‫אורלי מקונן‬

‫רבקה סימוני‬
‫בנימין פנחסי‬ ‫חוק המקרקעין‬
‫ירון עובדיה ציון‬
‫דוד מוחרר‬
 ‫מבוא ‪:‬חוק המקרקעין‬

‫תקופת העות'מאנית ‪1516-1917‬‬

‫במחצית המאה ה‪ 19-‬החל השלטון העות'מאני‬
‫להנהיג רפורמות ולארגן מרשם מקרקעין המתעד‬
‫זכויות במקרקעין ‪.‬בשנת ‪ 1858‬חקק חוק המג'לה ‪,‬‬
‫לפיו צוו בעלי הזכויות לרשום את זכותם ‪,‬שאם לא כן‬
‫יאבדו הזכויות‪.‬כתוצאה מכך ‪,‬החל תהליך של ִמ ְפקד‬
‫שסקר את מצב הקרקעות בארץ ישראל ‪,‬והניב מספר‬
‫שינויים בפנקס המקרקעין העות'מאני ‪.‬פנקסים אלו ‪,‬‬
‫הקיימים עד ימינו ‪,‬ומהווים את תחילת הרישום של‬
‫קרקעות בארץ ישראל‪.‬‬
 ‫תקופת המנדט‬

‫אחרי תקופת הטורקים הגיעו לכאן הבריטים‬

‫ב ‪ 1918‬כבשו הבריטים את הארץ והחליטו שהם עושים סדר‬
‫בכל מה שקשור לרישום מקרקעין בתקופת הטורקים‪.‬‬
‫הסדר שנעשה‪-‬הם חוקקו שני חוקים אחד זה הפקודה להעברת‬
‫קרקעות ב‪1920 -‬‬
‫חוק ‪ :1‬כל פעולה תירשם בפנקסי השטרות‬
‫חוק ‪ :2‬פקודת הסדר זכויות במקרקעין ‪,‬שקבעה כללים‬
‫כיצד יועברו זכויות‬
‫הם הרוויחו שני דברים‪ :‬א' ישנו סדר כל רישום שנעשה הוא‬
‫נעשה בצורה מסודרת בלשכת רישום מקרקעין‪,‬‬
‫ב' הם הרוויחו כסף‬
 ‫חכירה‪:‬‬
‫* חכירה היא חוזה המעביר מאדם או גוף לאחר את הזכות לעשות שימוש בנכס בדרך‬
‫כלל לתקופה ארוכה (למעלה מחמש שנים) תמורת דמי חכירה‪ .‬חכירה יכולה להתקיים‬
‫בנכס שעל פי מהותו ניתן להחזקה ולשימוש ממושכים ולכן הוא אפשרי רק לגבי נכסים‬
‫שאינם כלים‪.‬‬

‫החכירה משמשת בעיקר בקרקעות ‪ ,‬למשל בישראל בהסכמי חכירה של מינהל‬

‫מקרקעי ישראל ‪,‬הוחלט שקרקעות אלו יעמדו לטובת העם היהודי ‪,‬בייחוד במקרה‬
‫של עליה המונית ‪,‬ולכן הן לא יימכרו לצמיתות אלא יוחכרו לחמישים שנה‬
‫חכירה לדורות ‪:‬חכירה לדורות היא כאמור החכירה של ‪ 25‬שנה ומעלה‪.‬‬
‫קרקע פרטית‪ :‬קרקע בבעלות פרטית שאינה בעלות של גוף השייך למדינה‪.‬‬
‫מוערך שרק כ‪ 8%-‬מהקרקעות במדינת ישראל שייכות לגופים פרטיים‪.‬‬
 ‫מנהל מקרקעי ישראל‬

‫מינהל מקרקעי ישראל הוא הגוף שניהל את קרקעות‬

‫המדינה בישראל עד סוף פברואר ‪ ,2013‬ב‪ 1-‬במרץ‬
‫‪ 2013‬הפך המינהל לרשות מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫אחד המטרות העיקריות של הרשות ניהול מקרקעי‬
‫ישראל כמשאב לשם פיתוחה של מדינת ישראל לטובת‬
‫הציבור‪ ,‬הסביבה והדורות הבאים‪ ,‬ובכלל זה השארת‬
‫עתודות קרקע מספיקות לצרכיה ולפיתוחה של המדינה‬
‫בעתיד‪ ,‬תוך איזון ראוי בין צורכי שימור לצורכי פיתוח‪ ,‬ובין‬
‫שיווק קרקע לשמירה על עתודות קרקע לצורכי ציבור‪.‬‬
 ‫היתר בניה‬

‫היתר בנייה הוא האישור שניתן על ידי הוועדה המקומית‬

‫לתכנון ובנייה לבצע עבודת בנייה ‪,‬הריסה או שינוי‬
‫בשימושים במקרקעין ‪.‬היתר הבנייה כולל מסמך עיקרי‬
‫שבו תיאור מילולי כללי של הבקשה שאושרה ואליו‬
‫נספח תשריט בצורת רצועת ניר ארוכה מקופלת‬
‫למקטעים ברוחב אחיד של כ ‪-20‬סנטימטרים המכונה‬
‫"גרמושקה"‬
 ‫רכוש משותף‬

‫לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש‬

‫המשותף של אותו בניין ‪.‬המשמעות היא כי לכל אחד‬
‫מבעלי הדירות בבניין יש חלק ברכוש המשותף ‪,‬אך‬
‫לאף אחד מהם אין שטח ספציפי ברכוש המשותף‬
‫שהוא שלו ‪.‬חלקו של כל דייר ברכוש המשותף נקבע‬
‫בהתאם לשטח דירתו של הדייר ביחס לשטח כל שאר‬
‫הדירות בבניין ‪,‬אלא אם נקבע אחרת בתקנון המוסכם‬
‫של הבית המשותף ‪.‬בחישוב שטח הדירה לא יובאו‬
‫בחשבון מרפסות וקירות חיצוניים ‪,‬אלא אם‬
‫נקבע אחרת בתקנון‪.‬‬
 ‫מושגי יסוד‬
‫✓ "‪.‬מקרקעין" – קרקע‪ ,‬כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע‪ ,‬זולת מחוברים הניתנים להפרדה;‬
‫✓ "‪.‬מקרקעין מוסדרים" – מקרקעין שנרשמו לאחר הסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש]‪ ,‬תשכ"ט‪;1969-‬‬
‫✓ "רישום" – רישום בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק זה או התקנות על פיו;‬
‫✓ "מושע" – מונח שנשתמר מתקופת השלטון הטורקי‪ .‬נכס "מושע" הוא נכס הרשום כיחידה אחת אשר מצוי בבעלות של יותר מאדם‬
‫אחד‪.‬‬
‫✓ "מוואת" – מונח שנשתמר מתקופת השלטון הטורקי‪" .‬קרקע שאינה בחזקתו של מישהו ולא הוקצתה לציבור‪ .‬הנמצאת במרחק‬
‫כזה מכפר או עיר עד שאין שומעים ממנה קול רם של אדם הנמצא בקצה הישוב; כלומר קרקע שוממה‪ ,‬הרחוקה מיל וחצי או מהלך‬
‫חצי שעה ממקומות ישוב"‪.‬‬
‫✓ טאבו (לשכת רישום מקרקעין) – המקום לניהול רישומי נתונים על פעילות המקרקעין והזכויות על המקרקעין‪.‬‬
‫✓ טופס ‪ – 4‬ניתן על ידי הרשות המקומית ועימו בעל המקרקעין יכול להיכנס ולגור בנכס מקרקעין‪.‬‬
‫✓ מס רכישה – כל הרוכש זכויות במקרקעין חובה עליו במס רכישה למעט מקרים יוצאים מן הכלל‪.‬‬
‫✓ מס שבח – מס שמשלמים בעת המכירה והוא מחושב לפי ההפרש בין סכום התשלום הראשוני על הנכס והסכום בו הוא נמכר‪.‬‬
‫✓ נסח טאבו – הנסח מפרט את מצב הנכס מבחינה משפטית כולל מי הבעלים של הנכס‪ ,‬קיומם של עיקולים‪ ,‬צווים של בית משפט‬
‫ועוד‪.‬‬
 ‫✓ "שכירות" – זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות (לרבות שכירות משנה‪.‬‬
‫✓ "משכנתה" – מישכון של מקרקעין‪.‬‬
‫✓ "זיקת הנאה" – שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם‪.‬‬
‫✓ "בית" – מבנה של קבע‪ ,‬ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה‪.‬‬
‫✓ "דירה" – חדר או תא‪ ,‬או מערכת חדרים או תאים‪ ,‬שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים‪ ,‬לעסק או לכל צורך אחר‪.‬‬
‫✓ "בית משותף" – בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים‪.‬‬
‫✓ "אדמת מנהל – אדמה בבעלות מינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל)‪ .‬אדמות מינהל כוללות סביב ‪ 94‬אחוזים‬
‫משטח ישראל‪ .‬יתר האדמות הן פרטיות‪.‬‬
‫✓ בר רשות – זהו אדם בעל זכויות במקרקעין מלבד זכויות קניין על הנכס‪ .‬עם תום תקופת הרשות חובה על אותו אדם לפנות את‬
‫הקרקע אחרת ניתן להגיש נגדו צו פינוי‪.‬‬
‫✓ גוש וחלקה – הגוש הוא המקרקעין ובו חלקות שנועדו לבנייה וחלקות של שטחים לבנייה ציבורית‪.‬‬
 ‫דמי הסכמה – משולמים למנהל מקרקעי ישראל כאשר מעבירים את הזכויות על מקרקעין וכאשר החכירה שלה לא‬ ‫✓‬
‫מהוונת‪.‬‬
‫דמי תיווך – סכום מוסכם מראש מהעסקה המשולמים על ידי המוכר והקונה או אחד מהם למתווך‪.‬‬ ‫✓‬
‫היתר בניה – זהו היתר אותו מעניקה וועדת בניית ערים‪ .‬את ההיתר מגישים אדריכלים או מהנדסים בלבד בנוסף‬ ‫✓‬
‫חייבת להיות עליו חתימה של מהנדס שלד‪ ,‬קבלן ומפקח הבנייה‪.‬‬
‫הערת אזהרה – ניתנת בזמן בו רושמים בטאבו את אישור ביצוע עסקת מקרקעין או להימנע ממנה‪ .‬כתיבת הערת‬ ‫✓‬
‫האזהרה נועדה למנוע הוצאה לפועל של עסקה שאינה עולה בקנה אחד עם ההערה‪.‬‬
‫ועדת בנית ערים ארצית – וועדה זו אחראית על תכנון בניה ותכנון ערים‪.‬‬ ‫✓‬
‫זיכרון דברים – זהו הסכם קודם לחוזה הנחתם על ידי הנוגעים בדבר במהלך מכירה או קנייה של נכס זיכרון הדברים‬ ‫✓‬
‫קודם חוזה והוא מחייב כמו החוזה‪.‬‬
‫פרצלציה – פירושה חלוקה והיא מתבצעת במגרש בבעלות של אדם אחד ועורכים בו חלוקה חדשה לחלקות עבור‬ ‫✓‬
‫בנייה‪ .‬בחלוקה מחדש נקבעת בעלות נפרדת לכל חלקה‬
‫רשם מקרקעין – ראש לשכת רישום מקרקעין במסגרת משרד המשפטים‪ .‬מנהל רישום לגבי זכויות במקרקעין ועוד‪.‬‬ ‫✓‬
‫תמ"א –"תוכנית מתאר ארצית" הקובעת את נושאי זכויות בנייה ושימושים של המקרקעין בישראל‬ ‫✓‬
 ‫•‬

‫פנקסי שטרות ‪:‬רישומים מקרקרעין שטרם עברו הליכים של הסדר זכויות הקניין‪.‬‬

‫פנקסי זכויות ‪:‬רישומים מקרקעין שעברו הליכים של זכויות קניין‪.‬‬

‫פנקסי הבתים המשותפים ‪:‬בהם רשומים הבתים של לגביהם ניתנו צווי רישום בית משותף בהתאם תשריטים הכוללים את תיאור הבתים‬