‫יצחק ברמן‬

‫שמאי מקרקעין‪ ,‬מהנדס בנין )‪ ,(B.Sc.‬מוסמך במינהל עסקים )‪(MBA‬‬

‫שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבנייה‬

‫‪25.1.16‬‬ ‫תאריך ‪:‬‬

‫‪1538‬‬ ‫מס' תיק ‪:‬‬

‫אופיר פדר‬ ‫בענין ‪:‬‬

‫ע"י שגיא קלישקובסקי‪ ,‬שמאי מקרקעין‬
‫המבקש‬
‫נגד‬
‫הועדה המקומית לתכנון ולבנייה שרונים‬
‫ע"י פנינה נוי‪ ,‬שמאית מקרקעין‬
‫המשיבה‬

‫החלטת שמאי מכריע‬

‫חלקה ‪ 48‬בגוש ‪ ,8034‬מגרש ‪) 2042‬מחצית(‬

‫רחוב האירוסים‬
‫קדימה צורן‬

‫מטרת ההחלטה‬ ‫‪.1‬‬

‫מטרת החלטה זו הינה הכרעה במחלוקת באשר לגובה ההשבחה בנכס הנדון הנובעת מאישור תכנית בנין‬
‫עיר הצ‪ 128/1-4/‬ג'‪ ,‬עקב מימוש באופן של העברת הזכויות בנכס‪.‬‬

‫יצחק ברמן ‪ -‬שמאות מקרקעין והנדסה בע"מ‬

‫מגדלי שקל‪ ,‬רח' ארלוזורוב ‪ ,111‬תל‪-‬אביב ‪ 62098‬טל‪ 03-5249028 .‬פקס‪03-5238115 .‬‬
‫‪e-mail: berman8@012.net.il‬‬
 ‫יצחק ברמן‬
‫שמאי מקרקעין‪ ,‬מהנדס בנין )‪ ,(B.Sc.‬מוסמך במינהל עסקים )‪(MBA‬‬
‫שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבנייה‬

‫פרטי הנכס‬ ‫‪.2‬‬

‫המחצית הצפונית של מגרש בנייה מס' ‪ ,2042‬המיועדת לבניית יחידת דיור צמודת קרקע‬ ‫‪:‬‬ ‫סוג הנכס‬
‫רחוב האירוסים‪ ,‬קדימה צורן‬ ‫‪:‬‬ ‫כתובת‬
‫‪8034‬‬ ‫‪:‬‬ ‫גוש‬
‫‪) 48‬חלק(‬ ‫‪:‬‬ ‫חלקה‬
‫‪) 2042‬מחצית(‬ ‫‪:‬‬ ‫מגרש‬
‫‪ 19,018‬מ"ר‬ ‫‪:‬‬ ‫שטח החלקה‬
‫‪ 599‬מ"ר )בשלמות(‬ ‫‪:‬‬ ‫שטח המגרש‬

‫המועד הקובע לשומה‬ ‫‪.3‬‬

‫מועד קובע‬ ‫תכנית‬

‫‪26.9.12‬‬ ‫הצ‪ 128/1-4/‬ג'‬

‫מסמכים שהוצגו‬ ‫‪.4‬‬

‫עמדת המשיבה מפורטת בשומה מס' ‪ 8034/48-2042/801‬מיום ‪ 5.1.15‬של גב' פנינה נוי‪.‬‬ ‫‪4.1‬‬
‫עמדת המבקש מפורטת בשומה מס' ‪ 1724/15‬מיום ‪ 13.5.15‬של מר שגיא קלישקובסקי‪.‬‬ ‫‪4.2‬‬
‫הסכם שיתוף והסכם מכר של הנכס הנדון‪.‬‬ ‫‪4.3‬‬

‫דיון שנערך‬ ‫‪.5‬‬

‫נערך דיון במשרדי ביום ‪ 8.7.15‬בנוכחות הרשומים מטה‪:‬‬

‫‪ -‬מר שגיא קלישקובסקי‬ ‫שמאי המבקש‬
‫שמאית המשיבה ‪ -‬גב' פנינה נוי‬

‫ביקור בנכס‬ ‫‪.6‬‬

‫ביקרתי בנכס ביום ‪.6.12.15‬‬

‫בהסכמת שמאי הצדדים נערך הביקור בלא נוכחות מטעם הצדדים‪.‬‬

‫‪2‬‬

‫יצחק ברמן ‪ -‬שמאות מקרקעין והנדסה בע"מ‬

‫מגדלי שקל‪ ,‬רח' ארלוזורוב ‪ ,111‬תל‪-‬אביב ‪ 62098‬טל‪ 03-5249028 .‬פקס‪03-5238115 .‬‬
‫‪e-mail: berman8@012.net.il‬‬
 ‫יצחק ברמן‬
‫שמאי מקרקעין‪ ,‬מהנדס בנין )‪ ,(B.Sc.‬מוסמך במינהל עסקים )‪(MBA‬‬
‫שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבנייה‬

‫תיאור הנכס והסביבה‬ ‫‪.7‬‬

‫הנכס הנדון הינו המחצית הצפונית של מגרש ‪ ,2042‬בתחום חלקה ‪ 48‬בגוש ‪ ,8034‬רחוב האירוסים‪ ,‬קדימה‬
‫צורן‪.‬‬
‫מגרש ‪ 2042‬הינו בצד המערבי של רחוב האירוסים‪ ,‬חמישי צפונה מצומת הרחובות האירוסים ועגור‪.‬‬
‫שטח המגרש ‪ 599 -‬מ"ר‪.‬‬
‫שטח מחצית המגרש הנדונה ‪ 299.5 -‬מ"ר‪.‬‬
‫מגרש ‪ 2042‬פנוי וריק‪ ,‬ולו צורת מלבן‪ ,‬עם חזית מזרחית באורך של כ‪ 28 -‬מ' לרחוב האירוסים ועומק של כ‪-‬‬
‫‪ 22‬מ'‪.‬‬
‫הטופוגרפיה באזור משופעת מצפון לדרום‪.‬‬
‫הסביבה הינה אזור מגורים בבנייה צמודת קרקע‪ ,‬בחלק הצפון‪-‬מערבי של הישוב קדימה צורן‪ ,‬בסמוך‬
‫לכניסה המערבית לישוב‪.‬‬
‫הסביבה מאופיינת בבתים צמודי קרקע‪ ,‬בני ‪ 2 - 3‬קומות‪ ,‬בחלקם במבנים דו‪-‬משפחתיים‪ ,‬ותיקים יחסית‬
‫וחדשים‪ ,‬חלקם מאוכלסים וחלקם בשלבי בנייה שונים‪ ,‬לצד מגרשים ריקים ושטחים חקלאיים‪.‬‬
‫המגרש ממוקם כ‪ 230 -‬מ' מצפון לרחוב הרצל‪ ,‬שהינו כביש הכניסה לישוב ורחוב ראשי בישוב‪.‬‬
‫רחוב האירוסים הינו רחוב מקומי שקט‪.‬‬
‫בסביבת המגרש קיים פיתוח סביבתי‪-‬עירוני מלא‪.‬‬

‫המצב התכנוני‬ ‫‪.8‬‬

‫מצב קודם‬ ‫‪8.1‬‬

‫‪ 8.1.1‬תכנית הצ‪100/1-4/‬‬
‫התכנית פורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים ‪ 3737‬מיום ‪.28.1.90‬‬
‫התכנית מאפשרת באזור מגורים א' )צמודי קרקע( בניית מרתפים בשטח התואם את היקף‬
‫הקומה שמעל לקומת המרתף‪.‬‬
‫גובה קומת המרתף לא יעלה על ‪ 2.20‬מ'‪.‬‬
‫באם הגובה עולה על ‪ 2.20‬מ' ‪ -‬ייכלל השטח במנין אחוזי הבנייה‪.‬‬
‫במרתף ירוכזו כל חדרי העזר‪ ,‬למעט סככת חניה‪.‬‬

‫‪ 8.1.2‬תכנית הצ‪128/1-4/‬‬
‫התכנית פורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים ‪ 4295‬מיום ‪.6.4.95‬‬
‫מטרות התכנית‪:‬‬
‫‪ .1‬שינוי ייעוד מאזור חקלאי למגורים א' ולמגורים א' מיוחד‪ ,‬לדרך משולבת‪ ,‬לשטח לבנייני‬
‫ציבור ולשטח ציבורי פתוח‪.‬‬
‫‪ .2‬שינוי ייעוד ממגורים חקלאי למגורים א'‪ ,‬למגורים א' מיוחד ולדרך משולבת‪.‬‬

‫‪3‬‬

‫יצחק ברמן ‪ -‬שמאות מקרקעין והנדסה בע"מ‬

‫מגדלי שקל‪ ,‬רח' ארלוזורוב ‪ ,111‬תל‪-‬אביב ‪ 62098‬טל‪ 03-5249028 .‬פקס‪03-5238115 .‬‬
‫‪e-mail: berman8@012.net.il‬‬
 ‫יצחק ברמן‬
‫שמאי מקרקעין‪ ,‬מהנדס בנין )‪ ,(B.Sc.‬מוסמך במינהל עסקים )‪(MBA‬‬
‫שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבנייה‬

‫‪ .3‬חלוקה למגרשי מגורים‪ ,‬לבתים בודדים ולדו‪-‬משפחתיים‪ ,‬וקביעת הוראות בנייה‪.‬‬

‫‪ .4‬איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים בין חלקות ‪) 51 ,48‬חלק( ובין ‪) 51 ,50‬חלקי חלקות(‪.‬‬
‫מחלקה ‪ 48‬הופקע שטח של ‪ 7,520‬מ"ר‪ ,‬ומיתרת שטח החלקה‪ ,‬שהינה ‪ 11,498‬מ"ר‪ ,‬נוצרו‬
‫מגרשי בנייה כדלקמן‪:‬‬
‫‪ 7 -‬מגרשים‪ ,‬מס' ‪ ,48/8 - 48/14‬באזור מגורים א'‪ ,‬בשטח של ‪ 575‬מ"ר כ"א‪.‬‬
‫‪ 6 -‬מגרשים‪ ,‬מס' ‪ ,48/2 - 48/7‬באזור מגורים א' מיוחד‪ ,‬בשטח של ‪ 900‬מ"ר כ"א ‪ +‬מגרש‬
‫משותף עם חלקה ‪ ,51‬אף הוא באזור מגורים א' מיוחד‪ ,‬בשטח של ‪ 750‬מ"ר‪ ,‬שמתוכו ‪ 525‬מ"ר‬
‫הינם מחלקה ‪) 48‬חלק זה סומן כמגרש ‪.(48/1‬‬

‫זכויות הבנייה‪:‬‬
‫מגורים א' מיוחד‬ ‫מגורים א'‬ ‫זכויות‬
‫‪ 500‬מ"ר או כמסומן בתשריט ‪ 900‬מ"ר או כמסומן בתשריט‬ ‫שטח מגרש מינימלי‬
‫‪ 480‬מ"ר כולל מבני עזר לשתי‬ ‫‪ 240‬מ"ר כולל מבני עזר‬ ‫שטח בנייה מותר‬
‫יחידות דיור בבית דו‪-‬משפחתי‬
‫‪ 280‬מ"ר כולל מבני עזר לשתי‬ ‫‪ 140‬מ"ר‬ ‫שטח בנייה לקומה )תכסית(‬
‫יחידות דיור בבית דו‪-‬משפחתי‬
‫‪ 40‬מ"ר ליח"ד‬ ‫‪ 40‬מ"ר‬ ‫שטח מותר למבני עזר‬
‫עפ"י תכנית הצ‪100/1-4/‬‬ ‫עפ"י תכנית הצ‪100/1-4/‬‬ ‫שטח מרתף‬
‫‪ 2‬יח"ד‬ ‫‪ 1‬יח"ד‬ ‫מספר יחידות דיור‬
‫מבני עזר יהיו בפרימטר בנין המגורים או לפי שיקול דעת הועדה המקומית‬

‫‪ 8.1.3‬תכנית הצ‪ 100/1-4/‬א'‬

‫התכנית פורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים ‪ 4799‬מיום ‪.29.8.99‬‬
‫עפ"י התכנית הותרה במגרשים בהם הבנייה צמודת קרקע הקמת קומת מרתף אחת‪ ,‬בשטח‬
‫שלא יעלה על שטח קומת הקרקע‪.‬‬
‫גובה קומת המרתף לא יעלה על ‪ 2.4‬מ'‪.‬‬
‫באם הגובה עולה על הנ"ל ייכלל שטח המרתף במנין השטחים העיקריים המותרים עפ"י‬
‫התכנית החלה במגרש‪.‬‬
‫קומת המרתף תשמש לשטחי שירות ולצרכי משפחה בלבד‪.‬‬
‫המרתף יוצמד למבנה שמעליו והכניסה אליו תהיה מאותו המבנה‪.‬‬
‫התכנית מבטלת את המגבלה בדבר מיקומם של מבני העזר במרתף‪.‬‬

‫‪ 8.1.4‬תכנית הצ‪ 130/1-4/‬ג'‬

‫התכנית פורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים ‪ 5205‬מיום ‪.10.7.03‬‬
‫התכנית מאפשרת הקמת מבני שירות למחסנים ביתיים בחצרות בתי מגורים צמודי קרקע‪,‬‬
‫בשטח של ‪ 10‬מ"ר לכל יח"ד‪ ,‬בגובה של ‪ 2.20‬מ'‪ ,‬וזאת בנוסף לשטחי הבנייה המותרים‪.‬‬

‫‪4‬‬

‫יצחק ברמן ‪ -‬שמאות מקרקעין והנדסה בע"מ‬

‫מגדלי שקל‪ ,‬רח' ארלוזורוב ‪ ,111‬תל‪-‬אביב ‪ 62098‬טל‪ 03-5249028 .‬פקס‪03-5238115 .‬‬
‫‪e-mail: berman8@012.net.il‬‬
 ‫יצחק ברמן‬
‫שמאי מקרקעין‪ ,‬מהנדס בנין )‪ ,(B.Sc.‬מוסמך במינהל עסקים )‪(MBA‬‬
‫שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבנייה‬

‫מצב חדש‬ ‫‪8.2‬‬

‫תכנית בנין עיר‬

‫תכנית הצ‪ 128/1-4/‬ג'‬

‫התכנית פורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים ‪ 6471‬מיום ‪.11.9.12‬‬
‫מטרות התכנית‪:‬‬
‫‪ .1‬איחוד וחלוקה חדשה בתחום חלקה ‪ 76‬וחלקים מחלקות ‪ 51 ,48‬ו‪ 77 -‬ללא הסכמת הבעלים‪.‬‬
‫‪ .2‬שינוי ייעוד ממגורים א' למגורים א' מיוחד‪ ,‬מ‪ 23 -‬יח"ד ל‪ 37 -‬יח"ד‪.‬‬
‫‪ .3‬שינוי ייעוד ממגורים א' )חלקים מחלקה ‪ 48‬וחלקה ‪ (76‬למגורים א' מיוחד ולמגורים א' וצירוף‬
‫השטח למגרשי המגורים‪.‬‬
‫‪ .4‬שינוי ייעוד ממגורים א' וממגורים א' מיוחד‪ ,‬משטח לבנייני ציבור ומדרכים משולבות למגורים א'‬
‫מיוחד‪ ,‬לדרך משולבת‪ ,‬לשטח לבנייני ציבור ולשטח ציבורי פתוח ‪ -‬שבילים‪.‬‬
‫‪ .5‬הוראות והגבלות בנייה‪.‬‬

‫המגרש הנדון‪ ,‬מגרש ‪ ,2042‬בשטח של ‪ 599‬מ"ר‪ ,‬מסווג באזור מגורים א' מיוחד עם זכויות בנייה‬
‫כדלקמן‪:‬‬
‫תכסית ברוטו למבנה העיקרי‪ 240 :‬מ"ר כולל שטחי שירות ל‪ 2 -‬יח"ד בבית דו‪-‬משפחתי‪.‬‬
‫שטח עיקרי על‪-‬קרקעי‪ 380 :‬מ"ר ל‪ 2 -‬יח"ד‪.‬‬
‫שטח שירות על‪-‬קרקעי‪ 40 :‬מ"ר ליח"ד‪ ,‬כולל סככה מקורה לחניה פרטית בשטח של ‪ 15‬מ"ר‪.‬‬
‫שטח שירות תת‪-‬קרקעי‪ :‬עפ"י תכנית הצ‪ 100/1-4/‬א'‪.‬‬

‫הזכויות בנכס‬ ‫‪.9‬‬

‫רישום‬ ‫‪9.1‬‬
‫עפ"י נסח רישום מפנקס הזכויות המתנהל בלישכת רישום המקרקעין בנתניה‪ ,‬שהופק ביום‬
‫‪ ,13.5.15‬הרישום הינו כדלקמן‪:‬‬
‫‪8034‬‬ ‫‪:‬‬ ‫גוש‬
‫‪48‬‬ ‫‪:‬‬ ‫חלקה‬
‫‪ 19,018‬מ"ר‬ ‫שטח החלקה ‪:‬‬
‫בעלים שונים‪ ,‬כולל פדר אופיר )המבקש( שבבעלותו ‪ 125/9509‬חלקים‬ ‫‪:‬‬ ‫בעלות‬
‫רשומה משכנתה שאינה רלבנטית למבקש‬ ‫‪:‬‬ ‫משכנתה‬
‫על החלקה רשומות‪ :‬הערה על הפקעה לפי סעיפים ‪ 5‬ו‪ ,7 -‬הערת‬ ‫‪:‬‬ ‫הערות‬
‫אזהרה לפי סעיף ‪ 126‬על הבעלות של פדר אופיר )המבקש( ופדר הראל‬
‫לטובת יעקובי אורי‪ ,‬והערות אזהרה נוספות שאינן רלבנטיות למבקש‬

‫‪5‬‬

‫יצחק ברמן ‪ -‬שמאות מקרקעין והנדסה בע"מ‬

‫מגדלי שקל‪ ,‬רח' ארלוזורוב ‪ ,111‬תל‪-‬אביב ‪ 62098‬טל‪ 03-5249028 .‬פקס‪03-5238115 .‬‬
‫‪e-mail: berman8@012.net.il‬‬
 ‫יצחק ברמן‬
‫שמאי מקרקעין‪ ,‬מהנדס בנין )‪ ,(B.Sc.‬מוסמך במינהל עסקים )‪(MBA‬‬
‫שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבנייה‬

‫הקצאה‬ ‫‪9.2‬‬
‫‪1‬‬
‫עפ"י טבלת הקצאה המהווה נספח לתב"ע הצ‪ 128/1-4/‬ג'‪ ,‬הוקצה מגרש ‪ 2042‬לרשומים מטה‪:‬‬
‫‪ 1/2 -‬חלקים‬ ‫שרית טויטו‬
‫‪ 1/4 -‬חלקים‬ ‫הראל פדר‬
‫אופיר פדר )המבקש( ‪ 1/4 -‬חלקים‬

‫הסכם שיתוף‬ ‫‪9.3‬‬

‫עפ"י הסכם שיתוף במקרקעין מיום ‪ 19.3.14‬שנכרת בין בעלי הזכויות הנ"ל‪ ,‬הוסכם כי השימוש‪,‬‬
‫הזכויות והחזקה במגרש ‪ 2042‬יחולקו באופן ששרית טויטו תקבל את המחצית הדרומית של המגרש‬
‫ואילו הראל פדר ואופיר פדר יקבלו את המחצית הצפונית של המגרש‪.‬‬
‫כל צד יבנה יחידת דיור אחת על מחצית המגרש שקיבל‪.‬‬

‫הסכם מכר‬ ‫‪9.4‬‬

‫עפ"י הסכם מכר מיום ‪ 28.7.14‬מכרו הראל פדר ואופיר פדר את זכויות הבעלות בנכס הנדון לאורי‬
‫יעקבי‪ ,‬תמורת סך של ‪ 1,100,000‬ש"ח‪.‬‬

‫שומות שמאי הצדדים‬ ‫‪.10‬‬

‫‪ 10.1‬שמאית המשיבה‬

‫מצב קודם‪:‬‬
‫שטח חלקה ‪ 19,018 - 48‬מ"ר‪.‬‬
‫נשוא השומה ‪ 1000/19018 -‬חלקים מהחלקה‪ ,‬לפי רכישה של ‪ 1,000‬מ"ר מתוך שטח החלקה כולה‪.‬‬
‫עפ"י לוח השטחים שבתכנית הצ‪ :128/1-4/‬סה"כ הפקעה מהחלקה ‪.39.5% -‬‬
‫שטחים בנכס נשוא השומה‪ :‬מגורים ‪ 605 -‬מ"ר‪ ,‬הפקעה ‪ 395 -‬מ"ר‪.‬‬
‫מקדם התאמה בין מגרשים דו‪-‬משפחתיים לחד‪-‬משפחתיים ‪.0.85 -‬‬
‫‪ 605‬מ"ר ‪ 514 = 0.85 X‬מ"ר‪ ,‬ובמעוגל ‪ 500 -‬מ"ר‪.‬‬

‫מגרש בשטח של כ‪ 500 -‬מ"ר ‪ 1 -‬יח"ד‪:‬‬

‫שטח‬ ‫שטח‬
‫אקויולנטי‬ ‫מקדם‬ ‫חלק בנכס‬
‫)מ"ר(‬
‫)מ"ר(‬
‫‪200‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪200‬‬ ‫עיקרי‬
‫‪24‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫‪40‬‬ ‫שירות‬
‫‪45‬‬ ‫‪0.45‬‬ ‫‪100‬‬ ‫מרתף‬
‫‪72‬‬ ‫‪0.2‬‬ ‫‪360‬‬ ‫חצר‬
‫‪341‬‬ ‫סה"כ‬

‫‪ 1‬ראו הרחבה בסעיף ‪ 10.2‬להלן‪.‬‬

‫‪6‬‬

‫יצחק ברמן ‪ -‬שמאות מקרקעין והנדסה בע"מ‬

‫מגדלי שקל‪ ,‬רח' ארלוזורוב ‪ ,111‬תל‪-‬אביב ‪ 62098‬טל‪ 03-5249028 .‬פקס‪03-5238115 .‬‬
‫‪e-mail: berman8@012.net.il‬‬
 ‫יצחק ברמן‬
‫שמאי מקרקעין‪ ,‬מהנדס בנין )‪ ,(B.Sc.‬מוסמך במינהל עסקים )‪(MBA‬‬
‫שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבנייה‬

‫מצב חדש‪:‬‬
‫מגרש בשלמות ‪ 2 -‬יח"ד‪:‬‬

‫שטח‬ ‫שטח‬
‫אקויולנטי‬ ‫מקדם‬ ‫חלק בנכס‬
‫)מ"ר(‬
‫)מ"ר(‬
‫‪380‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪380‬‬ ‫עיקרי‬
‫‪48‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫‪80‬‬ ‫שירות‬
‫‪110‬‬ ‫‪0.55‬‬ ‫‪200‬‬ ‫מרתף‬
‫‪71.8‬‬ ‫‪0.2‬‬ ‫‪359‬‬ ‫חצר‬
‫‪609.8‬‬ ‫סה"כ‬

‫השבחה בנכס הנדון )מחצית מגרש ‪:(2042‬‬

‫‪ 544,320‬ש"ח‬ ‫)‪ 341‬מ"ר ‪ 609.8 -‬מ"ר( ‪ 4,050 X‬ש"ח‪/‬מ"ר ‪= 0.5 X‬‬

‫ערכי שווי‪:‬‬
‫שווי מגרש בשטח של ‪ 500‬מ"ר ‪ 2,100,000 -‬ש"ח‪.‬‬
‫עיסקאות השוואה‪:‬‬
‫עיסקה מס' ‪:1‬‬
‫‪ ,2.5.13‬גו"ח ‪ ,8034/48‬מגרש בשטח של ‪ 549‬מ"ר‪ ,‬מחיר מוצהר ‪ 2,000,000 -‬ש"ח‪.‬‬
‫שטח‬
‫אקויולנטי‬ ‫מקדם‬ ‫שטח‬ ‫חלק בנכס‬
‫)מ"ר(‬
‫)מ"ר(‬
‫‪380‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪380‬‬ ‫עיקרי‬
‫‪48‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫‪80‬‬ ‫שירות‬
‫‪110‬‬ ‫‪0.55‬‬ ‫‪200‬‬ ‫מרתף‬
‫‪71.8‬‬ ‫‪0.2‬‬ ‫‪359‬‬ ‫חצר‬
‫‪609.8‬‬ ‫סה"כ‬
‫שווי מ"ר אקויולנטי ‪ 3,280 -‬ש"ח‬

‫עיסקה מס' ‪:2‬‬

‫‪ ,20.12.12‬גו"ח ‪ ,8035/44‬מגרש בשטח של ‪ 564‬מ"ר‪ ,‬מחיר מוצהר ‪ 1,750,000 -‬ש"ח‪.‬‬
‫שטח‬ ‫שטח‬
‫אקויולנטי‬ ‫מקדם‬ ‫חלק בנכס‬
‫)מ"ר(‬
‫)מ"ר(‬
‫‪226‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪226‬‬ ‫עיקרי‬
‫‪26.4‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫‪44‬‬ ‫שירות‬
‫‪55‬‬ ‫‪0.55‬‬ ‫‪100‬‬ ‫מרתף‬
‫‪80‬‬ ‫‪0.2‬‬ ‫‪400‬‬ ‫חצר‬
‫‪387.4‬‬ ‫סה"כ‬
‫שווי מ"ר אקויולנטי ‪ 4,517 -‬ש"ח‬

‫‪7‬‬

‫יצחק ברמן ‪ -‬שמאות מקרקעין והנדסה בע"מ‬

‫מגדלי שקל‪ ,‬רח' ארלוזורוב ‪ ,111‬תל‪-‬אביב ‪ 62098‬טל‪ 03-5249028 .‬פקס‪03-5238115 .‬‬
‫‪e-mail: berman8@012.net.il‬‬
 ‫יצחק ברמן‬
‫שמאי מקרקעין‪ ,‬מהנדס בנין )‪ ,(B.Sc.‬מוסמך במינהל עסקים )‪(MBA‬‬
‫שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבנייה‬

‫עיסקה מס' ‪:3‬‬

‫‪ ,9.3.11‬גו"ח ‪ ,8040/192‬מגרש בשטח של ‪ 370‬מ"ר‪ ,‬מחיר מוצהר ‪ 1,300,000 -‬ש"ח‪.‬‬
‫שטח‬ ‫שטח‬
‫אקויולנטי‬ ‫מקדם‬ ‫חלק בנכס‬
‫)מ"ר(‬
‫)מ"ר(‬
‫‪200‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪200‬‬ ‫עיקרי‬
‫‪15‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫‪25‬‬ ‫שירות‬
‫‪55‬‬ ‫‪0.55‬‬ ‫‪100‬‬ ‫מרתף‬
‫‪49‬‬ ‫‪0.2‬‬ ‫‪245‬‬ ‫חצר‬
‫‪319‬‬ ‫סה"כ‬
‫שווי מ"ר אקויולנטי ‪ 4,075 -‬ש"ח‬

‫עיסקה מס' ‪:4‬‬

‫‪ ,14.6.10‬גו"ח ‪ ,8036/63‬מגרש בשטח של ‪ 413‬מ"ר‪ ,‬מחיר מוצהר ‪ 1,500,000 -‬ש"ח‪.‬‬
‫שטח‬ ‫שטח‬
‫אקויולנטי‬ ‫מקדם‬ ‫חלק בנכס‬
‫)מ"ר(‬
‫)מ"ר(‬
‫‪190‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪190‬‬ ‫עיקרי‬
‫‪24‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫‪40‬‬ ‫שירות‬
‫‪66‬‬ ‫‪0.55‬‬ ‫‪120‬‬ ‫מרתף‬
‫‪56‬‬ ‫‪0.2‬‬ ‫‪280‬‬ ‫חצר‬
‫‪336‬‬ ‫סה"כ‬
‫שווי מ"ר אקויולנטי ‪ 4,464 -‬ש"ח‬

‫ממוצע העיסקאות ‪ 4,084 -‬ש"ח למ"ר אקויולנטי‪ ,‬ובמעוגל ‪ 4,050 -‬ש"ח למ"ר אקויולנטי‪.‬‬

‫‪ 10.2‬שמאי המבקש‬

‫מצב קודם‪:‬‬
‫אזור מגורים א'‪:‬‬
‫סה"כ שטח ביעוד אזור מגורים א' בתחום התכנית ‪ 4,010 -‬מ"ר‪.‬‬
‫זכויות בנייה‪ 500 :‬מ"ר קרקע ליח"ד‪.‬‬
‫סה"כ ‪ 8‬יח"ד‪.‬‬
‫שטח‬ ‫שטח‬
‫אקויולנטי‬ ‫מקדם‬ ‫חלק בנכס‬
‫)מ"ר(‬
‫)מ"ר(‬
‫‪200‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪200‬‬ ‫עיקרי‬
‫‪24‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫‪40‬‬ ‫שירות‬
‫‪50‬‬ ‫‪0.5‬‬ ‫‪100‬‬ ‫מרתף‬
‫‪90‬‬ ‫‪0.25‬‬ ‫‪360‬‬ ‫חצר‬
‫‪364‬‬ ‫סה"כ‬
‫‪2,912‬‬ ‫ל‪ 8 -‬יח"ד‬

‫‪8‬‬

‫יצחק ברמן ‪ -‬שמאות מקרקעין והנדסה בע"מ‬

‫מגדלי שקל‪ ,‬רח' ארלוזורוב ‪ ,111‬תל‪-‬אביב ‪ 62098‬טל‪ 03-5249028 .‬פקס‪03-5238115 .‬‬
‫‪e-mail: berman8@012.net.il‬‬
 ‫יצחק ברמן‬
‫שמאי מקרקעין‪ ,‬מהנדס בנין )‪ ,(B.Sc.‬מוסמך במינהל עסקים )‪(MBA‬‬
‫שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבנייה‬

‫אזור מגורים א' מיוחד‪:‬‬

‫סה"כ שטח ביעוד אזור מגורים א' מיוחד בתחום התכנית ‪ 7,660 -‬מ"ר‪.‬‬
‫זכויות בנייה‪ 900 :‬מ"ר קרקע ל‪ 2 -‬יח"ד‪.‬‬
‫סה"כ ‪ 8.5‬יח"ד בבנייה דו‪-‬משפחתית‪.‬‬
‫שטח‬ ‫שטח‬
‫אקויולנטי‬ ‫מקדם‬ ‫חלק בנכס‬
‫)מ"ר(‬
‫)מ"ר(‬
‫‪400‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪400‬‬ ‫עיקרי‬
‫‪48‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫‪80‬‬ ‫שירות‬
‫‪100‬‬ ‫‪0.5‬‬ ‫‪200‬‬ ‫מרתף‬
‫‪155‬‬ ‫‪0.25‬‬ ‫‪620‬‬ ‫חצר‬
‫‪703‬‬ ‫סה"כ‬
‫‪5,975‬‬ ‫ל‪ 8.5 -‬יח"ד‬

‫הבעלים הקודם של המגרש בשלמות היה משה יפת‪ .‬חלקו בחלקה ‪ 48‬היה ‪ 5.26%‬והשווי היחסי של‬
‫חלקו בתכנית היה ‪.5.23%‬‬
‫בעלי הזכויות דנן‪ ,‬הראל פדר ואופיר פדר‪ ,‬רכשו‪ ,‬בין היתר‪ ,‬מחצית מזכויותיו של משה יפת )זכויות‬
‫אלו נמכרו על ידם מאוחר יותר לאורי יעקבי(‪ ,‬באופן שחלקם הינו ‪ 2.615%‬מכלל זכויות החלקה‬
‫שנכללת בתחום התכנית‪.‬‬
‫שווי הזכויות הנדונות הינו ‪ 2.615%‬משווי כלל הזכויות בחלקה‪.‬‬
‫‪ 2,912) X 2.615%‬מא"ק ‪ 5,975 +‬מא"ק( = ‪ 232.4‬מא"ק‬

‫מצב חדש‪:‬‬
‫מגרש בשלמות‪ ,‬בשטח של ‪ 599‬מ"ר ‪ 2 -‬יח"ד‪:‬‬

‫שטח‬ ‫שטח‬
‫אקויולנטי‬ ‫מקדם‬ ‫חלק בנכס‬
‫)מ"ר(‬
‫)מ"ר(‬
‫‪380‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪380‬‬ ‫עיקרי‬
‫‪48‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫‪80‬‬ ‫שירות‬
‫‪95‬‬ ‫‪0.5‬‬ ‫‪190‬‬ ‫מרתף‬
‫‪2‬‬
‫‪102.2‬‬ ‫‪0.25‬‬ ‫‪409‬‬ ‫חצר‬
‫‪625.2‬‬ ‫סה"כ‬
‫‪312.6‬‬ ‫חלקם של הראל פדר ואופיר פדר‬

‫השבחה בנכס הנדון )מחצית מגרש ‪:(2042‬‬

‫‪ 256,000‬ש"ח‬ ‫)‪ 232.4‬מ"ר ‪ 312.6 -‬מ"ר( ‪ 3,200 X‬ש"ח‪/‬מ"ר =‬

‫‪ 2‬במהלך הדיון ציין שמאי המבקש כי נפלה בשומתו טעות מאחר ששטח החצר צ"ל ‪ 359‬מ"ר‪.‬‬
‫‪9‬‬

‫יצחק ברמן ‪ -‬שמאות מקרקעין והנדסה בע"מ‬

‫מגדלי שקל‪ ,‬רח' ארלוזורוב ‪ ,111‬תל‪-‬אביב ‪ 62098‬טל‪ 03-5249028 .‬פקס‪03-5238115 .‬‬
‫‪e-mail: berman8@012.net.il‬‬
 ‫יצחק ברמן‬
‫שמאי מקרקעין‪ ,‬מהנדס בנין )‪ ,(B.Sc.‬מוסמך במינהל עסקים )‪(MBA‬‬
‫שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבנייה‬

‫ערכי שווי‪:‬‬
‫שווי מ"ר מבונה ‪ 3,200 -‬ש"ח‪.‬‬

‫‪10‬‬

‫יצחק ברמן ‪ -‬שמאות מקרקעין והנדסה בע"מ‬

‫מגדלי שקל‪ ,‬רח' ארלוזורוב ‪ ,111‬תל‪-‬אביב ‪ 62098‬טל‪ 03-5249028 .‬פקס‪03-5238115 .‬‬
‫‪e-mail: berman8@012.net.il‬‬
 ‫יצחק ברמן‬
‫שמאי מקרקעין‪ ,‬מהנדס בנין )‪ ,(B.Sc.‬מוסמך במינהל עסקים )‪(MBA‬‬
‫שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבנייה‬

‫מחלוקת בענין ערכי השווי‬ ‫‪.11‬‬

‫להלן הרחבה של המחלוקת בין שמאי הצדדים בנושא ערכי שווי‪ ,‬וזאת בנוסף למחלוקות העולות בענין זה‬
‫מן הפרקים הדנים בערכי השווי שהובאו לעיל‪:‬‬
‫שמאית המשיבה‬
‫שמאי המבקש נקט בשווי עפ"י אותן עיסקאות בחלקה דנן שהינן הנמוכות ביותר למ"ר מבונה מכל‬
‫העיסקאות שפורטו על ידו‪.‬‬
‫השווי הראוי הוא ‪ 4,050‬ש"ח למ"ר מבונה‪ ,‬הן עפ"י עיסקאות ההשוואה שהציג שמאי המבקש והן עפ"י‬
‫העיסקאות שהוצגו ע"י שמאית המשיבה‪.‬‬
‫שמאי המבקש‬
‫העיסקאות בחלקה דנן שעליהן התבסס שמאי המבקש הינן המשקפות ביותר‪ ,‬הן מאחר שהינן באותה‬
‫חלקה והן מאחר שבוצעו בשנת ‪.2013‬‬
‫נתוני ההשוואה של שמאית המשיבה חסרים מידע הכולל ‪ 3‬עיסקאות שבוצעו בשנים ‪ 2013‬ו‪ 2014 -‬בתחום‬
‫חלקה ‪ 48‬דנן‪ ,‬לפי שוויים של ‪ 3,140 - 3,450‬ש"ח למ״ר מבונה אקויולנטי‪ ,‬תוך ששמאית המשיבה מתעלמת‬
‫מעיסקאות השוואה רלבנטיות ביותר אלו ‪ -‬הן לגבי התקופה והן לגבי המיקום‪ ,‬ונוקטת בשווי של ‪4,050‬‬
‫ש"ח למ״ר אקויולנטי‪.‬‬
‫העיסקה בשווי של ‪ 3,450‬ש"ח למ״ר אקויולנטי מהווה עיסקה של הנכס דנן עצמו נכון לשנת ‪,2014‬‬
‫כשנתיים לאחר המועד הקובע‪ ,‬כך שלא יתכן כי השווי שבו נקטה שמאית המשיבה גבוה עד לכ‪ 29% -‬משווי‬
‫העיסקה בפועל‪.‬‬
‫עיסקה מס' ‪ 1‬בנתוני ההשוואה של שמאית המשיבה רלבנטית ביותר מאחר שהינה בתחום החלקה דנן‪.‬‬
‫העיסקאות הגבוהות ביותר שפורטו ע"י שמאי המבקש הינן באזורים שונים מאזור הנכס דנן‪ ,‬באזורים‬
‫מפותחים ובמיקום עדיף מבחינת הביקוש‪.‬‬
‫שמאית המשיבה‬
‫המגרשים הנ"ל‪ ,‬של העיסקאות הגבוהות‪ ,‬הינם במיקום בעל אותה רמת ביקוש כבמגרשים בחלקה דנן‪,‬‬
‫ובמיוחד עיסקה מס' ‪ 4‬המרוחקת בכ‪ 500 -‬מ' בלבד מהמגרש דנן‪ ,‬שממנה התקבל שווי של ‪ 4,464‬ש"ח למ"ר‬
‫מבונה‪.‬‬
‫שמאי המבקש‬
‫עיסקה מס' ‪ 4‬רחוקה מהנכס דנן בכ‪ 950 -‬מ' )או ‪ 750‬מ' בקו אוירי(‪ ,‬ולא כפי שנאמר ע"י שמאית המשיבה‬
‫כי היא ממוקמת במרחק של כ‪ 500 -‬מ' ממנו‪.‬‬

‫הכרעה‪:‬‬

‫כבהחלטתי מיום ‪ 8.12.15‬בענין מגרשים ‪ 2050‬ו‪ 2051 -‬בחלקה הנדונה אני קובע כי יש להעדיף עיסקאות‬
‫השוואה מתחום החלקה הנדונה‪.‬‬

‫‪11‬‬

‫יצחק ברמן ‪ -‬שמאות מקרקעין והנדסה בע"מ‬

‫מגדלי שקל‪ ,‬רח' ארלוזורוב ‪ ,111‬תל‪-‬אביב ‪ 62098‬טל‪ 03-5249028 .‬פקס‪03-5238115 .‬‬
‫‪e-mail: berman8@012.net.il‬‬
 ‫יצחק ברמן‬
‫שמאי מקרקעין‪ ,‬מהנדס בנין )‪ ,(B.Sc.‬מוסמך במינהל עסקים )‪(MBA‬‬
‫שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבנייה‬

‫בהחלטתי הנ"ל התבססתי על ארבע עיסקאות השוואה ממערכת מידע נדל"ן )שע"מ(‪ ,‬כולן מיום ‪ ,2.5.13‬של‬
‫מגרשים שנרכשו בסכום זהה של ‪ 2,000,000‬ש"ח בתוספת מע"מ‪ ,‬כלומר המחיר כולל מע"מ הינו ‪2,360,000‬‬
‫ש"ח‪.‬‬
‫השטח הממוצע של המגרשים ‪ 562 -‬מ"ר‪.‬‬
‫זכויות הבנייה‪:‬‬
‫שטח אקויולנטי‬ ‫שטח‬
‫מקדם‬ ‫סוג שטח‬
‫)מא"ק(‬ ‫)מ"ר(‬
‫‪400‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪400‬‬ ‫עיקרי‬
‫‪120‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫‪200‬‬ ‫מרתף‬
‫‪40‬‬ ‫‪0.5‬‬ ‫‪80‬‬ ‫שירות‬
‫‪8‬‬ ‫‪0.4‬‬ ‫‪20‬‬ ‫מחסנים‬
‫‪65.5‬‬ ‫‪0.25‬‬ ‫‪262‬‬ ‫חצר‬
‫‪633.5‬‬ ‫סה"כ‬

‫‪ 3,725‬ש"ח למ"ר מבונה = ‪ 633.5‬מ"ר ‪ 2,360,000 /‬ש"ח‬

‫התאמה לזמן‪:‬‬
‫מקדם התאמה לזמן ממועד עיסקאות ההשוואה‪ ,2.5.13 ,‬למועד הקובע דנן‪ ,26.9.12 ,‬פרק זמן של כ‪7 -‬‬
‫חודשים‪ ,‬הוערך על ידי לפי עלייה של ‪.5%‬‬

‫השווי במצב הקודם בהתאמה לזמן הינו איפוא‪:‬‬

‫‪ 3,548‬ש"ח למ"ר מבונה = ‪ 3,725 / 1.05‬ש"ח למ"ר מבונה‬
‫ובמעוגל‪ 3,550 :‬ש"ח למ"ר מבונה‪.‬‬

‫במצב החדש‪:‬‬
‫מקדם התאמה לזכויות בנייה של ‪ 380‬מ"ר במקום ‪ 400‬מ"ר ‪.1.01 -‬‬
‫השווי במצב החדש‪:‬‬
‫‪ 3,548‬ש"ח למ"ר מבונה ‪ 3,583 = 1.01 X‬ש"ח למ"ר מבונה‬
‫ובמעוגל‪ 3,580 :‬ש"ח למ"ר מבונה‪.‬‬

‫‪12‬‬

‫יצחק ברמן ‪ -‬שמאות מקרקעין והנדסה בע"מ‬

‫מגדלי שקל‪ ,‬רח' ארלוזורוב ‪ ,111‬תל‪-‬אביב ‪ 62098‬טל‪ 03-5249028 .‬פקס‪03-5238115 .‬‬
‫‪e-mail: berman8@012.net.il‬‬
 ‫יצחק ברמן‬
‫שמאי מקרקעין‪ ,‬מהנדס בנין )‪ ,(B.Sc.‬מוסמך במינהל עסקים )‪(MBA‬‬
‫שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבנייה‬

‫חישוב ההשבחה‬ ‫‪.12‬‬

‫תכנית הצ‪ 128/1-4/‬ג' )המועד הקובע ‪(26.9.12 -‬‬

‫מצב קודם‪:‬‬
‫‪ 7‬מגרשים ביעוד מגורים א'‪ ,‬בשטח של ‪ 575‬מ"ר כ"א‪:‬‬
‫שטח אקויולנטי‬ ‫שטח‬
‫מקדם‬ ‫סוג שטח‬
‫)מא"ק(‬ ‫)מ"ר(‬
‫‪200‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪200‬‬ ‫עיקרי‬
‫‪20‬‬ ‫‪0.5‬‬ ‫‪40‬‬ ‫שירות‬
‫‪60‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫‪100‬‬ ‫מרתף‬
‫‪109‬‬ ‫‪0.25‬‬ ‫‪435‬‬ ‫חצר‬
‫‪389‬‬ ‫סה"כ‬
‫‪2,723‬‬ ‫לכל המגרשים‬

‫‪ 6‬מגרשים ביעוד מגורים א' מיוחד‪ ,‬בשטח של ‪ 900‬מ"ר כ"א‪:‬‬

‫שטח אקויולנטי‬ ‫שטח‬
‫מקדם‬ ‫סוג שטח‬
‫)מא"ק(‬ ‫)מ"ר(‬
‫‪400‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪400‬‬ ‫עיקרי )ל‪ 2 -‬יח"ד(‬
‫‪40‬‬ ‫‪0.5‬‬ ‫‪80‬‬ ‫שירות‬
‫‪120‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫‪200‬‬ ‫מרתף‬
‫‪155‬‬ ‫‪0.25‬‬ ‫‪620‬‬ ‫חצר‬
‫‪715‬‬ ‫סה"כ‬
‫‪4,290‬‬ ‫לכל המגרשים‬

‫חלק מגרש ביעוד מגורים א' מיוחד‪ ,‬בשטח של ‪ 525‬מ"ר )מתוך ‪ 750‬מ"ר(‪:‬‬
‫שטח אקויולנטי‬ ‫שטח‬
‫מקדם‬ ‫סוג שטח‬
‫)מא"ק(‬ ‫)מ"ר(‬
‫‪400‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪400‬‬ ‫עיקרי‬
‫‪40‬‬ ‫‪0.5‬‬ ‫‪80‬‬ ‫שירות‬
‫‪120‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫‪200‬‬ ‫מרתף‬
‫‪118‬‬ ‫‪0.25‬‬ ‫‪470‬‬ ‫חצר‬
‫‪678‬‬ ‫סה"כ‬
‫‪380‬‬ ‫‪0.56 = 30.8 X 525/750‬‬

‫‪ 2,723‬מא"ק‬ ‫סה"כ מגורים א'‪:‬‬

‫‪ 4,670‬מא"ק‬ ‫סה"כ מגורים א' מיוחד‪:‬‬

‫‪ 3‬מקדם מושע‪.‬‬
‫‪13‬‬

‫יצחק ברמן ‪ -‬שמאות מקרקעין והנדסה בע"מ‬

‫מגדלי שקל‪ ,‬רח' ארלוזורוב ‪ ,111‬תל‪-‬אביב ‪ 62098‬טל‪ 03-5249028 .‬פקס‪03-5238115 .‬‬
‫‪e-mail: berman8@012.net.il‬‬
 ‫יצחק ברמן‬
‫שמאי מקרקעין‪ ,‬מהנדס בנין )‪ ,(B.Sc.‬מוסמך במינהל עסקים )‪(MBA‬‬
‫שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבנייה‬

‫שטח לייחוס לנכס הנדון )מחצית מגרש ‪:(2042‬‬

‫מגורים א'‪:‬‬
‫‪ 71.21‬מ"ר‬ ‫‪ 2,723‬מ"ר ‪= 2.615% X‬‬

‫מגורים א' מיוחד‪:‬‬

‫‪ 122.12‬מ"ר‬ ‫‪ 4,670‬מ"ר ‪= 2.615% X‬‬

‫שווי מצב קודם‪:‬‬

‫מגורים א'‪:‬‬
‫‪ 291,979‬ש"ח‬ ‫‪ 71.21‬מ"ר ‪ 3,550 X‬ש"ח‪/‬מ"ר ‪= 51.05 X 41.1 X‬‬
‫מגורים א' מיוחד‪:‬‬
‫‪ 433,526‬ש"ח‬ ‫‪ 122.12‬מ"ר ‪ 3,550 X‬ש"ח‪/‬מ"ר =‬
‫‪ 725,505‬ש"ח‬ ‫סה"כ שווי מצב קודם בנכס הנדון )מחצית מגרש ‪:(2042‬‬

‫מצב חדש‪:‬‬
‫שטחים מותרים עפ"י תכניות בנין עיר מאושרות‪:‬‬
‫למגרש ‪ 2042‬כולו‪:‬‬
‫שטח אקויולנטי‬ ‫שטח‬
‫מקדם‬ ‫סוג שטח‬
‫)מא"ק(‬ ‫)מ"ר(‬
‫‪380‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪380‬‬ ‫עיקרי‬
‫‪6‬‬
‫‪114‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫‪190‬‬ ‫מרתף‬
‫‪40‬‬ ‫‪0.5‬‬ ‫‪80‬‬ ‫שירות‬
‫‪8‬‬ ‫‪0.4‬‬ ‫‪20‬‬ ‫מחסנים‬
‫‪77‬‬ ‫‪0.25‬‬ ‫‪309‬‬ ‫חצר‬
‫‪619‬‬ ‫סה"כ‬

‫שווי מצב חדש בנכס הנדון )מחצית מגרש ‪:(2042‬‬

‫‪ 1,108,010‬ש"ח‬ ‫‪ 619 X 0.5‬מ"ר ‪ 3,580 X‬ש"ח‪/‬מ"ר =‬

‫ש"ח‬ ‫‪382,505‬‬ ‫השבחה בנכס הנדון )מחצית מגרש ‪:(2042‬‬

‫‪ 4‬מקדם לשווי קרקע לבית חד‪-‬משפחתי ביחס לשווי קרקע לבית דו‪-‬משפחתי‪.‬‬
‫‪ 5‬מקדם פינתיות‪ .‬כל המגרשים בייעוד מגורים א' במצב הקודם הינם פינתיים‪.‬‬
‫‪ 6‬כולל ממ"דים‪.‬‬
‫‪14‬‬

‫יצחק ברמן ‪ -‬שמאות מקרקעין והנדסה בע"מ‬

‫מגדלי שקל‪ ,‬רח' ארלוזורוב ‪ ,111‬תל‪-‬אביב ‪ 62098‬טל‪ 03-5249028 .‬פקס‪03-5238115 .‬‬
‫‪e-mail: berman8@012.net.il‬‬
 ‫יצחק ברמן‬
‫שמאי מקרקעין‪ ,‬מהנדס בנין )‪ ,(B.Sc.‬מוסמך במינהל עסקים )‪(MBA‬‬
‫שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבנייה‬

‫ההערכה‬ ‫‪.13‬‬

‫לאור האמור לעיל‪ ,‬ובהתבסס על נתוני השוק‪ ,‬הגעתי לכלל דיעה כי ההשבחה והיטל ההשבחה בנכס הנדון ‪-‬‬
‫מחצית מגרש ‪ - 2042‬בגין אישור תכנית הצ‪ 128/1-4/‬ג'‪ ,‬הינם כדלקמן‪:‬‬

‫היטל השבחה‬ ‫השבחה‬ ‫מועד קובע‬ ‫תכנית‬

‫)ש"ח(‬ ‫)ש"ח(‬
‫‪191,252‬‬ ‫‪382,505‬‬ ‫‪26.9.12‬‬ ‫הצ‪ 128/1-4/‬ג'‬

‫על סכום היטל ההשבחה תחול הצמדה כקבוע בחוק‪ ,‬החל מן המועד הקובע‪.‬‬

‫ניתנה היום‪.25.1.16 ,‬‬

‫יצחק ברמן‪ ,‬מהנדס בנין‬

‫שמאי מקרקעין‬
‫שמאי מכריע‬

‫‪15‬‬

‫יצחק ברמן ‪ -‬שמאות מקרקעין והנדסה בע"מ‬

‫מגדלי שקל‪ ,‬רח' ארלוזורוב ‪ ,111‬תל‪-‬אביב ‪ 62098‬טל‪ 03-5249028 .‬פקס‪03-5238115 .‬‬
‫‪e-mail: berman8@012.net.il‬‬