TRIỂN VỌNG ĐẦU TƯ NĂM 2023

ĐẾN LÚC RA KHƠI

TRIỂN VỌNG ĐẦU TƯ NĂM 2023

NỘI DUNG CHÍNH TRANG

LỜI MỞ ĐẦU 3
DANH MỤC CỔ PHIẾU THEO DÕI 4
TÌNH HÌNH KINH TẾ VĨ MÔ VIỆT NAM– HOÀN THÀNH MỤC TIÊU TĂNG TRƯỞNG 7
BIẾN ĐỘNG TRÊN TTCK NĂM 2022– KHOẢNG THỜI GIAN KHÓ KHĂN 16
THẢO LUẬN – ĐIỀU GÌ ĐANG VÀ SẼ XẢY RA VỚI VIỆT NAM? 23
TRIỂN VỌNG NGÀNH
Ngân hàng 40
Bảo hiểm 58
Thủy sản 67
Điện 81
BĐS dân dụng 95
BĐS KCN 115
Bán lẻ 132
Thực phẩm & đồ uống 153
Dầu khí 166
Dược phẩm 181
Dệt may 195
TRIỂN VỌNG ĐẦU TƯ NĂM 2023 - ĐẾN LÚC RA KHƠI

Đến hết Q3/2022, nền kinh tế Việt Nam vẫn đang trên đà tăng trưởng. GDP trong 9T2022 tăng mạnh 8,83%YoY trong khi GDP
Q3/2022 tăng đáng kể 13,67%YoY nhờ lĩnh vực dịch vụ phục hồi. Trong cả năm 2022, chúng tôi kỳ vọng sự phục hồi của nền kinh tế
sẽ vững chắc hơn, với GDP sẽ tăng 7% YoY, vượt qua dự báo của nhiều tổ chức toàn cầu.

Mặt khác, do tác động từ chính sách thắt chặt tiền tệ trên thế giới hiện này, Việt Nam cũng không tránh khỏi xu hướng này. Kết quả
là, Việt Nam phải đối mặt thị trường tài chính không thuận lợi trong năm 2022 với việc lãi suất tăng cao hơn trong khi VND mất giá
mạnh.

Ngoài ra, việc kiểm soát chặt chẽ thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp của Chính phủ nhằm ngăn chặn nguy cơ khủng
hoảng đã và đang làm trầm trọng thêm vấn đề của thị trường tài chính trong nước. Do đó, thị trường chứng khoán đã trải qua một
giai đoạn hết sức khó khăn.

Tuy nhiên, về dài hạn, chúng tôi cho rằng thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn hấp dẫn nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế ổn định với
dân số trẻ. Sau khi những cơn gió ngược qua đi, chúng tôi tin rằng thị trường chứng khoán có thể sẽ phục hồi và đi lên mạnh mẽ.

Và theo quan điểm của chúng tôi, cơn bão sẽ qua vào cuối năm 2023 và trong bối cảnh thị trường chứng khoán đã điều chỉnh về
mức hấp dẫn và hợp lý, đã đến lúc các nhà đầu tư sẵn sàng và chuẩn bị ra khơi.

Cuối cùng, PHS kính chúc Quý khách hàng năm Quý Mão 2023 an khang thịnh vượng.

PHS Research

3
 TÌNH HÌNH KINH TẾ VĨ
MÔ VIỆT NAM
Phục hồi nhưng sóng gió còn
ở phía trước

Tuấn Phạm – Phó phòng phân tích

Chương Phạm – Chuyên viên phân tích Vĩ mô &
ETF

4
TIẾP ĐÀ TĂNG TRƯỞNG

Tăng trưởng GDP Việt Nam

25%

20%

15%  Việt Nam giữ đà tăng trưởng trong quý 3/2022. Kinh tế Việt
9.6%
10%
6.3% 6.7%
Nam đã tăng trưởng 13.67%YoY trong quý 3 năm 2022và
7.0% 6.5%
5%
trong 9M2022, GDP tăng trưởng 8.83%YoY.
1.8%
-3.4%
0%
 Sự tăng trưởng vượt bậc của Việt Nam được thúc đẩy bởi sự
-5%
mở rộng mạnh mẽ của các hoạt động sản xuất trong khi lĩnh
-10% vực dịch vụ tiếp tục phục hồi khi Việt Nam mở cửa và khôi
phục lại các hoạt động du lịch.
%QoQ
%YoY
 Năm 2022, GDP được kỳ vọng tăng trưởng 7% YoY. Trong khi
Tăng trưởng GDP theo ngành
25% năm 2023, Quốc hội Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng 6.5%
20%
YoY.
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%

Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản Công nghiệp và xây dựng Dịch vụ

Nguồn: GSO, PHS

5
TIẾP ĐÀ TĂNG TRƯỞNG

IIP & PMI trong 9 tháng đầu năm 2022 Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ 11 tháng đầu năm
16% 60
VND bn
6,000,000

12% 55 5,000,000

4,000,000
8% 50
3,000,000

2,000,000
4% 45
1,000,000

0% 40 0
01/22 03/22 05/22 07/22 09/22 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

%YoY PMI Bán lẻ Dịch vụ lưu trú ăn uống Du lịch lữ hành Dịch vụ khác

Nguồn: GSO, PHS

• Lĩnh vực công nghiệp, xây dựng vẫn khởi sắc trong 9T2022 nhờ tăng trưởng bền vững của ngành công nghiệp chế biến chế tạo
sau khi nền kinh tế Việt Nam mở cửa trở lại vào cuối năm 2021.

• Lĩnh vực dịch vụ tiếp tục tăng tốc nhờ doanh số bán lẻ khi Việt Nam mở cửa trở lại cho các hoạt động du lịch.

6
LẠM PHÁT VẪN ĐƯỢC KIỂM SOÁT

• Bất chấp lạm phát tăng nhanh trên toàn thế giới, CPI của Việt Nam trong 11 tháng đầu năm 2022 chỉ tăng 3.02% YoY– thấp hơn
nhiều so với mức trần 4% của Chính phủ đưa ra.

• CPI năm 2022 chủ yếu do (1) giá giao thông tăng do giá dầu thế giới tăng và (2) nhóm Hàng ăn và dịch vụ ăn uống tăng khi Việt
Nam mở cửa trở lại nền kinh tế kể từ Quý 1/2022.

• Tuy nhiên, nhờ các mặt hàng dầu được miễn thuế và giá lương thực ổn định nên CPI của Việt Nam vẫn được kiểm soát.

CPI trung bình 11 tháng hàng năm (%) Đóng góp vào CPI của các nhóm ngành trong 11T2022
10% Bưu chính viễn thông
Thuốc và dịch vụ y
8% tế
Giáo dục
Đồ dùng và dịch vụ
6%
khác Đồ uống và thuốc
lá
4%
May mặc, mũ
nón và giày dép

2% Văn hoá, giải trí và du lịch

Thiết bị và đồ dùng gia
đình Nhà ở và vật liệu xây
0% 0.2% 0.4% 0.6% 0.8% 1.0% 1.2%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 dựng
Nguồn: GSO, PHS
Hàng ăn và dịch vụ ăn uống
Giao thông

-0.2%

0.0%

7
LẠM PHÁT VẪN ĐƯỢC KIỂM SOÁT

• Chúng tôi kỳ vọng CPI bình quân năm 2022 sẽ tăng 3.17% YoY.

• Năm 2023, do ảnh hưởng của việc VND mất giá dẫn đến chi phí đầu vào cao hơn trong khi giá điện có thể tăng trở lại. Chúng tôi dự
báo CPI của Việt Nam có thể tăng lên 3.9%YoY, vẫn dưới mức lạm phát mục tiêu 4.5%.

• Theo chúng tôi, đà giảm tốc của hàng hóa toàn cầu nên là một trong những động lực chính để Việt Nam kiểm soát lạm phát trong
thời gian tới.

CPI YoY (%) Chỉ số giá hàng hóa

10%
400
350
8% 300
250
200
6%
150
100
3.90%
4% 50
3.17%
0

2%

Chỉ số giá năng lượng Chỉ số giá kim loại

0% Chỉ số hàng hóa không bao gồm xăng dầu
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022F 2023F

Nguồn: GSO, PHS, IMF

8
GIẢI NGÂN VỐN FDI KỶ LỤC

• Vốn FDI giải ngân trong 11 tháng đầu năm 2022 đạt 19.6 tỷ USD, Dòng vốn FDI 11 tháng đầu năm (triệu USD)
25,000
tăng 14.6% YoY. Vốn FDI đăng ký đạt 25.1 tỷ USD, giảm nhẹ 5%YoY.
20,000

• Chúng tôi kỳ vọng dòng vốn FDI sẽ tiếp tục duy trì trong năm 2023 15,000
nhờ (i) tăng trưởng kinh tế năng động với các hiệp định thương mại
10,000
tự do đa phương, (ii) nền kinh tế vĩ mô ổn định và (iii) Chính phủ nỗ
lực thúc đẩy dòng vốn FDI. 5,000

0
2018 2019 2020 2021 2022
FDI giải ngân FDI đăng ký mới FDI đăng ký điều chỉnh Góp vốn, mua cổ phần

Quy mô trung bình của các dự án FDI đăng ký mới Tỷ trọng theo nhóm ngành của các dự án FDI đăng ký mới
triệu USD/dự án 100%
10 8.77
8.21 75%
8
5.97 6.36
5.90 5.80 50%
6
4.31
25%
4

2 0%
2019 2020 2021 10M2022
0
Công nghiệp chế biến chế tạo BĐS Sản xuất, phân phối điện, khí, nước Khác
2016 2017 2018 2019 2020 2021 11M2022

Nguồn: GSO, PHS

9
VỐN ĐẦU TƯ NHÀ NƯỚC TIẾP TỤC TĂNG

• Năm 2022, giải ngân vốn đầu tư Nhà nước duy trì đà tăng trưởng. Chúng tôi ước tính gần 500 nghìn tỷ đồng sẽ được giải ngân
trong năm 2022, tương đương gần 83% kế hoạch năm và tăng 17% YoY.

• Vào năm 2023, một gói tài chính tài khóa lớn được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nền kinh tế. Theo Quốc hội Việt Nam, ngân sách đầu tư
công sẽ khoảng 792 nghìn tỷ đồng. Chúng tôi kỳ vọng tỷ lệ giải ngân sẽ là 90%, tương ứng với 720 nghìn tỷ đồng.

Giải ngân đầu tư công nhà nước (tỷ đồng)

800,000 100%

700,000 90%
80%
600,000
70%
500,000 60%
400,000 50%

300,000 40%
30%
200,000
20%
100,000 10%
0 0%
2017 2018 2019 2020 2021 2022E 2023E

Đã giải ngân Còn lại Tỷ lệ hoàn thành so với kế hoạch

Nguồn: GSO, PHS

10
NHƯNG SÓNG GIÓ CÒN Ở PHÍA TRƯỚC

IIP & PMI

• Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) tháng 10 và tháng 11 tăng 16% 60

chậm lại đáng kể so với tốc độ tăng trưởng bình quân trong 9
12% 55
tháng đầu năm 2022.
• Ngoài ra, PMI tháng 11 đã giảm xuống còn 47.4 điểm, kết thúc 8% 50

chuỗi 13 tháng tăng trưởng. Con số chỉ ra rằng các đơn đặt
4% 45
hàng mới giảm, dẫn đến sản lượng và việc làm cũng đi xuống.
0% 40
07/21 09/21 11/21 01/22 03/22 05/22 07/22 09/22 11/22
Tăng trưởng IIP theo ngành (%YoY) %YoY PMI
20%
Nguồn: GSO, PHS

10%
• Nền kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng lớn bởi điều kiện kinh tế
vĩ mô toàn cầu, với kim ngạch xuất nhập khẩu/GDP tương
0% đương gần 200%.

• Chúng tôi nhận thấy sự suy yếu của nhu cầu toàn cầu do các
-10%
11/21 12/21 01/22 02/22 03/22 04/22 05/22 06/22 07/22 08/22 09/22 10/22 11/22 điều kiện tài chính thắt chặt cùng với chính sách Zero-Covid
của Trung Quốc sẽ tác động đáng kể đến tình hình của Việt
Khai khoáng
Toàn ngành công nghiệp
Công nghiệp chế biến, chế tạo Sản xuất, truyền tải và phân phối điện Nam.
Khai thác, xử lý và cung cấp nước

Nguồn: GSO, PHS

11
 VNDIRECT RESEARCH

Tóm tắt 9T22: Nhu cầu tăng cao thúc đẩy thị trường sôi động
Thị trường phía Nam: Bà Rịa – Vũng Tàu là điểm nóng KCN
Sau khi bị trì hoãn trong nửa sau năm 2021 do Covid-19, 2.117ha tại Long An,
Bình Dương và Đồng Nai đã được bổ sung vào thị trường, dẫn đến đến diện
tích cho thuê tăng 8,2% svck (khoảng 27.950ha). Trong Q3/22, không có nguồn
cung mới do quá trình phê duyệt dự án mới bị chậm đến từ việc thay đổi lãnh
đạo cấp cao ở các tỉnh phía Nam.
Trong 9T22, tổng diện tích đất công nghiệp tăng 9,2% svck lên khoảng 41.950
ha, tỷ lệ lấp đầy trung bình và giá thuê lần lượt tăng 1,3 điểm % svck lên 85,2%
và 10,0% svck lên 125 USD/m2/thời hạn thuê. Với nguồn cung mới hạn chế
trong một năm qua, giá thuê đất trong Q3/22 tại BR-VT ghi nhận mức tăng mạnh
nhất 19% svck lên 101 USD/m2/thời hạn thuê, tuy nhiên vẫn có mức giá thấp
nhất trong số 5 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Nam. TP.HCM có
giá chào thuê cao nhất, có thể lên tới 300 USD/m2/thời hạn thuê tại các vị trí
đắc địa.

Hình 253: Nguồn cung KCN mới tại thị trường phía Nam, (Đơn vị: diện Hình 254: Các dự án KCN đáng chú ý được đưa vào hoạt động
tích cho thuê, ha) trong 9T22
Tổng diện Diện
tích

Dự án

tích

cho thuê

VSIP 3
(
B
C
M

v
à

P
H
R

s
ở

h
ữ
u
10 l
ầ
7
Hình 255: Tỷ lệ lấp đầy tại 5 tỉnh thành tăng nhẹ nhờ nhu cầu cao vào cuối nHình 256: BR-VT ghi nhận giá thuê tăng mạnh nhất khu vực phía
Q3/22 l Nam
ư
ợ
t
4
9
%
/
2
0
%
)

1
0
0
0
h
a

7
0
0
h
Nguồn: a Nguồn: VNDIRECT
VNDIRECT RESEARCH, JLL
RESEARCH,
JLL

A
m
www.vndirect.com.vn a
t
a
NHƯNG SÓNG GIÓ CÒN Ở PHÍA TRƯỚC

 Giá trị xuất khẩu tháng 11/2022 giảm 8%YoY xuống mức thấp nhất kể từ tháng 03/2022 và ghi nhận tăng trưởng âm lần đầu
tiên kể từ tháng 10/2021. Thặng dư cán cân thương mại cũng bị thu hẹp còn 0.8 tỷ USD.
 Kết quả không khả quan trên chủ yếu do nhu cầu suy giảm từ EU và Mỹ - hai thị trường xuất khẩu lớn của Việt Nam. Nhu cầu
tại hai thị trường lớn gần đây đã bị ảnh hưởng do lạm phát gia tăng và lãi suất cao hơn.

 Theo quan điểm của chúng tôi, những bất ổn của kinh tế vĩ mô toàn cầu nhiều khả năng sẽ tồn tại đến nửa đầu năm 2023 và
tiếp tục tác động đến hoạt động thương mại của Việt Nam.

 Mặt khác, việc nới lỏng lệnh phong tỏa ở Trung Quốc có thể là yếu tố thúc đẩy cho xuất khẩu của Việt Nam trong năm 2023.

Kim ngạch xuất khẩu hàng tháng của một số thị trường lớn (tỷ USD) Kim ngạch xuất nhập khẩu hàng tháng (tỷ USD)
60 18
12.0
50 15
10.0
40 12
8.0
30 9
6.0
20 6
4.0
10 3
2.0
0 0
0.0 -10
1/21 03/21 05/21 07/21 09/21 11/21 01/22 03/22 05/22 07/22 09/22 11/2 2 -3
0
11/2020 03/2021 07/2021 11/2021 03/2022 11/2022
07/2022
EU ASEAN US China XK-L NK-L
Cán cân thương mại-R
Nguồn: GSO, PHS

13
 VIỆT NAM – ĐIỂM ĐẾN HẤP DẪN CHO DÒNG VỐN FDI

PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐỒNG BỘ

Phát triển đường cao tốc Bắc – Nam phía Đông, kết nối cả nước.
Phát triển các đường vành đai như VĐ 4 ở HN và VĐ 3 ở HCM.
Phát triển trục đường cao tốc Phía Nam, nâng tầm các khu vực xung quanh HCM và miền Tây.
Cụm cảng Cái Mép đã lọt top 11/370 cảng hoạt động hiệu quả nhất thế giới theo CPPI 2021.
Giá cho thuê trung bình tiếp tục tăng tại Đồng Nai, Bình Dương, HCM và Hưng Yên nhờ nhu cầu
tăng thêm.

Nguồn: PLO Nguồn: PLO

VCBS RESEARCH DEPARTMENT 49 Back
 VIỆT NAM – ĐIỂM ĐẾN HẤP DẪN CHO DÒNG VỐN FDI

GIÁ, NGUỒN CUNG KCN CHO THUÊ

Bình Dương, Hải Phòng và Bắc Ninh là các tỉnh có nguồn cung mới nhiều nhất.
Giá cho thuê trung bình tiếp tục tăng tại Đồng Nai, Bình Dương, HCM và Hưng Yên nhờ nhu cầu tăng thêm.

KCN phía Nam KCN phía Bắc Giá cho thuê trung bình (USD/m2)
9000 100% 4000 100% 300
8000 95% 3500 90%
7000 80% 250
90% 3000
6000 70% 200
85% 2500 60%
5000
80% 2000 150
Ha

50%
ha

4000
75% 1500 40% 100
3000
30%
2000 70% 1000 50
20%
1000 65% 500 10% 0
0 60% 0 0%
HCM Long An Đồng Nai Bình Hà Nội Bắc Hải Hưng Hải
Dương Ninh Yên
Dương
Diện tích thương phẩm (ha) - trái Tỷ lệ lấp đầy - phải Diện tích cho thuê thuần
Phòng Tỷ lệ lấp đầy HCM Binh Duong Dong Nai Long An

Source: CBRE, VCBS

VCBS RESEARCH DEPARTMENT Back
15
 VIỆT NAM – ĐIỂM ĐẾN HẤP DẪN CHO DÒNG VỐN FDI

Tỷ USD
Giá trị giao dịch TMĐT
TMĐT THÚC ĐẦU NHU CẦU THUÊ KHO, XƯỞNG 45 35%
Doanh thu hoạt động TMĐT tăng trưởng cao. Dựa theo SEA, Giá trị giao dịch TMĐT Việt Nam có thể đạt 40 30%
35
tới gần 40 tỷ USD năm 2025. với CAGR đạt trên 30%. 25%
30
25 20%
VỐN FDI GIẢI NGÂN CAO NHẤT 10 THÁNG TRONG 5 NĂM 20 15%
15
10%
FDI đăng ký trong 10M.2022 vẫn tăng 8.8% yoy nếu không tính dự án LNG Long An 1, 2 với 3,1 tỷ USD trong năm 10
5 5%
ngoái.
0 0%
Vốn FDI giải ngân cao nhất trong 5 năm trở lại đây đạt 17,45 tỷ USD (+15,18% yoy). 2017 2018 2019 2020 2021 … 2025F
2022F
Doanh thu Tăng trưởng
Tỷ USD
FDI trong 10T.2022 FDI theo loại hình Nguồn: SEA, VCBS
35
10M.2022
30
25 28.24 27.9 29.11
20 23.48 23.74 22.46
15
10 17.45
14.2 15.1 16.21 15.8 15.1
5 5
0
2017 2018 2019 2020 2021 2022

FDI đăng ký FDI giải ngân Đăng ký mới Tăng vốn Mua cổ phần SXCN BĐS SX/phân phối điện KHCN Khác

Nguồn: SGO, IPCS, VCBS

VCBS RESEARCH DEPARTMENT 50 Back
 VIỆT NAM – ĐIỂM ĐẾN HẤP DẪN CHO DÒNG VỐN FDI

LỢI THẾ CẠNH TRANH TỐT USD/tháng Mức lương tối thiểu
Thuế TNDN 350
Chi phí nhân công, giá điện thấp cùng với tỷ giá ổn định. 30%
300
250
Tương đồng về văn hóa và ổn định về chính trị. 20% 200
150
Ký nhiều FTA tạo môi trường đầu tư 10%
100
Nhiều ưu đãi thuế. 0% 50
Philippine Indonesia Malaysia Cambodia Vietnam 0
Thailand

Tỷ giá ổn định Nguồn: VCBS

30% Free trade agreements
25%
Nguồn: World population review, VCBS
20%
15%
10%
USD/kWh
5% Giá điện kinh doanh
0% 0.18 0.162
-5% 0.16
-10% 0.14
-15% 0.12 0.1140.105
0.1 0.101
-20% 0.0890.087
0.08 0.082
01/16 01/17 01/19 01/20 01/21 01/22 0.0710.071
0.06
01/18 0.04
0.02
USD/VND USD/THB USD/MYR USD/IDR 0
USD/PHP USD/INR USD/CNY

Nguồn: Blommberg, VCBS Nguồn: GSO, CEIC, Asia Business, VCBS Research
Nguồn: petrolprice.com, VCBS
VCBS RESEARCH DEPARTMENT 48 Back
 VNDIRECT RESEARCH

Thương mại điện tử bùng nổ là động lực cho nguồn NK và NXXS tăng
mạnh để đáp ứng nhu cầu của ngành Logistics
Theo báo cáo của CBRE, cả thị trường phía Bắc và phía Nam đều ghi nhận số
lượt khách hỏi thuê NK và NXXS tăng mạnh, chủ yếu đến từ nhu cầu thuê của
ngành Logistic với tỷ trọng lần lượt chiếm 34%/40%.

Hình 273: Lượt khách hỏi thuê NK và NXXS trong nửa đầu năm 2022 chủ yếu đến từ mảng
Logistics (theo CBRE)

Nguồn:
VNDIR
ECT
RESEA
RCH,
CBRE

Theo Euro Monitor và Hiệp hội Thương mại điện tử Việt Nam, doanh thu thương
mại điện tử (TMĐT) của Việt Nam đang bùng nổ, ước tính đạt 39 tỷ USD với
tăng trưởng kép 25% trong giai đoạn 2021-2026. Chúng tôi cho rằng cứ mỗi 1
tỷ USD doanh số bán hàng TMĐT sẽ cần thêm 92.903 m2 diện tích nhà kho. Từ
đó, dự kiến sẽ cần hơn 2,2 triệu m2 diện tích nhà kho dành riêng cho TMĐT
cho đến năm 2026.
Bên cạnh đó, nhu cầu hàng hóa mạnh mẽ và sự gián đoạn chuỗi cung ứng cũng
làm tăng nhu cầu về diện tích nhà kho để dự trữ hàng hóa và giảm thiểu gián
đoạn trong tương lai, theo CBRE Econometric Advisors. Chi phí vận tải tăng cao
hơn nhiều so với chi phí kho bãi, chi phí vận tải chiếm 45%-70% tổng chi phí
chuỗi cung ứng, trong khi chi phí tài sản cố định (bao gồm cả bất động sản) chỉ
11 chiếm 3%-6%. Chúng tôi tin rằng kho bãi có vị trí gần các đầu mối giao thông
chính như các sân bay và bến cảng có mạng lưới kết nối giao thông tốt sẽ được
4 săn đón mạnh mẽ.

Hình 274: Bùng nổ TMĐT tại Việt Nam với doanh thu dự kiến tăng trưởng Hình 275: Chi phí vận chuyển tăng cao hơn nhiều so với chi phí
kép 25% trong giai đoạn 2021-26 kho bãi

Nguồn: Nguồn: VNDIRECT

VNDIRECT RESEARCH, MOIT
RESEARCH,
CBRE

www.vndirect.com.vn
 VNDIRECT RESEARCH

Hình 276: Nguồn cung dồi dào NK và NXXS tại phía Nam sẽ được đưa Hình 277: NXXS có xu hướng chuyển dịch nguồn cung sang Bình
vào hoạt động trong giai đoạn 2023-26 Dương và BR-VT

Nguồn: VNDIRECT RESEARCH, Nguồn: VNDIRECT RESEARCH,

Cushman&Wakefield Cushman&Wakefield

Chúng tôi nhận thấy nguồn cung lớn NK và NXXS sẽ được đưa vào hoạt động
trong vòng 4 năm tới ở cả phía Bắc và Nam.
 Đối với thị trường phía Bắc, chúng tôi kỳ vọng nguồn cung mới sẽ dẫn
dắt tổng nguồn cung NK và NXXS đạt mức tăng trưởng kép lần lượt
15,0%/12,8% trong giai đoạn 2022-26. Tổng nguồn cung NK/NXXS lần
lượt đạt 2,5/3,7 triệu m2 vào năm 2026, với các dự án đáng chú ý như
Mapletree Hưng Yên giai đoạn 3, GNP Nam Đình Vũ, BW Nam Đình Vũ
giai đoạn 2…
 Đối với thị trường phía Nam, chúng tôi ước tính tổng nguồn cung NK và
NXXS trong năm 2026 sẽ tăng trưởng kép 13,4%/16,7% trong giai
đọan 2022-26. Chúng tôi nhận thấy sự phân bố trái ngược của nguồn
cung mới NK và NXXS. Trong khi nguồn cung mới NK đang có xu
hướng dịch chuyển về Long An và Đồng Nai thì nguồn cung mới NXXS
có xu hướng dịch chuyển về Bình Dương và BR-VT. Chúng tôi tin rằng
11 các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất hiện hữu như BCM sẽ được hưởng lợi
nhiều nhất từ xu hướng này.
5

www.vndirect.com.vn
NHỮNG RỦI RO KHÁC

LẠM PHÁT Lạm phát vẫn tăng cao sẽ dẫn

TIẾP TỤC đến một đợt tăng lãi suất mạnh
LEO mẽ hơn và có thể đẩy nền kinh tế
THANG toàn cầu rơi vào khủng hoảng

CHIẾN
Chiến tranh kéo dài và căng thẳng TRANH
địa chính trị khác có thể tiếp tục KÉO DÀI Ở
gián đoạn chuỗi cung ứng toàn UKRAINE
cầu
VIỆC MỞ CỬA
TRỞ LẠI CỦA
TRUNG
QUỐC
Mở cửa trở lại của Trung Quốc
không đem lại tác động tích cực
như kỳ vọng cho kinh tế toàn cầu

20
TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Trong Q3/2022, số lượng căn hộ mở bán mới tại TP HCM đạt 2,851 sản phẩm (+49% YoY, -80% QoQ) Hà Nội đạt 3,640 sản phẩm (+5% YoY,-22% QoQ). Mặc dù đều ghi
nhận sự tăng trưởng so với cùng kỳ vì Q3-Q4/2021 là thời điểm bùng phát dịch bệnh covid. Tuy nhiên, do các yếu tố vĩ mô thay đổi nhanh chóng như việc hạn chế tín
dụng, mặt bằng lãi suất tăng, các vấn đề về cấp phép tiếp diễn, trong bối cảnh thị trường quốc tế và khu vực có nhiều biến động, khiến các chủ đầu tư cũng thận trọng
hơn khi mở bán sản phẩm mới.

Giá bán trung bình vẫn ghi nhận sự tăng trưởng do thiếu hụt phân bình dân và phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao, với với 76% và 67% tổng sản phẩm mở mới tại TP
HCM và Hà Nội. Cụ thể, giá bán căn hộ bình quân tại TPHCM và Hà Nội lần lượt là 2,545 USD/m2 (+12% YoY, +3.7% QoQ) và 1,896 USD/m2 (+23% YoY, +1.3% QoQ).

Chart: Nguồn cung chào bán mới và giá bán trung bình tại thị trường TP. Hồ Chí Minh (sản phẩm) Chart: Nguồn cung chào bán mới và giá bán trung bình tại thị trường Hà Nội (sản phẩm)

8000 2000
8000 3000
7000 1800
7000
2500
1600
6000 6000
2000 1400
5000
5000
1200
4000 1500
4000 1000
3000
1000 800
3000
2000
500 600
1000 2000
400
0 0 1000
200
0 0
1Q2020 2Q2020 3Q2020 4Q2020 1Q2021 2Q2021 3Q2021 4Q2021 1Q2022 2Q2022 3Q2022

Cao cấp Trung cấp Bình dân Giá bán trung bình
Hạng sang Cao cấp Trung cấp Bình dân Giá bán trung bình (USD/m2)
(USD/m2)

21
MÔI TRƯỜNG LÃI SUẤT TĂNG TRỞ LẠI SẼ TÁC ĐỘNG TIÊU CỰC NHU CẦU MUA NHÀ.

Chart: Lãi suất cơ bản đã tăng 200 điểm cơ bản kể từ cuối tháng 10…

8.00%

7.00%

6.00%

5.00%

4.00%

3.00%

2.00%

1.00%

0.00%
Jan-19 Apr-19 Jul-19 Oct-19 Jan-20 Apr-20 Jul-20 Oct-20 Jan-21 Apr-21 Jul-21 Oct-21 Jan-22 Apr-22 Jul-22 Oct-22 Jan-23 Apr-23 Jul-23

Lãi suất chiết khấu Lãi suất tái cấp vốn

Nguồns: SBV, PHS

NHNN tiếp tục tăng 1 điểm phần trăm một số lãi suất chủ chốt và đưa ra mức tăng 1 điểm phần trăm nữa vào tháng 10/2022. Theo
lộ trình tăng lãi suất của FED, chúng tôi giả định rằng Việt Nam sẽ tiếp tục tăng các lãi suất cơ bản thêm 1% trong nửa đầu năm
2023.

22
ÁP LỰC TỪ TRÁI PHIẾU DOANH NGHIỆP ĐÁO HẠN.

Theo NHNN, tổng dư nợ cho vay bất động sản khoảng 2,330 nghìn tỷ đồng (16.9% doanh nghiệp niêm yết và 83.1% doanh nghiệp chưa
niêm yết), tương đương gần 21% tổng dư nợ nền kinh tế. Đáng chú ý, trong năm 2023 và 2024 sẽ là giai đoạn “cao trào” đáo hạn trái phiếu
bất động sản của các doanh nghiệp bất động sản, với giá trị lần lượt là 170,000 tỷ và 273,000 tỷ đồng. Điều này sẽ tạo áp lực lên dòng tiền
của các doanh nghiệp BĐS khá lớn trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ và tâm lý người mua nhà suy yếu do lãi suất gia tăng.
Chart: Giá trị đáo hạn của trái phiếu doanh nghiệp (tỷ đồng). Chart : Giá trị đáo hạn của các công ty BĐS niêm yết (tỷ đồng).

400,000 2.5%
8000
350,000
7000 40000
2.0%
300,000
6000 35000

250,000 5000 30000

1.5%

200,000 25000
4000
1.0% 20000
150,000 3000
15000
100,000 2000
0.5% 10000
50,000 1000 5000

- 0.0% 0 0
2023 2024 2025 VHM DXG NLG DIG KDH VPI HPX AGG CEO PDR NVL

Khối lượng trái phiếu đáo hạn So với tổng dư nợ 2022 2023 2024 2025
2026

Nguồns: Fiinpro,HNX, PHS

23
 CHUẨN BỊ CHO TƯƠNG
LAI THỊNH VƯỢNG

24
GIẢI QUYẾT “NÚT THẮT CỔ CHAI” VỀ PHÁP LÝ
Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP quy định về hoạt động phát hành riêng lẻ TPDN vào ngày 16/09/2022. Chúng tôi kỳ vọng với
những quy định ngày càng rõ ràng và chặt chẽ hơn sẽ giúp cho thị trường trái phiếu sẽ ngày càng minh bạch và trở thành kênh huy động vốn quan trọng
cho thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, tháng 6 năm 2022, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã được ban hành. Bên cạnh đó, trong năm 2023, luật đất đai được kỳ vọng sẽ hoàn thiện. Do
đó, chúng tôi kỳ vọng các ‘nút thắt’ pháp lý sẽ từng bước một được tháo gỡ, qua đó giúp thị trường bất động từng bước phục hồi và trở lại chu kỳ
trưởng.
tăng
Bảng: Những điểm đáng chú ý của 18/2022/NQ-TW.

Nghị quyết số 18-NQ/TW Những điểm đáng chú ý

Hoàn thiện Luật Đất Đai 2013 và những luật liên quan.
Bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định theo nguyên
tắc thị trường.
Qui định mức thuế cao hơn cho người sở hữu đất, nhà ở.
Giải quyết vấn đề trong việc quản lý và sử dụng đất nông nghiệp, an ninh quốc phòng, tôn giáo,
v.v.
Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội
đồng thẩm định giá đất
Để khắc phục tình trạng đầu cơ đất, củng cố lợi ích cho phát triển bền vững.

Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng Bảo đảm minh bạch trong giao đất, cho thuê đất.
đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhằm đảm bảo quyền lợi của người sở hữu đất.

Mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông Nhằm phân phối đất cho đối tượng phù hợp với điều kiện từng vùng, từng địa phương
nghiệp
Quy định chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công Nhằm giải quyết vấn đề về quản lý và sử dụng đất
trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển.
Các tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền Tạo điều kiện cho việc quản lý và sử dụng đất được công khai minh bạch, hiệu quả hơn.
thuê đất cho Nhà nước theo quy định.

Nguồn: PHS tổng hợp

25
 KỲ VỌNG TƯƠNG LAI THỊNH VƯỢNG

Nhu cầu thực căn hộ gia tăng từ:

+ Dân số gia tăng tạo ra nguồn cầu thực cho BĐS.
+ Số thành viên trong 1 gia đình giảm xuống do sự thay đổi về văn hóa và không gian sống.
+ Tỷ lệ đô thị hóa cao giúp cho nhu cầu về nhà ở và giá trị bất động sản tại các thành phố gia tăng.

Chart: Dân số và độ tuổi làm việc (triệu người) Chart: Số người bình quân trong 1 hộ gia đình. Chart: Tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam giai đoạn 2018 – 2025F (%)

120 42%
4
41%
100
3.5
40%
80
3 39%

60 38%
2.5
37%
40
2 36%
20
35%
1.5
0 34%

1 33%
2010 2014 2016 2019 2025F 2018 2019 2020 2021F 2025F
Dân số Nhóm tuổi lao động

Nguồn: PHS tổng hợp

26
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÔNG TRỌNG ĐIỂM VỀ GIAO THÔNG ĐÃ ĐƯỢC QUỐC HỘI THÔNG
QUA VÀ BỐ TRÍ VỐN NGÂN SÁCH

Sau khi dịch bệnh hoàn toàn được kiểm soát, chúng tôi nhận
thấy rằng chính phủ đang tập trung đẩy mạnh hoàn thiện cơ sở
hạ tầng và đầu tư công. Cụ thể, theo kế hoạch vốn đầu tư công
năm 2022 sẽ có hơn 584 nghìn tỷ đồng được giải ngân, nằm
trong kế hoạch trung và dài hạn của đầu tư công giai đoạn 2021-
2025 là 2,870 nghìn tỷ đồng. Chúng tôi kỳ vọng rằng với tiến độ
giải ngân khẩn trương của chính phủ, sẽ giúp các dự án bất động
sản gia tăng giá trị và tăng khả năng kết nối với nhau.

Nguồn: PHS tổng hợp

27
 BẤT ĐỘNG SẢN
KHU CÔNG NGHIỆP
Hưởng lợi từ sự phát triển của cơ
sở hạ tầng
• TỔNG QUAN NGÀNH
• LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ
• CÁC CỔ PHIẾU NIÊM YẾT

Đạt Đỗ
Chuyên viên phân tích ngành Bất động sản

28
 TỔNG QUAN NGÀNH

29
TỔNG QUAN - QUỸ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP MIỀN BẮC VÀ MIỀN NAM

Chart: Khu công nghiệp phía Nam và nhà xưởng xây sẵn (NXXS) Chart: Khu công nghiệp phía Bắc và nhà xưởng xây sẵn (NXXS)
30,000 5

4.5 10200 2.25

29,000
4 10150
28,000 10100 2.2
3.5

3 10050
27,000
2.15
2.5 10000
26,000
2 9950
2.1
25,000 1.5 9900

1 9850 2.05
24,000
0.5 9800

23,000 0 9750 2
3Q2021 4Q2021 1Q2022 2Q2022 3Q2022 2Q2021 3Q2021 4Q2021 1Q2022 3Q2022

Lũy kế KCN (Ha -cột trái) Lũy kế NXXS (triệu m2- cột phải) Lũy kế KCN (Ha -cột trái) Lũy kế NXSS (triệu m2- cột phải)

Thị trường phía Bắc bao gồm: Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương.
Thị trường phía Nam bao gồm: thành phố Hồ Chí Minh,Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu và Long An.

30
TỔNG QUAN – GIÁ THUÊ ĐẤT TIẾP TỤC TĂNG, GIÁ NHÀ XƯỞNG XÂY SẴN (NXXS)
DUY TRÌ ỔN ĐỊNH.

Chart: Giá thuê đất (USD/m2) Chart: Giá NXXS (USD/m2)

12.00%
4.90 7.00%
140
4.80
10.00% 6.00%
120
4.70 Miền Nam (cột trái)
Miền Nam (cột trái)
5.00%
100 8.00% 4.60

Miền Bắc (cột trái) Miền Bắc (cột trái)

4.50 4.00%
80
6.00%
4.40 3.00% Tăng trưởng ở miền
60 Tăng trưởng ở miền
Nam (cột phải) Nam (cột phải)
4.00% 4.30
40 2.00% Tăng trưởng ở miền
Tăng trưởng ở miền
4.20 Bắc (cột phải)
Bắc (cột phải)
2.00%
20 1.00%
4.10

0 0.00% 4.00 0.00%

3Q2021 4Q2021 1Q2022 2Q2022 3Q2022 3Q2021 4Q2021 1Q2022 2Q2022 3Q2022

Nguồn: JLL, Fiinpro, Công ty, PHS tổng hợp

31
 LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ

32
KHU CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM: 4 ĐỘNG LỰC TĂNG TRƯỞNG CHÍNH

Chính phủ
Chi phí vận
hỗ trợ
Khu công nghiệp Việt Nam có 4 động lực tăng hành thấp
trưởng chính:

Triển vọng của các KCN dự kiến sẽ tiếp tục tăng

nhờ: (1) chi phí vận hành thấp, (2) giá thuê cạnh
tranh, (3) các hiệp định thương mại FTA (4) hỗ trợ Lợi thế
của chính phủ. Chúng tôi sẽ tập trung vào 4 yếu tố
này.

Giá thuê cạnh Hiệp định

tranh thương mại
FTA

33
VIỆT NAM - “ÔNG HOÀNG” CỦA CÁC HIỆP ĐỊNH FTA

EVFTA có hiệu lực

Các hiệp định thương mại tự do như CPTPP, EVFTA sẽ tiếp tục
là động lực tích cực cho tăng trưởng. Chúng tôi kỳ vọng rằng,
các hiệp định thương mại sẽ “chắp cánh” cho tiến trình hội nhập
kinh tế toàn cầu và nâng cao vị thế của Việt Nam. Việc tạo ra
một quy trình pháp lý ngày càng hoàn thiện và môi trường đầu
tư minh bạch sẽ giúp Việt Nam thu hút thêm các nhà đầu tư đến
từ EU và các nước khác. Qua đó, sẽ tạo niềm tin cho các nhà
đầu tư vốn khá cẩn trọng trong việc tìm kiếm cơ hội và mở rộng
thị trường đầu tư tại Việt Nam.

Nguồn: Dezan Shira &

Assciates

34
HƯỞNG LỢI TỪ HẠ TẦNG

Cảng miền Bắc

Hệ thống cảng
Thai
Nguyen VỊ TRÍ THUẬN LỢI
Vị trí gần các cảng và thành phố
Bac Giang
Lach Huyen-Hai Phong
Vinh
quan trọng. Phát triển cơ sở hạ
Phuc Bac Quang Ninh tầng sẽ hỗ trợ các nhà phát triển
Ninh
Hai KCN xung quanh khu vực khi nhu
Hanoi Duong
Hung cầu tăng lên.
Hoa Yen
Binh Hai Phong
Ha HẠ TẦNG GIAO THÔNG
Nam Thai Binh
- Đầu tư Cảng:
Ninh Nam Dinh Binh Phuoc -Giai đoạn 2021 – 2030: ~ 100 –
Đường bay
quốc Binh 320 nghìn tỷ đồng.
nội - Đầu tư Đường bộ, Sân bay:
Binh Giai đoạn 2021 – 2025 :
Duong
Cảng miền Nam Dong + 66 nghìn tỷ đồng cho 3 dự án quan
Nai trọng.
Long An + 38 nghìn tỷ đồng cho đường cao
Dong
BR-VT tốc.
Tien Giang
Thap
+ 79 nghìn tỷ đồng cho các tuyến
Đường bay quốc té Can
Vinh Ben đường khác.
Tho Long Tre
Cai Mep Thi Vai, Giang Hau
Kien
Ba Ria Vung Tau Giang Tra Vinh

1N2g2uồn:PHS tổng hợp

LỢI THẾ CẠNH TRANH

Chart: Mức lương tối thiểu tại ASEAN (USD/tháng). Chart: Giá thuê KCN trung bình (USD/m2).

350 200

180
300
160
250
Lương trung bình: 221 USD/tháng 140

200 120 Giá thuê trung bình: 116 USD/tháng

100
150
80

100 60

40
50
20
0 0
Indonesia Malaysia Philippine Thailand Vietnam Cambodia Myanmar Indonesia Malaysia Philippine Thailand Vietnam Cambodia Myanmar

Nguồn: Cushman and Wakefield.

Các quốc gia Đông Nam Á đang chiếm ưu thế trong việc thu hút các nhà sản xuất từ Trung Quốc nhờ chi phí thấp, tiêu dùng nội địa ngày càng
tăng và chi phí cơ sở hạ tầng được cải thiện. Thế mạnh của Việt Nam là nền chính trị ổn định và lực lượng lao động trẻ, tay nghề cao.
Đáng chú ý, giá nhân công của Việt Nam tương đối thấp so với các nước trong khu vực, chỉ bằng 1/3 so với giá nhân công tại Trung Quốc.

36
TIÊU ĐIỂM PHÁP LÝ
Nghị định số 35/2022/NĐ-CP – Qui định mới cho các khu công nghiệp
Phân rõ các loại hình
khu công nghiệp.
• Khu công nghiệp hỗ trợ
• Khu công nghiệp chuyên ngành
• Khu công nghiệp công nghệ cao.
• hợp sau:
Khu công nghiệp dịch vụ đô thị.
• Khu công nghiệp sinh thái
Nguồn: Cushman and Wakefield.
37
Tiết kiệm thời gian thực thi.
• Cụ thể hóa những dạng quy
hoạch cho khu công nghiệp (nếu
cần):
– Quy hoạch chung
– Quy hoạch phân khu
– Quy hoạch chi tiết
• Những trường hợp đã được cho
phép thì không cần lập nhiệm vụ
quy hoạch,
Ủy quyền cho cơ quan hành Dành ra không gian phát
chính cấp tỉnh việc quyết triển cho doanh nghiệp vừa
định cấp phép. và nhỏ
• Địa điểm và kích thước của khu • Khu công nghiệp và vùng kinh tế
vực hoạch định thi công khu phải dành ra ít nhất 5 ha hay 3%
công nghiệp trong các trường diện tích đất công nghiệp cho
việc phát triển:
– Không quá 2% và không quá 6 – Doanh nghiệp vừa và nhỏ.
ha so với quy mô diện tích của
khu công nghiệp đã được xác – Doanh nghiệp ngành công
định trong Danh mục các khu nghiệp hỗ trợ
công nghiệp trên địa bàn tỉnh,
thành phố trực thuộc trung – Doanh nghiệp đổi mới sáng
ương. tạo.
– Không quá 10% và không quá
30 ha so với quy mô diện tích
của khu công nghiệp đã được
xác định trong Danh mục các
khu công nghiệp, sau khi có ý
kiến bằng văn bản của Bộ Xây
dựng, Bộ Tài nguyên và Môi
trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư.
 CÁC DOANH NGHIỆP
NIÊM YẾT

38
KẾT QUẢ KINH DOANH 9M2022

Bảng: Kết quả kinh doanh của các công ty bất động sản khu công nghiệp trong 9M2022 (tỷ đồng).

Tăng Lợi nhuận Lợi nhuận

Doanh thu Doanh thu
Ticker Sàn trưởng sau thuế sau thuế Tăng trưởng (%)
9M2021 9M2022
(%) 9M2021 9M2022
GVR HOSE 16,695 16,302 -2% 3,816 3,487 -9%
IDC HNX 3,210 7,034 119% 541 2,365 337%
BCM HOSE 3,853 5,628 46% 1,038 1,665 60%
SIP UPCOM 4,129 4,595 11% 734 700 -5%
KBC HOSE 3,077 1,289 -58% 733 2,137 192%
SZC HOSE 566 663 17% 256 160 -38%
LHG HOSE 718 526 -27% 271 172 -37%
NTC UPCOM 165 189 15% 212 210 -1%
TIP HOSE 185 176 -5% 67 59 -12%

Nguồn: Fiinpro, PHS tổng hợp

39
QUỸ ĐẤT CỦA CÁC CÔNG TY NIÊM YẾT

Chart: Quỹ đất các công ty niềm yết (hecta)

10,000
9,000
8,000
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
BCM & VSIP GVR & công ty con KBC SNZ & công ty con SIP VGC IDC TID & TIP IDV HIZ LHG

Nguồn: PHS tổng hợp

Hầu hết các công ty niêm yết đều có diện tích cho thuê lớn tại khu vực phía Nam. Hình trên mô tả tổng thể quỹ đất các công ty
niêm yết. Những cái tên đáng chú ý ở miền nam là GVR, SNZ, TID, trong khi những công ty chính ở miền bắc Việt Nam là VGC,
IDV và KBC. BCM không chỉ có quỹ đất lớn tại Bình Dương mà còn sở hữu nhiều KCN ở phía Bắc thông qua việc sở hữu VSIP và
Sembcorp.

Xu hướng giá tăng đã hỗ trợ các chủ đầu tư có tiềm năng lớn trong tương lai với các dự án ở vị trí đắc địa, tạo đà thuận lợi cho
tất cả các công ty niêm yết. Những người hưởng lợi trực tiếp là các công ty có các dự án tiềm năng nằm ở vị trí chiến lược. GVR
là cổ phiếu yêu thích của chúng tôi

40