‫أسلوب مقارنة المبيعات‬

‫• يعتبر أسلوب التحليل المقارن المستخدم في طريق البيع المقارنة من أساسيات عملية التقييم بشكل عام‪.‬‬
‫• وطريقة البيع المقارنة هي طريقة تكون بها القيمة المقدرة استخلصت من تحليل السوق لعقارات مشابهة ومن ثم‬
‫مقارنة هذه العقارات بالعقار الجاري عليه المعاملة حيث إن قيمة السوق للعقار هي المقدمة الرئيسية لطريقة البيع‬
‫المقارنة وهي تكون مرتبطة مباشرة بأسعار العقارات المقارنة أو المنافسة‪.‬‬
‫• أو هي مجموعة من اإلجراءات التي يتم من خاللها استخالص مؤشر القيمة عبر مقارنة العقار الذي يتم تقييمه‬
‫بعقارات مشابهة بيعت مؤخ ار ومن ثم تطبيق مقارنات وتعديالت مالئمة على أسعار بيع العقارات المقارنة‪,‬‬
‫مؤخر أو‬
‫ًا‬ ‫وتخمن قيمة السوق بمقارنة عقارات مشابهة للعقارات موضوع المعاملة والتي تكون قد جرى عليها بيع‬
‫معروض للبيع أو تحت اإلنجاز‬
‫• يستخدم أسلوب مقارنة المبيعات بشكل واسع ويكون مقنعا عند توفر بيانات سوقية أي في حال توفر الكثير من‬
‫المبيعات التي نستطيع الوثوق بها فالبيانات التي يتم الحصول عليها بتطبيق هذا األسلوب يمكن استخدامها ايضا‬
‫في أسلوب رسملة األرباح وأسلوب التكلفة‪.‬‬
 ‫أسلوب مقارنة المبيعات‬
‫أما درجة الثقة بإسلوب مقارنة المبيعات فتكون محدودة عندما تكون األسواق كثيرة التغير وعديمة‬
‫الثبات ‪,‬أو في حال التقييمات االصول متخصصة وذات استخدامات محددة أو الممتلكات التي ناد ار‬
‫ما يتم تبادلها في السوق ‪.‬‬

‫يقوم مبدأ المقارنة بإعطاء تصور عن األسعار الدارجة للعقارات المماثلة للمواصفات التي جرى عليها‬
‫بيع أو المعروضة حاليا للبيع‪ ،‬ومقارنة العقار الحالي معها وعمل أية تعديالت لتقريب عناصر‬
‫التطابق مع المقارن به‬

‫تعتبر طريقة المقارنة من افضل الطرق التي تعطي مؤشرات لقيمة عقار ما شرط توفر المعلومات‬
‫المالئمة واالزمة والكافية عن العقار‬
 ‫عناصر المقارنة‬
‫• من أجل تحديد إمكانية مقارنة العقار محل التقييم مع عقارات مماثلة ينبغي مراعاة العوامل التالية ‪-:‬‬
‫• ‪ -1‬خصائص العقار‪:‬‬
‫أ‪ -‬مساحة المبنى وتصميمه وحالته وجودته‪.‬‬
‫ب‪ -‬قيود الملكية وجميع الحقوق المتعلقة بها‪.‬‬
‫ج‪ -‬ملكية المعدات والتجهيزات‪.‬‬
‫د‪ -‬التراخيص المتوفرة لـ التنظيم والتخطيط‬
‫• ‪. 2‬العوامل الخارجية‪:‬‬
‫أ‪-‬الموقع وسهولة الوصول إليه‪.‬‬
‫ب‪ -‬المناطق المجاورة والمرافق والخدمات المناسبة للعقار (مثل‪ :‬المدارس والمحالت التجارية)‪.‬‬
‫ج‪ -‬اتجاهات المنطقة نحو التطوير او اإلهالك وخطط التنمية المعتمدة ‪.‬‬
‫• ‪. 3‬عوامل السوق‪:‬‬
‫أ‪ -‬استهداف السوق وطنياً أو محلياً أو إقليمياً أو دولياً ‪.‬‬
‫ب‪ -‬التغيرات في العرض والطلب منذ تاريخ المعاملة ‪.‬‬
‫ج‪ -‬أن يكون السعر من السوق والتفاوض عليه بصورة حيادية ‪.‬‬
 ‫أسلوب مقارنة المبيعات‬
‫• يستخدم نهج مقارنة المبيعات بشكل شائع في تقييم المنازل و األراضي‪ .‬يسمى‬
‫في بعض األحيان نهج “طريقة” بيانات السوق‪ ،‬ولكي توفر مقارنة صالحة‪،‬‬
‫اتبع النصائح التالية‪:‬‬
‫• يجب ان يكون نوع العقار متشابه قدر اإلمكان‬
‫• يجب ان يكون قد تم بيع العقار خالل العام الماضي في سوق مفتوح وتنافسي‬
‫• يجب ان يكون قد تم بيع العقار في ظل ظروف السوق المعتادة‬
‫• يجب استخدام ثالثة أو أربع صفات قابلة للمقارنة على األقل في عملية‬
‫التقييم‪ .‬من أهم العوامل التي يجب مراعاتها عند اختيار المقارنات هي الحجم‪،‬‬
‫والميزات القابلة للمقارنة‪ ،‬وربما األهم من ذلك كله‪ ،‬موقع العقار والذى يمكن‬
‫أن يكون له تأثير هائل على القيمة السوقية للعقار‪.‬‬
 ‫الصفات التي يجب مراعاتها في المقارنة‬
‫نظ اًر لعدم وجود عقارين متشابهين تماماً‪ ،‬سيتم االستعانة بالمتغيرات والميزات المختلفة والعوامل‬
‫األخرى التي قد تؤثر على القيمة للمقارنة بين العقارات‪ ،‬بما في ذلك‪:‬‬

‫• عمر وحالة المباني‬

‫• تاريخ البيع‪ ،‬في حالة حدوث تغييرات اقتصادية بين تاريخ بيع العقار الذى يتم المقارنة معه والعقار‬
‫الذى نقوم بتقييمه‪.‬‬

‫• شروط وأحكام البيع‪ ،‬مثل ما إذا كان بائع العقار تحت اإلكراه لبيع العقار بسرعة بسبب حاجته للمال‬
‫أو إذا تم بيع العقار بين األقارب (بسعر مخفض)‪.‬‬

‫• الموقع ‪ ،‬نظ اًر ألن العقارات المماثلة قد تختلف في السعر من حي إلى آخر‬
 ‫الصفات التي يجب مراعاتها في المقارنة‬
‫• السمات المادية بما في ذلك الشكل العام لقطعة األرض التي عليها العقار‪ ،‬والمناظر الطبيعية التي‬
‫يطل عليها العقار‪ ،‬ونوع ونوعية البناء‪ ،‬وعدد ونوع الغرف‪ ،‬ومساحة العقار‪ ،‬ودرجة تشطيب‬
‫األرضيات‪ ،‬اإلضافات المميزة التي توجد في المطبخ‪ ،‬حمام السباحة‪ ،‬نظام التبريد والتدفئة‪ ،‬نسبة‬
‫الواجهة الى العمق وعدد األدوار المسموح بنائها من قبل الجهات الحكومية المختصة‪…،‬الخ‪.‬‬
‫• صكوك الملكية للعقار وتسجيل العقار لدى الجهات الحكومية المختصة‪،‬‬
‫• عند االعتماد على المتغيرات السابقة ستستطيع تحديد نطاق معين لسعر العقار الذى تقوم بتقييمه‪،‬‬
‫ولكى تقوم بتحديد سعر محدد يجب ان تعتمد على المتغيرات التي لها ثقل أكبر في التقييم أعلى‬
‫من غيرها من المتغيرات‬
 ‫إجراءات منظمة لتطبيق طريقة المقارنة‬
‫‪.1‬البحث في السوق عن معلومات عن المعاملة‪ ،‬عروض بيع أو شراء تتضمن عقارات مشابهة للعقار مدار المعاملة من‬
‫حيث نوع العقار‪ ،‬تاريخ البيع‪ ،‬المساحة‪ ،‬الظروف الطبيعية‪ ،‬الموقع والمنطقة‪.‬‬

‫‪.2‬تأكيد المعلومات وذلك بالتأكيد على أن المعلومات التي تحصل عليها من السوق حقيقية وأن المعامالت تعكس‬
‫اعتبارات السوق‪ ،‬تأكيد المعلومات يمكن أن يضيف معلومات جديدة من السوق‪.‬‬

‫‪.3‬اختيار وحدات مناسبة للمقارنة مثل سعر المتر المربع للبناء وعمل تحليل مقارنة لكل وحدة‪.‬‬

‫‪.4‬مقارنة العقارات المباعة بالعقار الجاري عليه البيع باستخدام عناصر المقارنة وموافقة السعر لكل عنصر مقارن به إلى‬
‫العقار موضوع المعاملة‪.‬‬

‫‪.5‬احتساب صافي التعديل لكل من الممتلكات المقارنة ويطبق عليها سعر البيع وصوال الى قيمة العقار‬

‫‪.6‬توثيق مؤشرات القيمة المختلفة التي تم الحصول عليها من تحليل المقارنات إلى قيمة واحدة أو مدى من القيم‪.‬‬
 ‫نقاط قوة منهجية المقارنة‬
‫تطبيق مباشر لمبدأ االستبدال‬ ‫•‬
‫تستخدم المنهجية بيانات يمكن مشاهدتها في السوق‬ ‫•‬
‫واسعة التطبيق‬ ‫•‬
‫مقنعة ويستوعبها الزبون بسهولة‬ ‫•‬

‫ال يمكن استخدامها‬

‫• اذا كانت األوضاع االقتصادية او التشريعات الحكومية سريعة التغيير‬
‫• البيانات غير كافية‬
 ‫أسلوب رسملة الربح‬
‫• هي طريقة لتقييم العقار تعتمد على معرفة الدخل المستقبلي الذي يستحق لعقار ما‪ ،‬العقار‬
‫الذي ينتج دخل ويباع كاستثمار‪ ،‬فالمشتري يتاجر بنقود حالية للحصول على نقود مستقبلية‬
‫ومن بديهيات االستثمار أنه كلما كانت المكاسب أكبر تكون القيمة أكبر بشرط أن يكون حجم‬
‫المخاطر ثابتة‪ ،‬وتعتمد هذه الطريقة على مبدأ مماثل وهو فرضية أنه في الزمن الواحد‬
‫والمنطقة الواحدة فإن العقارات المتشابهة لها معامل رسملة متساوي‪ ،‬وفي هذه الطريقة يتم‬
‫حساب معامل الرسملة للعقارات المتشابهة ومنها يتم تقدير معامل الرسملة للعقار‬
‫المستهدف‪ ،‬إذاً هذه الطريقة تعتمد اعتمادا كليا على الدخل المتوقع للعقار وهناك معادلة‬
‫متعارف عليها من قبل السماسرة وتجار العقار والمستثمرين بصفة مستمرة وكذلك اإلدارات‬
‫العقارية واالئتمانية لدى البنوك وشركات االستثمار‪.‬‬
 ‫أسلوب رسملة الربح‬
‫ويعتمد أسلوب رسملة األرباح أيضا على مبدأ التوقع الذي يرى أن القيمة تنتج عن توقعات المنفعة المستقبلية )األرباح(‬

‫ويقوم مبدأ الدخل برأسماله بحساب المردود المتوقع أو الدخل المتأتي من العقار سواء (صافي أو إجمالي) بفائدة أو بنسبة مردودة مأخوذة‬
‫من السوق على مدى العمر المتبقى للبناء‬

‫وتكون قيمة العقار المستهدف‪:‬‬

‫قيمة العقار = صافي دخل التشغيل للعقار المستهدف ÷ معامل الرسملة للعقار‬

‫صافي دخل التشغيل = الدخل الفعال – مصروفات التشغيل‬

‫معامل الرسملة = صافي دخل التشغيل ÷ قيمة العقار‪ ) ,‬ويكون عادة النسبة المئوية المتعارف عليها لكل منطقة في السوق(‬

‫حيث تشمل مصروفات التشغيل المصروفات المدفوعة لتشغيل العقار مثل‪ :‬الضرائب العقارية – التأمين – المصروفات اإلدارية – الطاقة –‬
‫النظافة – األمن – اإلصالح واإلحالل‪،.‬‬

‫من الضروري عند تطبيق هذه الطريقة معرفة سعر المتر المربع اإليجاري للعقار المراد تقييمه وكذلك جميع الضرائب والمصاريف المترتبة‬
‫على هذا العقار حيث تخصم جميعها من قيمة اإليجار السنوي للعقار‪.‬‬
 ‫أسلوب رسملة الربح‬
‫• سيقوم المقيمون بتنفيذ الخطوات التالية عند استخدام طريقة الرسملة المباشرة‪:‬‬
‫• ‪. 1‬تقدير الدخل السنوي اإلجمالي المحتمل‪.‬‬
‫• ‪ .2‬ضع في االعتبار الخسائر الناتجة عندما يكون هناك شقة شاغرة غير مؤجرة وتكاليف‬
‫جمع اإليجار لتحديد إجمالي الدخل الفعلي‪.‬‬
‫• ‪ .3‬اقتطع مصروفات التشغيل السنوية لحساب صافي الدخل بعد التشغيلي السنوي‪.‬‬
‫• ‪ .4‬قم بتقدير السعر الذي سيدفعه المستثمر العادي مقابل الدخل الناتج عن نوع وفئة معينة‬
‫من الممتلكات العقارية‪ .‬يتم ذلك عن طريق تقدير معدل العائد على رأس المال‪.‬‬
‫• ‪.5‬قم بتطبيق معدل الرسملة على صافي الدخل التشغيلي السنوي للعقار لتحديد قيمة العقار‪.‬‬
 ‫أسلوب رسملة الربح‬
‫• وللتوضيح‪-:‬‬
‫• معدل العائد على رأس المال = صافى الدخل بعد التشغيل السنوي ‪ /‬ثمن العقار‪.‬‬
‫• قيمة العقار= صافى الدخل بعد التشغيل السنوي ‪ /‬معدل العائد على رأس المال‪.‬‬
‫لا‪ :‬ما القيمة الرأسمالية لعقار يبلغ دخله الصافي ‪ 200,000‬شيكل سنويا وهو دخل‬ ‫• فمث ً‬
‫مضمون ودائم ومعدل فائدته ‪ 8%‬؟‬
‫• المطلوب‪ :‬إيجاد القيمة الرأسمالية‬
‫• القيمة الرأسمالية = ‪ 200,000/0,08‬شيكل = ‪ 2,500,000‬شيكل‬

‫•‬
 ‫أسلوب رسملة الربح‬
‫• ملحوظة‪ -:‬ينبغي للمقيم العقاري عند استخدام نهج رأس المال أن يولي اهتماماً خاصاً لحالة‬
‫الممتلكات العقارية والتأكد من عدم وجود إصالحات مستقبلية سوف تقلقل من األرباح‬
‫المستقبلية‪ ،‬ويجب ان يتأكد أيضاً من كفاءة التشغيل وكفاءة اإلدارة للممتلكات العقارية‪،‬‬
‫ويجب معرفة األوقات التي يوجد بها شواغر “شقق غير مؤجرة” ويجب معرفة متوسط‬
‫معدل اإلشغال‪.‬‬
 ‫قرار مجلس الوزراء رقم )‪(16‬لسنة ‪2005‬م بالئحة االستهالك لغايات‬
‫ضريبة الدخل‬
‫صدر بمدينة رام هللا بتاريخ ‪12/1/2005‬م‪ .‬أحمد قريع رئيس مجلس الوزراء ملحق جدول نسب‬
‫االستهالك المئوية المقررة بمقتضى أحكام المادة التاسعة من قانون ضريبة الدخل الفلسطيني لسنة‬
‫‪2004‬م نوع األصل (الموجودات) نسبة االستهالك المئوية من تكلفة األصل‬

‫اوالً‪ :‬األبنية ‪ -1‬األبنية الصناعية والتي تحتوي على اآلالت والمعدات واألجهزة العاملة ‪-2 %4‬‬
‫أبنية من الصنف األول المنشأة من الحجارة ‪ -3 %2‬أبنية من الصنف األول المنشأة من الباطون‬
‫المسلح ‪ -4 %3‬األبنية أبنية المؤقتة غير المعمرة القابلة للفك واإلزاحة ‪ -5 %7‬أبنية عادية‬
‫مسبقة الصنع (غير الصناعية) ‪%2‬‬
‫ثانياً‪ :‬األثاث والمفروشات والديكورات‪ -1 :‬لغايات النوم والسكن والعمل ‪ -2 %10‬لغايات استعماالت‬ ‫•‬
‫الفنادق والمشافي والمطاعم ‪ -3 %15‬القاصات المعدنية ‪%3‬‬
‫ثالثاً‪ :‬وسائط النقل‪ -1 :‬البري‪ :‬أ) السيارات والقطارات والباصات والشاحنات والمقطورات ‪ %10‬ب) سيارات‬ ‫•‬
‫وباصات األجرة وتعليم السواقة ‪ -2 %12‬الجوي‪ :‬ا) الطائرات بشتى أنواعها ‪ %8‬ب) التلفريك ‪-3 %5‬‬
‫البحري‪ :‬أ) السفن الخاصة بالنقل والشحن والتبريد ‪ %5‬ب) المراكب الشراعية والقوارب واليخوت ‪ %8‬ج)‬
‫المراكب الشراعية الرياضية وقوارب السباق ‪ %15‬د) اية سفن أو مراكب تعمل فوق أو تحت الماء ‪%15‬‬
‫رابعاً‪ :‬معدات وآالت وأجهزة مصانع األمالح وما تحت البحار ‪%12‬‬ ‫•‬
‫خامساً‪ :‬المعدات واآلالت المستعملة في المصانع‪ -1 :‬صناعة الورق ‪ -2 %10‬صناعة الدباغة ‪-3 %8‬‬ ‫•‬
‫اآلالت والمعدات المستعملة لصناعة المطاط والعجالت ‪ -4 %7‬اآلالت والمعدات المستعملة لصناعة‬
‫الطوب والقرميد والباطون ‪ -5 %8‬اآلالت والمعدات المستعملة لصناعة البالستيك ‪ -6 %7‬اآلالت‬
‫والمعدات المستعملة لصناعة الزيوت والبترول والغاز ‪ -7 %7‬اآلالت والمعدات المستعملة في المناجر‬
‫وورش الصناعة واأللمنيوم والحدادة ‪ -8 %10‬مصانع الحديد ‪ -9 %7‬مصانع تعليب اللحوم واالسماك‬
‫‪ -10 %8‬مصانع الكربون واألسمدة والكبريت ‪ -11 %8‬مصانع الزجاج ‪ -12 %5‬مصانع األحذية ‪%8‬‬
‫‪ -13‬مصانع األلبان واألجبان ‪ -14 %7‬مصانع السجاير ‪ -15 %5‬مصانع الكابالت ‪ -16 %7‬التقطير‬
‫والمشروبات ‪ -17 %7‬مصانع البطاريات ‪ -18 %8‬المحاجر ومناشير الحجر ‪ -19 %8‬األفران ‪%8‬‬
‫‪ -20‬التنكات المستعملة في المصانع ‪ -21 %8‬البرادات والثالجات ‪ -22 %7‬الرافعات للمصانع ‪%5‬‬
‫‪ -23‬اآلالت والمعدات المستعملة في صناعات لم ذكرها ‪%7‬‬
‫• سادساً‪ :‬األجهزة والمعدات التي تعمل بنظام الدوائر اإللكترونية والكهربائية واألشعة ‪-1‬‬
‫األجهزة الطبية والمخبرية وأجهزة الفحص الطبقي والساعات والمؤقتات ‪.....‬الخ ‪-2 %10‬‬
‫األجهزة المستعملة في االستوديوهات السمعية والبصرية ‪ -3 %12‬القبانات والموازين‬
‫المستعملة في المصانع اإللكترونية والكهربائية ‪ -4 %8‬المعدات الهندسية بكافة انواعها‬
‫‪ -5 %7‬أجهزة التنظيف والصقل ‪ -6 %10‬البرادات والثالجات ‪ -7 %7‬أجهزة الشفط‬
‫والفتح ومكابس الهواء ‪ -8 %10‬الرافعات ‪%5‬‬
‫• سابعاً‪ :‬األجهزة والمعدات سريعة التحديث أجهزة الحاسوب واآلالت الحاسبة والطابعات ‪%20‬‬
‫‪ -2‬أجهزة الليزر ‪ -3 %20‬معدات الجراحة وغرف العمليات ‪ -4 %20‬أجهزة البيلفون‬
‫والموبايل والموريس وأي أجهزة اتصال ال سلكي ‪ %25‬ثامن ًا اآلالت المستعملة في الزراعة‬
‫والبيئة والري ‪ -1‬المعالف والمشارب لتربية الحيوانات ‪ -2 %8‬الحظائر والزرائب ‪-3 %7‬‬
‫أنابيب الري فوق وتحت األرض ‪ -4 %10‬البالستيك المستعمل للبيوت البالستيكية ‪%25‬‬
‫‪ -5‬الخشب المستعمل للبيوت البالستيكية ‪ -6 %20‬هياكل البيوت البالستيكية المعدة من‬
‫الحديد ‪ -7 %10‬الفقاسات ‪ -8 %10‬صناديق النحل ‪ -9 %10‬ف ارزات العسل ‪%12‬‬
‫‪ -10‬التراكتورات والج اررات والحصادات والبواجر والجرافات ‪ -11 %10‬المحاريث بكافة‬
‫أنواعها ‪ -12 %20‬االقفاص المعدة لتربية الدواجن ‪%15‬‬
‫مثال عام على الطرق الثلث‬