เจาะประเด็น เก็ง ช้อ 1 ทรัพย์-ที่ดิน สมัยที่74 dl

๑
สก ัดหล ัก เจาะประเด็น เก็ง ท่องพร้อมสอบ ภาค ๑ สม ัยที่ ๗๔

ข้อ ๑ ทร ัพย์ - ทีด
่ น
ิ (ชุดที่ ๑)
อ.พฤฒิพร เนติโพธิ์
กลุม
่ มาตราทีน
่ า
่ สนใจ
มาตรา ๑๒๙๙ (ออกสอบเนติ ข ้อ ๑ สมัยที่ ๖๐, ๖๔, ๖๕ วรรคสอง, ๖๖
วรรคสอง, ๗๐, ๗๓) ภายในบั ง คั บ แห่ง บทบั ญ ญั ต ใิ นประมวลกฎหมายนี้ ห รือ
กฎหมายอืน ่ ท่านว่าการได้มาโดยนิตก ั
ิ รรมซงึ่ อสงหาริ มทร ัพย์หรือทร ัพยสท ิ ธิ
อ ันเกีย ั
่ วก ับอสงหาริ มทร ัพย์นัน
้ ไม่บริบูรณ์ เว ้นแต่นต
ิ ก
ิ รรมจะได ้ทําเป็ นหนั งสอื
และได ้จดทะเบียนการได ้มากับพนักงานเจ ้าหน ้าที่
ถ า้ มี ผู ้ ไ ด้ ม า ซ ึ่ ง อ ส ัง ห า ริ ม ท ร ัพ ย์ ห รื อ ท ร ัพ ย ส ิ ท ธิ อ ัน เ กี่ ย ว ก ับ
ั
อสงหาริ มทร ัพย์โดยทางอืน ่ นอกจากนิตก ิ รรม สท ิ ธิของผู ้ได ้มานัน้ ถ้าย ังมิได้
จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลีย ่ นแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสท ิ ธิอัน
ยังมิได ้จดทะเบียนนั น ้ มิให ้ยกขึน ้ เป็ นข ้อต่อสูบุ้ คคลภายนอกผู ้ได ้สท ิ ธิมาโดยเสย ี
ค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได ้จดทะเบียนสท ิ ธิโดยสุจริตแล ้ว (ออกสอบเนติ
ข ้อ ๑ สมัยที่ ๖๕, ๖๖)
มาตรา ๑๓๙๓ ถ ้ามิไ ด ้กํ า หนดไว ้เป็ นอย่า งอืน
่ ในนิต ก
ิ รรมอั น ก่อให ้เกิด
ภาระจํายอมไซร ้ ท่านว่าภาระจํายอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ซงึ่ ได ้จําหน่าย หรือ
ตกไปในบังคับแห่งสท ิ ธิอน
ื่
ิ ธิอ ื่น
ท่ า นว่ า จะจํ า หน่ า ย หรื อ ทํ า ให ้ภาระจํ า ยอมตกไปในบั ง คั บ แห่ ง ส ท
ต่างหากจากสามยทรัพย์ไม่ได ้
มาตรา ๑๓๙๗ (ออกสอบเนติฯ ข ้อ ๑ สมัยที่ ๗๓) ถ ้าภารยทร ัพย์หรือ
ิ้ ไป
สามยทร ัพย์สลายไปทัง้ หมด ท่านว่าภาระจํายอมสน
มาตรา ๑๓๙๙ (ออกสอบเนติฯ ข ้อ ๑ สมัยที่ ๗๓) ภาระจํายอมนั น
้ ถ ้า
้ บ
มิได้ใชส ิ ปี ท่านว่าย่อมสน
ิ้ ไป
ลอว์ ส ยาม ดอทคอม

เตรียมสอบ 3 สนาม เนติบณั ฑิต อัยการ ผู ้พพิ ากษา
แบ่งปั นข ้อมูล สําหรับเตรียมสอบ ทบทวนการศึกษา เฉพาะบุคคล เท่านัน้ ไม่ได ้ขาย - ห ้ามจําหน่าย จ่ายแจก เพือ
่ ประโยชน์ทางธุรกิจ การค ้า หรือแสวงหากําไร
ข ้อมูลต่าง ๆ สกัดหลัก สรุป จากคําพิพากษาศาลฎีกา, คําบรรยายเนติฯ, อืน
่ ๆ และ/หรือ จากสมาชิกเว็บไซต์ ทีร่ ว่ มแลกเปลีย ่ น แบ่งปั นระหว่างกัน ภายในกลุม
่ เท่านัน
้ .
๒

่ น
เจาะประเด็น เน้นออกสอบ
ประเด็นที่ ๑
กรณีทน ี่ ต
ิ ก ่ ําให้ได้มาซงึ่ ทร ัพยสท
ิ รรมทีท ิ ธินนไม่
ั้ ได้จดทะเบียน มีผล
ทําให้ไม่บริบร
ู ณ์ในฐานะเป็นทร ัพยสท ิ ธิ แต่สมบูรณ์ในฐานะบุคคลสท ิ ธิ
มีประเด็นทีจ ่ ะต้องพิจารณาว่าคูก ั
่ รณีในสญญาจะอาศ ั คคลสท
ยบุ ิ ธินน ้ั
ฟ้ องเรีย กร้อ งให้คู่ ก รณี อ ีก ฝ่ ายดํ า เนิน การจดทะเบีย นการได้ ม าซ ึ่ ง
ทร ัพยสท ั
ิ ธิในอสงหาริ มทร ัพย์ได้หรือไม่
คําตอบ มีคําพิพากษาฎีกาวินจ
ิ ฉัยไว ้ดังนี้
คําพิพากษาฎีกาที่ ๗๔๙/๒๕๓๖ จํ าเลยโดย ม. เจ ้าอาวาส ทําหนั งสอ ื

สัญญาตกลงยอมให ้โจทก์ปลูกสร ้างบ ้านและห ้องแถวในทีด ่ นิ ของจําเลยอยูอ่ าศัย
ตลอดชวี ต ิ ของโจทก์และลูกหลานเหลนลือ ้ และตกลงจะไปจดทะเบียนสท ิ ธิเหนือ
พื้นดิน ให ้โจทก์ตามกฎหมายแต่ไม่ได ้มีการจดทะเบียนสท ิ ธิดังกล่าว ข้อตกลง
ด ังกล่าวเป็นการได้มาโดยนิตก ิ รรมซง ึ่ สท ิ ธิเหนือพืน
้ ดินอ ันเป็นทร ัพยสท ิ ธิ
เกีย ั อส งั หาริมทร พ
่ วก บ ั ย์ เมื่อ ไม่ทํ า เป็ นหนั ง ส อ ื และจดทะเบีย นการได ้มากับ
พนั กงานเจ ้าหน ้าทีจ
่ งึ ไม่บริบรู ณ์ โจทก์จะฟ้ องบังคับให ้จํ าเลยไปจดทะเบียนสท ิ ธิ
เหนือพืน้ ดินให ้โจทก์เพือ ่ เป็ นทรัพยสท ิ ธิทบ ่ี ริบูรณ์ ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึง่
หาได้ไม่
คําพิพากษาฎีกาที่ ๖๐๕๔/๒๕๕๗ การได ้มาซงึ่ สท ิ ธิเหนือพื้นดินของ

จํ า เลย มิไ ด ้ทํ า เป็ นหนั ง ส ือ และจดทะเบีย นต่อ พนั ก งานเจ ้าหน า้ ที่ซ งึ่ ทํ า ให ้ไม่
บริบู ร ณ์ โดยไม่ ป รากฏว่ า มีข ้อตกลงกั น เป็ นพิเ ศษหรือ มีสั ญ ญาต่ า งตอบแทน
ระหว่างผู ้ตายกับจําเลยว่าจะไปจดทะเบียนสท ิ ธิเหนือพืน ้ ดิน จําเลยไม่อาจขอให้
บ ังค ับโจทก์ไปจดทะเบียนสท ิ ธิเหนือพืน้ ดินเพือ ่ ให้เป็นทร ัพยสท ิ ธิทสี่ มบูรณ์
ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึง ่ สทิ ธิเ หนือ พืน้ ดิน บนทีด ่ น
ิ ของจํ า เลยคง

้ .
๓

่ น
ผูก พ น
ั และบ งั ค ับโจทก์ไ ด้ใ นฐานะบุคคลส ท ิ ธิ คํ า พิพ ากษาศาลชัน
้ ต ้น ที่ใ ห ้
โจทก์จดทะเบียนสท ิ ธิเหนือพืน
้ ดินให ้แก่จําเลยจึงไม่ชอบ
ประเด็นที่ ๑
ิ ธิมล
แต่ถา้ บุคคลสท ั
ี ักษณะเป็นสญญาเพื อ
่ ประโยชน์บุคคลภายนอก
ด้วย เมือ
่ บุคคลภายนอกแสดงเจตนาถือเอาประโยชน์จากข้อตกลงนนแล้ ั้ ว
บุ ค คลภายนอก ย่อ มบ งั ค บ ั ตามข้อ ตกลงน น
ั้ ได้ รวมท งั้ ฟ้ องบ งั ค บ
ั ให้จ ด
ทะเบียนด้วย
คําพิพากษาฎีกาที่ ๕๔๔๑/๒๕๖๑ จําเลยทัง้ สามเป็ นเจ ้าของกรรมสท ิ ธิ์
รวมในที่ด น ิ พิพ าทโฉนดทีด ่ นิ เลขที่ ๑๖๙๖๒ ทํ า บั น ทึกข ้อตกลงให ้ทีด ่ น
ิ พิพาท
โฉนดทีด ิ เลขที่ ๑๖๙๖๒ เป็นทางภาระจํายอมให ้แก่ทด
่ น ี่ น
ิ โฉนดเลขที่ ๙๘๗๘
เป็ นทางเข า้ ออกไปสู่ ท างสาธารณะได ้ หรื อ ใช เป็ ้ นถนนสั ญ จรไปมาร่ ว มกั น
ตลอดจนยั ง มีส ท ิ ธิใ ช เพื
้ ่อ การติด ตั ง้ เสาและการเดิน สายไฟฟ้ า โทรศั พ ท์ ท่ อ
นํ้ าประปา ท่อระบายนํ้ า เพือ ่ พาดผ่านหรือฝั งในทีด ่ นิ ภาระจํ ายอมดังกล่าวอันเป็ น
ขอ ้ ต ก ล ง ก่ อ ตั ้ ง ภ า ร ะจํ า ย อ ม ที่ ม ี ล ก
ั ษณ ะเ ป็ นส ญ ั ญ า เพื่ อ ประโ ยชน์แ ก่
บุ ค คลภายนอก โจทก์ท ี่ ๑ รั บ โอนที่ ด ิน โฉนดเลขที่ ๙๘๗๘ อั น เป็ นที่ ด ิน
สามยทรั พ ย์ ส่ว นโจทก์ท ี่ ๒ รั บ โอนที่ด ิน ซ งึ่ แบ่ง แยกมาจากที่ด น ิ โฉนดเลขที่
๙๘๗๘ ภาระจํายอมทีก ่ อ ้ ตามบันทึกข ้อตกลงย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ ซงึ่
่ ตัง้ ขึน
ได ้โอนมาเป็ นของโจทก์ทงั ้ สองด ้วย (มาตรา ๑๓๙๓)
ก่อนฟ้ องโจทก์ทงั ้ สองเคยบอกกล่าวให ้จําเลยที่ ๑ และจําเลยที่ ๓ รือ ้ ประตู

เหล็กทึบ ขุดดินทีถ ่ มทางภาระจํายอม รือ ้ รัว้ ไม ้ทีป
่ ิ ดกัน้ ทัง้ หมด และเปิ ดทางระบาย
นํ้ า อันเป็ นการแสดงเจตนาถือเอาประโยชน์จากข ้อตกลงก่อตัง้ ภาระจํ ายอมตาม
บั น ทึก ข ้อตกลงดังกล่าวแล ้ว สท ิ ธิของโจทก์ทงสองซ ้ั ึ่ เป็นบุคคลภายนอก
ง
ผูร้ ับประโยชน์ยอ ่ มเกิดมีขน ้ึ น ับแต่นนั้ อันเป็ นเหตุให ้จําเลยที่ ๑ และจําเลยที่ ๓
เจ ้าของกรรมสท ิ ธิร์ วมทีด
่ น
ิ พิพาทโฉนดเลขที่ ๑๖๙๖๒ ต ้องยอมรับกรรมบางอย่าง

้ .
๔

่ น
ตามบันทึกเพือ
่ ประโยชน์แก่ทด
ี่ น
ิ ของโจทก์ทัง้ สอง ทีด
่ น
ิ พิพาทจึงตกเป็ นภาระจํา
ยอมตามบันทึกข ้อตกลง
ข ้อตกลงก่อตัง้ ภาระจํ ายอมตามบันทึกข ้อตกลงเป็ นการก่อตัง้ ภาระจํ ายอม

โดยนิตก ิ รรมแม ้ไม่ได ้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ ้าหน ้าที่ ก็เป็ นเพียงทําให ้การได ้มา
ซงึ่ ภาระจํ า ยอมนั ้น ไม่บ ริบูร ณ์ ต าม ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง ไม่ทํ า ให้
ข้อตกลงด ังกล่าวเป็นโมฆะหรือเสย ี เปล่าแต่อย่างใด ย ังคงบ ังค ับก ันได้เป็น
บุ ค คลส ท ิ ธิใ นระหว่า งจํ า เลยที่ ๑ และจํ า เลยที่ ๓ เจ ้าของกรรมส ท ิ ธิร์ วมที่ด น
ิ
พิพาทโฉนดเลขที่ ๑๖๙๖๒ ซงึ่ ต ้องผูกพันชําระหนี้ตามสัญญาเพือ ่ ประโยชน์แก่
บุคคลภายนอกกับโจทก์ทัง้ สอง ซงึ่ เป็ นบุคคลภายนอกผู ้รับประโยชน์ โจทก์ทัง้
สองย่อมบังคับให ้จํ าเลยที่ ๑ และ จํ าเลยที่ ๓ เจ ้าของกรรมสท ิ ธิร์ วมทีด
่ น ิ พิพาท
โฉนดเลขที่ ๑๖๙๖๒ จดทะเบียนภาระจํายอมได ้
คํ า พิพ ากษาฎีก าที่ ๕๗๙๑/๒๕๖๑*** การแสดงเจตนาเพือ ่ ถือ

ประโยชน์ของบุคคลภายนอกตามมาตรา ๓๗๔ นนเป ั้ ็ นนิตก
ิ รรมทีไ่ ม่มแี บบ
อาจเป็ นการแสดงเจตนาโดยชั ด แจ ง้ หรื อ โดยปริย าย และหาจํ า ต อ ้ งระบุ ตั ว
บุคคลภายนอกผู ้รับประโยชน์วา่ เป็ นตัวบุคคลใดโดยเฉพาะเจาะจง
เมื่อ โจทก์ได ้รั บโอนทีด ่ น
ิ ตามพินัย กรรมและเข ้าใช ทางพิ้ พาทอันเป็ นการ
แสดงเจตนาถือ เอาประโยชน์จ ากข ้อตกลงดั งกล่า วแล ้ว ส ท ิ ธิข องโจทก์ซงึ่ เป็ น
บุคคลภายนอก ผู ้รับประโยชน์ย่อมเกิดมีขน ้ อันเป็ นเหตุให ้จําเลยซงึ่ เป็ น
ึ้ นั บแต่นัน
เจ ้าของทีด ่ น ิ พิพาทต ้องยอมรับกรรมบางอย่างเพื่อประโยชน์แก่ทด ี่ นิ ของโจทก์
ทีด ิ พิพาทจึงตกเป็ นภาระจํายอม ข ้อตกลงดังกล่าวเป็ นการก่อตัง้ ภาระจํายอม แม้
่ น
ไม่ได้จดทะเบียนต่อพน ักงานเจ้าหน้าที่ ก็ เป็นเพียงทําให้การได้มาซงึ่ ภาระ
จํายอมนนไม่ ้ั บริบูรณ์ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึง่ แต่ไม่ได ้ทําให ้ข ้อตกลง
ดังกล่าวเป็ นโมฆะหรือเสย ี เปล่าแต่อย่างใด ยังคงบังคับกันได ้เป็ นบุคคลสท ิ ธิใน
ระหว่างจํ าเลยซงึ่ ต ้องผูกพันชําระหนี้ตามสัญญาเพือ ่ ประโยชน์แก่บค ุ คลภายนอก
กั บ โจทก์ซ งึ่ เป็ นบุ ค คลภายนอกผู ้รั บ ประโยชน์ โจทก์ย่ อ มบั ง คั บ ให ้จํ า เลยจด
ทะเบียนภาระจํ ายอมได ้ กรณีหาใช่เป็ นการได ้ภาระจํ ายอมโดยอายุความอันเป็ น

้ .
๕

่ น
ิ ธิเ กี่ย วกั บ อสั ง หาริม ทรั พ ย์โ ดยทางอื่น นอกจากนิต ก

การได ้ ทรั พ ยส ท ิ รรมตาม
มาตรา ๑๔๐๑ แม ้โจทก์ใชที ้ ด
่ น
ิ พิพาทไม่ถงึ สบ ิ ปี นั บแต่วันทีไ่ ด ้รับโอนกรรมสทิ ธิ์
โจทก์ก็ฟ้องขอให ้บังคับ จําเลยจดทะเบียนภาระจํายอมได ้
สรุป ตามคําพิพากษาดังกล่าวเป็ นการวางหลักทั่วไป แต่มข

ี ้อยกเว ้น ดังนี้
๑. มีขอ
้ ตกลงก ันให้ไปจดทะเบียนแต่ย ังไม่ได้ไปจดทะเบียน
กรณี ม ก ี ารตกลงก นั ให้ไ ปจดทะเบีย นการได้ม า แต่ย งั ไม่ไ ด้ไ ปจด
ทะเบียน ซงึ่ อาจมีสาเหตุมาจากมีขอ ้ ข ัดข้องหรืออีกฝ่ายหนึง่ บิดพลิว้
คํ า พิ พ า ก ษ า ฎี ก า ที่ ๑ ๘ ๕ / ๒ ๕ ๓ ๖ โ จ ท ก์ แ ล ะ จํ า เ ล ย ทํ า สั ญ ญ า
ประนีประนอมยอมความกัน มีข ้อตกลงคือจําเลยซงึ่ เป็ นเจ ้าของทีด ่ น
ิ ยอมให ้โจทก์
แ ล ะ บ ริ ว า ร เ ดิ น ผ่ า น ที่ ดิ น ข อ ง จํ า เ ล ย ท า ง ทิ ศ ต ะ วั น ต ก อ อ ก ไ ป สู่ ถ น น
สาธารณประโยชน์ โดยยอมให ้โจทก์ ถมทีด ่ นิ เป็ นถนนและฝั งท่อระบายนํ้ าตลอด
แนวจนถึงทางสาธารณประโยชน์เป็ นระยะทางยาวประมาณ ๓ เสน้ โดยโจทก์เป็ น
ี ค่าใชจ่้ ายเอง และจําเลยตกลงจะจดทะเบียนให ้ถนนดังกล่าวเป็ นทางภาระจํา
ผู ้เสย
ยอมแก่โจทก์โดยจํ าเลยเป็ นผู ้ชําระค่าธรรมเนียม เมือ ่ มีข ้อตกลงชัดแจ ้งอย่างนี้
สัญญาประนีประนอมยอมความ จึงมีผลผูกพันจํ าเลย ส่วนทีจ ่ ํ าเลยอ ้างว่าการได ้
ทางภาระจํ ายอมโดยนิตก ิ รรมไม่ได ้จดทะเบียนอพนั กงานเจ ้าหน ้าทีจ ่ งึ ไม่บริบรู ณ์
ตามมาตรา ๑๒๙๙ โจทก์ไม่สามารถนํ านิตก ิ รรมดังกล่าวมาฟ้ องบังคับให ้ไปจด
ทะเบีย นภาระจํ า ยอมนั ้น ได ้ เห็ น ว่า สัญ ญาประนี ป ระนอมยอมความเป็ นสัญ ญา
ก่อตัง้ ภาระจํ ายอมในทางพิพาท โดยมีข ้อตกลงว่า จํ าเลยจะจดทะเบียนภาระจํ า
ยอมให ้โจทก์ใชเป็ ้ นทางออกสู่ถนนสาธารณประโยชน์ เมือ ่ จํ าเลยไม่ปฏิบัตต ิ าม
สั ญ ญาดั ง กล่ า ว โจทก์ย่ อ มมีส ิท ธิฟ้ องบั ง คั บ จํ า เลยซ งึ่ เป็ นคู่ สั ญ ญาให ้ไปจด
ทะเบียนทางพิพาทเป็ นทางภาระจํายอมได ้

้ .
๖

่ น
คําพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๖๐ - ๑๐๖๑/๒๕๔๐ การทีจ ่ ํ าเลยได ้ละเลยเสย ี

ไม่ชําระหนี้ของตนในอันทีจ ่ ะจดทะเบียนภาระจํายอมให ้โจทก์ทัง้ สามตามสัญญา
ประนี ป ระนอมยอมความที่ไ ด ้ทํ า ไว ้ โจทก์ทั ง้ สามย่ อ มมีส ท ิ ธิฟ้ องขอให ้บั ง คั บ
จําเลยไปจดทะเบียนภาระจํายอมตามสญ ั ญาประนีประนอมยอมความนัน ้ ได ้ แต่เมือ
่
ปรากฏว่าภายหลังโจทก์ทัง้ สามฟ้ องจําเลยแล ้ว จําเลยได ้จดทะเบียนโอนทีด ิ ซงึ่
่ น
เป็ นถนนพิพาทคดีนี้ให ้แก่ ก. จํ าเลยจึงมิใชเ่ จ ้าของกรรมสท ิ ธิท์ ดี่ น
ิ แปลงดังกล่าว
อีกต่อไป และไม่อยู่ในฐานะจะไปจดทะเบียนภาระจํ ายอมให ้โจทก์ทัง้ สามเพราะ
่ งทีจ
สภาพแห่งหนี้ไม่เปิ ดชอ ่ ะบังคับให ้จําเลยทําเชน่ นัน
้ ได ้ตามมาตรา ๒๑๓
คําพิพากษาฎีกาที่ ๖๒๐๘/๒๕๔๕ จํ าเลยทํ าสัญญาจะซอ ื้ จะขายทีด ่ น

ิ
กั บ โจทก์ โดยมีข ้อตกลงกั น ในวั น กํ า หนดโอนที่ด ิน ที่จ ะซ ื้อ จะขายดั ง กล่า วว่า
จํ าเลยยินยอมทีจ ่ ะจดทะเบียนภาระจํ ายอมเพือ ่ ให ้โจทก์มส ิ ธิในการใชถนนเข
ี ท ้ ้า
ออกจากที่ด น ิ ของโจทก์ใ นที่ด น ิ ที่เ ป็ นถนนทุ ก แปลงที่จํ า เลยมีก รรมส ท ิ ธิ์ เป็ น
สั ญ ญาอย่ า งหนึ่ง ซ งึ่ ก่ อ ให ้เกิด บุ ค คลส ิท ธิข ึ้น ในอั น ที่จ ะเรีย กร ้องบั ง คั บ กั น ได ้
ระหว่างโจทก์กับจํ าเลย แม ้โดยสัญญานี้โจทก์จะไม่ได ้ มาซงึ่ ทรัพยสท ิ ธิในทาง
ภาระจํ ายอมโดยบริบูรณ์ เพราะไม่ได ้จดทะเบียนการได ้มากับพนั กงานเจ ้าหน ้าที่
ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึง่ แต่บทมาตรานี้ก็หาได ้บัญญัตใิ ห ้เป็ นผลไปถึงว่านิต ิ
กรรมหรือ สั ญ ญานั ้น เป็ นโมฆะเส ีย เปล่า ไปไม่ ส ญ ั ญาด งั กล่า วจึง ย งั คงมีผ ล
ก่อ ให้เ กิด บุค คลส ท ิ ธิใ นอ น ั ทีจ
่ ะเรีย กร้อ งบ งั ค ับก น ั ได้ใ นระหว่า งคู่ส ญ ั ญา
และเมือ ่ ทีด ิ ของจํ าเลยต ้องตกอยู่ในภาระจํ ายอมดังกล่าวซงึ่ จะสน
่ น ิ้ ไปก็ด ้วยเหตุ
ตามมาตรา ๑๓๙๗ หรือ มาตรา ๑๓๙๙ เมือ ่ ภาระจํ ายอมยังไม่สน ิ้ ไป โจทก์จงึ มี
สท ิ ธิขอให ้บังคับจําเลยจดทะเบียนภาระจํายอมตามข ้อตกลงท ้ายสัญญาจะซอ ื้ จะ
ขายดังกล่าวได ้
คําพิพากษาฎีกาที่ ๗๑๔๓/๒๕๔๖ การทีจ ่ ําเลยฟ้ องขับไล่โจทก์และได ้

มีการทําสัญญาประนีประนอมยอมความกันโดยศาลชน ั ้ ต ้นพิพากษาตามยอม คํา
พิพากษา ดังกล่าวย่อมผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธพ ี จ
ิ ารณาความแพ่ง
มาตรา ๑๔๕ วรรคหนึง่ ดังนี้ เมือ ิ ามสัญญาประนีประนอมยอมความ
่ โจทก์ปฏิบัตต

้ .
๗

่ น
โดยชําระเงิน ค่าเชา่ ซอ ื้ ให ้แก่จําเลยร่วมครบถ ้วนแล ้ว ทีด ่ น

ิ พิพาทย่อมตกเป็ นของ
โจทก์และเป็ นการได ้มาโดยนิตก ิ รรมตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึง่ แม ้จะยังมิได ้มี
การจดทะเบียนก็ไม่มผ ี ลให ้นิตก ิ รรมตกเป็ นโมฆะหรือไม่สมบูรณ์ เพียงแต่ทําให ้ไม่
บริบูรณ์ถงึ ขัน้ เป็ นทรัพยสท ิ ธิ แต่ระหว่างคู่กรณีย่อมมีผลผูกพันต่อกันในฐานะเป็ น
บุคคลสท ิ ธิ ทําให ้โจทก์มส ี ทิ ธิเข ้ายึดถือครอบครองใชยั้ นจําเลยร่วมได ้ และมีสท ิ ธิ
เรียกร ้องให ้จําเลยร่วมจดทะเบียนโอนกรรมสท ิ ธิใ์ ห ้แก่โจทก์ได ้ด ้วย
๒. ข้อตกลงมีล ักษณะเป็นสญญาต่ ั างตอบแทน คูส ่ ัญญาฟ้ องร ้องบังคับ

ิ ธิท
ให ้อีกฝ่ ายหนึง่ ไปจดทะเบียนให ้เป็ นการได ้กรรมสท ์ บ
ี่ ริบรู ณ์หรือเป็ นการก่อตัง้
ทรัพยสท ิ ธิทบ
ี่ ริบรู ณ์ได ้
คําพิพากษาฎีกาที่ ๒๓๘๐/๒๕๔๒ โจทก์จําเลยตกลงด ้วยวาจาให ้โจทก์

ิ ธิเ ก็ บ กิน ในที่ด ิน และส งิ่ ปลู ก สร ้างตลอดช ีว ิต ของโจทก์เ พื่อ เป็ นการตอบ
มีส ท
แทนทีโ่ จทก์ยกทีด ่ นิ และสงิ่ ปลูกสร ้างให ้แก่จําเลยซงึ่ เป็ นบุตรของโจทก์ จําเลยจะ
มีผลประโยชน์จากสงิ่ ปลูกสร ้างโดยได ้เงินกินเปล่าจากผู ้เชา่ สว่ นโจทก์มรี ายได ้
เฉพาะการเก็บค่าเชา่ เท่านั น ้ ศาลฎีกาวินจ ิ ฉย
ั ว่า ข ้อตกลงดังกล่าวเป็ นข ้อตกลง
พิเศษอย่างสัญญาต่างตอบแทนก่อให ้เกิดบุคคลสท ิ ธิแก่โจทก์ในอันทีจ ่ ะเรียกร ้อง
ให ้จําเลยไปจดทะเบียนสท ิ ธิเก็บกินนัน
้ ตราบใดทีจ ่ ําเลยผู ้เป็ นเจ ้าของทีด ิ และสงิ่
่ น
ปลูกสร ้างยังไม่ได ้โอนทีด ่ นิ และสงิ่ ปลูกสร ้างแก่บุคคลอืน ่ โจทก์ย่อมมีหอํานาจ
ฟ้ องบังคับจําเลยไปจดทะเบียนสท ิ ธิเก็บกินได ้
ิ ธิมาทางพิน ัยกรรม
๓. การได้ร ับสท
คําพิพากษาฎีกาที่ ๖๖๗/๒๕๔๒ ตามข ้อกําหนดพินัยกรรมระบุให ้โจทก์
มีสทิ ธิอยู่อาศัยในทีด่ นิ ได ้ชั่วชวี ต
ิ ของโจทก์ สท ิ ธิอยู่อาศัยดังกล่าวเป็ นสท ิ ธิเหนือ
พืน
้ ดินตาม มาตรา ๑๔๑๐ และเป็ นทรัพยสท ิ ธิซงึ่ โจทก์ได ้รับมาตามพินัยกรรมโดย
ชอบ โจทก์จ ึง ชอบที่จ ะใช ส้ ท ิ ธิใ ห ้จํ า เลยในฐานะผู ้จั ด การมรดกดํ า เนิน การจด
ทะเบียนสท ิ ธิเหนือพืน
้ ดินให ้แก่โจทก์ เพือ ่ ให ้โจทก์มส ิ ธิบริบูรณ์ตามข ้อกําหนด
ี ท

้ .
๘

่ น
ในพินัยกรรมตามวัตถุประสงค์ของเจ ้ามรดกโดยการจดทะเบียนต่อเจ ้าพนั กงาน

ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึง่ แม ้ตามข ้อกําหนดพินัยกรรมมิได ้ระบุให ้จดทะเบียน
ิ ธิเหนือพืน
สท ้ ดินต่อเจ ้าพนักงาน ก็ตาม
๔. ข้อตกลงก่อตงภาระจํ
ั้ ายอมทีม
่ ล ั
ี ักษณะเป็นสญญาเพื
อ ่ ประโยชน์
บุคคลภายนอก
คําพิพากษาฎีกาที่ ๒๙๗๕/๒๕๕๓ น. เสนอขายทีด ่ น ิ โดยนํ ารูปแผนที่
หลังโฉนดทีด ่ น
ิ มาแสดงแก่โจทก์เพือ ่ ยืนยันว่าหากโจทก์ซอ ื้ ทีด่ น ิ ของ น. โจทก์ก็ม ี
สท ิ ธิใชทางพิ
้ พาทเป็ นทางเข ้าออกและใชประโยชน์ ้ เกีย
่ วแก่การสาธารณู ปโภค
สําหรับทีด ่ น
ิ ทีซ ื้ ได ้ เมือ
่ อ ่ โจทก์ตกลงซอ ื้ ทีด
่ นิ ตามที่ น. เสนอจึงเกิดเป็ นสัญญา
ก่อให ้เกิดภาระจํายอม การที่ น. ไม่ได ้จดทะเบียนภาระจํายอมให ้แก่โจทก์เหมือน
อย่ า งที่ด ิน ซ งึ่ แบ่ ง แยกพร ้อมกั บ แปลง อื่น ๆ คงมีผ ลเพีย งทํ า ให ้ภาระจํ า ยอม
ดังกล่าวยังไม่เป็ นทรัพยสท ิ ธิทส ี่ มบูรณ์ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึง่ เท่านั น ้ แต่ก็
เป็ นบุคคลสท ิ ธิใชบั้ งคับกันได ้ในระหว่างคู่สัญญา และไม่ใชส ่ ท ิ ธิทต ่ี ามกฎหมาย
หรือว่าโดยสภาพแล ้วเป็ นการเฉพาะตัวของ น. โดยแท ้ เมือ ่ น. ถึงแก่ความตาย
สท ิ ธิหน ้าทีแ่ ละความรับผิดต่าง ๆ ตามสัญญาภาระจํ ายอมย่อมตกทอดแก่จําเลย
ซงึ่ เป็ นทายาทตามมาตรา ๑๕๙๙ และมาตรา ๑๖๐๐ โจทก์จงึ มีสท ิ ธิฟ้องบ ังค ับ
ให้จําเลยไปดําเนินการจดทะเบียนภาระจํายอม และบ ังค ับให้จําเลยรือ ้ ถอน
รวเสาปู
ั้ นและลวดหนามทีป ่ ิ ดกนทางพิ
ั้ พาทซงึ่ เป็นภารยทร ัพย์ออกได้
คําพิพากษาฎีกาที่ ๕๗๙๑/๒๕๕๖ ท. กับจํ าเลยได ้มีข ้อตกลงกันก่อน

ยกทีด่ น
ิ พิพาทให ้จํ าเลยตามพินัยกรรมว่าให ้ใชที ้ ด
่ น
ิ พิพาทเป็ นทางเข ้าออกเพือ ่
ประโยชน์ แ ก่ ท ี่ด ิน อีก ๓ แปลง อั น เป็ นข อ ้ ตกลงที่ม ี ลั ก ษณะเป็ นสั ญ ญาเพื่ อ
ประโยชน์แก่บุคคลภายนอก เมือ ่ โจทก์ได ้รับโอนทีด ่ นิ แปลงหนึ่งตามพินัยกรรม
้
และเข ้าใชทางพิ พาทอันเป็ นการแสดงเจตนาถือเอาประโยชน์จากข ้อตกลงนัน ้ แล ้ว
ิ ธิของโจทก์ซงึ่ เป็ นบุคคลภายนอกผู ้รับประโยชน์ยอ
สท ่ มเกิดมีขน
ึ้ นับแต่นัน
้ อันเป็ น
เหตุให ้จํ าเลยซงึ่ เป็ นเจ ้าของทีด
่ น
ิ พิพาทต ้องยอมรับกรรมบางอย่างเพือ ่ ประโยชน์

้ .
๙

่ น
แก่ทด ิ ของโจทก์ ทีด

ี่ น ่ น
ิ พิพาทจึงตกเป็นภาระจํายอม ข้อตกลงด ังกล่าวเป็น
การก่อ ตงภาระจํ
ั้ ายอม แม้ไ ม่ไ ด้จ ดทะเบีย นต่อ พน ก ั งานเจ้า หน้า ที่ ก็ เ ป็ น
เพียงทําให้การได้มาซง ึ่ ภาระจํายอมไม่บริบูรณ์ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรค
หนึง่ แต่ไม่ทําให้เป็นโมฆะหรือเสย ี เปล่า ย ังคงบ ังค ับก ันได้เป็นบุคคลสท ิ ธิ
ในระหว่ า งจํ า เลย ซ ึ่ ง ต อ ้ ง ผู ก พั น ชํ า ร ะหนี้ ต า ม สั ญ ญา เ พื่ อ ป ร ะโ ย ชน์ แ ก่
บุคคลภายนอกกับโจทก์ซงึ่ เป็ นบุคคล ภายนอกผู ้รับประโยชน์ โจทก์ยอ ่ มบังคับให ้
จํ าเลยจดทะเบียนภาระจํ ายอมได ้ แม ้โจทก์ใชที ้ ด ่ น
ิ พิพาทไม่ถงึ สบ ิ ปี นั บแต่วันที่
ได ้รับโอนกรรมสท ิ ธิ์
สรุ ป ตามคํ า พิพ ากษาฎีก าดั ง กล่า วสรุ ป ได ้ว่า คู่ก รณี ไ ม่ ม ีเ จตนาที่จ ะจด
ทะเบียนกัน เพือ ิ ธิ ต่อมาภายหลังฝ่ ายหนึง่ ฝ่ ายใดจะฟ้ อง
่ ให ้บริบรู ณ์เป็ นทรัพยสท
ิ ธิย่ อ มไม่ ไ ด ้ (คํ า
บั ง คั บ ให ้อีก ฝ่ าย ไปจดทะเบีย นเพื่อ ให ้บริบูร ณ์ เ ป็ นทรั พ ยส ท
พิพากษาฎีกาที่ ๗๔๙/๒๕๓๖, ที่ ๖๐๕๔/๒๕๕๗)
แต่มข
ี อ ้ ยกเว้นให้ฟ้องบ ังค ับให้จดทะเบียนได้ เช่น มีข ้อตกลงชัดแจ ้ง
ให ้ไปจดทะเบียนแล ้วไม่ไป อีกฝ่ ายหนึ่งมีสท ิ ธิฟ้องบังคับให ้ไปจดทะเบียนตาม
ข ้อตกลงได ้ มีข ้อตกลงพิเ ศษอย่ า งสั ญ ญาต่ า งตอบแทนฟ้ องบั ง คั บ ให ้ไปจด
ทะเบียนให ้บริบูรณ์ ตามกฎหมายสมเจตนาของคู่กรณีได ้ ได ้รับสท ิ ธิมาโดยทาง
พินัยกรรม ผู ้ได ้สทิ ธิสามารถฟ้ องทายาทของเจ ้ามรดกหรือผู ้จัดการมรดกบังคับให ้
จดทะเบียนเพือ ิ ธิบริบรู ณ์ ตามข ้อกําหนดในพินัยกรรมข ้อตกลงก่อตัง้ ภาระ
่ ให ้มีสท
จํ ายอมที่ม ีล กั ษณะเป็ นส ญ ั ญาเพื่อ ประโยชน์แ ก่ บุ ค คลภายนอก เมื่ อ
บุคคลภายนอกแสดงเจตนาถือเอาประโยชน์ตามข ้อตกลงแล ้ว ย่อมฟ้ องบังคับให ้
เจ ้าของภารยทรัพย์จดทะเบียนภาระจํายอมได ้
ตามทีส
่ รุปดังกล่าวข ้างต ้นจะเห็นว่าศาลฎีกามีแนวโน ้มทีจ ่ ะวินิจฉั ย ให ้ผู ้ที่
ได ้รับอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสท ิ ธิอันเกีย่ วกับอสังหาริมทรัพย์ตามวรรคหนึง่ มี
การฟ้ องบังคับให ้จดทะเบียนเพือ ่ ให ้บริบรู ณ์ในฐานะทรัพยสท ิ ธิงา่ ยยิง่ ขึน
้

้ .
๑๐

่ น
อย่างไรก็ตาม การได้กรรมสท ิ ธิโ์ ดยการครอบครองปรปักษ์จะฟ้องให้

เจ้า ของไปจดทะเบียนเปลีย ่ นแปลงมาเป็ นช อ ื่ ผูค
้ รอบครองปรปักษ์ไม่ได้
เจ้าของไม่มหี น้าที่ เป็นเรือ
่ งทีผ
่ ค
ู ้ รอบครอบครองปรปักษ์ตอ ้ งดําเนินการเอง
นอกจากนั น ้ มีข ้อทีต
่ ้องระวัง คือ การได ้มาโดยนิตก ิ รรมซงึ่ อสังหาริมทรัพย์
หรือทรัพยสท ิ ธิอันเกีย
่ วกับอสงั หาริมทรัพย์ตาม มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึง่ แม ้จะได ้
ทํ า เป็ นหนั งส อ ื และจดทะเบียนต่อพนั กงานเจ ้าหน ้าที่ ถูก ต ้องแล ้วก็ต าม หากผู ้
โอนนนไม่ ั้ มอ ี ํานาจทีจ ่ ะโอนให้ก็ไม่ทําให้ผท ู ้ รี่ ับโอนนนได้
ั้ กรรมสท ิ ธิ์ หรือได้
ทร ัพยสท ั
ิ ธิในอสงหาริ มทร ัพย์นนเป
ั้ ็ นไปตามหล ักกฎหมายทีว่ า ่ ผูร้ ับโอนไม่
มีสท ิ ธิดก ี ว่าผูโ้ อน
คําพิพากษาฎีกาที่ ๒๐๔๖/๒๕๒๔ โฉนดทีพ ่ พิ าทออกทับทีข ่ องโจทก์

จึงเป็ นการออกโฉนดทีไ่ ม่ชอบ แม ้มีการโอนทางทะเบียนกีค ่ รัง้ ก็ตาม ผู ้รับโอนก็
ไม่ได ้กรรมสทิ ธิ์ เพราะผู ้ออกโฉนดไม่มก ิ ธิใ์ นทีพ
ี รรมสท ่ พิ าทผู ้รับโอนคนต่อมา แม ้
จะเสย ี ค่าตอบแทนโดยสุจริตและจดทะเบียนโดยสุจริตก็ไม่มส ี ทิ ธิดก ี ว่าผู ้โอน

้ .

เจาะประเด็น เก็ง ช้อ 1 ทรัพย์-ที่ดิน สมัยที่74 dl

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

เจาะประเด็น เก็ง ช้อ 1 ทรัพย์-ที่ดิน สมัยที่74 dl

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

๑

สก ัดหล ัก เจาะประเด็น เก็ง ท่องพร้อมสอบ ภาค ๑ สม ัยที่ ๗๔

ลอว์ ส ยาม ดอทคอม

สก ัดหล ัก เจาะประเด็น เก็ง ท่องพร้อมสอบ ภาค ๑ สม ัยที่ ๗๔

คําพิพากษาฎีกาที่ ๗๔๙/๒๕๓๖ จํ าเลยโดย ม. เจ ้าอาวาส ทําหนั งสอ ื

คําพิพากษาฎีกาที่ ๖๐๕๔/๒๕๕๗ การได ้มาซงึ่ สท ิ ธิเหนือพื้นดินของ

ลอว์ ส ยาม ดอทคอม

สก ัดหล ัก เจาะประเด็น เก็ง ท่องพร้อมสอบ ภาค ๑ สม ัยที่ ๗๔

ก่อนฟ้ องโจทก์ทงั ้ สองเคยบอกกล่าวให ้จําเลยที่ ๑ และจําเลยที่ ๓ รือ ้ ประตู

ลอว์ ส ยาม ดอทคอม

สก ัดหล ัก เจาะประเด็น เก็ง ท่องพร้อมสอบ ภาค ๑ สม ัยที่ ๗๔

ข ้อตกลงก่อตัง้ ภาระจํ ายอมตามบันทึกข ้อตกลงเป็ นการก่อตัง้ ภาระจํ ายอม

คํ า พิพ ากษาฎีก าที่ ๕๗๙๑/๒๕๖๑*** การแสดงเจตนาเพือ ่ ถือ

ลอว์ ส ยาม ดอทคอม

สก ัดหล ัก เจาะประเด็น เก็ง ท่องพร้อมสอบ ภาค ๑ สม ัยที่ ๗๔

ิ ธิเ กี่ย วกั บ อสั ง หาริม ทรั พ ย์โ ดยทางอื่น นอกจากนิต ก

สรุป ตามคําพิพากษาดังกล่าวเป็ นการวางหลักทั่วไป แต่มข

ลอว์ ส ยาม ดอทคอม

สก ัดหล ัก เจาะประเด็น เก็ง ท่องพร้อมสอบ ภาค ๑ สม ัยที่ ๗๔

คําพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๖๐ - ๑๐๖๑/๒๕๔๐ การทีจ ่ ํ าเลยได ้ละเลยเสย ี

คําพิพากษาฎีกาที่ ๖๒๐๘/๒๕๔๕ จํ าเลยทํ าสัญญาจะซอ ื้ จะขายทีด ่ น

คําพิพากษาฎีกาที่ ๗๑๔๓/๒๕๔๖ การทีจ ่ ําเลยฟ้ องขับไล่โจทก์และได ้

ลอว์ ส ยาม ดอทคอม

สก ัดหล ัก เจาะประเด็น เก็ง ท่องพร้อมสอบ ภาค ๑ สม ัยที่ ๗๔

โดยชําระเงิน ค่าเชา่ ซอ ื้ ให ้แก่จําเลยร่วมครบถ ้วนแล ้ว ทีด ่ น

๒. ข้อตกลงมีล ักษณะเป็นสญญาต่ ั างตอบแทน คูส ่ ัญญาฟ้ องร ้องบังคับ

คําพิพากษาฎีกาที่ ๒๓๘๐/๒๕๔๒ โจทก์จําเลยตกลงด ้วยวาจาให ้โจทก์

ลอว์ ส ยาม ดอทคอม

สก ัดหล ัก เจาะประเด็น เก็ง ท่องพร้อมสอบ ภาค ๑ สม ัยที่ ๗๔

ในพินัยกรรมตามวัตถุประสงค์ของเจ ้ามรดกโดยการจดทะเบียนต่อเจ ้าพนั กงาน

คําพิพากษาฎีกาที่ ๕๗๙๑/๒๕๕๖ ท. กับจํ าเลยได ้มีข ้อตกลงกันก่อน

ลอว์ ส ยาม ดอทคอม

สก ัดหล ัก เจาะประเด็น เก็ง ท่องพร้อมสอบ ภาค ๑ สม ัยที่ ๗๔

แก่ทด ิ ของโจทก์ ทีด

ลอว์ ส ยาม ดอทคอม

สก ัดหล ัก เจาะประเด็น เก็ง ท่องพร้อมสอบ ภาค ๑ สม ัยที่ ๗๔

อย่างไรก็ตาม การได้กรรมสท ิ ธิโ์ ดยการครอบครองปรปักษ์จะฟ้องให้

คําพิพากษาฎีกาที่ ๒๐๔๖/๒๕๒๔ โฉนดทีพ ่ พิ าทออกทับทีข ่ องโจทก์

ลอว์ ส ยาม ดอทคอม

You might also like