‫طرق التقييم العقاري‬

‫يعتمد تحديد افضل طريقة لتقييم العقارات على أربعة عوامل أساسية‪:‬‬
‫• الغرض من التقييم‬

‫• طبيعة العقار المراد تقييمه(من حيث النوع والغرض)‬

‫• قاعدة القيمة(نوع القيمة التي يستهدفها المقيم)‬

‫• نوع المعلومات المتوفرة ودرجة الثقة بها‬

‫طرق التقييم المعتمدة محليا ودوليا‬

‫• مقارنة البيوعات والعروض ‪:‬‬

‫هي األقرب للصح اذا كانت تحمل نفس المواصفات‬

‫• الدخل‬

‫رسملة صافي اإليجار أو العائد المتوقع‬

‫• الكلفة‬

‫احتساب كلفة المبلغ المصروف لتحسين األرض ويضاف الى قيمة االرض‬
 ‫تقيم المباني‬
‫مقارنة البيوعات‬

‫هي األقرب للصح اذا قورنت مع مباني تم بيعها وتحمل نفس المواصفات او مواصفات شبيه ‪,‬وكلما تباعدت المواصفات قلة الدقة ‪,‬‬
‫وكلما كانت الفترة الزمنية للبيع المقارنة اقل كلما كانت ادق‬

‫الدخل‬

‫رسملة صافي اإليجار أو العائد المتوقع من العقار‬

‫وهي تقوم على مبدأ اساسي هو رسملة الدخل المتأتي من العقار‬

‫والستخدام هذه الطريقة يجب علينا فصل المردود المتأتي من األرض عن المردود المتأتي من البناء‬

‫قيمة األرض =الدخل من األرض ‪ +‬نسبة مردود األرض‬

 ‫تقييم المباني‬
‫الكلفة‬
‫القيمة تساوي كلفة إنشاء بناء شبيه بالبناء المطلوب تقييمه بسعر السوق الحالي ‪,‬وكلما كان البناء‬
‫احدث كانت القيمة ادق‬
‫االبنية القديمة يقوم المقدر بحساب كلفة البناء كأنه جديد ويحسم قيمة االستهالكات من القيمة المقدرة‬
‫لحساب قيمة البناء يجب علينا معرفة‬
‫‪ .1‬نسبة االستهالك ويمكن حسابها من العمر الحالي والعمر المتوقع للبناء‬
‫‪ .2‬معدل كلفة إنشاء المتر المربع لألبنية النمطية وهذه يجب استقصاؤها من السوق حسب تصنيف‬
‫أنواع العقارات وشرائحه‬
 ‫أسلوب التكلفة‬
‫طريقة الكلفة للقيمة يعتمد على أساس المقارنة‪ ،‬ففي طريقة الكلفة يقدر المقيم قيم العقار بمقارنته بكلفة إنشاء‬ ‫•‬
‫عقار جديد وتكون مواصفات السوق أكثر مالئمة للمقارنة‪.‬‬
‫الكلفة تقارن بقيمة العقار الموجودة وتسوي الفروق بينه وبين العقار الجديد المشابه له من حيث العمر‬ ‫•‬
‫وحالة البناء وصالحيته لالستخدام ‪ /‬المقارنة المستخدمة تعتمد على مواصفات السوق للعقار الجديد‪.‬‬
‫على أن يتم تقييم األرض طبقا لقيمتها السوقية وتسمى هذه الطريقة القيمة االستبداليه للبناء‪.‬‬ ‫•‬
‫عندما يكون العقار مالئم وقابل لالستخدام فإن طريقة الكلفة تعكس فكر السوق ألن شركاء السوق يربطون‬ ‫•‬
‫القيمة بالكلفة‪ ،‬المشترون يتجهون إلى الحكم على قيمة العقار الموجود ليس فقط على سعر العقار أو أجرته‬
‫مقارنة بما يشبهه من عقارات‪ ،‬وإنما كذلك مقارنة كلفة إنشاء عقار جديد مشابه للعقار الحالي بجميع‬
‫مواصفاته واستخداماته‪.‬‬
‫كذلك فإن المشترين يساوون أسعار الشراء التي سوف يدفعونها بتقييم الكلفة التي سيدفعونها إلعادة تأهيل‬ ‫•‬
‫عقار حتى يتناسب مع االستخدام المرغوب‪.‬‬
 ‫أسلوب التكلفة‬
‫• بتطبيق طريقة الكلفة يحاول المقيم تخمين فروق الفوائد العائدة على المشتري‬
‫بين عقار مبني وعقار جديد يمكن بناؤه ليحقق االستخدام المرغوب‪.‬‬
‫• يخمن المقدر كلفة إقامة العقار الحالي وجميع المصاريف المباشرة وغير‬
‫المباشرة ثم يخصم االستهالك المتراكم على العقار المقدر من كلفة إنشاء‬
‫العقار الجديد في تاريخ التقدير‪.‬‬
‫• عند إضافة قيمة أرض العقار للقيمة الناتجة عن تقدير البناء (القيمة‬
‫االستبداليه) فإن الناتج النهائي هو مؤشر لقيمة الحصص المباعة في العقار‬
‫بناء على طريقة الكلفة‪.‬‬

‫‪.‬‬
 ‫أسلوب التكلفة‬
‫• توجد مصطلحات في تقييم العقار بطريق التكلفة‪.‬‬
‫‪.1‬التكلفة المباشرة‪ :‬وهي تكلفة المتر المربع عند البناء وهي تحسب بالسعر السائد‪.‬‬
‫‪.2‬التكلفة غير المباشرة‪ :‬وهي نسبة تضاف للتكلفة المباشرة للوصول إلى التكلفة اإلجمالية‪.‬‬
‫‪.3‬قيمة األرض تحسب إما بوجودها في الوثيقة الشرعية عند الشراء أو بسعر المتر في‬
‫السوق‪.‬‬
‫‪.4‬القيمة التقديرية للعقار = قيمة األرض ‪ +‬تكلفة المباني‪.‬‬
 ‫وتعتمد على الحساب اآلتي‪:‬‬
‫‪.1‬حساب قيمة األرض‪ :‬استخدام تحليل أعلى وأفضل استخدام وفقا لشروط استخدام التحليل‪.‬‬
‫‪.2‬حساب المنشآت بطريقة التكاليف سواء بالحصر – خاصة لألعمال غير المكتملة‪ -‬أو طريقة‬
‫المؤشرأو بطريقة حساب سعر وحدة البناء والتي تعتمد على نوعية البناء ومستوى‬
‫التشطيبات وإجمالي مسطح المنشأ‪.‬‬
‫‪.3‬حساب معامل إهالك المنشأ‪ :‬والذي يعتمد العمر الفعال للمنشأة وليس فقط العمر االقتصادي‬
‫للمنشأة وهذا المعامل ممكن أن ينقسم إلى اآلتي‪:‬‬
‫✓إهالكات طبيعية نتج من االستخدام المعتاد وهذه يمكن عالجها بتكلفة مقبولة‪.‬‬
‫✓إهالكات في األداء التي قد تنتج من تغير احتياجات المجتمع وهي أيضا قابلة للعالج ولكن‬
‫بتكلفة أعلى‪.‬‬
‫✓أو إهالكات نتيجة عوامل خارجية مثل تغير استخدام المنطقة لألسوأ مثال وهذه غالبا ال‬
‫يمكن عالجها‪،‬‬
‫وبإدخال معامل هذه االختالفات الثالثة يمكن حساب قيمة المنشأ الحالية‪.‬‬
 ‫تكلفة االنشاء‬
‫تعرف تكلفة االنشاء بالتكلفة الالزمة إلنشاء عقار مماثل للعقار المستهدف طبقا لألسعار‬
‫السائدة وقت التقييم ويمكن حساب هه التكلفة الحد البديلين‪:‬‬

‫• البديل األول‪ :‬تكلفة استنساخ او إعادة انتاج وهي التكلفة الالزمة إلنشاء عقار جديد مماثل‬
‫ومطابق تماما للعقار المستهدف (نسخة طبق األصل)‬
‫• البديل الثاني‪ :‬تكلفة استبدال او إحالل وهي التكلفة الالزمة إلنشاء عقار جديد يؤدي نفس‬
‫الغرض المستهدف ولكن باستخدام المواد وطرق االنشاء الدارج استخدامها وقت التقييم‬
 ‫الشروط واالفتراضات والمحددات الواجب مراعاتها عند‬
‫تحديد تكلفه االنشاء الي من البديلين‬
‫‪1‬ـ تكلفه االنشاء تختص بتحديد التكلفة الفعلية الالزمة لإلنشاء باألسعار السائدة وقت التقييم وال تتعلق بحاله المنشأ‪.‬‬
‫‪2‬ـ تكلفه االنشاء قد تتغير من منطقه ألخرى ‪.‬‬
‫‪3‬ـ تشمل تكلفه االنشاء جميع التكاليف المباشرة والغير مباشره ولذا فهي تتضمن االتي‬
‫*عقد المقاولة *االعداد الهندسي *جهاز االشراف علي التنفيذ من قبل المالك *اداره المشروع ماليا(شامال اربا ه)‬
‫* االعداد االقتصادي المالي (دراسات الجدوى ‪/‬دراسات التمويل ‪/‬التسويق) *التمويل واعباءه‬
‫*الرسوم والمصروفات اإلدارية (التراخيص‪/‬وثائق التأمين‪/‬التأمينات االجتماعية‪/‬ادخال المرافق‪/‬الضرائب ‪ ....‬الخ)‬
‫*اي تكاليف اخري تلزم إلتمام المشروع * ارباح مالك العقار‬
 ‫طرق تقدير تكلفة االنشاء‬
‫• أوال‪ :‬طريقة وحدة المساحات (المتر المربع)‬
‫• وتعتمد هذه الطريقة على تقدير قيمة وحدة المساحة المتر المربع في تاريخ‬
‫التقييم بالمقارنة بعقارات مشابهة ثم ضرب هذه القيمة في المساحة المراد تقييمها‬
‫• تتطلب هذه الطريقة‬
‫• تحديد المساحات الفراغات المختلفة في العقار المستهدف واستخداماتها (صاالت‬
‫استقبال‪ ,‬غرف مكاتب ‪)...‬‬
‫• معرفة القيمة الحالية لوحدة مساحات كل من هذه االستخدامات في عقارات‬
‫مشابهة‬
 ‫طرق تقدير تكلفة االنشاء‬
‫• ثانيا‪ :‬طريقة الحصر‬
‫• تعتمد هذه الطريقة على حصر بنود اعمال انشا العقار (مدنية‪ ,‬معمارية‪,‬‬
‫كهربائية ‪,‬ميكانيكية) وكميات كل بند ثم تقدير تكلفة كل بند بمعرفة سعر الوحدة‬
‫لكل بند‬
‫وتتميز هذه الطريقة بانها اكثر الطرق دقة ألنها تعتمد على حصر دقيق لعناصر‬
‫المبنى اال انها تستلزم ان يكون المقيم العقاري على مستوى هندسي جيد يؤهله‬
‫الستخدامها وكذلك فأنها تحتاج الى وقت اكثر للتقييم‬
 ‫طرق تقدير تكلفة االنشاء‬
‫• طريقة المؤشر‬
‫• تعتمد هذه الطريقة على معامل يمثل التغير(نسبة مئوية) في تكلفة االنشاء حاليا‬
‫مقارنة بتكلفة انشا العقار المستهدف زمن انشاه وعادة يحدد المقيم العقاري مقدار‬
‫هذا التغيير بالرجوع الى الدوريات المتخصصة ومن عيوب هذه الطريقة انها ال‬
‫تأخذ بعين االعتبار الفروقات الممكنة بين العقارات‬
 ‫• ممكن االستعانة بهذه الطريقة(التكلفة) في حاالت معينة كالتالي‪:‬‬
‫‪.1‬البناء جديد ونسبة االستهالك قليلة جدا أو مقترح‬
‫‪.2‬المباني المميزة والتي نادرا ما يتم بناءها وصعوبة تكرار بنائها وال يوجد لها‬
‫مثيل في السوق مثل مصافي النفط والمباني العامة والعقارات المتخصصة‬
‫وبالتالي المقارنة غير متاحة‬
‫‪.3‬في حالة طلب شركات التأمين أمور خاصة يصعب تواجدها في السوق لمعرفة‬
‫قيمة العقار‪.‬‬
 ‫المشاكل المرتبطة بمنهجية التكلفة‬
‫االفتقار الى البيانات المتعلقة بتكاليف البناء‬ ‫•‬
‫بيانات غير موحدة (أسعار مواد‪ ,‬إنتاجية)‬ ‫•‬
‫تختلف التقديرات المستخدمة للربح المؤسسي ويصعب قياسها‬ ‫•‬
‫ينبغي تضمين التوضيحات المتعلقة بمنهجية استخدام جميع المعلومات في التخمين‬ ‫•‬
 ‫االهالك‪ ,‬االستهالك‪ ,‬االستنفاذ‬
‫اإلهالك )‪(depreciation‬‬

‫هو ذلك النقص في قيمة األصل الملموس منذ وقت انشائه الى تاريخ التقييم والناتج عن مجموعة من‬
‫العوامل سواء كانت هذه العوامل ذاتية ( مرتبطة بذات األصل كاالستخدام والصيانة ‪....‬الخ)‬

‫أو غير ذاتية (أي غير متعلقة بذات األصل كالتقادم ومضى المدة)‬

‫االستهالك ‪(Amortization):‬األصول الثابتة الغير ملموسة مثل شهرة المحل براءات االخت ارع‪،‬‬
‫حقوق الملكية‪،‬‬

‫االستنفاذ ( ‪ (depletion‬األصول الثابتة الطبيعية مثل المناجم‪ ،‬آبار البترول‪ ،‬الغابات‪.... ،‬‬
 ‫أنواع االهالك‬
‫‪ .1‬االهالك الطبيعي (مادي)‪:‬‬

‫النقص في قيمة العقار بسبب العمر وعدم الصيانة و سوء االستخدام مثل كسر شباك ‪,‬رطوبة نتيجة عدم‬
‫العزل وينقسم الى قسمين‪:‬‬

‫• االهالك الطبيعي القابل للعالج ‪:‬التهالك الممكن إصالحه بيسر وبتكلفة اقتصادية ينتج عنها إعادة البند‬
‫لقيمته األصلية او اكثر وتقدر قيمة هذا التهالك بالتكلفة المالية الالزمة لتنفيذ اعمال اإلصالح والترميم‬
‫والتجديد المطلوبة وقت التقييم إلعادة لبند لقيمته األصلية‪.‬‬

‫• االهالك الطبيعي الغير قابل للعالج ‪:‬هي البنود التي تعرضت للتدهور الطبيعي وغير ممكن عالجها‬
‫واصالحها فنيا او تهالك بنود يتطلب إصالحها تكلفة عالية غير اقتصادية ‪,‬لذا تعتبر غير قابلة للعالج ‪.‬‬
 ‫أنواع االهالك‬

‫‪ .2‬االهالك الوظيفي (عملي)‬

‫ويتمثل في ان تقل كفاءة العقار في أداء وظيفته المخصصة له مقارنة بعقارات جديدة ألسباب داخلية‬
‫تتعلق بالعقار نفسه مثل عدم مالءمة تصميماته وتوزيع فراغاته ‪,‬وقد يكون قابل او غير قابل للعالج‬

‫وينقسم الى قسمين‬

‫تهالك وظيفي قابل لإلصالح(مثل إعادة توزيع الفراغات او المساحات لتستوعب التغييرات)‬

‫تهالك وظيفي غير قابل لإلصالح(مثل عقار بدون كراج في منطقة أصبحت مزدحمة)‬
 ‫أنواع االهالك‬

‫‪ .3‬االهالك الخارجي ‪:‬‬

‫تأثيرات خارجية(بيئية‪ ,‬اقتصادية‪ ,‬موقعيه) ويتمثل في ان تقل كفاءه العقار بفعل أسباب خارجية‬
‫وغالبا ما يكون غير قابل للعالج ‪.‬‬

‫وهذا التهالك هو فقط الذي يؤخذ بعين االعتبار عند تقدير قيمة األرض حيث انها ال تتهالك‬
‫ولكن قيمتها تنخفض ألسباب خارجية‬
 ‫عمر العقار‬
‫• أـ العمر الكلي للعقار ‪ :‬يعرف بطول الفترة الزمنية المقدر ان يظل فيها العقار قائما ُ طالما‬
‫سمح له بذلك (اي الفترة الزمنية منذ تاريخ انشائه تي تاريخ ازالته)‬
‫ب ـ العمر االقتصادي للعقار ‪ :‬هو الفترة الزمنية التي يؤدي فيها العقار وظيفته التي انشئ من‬
‫اجلها بالكفاءة الكافية‪ .‬بعد هذا العمر يمكن اعاده توظيف العقار مره اخرى لنفس الغرض او‬
‫في استخدامات اخرى‬
‫(العمر االقتصادي هو فتره زمنيه تستهلك خاللها قيمه انشائه ويقدر ب ‪ 50‬سنه)‬
‫ج ـ العمر الحالي الفعال للعقار ‪ :‬هو انعكاس لحاله العقار طبقا لجوده انشائه ولكفاءة الصيانة‬
‫التي اجريت له ‪ ,‬االهتمام بجوده االنشاء والصيانة تقلل من تهالك مكوناته(‪ 25‬سنه)‬
‫د ـ العمر االقتصادي المتبقي ‪ :‬هو الفترة الزمنية المقدرة بدءا ُ من تاريخ التقييم والمتوقع ان‬
‫يظل المبني خاللها مؤديا ُ لوظيفته التي اقيم من اجلها بكفاءة‬
 ‫طرق قياس االهالك‬
‫• ‪1‬ـ طريقه العمر الحالي الفعال ‪/‬العمر االقتصادي او طريقه الخط المستقيم‬
‫أبسط طرق قياس االهالك وتعتمد علي اعتبار ان معدل االهالك ثابت مع الزمن خالل العمر االقتصادي للعقار‬
‫االهالك=(العمر الحالي الفعال ‪ /‬العمر االقتصادي )*قيمه االنشاء‬

‫مثال ‪ :‬قيمه اهالك منشأ عمره االقتصادي ‪ 50‬سنه وعمره الفعال ‪ 12‬سنه وقيمه انشائه الحالية ‪ 2‬مليون شيكل‬
‫قيمه اهالك المنشأ=(‪ 480.000 = 2000.000*)12/50‬شيكل‬
‫قيمه المنشأ الحالية = ‪1.520.000 = 480.000 – 2000.000‬شيكل‬

‫تحفظات علي طريقه الخط المستقيم‪:‬‬

‫‪1‬ـ معدل االهالك في الحقيقة ليس ثابت ‪/‬يتأثر بحاله السوق والظروف‬
‫‪2‬ـ الطريقة تجمع الفقد في القيمة نتيجة لألسباب المتعددة في تقدير وا د كلي‬
‫‪3‬ـ ال تفرق بين التهالك القابل لإلصالح وغير القابل لإلصالح‬
‫‪4‬ـ صعوبة تحديد العمر االقتصادي‬
 ‫• ‪2‬ـ طريقه العمر الحالي الفعال ‪/‬العمر االقتصادي (المطورة) وهي كما يلي‪:‬‬
‫*تقدر قيمه االنشاء الحالية الكلية‬
‫*تحدد البنود القابلة لإلصالح‬
‫*تقدر قيمه البنود الحالية للبنود القابلة لإلصالح‬
‫*قيمه البنود الغير قابله لإلصالح = (قيمه االنشاء الكلية – قيمه انشاء البنود القابلة‬
‫لإلصالح)‬
‫*قيمه االهالك القابل لإلصالح= تكلفه تنفيذ هذه االعمال‬
‫(تجديد‪/‬ترميم‪/‬تحديث‪/‬استنساخ‪/‬استبدال ‪/‬ا الل ‪ ...‬الخ)‬
‫*قيمه االهالك غير القابل لإلصالح = (العمر الحالي الفعال‪/‬العمر االقتصادي )*قيمه البنود‬
‫غير القابلة لإلصالح‬
‫*االهالك الكلي = مجموع اإلهالكات بالخطوتين هـ ‪.‬و‬
‫*ملحوظه هامه ‪ :‬في اله تساوي قيمتي اهالك وانشاء البنود القابلة لإلصالح تكون القيمة‬
‫الحالية للمنشأ مساويه للقيمة الحالية للعناصر غير القابلة لإلصالح‬
‫• مثال‪ :‬في المثال السابق وجد ان المبني يحتوي علي ارضيات خشب مساحتها ‪3000‬م‪ 2‬و وجد أن ‪ % 60‬في حاله سيئة وان‬
‫‪ %40‬منها مقبولة ‪/‬العمر الحالي الفعال ‪12‬سنه ‪/‬سعر توريد وتركيب االرضيات ‪100‬شيكل‪/‬م‪120 – 2‬شيكل ألعمال الترميم‬

‫• الحــــل‪:-‬‬

‫*قيمه انشاء ارضيات قابله لإلصالح = (‪ 180.000 = 100*3000*)60/100‬شيكل‬ ‫•‬

‫• *قيمه البنود غير قابله لإلصالح = ‪ 1.820.000 =180.000 – 2.000.000‬شيكل‬

‫• قيمه االهالك القابل لإلصالح لألرضيات= (‪ 216000 = 120*3000*)60/100‬شيكل‬
‫• *قيمه االهالك غير القابل لإلصالح = (العمر الحالي الفعال ‪/‬العمر االقتصادي )*(قيمه البنود غير القابلة لإلصالح)‬
‫• ‪(12/50)*1.820.000 = 436800‬‬
‫• *مجموع االهالكات = ‪ 652800 = 436800 + 216000‬شيكل‬
‫• قيمه المنشأ الحالية = ‪ 1.347.200 = 652800 – 2.000.000‬شيكل‬
 ‫مثال ‪ :‬في المثال السابق مساحه االرضيات ‪3000‬م‪ 2‬وتحتاج الى إصالحات(ترميمات ودهانات) بتكلفه ‪180000‬‬
‫شيكل تعيدها كلها الى قيمتها االصليه و سعر توريد وتركيب االرضيات = ‪ 100‬شيكل‪/‬م‪ – 2‬العمر الحالي الفعال ‪12‬‬
‫سنه‬

‫• قيمه اهالك االرضيات = قيمه اعمال اعادتها كلها الي قيمتها األصلية = ‪ 180.000‬شيكل‬

‫• قيمه االرضيات كلها = ‪ 300.000 = 100 * 3000‬شيكل‬

‫• قيمه البنود غير القابلة لإلصالح = ‪ 1.700.000 = 300.000 – 2.000.000‬شيكل‬

‫• قيمه اهالك هذه االجزاء(االرضيات) = (العمر الحالي الفعال‪/‬العمر االقتصادي )*قيمه البنود غير القابلة‬
‫لإلصالح‬

‫• ‪(12/50) * 1.700.000 = 408000‬‬

‫• مجموع االهالكات = ‪ 588000 = 408.000 + 180.000‬شيكل‬

‫• قيمه المنشأ الحالية = ‪ 1.412000 = 588000- 2.000.000‬شيكل‬

 ‫• في المثال االول " تم تقدير االهالك بدون التمييز بين اهالك البنود القابلة وغير القابلة‬
‫لإلصالح‬
‫• في المثال الثاني " تم تقدير االهالك القابل لإلصالح والذي اعاد ‪ %60‬من االرضيات الي‬
‫قيمتها األصلية‬
‫• في المثال الثالث " تم تقدير االهالك القابل لإلصالح الذي اعاد ‪ % 100‬من االرضيات الي‬
‫قيمتها األصلية‬
 ‫تقييم األرض الفضاء‬
‫يعتبر أهم عامل في تقييم األراضي هو معامل أعلى وأفضل استخدام وهو االستخدام القانوني المسموح به‬

‫األكثر احتماال للحدوث أي االستخدام الذي سينتج عنه أعلى دخل مادي‬

‫هذا االستخدام ينشأ من تحليل الموقع وطبيعة المنطقة ونوعية البناء المسموح بها على األرض‬

‫تتم هذه الدراسة كجزء من دراسة جدوى األرض وتبنى على أكثر من احتمال مثل‪:‬‬

‫• هدم العقار وإعادة بنائه بشكل جديد مختلف‬

‫• تعديل المبنى الحالي لالستخدام األفضل (تحويل مبنى سكني لتجاري او زيادة الطوابق )‬
 ‫تقييم األرض الفضاء‬
‫االختبارات األربعة لتحديد االستخدام األعلى واألفضل هي‪:‬‬

‫• ممكن فعليا‬

‫• مسموح قانونيا‬

‫• له جدوى اقتصادية‬

‫• يعطي أعلى كفاءة‬

‫• مثال اذا وجد ان اعلى واحسن استخدام لقطعة ارض فضاء هو اشغالها بفندق خمسة نجوم وتسمح القوانين بذلك فيتم‬
‫تقييم قيمة األرض الفضاء بناء على هذا االساس‬
 ‫تقييم االرض المقام عليها بناء‬
‫• أوال ‪ :‬اذا كان العقار القائم يمثل اعلى واحسن استخدام لألرض‬
‫تقيم األرض بنفس قيمة األرض الفضاء المناظرة لها‬
‫• ثانيا‪ :‬اذا كان العقار ال يمثل اعلى وافضل استخدام و يمكن تحقيق ذلك‬
‫• تقدر قيمة األرض باالقل مما يلي‪:‬‬
‫• قيمة األرض= قيمة األرض الفضاء‪-‬التكاليف الالزمة لتحقيق اعلى استخدام‬
‫• أو على أساس الفاقد في العائد االقتصادي نتيجة مواصفات العقار القائم‬
‫• أو قياسا باألحوال المشابهة‬
 ‫تقييم االرض المقام عليها بناء‬
‫• ثانيا‪ :‬اذا كان العقار ال يمثل اعلى وافضل استخدام وال يمكن تحقيق ذلك‬
‫تقدر قيمة األرض باألقل مما يلي‪:‬‬
‫• قياسا باألحوال المشابهة‬
‫• مساويه لنسبه من قيمتها فضاء (‪ ..... ,1/4,1/3,1/2‬الخ) او تطرح قيمه التكاليف الالزمة‬
‫لرفع مستوي العقار للدرجة المطلوبة‬
‫• او قياسا بنسبة العائد االقتصادي الحالي للعقار مقارنة بأعلى وأفضل استخدام‬
 ‫شرح نهج التكلفة‬

‫‪ .1‬قم بتقدير قيمة األرض كما لو كانت شاغرة ومتاحة الستخدامها على أفضل وجه ممكن‪،‬‬
‫باستخدام نهج مقارنة المبيعات ألنه ال يوجد إهالك األرض‪.‬‬
‫‪ .2‬تقدير التكلفة الحالية لبناء وإنشاء مبنى وتشطيبه‪.‬‬
‫‪ .3‬تقدير مقدار انخفاض قيمة المبنى بسبب تدهور البناء أو التقادم الوظيفي أو التقادم‬
‫االقتصادي‪.‬‬
‫‪ .4‬اقتطاع االهالك من تكاليف البناء التي تم تقديرها في الخطوة الثانية ‪.‬‬
‫‪ .5‬أضف القيمة المقدرة لألرض إلى تكلفة المبنى بعد خصم اإلهالك لتحديد إجمالي قيمة‬
‫العقار‪.‬‬