Fıkracı Bülent Bey

TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
Yrd. Doç. Dr. Bülent Bostancı

20013-2014 Taşınmaz Değerlemesi
Ders Slaytları
KONULAR
▪ Değer ve Değerleme kavramları
▪ Yasalarımızda değerleme kavramı
▪ Değerleme Yöntemleri
 Karşılaştırma Yöntemi
 Gelir Yöntemi
 Maliyet Yöntemi
Yatırım Değeri hesaplama
 İskontolu nakit akış yöntemi
Stokastik Yöntemler
Değerleme Raporlarının Hazırlanması
Değer Tanımı
Genel anlamda “değer“ kavramından, insan

amaçları için bir ekonomik varlığı olabilen mal
anlaşılmaktadır (Ertaş, 2000).
Türkçe sözlükte değer kavramı aşağıdaki
anlamları kapsamaktadır :
▪ Bir şeyin önemini belirlemeye yarayan soyut ölçü,
bir şeyin belirttiği karşılık, kıymet
▪ Bir şeyin para ile ölçülebilen karşılığı, paha
▪ Yüksek ve yararlı nitelik
▪ Kişinin isteyen, gereksinim duyan bir varlık olarak
nesne ile bağlantısında beliren şey.
Değerin Dört Elemanı
▪ Yarar (Herhangi bir kullanıma yönelik ihtiyaç)
▪ Kıtlık (az bulunur olma)
▪ Talep (istem)
▪ Piyasadaki hareketlilik (transfer)
Değerleme
▪ Değerleme; değer biçmek, bir şeyin değerini

belirtmek, bir şeye değer koymaktır.
▪ Taşınmaz değerlemesi; taşınmazın durumuna
uygun yöntemlerden birini kullanarak
taşınmazın o andaki rayiç bedelini
saptamaktır. Bunun için; bütün temel bilgi ve
belgeler elde edilir ve bunlar doğru
yorumlanıp değerlendirilerek kavramların
açık bir tanımı yapılır.
Vergi Değeri,Kredi Değeri
▪ Vergi (Beyan, Bildirge) değeri; Emlak Vergisi

Yasasının 29. maddesine göre vergi değeri;
emlak vergisinin konusuna giren bina ve
arazinin rayiç bedelidir. Bildirge değeri ile aynı
anlamdadır.
▪ Kredi değeri; kredi anlaşmasının geçerli
olacağı süre için hesaplanan değerdir.
Sigorta Değeri, İpotek Değeri
▪ Sigorta değeri; taşınmazın kendisinin, üzerindeki

ürünün veya tesisin yok olması, hasara uğraması
durumunda zararın ödenilmesi ya da yerine
konulma maliyetidir. Özellikle belli riskler taşıyan
parseller ve yapılar için önemlidir.
▪ İpotek; taşınmaz rehininin bir çeşidi olup Türk
Medeni Yasasının 881. maddesi; halen mevcut
olan veya henüz doğmamış olmakla beraber
doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir
alacak, ipotekle güvence altına alınabilir
demektedir. İpotek değeri, borçlu ve alacaklı
arasında belirlenen bir değerdir.
Yatırım Değeri
▪ Yatırım değeri; taşınmazın ileride getireceği

gelirden sağlanacak karın bugüne
dönüşümüdür. Kişiden kişiye ve taşınmaza
yapılan yatırımın niteliklerine göre farklılaşır.
Yatırım değeri; çeşitli ekonomik değişkenler,
taşınmazın gelecekteki getirisi, pazardaki
sunu – istem durumu, yönetsel kararlar,
çevresel ve sosyo – kültürel etkiler, imar
hakları gibi pek çok değişkene ve bunların
etkisine bağlıdır.
Maliyet Değeri
▪ Maliyet değeri; üzerinde yapı bulunan bir

taşınmazın değerleme günündeki yapım
giderlerinden; yıpranma payı, eskime ve eğer
varsa molozların atılma masrafları da dikkate
alınarak başkaca tüm giderlerin
çıkartılmasıyla ulaşılan değerdir. Yapım ve
tüm giderlerin hesaplanmasında Çevre ve
Şehircilik Bak. her altı ayda bir yayımladıkları
“İnşaat Yapım Ve Yıpranma Payı
Cetvellerinden” yararlanılır[2].
Pazar ya da Sürüm değeri
▪ Belli bir zaman aralığı içinde alıcı ve satıcı

tarafların ödeme güçlerinin, isteklerinin ve
piyasaya ilişkin yeterli bilgilerinin bulunduğu
koşullar altında oluşan peşin para değeridir.
Taşınmaz değerlemesi
▪ Bir taşınmazın, taşınmaz projesinin ya da

taşınmaza bağlı hak ve faydaların değerleme
günündeki olası değerinin, bağımsız, tarafsız
ve objektif ölçütlere dayanarak kestirimidir.
▪ Taşınmazın değerlemesi demek, parselin
durumuna uygun yöntemlerden birini
kullanarak taşınmazın o andaki rayiç bedelini
belirlemektir.
Tartışma Konusu
▪ Taşınmaz değerlerinin neden bilinmesi gerekir ?
TAŞINMAZ EKONOMİSİ
Yrd.Doç.Dr. Bülent BOSTANCI

Taşınmaz
Türk Medeni Kanunu madde 704’e göre
taşınmaz mülkiyetinin konusunu arazi,
tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen
bağımsız ve sürekli haklar (inşaat, kaynak
ve diğer irtifak hakları) ve kat mülkiyeti
kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler
oluşturur.
Taşınmaz, fiziksel olarak arazi ve onun
binalar gibi ayrılmaz parçalarıdır.
Taşınmaz Geliştirme
 Peiser ve Frej (2003), taşınmaz geliştirme
kavramını şu biçimde tanımlamaktadır:
“Taşınmaz geliştirme, arazi geliştirmeden
bina yapımına, pazarlanması, işletilmesi ve
yönetimine ilişkin değişik eylemleri
kapsayan, çok yönlü bir iş alanıdır.”
 Diederichs (1996), bir taşınmaz geliştirme
projesinin hedefini “verimli” bir taşınmazda söz
konusu olan bütün bakış açılarını dikkate alan bir
tanım ile açıklamaktadır: “Taşınmaz geliştirme
projesi yer, proje düşüncesi ve sermaye
faktörleri ile bireysel ekonomi açısından rekabet
yeteneği olan, iş olanakları yaratan ve garanti
eden; genel ekonomi açısından ise sosyal
duruma ve çevreye uyumlu taşınmaz objelerinin
oluşturulması ve bu faktörlerin sürekli karlı
kullanılabilecek şekilde birleştirilmesidir.”
Proje düşüncesi
Sermaye Arazi
Taşınmaz Projesi
Arazi Düşünce Sermaye

Yapılı taşınmaz türleri
İş alanlarına yönelik taşınmazlar Konut taşınmazlar
-Üretim -Büro yapıları -Self servis -Kurumsal -Tek ve iki ailelik

yapıları -Oteller pazarlar yapılar evler
-Depo yerleri -Restoranlar -Alışveriş -Kültür yapıları
-Atölyeler -Klinikler/ merkezleri -Yönetim merkezleri -Kat mülkiyeti
-Endüstri bölgeleri sanatoryumlar -Restoranlar -Dini/yardım konutları
-Dağıtım merkezleri -Özel eğitim konutları -Satış galerileri kurumları
-Boş zaman -Büyük mağazalar
değerlendirme yapıları -Belirli bir iş alanına
-Turizm yapıları ait pazar
-Satış yerleri
(Butikler)
Endüstri yapıları Özel hizmet ve perakende ticaret sektörü

yapıları
Endüstri ortaklıkları Hizmet sektörü Konut kullanıcıları

ortaklıkları
Yapılı taşınmaz kullanıcıları

Artık insan gereksinimlerine bağlı olarak her alanda taşınmaz geliştirme
projeleri oluşturmak olanaklıdır. Bunlar aşağıdaki biçimde sıralanabilir
 Arazi/arsa geliştirme
 Konut geliştirme
 Ofis geliştirme
 Alışveriş merkezi geliştirme
 Turistik tesis/otel geliştirme
 Ticaret alanı geliştirme
 Endüstri alanı geliştirme
 Spor tesisleri geliştirme
 Eğlence merkezi geliştirme
 Otopark geliştirme
 Karma kullanım geliştirme
Planlama ve
girişim
Uygulanabilirlik
Sözleşme
Yapım
İşletme ve
yönetim
Şekil 2.5 Taşınmaz geliştirme süreci (Gülsün, 2002)

Geliştirme takımında gerekli meslek grubu
Geliştirme aşaması
 Taşınmaz değerleme uzmanı

 Geliştirme danışmanı
 Emlak komisyoncuları
 Pazar danışmanları
 Mühendisler (harita, inşaat, jeoloji vd.)
 Şehir ve bölge plancıları
Arsa seçimi
 Pazar danışmanları
 Ekonomi danışmanları
 Mortgage borsacıları ve bankacılar
 Mühendisler (harita, inşaat, vd.)
 Mimarlar
 Şehir ve bölge plancıları
Uygulanabilirlik  Analiz uzmanları
çalışması
 Mortgage borsacıları ve bankacılar
 Mimarlar
 İnşaat finansörleri
 Genel yükleniciler
 Sürekli finansörler
 Harita mühendisleri
 Sigorta şirketleri
 Ziraat mühendisleri
Finansman  Değerleme uzmanları
 Çevre danışmanları
Tasarım
 Mimarlar ve iç mimarlar
 İnşaat mühendisleri
 Harita mühendisleri
 Genel yükleniciler
 Peyzaj mimarları
 Teminat şirketleri
Yapım
 Pazarlama komisyoncuları
 Halkla ilişkiler firmaları
 Reklam ajansları
 Grafik sanatçıları
Pazarlama
İşletim  Taşınmaz yönetim firmaları
 Satış komisyoncuları
Satış  Değerleme uzmanları
Sürecin tamamında  Avukatlar

Burada 2000 ve ötesi için ülkemizde taşınmaz geliştirme sektörünün
değişimine yönelik bazı tespitler aşağıdaki biçimde özetlenebilir (Gülsün,
2002):
 Geniş ölçüde pazar araştırması

 Kalite
 Talebe bağlı yatırım
 Kullanıcı odaklı tasarım
 Depreme dayanıklı bina yapımı
 Çevreye ve doğaya saygı
 Pazarlama odaklı
 Minimum risk düzeyinde, riski hesaplanabilen ve
yönetilebilen
 Bilinmeyeni bilen ve bulunmayanı bulan
 Kaliteden ödün vermeden minimum maliyetle maksimum
kazanç.
Türkiye’de taşınmaz geliştirme işi yapanlar:
 İnşaat şirketleri
Holdingler
Anonim ve limited ortaklık şirketleri
Tek projeye özgü ortaklık girişimleri (Joint Ventures)
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO)
 Kamu kurumları ise başta Bayındırlık ve İskan Bakanlığı

ve bağlı kuruluşları olmak üzere, Toplu Konut İdaresi,
Özelleştirme İdaresi, Konut Müsteşarlığı, Milli Emlak,
Büyükşehir Belediyeleri ve belediyeler olarak sayılabilir.
KONUT
 Konut; hep birlikte bir birim oluşturarak
insanın fiziksel, ruhsal ve toplumsal
gereksinmelerini doğrudan karşılayan,
ancak işlevsel açıdan birbirinden farklı
mekanlardan oluşmuş bir “sermaye
yatırımı” ile üretilen ve uzun süre
kullanılabilen, “arazi üzerinde ve ona bağlı
bir fiziksel bölüm” olarak tanımlanabilir
(Mutluay, 1992).
Peiser ve Frej (2003), Amerika’daki konut geliştirme türlerini konut
gereksinim sahiplerinin durumuna ve üretim şekline göre tek ailelik
konutlar ve çok ailelik konutlar olarak iki ana sınıfta incelemektedir:
Tek ailelik üretimler (arsa başına bir veya iki birim)

 Tek aile evleri (arsa başına bir birim)
 Bahçeli ve duvarlı evler
 Dubleks evler (arsa başına iki birim)
 Şehir evleri.
Çok ailelik üretimler
 Bahçeli apartmanlar (ahşap yapı)
 Az katlı apartmanlar (beton zemin üzerinde ahşap yapı)
 Orta katlı apartmanlar (çelik veya betonarme)
 Yüksek katlı apartmanlar (çelik veya betonarme).
Konut gereksinimine ilişkin öngörüler yapılırken beş temel
unsur ve bu unsurlara bağlı veriler kullanılmaktadır. Bu beş
temel unsur:
 Hane halkı sayısındaki artış ve konut

gereksinimi
 Kentsel alanlar arası göç ile konut
gereksinimi
 Yenileme kaynaklı konut gereksinimi
 Kentsel dönüşüm kaynaklı konut
gereksinimi
 Deprem kaynaklı konut gereksinimi.
ERCİYES ÜNİVERSİTESİ
MÜHENDİSLİK FAKÜLTESİ
HARİTA MÜHENDİSLİĞİ BÖLÜMÜ
GAYRİMENKUL DEĞERLEME
Ders Sunumu – 01
Temel kavramlar
 Gayrimenkul (Taşınmaz)?
 Ev, tarla vb. taşınamayan mülk, taşınmaz. (TDK)
 Gayrimenkul (real estate): Arazi ve üzerindeki binalara bir bütün
olarak verilen ad. (FIG)
 Değer?
 Bir şeyin önemini belirlemeye yarayan soyut ölçü, bir şeyin değdiği
karşılık, kıymet: “Arabamın değerini satınca anladım.”
 Yüksek ve yararlı nitelik: “Sanatsal değerler”
 Üstün, yararlı nitelikleri olan kimse: “Kayseri’nin yetiştirdiği değerler”
 Bir şeyin para ile ölçülebilen karşılığı, kıymet, paha: “Konutunuzun
değeri nedir?”
Temel kavramlar
 Değerleme?
 Değer belirleme işi.
 Değer biçme, bir malın değerini belirleme.
 Gayrimenkul değerlemesi?
 Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule
bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin
bağımsız ve tarafsız bir şekilde kestirimidir (takdir edilmesidir).
Taşınmaz değerlemesinin ülkemizdeki geçmişi
 Osmanlı’da miri arazi sistemi nedeniyle değerlemeye sadece

topraklardan alınacak verginin belirlenmesinde ihtiyaç duyuluyordu.
 İmparatorluğun son dönemlerinde ve Cumhuriyet döneminde özel
mülkiyete geçişle birlikte farklı alanlarda değerlemeye ihtiyaç duyulur
hale geldi.
 Bugün;
 Emlak vergilendirmelerinde,  Sermaye piyasasında,
 Kamulaştırmalarda,  Bankacılıkta,
 Devletleştirmelerde,  Alım-satımlarda,
 Özelleştirmelerde,  Sigortacılıkta,
 Toprak düzenlemelerinde,
 Tescile esas işlemlerde, vb. uygulamalarda değerlemeye
 İrtifak hakkı tesislerinde, ihtiyaç duyulmaktadır..
Ders sonu..
Ders Sunumu – 02
Anayasamızda değerleme
 18.10.1982 tarih ve 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın;

 “Kamulaştırma” başlıklı 46. Maddesinde; devlet ve kamu tüzel
kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını
peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların
tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere
göre kamulaştırabileceği ve bunlar üzerinde idari irtifaklar
kurabileceği ifade edilmiş, aynı maddenin devamında da bedelin
ödenme şekliyle ilgili düzenlemeler yapılmıştır.
Anayasamızda değerleme
 “Devletleştirme ve Özelleştirme” başlıklı 47. Madde’de ise; kamu

hizmeti niteliği taşıyan özel teşebbüslerin, kamu yararının zorunlu
kıldığı hallerde devletleştirilebileceği ifade edildikten sonra,
“Devletleştirme gerçek karşılığı üzerinden yapılır. Gerçek karşılığın
hesaplanma tarzı ve usulleri kanunla düzenlenir” hükmü
koyulmuştur.
 (Ek: 13.8.1999-4446/1 md.) Devletin, kamu iktisadî teşebbüslerinin ve
diğer kamu tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan işletme ve varlıkların
özelleştirilmesine ilişkin esas ve usuller kanunla gösterilir.
 Özetle Anayasamızda; kamulaştırma, devletleştirme ve özelleştirme

çalışmalarında taşınmazların ‘gerçek karşılıklarının’ (değerlerinin)
belirlenmesi ve bu karşılığın belirlenme usullerinin de kanunla
düzenlenmesi öngörülmektedir.
Değerlemeyle ilgili temel mevzuat
TARİH SAYI BAŞLIK

18.10.1982 4709 Türkiye Cumhuriyeti Anayasası
04.11.1983 2942 Kamulaştırma Kanunu
Kamulaştırma Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında
24.04.2001 4650
Kanun
29.07.1970 1319 Emlak Vergisi Kanunu
04.01.1961 213 Vergi Usul Kanunu
31.12.1960 193 Gelir Vergisi Kanunu
28.07.1981 2499 Sermaye Piyasası Kanunu
Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine
15.03.1972 (R.G) 14129 (R.G)
İlişkin Tüzük
07.06.1994 (R.G) 21953 (R.G) Tapu Sicili Tüzüğü
Emlak Vergisi Değeri Bulunmayan Taşınmaz Malların
28.10.1987 (R.G) 19618 (R.G)
Kıymetinin Takdiri Hakkında Yönetmelik
Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların
01.11.2006 (R.G) 26333 (R.G)
Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik
Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme
12.08.2001 (R.G) 24491 (R.G) Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye
Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ
Değerlemenin kurumsal yapısı
 Ülkemizde 20 farklı kurum, oluşturdukları değer takdir komisyonları

aracılığıyla değerleme yapmaktadır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Toplu Konut İdaresi Başkanlığı
Karayolları Genel Müdürlüğü Özelleştirme İdaresi Başkanlığı
Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü Vakıflar Genel Müdürlüğü
Boru Hatları ile Petrol Taşıma A.Ş. (BOTAŞ) Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Tarım Reformu Genel Müdürlüğü
Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğü Tarım Kredi Kooperatifleri Merkez Birliği GM
Afet İşleri Genel Müdürlüğü Valilikler
Türkiye Kömür İşletmeleri Genel Müdürlüğü Belediyeler
Orman Genel Müdürlüğü İl Özel İdaresi (Mahalli İdareler GM)
Orman Köy İlişkileri Genel Müdürlüğü DHMİ Genel Müdürlüğü
 Ayrıca, anlaşmazlıkların çözümü amacıyla mahkemelerce oluşturulan

bilirkişi komisyonları da değerleme yapmaktadır.
 Değerlendirilecek taşınmazın niteliğine bağlı olarak değer takdir

komisyonlarında ağırlıklı olarak yer alanlar;
 arsaların değerlendirilmesinde ilgili belediye ve/veya kadastrodan
teknik elemanlar,
 arazilerin değerlendirilmesinde ziraat mühendisleri,
 binaların değerlemesinde ise inşaat mühendisleridir.
 “Gayrimenkul değerleme şirketleri” de değerlemenin kurumsal yapısı
içinde değerlendirilebilir.
 2001 yılında yayınlanan “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde

Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye
Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” ile sermaye piyasası
mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme hizmeti verecek
şirketlerin;
 SPK’ca listeye alınmaları ve listeden çıkarılmaları,
 bu şirketlerin ortaklarının, yöneticilerinin ve bu şirketlerde çalışacak
değerleme uzmanlarının nitelikleri ve
 şirketlerin faaliyetlerini sürdürürken uyacakları kurallar
belirlenmiştir.
 SPK, sadece sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme
hizmeti veren şirketler üzerinde yetkiye sahiptir.
Değerleme uzmanlığı lisansı
 SPK, gayrimenkul değerleme şirketlerini listeye alma görevinin

yanında, şirketlerin değerleme faaliyetlerini istihdam edecekleri yeterli
bilgi ve tecrübeye sahip ‘Değerleme Uzmanları’ tarafından
yürütebilmelerini sağlamak için, ‘Değerleme Uzmanlığı Lisansı’ verme
faaliyetlerini de yürütmektedir.
SPK’nın Tebliği’ne göre değerleme uzmanı kimdir?
 SPK’nın ilgili Tebliği’ne göre değerleme uzmanı;

 bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule
bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul
değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya
tam zamanlı istihdam edilmeksizin sözleşme imzalamak suretiyle
değerleme hizmeti veren,
 Kurul’un lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4
yıllık üniversite mezunu,
 gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve
 kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen
kişidir.
Değerleme uzmanları için etik kurallar
 Bağımsızlık, dürüstlük ve tarafsızlık

Bağımsızlık, mesleki faaliyetin dürüst ve tarafsız yürütülmesini
sağlayacak bir anlayış ve davranışlar bütünüdür. Uzmanlar, çalışmaları
sırasında ortaya çıkabilecek çıkar çatışmalarından uzak kalmalı,
dürüstlük ve tarafsızlıklarını etkileyebilecek hiçbir müdahaleye imkan
vermemeli, inceleme sonucunda ulaştıkları görüşlerini, başkalarının
doğrudan veya dolaylı çıkarlarını düşünmeksizin raporlarında
açıklamalıdırlar.
 Gizlilik ve sır saklama

Uzmanlar, müşterileri ve değerlemesini yaptıkları işlerle ilgili bilgileri
açıklayamazlar; doğrudan veya dolaylı kendilerine veya üçüncü
kişilere menfaat sağlama veya başkalarını zarara uğratma amacıyla
kullanamazlar. Bu yükümlülük görevden sonra da devam eder.
Değerleme uzmanları için etik kurallar
 Mesleki özen ve titizlik

Uzmanlar; değerleme görevinin planlanması, yürütülüp
sonuçlandırılması ve değerleme raporunun hazırlanması safhalarında
gerekli mesleki özen ve titizliği göstermek zorundadırlar. Gerekli özen
ve titizliğin asgari kıstası, değerlemeye ilişkin Kurul düzenlemelerine
eksiksiz uyulmasıdır. Bu bağlamda uzmanlar, değerleme faaliyetini
gerektiği şekilde planlamak, program yapmak, yeterli miktarda, uygun
nitelikte ve güvenilir bilgi ve belge toplayarak inceleme yapmak,
düzenli dokümanlar hazırlamak ve görüşünü özen ve titizlikle
düzenleyeceği değerleme raporunda açıklamak zorundadır.
SP mevzuatı çerçevesinde çalışacak şirketlerde aranan özellikler
 Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti

verebilmek amacıyla SPK listesine alınmak üzere başvuracak
şirketlerde bulunması gereken temel özellikler şunlardır:
 Anonim şirket olmalıdır.
 Ticaret unvanlarında "gayrimenkul değerleme" veya "taşınmaz
değerleme” ibaresi bulunmalıdır.
 En az 2’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 10 adet
değerleme uzmanı tam zamanlı istihdam edilmelidir.
 Ödenmiş sermayeleri en az 1.000.000 TL olmalı ve bunun asgari
%51’i en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olmalıdır.
 Faaliyetlerini sürdürebilmek için yeterli mekan, personel ve
donanıma sahip olmalıdır.
Kamulaştırma bilirkişiliği
 Değerleme faaliyetlerinde görev alacak kişilerde aranacak niteliklerle

ilgili yapılan bir diğer düzenleme de, 2006 yılında yayınlanan
“Kamulaştırma Davalarında Bilirkişi Olarak Görev Yapacakların
Nitelikleri ve Çalışma Esaslarına İlişkin Yönetmelik”tir.
 Buna göre; kamulaştırma davalarında bilirkişilik yapacak mühendis,
mimar ve şehir plancılarının, ilgili Türk Mühendis ve Mimar Odaları
Birliğine (TMMOB) bağlı ihtisas odaları ile il ve ilçe idare kurullarınca
hazırlanacak listelerde yer alabilmeleri için, bilirkişi yetki belgesi almak
üzere TMMOB gözetiminde ihtisas odalarınca düzenlenen bilirkişi
meslek içi eğitim kurslarına katılmış olmaları zorunluluğu getirilmiştir.
 Değerleme, bu kursların önemli bir bölümünü oluşturmaktadır.
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TUDB)
 2007 yılında tüzel kişiliğe haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek
kuruluşu olan “Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği” (TDUB)
kurulmuştur.
 TDUB’nin görev ve yetkileri şunlardır:
 Gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin
gelişmesini sağlamak üzere araştırmalar yapmak,
 Eğitim ve sertifika vermek,
 Birlik üyelerinin dayanışma ve mesleğin gerektirdiği özen ve disiplin
içerisinde çalışmalarına yönelik meslek kurallarını ve değerleme
standartlarını oluşturmak,
 Haksız rekabeti önlemek amacıyla gerekli tedbirleri almak,
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TUDB)
 Kendisine mevzuatla verilen veya SPK’ca belirlenen konularda

düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek,
 Birlik statüsünde öngörülen disiplin cezalarını vermek,
 İlgili konularda üyeleri temsilen ilgili kuruluşlarla işbirliği yapmak,
 Mesleki gelişmeleri, idari ve yasal düzenlemeleri izleyerek bu
konuda üyeleri aydınlatmak.
 Birlik aynı zamanda, bölge bazlı ve ülke genelinde gayrimenkul
değerleri konusunda istatistikler oluşturur ve yayınlar.
 Konut finansmanı kapsamında yapılan değerlemelere ilişkin bilgilerin,

belirlenecek usul ve esaslara göre Birliğe iletilmesi zorunludur.
 İlgili yasaya göre gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip

olanların TDUB’ye üye olma zorunluluğu vardır.
Ders sonu..
Ders Sunumu – 03
Değerleme alanında ülkemizde yaşanan sorunlar (yasal)
 Ülkemiz taşınmaz değerleme sisteminde; yasal, kurumsal ve teknik

açıdan birçok sorun yaşanmaktadır.
 Değerlemenin teknik, etik ve uygulama standartlarını ve uzmanların
sorumluluklarını, seçimini, eğitimini ve yetkilendirilmesini doğrudan
düzenleyen bir yasa mevcut değildir.
 Değerlemeyle ilgili düzenlemeler farklı yasa, tüzük, yönetmelik ve
tebliğlerde dağınık bir yapıda bulunmaktadır.
Değerleme alanında ülkemizde yaşanan sorunlar (kurumsal)
 Bu alandaki çalışmaların organizeli bir şekilde yürütüldüğü etkin bir

kurumsal yapı bulunmamaktadır.
 Değerleme çalışmaları, kurumların ihtiyaç halinde oluşturdukları
komisyonlar vasıtasıyla gerçekleştirilmeye çalışılmaktadır.
 Bu alanda bazı sorumluluklar yüklenmiş olan Sermaye Piyasası
Kurulu’nun çalışmaları yetersizdir.
Değerleme alanında ülkemizde yaşanan sorunlar (teknik)
 Taşınmaz karakteristikleri veya alım-satım değerleriyle ilgili değerleme

komisyonlarının erişebilecekleri sağlıklı veriler bulunmamaktadır.
 Tapu siciline kaydedilen ve işlem harçlarının hesaplanmasında temel
alınan alım-satım değerleri pazar değerlerini yansıtmamaktadır.
 Bu sebeple komisyonlar çalışmalarını tamamen kendi gayret ve
araştırmalarıyla elde ettikleri veriler temelinde yürütmektedirler.
 Bu da aynı taşınmazın değerinin farklı komisyonlar tarafından birkaç
kat farklı takdir edilmesi gibi olumsuz sonuçlara yol açabilmektedir.
 Benzer bir sorun da, bir taşınmaza

farklı uygulamalarda farklı
değerler biçilmesidir.
 Vergiye esas değer, piyasa
koşullarındaki serbest alım-satım
değeri, kamulaştırma değeri,
bedel artırımı davaları sonucunda
mahkemelerce tespit edilen değer
vb. bunlara örnek olarak verilebilir.
 Halbuki bir taşınmazın ekonomik
anlamda bir (pazar) değeri
olmalıdır.
 Emlak vergileri, cadde-sokak

bazında subjektif olarak belirlenen
taşınmaz birim değerleri temelinde
toplanmaktadır.
 Bunun sonucunda da ülkemizde
en değerli taşınmazlar Siirt ve
Hakkari gibi şehirlerimizde
çıkabilmektedir.
 Bu vb. problemler, mevcut
değerleme sistemin sağlıksız
işleyişinin önemli göstergeleri
arasında yer almaktadır.
Dünyada taşınmaz değerlemesi
 Dünyadaki uygulamalara bakıldığında ise değerleme çalışmalarının

başlangıcından bugüne önemli gelişmelerin yaşandığı görülmektedir.
 Ülkemizde olduğu gibi ilk değerleme çalışmalarının amacı tarım
arazilerinden elde edilen gelirlerin vergilendirilmesini sağlamak iken,
daha sonraları bu çalışmalar hem kırsal hem de kentsel alanları
kapsayacak şekilde genişletilmiştir.
 Bugün uluslararası değerleme standartları mevcut olup, birçok gelişmiş

ülkede taşınmazların değerleri emsal alım-satım fiyatları temelinde,
bilgisayar destekli kitlesel değerleme sistemleriyle belirlenmektedir.
 Bu sistemlerin altyapısını ise, değeri belirlenecek taşınmazların

özellikleri ile piyasadaki alım-satım değerlerinin tutulduğu veritabanları
oluşturmaktadır.
 Gelişmiş ülkelerdeki taşınmaz değerleme sistemlerinin temel

özellikleri:
 Taşınmaz karakteristikleri veritabanı,
 Emsal alım-satım fiyatları envanteri,
 Kitlesel değerleme sistemleri ve
 Değerleme sonuçlarının rapor, harita veya internet yoluyla
yayınlanmasıdır.
Danimarka’da internet üzerinden değer

sorgulama örneği
Almanya’dan bir değer haritası
örneği
Hangi varlıkların değerlemesi yapılabilir?
 Değerleme çalışması;
 Konut amaçlı mülkler,
 Arsa, arazi, tarla, bağ ve bahçeler,
 İşyerleri, iş merkezleri, alışveriş merkezleri (AVM),
 Oteller ve turizm tesisleri,
 Fabrikalar,
 Limanlar,
 Gayrimenkule dayalı hak ve faydalar,
 Kira miktarları ve
 Üst hakları
gibi taşınmaz ve taşınmazla ilgili haklar için yapılabileceği gibi
 Takı, mücevher, kıymetli taşlar, taşınabilir mülkler, yatlar ve patent
gibi varlıklar için de yapılabilir.
Ders sonu..
Ders Sunumu – 04
Değer türleri
 Taşınmaz değerlemesinde kullanılan temel değer türleri şunlardır:

 Pazar/piyasa/sürüm değeri (rayiç bedel)
 Düzenli likidite değeri (elden çıkarma değeri)
 Zorunlu likidite değeri (tasfiye değeri)
 Kullanım değeri
 Faal işletme değeri
 Vergi değeri
 Yatırım değeri
Pazar/piyasa/sürüm değeri
 Pazar/piyasa/sürüm değeri;
 taşınmazın satışı için herhangi bir kısıtlayıcı etki ve baskının
bulunmadığı,
 alıcının tam olarak bilgilendirildiği ve
 değerlemeye konu taşınmazın makul bir zaman diliminde pazarda
kaldığı
varsayılan bir ortamda, taşınmazın satılabileceği en yüksek peşin
satış bedeli (nakit ödeme) için oluşturulan kanaat değerdir.
Düzenli / zorunlu likidite değeri
 Düzenli likidite (elden çıkarma) değeri; taraflar arasında

gerçekleştirilen görüşme ve pazarlıklar sonucunda, varlıklar için
belirlenen, makul ve yakın zamandaki en olası nakit satış değeridir.
 Düzenli likiditasyonda, varlıkların her biri için en iyi değerin

alınmasına çalışılır.
 Zorunlu likidite (tasfiye) değeri; halka açık olarak düzenlenen bir açık
arttırmada ekonomik eğilimler ve zorunlu satış koşulları göz önünde
bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit satış
değeridir.
 Zorunlu likiditasyonda varlıklar olabildiğince çabuk satılır.

Kullanım, faal işletme, yatırım ve vergi değerleri
 Kullanım değeri; bir mülkün alternatif kullanımlar dikkate alınmadan

mevcut kullanım şekliyle belirlenen değeridir.
 Faal işletme değeri; kurulu ve faal olan ve süresiz olarak devam

edeceği varsayılan bir kuruluşun, tüm somut ve soyut varlıklarının
toplam değeridir.
 Yatırım değeri; belirli bir yatırımcı veya bir grup yatırımcı için bir
mülkün değeridir. Ferdî olan bu değer, ferdî olmayan bağımsız
piyasa değerinden farklıdır.
 Vergi değeri; bir mülkün vergi kayıtlarındaki değeridir. Ülkemizde

emlak vergi değeri olarak da adlandırılmaktadır.
Değerlemenin aşamaları
 Bir taşınmaz değerleme işlemi temel olarak şu aşamalardan oluşur:

 Değerlemenin doğasının tanımlanması
 Çalışma kapsamının tanımlanması
 Veri toplama ve mülkün tanımlanması
 Veri analizi
 Arazi değerinin tahmini
 Değerleme yaklaşımı uygulamaları
 Değer göstergeleri ile ilgili son değere kanaat edilmesi
 Doğru raporlama

 Veri analizi
Değerlemenin doğasının tanımlanması
 Mesleki yükümlülüklerin dikkate alınması

Değerleme süreci uzman daha çalışmaya başlamadan başlar. Bu bağlamda
uzman, bir görevi kabul edip etmemeye karar verirken, bu görevin getireceği
diğer mesleki yükümlülükleri de düşünmelidir.
 Değerlemenin muhtemel kullanıcılarının tanımlanması ve kullanım

amacının belirlenmesi
Müşteriye değerleme raporundaki bilgileri ne amaçla kullanacağı sorulmalı ve
zaman kaybına sebebiyet vermemek için raporu kimin kullanacağı
başlangıçta açıklığa kavuşturulmalıdır.
 Amaca uygun değer tanımının belirlenmesi

Değerlemenin hangi değer tanımına göre (piyasa değeri, kullanım değeri, faal
işletme değeri, yatırım değeri, vergi değeri, düzenli likidite vb.) yapılacağını
belirlemek ve değerlemenin buna uygunluğunu sağlamak uzmanın görevidir.
Bu, raporda yazılı bildirim şeklinde ifade edilmelidir.
 Değerlemenin tarihi
Yeryüzü dinamik bir yapıya sahip olduğundan taşınmazların değerini
etkileyen faktörler, dolayısıyla da değerler sürekli değişmektedir. Bu nedenle
değerleme çalışmalarında değerin takdir edildiği tarih mutlaka belirtilmelidir.
 Değerleme zaman açısından üç kategoriye ayrılabilir. Bunlar;

 Güncel değerleme
Değerleme tarihindeki değerin belirlenmesi
 Geçmişe yönelik değerleme
Geçmişteki bir tarihe ait değerin belirlenmesi
 Geleceğe yönelik değerleme
Gelecekteki bir tarihte oluşabilecek değerin saptanmasıdır. Bu
değerlemede varsayım ve tahminlerin gerekçesi açıklanmalıdır.
 Gayrimenkulle ilgili ön bilgilerin toplanması

Taşınmazın konumu ve açık adresi; ili, ilçesi, mahallesi, adası, paftası,
parseli; üzerindeki hak ve kısıtlamalar vb. belirlenmelidir.
 Varsayımların tanımlanması
Değerlemenin kullanım amacına ve doğasına uygun olarak varsayımlar
belirlenip çalışmalar bu çerçevede yürütülebilir. Örneğin çevre kirliliğine
neden olan bir fabrikanın kirliliğe neden olmadığı varsayımı üzerinden
değerinin belirlenmesi gibi veya taşınmazla ilgili verilerin güvenilir kaynaktan
alındığının varsayılması gibi.

 Veri analizi
Çalışma kapsamının tanımlanması
 Çalışmanın amaç ve kapsamının açıkça tanımlanması

Değerleme uzmanı, değerlemeyi hangi amaçla gerçekleştirdiğini ve çalışma
kapsamında neyi yapıp neyi yapmadığını raporunda açıkça belirtmelidir.
Veriye erişim sınırlı bir şekilde sağlanabilmişse, bu durum raporun ayrı bir
bölümünde ifade edilmelidir.
 Değerleme programının ve adımlarının planlanması

Değerlemenin kapsamı ve mülkün türü tanımlandıktan sonra değerleme
süreci ve işlem adımları dikkatli bir şekilde tanımlanmalıdır.

 Veri analizi
Veri toplama ve mülkün tanımlanması
 Veri toplama aşamasında öncelikle değeri belirlenecek taşınmazın

özellikleri tanımlanmalıdır. Bu tanımlama şu şekilde gerçekleştirilebilir:
 Fiziki ve ekonomik özellikler
Ana yapının inşaat cinsi ve yaşı; kapladığı alan; taşıyıcı yük sistemi; çatı,
döşeme, duvar ve yer kaplamaları; kat yükseklikleri; ana yapının fiziki
durumu; diğer tanımlayıcı inşaat bilgileri; gayrimenkulün kapladığı alan;
kullanım mekanları, fonksiyon ve büyüklükleri; ısıtma ve aydınlatma
sistemi; kapı, pencere, iç mekan ve ıslak mekanlar; dış duvar kaplamaları
 Mülkün konumu
Makrodan mikro ölçeğe; gayrimenkulün bölgesi, bölge içindeki konumu,
konumun içindeki yapının tarifi ve diğer tanımlayıcı konum bilgileri
 Varsa kira getirisi bilgisi, maliyet ve gelir-gider bilgileri vb.

Veri toplama ve mülkün tanımlanması
 Sadece değeri belirlenecek taşınmazla ilgili değil karşılaştırılabilir ve

eşdeğer taşınmazlarla ilgili verilerin de toplanması gerekir. Bu
verilerin kapsamı şu şekilde özetlenebilir:
 Fiziki veriler
 Ekonomik veriler ve
 Satış-kiralama gibi piyasa verileri.

 Veri analizi
Veri analizi
 Veri analizi; (1) piyasa analizi ve (2) en etkin kullanım analizi olmak
üzere iki başlık altında incelenebilir.
 Taşınmaz değerlemesinde piyasa analizi;
 belli bir taşınmaz türü için piyasa koşullarının araştırılmasıdır,
 yerel gelişmeler hakkında bilgi edinmeyi sağlar, dolayısıyla
taşınmazın pazarlanabilirliği hakkında bilgi verir,
 arz-talep dengesinde zaman içinde yaşanan değişikliklerin değere
nasıl etki ettiği hakkında bir gösterge oluşturur,
 genel kabul gören üç değerleme yaklaşımı için de veri sağlar.
Veri analizi
 En etkin kullanım analizi ise; taşınmazın en etkin ve verimli kullanım

durumu dikkate alınarak yapılan analizdir. Ancak, gayrimenkul
üzerindeki yasal kısıtlamalar (örneğin tarihi binalar) en etkin kullanım
analizinde mutlaka dikkate alınmalıdır.
 Bu analiz iki şekilde gerçekleştirilebilir:

 Arsanın boş olduğu varsayıldığında en etkin kullanım analizi
Bütün makul alternatifler arasında en yüksek getiriyi sağlayacak
kullanımın analizidir. Bu analizde taşınmazın kullanımı onun boş olduğu
veya üzerinde yapı varsa yıkılabileceği varsayımına dayanır.
 İmarlı gayrimenkulün en etkin kullanım analizi
Gayrimenkul değerine katkıda bulunduğu sürece, var olan bir yapının
olduğu gibi veya restore edilerek kullanılması esasına dayanır. Binanın
yıkılıp yenisinin yapılmasının getirisi daha fazla ise bu da dikkate alınır.

 Veri analizi
Arazi değerinin tahmini
 Arazi değerlemesi doğrudan en etkin ve en verimli kullanım analizine

bağlıdır.
 Arazinin en etkin ve verimli kullanımı ile arazi değeri arasındaki ilişki,

var olanın en etkin kullanım olup olmadığını belirler.
 Arazi değerlerinin tahmininde genellikle en sağlıklı yöntem olarak

satışların karşılaştırılması yani emsal yöntemi kullanılır.

 Veri analizi
Değerleme yaklaşımı uygulamaları
 Değerlemede;
 emsal
 maliyet ve
 gelir kapitalizasyonu
yöntemleri kullanılabilir.
 Bazı durumlarda bu yaklaşımlardan biri, bazı durumlarda da ikisi bir

arada uygulanabilir.

 Veri analizi
Değer göstergeleri ile ilgili son değere kanaat edilmesi
 Bu adımda uzman; değişik yaklaşımlardan

oluşturduğu farklı göstergeleri, değerleme
sonuçlarını ve uygulanan yöntemleri
açıklar.
 Bu veriler temelinde, nihai değer takdir

edilmeye ve sonuç değer para cinsinden
ifade edilmeye çalışılır.
 Sonuç genellikle tek bir rakam olarak ifade

edilebildiği gibi bir değer aralığıyla da ifade
edilebilir.

 Veri analizi
Doğru raporlama
 Değerleme süreci, değerleme raporu hazırlanıp müşteriye

sunulmadan tamamlanmaz.
 Değerleme raporunda;
 değerleme açık ve doğru bir şekilde ortaya koyulmalıdır,
 raporun iyi anlaşılmasını sağlayacak yeterli bilgi bulunmalıdır,
 değerlemeyi doğrudan etkileyen herhangi bir olağan dışı
varsayım, hipoteze dayalı ve kısıtlayıcı durum açık ve doğru bir
şekilde ifade edilmelidir.
 Rapor edilen değer, değerleme uzmanının kanaatidir ve toplanan

verilerin deneyimlerle birleştirilerek kullanıcılara sunulmasıdır.
 Rapor, değerleme uzmanının çalışmasının somut ifadesidir.

Doğru raporlama
 Rapor değerleme işleminin son adımıdır.
 Sonuçlar müşteriye yazılı veya sözlü olarak

sunulabilir.
 Bir değerleme raporu;

 bağımsız değerleme raporu,
 özet değerleme raporu ve
 kısıtlı kullanımlı değerleme raporu
şeklinde oluşturulabilir.
 Bu raporlar arasındaki temel fark, raporların ve

birlikte sunulan çalışma dosyalarının içeriğidir.
Ders sonu..
Ders Sunumu – 05
Değerleme yöntemleri
 Taşınmaz değerlemesinde kullanılan temel yöntemler:
 Emsal yöntemi
 Maliyet yöntemi
 Gelir kapitalizasyonu yöntemi

 Emsal yöntemi

Emsal yöntemi nedir?
 Karşılaştırma yöntemi olarak da bilinen

emsal yöntemi; bir taşınmazın
değerinin, alım-satım değerleri bilinen
benzer nitelikli taşınmazlardan yola
çıkılarak hesaplanmasıdır.
 Bu yaklaşımda değerleme uzmanı; yakın zamanda satış listesine

girmiş, satılmış, teklif verilmiş, depozito ödenmiş benzer mülkleri
inceler ve bu mülkleri konu mülkle karşılaştırarak bir değer takdirinde
bulunur.
 Emsal yöntemiyle gerçekleştirilen değer takdir çalışmalarında, uygun

karşılaştırma kriterlerinin kullanılmasına özen gösterilmelidir.
Emsal yönteminin kullanım alanları
 Yöntem, yeterli ve güvenilir verinin mevcut olduğu durumlarda değeri

belirlemek için kullanılabilecek en uygun yaklaşımdır.
 Her cins gayrimenkule uygulanabilir.
 Özel amaçla inşa edilmiş gayrimenkullerin (müze, kütüphane, cami,

okul vb.) değerini belirlemek için kullanılmaz.
 Genellikle, gelir getirmeyen gayrimenkullerin (arsa gibi)

değerlemesinde kullanılır.
 Ülkemizde konut değerleme alanında yaygın bir kullanıma sahiptir.
 Geçmiş veriler değerlendirilirken, verinin ilgili olduğu tarihten

değerleme tarihine kadar değişen ve gelişen piyasa şartları göz
önünde bulundurulmalıdır.
Emsal yönteminin zorlukları
 Süreç açısından bakıldığında basit bir yöntem gibi görünür ama

uygulanması aslında çok da kolay değildir. Çünkü;
 Belli bir dönemde satışı gerçekleşmiş emsalleri bulmak zordur.
 Gerçek satış bedellerine ulaşmak kolay değildir.
 Emsaller arasındaki farkları formüllerle temsil etmek zor
olabilmektedir.
 Verilerin yetersiz olduğu durumlarda veya fiyatların hızlı değiştiği
dönemlerde kullanılmaları uygun değildir.
 Uzmanın, pazar şartlarını yakından izliyor olması ve pazardaki
eğilimlere vâkıf olması son derece önemlidir.
 Uzmanın, elde ettiği bilgilerin doğruluğunu teyit etmesi gerekir.
Emsal yöntemi için veri kaynakları
 Emsal yönteminde yararlanılacak başlıca veri kaynakları şunlardır:

 Gerçekleşmiş satış işlemleri
 Kontratlar
 Fiyat teklifleri
 Resmi kayıtlar
 Emlak komisyoncuları
 Medya: Gazeteler, internet, gayrimenkul dergileri
 Müzayedeler
 Mahkeme kayıtları
 Müteahhitler
 Diğer değerleme uzmanları ve onlara ait arşivler
 …
Emsal yönteminde işlem adımları
 Emsal yöntemine göre gerçekleştirilecek değerleme çalışmalarında

izlenmesi gereken işlem adımları şu şekilde özetlenebilir:
 Veri araştırması
 Verilerin doğrulanması
 İlgili karşılaştırma birimlerinin seçimi
 Emsal satışların incelenmesi ve düzeltilmesi
 Değer göstergelerinin tek bir değer üzerinde veya değer sınırları
içinde uzlaştırılması

Veri araştırması
 Değerlemeye konu mülke benzer ve

yakın bir geçmişte alım-satıma konu
olmuş mülklerin;
 alım-satım tarihi,
 büyüklüğü,
 fiyatı,
 fiziksel durumu,
 konumu,
 arazi kullanım kısıtlamaları
vb. özellikleri araştırılır.
Veri araştırması
 Veriler piyasadan elde edileceğinden,

değerleme uzmanı yoğun görüşmeler
yapacak ve bilgileri kişisel temaslarıyla
elde etmeye çalışacaktır.
 Piyasa araştırması sırasında genellikle

emlak vergi değerleri de araştırılır.
Ancak, bunlar uygulamada pek
kullanılmaz.
 Yakın çevreden emsal taşınmaz

bulunamazsa, uzak çevrede analizlere
ihtiyaç duyulabilir.

Verilerin doğrulanması
 Verilerin muvazaalı (danışıklı) olup olmadığı

belirlenmelidir.
 Bu bağlamda, toplanan verilerin doğruluğu ve

çıkar ilişkisi olmayan taraflar arasındaki alım-
satımlar sonucunda oluştuğu kontrol edilmelidir.
 Muvazaalı verilerin kullanımı tercih edilmemelidir.
 Eğer kullanılıyorsa, gerekli düzeltmeler

yapılmalıdır.
 Doğrulama sırasında, piyasa hakkında ilave

bilgiler de elde edilecektir.

İlgili karşılaştırma birimlerinin seçimi
 Alım-satım verilerinin toplanması ve doğrulanmasından sonra

sistematik analiz başlar.
 Karşılaştırma benzer birimler temelinde gerçekleştirildiğinden, her

satış fiyatı uygun karşılaştırma birimleri ile ifade edilmelidir.
 Karşılaştırma birimleri, değerlemeye konu mülk ile emsal mülk

arasındaki karşılaştırmayı kolaylaştırmak için kullanılır.
 Emsaller mümkün olduğunca değerlemeye konu mülke yakın

büyüklükte seçilmelidir.
 Bazen emsal, değeri belirlenecek taşınmazdan çok büyük veya çok

küçük olduğundan emsal olarak kullanılamayabilir.
 Konut değerlemelerinde, emsal ile değeri belirlenecek taşınmazın şu

özellikleri benzer olmalıdır:
 Bölgesi
 Konum
 Manzara
 Binanın inşaat tipi ve kalitesi (mimari cazibe)
 Yatak odası ve banyo sayısı, balkon, şömine
 Isıtma-soğutma-havalandırma
 Bahçe büyüklüğü, garaj, otopark, avlu, teras vb. donatı alanları
 Satış şartları
 Satış tarihi
 Sosyal donatı imkanları
 vb.
 Arsa ve arazi değerlemelerinde, emsal ile değeri belirlenecek

taşınmazın şu özellikleri benzer olmalıdır:
 Bölgesi
 Konumu
 Satış tarihi
 Satış şartları
 Fiziki özellikleri
 İmar durumu
 Kullanım biçimi
 Kullanım kısıtlamaları
 Arsa/arazi alanı büyüklüğü
 Manzarası
 vb.
 Ticari taşınmaz değerlemelerinde, emsal ile değeri belirlenecek

taşınmazın şu özellikleri benzer olmalıdır:
 Bölgesi
 Konumu
 Bina inşaat kalitesi ve yaşı
 Park imkanları
 Görünürlüğü
 Ulaşılabilirliği
 Cephe durumu
 Teknik özellikleri (ısıtma-soğutma-havalandırma)
 Kiracıların durumu ve mevcut kira kontratlarının akit yaşı
 İşletim durumu
 vb.

Emsal satışların incelenmesi ve düzeltilmesi
 Konu taşınmazın değerini belirleyebilmek için, karşılaştırma

bileşenlerinden kaynaklanan farkın hesaplanması gerekir.
 Bu kapsamda;
 Karşılaştırma bileşenleri belirlenir.
 Bileşenler arasındaki farklar saptanır ve bedele dönüştürülür.
 Bedele dönüştürme genellikle piyasa verileri tablosu yardımıyla

gerçekleştirilir.

 Değer göstergelerinin tek bir değer üzerinde veya değer
sınırları içinde uzlaştırılması
Değer göstergelerinin tek bir değerde uzlaştırılması
 Farklı değer göstergeleri bir bütün halinde değerlendirilerek

taşınmazın nihai değeri;
 tek bir değer veya
 belli bir değer aralığı
şeklinde belirlenmelidir.
Ders sonu..
Ders Sunumu – 06
Emsal yönteminde nicel incelemeler
 Veri analizi
 Eşleştirilmiş veri analizi
Diğer tüm hususlarda eşdeğer olan iki mülkün arasındaki tek fark
aralarındaki fiyat farkının göstergesi olarak hesaplanabilir.
 Gruplanmış veri analizi
Değişkenlerin değer üzerindeki etkisini tespit etmek için verilerin
gruplandırıldığı bir analiz türüdür.
 İkincil verilerin analizi
Bir mülkün satışına ilişkin analizlerdir.
 İstatistiki analiz
 Emsal taşınmazların satış fiyatlarına getirilen düzeltmeleri
tanımlamak ve hesaplamak için kullanılan nicel tekniklerdir.
 Grafik analiz
 Değerleme uzmanının verileri grafik olarak yorumladığı görsel
çalışmalardır. Bu, istatistiki analizin özel bir şeklidir.
 Trend analizi
 Emsal taşınmazla ilgili verilerin bulunmadığı, ancak, daha az
benzer özelliklere sahip taşınmazlara ait kapsamlı bir
veritabanının bulunduğu durumda uygulanan bir tekniktir.
GRAFİK ANALİZ
 Maliyet analizi
 Maliyet analizinde düzeltmeler yıpranmış bina maliyeti veya
iyileştirme maliyeti gibi maliyet göstergelerine dayanır. Maliyet ve
değer mutlaka eş anlamlı olmadığından uzman yapılan
düzeltmelerin makullüğünden ve piyasa beklentilerini
yansıttığından emin olmalıdır.
 Kira farklarının kapitalizasyonu

 Emsalde meydana gelen gelir kaybının emsaldeki belli bir kusuru
yansıttığı durumlarda düzeltme yapmak için kullanılabilir. Örneğin
asansörü olmayan apartman dairesi, otoparkı olmayan işyeri vb.
Emsal yönteminde düzeltme
 Emsal taşınmazı değeri belirlenecek taşınmazla karşılaştırabilmek

için değerleme tarihinde düzeltme işlemi yapılır.
 Düzeltme türleri iki başlıkta değerlendirilebilir:

 Yüzde düzeltmeleri
Genellikle piyasa koşullarındaki değişimi ve konum farklılıklarını
yansıtmak için kullanılır.
 Para düzeltmeleri
Para cinsi ile ifade edilen düzeltmeler çoğunlukla finansman
koşullarındaki veya fiziki özelliklerdeki farklılıkları yansıtmak için
kullanılır.
Örnek uygulama (Yüzde düzeltmesi)
 Yalı Sitesi’ndeki deniz manzaralı 4+1 dairenin değeri belirlenmek

istenmektedir.
 Yakın çevredeki 4+1 emsal taşınmazlar şunlardır:

 “B” dairesi birkaç gün önce %10 peşin indirimi ile 100.000 TL’ye
satılmıştır.
 “C” dairesi geçen ay 110.000 TL fiyatla satılmıştır. Bu ay faiz
oranları geçen aya göre %1 düşmüştür.
 “D” dairesi değeri belirlenecek taşınmazla aynı sitededir ve geçen
hafta 95.000 TL’ye satılmıştır. Ancak, değeri belirlenecek taşınmaz
konum ve manzara özelliklerinden dolayı %20 daha değerlidir.
Örnek uygulama (Yüzde düzeltmesi)
 Emsal taşınmazlara getirilen yüzde düzeltmeleri ve değerleme

günündeki fiyatları şu şekilde özetlenebilir:
“B” dairesi “C” dairesi “D” dairesi

Satış fiyatları 100.000 TL 110.000 TL 95.000 TL
Konum/Manzara %20
Faiz değişimi %1
Peşin indirimi %10
Güncel satış fiyatı 111.111 TL 111.100 TL 114.000 TL
Örnek uygulama (Para düzeltmesi)
 Klimalı ve otoparkı bulunan 3+1 bir dairenin değeri emsal yöntemine

göre belirlenmek istenmektedir.
 Aşağıdaki emsal taşınmazların hepsi yakın çevrededir, 3+1’dir ve şu

özelliklere sahiptir:
 “B” dairesi birkaç gün önce 100.000 TL’ye satılmıştır. Otoparkı
mevcuttur ama kliması yoktur.
 “C” dairesi bu hafta 95.000 TL’ye satılmıştır. Kliması vardır ama
otoparkı yoktur.
 “D” dairesi geçen hafta 114.000 TL’ye satılmıştır. Otoparkı ve
klima sistemi vardır. Ancak, değeri belirlenecek taşınmaza göre
konum açısından 10.000 TL daha değerli bir yerdedir.
 Klimanın değere etkisi 3.000 TL, otoparkın ise 7.000 TL’dir.

 Emsal taşınmazlara getirilen para düzeltmeleri ve değerleme

günündeki fiyatları şu şekilde özetlenebilir:
“B” dairesi “C” dairesi “D” dairesi

Satış fiyatları 100.000 TL 95.000 TL 114.000 TL
Konum 10.000 TL
Otopark 7.000 TL
Klima 3.000 TL
Güncel satış fiyatı 103.000 TL 102.000 TL 104.000 TL
 Aşağıda değeri belirlenecek taşınmazın karakteristikleri ile dört

emsalin karakteristikleri ve satış fiyatları görülmektedir.
 Buna göre her bir karakteristiğin değere etkisini ve değeri belirlenmek

istenen taşınmazın değerini bulunuz.
Taşınmaz Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4

Satış fiyatları ? €37.000 €40.000 €39.000 €39.000
Brüt alanı 110 100 100 120 100
Bina yaşı 12 10 10 10 8
Finansmanı Peşin Peşin Peşin Peşin Peşin
Satış tarihi 31.12.2009 31.12.2009 31.12.2009 31.12.2009 31.12.2009
Yapı türü Betonarme Betonarme Betonarme Betonarme Betonarme
Kombi Var Yok Var Yok Yok
Arsa alanı 440 440 440 440 440
Taşınmaz Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4

Satış fiyatları ? €37.000 €40.000 €39.000 €39.000
Brüt alanı 110 100 100 120 100
Bina yaşı 12 10 10 10 8
Finansmanı Peşin Peşin Peşin Peşin Peşin
Satış tarihi 31.12.2009 31.12.2009 31.12.2009 31.12.2009 31.12.2009
Yapı türü Betonarme Betonarme Betonarme Betonarme Betonarme
Kombi Var Yok Var Yok Yok
Arsa alanı 440 440 440 440 440
 Kombi= € 3.000
 Alan= 100 (€/m2) Taşınmaz değeri= 39.000 Euro
 Bina yaşı= 1.000 (€/yaş)
 Emsal yöntemi

Maliyet yöntemiyle değer hesabı
 Bir gayrimenkulün değeri maliyet yöntemiyle belirlenirken öncelikle

yapının yeniden inşa (ikame) maliyeti hesaplanır.
 Yeniden inşa (ikame) maliyeti; mevcut bir yapının birebir aynısının

inşa edilmesinin tahmini maliyetidir.
 Yeniden inşa maliyeti belirlendikten sonra bu maliyete girişimci kârı

ilave edilir ve toplam maliyetten amortisman (yıpranma payı) düşülür.
 Gayrimenkulün toplam değeri belirlenmek isteniyorsa arazi değerinin

de ilave edilmesi gerekir.
 Sonuç olarak: “Piyasa değeri = İnşa maliyeti + girişimci kârı –

amortisman + arsa değeri” eşitliğine ulaşılır.
Maliyet yönteminin kullanım alanları
 Maliyet yönteminin kullanıldığı başlıca alanlar şunlardır:

 Piyasada alım-satıma sıkça konu olmayan mülklerin
değerlemesinde
 Özel kullanımlı yapıların değerlemesinde
 Emsal satışlar bulunmadığında
 Mülk gelir getirmiyorsa
 Arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğinde
 Eklenti ve yenilemeler söz konusu olduğunda
 Gelir kapitalizasyonu yaklaşımına tam güvenilemediğinde
 Emsal yönteminde bazı bileşenlere parasal düzeltme getirilmesi
gerektiğinde
Maliyet yönteminin zorlukları ve sorunları
 Maliyet yöntemini uygulamanın temel zorlukları şunlardır:

 Yöntem, uzman görüşü gerektirir.
 Pazar değerini tam yansıtmaz.
 Eski binaların değerlemesinde uygun bir yaklaşım değildir.
 Yöntemin kullanımının uygun olmadığı durumlar şunlardır:

 Yapılar eski ise ve en iyi kullanımdan uzaksa
 Piyasa verileriyle desteklenmiyorsa
 Mülkiyet yapısının bina değerine etki ettiği durumlarda
Ders sonu..

Fıkracı Bülent Bey

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Fıkracı Bülent Bey

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ

Yrd. Doç. Dr. Bülent Bostancı

Genel anlamda “değer“ kavramından, insan

▪ Değerleme; değer biçmek, bir şeyin değerini

▪ Vergi (Beyan, Bildirge) değeri; Emlak Vergisi

▪ Sigorta değeri; taşınmazın kendisinin, üzerindeki

▪ Yatırım değeri; taşınmazın ileride getireceği

▪ Maliyet değeri; üzerinde yapı bulunan bir

▪ Belli bir zaman aralığı içinde alıcı ve satıcı

▪ Bir taşınmazın, taşınmaz projesinin ya da

Yrd.Doç.Dr. Bülent BOSTANCI

Arazi Düşünce Sermaye

İş alanlarına yönelik taşınmazlar Konut taşınmazlar

-Üretim -Büro yapıları -Self servis -Kurumsal -Tek ve iki ailelik

Endüstri yapıları Özel hizmet ve perakende ticaret sektörü

Endüstri ortaklıkları Hizmet sektörü Konut kullanıcıları

Yapılı taşınmaz kullanıcıları

Şekil 2.5 Taşınmaz geliştirme süreci (Gülsün, 2002)

 Taşınmaz değerleme uzmanı

İşletim  Taşınmaz yönetim firmaları

Sürecin tamamında  Avukatlar

 Geniş ölçüde pazar araştırması

 Kamu kurumları ise başta Bayındırlık ve İskan Bakanlığı

Tek ailelik üretimler (arsa başına bir veya iki birim)

 Hane halkı sayısındaki artış ve konut

HARİTA MÜHENDİSLİĞİ BÖLÜMÜ

 Osmanlı’da miri arazi sistemi nedeniyle değerlemeye sadece

HARİTA MÜHENDİSLİĞİ BÖLÜMÜ

 18.10.1982 tarih ve 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın;

 “Devletleştirme ve Özelleştirme” başlıklı 47. Madde’de ise; kamu

 Özetle Anayasamızda; kamulaştırma, devletleştirme ve özelleştirme

TARİH SAYI BAŞLIK

 Ülkemizde 20 farklı kurum, oluşturdukları değer takdir komisyonları

 Ayrıca, anlaşmazlıkların çözümü amacıyla mahkemelerce oluşturulan

 Değerlendirilecek taşınmazın niteliğine bağlı olarak değer takdir

 2001 yılında yayınlanan “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde

 SPK, gayrimenkul değerleme şirketlerini listeye alma görevinin

 SPK’nın ilgili Tebliği’ne göre değerleme uzmanı;

 Bağımsızlık, dürüstlük ve tarafsızlık

 Gizlilik ve sır saklama

 Mesleki özen ve titizlik

 Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti

 Değerleme faaliyetlerinde görev alacak kişilerde aranacak niteliklerle

 Kendisine mevzuatla verilen veya SPK’ca belirlenen konularda

 Konut finansmanı kapsamında yapılan değerlemelere ilişkin bilgilerin,

 İlgili yasaya göre gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip

HARİTA MÜHENDİSLİĞİ BÖLÜMÜ

 Ülkemiz taşınmaz değerleme sisteminde; yasal, kurumsal ve teknik

 Bu alandaki çalışmaların organizeli bir şekilde yürütüldüğü etkin bir

 Taşınmaz karakteristikleri veya alım-satım değerleriyle ilgili değerleme

 Benzer bir sorun da, bir taşınmaza

 Emlak vergileri, cadde-sokak

 Dünyadaki uygulamalara bakıldığında ise değerleme çalışmalarının

 Bugün uluslararası değerleme standartları mevcut olup, birçok gelişmiş

 Bu sistemlerin altyapısını ise, değeri belirlenecek taşınmazların

 Gelişmiş ülkelerdeki taşınmaz değerleme sistemlerinin temel

Danimarka’da internet üzerinden değer

HARİTA MÜHENDİSLİĞİ BÖLÜMÜ

 Taşınmaz değerlemesinde kullanılan temel değer türleri şunlardır:

 Düzenli likidite (elden çıkarma) değeri; taraflar arasında

 Düzenli likiditasyonda, varlıkların her biri için en iyi değerin

 Zorunlu likiditasyonda varlıklar olabildiğince çabuk satılır.

 Kullanım değeri; bir mülkün alternatif kullanımlar dikkate alınmadan

 Faal işletme değeri; kurulu ve faal olan ve süresiz olarak devam