‫جامعة النجاح الوطنية‬

‫كلية اإلقتصاد و العلوم اإلجتماعية‪-‬قسم الجغرافيا التطبيقية و الجيومتيكس‬

‫تلخيص إلجراءات التقييم العقاري‪1/‬‬

‫مقدم من الطالبة‪ :‬أروى عدنان عبد اللطيف اشتية‬

‫إلى‪ :‬د‪.‬أحمد عدنان طه‬

‫استكماالً لمساق‪ :‬مساحة عقارية‬

‫لشهر نيسان لعام ‪2020‬‬

 ‫اإلجراءات األساسية للتقييم العقاري‬

‫الهدف من معرفتها هو أن يكون الشخص منطقي عندما يقوم بتقييم أرض أو عقار سواء ألهداف‬ ‫‪‬‬
‫المحكمة‪ ,‬أو البنوك‪ ,‬أو أهداف خاصة "بين األخوة مثلا"‬
‫يوجد العديد لتقييم العقارات سواء كانت أراضي أو أراضي مع بناء قائم عليها "يتم حساب قيمة األبنية‬ ‫‪‬‬
‫الموجودة"‬

‫**أساليب التقييم العقاري‪:‬‬

‫لماذا ظهرت وتطورت أساليب التقييم العقاري؟؟‬ ‫‪‬‬

‫‪ -‬لتعدد أغراض التقييم‬
‫‪ -‬تنوع طبيعة العقارات‬
‫‪ -‬إختلف اسس القيمة‬

‫للتقييم العقاري ‪ 3‬أساليب‪ ,‬ولكل أسلوب طرق معينة ‪:‬‬

‫الطريقة‬ ‫األسلوب‬
‫طريقة المقارنة‬ ‫أسلوب السوق‬
‫طريقة اإلستثمار‬ ‫أسلوب الدخل‬
‫طريقة التدفقات النقدية المخصومة‬
‫طريقة القيمة المتبقية‬
‫طريقة األرباح‬
‫طريقة المقاول (التكلفة)‬ ‫أسلوب التكلفة‬

‫أسلوب السوق‪ :‬طريقته المقارنة‪ ,‬يعني نقارن بين عقارين لهما نفس المواصفات تقريبا ا‬ ‫‪‬‬
‫‪ -‬مثلا ‪ :‬قطعتين أرض تقعان على شارع رئيسي‪ ,‬أو بنايتين بنفس المساحة ونفس عدد الطوابق‪,‬‬
‫وهكذا‬
‫أسلوب الدخل‪ :‬طريقة األرباح مثل‪ ,‬كم العائد المادي من العقار! منه نحسب قيمة العقار‪ ,‬ألنه يوجد‬ ‫‪‬‬
‫فائدة معروفة‪.‬‬
‫‪ -‬مثلا‪ :‬مؤيد وضع نقوده في البنك بفائدة يمكن تحديد قيمتها في السنة‪ ,‬لو اعتبرنا األرض أو العقار‬
‫كالنقود في البنك يمكننا تحديد مقدار الفائدة التي يعود بها على صاحبه‪.‬‬
‫أسلوب التكلفة‪:‬طريقة المقاول(التكلفة)‪ :‬كما لو أن لدينا بناء قائم على قطعة أرض و نريد حساب قيمة‬ ‫‪‬‬
‫العقار الفعلية‪ ,‬نقدّر قيمة األرض لوحدها‪ ,‬ثم نثدر قيمة العقار لوحده (يقدر البناء بسعر التكلفة)‬

‫**أسلوب السوق يستخدم في تقدير قطع األراضي‪ ,‬وأسلوب التكلفة لتقييم األبنية (للمحاكم)‬

‫‪-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-‬‬

‫**تحديد أفضل أسلوب للتقييم العقاري‪:‬‬

‫يعتمد تحديد أفضل أسلوب للتقييم العقاري على ‪ 4‬عوامل أساسية‬

‫‪ . a‬الغرض من التقييم‬
‫‪( -‬ليش بدنا نقيّم؟؟)‪.‬‬
‫‪ -‬مثلا‪ :‬لو التقييم لشخص يريد اإلستثمار سنستخدم أسلوب التكلفة‪ ,‬وكذلك لو كان التقييم للمحكمة‬
‫سنستخدم أسلوب التكلفة أو السوق‪.‬‬
‫‪ . b‬طبيعة العقارات المطلوب تقييمها (من حيث النوع واالستخدام)‬
 ‫‪ -‬مثلا‪ :‬لو أردنا تقييم مصنع يعمل‪ ,‬يجب أن نأخذ بعين اإلعتبار أن المصنع له (إسم سوق)‪ ,‬فلو أراد‬
‫إياد شراء هذا المصنع فإنه سيشتري معه إسم السوق الخاص به‪ ,‬وهذا يؤثر على السعر عند تقييمه‬
‫‪ . c‬أساس القيمة (نوع القيمة التي يستهدفها المقيّم)‬
‫‪ . d‬نوعية المعلومات المتوفرة ومدى الثقة فيها‬

‫‪-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-‬‬

‫**أسلوب السوق‪:‬‬

‫‪ -‬من أكثر األساليب شيوعا‬

‫‪ -‬يقوم أساسا ا على تقييم العقار بعقارات مماثلة في السوق إليجاد القيمة الرأس مالية‬
‫مكان ما‪ ,‬يجب على براء أن يعتمد على أسلوب‬ ‫ٍ‬ ‫‪ -‬طلبت المحكمة من "براء" تقييم قطعة أرض في‬
‫السوق (طريقة المقارنة) ‪ ,‬القاضي‪ ,‬أو محامي الخصم‪ ,‬أو محامي براء سأله عن الطريقة التي‬
‫اعتمد عليها في التقييم‪ ,‬أو كيف وضع السعر‪ ,‬هنا لكي يجيب براء يجب أن يكون قد سأل‬
‫األشخاص الذين يعملون في تلك المنطقة‪ ,‬سأل خبراء‪ ,‬سأل تجار األراضي‪ ,‬وقارن بين األسعار‪,‬‬
‫على األقل قد أخذ ‪ 3‬أو ‪ 4‬أسعار للمقارنة‪ ,‬كلما كان دقيق في اإلختيار كلما كانت القيمة السوقية‬
‫التي خمنها أدق‬
‫‪ -‬المحكمة تطلب التقييم ألمرين أرض محل نزاع و أبنية وإنشاءات مقامة عليها(دائما ا نقدّر األرض‬
‫بأسلوب المقارنة"السوق" و األبينة بسعر التكلفة(من مقاول البناء في حالة البناء حديث نوعا ا ما)‬
‫‪ -‬في حال كان البناء قديم نقدر قيمة العقار من خلل حساب اإلهلك‬
‫‪ -‬عند الحديث عن أسلوب المقارنة‪ ,‬نسأل عن مقدار القيمة الرأس مالية (لو بدي أبيع العقار كم‬
‫قيمته) أو إذا كان العقار مؤجّر نسأل عن قيمة األجار‬
‫‪ -‬هذا األسلوب يعتبر أن سعر السوق أفضل مؤشر للقيمة‬
‫نحدد سعر السوق من خلل ‪ :‬البحث عن األدلة و الشواهد ( تجار األراضي و دائرة الطابو) المتوفرة‬ ‫‪‬‬
‫عن المعاملت و الصفقات التي جرت مؤخرا ا في السوق لعقارات مماثلة للعقار‪ ,‬ويجب أن نأخذ بعين‬
‫اإلعتبار جميع العوامل التي يمكن أن تؤثر مثل عمر العقار و موقعه‪.‬‬

‫‪-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-‬‬

‫** البيانات المستخدمة في طريقة المقارنة‪:‬‬

‫تعتمد طريقة المقارنة على معاملت البيع الفعلية لعقارات مماثلة وقابلة للمقارنة في نفس السوق‪ ,‬لذا يجب‬
‫مراعات ما يلي ‪:‬‬

‫مصادر البيانات والتأكد منها‪ :‬أن يكون األشخاص الذين نسألهم موثوق بهم‬ ‫‪.1‬‬
‫تفاصيل المعاملت و الصفقات خاصة األمور القانونية‪ :‬هل بيع األرض كان بيع طبيعي!( إذا تم من‬ ‫‪.2‬‬
‫خلل المحكمة فإن األرض متنازع عليها )‬
‫‪ -‬مثلا‪ :‬أرض قتل بها شخص‪ ,‬حتى لو كانت في منطقة أسعار األراضي فيها علي‪ ,‬ستباع بسعر قليل‬
‫بسبب القتل‪.‬‬
‫معرفة تاريخ العقد أو اإلتفاقية خصوصا ا في األسواق المتقلبة و المتذبذبة‪ :‬متى حدث البيع!؟ " المهم‬ ‫‪.3‬‬
‫تاريخ العقد"‪ ,‬ألن األسعار تتغير وغير ثابتة ‪ ,‬إما يكون التغير طبيعي ‪ 5%‬أو أن مشروعا ا قد أنشئ في‬
‫المنطقة فرفع األسعار أو حدث أمر قد أدى إلنخفاض األسعار‬
‫‪ -‬مثلا‪ :‬منطقة األسعار فيها ‪ 4-5‬الف دينار‪ ,‬فجأة أصبحت منطقة مشاريع و فتحت فيها طرق‬
‫فارتفعت األسعار الى ‪ 30‬الف دينار خلل ‪ 3‬أو ‪ 4‬سنين‬
‫مراعاة تباين آراء المقيمين بشكل كبير عند عدم توفر معلومات كافية عن المبيعات العقارية المقارنة‪:‬‬ ‫‪.4‬‬
‫إذا كانت الفروق كبيرة بين آراء المقيمين‪ ,‬يجب أن نتأكد من سبب التباين‬
 ‫‪ . 5‬تطبيق طرق أخرى للتقيم في حال عدم توفر أدلة وشواهد سوقية‪ :‬إذا لم يتوفر شخصين أو ثلث‬
‫أشخاص على األقل نبحث عن طريقة أخرى‬
‫‪ . 6‬استخدام األساليب التحليلية لمقارنة األسعار الخاصة بعقار ما لتقييم عقار آخر‬
‫‪ . 7‬استخدام القيم اإليجارية عند توفرها للوصول إلى القيم الرأس مالية‪ :‬إذا لم يكن لدينا من يعطينا قيمة‬
‫نهائية أو أن البناء قديم‪ ,‬نلجأ للقيمة اإليجارية " نستطيع بواسطة األجارات تقدير سعر العقار تقريباا"‪,‬‬
‫بالتأكيد القيمة هذه ليست نهائية إنما نضعها في أول قائمة اإلعتبار‬
‫‪ -‬البنوك تعطي فائدة ‪ 4%‬ف لو كان مع أحمد ‪ 100,000‬دينار سيأخذ ‪ 4000‬دينار فائدة في السنة‪,‬‬
‫فإذا علمنا أن قيمة أجار عقار ما ‪ 2000‬دينار إذا القيمة الرأس مالية ستكون ‪ 50‬الف دينار‬

‫‪-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-‬‬

‫** قابلية المقارنة‪:‬‬

‫عند مقارنة العقارات بين بعضها البعض يجب علينا أخذ عدة أمور بعين اإلعتبار لتكون العقارات يمكن المقارنة‬
‫بينها‪:‬‬

‫‪ . a‬خصائص العقار‬
‫‪ . 1‬مساحة المبنى و تصميمه وحالته وجودته‪.‬‬
‫‪ . 2‬القيود على الملكية وجميع الحقوق المتعلقة بها‪.‬‬
‫‪ . 3‬ملكية التجهيزات و التركيبات‬
‫‪ . 4‬تراخيص التنظيم و التخطيط ‪ :‬ليس من العدل مقارنة سعر قصر موجود في المنطقة ‪ A‬و سعر‬
‫قصر آخر موجود في منطقة ‪ A‬أو ‪B‬‬
‫‪ . b‬العوامل الخارجية‪:‬‬
‫‪ . 1‬الموقع و سهولة الوصول إليه‬
‫‪ . 2‬المناطق المجا ورة و المرافق و الخدمات المناسبة للعقار (مدارس‪,‬محلت تجارية مثل)‪ :‬هل‬
‫الخدمات متوفرة؟ هل الشوارع معبدة؟؟؟‬
‫‪ . 3‬اتجاهات المنطقة نحو التطوير أو اإلهلك وخطط التنمية المعتمدة‪ :‬مثل نابلس الجديدة بدأ الدونم‬
‫فيها ب ‪ 5‬آالف دينار‪ ,‬اليوم الدونم ‪130‬ألف دينار ألن المنطقة متجهة نحو التطوير‬
‫‪ . c‬عوامل السوق‪:‬‬
‫‪ . 1‬استهداف السوق وطنيا ا أو محليا ا أو اقليميا ا أو دوليا ا‬
‫‪ . 2‬التغيرات في العرض و الطلب منذ تاريخ المعاملة‬
‫‪ . 3‬أن يكون السعر من السوق و التفاوض عليه بصورة حيادية‬

‫‪-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-‬‬

‫** التحليل‪:‬‬

‫بعد أخذ عدة أمور بعين اإلعتبار و بعد تحديد األسعار تحديد أولي ‪ ,‬اآلن نبدأ بالتحليل‬

‫‪ .1‬تحليل السوق‪:‬‬
‫‪ -‬يتحدد من خلل التفاعل بين العرفض والطلب الذي يحدده كل من الموردّين و المستهلكين‪ ,‬هذا‬
‫التفاعل يؤثر على السعر‬
 ‫من العوامل المؤثرة على السعر‪:‬‬ ‫‪-‬‬
‫عدد السكان‪ :‬حجم الفئات العمرية وتوزيعها‪ ,‬يؤثر ذلك على كمية المساكن المطلوبة ونوعيتها‬ ‫‪.a‬‬
‫واحتياجات المستخدمين والقوى العاملة المتاحة‪.‬‬
‫الوظائف‪ :‬يزداد توفر الوظائف في فترات اإلنتعاش اإلقتصادي‪ ,‬ويزيد ذلك من القوة الشرائية التي‬ ‫‪.b‬‬
‫يتم تداولها بين الناس وبالتالي إرتفاع الطلب على العقارات‪.‬‬
‫التمويل‪ :‬يعد تمويل القروض من العوامل األساسية للعديد من مشتري العقارات و العاملين في‬ ‫‪.c‬‬
‫صناعة البناء وغيرهم من المستثمرين العقاريين‪ ,‬حيث تؤثر تكاليق التمويل تأثيرا ا كبيرا ا على‬
‫القيمة العقارية |"كلما كانت الفوائد قليلة زاد اإلستثمار"|‬
‫النقل و المواصل ت‪ :‬هناك رابط وثيق بين قيمة األراضي و التطورات في مجال النقل‬ ‫‪.d‬‬
‫والمواصلت ويمكن ملحظة هذا التأثير عند افتتاح الطرق السريعة والجديدة‪ ,‬األرض التي يصلها‬
‫طريق رئيسي أو فرعي معبد سعرها أعلى من األراضي الداخلية التي اليصلها طريق وإن وجد‬
‫الطريق يكون غير معبد "ترابي"‬
‫التغير في األذواق‪ :‬تؤثر رغبات الناس على خصائص وسمات العقارات‪ ,‬مثل المجمعات السكنية‬ ‫‪.e‬‬
‫الضرائب‪ :‬تعمل السياسة المالية على تحفيز بيع وشراء األراضي في حالة اإلعفاء الضريبي على‬ ‫‪.f‬‬
‫فوائد الرهن العقاري‪ ,‬أو التقليل من حركة البيع و الشراء عند رفع معدل الفوائد‪.‬‬
‫** نركز هنا على الفائدة‪ ,‬مثل بنك إسلمي قيمة المرابحة فيه كبيرة "مش مستعد" أن اشتري شقة‬
‫لهذا يعتبر معدل الفائدة في المنطقة يساعد على عملية البيع والشراء وحركة العقارات‬
‫األنشطة الحكومية‪ :‬سهولة إجرائات البناء والتخطيط تجعل بعض المناطق جذابة لإلستثمار‬ ‫‪.g‬‬
‫العقاري‪.‬‬
‫التغيرات في العرض نتيجة وجود أبنية جديدة‪ ,‬أو إصدار تراخيص بناء من الجهات التنظيمية‬ ‫‪.h‬‬
‫** الحكومة سامحة بالترخيص في المنطقة الصناعية في ديرشرف‪ ,‬فأسعار األراضي دائما يزيد‬
‫هناك‪.‬‬

‫‪.2‬تحليل األسعار ‪:‬‬

‫‪-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-‬‬

‫** مالحظات عند إجراء عملية المقارنة ‪:‬‬

‫‪ . 1‬يجب أن يتسم أساس القياس باألتساق‪ :‬تختبف أسس القياس من مبنى آلخر‪ ,‬من الممكن أن تقاس مساحة‬
‫المباني على أساس إجمالي المساحة الداخلية(مع الممرات وجميع األجزاء المستركة)‪ ,‬أو يمكن قياسها‬
‫بالصافي مع استبعاد المناطق المشتركة ومناطق اإلنتقال مثل المصاعد والسللم‪.‬‬

‫**بعض األشخاص يبيعون على أساس المتر المربع الصافي‪ ,‬و البعض اآلخر يبيع مع ضم األجزاء المشتركة‬

‫‪ . 2‬يجب التأكد من تناسب القيمة اإليجارية أو القيمة الرأس مالية مع مساحة العقار ودعمهابأدلة وشواهد‬
‫سوقية‪ :‬مثلا‪ :‬عند مقارنة عقار كبير بعقار صغير اليمكن تطبيق سعر المعقار األصغر على األكبر‬
‫مباشرة‪ ,‬ألنه استغرق فترة زمنية أطول ومخاطر أكبر‪.‬‬
‫‪-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-‬‬

‫** خطوات التقييم ‪:‬‬