משה נדם יקנעם

‫בס"ד‬
‫בועז קוט‪ ,‬שמאי מקרקעין‬

‫שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבניה‬
‫בועז קוט ‪ -‬שמאי מקרקעין‬
‫אורית דומינסקי ‪ -‬שמאית מקרקעין‬
‫אסף גפן ‪ -‬שמאי מקרקעין‬
‫‪14.09.2020‬‬ ‫תאריך‪:‬‬
‫‪172-174-2020‬‬ ‫מס' מינוי‪:‬‬
‫‪521-523‬‬ ‫מספרנו‪:‬‬
‫לכבוד המשיבה‪,‬‬ ‫לכבוד המבקשות‪,‬‬

‫ועדה מקומית יקנעם‬ ‫חברת ע"מ יקנעם אמריקה ישראל וחברת עץ השקד‬
‫המיוצגת ע"י מר גד דגני‪ ,‬שמאי מקרקעין‬ ‫ע"י מר בועז הלפרין‪ ,‬שמאי מקרקעין‬
‫במייל‪office@gadi-degani.co.il :‬‬ ‫במייל‪boaz@halperins.net :‬‬
‫שומה מכרעת ‪ -‬תיקון טעויות סופר בהסכמת הצדדים‪1‬‬
‫גוש ‪ 11834‬חלקות ‪( 24 ,31-45‬בחלק)‬

‫מתחם מס' ‪ - 1‬מגרשים ‪115-116‬‬
‫מתחם מס' ‪ - 2‬מגרשים ‪117-120‬‬
‫מתחם מס' ‪ - 3‬מגרשים ‪121-122‬‬
‫(תב"ע ‪)222-0296921‬‬
‫שער הגיא מערב‪ ,‬יקנעם עילית‬
‫‪ .1‬מטרת השומה‬
‫בהתאם להוראות תיקון ‪ - 84‬סעיף ‪( 14‬ב)‪ 1‬לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה ‪,1965 -‬‬
‫נתמניתי ביום ‪ 05.02.2020‬כשמאי מכריע לעניין ההשבחה שחלה על הנכס הנדון‪ ,‬ככל שחלה‪ ,‬בגין בקשות‬
‫להיתר מס' ‪ ,201900072 ,20190068 ,201900071‬הכוללות הקלות‪.‬‬
‫‪ .2‬מועד הדיון ומסמכים שהוצגו בפניי‬
‫‪ .2.1‬שומות המשיבה הוועדה המקומית לתו"ב יקנעם‪ ,‬מיום ‪ ,17-25/12/2019‬שנערכה ע"י השמאים גדי‬
‫דגני ושיר בני‪ ,‬ותגובת המשיבה למסמכי המבקשת מיום ‪.20.04.2020‬‬
‫‪ .2.2‬שומת המבקשות חברת ע"מ יקנעם אמריקה ישראל וחברת עץ השקד‪ ,‬מיום ‪ ,24.02.2020‬שנערכה‬
‫ע"י השמאי בועז הלפרין‪.‬‬
‫‪ .2.3‬בתאריך ‪ ,27.04.2020‬נערך דיון באמצעות תוכנת ‪ ZOOM‬בנוכחות שמאי הצדדים ונציגי‬
‫המבקשות‪ ,‬פרוטוקול הדיון הועבר לצדדים‪.‬‬
‫‪ .3‬ביקור בנכס‬
‫ביקור בנכס ובסביבתו נערך ע"י החתום מטה ביום ‪.16.06.2020‬‬
‫‪ .4‬מועדים קובעים לשומה‬
‫מועד קובע‬ ‫תכנית‬
‫‪22.07.2019‬‬ ‫בקשה להיתר ‪201900071‬‬
‫‪22.07.2019‬‬ ‫בקשה להיתר ‪201900068‬‬
‫‪22.07.2019‬‬ ‫בקשה להיתר ‪201900072‬‬
‫‪ 1‬הטעויות המתוקנות מופיעות בפרק ההכרעה‪ .‬לצד התיקונים מופיעים ההסברים באדום ובהערות‪.‬‬
‫רח' גליס ‪ ,9‬פתח תקוה ‪ | 4927909‬טלפון‪ | 03-9041235 :‬פקס‪ | 03-9049399 :‬מייל‪kotboaz@gmail.com :‬‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫‪ .5‬פרטי הנכס הנדון‬
‫שטח במ"ר‬ ‫מגרשים‬ ‫מתחם‬ ‫כתובת‬ ‫חלקות‬ ‫גוש‬

‫‪2944‬‬ ‫‪115‬‬
‫‪1491‬‬ ‫‪116‬‬ ‫מתחם ‪1‬‬
‫‪4435‬‬ ‫סה"כ‬
‫‪2752‬‬ ‫‪117‬‬
‫‪2983‬‬ ‫‪118‬‬ ‫שכונת שער‬
‫‪2901‬‬ ‫‪119‬‬ ‫מתחם ‪2‬‬ ‫הגיא‪ ,‬יקנעם‬ ‫‪24, 31-45‬‬ ‫‪11834‬‬
‫‪2828‬‬ ‫‪120‬‬ ‫עילית‬
‫‪11464‬‬ ‫סה"כ‬
‫‪4186‬‬ ‫‪121‬‬
‫‪6223‬‬ ‫‪122‬‬ ‫מתחם ‪3‬‬
‫‪10409‬‬ ‫סה"כ‬
‫הזכויות הן זכויות חכירה מהוונת ל‪ 98-‬שנים‪ ,‬עד לתאריך ‪.13.05.2116‬‬

‫מספרי המגרשים ושטחם לעיל בהתאם לתכנית ‪ 222-0296921‬ובהתאם לתכניות הבקשות להיתר‪.‬‬
‫‪ .6‬תיאור הסביבה והנכס‬

‫הנכסים נשוא השומה מהווים חטיבת קרקע המצויה בשכונת "שער הגיא מערב"‪ ,‬בחלקה הדרום מערבי‬
‫של העיר יקנעם‪.‬‬
‫שכונת שער הגיא הינה שכונה חדשה המשתרעת על פני כ‪ 700-‬דונם וכוללת כ‪ 1,400-‬יח"ד מתוכננות‪,‬‬
‫מבני ציבור ושטחים ירוקים‪.‬‬
‫הסביבה מאופיינת בבניה רוויה חדשה בבניינים בני ‪ 2-6‬קומות‪ ,‬ומגרשים ריקים‪.‬‬
‫המגרשים שווקו ע"י רמ"י במסגרת מכרז "מחיר למשתכן"‪.‬‬
‫הפיתוח הסביבתי חלקי‪.‬‬
‫פני הקרקע משופעים‪.‬‬
‫מיקום המגרשים‪/‬המתחמים עפ"י תשריט התכנית‪:‬‬
‫מגרשים ‪ ,115-116‬מתחם מס' ‪ ,1‬ממוקמים בדופן המערבית של השכונה‪.‬‬
‫מגרשים ‪ ,117-120‬מתחם מס' ‪ ,2‬ממוקמים בדופן הדרומית של השכונה‪ ,‬וגובלים בכביש הגישה לשכונה‪.‬‬
‫מגרשים ‪ ,121-122‬מתחם מס' ‪ ,3‬ממוקמים בדופן הדרומית של השכונה‪ ,‬וגובלים בכביש הגישה לשכונה‪.‬‬
‫צורות המגרשים אינן רגולריות‪.‬‬
‫בעת הביקור ניכר כי מבוצעות עבודות סלילת הדרכים במתחם כולל ציפוי אספלט ביום הביקור‪ ,‬נעשו‬
‫עבודות ראשוניות להכשרת השטחים למגרשים השונים ולבניינים‪.‬‬
‫במתחם ‪ ,1‬מגרשים ‪ 115‬ו‪ 116-‬מבוצעות עבודות שלד לחמשת הבניינים שאושרו בבקשה להיתר‪.‬‬

‫בס"ד‬

‫‪ .7‬המצב התכנוני‪:‬‬
‫מצב קודם‪:‬‬
‫‪ .7.1‬תכנית יק‪ 41/9680/‬פורסמה למתן תוקף ביום ‪( 05.02.2013‬י‪.‬פ‪)6543 .‬‬
‫מטרת התכנית‪ ,‬השלמת שינוי בדבר עיצוב אדריכלי של המבנים והוראות בנושא פיתוח‪.‬‬
‫הוראות הבינוי למבואות הבתים המשותפים‪:‬‬
‫א‪ .‬בכל המבנים תתוכנן מבואה הפונה ישירות לרחוב ו‪/‬או לחזית הראשית‪ ,‬עפ"י תכנית פיתוח‪.‬‬
‫ב‪ .‬המבואה תהיה בעלת גובה מינימלי של ‪ 4.5‬מ'‪ ,‬ולא מעבר ל‪ 5.0-‬מ'‪ .‬תינתן אפשרות למבואה‬
‫נמוכה יותר בכפוף לאישור מהנדס הועדה‪.‬‬
‫ג‪ .‬המבואה תהיה שקופה לכיוון הרחוב‪ ,‬שטח הזיגוג לא יפחת מ‪ 70%-‬משטח החזית‪/‬ות הפונות‬
‫לרחוב‪ .‬ניתן לשלב זכוכית חלבית וזכוכית שקופה‪.‬‬
‫ד‪ .‬שטח המבואה לא יקטן מ‪ 50-‬מ"ר בחלל אחד‪.‬‬
‫‪ .7.2‬תכנית ג‪ ,20678/‬פורסמה למתן תוקף ביום ‪( 06.07.2014‬י‪.‬פ ‪)6830‬‬
‫התכנית מתירה בניה בחלל גג משופע עליית גג ששטחה יהיה שטח עיקרי נוסף לשטחי הבניה‬
‫העיקרים‪.‬‬
‫שטח עליית הגג ברוטו כולל היטל חדר מדרגות ‪ 35‬מ"ר‪ ,‬רום הגג לא יעלה על ‪ 10‬מ' ממפלס‬
‫הכניסה‪ ,‬אלא אם נאמר אחרת בתב"ע‪ ,‬שטח עיקרי יחושב מגובה ‪ 1.8‬מ'‪.‬‬
‫תוספת חדר על הגג לפי התכנית לא תחשב כהקלה לקומה‪.‬‬
‫‪ .7.3‬תכנית מתאר ג‪ 20861/‬פורסמה למתן תוקף ביום ‪( 21.02.2016‬י‪.‬פ ‪.)7209‬‬
‫תכנית מתאר כוללנית‪.‬‬
‫התכנית משנה את יעוד כלל המתחם משטח ללא תכנון מפורט לאזור מגורים‪.‬‬
‫מספר מתחם ‪ ,06‬מספר תא שטח ‪.158‬‬
‫הוראות בינוי במתחמים ‪:6 ,3 ,2 ,1‬‬
‫סעיף ‪ :6.2.2‬הנחיות לתכנון מפורט למתחמי המגורים‪ ,‬בין היתר למתחם ‪ :6‬שטחו ‪ 120‬דונם‪,‬‬
‫שטח נטו למגורים ‪ 65‬דונם‪ ,‬צפיפות נטו ממוצעת כ‪ ,9.7-‬קיבולת ‪ 500‬יח"ד‪ .‬הצפיפות המזערית‬
‫נטו בתא שטח לא תפחת מ‪ 5-‬יח"ד לדונם‪ ,2‬שינוי צפיפות ו‪/‬או מספר יח"ד ב‪ 5%-‬בהתאם לשיקול‬
‫דעתו של מוסד התכנון‪ ,‬לא יהיה סטיה מתכנית זו‪.‬‬
‫עוד נכתב‪ ,‬בין היתר לעניין מתחם ‪ ,6‬כי תוכן תכנית בינוי (נספח לתכנית המפורטת) לכל מתחם‪,‬‬
‫שתכלול את מערך המבנים‪ ,‬הפיתוח והתנועה ומתקני תשתיות‪ .‬כמו כן תוכן תכנית מפורטת‬
‫שתכלול הוראות לתמהיל מגוון של יחידות דיור‪ ,‬שיאפשר גם הכללת יחידות דיור קטנות‪.‬‬
‫סעיף ‪ :6.3‬הוראות בינוי למתחמי התכנון‪ ,‬בין היתר‪ :‬תותר בניית חדרים על הגג בשטח ברוטו של‬
‫עד ‪ 35‬מ"ר מעבר לזכויות המותרות‪ ,‬בהתאם לעקרונות לתכנון מפורט של כל מתחם‪.‬‬
‫תותר בניה בגבהים שונים ובלבד שמפלס הכניסה לדירות העליונות לא יעלה על ‪ 29‬מ' ממפלס‬
‫הכניסה הקובעת‪.‬‬
‫שטח בניה כולל מעל הקרקע ‪ 100,000 -‬מ"ר‪.‬‬
‫שטח בניה כולל מתחת לקרקע ‪ 85% -‬משטח המגרש‪.‬‬
‫בנוסף זכויות לבניית חדרים על הגג‪.‬‬
‫עיצוב אדריכלי‪ :‬המבנים ידורגו ככל הניתן‪ ,‬ישולבו בשיפועי הקרקע ובמורד הואדיות‪ ,‬וישמרו‬
‫את האופי ההררי של העיר‪.‬‬
‫‪ 2‬סעיף ‪ 6.3.7‬א‪.5.‬‬

‫בס"ד‬

‫מצב חדש‬
‫‪ .7.4‬תכנית ‪ ,222-0296921‬פורסמה למתן תוקף ביום ‪( 12.06.2017‬י‪.‬פ ‪)7524‬‬
‫יקנעם ‪ -‬שער הגיא מערב‪ ,‬בהתאמה לתכנית המתאר הכוללנית החדשה של יוקנעם שמספרה‬
‫ג‪.20861/‬‬
‫תכנית כפופה לתכנית ג‪ .20678/‬תכנית זו אינה פוגעת בהוראות תכנית ג‪ .20678/‬הוראות תכנית‬
‫ג‪ 20678/‬תחולנה על תכנית זו‪.‬‬
‫תכנית כפופה לתכנית המתאר ג‪ .20861/‬תכנית זו אינה פוגעת בהוראות תכנית ג‪ .20861/‬הוראות‬
‫תכנית ג‪ 20861/‬תחולנה על תכנית זו‪.‬‬
‫התכנית כפופה לתכנית יק‪/‬מק‪ .40/9680/‬תכנית זו אינה פוגעת בהוראות תכנית יק‪/‬מק‪.40/9680/‬‬
‫הוראות תכנית יק‪/‬מק‪ 40/9680/‬תחולנה על תכנית זו‪.‬‬
‫התכנית כפופה לתכנית יק‪/‬מק‪ .41/9680/‬תכנית זו אינה פוגעת בהוראות תכנית יק‪/‬מק‪.41/9680/‬‬
‫הוראות תכנית יק‪/‬מק‪ 41/9680/‬תחולנה על תכנית זו‪.‬‬
‫לגבי תכנית ג‪ ,9680/‬תכנית זו משנה רק את המפורט בתכנית זו וכל יתר הוראות תכנית ג‪9680/‬‬
‫ממשיכות לחול‪.‬‬
‫מטרת התכנית ‪-‬‬
‫קביעת מסגרת תכנונית לתוספת שכונת מגורים חדשה בעיר יקנעם‪ ,‬עם למעלה מ‪ 500-‬יח"ד‪3‬‬
‫בבניה בצפיפות משתנה‪ ,‬לרבות שירותי ציבור נלווים‪.‬‬
‫התכנית משנה יעודי קרקע‪ ,‬בין היתר‪ ,‬מקרקע חקלאית לאזור מגורים א'‪ ,‬אזור מגורים ב'‪ ,‬אזור‬
‫מגורים ד'‪ ,‬מסחר‪ ,‬שב"צ‪ ,‬שב"צ לחינוך‪ ,‬דרך‪ ,‬שצ"פ וטיפול נופי‪.‬‬
‫תאי שטח מס' ‪ 115-122‬מוגדרים ביעוד אזור מגורים א'‪.‬‬
‫השימושים המותרים באזור מגורים א'‪ :‬מגורים‪ ,‬שבילים‪ ,‬דרכים‪ ,‬חניות‪/‬חניות תת קרקעיות‪,‬‬
‫שטחי גינון‪ ,‬קווים ומתקני תשתיות‪.‬‬
‫בכל תא שטח תותר הקמת‪ :‬מבנה עם ‪ 2‬יח"ד בקומה (למעט תא שטח ‪ )117‬וכן חניות עיליות או‬
‫בתת הקרקע‪.‬‬
‫סה"כ בתאי שטח אלה תותר הקמת ‪ 137‬יח"ד‪ ,‬מתוכן ‪ 69‬יח"ד עם ‪ 4‬חדרים ו‪ 68-‬יח"ד עם ‪5‬‬
‫חדרים ומעלה‪ ,‬לפי ההתפלגות הבאה‪:‬‬
‫תא שטח ‪ 8 :115‬יח"ד עם ‪ 4‬חדרים ו‪ 8-‬יח"ד עם ‪ 5‬חדרים ומעלה‪.‬‬
‫‪ 3‬במסמך "פרוטוקול מסיור מציעים למכרז צפ‪ "367/2017/‬שהתקיים בתאריך ‪ 24.04.18‬ביקנעם עלית‬
‫שכונת שער הגיא מערבי‪ ,‬העלו היזמים השונים שאלות שונות וזכו לתשובות‪ .‬אחת השאלות עסקה‬
‫במספר יח"ד שייבנו בשכונה‪ ,‬שכן מספר היחידות שפורסם במכרז הינו ‪ 437‬ולא ‪ 514‬כמו בתכנית‪.‬‬
‫לאחר בדיקה נמסר כי מספר יח"ד לשיווק הינו כפי שפורסם ‪ 437 -‬יח"ד‪.‬‬

‫בס"ד‬


‫גודל דירה הכולל ממ"ד ומרפסות‪ ,‬ללא מחסן וחניות‪ ,‬בשטח רצפה ועם חדרים הכלולים בה‪ ,‬עפ"י‬
‫אחת מהאפשרויות שלהלן‪:‬‬
‫דירת ‪ 3‬חדרים עד ‪ 85‬מ"ר‪.‬‬
‫דירת ‪ 4‬חדרים בין ‪ 85‬מ"ר ל‪ 100-‬מ"ר‪.‬‬
‫דירת ‪ 5‬חדרים ויותר‪ ,‬מעל ‪ 100‬מ"ר‪.‬‬
‫בתת הקרקע תותר הקמת מדרגות‪ ,‬חניונים ומחסנים בתחום קווי הבניין‪.‬‬
‫מבנים נפרדים באותו תא שטח יתוכננו בצורה מתואמת ומשולבת מבחינה חזותית להנחת דעתה‬
‫של הועדה המקומית‪.‬‬
‫מרחק בין שני מבנים באותו תא שטח לא יפחת מ‪ 6-‬מ'‪.‬‬
‫חניה‪:‬‬
‫היקף החניה יהיה עפ"י תקן חניה תקף ביום הוצאת ההיתר‪ ,‬אך לא פחות מ‪:‬‬
‫דירות עד ‪ 100‬מ"ר‪ 1.3 ,‬חניות לדירה‪.‬‬
‫דירות בין ‪ 100‬מ"ר ל‪ 120-‬מ"ר ‪ 1.5 -‬חניות לדירה‪.‬‬
‫דירות מעל ‪ 120‬מ"ר ‪ 2 -‬חניות לדירה‪.‬‬
‫חניות נכים תהיינה בנוסף לתקן ולא תוצמדנה לדירות‪.‬‬
‫להלן טבלת זכויות והוראות בניה‪:‬‬

‫מתחם ‪:1‬‬
‫מס'‬ ‫מס' קומות‬ ‫גובה‬ ‫מס'‬ ‫מעל הכניסה הקובעת מתחת לכניסה הקובעת תכסית‬ ‫מגרשים‬ ‫מתחם‬
‫מבנים‬ ‫מתחת‬ ‫מבנה מעל‬ ‫יח"ד‬ ‫שירות‬ ‫עיקרי‬ ‫שירות‬ ‫עיקרי‬
‫מרבי‬ ‫לכניסה‬ ‫מעל כניסה‬
‫לתא‬ ‫קובעת‬ ‫כניסה קובעת‬
‫שטח‬‫‪4‬‬ ‫‪1‬‬ ‫קובע ‪2‬‬
‫‪ 9‬מ'‬ ‫‪16‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪2105‬‬ ‫‪512‬‬ ‫‪1600‬‬ ‫‪115‬‬
‫מתחם ‪1‬‬
‫‪2‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪ 9‬מ'‬ ‫‪8‬‬ ‫‪840‬‬ ‫‪256‬‬ ‫‪800‬‬ ‫‪116‬‬
‫קווי בניין למגרש ‪ :115‬צידי ואחורי ‪ 4‬מ'‪ ,‬קדמי ‪ 5‬מ'‪.‬‬

‫קווי בניין למגרש ‪ :116‬צידי ימני וקדמי ‪ 5‬מ'‪ ,‬צידי שמאלי ואחורי ‪ 4‬מ'‪( .‬עפ"י תשריט)‪.‬‬
‫מתחם ‪- 2‬‬
‫שטח‬‫‪3‬‬ ‫‪1‬‬ ‫קובע ‪2‬‬
‫‪ 9‬מ'‬ ‫‪)4( 13‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪1895‬‬ ‫‪416‬‬ ‫‪1300‬‬ ‫‪117‬‬
‫‪4‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪ 9‬מ'‬ ‫‪16‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪2085‬‬ ‫‪512‬‬ ‫‪1600‬‬ ‫‪118‬‬
‫‪4‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪ 9‬מ'‬ ‫‪16‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪2005‬‬ ‫‪512‬‬ ‫‪1600‬‬ ‫‪119‬‬
‫‪4‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪ 9‬מ'‬ ‫‪16‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪1955‬‬ ‫‪512‬‬ ‫‪1600‬‬ ‫‪120‬‬
‫הערה (‪ :)4‬מגרש ‪ 2-3 - 117‬יח"ד בקומה‪.‬‬

‫קווי בניין‪ :‬צידי ‪ 4‬מ'‪ ,‬אחורי וקדמי ‪ 5‬מ'‪.‬‬

‫בס"ד‬

‫מתחם ‪- 3‬‬
‫שטח‬‫‪5‬‬ ‫‪1‬‬ ‫קובע ‪2‬‬
‫‪ 9‬מ'‬ ‫‪20‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪3125‬‬ ‫‪640‬‬ ‫‪2000‬‬ ‫‪121‬‬
‫‪8‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪ 9‬מ'‬ ‫‪32‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪4950‬‬ ‫‪1024‬‬ ‫‪3200‬‬ ‫‪122‬‬
‫קווי בניין‪ :‬צידי ‪ 4‬מ'‪ ,‬אחורי וקדמי ‪ 5‬מ'‪.‬‬
‫הערה לשטחי השירות‪:‬‬

‫שטח השירות המופיע בטבלת הזכויות יהיה בהיקף של ‪ 32‬מ"ר ליח"ד ויתפלג כך‪ 8 :‬מ"ר למחסן‬
‫דירתי (ימוקם בקומה מפולשת או במרתף או בחדר מדרגות צמוד למעלית‪ ,‬ללא חלונות‪ ,‬למעט‬
‫תריסי אוורור עליונים ויוצמד לדירה במסגרת תקנון בית משותף)‪ 12 ,‬מ"ר למרפסת פתוחה ו‪12-‬‬
‫מ"ר לממ"ד‪.‬‬
‫מספר הקומות אינו כולל מערכות ומתקנים טכניים על הגג‪.‬‬
‫‪ .8‬תיק הבניין‬
‫‪ .8.1‬מתחם ‪:1‬‬
‫ביום ‪ 23.09.2019‬אישרה ועדת משנה יקנעם עלית בישיבה מס' ‪ 20190005‬את בקשה מס'‬
‫‪ 201900071‬הכוללת בניה חדשה של ‪ 26‬יח"ד בחמישה מבנים משני טיפוסים‪:‬‬
‫‪ 24‬יח"ד ב‪ 4-‬מבנים מסוג ‪ G1‬ו‪ - G11-‬ב‪ 3-‬קומות ועליית גג‪.‬‬
‫‪ 2‬יח"ד במבנה מסוג ‪ - N1‬בקומה אחת ועליית גג‪.‬‬
‫כמו כן אושרו הקלות‪:‬‬
‫הגדלת מס' יח"ד מ‪ 24-‬ל‪.26-‬‬
‫הקלה לחריגה מקו בניין אחורי עד ‪ 10%‬בקיר עם פתחים ובניה בקו בניין של ‪ 3.6‬במקום ‪ 4‬מ'‬
‫המותרים‪.‬‬
‫הקלה להבלטת גזוזטרות מקו בניין אחורי עד ‪ 1.2‬מ' מעבור לקו בניין מותר‪.‬‬
‫הקלה להקטנת מרווח בין בניין ‪ 2‬לבניין ‪ 3‬ל‪ 5.50-‬מ' במקום ‪ 6‬מ'‪.‬‬
‫הקלה להוספת קומה נוספת מעל ל‪ 2-‬הקומות המותרות‪ ,‬סך כל מספר הקומות המבוקש ‪ 3‬קומות‬
‫והקלה להגבהת גג רעפים עד ‪ 13.15‬מ'‪.‬‬
‫הקלה להגדלת תכסית הבניה ל‪ 41%-‬במקום ‪ 40%‬המותרים‪.‬‬
‫הקלה לשינוי בהרכב הדירות‪:‬‬
‫‪ 4‬חדרים ‪ 8 -‬יח"ד במקום ‪.12‬‬
‫‪ 5‬חדרים ‪ 18 -‬יח"ד במקום ‪.12‬‬
‫הקלה מתכנית ג‪ - 20678/‬ביטול נסיגה בגמלון שגובהו מעל ‪ 3‬קומות בבניין מטיפוס ‪ G1‬או ‪.G11‬‬
‫הקלות מתכנית יק‪ - 41/9680/‬הוראות בינוי ועיצוב אדריכלי בתכנית ג‪:9680/‬‬
‫הקטנת גובה מבואה ל‪ 2.7-‬במקום ‪.4.5‬‬ ‫בבניין מטיפוס ‪- G1‬‬
‫הקטנת שטח הזיגוג בחזית המבואה ל‪ 10%-‬במקום ‪.70%‬‬
‫הקטנת שטח המבואה ל‪ 24-‬מ"ר במקום ‪ 50‬מ"ר‪.‬‬

‫בס"ד‬

‫הקלה לביטול המבואה‪.‬‬ ‫בבניין מטיפוס ‪- N1‬‬

‫הקטנת שטח גג רעפים‪.‬‬
‫הקלה מסכימת בינוי בתכנית ג‪ 20678/‬לקומת עליית גג‪.‬‬
‫‪ .8.2‬מתחם ‪:2‬‬
‫‪ 201900068‬הכוללת בניה חדשה של ‪ 70‬יח"ד ב‪ 13-‬מבנים מ‪ 3-‬טיפוסים‪:‬‬
‫‪ 12‬יח"ד ב‪ 2-‬מבנים מסוג ‪ - G3‬ב‪ 3-‬קומות ועליית גג‪.‬‬
‫‪ 16‬יח"ד ב‪ 4-‬מבנים מסוג ‪ - N2‬ב‪ 2-‬קומות ועליית גג‪.‬‬
‫הגדלת מס' יח"ד מ‪ 60-‬ל‪.70-‬‬
‫הקלה לחריגה מקו בניין צידי עד ‪ 10%‬בקיר עם פתחים ובניה בקו בניין של ‪ 3.6‬במקום ‪ 4‬מ'‬
‫הקלה להבלטת גזוזטרות מקו בניין קדמי עד ‪ 1.2‬מ' מעבור לקו בניין מותר‪.‬‬
‫הקלה להבלטת גזוזטרות מקו בניין אחורי עד ‪ 1‬מ' מעבור לקו בניין מותר‪.‬‬
‫לאשר הקלה להוספת קומה נוספת מעל ל‪ 2-‬הקומות המותרות‪ ,‬סך כל מספר הקומות המבוקש‬
‫‪ 3‬קומות והקלה להגבהת גג רעפים עד ‪ 13.15‬מ'‪.‬‬
‫‪ 3‬חדרים ‪ 4 -‬יח"ד במקום ‪.0‬‬
‫‪ 4‬חדרים ‪ 14 -‬יח"ד במקום ‪.31‬‬
‫‪ 5‬חדרים ‪ 52 -‬יח"ד במקום ‪.30‬‬
‫הקלה מתכנית ג‪ - 20678/‬ביטול נסיגה בגמלון שגובהו מעל ‪ 3‬קומות בבניין מטיפוס ‪.G4 ,G3 ,G2‬‬
‫בבניין מטיפוס ‪- G4 ,G3 ,G2‬‬

‫בס"ד‬

‫הקטנת גובה מבואה ל‪ 2.7-‬במקום ‪.4.5‬‬

‫‪ .8.3‬מתחם ‪:3‬‬
‫‪ 201900072‬הכוללת בניה חדשה של ‪ 62‬יח"ד ב‪ 12-‬מבנים מ‪ 2-‬טיפוסים‪:‬‬
‫‪ 20‬יח"ד ב‪ 5-‬מבנים מסוג ‪ - N2‬ב‪ 2-‬קומות ועליית גג‪.‬‬
‫הגדלת מס' יח"ד מ‪ 52-‬ל‪.62-‬‬
‫הקלה לחריגה מקו בניין צידי עד ‪ 10%‬בקיר עם פתחים ובניה בקו בניין של ‪ 3.6‬במקום ‪ 4‬מ'‬
‫הקלה להבלטת גזוזטרות מקו בניין אחורי עד ‪ 1‬מ' מעבור לקו בניין מותר‪.‬‬
‫לאשר הקלה להוספת קומה נוספת מעל ל‪ 2-‬הקומות המותרות‪ ,‬סך כל מספר הקומות המבוקש‬
‫‪ 3‬קומות והקלה להגבהת גג רעפים עד ‪ 13.15‬מ'‪.‬‬
‫‪ 3‬חדרים ‪ 14 -‬יח"ד במקום ‪.0‬‬
‫‪ 4‬חדרים ‪ 0 -‬יח"ד במקום ‪.26‬‬
‫‪ 5‬חדרים ‪ 48 -‬יח"ד במקום ‪.26‬‬
‫הקלה מתכנית ג‪ - 20678/‬ביטול נסיגה בגמלון שגובהו מעל ‪ 3‬קומות בבניין מטיפוס ‪.G3‬‬
‫הקטנת גובה מבואה ל‪ 2.7-‬במקום ‪.4.5‬‬ ‫בבניין מטיפוס ‪- G3‬‬

‫בס"ד‬


‫‪ .9‬המצב המשפטי‬
‫ביום ‪ 26.11.2018‬נחתם חוזה חכירה מהוון בין רמ"י לבין א‪.‬י אמריקה ישראל להשקעות בע"מ ועץ‬
‫השקד נדל"ן בע"מ‪.‬‬
‫המוחכר מגרשים ‪ 115-122‬לפי תכנית מפורטת ‪.222-0296921‬‬
‫תקופת החכירה ‪ 98‬שנים עם אפשרות להארכה ב‪ 98-‬שנים נוספות‪.‬‬
‫מטרת החכירה‪ :‬מתחם לבניה רוויה‪.‬‬
‫קיבולת הבניה עפ"י תכנית תקפה החלה על המוחכר במועד החתימה על חוזה זה‪.‬‬
‫התמורה‪.₪ 7,519,353 :‬‬
‫הערך היסודי של המוחכר‪.₪ 20,879,548.13 :‬‬
‫היעוד אזור מגורים א'‪.‬‬
‫מועד השלמת הבניה‪ :‬לא יאוחר מיום ‪.01.05.2022‬‬

‫בס"ד‬

‫‪ .10‬תמצית מהות ההשבחה‪:‬‬

‫ההשבחה לפי‬ ‫ההשבחה לפי‬ ‫המועד‬ ‫תכנית‬
‫שומת המבקשות‬ ‫שומות המשיבה‬ ‫הקובע‬
‫מתחם ‪- 1‬‬
‫אין השבחה‬ ‫‪₪ 1,752,000‬‬ ‫‪23.09.2019‬‬
‫בקשה להיתר ‪201900071‬‬
‫מתחם ‪- 2‬‬
‫אין השבחה‬ ‫‪₪ 4,271,450‬‬ ‫‪23.09.2019‬‬
‫בקשה להיתר ‪201900068‬‬
‫מתחם ‪- 3‬‬
‫אין השבחה‬ ‫‪₪ 2,766,000‬‬ ‫‪23.09.2019‬‬
‫בקשה להיתר ‪201900072‬‬
‫‪ .11‬תמצית טענות הצדדים וההכרעה‪:‬‬

‫‪ .11.1‬שמאי המשיבה‬
‫ערכי שווי מבוססים על עסקאות השוואה של דירות שנמכרו בפרויקט ועל שומה מכרעת של‬
‫הח"מ בגוש ‪ 12741‬ובגוש ‪.12740‬‬
‫שווי מ"ר מבונה נקבע ע"י שמאי המשיבה בסך של ‪.₪ 5,000‬‬
‫מתחם ‪:1‬‬
‫הובאה בחשבון הגדלת הצפיפות מ‪ 24-‬יח"ד ל‪ 26-‬יח"ד‪.‬‬
‫הובאו בחשבון צמצום מס' יח"ד ל‪ 5-‬מבנים במקום ‪ ,6‬ובכך הגדלת השטחים הפתוחים במתחם‬
‫וחניות פונקציונליות‪.‬‬
‫הובא בחשבון צמצום עלויות הבניה מביטול מבנה מס' ‪.6‬‬
‫בבניין מס' ‪ 3‬יש הצדקה להוספת מעלית‪ ,‬מה שמעלה את שווי הדירות במכירה ומקטין את עלות‬
‫ההקמה ליח"ד‪.‬‬
‫הובא בחשבון ניוד שטחים שוליים מדירות ‪ 4‬חדרים והפיכתם לשטחים עיקריים בדירות ‪5‬‬
‫חדרים‪.‬‬
‫ההקלה בגובה מאפשרת הקמת הגג בשלושת המבנים מסוג ‪.G1‬‬
‫ההקלה מהוראות תכנית יק‪ - 41/9680/‬הנחיות התכנית מגבילות את אפשרויות הניצול במגרש‪.‬‬
‫לשם הזהירות הובאה בחשבון השבחה המשקפת את זמן הדחיה המינימלי לאישור תכנית בינוי‬
‫מתקנת‪.‬‬
‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫תחשיב מתחם ‪:1‬‬

‫הקלה בגין תוספת יחידת דיור‬
‫שווי מ"ר מבונה אקו' סה"כ השבחה‬ ‫מקדם‬ ‫מ"ר ליחידה‬ ‫מס' יחידות שנוספו‬
‫‪₪‬‬ ‫‪300,000 ₪‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪0.3‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪2‬‬
‫הקלה בגין תוספת קומה‬
‫סה"כ השבחה‬ ‫שווי יחידה‬ ‫מקדם‬ ‫מ"ר ליחידה‬ ‫מס' קומות‬ ‫יח"ד בקומה שנוספה‬
‫‪₪‬‬ ‫‪450,000 ₪‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪0.15‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪2‬‬
‫הקלה בגובה רום‬
‫שווי מ"ר מבונה אקו' סה"כ השבחה‬ ‫מקדם‬ ‫שטח למגורים (מ"ר)‬ ‫מס' עליות הגג‬
‫‪₪‬‬ ‫‪462,000 ₪‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪0.7‬‬ ‫‪22‬‬ ‫‪6‬‬
‫הקלה בשינוי תמהיל הדירות‬
‫שווי מ"ר מבונה אקו' סה"כ השבחה‬ ‫מקדם‬ ‫מ"ר שהוסבו לטובת דירות ‪ 5‬חדרים‬
‫‪₪‬‬ ‫‪60,000 ₪‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪0.2‬‬ ‫‪60‬‬
‫הקלה מתכנית יק‪41/9680/‬‬
‫שווי מ"ר מבונה אקו' סה"כ השבחה‬ ‫מקדם‬ ‫מ"ר שטח עיקרי‬
‫‪₪‬‬ ‫‪480,000 ₪‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪0.04‬‬ ‫‪2400‬‬
‫‪₪ 1,752,000‬‬ ‫סה"כ השבחה‬
‫מתחם ‪:2‬‬
‫וחניות פונקציונליות (לשם הזהירות הובא בחשבון ניוד של ‪ 8‬יח"ד)‪.‬‬
‫הובא בחשבון צמצום עלויות הבניה מביטול מבנים מס' ‪.15 ,14‬‬
‫חדרים‪ ,‬וכן הפיכת דירות ‪ 4‬חדרים עם שטח עיקרי שולי לדירות ‪ 5‬חדרים‪.‬‬
‫ההקלה בגובה מאפשרת הקמת הגג בשלושת המבנים מסוג ‪.G4‬‬
‫הובאה בחשבון חריגה מקו בניין‪.‬‬
‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬


‫‪₪‬‬ ‫‪420,000 ₪‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪0.3‬‬ ‫‪70‬‬ ‫‪4‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪750,000 ₪‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪0.3‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪5‬‬
‫סה"כ השבחה‬ ‫שווי יחידה‬ ‫מקדם‬ ‫מ"ר ליחידה‬ ‫יח"ד שנוידו לקומה חדשה‬
‫‪₪‬‬ ‫‪600,000 ₪‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪0.15‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪8‬‬
‫הקלה בגובה רום‬
‫שווי מ"ר מבונה אקו' סה"כ השבחה‬ ‫מקדם‬ ‫שטח למגורים (מ"ר)‬ ‫מס' עליות הגג‬
‫‪₪‬‬ ‫‪1,078,000 ₪‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪0.7‬‬ ‫‪22‬‬ ‫‪14‬‬
‫שווי מ"ר מבונה אקו' סה"כ השבחה‬ ‫מקדם‬ ‫מ"ר שהוסבו לטובת דירות ‪ 5‬חדרים‬
‫‪₪‬‬ ‫‪186,000 ₪‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪0.2‬‬ ‫‪186‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪1,219,000 ₪‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪0.04‬‬ ‫‪6095‬‬
‫הקלה בקו בניין‬
‫שווי מ"ר מבונה אקו' סה"כ השבחה‬ ‫מקדם‬ ‫שטח שחרג‬

‫‪₪‬‬ ‫‪18,450 ₪‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪0.15‬‬ ‫‪24.6‬‬
‫‪₪ 4,271,450‬‬ ‫סה"כ השבחה‬
‫יוער כי יש טעות סופר בחישוב‪ .‬ההשבחה צ"ל ‪.₪ 4,253,000‬‬
‫מתחם ‪:3‬‬
‫וחניות פונקציונליות‪.‬‬
‫הובא בחשבון צמצום עלויות הבניה מביטול מבנה מס' ‪.13‬‬
‫חדרים‪ ,‬וכן הפיכת דירות ‪ 4‬חדרים עם שטח עיקרי שולי לדירות ‪ 5‬חדרים‪.‬‬
‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬


‫‪₪‬‬ ‫‪1,050,000 ₪‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪0.3‬‬ ‫‪70‬‬ ‫‪10‬‬
‫סה"כ השבחה‬ ‫שווי יחידה‬ ‫מקדם‬ ‫מ"ר ליחידה‬ ‫מס' קומות‬ ‫יח"ד בקומה שנוספה‬
‫‪₪‬‬ ‫‪300,000 ₪‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪0.15‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪4‬‬
‫שטחים שהוסבו לטובת דירות ‪ 5‬חדרים ו‪ 3-‬חדרים‬

‫שווי מ"ר מבונה אקו' סה"כ השבחה‬ ‫מקדם‬ ‫מ"ר‬ ‫מס' יחידות‬
‫‪₪‬‬ ‫‪350,000‬‬ ‫‪5000‬‬ ‫‪0.25‬‬ ‫‪70‬‬ ‫‪4‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪26,000 ₪‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪0.2‬‬ ‫‪7.5‬‬ ‫‪26‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪1,040,000 ₪‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫‪0.04‬‬ ‫‪5200‬‬
‫‪₪ 2,766,000‬‬ ‫סה"כ השבחה‬
‫‪ .11.2‬שמאי המבקשות‬
‫המועד הקובע הינו ‪ ,22.07.2019‬מועד החלטת הועדה המקומית לראשונה‪.‬‬
‫הפיתוח בשלבים ראשוניים‪.‬‬
‫המקרקעין שווקו ע"י רמ"י במסגרת מכרז מחיר למשתכן שלא דומה לשוק החופשי‪ .‬יש מפרט‬
‫עם הנחיות נוקשות ותנאים‪ .‬במבחן לשוק חופשי אולי לא היו מתבקשות ההקלות האלו‪.‬‬
‫ההקלות בתוספת יח"ד הן ללא תוספת שטח‪ ,‬כאשר ההקלות האחרות משרתות ומאפשרות את‬
‫מטרת ההקלה הראשית‪.‬‬
‫שמאי המשיבה חישב השבחה בגין כל הקלה בנפרד‪ .‬חישוב שכזה‪ ,‬לטענת שמאי המבקשות‪ ,‬ללא‬
‫הסתכלות כוללת ובחינת שווי בשני מצבי התכנון‪ ,‬יוצר חיוב עודף (שיגיע למעל ‪ 100%‬משווי ‪1‬‬
‫מ"ר)‪ ,‬ובהתעלם ממרכיבים המצמצמים את ההשבחה (כגון‪ :‬הפסד חצר)‪.‬‬
‫שמאי המבקשות מפנה להחלטת ועדת ערר ‪ 85058/12‬שפיר נ' הועדה המקומית לתו"ב תל אביב‪,‬‬
‫ולהחלטה ‪ 8046/16‬ועדה מקומית לתו"ב פרדס חנה כרכור נ' מרכז תבורי פרדס חנה בע"מ‪ ,‬בהן‬
‫נקבע כי את ההשבחה יש לבחון בין שני מצבי התכנון בשלמות‪.‬‬
‫עוד מפנה להחלטת ועדת ערר ‪ 8038-05-18‬שרון משיזדה נ' הועדה המקומית לתו"ב חיפה‪ ,‬בה‬
‫הוטלה שומת הועדה וניתנה לה אפשרות להוציא שומה מתוקנת‪.‬‬
‫המצב הקודם‪:‬‬
‫אין מחלוקת שתכנית ‪ 41‬חלה‪ .‬השאלה אילו הוראות רלוונטיות לנו‪.‬‬
‫לטענת שמאי המבקשות‪ ,‬בהתאם לסעיף ‪ 15.1.1‬להוראות תכנית ג‪ ,9680/‬הבינוי באזור מגורים‬
‫א' הינו במבנים נמוכים עד ‪ 3‬קומות כאשר לכל יחידת דיור כניסה ישירה וגינה פרטית‪.‬‬
‫בפרוטוקול ישיבת המשנה מס' ‪ 20160009‬מיום ‪ 15.08.2016‬ניתן לראות הערות בדיקה (סעיף ‪,)3‬‬
‫כי ההתייחסות הינה לבניה צמודת קרקע‪ .‬כלומר שלטענת שמאי המבקשות‪ ,‬במצב הקודם הבניה‬
‫הינה של קוטג'ים טוריים ו‪/‬או דירות גן גג‪ ,‬באופן שכל הדירות הינן דירות מיוחדות‪.‬‬
‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫בנוסף טוען כי לאור יעודם של המגרשים‪ ,‬לא חלות עליהם הוראות בניה המתייחסות לבניה רוויה‪.‬‬
‫במצב החדש‪ ,‬בעקבות שינוי הבינוי ותוספת יח"ד‪ ,‬המבנים הוסבו לבניה רוויה נמוכה באופן שרוב‬
‫המבנים כוללים ‪ 6‬יח"ד בהתפלגות של ‪ 2‬דירות גן‪ 2 ,‬דירות רגילות ו‪ 2-‬דירות גג‪.‬‬
‫כלומר שיש תוספת קומה ומעבר לבניה רוויה ולכן יש צורך בשטחי ציבור ובמעלית‪.‬‬
‫אין שינוי בשטח המבוקש‪.‬‬
‫שינוי אופי המבנים שינה הגדרה של המבנה ל"בית משותף" והחיל את הוראות סעיף ‪4.1.2‬‬
‫לתכנית יק‪ ,41/9680/‬כך ש"מצב קודם" הוראות אלה אינן חלות‪.‬‬
‫במצב הקודם אין בניה רוויה‪ .‬קוטג'ים נרשמים גם הם כבית משותף ואין שטחים משותפים‪.‬‬
‫המצב החדש‪:‬‬
‫מהות ההקלה‪:‬‬
‫שמאי המבקשות מפנה לשומות מכרעות‪ 4‬בהן נקבע שתוספת יח"ד ללא תוספת שטח (שבס) אינה‬
‫בהכרח משביחה‪.‬‬
‫אם פורסמה הקלה שלא נדרשה‪ ,‬אין לחייב בגינה‪.‬‬
‫הקלה בתוספת יח"ד‪:‬‬

‫ההקלה בהתאם להוראות המכרז ודרישת רמ"י ואינה משביחה‪ .‬נימוק אישור ההקלה בועדה‪:‬‬
‫"היזם מבקש לחלק שטחים שמותר לו לבנות עפ"י התב"ע וע"פ החוק באופן שבמקום שתהיינה‬
‫דירות גדולות הן תהיינה דירות קטנות בהתאם לדרישה של רמ"י ובהתאם למכרז שפורסם‬
‫(‪.")15%‬‬
‫הקטנת שטח ממוצע לדירה (הגדלת צפיפות) מעבר לשטח הממוצע בתב"ע (‪ 100‬מ"ר עיקרי ליח"ד‬
‫לפני עליית גג)‪ ,‬כרוכה בעלויות עודפות הכוללות‪ ,‬בין היתר‪ ,‬עלות בניה יקרה יותר לאור בניית‬
‫יותר יח"ד באותו שטח‪ ,‬מעבר לבניה רוויה דורשת יותר שטחי שירות (גרעין וכו') שאינם נדרשים‬
‫במצב הקודם ואינם סחירים‪ ,‬הפסד שטח מחסנים למכירה‪.‬‬
‫העלות "העודפת" עקב הגדלת הצפיפות בפרויקט‪:‬‬

‫יש יותר יחידות באותו שטח‪ ,‬וזו תוספת משמעותית של עלויות בניה‪.‬‬
‫במצב הקודם אין כמעט שטחי שירות‪.‬‬
‫צמצום המבנים מצמצם את הדירות המיוחדות‪.‬‬
‫לטענת שמאי המבקשות קיימת עלות עודפת מבניית יותר דירות באותו שטח הכוללת תוספת של‬
‫מטבחים‪ ,‬שטחים רטובים‪ ,‬תוספת דלתות כולל דלתות כניסה‪ ,‬אלומיניום‪ ,‬כלים סניטרים וכו'‪.‬‬
‫העלות נאמדת ב‪ ₪ 70,000-‬ליח"ד‪.‬‬
‫שמאי המבקשות מפנה לשומות מכרעות‪ 5‬בהן נקבעה עלות עודפת בסך ‪ ₪ 40,000‬ליח"ד‪.‬‬
‫‪ 4‬עומר סרחאן לגו"ח ‪ 19593/28‬בנהריה‪ ,‬גבע בלטר לגו"ח ‪ 8142/30‬בפרדסיה‪ ,‬נורית ג'רבי לגו"ח ‪10916/16‬‬
‫בחיפה (הביאה בחשבון ממ"דים על מנת לקבוע איזו שהיא השבחה)‬
‫‪ 5‬יעקב פז לגו"ח ‪( 12722/17‬עמ' ‪ ,)12‬נורית ג'רבי לגו"ח ‪( 10916/16‬עמ' ‪ ,)25‬גבע בלטר לגו"ח ‪( 8142/30‬עמ'‬
‫‪.)21‬‬
‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫סה"כ העלות העודפת לבניית יותר דירות באותו שטח‪:‬‬

‫מתחם ‪ 2 X ₪ 40,000 :1‬יח' שבס = ‪.₪ 80,000‬‬
‫מתחם ‪ 9 X ₪ 40,000 :2‬יח' שבס = ‪.₪ 360,000‬‬
‫מתחם ‪ 10 X ₪ 40,000 :3‬יח' שבס = ‪.₪ 400,000‬‬
‫בניית שטחי שירות שאינם נדרשים במצב הקודם‪:‬‬

‫לטענת שמאי המבקשות‪ ,‬במצב הקודם אופי הבינוי הינו צמודי קרקע עם גישה ישירה לכל דירה‪.‬‬
‫שטח קרקע ממוצע הינו כ‪ 192-‬מ"ר ליחידות‪ ,‬וזה מתאים לצמודי קרקע ולבתים טוריים‪.‬‬
‫לכן שטחי השירות הכלליים שיש לבנותם אך אינם "נמכרים" נמוך ביותר‪ .‬כלומר שהמעבר לבניה‬
‫רוויה חייבה בניית שטחי שירות שלא נדרשו קודם‪.‬‬
‫בנוסף נטען כי במצב הקודם אין הגדרה של קונטור מבנה‪.‬‬
‫אקו' לחישוב‬ ‫מתקנים‬ ‫מבואה‬ ‫ק‪ .‬עמודים‬ ‫מתחם‬
‫עלויות בניה‬
‫‪0.8‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪0.5‬‬ ‫מקדם לבניה‬
‫‪548.38‬‬ ‫‪ 67.13‬מ"ר‬ ‫‪ 408.92‬מ"ר‬ ‫‪ 171.52‬מ"ר‬ ‫מתחם ‪1‬‬
‫‪1356.39‬‬ ‫‪ 161.38‬מ"ר‬ ‫‪ 989.69‬מ"ר‬ ‫‪ 475.19‬מ"ר‬ ‫מתחם ‪2‬‬
‫‪1102.51‬‬ ‫‪ 127.26‬מ"ר‬ ‫‪ 779.85‬מ"ר‬ ‫‪ 441.70‬מ"ר‬ ‫מתחם ‪3‬‬
‫כאמור לטענת שמאי המבקשות‪ ,‬במצב הקודם (בניה בעלת אופי צמוד קרקע) ככל הנראה לא היה‬
‫צורך בכל השטחים הנ"ל‪ .‬מטעמי שמרנות הביא שמאי המבקשות מחצית מהשטחים הנ"ל וקבע‬
‫עלות עודפת כדלהלן‪:‬‬
‫מתחם ‪ 548.38/2 :1‬מר"א ‪/₪ 4,730 X‬מ"ר‪ 1.2 X 6‬מקדם כלליות‪₪ 1,556,000 = 7‬‬
‫מתחם ‪ 1,356.39/2 :2‬מר"א ‪/₪ 4,730 X‬מ"ר‪ 1.2 X 8‬מקדם כלליות‪₪ 3,849,000 = 9‬‬
‫מתחם ‪ 1,102.51/2 :3‬מר"א ‪/₪ 4,730 X‬מ"ר‪ 1.2 X 10‬מקדם כלליות‪₪ 3,129,000 = 11‬‬
‫יוער כי העלות אינה כוללת את עלות המעליות שלא נדרשו במצב הקודם ומצויה במבנים מטיפוס‬
‫‪ .G‬ישנם ‪ 20‬מבנים‪ .‬עלות מעלית ל‪ 3-‬תחנות‪ ,‬בהתאם למחירון דקל‪ ,‬הינה כ‪ ,₪ 150,000-‬ללא פיר‬
‫מעלית‪ ,‬ולפיכך עלות המעליות בלבד הינה כ‪( ₪ 3,000,000-‬ללא הפירים)‪.‬‬
‫הפסד שטח מכירה למחסנים‪:‬‬

‫לטענת שמאי המבקשות שינוי הבינוי חייב ניצול שטח שירות למחסנים לשימושים אחרים‪.‬‬
‫להלן תחשיב הפסד השטח‪:‬‬
‫הפסד שטח‬ ‫אחסנה בהיתר‬ ‫אחסנה בתב"ע‬ ‫מתחם‬
‫‪ 64.48‬מ"ר‬ ‫‪ 192‬מ"ר (‪ 26‬יח"ד * ‪ 8‬מ"ר) ‪127.52‬‬ ‫מתחם ‪1‬‬
‫‪ 143.58‬מ"ר‬ ‫‪ 488‬מ"ר (‪ 61‬יח"ד * ‪ 8‬מ"ר) ‪344.42‬‬ ‫מתחם ‪2‬‬
‫‪ 10.61‬מ"ר‬ ‫‪ 416‬מ"ר (‪ 52‬יח"ד * ‪ 8‬מ"ר) ‪405.39‬‬ ‫מתחם ‪3‬‬
‫‪ 6‬עלות בניה ישירה לפי מחירון דקל ליולי ‪2019‬‬

‫‪ 7‬ללא היטלים ומימון‬
‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫סיכום הפסד שטח אחסנה למכירה‪:‬‬

‫מתחם ‪ 64.48 :1‬מ"ר ‪ ₪ 2,500 X‬למ"ר מבונה‪ 0.7 X 12‬מקדם מחסן = ‪₪ 112,840‬‬
‫לסיכום‪ ,‬טוען שמאי המבקשות‪ ,‬כי גם לפי מקדם ההשבחה בשומת הועדה בגין תוספת יח"ד‪,‬‬
‫שאינו מוסכם‪ ,‬הרי שהתחשבות בעלויות "העודפות" והכרוכות בשיפור יראה כי לא קיימת‬
‫השבחה‪.‬‬
‫עוד לטענתו‪ ,‬ההקלות הנוספות משרתות את מטרת ההקלה הראשית ולפיכך אין זה נכון לבחון‬
‫אלא כמכלול וגורמים הנגזרים מהגדלת הצפיפות במתחמים‪.‬‬
‫לחילופין‪ ,‬מציג שמאי המבקשות תחשיב חלופי לשומת הועדה‪:‬‬

‫לטענתו‪ ,‬כאמור לעיל‪ ,‬מקדם ההשבחה לתוספת יח"ד שקבע שמאי המשיבה‪ ,30% ,‬הינו גבוה‬
‫מהמקדם המקובל בשומות מכרעות‪.15‬‬
‫חישוב השטח השולי בבקשה שבנדון‪:‬‬
‫‪ 100.0‬מ"ר‬ ‫מצב קודם ‪ 13,700‬מ"ר ‪ 137 /‬יח"ד =‬
‫‪ 86.7‬מ"ר‬ ‫מצב חדש ‪ 13,700‬מ"ר ‪ 158 /‬יח"ד =‬
‫‪ 13.3‬מ"ר‬ ‫הפרש שטח ממוצע‪:‬‬
‫בנוסף יש להביא בחשבון את העלויות העודפות‪.‬‬

‫עוד טוען שמאי המבקשות כי במצב הקודם בבניית גן‪-‬גג‪ ,‬יש לייחס שווי גבוה יותר למ"ר מבונה‬
‫לעומת המצב החדש‪ ,‬דבר שיביא להיעדר עליית שווי עקב הגדלת הצפיפות ושינוי הבינוי‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬שומת הועדה כוללת חיוב בגין הסבה לדירות ‪ 5‬חדרים‪ ,‬כך שגם לגישת הועדה אין שוליות‬
‫במקרה זה‪.‬‬
‫הקלה לתוספת קומה‪:‬‬

‫לטענת שמאי המבקשות מדובר בהקלה משלימה להקלה בתוספת יח"ד‪ .‬ללא תוספת קומה לא‬
‫ניתן לנצל תוספת יח"ד‪ .‬לפיכך קיים חיוב כפול‪.‬‬
‫‪ 12‬התייחסות לשווי בהמשך‬

‫‪ 15‬נורית ג'רבי לגו"ח ‪ 10916/16‬קבעה מקדם ‪ 0.20‬לשטח שולי מ‪ 128.9-‬מ"ר ל‪ 100-‬מ"ר‪.‬‬
‫אלי כהן לגו"ח ‪ 24201/1-2,4‬קבע מקדם ‪ 0.25‬לשטח שולי מ‪ 120.0-‬ל‪ 98.68-‬מ"ר‪.‬‬
‫ארז כהן לגו"ח ‪ 3174/10‬קבע מקדם ‪ 0.15‬לשטח שולי מ‪ 133-‬ל‪ 116-‬מ"ר‪.‬‬
‫אמנון נזרי לגו"ח ‪ 34583/22-29‬קבע מקדם ‪ 0.20‬לשטח שולי מ‪ 102.36-‬ל‪ 90.68-‬מ"ר‪.‬‬
‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫הקלה לתוספת רום הגג‪:‬‬

‫גם כאן לטענת שמאי המבקשות יש חיוב נוסף‪ ,‬משולש‪ ,‬בגין אותה הקלה לתוספת יח"ד‪ .‬משמעות‬
‫תוספת הקומה הינה גם הגבהת הבניין ותוספת רום הגג‪.‬‬
‫לטענתו שומת המשיבה כוללת חיוב מלא בגין עליית הגג‪ ,‬מקדם ‪ ,0.7‬כלומר יש מאין‪ .‬אין חולק‬
‫שבמצב הקודם מותרת עליית גג‪ ,‬ולכן הגבהת המבנים אינה גורמת לתוספת כלשהי בשטח‬
‫העיקרי‪.‬‬
‫עוד לטענתו‪ ,‬גם במצב הקודם ניתן לבנות בגובה ‪ 10‬מ' וניתן היה לבנות עליית גג‪.‬‬
‫מתחם ‪ 1‬לא עובר את הרום המותר‪.‬‬
‫מתחם ‪ 2‬מגיע ל‪ 13.15-‬מ' שזה גובה קומה ברוטו‪.‬‬
‫במתחם ‪ 3‬אין תוספת רום‪.‬‬
‫הקלה בשינוי התמהיל‪:‬‬

‫גם כאן לטענת שמאי המבקשות ישנו חיוב נוסף‪ ,‬רביעי‪ ,‬בגין אותה הקלה לתוספת יח"ד‪ .‬לטענתו‬
‫מובן מאליו כי תוספת יח"ד משנה את תמהיל הדירות‪.‬‬
‫כל שינוי בהקלה גורר שינוי במגבלות אחרות וצריך הקלה משלימה‪.‬‬
‫התכנית מחייבת ‪ 100‬מ"ר לדירות ‪ 5‬חדרים‪.‬‬
‫בנוסף לטענתו אין הגיון כלכלי בקביעת שמאי המשיבה‪ ,‬שכן מדובר בשני הליכים הפוכים ‪ -‬שמאי‬
‫המשיבה קבע כי תוספת יח"ד משפרת שוליות ומנגד הסבת שטח לדירות גדולות משפרת שוליות‪.‬‬
‫הקלות מתכנית יק‪:41/9680/‬‬
‫לטענת שמאי המבקשות‪ ,‬בבינוי הקודם אין דרישה למבואת כניסה ולכן אין השבחה‪.‬‬
‫הדחיה אותה הביא בחשבון שמאי המשיבה למעשה אין בה צורך‪ ,‬שכן לא היה צורך בשינוי תכנית‬
‫הבינוי ולכן אין מרכיב של דחיה‪.‬‬
‫ההקלות אושרו ביחד עם יתר ההקלות בהליך רישוי רגיל‪.‬‬
‫ערכי שווי‪:‬‬
‫שמאי המבקשות מתבסס על ערכי שווי משומות מכרעות בשכונה סמוכה‪:‬‬
‫שווי‬ ‫מועד קובע‬ ‫גו"ח‬ ‫השמאי המכריע‬ ‫שכונה‬
‫‪₪‬‬ ‫‪2,849‬‬ ‫‪ 12741/62,92‬ועוד ‪11.06.16‬‬ ‫קוט‬ ‫שער הגיא‬
‫‪₪‬‬ ‫‪2,000‬‬ ‫‪04.01.17‬‬ ‫‪12741/99,104‬‬ ‫עאלם‬ ‫שער הגיא‬
‫‪₪‬‬ ‫‪2,410‬‬ ‫‪11.07.16‬‬ ‫‪12740/31‬‬ ‫דיאמנט‬ ‫שער הגיא‬
‫לטענתו שומת המשיבה מבוססת על גישת החילוץ ממחירי ביקוש בתוספת ‪.10%‬‬
‫לטענת שמאי המבקשות‪ ,‬במכרזי מחיר למשתכן שיעור הרווח נמוך וברור כי אין הנחות‬
‫משמעותיות‪ ,‬ועיקר ההטבות הן בתנאי התשלום‪ .‬להן פירוט הרשמות לפרויקט שנחתמו לאחר‬
‫ההיתר‪:‬‬
‫מחיר (בגבולות)‬ ‫מחסן‬ ‫מרפסת‪/‬גינה‬ ‫שטח‬ ‫סוג‬
‫‪₪ 1,550,000‬‬ ‫כ‪3.5-‬‬ ‫כ‪33.5-‬‬ ‫כ‪102-‬‬ ‫‪ 4‬חד'‬
‫‪₪ 1,880,000‬‬ ‫כ‪7.0-‬‬ ‫כ‪130-‬‬ ‫כ‪126-‬‬ ‫‪ 5‬גן‬
‫‪₪ 1,810,000‬‬ ‫כ‪5.5-‬‬ ‫כ‪140-‬‬ ‫כ‪119-‬‬ ‫‪ 5‬גן‬
‫‪₪ 2,440,000‬‬ ‫כ‪8.1-‬‬ ‫כ‪217-‬‬ ‫כ‪161-‬‬ ‫‪ 5‬גן‬
‫עמוד ‪ 17‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫לטענתו בגישת החילוץ יש להביא בחשבון פערים בין שטח "דירה למכירה" לבין שטח ברוטו של‬
‫דירה לבניה‪ .‬שטח הבניה בפועל כולל העמסת שטחים ציבוריים בפרויקט‪.‬‬
‫מפנה לשומה מכרעת של הח"מ‪ ,‬בגו"ח ‪ ,5905/5‬במסגרתה הובאה בחשבון עלות בניה של ‪7,000‬‬
‫‪ ₪‬במבנה בן ‪ 6‬קומות בבניה פשוטה יותר ועם יחס העמסה נמוך‪.‬‬
‫שמאי המבקשות חילץ שווי מ"ר מבונה בהתייחס לכל המרכיבים‪ ,‬מדירות ‪ 5 ,4‬ו‪ 6-‬חדרים‪ ,‬וקבע‬
‫ערכים בגבולות שבין ‪ ₪ 2,211‬ל‪ ,₪ 2,373-‬וכן על סמך זאת קבע כי לא קיימת שוליות‪.‬‬
‫עוד לחילופין‪ ,‬ככל שתקבע השבחה‪ ,‬הרי שיש להביא בחשבון שנכון למועד הקובע במתחמים ‪ 2‬ו‪-‬‬
‫‪ 3‬עובר קו מתח גבוה של חברת החשמל‪ ,‬שהעתקתו מהווה תנאי לתחילת הבניה‪ ,‬ויש להביא בשל‬
‫כך דחיה למשך שנה‪.‬‬
‫תחשיב חלופי (למען הזהירות)‪:‬‬
‫מתחם ‪3‬‬ ‫מתחם ‪2‬‬ ‫מתחם ‪1‬‬ ‫מקדם‬
‫‪ 5,200‬מ"ר‬ ‫‪ 6,100‬מ"ר‬ ‫‪ 2,400‬מ"ר‬ ‫שטח עיקרי‬
‫‪52‬‬ ‫‪61‬‬ ‫‪24‬‬ ‫יח"ד בתב"ע‬
‫‪62‬‬ ‫‪70‬‬ ‫‪26‬‬ ‫יח"ד מבוקשות‬
‫מצב חדש‬
‫‪ 5,200‬מר"א‬ ‫‪ 6,100‬מר"א‬ ‫‪ 2,400‬מר"א‬ ‫‪1‬‬ ‫מצב חדש‬
‫מצב קודם‬
‫‪ 83.90‬מ"ר‬ ‫‪ 87.10‬מ"ר‬ ‫‪ 92.30‬מ"ר‬ ‫‪1‬‬ ‫שטח ראשוני‬
‫שטח משני‬
‫(בהתחשב באופי‬
‫‪ 16.10‬מ"ר‬ ‫‪ 12.90‬מ"ר‬ ‫‪ 7.70‬מ"ר‬ ‫‪0.85‬‬ ‫הבינוי)‬
‫‪ 97.59‬מר"א‬ ‫‪ 98.07‬מר"א‬ ‫‪ 98.85‬מר"א‬ ‫שטח אקו' ליח"ד‬
‫‪ 5,075‬מר"א‬ ‫‪ 5,982‬מר"א‬ ‫‪ 2,372‬מר"א‬ ‫סה"כ שטח אקו'‬
‫תחשיב ההשבחה‬
‫‪ 125‬מר"א‬ ‫‪ 118‬מר"א‬ ‫‪ 28‬מר"א‬ ‫הפרש שטח אקו'‬
‫‪₪‬‬ ‫‪2,500‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪2,500‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪2,500‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‬
‫‪₪‬‬ ‫‪313,300‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪294,325‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪70,000‬‬ ‫תוספת שווי‬
‫‪₪ -400,000‬‬ ‫‪₪ -360,000‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪-80,000‬‬ ‫עלות עודפת להגדלת צפיפות‬
‫‪₪ -3,129,000‬‬ ‫‪₪ -3,849,000‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪-1,556,000‬‬ ‫עלות שטחי שירות נוספים‬
‫‪₪‬‬ ‫‪-19,000‬‬ ‫‪₪ -251,000‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪-133,000‬‬ ‫הפסד הכנסות ממחסנים‬
‫‪0.94‬‬ ‫‪0.94‬‬ ‫‪1‬‬ ‫דחיה לזמינות‬
‫אין השבחה‬ ‫אין השבחה‬ ‫אין השבחה‬ ‫השבחה‬
‫לסיכום‪ ,‬לא נוצרה השבחה בגין אישור ההקלות‪ ,‬אלא אף שוויים של המקרקעין ירד‪ .‬התוצאה‬
‫אינה נטולת הגיון שכן מערכת השיקולים של היזם היתה שונה‪ .‬מדובר בפרויקט מחיר למשתכן‬
‫בו משולם "מרכיב קרקע מופחת" לרמ"י ומחירי מרבית הדירות זהים ונקבעים מראש‪ ,‬ושונים‬
‫משמעותית משווי השוק‪ ,‬ללא הבחנה של שוליות‪/‬מיקומן של הדירות‪ ,‬וללא תלות במאפיינים‬
‫נוספים המשפיעים על שווי הדירות והמקרקעין בשוק החופשי‪.‬‬
‫לתגובת המשיבה מגיב שמאי המבקשות‪ ,‬בין היתר‪:‬‬

‫בעניין ערר ‪ 38‬מדובר בתוספת יח"ד המחייבת את כל ההקלות הנלוות‪.‬‬
‫לעניין הקו הכחול‪ ,‬למעשה תכנית ‪ 222-0296921‬הגדילה את הקו הכחול של שלושת התכניות‪.‬‬
‫תכנית ‪ 222-0296921‬הינה למגורים א'‪ ,‬כלומר צמודי קרקע‪ ,‬וללא צורך במבואה משותפת‪.‬‬
‫מתקני המיחזור מפוזרים‪ .‬גם באזור מגורים ב' לא בכל המגרשים יש מתקני מיחזור‪.‬‬
‫עמוד ‪ 18‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫‪ .11.3‬תגובת שמאי המשיבה לשומת המבקשות‪:‬‬

‫לעניין טענת התלות בין ההקלות‪ ,‬שמאי המשיבה סבור כי יש לבחון האם הקלה בקו בניין‪ ,‬הקלה‬
‫בתכסית‪ ,‬שינוי בתמהיל ‪ -‬יכולים להתבצע במסגרת הקיים‪ .‬אם התשובה חיובית אזי שההקלה‬
‫המבוקשת אינה לטובת מימוש המ"ר המבוקש אלא לשיפור בינוי‪/‬תכנון‪/‬כלכלי‪.‬‬
‫מפנה להחלטה בערר הר‪ 16/85158/‬הועדה המקומית לתו"ב הרצליה נ' צוות ‪ 38‬חברה לבניין‬
‫בע"מ‪ ,‬שם נדונה סוגיית ההשבחה בגין הקלה בקווי בניין לממ"ד במסגרת תמ"א ‪.38‬‬
‫נקבע כי ככל שההקלה בבניית הממ"ד הינה "לצורך מימושו" ומחוייבת המציאות‪ ,‬דהיינו אין‬
‫אפשרות אחרת במסגרת הוראות התכנית‪ ,‬אזי אין לחייב השבחה בגין הקלה זו‪.‬‬
‫לעומת זאת‪ ,‬במידה וקיימת אפשרות לממש את הבניה במסגרת ההוראות של התב"ע‪ ,‬אזי ככל‬
‫שתתבקש הקלה נוספת הרי היא לטובת שיפור תכנוני ויש לחייבה בהשבחה‪.‬‬
‫במקרה שלנו ההקלות תורמות לשיפור תכנוני ואינן "לצורך מימושו" של תוספת יח"ד‪ ,‬ולכן יש‬
‫לחייב בגין כל אחת מהן‪.‬‬
‫לעניין המצב הקודם‪ ,‬טוען שמאי המשיבה כי תכנית ג‪ 9680/‬אינה כוללת את החלקות הנדונות‬
‫ולכן אינה רלוונטית‪ .‬תכנית ‪ 222-0296921‬מתבססת בין היתר על "אינטגרציה בין חדש למאושר‬
‫בתכנית ג‪ ,9680/‬לרבות יצירת מרכב שירותים ומסחר משותף‪ ,‬בתפר בין השכונות"‪.‬‬
‫בנוסף כתוב כי תכנית זו משנה רק את המפורט בתכנית זו וכל יתר הוראות ג‪ 9680/‬ממשיכות‬
‫לחול‪ .‬כלומר הוראות ‪ 222-0296921‬גוברות על ג‪ ,9680/‬לעומת תכנית ‪ 41‬שהיא כפופה לה‪.‬‬
‫אם נרצה לפרש את הכתוב בתכנית ג‪" , 9680/‬הבינוי באזור זה מיוחד למגורים במבנים נמוכים‬
‫עד ‪ 3‬קומות כאשר לכל יח"ד כניסה ישירה וגינה פרטית" נבין כי כוונת מוסד התכנון היתה‬
‫בהתייחס לקוטג'ים ולא למבנים המצויינים באזור מגורים א' בתב"ע ‪.222-0296921‬‬
‫בנוסף‪ ,‬בטבלת השטחים של תכנית ג‪ 9680/‬הבינוי המתוכנן הינו לצמודי קרקע‪ ,‬והותרה בניית ‪2‬‬
‫יח"ד על שטח של ‪ 500‬מ"ר‪.‬‬
‫לפיכך‪ ,‬המצב התכנוני הקודם הרלוונטי להקלות הינו תב"ע ‪ 222-0296921‬ובכפיפות להנחיות‬
‫האדריכליות לתכנית ג‪ 41/9680/‬ולתכנית ג‪.20678/‬‬
‫עפ"י סעיף ‪ 1.6‬לתב"ע ‪ ,222-0296921‬מצויין כי התב"ע הנ"ל כפופה לתכנית יק‪/‬מק‪41/9680/‬‬
‫והוראותיה יחולו על התכנית‪.‬‬
‫בהתאם להנחיות התכנון המחייבות בתכנית החדשה‪ ,‬בכל קומה יהיו ‪ 2‬יח"ד‪ ,‬דהיינו ‪ 4‬יח"ד בכל‬
‫מבנן‪ ,‬ולכן הנחיה זו מכתיבה למעשה בניית בית מגורים דו משפחתי עם שטחים משותפים‪.‬‬
‫כך גם מופיע בסעיף ‪4.1.2‬א'‪.‬‬
‫בתכנית הבינוי המצורפת לתב"ע ניתן לראות כי בכל המגרשים שבנדון יבנו מבני בני ‪ 4‬יח"ד בכל‬
‫מבנה‪ ,‬החניה ומרבית שטח החצר הינו שטח משותף‪ ,‬בתחום כל מגרש מצוין שטח משותף כמתקן‬
‫מחזור‪ ,‬וזאת בהתאם להנחיות לגבי בתים משותפים המופיעות בתכנית יק‪ 41/9680/‬ס' ‪4.1.2‬ג'‪.‬‬
‫לפיכך‪ ,‬המגרשים שבנדון אמורים היו להיבנות במתכונת בתים משותפים‪ ,‬כולל מבואות‪ ,‬חדרי‬
‫מדרגות ושטחי חניה משותפים‪ ,‬ועל המגרשים חלות הוראות תכנית יק‪.41/9680/‬‬
‫הוראות תכנית יק‪ 41/9680/‬אינן מאפשרות ניצול זכויות בניה במגרשים בהתאם לתכנית ‪222-‬‬
‫‪ 0296921‬ללא מתן הקלה או לחילופין שינוי תכנית יק‪.41/9680/‬‬
‫בהתאם לפס"ד דייניש‪ ,‬השווי התכנוני במצב הקודם שואף לאפס (לצורך חישוב ההשבחה)‪.‬‬
‫עמוד ‪ 19‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫לעניין הטענה בדבר העלות העודפת‪:‬‬

‫לטענת שמאי המשיבה‪ ,‬הוצאות עודפות בגין שטחים רטובים יכולות לבוא בחשבון רק כאשר‬
‫השומה נבחנת עפ"י שווי המקרקעין‪ .‬כאן הביאו בחשבון עלות בניה בסך ‪ ₪ 6,000‬שהינה גבוהה‬
‫ביחס לסוג הבניה שבנדון‪ .‬ההבדל בקרקע אפסי‪.‬‬
‫ערכי השווי בשומת המשיבה מבוסים על עסקאות בדירות בשטחים שבין ‪ 74‬מ"ר ל‪ 102-‬מ"ר‪,‬‬
‫המשקפים שווי קרקע למ"ר בין ‪.₪ 4,500-5,500‬‬
‫עוד לטענתם‪ ,‬מקדם ‪ 0.3‬לתוספת יח"ד מגלם עלויות עודפות ככל שיהיו‪.‬‬
‫לעניין תוספת שטחי שירות‪:‬‬

‫כאמור‪ ,‬חולקים שמאי המשיבה על כך שבמצב הקודם אופי הבניה היה צמודי קרקע‪.‬‬
‫לטענתם הבקשה כוללת תוספת של ‪ 21‬יח"ד בכל שלושת המתחמים‪ ,‬ולשם כך נדרש היזם‬
‫בתוספת קומה רק בכ‪ 10-‬מבנים‪ ,‬כשבפועל מבחינת כדאיות כלכלית הוסיף היזם קומה ב‪20-‬‬
‫מבנים‪ .‬כלומר ‪ 10‬מבנים הם לצורך ההקלה על מנת לצמצם עלויות הכרוכות בתוספת קומה‬
‫למבנה‪.‬‬
‫תוספת הקומות הביאה לצמצום מספר המבנים מ‪ 35-‬ל‪ ,30-‬ולכך יש יתרונות כגון חסכון בעלויות‬
‫בניה‪ ,‬ניצול חניה במתחם‪ ,‬הגדלת השטחים הירוקים המשותפים‪ ,‬הסטת מתקני מיחזור לקצה‬
‫המתחם‪ ,‬ומגוון טיפוסי דירות‪.‬‬
‫בעניין הטענה להפסד מחסנים‪:‬‬

‫כאמור לעיל‪ ,‬החללים המשותפים היו הכרח גם במצב הקודם‪ .‬שטח המחסנים שהוגדר בתב"ע‬
‫לכל יח"ד לא היה ניתן ליישום וגם ממנו היה צורך להפריש לחללים המשותפים‪.‬‬
‫קונטור המבנים לא אישר תוספת שטחי שירות‪.‬‬
‫צמצום המבנים חסך בשטחים משותפים כגון לובי וחדר שירות כללי‪ ,‬ובכך הביא לניצול טוב יותר‬
‫של שטחי השירות וחלוקה שלהם בין היח"ד הנוספות שלא היו במצב הקודם‪ .‬האלטרנטיבה שב‪-‬‬
‫‪ 30‬מבנים היה צריך לתת עוד שטחי שירות במקום שטחים אלו‪.‬‬
‫לטענת שמאי המשיבה‪ ,‬בפועל קיים פער בין שטחי השירות שהיו מותרים בכל מתחם לעומת מה‬
‫שנבנה בפועל‪ ,‬ונראה שאין חוסר בשטחי שירות‪.‬‬
‫בעניין ההשבחה בגין תוספת יח"ד‪:‬‬

‫שמאי המשיבה טוענים לשטח שולי של ‪ 1,680‬מ"ר לעומת השטח שחושב בשומת המבקשות‪,‬‬
‫‪ 1,822‬מ"ר‪.‬‬
‫לטענתם קיים מניין שטחים נוספים שהובא בחשבון בשינוי תמהיל יח"ד‪.‬‬
‫הובא בחשבון מקדם ‪ 0.3‬על הצד הזהיר‪ ,‬הכולל את כל רכיבי ההשבחה‪ ,‬כולל עלויות עודפות ככל‬
‫שהיו‪ .‬זאת לעומת מקדם ראוי של ‪.0.9‬‬
‫בעניין השבחה בגין תוספת קומה‪:‬‬

‫הקומות נוספו ללא קשר לתוספת יח"ד שביקש היזם בהקלה‪ .‬לכן אין כפילות‪.‬‬
‫שמאי המשיבה טוענים כי נטרלו ‪ 8‬יח"ד בהקלות אבל יש עוד הקלות נוספות ותחשיב‪.‬‬
‫הובאו בחשבון ‪ 2‬יח"ד בקומה‪.‬‬
‫עמוד ‪ 20‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫סה"כ יח"ד‬ ‫קומות‬ ‫קומות‬ ‫קומות‬ ‫יח"ד שנוספו‬ ‫מתחם‬

‫לחיוב‬ ‫שנוספו בפועל שנוספו‬ ‫נדרשות‬
‫לשיפור בינוי‬ ‫לצורך תוספת‬
‫יח"ד‬
‫‪6‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪1‬‬
‫‪8‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪2‬‬
‫‪4‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪3‬‬
‫בעניין השבחה בגין גובה הרום‪:‬‬

‫הובאו בחשבון ‪ 10‬מתוך ‪ 30‬מבנים‪ ,‬בהם מספיק היה להוסיף ‪ 1‬מ' ע"מ לאפשר תוספת קומות‬
‫ללא הקמת עליית גג‪.‬‬
‫מאחר ואושר ‪ 4.15‬מ'‪ ,‬הרי שמתאפשר כעת לבנות גם עליית גג‪ ,‬ולכן ההקלה הינה לעליות הגג ולא‬
‫לתוספת יח"ד או לתוספת הקומות‪.‬‬
‫לאור הוראות הבינוי של יק‪ 41/9680/‬המחייבות גובה מבואה ‪ 4.5‬מ'‪ ,‬לא אפשר היה במצב הקודם‬
‫לבנות עליית גג ללא הקלה‪.‬‬
‫עפ"י פס"ד דייניש שווי הזכויות במצב זה הינו ‪.0‬‬
‫בעניין ההשבחה בגין שינוי התמהיל‪:‬‬

‫שינוי התמהיל לא הובא בחשבון בחשבון בחישוב ההקלה בתוספת יח"ד‪ ,‬שכן היזם נייד שטחים‬
‫בין סוגי הדירות בהתאם לכלכליות ובכפוף למגבלות הבניה‪ .‬השבחה בגין שינוי שטחי דירות לא‬
‫חייב להתבטא רק בהקטנת שטח הדירות אלא יכול להיות בהגדלת מספר החדרים בדירה מבלי‬
‫לשנות את שטחה‪.‬‬
‫דירות ‪ 5‬החדרים המוצעות למכירה בפרויקט בעלות שטח קטן יחסית‪ ,‬מה שמצמצם את השוליות‬
‫ועדיין נחשב כדירת ‪ 5‬חדרים‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬שינוי התמהיל אישר לבנות מגוון דירות ובכך לפנות ליותר קונים פוטנציאליים‪.‬‬
‫בעניין ההשבחה מתכנית יק‪:41/9680/‬‬

‫כמוסבר לעיל‪ ,‬גם במצב התכנוני הקודם הבניה הינה בבית משותף‪.‬‬
‫בכל מבנה מגורים שגובהו ‪ 9‬מ' וכולל ‪ 4‬יח"ד‪ ,‬היה צורך לבנות לובי בשטח ‪ 50‬מ"ר ובגובה ‪ 4.5‬מ'‪.‬‬
‫הוראות אלה גרמו לכך שמימוש הבניה היה כרוך באילוצים בשל קושי בתכנון אחיד ופונקציונלי‪,‬‬
‫כאשר שטח לובי ‪ 50‬מ"ר‪ ,‬שטחי הממ"ד והמדרגות בקומת הקרקע וקומה א' לא היו מותירים‬
‫שטחי שירות נוספים‪.‬‬
‫לפיכך ברור כי ללא מתן הקלה ו‪/‬או שינוי תב"ע‪ ,‬לא היתה כל כדאיות כלכלית לממש זכויות‬
‫מתכנית ‪ ,222-0296921‬ולכן בהערכת הזכויות עפ"י התב"ע יש להביא בחשבון מקדם הפחתה‬
‫משמעותי ביותר וכן דחיה לתיקון התכנית‪.‬‬
‫לעניין קביעת ערכי השווי למ"ר מבונה‪:‬‬

‫שמאי המבקשות הביא ערכי שווי משלוש שומות מכרעות‪.‬‬
‫שומת קוט הינה לשווי מ"ר בשוק החופשי באזור מגורים ג' בסך של ‪.₪ 4,405‬‬
‫גם בשומת קוט בהרצליה‪ ,‬גו"ח ‪ ,6422/121‬נלקח בחשבון שווי מ"ר בשוק החופשי‪.‬‬
‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫מפנים להחלטת ועדת ערר הטירה א‪ .‬לוי יזמות בע"מ נ' ו‪.‬מ לתו"ב מורדות הכרמל‪ ,‬ולהחלטת‬
‫ועדת ערר להיטל השבחה ופיצויים בעררים רמ‪ 8153/1218/‬ו‪-‬רמ‪ ,8154/1218/‬שעניינה "מחיר‬
‫למשתכן"‪.‬‬
‫בשומת עאטף עאלם המועד הקובע ינואר ‪ .2017‬נתוני ההשוואה ממכרזי רמ"י בצפיפות זהה שם‬
‫קבע ‪ ₪ 450,000‬ליח"ד לחודש מרץ ‪.2016‬‬
‫בשומת דיאמנט המועד הקובע יולי ‪ ,2016‬וזכויות הבניה שונות שכן מדובר בבניה רוויה בצפיפות‬
‫‪ 8‬יח"ד לדונם‪.‬‬
‫בניתוח בגישת החילוץ מעסקאות השוואה מדובר בפרויקט של "פרץ בוני הנגב" במחיר פריסייל‪,‬‬
‫עם תוספת ‪ 10%‬למחיר הקניה לפני קבלת ההיתר‪ ,‬ולאכלוס לאחר ‪ 28‬חודשים‪.‬‬
‫לעניין עלויות הבניה‪ ,‬בשומת קוט בגו"ח ‪ ,12741/62‬הובאו בחשבון הפחת מע"מ ‪ ,17%‬רווח יזמי‬
‫‪ ,15%‬עלויות בניה ‪.₪ 6,000‬‬
‫לסיכום תגובה שמאי המשיבה‪:‬‬

‫‪ .1‬כל הקלה שנתבקשה מביאה עימה שיפור תכנוני ושיפור כלכלי‪.‬‬
‫‪ .2‬שמאי המבקשות מנתח באופן שגוי את הבינוי בתב"ע ואת היעוד במצב הקודם‪.‬‬
‫‪ .3‬הטענה שתוספת הקומה פוגעת בכלכליות אינה עולה בקנה אחד עם הפעולות בשטח ‪ -‬תוספת‬
‫‪ 10‬קומות מעבר לאלו שהתווספו בהקלה‪.‬‬
‫‪ .4‬בשומת המשיבה נפלה טעות סופר בתחשיב ההקלה לשינוי התמהיל‪ .‬צ"ל ‪ 7.5‬מ"ר * ‪ 22‬יח"ד‬
‫ולא ‪.26‬‬
‫‪ .11.4‬הכרעה‬
‫נשוא השומה מהווה למגרש מתחם קרקע מס' ‪ 50223‬בשטח של ‪ 26,306‬מ"ר בו זכו המבקשות‬
‫במסגרת מכרז רמ"י "במסלול מחיר למשתכן" מס' צפ‪ 367/2017/‬מיום ‪ .14.05.2018‬המכרז כולל‬
‫‪ 3‬מתחמים‪ ,‬מגרשים מס' ‪ ,115-122‬עליהם ייבנו ‪ 137‬יח"ד ב‪ 34-‬מבנים הכוללים ‪ 4‬יח"ד‪ 16‬בבינוי‬
‫גן‪-‬גג‪ ,‬בהתאם לתב"ע מס' ‪ ,222-0296921‬בחלוקה של ‪ 68‬יח"ד בנות ‪ 4‬חדרים ו‪ 69-‬יח"ד בנות ‪5‬‬
‫חדרים‪.‬‬
‫מחיר הזכיה ‪ ₪ 7,755‬למ"ר‪.‬‬
‫בהתאם לתנאי המכרז בסעיף ‪ ,3.3.10‬שיטת תמחור הדירות תכלול את שטח הדירה (במקדם ‪,)1‬‬
‫שטח שטחי מרפסות וגינה במקדם ‪( 0.3‬עד לשטח של ‪ 30‬מ"ר‪ ,‬עד ‪ 60‬מ"ר במקדם ‪ ,0.2‬עד ‪120‬‬
‫מ"ר במקדם ‪ ,)0.1‬שטח מחסן במקדם ‪ ,0.4‬חניה במקדם ‪.2‬‬
‫בהתאם לחוברת המכרז‪ ,‬יעוד הקרקע הינו בניה רוויה למגורים‪ ,‬כולל ‪ 96‬יח"ד במחיר למשתכן‬
‫ו‪ 41-‬יח"ד שלא במחיר למשתכן‪.‬‬
‫בהתאם לסעיף ‪ 2.1.6‬לחוברת המכרז‪ ,‬ככל שתאושר בקשה להיתר שבמסגרתה יגדל מספר‬
‫הדירות שניתן לבנות במקרקעין‪ ,‬במסגרת הקלה‪ ,‬הזוכה יהיה רשאי למכור ‪ 30%‬מסך יחידות‬
‫הדיור שיתווספו בהקלה שלא במסגרת מחיר למשתכן‪.‬‬
‫יצוין כי סעיף זה בוטל בסעיף ‪(5‬א) ב"חוזה בניה והשלמת פיתוח"‪ ,‬לפיו "ככל שתאושר תוספת‬
‫יחידות דיור במסגרת הקלה בהתאם לחוק התכנון והבניה התשכ"ה ‪ 1956 -‬והתקנות שעודכנו‬
‫‪ 16‬במגרש ‪ 117‬ייבנו ‪ 5‬יח"ד‬
‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫מכוחו‪ ,‬היזם יהיה רשאי לבנות ולמכור מספר יחידות דיור במתחם נשוא חוזה זה שלא במסגרת‬
‫מחיר למשתכן‪ ,‬כמספר יחידות הדיור שיתווספו עקב ההקלה"‪.‬‬
‫במסגרת הבקשה להיתר הבניה‪ ,‬מבקשים היזמים שינוי בינוי והקלות שונות‪ ,‬כולל בין היתר‬
‫תוספת יח"ד ללא תוספת שטח‪ .‬סה"כ מבוקשות ‪ 158‬יח"ד ב‪ 30-‬מבנים מטיפוסים שונים‪:‬‬
‫טיפוס ‪ G1‬ו‪ 3 - G11-‬קומות‪ 2 ,‬יח"ד בקומה‪ ,‬בקומת הקרקע ‪ 2‬דירות גן ‪ 5‬חדרים‪ ,‬בקומת הגג ‪2‬‬
‫דירות ‪ 5‬חדרים עם עליית גג‪ ,‬בקומה הראשונה ‪ 2‬דירות ‪ 4‬חדרים‪ .‬המחסנים מתוכננים בקומה‬
‫הראשונה ובקומה השנייה ‪ 4 -‬מחסנים קטנים ו‪ 2-‬גדולים‪ .‬סה"כ ‪ 4‬מבנים (במתחם ‪ )1‬כולל‬
‫מעלית‪.‬‬
‫טיפוס ‪ 3 - G3‬קומות‪ 2 ,‬יח"ד בקומה‪ ,‬בקומת הקרקע ‪ 2‬דירות גן ‪ 5‬חדרים‪ ,‬בקומת הגג ‪ 2‬דירות‬
‫‪ 5‬חדרים עם עליית גג‪ ,‬בקומה הראשונה ‪ 2‬דירות ‪ 3‬חדרים‪ .‬בכל קומה ‪ 2‬מחסנים גדולים‪ .‬סה"כ‬
‫‪ 9‬מבנים (במתחמים ‪ 2‬ו‪ 3-‬ביחד) כולל מעלית‪.‬‬
‫טיפוס ‪ 3 - G4‬קומות‪ 2 ,‬יח"ד בקומה‪ ,‬בקומת הקרקע ‪ 2‬דירות גן ‪ 5‬חדרים‪ ,‬בקומת הגג ‪ 2‬דירות‬
‫‪ 5‬חדרים עם עליית גג‪ ,‬בקומה הראשונה ‪ 2‬דירות ‪ 4‬חדרים‪ .‬המחסנים מתוכננים בקומה הראשונה‬
‫ובקומה השנייה ‪ 4 -‬מחסנים קטנים ו‪ 2-‬גדולים‪ .‬סה"כ ‪ 7‬מבנים (במתחם ‪ )2‬כולל מעלית‪.‬‬
‫טיפוס ‪ - N1‬מבנה אחד במתחם ‪ 1‬של קוטג'ים‪ ,‬דו משפחתי‪ 6 ,‬חדרים‪ ,‬כולל ‪ 2‬מחסנים‪.‬‬
‫טיפוס ‪ - N2‬מבנה גן‪-‬גג הכולל ‪ 4‬יח"ד ו‪ 2-‬מחסנים קטנים בכל קומה‪ .‬סה"כ ‪ 9‬מבנים כאלה‬
‫(במתחמים ‪ 2‬ו‪ 3-‬ביחד)‪.‬‬
‫תמהיל יח"ד לפי הבקשה להיתר‪:‬‬
‫‪ 58‬יח"ד גן בנות ‪ 5‬חדרים‪ 58 ,‬יח"ד גג בנות ‪ 5‬חדרים‪ 18 ,‬דירות בנות ‪ 3‬חדרים‪ 22 ,‬דירות בנות ‪4‬‬
‫חדרים‪ 2 ,‬יח"ד צמודות קרקע‪.‬‬
‫תחולת ג‪:9680/‬‬
‫אני מקבל את טיעוני שמאי המשיבה לעניין תחולת התכנית‪.‬‬
‫בעת אישור תכנית ג‪ ,9680/‬היא חלה על שטח ממזרח למתחם הנדון‪.‬‬
‫עפ"י דברי ההסבר לתכנית ‪" ,222-0296921‬התכנית באה להשלים ולהתחבר עם שימושים‬
‫עירוניים מאושרים בשכונת "שער הגיא" (תכנית מפורטת ג‪ )9680/‬ובכך לתחום את העיר ממערב‪.‬‬
‫התכנית מציעה מגורים ב‪ 514-‬יח"ד ויעודי קרקע נלווים בהם מסחר‪ ,‬מבני ציבור וחינוך‪,‬‬
‫בהתאמה לתכנית המתאר הכוללנית החדשה של יוקנעם שמספרה ג‪( ."20861/‬ההדגשה אינה‬
‫במקור ב‪.‬ק‪.).‬‬
‫בנוסף לכך‪ ,‬בחוברת המכרז‪ ,‬סעיף ‪ ,2.1.1‬כתוב במפורש מהן התכניות החלות (התקפות) על‬
‫המגרשים נשוא המכרז‪ ,222-0296921 :‬יק‪ ,41/9680/‬יק‪ 40/9680/‬ו‪-‬ג‪.20768/‬‬
‫אין כל איזכור לתחולת תכנית ג‪ 9680/‬ולפיכך היא איננה רלוונטית לעניין זכויות הבניה במתחם‬
‫נשוא השומה‪ .‬התכנית הרלוונטית במצב הקודם היא תכנית המתאר ג‪.20861/‬‬
‫המצב הקודם‪:‬‬
‫על המתחם חלה תכנית ‪ 222-0296921‬שאושרה ביום ‪.12.06.2017‬‬
‫הבקשה בה דנה שומה זו עוסקת במסגרת בקשה להוצאת היתר בניה‪ ,‬כולל הקלות‪.‬‬
‫לפיכך‪ ,‬המצב הקודם הינו תכנית ‪ 222-0296921‬כלשונה‪ ,‬והמצב החדש הינו היתר הבניה כולל‬
‫ההקלות‪.‬‬
‫לטענת שמאי המבקשות כי במצב הקודם הותר לבנות צמודי קרקע‪ ,‬אני סבור כי הדבר אינו כך‪.‬‬
‫עמוד ‪ 23‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫כאמור לעיל‪ ,‬תכנית ג‪ 9680/‬כלל לא חלה על המתחם‪ ,‬ובנוסף‪ ,‬המכרז הינו לבניה רוויה למגורים‪.‬‬
‫המועד הקובע‪:‬‬
‫הצדדים חלוקים ביניהם לעניין המועד הקובע‪ .‬על אף שהפער זניח (‪ 22.07.2019‬לפי שמאי‬
‫המבקשות‪ 23.09.2019 ,‬עפ"י שמאי המשיבה)‪.‬‬
‫מעיון בפרוטוקול ישיבת ועדת משנה – יקנעם עילית‪ ,‬ישיבה מס' ‪ 20190005‬מיום ‪,23.09.2019‬‬
‫ולה כי "הבקשה נדונה בישיבת משנה מס' ‪ 20190004‬ביום ‪ 22/7/19‬והוחלט לאשרה בתנאים‪.‬‬
‫"הבקשה מובאת לדיון לצורך הבהרת נוסח ההחלטה כלהלן‪ :‬לאשר את ההקלות המבוקשות‪,‬‬
‫לאשר את הבקשה בתנאים‪.‬‬
‫כל התנאים בהתאם להחלטה מיום ‪".22.07.19‬‬
‫לפיכך‪ ,‬אני מקבל את טענת שמאי המבקשות‪ ,‬והמועד הקובע הינו ‪ 22.07.2019‬יום בו אושרו‬
‫לראשונה הזכויות בועדת המשנה‪.‬‬
‫אופן חישוב ההשבחה‪:‬‬

‫אחת המחלוקות המרכזיות בטענות שמאי הצדדים היא אופן חישוב ההשבחה להקלות‪.‬‬
‫שמאי המשיבה ערך תחשיב השבחה נפרד ועצמאי לכל הקלה והקלה שנתבקשה ושלדעתו חייבת‬
‫בהיטל השבחה‪.‬‬
‫לעומתו‪ ,‬שמאי המבקשת טוען כי הדרך הנכונה היא לבחון את המצב החדש כולל כל ההקלות‬
‫שנתבקשו לעומת המצב הקודם‪ ,‬קרי בהתאם לזכויות הסטטוטוריות המוכרות והידועות וללא‬
‫הקלות כלל‪.‬‬
‫לעניין מחלוקת מרכזית זו‪ ,‬אני מסכים עם טענות שמאי המבקשות לכך שיש לבחון את ההשבחה‬
‫באופן כולל ולא לכל רכיב הקלה בנפרד‪ ,‬ולפי השטחים שנתבקשו בבקשה להיתר‪.‬‬
‫אני בדעה כי השיטה בה נקט שמאי המשיבה אינה מתאימה במקרה זה‪ ,‬שכן ישנן מספר לא‬
‫מבוטל של הקלות‪ ,‬חלקן משלימות ו‪/‬או חופפות במידה כזו או אחרת להקלות אחרות ונוצרת‬
‫מעין כפילות בכמה ראשי השבחה שחושבו‪.‬‬
‫זאת ועוד‪ ,‬אינני מסכים כי ההשבחות הנטענות הינן "נומינליות" וניתן לחשבן לפי תיחום‬
‫השטחים העיקריים כשטח עיקרי בסיסי ושטח שמקו מסוים הופך להיות שטח שולי‪ .‬ההשבחה‬
‫באופן זה אינה משקפת נכונה את ההתאמות והתמורות הנחוצות ואף המתחייבות נוכח השטחים‬
‫העיקריים בחלוקתם השונה בין דירות נוספות‪.‬‬
‫ההשבחה בסופו של דבר נמדדת בערכי שווי הקרקע שבין שני מצבי התכנון‪.‬‬
‫במקרה דנן הדבר נכון אף ביתר שאת שכן‪ ,‬מדובר על פרויקט בניה אחד שאמנם מחולק לשלושה‬
‫מתחמים שונים‪ ,‬אך בהתאם לכל האינדיקציות ובכלל זה ההצעה הזוכה והחתימה על הסכם‬
‫חכירה עם רמ"י הינו פרויקט אחד‪.‬‬
‫לאור כך‪ ,‬אני סבור שהדרך הנכונה היא הצגת מכלול הנתונים המופיעים בתכניות ההגשה‬
‫שאושרו ובכללן ההקלות כמשקפות את המצב החדש על כל ההטבות ושיפורי התכנון שאושרו‪.‬‬
‫במצב החדש נמצא את מספר היחידות שגדל‪ ,‬את הגבהים החדשים המבוקשים‪ ,‬את שטחי הבניה‬
‫המדויקים‪ ,‬את מימד הגובה החדש שניתן בהיתרים‪ ,‬את צמצום מספר הבניינים מאידך ועוד‬
‫ועוד‪.‬‬
‫עתה ניצב בפנינו האתגר להתחקות ולבנות את המצב הקודם בהתאם לסך הזכויות‬
‫הסטטוטוריות המאושרות בהתאם לכל מרכיבי זכויות הבניה וניצולן המלא‪.‬‬
‫לאחר שנקבל את מצב הזכויות בשני מצבי התכנון‪ ,‬נחשב את עלויות ההקמה בהתאם לזכויות‬
‫שבשני מצבי התכנון‪ ,‬נחשב את סך ההכנסות הצפוי להתקבל בפרויקט בשים לב לחלק היחסי של‬
‫עמוד ‪ 24‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫דירות היזם שימכרו במחירי השוק החופשי ובהתאם להכנסות שיתקבלו לפי מחיר למשתכן‬
‫שנקבע בהצעה הזוכה של המבקשות כאן‪.‬‬
‫בסופו של דבר נקבל מעין דו"ח ‪ 0‬שיראה לנו את רווח היזם וכדאיות הפרויקט אך בעיקר את‬
‫השפעת התכנון החדש אל מול התכנון הקודם בהיבט של יתרת הקרקע‪ ,‬קרי‪ ,‬השבחת המקרקעין‪.‬‬
‫בהמשך אציג את סיכומי הנתונים בשני מצבי התכנון ונבחן את ההשבחה והאם אכן נוצרה כזאת‪.‬‬
‫אדגיש‪ ,‬כי שומת היטל השבחה זו הינה להיתרי בניה ובהתאם לכך לא יובאו נתוני הממ"דים בשני‬
‫מצבי התכנון (לא יובאו שווים של הממ"דים ולא עלות בנייתם)‪.‬‬
‫בטבלת שתוצג יובאו הנתונים כולל ממ"דים וללא ממ"דים‪ .‬ההשבחה כאמור תתייחס לתוצאות‬
‫הנתונים בטבלה שללא ממ"דים‪.‬‬
‫לפני הצגת הטבלאות‪ ,‬אדגיש מספר נקודות שעלו וצפו בטיעוני הצדדים ובעת הדיון שהתקיים‬
‫באמצעות תכנת "זום" עקב המצב ששרר בארץ בעת הדיון‪.‬‬
‫הקלה בתוספת יח"ד‪:‬‬

‫בהתאם לפרוטוקול הועדה‪" ,‬היזם מבקש לחלק שטחים עיקריים שמותר לו לבנות ע"פ התב"ע‬
‫וע"פ החוק באופן שבמקום שתהיינה דירות גדולות רוויות שטח‪ ,‬תהיינה יותר דירות ואף קטנות‬
‫יותר וכל זאת תוך שמירת סך השטח העיקרי שנקבע בתב"ע וללא תוספת‪.‬‬
‫אני מסכים עם שמאי המשיבה לכך שבניוד שטח מדירות גדולות לדירות קטנות יותר‪ ,‬ישנו רכיב‬
‫של ביטול שוליות‪ .‬אינני מסכים עם ביטול שוליות במעבר מדירות ‪ 4‬חדרים ל‪ 5-‬חדרים‪ ,‬ולמעשה‬
‫כאן אני מסכים עם שמאי המבקשות כי בטיעוני המשיבה נוצר מצב של "תרתי דסתרי"‪.‬‬
‫העלות "העודפת" עקב הגדלת הצפיפות בפרויקט‪:‬‬

‫העלות העודפת באה לידי ביטוי בתחשיבים במסגרת עלויות הבניה בשני מצבי התכנון‪.‬‬
‫בניית שטחי שירות שאינם נדרשים במצב הקודם‪:‬‬

‫כאמור לעיל‪ ,‬המצב הקודם אינו צמודי קרקע‪.‬‬
‫כאמור‪ ,‬הביטוי לכך יופיע בעלויות הבניה‪.‬‬
‫הפסד שטח מכירה למחסנים‪:‬‬

‫לטענת שמאי המבקשות שינוי הבינוי חייב ניצול שטח שירות למחסנים לשימושים אחרים‪.‬‬
‫עפ"י התב"ע‪ ,‬הותרו שטחי שירות לכל יח"ד הכוללים ‪ 8‬מ"ר מחסן דירתי‪ .‬במצב הקודם ניתן היה‬
‫לבנות ‪ 137‬יח"ד‪ ,‬ומכן ‪ 1,096‬מ"ר מחסנים‪.‬‬
‫בהיתרי הבניה למתחמים ‪ 1-3‬מבוקש שטח מחסנים בסך כולל של ‪ 877.33‬מ"ר‪ ,‬כלומר ‪ 5.55‬מ"ר‬
‫בממוצע ליח"ד לפי ‪ 158‬יח"ד‪.‬‬
‫כאמור‪ ,‬רכיב זה יובא בחשבון בטבלאות הנתונים שיוצגו‪.‬‬
‫הקלה לתוספת תכסית‪:‬‬

‫מבדיקת התכסית המותרת (‪ )40%‬אל מול המבוקש בפועל‪ ,‬עולה כי אין חריגה מהתכסית‪.‬‬
‫הקלה לתוספת קומה‪:‬‬
‫עמוד ‪ 25‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫תוספת הקומה הינה במבנים המבוקשים מטיפוס ‪ ,G‬ובסה"כ ‪ 20‬בניינים‪ ,‬בהם גם נבנתה מעלית‪.‬‬
‫כלומר רק ב‪ 10-‬בניינים אין מעלית במצב החדש‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬במבנים אלו תוספת הקומה איפשרה למעשה בניית דירות רגילות בנות ‪ 3‬ו‪ 4-‬חדרים‪.‬‬
‫דירות מסוג זה מגדילות את הצפיפות במבנה ל‪ 6-‬יח"ד מעורבות במקום ‪ 4‬יח"ד מיוחדות במצב‬
‫הקודם‪.‬‬
‫גם לעניין זה ישנה התייחסות בטבלאות‪.‬‬
‫עוד יוער‪ ,‬כי עלויות הבניה שיוצגו בטבלאות הינן מחוברת "דקל" לחודש יולי ‪ - 2019‬עלויות בניה‬
‫למגורים‪ .‬עלויות הבניה האלו כוללות מעלית‪ ,‬אשר על כן בסך עלויות הבניה הישירות הובאה‬
‫הפחתה במצב החדש לאותם ‪ 10‬בניינים בהם לא תוקם מעלית‪ .‬לעניין המעליות במצב הקודם‪,‬‬
‫הונח על ידי כי אין צורך בהקמת מעליות במתכונת הבניה הסטטוטורית וע"כ הבאתי בחשבון‬
‫הפחתה לעניין עלויות המעלית אך לכל ‪ 34‬הבניינים במצב הקודם‪.‬‬
‫אני מסכים עם שמאי המבקשות לעלות הקמת המעלית בסך של ‪ ₪ 150,000‬במתכונת בניין נמוך‬
‫יחסית‪.‬‬
‫הקלה לתוספת רום הגג‪:‬‬

‫גם כאן לטענת שמאי המבקשות יש חיוב נוסף‪ ,‬משולש‪ ,‬בגין אותה הקלה לתוספת יח"ד‪ .‬משמעות‬
‫תוספת הקומה הינה גם הגבהת הבניין ותוספת רום הגג‪.‬‬
‫לטענתו שומת המשיבה כוללת חיוב מלא בגין עליית הגג‪ ,‬מקדם ‪ ,0.7‬כלומר יש מאין‪ .‬אין חולק‬
‫שבמצב הקודם מותרת עליית גג‪ ,‬ולכן הגבהת המבנים אינה גורמת לתוספת כלשהי בשטח‬
‫העיקרי‪.‬‬
‫עוד לטענתו‪ ,‬גם במצב הקודם יכול היה היזם לבנות בגובה ‪ 10‬מ' וניתן היה לבנות עליית גג‪.‬‬
‫מבדיקת תשריטי תכניות הבקשה להיתר עולה כדלהלן‪:‬‬
‫טיפוס ‪ G1‬מגיע לגובה של ‪ 13.15‬מ'‪ ,‬כאשר מפלס ‪ 0.00‬הינו קומת הקרקע‪.‬‬ ‫מתחם ‪:1‬‬
‫טיפוס ‪ G11‬מגיע לגובה של ‪ 10‬מ'‪ ,‬כאשר מפלס ‪ 0.00‬הינו קומה ראשונה‪,‬‬
‫וקומת הקרקע בגובה ‪ .-3.15‬סה"כ ‪ 13.15‬מ'‪.‬‬
‫טיפוס ‪ N1‬מגיע לגובה ‪ 6.75‬מ'‪.‬‬
‫טיפוס ‪ G4‬מגיע לגובה של ‪ 13.15‬מ'‪ ,‬כאשר מפלס ‪ 0.00‬הינו קומת הקרקע‪.‬‬ ‫מתחם ‪:2-3‬‬
‫טיפוס ‪ G3‬מגיע לגובה של ‪ 10‬מ'‪ ,‬כאשר מפלס ‪ 0.00‬הינו קומה ראשונה‪ ,‬וקומת‬
‫הקרקע בגובה ‪ .-3.15‬סה"כ ‪ 13.15‬מ'‪.‬‬
‫טיפוס ‪ N2‬מגיע לגובה של ‪ 10‬מ'‪.‬‬
‫כאמור‪ ,‬אני סבור כי הצגת המצב החדש בטבלאות בהתאם למבוקש משקף את הבינוי כפי שראה‬
‫לנכון היזם על מנת לשפר את ניצול השטח במלואו‪ .‬המצב הקודם גם הוא מגולם במכלול זכויות‬
‫הבניה במצב הקודם‪ .‬לפיכך יודגש כי שווי מ"ר בנוי במצב החדש מגלם את גובה הבניין‪ ,‬שכן נתוני‬
‫ההשוואה הינם מעסקאות במתחם הנדון ומתחמים אחרים שכוללים ‪ 3‬קומות‪.‬‬
‫לעומת זאת‪ ,‬במצב הקודם שווי הבנוי נמוך יותר‪ ,‬ומסביר‪ ,‬בין היתר‪ ,‬את היעדר היתרון לגובה‪.‬‬
‫הקלה בשינוי התמהיל‪:‬‬

‫בהתאם לתכנית ‪ ,222-0296921‬הותר לבנות במתחמים ‪ 1-3‬סך של ‪ 137‬יח"ד לפי החלוקה הבאה‪:‬‬
‫‪ 69‬דירות בנות ‪ 4‬חדרים‪ 68 ,‬דירות בנות ‪ 5‬חדרים בבינוי של ‪ 2‬יח"ד לקומה וסה"כ ‪ 4‬יח"ד לכל‬
‫מבנה‪.‬‬
‫שטח דירות ‪ 4‬חדרים בין ‪ 85-100‬מ"ר‪.‬‬
‫עמוד ‪ 26‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫שטח דירות ‪ 5‬חדרים מעל ‪ 100‬מ"ר‪.‬‬

‫במסגרת מכרז רמ"י ‪ 96‬יח"ד יימכרו במחיר למשתכן ו‪ 41-‬יח"ד לא במחיר למשתכן‪.‬‬
‫בבקשה להקלה בתמהיל ביקשו להוסיף ‪ 18‬דירות בנות ‪ 3‬חדרים‪ ,‬לבנות ‪ 22‬דירות בנות ‪ 4‬חדרים‬
‫(במקום ‪ )69‬ולבנות ‪ 118‬דירות ‪ 5‬חדרים (במקום ‪.)68‬‬
‫סה"כ מבקשים לבנות ‪ 158‬יח"ד במקום ‪ 137‬יח"ד‪.‬‬
‫כאמור במכרז‪ ,‬דירות שנוספו בהקלה תימכרנה שלא במחיר למשתכן‪.‬‬
‫לפיכך ישנן ‪ 21‬דירות שנוספו ותימכרנה במחיר שוק‪.‬‬
‫מעיון בטבלאות תמהיל הדירות עולה כי דירות בנות ‪ 5‬חדרים הן או צמודות קרקע או דירות‬
‫דופלקס גג‪ ,‬ודירות ‪ 3‬ו‪ 4-‬חדרים הן דירות רגילות בקומה האמצעית של המבנה‪ .‬בנוסף ישנו מבנה‬
‫אחד ובו ‪ 2‬קוטג'ים בני ‪ 6‬חדרים במבנה דו משפחתי‪.‬‬
‫יש להביא בחשבון במידה מסוימת את צמצום מספר הבניינים הכללי מ‪ 34-‬ל‪ 30-‬בלבד‪ ,‬כלומר‬
‫הפחתה של כ‪.12%-‬‬
‫לאור כך יש להתחשב בשני המצבים בפרמטרים של שינוי הצפיפות‪ ,‬בשינוי בפרטיות‪ ,‬צמצום‬
‫הבניינים‪ ,‬גובה המבנה ובגובה הקומה‪.‬‬
‫הקלות מתכנית יק‪/‬מק‪:41/9680/‬‬

‫כאמור לעיל‪ ,‬במצב הקודם מדובר על תכנית ‪ 222-0296921‬ולא על ג‪ ,9680/‬ולכן גם במצב הקודם‬
‫היעוד היה בניה רוויה למגורים ולא צמודי קרקע‪.‬‬
‫בהתאם לתקנון תכנית ‪ ,222-0296921‬הוראות תכנית יק‪/‬מק‪ 41/9680/‬חלות עליה‪.‬‬
‫כמו כן אין מקום לחישוב דחיה‪.‬‬
‫ההקלות המבוקשות מתכנית יק‪ 41/9680/‬כוללות‪:‬‬
‫בבניינים מטיפוס ‪ :G4 ,G3 ,G2‬הקטנת גובה מבואה ל‪ 2.7-‬במקום ‪ ,4.5‬הקטנת שטח הזיגוג‬
‫בחזית המבואה ל‪ 10%-‬במקום ‪ ,70%‬והקטנת שטח המבואה ל‪ 24-‬מ"ר במקום ‪ 50‬מ"ר‪.‬‬
‫בבניין מטיפוס ‪ :N2‬הקלה לביטול המבואה‪.‬‬
‫בבניין מטיפוס ‪ :N1‬הקלה לביטול המבואה והקטנת שטח גג רעפים‪.‬‬
‫הקטנת‪/‬ביטול שטח המבואות מפחית מחד משטחי השירות של הבניין לטובת ניצול שטחים‬
‫סחירים שלא ניתן היה לנצל ללא הקלה זו‪ .‬מאידך‪ ,‬שטחים אלו הובאו בחשבון בתחשיב להלן‪.‬‬
‫עמוד ‪ 27‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫ערכי שווי‪:‬‬
‫שווי מ"ר בנוי ללא מע"מ בהתאם לעסקאות שהוצגו‪:‬‬
‫מחיר‬ ‫חניה‬ ‫מחסן‬ ‫חדרים‬ ‫מתחם‬ ‫בניין‬ ‫קומה‬ ‫סוג דירה‬ ‫מס' דירה‬ ‫תאריך‬ ‫מס"ד‬
‫‪₪‬‬ ‫‪1,555,000‬‬ ‫‪26,27‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪29.10.2019‬‬ ‫‪1‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪1,810,000‬‬ ‫‪20, 19‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪08.12.2019‬‬ ‫‪2‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪1,515,000‬‬ ‫‪21‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪G4‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪08.01.2019‬‬ ‫‪3‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪1,515,000‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪G4‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪01.11.2019‬‬ ‫‪4‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪1,555,000‬‬ ‫‪40 , 9‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪G1‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪01.11.2019‬‬ ‫‪5‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪1,880,000‬‬ ‫‪8, 41‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪G1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪17.01.2020‬‬ ‫‪6‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪1,880,000‬‬ ‫‪7, 42‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪G1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪29.09.2019‬‬ ‫‪7‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪2,440,000‬‬ ‫‪6, 43‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪0/1‬‬ ‫‪N1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪20.09.2019‬‬ ‫‪8‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪1,810,000‬‬ ‫‪58, 79‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪24‬‬ ‫‪-1‬‬ ‫‪G3‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪02.10.2019‬‬ ‫‪9‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪15,960,000‬‬ ‫סה"כ מכירות‬

‫‪₪‬‬ ‫‪13,641,026‬‬ ‫בניכוי מע"מ‬
‫‪42‬‬ ‫סה"כ חדרים‬
‫‪6‬‬ ‫סה"כ דירות עם חצר‬
‫‪3‬‬ ‫חצרות במונחי חדר‬
‫‪45‬‬ ‫סה"כ חדרים אקו'‬
‫‪₪‬‬ ‫‪303,134‬‬ ‫סה"כ שווי חדר בנוי‬
‫‪₪‬‬ ‫‪12,125‬‬ ‫סה"כ שווי למ"ר‬
‫‪₪‬‬ ‫‪12,974‬‬ ‫תוספת שווי להנחת פרי סייל (‪)7%‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪13,000‬‬ ‫שווי למ"ר במעוגל‬
‫שווי בהתאם לשמאי המשיבה‪:‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪5,000‬‬ ‫שווי קרקע למ"ר‬

‫‪₪‬‬ ‫‪6,000‬‬ ‫עלות הקמה למ"ר‬
‫‪20%‬‬ ‫רווח יזם‬
‫‪₪‬‬ ‫‪13,200‬‬ ‫שווי למ"ר בנוי ללא מע"מ‬
‫ממוצע ‪ 4‬עסקאות של שמאי המשיבה‪:‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪14,226‬‬ ‫שווי בסיסי עסקה ראשונה‬

‫‪₪‬‬ ‫‪13,200‬‬ ‫שווי בסיסי עסקה שניה‬
‫‪₪‬‬ ‫‪16,296‬‬ ‫שווי בסיסי עסקה שלישית‬
‫‪₪‬‬ ‫‪15,368‬‬ ‫שווי בסיסי עסקה רביעית‬
‫‪₪‬‬ ‫‪14,773‬‬ ‫ממוצע עסקאות‬

‫‪₪‬‬ ‫‪15,807‬‬ ‫תוספת שווי להנחת פרי סייל (‪)7%‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪13,510‬‬ ‫שווי ללא מע"מ‬
‫‪₪‬‬ ‫‪13,200‬‬ ‫ממוצע עסקאות‪:‬‬
‫לאור האמור‪ ,‬שווי מ"ר בנוי ללא מע"מ בשוק החופשי בבנייה כדוגמת מתכונת הבניה המופיעה‬
‫בהיתרי הבניה ובתכניות ההגשה הינו ‪.₪ 13,200‬‬
‫במצב הקודם יש לשים לב למספר פרמטרים שחלקם מנוגדים מבחינת קביעת השווי‪.‬‬
‫מחד‪ ,‬המצב הקודם כלל עד ‪ 2‬קומות‪ ,‬כך שאף בניין לא נהנה מגובה של קומה שלישית‪.‬‬
‫עמוד ‪ 28‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫בנוסף‪ ,‬המתחם כלל ‪ 34‬בניינים באופן צפוף יותר מהמתכונת המוצעת הכוללת ‪ 30‬בניינים בלבד‪.‬‬
‫זאת ועוד‪ ,‬בהינתן כי תוספת יחידות הדיור איננה כוללת תוספת שטחים עיקריים‪ ,‬הרי שישנם‬
‫שטחים שוליים לדירה ממוצעת‪.‬‬
‫מאידך‪ ,‬קיימת רווחה מסוימת ביחידות הדיור במצב הקודם לעומת המצב החדש (שכולל תוספת‬
‫‪ 21‬יחידות) וכן יתרון של בניינים בעלי יותר דירות מיוחדות (גן‪/‬גג)‪.‬‬
‫לאור כל האמור‪ ,‬אני רואה מקום להביא בחשבון לצורך האיזון הפחתה של כ‪ 5%-‬למצב הקודם‬
‫לעומת המצב החדש משווי מ"ר בנוי‪.‬‬
‫שווי מ"ר בנוי במצב הקודם‪ ₪ 12,540 :‬ללא מע"מ‪.‬‬
‫נתונים מצב קודם ‪ 137 -‬יח"ד‪:‬‬

‫ראשית יוסבר כיצד חושבה יתרת שטחי השירות במצב הקודם‪ 1,441 ,‬מ"ר‪ ,‬בגינם חושבו עלויות‬
‫בניה‪.‬‬
‫נבחנו שטחי השירות המבוקשים בתכנית הבקשה להיתר‪ ,‬במצב החדש‪ ,‬כולל שטחי הממ"ד‬
‫והמחסנים וללא מרפסות וגג‪ .‬משטח זה הופחתו שטחי המחסנים והממ"דים ונגזר שטח שירות‬
‫ממוצע ליח"ד‪.‬‬
‫במצב הקודם סוכמו שטחי השירות שניתן לבנות לפי התב"ע‪ ,‬סה"כ ‪ 4,384‬מ"ר‪.‬‬
‫שטח השירות ליח"ד במצב החדש‪ 22.9 ,‬מ"ר‪ ,‬הוכפל במספר יח"ד במצב הקודם‪ ,‬משטח זה‬
‫הופחת שטח הלובי הנדרש לפי ‪ 50‬מ"ר לבניין‪ ,‬ונמצאה יתרת שטחי השירות‪ 1,441 ,‬מ"ר‪ .‬להלן‬
‫התחשיב‪:‬‬
‫שטחי השירות לפי היתר הבניה‪:‬‬
‫סה"כ שטחי‬ ‫קומות‬ ‫ממ"ד‬ ‫מתקנים‬ ‫אחסנה‬ ‫מבואות‬ ‫מתחם‬
‫עמודים‪/‬מרפסת שירות‬
‫מקורה‬
‫‪1087.11‬‬ ‫‪171.54‬‬ ‫‪312‬‬ ‫‪67.13‬‬ ‫‪127.52‬‬ ‫‪408.92‬‬ ‫‪1‬‬
‫‪2810.68‬‬ ‫‪475.19‬‬ ‫‪840‬‬ ‫‪161.38‬‬ ‫‪344.42‬‬ ‫‪989.69‬‬ ‫‪2‬‬
‫‪2498.2‬‬ ‫‪441.7‬‬ ‫‪744‬‬ ‫‪127.26‬‬ ‫‪405.39‬‬ ‫‪779.85‬‬ ‫‪3‬‬
‫‪6395.99‬‬ ‫‪1088.43‬‬ ‫‪1896‬‬ ‫‪355.77‬‬ ‫‪877.33‬‬ ‫‪2178.46‬‬ ‫סה"כ‬
‫סיכום מטבלאות תכניות ההגשה‬
‫שרות מעל הקרקע מצב קודם‬ ‫שרות מעל הקרקע מצב חדש‬
‫הערות‬ ‫‪768‬‬ ‫מתחם ‪1‬‬ ‫‪1087.11‬‬ ‫מתחם ‪1‬‬
‫‪1952‬‬ ‫מתחם ‪2‬‬ ‫‪2810.68‬‬ ‫מתחם ‪2‬‬
‫‪1664‬‬ ‫מתחם ‪3‬‬ ‫‪2498.2‬‬ ‫מתחם ‪3‬‬
‫‪4384‬‬ ‫סה"כ ש"ש‬ ‫‪6395.99‬‬ ‫סה"כ ש"ש‬
‫‪12X137‬‬ ‫‪1644‬‬ ‫ממ"דים מצב קודם‬ ‫‪1896‬‬ ‫ממ"דים בתכניות‬
‫‪8X137‬‬ ‫‪1096‬‬ ‫מחסנים מצב קודם‬ ‫‪877.33‬‬ ‫מחסנים בתכניות‬
‫‪22.9‬‬ ‫ש"ש ליחידה בממוצע‬ ‫‪3622.66‬‬ ‫יתרת שטח שירות **‬
‫‪137‬‬ ‫סה"כ יחידות מצב קודם‬ ‫‪158‬‬ ‫סה"כ יחידות בתכנית‬
‫‪3141.2‬‬ ‫יתרת שטח שירות **‬ ‫‪22.9‬‬ ‫ש"ש ליחידה בממוצע‬
‫‪50X34‬‬ ‫‪1700‬‬ ‫לובי כניסה‬ ‫**)לובי‪ ,‬מתקנים‪ ,‬מבואות‪ ,‬מפולשת(‬
‫‪1441.1672‬‬ ‫יתרה ש"ש‬
‫**)מתקנים‪ ,‬מבואות‪ ,‬מפולשת(‬
‫לפיכך שטחי השירות במצב הקודם שהובאו בחשבון בסיכום עלויות הבניה בתחשיב להלן‪ ,‬הינם‬
‫‪ 1,441‬מ"ר הכוללים מתקנים טכניים‪ ,‬קומה מפולשת וחדרי מדרגות וזאת מעבר לשטח הלובי‬
‫עמוד ‪ 29‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫לפי תב"ע הכולל גובה לא סטנדרטי וזיגוג נרחב חזיתות ושטח נרחב ללובי לעומת המצב החדש‪.‬‬
‫שטחים אלה מקבלים ביטוי גם בעלויות הבניה שלהם שהינם גבוהים יותר משטחי שירות אחרים‪.‬‬
‫עוד יוער כי היות והמצב החדש אינו מנצל את מלוא זכויות שטחים עיקריים ולמעשה מדובר‬
‫במימוש חלקי‪ ,‬גם במצב הקודם הובאו השטחים העיקריים שמומשו‪.‬‬
‫הטבלאות המוצגות הינן בהתאם לתיקון טעויות סופר בהתאם להערות הצדדים שנמצאו נכונות‪:‬‬
‫ללא התחשבות‬ ‫תחשיב עלות בניה ישירה ‪ -‬שטחים בהתאם לתב"ע‬
‫בממ"ד לעניין היטל‬
‫השבחה‬
‫סה"כ עלות כולל‬ ‫עלות בניה‬ ‫שטח במ"ר‬ ‫רכיב‬

‫ממ"ד‬
‫‪₪ 64,730,050‬‬ ‫‪₪ 64,730,050‬‬ ‫‪₪ 4,730‬‬ ‫‪13685‬‬ ‫שטחים עיקריים‬
‫‪₪0‬‬ ‫‪₪ 7,776,120‬‬ ‫‪₪ 4,730‬‬ ‫‪1644‬‬ ‫ממ"דים (לפי התב"ע)‬
‫‪₪ 6,800,000‬‬ ‫‪₪ 6,800,000‬‬ ‫‪₪ 4,000‬‬ ‫‪1700‬‬ ‫שטח לובי לפי תב"ע (‪ 34‬בניינים * ‪ 50‬מ"ר)‬
‫מתקנים‬
‫‪₪ 3,602,918‬‬ ‫‪₪ 3,602,918‬‬ ‫‪₪ 2,500‬‬ ‫‪1441.2‬‬ ‫מפולשת‬
‫מבואות וחדרי מדרגות‬
‫‪₪ 11,257,400‬‬ ‫‪₪ 11,257,400‬‬ ‫‪₪ 4,730‬‬ ‫‪2380‬‬ ‫עליות גג (‪ 35‬מ"ר ברוטו)‬
‫‪₪ 1,677,375‬‬ ‫‪₪ 1,677,375‬‬ ‫‪₪ 350‬‬ ‫‪4792.5‬‬ ‫חניה (מקדם ‪ 1.5-1.3‬ליח"ד בהתאמה )‬
‫‪₪ 4,384,000‬‬ ‫‪₪ 4,384,000‬‬ ‫‪₪ 4,000‬‬ ‫‪1096‬‬ ‫מחסנים (‪ 8‬מ"ר לפי מס' יח"ד)‬
‫‪₪ 1,150,800‬‬ ‫‪₪ 1,150,800‬‬ ‫‪₪ 1,400‬‬ ‫‪822‬‬ ‫מרפסות (לפי תב"ע ‪ 12‬מ"ר)‬
‫‪₪ 4,760,000‬‬ ‫‪₪ 4,760,000‬‬ ‫‪₪ 1,400‬‬ ‫‪3400‬‬ ‫מרפסות גג‬
‫‪₪ 93,262,543‬‬ ‫‪₪ 101,038,663‬‬ ‫‪30961‬‬ ‫סה"כ ובהתחשב בעלויות מעלית שנחסכו ב‪ 34-‬בניינים‬
‫תחשיב הכנסות הפרויקט‪:‬‬
‫כולל הכנסות מממ"ד ללא הכנסות מממ"ד‬ ‫חישוב הכנסות לדירות היזם‪:‬‬
‫‪4095.5‬‬ ‫‪4095.5‬‬ ‫שטח שיווק ליזם עיקרי‬
‫‪137‬‬ ‫‪137‬‬ ‫סה"כ דירות בבניין‬
‫‪41‬‬ ‫‪41‬‬ ‫סה"כ דירות ליזם‬
‫‪0‬‬ ‫‪492‬‬ ‫סה"כ ממ"דים לדירות יזם‬
‫‪1017.5‬‬ ‫‪1017.5‬‬ ‫סה"כ מרפסות גג ליזם‬
‫‪246‬‬ ‫‪246‬‬ ‫סה"כ מרפסות ליזם‬
‫‪328‬‬ ‫‪328‬‬ ‫שטח מחסנים ליזם‬
‫‪712.3‬‬ ‫‪712.3‬‬ ‫עליות גג ליזם‬
‫‪41‬‬ ‫‪41‬‬ ‫חניות ליזם‬
‫‪₪ 12,540‬‬ ‫‪₪ 12,540‬‬ ‫‪0.05‬‬ ‫שווי מ"ר בנוי שווי שוק לפני מע"מ (שוליות גדולה‪ ,‬צפיפות בניינים‪ ,‬אין יתרון לגובה)‬
‫‪0.3‬‬ ‫‪0.3‬‬ ‫שטח אקו' למרפסת‬
‫‪305.3‬‬ ‫‪305.3‬‬ ‫שטח מרפסות אקו' ליזם (הופחתו מרפסות זיז ‪ -‬במסגרת תיקון השומה)‬
‫‪0.4‬‬ ‫‪0.4‬‬ ‫שטח אקו' למחסנים‬
‫‪131.2‬‬ ‫‪131.2‬‬ ‫שטח מחסנים אקו' ליזם‬
‫‪1.5‬‬ ‫‪1.5‬‬ ‫מקדם אקו' לחניה‬
‫‪1537.5‬‬ ‫‪1537.5‬‬ ‫שטח אקו' לחניה‬
‫‪0.84‬‬ ‫‪0.84‬‬ ‫מקדם אקו' לעליית גג‬
‫‪598.3‬‬ ‫‪598.3‬‬ ‫שטח עליית גג אקו' ליזם‬
‫‪231.1‬‬ ‫‪231.1‬‬ ‫שטחי גינות צמודות ליזם (אקו') ‪ -‬התווסף במסגרת תיקון השומה‬
‫‪5361.4‬‬ ‫‪5853.4‬‬ ‫סה"כ שטח אקו' למכירת דירות יזם‬
‫‪₪ 67,231,458‬‬ ‫‪₪ 73,401,138‬‬ ‫סה"כ הכנסות מדירות היזם‬
‫מרפסות הזיז מגולמות בשווי מ"ר בהתאם לעסקאות ההשוואה‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫שטחי הגינות יתווספו עקב הצורך בסימטריה‪ ,‬שכן בדירות למשתכן הן מחושבות לפי‬ ‫‪‬‬
‫סעיף ‪ 3.3.10‬כאמור‪.‬‬
‫אופן חישוב שטח הגינות מוסבר בהמשך‪ ,‬לאחר התחשיב הסופי‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫עמוד ‪ 30‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫כולל הכנסות מממ"ד ללא הכנסות מממ"ד‬ ‫חישוב הכנסות לדירות במחיר למשתכן‪:‬‬
‫‪9589.5‬‬ ‫‪9589.5‬‬ ‫שטח שיווק למשתכן‬
‫‪96‬‬ ‫‪96‬‬ ‫סה"כ דירות למשתכן‬
‫‪0‬‬ ‫‪1152‬‬ ‫סה"כ ממ"דים למשתכן‬
‫‪2382.5‬‬ ‫‪2382.5‬‬ ‫מרפסות גג למשתכן‬
‫‪576‬‬ ‫‪576.0‬‬ ‫מרפסות זיז למשתכן‬
‫‪768‬‬ ‫‪768.0‬‬ ‫שטח מחסנים למשתכן‬
‫‪96‬‬ ‫‪96‬‬ ‫חניות למשתכן‬
‫‪1667.7‬‬ ‫‪1667.7‬‬ ‫עליות גג למשתכן‬
‫‪1667.7‬‬ ‫‪1667.7‬‬ ‫‪1‬‬ ‫מקדם אקו' לעליות גג ‪ -‬תוקן במסגרת תיקון שומה‬
‫‪887.5‬‬ ‫‪887.5‬‬ ‫‪0.3‬‬ ‫מקדם אקו' למרפסות‬
‫‪307.2‬‬ ‫‪307.2‬‬ ‫‪0.4‬‬ ‫מקדם אקו' למחסן ‪ -‬תוקן במסגרת תיקון שומה‬
‫‪130‬‬ ‫‪130‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪3255‬‬ ‫מקדם אקו' לחניה ‪ -‬התווסף במסגרת תיקון שומה‬
‫‪260‬‬ ‫‪260‬‬ ‫‪2‬‬ ‫שטח אקו' לחניה ‪ -‬לפי יתרת שטח חניה ‪ 3255‬מ"ר‬
‫‪539.2‬‬ ‫‪539.2‬‬ ‫שטחי גינות צמודות במחיר למשתכן (אקו') ‪ -‬התווסף במסגרת תיקון השומה‬
‫‪13251.2‬‬ ‫‪14403.2‬‬ ‫סה"כ שטח אקו' למשתכן לפי מחיר במכרז‬
‫‪₪ 7,755‬‬ ‫‪₪ 7,755‬‬ ‫מחיר למשתכן לפני מע"מ‬
‫‪₪ 102,762,964‬‬ ‫‪₪ 111,696,724‬‬ ‫סה"כ הכנסות מדירות מחיר למשתכן‬
‫‪₪ 169,994,422‬‬ ‫‪₪ 185,097,862‬‬ ‫סה"כ הכנסות מהפרויקט‪:‬‬
‫סיכום מצב קודם‪:‬‬

‫חישוב ללא ממ"ד‬ ‫חישוב כולל ממ"ד‬ ‫עלות קרקע‬
‫‪₪ 41,397,013‬‬ ‫‪₪ 41,397,013‬‬ ‫עלות רכישת הקרקע כולל פיתוח לכל הפרויקט‬
‫‪₪ 2,069,851‬‬ ‫‪₪ 2,069,851‬‬ ‫מעלות הקרקע‬ ‫‪5%‬‬ ‫מס רכישה‬
‫‪₪ 43,466,864‬‬ ‫‪₪ 43,466,864‬‬ ‫סה"כ עלות קרקע‬
‫עלות בניה ישירה‬

‫‪₪ 93,262,543‬‬ ‫‪₪ 101,038,663‬‬ ‫סה"כ עלות בניה ישירה‬
‫עלויות עקיפות‬
‫‪₪ 806,355‬‬ ‫‪₪ 806,355‬‬ ‫‪₪ 32.88‬‬ ‫מ"ר‬ ‫‪24524‬‬ ‫אגרות בניה (שטח ללא חניה וללא ממ"דים)‬
‫‪₪ 548,000‬‬ ‫‪₪ 548,000‬‬ ‫‪₪ 4,000‬‬ ‫יח"ד‬ ‫‪137‬‬ ‫חיבור חשמל מגורים‬
‫‪₪ 2,055,000‬‬ ‫‪₪ 2,055,000‬‬ ‫‪₪ 15,000‬‬ ‫יח"ד‬ ‫‪137‬‬ ‫תכנון ויועצים‬
‫‪₪ 4,663,127‬‬ ‫‪₪ 5,051,933‬‬ ‫מעלות בניה ישירה‬ ‫‪5%‬‬ ‫בצ"מ‬
‫‪₪ 2,797,876‬‬ ‫‪₪ 3,031,160‬‬ ‫מעלות בניה ישירה‬ ‫‪3%‬‬ ‫תקורה‪ ,‬ניהול הנדסי וכלליות‬
‫‪₪ 1,680,786‬‬ ‫‪₪ 1,835,028‬‬ ‫מהפדיון בניכוי מע"מ‬ ‫‪2.5%‬‬ ‫שיווק ופרסום ‪ 2.5% -‬ממכר דירות היזם בשוק החופשי‬
‫‪₪ 3,399,888‬‬ ‫‪₪ 3,701,957‬‬ ‫מהפדיון בניכוי מע"מ‬ ‫‪2%‬‬ ‫משפטיות‬
‫‪₪ 137,000‬‬ ‫‪₪ 137,000‬‬ ‫‪₪ 1,000‬‬ ‫יח"ד‬ ‫‪137‬‬ ‫פרצלציה‬
‫‪₪ 16,088,033‬‬ ‫‪₪ 17,166,433‬‬ ‫סה"כ עלויות עקיפות לפני מימון‬
‫מימון‬
‫‪₪ 152,817,440‬‬ ‫‪₪ 161,671,960‬‬ ‫סך עלות הקמת דירות יזם ורכישת קרקע לפני הוצאות מימון‬
‫‪₪ 5,348,610‬‬ ‫‪₪ 5,658,519‬‬ ‫‪3.5%‬‬ ‫מימון וערבויות בהנחת עבודה של הון עצמי בשיעור ‪ 25%‬מסך הפרויקט‬
‫‪₪ 158,166,050‬‬ ‫‪₪ 167,330,479‬‬ ‫סה"כ עלות הקמה ‪ -‬כולל קרקע‪ ,‬עלויות ישירות‪ ,‬עלויות עקיפות ומימון‬
‫עמוד ‪ 31‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫נתונים מצב חדש ‪ 158 -‬יח"ד‪:17‬‬

‫ללא התחשבות‬
‫בממ"ד לעניין היטל‬
‫השבחה‬ ‫תחשיב עלות בניה ישירה ‪ -‬שטחים בהתאם לתכנית ההגשה‬
‫סה"כ עלות כולל‬ ‫עלות בניה‬ ‫שטח במ"ר‬ ‫רכיב‬
‫ממ"ד‬
‫‪₪ 64,730,050‬‬ ‫‪₪ 64,730,050‬‬ ‫‪₪ 4,730‬‬ ‫‪13685‬‬ ‫שטחים עיקריים‬

‫‪₪0‬‬ ‫‪₪ 8,968,080‬‬ ‫‪₪ 4,730‬‬ ‫‪1896‬‬ ‫ממ"דים‬
‫‪₪ 5,446,150‬‬ ‫‪₪ 5,446,150‬‬ ‫‪₪ 2,500‬‬ ‫‪2178.46‬‬ ‫מבואות וחדרי מדרגות‬
‫‪₪ 889,425‬‬ ‫‪₪ 889,425‬‬ ‫‪₪ 2,500‬‬ ‫‪355.77‬‬ ‫מתקנים‬
‫‪₪ 2,721,025‬‬ ‫‪₪ 2,721,025‬‬ ‫‪₪ 2,500‬‬ ‫‪1088.41‬‬ ‫מפולשת‬
‫‪₪ 9,926,331‬‬ ‫‪₪ 9,926,331‬‬ ‫‪₪ 4,730‬‬ ‫‪2098.59‬‬ ‫עליות גג‬
‫‪₪ 2,056,250‬‬ ‫‪₪ 2,056,250‬‬ ‫‪₪ 350‬‬ ‫‪5875‬‬ ‫חניה עילית‬
‫‪₪ 4,149,771‬‬ ‫‪₪ 4,149,771‬‬ ‫‪₪ 4,730‬‬ ‫‪877.33‬‬ ‫מחסנים‬
‫‪₪ 5,015,934‬‬ ‫‪₪ 5,015,934‬‬ ‫‪₪ 1,400‬‬ ‫‪3582.81‬‬ ‫מרפסות גג‬
‫‪₪ 1,071,602‬‬ ‫‪₪ 1,071,602‬‬ ‫‪₪ 1,400‬‬ ‫‪765.43‬‬ ‫מרפסות זיז‬
‫‪₪ 94,506,538‬‬ ‫‪₪ 103,474,618‬‬ ‫‪32402.8‬‬ ‫סה"כ ובהתחשב בעלויות מעלית שנחסכו ב‪ 10-‬בניינים‬
‫תחשיב הכנסות מהפרויקט‪:‬‬
‫כולל הכנסות מממ"ד ללא הכנסות מממ"ד‬ ‫חישוב הכנסות לדירות היזם‪:‬‬
‫‪5370‬‬ ‫‪5370‬‬ ‫שטח שיווק ליזם עיקרי‬
‫‪158‬‬ ‫‪158‬‬ ‫סה"כ דירות בבניין‬
‫‪62‬‬ ‫‪62‬‬ ‫סה"כ דירות ליזם‬
‫‪0‬‬ ‫‪744‬‬ ‫סה"כ ממ"דים לדירות יזם‬
‫‪1406‬‬ ‫‪1405.9‬‬ ‫סה"כ מרפסות ליזם בגג‬
‫‪300‬‬ ‫‪300.4‬‬ ‫סה"כ מרפסות ליזם ‪ -‬זיז‬
‫‪344‬‬ ‫‪344.3‬‬ ‫שטח מחסנים ליזם‬
‫‪823.5‬‬ ‫‪823.5‬‬ ‫עליות גג‬
‫‪92‬‬ ‫‪92.2‬‬ ‫חניות ליזם‬
‫‪₪ 13,200‬‬ ‫‪₪ 13,200‬‬ ‫‪₪ 15,444‬‬ ‫שווי מ"ר בנוי שווי שוק לפני מע"מ‬
‫‪0‬‬ ‫‪0.3‬‬ ‫שטח אקו' למרפסת‬
‫‪422‬‬ ‫‪422‬‬ ‫שטח מרפסות אקו' ליזם (הופחתו מרפסות זיז ‪ -‬במסגרת תיקון השומה)‬
‫‪0.4‬‬ ‫‪0.4‬‬ ‫שטח אקו' למחסנים‬
‫‪138‬‬ ‫‪138‬‬ ‫שטח מחסנים אקו' ליזם‬
‫‪692‬‬ ‫‪692‬‬ ‫‪0.84‬‬ ‫שטח עליות גג ליזם‬
‫‪2305‬‬ ‫‪2305‬‬ ‫שטח אקו' לחניה‬
‫‪311.04‬‬ ‫‪311.04‬‬ ‫שטחי גינות צמודות ליזם (אקו') ‪ -‬התווסף במסגרת התיקון שומה‬
‫‪6932‬‬ ‫‪7676‬‬ ‫סה"כ שטח אקו' למכירת דירות יזם‬
‫‪₪ 91,506,492‬‬ ‫‪₪ 101,327,292‬‬ ‫סה"כ הכנסות מדירות היזם‬
‫‪ 17‬תיקון הטעות מסומן באדום‪ .‬כאמור בתחשיב הקודם לא חושבו בטעות שטחי מרפסות הגג במחיר‬
‫למשתכן בשטח של ‪ 2,177‬מ"ר שהם ‪ 653‬מ"ר אקו' (במקדם ‪ )0.3‬והשטח שחושב בטעות היה ‪ 140‬מ"ר‬
‫בלבד!‬
‫עמוד ‪ 32‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫כולל הכנסות מממ"ד ללא הכנסות מממ"ד‬ ‫חישוב הכנסות לדירות במחיר למשתכן‪:‬‬
‫‪8314.9‬‬ ‫‪8315‬‬ ‫שטח שיווק למשתכן‬
‫‪96.0‬‬ ‫‪96‬‬ ‫סה"כ דירות למשתכן‬
‫‪0‬‬ ‫‪1152‬‬ ‫סה"כ ממ"דים למשתכן‬
‫‪2177‬‬ ‫‪2177‬‬ ‫מרפסות גג למשתכן‬
‫‪465‬‬ ‫‪465‬‬ ‫מרפסות זיז למשתכן‬
‫‪533‬‬ ‫‪533‬‬ ‫שטח מחסנים למשתכן‬
‫‪1275‬‬ ‫‪1275‬‬ ‫‪1‬‬ ‫שטח עליות גג למשתכן ‪ -‬תוקן במסגרת תיקון השומה‬
‫‪96‬‬ ‫‪96‬‬ ‫חניות למשתכן‬
‫‪793‬‬ ‫‪793‬‬ ‫‪0.3‬‬ ‫מקדם אקו' למרפסות‬
‫‪213‬‬ ‫‪213‬‬ ‫‪0.4‬‬ ‫מקדם אקו' למחסן ‪ -‬תוקן במסגרת תיקון שומה‬
‫‪286‬‬ ‫‪286‬‬ ‫שטח אקו' לחניה ‪-‬לפי שטח נותר של ‪ 3570‬מ"ר ‪ 142.7‬חניות *‪ - 2‬התווסף במסגרת תיקון שומה‬
‫‪466.56‬‬ ‫‪466.56‬‬ ‫שטחי גינות צמודות במחיר למשתכן (אקו') ‪ -‬התווסף במסגרת תיקון השומה‬
‫‪11348‬‬ ‫‪12500‬‬ ‫סה"כ שטח אקו' למשתכן לפי מחיר במכרז‬
‫‪₪ 7,755‬‬ ‫‪₪ 7,755‬‬ ‫מחיר למשתכן לפני מע"מ‬
‫‪₪ 88,003,539‬‬ ‫‪₪ 96,937,299‬‬ ‫סה"כ הכנסות מדירות מחיר למשתכן‬
‫‪₪ 179,510,031‬‬ ‫‪₪ 198,264,591‬‬ ‫סה"כ הכנסות מהפרויקט‪:‬‬
‫סיכום מצב חדש‪:‬‬

‫חישוב ללא ממ"ד‬ ‫חישוב כולל ממ"ד‬ ‫עלות קרקע‬
‫‪₪ 41,397,013‬‬ ‫עלות רכישת הקרקע כולל פיתוח לכל הפרויקט‬
‫‪₪ 2,069,851‬‬ ‫מעלות הקרקע‬ ‫‪5%‬‬ ‫מס רכישה‬

‫‪₪ 43,466,864‬‬ ‫‪₪ 43,466,864‬‬ ‫סה"כ עלות קרקע‬
‫עלות בניה ישירה‬

‫‪₪ 94,506,538‬‬ ‫‪₪ 103,474,618‬‬ ‫סה"כ עלות בניה ישירה‬
‫עלויות עקיפות‬
‫‪₪ 809,894‬‬ ‫‪₪ 809,893.58‬‬ ‫‪₪ 32.88‬‬ ‫מ"ר‬ ‫‪24631.8‬‬ ‫אגרות בניה (שטח ללא חניה וללא ממ"דים)‬
‫‪₪ 632,000‬‬ ‫‪₪ 632,000‬‬ ‫‪₪ 4,000‬‬ ‫יח"ד‬ ‫‪158‬‬ ‫חיבור חשמל מגורים‬
‫‪₪ 2,370,000‬‬ ‫‪₪ 2,370,000‬‬ ‫‪₪ 15,000‬‬ ‫יח"ד‬ ‫‪158‬‬ ‫תכנון ויועצים‬
‫‪₪ 4,725,327‬‬ ‫‪₪ 5,173,731‬‬ ‫מעלות בניה ישירה‬ ‫‪5%‬‬ ‫בצ"מ‬
‫‪₪ 2,835,196‬‬ ‫‪₪ 3,104,239‬‬ ‫מעלות בניה ישירה‬ ‫‪3%‬‬ ‫תקורה‪ ,‬ניהול הנדסי וכלליות‬
‫‪₪ 2,287,662‬‬ ‫‪₪ 2,533,182‬‬ ‫מהפדיון בניכוי מע"מ‬ ‫‪2.5%‬‬ ‫שיווק ופרסום ‪ 2.5% -‬ממכר דירות היזם בשוק החופשי‬
‫‪₪ 3,590,201‬‬ ‫‪₪ 3,965,292‬‬ ‫מהפדיון בניכוי מע"מ‬ ‫‪2%‬‬ ‫משפטיות‬
‫‪₪ 158,000‬‬ ‫‪₪ 158,000‬‬ ‫‪₪ 1,000‬‬ ‫יח"ד‬ ‫‪158‬‬ ‫פרצלציה‬
‫‪₪ 17,408,279‬‬ ‫‪₪ 18,746,337‬‬ ‫סה"כ עלויות עקיפות לפני מימון‬
‫מימון‬
‫‪₪ 155,381,681‬‬ ‫‪₪ 165,687,818‬‬ ‫סך עלות הקמת דירות יזם ורכישת קרקע לפני הוצאות מימון‬
‫‪₪ 5,438,359‬‬ ‫‪₪ 5,799,074‬‬ ‫‪3.50%‬‬ ‫מימון וערבויות בהנחת עבודה של הון עצמי בשיעור ‪ 25%‬מסך הפרויקט‬
‫‪₪ 160,820,040‬‬ ‫‪₪ 171,486,892‬‬ ‫סה"כ עלות הקמה ‪ -‬כולל קרקע‪ ,‬עלויות ישירות‪ ,‬עלויות עקיפות ומימון‬
‫עמוד ‪ 33‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫סיכום ההשבחה‪:18‬‬
‫מסיכום הנתונים שהוצגו ניתן להסיק וללמוד‪ ,‬כי במצב הקודם ובהתאם למתכונת הבניה‬
‫המוכתבת בתכניות הסטטוטוריות המפורטות וללא הקלות‪ ,‬הקמת הפרויקט הינה ברמת רווחיות‬
‫נמוכה יחסית בשיעור של ‪ ,11.62%‬שיעור שיש בו סיכון עקב תנודות השוק‪ ,‬אם בעליית תשומות‬
‫הבניה מחד ו‪/‬או ירידה בנתוני שווי שוק מאידך‪.‬‬
‫ליזם נחוצה רווחיות מספקת על מנת לקיים את הפרויקט ובעיקר להתקרב לרמת חשיפה שמוסד‬
‫פיננסי כזה או אחר (בנק‪ ,‬קרן השקעות וכד') יאות להעניק לווי פיננסי לפרויקט‪.‬‬
‫המצב החדש כולל‪ ,‬כאמור‪ ,‬תמורות ושינויים שיש בהם כדי לשנות את התמונה ורמת הרווחיות‬
‫עולה לשיעור של ‪ .1915.62%‬בהנחה כי זהו האופטימום שהיזם יכול להגיע‪ ,‬הרי שיש לצפות גם‬
‫במצב הקודם לרווחיות דומה‪.‬‬
‫אם ננתח את נתוני המצב הקודם‪ ,‬קרי‪ ,‬הכנסות לעומת הוצאות בניה ישירה‪ ,‬הוצאות עקיפות‪,‬‬
‫עלות רכישת הקרקע קבועה במכרז ובהתחשב בשיעור רווח יזמי דומה‪ ,‬נגיע לתוצאה של הפסד‬
‫בערכי הקרקע בהתאם‪.‬‬
‫בטבלה שתוצג להלן ניתן לבחון את הנאמר כאן‪.‬‬
‫על אותו משקל אך ללא קשר פיננסי לרווחיות אמיתית של הפרויקט‪ ,‬נבחן את הנתונים ללא‬
‫התחשבות בשטחי הממ"דים עקב כך שהמימוש המבוקש הינו היתר בניה‪.‬‬
‫להלן סיכום הנתונים‪:‬‬

‫סיכום נתונים לפרויקט כולל ממ"ד‬
‫‪₪ 198,264,591‬‬ ‫הכנסות מהפרויקט ללא מע"מ ‪ 158‬יח"ד‬
‫‪₪ 128,020,028‬‬ ‫הוצאות ללא קרקע‬
‫‪₪ 43,466,864‬‬ ‫הוצאות בגין קרקע‬
‫‪₪ 26,777,699‬‬ ‫יתרת רווח‬
‫‪15.62%‬‬ ‫שיעור רווח מההוצאות‬
‫סיכום ‪ 158‬יח"ד‬ ‫סיכום ‪ 137‬יח"ד‬

‫‪₪ 198,264,591‬‬ ‫‪₪ 185,097,862‬‬ ‫הכנסות מהפרויקט ללא מע"מ ‪ 137‬יח"ד‬
‫‪₪ 128,020,028‬‬ ‫‪₪ 123,863,615‬‬ ‫הוצאות ללא קרקע‬
‫‪₪ 43,466,864‬‬ ‫‪₪ 43,466,864‬‬ ‫הוצאות בגין קרקע‬
‫‪15.62%‬‬ ‫‪15.62%‬‬ ‫שיעור רווח נדרש מההוצאות‬
‫‪₪ 26,777,699‬‬ ‫‪₪ 26,128,674‬‬ ‫חישוב רווח רצוי‬
‫‪₪0‬‬ ‫‪-₪ 8,361,291‬‬ ‫יתרה לא מכוסה (מיוחס לקרקע)‬
‫‪₪ 8,361,291‬‬ ‫ההשבחה‬
‫‪ 18‬מהות סיכום ההשבחה לא השתנה‪ ,‬אך עקב תיקון השומה שונה המלל בהתאם וכן שיעור רווחיות הפרויקט בשני‬
‫המצבים בהתאמה‪.‬‬
‫‪ 19‬לפני תיקון הטעות הרווח המתקבל היה ‪ 8%‬וכאמור תוקן כאן עקב גילוי הטעות ותיקונים טעות‬
‫סופר אחרים‪.‬‬
‫עמוד ‪ 34‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫סיכום נתונים לפרויקט ללא התחשבות בשטחי ממ"ד‬

‫‪₪ 179,510,031‬‬ ‫הכנסות מהפרויקט ללא מע"מ ‪ 158‬יח"ד‬
‫‪₪ 117,353,176‬‬ ‫הוצאות ללא קרקע‬
‫‪₪ 43,466,864‬‬ ‫הוצאות בגין קרקע‬
‫‪₪ 18,689,991‬‬ ‫יתרת רווח‬
‫‪11.62%‬‬ ‫שיעור רווח מההוצאות‬
‫סיכום ‪ 158‬יח"ד‬ ‫סיכום ‪ 137‬יח"ד‬

‫‪₪ 179,510,031‬‬ ‫‪₪ 169,994,422‬‬ ‫הכנסות מהפרויקט ללא מע"מ ‪ 137‬יח"ד‬
‫‪₪ 117,353,176‬‬ ‫‪₪ 114,699,186‬‬ ‫הוצאות ללא קרקע‬
‫‪₪ 43,466,864‬‬ ‫‪₪ 43,466,864‬‬ ‫הוצאות בגין קרקע‬
‫‪11.62%‬‬ ‫‪11.62%‬‬ ‫שיעור רווח נדרש מההוצאות‬
‫‪₪ 18,689,991‬‬ ‫‪₪ 18,381,553‬‬ ‫חישוב רווח רצוי‬
‫‪₪0‬‬ ‫‪-₪ 6,553,181‬‬ ‫יתרה לא מכוסה (מיוחס לקרקע)‬
‫‪₪ 6,553,181‬‬ ‫ההשבחה‬
‫להלן חישוב שטחי הגינות שהובאו בתחשיבים‪:20‬‬

‫תחשיב למצב החדש ‪ 158 -‬יח"ד‪:‬‬
‫חישוב שטחי גינות צמודות‪:‬‬
‫‪1519‬‬ ‫שטח ק"ק מתחם ‪1‬‬

‫‪3847‬‬ ‫שטח ק"ק מתחם ‪2‬‬
‫‪3274‬‬ ‫שטח ק"ק מתחם ‪3‬‬
‫‪8640‬‬ ‫סה"כ שטח כל קומות הקרקע בפרויקט‬
‫‪45%‬‬ ‫שטח גינה באופן יחסי לכל הבנוי בקומת הקרקע בממוצע‪:‬‬
‫‪3888‬‬ ‫שטח גינות צמודות‬
‫‪0.2‬‬ ‫שווי אקו' לגינות ‪ -‬בממוצע ביחס לשטח גינה לדירה‬
‫‪777.6‬‬ ‫סה"כ שטח אקו בגין גינות צמודות‬
‫‪311.04‬‬ ‫שטח אקו' נוסף בגין גינות ליזם ‪0.4 -‬‬
‫‪466.56‬‬ ‫שטח אקו' נוסף בגין גינות במחיר למשתכן ‪0.6 -‬‬
‫שיעור סך שטח קומת הקרקע מסך שטחי הבניה‪:‬‬
‫להלן השטחים הרלוונטיים לחישוב‪:‬‬
‫‪13685‬‬ ‫שטחים עיקריים‬

‫‪1896‬‬ ‫ממ"דים‬
‫‪2178.46‬‬ ‫מבואות וחדרי מדרגות‬
‫‪355.77‬‬ ‫מתקנים‬
‫‪1088.41‬‬ ‫מפולשת‬
‫‪2098.59‬‬ ‫עליות גג‬
‫‪877.33‬‬ ‫מחסנים‬
‫‪22179.56‬‬ ‫סה"כ‬
‫‪8640‬‬ ‫שטח קומות הקרקע‬
‫‪39%‬‬ ‫חלק יחסי‬
‫בהתאם לתיקון שטחי חצרות שהופיעו במכרז ונשמטו מהשומה המקורית‬ ‫‪20‬‬
‫עמוד ‪ 35‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫תחשיב למצב הקודם ‪ 137 -‬יח"ד‪:‬‬

‫להלן השטחים הרלוונטיים לחישוב‪:‬‬
‫‪13,685‬‬ ‫שטחים עיקריים‬

‫‪1,644‬‬ ‫ממ"דים‬
‫‪1,700‬‬ ‫שטח לובי‬
‫‪1,441‬‬ ‫מתקנים‪ ,‬מפולשת‪ ,‬מבואות‬
‫‪2,380‬‬ ‫עליות גג‬
‫‪1,096‬‬ ‫מחסנים‬
‫‪21,946‬‬ ‫סה"כ‬
‫‪39%‬‬ ‫שיעור סך שטח קומת הקרקע מסך שטחי הבניה (ראה לפי חישוב המצב החדש)‪:‬‬
‫‪8,559.01‬‬ ‫שטח קומות הקרקע‬
‫שטח גינה באופן יחסי לכל הבנוי בקומת קרקע בממוצע ‪ -‬ראה לפי חישוב המצב החדש) ‪45%‬‬
‫‪3,852‬‬ ‫שטח גינות צמודות‬
‫‪0.2‬‬ ‫שווי אקו' לגינות ‪ -‬בממוצע ביחס לשטח גינה לדירה‬
‫‪770‬‬ ‫סה"כ שטח אקו בגין גינות צמודות‬
‫‪231‬‬ ‫‪0.3‬‬ ‫שטח אקו' נוסף בגין גינות ליזם ‪0.3 -‬‬
‫‪539‬‬ ‫‪0.7‬‬ ‫שטח אקו' נוסף בגין גינות במתחיר למשתכן ‪0.7 -‬‬
‫‪ .12‬עקרונות ושיקולים בהערכה‬

‫בהערכת ההשבחה בשווי המקרקעין שבנדון כהגדרתה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה‪,‬‬
‫התשכ"ה‪ ,1965-‬הבאתי בחשבון‪ ,‬בנוסף לאמור לעיל‪ ,‬את העקרונות והשיקולים הבאים‪:‬‬
‫‪ .12.1‬עפ"י התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה‪ ,‬תשכ"ה‪ ,1965-‬ההשבחה הינה "עליית שווים של‬
‫מקרקעין עקב אישור תכנית‪ ,‬מתן הקלה או התרת שימוש חורג"‪ .‬לפיכך‪ ,‬כדי לבודד את מרכיב‬
‫ההשבחה‪ ,‬יש להפחית את שווי המקרקעין עפ"י המצב התכנוני הקודם משווי המקרקעין עפ"י‬
‫המצב התכנוני החדש‪ ,‬בכל אחד מהמועדים הקובעים‪.‬‬
‫‪ .12.2‬ההערכה בוצעה בהתאם לפס"ד שהתקבל בבית המשפט העליון לעניין שיטת חישוב ההשבחה‬
‫בנכס בו אושרו רצף תכניות בזו אחר זו ללא ששולם היטל השבחה בגינן‪.‬‬
‫‪ .12.3‬ההלכה שנקבעה הינה שיטת "המדרגות" הידועה כ"הלכת פמיני"‪.‬‬
‫‪ .12.4‬מיקום הנכס במערב יקנעם‪ ,‬בשכונת שער הגיא מערב‪ .‬הובאו בחשבון נתוני המגרשים ואפיוני‬
‫הסביבה‪.‬‬
‫‪ .12.5‬שומה זו הינה בגין בקשה להיתרי בניה הכוללים הקלות‪.‬‬
‫‪ .12.6‬הובא בחשבון המצב התכנוני לפי התכנית המאושרת ולפי הבקשה להיתר‪.‬‬
‫‪ .12.7‬הובאו בחשבון נתוני שווי ממחירון דקל וניתוחי עסקאות‪.‬‬
‫‪ .12.8‬הזכויות הבנויות הוערכו כפנויות ונקיות מכל חוב או שיעבוד וכמצויות בחכירה מהוונת‬
‫ומוגבלת בהתאם לתנאי המכרז‪.‬‬
‫‪ .12.9‬השומה איננה כוללת ממ"דים שהינם בפטור עקב מימוש בניה בפועל‪.‬‬
‫‪ .12.10‬המועד הקובע להערכה הינו מועד אישור ההקלות בוועדה המקומית‪ ,‬דהיינו ביום ‪.22.07.2019‬‬
‫‪ .12.11‬ההשבחה היא היתרה הלא מכוסה במצב הקודם לשווי הקרקע הידוע ולא לרווחיות היזם‬
‫שהיא כשלעצמה נלמדת מהמצב החדש שבו שיפור ואיזון בערכי הקרקע הידועים‪.‬‬
‫עמוד ‪ 36‬מתוך ‪37‬‬

‫בס"ד‬

‫‪ .13‬השומה‬
‫לאור האמור לעיל‪ ,‬הגעתי לכלל דעה‪ ,‬כי ההשבחה שנוצרה בנכסים נשוא השומה בשכונת שער הגיא‬
‫ביקנעם‪ ,‬גוש ‪ 11834‬חלקות ‪ ,31-45‬מתחמים ‪ ,1-3‬מגרשים ‪ ,115-122‬בגין מימוש בדרך של בקשה להיתרי‬
‫בניה כולל הקלות‪ ,‬הינה כדלקמן‪:‬‬
‫היטל ההשבחה‬ ‫ההשבחה‬ ‫המועד‬

‫במעוגל‬ ‫תכנית‬
‫הקובע‬
‫בקשות להיתר מס'‬
‫‪201900071‬‬
‫‪₪ 3,276,500‬‬ ‫‪₪ 6,553,000‬‬ ‫‪23.09.2019‬‬
‫‪201900068‬‬
‫‪201900072‬‬
‫הערכים הנקובים יוצמדו כחוק‪ ,‬ובתקופה בה התנהל הדיון בפני לא יישאו תשלומי ריבית‪.‬‬
‫ולראיה באתי על החתום‪,‬‬
‫בועז קוט‪,‬‬
‫שמאי מכריע‬
‫עמוד ‪ 37‬מתוך ‪37‬‬

משה נדם יקנעם

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

משה נדם יקנעם

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

‫בס"ד‬

‫בועז קוט‪ ,‬שמאי מקרקעין‬

‫לכבוד המשיבה‪,‬‬ ‫לכבוד המבקשות‪,‬‬

‫גוש ‪ 11834‬חלקות ‪( 24 ,31-45‬בחלק)‬

‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪37‬‬

‫בועז קוט‪ ,‬שמאי מקרקעין‬

‫‪ .5‬פרטי הנכס הנדון‬

‫שטח במ"ר‬ ‫מגרשים‬ ‫מתחם‬ ‫כתובת‬ ‫חלקות‬ ‫גוש‬

‫הזכויות הן זכויות חכירה מהוונת ל‪ 98-‬שנים‪ ,‬עד לתאריך ‪.13.05.2116‬‬

‫‪ .6‬תיאור הסביבה והנכס‬

‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪37‬‬

‫בועז קוט‪ ,‬שמאי מקרקעין‬

‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪37‬‬

‫בועז קוט‪ ,‬שמאי מקרקעין‬

‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪37‬‬

‫בועז קוט‪ ,‬שמאי מקרקעין‬

‫תא שטח ‪ 16 :122‬יח"ד עם ‪ 4‬חדרים ו‪ 16-‬יח"ד עם ‪ 5‬חדרים ומעלה‪.‬‬

‫להלן טבלת זכויות והוראות בניה‪:‬‬

‫קווי בניין למגרש ‪ :115‬צידי ואחורי ‪ 4‬מ'‪ ,‬קדמי ‪ 5‬מ'‪.‬‬

‫הערה (‪ :)4‬מגרש ‪ 2-3 - 117‬יח"ד בקומה‪.‬‬

‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪37‬‬

‫בועז קוט‪ ,‬שמאי מקרקעין‬

‫קווי בניין‪ :‬צידי ‪ 4‬מ'‪ ,‬אחורי וקדמי ‪ 5‬מ'‪.‬‬

‫הערה לשטחי השירות‪:‬‬

‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪37‬‬

‫בועז קוט‪ ,‬שמאי מקרקעין‬

‫הקלה לביטול המבואה‪.‬‬ ‫בבניין מטיפוס ‪- N1‬‬

‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪37‬‬

‫בועז קוט‪ ,‬שמאי מקרקעין‬

‫הקטנת גובה מבואה ל‪ 2.7-‬במקום ‪.4.5‬‬

‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪37‬‬

‫בועז קוט‪ ,‬שמאי מקרקעין‬

‫הקטנת שטח המבואה ל‪ 24-‬מ"ר במקום ‪ 50‬מ"ר‪.‬‬

‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪37‬‬

‫בועז קוט‪ ,‬שמאי מקרקעין‬

‫‪ .10‬תמצית מהות ההשבחה‪:‬‬

‫‪ .11‬תמצית טענות הצדדים וההכרעה‪:‬‬

‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪37‬‬

‫בועז קוט‪ ,‬שמאי מקרקעין‬

‫תחשיב מתחם ‪:1‬‬

‫הקלה בגין תוספת קומה‬

‫הקלה בגובה רום‬

‫הקלה בשינוי תמהיל הדירות‬

‫הקלה מתכנית יק‪41/9680/‬‬

‫‪₪ 1,752,000‬‬ ‫סה"כ השבחה‬

‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪37‬‬

‫בועז קוט‪ ,‬שמאי מקרקעין‬

‫תחשיב מתחם ‪:2‬‬

‫הקלה בגין תוספת קומה‬

‫הקלה בגובה רום‬

‫הקלה בשינוי תמהיל הדירות‬

‫הקלה מתכנית יק‪41/9680/‬‬

‫הקלה בקו בניין‬

‫שווי מ"ר מבונה אקו' סה"כ השבחה‬ ‫מקדם‬ ‫שטח שחרג‬

‫‪₪ 4,271,450‬‬ ‫סה"כ השבחה‬

‫יוער כי יש טעות סופר בחישוב‪ .‬ההשבחה צ"ל ‪.₪ 4,253,000‬‬

‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪37‬‬

‫בועז קוט‪ ,‬שמאי מקרקעין‬

‫תחשיב מתחם ‪:3‬‬

‫הקלה בגין תוספת קומה‬

‫הקלה בשינוי תמהיל הדירות‬

‫שטחים שהוסבו לטובת דירות ‪ 5‬חדרים ו‪ 3-‬חדרים‬

‫הקלה מתכנית יק‪41/9680/‬‬

‫‪₪ 2,766,000‬‬ ‫סה"כ השבחה‬