‫المحاضرة الخامسة‬

‫الحقوق العينية‬

‫الدكتور محمد مومن‬

 ‫الحقوق المدنية ‪ :‬هي الحقوق الالزمة لمزاولة الشخص نشاطه العادي‪ ،‬وتشمل ‪:‬‬
‫الحقوق غير المالية ‪ :‬تضم نوعين من الحقوق هما ‪:‬‬
‫الحقوق العامة ‪ :‬أو المتصلة بالشخصية‪ ،‬كالحق في الحياة وفي الحرية‪.‬‬
‫وحقوق األسرة ‪ :‬وهي التي تنشأ للشخص بموجب الروابط العائلية‪ ،‬كالحق في النسب‪.‬‬

‫الحقوق المالية ‪ :‬وهي الحقوق التي تنشأ عن المعامالت المالية‪ ،‬ولها قيمة تقدر بالنقود‬

‫أقسام الحقوق المالية‬

‫الحقوق الذهنية – ‪3‬‬ ‫الحقوق الشخصية – ‪1‬‬

‫الحقوق العينية – ‪2‬‬
‫أو المعنوية‬ ‫أو االلتزامات‬
‫أول سؤال يتبادر إلى الذهن هو ‪:‬‬
‫ما هو الحق العيني ؟‬
‫الحق العي‪N‬ني هو سلطة مباشرة‬
‫يخولها القانون‬
‫لشخص معين‬
‫على شيء محدد بالذات‬
‫نفس التعريف تبنته المادة ‪ 8‬من القانون رقم ‪39,08‬‬
 ‫يتعين التمييز بين الحق العيني والحق الشخصي أو االلتزام‬

‫الحق الشخصي (االلتزام)‬ ‫الحق العيني‬ ‫المعيار‬

‫رابطة قانونية بين شخصين أحدهما‬

‫سلطة مباشرة يقررها القانون‬
‫دائن واآلخر مدين‪ ،‬يطالب‬
‫لشخص معين على شيء محدد‬ ‫التعريف‬
‫بمقتضاها الدائن من المدين بأن‬
‫بالذات‬
‫يقوم بعمل‪ ،‬أو يمتنع عن عمل‬

‫فعل ويكون عبارة عن عمل أو‬ ‫شيء معين بالذات أو بالجنس أو‬
‫امتناع عن عمل‬ ‫النوع أو الكمية‬ ‫المحل‬

‫ثالثة عناصر ‪:‬‬

‫عنصران ‪:‬‬
‫‪1‬ـ الدائن وهو صاحب الحق‬
‫‪1‬ـ صاحب الحق‪،‬‬ ‫التكوين‬
‫‪2‬ـ والمدين الذي يتحمل بااللتزام‬
‫‪2‬ـ والشيء محل الحق‬
‫‪3‬ـ ومحل االلتزام‬
 ‫مقارنة بين الحق العيني والحق الشخصي‬
‫الحق الشخصي (االلتزام)‬ ‫الحق العيني‬ ‫المعيار‬

‫ال يملك صاحبه اإلفادة من محل‬ ‫يستطيع صاحبه مباشرة حقه‬

‫االلتزام إال بواسطة المدين‬ ‫واستعمال سلطته على الشيء‬ ‫السلطة‬
‫محل الحق دون وساطة أحد‬
‫حق نسبي ال يحتج به إال في مواجهة المدين‪،‬‬ ‫حق مطلق من حيث األشخاص يمكن‬
‫ألنه عالقة بين شخصين‪ ،‬مثال عقد القرض‬ ‫صاحبه االحتجاج به اتجاه الكافة‪ ،‬مثال ذلك‬
‫الذي ال يمكن المطالبة بسداده إال من المدين‬
‫الخصائص‬
‫حق الملكية الذي يجب احترامه من الكافة‬
‫حق مؤقت بالضرورة‪ ،‬ألن محله عمل أو امتناع عن‬
‫حق دائم في األصل‪ ،‬ألنه يرد على شيء معين‪،‬‬
‫عمل‪ ،‬وال يسمح القانون بالحد من حرية الشخص‬
‫فيدوم ما بقي هذا الشيء قائما‪ ،‬وإن كان‬
‫إلى األبد‪ ،‬مثال الفصالن ‪ 727‬و‪ 728‬ق ل ع‬
‫هناك حقوق عينية مؤقتة بنص القانون‬
‫ال يمكن تصور حيازة العمل أو االمتناع عن العمل‬ ‫يمكن اكتساب محل الحق أو زواله بالتقادم إلمكانية‬
‫بالتقادم‪ ،‬ولكن يزول به‬ ‫وضع اليد عليه إذا لم يتعارض نظامه مع ذلك‬
‫التزام المدين يكون إما إيجابيا أو سلبيا‬ ‫التزام الغير في الحق العيني هو دائما التزام سلبي ال‬
‫يلزمه بالقيام بأي عمل‬
‫الحق الشخصي يتم التنازل عنه غالبا باتفاق‬ ‫الحق العيني يتم التنازل عنه باإلرادة المنفردة لصاحب‬
‫الدائن والمدين‬ ‫الحق دون حاجة إلى رضاء أي شخص آخر‬
 ‫مقارنة بين الحق العيني والحق الشخصي‬
‫الحق الشخصي (االلتزام)‬ ‫الحق العيني‬ ‫المعيار‬

‫ال يخول للدائن مثل هذا الحق‪ ،‬بل فقط‬

‫يمنح صاحبه حق تتبع محل الحق في أي يد انتقل‬
‫مطالبة المدين بأن يقوم بعمل أو‬ ‫المزايا‬
‫إليها‬
‫االمتناع عن العمل‬
‫ال يخول للدائن مثل هذا الحق‪ ،‬ألنه ال يرد على‬ ‫يمنح صاحبه حق األولوية (األفضلية‪ ،‬الرجحان‪،‬‬
‫شيء معين‪ ،‬وإنما يكون الوفاء به مضمونا‬ ‫التقدم‪ ،‬األسبقية) الذي يخوله التقدم على جميع‬
‫بكامل الذمة المالية للمدين‬ ‫الدائنين الشخصيين في استيفاء محل الحق‬
‫وردت هذه الحقوق في القانون على سبيل‬
‫االلتزامات ال تقع تحت حصر‪ ،‬وتخضع إلرادة‬ ‫الحصر‪ ،‬فال تملك اإلرادة إنشاء مثلها‬
‫األطراف الذين يمكنهم إنشاء ما أرادوا من‬ ‫التعداد‬
‫التزامات‬ ‫المادة ‪ 11‬من القانون ‪ : 39.08‬ال يجوز‬
‫إنشاء حق عيني أخر إال بقانون‬

‫يتعلق بأداء يلتزم به المدين‪ ،‬فيمكن أن يكون‬ ‫يشترط أ‪N‬ن يكون الشي‪N‬ء مح‪N‬ل الح‪N‬ق موجوداً‬
‫هذا األداء مستقب ً‬ ‫وجود المحل‬
‫ال أو خاصاً بشيء معين بنوعه‬ ‫‪ +‬معيناً بالذات (فال ينش‪N‬أ بحس‪N‬ب األص‪N‬ل العام‬
‫فقط (ثمار لم تنضج بعد ‪ /‬أثاث لم يصنع)‪.‬‬ ‫على شيء مستقبل ‪ /‬غير معين بالذات)‬

‫مسؤولية شخصية‪ :‬تضمن كل أمواله الوفاء‬ ‫مسؤولية موضوعية عينية يقتصر ضمان‬ ‫نطاق‬
‫بديونه (الضمان العام)‪.‬‬ ‫المدين على العين محل الحق‬ ‫المسؤولية‬
 ‫يتعين التمييز أيضا بين الحق العيني وااللتز‪N‬ام العيني‬

‫االلتزام العين‪N‬ي ه‪N‬و االلتزام الذي يق‪N‬ع عل‪N‬ى شخ‪N‬ص بص‪N‬فته ص‪N‬احب ح‪N‬ق‬
‫عيني ويتعلق بمحل هذا الحق‪.‬‬
‫‪1‬ـ فهو التزام يقع على شخص‬
‫‪2‬ـ يشترط في هذا الشخص أن يكون صاحب حق عيني‬
‫‪3‬ـ يتعل‪N‬ق بعي‪N‬ن معين‪N‬ة ه‪N‬ي مح‪N‬ل هذا الح‪N‬ق‪ ،‬وتنحص‪N‬ر المس‪N‬ؤولية عن‪N‬ه ف‪N‬ي‬
‫هذه العين دون باقي أموال المدين‪.‬‬

‫مثال‪NNN‬ه ‪ :‬االلتزامات المترتب‪NNN‬ة عل‪NNN‬ى الشري‪NNN‬ك ف‪NNN‬ي الملكي‪NNN‬ة المشترك‪NNN‬ة ‪ :‬االلتزام‬

‫بالمس‪NN‬اهمة ف‪NN‬ي نفقات الص‪NN‬يانة‪ ،‬واإلص‪NN‬الح‪ ،‬والنظاف‪NN‬ة‪ ،‬والتس‪NN‬يير وغيره‪NN‬ا‪ ،‬فه‪NN‬ي‬
‫تترت‪N‬ب علي‪N‬ه بص‪N‬فته مالك‪N‬ا للشق‪N‬ة (ص‪N‬احب ح‪N‬ق عين‪N‬ي)‪ ،‬وتكون المس‪N‬ؤولية عنه‪N‬ا ف‪N‬ي‬
‫حدود العين محل هذا الحق‪.‬‬
‫مثال آخر ‪ :‬الشريك في الملكية الشائعة‬
 ‫ما هي أنواع الحقوق العينية‪ N‬؟‬
‫نوعان‬
‫النوع الثاني‬ ‫النوع األول‬
‫الحقوق العينية التبعية ‪:‬‬ ‫الحقوق العينية األصلية ‪:‬‬
‫هي حقوق ال تقوم بذاتها‪ ،‬وإنما‬ ‫هي حقوق تقوم بذاتها من غير‬
‫تستند في قيامها على وجود حق‬ ‫حاجة إلى حق آخر تستند عليه‬
‫شخصي وتكون ضامنة للوفاء به‬ ‫المادة ‪ 9‬من القانون ‪39.08‬‬
‫المادة ‪ 10‬من القانون ‪39.08‬‬

‫حقوق االمتياز؛‬ ‫الح ُبس مدونة الحقوق العينية ‪:‬‬

‫الوقف أو ُ‬ ‫الملكية‪،‬‬
‫‪ ‬ميزت بي‪N‬ن ح‪N‬ق االس‪N‬تعمال وح‪N‬ق‬ ‫الحقوق العرفية‬ ‫االرتفاق والتحمالت‬
‫الرهن الحيازي‬ ‫السكنى وسمته حق العمرى‬
‫الرهن الرسمي‬ ‫كالجزاء والجلسة‪،‬‬ ‫العقارية‪،‬‬
‫اعترف‪NNNNNN‬ت بالحقوق العيني‪NNNNNN‬ة‬ ‫‪‬‬
‫والزينة‪ ،‬والهواء‬ ‫االنتفاع‪،‬‬
‫وتسمى أيضا بالضمانات‬ ‫العرفي‪N‬ة المنشأ‪N‬ة بوج‪N‬ه ص‪N‬حيح‬
‫والتعلية‬ ‫العمرى‪،‬‬
‫العينية‪ ،‬ألن العالقة فيها‬ ‫قب‪NNNN‬ل دخول هذا القانون حي‪NNNN‬ز‬
‫ليست بين شخص‬ ‫التنفيذ‬ ‫الدعاوى العقارية‬ ‫االستعمال‬
‫وشيء‪ ،‬وإنما بين‬ ‫‪ ‬احتفظ‪NNN‬ت منه‪NNN‬ا بح‪NNN‬ق الهواء‬ ‫حق السطحية‪،‬‬
‫شخص وقيمة ذلك‬ ‫وح‪N‬ق الزين‪N‬ة‪ ،‬وه‪N‬و شيب‪N‬ه بح‪N‬ق‬
‫الس‪N‬طحية‪ ،‬وحدد مدت‪NN‬ه ف‪NN‬ي ‪40‬‬ ‫الكراء الطويل األمد‪،‬‬
‫الشيء فقط‬
 ‫هل الحقوق العينية ترد على العقار أو المنقول ؟‬
‫* ترد عليهما معا‬
‫ـ حق الملكية‬ ‫ترد مبدئيا على العقار‬
‫ـ حق االنتفاع‬ ‫وعلى المنقول معا‬
‫ـ الرهن الحيازي‬
‫ـ حقوق االمتياز‬
‫غير أن بعض الحقوق‬
‫* ترد على العقار فقط‬
‫ـ حق السطحية‬
‫ـ حقوق االرتفاق‬
‫ـ الكراء الطويل األمد‬
‫ـ حق االستعمال والعمرى‬
‫ـ الحقوق العينية العرفية‬
‫* ترد بحسب األصل على العقار‪،‬‬
‫ويمكن أن ترد على بعض المنقوالت‬
‫ـ الرهن الرسمي‬
‫ـ الوقف أو الحبس‬
 ‫هل ترد الحقوق العينية على كل العقارات ؟‬

‫ما هو العقار أوال ؟‬

‫ميزت مدونة الحقوق العينية في المادة ‪ 5‬بين العقارات بطبيعتها أو العقارات بالتخصيص‬
‫”األشياء العقارية إما عقارات بطبيعتها أو عقارات بالتخصيص“‬

‫األرض ‪ :‬س‪N‬واء كان‪N‬ت معدة للبناء أ‪N‬و الفالح‪N‬ة أ‪N‬و‬

‫لإلستعمال المنجمي‪،‬أو لقلع األحجار أو أخذ الرمل‬
‫العقار بطبيعته‬
‫األبنية ‪ :‬ما دامت متصلة باألرض اتصال قرار‬ ‫ه‪NNN‬و ك‪NNN‬ل شي‪NNN‬ء مس‪NNN‬تقر‬
‫بحيزه ثاب‪NN‬ت في‪NN‬ه ال يمك‪NN‬ن‬
‫اآلالت والمعدات ‪ :‬إذا كانت مثبتة ومرساة في بناء أو‬ ‫نقل‪NN‬ه م‪NN‬ن دون تل ‪NN‬ف أ‪NN‬و‬
‫أرض‬ ‫تغيير في هيئته‬
‫وتشمل ‪:‬‬
‫المغروسات ‪ :‬أيا كانت قيمتها وأهميتها إذا كانت‬
‫‪10‬‬
‫ثابتة بجذورها‬
 ‫هل ترد الحقوق العينية على كل العقارات ؟‬

‫العقار‪N‬ات بالتخص‪N‬يص‪ :‬عرف‪N‬ت المادة ‪ 7‬م‪NN‬ن مدون‪NN‬ة الحقوق العيني‪NN‬ة‬

‫العقار بالتخص‪N‬يص العقار بالتخص‪N‬يص بأن‪N‬ه ‪ ...« :‬االمنقول الذي يضع‪N‬ه‬
‫مالك‪N‬ه ف‪N‬ي عقار يملك‪N‬ه رص‪N‬دا لخدم‪N‬ة هذا العقار واس‪N‬تغالله أ‪N‬و يلحق‪N‬ه ب‪N‬ه‬
‫بصفة دائمة»‪.‬‬
‫فهو يشمل كل منقول خصصه مالكه لخدمة عقار معين بصفة دائمة‪.‬‬
‫هو عقار بحكم القانون‪ ،‬ويشترط فيه ‪:‬‬
‫‪1‬ـ أن يكون مالك المنقول هو مالك العقار‬
‫‪2‬ـ أن يكون المنقول قد رصد الستغالل العقار ومنفعته‬

‫‪11‬‬
 ‫هل ترد الحقوق العينية على كل العقارات ؟‬
‫العقارات بحسب المحل الذي تنسحب عليه‬
‫أُخ‪N‬ذ هذا اإلس‪N‬م م‪N‬ن المح‪N‬ل الذي وق‪N‬ع علي‪N‬ه الح‪N‬ق‪ ،‬وم‪N‬ا دام هذا المح‪N‬ل عقارا فيأخ‪N‬ذ‬
‫الحق وصفه‪ ،‬ويسمى عقارا بحسب المحل الذي انسحب عليه‪ ،‬أي وقع عليه‪.‬‬
‫وعلى هذا فالعقارات بحسب المحل الذي تنسحب إليه هي ‪:‬‬
‫‪1‬ـ الحقوق العيني‪NN‬ة الواقع‪NN‬ة عل‪NN‬ى عقار‪ :‬والت‪NN‬ي عددته‪NN‬ا المادتان ‪ 8‬و‪ 9‬م‪NN‬ن مدون‪NN‬ة‬
‫الحقوق العيني‪NN‬ة‪ ،‬وه‪NN‬ي الملكي‪NN‬ة‪ ،‬وحقوق االرتفاق والتحمالت العقاري‪NN‬ة‪ ،‬واالنتفاع‪،‬‬
‫وح‪NN‬ق العمرى‪ ،‬واالس‪NN‬تعمال‪ ،‬وح‪NN‬ق الس‪NN‬طحية‪ ،‬والكراء الطوي‪NN‬ل األم‪NN‬د‪ ،‬واألحباس‪،‬‬
‫وبع‪NNN‬ض الحقوق المس‪NNN‬تمدة م‪NNN‬ن العرف وه‪NNN‬ي بالخص‪NNN‬وص ح‪NNN‬ق الزين‪NNN‬ة‪ ،‬والهواء‬
‫والتعلي‪N‬ة‪ ،‬أم‪N‬ا الحقوق العيني‪N‬ة األخرى فق‪N‬د وضع‪N‬ت ف‪N‬ي طري‪N‬ق االنقراض‪ ،‬حي‪N‬ث ل‪N‬م‬
‫يعترف المشرع إال بتل‪N‬ك المنشأ‪N‬ة بوج‪N‬ه ص‪N‬حيح قب‪N‬ل دخول مدون‪N‬ة الحقوق العيني‪N‬ة حي‪N‬ز‬
‫التط‪NN‬بيق‪ ،‬أ‪NN‬ي دون إمكاني‪NN‬ة إنشاء أخرى جديدة‪ .‬باإلضاف‪NN‬ة إل‪NN‬ى االمتيازات والرهون‬
‫الرسمية‪ ،‬والرهن الحيازي‬
‫‪2‬ـ الدعاوى العقاري‪N‬ة أ‪N‬ي الدعاوى الت‪N‬ي تتعل‪N‬ق بح‪N‬ق عين‪N‬ي عل‪N‬ى عقار أ‪N‬ي الت‪N‬ي ترم‪N‬ي‬
‫إلى استحقاق أو حماية حق عيني واقع على عقار‪.‬‬
‫إ‪N‬ن الدعاوى الرامي‪N‬ة إل‪N‬ى اس‪N‬تحقاق عقار محف‪N‬ظ أ‪N‬و إس‪N‬قاط عق‪N‬د منش‪N‬ئ أ‪N‬و مغي‪N‬ر لح‪N‬ق‬
‫عين‪N‬ي ال مفعول له‪N‬ا تجاه الغي‪N‬ر إال م‪N‬ن تاري‪N‬خ تقييده‪N‬ا بالرس‪N‬م العقاري تقييدا احتياطي‪N‬ا‬
‫‪12‬‬
 ‫هل ترد الحقوق العينية على كل المنقوالت ؟‬
‫ما هو المنقول أوال ؟‬
‫يمكن تعريف المنقول عن طريق االستبعاد‪ ،‬أي كل ما ليس عقارا فهو منقول‪ ،‬ويشمل كل‬
‫شيء غير مستقر بحيزه يمكن نقله من دون تلف أو تغيير في هيئته‬
‫والمنقوالت نوعان ‪:‬‬

‫المنقــوالت من حيث المآل‬

‫وهي أشياء ثابتة‪ ،‬ولكن القانون يعتبرها بحكم‬
‫المنقــوالت بطبيعتها‬
‫المنقول إم ا أل ن ني ة المتعاقدي ن انص رفت إل ى‬ ‫ه ي األشـياء الت ي يمك ن‬
‫فص لها ع ن مس تقرها كم ا ف ي بي ع أنقاض‬ ‫نقله ا م ن مكان إل ى مكان‬
‫المبان ي بع د هدمه ا أ و بي ع أشجار س تقطع‬ ‫دون تل ف‪ ،‬وس ـواء أكان ت‬
‫لتص نع أثاثـاً‪ .‬وإم ا أل ن هذه األشياء ال ب د م ن‬ ‫تتحرك م ن تلقـاء ذاته ا أ م‬
‫فص لها ع ن أص لها كالثمار والمحص والت‬ ‫كان ت تتحرك بقوة خارجي ة‬
‫الزراعية فاألشياء المنقولة بالمآل ال ينظر إلى‬
‫ما هي عليه اآلن‪ ،‬بل ينظر إليها من حيث ما‬
‫كالس يارات واآلالت غي ر‬
‫س تؤول إلي ه فيم ا بع د‪ ،‬لذل ك فإنه ا تعت بر‬ ‫المرصودة لخدمـة عقـار‬
‫‪13‬‬
‫منقوالت ويتم التعامل بها على هذا األساس‪.‬‬
 ‫هل يقترن الحق العيني بالحيازة ؟‬

‫ـ إن سلطة صاحب الحق العيني ال تعني ضر‪N‬ورة حيازته له‬

‫ـ يستوي أن يكون حائزا مباشر‪N‬ا للشيء كالمالك حين يسكن‬
‫داره‪ ،‬والمرتهن حيازيا حين يضع يده على المر‪N‬هون‪.‬‬
‫أو يكون غير حائز كالمالك الذي يسلم داره إلى المكتر‪N‬ي‪،‬‬
‫والمر‪N‬تهن رهنا حيازيا‪.‬‬
‫هناك فر‪N‬ق بين الحيازة المادية والحيازة القانونية‪.‬‬
 ‫هل يرد الحق العيني على أكثر من محل ؟‬

‫إن المبدأ العام واألساسي في الحقوق العينية‬

‫أن كل حق عيني له محل واحد محدد ومعين بصورة كافية‬
‫ونافية للجهالة‪.‬‬
‫فلو ملك شخص عدة أشياء (منزل‪ ،‬وسيارة‪ ،‬وحيوانات‪،‬‬
‫وضيعة‪ ،)...‬فله حقوق ملكية بعددها‪ ،‬وليس حق ملكية واحد‪.‬‬
‫هل ور‪N‬دت الحقوق العينية على سبيل الحصر أم المثال ؟‬

‫المادة ‪11‬‬
‫ال يجوز إنشاء أي حق عيني آخر إال بقانون‪.‬‬
 ‫ما هي أنواع العقارات في المغرب ؟‬
‫عقارات محفظة وعقارات غير محفظة‬ ‫من حيث النظام القانوني‬
‫هناك تعدد‪ ،‬وأهمها ‪:‬‬ ‫من حيث الهياكل القانونية‬
‫ملك الدولة العام المنظم بظهير ‪ 1‬يوليوز ‪1914‬‬ ‫داخل كل واحد من‬
‫ملك الدولة الخاص المنظمة بظهير ‪ 3‬يناير ‪1916‬‬ ‫هذه الهياكل توجد‬
‫عقارات محفظة‬
‫أمالك األوقاف بمدونة األوقاف بتاريخ ‪ 14 :‬يونيو ‪2010‬‬
‫وعقارات غير‬
‫أمالك الجماعات الساللية القوانين‪ 62/17‬و‪ 63/17‬وظهير ‪ 25‬يوليوز‬
‫‪1969‬‬
‫محفظة‬
‫أراضي الجيش ليس لها تنظيم قانوني يخصها‬ ‫أو تتفاوت نسبة‬
‫المحفظ وغير‬
‫الأمالك الغابوية بظهير ‪ 10‬أكتوبر ‪1917‬‬
‫المحفظ بحسب‬
‫أمالك الخـواص وتخضع لمقتضيات قانونية متعددة‬ ‫طبيعة كل نظام‬
‫أمالك الجماعات الترابي‪NN‬ة ‪ :‬القانون رق‪NN‬م ‪ 19.57‬المتعل‪NN‬ق بنظام األمالك‬
‫العقارية للجماعات الترابية‬
 ‫أهداف وضع مدونة الحقوق العينية‪:‬‬
‫توحي‪NN‬د األحكام المتعلق‪NN‬ة بالعقارات المحفظ‪NN‬ة والعقارات غي‪NN‬ر المحفظ‪NN‬ة ووض‪NN‬ع ح‪NN‬د‬
‫الزدواجية األحكام التي كانت تطبق على هذه العقارات إال ما استعصى عن التوحيد‬

‫أهم المواضيع التي استعصى على مدونة الحقوق العينية توحيدها ‪:‬‬
‫‪ -1‬الحيازة (المواد ‪ 239‬إلى ‪ 263‬م‪.‬ح‪.‬ع) ‪:‬‬
‫‪ -‬أحكام الحيازة االس‪NN‬تحقاقية تخ‪NN‬ص العقارات غي‪NN‬ر المحفظ‪NN‬ة وحده‪NN‬ا وال تطب‪NN‬ق عل‪NN‬ى‬
‫العقارات المحفظة الختالف األساس القانوني لكل منهما‪.‬‬
‫‪ -2‬الشفعة المواد ‪ 292‬إلى ‪ 312‬م‪.‬ح‪.‬ع‪:‬‬
‫‪ -‬م‪N‬ا يتعل‪N‬ق بشرط حيازة الحائ‪N‬ز لحص‪N‬ته ف‪N‬ي المل‪N‬ك المشاع‪ ،‬فه‪N‬ي قانوني‪N‬ة ف‪N‬ي العقار‬
‫المحفظ وفعلية في العقار غير المحفظ‪ .‬وآجال الشفعة‬
‫‪ -3‬الرهن الحيازي المواد ‪145‬إلى ‪169‬من م‪.‬ح‪.‬ع‪:‬‬
‫‪ -‬تطبق أساسا على العقار غير المحفظ واستثناء على العقار المحفظ‬
‫‪ -4‬إحياء األراض‪N‬ي الموات‪ :‬تكون غي‪N‬ر محفظ‪N‬ة أل‪N‬ن العقارات المحفظ‪N‬ة يكون مالكه‪N‬ا‬
‫معروفا ومعينا في الرسم العقاري‬
 ‫مقارنة بين العقارات المحفظة والعقارات غير المحفظة‬
‫العقارات المحفظة‬ ‫العقارات غير المحفظة‬ ‫المعيار‬
‫يخض‪NNN‬ع ف‪NNN‬ي تنظيم‪NNN‬ه لجمل‪NNN‬ة م‪NNN‬ن القواني‪NNN‬ن الوضعي‪NNN‬ة‬
‫والمراسيم التطبيقية من أهمها‪:‬‬
‫م‪NNNNNNN‬ن ‪ -1‬التشريعات الخاصة‬
‫‪ -1‬ظهي‪NNNN‬ر ‪ 12‬غش‪NNNN‬ت ‪ 1913‬المحدد لنظام التحفي‪NNNN‬ظ‬ ‫حي‪NNNN‬ث المادة األول‪NNNNNN‬ى م‪NNNNNN‬ن م ح ع ‪" :‬تس‪NNNNNN‬ري‬
‫العقاري‪.‬‬ ‫القواع مقتضيات هذا القانون عل‪N‬ى الملكي‪N‬ة العقاري‪N‬ة‬
‫‪ - 2‬مدونة الحقوق العينية‪ ،‬التي أحالت على ق ل ع في‬ ‫والحقوق العيني‪NNNN‬ة م‪NNNN‬ا ل‪NNNN‬م تتعارض م‪NNNN‬ع‬ ‫د‬
‫ما لم يرد به نص‪ ،‬وإن لم يوجد يرجع إلى الراجح‬ ‫المط‪N‬بق تشريعات خاصة بالعقار‬
‫والمشهور وما جرى عليه العمل في الفقه المالكي‬ ‫‪ -2‬مدونة الحقوق العينية‪.‬‬ ‫ة‬
‫وأيضا لعدة قرارات وزيرية ومراسيم تطبيقية منها ‪:‬‬ ‫‪ -3‬قانون االلتزامات والعقود‬
‫‪ -1‬القرار الوزيري ‪ 3‬يوني‪NNNN‬ه ‪ 1915‬المحدد لتفاص‪NNNN‬يل‬ ‫فيما لم يرد به نص في م ح ع‬
‫تطبيق نظام التحفيظ العقاري‪.‬‬
‫‪ -4‬األحكام الفقهي‪N‬ة وف‪N‬ق الراج‪N‬ح والمشهور‬
‫‪ -2‬القرار الوزيري ‪ 4‬يوني‪NNN‬و ‪ 1915‬المتعل‪NNN‬ق بتنظي‪NNN‬م‬
‫مصالح المحافظة العقارية‪.‬‬
‫وما جرى به العمل من مذهب اإلمام مالك‬
‫‪ -3‬القرار الوزري ‪ 6‬يوني‪NNNNNNNNN‬ه ‪1915‬المحدد للتعليمات‬ ‫الراج‪5‬ح والمشهور ‪ :‬ه‪5‬و م‪5‬ا قوي دليل‪5‬ه وكث‪5‬ر‬
‫العامة حول تطبيق نظام التحفيظ العقاري‪.‬‬ ‫قائله‬
‫‪ -4‬ظهي‪N‬ر ‪ 24‬دجن‪N‬بر ‪ 1953‬المحدد الختص‪N‬اصات ومهام‬ ‫وم‪5‬ا جرى ب‪5‬ه العم‪5‬ل ‪ :‬معناه العدول ع‪5‬ن القول‬
‫المحافظ العام للملكية العقارية‪.‬‬ ‫إلى ما عليه العمل‬
‫‪ -5‬ظهي‪NNN‬ر ‪ 13‬يوني‪NNN‬و ‪ 2002‬القاض‪NNN‬ي بإحداث الوكال‪NNN‬ة‬ ‫تس‪55‬تثنى العقارات الوقفي‪55‬ة‪ :‬المادة ‪ 169‬م‪55‬ن‬
‫الوطني‪N‬ة للمحافظ‪N‬ة عل‪N‬ى الملكي‪N‬ة العقاري‪N‬ة والمسح العقاري‬ ‫مدون‪5‬ة األوقاف‪" :‬ك‪5‬ل م‪5‬ا ل‪5‬م يرد في‪5‬ه ن‪5‬ص ف‪5‬ي‬
‫والخرائطية ‪.‬‬ ‫هذه المدون‪55‬ة يرج‪55‬ع في‪55‬ه إل‪55‬ى أحكام المذه‪55‬ب‬
‫ويضاف إل‪N‬ى هذه القواني‪N‬ن مجموع‪N‬ة ك‪N‬بيرة م‪N‬ن المذكرات‬
‫المالك‪5‬ي فقه‪5‬ا واجتهادا بم‪5‬ا يراع‪5‬ى في‪5‬ه تحقي‪5‬ق‬
‫والتعليمات الص‪N‬ادرة ع‪N‬ن المحاف‪N‬ظ العام للملكي‪N‬ة العقاري‪N‬ة‬
‫والت‪NNN‬ي تهدف ف‪NNN‬ي مجمله‪NNN‬ا إل‪NNN‬ى توحي‪NNN‬د وجهات نظ‪NNN‬ر‬ ‫مصلحة الوقف‬
 ‫مقارنة بين العقارات المحفظة والعقارات غير المحفظة‬
‫العقارات المحفظة‬ ‫العقارات غير المحفظة‬ ‫المعيار‬
‫م‪5555555‬ن يت‪5‬م االعتماد ف‪5‬ي إثبات الملكي‪5‬ة عل‪5‬ى رس‪5‬وم عدلي‪5‬ة يعت‪5‬بر الرس‪5‬م العقاري ه‪5‬و الس‪5‬ند الرس‪5‬مي‬
‫حي‪5555‬ث مثبت‪5555‬ة ألص‪5555‬ل التمل‪5555‬ك‪ ،‬أ‪5555‬و بواس‪5555‬طة الحيازة عل‪5555555‬ى إثبات الملكي‪5555555‬ة وكذا الحقوق‬
‫المستوفية لشروطها‬
‫الملتصقة بها والمقيد‪5‬ة بنفس الرسم‬ ‫إثبات‬
‫الملكية م‪5‬ن ح‪5‬ق المال‪5‬ك طل‪5‬ب تس‪5‬لم أص‪5‬ل أ‪5‬و نس‪5‬خة ص‪5‬حيحة‬
‫م‪5‬ن رس‪5‬م ثبوت الملكي‪5‬ة المحرر م‪5‬ن طرف العدول ويعت‪55‬بر حج‪55‬ة رس‪55‬مية قاطع‪55‬ة ال تقب‪55‬ل‬
‫م‪555‬ع خطاب قاض‪555‬ي التوثي‪555‬ق علي‪555‬ه والمضم‪555‬ن إثبات العكس – إال استثناء‪-‬‬
‫بسجالت المحكمة لالستدالل به على الملكية‪.‬‬
‫وتتنوع الرس‪55‬وم المثبت‪55‬ة للملكي‪55‬ة بحس‪55‬ب مدخ‪55‬ل يت‪555‬م إنشاء الرس‪555‬م العقاري م‪555‬ن طرف‬
‫التمل‪55‬ك‪ ،‬فق‪55‬د تكون عبارة ع‪55‬ن رس‪55‬م اس‪55‬تمرار أ‪55‬و المحاف‪5‬ظ بع‪5‬د تأكده م‪5‬ن س‪5‬المة مس‪5‬طرة‬
‫رسم ثبوت الملكية بالحيازة أو رسم إراثة الخ‪ ....‬التحفيظ بجميع مراحلها‪.‬‬

‫وتجدر المالحظ‪5‬ة بأ‪5‬ن الرس‪5‬م العدل‪5‬ي غي‪5‬ر المخاط‪5‬ب م‪5‬ن ح‪5‬ق المال‪5‬ك أخ‪5‬ذ نس‪5‬خة ص‪5‬حيحة تام‪5‬ة‬
‫علي‪5‬ه م‪5‬ن طرف قاض‪5‬ي التوثي‪5‬ق يعت‪5‬بر وثيق‪5‬ة غي‪5‬ر‬
‫تام‪55‬ة فه‪55‬ي مح‪55‬ض زمام وتقييد‪ .‬وال يأخ‪55‬ذ ص‪55‬بغته م‪555‬ن رس‪555‬م الملكي‪555‬ة وم‪555‬ن الخريط‪555‬ة‬
‫المضاف‪555‬ة إلي‪555‬ه لالس‪555‬تدالل به‪555‬ا عل‪555‬ى‬ ‫الرسمية إال بخطاب القاضي عليه‪.‬‬
‫ملكيته‪.‬‬
 ‫مقارنة بين العقارات المحفظة والعقارات غير المحفظة‬
‫العقارات المحفظة‬ ‫العقارات غير المحفظة‬ ‫المعيار‬

‫دعوى الحيازة غي‪555‬ر مقبول‪555‬ة وال‬ ‫م‪5‬ن حي‪5‬ث دعوى الحيازة تخ‪5‬ص العقار غي‪5‬ر المحف‪5‬ظ وال‬
‫يمك‪5555‬ن إثارته‪5555‬ا بالنس‪5555‬بة للعقار‬ ‫دعاوى يمك‪55‬ن رف‪55‬ع دعوى الحيازة إال م‪55‬ن المغرب‪55‬ي‬
‫المحف‪5‬ظ مهم‪5‬ا طال‪5‬ت مدته‪5‬ا اس‪5‬تنادا‬ ‫الحيازة الذي ‪:‬‬
‫لمبدأ عدم س‪5555‬ريان التقادم عل‪5555‬ى‬ ‫ـ تكون ل‪5‬ه شخص‪5‬يا أ‪5‬و بواس‪5‬طة الغي‪5‬ر حيازة‬
‫العقار المحفظ ‪.‬‬ ‫هادئ‪55‬ة علني‪55‬ة متص‪55‬لة‪ ،‬غي‪55‬ر متقطع‪55‬ة وغي‪55‬ر‬
‫فه‪55‬و ال يس‪55‬قط حق‪55‬ا مقيدا بص‪55‬فة‬ ‫مجردة م‪55‬ن الموج‪55‬ب القانون‪55‬ي وخالي‪55‬ة م‪55‬ن‬
‫نظامي‪5‬ة كم‪5‬ا أن‪5‬ه ال يكس‪5‬ب حق‪5‬ا غي‪5‬ر‬ ‫االلتباس‪.‬‬
‫مضمن بالرسم العقاري‪.‬‬ ‫‪ -‬المدة المعت‪5555‬برة شرع‪5555‬ا لالعتداد بالحيازة‬
‫‪ -‬ال يمك‪555‬ن االعتماد عل‪555‬ى قرين‪555‬ة‬ ‫االس‪555‬تحقاقية ه‪555‬ي ‪ 10‬س‪555‬نوات فيم‪555‬ا بي‪555‬ن‬
‫الحيازة المادي‪555‬ة لالدعاء بملكي‪555‬ة‬ ‫األجان‪5‬ب و ‪ 40‬س‪5‬نة فيم‪5‬ا بي‪5‬ن األقارب م‪5‬ا ل‪5‬م‬
‫عقار محف‪555‬ظ ول‪555‬و كان بي‪555‬ن يدي‬ ‫توج‪55‬د بينه‪55‬م أس‪55‬باب للعداوة حي‪55‬ث يعت‪55‬د بمدة‬
‫الحائز عقد شراء غير مقيد‪.‬‬ ‫‪ 10‬سنوات‪.‬‬
 ‫مقارنة بين العقارات المحفظة والعقارات غير المحفظة‬
‫المعيار‬
‫العقارات المحفظة‬ ‫العقارات غير المحفظة‬
‫خالل مرحل‪55‬ة التحفي‪55‬ظ يمك‪55‬ن لك‪55‬ل شخ‪55‬ص أ‪55‬ن‬ ‫م‪55‬ن حي‪55‬ث ال يمك‪55‬ن مباشرة دعوى التعرض بشأ‪55‬ن عقار‬
‫يتدخ‪5‬ل ع‪5‬ن طري‪5‬ق التعرض ف‪5‬ي أعمال التحفي‪5‬ظ‬ ‫التعرضات غير محفظ‪،‬‬
‫مت‪55555‬ى كان هناك نزاع بشأ‪55555‬ن ملكي‪55555‬ة العقار‬ ‫إذا كان هناك نزاع بشأ‪555‬ن ح‪555‬ق ملكي‪555‬ة العقار‬
‫المطلوب تحفيظ‪5‬ه أ‪5‬و بشأ‪5‬ن حدوده أ‪5‬و االدعاء‬ ‫فيتعي‪555‬ن عل‪555‬ى المعن‪555‬ي باألم‪555‬ر رف‪555‬ع دعوى‬
‫بح‪5‬ق عين‪5‬ي قاب‪5‬ل للتقيي‪5‬د عل‪5‬ى العقار الذي س‪5‬يتم‬ ‫استحقاق الملكية أو دعوى الحيازة‪.‬‬
‫تحفيظ‪555‬ه كح‪555‬ق انتفاع أ‪555‬و ارتفاق أ‪555‬و ح‪555‬ق‬ ‫وإذا كان‪55‬ت هناك دعوى اس‪55‬تحقاق رائج‪55‬ة أمام‬
‫سطحية‪.‬‬ ‫المحكم‪55‬ة وتقدم أح‪55‬د الطرفي‪55‬ن بمطل‪55‬ب تحفي‪55‬ظ‬
‫‪-‬وإمكاني‪5‬ة التعرض تبق‪5‬ى مفتوح‪5‬ة م‪5‬ا ل‪5‬م يتخ‪5‬ذ‬ ‫يخ‪55‬ص نف‪55‬س العقار‪ .‬فإ‪55‬ن الدعوى القائم‪55‬ة ال‬
‫المحافظ قرارا بتأسيس الرسم العقاري‪.‬‬ ‫تغن‪5‬ي ع‪5‬ن تقدي‪5‬م دعوى التعرض إل‪5‬ى المحافظ‪5‬ة‬
‫‪ -‬ويتعي‪5‬ن عل‪5‬ى ك‪5‬ل م‪5‬ن يدع‪5‬ي حق‪5‬ا عل‪5‬ى عقار‬ ‫العقاري‪5‬ة‪ ،‬حي‪5‬ث يتوج‪5‬ب عل‪5‬ى المتعرض ف‪5‬ي هذه‬
‫ف‪555‬ي طور التحفي‪555‬ظ أ‪555‬ن يتقدم بتعرض لدى‬ ‫الحال‪55‬ة تقدي‪55‬م تعرض‪55‬ه وتن‪55‬بيه المحاف‪55‬ظ إل‪55‬ى‬
‫المحافظ‪5‬ة العقاري‪5‬ة داخ‪5‬ل األج‪5‬ل المحدد‪ ،‬وأ‪5‬ن‬ ‫دعوى االس‪555‬تحقاق الرائج‪555‬ة أمام المحكم‪555‬ة‪،‬‬
‫يعزز تعرض‪55‬ه بك‪55‬ل الحج‪55‬ج والمؤيدات الت‪55‬ي‬ ‫لتتوق‪55‬ف هذه األخيرة ع‪55‬ن الب‪55‬ت فيه‪55‬ا لص‪55‬الح‬
‫تؤكد مزاعمه‪.‬‬ ‫دعوى التعرض ع‪5‬ن طري‪5‬ق ض‪5‬م الملفي‪5‬ن بمل‪5‬ف‬
‫‪ -‬إ‪555‬ن وض‪555‬ع المتعرض ه‪555‬و وض‪555‬ع المدع‪555‬ي‬ ‫واحد هو ملف التعرض‪.‬‬
‫ووض‪55‬ع طال‪55‬ب التحفي‪55‬ظ ه‪55‬و وض‪55‬ع المدع‪55‬ى‬
‫عليه‪.‬‬
 ‫مقارنة بين العقارات المحفظة والعقارات غير المحفظة‬
‫المعيار‬
‫العقارات المحفظة‬ ‫العقارات غير المحفظة‬
‫طبق‪5‬ا لمقتضيات الفص‪5‬ل ‪ 66‬م‪5‬ن ظهي‪5‬ر التحفي‪5‬ظ‬ ‫م‪55‬ن حي‪55‬ث حجي‪55‬ة إ‪555‬ن الرس‪555‬وم العدلي‪555‬ة المس‪555‬تكملة‬
‫العقاري فإ‪5‬ن ك‪5‬ل ح‪5‬ق عين‪5‬ي متعل‪5‬ق بعقار محف‪5‬ظ‬ ‫لشروط رس‪5555‬ميتها المنشئ‪5555‬ة لح‪5555‬ق‬ ‫التقييد‬
‫يعت‪55‬بر غي‪55‬ر موجود بالنس‪55‬بة للغي‪55‬ر إال بتقييده‬ ‫عين‪5‬ي أ‪5‬و نقل‪5‬ه إل‪5‬ى الغي‪5‬ر أ‪5‬و تغييره أ‪5‬و‬
‫وابتداء م‪5‬ن يوم التقيي‪5‬د ف‪5‬ي الرس‪5‬م العقاري م‪5‬ن‬ ‫تعديل‪55‬ه تنت‪55‬ج أثره‪55‬ا بمجرد إبرامه‪55‬ا‬
‫طرف المحافظ على الملكية العقارية واألمر هنا‬ ‫واإلشهاد عل‪555‬ى األطراف بذل‪555‬ك دون‬
‫يتعل‪5‬ق بضرورة تقيي‪5‬د جمي‪5‬ع االتفاقات الناشئ‪5‬ة‬ ‫اإللزام بتسجيلها لدى جهة معينة‪.‬‬
‫بي‪5‬ن األحياء مجاني‪5‬ة كان‪5‬ت أ‪5‬و بعوض والمتعلق‪5‬ة‬
‫بإنشاء حق عيني أو نقله أو تعديله أو إلغائه‪.‬‬ ‫هناك س‪555‬جل بقس‪555‬م التوثي‪555‬ق بك‪555‬ل‬
‫‪-‬وال تنت‪5‬ج هذه التص‪5‬رفات أثره‪5‬ا س‪5‬واء بالنس‪5‬بة‬ ‫محكم‪55‬ة ابتدائي‪55‬ة تضم‪55‬ن ب‪55‬ه جمي‪55‬ع‬
‫لألطراف أ‪5‬و الغي‪5‬ر إال اعتبارا م‪5‬ن تاري‪5‬خ تقييده‪5‬ا‬ ‫التص‪5‬رفات العقاري‪5‬ة الت‪5‬ي يت‪5‬م إبرامه‪5‬ا‬
‫بالرسم العقاري‪.‬‬ ‫م‪5‬ن طرف العدول ل‪5‬ه أهمي‪5‬ة توثيقي‪5‬ة‬
‫‪ -‬يعت‪55‬بر ذل‪55‬ك تطبيق‪55‬ا لمبدأ هام م‪55‬ن مبادئ نظام‬ ‫ليس إال‪.‬‬
‫الشه‪5‬ر العقاري والمتمث‪5‬ل ف‪5‬ي عدم االعتداد بأ‪5‬ي‬
‫ح‪55‬ق عين‪55‬ي عقاري ول‪55‬و فيم‪55‬ا بي‪55‬ن األطراف إال‬ ‫وإذا خض‪5‬ع عقار لعدة تص‪5‬رفات فإنه‪5‬ا‬
‫ابتداء من تاريخ تقييده في الرسم العقاري‪.‬‬ ‫تضم‪555‬ن بنف‪555‬س الس‪555‬جل ولك‪555‬ن ف‪555‬ي‬
‫أماك‪5‬ن مختلف‪5‬ة وبدون راب‪5‬ط ويص‪5‬عب‬
‫الجمع بينهما‪.‬‬
 ‫مقارنة بين العقارات المحفظة والعقارات غير المحفظة‬
‫العقارات المحفظة‬ ‫العقارات غير المحفظة‬ ‫المعيار‬
‫وفق‪NN‬ا لمقتضيات الفص‪NN‬ل ‪ 82‬م‪NN‬ن ظهي‪NN‬ر ‪ 12‬غش‪NN‬ت‬ ‫م‪NN‬ن حي‪NN‬ث يتعي‪NN‬ن عل‪NN‬ى الورث‪N‬ة بع‪NN‬د‬
‫‪ 1913‬الذي ين‪N‬ص عل‪N‬ى أن‪N‬ه يج‪N‬ب عل‪N‬ى الورث‪N‬ة لتقيي‪N‬د‬ ‫وفاة مورثه‪N‬م العم‪N‬ل عل‪N‬ى‬ ‫انتقال‬
‫الحقوق العيني‪NN‬ة العقاري‪NN‬ة المترتب‪NN‬ة ع‪NN‬ن اإلرث‪ ،‬أ‪NN‬ن‬ ‫الملكي‪NNNNNNN‬ة إنجاز رس‪NN‬م اإلراث‪NN‬ة م‪NN‬ن‬
‫يقدموا طلب‪N‬ا مدعم‪N‬ا بك‪N‬ل الوثائ‪N‬ق المثبت‪N‬ة النتقال الح‪N‬ق‬ ‫بس‪NNNNNNNNN‬بب طرف عدلي‪NNN‬ن ث‪NNN‬م زمام‬
‫لفائدتهم مع بيان نصيب كل واحد منهم‪.‬‬ ‫الترك‪N‬ة المتضم‪N‬ن لجمي‪N‬ع‬ ‫اإلرث‪.‬‬
‫‪ -‬عدم قيام الورث‪N‬ة بهذا التقيي‪N‬د ال يعن‪N‬ي حرمانه‪N‬م م‪N‬ن‬ ‫م‪N‬ا خلف‪N‬ه الهال‪N‬ك م‪N‬ن ترك‪N‬ة‬
‫اإلرث‪ ،‬فحقه‪N‬م ف‪N‬ي اإلرث ثاب‪N‬ت شرع‪N‬ا طبق‪N‬ا لم‪N‬ا ه‪N‬و‬ ‫ومنه‪NNN‬ا الحقوق العيني‪NNN‬ة‬
‫مقرر ف‪NN‬ي مدون‪NN‬ة األس‪NN‬رة فاإلرث يثب‪NN‬ت حكم‪NN‬ا بمجرد‬ ‫العقارية‪.‬‬
‫وفاة الهالك‪ .‬إال أن‪N‬ه م‪N‬ن مص‪N‬لحة الورث‪N‬ة القيام بإجراء‬ ‫والترك‪N‬ة ه‪N‬ي عبارة ع‪N‬ن‬
‫تقييد حقوقهم بالرسم العقاري‪.‬‬ ‫إحصاء لما خلفه الهالك‪،‬‬
‫‪ -‬يتعي‪NNNNNN‬ن أثناء إنجاز زمام الترك‪NNNNNN‬ة بيان العقارات‬ ‫وال ينه‪N‬ض قرين‪N‬ة قاطع‪N‬ة‬
‫المحفظ‪NN‬ة المس‪NN‬جلة باس‪NN‬م الهال‪NN‬ك وأرقام رس‪NN‬ومها‬ ‫عل‪NNN‬ى ثبوت الملكي‪NNN‬ة إال‬
‫العقارية‪.‬‬ ‫إذا ت‪N‬م تعزي‪N‬ز ذل‪N‬ك بحج‪N‬ج‬
‫‪ -‬إذا كان إحص‪NN‬اء الترك‪NN‬ة يتضم‪NN‬ن عقارات محفظ‪NN‬ة‬ ‫أخرى ت‪N‬بين مد‪N‬خ‪N‬ل ملكي‪N‬ة‬
‫وأخرى غي‪N‬ر محفظ‪N‬ة فإ‪N‬ن المحاف‪N‬ظ س‪N‬يهتم بالتقييدات‬ ‫الهال‪NNNN‬ك فيم‪NNNN‬ا يخ‪NNNN‬ص‬
‫المتعلقة بالعقارات المحفظة دون غيرها‪.‬‬ ‫العقارات غير المحفظة‬
 ‫مقارنة بين العقارات المحفظة والعقارات غير المحفظة‬
‫المعيار‬
‫العقارات المحفظة‬ ‫العقارات غير المحفظة‬
‫ين‪555‬ص الفص‪555‬ل ‪ 85‬م‪555‬ن ظهي‪555‬ر التحفي‪555‬ظ‬ ‫م‪5555‬ن حي‪5555‬ث ال تعرف العقارات غي‪55555555555‬ر‬
‫العقاري عل‪5‬ى أن‪5‬ه يمك‪5‬ن لك‪5‬ل م‪5‬ن يدع‪5‬ي حق‪5‬ا‬ ‫التقيي‪55555555555‬د المحفظ‪5555‬ة إمكاني‪5555‬ة التقيي‪5555‬د‬
‫عل‪5‬ى عقار محف‪5‬ظ أ‪5‬ن يطل‪5‬ب تقييدا احتياطي‪5‬ا‬ ‫االحتياطي االحتياط‪55555555555555‬ي فالنزاعات‬
‫قصد االحتفاظ المؤقت بهذا الحق‪...‬‬ ‫المتعلق‪5‬ة به‪5‬ا ال يمك‪5‬ن تقييده‪5‬ا‬
‫ويظه‪55‬ر م‪55‬ن خالل هذا الفص‪55‬ل أ‪55‬ن التقيي‪55‬د‬ ‫بس‪5‬جالت خاص‪5‬ة‪ ،‬وإنم‪5‬ا ترف‪5‬ع‬
‫االحتياط‪55‬ي يخ‪55‬ص العقارات المحفظ‪55‬ة دون‬ ‫بشأنه‪555‬ا دعاوى مباشرة لدى‬
‫غيره‪5‬ا‪ ،‬أم‪5‬ا العقارات الت‪5‬ي توج‪5‬د ف‪5‬ي طور‬ ‫المحكمة المختصة‪.‬‬
‫التحفي‪55‬ظ فال مجال للمطالب‪55‬ة فيه‪55‬ا بالتقيي‪55‬د‬
‫االحتياطي بل يتعين القيام بالتعرض‪.‬‬
 ‫مقارنة بين العقارات المحفظة والعقارات غير المحفظة‬
‫العقارات المحفظة‬ ‫العقارات غير المحفظة‬ ‫المعيار‬
‫م‪55555555‬ن وحدت مدون‪5‬ة الحقوق العيني‪5‬ة بي‪5‬ن آجال ممارس‪5‬ة الشفع‪5‬ة بي‪5‬ن العقار المحف‪5‬ظ والعقار غي‪5‬ر المحف‪5‬ظ م‪5‬ا‬
‫حي‪555555‬ث عدا في حاالت خاصة‪ ،‬وميزت بين الحاالت التالية ‪:‬‬
‫‪ -1‬إذا تم تبليغ نسخة من عقد الشراء إلى من له حق الشفعة‬ ‫آجال‬
‫الشفعة فإن أجل ممارسة الشفعة هو ثالثون يوما كاملة‬
‫ـ ابتداء من تاريخ التوصل الشخصي بنسخة من عقد الشراء‬
‫ولك‪N‬ن بع‪N‬د تقيي‪N‬د المشتري حقوق‪5‬ه ف‪5‬ي الرس‪5‬م‬
‫العقاري أو إيداعها في مطلب التحفيظ‬
‫‪ -2‬إذا ل‪5‬م يت‪5‬م تبلي‪5‬غ نس‪5‬خة م‪5‬ن عق‪5‬د الشراء إل‪5‬ى م‪5‬ن ل‪5‬ه ح‪5‬ق‬
‫ـ ابتداء م‪5‬ن تاري‪5‬خ التقيي‪5‬د إذا كان العقار‬ ‫الشفعة‪ ،‬فإن أجل ممارستها يسقط بمضي سنة كاملة‬
‫ـ ابتداء م‪5‬ن التاري‪5‬خ الذي س‪5‬يحصل في‪5‬ه العل‪5‬م بال‪5‬بيع ولي‪5‬س محفظ‪555‬ا‪ ،‬أ‪555‬و اإليداع إذا كان العقار ف‪555‬ي‬
‫طور التحفيظ‬ ‫من تاريخ إبرام البيع وال على تسجيله بجهة معينة‪.‬‬

‫‪3‬ـ أجل أربع سنوات من تاريخ إبرام العقد‬

‫إذا ل‪55‬م يتحق‪55‬ق العل‪55‬م بال‪55‬بيع‪ ،‬فإ‪55‬ن مدون‪55‬ة الحقوق العيني‪55‬ة‬
‫كرس‪5‬ت اجتهاد محكم‪5‬ة النق‪5‬ض الت‪5‬ي حددت في‪5‬ه المدة الت‪5‬ي‬
‫ينبغ‪5‬ي أ‪5‬ن يحص‪5‬ل فيه‪5‬ا العل‪5‬م وه‪5‬ي أرب‪5‬ع س‪5‬نوات م‪5‬ن تاري‪5‬خ‬
‫إبرام العقد‪.‬‬
 ‫مقارنة بين العقارات المحفظة والعقارات غير المحفظة‬
‫العقارات المحفظة‬ ‫العقارات غير المحفظة‬ ‫المعيار‬
‫يمك‪555‬ن أ‪555‬ن يت‪555‬م إ‪555‬برام التص‪555‬رفات المتعلق‪555‬ة‬ ‫م‪5‬ن حي‪5‬ث الجه‪5‬ة المكلف‪5‬ة‬
‫إ‪5‬ن الجه‪5‬ة المؤهل‪5‬ة لإلشهاد عل‪5‬ى‬
‫بالحقوق العيني‪5555‬ة العقاري‪5555‬ة م‪5555‬ن طرف عدة‬ ‫بتحري‪55555‬ر التص‪55555‬رفات‬
‫ص‪5555‬حة التص‪5555‬رفات المتعلق‪5555‬ة‬
‫جهات‪:‬‬ ‫العقارية‬
‫بالعقار غي‪555‬ر المحف‪555‬ظ وإ‪555‬برام‬
‫الوثائ‪5‬ق المثبت‪5‬ة لتل‪5‬ك التص‪5‬رفات‬
‫‪ -1‬الموثقون طبق‪5‬ا لمقتضيات القانون ‪32.09‬‬ ‫المشرع المغرب‪NNNN‬ي أق‪NNNN‬ر‬
‫تتمثل في العدول‪.‬‬ ‫رس‪NNNNNN‬مية العقود الواردة‬
‫المنظم لمهنة التوثيق‬ ‫ويت‪55‬م تلق‪55‬ي الشهادة م‪55‬ن طرف‬
‫الوثيق‪55‬ة المحررة م‪55‬ن طرف الموث‪55‬ق ال تحتاج‬ ‫عل‪N‬ى التص‪N‬رفات العقاري‪N‬ة‬
‫عدلي‪5‬ن منتص‪5‬بين لإلشهاد ف‪5‬ي آن‬ ‫ف‪NN‬ي المادة ‪ 4‬م‪NN‬ن مدون‪NN‬ة‬
‫إلى خطاب وال تحتاج إلى تصحيح إمضاء‪.‬‬ ‫واحد‬ ‫الحقوق العينية‬
‫‪-‬ويج‪55‬ب أ‪555‬ن يخاط‪55‬ب القاض‪55‬ي‬ ‫أك‪NNNN‬د هذا المبدأ بالنس‪NNNN‬بة‬
‫‪2‬ـ العدول ‪ :‬بإمكانه‪55‬م إ‪55‬برام ك‪55‬ل التص‪55‬رفات‬ ‫المكل‪555555‬ف بالتوثي‪555555‬ق عل‪555555‬ى‬ ‫لبع‪NNN‬ض العقود التبرعي‪NNN‬ة‬
‫المتعلقة بالعقار المحفظ‪.‬‬ ‫الشهادات بع‪555‬د إتمام اإلجراءات‬ ‫أ‪N‬و الت‪N‬ي تحتاج إل‪N‬ى عناي‪N‬ة‬
‫الالزم‪5‬ة والتأك‪5‬د م‪5‬ن خل‪5‬و الوثيق‪5‬ة‬ ‫خاص‪NNNNNNNN‬ة‪ ،‬وخص‪NNNNNNNN‬ها‬
‫‪ -3‬كم‪555‬ا يمك‪555‬ن اللجوء إل‪555‬ى العقود الثابت‪555‬ة‬ ‫م‪55‬ن النقص‪ .55‬وال تكون الوثيق‪55‬ة‬
‫بالرس‪NNN‬مية فق‪NNN‬ط‪ ،‬وه‪NNN‬ي‬
‫التاري‪55‬خ الت‪55‬ي تحرر م‪55‬ن طرف جهات حدده‪55‬ا‬ ‫عقود الهب‪NNNNNNNNNNNNNNNNNNN‬ة (م‬
‫تام‪55555‬ة إال إذا كان‪55555‬ت مذيل‪55555‬ة‬ ‫‪)274‬والص‪NN‬دقة(م ‪)291‬‬
‫المشرع‪ ،‬وخص‪55555555‬وصا منه‪55555555‬ا المحامون‬ ‫بالخطاب‪.‬‬
‫المقبولون للترافع أمام محكمة النقض‪.‬‬ ‫والعمرى(م‪)106‬‬
‫ـ يمك‪N‬ن اللجوء إل‪N‬ى العقود الثابت‪N‬ة‬ ‫والره‪N‬ن الحيازي(م‪)147‬‬
‫التاري‪NNNN‬خ الت‪NNNN‬ي تحرر م‪NNNN‬ن طرف‬ ‫والمغارسة (م ‪)268‬‬
‫جهات حددها المشرع‬
 ‫مقارنة بين العقارات المحفظة والعقارات غير المحفظة‬
‫المعيار‬
‫العقارات المحفظة‬ ‫العقارات غير المحفظة‬
‫الرهن الرسمي العقاري‬ ‫م‪555‬ن حي‪555‬ث الرهن الحيازي العقاري‬
‫يمك‪5‬ن تقدي‪5‬م العقار المحف‪5‬ظ كضمان ألداء دي‪5‬ن معي‪5‬ن‬ ‫يمك‪55‬ن تقدي‪55‬م العقار غي‪55‬ر المحف‪55‬ظ كضمان‬ ‫الرهن ‪:‬‬
‫ويت‪5‬م ذل‪5‬ك ع‪5‬ن طري‪5‬ق رهن‪5‬ه رهن‪5‬ا رس‪5‬ميا وبدون نق‪5‬ل‬ ‫ألداء دي‪5‬ن‪ ،‬ويت‪5‬م ذل‪5‬ك ع‪5‬ن طري‪5‬ق رهن‪5‬ه رهن‪5‬ا‬
‫الحيازة حي‪55‬ث يكتف‪55‬ى بتقيي‪55‬د عق‪55‬د الره‪55‬ن بالرس‪55‬م‬ ‫حيازيا‪.‬‬
‫العقاري دون أن يتخلى مالكه عن االنتفاع به‪.‬‬ ‫وم‪55‬ن شروط الره‪55‬ن الحيازي تخل‪55‬ي المدي‪55‬ن‬
‫يمك‪55‬ن أ‪55‬ن تس‪55‬لم للدائ‪55‬ن المرته‪55‬ن شهادة خاص‪55‬ة‬ ‫الراه‪5‬ن ع‪5‬ن الشي‪5‬ء المرهون لفائدة الدائ‪5‬ن‬
‫بالره‪55‬ن والت‪55‬ي تعت‪55‬بر بمثاب‪55‬ة س‪55‬ند تنفيذي‪ ،‬يمك‪55‬ن‬ ‫المرته‪5‬ن الذي يحوزه وتس‪5‬تمر حيازت‪5‬ه إل‪5‬ى‬
‫للمس‪55‬تفيد منه‪55‬ا اللجوء مباشرة إل‪55‬ى طل‪55‬ب تحقي‪55‬ق‬ ‫غاية أداء الدين أو اإلبراء منه‪.‬‬
‫الرهن واستصدار أمر قضائي‪ ،‬بحجز العقار وبيعه‬ ‫يؤدي الره‪55‬ن الحيازي إل‪55‬ى حرمان المال‪55‬ك‬
‫طبقا للفصل ‪ 214‬من مدونة الحقوق العينية‪.‬‬ ‫م‪5‬ن االنتفاع بمزاي‪5‬ا ملكيت‪5‬ه طيل‪5‬ة مدة الره‪5‬ن‬
‫وهناك إمكاني‪55‬ة الره‪55‬ن المؤج‪55‬ل وه‪55‬و ره‪55‬ن معل‪55‬ق‬ ‫ويعط‪55‬ى الح‪55‬ق للدائ‪55‬ن المرته‪55‬ن ف‪55‬ي حب‪55‬س‬
‫على شرط ومدته ال تتجاوز ‪ 90‬يوما‪.‬‬ ‫الشي‪55‬ء المرهون بي‪55‬ن يدي‪55‬ه إل‪55‬ى غاي‪55‬ة أداء‬
‫يمك‪5‬ن رهن‪5‬ه رهن‪5‬ا حيازي‪5‬ا وتس‪5‬ري علي‪5‬ه أحكام الره‪N‬ن‬ ‫الدين‪.‬‬
‫الرسمي‬
 ‫مقارنة بين العقارات المحفظة والعقارات غير المحفظة‬
‫المعيار‬
‫العقارات المحفظة‬ ‫العقارات غير المحفظة‬

‫تن‪5‬ص المادة ‪ 5‬م‪5‬ن القانون رق‪5‬م ‪ 25-90‬بأن‪5‬ه ال‬ ‫ال يمك‪5‬ن للعقار غي‪5‬ر المحف‪5‬ظ‬ ‫م‪5‬ن حي‪5‬ث‬
‫يقب‪555‬ل طل‪555‬ب التجزئ‪555‬ة‪ ،‬إذا كان‪555‬ت األرض المراد‬ ‫أ‪555‬ن يس‪555‬تفيد م‪555‬ن مقتضيات‬ ‫التجزئات‬
‫تجزئته‪5‬ا ليس‪5‬ت محفظ‪5‬ة وال بص‪5‬دد التحفي‪5‬ظ‪ ،‬وال‬ ‫القانون المتعل‪5555‬ق بالتجزئات‬ ‫وتقس‪5555‬يم‬
‫يكون الطل‪55‬ب مقبوال إذا تعل‪55‬ق األم‪55‬ر بأرض ف‪55‬ي‬ ‫العقاري‪55555555555‬ة والمجموعات‬ ‫العقارات‬
‫طور التحفي‪555‬ظ إال إذا كان األج‪555‬ل المحدد لتقدي‪555‬م‬ ‫الس‪555‬كنية وتقس‪555‬يم العقارات‬
‫التعرضات عل‪55‬ى التحفي‪55‬ظ ق‪55‬د انص‪55‬رم دون تقدي‪55‬م‬ ‫س‪55555‬واء كان العقار واقع‪55555‬ا‬
‫أي تعرض على تحفيظ العقار المراد تجزئته‪.‬‬ ‫بمنطقة حضرية أو قروية‪.‬‬
‫‪-‬كم‪5‬ا يج‪5‬ب عل‪5‬ى ص‪5‬احب التجزئ‪5‬ة فور نق‪5‬ل تص‪5‬ميم‬ ‫فالمادة ‪ 5‬م‪5555‬ن القانون ‪-90‬‬
‫التجزئ‪5‬ة عل‪5‬ى الخريط‪5‬ة العقاري‪5‬ة الخاص‪5‬ة بالعقار‬ ‫‪ 25‬تشترط أ‪555‬ن يكون العقار‬
‫موضوع التجزئ‪555‬ة أ‪555‬ن يطل‪555‬ب م‪555‬ن المحافظ‪555‬ة‬ ‫محفظ‪5‬ا أ‪5‬و ف‪5‬ي طور التحفي‪5‬ظ‬
‫العقاري‪5‬ة إنشاء رس‪5‬م عقاري خاص بك‪5‬ل بقع‪5‬ة م‪5‬ن‬ ‫وانص‪55‬رم أج‪55‬ل التعرض دون‬
‫البقع الناتجة عن التجزئة‪.‬‬ ‫ظهور أي متعرض‪.‬‬
 ‫نهاية المحاضرة‬
‫دمتم في رعاية اهلل‬
‫العينية األصلية‬ ‫الحقوق‬
‫المحاضرة الخامسة‬

‫حق الملكية‬
‫الدكتور محمد مومن‬
 ‫حق الملكية بوجه عام‬

‫الملكية المشتركة‬ ‫ماهية حق الملكية ونطاقه‬

‫والقيود التي ترد عليه‬

‫‪ :‬المحور األول‬
‫ماهية حق الملكية ونطاقه والقيود التي ترد عليه‬

‫القيود التي ترد‬ ‫نطاق حق الملكية‬ ‫ماهية حق الملكية‬

‫على حق الملكية‬
 ‫ماهية حق الملكية‬

‫تعريف حق‬
‫عناصر حق‬ ‫خصائص حق‬
‫الملكية‬
‫الملكية‬ ‫الملكية‬
 ‫حق الملكية‬
‫ل‪5‬م يعر‪5‬ف المشرع ح‪5‬ق الملكي‪5‬ة‪ ،‬وإنم‪5‬ا ذك‪5‬ر الس‪5‬لطات الت‪5‬ي‬
‫يخوله‪5‬ا ف‪5‬ي المادة ‪ 14‬م‪5‬ن مدون‪5‬ة الحقوق العيني‪5‬ة ‪“:‬يخول‬
‫ح‪555‬ق الملكي‪555‬ة مال‪555‬ك العقار دون غيره س‪555‬لطة اس‪555‬تعماله‬
‫واس‪5‬تغالله والتص‪5‬رف في‪5‬ه‪ ،‬وال يقيده ف‪5‬ي ذل‪5‬ك إال القانون أ‪5‬و‬
‫االتفاق “‪.‬‬
‫وأضاف‪5‬ت المادة ‪ 23‬أن‪5‬ه‪“:‬ال يحرم أح‪5‬د م‪5‬ن ملك‪5‬ه إال ف‪5‬ي‬
‫األحوال التي يقررها القانون‪.‬‬
‫ال تنزع ملكي‪5‬ة أح‪5‬د إال ألج‪5‬ل المنفع‪5‬ة العام‪5‬ة ووف‪5‬ق اإلجراءات‬
‫التي ينص عليها القانون‪ ،‬ومقابل تعويض مناسب‪.“ .‬‬
 ‫عناصر حق الملكية‬

‫سلطة االستعمال – ‪1‬‬

‫سلطة التصرف – ‪3‬‬ ‫سلطة االستغالل – ‪2‬‬

‫المادة ‪14‬‬
‫يخول ح‪555‬ق الملكي‪555‬ة مال‪555‬ك العقار دون غيره س‪555‬لطة اس‪555‬تعماله واس‪555‬تغالله‬
‫والتصرف فيه‪ ،‬وال يقيده في ذلك إال القانون أو االتفاق‪.‬‬
‫المادة ‪19‬‬
‫لمال‪5‬ك العقار مطل‪5‬ق الحري‪5‬ة ف‪5‬ي اس‪5‬تعمال ملك‪5‬ه واس‪5‬تغالله والتص‪5‬رف في‪5‬ه وذل‪5‬ك‬
‫في النطاق الذي تسمح به القوانين واألنظمة الجاري بها العمل‪.‬‬
 ‫عناصر حق الملكية‬
‫أوال ‪ :‬حق التصرف‬
‫يقص&د ب&ه القيام باألعمال الت&ي تؤدي إل&ى اس&تنفاد مقومات الشي&ء بص&فة كلي&ة أ&و‬
‫جزئية‬
‫ويترت&ب عل&ى ذل&ك زوال ك&ل أ&و بع&ض الس&لطات علي&ه أ&و عل&ى األق&ل تغييره أ&و‬
‫إنشاء حق عيني عليه‬

‫حق التصرف يشمل نوعين من األعمال ‪:‬‬

‫التص&رف المادي وه&و عبارة ع&ن األعمال الت&ي تؤدى إل&ى تغيي&ر ف&ي الشي&ء أ&و‬
‫استهالكه (كهدم المنزل)‬

‫والتص&رف القانون&ي وه&و نق&ل ح&ق الملكي&ة إل&ى شخ&ص آخ&ر‪ ،‬أ&و ترتي&ب ح&ق عين&ي‬
‫سواء أكان هذا الحق أصليا أو تبعيا‪.‬‬
 ‫ثانيا ‪ :‬حق االستعمال‬
‫اس‪5‬تخدام الشي‪5‬ء بم‪5‬ا يتف‪5‬ق م‪5‬ع ط‪5‬بيعته‪ 5‬بهدف الحص‪5‬ول عل‪5‬ى‬
‫منافع‪5‬ه بطريق‪5‬ة مباشرة (مثال‪ ،‬منزل بس‪5‬كناه‪ -‬أرض زراعي‪5‬ة‬
‫بزراعتها )‪ ،‬مع بقاء أصله لمالكه‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬االستغالل‬
‫اس‪55‬تثمار الشي‪55‬ء بهدف الحص‪55‬ول عل‪55‬ى منافع‪55‬ه بطريق‪55‬ة غي‪55‬ر‬
‫مباشرة بالحصول على ثماره ككراء الدار وأخذ ثمار األشجار‬
‫الذي يمي‪5‬ز ح‪5‬ق الملكي‪5‬ة عن الحقوق األخرى ليس سلطة التص‪5‬ر‪5‬ف فق‪5‬ط‪،‬‬
‫وإنم‪55‬ا اجتماع الس‪55‬لطات الثالث االس‪55‬تعمال واالس‪55‬تغالل والتص‪55‬رف ف‪55‬ي‬
‫ح‪5‬ق واح‪5‬د‪ ،‬ويكون لمالك‪5‬ه مطل‪5‬ق الحري‪5‬ة ف‪5‬ي اس‪5‬تعمال ملك‪5‬ه واس‪5‬تغالله‬
‫والتص‪5‬ر‪5‬ف في‪5‬ه وذل‪55‬ك ف‪5‬ي النطاق الذي تس‪5‬مح ب‪5‬ه القواني‪5‬ن واألنظم‪55‬ة‬
‫الجاري بها العمل‪.‬‬
 ‫خصائص حق الم‪5‬لكية‬

‫حق جامع – ‪1‬‬

‫حق مانع – ‪2‬‬
‫حق دائم – ‪3‬‬
 ‫خصائص حق الملكية‬
‫الملكية حق جامع ‪:‬‬
‫أ‪5‬ي إ‪5‬ن ح‪5‬ق الملكي‪5‬ة يعط‪5‬ي لص‪5‬احبه جمي‪5‬ع الس‪5‬لطات الممك‪5‬ن ممارس‪5‬تها عل‪5‬ى‬
‫الشيء‪ ،‬وهي االستعمال واالستغالل والتصرف‬
‫ويترتب على ذلك ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬األص‪5‬ل إ‪5‬ن المال‪5‬ك ه‪5‬و الذي يمل‪5‬ك كاف‪5‬ة الس‪5‬لطات الممكن‪5‬ة عل‪5‬ى مح‪5‬ل‬
‫ملكيته‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬األص‪5‬ل أ‪5‬ن المالك ه‪5‬و الذي يجم‪5‬ع بين يديه كاف‪5‬ة السلطات الممكنة عل‪5‬ى‬
‫محل ملكيته‪.‬‬
‫ثالث‪5‬ا ‪ :‬إ‪5‬ن المال‪5‬ك ال يكل‪5‬ف بإثبات أ‪5‬ي م‪5‬ن هذه الس‪5‬لطات‪ ،‬وإنم‪5‬ا عل‪5‬ى م‪5‬ن يدع‪5‬ي‬
‫أن له حقا في ملك الغير‪.‬‬
‫رابع‪55‬ا ‪ :‬إ‪5‬ن م‪55‬ا يتفرع ع‪55‬ن ح‪55‬ق الملكي‪55‬ة ه‪55‬و مؤق‪55‬ت بالضرورة‪ ،‬ليعود لح‪55‬ق‬
‫الملكية ما انتقص منه بسبب قيام الحق المتفرع عنه‪.‬‬
 ‫‪2‬ـ الملكية حق مانع ‪:‬‬
‫ـ بمعن‪5‬ى أ‪5‬ن ح‪5‬ق الملكي‪5‬ة يكون مقص‪5‬ورا عل‪5‬ى ص‪5‬احبه‪ ،‬وم‪5‬ن حق‪5‬ه أ‪5‬ن يمن‪5‬ع غيره‬
‫م‪5‬ن مشاركت‪5‬ه ف‪5‬ي االس‪5‬تفادة م‪5‬ن الشي‪5‬ء مح‪5‬ل الح‪5‬ق ول‪5‬و ل‪5‬م يص‪5‬به م‪5‬ن ذل‪5‬ك أ‪5‬ي‬
‫ضرر‬
‫ويترتب على أن حق الملكية حق مانع أن ‪:‬‬
‫• الشي‪5‬ء الواح‪5‬د ال يكون مملوك‪5‬ا ملكي‪5‬ة مفرزة ألكث‪5‬ر م‪5‬ن شخ‪5‬ص‪ ،‬ولك‪5‬ن يكون‬
‫مملوكا على الشيوع ألكثر من شخص في وقت واحد‪.‬‬
‫• ال يحرم أحد من ملكه إال في األحوال التي يقررها القانون‬
‫• للمال‪5‬ك أ‪5‬ن يطل‪5‬ب اس‪5‬تحقاق ملك‪5‬ه مم‪5‬ن يكون ق‪5‬د اس‪5‬تولى علي‪5‬ه دون ح‪5‬ق‪ ،‬ول‪5‬ه أ‪5‬ن‬
‫يطال‪5‬ب م‪5‬ن تعرض ل‪5‬ه في‪5‬ه بالك‪5‬ف ع‪5‬ن تعرض‪5‬ه‪ ،‬كم‪5‬ا ل‪5‬ه أ‪5‬ن يطال‪5‬ب برف‪5‬ع م‪5‬ا ق‪5‬د‬
‫يحصل له فيه من تشويش‪.‬‬
‫‪‬وم‪5‬ع ذل‪5‬ك‪ ،‬ال يعن‪5‬ي أ‪5‬ن ح‪5‬ق الملكي‪5‬ة ح‪5‬ق جام‪5‬ع مان‪5‬ع أن‪5‬ه ح‪5‬ق مطل‪5‬ق‪ ،‬فالمال‪5‬ك ال‬
‫يستطيع أن يمارس س‪5‬لطاته بصورة تتعارض مع مصلحة الجماعة‪ ،‬حيث يجب‬
‫عل‪5‬ى المال‪5‬ك أ‪5‬ن يتقي‪5‬د بالقواني‪5‬ن وإال تعرض للمس‪5‬ؤولية والتعوي‪5‬ض ف‪5‬ي حال‪5‬ة‬
‫اإلضرار بالغير‪.‬‬
 ‫‪ -3‬الملكية حق دائم ‪:‬‬
‫‪ ‬المقص‪55‬ود أ‪55‬ن ح‪55‬ق الملكي‪5‬ة دائ‪55‬م بالنس‪5‬بة إل‪55‬ى الشي‪55‬ء المملوك‬
‫ولي‪5‬س بالنس‪5‬بة إل‪5‬ى شخ‪5‬ص المال‪5‬ك‪ ،‬فه‪5‬و يبق‪5‬ى م‪5‬ا دام الشي‪5‬ء‬
‫المملوك باقيا‪ ،‬وال يزول إال بزوال هذا الشيء وهالكه‪.‬‬
‫‪ ‬الملكي‪5‬ة ح‪5‬ق يقوم عل‪5‬ى عنص‪5‬رين ‪ :‬المال‪5‬ك والشي‪5‬ء‪ ،‬أ‪5‬ي إ‪5‬ن ح‪5‬ق‬
‫الملكي‪55‬ة يوج‪55‬د حي‪55‬ث وج‪55‬د هذان العنص ‪5‬ر‪5‬ان بغ‪55‬ض النظ ‪5‬ر‪ 5‬ع‪55‬ن‬
‫شخص‪5‬ية المال‪5‬ك‪ ،‬فق‪5‬د تنتق‪5‬ل م‪5‬ن شخ‪5‬ص إل‪5‬ى آخ‪5‬ر‪ ،‬س‪5‬واء ع‪5‬ن‬
‫طريق الميراث أ‪5‬و ال‪5‬بيع أ‪5‬و الهبة دون أ‪5‬ن يؤثر ذل‪5‬ك في دوام حق‬
‫الملكية‪.‬‬
‫‪ ‬ال ينقض‪55‬ي ح‪55‬ق الملكي‪55‬ة لعدم اس‪55‬تعماله مهم‪55‬ا طال‪55‬ت مدة عدم‬
‫اس‪5‬تعماله‪ ،‬فال يرد علي‪5‬ه م‪5‬ا يعرف بالتقادم المس‪5‬قط‪ ،‬ولك‪5‬ن يمك‪5‬ن‬
‫أن يكتسب بالتقادم‪ ،‬إن كان النظام القانوني لمحله يسمح بذلك‪.‬‬
 ‫نطاق حق الملكية‬

‫ما يتفرع عن – ‪2‬‬ ‫الشيء ذاته – ‪1‬‬

‫ما فوق األرض وما – ‪3‬‬ ‫الشيء‬
‫تحتها (العلو والعمق)‬
 ‫نطاق حق الملكية‬
‫نطاق الملكية من حيث الشيء المملوك‬
‫أوال – الملكية تشمل العناصر الجوهرية للشيء ذاته‬

‫مالك العقار يملك ‪:‬‬

‫‪ -‬ما يعد من عناصره الجوهرية بحيث ال يمكن فصله عنه دون أن يهلك أو‬
‫يتلف أو يتغير‬
‫‪ -‬فإذا كان العقار بناء ‪ :‬فه‪55‬و يمل‪55‬ك ك‪55‬ل العناص‪55‬ر الجوهري‪55‬ة الت‪55‬ي يشمله‪55‬ا ح‪55‬ق‬
‫الملكي‪5‬ة‪ ،‬وتشم‪5‬ل م‪5‬ا ه‪5‬و مندم‪5‬ج ف‪5‬ي البناء م‪5‬ن أعمدة وأس‪5‬قف وجدران وأبواب‬
‫وشبابيك‪.‬‬
‫‪ -‬إذا كان العقار أرضا ‪:‬‬
‫تشمل األرض علوا وعمقا إلى الحد المفيد في التمتع بها ما لم ينص القانون أو‬
‫يقضي االتفاق بغير ذلك (المادة ‪ 15‬من م ح ع)‬
‫‪ -‬ومن حق صاحب األرض وضع حدود ألمالكه المتالصقة حتى يتمكن من‬
‫تحديد الحد الفاصل مع أمالك الجيران (المادة ‪ 70‬من م ح ع)‬
 ‫ثانيا – امتداد الملكية إلى ما يتفرع عن الشيء‬

‫يمت‪5‬د ح‪5‬ق الملكي‪5‬ة الذي ير‪5‬د عل‪5‬ى ذات الشي‪5‬ء إل‪5‬ى ك‪5‬ل ملحقات‪5‬ه وم‪5‬ا‬
‫يدره من ثمار أو منتجات وما يضم إليه أو يدمج فيه بااللتصاق‬
‫وبذلك للمالك الحق في ‪:‬‬
‫‪1‬ـ الملحقات ‪ :‬ه‪5‬ي ك‪5‬ل م‪5‬ا أع‪5‬د بص‪5‬فة دائم‪5‬ة الس‪5‬تعمال الشي‪5‬ء طبق‪5‬ا‬
‫لم‪55‬ا تقض‪55‬ي ب‪55‬ه طبيع‪55‬ة األشياء والعرف وقص‪55‬د المتعاقدي‪55‬ن‪ ،‬مث‪55‬ل‬
‫مستندات الملكية والعقار‪ 5‬بالتخصيص‬
‫س‪5‬ميت الملحقات كذل‪5‬ك ألنه‪5‬ا مس‪5‬تقلة ع‪5‬ن األص‪5‬ل المملوك‪ ،‬ولكنه‪5‬ا‬
‫أعدت بصفة دائمة لتكون تابعة لألصل وملحقة به‬
‫‪2‬ـ وم‪5‬ا يض‪5‬م إلي‪5‬ه وم‪5‬ا يدم‪5‬ج في‪5‬ه بااللتص‪5‬اق إم‪5‬ا طبيعي‪5‬ا أ‪5‬و اص‪5‬طناعيا‪.‬‬
‫(مع مراعاة النظام القانوني للعقار‪ 5‬المحفظ)‬
‫‪ -3‬غلة الشيء‪ ،‬ما لم يوجد نص أو اتفاق يخالف ذلك‪.‬‬
 ‫غلة الشيء تشمل ‪ :‬الثمار والمنتجات ‪:‬‬
‫الثمار م‪5‬ا ينتج‪5‬ه الشي‪5‬ء بص‪5‬ورة دوري‪5‬ة ودون أ‪5‬ن يلحق‪5‬ه‬
‫نقص في جوهره‪ ،‬وهي إما طبيعية أو صناعية أو مدنية‪:‬‬
‫‪ -1‬الثمار الطبيعي‪55‬ة ه‪55‬ي م‪55‬ا يغل‪55‬ه الشي‪55‬ء مباشرة بص‪55‬فة‬
‫طبيعية دون تدخل من اإلنسان كصوف األغنام مثال‪.‬‬
‫‪ -2‬الثمار الص‪5‬ناعية ه‪5‬ي م‪5‬ا يغل‪5‬ه الشي‪5‬ء بفع‪5‬ل اإلنس‪5‬ان‬
‫كمزروعات الحقول من حبوب ومختلف ثمار األشجار‪.‬‬
‫‪ -3‬الثمار المدني‪5‬ة ‪ :‬ه‪5‬ي الغل‪5‬ة النقدي‪5‬ة الت‪5‬ي يجنيه‪5‬ا المال‪5‬ك‬
‫لقاء تخلي‪5‬ه ع‪5‬ن منفع‪5‬ة الشي‪5‬ء مث‪5‬ل الوجيب‪5‬ة الكرائي‪5‬ة ع‪5‬ن‬
‫المحل المكرى‪.‬‬
 ‫منتجات الشيء‬
‫ه‪5‬ي م‪5‬ا ينتج‪5‬ه الشي‪5‬ء ف‪5‬ي فترات غي‪5‬ر منتظم‪5‬ة م‪5‬ع إمكاني‪5‬ة إلحاق تل‪5‬ف طفي‪5‬ف ب‪5‬ه‬
‫أ‪5‬و نق‪5‬ص محس‪5‬وس ف‪5‬ي جوهره كالغابات إذا اقتطع‪5‬ت‪ ،‬واألحجار ف‪5‬ي المقال‪5‬ع إذا‬
‫اقتلعت‪.‬‬
‫المنتجات بعكس الثمار‪:‬‬
‫‪ -‬غير دورية‪ ،‬بل تخرج من الشيء في أوقات متقطعة وغير منتظمة‬
‫‪ -‬تمس أصل الشيء وتنتقص منه‬
‫‪ -‬تنتهي بعد وقت قد يطول أو يقصر‬
‫لي‪5‬س هناك أهمي‪5‬ة عملي‪5‬ة لهذا التميي‪5‬ز بالنس‪5‬بة للمال‪5‬ك م‪5‬ا دام أن‪5‬ه يمل‪5‬ك الثمار‬
‫والمنتجات مع‪5‬ا‪ ،‬لك‪5‬ن تظه‪5‬ر أهمي‪5‬ة هذا التميي‪5‬ز بالنس‪5‬بة لغي‪5‬ر المال‪5‬ك إذا انتق‪5‬ل‬
‫إليه الشيء المملوك‪ ،‬وذلك في حالتين‪:‬‬
‫‪ -‬انتقال الشي‪555‬ء إل‪555‬ى حائ‪555‬ز ‪ :‬فإن‪555‬ه إذا كان حس‪555‬ن الني‪555‬ة يمل‪555‬ك الثمار دون‬
‫المنتجات‪ .‬وإذا كان سيء النية فال يملك أيا منها؛‬
‫‪ -‬انتقال الشيء إلى منتفع ‪ :‬حيث يكون له الحق في الثمار دون المنتجات‪.‬‬
 ‫نطاق الملكية من حيث‬
‫العلو‬
‫يجوز لمال‪5‬ك األرض أ‪5‬ن يقي‪5‬م عليه‪5‬ا جمي‪5‬ع أنواع‬ ‫ملكي&&&&ة األرض تشم&&&&ل م&&&&ا‬
‫المغروس‪55‬ات والبناءات الت‪55‬ي يرتئيه‪55‬ا إال إذا ن&&ص‬ ‫فوقه&&ا وم&&ا تحته&&ا إل&&ى الح&&د‬
‫القانون أو االتفاق على ما يخالف ذلك “‪.‬‬ ‫المفي&د ف&ي التمت&ع به&ا إال إذا‬
‫ن&ص القانون أ&و االتفاق عل&ى‬
‫والمقصود باالستثناءات ‪:‬‬ ‫ما يخالف ذلك‬
‫ـ م‪55‬ا ين‪55‬ص علي‪55‬ه االتفاق كح‪55‬ق الهواء والتعلي‪55‬ة‬
‫العل‪5‬و ‪ :‬مال‪5‬ك الس‪5‬طح يمل‪5‬ك م‪5‬ا‬
‫واالرتفاقات االتفاقية وغيرها‬ ‫يعل‪5‬و الس‪5‬طح م‪5‬ن فضاء جوي‬
‫ـ م‪5‬ا ين‪5‬ص علي‪5‬ه القانون‪ ،‬وه‪5‬ي متعددة م‪5‬ن بينه‪5‬ا‬ ‫إل‪55‬ى الح‪55‬د المفي‪55‬د ف‪55‬ي التمت‪55‬ع‬
‫االرتفاقات القانوني‪5‬ة والطبيعي‪5‬ة الت‪5‬ي تترت‪5‬ب عل‪5‬ى‬ ‫به‪5‬ا علوا وم‪5‬ن حق‪5‬ه أ‪5‬ن يمن‪5‬ع‬
‫العقارات وتح‪555‬د م‪555‬ن ح‪555‬ق الملكي‪555‬ة‪ ،‬ومقتضيات‬ ‫غيره م‪5‬ن االس‪5‬تفادة م‪5‬ن العل‪5‬و‬
‫قانون التعمي‪55555‬ر‪ ،‬وقانون الملكي‪55555‬ة المشترك‪55555‬ة‬ ‫الذي يعل‪55‬و س‪55‬طحه ول‪55‬و ل‪55‬م‬
‫يترتب على ذلك أي ضرر‬
‫للعقارات المبنية‬
 ‫نطاق الملكية من حيث‬
‫العمق‬
‫ـ للمال‪5‬ك أ‪5‬ن يتص‪5‬رف ف‪5‬ي عم‪5‬ق أرض‪5‬ه كم‪5‬ا شاء‪ ،‬فل‪5‬ه أ‪5‬ن يحدث تحته‪5‬ا ك‪5‬ل بناء ول‪5‬ه أ‪5‬ن‬
‫يقوم بك‪5‬ل تنقي‪5‬ب يرتئي‪5‬ه‪ ،‬وأ‪5‬ن يس‪5‬تخرج جمي‪5‬ع المواد الت‪5‬ي يمك‪5‬ن أ‪5‬ن يحص‪5‬ل عليه‪5‬ا م‪5‬ا‬
‫عدا االستثناءات الناتجة عن القوانين والضوابط الجاري بها العمل‪.‬‬
‫ـ وله أن يبيعه للغير أو يكريه‪،‬‬ ‫ملكي&&&&&&&ة األرض‬
‫ـ منع الغير من إحداث حفريات أو نفق في ملكه‬
‫ـ أعط‪5‬ت المادة ‪ 18‬م‪5‬ن م ح ع الح‪5‬ق ف‪5‬ي تمل‪5‬ك الكن‪5‬ز الذي يعث‪5‬ر علي‪5‬ه ف‪5‬ي عقاره مقاب‪5‬ل الخم‪5‬س‬ ‫تشم&&ل م&&ا فوقه&&ا‬
‫للدولة‪.‬‬ ‫وم&&ا تحته&&ا إل&&ى‬
‫يتعي‪5‬ن التميي‪5‬ز بي‪5‬ن حال‪5‬ة العثور عل‪5‬ى كن‪5‬ز وحال‪5‬ة التنقي‪5‬ب بدون رخص‪5‬ة مس‪5‬بقة ع‪5‬ن‬
‫اآلثار والتح‪5‬ف المنظ‪5‬م ف‪5‬ي القانون رق‪5‬م ‪ 22.80‬المتعل‪5‬ق بالمحافظ‪5‬ة عل‪5‬ى المبان‪5‬ي التاريخي‪5‬ة‬ ‫الح&&د المفي&&د ف&&ي‬
‫والمناظر والكتابات المنقوشة والتحف الفنية والعاديات‬ ‫التمت&&ع به&&ا إال إذا‬
‫هناك قيود تحد من ذلك ‪:‬‬
‫نظام المناجم‪ .‬ه‪5‬ي المعادن الوارد تعداده‪5‬ا ف‪5‬ي القانون رق‪5‬م ‪ 33.13‬المتعل‪5‬ق بالمناج‪5‬م‪،‬‬ ‫ن&&ص القانون أ&&و‬
‫ومنه‪5‬ا الفوس‪5‬فاط والمعادن الص‪5‬ناعية واألحجار الكريم‪5‬ة والمحروقات ‪ ...‬وه‪5‬ي ملكي‪5‬ة‬ ‫االتفاق عل&&&ى م&&&ا‬
‫مستقلة عن األرض‪ ،‬وتعتبر ملكا عاما للدولة‪.‬‬
‫المقال‪5‬ع‪ :‬وه‪5‬ي ك‪5‬ل مكم‪5‬ن ط‪5‬بيعي قاب‪5‬ل لالس‪5‬تغالل يحتوي عل‪5‬ى مواد ال تخض‪5‬ع لنظام‬
‫يخالف ذلك‬
‫المناج‪55‬م بمقتض‪55‬ى النص‪55‬وص التشريعي‪55‬ة الجاري به‪55‬ا العم‪55‬ل‪ ،‬وه‪55‬و مل‪55‬ك ألص‪55‬حاب‬
‫األرض‪ ،‬إال أ‪55‬ن اس‪55‬تغالله يخض‪55‬ع لنظام خاص طبق‪55‬ا للقانون رق‪55‬م ‪ 27.13‬المتعل‪55‬ق‬
‫بالمقالع‬
‫حفر بئر الستخراج المياه الجوفية إالَّ بعد الحصول على رخصة حفر‬
 ‫القيود التي ترد علي حق الملكية‬

‫القيود اإلرادية‬
‫القيود القانونية‬
‫(شرط المنع من التصرف)‬
 ‫قيود الملكية‬
‫ح&&ق الملكي&&ة ه&&و أه&&م الحقوق العيني&&ة األص&&لية وأوس&&عها نطاق&&ا‪ ،‬ألن&&ه يخول‬
‫ص&&احبه ك&&ل الس&&لطات عل&&ى محل&&ه‪ ،‬حي&&ث يت&&م في&&ه اجتماع الس&&لطات الثالث‬
‫االستعمال واالستغالل والتصرف في حق واحد‪.‬‬
‫إال أن هذا اإلطالق يحده عدة قيود ترتكز على أساس اقتصادي أو اجتماعي‪.‬‬
‫المادة ‪14‬‬
‫يخول حق الملكية مالك العقار دون غيره سلطة استعماله واستغالله‬
‫والتصرف فيه‪ ،‬وال يقيده في ذلك إال القانون أو االتفاق‬
‫م&ن الص&عب تص&نيف مختل&ف هذه القيود لتنوعه&ا وتشعبه&ا‪ ،‬فه&ي تنتش&ر ف&ي‬
‫فصول ونصوص متناثرة‪ ،‬ومنها ‪:‬‬
‫نظام المص&&&ادرة ف&&&ي القانون الجنائ&&&ي‪ ،‬ونظام الشفع&&&ة وكذا نظام الشفع&&&ة‬
‫الضريبي&ة‪ ،‬ونظام االحتالل المؤق&ت ونزع الملكي&ة للمنفع&ة العام&ة‪ ،‬تأثي&ر قواني&ن‬
‫الكراء خص&وصا التجاري من&ه عل&ى ح&ق الملكي&ة وغيره&ا‪ ،‬والقيود الواردة ف&ي‬
‫مدونة الحقوق العينية‪.‬‬
‫هذه القيود ليست بحقوق ارتفاق‬
 ‫يمكن تقسيم هذه القيود إلى ‪:‬‬
‫‪ -1‬قيود قانونية تكون مقررة إما ‪:‬‬
‫‪ ‬منعا إلساءة استعمال حق الملكية‬
‫‪ ‬في سبيل النفع العام‬
‫‪ ‬مخصصة رفعا لمضار الجوار‬

‫‪ -2‬القيود االتفاقية‪.‬‬
 ‫القيود القانونية‬
‫النوع األول ‪ :‬القيود المقررة منعا إلساءة استعمال حق الملكية‬
‫إذا كان لمال&ك العقار مطل&ق الحري&ة ف&ي اس&تعمال ملك&ه واس&تغالله والتص&رف‬
‫في&ه‪ ،‬فإن&ه ال يجوز ل&ه أ&ن يس&تعمل ملك&ه اس&تعماال يض&ر بغيره‪ ،‬ول&و ل&م تتج&ه ني&ة‬
‫المالك إلى إحداث ذلك الضرر‪ ،‬فالمادة ‪ 20‬تنص على أنه ‪ :‬إذا تعلق حق الغير‬
‫بعقار فال يسوغ لمالكه أن يتصرف فيه تصرفا ضارا بصاحب الحق‪.‬‬
‫للتعسف في استعمال الحق ثالث صور& هي ‪:‬‬
‫إذا لم يقصد باستعمال الحق سوى اإلضرار بالغير‪،‬‬
‫وإذا كان&ت المص&الح الت&ي ير&م&ي إل&ى تحقيقه&ا قليل&ة األهمي&ة‪ ،‬وال‬
‫تتناسب البتة مع ما يصيب الغير من ضرر بسببها‪،‬‬
‫وإذا كانت المصالح التي يبتغى تحقيقها غير مشروعة‪.‬‬
‫المالح&&ظ أ&&ن المادة ‪ 20‬قص&&رت تط&&بيق نظر&ي&&ة عدم التعس&&ف ف&&ي‬
‫اس&تعمال الح&ق تجاه م&ن تعل&ق حق&ه بعقار المال&ك‪ ،‬ف&ي حي&ن أ&ن من&ع‬
‫المالك من إساءة استعمال حقه ينبغي أن يكون تجاه الكافة‬
 ‫النوع الثاني ‪ :‬القيود المقررة في سبيل النفع العام‬
‫المصلحة العامة أولى بالرعاية من المصلحة الخاصة‪ ،‬ألنها أهم وأعم‬
‫المادة ‪19‬‬
‫لمالك العقار مطلق الحرية في استعمال ملكه واستغالله والتصرف فيه وذلك‬
‫في النطاق الذي تسمح به القوانين واألنظمة الجاري بها العمل‪.‬‬

‫ومن ذلك ‪:‬‬

‫* القوانين والضوابط والتصاميم التي تتعلق بالتعمير وإنشاء الطرق العمومية‬
‫* القوانين التي تنظم المالحة الجوية‬
‫* القواني‪5‬ن الت‪5‬ي تنظ‪5‬م التكالي‪5‬ف المقررة عل‪5‬ى األمالك الخاص‪5‬ة لمص‪5‬لحة الخطوط‬
‫البرقية والهاتفية والتي تعطي الحق للدولة في وضع األعمدة ومد األسالك فوق‬
‫العقارات‬
‫* القوانين التي تمنع المالك من البناء قرب األماكن الحربية أو السكك الحديدية‬
‫* القوانين التي تنظم المقالع والمناجم والمحافظة على المباني التاريخية‬
‫* قانون نزع الملكية من أجل المنفعة العامة‬
 ‫النوع الثالث ‪ :‬القيود المقررة لرفع ضرر الجوار‬
‫المادة ‪ : 21‬ال يس&&وغ لمال&&ك العقار أ&&ن يس&&تعمله اس&&تعماال مضرا بجاره ضررا‬
‫بليغا‪ ،‬والضرر البليغ يزال‪.‬‬
‫المادة ‪ : 71‬لي&س للجيران أ&ن يطالبوا بإزال&ة مضار الجوار المألوف&ة الت&ي ال يمك&ن‬
‫تجنبه&ا وإنم&ا له&م أ&ن يطالبوا بإزال&ة المضار الت&ي تتجاوز الح&د المألوف عل&ى أ&ن‬
‫يراع&ى ف&ي ذل&ك العرف وطبيع&ة العقارات وموق&ع ك&ل منه&ا بالنس&بة لآلخ&ر والغرض‬
‫الذي خصصت له‪.‬‬
‫وهناك أيض&ا عدة مقتضيات ف&ي قانون االلتزامات والعقود‪ ،‬ومنه&ا م&ا ن&ص علي&ه‬
‫الفصالن ‪ 91‬و‪ 92‬منه‪.‬‬
‫الفص&&ل ‪ 91‬م&&ن ق ل ع ‪ :‬للجيران الح&&ق ف&&ي إقام&&ة دعوى عل&&ى أص&&حاب المحالت المضرة‬
‫بالص&حة أ&و المقلق&ة للراح&ة بطل&ب‪ ،‬إم&ا إزال&ة هذه المحالت‪ ،‬وإم&ا إجراء م&ا يلزم فيه&ا م&ن التغيي&ر‬
‫لرف&ع األضرار الت&ي يتظلمون منها‪ .‬وال يحول الترخي&ص الص&ادر م&ن الس&لطات المختص&ة دون‬
‫مباشرة هذه الدعوى‬
‫الفص&&ل ‪ 92‬م&&ن ق ل ع ‪ :‬وم&&ع ذل&&ك‪ ،‬ال يح&&ق للجيران أ&&ن يطلبوا إزال&&ة األضرار الناشئ&&ة ع&&ن‬
‫االلتزامات العادي&&ة للجوار‪ ،‬كالدخان الذي يتس&&رب م&&ن المداخ&&ن‪ ،‬وغيره م&&ن المضار الت&&ي ال‬
‫يمكن تجنبها والتي ال تتجاوز الحد المألوف‬
 ‫شروط القيود المقررة لرفع ضرر الجوار‬
‫‪ ‬ال يشترط ف&&ي ضرر الجوار الذي ينبغ&&ي رفع&&ه أ&&ن يكون هناك خط&&أ م&&ن جان&&ب‬
‫المالك‪ ،‬أو تعسف في استعمال حق ملكيته‪ ،‬وإنما يشترط ‪:‬‬
‫‪ ‬وجود ضرر يصيب الجار ‪ :‬وينبغي أن يكون هذا الضرر واقعا ومتحققا بالفعل‪،‬‬
‫وليس متوهما‪.‬‬
‫‪ ‬بلوغ الضرر حدا غي&&ر مألوف ‪ :‬وهذا يعن&&ي أ&&ن الضرر المألوف ال يقي&&د ح&&ق‬
‫المال&ك ف&ي ملكه‪ .‬والمقص&ود بالضرر غي&ر المألوف أ&و الضرر البلي&غ ‪ :‬الضرر‬
‫الذي يزي&د ع&ن الح&د المعهود ف&ي م&ا يتحمل&ه الجيران عادة بعضه&م م&ن بع&ض‬
‫بحكم الجوار‪.‬‬
‫وبالتال&ي يمك&ن اس&تعمال الح&ق بص&ورة غي&ر تعس&فية ول&و أض&ر بالغي&ر ضررا غي&ر‬
‫بليغ‪.‬‬
‫وعل&ى قاض&ى الموضوع تحدي&د وجود الضرر غي&ر المألوف م&ن عدم&ه‪ ،‬ويس&تعين‬
‫في ذلك بعدة معايير‪ ،‬هي ‪:‬‬
‫‪ -1‬العرف وطبيعة العقارات‬
‫‪ -2‬موقع كل منها بالنسبة لآلخر‬
‫‪ -3‬الغرض الذي خصصت له‬
 ‫‪ ‬أثر الترخيص اإلداري على مسؤولية المالك عن مضار الجوار‪:‬‬
‫ق&&د تمن&&ح الس&&لطة المختص&&ة ترخيص&&ا لبع&&ض األشخاص لمباشرة نشاط معي&&ن بع&&د اس&&تيفائه‬
‫للشروط الالزم&ة لذل&ك‪ ،‬وهذا الترخي&ص إ&ن كان يعف&ي ص&احبه م&ن المس&ؤولية تجاه الجهات‬
‫اإلداري&ة إال أن&ه ال يعفي&ه م&ن المس&ؤولية تجاه جيران&ه إ&ن مارس نشاط&ه بطريق&ة تس&بب له&م‬
‫ضررا فاحشا‪.‬‬
‫الفقرة ‪ 2‬من المادة ‪71‬‬
‫ال يحول الترخي&&ص الص&&ادر م&&ن الس&&لطات المختص&&ة دون اس&&تعمال الح&&ق ف&&ي‬
‫المطالبة بإزالة الضرر‪.‬‬
‫‪ ‬أثر أسبقية االستغالل على مسؤولية المالك‪:‬‬
‫إ&ن األس&بقية ف&ي التمل&ك واالس&تغالل تعف&ي المال&ك م&ن المس&ؤولية ع&ن األضرار الت&ي‬
‫يسببها لجاره طالما كان انتفاعه بملكه انتفاعا مشروعا‬
‫المادة ‪75‬‬
‫إذا أحدث الغي&&ر بناء بجوار عقار يتص&&رف في&&ه مالك&&ه تص&&رفا مشروع&&ا فلي&&س‬
‫لمحدث&ه أ&ن يدع&ي الضرر م&ن الوض&ع القدي&م وإنم&ا علي&ه أ&ن يدف&ع الضرر الذي‬
‫أحدثه بنفسه‬
 ‫نظم المشر&ع بعض عالقات الجوار في األمور& اآلتية‪:‬‬

‫ـ الحائط المشتر&ك ( المواد من ‪ 28‬إلى ‪)31‬‬

‫ـ الطريق الخاص المشترك ( المواد من ‪ 32‬إلى ‪)36‬‬
‫ـ تعيين حدود العقارات المتالصقة ( المادة ‪)70‬‬
‫‪ -‬تسوير& األر&ض ( المادة ‪)76‬‬
‫ـ غرس األشجار بالقرب من حدود أرض الجار ( المواد من ‪ 72‬إلى ‪)74‬‬

‫ـ إقامة منشآت مزعجة أو مضرة بالجيران ( المادة ‪)77‬‬

‫ـ خطر انهيار بناء مجاور أو تهدمه الجزئي ( المادة ‪)78‬‬
 ‫القيود االتفاقية‬
‫مدى قدرة سلطان اإلرادة على تقييد حق الملكية الذي يعتبر من النظام العام ؟‬
‫إن العقد المتضمن لالتفاق على منع المشتري من التصرف في المبيع قبل انقضاء‬
‫زمن معين‪ ،‬يعتبر عقدا صحيحا والقيد معتبرا‪.‬‬

‫‪ -‬أوج&ب الفص&ل ‪ 69‬م&ن ظهي&ر التحفي&ظ العقاري عل&ى كل شخ&ص& يطل&ب تقييدا أ&و بيان&ا أ&و‬
‫تقييدا احتياطي&ا بالرس&م العقاري أ&ن يقدم للمحاف&ظ عل&ى األمالك العقاري&ة طلب&ا يتضم&ن‬
‫بيان وتعيين ما يلي‪:‬‬
‫‪ -1‬العقار الذي يعنيه التقييد وذلك ببيان رقم رسمه العقاري؛‬
‫‪ -2‬نوع الحق المطلوب تقييده؛‬
‫‪ -3‬أصل التملك وكذا نوع وتاريخ العقد الذي يثبته؛‬
‫‪ - 4‬الحالة المدنية للمستفيد من التقييد المطلوب إنجازه؛‬
‫‪ -5‬وعن&د االقتضاء بيان م&ا يطل&ب تقييده‪ ،‬ف&ي نف&س الوق&ت الذي يطل&ب‬
‫في&ه تقيي&د الح&ق األص&لي‪ ،‬م&ن أس&باب الفس&خ أ&و قي&د عل&ى ح&ق التص&رف‬
‫أ&و أ&ي تقيي&د خاص آخ&ر‪ ،‬والك&ل م&ع بيان الحال&ة المدني&ة للمس&تفيدين م&ن‬
‫التقييد المذكور‪.‬‬
 ‫المقصود بالشرط أو البند المانع من التصرف‪:‬‬
‫ه&و تقيي&د س&لطة المال&ك ف&ي التص&رف القانون&ي ف&ي ملك&ه بموج&ب شرط يتف&ق علي&ه ف&ي‬
‫التصرف الذي آلت بمقتضاه الملكية إلى المتصرف إليه‬

‫شروط صحة الشرط المانع من التصرف‬

‫‪ -1‬أن يتعلق بعمل من أعمال التصرف‪ ،‬ألنه قيد على حق التصرف‬
‫‪ -2‬أ&ن يكون مبني&ا عل&ى باع&ث مشروع ‪ :‬أ&ي أ&ن تكون المص&لحة مشروع&ة‪ ،‬س&واء كان&ت‬
‫مص&لحة المتص&رف أ&&و المتص&رف إلي&ه أ&&و الغي&ر‪ ،‬وس&&واء كان&ت المص&لحة مادي&ة أ&&و‬
‫معنوية وتقدير مدى مشروعية المصلحة وجديتها أمر يرجع إلى تقدير القاضي‪.‬‬
‫وتكون المص&لحة مشروع&ة إذا ل&م تك&ن مخالف&ة للنظام العام واآلداب‪ ،‬كم&ا يج&ب أ&ن تكون‬
‫هذه المص&لحة جدي&ة أل&ن الشرط المان&ع م&ن التص&رف يمث&ل خروج&ا عل&ى األص&ل العام‬
‫المتمثل في حرية المالك في التصرف في ملكه‪.‬‬
‫‪ - 2‬أن يكون المنع من التصرف مقصورا على مدة معقولة‪:‬‬
‫ال يجوز تأبي&د الشرط المان&ع م&ن التص&رف‪ ،‬وال جعل&ه لمدة طويل&ة تتجاوز الضرورة الت&ي‬
‫دع&ت إلي&ه‪ ،‬أل&ن المن&ع المؤب&د يخرج العي&ن م&ن دائرة التعام&ل وه&و أم&ر مخال&ف للنظام‬
‫العام‬
 ‫المحاضرة الخامسة‬
‫الملكية المشتركة‬

‫الدكتور محمد مومن‬

‫الملكي ة إم ا أ ن تكون فردي ة‪ ،‬منحص رة ف ي مال ك واح د‪ ،‬أ ي عندم ا يكون الشيء‬
‫الواحد مملوكا لمالك واحد‪ ،‬وتسمى ملكية مفرزة‪.‬‬
‫أ و تكون مشترك ة عندم ا يكون الشي ء الواح د مملوك ا ألكث ر م ن مالك‪ .‬وقس مها‬
‫المشرع إلى ثالثة‪:‬‬
‫النوع األول ‪ :‬ملكية شائعة إذا ملك اثنان أو أكثر شيئا‪ ،‬بسبب من أسباب التملك‪،‬‬
‫دون أن تفرز حصة كل منهم فيه‪ ،‬فهم شركاء على الشيوع‪ ،‬وتحسب حصة كل‬
‫منهم متساوية إذا لم يقم الدليل على غير ذلك‪.‬‬
‫النوع الثان ي ‪ :‬الشيوع اإلجبارى‪ ،‬وه و شيوع مع د أل ن يبق ى مؤبداً‪ ،‬وال تجوز‬
‫فيه القسمة مهما طال زمن الشيوع‪ ،‬بل هو إجبارى بحكم القانون‪.‬‬
‫النوع الثال ث ‪ :‬الملكي ة المشترك ة للعقارات المبني ة الت ي تجم ع بي ن الملكي ة‬
‫الخاص ة لك ل مال ك لبع ض أجزاء الشي ء المشترك وبي ن الملكي ة الشائع ة لباق ي‬
‫األجزاء‪.‬‬
‫وهناك نوع آخر يشبه هذا األخير هو نظام ملكية العلو والسفل‪.‬‬
 ‫الملكية الشائعة‬
‫تكون الملكي ة شائع ة إذا مل ك اثنان أ و أكث ر شيئ ا‪ ،‬بس بب م ن أس باب التمل ك‪ ،‬دون أ ن تفرز‬
‫حصة كل منهم فيه‪ ،‬فهم شركاء على الشيوع‪ ،‬وتحسب حصة كل منهم متساوية إذا لم يقم‬
‫الدليل على غير ذلك‬
‫الفصل ‪960‬‬
‫إذا كان الشيء أو الحق ألشخاص متعددين باالشتراك فيما بينهم وعلى سبيل‬
‫الشياع فإنه تنشأ حالة قانونية تسمى الشياع أو شبه الشركة‬
‫محل هذه الملكية يكون عبارة عن منقول أو عقار محفظ أو غير محفظ أو في‬
‫طور التحفيظ‪ ،‬أو حقا من الحقوق العينية‬
‫نظ م المشرع هذا النوع م ن الملكي ة ف ي الفص ل الثان ي م ن مدون ة‬
‫الحقوق العيني ة تح ت عنوان الملكي ة العام ة‪ ،‬وس ماها الشيوع‬
‫والملكي ة المشاع ة‪ ،‬وأخضعه ا ألحكام هذا القانون م ع مراعاة‬
‫األحكام الواردة في قانون االلتزامات والعقود والنصوص الخاصة‪.‬‬
‫ونظم صورا خاصة منها بمقتضى قوانين خاصة أو نصوص خاصة‬
 ‫أسباب نشوء الملكية الشائعة‬
‫الملكية الشائعة قد يكون مصدرها إما اختياريا ‪:‬‬
‫‪ -1‬اختياريا أي بإرادة اإلنسان ‪ :‬ويكون ذلك إما عن طريق‪:‬‬
‫‪-‬العقد ‪ :‬مثل أن يشتري شخصان أو أكثر ماال على الشيوع‬
‫‪-‬اإلرادة المنفردة‪ :‬كالهبة والوصية بمال لشخصين أو أكثر على الشيوع‬
‫‪ -‬التقادم ‪ :‬كأن يحوز شخصان أو أكثر شيئا بنية التملك المدة الالزمة لكسب الملكية بالتقادم‬
‫(في العقار غير المحفظ)‬
‫‪ -2‬أو اضطراريا كما هو الحال في اإلرث ‪ :‬يكون المال المورث مملوكا على الشيوع للورثة‬
‫بعد إخراج الحقوق المتعلقة بالتركة‬
‫شروط الملكية الشائعة‬
‫‪-‬أ ن يتعدد المالك بأ ن مل ك اثنان أ و أكث ر شيئ ا‪ ،‬بحي ث إذا انتف ى تعدد المالك لشي ء واح د‪ ،‬فال‬
‫يمكن القول بوجود ملكية شائعة‪.‬‬
‫‪ -‬أن يتعلق األمر بحق عيني واحد‪ ،‬فال تقوم الملكية الشائعة عند وجود حقوق عينية مختلفة‬
‫عل ى العقار الواح د ألشخاص متعددي ن‪ ،‬كأ ن يكون ألحده م ح ق ملكي ة الرقب ة‪ ،‬وللثان ي ح ق‬
‫االنتفاع‪.‬‬
‫‪-‬أ ن تكون حص ة ك ل شري ك معلوم ة القدر ف ي ك ل جزء م ن أجزاء الشي ء المشترك كالنص ف‬
‫والربع والسدس وغير ذلك‪ ،‬دون أن تفرز حصة كل منهم فيه‪ ،‬فيكون نصيب كل شريك في‬
‫الشيء شائعا ومشاعا أي غير معزول عن غيرها‬
 ‫الملكية الشائعة‬

‫صور الملكية‬ ‫أحكام الملكية‬

‫الشائعة‬ ‫الشائعة‬
 ‫أحكام الملكية الشائعة‬

‫انقضاء الشيوع‬ ‫حقوق‬

‫بالقسمة‬ ‫والتزامات‬
‫الشركاء علي‬
‫الشيوع‬
 ‫حقوق والتزامات الشركاء على الشيوع‬
‫ن*ص الفص*ل ‪ 973‬م*ن ق ل ع عل*ى أن*ه ‪ :‬لك*ل مال*ك عل*ى الشياع حص*ة‬
‫شائع*ة ف*ي ملكي*ة الشي*ء المشاع وف*ي غلت*ه‪ ،‬ول*ه أ*ن ي*بيع هذه الحص*ة‪،‬‬
‫وأ*ن يتنازل عنه*ا‪ ،‬وأ*ن يرهنه*ا‪ ،‬وأ*ن يح*ل غيره محل*ه ف*ي االنتفاع به*ا‪،‬‬
‫وأ*ن يتص*رف فيه*ا بأ*ي وج*ه آخ*ر س*واء أكان تص*رفه هذا بمقاب*ل أ*م‬
‫تبرعا وذلك كله ما لم يكن الحق متعلقا بشخصه فقط‪.‬‬

‫أوال ‪ :‬حق الشريك في االنتفاع بالشيء المشاع‬

‫ثانيا ‪ :‬حق الشريك في إدارة المال الشائع‬
‫ثالثا ‪ :‬حق الشريك في حفظ المال الشائع‬
‫رابعا‪ :‬حق الشريك في التصرف في حصته الشائعة‬
 ‫أوال ‪ :‬حق الشريك في االنتفاع بالشيء‬
‫الفص**ل ‪ 962‬م**ن ظ ل ع ‪ :‬أعط**ى لك**ل مال**ك عل**ى الشياع أ**ن يس**تعمل الشي**ء‬
‫المشاع شريطة ‪:‬‬
‫‪ -1‬أن يكون ذلك االستعمال بنسبة حصته في الملك المشاع؛‬
‫‪ -2‬أال يستعمله استعماال يتنافى مع طبيعته أو مع الغرض الذي أعد له ؛‬
‫‪ -3‬مراعاة مص***لحة باق***ي الشركاء‪ ،‬أ***ي أال يس***تعمله اس***تعماال يتعارض م***ع‬
‫مص*لحة بقي*ة المالكي*ن‪ ،‬أ*و عل*ى وج*ه يترت*ب علي*ه حرمانه*م م*ن أ*ن يس*تعملوه‬
‫بدورهم وفقا لما تقتضيه حقوقهم‪.‬‬

‫أجاز الفص*ل ‪ 966‬م*ن قانون االلتزامات والعقود للمالكي*ن عل*ى الشياع أ*ن يتفقوا‬
‫فيم*ا بينه*م عل*ى أ*ن يتناوبوا االس*تئثار باالنتفاع بالشي*ء أ*و الح*ق المشترك‪ ،‬وه*و‬
‫ما يسمى قسمة المهايأة‪.‬‬
‫هذه القسمة مؤقتة وتقتصر على االنتفاع بالشيء الشائع‪ ،‬وال تنهي الشيوع‬
‫وهي إما زمانية وإما مكانية‬
 ‫أ – أنواع المهايأة ‪ :‬إما أن تكون مكانية أو زمانية‪:‬‬
‫المهايأ*ة المكاني*ة يت*م فيه*ا اتفاق الشر*كاء جميع*ا عل*ى أ*ن يخت*ص ك*ل‬
‫واح**د منه**م باالنتفاع بجزء مفر*ز م**ن العقار المشاع يتناس**ب م**ع‬
‫حص*ته في*ه عل*ى أ*ن يتنازل لشركائ*ه ف*ي مقاب*ل ذل*ك ع*ن االنتفاع‬
‫بباقي أجزائه األخر*ى‪.‬‬
‫ويج**ب فيه**ا تعيي**ن الجزء الذي يس**تقل ب**ه ك**ل منه**م وإال عينت**ه‬
‫المحكمة‪.‬‬
‫المهايأة الزمانية ويتم فيه اتفاق الشركاء جميعا على أن ينتفع الشريك‬
‫بك*ل العقار الشائ*ع لمدة تتناس*ب م*ع حص*ته في*ه‪ ،‬وبع*د انتهاء المدة‬
‫يح*ل محل*ه ف*ي االنتفاع شري*ك آخ*ر* لمدة تتناس*ب م*ع حص*ته وهكذا‪.‬‬
‫ويجب فيها تعيين المدة التي يختص بها كل منهم‬
‫إذا وق*ع خالف بي*ن الشركاء ف*ي هذه المدة تعينه*ا المحكم*ة تبع*ا لطبيع*ة‬
‫العقار* المشاع كم***ا تعي***ن تار*ي***خ الشروع فيه***ا وم***ن يبدأ منه***م‬
 ‫أحكام المهايأة بنوعيها‬
‫المادة ‪ 329‬من مدونة الحقوق العينية‪:‬‬
‫تخض**ع قس**مة المهايأ**ة زماني**ة كان**ت أ**و مكاني**ة ألحكام عق**د إجارة‬
‫األشياء ما دامت هذه األحكام ال تتعارض مع طبيعة هذه القسمة‬
‫‪ –1‬يفه**م م**ن ذل**ك أ**ن المشرع اعت**بر المهايأ**ة بنوعيه**ا المكاني**ة‬
‫والزماني*ة كراء‪ ،‬ولهذا أخضعه*ا ألحكام الكر*اء بالقدر الذي ال يتعارض‬
‫مع المهايأة‬
‫‪ –2‬الشر*ي*ك الذي تكون ل*ه نوب*ة االنتفاع ف*ي المهايأ*ة الزماني*ة يكون‬
‫بمر*كز المكتري والشركاء اآلخر*ين بمر*كز المكر*ي‪.‬‬
‫‪ –3‬وف*ي المهايأ*ة المكاني*ة يكون ك*ل شر*ي*ك بمرك*ز المكتري بالنس*بة‬
‫للجزء الذي ينتفع به وبمركز* المكر*ي بالنسبة لألجزاء األخرى‪.‬‬
 ‫ثانيا ‪ :‬حق الشريك في إدار*ة المال الشائع‬
‫األصل أن إدارة المال المشتاع تعود إلى الشركاء مجتمعين‬
‫ولهم أن يتفقوا على تنظيم معين إلدارة المال الشائع‬
‫ولهم أن يعهدوا باإلدارة إلى أحدهم أو لشخص من غيرهم‬
‫لك*ن ق*د يتعذر الحص*ول عل*ى موافق*ة الشركاء م*ن أج*ل القيام بعم*ل م*ن أعمال‬
‫اإلدارة‪ ،‬لذلك يتم اللجوء إلى القواعد التالية ‪:‬‬

‫التمييز بين أعمال اإلدارة العادية وأعمال اإلدارة غير العادية‬

‫‪ - 1‬أعمال اإلدارة العادية ‪:‬‬
‫‪ -‬ه*ي األعمال الت*ي ال يترت*ب عل*ى القيام به*ا المس*اس بجوه*ر المال المشاع أ*و‬
‫إحداث تغيي*ر أس*اسي في*ه أ*و تعدي*ل ف*ي الغرض الذي أع*د له‪ .‬وم*ن أمثل*ة ذل*ك‬
‫كراء المال الشائع‬
‫‪ -‬قرارات أغلبي*ة المالكي*ن عل*ى الشياع ملزم*ة لألقلي*ة‪ ،‬فيم*ا يتعل*ق بإدارة المال‬
‫المشاع واالنتفاع به‪ ،‬بشرط أن يكون لمالك األغلبية ثالثة أرباع هذا المال‬
 ‫األغلبية المطلوبة ‪:‬‬

‫أ – يشترط أ*ن تمث*ل األغلبي*ة ثالث*ة أرباع المال الشائع‪ .‬وتحس*ب األغلبي*ة بقيم*ة‬
‫األنصبة ال بعدد الرؤوس‪.‬‬
‫ب ‪ -‬فإذا ل*م تص*ل األغلبي*ة إل*ى الثالث*ة أرباع‪ ،‬ح*ق للمالكي*ن أ*ن يلجؤوا للقاضي‪.‬‬
‫ليقرر م*ا يراه أوف*ق لمص*الحهم جميعا‪ .‬ويمكن*ه أ*ن يعي*ن مديرا يتول*ى إدارة‬
‫المال المشاع أو أن يأمر بقسمته‪.‬‬

‫‪ - 2‬أعمال اإلدارة غير العادية ‪:‬‬

‫ه**ي األعمال الت**ي يترت**ب عل**ى القيام به**ا المس**اس بجوه**ر المال المشاع أ**و‬
‫إحداث تغيي*ر أس*اسي في*ه أ*و تعدي*ل ف*ي الغرض الذي أع*د له‪ .‬وم*ن أمثل*ة ذل*ك‬
‫تحويل منزل إلى فندق‪ ،‬أو كراؤه كراء طويل األمد‬

‫ويشترط للقيام بهذه األعمال إجماع ك***ل الشركاء‪ ،‬كم***ا ه***و الحال ف***ي أعمال‬
‫التصرف‬
 ‫قرارات األغلبية ال تلزم األقلية‪:‬‬
‫أ ‪ -‬فيم**ا يتعل**ق بأعمال التص**رف‪ ،‬وحت**ى أعمال اإلدارة الت**ي تم**س الملكي**ة‬
‫مباشرة؛‬
‫ب ‪ -‬فيما يتعلق بإجراء تغيير في االشتراك أو في الشيء المشاع نفسه ؛‬
‫ج ‪ -‬في حاالت التعاقد على إنشاء التزامات جديدة‪.‬‬

‫ـ عم ل المشرع عل ى من ع بع ض التص رفات القانوني ة إذا ارتبط ت ببع ض الحقوق‬

‫العيني ة المتعلق ة بالشيوع‪ ،‬إال باتفاق جمي ع الشركاء‪ ،‬توقي ا لحاالت النزاع‬
‫المتعلق بها‪ ،‬وتخفيف العبء على المحاكم‪ ،‬وعدم إعاقة االستثمار والتنمية‪،‬‬
‫ومنها على الخصوص ‪:‬‬
‫‪ -‬حق السطحية (م‪،)116‬‬
‫‪ -‬حق الزينة (‪ ،)131‬وحق الهواء والتعلية (م‪،)139‬‬
‫‪ -‬عقد المغارسة (‪.)265‬‬
 ‫ثالثا ‪ :‬حق الشريك في حفظ المال الشائع‬
‫ألزم الفص*ل ‪ 967‬م*ن قانون االلتزامات والعقود ك*ل مال*ك عل*ى الشياع أ*ن يحاف*ظ‬
‫عل*ى الشي*ء المشاع بنف*س العناي*ة الت*ي يبذله*ا ف*ي المحافظ*ة عل*ى األشياء‬
‫الخاصة به‪ ،‬وهو مسؤول عن األضرار الناشئة عن انتفاء هذه العناية‪.‬‬
‫‪ – 1‬وعل*ى ذل*ك يح*ق لك*ل شري*ك منفردا أ*ن يتخ*ذ م*ن الوس*ائل م*ا يحف*ظ المال‬
‫الشائ**ع‪ ،‬وال يشترط لذل**ك الحص**ول عل**ى موافق**ة باق**ي الشركاء جميع**ا‪ ،‬وال‬
‫حت**ى أغلبي**ة الشركاء‪ ،‬ألن**ه يهدف إل**ى المحافظ**ة عل**ى المال الشائ**ع‪ ،‬وهذه‬
‫الوسائل تنقسم إلى قسمين ‪:‬‬
‫أعمال مادية ‪ :‬كقيامه بالترميمات الضرورية وأعمال الصيانة‪.‬‬
‫ب‪ -‬تص*رفات أ*و إجراءات قانوني*ة ‪ :‬قيام أح*د الشركاء بأداء الضرائ*ب المفروض*ة‬
‫على المال الشائع‪.‬‬

‫‪ - 2‬ويح**ق للشري**ك الرجوع عل**ى باق**ي الشركاء ك**ل حس**ب حص**ته ف**ي المال‬
‫الشائع بما أنفقه على المال الشائع ‪.‬‬
 ‫ويترتب على ذلك أنه ‪:‬‬
‫‪ – 1‬عل*ى ك*ل واح*د م*ن المالكي*ن عل*ى الشياع أ*ن يتحم*ل‪،‬‬
‫م*ع الباقي*ن‪ ،‬التكالي*ف المفروض*ة عل*ى الشي*ء المشاع‬
‫ونفقات إدارت**ه واس**تغالله‪ ،‬ويتحدد نص**يب ك**ل واح**د‬
‫منهم في هذه التكاليف والنفقات بحسب حصته‪.‬‬
‫‪ – 2‬نفقات الحفظ‬

‫أ– العمل الذي يقوم به أحد الشركاء من أجل حفظ المال‬

‫يتحمل جميع الشركاء نفقته كل بقدر حصته‬
‫ب ‪ :‬لك*ل مال*ك عل*ى الشياع الح*ق ف*ي أ*ن يج*بر* باق*ي المالكي*ن عل*ى‬
‫المس*اهمة مع*ه‪ ،‬ك*ل بقدر* نص*يبه‪ ،‬ف*ي تحم*ل المص*روفات الالزم*ة‬
‫لحف*ظ الشي*ء المشاع وص*يانته ليبق*ى ص*الحا لالس*تعمال ف*ي الغرض‬
‫الذي أعد له‪ ،‬ولهم حق التخلص من هذا االلتزام‪:‬‬
‫أوال‪ :‬ب*بيع أنص*بائهم‪ ،‬م*ع حف*ظ ح*ق المال*ك عل*ى الشياع الذي عرض أ*و‬
‫يعر*ض تحمل المصر*وفات‪ ،‬في أن يشفع الحصص المبيعة؛‬
‫ثاني***ا‪ :‬بتر*كه***م‪ ،‬للمال***ك الذي أنف***ق المص***روفات‪ ،‬االنتفاع بالشي***ء‬
‫المشاع أو غلته حتى استيفاء كل ما أنفقه لحساب الجميع؛‬
‫ثالث*ا‪ :‬بطلبه*م القس*مة‪ ،‬إ*ن كان*ت ممكنة‪ .‬غي*ر أن*ه إذا كان*ت المص*روفات‬
‫قد أنفقت بالفعل‪ ،‬وجب على كل منهم أداء حصته فيها‬
‫ج ‪ :‬المص*روفات النافع*ة ومص*روفات الزين*ة والتر*ف الت*ي أنفقه*ا أح*د‬
‫المالكي*ن عل*ى الشياع ال تخول*ه ح*ق االس*تر*داد تجاه الباقي*ن‪ ،‬م*ا ل*م‬
‫يكونوا قد أذنوا في إنفاقها صراحة أو داللة‪.‬‬
 ‫رابعا – حق الشريك في التصرف في حصته الشائعة‬
‫يتعي*ن التميي*ز بي*ن التص*رف ف*ي المال الشائ*ع كل*ه والتص*رف ف*ي الحص*ة الشائع*ة‬
‫أو في جزء مفرز من الملك الشائع‬
‫‪ – 1‬التصر*ف في المال الشائع‬
‫التصرف في المال الشائع يكون بحسب األصل للشركاء مجتمعين‬
‫وال يجوز للشر*ي*ك منفرداً أ*ن يتص*ر*ف ف*ي المال الشائ*ع كل*ه‪ ،‬أ*و ف*ي‬
‫جزء منه‬
‫‪ –2‬التصر*ف في الحصة الشائعة‬
‫الفص*ل ‪ 973‬ق ل ع ‪ :‬لك*ل مال*ك عل*ى الشياع حص*ة شائع*ة ف*ي ملكي*ة‬
‫الشي*ء المشاع وف*ي غلت*ه‪ ،‬ول*ه أ*ن ي*بيع هذه الحص*ة‪ ،‬وأ*ن يتنازل‬
‫عنه*ا‪ ،‬وأ*ن يرهنه*ا‪ ،‬وأ*ن يح*ل غيره محل*ه ف*ي االنتفاع به*ا‪ ،‬وأ*ن‬
‫يتصرف فيها بأ*ي وجه آخر سواء أكان تصرفه هذا بمقابل أم تبرعا‬
‫وذلك كله ما لم يكن الحق متعلقا بشخصه فقط‪.‬‬
 ‫‪ -3‬تصر*ف الشريك في جزء مفر*ز من المال الشائع‬
‫أ– م*ن حي*ث األص*ل ال يجوز للشري*ك أ*ن يتص*رف ف*ي جزء مفر*ز م*ن‬
‫المال الشائع ألن هذا الجزء مملوك له ولباقي الشركاء‬

‫ب – ولك*ن ل*و حص*ل هذا التص*رف فعال‪ ،‬فيج*ب أ*ن نفرق بي*ن حك*م هذا‬
‫التصر*ف قبل القسمة وبعدها ‪:‬‬
‫أوال ‪ -‬حكم تصرف الشريك في جزء مفر*ز قبل القسمة ‪:‬‬
‫‪ – 1‬يع**د هذا التص*ر*ف تص**رفا ف**ي مل**ك الغي**ر فيم**ا يتعل**ق بحص**ص‬
‫الشركاء اآلخر*ي*ن‪ ،‬فه*و ال يمل*ك شيئ*ا مادي*ا محددا‪ ،‬وإنم*ا يمل*ك حص*ة‬
‫شائعة‪ ،‬والجز*ء المفرز* يكون مملوكا لجميع الشركاء‬

‫‪ – 2‬وهذا التصرف يكون موقوفا على إجازة باقي الشر*كاء‬

 ‫ثانيا ‪ -‬حكم تصرف الشريك في جزء مفرز بعد القسمة ‪:‬‬

‫‪ –1‬الشري***ك الذي تص***ر*ف ف***ي جزء مفر*ز اتجه***ت إرادت***ه إل***ى‬

‫التص*رف ف*ي حق*ه ف*ي المال الشائ*ع والب*د م*ن ترتي*ب أث*ر قانون*ي عل*ى‬
‫هذه اإلرادة‬
‫‪ –2‬إذا كان المتص*ر*ف إلي*ه ال يعل*م أ*ن ح*ق المتص*رف غي*ر ثاب*ت ف*ي‬
‫الجزء الذي تص*رف في*ه‪ ،‬فيح*ق ل*ه إبطال العق*د عل*ى أس*اس الغل*ط ف*ي‬
‫صفة جوهرية في محل العقد وهو الجزء المفرز‬
‫‪ –3‬إذا وق*ع الجزء المفرز ف*ي نص*يب الشري*ك الذي تص*رف ب*ه فال‬
‫تثار مشكل**ة حي**ث س**ينفذ التص**رف ف**ي حق**ه‪ ،‬ألن**ه ال يح**ق نق**ض‬
‫التصرف طبقا لقاعدة من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض‬
‫‪ –4‬إذا وق*ع جزء آخ*ر ف*ي نص*يب هذا الشري*ك انتق*ل ح*ق المتص*رف‬
‫إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذي آل إلى المتصرف‬
 ‫انقضاء الشيوع بالقسمة‬
‫ينته ي الشيوع بأس باب متعددة‪ ،‬ومنه ا اتحاد الذم ة‪ ،‬والهالك‬
‫الكلي لمحل الملكية الشائعة‪ ،‬أو بإجراء القسمة‪.‬‬
‫نظ م ق ل ع القس مة ف ي الباب الثال ث م ن القس م الس ادس م ن‬
‫الكتاب الثاني من الفصل ‪ 1064‬إلى الفصل ‪1091‬‬
‫ـ أعادت مدون ة الحقوق العيني ة تنظي م بع ض أحكامه ا وأبق ت‬
‫على القاعدة العامة‬
‫أوال ‪ :‬ماهية القسمة وشروطها‬
‫ثانيا ‪ :‬أنواع القسمة‬
‫ثالثا ‪ :‬آثار القسمة‬
 ‫أوال – ماهية القسمة وشروطها‬
‫‪ – 1‬تعري**ف القس**مة ه**ي وض**ع ح**د لحال**ة الشيوع ع**ن طري**ق فرز حص**ص‬
‫الشركاء ف**ي المال المشاع أ**ي إخراج المال**ك م**ن المل**ك الشائ**ع إل *ى مل**ك مفرز‬
‫ومس*تقل خاص ب*ه دون باق*ي الشركاء ويتحق*ق ذل*ك إم*ا بقس*مة المال عين*ا مت*ى‬
‫كان قابال للقس*مة العيني*ة أ*و بقس*مة التص*فية ع*ن طري*ق ال*بيع مت*ى كان غي*ر قاب*ل‬
‫للقسمة العينية‬
‫‪ – 2‬تتم القسمة ‪:‬‬
‫أ‪-‬إذا كانت األمالك الشائعة متعددة‪ ،‬فيختص كل شريك بمال من األموال المشتركة‬
‫ب – إذا كان العقار الشائ*ع واحدا‪ ،‬فتت*م بطري*ق تعيي*ن الحص*ة الشائع*ة ف*ي جزء‬
‫محدد من العقار الشائع‬
‫‪ –3‬شروط القسمة‬
‫يشترط إلجراء القسمة (المادة ‪ 314‬من م ح ع) ‪:‬‬
‫ـ أن يكون الملك مملوكا على الشياع للشركاء عند إجرائها‪،‬‬
‫ـ وأن يكون قابال للقسمة‪،‬‬
‫ـ وأن ال تزول المنفعة المقصودة منه بالنسبة لكل جزء من أجزائه بعد القسمة‪.‬‬
‫‪ –4‬المادة ‪ 27‬م*ن م ح ع ‪” :‬ال يجبر أح*د عل*ى البقاء ف*ي الشياع‪ ،‬ويس*وغ لك*ل‬
‫شريك أن يطلب القسمة‪ ،‬وكل شرط يخالف ذلك يكون عديم األثر“‪.‬‬
‫وبالتال*ي فإ*ن ح*ق الشري*ك ف*ي طل*ب إزال*ة الشيوع يتعل*ق بالنظام العام فال يمك*ن‬
‫النزول عن**ه وال يس**قط بالتقادم‪ ،‬ولك**ن يرد عل**ى هذا المبدأ اس**تثناءات يحرم‬
‫فيها الشريك من حقه في طلب إزالة الشيوع بشكل مؤقت أو دائم‪.‬‬
‫ويكون ذلك في الحاالت اآلتية ‪:‬‬

‫البقاء في – ‪1‬‬
‫البقاء في – ‪2‬‬ ‫الشيوع بموجب‬
‫البقاء في – ‪3‬‬ ‫الشيوع بحكم القانون‬
‫الشيوع بسبب الغرض‬ ‫االتفاق‬
‫الذي أعد له المال‬
‫الشائع‬
 ‫‪ – 1‬البقاء في الشيوع بموجب االتفاق ‪:‬‬
‫‪ -‬المادة ‪ 27‬من م ح ع ‪.... :‬‬
‫يجوز للشركاء أن يتفقوا كتابة على البقاء‪ ،‬في الشياع لمدة معينة‪.‬‬
‫ال ينفذ هذا االتفاق في حق الشريك أو من يخلفه إال في حدود المدة المذكورة‪.‬‬
‫للمحكم*ة أ*ن تحك*م‪ -‬بناء عل*ى طل*ب أح*د الشركاء‪ -‬بفس*خ االتفاق وإجراء قس*مة‬
‫حتى قبل انصرام المدة المتفق عليها إن كان لذلك مبرر مشروع‪.‬‬
‫‪ -‬يمك*ن أيض*ا للواه*ب أ*و الموص*ي اشتراط بقاء الموهوب له*م أ*و الموص*ى له*م‬
‫على الشياع ولكن يجب أن يكون ذلك لمدة معقولة‬
‫‪ - 2‬البقاء في الشيوع بحكم القانون‪:‬‬
‫– ق*د يج*بر الشري*ك عل*ى البقاء ف*ي الشيوع لمدة معين*ة بحك*م القانون‪ ،‬كم*ا ه*و‬
‫الحال في ضم األراضي الفالحية‬
‫‪ – 3‬البقاء في الشيوع بسبب الغرض الذي أعد له المال الشائع‬
‫لي**س للشركاء ف**ي مال شائ**ع أ**ن يطلبوا قس**مته إذا ت**بين م**ن الغرض الذي‬
‫خص*ص ل*ه هذا المال أن*ه يج*ب أ*ن يبق*ي دائم*ا عل*ى الشيوع وهذا ه*و الشيوع‬
‫اإلجباري مثال ‪ :‬الحائ*********ط المشترك والطري*********ق الخاص المشترك واألجزاء‬
‫المشتركة في الملكية المشتركة للعقارات المبنية‪.‬‬
 ‫ثانيا – أنواع القسمة‬
‫المادة ‪ 313‬م ح ع‬
‫تت*م القس*مة إم*ا بالتراض*ي وإم*ا بحك**م قضائ*ي م*ع‬
‫مراعاة القوانين والضوابط الجاري بها العمل‪.‬‬

‫ثانياً‪ :‬القسمة القضائية‬ ‫أوال ‪ :‬القسمة الرضائية‬

‫أ – القسمة العينية‬
‫ب – قسمة التصفية‬
 ‫القسمة الرضائية ‪1 -‬‬
‫المادة ‪ 25‬م*ن م ح ع ‪ :‬يجوز للشركاء أ*ن يتفقوا عل*ى قس*مة العقار المشاع فيم*ا‬
‫بينه**م بالطريق**ة الت**ي ينعق**د إجماعه**م عليه**ا‪ ،‬بشرط أ**ن تت**م وفق**ا للقواني**ن‬
‫والضوابط الجاري بها العمل‬
‫يشترط في هذه القسمة ‪:‬‬
‫‪ – 1‬أ**ن تت**م باتفاق جمي**ع الشركاء وإجماعه**م حي**ث ال يكف**ي لتحققه**ا اتفاق‬
‫األغلبية ألنه يشترط في قسمة التراضي رضا كل واحد من المتقاسمين‬
‫‪ – 2‬تعد القسمة الرضائية عقدا كسائر العقود ولذلك تخضع ألحكام العقد‬
‫‪ – 3‬أ***ن يكون جمي***ع الشركاء رشداء متمتعي***ن باألهلي***ة الكامل***ة وبحقوقه***م‬
‫المدنية‪ ،‬وإال وجب عليهم لزاما اتباع المسطرة القضائية في القسمة‬
‫‪ –4‬حضور الشركاء بأنفس هم أ و حضور م ن ينوب عنه م بص فة قانوني ة (‪262‬‬
‫مسطرة)‬
‫‪ –5‬أن تتم القسمة وفقا للقوانين والضوابط الجاري بها العمل‬
‫‪ –6‬مصادقة جميع أصحاب الحقوق العينية المترتبة على العقار‪.‬‬
‫‪ –7‬تقييد عقد القسمة في السجل العقاري إذا كان محله عقارا محفظا‬
 ‫كيفية القسمة‬
‫يت**م تقس**يم المال ف**ي القس**مة الرضائي**ة بالطريق**ة الت**ي اتف**ق‬
‫عليها جميع الشركاء فالعقد شريعة المتعاقدين وعلى ذلك ‪:‬‬
‫أ – ق*د يتف*ق الشركاء عل*ى تقس*يم المال قس*مة عيني*ة وذل*ك بأ*ن‬
‫يختص كل منهم بعين مفرزة في المال الشائع تعادل حصته‬
‫ب – ق**د يتف**ق الشركاء عل *ى تقس**يم المال قس**مة تص**فية أ**ي‬
‫بيعه وتقسيم الثمن فيما بينهم‬
‫ج – وق**د تكون القس**مة بمعدل كم**ا ف**ي حال**ة اختص**اص أح**د‬
‫الشركاء بعي*ن ال تعادل حص**ته فيدف**ع ل**ه باق*ي الشركاء مبلغ*ا‬
‫من النقود لتكملة حصته‬
 ‫‪ - 2‬القسمة القضائية‬
‫المادة ‪ 26‬م*ن م ح ع ‪ :‬إذا اختل*ف الشركاء ف*ي إجراء القس*مة كان لم*ن يري*د منه*م الخروج‬
‫من الشياع أن يلجأ إلى المحكمة التي تجري القسمة فيما بينهم طبقا للقانون‪.‬‬
‫‪ -‬ه ي الت ي يت م فيه ا اللجوء إل ى المحكم ة قص د تقس يم المل ك المشترك ج برا عل ى الممتن ع م ن‬
‫الشركاء‪ ،‬وقد تكون برضا الشركاء جميعا‪ ،‬وقد تكون برضا بعضهم ورفض بعضهم‪.‬‬
‫حاالتها‬
‫أ ‪-‬اختالف الشركاء حول إجراء القس مة رضاء‪ :‬وق د ال يق ع الخالف حول القس مة ولك ن حول‬
‫طبيعته ا حي ث يحب ذ هذا الشري ك إجراء القس مة عين ا بينم ا الشري ك اآلخ ر يري د إجراءه ا ع ن‬
‫طريق التصفية‪.‬‬
‫ب ‪-‬وجود شري ك ال تتوف ر في ه أهلي ة التص رف ‪ :‬أ ي إذا ل م يك ن جمي ع الشركاء رشداء وج ب‬
‫عليهم لزاما اتباع المسطرة القضائية في القسمة‬
‫ج‪-‬أ ن يكون أح د الشركاء غائب ا‪ ،‬إذا ل م يك ن م ن ينوب عن ه‪ ،‬أل ن القس مة الرضائي ة تحتاج‬
‫لحضور كل الشركاء‬
‫باإلضافة إلى هذه الحاالت العامة الموجبة للقسمة القضائية‪ ،‬نص المشرع كذلك على بعض‬
‫الحاالت الخاصة لنفس القسمة بمقتضى نصوص خاصة وهي ‪ :‬حالة إحداث تجديد في الشيء‬
‫المشاع بغي ر موافق ة الشركاء (‪ 963‬ق ل ع)‪ ،‬وحال ة عدم تحم ل المص روفات الالزم ة لحف ظ‬
‫الشي ء المشاع (‪ 968‬ق ل ع)‪ ،‬وحال ة عدم وجود األكثري ة القانوني ة إلدارة المال الشائ ع‬
‫(‪ 971‬ق ل ع)‪.‬‬
 ‫شروطها ‪ :‬يشترط لصحة القسمة القضائية ‪:‬‬
‫‪ – 1‬أ**ن يتقدم أح**د أص**حاب الحص**ص المشترك**ة بطل**ب إل*ى المحكم**ة‬
‫المختص*ة‪ ،‬وتت*م القس*مة القضائي*ة ول*و امتن*ع أح*د الشركاء أ*و تغي*ب‪،‬‬
‫وإذا كان أحد الشركاء غائبا أو قاصرا قام وليه أو وصيه مقامه‬
‫‪ – 2‬ال تقبل دعوى القسمة إال إذا وجهت ضد جميع الشركاء‬
‫‪ – 3‬يجب تقييد دعوى القسمة تقييدا احتياطيا إذا تعلقت بعقار* محفظ‪.‬‬
‫‪ –4‬يج*ب عل*ى الشركاء أ*ن يدخلوا ف*ي دعوى القس*مة جمي*ع أص*حاب‬
‫الحقوق العينية المترتبة على العقار‪.‬‬
‫‪ –5‬احترام الشكليات واإلجراءات الخاص***ة بقس***مة بع***ض العقارات‪،‬‬
‫ومن بينها تلك الخاضعة لقوانين التعمير‬
‫األص**ل ف**ي القس**مة القضائي**ة أ**ن تكون قس**مة عيني**ة ولك**ن إذا تعذر‬
‫تقسيم المال الشائع عينا يصار إلى تقسيمه قسمة تصفية‬
‫ب – قسمة التصفية‬ ‫أ ‪ -‬القسمة العينية‬
 ‫أ‪ -‬القسمة العينية ‪:‬‬
‫‪ –1‬تكون القس**مة قس**مة عيني**ة كلم**ا كان**ت هذه القس**مة ممكن**ة‪،‬‬
‫وتفرز الحص*ص وتكون األنص*بة عل*ى أس*اس أص*غر حص*ة‪ ،‬وع*ن‬
‫طريق التقويم والتعديل‪،‬‬
‫‪ -2‬يكون المال المشترك قابال للقس***مة إذا ل **م تؤ***د القس***مة إل**ى‬
‫تفويت المنفعة المقصودة منه بالنسبة لجميع الشركاء‬
‫‪ -3‬إذا كان**ت القس**مة بالتراض**ي فيكون التوزي**ع بالتراض**ي أ**و‬
‫بالقرعة‬
‫‪4‬ـ وإذا كان ع**ن طري**ق المحكم**ة توزع األنص**بة المفرزة بي**ن‬
‫الشركاء بالقرع*ة‪ ،‬وتص*در حكمه*ا بناء عل*ى تص*ميم ينجزه خ*بير‬
‫ف*ي المس*ح الطوبوغراف*ي يعي*ن موق*ع وحدود ومس*احة ك*ل نص*يب‬
‫مفرز‪.‬‬
 ‫ب ‪ -‬قسمة التصفية ‪:‬‬
‫‪ – 1‬تت*م قس*مة التص*فية ع*ن طري*ق بي*ع العي*ن الشائع*ة وتوزي*ع‬
‫ثمنها على الشركاء‬
‫‪ – 2‬ويت**م ال**بيع بالمزاد العلن**ي بع**د اس**تنفاذ الحك**م القاض**ي‬
‫بالقسمة طرق الطعن العادية والنقض عند االقتضاء‪.‬‬
‫‪ -3‬تكون قسمة التصفية ‪ 318( :‬م ح ع و‪ 259‬م*سطرة)‬
‫‪ -‬إذا كان العقار المشاع غير قابل للقسمة العينية‪،‬‬
‫‪ -‬أ*و كان م*ن شأ*ن قس*مته مخالف*ة القواني*ن والضواب*ط الجاري‬
‫بها العمل‬
‫‪ -‬أو كان من شأن قسمته إحداث نقص كبير في قيمته‪.‬‬
‫‪ -‬إذا كان غير قابل النتفاع كل شريك بحصته‬
 ‫ثالثا – أثر القسمة ‪:‬‬
‫‪ -1‬يترت*ب عل*ي قس*مة المال الشائ*ع اختص*اص ك*ل شري*ك بجزء مفرز م*ن هذا‬
‫المال يعادل حص*ته في*ه وبذل*ك تنته*ي حال*ة الشيوع الت*ي كان فيه*ا ح*ق الشري*ك‬
‫حصة شائعة في كل المال‪.‬‬
‫المادة ‪ 322‬م*ن م ح ع ‪ :‬يعت*بر ك*ل متقاس*م مالك*ا عل*ى وج*ه االس*تقالل للحص*ة‬
‫المفرزة الت*ي آل*ت إلي*ه نتيج*ة القس*مة‪ ،‬وتكون ملكيت*ه خالص*ة م*ن ك*ل ح*ق عين*ي‬
‫رتبه غيره من الشركاء إال إذا رتب هذا الحق الشركاء مجتمعون‪.‬‬

‫‪ -2‬مص*روفات وتكالي*ف القس*مة يتحمله*ا المتقاس*مون جميع*ا وتوزع بينه*م عل*ى‬

‫أساس حصة كل واحد منهم‪.‬‬

‫‪ -3‬بخص*وص تحدي*د الوق*ت الذي يكون في*ه الشري*ك مالك*ا للجزء المفرز الذي‬
‫آل إليه هل هو من وقت القسمة أم من وقت بدء الشيوع ؟‬
‫أخ**ذ المشرع باألث**ر الكاش**ف للقس**مة حي**ث اعت**بر المتقاس**م مالك**ا عل*ى وج**ه‬
‫االستقالل لنصيبه الذي آل إليه نتيجة القسمة‬
‫تخض ع قس مة بع ض العقارات لشكلي ة مس بقة‪ ،‬مثال ذل ك‬
‫قسمة األرض داخل المدار الحضري‬
‫المادة ‪ 33‬م**ن قانون التجزئات العقاري*ة ‪ :‬عدم جواز إ**بر*ام العقود‬
‫المتعلق**ة بعمليات ال**بيع واإليجار والقس**مة إال بع**د قيام الجماعات‬
‫الحضر*ي***ة أ***و القروي***ة بإجراء التس***لم المؤق***ت ألشغال تجهي***ز‬
‫التجزئة‪ .‬واألكث**ر م**ن ذل**ك أن**ه ف**ي المادة ‪ 35‬من**ع عل**ى العدول‬
‫والموثقي*ن والمحافظي*ن ومأمورو التس*جيل أ*ن يحرر*وا أ*و يتلقوا أ*و‬
‫يس*جلوا العقود المتعلق*ة بعمليات ال*بيع واإليجار والقس*مة إذا ل*م يق*ع‬
‫اإلدالء بنس***خة مشهود بمطابقته***ا لألص***ل م***ن محض***ر* التس***ليم‬
‫المؤق*ت‪،‬أ*و نس*خة مشهود بمطابقته*ا لألص*ل م*ن شهادة مس*لمة م*ن‬
‫رئي*س مجل*س الجماع*ة الحضري*ة أ*و القروي*ة تثب*ت أ*ن العملي*ة ال‬
‫يشملها هذا القانون‬
 ‫صور الملكية الشائعة‬

‫الملكية‬ ‫الشيوع‬
‫المشتركة‬ ‫اإلجباري‬
 ‫الشيوع اإلجباري‬

‫‪ – 1‬نظام العلو‬
‫‪ – 2‬الحائط المشترك‬ ‫والسفل‬
‫‪ – 3‬الطريق الخاص‬
‫المشترك‬
 ‫نظام العلو والسفل‬

‫التزامات صاحب‬ ‫التزا*مات صاحب‬

‫العلو‬ ‫السفل‬
 ‫أوال – التزا*مات صاحب السفل‬

‫‪ – 1‬القيام باألعمال والترميمات الالزم***ة لمن***ع س***قوط العل***و‬

‫كصيانة السقف وتقوية* المساند التي تحمله‬
‫وإذا امتن***ع ع***ن ذل***ك فللمحكم***ة بناء عل***ي طل***ب المتضرر‬
‫(ص*احب العل*و ) أ*ن تأذن ل*ه القيام بهذه األعمال عل*ى نفق*ة‬
‫صاحب السفل‬

‫‪ – 2‬إعادة بناء الس**فل كم**ا كان ف**ي حال**ة انهدام البناء وذل**ك‬
‫ألجل تمكين صاحب العلو من بناء ملكه‬
 ‫ثانيا – التزا*مات صاحب العلو ‪:‬‬
‫‪ – 1‬ال يجوز لص**احب العل**و أ**ن يزي**د ف**ي ار*تفاع البناء بحي**ث يض**ر‬
‫بصاحب السفل‬

‫‪ – 2‬يج*ب عل*ي ص*احب العل*و أ*ن يمتنع عن ك*ل عم*ل م*ن شأنه اإلضر*ار‬
‫بالسفل كوضع أشياء ثقيلة على أرضية العلو تضر بسقف السفل‬

‫‪ – 3‬لي*س لص*احب الس*فل وال لص*احب العل*و القيام بأ*ي عم*ل م*ن شأن*ه‬
‫اإلضر*ار باآلخر‬
 ‫ثانيا ‪ -‬الحائط المشترك‬
‫‪ -1‬ه*و الحائ*ط الفاص*ل بي*ن عقاري*ن ويع*د مشترك*ا بينهم*ا إل*ى نهاي*ة خ*ط‬
‫االشتراك ما لم يقم الدليل على خالف ذلك‪.‬‬
‫‪ - 2‬هو صورة من صور الشيوع اإلجباري التبعي ويكون ذلك ‪:‬‬

‫أ ‪ -‬إذا أقامه كل من الجارين على حدود ملكهما بنفقات مشتركة بينهما ‪.‬‬
‫ب ‪ -‬إذا كان الحائط مملوكا ملكية مفرزة ثم اشترك الجار اآلخر في ملكية هذا‬
‫الحائط عن طريق االتفاق مع جاره أو عن طريق التقادم المكسب ‪.‬‬
‫‪ - 3‬وضع المشرع قرينة مفادها االشتراك في الحائط الفاصل ما لم يقم‬
‫الدليل على غير ذلك‬
‫‪ - 4‬ال يجوز ألي مالك أن يتصرف في نصيبه في الحائط المشترك مستقال‬
‫عن العقار الذي يملكه‪.‬‬
 ‫‪ -5‬حقوق الشركاء في الحائط المشترك ‪:‬‬
‫‪ -‬لي*س للشري*ك ف*ي الحائ*ط المشترك أ*ن يتص*رف في*ه بإقام*ة بناء أ*و منشآ*ت‬
‫عليه إال بموافقة شريكه مع مراعاة القوانين واألنظمة‬
‫‪ -‬يح*ق لك*ل شري*ك تعلي*ة الحائ*ط المشترك إذا كان*ت ل*ه مص*لحة جدي*ة ومقبول*ة ف*ي‬
‫ذل*ك‪ ،‬بشرط أ*ن يتحم*ل وحده نفقات التعلي*ة وص*يانة الجزء المعل*ى وأ*ن يقوم‬
‫بم*ا يلزم لجع*ل الحائ*ط يتحم*ل زيادة األعباء الناشئ*ة ع*ن التعلي*ة دون أ*ن يفقده‬
‫ذلك شيئا من متانته على أال يلحق ذلك ضررا بجاره‪.‬‬
‫فإذا ل*م يك*ن الحائ*ط المشترك ص*الحا لتحم*ل التعلي*ة فعل*ى م*ن يرغ*ب فيه*ا م*ن‬
‫الشركاء أ*ن يعي*د بناء*ه كل*ه عل*ى نفقت*ه وحده بشرط أ*ن تق*ع زيادة س*مكه ف*ي‬
‫أرض*ه‪ ،‬ويظ*ل الحائ*ط المجدد ف*ي غي*ر الجزء المعل*ى مشترك*ا دون أ*ن يكون‬
‫لمن أحدث التعلية أي حق في التعويض‬
‫‪ - 6‬التزامات الشركاء في الحائط المشترك ‪:‬‬
‫يتحم**ل الشركاء ف**ي الحائ**ط المشترك نفقات الص**يانة واإلص**الح والتجدي**د ك**ل‬
‫بمقدار حص**ته ويع**د التزام**ه التزام**ا عيني**ا فيح**ق ل**ه أ**ن يتخل**ص م**ن هذه‬
‫االلتزامات إذا تخلى عن حصته في ملكية الحائط المشترك‬
 ‫ثالثا – الطريق الخاص المشترك‬
‫‪ -1‬الطريق الخاص المشترك هو الطريق المشاع بين من لهم حق المرور فيه‪.‬‬
‫‪ - 2‬الطريق الخاص هو ملك مشاع وبالتالي يخضع لألحكام التالية‬
‫أ – ال يجوز ألح*د أص*حاب الح*ق ف*ي الطري*ق الخاص المشترك أ*ن يحدث في*ه شيئ*ا‪،‬‬
‫سواء كان مضرا أو غير مضر‪ ،‬إال بإذن من باقي شركائه‪.‬‬
‫ب – ال يجوز للشركاء ف**ي الطري**ق المشترك أ**ن يطلبوا قس**مته وال أ**ن يتفقوا عل**ى‬
‫تفويته مستقال وليس لهم أن يسدوا مدخله ما لم يقع االستغناء عنه‬
‫كم**ا ال يجوز ألحده**م التص**رف ف**ي حص**ته ف**ي الطري**ق إال تبع**ا لتص**رفه ف**ي العقار‬
‫المملوك له‬
‫‪ - 3‬المص*اريف الضروري*ة إلص*الح وتعمي*ر الطري*ق المشترك يتحمله*ا الشركاء في*ه ك*ل‬
‫منهم بنسبة حصته فيه‬
‫‪ – 4‬إذا أغل*ق أح*د الشركاء ف*ي الطري*ق المشترك باب*ه المفتوح علي*ه فال يس*قط بذل*ك‬
‫حقه في المرور فيه ويجوز له ولخلفه من بعده أن يعيد فتحه من جديد‬
‫‪ – 5‬ال يس*وغ لغي*ر الشركاء ف*ي الطري*ق المشترك فت*ح أبواب علي*ه أ*و المرور في*ه‪،‬‬
‫وم*ع ذل*ك يجوز للمارة ف*ي الطري*ق العام الدخول إل*ى الطري*ق الخاص* المشترك عن*د‬
‫الضرورة‬
 ‫النوع الثاني ‪ :‬الملكية المشتركة للعقارات المبنية‬
‫تخضع للقانون رقم ‪ 18.00‬كما تم تعديله بالقانون رقم ‪ 27( 106.12‬أبريل ‪)2016‬‬
‫يشترط لتطبيق هذا القانون الشروط التالية ‪:‬‬
‫الشرط األول ‪ :‬وجود عقار مبني ‪:‬‬
‫سواء كان هذا البناء عموديا ‪ :‬العقارات المبنية المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محالت‬
‫أ*و كان هذا البناء أفقي*ا ‪ :‬مجموعات العقارات المبني*ة وعل*ى مختل*ف اإلقامات المؤلف*ة م*ن بنايات متالص*قة‬
‫أو منفصلة وبها أجزاء مشتركة مملوكة على الشيوع لمجموع المالك‬
‫وسواء كان هذا البناء محفظا أو في طور التحفيظ أو غير محفظ‬
‫لك*ن وق*ع االهتمام بالعقار المحف*ظ بتخص*يص الباب الخام*س ل*ه وت*م التنص*يص في*ه إلزام*ا عل*ى تأس*يس رس*م‬
‫عقاري مستقل لكل جزء مفرز وتسجيل الحقوق العينية والتحمالت العقارية المتعلقة به‪.‬‬
‫ل*م يخص*ص للعقار ف*ي طور التحفي*ظ أ*ي مقتض*ى خاص مم*ا يلزم األم*ر اإلحال*ة عل*ى ظهي*ر التحفي*ظ العقاري‬
‫فيما يخص التسجيالت الواقعة عليه خالل هذه المرحلة وكذلك األمر عندما تثار إشكاالت مسطرة التحفيظ‪.‬‬
‫أم*ا العقار غي*ر المحف*ظ فل*م تت*م اإلشارة إل*ى أ*ي حك*م يتعل*ق ب*ه إال فيم*ا يخ*ص إيداع نظام الملكي*ة المشترك*ة‬
‫والتعديالت التي قد تلحقه لدى كتابة الضبط بالمحكمة االبتدائية الواقع العقار بدائرة نفوذها (المادة‪)11‬‬
‫ال يطبق هذا القانون على ‪:‬‬
‫ـ العقارات غير المبنية حتى ولو كانت مشتركة بين عدة أشخاص فهي تخضع ألحكام الشيوع‬
‫ـ العقارات المتجاورة والت**ي تفص**ل بينه**ا جدران مشترك**ة وذل**ك لعدم وجود أجزاء مشترك**ة مخص**صة‬
‫الستعمال المالك‪.‬‬
‫ـ العمارات الت*ي توج*د ف*ي طور البناء إال بع*د اكتمال بنائه*ا والحص*ول عل*ى الرخ*ص الالزم*ة والشروع ف*ي‬
‫بيع بعض أجزائها‬
 ‫الشرط الثاني ‪ :‬تعدد أجزاء العقار المبني العائدة لمالك مختلفين‪:‬‬
‫أ*ي أ*ن يكون العقار* مقس*ما إل*ى أجزاء ( شق*ق أ*و طبقات أ*و محالت‬
‫أو بنايات متالصقة أو منفصلة)‬
‫وأن تعود هذه األجزاء إلى مالك مختلفين‬
‫مم**ا يفي**د تعدد أص**حاب الحقوق عل**ى العقار المبن**ي المشترك م**ع‬
‫توفرهم على صفة مالك لهذا العقار‬
‫ويؤدي ذلك إلى استبعاد ‪:‬‬
‫المالك الواحد لعدد بنايات متالصقة أو منفصلة‬
‫الدار الواحدة‬
‫أصحاب الحقوق غير المالكين كالمكتري والمنتفع وغيرهما‪.‬‬
 ‫ـ الشرط الثالث ‪ :‬ازدواجية الملكية ‪:‬‬
‫ح*ق الملكي*ة المشترك*ة ح*ق واح*د ولكن*ه ح*ق مرك*ب‪ ،‬يرد عل*ى جزء مفرز وجزء مشترك‪ ،‬لكنهم*ا مرتبطان‬
‫ارتباطا وثيقا فيما بينهما بحيث ال يمكن فصل أحدهما عن اآلخر‪.‬‬
‫يخصص الجزء المفرز لإلستعمال االستئثاري لمالكه‪ ،‬وهي ملك خاص للمالك‬
‫يخصص الجزء المشترك لالستعمال المشترك لجميع المالك أو لبعضهم‬

‫وضع المشرع معيارا لألجزاء المفرزة من العقار وهو االنتفاع الشخصي والخاص‪.‬‬
‫لم يأت المشرع بتعداد لألجزاء المفرزة‬
‫أم*ا األجزاء المشترك*ة فه*ي المخص*صة لالنتفاع واالس*تعمال م*ن طرف المالك المشتركي*ن جميعه*م أ*و بعض*ا‬
‫منهم‪.‬‬
‫وقد جاء قانون الملكية المشتركة بتعداد لها‪ ،‬ويالحظ على هذا التعداد ‪:‬‬
‫ـ أن*ه عل*ى س*بيل المثال فق*ط وهذا واض*ح م*ن ص*ياغة المادة ‪( 4‬تع*د أجزاء مشترك*ة) ث*م ف*ي الفقرة األخيرة‬
‫وبصفة عامة كل جزء يعتبر مشتركا أو تقتضي طبيعة العقار أن يكون مخصصا لالستعمال المشترك)‬
‫ـ أورد أجزاء أساسية (م ‪ )4/1‬ونص على الحقوق التابعة لها (م ‪ ،)5‬وطريقة تحديدها (م ‪)6‬‬
‫وذل*ك حماي*ة لمص*الح المالك ف*ي مواجه*ة المنع*ش العقاري‪ ،‬أ*و المبادر بالتقس*يم الذي ق*د يشترط انفراده‬
‫بملكية أحد هذه األجزاء‪ ،‬وضمانا لمصالح أقلية المشتركين اتجاه من يملك األغلبية‪.‬‬
‫ـ أورد أجزاء مكمل*ة ف*ي الفقرة الثاني*ة م*ن المادة ‪ 4‬بنص*ها ‪ :‬وتع*د كذل*ك أجزاء مشترك*ة م*ا ل*م ين*ص عل*ى‬
‫ذلك في سندات الملكية أو في حالة وجود تعارض بينها“‬
‫والص*حيح م*ا ل*م ين*ص عل*ى خالف ذل*ك‪ ،‬أ*ي أن*ه يفترض أنه*ا أجزاء مشترك*ة م*ا ل*م تتضم*ن س*ندات الملكي*ة‬
‫خالف ذلك‬
 ‫حقوق والتزامات المالك في األجزاء المشتركة‬
‫‪ - 1‬حق استعمال األجزاء المشتركة ‪:‬‬
‫حق االستعمال مقيد بقيدين هما‬
‫– أن يكون االستعمال متفقا مع الغرض الذي أعد له الجزء المشترك‬
‫– أال يؤثر هذا االستعمال على استعمال باقي الشركاء لحقوقهم‬
‫‪ – 2‬التصرف في األجزاء المشتركة ‪:‬‬
‫لك*ل مال*ك نص*يب ف*ي األجزاء المشترك*ة بنس*بة م*ا يمل*ك ف*ي البناء ولك*ن ال‬
‫يجوز ل*ه التص*رف في*ه مس*تقال ع*ن طبقت*ه أ*و شقت*ه الت*ي يملكه*ا ف*ي البناء أل*ن‬
‫نصيبه في األجزاء المشتركة يعد من ملحقات الطبقة أو الشقة التي يملكها‬
‫‪ - 4‬قسمة األجزاء المشتركة ‪:‬‬
‫طبيعة هذه األجزاء والغرض الذي خصصت له يجعلها غير قابلة للقسمة‬
‫رضائية كانت أو قضائية‬
‫‪ – 5‬تكاليف حفظ األجزاء المشتركة‬
‫تكاليف حفظ األجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها في المبنى يتحملها جميع‬
‫الشركاء كل بنسبة ما يملك في هذا العقار‬
 ‫تحرير العقود الخاصة بالملكية المشتركة‬
‫تتضمن المادة ‪ 12‬المقتضيات التالية ‪:‬‬
‫الموضوع األول ‪ :‬وجوب كتاب*ة التص*رفات الواردة عل*ى الملكي*ة المشترك*ة‪،‬‬
‫س*واء بموج*ب محرر رس*مي أ*و محرر ثاب*ت التاري*خ يت*م تحريره م*ن طرف‬
‫مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها قانونها تحرير العقود‬
‫الموضوع الثاني ‪ :‬تحديد األشخاص المؤهلين لتحرير هذه العقود‬
‫بالنسبة للمحررات الرسمية فهم ‪:‬‬
‫الموثقون والعدول والقضاء بالنس*بة لألحكام النهائي*ة الص*ادرة عن*ه المتعلق*ة‬
‫بال**بيع الج**بري للعقار‪ ،‬واإلدارات العمومي**ة خص**وصا ف**ي الفص**ل ‪ 42‬م**ن‬
‫قانون نزع الملكية للمنفعة العامة‪.‬‬
‫بالنسبة للمحررات الثابتة التاريخ‪ ،‬اشترطت هذه المادة فيمن يحررها ‪:‬‬
‫ـ أن ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة‬
‫ـ أن يخولها قانونها تحرير العقود‬
‫ـ أن يتم تقييده في الالئحة السنوية التي يحددها وزير العدل‬
 ‫الموضوع الثالث ‪ :‬التصرفات القانونية المعنية بالمادة ‪12‬‬
‫يجب أن تحرر كتابة ‪:‬‬
‫ـ جمي*ع التص*رفات المتعلق*ة بنق*ل الملكي*ة المشترك*ة س*واء كان*ت بعوض أ*و بغي*ر‬
‫عوض‬
‫ـ جمي*ع التص*رفات المتعلق*ة بإنشاء حقوق عيني*ة عليه*ا‪ ،‬س*واء كان*ت أص*لية أ*و‬
‫تبعية‬
‫ـ جميع التصرفات بعوض أو بغير عوض المتعلقة بنقل هذه الحقوق‬
‫ـ جميع التصرفات المتعلقة بتعديل هذه الحقوق كتعديل مدة االنتفاع‬
‫ـ جميع التصرفات المتعلقة بإسقاط هذه الحقوق أو جزء منها كفك الرهن‬
‫وبذلك استبعد المشرع ‪:‬‬
‫ـ التصرفات القانونية التي تترتب عليها مجرد التزامات شخصية كالكراء‬
‫ـ األعمال الت**ي يفرضه**ا القانون‪ ،‬أ**و الص**ادرة به**ا أوام**ر أ**و أحكام القضاء‬
‫كالرهن الجبري‪ ،‬أو لفائدة إدارة التسجيل والتمبر‬
‫ـ نظام الملكية المشتركة‬
‫‪ -‬العقارات التابعة للملك الخاص للدولة‬
 ‫الموضوع الرابع ‪ :‬الشروط المتعلقة بالمحرر* الثابت التاريخ‬
‫ل**م يكت**ف المشرع بالقواع**د العام**ة المتعلق**ة بهذا المحرر‪ ،‬وإنم**ا‬
‫اشترط شر*وطا أخرى ‪:‬‬
‫‪1‬ـ توقي*ع العق*د والتأشي*ر عل*ى جمي*ع ص*فحاته م*ن األطراف وم*ن‬
‫الجهة التي حرر*ته‬
‫ـ توقيع العقد وهو مجرد تطبيق للفصل ‪ 426‬من ق ل ع‬
‫ـ التأشي**ر عل**ى جمي**ع ص**فحاته م**ن األطراف وم**ن الجه**ة الت**ي‬
‫حررته‬
‫‪2‬ـ تصحيح إمضاءات األطراف من لدن السلطات المختصة‬
‫‪ -3‬التعر*ي*ف بإمضاء المحام*ي المحرر للعق*د م*ن لدن رئي*س كتاب*ة‬
‫الضبط بالمحكمة االبتدائية التي يمارس بدائرتها في سجل خاص‪.‬‬
 ‫الموضوع الخامس ‪ :‬النص على شروط أخرى‬
‫هناك شروط أخرى لص***حة التص***رفات القانوني***ة الواردة عل***ى الملكي***ة‬
‫المشتركة أشارت إليها مواد أخرى‪ ،‬أهمها ‪:‬‬
‫ـ نظي*ر م*ن نظام الملكي*ة المشترك*ة‪ ،‬بموج*ب المواد ‪ 11‬و‪ ،51‬ويشار ف*ي‬
‫عق***د الشراء إل***ى أ***ن المشتري ق***د اطل***ع عل***ى مقتضيات نظام الملكي***ة‬
‫المشتركة والوثائق المرفقة به‬
‫ـ التص*اميم المعماري*ة والطبوغرافي*ة المص*ادق عليه*ا الت*ي تحدد األجزاء‬
‫المفرزة والمشتركة‪( .‬المواد ‪ 10‬و‪ 50‬و‪)56‬‬
‫ـ شهادة مس*لمة م*ن الس*نديك تثب*ت براء*ة ذم*ة المال*ك المشترك البائ*ع م*ن‬
‫أية ديون تجاه اتحاد المالك‪( .‬المادة ‪)26‬‬
‫الموضوع السادس ‪ :‬تقرير البطالن‬
‫رت****ب المشرع البطالن عل****ى انعدام شرط الكتاب****ة م****ن طرف األشخاص‬
‫المؤهلي*ن لتحري*ر العقود الخاص*ة بالملكي*ة المشترك*ة‪ ،‬مم*ا يعن*ي أ*ن هذه‬
‫العقود هي عقود شكلية‪.‬‬
 ‫المحاضرة الخامسة‬
‫أسباب كسب الملكية‬

‫الدكتور محمد مومن‬

 ‫أسباب كسب الملكية‬
‫‪ –1‬التصرف القانوني‬
‫‪ –2‬الميراث‬
‫‪ –3‬الحيازة‬
‫‪ –4‬الشفعة‬
‫‪ –5‬االلتصاق‬
‫باإلضاف‪$$$‬ة إل‪$$$‬ى إحياء األراض‪$$$‬ي الموات الذي‬
‫يكسب الحق في االستغالل‬
 ‫التصرف القانوني‬
‫يشمل التصرف بإرادتين أو أكثر وهو العقد عموما‬
‫كالبيع والمعاوضة والمغارسة‬
‫وبإرادة واحدة كالوصية والهبة والصدقة‬
‫مثال للتصرف بإرادتين‬
‫المغارس‪3‬ة عق‪3‬د يعط‪3‬ي بموجب‪3‬ه مال‪3‬ك أرض‪3‬ه آلخ‪3‬ر ليغرس فيه‪3‬ا عل‪3‬ى نفقت‪3‬ه شجرا مثمرا مقاب‪3‬ل‬
‫حصة معلومة من األرض والشجر يستحقها الغارس عند بلوغ الشجر حد اإلطعام‪.‬‬
‫إذا بل‪3‬غ الشج‪3‬ر ح‪3‬د اإلطعام اكتس‪3‬ب الغارس حق‪3‬ه العين‪3‬ي وتص‪3‬ير األرض والشج‪3‬ر ملك‪3‬ا شائع‪3‬ا بي‪3‬ن‬
‫مالك األرض والغارس بحسب الحصة التي وقع االتفاق عليها في عقد المغارسة‪.‬‬
‫من خصوصيات عقد المغارسة أنه ‪:‬‬
‫‪ -‬ال يمكن أن يكون محل عقد المغارسة حقوقا مشاعة‬
‫‪ -‬ال يكتسب الغارس حقه العيني إال إذا بلغ الشجر حد اإلطعام‬
‫‪ -‬يج‪3‬ب أ‪3‬ن ي‪3‬برم عق‪3‬د المغارس‪3‬ة ف‪3‬ي محرر رس‪3‬مي‪ ،‬ويشترط لص‪3‬حته أ‪3‬ن يعي‪3‬ن نوع الشج‪3‬ر المراد‬
‫غرسه ويبين حصة الغارس في األرض وفي الشجر‬
‫‪ -‬إذا ق‪3‬ل عدد الشج‪3‬ر المغروس ع‪3‬ن ثلث‪3‬ي م‪3‬ا ه‪3‬و محدد بالعق‪3‬د أ‪3‬و العرف‪ ،‬فإ‪3‬ن الغارس ال يتمل‪3‬ك‬
‫الحصة المتفق عليها‬
 ‫مثال للتصرف بإرادة منفردة (الهبة والصدقة)‬
‫الهب‪3‬ة‪ ،‬تملي‪3‬ك عقار أ‪3‬و ح‪3‬ق عين‪3‬ي عقاري لوج‪3‬ه الموهوب ل‪3‬ه ف‪3‬ي حياة الواه‪3‬ب‬
‫بدون عوض‪.‬‬
‫الصدقة تمليك بغير عوض لملك‪ ،‬ويقصد بها وجه اهلل تعالى‪.‬‬
‫يج‪3‬ب تح‪3‬ت طائل‪3‬ة البطالن أ‪3‬ن ي‪3‬برم هذان العقدان ف‪3‬ي محرر رس‪3‬مي‪ ،‬وأ‪3‬ن يحوز‬
‫الموهوب ل‪3‬ه المل‪3‬ك الموهوب فعلي‪3‬ا ويثب‪3‬ت إخالء‪3‬ه م‪3‬ن طرف الواه‪3‬ب قب‪3‬ل حص‪3‬ول‬
‫المانع‪ ،‬ويغني ع‪3‬ن ذلك التقييد بالس‪3‬جالت العقارية إذا كان هذا الملك محفظا أ‪3‬و ف‪3‬ي‬
‫طور التحفيظ‬
‫تسري على الصدقة أحكام الهبة مع مراعاة ما يلي‪:‬‬
‫ال يجوز االعتصار في الصدقة مطلقا ؛‬
‫ال يجوز ارتجاع الملك المتصدق به إال باإلرث‪.‬‬
‫يراد باالعتصار رجوع الواهب في هبته‪ ،‬ويجوز في الحالتين التاليتين‪:‬‬
‫أوال‪ :‬فيما وهبه األب أو األم لولدهما قاصرا كان أو راشدا؛‬
‫ثانيا‪ :‬إذا أصبح الواهب عاجزا عن اإلنفاق على نفسه أو على من تلزمه نفقته‪.‬‬
 ‫الميراث‬

‫تنتقل ملكية الحقوق العينية العقارية عن طريق اإلرث‬

‫وتسري عليه أحكام مدونة األسرة‬
‫عرفته الم‪3‬ادة ‪ 323‬من مدونة األسرة بأنه ”انتقال حق بموت‬
‫مالكه بعد تصفية التركة لمن استحقه شرعا بال تبرع وال‬
‫معاوضة“‬
‫وه‪3‬و خالف‪3‬ة إجباري‪3‬ة حي‪3‬ث ال يتوق‪3‬ف عل‪3‬ى إرادة المورث وال‬
‫عل‪3‬ى قبول الوارث‪ ،‬فه‪3‬و إجباري بالنس‪3‬بة لهم‪3‬ا مع‪3‬ا ألن‪3‬ه يثب‪3‬ت‬
‫بحكم الشرع‬
 ‫الحيازة‬
‫وهي نوعان ‪:‬‬
‫‪1‬ـ الحيازة التصرفية أو العرضية‪:‬‬
‫‪ ‬ومعناه‪3‬ا وض‪3‬ع الي‪3‬د عل‪3‬ى العقار بطريق‪3‬ة قانوني‪3‬ة‪ ،‬والتص‪3‬رف في‪3‬ه باس‪3‬تغالل منفعت‪3‬ه دون‬
‫إمكانية تملك‪3‬ه بتل‪3‬ك الحيازة‪ ،‬ول‪3‬و طال‪3‬ت مدته‪3‬ا واس‪3‬تمر التص‪3‬رف فيم‪3‬ا ه‪3‬و محله‪3‬ا‪ ،‬ومثاله‪3‬ا حيازة‬
‫أراض‪3‬ي الجماعات الس‪3‬اللية وأراض‪3‬ي الكي‪3‬ش‪ ،‬أ‪3‬و أراض‪3‬ي الخواص المس‪3‬تغلة م‪3‬ن طرف غيره‪3‬م‬
‫بموجب اتفاق بينهم‪.‬‬
‫‪2‬ـ الحيازة اإلستحقاقية‪:‬‬
‫‪ ‬وهي تقوم على السيطرة الفعلية على الملك بنية اكتساب ملكيته‬
‫‪‬وهذا النوع م‪33‬ن الحيازة ه‪33‬و المقص‪33‬ود فعال بالحيازة الرامي‪33‬ة إل‪33‬ى تمل‪33‬ك العقار ع‪33‬ن طري‪33‬ق‬
‫وض‪3‬ع الي‪3‬د ونس‪3‬بة ص‪3‬احبها ذل‪3‬ك العقار لنفس‪3‬ه باإلدعاء وه‪3‬و م‪3‬ا يميزه‪3‬ا ع‪3‬ن الحيازة التص‪3‬رفية‬
‫التي يغيب فيها هذا اإلدعاء‪.‬‬
‫وتتكون الحيازة اإلستحقاقية من عنصرين هما ‪:‬‬
‫أ‪ /‬العنص‪3‬ر المادي ‪ :‬ويقص‪3‬د ب‪3‬ه وض‪3‬ع الي‪3‬د عل‪3‬ى العقار ومباشرة الس‪3‬لطة الفعلي‪3‬ة المادي‪3‬ة علي‪3‬ه‪،‬‬
‫والتصرف فيه بشتى طرق التصرف‪ ،‬مثل زراعة األرض وسكني الدار‬
‫ب‪ /‬العنص‪3‬ر المعنوي ‪ :‬وه‪3‬و أ‪3‬ن الحائ‪3‬ز بوض‪3‬ع يده عل‪3‬ى العقار ال يهدف االنتفاع بذل‪3‬ك العقار‬
‫فق‪33‬ط‪ ،‬وإنم‪33‬ا يتوخ‪33‬ى م‪33‬ن خالل ذل‪33‬ك تمل‪33‬ك رقب‪33‬ة العقار وعين‪33‬ه‪ ،‬ويكون ذل‪33‬ك بني‪33‬ة التمل‪33‬ك وكذا‬
‫باألفعال الخارجية التي تؤكد هذه النية‪.‬‬
 ‫يشترط لصحة حيازة الحائز‪:‬‬ ‫شروط الحيازة‬
‫ـ أن يكون مغربيا‪ ،‬فال تقوم هذه الحيازة لغير المغاربة مهما طال أمدها ؛‬
‫‪ -‬أن يكون واضعا يده على الملك‪ ،‬سواء بنفسه أو بواسطة شخص يأتمر بأمره ؛‬
‫ـ أ‪3‬ن تكون الحيازة ظاهرة‪ ،‬وأ‪3‬ن يتص‪3‬رف الحائ‪3‬ز ف‪3‬ي العقار تص‪3‬رف المال‪3‬ك ف‪3‬ي ملك‪3‬ه‪ ،‬بأ‪3‬ن‬
‫ينسب الملك لنفسه‪ ،‬والناس ينسبونه إليه كذلك ؛‬

‫ـ أ‪3‬ن تكون الحيازة هادئ‪3‬ة‪ ،‬أ‪3‬ي أال ينازع‪3‬ه ف‪3‬ي ذل‪3‬ك منازع‪ ،‬وال يكل‪3‬ف الحائ‪3‬ز ب‪3‬بيان وج‪3‬ه مدخل‪3‬ه‬
‫إال إذا أدلى المدعي بحجة على دعواه‪.‬‬
‫ـ أال تكون الحيازة قد بنيت على عمل غير مشروع ؛‬

‫ـ أ‪3‬ن يكون أص‪3‬ل مدخ‪3‬ل الحائ‪3‬ز ناقال للملكي‪3‬ة‪ ،‬وال يح‪3‬ق لواض‪3‬ع الي‪3‬د أ‪3‬ن يغي‪3‬ر بنفس‪3‬ه لنفس‪3‬ه‬
‫سبب وضع اليد على الملك محل ادعاء الحيازة وال األصل الذي تقوم عليه‪.‬‬
‫ـ أن يكون العقار مما يمكن تملكه بالحيازة‪ .‬فال تكتسب بالحيازة‪:‬‬
‫‪ -‬األمالك المحبسة ؛‬ ‫‪ -‬أمالك الدولة العامة والخاصة؛‬
‫‪ -‬أمالك الجماعات الترابية؛‬ ‫‪ -‬أمالك الجماعات الساللية؛‬
‫‪ -‬األمالك األخرى المنصوص عليها صراحة في القانون‪.‬‬ ‫‪ -‬العقارات المحفظة؛‬
‫شروط الحيازة‪ -‬تابع‬
‫أن ال يتعلق األمر بحيازة ‪:‬‬
‫‪ -‬بين األب وابنه وإن سفل وال بين األم وأبنائها وإن سفلوا ؛‬
‫‪ -‬بين األزواج أثناء قيام الزوجية ؛‬
‫‪ -‬بين الشركاء مطلقا ؛‬
‫‪ -‬بين النائب الشرعي ومن هم إلى نظره ؛‬
‫‪ -‬بين الوكيل وموكله ؛‬
‫‪ -‬بين المكلف بإدارة األموال العقارية وأصحاب هذه األموال‪.‬‬

‫أن يكون المحتج عليه بهذه الحيازة حاضرا طيلة مدة الحيازة‪ ،‬وبالتالي ال يكون لها أثر ‪:‬‬
‫‪ -‬إذا كان المحوز علي‪3‬ه فاق‪3‬د األهلي‪3‬ة أ‪3‬و ناقص‪3‬ها ولي‪3‬س ل‪3‬ه نائ‪3‬ب شرع‪3‬ي‪ ،‬وف‪3‬ي هذه‪ 3‬الحال‪3‬ة ال‬
‫تبدأ مدة الحيازة في السريان إال من تاريخ تعيين هذا النائب أو من تاريخ الرشد ؛‬
‫‪ -2‬إذا كان المحوز علي‪3‬ه غائب‪3‬ا غيب‪3‬ة طويل‪3‬ة متواص‪3‬لة‪ ،‬يفترض عدم علم‪3‬ه بحيازة ملك‪3‬ه إل‪3‬ى‬
‫أن يثبت العكس ؛‬
‫‪ -3‬إذا من‪3‬ع المحوز علي‪3‬ه مان‪3‬ع قوي م‪3‬ن المطالب‪3‬ة بحق‪3‬ه كالخوف م‪3‬ن الحائ‪3‬ز لكون‪3‬ه ذا س‪3‬لطة‬
‫أو مستند إلى سلطة ؛‬
‫‪ -4‬إذا من‪33‬ع المحوز علي‪33‬ه مان‪33‬ع بأ‪33‬ن كان ف‪33‬ي ظروف تجع‪33‬ل م‪33‬ن المس‪33‬تحيل علي‪33‬ه المطالب‪33‬ة‬
‫بحقوقه خالل المدة المقررة للحيازة‪.‬‬
 ‫شروط الحيازة تابع ‪2‬‬
‫ـ أن تستمر الحيازة طول المدة المقررة في القانون ؛‬
‫ـ ‪ 10‬سنوات كاملة إذا كان الحائز شخصا أجنبيا غير شريك والقائم حاضر عالم ساكت‬
‫بال مانع وال عذر‬
‫ـ ‪ 40‬سنة بين األقارب غير الشركاء الذين ليس بينهم عداوة‬
‫ـ ‪ 10‬سنوات بين األقارب غير الشركاء إذا كان فيما بينهم عداوة‬
‫ـ تحس‪3‬ب مدة الحيازة كامل‪3‬ة‪ ،‬وال يجوز تعديله‪3‬ا بالزيادة أ‪3‬و بالنقص‪3‬ان‪ ،‬وك‪3‬ل اتفاق عل‪3‬ى ذل‪3‬ك‬
‫يقع باطال‬

‫أن تكون الحيازة مستمرة‪ ،‬وال يكون للحيازة أثر إذا كانت متقطعة وغير مستمرة‪.‬‬
‫تعت‪3‬بر الحيازة مس‪3‬تمرة م‪3‬ن بدء ظهوره‪3‬ا إذا اس‪3‬تغل المل‪3‬ك بكيفي‪3‬ة اعتيادي‪3‬ة ومنتظم‪3‬ة وبدون‬
‫منازع‪.‬‬
‫إذا كان‪3‬ت الحيازة الالحق‪3‬ة اس‪3‬تمرارا لحيازة س‪3‬ابقة اعت‪3‬بر اس‪3‬تمرارها م‪3‬ن تاري‪3‬خ حيازة الحائ‪3‬ز‬
‫األول‪.‬‬
‫وفي هذه الحالة‪ ،‬أي وفاة الحائز األول‪ ،‬يشترط باإلضافة إلى ذلك عدم العلم بالتفويت‬
 ‫آثار‪ $‬الحياز‪$‬ة‬
‫األث‪3‬ر األول ‪ :‬اكتس‪3‬اب الحائ‪3‬ز ملكي‪3‬ة العقار غي‪3‬ر المحف‪3‬ظ أ‪3‬و أ‪3‬ي ح‪3‬ق‬
‫عيني أخر‪ 3‬ير‪3‬د عليه إلى أن يثبت العكس‪.‬‬

‫األثر الثاني ‪ :‬تطهير الملكية من العيوب التي تشوبها قبل الحيازة‪.‬‬

‫وتجدر اإلشارة أ‪3‬ن عقود تفويت ملكي‪3‬ة العقارات غير المحفظة ال تفي‪3‬د‬
‫إال إذا اس‪333‬تندت عل‪333‬ى أص‪333‬ل التمل‪333‬ك وحاز‪ 3‬المفوت ل‪333‬ه العقار حيازة‬
‫متوفرة على الشر‪3‬وط القانونية‬
‫أ‪3‬ي أ‪3‬ن رس‪3‬وم التفوي‪3‬ت المجردة ال تفي‪3‬د المل‪3‬ك وال ينتزع به‪3‬ا م‪3‬ن ي‪3‬د‬
‫حائزه‪ ،‬ولكنه‪33‬ا تكون كذل‪33‬ك إذا كان‪33‬ت مدعم‪33‬ة بحياز‪3‬ة متوفر‪3‬ة عل‪33‬ى‬
‫الشر‪3‬وط القانونية‪.‬‬
 ‫دعاوى حماية الحيازة‬
‫أنواع دعاوي الحيازة‪.‬‬
‫باس‪33‬تقراء نص‪33‬وص قانون المس‪33‬طرة المدني‪33‬ة (الفص‪33‬ول م‪33‬ن ‪ 166‬إل‪33‬ى ‪ )170‬نس‪33‬تنتج أ‪33‬ن‬
‫دعاوي الحيازة تنقسم إلى ثالثة أنواع ‪:‬‬
‫أـ دعوى منع التعرض ‪ :‬يرفعها الحائز لمنع غيره من اإلعتداء عليه في حيازته والتعرض‬
‫له بأي عمل مادي يتضرر منه أو عمل قانوني يسبب له إضرارا بالحيازة‬
‫ب ـ دعوى وقف األعمال الجديدة ‪ :‬وهي الدعوى التي يرفعها الحائز ضد الغير الذي شرع‬
‫في عمل لو تم ألصبح تعرضا على الحيازة‪.‬‬
‫ج ـ دعوى اس‪3‬ترداد الحيازة ‪ :‬وه‪3‬ي الدعوى الت‪3‬ي ترف‪3‬ع م‪3‬ن الحائ‪3‬ز إلجبار الغي‪3‬ر عل‪3‬ى إرجاع‬
‫الحيازة الهادئ‪3‬ة القانوني‪3‬ة إليه بع‪3‬د أن س‪3‬لبها منه بالقوة والعن‪3‬ف‪ ،‬ألن أس‪3‬اس هذه الدعوى‬
‫هو حماية األمن العمومي‪.‬‬
‫هناك أيضا‬
‫ـ دعوى جنح‪3‬ة انتزاع عقار م‪3‬ن حيازة الغي‪3‬ر‪ ،‬والت‪3‬ي تتحق‪3‬ق بأ‪3‬ي ص‪3‬ورة م‪3‬ن ص‪3‬ور حرمان‬
‫الحائز الشرعي من حيازته المنصوص عليها في الفصل ‪ 570‬من م ق ج‬
‫ـ س‪3‬لطة النياب‪3‬ة العام‪3‬ة وقاض‪3‬ي التحقي‪3‬ق والوكي‪3‬ل العام للمل‪3‬ك ك‪3‬ل حس‪3‬ب اختص‪3‬اصه ف‪3‬ي التدخ‪3‬ل‬
‫لحماي‪3‬ة الحيازة ورد الحال‪3‬ة إل‪3‬ى م‪3‬ا كان‪3‬ت علي‪3‬ه إذا س‪3‬بق إدان‪3‬ة المخ‪3‬ل بالحيازة بموج‪3‬ب‬
‫حكم قضائي‪( ،‬المادة ‪ 40‬من ق م ج)‬
 ‫الشفعة‬
‫أخ‪3‬ذ شري‪3‬ك ف‪3‬ي مل‪3‬ك مشاع أ‪3‬و ح‪3‬ق عين‪3‬ي مشاع حص‪3‬ة شريك‪3‬ه المبيع‪3‬ة بثمنه‪3‬ا بع‪3‬د أداء الثم‪3‬ن‬
‫ومصروفات العقد الالزمة والمصروفات الضرورية النافعة عند االقتضاء‪.‬‬
‫شروطها ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬أن يكون الشفيع شريكا على الشياع في العقار المشفوع‬
‫الشري‪3‬ك الذي يس‪3‬تحق الشفع‪3‬ة‪ ،‬ه‪3‬و الشري‪3‬ك بجزء شائ‪3‬ع‪ ،‬أ‪3‬ي الذي يمل‪3‬ك ف‪3‬ي العقار نس‪3‬بة‬
‫معينة في جميعه‪ ،‬كثلث أو ربع أو غير ذلك‪.‬‬
‫ويج‪3‬ب أ‪3‬ن يكون مالك‪3‬ا لجزء شائ‪3‬ع م‪3‬ن رقب‪3‬ة العقار‪ ،‬وال يكف‪3‬ي أ‪3‬ن يكون الشخ‪3‬ص مالك‪3‬ا لح‪3‬ق‬
‫ارتفاق‪ ،‬أ‪3‬و ح‪3‬ق انتفاع م‪3‬ن عقار‪ ،‬ليمكن‪3‬ه أ‪3‬ن يشف‪3‬ع م‪3‬ا بي‪3‬ع م‪3‬ن رقبت‪3‬ه‪ ،‬أ‪3‬ي يج‪3‬ب أ‪3‬ن يكون حق‪3‬ه‬
‫من نفس طبيعة الحق المطلوب شفعته‬
‫ثانيا ‪ :‬أن يكون شريكا على الشياع وقت بيع العقار المشفوع فيه‬
‫يج‪3‬ب أ‪3‬ن يكون الشفي‪3‬ع شريك‪3‬ا ف‪3‬ي المل‪3‬ك المشاع وق‪3‬ت بي‪3‬ع حص‪3‬ة شريك‪3‬ه ف‪3‬ي العقار أ‪3‬و الح‪3‬ق‬
‫العين‪3‬ي‪ ،‬أم‪3‬ا إذا قس‪3‬م المشاع وحدت حدوده وص‪3‬رفت طرق‪3‬ه‪ ،‬فال شفع‪3‬ة‪ ،‬أل‪3‬ن كال م‪3‬ن الشركاء‬
‫ص‪3‬ار بع‪3‬د القس‪3‬مة جارا‪ ،‬وال شفع‪3‬ة للجار عن‪3‬د المالكي‪3‬ة‪ ،‬لم‪3‬ا نق‪3‬ل ع‪3‬ن الن‪3‬بي ص‪3‬لى اهلل علي‪3‬ه وس‪3‬لم‬
‫أنه ‪« :‬قضى بالشفعة في كل ما لم يقسم‪ ،‬فإذا وقعت الحدود وصرفت الطرق فال شفعة»‬
‫ويس‪$‬تشف م‪$‬ن هذا الشرط أيض‪$‬ا أن‪$‬ه ال شفع‪$‬ة لم‪$‬ن كان شريك‪$‬ا وانته‪$‬ت شركت‪$‬ه قب‪$‬ل ال‪$‬بيع أ‪$‬ي‬
‫يج‪$‬ب أ‪$‬ن يكون ال زال شريك‪$‬ا وق‪$‬ت حص‪$‬ول ال‪$‬بيع‪ .‬ب‪3‬ل إ‪3‬ن المادة ‪ 293‬أوجب‪3‬ت أ‪3‬ن يكون حائزا‬
‫لحصته في الملك المشاع حيازة قانونية أو فعلية‪.‬‬
 ‫ثالثا‪ :‬أن تكون شركته في الملك ثابتة‬
‫أ‪3‬ي أ‪3‬ن يكون تاري‪3‬خ تملك‪3‬ه للجزء المشاع س‪3‬ابقا عل‪3‬ى تاري‪3‬خ تمل‪3‬ك المشفوع م‪3‬ن يده للحص‪3‬ة‬
‫محل الشفعة ؛‬
‫رابعا ‪ :‬عدم تبعيض الشفعة‬
‫يجب األخذ بالشفعة في مجموع الحصص المبيعة على الشياع‪ ،‬ال في جزء منها‬
‫خامسا ‪ :‬صحة التصرف القانوني‬
‫ـ أن ينعقد التصرف صحيحا ويكون باتا وناجزا ؛‬
‫ـ وأ‪3‬ن يس‪3‬توفي إجراءات التقيي‪3‬د إذا انص‪3‬ب عل‪3‬ى عقار محف‪3‬ظ ؛ والتقيي‪$‬د الذي يحرك أج‪$‬ل‬
‫الشفعة هو التقييد النهائي للحق في الرسم العقاري‪ ،‬وليس تقييده تقييدا احتياطيا‪.‬‬
‫ـ أن يكون ناقال للملكية ؛ مع اإلشارة أن المشرع استعمل مصطلح البيع‪.‬‬
‫س‪33‬ادسا ‪ :‬أ‪33‬ن ال تكون الحص‪33‬ة المشاع‪33‬ة ق‪33‬د بيع‪33‬ت ف‪33‬ي المزاد العلن‪33‬ي وف‪33‬ق اإلجراءات‬
‫القانونية؛‬
‫المادة ‪ : 302‬إذا بيع‪3‬ت الحص‪3‬ة المشاع‪3‬ة ف‪3‬ي المزاد العلن‪3‬ي وف‪3‬ق اإلجراءات المنص‪3‬وص‬
‫عليها في القانون فال يجوز أخذ‪3‬ها بالشفعة‪.‬‬
 ‫سابعا ‪ :‬أن يكون المشفوع منه قد تملك الحصة بعوض‬
‫مما يعني أنه إذا تعلق األمر بعقد تبرع فال مجال للشفعة‪.‬‬
‫وهذا الشرط نج‪3‬د شرح‪3‬ه ف‪3‬ي المادة ‪ 303‬م‪3‬ن مدون‪3‬ة الحقوق العيني‪3‬ة‬
‫الت‪33‬ي تقض‪33‬ي أن‪33‬ه ‪ :‬ال شفع‪33‬ة فيم‪33‬ا فوت تبرع‪33‬ا م‪33‬ا ل‪33‬م يك‪33‬ن الت‪33‬برع‬
‫ص‪3‬وريا أ‪3‬و تحايال‪ .‬كم‪3‬ا ال شفع‪3‬ة ف‪3‬ي الحص‪3‬ة الشائع‪3‬ة الت‪3‬ي تقدم ف‪3‬ي‬
‫صداق أو خلع‪.‬‬
‫ونفس األمر في اإلر‪3‬ث والوصية‬
‫ويس‪33‬تفاد قص‪33‬ر المشرع الشفع‪33‬ة عل‪33‬ى ال‪33‬بيع وحده م‪33‬ن اس‪33‬تعماله‬
‫عبارة ” الحص‪3‬ة المبيع‪3‬ة“ عن‪3‬د تعر‪3‬يف‪3‬ه للشفع‪3‬ة ف‪3‬ي المادة ‪ 292‬م‪3‬ن‬
‫محع‬
‫كم‪3‬ا أوجب‪3‬ت المادة ‪ 295‬م‪3‬ن القانون نفس‪3‬ه عل‪3‬ى طال‪3‬ب الشفع‪3‬ة إثبات‬
‫بي‪3‬ع الحص‪3‬ة المطلوب شفعتها‪ .‬فإذا كان العقار‪ 3‬محفظ‪3‬ا يتعي‪3‬ن علي‪3‬ه‬
‫إثبات تقييد البيع بالرسم العقاري‪.‬‬
‫ـ تكون الشفع‪3‬ة ف‪3‬ي العقارات س‪3‬واء كان‪3‬ت قابل‪3‬ة للقس‪3‬مة أ‪3‬م غي‪3‬ر‪3‬‬
‫قابلة لها‪.‬‬
‫ـ وتكون في الحقوق العينية القابلة للتداول‪.‬‬
‫استثناء من هذه الشروط‬
‫تجيز المادة ‪ 294‬من مدونة الحقوق العينية ضم ‪:‬‬
‫‪ -‬حق الهواء والتعلية إلى ملكية السفل‬
‫‪ -‬حق السطحية إلى ملكية الرقبة‬
‫‪ -‬حق الزينة إلى ملكية الرقبة‬
‫عن طريق الشفعة فيما بيع منها ألجنبي‪.‬‬
‫وبالتال‪$$‬ي فال مجال للشفع‪$$‬ة بشأ‪$$‬ن هذه الحقوق إذا كان المشتري‬
‫أحد الشركاء‪.‬‬
 ‫آجال الشفعة‬
‫أوال – ‪ 30‬يوم‪3‬ا كامل‪3‬ة ف‪3‬ي حال‪3‬ة التبلي‪3‬غ ‪ :‬ابتداء م‪$‬ن تاري‪$‬خ التوص‪$‬ل الشخص‪$‬ي لم‪$‬ن ل‪$‬ه ح‪$‬ق‬
‫الشفعة بنسخة من عقد الشراء‬
‫يشترط لصحة التبليغ‬
‫‪1‬ـ أ‪$$‬ن يقوم المشتري بتقيي‪$$‬د حقوق‪$$‬ه بالرس‪$$‬م العقاري إذا تعل‪$$‬ق األم‪$$‬ر بعقار محف‪$$‬ظ أ‪$$‬و‬
‫بإيداعها بمطلب التحفيظ إذا تعلق األمر بعقار في طور التحفيظ‬
‫‪2‬ـ أ‪$‬ن يقوم بع‪$‬د ذل‪$‬ك بتبلي‪$‬غ نس‪$‬خة م‪$‬ن العق‪$‬د الذي اكتس‪$‬ب ب‪$‬ه حقوق‪$‬ه إل‪$‬ى م‪$‬ن ل‪$‬ه الح‪$‬ق ف‪$‬ي‬
‫ممارس‪$‬ة الشفع‪$‬ة وذل‪$‬ك وف‪$‬ق مختل‪$‬ف أشكال التبلي‪$‬غ الرس‪$‬مية‪ .‬فالتبلي‪$‬غ يج‪$‬ب أ‪$‬ن يكون الحق‪$‬ا‬
‫لتقييد الحق بالرسم العقاري أو إيداعه بمطلب التحفيظ حيث ال ينتج أثره إذا تم قبل ذلك‬
‫‪3‬ـ أ‪3‬ن يتضم‪3‬ن التبلي‪3‬غ تح‪3‬ت طائل‪3‬ة البطالن بيان‪3‬ا ع‪3‬ن هوي‪3‬ة ك‪3‬ل م‪3‬ن البائ‪3‬ع والمشتري‪ ،‬م‪3‬ع‬
‫بيان ع‪3‬ن الحص‪3‬ة المبيع‪3‬ة وثمنه‪3‬ا والمص‪3‬روفات ورق‪3‬م الرس‪3‬م العقاري أ‪3‬و مطل‪3‬ب التحفي‪3‬ظ أ‪3‬و‬
‫مراجع عقد التفويت‪.‬‬
‫‪4‬ـ أن يتم هذا التبليغ إلى جميع الشركاء ليسري أجل ‪ 30‬يوما في حقهم‬
‫‪5‬ـ أ‪$‬ن يكون هذا التبلي‪$‬غ شخص‪$‬يا للشفي‪$‬ع‪ ،‬فال يكف‪$‬ي التبلي‪$‬غ الذي يق‪$‬ع ف‪$‬ي موطن‪$‬ه ألقربائ‪$‬ه‬
‫أو خدمه‬
‫‪6‬ـ أ‪$‬ن يت‪$‬م التبلي‪$‬غ م‪$‬ن طرف المشتري دون غيره‪ ،‬فال يعت‪$‬د بالتبلي‪$‬غ الحاص‪$‬ل م‪$‬ن طرف‬
‫البائع ألنه فقد صفته كمالك للعقار المراد استشفاعه‬
 ‫آجال الشفعة‬
‫‪ - 2‬داخ‪3‬ل أج‪3‬ل الس‪3‬نة ويكون ف‪3‬ي حال‪3‬ة عدم قيام المشتري بالتبلي‪3‬غ المشار إلي‪3‬ه‬
‫سابقا‬
‫ابتداء من تاريخ التقييد إذا كان العقار محفظا‬
‫ابتداء من تاريخ اإليداع إذا كان العقار في طور التحفيظ‪.‬‬
‫ابتداء من تاريخ العلم بالبيع إذا كان العقار غير محفظ‪.‬‬
‫يدخل اليوم األول في حساب األجل المذكور‬
‫والسنة المقصودة هي السنة الميالدية‪ ،‬ال الهجرية‬

‫‪ – 3‬داخل أجل أربع سنوات من تاريخ إبرام العقد‬

‫إذا كان العقار غير محفظ في الحالة التي لم يتحقق فيها العلم بالبيع‬

‫هذه اآلجال ه‪3‬ي آجال س‪3‬قوط ولي‪3‬س آجال تقادم‪ ،‬وبالتال‪3‬ي ال تخض‪3‬ع للوق‪3‬ف أ‪3‬و‬
‫االنقطاع‬
 ‫اإلجراءات المتطلبة عند ممارسة حق الشفعة‪.‬‬
‫ـ إعالن الشري‪3‬ك ع‪3‬ن رغبت‪3‬ه ف‪3‬ي ممارس‪3‬ة الشفع‪3‬ة ‪ :‬وذل‪3‬ك إم‪3‬ا ف‪3‬ي شك‪3‬ل عرض حقيق‪3‬ي‪1‬‬
‫رضائ‪3‬ي أ‪3‬و بتقدي‪3‬م طل‪3‬ب إل‪3‬ى رئي‪3‬س المحكم‪3‬ة االبتدائي‪3‬ة المختص‪3‬ة يع‪3‬بر في‪3‬ه ع‪3‬ن رغبت‪3‬ه ف‪3‬ي‬
‫األخذ بالشفعة‪ .‬وهذا اإلعالن يوجه إلى المشتري‬
‫ـ إذا كان العقار ف‪3‬ي طور التحفي‪3‬ظ فال يعت‪3‬د بطل‪3‬ب الشفع‪3‬ة إال إذا ضم‪3‬ن الشفي‪3‬ع تعرض‪3‬ه‬
‫‪.‬بمطلب التحفيظ المتعلق به‬
‫ـ إذا كان العقار محفظا‪ ،‬فيكون بعد تقييد المشتري حقوقه في الرسم العقاري‬
‫‪.‬ـ إذا كان العقار غير محفظ‪ ،‬يتعين إثبات بيع الحصة المطلوب شفعتها‬

‫ـ عرض الثم‪3‬ن والمص‪3‬روفات الظاهرة للعق‪3‬د عرض‪3‬ا حقيقي‪3‬ا‪ ،‬أ‪3‬و الحص‪3‬ول عل‪3‬ى إذن رئي‪3‬س‪2‬‬
‫‪.‬المحكمة االبتدائية المختصة بذلك‬
‫ـ إيداع الثم‪3‬ن والمص‪3‬روفات ف‪3‬ي ص‪3‬ندوق المحكم‪3‬ة عن‪3‬د رف‪3‬ض المشفوع من‪3‬ه للعرض‪3‬‬
‫العيني الحقيقي‬
‫وهو إجراء س‪3‬ابق عل‪3‬ى رف‪3‬ع الدعوى ويعتبر من اإلجراءات األس‪3‬اسية التي ال غنى للشفيع‬
‫‪.‬عنها وذ‪3‬لك تحت طائلة سقوط حقه في الشفعة‬
‫ـ حصول كل من اإلعالن واإليداع داخل األجل القانوني وإال سقط الحق في الشفعة‪4‬‬
 ‫مسقطات الشفعة ‪:‬‬
‫تسقط الشفعة بأحد األسباب اآلتية ‪:‬‬
‫‪ .1‬إما بعدم توفر الشروط السابق اإلشارة إليها‪.‬‬
‫‪ .2‬تنازل الشري‪3‬ك ص‪3‬راحة ع‪3‬ن ممارس‪3‬ة حق‪3‬ه ف‪3‬ي الشفع‪3‬ة‪ ،‬بشرط أ‪3‬ن يحص‪3‬ل‬
‫هذا التنازل بعد ثبوت حقه فيها ؛‬
‫‪ .3‬موافقة الشريك على إجراء القسمة مع مشتري الحصة المشاعة‪.‬‬
‫‪ .4‬إذا اشترى الحصة التي باعها شريكه من مشتريها أو قاسمه فيها؛‬
‫‪ .5‬قيام‪3‬ه بتفوي‪3‬ت حص‪3‬ته الت‪3‬ي يشف‪3‬ع به‪3‬ا عل‪3‬ى إث‪3‬ر ال‪3‬بيع الص‪3‬ادر ع‪3‬ن شريك‪3‬ه‪،‬‬
‫ولو كان ال يعلم أن شريكه قد باع حصته قبله‪.‬‬
‫ال يس‪3‬قط الح‪3‬ق ف‪3‬ي األخ‪3‬ذ بالشفع‪3‬ة بموت الشفي‪3‬ع وإنم‪3‬ا ينتق‪3‬ل هذا الح‪3‬ق إل‪3‬ى‬
‫ورثته بنفس الشروط بما في ذلك ما بقي من أجل لألخذ بالشفعة‪.‬‬
 ‫آثار ممار‪3‬سة حق الشفعة‪:‬‬
‫يمكن تلخيصها في اآلثار التالية ‪:‬‬

‫‪ .1‬يعت‪3‬بر المشتري المشفوع من‪$‬ه‪ ،‬ف‪3‬ي الفترة م‪3‬ا بي‪3‬ن الشراء ووقوع‬
‫طل‪33‬ب الشفع‪33‬ة‪ ،‬حائزا حس‪33‬ن الني‪33‬ة ل‪33‬ه الح‪33‬ق ف‪33‬ي الثمار خالل هذه‬
‫المدة‪ .‬وال يلتزم برد ثمار‪ $‬الحص‪$‬ة المشفوع‪$‬ة للشفي‪$‬ع إال م‪$‬ن تاري‪$‬خ‬
‫المطالبة بالشفعة‪.‬‬
‫‪ .2‬يح‪3‬ل الشفي‪3‬ع الذي مارس ح‪3‬ق الشفع‪3‬ة مح‪3‬ل المشتر‪3‬ي ويعت‪3‬بر‪ 3‬خلف‪3‬ا‬
‫للبائ‪3‬ع ال خلف‪3‬ا للمشتر‪3‬ي‪ ،‬وبالتال‪3‬ي تبط‪$‬ل التص‪$‬رفات الناقل‪$‬ة للملكي‪$‬ة‬
‫أ‪$‬و الح‪$‬ق العين‪$‬ي أ‪$‬و المنشئ‪$‬ة لهذا الح‪$‬ق الت‪$‬ي أجراه‪$‬ا المشفوع م‪$‬ن‬
‫يده على الحصة المشفوعة إذا تعلقت بعقار غير محفظ‪.‬‬
 ‫آثار ممارسة حق الشفعة ‪:‬‬
‫‪3‬ـ األخذ بالشفعة ‪ :‬يتعين التمييز بين الحاالت التالية ‪:‬‬
‫الحالة األولى ‪ :‬التمييز بين البيع ألجنبي أو لشريك‬
‫ـ إذا تم البيع ألجنبي (غير شريك) ‪:‬‬
‫إذا كان الشفيع واحدا فيجب عليه أن يأخذ الحصة المبيعة بكاملها أو أن يتركها‪.‬‬
‫إذا تعدد الشفعاء كان لك‪$$‬ل واح‪$$‬د منه‪$$‬م األخ‪$$‬ذ بالشفع‪$$‬ة بقدر حص‪$$‬ته ف‪$$‬ي المل‪$$‬ك‬
‫المشاع يوم المطالب‪$‬ة به‪$‬ا‪ ،‬فإذا تركه‪$‬ا البع‪$‬ض‪ ،‬وج‪$‬ب عل‪$‬ى م‪$‬ن رغ‪$‬ب ف‪$‬ي الشفع‪$‬ة‬
‫من الشركاء أخذ الحصة المبيعة بكاملها‪.‬‬

‫ـ إذا كان المشتري أحد الشركاء‬

‫لك‪3‬ل شري‪3‬ك ف‪3‬ي المل‪3‬ك أ‪3‬ن يأخ‪3‬ذ م‪3‬ن يده بقدر حص‪3‬ته ف‪3‬ي المل‪3‬ك‪ ،‬ويترك للمشتري‬
‫نصيبه بقدر حصته ما لم يعرب عن رغبته في التخلي عنها‪.‬‬
 ‫الحالة الثانية ‪ :‬التمييز بين البيع بعقد واحد أو بعقود مختلفة‬

‫ـ إذا ت‪33‬م ال‪33‬بيع بعق‪33‬د واح‪33‬د ‪ :‬س‪33‬واء بيع‪33‬ت الحص‪33‬ة الت‪33‬ي تجوز الشفع‪33‬ة فيه‪33‬ا‬
‫بأجمعها أو أجزاء منها أو عدة حصص شائعة‬
‫وج‪3‬ب عل‪3‬ى الشري‪3‬ك الراغ‪3‬ب ف‪3‬ي الشفع‪3‬ة أ‪3‬ن يأخ‪3‬ذ جمي‪3‬ع الم‪3‬بيع المشاع بين‪3‬ه‬
‫وبي‪3‬ن البائ‪3‬ع م‪3‬ن ي‪3‬د المشتري أ‪3‬و أ‪3‬ن يترك الجمي‪3‬ع للمشتري‪ ،‬س‪3‬واء تعل‪3‬ق العق‪3‬د‬
‫بمل‪3‬ك واح‪3‬د أ‪3‬و عدة أمالك مشاع‪3‬ة‪ ،‬وس‪3‬واء اتح‪3‬د البائ‪3‬ع أ‪3‬و المشتري أ‪3‬و تعدد‪،‬‬
‫فال يجوز تبعيض الشفعة إال إذا رضي المشتري بذلك‪.‬‬

‫ـ إذا تم البيع بعقود مختلفة‬

‫يخير الشفيع بين ‪:‬‬
‫أن يأخذ أجزاء الحصة المبيعة بكاملها‬
‫وبين أن يأخذ بأي عقد شاء‬
‫ويدخل معه في شفعته من قبله من المشترين‬
‫الحال‪3‬ة الثالث‪3‬ة ‪ :‬بي‪3‬ع الحص‪3‬ة الت‪3‬ي تجوز الشفع‪3‬ة فيه‪3‬ا عدة مرات قب‪3‬ل‬
‫انصرام أجل الشفعة‬

‫ـ إذا كان العقار محفظا‬

‫ال تؤخ‪33‬ذ الحص‪33‬ة المشفوع‪33‬ة إال م‪33‬ن ي‪33‬د المشتري المقي‪33‬د بالرس‪33‬م‬
‫العقاري‪.‬‬

‫ـ إذا كان العقار غير محفظ‬

‫يمك‪33‬ن للشفي‪33‬ع أ‪33‬ن يأخ‪33‬ذ م‪33‬ن أ‪33‬ي مشت‪33‬ر بالثم‪33‬ن الذي اشتر‪3‬ى ب‪33‬ه‬
‫ويترتب على ذلك بطالن البيوع الالحقة‪.‬‬
 ‫الحالة الرابعة‪ :‬حالة تعدد الشركاء واختالف مراتبهم‬
‫يقدم من يشارك البائع في السهم الواحد في الميراث على من عداه‪،‬‬
‫فإن لم يأخذ انتقل الحق إلى باقي الورثة‬
‫ثم الموصى لهم‪،‬‬
‫ثم األجانب‪ ،‬والمراد بهم األجنبي عن عقد البيع وليس عن العقار‬
‫ويدخل كل واحد من هؤالء مع من يليه في شفعته دون العكس‪،‬‬
‫ويتنزل المشتري منزلة البائع‪،‬‬
‫والوارث منزلة موروثه في األخذ بالشفعة‪.‬‬

‫مثال ‪ :‬أ‪3‬ن يمل‪3‬ك شريكان عقارا معين‪3‬ا‪ ،‬ث‪3‬م يموت أحدهم‪3‬ا ويترك زوجتي‪3‬ن وأربع‪3‬ة أعمام‪ ،‬ووص‪3‬ية‬
‫بالثل‪3‬ث البن‪3‬ي ص‪3‬ديقه‪ ،‬فإ‪3‬ن الشري‪3‬ك الح‪3‬ي وورث‪3‬ة الشري‪3‬ك المي‪3‬ت‪ ،‬وإ‪3‬ن كانوا شركاء ف‪3‬ي ملكي‪3‬ة‬
‫العقار عل‪3‬ى الشياع‪ ،‬إال أ‪3‬ن ك‪3‬ل طائف‪3‬ة منه‪3‬م أص‪3‬بحت مالك‪3‬ة بغي‪3‬ر الص‪3‬فة الت‪3‬ي تملك‪3‬ت به‪3‬ا األخرى‪،‬‬
‫فالشري‪3‬ك الح‪3‬ي ع‪3‬ن طري‪3‬ق ال‪3‬بيع‪ ،‬والزوجتان ع‪3‬ن طري‪3‬ق اإلرث الفرض‪ ،‬واألعمام ع‪3‬ن طري‪3‬ق‬
‫اإلرث التعصيب والموصى لهما عن طريق الوصية‪.‬‬
‫إذا باع‪3‬ت إحدى الزوجتان تقدم الزوج‪3‬ة الثاني‪3‬ة‪ ،‬ث‪3‬م األعمام‪ ،‬ث‪3‬م الموص‪3‬ى له‪3‬م ث‪3‬م الشري‪3‬ك الح‪3‬ي‪،‬‬
‫ألنه أجنبي عن الورثة‪.‬‬
 ‫أسباب كسب الملكية ‪ -‬االلتصاق‬
‫االلتص‪$‬اق ه‪$‬و واقع‪$‬ة مادي‪$‬ة مكس‪$‬بة للملكي‪$‬ة‪ ،‬ينش‪$‬أ باتحاد أ‪$‬و اندماج مادي لشيئي‪$‬ن متميزي‪$‬ن‬
‫أحدهم‪$‬ا ع‪$‬ن اآلخ‪$‬ر‪ ،‬ومملوكي‪$‬ن لمالكي‪$‬ن مختلفي‪$‬ن دون س‪$‬ابق اتفاق بينهم‪$‬ا عل‪$‬ى هذا االندماج‬
‫الذي ق‪$‬د يكون بفع‪$‬ل الطبيع‪$‬ة أ‪$‬و بفع‪$‬ل اإلنس‪$‬ان م‪$‬ع تعذر فص‪$‬ل أحدهم‪$‬ا ع‪$‬ن اآلخ‪$‬ر دون تل‪$‬ف‪،‬‬
‫فيتملك صاحب الشيء األصلي الشيء الفرعي أو االتابع بقوة القانون أو بحكم قضائي‪.‬‬
‫وق‪$‬د نظ‪$‬م المشرع بع‪$‬ض حاالت‪$‬ه ف‪$‬ي مدون‪$‬ة الحقوق العيني‪$‬ة‪ ،‬والبع‪$‬ض اآلخ‪$‬ر ف‪$‬ي القانون رق‪$‬م‬
‫‪ 36.15‬المتعلق بالماء‪ ،‬واعتبره من بين أسباب كسب الملكية‪.‬‬
‫يفترض االلتصاق توفر شروط معينة هي ‪:‬‬
‫‪1‬ـ أن يوجد شيئان ماديان متميزان أحدهما أكثر أهمي‪$‬ة م‪$‬ن اآلخر‪ ،‬حيث يمك‪$‬ن اعتبار أحدهما‬
‫أص ً‬
‫ال والآخر تابعاً‪.‬‬
‫وعلي‪$‬ه ال يع‪$‬د التص‪$‬اقا التحس‪$‬ينات الت‪$‬ي يجريه‪$‬ا الحائ‪$‬ز عل‪$‬ى مل‪$‬ك الغي‪$‬ر ألنه‪$‬ا ليس‪$‬ت شيئ‪$‬ا متميزا‬
‫عن الشيء الذي يجري عليه التحسين‬
‫‪2‬ـ أن يتحد الشيئان مادياً بحيث يتعذر فصلهما عن بعضهما دون تلف‪.‬‬
‫‪3‬ـ أال يكون الشيئان مملوكين عند التصاقهما لنفس المالك‪.‬‬
‫‪ .4‬أال يكون هناك اتفاق س‪$‬ابق بي‪$‬ن المالكي‪$‬ن عل‪$‬ى االندماج‪ ،‬ألن‪$‬ه ل‪$‬و وج‪$‬د مث‪$‬ل هذا االتفاق فه‪$‬و‬
‫الذي سيحدد مصير الشيء بعد االندماج‬
‫يميز المشرع بين االلتصاق بفعل الطبيعة وااللتصاق بفعل اإلنسان‬
 ‫النوع األول ‪ :‬االلتصاق بالعقار بفعل الطبيعة ‪:‬‬
‫االلتص‪$$‬اق بفع‪$$‬ل الطبيع‪$$‬ة (أ‪$$‬و االلتص‪$$‬اق الط‪$$‬بيعي) يق‪$$‬ع عادة بفع‪$$‬ل المياه ودون تدخ‪$$‬ل م‪$$‬ن‬
‫اإلنسان‪ .‬وقد عرضت م ح ع إلى ثالث حاالت من االلتصاق بفعل الطبيعة ‪:‬‬
‫‪ -1‬الطمي ‪:‬‬
‫إذا جاء النه‪$‬ر أ‪$‬و الس‪$‬يل بطم‪$‬ي عل‪$‬ى أرض أح‪$‬د فه‪$‬و ملك‪$‬ه‪ ،‬ألن‪$‬ه يكون طبق‪$‬ة عل‪$‬ى األرض‪،‬‬
‫جزء منها ويكون ملكاً لصاحبها‪ ،‬وسبب ذلك هو االلتصاق الطبيعي‪.‬‬ ‫فيصبح ً‬
‫أم‪$‬ا إذا تكون‪$‬ت جزر بص‪$‬ورة طبيعي‪$‬ة داخ‪$‬ل المياه اإلقليمي‪$‬ة أ‪$‬و داخ‪$‬ل البحيرات أ‪$‬و ف‪$‬ي مجاري‬
‫األنهار تكون ملكا عاما للدولة‪.‬‬
‫‪ -2‬حوض النهر ‪:‬‬
‫إذا وق‪$‬ع تغيي‪$‬ر ف‪$‬ي مجرى النه‪$‬ر أ‪$‬و اتخ‪$‬ذ النه‪$‬ر مجرى جديدا‪ ،‬فإن‪$‬ه تنتق‪$‬ل حدود الضفاف الحرة‬
‫حسب الوضعية الجديدة وفق القانون رقم ‪ 36.15‬المتعلق بالماء‪ ،‬بحسب ‪:‬‬
‫* اتساع أو ضيق مجرى النهر ؛‬
‫* اتخاذ النهر مجرى جديدا‪.‬‬

‫‪ -3‬األرض التي تنكشف عنها المياه ‪:‬‬

‫األراض‪$‬ي الت‪$‬ي تنحس‪$‬ر عنه‪$‬ا المياه الراكدة كالبحيرات وال‪$‬برك تبق‪$‬ى عل‪$‬ى حاله‪$‬ا ملك‪$‬ا عام‪$‬ا‬
‫للدولة‬
‫كما أن األراضي التي تغمرها تلك المياه مؤقتا تظل على ملكية أصحابها‪.‬‬
 ‫النوع الثاني ‪ :‬االلتصاق بالعقار بفعل اإلنسان ‪:‬‬
‫ويس‪3‬مى أيض‪3‬ا ”االلتص‪3‬اق الص‪3‬ناعي ”‪ ،‬وه‪3‬و الذي يحدث بفع‪3‬ل اإلنس‪3‬ان‪ ،‬وتتمث‪3‬ل‬
‫ص‪33‬ورته ف‪33‬ي المنشآ‪33‬ت أ‪33‬و األغراس‪ ،‬وتعت‪33‬بر األرض ف‪33‬ي ك‪33‬ل الحاالت الشي‪33‬ء‬
‫األصلي الذي يلحق به ما عداه‪ ،‬والبناء أو األغراس هو الشيء التبعي‪.‬‬
‫ويتحقق االلتصاق الصناعي بعدة فروض ‪:‬‬
‫‪ -1‬المنشآت أو األغراس التي يقيمها صاحب األرض بمواد مملوكة لغيره ‪:‬‬
‫إذا لم يدخل عليها تغيير‪:‬‬
‫لصاحب المواد الحق في أخذها (مفهوم المخالفة للمادة ‪)236‬‬
‫إذا دخل عليها تغيير ‪:‬‬
‫يتملك مالك العقار هذه المواد بااللتصاق‬
‫ليس لصاحب المواد الحق في أخذها‪.‬‬
‫وعل‪33‬ى مال‪33‬ك العقار أ‪33‬ن يدف‪33‬ع لص‪33‬احبها القيم‪33‬ة الت‪33‬ي كان‪33‬ت لتل‪33‬ك المواد وق‪33‬ت‬
‫اس‪3‬تعمالها‪ ،‬وذل‪3‬ك بغ‪3‬ض النظ‪3‬ر عم‪3‬ا يمك‪3‬ن أ‪3‬ن يطال‪3‬ب ب‪3‬ه م‪3‬ن تعويضات طبقاً لقواع‪3‬د‬
‫المسؤولية التقصيرية‬
 ‫‪ -2‬المنشآت أو الأغراس التي يقيمها صاحب المواد في أرض غيره ‪:‬‬
‫هن‪3‬ا يفر‪3‬ق ف‪3‬ي الحك‪3‬م بي‪3‬ن م‪3‬ا إذا كان البان‪3‬ي س‪3‬يء الني‪3‬ة أ‪3‬و حس‪3‬ن الني‪3‬ة‬
‫(م‪ ،)237‬أي هل كان يعلم بأن األرض مملوكة لغيره أم ال ؟‬
‫إذا كان البناء أو الأغراس بسوء نية أو بدون ز‪3‬عم سبب شرعي‪:‬‬
‫لمالك العقار‪ 3‬الحق إما في االحتفاظ بها مع أداء قيمة المواد‬
‫وإم‪3‬ا إلزام محدثه‪3‬ا بإزالته‪3‬ا عل‪3‬ى نفقت‪3‬ه‪ ،‬م‪3‬ع إرجاع حال‪3‬ة األرض إل‪3‬ى م‪3‬ا‬
‫كانت عليه قبل إحداث األغراس أو البناء أو المنشآت‪.‬‬
‫إذا كان البناء أو الأغر‪3‬اس بحسن نية أو بزعم سبب شرعي ‪:‬‬
‫ال يمك‪33‬ن لمال‪33‬ك العقار أ‪33‬ن يطال‪33‬ب بإزال‪33‬ة المنشآ‪33‬ت أ‪33‬و األغراس أ‪33‬و‬
‫البناءات المذكورة‪ ،‬غي‪3‬ر أ‪3‬ن ل‪3‬ه الخيار بي‪3‬ن أ‪3‬ن يؤدي قيم‪3‬ة المواد م‪3‬ع‬
‫أجرة اليد العاملة‪ ،‬أو أن يدفع مبلغا يعادل ما زيد في قيمة الملك‪.‬‬
‫يق‪3‬ع عب‪3‬ء إثبات س‪3‬وء ني‪3‬ة م‪3‬ن أقام المنشات عل‪3‬ى مال‪3‬ك األرض‪ ،‬أل‪3‬ن األص‪3‬ل حس‪3‬ن‬
‫الني‪3‬ة م‪3‬ا ل‪3‬م يثب‪3‬ت عك‪3‬س ذل‪3‬ك‪ ،‬ويج‪3‬ب أ‪3‬ن يثب‪3‬ت بأ‪3‬ن م‪3‬ن قام بالمنشات كان يعل‪3‬م بأ‪3‬ن‬
‫األرض مملوكة للغير‪ ،‬وأنه أقام المنشات دون رضاء مالك هذه األرض‪.‬‬
 ‫‪ -3‬تجاوز الحد ‪:‬‬
‫إذا تجاوز مال‪$‬ك بحس‪$‬ن ني‪$‬ة ح‪$‬د أر‪$‬ض‪$‬ه عن‪$‬د إقامت‪$‬ه بناء عليه‪$‬ا‪ ،‬وامت‪$‬د‬
‫البناء ليشم‪$$‬ل جز‪$‬ء ص‪$$‬غيرا م‪$$‬ن أرض جاره ال يتجاوز عر‪$‬ض‪$$‬ه ‪50‬‬
‫سنتمترا‪ ،‬فإن للمحكمة بعد الموازنة بين مصالح الطرفين إما ‪:‬‬

‫‪ -‬أن تأمر بإزالة البناء المقام بأرض الجار على نفقة من أقامه ؛‬
‫‪ -‬أ‪$$‬و أ‪$$‬ن تج‪$$‬بر مال‪$$‬ك الجزء المشغول بالبناء بالتناز‪$‬ل ع‪$$‬ن ملكيت‪$$‬ه‬
‫لجاره في مقابل تعويض مناسب‪.‬‬

‫ل‪$‬م ين‪$‬ص المشرع عل‪$‬ى حك‪$‬م التجاوز بس‪$‬وء ني‪$‬ة‪ ،‬ولك‪$‬ن يفه‪$‬م بمفهوم‬
‫المخالف‪$‬ة أ‪$‬ن المحكم‪$‬ة تأم‪$‬ر بإزال‪$‬ة البناء المقام بأرض الجار عل‪$‬ى‬
‫نفقة من أقامه‬
 ‫إحياء األراضي الموات‬
‫ما هي األر‪$‬اضي الموات ؟‬
‫‪-‬األراضي الجدباء القاحلة التي لم تز‪$‬رع ولم تعمر والتي ال مالك لها‬
‫‪-‬المشر‪$‬ع جعل ملكيتها تعود للدولة‪.‬‬
‫‪-‬ال تدخ‪$‬ل ضم‪$‬ن هذه األراض‪$‬ي األرض المملوك‪$‬ة لشخ‪$‬ص إذا أهمله‪$‬ا‬
‫حتى صارت أرضا ميتة‪.‬‬
‫كيف يتم إحياء األرض الموات ؟‬
‫‪-‬يكون إحياء األرض الموات بجعله‪$$$‬ا ص‪$$$‬الحة لالس‪$$$‬تغالل‪ ،‬ويت‪$$$‬م‬
‫إحياؤها ‪:‬‬
‫‪-‬بزراعتها‬
‫‪-‬أو غرس أشجار بها‬
‫‪-‬أو إقامة منشآت عليها‬
‫‪-‬أو تفجير ماء بها أو صرفه عنها‪.‬‬
 ‫ما هي شروط حق استغاللها ؟‬

‫‪ -1‬أن تكون األرض غير مملوكة ألحد‬

‫‪ -2‬أال تكون مثقل‪33‬ة بأ‪33‬ي ح‪33‬ق م‪33‬ن الحقوق العام‪33‬ة أ‪33‬و الخاص‪33‬ة‪ ،‬أ‪33‬و‬
‫حريما للعامر من األرض‬
‫‪ -3‬الحصول على إذن صريح من السلطة المختصة طبقا للقانون‬
 ‫ما هو أساس إحياء األرض الموات ؟‬
‫‪ -‬المادة ‪ 222‬م‪3‬ن مدون‪3‬ة الحقوق العيني‪3‬ة‪ ،‬والت‪3‬ي قنن‪3‬ت قاعدة فقهي‪3‬ة‬
‫إسالمية وردت في حديث نبوي ‪” :‬من أحيا أرضا ميتة‪ ،‬هي له“‬
‫ما هو أثر‪ 3‬إحياء األرض الموات ؟‬
‫‪ -1‬الحق في االنتفاع (االستغالل) دون ملكية ر‪3‬قبتها‬

‫المادة ‪ : 223‬من أحيى أرضا من األراضي الموات بإذن من‬

‫السلطة المختصة فله حق استغاللها‬
‫‪ -2‬عدم زوال الح‪3‬ق ف‪3‬ي االس‪3‬تغالل ول‪3‬و عادت األرض إل‪3‬ى م‪3‬ا كان‪3‬ت‬
‫عليه قبل اإلحياء‪.‬‬
‫المادة ‪225‬‬
‫إذا ص‪3‬ارت األرض الموات مس‪3‬تغلة م‪3‬ن طرف م‪3‬ن أحياه‪3‬ا‪ ،‬فال يزول‬
‫حقه في استغاللها بعودتها إلى ما كانت عليه قبل اإلحياء‪.‬‬
‫السطحية وحق‬ ‫حق‬
‫المحاضرة الخامسة‬

‫الكراء الطويل األمد‬

‫الدكتور محمد مومن‬
 ‫حق السطحية وحق الكراء الطويل األمد‬
‫حق الكراء الطويل األمد‬ ‫حق السطحية‬
‫• النصوص القانونية‬
‫المواد من ‪ 121‬إلى ‪ 129‬من مدونة الحقوق العينية‬ ‫المواد من ‪ 116‬إلى ‪ 120‬من مدونة الحقوق العينية‬
‫باإلضافة إلى بعض النصوص الخاصة ‪:‬‬
‫ـ قرار وكي‪//‬ل المالي‪//‬ة بتاري‪//‬خ ‪ 20/6/1958‬بالنس‪//‬بة‬
‫ألمالك الدول‪/‬ة الخاص‪/‬ة المخص‪/‬صة للس‪/‬كن‪ ،‬والذي حدد‬
‫‪ 40‬سنة كمدة قصوى‬

‫• التعريف‬
‫نوع م‪//‬ن الكراء يخ‪/‬ول للمكتري حق‪//‬ا عيني‪//‬ا عل‪//‬ى العقار‪ ،‬حدد‬ ‫ح‪////‬ق عين‪////‬ي عقاري قوام‪////‬ه ملكي‪////‬ة بنايات ومنشات‬
‫المشرع أمده بم‪/‬ا ال يق‪/‬ل ع‪/‬ن ‪ 10‬س‪/‬نة وال يتجاوز ‪ 40‬س‪/‬نة‪ ،‬وال‬
‫وأغراس فوق ملك الغير‬
‫يمكن تجديده‪.‬‬

‫• الطبيعة القانونية‬
‫ه‪/‬و ح‪/‬ق ملكي‪/‬ة محص‪/‬ور نطاق‪//‬ه ف‪/‬ي األبني‪/‬ة واألغراس‬
‫نوع م‪/‬ن الكراء‪ ،‬إال أن‪/‬ه عل‪/‬ى خالف الكراء العادي ال يخول‬
‫دون األرض الت‪/‬ي أقيم‪/‬ت عليه‪/‬ا‪ ،‬وه‪/‬و ح‪/‬ق ملكي‪/‬ة مس‪/‬تقل‬
‫حقا شخصيا وإنما حقا عينيا‬
‫عن ملكية األرض وقائم بذاته وليس جزء من أجزاء الملكية‬
 ‫حق السطحية وحق الكراء الطويل األمد‬

‫أوجه الشبه بينهما من حيث الخصائص‬

‫‪ 1‬ـ كالهم‪/‬ا ح‪/‬ق عين‪/‬ي أص‪/‬لي يخول ص‪/‬احبه س‪/‬لطة مباشرة عل‪/‬ى الشي‪/‬ء مح‪/‬ل‬
‫الحق‪ ،‬وإذا وردا على عقار محفظ وجب تقييدهما في السجل العقاري‬
‫‪2‬ـ كالهما يخول صاحبه حق التصرف في حقه‪.‬‬
‫‪3‬ـ كالهم‪/‬ا يجزئ الملكي‪/‬ة‪ ،‬ويق"ع عل"ى مل"ك الغي"ر‪ ،‬وه"و مس"تقل ع"ن ملكي"ة األرض‪،‬‬
‫وال يخول حق التصرف في هذه الملكية‬
‫‪4‬ـ يمك‪//‬ن إنشاء حقوق عيني‪//‬ة أخرى عليهم‪//‬ا كاالرتفاق واالنتفاع والره‪//‬ن ف‪//‬ي‬
‫الحدود التي تتوافق معهما‪،‬‬
‫‪6‬ـ كالهم‪/‬ا يرد عل‪/‬ى العقار فق‪/‬ط‪ ،‬وال يمك‪/‬ن تص‪/‬ور ح‪/‬ق الس‪/‬طحية والكراء الطوي‪/‬ل‬
‫األمد على منقول‬
‫‪7‬ـ ال يرتبطان بشخ‪//‬ص ص‪//‬احبهما حي‪//‬ث ال ينقضيان بموت ص‪//‬احب الح‪//‬ق‪ ،‬كم‪//‬ا‬
‫ينتقالن للورثة والغير‬
 ‫أوجه االختالف بينهما من حيث الخصائص‬
‫حق الكراء الطويل األمد‬ ‫حق السطحية‬

‫ح‪/‬ق مؤق‪/‬ت ينته‪/‬ي بانتهاء المدة المحددة‬ ‫حق دائم كحق مالك الرقبة على‬
‫ل‪///‬ه‪ ،‬وإال بانتهاء المدة القص‪///‬وى وه‪///‬ي‬ ‫األرض‬
‫‪ 40‬سنة‪ ،‬وال يجوز تجديده‪.‬‬

‫ح‪/‬ق ال يترت‪/‬ب إال عل‪/‬ى س‪/‬طح األرض‪ ،‬ح‪/‬ق يترت‪/‬ب عل‪/‬ى األرض وم‪/‬ا فوقه‪/‬ا م‪/‬ن‬
‫أغراس أ‪/‬و بنايات م‪/‬ا ل‪/‬م يرد خالف ذل‪/‬ك‬ ‫وال يترتب على سطح البناء‪.‬‬
‫في السند‬
‫ال يؤدي ص‪///‬احب الح‪///‬ق أ‪///‬ي مقاب‪///‬ل ن‪///‬ص المشرع عل‪///‬ى أداء مقاب‪///‬ل مال‪///‬ي‬
‫لمال‪//‬ك رقب‪//‬ة األرض‪ ،‬وإنم‪//‬ا يتمت‪//‬ع للكراء‬
‫بحق ملكية مستقل وقائم بذاته‪.‬‬
 ‫حق السطحية وحق الكراء الطويل األمد‬

‫أوجه الشبه بينهما من حيث اإلنشاء‬

‫‪ 1‬ـ كالهم‪//‬ا ينش‪//‬أ بإرادة اإلنس‪//‬ان‪ ،‬س‪//‬واء كان تص‪//‬رفا قانوني‪//‬ا بإرادة منفردة أ‪//‬و‬
‫عقدا‬

‫‪2‬ـ كالهم‪/‬ا يمك"ن أ"ن ينش"آ ع"ن طري"ق الشفع"ة‪ ،‬عل"ى فرض أ"ن أح"د الشركاء باع‬
‫حص""ته ف""ي ح""ق الس""طحية أ""و الكراء الطوي""ل األم""د جاز لباق""ي المشتاعي""ن ح""ق‬
‫الشفعة في األجل القانوني ووفق اإلجراءات التي حددها القانون‪.‬‬
‫يمك‪/‬ن اس‪/‬تثناء ممارس‪/‬ة ح‪/‬ق الشفع‪/‬ة بي‪/‬ن مال‪/‬ك األرض وص‪/‬احب ح‪/‬ق الس‪/‬طحية‬
‫فيما بيع منها ألجنبي‬

‫‪3‬ـ كالهما يتعين إثباته ‪:‬‬

‫عقار محفظ ‪ :‬محرر رسمي والتقييد في السجل العقاري‬
‫عقار غير محفظ ‪ :‬محرر رسمي‬
 ‫أوجه االختالف بينهما من حيث اإلنشاء‬

‫حق الكراء الطويل األمد‬ ‫حق السطحية‬

‫يمكن أن ينشأ عن طريق‬

‫ال يمك‪//‬ن تص‪//‬ور اكتس‪//‬ابه بالتقادم‪،‬‬
‫التقادم المكسب إذا كان منصبا‬
‫أل‪////‬ن م‪////‬ن س‪////‬يدعي وجود الكراء‬
‫على عقار غير محفظ‪ ،‬غير أنه‬
‫الطوي‪/‬ل األم‪/‬د م‪/‬ن األحس‪/‬ن أ‪/‬ن يدع‪/‬ي‬
‫نادرا ما نكون أمام هذه‬
‫ملكية األرض‬
‫الفرضية‬
 ‫حق السطحية وحق الكراء الطويل األمد‬

‫اآلثار‬
‫أوجه الشبه بينهما من حيث اآلثار‬

‫‪1‬ـ ص‪/‬احب ح‪/‬ق الس‪/‬طحية والمكتري ف‪/‬ي الكراء الطوي‪/‬ل األم‪/‬د لهم‪/‬ا الح‪/‬ق ف‪/‬ي أ‪/‬ن‬
‫يكسبا العقار حقوق ارتفاق وأن يستعمال العقار فيما أع ّد له‬

‫‪2‬ـ كالهما يخول صاحبه حقا عينيا قابال للرهن الرسمي ‪.‬‬

‫‪3‬ـ يمك‪/‬ن لهم‪/‬ا تفوي‪/‬ت حقهم‪/‬ا للغي‪/‬ر‪ ،‬وينتق"ل هذان الحقان إل"ى الورث"ة مباشرة أ"و‬
‫عن طريق الوصية‬
‫‪4‬ـ كالهم‪/‬ا يلتزمان بص‪/‬يانة العقار موضوع الكراء الطوي‪/‬ل األم‪/‬د أ‪/‬و موضوع ح‪/‬ق‬
‫السطحية ‪.‬‬
 ‫أوجه االختالف بينهما من حيث اآلثار‬
‫حق الكراء الطويل األمد‬ ‫حق السطحية‬

‫حقوق المكتري ‪:‬‬

‫ـ للمكتري ح‪//‬ق قب‪//‬ض س‪//‬ائر م‪//‬ا يغلّ‪//‬ه العقار م‪//‬ن ثمار س‪//‬واء كان‪//‬ت‬ ‫ـ له حق التصرف واالستعمال واالستغالل‬
‫ص‪/‬ناعية‪ ،‬طبيعي‪/‬ة أ‪/‬و مدني‪/‬ة‪ ،‬أم‪/‬ا المنتجات فه‪/‬ي دائم‪/‬ا للمال‪/‬ك‪ ،‬ألنه‪/‬ا م‪/‬ن‬ ‫ـ يعت‪/‬بر ص‪/‬احب ح‪/‬ق الس‪/‬طحية مالك‪/‬ا مس‪/‬تقال‬
‫جوهر الشيء‪.‬‬ ‫ع‪/‬ن ص‪/‬احب األرض‪ ،‬وعلي‪/‬ه ال يجوز ألحدهم‪/‬ا‬
‫ـ يح‪/‬ق للمكتري إحداث م‪/‬ا يزي‪/‬د م‪/‬ن قيم‪/‬ة العقار أ‪/‬و إضاف‪/‬ة مبان دون‬ ‫طلب القسمة ألنهما ليسا مالكين على الشياع‬
‫أ‪//‬ن ينق‪//‬ص م‪//‬ن قيم‪//‬ة العقار‪ ،‬ولك‪//‬ن ال يح‪//‬ق ل‪//‬ه هدم التحس‪//‬ينات الت‪//‬ي‬
‫أضافها على العقار وال يستحق أي تعويض عنها‬ ‫ـ يعت‪/‬بر ص‪/‬احب حق الس‪/‬طحية حارس‪/‬ا للبناء أ‪/‬و‬
‫التزاماته‬ ‫األغراس الواق‪//‬ع عليه‪//‬ا هذا الح‪//‬ق‪ ،‬و بالتال‪//‬ي‬
‫ـ أداء ك‪/‬ل واجبات الكراء‪ ،‬والوجيب‪/‬ة غالب‪/‬ا م‪/‬ا تكون س‪/‬نوية وزهيدة‪،‬‬ ‫إذا س‪ّ /‬بب هذا البناء أ‪/‬و األغراس ضررا للغي‪/‬ر‬
‫وال يمكن للمكتري التخلص من ذلك بتخليه عن العقار‬ ‫فإن‪/‬ه يكون المس‪/‬ؤول ع‪/‬ن هذا الضرر‪ ،‬ال مال‪/‬ك‬
‫ال يمكن للمكتري طلب تخفي‪/‬ض واجبات الكراء بحج‪/‬ة تل‪/‬ف الملك جزئيا‬ ‫الرقبة‬
‫أو قحط أو تلف كل المحصوالت بقوة قاهرة أو حادث فجائي‬ ‫ـ لي"س لمال"ك ح"ق الس"طحية أ"ن يبن"ي أ"و يغرس‬
‫ـ تعهد العقار بالصيانة والقيام بجميع تكاليف و تحمالت العقار‬ ‫م"ن جدي"د م"ا تالش"ى لقدم"ه أ"و مات أ"و اقتل"ع‬
‫ـ االلتزام برد العين المكتراة بعد انتهاء الكراء‬ ‫بس"بب حادث فجائ"ي أ"و قوة قاهرة م"ا ل"م يك"ن‬
‫ـ لي"س علي"ه إعادة البنايات إذا أثب"ت أ"ن س"بب انهياره"ا راج"ع لحادث‬ ‫هناك اتفاق مخالف‪.‬‬
‫فجائي أ"و قوة قاهرة أ"و أنه"ا هلكت نتيجة عيب بالبناء السابق على عق"د‬
‫الكراء الطويل األمد‪.‬‬
 ‫حق السطحية وحق الكراء الطويل األمد‬

‫أوجه الشبه بينهما من حيث االنقضاء‬

‫‪ 1‬ـ إتحـاد الذمـة ‪ :‬ينقض‪/‬ي ح‪/‬ق الس‪/‬طحية باتحاده م‪/‬ع ح‪/‬ق الرقب‪/‬ة ف‪/‬ي ي‪/‬د شخ‪/‬ص‬
‫واحد‪ ،‬وكذلك األمر بالنسبة للكراء الطويل األمد طبقا للقواعد العامة‬

‫‪2‬ـ هـالك الشي‪/‬ء موضوع الح‪/‬ق‪ ،‬إ‪/‬ذ يؤدي تل‪/‬ف مح‪/‬ل الح‪/‬ق‪ ،‬أ‪/‬و حدوث قوة قاهرة أ‪/‬و حادث‬
‫فجائي إلى انقضائه‬
‫محكم‪/‬ة النق‪/‬ض اعت‪/‬برت ف‪/‬ي قرار له‪/‬ا ص‪/‬در ف‪/‬ي ‪ 2007/6/20‬أ‪/‬ن تل‪/‬ف المل‪/‬ك يعن‪/‬ي تل‪/‬ف مل‪/‬ك‬
‫الغير الذي قرر فوقه حق السطحية ال مجرد تلف حق السطحية في حد ذاته‬
‫لك‪/‬ن بع‪/‬د ص‪/‬دور م ح ع والت‪/‬ي منع‪/‬ت ص‪/‬احب ح‪/‬ق الس‪/‬طحية م‪/‬ن أ"ن يبن"ي أ"و يغرس م"ن جدي"د م"ا‬
‫تالش"ى لقدم"ه أ"و مات أ"و اقتل"ع بس"بب حادث فجائ"ي أ"و قوة قاهرة م"ا ل"م يك"ن هناك اتفاق مخال"ف‪،‬‬
‫فإ"ن ح"ق الس"طحية ينقض"ي س"واء بهالك مح"ل ح"ق الس"طحية أ"و هالك مل"ك الغي"ر الذي قرر فوق‪/‬ه‬
‫حق السطحية‬

‫‪3‬ـ التنازل عن الحق صراحة‬

 ‫أوجه االختالف بينهما من حيث االنقضاء‬
‫حق الكراء الطويل األمد‬ ‫حق السطحية‬
‫حلول األج‪///‬ل المحدد ل‪///‬ه‪ ،‬وإال األج‪///‬ل‬
‫األقص‪///‬ى وه‪///‬و ‪ 40‬س‪///‬نة‪ ،‬وال يمك‪///‬ن‬ ‫ليس هناك أجل‬
‫تمديده بالتجديد الضمني‬ ‫يرى البع‪//‬ض أن‪//‬ه لي‪//‬س هناك ف‪//‬ي‬
‫عدم أداء الوجيب""ة الكرائي""ة ‪ :‬إذا تخل‪//‬ف‬ ‫التشري‪/‬ع المغرب‪/‬ي م‪/‬ا يمن‪/‬ع م‪/‬ن رب‪/‬ط‬
‫المكتري ع‪////////‬ن األداء مدة س‪////////‬نتين‬ ‫ح‪//‬ق الس‪//‬طحية ع‪//‬ن طري‪//‬ق االتفاق‬
‫متتابعتي‪//‬ن‪ ،‬أمك‪//‬ن للمكري بع‪//‬د توجي‪//‬ه‬ ‫بمدة معينة ينتهي بانتهائها‬
‫إنذار بدون جدوى أ‪//‬ن يحص‪//‬ل قضائي‪//‬ا‬ ‫أم‪/‬ا الرأ‪/‬ي الثان‪/‬ي وم‪/‬ن أ‪/‬برز ممثلي‪/‬ه‬
‫على فسخ الكراء الطويل األمد‬ ‫مأمون الكزبري فيذه‪///‬ب إل‪///‬ى أ‪///‬ن‬
‫عدم احترام شروط العقد‬ ‫النص‪///‬وص ال تس‪///‬مح بذل‪///‬ك أل‪///‬ن‬
‫المشرع حص‪///‬ر ص‪///‬راحة أس‪///‬باب‬
‫إلحاق المكتري أضرارا جس‪/‬يمة بالمل‪/‬ك‪،‬‬ ‫انقضاء حق السطحية‬
‫االنتفاع وحق‬ ‫حق‬
‫المحاضرة الخامسة‬

‫االستعمال والعمرى‬
‫الدكتور محمد مومن‬
 ‫حق االنتفاع وحق االستعمال‬

‫حق االستعمال‬ ‫حق االنتفاع‬

‫• النصوص القانونية‬
‫المواد من ‪ 109‬إلى ‪ 115‬من مدونة‬ ‫المواد من ‪ 79‬إلى ‪ 103‬من مدونة الحقوق‬
‫الحقوق العينية‬ ‫العينية‬

‫يكون محله إما ‪:‬‬

‫ـ ثمار عقار بمقدار م‪00‬ا يلزم منه‪00‬ا لس‪00‬د حاجيات‬ ‫• التعريف‬
‫صاحبه وحاجيات من تلزمه نفقته‬
‫ـ س‪0‬كنى دار بمقدار حاجت‪0‬ه أ‪0‬و حاجات م‪0‬ن تلزم‪0‬ه‬
‫نفقت‪0‬ه‪ ،‬فيكون مخص‪0‬صا لغاي‪0‬ة وحيدة ه‪0‬ي الس‪0‬كن‬ ‫االنتفاع ح ق عين ي يخول للمنتف ع‬
‫دون غيره‪.‬‬ ‫اس تعمال عقار عل ى مل ك الغي ر‬
‫ـ يمك‪000‬ن ف‪000‬ي إطار هذا التعري‪000‬ف التض‪0‬يي‪000‬ق أ‪000‬و‬ ‫واس تغالله‪ ،‬وتنقض ي مدت ه لزوم ا بموت‬
‫التوس‪000‬يع م‪000‬ن هذي‪000‬ن المحلي‪000‬ن بموج‪000‬ب الس‪000‬ند‬
‫المنشئ لهذا الحق‪.‬‬ ‫المنتفع (م ‪)79‬‬

‫يجب أن ينص في العقود المنشأة لهذين الحقين على طبيعتهما العينية‪.‬‬

 ‫حق االنتفاع وحق االستعمال‬
‫أوجه الشبه بينهما في الخصائص‬
‫‪ 1‬ـ كالهم‪0‬ا ح‪0‬ق عين‪0‬ي أص‪0‬لي يخول ص‪0‬احبه س‪0‬لطة مباشرة عل‪0‬ى الشي‪0‬ء مح‪0‬ل الح‪0‬ق‪ ،‬وإذا وردا عل‪0‬ى عقار‬
‫محفظ وجب تقييدهما في السجل العقاري‬

‫‪2‬ـ كالهما حق مؤقت ينتهي بموت صاحب الحق ما لم يتضمن العقد نصا ينتهي بمقتضاه الحق قبل الوفاة‬

‫‪3‬ـ كالهم‪0‬ا حق مرتب‪0‬ط بشخص ص‪0‬احبه ينته‪0‬ي لزوم‪0‬ا بموت‪0‬ه‪ ،‬وهما غي‪0‬ر قابلي‪0‬ن لالنتقال للورثة‪ ،‬وغي‪0‬ر قابلي‪0‬ن‬
‫لالنتقال من صاحب الحق المتوفى إلى غيره بوصية‪ ،‬ألن الوصية تمليك لما بعد الموت‪.‬‬

‫‪4‬ـ كالهم‪0‬ا يجزئ ح‪0‬ق الملكي‪0‬ة‪ ،‬فيكون لمال‪0‬ك الرقب‪0‬ة التص‪0‬رف ف‪0‬ي الشي‪0‬ء‪ ،‬أم‪0‬ا المنتف‪0‬ع أ‪0‬و المس‪0‬تعمل فيكون ل‪0‬ه‬
‫االستعمال فقط‪.‬‬

‫‪5‬ـ لم ينص المشرع على مقابل لهما‪.‬‬

‫‪6‬ـ كالهم‪0‬ا يرد عل‪0‬ى منفع‪0‬ة شي‪0‬ء ف‪0‬ي ملكي‪0‬ة الغي‪0‬ر‪ ،‬ب‪0‬ل إ‪0‬ن ح‪0‬ق االس‪0‬تعمال ه‪0‬و نوع م‪0‬ن أنواع ح‪0‬ق االنتفاع‬
‫يخضع مبدئيا لألحكام التي يخضع لها هذا الحق‬

‫‪7‬ـ كالهما ال يخول صاحبه حق التصرف في الشيء المملوك للغير‪.‬‬

 ‫أوجه االختالف بينهما في الخصائص‬
‫حق االستعمال‬ ‫حق االنتفاع‬
‫يخول ح‪000‬ق االس‪000‬تعمال دون ح‪000‬ق االس‪000‬تغالل‪ .‬وإذا كان‬
‫المشرع ق‪00‬د س‪00‬مح لص‪00‬احب االس‪00‬تعمال بأخ‪00‬ذ الثمار‪ ،‬فإ‪00‬ن‬ ‫يخول حق االستعمال وحق االستغالل حسب الغرض‬
‫ذل‪00‬ك يكون تبع‪00‬ا لح‪00‬ق االس‪00‬تعمال‪ ،‬وق‪00‬د اس‪00‬تخدم المشرع‬ ‫المخصص له الشيء (م ‪)82‬‬
‫مصطلح استعمال الثمار وليس استغالل الثمار‪.‬‬
‫يمك‪00‬ن اس‪00‬تعمال الشي‪00‬ء أ‪00‬و اس‪00‬تغالله مباشرة أ‪00‬و‬
‫يقتصر االستعمال على صاحب الحق فقط‬
‫بواسطة الغير (م ‪)86‬‬
‫ال يجوز لصاحبه التصرف فيه أو إيجاره (م ‪ ،)113‬ألن‬ ‫يخول ص‪000‬احبه ح‪000‬ق التص‪000‬رف ف‪000‬ي ح‪000‬ق انتفاعه‪.‬‬
‫األصل أن هذا الحق يترتب العتبار شخصي وحاجات‬ ‫ويتعي‪0‬ن التميي‪0‬ز بي‪0‬ن التص‪0‬رف ف‪0‬ي مل‪0‬ك الغي‪0‬ر وه‪0‬و‬
‫شخصية‪ ،‬وأن ما يخوله من ميزة لصاحب الحق إنما‬ ‫غير جائز‪ ،‬والتصرف في حق االنتفاع وهو جائز‬
‫يكون بمقدار حاجته الشخصية هو وأسرته‪.‬‬
‫ال يمكن إنشاء حق انتفاع أو رهن عليه‪ ،‬ألنه ال يجوز‬ ‫يمك‪0000‬ن إنشاء حقوق عيني‪0000‬ة أخرى علي‪0000‬ه لمدت‪0000‬ه‬
‫التصرف فيه أو التنازل عنه‬ ‫كاالرتفاق واالنتفاع والرهن‬
‫حق غير قابل للتداول سواء بين األحياء أو بعد موت‬ ‫ح‪0‬ق قاب‪0‬ل للتداول بي‪0‬ن األحياء فق‪0‬ط‪ ،‬وينته‪0‬ي ف‪0‬ي هذه‬
‫صاحبه‬ ‫الحالة بموت المنتفع األصلي‬
‫ال يرد إال على العقار‪( ،‬الملكية العقارية‪ ،‬حق السطحية‬
‫يرد على العقار والمنقول‬
‫حق الزينة حق الهواء أو التعلية)‬
 ‫حق االنتفاع وحق االستعمال‬

‫أوجه الشبه بينهما من حيث اإلنشاء‬

‫‪1‬ـ كالهما يتم إنشاؤه بإرادة االنسان سواء عن طريق العقد أو بإرادة منفردة‪ ،‬ويمكن أن يكون هذا التصرف‬
‫منجزا أو مقترنا بشرط واقف أو شرط فاسخ‪ ،‬أو مضافا إلى أجل (م ‪)80‬‬

‫كالهما يمكن أن يكتسب بالتقادم المكسب إذا كان العقار غير محفظ‪ ،‬وتوفرت شروط الحيازة‪.‬‬

‫أوجه االختالف بينهما من حيث اإلنشاء‬

‫حق االستعمال‬ ‫حق االنتفاع‬
‫يمكن إنشاؤه عن طريق القانون (م ‪ )80‬من ذلك مثال‪:‬‬
‫المادة ‪ 304‬م‪0‬ن مدون‪0‬ة األس‪0‬رة ‪ :‬م‪0‬ن أوص‪0‬ى لحم‪0‬ل معي‪0‬ن وتوف‪0‬ي‪،‬‬
‫‪.‬فللورثة منفعة الموصى به إلى أن ينفصل حيا فتكون له‬
‫لم يرد نص خاص بإنشاء حق استعمال‬ ‫ظهير ‪ 10‬أكتوبر ‪ 1917‬المتعلق بالغابات‪ :‬يعطي سكان‬
‫القبائل الموجودين بداخل الغابة أو بجوارها حق االنتفاع من‬
‫الملك الغابوي كجمع الحطب والحرث والرعي وغيرها‬
‫القانون رقم ‪ : 62.17‬يعطي أعضاء الجماعات الساللية‬
‫حق انتفاع دائم على أمالك الجماعة التي ينتمون إليها‬

‫ال تصح الشفعة سببا الكتساب حق االستعمال ألنها ال‬

‫يمكن إنشاؤه عن طريق الشفعة (‪ 974‬ق ل ع)‬
‫تكون إال في عقار مبيع في حين أن هذا الحق ال يجوز‬
‫في حالة الشياع وقيام أحدهم بالتصرف في حقه‬
‫بيعه‪.‬‬
 ‫حق االنتفاع وحق االستعمال‬
‫أوجه الشبه بينهما من حيث الحقوق‬
‫‪1‬ـ كالهما يمنح حق استعمال الشيء (م ‪ ،)79‬وهو استخدام الشيء فيما أعد له‪.‬‬
‫‪2‬ـ حق إجراء بعض األعمال المادية والقانونية ‪:‬‬
‫القانونية ‪ :‬دفع التعرض‬ ‫المادية ‪ :‬كالتحسينات واألغراس‪.‬‬
‫أوجه االختالف بينهما من حيث الحقوق‬
‫حق االستعمال‬ ‫حق االنتفاع‬

‫ل‪0‬ه اس‪0‬تغالل الشي‪0‬ء بمختل‪0‬ف أنواع االس‪0‬تغالل الت‪0‬ي تتف‪0‬ق م‪0‬ع ط‪0‬بيعته‪ ،‬أ‪0‬ي ليس له حق استغالل الشيء‪،‬‬
‫ويمك‪0000‬ن اس‪0000‬تعمال الثمار أ‪0000‬و‬ ‫القيام بجميع األعمال الالزمة للحصول على غلة الشيء‪.‬‬
‫ل‪0‬ه أخ‪0‬ذ الثمار بجمي‪0‬ع أنواعه‪0‬ا (م ‪ 82‬و‪ ،)83‬وبع‪0‬ض المنتجات ‪ :‬أشجار الس‪00‬كنى لحاجت‪00‬ه الشخص‪00‬ية أ‪00‬و‬
‫الغابات‪ ،‬والمشاتل (م ‪ )88‬المقالع المستغلة وقت نشوء االنتفاع (م ‪ )89‬حاجات عائلته‬

‫ل‪0‬ه ح‪0‬ق التص‪0‬رف ف‪0‬ي ح‪0‬ق انتفاع‪0‬ه‪ ،‬ولي‪0‬س ف‪0‬ي الرقب‪0‬ة ألنه‪0‬ا ليس له حق التصرف في‬
‫ليس‪0‬ت ملك‪0‬ا ل‪0‬ه شريط‪0‬ة ‪ :‬أ‪0‬ن ال يمن‪0‬ع س‪0‬ند إنشاء االنتفاع ذلك‪ .‬حقه (م ‪)113‬‬
‫وأن يكون التصرف في حدود ما له من سلطات فقط‪.‬‬
 ‫حق االنتفاع وحق االستعمال‬

‫آثارهما أو االلتزامات الناتجة عنهما‬

‫• قبل مباشرة االنتفاع‬
‫تنظيم كشف لتعيين العقارات المسلمة ووصف حالتها بحضور كل من مالك الرقبة والمنتفع أو‬
‫المستعمل (م‪)92‬‬
‫• أثناء التمتع بالحق‬
‫‪1‬ـ المحافظة على العقار أو الحق المنتفع به (م ‪)93‬‬
‫‪2‬ـ استعمال العقار أو الحق بطريقة تتفق مع طبيعته أو مع ما أعد له وطبقا للسند المنشئ‬
‫يفرض)على الملك المنتفع به من تكاليف دورية كالضرائب وغيرها ويتحمل‬
‫ما (م ‪90‬‬‫الحق‬
‫لهذاأداء‬
‫‪3‬ـ‬
‫النفقات الالزمة لحفظه وصيانته‬
‫‪4‬ـ أداء نفقات اإلصالحات التي تترتب موجباتها عن فعله أو خطئه‬
‫‪5‬ـ إخطار المالك بكل ما يتعرض له ملكه‪ ،‬وإال كان مسؤوال عن األضرار التي تلحق المالك من‬
‫جراء ذلك‪.‬‬
 ‫حق االنتفاع وحق االستعمال‬
‫آثارهما أو االلتزامات الناتجة عنهما‬

‫• عند انتهاء االنتفاع‬

‫‪1‬ـ وجوب رد الشيء على الحالة التي كان عليها وقت االنتفاع‬
‫‪2‬ـ فإذا تماطل في رد العين بعد إنذاره بصورة قانونية وهلكت أو تلفت في يده‬
‫فإنه يكون مسؤوال عن هذا الهالك أو التلف ولو حصل بسبب أجنبي ال يد له فيه‪.‬‬

‫‪3‬ـ يسأل عن األضرار والخسائر التي تلحق الشيء‬

‫‪4‬ـ ليس له الحق في التعويض عن التحسينات التي أضافها أثناء مدة االنتفاع (م‬
‫‪ )87‬ولو ارتفعت قيمة العقار بسببها‪.‬‬
‫غير أنه يمكن له أو لورثته أن يزيل المرايا واللوحات والصور وغيرها التي‬
‫يكون قد وضعها شرط أن يعيد أماكنها إلى الحالة التي كانت عليها في السابق‪.‬‬
 ‫حق االنتفاع وحق االستعمال‬
‫االنقضاء‬

‫‪1‬ـ ينقضي حتما بموت المنتفع إذا كان شخصا طبيعيا‬

‫أما إذا كان شخصا معنويا ينقضي بانحالله‪ ،‬أو بانقضاء ‪ 40‬سنة (م ‪)100‬‬
‫‪2‬ـ مصير حق االنتفاع إذا كان مقررا لعدة أشخاص ومات أحدهم ‪ :‬يتعين التمييز بين حالتين‪:‬‬
‫أ‪ -‬إذا كان حق االنتفاع مقررا لهم على التعاقب ومات أحدهم‪ ،‬فإن حق االنتفاع ينتقل إلى الذي‬
‫يليه‬
‫ب ‪ -‬إذا كان مقررا لهم جميعا على الشيوع‪ ،‬فإن موت أحدهم يؤدي إلى سقوط حقه‪ ،‬وال ينتقل‬
‫إلى الشركاء اآلخرين إال إذا تم االتفاق على ذلك في سند إنشاء حق االنتفاع‪ ،‬وينتهي في جميع‬
‫األحوال بموت آخرهم‪.‬‬

‫‪3‬ـ بانتهاء المدة المحدد له‪ ،‬ولكن تحديد هذا األجل ال يعني أن هذا الحق يظل‬
‫قائما حتما حتى انقضاء هذا األجل‪ ،‬ذلك أن موت المنتفع من شأنه إنهاء حق‬
‫االنتفاع حتى قبل انقضاء األجل المحدد له‪.‬‬
 ‫‪4‬ـ بهالك الشيء المقرر عليه االنتفاع هالكا كليا‪ ،‬سواء كان الهالك ماديا (تهدم البناء)‪ ،‬أو‬
‫قانونيا (نزع الملكية)‪ .‬أما إذا كان الهالك جزئيا فال ينتهي حق االنتفاع بل يستمر على الجزء‬
‫الباقي منه متى كان يفي بالغرض الذي من أجله أنشئ هذا الحق‪.‬‬
‫إذا تعلق حق االنتفاع ببناء فليس للمنتفع حق التمتع باألرض بعد هالك البناء‪.‬‬
‫أم ا إذا كان ح ق االنتفاع متعلق ا باألرض والبناء فإ ن للمنتف ع ح ق التمت ع باألرض بع د هالك‬
‫البناء‪.‬‬

‫‪5‬ـ بتنازل المنتف ع عن ه‪ ،‬س واء ت م ذل ك بإرادة منفردة م ن المنتف ع أ و باتفاق م ع مال ك الرقب ة‬
‫شريطة عدم اإلضرار بحقوق الدائنين‪ ،‬ويشترط أن يكون التنازل صريحا‬

‫‪6‬ـ لسوء االس تعمال‪ ،‬وف ي هذه الحال ة ال يس قط ح ق االنتفاع بحك م القانون‪ ،‬وإنما يجب عل ى‬
‫مالك الرقبة اللجوء إلى القضاء الذي يعود له تقدير سوء االستعمال ليقرر سقوط الحق بحكم‬
‫يصدره‬
‫وينتهي أيضا بعدم االستعمال شريطة التشطيب عليه من السجل العقاري إذا كان العقار محفظا‬
‫‪7‬ـ باتحاد الذمة أي باجتماع صفتي المنتفع ومالك الرقبة في شخص واحد‪ ،‬وذلك‬
‫طبق ا للقواع د العام ة ويكون ذل ك ف ي حاالت ثالث ‪ :‬إم ا أ ن يس ترجع المال ك ح ق‬
‫االنتفاع‪ ،‬وإما أن يتملك المنتفع حق الرقبة‪ ،‬أو أن ينتقل كالهما إلى شخص ثالث‪.‬‬
‫حالة التصرف في حق االنتفاع‬
‫إذا تصرف المنتفع في حق انتفاعه‪ ،‬فإن هذا التصرف يكون صحيحا شريطة أن ال‬
‫يمن‪0‬ع س‪0‬ند إنشاء االنتفاع ذل‪0‬ك‪ ،‬وأ‪0‬ن يكون التص‪0‬رف ف‪0‬ي حدود م‪0‬ا ل‪0‬ه م‪0‬ن س‪0‬لطات‬
‫فقط‪.‬‬
‫وهناك رأيان بخصوص انتهاء االنتفاع الفرعي ‪:‬‬
‫‪1‬ـ ينته‪0‬ي بموت المنتف‪0‬ع األص‪0‬لي ال بموت المنتف‪0‬ع الفرع‪0‬ي‪ ،‬أ‪0‬ي م‪0‬ن تلق‪0‬ى هذا‬
‫الحق‪ .‬وإذا توف‪0‬ي هذا األخي‪0‬ر قب‪0‬ل المنتف‪0‬ع األص‪0‬لي‪ ،‬وكان‪0‬ت مدة االنتفاع ل‪0‬م تنق‪0‬ض‪،‬‬
‫فإ‪00‬ن ح‪00‬ق االنتفاع ينتق‪00‬ل إل‪00‬ى ورث‪00‬ة المنتف‪00‬ع الفرع‪00‬ي‪ ،‬ويس‪00‬تمر إل‪00‬ى أ‪00‬ن ينته‪00‬ي‬
‫بانقضاء مدته أو بموت المنتفع األصلي‪.‬‬
‫‪2‬ـ ينته‪0‬ي بموت المنتف‪0‬ع الفرع‪0‬ي عل‪0‬ى اعتبار أن‪0‬ه ح‪0‬ق انتفاع ينته‪0‬ي لزوم‪0‬ا بموت‬
‫المنتفع‬
 ‫حق العمرى‬
‫تعريف ‪ :‬تمليك منفعة عقار بغير عوض يقرر طول حياة المعطى له أو المعطي أو لمدة‬
‫معلومة‬

‫الشر‪0‬وط‬
‫‪1‬ـ تنعقد العمرى باإليجاب والقبول‬
‫‪2‬ـ يبرم عقد العمرى في محرر رسمي تحت طائلة البطالن‬
‫‪3‬ـ ال يشترط معاين ة الحوز لص حة العمرى‪ ،‬وهذا خالف الهب ة والص دقة‪ ،‬ول و‬
‫تعلق األمر بعقار غير المحفظ‪.‬‬
‫‪4‬ـ تكون بغير عوض‬
‫‪5‬ـ تقرر إما ‪:‬‬
‫ـ طول حياة المعطى له وينتهي بموته في جميع األحوال نظرا لطابعه الشخصي‬
‫ـ لمدة معينة ينتهي بانتهائها أو بموت المعطى له‪ ،‬أما إذا توفي المعطي فينتقل‬
‫إلى ورثته‬
‫ـ طول حياة المعطي إذا اشترط ذلك‪.‬‬
 ‫اآلثار‬
‫‪1‬ـ يجب على المعطى له أن يعم ر العقار موضوع الحق بأن‬
‫يقيم فيه بنفسه أو يأخذ غلته‬
‫‪2‬ـ ال يجوز له نقل هذا الحق إال للمعطي أو لوارثه‪.‬‬
‫‪3‬ـ يج ب عل ى المعط ى ل ه أ ن يبذل ف ي المحافظ ة عل ى العقار‬
‫موضوع العمرى العناية التي يبذلها الشخ ص الحريص على‬
‫ملكه‬
‫‪4‬ـ تقع عليه النفقات الالزمة لحفظه وصيانته‪.‬‬
‫‪5‬ـ يتحمل أيضا التكاليف العادية المفروضة على هذا العقار‬
 ‫المحاضرة الخامسة‬
‫حقوق االرتفاق‬

‫الدكتور محمد مومن‬

 ‫حقوق االرتفاق‬
‫تعريف ‪ :‬تكليف مقرر على عقار لمنفعة عقار آخر يملكه شخص آخر غير مالك العقار األول‬
‫تسمى أيضا الحقوق المجردة أو حق االنتفاع العيني‬

‫الخصائص‬ ‫الشروط‬

‫‪1‬ـ أن يكون التكليف مرتبا على عقار معين‬

‫‪1‬ـ حق عيني ال يرد إال على العقار شريطة أن يكون أن‬
‫‪2‬ـ أن يكون التكليف لفائدة عقار معين‬
‫يكون عقارا بالطبيعة وأن يكون قابال للتداول فيه‬
‫‪3‬ـ أ ن يكون العقار المرتف ق والعقار المرتف ق ب ه‬
‫‪2‬ـ حق مؤبد مبدئيا مع إمكانية تعليقه على أجل (الكراء‬
‫لمالكين مختلفين‬
‫الطويل األمد)‪ ،‬أو شرط مسقط (حق االنتفاع)‪.‬‬
‫هل العالقة بين عقارين ؟ وهل يمكن تصور عالقة‬
‫‪3‬ـ حق مرتبط بالعقار المرتفق‪ ،‬بحيث إن كل تصرف في‬
‫قانونية بين عقارين ؟‬
‫هذا العقار يشمل تلقائيا حق االرتفاق‪ ،‬ومن مظاهر ذلك ‪:‬‬
‫العالق ة هن ا ليس ت بي ن عقاري ن وإنم ا بي ن ح ق‬
‫أ ـ ال يقبل االنتقال بدونه‬
‫ملكية على عقار وحق ملكية على عقار آخر يعود‬
‫ب ـ ال يجوز الحجز عليه لوحده‬
‫لمال ك آخ ر‪ ،‬أ ي بي ن مال ك عقار بص فته مالك ا ل ه‬
‫ج ـ ال يجوز رهنه بصفة منفردة‬
‫وبي ن المال ك اآلخ ر بص فته تل ك‪ ،‬وتأكيدا لذل ك ت م‬
‫دـ ال يتأثر بتغير شخص المالك‬
‫اشتراط وجود مالكين مختلفين‪.‬‬
‫‪4‬ـ ح ق ال يقب ل التجزئ ة‪ ،‬إ ذ يتقرر عل ى كام ل العقار‬
‫وبمعنى أخر أن العالقة بين عقارين بحسب المحل‬
‫المرتفق لفائدة كامل العقار المرتفق به‬
‫الذي ينسحبان إليه‪.‬‬
 ‫أنواع حقوق االرتفاق‬
‫* طبيعية ‪ :‬ناتجة عن الوضعية الطبيعية لألماكن (حق المسيل)‬
‫* قانونية ‪ :‬مقررة بنص القانون (حق المرور لعقار محصور)‬ ‫بحسب المصدر‬
‫* إرادية ‪ :‬وليدة االتفاق أو التي تكتسب بالتقادم إذا كان العقار غير محفظ‬
‫* إيجابي ة ‪ :‬تخول ح ق مباشرة أعمال تص رفية ف ي العقار‬
‫المرتفق به ( حق المرور)‬ ‫إيجابية وسلبية‬
‫* سلبية ‪ :‬تحرم صاحب العقار المرتفق به من استعمال بعض‬
‫حقوقه (عدم التعلية)‬
‫بحسب‬
‫* ظاهرة ‪ :‬له ا عالم ة أ و مظه ر خارج ي يدل عليه ا (نافذة أ و‬
‫طريق)‬ ‫الموضوع‬
‫ظاهرة وخفية‬
‫* خفية ‪ :‬ليس لها أي مظهر خارجي يدل على وجودها (عدم‬
‫جواز البناء)‬

‫* مستمرة ‪ :‬ال تحتاج إلى ممارسة دائمة (حق المطل)‬

‫مستمرة ومتقطعة‬
‫* متقطعة ‪ :‬ال تظهر إال بممارستها (حق المرور)‬
 ‫حقوق االرتفاق‬

‫• ما هي أهمية هذه التقسيمات ؟‬

‫هذه التقسيمات لها فائدة قانونية‪ ،‬مثال تقسيم االرتفاق إلى ظاهر وخفي له تأثير على ضمان‬
‫الفصالن ‪ 535‬و‪ 536‬من ق ل ع‬ ‫العيب الخفي‬
‫• أين يقيد حق االرتفاق إذا كان العقار محفظا ؟‬

‫يقيد حق االرتفاق إذا كان العقار محفظا في السجل العقاري لكال العقارين‪ ،‬ولكن تقييده في‬
‫سجل العقار المرتفق هو من قبيل اإليضاحات‪ ،‬أما تقييده في سجل العقار المرتفق به فهو تقييد‬
‫منشئ للحق‬

‫• إذا أنشأ االرتفاق على أكثر من عقار لصالح أكثر من عقار‪ ،‬فهل يعتبر‬
‫ارتفاقا شائعا؟ وهل يؤدي انقضاؤه في أحدها إلى انقضائه في اآلخرين ؟‬
‫ليس ارتفاقا شائعا‪ ،‬وبالتالي ال يؤدي انقضاؤه في أحدها إلى انقضائه في اآلخرين‪.‬‬
 ‫أنواع حقوق االرتفاق‬
‫أورد المشرع المغربي خمسة أنواع من حقوق االرتفاق وهي كاآلتي‪:‬‬
‫أوال‪ :‬حق الشرب‬
‫حسب المادة ‪ 50‬من م ح ع فإن “حق الشرب هو نوبة من الماء ينتفع بها لسقي األراضي‬
‫وما بها من غرس وشجر”‪ .‬وقد تولت المواد من ‪ 52‬إلى ‪ 55‬وضع أحكام لهذا الحق‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬حق المجرى‬

‫نصت المادة ‪ 56‬من م ح ع على أن‪“ :‬حق المجرى هو الحق في تمرير ماء الري من مورده‬
‫بأرض الغير للوصول به إلى األرض المراد سقيها به وذلك عبر مجرى أو مواسير” وقد وضع‬
‫المشرع أحكاما خاصة بهذا الحق في المواد من ‪ 57‬إلى ‪ 59‬من م ح ع‪.‬‬
‫• ثالثا‪ :‬حق المسيل أو الصرف‬
‫• هو حق تصريف الماء الزائد عن الحاجة‪ ،‬أو غير الصالح إلى المصارف والمجاري‬
‫العامة‪ ،‬بواسطة مجرى سطحي أو أنبوب مستور‪ ،‬سواء من أرض أو دار أو مصنع‬
‫• وقد نظم المشرع هذا الحق في المواد ‪ 60‬إلى ‪ 63‬من م ح ع‬
 ‫رابعا‪ :‬حق المرور‬
‫نظ‪s‬م المشرع هذا الح‪s‬ق ف‪s‬ي المادتي‪s‬ن ‪ 64‬و ‪ 65‬م‪s‬ن م ح ع ويخول“لك‪s‬ل مال‪s‬ك عقار لي‪s‬س ل‪s‬ه‬
‫منفذ إلى الطريق العمومي‪ ،‬أو له منفذ غير كاف الستغالل عقاره‪ ،‬أن يحصل على ممر في‬
‫أرض جاره‪ ،‬نظي‪ss‬ر تعوي‪ss‬ض مناس‪ss‬ب‪ ،‬شرط أ‪ss‬ن يقام هذا المم‪ss‬ر ف‪ss‬ي المكان الذي ال يس‪ss‬بب‬
‫لألرض المرتفق بها إال أقل ضرر”‪.‬‬
‫ال يمكن الحصول على الممر إال إذا توافرت الشروط التالية‪:‬‬
‫‪-‬أال يكون للعقار منف‪s‬ذ إل‪s‬ى الطري‪s‬ق العام‪ ،‬أ‪s‬و عل‪s‬ى األق‪s‬ل أ‪s‬ن ال يكون ل‪s‬ه منف‪s‬ذ كاف الس‪s‬تثماره‪،‬‬
‫زراعيا أو صناعيا ؛‬
‫‪-‬أن يكون انحصار العقار ناجما عن سبب خارج عن إرادة المالك ؛‬
‫‪-‬أ‪s‬ن يطل‪s‬ب المم‪s‬ر م‪s‬ن قب‪s‬ل مال‪s‬ك العقار المحاط م‪s‬ن جمي‪s‬ع جهات‪s‬ه‪ ،‬أ‪s‬و م‪s‬ن قب‪s‬ل ص‪s‬احب ح‪s‬ق عين‪s‬ي‬
‫على هذا العقار‪ ،‬كالمنتفع أو صاحب حق السطحية ؛‬
‫‪-‬أ‪s‬ن يدف‪s‬ع طال‪s‬ب المم‪s‬ر تعويض‪s‬ا لص‪s‬احب العقار المرتف‪s‬ق ب‪s‬ه‪ ،‬وهذا التعوي‪s‬ض تقدره المحكم‪s‬ة‬
‫استنادا للضرر الالحق بالعقار المرتفق به‪.‬‬

‫خامسا‪ :‬حق المطل‬

‫نصت المادة ‪ 66‬على أنه “ال يجوز لمالك عقار أن يفتح في حائط مالصق لملك جاره نوافذ أو‬
‫شبابيك أو أي فتحات مماثلة إال برضى صاحب الملك المجاور“‬
 ‫آثار حقوق االرتفاق‬
‫بالنسبة لمالك العقار المرتفق به‬ ‫بالنسبة لمالك العقار المرتفق‬

‫الحقوق ‪:‬‬
‫‪1‬ـ ح ق تغيي ر موض ع االرتفاق‪ ،‬شريط ة أ ن‬
‫يكون في ه ‪ :‬فائدة للعقار المرتف ق ب ه‪،‬‬
‫وبسهولة المكان األول‪.‬‬
‫‪2‬ـ القيام باألعمال الالزم ة الس تعمال االرتفاق‬
‫‪2‬ـ الحصول على تعويض في حاالت خاصة‬
‫مثال ‪ :‬من ح المرور لعقار محص ور عل ى‬
‫الطريق العام‬
‫‪3‬ـ االستفادة من مزايا االرتفاق‬
‫االلتزامات ‪:‬‬
‫التزام س لبي أس اسي باالمتناع ع ن إنقاص‬
‫االرتفاق‬
‫الحقوق ‪:‬‬
‫‪1‬ـ من ح ك ل م ا ه و الزم الس تعمال ح ق االرتفاق‪،‬‬
‫شريط ة أ ن يكون ضروري ا وبالقدر الالزم لهذا‬
‫االستعمال‪.‬‬
‫مثال ‪ :‬االتفاقات التبعية مثل المرور للسقي‬
‫وص يانته‪ ،‬وتكون المص اريف عل ى حس اب ص احب‬
‫العقار المرتفق به‬
‫مثال ‪ :‬إصالح المجرى أو الطريق‬
‫االلتزامات ‪:‬‬
‫‪1‬ـ عدم تجاوز حدود االرتفاق‬
‫‪2‬ـ عدم الزيادة في عبء االرتفاق‬
‫‪3‬ـ االلتزام بنفقة أعمال الصيانة واألعمال الالزمة‬
‫الستعمال االرتفاق‬
‫‪4‬ـ أداء بعض التعويضات في بعض الحاالت‬
 ‫انقضاء حقوق االرتفاق‬
‫أسباب خاصة‬ ‫أسباب عامة‬
‫استحالة استعمال حق االرتفاق‬ ‫اتحاد الذمة أي اجتماع العقارين في يد مالك واحد‬
‫زوال الغرض الذي أحدث من أجله‪ ،‬أي زوال منفعته‬ ‫حلول األجل المحدد له‪ ،‬وتحقق الشرط الفاسخ‬
‫هالك العقار المرتفق أو العقار المرتفق به هالكا كليا‬ ‫التنازل عن حق االرتفاق ممن له الحق فيه‬

‫أوجه االختالف بين حق االرتفاق وحق االنتفاع‬

‫حق االنتفاع‬ ‫حق االرتفاق (االنتفاع العيني)‬
‫يمكن أن ينشأ على العقار وعلى المنقول‬ ‫ينشأ على العقار فقط‬
‫يتقرر لمصلحة شخص معين‬ ‫يتقرر لمنفعة عقار معين‬
‫حق دائم ال يزول بوفاة صاحب العقار المرتفق‪ ،‬بل‬
‫حق مؤقت بطبيعته يزول بوفاة المنتفع‬
‫يبقى ما بقي هذا العقار إال إذا اشترط خالف ذلك‬
‫حق منفصل عن الشيء الواقع عليه‪ ،‬ويصح التصرف‬ ‫حق متصل بالعقار المرتفق‪ ،‬ال يجوز التصرف فيه‬
‫فيه أو الحجز عليه‪ ،‬أو إجراء رهن عليه بصورة‬ ‫أو الحجز عليه‪ ،‬أو إجراء رهن عليه بصورة‬
‫مستقلة‬ ‫منفردة ومستقلة‬
‫نطاقه أضيق إذ ينحصر في استعمال العقار‬
‫نطاقه أوسع إذ يعطي حق استعمال الشيء واستغالله‬
‫المرتفق به ضمن نطاق محدد‬
 ‫الخامسةوالحقوق‬
‫األوقاف‬
‫المحاضرة‬

‫العينية العرفية‬
‫الدكتور محمد مومن‬
 ‫األوقاف‬
‫الوقف هو كل مال حبس أصله بصفة مؤبدة أو مؤقتة‪ ،‬وخصصت منفعته‬
‫لفائدة جهة بر وإحسان عامة أو خاصة‪ .‬ويتم إنشاؤه بعقد‪ ،‬أو بوصية‪ ،‬أو‬
‫بقوة القانون‪.‬‬
‫الوق ف تص رف قانون ي بإرادة منفردة يحب س بمقتضاه المس لم ع ن التداول‬
‫عينا من األعيان الجارية بملكه‪ ،‬ويختص بمنفعتها بصفة مؤبدة أو مؤقتة‬
‫إما جهة من جهات الخير أو شخصا من األشخاص أو هما معا‬
‫يمكن أن ينشأ الوقف بقوة القانون ‪:‬‬
‫‪ -‬تعتبر وقفا عاما بقوة القانون على عامة المسلمين جميع المساجد والزوايا‬
‫واألضرحة والمقابر اإلسالمية‪ ،‬ومضافاتها واألمالك الموقوفة عليها‪.‬‬
‫‪ -‬يؤول كل وقف مؤبد موقوف على جهة خاصة إلى األوقاف العامة في حالة‬
‫انقطاعه‬
‫‪ -‬ويعتبر الوقف منقطعا في حالة انقراض الجهة الموقوف عليها‪ ،‬أو إذا لم يعد لها‬
‫وجود‪ ،‬أو عند وفاة الموقوف عليه إذا كان معينا‪.‬‬
 ‫أنواع األوقاف ‪ :‬يقسم الوقف حسب الجهة التي يؤول إليها إلى ثالثة أنواع وهي ‪:‬‬

‫وقف مشترك‬ ‫وقف معقب أو ذري‬ ‫وقف عام‬

‫ولد أو عقب أو نسل أو ذرية‬
‫جهة من جهات البر‬ ‫المحبس أو غيره‬ ‫جهة من جهات البر واإلحسان‬
‫واإلحسان وشخص أو‬ ‫أي الذي يكون على شخص أو‬ ‫أو لتحقيق منفعة عامة‬
‫أشخاص معينين وأوالدهم‬ ‫أشخاص معينين وأوالدهم‬
‫ال يجوز حجزه أو كسبه بالحيازة‬
‫ال يجوز إنشاء الوق ف المعق ب إال يقس م عائ د المال الموقوف‬ ‫أو بالتقادم‪ ،‬أو التصرف فيه إال‬
‫ف ي حدود ثالث طبقات‪ ،‬الموقوف‬ ‫وفق المقتضيات القانونية‬
‫علي ه ث م أوالده ث م أوالد أوالده‪ ،‬وقف ا مشترك ا بي ن الجه ة‬
‫العام ة وباق ي المس تحقين‬ ‫ال يمنع تحفيظ العقار وتأسيس‬
‫ويعتبر باطال فيما زاد عنها‪.‬‬
‫المادة ‪54‬‬
‫الرسم العقاري المحكمة من النظر يقس م عائ د الوق ف المعق ب بحس ب الحص ة الت ي عينه ا‬
‫المؤسسة لفائدة الغير ال تمنع المحكمة من النظر في كل دعوى ترمي‬ ‫العقارية إثبات‬
‫الرسوم ترمي إلى‬
‫إنكل دعوى‬ ‫في‬
‫الواق ف لك ل منهم ا‪ ،‬أ و‬
‫ذكوراع الدعوى ف ي مواجه ة جمي ع‬‫المستحقينن ترف‬
‫علىشريط ة أ‬ ‫بالتساويظ‪،‬‬
‫محفظ العام لعقار محف‬
‫الوق ف‬‫لعقار‬
‫العامفة‬ ‫ى الوقف‬
‫إثبات ص‬ ‫صفة‬
‫إل‬
‫وإناثا‪ ،‬ما لم يشترط الواقف غير بالتس اوي عن د عدم‬
‫المقدم م ن ذلك‬‫المقيدين‪.‬‬
‫الحقوقبالنق ض‬
‫ف الطع ن‬ ‫ذوي‬‫يوق‬
‫تعيينها‪.‬‬
‫إرثا الحك م القضائ ي الص ادر بذل ك‬
‫بناءذلكعل ى‬
‫ا‪ ،‬بعد‬ ‫الوقفا عام‬
‫المعقب‬ ‫موقوف وقف‬
‫المذكورة يرجع‬
‫العقارة المكلف‬ ‫لطةأ ن‬
‫الحكومي‬ ‫وإذاالسثب ت‬
‫قب ل‬
‫عل ى ك ل تس جيل س ابق‪ ،‬ويقي د‬ ‫وجدوا‪،‬بوإال‬
‫ظ يشط‬ ‫المحافإن‬
‫ن الواقف‬ ‫ه‪ ،‬فإ‬
‫ورثة‬ ‫المقضة ي بإلى‬
‫الدعاوى ءالمتعلق‬
‫لقوة الشي‬‫باألوقافزف ي‬
‫والحائ‬
‫العامة‪ .‬ن‬
‫األوقافم ا ل م يعي‬ ‫به ىفي إسم‬
‫األوقاف العام ة‬ ‫العقاريذ األحكام‬
‫المتعلق إل‬ ‫بالرسم ة تنفي‬
‫باألوقاف العام‬
‫العقار‬
‫الواقف مرجعا آخر يؤول إليه‬ ‫المطعون فيها (م‪)57‬‬
 ‫الحقوق العينية العرفية‬
‫• الخصائص العامة‬
‫هي حقوق عينية عقارية ال ترد إال العقار‪ ،‬وتسمد أصولها من العرف‪ ،‬وال عالقة ألغلبها بالشريعة اإلسالمية‬

‫هي حقوق منفعة يملك صاحبها االنتفاع بالعقار في حين تبقى ملكية الرقبة للمالك األصلي مقابل وجيبة دورية‬
‫ثابتة يقدمها صاحب الحق إلى صاحب العقار الذي يمتلك الرقبة‪ ،‬مع استثناء حق الهواء والتعلية‬
‫هي حقوق قابلة للتداول ولإلنتقال‬
‫هي حقوق قابلة إلنشاء حقوق عينية أخرى كالرهن وحق االنتفاع‬
‫تترت‪U‬ب مبدئي‪U‬ا إم‪U‬ا عل‪U‬ى األوقاف وإم‪U‬ا عل‪U‬ى أمالك الدول‪U‬ة الخاص‪U‬ة‪ ،‬ولك‪U‬ن ال يوج‪U‬د م‪U‬ا يمن‪U‬ع ترتيبه‪U‬ا كذل‪U‬ك عل‪U‬ى األمالك‬
‫الخاصة باألفراد‪ ،‬كما هو الحال في حق الهواء وحق الزينة‬
‫إال أ‪U‬ن مدون‪U‬ة األوقاف منع‪U‬ت إنشاء أ‪U‬ي ح‪U‬ق م‪U‬ن الحقوق العرفي‪U‬ة م‪U‬ن زين‪U‬ة أ‪U‬و جلس‪U‬ة أ‪U‬و جزاء أ‪U‬و مفتاح أ‪U‬و اس‪U‬تئجار‬
‫أو غبطة أو عرف أو حالوة أو غيرها على أي ملك من أمالك األوقاف العامة‪ .‬م ‪103‬‬
‫أن بعض هذه الحقوق ال يقع إال على العقارات المبنية كحق الهواء والجلسة والساروت‬
‫وبعضها يقع على األراضي غير المبنية كحق الزينة‬
‫يترتب على صاحب هذه الحقوق أداء عائدات سنوية ودائمة لمالك الرقبة تسمى النجوم‪ ،‬ويستثنى من ذلك حق‬
‫الهواء المكتسب عن طريق الشراء‬
 ‫الحقوق العينية العرفية‬
‫• األنواع ‪ :‬النوع األول ‪ :‬الحقوق التي نصت عليها مدونة الحقوق العينية‬
‫حق الهواء والتعلية ‪ :‬نظمه الفصل ‪ 486‬من ق ل ع يرد على البناء ال على األرض‪ ،‬وأعادت تنظيمه مدونة‬
‫الحقوق العينية في المواد من ‪ 138‬إلى ‪141‬‬

‫المحل ‪ :‬تملك جزء معين من الهواء العمودي الذي يعلو بناء قائما فعال يملكه الغير‪ ،‬وذلك من‬
‫أجل إقامة‪.‬بناء فوقه تسمح به القوانين واألنظمة‬
‫اإلنشاء ‪ :‬ينشأ بالعقد مع ضرورة بيان نوع البناء المراد إقامته ومواصفاته وأبعاد‪U‬ه‪.‬‬
‫ال يمكن ترتيب حق الهواء والتعلية على حقوق مشاعة إال باتفاق جميع الشركاء‪.‬‬
‫اآلثار ‪:‬‬
‫ـ يجوز لصاحب الحق أن يفوته أو يرهنه أو يرتب له أو عليه حقوق ارتفاق بما ال يتعارض مع طبيعته‬
‫ـ ينتقل بالشفعة أو بالميراث أو بالوصية‬
‫ـ ال يجوز لصاحب حق الهواء والتعلية أن يفوت الهواء العمودي الذي يعلو بناءه بغير رضى مالك السفل‬
‫هناك التزامات متقابلة بين صاحب العلو وصاحب السفل‬
‫فاألول ملزم باإلصالح من أجل انتفاع صاحب العلو‬
‫وصاحب العلو ملزم بعدم إقامة بناء جديد أو الزيادة فيه بدون رضا صاحب السفل‬
 ‫• األنواع‬ ‫الحقوق العينية العرفية‬

‫حق الزينة ‪ :‬نظمته مدونة الحقوق العينية في المواد من ‪ 131‬إلى ‪137‬‬

‫المح‪U‬ل ‪ :‬تمل ك البناء الذي شيده ص احبه عل ى نفقت ه فوق أرض الغي ر‪ ،‬عل ى أ ن ال تتجاوز مدة‬
‫حق الزينة المنشأ في ظل مدونة الحقوق العينية ‪ 40‬سنة‪ ،‬فإذا نص العقد على مدة أطول أو‬
‫سكت عن تحديد المدة فإن المدة المعتبرة هي ‪ 40‬سنة‬
‫وهو خاص بالبناء دون غيره‪ ،‬بعكس السطحية الذي يشمل البناء والغرس والمنشآت‪.‬‬
‫اإلنشاء ‪ :‬ينشأ بالعقد مع ضرورة بيان نوع البناء ومواصفاته وأبعاده وتحديد حقوق والتزامات‬
‫صاحب الحق‬
‫ال يمكن ترتيب حق الزينة على حقوق مشاعة إال باتفاق جميع الشركاء‪.‬‬

‫اآلثار ‪:‬‬
‫ـ يجوز لص‪U‬احب الح‪U‬ق أ‪U‬ن يفوت البناء الذي أحدث‪U‬ه وأ‪U‬ن يرهن‪U‬ه ويرت‪U‬ب ل‪U‬ه أ‪U‬و علي‪U‬ه حقوق ارتفاق‬
‫في الحدود التي يجوز له فيها مباشرة هذا الحق‬
‫ـ ينتقل بالشفعة أو بالميراث أو بالوصية‬
 ‫االنقضاء ‪ :‬ميز المشرع بين حق الزينة الذي تم إنشاؤه بعد صدور مدونة الحقوق العينية‬
‫وحق الزينة القائم عند صدور هذا القانون‬
‫هناك أسباب مشتركة بينهما وهي ‪:‬‬
‫‪ -‬انتهاء المدة المحددة‪ ،‬مع مراعاة ما ورد في المادة ‪ 134‬؛‬
‫‪ -‬التنازل عن‪U‬ه ص‪U‬راحة ؛ شريط‪U‬ة عدم اإلضرار بحقوق دائن‪U‬ي ص‪U‬احب الح‪U‬ق‪ ،‬وإال جاز له‪U‬م طل‪U‬ب‬
‫إبطال التنازل‬
‫‪ -‬اجتماع صفتي صاحب حق الزينة ومالك الرقبة في شخص واحد ؛‬
‫‪ -‬هالك البناء هالكا كليا؛‬
‫وأس‪U‬باب خاص‪U‬ة حي‪U‬ث يج‪U‬ب أ‪U‬ن ال تتجاوز مدة ح‪U‬ق الزين‪U‬ة المنش‪U‬أ بع‪U‬د ص‪U‬دور المدون‪U‬ة ‪40‬س‪U‬نة‪،‬‬
‫فإذا نص العقد على مدة أطول أو سكت عن تحديد المدة فإن المدة المعتبرة هي أربعون سنة‪.‬‬
‫أم‪U‬ا ح‪U‬ق الزين‪U‬ة المنش‪U‬أ قب‪U‬ل هذا القانون‪ ،‬فال يس‪U‬ري علي‪U‬ه هذا األج‪U‬ل‪ ،‬غي‪U‬ر أن‪U‬ه لي‪U‬س لمال‪U‬ك ح‪U‬ق‬
‫الزين‪U‬ة ف‪U‬ي هذه الحال‪U‬ة أ‪U‬ن يبن‪U‬ي م‪U‬ن جدي‪U‬د م‪U‬ا تالش‪U‬ى لقدم‪U‬ه أ‪U‬و بس‪U‬بب حادث فجائ‪U‬ي أ‪U‬و قوة قاهرة‬
‫إال بإذن مالك الرقبة‬
 ‫الحقوق العينية العرفية‬

‫•األنواع ‪ :‬النوع الثان ي‪ :‬الحقوق الت ي أقرته ا مدون ة الحقوق العيني ة‪ ،‬أ ي الت ي كان يجري‬
‫العم ل به ا قب ل هذه المدون ة‪ ،‬إال أنه ا ل م تن ص عليه ا ول م يع د باإلمكان إنشاؤه ا بع د س نة‬
‫‪2011‬‬

‫ح‪U‬ق الجلس‪U‬ة ‪ :‬وه‪U‬و نوع م‪U‬ن الكراء الدائ‪U‬م يرد عل‪U‬ى العقارات المبني‪U‬ة فق‪U‬ط‪ ،‬ومضمون‪U‬ه تجهي‪U‬ز‬
‫العقار بم‪UU‬ا يلزم‪UU‬ه م‪UU‬ن معدات يتطلبه‪UU‬ا اس‪UU‬تثماره مقاب‪UU‬ل عائدات دوري‪UU‬ة للجه‪UU‬ة المكري‪UU‬ة (ش‪UU‬بيه‬
‫باألصل التجاري)‬
‫أص‪U‬ل التس‪U‬مية أ‪U‬ن المكتري يشتري بهذا الح‪U‬ق الجلوس واإلقام‪U‬ة ‪-‬بدكان أ‪U‬و حانوت أ‪U‬و فندق أ‪U‬و‬
‫أي محل تجاري‪ -‬على الدوام واالستمرار‪ ،‬فكأن المكتري اشترى جلوسه وإقامته على الدوام‬

‫حق المفتاح أو الساروت‪ :‬يرد على عقارات مبنية تكرى لشخص معين ليقوم باستثمارها‬
‫مباشرة دون أن يكون ملزما بتجهيزها باألدوات الالزمة لذلك‪.‬‬
‫ح‪U‬ق الجزاء أ‪U‬و االس‪U‬تيجار ‪ :‬يرد عل‪U‬ى األراض‪U‬ي الفضاء أ‪U‬ي الخالي‪U‬ة م‪U‬ن البناء‪ ،‬س‪U‬واء كان‪U‬ت قابل‪U‬ة‬
‫للزراع‪UU‬ة أ‪UU‬م ال‪ ،‬وه‪UU‬و يرد غالب‪UU‬ا عل‪UU‬ى أراض‪UU‬ي األوقاف ليقوم ص‪UU‬احب الح‪UU‬ق بتنميته‪UU‬ا وذل‪UU‬ك‬
‫بتشجيرها أو إقامة بناء عليها مقابل وجيبة دورية دائمة‬
‫وس‪UU‬بب تس‪UU‬مية هذا الح‪UU‬ق بح‪UU‬ق الجزاء أ‪UU‬ن ك‪UU‬ل واح‪UU‬د م‪UU‬ن المتعاقدي‪UU‬ن يجازي اآلخ‪UU‬ر‪ ،‬المكتري‬
‫يجازي المكري بصيانة الحبس (األرض) وإصالحه وحفظه‪ ،‬والمكري يجازي المكتري بتقديمه‬
‫ع‪U‬ن غيره وإبقائ‪U‬ه ف‪U‬ي المح‪U‬ل‪ ،‬وبالتال‪U‬ي كان‪U‬ت العادة أ‪U‬ن يقب‪U‬ض الحب‪U‬س جزاء ك‪U‬ل عام مقدم‪U‬ا ف‪U‬ي‬
‫أول محرم‬
‫ال فرق بي‪U‬ن الجلس‪U‬ة والجزاء ف‪U‬ي الس‪U‬بب والحك‪U‬م‪ ،‬وإنم‪U‬ا يختلفان فق‪U‬ط ف‪U‬ي الص‪U‬ورة؛ فإذا كان‪U‬ت‬
‫الجلس‪U‬ة تق‪U‬ع عل‪U‬ى المحالت التجاري‪U‬ة عل‪U‬ى اختالفه‪U‬ا فإ‪U‬ن الجزاء يق‪U‬ع عل‪U‬ى األراض‪U‬ي الفالحي‪U‬ة‬
‫حصرا‪.‬‬
‫الحقوق العرفي‪UU‬ة غي‪UU‬ر المحددة حالي‪UU‬ا ف‪UU‬ي الن‪UU‬ص والمقيدة بوج‪UU‬ه ص‪UU‬حيح‪ ،‬تبق‪UU‬ى إل‪UU‬ى أ‪UU‬ن يت‪UU‬م‬
‫انقضاؤها بأحد أسباب االنقضاء المقررة قانونا‬
‫ن‪U‬ص المشرع عل‪U‬ى حك‪U‬م خاص بالنس‪U‬بة لحقوق الزين‪U‬ة القائم‪U‬ة عن‪U‬د ص‪U‬دور هذا القانون أن‪U‬ه لي‪U‬س‬
‫لمال‪U‬ك هذه الحقوق ف‪U‬ي هذه الحال‪U‬ة أ‪U‬ن يبن‪U‬ي م‪U‬ن جدي‪U‬د م‪U‬ا تالش‪U‬ى لقدم‪U‬ه أ‪U‬و بس‪U‬بب حادث فجائ‪U‬ي أ‪U‬و‬
‫قوة قاهرة إال بإذن مالك الرقبة‪.‬‬
‫الحقوق العينية التبعية‬
‫تسمى أيضا الضمانات العينية‬

‫الدكتور محمد مومن‬

 ‫توطئة‬
‫األصل أن أموال المدين ضمان علم لدائنيه‪ ،‬ويتميز هذا الضمان ‪:‬‬
‫‪1‬ـ أنه ضمان شخصي يترتب على شخص معين هو المدين وليس على شيء‬
‫‪2‬ـ أنه ضمان عام يشمل جميع أموال المدين سواء كانت منقولة أو عقارية‬
‫‪3‬ـ يحتفظ المدين بحقه في التصرف في أمواله‪ ،‬حيث يمكنه بيعها وترتيب ديون أخرى‬
‫‪4‬ـ يكون الدائنون متساوين في استيفاء ديونهم‬
‫‪ 5‬ـ في حالة عدم سداد الدين رضاء‪ ،‬يكون للدائنين المطالبة بحجز أموال المدين ‪:‬‬
‫ـ يشمـل هذا الحجـز األموال الموجودة وقـت مباشرتـه‪ ،‬دون التـي تصـرف فيهـا المديـن قبـل‬
‫ذلك‪ ،‬ألنه ليس للدائنين عليها حق التتبع‬
‫ـ يتساوى الدائنون في استيفاء حقوقهم‪ ،‬وليس هناك أفضلية بينهم‬
‫أمام عمومية هذا الضمان‪ ،‬تم استحداث نظام الضمان الخاص لضمان أداء الدين ‪:‬‬
‫ضمان شخصــي ‪ :‬أــو كفالــة شخصــية يلتزم فيهــا شخــص آخــر غيــر‬
‫المدين بأداء االلتزام إذا لم يؤده المدين األصلي‬ ‫وهو نوعان‬
‫ضمان عينـي ‪ :‬أـو كفالـة عينيـة يقدم فيهـا المديـن شيئـا يملكـه أـو يملكـه‬
‫غيره لضمان أداء االلتزام‪.‬‬
‫وهذه الضمانات العينية هي الرهن الحيازي والرهن الرسمي واالمتيازات‬
 ‫مقارنة بين الرهن الحيازي والرهن الرسمي‬
‫الرهن الرسمي‬ ‫الرهن الحيازي‬
‫حـق عينـي علـى عقار يبقـى فـي حيازة صـاحبه‪ ،‬ويخصـص‬ ‫حـق يقـع علـى عقار يضعـه مالكـه فـي حيازة الدائـن أـو حيازة‬
‫لضمان الوفاء بالتزام‬ ‫من اتفق عليه المتعاقدان ضمانا اللتزام عليه أو على غيره‬

‫أوجه الشبه بينهما‬

‫كالهمــا متفقيــن فــي الغرض ‪ :‬تمكيــن الدائــن مــن الحصــول علــى حقــه متقدمــا علــى الدائنيــن‬
‫العاديين والدائنين التالين له في المرتبة‪ ،‬وتتبع حقه‬

‫كالهم‪%‬ا ح‪%‬ق تبع‪%‬ي‪ ،‬فه‪%‬و ال يقوم بذات‪%‬ه ب‪%‬ل يس‪%‬تند ف‪%‬ي قيام‪%‬ه إل‪%‬ى التزام أ‪%‬و ح‪%‬ق شخص‪%‬ي يلح‪%‬ق ب‪%‬ه‪،‬‬
‫ويكون ضامنا لتنفيذه‪ ،‬ويتبعه وجودا وعدما‪ ،‬وصحة وبطالنا‪.‬‬
‫مالحظ‪%‬ة ‪ :‬لي‪%‬س هناك عالق‪%‬ة أ‪%‬و رابط‪%‬ة م‪%‬ا بي‪%‬ن تقس‪%‬يم الحقوق العيني‪%‬ة إل‪%‬ى حقوق أص‪%‬لية وحقوق‬
‫تبعيةـ فعبارة تبعي‪%‬ة ال تعود عل‪%‬ى أص‪%‬لية‪ ،‬ب‪%‬ل ه‪%‬ي تبعي‪%‬ة ألنه‪%‬ا تتب‪%‬ع حق‪%‬ا آخ‪%‬ر غي‪%‬ر الح‪%‬ق العين‪%‬ي‬
‫األصلي‪ ،‬وهو الحق الشخصي‪.‬‬

‫كالهم‪%‬ا ح‪%‬ق عين‪%‬ي‪ ،‬يخول ص‪%‬احبه س‪%‬لطة مباشرة عل‪%‬ى شي‪%‬ء مادي معي‪%‬ن بالذات تخول‪%‬ه ميزت‪%‬ي‬
‫التتبع والتقدم‬
 ‫تسري على الرهن الحيازي أحكام الرهن الرسمي إذا تعلق بملك محفظ‬

‫كالهما حق مؤقت غير دائم (م ‪.)147‬‬

‫كالهم‪%‬ا ح‪%‬ق غي‪%‬ر قاب‪%‬ل للتجزئ‪%‬ة رغ‪%‬م تجزئ‪%‬ة الدي‪%‬ن بي‪%‬ن ورث‪%‬ة المدي‪%‬ن أ‪%‬و الدائ‪%‬ن ‪ :‬فك‪%‬ل المرهون وك‪%‬ل جزء من‪%‬ه يع‪%‬د‬
‫ضامن‪%‬ا لك‪%‬ل الدي‪%‬ن ولك‪%‬ل جزء من‪%‬ه‪ ،‬فل‪%‬و باع الراه‪%‬ن جزء‪%‬ا م‪%‬ن العقار المرهون أ‪%‬و أح‪%‬د العقارات المرهون‪%‬ة جاز للدائ‪%‬ن‬
‫الرجوع بك‪%‬ل الدي‪%‬ن عل‪%‬ى العقار الم‪%‬بيع وإ‪%‬ن كان المتبق‪%‬ي يكف‪%‬ي للوفاء بكام‪%‬ل الدي‪%‬ن ‪ ،‬كم‪%‬ا أن‪%‬ه ل‪%‬و قام المدي‪%‬ن بتس‪%‬ديد‬
‫جزء م‪%‬ن الدي‪%‬ن فإ‪%‬ن العقار يبق‪%‬ي بأكمل‪%‬ه مرهون‪%‬ا ضمان‪%‬ا للجزء المتبق‪%‬ي ف‪%‬ي الدي‪%‬ن (ف ‪ 1180‬ق ل ع ـ م ‪ 146‬ح ع)‪،‬‬
‫ما عدا إذا كانت هناك محالت متعددة (ف ‪ 1201‬ق ل ع)‬

‫المادة ‪146‬‬
‫ال يجوز ألح‪%‬د ورث‪%‬ة المدي‪%‬ن الذي يؤدي واجب‪%‬ه م‪%‬ن الدي‪%‬ن أ‪%‬ن يطال‪%‬ب باس‪%‬ترداد نص‪%‬يبه ف‪%‬ي المل‪%‬ك مح‪%‬ل الره‪%‬ن الحيازي‬
‫ما دام لم يقع وفاء الدين كامال‪.‬‬
‫كم‪%‬ا ال يجوز ألح‪%‬د ورث‪%‬ة الدائ‪%‬ن الذي يتوص‪%‬ل بنص‪%‬يبه م‪%‬ن الدي‪%‬ن أ‪%‬ن يتخل‪%‬ى ع‪%‬ن المل‪%‬ك موضوع الره‪%‬ن الحيازي‬
‫إضرارا ببقية الورثة الذين لم يستوفوا حصصهم من الدين‪.‬‬

‫المادة ‪166‬‬
‫الرهن الرسمي ال يتجزأ ويبقى بأكمله على العقارات المرهونة‪ ،‬على كل واحد وكل جزء منها‬
‫يشمالن المل‪%‬ك المرهون وملحقات‪%‬ه وك‪%‬ل م‪%‬ا يس‪%‬تحدث في‪%‬ه م‪%‬ن إنشاءات وتحس‪%‬ينات بع‪%‬د العق‪%‬د أ‪%‬و‬
‫يضم إليه بااللتصاق‪.‬‬

‫ك‪%‬ل شرط م‪%‬ن شأن‪%‬ه أ‪%‬ن يس‪%‬مح للدائ‪%‬ن المرته‪%‬ن عن‪%‬د عدم الوفاء ل‪%‬ه بدين‪%‬ه أ‪%‬ن يتمل‪%‬ك المل‪%‬ك المرهون‬
‫يكون باطال سواء تم النص عليه في صلب العقد أو في عقد الحق‬

‫باعتبارهما عقدا‬
‫كالهما يشترط إلنشائه األركان الموضوعية العامة‪،‬‬
‫وأن يكون االلتزام قابال للتنفيذ جبرا على المدين (يبعد الدين المتقادم أو الطبيعي)‪.‬‬
‫وأن يكون موضوعه تأدية مبلغ من النقود‪.‬‬
‫وأن يكون محله قابال للتصرف فيه طبقا لقاعدة كل ما جاز بيعه بيعا صحيحا جاز رهنه‪.‬‬
‫عقد شكلي يلزم النعقاده تحريره في محرر رسمي‬
 ‫مقارنة بين الرهن الحيازي والرهن الرسمي‬
‫اإلنشاء‬
‫الرهن الرسمي‬ ‫الرهن الحيازي‬
‫يتقرر على ملك محفظ أو في طور التحفيظ‬ ‫يتقرر علـى ملـك محفـظ أـو فـي طور التحفيـظ وعلـى‬
‫العقار غير المحفظ‬

‫ال يرد إال على العقار مبدئيا‬ ‫يرد على المنقول (ف ‪ 1170‬إلى ‪ 1240‬ق ل ع )‬
‫ويمكن أن يرد استثناء على بعض المنقوالت‬ ‫وعلـــــى العقار ( ف ‪ 1170‬إلـــــى ‪ 1183‬ق ل ع‬
‫و‪ 145‬إلى ‪ 164‬ح ع)‬

‫حـق ال يتطلـب خروج العقار مـن حيازة المديـن‪ ،‬بـل يبق‪%‬ى‬ ‫حـق يقتضـي نقـل حيازة المرهون إلـى الدائـن أـو أحـد‬
‫المل‪%%‬ك المرهون تح‪%%‬ت ي‪%%‬د الراه‪%%‬ن يس‪%%‬تعمله ويس‪%%‬تغله‬ ‫األغيار‪ ،‬ويخول الدائ‪%‬ن المرته‪%‬ن ح‪%‬ق حبس‪%‬ه إل‪%‬ى أ‪%‬ن‬
‫ويتصرف فيه دون المساس بحقوق الدائن المرتهن‬ ‫يستوفي دينه‬

‫هـو مـن العقود العينيـة التـي يعتـبر التسـليم فيهـا ركنـا‬

‫ال يشترط فيـــه التســـليم‪ ،‬ولكـــن يشترط تقييده بالرســـم‬ ‫انعقاد (ف ‪ 1188‬ق ل ع‪ ،‬م ‪ 147‬ح ع)‬
‫العقاري‬
‫يج‪%‬ب أ‪%‬ن يتضم‪%‬ن العق‪%‬د معاين‪%‬ة حوز المل‪%‬ك المرهون‬
‫إذا كان غير محفظ وذلك تحت طائلة البطالن‬
 ‫إنشاء الرهن الحيازي‬
‫األركان الموضوعية ‪:‬‬
‫‪1‬ـ التراضي ‪ :‬يخضع للقواعد الموضوعية العامة‬
‫‪2‬ـ األهلية ‪ :‬أهلية التفويت‬
‫يشترط في الراهن بدين عليه أو غيره أن يكون مالكا للمرهون وأهال للتصرف فيه وأن يكون االلتزام قابال‬
‫للتنفيذ جبرا على المدين (يبعد الدين المتقادم أو الطبيعي)‪.‬‬
‫يجوز أن يكون الراهن هو المدين نفسه أو كفيال عينيا يقدم الرهن لمصلحة المدين‪.‬‬
‫ال يجوز لألب أو األم أو الوصي أو المقدم رهن أموال القاصر أو المحجور عليهم رهنا حيا زيا إال بإذن من‬
‫القاضي‪.‬وأن يكون محله قابال للتصرف فيه طبقا لقاعدة كل ما جاز بيعه بيعا صحيحا جاز رهنه‪.‬‬
‫إ‪%‬ن الره‪%‬ن الذي ي‪%‬برمه جمي‪%‬ع الشركاء ف‪%‬ي مل‪%‬ك مشاع يحتف‪%‬ظ بأثره عل‪%‬ى كاف‪%‬ة المل‪%‬ك كيفم‪%‬ا كان‪%‬ت نتيج‪%‬ة‬
‫القسمة‪.‬‬
‫إذا ره‪%‬ن أح‪%‬د الشركاء حص‪%‬ته المشاع‪%‬ة فإ‪%‬ن ح‪%‬ق الدائ‪%‬ن المرته‪%‬ن ينتق‪%‬ل إل‪%‬ى الجزء المفرز الذي آ‪%‬ل إل‪%‬ى‬
‫الشري‪%%‬ك بع‪%%‬د القس‪%%‬مة‪ ،‬وإل‪%%‬ى المدرك الذي حص‪%%‬ل علي‪%%‬ه الشري‪%%‬ك لتعدي‪%%‬ل حص‪%%‬ته‪ ،‬وذل‪%%‬ك إذا ص‪%%‬ادق الدائ‪%%‬ن‬
‫المرتهن على عقد القسمة أو كان طرفا في الدعوى المتعلقة بها‪.‬‬
 ‫المحل ‪:‬‬
‫يشترط ف‪%‬ي مح‪%‬ل الره‪%‬ن الحيازي الشروط ذاته‪%‬ا المطلوب‪%‬ة ف‪%‬ي المح‪%‬ل بص‪%‬فة عام‪%‬ة م‪%‬ن‬
‫وجوب أ‪%‬ن يكون المح‪%‬ل قابال للتعام‪%‬ل في‪%‬ه‪ ،‬ويمك‪%‬ن بيع‪%‬ه ف‪%‬ي المزاد‪ ،‬ومعين‪%‬ا تعيين‪%‬ا كافي‪%‬ا‪،‬‬
‫ومملوك‪%‬ا للراه‪%‬ن حي‪%‬ن إ‪%‬برام العق‪%‬د‪ ،‬إ‪%‬ذ ال يجوز ره‪%‬ن األمالك الت‪%‬ي ق‪%‬د يحص‪%‬ل عليه‪%‬ا اس‪%‬تقباال‬
‫والشرط الذي يتميز به محل الرهن الحيازي هو وجوب أن يكون مقدور التسليم‪.‬‬
‫يشم‪%%‬ل الره‪%%‬ن الحيازي المل‪%%‬ك المرهون وملحقات‪%%‬ه وك‪%%‬ل م‪%%‬ا يس‪%%‬تحدث في‪%%‬ه م‪%%‬ن إنشاءات‬
‫وتحسينات بعد العقد أو يضم إليه بااللتصاق‬
‫السبب ‪:‬‬
‫السبب في عقد الرهن الحيازي‪ ،‬الدين المضمون‬
‫ويشترط فيه أن يكون موجودا أو قابال للوجود‬
‫وأ‪%‬ن يكون مشروع‪%‬ا ومعين‪%‬ا وال يشترط في‪%‬ه أ‪%‬ن يكون منجزا فق‪%‬د يكون دين‪%‬ا معلق‪%‬ا عل‪%‬ى‬
‫شرط أ‪%‬و دين‪%‬ا مس‪%‬تقبال وق‪%‬د يكون الدي‪%‬ن المضمون التزام‪%‬ا بدف‪%‬ع مبل‪%‬غ م‪%‬ن النقود أ‪%‬و التزام‪%‬ا‬
‫بالقيام بعمل أو اإلمتناع عن عمل‬
‫ويجوز أن يكون المرهون ضامنا ألكثر من دين‬
 ‫األركان الشكلية‬
‫‪1‬ـ الكتابة ‪ :‬يشترط لصحة الرهن الحيازي أن يبرم في محرر رسمي وأن يكون لمدة معينة‬
‫يجب لصحة عقد الرهن الحيازي أن يتضمن ما يلي ‪:‬‬
‫‪ -‬هوية أطراف العقد؛‬
‫‪ -‬تعيي‪%‬ن المل‪%‬ك المرهون ب‪%‬بيان موقع‪%‬ه ومس‪%‬احته ومشتمالت‪%‬ه وعن‪%‬د االقتضاء حدوده أ‪%‬و رق‪%‬م‬
‫رسمه العقاري ؛‬
‫‪ -‬بيان مبلغ الدين المضمون بالرهن والمدة المحددة ألدائه‪.‬‬
‫‪2‬ـ التسليم‬
‫يج‪%‬ب أ‪%‬ن يتضم‪%‬ن العق‪%‬د معاين‪%‬ة حوز المل‪%‬ك المرهون إذا كان غي‪%‬ر محف‪%‬ظ وذل‪%‬ك تح‪%‬ت طائل‪%‬ة‬
‫البطالن‬
‫أما إذا تعلق الرهن الحيازي بملك محفظ فتسري عليه أحكام الرهن الرسمي (م ‪)145/2‬‬
 ‫إنشاء الرهن الرسمي‬
‫يكون الرهن الرسمي إجباريا أو اتفاقيا‬
‫الرهن الرسمي اإلجباري‬
‫يكون الرهن اإلجباري بدون رضى المدين‬
‫ـ إما في الحاالت التي يقر رها القانون‬
‫ـ وإما بحكم قضائي في الحاالت المنصوص عليها في المادة ‪172‬‬
‫المادة ‪173‬‬
‫عن‪%‬د االس‪%‬تعجال‪ ،‬يمك‪%‬ن لرئي‪%‬س المحكم‪%‬ة ف‪%‬ي حال‪%‬ة الره‪%‬ن اإلجباري أ‪%‬ن يأم‪%‬ر بناء‬
‫عل‪%‬ى طل‪%‬ب بإجراء تقيي‪%‬د احتياط‪%‬ي يبق‪%‬ى مفعول‪%‬ه س‪%‬اريا إل‪%‬ى غاي‪%‬ة ص‪%‬دور الحك‪%‬م‬
‫النهائي‪.‬‬
‫يأخذ الحكم الصادر بالرهن رتبته من تاريخ التقييد االحتياطي‪.‬‬
 ‫حاالت الرهن الرسمي اإلجباري‬
‫ل‪%%‬م يحدد المشرع هذه الحاالت بشك‪%%‬ل حص‪%%‬ري‪ ،‬وإنم‪%%‬ا وض‪%%‬ع شرط‪%%‬ا عام‪%%‬ا ه‪%%‬و وجود ن‪%%‬ص‬
‫قانوني صريح يسمح بذلك‪ ،‬ومن بين هذه الحاالت ‪:‬‬

‫المادة ‪ 172‬من مدونة الحقوق العينية‪ ،‬لفائدة ‪:‬‬

‫ـ البائع على الملك المبيع ألداء كامل الثمن‬
‫ـ المعاوض لضمان أداء الفرق الناتج عن المعاوضة ؛‬
‫المتقاسم‪ ،‬لضمان أداء الفرق الناتج عن القسمة‬
‫ويشترط ف‪%%‬ي هذه الحاالت عدم ره‪%%‬ن اتفاق‪%%‬ي لألداء الكام‪%%‬ل للثم‪%%‬ن أ‪%%‬و المدرك‪ ،‬وأ‪%%‬ن الره‪%%‬ن‬
‫اإلجباري بناء على حكم قضائي‪.‬‬

‫المادة ‪ 40‬من القانون رقم ‪ 18.00‬المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية‬
‫الرهن الجبري المخول التحاد المالك لضمان ديونه في ذمة أحد أعضائه‪.‬‬
‫يتم رفع الرهن وشطبه بأمر يصدره رئيس المحكمة إذا ثبت له أن المالك المدين قام بأداء‬
‫الدين أو إيداعه بصندوق المحكمة المختصة لفائدة الدائن المرتهن‪.‬‬
‫يمكن لمن أقام الرهن أن يرفعه‪.‬‬
 ‫المادة ‪ 113‬من مدونة تحصيل الديون العمومية‬
‫تتمتـع الخزينـة مـن أجـل تحصـيل الضرائـب والرسـوم وديون المحاسـبين العمومييـن الناتجـة‬
‫عــن قرارات الحجــز‪ ،‬برهــن رســمي علــى جميــع األمالك العقاريــة للمدينيــن الذيــن يدينون‬
‫بمبلغ يساوي أو يفوق عشرين ألف درهم‪.‬‬
‫يرتب الرهن الرسمي للخزينة حسب تاريخ تقييده بمحافظة األمالك العقارية‪.‬‬
‫ال يمكـن تقييـد هذا الرهـن إال ابتداء مـن التاريـخ الذي يتعرض فيـه المديـن للزيادة الناتجـة‬
‫عن عدم األداء‪ .‬إال أنه يمكن تقييده دون تأخير في حاالت االستحقاق الفوري‪.‬‬
‫يتـم تقييـد الرهـن الرسـمي لفائدة الخزينـة مـن طرف المحاسـب الماسـك للجداول أـو قوائـم‬
‫اإليرادات‪ ،‬ضد الملزمين المدرجين فيها وضد المستحقين عنهم‪.‬‬
‫يمكــن للمحاســب المكلــف بالتحصــيل‪ ،‬بناء علــى اإلعالم بالتصــحيح‪ ،‬أــن يطلــب التقييــد‬
‫االحتياطـــي وفـــق الشروط المحددة فـــي المادة ‪ 85‬مـــن ظهيـــر ‪ 9‬رمضان ‪12( 1331‬‬
‫أغسطس‪ )1913‬بشأن تحفيظ العقارات‪.‬‬
‫تتـم بالمجان التقييدات االحتياطيـة وتقييدات الرهـن الرسـمي المطلوبـة فـي مـا يخـص تحصـيل‬
‫الضرائب والرسوم والديون العمومية األخرى‪.‬‬
 ‫المادة ‪ 23‬من ظهير ‪ 25‬يوليوز ‪ 1969‬بمثابة ميثاق االستثمارات الفالحية‬
‫تتمتــع الدولــة برهــن جــبري علــى األراضــي الفالحيــة مــن أجــل ضمان تســديد المســاهمة‬
‫المباشرة فـي رفـع قيمـة األراضـي المسـقية أـو المسـاهمة بتحسـين إيصـال مياه السـقي‪ ،‬ويقيـد‬
‫هذا الرهن بناء على طلب‪ ،‬ودون مصارف‬
‫ويجوز لمديـر المكتـب الجهوي لالسـتثمار الفالحـي المختـص اللجوء إلـى القضاء المسـتعجل‬
‫قصد األمر بتقييد هذا الرهن‪.‬‬
‫المادة ‪ 64‬من قانون نزع الملكية ألجل المنفعة العامة واالحتالل المؤقت‬
‫الرهــن اإلجباري المخول للجماعات الترابيــة علــى أمالك المالكيــن المجاوريــن للطريــق‬
‫العمومية المستفيدين من زيادة القيمة‬
‫إذا كان إعالن أـو تنفيـذ األشغال أـو العمليات العامـة يدخـل علـى قيمـة بعـض األمالك الخاصـة‬
‫زيادة تتجاوز ‪ % 20‬فإ‪%‬ن المس‪%‬تفيدين م‪%‬ن هذه الزيادة أ‪%‬و ذوي حقوقه‪%‬م يلزمون عل‪%‬ى وج‪%‬ه‬
‫التضام‪%‬ن بدف‪%‬ع تعوي‪%‬ض يعادل نص‪%‬ف مجموع زائ‪%‬د القيم‪%‬ة الطارئ بهذه الكيفي‪%‬ة إل‪%‬ى الجماع‪%‬ة‬
‫المعنية باألمر‬
‫يحدد التعويـض باالتفاق أـو علـى يـد المحاكـم‪ ،‬ويباشـر تحصـيله كمـا هـو الشأـن فـي الضرائـب‬
‫المباشرة‪ ،‬غيـر أنـه يجوز للمحكمـة اإلداريـة أـو للطرفيـن فـي حالـة االتفاق تقسـيط األداء علـى‬
‫أعقاب عشـر سـنوات علـى األكثـر‪ ،‬وفـي هذه الحالـة يخول الحكـم أـو االتفاق الجماعـة المعنيـة‬
‫باألمـر حـق رهـن فـي أمالك الملزم المحفظـة التـي اسـتفادت مـن الزيادة فـي القيمـة التـي ترتـب‬
‫عليها منح التعويض‪.‬‬
 ‫إنشاء الرهن الرسمي اإلتفاقي‬
‫األركان الموضوعية ‪:‬‬
‫‪1‬ـ التراضي ‪ :‬يخضع للقواعد الموضوعية العامة‬
‫‪2‬ـ األهلي‪%‬ة ‪ :‬يلزم لص‪%‬حة التراض‪%‬ي تمت‪%‬ع الراه‪%‬ن باألهلي‪%‬ة القانوني‪%‬ة وس‪%‬المة إرادتهم‪%‬ا م‪%‬ن العيوب ويخض‪%‬ع‬
‫التراض‪%‬ي عموم‪%‬ا للفص‪%‬ل ‪ 1171‬م‪%‬ن ق‪.‬ل‪%.‬ع عل‪%‬ى أن‪%‬ه ‪ " :‬إلنشاء الره‪%‬ن الحيازي‪ ،‬يلزم توف‪%‬ر أهلي‪%‬ه التص‪%‬رف‬
‫بعوض في الشيء المرهون "‪.‬‬
‫يشترط ف‪%‬ي الراه‪%‬ن بدي‪%‬ن علي‪%‬ه أ‪%‬و غيره أ‪%‬ن يكون مالك‪%‬ا للمرهون وأهال للتص‪%‬رف في‪%‬ه وأ‪%‬ن يكون االلتزام قابال‬
‫للتنفيذ جبرا على المدين‬
‫يجوز أن يكون الراهن هو المدين نفسه أو كفيال عينيا يقدم الرهن لمصلحة المدين‪.‬‬
‫ال يجوز لأل‪%‬ب أ‪%‬و األ‪%‬م أ‪%‬و الوص‪%‬ي أ‪%‬و المقدم ره‪%‬ن أموال القاص‪%‬ر أ‪%‬و المحجور عليه‪%‬ا رهن‪%‬ا رس‪%‬ميا إال بإذن م‪%‬ن‬
‫القاضي‪.‬‬
‫ك‪%‬ل م‪%‬ن لي‪%‬س ل‪%‬ه عل‪%‬ى المل‪%‬ك إال ح‪%‬ق معل‪%‬ق عل‪%‬ى شرط أ‪%‬و قاب‪%‬ل للفس‪%‬خ أ‪%‬و معرض لإلبطال ال يمكن‪%‬ه أ‪%‬ن يعط‪%‬ي إال‬
‫رهنا خاضعا لنفس األحكام‪.‬‬
‫غير أن الدائن المرتهن حسن النية يحتفظ بحقه في الرهن إذا كان يجهل تلك األحكام‪.‬‬
‫إن الرهن الذي يبرمه جميع الشركاء في ملك مشاع يحتفظ بأثره على كافة الملك كيفما كانت نتيجة القسمة‪.‬‬
‫إذا ره‪%‬ن أح‪%‬د الشركاء حص‪%‬ته المشاع‪%‬ة فإ‪%‬ن ح‪%‬ق الدائ‪%‬ن المرته‪%‬ن ينتق‪%‬ل إل‪%‬ى الجزء المفرز الذي آ‪%‬ل إل‪%‬ى الشري‪%‬ك‬
‫بع‪%‬د القس‪%‬مة وإل‪%‬ى المدرك الذي حص‪%‬ل علي‪%‬ه الشري‪%‬ك لتعدي‪%‬ل حص‪%‬ته وذل‪%‬ك إذا ص‪%‬ادق الدائ‪%‬ن المرته‪%‬ن عل‪%‬ى عق‪%‬د‬
 ‫إنشاء الرهن الرسمي اإلتفاقي‬
‫المحل ‪ :‬يتمثل المحل في عقد الرهن الرسمي في المال المرهون‪ ،‬ويشترط فيه ‪:‬‬
‫ـ أن يكون عقارا أو حقا عينيا عقاريا‬
‫ـ أ‪%‬ن يكون قابال للتعام‪%‬ل في‪%‬ه‪ ،‬ويمك‪%‬ن بيع‪%‬ه ف‪%‬ي المزاد‪ ،‬طبق‪%‬ا للقاعدة الواردة ف‪%‬ي الفص‪%‬ل‬
‫‪ 1174‬من ق‪.‬ل‪.‬ع " كل ما جاز بيعه صحيحا جاز رهنه“‬
‫ـ أن يكون معينا تعيينا كافيا‬
‫ـ أ‪%‬ن يكون مملوك‪%‬ا للراه‪%‬ن حي‪%‬ن إ‪%‬برام العق‪%‬د‪ ،‬إ‪%‬ذ ال يجوز ره‪%‬ن األمالك الت‪%‬ي ق‪%‬د يحص‪%‬ل‬
‫عليها استقباال‬
‫يشم‪%‬ل الره‪%‬ن المل‪%‬ك المرهون وملحقات‪%‬ه وك‪%‬ل م‪%‬ا يس‪%‬تحدث في‪%‬ه م‪%‬ن إنشاءات وتحس‪%‬ينات‬
‫بعد العقد أو يضم إليه بااللتصاق‬
 ‫السبب ‪:‬‬
‫م‪%‬ن خص‪%‬ائص عق‪%‬د الره‪%‬ن أن‪%‬ه م‪%‬ن عقود المعاوض‪%‬ة‪ ،‬أ‪%‬ي أ‪%‬ن الراه‪%‬ن ال يقرر الره‪%‬ن تبرع‪%‬ا من‪%‬ه للمرته‪%‬ن‪ ،‬ب‪%‬ل م‪%‬ن‬
‫أج‪%‬ل ضمان ح‪%‬ق شخص‪%‬ي للمرته‪%‬ن بذم‪%‬ة المدي‪%‬ن وهذا ه‪%‬و الس‪%‬بب ف‪%‬ي عق‪%‬د الره‪%‬ن ويس‪%‬مى ( الدي‪%‬ن المضمون )‪،‬‬
‫ويشترط ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬وجود الدين المضمون ‪:‬‬
‫يج‪%‬ب أ‪%‬ن يكون الدي‪%‬ن المضمون موجودا أ‪%‬و قابال للوجود وق‪%‬ت انعقاد الره‪%‬ن‪ ،‬وعلي‪%‬ه اذا ت‪%‬بين أ‪%‬ن الدي‪%‬ن ق‪%‬د نش‪%‬أ‬
‫ع‪%‬ن عق‪%‬د باط‪%‬ل أل‪%‬ي س‪%‬بب كان فإ‪%‬ن هذا يؤدي إل‪%‬ى بطالن الره‪%‬ن النعدام س‪%‬ببه المتمث‪%‬ل ف‪%‬ي الدي‪%‬ن المضمون‪،‬‬
‫ونف‪%‬س الحك‪%‬م ينطب‪%‬ق اذا ت‪%‬بين عن‪%‬د إ‪%‬برام عق‪%‬د الره‪%‬ن أ‪%‬ن الدي‪%‬ن المضمون ق‪%‬د انقض‪%‬ى أل‪%‬ي س‪%‬بب كان‪ ،‬وال يشترط‬
‫في الدين المضمون أن يكون ناشئا من عقد‪ ،‬كما ال يشترط في محله أن يكون دفع مبلغ من النقود‬
‫ثانيا ‪ :‬تخصيص الدين المضمون ‪:‬‬
‫يج‪%‬ب أ‪%‬ن يكون الدي‪%‬ن المضمون مخص‪%‬صا‪ ،‬أ‪%‬ي معين‪%‬ا تعيين‪%‬ا كافي‪%‬ا م‪%‬ن حي‪%‬ث مص‪%‬دره وتاريخ‪%‬ه ومحل‪%‬ه ومقداره‪،‬‬
‫وإذا تعذر تعيي‪%‬ن مقداره الدي‪%‬ن وقت الرهن فيكفي عل‪%‬ى األقل ‪ ،‬أ‪%‬ن يعبن الحد األقص‪%‬ى الذي ينتهي إليه هذا الدين‬
‫كما هو الحال في االعتماد المفتوح والحساب الجاري (م ‪ 179‬و‪)180‬‬
‫إذا تضم‪%‬ن الره‪%‬ن فوائ‪%‬د أ‪%‬و اس‪%‬تحقاقات دوري‪%‬ة‪ ،‬فإ‪%‬ن الدائ‪%‬ن الذي قي‪%‬د رهن‪%‬ه لضمان أص‪%‬ل دي‪%‬ن‪ ،‬ل‪%‬ه الح‪%‬ق أ‪%‬ن يقي‪%‬د‬
‫هذه الفوائ‪%‬د أ‪%‬و االس‪%‬تحقاقات الدوري‪%‬ة ف‪%‬ي نف‪%‬س الرتب‪%‬ة الت‪%‬ي قي‪%‬د فيه‪%‬ا أص‪%‬ل الدي‪%‬ن وذل‪%‬ك الس‪%‬تيفاء المس‪%‬تحق منه‪%‬ا‬
‫ع‪%‬ن الس‪%‬نة الجاري‪%‬ة والت‪%‬ي قبله‪%‬ا فق‪%‬ط‪ ،‬شرط أ‪%‬ن يكون هذا الح‪%‬ق ناشئ‪%‬ا ع‪%‬ن عق‪%‬د الره‪%‬ن ومقيدا بالرس‪%‬م العقاري‬
‫وأن يكون سعر الفائدة معينا ‪.‬‬
 ‫األركان الشكلية‬
‫‪1‬ـ الكتابة ‪ :‬يشترط لصحة الرهن أن يبرم في محرر رسمي وأن يكون لمدة معينة‬
‫يجب لصحة عقد الرهن الحيازي أن يتضمن ما يلي ‪:‬‬
‫‪ -‬هوية أطراف العقد؛‬
‫‪ -‬تعيي‪%‬ن المل‪%‬ك المرهون ب‪%‬بيان اس‪%‬مه وموقع‪%‬ه ومس‪%‬احته ومشتمالت‪%‬ه‪ ،‬ورق‪%‬م رس‪%‬مه العقاري أ‪%‬و‬
‫مطلب تحفيظه؛ ؛‬
‫‪ -‬بيان مبلغ الدين المضمون بالرهن والمدة المحددة ألدائه‪.‬‬
‫‪2‬ـ التقييد في السجل العقاري‬
‫ال يكون الرهن الرسمي صحيحا إال إذا قيد بالرسم العقاري‬
‫ك‪%‬ل ره‪%‬ن رس‪%‬مي مقي‪%‬د بكيفي‪%‬ة منتظم‪%‬ة ف‪%‬ي الرس‪%‬م العقاري يحتف‪%‬ظ برتبت‪%‬ه وص‪%‬الحيته بدون أ‪%‬ي‬
‫إجراء‪ ،‬جديد إلى أن يقيد اإلبراء من الدين بكيفية منتظمة بالرسم المذكور‪.‬‬
 ‫‪2‬ـ التقييد في السجل العقاري‬
‫يستثنى من التقييد بالرسم العقاري الرهن المؤجل‪ ،‬ضمن الشروط التالية ‪:‬‬
‫ـ أن يتعلق الرهن االتفاقي بقرض قصير األجل‬
‫ـ أن يودع الدائن المرتهن أصل العقد أو نسخة منه مع نظير الرسم العقاري بالمحافظة العقارية‬
‫ـ أـن يطل‪%‬ب كتاب‪%‬ة م‪%‬ن المحاف‪%‬ظ عل‪%‬ى األمالك العقاري‪%‬ة أ‪%‬ن يقي‪%‬د حق‪%‬ه تقييدا احتياطي‪%‬ا وأ‪%‬ن يحتف‪%‬ظ لدي‪%‬ه بنظي‪%‬ر الرس‪%‬م‬
‫العقاري‬
‫ـ أن يكون تأجيل تقييده بالرسم العقاري لمدة ال تتعدى ‪ 90‬يوما‬
‫ال يترت‪%‬ب ع‪%‬ن هذا التأجي‪%‬ل فق‪%‬د الدائ‪%‬ن لمرتبت‪%‬ه الت‪%‬ي يبق‪%‬ى مكتس‪%‬با له‪%‬ا بشرط أـن يضمـن هذا التقييـد االحتياطـي‬
‫بالرسم العقاري وال يشار إليه في نظيره‬
‫ايمتن‪%‬ع لمحاف‪%‬ظ عل‪%‬ى األمالك العقاري‪%‬ة م‪%‬ن إجراء أ‪%‬ي تقيي‪%‬د آخ‪%‬ر برض‪%‬ى المال‪%‬ك وذل‪%‬ك مدة تس‪%‬عين يوم‪%‬ا تس‪%‬ري م‪%‬ن‬
‫تاريخ التقييد المنجز‬
‫مصير التقييد االحتياطي ‪:‬‬
‫ـ إما أن يطلب للدائن المرتهن تقييد حقه بص‪%‬فة نظامية ليأخذ رتبته من تاريخ التقييد االحتياطي الذي يتعلق به‬
‫‪ ،‬ويمكنه أن يطلب ذلك ولو أن قبل انصرام مدة تسعين يوما‬
‫ـ إم‪%‬ا أ‪%‬ن ينته‪%‬ي مفعول التقيي‪%‬د االحتياط‪%‬ي للره‪%‬ن المؤج‪%‬ل ويشط‪%‬ب علي‪%‬ه تلقائي‪%‬ا إذا ل‪%‬م ينج‪%‬ز التقيي‪%‬د النهائ‪%‬ي لح‪%‬ق‬
‫الدائن المرتهن خالل المدة المذكورة‬
 ‫مقارنة بين الرهن الحيازي والرهن الرسمي‬
‫أوجه االختالف بينهما من حيث اآلثار‬
‫الرهن الرسمي‬ ‫الرهن الحيازي‬
‫حقوق الدائن‬ ‫•‬

‫حـق حبـس الملـك المرهون حتـى اسـتيفاء الديـن المضمون‬

‫ليــس لــه حــق حبــس المرهون وال حــق جنــي ثماره‪ ،‬وإنمــا‬
‫يمكنــه فقــط المطالبــة باســترداد الديــن‪ ،‬أــو الحصــول علــى‬
‫ضمانات إضافيـــة إذا هلـــك العقار قبـــل حلول أجـــل الديـــن‬
‫(ف‪)178‬‬
‫بالرهن‪( ،‬م ‪ )155‬وليست ديون أخرى‬
‫حــق جنــي ثمار العقار المرهون‪ ،‬ثــم يقتطــع منهــا نفقات‬
‫الحفـظ والترميـم واإلصـالحات ويخصـم الباقـي مـن أصـل‬
‫الدين (م ‪)157‬‬

‫كالهمـا متفقيـن فـي حـق طلـب بيـع المرهون السـتيفاء الديـن‪ ،‬وحـق األفضليـة فـي ذلـك أـو فـي قيمـة التعويـض عـن هالكه‪ .‬وحـق‬
‫تتبع العقار المرتهن‬
‫حقوق الدائن‬ ‫•‬

‫ــ حفـظ المرهون وصـيانته‪ ،‬ويقتطـع المصـاريف مـن الثمار‪ ،‬وإال وجـب‬
‫على المدين أداؤها له‪ .‬وفي حالة االهمال يلتزم بالتعويض(م ‪)157‬‬
‫ليس عليه مثل هذه االلتزامات‬ ‫ـ حسم الثمار من أصل الدين‬
‫تحمــل الضرائــب والتكليــف الســنوية المترتبــة علــى العقار مــع إمكانيــة‬
‫إعفائه منها‪.‬‬
‫ـ رد المرهون بعد استيفاء الدين‬
 ‫آثار الرهن الحيازي‬
‫آثار الرهن الحيازي بالنسبة للمتعاقدين ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬آثار الرهن الحيازي بالنسبة للراهن ‪:‬‬
‫‪ -1‬حقوق الراهن ‪:‬‬
‫أ‌) ملكية العقار المرهون‪:‬‬
‫ال يؤدي الره‪%‬ن الحيازي إل‪%‬ى حرمان الراه‪%‬ن م‪%‬ن ملكي‪%‬ة المرهون‪ ،‬وإنم‪%‬ا يس‪%‬لب من‪%‬ه الحيازة‬
‫فقط‪ ،‬وعليه يبقي الراهن متمتعا بسلطات المالك‬
‫ب) ملكية العقار المرهون‪:‬‬
‫نص‪%%‬ت الفقرة األول‪%%‬ى م‪%%‬ن المادة ‪ 156‬ص‪%%‬راحة عل‪%%‬ى أن‪%%‬ه ‪ " :‬تكون ثمار المل‪%%‬ك المرهون‬
‫لمالكه‪ " ...‬وعل‪%‬ى الدائ‪%‬ن أ‪%‬ن يتول‪%‬ى جنيه‪%‬ا ول‪%‬ه أ‪%‬ن يس‪%‬لمها إل‪%‬ى الراه‪%‬ن أ‪%‬و أ‪%‬ن يحتف‪%‬ظ به‪%‬ا عل‪%‬ى‬
‫أن يخصم ثمنها من رأسمال الدين‬
‫ج ـ حق المدين الراهن في استرجاع عقاره قبل حلول أجل االستحقاق‪.‬‬
‫يكون المدي‪%‬ن ملزم‪%‬ا بالوفاء بالدي‪%‬ن داخ‪%‬ل األج‪%‬ل المحدد بمقتض‪%‬ى العقد‪ .‬إال أ‪%‬ن هذا ال يمنع‪%‬ه‬
‫م‪%‬ن إمكاني‪%‬ة أ‪%‬ن يف‪%‬ي بالدي‪%‬ن الذي بذمت‪%‬ه واس‪%‬ترجاع العقار المرهون تبع‪%‬ا لذل‪%‬ك قب‪%‬ل حلول أج‪%‬ل‬
‫االس‪%%‬تحقاق‪ ،‬و يكون الدائ‪%%‬ن المرته‪%%‬ن ف‪%%‬ي هذه الحال‪%%‬ة ملزم‪%%‬ا بقبول هذا الوفاء و إال جاز‬
‫للمدين أن يقوم بعرض الدين عرضا عينيا حقيقيا ثم إيداعه بصندوق المحكمة المعنية‬
 ‫آثار الرهن الحيازي بالنسبة للمتعاقدين ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬آثار الرهن الحيازي بالنسبة للراهن ‪:‬‬
‫‪ -2‬التزامات الراهن ‪:‬‬
‫أ‪ -‬ضمان سالمة المرهون ‪:‬‬
‫يضمن الراهن سالمة المرهون وليس له أن يأتي عمال ينقص من ضمانه أو يحول دون‬
‫مباشرة المرتهن لحقوقه‬
‫ب‪ -‬دفع النفقات ‪:‬‬
‫يجب علي المدين أن يؤدي للدائن المرتهن المصروفات الضرورية التي أنفقها على الملك‬
‫المرهون لد‪%‬يه‬
 ‫ثانيا ‪ :‬آثار الرهن الحيازي بالنسبة للمرتهن ‪:‬‬
‫‪ -1‬حقوق المرتهن ‪:‬‬
‫أ‪ -‬حبس المرهون ‪:‬‬
‫يتمت‪%‬ع الدائ‪%‬ن المرته‪%‬ن رهن‪%‬ا حيازي‪%‬ا بح‪%‬ق حب‪%‬س المل‪%‬ك المرهون إل‪%‬ى أ‪%‬ن يس‪%‬توفي كام‪%‬ل دين‪%‬ه وم‪%‬ا‬
‫يتصل به من ملحقات أو نفقات وبعدئذ عليه أن يرد المرهون إلى راهنه‬
‫وبذلك ال يحق للمدين الذي أدى جزءا من الدين أن يطالب بحيازة جزء من العقار‬
‫يشم‪%‬ل ح‪%‬ق حب‪%‬س المرهون أيض‪%‬ا الزيادات الت‪%‬ي تطرأ عل‪%‬ى العقار المرهون والت‪%‬ي كان‪%‬ت متص‪%‬لة‬
‫به حين إنشاء الرهن و تلك التي اتصلت به فيما بعد‬
‫ب‪ -‬التنفيذ على المرهون ‪:‬‬
‫يتمت‪%‬ع الدائ‪%‬ن بح‪%‬ق بي‪%‬ع المل‪%‬ك المرهون بالمزاد العلن‪%‬ي وفق‪%‬ا لإلجراءات المنص‪%‬وص عليه‪%‬ا ف‪%‬ي‬
‫القانون‪ ،‬وذلك الستيفاء دينه من ثمنه باألولوية على باقي الدائنين اآلخرين‬
‫ال يص‪%‬بح الدائ‪%‬ن مالك‪%‬ا للمرهون بمجرد عدم الوفاء ف‪%‬ي اآلج‪%‬ل المتف‪%‬ق علي‪%‬ه‪ ،‬وك‪%‬ل شرط يقض‪%‬ي‬
‫بغي‪%‬ر ذل‪%‬ك يكون باطال‪ ،‬وف‪%‬ي هذه الحال‪%‬ة يمكن‪%‬ه أ‪%‬ن يطال‪%‬ب بالطرق القانوني‪%‬ة بال‪%‬بيع الج‪%‬بري‬
‫للملك المرهون‪.‬‬
‫ج ـ حق جني ثمار العقار المرهون‬
‫أعط‪%‬ى المشرع للدائ‪%‬ن المرته‪%‬ن إمكاني‪%‬ة إم‪%‬ا تس‪%‬ليم الثمار الت‪%‬ي جناه‪%‬ا إل‪%‬ى المدي‪%‬ن أ‪%‬و االحتفاظ‬
‫به‪%‬ا م‪%‬ع ضرورة خص‪%‬م ثمنه‪%‬ا م‪%‬ن رأس‪%‬مال الدي‪%‬ن‪ ،‬بمعن‪%‬ى أ‪%‬ن هذه المكن‪%‬ة وضعه‪%‬ا المشرع بي‪%‬د‬
‫الدائن حتى ولو لم يتم التنصيص على ذلك‬
 ‫ثانيا ‪ :‬آثار الرهن الحيازي بالنسبة للمرتهن ‪:‬‬
‫‪ -2‬التزامات المرتهن ‪:‬‬
‫المحافظة على المرهون ‪:‬‬
‫ألزم المشرع الدائ‪%‬ن المرته‪%‬ن بالحفاظ عل‪%‬ى العقار المرهون و ص‪%‬يانته م‪%‬ن التل‪%‬ف والضياع‪ ،‬وه‪%‬و التزام ببذل‬
‫عناي‪%‬ة‪ ،‬فمت‪%‬ى م‪%‬ا بذل عناي‪%‬ة الرج‪%‬ل المعتاد يكون ق‪%‬د نف‪%‬ذ التزام‪%‬ه‪ ،‬إال أن‪%‬ه س‪%‬أل ع‪%‬ن الهالك أ‪%‬و التل‪%‬ف الذي ق‪%‬د‬
‫يصيب الملك نتيجة إهماله في إطار المسؤولية العقدية‬
‫ب‪ -‬أداء التكاليف و التحمالت السنوية الخاصة بالعقار ‪:‬‬
‫يعت‪%‬بر أداء التكالي‪%‬ف و التحمالت الس‪%‬نوية الت‪%‬ي تس‪%‬توجب عل‪%‬ى العقار المرهون م‪%‬ن االلتزامات الت‪%‬ي تق‪%‬ع عل‪%‬ى‬
‫عات‪%%‬ق الدائ‪%%‬ن المرته‪%%‬ن كقاعدة عام‪%%‬ة‪ ،‬إال أن‪%%‬ه يمك‪%%‬ن االتفاق عل‪%%‬ى خالف ذل‪%%‬ك بمعن‪%%‬ى أ‪%%‬ن تبق‪%%‬ى هذه التكالي‪%%‬ف‬
‫والتحمالت على عاتق المدين الراهن‬
‫ج ـ القيام بالترميمات الضرورية للعقار المرهون‬
‫يتحم‪%‬ل الدائ‪%‬ن المرته‪%‬ن االلتزام بالقيام بالترميمات واإلص‪%‬الحات النافع‪%‬ة والضروري‪%‬ة للعقار‪ ،‬م‪%‬ع بقاء الح‪%‬ق ل‪%‬ه‬
‫في أن يقتطع من الثمار جميع المصروفات المتعلقة بما ذكر وإال كان مسؤوال عن تعويض الضرر‬
‫يالح‪%‬ظ م‪%‬ن ص‪%‬ياغة الفقرة الثاني‪%‬ة م‪%‬ن المادة ‪ 157‬أنه‪%‬ا اس‪%‬تعملت عبارة " ‪ ...‬الترميمات و اإلص‪%‬الحات النافع‪%‬ة‬
‫والضروري‪%%%‬ة للعقار‪ ،‬مم‪%%%‬ا يفت‪%%%‬ح المجال للدائ‪%%%‬ن المرته‪%%%‬ن للقيام بإص‪%%%‬الحات نافع‪%%%‬ة للعقار إال أنه‪%%%‬ا ليس‪%%%‬ت‬
‫بالضروري‪%‬ة‪ ،‬كم‪%‬ا ه‪%‬و الحال إذا عم‪%‬د هذا األخي‪%‬ر إل‪%‬ى إدخال تحس‪%‬ينات ليس‪%‬ت بالضروري‪%‬ة ال لشي‪%‬ء إال ليثق‪%‬ل‬
‫تحمالت العقار موضوع الرهن وبالتالي حرمان الدائن من استرجاع عقاره المثقل بهذه التحسينات‬
‫ج‪ -‬رد المرهون إلى الراهن ‪:‬‬
‫اذا انقض‪%‬ى الره‪%‬ن الحيازي أ‪%‬و س‪%‬قط أل‪%‬ي س‪%‬بب م‪%‬ن األس‪%‬باب وج‪%‬ب عل‪%‬ى المرته‪%‬ن أ‪%‬ن يعي‪%‬د المرهون إل‪%‬ى الراه‪%‬ن‬
‫مع ملحقاته وبالحالة التي كان عليها وقت الرهن‬
 ‫ثالثا ‪ :‬آثار الرهن الحيازي بالنسبة للغير ‪:‬‬
‫‪-1‬حق الحبس ‪:‬‬
‫للمرتهن أن يتمسك بحق الحبس في مواجهة الراهن‪ ،‬سواء أكان هو المدين أم غيره‪.‬‬
‫‪ -2‬حق التتبع ‪:‬‬
‫يحق للمرتهن أن يتتبع المرهون في أي يد يكون‬
‫والتتب‪%‬ع ف‪%‬ي الره‪%‬ن الحيازي عل‪%‬ى نوعي‪%‬ن‪ ،‬تتب‪%‬ع مادي يخول المرته‪%‬ن ح‪%‬ق اس‪%‬ترداد المرهون‬
‫م‪%‬ن أ‪%‬ي ي‪%‬د انتق‪%‬ل إليه‪%‬ا‪ ،‬وتتب‪%‬ع قانون‪%‬ي معنوي يخول المرته‪%‬ن ح‪%‬ق مالحق‪%‬ة المرهون حيثم‪%‬ا‬
‫اس‪%‬تقرت ملكيت‪%‬ه للتنفي‪%‬ذ علي‪%‬ه واس‪%‬تيفاء دين‪%‬ه م‪%‬ن ثمن‪%‬ه وإ‪%‬ن كان المرهون ال يزال ف‪%‬ي حيازت‪%‬ه‪،‬‬
‫ويح‪%‬ق للغي‪%‬ر الذي انتقل‪%‬ت إلي‪%‬ه الملكي‪%‬ة أ‪%‬ن يمن‪%‬ع المرته‪%‬ن م‪%‬ن تتب‪%‬ع المرهون والتنفي‪%‬ذ علي‪%‬ه م‪%‬ن‬
‫خالل الوفاء بالدين لما له من مصلحة في هذا الوفاء‬
‫‪ -3‬حق التقدم ‪:‬‬
‫اذا كان المرهون عقارا فان التقدم يشم‪%‬ل باإلضاف‪%‬ة إل‪%‬ى أص‪%‬ل الدي‪%‬ن م‪%‬ا يؤدي‪%‬ه المرته‪%‬ن م‪%‬ن‬
‫نفقات الزمة إلصالح المرهون وصيانته وما يستحق عليه من ضرائب وتكاليف‬
‫وإذا هل‪%‬ك المرهون فان الره‪%‬ن ينتق‪%‬ل إل‪%‬ى المال الذي ح‪%‬ل محل‪%‬ه وإذا م‪%‬ا حص‪%‬ل التزاح‪%‬م بي‪%‬ن‬
‫الدائني‪%‬ن فان المرته‪%‬ن حيازي‪%‬ا يتقدم عل‪%‬ى جمي‪%‬ع الدائني‪%‬ن العاديي‪%‬ن والدائني‪%‬ن المرتهني‪%‬ن التالي‪%‬ن‬
‫له في المرتبة‬
 ‫انقضاء الرهن الحيازي‬
‫انقضاء الرهن الحيازي بصفته التبعية ‪:‬‬
‫يعتبر الرهن تابعا للدين المضمون ويدور معه وجودا وعدما‪.‬‬
‫ينقضي الرهن الحيازي بانقضاء الدين المضمون به بتمامه‬
‫ويعود مع‪%%‬ه إذا زال الس‪%%‬بب الذي انقض‪%%‬ى ب‪%%‬ه الدي‪%%‬ن دون إخالل بالحقوق الت‪%%‬ي يكون الغي‪%%‬ر‬
‫حسن النية قد كسبها قانونا في الفترة ما بين انقضاء الدين وعودته‬
‫للمدين أن يؤدي الدين المضمون و توابعه قبل حلول أجل استحقاقه‪.‬‬
‫فإذا ل‪%‬م يقب‪%‬ل الدائ‪%‬ن هذا الوفاء فإ‪%‬ن للراه‪%‬ن أ‪%‬ن يقوم بعرض الدي‪%‬ن عرض‪%‬ا عيني‪%‬ا حقيقي‪%‬ا ث‪%‬م‬
‫إيداع‪%‬ه بص‪%‬ندوق المحكم‪%‬ة‪ ،‬وتحك‪%‬م المحكم‪%‬ة برد المل‪%‬ك لمالك‪%‬ه وبانقضاء الره‪%‬ن بع‪%‬د التحق‪%‬ق‬
‫من أداء الدين بكامله‪.‬‬
‫انقضاء الرهن الحيازي بصفة أصلية ( مستقال عن الدين ) ‪:‬‬
‫‪ -1‬بتنازل الدائر المرتهن عن الرهن صراحة‬
‫‪ -2‬اتحاد الذمة ‪ :‬اتحاد صفتي المرتهن والراهن في شخص واحد‬
‫‪ -3‬هالك الملك المرهون هالكا كليا‬
‫‪ -4‬التنفيذ على المال المرهون ‪:‬‬
‫ينقض‪%‬ي الره‪%‬ن ب‪%‬بيع المل‪%‬ك بيع‪%‬ا جبري‪%‬ا بالمزاد العلن‪%‬ي وفق‪%‬ا لإلجراءات المنص‪%‬وص عليه‪%‬ا ف‪%‬ي‬
‫القانون‬
 ‫آثار الرهن الرسمي‬
‫آثار الرهن الرسمي بالنسبة للمتعاقدين ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬آثار الرهن الرسمي بالنسبة للراهن ‪:‬‬
‫‪ -1‬حقوق الراهن ‪:‬‬
‫يمتاز الره‪%‬ن الرس‪%‬مي بأن‪%‬ه ال يؤدي إل‪%‬ى تجري‪%‬د الراه‪%‬ن م‪%‬ن ملكي‪%‬ة المال المرهون وال م‪%‬ن‬
‫حيازت‪%‬ه‪ ،‬لذا فه‪%‬و يبق‪%‬ي محتفظ‪%‬ا بس‪%‬لطاته باعتباره مالك‪%‬ا وحائزا ولك‪%‬ن تفرض علي‪%‬ه بع‪%‬ض‬
‫القيود التى من شأنها أن تضمن سالمة المرهون‬
‫أ‪ -‬حق الراهن في التصرف بالعقار‪:‬‬
‫يح‪%‬ق للراه‪%‬ن القيام بمختل‪%‬ف التص‪%‬رفات المادي‪%‬ة والقانوني‪%‬ة م‪%‬ا دام‪%‬ت ال تهدد س‪%‬المة المرهون‪.‬‬
‫المادة ‪ : 187‬يبق‪%‬ى المل‪%‬ك المرهون تح‪%‬ت ي‪%‬د الراه‪%‬ن يس‪%‬تعمله ويس‪%‬تغله ويتص‪%‬رف في‪%‬ه دون‬
‫المساس بحقوق الدائن المرتهن‬
‫ب‪ -‬حق الراهن في إدارة المرهون واإلنتفاع به ‪:‬‬
‫يح‪%‬ق للراه‪%‬ن اس‪%‬تعمال المال المرهون واس‪%‬تغالله‪ ،‬فيجوز ل‪%‬ه مثال أ‪%‬ن يس‪%‬تمر ف‪%‬ي س‪%‬كنى الدار‬
‫التى رهنها وله أن يستولى على ثمار المرهون وله أن يتصرف بهذه الثمار إلى الغير‪.‬‬
‫المادة ‪ : 188‬للراه‪%‬ن ح‪%‬ق إدارة المل‪%‬ك المرهون والحص‪%‬ول عل‪%‬ى غلت‪%‬ه إل‪%‬ى أ‪%‬ن يباع علي‪%‬ه‪ ،‬ف‪%‬ي‬
‫حالة عدم وفاء الدين‬
 ‫أوال ‪ :‬آثار الرهن الرسمي بالنسبة للراهن ‪:‬‬

‫‪ -2‬التزامات الراهن ‪:‬‬

‫يعد الرهن من العقود الملزمة لجانب واحد هو الراهن‬
‫أ‪ -‬التزام الراهن بضمان سالمة المرهون ‪:‬‬
‫الراه‪%‬ن يلتزم باإلمتناع ع‪%‬ن أ‪%‬ي عم‪%‬ل مادي أ‪%‬و قانون‪%‬ي م‪%‬ن شأن‪%‬ه أ‪%‬ن يهدد س‪%‬المة المرهون‬
‫وكم‪%‬ا يلتزم بالتدخ‪%‬ل لدف‪%‬ع أ‪%‬ي دعوى ترف‪%‬ع م‪%‬ن الغي‪%‬ر م‪%‬ن شأنه‪%‬ا أ‪%‬ن تم‪%‬س حقوق المرته‪%‬ن ف‪%‬ي‬
‫حالة ثبوتها‬
‫المادة ‪: 189‬‬
‫يضمن الراهن الملك المرهون وهو مسؤول عن سالمته كامال حتى وفاء الدين‪.‬‬

‫ب‪ -‬التزام الراهن بدفع النفقات ‪:‬‬

‫يلتزم الراه‪%%‬ن بتحم‪%%‬ل نفقات عق‪%%‬د الره‪%%‬ن م‪%%‬ا ل‪%%‬م يوج‪%%‬د اتفاق غي‪%%‬ر ذل‪%%‬ك كم‪%%‬ا يح‪%%‬ق للمرته‪%%‬ن‬
‫الرجوع عل‪%‬ى الراه‪%‬ن بالنفقات الت‪%‬ي اقتضته‪%‬ا اإلجراءات الت‪%‬ي قام به‪%‬ا م‪%‬ن أج‪%‬ل المحافظ‪%‬ة عل‪%‬ى‬
‫حقه في الرهن‬
 ‫أوال ‪ :‬آثار الرهن الرسمي بالنسبة للراهن ‪:‬‬
‫‪ -2‬التزامات الراهن ‪:‬‬
‫ج‪ -‬التزام الراهن بضمان هالك المرهون ‪:‬‬
‫‪1‬ـ إذا هل‪%‬ك المل‪%‬ك المرهون أ‪%‬و تعي‪%‬ب بخطأ من الراه‪%‬ن كان للمرته‪%‬ن أن يطل‪%‬ب وفاء دينه فورا‬
‫أو تقديم ضمان كاف لدينه‪( .‬المادة ‪)190‬‬

‫‪2‬ـ أم‪%‬ا إذا كان الهالك أ‪%‬و التعي‪%‬ب بس‪%‬بب ال ي‪%‬د للراه‪%‬ن في‪%‬ه كان ل‪%‬ه الخيار بي‪%‬ن أ‪%‬ن يقدم ضمان‪%‬ا‬
‫كافيا للدين أو وفائه قبل حلول األجل‬

‫‪ -3‬إذا وقع‪%‬ت أعمال م‪%‬ن شأنه‪%‬ا أ‪%‬ن تعرض العقار المرهون للهالك أ‪%‬و التعي‪%‬ب أ‪%‬و تجعل‪%‬ه غي‪%‬ر‬
‫كاف للضمان كان للمرته‪%%‬ن أ‪%%‬ن يعترض عل‪%%‬ى ك‪%%‬ل نق‪%%‬ص بي‪%%‬ن ف‪%%‬ي ضمان‪%%‬ه وأ‪%%‬ن يتخ‪%%‬ذ م‪%%‬ن‬
‫اإلجراءات ما يحفظ حقه على أن يرجع على الراهن بما أنفق‬
‫ينتق‪%‬ل ح‪%‬ق الدائ‪%‬ن المرته‪%‬ن عن‪%‬د هالك المل‪%‬ك المرهون أ‪%‬و تعييب‪%‬ه أ‪%‬و نزع ملكيت‪%‬ه ألج‪%‬ل المنفع‪%‬ة‬
‫العام‪%%‬ة إل‪%%‬ى المال الذي يح‪%%‬ل محل‪%%‬ه كمبل‪%%‬غ التأمي‪%%‬ن أ‪%%‬و التعوي‪%%‬ض أ‪%%‬و مقاب‪%%‬ل نزع الملكي‪%%‬ة‪،‬‬
‫وللمرتهن أن يستوفي حقه من هذه األموال وفقا لمرتبته‪.‬‬
 ‫ثانيا ‪ :‬آثار الرهن الرسمي بالنسبة للمرتهن ‪:‬‬
‫‪ -1‬التفرغ عن حق الرهن ‪:‬‬
‫ل‪%%‬م ين‪%%‬ص المشرع عل‪%%‬ى ح‪%%‬ق المرته‪%%‬ن ف‪%%‬ي التفرغ ع‪%%‬ن حق‪%%‬ه آلخ‪%%‬ر بشرط موافق‪%%‬ة المدي‪%%‬ن‪،‬‬
‫ويقصد بالتفرغ حق الرهن النزول عنه للغير بمقابل أو بدون مقابل‬
‫‪ -2‬استيفاء الدين من ثمن المال المرهون ‪:‬‬
‫ـ للمرته‪%‬ن أ‪%‬ن يس‪%‬توفي دين‪%‬ه م‪%‬ن ثم‪%‬ن المل‪%‬ك المرهون بع‪%‬د بيع‪%‬ه وفق‪%‬ا لإلجراءات المنص‪%‬وص‬
‫عليها في القانون وذلك حسب مرتبته‬
‫ـ يكون باطال ك‪%%‬ل شرط يرم‪%%‬ي إل‪%%‬ى بي‪%%‬ع المل‪%%‬ك المرهون دون إتباع اإلجراءات القانوني‪%%‬ة‬
‫المقررة‪ .‬كما يبطل كل شرط من شأنه أن يسمح للدائن المرتهن عند عدم الوفاء له بدينه أن‬
‫يتملك الملك المرهون سواء تم النص عليه في صلب العقد أو في عقد الحق‬
‫غي‪%‬ر أن‪%‬ه يمك‪%‬ن بع‪%‬د حلول أج‪%‬ل أداء الدي‪%‬ن أ‪%‬ن يتف‪%‬ق المدي‪%‬ن م‪%‬ع دائني‪%‬ه عل‪%‬ى بي‪%‬ع المل‪%‬ك المرهون‬
‫دون إتباع هذه اإلجراءات‬
‫ـ إذا كان الراه‪%‬ن كفيال عيني‪%‬ا فال يجوز اس‪%‬تيفاء الدي‪%‬ن م‪%‬ن غي‪%‬ر ثم‪%‬ن المل‪%‬ك المرهون ولي‪%‬س‬
‫للكفيل العيني أن يتمسك بحق تجريد المدين‪.‬‬
‫ـ إذا ل‪%‬م ي‪%‬ف ثم‪%‬ن المل‪%‬ك المرهون بأداء الدي‪%‬ن كان للدائ‪%‬ن المرته‪%‬ن الرجوع ف‪%‬ي م‪%‬ا بق‪%‬ي م‪%‬ن‬
‫دينه على أموال المدين كدائن عادي‬
 ‫ثالثا ‪ :‬آثار الرهن الرسمي بالنسبة للغير ‪:‬‬
‫‪ -1‬حق األولوية أو ميزة التقدم ‪:‬‬
‫يراد بميزة التقدم أولوي‪%%‬ة الدائ‪%%‬ن المرته‪%%‬ن ف‪%%‬ي اس‪%%‬تيفاء الدي‪%%‬ن م‪%%‬ن المال المرهون عندم‪%%‬ا‬
‫يزاحمه دائنون آخرون لنفس المدين ‪.‬‬
‫أ‪ -‬نطاق حق األولوية ووعاؤه ‪:‬‬
‫يقص‪%‬د بنطاق التقدم الحقوق الت‪%‬ى يس‪%‬توفيها الدائ‪%‬ن المرته‪%‬ن بالتقدم عل‪%‬ى غيره‪ ،‬وتشم‪%‬ل أص‪%‬ل‬
‫الدين ومصروفات العقد والتقييد‪.‬‬
‫ب‪ -‬مرتبة الدائن المرتهن عند التزاحم ‪:‬‬
‫ـ تعتبر مرتبة الرهن الرسمي من تاريخ تقييده بكيفية منتظمة في الرسم العقاري‬
‫ـ ويحتف‪%‬ظ برتبت‪%‬ه وص‪%‬الحيته بدون أ‪%‬ي إجراء جدي‪%‬د إل‪%‬ى أ‪%‬ن يقي‪%‬د اإل‪%‬براء م‪%‬ن الدي‪%‬ن بكيفي‪%‬ة‬
‫منتظمة بالرسم المذكور‬
‫ـ يس‪%‬توفي الدائ‪%‬ن المرته‪%‬ن دين‪%‬ه م‪%‬ن ثم‪%‬ن المل‪%‬ك أ‪%‬و م‪%‬ن المال الذي ح‪%‬ل محل‪%‬ه حس‪%‬ب رتب‪%‬ة‬
‫تقييده ف‪%‬ي الرس‪%‬م العقاري‪ ،‬وذل‪%‬ك باألولوي‪%‬ة عل‪%‬ى باق‪%‬ي الدائني‪%‬ن المرتهني‪%‬ن التاليي‪%‬ن ل‪%‬ه ف‪%‬ي‬
‫المرتبة وكذا على الدائنين العاديين‬
 ‫ثالثا ‪ :‬آثار الرهن الرسمي بالنسبة للغير ‪:‬‬
‫‪ -1‬حق األولوية أو ميزة التقدم ‪:‬‬
‫ج‪ -‬نزول الدائن المرتهن عن مرتبته ‪:‬‬
‫هناك نوعين من التصرفات التى يجريها الدائن المرتهن على حقه في الرهن ‪:‬‬
‫‪ -‬النزول ع‪%‬ن مرتب‪%‬ة الره‪%‬ن ‪ :‬ويحص‪%‬ل ذل‪%‬ك عندم‪%‬ا يتنازل الدائ‪%‬ن المرته‪%‬ن ع‪%‬ن مرتب‪%‬ة رهن‪%‬ه‬
‫لمص‪%‬لحة دائ‪%‬ن مرته‪%‬ن آخ‪%‬ر لنف‪%‬س العقار تال ل‪%‬ه ف‪%‬ي المرتب‪%‬ة‪ ،‬واألث‪%‬ر القانون‪%‬ي المترت‪%‬ب عل‪%‬ى‬
‫ذل‪%‬ك هو حلول المرتهن المتأخر ( المتنازل ل‪%‬ه ) محل المرته‪%‬ن المتقدم ( المتنازل ) ف‪%‬ي حدود‬
‫ما لهذا األخير من دين‪.‬‬
‫المادة ‪198‬‬
‫يمكن للدائن المرتهن الذي لم يستوف دينه أن يتنازل عن رتبة رهنه بمقدار دينه لدائن‬
‫مرتهن آخر على نفس الملك المرهون دون المساس بحق الدائنين المرتهنين الموالين له‬
‫في الرتبة‪.‬‬
‫‪ -‬النزول ع‪%‬ن الره‪%‬ن ذات‪%‬ه ‪ :‬ويحص‪%‬ل ذل‪%‬ك عندم‪%‬ا ينزل الدائ‪%‬ن المرته‪%‬ن ع‪%‬ن حق‪%‬ه ف‪%‬ي الره‪%‬ن‬
‫لمص‪%‬لحة شخ‪%‬ص آخ‪%‬ر إم‪%‬ا ع‪%‬ن طري‪%‬ق حوال‪%‬ة الح‪%‬ق المضمون بالره‪%‬ن فينتق‪%‬ل الره‪%‬ن م‪%‬ع الح‪%‬ق‬
‫إل‪%‬ى المحال ل‪%‬ه‪ ،‬أ‪%‬و ع‪%‬ن طري‪%‬ق الوفاء م‪%‬ع الحلول فيح‪%‬ل الموف‪%‬ي مح‪%‬ل الدائ‪%‬ن المرته‪%‬ن فيم‪%‬ا ل‪%‬ه‬
‫من رهن‪.‬‬
 ‫ثالثا ‪ :‬آثار الرهن الرسمي بالنسبة للغير ‪:‬‬
‫‪ -2‬حق التتبع ‪:‬‬
‫للدائ‪%‬ن المرته‪%‬ن رهن‪%‬ا رس‪%‬ميا ح‪%‬ق تتب‪%‬ع المل‪%‬ك المرهون ف‪%‬ي ي‪%‬د أ‪%‬ي حائ‪%‬ز ل‪%‬ه الس‪%‬تيفاء دين‪%‬ه عن‪%‬د‬
‫حلول أجل الوفاء به‪.‬‬
‫أ‪ -‬شروط مباشرة حق التتبع ‪:‬‬
‫‪ -‬حلول أج‪%%‬ل الدي‪%%‬ن المضمون ‪ :‬وذل‪%%‬ك أل‪%%‬ن الغاي‪%%‬ة م‪%%‬ن ح‪%%‬ق التتب‪%%‬ع ه‪%%‬ي التنفي‪%%‬ذ عل‪%%‬ى المال‬
‫المرهون ع‪%‬ن طري‪%‬ق بيع‪%‬ه واس‪%‬تيفاء الدي‪%‬ن م‪%‬ن ثمن‪%‬ه‪ ،‬واس‪%‬تيفاء الدي‪%‬ن يس‪%‬تلزم حلول أجل‪%‬ه أل‪%‬ي‬
‫سبب كان‬
‫‪ -‬يج‪%‬ب أ‪%‬ن يكون الره‪%‬ن س‪%‬اريا ف‪%‬ي مواجه‪%‬ة الحائ‪%‬ز ‪ :‬أل‪%‬ن ح‪%‬ق التتب‪%‬ع ه‪%‬ي م‪%‬ن س‪%‬لطات الدائ‪%‬ن‬
‫المرتهن عل‪%‬ى المال المرهون ف‪%‬ي مواجهة الغير الذي انتقلت إليه ملكية هذا المال أو أي حق‬
‫عيني عليه‪ ،‬ولكي يتمتع المرتهن بهذه السلطة ينبغي أن يكون حقه سابقا على حق الحائز‪.‬‬
 ‫ثالثا ‪ :‬آثار الرهن الرسمي بالنسبة للغير ‪:‬‬
‫‪ -2‬حق التتبع ‪:‬‬
‫‪ -‬يجب أن يكون المال المرهون في يد الحائز ‪:‬‬
‫يلزم لكي يكون الشخص حائزا للمال المرهون توافر شرطين ‪:‬‬
‫الشرط األول ‪ :‬أن تنتقل إليه ملكية المرهون بتقييده بالرسم العقاري‬
‫وال يه‪%‬م الس‪%‬بب الذي أدى إل‪%‬ى انتقال الملكي‪%‬ة أ‪%‬و الح‪%‬ق العين‪%‬ي س‪%‬واء أكان بيع‪%‬ا أ‪%‬و هب‪%‬ة أ‪%‬و‬
‫مقايضة أو غير ذلك ولكن المهم هو أن ال يترتب على هذا السبب زوال الرهن‬
‫الشرط الثاني ‪ :‬أن ال يكون ملتزما شخصيا بالدين‪.‬‬
‫فل‪%‬و كان هذا الشخ‪%‬ص شريك‪%‬ا ف‪%‬ي الدي‪%‬ن‪ ،‬أ‪%‬و متضامن‪%‬ا‪ ،‬أ‪%‬و كفيال فف‪%‬ي هذه الحال‪%‬ة يجوز للدائ‪%‬ن‬
‫المرته‪%‬ن التنفي‪%‬ذ عل‪%‬ى المال المرهون الذي انتق‪%‬ل إل‪%‬ى هذا الشخ‪%‬ص عل‪%‬ى أس‪%‬اس حق‪%‬ه ف‪%‬ي‬
‫الضمان العام وبالتالى ليس هناك حاجة الستعمال حق التتبع‬
‫ب‪ -‬كيفية مباشرة حق التتبع ‪:‬‬
‫للدائن المرتهن أن يتخذ إجراءات بيع الملك المرهون إذا لم يؤد الدين في ميعاده وذلك بعد‬
‫إنذار المدين وحائز العقار طبقا لإلجراءات المنصوص عليها‬
 ‫ج‪ -‬حقوق الحائز وخياراته ‪:‬‬
‫‪ -‬أداء الدين ‪:‬‬
‫‪ -‬يجوز للحائ‪%‬ز أ‪%‬ن يح‪%‬ل مح‪%‬ل المدي‪%‬ن ف‪%‬ي أداء الدي‪%‬ن وتوابع‪%‬ه ويس‪%‬تفيد ف‪%‬ي ذل‪%‬ك م‪%‬ن اآلجال‬
‫المخولة للمدين األصلي‬
‫يحل الحائز محل الدائن الذي استوفى دينه في ما له من حقوق تجاه المدين األصلي‬
‫‪ -‬تطهير المرهون ‪:‬‬
‫يجوز للحائ‪%‬ز قب‪%‬ل حلول أج‪%‬ل الوفاء أ‪%‬ن يطه‪%‬ر المل‪%‬ك م‪%‬ن الره‪%‬ن المترت‪%‬ب علي‪%‬ه بأداء الدي‪%‬ن‬
‫وتوابعه‪.‬‬
‫يحل الحائز محل الدائن الذي استوفى دينه في ما له من حقوق تجاه المدين األصلي‬
‫‪ -‬حق التعرض ‪:‬‬
‫للحائز أن يتعرض على بيع الملك المرهون الذي بيده شريطة‪:‬‬
‫أن ال يكون ملتزما شخصيا بالدين‬
‫أن تكون قد بقيت في ملكية المدين األصلي أمالك أخرى‬
‫أن تكون هذه األمالك مرهونة من أجل نفس الدين‪.‬‬
‫ويؤجل بيع الملك الذي بيد الحائز أثناء إجراءات التجريد‬
 ‫ج‪ -‬حقوق الحائز وخياراته ‪:‬‬
‫‪ -‬حق التخلي عن الملك المرهون ‪:‬‬
‫يحق للحائز التخلي عن الملك المرهون‬
‫يشه‪%‬د بالتخل‪%‬ي رئي‪%‬س كتاب‪%‬ة الضب‪%‬ط لدى المحكم‪%‬ة المختص‪%‬ة ويحرر محضرا بذل‪%‬ك يعرض‪%‬ه‬
‫عل‪%‬ى رئي‪%‬س المحكم‪%‬ة للمص‪%‬ادقة علي‪%‬ه‪ ،‬ويوج‪%‬ه نس‪%‬خة من‪%‬ه إل‪%‬ى الدائني‪%‬ن المعنيي‪%‬ن داخ‪%‬ل أج‪%‬ل‬
‫ثمانية أيام من تاريخ المصادقة‪.‬‬
‫ال يحول تخل‪%‬ي الحائ‪%‬ز ع‪%‬ن المل‪%‬ك المرهون دون الح‪%‬ق ف‪%‬ي اس‪%‬ترداده إل‪%‬ى حي‪%‬ن تاري‪%‬خ ال‪%‬بيع‬
‫بالمزاد العلني‪ ،‬وذلك بعد أدائه كامل الدين وتوابعه‬
‫‪ -‬حق المشاركة المزايدة العلنية ‪:‬‬
‫يجوز لحائ‪%‬ز المل‪%‬ك المرهون المشارك‪%‬ة ف‪%‬ي المزايدة العلني‪%‬ة المقررة ل‪%‬بيع المل‪%‬ك شأن‪%‬ه ف‪%‬ي ذل‪%‬ك‬
‫شأن أي شخص‬
‫‪ -‬حق الرجوع على الراهن‪:‬‬
‫للحائ‪%‬ز الذي أدى الدي‪%‬ن أ‪%‬و تخل‪%‬ى ع‪%‬ن المل‪%‬ك المرهون أ‪%‬و انتزع م‪%‬ن يده‪ ،‬ح‪%‬ق الرجوع عل‪%‬ى‬
‫المدين األصلي في الحدود التي يقررها القانون‪.‬‬
 ‫د‪ -‬اآلثار المترتبة على حق التتبع ‪:‬‬
‫‪ -‬رس‪%‬و المزاد عل‪%‬ى الحائ‪%‬ز إذا رس‪%‬ا المزاد عل‪%‬ى الحائ‪%‬ز وأدى الثم‪%‬ن وتوابع‪%‬ه اعت‪%‬بر مالك‪%‬ا م‪%‬ن‬
‫تاريخ تقييده األصلي بالرسم العقاري وليس بمقتضي الحكم القضائي‬
‫‪ -‬رسو المزاد على غير الحائز ‪:‬‬
‫إذا رس‪%‬ا المزاد العلن‪%‬ي عل‪%‬ى غي‪%‬ر الحائ‪%‬ز بص‪%‬فة نهائي‪%‬ة يتس‪%‬لم المل‪%‬ك م‪%‬ن الحائ‪%‬ز وتنتق‪%‬ل إلي‪%‬ه‬
‫الملكية بعد تقييد محضر المزايدة بالرسم العقاري‬

‫وضعية الملك المرهون قبل تقييد محضر المزايدة بالرسم العقاري‬

‫الوضعي‪%%‬ة األول‪%%‬ى ‪ :‬أ‪%%‬ن يطل‪%%‬ب الدائنون المطالبون بال‪%%‬بيع الج‪%%‬بري أ‪%%‬و م‪%%‬ن ل‪%%‬ه مص‪%%‬لحة ف‪%%‬ي‬
‫التعجي‪%‬ل ب‪%‬ه م‪%‬ن رئي‪%‬س المحكم‪%‬ة المختص‪%‬ة تعيي‪%‬ن قي‪%‬م تباش‪%‬ر ضده إجراءات ال‪%‬بيع الج‪%‬بري‬
‫للملك المتخلى عنه‪.‬‬
‫الوضعي‪%‬ة الثاني‪%‬ة ‪ :‬يبق‪%‬ى الحائ‪%‬ز ه‪%‬و مال‪%‬ك المال المرهون وتس‪%‬تمر ملكيت‪%‬ه إل‪%‬ى تاري‪%‬خ تقيي‪%‬د‬
‫محضر المزايدة بالرسم العقاري‪ ،‬ويترتب على ذلك النتائج التالية ‪:‬‬
‫‪ -‬يع‪%‬د الثم‪%‬ن الذي رس‪%‬ا ب‪%‬ه المزاد ملك‪%‬ا الحائ‪%‬ز ويوزع عل‪%‬ى الدائني‪%‬ن المقيدة حقوقه‪%‬م ك‪%‬ل حس‪%‬ب‬
‫مرتبته‬
‫‪ -‬إ‪%‬ن جميع الحقوق الت‪%‬ي رتبها الحائز عل‪%‬ى المرهون في الفترة ما بين اكتس‪%‬ابه الملكية تقييد‬
‫محض‪%‬ر المزايدة بالرس‪%‬م العقاري تع‪%‬د ص‪%‬حيحة فل‪%‬و ره‪%‬ن المال تكون للره‪%‬ن مرتب‪%‬ة الحق‪%‬ة‬
‫للحقوق المقيدة قبله‬
‫‪ -‬عودة جمي‪%‬ع الحقوق العيني‪%‬ة الت‪%‬ي كان الحائ‪%‬ز يتمت‪%‬ع به‪%‬ا عل‪%‬ى المل‪%‬ك المتخل‪%‬ى عن‪%‬ه أ‪%‬و ملزم‪%‬ا‬
‫به‪%‬ا تجاه الغي‪%‬ر قب‪%‬ل انتقال ملكي‪%‬ة المرهون إلي‪%‬ه بعدم‪%‬ا انقض‪%‬ت بس‪%‬بب اتحاد الذم‪%‬ة‪ ،‬وذل‪%‬ك أل‪%‬ن‬
‫رس‪%‬و المزاد عل‪%‬ى غي‪%‬ر الحائ‪%‬ز يؤدي إل‪%‬ى زوال س‪%‬بب انقضاء هذه الحقوق أ‪%‬ي انتهاء حال‪%‬ة‬
‫وحدة المالك وصاحب الحق‬
‫وإذا كان ق‪%‬د شط‪%‬ب عليه‪%‬ا م‪%‬ن الرس‪%‬م العقاري نتيج‪%‬ة اتحاد الذم‪%‬ة يت‪%‬م تقييده‪%‬ا م‪%‬ن جدي‪%‬د بطل‪%‬ب‬
‫م‪%‬ن الحائ‪%‬ز ف‪%‬ي الرتب‪%‬ة الت‪%‬ي كان‪%‬ت له‪%‬ا قب‪%‬ل التشطي‪%‬ب‪ ،‬وللدائني‪%‬ن المرتهني‪%‬ن للحائ‪%‬ز وللمالكي‪%‬ن‬
‫السالفين أن يستوفوا ديونهم من ثمن الملك المتخلى عنه حسب رتبتهم في الرسم العقاري‬
‫‪ -‬تمت‪%‬ع الحائ‪%‬ز بس‪%‬لطات الملكي‪%‬ة عل‪%‬ى المال المرهون ولك‪%‬ن هذه الس‪%‬لطات تكون مقيدة بالره‪%‬ن‬
‫الذي يثق‪%‬ل المال عل‪%‬ى النح‪%‬و الذي تتقي‪%‬د ب‪%‬ه س‪%‬لطات الراه‪%‬ن نفس‪%‬ه وعلي‪%‬ه يح‪%‬ق للدائ‪%‬ن المرته‪%‬ن‬
‫أن يعترض على كل عمل يكون من شأنه إنقاص ضمانه‬
 ‫يلتزم الحائز تجاه الدائنين بما يلي ‪:‬‬
‫‪ -‬يكون الحائ‪%‬ز مس‪%‬ؤوال ع‪%‬ن تعوي‪%‬ض الدائني‪%‬ن المرتهني‪%‬ن ع‪%‬ن ك‪%‬ل عي‪%‬ب أ‪%‬و تل‪%‬ف‬
‫يصيب الملك المرهون بفعله أو تقصيره‬
‫‪ -‬رد غل‪%%‬ة المال المرهون ابتداء م‪%%‬ن اليوم الذي وج‪%%‬ه ل‪%%‬ه في‪%%‬ه اإلنذار الرس‪%%‬مي‬
‫باألداء أ‪%‬و التخل‪%‬ي‪ ،‬إ‪%‬ذ م‪%‬ن هذا التاري‪%‬خ تلح‪%‬ق الثمار بالمال المرهون وبالتال‪%‬ي‬
‫يحق للدائنين استيفاء حقوقهم منه‪.‬‬
‫غي‪%‬ر أن‪%‬ه إذا وق‪%‬ع التراخ‪%‬ي ف‪%‬ي متابع‪%‬ة إجراءات ال‪%‬بيع الج‪%‬بري الت‪%‬ي س‪%‬بق أ‪%‬ن‬
‫بوشرت واس‪%‬تمرت لمدة ثالث‪%‬ة أشه‪%‬ر فإ‪%‬ن الحائ‪%‬ز ال يكون مدين‪%‬ا بالثمار إال م‪%‬ن‬
‫اليوم الذي يوجه له فيه إنذار رسمي جديد‪.‬‬
 ‫إنقضاء الرهن الرسمي‬

‫انقضاء الرهن الرسمي بصفة تبعية ‪:‬‬

‫بما أن حق الرهن تابع لإللتزام المضمون لذا فهو ينقضي بانقضائه‪،‬‬
‫وينقض‪%%‬ي االلتزام المضمون بأح‪%%‬د أس‪%%‬باب انقضاء االلتزام كالوفاء‪ ،‬بشرط أ‪%%‬ن يكون وفاء‬
‫تاما‪ ،‬ألن الرهن ال يقبل التجزئة‬
‫ولك‪%‬ن إذا كان الوفاء م‪%‬ن غي‪%‬ر المدي‪%‬ن وح‪%‬ل الموف‪%‬ي مح‪%‬ل الدائ‪%‬ن فال ينقض‪%‬ي الدي‪%‬ن وإنم‪%‬ا ينتق‪%‬ل‬
‫إلى الموفي مع تأميناته‬
‫وإذا انقض‪%‬ى االلتزام ث‪%‬م حك‪%‬م ببطالن هذا اإلنقضاء‪ ،‬كم‪%‬ا ص‪%‬در اإل‪%‬براء م‪%‬ن شخ‪%‬ص ال يتمت‪%‬ع‬
‫باألهلي‪%‬ة‪ ،‬فإ‪%‬ن الره‪%‬ن يعود تبع‪%‬ا لعودة الدي‪%‬ن‪ ،‬ولك‪%‬ن عودة الره‪%‬ن يج‪%‬ب أال تض‪%‬ر بم‪%‬ن كس‪%‬ب‬
‫ملكي‪%‬ة المال أ‪%‬و كس‪%‬ب حق‪%‬ا عيني‪%‬ا علي‪%‬ه خالل فترة زوال الره‪%‬ن مت‪%‬ى كان حس‪%‬ن الني‪%‬ة أ‪%‬ي يجه‪%‬ل‬
‫أن اإلبراء باطل‬
 ‫انقضاء الرهن الرسمي بصفة األصلية ‪:‬‬
‫أوال‪ :‬بيع المرهون ‪:‬‬
‫ينقض‪%‬ي الره‪%‬ن ب‪%‬بيع المل‪%‬ك بيع‪%‬ا جبري‪%‬ا بالمزاد العلن‪%‬ي وفق‪%‬ا لإلجراءات المنص‪%‬وص عليه‪%‬ا ف‪%‬ي‬
‫القانون‬
‫ثانيا ‪ :‬اتحاد الذمة‬
‫أي اتحاد صفتي المرتهن والراهن في شخص واحد‬
‫ثالثا ‪ :‬رفع يد الدائن المرتهن عن الرهن‬
‫رابعا ‪ :‬التنازل عن الرهن‬
‫بشرط أ‪%‬ن يت‪%‬م تقيي‪%‬د هذا النزول وأ‪%‬ن يكون المرته‪%‬ن متمتع‪%‬ا باألهلي‪%‬ة القانوني‪%‬ة الالزم‪%‬ة للنزول‬
‫عن الدين نفسه‬
‫خامسا ‪ :‬هالك المال المرهون ‪:‬‬
‫ينقض‪%‬ي الره‪%‬ن بهالك محل‪%‬ه شريط‪%‬ة أ‪%‬ن يكون الهالك كلي‪%‬ا أم‪%‬ا إذا هل‪%‬ك بع‪%‬ض المال ظ‪%‬ل الره‪%‬ن‬
‫في الجزء المتبقي‬
‫أثر الوفاة على الرهن ‪:‬‬
‫ال ينقضي الرهن بموت الراهن أو المرتهن ويبقي قائما في مواجهة الورثة‬
 ‫حقوق االمتياز‬
‫حق أولوية يمنحه القانون على أموال المدين نظرا لسبب الدين‬
‫يتمي‪%‬ز ح‪%‬ق االمتياز ببع‪%‬ض الخص‪%‬ائص م‪%‬ن حي‪%‬ث مص‪%‬دره ومحل‪%‬ه باإلضاف‪%‬ة إل‪%‬ى غايت‪%‬ه أ‪%‬و‬
‫االعتبار الذي تقرر ألجله‬
‫‪1‬ـ عينية حق اإلمتياز‬
‫حقوق االمتياز العامـة ترد علــى كــل أموال المديــن وليــس علــى مال بالذات فهــي ال تعطــى‬
‫للديــن المضمون بهــا إال حــق التقدم دون حــق التتبع‪ .‬علــى خالف حقوق االمتياز الخاصــة‬
‫التي تمنح صاحبها أولوية‪ .‬أما شقها األخر وهو حق التتبع‬
‫‪2‬ـ حق يتقرر بناء على نص في القانون‬
‫يعـد التشريـع هـو المصـدر القانونـي الوحيـد لتقريـر حـق االمتياز وتحديـد مرتبتـه وصـياغة‬
‫أحكامه‪.‬‬
‫‪3‬ـ حق االمتياز مقرر لصفة في الدين‬
‫ال يقرر المشرع االمتياز لديــن معيــن إال مراعاة منــه لصــفة فيــه توجــب رعايته‪ .‬وعلــى‬
‫أساسها يمنحه األولوية بغض النظر عن تاريخ قيامه أو شخص المدين‬
‫‪-4‬حــق ال يجوز التوســع فــى تفســير النصــوص التــي تقرره وال القياس عليها‪ .‬ألنــه يعــد‬
‫بمثابـة اسـتثناء مـن القواعـد العامـة التـي توجـب المسـاواة بيـن الدائنين‪ .‬واالسـتثناء ال يقاس‬
‫عليه وال يستثنى منه‪.‬‬
 ‫تتنوع حقوق االمتياز تبعاً لتنوع أموال المديــن‪ ،‬إلــى حقوق امتياز عامــة‬
‫علــى جميــع أموال المدين‪ .‬وحقوق امتياز خاصــة علــى منقول‪ ،‬وحقوق‬
‫امتياز خاصة على عقار‬

‫امتياز عام ‪ :‬مقرر علـى جميـع مـا يملكـه المديـن مـن‬

‫أشياء منقولـــــــــة (مصـــــــــروفات المرض‪ ،‬األجور‬
‫والتعويضات ‪...‬‬
‫على المنقول‬
‫امتياز خاص ‪ :‬مقرر على شيء منقول محدد‬
‫عام ‪ :‬يشمـــل كـــل عقارات المديـــن عنـــد عدم وجود‬
‫منقوالت كامتياز الخزينة العامة‬ ‫على العقار‬
‫خاص ‪ :‬يشمـــل حقـــا معينـــا كالمصـــاريف القضائيـــة‬
‫المنفقة على عقار معين وتوزيع ثمنه‬
 ‫حقوق االمتياز العامة‬
‫إن عمومية هذه الحقوق نابعة من أنها تقع على كل أموال المدين‬
‫وقد تكون على المنقولات‪ ،‬كالتي ذكرها الفصل ‪ 1248‬من ق ل ع‬
‫وقد تكون على العقارات‪ ،‬كامتياز الخزينة العامة‬
‫وتباشر هذه الديون وفق الترتيب الذي أورده المشرع‬
‫وتتفرد هذه الحقوق بالخصائص اآلتية‪:‬‬
‫‪-1‬العموميـة‪ :‬ألـن حقوق االمتياز العامـة تقـع علـى سـائر أموال المديـن مـن منقوالت‬
‫وعقارات‪ ،‬وال ترد على مال معين من هذه األموال‪.‬‬
‫‪-2‬األولويــة‪ :‬هذه الحقوق ال تخول لصــاحبها إال حــق األولويــة‪ ،‬فال تمنحــه حــق تتبــع‬
‫أموال المدين تحت أى يد كانت‪ .‬وهذا ما يميزها عن باقى الحقوق العينية التبعية‪.‬‬
‫‪-3‬اإلعفاء مـن الشهـر‪ :‬أعفـى الشارع حقوق االمتياز العامـة التـى ترد علـى عقار مـن‬
‫إجراءات القيد بالسجل العقارى‪ ،‬والتى تخضع لها كافة الحقوق العينية التبعية‬
 ‫إن عمومية هذه الحقوق نابعة من أنها تقع على كل أموال المدين‬
‫وقد تكون على المنقولات‪ ،‬كالتي ذكرها الفصل ‪ 1248‬من ق ل ع‬
‫وقد تكون على العقارات‪ ،‬كامتياز الخزينة العامة‬
‫وتباشر هذه الديون وفق الترتيب الذي أورده المشرع‬
‫وتتفرد هذه الحقوق بالخصائص اآلتية‪:‬‬
‫‪-1‬العموميــة‪ :‬ألــن حقوق االمتياز العامــة تقــع علــى ســائر أموال المديــن مــن‬
‫منقوالت وعقارات‪ ،‬وال ترد على مال معين من هذه األموال‪.‬‬
‫‪-2‬األولويـة‪ :‬هذه الحقوق ال تخول لصـاحبها إال حـق األولويـة‪ ،‬فال تمنحـه حـق‬
‫تتبـع أموال المديـن تحـت أـى يـد كانت‪ .‬وهذا مـا يميزهـا عـن باقـى الحقوق العينيـة‬
‫التبعية‪.‬‬
‫‪-3‬اإلعفاء مـن الشهـر‪ :‬أعفـى الشارع حقوق االمتياز العامـة التـى ترد علـى عقار‬
‫مـن إجراءات القيـد بالسـجل العقارى‪ ،‬والتـى تخضـع لهـا كافـة الحقوق العينيـة‬
‫التبعية‬
 ‫حقوق امتياز خاصة على منقول‬
‫تأتـى خصـوصية هذه الحقوق مـن أنهـا ترد علـى مال منقول معيـن دون غيره مـن‬
‫أموال المدين‪ .‬ومـن أمثلـة حقوق االمتياز الخاصــة‪ ،‬تلـك المنصـوص عليهـا فـي‬
‫الفصل ‪ 1250‬من ق ل ع‬
‫تخول حقوق االمتياز الخاصـة علـى منقول صـاحبها ميزتـى التقدم والتتبـع علـى‬
‫المال محل الحق العينى التبعى‪.‬‬
‫غيـر أـن حـق التتبـع قـد يتعطـل عندمـا يصـطدم بقاعدة الحيازة فـى المنقول سـند‬
‫الحائز‪ .‬فالمنقول محــل االمتياز إذا آــل إلــى شخــص حازه بحســن نيــة وبســبب‬
‫صحيح أمكنه أن يتمسك فى مواجهة الدائن صاحب االمتياز بهذه القاعدة‪.‬‬
‫تكون األولوية لمن يكون المنقول تحت حيازته‬
‫الدائنون الممتازون في مرتبة واحدة يستوفون حقوقهم على وجه المحاصة‪.‬‬
 ‫حقوق امتياز خاصة على عقار‬
‫ترد علــى عقار أــو عقارات معينــة‪ ،‬وهذا النوع يشمــل امتيازـ بائــع‬
‫العقار‪ ،‬وامتياز متقاسم العقار‬

‫تمتاز بأنهـا حقوق عينيـة مقررة بالقانون‪ ،‬ومقدمـة فـي الرتبـة علـى أـي حـق‬
‫آخــر ولــو كان مضمونــا برهــن عقاري(م ‪ ،)142‬وتنت‪%%‬ج آثره‪%%‬ا ول‪%%‬و ل‪%%‬م تقي‪%%‬د‬
‫بالرسم العقاري وتحدد رتبتها بالقانون (م ‪ .)142‬وهي نوعان ‪:‬‬
‫المصـاريف القضائيـة المنفقـة لـبيع عقارـ بالمزـاد العلنـي وتوزيـع ثمنـه‬
‫شريطة أن تكون قد أنفقت لمصلحة جميع الدائنين‪،‬‬
‫حقوق الخزينة العامة ‪ :‬ويرجع بشأنها إلى القوانين المنظمة لها (م ‪،)144‬‬
‫ال تمارس على العقارات إال إذا لم يوجد منقوالت‪ ،‬أو لم تكف لسداد الدين‬
 ‫نهاية المحاضرة‬
‫دمتم في رعاية اهلل‬