‫التقييم العقاري والمعاينة العقارية (‪ 1‬من ‪) 3‬‬

‫هذا مقال مهم حول التقييم العقاري‬

‫‪.‬إن التقييم العقاري هو عبارة عن رأي مستقل لتقدير قيمة العقار السوقية وليس تحديد سعره‬
‫يقوم بالتقييم العقاري عادة خبير محترف يعتمد على أسس علمية وطرق متنوعة يقدم بالنتيجة رأيا نزيها ومستقًال لصالح‬
‫العقار‪ ،‬وليس لصالح أي من أطراف عملية التبادل العقاري (بائع‪ ،‬مشتر‪ ،‬مقرض‪ ،‬أو مقترض)‪ ،‬مقابل رسم مالي معين‪،‬‬
‫‪.‬أو نسبة محددة متفق عليها بحسب األصول الحرفية المتبعة‬
‫إن التقييم العقاري مهنة متخصصة ومستقلة بحد ذاتها في القطاع العقاري وتلعب دورا مميزا ورئيسيا خاصة في عملية‬
‫‪.‬االستدانة من المؤسسات المالية‬
‫من ناحية أخرى فإن الوسيط العقاري المحترف ليس مقيما عقاريا ولكن عليه أن يلم باألسس العامة لهذه المهنة‪ ،‬حتى‬
‫يتمكن من إيضاحها للعمالء‪ ،‬وعن السوق العقارية والعقارات (والمساكن) المباعة ووضع أية معلومات يعرفها بتصرف‬
‫‪.‬المقيم لتسهيل عمله ووضع تقريره النهائي‬
‫يعتمد المقيم العقاري المتخصص على عدة معطيات ظاهرة وغير ظاهرة للعامة في وضع تقرير مفصل لتقدير قيمة العقار‬
‫السوقية ومنها‪ -:‬نوعية العقار (سكني أو تجاري)‪ ،‬موقع العقار (المنطقة والشوارع المحيطة)‪ ،‬مساحة العقار (وعدد‬
‫‪.‬الغرف)‪ ،‬مستوى المنطقة العقارية‪ ،‬مستوى التشطيبات الداخلية والخارجية (في حال البناء)‬
‫أما المعطيات غير الظاهرة للعيان التي تلعب دورا مهما في تقييم العقار أهمها‪ -:‬حالة العرض للعقار‪ ،‬قلة أو كثرة‬
‫العقارات المعروضة في السوق وبالمواصفات ذاتها‪ ،‬وظيفة العقار وهي الهدف المرجو من العقار (شقة‪ ،‬مكتب)‪ ،‬إمكانية‬
‫نقل الملكية أي سهولة القدرة على نقل الملكية أو صعوبتها وتكلفتها أو تحويل وظيفتها وعناصر أخرى إنشائية مثًال يحتاج‬
‫‪.‬إليها العقار لتأهيله لالستعمال أو البناء عليه والتكلفة المادية لذلك‬
‫‪ Fair‬وبالتالي فإن الهدف من تقرير المقيم العقاري هو معرفة قيمة العقار السوقية أي أعدل سعر للعقار يمكن‬
‫‪:-‬الحصول عليه في عملية التبادل العقاري في ‪Market Value‬‬
‫‪.‬سوق حرة وشفافة ومنافسة ‪1.‬‬
‫جميع أطراف المبادلة العقارية (بائع ومشتر) هم أحرار راشدون عاقلون مدركون لجميع تفاصيل التبادل وغير ‪2.‬‬
‫‪.‬مرغمين مطلقا على تنفيذها‬
‫‪.‬توافر الوقت الالزم إلجراء المبادلة ‪3.‬‬
‫‪.‬مقابل مبلغ مالي ‪4.‬‬
‫‪.‬ال وجود ألية عوامل غير عادية أو غير طبيعية أو استثنائية في عملية التبادل العقاري ‪5.‬‬
‫فهو السعر الحقيقي الذي بيع به العقار وقد يكون أقل أو أكثر ‪ Market Price‬أما السعر البيعي للعقار في سوق ما‬
‫بحسب ظروف السوق العقارية ورغبة وظروف أطراف التبادل ‪ Appraisal Value‬من قيمة العقار التقييمية‬
‫‪.‬العقاري‬
‫الطرق األساسية للتقييم العقاري‬
‫يعتمد المقيم المحترف والمعتمد من الجهات المختصة والحاصل على شهادات ومقومات أعمال التقييم على ضخامة وقوة‬
‫الشركة العقارية التي يعمل بها وأسلوبها العملي والحرفي في تقديم نشاطات التقييم‪ ،‬وعلى كل حال يعتمد المقيم المحترف‬
‫‪:-‬بشكل عام في إعداد أعمال التقييم على ثالثة طرق أساسية لتقييم عقار ما وهي‬
‫‌‪.‬أ‪ -‬طريقة مقارنة المبيعات العقارية في السوق‬
‫‌‪.‬ب‪ -‬طريقة التكلفة (لبناء عقاري مماثل)‬
‫‌‪.‬ج‪ -‬طريقة المداخيل‬
‫ويستعمل المقيم أي من هذه الطرق الثالثة بحسب نوعية العقار المراد تقييمه إن كان سكنيا أو تجاريا أو ثقافيا أو حكوميا‬
‫‪.‬وقد يضطر لدمج طريقتين أو ثالث معًا ليتمكن من تقديم تقرير مستقل مدعم باألرقام والثوابت الالزمة لتقييم العقار‬
‫وسوف نقدم شرحا إيجازيا لكل طريقة من الطرق الثالث وهي ال تعبر عن كامل الطريقة وحرفيتها التي يجب إتيانها‬
‫‪.‬وأسلوب توثيقها وهيكلية المعلومات‬
‫طريقة مقارنة المبيعات‬
‫تستعمل هذه الطريقة خاصة لتقييم العقارات السكنية من منازل وشقق لتحديد قيمة البيع حيث يقوم المقيم العقاري المحترف‬
‫‪:-‬بدراسة العديد من العناصر المؤثرة على العقار وأهميتها‬
‫‌‪.‬أ‪ -‬موقع العقار على شارع رئيسي‪ ،‬فرعي‪ ،‬تجاري‪ ،‬عام أو خاص وغيرها‬
‫‌‪.‬ب‪ -‬حالة العقار وعمر البناء وظروفه وامتيازاته‬
‫‌‪.‬ج‪ -‬مواصفات العقار‪ ،‬مساحة العقار ومستوى التشطيبات الداخلية والخارجية‬
‫‌‪.‬د‪ -‬تاريخ عمليات البيع تلعب دورا غير مباشر‬
‫‌ ه‪ -‬ظروف البيع المحلية إن وجدت أطبيعية كانت أم اضطرارية‪ ،‬هي عناصر غير مباشرة يتفاوت تأثيرها على تقييم‬
‫‪.‬العقار‬
‫‌‪.‬و‪ -‬حالة السوق كميات العرض والطلب‬
‫‪.‬جميع الخطوات تهدف إلى الوصول إلى سعر سوقي عادل للعقار يمثل الصدق واألمانة والحرفية في األسلوب والطريقة‬
‫للكاتب م‪.‬عبد المنعم بن محمد نيازي مراد‬
‫‪:‬حساب التكلفة‬
‫يعتمد المقيم المحترف في هذه الطريقة على تحديد سعر إعادة بناء عقار مماثل في الوقت الحالي للتقييم‪ ،‬ويتطرق إلى عدة‬
‫‪:‬نقاط أهمها‬
‫‪‌.‬أ‪ -‬تقييم سعر األرض وكأنها خالية من البناء لتحدي أفضل استعمالها‬
‫‪ .‬ب‌‪ -‬تقييم تكلفة البناء الحالية ويعتمد المقيم على أرقام المتعهدين والمهندسين المحليين العاملين في قطاع البناء‬
‫ت‌‪ -‬تقييم الهالك‪ ،‬أي تحديد عوامل هبوط قيمة المبني بحسب عمره وتكلفة الصيانة والحاجة إلى تصليحات بسيطة أو معقدة‬
‫‪.‬كما أن تحديد العوامل الفيزيائية الوظيفية الداخلية والعوامل الخارجية قد تقلل أو تزيد من قيمة البناء لتحديد قيمته المادية‬
‫‪:‬طريقة التقييم باعتماد المداخيل‬
‫الناتجة من تأجير العقارات التي تدر مداخيل مادية إذا كانت ‪ Cash Flow‬تعتمد هذه الطريقة على حساب المداخيل‬
‫للتأجير السكني أو مكاتب تجارية أو محالت وأسواق وبالتالي تحسب نسبة هذه المداخيل على سعر العقار وتعرف بـ‬
‫وتختلف هذه النسبة ما بين ‪ 20-15-10-7-5‬في المائة بحسب وضع العقار ومداخيله وقد تكون مقبولة ‪Cap Rate‬‬
‫‪.‬من مستثمر وال تكون مقبولة من آخر‪ ،‬وفي ضوء هذه النسبة تحدد قيمة العقار الذي سيدفع سعره المستثمر‬
‫‪:‬تعتمد هذه الطريقة على خمس نقاط أساسية‬
‫‪.‬تقييم مجموع المداخيل الكلية ‪1.‬‬
‫تحديد نسبة الشواغر أي تحديد ومعرفة اإليجارات للوحدات الشاغرة بحسب اإلحصاءات الطبيعية المتوافرة من العقار ‪2.‬‬
‫‪.‬أو السوق‬
‫‪.‬تحديد قيمة مصروفات التشغيل الكلية للعاملين والخدمات والمستشارين والصيانة ‪3.‬‬
‫‪.‬تحديد قيمة المداخيل الصافية وهي القيمة الصافية لمردود االستثمار ‪4.‬‬
‫حساب نسبة المداخيل (خ) على سعر العقار (ق) حيث إن ق= ج‪/‬ق ق‪ ،‬إذ إن ق ق هو قيمة العقار‪ ،‬حيث ق تساوي ‪5.‬‬
‫‪.‬المردود الممكن الحصول عليه من االستثمار‬
‫وهذه نسبة المردود الربحي يختلف قبولها من مستثمر إلى آخر بحسب االستثمارات السوقية المتوافرة لديه الستثمار ماله‬
‫للحصول على أي مردود ممكن بذات المدة الزمنية‬
‫مستثمر يمكن أن يقبل بـ ‪ 3‬في المائة عائد ربحي عند الشراء وبعد تحسين حالة العقار ترتفع مداخيله فيرتفع العائد الربحي‬
‫إلى ‪ 15-10‬في المائة مثال‪ ،‬أو يقبل مستثمر آخر بمردود قليل لظروف معينة خاصة به أو ألسباب معنوية ال تتوافر‬
‫‪.‬لمستثمر آخر‬
‫من ناحية أخرى عندما يعرف المستثمر المداخيل الصافية ولديه عائد ربحي يرغب في تحقيقه يمكنه تحديد سعر العقار‬
‫‪.‬الذي سيدفعه أي المبلغ المطلوب لالستثمار في العقار‬
‫إال أن العناصر األهم في هذا النوع من التقييم هو كيفية تحديد المداخيل الصافية التي هي لغز هذه الطريقة وتدخل في‬
‫‪.‬مجال عقاري آخر وهو المجال االستثماري العقاري‬
‫تقرير التقييم العقاري بعد دراسة الطرق الثالث لتقييم عقار ما وترجيح طريقة على أخرى يقوم المقيم العقاري من خالل‬
‫لجنة المقيمين بدمج المعلومات الناتجة عن الطرق الثالث بطريقة تحليلية وتوازنية لتعديل الفروقات فيما بينهم بحسب‬
‫المعلومات السوقية المتوافرة له ليضع المقيم المحترف تقديرا من خالل لجنة التقييم المعتمدة الخطوات الحرفية للتقييم مسبقًا‬
 ‫ليضع تقريرا مستقال يقدم فيه رأيا نزيها عن قيمة العقار ويعتمد من لجنة المتابعة ألعمال التقييم‪ ،‬وبالنتيجة فإن دور المقيم‬
‫المحترف ينحصر في تقييم العقار وليس تحديد سعره البيعي إطالقا الذي يتأثر بعدة عوامل أخرى ال تتعلق بالتقرير في حد‬
‫‪.‬ذاته أهمها العرض والطلب والندرة والرغبة‬
‫وتكمن أهمية تقرير التقييم العقاري في تحديد القيمة التقريبية للعقار التي سيعتمدها البنك – المؤسسة المالية في حالة‬
‫‪.‬اإلقراض‪ ،‬وبناء عليه تقرر المؤسسة المصرفية تقديم القرض للمقترض أو رفضه‬
‫‪:‬خطورة وأهمية التقييم العقاري واألسلوب المتبع إلخراج التقارير التقييمية للعقارات‬
‫من الواضح أن السوق العقاري سوق وفير بالمعطيات والمتغيرات والمؤثرات مما يدعو إلى وجوب التعامل مع الشركات‬
‫التي تربط أهمية عملها باالقتصاد العام للدولة والمنطقة وتشعر بالمسؤولية حيال ذلك‪ ،‬وخطورة التعامل مع الوسطاء‬
‫العقاريين في أعمال التقييم الذين يعملون في نشاط التقييم جراء الخبرة بالوجود في الصناعة العقارية أو مجال العقار‬
‫خطورة مؤثرة على البنوك وشركات التمويل والمصارف المالية وشركات التأمين ودورة اقتصادية متعلقة بالقضاء وفك‬
‫‪.‬المنازعات والتقديرات والتعويضات وغيرها من العناصر التي تؤثر وتدفع االقتصاد للدول أو تؤدي إلى الكساد‬
‫التقييم العقاري والمعاينة العقارية (‪ 3‬من ‪) 3‬‬
‫المعاينة العقارية‬
‫تعتبر المعينة العقارية من األعمال الضرورية في عملية التبادل العقاري للتأكد من أن عناصر البناء واإلنشاء والمكونات‬
‫الداخلية وجميع األجهزة المستعملة فيه من كهربائية وميكانيكية ومائية تؤدي وظيفتها العلمية على أكمل وجه‪ ،‬وبالتالي فإن‬
‫المعاينة الدورية من قبل مالك العقار (الذي سيكون يوما ما بائعا) والقيام بأعمال الصيانة الدورية الضرورية تقلل من أي‬
‫مخاطر مستقبلية وتوفر من تكلفة األعطال وأعمال التصليحات المستقبلية‪ ،‬لذلك ننصح المالك بإجراء معينتين اثنتين سنويا‬
‫للعقار‪ ،‬واحدة كل ستة أشهر للتأكد من أن حالة البناء جيدة وأن أجهزته كافة تؤدي وظائفها بشكل صحيح وتوفر أجواء‬
‫عمل أو مسكن مريحة لشاغلي العقار (مبنى‪ ،‬شقة‪ ،‬مكتب) وتزيد في رغبتهم في العقار ومساندة في زيادة إنتاجيتهم‬
‫‪.‬العملية‬
‫كما أن المشتري الراغب بشراء عقار مستعمل وخاصة المقترض من المؤسسات المالية يتوقع (المشتري) أن يكون العقار‬
‫بحالة جيدة‪ ،‬وال يحتاج إلى أي صيانة غير عادية أو إصالحات رئيسية مكلفة تشكل ضغطا على مدخراته وميزانيته‬
‫‪.‬المحدودة‬
‫أهمية المعينة العقارية‬
‫إن عمر البناء وعمر األجهزة الميكانيكية والكهربائية والمائية تلعب دورًا مهما في عملية المعاينة التي تختلف ما بين البناء‬
‫الجديد والبناء القديم‪ ،‬كما تختلف بالنسبة لنوعية البناء (سكني‪ ،‬تجاري‪ ،‬صناعي) وبالتالي فإن إجراءات عملية المعاينة‬
‫العقارية قد تكون إلزامية في بعض البلدان بواسطة متخصصين بفرضها قانون التبادل العقاري لحماية المشتري الذي له‬
‫الحق في إلغاء كامل العملية الشرائية أذا احتاج المنزل إلى تصليحات رئيسية يعجز المشتري ماديا عن القيام بها وقد‬
‫‪.‬يرفض البائع تحمل تكلفتها‬
‫ومن ناحية أخرى‪ ،‬إن لم تكن المعينة إلزامية لمتابعة عملية التبادل العقاري إال أن القيام بها ضروري لزيادة عامل‬
‫االطمئنان للمشتري ومعرفة حالة البناء قبل وعند استهالكه‪ ،‬لذلك فاألفضل أن يقوم مالك العقار بنفسه بصحبة المشتري‬
‫وإرشاده إلى كيفية عمل كل األجهزة وإذا ما لفت انتباه المشتري أي أمر غريب أو غير عادي فال بد له من استيضاح‬
‫‪.‬صاحب العقار مباشرة‬
‫وتجدر اإلشارة هنا إلى أنه عندما يقوم صاحب العقار (المسكن) بإطراء أي نوع من أعمال التصليحات للبناء أو أعمال‬
‫الصيانة خالل فترة إشغاله للعقار‪ ،‬بأن يحتفظ باإليصاالت وتقديمها للمشتري الجديد أثناء عملية التبادل العقاري وذلك من‬
‫باب الحرص والمحافظة على الصيانة الدورية‪ ،‬وأيضا ال بد للمشتري من أخذ كامل وقته لمعاينة العقار ولو بمواكبة أهل‬
‫‪.‬االختصاصات إذا لزم األمر وأن ال يتسرع مطلقًا بل عليه أن يعطي هذه الخطوة حقها التام قبل استئناف عملية الشراء‬
‫أقسام المعاينة العقارية‬
‫تنقسم المعاينة العقارية إلى قسمين رئيسيين خارجي وداخلي‪ ،‬وقد يحتاج إلى خبير متخصص في المعاينة إلعطاء رأي‬
‫‪.‬مهني مستقل وإصدار تقرير مدعم باإلثباتات والوقائع والشواهد (الصور) لصالح حال العقار والبناء الداخلية والخارجية‬
‫‪:‬وتشمل المعاينة الخارجية للعقار كًال من اآلتي‬
‫‪.‬طوبوغرافية األرض ‪1.‬‬
 ‫‪.‬مستوى المياه الجوفية وكيفيته وتكلفة استخراجها ‪2.‬‬
‫‪.‬مدخل العقار من الطريق العام المؤدي له وحالته الحاضرة أو حاجته إلى أعمال مستقبلية ربما ‪3.‬‬
‫‪.‬صلة العقار بالعقارات المحيطة والمجاورة ‪4.‬‬
‫‪.‬حالة البناء الخارجية وتشمل الواجهات الخارجية والبلكونات والشبابيك ‪5.‬‬
‫حالة سطح البناء وما يوجد عليه من خزانات ماء وبيت الدرج للبناء وكيفية تصريف المياه من سطح البناء أو أية مواد ‪6.‬‬
‫‪.‬مستعملة في عكس الحرارة الشمسية بحسب المناخ إذا لزم األمر‬
‫أما بالنسبة لتنظيم الحدائق فهي ال تؤثر على العقار من ناحية حالته الوظيفية بل من الناحية التجميلية لذلك فال تدخل‬
‫‪.‬الحدائق في المعاينة الخارجية إال من ناحية المعلومات العامة للعقار‬
‫وإذا ما وجد حمام سباحة أو جاكوزي في العقار ال بد لصاحب العقار من شرح حالته وطريقة عمله وبالتالي ربما يحتاج‬
‫‪.‬المشتري إلى متخصص للتأكد من عمله‪ ،‬والصيانة المستقبلية الالزمة له وتكلفته‬
‫‪:‬المعاينة الداخلية للبناء وتشمل‬
‫معاينة جميع أجزاء الغرفة من الحوائط واألرضيات واألسقف والشبابيك واألبواب بما فيها طريقة عملها (فتحها ‪1.‬‬
‫‪.‬وإغالقها بسهولة)‬
‫معاينة تموجات أسطح الحوائط إن وجدت واالنتباه إلى وجود أي تشققات خاصة في األعمدة والجسور والتي قد تحتاج ‪2.‬‬
‫‪.‬إلى مهندس إنشائي إلبداء رأيه العلمي فيها‬
‫معاينة المطابخ وما تحويه من خزائن وأحواض مائية وآلة غسيل الصحون إذا وجدت والبراد والغاز والغسالة ونشاف ‪3.‬‬
‫‪.‬المالبس خاصة عندما تبقى في الشقة وتنتقل للمشتري الجديد‬
‫معاينة الحمامات والمغاطس واألحواض المائية والمراحيض والحنفيات وخطوط اإلمدادات المائية الساخنة والباردة ‪4.‬‬
‫‪.‬وخزانات المياه الساخنة وخطوط التصريف الصحي‬
‫معاينة األجهزة الكهربائية بدءأ من لوحة الكهرباء (األفضل بواسطة خبير كهربائي) إلى المفاتيح والبرايز مع استخدام ‪5.‬‬
‫‪.‬األدوات الفنية للتأكد من عمل جميع األنظمة على الوجه الصحيح‬
‫معاينة األجهزة الميكانيكية آلالت التبريد والتكييف وحركة التهوية وأماكن الرطوبة إن وجدت وسؤال المختصين عن ‪6.‬‬
‫‪.‬كيفية معالجتها‬
‫ينحصر دور الوسيط العقاري في عملية المعاينة بدور المراقب والشاهد فقط دون إبداء أي رأي هندسي أو استشاري‪ ،‬بل‬
‫يمكن أن يزود الوسيط العقاري طرق المبادلة (البائع و المشتري) إذا تطلب األمر بأسماء مستشارين يمكنهم إعطاء آرائهم‬
‫العلمية ويتحملون مسؤوليتهم بحفظ حقوق اآلخرين وأية معرفة يبديها الوسيط ولو من خبرة سابقة قد تنعكس سلبا على‬
‫عملية التبادل العقاري وقد تضر بأطرافها وتفشل العملية لذلك يجب أن ينتبه الوسيط العقاري المحترف دائمًا خاصة في‬
‫‪.‬المراحل التي تتطلب طرفًا رابعًا لتوضيح أية استفسارات ليست من ضمن عمل الوسيط إطالقًا‬
‫كما أن المؤسسات المصرفية التي تقدم التمويل العقاري لشراء المساكن وغيرها من القروض العقارية الطويلة األجل‬
‫والقصيرة ال بد أن تضع المعاينة العقارية في أصل األعمال التي يجب األخذ بها والمعرفة الدقيقة على مستوى األصول‬
‫العقارية العائدة ملكيتها للمصارف المالية وتأكيد القيم الحقيقية إما ألغراض التسنيد وأما التأكيد المحافظة على األصل‬
‫‪(.‬العين) من المستأجر أو الساكن أو غيرها‬