Diện tích Diện tích cây xanh Mật độ xây Tầng cao Diện tích Hệ số sử

STT Hạng mục sử dụng đất Ký hiệu Diện tích xây dựng
(m2) sân đường nội khu dựng tối đâ xây dựng dụng đất
(m2) (m2) (m2) (%) (Tầng) (m2) (lần)
1 Đất khách sạn nghĩ dưỡng 35,305.43 16,921.43
1.1 Đất khách sạn nghĩ dưỡng 1 KS1 8,121.01 4,282.00 3,839.01 52.73% 10 33,223.00 4.09
Khối đế các dịch vụ khách sạn 4,282.00 52.73% 3 12,846.00 1.58
Khối tháp các buồng phòng khách sạn 2,911.00 35.85% 7 20,377.00 2.51
1.2 Đất khách sạn nghĩ dưỡng 2 KS2 8,440.68 4,282.00 4,158.68 50.73% 10 33,223.00 3.94
Khối đế các dịch vụ khách sạn 4,282.00 50.73% 3 12,846.00 1.52
Khối tháp các buồng phòng khách sạn 2,911.00 34.49% 7 20,377.00 2.41
1.3 Đất khách sạn nghĩ dưỡng 3 K23 18,743.74 9,820.00 8,923.74 52.39% 10 67,148.00 3.58
Khối đế các dịch vụ khách sạn 9,820.00 52.39% 3 29,460.00 1.57
Khối tháp các buồng phòng khách sạn 5,384.00 28.72% 7 37,688.00 2.01
2 Đất biệt thự nghĩ dưỡng 37,091.08 21,195.08 15,896.00
2.1 Đất biệt thự nghĩ dưỡng 1 B2-1 6,912.94 3,264.00 3,648.94 47.22% 1 3,264.00 0.47
2.2 Đất biệt thự nghĩ dưỡng 2 B3-1 6,912.94 3,264.00 3,648.94 47.22% 1 3,264.00 0.47
2.3 Đất biệt thự nghĩ dưỡng 3 B3-2 2,592.66 1,224.00 1,368.66 47.21% 1 1,224.00 0.47
2.4 Đất biệt thự nghĩ dưỡng 4 B3-3 2,592.66 1,224.00 1,368.66 47.21% 1 1,224.00 0.47
2.5 Đất biệt thự nghĩ dưỡng 5 B3-4 7,777.79 3,672.00 4,105.79 47.21% 1 3,672.00 0.47
2.6 Đất biệt thự nghĩ dưỡng 6 B2-2 1,473.14 464.00 1,009.14 31.50% 1 464.00 0.31
2.7 Đất biệt thự nghĩ dưỡng 7 B2-3 1,469.89 464.00 1,005.89 31.57% 1 464.00 0.32
2.8 Đất biệt thự nghĩ dưỡng 8 B3-5 1,469.89 464.00 1,005.89 31.57% 1 464.00 0.32
2.9 Đất biệt thự nghĩ dưỡng 9 B3-6 2,209.50 696.00 1,513.50 31.50% 1 696.00 0.32
2.10 Đất biệt thự nghĩ dưỡng 10 B3-7 2,207.89 696.00 1,511.89 31.52% 1 696.00 0.32
2.11 Đất biệt thự nghĩ dưỡng 11 B3-8 1,471.78 464.00 1,007.78 31.53% 1 464.00 0.32
3 Đất cây xanh cảnh quan mặt nước 72,828.67
3.1 Cây xanh 1 CX1 1,343.22
3.2 Cây xanh 2 CX2 4,920.45
3.3 Cây xanh 3 CX3 2,843.54
3.4 Cây xanh 4 CX4 4,115.41
3.5 Cây xanh 5 CX5 8,016.10
3.6 Cây xanh 6 CX6 1,851.30
3.7 Cây xanh 7 CX7 11,202.34
3.8 Cây xanh 8 CX8 8,230.36
3.9 Cây xanh 9 CX9 4,686.50
3.10 Cây xanh 10 CX10 9,120.83
3.11 Cây xanh 11 CX11 4,937.63
3.12 Cây xanh 12 CX12 439.88
3.13 Cây xanh 13 CX13 1,291.33
3.14 Cây xanh 14 CX14 525.83
3.15 Mặt nước 1 MN1 3,042.46
3.16 Mặt nước 2 MN2 2,616.98
3.17 Mặt nước 3 MN3 3,644.51
4 Đất dịch vụ, vui chơi giải trí DV1 21,016.31 10,092.80 10,923.51 48.02% 2 15,316.60 0.73
4.1 Khu tắm bùn spa 2,827.00 1 2,827.00
4.2 Khu thiếu nhi 2,042.00 2 4,084.00
4.3 Khu vui chơi trược nước 2,042.00 1 2,042.00
4.4 khu nhà hàng 1 1,304.00 2 2,608.00
4.5 Khu nhà hàng 2 1,877.80 2 3,755.60
5 Đất dịch vụ bãi biển 28,947.70 8,571.00 20,376.70 29.61%
5.1 Đất dich vụ 1 DV2 2,858.62 1,250.00 1,608.62 43.73% 1 1250 0.44
5.2 Đất dich vụ 2 DV3 2,681.63 974.00 1,707.63 36.32% 1 974 0.36
5.3 Đất dich vụ 3 DV4 3,065.36 1,000.00 2,065.36 32.62% 1 1000 0.33
5.4 Đất dich vụ 4 DV5 8,970.55 1,667.00 7,303.55 18.58% 1 1667 0.19
5.5 Đất dich vụ 5 DV6 2,517.78 1,000.00 1,517.78 39.72% 1 1000 0.40
5.6 Đất dich vụ 6 DV7 8,853.76 2,680.00 6,173.76 30.27% 1 2680 0.30
6 Đất nội bộ, bãi xe, hạ tầng kỹ thuật 17,650.25
6.1 Đất nội bộ 1 NB1 2,391.57 617.00 1,774.57 25.80% 1 617.00 0.26
6.2 Đất nội bộ 2 NB2 8,544.63 1,948.00 6,596.63 22.80% 1 1,948.00 0.23
6.3 Hạ tầng kỹ thuật KT1 1,099.00 638.00 461.00 58.05% 1 638.00 0.58
6.4 Đất bãi xe 1 BX1 1,376.91
6.5 Đất bãi xe 2 BX2 1,382.06 B
6.6 Đất bãi xe 3 BX3 1,315.07
6.7 Đất bãi xe 4 BX4 1,541.01
7 Đất giao thông 37,069.51
Đất bãi biển (không giao, không cho
8 51,426.80
thuê)
Đất mặt biển (không giao, không
9 1,805.28
cho thuê)
Tổng 1,805.28
 KHÁI TOÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: KHU PHƯƠNG MAI BAY, BÌNH ĐỊNH TOÀN BỘ

CHI PHÍ ĐẦU TƯ ĐVT: 1000.VNĐ

STT NỘI DUNG ĐVT GIÁ TRỊ ĐƠN GIÁ THÀNH TIỀN GHI CHÚ
A CHI PHÍ BAN ĐẦU 90,912,600
Chi phí lên đất sạch dự án (Đã bao gồm chi phí thi
1 m2 303,042.000 -
công hạ tầng chính)
2 Nghĩa vụ tài chính m2 303,042.000 300 90,912,600
B CHI PHÍ TƯ VẤN 150,136,364
1 Thiết kế xây dựng % 1.749 2,265,975,293 39,624,636
2 Thẩm tra thiết kế & dự toán % 0.130 2,265,975,293 2,944,912
3 Lệ phí thẩm định % 0.087 2,265,975,293 1,967,841
4 Tư vấn giám sát % 0.792 2,265,975,293 17,954,133
5 Quản lý dự án % 1.168 2,265,975,293 26,463,509
6 Chi phí bảo hiểm % 0.200 2,265,975,293 4,531,951
Bao gồm chi
7 Phát triển dự án % 2.500 2,265,975,293 56,649,382
phí pháp lý
C CHI PHÍ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 2,265,975,293
C1. ĐẤT HỖN HỢP - KHU KHÁCH SẠN NGHĨ DƯỠNG 1,907,153,600
I PHẦN THÔ 520,132,800
1 Đất khách sạn nghĩ dưỡng 1 m2 33,223 3,000 99,669,000
2 Đất khách sạn nghĩ dưỡng 2 m2 33,223 3,000 99,669,000
3 Đất khách sạn nghĩ dưỡng 3 m2 67,148 3,000 201,444,000
4 Đất biệt thự nghĩ dưỡng m2 15,896 3,000 47,688,000
5 Đất dịch vụ, vui chơi giải trí m2 15,317 3,000 45,949,800
6 Đất dịch vụ bãi biển m2 8,571 3,000 25,713,000
II HOÀN THIỆN 520,132,800
1 Đất khách sạn nghĩ dưỡng 1 m2 33,223 3,000 99,669,000
2 Đất khách sạn nghĩ dưỡng 2 m2 33,223 3,000 99,669,000
3 Đất khách sạn nghĩ dưỡng 3 m2 67,148 3,000 201,444,000
4 Đất biệt thự nghĩ dưỡng m2 15,896 3,000 47,688,000
5 Đất dịch vụ, vui chơi giải trí m2 15,317 3,000 45,949,800
6 Đất dịch vụ bãi biển m2 8,571 3,000 25,713,000
III HỆ THỐNG MEP 346,755,200
1 Đất khách sạn nghĩ dưỡng 1 m2 33,223 2,000 66,446,000
2 Đất khách sạn nghĩ dưỡng 2 m2 33,223 2,000 66,446,000
3 Đất khách sạn nghĩ dưỡng 3 m2 67,148 2,000 134,296,000
4 Đất biệt thự nghĩ dưỡng m2 15,896 2,000 31,792,000
5 Đất dịch vụ, vui chơi giải trí m2 15,317 2,000 30,633,200
6 Đất dịch vụ bãi biển 8,571 2,000 17,142,000
IV NỘI THẤT 520,132,800
1 Đất khách sạn nghĩ dưỡng 1 m2 33,223 3,000 99,669,000
2 Đất khách sạn nghĩ dưỡng 2 m2 33,223 3,000 99,669,000
3 Đất khách sạn nghĩ dưỡng 3 m2 67,148 3,000 201,444,000
4 Đất biệt thự nghĩ dưỡng m2 15,896 3,000 47,688,000
5 Đất dịch vụ, vui chơi giải trí m2 15,317 3,000 45,949,800
6 Đất dịch vụ bãi biển m2 8,571 3,000 25,713,000
C2. HẠ TẦNG KỸ THUẬT 244,431,441
1 San nền 15,438,337
Khối lượng san lấp m3 154,383 100 15,438,337
2 Đất cây xanh cảnh quan mặt nước m2 29,131,468
Đất cây xanh cảnh quan mặt nước m2 72,829 400 29,131,468
3 Đất nội bộ, bãi xe, hạ tầng kỹ thuật m2 48,107,625
Đất nội bộ, bãi xe, hạ tầng kỹ thuật m2 17,650 900 15,885,225
Cây xanh và cảnh quang m2 80,556 400 32,222,400
4 Đất giao thông m2 48,190,363
Đất giao thông m2 37,070 1,300 48,190,363
5 Đất cây xanh, giao thông nội bộ khu dich vụ m2 69,417 62,475,048
Đất cây xanh, giao thông nội bộ khu dich vụ m2 69,417 900 62,475,048
6 Bể nước ngầm cấp nước SH & PCCC m3 1,450 2,500 3,625,000
7 Hệ thống xử lý nước thải m3 584 7,900 4,613,600
8 Bể tự hoại m3 200 2,000 400,000
9 Hệ thống cấp - thoát nước mạng ngoài gói 1.0 20,000,000 20,000,000
10 Hệ thống điện mạng ngoài gói 1.0 10,000,000 10,000,000
11 Tường chắn cát md 6,000 -
12 Máy phát điện (3x500 KVA) KVA 3 650,000 1,950,000
13 Hệ thống chống sét gói 1 500,000 500,000
C3. THIẾT BỊ 3,820,000
1 Trạm biến áp KVA 1,430 3,820,000
Villa & khu DVTM (800 KVA + 630 KVA) 1,430 1,320,000
Hotel + condotel (2x1500 KVA) 3,000 2,500,000
C4. DỰ PHÒNG PHÍ 107,770,252
1 Dự phòng phí (5%) % 5 2,155,405,041 107,770,252
D CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG 282,749,303
1 Tiếp thị và bán hàng (5% doanh thu) % 5% 201,963,788
4,039,275,750
2 Chi phí quản lý (2% doanh thu) % 2% 80,785,515
E CHI PHÍ TÀI CHÍNH 40,392,758
1 Chi phí bão lãnh người mua nhà % 1.0% 4,039,275,750 40,392,758
F TỔNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ (A+B+C+D+E) 2,830,166,317

Ngày 29 tháng 05 năm 2018

Lập bảng
 BẢNG TÍNH DOANH THU
DỰ ÁN: KHU PHƯƠNG MAI BAY, BÌNH ĐỊNH
STT HẠNG MỤC Giá trị Năm 1 Năm 2
1 Doanh thu Khách sạn nghĩ dưỡng 3,333,838,270 0 967,888,530
Tỷ lệ bán 100% 0% 30%
Diện tích khách sạn nghĩ dưỡng bán ra 133,594 0 40,078
Giá bán (Triệu đồng/m2) 23000 23000.0 24150.0
Tiến độ thanh toán 100% 0% 30%
Lũy tiến tiến độ thanh toán 0% 30%
Thực thu từ bán khách sạn nghĩ dưỡng 0 290,366,559
2 Doanh thu Biệt thự nghĩ dưỡng 402,168,800 0 0
Tỷ lệ bán 100%
Diện tích khu Biệt thự nghĩ dưỡng 15,896 0 0
Giá bán (Triệu đồng/m2) 23000 23000.0 24150.0
Tiến độ thanh toán 100%
Lũy tiến tiến độ thanh toán 0% 0%
Thực thu từ Biệt thự nghĩ dưỡng 0 0
3 Doanh thu từ đất dịch vụ vui chơi giải trí 303,268,680 0 0
Tỷ lệ bán 100%
Diện tích nhà liền kề phần thô 15,317 0 0
Giá bán (Triệu đồng/m2) 18000 18000.0 18900.0
Tiến độ thanh toán 100%
Lũy tiến tiến độ thanh toán 0% 0%
Thực thu từ bán từ nhà liền kề 0 0
5 Tổng doanh thu 4,039,275,750 0 967,888,530
6 Tổng thực thu 4,039,275,750 0 290,366,559
NH ĐỊNH
Năm 3 Năm 4 Năm 5
1,351,971,280 1,013,978,460 0
40% 30% 0%
53,438 40,078 0
25300.0 25300.0 25300.0
40% 30% 0%
70% 100% 100%
1,333,535,308 1,709,936,403 0
120,650,640 160,867,520 120,650,640
30% 40% 30%
4,769 6,358 4,769
25300.0 25300.0 25300.0
30% 40% 30%
30% 70% 100%
36,195,192 160,867,520 205,106,088
0 0 303,268,680
0% 0% 100%
0 0 15,317
19800.0 19800.0 19800.0
0% 0% 100%
0% 0% 100%
0 0 303,268,680
1,472,621,920 1,174,845,980 423,919,320
1,369,730,500 1,870,803,923 508,374,768
 BẢNG TÍNH DOANH THU
DỰ ÁN: KHU PHƯƠNG MAI BAY, BÌNH ĐỊNH
STT NỘI DUNG GIÁ TRỊ NĂM 1 NĂM 2 NĂM 3
I Chi phí tiền gốc 1,415,083,158 94,338,877 188,677,754 283,016,632
Trả tiền gốc khế ước 1 471,694,386 94,338,877 94,338,877 94,338,877
Trả tiền gốc khế ước 2 471,694,386 94,338,877 94,338,877
Trả tiền gốc khế ước 3 471,694,386 94,338,877
II Chi phí tiền lãi 509,429,937 56,603,326 101,885,987 135,847,983
Chi phí trả tiền lãi ngân hàng khế ước
169,809,979 56,603,326 45,282,661 33,961,996
2
Chi phí trả tiền lãi ngân hàng khế ước
169,809,979 - 56,603,326 45,282,661
3
Chi phí trả tiền lãi ngân hàng khế ước
169,809,979 - - 56,603,326
3
HU
BÌNH ĐỊNH
NĂM 4 NĂM 5 NĂM 6 NĂM 7
283,016,632 283,016,632 188,677,754 94,338,877
94,338,877 94,338,877
94,338,877 94,338,877 94,338,877
94,338,877 94,338,877 94,338,877 94,338,877
101,885,987 67,923,992 33,961,996 11,320,665

22,641,331 11,320,665 - -

33,961,996 22,641,331 11,320,665 -

45,282,661 33,961,996 22,641,331 11,320,665

 KẾ HOẠCH KINH DOANH VÀ DÒNG TIỀN
DỰ ÁN: KHU PHƯƠNG MAI BAY, BÌNH ĐỊNH
STT NỘI DUNG GIÁ TRỊ NĂM 1 NĂM 2 NĂM 3 NĂM 4 NĂM 5 NĂM 6 NĂM 7
A TỔNG DÒNG TIỀN VÀO 6,020,392,172 1,037,727,649 762,060,945 1,841,424,886 1,870,803,923 508,374,768 0 0
I VỐN CHỦ ĐẦU TƯ 566,033,263 566,033,263 - - - - - -
Vốn chủ sở hữu (20% TMĐT) 566,033,263 566,033,263
VỐN VAY TỪ TỔ CHỨC TÍN DỤNG (TỐI ĐA
II 1,415,083,158 471,694,386 471,694,386 471,694,386 - - - -
50% TMĐT)
Khế ước ngân hàng 1 471,694,386 471,694,386
Khế ước ngân hàng 2 471,694,386 471,694,386
Khế ước ngân hàng 3 471,694,386 471,694,386
III DOANH THU TỪ KD & TM 4,039,275,750 - 290,366,559 1,369,730,500 1,870,803,923 508,374,768 - -
Doanh thu Khách sạn nghĩ dưỡng 3,333,838,270 - 290,366,559 1,333,535,308 1,709,936,403 -
Doanh thu Biệt thự nghĩ dưỡng 402,168,800 - - 36,195,192 160,867,520 205,106,088
Doanh thu từ đất dịch vụ vui chơi giải trí 303,268,680 - - - - 303,268,680
B TỔNG DÒNG TIỀN RA 5,317,912,675 1,256,919,704 862,405,931 1,025,042,639 1,057,173,157 814,078,592 222,639,750 105,659,542
I CHI PHÍ BAN ĐẦU 656,945,863 656,945,863 - - - - - -
Đóng góp vốn chủ sở hữu (20% TMĐT) 566,033,263 566,033,263
Nghĩa vụ tài chính 90,912,600 90,912,600
II CHI PHÍ TƯ VẤN 150,136,364 45,040,909 30,027,273 30,027,273 30,027,273 15,013,636 - -
Thiết kế xây dựng 39,624,636 11,887,391 7,924,927 7,924,927 7,924,927 3,962,464
Thẩm tra thiết kế & dự toán 2,944,912 883,474 588,982 588,982 588,982 294,491
Lệ phí thẩm định 1,967,841 590,352 393,568 393,568 393,568 196,784
Tư vấn giám sát 17,954,133 5,386,240 3,590,827 3,590,827 3,590,827 1,795,413
Quản lý dự án 26,463,509 7,939,053 5,292,702 5,292,702 5,292,702 2,646,351
Chi phí bảo hiểm 4,531,951 1,359,585 906,390 906,390 906,390 453,195
Phát triển dự án 56,649,382 16,994,815 11,329,876 11,329,876 11,329,876 5,664,938
III CHI PHÍ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 2,263,175,293 403,990,728 518,585,591 466,572,311 492,578,951 407,454,351 - -
C1. ĐẤT HỖN HỢP - KHU KHÁCH SẠN NGHĨ
1 1,907,153,600 329,417,440 459,450,640 407,437,360 433,444,000 303,410,800 - -
DƯỠNG
Phần thô 520,132,800 156,039,840 156,039,840 104,026,560 130,033,200
Hoàn thiện 520,132,800 104,026,560 104,026,560 104,026,560 104,026,560 104,026,560
Hệ thống MEP 346,755,200 69,351,040 69,351,040 69,351,040 69,351,040 69,351,040
Nội thất 520,132,800 130,033,200 130,033,200 130,033,200 130,033,200
2 C2. HẠ TẦNG KỸ THUẬT 244,431,441 53,019,238 37,580,901 37,580,901 37,580,901 78,669,501 - -
San nền 15,438,337 15,438,337
Thi công cây xanh cảnh quan mặt nước 29,131,468 5,826,294 5,826,294 5,826,294 5,826,294 5,826,294
Thi công nội bộ, bãi xe, hạ tầng kỹ thuật 48,107,625 9,621,525 9,621,525 9,621,525 9,621,525 9,621,525
Thi công đường giao thông 48,190,363 9,638,073 9,638,073 9,638,073 9,638,073 9,638,073
Thi công cây xanh , giao thông nội bộ 62,475,048 12,495,010 12,495,010 12,495,010 12,495,010 12,495,010
 Bể nước ngầm cấp nước SH và PCCC 3,625,000 3,625,000
Hệ thống xử lý nước thải 4,613,600 4,613,600
Bể tự hoại 400,000 400,000
Hệ thống cấp - thoát nước mạng ngoài 20,000,000 20,000,000
Hệ thống điện mạng ngoài 10,000,000 10,000,000
Tường chắn cát -
Máy phát điện (3x500 KVA) 1,950,000 1,950,000
Hệ thống chống sét 500,000 500,000
3 C3. THIẾT BỊ 3,820,000 - - - - 3,820,000 - -
Trạm biến áp 3,820,000 3,820,000
4 C4. DỰ PHÒNG PHÍ 107,770,252 21,554,050 21,554,050 21,554,050 21,554,050 21,554,050 - -
Dự phòng phí (5%) 107,770,252 21,554,050 21,554,050 21,554,050 21,554,050 21,554,050
IV CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG 282,749,303 - 20,325,659 95,881,135 130,956,275 35,586,234 - -
Tiếp thị và bán hàng (5% doanh thu) 201,963,788 - 14,518,328 68,486,525 93,540,196 25,418,738
Chi phí quản lý (2% doanh thu) 80,785,515 - 5,807,331 27,394,610 37,416,078 10,167,495
V CHI PHÍ TÀI CHÍNH 1,964,905,853 150,942,204 293,467,407 432,561,920 403,610,658 356,024,371 222,639,750 105,659,542
Chi phí bão lãnh người mua nhà 40,392,758 - 2,903,666 13,697,305 18,708,039 5,083,748
Chi phí trả tiền gốc ngân hàng 1,415,083,158 94,338,877 188,677,754 283,016,632 283,016,632 283,016,632 188,677,754 94,338,877
Chi phí trả tiền lãi ngân hàng khế ước 509,429,937 56,603,326 101,885,987 135,847,983 101,885,987 67,923,992 33,961,996 11,320,665
C TỔNG LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ 676,472,856 (219,192,055) (100,344,985) 816,382,247 813,630,766 (305,703,824) (222,639,750) (105,659,542)
THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP 135,294,571 (43,838,411) (20,068,997) 163,276,449 162,726,153 (61,140,765) (44,527,950) (21,131,908)
D LỢI NHUẬN SAU THUẾ 541,178,285 (175,353,644) (80,275,988) 653,105,798 650,904,613 (244,563,059) (178,111,800) (84,527,634)
E HỆ SỐ CHIẾT KHẤU TẠI 10% 1.00 0.91 0.83 0.75 0.68 0.62 0.56
Present value 10% 455,112,392 (175,353,644) (72,978,171) 539,756,858 489,034,270 (167,039,860) (110,593,415) (47,713,646)
NPVa 455,112,392
E HỆ SỐ CHIẾT KHẤU TẠI 15% 1.00 0.87 0.76 0.66 0.57 0.50 0.43
Present value 15% 411,736,916 (175,353,644) (69,805,207) 493,841,813 427,980,349 (139,829,723) (88,553,043) (36,543,629)
NPVb 411,736,916
IRR 62%