Вовк

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ
ВІННИЦЬКИЙ ТЕХНІЧНИЙ ФАХОВИЙ КОЛЕДЖ
Циклова комісія економіки і фінансів
Курсова робота
з дисципліни Оціночна діяльність
Тема: Контроль якості робіт з оцінки майна
Виконала: студентка групи 3ОД

Вовк Ганна Ігорівна
Керівник: Українець Н.В.
Вінниця 2021
ЗМІСТ
ВСТУП………………………………………………………………………… 3
РОЗДІЛ 1. ОСОБЛИВОСТІ ОРГАНІЗАЦІЇ РОБІТ ПО КОНТРОЛЮ
ЯКОСТІ РОБОТИ З ОЦІНКИ МАЙНА 5
………………………………………
1.1. Нормативно-правове підґрунтя рецензування Звітів з оцінки майна.
Вітчизняна практика. 5
1.2. Поняття достовірності результатів оцінки……………………………… 14
РОЗДІЛ 2. НАЦІОНАЛЬНА НОРМАТИВНО-ПРАВОВА БАЗА
РЕЦЕНЗУВАННЯ ЗВІТІВ З ОЦІНКИ МАЙНА В УКРАЇНІ………………. 17
2.1. Порядок здійснення контролю якості роботи з оцінки майна з
дотриманням законодавства про оцінку майна……………………………… 17
2.2. Основна мета проведення контролю якості роботи з оцінки
майна…………………………………………………………………………… 19
2.3. Методичне регулювання контролю якості роботи з оцінки майна……. 21
РОЗДІЛ 3. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЖИТЛОВОГО БУДИНКУ ІЗ
ВБУДОВАНИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ ТА ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, НА
ЯКІЙ ВІН ЗНАХОДИТЬСЯ 29
…………………………………………………...
ВИСНОВКИ ТА ПРОПОЗИЦІЇ………………………………………………. 55
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
ДОДАТКИ
2
ВСТУП
Ринкова трансформація економіки держави потребує досконалих

механізмів аналізу ресурсної бази суб’єкта господарювання і визначення
ґрунтовних підходів до оцінювання майна підприємства. У стратегії
післякризового розвитку національної економіки країни дедалі більшого
значення набуває відповідність й взаємоузгодженість майнових інтересів
суб’єктів господарювання. В той же час доступи на ринки України ускладнені і
пов’язані зі значними майновими ризиками та юридичними проблемами щодо
визначення вартості відповідного майна.
Оцінка майна та майнових прав є важливою передумовою
функціонування та розвитку цивілізованих ринкових відносин. Вітчизняна
практика показує, що з розвитком ринкової системи країни поступово почала
зростати потреба в професійній оцінці, яка б забезпечувала існування різних
ринкових сегментів. У всьому світі процедура оцінки передує прийняттю будь-
якого рішення, пов’язаного з майном. Вітчизняні науковці стверджують, що без
належної системи оцінки майна, майнових прав та бізнесу підприємств
виконання функцій сучасного менеджменту в ринкових умовах
господарювання неможливе.
Ключова особливість сектору — діяльність оцінювачів, як правило,
регулюється нормами, що прописані поза межами мандата регуляторів
фінансових ринків. Так, в Україні оціночна діяльність регулюється Фондом
державного майна, який видає сертифікати для здійснення професійної
оціночної діяльності суб'єктам і кваліфікаційні свідоцтва оцінювачам.
Національний банк України не має юридичних повноважень втручатися у
роботу сертифікованих оцінювачів, незважаючи на спроби запровадити деякі
правила, спрямовані на поліпшення якості роботи оцінювачів.
Тема даної курсової роботи є досить актуальною, тому що сьогодні існує
потреба в обов'язковому знанні принципи оцінки майна та особливості їх
використання в різних методичних підходах для застосування під час
3
проведення оцінки майна та майнових суб'єктами оціночної діяльності, а також
особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про
оцінку майна.
Об’єкт дослідження: суспільні відносини, які виникають, змінюються та
розвиваються в процесі контролю за якістю робіт з оцінки вартості майна.
Предметом дослідження є контроль якості робіт з оцінки майна.
Мета дослідження: вивчення проблеми контролю якості оцінки вартості
майна.
Для досягнення поставленої мети використовуються наступні завдання:
- визначення основних нормативно-правових документів у сфері оцінки
майна;
- уточнення та вивчення сутності Звіту про оцінку вартості майна та
рецензії на нього;
- опрацювання юридичної та практичної природи Звіту про оцінку
вартості майна;
- доведення того, що рецензування звіту з оцінки майна є єдиним та
ефективним законодавчо встановленим способом спростування результатів
такої оцінки.
- опрацювання термінів «достовірність оцінки» і «достовірність
результату»;
- вивчення правового статусу рецензії та її співвідношення до висновку
судового експерта.
4
РОЗДІЛ 1. ОСОБЛИВОСТІ ОРГАНІЗАЦІЇ РОБІТ ПО КОНТРОЛЮ
ЯКОСТІ РОБОТИ З ОЦІНКИ МАЙНА.
1.1. Нормативно-правове підґрунтя рецензування Звітів з оцінки

майна. Вітчизняна практика.
У вітчизняній практиці поняття рецензування звіту з оцінки розкрито у

відповідному розділі Національного стандарту №1, який називається «Загальні
вимоги до рецензування звіту про оцінку майна» (п.п.62-67). Суть рецензування
полягає в неупередженому об’єктивному розгляді звіту з оцінки оцінювачем,
який не має особистої матеріальної або іншої заінтересованості в результатах
цієї оцінки, відповідно до напряму та спеціалізації оцінювача (рецензента), в
межах яких був виконаний звіт. За результатами своєї роботи рецензент готує
рецензію у письмовій формі, яку скріплює підписом. При цьому рецензія не
повинна містити власного висновку рецензента про вартість об’єкта оцінки,
який був оцінений у звіті.
Водночас, в міжнародній практиці оцінки також передбачений механізм
рецензування звітів з оцінки. Суть рецензування звіту полягає в отриманні
судження рецензента про звіт, який виконаний оцінювачем і виражає думку
оцінювача про вартість. Зрозуміло, що рецензент повинен мати таку ж
кваліфікацію оцінювача, як і оцінювач – виконавець звіту, або ж рецензентом
повинен бути авторитетний інститут оцінювачів – експертні ради
саморегулівних організацій оцінювачів.
На сьогодні в Україні затверджені 4 національних стандарти оцінки
(НСО). Завершення етапу становлення оцінки майна в Україні та перехід до
нового етапу побудови якісно іншого методологічного, організаційного та
практичного простору оціночної діяльності визначило прийняття
Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав",
затв. постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. N 1440, що
5
є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових
прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до
законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Він дав змогу
визначити прозорі за своїм змістом норми та правила оціночної діяльності,
оцінки майна як науки та практики одночасно.
Структура НСО №1:
-загальні питання;
-база оцінки та порядок визначення вартості;
-загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна;
-загальні вимоги до рецензування звіту про оцінку майна.
Національний стандарт № 2 "Оцінка нерухомого майна" затв. постановою
Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. № 1442 - є обов'язковим для
застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості)
суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до
законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять
державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок
державної та комунальної власності у разі їх продажу.
-загальна частина;
-особливості застосування методичних підходів;
-особливості оцінки окремих видів нерухомого майна.
Національний стандарт № 3 "Оцінка цілісних майнових комплексів" затв.
постановою Кабінету Міністрів України від 29 листопада 2006 р. № 1655 - є
обов'язковим для застосування під час проведення оцінки цілісного майнового
комплексу суб'єкта господарювання суб'єктами оціночної діяльності, а також
особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про
оцінку цілісного майнового комплексу.
-особливості застосування майнового підходу;
6
-особливості застосування дохідного підходу;
-особливості застосування порівняльного підходу.
Національний стандарт № 4 "Оцінка майнових прав інтелектуальної
власності" затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 3 жовтня
2007 р. № 1185 - є обов’язковим для застосування суб’єктами оціночної
діяльності під час проведення оцінки майнових прав інтелектуальної власності,
а також особами, які здійснюють відповідно до законодавства рецензування
звітів про оцінку. Стандарт може застосовуватись для визначення розміру
збитків, завданих у зв’язку з неправомірним використанням об’єктів права
інтелектуальної власності.
-особливості застосування методичних підходів;
-особливості деяких етапів проведення оцінки майнових прав
інтелектуальної власності та визначення розміру збитків, пов’язаних з
неправомірним використанням об’єкта права інтелектуальної власності;
-інші питання.
Однак головним законодавчим актом, який регулює процес оцінки майна
в Україні, є Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну
оціночну діяльність» (далі – Закон), який визначає правові засади здійснення
оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її
державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи
незалежної оцінки майна для захисту законних інтересів держави та інших
суб’єктів правовідносин у питаннях оцінки [9]. У цьому Законі визначається:
що таке професійна оціночна діяльність і в яких формах вона може
здійснюватися; об’єкт оцінки та суб’єкти оціночної діяльності, їх права та
обов’язки; коли
Оцінка майна, майнових прав (далі – оцінка майна) – це процес
визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою
нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі –
7
нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності
суб'єкта оціночної діяльності (ч. 1 ст. 3 Закону).
Рецензування звіту про оцінку майна полягає в його критичному розгляді
та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності
застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів.
Саме рецензування звіту з оцінки є єдиним законодавчо встановленим
способом спростування результатів оцінки.
Стаття 13 Закону визначає:
«Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється
на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття
рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів
державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які
мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна,
а також за власною ініціативою суб'єкта оціночної діяльності. Підставою для
проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї
статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта
оцінки майна). [9].
Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) може
виконувати оцінювач, який має не менш ніж дворічний досвід практичної
діяльності з оцінки майна, експертні ради, що спеціально створені
саморегулівними організаціями оцінювачів з метою контролю за якістю оцінки
майна, яка проводиться оцінювачами – членами саморегулівної організації,
оцінювачі, які мають не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з
оцінки майна та працюють у Фонді державного майна України, а також інших
органах, зазначених у статті 5 цього Закону. [9].
Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), якщо зазначена
оцінка погоджується, затверджується або приймається органом державної
влади або органом місцевого самоврядування, є обов'язковим.
Якщо письмовим запитом про необхідність проведення рецензування
звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) встановлюється вимога щодо
8
надання висновку про вартість майна, така вимога задовольняється шляхом
проведення оцінки майна. У цьому випадку рецензент здійснює або забезпечує
здійснення оцінки майна в порядку, встановленому нормативно-правовими
актами з оцінки майна.
Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) оцінювачем,
який працює в органі державної влади, на запити органів державної влади або у
зв'язку з виконанням своїх посадових обов'язків здійснюється в межах
повноважень, визначених посадовими інструкціями. Якщо запитом органу
державної влади передбачено надання висновку про вартість майна і підготовка
зазначеного висновку вимагає проведення незалежної оцінки, органи державної
влади забезпечують її проведення у порядку, встановленому цим Законом.
В інших випадках рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки
майна) здійснюється на платній основі» [9].
В Національному стандарті №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових
прав» суть рецензування звітів з оцінки розкривається в розділі «Загальні
вимоги до рецензування Звіту про оцінку майна», де наведено підстави для
проведення рецензування, структуру рецензії та ознаки, за якими
класифікується звіт. Відповідно до Національного стандарту №1 у рецензії,
зокрема, повинні зазначатися висновок про відповідність звіту вимогам
нормативно-правових актів з оцінки майна, висновок про можливість його
використання із вказаною у звіті метою, а також загальний висновок про
достовірність оцінки майна.
На відповідній сторінці спеціалізованого веб-порталу Uteka.ua
зазначається: «Рецензування звіту про оцінку майна полягає в його критичному
розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та
відповідності застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-
правових актів. Саме рецензування звіту з оцінки є єдиним законодавчо
встановленим способом спростування результатів оцінки. Рецензування звіту
про оцінку відбувається станом на відповідну дату, оскільки простежується
взаємозв’язок між датою оцінки, датою складання звіту та датою підписання
9
рецензії. Рецензент не повинен брати до уваги будь-яку додаткову інформацію
про об'єкт оцінки або подібне майно, що виникла після дати складення звіту
про оцінку майна та формування висновку про його вартість до дати
підписання рецензії. Якщо строк дії звіту про оцінку зазначений у звіті або
визначений законодавчо і він уже минув, проведення рецензування такого звіту
законодавством не заборонено і доцільно, якщо його результати були
застосовані під час дії звіту про оцінку. Якщо ж застосування відбулося після
закінчення строку його дії, то логічним буде оскарження такого застосування, а
не результатів оцінки» [10].
С.Й. Максимов зауважує, що «у вітчизняній практиці поняття
рецензування звіту з оцінки розкрито у відповідному розділі Національного
стандарту № 1, який називається «Загальні вимоги до рецензування звіту
про оцінку майна» (п.п. 62-67). Суть рецензування полягає в неупередженому
об’єктивному розгляді звіту з оцінки оцінювачем, який не має особистої
матеріальної або іншої заінтересованості в результатах цієї оцінки, відповідно
до напряму та спеціалізації оцінювача (рецензента), в межах яких був
виконаний звіт. За результатами своєї роботи рецензент готує рецензію у
письмовій формі, яку скріплює підписом. При цьому рецензія не повинна
містити власного висновку рецензента про вартість об’єкта оцінки, який був
оцінений у звіті.
Водночас, в міжнародній практиці оцінки також передбачений механізм
рецензування звітів з оцінки. Суть рецензування звіту полягає в отриманні
судження рецензента про звіт, який виконаний оцінювачем і виражає думку
оцінювача про вартість. Зрозуміло, що рецензент повинен мати таку ж
кваліфікацію оцінювача, як і оцінювач – виконавець звіту, або ж рецензентом
повинен бути авторитетний інститут оцінювачів – експертні ради
саморегулівних організацій оцінювачів» [11].
Обираючи оцінювача-рецензента, потрібно переконатися, що він має
право виконувати рецензування звітів про оцінку, або перевірити відомості про
нього в Державному реєстрі оцінювачів, який є загальнодоступним на
10
офіційному сайті Фонду державного майна України. Крім підтвердження або
визнання неможливості використання оцінки, негативні результати
рецензування звіту про оцінку є підставою для позбавлення кваліфікаційного
свідоцтва оцінювача.
Голова Всеукраїнського громадської організації «Асоціація Фахівців
Оцінки» С.Й. Максимов звертає увагу на те, що за результатами рецензування
рецензований звіт про оцінку класифікується за такою шкалою:
- звіт повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки
майна;
- звіт у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки
майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки;
- звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з
оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але
може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення
зазначених недоліків;
- звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є
неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний.
Якщо звіт про оцінку за результатами рецензування класифікується за
третьою ознакою, то послуга з рецензування звіту про оцінку розділяється на
два етапи: перший, за результатами якого звіт про оцінку класифікується за
третьою ознакою, та другий, коли проводиться рецензування звіту про оцінку
після виправлення зазначених недоліків [12].
Рецензування звіту про оцінку відбувається станом на відповідну дату,
оскільки простежується взаємозв’язок між датою оцінки, датою складання звіту
та датою підписання рецензії. Рецензент не повинен брати до уваги будь-яку
додаткову інформацію про об'єкт оцінки або подібне майно, що виникла після
дати складення звіту про оцінку майна та формування висновку про його
вартість до дати підписання рецензії. Якщо строк дії звіту про оцінку
зазначений у звіті або визначений законодавчо і він уже минув, проведення
рецензування такого звіту законодавством не заборонено і доцільно, якщо його
11
результати були застосовані під час дії звіту про оцінку. Якщо ж застосування
відбулося після закінчення строку його дії, то логічним буде оскарження такого
застосування, а не результатів оцінки.
Якщо за результатами рецензування будуть виявлені порушення вимог
Закону, інших нормативно-правових актів з оцінки майна, які призвели до
визнання неякісною оцінки майна, це може стати підставою для анулювання
сертифіката суб'єкта оціночної діяльності (абз. 2 ч. 1 ст. 20 Закону).
Т. Карнаух звертає увагу на те, що «аналогічний результат (анулювання
сертифікату) може настати і внаслідок набрання законної сили двома чи більше
судовими рішеннями, якими було задоволене позови до оцінювачів, пов'язані з
проведенням ними неякісної оцінки. У цьому випадку анулювання проводиться
також Фондом держмайна, але вже без будь-якого висновку Наглядової ради.
Підставою буде лише передбачена Законом кількість (два чи більше) судових
рішень, що набрали законної сили» [13].
З тексту Закону, на жаль, не зрозуміло, до повноважень якої особи
(органу) віднесено встановлення якості оцінки майна. Якщо виходити з того,
що оцінювач, який проводив оцінку, не настільки самокритичний, щоб у
добровільному порядку визнати її неякісною, а замовник наполягає на визнанні
її саме такою, то слід звертатися до суду, оскільки згідно зі ст. 33 Закону спори,
пов'язані з оцінкою майна, вирішуються у судовому порядку. І лише за
наявності рішення суду про визнання оцінки майна неякісною, Фондом
держмайна України може бути вирішено питання про анулювання сертифіката
оцінювача.
Крім такої відповідальності, яку можна визначити як «адміністративну».
суб'єкти оціночної діяльності несуть цивільну (матеріальну) відповідальність за
невиконання чи неналежне виконання умов договору, зокрема, за
недостовірність чи необ'єктивність оцінки майна. У разі виявлення неякісної
оцінки замовники оцінки можуть звернутися з позовом до таких оцінювачів з
вимогою відшкодування заподіяних збитків [13].
12
Саме на такий випадок статтею 29 Закону передбачено право оцінювачів
страхувати свою цивільну відповідальність, пов'язану з професійною
оціночною діяльністю.
Певні правові наслідки визнання оцінки майна неякісною
(недостовірною, необ'єктивною) настають і для замовників цієї оцінки, а також
інших осіб. Хоча Законом не передбачено, що визнання оцінки неякісною
обов'язково тягне за собою визнання недійсними угод, при укладенні яких
використовувалися дані такої оцінки, імовірність настання саме такого наслідку
дуже велика.
Слід зазначити, що Звіт про оцінку вартості майна та рецензія на нього не
є за своєю суттю правочином, а тому у відповідності до ст. 16 ЦК України [14]
не можуть бути визнані недійсними. Таку правову позицію висловив
Шевченківський районний суд м. Києва від 22.08.2017 р. по справі
№761/21325/16-ц за позовом фізичної особи до Товариства з обмеженою
відповідальністю «Українська експертна група», Приватного підприємства
«Консалтінгова група» «Агро-Експерт», 3-тя особа: Відділ примусового
виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного
управління юстиції у м. Києві про визнання недійсними та скасування
експертної оцінки майна та рецензії [15].
Адвокат Євген Морозов наголошує: «Звіт про оцінку майна не створює
жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише
відображає та підтверджує зроблені суб’єктом оціночної діяльності – суб’єктом
господарювання висновки і його дії щодо реалізації своєї практичної
діяльності. Отже, встановлена правова природа звіту про оцінку майна
унеможливлює здійснення судового розгляду щодо застосування до нього
наслідків, пов’язаних зі скасуванням юридичних актів чи визнанням
недійсними правочинів» [16].
Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від
04.07.2018 р. у справі № 711/650/13-ц (провадження № 61-1186св17) [17] та
інших.
13
Законом передбачено, що однією із форм оцінки майна є рецензування
звіту про оцінку майна (акта оцінки майна).
Отже, рецензування звіту з оцінки майна є єдиним та ефективним
законодавчо встановленим способом спростування результатів такої оцінки.
1.2. Поняття достовірності результатів оцінки.
Максимов С.Й. зазначає, що терміни «достовірність оцінки» і

«достовірність результату» самі по собі не тотожні. Більше того, вони навіть
можуть бути протилежними по своїй суті, наприклад, маємо достовірну оцінку,
але водночас недостовірний результат, або навпаки – недостовірну оцінку, але
достовірний результат. Тому потрібно вводити чітке визначення саме по
відношенню до результату оцінки, а не по відношенню до формальної її
процедури, як це має місце в Національному стандарті №1 «Загальні засади
оцінки майна і майнових прав» [18].
В Національному стандарті №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових
прав» (пункти 65-67) міститься вимога щодо необхідності зазначення в рецензії
загального висновку про достовірність оцінки майна.
Оскільки термін «достовірності оцінки майна» не є офіційно усталеним,
то його слід розуміти лише так, як прописано в пункті 3 Національного
стандарту №1, в якому, серед іншого, стверджується, що «неякісна
(недостовірна) оцінка» – це оцінка, проведена з порушенням принципів,
методичних підходів, методів, оціночних процедур та (або) на основі
необґрунтованих припущень, що доводиться шляхом рецензування. З цього
визначення недостовірності оцінки логічно випливає, що якісна (достовірна)
оцінка – це оцінка, проведена без порушень принципів, методичних підходів,
методів оціночних процедур та (або) на основі обґрунтованих припущень, що
доводиться шляхом рецензування. Звідси стає очевидним, що достовірність
14
оцінки не означає достовірність результату звіту і навпаки – недостовірність
оцінки не означає, що отриманий у звіті результат вартості є недостовірним.
На практиці вже стало нормою, що якщо звіт класифікується за такими
ознаками:
- звіт повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки
майна;
- звіт у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки
майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки;
- то це автоматично означає, що й результат звіту є вірним (тобто,
визначена у звіті вартість є достовірною). Але ж насправді це не завжди так, як
і у прямо протилежному випадку, коли має місце недостовірна оцінка, але
результат при цьому може бути вірним.
Для прикладу розглянемо ситуацію, коли проводиться незалежна оцінка
пакета акцій приватного акціонерного товариства (ПрАТ) або закритого
акціонерного товариства (ЗАТ) для приватизації шляхом викупу і в процесі
оцінки використовуються положення стандартизованої оцінки без будь-якого
обґрунтування їх застосування. В цьому випадку, незалежно від отриманого
результату, оцінка є недостовірною, оскільки вона виконана на основі
необґрунтованих припущень. Це випливає з того, що положення
стандартизованої оцінки застосовуються лише для визначення початкової
вартості пакетів акцій публічних акціонерних товариств (ПрАТ) або відкритих
акціонерних товариств (ВАТ) для продажу на конкурсі і така оцінка
проводиться державним органом приватизації самостійно.
Отже, зазначає спеціаліст, при виконанні незалежної оцінки ПрАТ (ЗАТ)
не можна брати розмір коефіцієнта властивостей пакетів акцій та премії за
ризики інвестування з «Порядку визначення початкової вартості пакетів акцій
публічних акціонерних товариств, що підлягають продажу на конкурсах», лише
пославшись на цей Порядок. У такому разі всі використані у Звіті величини
потрібно додатково обґрунтовувати. Інакше, за наявності лише прямого
15
посилання на Порядок, будемо мати недостовірну оцінку, хоча результат звіту
може бути і вірним (достовірним) [18].
Оскільки терміни «достовірність оцінки» і «достовірність результату»
самі по собі не тотожні і навіть можуть бути протилежними по своїй суті,
наприклад, маємо достовірну оцінку, але недостовірний результат, або навпаки
– недостовірну оцінку, але достовірний результат, то потрібно вводити чітке
визначення саме по відношенню до результату оцінки, а не по відношенню до
формальної її процедури, як це має місце в Національному стандарті №1
«Загальні засади оцінки майна і майнових прав».
Тобто, існуючий на сьогоднішній день термін «достовірність оцінки»
потрібно замінити на «достовірність звіту з оцінки». В цьому випадку останній
термін слід закріпити в Національних стандартах.
Отже, основними нормативно-правовими документами у сфері оцінки
майна є закони України, Національні стандарти оцінки та Міжнародні
стандарти оцінки. На основі проведених досліджень уважаємо актуальним
питанням розроблення внутрішніх нормативних документів для оцінки майна з
виокремленням відповідальних осіб за процес оцінки, достатнього
інформаційного забезпечення, методичних підходів та системи показників для
оцінки, формування звіту з оцінки майна.
Звіт про оцінку вартості майна та рецензія на нього не є за своєю суттю
правочином, а тому у відповідності до ст. 16 ЦК України не можуть бути
визнані недійсними.
Звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для
учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує
зроблені суб’єктом оціночної діяльності – суб’єктом господарювання висновки
і його дії щодо реалізації своєї практичної діяльності.
Рецензування звіту з оцінки майна є єдиним та ефективним законодавчо
встановленим способом спростування результатів такої оцінки.
Оскільки терміни «достовірність оцінки» і «достовірність результату»
самі по собі не тотожні і навіть можуть бути протилежними по своїй суті,
16
наприклад, маємо достовірну оцінку, але недостовірний результат, або навпаки
– недостовірну оцінку, але достовірний результат, то потрібно вводити чітке
визначення саме по відношенню до результату оцінки, а не по відношенню до
формальної її процедури, як це має місце в Національному стандарті №1
«Загальні засади оцінки майна і майнових прав».
17
РОЗДІЛ 2. ОРГАНІЗАЦІЯ РОБІТ ПО КОНТРОЛЮ ЯКОСТІ РОБОТИ З
ОЦІНКИ МАЙНА.
2.1. Порядок здійснення контролю якості роботи з оцінки майна з

дотриманням законодавства про оцінку майна.
10 квітня 2020 року набули чинності зміни до Положення про порядок

роботи Екзаменаційної комісії, затвердженого наказом Фонду державного
майна України від 13 листопада 2002 року за № 1997 та зареєстрованого в
Міністерстві юстиції України 28 листопада 2002 року за № 925/7213, зокрема
розширено перелік грубих порушень оцінювачем нормативно-правових актів
з оцінки майна і професійної оціночної діяльності. Як наслідок, всі звіти,
завантажені до Єдиної бази даних звітів про оцінку, які не містять ознак звіту
тепер будуть передаватися до Екзаменаційної комісії.
Згідно офіційного повідомлення регулятора відповідно до Порядку
ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, затвердженого наказом Фонду від
17.05.2018 за № 658, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України від
05.06.2018 за № 677/32129 (далі – Порядок) (у редакції, чинній до 28.01.2020)
Фондом забезпечується ведення єдиної бази даних звітів про оцінку (далі –
Єдина база). Єдина база містить внесену суб’єктами оціночної діяльності
інформацію із звітів про оцінку майна, що складені для цілей оподаткування у
випадках, передбачених Податковим кодексом України [19].
Згідно з пунктом 4 розділу ІІ Порядку суб’єкти оціночної діяльності
зобов’язані під час проведення оцінки майна, зокрема:
- відображати у звіті про оцінку та інформації зі звіту про оцінку повну та
достовірну інформацію;
- забезпечувати повноту, правильність та достовірність інформації, що
вноситься до Єдиної бази.
18
10 квітня 2020 року набули чинності зміни до Положення про порядок
роботи Екзаменаційної комісії, затвердженого наказом Фонду державного
майна України від 13 листопада 2002 року №1997 та зареєстрованого в
Міністерстві юстиції України 28 листопада 2002 року за №925/7213, зокрема
розширено перелік грубих порушень нормативно-правових актів з оцінки
майна, майнових прав і професійної оціночної діяльності оцінювачем, такими
пунктами:
- підписання кваліфікованим електронним підписом, накладеним
оцінювачем з дотриманням вимог законодавства у сфері електронних довірчих
послуг, за результатами здійснення практичної діяльності з оцінки майна
документа, що не містить ознак звіту про оцінку (відповідно до вимог,
встановлених Національним стандартом №1), та який має зберігатися в Єдиній
базі даних звітів про оцінку, відповідно до вимог Порядку;
- внесення оцінювачем до Єдиної бази недостовірної, неправдивої
інформації (даних) зі звітів про оцінку;
- порушення вимог Закону, зокрема, статті 10 та частини другої статті 11,
а також інших нормативно-правових актів з оцінки майна та професійної
оціночної діяльності [19].
Враховуючи викладене, відповідно до повноважень визначених Законами
України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність
в Україні» та «Про Фонд державного майна України» [20].
Фондом державного майна України будуть вживатись відповідні заходи
щодо державного регулювання оціночної діяльності, зокрема, контролю за
виконанням оцінювачами та суб'єктами оціночної діяльності умов здійснення
оціночної діяльності. Всі звіти, завантажені до Єдиної бази, які не містять ознак
звіту будуть передані до Екзаменаційної комісії.
19
2.2. Основна мета проведення контролю якості роботи з оцінки майна.
Загалом ринкова вартість майна [21, с. 106] – вірогідна ціна, за яку майно
може бути продане на відкритому конкурентному ринку на дату оцінки за
відсутності додаткових інвестиційних умов його продажу. Так, зокрема,
нормативною базою визначено, що склад і вартість майна підприємства
визначаються за його переліком, складеним за даними інвентаризації.
Майновими правами, що можуть оцінюватися, визнаються будь-які права,
пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є
складовими права власності (права володіння, розпорядження, користування), а
також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання
природних ресурсів тощо) та права вимоги. Об’єктом оцінки є власний капітал
підприємства. На ринкову вартість впливає співвідношення попиту та
пропозиції. Цілі оцінювання вартості майна можуть бути такими:
- поліпшення процесу поточного керування підприємством для
збільшення його вартості;
визначення вартості цінних паперів у випадку купівлі-родажу великих
пакетів акцій на фондовому ринку;
- установлення вартості підприємства у випадку його купівлі-продажу
цілком або частинами;
- реструктуризація підприємства – ліквідація, поглинання, злиття,
виділення самостійних виробничих одиниць;
- розробка плану розвитку підприємства (майбутні доходи компанії,
ступінь її фінансової стабільності, імідж і т. д.);
- визначення кредитоспроможності підприємства й вартості застави при
кредитуванні; визначення вартості активів у процесі страхування майна
підприємства при ймовірності виникнення втрат; визначення вартості й
прибутковості інвестиційного проекту в процесі обґрунтування бізнес-плану;
20
установлення оподатковуваної бази для обчислення податку на майно
підприємств (податку на нерухомість);
- визначення вартості встаткування та інших основних коштів, переданих
у лізинг (на умовах договору фінансової оренди);
- продаж частини нерухомості, щоб позбутися невикористовуваних
будинків і споруджень, земельних ділянок та ін.;
- страхування нерухомості й визначення вартості майна, що страхується;
одержання банківського кредиту під заставу нерухомості (іпотечного кредиту);
здача нерухомості в оренду; оформлення частини нерухомості як внеску в
статутний капітал новостворюваного підприємства;
- продаж окремих видів фізично й морально застарілих машин і
встаткування для їхньої заміни на більш ефективні; передача машин і
встаткування в оренду і т.д. [22, с. 337].
Якщо відповідно до законодавства підприємство повинне здійснювати
оцінку активів в обов’язковому порядку, тоді необхідно користуватися
послугами професійних оцінювачів.
Процес оцінки складається з таких основних етапів: підготовчий; оцінка;
заключний (Мал. 2.1).
Процес оцінки
І етап ІІ етап ІІІ етап

На підготовчому етапі На оцінному етапі На заключному етапі оцінки
залежно від цілей оцінки й безпосередньо здійснюються необхідні
можливостей визначається оцінюється коректування вартості
стандарт вартості й методи підприємство (бізнес) (зокрема, на фінансове
оцінки, готується необхідна відповідно до обраного становище підприємства, на
для проведення оцінки стандарту вартості й ступінь контролю, на
інформація, аналізується методами оцінки ліквідність, якість
фінансовий стан і ризики менеджменту й ступінь
оцінюваного підприємства диверсифікованості
проведення) і складається
звіт про оцінку
підприємства (бізнесу)
Мал. 2.1. Етапи процесу оцінки
21
Залежно від мети оцінки застосовуються такі стандарти (види) вартості:
ринкова; інвестиційна; заставна; ліквідаційна; податкова; страхова;
фундаментальна. Ринкова вартість [23, с. 72] – ціна, за якою може бути
укладена угода між продавцем і покупцем за умови, що обоє діють без
примусу, компетентно й до обопільної вигоди. Найчастіше необхідність
розрахувати ринкову вартість виникає при укладенні угоди з переходу прав
власності на підприємство й коли необхідно визначити ціну його купівлі-
продажу. Ринкову вартість підприємства визначають капіталізацією його
цінності (прибутковості, рентабельності), соціально-економічної значимості,
унікальності, інноваційності й інтелектуалізації продукції, що випускається,
робіт, послуг.
Підсумкова величина ринкової вартості підприємства залежить від
прибутковості й ступеня ризику господарської діяльності підприємства,
платоспроможності потенційного покупця, наявності альтернативних об’єктів
вкладення коштів і т.д.
У звіті за результатами проведення оцінки вказується, що обсяг зібраної й
використаної в процесі оцінки інформації є необхідним і достатнім для
підсумкового висновку про вартість підприємства (об’єкта).
2.3. Методичне регулювання контролю якості роботи з оцінки майна.
Практична діяльність в Україні з оцінки майна може здійснюватися

виключно суб'єктами оціночної діяльності, визнаними такими відповідно до
Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну
діяльність в Україні» [9].
Форми оціночної діяльності наведені на Мал.2.2.
Діяльність судових експертів в Україні, пов'язана з оцінкою майна,
здійснюється на умовах і в порядку, передбачених Законом України «Про
судову експертизу», з урахуванням особливостей, визначених Законом України
22
«Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в
Україні» щодо методичного регулювання оцінки цього майна.
Що стосується методик та інших нормативно-правових актів, то
Постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 р. затверджено
«Методику оцінки майна» № 1891.
Мал. 2.2. Форми здійснення оціночної діяльності в Україні.
Цей документ готувався як нова редакція постанови Кабінету Міністрів

України «Методики оцінки вартості майна під час приватизації» від 12 жовтня
2000 р., яка нині втратила чинність. Нову назву методика отримала з огляду на
те, що вона має використовуватися не тільки для проведення оцінки майна в
ході його приватизації, а й в інших випадках, передбаченим Законом України
«Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність» [24].
Методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних
нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних
стандартах) оцінки майна, що затверджуються КМУ, методиках та інших
нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень
(національних стандартів) і затверджуються КМУ або Фондом державного
майна України. Розроблення нормативно-правових актів з оцінки майна
здійснюється на засадах міжнародних стандартів оцінки. До їх розроблення
Фонд державного майна України залучає інші органи державної влади,
23
саморегулівні організації оцінювачів, найбільш авторитетних оцінювачів,
наукові та інші установи.
Положення (національні стандарти) оцінки майна містять:
1) Визначення понять, у тому числі поняття ринкової вартості, принципів
оцінки, методичних підходів та особливостей проведення оцінки відповідного
майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та
порядок його рецензування.
2) Визначають випадки застосування оцінювачами методичних
підходів оцінки ринкової вартості майна та випадки і обмеження щодо
застосування методичних підходів до визначення неринкових видів вартості
майна.
Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов'язковими до
виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки
майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення [25].
В Україні експертними дослідженнями охоплено біля восьмидесяти
напрямів в різних галузях знань. Це, зокрема, криміналістичні, інженерно-
технічні, економічні, товарознавчі, у сфері інтелектуальної власності,
екологічні, психологічні та інші експертизи. Особа, що призначає експертизу,
керується законом і оцінює висновки по своєму внутрішньому переконанню,
основаному на всесторонньому, повному і об’єктивному розгляді всіх обставин
справи в сукупності.
Хоча висновок експерта не є особливим доказом і оцінюється за
загальними правилами оцінки доказів, однак до його оцінки потрібен
специфічний підхід, оскільки цей доказ обґрунтований спеціальними знаннями,
якими не володіють суб’єкти призначення експертизи [27].
Непоодинокими є реалії адвокатської практики, коли по результатах
надання до суду експертного дослідження із не об’єктивними висновками, суд
може винести необ’єктивне рішення, а оскільки суддя не володіє спеціальними
знаннями, не завжди в змозі прислухатись до однієї із сторін або повноцінно
дослідити і оцінити наданий висновок. Саме це зумовлює необхідність
24
перевірки дотримання сукупності деталей щодо правильності алгоритму
дослідження, обґрунтованого застосування методики або методичних
рекомендацій, порядку дослідження і проведених розрахунків, відповідних
нормативних або наукових джерел. Забезпечити це може рецензування
висновку судового експерта або експертного дослідження.
При проведенні рецензування висновку експерта ретельно вивчаються
методики проведення дослідження та інші нормативні документи, зміст
рецензованого висновку, його форма та наявність необхідних відомостей, дій
експерта (наявність необхідних клопотань та ін.), чого не можуть в повному
обсязі зробити судді, слідчі, сторони по справі або їх представники, оскільки, як
вже зазначалося, для цього необхідні спеціальні знання.
Рецензування висновку судового експерта – дія не процесуальна і не
регульована жодними нормами, і такий документ як рецензія на висновок
судового експерта не має доказового значення.
В законодавстві України дефініція терміну «рецензування висновків
судових експертиз» відсутня: в жодному процесуальному кодексі, в жодному
законі України, і в Законах України «Про адвокатуру і адвокатську діяльність»,
«Про судову експертизу» зокрема, її немає.
Лише загальні вимоги до рецензування звіту про оцінку майна визначено
Постановою КМ України «Про затвердження Національного стандарту № 1
«Загальні засади оцінки майна і майнових прав» від 10 вересня 2003 р. № 1440
(далі – Стандарт № 1).
Норми Стандарту є обов'язковими для застосування під час проведення
оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також при
здійсненні рецензування звітів про оцінку майна [27].
Починається рецензування висновків експертів з оцінки вступної
частини, яка перевіряється по наступних критеріях:
- повнота і чіткість опису об’єктів, що надійшли для дослідження;
- формулювання відповідності питань, поставлених перед експертом у
документі про призначення експертизи, а також питань, що вирішувались з
25
ініціативи експерта, відповідно до редакції, визначеній Науково-методичними
рекомендаціями з питань підготовки та призначення судових експертиз та
експертних досліджень, затвердженими наказом Міністерства юстиції України
від 08.10.1998 № 53/5;
- повноти даних, що стосуються особи експерта та його кваліфікації;
- обґрунтованості клопотань про надання додаткових матеріалів.
Рецензентом вивчаються питання, які ставляться перед експертом із
врахуванням компетенції, обмеженої рамками спеціальних знань, що
характеризують відповідність кваліфікації спеціаліста із визначеної галузі
знань, зазначених в свідоцтві про присвоєння йому кваліфікації судового
експерта, що підтверджується відомостями, внесеними до Реєстру атестованих
судових експертів України.
Важливість правильності формулювання питань визначається не лише
межами дослідження, але:
- напрямами та повнотою дослідження, використанням відповідних
методик;
- необхідністю вирішення додаткових питань за ініціативою експерта;
- наявність і повнота наданих додаткових матеріалів на клопотання
експерта.
Помилки процесуального характеру зазначаються рецензентом при
порушенні процесуальної процедури експертного дослідження, наприклад:
дослідження експертом питань, що виходять за межі компетенції; самостійно
отримані по власній ініціативі матеріали або зразки [27].
При рецензуванні дослідницької частини висновку судового експерта або
експертного дослідження підлягають аналізу:
- правильність та обґрунтованість вибору схеми дослідження, методів і
методик дослідження, послідовність застосування методів, відповідність
сучасному стану методичного забезпечення певного виду судової експертизи;
26
- дотримання логічної послідовності викладення, взаємозв'язку між
окремими етапами дослідження; дотримання термінологічної точності в
описуванні ходу та результатів дослідження;
- повнота дослідження - достатність встановлених ознак для
формулювання висновку;
- наявність та обґрунтованість експертної оцінки результатів
дослідження;
- якість, наглядовість та переконливість наявних ілюстрацій, додатків,
табличного матеріалу.
В резулятивній частині висновку надаються відповіді на питання,
поставлені на вирішення експертизи, тобто, викладаються висновки – коротка,
точно сформульована, така, що не допускає неоднозначного тлумачення
відповідь експерта на поставлене питання.
Серед критеріїв визначення при рецензуванні глибини заключної
синтезуючої частини підлягають аналізу:
- аргументованість висновків;
- обґрунтованість висновків;
- ступінь відповідності результатам дослідження та поставленим
питанням.
Основою характеристики якісного висновку проведеного експертом
дослідження є його достовірність, тобто повнота наукової обґрунтованості,
відповідності застосування нормативно-правових актів та/або методик
проведення судових експертиз (методичних рекомендацій), підтвердження
обґрунтованості їх дотримання експертом під час складання висновку.
Оскільки при рецензуванні підлягають підтвердженню або запереченню
уже складені висновки, це унеможливлює усунення виявлених помилок,
неточностей або невідповідностей.
Рецензія може бути оскаржена виконавцем, тобто, судовим експертом, що
виконував дослідження - експерт вправі не погоджуватись з рецензентами та
висловлювати свою позицію.
27
За складену рецензію на висновок експертизи рецензент не несе
відповідальності, оскільки рецензія, по своїй суті, не є процесуальним
документом, не містить жодного імперативу.
Безперечним завжди буде одно: рецензія не може замінити висновок
експерта [27].
Вищий господарський суд України у своєму висновку зауважує: «З
позиції достовірності оцінки наукової обґрунтованості результатів
дослідження, висновки повинні бути об’єктивними та відображати і позитивні,
і негативні аспекти роботи. Адже висновки, які не можна вважати
достовірними, не лише не мають ніякої цінності для ініціатора його
призначення, але і дезінформують його.
Рецензент не вправі здійснювати оцінку висновку експерта як доказу по
справі, оскільки це є виключною прерогативою суду, а проводить аналіз
висновку експерта з точки зору його наукової та методичної обґрунтованості,
відповідності рекомендаціям, виробленим загальною теорією судової
експертизи, дотриманням вимог законодавства, що регулює судово-експертну
діяльність.
Таким чином, рецензія не може замінити висновок судового експерта,
висновок експертного дослідження або висновок про оцінку майна.
Рецензія – це суб’єктивна думка рецензента, яка базується на певних
об’єктивних даних, викладених у висновку судового експерта.
Порядок призначення судових експертиз, обов'язки, права
відповідальність судового експерта, організація проведення експертиз та
оформлення їх результатів визначаються Законом України «Про судову
експертизу» та Господарським процесуальним кодексом України, згідно з
якими, зокрема, проведення такої експертизи має бути доручено компетентним
організаціям чи безпосередньо спеціалістам, які володіють необхідними для
цього знаннями, а за результатами експертизи суду подається висновок.
З урахуванням наведеного господарський суд під час призначення і
проведення судової експертизи, у тому числі й такої, що стосується визначення
28
вартості майна, не зв'язаний вимогами Закону, зокрема, щодо укладення
договору на проведення такої оцінки, подання звіту про оцінку майна,
наявності кваліфікаційного свідоцтва оцінювача та сертифіката суб'єкта
оціночної діяльності тощо» [28].
З позиції достовірності оцінки наукової обґрунтованості результатів
дослідження, висновки повинні бути об’єктивними та відображати і позитивні,
і негативні аспекти роботи. Адже висновки, які не можна вважати
Рецензент не вправі здійснювати оцінку висновку експерта як доказу по
справі, оскільки це є виключною прерогативою суду, а проводить аналіз
висновку експерта з точки зору його наукової та методичної обґрунтованості,
відповідності рекомендаціям, виробленим загальною теорією судової
експертизи, дотриманням вимог законодавства, що регулює судово-експертну
діяльність.
Отже, рецензія не може замінити висновок судового експерта, висновок
експертного дослідження або висновок про оцінку майна.
Рецензія – це суб’єктивна думка рецензента, яка базується на певних
об’єктивних даних, викладених у висновку судового експерта.
29
РОЗДІЛ 3. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЖИТЛОВОГО БУДИНКУ ІЗ
ВБУДОВАНИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ ТА ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, НА ЯКІЙ
ВІН ЗНАХОДИТЬСЯ
3.1. Характеристика об’єкта оцінки.
Об'єктом оцінки є
а) Земельні поліпшення: житловий будинок з вбудованими
приміщеннями мініпекарні, загальна площа будинку 140,1 кв.м.
Будівельні конструкції, що застосовані в будинку мають такі технічні
характеристики:
Стан оздоблення (лише частини будинку)
Стіни Плитка
Стеля Пофарбована
Підлога Плитка
Прорізи Вікна – металопластикові/дерев’яні. Двері: вхідні – металеві.
Інженерне забезпечення Електрика, опалення, водопостачання, каналізація, охоронна сигналізація
(станом на дату оцінки не встановлено її справність)
Загальний технічний стан оцінюваних площ умовно характеризується як «задовільний» (в зв’язку з
обмеженим оглядом)
Додаткові відомості Відсутні
Матеріали фотофіксації
30
31
Відстань від об'єкту оцінки до: центру м. Жмеринка 0,75 км.
o Загальна площа – 140,1 кв.м.;
o Житлова площа – 58,0 кв.м.
32
б) земельна ділянка, за кадастровим номером 0510300000:00:001:2143
Мал. 3.1 Кадастрова карта (https://opendatabot.ua)
Характеристика місцерозташування об'єкта оцінки

вінницька обл., вінницький р-н., с/рада агрономічна, «весна» садівниче товариство провулок променевий 1, будинок
6https://www.google.com.ua/maps/place/%d0%a2%d1%83%d1%80%d0%b1%d0%be%d0%b2,+%d0%92%d0%b8%d0%bd
%d0%bd%d0%b8%d1%86%d0%ba%d0%b0%d1%8f+%d0%be%d0%b1%d0%bb%d0%b0%d1%81%d1%82%d1%8c/data=!4m2!
3m1!1s0x472d487cf81ab5d9:0x218f5b2549fe10d6?sa=x&ved=0ahukewjcrahh1orjahwhvxikhbtqbiwq8geigtaa
Мал. 3.2 Район розташування об’єкта оцінки.

Обґрунтування застосованих методичних підходів, методів та оціночних
процедур.
ПРИНЦИПИ ОЦІНКИ
Принцип корисності ґрунтується на врахуванні того, що майно має
вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або
33
користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти
потреби власника або користувача протягом певного часу. З метою визначення
корисності під час оцінки:
– розглядається корисність окремого майна у складі об’єкта оцінки як
складова частина корисності об’єкта оцінки в цілому та корисність майна як
окремого об’єкта оцінки;
– враховується сучасний стан використання об’єкта оцінки, що може не
відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також
випадки, коли окремі об’єкти оцінки стають тимчасово зайвими,
використовуються з іншою метою або не використовуються;
– прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших
факторів на зміни в корисності об’єкта оцінки;
– оцінюються витрати на поліпшення об’єкта оцінки з урахуванням
впливу цих витрат на збільшення його оціночної вартості.
Принцип попиту та пропонування відображає співвідношення
пропонування та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під
час проведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно
та інші фактори, що можуть призвести до змін у співвідношенні пропонування
та попиту на подібне майно.
Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на
ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша
від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.
Принцип очікування передбачає, що вартість об’єкта оцінки
визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння,
користування, розпорядження ним.
Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає урахування
впливу на вартість об’єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал
та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід.
34
БАЗА ОЦІНКИ. Оцінка проводиться із застосуванням бази, що
відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки
передує укладанню договору на проведення оцінки майна.
Використання оціночної вартості як бази оцінки можливе за умови
відповідності угоди, у зв’язку з якою проводиться оцінка, змісту поняття
оціночної вартості. При цьому, умови такої угоди не повинні передбачати будь-
які додаткові обмеження або вимоги, що впливають на майбутню економічну
вигоду від використання покупцем об’єкта оцінки. Визначення оціночної
вартості об’єкта оцінки можливе із застосуванням усіх методичних підходів у
разі наявності необхідної інформації.
Застосування неринкових видів вартості як бази оцінки можливе у разі
невідповідності умов угоди, у зв’язку з якою проводиться оцінка, хоча б одній з
умов, яка висувається для визначення оціночної вартості. До неринкових видів
належать вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість
заміщення (відтворення), вартість у використанні, споживча вартість, вартість
ліквідації, інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість,
чиста вартість реалізації, ринкова вартість та інші види, порядок визначення
яких встановлюється окремими національними стандартами.
Ринкова вартість визначається за допомогою методів та процедур оцінки,
що відбивають характер нерухомості та умови, за яких дана власність
продається найкращим чином на відкритому ринку.
В цілому для проведення оцінки майна оцінювачем застосовуються такі
основні методичні підходи:
 витратний
 дохідний
 порівняльний
 зіставлення цін продажу подібних ділянок.
Витратний підхід - сукупність методів, процедур і прийомів оцінки
вартості, заснованих на аналізі витрат на відтворення чи заміщення об'єкта
оцінки в поточних цінах за винятком втрат від сукупного знецінення.
35
Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на чи
відтворення заміщення об'єкта оцінки з наступною корекцією їх на суму зносу
(знецінювання). Основними методами витратного підходу є метод прямого
відтворення і метод заміщення.
У процесі роботи над визначенням вартості об'єкта оцінки Оцінювач
прийшов до висновку, що використання витратного підходу є некоректним
так як покупець не заплатить за нерухомість більше тієї суми, яку потрібно
буде витратити на придбання земельної ділянки і будівництва на ній об'єкта,
аналогічного по своїх споживчих характеристиках об'єкту оцінки. Офіційних
кошторисів витрат на покупку ділянки і будівництва на ньому об’єкта оцінки
як правило немає. У свою чергу, розрахунок за "типовими" кошторисами,
СНІПами з обліком усіх реальних додаткових витрат, визначенням сукупного
зносу об’єкта оцінки в цілому приведе до великої погрішності при обчисленнях.
Крім того, Оцінювачу абсолютно не відомі випадки подібного придбання, коли
покупець придбав у власність об’єкт оцінки за вартістю її будівництва.
Дохідний підхід - сукупність методів, процедур і прийомів оцінки
вартості, заснованих на прогнозуванні величини майбутніх доходів, отриманих
від використання ( експлуатації ) об'єкта оцінки, приведених до поточних цін.
Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу і
непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір
методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних
(прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їхнього
одержання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню.
Метод прямої капіталізації доходу застосовується у випадку, коли
прогнозується постійний за величиною і рівний у проміжках періоду
прогнозування чистий операційний доход, одержання якого не обмежується в
часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення
його на ставку капіталізації.
Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків)
застосовується у випадку, коли прогнозовані грошові потоки від використання
36
об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом
визначеного періоду прогнозування чи якщо одержання їхній обмежується в
часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають
дисконтуванню з застосуванням ставки дисконту для одержання їхній поточної
вартості.
Ставка капіталізації і ставка дисконту визначаються шляхом аналізу
інформації про доходи від використання подібного майна і його ринкових цін
чи шляхом порівняльного аналізу прибутковості інвестування в альтернативні
об'єкти (депозити, цінні папери, майно тощо ).
У нашому випадку не доцільно використовувати дохідний підхід у силу
специфіки об'єкта оцінки ( експлуатація будинковолодіння з належними до
нього господарськими спорудами на дату оцінки як об'єкта одержання доходу
шляхом здачі його в оренду в якості комерційної нерухомості виключена в
зв'язку з внутрішньо квартальним розташуванням ). У зв'язку з цим Оцінювач
прийняв рішення не використовувати дохідний підхід для визначення оціночної
вартості об'єкта оцінки.
Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та
попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та
пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між
об'єктами порівняння та об'єктом оцінки за формулою:
Спорів=Санал ±  П,
де Спорів ― вартість об’єкта, визначена на основі порівняльного підходу;
Санал ― вартість об’єктів-аналогів або пропозиції;
П ― величина поправок.
Для визначення оціночної вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі
із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна
відповідати таким критеріям:
 умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення
таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що
висуваються для визначення оціночної вартості;
37
 продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;
 умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу
або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які
відбулися, можуть бути враховані.
Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна
за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками,
умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється
шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням
коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або
шляхом їх комбінування.
Визначення оціночної вартості об'єкта оцінки за допомогою
порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу
(пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в
оцінювача. За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного
майна ринкова вартість об'єкта оцінки може визначається на основі
інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних
поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна
порівняно з ціною їх пропозиції.
Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок.
За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу
подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні
цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки
встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних
земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та
характеристиках, які впливають на вартість.
Поправки визначаються на основі попарного порівняння або
статистичного аналізу ринкових даних. Скоригована ціна продажу подібної
земельної ділянки визначається за формулою:
38
v
∑ Цаі
Цзп = Ца + і=1
де Цск – скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у

гривнях);
Ца – фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях); т –
кількість факторів порівняння;
Цаі – різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу а-ї подібної земельної ділянки
стосовно ділянки, що оцінюється за і-м фактором порівняння.
Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне
значення отриманих результатів.
За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін
продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за
факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з
ділянкою, яка оцінюється.
В рамках застосування методичного підходу зіставлення цін продажу
подібних земельних ділянок вартість об’єкта оцінки буде розраховуватися
методом зіставлення, який передбачає таку послідовність оціночних процедур:
– визначення елементів, по яких здійснюється порівняння об’єкта оцінки з
подібними об’єктами;
– визначення по кожному із елементів порівняння характеру та степені
відмінності кожної подібної земельної ділянки від оцінюваної;
– визначення по кожному з елементів величини поправки до ціни подібних
земельних ділянок;
– коректування по кожному із елементів порівняння цін кожної подібної
земельної ділянки;
– розрахунок ринкової вартості оцінюваної земельної ділянки шляхом
визначення модального чи медіанного значення, отриманого після
коректування результатів.
39
При зіставленні цін продажу подібними вважаються забудовані земельні
ділянки, що мають:
– однакову функцію використання землі і характер земельних поліпшень;
– спільний район розташування;
близькі фізичні характеристики (розмір, конфігурація, ухил поверхні, стан
грунтів, режим ґрунтових вод, заболоченість, прояви небезпечних геологічних
процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об’єктів нерухомого
майна);
Найбільш важливими факторами вартості як правило являються:
- правовий режим земельної ділянки;
- умови продажу та пов’язане з ним фінансування;
- дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу,
- пов’язана із зміною ринкових цін на нерухомість);
- особливості місця розташування;
- фізичні характеристики земельної ділянки та стан забудови;
- умови та обмеження щодо використання земельної ділянки.
В першу чергу виконуються поправки, які відносяться до умов продажу
та стану ринку, а потім – поправки, які відносяться безпосередньо до об’єкта
оцінки. Коректування може проводитися у грошовому або процентному виразі
у вигляді надбавок або скидок або поправочних коефіцієнтів до ціни одиниці
порівняння.
Характеристика технічного стану конструкцій будівлі, в якій
розміщені оцінювані площі, визначення їх середньозваженого фізичного
зносу.
Величина фізичного зносу на момент його встановлення для об’єкта
оцінки визначається за результатами візуального обстеження і характеризує
ступінь погіршення технічних і пов’язаних з ними експлуатаційних показників
конструкцій, технічних пристроїв порівняно з первісними і виражається
співвідношенням вартості об’єктивно необхідних робіт з ремонту до їх
відновної вартості.
40
Фізичний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою
первісних технічних та технологічних якостей об'єкта оцінки.
При визначенні величини фізичного зносу будівлі підсумовуються
величини фізичного зносу окремих конструктивних елементів з врахуванням
питомої ваги кожного з них в будівлі:
n
З=∑ З і×Lі /100
i=1
де: З — фізичний знос будівлі (%);

Зі — фізичний знос окремого конструктивного елементу (%);
Lі — питома вага конструктивного елементу по відношенню до всієї
будівлі (%);
n — кількість окремих елементів в будівлі.
Нормативна база щодо визначення фізичного зносу будівель та споруд
регулюється наступними нормативними та інструктивними документами:
“Правила оцінки фізичного зносу жилих будинків”, затверджені наказом
Державного садового комунального господарства України від 02.07.1993 р. №
52;
“Методика статистичного узагальнення стану будівельних конструкцій”
Промбуд НДІ проект 1990 рік.
Фізичний знос будівлі та окремих конструкцій нерухомості визначається
порівнянням з нормативними ознаками зносу під час натурного обстеження
об’єкту, по зносу конструктивних елементів споруди, відносно вибраного
функціонального аналога у нашому випадку по УПВВ малоповерхового
будівництва за програмним забезпеченням МПК „Оцінювач”.
Конкретний відсоток фізичного зносу приймається виходячи з наступних
передумов:
- якщо в елементі є всі ознаки зносу, приймається максимальне
значення;
- якщо в елементі є тільки одна ознака, то приймається мінімальне
значення;
41
- якщо є декілька ознак, то знос визначається шляхом інтерполяції в
залежності від характеру руйнувань.
Числові значення зносу об’єкту оцінки визначаються з точністю до цілих
чисел.
АНАЛІЗ НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ ОБ’ЄКТА
ОЦІНКИ
Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання
домоволодіння.
Найкраще і найбільш ефективне використання відповідно до МСО
(розділ 6 "Основні положення загальноприйнятих принципів оцінки")
визначається як:
- найбільш ймовірне використання майна, що є фізично можливим,
належним образом обґрунтованим, юридичне дозволеним, фінансово
здійсненним, і яке призводить до найбільшого значення вартості майна, що
оцінюється;
- використання, що юридичне не дозволено або фізично не можливе, не
може розглядатися як найкраще і найбільш ефективне.
Принцип найкращого і найбільш ефективного використання є
фундаментальною складовою частиною визначення ринкової вартості.
Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання об’єкта
оцінки дозволяє визначити найбільш прибуткове та конкурентоспроможне
використання об’єкта нерухомості – тобто те використання, якому відповідає
максимальна ринкова вартість об’єкту оцінки.
Об‘єкт оцінки складається двох приміщень, житлового будинку та пекарні.
Площі даних об’єктів невідомі, також на дату оцінки невідомо їх поточне
використання. Тому оцінювачем прийнято за основу дозволене
використання для земельної ділянки під житлове будівництво, що є
юридично та фізично дозволеним, та не потребує додаткових економічних
вкладень, щодо її використання. Отже, в межах вище наведеного найбільш
42
ефективне використання приймаємо як поточне, що не потребує
додаткових вкладень та юридично, фізично дозволено.
43
3.2 Визначення вартості земельної ділянки методом зіставлення цін
продаж подібних земельних ділянок.
В результаті дослідження ринку відібрані наступні об’єкти для порівняння:

Таблиця 3.1
Площа Площа
№ Адреса, джерело інформації об’єктів об’єктів земельної Цільове призначення Вартість, Вартість,
ОП порівняння до земельної ділянки порівняння, ділянки, земельної ділянки грн. грн./кв.м.
га. кв.м.
02.01. Для будівництва
Вінницька область, м. Жмеринка, вул.
і обслуговування
Училищна, https://dom.ria.com/uk/realty-
1 0,1 1000 житлового будинку, 411 985,00 411,99
prodaja-uchastok-pod-jiluyu-zastroyku-
господарських
jmerinka-jmerinka-24330398.html
будівель і споруд
Вінницька область, м. Хмільник, вул. Д.
Нечая, 5,
https://www.olx.ua/d/uk/obyavlenie/zemelna-
dlyanka-IDMGRq0.html
Вінницька область, м. Калинівка, вул.
Довженка, https://dom.ria.com/uk/realty-
prodaja-uchastok-pod-jiluyu-zastroyku-
kalinovka-kalinovka-23081968.html
Вінницька область, м. Могилів-
Подільський, вул. Острівська, рн
рестрорану "Грааль",
https://www.olx.ua/d/uk/obyavlenie/prodam-
zemelniy-uchastok-pd-zabudovu-9-sotok-
IDQ0clq.html
Об’єкти порівняння характеризуються неоднаковим розміром площ

земельних ділянок. Функціональне використання цих земельних ділянок
однакове.
За одиницю порівняння для вказаної групи продажу земельних ділянок
Оцінювач приймає вартість 1м2 вартості земельної ділянки. В рамках
застосування обраного методичного підходу використовується метод прямого
порівняння об’єктів, подібних за характеристиками ділянки – об’єкту оцінки,
після аналізу розбіжностей у ціні одного квадратного метра ділянок-аналогів з
внесенням відповідних поправок. Відмінності між обраними подібними
ділянками і оцінюваним об’єктом враховуються в таблиці коригувань у вигляді
поправки (надбавки або знижки) в ціні одиниці порівняння:
1. Коригування на торг, послуги рієлтора. Зазначена поправка
необхідна внаслідок того, що коли ми маємо справу не з цінами фактичних
угод, а вартостями пропозиції. За даними провідних агентств нерухомості міста
44
покупна ціна в середньому менше вартості пропозиції на 10% для
високоліквідних ділянок, 15% і більше для середньо та малоліквідних.
Коригування проводиться у розмірі -15%.
2. Коригування на місцерозташування. Визначається в залежності від
престижності розташування.
Коригування проводилось до ОП№2,4 у розмірі +10%, так як вони
розташовані в периферійній зоні міста, а ОО в центральній; до ОП№3 у
розмірі +5%, так як він розташований в серединній зоні міста.
3. Коригування на оточення. Базувалось на значенні локальних
коефіцієнтів, що враховували територіально-планувальні, інженерно-
інфраструктурні та санітарно-гігієнічні особливості місцеположення земельних
ділянок (локалізація земельної ділянки і аналогів однорайонна в межах різних
населених пунктів).
Коригування не проводилось.
4.Коригування на наявність комунікативних мереж. Провідними
агентствами нерухомості на базі тенденцій ринку визначені основні
комунікаційні магістралі, що впливають вартість забудови. В середньому крок
збільшення становить 5-20% від вартості з наявністю однієї з мереж.
Об’єкта оцінки вважається умовно вільна ділянка без інженерних
комунікацій, ОП також, тому коригування не застосовуємо.
5. Коригування на площу земельної ділянки об’єктів порівняння
проводиться лише у випадку суттєвої різниці площ. Це, у першу чергу зв'язано
з помітною різницею у вартості 1 м 2 об'єктів з ідентичними показниками, але
різними площами. Як правило, об'єкти з меншою площею, більш легко
завантажити і використовувати, і тому вони більш дорожчі в порівнянні з
об'єктами більшої площі. Якщо різниця площ об'єктів аналогів перевищує 20%,
тоді у цьому випадку, визначається різниця між площами об'єктів, які
порівнюються, проводиться розрахунок співвідношення різниці площ до площі
об'єкта оцінки, дане співвідношення у відсотковому вигляді корегується.
45
Величина корегування складає 1% за кожні 20% різниці площ. Це можна
виразити формулою :
де Kкор. - величина коригування на площу аналогів, %;

Панал - площа об’єкта порівняння, м2 ; По.о. - площа об’єкта оцінки, м2.
Не застосовувалось, так як в ОО мала площа, суттєве коригування
значно вплине на вартість земельної ділянки.
6. Коригування на правове відношення до земельної ділянки, що
оцінюється, та ділянок – аналогів подібне – приватна власність.
Коригування не проводилось.
7. Коригування на фасадність. Нерухомість, що має фасадне
розташування згідно аналізу ринку має більшу вартість від нерухомості що
знаходить в глибині забудов, дворах житлових будинків. Ціна відрізняється в
межах від 5 до 10 % в залежності від району розташування таких об’єктів
(центр, серединна, периферія).
ОО має фасадне розташування, об’єкти порівняння №2,4 розташовані
в глибині забудови, тому до них проводиться коригування у розмірі +5%.
8. Коригування на функціональне призначення ділянки: ділянка, що
оцінюється – для будівництва і обслуговування житлового будинку,
господарських будівель і споруд, ОП мають подібне цільове призначення, тому
коригування не проводиться.
9. Коригування на наявність земельних поліпшень. Дана поправка
враховує наявність благоустрою, капітальних будівель, мережі. Коригування
складає 0-10%.
Об’єкт оцінки – вважається як умовно вільна земельна ділянка без
поліпшень, об’єкти порівняння – подібні, тому коригування не проводилось.
46
Розрахунок вартості земельної ділянки площею 0,0244 га наведено в таблиці
3.2.
Таблиця 3.2
Показники для Об`єкти Об`єкти Об`єкти Об`єкти
Об`єкт оцінки
порівняння порівняння 1 порівняння 2 порівняння 3 порівняння 4
Площа зем.ділянки,
0,0244 0,1000 0,0900 0,1000 0,0900
га
2,44 10,00 9,00 10,00 9,00
соток.
244,00 1000,00 900,00 1000,00 900,00
кв.м.
Покращення на Умовно вільна від Вільна від Вільна від Вільна від Вільна від
земельній ділянці забудови забудови забудови забудови забудови
Вартість, грн 411 985,00 332 423,00 430 712,00 288 100,00
Вартість за кв.м., грн 411,99 369,36 430,71 320,11
Середній Середній Середній Середній
Поправка на торг ліквідний попит ліквідний попит ліквідний попит ліквідний попит

(дисконт трансакції) на земельні на земельні на земельні на земельні
ділянки ділянки ділянки ділянки
Коригування в % -15,00 -15,00 -15,00 -15,00
Поправочний
0,85 0,85 0,85 0,85
коефіцієнт
Скоригована ціна,
350,19 313,96 366,10 272,09
грн/кв.м.
Вінницька
область, м.
Вінницька Вінницька
Вінницька Могилів-
Вінницька область, м. область, м. область, м.
область, м. Подільський,
Поправка на Жмеринка, вул. Жмеринка, вул. Хмільник, вул.
Калинівка, вул. вул. Острівська,
місцерозташування Хмельницького Б., 9 Училищна Д. Нечая, 5
Довженка рн рестрорану
(центральна зона) (центральна (периферійна
(серединна зона) "Грааль"
зона) зона)
(периферійна
зона)
Коригування в % 0,00 10,00 5,00 10,00
Коефіцієнт 1,00 1,10 1,05 1,10
Скоригована
350,19 345,36 384,41 299,30
вартість, грн/кв.м.
Вільні земельні Вільні земельні Вільні земельні Вільні земельні
Поправка на Вільні земельні ділянки ділянки та ділянки та ділянки та ділянки та
оточення та приватна забудова приватна приватна приватна приватна
забудова забудова забудова забудова
Коригування в % 0,00 0,00 0,00 0,00
Коефіцієнт 1,00 1,00 1,00 1,00
350,19 345,36 384,41 299,30
Поправка на
наявність умовно вільна від комунікації комунікації комунікації комунікації
комунікативних комунікацій поряд поряд поряд поряд
мереж
Коригування в % 0,00 0,00 0,00 0,00
Коефіцієнт 1,00 1,00 1,00 1,00
350,19 345,36 384,41 299,30
Поправка на розмір
244,00 1000,00 900,00 1000,00 900,00
земельної ділянки
((Пан-По.о)/
Коригування в % 0,00 0,00 0,00 0,00
По.о)*(100%/20%)
Коефіцієнт 1,00 1,00 1,00 1,00
350,19 345,36 384,41 299,30
Поправка на право право власності право власності право власності право власності
приватизована
власності (приватизована) (приватизована) (приватизована) (приватизована)
Коригування в % 0,00 0,00 0,00 0,00
Коефіцієнт 1,00 1,00 1,00 1,00
350,19 345,36 384,41 299,30
Поправка на в глибині в глибині
фасад фасад фасад
фасадність забудови забудови
Коригування в % 0,00 5,00 0,00 5,00
Коефіцієнт 1,00 1,05 1,00 1,05
350,19 362,63 384,41 314,27
Поправка на 02.01. Для будівництва і 02.01. Для 02.01. Для 02.01. Для 02.01. Для
47
будівництва і
будівництва і будівництва і будівництва і
обслуговування
обслуговування обслуговування обслуговування обслуговування
житлового
функціональне житлового будинку, житлового житлового житлового
будинку,
призначення господарських будівель будинку, будинку, будинку,
і споруд господарських господарських господарських
будівель і
будівель і споруд будівель і споруд будівель і споруд
споруд
Коригування в % 0,00 0,00 0,00 0,00
Коефіцієнт 1,00 1,00 1,00 1,00
350,19 362,63 384,41 314,27
Умовно вільна від Вільна від Вільна від Вільна від Вільна від
наявність земельних
забудови забудови забудови забудови забудови
поліпшень
Коригування в % 0,00 0,00 0,00 0,00
Коефіцієнт 1,00 1,00 1,00 1,00
350,19 362,63 384,41 314,27
Медіанне значення, Прийнята ціна продажу за
356,41 86 964,00
грн/кв.м. медіанним значенням, грн
Середньогармонійне, Прийнята ціна продажу за
350,98 2378,11
грн/кв.м. медіанним значенням, дол. США
Курс 1$ НБУ на дату оцінки 31.10.2022р становить 36,5686
Найбільш імовірна ринкова вартість експертної грошової оцінки земельної

ділянки без урахування ПДВ площею 0,0244 га становить = 86 964,00 грн.
(Вісімдесят шість тисяч дев'ятсот шістдесят чотири гривні).
Вартість 1 кв. м земельної ділянки – 356,41 грн в подальшому буде
застосована при розрахунку вартості житлового будинку.
3.3.Визначення вартості об’єкта оцінки за обраними методичними

підходами
При застосуванні порівняльного методичного підходу вартість об’єкта
оцінки визначається шляхом проведення порівняння вартості аналогів,
запропонованих на ринку відповідної нерухомості. Основною застосування
даного методичного підходу є той факт, що потенційний інвестор не заплатить
за об’єкт оцінки суму, що перевищує фактичну вартість об’єкту нерухомості
тієї ж корисності.
Особливою рисою Українського ринку нерухомості є, в більшості
випадків, недоступність та/або недостовірність інформації про фактичну ціну
продажу, технічні, економічні характеристики та умови продажу, що істотно
обмежує область застосування методу аналогів продажу.
Однак, існуюча досить широка інформація про пропозиції до продажу, при
врахуванні сформованих тенденцій і закономірностей дій суб’єктів ринку
48
дозволяє встановити розумний обмежений діапазон можливих значень вартості
оцінюваної нерухомості.
Таким чином, при порівняльному аналізі вартості об’єктів оцінки беруться
до уваги також вартість пропозиції до продажу подібних об’єктів, що
відповідає вимогам НС №1 та №2.
Для визначення вартості домоволодіння в рамках порівняльного підходу
Оцінювач за відсутності достовірної інформації про фактичний продаж
подібної нерухомості здійснив аналіз ринку пропозицій до продажу
домоволодіння в районі розташування оцінюваної нерухомості та у
безпосередній близькості до оцінюваних.
До елементів порівняння належать фактори вартості об’єкта оцінки
(фактори, зміна яких впливає на ринкову вартість об’єкта оцінки).
Характер і ступінь відмінностей об’єкта порівняння від об’єкта, що
оцінюється встановлюються в розрізі елементів порівняння шляхом прямого
зіставлення об’єкта порівняння з оцінюваним об’єктом.
Виявлені відмінності враховуються через внесення поправок у вигляді
надбавок (знижок) чи поправочних коефіцієнтів до ціни одиниці порівняння з
використанням для цього таблиці коригувань.
Коригування може здійснюватися у грошовому чи у відсотковому
вираженні послідовно по кожному елементу порівняння або по усій їхній
сукупності шляхом додавання чи множення значень поправок.
В якості об’єктів порівняння було здійснено пошук житлових будинків,
розташованих в межах Вінницької області. Інформацію про об’єкти порівняння
було отримано за результатами аналізу відкритих джерел інформації
(періодичних видань з нерухомості, інтернет-сайтів нерухомості), а також за
результатами телефонних переговорів з ріелторами або представниками
продавців (див. Додатки):
При застосуванні порівняльного методичного підходу вартість об’єкта
оцінки визначається шляхом проведення порівняння вартості аналогів,
запропонованих на ринку відповідної нерухомості. Основною застосування
49
даного методичного підходу є той факт, що потенційний інвестор не заплатить
за об’єкт оцінки суму, що перевищує фактичну вартість об’єкту нерухомості
тієї ж корисності.
Особливою рисою Українського ринку нерухомості є, в більшості
випадків, недоступність та/або недостовірність інформації про фактичну ціну
продажу, технічні, економічні характеристики та умови продажу, що істотно
обмежує область застосування методу аналогів продажу.
Однак, існуюча досить широка інформація про пропозиції до продажу, при
врахуванні сформованих тенденцій і закономірностей дій суб’єктів ринку
дозволяє встановити розумний обмежений діапазон можливих значень вартості
оцінюваної нерухомості.
Таким чином, при порівняльному аналізі вартості об’єктів оцінки беруться
до уваги також вартість пропозиції до продажу подібних об’єктів, що
відповідає вимогам НС №1 та №2.
Для визначення вартості домоволодіння в рамках порівняльного підходу
Оцінювач за відсутності достовірної інформації про фактичний продаж
подібної нерухомості здійснив аналіз ринку пропозицій до продажу
домоволодіння в районі розташування оцінюваної нерухомості та у
безпосередній близькості до оцінюваних.
До елементів порівняння належать фактори вартості об’єкта оцінки
(фактори, зміна яких впливає на ринкову вартість об’єкта оцінки).
Характер і ступінь відмінностей об’єкта порівняння від об’єкта, що
оцінюється встановлюються в розрізі елементів порівняння шляхом прямого
зіставлення об’єкта порівняння з оцінюваним об’єктом.
Виявлені відмінності враховуються через внесення поправок у вигляді
надбавок (знижок) чи поправочних коефіцієнтів до ціни одиниці порівняння з
використанням для цього таблиці коригувань.
Коригування може здійснюватися у грошовому чи у відсотковому
вираженні послідовно по кожному елементу порівняння або по усій їхній
сукупності шляхом додавання чи множення значень поправок.
50
В якості об’єктів порівняння було здійснено пошук житлових будинків,
розташованих в межах Вінницької області. Інформацію про об’єкти
порівняння було отримано за результатами аналізу відкритих джерел
інформації (періодичних видань з нерухомості, інтернет-сайтів нерухомості),
а також за результатами телефонних переговорів з ріелторами або
представниками продавців (див. Додатки):
Таблиця 3.3
Наявність
№ Площа, Вартість, земельної
Об’єкти порівняння Розташування Технічний стан
п/п кв.м грн. ділянки,
сот
Вінницька обл., м.
https://dom.ria.com/uk/realty-
Жмеринка, вул.
1 prodaja-dom-jmerinka- 76 задовільний/задовільний 1 048 689 2
Грушевського
jmerinka-23459656.html
(центральна зона)
https://dom.ria.com/uk/realty- Могилів-
prodaja-dom-mogilev- Подільський,
2 110 задовільний/задовільний 1 498 127 12
podolskiy-mogilev- пров.
podolskiy-23929057.html Грушевського, 10
(серединна зона)
Жмеринка, рн
3 prodaja-dom-jmerinka- 61 задовільний/задовільний 1 011 236 10
ТЕЦ (серединна
jmerinka-16976648.html
зона)
Хмільник, вул. О.
4 prodaja-dom-hmelnik- 80 задовільний/задовільний 1 279 901 6
Кобилянської
24151987.html
(серединна зона)
При визначенні кінцевих значень результатів розрахунків щодо вартості

за порівняльним підходом оцінюваного об’єкту були застосовані поправки на
відмінність оцінюваного об’єкту від об’єктів-порівняння. Обґрунтування
поправок, що були внесені, наведено нижче:
1.Коригування на торг, послуги рієлтора. Зазначена поправка
необхідна внаслідок того, що коли ми маємо справу не з цінами фактичних
угод, а вартостями пропозиції то вважаємо, що для місцевого ринку покупна
ціна в середньому менше вартості пропозиції на 5-10% для високоліквідних
приміщень, 15% і більше для середньо та малоліквідних (аналіз бази даних
ведучих агентств нерухомості).
Коригування проводиться у розмірі -15%.
2.Коригування на місцерозташування. Поправки за
місцерозташуванням об'єктів порівняння застосовані на підставі фактичної
51
пропозиції щодо продажу подібної нерухомості в районі місцерозташування
об’єкта оцінки. Більшим попитом користуються об'єкти зі зручним
розташуванням по відношенню до об'єктів соціальної інфраструктури та
зручним транспортним забезпеченням. Відомо, що чим престижніше
місцерозташування об’єкта оцінки тим вище вартість м. кв. Рекомендується
ввести 3 рівня престижності: високий, середній і низький. Для кожного
переходу в класі приймаємо коректування в 5 – 15%.
Коригування проводилось до ОП№2,3,4 у розмірі +5%, так як вони
розташовані в серединній зоні міста, а об’єкт оцінки в центральній.
3. Стан будівельних конструкцій. Капітальність будівель - важливий
технічний і економічний чинник, що впливає на вартість об'єкту. Капітальні
цегляні або залізобетонні будівлі мають більший строк економічного життя,
що, відповідно, впливає на вартість, збільшуючи її.
Об’єкти, що порівнюються, відрізняються конструкціями будівлі: стіни
об’єктів порівняння повністю цегляні або з залізобетонних панелей, а у об’єкта
оцінки – цегляні. У зв’язку з обмеженістю ринку нерухомості при коригуванні
на конструкції будівлі Оцінювач використовує поправочні коефіцієнти до
кошторисної вартості будівництва будівель різних груп капітальності. Згідно
"Загальної частини до збірників укрупнених показників відновної вартості
будівель та споруд" громадські будівлі з конструкціями стін з цегли, з крупних
блоків чи з залізобетонних панелей відносяться до І та ІІ групи капітальності, з
полегшеної кладки зі всіх видів цегли чи легких каменів – до ІІІ групи,
дерев’яні, брущаті чи рублені – до IV групи. Коригуючий коефіцієнт переходу з
І та ІІ групи капітальності до ІV і навпаки складає 20-25%.
Стан будівельних конструкцій об’єкта оцінки – задовільний, об’єктів
порівняння – задовільний, тому коригування не проводиться.
4. Коригування на площу приміщень. Проводиться лише у випадку
суттєвої різниці площ. Це, у першу чергу зв'язано з помітною різницею у
вартості 1 м 2 об'єктів з ідентичними показниками, але різними площами. Як
правило, об'єкти з меншою площею, більш легко завантажити і
52
використовувати, і тому вони більш дорожчі в порівнянні з об'єктами більшої
площі. Якщо різниця площ об'єктів аналогів перевищує 20%, тоді у цьому
випадку, визначається різниця між площами об'єктів, які порівнюються,
проводиться розрахунок співвідношення різниці площ до площі об'єкта оцінки,
дане співвідношення у відсотковому вигляді корегується. Величина
корегування складає 1% за кожні 20% різниці площ. Це можна виразити
формулою :
де Kкор. - величина коригування на площу аналогів, %;

Панал - площа об’єкта порівняння, м2 ; По.о. - площа об’єкта оцінки, м2.
Коригування проводилось до всіх ОП згідно формули.
5. Коригування на стан оздоблювальних робіт. Стан оздоблювальних
робіт об'єктів ринком диференційовано на такі категорії: відмінний (проведено
капітальний ремонт об’єкта з повною заміною внутрішніх санітарно –
технічних трубопроводів, приладів, заміною на євро прорізів, високоякісним
оздобленням з використанням сучасних будівельних матеріалів та технологій),
добрий (пошкоджень і деформацій немає, є дрібні дефекти що не впливають на
експлуатацію об’єкта, потребує косметичного ремонту); задовільний (де
конструктиви в цілому придатні для експлуатації але потребують поточного
ремонту в частині пофарбування стін та стель, віконних та дверних рам,
ремонту окремих ділянок внутрішніх санітарно – технічних трубопроводів,
приладів, який необхідний саме на цій стадії); незадовільний – об’єкт не
відремонтований, експлуатація конструктивних елементів можлива лише при
умові значного капітального ремонту.
Примірна шкала переходу від одного технічного стану до іншого:
Відмінний Добрий Задовільний Незадовільний
Відмінний 0% +5% +15% +25%
Добрий -5% 0% +10% +20%
Задовільний -15% -10% 0% +10%
Незадовільний -25% -20% -10% 0%
Коригування не проводилось, об’єкт оцінки подібний з об’єктами
порівняння.
53
6. Коригування на наявність додаткових поліпшень. Наявність
додаткових поліпшень в житлових об’єктах (наприклад вбудовані магазини,
кав’ярні і т.п.) впливає на їх вартість, тому доцільно провести коригування на
наявність додаткових поліпшень в об’єктів порівняння.
В об’єкта оцінки наявне вбудоване приміщення мініпекарні, у всіх ОП
такі приміщення відсутні, тому до всіх ОП застосовується коригування у
розмірі +10%.
7. Коригування на тип приміщення, наявність комунікацій,
додаткового оснащення - Провідними агентствами нерухомості на базі
тенденцій ринку визначені основні комунікаційні магістралі, що впливають
вартість забудови. В середньому крок збільшення становить 10-20% від вартості
з наявністю одної з мереж.
Об`єкт Об`єкт порівняння Об`єкт порівняння Об`єкт порівняння Об`єкт порівняння
Комунікації
оцінки №1 №2 №3 №4
Електропостачання + + + + +
Коефіцієнт 5 5 5 5 5
Водопостачання наявне наявне наявне наявне наявне
Каналізація наявна наявна наявна наявна наявна
Опалення наявне наявне наявне відсутнє наявне
Газопостачання наявне відсутнє наявне відсутнє наявне
наявна (не
Охоронна сигналізація
встановлено відсутня відсутня відсутня відсутня
(відеонагляд)
її справність)
Пожежна сигналізація відсутня відсутня відсутня відсутня відсутня
Сумарно 25 20 25 20 25
Різниця між об’єктом
+5 0 +5 0
оцінки, коригування
В результаті дослідження ринку відібрані наступні об’єкти для

порівняння:
До відібраних об’єктів порівняння проводимо коригування на
невідповідність ціноутворюючих параметрів, приймаємо загальну площу
будинку згідно експлікації 140,1 кв.м:
Таблиця 4.4
\ Характеристики об`єктів Об`єкт оцінки ОП №1 ОП №2 ОП №3 ОП №4
Площа, кв.м 140,1 76,00 110,00 61 80
Вартість
1 048 689 1 498 127 1 011 236 1 279 901
будинковолодіння, грн.
Вартість земельної
71 282 427 692 356 410 213 846
ділянки, грн
Вартість поліпшень, грн. 977 407 1 070 435 654 826 1 066 055
54
Вартість поліпшень,
12860,6 9731,2 10734,9 13325,7
грн./кв.м
Поправка на торг, послуги
-15% -15% -15% -15%
ріелтерів
1
Скоригована вартість,
10 931,5 8 271,5 9 124,7 11 326,8
грн./кв.м
Вінницька обл., Вінницька обл.,
Вінницька обл., Вінницька обл.,
м. Жмеринка, м. Могилів- Вінницька обл.,
м. Жмеринка, м. Хмільник,
вул. Подільський, м. Жмеринка,
вул. вул. О.
Місцерозташування Хмельницького пров. рн ТЕЦ
Грушевського Кобилянської
Б., 9 Грушевського, (серединна
(центральна (серединна
2 (центральна 10 (серединна зона)
зона) зона)
зона) зона)
0% 5% 5% 5%
місцерозташування
10 931,5 8 685,1 9 580,9 11 893,1
грн./кв.м
Стан будівельних
задовільний задовільний задовільний задовільний
конструкцій
Поправка на стан
3 0% 0% 0% 0%
будівельних конструкцій
10 931,5 8 685,1 9 580,9 11 893,1
грн./кв.м
Площа, кв.м 140,1 76 110 61 80
Поправка на площу -2,29% -1,07% -2,82% -2,14%
4
10 681,2 8 592,2 9 310,7 11 638,6
грн./кв.м
Стан оздоблювальних
задовільний задовільний задовільний задовільний задовільний
робіт
Поправка на стан
5
оздоблювальних робіт 0% 0% 0% 0%
11 638,6
грн./кв.м 10 681,2 8 592,2 9 310,7
наявні
Наявність додаткових (обладнано
відсутні відсутні відсутні відсутні
поліпшень приміщення
мініпекарні)
6
Поправка на наявність
додаткових поліпшень 10% 10% 10% 10%
грн./кв.м 11 749,3 9 451,4 10 241,8 12 802,5
електрика, електрика, електрика, електрика, електрика,
опалення, опалення, опалення, опалення, опалення,
Інженерні комунікації
водопостачання, водопостачання, водопостачання, водопостачання, водопостачання,
каналізація, газ каналізація каналізація, газ каналізація каналізація, газ
7
Поправка на інженерні
комунікації 5% 0% 5% 0%
грн./кв.м 12 336,8 9 451,4 10 753,9 12 802,5
Таблиця 5.5
Об'єм вибірки 4
Загальна площа об`єкта оцінки, кв.м. 140,10
Середнє арифметичне значення, грн/м2 11 336,15
Середнє медіанне значення, грн/м2 11 545,35
Коефіцієнт варіації вибірки 0,14
Щільність вибірки підтверджено Так
Вартість продажу, що прийнята до розрахунку, грн/м2 11 545,35
Вартість житлового будинку з вбудованими приміщеннями мініпекарні, грн 1 617 504,00
Вартість 1/2 частки житлового будинку з вбудованими приміщеннями мініпекарні, грн 808 752,00
Вартість земельної ділянки, грн 86 964,00
Вартість домоволодіння, грн 895 716,00
Остаточний висновок щодо найбільш імовірної ринкової вартості

домоволодіння, що складається із земельних поліпшень - 1/2 частина житлового
будинку з вбудованими приміщеннями мініпекарні, загальна площа будинку
140,1 кв.м., та земельної ділянки за кадастровим номером
55
0510300000:00:001:2143, площею 0,0244 га, приймається на підставі
порівняльного аналізу результатів оцінки. В основі узгодження результатів
лежить процедура обґрунтування підсумкового судження оцінювача відносно
досягнення кінцевої мети оцінки. У даному випадку - це визначення найбільш
імовірної ринкової вартості будинку з урахуванням умов купівлі-продажу,
соціально-економічних факторів, що впливають на цю вартість та цивільно-
правових обмежень щодо використання результатів оцінки.
Вартість домоволодіння, що складається із земельних поліпшень - 1/2
частина житлового будинку з вбудованими приміщеннями мініпекарні,
загальна площа будинку 140,1 кв.м., та земельної ділянки за кадастровим
номером 0510300000:00:001:2143, площею 0,0244 га, що розташоване за
адресою: Вінницька обл., м. Жмеринка, вулиця Хмельницького Б., будинок 9 на
дату оцінки рекомендувати в сумі без ПДВ:
895 716,00 (Вісімсот дев'яносто п'ять тисяч сімсот шістнадцять
гривень)
в тому числі:
- вартість 1/2 частки житлового будинку з вбудованими приміщеннями
мініпекарні – 808 752,00 (Вісімсот вісім тисяч сімсот п'ятдесят дві гривні)
- вартість земельної ділянки, площею 0,0244 га за кадастровим номером
0510300000:00:001:2143 – 86 964,00 грн. (Вісімдесят шість тисяч дев'ятсот
шістдесят чотири гривні)
56
ВИСНОВКИ ТА ПРОПОЗИЦІЇ
Оцінка майна та майнових прав є важливою передумовою

функціонування та розвитку цивілізованих ринкових відносин. Вітчизняна
практика показує, що з розвитком ринкової системи країни поступово почала
зростати потреба в професійній оцінці, яка б забезпечувала існування різних
ринкових сегментів. У всьому світі процедура оцінки передує прийняттю будь-
якого рішення, пов’язаного з майном. Вітчизняні науковці стверджують, що без
належної системи оцінки майна, майнових прав та бізнесу підприємств
виконання функцій сучасного менеджменту в ринкових умовах
господарювання неможливе.
Оцінка майна, майнових прав (далі – оцінка майна) – це процес
визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою
нормативно-правовими актами, зазначеними і є результатом практичної
діяльності суб'єкта оціночної діяльності.
Рецензування звіту про оцінку майна полягає в його критичному розгляді
та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності
застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів.
Саме рецензування звіту з оцінки є єдиним законодавчо встановленим
способом спростування результатів оцінки.
В даній курсовій роботі визначено, що основними нормативно-правовими
документами у сфері оцінки майна є закони України, Національні стандарти
оцінки та Міжнародні стандарти оцінки. На основі проведених досліджень
уважаємо актуальним питанням розроблення внутрішніх нормативних
документів для оцінки майна з виокремленням відповідальних осіб за процес
оцінки, достатнього інформаційного забезпечення, методичних підходів та
системи показників для оцінки, формування звіту з оцінки майна.
57
Уточнено, що Звіт про оцінку вартості майна та рецензія на нього не є за
своєю суттю правочином, а тому у відповідності до ст. 16 ЦК України не
можуть бути визнані недійсними.
Визначено, що Звіт про оцінку майна не створює жодних правових
наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та
підтверджує зроблені суб’єктом оціночної діяльності – суб’єктом
господарювання висновки і його дії щодо реалізації своєї практичної
діяльності.
Уточнено, що рецензування звіту з оцінки майна є єдиним та ефективним
законодавчо встановленим способом спростування результатів такої оцінки.
Встановлено: оскільки терміни «достовірність оцінки» і «достовірність
результату» самі по собі не тотожні і навіть можуть бути протилежними по
своїй суті, наприклад, маємо достовірну оцінку, але недостовірний результат,
або навпаки – недостовірну оцінку, але достовірний результат, то потрібно
вводити чітке визначення саме по відношенню до результату оцінки, а не по
відношенню до формальної її процедури, як це має місце в Національному
стандарті №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав».
Уточнено, що з позиції достовірності оцінки наукової обґрунтованості
результатів дослідження, висновки повинні бути об’єктивними та відображати і
позитивні, і негативні аспекти роботи. Адже висновки, які не можна вважати
Встановлено, що рецензент не вправі здійснювати оцінку висновку
експерта як доказу по справі, оскільки це є виключною прерогативою суду, а
проводить аналіз висновку експерта з точки зору його наукової та методичної
обґрунтованості, відповідності рекомендаціям, виробленим загальною теорією
судової експертизи, дотриманням вимог законодавства, що регулює судово-
експертну діяльність.
Уточнено: рецензія не може замінити висновок судового експерта,
висновок експертного дослідження або висновок про оцінку майна.
58
Визначено, що рецензія – це суб’єктивна думка рецензента, яка базується
на певних об’єктивних даних, викладених у висновку судового експерта.
В практичній частині роботи ми здійснили оцінку житлового об'єку та
земельної ділянки, на якій він знаходиться. Провівши відповідні розрахунки я
вважжаю за доцільне в якості найбільш імовірної ринкової вартості
домоволодіння, що складається із земельних поліпшень - 1/2 частина житлового
будинку з вбудованими приміщеннями мініпекарні, загальна площа будинку
140,1 кв.м., та земельної ділянки за кадастровим номером
0510300000:00:001:2143, площею 0,0244 га, що розташоване за адресою:
Вінницька обл., м. Жмеринка, вулиця Хмельницького Б., будинок 9 на дату
оцінки рекомендувати в сумі без ПДВ із заокругленням: 895 716,00 (Вісімсот
дев'яносто п'ять тисяч сімсот шістнадцять гривень)
в тому числі:
- вартість 1/2 частки житлового будинку з вбудованими приміщеннями
мініпекарні – 808 752,00 (Вісімсот вісім тисяч сімсот п'ятдесят дві гривні)
- вартість земельної ділянки, площею 0,0244 га за кадастровим номером
0510300000:00:001:2143 – 86 964,00 грн. (Вісімдесят шість тисяч
дев'ятсот шістдесят чотири гривні)
59
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
1. Петров О.І. Правова основа прийняття економічних рішень в Україні.

Регіональна бізнес-економіка. 2018. № 2. С. 67-71.
2. Електронна бібліотека. URL:
http://nkkep.com/wp-content/uploads/2020/04/22.04.-tdp-p-2122.pdf (дата
звернення: 18.10.2021).
3. Сольська В.В. Нормативно-правове регулювання оцінки майна
підприємств. Проблеми системного підходу в економіці. 2018. № 1 (63). С. 112-
116.
4. Майорова Т.В. Інвестиційна діяльність: підруч. для студ. вищ. навч.
закл. К.: Центр учбової літератури, 2009. 472 с.
5. Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових
прав»: Постанова Кабінету Міністрів від 10.09.2003 № 1440. URL:
http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/1440-2003-%D0%BF (дата звернення:
16.10.2021).
6. Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна»: Постанова
Кабінету Міністрів від 28.10.2004 № 1442. URL:
16.10.2021).
7. Національний стандарт № 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів»:
Постанова Кабінету Міністрів від 29.11.2006 № 1655. URL:
16.10.2021).
8. Національний стандарт № 4 «Оцінка майнових прав інтелектуальної
власності»: Постанова Кабінету Міністрів від 29.11.2006 № 1655. URL:
http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1185-2007- %D0%BF (дата звернення:
16.10.2021).
60
9. Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в
Україні: Закон України від 12.07.2001 № 2658 – ІІІ. URL:
http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/2658-14 (дата звернення: 16.10.2021).
10. Рецензування звіту про оцінку майна як інструмент впливу: умови,
підстави і порядок проведення. URL: https://uteka.ua/publication/news-14-
delovye-novosti-36-recenzirovanie-otcheta-ob-ocenke-imushhestva-kak-instrument-
vozdejstviya-usloviya-osnovaniya-i-poryadok-provedeniya (дата звернення:
16.10.2021).
11. Максимов С.Й. Рецензування звітів з оцінки: вітчизняні реалії та
міжнародна практика. URL: http://www.afo.com.ua/uk/news/2-general-
assessment/1294-retsenzuvannya-zvitiv-z-otsinky-vitchyznyani-realiyi-ta-
mizhnarodna-praktyka (дата звернення: 18.10.2021).
12. Максимов С.Й. Нормативно-правові аспекти оцінки нерухомості.
URL: http://www.afo.com.ua (дата звернення: 18.10.2021).
13. Карнаух Т. Рецензування звітів про оцінку майна. Юридичний вісник
України. 2002. № 32 (серпень). С. 32.
14. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV. Відомості
Верховної Ради України (ВВР). 2003. № 40-44. ст. 356.
15. Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 22.08.2017 р.
по справі № 761/21325/16-ц за позовом до Товариства з обмеженою
відповідальністю «Українська експертна група», Приватного підприємства
«Консалтінгова група» «Агро-Експерт», 3-тя особа: Відділ примусового
виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного
управління юстиції у м. Києві про визнання недійсними та скасування
експертної оцінки майна та рецензії. URL: https://zakononline.com.ua/court-
decisions/show/68798557 (дата звернення: 18.10.2021).
16. Морозов Є. Оскарження Звіту про оцінку майна в рамках виконавчого
провадження. URL: https://lexinform.com.ua/sudova-praktyka/oskarzhennya-zvitu-
pro-otsinku-majna-v-ramkah-vykonavchogo-provadzhennya/ (дата звернення:
18.10.2021).
61
17. Постанова Верховного Суду від 04.07.2018 р. по справі №711/650/13-ц
за скаргою фізичної особи на дії державного виконавця відділу примусового
виконання рішень Департаменту державної виконавчої служби Міністерства
юстиції України щодо використання звітів та висновків суб'єкта оціночної
діяльності про визначення ринкової вартості об'єктів нерухомого майна під час
їх реалізації на електронних торгах. URL:
https://protocol.ua/ua/postanova_ktss_vp_vid_04_07_2018_roku_u_spravi_711_650
_13_ts/ (дата звернення: 18.10.2021).
18. Максимов С.Й. Висновок про достовірність оцінки майна не є
гарантією достовірності Звіту. URL: http://afo.com.ua/uk/news/2-general-
assessment/1055-opinion-on-the-reliability-of-property-valuation-is-not-a-guarantee-
of-reliability-results-report (дата звернення: 18.10.2021).
19. ФДМУ: Про контроль якості звітів, завантажених до Єдиної бази
даних Звітів про оцінку. URL: http://afo.com.ua/uk/news/2/1392 (дата звернення:
18.10.2021).
20. Про Фонд державного майна України: Закон України від 09.12.2011 №
4107-VI (Редакція станом на 01.02.2020). URL:
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/4107-17#Text (дата звернення: 18.10.2021).
21. Возняк Р.П., Ступень М.Г., Падляк І.М. Земельно-правовий процес:
навч. посіб. Львів: Новий Світ-2000. 2006. 224 с.
22. Лебедев А. Оценка имущества и имущественных прав в Украине:
монография. К.: Принт экспресс. 2002. 688 с.
23. Формування ринку землі в Україні / В.П. Галушко та ін. 2-е вид.,
переробл. та доповн. К.: Урожай, 2006. 280 с.
24. Про затвердження Методики оцінки вартості майна під час
приватизації. Постанова Кабінету Міністрів України від 12.10.2000 р. № 1554.
URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1554-2000-%D0%BF#Text (дата
звернення: 18.10.2021).
25. Шелепницька І.П. Оцінка об’єктів нерухомості. URL:
https://studfile.net/preview/7274488/ (дата звернення: 18.10.2021).
62
26. Актуальні питання з рецензування звітів про оцінку, їх відповідність
вітчизняним та міжнародним стандартам. ГО «ВО «Українське товариство
оцінювачів» та КП «Інформаційно-консультаційний центр Українського
товариства оцінювачів». URL: uto.com.ua › uploads › 2020/07 (дата звернення:
18.10.2021).
27. Федчишина В. Рецензування результатів судових експертиз і
експертних досліджень та звіт про оцінку майна в адвокатській діяльності.
URL: https://radako.com.ua/news/recenzuvannya-rezultativ-sudovih-ekspertiz-i-
ekspertnih-doslidzhen-ta-zvit-pro-ocinku-mayna-v (дата звернення: 18.10.2021).
28. Вищий господарський суд України. Інформаційний лист від
16.11.2001 р. № 01-8/1227 «Про деякі питання призначення і проведення
судової експертизи у зв'язку з прийняттям Закону України «Про оцінку майна,
майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». URL:
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/v1227600-01#Text (дата звернення:
18.10.2021).
63
Додаток 1
Нормативно-правові акти для оцінки майна підприємства
Закони - Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та

України професійну оціночну діяльність в Україні»;
- Закон України «Про оцінку земель»
Основні
- Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки

майна й майнових прав»;
Національ - Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого
-ні майна»;
стандарти - Національний стандарт № 3 «Оцінка цілісних
оцінки майнових комплексів»;
- Національний стандарт № 4 «Оцінка майнових прав
інтелектуальної власності»
64
- Міжнародний стандарт оцінки № 1 «Ринкова вартість
Основні (продовження)
як база оцінки»;
- Міжнародний стандарт оцінки № 2 «Бази оцінки, що
Міжнародні стандарти оцінки
відрізняються від ринкової вартості»;
- Міжнародний стандарт оцінки № 3 «Оцінка в цілях
фінансової звітності та суміжної документації»;
- Міжнародний стандарт оцінки № 4 «Оцінка
позичкового забезпечення, залогу та забезпечення
боргових зобов’язань»
- Постанова КМУ «Про затвердження Методики оцінки майна»;

Другорядні
- Постанова КМУ «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок»;

- Наказ Держкомзему України «Порядок проведення експертної грошової
оцінки земельних ділянок»;
- Інформаційний Лист ФДМУ «Про оформлення звіту про оцінку майна й
висновку про вартість майна»;
- Наказ ФДМУ «Про затвердження Порядку визначення вартості відтворення
або заміщення земельних поліпшень – будинків, будівель та споруд
малоповерхового житлового будівництва»;
- Наказ Мінюсту і ФДМУ «Про затвердження Методики товарознавчої
експертизи й оцінки колісних транспортних засобів»;
- Наказ ФДМУ «Про затвердження Порядку визначення оціночної вартості
об’єктів права інтелектуальної власності, що перебувають у державній
власності, або були створені (придбані) за державні кошти, з метою
зарахування на бухгалтерський облік»;
- Наказ ФДМУ «Про затвердження Методики оцінки майнових прав
інтелектуальної власності»
Основні нормативно-правові акти, які використовуються під час приватизації:

- Закон України «Про приватизацію державного майна»;
- Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємств»;
- Наказ ФДМУ «Положення про порядок відчуження основних засобів, що є
державною власністю»;
- Наказ ФДМУ «Положення про порядок проведення експертної оцінки
державного майна при приватизації»;
- Наказ ФДМУ «Порядок компенсації вартості поліпшень орендованого майна
під час його приватизації»;
- Закон України «Про приватизаційні папери»;
- Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду»;
- Закон України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного
будівництва»;
- Наказ ФДМУ «Щодо затвердження Порядку оцінки орендованого
нерухомого майна, що містить невід’ємні поліпшення, здійснені за час його
оренди, під час приватизації»
65
Основні акти, які використовуються під час купівлі-продажу, застави, здачі
Другор
(оренда, лізинг) майна:

- Закон України «Про банки і банківську діяльність»;
дні (продовження)
- Закон України «Про оренду державного та комунального майна»;
- Закон України «Про іпотеку»;
- Постанова КМУ «Про Методику розрахунку і порядок використання плати за
оренду державного майна»;
Мал. 1.2. Нормативно-правові
- Закон України «Про акти
орендудля оцінки майна підприємства [3, с.115].
землі»;
- Закон України «Про судову експертизу»
Основні акти, які використовуються під час створення, реорганізації,

ліквідації, злиття, поглинання і т.д. господарських товариств:
- Закон України «Цивільний кодекс України»;
- Закон України «Господарський кодекс України»;
- Закон України «Про цінні папери та фондовий ринок»;
- Закон України «Про господарські товариства»;
- Закон України «Про фермерське господарство»
66
Додаток 2
Об’єкти порівняння домоволодіння

https://dom.ria.com/uk/realty-prodaja-dom-jmerinka-jmerinka-23459656.html
https://dom.ria.com/uk/realty-prodaja-dom-mogilev-podolskiy-mogilev-podolskiy-23929057.html
67
https://dom.ria.com/uk/realty-prodaja-dom-jmerinka-jmerinka-16976648.html
https://dom.ria.com/uk/realty-prodaja-dom-hmelnik-24151987.html
69
Об'єкти порівняння – земля
Вінницька область, м. Жмеринка, вул. Училищна, https://dom.ria.com/uk/realty-prodaja-uchastok-pod-jiluyu-
zastroyku-jmerinka-jmerinka-24330398.html
Вінницька область, м. Хмільник, вул. Д. Нечая, 5, https://www.olx.ua/d/uk/obyavlenie/zemelna-dlyanka-

IDMGRq0.html
71
Вінницька область, м. Калинівка, вул. Довженка, https://dom.ria.com/uk/realty-prodaja-uchastok-pod-jiluyu-
zastroyku-kalinovka-kalinovka-23081968.html
Вінницька область, м. Могилів-Подільський, вул. Острівська, рн рестрорану "Грааль",

https://www.olx.ua/d/uk/obyavlenie/prodam-zemelniy-uchastok-pd-zabudovu-9-sotok-IDQ0clq.html

Вовк

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Вовк

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

ВІННИЦЬКИЙ ТЕХНІЧНИЙ ФАХОВИЙ КОЛЕДЖ

Циклова комісія економіки і фінансів

Тема: Контроль якості робіт з оцінки майна

Виконала: студентка групи 3ОД

Ринкова трансформація економіки держави потребує досконалих

1.1. Нормативно-правове підґрунтя рецензування Звітів з оцінки

У вітчизняній практиці поняття рецензування звіту з оцінки розкрито у

1.2. Поняття достовірності результатів оцінки.

Максимов С.Й. зазначає, що терміни «достовірність оцінки» і

2.1. Порядок здійснення контролю якості роботи з оцінки майна з

10 квітня 2020 року набули чинності зміни до Положення про порядок

І етап ІІ етап ІІІ етап

Мал. 2.1. Етапи процесу оцінки

2.3. Методичне регулювання контролю якості роботи з оцінки майна.

Практична діяльність в Україні з оцінки майна може здійснюватися

Мал. 2.2. Форми здійснення оціночної діяльності в Україні.

Цей документ готувався як нова редакція постанови Кабінету Міністрів

Мал. 3.1 Кадастрова карта (https://opendatabot.ua)

Характеристика місцерозташування об'єкта оцінки

Мал. 3.2 Район розташування об’єкта оцінки.

де Цск – скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у

де: З — фізичний знос будівлі (%);

В результаті дослідження ринку відібрані наступні об’єкти для порівняння:

Об’єкти порівняння характеризуються неоднаковим розміром площ

де Kкор. - величина коригування на площу аналогів, %;

Найбільш імовірна ринкова вартість експертної грошової оцінки земельної

3.3.Визначення вартості об’єкта оцінки за обраними методичними

При визначенні кінцевих значень результатів розрахунків щодо вартості

де Kкор. - величина коригування на площу аналогів, %;

В результаті дослідження ринку відібрані наступні об’єкти для

Остаточний висновок щодо найбільш імовірної ринкової вартості

Оцінка майна та майнових прав є важливою передумовою

1. Петров О.І. Правова основа прийняття економічних рішень в Україні.

Закони - Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та

- Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки

- Постанова КМУ «Про затвердження Методики оцінки майна»;

- Постанова КМУ «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок»;

Основні нормативно-правові акти, які використовуються під час приватизації:

(оренда, лізинг) майна:

Основні акти, які використовуються під час створення, реорганізації,

Об’єкти порівняння домоволодіння

Вінницька область, м. Хмільник, вул. Д. Нечая, 5, https://www.olx.ua/d/uk/obyavlenie/zemelna-dlyanka-

Вінницька область, м. Могилів-Подільський, вул. Острівська, рн рестрорану "Грааль",

You might also like