‫لمطلب األول‪ ،‬اإلجراءات الالزمة لممارسة حق الشفعة‬

‫تعد اهم اجراءات ممارسة حق الشفعة‪ ،‬إعالن الشفيع عن رغبته في االخذ بها باإلضافة إلى إيداع العرض‬
‫‪ .‬العيني الحقيقي بصندوق المحكمة وعالوة على رفع دعوى المصادقة على العروض العينية وتنفيذها‬

‫الفقرة األولى‪ :‬اإلعالن عن الرغبة في األخذ بالشفعة‬

‫نصت المادة ‪ 306‬من مدونة الحقوق العينية على أنه ” يجب على من يرغب في االخذ بالشفعة أن يقدم‬
‫طلبا إلى رئيس المحكمة االبتدائية المختصة يعبر فيه عن رغبته في األخذ بالشفعة ويطلب فيه اإلذن له‬
‫بعرض الثمن والمصروفات الظاهرة للعقد عرضا حقيقيا” فأول إجراء يقوم به طالب الشفعة إذن هو‬
‫اإلعالن الصريح من طرفه عن رغبته في االخذ بالشفعة المعبر عنه بطلب إلى رئيس المحكمة ( م ‪)148‬‬
‫يأذن له بعرض الثمن والمصروفات الظاهرة للعقد عرضا حقيقيا على المشتري مقابل شفعة الحصة التي‬
‫اشتراها ‪ ،‬كما يتم تبليغ المشتري برغبة الشفيع هذه في الغالب عن طريق إنذار يوجهه عون كتابة الضبط‬
‫إليه‪ ،‬يوقع ذلك بعد إثبات طالب الشفعة بيع الحصة المطلوب شفعتها إذا كان العقار غير محفظ ‪ ،‬اما إذا‬
‫‪”.‬كان العقار محفظا يتعين عليه إثبات تقييد البيع بالرسم العقاري‬
‫وتجدر اإلشارة إلى ان إعالن رغبة الشفيع في ممارسة الشفعة يجب ان يوجه إلى المشتري وليس من‬
‫الضروري توجيهه إلى البائع ألن الخصم الحقيقي للطالب الشفعة هو المشتري وليس البائع ‪ .‬كما يتعين‬
‫احترام اآلجال القانونية (التي سنتطرق إليها الحقا) أما إذا تعلق األمر بعقار في طور التحفيظ فال يحتد‬
‫‪ .‬بطلب الشفعة إال إذا ضمن الشفيع تعرضه بمطلب من التحفيظ المتعلق به‬

‫وهكذا إذا توصل المشتري باإلعالن وقبل العرض العيني الحقيقي حرر عون كتابة الضبط في ذلك‬
‫محضرا فيسلم الشفيع الثمن المعروض عليه بشكل معجل ‪ 3‬ايام وبذلك تنتهي إجراءات الشفعة عند هذه‬
‫‪.‬المرحلة‬

‫أما في حالة رفض المشتري المشفوع منه العرض العيني ‪ ،‬أيضا يحرر عون كتابة الضبط محضرا في‬
‫ذلك‪ ،‬وبالتالي يكون طالب الشفعة مضطرا إلى االنتقال إلى مرحلة االيداع العيني للثمن والمصروفات‬
‫‪.‬األخرى لمواصلة إجراءات الشفعة‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬اإليداع العيني للثمن ومصروفات العقد‬

‫إذا رفض المشتري تمكين الشريك من الشفعة أثر رفضه للعرض العيني الحقيقي يتعين على طالب الشفعة‬
‫إيداع الثمن والمصروفات الظاهرة للعقد لدى صندوق المحكمة االبتدائية موطن العقار موضوع الشفعة‬
‫وهذا ما يستفاد من المادة ‪ 306‬من مدونة الحقوق العينية وهو إجراء سابق على رفع الدعوى ويعتبر من‬
‫‪.‬اإلجراءات األساسية التي ال غنى للشفيع عنها وذلك تحت طائلة سقوط حقه في الشفعة‬

‫كما تجدر اإلشارة إلى ان إيداع الثمن وتوابعه بصندوق المحكمة يكون داخل أجل ‪ 3‬أيام من تاريخ عدم‬
‫قبول المشفوع منه بعد عرضه عليه عرضا حقيقيا داخل االجل المذكور‪ ،‬وهذا ما يستشف من الفصل‬
‫‪ 974‬من ق ل ع الذي نص على أنه يلزمه أن يدفع ما عليه معجال وعلى األكثر خالل ‪ 3‬أيام ‪ ،‬فإن انقضى‬
‫‪.‬هذا األجل لم يكن لمباشرة حق الشفعة أي أثر‬
 ‫هذا ويجب أن يشمل اإليداع ثمن البيع والمصروفات الظاهرة للعقد فبالنسبة لثمن البيع فهو الثمن‬
‫المنصوص عليه صراحة في العقد بشكل مبدئي ولكن يطرح التساؤل حول مدى إمكانية وضع الشفيع لثمن‬
‫أقل من الثمن المنصوص عليه في العقد إذا كان ينازع في قيمته معتبرا أنه ليس بالثمن الحقيقي الذي بيع به‬
‫‪ .‬العقار‬

‫‪:‬فقد قضت محكمة االستئناف بالدار البيضاء في أحد قراراتها ما يل ي‬

‫حيث أن طالبة الشفعة لم تضع في صندوق المحكمة جميع الثمن المكتوب في رسم الشراء وإنما وضعت‬
‫‪ 10‬آالف درهم فقط وكان الواجب عليها أن تضع جميع ما هو مكتوب في الرسم ثم تنتظر ما تقرره‬
‫المحكمة في تحديد الثمن إذن فالشفيع ملزم بأداء الثمن الذي بيع به العقار كامال حتى وإن كان ينازع في‬
‫‪.‬مقداره‬

‫أما بالنسبة لمصروفات العقد فهي المصروفات الظاهرة له من قبيل اتعاب تقرير العقد ورسوم التسجيل‬
‫واجرة الوكيل او السمسار وغيرها… وهذه المصروفات يتعين إيداعها بصندوق المحكمة إذا ال يكفي إيداع‬
‫‪.‬الشيء فقط‬

‫كما يمكن أيضا إلى ثمن البيع مصروفات العقد أيضا التحسينات التي يجريها المشتري على العقار‬
‫المطلوب شفعته وذلك إذا لم ينازع الشفيع في قيمة التحسينات او وجودها وإال فهو يلزم بايداعها إال بعد‬
‫‪ .‬إثبات وجودها‬

‫وبعد إيداع الشفعي الثمن وتوابعه بصندوق المحكمة الذي يجب أن يكون داخل أجله القانوني الذي سنتناوله‬
‫الحقا يحصل على محضر إيداع ومن تم فإن له مواصلة إجراءات الشفعة عبر رفع دعوى من اجل‬
‫‪.‬المصادقة على العروض العينية واستحقاق الشفعة‬

‫الفقرة الثالثة‪ :‬دعوى المصادقة على العروض العينية واستحقاق الشفعة‬

‫وتسمى دعوى الشفعة وهي تخضع على غرار باقي الدعاوى إلى القواعد العامة المنصوص عليها في‬
‫قانون المسطرة المدنية باستثناء أنها تكون متوقفة على اإلجراءات السالفة الذكر ويطرح التساؤل حول‬
‫أجال رفع دعوى الشفعة وحول مدى إمكانية رفع الدعوى بعد مرور األجل القانوني ‪ 15‬فقد قضى المجلس‬
‫االعلى في أحد قراراته حيث إنه فيما يتعلق بممارسة حق الشفعة داخل األجل القانوني فإن العبرة بالتاريخ‬
‫الذي يعبر فيه الشفيع عن رغبته في الشفعة مع إيداعه الثمن والمصاريف بين يدي كتابة الضبط لعرضها‬
‫على المشفوع منه‪ ،‬وليست العبرة بتاريخ أقامة دعوى المصادقة على ذلك العرض العيني‪ ،‬كما ان إلغاء‬
‫‪.‬الدعوى شكال لعدم اإلدالء ببعض الوثائق يترك الباب مفتوحا أمام المدعى إلقامة الدعوى من جديد‬

‫أما بالنسبة ألطراف الدعوى فالمدعي هو الشفيع الذي يجب أن يتوفر فيه أهلية التصرف ‪ ،‬اما إذا كان‬
‫محجورا عليه فيرفع الدعوى نائبه الشرعي أو القانوني‪ ،‬أما المدعى عليه فهو المشتري وليس البائع ألنه‬
 ‫هو الذي سينتزع الملك منه ” وذلك خالفا للتشريع المدني المصري الذي الزم الشفيه رفع الدعوى الشفعة‬
‫‪.‬على البائع والمشتري ألن الشفيع يحل محل المشتري فيما له وما عليه اتجاه البائع‬

‫اما المحكمة المختصة‪ ،‬محليا فهي محكمة موقع العقار وموضوع طلب الشفعة عمال بالفصل ‪ 28‬من قانون‬
‫‪.‬المسطرة المدنية باعتبار أن دعوى الشفعة هي دعوى عقارية بامتياز‬

‫وهكذا في حالة رفض المشتري عرض الشفيع يقوم هذا األخير برفع دعوى إلى المحكمة االبتدائية يطلب‬
‫فيها الحكم بصحة العرض واإليداع واالستحقاق شفعة ما اشتراه المشفوع منه‪ ،‬وإذا أصدر حكم نهائي‬
‫بالمصادقة على العروض العينية فإن الشفيع يتملكه الحصة المشفوعة وهذا ما اكدته المادة ‪ 307‬من مدونة‬
‫الحقوق العينية التي نصت على أنه إذا تم التراضي على األخذ بالشفعة أو حكمت بها المحكمة فإن الشفيع‬
‫‪.‬يتملك الحصة المبيعة مع مراعاة مقتضيات الظهير الشريف المتعلق بالتحفيظ العقاري‬

‫وعلى هذا األساس إذا تعلق األمر بعقار محفظ فإن الشفيع ملزم بإشهار حق الملكية الناتج عن الشفعة‬
‫بواسطة تقييد بالرسم العقاري داخل أجل ‪ 3‬أشهر من صدور حكم مكتسب لقوة الشيء المقضي به‪.‬‬
‫واألحكام الحائزة لقوة الشيء المقضي به هي التي ال يجوز الطعن فيها بطرق الطعن العادية من تعرض‬
‫واستئناف وإن كان يجوز الطعن فيها بطرق الطعن غير عادية‪ .‬ومن هنا يطرح التساؤل حول مدى إمكانية‬
‫وقف تنفيذ الحكم استحقاق الشفعة وقف التقيد بالرسم العقاري إذا تم الطعن فيها بالنقض بناء على الفصل‬
‫‪ 361‬من ق م م ؟ فالقول من هو عدم خضوع التقيد بالرسم العقاري للفصل ‪ 361‬باعتبار ان الشفعة ال‬
‫تدخل ضمن قضايا التحفيظ‪ ،‬وهذا ما أكدته محكمة االستئناف بالقنيطرة في قرارها الذي جاء فيه ” حيث إن‬
‫القرار باستحقاق الشفعة هو قرار حضوري نهائي وأنه ينفذ بقوة القانون حتى في حالة الطعن بالنقض ألنه‬
‫‪.‬ال يدخل ضمن حاالت الفصل ‪ 361‬من ق م م الذي يوقف الطعن بالنقض التنفيذ‬

‫وعلى العموم فممارسة حق الشفعة يعرف شفوعا في اآلجال‪ ،‬فلقد أوجد المشرع ثالثة أجال لممارسة حق‬
‫‪ .‬الشفعة أجل الشهر وأجل السنة وأجل األربع سنوات‬

‫المطلب الثاني‪ :‬اآلجالي المقررة ألخذ بالشفعة‬

‫الفقرة األولى‪ :‬أجل ‪ 30‬يوما ( شهر )‬

‫إن أجل ‪ 30‬يوما محدد بمقتضى الفصل ‪ 304‬من مدونة الحقوق العينية حيث نص على أنه يمكن للمشتري‬
‫بعد تقييد حقوقه في الرسم العقاري أو إيداعها في مطلب التحفيظ‪ ،‬ان يبلغ نسخة من عقد شرائه إلى من له‬
‫حق الشفعة وال يصح التبليغ إال إذا توصل به شخصيا من له الحق فيها ويسقط حق هذا األخير إن لم‬
‫‪.‬يمارسه خالل أجل ‪ 30‬يوما كاملة من تاريخ التوصل‬

‫يتعين أن يتضمن التبليغ تحت طائلة البطالن بيانا عن هوية كل من البائع والمشتري مع بيان عن الحصة‬
‫‪.‬المبيعة وثمنها والمصروفات ورقم الرسم العقاري أو مطلب التحفيظ أو مراجع عقد التفويت‬
‫‪ :‬فهذا النص يشترط توافر شروط معينة لتقييد حق الشفيع بأجل ‪ 30‬يوم وتتجلى هذه الشروط في‬

‫ان يقوم المشتري بتقييد حقوقه بالرسم العقاري إذا تعقل األمر بعقار محفظ أو بإيداعها بمطلب التحفيظ ‪1-‬‬
‫إذا تعلق األمر بعقار في طور التحفيظ‬

‫ان يقوم بعد ذلك بتبليغ نسخة من العقد الذي اكتسب به حقوقه من له الحق في ممارسة وذلك وفق ‪2-‬‬
‫مختلف أشكال التبليغ الرسمية ويجل أن يتم هذا التبليغ إلى جميع الشركاء ليسري أجل ‪ 30‬يوما في حقهم‬
‫كما أن مدونة الحقوق العينية الجديدة اشترطت أن يكون هذا التبليغ شخصيا للشفيع مكرسة بذلك توجهات‬
‫محكمة النقض حيث نص أحد قراراتها على ضرورة التبليغ الشخصي حيث ال يسري ألجل لممارسة حق‬
‫‪.‬الشفعة إال إذا وقع التبليغ إلى الشفيع شخصيا فال يكفي التبليغ الذي يقع في موطنه ألقربائه أو خدمه‬

‫إن التبليغ يجب ان يكون الحقا لتقييد الحق بالرسم العقاري او إيداعه بمطلب التحفيظ بحيث ال ينتج ‪3-‬‬
‫‪.‬أثره إذا تم قبل ذلك‬

‫إن التبليغ يجب أن يتم من طرف المشتري دون غيره‪ ،‬فال يعتد بالتبليغ الحاصل من طرف البائع ألنه ‪4-‬‬
‫‪.‬فقد صفته كمالك للعقار المراد استشفاعه‬

‫إذا قام المشتري بهذا التبليغ فإن من له حق الشفعة أن يمارس هذا الحق خالل ‪ 30‬يوما الموالية للتبليغ ‪5-‬‬
‫وإال سقط حقه‪ ،‬وممارسة هذا الحق ال تحضر في معزل الرغبة باسترداد الحصة المبيعة بل ينبغي أن‬
‫‪.‬تكون هذه الرغبة محجوبة بالعرض العيني لثمن البيع المذكور في العقد وللتكاليف المترتبة عنه‬

‫والواقع أن اجل ‪ 30‬يوما جاء كبديل ألجل ‪ 3‬أيام المنصوص عليه في المادة ‪ 31‬من ظهير ‪ 2‬يونيو ‪1915‬‬
‫هذا األجل األخير كان يطرح مجموعة من اإلشكاالت تتجلى في كونه قصيرا جدا االمر الذي يجعل الشفيع‬
‫تحت رحمة المشتري إذا ما فاجأه بالتبليغ حيث يتوجب عليه ممارسة الشفعة خالل وقت قصير جدا إذن‬
‫‪.‬فالتوجه الجديد لمدونة الحقوق العينية المتعلق باآلجال جاء مراعيا لمصلحة الشفعاء‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬أجل السنة‬
‫أجل السنة منصوص عليه أيضا في الفصل ‪ 304‬من مدونة الحقوق العينية ويكون في حالة عدم قيام‬
‫‪ :‬المشتري بالتبليغ المشار إليه سابقا‪ ،‬أما حاالته فتتجلى في‬

‫–‬ ‫مضي سنة كاملة من تاريخ التقييد إذا كان العقار محفظا‬

‫–‬ ‫مضي سنة كاملة من تاريخ اإليداع إذا كان العقار في طور التحفيظ‬

‫–‬ ‫مضي سنة كاملة على العلم بالبيع إذا كان العقار غير محفظ‬
‫ومن الواضح ان أجل سنة جاء كبديل ألجل الشهرين المنصوص عليه في الفصل ‪ 32‬من ظهير ‪ 2‬يونيو‬
‫‪ 1915‬الذي نص على أنه في حالة ما إذا لم يقم المشتري بهذا التبليغ فغن حق الشفعة يتقادم بمرور‬
‫‪.‬شهرين ابتداء من تاريخ العقد إذا حرر بمحضر الشركاء‬

‫كما يالحظ ان مدونة الحقوق العينية قد تجاوزت اإلشكال الذي كان يطرح بخصوص الفصل ‪ 32‬من ظهير‬
‫‪ 1915‬بالنسبة للعقارات المحفظة حيث كان ينص هذا الفصل على تحديد اجل ممارسة حق الشفعة في‬
‫حالة شهرين ابتداء من تاريخ إبرام العقد وليس من تقييده بالرسم العقاري مما كان يثير نقاشا فقهيا وقضائيا‬
‫وعالوة على ذلك فالفصل ‪ 304‬لم يشترط بالنسبة للعقارات المحفظة حضور الشركاء بمجلس العقد إذ‬
‫‪ .‬يكفي تقييده بالرسم خالفا للفصل ‪ 32‬وهذا ما يفسر تمديد االجل من شهرين إلى سنة‬

‫اما بالنسبة للعقارات غير المحفظة فقد اشترط قانون ‪ 39-08‬ان يعلم الشركاء بالبيع ليسري أجل السنة‬
‫المسقط لحق الشفعة وإذا لم يتحقق العلم بالبيع فينبغي أربع سنوات من تاريخ إبرام العقد‬

‫الفقرة الثالثة‪ :‬أجل أربع سنوات‬

‫كما رأينا إذا تعلق االمر بعقار غير محفظ فبمضي سنة على العلم بالبيع يسقط حق الشفعة أما إذا لم تحقق‬
‫العلم بالبيع فبمضي ‪ 4‬سنوات من تاريخ إبرام العقد يسقط هذا الحق وبذلك يكون قانون ‪ 39-08‬قد وضع‬
‫حدا لإلشكال المتعلق بالعقار غير محفظ في حالة عدم ثبوت العلم بالبيع األمر الذي يجعل المشتري دائما‬
‫‪.‬مهدد من طرف الشفيع بممارسة حق الشفعة‬

‫وبذلك يكون المشرع المغربي قد كرس توجهات المجلس االعلى ( محكمة النقض ) الذي حدد الفترة التي‬
‫يجب أن يجعل فيها العلم حيث أصدر قرارا يحدد فيه الفترة التي يجب أن يقع فيها العلم في ثالث او أربع‬
‫سوات بحيث إذا لم تمارس الشفعة خالل هذه المدة تسقط حقه فيها وذلك حتى ال يبقى المشفوع منه تحت‬
‫رحمة علم الشفيع وال وضعية معلقة وغير معروفة‬
‫لشفيع كما هو معلوم خاطر آف لشفعة هما كل من الشفيع ( الفقرة األولى ) والمشفوع منه ( الفقرة الثانية)‬
‫على ضوء مجموعة من التعاريف الفقهية ” فالشفيع هو من له الحق في استشفاع حصة شائعة في عقار‬
‫‪.‬يملك فيه جزءا شائعا ‪ ،‬فوتها شريكة للغير بعوض‬

‫إال أنه بعد صدور القانون رقم ‪ 39-08‬المتعلق بمدونة الحقوق الفنية الذي حاول جمع شتات هذا الموضوع‬
‫نرى أن هذا التعريف أصبح يعترف بعض القصور على اعتبار ان قراءة شمولية للمواد المنظمة للشفعة‬
‫في القانون الجديد تبرز لنا انه ال وجود لمصطلح المعارضة وإنما البيع وشتات بين البيع والمعاوضة‬
‫وبذلك يكون تعريف الشفيع هو من له الحق في استشفاع حصة شائعة في عقار او حق عيني قابل للتداول‬
‫قوتها شريكة للغير عن طريق البيع‪ ،‬وبذك فالمشرع بتوحيد الحكام الشفعة على العقار المحفظ‬
‫وغيرالمحفظ وغير المحفظ يكون قد توفق في سد بعض الثغرات نحصر هنا الشفعة على العقار غير‬
‫محفظ‪ ،‬التي كانت تباح في جميع التصرفات العوضة وبالنسبة لشروط أحد الشفيع بالشفعة تناولتها المادة‬
‫‪ 293 :‬من القانون ‪ 39-08‬المتعلق مدونة الحقوق العينية وحددتها في أربعة شروط وهي‬
‫أن يكون الشفيع شريكا في الملك المشاع وقت بيع حصة شريكة في العقار او الحق العيني وهكذا ‪1-‬‬
‫فالملك يجب أن يكون مشاعا فال شفعة إذا لم تكن تمة شركة ويستشف من هذا الشرط أيضا أنه ال شفعة‬
‫‪.‬لمن كان شريكا وانتهت شركته أي يجب أن يكون ألزال شريكا وقت حصول البيع‬

‫إال أن المالحظ هنا أن المادة ‪ 293‬تتحدث عن الشركة وقت البيع مما يغني أنه ليس ثمة شيء يلزم الشفيع‬
‫بأن يظل مالكا لما يشفع به إلى حين صدور الحكم بالشفعة إنما يكفي توفره على صفة شفيع حين قيام سبب‬
‫الشفعة والقيام بإجراءاتها والمطالبة بها قضائيا ‪ ،‬ولو باع حصة موضوع الشفعة بعد ذلك وقبل صدور‬
‫‪.‬الحكم بالشفعة‬

‫أن يكون بتاريخ تملكه للجزء المشاع سابقا على تاريخ تملك المشفوع من يده للحصة محل الشفعة‪2- ،‬‬
‫وبذلك فالمشرع بهذا الشرط يكون قد وضع حدا للتضارب القضائي والجدل الفقهي فيما يتعلق بالعقار‬
‫المحفظ ألنه لم يكن ثمة مقتضى يمنع الشفيع من استعمال تملك الشفيع الحقا على تاريخ تحلل المشفوع منه‬
‫‪.‬فال شفعة له‬

‫أن يكون الشفيع حائرا الحصة في الملك المشاع حيازة قانونية او فعلية وذلك بإثبات الشروط المعتبرة ‪3-‬‬
‫قانونا للحيازة كما أنه ال يعقل أن يطالب بالشفعة من لم يكن مالكا للجزء الذي يشفع به‪ ،‬وهذا الشرط ما هو‬
‫‪.‬إال تطبيق للقاعدة الفقهية التي تقضي بأن ما بني على باطل فهو باطل‬

‫أن يكون المشفوع منه قد تملك الحصة المبيعة بعوض مما يعني أنه إذا تعلق األمر بعقد تبرع فال مجال ‪4-‬‬
‫للشفعة‪ ،‬وهذا الشرط نجده شرحه في المادة ‪ 303‬م ح ع التي تقضي بأنه ال شفعة فيما فوت تبرعا ما لم‬
‫يكن التبرع صوريا أو تحايال ‪ ،‬كما ال شفعة في الحصة الشائعة التي تقدم في صداق او خلع وتجدر‬
‫‪ .‬اإلشارة أنه يتعين على طالب الشفعة إثبات البيع وهو ما تقضي به المادة ‪ 295‬م ح ع‬

‫كما ان الفقرة الثانية من المادة ‪ 296‬اعطت حكما لحقوق األولوية في ممارسة الشفعة عند تعدد الشفعاء‬
‫وان الشفعة بقدر حصة كل واحد منهم يوم المطالبة بها كما يتعين عدم تبعيض الحصة على المشفوع منه‬
‫وهو القاعدة التي يجب على الشفيع أن يتقيد بها عند مطالبته بالشفعة حيث ال يرغم المشفوع منه من تمكين‬
‫‪.‬الشفيع من شفعة بقضي بعض الحصة فقط‬

‫أما عن اختالف مراتب الشفعاء وما كان يطرحه من جدل فالمادة ‪ 297‬من المدونة جاءت واضحة كجواب‬
‫عن اإلشكال الذي كان يطرح وحددت في أعلى حصرم الترتيب ( ألخذ بالشفعة) من ستشارك السابع في‬
‫‪.‬السهم الواحدي الميرات ثم باقي الورثة وثم الموصى لهم ‪ ،‬ثم األجانب‬

‫وهو المشتري الذي اشترى جزءا من المال الشائع سواء كان مالكا في نفس العقار قبل الشراء المشفوع او‬
‫‪.‬ال ألن الشفعة حسب المادة ‪296‬‬
 ‫كما تمارس ضد المشتري فهي تمارس أيضا ضد المشتري ولو كان من احد الشركاء وهو ما كانت تسير‬
‫محكمة النقض حيث جاء في مضمون إحدى قراراتها ان الفقه اإلسالمي ال يمنع االخذ بالشفعة من يد‬
‫الشريك وال يقيم انه تفوقه بين الشفعة من الشريك والشفعة من األجنبي إال من حيث مدى أثرها بالنسبة‬
‫لألجنبي يؤخذ منه المبيع كله بينما بالنسبة للشريك يقول له جزء من المبيع في حدود حصته وليس المراد‬
‫بعبارة الغير الواردة في الفعل ‪ 25‬من الظهير السابق ( ‪ 2‬يونيو ‪ )1915‬واالجنبي الواردة في الفصل‬
‫‪ 974‬من ق ل ع األجنبي عن العقار‪ ،‬وإنما األجنبي عن عقد البيع‪ ،‬فالشفيع والمشفوع منه يغير كل منهما‬
‫‪”.‬غير بالنسبة لآلخر فيما يخص عقد البيع‬

‫وواضع أن المدونة الجديدة تكرس النفس النهج واآلثار حيث ان الشفعة ضد األجنبي تكون في الحجة‬
‫بكاملها ( الفقرة األولى) ‪ 295‬اما الشفعة ضد الشريك فتكون بقدر حصة الشفيع في الملك المشاع ويترك‬
‫‪.‬للمشترك نصيبه بقدر حصة ما لم يعرب عن رغبته في التخلي ( الفقرة األخيرة ‪) 295‬‬

‫وتجدر اإلشارة أنه يمكن للشفيع والمشفوع منه أن يتقاسما الحصة التي بيعت للمشتري ( الشفيع) حيث‬
‫يترقب في هذه الحالة سقوط حق الشفيع في األخذ بالشفعة وأيضا إذا اشترى الشفيع الحصة من مشتريها‬
‫حيث يترتب السقوط أيضا‪ ،‬وهو ما تقضي به المادة ‪ 311‬م ج ع حيث رئيس السقوط أيضا في حالة تنازل‬
‫الشفيع عن هذا الحق شرط أن يحصل التنازل بعد ثبوت حق األخذ بالشفعة للشفيع وكذلك إدا باع األخير‬
‫‪.‬حصته التي يشفع بها‬

‫غير أنه ال يمكن الدفع بسقوط االخذ بالشفعفة بموت الشفيع ألن المادة ‪ 312‬من المدونة جعلت هذا الحق (‬
‫األخذ بالشفعة) ينتقل إلى الورثة بنفس الشروط‪ ،‬وما بقي من اجل ما يعني أن األجل هنا ال تنقطع وال‬
‫يتوقف وإنما يستمر لنفس االجل المحدد في المادة ‪ ،304‬وهو ما يمكن ان ينتج عنه صعوبة أحد الورثة‬
‫على اعتبار أنه لم يضع في الحسبان بعض الحاالت التي قد يضيع فيها صف الورثة في األخذ بالشفعة فقط‬
‫لقصور في الصياغة أو عدم االنتباه فماذا لو أن الشفيع توفي في آخر األيام القليلة التي تبقت في اآلجال أو‬
‫في آخر يوم من هذا اآلجال‪ ،‬أال يكون والحالة األخيرة حق أخذ الورقة بالشفعة صعبا إن لم نقل مستحيال‪،‬‬
‫‪.‬إذا لم يكن الشفيع ( المتوفي) قد أندر رغبة في األخذ بالشفعة؟‬

‫المطلب الثاني ‪ :‬مجال الشفعة‬