‫المدعية‪ :‬السالم عليكم سيدي الفاضل‪ ،‬باشرتك لالستفسار عن بعض التساؤالت العالقة في ذهني بخصوص قضية تتعلق بانجاز

لعقد‬
‫شراء عقار في طور االنجاز يتمثل في شقة هذا العقد عبارة على عقد ابتدائي بتاريخ ‪ 2010-4-23‬و اتفقنا على تاريخ ‪-4-23‬‬
‫‪ 2010‬لتسليم العقار و القيام باالجراءات األخيرة لكن أالحظ تماطال من الطرف اآلخر و أنا بدوري خائفة من فقدان عقاري و قد‬
‫سمعت انه من حقي ان أحصل على تعويض ناتج عن التأخر لهذا تقدمت اليك للحصول على أجوبة واضحة في الموضوع و‬
‫‪ .‬التخلص من حيرتي‬

‫المحامي‪ :‬سيدتي ليس عليك الحيرة أو القلق فموضوع بيع العقارات في طور االنجاز قد أطره القانون المغربي من جميع الجوانب‬
‫أوال طبقا للفصل ‪ 618-12‬الذي يعالج مسألة التأخر و حددت به تعويضات للطرف المخلل بالعقد التي تقتصر على تعويض بنسبة‬
‫‪ 1%‬عن كل شهر من التأخير و نسبة التعويض ال تتعدى ‪ 10%‬في سنة و طبقا لكالمك فهناك تماطل ظاهر فبعد اتباعك االجراءات‬
‫القانونية أؤكد لك حصولك على تعويض ‪ 1%‬عن كل تأخير تسبب لك و لتحقق هذا التعويض هل قمت باشعار البائع عبر الطرق‬
‫القانونية ؟‬

‫‪.‬المدعية‪ :‬نعم أيها األستاذ الفاضل قمت باشعار البائع بعد شهر من تماطله عبرة الطرق القانونية‬

‫المحامي‪ :‬و لهذا سيدتي ليس عليك القلق بخصوص التعويض و من حيث مسألة قلقك حول فقدانك للعقار ليس عليك القلق نهائيا‬
‫فالقانون قد عالج مسألة رفض احد األطراف التمام البيع داخل اجل ‪60‬يوما فضمن حق الطرف المتضرر في الفصل ‪ 618-19‬حقه‬
‫في فسخ العقد بقوة القانون مع التعويض و كذالك حقه للجوء للتحكيم أو المحكمة التمام عقد الشراء مع التعويض لهذا ليس عليك‬
‫‪.‬القلق و أريد أن أتقدم بسألك حول امتالئك لوثائق تفيد في الموضوع و تعزز أقوالك لالستعانة بها في القضية‬

‫المدعية‪ :‬نعم أملك جميع الوثائق المتعلقة بالموضوع فلقد اتبعت كل االجراءات القانونية منذ انجاز للعقد تفضل يا أستاذ‬
‫( استخرجت المدعي وثائق تتمثل في عقد ابتدائي و شيكات ووصالت األداء و كذا اإلشعار المقدم للمدعي عليه بتاريخ ‪-7-12‬‬
‫‪) 2012.‬‬

‫المحامي‪ ( :‬بعد مراجعة المحامي للوثائق) ممتاز سيدتي هذه الوثائق ستكون مفيدة كونها حجج مهمة لهذا ليس عليك القلق أو‬
‫الحيرة في موضوع مؤطر من القانون و خصوصا بعد احترامك للشروط القانونية في مدة العقد‪ ،‬سوف أتتبع القضية تحت االجراءات‬
‫‪.‬القانونية المعتمدة و سوف تأخذين حقك سيدتي‬

‫‪ :‬بعد تقديم االستشارة القانونية لموكلتي في الموضوع سنمر لتحليله‪+‬‬

‫‪:‬سرد األحداث‬
‫كما هو مبين في النصوص القانونية المتواجدة في قانون االلتزامات و العقود فيما يخص بيع العقارات طور االنجاز‪ ،‬فعند التأخر سواء‬
‫في دفع من الطرف االول أو تسليم من الطرف األخر و ينتج عن التأخير تعويض للطرف المتظرر بنسبة ‪ 1%‬عن كل تأخير و‬
‫االجمال ‪ 10%‬في سنة فقط و يتحقق بعد شهر من اشعار الطرف اآلخر‪ ،‬كما هو متمثل في القضية ان موكلتي اشترت شقة بثمن‬
‫اجمالي قدره ‪ 4.580.000‬درهم و تم ادراج في العقد اتفاق على مقتضيات الفصل ‪ 618-12‬المتعلق بما ذكر سابقا حول‬
‫التعويضات عند التآخر و كذالك االتفاق على تسليم الشقة قبل تاريخ ‪ 2012-6-30‬و إبرام العقد النهائي ولكل هذه االتفاقات لم‬
‫‪.‬تحترم من البائع و لم يتم تسليم الشقة و التأخير رغم سداد موكلتي كل الدفعات المطلوبة منها‬

‫‪ :‬االشكاليات المطروحة من طرف الموكلة‪+‬‬

‫هل التأخر على استالم العقار ينتج عنه تعويض لطرف المتضرر؟‪-‬‬
‫و في حالة رفض عدم اتمام البيع ماذا سيحل بالطرف األخر ؟‪-‬‬

‫لإلجابة على هذه األسئلة و كذلك فيما يتعلق بنظام بيع العقارات متواجدة في النصوص القانونية التالية من قانون االلتزامات و‬
‫‪:‬العقود‬

‫‪:‬الفصول هي كالتالي‬
‫التأخر عن أداء الدفعات حسب المراحل المنصوص عليها في الفصل ‪ 618-6‬أعاله‪ ،‬يتحمل المشتري تعويضا‬ ‫الفصل‪:618-12‬‬
‫ال يتعدى ‪ %1‬عن كل شهر من المبلغ الواجب دفعه‪ ،‬على أن ال يتجاوز هذا التعويض ‪ %10‬في السنة‪ .‬في حالة تأخر البائع عن‬
‫إنجاز العقار في األجل المحدد فإنه يتحمل تعويضا بنسبة ‪ %1‬عن كل شهر من المبلغ المؤدى على أن ال يتجاوز هذا التعويض‬
‫‪ %10‬في السنة‪ .‬غير أن هذا التعويض عن التأخير ال يطبق إال بعد مرور شهر من تاريخ توصل الطرف المخل بالتزاماته بإشعار‬
‫يوجهه إليه الطرف اآلخر بإحدى الطرق المنصوص عليها في الفصل ‪ 37‬وما يليه من الظهير الشريف بمثابة قانون رقم ‪1-74-447‬‬
‫‪.‬الصادر بتاريخ ‪ 11‬من رمضان ‪ 28( 1394‬سبتمبر ‪ )1974‬بالمصادقة على نص قانون المسطرة المدنية‬

‫الفصل‪ : 618-15‬ال يعتبر العقار محل البيع منجزا‪ ،‬ولو تم االنتهاء من بنائه‪ ،‬إال بعد الحصول على رخصة السكنى أو شهادة‬
‫‪.‬المطابقة‬

‫يتعين على البائع بمجرد حصوله على رخصة السكن أو شهادة المطابقة المشار إليهما‬ ‫الفصل‪:618-18‬‬
‫في الفصل ‪ 618-6‬أعاله‪ ،‬وعلى أبعد تقدير داخل ستين (‪ )60‬يوما الموالية لتاريخهما أن يخبر المشتري بذلك في محل مخابرته‬
‫المصرح به في عقد البيع االبتدائي أو عند االقتضاء في عقد التخصيص بإحدى طرق التبليغ المعتمدة قانونا‪ ،‬وأن يقوم باإلجراءات‬
‫الالزمة لتحيين الملك موضوع الرسم العقاري من أجل استخراج رسوم عقارية فرعية خاصة إذا كان العقار محفظا‪ .‬يتعين على‬
‫البائع أن يخبر المشتري بواسطة نفس طرق التبليغ المنصوص عليها في الفقرة األولى أعاله بتاريخ استخراج الرسوم العقارية الفرعية‬
‫‪.‬داخل أجل ال يتجاوز ثالثين (‪ )30‬يوما الموالية لهذا التاريخ‬

‫إذا رفض أحد الطرفين إتمام البيع داخل أجل ستين (‪ )60‬يوما ابتداء من تاريخ توصله باإلشعار‪ ،‬يحق‬ ‫الفصل ‪:618-19‬‬
‫للطرف المتضرر إما‪ - :‬فسخ العقد بقوة القانون‪ ،‬تطبيقا ألحكام الفصل ‪ 260‬من قانون االلتزامظات والعقظود مظع حقه في التعويض‬
‫المنصوص عليه في الفصل ‪618-14‬؛‬
‫‪.‬اللجوء إلى التحكيم أو إلى المحكمة من أجل إتمام البيع مع حقه في التعويض المنصوص عليه في الفصل ‪- 618-12‬‬
‫يقوم الحكم النهائي الصادر بإتمام البيع مقام عقد البيع النهائي قابل للتقييد في السجل العقاري إذا كان العقار محفظا‪ ،‬أو إيداعه‬
‫‪.‬بمطلب التحفيظ إذا كان العقار في طور التحفيظ‬

‫تنتقل ملكية المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام العقد النهائي أو صدور الحكم النهائي في الدعوى إذا‬ ‫الفصل ‪:618-20‬‬
‫كان العقار غير محفظ أو في طور التحفيظ أما إذا كان العقار محفظا‪ ،‬فإن الملكية تنتقل من تاريخ تقييد العقد أو الحكم المذكورين‬
‫‪:‬في الرسم العقاري الرأي المتعلق بالقضية المطروحة‬

‫بعد مناقشة جوانب القضية مع موكلتي و التفاصيل المقدمة من طرفها باالضافة الى الوثائق التي قدمتها التي تعتبر كحجج في‬
‫الموضوع بحيث أنها تطالب بتعويض من البائع نتج عن تأخره عن تسليم العقار رغم تلقيه الدفعات و من وجهة نضري و وجهة‬
‫القانون يتبين أنها تستحقه التباعها جميع االجراءات القانونية في مدة تداول العقد و عدم تلقيها نتيجة المنتظرة و حتى في حالة‬
‫رفض البائع اتمام عملية البيع فالقانون يدعم الطرف المتضرر عبر وضعه لضمانات لكل هذه األسباب َأ َرى ان لموكلتي األفضلية في‬
‫‪:‬هذه القضية النصائح المقدمة لموكلتي‬
‫يجب عيها أن تباشر في تقديم طلب افتتاحي للمحكمة تحدد فيهه مطالبها ليتم استدعاء الطرف االخر و حل النزاع قانونيا عبر‬
‫اتباع المساطر القانونية و قبل ذالك يجب ان تقوم بلجوء الي محاولة صلح مع الطرف االخر عند فشلها تتقدم بما سبق و‬
‫‪.‬باالستعانة بمساعدة المحامي و اتباع االجراءات القانونية سوف تصل الي حل النزاع قانونيا و تضمن حقها‬