‬ ‫‪10,789‬‬ ‫‪1‬‬
‫‪96%‬‬ ‫‪10,537‬‬ ‫‪2‬‬
‫‪97%‬‬ ‫‪10,673‬‬ ‫‪3‬‬
‫‪96%‬‬ ‫‪10,592‬‬ ‫‪4‬‬
‫‪97%‬‬ ‫‪10,664‬‬ ‫‪5‬‬
‫‪96%‬‬ ‫‪10,530‬‬ ‫‪6‬‬
‫‪100%‬‬ ‫‪10,959‬‬ ‫‪7‬‬
‫‪100%‬‬ ‫‪10,966‬‬ ‫‪8‬‬
‫מרבית העסקאות בקומה אחרונה‬
‫במבנים בני ‪ 9‬קומות‪( .‬דירות‬ ‫‪9‬‬
‫פנטהאוז)‪.‬‬ ‫‪105%‬‬ ‫‪11,581‬‬
‫‪99%‬‬ ‫‪10,837‬‬ ‫‪10‬‬
‫‪99%‬‬ ‫‪10,865‬‬ ‫‪11‬‬
‫‪102%‬‬ ‫‪11,175‬‬ ‫‪12‬‬
‫‪103%‬‬ ‫‪11,323‬‬ ‫‪13‬‬
‫‪101%‬‬ ‫‪11,094‬‬ ‫‪14‬‬
‫‪103%‬‬ ‫‪11,357‬‬ ‫‪15‬‬
‫(דירות‬ ‫במבנה‪.‬‬ ‫קומה אחרונה‬
‫פנטהאוז)‪.‬‬ ‫‪111%‬‬ ‫‪12,220‬‬ ‫‪16‬‬

‫‪11,015‬‬ ‫ממוצע‬
‫ניתן לראות כי השפעת הקומה על המחיר הינה של ‪ 1%‬לקומה (בממוצע)‪.‬‬

‫‪ 2‬לאחר נטרול השפעתן של מרפסת גדולה מרפסות גג או חצר‪.‬‬

‫עמ' ‪ 27‬מתוך ‪32‬‬
‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫הדירות בקומה האחרונה גבוהות מהדירות שבקומה מתחתיהן ביותר מ‪ 1% -‬בשל היותן בקומה‬
‫האחרונה (לא משנה מספר הקומה)‪ .‬אולם אין לייחס את תוספת השווי להקלה‪ ,‬שכן גם ללא ההקלה‬
‫הדירות בקומה האחרונה היו גבוהות ביותר מאחוז מהדירות שמתחתיהן‪ .‬כמו גם אין לייחס את‬
‫תוספת השווי להקלה בשל היותן דירות פנטהאוז‪ ,‬שכן גם ללא ההקלה הדירות בקומה האחרונה‬
‫היו דירות פנטהאוז‪.‬‬
‫לסיכום‬
‫כל מ"ר בנוי שנוסף לקומה ה‪ 8 -‬מקורו מכל אחת מהקומות קרקע עד ‪ – 7‬כלומר עליה של ‪4.5%‬‬
‫בממוצע‪.3‬‬
‫כל מ"ר בנוי שנוסף לקומה ה‪ 9 -‬מקורו מכל אחת מהקומות קרקע עד ‪ – 7‬כלומר עליה של ‪5.5%‬‬
‫בממוצע‪.4‬‬

‫תחשיב ההשבחה‪:‬‬
‫הצדדים מסכימים כי את ההשבחה יש לערוך עבור הדירות בקומות עליונות‪.‬‬
‫בעוד ששמאי המשיבה ערך את ההשבחה הן עבור השטח העיקרי והן עבור שטח המרפסת‪ ,‬שמאי‬
‫מבקשת ערך את ההשבחה עבור השטח העיקרי בלבד‪.‬‬
‫לדעתי היה מקום לערוך את ההשבחה גם עבור המרפסת אולם לפי שטחה האקו' ולא שטחה המלא‪.‬‬
‫תחשיב ההשבחה‪:‬‬
‫מקדם הקלה שטח אקו'‬ ‫מקדם‬ ‫שטח‬ ‫תיאור‬
‫בקומה‬ ‫במ"ר‬
‫‪ 27.95‬מ"ר‬ ‫‪5.5%‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪508.26‬‬ ‫שטח עיקרי מבוקש לניצול בקומה ‪9‬‬
‫‪ 1.89‬מ"ר‬ ‫‪5.5%‬‬ ‫‪0.2‬‬ ‫‪171.6‬‬ ‫שטח מרפסות גג בקומה ‪9‬‬
‫‪ 28.33‬מ"ר‬ ‫‪4.5%‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪629.52‬‬ ‫שטח עיקרי מבוקש לניצול בקומה ‪8‬‬
‫‪ 2.31‬מ"ר‬ ‫‪4.5%‬‬ ‫‪0.2‬‬ ‫‪257.2‬‬ ‫שטח מרפסות גג בקומה ‪8‬‬
‫‪ 60.49‬מ"ר‬ ‫סה"כ‬
‫‪/₪ 1,300‬מ"ר‬ ‫שווי קרקע למ"ר מבונה‬
‫‪₪ 78,637‬‬ ‫ההשבחה‬

‫‪ 3‬מקומה ‪ 7‬תוספת של ‪ ,1%‬מקומה ‪ 6‬תוספת של ‪ ,2%‬מקומה ‪ 5‬תוספת של ‪ .....3%‬מקומת הקרקע תוספת של ‪ ,8%‬ובממוצע תוספת של ‪.4.5%‬‬
‫‪ 4‬מקומה ‪ 7‬תוספת של ‪ ,2%‬מקומה ‪ 6‬תוספת של ‪ ,3%‬מקומה ‪ 5‬תוספת של ‪ .....4%‬מקומת הקרקע תוספת של ‪ ,9%‬ובממוצע תוספת של ‪.5.5%‬‬
‫עמ' ‪ 28‬מתוך ‪32‬‬
‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫‪ .10‬הכרעה‬
‫לאור האמור לעיל בהתחשב בגודל הנכס‪ ,‬מיקומו‪ ,‬יעוד בתוכניות השונות‪ ,‬ובשים לב למחירי המקרקעין בסביבה ולהתאמות‬
‫המתבקשות‪ ,‬הנני מעריכה את השבחה בנכס שבנדון בגין ההקלות בדרך של היתר בניה כדלקמן‪:‬‬

‫היטל השבחה‬ ‫השבחה‬ ‫המועד הקובע‬ ‫תוכנית‬

‫‪₪ 40,845‬‬ ‫‪₪ 81,690‬‬ ‫‪6/4/2020‬‬ ‫השבחה בגין אישור הקלה בצפיפות‬
‫(‪ 72‬יח"ד במקום ‪ 68‬יח"ד)‬
‫‪₪ 39,318‬‬ ‫‪₪ 78,637‬‬ ‫‪6/4/2020‬‬ ‫השבחה בגין אישור הקלה בקומות‬
‫(‪ 10‬קומות במקום ‪ 8‬קומות מקומת הקרקע)‬

‫היטל ההשבחה יוצמד מהמועד הקובע בהתאם להוראות החוק‪.‬‬

‫עמ' ‪ 29‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫מס תיק‪-‬פניה‪65-1798-2020 :‬‬
‫נספח א – עסקאות השוואה מהשכונה מתוך מאגר מס שבח – שווי שוק בלבד במבנים מעורבים בפרויקטים של מחיר למשתכן‪.‬‬
‫על מנת לאמוד את השווי למ"ר בנוי בשכונה ריכזתי את כל העסקאות בשכונה‪ ,‬ניפיתי את העסקאות שהן של מחיר למשתכן‪,‬‬
‫ונותרתי רק עם עסקאות לשוק החופשי‪ ,‬הצלבתי עם נתוני הדירות כפי שמופיעים באתרי החברות והזנתי את מאפייני הדירות‬
‫להלן הממצאים‪:‬‬

‫שווי‬ ‫שווי‬ ‫מחיר‬ ‫שטח מרפסת‪/‬גינה‬ ‫מס‬ ‫מס‬ ‫סוג‬ ‫קומה‬ ‫תאריך‬
‫למ"ר‬ ‫למ"ר‬ ‫עסקה‬ ‫חדרים‬ ‫קומו‬ ‫הדירה‬
‫אקו'‬ ‫בנוי‬ ‫ת‬ ‫גו"ח‬
‫‪10,843 10,785 1,890,000‬‬ ‫‪78‬‬ ‫‪175‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫פנטהאוז‬ ‫‪7‬‬ ‫‪18/08/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪10,483 11,713 1,480,000‬‬ ‫‪101‬‬ ‫‪126‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪9‬‬ ‫גן‬ ‫קרקע‬ ‫‪23/08/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪10,385 10,385 1,100,000‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪106‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪7‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪6‬‬ ‫‪24/08/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪8,875‬‬ ‫‪8,875‬‬ ‫‪940,000‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪106‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪9‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪5‬‬ ‫‪25/08/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪10,008 10,008 1,060,000‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪106‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪9‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪6‬‬ ‫‪26/08/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪10,291 10,291 1,090,000‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪106‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪9‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪6‬‬ ‫‪30/08/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪10,978 12,070‬‬ ‫‪940,000‬‬ ‫‪52‬‬ ‫‪78‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪7‬‬ ‫גן‬ ‫קרקע‬ ‫‪31/08/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪9,284‬‬ ‫‪9,259‬‬ ‫‪1,170,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪126‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪5‬‬ ‫‪02/09/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪9,364‬‬ ‫‪9,338‬‬ ‫‪1,180,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪126‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪6‬‬ ‫‪02/09/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪9,443‬‬ ‫‪9,418‬‬ ‫‪1,190,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪126‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪9‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪7‬‬ ‫‪13/09/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪10,291 10,291 1,090,000‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪106‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪7‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪6‬‬ ‫‪16/09/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪10,272 10,272 1,088,000‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪106‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪7‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪5‬‬ ‫‪30/09/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪10,272 10,272 1,088,000‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪106‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪7‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪5‬‬ ‫‪30/09/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪9,443‬‬ ‫‪9,418‬‬ ‫‪1,190,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪126‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪9‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪7‬‬ ‫‪21/10/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪9,039‬‬ ‫‪12,029 1,520,000‬‬ ‫‪281‬‬ ‫‪126‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪9‬‬ ‫גן‬ ‫קרקע‬ ‫‪22/10/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪10,660 10,723 1,890,000‬‬ ‫‪92‬‬ ‫‪176‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪9‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪8‬‬ ‫‪28/10/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪9,602‬‬ ‫‪9,576‬‬ ‫‪1,210,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪126‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪9‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪6‬‬ ‫‪29/10/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪10,205 11,554 1,460,000‬‬ ‫‪114‬‬ ‫‪126‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫גן‬ ‫קרקע‬ ‫‪26/11/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪9,284‬‬ ‫‪9,259‬‬ ‫‪1,170,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪126‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪9‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪5‬‬ ‫‪30/11/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪9,364‬‬ ‫‪9,338‬‬ ‫‪1,180,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪126‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪6‬‬ ‫‪15/12/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪10,385 10,385 1,100,000‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪106‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪9‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪7‬‬ ‫‪23/12/2020‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪12,003 12,989 2,250,000‬‬ ‫‪175‬‬ ‫‪173‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪9‬‬ ‫פנטהאוז‬ ‫‪9‬‬ ‫‪20/01/2021‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪10,272 11,554 1,460,000‬‬ ‫‪107‬‬ ‫‪126‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫גן‬ ‫קרקע‬ ‫‪24/01/2021‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪9,983‬‬ ‫‪12,917 1,380,000‬‬ ‫‪209‬‬ ‫‪107‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪9‬‬ ‫גן‬ ‫קרקע‬ ‫‪24/01/2021‬‬ ‫‪19592/66‬‬
‫‪10,293 10,293‬‬ ‫‪910,000‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪88‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪6‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪4‬‬ ‫‪05/08/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪10,519 10,519‬‬ ‫‪930,000‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪88‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪6‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪4‬‬ ‫‪17/08/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪10,474 10,318 1,755,000‬‬ ‫‪58‬‬ ‫‪170‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪4‬‬ ‫‪01/11/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪10,519 10,519‬‬ ‫‪930,000‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪88‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪6‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪5‬‬ ‫‪17/09/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪12,795 13,688 1,600,000‬‬ ‫‪54‬‬ ‫‪117‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪6‬‬ ‫פנטהאוז‬ ‫‪6‬‬ ‫‪04/02/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬

‫עמ' ‪ 30‬מתוך ‪32‬‬

‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫‪65-1798-2020‬‬ ‫מס תיק‪-‬פניה‪:‬‬
‫שווי‬ ‫שווי‬ ‫מחיר‬ ‫שטח מרפסת‪/‬גינה‬ ‫מס‬ ‫מס‬ ‫סוג‬ ‫קומה‬ ‫תאריך‬
‫למ"ר‬ ‫למ"ר‬ ‫עסקה‬ ‫חדרים‬ ‫קומו‬ ‫הדירה‬
‫אקו'‬ ‫בנוי‬ ‫ת‬ ‫גו"ח‬
‫‪9,855‬‬ ‫‪9,859‬‬ ‫‪1,600,000‬‬ ‫‪63‬‬ ‫‪162‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬ ‫פנטהאוז‬ ‫‪6‬‬ ‫‪04/02/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪9,787‬‬ ‫‪11,921 1,450,000‬‬ ‫‪177‬‬ ‫‪122‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬ ‫גן‬ ‫קרקע‬ ‫‪22/10/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪10,406 10,406‬‬ ‫‪920,000‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪88‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪6‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪4‬‬ ‫‪08/03/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪10,519 10,519‬‬ ‫‪930,000‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪88‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪7‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪5‬‬ ‫‪17/08/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪10,950 11,180 1,580,000‬‬ ‫‪47‬‬ ‫‪141‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪6‬‬ ‫‪25/08/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪11,757 11,582 1,970,000‬‬ ‫‪58‬‬ ‫‪170‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪6‬‬ ‫‪12/01/2021‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪12,795 13,688 1,600,000‬‬ ‫‪54‬‬ ‫‪117‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪7‬‬ ‫פנטהאוז‬ ‫‪7‬‬ ‫‪04/02/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪11,242 11,276 1,830,000‬‬ ‫‪65‬‬ ‫‪162‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫פנטהאוז‬ ‫‪7‬‬ ‫‪31/01/2021‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪9,729‬‬ ‫‪11,395 1,386,000‬‬ ‫‪139‬‬ ‫‪122‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫גן‬ ‫קרקע‬ ‫‪14/10/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪9,917‬‬ ‫‪12,332 1,500,000‬‬ ‫‪198‬‬ ‫‪122‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫גן‬ ‫קרקע‬ ‫‪21/10/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪9,702‬‬ ‫‪12,538 1,525,000‬‬ ‫‪237‬‬ ‫‪122‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫גן‬ ‫קרקע‬ ‫‪22/10/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪9,726‬‬ ‫‪11,717 1,410,000‬‬ ‫‪164‬‬ ‫‪120‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫גן‬ ‫קרקע‬ ‫‪31/05/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪9,776‬‬ ‫‪11,513 1,300,000‬‬ ‫‪134‬‬ ‫‪113‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫גן‬ ‫קרקע‬ ‫‪18/06/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪10,337 11,690 1,320,000‬‬ ‫‪98‬‬ ‫‪113‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫גן‬ ‫קרקע‬ ‫‪28/10/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪10,229 10,229‬‬ ‫‪915,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪89‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪14‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪1‬‬ ‫‪23/11/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪10,620 10,620‬‬ ‫‪950,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪89‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪14‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪2‬‬ ‫‪20/10/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪10,732 10,732‬‬ ‫‪960,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪89‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪14‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪3‬‬ ‫‪01/11/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪10,844 10,844‬‬ ‫‪970,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪89‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪14‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪4‬‬ ‫‪07/02/2021‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪10,732 10,732‬‬ ‫‪960,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪89‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪14‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪5‬‬ ‫‪17/12/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪10,565 10,565‬‬ ‫‪945,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪89‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪14‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪6‬‬ ‫‪22/12/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪10,592 10,592 1,245,000‬‬ ‫‪23‬‬ ‫‪118‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪14‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪11‬‬ ‫‪29/06/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪11,324 11,324 1,331,000‬‬ ‫‪23‬‬ ‫‪118‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪14‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪12‬‬ ‫‪11/01/2021‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪10,643 10,643‬‬ ‫‪952,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪89‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪14‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪2‬‬ ‫‪22/10/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪10,844 10,844‬‬ ‫‪970,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪89‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪14‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪4‬‬ ‫‪20/01/2021‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪10,732 10,732‬‬ ‫‪960,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪89‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪14‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪5‬‬ ‫‪13/12/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪10,956 10,956‬‬ ‫‪980,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪89‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪14‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪7‬‬ ‫‪05/01/2021‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪11,068 11,068‬‬ ‫‪990,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪89‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪14‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪8‬‬ ‫‪23/11/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪11,012 11,012‬‬ ‫‪985,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪89‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪14‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪10‬‬ ‫‪10/12/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪11,118 11,118‬‬ ‫‪994,500‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪89‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪14‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪12‬‬ ‫‪06/08/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪11,318 11,318 1,330,000‬‬ ‫‪23‬‬ ‫‪118‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪14‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪12‬‬ ‫‪10/09/2020‬‬ ‫‪19592/62‬‬
‫‪8,815‬‬ ‫‪11,806 1,460,000‬‬ ‫‪280‬‬ ‫‪124‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪19‬‬ ‫גן‬ ‫קרקע‬ ‫‪28/10/2020‬‬ ‫‪19592/63‬‬
‫‪10,459 10,459 1,090,000‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪104‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪19‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪14‬‬ ‫‪22/10/2020‬‬ ‫‪19592/63‬‬
‫‪8,609‬‬ ‫‪11,806 1,460,000‬‬ ‫‪306‬‬ ‫‪124‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪19‬‬ ‫גן‬ ‫קרקע‬ ‫‪30/12/2020‬‬ ‫‪19592/63‬‬
‫‪10,794 10,988 1,640,000‬‬ ‫‪58‬‬ ‫‪149‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫פנטהאוז‬ ‫‪7‬‬ ‫‪31/05/2020‬‬ ‫‪19592/65‬‬
‫עמ' ‪ 31‬מתוך ‪32‬‬
‫‪24/2/2021‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫‪65-1798-2020‬‬ ‫מס תיק‪-‬פניה‪:‬‬
‫שווי‬ ‫שווי‬ ‫מחיר‬ ‫שטח מרפסת‪/‬גינה‬ ‫מס‬ ‫מס‬ ‫סוג‬ ‫קומה‬ ‫תאריך‬
‫למ"ר‬ ‫למ"ר‬ ‫עסקה‬ ‫חדרים‬ ‫קומו‬ ‫הדירה‬
‫אקו'‬ ‫בנוי‬ ‫ת‬ ‫גו"ח‬
‫‪10,153 10,153 1,140,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪112‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪6‬‬ ‫‪09/09/2020‬‬ ‫‪19592/65‬‬
‫‪12,995 12,995 1,289,400‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪99‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪16‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪1‬‬ ‫‪14/01/2021‬‬ ‫‪19592/65‬‬
‫‪10,383 10,383‬‬ ‫‪910,000‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪88‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪16‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪4‬‬ ‫‪19/01/2020‬‬ ‫‪19592/65‬‬
‫‪10,759 10,759 1,070,000‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪99‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪16‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪9‬‬ ‫‪03/06/2020‬‬ ‫‪19592/65‬‬
‫‪11,125 11,588 1,331,200‬‬ ‫‪32‬‬ ‫‪115‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪16‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪15‬‬ ‫‪25/11/2019‬‬ ‫‪19592/65‬‬
‫‪11,487 11,835 2,130,000‬‬ ‫‪128‬‬ ‫‪180‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪16‬‬ ‫פנטהאוז‬ ‫‪16‬‬ ‫‪17/08/2020‬‬ ‫‪19592/65‬‬
‫‪9,196‬‬ ‫‪11,094 1,249,998‬‬ ‫‪155‬‬ ‫‪113‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫גן‬ ‫קרקע‬ ‫‪10/09/2019‬‬ ‫‪19592/65‬‬
‫‪10,198 10,198 1,145,000‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪112‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪6‬‬ ‫‪12/07/2020‬‬ ‫‪19592/65‬‬
‫‪9,455‬‬ ‫‪11,883 1,276,679‬‬ ‫‪184‬‬ ‫‪107‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪16‬‬ ‫גן‬ ‫קרקע‬ ‫‪28/11/2019‬‬ ‫‪19592/65‬‬
‫‪9,572‬‬ ‫‪12,146 1,210,250‬‬ ‫‪179‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪16‬‬ ‫גן‬ ‫קרקע‬ ‫‪16/09/2020‬‬ ‫‪19592/65‬‬
‫‪10,885 10,885 1,080,000‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪99‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪16‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪10‬‬ ‫‪28/06/2020‬‬ ‫‪19592/65‬‬
‫‪11,457 11,457 1,136,800‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪99‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪16‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪11‬‬ ‫‪21/01/2020‬‬ ‫‪19592/65‬‬
‫‪11,560 11,560 1,146,950‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪99‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪16‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪12‬‬ ‫‪16/12/2019‬‬ ‫‪19592/65‬‬
‫‪11,490 11,490 1,140,000‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪99‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪16‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪13‬‬ ‫‪19/11/2019‬‬ ‫‪19592/65‬‬
‫‪11,994 11,994 1,190,000‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪99‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪16‬‬ ‫רגיל‬ ‫‪14‬‬ ‫‪28/10/2019‬‬ ‫‪19592/65‬‬
‫‪11,325 11,669 2,100,000‬‬ ‫‪128‬‬ ‫‪180‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪16‬‬ ‫פנטהאוז‬ ‫‪16‬‬ ‫‪17/08/2020‬‬ ‫‪19592/65‬‬

‫עמ' ‪ 32‬מתוך ‪32‬‬