Herbestemming, stedelijke vernieuwing & gentrification

Student: Leonie Wijsman Studentnummer: 2025310 Eerste lezer: dr. J. Renes Tweede lezer: prof. dr. J.E. Bosma Betreffende: Masterscriptie Vrije Universiteit Amsterdam Faculteit der Letteren Erfgoedstudies Oktober 2011

Ik verklaar hierbij dat deze scriptie een oorspronkelijk werkstuk is, dat uitsluitend door mij vervaardigd is. Als ik informatie en ideen aan andere bronnen heb ontleend, heb ik hiervan expliciet melding gemaakt in de tekst en de noten. Plaats en datum: Handtekening:

Inhoudsopgave
1. Inleiding en probleemstelling ............................................................................................................ 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 2. Inleiding ......................................................................................................................................... 5 Themakeuze .................................................................................................................................. 6 Casussen ........................................................................................................................................ 7 Probleemstelling ............................................................................................................................ 8 Methoden van onderzoek ............................................................................................................. 8 Onderzoeks- en analysemodel ...................................................................................................... 9 Opbouw van het onderzoek ........................................................................................................ 11

Leegstand, transformatie en herbestemming .................................................................................. 12 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 Oorzaken van leegstand .............................................................................................................. 12 Gevolgen van leegstand .............................................................................................................. 14 Oplossingen voor leegstand ........................................................................................................ 14 Definitie transformatie en herbestemming ................................................................................ 15 Overwegingen bij transformatie en herbestemming .................................................................. 16 Herbestemming van erfgoed in de praktijk ................................................................................. 18 Industrieel erfgoed ...................................................................................................................... 21

3.

Stedelijke vernieuwing en erfgoed .................................................................................................. 22 3.1 3.2 3.3 3.4 Definitie stedelijke vernieuwing .................................................................................................. 22 De ontwikkeling van Stedelijke vernieuwing ............................................................................... 22 Stedelijke vernieuwing en omgang met de historische stad ....................................................... 23 Herbestemming van erfgoed een katalysator bij stedelijke vernieuwing? ................................. 25

4.

Gentrification ................................................................................................................................. 28 4.1 4.2 4.4 4.5 Het begrip .................................................................................................................................... 28 Gentrification of revitalisering als gevolg van stedelijke vernieuwing? ...................................... 30 Vaststellen van gentrification ..................................................................................................... 33 Context en rol van de overheid ................................................................................................... 34 3

5.

Voorbeeldstudie I - High Line, New York .......................................................................................... 37 5.1. 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 Aanleiding .................................................................................................................................... 37 Beginsituatie ................................................................................................................................ 39 Actoren ........................................................................................................................................ 43 Doel van de herbestemming ....................................................................................................... 45 Ingrepen....................................................................................................................................... 45 Eindsituatie .................................................................................................................................. 48 Gentrification of revitalisering? ................................................................................................... 49

6.

Voorbeeldstudie II - Stadtbahnbgen, Wenen ................................................................................. 54 6.1 6.2 6.3 6.4. 6.5 6.6 6.7 Aanleiding .................................................................................................................................... 54 Beginsituatie ................................................................................................................................ 55 Actoren ........................................................................................................................................ 59 Doel van de herbestemming ....................................................................................................... 60 Ingrepen....................................................................................................................................... 61 Eindsituatie .................................................................................................................................. 63 Gentrification of revitalisering? ................................................................................................... 64

7.

Voorbeeldstudie III - Hofpleinlijn, Rotterdam .................................................................................. 68 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 Aanleiding .................................................................................................................................... 68 Beginsituatie ................................................................................................................................ 69 Actoren ........................................................................................................................................ 71 Doel van de herbestemming ....................................................................................................... 72 Ingrepen....................................................................................................................................... 72 Gentrification of revitalisering? ................................................................................................... 75

8.

Conclusie ........................................................................................................................................ 76

Literatuurlijst ......................................................................................................................................... 79 Bijlage 1: Vergelijking Casussen .............................................................................................................. 85

1.

Inleiding en probleemstelling

1.1 Inleiding Het herbestemmen van leegstaande gebouwen staat de laatste jaren hoog op de agenda in Nederland. Zowel voor de monumentenzorg als voor de ruimtelijke ordening vormt leegstand een groeiend vraagstuk. Jarenlang lag de focus op nieuwbouw, uitbreiding en groei.1 Tegenwoordig is het niet meer nodig om grootscheeps uit te breiden en vormt juist leegstand een uitdaging. Enerzijds is deze leegstand het gevolg van de economische crisis en maatschappelijke ontwikkelingen, anderzijds vormt de afnemende bevolkingsgroei een reden voor leegstand in delen van Nederland. Om de leegstand tegen te gaan wordt de aandacht bij ontwikkelen meer op de bestaande kernen gevestigd. In de Nota Ruimte van 2006 staat dat men 40% van alle nieuwbouw binnen bestaande stedelijke kernen wil realiseren. Deze bundeling van verstedelijking biedt kansen voor hergebruik en herbestemming van binnenstedelijke gebieden en houdt het landelijk gebied open.2 Ook de monumentenzorg is steeds meer gericht op het tweede leven van gebouwen. In 2009 is de MoMo (Modernisering Monumentenzorg) ingevoerd, n van de grote wijzigingen in de monumentenzorg is het stimuleren van herbestemming.3 Herbestemming is in toenemende mate een maatschappelijke opgave.() Kantoren, maar ook monumentale en karakteristieke kerken, voormalige postkantoren, boerderijen en fabrieksgebouwen staan leeg. Voor het duurzaam behoud van het erfgoed is leegstand een ernstige bedreiging. Ook maatschappelijk gezien is leegstand ongewenst: leegstaande gebouwen betekenen kapitaalvernietiging en vormen een bedreiging voor de leefbaarheid eromheen. Daarnaast zijn er in onze samenleving nog vele onvervulde ruimtelijke behoeften, en willen we de resterende open ruimte zo min mogelijk verder bebouwen. () Erfgoed fungeert bovendien vaak als een krachtige motor in gebiedsontwikkelingen omdat het het gebied van meet af aan voorziet van een eigen identiteit. Vanwege het maatschappelijk belang erkennen publieke overheden steeds vaker dat ook zij een rol hebben in het vraagstuk van leegstand en herbestemming.4 Aldus de Rijksdienst voor het Cultureel erfgoed. Zoals de Rijksdienst voor het Cultureel erfgoed aangeeft kan leegstand negatieve invloed hebben op de leefbaarheid in de omgeving. Maar doordat de herbestemming van erfgoed een buurt direct identiteit en karakter geeft kan het ook een katalyserende werking hebben bij stedelijke vernieuwing. Herbestemming kan de motor zijn die investeringen brengt naar een revitaliserende buurt. Door de investeringen in de buurt kan het voor andere investeerders ook interessant zijn zich in de buurt te vestigen. Op die manier kan de buurt revitaliseren en upgraden. Een ander scenario is dat door de investeringen in de buurt steeds meer mensen met meer draagkracht naar de buurt trekken. Door de aantrekkende vraag stijgt de prijs van grond en woningen, kunnen de oude bewoners (met lagere inkomens) de huur niet meer opbrengen en vertrekken. Zodoende neemt het inkomen per gezin toe en het aantal mensen per gezin af en verandert de sociale situatie in de buurt. Dit wordt gentrification genoemd. Er wordt in meerdere onderzoeken aangetoond dat stedelijk vernieuwing en herstructurering van historisch interessante plekken gentrification als gevolg kan hebben. De Jordaan in Amsterdam en de Docklands in

1 2

Van der Pol, L. (2011) Ministerie VROM (2006) 3 Ministerie OCW (2009), p. 4 4 Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (2010a)

London zijn bekende voorbeelden hiervan.56 Studies naar gentrification in Nederland veronderstellen ook dat in Nederland alleen historisch interessante plekken in aanmerking komen voor gentrification.7 De manier waarop herbestemming een rol speelt bij het succes van stedelijke vernieuwing en het ontstaan van gentrification is tot op heden onderbelicht gebleven. 1.2 Themakeuze In deze scriptie richt ik mij op de herbestemming van verhoogde, in onbruik geraakte spoorwegtracs. Rond 1900 zijn wereldwijd in veel grote steden spoorlijnen aangelegd. Vaak was dit voor vrachtvervoer om de industrie te stimuleren, de economie te bevorderen of voor personenvervoer. Veel spoorlijnen uit deze tijd zijn verhoogd aangelegd om kruispunten en daarmee verkeer op straatniveau te vermijden. Een onregelmatige ondergrond kan ook een reden zijn om een spoorlijn verhoogd aan te leggen. Het is een typisch stads fenomeen van begin 20e eeuw. Veel spoorlijnen uit die tijd zijn voorzien van viaducten. Viaducten kunnen door hun ronde boogvormen niet alleen de zware treinen dragen, ze bieden daardoor ook opslagmogelijkheden. De trein was een teken van vooruitgang en toekomstdenken; aan het uiterlijk van stations, viaducten is dan ook vaak veel aandacht besteed. De aanleg van spoorwegen lag () op het grensvlak van techniek en kunst, van het construeren en ontwerpen.8 Door de komst van de auto, technologische vooruitgang, economische vooruitgang, nieuwe productiewijzen en de planning van industrie buiten steden, zijn veel spoorlijnen overbodig geraakt. Veel spoorlijnen zijn onderdeel van vroeg 20eeeuwse uitbreidingswijken en vroeg 20eeeuwse industriebevordering. De buurten waarin de lijnen liggen, vormen vaak de schil rondom de oude kern van een stad en zijn daardoor qua locatie erg aantrekkelijk. Echter de spoorlijnen hebben inmiddels (deels) hun functie verloren en de industrie is er weggetrokken. De verlaten spoorlijnen vormen een doorn in het oog van omwonenden en zijn het toneel van criminaliteit, vandalisme en kunnen een sociale en fysieke barrire in de stad vormen. Vanuit het oogpunt van stedelijke vernieuwing en gentrification is de herbestemming van spoorlijnen om verschillende redenen een interessant onderzoeksonderwerp. Door de centrale ligging van de spoorlijnen gaat het vaak om historisch interessante wijken. Omdat de wijken historisch interessant zijn, zijn er monumenten aanwezig. Daarnaast hebben de lijnen een dominante rol in het stedelijk weefsel, waardoor de kans groot is dat zowel het positieve als negatieve imago van de lijn zijn uitwerking heeft op de omgeving. Voor spoorlijnen die zijn aangelegd om industrie te bevorderen, geldt vaak dat de omliggende fabrieken ook hun functie verloren hebben. Hierdoor kan de gehele wijk eenvoudig verloederen. Dit brengt met zich mee dat er veel goedkope woningen in de buurt staan. Dit blijken belangrijke voorwaarden voor gentrification. Een probleem dat rond verlaten spoorlijnen speelt, is het gebrek aan sociale controle. Dit zorgt ervoor dat het object niet alleen een fysieke barrire, maar ook een sociale barrire vormt tussen omliggende wijken en omwonenden. De vorm van de viaducten onder een verhoogde spoorlijn vragen vaak om publieke functies. De ronde vormen en slechte verlichting, maken de ruimtes namelijk lastig opnieuw in te richten als woning. Voor winkels, ateliers en horeca, is dit minder een nadeel. Door in de bogen openbare functies huizen, wordt de aandacht weer op de viaducten gericht in plaats van er vanaf. Verder moet niet alleen gekeken worden naar
5 6

Atkins, R. & Bridge, G. (2005) Smith,N. (1982) 7 Mc Taggart, K.J.J. (2009), p. 13 8 Bosma et al. (2007) p. 469

de ruimtes onder de viaducten, het grootste aantal hectares komt vrij bovenop het viaduct. Met de herbestemming van spoorlijnen kan een groot aantal hectares, vaak op goede locaties, weer in gebruik genomen worden en kan de sociale en fysieke barrire die zij vormen worden opgeheven of verminderd. Doordat de spoorlijnen verweven zijn met omliggende buurten en doordat de transformatie ingrijpend en grootschalig is, zijn de effecten van zowel leegstand als herbestemming duidelijk zichtbaar. 1.3 Casussen In 2006 is de Rotterdamse Hofpleinlijn gekocht door vier woningbouwcorporaties met de intentie deze op te knappen. De viaducten van de monumentale spoorlijn verkeren in verloederde staat en in 2010 zullen er ook geen treinen meer over het spoor rijden. De ruimtes onder de viaducten (de Hofbogen) zullen worden verhuurd aan creatieve ondernemers en zo min mogelijk worden gebruikt als opslagplaats. Over de nieuwe functie van het spoor bestaat nog geen duidelijkheid, maar het zal in ieder geval worden ingericht als openbare ruimte. Het bouwwerk heeft een dominante functie in het stedelijk weefsel van stadsdeel Noord. Omdat de vier corporaties hier veel bezit hebben, zijn zij er erg bij gebaat als de uitstraling van de Hofpleinlijn verbetert. De lijn loopt door drie verschillende buurten, waarvan een deel is aangewezen als probleemwijk. Het vormt zodoende een goede casus om de gevolgen van herbestemming in de omgeving te onderzoeken. Naar aanleiding van de casus in Rotterdam ben ik op zoek gegaan naar soortgelijke projecten wereldwijd. De uitkomsten van de herbestemming daar zouden inzicht kunnen geven in de mogelijke effecten van de herbestemming van de Hofpleinlijn. Ik heb twee projecten gevonden die sterke overeenkomsten hebben met elkaar, maar vooral met de Hofbogen. Het gaat hierbij om projecten in New York en in Wenen. Een verlaten spoorlijn in New York wordt omgevormd tot park. In Wenen krijgen de viaducten onder een nog steeds in gebruik zijnde spoorlijn een nieuwe functie. In het kort wordt in New York tussen 2006 en 2011 de High Line omgevormd tot park. Op initiatief van bewoners wordt de lijn behouden. De verhoogde spoorlijn ligt in een vroeg 20eeeuwse buurt met veel fabrieken en pakhuizen. Sinds de jaren 80 is de lijn niet meer in gebruik, maar ver daarvoor al trekt de industrie weg uit de buurt met verval en leegstand als gevolg. Sinds 1990 is de buurt om zijn edgy karakter weer in trek. Er wordt gesuggereerd dat de High Line slechts gentrification zal veroorzaken. In Wenen zijn de bogen van de verhoogde West-Grtel, als onderdeel van een stedelijk vernieuwingsplan weer in gebruik genomen. Na de aanleg in 1898 is de omgeving van boulevard getransformeerd naar verkeershel en geldt het als n van de grootste verkeersaders van Wenen. De lijn wordt nog steeds intensief gebruikt, maar de onderliggende bogen staan leeg. De Grtel vormt zowel een fysieke als een sociale barrire tussen de omliggende buurten. Jarenlang vormt het gebied rond de Grtel het toneel voor prostitutie en criminaliteit en vertonen omwonende zich niet in de buurt. Tussen 1995 en 1999 is de herbestemming ten uitvoer gebracht. Sindsdien zijn de bogen als culturemile weer in gebruik. De drie spoorlijnen tonen fysieke gelijkenis en er zijn overeenkomsten in ruimtelijke opgave, maar zowel in context als in ruimtelijke en beleidsmatige ingrepen is er veel verschil tussen de gevallen. Omdat de ruimtelijke voorwaarden overeenkomsten hebben, zijn andere factoren die van invloed zijn op het proces, duidelijker te herkennen. Door de verschillen in aanpak en uitkomst van de herbestemming te benoemen, kan dit aangeven welke ingrepen bepalend zijn om van herbestemming een motor achter stedelijke vernieuwing te maken. Ik onderzoek de sociale, economische en fysieke veranderingen in de buurt en bekijk of de herbestemming een buurt heeft gerevitaliseerd of heeft geleid tot gentrification. 7

1.4

Probleemstelling

Op basis van de inleiding kunnen een achttal veronderstellingen onderscheiden worden. Hieronder staan ze kort aangestipt: 1. 2. 3. 4. 5. 6. Leegstand zorgt voor verloedering van een buurt Herbestemming van erfgoed bestrijdt verloedering en geeft een buurt direct identiteit Hierdoor kan herbestemming van erfgoed de motor zijn achter stedelijke vernieuwing Geslaagde stedelijke vernieuwing zorgt voor meer investeringen in de buurt Revitalisering is het gevolg van meer investering in de buurt Gentrification komt door investeringen van buiten de buurt n treedt vaak op in historisch interessante buurten nabij het centrum 7. Met de herbestemming van verhoogde spoorlijnen komt een groot aantal hectares vrij op centrale locaties in historisch interessante buurten. Doordat de transformatie omvangrijk en ingrijpend is, is het van grote invloed op de omgeving. 8. Echter welke ruimtelijke en beleidsmatige ingrepen bij herbestemming zijn een motor achter stedelijke vernieuwing en veroorzaken revitalisering of gentrification? Deze veronderstellingen samen hebben geleid tot de volgende probleemstelling: Als herbestemming van leegstaand erfgoed fungeert als motor voor stedelijke vernieuwing: welke ruimtelijke en beleidsmatige ingrepen bij herbestemming kunnen dan 'slechts' revitalisering veroorzaken en welke kunnen tot gentrification leiden? Hoe komt dit tot uiting in New York en Wenen en kan er een parallel getrokken worden met Rotterdam? Deze beschrijvende probleemstelling bestaat uit de onafhankelijke variabele ruimtelijke en beleidsmatige ingrepen bij herbestemming (de verwachte oorzaak) en de afhankelijke variabele gentrification of revitalisering (het verwachte gevolg). Om een antwoord te vinden op de hoofdvraag is het van belang de volgende deelvragen te beantwoorden: 1.5 Wat wordt in de literatuur verstaan onder herbestemming? Wat wordt in de literatuur verstaan onder stedelijke vernieuwing? Wat wordt in de literatuur verstaan onder gentrification? Wat wordt in de literatuur verstaan onder revitalisering? Wat is de relatie tussen herbestemming, stedelijke vernieuwing en gentrification? Welke ruimtelijk en beleidsmatige ingrepen worden gebruikt bij herbestemming in New York en Wenen? Veroorzaken deze ingrepen gentrification, revitalisering of iets anders? Wat kan er op basis van de bevindingen in Wenen en New York worden verwacht in Rotterdam?

Methoden van onderzoek

In dit onderzoek richt ik me op de katalyserende werking van de herbestemming van erfgoed bij stedelijke vernieuwing en hoe de ruimtelijke en beleidsmatige ingrepen leiden tot gentrification of revitalisering. Het is een kwalitatief onderzoek dat enerzijds bestaat uit een literatuurstudie en anderzijds uit een casusanalyse. De literatuurstudie dient als basis voor het theoretisch kader. Met dit theoretisch kader zal ik meer inzicht 8

krijgen in zaken als herbestemming, stedelijke vernieuwing en gentrification. Voor de casusanalyse is kennis van deze zaken noodzakelijk. Aan de hand van een documentanalyse stel ik een beeld samen van de transformatie en de veranderingen in de buurt. Hiertoe heb ik informatie nodig van de begin- en eindsituatie in de buurt, betrokken parijen, doelstellingen en ingrepen. Bronnen die ik hiervoor gebruik hebben betrekking op het plan, het ontwerp, het proces, betrokken partijen, beleid en de buurt. Ik heb voor deze methode gekozen omdat dit een volledig beeld verschaft van de situatie. Door bronnen vanuit verschillende hoeken te gebruiken kan het plan, de beginsituatie en de uitkomsten goed analyseren. Ook biedt het eenvoudig inzicht in voorbeelden uit het buitenland. De afkomst van deze bronnen verdeel ik in vier categorien. Allereerst is er ambtelijk materiaal; hieronder vallen bijvoorbeeld wijkvisies en beleidsnotas. Onder deze categorie schaar ik documenten over het plan, ontwerp en het proces van de initiatiefnemer van de transformatie. Als tweede analyseer ik reeds uitgevoerde studies. Eerdere studies over de wijk of de transformatie van de spoorlijnen kunnen al veel inzichten geven. Bovendien zijn deze studies noodzakelijk om de vastgoedmarkten en manier van stedelijk vernieuwen in Oostenrijk en de Verenigde Staten te kunnen begrijpen. Als derde analyseer ik krantenartikelen, blogs en andere persoonlijke verhalen. Om een volledig beeld te kunnen vormen, is het belangrijk ook deze bronnen te verwerken. Hoewel deze verhalen geen objectief beeld geven, laat het wel zien wat er leeft in een buurt en hoe er gedacht wordt over ingrepen. Tot slot vormt beeldmateriaal een belangrijke bron. Fotos en tekeningen kunnen goed inzicht geven in de fysieke staat van een buurt, maar ook kunnen fotos van verschillende tijdstippen een beeld geven van veranderingen in de buurt. Doordat men al 15 jaar geleden is begonnen met de transformatie in Wenen, is het lastig gebleken om krantenartikelen en opiniestukken te vinden. Anderzijds heeft deze tijdspanne ervoor gezorgd dat er een aantal goed bruikbare, afgeronde studies zijn uitgevoerd. De gevolgen van de ingreep tussen 1995 en 2002 zijn inmiddels uitgekristalliseerd en vastgelegd in studies tussen 2002 en 2009. Over de huidige situatie is meer informatie te vinden. Voor de High Line in New York is veel documentatie voorhanden, doordat het onderwerp erg actueel is. Zowel beleidsvoornemens, krantenartikelen als beeldmateriaal zijn hier eenvoudig toegankelijk. Echter de meest recente studies naar het onderzoeksgebied dateren uit 2005. Dit geeft een goed beeld van de situatie voor de herbestemming. Over de (verwachte) gevolgen van de herbestemming is de berichtgeving sinds 2009, na de opening van het eerste deel, op gang gekomen.

1.6

Onderzoeks- en analysemodel

In het onderzoeksmodel op de volgende pagina(afb. 1) is te zien hoe ik de casussen in Wenen en New York zal analyseren. De uitkomst dient als basis voor de analyse van Rotterdam. Door een nulmeting en een nameting uit te voeren kan ik aantonen dat er een verschil is in de omstandigheden van de wijk na de herbestemming van het erfgoed. Aan de hand van de veranderde en nieuwe fysieke, economische en sociale omstandigheden in de wijk zal ik benoemen of er sprake is van gentrification of revitalisering. Door het herbestemmings- en stedelijkvernieuwingsproces te analyseren leg ik bloot welke beleidsmatige en ruimtelijke ingrepen aan de basis van de veranderde situatie in de wijk liggen. Om te toetsen of de herbestemming van erfgoed een motor is geweest achter stedelijke vernieuwing, is het noodzakelijk om vast te stellen of er sprake is van een verandering in de fysieke, economische en sociale situatie in de wijk. Hiertoe doe ik een voor- en een nameting. Als er een verandering in de situatie is, zal ik 9

dit benoemen als gentrification, revitalisering of iets anders. Om vast te stellen of er sprake is ven gentrification gebruik ik het fasemodel van Clay (p. 34) Ook is het van belang om de verschillende ingrepen te beschrijven die bijdragen aan het eindresultaat. In de conclusie vergelijk ik hoe de casussen overeenkomen of juist verschillen en hoe dit van toepassing is op de situatie en de voornemens van Rotterdam. Afb. 1 Onderzoeksmodel Bron: eigen werk

In deze casusbeschrijvingen worden de beginsituatie, de actoren, het doel van de herbestemming en de geplande/ uitgevoerde ingrepen beschreven. Een uitgebreider analyse model staat hieronder/ Voor Rotterdam bestaan nog geen eindsituatie, daarover kan ik dus niet zeggen wat de eindsituatie is en of dat gentrification of revitalisering is. In deze casusbeschrijving worden de beginsituatie, de actoren, het doel van de herbestemming en de geplande/ uitgevoerde ingrepen beschreven. 1. Beginsituatie: Wat was de sociaal, fysiek en economisch de beginsituatie in de buurt? Fysiek: Locatie, bouwjaar, openbare ruimte, onderhoud, soort bebouwing, functie, woonomgeving Economisch: Voorzieningen, branches, investeringen Sociaal: Leefbaarheid, veiligheid, bevolkingssamenstelling 2. Actoren: Wie zijn de betrokken partijen en wat is hun rol? (Semi-)overheden, bewoners, private partijen, etc. 3. Doel: Wat is het doel van de herbestemming? Directe doelen, indirecte doelen 4. Ingrepen Hoe wordt de transformatie ruimtelijk aangepakt? Nieuwe functie, branchering? Hoe wordt de transformatie beleidsmatig aangepakt? Doelgroep, imagomanagement, investeerders, verdeling bevoegdheden onder actoren. 10

5. Eindsituatie: Wat is sociaal, fysiek en economisch de huidige situatie in de buurt? Fysiek: Locatie, bouwjaar, openbare ruimte, onderhoud, soort bebouwing, functie, woonomgeving Economisch: Voorzieningen, branches, investeringen Sociaal: leefbaarheid, veiligheid, bevolkingssamenstelling 6. Gentrification of revitalisering? Waarom? Verklaring? Is dit volgens de theorie van Clay gentrification? Of is dit revitalisering? Kan de gentrification of upgrading verklaard worden aan de hand van de beleidsmatige en/of ruimtelijke ingrepen? Zijn er voor gentrification consumptieve of productieve verklaringen? Zijn er andere factoren die bij de herbestemming tot gentrification of revitalisering leiden? Kan er worden bevestigd dat erfgoed een rol speelt bij gentrification?

1.7

Opbouw van het onderzoek

Het onderzoek bestaat uit acht hoofdstukken. In het eerste hoofdstuk geef ik een inleiding op het onderwerp, de probleemstelling, methoden van onderzoek en het onderzoeksmodel. Hoofdstuk twee, drie en vier vormen het theoretisch kader. In dit deel ga ik dieper in op herbestemming van erfgoed, stedelijke vernieuwing en gentrification. Hierna, in hoofdstuk vijf, zes en zeven, volgen de drie casusanalyses die ik zal analyseren aan de hand van het analysemodel dat in hoofdstuk n is gegeven. Ik analyseer eerst de casussen in New York en Wenen. Op basis van de uitkomsten van deze twee analyses zal ik een vergelijking maken met de casus in Rotterdam. Tot slot, in hoofdstuk acht, formuleer ik de conclusie. In onderstaande afbeelding (afb. 2) staat de opbouw van het betoog schematisch weergegeven.

Afb. 2 Opbouw onderzoek Bron: eigen werk

11

2.

Leegstand, transformatie en herbestemming

Leegstand van vastgoed in Nederland is de afgelopen jaren fors toegenomen. Dit heeft geleid tot grote aandacht voor dit vraagstuk. Wat moeten we doen met leegstaand vastgoed en hoe kunnen we het voorkomen? Met de Oude Kaart van Nederland wordt in 2008 een begin gemaakt met een inventarisatie van structureel leegstaand erfgoed, de verwachte leegstand en wat men kan doen om de leegstand op te lossen en te voorkomen.9 In dit hoofdstuk zal ik dieper ingaan op de problematiek omtrent leegstand. Wat zijn de oorzaken van leegstand? Wat zijn de gevolgen van leegstand? Waarom is herbestemmen een goede oplossing? En hoe komt dit tot uiting in de praktijk?

2.1 Oorzaken van leegstand De oorzaak van leegstand is in essentie een gevolg van een afwijking tussen de eigenschappen van een gebouw en de eisen die eraan gesteld worden.10 Een gebouw kan bijvoorbeeld niet meer aan de eisen voldoen omdat het gebouw verouderd is, de locatie niet goed is of omdat er een overaanbod op de markt is.11 Grote ontwikkelingen die aan de basis liggen van leegstand zijn: Economie; door fluctuaties in de economische groei zijn vraag en aanbod op de vastgoedmarkt zelden op elkaar afgestemd.12 Sinds het begin van de kredietcrisis (in 2007) is de kwantitatieve mismatch gegroeid; er is sprake van een overaanbod. 13 Naast de kwantitatieve economische oorzaken van leegstand, zijn er ook kwalitatieve oorzaken zoals schaalvergroting en verandering van bedrijfsvoering. Door economische vooruitgang ontwikkelen ondernemingen; zij groeien of stappen over op een andere manier van produceren. Door schaalvergroting kunnen de bedrijven niet meer in de centra van de steden terecht en trekken zij naar bedrijvenlocaties buiten de stad of zelfs in het buitenland. Zo laten zij een leeg industrieterrein achter.14 In het verlengde van schaalvergroting liggen modernisering en verandering van bedrijfsvoering. Door nieuwe technieken of andere productiemethoden kan het zijn dat de vorm of de techniek van een pand verouderd is. 15 Bevolkingskrimp; in bepaalde regios in Nederland is sprake van een afname van de bevolkingsgroei of zelfs krimp. Dit hoeft geen gevolgen voor de vraag naar woningen te hebben en hoeft daardoor ook geen leegstand tot gevolg te hebben. Pas als naast het aantal mensen ook het aantal huishoudens afneemt, krijgt men te maken met leegstand. Zoals te zien is op onderstaande kaarten is in veel regios sprake van bevolkingskrimp (afb.3), maar in slechts een aantal regios is sprake van huishoudenskrimp (afb. 4).

Harmse, H. (2008), p. 7 Harmse, H. (2008), p. 86 11 Erik vlaming (2010), p. 36 12 Harmse, H. (2008), p. 87 13 Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (2010) 14 Nijhof (2004), p. 18 15 Harmse, H. (2008), p. 86
10

12

Afb. 3 & 4. Bevolkingskrimp is iets anders dan huishoudenskrimp. Bron: rijksoverheid.nl

Sociaal- culturele ontwikkelingen; de veranderende opvattingen over geloof leiden tot leegstand van kerken en kloosters. Dit is een goed voorbeeld van een sociaal- culturele ontwikkeling dat leidt tot leegstand.16 Locatie; De locatie van een bedrijf of kantoor kan niet meer aan de eisen voldoen. Dit kan komen door bereikbaarheid of de uitstraling van een locatie. Veel monofunctionele kantoorparken aan de rand van steden kennen veel leegstand. 17 Wet- en regelgeving; sommige leegstaande panden kunnen door hun monumentenstatus niet worden afgebroken, maar het vinden van een nieuwe functie blijkt ook moeilijk. Dit heeft langdurige leegstand tot gevolg. De Arbowet bemoeilijkt dit herbestemmingsproces doordat de oude vormen van het pand niet aan de veiligheids- en gezondheidsvoorschriften voor de nieuwe functie voldoen. Andere wetten als milieu- en hinderwetten blijken het proces van herbestemming in de weg staan.18 De herbestemming van watertorens is een goed voorbeeld van monumenten die door hun monumentenstatus moeilijk een nieuwe functie krijgen. Uit voorgaande kunnen we opmaken dat leegstand wordt veroorzaakt door een kwalitatieve of kwantitatieve mismatch tussen vraag en aanbod op de vastgoedmarkt. Dit gegeven ligt aan de grondslag van leegstand. De oorzaken van deze mismatch zijn interessanter. Er is sprake van een overaanbod op de kantorenmarkt, een overaanbod van huizen in regios met bevolkingskrimp en er zijn teveel kerken door een dalend aantal kerkgangers. Aan de andere kant voldoen panden kwalitatief niet meer aan de eisen: de locatie, de techniek of de vorm van het gebouw zijn verouderd.

16 17

Harmse, H. (2008), p. 86 Vlaming (2010), p. 35 18 Harmse, H. (2008), p. 86

13

2.2 Gevolgen van leegstand De structurele leegstand van vastgoed heeft zijn weerslag op het pand, de omgeving en de stad. Ook zijn er veel financile gevolgen. Als een pand leegstaat betekent dat dat de grond waarop het pand staat niet wordt benut. Deze onbenutte grond vormt dan een functieloze plek in de stad. De plek kan interessant zijn voor herontwikkeling omdat het al een plaats heeft in het stedelijk weefsel. Als deze panden niet worden meegenomen in de overweging van mogelijke locaties om uit te breiden, wordt onbebouwde grond op andere plekken onnodig bebouwd. Op die manier wordt de dichtheid in de stad lager, maar neemt zij in de breedte wel toe en neemt daardoor meer ruimte in beslag (zie afb. 5). In Nederland streeft men zoveel mogelijk naar het open houden van de resterende open ruimte, bebouwing van lege grond is dus ongewenst. 20 % tot 40% van de nieuwe bouwopgaven moet een plek binnen bestaand stedelijk weefsel krijgen. 19 Herbestemmen is dus inbreiden en verdichten; een uitbreiding naar binnen. 20

Afb. 5: de Uitwaaiering van de stad. Bron: eigen werk.

Verder draagt leegstand op verschillende manieren bij aan de dalende kwaliteit van de leefomgeving. Leegstaande panden worden slecht onderhouden. En op die manier raken de panden in verval. Als een pand zodanig verkrot is dat hergebruik niet meer mogelijk is, kan een sloopvergunning worden afgegeven. Voor panden met monumentale waarde is dit een doemscenario. Door het verval van structureel leegstaand vastgoed verloedert en verrommelt de buurt van het object; dit is slecht voor het imago van de buurt.21 Het slechte imago van de buurt wordt versterkt doordat het verlaten gebied, door een gebrek aan sociale controle en onderhoud, toneel wordt van criminaliteit en vandalisme. Door leegstand kan de indruk ontstaan dat men zich liever niet in de buurt vestigt 22; zo kan een vicieuze cirkel ontstaan van bedrijven die wegtrekken en bedrijven die zich niet willen vestigen in de buurt. Buiten de ruimtelijke implicaties van leegstaand vastgoed zijn de financile gevolgen ook groot. Eigenaren die een pand verhuren moeten door leegstand huurprijzen verlagen om het verlies minimaal te houden. Vaste lasten blijven in zon geval gelijk, en de inkomsten gaan naar beneden. De gevolgen van leegstand zijn dus niet alleen voor het pand en de omgeving nadelig. Maar ook voor de stad, het imago van de stad en de financile situatie van eigenaren leiden eronder. Wat zijn mogelijke ingrepen om leegstand op te lossen?

2.3 Oplossingen voor leegstand Volgens Fikse, Van der Voordt en Bijleveld zijn er vijf mogelijkheden om leegstand op te lossen: niets doen,

19 20

VROM (2009), p. 2 Harmse, H. (2008), p. 93 21 Harmse, H. (2008), p. 14 22 Vlaming (2010), p. 37

14

verkopen, slopen, renoveren en opnieuw verhuren, of transformeren en herbestemmen.23 Ik zal de opties met voor- en nadelen kort bespreken. Niets doen; niets doen is een optie als er perspectief bestaat dat het pand op korte termijn weer gebruikt gaat worden. Als het pand echter structureel leeg blijft staan is dit nadelig voor de buurt en kost het veel geld. Het kost geld omdat een deel van de kosten blijft bestaan en er geen geld binnen komt. Renoveren en opnieuw verhuren; renoveren kan een optie zijn als de investering in verhouding staat met de verwachtte nieuwe huurinkomsten. Hier moet wel rekening gehouden worden met andere factoren zoals de locatie en de vraag op de markt. Deze factoren kunnen het pand alsnog moeilijk verhuurbaar maken. Verkopen; verkoop is geen oplossing van het probleem van leegstand; hierbij wordt slechts van eigenaar gewisseld. Daarbij is de investering hierbij heel hoog. De eerste eigenaar verkoopt het pand voor een veel lagere prijs dan de aanvankelijke investering. Ook de nieuwe eigenaar heeft dan een leegstaand pand. Slopen; op plaatsen waar de grond veel waard is en nieuwbouw beter aan de marktvraag voldoet, kan sloop een optie zijn. Op deze regel zijn een aantal uitzonderingen. Als een gebouw technisch nog in orde of nog niet afgeschreven is, leidt sloop tot kapitaalvernietiging. Ook uit het oogpunt van duurzaam bouwen of op grond van emotionele overwegingen kan sloop ongewenst zijn. Dat geldt zeker voor panden die uit historisch of architectonisch perspectief van belang zijn, of om andere redenen bijdragen aan de identiteit van de omgeving. 24 Transformeren en herbestemmen; in aansluiting op laatstgenoemde mogelijkheid kan het heel interessant zijn om een gebouw te verbouwen en in te richten voor een andere functie. Dit kan in combinatie met nieuwbouw om de exploitatie rond te krijgen. In het kader van dit onderzoek ga ik dieper in op de laatste optie. Ik zal bespreken waarom het interessant kan zijn om panden te transformeren en een nieuwe functie te geven en waaraan gedacht moet worden bij een dergelijke ingreep. 2.4 Definitie transformatie en herbestemming Hergebruik, herbestemming en transformatie zijn drie verschillende begrippen. Als het gaat om hergebruik dan wordt een leegstaand pand simpelweg opnieuw gebruikt (niet per s met een nieuwe bestemming en niet per s met verbouwing). Bij herbestemming wordt de originele bestemming van het pand gewijzigd en ingepast in het oude pand. De nieuwe functie kan in het gebouw ingepast worden, maar het gebouw kan ook aangepast worden aan de nieuwe functie. Transformatie is de architectonische ingreep die nodig is om het leegstaande pand weer in gebruik te kunnen nemen; al dan niet voor een nieuwe functie. Herbestemming van erfgoed is een veelzijdig vraagstuk op het snijvlak van behoud en ontwikkeling. In de manier waarop het pand wordt aangepast aan de nieuwe functie komen opvattingen over architectuur, geschiedenis en ontwikkeling samen. Om die reden is het een heel ander proces dan het herbestemmen van een pand zonder historische waarden. Job Roos noemt een herbestemming een herontwikkeling. Bij herontwikkeling wordt een gebouw verbouwd, gerestaureerd of gerenoveerd voor een nieuwe functie. Roos geeft de volgende definitie:

23 24

Fikse, van der Voordt, Bijleveld (2008), p. 44 Fikse, van der Voordt, Bijleveld (2008), p. 44

15

Herontwikkeling van erfgoed is een (1) architectonische interventie in het bestaande cultuurgoed, (2) varirend van restauratie (optimaal behoud van het bestaande) tot aanpassing van het bestaande aan nieuwe gebruiksdoelen, (3) op de schaalniveaus modificatie, interventie en/of transformatie, (4) op basis van een programma van eisen, een plan van aanpak en een ontwerp, (5) waarbij de historische continuteit en daaraan gerelateerde waarden centraal staan, (6) gedreven door onderzoek, en de inventiviteit en flexibiliteit van de ontwerper. 25 Roos gaat in zijn definitie van herontwikkeling voornamelijk in op de architectonische ingreep. Ik denk dat de architectonische ingreep slechts een onderdeel is van herbestemming. Bij herbestemming gaat het niet alleen om de fysieke transformatie van het pand. Het is een breed proces waarbij het vooraf geformuleerde beleid de architectonische ingreep dicteert. De fysieke ingreep is zodoende het resultaat van een lang voortraject waarbij nieuwe functie, nieuwe eigenaar en investeringsmogelijkheden worden bepaald. In een definitie van herbestemming moet, naar mijn mening, deze tweeledigheid naar voren komen. Herbestemming van erfgoed is het (1) proces waarbij de originele functie van het leegstaand erfgoed gewijzigd wordt.(2) Dit proces bestaat uit een beleidsmatige en een fysieke component.(3) De beleidsmatige component richt zich op keuzes omtrent de nieuwe functie, investeerders en wet- en regelgeving. (4) Het hiermee gevormde beleid vormt het programma van eisen en de basis voor de fysieke component. (5) De fysieke component richt zich op de architectonische inpassing van de nieuwe functie in het oude gebouw. (6) Beide componenten staan in dienst van de historische waarden en continuteit van het erfgoed. In deze definitie wordt herbestemming gedefinieerd als een proces waarbij beleidsvorming en de architectonische interventie in elkaars verlengde liggen en waarbij de historische waarden en continuteit van het erfgoed centraal staan. Bij de voorbeeldstudies hou ik vast aan dit onderscheid tussen de fysieke ingrepen en de beleidsmatige ingrepen. 2.5 Overwegingen bij transformatie en herbestemming Herbestemming van leegstaande gebouwen is geen modern fenomeen. Overal waar mensen leven wordt de gebouwde omgeving gebruikt, gewaardeerd en geherwaardeerd.26 Een oud voorbeeld hiervan is het Teatro di Marcello in Rome (afb. 6). Dit oude theater, gebouwd rond het begin van de jaartelling, heeft verschillende functies gehad. Het heeft lang dienst gedaan als theater, in de middeleeuwen is het gebruikt als fort en weer later, tijdens de renaissance, zijn er appartementen aan het bouwwerk toegevoegd. De herbestemming van Teatro di Marcello is waarschijnlijk op een andere manier tot stand gekomen dan een dergelijke herbestemming nu zou verlopen. In die tijd waren de argumenten om het gebouw opnieuw te gebruiken met name pragmatisch en economisch.27 Later, in de 18e eeuw, werden bijvoorbeeld runes van kastelen gebruikt als aanleiding om het kasteel te herbouwen. Hierbij speelden esthetische motieven een grote rol. 28 Tegenwoordig spelen er heel veel motieven mee bij de herbestemming. Niet alleen pragmatische, economische of esthetische motieven, maar ook politieke, educatieve, ecologische en bijvoorbeeld psychologische motieven spelen een rol bij het herbestemmingsvraagstuk. Argumenten om voor of juist niet voor transformatie te kiezen zet Fikse op een rij. Afhankelijk van het toekomstperspectief van het pand, de locatie van het pand, financile overwegingen, de emotionele en de
25 26

Roos, J (2007) p. 13 Schfer, R. (2009), p. 3 27 Roos, J. (2007), p. 23 28 Roos, J. (2007), p.25

16

cultuurhistorische waarde van het pand, kan men besluiten het pand wel of niet te transformeren voor een nieuwe functie. Ik zal de voor- en tegenargumenten voor herbestemming uitgebreider bespreken.
Afb. 6. Teatro di Marcello. Herbestemmen is niets nieuws. Bron: eigen werk

Er zijn een aantal argumenten die voor transformatie en herbestemming pleiten. Zo kan het zijn dan een pand structureel leegstaat en dat het geen nieuwe functie kan krijgen zonder een verbouwing. Een andere reden om een pand te behouden is de emotionele of cultuurhistorische waarde van het bouwwerk. Hergebruik is bovendien duurzaam; het levert minder sloopafval en bouwtransport op en er is minder bouwmateriaal nodig. Ook is de ontwikkeltijd korter dan bij nieuwbouw. Daarnaast is er een tekort aan goede bouwlocaties, panden op binnenstedelijke locaties voldoen aan die vraag. Tot slot kan herbestemming vanuit economisch oogpunt ook voordelig zijn, dit door lage aanschafwaarde, lagere bouwrente en een sneller bouwproces. Aan de andere kant zijn er ook argumenten tegen transformatie en herbestemming. Zo kan een pand dat leegstaat door aantrekkende vraag alsnog een nieuwe functie krijgen zonder dat er verbouwing nodig is. Bovendien zijn er veel oude, versleten gebouwen die geen emotionele waarde hebben. Ook kan nieuwbouw een duurzamer en milieuvriendelijker gebouw opleveren. Daarnaast kan hergebruik een complex bouwproces opleveren door de onvoorziene factoren die een transformatie met zich meebrengt. Ook maakt sloop juist grond vrij, soms op goede locaties. Ook zijn er economische argumenten om niet te kiezen voor transformatie en herbestemming. Zo kan het zijn dat door de hoge boekwaarde van een pand de verkoopprijs te hoog is om rendement uit een transformatie te halen. Daarnaast kunnen ook de hoge transformatiekosten een reden zijn om het niet te doen. 29 Met deze argumenten wordt een onderscheid gemaakt tussen panden die wel en die niet voor herbestemming in aanmerking komen. De afwegingen waarop dit onderscheid gemaakt wordt, zijn nagenoeg allemaal harde argumenten; meetbaar, controleerbaar en uit te drukken in geld. Het gaat over de kans op een nieuwe functie, het bouwproces (in tijd en geld), de locatie en de economische voor- en nadelen. Bij al deze argumenten komt de factor geld kijken; goede bouwlocaties zijn schaars en kosten geld, kortere ontwikkeltijd is minder geld, duurzaam bouwen is investeren, etc. Naast al deze harde argumenten is
29

Fikse, van der Voordt, Bijleveld (2008), p. 45

17

de cultuurhistorische waarde van een pand een reden om het pand te behouden en een nieuwe functie te geven. Job Roos gaat dieper in op de herbestemming van panden met (cultuur)historische waarden. Roos geeft argumenten waarom panden met cultuurhistorische waarden een nieuwe bestemming zouden moeten krijgen. Zijn argumenten zijn verdeeld in twee categorien; materile en immaterile argumenten. Onder materile argumenten schaart Roos economische en ecologische overwegingen. Economische overwegingen zijn dat men met sloop kapitaal vernietigd en dat voor vervangende bouw kapitaal nodig is. Ecologsiche overwegingen zijn dat sloop veel afval oplevert en dat voor nieuwbouw een beroep wordt gedaan op schaarse grondstoffen. Roos onderscheidt de volgende immaterile argumenten. Allereerst haalt Roos aan dat het behoud van erfgoed, de identiteit en de cultuurhistorie van een plek bevestigd. Dit kan voor een buurt, een stad en soms zelfs voor een land en een volk gelden. Met hergebruik worden ook intellectuele en emotionele banden van omwonenden, eigenaren en gebruikers (maar ook in bredere zin) met het bestaande behouden. Bovendien wordt de duurzame esthetiek van het bestaande ervaren, van het nieuwe (het modieuze) moet blijvende esthetische waarde nog blijken. In dit argument pleit Roos voor behoud van erfgoed als veilige keuze. Tot slot stelt Roos dat historische gebouwen sociale en maatschappelijke waarde hebben omdat architectuur een uitdrukking van de samenleving is. Zo vormen activiteiten zich naar de omgeving waarin zij plaatsvinden.30 De argumenten die hierboven zijn beschreven, zijn alleen van toepassing op historische gebouwen en komen maar voor een klein deel overeen met de argumenten van Fikse. Er zijn volgens Roos meer immaterile redenen om historische gebouwen te behouden en een nieuwe functie te geven. Voor gebouwen zonder historische waarden gelden met name materile overwegingen. Er gelden dus andere maatstaven bij het herbestemmen van een leegstaand historisch gebouw dan voor een doorsnee leegstaand gebouw. Hoewel er voor het herbestemmen van een historisch pand meer argumenten gelden, zijn de argumenten vaak immaterieel en abstract daardoor zijn ze moeilijk tastbaar te maken. Hierdoor kan het moeilijk een programma van eisen operationeel te maken en de juiste ingreep te doen.

2.6

Herbestemming van erfgoed in de praktijk

Gebouwen met veel waarden worden opgenomen in het monumentenregister. Binnen stedelijk weefsel vertegenwoordigen monumentent continuteit, de vaste waarden, de identifyers van een stad, rotsen in de branding van de stedelijke dynamiek. Elke vijftig jaar verandert de stad volledig van aanblik, en dat hij niet van zichzelf vervreemdt is vooral aan haar monumenten te danken.31 De transformatie van een monument is een moeilijk punt. Monumenten kenmerken zich, volgens Wagenaar, door hun onveranderbaarheid. Daarmee is verandering van een monument zoiets als verraad aan zijn identiteit.32 De moeilijkheid bij de transformatie ligt in het behoud van materile en immaterile waarden en aanpassing aan de nieuwe functie. Vanuit het rijk, sommige provincies en gemeenten bestaan er monumentenregisters. Daarnaast zijn er ook
30 31

Roos, J. (2007), p. 16 Wagenaar, C. (2004), p. 99 32 Wagenaar, C. (2004), p. 99

18

nog beschermde stads- en dorpsgezichten. Als een gebouw een monumentenstatus heeft of een beschermd stads- of dorpsgezicht is, beschikt zij over een beschermde status en zijn de regels bij transformatie strikter. Volgens de Monumentenwet 1988 is de definitie van rijksmonument: Alle vr tenminste vijftig jaar vervaardigde zaken welke van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap of hun cultuurhistorische waarde.33 Hieronder vallen ook terreinen. Provinciale en gemeentelijke monumenten hebben op rijksniveau weinig betekenis, maar zijn wel waardevol voor een dorp, stad of regio. In 2009 wordt er een modernisering van de monumentenzorg ingevoerd. De monumentenzorg wordt op drie grote punten aangepast. Ten eerste wordt de regelgeving om monumenten heen krachtiger en eenvoudiger. Ten tweede moeten cultuurhistorische belangen worden meegenomen in de ruimtelijke planning. Tot slot moet er actiever worden gezocht naar een herbestemming voor monumenten die hun functie verliezen.34 Een aanzet was hiermee al gegeven met de invoering van de nota Belvedere. Deze nota dient als inspiratiebron voor provinciale en gemeentelijke overheden. Onder het mom van behoud door ontwikkeling werd aangezet tot het integreren van ruimtelijke vraagstukken en cultuurhistorische waarden. Door functieloze cultuurhistorische objecten mee te nemen in de ruimtelijke plannen, kunnen ze worden behouden.35 Een monument wordt dus steeds vaker opgenomen in de ruimtelijke planning en wordt beschermd door het te blijven ontwikkelen. Herbestemming is hier een goed voorbeeld van. De transformatie van een monument word gezien als een mogelijkheid om het te behouden. In de praktijk blijkt ook dat een aantal factoren bepalend zijn voor het succes van de herbestemming. Dit zijn niet alleen factoren die betrekking hebben op de fysieke, maar vooral op de beleidsmatige component. Ruud van der Kamp introduceert op basis van een aantal casestudies de tien geboden voor herbestemming. Ik zal ze hieronder kort bespreken: 1. Zet uw zinnen ook op de toekomst. Met een herbestemming moet snel begonnen worden. Men moet niet verzanden in details, maar toekomstgericht blijven denken en langetermijndoelen stellen. 2. Gij zult functies niet forceren. Zoek functies bij een gebouw en niet andersom. Monumenten zijn waardevolle gebouwen. Het bepalen van deze waarden is een belangrijk onderdeel van het ontwerpproces bij transformatie. Hoe meer waarden een gebouw heeft, hoe minder ingrepen er gedaan kunnen worden; dit wordt de aanraakbaarheid van het gebouw genoemd. De aanraakbaarheid bepaalt zodoende ook of er een nieuwe functie bij de vormen van het gebouw gevonden moet worden, of dat het gebouw wordt aangepast aan de eisen van de nieuwe functie. Met andere woorden: de aanraakbaarheid bepaalt of er gewerkt wordt met een programma van mogelijkheden of een programma van eisen. Bij een ingreep zijn altijd waarden in het geding, of beter, de fysieke stukken van overtuiging waaraan waarden worden toegekend. De aanraakbaarheid is de symbiose van waardestellingen waaruit blijkt wat bij de ingreep moet worden ontzien en wat door de ingreep (eventueel) gecontamineerd mag worden. In zekere mate stuurt de aanraakbaarheid het ontwerp van de ingreep.36 De mogelijke nieuwe functie van het monument wordt niet alleen bepaald door de vormen van het monument, maar vooral door de locatie van het monument. Daarmee hangt samen dat

33 34

Ministerie OCW (1988), artikel 1 Ministerie OCW (2009), p. 4 35 Feddes, F. (1999), p.10 36 Bommel, van B. (2008), p. 4

19

specifieke monumenten vaak specifieke locaties hebben. De locatie van het monument bepaalt daardoor in grote mate de nieuwe functie van het monument. De vorm van bijvoorbeeld graansilos op het platteland en silos of loodsen in de stad komt overeen; beide bouwwerken hebben een immens volume. Echter, graansilos op het platteland vragen om een andere functie dan loodsen op een binnenstedelijke locatie. Postkantoren vormen de komende jaren ook een uitdaging. Post- en telegraafkantoren vormden een zwaartepunt in het bouwbeleid van de rijksoverheid in het laatste kwart van de (19e) eeuw. 37 Er zijn dus veel postkantoren die vaak aan een plein of op een andere prominente locatie zijn gevestigd. Door verandering in bedrijfsvoering en sociaal- culturele ontwikkelingen zullen veel postkantoren in de komende jaren leeg komen te staan 3. Gij zult uw monument kennen in feiten en cijfers. Een grondige analyse van het gebouw maakt duidelijk wat mogelijk is in het gebouw. Het gaat hierbij om geschiedenis, technische aspecten, de identiteit die de omgeving aan het pand ontleent en de functiekansen. 4. Zet uw zinnen op andermans successen. Door andere successen te bekijken, ontstaat draagvlak binnen het transformatieteam. 5. Gij zult reuring creren. Voordat het gebouw een nieuwe functie krijgt moet men zorgen voor aandacht. Tijdelijke functies brengen het pand als positief onder de aandacht en op die manier creert men al draagvlak. 6. Gij zult vertrouwen op expertise en ervaring. Een ervaringsdeskundige voorkomt dat er onnodige fouten gemaakt worden. 7. Gij zult faciliteren in plaats van controleren. Dit gebod geldt voor gemeenten. Juist door de voorwaarden te scheppen en mogelijk te maken, komen goede ideen naar boven en kunnen marktpartijen het onderste uit de kan halen. Bovendien blijkt dit het proces te versnellen. 8. Ik ben de projecttrekker, uw kampioen, uw onvoorwaardelijke waterdrager. Een onafhankelijke projectleider zorgt ervoor dat de samenwerkende partijen elkaar vinden. Bovendien blijkt een enthousiaste projectleider essentieel voor het trekken van de transformatie. Een enthousiaste projecttrekker zorgt ook voor draagvlak. 9. Gij zult projectpartners vinden en leren kennen. Door de angsten en wensen van de projectpartners te kennen, kun je een team vormen en samen voor het succes gaan, zonder concurrenten te zijn. 10. Gij zult een aansprekend plan creren. Een aansprekend plan is essentieel voor het binnenhalen van investeerders, subsidies. Dit plan moet reel zijn en informatie over middelen, resultaten, financin etc omvatten. Op die manier wordt ook draagvlak gecreerd.38 Uit deze tien geboden blijkt de opzet van het proces een belangrijke voorwaarde voor het welslagen van de herbestemming. Kennis van en respect voor het monument zijn belangrijke onderdelen van het proces, maar Van der Kamp gaat met name in op samenwerking tussen actoren en het creren van draagvlak. Draagvlak onder actoren en de omgeving is volgens Van der Kamp essentieel. Bij de voorbeeldstudies zal ik dan ook aandacht besteden aan de rol van de actoren en de vormgeving van de samenwerking. Een belangrijke vraag hierbij is hoe de rol van de actoren bijdraagt aan de uitkomst van het herbestemmingsproces.
37 38

Bosma et al (2007), p. 489 Kamp, van der, R. (2009), p. 41

20

2.7

Industrieel erfgoed

In deze scriptie richt ik mij op de herbestemming van industrieel erfgoed. Er is geen wettelijke definitie voor industrieel erfgoed, maar de volgende gebouwtypen worden in de verschillende definities meegerekend: fabrieken, sluizen, infrastructuur, militaire complexen, boerderijen, molens, watertorens en bijvoorbeeld graansilos. Het zijn in ieder geval allemaal utilitaire gebouwen en zijn meestal niet rijk gedetailleerd of bijzonder vormgegeven gebouwen. Ze zijn de moeite van het behouden waard vanwege het bewijs van vroege technologische vooruitgang. The aesthetics of these abandoned sites may seem unusual today because their building shapes were dictated by function, not conventional architectural forms. It was the machines and processes they housed that determined their configurations, molded tot purposes known only to those who used them. 39 Om deze reden zijn er relatief weinig industrile monumenten.40 Volgens Nijhof is juridische bescherming alleen ook zinloos. Zonder nieuwe functie en dus nieuwe kostendrager is het onmogelijk om een gebouw in stand te houden. Daarvoor is de grond te schaars. 41 Bij de herbestemming van industrieel erfgoed is het niet eenvoudig om een complex als geheel te behouden, het rommelige karakter gaat verloren en minder bruikbare gebouwen worden afgebroken. Nijhof geeft hiervoor als verklaring: Hoe verder de nieuwe functie afstaat van de oude, hoe meer en zwaardere ingrepen er nodig zijn. 42 Vanuit dit oogpunt is de herbestemming van industrieel erfgoed zelden succesvol; het verleden wordt weggepoetst om het gebouw te behouden. In de volgende paragraaf zal ik ingaan op stedelijke vernieuwing en de rol van herbestemming van erfgoed voor de revitalisering van een wijk.

Afbeelding 7 & 8: Graansilo Korthals Altes in Amsterdam. Verleden weggepoetst om te behouden? Bron: flickr & BMA

39 40

Hardy, H. (2005), p.32 Ackerman, V. & Hendriks, R. (2010), p. 5 41 Nijhof (2004), p. 18 42 Nijhof (2004), p. 19

21

3.

Stedelijke vernieuwing en erfgoed

Erfgoed fungeert () vaak als een krachtige motor in gebiedsontwikkelingen omdat het het gebied van meet af aan voorziet van een eigen identiteit. 43 In de vorige paragrafen werd beschreven hoe leegstand bijdraagt aan de verloedering van een buurt en hoe herbestemming dit tegen kan gaan. In deze paragraaf ga ik in op de vraag hoe herbestemming van erfgoed een rol kan spelen bij het slagen van stedelijke vernieuwing. Ik ga eerst in op hoe stedelijke vernieuwing zich heeft ontwikkeld en wat het inhoudt. Vervolgens zal ik ingaan op hoe stedelijke ontwikkeling in verschillende periodes omging met de historische stad.

3.1

Definitie stedelijke vernieuwing

Met stedelijke vernieuwing wordt er genvesteerd in gebieden of wijken die sociaal, fysiek en economisch niet meer aan de norm voldoen. Kei kenniscentrum voor stedelijke vernieuwing hanteert de volgende definitie: Het door publieke en private partijen gebiedsgericht ontwikkelen van het wonen, de woonomgeving en de leefomgeving in wijken en buurten in de stad om ze duurzaam vitaal te maken en haar bewoners de mogelijkheid te bieden maatschappelijk vooruit te komen.44 In deze definitie zitten een aantal belangrijke elementen. Een belangrijk punt is dat het initiatief voor de stedelijke vernieuwing zowel uit de publieke als uit de private hoek komt. Een ander punt is de focus van de investeringen; woning, woonomgeving en bewoners. Tot slot is de focus op duurzaamheid een belangrijk element voor stedelijke vernieuwing. Het doel van stedelijke vernieuwing is om de situatie in een buurt en huidige bewoners sociaal, fysiek en economisch te verbeteren. Een buurt wordt opgeknapt en leefbaarder gemaakt door voorzieningen, zorg, openbare ruimte en bijvoorbeeld woningen te verbeteren. Hierbij wordt gewerkt vanuit de bestaande stedelijke context en huidige bewoners. Het doel is een is een gezonde, leefbare, gerevitaliseerde wijk.

3.2

De ontwikkeling van Stedelijke vernieuwing

Stedelijke vernieuwing heeft in de jaren 50 en 60 haar intrede gedaan in de Nederlandse ruimtelijke ordening. In die tijd werden wijken die sociaal, fysiek en economisch niet meer voldeden gesaneerd. Vaak betekende dit dat een wijk volledig werd afgebroken en plaats maakte voor kantoren, winkelboulevards, brede wegen en parkeerplaatsen. De binnensteden verloren zo steeds meer hun woonfunctie en werden omgevormd tot economisch centrum. Dit werd cityvorming genoemd. Cityvorming was een modernistische visie op de stad, men ondernam een poging om te breken met het verleden en een punt te zetten achter de geschiedenis. Bewoners kregen nauwelijks een stem in dit proces en werden vaak in nieuwe uitbreidingswijken ondergebracht. 45 In de jaren 70 ontstaat er een omslag in denken over de aanpak van oude wijken. De grootschalige en rigoureuze sanering van de voorgaande jaren zou te weinig rekening houden met bestaande sociale en stedenbouwkundige structuren. Bewoners die in de jaren ervoor niets in te brengen hadden, stonden in de jaren 70 juist centraal. Gelijke kansen, democratie, openheid en keuzevrijheid zijn kernbegrippen in deze periode. Onder het mom van bouwen voor de buurt krijgen zittende bewoners meer zeggenschap. 46
43 44

Pol, van der L. (2011) Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (2011a) 45 Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (2011b) 46 Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (2011b)

22

Eind jaren 80 en begin jaren 90 krijgt ook deze aanpak kritiek. Hoewel de stadsvernieuwing uit de jaren 70 gericht was op bewoners, bleven de ingrepen fysiek. Na de stadsvernieuwing was er op sociaal en economisch gebied vaak weinig veranderd. Werkloosheid, vandalisme en schoolverzuim werden niet opgelost. Tegenwoordig wordt er dus meer op sociaal gebied ingezet. Dit wordt gezien als de kern van de problemen in een wijk. 47 In de praktijk kom het er op neer dat wijken die fysiek, sociaal of economisch niet meer aan de norm voldoen, voor stedelijke vernieuwing in aanmerking komen. Afhankelijk van de lokale problemen kan er gekozen worden voor maatregelen. Enerzijds wordt er vaak ingezet op de fysieke staat van de wijk, anderzijds kijkt men naar de sociale staat van een wijk. Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing geeft een aantal maatregelen die gebruikelijk zijn bij stedelijke vernieuwing. Zo is het verbeteren van veiligheid en de openbare ruimte veel voorkomende maatregelen. Evenals het bieden van nieuwe mogelijkheden aan bewoners op het gebied van wonen, werk, opleiding, zorg en welzijn om bewoners de kans te geven maatschappelijk vooruit te komen. Een andere maatregel is het stimuleren van sociale en economische activiteiten en verbanden voor en door bewoners en plaatselijke ondernemers. Een fysieke ingreep met sociale gevolgen is het creren van een diverse(re) woningvoorraad en verbeteren van de kwaliteit van bestaande woningen. 48 Op die manier komen er veel verschillende mensen met verschillende inkomens in de wijk wonen. Door in te grijpen in een wijk probeert men de wijk te revitaliseren, aantrekkelijker en leefbaarder te maken voor bewoners en investeerders.

3.3 Stedelijke vernieuwing en omgang met de historische stad Op de vraag of geschiedenis van belang is voor de stad bestaat geen eenduidig antwoord. De discussie hierover wordt al eeuwen gevoerd en wordt afgewisseld door periodes waarin men naar de toekomst kijkt en periodes waarin men het verleden waardeert. Zo was men tijdens de verlichting in de 18e eeuw bijvoorbeeld erg gericht op de toekomst. Er waren grote doorbraken in de exacte wetenschappen en geschiedenis leek overbodig. Het werd gezien als een last en er werd zelfs gepleit om het in zijn geheel af te schaffen. Als reactie hierop ontstond de Romantiek waarin men terug verlangde naar vervlogen tijden. Dit kwam bijvoorbeeld tot uiting in allerlei neostijlen. De manier waarop over geschiedenis gedacht wordt, bepaalt in grote mate de manier waarop men met de historische waarden van de gebouwde ruimte omgaat.49 Als reactie op het modernisme van de vroege 20e eeuw krijgt de geschiedenis na de oorlog hernieuwde belangstelling. In de stedelijke vernieuwing is de aandacht voor geschiedenis en de historische stad ook te merken, hoewel de nuances per periode merkbaar zijn. Na de collectieve afkeuring van de cityvorming uit de jaren 50 en 60, werd men het meer en meer eens over de omgang met de historische stad. Waar in de voorgaande jaren economie en grootschalige ingrepen voorop stonden, staan vanaf de jaren 70 sociale en stedelijke structuren voorop. Wentholt (hoogleraar sociale psychologie) stelt dat in de jaren 70 dat mensen psychische ankerpunten nodig hebben in de ruimte om zich er thuis te voelen en zich de stad toe te eigenen. Het oude moet gentegreerd worden in het nieuwe omdat het oude eveneens een geruststellende visuele prikkel is die de stedeling een ankerpunt geeft, vooral op symbolisch niveau. Geschiedenis wordt niet langer gelezen, begrepen of geselecteerd maar beleefd,
47 48

Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (2011b) Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (2011a) 49 Wagenaar, C. (2004) p. 104

23

ervaren, gevoeld.50 Aldo van Eyck gaat hier op door, door te stellen dat de fysieke vorm van de stad gelijk staat aan de relatie tussen mensen. Als de fysieke vorm van de stad wordt gekwetst worden ook mensen gekwetst. Over de verhouding tussen monumenten en mensen zegt van Eyck het volgende: ..maar ze gaan wel dwars door een monument als het een buurt is met grachten en straten en mensen. Kwetsbare mensen! De onkwetsbaarheid van het 17e-eeuwse monument, daar word ik langzamerhand misselijk van. () De vorm van de stad is de vorm van de relaties tussen mensen.51 Van Eyck stelt de kwetsbaarheid van een monument gelijk aan de kwetsbaarheid van intermenselijke relaties. Menselijke relaties moeten de basis zijn voor het ontwerp van nieuwe wijken, zoals dat in de historische stad is. In de historische stad zijn de menselijke relaties af te lezen. Hij zegt hiermee dat de organisch gegroeide historische stad de uiting is van menselijke relaties. Zolang er bij nieuwe wijken geen rekening wordt gehouden met menselijke relaties en dus de leefbaarheid, blijft de historische stad fungeren als donor, omdat mensen het wel nodig hebben. Hij stelt daarbij dat deze psychosociale donorfunctie van de historische stad gekwantificeerd kan worden. De omvang van de stad kan slechts een bepaald aantal mensen bedienen. Doordat de historische stad relatief steeds kleiner wordt, wordt deze minder van belang. 52 In de jaren 70 moest de historische stad behouden worden omdat zij goed was. Zij had niet alleen weldadige effecten op het collectief ook moest zij bewaard worden vanwege de herinnering.53 In de jaren 80 ontstaat er een reactie op de subjectiviteit van de jaren 70. Een van de dingen die door de rationalistische revisionisten werd geherintroduceerd was de notie van de stadsvorm als een artefact, een begrijpelijk, kwantificeerbaar, leesbaar en ontwerpbaar iets. Dit kwam in de plaats van de stadsvorm als fenomenologische environment die op onderhuidse, niet kenbare, associatieve en psychologische wijze een weldadig effect zou hebben op het collectief.54 Er werd in die tijd weer onderzoek gedaan naar de morfologische opbouw van de stad. Geschiedenis en ontwerp groeiden op die manier naar elkaar toe. Bij de herontwikkeling van de kop van zuid in Rotterdam werd gezocht naar een confrontatie tussen hedendaagse architectuur en het verlaten havengebied. In die tijd lag een grote stedelijke vernieuwingsopgave in verlaten bedrijventerreinen. Tegenwoordig worden cultuurhistorische waarden opgenomen in het bestemmingsplan en ligt een grote uitdaging voor stedelijke vernieuwing in het herbestemmen van leegstaand erfgoed en in de herstructurering van naoorlogse probleemwijken. Erfgoed is een steeds belangrijker uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen en een cruciale factor voor ruimtelijke kwaliteit. Maar erfgoed is ook bepalend voor onze identiteit, het versterkt ons welbevinden en is bovendien een economische factor. 55 Na een aantal decennia van grootschalige uitbreiding is aan de grootste woningbehoefte voldaan en richt men zich meer op de ruimtelijke kwaliteit. Volgens de rijksdienst voor cultureel erfgoed is erfgoed in grote mate bepalend voor ruimtelijke kwaliteit. 56 Cultureel erfgoed staat tegenwoordig synoniem voor ruimtelijke kwaliteit en kwaliteit, dit gaat gepaard met verhoogde economische waarde die bij stedelijke vernieuwing een cruciale rol kan spelen.

50 51

Crimson (1997), p. 14 Crimson (1997), p. 18 52 Crimson (1997), p.19 53 Crimson (1997), p. 24 54 Crimson (1997), p. 25 55 Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (2011a) 56 Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (2010b)

24

3.4 Herbestemming van erfgoed een katalysator bij stedelijke vernieuwing? Het domein van ruimtelijke ordening breidt zich uit, steeds meer facetten worden meegenomen in ruimtelijke plannen: Maatschappelijk zowel als politiek groeit het bewustzijn dat ruimtelijk ordenen meer is dan alleen het accommoderen van gebruiksfuncties. De ruimtelijke ordening is in haar opdracht geslaagd als het resultaat getuigt van economische concurrentiekracht, sociale cohesie, ecologische duurzaamheid n culturele identiteit, aldus de VROM-raad in zijn advies Stedenland-Plus57. Steeds meer wordt identiteit en cultuur middels erfgoed opgenomen in ruimtelijke plannen, omdat men er steeds meer van overtuigd raakt dat dit de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt. Voor de revitalisering van een buurt kan hergebruik van erfgoed zelfs een krachtige motor zijn, stelt Wim Eggenkamp, rijksadviseur voor het Cultureel erfgoed. Hergebruik van deze markante gebouwen bepaalt in grote mate de aantrekkingskracht van een wijk.58 Maar welke rol speelt erfgoed bij de revitalisering? En wat levert het behoud van erfgoed op? In de paragraaf over leegstand komt al naar voren wat de overwegingen zijn om erfgoed te herontwikkelen. In deze paragraaf wordt besproken hoe erfgoed bijdraagt aan het succes van ruimtelijk plannen in het algemeen en bij stedelijke vernieuwing en revitalisering in het bijzonder. In de essaybundel Het Cultuurhistorisch Argument schrijft Machteld Linssen haar Kracht van de Argumentatie. Hierin verkent Linssen de ontwikkelingen rond het gebruik van erfgoed bij de ruimtelijke planvorming. Ze draagt vijf argumenten aan die steeds vaker een rol spelen bij het behoud van erfgoed. Het blijkt dat erfgoed een belangrijke aanjager kan zijn voor de lokale economie. Het zou daarom onderdeel moeten uitmaken van beleid op het gebied van economie, recreatie, toerisme en stedelijke vernieuwing.59 1. Cultuurhistorische of intrinsieke waarde. De cultuurhistorische en intrinsieke waarde blijft centraal staan bij behoud, maar het helpt als we kunnen aantonen dat we niet alleen rijk zijn aan erfgoed, maar ook rijk zijn dankzij ons erfgoed60. De kosten die gemaakt worden voor bijvoorbeeld restauratie moeten niet gezien worden als kostenpost, maar als investering. Het intrinsieke argument alleen blijkt niet meer voldoende. Bovendien wordt het intrinsieke argument vaak alleen door een klein groepje experts gekend. Om ook andere partijen te interesseren voor erfgoed wordt er steeds meer gedaan aan communicatie en educatie. De openbare opgraving van een Romeins schip in Leidsche Rijn (afb. 9) is hier een goed voorbeeld van.61

Afb. 9. Opgraving Romeins schip in Leidsche Rijn onder veel belangstellingvan omwonenden. Bron: any.nu
57 58

Feddes, F. (1999) p. 6 Eggenkamp, W. (2011) 59 Linssen, M. (2009), p. 9 60 Linssen, M. (2009), p. 10 61 Linssen, M. (2009), p. 11

25

2. Publieke wil. De cultuurhistoricus die er in slaagt het burger- en expertdomein te verbinden en er in slaagt de publieke wil te mobiliseren, is spekkoper.62 Voor burgers heeft erfgoed een andere betekenis dan voor cultuurhistorische experts. Voor burgers speelt de belevings- of herinneringswaarde een grote rol en authenticiteit bijvoorbeeld veel minder. 3. Gemene deler. Het derde argument is dat cultuurhistorie een gemene deler kan zijn tussen partijen die betrokken zijn bij de ruimtelijke ontwikkeling. Dit kan de kwaliteit van het ontwikkelingsproces ten goede komen. Het lijkt dat cultuurhistorie als thema een enthousiasmerend en samenbindend effect heeft.63 Ook zegt Linssen hierover dat cultuurhistorie bepaalt of een plan passend is voor de plek. Omdat de genius loci verklaard kan worden vanuit de cultuurhistorie, kan de cultuurhistorie als meetlat voor plannen fungeren.64 4. Cultuur in dienst van een ander doel. Cultuur kan als middel gebruikt worden om een ander doel te bereiken. Dit argument is bij stedelijke vernieuwing erg van belang. Zo kan erfgoed worden ingezet om een negatief imago van een wijk om te buigen. Met de renovatie van woningen kan bijvoorbeeld een andere doelgroep worden aangetrokken. Investeringen in erfgoed kunnen ook een multipliereffect hebben; het leidt tot hogere vastgoedwaarden en daardoor lokt het andere investeringen uit. Onderzoek van ABF Research toont aan dat ondanks het feit dat aandachtswijken minder gewild zijn en over het algemeen lagere vastgoedwaarde kennen (-15%), dit verschil met een gezonde wijk in een aantal gevallen wordt gecompenseerd door de aanwezigheid van voldoende monumenten. Het verschil tussen een achterstandswijk met monumenten kan zelfs oplopen tot 20% en zelfs 30% hogere vastgoedwaarden. Deze hogere waarden vergroten volgens ABF Research het herstelvermogen van een wijk.65 Stedelijke vernieuwingsprojecten kunnen daardoor heel erg gebaat zijn bij investeringen op het gebied van cultuurhistorie. 5. Cultuurhistorie als waardemaker. Waar het vorige argument inging op de instrumentele waarde van cultuurhistorie, gaat dit argument in op de economische waarde van erfgoed. Hiermee wil Linssen zeggen dat investeren in erfgoed loont. Er worden steeds meer methodes ontwikkeld om de sociaal- economische baten in geld uit te drukken. Hierbij moet gedacht worden aan bijvoorbeeld belevingswaarde en verervingswaarde. Doordat de kosten, maar ook de opbrengsten in kaart worden gebracht, krijgt investeren in erfgoed een voet aan de grond bij ruimtelijke ontwikkelingen. Linssen zet hier wel een kanttekening bij; de economische waardering van erfgoed kan leiden tot de vermindering van de culturele waarde doordat exploitatie van erfgoed uitdraait op commercile uitbuiting.66 De intrinsieke waarde moet dus ook hier nog voorop blijven staan. Dat cultuurhistorie een waardemaker is voor een wijk wordt vanuit veel hoeken bepleit en bevestigd. Een niet te onderschatten voorwaarde voor deze waardecreatie is de locatie van de wijk. De locatie van een wijk is een bepalende factor voor het aantal monumenten, het soort monumenten en de mogelijkheden tot herbestemming van de monumenten. Een conclusie die we hieruit moeten trekken, is dat de specifieke locatie van specifieke monumenten kansen schept voor specifieke functies. De 19e-eeuwse schil rond het oude centrum kent veel meer monumenten en een betere locatie dan een wederopbouwwijk. Naast het behoud van schoonheid van historische waarden, zijn er steeds meer motieven en manieren om
62 63

Linssen, M. (2009), p. 11 Linssen, M. (2009), p. 11 64 Linssen, M. (2009), p. 11 65 Linssen, M. (2009), p. 12 66 Linssen, M. (2009), p. 15

26

erfgoed te behouden en op te nemen in ruimtelijke plannen. Hardy voegt hieraan toe dat hoewel behoud van erfgoed veel op kan leveren, er geen draaiboek bestaat voor de manier waarop dit zou moeten gebeuren: When well-conceived by their twenty-first-century inheritors, these developments may preserve the environment, recycle buildings, make positive contributions to urban life, strengthen community, support the arts and retain local heritages. Depending upon their organization () they can also become a source of income for their communities. However, no single result can be identified as best.67 De belangrijkste conclusies van Linssen voor dit onderzoek zijn dat cultuurhistorie een instrument kan zijn om het imago van een buurt op te vijzelen en dat cultuurhistorie een waardemaker is. Als bij stedelijke vernieuwing wordt ingezet op het behoud van erfgoed levert dat een hogere vastgoedwaarde op en kan het imago van de buurt positiever worden, wordt gesteld. Bovendien blijkt erfgoed een gemene deler tussen partijen. Zo bezien is erfgoed inderdaad een motor achter stedelijke vernieuwing. Niet alleen omdat het een waardemaker is, het zorgt ook voor draagvlak onder betrokken partijen. In lijn met de herwonnen aandacht voor cultuurhistorie van de afgelopen 25 jaar wordt tegenwoordig niet alleen de esthetische waarde van erfgoed onderschreven, maar ook de economische, pragmatische en intrinsieke waarde. Door dit inzicht vormt cultuurhistorie in dit klimaat een waardemaker, een aanjager van de lokale economie, recreatie, toerisme en stedelijke vernieuwing. Als we dit doortrekken kunnen we zeggen dat behoud van erfgoed, zeker bij stedelijke vernieuwing een wijk aantrekkelijker kan maken voor mensen van buitenaf. Doordat er meer vraag is naar woningen in de buurt, stijgt de vastgoedwaarde. Het komt voor dat de huurprijzen voor zittende bewoners niet meer op te brengen zijn. Deze verschuiving in bevolkingsopbouw wordt gentrification genoemd. Enerzijds kan herbestemming dus leiden tot revitalisering van een wijk, anderzijds zou herbestemming kunnen leiden tot gentrification. Ik zal dit begrip en het proces in de volgende paragraaf uiteenzetten.

67

Hardy, H. (2005) p. 37

27

4.
4.1

Gentrification
Het begrip

Gentrification is het proces waarbij een buurt een opwaardering ondergaat op sociaal, fysiek en economisch gebied. De opwaardering gaat gepaard met de intrek van mensen van buiten de buurt. Het begrip is in 1964 gentroduceerd door de Britse sociologe Ruth Glass. Zij zag dat in de binnenstad van Londen steeds meer arbeiders plaatsmaakten voor de middenklasse. Als de huurovereenkomsten van de arbeiders afgelopen waren, werden de huizen opgeknapt en verkocht aan de rijkere middenklasse. Deze klassieke uitleg van gentrification is lang dominant geweest in het onderzoek naar gentrification. De term gentrification is afgeleid van het woord gentry en is een verwijzing naar de Engelse klassenstructuur uit de 18e en 19e eeuw. Met die verwijzing heeft Glass de term een ironische lading willen geven. So, literally, gentrification or gentry-fication means the replacement of an existing population by a gentry.68 Essentieel in deze definitie is dat oude bewoners plaats moeten maken voor nieuwe, rijkere bewoners. Anderen spreken al van gentrification als een buurt wordt aangepast aan de wensen van nieuwe bewoners, zonder dat oude bewoners zijn verhuist. Doordat nieuwe bewoners hun smaak opleggen in een wijk, kunnen oude bewoners alsnog worden uitgesloten. Dit is bijvoorbeeld het geval als er nieuwe, relatief dure woningen vrij komen. Sinds de introductie van het begrip is er veel onderzoek gedaan naar het fenomeen vanuit verschillende invalshoeken. Het is een interessant onderzoeksthema voor ruimtelijke wetenschappen, maar ook voor sociale wetenschappen. Daarnaast is het thema vaak politiek geladen. Door de aandacht uit veel verschillende hoeken bestaat er geen eenduidig antwoord op de vraag wat gentrification nu precies is. Ook over oorzaken, gevolgen, bepalende factoren en bijvoorbeeld invloed van actoren is men het niet eens. 69 De grootste verklaring hiervoor is dat gentrification heel erg afhankelijk is van de context. Of zoals van Weesep het verwoordt: Gentrification is deeply rooted in social dynamics and economic trends. It signs, effects and trajectories are to a large degree determined by its local context; the physical and the social characteristics of the neighbourhoods in question, the positions and the goals of the actors, the dominant functions of the city, the nature of economic restructuring and local government policy. The study of the city should pay heed to this complexity.70 Het is dus niet eenvoudig om generaliserende uitspraken te doen over gentrification. Bij ieder proces zijn andere actoren actief die niet of juist wel samenwerken. Ook is de staat waarin de buurt fysiek verkeert moeilijk te vergelijken. Hebben we te maken met een oud industrie terrein of bijvoorbeeld een verwaarloosde buurt met historische architectuur? Ligt de buurt bij het centrum of net iets verder? Door al deze verschillende invloeden is geen proces hetzelfde. In de literatuur wordt vaak onderscheid gemaakt tussen verklaringen voor gentrification vanuit de productie en de consumptie. Oorzaken vanuit de productie zijn economische factoren, oorzaken vanuit de consumptie zijn sociale factoren. Het is het verschil tussen aanbod (productie) en vraag (consumptie). Ik zal de twee onderzoeksdiscours hieronder toelichten. Productie De productieve zijde van gentrification gaat in op aanbodgestuurde gentrification. Een belangrijk onderdeel
68 69

Lees, L. et al (2008), p. 5 Lees, L. et al (2008), p. 3 70 Weesep, van J. (1994), p 80 in Lees, L. et al. (2008) p. XV

28

hiervan is de rentgap, dit begrip is in 1979 gentroduceerd door Neil Smith. De rentgap is het verschil tussen de hoogste potentile inkomsten en werkelijke inkomsten uit huur van een stuk land. Dit heeft te maken met een mismatch tussen de huidige en werkelijke functie van het land en de meest optimale functie voor het land. As the rentgap grows larger, it creates lucrative profit opportunities for developers, investors, home buyers, and local governments to orchestrate a shirt in landuse for instance, from working-class residential to middle- or upper-class residential. 71 Door een devaluatie van de grondprijs is het op een bepaald moment interessant om te investeren in een gebouw of buurt. Het goedkope land kan op een eenvoudige manier worden herontwikkeld en duurder worden doorverkocht (zie afb 10). In een buurt wisselen verschillende periodes van ontwikkeling, onderontwikkeling en herontwikkeling elkaar af. Deze ongelijke ontwikkeling ligt aan de basis van de rentgap. The logic behind uneven development is that the development of one area creates barriers to further development of an other, thus leading to underdevelopment, and that the underdevelopment of that area creates opportunities for a new phase of development. () The successive development, underdevelopment and redevelopment of given areas as capital jumps from one place to another, then back again, both creating and destroying its own opportunities for development. 72 Afb. 10 Rentgap Theory door N. Smith Bron: eigen werk o.b.v. Smith, N (1979) in Lees, L. et al (2008) p. 52.

Consumptie Om gentrification vanuit de consumptieve zijde te verklaren, moet er gekeken worden naar culturele en sociale ontwikkelingen. In de jaren 60 en 70 namen veel mensen hun intrek in lofts in SoHo (New York). Zukin zag hierin een

71 72

Lees, L. et al (2008), p. 52 Smith, N. (1982), p. 51

29

esthetische trend. Want hoewel deze oude fabrieken al jaren bestonden, had niemand ooit geopperd dat het chic was om in te wonen. De affiniteit met de lofts in de jaren 70 was in de jaren 60 door mensen met creatieve beroepen opgezet. Later volgde steeds meer mensen. Plaats, esthetiek, identiteit en de opkomende massa media waren heel erg met elkaar verbonden. A heightened sense of art and history, space and time, was dramatized by the taste-setting mass media.73 Het waren dan ook de massamedia die er later voor zorgden dat hetzelfde concept van loftliving ook in London werkte. 74 Investeringen worden hierbij gedaan op het gebied van cultuur: using culture industries as a tool for attracting capital.75 Rose geeft aan waarom er niet alleen naar het productie proces gekeken moet worden, maar waarom ook juist de mensen die naar de buurt trekken een grote rol spelen: The crucial point () is that gentrifiers are not the mere bearers of aprocess determined independently of them. Their constitution, as certain types of workers and as people, is as crucial an element in the production of gentrification as is the production of the dwellings they occupy.76 De motieven van mensen om naar de buurt te komen en hun invloed op de buurt, dragen dus ook bij aan gentrification. Hoewel de scheidslijn tussen deze richtingen steeds vager wordt en de begrippen steeds geherdefinieerd worden, blijft het de dominante onderzoeksdiscours. Huidige theorien zoeken een middenweg tussen vraag en aanbod, kapitaal en cultuur en structuren en middelen. Ahlfeldt beschrijft de huidige ontwikkelingen als volgt: In recent decades residential downtown areas in de U.S. as well as Europe have experienced a remarkable comeback after a long period of steady decline accompanied by the migration of middle- and upper-class residents of the city fringe, or by the modernization of downtown housing stock, which increases the demand of high-income households. In addition, lifestyle pluralization has produced new upper and middle social diversity of the inner-cities. At the same time, ambitious authorities have developed revitalization strategies in order to promote the so-called urban renaissance.77 Zoals Ahlfeldt hier aangeeft kan gentrification verschillende oorzaken hebben. Nieuwe leefstijlen, modernisering van de woningvoorraad en investeringen vanuit de overheid, zorgen dat de stad of buurten aantrekkelijk worden voor mensen met hogere inkomens.

4.2

Gentrification of revitalisering als gevolg van stedelijke vernieuwing?

De gevolgen van stedelijke vernieuwing uiten zich volgens Clay in twee vormen: gentrification en upgrading. Gentrification noemt hij: resettlement of professional and upper middle class home owners in city neighborhoods. 78 Upgrading noemt hij: a change in the physical conditions of the area by current residents.79 Dit laatste komt vooral voor in woonwijken met weinig andere functies. Als gevolg van modernisering van woningen en de woonomgeving ontstaat er meer vertouwen in de buurt.80 Stedelijke vernieuwing (deels door de overheid zijn genitieerd) zet zo aan tot investeringen in de wijk door de bewoners zelf. Bij upgrading werkt men vanuit de bestaande stedelijke substantie en is de verandering met name sprake van een fysieke verandering. Sociaal verandert er nauwelijks iets in de wijk.
73 74

Zukin, S. (1989), p. 15 in Lees, L. et al. (2008), p. 118 Lees, L. et al. (2008), p. 120 75 Zukin, S. (1989), p. 176 in Lees, L. et al. (2008), p. 118 76 Rose, (1984), p. 56 in Lees, L. et al. (2008), p. 89 77 Ahlfeldt, G.M. (2011), p. 32 78 Clay, P.L. (1979), p. 6 79 Clay, P.L. (1979), p. 6 80 Clay, P. L.(1979), p, 47

30

Als er sprake is van gentrification verandert de buurt doordat de gentry hun smaak en waarden in de buurt aanbrengen en zo aan zittende bewoners opleggen. Dit brengt nieuwe investeringen met zich mee; van buitenaf. Investeerders en ontwikkelaars zorgen voor de komst van rijkere bewoners van buitenaf. Kortom bij gentrification van buitenaf genvesteerd in de buurt en wordt de buurt sociaal, fysiek en economisch opgewaardeerd. De grootste verandering is echter de verschuiving in de bevolkingsopbouw. De kans op gentrification is groter in binnenstedelijke gebieden met verschillende functies. De overeenkomst tussen de upgrading en gentrification is dat er meer investeringen worden gedaan in de buurt, het verschil zit in de afkomst en de gevolgen van de investeringen. De definitie die Clay voor upgrading introduceert waar Clay over spreekt is vergelijkbaar met revitalisering; een fysieke opwaardering als het gevolg van stedelijke vernieuwing. Voor het onderzoek hou ik het volgende onderscheid tussen gentrification en revitalisering aan (afb 11):

Afb. 11 Onderscheid tussen revitalisering en gentrification Bron: eigen werk

4.3 Gentrification en erfgoed Er zijn een aantal kenmerken die typisch zijn voor wijken die potentie hebben voor gentrification. Hieronder vallen kenmerken als; lage grondprijs, goedkope woningen, verloedering van een buurt, stedelijkheid, sociale achterstand, weinig groene ruimte, goede ligging t.o.v. het centrum, bebouwing van voor de tweede wereld oorlog en bijvoorbeeld weinig groen.81 Aan de andere kant moet de potentie van de wijk worden erkent, dit kan bijvoorbeeld zijn doordat de wijk een sterke identiteit heeft door historische kenmerken.82 Er zijn studies naar gentrification die veronderstellen dat alleen historisch interessante plekken in aanmerking komen voor gentrification.83 Zo blijkt aanwezigheid van monumenten een belangrijke voorwaarde voor gentrification. 84 85 Vanuit dat oogpunt kan worden gesteld dat erfgoed een aanjager is van gentrification. Verklaringen hiervoor worden vaak kort aangestipt. Ik zal een aantal verklaringen bespreken en verdelen in productie- en consumptieoorzaken.

81 82

Metselaar, D. (2011), p. 29 Metselaar, D. (2011), p. 29 83 Mc Taggart K.J.J. (2009), p. 13 84 Clay, P.L. (1979) p. 85 Hamnet (1979)

31

Productie 1. Investering moet terug worden verdiend. Volgens Kersti Berggren (monumentenzorg Zweden) ligt een oorzaak in het feit dat behoud van erfgoed altijd vraagt om investeringen die moeten worden terugverdiend. Daarom zijn behoud en herontwikkeling van erfgoed onlosmakelijk verbonden met gentrification. Historically significant but derelict domestic areas shift to commercial areas when preserved. Important working class areas that go through upgrading are turned into neighbourhoods dominated by intellectual middle class. () But as upgrading and preservation of heritage is depending on economical resources is any other scenario than gentrification plausible?86 De enige manier om het gentrificationproces tegen te gaan, zegt ze, is door bewoners een stem te geven in het ruimtelijke planningsproces. Op die manier hebben ze in bepaalde mate invloed op wat er gaat gebeuren in de wijk. Berggren stelt dus dat door de investeringen in erfgoed de prijs vanzelfsprekend omhoog gaat. 2. Vastgoedwaarde. Een andere oorzaak is de hogere kwantitatieve vastgoedwaarde van erfgoed en van de omgeving van erfgoed, vergeleken met een wijk zonder monumenten. Voor probleemwijken levert de aanwezigheid van monumenten meer mogelijkheden tot herstel op. Na de herontwikkeling van erfgoed kan de vastgoedwaarde nog meer stijgen. Deze stijging van de vastgoedwaarde trekt mensen met hogere inkomens aan.87 Een verklaring voor de hogere vastgoedwaarde is niet alleen de aanwezigheid van monumenten, het is ook de locatie. De negentiende-eeuwse schil die om oude binnensteden heen ligt, kent bijvoorbeeld veel monumenten n een goede locatie ten opzichte van het centrum. Deze combinatie levert veel kansen voor herbestemming en hogere vastgoedwaarde op. 3. Schaarste. Shaw stelt dat schaarsheid van erfgoed een oorzaak is van gentrification. Als bij een stijgende vraag het aanbod niet mee kan groeien, ontstaat er een schaarste. Dit is het geval bij erfgoed, waar de prijs stijgt en het niet meer voor iedereen betaalbaar is. 4. Aanjager lokale economie. Een vierde oorzaak is dat herontwikkeling van erfgoed een aanjager voor de lokale economie kan zijn. De initile investeringen lokken meer investeringen uit. Door de herontwikkeling worden er banen gecreerd en kan een gebied dat economisch slecht functioneerde, weer op gang komen. Dit heeft aantrekkingskracht op mensen van buitenaf. Hoewel dit argument ook voor andere stedelijke vernieuwingsprojecten geldt, blijkt dit bij erfgoed versterkend effect te hebben.88 Consumptie 5. Identiteit. Een vijfde oorzaak (die nauw samenhangt met de vorige oorzaak) is de identiteit die erfgoed met zich meebrengt. De identiteit van bijvoorbeeld een herontwikkeld bedrijventerrein kan een overweging zijn voor een bedrijf om zich daar te vestigen. Het binden aan een bepaalde locatie zegt iets over de identiteit van een bedrijf. Tegenwoordig wordt het gezien als betrouwbaar en hip als je je vestigt op een herontwikkeld industrieterrein. Het werkt goed voor het imago van een bedrijf. Zo is de creatieve economie op zoek naar plekken waar letterlijk ruimte is voor experiment, die relatief goedkoop zijn, waar de informaliteit en robuustheid past bij de creatieve en anarchide cultuur en tenslotte toch weer in het symbolische domein: hen in staat stelt hun culturele identiteit uit te drukken. Het is opvallend dat de gebouwen van de oude economie bijna exclusief worden hergebruikt door deze nieuwe

86 87

Berggrend, K. (2008), p. 1 Brouwer, J. & Thomsen, M. (2007), p. 26 88 Bade, T. & Smid, G. (2008) p. 103

32

culturele economie en de culturele elite die erbij hoort.89Aldus Pieter van Wesemael over industrieel erfgoed, herbestemming en identiteit. Dit onderschrijft ook Sharon Zukin: ..old factories became a means of expression for a post-industrial civilization. A heightened sense of art and history, space and time was dramatized by the taste-setting mass media.90 6. Creatieve klasse. In navolging van voorgaand argument wordt de creatieve klasse in n adem genoemd met gentrification. De woonvoorkeur van de creatieve klasse gaat vaak uit naar historische architectuur. Mensen die informatie en kennis creren (creatieve klasse), zorgen voor een duurzame economische groei. Want waar deze creatieve klasse woont, vestigen bedrijven zich en dus neemt de werkgelegenheid toe. Doordat de creatieve klasse veel geld uitgeeft aan kunst, cultuur en het uitgaansleven, ontstaat er in een buurt een groeiende vraag naar dit soort faciliteiten.91 7. Menselijke behoefte. Een zesde oorzaak ligt volgens Herzfeld in de menselijke behoefte om te behouden, comfortabel te leven en een dak boven je hoofd te willen hebben.92 Aan deze drie behoeften wordt tegemoet gekomen als erfgoed wordt herontwikkeld, aldus Herzfeld. Context 8. Context. Tot slot is de manier waarop met erfgoed wordt omgegaan afhankelijk van politiek, plaats, tijd, economie, etc. Zo is de consumptie van erfgoed in Sydney de laatste decennia sterk gegroeid. Shaw zegt dat er een wereldwijde trend gaande is op het gebied van binnenstedelijke herontwikkeling en erfgoed. Aan de basis van de hernieuwde interesse in erfgoed in Sydney liggen drie ontwikkelingen. Ten eerste is het een reactie op de desinteresse van voorgaande jaren. Door de kaalslag tot de jaren 70 wil men nu heel graag erfgoed behouden. Ten tweede is het een vorm van nationalisme. Ten derde wordt er sinds 1988 meer gedaan om het publiek de potentie van erfgoed in te laten zien. Daar voegt ze aan toe dat Australi bezig is met een zoektocht naar identiteit. Erfgoed vormt daarin een ordinary sacred place.. [that].. reflect our relationships with places that have meaning because either we, or our ancestors, have connections with them.93 Het argument dat Shaw noemt is heel erg plaats- en tijdgebonden, hieruit kunnen we opmaken dat er veel verschillende factoren aan de basis van gentrification door erfgoed liggen. Dit zijn voorbeelden van erfgoed gerelateerde situaties die gentrification kunnen veroorzaken. Bij de productieve oorzaken wordt het aanbod verklaard vanuit investeringen die terug moeten worden gewonnen en/of andere investeringen uitlokken. Vanuit de consumptie wordt gentrification verklaard als een menselijke behoefte tot behoud en de zoektocht naar identiteit. De vraag- en aanbod zijde hangen nauw samen. Herontwikkeling van erfgoed lokt bijvoorbeeld nieuwe investeringen in de buurt uit, omdat erfgoed goed in de markt ligt.

4.4

Vaststellen van gentrification

Voor dit onderzoek volstaat een simpel model om te achterhalen in hoeverre er sprake is van gentrification en hoe zich dat verhoudt tot de fysieke, economische en sociale opwaardering van de buurt. Het model van
89 90

Wesemael, P. (2009) p. 1 Zukin, S. (1982), p. 15 91 Florida, R. (2002) p. 20 92 Herzfeld, M. (2010), p. 259 93 Taylor (1994), p.27 in Shaw, W. (2005), p. 62

33

Clay (1979) beschrijft de fases van gentrification aan de hand van migratie. Het model dateert uit 1979 en is n van de eerste fasemodellen ontworpen voor gentrification. Buiten de typische gentrifiers houdt dit model ook rekening met andere actoren zoals media, marktpartijen, private investeerders, ondernemers, etc. Fase I Een kleine groep mensen verhuist naar een buurt, vaak binnen een aantal straten. Usually, pioneers feel attracted by relatively affordable living space within highly accessible inner-city neighbourhoods with an urban fabric of pre World War II buildings, which will typically be in bad condition.94 Het zijn vaak hoogopgeleide, creatieve mensen die zelf tijd hebben om hun huis op te knappen. Van gedwongen verhuizingen is geen sprake, omdat leegstaande woningen worden opgeknapt. Er wordt geen aandacht geschonken door de media, maar steeds meer mensen horen er wel van. Fase II Er verhuizen meer mensen naar de buurt. Op dit moment zijn er ook steeds meer investeerders die de stap durven te nemen om te huizen kopen en op te knappen. If the neighbourhood is to have its name changed it often happens at this stage. New boundaries are identified, and the media begin to pay attention to the area.95 In dit stadium worden leegstaande panden al schaarser en kan er sprake zijn van displacement (gedwongen verhuizen). Fase III At this stage major media of official interest is directed to the neighbourhood. (..) Urban renewal may begin.. or a developer.. may move in. (..) Physical improvements become even more visible because of their volume and because of the general improvement they make to the whole area. Prices begin to escalate rapidly.96 In deze fase is het grote publiek op de hoogte van wat er gaande is. Overheden en particuliere instellingen zien hun kans schoon om te investeren in de buurt. Er komen steeds meer functies in de wijk op het gebied van cultuur, horeca, communicatie en bijvoorbeeld ict. Er is meestal een verschuiving zichtbaar naar de dienstensector. De pioniers uit de eerste fase staan door de commercialisering ver van de groep nieuwkomers. Het slechte imago van de buurt is weg. Dit is de fase waarin huiseigenaren speculeren en veel displacement voorkomt en er bestaat onvrede tussen oude bewoners en nieuwkomers. In deze fase wordt meestal van gentrification gesproken. Fase IV In deze fase is de buurt grotendeels bewoond door gentrifiers en meer volgen. Gebouwen die vast werden gehouden voor speculatie verschijnen nu ook op de markt. Ook komen er steeds meer winkels en ondernemingen in de buurt. While some controversy emerges, especially related to displacement, relatively little is done to dampen middleclass reinvestment.97 En hoewel er veel mensen uit de buurt moeten verhuizen door de sterk gestegen woningprijzen, wordt er weinig gedaan om het proces te stoppen. Dit is het moment waarop de middenklasse naar nieuwe gebieden gaat zoeken om zich te vestigen.

4.5

Context en rol van de overheid

De rol van de overheid is bepalend voor de mate waarin gentrification optreedt. De overheidsbemoeienis in stedelijke ontwikkeling verschilt echter per land. Er wordt gesteld dat het verschil in overheidsbemoeienis tussen bijvoorbeeld Europa en Noord-Amerika een onvergelijkbare situatie oplevert. Door meer overheidsingrijpen zijn extreme vormen van verval en raciale spanningen in Europa in veel mindere mate
94 95

Ahlfeldt, G.M. (2011), p. 33 Lees, L. et al (2008), p. 31 96 Lees, L. et al (2008), p. 32 97 Lees, L. et al. (2008), p. 32

34

aanwezig dan in Noord-Amerika. 98 Maar omdat gentrification zo contextgevoelig is, geldt dit verschil niet alleen voor Noord-Amerika en Europa, maar ook voor landen binnen Europa en zelfs steden binnen Nederland. Elke plaats, zelfs elke buurt vertelt zijn eigen verhaal van gentrification. () Of de steden of wijken nu in Amerika, Azi of Europa liggen, het proces is totaal afhankelijk van de plaatselijke omstandigheden. () Geen n ervaring van gentrification in verschillende wijken of steden kan nu immers aan elkaar gelijkgesteld worden. 99 Wel kan het vergelijken van verschillende casussen inzicht geven in factoren die bijdragen aan gentrification. In dit onderzoek richt ik me dan ook op de overeenkomsten en verschillen tussen de gevolgen van herbestemming van erfgoed en overeenkomsten en verschillen in het proces van herbestemming. Hoewel de uitgangspunten totaal verschillend zijn, zijn er ook overeenkomsten in aanpak en uitkomst tussen de casussen.

98 99

Hoefnagels, C. (2004), p. 4 Hoefnagel, C. (2004), p. 4

35

Plaats Project Uitvoering herbestemming Lengte Bouw

New York , United States High Line 2006-2011 2400 meter 1929-1934

36
Afb. 12: High Line voor transformatie. Bron: thehighline.org

5.

Voorbeeldstudie I - High Line, New York

5.1.

Aanleiding

De High Line was onderdeel van New Yorks Westside Railway. Deze werd aangelegd op initiatief van de overheid. Vanaf 1847 wordt de Westside Railway op straatniveau op de 10th avenue aangelegd om het vrachtvervoer soepeler te laten verlopen. Een combinatie tussen de drukte op straat en de vele treinen zorgde voor veel gevaarlijke situaties. Het traject kwam bekend te staan als Death Avenue (afb. 13). De verhoogde High Line was hierop het antwoord en werd aangelegd tussen 1929 en 1934.100 The High Line ()runs from 34th Street to St. Johns Park Terminal, at Spring Street. It is designed to go through the center of blocks, Afb. 13 & 14 Death avenue en aanleg van de rather than over the avenue, to avoid creating the High Line. Bron thehighline.org negative conditions associated with elevated subways. It connects directly to factories and warehouses, allowing trains to roll right inside buildings. Milk, meat, produce, and raw and manufactured goods come and go without causing street-level traffic. The entire project is 13 miles (20 kilometers) long, eliminates 105 street-level railroad crossings, and adds 32 acres to Riverside Park.101 In opdracht van Robert Moses aangelegd werd de lijn verhoogd aangelegd (afb. 14).102 Bijzonder aan de High Line is dat hij door een aantal pakhuizen heen loopt. Op die manier kon de vracht direct op de bovenverdiepingen van de pakhuizen worden afgeleverd. Vanaf 1950 wordt steeds meer vracht via de weg vervoerd. Ook verliest de stad New York meer en meer haar industrile functie. Zowel de locatie van de High Line als de fabrieken en pakhuizen voldoet niet meer aan de vraag. De modernisering van vrachtvervoer zorgt ervoor dat de High Line steeds minder gebruikt wordt. In 1960 wordt een deel van de lijn afgebroken. Er blijft dan nog een traject van 2,4 kilometer over dat door de buurten Meatpacking District, West Chelsea en Hells Kitchen/Clinton in Chelsea loopt. In 1980 rijdt de laatste trein over het traject.103 In de jaren die volgen (jaren 80) is er vanuit buurtbewoners een lobby om de High Line af te breken; de verloederde lijn is een doorn in het oog van de bewoners. Er wordt in 1992 zelfs een sloopvergunning afgegeven door de eigenaar van de lijn. 104 Ironically, it has been the $20 million estimated price for demolition that has kept the defunct track in existence, despite being slated for demolition over a decade
100 101

Owen, P. (2008) Friends of the High Line (2011a) 102 Auteur Anoniem (2003) 103 Friends of the High Line (2011a) 104 Auteur Anoniem (2003)

37

ago. Property owners who control the real estate beneath the structure would like to see it taken down, but in recent years the High Line has been the focus of contentious discussions between property owners, residents, planners, and advocacy groups. () Supporters of the High Line make a compelling case for its conversion to a bicycle and pedestrian pathway.105 Het zijn de nieuwkomers in de wijk die een lobby starten om van de High Line een park te maken. De inmiddels door planten overwoekerde High Line spreekt tot de verbeelding als park; dit plan krijgt veel bijval. De High Line loopt door drie buurten; de Meatpacking District, West Chelsea en Hells Kitchen. Zoals op afbeelding 13 te zien is loopt de High Line tot 15th (300 meter)street door het Meatpacking District, tussen 15th en 30th street door Chelsea (1,4 km) en tot 34th street door Hells Kitchen (800 meter). Hoewel de verhoogde spoorlijn door deze drie buurten loopt, is nog niet over de gehele lengte een park aangelegd. De aanleg van de park is voorgenomen in drie secties. Sectie 1 loop van Gansevoortstreet in het Meatpacking District tot 20th street in Chelsea, sectie 2 loopt van 20th tot 30th street. Sectie 3 loopt volledig door Hells Kitchen en voor de aanleg van dit deel van het park is nog geen goedkeuring afgegeven. Ik zal dit deel van de High Line deels meenemen in de beschrijvingen. Ik behandel de drie buurten als n gebied; het plangebied. Dit plangebied wordt afgebakend door 34th street in het noorden, de Hudson in het westen, 9th street in het oosten en Gansevoortstreet in het Zuiden (afb. 16).

Afb. 15 & 16: High t.o.v. buurt en Onderzoeksgebied. Bron: thehighline.org, eigen toevoeging

105

Buckhurst Fish & Jacquemart Inc (2001), p. 14

38

5.2 Beginsituatie Om te weten of er na de herbestemming van de High Line een verandering heeft plaatsgevonden in de buurt, is het noodzakelijk om de beginsituatie vast te stellen en te vergelijken met de eindsituatie. Ik zal de fysieke, economische en sociale situatie van de buurt voordat de High Line werd aangelegd beschrijven. De situatie rond 2005 staat hier beschreven. Fysiek Het plangebied is van oudsher een industriegebied aangelegd vlakbij de havens van de Hudson. In het zuidelijke deel (Meatpacking District) stonden rond 1900 zon 250 slachthuizen. West Chelsea wordt gekenmerkt door drie bouwtypen. Dat zijn oude fabrieken, brownstone laagbouwwoningen en grote residentile flats. Het bouwjaar van deze drie bebouwingstypen ligt tussen 1900 en 1930 met uitschieters rond 1960 en 1990. Het noordelijke deel van de High Line loopt door het meest zuidelijke deel van Hells Kitchen. Het n kilometer lange traject van de High Line wordt hier omgeven door de Railyards die bij het Pennsylvania Station horen. Het rangeerterrein wordt gebruikt voor passagierstreinen en ligt tussen 30th en 33rd street en 10th en12th avenue (afb. 18). Naast het rangeerterrein ligt een groot parkeerterrein voor het conventiecentrum (het Jacob K. Javits Conventioncentre) aan 34th street . The Convention Center is a large exposition center that offers facilities for trade shows and events and public shows () and meets the criteria for commercial use. There are no residential, entertainment, or hotel uses, community facilities, or publicly accessible open spaces near the convention centre.106 Dit deel van het plangebied heeft een sterk industrieel en commercieel karakter. Er wordt al lang nagedacht over een nieuwe of aanvullende functie voor het gebied. In 2001 worden er al plannen gemaakt om over het rangeerterrein en de parkeerplaats heen een dek te plaatsen, met daarop woningen en kantoren.107 Het overige deel van het plangebied heeft haar industrile functie al jaren geleden verloren. Dat leidde aanvankelijk tot veel leegstand, maar is inmiddels de reden voor investeringen; zo worden bijvoorbeeld fabrieken omgebouw tot luxury lofts.108 Het Starrlett-Lehigh gebouw wordt bevolkt door galariehouders en ook andere warenhuizen zijn omgebouwd tot woningen (afb. 20).109 In het plangebied liggen twee historic districts. Dit zijn gebieden die worden beschermd vanwege hun historische karakter. Ten oosten van de 10th avenue tussen 20th en 23rd street ligt het Chelsea Historic District (afb.22). Dit gebied is in 1981 aangewezen als beschermd gebied. Het is een vroeg 20eeeuwse woonwijk met veel laagbouw van rond 1930. Het historische gebied wordt omringd door iconische hoogbouw zoals de London Terraceses (afb. 17) en de Fulton Houses (sociale huur). Dit geeft direct de tweedeling in het gebied aan; historisch industrieel en historisch residentieel met de scheidslijn op 10th avenue (afb. 21). Het tweede historic district ligt in het Meatpacking District, het gaat hier om het gebied rond de Gansevoortmarket dat sinds 2003 is beschermd. The architecture of the district tells the story of an important era in New York City's history when it became the financial center of the country and when its markets were expanding to serve the metropolitan region and beyond.110 De oude markt, gebouwd tussen 1840 en 1940 bestaat uit bakstenen laagbouw en keien op de straat. Sinds de jaren 90 wordt in de buurt genvesteerd op het gebied van openbare ruimte. Met name aan de Hudson zijn nieuwe parken gekomen, zoals het Chelsea Waterside Park (2000), de Chelsea Piers (1994) en het Hudson River Park. Deze investeringen waren onderdeel van de Hudson Yard Rezoning en maken ook het
106 107

Buckhurst Fish & Jacquemart Inc (2001), p. 14 Buckhurst Fish & Jacquemart Inc (2001), p. 14 108 David, J. (2002), p. 12 109 David, J. (2002) p. 12 110 New York City Landmark Preservation Commission (2003), p. 7

39

westelijke en oud-industrile deel van West Chelsea steeds aantrekkelijker als woongebied. Over the last two decades, residential use has become substantially more prevalent here.111 Er is rond 2005 nog wel ruimte voor uitbreiding op lege percelen.
Met de klok mee: 17: London Terraces. 18: Railyards. 19: brug over 15th street. 20: Starrlett LeHigh. 21: zicht vanaf High Line richting Starrlett LeHigh. 22: Chelsea Historic District

111

New York City Department of City Planning (2004) p. 12. 16

40

Economisch Zoals gezegd heeft het noorden van het plangebied een eenzijdige industrile functie. Het rangeerterrein, de parkeerplaats en de ongebruikte High Line zorgen voor een stuk land dat niet optimaal wordt benut; er is sprake van leegstand, verrommeling. 112 Het is n van de weinige plaatsen in Manhattan met zo weinig functies en levendigheid. Naast het conventiecentrum (afb. 23) heeft het gebied weinig economische dragers. West Chelsea is fysiek aantrekkelijker geworden door investeringen in de openbare ruimte en het ombouwen van fabrieken naar luxe lofts. Deze fysieke verandering heeft ook economische veranderingen meegebracht. Doordat de huren in de jaren 90 nog betaalbaar waren zijn veel galerijen uit SoHo naar West Chelsea verhuisd (afb.24) . Tussen 1991 en 2004 is het aantal galerijen gestegen van 2 naar 234. 113De Dia Center for the Arts of 1987-1997 vestigde zich als eerst in de buurt en geldt als het startschot voor de hype and hoopla114 van Chelsea en de High Line. (The area) is currently in transition, as there has been a shift toward commercial and arts-related uses. Here, blocks contain larger parcels primarily housing low- to midrise buildings typically associated with industrial uses such as warehousing, distribution, and storage, though more recently many structures have been converted to other uses, especially art galleries.115 Dit geldt ook voor het Meatpacking District. (It) has seen a resurgence of other uses. Its historic cobblestone streets and low-lying industrial buildings are now home to many restaurants, nightclubs, design and photography studios, and fashion boutiques.116 De economische drager van het gebied is sinds de jaren 90 van productiegerelateerde ondernemingen, zoals autogarages (afb. 25) en slagerijen, veranderd in kunstgalerin en horeca. In 1999 wordt de upcoming status van het plangebied bevestigd als steeds meer chique boetiekjes in de buurt komen. 117 Van de 350 vleesverwerkers die in 1900 in de wijk waren, zijn er in 2004 nog 25 over.118

Vlnr: afb 23: conventioncentre. 24: artgallery. 25: Carreparair shop. Bron: javitscentre.com, russelpreston.com, maps.google.com

112 113

New York City Department of City Planning (2004) p. 12. 3 New York City Department of City Planning (2005), p. 3. 59 114 Filler, M. (2009) 115 New York City Department of City Planning (2001) p. 12. 16 116 Friends of the High Line (2011d) 117 Williams, A. (2001) 118 Dyckhoff, T. (2004)

41

Sociaal Het is heel duidelijk dat de buurt zowel fysiek als economisch sterk is ontwikkeld tussen 1990 en 2005. Voor die tijd was er met name in het Meatpacking District veel sprake van drugs en prostitutie.119 Hier komt vanaf de jaren 90 verandering in. Geleidelijk trekken steeds meer mensen naar het Meatpackin District en West Chelsea. De eerste nieuwe bewoners waren jonge mensen die de buurt kenden van de underground partyscene. The neighborhood started transforming in the early 1990's when club kids would flock to the area to legendary parties ().120 Sindsdien zijn er steeds meer en verschillende winkels in de buurt verschenen en zijn industrile panden herbestemd als lofts. Daarnaast zijn er ook nieuwe woningen gebouwd op leegstaande percelen. De buurt wordt dus meer en meer aantrekkelijk als woongebied door its eclectic mix of artistic, cultural and recreational amenities.121 Door de aanleg van nieuwe parken zoals de Chelsea Waterside Park en de Hudson River Park, trekt de bewoning steeds meer westwaards, richting de Hudson. Door de aantrekkende vraag zijn ook de prijzen van zowel de huur als de koopwoningen gestegen. In 2002 al gold West Chelsea als n van de duurste buurten van Manhattan. In de periode tussen 1990 en 2000 zijn inkomens met 6% gestegen. Met andere woorden; sinds 1990 zijn er meer mensen met hogere inkomens in de buurt komen wonen. Deze mensen hebben zich met name gevestigd in leegstaande fabrieken en op vrije percelen. 122 In afbeelding 26 is het grondgebruik in 2005 te zien. Kortom; West Chelsea en het Meatpacking District delen een industrieel verleden en zijn historisch erg interessant. Sociaal en economisch heeft dit deel van het plangebied sinds 1990 een grote verandering ondergaan. Er is nog wel een sterke tweedeling tussen het commercile gebied en het woongebied. Het deel van het plangebied dat in Hells Kitchen ligt heeft door haar huidige industrile functie sociaal, fysiek en economisch een eenzijdige karakter.

Afb. 26: Grondgebruik rondom sectie 1 en 2 van de High Line. Bron: NYC department of planning (2005)

119 120

Gay, T. (2004) New York Bits (2011) 121 New York City Department of City Planning (2004), p. 3-16 122 New York City Department of City Planning (2004), p. 3-16

42

5.3 Actoren Bij de herbestemming van de High Line zijn een aantal partijen betrokken. Ik ga nu de betrokken partijen, hun rol en aandeel in de herbestemming bespreken. Friends of the High Line Nadat bekend was geworden dat de lijn afgebroken zou worden, hebben twee buurtbewoners het voortouw genomen in de lobby voor behoud en hergebruik van de oude spoorlijn. Hiertoe is Friends of the High Line (hierna aangeduid als FHL) opgericht. FHL is een non-profitorganisatie die bestaat uit bewoners, ontwerpers en ondernemers uit de buurt. 123 In 2002 presenteerde FHL een studie waarin zij duidelijk maakt dat de inkomsten die de gemeente krijgt uit inkomstenbelasting hoger zullen zijn dan de kosten die worden gemaakt voor de transformatie. Door de toegevoegde waarde voor de omgeving wordt het vestigingklimaat aantrekkelijker. Over een periode van 20 jaar zouden de inkomsten het dubbele van de kosten zijn.124 Dit blijkt doorslaggevend voor de afweging vanuit de New York Government. With the help of celebrity backers ()and designers, FHL managed to overturn mayor Rudy Giulianis demolition orders and get the new administration of Michael Bloomberg behind the project.125 Ook bewoners en ondernemers die eerst pleitten voor de afbraak van de lijn zien in dat dit hun zaak ten goede kan komen. Als de transformatie goedkeuring heeft gekregen vanuit de overheid, schrijft FHL samen met gemeente New York een prijsvraag uit. Naast de lobby die FHL heeft getrokken, levert ze financieel een bijdrage. Via fundraising en donaties heeft het bewonersinitiatief nu $44 miljoen opgehaald. Het streven is dat hier nog $61 miljoen aan toe wordt gevoegd.126 Hiervan is $50 miljoen bedoeld om het park aan te leggen en te onderhouden. Verder moeten ook de salarissen van de medewerkers hiervan betaald worden. 127 FHL heeft inmiddels 16 medewerkers. Daarbij ligt het management en beheer in handen van FHL; The High Line is property of the City of New York and under the jurisdiction of the Department of Parks & Recreation. It is managed in partnership with Friends of the High Line.128 CPO (Chelsea Property Owners) Vanaf midden jaren 80 is deze groep bezig met de afbraak van de High Line. Veel van hen hebben grond onder de High Line gekocht met de gedachte dat de grondprijs zou stijgen als de High Line zou worden afgebroken. Aanvankelijk zijn ze sceptisch over de toegevoegde waarde van een park voor de waarde van hun vastgoed en grond. Na het onderzoek van FHL uit 2002 laat de groep hun claim op afbraak vallen. Bewoners Bewoners zijn erg belangrijk geweest gedurende het ontwerpproces en nu in het onderhoud. Vanaf 1999 worden er al workshops gehouden om te kijken wat bewoners graag zouden zien op de High Line. FHL initieert al deze bijeenkomsten en dient als spreekbuis voor bewoners. Al snel werd duidelijk dat het een publieke ruimte moest worden. Door het ontwerpproces heen heeft de input van bewoners centraal gestaan. Nu het park is aangelegd, neemt FHL met behulp van vrijwilligers het onderhoud op zich.129

123 124

David, J. (2002), p. 4 Campaa J.G. (2008) p.6 125 Owen, P. (2008) 126 New York City Economic Development Corporation (2011b) 127 Owen, P. (2008) 128 Friends of the High Line (2011b) 129 New York City Economic Development Corporation (2011a)

43

New York Government Vanuit de gemeente New York zijn twee departementen intensief bezig met de herbestemming van de High Line. De gemeente New York is eigenaar van de High Line en valt onder toezicht van het departement van Parks & recreation. In samenwerking met FHL werkt dit departement aan het onderhoud van de lijn. Daarnaast is the Department of Cityplanning bezig met plannen om in te spelen op de verwachtte economische impuls van de High Line voor de wijk. Hiertoe is het West Chelsea Rezoning plan goedgekeurd in 2005. Via deze rezoning wil men het hoofdzakelijk industrile karakter van West-Chelsea omvormen naar een mixed-use wijk met voornamelijk woningen en economische functies. Dit geldt met name voor het gebied ten westen van de High Line. De bedoeling van deze plannen is to facilitate change.130 De Westside Railyard wordt al jaren gezien als het laaste stuk Manhattan dat niet optimaal wordt benut. Sinds 2001 zijn er verschillende plannen gepresenteerd om het te herstructureren. Het derde, nog niet uitgevoerde, deel ligt rond dit plangebied. Hoewel de High Line als park is opgenomen in de laatste plannen, is er zowel voor de herontwikkeling van het laatste deel van de High Line als voor de herontwikkeling van de West Side Railyards geen goedkeuring afgegeven. De ruimte boven de spoorlijnen zou in alle gevallen worden herontwikkeld, zodat de spoorlijnen kunnen blijven werken. Samen met de Metropolitan Transport Authority (MTA) moet deze ontwikkeling plaatsvinden. Verder investeert de New York Government $112,2 miljoen in de herbestemming van de High Line. Het geld dat zij inbrengt is bedoeld voor de planning, het ontwerp, de bouw en de techniek voor de aanleg van het park.131 CSX United transporation, inc. / State Surface Transportation Board CSX United Transportation Incorporated is de eigenaar van de High Line, dat wil zeggen, het bouwwerk. De grond onder de lijn is in handen van verschillende partijen, zoals de New York Government, New York State en particuliere eigenaren. Hoewel de lijn in bezit is van CSX, heeft de State Surface Transportation Board zeggenschap over de lijn. Deze laatste is een overheidsdienst. Toen duidelijk werd dat men de High Line wilde herbestemmen als park heeft CSX het deel van de lijn tot 30th street gedoneerd aan de New York government. Hierna hebben CSX en de State Surface Transportation Board geen stem gehad in de ontwikkeling van de High Line. Andere overheden Naast de New York Government heeft ook de State Government en de Federal Government in het project genvesteerd. De State Government en de Federal Government hebben respectievelijk $400.000 en $20,3 miljoen genvesteerd in het project. Marktpartijen Marktpartijen dragen niet direct bij aan de herbestemming van de High Line, maar zij maken gebruik van de toegevoegde waarde van de High Line voor de buurt en de verwachte bezoekers die het zal trekken. In die zin zijn zij verantwoordelijk voor een groot deel van de revitalisatie in de buurt. () the High Line has been estimated by the New York City Deputy Mayor for Economic Development to have already generated $2 billion in private investment in adjacent residential buildings, stores and hotels. Moreover, the citys mayor Michael Bloomberg notes that () more than 30 new projects are planned or are under construction
130 131

New York City Department of City Planning (2001), p. 3. 1 New York City Economic Development Corporation (2011a)

44

nearby.132 In 2007 werd een studie gepresenteerd met manieren waarop de High Line geld op zou leveren. Zo zouden de vastgoedprijzen van panden direct aan de High Line stijgen en valt er geld te verdienen via speciale evenementen en merchandise. Het verwachte bezoekersaantal zou ook voor de omgeving geld opleveren, bijvoorbeeld voor horeca.133 De belangrijkste partijen hier zijn dus de New York Government en de Friends of the High Line. Deze twee partijen hebben samen de herbestemming van de High Line geleid. Zij hebben de herbestemming voor het overgrote deel gefinancierd en zijn de enige partijen met zeggenschap in de herontwikkeling.

5.4

Doel van de herbestemming

Het project startte als behoud van de High Line, dit is uitgegroeid tot een stedelijk vernieuwingsplan voor de hele buurt. De doelen die zijn gesteld bij de herbestemming zijn dus ook steeds verder uitgebreid en aangepast. It is at once a preservation project about the citys past and a construction project about the citys future.134 Verder moet Iedere ingreep een bijdrage leveren aan de economie en de schoonheid van de stad. Deze uitspraak illustreert dat: Any brick put down or any tree planted must recharge the urban economy; it must attract new businesses, residents and visitors by creating appealing, healthful, safe work and home environments it must spark financial activity raise property values and generate tax revenues.135 De herbestemming van de High Line heeft dan ook drie grote doelen: 1. Hergebruik High Line als park 2. Samenhang van de buurt daardoor benadrukken 3. Lokale economie stimuleren 136 5.5 Ingrepen Voor New York was het na de aanslagen van 11 september 2001 heel belangrijk om weer vertouwen te krijgen in de stad en een positieve bijdrage te leveren aan het uiterlijk van de stad. Dit voornemen geldt ook voor de High Line Ruimtelijke ingrepen Behouden en herbestemmen als park voor wandelaars. Dit met verschillende vormen. Sectie 2 is qua omgeving meer industriel dan sectie 1. Sectie 2 zal daarom een ruiger ontwerp krijgen dan sectie 1. Daarbij komt dat de lijn bij sectie 1 op delen breder is; dit zijn mooie plekken voor een opgang of een pleintje. Ook in de Meatpacking District, dat bekend staat om de historische Gansevoort Market, moet het ontwerp aansluiten op dit karakter. Zo kan daar bijvoorbeeld een elevated market komen.137 Karakter van de lijn behouden zoals hij nu is; begroeide oude treinlijn. Hiertoe blijven delen van de sporen liggen en zal de beplanting eruit zien als self-seeded meadows and grasslands zoals dat nu was. 138 Zoals bij een palimpsest, wordt hier een laag aan toegevoegd.
132 133 134

Elsheshtawy, Y. (2010)

Jost, T. (2007), p. 5 Owen, P. (2008) 135 David, J. (2002) p. 15 136 David, J. (2002), p. 8 137 David, J. (2002), p. 35 138 David, J. (2002), p. 24

45

Hoewel de High Line wordt herbestemd als park moeten er ook winkels in de buurt zijn. They will stimulate use, create variety and excitement, help create a secure environment with () eyes and ears.139 Er worden zeven opgangen gemaakt. Deze worden met name op kruispunten gesitueerd, een aantal zijn ook voor rolstoelen toegankelijk. Uitzichten over historisch New York: Deze uitzichten worden bewaard in nieuwe bestemmingsplannen en benadrukt op de High Line. Tijdelijke activiteiten zoals tentoonstellingen en voorstellingen. Ook dit om kunstkarakter van de buurt te benadrukken. Ook voor de organisatie hiervan worden private investeerders aangesproken. Onder de High Hine markten en kleine winkels vestigen met arts-related programming140 Omdat veel grond onder de High Line in handen van particulieren is, worden zij gestimuleerd dit op te pakken. Zie voor impressie afbeelding 27 en 28.

Afb. 27 & 28: Ook onder de High Line functies. Bron: David, J. (2002)

Andere functies zoals garages en opslag onder de High Line moet worden behouden en gerespecteerd, omdat dit het industrile verleden van de buurt is. Wandelroutes in omgeving. De aanlooproutes van en naar de High Line zullen strategisch worden gebruikt door ondernemers. Beleidsmatige ingrepen Doelgroep: Het moet een attractie worden voor zowel buurtbewoners als New Yorkers als toeristen. Functies rondom de High Line en tijdelijke activiteiten op de High Line sluiten hier op aan. Ontwikkelingen om groei te begeleiden en te bevorderen: - West Chelsea Special district. Dit district is speciaal in het leven geroepen om de verwachtte groei die de High Line met zich mee zal brengen te begeleiden. Er is een inventarisatie gemaakt van leegstand en bruikbare grond dat kan worden ontwikkeld. New development along Tenth Avenue, adjacent to the High Line, would also be subject to a series of building bulk and use controls to encourage connections to the High Line and the preservation of light, air and views.141 In dit plan staan regels opgenomen omtrent hoogte, functie en plaats van nieuwe
139 140

David, J. (2002), p. 26 David, J. (2002), p. 22 141 New York City Department of city planning (2005)

46

ontwikkelingen. Er wordt met name aangestuurd op het ontwikkelen van (betaalbare) woonfuncties. Het hele plan moet ervoor zorgen dat de buurt n geheel blijft. - West Chelsea historic district. Tijdens de transformatie van de High Line in 2008 is het Historic District van West Chelsea uitgebreid. In de Noordwestelijke hoek van de High Line, ten zuiden van 30th street ligt de uitbreiding van het Chelsea Historic District.142 Het gebied ten westen van 10th avenue bestaat veelal uit industrieel erfgoed. Het historic district wordt gekenmerkt door veel oude fabrieken, waarvan sommige een heel blok beslaan. Starlett Lehigh en de Terminal Store Building zijn karakteriserend voor dit gebied. De beschermde status van dit gebied moet verhinderen dat er ongewenste ontwikkelingen op deze plek komen. - Om het gebied goed bereikbaar te maken, wordt lijn 7 van de metro doorgetrokken tot 10th avenue en 34th street. - Rezoning westside railyards. Goedkeuring is afgegeven voor het ontwikkelen van kantoren op een platform over de railyards. Een goedkeuring voor sectie 3 is er echter nog niet Veiligheid: doordat verschillende functies om en op de High line zijn (mixed use) zijn er altijd mensen aanwezig (artlovers, diners, tourist, shoppers, commuters, strollers)143. Respect voor het karakter van de buurt. In veel ingrepen wordt het karakter van de buurt benadrukt. De creatieve industrie speelt hierin een grote rol. Of dit het karakter van de buurt is, valt te betwisten. Het is echter wel de reden voor veel investeringen. Het edgy karakter van de buurt wordt gevormd door industrie en art galaries. Bewoners grote rol in vormgeving en beheer. Doordat bewoners een grote rol krijgen, is het draagvlak erg groot. Dit draagt bij aan het succes van de lijn Funding voor de transformatie komt voor een deel uit subsidies van overheden. Een groot deel echter komt uit de private hoek. $ 132 miljoen komt vanuit publieke gelden, 105 miljoen uit de private sector. Merchandise, Marketing & Membership: Voor de lobby om het behoud van de lijn hebben bekende New Yorkers en acteurs (Edward Norton, Kevin Bacon afb.29) zich verbonden aan FHL. Ook zijn er veel artikelen te koop zoals tassen, parapluis, kinderboeken, petjes, posters, etc (afb. 30 & 31). Hiermee krijgt FHL veel aandacht, naamsbekendheid en potentile donaties. Ook kunnen mensen jaarlijks lid worden van FHL voor prijzen varirend van $40,- tot $50.000,-. Voor $40,- ontvang je ieder seizoen een nieuwsbrief en voor $50.000 mag je bij iedere vergadering zijn en bepalen wat de strategie wordt van FHL.144 Deze strategien samen leveren veel naamsbekendheid op.

142 143

New York City Landmark Preservation Commission (2008), p. 1 David, J. (2002), p. 41 144 Friends of the Highline (2011c)

Vlnr.. 29: Edward Norton & Kevin Bacon op bouwplaats. Afb 30: High Line kinderboek 31: High Line bidon. Bron: thehighline.org

47

5.6

Eindsituatie

Fysiek Nadat bekend wordt dat de High Line wordt herbestemd als park worden tussen2005 en 2006 20 bouwvergunningen afgegeven. In 13 gevallen gaat het om woningbouw. Tussen 2006 en 2010 komen hier nog eens 14 grote en kleine woningbouwprojecten bij. 145 En meer Een projectontwikkelaar licht zijn investering toe: Art alone was not enough, this does not indicate quality of life. They were a indicator of a turning neighboorhood. 146 Hiermee geeft de ontwikkelaar aan dat de investering alles te maken heeft met timing en de toegevoegde waarde van het park voor de buurt. Een andere investeerder zegt het edgy karakter van de oude industrile buurt hem heeft overgehaald om te investeren. Er wordt zelfs gesuggereerd dat dezelfde trend hier gaande is als in SOHO in de jaren 60. 147 Al deze ontwikkelingen vallen binnen het West Chelsea special district; het rezoning plan dat is opgesteld door de New York Government. Met name in het gebied in West Chelsea ten westen van sectie twee is sterk verandert qua uiterlijk en functie. Van laagbouw en industrie is het gebied heeft het gebied zich ontwikkeld tot hoogbouw en woongebied. Voor het gebied staan ook nog veel ontwikkelingen gepland. Zo is in 2010 goedkeuring gegeven om over de railyard woningen en kantoren te ontwikkelen. 148 Over de uitvoering van de derde sectie bestaat nog geen eensgezindheid, maar de intentie om ook die aan te leggen is uitgesproken door de New York Government.149 Andere ontwikkelingen zijn de aanleg van een nieuw station en de verlenging van metro lijn 7. Op die manier is de High Line en daarmee de buurt beter bereikbaar voor bewoners en bezoekers. Ook is het nieuwe Whitney Museum of American Art gepland aan de zuidzijde van de lijn in the Meatpacking District. Economisch De bouwvergunningen die sinds de bekendmaking van de planning voor de High Line goed voor $ 2 miljard aan private investeringen, 12.000 arbeidsplaatsen, 2558 nieuwe woningen, 1000 hotelkamers, 423.000 square feet aan kantoorruimte en 85.000 square feet aan galerie ruimte.150 Een ander voorbeeld is de nieuwe vestiging van het Whitney Museum die in 2015 haar deuren opent, maar er heeft zich ook veel nieuwe horeca gevestigd. Op en rond de High Line Met name bij Chelsea market, Gansevoortstreet en 10th avenue is dit heel duidelijk.151 Het nieuwe imago van de buurt rondom de High Line heeft gezorgd voor een grotere vraag naar woningen en kantoren. Dit heeft geresulteerd in een stijging van de grondprijzen van $500,- per square feet in 2005 naar $1700,- per square feet in 2010.152 Sociaal In de West Chelsea special district is tussen 2000 en 2010 het aantal bewoners met 60% toegenomen. Dit zegt iets over de manier waarop de rezoning is aangepakt en de omvorming van industrieel gebied naar

145 146

Emmetsberger, B. (2010) Dyckhoff, T. (2004) 147 Dyckhoff, T. (2004) 148 Bagli, C.V. (2009) 149 Amateau, A. (2010) 150 New York City Economic Development Corporation (2011b) 151 Hoffman, M. (2011) 152 Emmetsberger, B. (2010)

48

woonwijk. De high Line is een grote trekpleister geworden voor New Yorkers, toeristen en buurtbewoners; het aantal bezoekers stond juni 2011 op 4 miljoen.153 5.7 Gentrification of revitalisering?

Burgermeester Bloomberg omschrijft de ontwikkelingen rond High Line als volgt: Recognized as a significant contributor in the revitalization of Manhattans West Side, the High Line has become a defining feature in its neighborhood and a powerful catalyst for private investment.154 Dat er veel veranderd is in de buurt na de aanleg van de High Line staat vast. De afgelopen 20 jaar is de buurt veranderd van achterbuurt met criminaliteit en prostitutie naar drukbezochte, hippe boutiqueparadise155 waar grondprijzen verdrievoudigd zijn. Vanaf het moment dat duidelijk wordt dat de High Line wordt herbestemd als park, neemt het aantal bouwactiviteiten toe. De overheid stelt een plan op voor mogelijke bouwlocaties en eisen waaraan de gebouwen moeten voldoen. Veel woningen worden gebouwd op leegstaande percelen of oude fabrieken worden omgebouwd tot woningen. Zodoende is er geen druk komen te staan op de bestaande woningvoorraad. Dit heeft ertoe geleid dat er nauwelijks sprake is van displacement van oude bewoners. Zie afbeelding 32.
Afb. 32: leegstand/parkeerplaatsen/autobedrijven in Chelsea Bron: NYC department of plannen (2005)

Een andere factor die ertoe heeft geleid dat er weinig displacement is, is het relatief grote aantal sociale huurwoningen in de buurt. Zoals is te zien op afbeelding 33 (lichtblauw). Verhoogde huren als gevolg van verhoogde grondprijzen hebben alleen gevolg voor huurders van private verhuurders. Deze private huurders hebben weinig rechten in het Amerikaanse huursysteem en deze woningen worden bestempeld als unprotected buildings (afb. 33, gele bebouwing). Als in deze unprotected buildings mensen wonen met lage inkomens bestaat de kans op displacement. Volgens de New York Government wonen er geen mensen met lage inkomens in deze woningen en is het dus niet reel om te denken dat er door huurstijging mensen moeten verhuizen. 156 Als gevolg van de verdrievoudiging van de grondprijs zijn nieuwe koopwoningen duurder en kunnen oude woningen tegen een hogere prijs worden verkocht. Bewoners die instromen moeten dus een hoger inkomen hebben dan zittende bewoners. Als gevolg van de rezoning die gepaard is gegaan met de aanleg van de High Line zijn drie panden, die goed

153 154

New York City Economic Development Corporation (2011b) New York City Economic Development Corporation (2011b) 155 Gay, T. (2004) 156 New York City Department of city Planning (2005), p. 3. 19

49

waren voor 12 woningen ontruimd. 157 Een ander gevolg van de rezoning is de gedwongen verhuizing van een aantal bedrijven. De gedwongen verhuizingen hebben vooral betrekking op auto garages en galerijen. Voor veel van deze bedrijven is een alternatief onderkomen geregeld in de nieuwe bebouwing. 158 Displacement als gevolg van grondprijsstijging en daarmee huurprijsstijging is bij bedrijven meer voorgekomen dan bewoners. A lot of companies have already moved out because they cant afford to rent here, rent has gone up so much. 159Zegt een huurder op de hoek van de 10th avenue en 31st street; het nieuwe imago van de buurt komt met kosten.

Afb. 33: Verdeling huurwoningen in Chelsea. Bron: NYC department of Cityplanning (2005)

Hoewel er dus niet direct sprake is van displacement van bewoners, zijn er door rezoning en huurstijging een aantal bedrijven vertrokken. Het voldoet aan de beschrijving van Clay voor de derde fase van gentrification. Media en de overheid zijn heel erg genteresseerd in de buurt en er is sprake van stedelijke vernieuwing. Physical improvements become even more visible because of their volume and because of the general improvement they make to the whole area. Prices begin to escalate rapidly.160 Er is geen sprake van displacement, maar het consumptiepatroon in de buurt is aangepast aan de gentrifiers. Het industrile karakter met garages, parkeerplaatsen en simpele diners heeft plaats gemaakt voor dure boetiekjes en restaurantjes. In die zin worden oude bewoners sociaal buitengesloten. De transformatie van de High Line heeft gentrification in de omgeving versneld, maar is ook de uitkomst van
157 158

New York City Department of city Planning (2005), p. 3. 20 New York City Department of city Planning (2005), p. 3. 36 159 Hoffman, M. (2011) 160 Lees, L. et al (2008), p. 32

50

een veranderende wijk. De transformatie van de High Line was dus niet tot stand gekomen zonder de eerste fases van gentrification in de jaren 90 en de huidige situatie had niet bestaan zonder de transformatie van de High Line. De jarenlange inzet van buurtbewoners om de lijn af te breken, werd in 1999 verstoord door nieuwkomers die de lijn wilde behouden. Zo bekeken is het behoud van de High Line een bevestiging van gentrification. De context is van belang om deze uitkomst de kunnen begrijpen. De grootste contextuele voorwaarden voor de gevolgen van de transformatie waren: - West Chelsea is (op de noordelijk aansluitende Railyards na) de laatste onderontwikkelde buurt van Manhattan. In die zin waren migratie en investeringen onafwendbaar. - Gentrification komt overwegend voor in historisch interessante buurten nabij het centrum. De drie historic districts en de locatie van de buurt in Manhattan, maken de buurt een goede kandidaat voor gentrification. - Het doel van de transformatie was economische groei voor Manhattan op zich en West Chelsea en de Meatpacking District in het bijzonder. Om dit te bereiken zijn investeringen bevorderd en mogelijk gemaakt binnen de lijnen van de overheid. Er is weinig gedaan om investeringen en prijsstijging tegen te gaan. - De buurt had zich, sinds de jaren 90 snel ontwikkeld, dit bleek een reden voor de snelle ontwikkeling en zelfs voor de keuze om de High Line te behouden en te transformeren. Ruimtelijke en beleidsmatige ingrepen die bepalend zijn geweest voor de gevolgen van de herbestemming zijn de volgende. Ruimtelijk De nieuwe functie als park heeft bijgedragen aan de ruimtelijke kwaliteit. De organisatie van tijdelijke activiteiten op de High Line en vaste activiteiten om de High Line heeft ervoor gezorgd dat op verschillende momenten mensen in de buurt van de High Line zijn. Daarbij is gekozen voor een mixed-use branchering, daardoor is het vaak druk en trekt de High Line verschillende bezoekers. Doordat onder de High Line ook activiteit is, is de uitstraling van de High Line op straatniveau ook verbeterd. Dit heeft een imago verandering teweeg gebracht. Ook is er gekozen om het karakter van de buurt te benadrukken; Art galeries, maar ook garages. Zo wordt oud en nieuw gecombineerd. Beleidsmatig Het plan is breed gedragen door de grote mate van zelfbestuur voor bewoners. In de planvorming, de uitvoering en het onderhoud hebben de bewoners bevoegdheden. Daarnaast heeft merchandise, marketing & membership bijgedragen aan veel naamsbekendheid en binding met het park. Zo werd er gezorgd voor veel reuring rondom de High Line, nog ver voordat de eerste sectie geopend was. De doelgroepkeuze voor zowel buurtbewoners, New Yorkers als toeristen, heeft gezorgd voor de komst van veel nieuwe en verschillende functies in de buurt. Om de effecten van de transformatie te begeleiden en te controleren is een herstructureringsplan voor West Chelsea opgesteld. Op die manier schept de overheid mogelijkheden voor grootscheepse investeringen. Dat de transformatie van de High Line verankerd was in een groter stedelijk vernieuwingsplan heeft ervoor gezorgd dat niet alleen de spoorlijn, maar de hele omgeving is verandert. Door het stimuleren van allerlei initiatieven, komen mensen om verschillende redenen naar de High Line en de buurt. Doordat bewoners een 51

grote rol hebben in de planvorming, de uitvoering en het beheer van de lijn was er al snel veel draagvlak. Dit werd kracht bijgezet door het marketingoffensief en de communicatie van FHL. De context van de ontwikkeling ( de laatste uitbreidingskans voor Manhattan, historische karakter, upcoming status, etc.) en de faciliterende rol van de overheid hebben bijgedragen aan het ontstaan van gentrification.

52

Plaats Project Uitvoering herbestemming Lengte Bouw

Wien, sterreich Stadtbahnbgen URBION 1995-2002 3000 meter 1895-1901

Afb. 34: Stadtbahnbgen met Metro. Bron Tillner, S. (2000)

53

6.

Voorbeeldstudie II - Stadtbahnbgen, Wenen

6.1 Aanleiding De West Grtel is een verhoogde spoorlijn die de westkant van het centrum van Wenen begrenst. De zes kilometer lange West Grtel is onderdeel van de elf kilometer lange Grtel in Wenen. De lijn is tussen 1895 en 1901 aangelegd naar ontwerp van de bekende Oostenrijkse architect Otto Wagner. 161 De lijn volgt de oude vormen van de stadsmuur uit 1704.162 Vanwege het heuvelachtige oppervlak van Wenen is de lijn verhoogd aangelegd en voorzien van viaducten; de Stadthbahnbgen. De Grtel was bedoeld als stadsboulevard en daarom zijn er een aantal grote stations, de tweede opera van Wenen, scholen en veel publieke instituties langs de Grtel gevestigd. De Stadtbahnbgen waren open ontworpen, maar al snel kwamen er restaurantjes en vermaaksfuncties onder de bogen. Rondom was de ruimte ingericht als park. 163 Zwischen den straen verlauft ausserdem der markante Strang der Stadtbahnstreasse, ein architektonisches Meisterwerk des Jugendstilbaumeisters Otto Wagner.164 Tussen 1953 en 1955 werd de plek ingericht voor het verkeer. Door de jaren worden beide kanten van de Grtel ingericht als vierbaansweg. 165 In 1960 wordt het aantal autos dat dagelijks de Grtelstrae passeert geschat op 35.000. Twintig jaar later is dit 73.000 en rond 1990 tussen de 85.000 en 100.000 autos. Ondertussen doet het spoor nog steeds dienst als spoorlijn voor de Weense Metro (lijn U6); de viaducten vervullen echter nauwelijks nog een functie. De viaducten worden steeds vaker gebruikt als opslagplaats of staan leeg en worden dichtgetimmerd. Het gebied raakt in verloedering en wordt omschreven als een verkeershel en de meest onaantrekkelijke winkelstraat van Wenen. 166 Vanaf 1985 wordt al gesproken over verslummung rondom de lijn. Sociale problematiek en de slechte staat van de huizen kenmerkt de omgeving van de Grtel. Vanaf de jaren 80 vertonen omwonenden zich nauwelijks in het gebied rondom de Stadtbahnbgen. Het gebied wordt gekenmerkt door leegstand, drugs, prostitutie en criminaliteit.167 Om die reden waren de prijzen van woningen (met name buiten de Grtel) laag en was er sprake van leegstand. Door de val van de muur in 89 kwamen veel mensen naar Wenen. Immigranten vanuit Oost-Europa maar ook vanuit Turkije vestigden zich in de buurten. Al deze ontwikkelingen zorgen ervoor dat het imago van de Grtel blijft veranderen, maar niet in positieve zin: Within two decades the Grtel has changed its handwriting at least three times. If at he start of the 80s the image of a sickly abode and urban body robbed of its respiratory faculties by vehicular traffic was dominant, at the end of the 80s the image of social decay and the move towards criminality and prostitution took over to make way, by the mid 90s at the latest for the idea of an aggressive viral infection by other cultures. () The Grtel is something of a foreign, exotic and alien part of the city where, time and time again a changing identity develops as a result of being excluded.168 Dit slechte imago zorgt ervoor dat het gebied steeds verder achteruit gaat. Naast het slechte imago vormt de lijn een fysieke en sociale barrire tussen de binnenstad en de buitenwijken.

161 162

Tillner, S. (2000) p. 12 Tillner, S. (2000) p.13 163 Poseidon (2006), p.108 164 Mehnert, V. (2011) 165 Tillner, S. (2000), p. 21 166 Tillner, S. (2000), p. .1 167 Sheth, S. (2009), p. 12 168 Tillner, S. (2000), p. 32

54

De monumentale waarde van de Stadtbahnbgen vormt ook het potentieel bij de herontwikkeling. De herbestemming van de Stadtbahnbgen moet van de West Grtel weer een aantrekkelijke plaats maken. Zoals gesteld vormt de West Grtel met omliggende wegen een barrire tussen de binnenstad en de buitenwijken. Aan beide zijden van de lijn liggen vijf wijken. Om een goede analyse uit te kunnen voeren van de gevolgen van de herbestemming heb ik een traject van drie kilometer bestudeerd. Het gaat om het traject tussen het station op Thaliastrae en het station Nudorferstrae. De Stadtbahnbgen beginnen bij Thaliastrae en eindigen bij station Nudorferstrae. Na dit station ligt een rangeerterrein en krijgt het gebied een meer industrieel karakter en na 800 meter gaat de metro onder de Donau door. Een deel van de lijn in dit onderzoeksgebied bestaat niet uit bogen, maar is wel meegenomen in het revitaliseringsplan. Het onderzoeksgebied omvat zes wijken die door de Grtel gescheiden worden. Dit zijn aan de westkant (buiten de Grtel) van zuid naar noord (van Thaliastrae naar Volksoper) Ottakring XVI, Hernals XVII en Whring XVIII. Aan de oostkant (binnen de Grtel) van de Grtel liggen de wijken Neubau VII, Josefstadt VIII en Alsergrund IX. De wijken hebben zowel een naam als een nummer (zie afbeelding 35). Ik zal veranderingen aan de Grtelstrae en de parallelwegen beschrijven, zoals staat aangegeven op afbeelding 36.
Afb. 35 & 36. 35: Locatie van de Grtel en het Viaduct 361: Onderzoeksgebied

6.2 Beginsituatie Fysiek De Grtelstrae is een belangrijke verkeersader in Wenen. Het vormt de tweede ring rond de binnenstad en zorgt ervoor dat binnenstad en buitenwijken per metro, auto en fiets goed bereikbaar zijn. De eerste rondweg werd de ringstraat van de Bourgeoisie genoemd, de tweede rondweg werd de ringstraat van het proletariaat genoemd (zie afbeelding 37). Het gebied ligt niet ver van de beschermde historische binnenstad van Wenen en staat op de Werelderfgoedlijst van UNESCO. In het midden van de 76-meter brede straat loopt de Grtel met de Stadtbahnbgen, die word omringd door een bomenhaag en aan beide zijde een

55

driebaansweg. Er zijn zon 350 tot 400 bogen verhuurbaar. Echter rond 1990 is niet duidelijk hoeveel bogen er nu eigenlijk verhuurd zijn.169

Afb. 37: Ringstrasse Des Proletariats. Bron: Wien.at

De West Grtel bestaat uit verschillende trajecten. Tussen station Nudorferstrae en station Whringerstrasse wordt de Grtel de Wahringer Grtel genoemd. Tussen station Josefstadterstrasse en station Thaliastrasse wordt de lijn Lerchenfelder Grtel genoemd. Tussen Whringerstrasse en Josefstadterstrasse loopt de Grtel gelijkvloers en zijn er geen bogen. De Grtel wordt in 1898 aangelegd als stadsboulevard met veel groen, winkels onder de Stadtbahnbgen en statige architectuur. Vanaf de jaren 50 maakt dit groen aan beide zijden plaats voor een driebaansweg. Het is steeds minder prettig verblijven rondom de Stadtbahnbgen door het langsrazende verkeer. Het gebied rondom de Grtel verandert in een doods gebied. De winkels verdwijnen en de lege ruimtes onder de bogen worden gebruikt als opslagplaats. Veel bogen worden daarom dichtgetimmerd. 170 Meer en meer is het verval als gevolg van leegstand en slecht onderhoud te zien, zowel bij de bogen als de omliggende bebouwing. Doordat steeds minder mensen iets te zoeken hebben bij de Stadtbahnbgen, krijgt criminaliteit, vandalisme en prostitutie vrij spel. De Grtel en het merendeel van de omringende bebouwing is rond 1900 gebouwd. De bebouwing bestaat uit gesloten bouwblokken met een hoge dichtheid. Bouwblokken van vier verdiepingen in straten met weinig groen zijn dominerend in het onderzoeksgebied. De bebouwing aan de Grtel heeft gemengde functies, woningen en kleine bedrijvigheid wisselen elkaar af. Het gebied achter de Grtel is hoofdzakelijk een woongebied. De woningen binnen de Grtel zijn van goede kwaliteit: sie weisen eine ausgezeichnete Bausubstanz auf.171 De woningen buiten de ring zijn gebouwd als arbeiderswoningen en voldoen niet meer aan de huidige standaard. In 1994 wordt geconstateerd dat 60% of the houses was built before 1919 and 41% of the apartments do not have toilets.172 De Grtel was ooit bedoeld als boulevard en er is langs de Grtel dan ook veel historische architectuur te vinden, zoals de Volksoper (afb. 38), de Breitenfelder Pffarkirche (afb. 39), Lazaristen kerk (net buiten het
169 170

Tillner, S. (2000), p. 31 Poseidon (2006), p. 108 171 Wien Government (2011b) 172 Europese Commissie (1999)

56

onderzoeksgebied). Ook de metrostations (eveneens ontworpen door Wagner) (afb 40) zijn historisch interessante gebouwen. 173 Typerend voor de straat zijn ook de scholen en andere publieke instanties. Opvallend is wel dat de ingang van zowel de Volksoper als de Lazaristen kerk gericht is naar het historische centrum.174 Hoewel deze gebouwen er stonden voordat de Grtel werd aangelegd, geeft het aan hoe men tegenover stadontwikkeling en moderniteit stond. 175 De openbare ruimte in de buurt wordt gevormd door een aantal kleine parken en pleinen zoals het VilmaDegischer park, Volksschule-am Bauman Park, Yppenplatz en het Josef-Strass Park. Een groter park is te vinden in het noorden van het onderzoeksgebied, het Whringerpark. Dit park is in 1923 aangelegd, en ligt vlakbij het metrostation Nudorferstrae.

Met de klok mee. Afb. 38, 39 & 40. 38: Volkoper 39: Breitenfelder PfarrKirche 40: Station Wahringerstrasse Bron: volkoper.at, wien.at, flicker.com

Kortom; het gebied wordt gekarakteriseerd door overwegend bebouwing uit de eerste decennia van de 20e eeuw. De bebouwing rondom de Grtel vervult met name een woonfunctie, maar niet op de Grtelstrasse zelf. Binnen de Grtel is de staat van de woningen beter dan buiten de Grtel. Winkels zijn gevestigd rond de metrostations en er is op het Whringerpark na, weinig groen in de buurt.

173 174

Wien Government (2011a) Tillner, S. (2000), p. 22 175 Tillner, S. (2000), p. 22

57

Economisch Aan de Grtel zijn veel kleine horeca, kinderopvang, bioscoop en detailhandel gevestigd met een concentratie rond de Ottakringerstrae, Thaliastrae in het zuiden en Nudorferstrae in het noorden. De ondernemingen met veel werknemers in de buurt zijn openbare instanties zoals de openbare bibliohteek, de opera en de Wiener Wirtshaft (kamer van koophandel). Ook het Universitaire Ziekenhuis Algemeise Krankhaus (AKH) en het St. Anna kindersital zijn in het onderzoeksgebied gevestigd. Verder is de economische faculteit van de Universiteit van Wenen vlak buiten het onderzoeksgebied gevestigd. Het vestigingsklimaat aan de Grtel is niet erg aantrekkelijk. En de meeste winkels zijn in de straten gevestigd die haaks op de Grtel staan. De meeste bedrijfjes zijn gevestigd in de Thaliastrae, de Neulerchenfelderstrae, de Hernalserhauptstrae, de straten rondom station Wahringstrae-Volksoper en station Nudorferstrae en in de Nudorferstrae (afb. 41). Vooral rond de metrostations is kleine concentratie van winkels te vinden. Ook hier gaat het om kleine winkeltjes, er is geen sprake van winkelstraten die boven buurt niveau aantrekkingskracht hebben. Op afbeelding 42 is het AKZ te zien en op afbeelding 43 een sfeerimpressie van de Grtel.
Met de klok mee: Afb 41, 42 & 43. 41: Economische concentraties 42: AKZ 43: Straatbeeld Gurtel. Bron: Wien.at, Wien.at, flicker.com

Sociaal In het gehele plangebied van de West Grtel wonen 132.000 mensen. Dit is 9% van het aantal mensen dat in Wenen woont. 34.000 daarvan wonen binnen de Grtel en 94.000 in de wijken buiten de Grtel. Buiten het aantal mensen verschilt ook de bevolkingssamenstelling tussen de mensen binnen en buiten de Grtel. Binnen de Grtel woont het grootste deel van de beroepsbevolking, buiten de Grtel wonen veel werkloze jongeren. Ook woont 50% van het aantal allochtonen van de stad in het plangebied. Het grootste deel

58

daarvan woont in de wijken buiten de Grtel.176 Daarbij is 11,3% van de beroepsbevolking werkloos tegenover 9,3% gemiddeld in Wenen.177 Rodom de Stadtbahnbgen echter hangt een sfeer van verloedering en weinig sociale controle. De openbare ruimte is zo ingedeeld dat het voor wandelaars en voor fietsers geen fijne plek is. Zo worden fietspaden onderbroken door parkeerplaatsen en ook zijn er weinig oversteekplaatsen. Omwonenden komen hier zo min mogelijk. Doordat dit gebied verlaten is, vormt het het toneel voor criminaliteit en prostitutie. 6.3 Actoren Bij de herbestemming van de Stadtbahnbgen zijn een aantal partijen betrokken. In deze paragraaf ga ik de betrokken partijen en hun rol bespreken. Europese Unie, Europese Commissie Nadat Oostenrijk in 1995 lid was geworden van de Europese Unie kreeg zij recht op subsidies voor ruimtelijke ontwikkeling. Met het URBAN-project wilde de EU achtergestelde gebieden via subsidies helpen ontwikkelen. Wenen maakte aanspraak op deze subsidie om de Grtelzone te herstructureren. In het kader van dit URBAN-project stelde men voor Wenen het plan URBAN Wien op. Onderdeel hiervan was het URBION-project dat voorzag in de herbestemming van de Stadtbahnbgen. De Europese Unie of de Europese Commissie heeft geen directe rol gespeeld bij het opstellen van de plannen, het plan was echter wel financieel afhankelijk van de EU.178 30,6% van het budget werd gefinancierd door de Europese Commissie.179 Rijksoverheid Oostenrijk Ook dit is geen uitvoerende partij. Met financile middelen steunt zij het URBAN Wien en het URBIONproject. Marktpartijen Private investeerders worden aangetrokken om zich te vestigen aan de Grtel. Hun geld en aanwezigheid is nodig om de herbestemming van de Stadtbahnbgen te laten slagen. In kleine mate dragen zij bij aan het ontwerp van de Stadtbahnbgen. Zo worden de glazen facades aangepast aan de wensen van de investeerders. Projectmanagementteam Het projectmanagement is verantwoordelijk voor de invulling en de uitvoering van de ruimtelijke plannen. In dit team werken verschillende partijen samen vanuit de gemeente, vanuit de EU en vanuit bewoners. De volgende partijen worden hierin vertegenwoordigd: Stedelijke ontwikkeling en planning op gemeentelijk niveau Stedelijke ontwikkeling en planning vanuit de verschillende stadsdelen Bewoners. Het plangebied omvat verschillende buurten met eigen karakteristieken. Voor iedere buurt is met input van bewoners een apart ontwikkelingsplan opgesteld.180 Verder spelen bewoners geen significante rol in de planning en het ontwerp.
176 177

Wien Government (2011b) European Commission (1999) 178 Sheth, S. (2009), p. 15 179 European Commission (2008) 180 Sheth, S. (2009) p. 18

59

EU-strategie en economische ontwikkeling Wiener linien. Dit is de eigenaar van de Stadtbahnbgen. De overheid heeft de bogen gerenoveerd. Ook regelt de overheid de verhuur van de bogen. Departement voor historisch behoud Departement voor ontwerp en esthetiek Adviseur stedelijk ontwerp181 Het projectmanagement team is de belangrijkste uitvoerende partij in het proces. Stedenbouwkundige en architect Naar aanleiding van het beleid en de eisen die zijn uitgezet door de het project management team hebben de stedenbouwkundige en de architect (Silja Tillner) het plan gedetailleerd vorm gegeven.182 Het ontwerp is een heel belangrijk aspect van de herbestemming, omdat het ontwerp bijdraagt aan het functionele doel van openheid en imagoverandering.

6.4.

Doel van de herbestemming

URBION is een onderdeel van het programma URBAN-Wien. Dit programma is mede mogelijk gemaakt door EU-financiering vanuit het programma URBAN. Het EU-programma wil zelfhulp voor probleemzones bevorderen.183 Aan de hand van 60 kleine projecten (varirend van leningen voor startende ondernemers, renovatie van woningen tot sociale hulp) wil men de volgende doelen bereiken.184 Allereerst wil men de woningvoorraad herontwikkelen en renoveren en banen creren. Om dit te bewerkstelligen is het programma SAQUORI opgezet. Een tweede programma is opgezet voor sociaalculturele openheid. Dit wordt het NESKFF programma genoemd. Tot slot richt men zich op de herbestemming van de Stadtbahbogen door establishment of a centre for avant-garde activities, multicultural youth projects and fashionable shops and restaurants; development of accessible communications networks for disabled people; elimination of danger spots in the public domain.185 Dit is het URBION-programma. Via het PROTECH-programma URBAN Wien nauwkeurig in de gaten gehouden en wordt kennis uitgewisseld met andere EU URBAN-projecten. De herbestemming van de Stadtbahnbgen vormt de ruggengraat van de stedelijke vernieuwing. Hiermee moet de buurt een nieuwe imago krijgen en daarmee de buurt sociaal en economisch stabiliseren. Het grootste doel was het vormen van levendigheid op de middenstrook bij de Stadtbahnbgen. De onderstaande subdoelen zijn hierbij gesteld: Stabilisatie van commercie op de Grtel en omliggende straten Behoud van kleine bedrijvigheid Verbeteren Imago van de middenstrip van de Grtel186

181 182

Sheth, S. (2009), p. 15 Sheth, S. (2009) p. 15 183 Tillner, S. (2000) p. 45. 184 Tillner, S. (2000), p. 25 185 European Commission (2008) 186 Tillner, S. (2000), p. 56

60

6.5 Ingrepen De herbestemming van de Stadtbahnbgen wordt gezien als oplossing voor de problemen rondom de Grtel en als versterking van de omliggende wijken. De herbestemming is een vraagstuk op het snijvlak van verkeersregulatie, openbare ruimte en omgang met het erfgoed. De sleutel voor dit vraagstuk ligt in een nieuwe functie en een nieuw gevoel in plaats van alleen maar mooier maken. Door geldgebrek zijn drie sleutel projecten gekozen: tussen Thaliastrasse en Josefstdterstrasse, rondom Whringerstrasse en tussen Canisiusgasse en Nussdorferstrasse.187 Ruimtelijke ingrepen 1. Publieke functie. Vast staat dat het gebied een publieke zone moet worden, alleen op die manier komen er veel mensen naar het gebied, en kunnen ondernemingen succesvol worden. Daarbij verkleint dit de barrirefunctie van de lijn. Verschillende milieus, culturen kunnen op deze manier samenkomen.188 2. Creatieve industrie. D manier om mensen te trekken, vast te houden is via creatieve industrie, aldus Silja Tillner. 189 De Stadtbahnbgen moeten dus worden omgevormd in artbridge en culture mile. Initiatieven worden beoordeeld voordat er huurcontracten worden verleend. Initiatieven op het gebied van cultuur en entertainment zoals muziekcafs, restaurants, galerien worden hieronder gerekend. 3. Niet-gewenste huurders. In het beginstadium zijn de huurovereenkomsten met unattractive tennants beindigd. Huurders die niet pasten bij het gewenste nieuwe imago moesten vertrekken. 4. Kleine bedrijvigheid. De kleine bedrijvigheid, waarom de buurt bekend staat, krijg ook op de Grtel weer een plek. De genius loci wordt op deze manier opnieuw genterpreteerd. 5. Tijdelijke activiteiten. Om mensen naar de Grtel te trekken worden er tijdelijke en vaste activiteiten georganiseerd. Tijdelijke activiteiten zoals markten, buurtfeesten, film en theater moeten grote groepen mensen trekken. 6. Verkeer. Een belangrijke ingreep was het aanleggen van doorgaande fietsroutes, wandelpaden en oversteekplaatsen. Daarbij worden (illegale) parkeerplaatsen weggehaald. Op die manier zijn de bogen beter bereikbaar en kunnen die ook een verblijfplaats zijn. Voor het veranderen van het imago is het belangrijk dat er meer mensen bij de bogen zijn. Hierin ligt bovendien het potentieel van de lijn. Het traject van 3 kilometer omvat zes metrostations. 7. Groen in de openbare ruimte. Om het ook een prettige verblijfplaats te maken, wordt er genvesteerd in bomen, heggen, gazons en irrigatiesystemen. Daarnaast wordt zoveel mogelijk asfalt vervangen door groen. 8. Ontwerp. De kwaliteit van de bogen ligt in de architectuur en de vormgeving ervan. In het ontwerp staat dit centraal. Om het barrire-effect van de boog te verminderen en de bogen over het hele traject dezelfde uitstraling te geven, is gekozen voor glazen faades, een systeem van lampen verborgen in de gevel, kiosken op strategische punten, uniforme vormgeving van openbare meubels (banken, prullenbakken, etc.). Dit open karakter is altijd het idee geweest van Wagner, waarbij rekening is gehouden met de bestaande bouw. Toevoegingen zijn eigentijds, dat is in lijn met het idee van Wagner. Het glas creert visuele transparantie en zorgt ervoor dat er weer een link is tussen beide kanten van de Grtel.

187 188

Tillner, S. (2000) p. 49 Tillner, S. (2000) p.38 189 Tillner, S. (2000) p. 25

61

9. Vaste activiteiten. Vaste activiteiten moeten ervoor zorgen dat de zone altijd bevolkt is. Hiertoe worden restaurants en culturele functies in de bogen gevestigd. Daarnaast zijn er verschillende kunstwerken in de openbare ruimte geplaatst. Deze ingrepen bij elkaar moeten een functioneel, stabiel en duurzame middenstrip van de West Grtel opleveren. Beleidsmatige ingrepen 1. Doelgroep. Jongeren vormen vanaf het eerste moment de doelgroep. 2. Maatregelen voor private investeerders. Om private investeerders aan te trekken worden zoveel mogelijk drempels weggenomen en vertrouwen gekweekt. De bogen worden bijvoorbeeld geheel gerenoveerd opgeleverd, dus inclusief glazen faade, water, stroom en riolering. Daarnaast wordt per huurder de huurprijs vastgesteld. Dit is afhankelijk van het soort onderneming en de verwachte inkomsten: Before concluding any tenancy contract, the commission decides on which candidate to choose and fices the rent staking account of both economic en project-specific criteria.190 3. Pioniers. The rehabilitation of the Stadtbahbgen is only possible with the help of persons who take the economic risk of starting up an enterprise.191 Al vroeg in het proces worden mensen aangetrokken om zich in het gebied te vestigen. Nieuwe investeerders veranderen het imago van de lijn en trekken meer investeerders aan, zo is de filosofie. Al ver voordat men begonnen was met ontwerpen, werden er nieuwe investeerders aangetrokken. 192 Op die manier wordt er al bekendheid en reuring aan het gebied gegeven. 4. Omwonenden. Zowel investeerders als bezoekers waarborgen het succes van de herbestemming. Er wordt daarom grote waarde gehecht aan de betrokkenheid van omwonenden. Via informatievoorziening worden omwonenden op de hoogte gehouden. Het gaat hier echter om informeren van bewoners, bij het transformatieproces hebben zij weinig zeggenschap. 5. Kleine ingrepen passend bij lokale omstandigheden. Een grondige analyse van de omgeving is vooraf gegaan aan de planning en het ontwerpen. Aan de hand daarvan werden kleine ingrepen gepland die aansluiten bij de lokale context. Op die manier probeerde men draagvlak en publieke acceptatie te bewerkstelligen. Dit is typerend voor de Oostenrijkse manier van stedelijk vernieuwen. Bij de herbestemming van de Grtel komt dit bijvoorbeeld tot uiting in de kleine bedrijvigheid en de kiosken. De kleine ingrepen worden gefaseerd uitgevoerd, waardoor het proces overzichtelijk en flexibel blijft.193 6. Weren grote ontwikkelaars en private investeringen. Vanaf het moment dat duidelijk wordt dat de Weense overheid de Grtel zone wil herontwikkelen dienen verschillende projectontwikkelaars zich aan om te investeren in locaties aan de Grtel. Plannen om hotels en appartementencomplexen aan de Grtel te vestigen worden afgeketst. In plaats daarvan heeft de overheid een nieuwe bibliotheek geopend. De gedachte hierachter is dat gentrification wordt uitgesloten: The Grtel could thus be set free for the process of gentrification, something that generally only occurs in well-serviced undeveloped areas in the inner city. 194 7. Grote rol overheid. De overheid voert de complete herbestemming uit.

190 191

Tillner, S. (2000), p. 50 Tillner, S. (2000), p. 48 192 Tillner & Willinger (2011) 193 Tillner & Willinger (2011) 194 Tillner, S. (2000), p. 37

62

Kortom: het imago van de Grtel moet veranderen door van de openbare ruimte n geheel te maken, onder de bogen wordt kleinschalige creatieve industrie geplaatst dat past binnen bestaande stedelijke en sociale context.

6.6 Eindsituatie Fysiek Er zijn positieve veranderingen vastgesteld bij de Stadtbahbgen en de omgeving. De Europese commissie stelt vast dat de levensstandaard voor omwonenden daarmee is verbeterd: Improvements have been made to an area of abandoned arches, () and making improvements to the environment around. Also, the living conditions of the target population have improved.195 Het doel van de herbestemming was om het imago van Stadtbahnbgen en daarmee de Grtel positief te veranderen. In 2005 echter wordt vastgesteld dat het Rotlichtmilieu zum Teil immer noch imageprgend ist fr den Grtel. 196 Met name in Josefstadt en Neubau is dit beeld sterk. Het hardnekkige imago dat kleeft aan de buurt, is dus na vijf jaar nog niet opgelost. Een ander probleem is het verkeer om de Grtel heen en het gebrek aan parkeerplaatsen, dit blijft een drempel voor een bezoek.197Er zijn meer mensen op de Grtel te vinden dan voor de herbestemming, wat te maken heeft met bars zoals de B72, Halbestadtbar en Chelsea. De renovatie van woningen en de Stadtbahnbgen hebben ertoe geleid dat het uiterlijk van de buurt is verbeterd. Economisch Als URBION wordt afgerond in 1999 is men blij met de uitkomst: Music eventes, new fashionable bars, galleries and shops in more than 30 railway arches198 Deze nieuwe implusen worden gezien als aanzet voor een nieuwe arbeidsstandaard aan de Grtel . De barrire die de zone nog steeds vormt zorgt ervoor dat er in 2005 nog nauwelijks een ambiance hangt die uitnodigt om te winkelen.199 Dit geldt niet alleen voor de Stadthbahnbgen, maar voor de hele Grtel. Daarbij komt dat de draagkracht van de bewoners niet is gestegen, zij gaan niet naar de Grtelstrook, maar zoeken nog steeds de winkels en bars in de buurt op. Bezoekers van de Grtel aan de andere kant zoeken niet de omliggende buurten op. De straten die parallel liggen aan de Grtel zijn niet uitgegroeid tot bloeiende winkelstraten, als gevolg van de transformatie.200 Er is nog steeds sprake van veel leegstaande winkels in de omliggende wijken en zelfs op Grtel. Dat de twee geen invloed op elkaar hebben komt doordat het twee totaal verschillende segmenten zijn: Der Grtel ist einfach ein eigenes Kapitel: ab der Gehsteigkante beginnt eine andere Welt.201 In reisgidsen zoals de Lonely Planet wordt de Grtel beschreven als de hipste uitgaansplek van Wenen.202 Andere reisgidsen spreken dit beeld tegen: Until today, most of the Grtel is flanked by sex shops, strip clubs and brothels. () For the past 15 years, the city of Vienna tries "re-vive" the Grtel with new developments: The citys public library was built here and some discos and nightclubs moved into the bases of the OttoWagner-stations - since additional noise doesnt matter here. Didnt help much: Regardless of what district it
195 196

European Commission (1999) Zuckersttter-Semela, R. (2005), p. 11 197 Zuckersttter-Semela, R. (2005), p.11 198 Bundeskanzelramt sterreich (2006), p.40 199 Zuckersttter-Semela, R. (2005) , p. 10 200 Zuckersttter-Semela, R. (2005) 201 Zuckersttter-Semela, R. (2005) , p. 33 202 Crimson (2008), p. 71

63

is, if an area is at or even near to the Grtel, living here is not terribly attractive.203 Dit beeld wordt bevestigd door Zuckersttter-Semela, zij stelt dat er zelfs sprake is van leegstand in de bgen. Oft sind die leerstehenden Lokale () nicht vermietbar, weil zu klein oder zu teuer angesichts des eher einkommensschwachen Kundenpotenzials in der Grtelgegend.204 De leegstand is moeilijk op de lossen omdat de ruimtes te klein of te duur zijn voor de potentile huurders en klanten uit de buurt van de Grtel. Sociaal Bij de herbestemming van de Stadtbahnbgen en de herinrichting van omliggende ruimte is veel rekening gehouden met verlichting. Hierdoor is het gevoel van veiligheid op de Grtelstrip gestegen. Dat er meer mensen zijn zorgt voor meer sociale controle. Ook wordt gesteld dat frequente bezoekers interesse hebben in omliggende buurten: Frequent visitors soon became interested in the adjacent neighborhoods, accompanying projects in these districts succeeded as well. Aged housing stock was renovated without causing gentrification.205 Het aantal nieuwe bewoners is niet vastgesteld, het effect van migratie is daardoor moeilijk vast te stellen. Het Oostenrijkse huurbeleid en stedelijk vernieuwingssysteem zorgen ervoor dat segregatie en gentrification geen kans krijgen. Er is wel minder werkloosheid in de buurt. Dit is het resultaat van de sociale projecten die onderdeel zijn van URBAN Wien.206

Afb. 44 & 45: Vernieuwde Stadtbanbgen met nieuwe fietspaden, bomen en livebands. Bron: Tillner, S. (2000)

6.7

Gentrification of revitalisering?

In de buurt is sprake van minder werkloosheid en er zijn veel woningen gerestaureerd. Er is echter geen aanleiding om te denken dat dit door de transformatie van de Stadtbahnbgen komt. Deze ingrepen zijn het gevolg van het sociale programma en ingrepen vanuit de overheid in de woningvoorraad. De herbestemming van de Stadtbahnbgen blijkt alleen effect gehad te hebben op middenzone van de Grtel. Delen van de Grtel worden druk bezocht om nieuwe bars en uitgaansgelegenheden. Maar niet de hele Grtel blijkt en succesvol, op sommige locaties is in 2005 al sprake van leegstand. Als gevolg van de transformatie is er geen sprake van gentrification noch revitalisering van de buurt. Op de
203 204

Tour my Country (2011) Zuckersttter-Semela, R. (2005), p. 11 205 Tillner & Willinger (2011) 206 European Commission (1999)

64

Grtel is er sprake van gedeeltelijke revitalisering. Namelijk tussen station Thaliastrasse en station Josefstdterstrasse en rondom Nussdorferstrasse hebben nieuwe bedrijven zich gevestigd onder de bogen. Karakteristiek voor de casus is dat de ontwikkeling gefaseerd en in kleine ingrepen is uitgevoerd die aansloten bij de lokale context van de verschillende wijken.207 Dit is typisch voor de Oostenrijkse aanpak van stedelijke vernieuwing. This interdisciplinary challenge has always required a future-orientated, strategic continuing development and reflects the possibilities for the city as an evolving system. The process of renewal takes social, economic, cultural, aesthetic and ecological demands into consideration. It is a renewal program which targets those already living in a particular area with regard to their financial possibilities. Priority is given to social criteria instead of making a profit. Since the 1980s, more than 150,000 apartments one sixth of Viennas total housing stock have been upgraded with public subsidies. One important aim of soft urban renewal is the improvement of urban areas without evicting the residents. Thus, soft urban renewal is efficiently counteracting trends of gentrification in urban areas. 208 Kleine ingrepen die aansluiten bij de karakteristiek van een buurt worden genjecteerd in het stedelijk weefsel. Verandering van een buurt is daardoor lastig te bewerkstelligen. Met de herbestemming de Grtel zette men in op economische stabiliteit van de buurt en de Grtel. Dit is ten dele gelukt. Hieronder bespreek welke contextuele voorwaarden en ruimtelijke en beleidsmatige ingrepen aan de basis van de verandering lagen. Om de uitkomst te begrijpen is het van belang om de context van de transformatie te kennen. De grootste contextuele voorwaarden voor deze uitkomst waren de volgende: Vanuit een probleemsituatie moest gezocht worden naar een oplossing. Er rijdt nog steeds verkeer rondom de Grtel, dus hoewel de ruimtelijke kwaliteit is toegenomen, is er nog steeds overlast van het verkeer. De Grtel is nog steeds in gebruik als spoorlijn. Enerzijds levert die een makkelijk aanstroom van mensen, anderzijds kan dit ook overlast veroorzaken. Oostenrijk staat bekend om zachte stedelijke vernieuwing. Dit is gericht op de huidige bewoners, hun draagkracht en achtergrond. In combinatie met het huursysteem (dat het onmogelijk maakt huren extreem te laten stijgen) maakt dit grote veranderingen in een buurt onmogelijk. Als doelgroep heeft de overheid gekozen voor jongeren Als doel heeft men economische stabiliteit voor de Grtel en de omliggende buurt nagestreefd

De ruimtelijke en beleidsmatige ingrepen die aan de uitkomst van de herbestemming ten gronde liggen, zijn de volgende: Ruimtelijk - Bij de herbestemming kreeg de Grtel een publieke functie daarmee zijn meer mensen naar de Grtel gekomen en het slechte imago is ten dele opgelost. - Verlichting, meer groen en voet- en wandelpaden moet de plek een aangename plaats maken om te zijn. - Om mensen te trekken worden veel tijdelijke activiteiten georganiseerd zoals optredens en tentoonstellingen

207 208

Tillner, S. (2000), p. 50 European Foundation for the Improvement of Living and Working Conditions (2009), p.56

65

De barrire functie is afgenomen door de transparante pui. Het verkeer rondom de Grtel behoud de barrirefunctie. Kleine creatieve industrie en horeca is in onder de bogen gekomen. Daarbij is het huurcontract van ongewenste huurders opgezegd.

Beleidsmatig - Als doelgroep werden jongeren aangesproken - In een vroeg stadium werden nieuwe huurders aangetrokken om daarmee al mensen naar de Grtel te trekken en ook andere investeerders over te halen. - Hoewel stedelijke vernieuwingsprocessen in Oostenrijk zijn gericht op huurders en bewoners, hebben omwonenden nauwelijks een stem gehad in het proces. Ook in het projectteam hebben bewoners geen plaats. Wel werden zij op de hoogte gehouden. - De overheid heeft de complete herbestemming geleid. De financiering kwam uit lokale overheden, de rijksoverheid en de EU. - Private investeerders werden buiten de deur gehouden, ook hierdoor hebben fysiek weinig veranderingen plaats gevonden. Dat er weinig is verandert is rondom de Grtel is voor een groot deel te wijten aan een combinatie tussen keuze in doelgroep en branchering. De keuze voor creatieve industrie en bars bedoeld voor jongeren ten midden van een achterstandswijk sluit niet aan op de stedelijke context. De Grtel vervult nog steeds een barrire functie. De gemiddelde bewoner heeft weinig te zoeken op de Grtel, onderschrijft ook Zuckersttter-Semela, in interviews komt naar voren dat de wijken ophouden waar de Grtel begint. De Grtel wordt meer bezocht, echter niet door buurtbewoners. De probleemgestuurde situatie in combinatie met kleine ingrepen en een sterk overheidsgestuurde aanpak, heeft er niet voor gezorgd dat de Grtel de ruggengraat van de stedelijke vernieuwing vormde.

66

Plaats Project Uitvoering Lengte Bouwjaar

Rotterdam, Nederland Hofpleinlijn 2006 - ... 1900 meter 1904-1908

67
Afb. 46: Huidige situatie Hofbogen Bron: Bergpolder-krachtwijk.blopgspot.com

7.
7.1

Voorbeeldstudie III - Hofpleinlijn, Rotterdam

Aanleiding

Tussen 1904 en 1908 wordt het Hofplein viaduct aangelegd in Rotterdam Noord, nabij het huidige centrum. Het viaduct is onderdeel van de Hofpleinlijn; een 28,5 kilometer lange verbinding tussen Rotterdam en Scheveningen. De spoorlijn werd vooral in het weekend gebruikt door de gegoede burgerij voor een dagje strand. Door lagere belasting waren zij verhuisd naar Wassenaar en Voorburg, de nieuwe spoorweg verbond al deze bestemmingen met elkaar. 209 Het viaduct bestaat uit 189 (in breedte en lengte varirende) bogen, waarvan 14 zijn bestemd als doorgang voor kruisende wegen.210 Het is het eerste Nederlandse voorbeeld van constructie in gewapend beton over zon afstand. 211 Ook is het de eerste Electrische spoorlijn van Nederland, ontwikkeld door de speciaal daarvoor opgerichte ZuidHollandsche Electrische Spoorweg-Maatschappij (Z.H.E.S.M.).212 Langs het viaduct bevinden zich twee stations; station Hofplein en station Bergpolder. Beide stations zijn na de oorlog herbouwd. De lijn loopt door de huidige drie buurten Liskwartier, Bergpolder en Agniesebuurt. Tot station Bergpolder liep de lijn door de oude 19e-eeuwse Agniesebuurt. Station Bergpolder vormde tijdens de aanleg de rand van de stad, vanaf daar liep de lijn door de polder. Omstreeks 1940 is de lijn omringd door nieuwe wijken. 213 De bebouwing rondom de lijn wordt veelal met de rug naar de lijn toe gesitueerd. 214 Het viaduct is open ontworpen maar in de jaren 20 waren vrijwel alle viaducten tot de Bergseweg in gebruik genomen door kleine bedrijfjes, opslagplaats maar ook als caf, pension of danszaal.215 De buurt rond het Hofplein vormde het uitgaanscentrum van het oude Rotterdamse centrum. Later ontstond rond het viaduct een tippelzone, deze werd het parfumlijntje genoemd.216 In de buurt hebben ook veel andere bedrijfjes zich gevestigd. De buurten sluiten aanvankelijk naadloos aan op het oude centrum van Rotterdam, maar na het bombardement van 1940 op het Hofplein verandert het uiterlijk van het Hofplein en de aansluiting met de binnenstad. Met de wederopbouwplannen van de binnenstad werd het Hofplein meer richting het centrum gepland en ontstond een openvlakte tussen het Hofplein en het begin van het viaduct. Door een groot gebrek aan ruimte na de tweede wereldoorlog werden ook de viaducten na de Bergseweg in gebruik genomen voor allerlei bedrijvigheid. Enerzijds kreeg het viaduct hierdoor een steeds meer gesloten karakter, anderzijds wordt de lijn door het intensieve gebruik steeds meer gentegreerd in de stedelijke omgeving.217 Sinds 2002 staat het Hofpleinviaduct officieel geregistreerd als monument vanwege algemeen belang om bouwtechnische innovatieve waarde, alsook van belang uit architectuurhistorisch, cultuurhistorisch en stedenbouwkundig oogpunt. 218 De lijn doet vanaf 2006 dienst voor de Randstadrail, in datzelfde jaar verliest Bergwegstation zijn functie. Na de ingebruikname van het nieuwe traject voor de Randstadrail augustus 2010, raakt het viaduct haar functie als spoorweg kwijt. In 2006 kopen vier woningcorporaties die veel bezit hebben in de buurten (Com.wonen, Stadsonen, PWS en Vestia) het viaduct voor 6,2 miljoen over van NS Vastgoed. Om de exploitatie te regelen richten de
209 210

Crimson (2008), p. 19 Crimson (2008), p. 22 211 Belvedere (2007), p. 8 212 Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (2011b) 213 Crimson (2008), p. 31 214 Projectbureau Belvedere (2007) p.8 215 Crimson (2008), p. 33 216 Belverdere (2007), p. 9 217 Crimson (2008), p. 34 218 Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (2011b)

68

corporaties samen Hofbogen BV op. De corporaties zien veel potentie in dit unieke object dat met zorgvuldig beheer en transformatie een impuls kan geven aan de buurt; Hofbogen als de ruggengraat van Noord 219 In afbeelding 47 staat het traject van de Hofpleinlijn, met het onderzoeksgebied en de verschillende buurten.

Afb. 47 Onderzoeksgebied Hofpleinlijn Bron: hofbogen.nl en eigen invulling

7.2 Beginsituatie Fysiek De Hofpleinlijn loop door drie verschillende buurten. Vanaf het hofplein (het begin punt van het viaduct) loopt de lijn eerst door de Agniesebuurt, en vanaf de Bergweg ligt aan de westkant de Bergpolder en aan de oostkant het Liskwartier. De Agniesebuurt is gebouwd aan het eind van de 19e eeuw. De wijk heeft veel stadsvernieuwing ondergaan hierdoor stamt nog slecht 28% uit de periode tot 1930, 51% van de bebouwing is van na 1980. 220 Het grootste gedeelte van de woningen zijn huurwoningen en in bezit van corporaties. Blijdorp en het Liskwartier zijn gebouwd in de jaren 30. In Bergpolder staat nog 81% van de oorspronkelijke bebouwing, in het Liskwartier nog 57%. Het liskwartier staat bekend als kindvriendelijke wijk doordat er veel groen in de buurt is en het kwartier is opgebouwd uit verschillende wijkjes met een logische verkeersafwikkeling. Hierdoor kunnen kinderen veilig buiten spelen. Dit is kenmerkend voor de opbouw van de buurt. Veel laagbouw in een ruimopgezette wijk. Laten we wel eerlijk zijn, Bergpolder is toch wel een stoere wijk daarin tegen is Liskwartier een oude grijze tante met zijn mooie straten, rustige lanen en kronkelige singels.221 Aldus een
219 220

Projectbureau Belvedere (2007), p. 8 Gemeente Rotterdam (2009), p. 75 221 Jongste, de W. (2011)

69

buurtbewoner. In afbeelding 48, 49 en 50 een beeld van de buurten. In het plangebied staan drie rijksmonumenten, dit zijn het sportfondsenbad in Bergpolder, de Bergpolderflat ook in bergpolder en de Hofbogen. Een groot deel van Bergpolder is zelfs aangewezen als beschermd- stads en dorpsgezicht.222 Ook is de wijk aangewezen als Krachtwijk door minister Ella Vogelaar in 2007. Dit heeft te maken met het grote aantal particuliere verhuurders en het slechte onderhoud van de woningen. Het lage percentage sociale huurwoningen maakt de wijk een unieke krachtwijk (afb. 51). De kansen voor de wijk liggen volgens gemeente Rotterdam in het benutten van de Hofbogen en het vasthouden van studenten en andere high potentials van buitenaf.223 In de Stadsvisie Rotterdam 2030 staat de wijk aangegeven als gentrificationwijk.224 Om dit te bewerkstelligen zal men allereerst de openbare ruimte aanpakken. Verder stimuleert gemeente Rotterdam particuliere verhuurders hun woningen te verkopen. Ook probeert men creatieve industrie naar de buurt te trekken. De woningen over het gehele gebied zijn hoofdzakelijk portiekwoningen van drie vier etages.225 Het zuidelijke deel van het plangebied heeft een commercieel karakter en bestaat uit veel kantoren. Hier zitten bijvoorbeeld een aantal sportscholen, het grafisch lyceum, het gemeentearchief, het Zadkine MBO, en een rijschool gevestigd. Het overige deel van het plangebied heeft voornamelijk een woonfunctie en kent een kleine concentratie van bedrijvigheid rond de Hofbogen. Het gebied rondom de Hofbogen vormde voor de herbestemming een levenloos en grotendeels functieloos stuk stad.

Afb. 48, 49 & 50: Beeld van de buurt in (vlnr) Berpolder, Agniesebuurt, Liskwartier Bron: maps.google.nl

Economisch De wijk is van oudsher een woonwijk, van veel economische of industrile functies is geen sprake. Daarbij heeft de buurt ook weinig voorzieningen. In Bergpolder bijvoorbeeld ligt de werkgelegenheid ver onder het gemiddelde van andere probleemwijken. Een kleine concentratie van bedrijvigheid bevind zich rond de hofbogen, de Gordelweg in het Noorden de Schieweg en de Bergselaan. in het westen en in het Agniese kwartier rond de Heer Bokelweg. Van werkloosheid is echter weinig sprake. Het gemiddeld besteedbaar inkomen van een huishouden ligt voor Rotterdam gemiddeld op 29.300. Dit is ook het geval in het Liskwartier, in Bergpolder en Agniesebuurt ligt dit zon 4.000 lager. De WOZ waarde van de woningen ligt
222 223

Gemeente Rotterdam (2007), p. 48 Gemeente Rotterdam (2007), p. 48 224 Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (2011c) 225 Gemeente Rotterdam Buurtmonitor

70

in het Liskwartier dan ook net hoger dan in de andere twee buurten. Sociaal Over het algemeen is de tevredenheid en het gevoel van veiligheid in de buurt de afgelopen jaren toegenomen. Bergpolder is tussen 2001 en 2010 gestegen van een 5 naar een 7,7. Het Liskwartier is in diezelfde periode gestegen van een 7 naar een 8. Alleen de Agniesebuurt blijft hangen rond de zes.226 Dit heeft te maken met het gebrek aan sociale controle in het zuiden van de Agniesebuurt rond de kantoren. De sociale problemen die nog een rol spelen in de wijk zijn diefstal, drugsoverlast en andere vormen van overlast.227 In het plangebied wonen relatief veel starters en studenten en hoogopgeleiden. 228 Op stadsdeel centrum na, wonen in noord de meest hoogopgeleiden van Rotterdam. Hoewel het besteed inkomen lager is dan het Rotterdams gemiddelde, is er weinig sprake van werkloosheid. Ook de culturele participatie (mate waarin bewoners festivals en musea bezoeken of zelf iets doen in die sector) ligt aanzienlijk hoger dan het Rotterdams gemiddelde. De woningen in het gebied zijn veelal portiekwoningen uit het eerste kwart van de 20e eeuw. In het Liskwartier en Bergpolder zijn de woningen ouder dan in de vernieuwde Agniesebuurt. Er is weinig werkgelegenheid in de buurt, maar ook weinig werkloosheid. Het besteedbare inkomen ligt onder het Rotterdams gemiddelde, dit heeft te maken met het grote aantal starters en studenten in de wijk. Het Liskwartier kent heeft groter een duurdere huizen en gemiddeld een hoger besteedbaar inkomen. De drie wijken hebben een eigenkarakter. De noordelijke twee wijken zijn de afgelopen jaren leefbaarder geworden. De leegstaande en dichtgetimmerde hofbogen geven een gevoel van onveiligheid en verloedering.

Afb. 51: Overzicht sociale huur(blauw), Particuliere huur (rood), koop (geel) Bron: buurtmonitor.nl

7.3

Actoren

Hofbogen B.V. Dit is de inhoudelijke en organisatorische begeleider van de herbestemming en de restauratie. Dit is een uniek samenwerkingsverband tussen vier woningbouwcorporaties, die allen voor 25% verantwoordelijk zijn voor de uitvoering. Deze private nonprofit onderneming begeleidt zowel de herbestemming van de hofbogen als de herbestemming van de bovenliggende spoorlijn. Hoewel de verantwoordelijkheid van het vinden van financile middelen bij de Hofbogen bv ligt, betekent dit niet dat de Hofbogen BV direct alle
226 227

Gemeente Rotterdam (2010), p. 27 Gemeente Rotterdam (2010), p. 26 228 Gemeente Rotterdam Buurtmonitor

71

kosten draagt.229 In samenwerking met een stedenbouwkundige en cultuurhistorici zal Hofbogen bv een plan opstellen. Gemeente en deelgemeente Gemeente en deelgemeente Rotterdam Noord delen de visie van Hofbogen bv. Omdat het plan niet alleen de buurt maar heel Rotterdam kan benvloeden, wil Hofbogen bv graag financile risicos delen met de gemeente. Het plan dat wordt opgesteld door Hofbogen bv moet worden goedgekeurd door de gemeente. Ook is de gemeente verantwoordelijk voor het onderhoud van de openbare ruimte. Dit is van belang bij de herontwikkeling van de spoorlijn en bij het aanpakkan van de openbare ruimte rondom het viaduct (vanaf n meter van de gevel). Bewoners Om bewoners te betrekken worden zij met allerlei activiteiten naar de hofbogen getrokken. Ze worden op de hoogte gehouden van de vorderingen en om input gevraagd. Deze input wordt als bagage meegegeven Marktpartijen Zij zijn niet direct betrokken bij de herbestemming, maar spelen wel een grote rol bij de uitvoering en het succes van de herbestemming. De mini-mall bij station Hofplein die september 2011 geopend is, had niet zonder hen geopend kunnen worden. Andere overheden Subsidies worden verleend vanuit de Rijksoverheid, de EU en het stimuleringsfonds voor architectuur. Vanuit de Rijksoverheid zijn er subsidies toegezegd voor de Krachtwijk Bergpolder, een restauratieregeling, in 2003 is er een subsidie van Belvdre toegezegd. Vanuit de EU is er een subsidie toegezegd vanuit het Fonds Regionale ontwikkeling. De belangrijkste actor in het geheel is Hofbogen bv. Deze club stelt de plannen op en zorgt voor de financiering. 7.4 Doel van de herbestemming Door zijn monumentale karakter en zijn centrale ligging leent het viaduct zich perfect als aanjager van een grootschalig stedelijk vernieuwingsproject. Dit historisch industrieel erfgoed moet de kern worden van een ruimtelijke, sociale en economische verbetering van het stadsdeel.230 De uitstraling van dit dominante bouwwerk draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving van de omliggende buurten. Door het op een goede manier te restaureren en een nieuwe functie te geven kan het de noordelijke stadsdelen opwaarderen en bezoekers van buitenaf trekken. Om dit te bewerkstelligen wil men de herontwikkeling aan laten sluiten bij de plannen voor de omliggende buurten. Hiermee moet de specifieke identiteit van de verschillende buurten versterkt worden. Het doel van de herbestemming van de Hofpleinlijn is om het te veranderen in het centrum van noord en daarmee het leefklimaat van omliggende buurten te verbeteren. 7.5 Ingrepen Bij de herbestemming van de Hofpleinlijn worden twee ingrepen onderscheiden. De onderkant (De hofbogen) en de bovenkant (de spoorlijn. Het plan voor de onderkant is al in uitvoering. Voor de bovenkant
229 230

Crimson (2008), p. 139 Crimson (2008), p. 9

72

bestaat nog geen vast plan; slechts voornemens. Aan de basis van de ingreep liggen drie uitgangspunten: De monumentaliteit van het viaduct, verbondenheid met de ruimtelijke context, en de schaalniveaus buurt en stad.231 Ruimtelijke ingrepen Onderkant 1. Branchering: openbare, ambachtelijke creatieve industrie. Een taak van het projectbureau is om deze bedrijfsruimtes zorgvuldig te beheren en deze zoveel mogelijk met leuke functies in te vullen. De bogen moeten worden gekenmerkt door openheid, diversiteit en creativiteit. 232 Hiermee wil Hofbogen bv een stimulerende bijdrage leveren aan de levendigheid van de omliggende wijken. Op die manier wordt het gebied aantrekkelijker voor startende ondernemers en pioniers.233 Hoewel deze branche bij veel projecten in Rotterdam wordt aangeschreven, blijkt de vraag naar de Hofbogen nog onverminderd. Dit heeft te maken met het kleine oppervlak en het unieke en monumentale karakter van de bogen.234 De creatieve industrie moet afgewisseld worden met horeca en publieke functies om de levendigheid te bevorderen. Zo is inmiddels het buurtcentrum in n van de bogen geplaatst en kunnen kinderen voor 0,50 knutselen. Naast creatieve industrie zullen dus ook horeca, detailhandel en openbare functies een plek krijgen onder de bogen. 2. Verwijderen opslagfuncties en zorgen voor een aantrekkelijk aan gezicht en functies. De opslagfunctie van de bogen brengt geen 3. Beginnen bij Hofplein; minimall is september 2011 geopend (afb. 53). Hier vind je een mix van jonge, gepassioneerde ondernemers met unieke shops met bijvoorbeeld vintage kleding, duurzame design sneakers, handgemaakte accessoires, stripboeken of tweedehands meubels. Naast shoppen kun je er ook terecht voor een high wine, een latte macchiato, ecologische maaltijden, jazzconcerten en clubavonden235 4. Herinrichting buitenruimte. Om van de bogen een aantrekkelijk winkelgebied te maken wordt de buitenruimte aangepakt. Dit is een taak voor zowel de gemeente als de Hofbogen bv. Zo zal er een stoep aangelegd worden, zullen parkeerplaatsen worden verwijderd en zal er een fietspad aangelegd worden langs de hofbogen. 5. Transparante pui. Door een transparante pui in 165 van 189 bogen te plaatsen krijgt het viaduct een uniform karakter. Daarbij wordt het prettiger om in de straten te verblijven. Het is interessant om naar binnen te kunnen kijken bij verschillende uiteenlopende winkels en bedrijven. Deze restauratie en renovatie kan pas van start gaan als de bovenkant van de lijn vrij is gekomen. 62% van de ingangen van de hofbogen zit aan de oostkant, 38% aan de westzijde. 6. Op sommige plaatsen zal de pui in het geheel worden weggelaten en een onderdeel vormen van de buitenruimte. Op deze plaatsen vormt het viaduct een onderdoorgang. 7. Hofplein als aansluiting met de stad. Deze plek vormt een belangrijke link tussen Rotterdam Noord en het centrum van de stad. Het voormalige station is afgebroken, de centrale ligging in de stad zal hier in de toekomst een belangrijke stedelijke ontwikkeling plaatsvinden. Vooruitlopend op deze ontwikkeling en de toekomstige transformatie van het viaduct zelf zal het voormalige station
231 232

Crimson (2008), p. 94 Hofbogen BV (2011a) 233 Kei Kenniscentrum (2011c) 234 Crimson (2008), p. 102 235 Mini mall (2011)

73

Hofplein met kleine, tijdelijke ingrepen omgetoverd worden tot het bruisende middelpunt voor onder meer kunst, cultuur, jongerenactiviteiten en onderwijs. Hiertoe worden de boogruimtes in het station Hofplein aan de binnenkant opgeknapt en onder streng toezicht verhuurd aan jonge, culturele ondernemers.236 Op deze manier wordt richting gegeven aan toekomstige plannen 8. Stijgpunten. Met oog op de toekomstige ontwikkeling van het spoor wordt nu al rekening gehouden met opgangen. Deze opgangen zullen met name op infrastructurele knooppunten liggen. Bedrijfjes op deze locaties zullen eerder cafs worden dan een meubelmaker. Bovenkant 1. Zuidkant levendig en uitbundig programma. Noord minder; aansluiting op rustige woonwijk. Door veel verschillende themas hebben veel mensen er iets te zoeken. In de huidige plannen komen functies zoals park, schoolplein, ijsbaan en horeca naar voren (afb. 52). Ook behoort het uitgeven van vrij te bebouwen kavels tot de mogelijkheden.

Afb. 52 & 53 52: Plan invulling bovenkant. Stijgpunten, park evenementen. 53: Minimall bi opening September 2011 Bron. Mini-mall.nl

236

Hofbogen BV (2011b)

74

Beleidsmatige ingrepen 1. Doelgroep buurt bewoners n Rotterdammers. De initiatiefnemers hopen dat niet allen de wijkbewoners van het herontwikkelde viaduct profiteren. De combinatie van bijzonder architectuur en een aantrekkelijk programma moet ook andere Rotterdammers verleiden een bezoek te brengen aan dit stukje stad.237 2. Het karakter van de wijk heeft weerslag op de functies en invulling van de bogen. Dat wil zeggen dat de invulling aan de kant van het centrum anders zal zijn dan de invulling in het liskwartier en nog weer anders tussen Bergpolder en de Agniesebuurt. Van een stads en druk karakter zal dit overgaan in een rustigere omgeving (afb. 52) 3. Testcase. Om te kijken of de ingreep ruimtelijk het gewenste resultaat heeft zal er een testcase worden gemaakt. Zo kan men kijken hoe het zetten van de pui en het restaureren visueel en in de uitvoering uitpakt. Tevens kan die als informatiecentrum dienen. 4. Voordat de daadwerkelijke transformatie plaastsvindt, worden de hofbogen tijdelijk opgeknapt door verf en nummering. Dit geeft de bogen nu al een ander uiterlijk en daardoor heeft men andere associaties met de bogen. Zie afbeelding 54. Bovendien zijn van de 175 verhuurbare bogen, inmiddels 69 ruimtes verhuurd. 5. Buurtbewoners trekken door kunstenaars in te schakelen voor inspiratie bijeenkomsten.238 De uitkomst van deze bijeenkomsten wordt meegenomen door de stedelijk ontwerper. Op die manier worden bewoners betrokken en draagvlak gecreerd. 6. Ook worden er al mensen getrokken door tijdelijk activiteiten zoals bioscopen en tentoonstellingen, met name bij het Hofplein maar ook op andere locaties (afb. 55 & 56). 7. Langzame transformatie. Verspreid over 10 jaar moeten de bogen worden opgeknapt. Tot die tijd zal de invulling een aaneenschakeling van tijdelijke functies zijn. 8. Grote rol voor (semi-)private partijen.

7.6

Gentrification of revitalisering?

In de conclusie van dit onderzoek (in het volgende hoofdstuk) stel ik een prognose op, op basis van voorgaande casusanalyses, voor de uitkomst in Rotterdam.

237 238

Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (2011c) Kunstenaars & Co (2011)

Afb. 54, 55 & 56: Tijdelijke functies bij de Hofbogen. Ver, muziek en openlucht bioscoop. Bron: hofbogen.nl

75

8.

Conclusie

In de drie casussen heeft de leegstand van de spoorlijnen geleid tot een omgeving met een slecht imago en weinig aantrekkingskracht. Om de verloedering tegen te gaan of te voorkomen, heeft men besloten de leegstaande spoorlijnen een nieuwe functie te geven, met als doel het vestigings- en woonklimaat van de buurt aantrekkelijker te maken en de lokale economie te stimuleren. De herbestemming moet zodoende de katalysator achter de stedelijke vernieuwing vormen. Onder bepaalde omstandigheden leidt stedelijke vernieuwing niet alleen tot revitalisering, maar ontstaat zelfs gentrification. Bij de drie casussen zijn een aantal fysieke voorwaarden voor gentrification aanwezig. Zo liggen de wijken nabij het centrum, zijn ze historisch interessant, zijn er monumenten aanwezig en staan in de wijken veel goedkope woningen. Of en onder welke omstandigheden er ook daadwerkelijk gentrification als het gevolg van de herbestemming ontstaat is de vraag. In deze conclusie zal ik antwoord geven op de hoofdvraag: Als herbestemming van leegstaand erfgoed fungeert als motor voor stedelijke vernieuwing: welke ruimtelijke en beleidsmatige ingrepen bij herbestemming kunnen dan 'slechts' revitalisering veroorzaken en welke kunnen tot gentrification leiden? Hoe komt dit tot uiting in New York en Wenen en kan er een parallel getrokken worden met Rotterdam? In bijlage 1 is een uitgebreid schema te vinden waarin de overeenkomsten en de verschillen tussen de verschillende ruimtelijke en beleidsmatige ingrepen per casus uiteen zijn gezet. Ruimtelijke ingrepen Opvallend is dat de drie casussen vooral veel overeenkomsten vertonen in ruimtelijke opgave en ruimtelijke ingrepen. Overeenkomsten zijn: Ruimtelijke opgave: herbestemmen van een verhoogde spoorlijn. Verbeteren openbare ruimte Doel ingreep: imago verbeteren, leefbaarheid verbeteren en lokale economie stimuleren Nieuwe functie: openbare ruimte en winkels/horeca Branchering: creatieve industrie Naamsbekendheid voor en tijdens transformatie: tijdelijke activiteiten

Hoewel de casussen in New York en Wenen in ruimtelijke opgave en ruimtelijke ingrepen veel overeenkomsten vertonen, verschillen de uitkomsten van de casussen sterk van elkaar. In Wenen is sprake van gedeeltelijke revitalisering en in New York is sprake van gentrification. Of herbestemming de motor achter stedelijke vernieuwing is, is dus in mindere mate afhankelijk van ruimtelijke ingrepen. Beleidsmatige ingrepen Hiermee in overeenstemming zijn de grote verschillen op beleidsmatig gebied voor de drie casussen. De grootste verschillen in de aanpak van de herbestemming zitten in de volgende punten: Verdeling van verantwoordelijkheden onder actoren: overheid, private partijen of semi-overheden Funding: overheden of private investeerders Doelgroepkeuze: grote doelgroep of specifieke doelgroep Afstemming van de nieuwe functie op omgeving Verankering van de herbestemming in een breder ruimtelijk plan 76

Verankering in een breder ruimtelijk plan, rolverdeling van actoren en de keuze voor doelgroep en functie op een bepaalde locatie zijn bepalend geweest voor het behalen van het doel van de High Line en ten dele voor het behalen van het doel van de Grtel. Hieruit blijkt dat juist de vormgeving van het beleidsmatig proces bijdraagt aan kracht van herbestemming als motor achter stedelijke vernieuwing. Overheidsbemoeienis Hiermee samenhangend is de mate van overheidsingrijpen de meeste bepalende factor voor het ontstaan van gentrification. Dat wil zeggen dat revitalisering met name optreedt als overheidsbemoeienis groot is en gentrification met name optreedt als overheidsbemoeienis gering is. Dit is het meest essentile verschil tussen de drie ingrepen en zegt ook iets over de waarschijnlijke eindsituatie in Rotterdam. In New York is de herbestemming genitieerd door bewoner; zij hebben het ontwerpproces geleid en voor een groot deel van de funding gezorgd. Na de transformatie hebben zij ook in het onderhoud nog een grote taak. Door het groeiende draagvlak is de buurt ook voor investeerders en ontwikkelaars interessant geworden. Dit heeft ertoe geleid dat de voormalige industriebuurt is veranderd in een hippe woonwijk met veel dure winkels en galerietjes. De overheid heeft een faciliterende rol gespeeld door de verantwoordelijkheid te nemen over het bouwwerk zelf en ontwikkelgebieden aan te wijzen. Door het vertrouwen van private partijen in het succes van de High Line en hun investering, is er een golf van nieuwe bouwprojecten in de buurt gekomen. In Wenen is het gehele proces geleid door de overheid, waarbij bewoners op de hoogte worden gehouden van de ontwikkelingen. Ontwikkelaars werden met opzet buiten de deur gehouden en de ingreep is in kleine stappen uitgevoerd. Dit was om te zorgen dat de huurprijzen in de buurt niet zouden stijgen. Doordat deze partijen opzettelijk buiten de deur werden gehouden, zijn alleen de Hofbahnbgen opgeknapt. Deze ontwikkeling sluit echter niet aan bij de rest van de buurt. Daardoor vormen de bogen alsnog een eiland in het stedelijk weefsel. In Rotterdam zijn een aantal corporaties eigenaar van de Hofpleinlijn. Corporaties zijn een semioverheid en non-profitorganisatie die zich inzetten voor het maatschappelijk nut. Doordat zij veel eigendom hebben in omliggende wijken zijn zij (financieel) gebaat bij een succesvolle herbestemming van de Hofbogen en het bovenliggende treintrac. Omdat het om openbare ruimte gaat, zal ook de gemeente hiervoor verantwoordelijk zijn. Verder zijn er subsidies vanuit rijksoverheid en de EU voor de restauratie, stedelijke vernieuwing en de herbestemming. Daarnaast is er ruimte voor ontwikkelaars om nieuw vastgoed te realiseren. Als de verkoop van vrij te realiseren kavels doorgaat, zal de overheidsinvloed nog sterker worden ingeperkt. Ook zal de verkoop van huurwoningen in de buurt het beeld van de buurt benvloeden. De grootste speler blijven de corporaties en daarmee wordt de overheidsinvloed beperkt. Naast overheidsingrijpen zijn ook stedelijke context, de beginsituatie en de manier van stedelijk vernieuwen bepalend voor de kans op gentrification. Dit verschilt nogal per casus. Zo is de buurt rondom de High Line de laatst te ontwikkelen buurt van het dichtbevolkte Manhattan. In Wenen spelen al langer sociale problemen en is het percentage huurwoningen erg hoog. Dit levert in combinatie met de sterk huurdersgeorinteerde markt en zachte stedelijke vernieuwing een ander resultaat op. Rotterdam noord is een woonwijk met weinig voorzieningen en tot voor kort veel sociale problematiek. Ook deze uitgangssituatie levert een andere uitkomst op. In ieder geval kan gesteld worden dat het succes van de herbestemming afhankelijk is van draagvlak onder actoren. Dit brengt bezoekers en investeringen met zich mee. Door veel actoren te betrekken en de 77

overheidsbemoeienis te verkleinen, wordt kans op gentrification vergroot. Samenvattend Samenvattend luidt het antwoord op de hoofdvraag: Als we kijken naar welke ruimtelijke en beleidsmatige ingrepen bij herbestemming revitalisering of gentrification veroorzaken, kunnen we concluderen dat juist de beleidsmatige ingrepen erg en de ruimtelijke ingrepen minder van invloed zijn op revitalisering en gentrification. De belangrijkste factor hierbij blijkt de mate van overheidsbemoeienis. Herbestemmingsprojecten waarbij marktpartijen een grote rol spelen blijken eerder een krachtige motor achter stedelijke dan projecten waarbij de overheid een grote rol speelt. De ruimtelijke overeenkomstige herbestemmingen in New York, Wenen en Rotterdam verschillen beleidsmatig erg van elkaar. Dit is de verklaring voor gentrification in New York, gedeeltelijke revitalisering in Wenen en de waarschijnlijke revitalisering in Rotterdam. Hoewel de manier waarop gentrification zich in Nederland anders manifesteert dan in Oostenrijk en voornamelijk de Verenigde Staten, kan desondanks gesteld worden dat een faciliterende - in plaats van leidende - rol van de overheid bepalend is voor het succes van herbestemming als motor achter stedelijke vernieuwing. Dit zorgt namelijk voor draagvlak onder andere partijen; partijen die uiteindelijke het project tot een succes moeten maken; gebruikers en investeerders. Dit kan uiteindelijk revitalisering of gentrification veroorzaken.

78

Literatuurlijst
Literatuur Ackerman, V. & Hendriks, R. (2010) Industrieel erfgoed, zes themas voor hergebruik Beilen, DAAD architecten Ahlfeldt, G.M. (2011), Blessing or curse? Appreceation, amentities and resistance to urban renewal Regional Science and Urban Economics 41 (2011) pp. 32-45 Amateau, A. (2010) Last Part of the High Line needs Bloombergs Okay Downtown Express 17 Augustus 2010 Atelier Seraji, (2009) Open city, Hofbogen Paris Atkins, R. & Bridge, G. (2005) Gentrification in global context, the new urban colonialism London, Routledge Bade, T. & Smid, G. (2008) Eigen haard is goud waard. Over de economische baten cultuurhistorisch erfgoed Triple E Prodoctions, Amersfoort Berggren, K. (2008) Preservation and gentrification inseparable conjoined twins? The National Heritage Board, Sweden Bommel, B. van, (2008). Bouwhistorie als wetenschap. Over toegepast bouwhistorisch onderzoek. Praktijkreeks Cultureel Erfgoed. Den Haag, SDU Uitgevers Brouwer, J. & Thomsen, M. (2007) Cultuurimpuls Stedelijke Vernieuwing. Opgave 2008-2012 ABF Research, Delft Buckhurst Fish & Jacqumart Inc. (2001) A Vision of the West side Railyards. New York Bundeskanzelramt sterreich (2006) Innovative strategies, regional developments en EU structural policies in Austria 1996-2000 Spatial Planning and Regional Policy Division, Vienna Campaa, J.G. (2008) From promenade plante to the High Line New York Yale University, New Haven Clay, P.L. (1979) Neighborhood Renewal. Middle-Class Resettlement and Icumbent Upgrading in American Neighborhoods Lextington books, Toronto Crimson (1997) Reurb, nieuwe plannen voor oude steden, Rotterdam, 010 Crimson (2007) De Hofbogen, een cultuurhistorische verkenning Rotterdam Crimson (2008) Toekomst visie de hofbogen, het langste gebouw van Rotterdam Rotterdam Cuthbert, A.R. (2006) The form of cities, political economy and urban design Oxford, Blackwell publishing David, J. (2002) Reclaiming the High Line AOL Time Warner Company, New York Dyckhoff, T. (2004) New Yorks West Side is back on Track The Guardian 17-08-2004, London Emmetsberger, B. (2010) West Chelsea Rezoning: Five years Later Massey Knakal Realty Services, New York European Foundation for the Improvement of Living and Working Conditions (2009) Housing and segregation of Migrants. Case study: Vienna, Austria Cities for Local Integration Policy, Dublin Feddes, F. (1999) Nota Belvedere VNG Uitgeverij, Den Haag Fikse, R., van der Voordt, T. & Bijleveld, S. (2008) Transformatie als oplossing voor leegstand. Methoden voor het vaststellen van kansen en risicos BOSS Magazine, juni 2008 pp 44-49 Filler, M. (2009) Up in the park Florida, R. (2002) The Rise of the creative class Gay, T. (2004) Bring back the beefcake, and add some flowers too The Villager, Volume 74, number 11, 14-20 july 2004 New York 79

Gemeente Rotterdam (2007) Rotterdammers vooruit! Rotterdamse Krachtwijken Gemeente Rotterdam, Rotterdam Gemeente Rotterdam (2009) Woningvoorraad Rotterdam Noord. Inventarisatie bestaande woningvoorraad in de deelgemeente Noord. Gemeente Rotterdam, Rotterdam Gemeente Rotterdam (2010) Veiligheidsindex 2010. Meting van de veiligheid in Rotterdam Gemeente Rotterdam, Rotterdam Gerdts, N. (2009) The high line, New York City Reuse, 16-23, Berlin, Callwey Hardy, H. (2005) The Romance of Abandonment: Industrial Parks In Places vol. 17 no. 3 UC Berkeley Harmse, H. (2008) De oude kaart van Nederland. Leegstand en herbestemming Atelier Rijksbouwmeester, Den Haag Herzfeld, M. (2010) Engagement, gentrification and the neo-liberal hijacking of history Current Anthropology, vol. 51 Univercity of Chigago Press, Chicago 259-267 Hoenselaar, C. (2004) Theoretisch en empirisch onderzoek naar Gentrification Erasmus Universiteit, Rotterdam Huber, F. (2010) Sensitive Urban Renewal or Gentrification? The case of the Karmeliterviertel, Vienna University of Vienna, Vienna Jost, T. (2007) High Line Revenu Generartion Study BAE, New York Kamp, van der, R. (2009) Eerste Hulp bij Herbestemmen BOEi, Hoevelake Krumholz, N. & Keating, W. D. (1999) Rebuilding urban neighbourhoods achievements, opportunities and limits, Sage Publications Kupka, K. (2009) Redevelopment by tradition, urban renewal plans and projects in world heritage cities Unesco Linssen, M. (2009) Kracht van de argumentatie in Het cultuurhistorisch argument Projectbureau Belvedere, Utrecht Labuhn, L. A. (2008) Nietzsche Belvedere. Belvedere beschouwd in het licht van Nietzsches over het nut en nadeel van geschiedenis voor het leven Projectbureau Belvedere Lees, L., Slater, T. & Wyly, E. (2008) Gentrification New York, Routledge Metselaar, D. (2011) Gentrification, kans voor de corporatie? MUAD, Utrecht Ministerie OCW (1988) Monumentenwet 1988 OCW, Den Haag Ministerie OCW (2009) Modernisering Monumentenzorg OCW, Amersfoort Ministerie VROM, (1997) Oude gebieden, nieuwe functies. Binnenstedelijke transformaties met bijzondere kwaliteit Ministerie VROM et al (2006) Nota Ruimte. Uitvoeringsagenda Ruimte VROM, Den Haag Ministerie VROM et al (2009) Samenwerkingsagenda Mooi Nederland 2009 VROM, Den Haag New York City Landmark Preservation Commission (2003) Gansevoort Market Historic District Designation Report New York City Government New York City Landmark Preservation Commission (2008) West Chelsea Historic District Designation Report New York City Government New York City Department of City Planning (2005) West Chelsea Zoning and High Line Open Space New York City Government New York City Department of City Planning (2004) Hudson Yards Rezoning and Development Program Final Generic Environmental Impact Statement New York City Government Owen, P. (2008) New Yorks historic elevated train line becomes a park The Guardian, London Palen, J. & London, B. (1984) Gentrification, Displacement and Neighbourhood revitalization State University of New York, New York 80

Poseidon (2006) Neighboorhood Management Guide Vienna Projectbureau Belvedere (2007) Corporaties kopen spoorlijn in Belvedere Nieuws Jaargang 7, nummer 11 pp. 8-9 Roos, J. (2007) De ontdekking van de opgave RMIT, Delft Schafer, R. (2009) Introduction in Reuse pp 3-5, Georg D.W. Callwey, Mnchen Schunselaar, T. (2009) Transformatie van beschermde monumenten Technische Universiteit Delft Shaw, W. (2005) Heritage and gentrification. Remembering the good old days in postcolonial Sydney in Atkins, R. & Bridge, G. (2005) Gentrification in global context, the new urban colonialism London, Routledge, pp. 57-71 Sheth, S. (2009) The processs of European Spatial Development in Austria. The Case of Grtel Revitlization Project, Vienna University of Illinois, Wirtschafsuniversitt Wien Smets, A.J.H. (2000) Wervende woonmilieus in de stad? Stedelijke herstructurering gevalueerd Utrecht, KNAG Smith, N. (1982) Gentrification and uneven development Economic Geography 58, 2. Pp 139- 155 Skora, L. (2005) Getrification in post-communist cities in Atkins, R. & Bridge, G. (2005) Gentrification in global context, the new urban colonialism London, Routledge pp. 90-105 Tillner, S. (2000) Wien Urbion, Urban Intervantion Grtel West Derstand der Dinge Stadtplanung Wien, Wien Vlaming, E. (2010) Herbestemming structureel leegstaande kantoren in de gemeente Haarlem Universiteit van Amsterdam Wagenaar, C. (2004) Het veranderbare Monument Cultuur en stedelijke vernieuwing: Denkboek voor cultuurimpuls ISV. Misisterie OCW en VROM, Den Haag. p. 96-127 Wesemael, P. (2009) Industrieel erfgoed,herbestemming en identiteitsvorming INBO, Amsterdam Zuckersttter-Semela, R. (2005) Grtel: Arbeit, Befragung von Beschftigten Am Wiener Grtel Stadentwicklung Stadt Wien, Wien

Websites Auteur Anoniem (2003) Redesigning the High Line

http://backspace.com/notes/2003/07/redesigning-the-high-line.php Toegang op 1-8-2011

Bagli, C.V. (2009) Rezoning will allow Railyard project to advance New York Times, 21 december 2009 http://www.nytimes.com/2009/12/22/nyregion/22hudson.html Toegang op 25-7-2011 Elsheshtawy, Y. (2010) The Berlin Diaries (4): New York and the High Line project United Arab Emiraten University http://english.alrroya.com/content/berlin-diaries-4-new-york-and-high-line-project Toegang op 25-7-2011 European Commission (1999) Urban Community Initative 1994-1999, Austria Vienna http://ec.europa.eu/regional_policy/urban2/urban/initiative/programmes/vienna.html

81

Toegang op 20-7-2011 European Commission (2008) Urban Vienna West Grtel Plus http://ec.europa.eu/regional_policy/reg_prog/po/prog_439.htm Toegang op 20-7-2011 Friends of the High Line (2011a) History http://www.thehighline.org/about/high-line-history Toegang op 8-7-2011 Friends of the High Line (2011b) Main http://www.thehighline.org/ Toegang op 8-7-2011 Friends of the High Line (2011c) Membership https://www.thehighline.org/get-involved/membership Toegang op 8-7-2011 Friends of the High Line (2011d) Neighborhood info http://www.thehighline.org/about/neighborhood-info Toegang op 7-7-2011 Gemeente Rotterdam Buurt monitor http://Rotterdam.buurtmonitor.nl/ Toegang op 5-8-2011 Hofbogen BV (2011a) Kroonjuwelen http://www.hofbogen.nl/spip.php?rubrique18 Toegang op 4-8-2011 Hofbogen BV (2011b) Tijdelijke herinrichting Station Hofplein http://www.hofbogen.nl/spip.php?article4 Toegang op 4-8-2011 Jongste, de W. (2011) Liskwartier gaat online http://www.bergpolder-liskwartier.nl/read/reacties/parent/54718 Toegang op 5-8-2011 Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (2010) Wat houdt wet kraken en leegstand in? http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1899&item_type=vraag_en_antwoord&item_id=165 Toegang op 17-7-2011 Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (2011a) Wat is stedelijke vernieuwing? http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=6361

82

Toegang op 15-6-2011 Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (2011b) Van saneren naar Stedelijke vernieuwing http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=2498 Toegang op 15-6-2011 Kei Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (2011c) Rotterdam, Bergpolder http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1897&item_type=project&item_id=321 Toegang op 1-8-2011 Kunstenaars & Co (2011) Hofpleinlijn http://kunstenaarsenco.prelive.accept.strawberries.nl/producten-endiensten/leerwerkprojecten/projecten/hofpleinlijn/ Toegang op 1-8-2011 New York Bits (2011) Chelsea http://www.nybits.com/manhattan/chelsea/ Toegang op 7-7-2011 New York City Economic Development Coporation (2011a) High Line http://www.nycedc.com/projectsopportunities/currentprojects/manhattan/highlinereconstruction/pa ges/highlinereconstruction.aspx Toegang op 25-7-2011 New York City Economic Development Corporation (2011b)Opening section two of the High Line http://www.nycedc.com/pressroom/pressreleases/pages/mayorbloombergopensectiontwoofhighline. aspx Toegang op 25-7-2011 Mehnert, V. (2011) Alte Bgen, Neues Leben http://www.schwarzaufweiss.de/oesterreich/wien-guertel.htm Toegang op 20-7-2011 Mini mall Introductie http://www.mini-mall.nl/ Toegang op 4-7-2011 Pol, van der L. (2011) Waarom herbestemming? http://www.herbestemming.nu/home Toegang op 11-6-2011 Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (2010a) Herbestemming http://www.cultureelerfgoed.nl/handreikingerfgoedenruimte/home/actuele-themas/herbestemming Toegang op 11-6-2011

83

Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (2010b) Waarom erfgoed belangrijk is http://www.cultureelerfgoed.nl/handreikingerfgoedenruimte/home/waarom-erfgoed-belangrijk-is Toegang op 11-6-2011 Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (2011) Handreiking erfgoed en ruimte http://www.cultureelerfgoed.nl/handreikingerfgoedenruimte Toegang op 13-6-2011 Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (2011b) Monumentenregister Hofpleinlijn monumentnummer 524301 http://monumentenregister.cultureelerfgoed.nl/php/main.php?cAction=show&cOffset=0&cLimit=25& cOBJnr=1016022&oOrder=ASC&cLast=1&oField=OBJ_RIJKSNUMMER&sCompMonNr=&sCompMonNa me=&sStatus=&sProvincie=ZuidHolland&sGemeente=Rotterdam&sPlaats=Rotterdam&sStraat=voorburgstraat&sHuisnummer=&sPostc ode=&sFunctie=&sHoofdcategorie=&sSubcategorie=&sOmschrijving=&ID=0&oField=OBJ_RIJKSNUMM ER Toegang op 23-7-2011 Tillner & Willinger Architecten(2011) Vienna Urbion http://www.tw-arch.at/index.php?id=37&L=1 Toegang op 25-7-2011 Tour my country (2011) The Grtel road in Vienna; Lifeline for traffic, orientation & prostitution http://www.tourmycountry.com/austria/guertel-vienna.htm Toegang op 11-6-2011 Tran, K. (2009) The High Line. Een stadswandeling in het spoor van New York http://www.archined.nl/nieuws/oktober/the-high-line-een-stadswandeling-in-het-spoor-van-newyork/ Toegang op 20-7-2011 Wien Government (2011a) Architektur und Stadtgestaltung im Bereich Westgrtel - Zielgebiet Grtel 2002 bis 2007 http://www.wien.gv.at/stadtentwicklung/projekte/zielgebiete/westguertel/guertel20022007/bestand-westguertel.html Toegang op 20-7-2011 Wien Government (2011b) Ausgangslage - Zielgebiet Westgrtel http://www.wien.gv.at/stadtentwicklung/projekte/zielgebiete/westguertel/ausgangslage.html Toegang op 20-7-2011 Williams, A. (2011) Industrial Chic. The meatpackers answer to Barneys http://nymag.com/nymetro/realestate/neighborhoods/features/1189/ Toegang op 14-7-2011

84

Bijlage 1: Vergelijking Casussen

85

86