Kuća iz snova

Gradnja kuće nije nimalo lagan ni naivan posao. To sam shvatio onog trenutka kad
sam odlučio da gradim kuću. Na sreću, imam ujaka koji je arhitekta, pa sam se
konsultovao sa njim. Skrenuo mi je pažnju na neke bitne stvari koje bi trebao da
znam pre ulaska u celu priču, jednu veliku pustolovinu.
Postavio mi je par pitanja na koja odmah nisam sa sigurnošću znao da odgovorim.
Neka od njih su bila: Zašto gradim kuću? Gde bi je gradio? Da li bi to bila
montažna ili zidana? Da li sam svestan težine i obaveza papiroloških, kao i da li
sam svestan koliko će mi vremena trebati da to sam organizujem, a koliko ako
angažujem neku firmu? Koliko novca planiram da potrošim? Za koju namenu mi
treba kuća za stanovanje, kao vikendica, letnjikovac? I još mnogo pitanja…
Priznajem, zabolela me je glava.
Nije želeo da utiče na moju odluku gde da gradim i kako, od kojeg materijala i na
koji način. Na moje pitanje kako bi on gradio? Odgovorio mi je da bi on zbog
niskih troškova gradnje, održavanja, brzine, odabrao montažnu kuću koju bi on
sam projektovao. Zahvalio sam se na mišljenju.

Dani su prolazili, stavljao sam odgovore na papir, analizirao. Odlučio sam, gradiću
tradicionalnu kuću, angažovaću projektantsku kuću, potom građevinsko izvođačku.
Pre nego vam otkrijem lokaciju, zašto baš tamo i kako sam zamislio da kuća od
prilike izgleda, napisaću na šta sve moramo dobro da obratimo pažnju.
Da krenem lagano.

Kupovinom placa na željenoj lokaciji rešili ste samo jedan mali deo posla vezan
oko kuće iz snova. Ukoliko planiramo da gradimo kuću na idiličnoj lokaciji van
gradske vreve, vredelo bi odmah znati koji će nas sve troškovi sačekati u ovom
poduhvatu.
Šta su lokacijski uslovi, kako do građevinske dozvole, koliki su troškovi za
komunalno opremanje? To su neka od pitanja koja moramo znati i rešiti. Krenimo
redom.
Informacija o lokaciji
Da bi se krenulo sa gradnjom kuće, prvi korak je dobijanje informacije o lokaciji.
Informacija o lokaciji sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na
katastarskoj parceli, odnosno na više katastarskih parcela, na osnovu planskog
dokumenta.
Informacije o lokaciji dobijaju se u većim gradovima u Sekretarijatu za urbanizam
i građevinske poslove, dok u manjim mestima ovo izdaju opštine.
Uz zahtev se plaća taksa RAT u iznosu od 30 evra, GAT u iznosu od oko 25 evra.
Visina taksi zavise od opštine i podložne su promenama, te smo dali orijentacione
cene u evrima.
Nakon dobijanja Informacije o lokaciji odlazi se u Projektni biro.

Angažovanje projektnog biroa

Projektni biro izrađuje Idejno rešenje na osnovu koga se dobijaju Lokacijski

uslovi. Pre dobijanja Lokacijskih uslova, projektna dokumentacija se šalje po
službenoj dužnosti, to jest, šalje je elektronski referent kome se dodeli predmet,
Javnim komunalnim preduzećima koja izdaju svoje uslove za projektovanje i
priključenje. Za ovo je potrebno platiti takse, a one su za svaki objekat drugačije i
zavisi od kategorije objekta, kapaciteta, načina priključenja i slično.
Takse za lokacijske uslove koje se uplaćuju su RAT, GAT i CEOP i zavise od
kategorije objekta. Za objekat A kategorije, u koje spadaju porodične stambene
kuće do 400m2, takse su oko 35 evra za GAT, 20 evra za RAT i oko 10 evra za
CEOP. I ove takse zavise od opštine.
Nakon dobijanja Lokacijskih uslova, Projektni biro izrađuje Projekat za
građevinsku dozvolu (PGD).
Nakon što je projekat gotov, podnosi se zahtev za izdavanje građevinske dozvole.
Građevinska dozvola
Pošto se uplati iznos doprinosa za komunalno opremanje građevinskog zemljišta,
prethodno izražen u Građevinskoj dozvoli, vrši se prijava radova. Trošak
doprinosa za komunalno opremanje građevinskog zemljišta (Gradska uprava
za građevinsko zemljište i investicije-ZIG)je najveća stavka prilikom gradnje kuće
(ne računajući samu izgradnju objekta). Ovaj trošak takođe zavisi od opštine do
opštine.
Razlikuje se od opštine do opštine ide i do 100€/neto m2 objekta. Upravo zbog
toga što investitori žele da izbegnu ovu stavku, zbog nje imamo veliki broj
nelegalnih i neuknjiženih objekata.
 Obavezan korak u početnoj fazi izvođenja radova je Prijava završetka izrade
temelja a zatim, kad objekat „stavite pod krov “ Prijava završetka objekta u
konstruktivnom smislu. U oba slučaja, na objekat izlazi inspektor i proverava
usklađenost izvedenog stanja sa projektom za građevinsku dozvolu. Nakon ovoga,
podnosi se zahtev za Priključenje objekta na komunalnu infrastrukturu.
Po završetku izgradnje i svih radova, naredni korak je podnošenje zahteva za
dobijanje upotrebne dozvole.
Upotrebna dozvola
Za upotrebnu dozvolu zahtev sa uplaćenim taksama i pratećom tehničkom
dokumentacijom predaje se organu koji je izdao građevinsku dozvolu. Ukoliko je
došlo do izmene u toku gradnje, a koje ne odstupaju drastično od izdatih
lokacijskih uslova ili planom određenih parametara, za upotrebnu dozvolu se
predaje i Projekat izvedenog objekta.
Nakon dobijanja Upotrebne dozvole nadležni organ po službenoj dužnosti šalje
Katastru dokumentaciju na osnovu koje se vrši uknjižba objekta. Sada ja vaš
objekat legalan i uknjižen na vaše ime.
Vredi znati
Uz svaki zahtev se plaćaju takse RAT, GAT i CEOP, koje su različite u zavisnosti
od kategorije objekta. Pre svake uplate najbolje je kontaktirati Opštinu koja je
nadležna i proveriti iznose za uplatu, kao i žiro račune.
Treba naravno napomenuti da se svi zahtevi podnose elektronski preko Centralne
evidencije objedinjene procedure – CEOP-a.
Investitor koji je naveden u projektu mora biti vlasnik zemljišta na kome se gradi.
Da bi se lakše snašli sa koracima do vašeg uknjiženog doma, pratite ovaj koji
sadrži tri faze: pripremu za izgradnju, izgradnju i dobijanje upotrebne dozvole.
Ovo sve treba znati, upotrebna dozvola i uknjižba se dobijaju nakon završetka
gradnje.

Postoji 7 ključnih stvari koje trebamo znati pre početka izgradnje kuće
Loš majstor može da nam napravi brojne poteškoće. Isto je i sa lošim materijalom.
Da bismo predupredili propuste, obavezno proverimo ove stvari pre nego što
krenemo.
Tradicionalna gradnja preduslov je dugotrajnosti, garancije i kvaliteta
Ljudi koji se odluče za izgradnju kuće ili vikendice moraju znati da je postupak
projektovanja i izvođenja, odabir majstora i materijala je jedna velika crna rupa.
Nepoznanica nije slučajna. Većina izvođača i proizvođača korisnicima nudi samo
krajnji proizvod, ali ne i podršku, pomoć i profesionalne savete „pre“ i „za vreme“
izgradnje.
Odabir materijala i izvođača od presudnog su značaja pri izgradnji kuće.
Pojedine pozicije su gotovo nepromenljive, a propuste u izolaciji je teško moguće
nadoknaditi. Kako loši izbori ne bi pokvario naš rad i trud (pre početka izgradnje
kuće) obavezno moramo razmotrite sledeće stvari ukoliko se opredelimo za
objekat od solidnih materijala.
1. Tavanica
Nakon izgradnje, konstruktivne elemente objekta gotovo je nemoguće promeniti
bez skupe i sveobuhvatne rekonstrukcije. Noseći zidovi i tavanice su srce vaše
kuće.
2. Zvučna izolacija
Ugodnost je jedan od glavnih prednosti života u kući. Ali, ugodnost nije samo
toplotna, već i zvučna kategorija. Prilikom izgradnje i odabira materijala, vlasnici
kuća se obično bave vidljivim stvarima (boja zidova, izbor pločica i sanitarija).
Zvučna izolacija se nepravedno ostavlja po strani. Propusti se (najčešće) uoče
nakon useljenja. No, tada obično bude prekasno. Korekcije su skupe, zahtevne i
dugo traju.
3. Brzina gradnje
Obično se kaže da „vreme je novac“. To nigde nije očiglednije nego na gradilištu.
Otvoreno gradilište puno košta. Zato je brzina i efikasna izgradnja kuće od
presudnog značaja.

4. Odabir majstora
Iskusan majstor može da nam uštedi i vreme i novac. Neiskusan majstor može
da nam napravi brojne poteškoće. Tržište je malo i tradicionalno, a majstori nisu
obučeni (već priučeni). Ne treba da odustanemo od svojih želja i ideja ukoliko
naiđete na nerazumevanje izvođača. Potrebno je da nastavimo dalje i potražimo
tim stručnjaka koji će nam pomoći u realizaciji naših zamisli.
Trebamo se pripremiti dobro i raditi sa sertifikovanim izvođačima koji nam mogu
garantovati kvalitet. Provereni materijali i rešenja, kao i uhodane ekipe koje rade
na njima, uvek su nam bolja opcija nego improvizacija u izvođenju.
5. Ključ u ruke
Kod ovog sistema gradnje dobijamo kompletnu uslugu i objekat spreman za
useljenje. Na nama je samo da kupimo nameštaj. Izgradnja kuće treba biti
troškovno prihvatljiva. No, često se dešava da izvođenje bude skuplje i duže
nego što ste planirali. Izgradnja po sistemu ključ u ruke nas može rešiti tih briga.
Način gradnje po sistemu „ključ u ruke“ je pouzdan postupak zato što su svi
troškovi i rokovi fiksni i unapred definisani. Ugovorom „ključ u ruke“ izvođač
radova se obavezuje da će izgraditi određeni građevinski objekat na određenoj
parceli prema fiksnim i unapred određenim troškovima
Pored navedenog, još jedna prednost ovog sistema gradnje je vazno finansiranje.
Finansiranje putem kredita ili gotovinskog plaćanja se vrši parcijalno iz više delova
kako teku građevinski radovi.
6. Termoizolacija
Da bi smo sagradili što bolju i štedljiviju kuću, presudnu ulogu imaju odabir i
kvalitet ugrađenih materijala. Kada pričamo o pouzdanosti i kvalitetu fasadnih
zidova, preporučujemo da se opredelimo za svetski renomirane proizvođače.
7. Održavanje
Svaki ugrađeni sistem i materijal ima svoj rok trajanja i garancije. Da bi kuća
zadržala standard kvaliteta i komfora na koji smo navikli, neophodno je da je
redovno održavamo
Tekuće održavanje objekta podrazumeva izvođenje radova koji se preduzimaju
radi sprečavanja oštećenja koja nastaju upotrebom objekta ili radi otklanjanja tih
oštećenja.
Tekuće održavanja sastoji se od pregleda i popravki, odnosno svih zanatskih
radova kojima se obezbeđuje održavanje objekta na zadovoljavajućem nivou
kvaliteta.
S druge strane, investiciono održavanje je izvođenje građevinsko-zanatskih,
odnosno drugih radova zavisno od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova
korišćenja objekta u toku eksploatacije. Cilj investicionog održavanja jeste
povećanje vrednosti imovine na tržištu nekretnina.
“Gradite da traje”
Kako svakom izboru predstoji saznanje o mogućnostima, (pre početka izgradnje)
pripremimo se što bolje možetmo. Kuću zidamo jednom, a u njoj ćemo stanovati
svaki dan I ostaviti svojim potomcima. Zato u nju treba ulagati. Uz tehničku i
profesionalnu pomoć, pravi izbor materijala i majstora kuća će celog života štediti
za nas. Kao garanciju dugotrajnosti i kvaliteta, preporučeno nam je da se (uvek)
opredelitmo za sistemska rešenja i izgradnju po principu „ključ u ruke“.
Loš majstor može da vam napravi brojne poteškoće. Isto je i sa lošim materijalima.
Zato o njihovom izboru i najviše treba da vodimo računa. Pre početka izgradnje,
obavezno se posavetovati se sa izvođačem ili arhitektom, informišisati se na
vreme i buditi spremni na iznenađenja.

Na početku sam obećao da ću podeliti sa Vama gde bih gradio kuću iz snova, zašto
i kako bi ona trebala da izgleda?
Ja bih svoju kuću iz snova sagradio u mestu Tvrdoš, koje je nadomak grada
Trebinja, 3km udaljeno od njega.

Predpostavljam da se pitate zašto?

Moji pradeda potiče iz Tvrdoša, tamo je rođen, odatle je davne 1930. godina
krenuo u svet.
U Trebinju imam puno rođaka, ujaka, tetki, braće i sestara. Cela moja porodica je
oduševljena gradom, krajolikom. Rado idemo tamo u posetu rođacima, ali nemamo
ništa svoje. Imamo puno zemlje koju je baka nasledila, najviše mi se dopada deo
iznad manastira Tvrdoš. To će biti moj izbor za gradnju kuće, pogled puca na reku,
na manastir, na put ka Dubrovniku koji je na 30 km, na put ka Mostaru koji je na
50 km, na put ka Herceg Novom koji je na 27 km, a od samog grada ova lokacija
je udaljena svega 3 km.
Trebinje se nalazi na krajnjem jugu Republike Srpske, u Hercegovini. Smešteno je
na Popovom polju, ispod planine Leotar, na nadmorskoj visini 273 m. Jednim
delom kroz Trebinje protiče rieka ponornica Trebišnjica, čija je ukupna dužina
96,5 km. Mediteranska klima je odlika Trebinja. Sa 260 sunčanih dana u godini
spada u najsunčanije gradove na Balkanu. Klima je pogodna za uzgoj južnog voća.
To je grad u koji se zaljubite na prvi pogled. Stalno se nešto dešava, Trebinjci su
veoma gostoprimljivi. To je grad koji ima dušu. Zaista imaju sve što im je
neophodno za život, trude se da idu u korak sa vremenom. To je grad u kom vam
nikad nije dosadno. Imaju sve, sve je blizu, na dohvat ruke, genetacije se smenjuju,
mnogi odlaze na školovanje i ostaju u inostranstvu ali se mnogo njih i vraća.
Uposlednje veme okrenuli su se turizmu, a vinogradarstvu doživljava renesansu.
Najpoznatiji Trebinjac je Jovan Dučić na koga smo svi ponosni, on počiva na brdu
iznad Trebinja koje se zove Crkvina gde se nalazi njegova zadužbina
Hercegovačka Gračanica gde su prenešeni njegovi posmrtni ostatci iz Amerike.
Evo par slika grada

Manastir
Tvrdoš
Sad ću Vam pokazati Tvrdoš iz vazduha lokacije našeg zemljišta

Nase zemljište levo , desno mesto planirano za gradnju

Pogled sa placa trenutno

Slikovito sam Vam pokazao gde bi želeo svoju „Kuću iz snova“ nadam se da ste
shvatili zašto, nadam se da će se moji snovi ostvariti. Voleo bi da mi budete gost.

Sad ću vam pokazati kakvu bi kuću tu voleo da imam, ispričaću Vam svoj san.
Kako sam ja to zamislio.

Ta kuća bi bila od kamena i izgledala bi otprilike ovako. Još uvek nemam projekat
ni idejno rešenje arhitekte. Pokazaću Vam jednu od predloženih.
U autentičnom Hercegovačkom ambijentu, predivne mediteranske klime, odlučio
sam da napravim kuću koja će po izgledu biti najsličnija prikazanoj. Kuća bi se
nalazila na brdu sa čijeg bi se trema pružao sjajan pogled na vinograde, reku
Trebišnjicu, manastir Tvrdoš, Trebinje, a sa druge strane, preko brda, sve do
Dubrovnika. Kuća bi bila nova, a izgledala bi kao da je stara. Ceo projekat bi bio
zasnovan na ruševinama u gustom rastinju, koje su ostaci dve stare kamene kuće,
koje su nestale tokom vremena. To će za arhitekte, projektante biti veliki izazov.
Istraživanjem starih Austro-Ugarskih karti i dokumenata, došli smo do bitne
činjenice da su tu nekada stojale dve kamene kuće sa dva pešačka prilaza i velikom
prednjom baštom. Samim tim, najveći deo objekta bi bio definisan
konzervatorskim uslovima i podacima sa terena. S obzirom da je površina
pronađenih istataka oba objekta negde oko 250m2, to bi nam dalo slobodu da
imamo veliku površinu i da kuća ima jedan sprat. Uzimajući u obzir specifičnu
poziciju kuće na uzvišenju, kamenom brdu, konteksta rada podrazumevao bi niz
mikroklimatskih uticaja. Pored mirisa sveže lavande, sunca i vetra, elementi
lokalnog konteksta su vezani za kamen koji se dobija iz samog temelja na kome bi
se kuća gradila. Taj kamen se jednako koristi i za zidanje kuće, kao i za zaštitu u
vidu zida međaša koji razgraničava pojedinačna imanja i štiti od upada divljih
životinja. Uzimajući u obzir burnu seizmičku prošlost (zemljotresi), novoizgrađena
kuća bi morala u sebi da sadrži značajnu količinu armiranog betona. To ne sme da
utiče na njeno elegantno oblikovanje. Nakon izrade statičkih proračuna doneće se
konačno odluka o specifikacija materijala koji će se koristiti u izgradnji. Projekat je
planiran za ličnu upotrebu koji će biti rađen po principu ključ u ruke, što znači da
će arhitekte, projektanti i izvođačke ekipe morati tesno da sarađuju i pronađu
najbolje rešenje za izgradnju kuće.
Moja odluka i zahtevi projektantima i arhitektama su da kuća bude izgrađena u
kombinaciji prirodnog kamena i drveta. Drugi uslov je da prozori budu od
trokomponentnog stakla, mogu biti od PVC stolarije, ali da izgledaju kao da su od
drveta. Želim da se na prozorima i vratima postave fiksne, metalne žaluzine kao i
komarnci sa mrežicom koji mogu da se otvaraju. Što se tiče izolacije, želeo bih da
bude prirodna, a da li treba ili ne, predložiće mi projektanti. Takođe, što se tiče
zidne i podne izolacije, ako bude bilo potrebe, želim da budu od prirodnih
materijala po preporuci projektanata. Moj sledeći zahtev je da pored toga što će
kuća biti priključena na gradski vodovod i struju, želim da iznad kuće budu
postavljena 24 solarna panela koja bi bila jačine 580W koja bi obezbeđivala
potpunu energetsku autonomiju, želim da u objektu bude ugrađen sistem za
prečišćavanje otpadnih voda koja bi se potom koristila kao tehnička voda.
Kuća bi trebala da bude opremljena sa pumpom koja bi dovodila čistu vodu iz
obližnjeg izvora. Što se grejanja tiče želeo bih peć od opeke. Ukoliko objekat
zahteva još grejnih tela, tražio bih idejino rešenje od arhitekti. Od projektanata
zahtevam priključak na gradski vodovod i kanalizaciju, jer postoje, kao i
priključak na elektro mrežu, uvođenje fiksne telefonije, postavljanje antenskog
sistema i kablovskog interneta sve to postoji u mestu. Izvodljivo je.
Moji zahtevi su da kuća ima jednu kuhinju, veliku trpezariju povezanu sa dnevnom
sobom, a u drugom delu kuće, želim jedno kupatilo i dve spavaće sobe i prostor za
garderober. Mnogo svetlosti, kamen i drvo. To su sve moje želje.
Želim da se napravi put od kuće do glavnog puta, da bude posut šljunkom ili
makadanom, bliže saobraćajnici želim da budu zasađene smokve, lavanda.
Takođe mi treba i prostor sa nadstrešnicom za dva automobila, kao i zidani roštilj.
Želim i malu šupu, gde bih odlagao namernice sa jedne strane, a sa druge baštenski
alat.
Mislim da je to sasvim dovoljno za početak s obzirom da planiram da u toj kući
provodim najviše tri meseca godišnje, nažalost ne u kontinuitetu zbog obaveza.
To je moj skroman san o savršenoj kući na pradedinom imanju.

Andrej Kovačić I-5