Dani@ktap Co Il

‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬

‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫‪ 19‬בפברואר ‪2020‬‬
‫תיק מס'‪2065-2019 :‬‬
‫לכבוד‬
‫הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה‬ ‫חב' אלמוג ‪ 38‬בע"מ‬
‫ע"י אהרון בוץ ‪ -‬שמאי מקרקעין‬ ‫ע"י דני טרשנסקי ‪ -‬שמאי מקרקעין‬
‫‪boutz@netvision.net.il‬‬ ‫ע"י אסתי עמר – שמאית מקרקעין‬
‫‪dani@ktap.co.il‬‬
‫בענין חב' אלמוג ‪ 38‬בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה‬
‫א‪.‬ג‪.‬נ‪,‬‬
‫שומה מכרעת – היטל השבחה‬
‫ברח' י‪.‬ל ברוך ‪ 22‬פינת ההגנה ‪ ,29‬הרצליה‬
‫חלקה ‪ 550‬בגוש ‪6536‬‬
‫‪ .1‬מטרת ההערכה‬
‫בהתאם להוראות סעיף ‪( 14‬ב) (‪ ) 1‬לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מוניתי כשמאית מכריעה לעניין‬
‫היטל השבחה לנכס הנדון‪ ,‬בגין מימוש זכויות בדרך של היתר בניה‪.‬‬
‫‪ .2‬דיון וביקור בנכס‬
‫בתאריך ‪ 20.1.2020‬נערך דיון בהשתתפות שמאי הצדדים‪ ,‬פרוטוקול הישיבה הופץ לצדדים‪.‬‬
‫ביקור בנכס נערך ע"י הח"מ ביום ‪.11.2.2020‬‬
‫בהסכמת הצדדים נערך הביקור בלא נוכחות מטעמם‪.‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,14‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪71700‬‬

‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫‪geva@gbalter.com‬‬
‫‪ .3‬מסמכים שהוצגו‬
‫להלן פרוט המסמכים שהוגשו ע"י הצדדים‪:‬‬
‫מטעם המבקש‪:‬‬
‫שומתם של השמאים דני טרשנסקי ואסתי עמר מיום ‪.13.11.2019‬‬ ‫‪‬‬

‫נסח רישום מקרקעין‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫בקשה להיתר בניה‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫מטעם המשיבה‪:‬‬
‫שומתו של השמאי אהרון בוץ מיום ‪.25.8.2019‬‬ ‫‪‬‬

‫מסמך תגובה ל"שומה אחרת" מיום ‪.5.9.2019‬‬ ‫‪‬‬
‫‪ .4‬פרטי הנכס‬
‫‪6536‬‬ ‫גוש‪:‬‬
‫‪550‬‬ ‫חלקה‪:‬‬
‫‪ 1,012‬מ"ר‬ ‫שטח רשום‪:‬‬
‫י‪.‬ל ברוך ‪ 22‬פינת ההגנה ‪ ,29‬הרצליה‬ ‫כתובת‪:‬‬
‫בניין מגורים‬ ‫סוג הנכס‪:‬‬
‫בעלות פרטית‬ ‫זכויות‪:‬‬
‫‪2‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫‪ .5‬תאור הנכס והסביבה‬
‫הנכס הנדון הינו בניין בן ‪ 3‬קומות מעל קומת קרקע חלקית ברח' י‪.‬ל‪ .‬ברוך ‪ 22‬פינת ההגנה ‪ 29‬בהרצליה‪.‬‬
‫הנכס ידוע כחלקה ‪ 550‬בגוש ‪ 6536‬ששטחה הרשום הינו ‪ 1,012‬מ"ר‪.‬‬
‫החלקה נמצאת בשכונת נווה עובד‪ ,‬הממוקמת בחלק הצפון מזרחי של הרצליה‪ .‬השכונה מאופיינת בבתים‬
‫צמודי קרקע בני שתי קומות לצד בנינים בבניה רוויה בני ‪ 3‬קומות מעל קומת עמודים‪.‬‬
‫רחוב י‪.‬ל‪ .‬ברוך מחבר בין רח' ש"י עגנון ממזרח לרח' אחד העם ממערב‪ .‬הנכס הנדון ממוקם בקטע שבין רח'‬
‫ההגנה לרח' חובות הלבבות‪ .‬בקטע הנדון הרחוב הינו דו סטרי‪.‬‬
‫רחוב ההגנה מחבר בין רח' העצמאות בדרום לרח' אליהו גולומב בצפון‪ .‬הנכס הנדון ממוקם בקטע שבין רח'‬
‫י‪.‬ל‪ .‬ברוך לרח' הירדן‪ .‬בקטע הנדון הרחוב הינו חד סטרי‪.‬‬
‫לחלקה הנדונה צורת מלבן עם פינה מעוגלת‪ ,‬לחלקה חזית דרומית לרחוב י‪.‬ל‪ .‬ברוך באורך של ‪ 42.75‬מ'‬
‫וחזית מזרחית לרחוב ההגנה באורך של כ – ‪ 24‬מ'‪.‬‬
‫על החלקה בנוי בנין מגורים ותיק בן ‪ 3‬קומות מעל קומת עמודים מפולשת‪ ,‬הבניין כולל ‪ 9‬יח"ד‪.‬‬
‫הבניין בן כ ‪ 48 -‬שנים‪ ,‬ללא מעלית ועם גג שטוח ומצבו הפיסי תואם את גילו‪.‬‬
‫הוגשה בקשה להיתר להריסת הבניין והקמת בניין חדש למגורים בן ‪ 7‬וקומת גג מעל שתי קומות מרתף‬
‫במסגרת תמ"א ‪.38‬‬
‫סביבת הנכס כוללת פיתוח עירוני מלא‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫‪ .6‬המצב התכנוני‬
‫מצב קודם‬
‫עפ"י תכנית הר‪253/‬א‪ ,‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפרסומים מס' ‪ 852‬מיום ‪,8.6.1961‬‬ ‫‪‬‬
‫כלולות החלקות באזור מגורים א'‪.‬‬
‫השימושים המותרים‪:‬‬
‫בתים חד משפחתיים‪ ,‬דו משפחתיים ובתי קוטג'‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫משרד‪ ,‬סטודיו או חדר עבודה לבעלי מקצועות חופשיים הגרים באותו הבית‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫מלאכת בית המעסיקה את בני המשפחה הגרה באותו הבית בתנאי שלדעת הועדה המקומית‬ ‫‪‬‬
‫המלאכה אינה גורמת לרעש‪ ,‬לכלוך‪ ,‬ריח רע או לכל הפרעה אחרת‪.‬‬
‫בתי דירות‪ ,‬בתים טוריים‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫באישור מיוחד בתי מלון עד ‪ 10‬חדרים‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫בתי חדרים להשכרה‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫זכויות הבניה‪:‬‬
‫‪ 1,000‬מ"ר‪.‬‬ ‫שטח מגרש מינימלי –‬
‫‪ 20%‬או עד ‪ 200‬מ"ר‪ ,‬השטח הקטן קובע‬ ‫שטח בניה מקסימלי –‬
‫‪ 50‬מ"ר‬ ‫נספח –‬
‫‪2‬‬ ‫מס' קומות –‬
‫‪ 2.40‬מ'‬ ‫גובה נספח –‬
‫צדדי ‪ 4‬מ'‪ ,‬אחורי ‪ 8‬מ'‪ ,‬קדמי כפי שנקבע בתכנית מפורטת‬ ‫קווי בנין –‬
‫‪ 20‬מ'‬ ‫רוחב מינימלי של חזית מגרש ‪-‬‬
‫‪6‬‬ ‫מס' יח"ד למגרש מינימלי –‬
‫שטח הנספחים אינו נכלל בשטח הבית הראשי‪ .‬בכל מקרה של בנית מוסך בחזית המגרש קו בניה‬
‫לדרך יהיה לפחות ‪ 2‬מטר‪.‬‬
‫שטח המרפסות אם פתוחות ואם מכוסות גג‪ ,‬אינו נכלל בשטח הבית‪ ,‬אלא בשיעור שעולה על ‪25%‬‬
‫משטח הבית‪.‬‬
‫שטח המדרגות החיצוניות שאינן מכוסות גג ומצורפות לבית אינו נכלל בשטח הבית‪.‬‬
‫שטח קומת המרתף או קומת העמודים – אם לדעת הועדה המקומית יש אפשרות להקימה – לא יעלה‬
‫על ‪ 65%‬מהשטח המותר‪ .‬גובה קומת מרתף לא יעלה על ‪ 2.80‬מ'‪.‬‬
‫על כל מגרש יורשה לבנות רק נספח אחד בתנאי שמוסך פרטי לדיירי אותו בית יוכל להיות יוצא מהכלל‬
‫כנספח נוסף על הנספח הרגיל‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫עפ"י תכנית הר‪ ,672/‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפרסומים מס' ‪ 1642‬מיום ‪,9.7.1970‬‬ ‫‪‬‬
‫מטרות התכנית הינן‪:‬‬
‫א) להתיר הקמת קומה נוספת עליונה במקרה של שימוש קומת עמודים וחניה‪.‬‬
‫ב) מתן סמכות לועדת בנין ערים המקומית להוספת אחוזי בנין ולהגדלת קוי בנין צדדיים‪.‬‬
‫קווי הבנין הצדדים יהיו לא פחות מ‪ 4 -‬מ'‪.‬‬
‫היתר בניה‬
‫היתר בניה ‪312‬‬ ‫‪‬‬

‫ביום ‪ 9.8.1972‬ניתן היתר לבניית בית מגורים בן ‪ 3‬קומות – ‪ 9‬יח"ד מעל קומה מפולשת ‪ +‬מקלט בשטח‬
‫של ‪ 671.52‬מ"ר ‪ 148.53 +‬מ"ר ‪ 31.39 +‬מ"ר‪.‬‬
‫מצב חדש‬
‫כלולה החלקה הנדונה באזור מגורים ב'‪.‬‬
‫תקנון הבניה באזורים השונים יהיו אלה שנקבעו בתכנית הר‪253/‬א‪.‬‬
‫להלן זכויות הבניה לאזור מגורים ב' על פי תכנית הר‪253/‬א‪:‬‬
‫‪ 750‬מ"ר‪.‬‬ ‫שטח מגרש מינימלי –‬
‫‪ 20%‬בקומה רגילה או ‪ 15%‬בקומת עמודים‬ ‫שטח בניה מקסימלי –‬
‫‪ 2‬קומות על קומת עמודים‬ ‫מס' קומות –‬
‫‪ 18‬מ'‬ ‫רוחב מינימלי של חזית מגרש ‪-‬‬
‫‪6‬‬ ‫מס' יח"ד למגרש מינימלי –‬
‫יצויין‪ ,‬על אף הנקבע בתכנית המתאר‪ ,‬באזור מגורים ב' במגרשים ששטחם מעל ‪ 950‬מ"ר מותר לבנות ‪9‬‬
‫יח"ד‪.‬‬
‫נקבע כי הועדה המקומית רשאית להתיר תוספת חדרי יציאה על גגות בתי מגורים‪.‬‬
‫שטח חדר יציאה על הגג כולל המדרגות הפנימיות‪ ,‬לא יעלה על ‪ 23‬מ"ר ברוטו לכל דירה עליונה של‬
‫הבנין‪.‬‬
‫גובה חדר היציאה לגג לא יעלה על ‪ 2.5‬מ'‪.‬‬
‫הנסיגה של כל חלק מחדר היציאה ממעקה הגג לחזית לפחות ‪ 2‬מ' ולצדדים לפחות ‪ 1.5‬מ'‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫חדר היציאה לגג‪ ,‬לכשיבנה‪ ,‬ישמש חלק אינטגרלי של כל הדירה איתה הוא קשור ולא יותר השמוש בו‬
‫כיחידת מגורים נפרדת‪.‬‬
‫סה"כ שטח חדרי היציאה לגג לא יעלה על ‪ 40%‬משטח הגג‪.‬‬
‫עפ"י תכנית הר‪2000/‬מ‪ ,‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפרסומים מס' ‪ 3807‬מיום ‪,25.10.1990‬‬ ‫‪‬‬
‫נקבע כי הועדה המקומית רשאית להתיר בניית מרתף אחיד בגודל היטל הבנין‪.‬‬
‫בנין המשמש למגורים בלבד‪ ,‬תותר הקמת קומת מרתף אחת בלבד‪ ,‬אלא אם כן בגלל מצב טופוגרפי‬
‫ניתן לבנות קומת מרתף תחתונה‪.‬‬
‫קומת המרתף התחתונה תשמש רק את דיירי הבנין לחניה בלבד‪.‬‬
‫שטח קומת המרתף יהיו תוספת לשטחי הבניה המותרים באותו בנין‪ ,‬חדרי המדרגות‪ ,‬המעליות וחדרי‬
‫מכונות המובילים והמשרתים השמושים למרתפים‪ ,‬יכללו באחוזי הבניה של המרתפים‪.‬‬
‫גובה קומת מרתף בבנין המשמש מגורים הנמדד בין הרצפה ותחתית התקרה הוא ‪ 2.20‬מ'‪ .‬במקרה של‬
‫קומת מרתף תחתונה נוספת המשמשת לחניה יהיה גובה בין הרצפה ותחתית התקרה ‪ 2.40‬מ'‪.‬‬
‫סה"כ השטח למחסנים יחושב לפי ‪ 6‬מ"ר לכל היותר לדירה‪.‬‬
‫עפ"י תכנית הר‪/‬מק‪/2000/‬מע‪ ,‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפרסומים מס' ‪ 5037‬מיום‬ ‫‪‬‬
‫‪ ,4.12.2001‬נקבעו הוראות להקמת מעליות במבנים קיימים‪.‬‬
‫עפ"י תכנית הר‪2000/‬א‪ ,‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפרסומים מס' ‪ 5065‬מיום ‪9.4.2002‬‬ ‫‪‬‬
‫נקבעו זכויות הבניה לאזור מגורים ב' כדלקמן‪:‬‬
‫זכויות בניה‬ ‫מס' יח"ד מירבי‬
‫למגרש מינימלי‬
‫‪84%=3 X 28‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪ 3‬קומות על קומת עמודים‬
‫שטח בניה מקסימלי בבנין ה ראשי הינו שטח עיקרי כהגדרתו בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים‬
‫ואחוזי בניה בתכנית ובהיתרים)‪ ,‬התשנ"ב – ‪.1992‬‬
‫מס' יח"ד יחושבו באופן יחסי לגודל המגרש‪ .‬בכל מקרה שבו תהא יחידת דיור חלקית מעל ‪ 0.6‬יעוגל‬
‫מס' יחידות הדיור כלפי מעלה ליחידה שלמה‪ ,‬כל זאת מלבד באזורי מגורים א' מוגבל וא'‪ 2‬מוגבל בהם‬
‫יעשה עיגול היחידות מ – ‪ 0.8‬ומעלה‪ .‬בכל מקרה אחר יעוגל מס' היחידות כלפי מטה‪.‬‬
‫מעבר לאחוזי הבניה המפורטים בטבלה רשאית הועדה המקומית לאשר תוספת אחוזי בניה כדלקמן‪:‬‬
‫‪ 6%‬לשיפור התכנון‪.‬‬
‫‪ 5%‬בגין התקנת מעלית‪.‬‬
‫‪ 2.5%‬לכל קומה נוספת שתאושר‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫אישור תוספת אחוזי בניה אלה יהיה מותנה בנקיטת הליך כקבוע בסעיף ‪ 149‬לחוק ובאישור הועדה‬
‫המקומית‪.‬‬
‫עפ"י תכנית הר‪/2000/‬נכ ‪ ,‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפרסומים מס' ‪ 970‬מיום ‪,9.7.2002‬‬ ‫‪‬‬
‫נקבעו הוראות עיצוב ובנוי שיאפשרו נגישות לנכים בבנייני מגורים חדשים בהם מתוכננות ‪ 6‬יח"ד ומעלה‪.‬‬
‫עפ"י תמ"א ‪ 38‬על תיקוניה שאושרה בהחלטות הממשלה כדלקמן‪:‬‬ ‫‪‬‬

‫י‪.‬פ‪.‬‬ ‫החלטת ממשלה‬
‫תאריך‬ ‫מס'‬ ‫תאריך‬ ‫מס' החלטה‬
‫‪18.5.2005‬‬ ‫‪5397‬‬ ‫‪14.4.2005‬‬ ‫‪3537‬‬ ‫תמ"א ‪38‬‬
‫‪16.8.2007‬‬ ‫‪5704‬‬ ‫‪12.7.2007‬‬ ‫‪1953‬‬ ‫תיקון ‪1‬‬
‫‪10.3.2010‬‬ ‫‪6069‬‬ ‫‪4.2.2010‬‬ ‫‪1334‬‬ ‫תיקון ‪2‬‬
‫‪11.6.2012‬‬ ‫‪6430‬‬ ‫‪7.6.2012‬‬ ‫‪4737‬‬ ‫תיקון ‪3‬‬
‫‪13.12.2016‬‬ ‫‪7400‬‬ ‫‪8.12.2016‬‬ ‫‪2138‬‬ ‫תיקון ‪ 3‬א'‬
‫להלן עיקרי התכנית בנוסח המשולב‪:‬‬

‫מטרות התכנית‬
‫לקבוע הסדרים תכנוניים והנחיות לשיפור וחיזוק מבנים לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה ולעודד‬
‫ביצוע חיזוק המבנים ע"י תוספות בניה‪ ,‬לקבוע הסדרים תכנוניים להריסת מבנה קיים אשר נדרש בו‬
‫חיזוק בפני רעידות אדמה והקמתו מחדש ולקבוע הסדרים תכנוניים לתוספת זכויות בניה במגרש אחר‬
‫כנגד חיזוק מבנה שנדרש חיזוקו‪.‬‬
‫תוספת זכויות בניה בחיזוק מבנים‬

‫הועדה מקומית רשאית להתיר תוספות בניה להרחבת יח"ד קיימות או לתוספת יח"ד חדשות למבנים‬
‫קיימים המיועדים למגורים ובלבד שהמבנה יחוזק‪.‬‬
‫תוספת הבניה תינתן באפשרויות הבאות‪ ,‬כולן או חלקן (במצטבר)‪:‬‬
‫א‪ .‬סגירה ומילוי של קומה מפולשת‪.‬‬
‫ב‪ .‬שטח שתי קומות ע"י תוספת קומות עליונות או הקמת אגף נוסף או שילוב ביניהן‪.‬‬
‫הקמת קומה חלקית על הגג (עד מחצית הקומה מתחתיה או לפי תכנית גגות בכפוף לשיקול‬ ‫ג‪.‬‬
‫הועדה)‪.‬‬
‫ד‪ .‬הרחבת קומות קיימות עד ‪ 25‬מ"ר ליח"ד כולל ממ"ד‪ ,‬לצורך הרחבת יח"ד קיימות בלבד‪.‬‬
‫התוספת תכלול ממ"ד לכל יחידת דיור חדשה או מורחבת‪ ,‬אלא אם כן אישרה הרשות המוסמכת פתרון‬
‫מיגון חלופי או פטור מחובת הקמת מקלט‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫תותר חריגה של קווי הבנין ובלבד שלא יקטנו מ‪ 2 -‬מ' לחזית ולצד ו‪ 3 -‬מ' לאחור‪ .‬המרווחים בין המבנים‬
‫לאחר שיורחבו לא יקטנו מ‪ 4 -‬מ' לצדדים ו‪ 6 -‬מ' לאחור אלא לצורך הבלטת מעלית‪ ,‬ממ"ד או מרכיבי‬
‫חיזוק או כי ניתן לאשר קו בנין ‪ 0‬צדדי‪.‬‬
‫תותר הקמת מעלית לכל אגף במבנה גם אם אין חובת התקנת מעלית על פי החוק‪ ,‬אם בתכנית‬
‫מפורטת קיימת הוראה בדבר התקנת מעלית‪ ,‬תותר התקנתה על פי התכנית המפורטת ולא על פי תכנית‬
‫זו‪.‬‬
‫יחס לזכויות בניה לא מנוצלות‬

‫חלה על המבנה תכנית מפורטת ונותרו זכויות בניה שטרם מומשו‪ ,‬תנאי למימושן יהיה התאמת הבניה‬
‫לדרישות התקן‪ ,‬היתר לזכויות אלו ייראה כאילו ניתן מהוראות התמ"א‪.‬‬
‫היה היקף תוספת הבניה לפי תכנית מפורטת נמוך מתוספת הבניה מהתמ"א‪ ,‬ניתן יהיה לכלול בבקשה‬
‫להיתר תוספת בניה משלימה עד לגובה התוספת לפי התמ"א‪.‬‬
‫תיקון ‪3‬א ‪ -‬הריסה ובניה מחדש‬

‫הועדה המקומית רשאית להתיר הריסת מבנה והקמתו מחדש בתוספת זכויות הבניה כמפורט לעיל‪.‬‬
‫חלה במקום תכנית מפורטת ונותרו זכויות בניה שטרם מומשו‪ ,‬יחולו זכויות בניה מכח התכנית כאמור‬
‫בנוסף על הזכויות המפורטות בתמ"א‪ .‬תותר בנית חניה תת קרקעית עד לגבול המגרש בשטח כפי‬
‫הנדרש עפ"י הוראות החוק או התקנות‪.‬‬
‫השטח הכולל המותר לבניה יחושב כך‪:‬‬

‫תוספת שטח בניה של ‪ 13‬מ"ר בעד כל יח"ד הבנויה כדין בבניין הטעון חיזוק‪ ,‬תוספת שטח בניה עד ‪3.5‬‬
‫קומות טיפוסיות מורחבות בהתאם למספר הקומות הבנויות כדין לפי הפירוט הבא‪:‬‬
‫מס' קומות‬ ‫מס' קומות‬
‫לתוספת‬ ‫קיימות (עילי)‬
‫‪1.5‬‬ ‫‪1‬‬
‫‪2.5‬‬ ‫‪2‬‬
‫‪3‬‬ ‫‪3‬‬
‫‪3.5‬‬ ‫‪ 4‬ומעלה‬
‫ס' ‪ - 23‬תכנית מפורטת לחיזוק מבנים‬

‫מוסד תכנון יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה‪ ,‬על פי‬
‫תכנית זו וכמפורט להלן‪ :‬בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות‬
‫‪8‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫תכנית זו‪ ,‬או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן‪ :‬שטחי בניה‪ ,‬יחידות‬
‫דיור‪ ,‬גובה בניה‪ ,‬קווי בניין‪ ,‬עיצוב אדריכלי ותקני חניה‪.‬‬
‫התכנית הינה בהתאם להוראות סעיף ‪ 23‬לתמ"א ‪.38‬‬
‫בתחום התכנית נקבעו הוראות שיאפשרו הריסת מבנים ובניית חדשים תחתם באמצעות תוספת זכויות‬
‫בנייה מעבר לזכויות הניתנות בתמ"א ‪ 38‬לבניינים המבצעים חיזוק‪.‬‬
‫עיקרי הוראות התכנית‪:‬‬

‫‪ )1‬התכנית חלה על בנינים קיימים שחלה עליהם תמ"א ‪ 38‬בתחום העיר הרצליה‪.‬‬
‫‪ )2‬התכנית אינה משנה את ייעודי הקרקע כפי שאושרו בתכניות החלות על המקום‪.‬‬
‫‪ )3‬זכויות הבניה‪ ,‬על פי תכנית זו‪ ,‬מותנות בחיזוק מבנים אליהם הן מתווספות כנגד רעידות אדמה‪ ,‬והן‬
‫אינן ניתנות להעברה‪ ,‬לניוד או לניצול לכל מטרה אחרת אלא בדרך של תכנית עפ"י סעיף ‪20‬א‬
‫בהוראות תמ"א ‪.38‬‬
‫‪ )4‬במקרים של הריסת מבנה ובניית מבנה חדש תחתיו‪ ,‬בהתאם לתיקון מס' ‪ 2‬לתמ"א ‪ ,38‬בהקמת‬
‫המבנה החדש‪ ,‬ניתן יהיה לנצל את זכויות התכניות התקפות והחלות על המגרש בתוספת הזכויות‬
‫מתמ"א ‪ 38‬ובתוספת זכויות לקומה נוספת בשטח קומה טיפוסית (סה"כ ‪ 3.5‬קומות)‪ ,‬כל זאת‬
‫במגבלת קווי הבניה של התכנית החלה במקום‪.‬‬
‫‪ )5‬לא תאושר תוספת זכויות בניה באמצעות הקלות כמותיות‪ ,‬הקלות אלו יהוו סטייה ניכרת‪.‬‬
‫‪ )6‬על בניין שמממש זכויות עפ"י תמ"א ‪ 38‬ועפ"י תכנית זו‪ ,‬לא יחולו תכניות לבנייה על גגות‪ :‬הר‪,1635/‬‬
‫הר‪/1635/‬א‪ ,‬הר‪/‬מק‪/1635/‬ב‪ ,‬הר‪/1635/‬ד‪.‬‬
‫‪ )7‬שטח דירה בקומת העמודים לא יפחת מ‪ 50 -‬מ"ר‪ ,‬כולל כל שטחי השירות המהווים חלק מן הדירה‪.‬‬
‫הוראות הבינוי‪:‬‬
‫הריסה ובנייה מחדש‬
‫‪ )1‬במקרים של הריסת מבנה ובניית מבנה חדש תחתיו‪ ,‬בהתאם לתיקון מס' ‪ 2‬לתמ"א ‪ ,38‬בהקמת‬
‫המבנה החדש‪ ,‬ניתן יהיה לנצל את זכויות התכניות התקפות והחלות על המגרש בתוספת הזכויות‬
‫מתמ"א ‪ 38‬ובתוספת זכויות לקומה נוספת בשטח קומה טיפוסית (סה"כ ‪ 3.5‬קומות)‪ ,‬כל זאת‬
‫במגבלת קווי הבניה של התכנית החלה במקום‪.‬‬
‫‪ )2‬מספר הדירות בקומות מכוח תמ"א ‪ 38‬לא יעלה על מספר הדירות המתקבל בקומה הטיפוסית‬
‫המתוכננת מכוח התב"ע‪ .‬במקרים מיוחדים תהיה הועדה המקומית רשאית לשקול אישור תוספת‬
‫יחידות ללא תוספת שטחים‪ ,‬בכפוף לקיום מענה מספק לכל התשתיות וצרכי ציבור הנדרשים‬
‫לתוספת זו‪.‬‬
‫‪ )3‬מספר יחידות הדיור המותר בקומה החלקית יהיה עד חצי ממספר הדירות בקומה הטיפוסית‪.‬‬
‫משארית ‪ 0.5‬יעוגל מספר יחידות הדיור לתוספת כלפי מעלה‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫‪ )4‬חלחול מי נגר – יוותרו לפחות ‪ 20%‬שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל‪ ,‬במגמה לאפשר‬
‫קליטת כמות גדולה ככל הניתן של מי נגר עילי וחלחולם לתת הקרקע בתחומי המגרש‪ .‬השטחים‬
‫חדירי מים אפשר שיהיו מגוננים או מצופים בחומר חדיר‪ .‬השטח חדיר המים ישמש כרצועה מגוננת‬
‫ברוחב של לפחות ‪ 2‬מ' בחזית הבניין‪.‬‬
‫‪ )5‬תותר הקמתם של עד שלושה מרתפי חניה תת קרקעית בתכסית של ‪ 80%‬משטח החלקה‪.‬‬
‫תנאים למתן היתר בניה‬

‫כל בקשה להיתר בניה תלווה בתכנית עיצוב ופיתוח הכוללת את הצגת מפלסי הבניין השונים לאחר‬
‫התוספות‪ ,‬בתכניות‪ ,‬בחתכים ובחזיתות‪ .‬התכנית תציג בין השאר את קווי הבניה להרחבות‪ ,‬פתרון עקרוני‬
‫להצבת מתקנים טכניים על הגג‪ ,‬חומרי גמר‪ ,‬הסדרי החניות והתנועה החלקה ואת פיתוח המגרש‬
‫במפלס הקרקע – הכל לפי דרישות אדריכל העיר‪.‬‬
‫עפ"י תכנית הר‪1635/‬ה‪ ,‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפרסומים מס' ‪ 6748‬מיום ‪,2.2.2014‬‬ ‫‪‬‬
‫מטרת התכנית לשנות את תכנית הר‪ 1635/‬המאושרת‪ ,‬כך שניתן יהיה לבנות מכח תכנית זו תוספת של‬
‫‪ 17‬מ"ר ל‪ 23 -‬מ"ר המאושרים ובסך הכל יהיה ניתן לבנות ‪ 40‬מ"ר‪.‬‬
‫תכנית זו תחול על מבנים אשר תכנית הר‪ 1635/‬חלה עליהם והבניין במגרש המדובר נבנה עפ"י היתר‬
‫בניה שהוצא לאחר ‪ 1.1.1980‬ושאינו זכאי לזכויות בנייה מכוח תמ"א ‪.38‬‬
‫לא תותר בניית גגות רעפים‪ ,‬גגות משופעים או מעוגלים‪.‬‬

‫גובה חדר יציאה לגג לא יעלה על ‪ 2.5‬מ' נטו בחלל המגורים‪.‬‬
‫עפ"י תכנית ‪( 504-0273037‬הר‪/‬מק‪ ,)2302/‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפרסומים מס'‬ ‫‪‬‬
‫‪ 7198‬מיום ‪ ,3.2.2016‬שהינה תכנית מתארית להסדרת חישוב שטחים בבתי מגורים נקבעו הוראות‬
‫כדלקמן‪:‬‬
‫קביעת הוראות לסגירת מרפסות בתחומי קווי בניין תב"עיים בבניינים משותפים‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫קביעת הוראות לסגירת מרפסות בתחומי קווי בניין תב"עיים בקוטג'ים‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫קביעת תוספת שטחי שירות לקוטג'ים קיימים בהיתר בהם קיימת קומת עמודים בהיתר‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫שינוי קו בניין למרפסות קיימות בהיתר כמפורט בתכנית זו‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫קביעת תנאים והוראות למתן היתרים מכוח תכנית זו‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫‪10‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫היתר בניה‬
‫בקשה להיתר בניה מס' ‪20160795‬‬ ‫‪‬‬

‫ביום ‪ 20.12.2017‬אישרה הועדה המקומית בקשה להיתר להריסת בניין מגורים קיים בן ‪ 3‬קומות‪ 9 ,‬יח"ד‬
‫מכח תמ"א ‪ 38‬והר‪ ,2213/‬ובניית בניין מגורים כולל ‪ 9‬יח"ד מהתב"ע‪ 13 ,‬יח"ד מתמ"א ‪ 38‬ב‪ 7.5 -‬קומות‬
‫כולל קומת קרקע‪.‬‬
‫הבקשה כוללת את ההקלות להלן‪:‬‬
‫הקלה של עד ‪ 10%‬בקו בנין צדדי – צפוני‪.‬‬ ‫‪o‬‬
‫הקלה בקו בנין קדמי לגזוזטראות הנמצאות לפחות ‪ 2.50‬מ' מעל מפלס הקרקע‪.‬‬ ‫‪o‬‬
‫הקלה להעברת מחסנים מקומת קרקע לקומת מרתף ‪.-1‬‬ ‫‪o‬‬
‫הקלה למיקום בריכת שחייה בקומה עליונה‪.‬‬ ‫‪o‬‬
‫הקלה לניוד שטחי שירות מקומת הקרקע לקומות המרתף‪.‬‬ ‫‪o‬‬
‫להלן פירוט השטחים כפי שמופיע בתכנית ההיתר‪:‬‬
‫שטחים‬
‫שטחי שירות‬
‫עיקריים‬
‫סה"כ‬ ‫מבואו‬ ‫חשמל‬ ‫הקומה‬
‫מאגר‬
‫שטחי‬ ‫סה"כ‬ ‫קומה‬ ‫חדר‬ ‫מסתור‬ ‫ת‬ ‫חניות‬ ‫מתקנים‬ ‫סה"כ‬ ‫והמפלס‬
‫דיפו‬ ‫מים וח‪.‬‬ ‫אחסנ‬ ‫ממ"‬ ‫להריס‬
‫הבנין‬ ‫שטחי‬ ‫מפולש‬ ‫מיחזו‬ ‫י‬ ‫וחדרי‬ ‫מעברי‬ ‫ומערכו‬ ‫שטח‬ ‫מוצע‬ ‫בבנין‬
‫ן‬ ‫משאבו‬ ‫ה‬ ‫ד‬ ‫ה‬
‫שירות‬ ‫ת‬ ‫ר‬ ‫כביסה‬ ‫מדרגו‬ ‫ם‬ ‫ת‬ ‫עיקרי‬
‫ת‬
‫ת‬ ‫טכניים‬
‫‪42.7‬‬
‫‪785.52‬‬ ‫‪785.52‬‬ ‫‪30.41‬‬ ‫‪27.75‬‬ ‫‪45.15‬‬ ‫‪583.12‬‬ ‫‪56.33‬‬ ‫מרתף ‪-2‬‬
‫‪6‬‬
‫‪41.7‬‬
‫‪835.47‬‬ ‫‪835.47‬‬ ‫‪29.23‬‬ ‫‪64.63‬‬ ‫‪694.33‬‬ ‫‪5.5‬‬ ‫מרתף ‪-1‬‬
‫‪8‬‬
‫‪251.8‬‬ ‫‪251.8‬‬ ‫קומת‬
‫‪437.38‬‬ ‫‪185.52‬‬ ‫‪59.62‬‬ ‫‪11.92‬‬ ‫‪1.61‬‬ ‫‪74.87‬‬ ‫‪37.5‬‬
‫‪6‬‬ ‫‪6‬‬ ‫קרקע‬
‫‪323.8‬‬ ‫‪323.8‬‬
‫‪408.25‬‬ ‫‪84.4‬‬ ‫‪7.55‬‬ ‫‪39.35‬‬ ‫‪37.5‬‬ ‫‪276.62‬‬ ‫ראשונה‬
‫‪5‬‬ ‫‪5‬‬
‫‪316.9‬‬ ‫‪316.9‬‬
‫‪401.02‬‬ ‫‪84.07‬‬ ‫‪7.22‬‬ ‫‪39.35‬‬ ‫‪37.5‬‬ ‫‪276.62‬‬ ‫שניה‬
‫‪5‬‬ ‫‪5‬‬
‫‪316.9‬‬ ‫‪316.9‬‬
‫‪401.02‬‬ ‫‪84.07‬‬ ‫‪7.22‬‬ ‫‪39.35‬‬ ‫‪37.5‬‬ ‫‪276.62‬‬ ‫שלישית‬
‫‪5‬‬ ‫‪5‬‬
‫‪316.9‬‬ ‫‪316.9‬‬
‫‪401.02‬‬ ‫‪84.07‬‬ ‫‪7.22‬‬ ‫‪39.35‬‬ ‫‪37.5‬‬ ‫רביעית‬
‫‪5‬‬ ‫‪5‬‬
‫‪324.7‬‬ ‫‪324.7‬‬
‫‪406.73‬‬ ‫‪82‬‬ ‫‪7.22‬‬ ‫‪37.28‬‬ ‫‪37.5‬‬ ‫חמישית‬
‫‪3‬‬ ‫‪3‬‬
‫‪324.7‬‬ ‫‪324.7‬‬
‫‪406.73‬‬ ‫‪82‬‬ ‫‪7.22‬‬ ‫‪37.28‬‬ ‫‪37.5‬‬ ‫שישית‬
‫‪3‬‬ ‫‪3‬‬
‫‪142.7‬‬ ‫‪142.7‬‬
‫‪189.25‬‬ ‫‪46.47‬‬ ‫‪33.97‬‬ ‫‪12.5‬‬ ‫שביעית‬
‫‪8‬‬ ‫‪8‬‬
‫‪6.37‬‬ ‫‪6.37‬‬ ‫‪6.37‬‬ ‫גג‬
‫‪4678.7‬‬ ‫‪2359.9‬‬ ‫‪84.5‬‬ ‫‪2318.‬‬ ‫‪2318.‬‬
‫‪406.81‬‬ ‫‪27.75‬‬ ‫‪109.78‬‬ ‫‪1277.45‬‬ ‫‪61.83‬‬ ‫‪275‬‬ ‫‪829.86‬‬ ‫סה"כ‬
‫‪6‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪8‬‬
‫גזוזטראות‬
‫מרפסת גג‬ ‫לא מקורות‬ ‫מקורות‬
‫‪33.2‬‬
‫‪36‬‬
‫‪36‬‬
‫‪11‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫גזוזטראות‬
‫‪36‬‬
‫‪42‬‬
‫‪36.8‬‬ ‫‪5.2‬‬
‫‪217.03‬‬
‫‪217.03‬‬ ‫‪36.8‬‬ ‫‪188.4‬‬
‫‪12‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫‪ .7‬המצב המשפטי‬
‫עפ"י העתק רישום מרוכז מפנקס הבתים המשותפים מיום ‪ 22.9.2019‬רשומה חלקה ‪ 550‬בגוש ‪ 6536‬ששטחה‬
‫הרשום הינו ‪ 1,012‬מ"ר כבית משותף כדלקמן‪:‬‬
‫חלק‬
‫החלק‬ ‫שטח‬ ‫חלקת‬
‫הערות‬ ‫הצמדות‬ ‫בעלויות‬ ‫ברכוש‬ ‫קומה‬
‫בנכס‬ ‫במ"ר‬ ‫משנה‬
‫משותף‬
‫‪1/2‬‬ ‫ענבי דוד‬
‫‪32/384‬‬ ‫ראשונה‬ ‫‪64.87‬‬ ‫‪1‬‬
‫‪1/2‬‬ ‫ענבי עליזה‬
‫חניה ‪ 16.50 -‬מ"ר‬ ‫בשלמות‬ ‫לוי אורית‬ ‫‪41/384‬‬ ‫ראשונה‬ ‫‪65.87‬‬ ‫‪2‬‬
‫חניה ‪ 17.50 -‬מ"ר‬ ‫בשלמות‬ ‫סמדר דליה‬ ‫‪48/384‬‬ ‫ראשונה‬ ‫‪79.58‬‬ ‫‪3‬‬
‫‪1/2‬‬ ‫זהבי לבית גרבר אילנה‬
‫הערת‬ ‫חניה ‪ 12.50 -‬מ"ר‬ ‫‪39/384‬‬ ‫שניה‬ ‫‪64.87‬‬ ‫‪4‬‬
‫‪1/2‬‬ ‫זהבי אילנה‬
‫אזהרה לפי‬ ‫‪1/2‬‬ ‫ויזל ערן‬
‫סעיף ‪126‬‬ ‫חניה ‪ 15.70 -‬מ"ר‬ ‫‪41/384‬‬ ‫שניה‬ ‫‪65.87‬‬ ‫‪5‬‬
‫‪1/2‬‬ ‫ויזל מיטל‬
‫לטובת‬
‫אלמוג ‪38‬‬ ‫‪1/2‬‬ ‫אליאס עוזי‬
‫חניה ‪ 17.85 -‬מ"ר‬ ‫‪49/384‬‬ ‫שניה‬ ‫‪79.58‬‬ ‫‪6‬‬
‫בע"מ‬ ‫‪1/2‬‬ ‫אליאס עליזה‬
‫חניה ‪ 16.85 -‬מ"ר‬ ‫בשלמות‬ ‫קרן גיא‬ ‫‪41/384‬‬ ‫שלישית‬ ‫‪64.87‬‬ ‫‪7‬‬
‫‪1/2‬‬ ‫שושן גדי‬
‫חניה ‪ 16.50 -‬מ"ר‬ ‫‪43/384‬‬ ‫שלישית‬ ‫‪70.04‬‬ ‫‪8‬‬
‫‪1/2‬‬ ‫שושן דליה‬
‫‪1/2‬‬ ‫מנדלר שגיא‬
‫חניה ‪ 16.85 -‬מ"ר‬ ‫‪50/384‬‬ ‫שלישית‬ ‫‪83.16‬‬ ‫‪9‬‬
‫‪1/2‬‬ ‫מנדלר איילת‬
‫‪ .8‬מהות ההשבחה‬
‫מהות ההשבחה הינה אישור תכנית הר‪ 2213/‬והקלות בניה במסגרת בקשה להיתר בניה מס' ‪20160795‬‬ ‫‪‬‬
‫עפ"י החלטת ועדת משנה לתו"ב הרצליה מס' ‪ 614‬מיום ‪ 20.12.2017‬להלן "המועד הקובע‪".‬‬
‫‪ .9‬עמדות הצדדים‬
‫השבחה עפ"י‬ ‫השבחה עפ"י‬

‫תכנית‬
‫שמאי המשיבה‬ ‫שמאי המבקש‬
‫‪₪ 2,695,000‬‬ ‫הר‪2213/‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪203,600‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪9,910‬‬ ‫הקלות‬
‫‪13‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫‪ .10‬תאור המחלוקות והכרעה‬
‫‪ .10.1‬השבחה בגין הר‪)20.12.2017( 2213/‬‬
‫עמדת שמאי המשיבה‬
‫המועד הקובע‬
‫בהתאם להנחיית היועצת המשפטית לועדה המקומית היום הקובע לחישוב ההשבחה בגין תוספת‬
‫קומה שלישית המוקנית בתכנית הר‪ ,2213/‬הינו יום אישור הבקשה להיתר בועדה המקומית ‪ /‬ועדת‬
‫משנה ולא מועד אישור התכנית וזאת בהתאם להוראת סעיף ‪ 4.1.7‬ד' לתקנון תכנית הר‪ 2213/‬ופס"ד‬
‫אליק רון (רע"א ‪)3002/12‬‬
‫תוספת קומה‬
‫במרחב תכנון בו אושרה תכנית לפי סעיף ‪ 23‬לתמ"א ‪( 38‬כדוגמת תכנית הר‪ ,)2213/‬לא חלים זכויות‬
‫הבניה אותם מקנה תמ"א ‪ 38‬תיקון ‪3‬א' כתמריץ‪ ,‬לפיכך כל זכות החורגת מ‪ 2.5 -‬קומות אינה חלה‬
‫בעיר הרצליה‪.‬‬
‫בתחום תכנון העיר הרצליה זכויות העולות על ‪ 2.5‬קומות מקורן בתכנית מפורטת הר‪ ,2213/‬שמימושה‬
‫חייב בהיטל השבחה בשיעור ‪( 50%‬שיעור היטל ההשבחה הרגיל ולא שיעור מופחת או פטור בהתאם‬
‫לסעיף ‪(19‬ב)(‪()10‬א) ו‪( -‬ב‪ )2‬בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה)‪.‬‬
‫לפיכך‪ ,‬הטענה לזכאות ל"סל זכויות" לפי תמ"א ‪ 38‬תיקון ‪3‬א' שגויה במקרה זה‪.‬‬
‫הבקשה להיתר הנדונה שמטרתה הריסה ובניה מחדש הינה לתוספת ‪ 3.5‬קומות‪ .‬הקומה הנוספת‬
‫(מעבר ל – ‪ 2.5‬קומות) מבוקשת למימוש בהתאם לתכנית מפורטת הר‪ – 2213/‬סעיף ‪4.1.2‬ח'‪.‬‬
‫על פי הוראת סעיף ‪ 23‬א' לתמ"א ‪ 38‬אם אושרה תכנית לפי סעיף ‪ 23‬לא יחולו הוראות סעיפים ‪– 11‬‬
‫‪14‬א' לתמ"א ‪ 38‬ולכן תוספת קומה שלישית הינה מכח התכנית המפורטת הר‪ 2213/‬ולא מכח התמ"א‪.‬‬
‫במקרה הנדון מדובר בתוספת קומה טיפוסית שישית (מעל ק"ק) בשטח ‪ 324.73‬מ"ר עקרי‪.‬‬
‫חישוב היטל ההשבחה הינו בגין תוספת הקומה השלישית שהוקנתה בהחלטה תכנונית "יש מאיין"‬
‫ולא לפי סך קיבולת חדשה אקוויוולנטית פחות סך קיבולת קודמת אקוויוולנטית במקרקעין‪ .‬אין זכות‬
‫לניוד זכויות בין הקומות‪.‬‬
‫‪14‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫לטענת שמאי המשיבה קיימות מספר שומות מכריעות אשר קבעו כי בהרצליה תוספת קומה משביחה‬
‫ויש לבצע את התחשיב להשבחה ישירות ולא להשוות בין שני מצבי התכנון‪:‬‬
‫כתובת‬ ‫חלקה‬ ‫גוש‬ ‫שמאי מכריע‬
‫הס ‪20‬‬ ‫‪118‬‬ ‫‪6533‬‬ ‫אייל יצחקי‬
‫פינסקר ‪4‬‬ ‫‪155‬‬ ‫‪6529‬‬ ‫אייל יצחקי‬
‫יהודה הלוי ‪84‬‬ ‫‪57‬‬ ‫‪6529‬‬ ‫דוד טיגרמן‬
‫ערכי שווי‬
‫להלן עסקאות בבניינים שעברו הליך "עיבוי" במסגרת מימוש זכויות תמ"א ‪ 38‬בהם לא נבנו מרתפי‬
‫חניה‪ ,‬לפיכך מחירי המכירה אינם כוללים תרומה בגין חניה במרתף‪:‬‬
‫שטח‬ ‫שנת‬
‫שווי מ"ר בנוי‬ ‫מחיר מכירה‬ ‫דירה‬ ‫חדרים‬ ‫קומה‬ ‫בניה‬ ‫כתובת‬ ‫חלקה‬ ‫גוש‬ ‫תאריך עסקה‬ ‫מס"ד‬
‫‪₪ 20,741‬‬ ‫‪₪ 2,800,000‬‬ ‫‪135‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪2017‬‬ ‫חובת הלבבות ‪3‬‬ ‫‪505‬‬ ‫‪6536‬‬ ‫‪9.6.2017‬‬ ‫‪1‬‬
‫‪₪ 31,690‬‬ ‫‪₪ 2,250,000‬‬ ‫‪71‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪2014‬‬ ‫העלייה השניה ‪6‬‬ ‫‪594‬‬ ‫‪6536‬‬ ‫‪19.7.2017‬‬ ‫‪2‬‬
‫‪₪ 22,886‬‬ ‫‪₪ 2,815,000‬‬ ‫‪123‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪2016‬‬ ‫חובת הלבבות ‪4‬‬ ‫‪993‬‬ ‫‪6536‬‬ ‫‪2.10.2017‬‬ ‫‪3‬‬
‫‪₪ 18,986‬‬ ‫‪₪ 2,620,000‬‬ ‫‪138‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2018‬‬ ‫ברוך ‪30‬‬ ‫‪507‬‬ ‫‪6536‬‬ ‫‪19.10.2017‬‬ ‫‪4‬‬
‫‪₪ 25,200‬‬ ‫‪₪ 3,780,000‬‬ ‫‪150‬‬ ‫‪5‬‬ ‫ק‬ ‫‪2018‬‬ ‫אלוף אלון יגאל ‪31‬‬ ‫‪304‬‬ ‫‪6536‬‬ ‫‪29.11.2017‬‬ ‫‪5‬‬
‫‪₪ 26,111‬‬ ‫‪₪ 3,290,000‬‬ ‫‪126‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪2016‬‬ ‫הדר ‪23‬‬ ‫‪503‬‬ ‫‪6536‬‬ ‫‪7.12.2017‬‬ ‫‪6‬‬
‫‪₪ 16,522‬‬ ‫‪₪ 2,280,000‬‬ ‫‪138‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2018‬‬ ‫ברוך ‪30‬‬ ‫‪507‬‬ ‫‪6536‬‬ ‫‪21.1.2018‬‬ ‫‪7‬‬
‫‪₪ 26,718‬‬ ‫‪₪ 3,500,000‬‬ ‫‪131‬‬ ‫‪5‬‬ ‫ק‬ ‫‪2016‬‬ ‫שומרון דן ‪12‬‬ ‫‪975‬‬ ‫‪6536‬‬ ‫‪28.1.2018‬‬ ‫‪8‬‬
‫‪₪ 18,583‬‬ ‫‪₪ 2,230,000‬‬ ‫‪120‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2018‬‬ ‫ההגנה ‪45‬‬ ‫‪727‬‬ ‫‪6536‬‬ ‫‪23.3.2018‬‬ ‫‪9‬‬
‫‪₪ 20,926‬‬ ‫‪₪ 2,825,000‬‬ ‫‪135‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪2016‬‬ ‫אלוף אלון יגאל ‪35‬‬ ‫‪401‬‬ ‫‪6536‬‬ ‫‪25.3.2018‬‬ ‫‪10‬‬
‫‪₪ 18,784‬‬ ‫‪₪ 2,780,000‬‬ ‫‪148‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪2018‬‬ ‫ההגנה ‪51‬‬ ‫‪727‬‬ ‫‪6536‬‬ ‫‪23.3.2018‬‬ ‫‪11‬‬
‫‪₪ 20,214‬‬ ‫‪₪ 2,830,000‬‬ ‫‪140‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2018‬‬ ‫ההגנה ‪51‬‬ ‫‪727‬‬ ‫‪6536‬‬ ‫‪6.5.2018‬‬ ‫‪12‬‬
‫‪₪ 21,000‬‬ ‫‪₪ 2,730,000‬‬ ‫‪130‬‬ ‫‪5‬‬ ‫ק‬ ‫‪2018‬‬ ‫יפה ארייה לייב ‪34‬‬ ‫‪492‬‬ ‫‪6536‬‬ ‫‪15.5.2018‬‬ ‫‪13‬‬
‫‪₪ 20,322‬‬ ‫‪₪ 2,398,000‬‬ ‫‪118‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪2018‬‬ ‫ההגנה ‪51‬‬ ‫‪727‬‬ ‫‪6536‬‬ ‫‪4.6.2018‬‬ ‫‪14‬‬
‫‪₪ 22,286‬‬ ‫‪₪ 2,340,000‬‬ ‫‪105‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪2018‬‬ ‫ההגנה ‪51‬‬ ‫‪727‬‬ ‫‪6536‬‬ ‫‪20.6.2018‬‬ ‫‪15‬‬
‫‪₪ 15,625‬‬ ‫‪₪ 3,250,000‬‬ ‫‪208‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪2015‬‬ ‫ההגנה ‪43‬‬ ‫‪728‬‬ ‫‪6536‬‬ ‫‪18.6.2018‬‬ ‫‪16‬‬
‫‪₪ 21,662‬‬ ‫ממוצע‬
‫‪₪‬‬ ‫‪4,114‬‬ ‫סטיית תקן‬

‫‪₪‬‬ ‫‪25,776‬‬ ‫גודל חדר‬ ‫חדרים‬ ‫סך שטח‬ ‫הטייה עילית‬
‫‪₪‬‬ ‫‪17,548‬‬ ‫ממוצע‬ ‫בממוצע‬ ‫קומה‬ ‫דירות לממוצע‬ ‫הטייה תחתית‬
‫‪₪‬‬ ‫‪20,903‬‬ ‫‪27.7‬‬ ‫‪4.7‬‬ ‫‪3.4‬‬ ‫‪131.1‬‬ ‫ממוצע נקי מסטיות‬
‫‪15‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫מחיר מכירה ל מ"ר עקרי בנוי בדירה בסקר בסביבת הנכס‪ ,‬בגבולות סטיית התקן במעוגל – ‪20,900‬‬
‫‪.₪‬‬
‫חילוץ שווי קרקע למ"ר מבונה‪:‬‬
‫‪₪ 20,900‬‬ ‫מחיר מכירה למ"ר דירתי בנוי‬

‫‪₪ 17,863‬‬ ‫‪17%‬‬ ‫בניכוי מרכיב המע"מ‬
‫‪₪ 14,291‬‬ ‫‪25%‬‬ ‫בניכוי רווח יזמי‬
‫‪₪‬‬ ‫‪6,000‬‬ ‫בניכוי עלות הקמה (בניה ‪ +‬נלוות) למ"ר עקרי‬
‫‪₪‬‬ ‫‪8,291‬‬ ‫יתרה לקרקע למ"ר מבונה דירתי‬
‫‪₪‬‬ ‫‪8,300‬‬ ‫קרקע למ"ר מבונה דירתי‪ ,‬במעוגל‬
‫להלן הכרעות שמאים מכריעים (לצורך בקרה לחילוץ קרקע למ"ר מבונה)‪:‬‬
‫קרקע למ"ר מבונה‬ ‫תאריך קובע‬ ‫חלקה‬ ‫גוש‬ ‫כתובת‬ ‫תאריך‬ ‫שמאי מכריע‬ ‫מס"ד‬
‫‪₪‬‬ ‫‪8,300‬‬ ‫‪22.11.2017‬‬ ‫‪155‬‬ ‫‪6529‬‬ ‫פינסקר ‪4‬‬ ‫‪11.2.2019‬‬ ‫אייל יצחקי‬ ‫‪1‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪9,000‬‬ ‫‪13.9.2017‬‬ ‫‪118‬‬ ‫‪6539‬‬ ‫ארלוזורוב ‪25‬‬ ‫‪20.2.2019‬‬ ‫רינת וייס רביב‬ ‫‪2‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪8,500‬‬ ‫‪26.6.2017‬‬ ‫‪290‬‬ ‫‪6527‬‬ ‫יהודה הלוי ‪36 ,34 ,32‬‬‫‪11.10.2018‬‬ ‫דוד טיגרמן‬ ‫‪3‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪8,400‬‬ ‫‪26.6.2017‬‬ ‫‪118‬‬ ‫‪6533‬‬ ‫הס ‪20‬‬ ‫‪19.3.2019‬‬ ‫אייל יצחקי‬ ‫‪4‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪8,600‬‬ ‫‪26.7.2016‬‬ ‫‪262‬‬ ‫‪6532‬‬ ‫אלוף אלון יגאל ‪8‬‬ ‫שושי שרביט שפירא ‪28.11.2018‬‬ ‫‪5‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪8,000‬‬ ‫‪12.7.2017‬‬ ‫‪479‬‬ ‫‪6538‬‬ ‫בן יהודה ‪16‬‬ ‫‪12.7.2017‬‬ ‫אבישי זיו‬ ‫‪6‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪8,600‬‬ ‫‪27.1.2016‬‬ ‫‪230‬‬ ‫‪6532‬‬ ‫אלוף אלון יגאל ‪24‬‬ ‫‪6.12.2016‬‬ ‫נורית ג'רבי‬ ‫‪7‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪8,600‬‬ ‫‪27.1.2016‬‬ ‫‪230‬‬ ‫‪6532‬‬ ‫אלוף אלון יגאל ‪24‬‬ ‫‪6.12.2016‬‬ ‫נורית ג'רבי‬ ‫‪8‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪8,500‬‬ ‫ממוצע לשנים ‪2016 -2017‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪8,300‬‬ ‫בהשוואה לחילוץ מסקר השוק ממוצר בנוי בגישת ההשוואה‬
‫מסקנה‪ :‬שווי קרקע למ"ר מבונה מחולץ מסקר ה שוק בתחשיב נמוך מממוצע הכרעות שמאים‬
‫מכריעים‪ .‬דהיינו‪ ,‬ההתייחסות של שמאי המשיבה הינה שמרנית כלפי החייבים‪.‬‬
‫חילוץ קרקע למ"ר מבונה מסקר שוק (‪ )₪ 8,300‬ומשומות שמאים מכריעים (‪ ,)₪ 8,500‬ללא תיאום‬
‫שעקרו תוספת שווי לתאריכים קובעים משנת ‪ , 2016‬מחזק את העובדה כי שמאי המשיבה נקט בגישה‬
‫מקלה עם החייבים בהיטל השבחה‪ ,‬כאשר עשה שימוש בתחשיבים בסכום נמוך מבין שני הסקרים‪.‬‬
‫תחשיב ההשבחה עפ"י שמאי המשיבה‪:‬‬

‫השבחה בגין תוספת קומה שלישית‬
‫‪324.73‬‬ ‫קומה נוספת שטח במ"ר‬

‫‪₪‬‬ ‫‪8,300‬‬ ‫שווי קרקע למ"ר מבונה‬
‫‪₪ 2,695,259‬‬ ‫השבחה‬
‫‪16‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫עמדת שמאי המבקש‬
‫אין מחלוקת ביחס למועד הקובע לחישוב ההשבחה‪.‬‬
‫השבחה בגין תוספת קומה שלישית‬

‫המימוש הנדון הינו לפי תכנית הר‪ 2213/‬המהווה תכנית מפורטת על פי סעיף ‪ 23‬לתמ"א ‪ 38‬בדרך של‬
‫היתר בניה‪ ,‬לפיכך מלוא הזכויות הנובעות מתמ"א ‪ 38‬פטורות מהיטל השבחה בהתאם לסעיף‬
‫‪(19‬ב)(‪ )10‬לתוספת השלישית לחוק התו"ב‪.‬‬
‫המקור לגביית היטל השבחה מצוי בסעיף ‪196‬א לחוק התו"ב‪ .‬בהתאם למשתמע מהוראות החוק ולפי‬
‫ה פסיקה הענפה בעניין זה‪ ,‬הדרך הנכונה והעדיפה ביותר לאמוד השבחה במקרקעין היא השוואה בין‬
‫שני מצבי תכנון‪ ,‬שווי כלל המקרקעין במצב הקודם לעומת שווי כלל המקרקעין במצב החדש‪.‬‬
‫ראה פסיקת בימ"ש העליון רע"א ‪ 147/14‬הועדה המקומית לתו"ב תל אביב נ' סוניה אברמוביץ‬
‫והחלטת ועדת ערר (ירושלים) ‪ 98/11‬רון אלה נ' הועדה המקומית לתו"ב ירושלים‪.‬‬
‫עוד נקבע כי לא כל פעולה תכנונית משביחה את המקרקעין בהכרח‪ ,‬לכן יש לשום את המקרקעין‬
‫בצורה אובייקטיבית‪ ,‬כפי שנקבע בבר"מ ‪ 4367/16‬אהרון מאיר נ' הועדה המקומית לתו"ב הוד‬
‫השרון‪.‬‬
‫המימוש המבוקש הינו הריסת בניין המגורים המצוי על הקרקע‪ ,‬והקמת מבנה חדש תחתיו‪.‬‬
‫המימוש הנדון הינו מכח תמ"א ‪ 38‬ותכנית מפורטת מכוחה‪ ,‬על פי הפסיקה אירוע המס בעת מימוש‬
‫זכויות מכח תמ"א ‪ 38‬הינה מועד אישור הועדה המקומית למתן היתר‪ .‬לפיכך‪ ,‬מצבי התכנון הרלוונטים‬
‫במקרה הנדון‪ ,‬האחד טרם אישור הוועדה למתן היתר המהווה את המצב הקודם ופעם נוספת לאחר‬
‫אישורה הוועדה למתן היתר המהווה את המצב החדש‪.‬‬
‫במקרה הנדון אין להשתמש בשיטת ה"פער" (דלתא) אשר מביאה לעיוות בבחינת ההשבחה ומקיימת‬
‫השבחה בכל מצב ומעקרת את יסודות היטל ההשבחה‪ .‬ראה החלטת ועדת ערר בערר (חי')‬
‫‪ 8001/12‬פישמן מפעלי קירור בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב שומרון‪.‬‬
‫מצב קודם – כולל את שווי הנכס כבנוי וזכויות בניה נוספות‪ ,‬ככל וקיימות (במקרה הנדון אכן קיימות)‪.‬‬
‫מצב חדש – בהתאם לתכנון המוצע בכפוף לתכנית הר‪ ,2213/‬תוך זיכוי שווי הזכויות מכח תמ"א ‪,38‬‬
‫הפטורות מהיטל השבחה‪ ,‬כאמור בסעיף הפטור‪.‬‬
‫‪17‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫חישוב שטחי הבניה ‪ /‬אופן מימוש תמ"א ‪ 38‬לצורך פטור‬

‫תיקון ‪ 3‬א מגדיר את אופן החישוב היוצר סל זכויות‪ ,‬כמו כן התיקון יוצר הבחנה בין חישוב סל זכויות‬
‫בנייה לבין אופן מימושן‪/‬מגבלות בנייה ובכך מאפשר צבירת זכויות בניה (תמריצי תמ"א ‪ +‬זכויות‬
‫מתכניות תקפות) בדרכי המימוש המפורטות בתמ"א‪.‬‬
‫סעיף ‪14‬א (א) להוראות תמ"א ‪ 38‬קובע את סך שטחי הבנייה אשר ניתן לאשר לבניין הטעון‬ ‫‪-‬‬
‫חיזוק‪ ,‬זאת בהתאם לבניין הבנוי בפועל‪.‬‬
‫בהתאם לסעיף ‪(14‬א) להוראות תמ"א ‪ 38‬ובכפוף למסגרת הפטור המלא‪ ,‬להלן סל הזכויות‬
‫הפטור מהיטל השבחה (מדרגה ‪:)I‬‬
‫שטחי בניה בשיעור של ‪ 2.5‬קומות טיפוסיות מורחבות (כהגדרתן בתמ"א)‪.‬‬ ‫‪o‬‬
‫שטחי בנייה לסגירת קומת קרקע מפולשת בשיעור קומה טיפוסית מורחבת‪.‬‬ ‫‪o‬‬
‫שטח בנייה של ‪ 13‬מ"ר לכל יח"ד הבנויה כדין‪.‬‬ ‫‪o‬‬
‫תוספת ממ"דים (אלו לא הובאו בחשבון בשני מצב התכנון לאור המימוש בדרך של היתר‬ ‫‪o‬‬
‫בניה‪.‬‬
‫שטחי בנייה החייבים בהיטל השבחה מופחת (מדרגה ‪:))II‬‬
‫שטח בנייה בשיעור של ‪ 1‬קומה טיפוסית מורחבת‪.‬‬ ‫‪o‬‬
‫סעיף ‪14‬א(א‪ )1‬להוראות התמ"א קובע את אופן מימוש סל הזכויות ועניינו במס' קומות‪/‬גובה‬ ‫‪-‬‬
‫בהתאם לבנוי בפועל‪ ,‬קווי בניין ומס' יח"ד‪.‬‬
‫בהתאם לקבוע בסעיף זה‪ ,‬במקרה הנדון‪ ,‬ניתן להתיר גובה נוסף של ‪ 3.5‬קומות נוספות (מעבר‬
‫לאלו הקבועות בתכניות מפורטות תקפות)‪.‬‬
‫הבנייה תתאפשר בקווי בניין של ‪ 2‬מ' לחזית ולצד ו‪ 3 -‬מ' לאחור‪.‬‬
‫‪18‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫תחשיב ההשבחה עפ"י שמאי המבקש‪:‬‬
‫תחשיב שווי לבנוי‬
‫סה"כ‬ ‫מקדם אקווי'‬ ‫שטח‬ ‫תיאור‬
‫‪276.62‬‬ ‫‪1 276.62‬‬ ‫שטח בנוי בקומה א'‬
‫‪276.62‬‬ ‫‪1 276.62‬‬ ‫שטח בנוי בקומה ב'‬
‫‪276.62‬‬ ‫‪1 276.62‬‬ ‫שטח בנוי בקומה ג'‬
‫‪829.86‬‬ ‫סה"כ שטח בנוי‬
‫‪₪‬‬ ‫‪17,800‬‬ ‫שווי מ"ר בנוי‬
‫‪₪ 14,771,508‬‬ ‫שווי בנוי‬
‫תחשיב שווי לזכויות‬

‫‪69‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪69‬‬
‫הר‪1635/‬‬
‫‪62.29‬‬ ‫‪0.3 207.62‬‬
‫‪131.29‬‬ ‫שטח מבונה אקווי'‬
‫‪₪‬‬ ‫‪8,300‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‬
‫‪₪‬‬ ‫‪1,089,674‬‬ ‫שווי הזכויות‬
‫‪₪ 15,861,182‬‬ ‫סה"כ שווי מצב קודם‬
‫מצב חדש‬
‫תחשיב שווי מצב חדש ברוטו‬
‫סה"כ‬ ‫מקדם אקווי'‬ ‫שטח‬ ‫תיאור‬
‫‪302.23‬‬ ‫‪1.2 251.86‬‬ ‫קומת קרקע‬
‫‪323.85‬‬ ‫‪1 323.85‬‬ ‫קומה א'‬
‫‪316.95‬‬ ‫‪1 316.95‬‬ ‫קומה ב'‬
‫‪316.95‬‬ ‫‪1 316.95‬‬ ‫קומה ג'‬
‫‪316.95‬‬ ‫‪1 316.95‬‬ ‫קומה ד'‬
‫‪324.73‬‬ ‫‪1 324.73‬‬ ‫קומה ה'‬
‫‪324.73‬‬ ‫‪1 324.73‬‬ ‫קומה ו'‬
‫‪142.75‬‬ ‫‪1 142.75‬‬ ‫קומה ז'‬
‫‪54.59‬‬ ‫‪0.3 181.98‬‬ ‫מרפסת גג‬
‫‪2423.74‬‬ ‫סה"כ שטח אקווי מצב חדש‬
‫‪₪‬‬ ‫‪8,300‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‬
‫‪₪ 20,117,009‬‬ ‫שווי מצב חדש ברוטו‬
‫תחשיב עזר לתמריצי תמ"א‬

‫‪1,012‬‬ ‫שטח חלקה‬
‫‪276.62‬‬ ‫קומה טיפוסית קיימת נטו‬
‫‪39‬‬ ‫שטח הרחבה בקומה‬
‫שטח קומה טיפוסית מורחבת ‪315.62‬‬
‫‪19‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫תמריצי תמ"א ‪3 /38‬א בפטור מלא ‪ -‬מדרגה ‪I‬‬

‫‪117‬‬ ‫‪13‬‬ ‫שטח הרחבה לכל יח"ד קיימת‬
‫‪789.05‬‬ ‫שטח בשיעור ‪ 2.5‬קומות טיפוסיות מורחבת ‪2.5‬‬
‫‪273.17‬‬ ‫שטח השלמה בקומת הקרקע‬
‫‪1179.22‬‬ ‫סה"כ תמריצי תמ"א ‪ 3/38‬בפטור מלא ‪ -‬מדרגה ‪I‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪9,787,526 8,300‬‬ ‫שווי זכויות בנייה מתמ"א בפטור לניכוי‬
‫‪₪ 10,329,483‬‬ ‫סה"כ שווי מצב חדש נטו‬
‫מסקנה‪ :‬לא חלה השבחה במקרקעין‪.‬‬
‫לחילופין‪ ,‬וככל שיש לאמוד את המקרקעין בהתעלם מהבנוי‪:‬‬
‫תחשיב עזר לתמריצי תמ"א‬
‫‪1,012‬‬ ‫שטח חלקה‬
‫‪276.62‬‬ ‫קומה טיפוסית קיימת נטו‬
‫‪39‬‬ ‫שטח הרחבה בקומה‬
‫‪315.62‬‬ ‫שטח קומה טיפוסית מורחבת‬
‫תמריצי תמ"א ‪38/3‬א בפטור מלא ‪ -‬מדרגה ‪I‬‬
‫‪117‬‬ ‫‪13‬‬ ‫שטח הרחבה לכל יח"ד קיימת‬
‫‪789.05‬‬ ‫‪2.5‬‬ ‫שטח בשיעור ‪ 2.5‬קומות טיפוסיות מורחבת‬
‫‪273.17‬‬ ‫שטח השלמה בקומת הקרקע‬
‫‪1,179.22‬‬ ‫סה"כ תמריצי תמ"א ‪ 38/3‬בפטור מלא ‪ -‬מדרגה ‪I‬‬
‫זכויות מכוח תכניות תקפות‬
‫‪850.08‬‬ ‫‪84%‬‬ ‫תכנית ‪/2000‬א‬
‫‪2,029.30‬‬ ‫סיכום סל הזכויות מכוח תכניות תקפות ותמ"א ‪ 38‬בפטור מלא‬
‫תמריצי תמ"א ‪ - 38‬מדרגה ‪II‬‬
‫‪315.62‬‬ ‫‪1‬‬ ‫שטח בנייה בשיעור קומה טיפוסית מורחבת‬
‫מצב חדש‬
‫‪2,318.77‬‬ ‫שטח בנייה עיקרי מבוקש‬
‫סיכום‬
‫‪2,029.30‬‬ ‫תמ"א‬ ‫שטחי בנייה הפטורים באופן מלא ‪ -‬מדרגה ‪I‬‬
‫‪315.62‬‬ ‫תמ"א‬ ‫שטחי בנייה (מקסימאלי) בהיטל השבחה מופחת ‪ -‬מדרגה ‪II‬‬
‫‪2,318.77‬‬ ‫מימוש‬ ‫שטחי בנייה מבוקשים על פי תכנית בקשה להיתר‬
‫‪289.47‬‬ ‫‪25%‬‬ ‫תוספת שטחי בנייה החייבים בהיטל השבחה מופחת‬
‫‪₪ 8,300‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‬
‫‪₪ -290,451‬‬ ‫‪₪ 350‬‬ ‫עלויות הריסה להפחתה‬
‫‪₪ 2,112,150‬‬ ‫השבחה‬
‫‪₪ 528,038‬‬ ‫‪25%‬‬ ‫היטל השבחה ‪ -‬מדרגה ‪II‬‬
‫‪20‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫הכרעה‬
‫תכנית הר‪ 2213/‬אושרה עפ"י ס' ‪ 23‬לתמ"א ‪ ,38‬עפ"י הוראות התכנית אישור הזכויות כפוף להוראות‬
‫תמ"א ‪ ,38‬וכפוף לשיקול דעת הוועדה המקומית‪ .‬התכנית בהרצליה איננה מסוימת דיה ומותירה שיקול‬
‫דעת נרחב לוועדה המקומית ולפיכך הקניית הזכויות וההשבחה מתגבשים אך ורק במתן ההיתר‪ .‬לאור‬
‫האמור לעיל אני מקבלת את הסכמת הצדדים כי המועד הקובע הינו מועד אישור הבקשה להיתר‪.‬‬
‫תוספת קומה‬
‫במסגרת תכנית הבקשה להיתר אושרה תוספת של ‪ 3.5‬קומות‪.‬‬
‫תכנית הר‪ 2213/‬התירה תוספת קומה מעבר לזכויות הבניה שהותרו בתמ"א ‪.38‬‬
‫אין מחלוקת כי ‪ 2.5‬קומות פטורות מהשבחה בגין תמ"א ‪ , 38‬אולם קיימת מחלוקת האם הקומה‬
‫השלישית הינה מכח תמ"א ‪ 38‬ולפיכך חלים עליה שיעורי ההיטל המופחתים (‪ )25%‬אם לאו‪.‬‬
‫עפ"י החלטת ועדת ערר (ת"א) ‪ 5383‬שמחה ומרים ברטר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה‬
‫רמת גן‪ ,‬תכנית שאושרה לפי ס' ‪ 23‬מתייחסת לזכויות הבניה שאושרו בתמ"א ‪ 38‬בעת אישור התכנית‪.‬‬
‫"גם טענת ארגון הקבלנים לפיה מאחר שתכנית ג‪ 30/‬התכוונה להוסיף זכויות לקבוע בתמ"א ‪ ,38‬היא‬
‫אינה יכולה לגרוע מזכויות שמקורן בתיקון מאוחר לאישורה של תכנית ג‪( 30/‬ולכן ניתן ליהנות‬
‫מתמריצי תיקון ‪3‬א‪ ,‬ללא התוספת של תכנית ג‪ ,)30/‬הינה טענה שלא ניתן לטעמנו לקבל‪.‬‬
‫ראשית לטענה זו אין עיגון בסעיף ‪23‬א' שקובע מפורשות כי כאשר תכנית לפי סעיף ‪ 23‬מוסיפה זכויות‬
‫מעבר לזכויות התמ"א‪ ,‬יהיו זכויות התמ"א מוגבלות בהיקפן לאלו שנקבעו בתמ"א במועד כניסתה‬
‫לתוקף של התכנית מכח סעיף ‪.".23‬‬
‫"קביעה לפיה תכנית שהותקנה לפי סעיף ‪ 23‬תיסוג בפני תיקון ‪3‬א לתמ"א ‪ 38‬מקום בו הזכויות שהיא‬
‫מתירה פחותות מהזכויות שניתן לאשר מכח תיקון ‪3‬א'‪ ,‬קביעה זו מפרה את האיזון ופוגעת בראיה‬
‫התכנונית שעמדה בבסיס אישור התכנית לפי סעיף ‪ 23‬ולכן אינה סבירה ואיננו יכולים לקבל אותה"‪.‬‬
‫תכנית הר‪ 2213/‬אושרה ב – ‪ 7.1.2014‬דהיינו במועד אישורה חלה תמ"א ‪ 38‬תיקון ‪ 3‬שהתירה ‪2.5‬‬
‫קומות ‪ +‬סגירת קומת עמודים‪ .‬ומכאן שהקומה השלישית הנוספת הינה מכח הר‪ 2213/‬ולא מכח‬
‫התמ"א‪.‬‬
‫לאור האמור לעיל‪ ,‬נשאלת השאלה האם במקרה הנדון חל שיעור היטל השבחה מופחת עפ"י סעיף‬
‫‪( 19‬ב)(‪()10‬א) ו‪( -‬ב‪ )2‬של ‪ 25%‬ביחס לקומה השלישית?‬
‫להלן סעיפי הפטור הרלוונטים מתוך התוספת השלישית‪:‬‬
‫‪21‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫"(‪ )10‬השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים‪ ,‬שניתן מכוח תכנית‬
‫כמפורט להלן‪:‬‬
‫תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א ‪ ,)38‬ואולם על החלק‬ ‫(א)‬
‫מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה‪ ,‬מעבר ל‪-‬‬
‫‪ 2.5‬קומות טיפוסיות מורחבות‪ ,‬כאמור בסעיף ‪14‬א(א)(‪ )2‬לתכנית האמורה‪ ,‬יחול היטל השבחה ששיעורו‬
‫רבע ההשבחה‪ ,‬בכפוף להוראות סעיף קטן (ב‪;)2‬‬
‫תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תכנית המתאר הארצית האמורה בפסקת משנה (א) ושבין‬ ‫(ב)‬
‫מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה; פטור לפי פסקת משנה זו יחול רק לגבי חלק‬
‫מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה לו ניתן היתר לפי תכנית המתאר הארצית האמורה‬
‫בפסקת משנה (א);"‬
‫סעיפי הפטור אינם חד משמעיים‪ ,‬ואינם מדברים במפורש על המקרה העומד לפנינו‪ ,‬עם זאת להבנתי‬
‫מאחר וכאמור לעיל‪ ,‬הקומה השלישית הותרה לפי התכנית המפורטת הר‪ 2213/‬ולא לפי הוראות‬
‫התמ"א‪ ,‬לא ניתן לייחס לקומה זו את השיעור המופחת של ההשבחה ולפיכך לגבי שטחים אלה חל‬
‫שיעור היטל של ‪.50%‬‬
‫אופן חישוב ההשבחה‬

‫קיימת מחלוקת באשר לאופן חישוב ההשבחה‪ ,‬האם עפ"י מלוא שווי הנכס במצב קודם מול שווי‬
‫הנכס במצב החדש לטענת שמאי המבקש או עפ"י הפרש זכויות הבניה לפי שמאי המשיבה‪.‬‬
‫אני סבורה כי אין לסטות מהכלל כי ההשבחה מחושבת עפ"י ההפרש בין שני מצבי התכנון וזאת לפי‬
‫השימוש הטוב והיעיל במועד הקובע‪.‬‬
‫במקרה הנדון השימוש הטוב והיעיל במצב הקודם הינו כמבנה בנוי בתוספת יתרת זכויות בניה (במידה‬
‫וקיימות)‪ ,‬בהתחשב במצבו הפיזי של המבנה הקיים אני סבורה כי השימוש הטוב והיעיל במצב החדש‬
‫אף הוא המבנה הקיים בתוספת זכויות הבניה שהוקנו לפי תמ"א ‪ 38‬ולפי הר‪ .2213/‬העובדה כי בפועל‬
‫בחרו בעלי הנכס להרוס אותו ולבנות מחדש נובעת לטעמי מהרצון לשפר את איכות החיים של‬
‫הדיירים ולהגדיל את התמורה לדיירים‪.‬‬
‫לפיכך מאחר ובשני המצבים התכנוניים מדובר על מבנה ‪ +‬זכויות בניה‪ ,‬שווי המבנה מתקזז בין שני‬
‫המצבים וההשבחה נובעת מהפרש זכויות הבניה בין שני המצבים התכנוניים‪.‬‬
‫היקף הזכויות הפטורות‬

‫קיימת מחלוקת בין הצדדים‪ ,‬האם יש לייחס את הפטור רק ל – ‪ 2.5‬קומות ‪ +‬השלמת קומת עמודים‬
‫כפי שמבוקשים בפועל בבקשה להיתר‪ ,‬או לסל זכויות של הרחבת דירות קיימות ‪ 2.5 +‬קומות‬
‫מורחבות ‪ +‬השלמת קומת עמודים תיאורטיות בהתאם להוראות תמ"א ‪ 38‬תיקון ‪3‬א'‪.‬‬
‫אני מקבלת את עמדת שמאי המבקש כי מאחר ומדובר בהריסה ובניה של מבנה חדש‪ ,‬יש להביא‬
‫בחשבון את מלוא סל הזכויו ת הכולל את הזכויות לפי תב"ע ולפי תמ"א ולא בהכרח בהתאם לבינוי‬
‫‪22‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫בפועל‪ ,‬שכן הבינוי המבוקש אינו צריך לחפוף את המבנה הקיים‪ .‬אין הגיון להגביל את אפשרויות‬
‫התכנון של בנין חדש‪.‬‬
‫יצויין כי הבקשה להיתר נערכה לפי טבלת זכויות הבניה (שפורטה בתכנית הבקשה להיתר) ובפועל‬
‫הקו מות שהותרו לבניה אינן תואמות את המבנה הקיים‪( .‬בפועל שטח הקומות המורחבות גדול משטח‬
‫הקומות המורחבות התיאורטי)‪.‬‬
‫להלן פרוט השטחים העיקריים לפי תחשיב זה‪:‬‬

‫הערות‬ ‫זכויות בניה‬ ‫פרוט‬
‫‪84%‬‬ ‫‪850.08‬‬ ‫זכויות לפי תב"ע‬
‫‪ 9‬דירות ‪ 13 X‬מ"ר‬ ‫‪117‬‬ ‫הרחבת דירות קיימות‬
‫‪ 3.5 X 315.62‬קומות‬ ‫‪1,104.67‬‬ ‫‪ 3.5‬קומות נוספות‬
‫‪315.62-59.37‬‬ ‫‪256.25‬‬ ‫קומת קרקע‬
‫‪2,328‬‬ ‫סה"כ‬
‫‪ 2,318.8‬מ"ר‬ ‫סה"כ השטחים המבוקשים בפועל‬

‫‪ 2,012.38‬מ"ר‬ ‫סה"כ "סל הזכויות" בניכוי ‪ 315.62‬מ"ר בגין הר‪2213/‬‬
‫‪ 306.42‬מ"ר‬ ‫השטח לחיוב השבחה‬
‫עפ"י נתוני ההשוואה שהציג שמאי המשיבה ועפ"י הכרעות קודמות בסביבת הנכס‪ ,‬אני מקבלת את‬
‫הסכמת הצדדים לשווי של ‪ ₪ 8,300‬למ"ר מבונה‪.‬‬
‫להלן תחשיב ההשבחה‪:‬‬
‫‪306.42‬‬ ‫שטח לחישוב השבחה‬

‫‪₪‬‬ ‫‪8,300‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‬
‫‪₪‬‬ ‫‪2,543,286‬‬ ‫השבחה‬
‫‪23‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫‪ .10.2‬הקלות‬
‫עמדת שמאי המשיבה‬
‫הקלה ‪ 10%‬בקו בנין צדדי צפוני‬

‫על פי תכנית הר‪ 2213/‬סעיף ‪ 2.2‬בסיפא לסעיף קטן ‪ 4‬נרשם שמימוש הזכויות יעשה "במגבלת קווי‬
‫הבנין של התכנית החלה במקום"‪ .‬כלומר על פי תכנית הר‪ 4 - 672/‬מ' לצדדים‪.‬‬
‫יצוין כי תחום קווי הבנין המקלים של תמ"א ‪( 38‬כחלק מסעיף ‪ 11‬בסעיף ‪11.1.4‬א)‪ ,‬אינו בר שימוש‬
‫כאשר נעשה שימוש בתכנית הר‪ 2213/‬שהוכנה מכח סעיף ‪ ,23‬וזאת משום שסעיף ‪ 23‬א שולל שימוש‬
‫בסעיפים ‪ 11‬עד ‪ 14‬בעת קיומה של תכנית מפורטת שהוכנה מכח סעיף ‪( 23‬תכנית הר‪.)2213/‬‬
‫בתכנית הבקשה להיתר מבוקש לעשות שימוש בקו בנין צדדי צפוני (באגף המזרחי) של ‪ 3.6‬מ' (‪0.4‬‬
‫מ' פחות) בקומות קרקע‪ ,‬א'‪ ,‬ב'‪ ,‬ג'‪ ,‬ד'‪ ,‬ה'‪ ,‬ו' לעומת קו בניין צדדי הינו ‪ 4‬מ' (מתכנית הר‪.)672/‬‬
‫הקלה בקו בנין קדמי (דרומי) למרפסות‬

‫הותרה הקלה לחריגה מקו בנין קדמי למרפסות עד ‪ 2‬מ' מתב"ע‪.‬‬
‫קו הבנין המקורי לחזית לפי תכנית הר‪ 1177/‬הינו ‪ 5‬מ'‪.‬‬
‫ההשבחה נבחנת לאור הוראת תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות)‪ ,‬התש"ל – ‪,1970‬‬
‫חלק ד'‪ ,‬סעיף ‪ ,4.03‬תיקון תשס"ב‪ .‬עפ"י הסעיף מותרת הבלטת מרפסת קדמית בעומק ‪ 1.2‬מ' לקו‬
‫בנין קדמי בלבד על כן יבוצע זיכוי לעומק ‪ 1.2‬מ'‪.‬‬
‫כאמור‪ ,‬קווי הבנין המקלים של תמ"א ‪ 38‬אינם חלים במקרה הנדון‪.‬‬
‫הקלה בגין ניוד מחסנים מקומת הקרקע לקומת מרתף ‪-1‬‬

‫שווי קרקע למ"ר מבונה מחסנים בקומת הקרקע גבוה משווי קרקע למ"ר מבונה מחסנים במרתף הן‬
‫בשל השימוש העל קרקעי המשופר‪ ,‬והן בשל הפרש עלויות בניה (גורעים יתרת שווי למרכיב קרקע)‪.‬‬
‫לפיכך‪ ,‬לא חלה השבחה בגין הקלה זו‪.‬‬
‫הקלה בגין ניוד שטחי שירות מקומת הקרקע לקומות המרתף‬

‫שווי קרקע למ"ר מבונה שטחי שירות בקומת הקרקע גבוה משווי קרקע למ"ר מבונה שטחי שירות‬
‫במרתפים הן בשל השימוש העל קרקעי המשופר‪ ,‬והן בשל הפרש עלויות בניה (גורעים יתרת שווי‬
‫למרכיב קרקע)‪ .‬לפיכך‪ ,‬לא חלה השבחה בגין הקלה זו‪.‬‬
‫הקלה לבריכת שחיה‬

‫הקלה הינה בעקבות מיקום בריכת שחיה בקומה העליונה‪.‬‬
‫‪24‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫הבריכה משביחה את שווי השוק לזכות בדירת הגג כולה‪ .‬אולם‪ ,‬מתוך גישה שמרנית המקלה עם‬
‫החייב תיבחן ההשבחה רק לאור שינוי השימוש ממרפסת גג (אקוויוולנט ‪ )25%‬לבריכת שחיה‬
‫(אקוויוולנט ‪ 40%‬לאחר הפחתת עלויות בניה עודפות למשקל המים)‪.‬‬
‫ההשבחה מחושבת בגין ההפרש בין המקדמים‪:‬‬
‫‪ X 15%‬קרקע למ"ר מבונה ‪ )11.2 X 2.4( X‬שטח הבריכה ‪ 26.88‬מ"ר‪.‬‬
‫תחשיב ההשבחה עפ"י שמאי המשיבה‪:‬‬

‫הקלה ‪ 10%‬בקו בנין צדדי צפוני‬
‫סה"כ‬ ‫מס'‬
‫שטח‬ ‫קומות‬ ‫אורך‬ ‫עומק‬ ‫פירוט‬
‫‪5.8‬‬ ‫‪14.5‬‬ ‫‪0.4‬‬ ‫קומת קרקע‬
‫‪4.8‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪0.4‬‬ ‫קומה א'‬
‫‪30‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪0.4‬‬ ‫קומות ב' ‪ -‬ו'‬
‫‪40.6‬‬ ‫סה"כ‬
‫‪40.6‬‬ ‫שטח‬
‫‪₪‬‬ ‫‪8,300‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‬
‫‪30%‬‬ ‫מקדם‬
‫‪₪‬‬ ‫‪101,094‬‬ ‫סה"כ השבחה‬
‫‪₪‬‬ ‫‪101,100‬‬ ‫סה"כ השבחה במעוגל‬
‫הקלה לקו בנין קדמי למרפסות‬
‫סה"כ שטח‬ ‫מס' קומות‬ ‫אורך‬ ‫זיכוי‬ ‫עומק‬ ‫פירוט‬

‫קומה א' ‪ -‬מרפסת חזיתית צפונית‬
‫‪6.28‬‬ ‫‪7.85‬‬ ‫‪1.2‬‬ ‫‪2‬‬ ‫מערבית‬
‫קומות ב'‪ ,‬ג'‪ ,‬ד' ‪ -‬מרפסת חזיתית צפונית‬
‫‪14.4‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪1.2‬‬ ‫‪2‬‬ ‫מזרחית‬
‫קומות ה'‪ ,‬ו' ‪ -‬מרפסת חזיתית צפונית‬
‫‪12.8‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪1.2‬‬ ‫‪2‬‬ ‫מזרחית‬
‫‪33.48‬‬ ‫סה"כ‬
‫‪33.48‬‬ ‫שטח‬
‫‪₪‬‬ ‫‪8,300‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‬
‫‪25%‬‬ ‫משקל אקוויוולנטי לגזוזטראות בקו בנין‬
‫‪₪‬‬ ‫‪69,471‬‬ ‫סה"כ השבחה‬
‫‪₪‬‬ ‫‪69,500‬‬ ‫סה"כ השבחה במעוגל‬
‫‪25‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫‪26.88‬‬ ‫שטח בריכה‬

‫‪₪‬‬ ‫‪8,300‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‬
‫‪15%‬‬ ‫מקדם אקוויוולנטי‬
‫‪₪‬‬ ‫‪33,466‬‬ ‫סה"כ השבחה‬
‫‪₪‬‬ ‫‪33,000‬‬ ‫סה"כ השבחה במעוגל‬
‫עמדת שמאי המבקש‬
‫חריגה בקו בניין צידי של ‪ 10%‬המהווים ‪ 0.40‬מ'‬

‫הוראות תמ"א ‪ 38‬קבעו קווי בניין מקלים מקסימליים למבנה החדש‪ 2 ,‬מ' לחזית ולצד ו‪ 3 -‬מ' לאחור‪.‬‬
‫סעיף ‪ 23‬להוראות התמ"א מקנה לוועדה המקומית זכות להכנת תכנית מפורטת הכוללת הוראות‬
‫מהתמ"א‪ ,‬על מנת להתאים את הוראות התמ"א למרחב התכנון‪ ,‬ובכך הלכה למעשה נותנת את‬
‫שיקול דעתה בדבר מתן זכויות מכוח התמ"א‪.‬‬
‫בתכנית הר‪ ,2213/‬אשר מהווה תכנית לפי סעיף ‪ 23‬לתמ"א‪ ,‬נקבעו קווי בניין על פי תכניות מאושרת‪.‬‬
‫משניתנה ההקלה לקווי בניין מקלים‪ ,‬אשר אינם חורגים מקווי הבניין של התמ"א‪ ,‬מעיד על כך כי ניתן‬
‫היה לאשר קווי בניין אלו מלכתחילה מכוח תמ"א ‪ 38‬ולפיכך מימוש זה פטור מהיטל השבחה‪.‬‬
‫שמאי המבקש התבסס על הכרעת השמאי המכריע אמנון נזרי ברחוב יגאל אלון ‪ 40‬גו"ח ‪6537/120‬‬
‫ועל החלטת וועדת ערר ‪ 85210/15‬בית מב"מ ‪ 13‬בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב תל אביב‪ ,‬אשר‬
‫פטרו מהיטל השבחה הקלות שאפשריות מכח תמ"א ‪.38‬‬
‫המימוש הנדון הינו מכח תכנית מפורטת שהוכנה על פי סעיף ‪ 23‬לתמ"א ‪ ,38‬ולפיכך לא קמה חבות‬
‫בהיטל השבחה בגין מימוש זה‪.‬‬
‫לחילופין וככל וטענת שמאי המבקש לא תתקבל‪ ,‬יש להביא בחשבון השבחה בגין חריגה מקו בניין‬
‫של מבנה המגורים בלבד‪ ,‬בהתאם למימוש בפועל‪.‬‬
‫החריגה בקו בניין צדי מהווה בפועל ‪ 40‬ס"מ בלבד‪ ,‬לפיכך הובא בחשבון מקדם השבחה בגין שיפור‬
‫תכנון של ‪ 10%‬בהתאם להחלטות שמאים מכריעים להלן‪:‬‬
‫מקדם השבחה‬ ‫כתובת‬ ‫חלקה‬ ‫גוש‬ ‫שמאי מכריע‬
‫‪10%‬‬ ‫צור הדסה‬ ‫‪54-55‬‬ ‫‪30782‬‬ ‫גבע בלטר‬
‫‪10%‬‬ ‫רזיאל דוד ‪15‬‬ ‫‪578‬‬ ‫‪6546‬‬ ‫נורית ג'רבי‬
‫‪26‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫חריגה בקו בניין קדמי למרפסות‬

‫קווי הבנין שנקבעו בהוראות תמ"א ‪ 38‬לצורך בניית מבנה חדש שערב הריסתו נדרש לחיזוק מפני‬
‫רעידות אדמה הינם ‪ 2‬מ' לחזית ולצד ו‪ 3 -‬מ' לאחור‪ ,‬בהתאם לתכנית הבקשה להיתר מימוש‬
‫המרפסות המהוות חלק אינהרנטי מדירת מגורים‪ ,‬אינו חורג מקווי הבניין בתמ"א ‪.38‬‬
‫סוגיה זו נדונה רבות במסלול תוספת על הקיים אשר המהות הינה אותה מהות לענייננו‪ .‬ועדת ערר‬
‫(חי') ‪ 8084/14‬יעקב גלבוע בניה ויזמות בע"מ נ' ועדה מקומית לתו"ב קריות קבעה כי "בסעיף‬
‫‪( 11.1.4‬א) לתמ"א כי הוועדה המקומית רשאית לאשר אגף נוסף לבניין או הרחבת יח"ד קיימת ע"י‬
‫תוספת ‪ 25‬מ"ר לכל דירה בתוך קווי הבניין המאושרים – אם הם מאפשרים זאת ואם לא ניתן לקבל‬
‫התוספת בתחום קווי הבניין‪ ,‬אזי תותר חריגה מהם ובתנאי שקווי הבניין לא יקטנו מ‪ 2 -‬מ' לחזית ולצד‬
‫ו‪ 3 -‬מ' לאחור‪ .‬סעיף זה גובר על הוראות התכניות החלות‪.‬‬
‫אנו סבורים שלאור הוראת סעיף זה‪ ,‬הרי שכל תוספת בנייה מכח סעיף ‪( 11‬גם כזו שאינה מהווה‬
‫אלמנט חיזוקי) ניתן לבנות בחריגה מקווי הבניין‪ ,‬בהתאם להוראות תמ"א ‪.38‬‬
‫איננו רואים לנכון לאבחן בין תוספת בנייה המהווה בנייה "סגורה" ובין מרפסת פתוחה‪ ,‬לעניין זה"‪.‬‬
‫בהתאם לאמור לעיל לעניין הקלה לחריגת המבנה מקווי בניין‪ ,‬הדברים יפים גם להקלה זו‪ ,‬ולפיכך‬
‫שמאי המבקש סבור כי לא קמה חבות בהיטל השבחה בגין הקלה זו‪.‬‬
‫לחילופין ככל ויוחלט לקבל את עמדת שמאי המשיבה‪ ,‬יש להביא בחשבון מקדם שווי למרפסת‬
‫מקורה של ‪ 0.3‬בקומות ‪ 1-5‬שהינן חזיתיות לרחוב ומקדם שווי למרפסת לא מקורה של ‪ 0.2‬בקומה ‪.6‬‬
‫חריגת המרפסות מקו בניין קדמי הינה של ‪ 80‬ס"מ‪ ,‬לכן יש להביא בחשבון מקדם בגין שיפור תכנון‬
‫של ‪ .20%‬בהתאם להחלטות שמאים מכריעים להלן‪:‬‬
‫מקדם שווי‬ ‫השבחה‬ ‫מקדם‬ ‫כתובת‬ ‫גוש‪/‬חלקה‬ ‫שמאי‬
‫למרפסות‬ ‫למרפסות‬ ‫מכריע‬
‫‪30%‬‬ ‫‪20%‬‬ ‫מסילת העולים ‪,5‬‬ ‫‪6947/88‬‬ ‫גבע בלטר‬
‫תל אביב‬
‫‪20%‬‬ ‫עלומים ‪3‬‬ ‫‪6663/293‬‬ ‫ארז כהן‬
‫‪20%‬‬ ‫הרצליה‬ ‫‪6530/188‬‬ ‫אבישי זיו‬
‫הקלה להקמת בריכת שחייה בקומת הגג‬

‫הובא בחשבון שטח בריכה בהיקף של ‪ 23.88‬מ"ר‪.‬‬
‫‪27‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫המימוש הנדון כולל דירת פנטהאוז יחידה בקומה‪ ,‬למרפסת הגג תרומה גבוהה לשווי ומשדרת יוקרה‪.‬‬
‫הקמת בריכת שחייה במרפסת הגג גוררת עמה עלויות בנייה עודפות‪ ,‬לפיכך הובא בחשבון מקדמי‬
‫שווי לבריכת שחייה של ‪ 0.35‬והפסד שטח מרפסת גג של ‪ 0.30‬בהתאם להחלטות שמאים מכריעים‪:‬‬
‫מקדם השבחה‬ ‫כתובת‬ ‫גוש‪/‬חלקה‬ ‫שמאי מכריע‬

‫‪5%‬‬ ‫מיכ"ל ‪ ,9‬תל אביב‬ ‫‪6904/116‬‬ ‫שושי שרביט שפירא‬
‫‪5%‬‬ ‫ארנון ‪ ,5‬תל אביב‬ ‫‪6968/24‬‬ ‫שלומי יפה‬
‫‪10%‬‬ ‫חביב אבשלום ‪ ,5‬תל אביב‬ ‫‪6631/245‬‬ ‫אבישי זיו‬
‫תחשיב השבחה עפ"י שמאי המבקש‪:‬‬
‫בריכת שחיה בקומת גג‬

‫‪23.88‬‬ ‫שטח הבריכה‬
‫‪35%‬‬ ‫מקדם שווי לבריכה‬
‫‪30%‬‬ ‫מקדם שווי להפחתה להפסד מרפסת הגג‬
‫‪1.19‬‬ ‫שטח אקווי'‬
‫‪₪‬‬ ‫‪8,300‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‬
‫‪₪‬‬ ‫‪9,910‬‬ ‫סה"כ השבחה‬
‫‪₪‬‬ ‫‪4,955‬‬ ‫‪50%‬‬ ‫היטל השבחה‬
‫הכרעה‬
‫לטענת שמאי המבקש יש לפטור מהיטל השבחה הקלות שניתן היה לקבל לפי תמ"א ‪ 38‬גם אם הן‬
‫חורגות מהוראות תכנית הר‪.2213/‬‬
‫ס' ‪ 23‬תמ"א ‪ 38‬מאפשר לוועדה מקומית להתאים את הוראות התמ"א למאפייני הישוב ולקבוע הוראות‬
‫שונות מהקבוע בתמ"א ‪.38‬‬
‫אני מקבלת את עמדת שמאי המשיבה כי עפ"י ס' ‪23‬א' לתמ"א ‪ 38‬הוראות תכנית הר‪ 2213/‬גוברות על‬
‫הוראות התמ"א‪.‬‬
‫אני סבורה כי רק זכויות שחופפות בין תמ"א ‪ 38‬לתכנית הר‪ 2213/‬פטורות‪ ,‬עקרון זה חל לגבי‬
‫פרמטרים כמותיים (קומות וכו') כמו גם לגבי פרמטרים איכותיים של התכניות (קוי בנין‪ ,‬תכסית וכו')‪.‬‬
‫ערר ‪ 85210/155‬בית מב"מ ‪ 13‬בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב תל אביב מתייחס ליחס בין תכניות‬
‫שקדמו לתמ"א ‪ 38‬לתמ"א ‪ 38‬ולא לתכנית לפי ס' ‪ 23‬ולפיכך ההחלטה איננה רלוונטית לעניננו‪.‬‬
‫הקלה עד ‪ 10%‬בקו בנין צדדי – צפוני‬

‫עפ"י תכנית הר‪ 2213/‬קוי הבנין הינם עפ"י תכניות תקפות דהיינו במקרה הנדון עפ"י תכנית הר‪672/‬‬
‫דהיינו ‪ 4‬מ'‪.‬‬
‫‪28‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫בפועל אושר קו בנין ‪ 3.6‬מ' ומכאן שיש לחשב את ההשבחה בגין חריגה של ‪ 0.4‬מ'‪.‬‬
‫לא יובאו בחשבון ההשבחה שטחי הממ"ד החורגים מקווי הבנין וזאת בהתאם להחלטות ועדות ערר‬
‫ראה ערר תא‪ 85275/15/‬דסמי השקעות בע"מ והרמוני (נ‪.‬י‪.‬ה) נכסים יזום והשקעות נ'‬
‫הועדה המקומית לתו"ב ת"א‪.‬‬
‫מקדם ההשבחה בגין החריגה מקו הבנין הצדדי ‪.0.2‬‬
‫הקלה בקו בנין קדמי למרפסות‬

‫מאחר ובמקרה הנדון נוצלו מלוא זכויות הבניה לפי תמ"א ‪ 38‬לא ניתן לייחס את המרפסות לתמ"א ‪38‬‬
‫ולפיכך לא את החריגה מקוי הבנין‪.‬‬
‫תובא בחשבון החריגה המותרת לפי תקנות התכנון והבניה של ‪ 1.2‬מ'‪.‬‬
‫שווי המרפסות יתייחס לטיב המרפסות – מקדם ‪ 0.3‬למרפסות פתוחות מקורות ומקדם ‪ 0.25‬למרפסות‬
‫פתוחות לא מקורות‪.‬‬
‫מאחר והזכויות למרפסות הינן מוקנות ואינן נובעות מההקלה עצמה יובא בחשבון מקדם השבחה‬
‫המביא לידי ביטוי רק את ההקלה לחריגה מקווי בנין לפי מקדם ‪.0.2‬‬

‫ההקלה איפשרה הקמת בריכת שחיה בקומת הגג‪.‬‬
‫בהתחשב בעלויות העודפות ובהפסד מרפסת גג‪ ,‬אני מקבלת את שיעור ההשבחה שקבע שמאי‬
‫המבקש בסך ‪.5%‬‬
‫הקלות לניוד שטחים‬

‫אני מקבלת את הסכמת הצדדים כי הקלה להעברת מחסנים מקומת קרקע לקומת מרתף ‪ -1‬והקלה‬
‫לניוד שטחי שירות מקומת הקרקע לקומות המרתף אינן משביחות את המקרקעין‪.‬‬
‫כאמור‪ ,‬אני מקבלת את הסכמת הצדדים לשווי ‪ ₪ 8,300‬למ"ר מבונה‪.‬‬
‫להלן תחשיב ההשבחה‪:‬‬
‫הקלה ‪ 10%‬קוו בניין צדדי‬
‫סה"כ שטח‬ ‫מס' קומות‬ ‫אורך‬ ‫עומק‬ ‫פירוט‬

‫‪4.5‬‬ ‫‪11.19‬‬ ‫‪0.4‬‬ ‫קומת קרקע‬
‫‪3.4‬‬ ‫‪8.47‬‬ ‫‪0.4‬‬ ‫קומה א'‬
‫‪23.5‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪11.77‬‬ ‫‪0.4‬‬ ‫קומות ב' ‪ -‬ו'‬
‫‪31.4‬‬ ‫סה"כ‬
‫‪29‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫‪31.4‬‬ ‫שטח‬
‫‪₪‬‬ ‫‪8,300‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‬
‫‪0.20‬‬ ‫מקדם‬
‫‪₪ 52,131‬‬ ‫סה"כ השבחה‬
‫הקלה מרפסות‬
‫סה"כ‬ ‫מס'‬
‫שטח‬ ‫מקדם‬ ‫קומות‬ ‫אורך‬ ‫זיכוי‬ ‫עומק‬ ‫פירוט‬
‫‪1.88‬‬ ‫‪0.3‬‬ ‫‪7.85‬‬ ‫‪1.2‬‬ ‫‪2‬‬ ‫קומה א' ‪ -‬מרפסת חזית דרומית‬
‫‪4.32‬‬ ‫‪0.3‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪1.2‬‬ ‫‪2‬‬ ‫קומות ב'‪ ,‬ג'‪ ,‬ד' ‪ -‬מרפסת חזית דרומית‬
‫‪1.92‬‬ ‫‪0.3‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪1.2‬‬ ‫‪2‬‬ ‫קומה ה' ‪ -‬מרפסת מקורה חזית דרומית‬
‫‪1.6‬‬ ‫‪0.25‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪1.2‬‬ ‫‪2‬‬ ‫קומה ו' ‪ -‬מרפסת חזית דרומית‬
‫‪9.7‬‬ ‫סה"כ‬
‫‪9.7‬‬ ‫שטח‬
‫‪₪‬‬ ‫‪8,300‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‬
‫‪0.20‬‬ ‫מקדם השבחה‬
‫‪₪ 16,142‬‬ ‫סה"כ השבחה‬
‫‪26.88‬‬ ‫שטח בריכה‬

‫‪₪‬‬ ‫‪8,300‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‬
‫‪5%‬‬ ‫מקדם אקוויוולנטי‬
‫‪₪ 11,155‬‬ ‫סה"כ השבחה‬
‫‪₪ 79,428‬‬ ‫סה"כ השבחה‬
‫‪30‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬
‫‪ .11‬השומה‬
‫לאור כל האמור לעיל הגעתי לכלל דעה כי ההשבחה שנוצרה בנכס נשוא חוות הדעת‪ ,‬הינה כדלקמן‪:‬‬
‫היטל השבחה‬ ‫השבחה‬ ‫מועד קובע‬ ‫תכנית‬

‫‪₪ 1,271,643‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪2,543,286‬‬ ‫‪20.12.2017‬‬ ‫הר‪2213/‬‬
‫‪₪‬‬ ‫‪39,714‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪79,428‬‬ ‫‪20.12.2017‬‬ ‫הקלות‬
‫על סכום היטל ההשבחה תחול הצמדה כחוק‪.‬‬
‫בכבוד רב‪,‬‬
‫שמאית מקרקעין ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה‬
‫‪31‬‬
‫טל' ‪ 08-9105599‬פקס ‪08-9105598‬‬

Dani@ktap Co Il

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Dani@ktap Co Il

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

‫גבע בלטר‬

‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬

‫תיק מס'‪2065-2019 :‬‬

‫הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה‬ ‫חב' אלמוג ‪ 38‬בע"מ‬

‫‪boutz@netvision.net.il‬‬ ‫ע"י אסתי עמר – שמאית מקרקעין‬

‫שומה מכרעת – היטל השבחה‬

‫ברח' י‪.‬ל ברוך ‪ 22‬פינת ההגנה ‪ ,29‬הרצליה‬

‫חלקה ‪ 550‬בגוש ‪6536‬‬

‫‪ .2‬דיון וביקור בנכס‬

‫ביקור בנכס נערך ע"י הח"מ ביום ‪.11.2.2020‬‬

‫בהסכמת הצדדים נערך הביקור בלא נוכחות מטעמם‪.‬‬

‫רח' לב העיר ‪ ,14‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪71700‬‬

‫להלן פרוט המסמכים שהוגשו ע"י הצדדים‪:‬‬

‫שומתם של השמאים דני טרשנסקי ואסתי עמר מיום ‪.13.11.2019‬‬ ‫‪‬‬

‫שומתו של השמאי אהרון בוץ מיום ‪.25.8.2019‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ 1,012‬מ"ר‬ ‫שטח רשום‪:‬‬

‫י‪.‬ל ברוך ‪ 22‬פינת ההגנה ‪ ,29‬הרצליה‬ ‫כתובת‪:‬‬

‫בניין מגורים‬ ‫סוג הנכס‪:‬‬

‫בעלות פרטית‬ ‫זכויות‪:‬‬

‫‪ .5‬תאור הנכס והסביבה‬

‫הנכס ידוע כחלקה ‪ 550‬בגוש ‪ 6536‬ששטחה הרשום הינו ‪ 1,012‬מ"ר‪.‬‬

‫סביבת הנכס כוללת פיתוח עירוני מלא‪.‬‬

‫בתים חד משפחתיים‪ ,‬דו משפחתיים ובתי קוטג'‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫קווי הבנין הצדדים יהיו לא פחות מ‪ 4 -‬מ'‪.‬‬

‫היתר בניה ‪312‬‬ ‫‪‬‬

‫עפ"י תמ"א ‪ 38‬על תיקוניה שאושרה בהחלטות הממשלה כדלקמן‪:‬‬ ‫‪‬‬

‫להלן עיקרי התכנית בנוסח המשולב‪:‬‬

‫תוספת זכויות בניה בחיזוק מבנים‬

‫יחס לזכויות בניה לא מנוצלות‬

‫תיקון ‪3‬א ‪ -‬הריסה ובניה מחדש‬

‫השטח הכולל המותר לבניה יחושב כך‪:‬‬

‫ס' ‪ - 23‬תכנית מפורטת לחיזוק מבנים‬

‫עיקרי הוראות התכנית‪:‬‬

‫תנאים למתן היתר בניה‬

‫לא תותר בניית גגות רעפים‪ ,‬גגות משופעים או מעוגלים‪.‬‬

‫בקשה להיתר בניה מס' ‪20160795‬‬ ‫‪‬‬

‫להלן פירוט השטחים כפי שמופיע בתכנית ההיתר‪:‬‬

‫מרפסת גג‬ ‫לא מקורות‬ ‫מקורות‬

‫‪217.03‬‬ ‫‪36.8‬‬ ‫‪188.4‬‬

‫השבחה עפ"י‬ ‫השבחה עפ"י‬

‫‪ .10‬תאור המחלוקות והכרעה‬

‫‪ .10.1‬השבחה בגין הר‪)20.12.2017( 2213/‬‬

‫עמדת שמאי המשיבה‬

‫‪₪‬‬ ‫‪4,114‬‬ ‫סטיית תקן‬

‫חילוץ שווי קרקע למ"ר מבונה‪:‬‬

‫‪₪ 20,900‬‬ ‫מחיר מכירה למ"ר דירתי בנוי‬

‫תחשיב ההשבחה עפ"י שמאי המשיבה‪:‬‬

‫‪324.73‬‬ ‫קומה נוספת שטח במ"ר‬

‫עמדת שמאי המבקש‬

‫השבחה בגין תוספת קומה שלישית‬

‫חישוב שטחי הבניה ‪ /‬אופן מימוש תמ"א ‪ 38‬לצורך פטור‬

‫תחשיב ההשבחה עפ"י שמאי המבקש‪:‬‬

‫תחשיב שווי לזכויות‬

‫תחשיב עזר לתמריצי תמ"א‬

‫תמריצי תמ"א ‪3 /38‬א בפטור מלא ‪ -‬מדרגה ‪I‬‬

‫מסקנה‪ :‬לא חלה השבחה במקרקעין‪.‬‬

‫לחילופין‪ ,‬וככל שיש לאמוד את המקרקעין בהתעלם מהבנוי‪:‬‬

‫להלן סעיפי הפטור הרלוונטים מתוך התוספת השלישית‪:‬‬

‫אופן חישוב ההשבחה‬

‫היקף הזכויות הפטורות‬

‫להלן פרוט השטחים העיקריים לפי תחשיב זה‪:‬‬

‫‪ 2,318.8‬מ"ר‬ ‫סה"כ השטחים המבוקשים בפועל‬

‫להלן תחשיב ההשבחה‪:‬‬