VELEUČILIŠTE VERN'

Zagreb

Ekonomija poduzetništva

ZAVRŠNI RAD

ANALIZA TRŽIŠNE RENTE I CIJENE STANOVA U

HRVATSKOJ

Andro Bunić

Zagreb, 2016. godina

 VELEUČILIŠTE VERN'
Zagreb

ZAVRŠNI RAD

ANALIZA TRŽIŠNE RENTE I CIJENE STANOVA U

HRVATSKOJ

Mentor: mr. sc. Darko Delač, v. pred. Student: Andro Bunić

Zagreb, siječanj 2016.

SADRŽAJ

SADRŽAJ I
SAŽETAK II
SUMMARY III
1. UVOD ................................................................................................................................. 1
2. PREGLED LITERATURE .............................................................................................. 2
2.1. Teorijski okvir rente ................................................................................................................. 2
2.2. Povijesni okvir rente ................................................................................................................ 3
3. PRAKTIČNI OKVIR RENTE NA TRŽIŠTU NEKRETNINA ................................... 8
3.1. Renta na makrorazini .............................................................................................................. 8
3.2. Renta na mikrorazini ............................................................................................................... 9
3.3. Utjecaj rente na tržište nekretnina ......................................................................................... 9
3.4. Utjecaj države na kontrolu rente........................................................................................... 10
4. PRAVNA I POREZNA OSNOVA RENTE U REPUBLICI HRVATSKOJ ............. 11
4.1. Pravna osnova rente.............................................................................................................. 11
4.2. Porezna osnova rente ............................................................................................................ 11
5. STANJE NA TRŽIŠTU NEKRETNINA REPUBLIKE HRVATSKE ...................... 13
5.1. Stanje stambenog sektora ..................................................................................................... 13
5.2. Cijene ..................................................................................................................................... 15
6. ISTRAŽIVANJE RENTE U REPUBLICI HRVATSKOJ ......................................... 18
6.1. Cilj istraživanja ....................................................................................................................... 18
6.2. Metodologija istraživanja ...................................................................................................... 18
6.2.1. Prostorno kretanje cijene najma ................................................................................... 18
6.2.2. Tržišna renta kao pokazatelj cijene stanova.................................................................. 24
7. REZULTATI ISTRAŽIVANJA .................................................................................... 29
8. ZAKLJUČAK ................................................................................................................. 32
LITERATURA

POPIS GRAFIKONA, TABLICA I SLIKA

PRILOZI

I
SAŽETAK
U radu se analizira teoretski i povijesni okvir postojanja rente i njezina praktična pojava u
današnjoj ekonomiji. Na tržištu nekretnina renta se pojavljuje na makrorazini i mikrorazini te se
opisuje važnost njezinog utjecaja i mehanizmi kojima država raspolaže u njezinoj kontroli. Navedena
je pravna i porezna osnova rente u Republici Hrvatskoj, problematika porezne utaje te je opisano
trenutno stanje na tržištu nekretnina. Prvi dio istraživanja orijentirao se na analizu prikupljenih
cijena najma stanova. Analizirao se prostorni raspored cijena na temelju 14 gradova Hrvatske.
Istraživanje je pokazalo veliki varijabilitet cijena te pokazuje da se najviše cijene formiraju u većim
gradovima, a naročito u središnjoj Hrvatskoj, u Zagrebu. Drugi dio istraživanja pokušao je dati
odgovor na pitanje može li visina rente stanova poslužiti kao orijentacija za tržišnu cijenu stanova.
Analizom visine renti stanova putem prihodovne metode na primjeru Zagreba, Splita i Rijeke
dobiveni su dvojaki rezultati. Usporedbom izvedenih prosječnih cijena m2 stanova iz tržišne rente na
dan istraživanja i prosječnih cijena m2 iz prethodnog mjeseca dobivena je ukupna razlika od
19,77%. Usporedbom izvedenih prosječnih cijena m2 stana iz tržišne rente i prosječnih oglašenih
prodajnih cijena m2 stana na dan istraživanja dobivena je razlika od 3,77%. Kako bi se mogli izvesti
pravilni sudovi o odnosu visine rente s cijenama kvadratnog metra stana, zaključeno je da bi se
trebalo provesti vremenski dulje istraživanje koje bi pokazalo može li visina rente stanova poslužiti
kao orijentacija za buduće formiranje cijene kvadratnog metra stana na tržištu Republike Hrvatske.

Ključne riječi: stan, najam, renta, prihodovna metoda, tržište nekretnina

II
SUMMARY

An analysis of market rents and apartment prices in Croatia

This article deals with the theoretical and historical background of housing for rent and its actual
appearance in contemporary economy. In the housing market rent appears on both the macro and
the micro level. The impact of its influence and the mechanisms used by the state to control it are
described here. The legal and the tax basis of rent in Croatia, the issues of tax evasion and the
current status on the real estate market are described in the article. The first part of the research
focuses on the analysis of the collected prices of apartment rentals. The spatial distribution of prices
is analyzed in 14 cities of Croatia. The results of the research have shown that there is a great
variability in prices and indicate that the highest ones are set in bigger cities, especially in central
Croatia, in Zagreb. The second part of the research tries to answer the question whether higher
rents can serve as an indicator of apartment market value. Analysis of apartment rents gave two
groups of results using the income assessment method in Zagreb, Split and Rijeka. By comparing the
average price value of a square meter of market rents on the day of the research and the average
value of the previous month, a total difference of 19.77% was obtained. The average price value of
apartment rents for a square meter of market rents was compared with the average selling price of a
square meter on the day of the research. A difference of 3.77% was obtained. A longitudinal
research needs to be done in order to be able to come to sensible conclusions about rent prices of a
square meter. It would show if rent prices can be used as an orientation in future pricing of a square
meter on the Croatian market.

Key words: apartment, rent, income assessment method, real estate market

III
1. UVOD

Pitanje vlasništva nad nekretninom postalo je aktualno padom hipotekarnog tržišta 2007. godine u
SAD-u, a koje se kasnije prelilo na čitav svijet u obliku svjetske financijske krize počevši od 2008.
godine. Ulaskom u 2016. godinu Hrvatska je na pragu izlaska iz najteže recesije koju je doživjela od
osamostaljenja. U godinama prije recesije značajan generator rasta ekonomije bio je građevinski
sektor. Kombinacija povoljnih uvjeta kreditiranja i niskih kamatnih stopa omogućila je brzu
ekspanziju stambenog sektora. Brojni građani iskoristili su takvu jedinstvenu situaciju da po
povoljnim uvjetima steknu vlasništvo nad nekretninom i tako riješe stambeno pitanje. No, dolaskom
krize i ulaskom zemlje u recesiju, percepcija vlasništva pretvorila se u veliko kreditno opterećenje
koje brojni nisu mogli izdržati. Krediti s valutnom klauzulom najbolje pokazuju intenzitet problema
koji veoma lako može prerasti u pitanje od državne važnosti. Vlasništvo nad nekretninom odjednom
je postalo mnogima preskupo što je ponovno populariziralo pitanje cijene najma stanova kao
alternativu u stanovanju. Renta tako, kao oblik dohotka od najma, igra važnu ulogu u formiranju
cijena na tržištu, a njezina visina može biti dobar ekonomski pokazatelj stanja tržišta nekretnina.

Izbor ove teme rezultat je rada autora na tržištu najma i zakupa nekretnina u Hrvatskoj. Ovaj rad
pokušat će dati teorijski i povijesni pregled rente kao jednog od činitelja teorije vrijednosti te značaj
rente na tržištu nekretnina. Praktični okvir rente na tržištu nekretnina donosi nam njezine osobitosti
na makrorazini i mikrorazini, utjecaj na tržiše nekretnina i mehanizme države u njezinoj kontroli.
Pravna i porezna osnova donosi nam pregled zakona i pravilnika koji definiraju pojavne oblike rente
i način njihova oporezivanja u Hrvatskoj. Kako bi se mogli objasniti trendovi kretanja renti stanova,
prikazano je i trenutno stanje na tržištu nekretnina u Hrvatskoj, gdje je posebno analizirano stanje
stambenog sektora i kretanje cijena kvadratnog metra stana po županijama. Istraživanje rente u
Hrvatskoj orijentiralo se na prostorni prikaz kretanja cijena najma na temelju prikupljenih podataka
14 gradova Hrvatske. Drugi dio istraživanja pokušava dati odgovor na pitanje može li visina tržišne
rente stanova biti orijentacija za tržišnu cijenu stanova u Hrvatskoj. Iako se u Hrvatskoj vlasništvo
nad nekretninom i dalje percipira kao dobar način očuvanja vrijednosti, neke države Europe i svijeta
prepoznale su rentu kao relevantan faktor pospješivanja mobilnosti radne snage. I sam fenomen
globalizacije povezan je sa sve većom fizičkom i virtualnom povezanošću ljudi. Renta je u tom
pogledu prepoznata kao model rješavanja stambenog pitanja koji omogućava visoku mobilnost i
manje kreditno opterećenje radno sposobnog stanovništva. Opće je poznata činjenica kako npr. u
SAD-u promjena posla često znači i promjenu mjesta stanovanja i selidbu u drugu saveznu državu.
Tamo se stambeno pitanje često rješava najmom tako da renta (odnosno dohodak od najma) igra
važnu ulogu u formiranju ekonomske politike države. Porastom rentnog tržišta nekretnina pojavile su
se i nove metode izračuna cijena koje sve više uzimaju u obzir i kretanje renti. Renta tako može biti
koristan pokazatelj potencijalnog kretanja tržišta nekretnina budući da je njezina promjena često
rezultat povećavanja ili smanjenja kupovne moći pojedinaca, što se brže odražava na tržištu ponude i
potražnje nekretnina za najam.

1
2. PREGLED LITERATURE

Pregled literature započinje teorijom rente koja nam s ekonomske strane objašnjava funkcioniranje
rente i njezine pojavne oblike, a nadovezuje se na povijesni aspekt uz koji je nužno povezana.
Povijest rente opisuje njezinu pojavu i značaj u razumijevanju teorije vrijednosti.

2.1. Teorijski okvir rente

Benić (2012) opisuje rentu na dvije razine: kao svakidašnji izraz i kao ekonomski pojam. Tako
navodi da se u svakidašnjoj uporabi pod pojmom rente razumijeva neradni dohodak, kao npr.
dohodak od iznajmljivanja, zakupa, ustupanja kapitala na određeno vrijeme i sl. S druge strane,
navodi da se rentom u ekonomiji naziva „dohodak činitelja proizvodnje čija je ponuda savršeno
neelastična u dugom roku i svako plaćanje uporabe fiksnih činitelja (u kratkom roku)“ (Benić, 2010,
str. 478).

Kao primjer navodi zemlju kao jednog od mogućih činitelja proizvodnje. Objašnjava kako je ponuda
zemlje fiksna budući da se površina zemlje ne može povećavati kao odgovor na višu cijenu ili
smanjivati kao odgovor na nižu cijenu kao u slučaju većine drugih dobara te je u tom kontekstu
njezina ponuda savršeno neelastična. Tako izraz zemljišna renta prema Beniću označava „plaćanje za
uporabu zemljišta na dulje vrijeme, odnosno zemljovlasnikov dohodak od vlasništva na zemlji“
(Benić, 2012, str. 478).

Renta je u početku bila prirodno vezana uz zemlju jer su, kako navodi Delač (2011), klasične teorije
ekonomskog rasta prepoznavale obradivo zemljište kao faktor koji je određivao mogućnost
povećavanja stanovništva. Vranjican (2009) navodi kako su zemlja i njezini drugi prirodni resursi
poput nafte, minerala, ugljena, vode „[...] trajna osnova zadovoljavanja materijalnih potreba ljudi“
(Vranjican, 2009, str. 406). A kako se u početku većina stanovništva bavila agrarnom proizvodnjom,
renta se tako pojavljuje kao oblik dohotka u poljoprivredi, i to u obliku:

 apsolutne zemljišne rente

 diferencijalne rente I
 diferencijalne rente II.

Apsolutnu zemljišnu rentu prisvajaju svi vlasnici koji su svoje zemljište ustupili drugima na obradu,
neovisno o položaju zemlje i njezinoj plodnosti. Apsolutna renta tako predstavlja plaćanje za pravo
upotrebe tuđeg zemljišta, a regulirana je ugovorom o zakupu između vlasnika zemlje i
poljoprivrednika koji će je obrađivati (Vranjican, 2009).

2
„Diferencijalna renta I je dohodak vlasnika zemlje putem kojeg se valorizira veća plodnost ili
povoljniji položaj u odnosu na najmanje plodna ili najudaljenija zemljišta. I ovaj oblik dohotka
zemljovlasnika prisvaja se u obliku zakupnine koja je razmjerno veća za plodnije ili povoljnije
smješteno zemljište. U ovom slučaju zakupnina uz apsolutnu rentu kao cijenu upotrebe zemlje sadrži
i naknadu za veću plodnost ili povoljniji položaj“ (Vranjican, 2009, str. 409).

„Diferencijalna renta II je poseban oblik dohotka koji se pojavljuje u slučaju umjetnog poboljšanja
plodnosti tla. Plodnost je prirodni dar zemljišnih resursa koji se agrotehničkim mjerama može
unaprijediti. Povećani prinosi kao posljedica takvih aktivnosti snižavaju jedinične troškove
proizvodnje i stvaraju dodatni prihod koji nije posljedica prirodne, već artificijelno uvećane
plodnosti. Tako stvoreni dio dohotka prisvajat će subjekt koji je unaprijedio plodnost – znači
poduzetnik“ (Vranjican, 2009, str. 410). Vranjican napominje kako takvu rentu najprije prisvajaju
poduzetnici (poljoprivrednici) koji su uspjeli unaprijediti plodnost zemlje, dok zemljovlasnik stječe
pravo prisvajanja ove rente kroz sljedeće razdoblje kada zemlju daje u zakup.

Ljudskim napretkom i stvaranjem novih oblika vlasništva sve do današnjih dana, renta se širi tako da
danas može biti vezana uz nekretnine (kuće, stanove, poslovne prostore), pokretnine (automobile) i
financijska sredstva (vrijednosne papire). Delač (2010) tako navodi kako je u današnjim vremenima
uobičajeno da se, primjerice, automobili ili plovila uzimaju na leasing čime se isplaćuje renta,
odnosno naknada vlasniku za korištenje. Isto tako, navodi efikasnost i ekonomičnost kao osobitost
rente u smanjivanju fisknih troškova u poslovanju. Uzimanjem stvari u najam i plaćanjem rente za taj
najam, poduzetnik može biti fleksibilniji u kontroli troškova, budući da u svakom trenutku može npr.
ukinuti najam određenog prostora ili stroja ukoliko dođe do pada proizvodnje uslijed recesije. Takve
fleksibilnosti bio bi lišen da je, primjerice, uzeo u vlasništvo stroj ili prostor putem kredita.

Još jedna osobitost rente je njezina relativna neosjetljivost na oporezivanje. Benić (2012) navodi
kako „porez na rentu ne dovodi do bilo kakvih ekonomskih neučinkovitosti jer ne mijenja ničije
ekonomsko ponašanje“ (Benić, 2012, str. 482). Tu ponovno navodi primjer zemljišne rente i
zaključuje kako uvođenjem poreza potražnja i ponuda zemlje ostaju iste, a jedino što se smanjuje je
renta po hektaru zemlje koju vlasnik nakon oporezivanja prima. Zbog toga navodi kako je
oporezivanje rente dobar način da država poveća svoje prihode. Delač (2010) napominje kako je
oporezivanje rente značajan izvor prihoda kod najrazvijenijih zemalja, gdje država svojom poreznom
politikom može utjecati na visinu renti na tržištu. Tu Benić (2012) zaključuje kako takva vrsta
oporezivanja mora biti pravedna kako bi ekonomska politika bila uspješna.

2.2. Povijesni okvir rente

Jovanović i Eškinja (2011) govore kako se sama riječ renta javlja u 12. stoljeću. Navode kako u
starolatinskom postoji „reditus (dohodak) et in reditu (ono što puno donosi) i renumero (isplatiti).
Na latinskom ona glasi reddita (vratiti, vraćati), renta (položiti) na španjolskom, renta (renta) na
francuskom, renda (dati) na portugalskom, rendita (davati) na talijanskom, the rent (davati zakupom
na korištenje) na engleskom i die rente (realna dobit od uloženog novca) na njemačkom“ (Jovanović,
Eškinja, 2011, str. 193). Budući da je u početku prevladavao agrarni način proizvodnje, prvi
teoretičari zemljišne rente prema Jovanoviću i Eškinji (2011) javljaju se u doba ranoga kapitalizma,
makar napominju kako je naplata zemljišnih renti bila poznata još od antike. Prema njima, ovdje svoj

3
doprinos daju fiziokrati F. Quesnay i R.J. Turgot. No, tek pojavom teoretičara klasične ekonomske
škole na rentu se počinje gledati iz složenije perspektive.

Tako se renta spominje u slavnom djelu Adama Smitha „Bogatstvo naroda“ iz 1776. Puškarić (1994)
u svojoj analizi navedenog djela navodi kako Smith u raspravi o prirodnoj cijeni nekog proizvoda
govori da se ona sastoji od svoja tri dijela: plaće, dobiti i rente. „Smithova se rasprava gradila na
trodijelnoj podjeli društva u 'redove', od kojih svaki prima određeni dio prihoda. Plaće primaju
članovi radne klase, nastalu dobit poduzetnici (vlasnici sredstava), a rente prikupljaju
zemljoposjednici“ (Puškarić, 1994, str. 90). Smith navodi da „ako se zemljišna renta promatra kao
cijena, koja se plaća za upotrebu zemlje, ona je naravno monopolistička cijena. Ona uopće nije
razmjerna onome što je vlasnik zemlje možda izdao za poboljšanje zemlje ili što sebi može dozvoliti
da primi, već onome što zakupnik može da dade“ (Smith, 1952, str. 134). U tom smislu, Smith je
prepoznao zemljoposjednike kao ljude koji iskorištavaju svoj položaj vlasništva nad zemljom te ga
pokušavaju što brže i bolje kapitalizirati naplaćivanjem što veće rente. On zapravo govori o
apsurdnosti situacije gdje zemljoposjednici zahtijevaju višu rentu za zemlju koja često realno nije
iskoristiva.

Tako navodi primjer haluge, vrste morske trave koja spaljivanjem daje alkaličnu sol koja se koristi
pri izradi stakla, sapuna i u druge svrhe. „Ona raste u više krajeva Velike Britanije, naročito u
Škotskoj, samo na takvim stijenama, koje leže unutar granica plime i koje svaki dan dvaput pokriva
more, te kojih proizvod, prema tome, nikada ne povećava ljudska radinost. Ipak, vlasnik zemlje, čije
imanje graniči s takvom obalom, na kojoj rastu haluge, zahtijeva za nju istu rentu kao i za svoja žitna
polja“ (Smith, 1952, str. 134).

Smith navodi osobitost zemljišne rente, a to je njezina neosjetljivost u cijeni neke robe nasuprot
nadnici i profitu. „Visoke ili niske nadnice i profit jesu uzroci visokih ili niskih cijena. Visoka ili
niska renta njihov je učinak“ (Smith, 1952, str. 135). Navodi kako su cijene određene robe visoke ili
niske zbog potrebe plaćanja visokih ili niskih nadnica i profita da bi se određena roba dopremila na
tržište. Zemljišna renta je u tom smislu neovisna; ona može biti visoka, niska ili pak uopće ne mora
ni postojati bez obzira na cijenu robe.

Svoje objašnjenje rente Smith završava s tezom da „svako poboljšanje stanja društva teži, ili izravno
ili neizravno, da povisi stvarnu rentu zemlje, da poveća stvarno bogatstvo vlasnika zemlje, njegovu
moć, da kupi rad ili proizvod rada drugih ljudi“ (Smith, 1952, str. 233). To povećanje zemljišne rente
tumači porastom stvarne cijene sirovog proizvoda zemlje, a koje je rezultat unapređenja proizvodne
moći rada i smanjenja cijene proizvodnje (manufakture). Zaključuje da „što god smanjuje stvarnu
cijenu manufakturnih proizvoda, podiže stvarnu cijenu sirovih proizvoda zemlje. Ista količina sirovih
proizvoda zemlje postaje time isto toliko vrijedna kao i veća količina manufakturnih proizvoda, i
vlasnik zemlje može kupiti veću količinu udobnosti, ukrasa ili raskošja, koje želi“ (Smith, 1952, str.
233). Jovanović i Eškinja (2011) napominju kako Smith rentu nije mogao objasniti u okviru svoje
radne teorije vrijednosti pa ju je stoga definirao kao vrstu prirodne nagrade koju vlasnik dobiva za
zakup zemljišta.

4
Na Smitha se nadovezuje ekonomski teoretičar David Ricardo, koji se usto smatra i osnivačem
teorije renti. Štampar u predgovoru Ricardovih „Načela političke ekonomije“ navodi kako se on se
suprotstavlja ideji apsolutne plodnosti zemlje i navodi da se renta plaća „za iskorištavanje zemljišta
samo zbog toga jer zemljište nije neograničeno po količini ni istovrsno po kakvoći, i zbog toga što se
porastom stanovništva povlače u uporabu zemljišta lošije kakvoće i manje povoljnog položaja“
(Ricardo, 1983, str. 104). Isto tako, navodi kako Ricardo smatra da je porast rente uvijek „posljedica
povećanja bogatstva neke zemlje i teškoća oko pribavljanja hrane za njezino umnoženo pučanstvo“
(Ricardo, 1983, str. 108).

Prema Štamparu, Ricardo društveno bogatstvo ocjenjuje kao količinu proizvedene vrijednosti u kojoj
priroda nema nikakvog neposrednog utjecaja. „Suprotnost između prirode i rada svedena je na rad
kao jedini izvor vrijednosti, pa nema više ni govora o nekom daru prirode, koji bi se izražavao u
renti“ (Ricardo, 1983, str. 20). Podsjeća kako Smith nije jasno odredio nepodudarnost interesa koji
postoji među društvenim klasama, što je vjerojatno i rezultat vremena u kojem je živio. Naime,
Smithovo „Bogatstvo naroda“ stvoreno je prije vremena Prve industrijske revolucije, dok s druge
strane Ricardo svoja „Načela političke ekonomije“ stvara u vremenu kada je industrijska revolucija u
punom jeku, a napredak strojne proizvodnje omogućuje kapitalu nadmoć nad radnicima.

Tu Štampar navodi kako je Ricardo „prvi izložio klasnu suprotnost interesa kao nužnost
kapitalističkog načina proizvodnje, koja proizlazi iz samih unutrašnjih odnosa u sistemu. On je tu
suprotnost ekonomski izrazio kao suprotnost između najamnice, profita i rente“ (Ricardo, 1983, str.
27). Spominje kako Ricardo za rentu ne može naći opravdanje u proizvodnom procesu budući da
zemljovlasnik ne sudjeluje u proizvodnji ni na koji način te je tako renta samo gola naplata za pravo
vlasništva.

U usporedbi sa Smithovim poimanjem rente kao dara prirode, gdje renta predstavlja dohodak koji je
neovisan od profita i ulazi u cijenu proizvoda, Ricardo gleda na profit kao osnovni oblik viška
vrijednosti, „koji teoretski mora postojati prije rente kao oblika dohotka zemljovlasničke klase“
(Ricardo, 1983, str. 65).

Ricardo „rentu promatra kao rezultat razvoja kapitalističkog načina proizvodnje“ i ona je za njega
višak iznad prosječnog profita (Ricardo, 1983, str. 65). To ja za njega zapravo oblik ekstraprofita
koji zakupnici dobivaju kada obrađuju kvalitetnu zemlju. Takav ekstraprofit u obliku rente u
konačnici isplaćuju zemljoposjednicima jer među zakupnicima vlada konkurencija da dobiju što
kvalitetniju zemlju. Iz toga Ricardo zaključuje kako se renta „zemljovlasnicima plaća zato, što oni
imaju monopol zemljišnog vlasništva“ (Ricardo, 1983, str. 66). Po pitanju kvalitete zemlje, Štampar
navodi Ricardovu usporedbu kako renta nije rezultat apsolutne plodnosti zemlje jer se u tom slučaju
za nju ne bi naplaćivala nikakva naknada, kao što se naknada ne plaća ni za upotrebu Sunca, zraka ili
vode. Upravo suprotno, prema Ricardu „razlike u plodnosti zemlje čine, da se jednake količine rada i
kapitala, tj. jednake vrijednosti predstavljaju u različitim količinama poljoprivrednih proizvoda, koji
pojedinačno imaju različite individualne vrijednosti“ (Ricardo, 1983, str. 66).

Ricardovom svojevrsnom napadu na monopol zemljoposljednika suprotstavlja se njegov prijatelj i

teoretičar Thomas Robert Malthus koji svojom pozitivnom teorijom rente staje u obranu
zemljoposjednika. On razmatra rentu kao rezultat viška koji je nastao iznad cijene proizvodnje nekog

5
proizvoda te je prema njemu renta prirodno pravo zemljoposjednika. Lackmann (1976) navodi kako
je prema Malthusu renta rezultat visokih cijena proizvoda, a koji su rezultat obilja koje daje priroda.
Kako je prema njemu količina obradivog zemljišta ograničena, a stanovništvo „raste geometrijskom
progresijom“ (Delač 2011, str. 52), životne potrebe stvaraju vlastitu potražnju (za hranom) što će u
konačnici rezultirati porastom hrane iznad njezine proizvodne cijene. Taj višak iznad proizvodne
cijene on je nazvao rentom. Jovanović i Eškinja (2011) navode kako se osnivačem moderne teorije
rente smatra J. Anderson koji u svojim praktičnim razmatranjima rente uočava diferencijalne rente
koje nastaju zbog različite kvalitete zemljišta.

Baletić (1968) naglašava kako je Karl Marx „oslanjajući se na Ricarda, naglašavao negativan utjecaj
zemljišne rente na opći ekonomski razvoj kao i na razvoj same poljoprivrede. U strukturi seljačke
poljoprivrede kao i u rasipničkom gospodarenju prirodnim izvorima u kapitalizmu on je vidio
kočnicu bržeg i racionalnijeg razvoja“ (Baletić, 1968, str. 404). Karl Marx je prepoznao zemljišnu
rentu kao vrstu vlasništva nad kapitalom te je u tom smislu pojam rente ostao relevantan faktor u
kritici kapitalizma. To je posebice vidljivo iz znanstvenog opusa socijalističke literature Jugoslavije.
Golubović (1978) navodi Vrančića koji ističe da je zemljišna renta povezana s procesom robne
proizvodnje, a samim time i s vrijednošću, odnosno cijenama u visoko razvijenim društvima kao što
je kapitalizam i socijalizam.

Gledajući teorijski, zemljišna renta je povezana s teorijom vrijednosti budući da je kao dio dohotka
uključena u problem cijena, nagrađivanja, potrošnje, akumulacije, oporezivanja. Golubović (1978)
dalje navodi: „Pravom zemljišnom rentom – kako Vrančić ističe – Marx naziva poljoprivrednu rentu,
a sve ostale (rudničku, gradilišnu, šumarsku, turističku itd.) izvedenim rentama, jer im je svima
teoretska i regulativna osnova poljoprivredna ili prava renta“ (Golubović, 1978, str. 368). Nadalje,
navodi kako je renta ekonomska kategorija koja nastaje zbog različitosti u plodnosti i položaju
pojedinih poljoprivrednih čestica zemlje.

S teorijske strane navodi mogućnost kako bi se, primjerice, kod zemlje s povećanjem njezinog
organskog sastava putem što razvijenije tehnologije mogla eliminirati razlika u plodnosti, što bi u
konačnici moglo dovesti i do potpune eliminacije zemljišne rente bez obzira na vlasništvo.

Vidljivo je kako socijalistička literatura, unatoč tome što uvažava njezino postojanje u socijalističkoj
ekonomiji, rentu pokušava prikazati kao nesavršenost koja bi se (kao što je navedeno na primjeru
zemlje) u konačnici morala iskorijeniti. Bakarić (1950) za zemljišnu rentu govori kako je ona u
pretkapitalističkim društvenim formacijama iskazivala „prisvajanje viška rada (ili njegovog
rezultata) iznad potrebnog rada“ (Bakarić, 1950, str. 5). Navodi kako je Marx u svojim radovima
spomenuo i uvjete u kojima bi moglo doći do nestajanja zemljišne rente. Prema Marxu, takvo
društvo bi trebalo biti organizirano kao „svjesno i plansko udruženje“ (Marx prema Bakarić, 1950,
str. 5). Nadalje, navodi kako bi takvo društvo ukinulo sve posebne dohotke iz različitih oblika
vlasništva zemljišta i proizvodnih sredstava u poljoprivredi što bi u konačnici uključivalo i sve oblike
rente. Da bi se to ostvarilo, Bakarić identificira etapu socijalizma kao prijelaznu etapu iz kapitalizma
do konačnog cilja – komunizma. Navodi kako je značajka etape socijalizma sadržavanje dijelova i
jednog i drugog sustava koji se pod političkim vodstvom nove klase na vlasti mijenja u smjeru
stvaranja komunističkog sistema. Dakle, socijalizam služi za postupno ukidanje onih elemenata koji
su proizašli iz kapitalističkog sustava kako bi se u konačnici mogao oformiti komunizam, koji Marx

6
u svojim radovima predstavlja kao „pozitivno ukidanje privatnog vlasništva kao čovjekovog
samootuđenja“ (Marx, 1979, str. 392). U tom smislu, Bakarić stavlja pojam rente u kontekst nerada i
iskorištavanja radnika temeljem vlasništva nad kapitalom. Navodi kako je u obliku apsolutne i
diferencijalne rente otet dio viška vrijednosti koji su proizveli radnici. Taj dio viška vrijednosti nije
(po njemu) oteo neki posrednik koji sudjeluje u proizvodnji već, kako on kaže, neradnik i onaj koji
se u proizvodnji javlja kao zapreka, tj. vlasnik zemlje. Po Bakariću, taj višak vrijednosti nije otet
kako bi se dalje razvijala proizvodnja, već ga je vlasnik zemlje oteo kako bi spriječio i uzurpirao
proizvodnju ukoliko taj višak (u budućnosti) ne dobije.

Modernije shvaćanje rente dao je Piketty (2014) u svom djelu „Kapital u dvadeset prvom stoljeću“,
gdje navodi kako riječi renta i rentijer „upotrebljavamo u njihovom izvornom opisnom smislu, tj. da
označimo godišnje prihode što ih proizvodi kapital i osobe koje od toga žive“ (Piketty, 2014, str.
488). Po njemu „rente koje su proizvod kapitala nisu ništa drugo nego prihodi od kapitala, bez obzira
na to radi li se o najmu, kamatama, dividendama, tantijemama, profitu ili bilo kojim drugim legalnim
kategorijama prihoda, pod uvjetom da je taj prihod jednostavna novčana naknada za vlasništvo nad
kapitalom, neovisno o bilo kakvom radu“ (Piketty, 2014, str. 488). Piketty navodi kako je pojam
rente u današnjem dobu poprimio zlokoban prizvuk, što je prema njemu rezultat tržišta kapitala koje
je omogućilo vlasnicima kapitala i njihovim nasljednicima veliko bogatstvo i najveći povrat na
kapital koji možemo naći u nacionalnoj ili svjetskoj ekonomiji. Piketty kaže kako „ima zacijelo nešto
čudno u tom pojmu rente koju proizvodi kapital i koju vlasnik može dobiti ne radeći“ (Piketty, 2014,
str. 489) budući da se stvaranje prihoda bez rada po njegovim riječima „kosi sa zdravim razumom“
(Piketty, 2014, str. 489). Navodi kako je postojanje rente remetilo brojne civilizacije koje su toj
problematici različito pristupale, ali i kako je renta realnost današnje tržišne ekononomije i privatnog
vlasništva nad kapitalom.

7
3. PRAKTIČNI OKVIR RENTE NA TRŽIŠTU NEKRETNINA

Budući da se rad bavi pitanjem rente stanova, u sljedećem poglavlju navest ćemo elemente koji
utječu na rentu na makrorazini i mikrorazini, kako renta utječe na tržište nekretnina te kako države
pristupaju problematici kontrole rente.

3.1. Renta na makrorazini

Boras (2013) govori kako znanstvena literatura stambeni sektor najčešće gleda s makrorazine i
mikrorazine. Tako makrovarijable utvrđuju značajnost stambenog tržišta na ekonomiju države koja
temeljem prikupljenih podataka tada formira svoju ekonomsku politiku. De Vries i Boelhouwer
(2013) spominju kako je dosadašnja literatura proučavala neke od makrovarijabli, poput
špekulativnih efekata na kratkoročno napuhivanje cijena nekretnina, dok su češće varijable, poput
prihoda, inflacije i kamata na hipotekarne kredite, koji dugoročno gledano mogu dati trendove u
rastu ili padu cijena.

Navode kako su u neoklasičnoj ekonomskoj teoriji razlike u cijenama nekretnina rezultat

neravnoteže između ponude i potražnje, u kojoj je potražnja za nekretninama funkcija demografskih
faktora, prihoda, kamatne stope i količine stambenog fonda, dok je ponuda funkcija cijene zemljišta,
troškova gradnje i kreditnih uvjeta. Nadalje, govore kako se na makroekonomskom nivou može
razaznati jaka povezanost između cijene i faktora koji utječu na potražnju, dok na mikrorazini
kvaliteta stanovanja predstavlja primarni uvjet u određivanju cijene.

U pogledu utjecaja ponude na cijenu nekretnina na tržištu, De Vries i Boelhouwer (2013) navode
kako se u međunarodnoj literaturi mogu razaznati dvije škole učenja koje su u međusobnom sukobu.
Jedna škola tvrdi da se ravnotežna cijena razvija u postojećem stambenom fondu, implicirajući kako
nova ponuda nekretnina ima izrazito mali utjecaj na razvoj cijena. To se posebno odnosi na države
poput Nizozemske koja ima jako regulirano stambeno tržište i gdje je ponuda građevinskog zemljišta
mala zbog geografskog položaja države. Također, naglašavaju kako na skupne cijene stambenog
sektora ponajviše imaju utjecaj prihodi kućanstava, kamate na hipotekarne kredite i razlike u
cijenama nekretnina.

Prema istim autorima druga škola gleda na tržište nekretnina kao na tržište koje je bazirano na
ponudi, gdje se stavlja veliki naglasak na ponudu novih nekretnina. Kada zbog privremene nestašice
na tržištu cijene počinju rasti, građevinski poduzetnici reagiraju na ovu povoljnu situaciju tako da u
postojeći stambeni fond uvode novoizgrađene, cjenovno atraktivne nekretnine. Ta dodatna ponuda
novih nekretnina smanjuje cijenu tako da se na tržištu ponovno stvara ravnoteža. Ovdje cijene
nekretnina funkcioniraju kao okidač tako što izazivaju brzo kretanje prema ravnoteži između ponude
i potražnje. No, do zadovoljenja potražnje može proći i više godina prije nego se nekretnina izgradi i
stavi u funkciju. U tom periodu izgradnje često se javlja dodatni interes ulagača koji grade dodatne
nove nekretnine što u konačnici rezultira ponudom koja je iznad potražnje tržišta. Ideja tržišta
baziranog na ponudi je da će, dugoročno gledano, cijena novoizgrađene nekretnine pratiti troškove
izgradnje. Faktori koji određuju troškove nove nekretnine (cijena zemljišta i izgradnje) označavaju
polaznu točku za novu cjenovnu ravnotežu na tržištu.

8
3.2. Renta na mikrorazini

S druge strane, mikrovarijable se bave elementima koji utječu na cijenu stanovanja u nekoj urbanoj
jedinici. Boras (2013) navodi udaljenost nekretnine od središta grada kao jedan od elemenata mikro-
varijabli koji imaju visok utjecaj pri objašnjavanju razlike u cijenama. Iako je blizina centru tijekom
povijesti uvijek predstavljala realnu vrijednost neke građevine, u današnje doba javljaju se i drugi
elementi koji na mikrorazini utječu na formiranje cijena nekretnina. Tako Famuyiwa i Babawale
(2014) navode „hedonističke vrijednosti“ fizičkih infrastruktura od javnog značaja i koristi, koje
najčešće karakteriziraju visoki troškovi izgradnje, kao one koje predstavljaju neophodne usluge u
povećanju ljudskog blagostanja i ekonomske produktivnosti budući da olakšavaju čovjekov
svakodnevni život u obliku uštede vremena, energije i troškova. Tu navode primjere infrastrukturnih
projekata izgradnje mreže cesta, električne mreže, kanalizacijskog sustava, zdravstvenog sustava.
Navode praktičan primjer ulične rasvjete koja olakšava prometovanje noću i istodobno pomaže
stvaranju veće sigurnosti za susjedstvo. Korisna vrijednost izgrađene javne infrastrukture osobito je
velika za nekretnine budući da im na dugi vremenski rok podiže tržišnu vrijednost.

3.3. Utjecaj rente na tržište nekretnina

Porast cijena nekretnina, bez obzira o kojem se faktoru radilo, negativno utječe na stjecanje
vlasništva budući da novi vlasnici tada moraju otplaćivati hipotekarne kredite kroz dulje vremensko
razdoblje. Hargreaves (2008) navodi da iz perspektive države ukoliko porast cijena nekretnina nije
opravdan porastom produktivnosti tržišta rada u obliku većih prihoda, tada porast takvih cijena
predstavlja međugeneracijski transfer gdje nova generacija rješava svoje stambeno pitanje.
Hargreaves (2008) navodi kako postoji značajna znanstvena literatura koja se bavi problematikom
cijena nekretnina na međunarodnom tržištu. Tako spominje da je Ratcliff (1949) identificirao šest
ciklusa porasta tržišta nekretnina koji su bili povezani s povećanjem zaposlenosti. U tu ruku, ovdje je
vidljiva jedna od makrovarijabli (prihod stanovništva), a koja djeluje na porast cijena na tržištu
nekretnina. Također, Hargreaves navodi i kako je Case (1965) prepoznao rentu kao indirektnu mjeru
za tržišne trendove, gdje je renta najčešće dosezala svoju najvišu točku u trenutku kada je i
kompletno tržište nekretnina bilo na svojoj najvišoj razini. Ovdje je napomenuo da iako se
ekonomski ciklusi nalaze u snažnoj korelaciji s ciklusom rasta ili pada tržišta nekretnina, oni nisu
uvijek sinkronizirani, o čemu više govore Pyhrr i Cooper (1982).

Ipak, zanimljiv je podatak koji navodi Hargreaves (2008) da je Organizacija za ekonomsku suradnju
i razvoj (OECD) 2005. godine uvidjela kako tadašnja brza ekspanzija tržišta nekretnina ne prati
poslovni ciklus tržišta i kako se nešto slično nije dogodilo u posljednjih 35 godina. U svom izvješću
OECD navodi kako su niske kamatne stope u kombinaciji s ogromnom likvidnošću tržišta i
nestalnošću na tržištu dionica pridonijele priljevu kapitala u sektor nekretnina koji naglo buja. Tu se
navodi primjer Case i Shiller (2004) koji su izrazili zabrinutost zbog bujanja tržišta. Demonstrirali su
na primjeru SAD-a gdje postoji nepodudaranje između cijena kuća, porasta populacije i troškova
izgradnje što daje snažne indicije kako je takvo tržište izrazito špekulativnog karaktera, bez osnovnih
elemenata koji bi opravdali nagli rast cijena. U tom smislu, Hargreaves (2008) spominje kako Gallin
(2004) također na primjeru SAD-a provodi istraživanje o međusobnoj povezanosti između cijena
nekretnina i renti. Zaključuje kako se cijene nekretnina formiraju temeljem cijena renti, umjesto

9
klasičnog slučaja kada se rente formiraju na temelju cijena nekretnina. Napominje da su Carreras-i-
Solanas i drugi (2004) proveli slično istraživanje o povezanosti renti i cijena nekretnina na primjeru
grada Barcelone, u Španjolskoj. Oni u svojem istraživanju također zaključuju kako postoji
povezanost cijena nekretnina s razdobljem nagle ekspanzije tržišta nekretnina, a u svemu je važnu
ulogu na formiranje cijena igrala visina rente.

Haregreaves (2008) je u konačnici u svom radu zaključio kako renta igra važnu ulogu u
prognoziranju promjena na tržištu nekretnina. Njegova analiza pokazala je kako promjena cijene
nekretnine prati promjenu cijene rente u vremenskom razmaku od šest mjeseci. Renta je tu posebno
osjetljiva na povećanu potražnju uslijed nezadovoljavanja tržišta novim objektima i tada najviše raste
što u sebi sadrži uzročno-posljedičnu vezu na daljni rast cijena na tržištu.

3.4. Utjecaj države na kontrolu rente

Cuerpo, Kalantaryan i Pontuch (2014) navode kako renta predstavlja pravu alternativu standardnom
vlasništvu jer kao balansirajući faktor utječe na konačnu cijenu nekretnina na tržištu. Prema njima
renta predstavlja pristupačnu platformu za rješavanje pitanja stanovanja kod mladih te kod
kućanstava s niskim prihodima. Navode podatak kako otprilike 30% populacije Europske unije živi u
iznajmljenim stanovima, a posebice je visok udio takve populacije u zemljama poput Njemačke,
Austrije, Francuske, Nizozemske, Švedske i Danske, gdje se ta brojka penje iznad 40%, dok ostatak
država članica EU više naginje tradicionalnim oblicima vlasništva. Napominju kako je smanjivanje
rentnog tržišta nekretnina u EU najviše bilo pogođeno dugogodišnjim tržišnim i pravnim poticajima
koji su favorizirali vlasništvo nad nekretninom kao najbolju opciju za rješavanje stambenog pitanja.
Poticaji su se najviše odnosili na porezne olakšice i olakšavanje uvjeta kreditiranja.

Ravnoteža na tržištu nekretnina podrazumijeva da barem u teoriji ne bi trebalo biti razlike između
kupnje ili najma određene nekretnine. No, kako je politika poticaja pridonijela naglom povećanju
cijena nekretnina nasuprot cijeni rente, stvarali su se uvjeti za pregrijavanje tržišta. Cuerpo i sur.
(2014) navode kako je povijesno gledajući, politika intervencije u cijeni rente najčešće imala za cilj
osigurati društvenu jednakost kroz ponudu cjenovno prihvatljivih smještaja koji bi omogućili
stabilne uvjete života i, s druge strane, kako bi se osiguralo provođenje ugovora (o najmu). Navode
kako u teoriji kontrola cijene renti dovodi do atraktivnosti najma te stoga do povećanja ponude. Isto
tako, najmoprimci bi na takav način bili zaštićeni od naglih promjena cijena renti, dok bi im se
istodobno povećala i sigurnost stanovanja u unajmljenim prostorima.

S druge strane, kontrola visine renti smanjuje profitabilnost i ponudu tog sektora tržišta što u
konačnici dovodi do smanjenja mobilnosti radne snage stvaranjem „vječnih podstanara“. U
konačnici zaključuju kako kontrola rente, dugoročno gledajući, ima destabilizirajući učinak na tržište
nekretnina. No, kako zbog svoje cjenovne prihvatljivosti renta kod mlađe populacije igra veliku
ulogu u rješavanju stambenog pitanja, predlažu da se taj problem rješava politikom povećavanja
ekonomskog blagostanja mladih, bez zadiranja u rente na tržištu nekretnina.

10
4. PRAVNA I POREZNA OSNOVA RENTE U REPUBLICI HRVATSKOJ

Ovo poglavlje donosi pregled pravnih i poreznih elemenata koji utječu na formiranje rente na tržištu
nekrentina u Republici Hrvatskoj. Pravna osnova rente daje nam pregled zakona i pravilnika koji
definiraju najam stanova i vrste najamnina u Hrvatskoj. Porezna osnova rente donosi nam pregled
vrste i načina oporezivanja te problem oporezivanja najamnine.

4.1. Pravna osnova rente

Kod tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj renta se pojavljuje u obliku najamnine za stanove ili
zakupnine za poslovne prostore. Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina u članku 30.,
stavak 1., definira najamne stambene nekretnine kao „nekretnine koje se prema ukupnom godišnjem
prihodu koriste preko 80% za stanovanje“ (NN, 105/15). Prava i obveze u svezi s najmom i
korištenjem stanova definirana su u Zakonu o najmu stanova (NN, 91/96, 48/98, 66/98, 22/06).
Jedini oblik kontrole rente u Republici Hrvatskoj tako nalazimo upravo u tom zakonu gdje se u
članku 6. navodi kako „najamnina koju za korištenje stanom plaća najmoprimac može biti zaštićena
najamnina ili slobodno ugovorena najamnina“ (NN, 91/96, 48/98, 66/98, 22/06).

„Zaštićenu najamninu plaćaju korisnici stanova:

 koji se koriste stanovima izgrađenim sredstvima namijenjenim za rješavanje

stambenih pitanja osoba slabijeg imovnog stanja,
 koji se koriste stanom na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja,
 koji su imali pravni položaj nositelja stanarskog prava na stanu do dana stupanja na
snagu ovoga Zakona,
 koji su određeni posebnim propisom“ (NN, 91/96, 48/98, 66/98, 22/06).

4.2. Porezna osnova rente

U Hrvatskoj su obveznici poreza na dohodak od imovine po osnovi najma i zakupa nekretnina svi
građani koji kao vlasnici ili suvlasnici daju u najam ili zakup nekretnine. Ukoliko su im ukupne
naknade od najma ili zakupa nekretnina ili pokretnina zajedno s drugim oporezivim isporukama
dobara i obavljenih usluga bile veće od 230.000 kuna, tada su dužni prijaviti se u registar obveznika
poreza na dohodak i obveznika PDV-a gdje dohodak utvrđuju na temelju poslovnih knjiga. Ukoliko
je vrijednost isporučenih dobara i usluga bila manja od navedenog iznosa, tada im porezno priznati
dohodak utvrđuje Porezna uprava. Oni su dužni u roku od 8 dana od sklapanja ugovora o najmu
nadležnoj ispostavi Porezne uprave dostaviti jedan primjerak ugovora kako bi Porezna uprava mogla
zaračunati porez. Tako zaračunati porez plaća se u obliku mjesečnog predujma poreza na dohodak od
najamnine. U tablici 4.1. na primjeru je objašnjen način oporezivanja za fizičku osobu koja nije
obveznik PDV-a.

11
 Tablica 4.1. Izračun predujma poreza i prireza na primjeru

1. Ukupno ugovorena mjesečna najamnina 5.000,00 kn

2. Porezno priznati izdatak 30% (r.br. 1 x 30%) 1.500,00 kn
3. Dohodak (r.br. 1 - r.br. 2) 3.500,00 kn
4. Porez na dohodak 12 % (r.br. 3 x 12%) 420,00 kn
5. Prirez porezu na dohodak 10% (r.br. 4 x 10%) 42,00 kn
6. Mjesečni predujam poreza i prireza (r.br. 4 + r.br. 5) 462,00 kn
Izvor: Izračun autora

U ovom primjeru fizička osoba s prebivalištem u gradu Varaždinu iznajmila je nekretninu s

ugovorenom cijenom najma od 5.000 kuna. Temeljem dostavljenog Ugovora o najmu, Porezna
uprava odobrava porezno priznati izdatak u visini od 30% ugovorene cijene najma. Tako se na
dohodak (razliku ugovorene mjesečne najamnine i porezno priznatog dohotka) obračunava stopa
poreza na dohodak od 12% i prirez porezu na dohodak koji je za grad Varaždin 10%. Mjesečni
predujam poreza i prireza za fizičku osobu iznosi 462 kune, što je na godišnjoj razini 5.544 kune ili
9,24% primljenih najamnina.

Iako je u Zakonu o najmu stana u članku 29., stavak 1., regulirano kako će se kaznom od 1.000 do
5.000 kuna kazniti najmodavac koji ne prijavi ugovor o najmu u nadležnu ispostavu Porezne uprave,
u Hrvatskoj je već dulji niz godina prisutan trend neprijavljivanja poreza na dohodak od najma.
Delač (2010) napominje kako primatelji rente službeno prijavljuju manje iznose od ugovorenih i tako
utječu na pojavu porezne erozije. Porezna uprava u smislu davanja u najam prostora bez naknade
smatra da tada vlasnik nekretnine nije prijavio najam te mu procjenjuje najamninu prema tržišnim
cijenama i temeljem toga utvrđuje porez na dohodak od imovine. Problem nastaje kada vlasnik-
najmodavac Poreznoj upravi ne prijavi ugovor o najmu stana ili ga prijavljuje u manjoj vrijednosti.

Šimović, Rogić, Lugarić (2007) navode kako zakon prepoznaje dva oblika porezne utaje. Jedan oblik
je potpuna porezna utaja gdje porezni obveznik ne prijavi cjelokupan iznos ostvarenog prihoda koji
podliježe oporezivanju. Tako bi kod neprijavljivanja ugovora o najmu stana Porezna uprava trebala
izvršiti terenski nadzor, što se često pokazuje teško izvedivim zbog nedostatka ljudskih i novčanih
resursa. Drugi oblik je djelomična porezna utaja gdje porezni obveznik podnosi nepotpunu prijavu o
visini prihoda, tj. kada daje nepotpune podatke o objektu oporezivanja i tako utječe na smanjenje
porezne obveze (Šimović i sur., 2007). Kod prijava ugovora o najmu česta je pojava djelomičnog
prijavljivanja poreza, gdje npr. najmodavci na ugovorenu svotu od 5.000 kuna najamnine u ugovor
stavljaju najnižu moguću svotu ispod koje Porezna uprava procjenjuje da nekretnina ne može biti
iznajmljena po tržišnoj cijeni (Porezna uprava raspolaže tablicama vrijednosti nekretnina po zonama
temeljem kojih donosi odluku koja je najniža najamnina za navedeni prostor). Osnovica za obračun
poreza na dohodak tako je mnogo manja, dok neprijavljeni ostatak stvarno ugovorene najamnine
najmodavci često dobivaju u gotovini „na ruke“. Za razliku od potpunog neprijavljivanja, u ovom
slučaju porez na dohodak od najamnine ipak se naplaćuje, ali u smanjenom obujmu što je vrlo teško
dokazati kao oblik porezne utaje, naročito kada je ugovor sklopljen između dvije fizičke osobe.

12
5. STANJE NA TRŽIŠTU NEKRETNINA REPUBLIKE HRVATSKE

Ovo poglavlje donosi nam pregled stanja tržišta nekretnina u Hrvatskoj. Prvo poglavlje donosi nam
statističke podatke vezane uz stambene prostore u Republici Hrvatskoj i njihovu usporedbu s drugim
državama Europe. Drugo poglavlje donosi pregled kretanja prosječnih cijena kvadratnog metra stana
po županijama i njihov trend.

5.1. Stanje stambenog sektora

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku iz 2011., u Republici Hrvatskoj bilo je evidentirano
1.912.901 stambena jedinica. Tablica koja slijedi donosi nam presjek načina upotrebe tih stambenih
jedinica. Kako ne bi došlo do konfuzije, riječ stan u smislu koji je naveden u tablicama, predstavlja
„prostor namijenjen stanovanju“1, a ne vrstu nekretnine. U tablici 5.1. možemo vidjeti pregled
stanova prema načinu korištenja.
Tablica 5.1. Stanovi prema načinu korištenja
Stanovi u kojima se samo
Stanovi za stalno stanovanje Stanovi koji se koriste povremeno
obavljala djelatnost
Ukupno
u vrijeme
privremeno za odmor i iznajmljivanje ostale
ukupno nastanjeni napušteni sezonskih radova u
nenastanjeni rekreaciju turistima djelatnosti
poljoprivredi
2.246.910 1.912.901 1.496.558 342.349 73.994 249.243 13.526 60.100 11.140
100% 85,13% 66,61% 15,24% 3,29% 11,09% 0,60% 2,67% 0,50%

Izvor: http://www.dzs.hr/, preuzeto: 17.1.2016.

Iz tablice 5.1. vidljivo je kako od ukupnog broja čak 85,13% stambenih jedinica služe kao stanovi za
stalno stanovanje, od čega ih je 66,61% u stvarnoj upotrebi, dok su ostali napušteni ili privremeno
nenastanjeni. Postotak privremeno nenastanjenih stanova (15,24%) vrlo vjerojatno ukazuje na
činjenicu kako nekretnina i danas brojnim građanima predstavlja oblik štednje, gdje se ulaganjem u
nju čuva vrijednost. To potvrđuje i podatak o broju evidentiranih kućanstava. U Hrvatskoj je tako
bilo evidentirano 1.519.038 kućanstava s prosječno 2,8 osoba po kućanstvu. Ukoliko oduzmemo
ukupan broj stanova za stanovanje od broja kućanstava, dobivamo relativno blizak broj (393.863) s
onim o privremeno nenastanjenim stanovima. Takav nesrazmjer broja stanova i kućanstava pokazuje
kako Hrvatska spada u zemlje članice EU koje su tradicionalno više naklonjene vlasništvu. Tablica
5.2. donosi Eurostatov pregled država članica EU prema tipu stanovanja.

1
Preuzeto s http://hjp.novi-liber.hr/index.php?show=search_by_id&id=d1tmUBk%3D, (27.1.2016.)

13
 Tablica 5.2. Države EU prema tipu stanovanja

Izvor: http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-
explained/images/f/ff/Distribution_of_population_by_tenure_status%2C_2014_%28%25_of_population%29_YB16.png
preuzeto 17.1.2016.

Iz tablice 5.2. vidljivo je kako Hrvatska zauzima visoko drugo mjesto u poretku, gdje 85,4%
stanovništva živi u vlastitoj nekretnini; 4,2% u nekretnini opterećenoj hipotekom; 1,8% u najmu po
tržišnoj cijeni te 8,6% u najmu po zaštićenoj ili slobodnoj najamnini. Prema tim podacima, Hrvatska
spada u države s najmanjim brojem stanovnika koji žive u najmu po tržišnoj cijeni. U ovom slučaju u
obzir nećemo uzimati postotak populacije koja živi u zaštićenoj najamnini budući da su to često
zaštićene socijalne kategorije stanovništva koje ne mogu predstavljati tržišnu realnost. Države
članice EU u kojima je prisutan najveći broj stanovništva koje živi u unajmljenim prostorima po
tržišnoj cijeni su Njemačka (39,6%), Danska (36,6%), Nizozemska (32,6%), Švedska (30,4%) i
Austrija (27,2%). Te brojke su veoma visoke u usporedbi s ukupnim prosjekom EU, gdje na razini
28 promatranih članica tek 19,1% stanovništva živi u unajmljenim nekretninama po tržišnoj cijeni.
Usporedbe radi, u Švicarskoj (koja nije članica EU) broj stanovništva koje živi u unajmljenim
nekretninama premašuje broj onih koji žive u nekretninama u vlasništvu u ukupnom iznosu od 56%.

14
Kada govorimo o stanovima, prema podacima DZS u Hrvatskoj je najviše bilo stanova s tri sobe
(34,36%), a slijede ih dvosobni (27,51%), četverosobni (18,92%) čime pokrivaju više od dvije
trećine stambenog tržišta. U tablici 5.3. možemo vidjeti i prosječne kvadrature stanova u Republici
Hrvatskoj.

Tablica 5.3. Stanovi prema ukupnoj kvadraturi i broju

9 i više
1 soba, m2 2 sobe, m2 3 sobe, m2 4 sobe, m2 5 soba, m2 6 soba, m2 7 soba, m2 8 soba, m2
soba, m2
Ukupna kvadratura 4.778.713 23.236.970 40.104.665 29.671.989 14.448.684 6.176.931 1.464.574 749.317 493.925
Ukupan broj stanova 133.489 411.755 514.160 283.133 106.475 36.775 6.287 2.951 1.533
Prosječna kvadratura
35,798553 56,43397166 78,00035981 104,798766 135,7002489 167,96549 232,95276 253,91969 322,19504
stana
Izvor: http://www.dzs.hr/, preuzeto 17.1.2016.

Iako se u tablici ne može raspoznati koja je vrsta nekretnine u pitanju, već se samo navodi prosječna
kvadratura površine u kojoj se stanuje, Eurostat prema podacima iz 2012. navodi kako je u Hrvatskoj
73% stanovništva živjelo u samostojećim kućama čime spadamo u sam vrh EU, dok ju slijede
Slovenija (66,6%), Mađarska (63,9%), Rumunjska (60,5%). S druge strane, najveći postotak
populacije koja živi u stanovima (kao kategoriji nekretnine) imale su Estonija (65,1%), Španjolska
(65%) i Latvija (64,4%).

Starost stambenog fonda najbolje možemo vidjeti iz tablice 5.4.

Tablica 5.4. Starost stambenog fonda

Ukupan Od toga sagrađeni u razdoblju
broj prije 1919. – 1946. – 1961. – 1971. – 1981. – 1991. – 2001. – 2006. i nezavršen
nepoznato
stanova 1919. 1945. 1960. 1970. 1980. 1990. 2000. 2005. kasnije stan
1.496.558 112.217 84.963 138.858 288.563 325.203 247.084 129.687 70.463 73.072 24.640 1.808
% 7,50% 5,68% 9,28% 19,28% 21,73% 16,51% 8,67% 4,71% 4,88% 1,65% 0,12%
Izvor: http://www.dzs.hr/, preuzeto 17.1.2016.

Vidljivo je kako i dalje prevladavaju stambeni objekti sagrađeni u vrijeme bivše Jugoslavije. Naime,
u razdoblju nakon 1990. godine i stvaranja moderne Hrvatske države sagrađeno je 273.222 stambena
objekta u kojima danas živi tek nešto više od 18% stanovništva.

5.2. Cijene

Prema provedenom istraživanju „Njuškala“, na temelju 154.000 oglašenih nekretnina u Republici

Hrvatskoj cijene su se krajem prosinca 2015. nalazile u padu. Tako je zabilježen pad cijena od 1% na
mjesečnoj razini, dok je to u odnosu na prosinac 2011. pad u ukupnom postotku od 4%. U tablici 5.5.
možemo vidjeti prosječne cijene m2 stanova za prosinac 2015. godine.

15
 Tablica 5.5. Prosječne cijene m2 stanova, prosinac 2015.
Županija Prodaja stanova
Dubrovačko-neretvanska 2465
Splitsko-dalmatinska 2080
Zadarska 1728
Primorsko-goranska 1653
Grad Zagreb 1602
Šibensko-kninska 1564
Istarska 1557
Ličko-senjska 1443
Zagrebačka 1112
Varaždinska 1037
Međimurska 1002
Krapinsko-zagorska 975
Koprivničko-križevačka 944
Osječko-baranjska 929
Karlovačka 857
Bjelovarsko-bilogorska 857
Brodsko-posavska 852
Sisačko-moslavačka 745
Virovitičko-podravska 730
Požeško-slavonska 725
Vukovarsko-srijemska 701

Izvor: EUR/m2

http://www.njuskalo.hr/index.php?ctl=help&topic_id=2&section_id=17&content_id=289, preuzeto 17.1.2016.

Kada gledamo trend kretanja prosječnih cijena po županijama, uviđamo kako se u samom vrhu
nalaze županije u primorskoj Hrvatskoj. Iz tablice 5.6. možemo iščitati konkretnije podatke.
Tablica 5.6.Trend kretanja prosječnih cijena kuća i stanova
ŽUPANIJA Prosinac 2014. Prosinac 2015. Trend kretanja cijena
Dubrovačko-neretvanska 2.313,00 2.263,00 -2,16
Splitsko-dalmatinska 1.970,00 1.997,00 1,36
Primorsko-goranska 1.602,00 1.598,00 -0,27
Šibensko-kninska 1.565,00 1.591,00 1,63
Zadarska 1.611,00 1.572,00 -2,4
Grad Zagreb 1.559,00 1.533,00 -1,63
Istarska 1.529,00 1.527,00 -0,13
Ličko-senjska 1.078,00 1.120,00 3,97
Zagrebačka 881,00 836,00 -5,14
Varaždinska 736,00 746,00 1,26
Osječko-baranjska 765,00 718,00 -6,07
Brodsko-posavska 729,00 682,00 -6,42
Međimurska 714,00 670,00 -6,08
Krapinsko-zagorska 670,00 636,00 -5,07
Karlovačka 633,00 611,00 -3,5
Koprivničko-križevačka 606,00 610,00 0,69
Sisačko-moslavačka 552,00 553,00 0,04
Bjelovarsko-bilogorska 543,00 535,00 -1,39
Vukovarsko-srijemska 539,00 513,00 -4,84
Virovitičko-podravska 528,00 478,00 -9,36
Požeško-slavonska 474,00 455,00 -4,06
2
Cijene su izražene u EUR/m
Izvor: http://www.njuskalo.hr/index.php?ctl=help&topic_id=2&section_id=17&content_id=289, 16
preuzeto 17.1.2016.
Vidljivo je kako najveći rast cijena nekretnina doživljavaju županije koje su pretežito turistički
orijentirane. Kombinacija sigurnosne i političke nestabilnosti popularnih svjetskih turističkih
destinacija (poput Turske) i sve boljeg definiranja Hrvatske kao poželjne destinacije zasigurno
pospješuje rast cijena nekretnina na jadranskoj obali, koje se pretežito vežu uz apartmane i kuće za
odmor. Prema podacima, najveći porast cijene kvadrata (u odnosu na 2014.) bilježi Šibensko-kninska
županija (označena plavom bojom), dok je najveći pad prisutan u Virovitičko-podravskoj županiji
(označena crvenom bojom). Dubrovačko-neretvanska županija i dalje drži vrh ljestvice kao elitna
turistička destinacija, doduše s trendom pada koji je više rezultat prenapuhanosti cijena nego realnog
stanja tržišta.

17
6. ISTRAŽIVANJE RENTE U REPUBLICI HRVATSKOJ

6.1. Cilj istraživanja

Cilj istraživanja je putem prikupljenih podataka cijena renti stambenih prostora u Republici
Hrvatskoj stvoriti okvir koji će nam pokazati u kakvom su odnosu cijene renti s prosječnim cijenama
kvadrata stanova. Istraživačka pitanja na koja ćemo pokušati dobiti odgovor su:

 Kako se prostorno kreću cijene najma stanova na razini države?

 Može li i u kojoj mjeri visina rente stanova poslužiti kao orijentacija za tržišnu cijenu stanova
u Hrvatskoj?

Jedan od problema s kojima se susrećemo prilikom istraživanja nekretnina u Republici Hrvatskoj jest
činjenica da se konkretnom problematikom kretanja cijena najma bavi mali broj znanstvenih članaka
koji bi nam mogli dati konkretnu usporedbu godišnjeg trenda kretanja. Hrvatska znanstvena
literatura prepoznaje problem nepostojanja dovoljnog broja znanstveno potkrijepljenih podataka, o
čemu više govore Lovrinčević i Vizek (2008). Napominju kako nedostatak kvalitetnog znanstvenog
istraživanja često rezultira objavljivanjem površnih analiza u kojima se autori koriste neslužbenim
podacima. To u konačnici rezultira neispravnim zaključcima o kretanju tržišta nekretnina. Daljni
problem predstavlja činjenica da se većina analiza koncentrira na kretanja cijena nekrenina općenito.
Kretanje tržišne rente u tom smislu nije do sada bilo pobliže istraživano. Problem proizlazi i iz
prirode kretanja renti na određenom području, gdje se na svakodnevnoj bazi određene nekretnine
daju u najam ili se nove pojavljuju u oglasnicima.

6.2. Metodologija istraživanja

Prostorno kretanje tržišnih renti u Republici Hrvatskoj istraženo je na temelju dostupnih podataka iz
internetskog oglasnika „Njuškalo“. U istraživanju su obuhvaćeni stanovi koji su se na dan
prikupljanja podataka nalazili oglašeni na web stranici www.njuskalo.hr, u rubrici „Iznajmljivanje
stanova“.

6.2.1. Prostorno kretanje cijene najma

Za prostorno istraživanje kretanja renti korištene su izražene cijene najma svih stanova, neovisno o
njihovoj starosti. Stanovi su prvenstveno uzeti zbog količine objavljenih oglasa. Na dan 27.1.2016. u
rubrici „Iznajmljivanje kuća“ bilo je objavljeno 975 oglasa, dok je u rubrici „Iznajmljivanje stanova“
objavljeno 14.845 oglasa. Kako bi se prikupilo što više relevantnih podataka, u ovoj fazi istraživanja
korišten je program za masovno prikupljanje web podataka „import.io“. Program omogućuje
grafičko označavanje elemenata na pojedinoj web stranici temeljem čega se vrši prikupljanje zadanih
podataka. Slika 6.1. prikazuje kako funkcionira navedeni program.

18
 Slika 6.1. Ubacivanje parametara u program „import.io“

Izvor: Autor

Žutom bojom označena je cijena najma oglašene nekretnine. Podatak označen žutom bojom
predstavlja parametar koji će program prikupljati. Nakon što su paramteri zadani, klikom na zeleno
dugme „Done“ program se prebacuje na sučelje gdje se ubacuju URL adrese oglasa. URL (Uniform
Resource Locator) je „standardni način označivanja jedinstvene adrese na Internetu“.2 Na slici 6.2.
prikazano je sučelje za ubacivanje URL adresa.

2
Preuzeto s http://hjp.znanje.hr/index.php?show=search (27.1.2016.)

19
 Slika 6.2. Ubacivanje URL adresa u sučelje

Izvor: Autor

Program omogućuje višestruko ubacivanje URL adresa metodom „Bulk Extract“. Kada se ubace
odabrane URL adrese, program se pokreće tipkom „Run query“ čime program započinje ekstrakciju
podataka s odabranih URL adresa. Na slici 6.2. možemo vidjeti kako je program namješten za
ekstrakciju podataka cijene najma stanova grada Zagreba na temelju 700 zadanih URL adresa.
Ekstrakcija se vrši zasebno za svaki grad.

20
 Slika 6.3. Proces ekstrakcije podataka

Izvor: Autor

Kada program obradi sve zadane URL adrese, prikupljeni podaci spremaju se u obliku MS Excel
tablice čime se omogućuje daljnja obrada podataka.
Na dan 27.1.2016. ukupno je prikupljeno 13.054 oglašenih cijena najma stanova u 14 gradova
Republike Hrvatske, što predstavlja 87,93% svih oglašenih stanova iz rubrike „Iznajmljivanje
stanova“. Tablica 6.1. donosi pregled prikupljenih cijena s njihovim osobitostima.

Tablica 6.1. Analiza prikupljenih podataka

Grad Baza Aritmetička sredina Medijan Mod Standardna devijacija Koeficijent varijacije
Zagreb 5546 5832,71 4579,00 3816,00 3973,96 68%
Split 3576 3309,06 2671,00 2290,00 1947,43 58,85%
Rijeka 3312 2993,60 2671,00 2290,00 1457,30 48,68%
Zadar 168 2423,17 2290,00 1908,00 985,87 40,69%
Kaštela 79 1465,44 1526,00 1526,00 136,42 9,31%
Varaždin 43 2832,51 2290,00 1908,00 1803,92 63,69%
Velika Gorica 36 1544,44 1526,00 1526,00 230,94 14,95%
Pula 34 1716,92 1679,00 1526,00 169,74 9,89%
Dubrovnik 21 2919,67 2671,00 2671,00 1125,22 38,54%
Sisak 17 1629,71 1030,00 763,00 1609,67 98,77%
Slavonski Brod 15 1904,20 1526,00 1526,00 1350,23 70,91%
Bjelovar 12 1530,25 1488,00 1908,00 337,69 22,07%
Karlovac 10 1626,90 1411,50 1526,00 607,51 37,34%
Vinkovci 5 1326,60 1336,00 / 197,50 14,89%
u kunama
Izvor: Izračun autora

21
Iz tablice je vidljivo kako je najveći broj oglašenih nekretnina bio u Zagrebu, a po broju ga slijede
Split i Rijeka. U ostalim gradovima zabilježen je manji broj oglašavanih stanova što upućuje na
činjenicu kako u drugim regijama prevladavaju druge vrste nekretnina kao što su samostojeće kuće.
U ovom slučaju pobliže će biti analizirana tri grada s najvećom bazom prikupljenih podataka –
Zagreb, Split i Rijeka.

Na grafu 6.1. možemo vidjeti kretanje prosječnih oglašenih cijena najma stanova po gradovima.

Graf 6.1. Prosječne oglašene cijene najma stanova po gradovima

7.000,00 kn

6.000,00 kn

5.000,00 kn

4.000,00 kn

3.000,00 kn Aritmetička sredina

Medijan
2.000,00 kn

1.000,00 kn

0,00 kn

Izvor: Autor

Zagreb kao glavni i najveći grad Republike Hrvatske ne iznenađuje količinom ponuđenih stanova u
oglasniku. Prema podacima za Zagreb, najčešće tražena cijena za najam stana je 3.816 kuna, dok je
prosječna oglašavana cijena bila 5.832,71 kuna. Koeficijent varijacije je visok te je prosječno
odstupanje od prosječne cijene 3.973,96 kuna što pokazuje izrazitu heterogenost oglašenih cijena. U
Splitu je najčešće oglašavana cijena najma 2.290 kuna, dok je prosječna cijena najma 3.309,06 kuna.
Zanimljivo je kako su za Rijeku i Split medijan i mod identični te se gradovi razlikuju samo u
prosječnoj cijeni najma, koja je kod Rijeke nešto niža i iznosi 2.993,60 kuna. Varijabilnost oglašenih
cijena pokazuje kako su na tržištu prisutni stanovi koji se s obzirom na kvalitetu i mikrolokacijske
pokazatelje međusobno razlikuju, čime je i cijena veoma heterogena. S obzirom da je u većini
slučajeva koeficijent varijacije velik, realniji pokazatelj cijene, naročito za Zagreb, Rijeku i Split,
može biti medijan, odnosno srednja vrijednost aritmetičke sredine. Na slici 6.4. možemo vidjeti
prostorno kretanje prosječnih cijena putem aplikacije „MapsData“ koja varijable smješta na
geografska područja.

22
 Slika 6.4. Prostorni raspored prosječnih cijena

Izvor: http://www.mapsdata.co.uk/mapsdataapp, preuzeto 27.1.2016.

Slika pokazuje kako se prostorno gledajući, najveće oglašene cijene formiraju u gradovima u
središnjoj Hrvatskoj, a slijede ih gradovi na jadranskoj obali. S druge strane, što se krećemo
istočnije, prosječne cijene najma padaju.

Graf 6.2. prikazuje koeficijente varijacije po promatranim gradovima.

Graf 6.2. Koeficijenti varijacije po gradovima

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

Izvor: Autor

23
Najveće koeficijente varijacije cijena imaju Sisak i Slavonski Brod, no budući da je baza za njihovu
analizu veoma mala, oni ne mogu predstavljati realne pokazatelje. Od gradova s najvećom
analiziranom bazom Zagreb pokazuje raspon varijacije od 68%, Split 58,85%, a Rijeka 48,68%.
Budući da ti gradovi predstavljaju 96,6% svih prikupljenih oglašenih cijena najma stanova, mogli
bismo reći kako je koeficijent varijacije cijena najma stanova na razini države visok i iznosi 58,51 %.

Slika 6.5. Prostorni raspored varijacije

Izvor: http://www.mapsdata.co.uk/mapsdataapp, preuzeto 27.1.2016.

Slika 6.5. prikazuje prostorni raspored varijacije. Iz prikaza je vidljivo kako je varijacija najveća u
gradovima središnje Hrvatske.

6.2.2. Tržišna renta kao pokazatelj cijene stanova

Drugi dio istraživanja odnosio se na pitanje mogu li visine renti stanova u Republici Hrvatskoj
poslužiti kao orijentacija za tržišnu cijenu stanova. Delač (2011) navodi kako je opća formula za
izračunavanje iznosa tržišne rente za prostor sljedeća:

Hargreaves (2008) napominje kako u ekonomskoj teoriji vrijednost neke nekretnine predstavlja
sadašnju vrijednost svih budućih prihoda koje bi ta nekretnina uprihodila. Vrijednost budućih
primitaka u sebi sadržava oportunitetni trošak zarade na kamati te se stoga mora diskonirati po stopi
koja je odražava. Tako navodi formulu:

gdje je V vrijednost objekta, R renta za objekt, C godišnji trošak i r stopa kapitalizacije.

24
U Hrvatskoj, Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina u članku 23., stavak 1., naglašava kako se za
procjenu vrijednosti nekretnina koriste sljedeće propisane metode: poredbena, troškovna i
prihodovna metoda. U članku 24. navodi se kako je poredbena metoda „primjerena za utvrđivanje
tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta“ (NN 78/15), gdje im se vrijednost određuje iz
najmanje tri kupoprodajne cijene nekretnina u njihovoj blizini. Troškovna metoda je primjerena za
utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina koje ne stvaraju prihod.

U konkretnoj analizi tržišne rente stanova najprikladnija je prihodovna metoda. Način korištenja
prihodovne metode objašnjen je u Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina, gdje u
članku 39., stavak 1., stoji da se u prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost „utvrđuje na temelju
prihoda koji se postižu na tržištu (održivi prihodi)“ (NN, 105/15). Isti članak navodi kako se prihodovna
vrijednost može utvrditi na temelju opće prihodovne metode, pojednostavljene prihodovne metode i
prihodovne metode na temelju periodički različitih prihoda.

Kako opća prihodovna metoda pretpostavlja poznavanje vrijednosti zemljišta na kojem je nekretnina
izgrađena, nemoguće ju je koristiti u konkretnom istraživanju budući da oglašene cijene najma ne
navode vrijednost zemljišta. Zbog toga je korištena pojednostavljena prihodovna metoda, jer kako
navodi članak 41., stavak 3.: „U pojednostavljenoj prihodovnoj metodi diskontirana vrijednost
zemljišta može se zanemariti kod predvidivog ostatka održivog vijeka korištenja građevina dužeg od
50 godina“ (NN, 105/15). Tako prema Pravilniku, formula za pojednostavljenu prihodovnu metodu
glasi:

PV = PG x M

gdje izraz PV označava prihodovnu vrijednost nekretnine, PG označava čisti prihod građevine, M
označava multiplikator.

Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina u članku 4. definira da je čisti prihod (PG) razlika između
ukupnoga godišnjeg prihoda i troškova gospodarenja. Pravilnik o metodama procjene nekretnina u
članku 51. navodi kako je multiplikator (M) određen u tablici 14. Priloga Pravilnika. Multiplikator
utvrđuje prihodovnu vrijednost prema predvidivom ostatku održivog vijeka korištenja i prikladne
kamatne stope ( tj. stopu kapitalizacije) na pojedinu vrstu nekretnine.

Kamatna stopa na nekretnine opisana je u članku 24. Pravilnika, gdje u stavku 1. stoji kako ona
obuhvaća opće vrijednosne odnose na tržištu nekretnina. Stavak 2. navodi: „Prikladna kamatna stopa
na nekretnine utvrđuje se prema vrsti nekretnine (primjerice, najamne nekretnine, nekretnine
mješovite namjene, trgovačke nekretnine, gospodarske nekretnine ili slično) i položaja na tržištu
nekretnina“ (NN, 105/15). Kako kamatne stope za nekretnine na lokalnim tržištima još nisu
određene, u 13. Prilogu Pravilnika popisane su orijentacijske vrijednosti kamatnih stopa za pojedine
vrste nekretnina, a koje se mogu koristiti u prijelaznom razdoblju do objavljivanja konkretnih
kamatnih stopa. U istom prilogu predviđena je i prilagodba orijentacijskih stopa (povišenje ili
sniženje) s obzirom na položaj nekretnine, kvalitetu građevine, rizik naplate najamnine, gospodarsku
situaciju i razvojni potencijal nekretnine.

25
Za samu analizu tržišnih renti korištene su oglašene cijene najma stanova u Zagrebu, Splitu i Rijeci.
Ovi gradovi prvenstveno su izabrani jer je prvo istraživanje pokazalo kako se većina oglašenih
stanova odnosi upravo na navedene gradove. Stanovi su odabrani zbog toga što su skupina
nekretnina koja po svojim svojstvima i kvadraturi međusobno malo odstupa. Naime, inicijalnim
istraživanjem pokazalo se kako je mnogo lakše pronaći više stanova iste ili slične kvadrature nego
što je to slučaj kod kuća. Sljedeći problem kod kuća predstavlja činjenica kako međusobno mogu
mnogo odstupati po svojim svojstvima i materijalima koju su korišteni u gradnji te ih je iz tog
razloga teško međusobno uspoređivati. Primjerice, pasivna kuća iste kvadrature je i do 30% skuplja
od klasične kuće s prosječnom izolacijom čime joj je i cijena po kvadratnom metru veća.
Prikupljanje podataka koncentriralo se na tri skupine stanova:

 u prvu skupinu spadaju stanovi od 45 do maksimalno 55 m2

 drugu skupinu čine stanovi od 75 do maksimalno 85 m2
 treću skupinu čine stanovi od 115 do maksimalno 125 m2.

Kako bi međusobno odstupanje u kvaliteti ponuđenih najma stanova bilo što manje, u prikupljanju i
analizi koristili su se stanovi oglašeni kao novogradnja. U obzir su ulazili jedino stanovi koji su imali
slike i koji su bili namješteni. Najvažniji podatak za odabir stana predstavljalo je navođenje godine
izgradnje u oglasu, budući da je u formuli multiplikator funkcija predvidivog ostatka održivog
vijeka korištenja i kamatne stope na nekretninu. Održivi vijek korištenja građevine naveden je u
Prilogu 9. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina. Ovdje se navodi kako je za
stambene zgrade s pretežito najamnim stanovima i stanovima u vlasništvu predviđeni vijek korištenja
60 do 80 godina. Kako su u ovom istraživanju korišteni oglašeni stanovi iz novogradnje, uzeta je
gornja vrijednost iskoristivosti od 80 godina. Tako možemo dobiti predvidivi ostatak održivog vijeka
korištenja po formuli:

Predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja = 80 – (2016 – godina izgradnje objekta)

Budući da se u oglasima nije navodila adresa stanova, a slike su najčešće prikazivale samo njihov
interijer, za sve stanove uzeta je najviša predviđena stopa kapitalizacije u iznosu od 5%. Takva stopa
kapitalizacije uzeta je bez njezine korekcije s obzirom na položaj nekretnine, kvalitetu građevine,
rizik naplate najamnine, gospodarsku situaciju i razvojni potencijal nekretnine budući da su to
osjetljive varijable koje je nemoguće ocijeniti iz slike u oglasu. Pretpostavljena stopa održavanja
stanova za stanove od 50 m2 je 5%, za stanove od 80 m2 je 8%, a za stanove od 120 m2 je 11% cijene
najamnine. U tablici 6.2. možemo vidjeti postupak izračuna putem prihodovne metode i izvođenje
cijene po m2.

26
 Tablica 6.2. Postupak izračuna prihodovnom metodom

Grad Zagreb 50 m2
1. Naselje Črnomerec Trešnjevka Donji grad Prečko Rudeš Trnje
2
2. Stambena površina m 45 50 50 50 45 50
3. Godina izgradnje 2008 2012 2008 2008 2013 2012
4. Cijena najma € 300,00 € 400,00 € 450,00 € 350,00 € 350,00 € 400,00
5. Godišnja najamnina (r.br. 4 x 12 mjeseci) € 3.600,00 € 4.800,00 € 5.400,00 € 4.200,00 € 4.200,00 € 4.800,00
6. Porez na dohodak od najamnine € 302,40 € 403,20 € 453,60 € 352,80 € 352,80 € 403,20
7. Prirez 18% € 54,43 € 72,58 € 81,65 € 63,50 € 63,50 € 72,58
8. Godišnji porez + prirez € 356,83 € 475,78 € 535,25 € 416,30 € 416,30 € 475,78
9. Održavanje (r.br. 4. x 5%) € 180,00 € 240,00 € 270,00 € 210,00 € 210,00 € 240,00
10. Neto godišnja najamnina (PG) (r.br. 5 - 12 - 13) € 3.063,17 € 4.084,22 € 4.594,75 € 3.573,70 € 3.573,70 € 4.084,22
11. Stopa kapitalizacije 5% 5 5 5 5 5 5
12. Predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja 72 76 72 72 77 76
13. Multiplikator (M) 19,4 19,51 19,4 19,4 19,53 19,51
14. Prihodovna vrijednost (PV) € 59.425,46 € 79.683,21 € 89.138,19 € 69.329,70 € 69.794,28 € 79.683,21
15. Cijena po m2 € 1.320,57 € 1.593,66 € 1.782,76 € 1.386,59 € 1.550,98 € 1.593,66
16. Prosječna cijena po m2 € 1.538,04
17. Medijan € 1.572,32

Izvor: Izračun autora

Na primjeru tablice za grad Zagreb uzeto je šest lokacija oglašenih stanova do 50 m2. Pod drugo se
navodi stambena površina, a pod treće godina izgradnje. Pod četvrto se upisuje oglašena cijena
najma te se tako dobije godišnja najamnina (peto). Izračunati porez na dohodak od najamnine
zajedno s pripadajućim prirezom i stopom održavanja oduzimaju se od godišnje najamnine kako bi
se dobila neto godišnja najamnina (deseto), tj. čisti prihod građevine (PG). Stopa kapitalizacije od
5% navedena je pod jedanaest. Stopa kapitalizacije i predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja po
tablici iz 14. Priloga daju nam multiplikator (pod trinaest). Množenjem multiplikatora (pod trinaest) i
neto godišnje najamnine (pod deset) dobivamo prihodovnu vrijednost stana (pod četrnaest). Budući
da se prosječne cijene najćešće izražavaju u kvadratnim metrima, prihodovna vrijednost (pod
četrnaest) podijeljena je s pripadajućom kvadraturom stana te se tako dobiva cijena kvadratnog metra
stana (pod petnaest). Pod šesnaest je prosječna cijena m2, a pod sedamnaest medijan svih analiziranih
stanova u skupini. Analizom svih promatranih cijena stanova po gradovima dobivamo tablicu 6.3.

27
 Tablica 6.3. Razlika cijena dobivenih izračunom iz rente i tržišnih cijena

Prosjek cijena po m2 dobiven iz tržišne rente stanova na dan

Prosječna tržišna cijena m2 stana* Razlika %
27.1.2016
Grad 50 m2 80 m2 120 m2 Ukupni prosjek EUR/m2
Zagreb € 1.538,04 € 1.667,01 € 1.634,92 € 1.613,32 € 1.602,00 0,71
Rijeka € 1.715,54 € 1.363,39 € 1.654,06 € 1.577,66 € 1.653,00 -4,56
Split € 2.098,63 € 2.083,68 € 2.962,42 € 2.381,58 € 2.080,00 14,50
*Prema podacima "Njuškala" za prosinac 2015. godine.

Izvor: Izračun autora

Tablica 6.3. prikazuje prosjek cijena m2 stanova dobiven prihodovnom metodom iz tržišne rente po
pojedinim gradovima i uspoređuje ih s prosjekom cijena za m2 stanova po podacima „Njuškala“ za
prosinac 2015. Za grad Zagreb ukupni kombinirani prosjek prosječnih cijena daje razliku od 0,71%
ili 11 eura po kvadratu stana. U Rijeci razlika je 5% te je cijena m2 za 75,34 eura manja od cijena na
„Njuškalu“. Najveću razliku pokazuje Split gdje je razlika od 14%, čime je prosječna cijena kvadrata
stana dobivena putem pojednostavljene prihodovne metode za 301,58 eura veća od prosječne cijene
kvadrata stana (prema „Njuškalu“). Skupna razlika kada je zbrojimo iznosi 19,77% (neovisno o
predznaku).

28
7. REZULTATI ISTRAŽIVANJA

Rezultati istraživanja pokazali su kako je najviše oglašenih cijena najma stanova u većim gradovima
Hrvatske. Prostorno gledajući, cijene najma rastu što se više približavamo Zagrebu. Gradovi na
jadranskoj obali u pravilu bilježe nešto niže cijene najma od središnje Hrvatske, ali s manjom stopom
disperzije cijena. Istok Hrvatske, s druge strane, bilježi najniže cijene najma stanova. Drugi dio
istraživanja pokazuje kako se pojednostavljenom prihodovnom metodom može izračunati prosječna
cijena kvadratnog metra stana, no ona je ovisna o mnogim varijablama. U ovom konkretnom slučaju
pretpostavljena stopa kapitalizacije za sve slučajeve je bila 5%, što je u stvarnosti manje vjerojatno.
Primjerice, stanovi u većim gradovima poput Zagreba realno bi mogli imati i manju stopu
kapitalizacije zbog svog položaja i lakše utrživosti, čime bi se automatski cijena po kvadratnom
metru povećala. No, kako je već bilo napomenuto, stopa kapitalizacije je osjetljiva varijabla koju je
potrebno realno odrediti s obzirom na mikrolokaciju na kojoj se nalazi promatrana nekretnina, a kako
to iz oglasa nije bilo moguće procijeniti, ona je za sve nekretnine fiskno postavljena. Veliki problem
prilikom formiranja cijene kvadrata stana putem prihodovne metode jest i nedostatak dovoljnog broja
stanova za analizu. U konkretnom slučaju, cijene kvadratnog metra mogle su se samo formirati u
većim gradovima koji imaju dovoljnu bazu oglašenih stanova. Isto tako, mnoge oglašene nekretnine
ne sadržavaju određene podatke važne za analizu, poput godine izgradnje (koja je važna kod
određivanja multiplikatora za množenje).

Kretanje visine renti stanova trebalo bi dakle promatrati i analizirati tijekom duljeg vremenskog
razdoblja u odnosu na tržišnu cijenu kvadrata stana kako bi se mogla dobiti definitivna potvrda
korelacije između visine rente i kvadratnog metra stana. U našem slučaju, prema dobivenim
podacima možemo zaključiti kako je izvedena cijena kvadrata stana iz tržišne rente u Zagrebu
približno jednaka u odnosu na tržišnu cijenu kvadratnog metra; u Rijeci je ona manja, dok je u Splitu
znatno veća od prosječne cijene kvadratnog metra. Bilo bi potrebno provesti dugoročno istraživanje
koje bi pokazalo je li visina rente realni pokazatelj rasta ili pada kvadratnog metra stana u određenoj
regiji. Trenutno, kombiniranjem podataka našeg izračuna s podacima „Njuškala“ za kretanje cijene
kvadratnog metra u prosincu 2015. godine dobivamo sljedeću tablicu 7.1.

Tablica 7.1. Usporedba trenda cijena stanova

Prosječno kretanje cijena m2 prema

Prosječno kretanje cijena m2
Grad podacima "Njuškala" za prosinac
izračunom iz tržišne rente
2015.
% %
Zagreb 0,71 -1,63
Rijeka -4,56 -0,27
Split 14,50 1,36

Izvor: Izračun autora

Iz tablice je vidljivo kako je izračun trenda kretanja cijena m2 iz rente pokazao pozitivan predznak za
grad Zagreb, dok podaci s „Njuškala“ govore o padu cijena, ali postotna razlika je veoma mala.
Predznak za Rijeku je u oba slučaja negativan što govori o daljnjem padu cijena m 2 stana za to

29
područje. Prema podacima „Njuškala“, taj pad za prosinac je blag u iznosu od -0,27%, dok podaci
izračunom tržišne rente govore o snažnijem padu od -4,56%. Za Split su oba predznaka pozitivna,
no cijene m2 izračunom iz rente govore o izrazito snažnom porastu od 14%.

Nasuprot tome, koristeći program za ekstrakciju podataka „import.io“, dobivene su prosječne cijene
m2 za stanove iz rubrike „Prodaja stanova“ na dan 27.1.2016. Takve cijene uspoređene su s cijenama
po m2 izvedenim iz tržišne rente najma ( iz rubrike „Iznajmljivanje stanova“) dobivenima istog dana.

Tablica 7.2. Razlika cijena dobivenih prihodovnom metodom s prosječnim cijenama stanova na
dan 27.1.2016.

Prosjek cijena po m2 dobiven iz tržišne rente stanova na dan Prosječna utvrđena cijena m2 stana
Razlika %
27.1.2016 na dan 27.1.2016.
Grad 50 m2 80 m2 120 m2 Ukupni prosjek EUR/m2
Zagreb € 1.538,04 € 1.667,01 € 1.634,92 € 1.613,32 € 1.568,20 2,88
Rijeka € 1.715,54 € 1.363,39 € 1.654,06 € 1.577,66 € 1.581,92 -0,27
Split € 2.098,63 € 2.083,68 € 2.962,42 € 2.381,58 € 2.396,47 -0,62
Izvor: Izračun autora

Tablica 7.2. pokazuje razliku između prosječne cijene m2 dobivene iz tržišne rente i prosječne
utvrđene cijene m2 dobivene iz oglašenih stanova u rubrici „Prodaja stanova“. Za grad Zagreb na dan
17.1.2016. razlika od 2,88% sugerira kako su cijene m2 dobivene iz rente bile za 45,12 eura/m2 veće
od oglašenih tržišnih cijena iz rubrike. U slučaju Rijeke, one su bile manje za 4,26 eura/m 2 te kod
Splita za 14,89 eura/m2. Iz tablice je vidljivo kako su postotne razlike mnogo manje te je tako skupna
razlika tek 3,77% (neovisno o predznaku). Ovako mala postotna razlika ukazuje kako izvedene
cijene iz renti ne bi trebalo uspoređivati sa starim podacima kretanja cijena m2 (kao na primjeru
tablice 6.3.), već one potencijalno sugeriraju buduće kretanje tržišnih cijena kvadratnog metra stana.
Moguće objašnjenje rente kao funkcije budućeg vremena možemo izvući iz koeficijenta varijacije.
Na tablici 7.3. možemo vidjeti usporedbe koeficijenata varijacije cijena stanova iz prodaje i najma.

Tablica 7.3. Koeficijenti varijacije najma i prodaje stanova

Koeficijenti varijacije
Gradovi Najam Prodaja
Zagreb 68% 47,19%
Split 58,85% 43,95%
Rijeka 48,68% 47,45%

Izvor: Izračun autora

Vidljivo je kako su koeficijenti varijacije cijena kod najma veći nego što su kod prodaje. Veće
varijacije cijena najma rezultat su raznolikosti ponude, no mogu predstavljati i trenutno stanje
ponude i potražnje na tržištu. Naime, cijene najma često se mijenjaju i korigiraju s obzirom na
trenutnu ponudu i potražnju na tržištu (ukoliko uzmemo u obzir da je konačni cilj što brža utrživost
rente), tako da mnogo bolje odražavaju realno stanje. S druge strane, kvadratni metar stanova kod
prodaje često pod utjecajem financijskih i psiholoških čimbenika zadržava svoju cijenu kroz dulje
vremensko razdoblje čime ne odražava realno stanje tržišta (u smislu ponude i potražnje).

30
Kao primjer možemo navesti banke koje su u posjedu nekretnina investitora koji su posrnuli u
recesiji. Kako bi povratile investiciju, banke često zadržavaju visoku cijenu m2 stanova. Iako
konkretni podaci broja stanova u vlasništvu banaka ne postoje, procjenjuje se da ih je na tržištu
Republike Hrvatske oko deset tisuća.3 Izravni rezultat takve politike je i veća homogenost cijena što
je upravo vidljivo iz koeficijenta varijacije kod prodaje.

Budući da je i Haregreaves (2008) spomenuo u svom istraživanju kako tržišne cijene nekretnina
prate cijene renti u vremenskom razdoblju od 6 mjeseci, potrebno bi bilo provesti vremenski dulje
istraživanje kako bi se potvrdila međusobna povezanost visine renti s tržišnim cijenama stanova.

3
Preuzeto s http://www.novilist.hr/Vijesti/Gospodarstvo/Banke-krenule-u-rasprodaju-stanova?meta_refresh=true
(27.1.2016)

31
8. ZAKLJUČAK

Ovaj rad dao je teoretski, povijesni i praktični pregled rente i njezinog utjecaja na tržište nekretnina.
Teoretski dio dao nam je osvrt na značenje rente u ekonomiji i kako se ona definira u svakodnevnom
životu. Povijesni pregled pokazao je kako je renta bila i ostala važan dio teorije vrijednosti koji su
uvažavali i najgorljiviji zagovornici njezina ukidanja. Pa ipak, renta se zadržala sve do današnjih
dana kao izravni „potomak“ vlasništva nad kapitalom te je u svakodnevnom poslovanju toliko
prirodna i normalna da ljudi ponekad zaborave njezino značenje. Praktični okvir rente na tržištu
nekretnina pokazao je makrovarijable i mikrovarijable koje utječu na formiranje cijena renti na
tržištu nekretnina te kako sama cijena rente može utjecati na populaciju i odluke države o njezinoj
kontroli.

Analiza tržišne rente stanova u Republici Hrvatskoj pokazala je kako je renta u najmu stanova
izrazito heterogenoga karaktera – veoma je podložna promjenama. U tom smislu postavilo se pitanje
može li tržišna cijena rente stanova biti realni pokazatelj kupovnih cijena m 2 za stanove na području
Republike Hrvatske. Istraživanje i analiza na temelju tri grada s najvećom bazom objavljenih cijena,
Zagreba, Splita i Rijeke, pokazali su dvojake rezultate. Izvođenjem iz prihodovne metode i
usporedbom s tržišnim cijenama stanova iz prosinca 2015. dobivena je skupna razlika od 19,77%. S
druge strane, usporedbom izvedenih cijena iz renti i tržišne ponude cijena stanova na dan
prikupljanja podataka (27.1.2016.) dobivena je skupna razlika od 3,77%.

Zaključeno je da bi se pravilnim izvođenjem sudova o odnosu između visine renti i prosječnih cijena
m2 stanova moralo provesti vremenski dulje istraživanje koje bi bilježilo konkretne podatke o
međusobnim kretanjima cijena i potvrdilo pretpostavku da oglašene cijene rente stanova mogu
poslužiti kao orijentacija za buduće kretanje tržišnih cijena kvadratnih metara stanova.

Dobiveni rezultati pokazuju potencijal rente koji do sada nije u dovoljnoj mjeri bio iskorišten. Kako
je i sama znanstvena literatura uvidjela problem stvaranja proizvoljnih zaključaka putem
nepotvrđenih izvora, renta se ovdje nameće kao konkretan pokazatelj stanja na tržištu. Tržište
nekretnina veoma je važan faktor ekonomskog razvoja države. No, važnost njegova razvoja često
može zaslijepiti realnost ekonomskog stanja države. U radu je spomenuta Španjolska koja može biti
najbolji primjer zamki nekretninskog tržišta, a relativno blisko odražava i stanje Hrvatske, doduše u
mnogo većim razmjerima. U godinama prije recesije, Španjolska je ostvarivala jedne od najvećih
stopa rasta BDP-a u EU. Takve stope rasta pretežito su se odnosile na bujanje nekretninskog tržišta
koje je zapošljavalo građevinski sektor. No, padom nekretninskog tržišta primjer Španjolske pokazao
je sve zamke koje donosi rast koji se u velikoj mjeri temelji na radno-intenzivnoj industriji koja prva
osjeti sve blagodati rasta (povećanje kupovne moći velikog broja stanovništva) ali i sve nedaće pada
tržišta (masovna otpuštanja, pad kupovne moći). U uvjetima naglog rasta cijena nekretnina, rast
tržišta češće je rezultat pozitivnog psihološkog stanja investitora nego realnih potreba. Zbog toga,
tržišta ali i države moraju imat na raspolaganju pokazatelje koji će im omogućiti da u dovoljnoj mjeri
predvide buduće stanje i shodno tome primjene valjane strategije. Jedan od tih pokazatelja može biti
visina i kretanje rente.

32
LITERATURA

KNJIGE:

Tiskana verzija

Bakarić, V. (1950). Problemi zemljišne rente u prelaznoj etapi. Zagreb: Kultura

Benić, Đ. (2012). Mikroekonomija – menadžerski pristup. Zagreb: Školska knjiga

Delač, D. (2010). Mikroekonomija za poduzetnike i menadžere. Zagreb: Biblioteka Business Class

Marx, K. (1979). Filozofsko-politički spisi. Zagreb: Fakultet političkih nauka Sveučilišta u Zagrebu

Piketty, T. (2014). Kapital u dvadeset prvom stoljeću. Zagreb: Profil

Ricardo, D. (1983). Načela političke ekonomije. Zagreb: Centar za kulturnu djelatnost

Smith, A. (1952). Istraživanje prirode i uzroka bogatstva naroda. Zagreb: Kultura

Vranjican, S. (2009). Politička ekonomija. Zagreb: Pravni fakultet u Zagrebu

Elektronička verzija

Pyhrr, S.A. and Cooper J.R. (1982). Real Estate Investment, Strategy, Analysis, Decisions. Preuzeto s
http://uvifohac.xyz/wofysi.pdf (27.1.2016.)

SKRIPTE:

Delač, D. (2011). Makroekonomija za poduzetnike i menadžere. Skripta. Zagreb: Veleučilište VERN'

RAD U ZBORNIKU:

Elektronička verzija

Jovanović, M., Eškinja, I. (2010). Gradilišna renta. Zbornik Pravnog fakulteta Rijeka, Vol. 32, No.
1, str. 191 – 210. Preuzeto s http://hrcak.srce.hr/index.php?show=clanak&id_clanak_jezik=122277
(17.1.2016.)

ČLANCI U ČASOPISU:

Elektronička verzija

Baletić, Z. (1968). Poljoprivreda u ekonomskom razvoju. Politička misao, Vol. 5, No. 3., 404 – 420.
Preuzeto s http://hrcak.srce.hr/index.php?show=clanak&id_clanak_jezik=170627 (10.1.2016.)

Boras, T. (2013). Udaljenost i dostupnost centra grada kao determinante traženh cijena stambenog
prostora. Ekonomski pregled, Vol. 64. No. 3, 563-586. Preuzeto s
http://hrcak.srce.hr/index.php?show=clanak&id_clanak_jezik=166875 (17.1.2016.)

1
Carreras-i-Solanas, M., Mascarilla-i-Miro, O., Yegorov, Y. (2004). The evolution and the
relationship of house prices and rents in Barcelona, 1979-2002.European Journal of Housing Policy,
Vol. 4 No. 1, 19-56. Preuzeto s
http://www.tandfonline.com/doi/abs/10.1080/1461671042000215442?journalCode=reuj20
(17.1.2016.)

Case, K.E. and Shiller, R.J. (2004). Is there a bubble in the housing market? Brookings Papers on
Economic Activity, 2003. No. 2, 299-361. Preuzeto s
http://www.brookings.edu/~/media/projects/bpea/fall-2003/2003b_bpea_caseshiller.pdf (27.1.2016.)

Cuerpo, C., Kalantaryan, S., Pontuch, P., (2014). Rental Market Regulation in the European Union.
Economic papers 515. Preuzeto s
http://ec.europa.eu/economy_finance/publications/economic_paper/2014/pdf/ecp515_en.pdf
(17.1.2016.)

De Vries, P., Boelhouwer, P., (2005). Local house price developments and housing supply. Property
Management, Vol. 23 Iss 2, 80 – 96. Preuzeto s
http://www.emeraldinsight.com/doi/full/10.1108/02637470510589968 (17.1.2016.)

Famuyiwa, F., Babawale, G. K. (2014). Hedonic values of physical infrastructure in house rentals.
Journal of Facilities Management, Vol. 12 Iss 3, 211 – 230. Preuzeto s
http://www.emeraldinsight.com/doi/full/10.1108/JFM-05-2013-0027 (17.1.2016.)

Gallin J. (2004). The long-run relationship between house prices & rentals. Finance & Economics
Discussion Series 2004-05, Federal Reserve, Washington, DC. Preuzeto s
http://www.federalreserve.gov/pubs/feds/2004/200450/200450pap.pdf (17.1.2016.)

Golubović, U. (1978). Problemi rente kao dohodovne kategorije u socijalizmu. Šumarski list, 102
godište, 8 (10), 367 – 373. Preuzeto s http://www.sumari.hr/sumlist//197808.pdf#page=81
(17.1.2016.)

Hargreaves, B. (2008). What do rents tell us about house prices? International Journal of Housing
Markets and Analysis, Vol. 1 Iss 1, 7 – 18. Preuzeto s
http://www.emeraldinsight.com/doi/full/10.1108/17538270810861120 (17.1.2016.)

Klingenberg, B., Brown, R. J. (2008). Rent control revisited: effects on property management.
Property Management, Vol. 26 Iss, 56 – 65. Preuzeto s
http://www.emeraldinsight.com/doi/full/10.1108/02637470810848895 (15.1.2016.)

Lackman, C. L.. (1976). The Classical Base of Modern Rent Theory. The American Journal of
Economics and Sociology, 35(3), 287–300. Preuzeto s http://www.jstor.org/stable/3485854
(27.1.2016.)

Lovrinčević, Ž., Vizek, M. (2008). Determinante cijena nekretnina u Republici Hrvatskoj i

potencijalni učinci liberalizacije tržišta nekretnina. Ekonomski pregled, Vol. 59, No. 12, 723 – 740.
Preuzeto s http://hrcak.srce.hr/index.php?show=clanak&id_clanak_jezik=51733 (17.1.2016.)

2
Puškarić, M. (1994), Liberalna gospodarska teorija Adama Smitha. Politička misao, Vol. XXXI. No.
3., 82-91. Preuzeto s http://hrcak.srce.hr/index.php?show=clanak&id_clanak_jezik=163522
(17.1.2016.)

Ratcliff, R.U. (1949). Urban Land Economics, The Economic Journal, Vol. 60, No. 239, 338-381.
Preuzeto s http://www.jstor.org/stable/1232349 (5.2.2016.)

Šimović, J., Rogić Lugarić T., Cindori S., (2007). Utaja poreza u Republici Hrvatskoj i mjere za
njezino sprječavanje. Hrvatski ljetopis za kazneno pravo i praksu, Vol. 14, No. 2, 591-617. Preuzeto
s http://hrcak.srce.hr/index.php?show=clanak&id_clanak_jezik=132255 (18.1.2016.)

ZAKONI I PRAVILNICI:

Elektronička verzija

Narodne novine (2015). Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina. Preuzeto s http://narodne-

novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_07_78_1491.html (17.1.2016.)

Narodne novine (2014). Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina. Preuzeto s

http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2014_06_79_1475.html (17.1.2016.)

Narodne novine (1996). Zakon o najmu stanova. Preuzeto s http://www.zakon.hr/z/168/Zakon-o-

najmu-stanova (17.1.2016.)

PRIRUČNIK:

Elektronička verzija

Porezna uprava (2015). Porezne obveze građana najmodavca i zakupodavca nekretnina i pokretnina.
Zagreb: Biblioteka Porezni priručnici i brošure. Preuzeto s: http://www.porezna-
uprava.hr/HR_publikacije/Prirucnici_brosure/169_ZakupNajam.pdf (17.1.2016.)

INTERNETSKI IZVORI:

Državni zavod za statistiku (n.d.). Preuzeto s www.dzs.hr (17.1.2016.)

Eurostat (n.d.). Preuzeto s http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-

explained/images/f/ff/Distribution_of_population_by_tenure_status%2C_2014_%28%25_of_populat
ion%29_YB16.png (17.1.2016.)

Hrvatski jezični portal (n.d.). Preuzeto s http://hjp.novi-

liber.hr/index.php?show=search_by_id&id=d1tmUBk%3D, (27.1.2016.)

Hrvatski jezični portal (n.d.). Preuzeto s http://hjp.znanje.hr/index.php?show=search (27.1.2016.)

MapsData (n.d.). Preuzeto s http://www.mapsdata.co.uk/mapsdataapp (27.1.2016.)

Novi list (2012). Preuzeto s http://www.novilist.hr/Vijesti/Gospodarstvo/Banke-krenule-u-

rasprodaju-stanova?meta_refresh=true (27.1.2016)

3
Njuškalo (n.d.). Preuzeto s
http://www.njuskalo.hr/index.php?ctl=help&topic_id=2&section_id=17&content_id=289
(17.1.2016.)

4
POPIS GRAFOVA, TABLICA I SLIKA

Grafovi
Graf 6.1. Prosječne oglašene cijene najma stanova po gradovima ...................................................... 22
Graf 6.2. Koeficijenti varijacije po gradovima .................................................................................... 23

Tablice
Tablica 4.1. Izračun predujma poreza i prireza na primjeru ................................................................ 12
Tablica 5.1. Stanovi prema načinu korištenja ...................................................................................... 13
Tablica 5.2. Države EU prema tipu stanovanja ................................................................................... 14
Tablica 5.3. Stanovi prema ukupnoj kvadraturi i broju ....................................................................... 15
Tablica 5.4. Starost stambenog fonda .................................................................................................. 15
Tablica 5.5. Prosječne cijene m2 stanova, prosinac 2015. ................................................................... 16
Tablica 5.6.Trend kretanja prosječnih cijena kuća i stanova ............................................................... 16
Tablica 6.1. Analiza prikupljenih podataka ......................................................................................... 21
Tablica 6.2. Postupak izračuna prihodovnom metodom ...................................................................... 27
Tablica 6.3. Razlika cijena dobivenih izračunom iz rente i tržišnih cijena ......................................... 28
Tablica 7.1. Usporedba trenda cijena stanova ..................................................................................... 29
Tablica 7.2. Razlika cijena dobivenih prihodovnom metodom s prosječnim cijenama stanova na dan
27.1.2016.............................................................................................................................................. 30
Tablica 7.3 Koeficijenti varijacije najma i prodaje stanova ................................................................ 30

Slike
Slika 6.1. Ubacivanje parametara u program „import.io“ ................................................................... 19
Slika 6.2. Ubacivanje URL adresa u sučelje ........................................................................................ 20
Slika 6.3. Proces ekstrakcije podataka ................................................................................................. 21
Slika 6.4. Prostorni raspored prosječnih cijena .................................................................................... 23
Slika 6.5. Prostorni raspored varijacije ................................................................................................ 24

5
PRILOZI
Tablica 1. Postupak izračuna prihodovne metode – Zagreb 50 m2, 27.1.2016.

Tablica 2. Postupak izračuna prihodovne metode – Zagreb 80 m2, 27.1.2016.

Tablica 3. Postupak izračuna prihodovne metode – Zagreb 120 m2, 27.1.2016.

Tablica 4. Postupak izračuna prihodovne metode – Rijeka 50 m2, 27.1.2016.

Tablica 5. Postupak izračuna prihodovne metode – Rijeka 80 m2, 27.1.2016.

Tablica 6. Postupak izračuna prihodovne metode – Rijeka 120 m2, 27.1.2016.

Tablica 7. Postupak izračuna prihodovne metode – Split 50 m2, 27.1.2016.

Tablica 8. Postupak izračuna prihodovne metode – Split 80 m2, 27.1.2016.

Tablica 9. Postupak izračuna prihodovne metode – Split 120 m2, 27.1.2016.

Tablica 10. Izračun prosječne cijene m2, Zagreb, 27.1.2016.

Tablica 11. Izračun prosječne cijene m2, Rijeka, 27.1.2016.

Tablica 12. Izračun prosječne cijene m2, Split, 27.1.2016.

Prilozi Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN, 105/15).

1
 2
Tablica 1. Postupak izračuna prihodovne metode - Zagreb 50 m , 27.1.2016.
NAJAM
Grad Zagreb 50 m2
1. Naselje Črnomerec Trešnjevka Donji grad Prečko Rudeš Trnje
2
2. Stambena površina m 45 50 50 50 45 50
3. Godina izgradnje 2008 2012 2008 2008 2013 2012
4. Cijena najma € 300,00 € 400,00 € 450,00 € 350,00 € 350,00 € 400,00
5. Godišnja najamnina (r.br. 4 x 12 mjeseci) € 3.600,00 € 4.800,00 € 5.400,00 € 4.200,00 € 4.200,00 € 4.800,00
6. Porez na dohodak od najamnine € 302,40 € 403,20 € 453,60 € 352,80 € 352,80 € 403,20
7. Prirez 18% € 54,43 € 72,58 € 81,65 € 63,50 € 63,50 € 72,58
8. Godišnji porez + prirez € 356,83 € 475,78 € 535,25 € 416,30 € 416,30 € 475,78
9. Održavanje (r.br. 4. x 5%) € 180,00 € 240,00 € 270,00 € 210,00 € 210,00 € 240,00
10. Neto godišnja najamnina (PG) (r.br. 5 - 12 - 13) € 3.063,17 € 4.084,22 € 4.594,75 € 3.573,70 € 3.573,70 € 4.084,22
11. Stopa kapitalizacije 5% 5 5 5 5 5 5
12. Predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja 72 76 72 72 77 76
13. Multiplikator (M) 19,4 19,51 19,4 19,4 19,53 19,51
14. Prihodovna vrijednost (PV) € 59.425,46 € 79.683,21 € 89.138,19 € 69.329,70 € 69.794,28 € 79.683,21
15. Cijena po m2 € 1.320,57 € 1.593,66 € 1.782,76 € 1.386,59 € 1.550,98 € 1.593,66
16. Prosječna cijena po m2 1.538,04 €
17. Medijan 1.572,32 €

2
Tablica 2. Postupak izračuna prihodovne metode - Zagreb 80 m , 27.1.2016.
NAJAM
GRAD Zagreb 80 m2
1. Naselje Gračani Špansko Vrbani Črnomerec Donji Grad Trnje
2
2. Stambena površina m 75 78 80 80 77 80
3. Godina izgradnje 2004 2004 2014 2008 2002 2009
4. Cijena najma € 550,00 € 400,00 € 1.000,00 € 800,00 € 600,00 € 770,00
5. Godišnja najamnina € 6.600,00 € 4.800,00 € 12.000,00 € 9.600,00 € 7.200,00 € 9.240,00
6. Porez na dohodak od najamnine € 554,40 € 403,20 € 1.008,00 € 806,40 € 604,80 € 776,16
7. Prirez 18% € 99,79 € 72,58 € 181,44 € 145,15 € 108,86 € 139,71
8. Godišnji porez + prirez € 654,19 € 475,78 € 1.189,44 € 951,55 € 713,66 € 915,87
9. Održavanje € 528,00 € 384,00 € 960,00 € 768,00 € 576,00 € 739,20
10. Neto godišnja najamnina (PG) € 5.417,81 € 3.940,22 € 9.850,56 € 7.880,45 € 5.910,34 € 7.584,93
11. Stopa kapitalizacije 5 5 5 5 5 5
12. Predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja 68 68 78 72 66 73
13. Multiplikator (M) 19,28 19,28 19,56 19,4 19,2 19,43
14. Prihodovna vrijednost (PV) € 104.455,34 € 75.967,52 € 192.676,95 € 152.880,69 € 113.478,45 € 147.375,21
15. Cijena po m2 € 1.392,74 € 973,94 € 2.408,46 € 1.911,01 € 1.473,75 € 1.842,19
16. Prosječna cijena po m2 € 1.667,01
17. Medijan € 1.657,97
 2
Tablica 3. Postupak izračuna prihodovne metode - Zagreb 120 m , 27.1.2016
NAJAM
GRAD Zagreb 120 m2
1. Naselje Gornji Grad Črnomerec Trnje Gračani Maksimir Vrbik
2. Stambena površina m2 118 120 120 120 120 120
3. Godina izgradnje 2003 2004 2010 2008 2012 2008
4. Cijena najma € 1.000,00 € 700,00 € 1.200,00 € 900,00 € 1.000,00 € 1.500,00
5. Godišnja najamnina € 12.000,00 € 8.400,00 € 14.400,00 € 10.800,00 € 12.000,00 € 18.000,00
6. Porez na dohodak od najamnine € 1.008,00 € 705,60 € 1.209,60 € 907,20 € 1.008,00 € 1.512,00
7. Prirez 18% € 181,44 € 127,01 € 217,73 € 163,30 € 181,44 € 272,16
8. Godišnji porez + prirez € 1.189,44 € 832,61 € 1.427,33 € 1.070,50 € 1.189,44 € 1.784,16
9. Održavanje € 1.200,00 € 840,00 € 1.440,00 € 1.080,00 € 1.200,00 € 1.800,00
10. Neto godišnja najamnina (PG) € 9.610,56 € 6.727,39 € 11.532,67 € 8.649,50 € 9.610,56 € 14.415,84
11. Stopa kapitalizacije 5 5 5 5 5 5
12. Predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja 67 68 74 72 76 72
13. Multiplikator (M) 19,24 19,28 19,46 19,4 19,51 19,4
14. Prihodovna vrijednost (PV) € 184.907,17 € 129.704,12 € 224.425,80 € 167.800,38 € 187.502,03 € 279.667,30
15. Cijena po m2 € 1.567,01 € 1.080,87 € 1.870,21 € 1.398,34 € 1.562,52 € 2.330,56
16. Prosječna cijena po m2 € 1.634,92
17. Medijan € 1.564,76

2
Tablica 4. Postupak izračuna prihodovne metode - Rijeka 50 m , 27.1.2016.
NAJAM
GRAD Rijeka 45-56 m2
1. Naselje Škurinje Donja Drenova Brajda Kozala Bivio Zamet
2. Stambena površina m2 45 55 56 56 50 54
3. Godina izgradnje 2009 2008 2010 2008 2002 2009
4. Cijena najma € 420,00 € 350,00 € 600,00 € 450,00 € 500,00 € 400,00
5. Godišnja najamnina € 5.040,00 € 4.200,00 € 7.200,00 € 5.400,00 € 6.000,00 € 4.800,00
6. Porez na dohodak od najamnine € 423,36 € 352,80 € 604,80 € 453,60 € 504,00 € 403,20
7. Prirez 15% € 63,50 € 52,92 € 90,72 € 68,04 € 75,60 € 60,48
8. Godišnji porez + prirez € 486,86 € 405,72 € 695,52 € 521,64 € 579,60 € 463,68
9. Održavanje € 252,00 € 210,00 € 360,00 € 270,00 € 300,00 € 240,00
10. Neto godišnja najamnina (PG) € 4.301,14 € 3.584,28 € 6.144,48 € 4.608,36 € 5.120,40 € 4.096,32
11. Stopa kapitalizacije 5 5 5 5 5 5
12. Predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja 73 72 74 72 66 73
13. Multiplikator (M) 19,43 19,4 19,46 19,4 19,2 19,43
14. Prihodovna vrijednost (PV) € 83.571,07 € 69.535,03 € 119.571,58 € 89.402,18 € 98.311,68 € 79.591,50
15. Cijena po m2 € 1.857,13 € 1.264,27 € 2.135,21 € 1.596,47 € 1.966,23 € 1.473,92
16. Prosječna cijena po m2 € 1.715,54
17. Medijan € 1.726,80
 2
Tablica 5. Postupak izračuna prihodovne metode - Rijeka 80 m , 27.1.2016.
NAJAM
GRAD Rijeka 80 m2
1. Naselje Martinkovac Kozala Banderovo Marčeveljva Draga Turnić Bulevard
2. Stambena površina m2 80 83 85 80 80 78
3. Godina izgradnje 2007 2006 2005 2004 2010 2005
4. Cijena najma € 800,00 € 600,00 € 600,00 € 500,00 € 450,00 € 400,00
5. Godišnja najamnina € 9.600,00 € 7.200,00 € 7.200,00 € 6.000,00 € 5.400,00 € 4.800,00
6. Porez na dohodak od najamnine € 806,40 € 604,80 € 604,80 € 504,00 € 453,60 € 403,20
7. Prirez 15% € 120,96 € 90,72 € 90,72 € 75,60 € 68,04 € 60,48
8. Godišnji porez + prirez € 927,36 € 695,52 € 695,52 € 579,60 € 521,64 € 463,68
9. Održavanje € 480,00 € 360,00 € 360,00 € 300,00 € 270,00 € 240,00
10. Neto godišnja najamnina (PG) € 8.192,64 € 6.144,48 € 6.144,48 € 5.120,40 € 4.608,36 € 4.096,32
11. Stopa kapitalizacije 5 5 5 5 5 5
12. Predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja 71 70 69 68 74 69
13. Multiplikator (M) 19,37 19,34 19,31 19,28 19,46 19,31
14. Prihodovna vrijednost (PV) € 158.691,44 € 118.834,24 € 118.649,91 € 98.721,31 € 89.678,69 € 79.099,94
15. Cijena po m2 € 1.983,64 € 1.431,74 € 1.395,88 € 1.234,02 € 1.120,98 € 1.014,10
16. Prosječna cijena po m2 € 1.363,39
17. Medijan € 1.314,95

2
Tablica 6. Postupak izračuna prihodovne metode - Rijeka 120 m , 27.1.2016.
NAJAM
GRAD Rijeka 100 - 120 m2
1. Naselje Srdoči Martinkovac Martinkovac Banderovo
2. Stambena površina m2 115 114 114 100
3. Godina izgradnje 2014 2010 2011 2002
4. Cijena najma € 1.000,00 € 1.000,00 € 1.000,00 € 700,00
5. Godišnja najamnina € 12.000,00 € 12.000,00 € 12.000,00 € 8.400,00
6. Porez na dohodak od najamnine € 1.008,00 € 1.008,00 € 1.008,00 € 705,60
7. Prirez 15% € 151,20 € 151,20 € 151,20 € 105,84
8. Godišnji porez + prirez € 1.159,20 € 1.159,20 € 1.159,20 € 811,44
9. Održavanje € 600,00 € 600,00 € 600,00 € 420,00
10. Neto godišnja najamnina (PG) € 10.240,80 € 10.240,80 € 10.240,80 € 7.168,56
11. Stopa kapitalizacije 5 5 5 5
12. Predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja 78 74 75 66
13. Multiplikator (M) 19,56 19,46 19,48 19,2
14. Prihodovna vrijednost (PV) € 200.310,05 € 199.285,97 € 199.490,78 € 137.636,35
15. Cijena po m2 € 1.741,83 € 1.748,12 € 1.749,92 € 1.376,36
16. Prosječna cijena po m2 € 1.654,06
17. Medija € 1.744,97
 2
Tablica 7. Postupak izračuna prihodovne metode - Split 50 m , 27.1.2016.
NAJAM
GRAD Split 50 m2
1. Naselje Žnjan Spinut Pazigrad Žnjan Zenta Zamet
2. Stambena površina m2 46 46 49 45 50 54
3. Godina izgradnje 2008 2013 2009 2011 2008 2009
4. Cijena najma € 800,00 € 600,00 € 400,00 € 400,00 € 400,00 € 400,00
5. Godišnja najamnina € 9.600,00 € 7.200,00 € 4.800,00 € 4.800,00 € 4.800,00 € 4.800,00
6. Porez na dohodak od najamnine € 806,40 € 604,80 € 403,20 € 403,20 € 403,20 € 403,20
7. Prirez 10% € 80,64 € 60,48 € 40,32 € 40,32 € 40,32 € 40,32
8. Godišnji porez + prirez € 887,04 € 665,28 € 443,52 € 443,52 € 443,52 € 443,52
9. Održavanje € 480,00 € 360,00 € 240,00 € 240,00 € 240,00 € 240,00
10. Neto godišnja najamnina (PG) € 8.232,96 € 6.174,72 € 4.116,48 € 4.116,48 € 4.116,48 € 4.116,48
11. Stopa kapitalizacije 5 5 5 5 5 5
12. Predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja 19,4 77 73 75 72 73
13. Multiplikator (M) 19,43 19,53 19,43 19,48 19,4 19,43
14. Prihodovna vrijednost (PV) € 159.966,41 € 120.592,28 € 79.983,21 € 80.189,03 € 79.859,71 € 79.983,21
15. Cijena po m2 € 3.477,53 € 2.621,57 € 1.632,31 € 1.781,98 € 1.597,19 € 1.481,17
16. Prosječna cijena po m2 € 2.098,63
17. Medijan € 1.707,14

2
Tablica 8. Postupak izračuna prihodovne metode - Split 80 m , 27.1.2016.
NAJAM
GRAD Split 80 m2
1. Naselje Zenta Žnjan Marjan Pazigrad Firule Trstenik
2. Stambena površina m2 80 80 80 80 79 75
3. Godina izgradnje 2008 2008 2005 2009 2004 2009
4. Cijena najma € 1.000,00 € 800,00 € 550,00 € 1.000,00 € 700,00 € 700,00
5. Godišnja najamnina € 12.000,00 € 9.600,00 € 6.600,00 € 12.000,00 € 8.400,00 € 8.400,00
6. Porez na dohodak od najamnine € 1.008,00 € 806,40 € 554,40 € 1.008,00 € 705,60 € 705,60
7. Prirez 10% € 100,80 € 80,64 € 55,44 € 100,80 € 70,56 € 70,56
8. Godišnji porez + prirez € 1.108,80 € 887,04 € 609,84 € 1.108,80 € 776,16 € 776,16
9. Održavanje € 150,00 € 120,00 € 82,50 € 150,00 € 105,00 € 105,00
10. Neto godišnja najamnina (PG) € 10.741,20 € 8.592,96 € 5.907,66 € 10.741,20 € 7.518,84 € 7.518,84
11. Stopa kapitalizacije 5 5 5 5 5 5
12. Predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja 72 72 69 73 68 73
13. Multiplikator (M) 19,37 19,4 19,31 19,43 19,28 19,43
14. Prihodovna vrijednost (PV) € 208.057,04 € 166.703,42 € 114.076,91 € 208.701,52 € 144.963,24 € 146.091,06
15. Cijena po m2 € 2.600,71 € 2.083,79 € 1.425,96 € 2.608,77 € 1.834,98 € 1.947,88
16. Prosječna cijena po m2 € 2.083,68
17. Medijan € 2.015,84
 2
Tablica 9. Postupak izračuna prihodovne metode - Split 120 m , 27.1.2016.
NAJAM
GRAD Split 115 - 120 m2
1. Naselje Žnjan Pazigrad Firule Žnjan
2. Stambena površina m2 120 120 120 120
3. Godina izgradnje 2010 2005 2010 2014
4. Cijena najma € 1.300,00 € 700,00 € 1.800,00 € 3.000,00
5. Godišnja najamnina € 15.600,00 € 8.400,00 € 21.600,00 € 36.000,00
6. Porez na dohodak od najamnine € 1.310,40 € 705,60 € 1.814,40 € 3.024,00
7. Prirez 15% € 196,56 € 105,84 € 272,16 € 453,60
8. Godišnji porez + prirez € 1.506,96 € 811,44 € 2.086,56 € 3.477,60
9. Održavanje € 144,14 € 77,62 € 199,58 € 332,64
10. Neto godišnja najamnina (PG) € 13.948,90 € 7.510,94 € 19.313,86 € 32.189,76
11. Stopa kapitalizacije 5 5 5 5
12. Predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja 74 69 74 78
13. Multiplikator (M) 19,46 19,31 19,46 19,56
14. Prihodovna vrijednost (PV) € 271.445,52 € 145.036,33 € 375.847,64 € 629.631,71
15. Cijena po m2 € 2.262,05 € 1.208,64 € 3.132,06 € 5.246,93
16. Prosječna cijena po m2 € 2.962,42
17. Medijan € 2.697,05

Tablica 10. Izračun prosječne cijene m2, Zagreb, 27.1.2016.

ZAGREB PRODAJA STANOVA 27.1.2016. Baza Prosječna cijena u KN Prosječna cijena u EUR Prosječna cijena EUR/m2
50 m 2 236 586.569 kn € 77.180 € 1.544
80 m 2 208 946.150 kn € 124.493 € 1.556
120 m 2 83 1.463.592 kn € 192.578 € 1.605
UKUPNI PROSJEK € 1.568

Tablica 11. Izračun prosječne cijene m2, Rijeka, 27.1.2016.

RIJEKA PRODAJA STANOVA 27.1.2016. Baza Prosječna cijena u KN Prosječna cijena u EUR Prosječna cijena EUR/m2
50 m2 130 604.366 kn € 79.522 € 1.590
80 m2 142 1.017.175 kn € 133.839 € 1.673
120 m 2 30 1.351.905 kn € 177.882 € 1.482
UKUPNI PROSJEK € 1.582

Tablica 12. Izračun prosječne cijene m2, Split, 27.1.2016.

SPLIT PRODAJA STANOVA 27.1.2016. Baza Prosječna cijena u KN Prosječna cijena u EUR Prosječna cijena EUR/m2
50 m2 41 846.185 kn € 111.340 € 2.227
80 m2 57 1.486.816 kn € 195.634 € 2.445
120 m 2 12 2.295.665 kn € 302.061 € 2.517
UKUPNI PROSJEK € 2.396