‫سنة أولى (‪2020/2019 )GAT‬‬ ‫مقياس‪ :‬التعمير (‪ )urbanisme‬المحاضرة رقم ‪05‬‬ ‫د‪ .

‬عنون نورالدين‬

‫المحاضرة الخامسة‪:‬‬
‫التعمير المخطط (‪)l'urbanisme planifié‬‬

‫مقدمة‪:‬‬
‫تناولنا في محاضرات سابقة ان التعمير هو علم وفن انتاج وتغيير وتهيئة الشكل الفزيائي للمدن‪ ،‬كما تناول‬
‫التعمير من زاوية األسلوب المنهجي له وخلصنا إلى أن هناك تعمير تنظيمي وتعمير تطبيقي ( ‪Urbanisme‬‬
‫)‪ Réglementaire, Urbanisme Opérationnel‬ومن خالل المحاضرة الخامسة سنحاول تناول‬
‫التطرق لتعمير من خالل تناوله من زاوية الفاعلين أو المتدخلين فبه واآلليات التي تضبطه حيث سنحاول‬
‫فهم التعمير المخطط ( ‪. )Urbanisme Planifié‬‬
‫أوال مفهوم التعمير المخطط‪:‬‬
‫هناك العديد من التعاريف التي تتناول المعنى االصطالحي لكلمة التخطيط ومن بين ابسطها نجد ان التخطيط‬
‫هو وسيلة او دراسة منظمة ومتسلسلة للوصول الى الهدف او الغاية المرجوة فهو عملية متغيرة باستمرار‬
‫مع تغير الزمن والمعطيات المحيطة وقد وجود في أصله لوضع الحلول العديدة للمشاكل‪.‬‬
‫وعليه فإن االمر المخطط هو االمر المدروس بعناية‪ .‬من هنا يمكننا فهم التعمير المخطط على أنه اإلنتاج‬
‫المراقب والتهيئة المدروسة للمدن بتنفيذ الخطة المرسومة من طرف فرق العاملين والمتدخلين باآلليات‬
‫القانونية والعلمية في إطار رسمي‪.‬‬
‫وعليه فإن التعمير المخطط ينطلق من االهتمام بالطبيعة القانونية لملكية األرض المشيد عليها البناء‪ ،‬إلى‬
‫قابلية األرض للبناء ونوعية المنشأة العمرانية ثم مدى تطابق البناء مع قواعد البناء والتعمير المطبقة‬
‫ثانيا الفاعلين في التعمير‪:‬‬
‫ان فعل البناء (انتاج وتغيير الشكل الفزيائي) أمر معقد في محتواه الن هذا الفعل يقتضى تحديد اإلجراءات‬
‫واألدوات والهيئات التي تضبطه وتنظمه االمر الذي يعكس حتمية وجود اطرافا متعددة متدخلة‬
‫(‪ )Intervenants‬في فعل البناء ومسؤول عنه تتميز بعضها بمهامها المختلفة وتربطها عالقات عمل‬
‫وتعاقد هدفها المصلحة العامة‪ ،‬والشكل الموالي يلخص أهم المتدخلين في التعمير المخطط‪.‬‬
‫المتدخلين في التهيئة والتعمير‬
‫على المستوى المحلي‬
‫على المستوى‬
‫المركزي‪ :‬سلطات‬
‫االدارة المركزية‬ ‫سلطات االدارة المحلية‪:‬‬
‫الوالية والبلدية‬ ‫مدريات التعمير‬
‫دواوين وكاالت عقارية‬ ‫والمصالح المختلفة‬
‫مكاتب دراسات‬ ‫هيئات مجتمع مدني‬
‫ومؤسسات البحث‬
‫السكان‬
‫هيئات مالية وبنوك‬
 ‫سنة أولى (‪2020/2019 )GAT‬‬ ‫مقياس‪ :‬التعمير (‪ )urbanisme‬المحاضرة رقم ‪05‬‬ ‫د‪ .‬عنون نورالدين‬

‫‪1‬‬
‫‪-1‬مثال عن المتدخلون في انجاز السكن االجتماعي‪:‬‬
‫‪1-1‬صاحب المشروع ‪:Maitre de l’ouvrage‬‬
‫شخص معنوي عادة ما يكون (‪ )OPGI‬الذي يكون تحت وصاية وزارة السكن والعمران والذي يلعب‬
‫دور الرابط بين مختلف المتدخلين ومن مهامه‪:‬‬
‫‪-‬تحديد عدد السكنات المنجزة تحت صيغة البرامج المسطرة‪.‬‬
‫‪-‬الحصول على أرضية البناء‪.‬‬
‫‪-‬اختيار مكتب الدراسات بعد صفقة الدراسة‪.‬‬
‫‪-‬دفتر شروط يضمن عمال جيدا من خالل إعطاء معلومات دقيقة‪.‬‬
‫‪ 2-1‬مقاولة انجاز ‪ L’entrepreneur‬يتلخص تدخل المقول في البناء في انجاز االشغال‪.‬‬
‫‪ 3-1‬المتخصص تقني ‪Le technicien spécialisé‬‬
‫هو كل ما يقوم بدراسات تقنية او مالية او ادارية ويكون اختصاصا في مسح االراضي او مكتب دراسات‬
‫مختصا او اقتصاديا في البناء او غيرهم يطلب منهم اعداد مخططات تنفيذية ‪Plans d’exécution‬‬
‫ومدونات حسابات ‪ Notes de calcul‬والكشوف ‪Devis‬‬
‫‪ 4-1‬المراقب التقني ‪Le contrôleur technique‬‬
‫يمثل المراقب التقني الدولة ويتدخل بطلب من صاحب المشروع للتحقق من صالبة المنشآت وأمن‬
‫األشخاص‪.‬‬
‫‪ 5-1‬المصالح العمومية ‪Le service public‬‬
‫هي الطرف المتمثل في المصالح العمرانية ومصالح الكهرباء والغاز والمياه وكذا التطهير‪.‬‬
‫‪ 6-1‬المواطن او المستفيد من السكن‬

‫‪-2‬تأثير تعدد المتدخلين على قطاع التعمير‪.2‬‬

‫عدم استقرار التخطيط وعمليات ربطها المتعاقبة بعدة سلطات وزارية) وزارة التخطيط‪-‬‬
‫وزارة إلسكان ‪ -‬وزارة التجهيز(‪....‬‬
‫غياب التعاون التشاور وصعوبة التنسيق بين المتدخلين في ضبط أدوات التعمير‪.‬‬
‫االستنزاف التدريجي للوعاء العقاري الحضري‪.‬‬
‫تعدد المتدخلين يعني تعدد وجهات النظر وبالتالي تأخر القرار خصوصا في ميدان التعمير الذي‬
‫من القطاعات األساسية بالنسبة للتنمية االقتصادية واالجتماعية والثقافية ألي بلد يطمح إلى هذه‬
‫التنمية فيجب إذن أن يكون بمثابة قاطرة للتنمية‪.‬‬
‫ضعف الموارد البشرية والمالية للجماعات المحلية وطغيان الهاجس السياسي على حساب‬

‫‪ 1‬معنصر عماد‪ -‬البناء المعماري العمودي كخيار لليكن االجتماعي وانعكاساته على استهالك العقار وتسيير المدينة حالة المدينة الجديدة على‬
‫منجلي قسنطينة‪ -‬رسالة ماجستير في الهندسة المعمارية والعمران – جامعة باتنة ‪.2012-1‬ص‪80‬‬

‫‪ 2‬مدور يحي‪-‬التعمير وآليات استهالك العقار الحضري في المدينة الجزائرية حالة مدينة ورقلة‪ -‬رسالة ماجستير في الهندسة المعمارية والعمران –‬
‫جامعة باتنة ‪.2012-1‬ص‪56‬‬
 ‫سنة أولى (‪2020/2019 )GAT‬‬ ‫مقياس‪ :‬التعمير (‪ )urbanisme‬المحاضرة رقم ‪05‬‬ ‫د‪ .‬عنون نورالدين‬

‫المصلحة العامة جعل سلطات هده األخيرة تميز بضعف الممارسة‪.‬‬

‫تعدد وكثرة المتدخلين ينتج عنه كثرة المخططات مما يجعل المواطنين في حيرة من أمرهم في‬
‫اختيار الجهة التي سوف يتجهون إليها‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫ثالثا ادواته (‪)les instruments et les outils d’urbanisme‬‬
‫يقصد بها اآلليات التي تضم مختلف الوسائل واإلمكانيات المسخرة من أجل ضبط وتنظيم والتسيير‬
‫الحضري (إعداد الخطط‪ ،‬تنفيذها ومراقبة سيرورة العملية التعميرية) وسنكتفي في هذا المستوى (سنة‬
‫أولى ‪ )-GAT -‬بتصنيف أدوات التعمير المخطط في الشكل البسيط المولي‪:‬‬

‫أدوات التعمير المخطط‬

‫أدوات التخطيط المجالي‬

‫عقود التعمير‬
‫الحضري‬

‫شهادة التعمير‬ ‫رخصة التجزئة‬ ‫رخصة البناء‬ ‫رخصة الهدم‬ ‫‪PDAU‬‬

‫شهادة التقسيم‬
‫بطاقة‬ ‫شهادة قابلية‬ ‫رخصة الترميم‬ ‫‪POS‬‬
‫المعلومات‬ ‫االستغالل‬ ‫شهادة المطابقة‬

‫‪-1‬أدوات التخطيط المجالي الحضري‪:‬‬

‫( ‪LE PLAN DIRECTEUR D'AMENAGEMENT ET‬‬ ‫‪1-1‬المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير‬
‫‪ :)D'URBANISME‬هو أداة للتخطيط المجالي والتسيير الحضري ويحدد التوجيهات األساسية للتهيئة‬
‫العمرانية للبلدية او البلديات المعنية اخذا بعين االعتبار تصاميم التهيئة العمرانية ومخططات التنمية‬
‫‪4‬‬
‫ويضبط الصيغ المرجعية لمخطط شغل االراضي‬
‫‪ 2-1‬مخطط شغل األراضي (‪ )LE PLAN D'OCCUPATION DES SOLS‬يغطي جزءا من تراب بلدية‬
‫يحدد بالتفصيل في إطار توجيهات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير حقوق استخدام األرض والبناء‪.5‬‬
‫‪-2‬عقود التعمير (‪ :)Actes d’urbanisme‬من اجل تأطير النشاط العمراني فرض المشرع مجموعة‬
‫من الرخص والشهادات التي تضمنها قانون التهيئة والتعمير ‪ .29/90‬وبموجب المرسوم ‪ 19/15‬اصبح‬
‫يطلق على هذه الرخص والشهادات تسمية ‪-‬عقود التعمير‪ -‬وهي‪:‬‬
‫‪ 1-2‬شهادة التعمير وبطاقية المعلومات (‪Le certificat -certificat urbanisme‬‬
‫‪ :)d'information‬شهادة التعمير اول رخصة إدارية مسبقة تهدف الى تعريف الحق في البناء وكذا جميع‬
‫‪ 3‬قاسي نجاة‪ -‬عقود التعمير قراءة في احكام المرسوم التنفيذي ‪ 19-15‬المحدد لكيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها‪ -‬مجلة القانون المجتمع‬
‫والسلطة‪ -‬العدد ‪- 06‬ص‪ –185-173‬جامعة وهران ‪.2017 -2‬‬
‫‪ 4‬القانون ‪ 29/90‬المادة ‪16‬‬
‫‪ 5‬القانون ‪ 29/90‬المادة ‪31‬‬
 ‫سنة أولى (‪2020/2019 )GAT‬‬ ‫مقياس‪ :‬التعمير (‪ )urbanisme‬المحاضرة رقم ‪05‬‬ ‫د‪ .‬عنون نورالدين‬

‫اشكال االرتفاقات التي تخضع لها األرض المعنية‪ .‬أما بطاقة المعلومات تستعمل على سبيل اإلشارة لقابلية‬
‫األرض للتعمير وتصنيفها غير انها ال تحل محل شهادة التعمير‪.‬‬
‫‪ 2-2‬رخصة التجزئة (‪ )Permis de Lotir‬هي قرار اداري بمنح الرخصة لتقسيم ملكية عقارية واحدة‬
‫او عدة ملكيات مهما كان موقعها إلى قطعتين او عدة قطع على ان يكون الغرض من هذه التجزئة هو تشيد‬
‫بناية جديدة‪ ،‬وان تكون موافقة لمخطط (‪ )POS‬المصادق عليه او وثيقة التعمير التي تحل محله (القواعد‬
‫العمرانية المعمول بها)‪.‬‬
‫‪ 3-2‬شهادة قابلية االستغالل (‪ :)certificat d'exploitation‬بعد االنتهاء من االشغال والتهيئة على‬
‫صاحب طالب رخصة التجزئة ان يطلب شهادة قابلية االستغالل التي هي بمثابة رقابة بعدية تثبت مطابقة‬
‫هذه االشغال ( إتمام جميع الشبكات والتجهيزات ويجب ان تكون التجزئة موصولة بها) كما ان هذه‬
‫الشهادة شرط لبيع حصص األراضي المجزئة او ايجارها‪.‬‬
‫‪ 4-2‬شهادة التقسيم (‪ )Certificat de Morcellement‬تخول لصاحبها إمكانية تقسيم ملكية عقارية‬
‫مبنية الى قسمين او عدة اقسام وهي تختلف عن رخصة التجزئة في ان هذه األخيرة تخص الملكية غير‬
‫المبنية وينتج عنها حقوق البناء اما شهادة التقسيم تخص الملكية المبنية وال تغير ال من حقوق البناء وال من‬
‫االرتفاقات المرتبطة بها‪.‬‬
‫‪ 5-2‬رخصة البناء (‪ :)Permis de Construire‬تعتبر أداة رقابة قبلية على عملية البناء فهي رخصة‬
‫تمنح لصاحبها الحق في إقامة بناء جديد بغض النظر عن الغرض المخصص له او تعديل بناء قائم وتمنح‬
‫بعد التحقق من مطابقة البناء المزمع بناءه بقواعد التعمير‪.‬‬
‫‪ 6-2‬شهادة المطابقة (‪ : )Certificat de Conformité‬تعتبر أداة رقابة بعدية حيث بمجرد‬
‫االنتهاء من أشغال البناء والتهيئة يجب على المستفيد من رخصة البناء التصريح بذلك لتتم عملية مطابقة‬
‫االشغال حيث يمنع شغل او استغالل أية بناية قبل الحصول على شهادة مطابقة ذلك ألنها تقوم مقام رخصة‬
‫السكن() او كترخيص الستقبال الجمهور‬
‫‪ 7-2‬رخصة الهدم (‪ :)Permis de Démolir‬ال تسري على كل التراب الوطني‪ 6‬حيث‬
‫ينحصر مجال تطبيقها على اعمال الهدم الكلية او الجزئية الواقعة في األقاليم واألماكن‬
‫المتواجدة في مناطق مصنفة نظرا لتمتعها بقيمة طبيعية او تاريخية او ثقافية او نظرا لموقعها‬
‫الجغرافي والجيولوجي مثل المياه المعدنية واالستحمامية ‪.‬‬

‫القانون‪ 29/90‬المادة ‪60‬‬ ‫‪6‬‬

 ‫سنة أولى (‪2020/2019 )GAT‬‬ ‫مقياس‪ :‬التعمير (‪ )urbanisme‬المحاضرة رقم ‪05‬‬ ‫د‪ .‬عنون نورالدين‬

‫رابعا اشكاله‪:‬‬
‫التحصيصات السكن الفردي(‪)Des lotissements d’habitat individuel‬‬
‫تعتبر التحصيصات وسيلة إلنجاز السكن الحضري الفردي والمدمج ضمن مخططات التوجيه والتهيئة‬
‫العمرانية‪ ،‬فالتحصيص هو "كل تقسيم لقطعتين أو عدة قطع من ملكية عقارية واحدة أو عدة ملك مهما‬
‫كان موقعها‪ ،‬من شأنها أن تستعمل في عملية تشييد بناية‪.7‬‬

‫المصدر( =‪https://socioarchi.files.wordpress.com/2013/12/1527932_10202662354741198_1602097772_n.jpg?w‬‬
‫‪2020)830‬‬

‫المجمعات السكنية الكبرى (‪)les grands ensembles résidentielle‬‬

‫هي تطوير حضري يضم العديد من المباني المعزولة التي يمكن أن تكون على شكل اشرطة وأبراج‬
‫(‪ ،)forme de barres et de tours‬مبنية وفقا لمخطط تصميم كتلة واحد‪ .‬يستخدم للنشاط السكني‪ ،‬قد‬
‫يشمل عدة مئات أو اآلالف من المساكن‪ .‬في الجزائر تسمى عادة بالمناطق السكنية الحضرية الجديدة‬
‫(‪.)ZHUN‬‬

‫المصدر(‪2020)https://orient-news.net/news_images/15_8/0144051675690065.jpg‬‬

‫‪7‬ا لصادق مزهود ‪ -‬أزمة السكن في ضوء المجال الحضري )دراسة تطبيقية على مدينة قسنطينة ‪ -‬دار النور للنشر‪ ،‬الجزائر‪-1995-.‬ص ‪160‬‬
 ‫سنة أولى (‪2020/2019 )GAT‬‬ ‫مقياس‪ :‬التعمير (‪ )urbanisme‬المحاضرة رقم ‪05‬‬ ‫د‪ .‬عنون نورالدين‬

‫مناطق النشاطات والصناعات (‪)Z.I / Z.A.D‬‬

‫مساحات محددة بأدوات التهيئة والتعمير مخصصة الستقبال نشاطات ذات طابع انتاجي أو نشاطات‬
‫متعددة الخدمات‪،‬‬
‫في هيئة مجموعة من التحصيصات العقارية المعدة لبناء على كل منها مصنع معين‪ ،‬وذلك بما يوافق‬
‫أنواع الصناعات المراد إنشاءها وخصائصها والمناطق الصناعية تكون مزودة بالخدمات والمرافق‬
‫الالزمة‪.‬‬

‫المصدر(‪2020)https://thumbs.dreamstime.com/z/zones-industrielles-de-tempe-25564305.jpg‬‬

‫األقطاب العمرانية ‪/‬الحضرية (‪)Les Pôles Urbaine‬‬

‫شكل من اشكال التوسعات العمرانية المخطط على مساحة عقارية معتبرة لبناء مجموعة‬
‫احياء سكنية تكون متنوعة مورفولوجيا ومستقلة وظيفيا على النسيج القائم وأحسن مثال‬
‫على ذلك القطب العمراني حملة في مدينة باتنة‪.‬‬

‫المصدر (‪2020)google earth‬‬

 ‫سنة أولى (‪2020/2019 )GAT‬‬ ‫مقياس‪ :‬التعمير (‪ )urbanisme‬المحاضرة رقم ‪05‬‬ ‫د‪ .‬عنون نورالدين‬

‫المدن الجديدة(‪)les villes nouvelles‬‬

‫تجمع حضري مبرمج بكامله في موقع خل او انطالقا من خلية او خاليا السكنات الموجودة‪ ،‬وتشكل‬
‫المدن الجديدة مركز توازن اجتماعي واقتصادي وبشري بما يوفره من مكانيات التشغيل واإلسكان‬
‫والتجهيز‬

‫المصدر(‪2020)https://www.algerie-focus.com/wp-content/uploads/2013/08/Hassi-Messaoud-ville.jpg‬‬

‫الخالصة‪:‬‬
‫التعمير المخطط هو التعمير الذي يتم في ظل هيئات إدارية وتقنية رسمية وفقا للتشريعات‬
‫القانونية المعتمدة وباالعتماد على عقود واألدوات التهيئة والتعمير المتنوعة‪.‬‬