Construction - Industry - FPT PDF

BÁO CÁO
NGÀNH XÂY DỰNG

Tháng 12/2019
CON ĐƯỜNG PHÍA

TRƯỚC GẬP GHỀNH
Ngành Xây dựng Việt Nam đang

bước vào giai đoạn Tái cấu trúc với tốc độ
tăng trưởng giảm dần và áp lực cạnh
tranh gia tăng. Tới 2023, ngành xây dựng
dự kiến tăng trưởng trung bình 7,1%/năm
với động lực chính tới từ sản phẩm nhà
không để ở. Ngược lại, xây dựng nhà ở và
cơ sở hạ tầng dự kiến sẽ có tăng trưởng
chậm trong giai đoạn này.
Nguyễn Ngọc Đức

Chuyên viên Phân tích
Email: ducnn2@fpts.com.vn
Điện thoại: (8424) – 3773 7070
Ext: 4307
BÁO CÁO NGÀNH XÂY DỰNG
TIÊU ĐIỂM
NGÀNH XÂY DỰNG THẾ GIỚI
 Ngành xây dựng là một trong những ngành có lịch sử lâu đời và quy mô lớn nhất toàn
cầu. Tới nay, ngành xây dựng nhìn chung đã bão hòa và có tốc độ tiếp nhận công nghệ mới
rất chậm. Điều này khiến công nghệ thi công của các doanh nghiệp khá tương đồng và áp lực
cạnh tranh ngày càng gay gắt trên toàn cầu.
 Triển vọng tăng trưởng của ngành xây dựng thế giới chủ yếu tập trung tại các thị
trường đang phát triển. Tới 2023, ngành xây dựng dự kiến tăng trưởng 3,4%/năm, trong đó
khoảng 80% tăng trưởng tới từ các quốc gia đang phát triển với tốc độ tăng trưởng 4,2%/năm,
gần gấp ba lần các thị trường phát triển ở mức 1,7%/năm.
 Toàn cầu hóa là xu hướng chủ đạo khi các nhà thầu tại thị trường phát triển xâm nhập các
thị trường mới nổi để tìm kiếm cơ hội tăng trưởng, đa dạng hóa nguồn công việc và rủi ro.
NGÀNH XÂY DỰNG VIỆT NAM

 Lịch sử ngành xây dựng Việt Nam được đánh dấu bởi những cải cách kinh tế – xã hội
theo hướng gỡ bỏ hạn chế, hấp dẫn các doanh nghiệp tư nhân và nước ngoài tham gia thị
trường xây dựng, dần thay thế các Tổng công ty nhà nước.
 Ngành xây dựng Việt Nam đang ở cuối giai đoạn Tăng trưởng, chuẩn bị bước vào giai
đoạn Tái cấu trúc. Ngành được dự phóng tăng trưởng 6,9%/năm trong tới 2028, giảm nhẹ
so với trung bình 10 năm trước (7,1%/năm) nhưng vẫn ở mức cao so với trung bình thế giới.
 Trong ngắn hạn, động lực tăng trưởng cho ngành xây dựng Việt Nam là xây dựng nhà
không để ở. Ngược lại, xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng đều có tốc độ tăng trưởng thấp.
KHUYẾN NGHỊ ĐẦU TƯ NGÀNH XÂY DỰNG VIỆT NAM

 Trong ngắn hạn (dưới 01 năm):
o Xây dựng Nhà ở và Cơ sở hạ tầng – KÉM KHẢ QUAN: tăng trưởng của hai lĩnh
vực này dự kiến đều thấp trong 2019 – 2020, lần lượt đạt 6,0%/năm và 5,6%/năm.
Xây dựng nhà ở giảm tốc do các biện pháp ổn định thị trường bất động sản của Chính
phủ. Xây dựng cơ sở hạ tầng bị hạn chế bởi nguồn vốn đầu tư công;
o Xây dựng Nhà không để ở – KHẢ QUAN: tăng trưởng đạt 9,8%/năm trong 2019 –
2020, chủ yếu do căng thẳng thương mại Mỹ – Trung dẫn tới làn sóng chuyển dịch
đầu tư từ Trung Quốc sang Việt Nam và tăng trưởng xuất khẩu sang Mỹ.
 Trong trung và dài hạn (từ 02 – 05 năm và trên 05 năm) – THEO DÕI: Thị trường xây dựng
Việt Nam có tiềm năng lớn với tốc độ tăng trưởng dự kiến khoảng 7,1%/năm tới 2023, gấp
đôi trung bình thế giới. Tuy nhiên, các nhà thầu Việt Nam sẽ chịu áp lực cạnh tranh gia tăng
trong giai đoạn này, một phần do tốc độ tăng trưởng chậm lại, cộng thêm các nhà thầu quốc
tế gia nhập thị trường Việt Nam. Đây là thách thức nhưng cũng là cơ hội cho các nhà thầu có
khả năng hợp tác, tiếp thu công nghệ tiên tiến của các nhà thầu nước ngoài.
www.fpts.com.vn Bloomberg – FPTS <GO> | 2

MỤC LỤC
A. NGÀNH XÂY DỰNG THẾ GIỚI..................................................................................................... 5
I. Tóm lược lịch sử ngành xây dựng ............................................................................................. 5
II. Quy mô và phân bổ ngành xây dựng trên thế giới .................................................................... 6
III. Vòng đời ngành xây dựng thế giới ............................................................................................. 7
IV. Xu hướng ngành xây dựng thế giới: Toàn cầu hóa ................................................................. 10
B. NGÀNH XÂY DỰNG VIỆT NAM ................................................................................................. 11
I. Lịch sử và vòng đời ngành xây dựng Việt Nam ....................................................................... 11
II. Chuỗi giá trị ngành xây dựng ................................................................................................... 14
III. Môi trường cạnh tranh ngành xây dựng tại Việt Nam.............................................................. 33
IV. Triển vọng thị trường xây dựng................................................................................................ 34
V. Rủi ro ngành xây dựng ............................................................................................................. 54
C. KHUYẾN NGHỊ ĐẦU TƯ NGÀNH XÂY DỰNG VÀ CẬP NHẬT DOANH NGHIỆP ................... 55
I. Khuyến nghị đầu tư ngành xây dựng ....................................................................................... 55
II. Quy mô các doanh nghiệp xây dựng Việt Nam ....................................................................... 56
III. Hoạt động kinh doanh và tình hình tài chính............................................................................ 57
IV. Một số doanh nghiệp niêm yết ngành xây dựng Việt Nam ...................................................... 62
D. Phụ lục ......................................................................................................................................... 70
I. Quy trình đấu thầu giản lược ................................................................................................... 70
II. Môi trường cạnh tranh ngành xây dựng – Mô hình Porter’s Five Forces................................ 70
III. Thị trường bất động sản Việt Nam và những cơn sốt ............................................................. 75
IV. Các Hiệp định tự do thương mại .............................................................................................. 77
V. Các doanh nghiệp Trung Quốc di chuyển sang Việt Nam....................................................... 78

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CIC Trung tâm Thông tin Xây dựng – Construction Intelligence Center
GSO Tổng cục Thống kê – General Statistics Office
IMF Quỹ Tiền tệ Quốc tế – International Monetary Fund
WB Ngân hàng Thế giới – World Bank
CCI Chỉ số Niềm tin Người tiêu dùng – Consumer Confidence Index
DB Báo cáo Môi trường kinh doanh – Doing Business
VARS Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – Vietnam Association of Realtors
ILO Tổ chức Lao động Quốc tế – Internation Labor Organization
FTA Hiệp định Tự do Thương mại – Free Trade Agreement
DOC Bộ Thương mại (Mỹ) – Department of Commerce
IIP Chỉ số Sản xuất Công nghiệp – Index of Industrial Production
PMI Chỉ số Nhà quản trị Mua hàng – Purchasing Manager Index
WEF Diễn đàn Kinh tế Thế giới – World Economic Forum
SBV Ngân hàng Nhà nước Việt Nam – State Bank of Vietnam
GIH Trung tâm Hạ tầng Toàn cầu – Global Infrastructure Hub
PPP Hợp tác công tư – Public Private Partnership

A. NGÀNH XÂY DỰNG THẾ GIỚI

 Ngành xây dựng là một trong những ngành có lịch sử lâu đời cũng như có quy mô lớn nhất
toàn cầu, phục vụ nhu cầu cơ bản như lưu trú, sản xuất, thương mại, du lịch, quân sự…
 Nhìn chung, ngành xây dựng có tốc độ tiếp nhận công nghệ mới thấp, dẫn tới mặt bằng kỹ
thuật trong xây dựng khá tương đồng. Điều này khiến áp lực cạnh tranh gắt gao, biên lợi
nhuận trước thuế trung bình của các doanh nghiệp ở dưới 05%.
 Tiềm năng tăng trưởng của ngành xây dựng thế giới sẽ tập trung chủ yếu tại các quốc gia
đang phát triển trong khi các thị trường phát triển đã bão hòa. Điều này thúc đẩy xu hướng
toàn cầu hóa trong ngành xây dựng, các nhà thầu xâm nhập vào các thị trường đang phát
triển để tìm kiếm cơ hội tăng trưởng cũng như đa dạng hóa nguồn công việc và rủi ro.
I. Tóm lược lịch sử ngành xây dựng

Ngành xây dựng là một trong những ngành có lịch sử lâu đời nhất toàn cầu. Sản phẩm
xây dựng lâu đời nhất còn tồn tại đến nay là tường của ngôi đền Göbekli Tepe (nghĩa là Đồi Bụng phệ
- Potbelly Hill) tại phía Đông Nam Thổ Nhĩ Kỳ. Bức tường đã tồn tại khoảng 12.000 năm, được xây
dựng vào khởi điểm của thời kỳ Đồ đá mới – đây là khi con người bắt đầu dịch chuyển từ cuộc sống
du cư sang định cư, dẫn tới nảy sinh nhu cầu xây dựng để trú ẩn, chống lại thời tiết và thú săn mồi.
Nhu cầu xây dựng ngày càng đa dạng với quy mô ngày càng lớn chính là động lực thúc
đẩy ngành xây dựng không ngừng phát triển. Sự phát triển này nằm trong cả ba yếu tố đầu vào
quan trọng của ngành xây dựng, đó là: nguyên vật liệu, thiết bị và con người. Trong đó, sự phát triển
của nguyên vật liệu và thiết bị có thể dễ dàng thấy được trong xã hội hiện đại. Cuộc Cách mạng Công
nghiệp lần thứ nhất (thế kỷ 18 – 19) mang lại hai phát minh đột phá cho ngành xây dựng, lần lượt là
(1) bê tông cốt thép làm từ xi măng Portland và (2) các máy móc xây dựng chuyên dụng sử dụng
động cơ đốt trong và hệ thống thủy lực. Nhờ vào hai phát minh này, đến nay loài người đã có thể
hoàn thành những công trình có quy mô khổng lồ với khả năng tồn tại hàng trăm năm như những tòa
nhà chọc trời, những con đập ngăn sông hay những con đường vượt biển.
Tuy nhiên, trong gần 200 năm sau hai phát minh đột phá trên, tốc độ đổi mới của ngành
xây dựng đã bị chậm lại. Theo McKinsey, năng suất lao động của ngành xây dựng chỉ tăng trưởng
trung bình 1%/năm trong 20 năm qua, bằng khoảng 1/3 trung bình thế giới (2,8%). Những công nghệ
xây dựng mới cần nhiều thời gian để chứng minh hiệu quả và được khách hàng tiếp nhận, chủ yếu
do thiệt hại rất lớn có thể xảy ra nếu công nghệ này thất bại. Do nhu cầu công nghệ mới thấp, các
doanh nghiệp xây dựng chi tiêu rất ít cho nghiên cứu và phát triển. Đổi mới chậm khiến cho các doanh
nghiệp có khả năng kỹ thuật tương đương nhau và cạnh tranh về giá ngày càng trở nên phổ biến. Do
đó, các doanh nghiệp xây dựng hiện đại nói chung đều phải chịu áp lực cạnh tranh cao và có biên lợi
nhuận sau thuế thấp, trung bình ở mức dưới 5%1.
1Theo Deloitte, biên lợi nhuận sau thuế trung bình của 30 doanh nghiệp xây dựng lớn nhất toàn cầu chỉ
đạt lần lượt 3,6% và 3,7% trong năm 2017 và 2018.

II. Quy mô và phân bổ ngành xây dựng trên thế giới

Ngành xây dựng là một trong những ngành có quy mô lớn và tiêu thụ nhiều tài nguyên
nhất thế giới, chiếm khoảng 50% nguyên vật liệu và 40% năng lượng tiêu thụ toàn cầu (theo
Economy Watch). Về mặt giá trị, GlobalData ước tính thị trường xây dựng toàn cầu năm 2018 đạt
11,4 nghìn tỷ USD2, tương đương 13,5% GDP thế giới.
Giá trị xây dựng chủ yếu tập trung tại các quốc gia có kinh tế phát triển và dân số đông, do
đây là hai động lực chủ yếu của nhu cầu xây dựng. Theo tổng hợp của chúng tôi, top 10 quốc gia lớn
nhất đóng góp tới trên 60% tổng giá trị xây dựng toàn cầu, dẫn đầu bởi Trung Quốc, Mỹ và Nhật Bản.
Trong đó, Trung Quốc là thị trường xây dựng đáng chú ý nhất, không chỉ bởi vì quy mô lớn mà còn
bởi tốc độ tăng trưởng cao trong gần 10 năm qua3.
Top 10 thị trường xây dựng thế giới 2017

Úc; 1,9%
Pháp; 2,0% Khác; 34,2%
Canada; 2,6%
Indonesia; 2,8%
Anh; 3,2%
Đức; 3,6%
Ấn Độ; 4,3%
Nhật Bản; 5,4%

Trung Quốc; 25,4%
Mỹ; 14,5%
Biểu đồ 1 - Nguồn: GlobalData, FPTS Research
2Thị trường xây dựng được đo lường qua giá trị sản phẩm xây dựng toàn cầu.
3Theo Bruce Shaw Report, quy mô thị trường xây dựng Trung Quốc và Mỹ tương đương nhau (15% và
14% toàn cầu) trong năm 2010. Đến 2017, thị trường Trung Quốc đã bỏ xa thị trường Mỹ.

III. Vòng đời ngành xây dựng thế giới

Ngành xây dựng phát triển song song với kinh tế thế giới và tới nay đã bão hòa, đặc
biệt tại các quốc gia phát triển. Theo Trung tâm Thông tin Xây dựng (Construction Intelligence
Center – CIC), trong giai đoạn 2010 – 2018, thị trường xây dựng toàn cầu tăng trưởng thực trung bình
3,0%/năm, thấp hơn tăng trưởng GDP toàn cầu ở mức 3,6%/năm4. Xu hướng này được dự phóng sẽ
tiếp tục trong tương lai, giá trị sản phẩm xây dựng thế giới sẽ tăng trưởng khoảng 3,4%/năm so với
tăng trưởng kinh tế ở mức 3,5%/năm đến 2023.
Tăng trưởng thực GDP và giá trị xây dựng toàn cầu
6%
4,3%
3,8% 3,6% Tăng trưởng thực
4% 3,6% 3,6% 3,6% GDP toàn cầu
3,3%
3,4% Tăng trưởng thực

3,1% 3,1% 3,2% 3,3% 3,3%
2,7% giá trị xây dựng
2%
toàn cầu
0%
Biểu đồ 2 - Nguồn: CIC, IMF

Ngược lại, ngành xây dựng tại các quốc gia đang phát triển vẫn đang trong giai đoạn
tăng trưởng cao và sẽ là động lực cho ngành xây dựng toàn cầu trong thời gian tới. Xây dựng
là thiết yếu đối với tăng trưởng, do đó thường chiếm tỷ trọng cao hơn trong kinh tế của các quốc gia
đang phát triển5, đồng thời có tốc độ tăng trưởng cao so với các quốc gia phát triển. Cụ thể, từ 2014
tới 2018, thị trường xây dựng tại các quốc gia đang phát triển tăng trung bình 4,2%/năm, gấp đôi tốc
độ tăng trưởng tại nhóm còn lại (2,0%/năm). Tới năm 2023, sự khác biệt giữa hai nhóm sẽ càng lớn
hơn, thị trường xây dựng tại các quốc gia đang phát triển được dự phóng tăng 4,6%/năm, gần gấp
03 lần tăng trưởng tại các quốc gia đã phát triển ở mức 1,7%/năm. Các thị trường đang phát triển sẽ
là động lực chính cho ngành xây dựng toàn cầu, đóng góp 80% tăng trưởng tới năm 2023.
4 Theo Triển vọng kinh tế toàn cầu (Global Economic Outlook) cập nhật tháng 04 năm 2019 của Quỹ Tiền
tệ Quốc tế (International Monetary Fund – IMF).
5 Theo Global Infrastructure Outlook – Triển vọng Hạ tầng Toàn cầu bởi Trung tâm Hạ tầng Toàn cầu
(Global Infrastructure Hub - GIH), về giá trị thặng dư, ngành xây dựng đóng góp 8% GDP tại nhóm quốc
gia đang phát triển và 5% tại nhóm đã phát triển, trung bình thế giới ở mức 6%.

Tăng trưởng thực Xây dựng và GDP

6%
4,9% 4,8% 5,0%
5% 4,5% 4,4%
Tăng trưởng thực giá trị
4% 3,4% 4,6% xây dựng - Đang phát triển
2,9% 4,3% 4,3% Tăng trưởng thực GDP -
3% Đang phát triển
3,1% 1,9% 1,9% 1,9% Tăng trưởng thực giá trị
2,9% xây dựng - Phát triển
2%
Tăng trưởng thực GDP -
1% 1,8% Phát triển
1,3% 1,3%
0%
2015A 2016A 2017A 2018A 2019F 2020F 2021F 2022F 2023F
Biểu đồ 3 - Nguồn: CIC, IMF

Về mặt địa lý, các khu vực tập trung nhiều thị trường mới nổi như Châu Phi – Trung Đông và
Châu Á – Thái Bình Dương có tốc độ tăng trưởng cao nhất, lần lượt được dự phóng đạt trung bình
5,4% và 4,2%/năm đến 2023, gấp khoảng 02 đến 04 lần tăng trưởng tại Châu Mỹ và Châu Âu.
Giá trị xây dựng và tăng trưởng dự phóng các khu vực đến 2023
(Tỷ USD, giá so sánh 2017)
2.865 3.100
2.654
1.755 1.821 1.898
6.654
5.915
2017A 2020F 2023F 5.193
2017A 2020F 2023F
Bắc Mỹ
Châu Âu
655 747 898
541 567 622

2017A 2020F 2023F
Châu Phi – Trung Đông 2017A 2020F 2023F
2017A 2020F 2023F Châu Á – Thái Bình Dương
Mỹ Latin
Biểu đồ 4 - Nguồn: CIC
Đi cùng với triển vọng tăng trưởng cao, ngành xây dựng tại các quốc gia đang phát
triển cũng có rủi ro lớn hơn; chủ yếu do kinh tế – xã hội của những quốc gia này còn non trẻ, quy
mô nhỏ và nhạy cảm với các yếu tố nội địa và quốc tế. Theo CIC, các khu vực đang phát triển là Mỹ

Latin, Châu Phi Hạ Sahara, Bắc Phi – Trung Đông, Nam và Đông Nam Á đều có chỉ số rủi ro cao.
Ngược lại, các khu vực phát triển như Bắc Mỹ và Tây Âu có rủi ro thấp. Theo biểu đồ dưới đây, những
khu vực nằm dưới đường hồi quy chỉ số rủi ro – tăng trưởng sẽ hấp dẫn hơn các khu vực nằm trên.
Triển vọng tăng trưởng và Rủi ro

70
Chỉ số rủi ro xây dựng* (100 = rủi ro cao)
60
Châu Phi Hạ Sahara
Mỹ Latin R² = 0,4344 Bắc Phi và Trung
50 Đông
Đông Âu
40
Tây Âu Nam và Đông Nam Á
Đông Bắc Á
30
Bắc Mỹ
20
Châu Đại Dương
10
-
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8%
Tốc độ tăng trưởng trung bình thị trường xây dựng 2018 - 2023
Biểu đồ 5 - Nguồn: CIC

*: Chỉ số rủi ro xây dựng được CIC tổng hợp từ phân tích rủi ro thị trường, hoạt động,
tài chính, kinh tế và chính trị có thể khiến dự án xây dựng bị chậm, dừng hoặc hủy.
**: Độ lớn của các vòng tròn thể hiện quy mô của các thị trường xây dựng.
Do đó, dù có tiềm năng dài hạn lớn, những bất ổn trong kinh tế – xã hội của các thị
trường đang phát triển có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới triển vọng ngắn hạn tại đây.
Khu vực Mỹ Latin là một minh chứng cho điều này. Tại đây có nhiều quốc gia đang phát triển, ba trong
số đó nằm trong top 10 thế giới (Brazil, Mexico và Argentina). Tuy nhiên, khu vực Mỹ Latin lại chỉ có
triển vọng tăng trưởng kém trung bình (2,8%/năm), chủ yếu do những khó khăn kinh tế và chính trị ở
ba quốc gia đang phát triển lớn6, trong khi mức độ rủi ro khu vực chỉ kém Châu Phi Hạ Sahara.
6Argentina đang bước vào một cuộc khủng hoảng kinh tế sau nhiều năm không thể kiểm soát lạm phát và
nợ công. Mexico và Brazil đều đang trong quá trình hồi phục khó khăn sau giai đoạn suy thoái.

IV. Xu hướng ngành xây dựng thế giới: Toàn cầu hóa
Ngành xây dựng truyền thống mang tính khu vực cao, do nhà thầu xây dựng hoạt động
tại nước ngoài thường có lợi nhuận thấp hơn nhưng phải chịu rủi ro cao hơn, tới từ:
 Rào cản gia nhập thị trường xây dựng do khác biệt pháp lý, hành chính và tiêu chuẩn xây
dựng giữa các quốc gia, khiến nhà thầu xây dựng khi hoạt động ở nước ngoài thường phải
chấp nhận rủi ro cao hơn;
 Thiếu mạng lưới nhà cung cấp tại thị trường mới khiến nhà thầu quốc tế gặp bất lợi khi cạnh
tranh với nhà thầu nội địa về mặt chi phí, làm giảm tỷ lệ sinh lời dự án.
Dù vậy, toàn cầu hóa vẫn là một xu hướng chủ đạo trong ngành xây dựng thế giới ngày
nay. Các thị trường phát triển bão hòa khiến ngày càng nhiều các nhà thầu tham gia dự án quốc tế
hoặc thâu tóm doanh nghiệp xây dựng ở thị trường nước ngoài với nhiều mục đích khác nhau, trong
đó có thể kể đến hai lý do chính:
 Xâm nhập vào thị trường mới có tăng trưởng cao: Nhóm thị trường đang phát triển có tốc độ
tăng trưởng gấp 02 – 04 lần nhóm phát triển trong 05 năm tới;
 Đa dạng hóa nguồn công việc, chia tách rủi ro: Toàn cầu hóa là một công cụ chia tách rủi ro
hiệu quả trong ngành xây dựng chính nhờ tính khu vực cao của ngành này. Trong cùng thời
kỳ, thị trường xây dựng ở các khu vực khác nhau có thể có diễn biến khác nhau.

B. NGÀNH XÂY DỰNG VIỆT NAM

 Ngành xây dựng hiện đại Việt Nam khá non trẻ với lịch sử chỉ hơn 60 năm, đánh dấu bởi quá
trình chuyển dịch từ kinh tế nhà nước sang kinh tế tư nhân.
 Tới nay, ngành xây dựng Việt Nam đang ở cuối giai đoạn Tăng trưởng, chuẩn bị bước vào
giai đoạn Tái cấu trúc. Điều này nghĩa là tốc độ tăng trưởng xây dựng dự kiến sẽ chậm dần
lại, dẫn tới áp lực cạnh tranh trong ngành gia tăng.
 Trong ngắn hạn, động lực tăng trưởng chính của ngành xây dựng Việt Nam là sản phẩm nhà
không để ở. Ngược lại, xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng đều có tốc độ tăng trưởng thấp.
I. Lịch sử và vòng đời ngành xây dựng Việt Nam

1. Giai đoạn Sơ khai (1954 – 1985)
Sau giải phóng năm 1954, miền Bắc đạt được độc lập và phát triển theo định hướng
kinh tế kế hoạch tập trung (nghĩa là Nhà nước nắm toàn quyền điều hành kinh tế, chủ trương
dần xóa bỏ kinh tế tư nhân). Trong giai đoạn này, ngành xây dựng chủ yếu được thống lĩnh bởi các
đơn vị trực thuộc Chính phủ, nắm quyền chủ đạo trong huy động nhân lực, vật lực và thực hiện các
dự án xây dựng. Bộ Kiến trúc (sau này trở thành Bộ Xây dựng) được thành lập vào năm 1958 và là
cơ quan quản lý nhà nước đối với toàn ngành xây dựng, đảm nhiệm chức năng quy hoạch và thực
hiện đầu tư, xây dựng cho Nhà nước.
Trong giai đoạn giải phóng miền Nam kéo dài 20 năm tiếp đó (1954 – 1975), nền kinh tế cả
hai miền Nam Bắc đều chịu phụ thuộc rất lớn từ viện trợ quốc tế, chủ yếu từ Mỹ, Nga và Trung Quốc7.
Tại miền Bắc, các nỗ lực xây dựng được tập trung vào hạ tầng và công nghiệp để khôi phục kinh tế
sau nhiều năm chiến tranh. Nhiều công trình lớn được khởi công và hoàn thành trong giai đoạn này,
trong đó có thể kể đến Thủy điện Lào Cai, Thủy điện Thác Bà, Khu công nghiệp Gang thép Thái
Nguyên, Khu công nghiệp Việt Trì… Đến năm 1965, chiến tranh phá hoại của Mỹ khiến cho ngành
xây dựng phải chuyển hướng sang ưu tiên các công trình quốc phòng, trong đó gồm Sân bay Hòa
Lạc, Sân bay Đa Phúc và các công trình phòng không.
Sau khi miền Nam được giải phóng vào năm 1975, Việt Nam bước vào giai đoạn Bao cấp kéo
dài 10 năm (1976 – 1985). Trong giai đoạn này, Việt Nam nói chung và ngành xây dựng nói riêng gặp
rất nhiều khó khăn. Sau giải phóng, kinh tế miền Nam gần như sụp đổ khi dòng tiền và vật tư viện trợ
từ Mỹ bị chấm dứt. Tương tự, tại miền Bắc, viện trợ của các quốc gia chủ nghĩa xã hội cũng cạn kiệt.
Đồng thời, chế độ kinh tế kế hoạch tập trung cũng thể hiện ra nhiều điểm yếu, dẫn tới giai đoạn đình
trệ kéo dài 10 năm này8. Dù vậy, ngành xây dựng cũng đạt được nhiều kết quả quan trọng trong giai
đoạn này. Cơ sở hạ tầng và công nghiệp một lần nữa được tập trung để khắc phục hậu quả chiến
tranh kéo dài. Những thành quả tiêu biểu của ngành xây dựng trong thời kỳ này có thể kể đến gồm
Nhiệt điện Phả Lại, Thủy điện Hòa Bình, Thủy điện Trị An, Xi măng Hà Tiên và các công trình dầu khí
ở Vũng Tàu.
7 Quy mô viện trợ cho Việt Nam hàng năm gấp khoảng hai tới ba lần tổng sản phẩm quốc nội trong thời kỳ
đó. Trong hơn 20 năm chiến tranh, Chính phủ Việt Nam Cộng Hòa (miền Nam) nhận khoảng 20 tỷ USD từ
mỹ (~147 tỷ USD hiện nay), Chính phủ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa (miền Bắc) cũng nhận khoảng 3,5 tỷ
USD từ các nước Xã hội Chủ nghĩa (~26 tỷ USD hiện nay).
8 Trong 10 năm này, chất lượng cuộc sống của người dân Việt Nam rất thấp và gần như không được cải
thiện, giá trị tổng sản phẩm quốc nội trên đầu người chỉ tăng 1%/năm.

2. Giai đoạn Tăng trưởng (1986 – nay)

Kinh tế đình trệ kéo dài cùng với thất bại của những nỗ lực cải cách trước đó (điển hình
là cải cách Giá – Lương – Tiền vào năm 1985) khiến cho Chính phủ Việt Nam nhận thấy cần
phải cải cách triệt để. Tháng 12/1986, Đại hội Đại biểu Đảng Cộng sản Việt Nam lần VI đã thông
qua chính sách Đổi Mới. Đúng như tên gọi, Đổi Mới là chính sách cải cách toàn diện, đặc biệt chú
trọng chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa sang kinh tế thị trường xã hội (nghĩa là kinh tế nhiều thành
phần, hoạt động theo cơ chế thị trường với sự quản lý của Nhà nước).
Thay đổi mô hình kinh tế là điểm bắt đầu của giai đoạn Tăng trưởng kéo dài tới ngày nay của
ngành Xây dựng Việt Nam. Trong hơn 30 năm từ cải cách Đổi Mới, ngành xây dựng Việt Nam đạt
tăng trưởng thực trung bình 8,8%/năm, theo Tổng cục Thống kê (General Statistics Office – GSO).
Giá trị thặng dư xây dựng

theo giá so sánh 2010
250
224
Nghìn tỷ VNĐ
200
150
100
50
-
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Biểu đồ 6 - Nguồn: GSO, FPTS ước tính
Sau Đổi Mới, những cải cách quan trọng đối với ngành xây dựng trong giai đoạn bao gồm:
 Áp dụng phương pháp đấu thầu trong xây dựng dân dụng và công nghiệp (1986 – 1990): gia
tăng tính minh bạch và cạnh tranh của ngành xây dựng;
 Tách biệt quản lý nhà nước và quản lý kinh doanh (1996 – 2000): tăng hiệu quả sử dụng vốn
đầu tư cũng như tính cạnh tranh của thị trường;
 Hoàn thiện khung pháp lý (Luật Xây dựng 2003, 2014; Luật Nhà ở 2005, 2014; Luật Đấu thầu
2005, 2013…): quy định rõ ràng trách nhiệm cũng như quyền lợi của các bên liên quan, tạo
điều kiện cho thị trường phát triển.
Kinh tế thị trường hấp dẫn doanh nghiệp tư nhân và nước ngoài tham gia khiến thế độc
quyền của các doanh nghiệp xây dựng nhà nước dần bị phá bỏ, tăng tính cạnh tranh trong
ngành xây dựng. Theo GSO, tới năm 2016, doanh nghiệp nhà nước chỉ còn chiếm 8% thị phần xây
dựng, nhường chỗ cho các doanh nghiệp tư nhân và nước ngoài (lần lượt chiếm 87% và 5% thị phần).
Tới nay, có gần 74.000 doanh nghiệp xây dựng đang hoạt động tại Việt Nam, trong đó phần lớn là
doanh nghiệp nhỏ. Nhiều doanh nghiệp tham gia khiến cho thị trường xây dựng Việt Nam phân mảnh
với áp lực cạnh tranh cao.

Phân bổ doanh nghiệp xây dựng Việt Nam

31/12/2017
26.528 27.490
30.000 22.336
17.829 20.167
15.995
15.000
5.651 4.489 4.087
1.358 1.474
0
Quy mô lao động (người) Quy mô vốn (tỷ)
Biểu đồ 7 - Nguồn: GSO

Trong 30 năm tăng trưởng, ngành xây dựng Việt Nam cho thấy tính chu kỳ cao, thể hiện
qua quá trình tăng trưởng được chia thành nhiều chu kỳ tăng tốc – giảm tốc và khác biệt cao giữa tốc
độ tăng trưởng đỉnh và đáy mỗi chu kỳ (lên đến trên 10 điểm phần trăm).
Tăng trưởng thực Giá trị thặng dư xây dựng Việt Nam
30%
24,1%
25% 20,6% 19,7%
20%
13,7%
15% 12,1%11,4% 10,8%
9,2%
10% 7,2% 6,9% 6,8%
5% 9,2% 7,9% 7,9% R² = 0,2409
0% 5,5%
3,4%
-5% -0,4% -0,3%
1990A 1994A 1998A 2002A 2006A 2010A 2014A 2018A 2022F 2026F
Biểu đồ 8 - Nguồn: GSO, BMI, FPTS ước tính

Xu hướng giảm dần của tốc độ tăng trưởng (với đỉnh và đáy của chu kỳ sau thấp hơn
chu kỳ trước) chỉ ra ngành xây dựng Việt Nam đang ở cuối giai đoạn Tăng trưởng và sẽ dần
tiến tới giai đoạn Tái cấu trúc, nghĩa là tốc độ tăng trưởng và mức độ biến động chu kỳ đều được
dự kiến sẽ giảm dần. BMI dự phóng ngành xây dựng Việt Nam tăng trưởng trung bình 7,0%/năm đến
2026, thấp hơn 1,8 điểm phần trăm so với tốc độ tăng trưởng trung bình từ năm 1990. Dù vậy, mức
tăng trưởng này vẫn rất cao so với trung bình các thị trường xây dựng đang phát triển ở 4,2%/năm.
Tốc độ tăng trưởng giảm dần đồng nghĩa với áp lực cạnh tranh gia tăng. Thêm nữa, xu hướng
toàn cầu hóa cũng sẽ tạo thêm áp lực lên các nhà thầu Việt Nam. Quy mô thị trường lớn, tăng trưởng
cao nhưng các doanh nghiệp có năng suất lao động thấp sẽ khiến thị trường xây dựng Việt Nam là
điểm đến hấp dẫn với các nhà thầu quốc tế.
Công việc mang tính chu kỳ cộng với cạnh tranh ngày càng gay gắt đã thúc đẩy các
doanh nghiệp xây dựng quy mô lớn phải đa dạng hóa nguồn doanh thu. Việc này thường được
thực hiện qua đầu tư vào các lĩnh vực mà nhà thầu có thể tận dụng hiểu biết kỹ thuật và sự quen
thuộc với các thủ tục hành chính – ví dụ như doanh nghiệp xây dựng cơ sở hạ tầng đầu tư vào nhà
máy điện, doanh nghiệp xây dựng dân dụng đầu tư bất động sản để bán và cho thuê…

II. Chuỗi giá trị ngành xây dựng
Hoạt động xây dựng là (1) quy trình thiết kế và thi công nên các công trình kiến trúc và
(2) được thực hiện tại địa điểm và theo yêu cầu cụ thể của khách hàng. Hai yếu tố này khiến cho
ngành xây dựng không giống với ngành sản xuất mà mang nhiều tính chất của ngành dịch vụ:
Yếu tố quan trọng nhất trong các tính chất dịch vụ là sản phẩm phụ thuộc vào yêu cầu khách hàng.
Do đó, chuỗi giá trị của nhà thầu xây dựng phải thích nghi với các yêu cầu của sản phẩm đầu ra –
điều này trái ngược với các ngành sản xuất thường có đầu ra quyết định bởi chuỗi giá trị (máy móc
và dây chuyền sản xuất).
1. Đầu ra
Bởi ảnh hưởng quan trọng của sản phẩm đầu ra tới hoạt động xây dựng, chúng tôi bắt đầu
phân tích chuỗi giá trị của ngành xây dựng bắt nguồn từ đầu ra.
Theo GlobalData, giá trị sản phẩm xây dựng Việt Nam năm 2018 đạt 1.356 nghìn tỷ VND,
tương đương 24,5% giá trị GDP cùng kỳ, gần gấp đôi so với trung bình thế giới (13,5%). Đầu
ra của ngành xây dựng rất đa dạng và không có một phương thức phân loại phổ quát nào. Trong báo
cáo này, chúng tôi phân chia chủ yếu theo mục đích sử dụng, gồm: nhà ở, nhà không để ở và cơ sở
hạ tầng. Ngoài ra, nhà ở và nhà không để ở còn có thể được chia thành dân dụng (gồm nhà ở, khách
sạn, văn phòng, trung tâm thương mại…) và công nghiệp (khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà máy…).
Về mặt giá trị, chúng tôi ước tính nhà ở có tỷ trọng cao nhất ở mức 45%, sau đó là nhà không để ở
32% và cơ sở hạ tầng 23%.

Cơ cấu giá trị sản phẩm xây dựng
Cơ sở hạ tầng
23,2%
Nhà ở
44,6%
Nhà không để ở
32,2%
Biểu đồ 9 - Nguồn: BMI, GSO, FPTS ước tính

Ví dụ về các nhóm sản phẩm xây dựng:
Nhà ở: phục vụ lưu trú
Nhà phố Biệt thự Chung cư

Nhà không để ở: phục vụ thương mại, du lịch, văn phòng, công nghiệp…
Trung tâm thương mại Khách sạn Văn phòng

Nhà kho Nhà xưởng, nhà máy Khu công nghiệp

Cơ sở hạ tầng: phục vụ các tiện ích công cộng như giao thông, viễn thông và năng lượng
Đường bộ Cảng biển Nhà máy điện

Một số đặc điểm có thể rút ra về sản phẩm xây dựng như sau:
 Sản phẩm xây dựng là hàng tiêu dùng lâu bền, thường có giá trị lớn và thời gian sử dụng
trên 10 năm. Do đó, nhu cầu của các sản phẩm này thường có biến động lớn. Khách hàng sẽ
chỉ đầu tư vào những sản phẩm này khi họ tin tưởng vào điều kiện kinh tế tương lai thuận lợi.
Ngược lại, trong môi trường kinh tế bất lợi, khách hàng sẽ chỉ thuê hoặc kéo dài thời gian sử
dụng sản phẩm hiện có, đẩy lùi nhu cầu xây mới tới tương lai. Đây là lý do ngành xây dựng
có tính chu kỳ cao, thể hiện trong biến động tốc độ tăng trưởng thực của ngành xây dựng Việt
Nam trong 30 năm trở lại đây.
 Sản phẩm xây dựng rất đa dạng, phục vụ nhiều nhu cầu khác nhau, đặc biệt đối với cơ sở hạ
tầng. Điều này dẫn tới sự chuyên môn hóa theo loại hình sản phẩm đầu ra trong ngành
xây dựng, tương ứng là các doanh nghiệp xây dựng nhà ở, nhà không để ở, cơ sở hạ
tầng... Dưới đây là đánh giá chung của chúng tôi về sự khác nhau của các sản phẩm (với
những ngoại lệ trong từng phân khúc nằm trong ngoặc đơn):

Yêu cầu thẩm

Điều kiện thi công Yêu cầu kỹ thuật
mỹ, tiện ích
Diện tích nhỏ tới trung bình,
Trung bình (trừ tòa nhà
nằm gần khu dân cư – thích
siêu cao tầng9 có yêu
Xây dựng nhà ở hợp cho máy móc hạng nhẹ Cao
cầu cao về nền móng và
và các phương pháp thi
kết cấu chịu lực)
công ít gây tiếng ồn
Trung bình –
thích hợp các
Thấp (trừ dự án công vật liệu tiền
Diện tích trung bình, thường
Xây dựng nhà không nghiệp nặng có yêu cầu chế để tiết
nằm gần khu dân cư (trừ
để ở cao về kỹ thuật lắp đặt kiệm thời gian
các dự án công nghiệp)
máy móc, dây chuyền) thi công cho
nhà máy,
kho…
Thường có diện tích lớn,
Thấp – (trừ
nằm xa khu dân cư – thích
Cao – mỗi loại dự án một số dự án
Xây dựng cơ sở hạ hợp máy móc hạng nặng và
thường yêu cầu kỹ thuật đặc thù như
tầng các biện pháp thi công có
đặc thù riêng cảng, sân
thể thực hiện trên diện tích
bay…)
lớn
 Các sản phẩm xây dựng có độ phức tạp cao với nhiều yêu cầu khác nhau, dẫn tới việc
tìm nhà thầu phù hợp không dễ dàng. Khách hàng thường có yêu cầu cụ thể về chất lượng,
thời gian thực hiện và chi phí nhưng thiếu kỹ năng chuyên môn về kỹ thuật và giải pháp thi
công. Do đó, để bảo đảm hiệu quả dự án, khách hàng xây dựng phải thông qua quá trình đấu
thầu để tìm kiếm và lựa chọn nhà thầu với giải pháp kỹ thuật, tiến độ thi công và chi phí phù
hợp nhất với yêu cầu dự án.
2. Đấu thầu
Đấu thầu là quá trình giúp chủ đầu tư và nhà thầu tìm kiếm đối tác thích hợp, thường
được áp dụng trong ngành xây dựng do dự án có quy mô lớn và độ phức tạp cao. Chủ đầu tư
có thể lựa chọn nhà thầu tối ưu trong các nhà thầu đã tham gia, ngược lại nhà thầu có thể lựa chọn
chủ đầu tư thích hợp để tham gia đấu thầu. Việc tìm được đối tác thích hợp trong giai đoạn này có ý
nghĩa quan trọng, do hợp đồng xây dựng thường có quy mô lớn và thời gian thực hiện dài, mọi vấn
đề xảy ra trong thời gian thực hiện hợp đồng đều có thể gây ra thiệt hại lớn cho cả hai bên.
Hình thức đấu thầu phổ biến nhất là đấu thầu rộng rãi, không giới hạn số lượng nhà thầu
tham dự. Ngoài ra, khách hàng có thể thực hiện đấu thầu hạn chế (chỉ mời một số nhà thầu nhất định
dự thầu, thường được áp dụng trong trường hợp gói thầu có yêu cầu cao về kỹ thuật hoặc kỹ thuật
có tính đặc thù) hoặc chỉ định thầu (trực tiếp lựa chọn nhà thầu mà không qua quá trình đấu thầu).
9Tuy không có định nghĩa phổ quát, theo Hội nhà cao tầng của Liên hợp quốc, nhà siêu cao tầng là nhà
có trên 40 tầng (tại Hội thảo Quốc tế lần thứ IV về nhà cao tầng tại Hong Kong năm 1990).

Hình thức chỉ định thầu tuy tiết kiệm thời gian và chi phí đấu thầu nhưng có tính minh bạch thấp và
chỉ được áp dụng trong một số trường hợp đối với các dự án sử dụng vốn công10.
Quy trình đấu thầu có thể được chia thành: (1) Mời thầu → (2) Dự thầu → (3) Mở thầu
→ (4) Đánh giá → (5) Lựa chọn → (6) Ký hợp đồng. Thời gian thực hiện quy trình này phụ thuộc
quy mô dự án, có thể lên tới vài tháng. Quý nhà đầu tư có thể tham khảo quy trình đấu thầu giản lược
trong Phụ lục.
2.1. Mời thầu
Mời thầu là bước đầu tiên và công khai nhất trong quá trình đấu thầu, tất cả các bước sau
đều được thực hiện giữa chủ đầu tư và các nhà thầu tham dự. Trong giai đoạn này, chủ đầu tư quyết
định các tiêu chí, yêu cầu đối với gói thầu; cách đánh giá các tiêu chí trên; và phương thức đấu thầu
để phù hợp với đặc điểm của dự án (về quy mô, kỹ thuật cũng như thời gian).
2.2. Dự thầu, mở thầu, đánh giá và lựa chọn nhà thầu
Trong quá trình dự thầu, các nhà thầu cần chuẩn bị hồ sơ dự thầu tương ứng và nộp cho bên
mời thầu trước thời hạn đóng thầu. Bên mời thầu sẽ tổ chức mở thầu công khai với các nhà thầu
tham dự, sau đó thương thảo, đánh giá và lựa chọn nhà thầu phù hợp nhất cho gói thầu.
Đối với gói thầu xây lắp, tiêu chí đánh giá hồ sơ dự thầu bao gồm: kinh nghiệm và năng
lực, kỹ thuật và giá11. Đây cũng là các yếu tố cạnh tranh chính trong ngành xây dựng.
 Kinh nghiệm và năng lực: Kinh nghiệm thực hiện các gói thầu tương tự; số lượng nhân công
và thiết bị có thể huy động thực hiện gói thầu; các chỉ tiêu tài chính về quy mô (tài sản, nợ,
doanh thu, lợi nhuận, giá trị hợp đồng đang thực hiện)…
 Kỹ thuật: Tính hợp lý và khả thi của phương pháp kỹ thuật, tiến độ thi công; các biện pháp
đảm bảo chất lượng, vệ sinh môi trường, an toàn lao động; uy tín của nhà thầu thông qua các
hợp đồng tương tự…
 Giá: Giá dự thầu có thể phải điều chỉnh (sửa lỗi, hiệu chỉnh sai lệch, giá trị giảm giá), cộng
thêm các yếu tố quy về mặt bằng cho cả vòng đời (chi phí vận hành, bảo dưỡng, lãi vay, tiến
độ, chất lượng, xuất xứ…) và giá trị ưu đãi nếu có…
2.3. Ký hợp đồng
Ký hợp đồng là bước cuối cùng trong quá trình đấu thầu. Hợp đồng xây dựng quy định
rõ nghĩa vụ thực hiện dự án của bên nhận thầu; ngược lại bên giao thầu có trách nhiệm cung cấp
thông tin cần thiết, nghiệm thu và thanh toán dự án khi hoàn thành. Hợp đồng xây dựng có thể được
chia theo (1) Tính chất, nội dung công việc và (2) Hình thức giá hợp đồng, lần lượt xác định cách thực
hiện dự án và sự chia sẻ rủi ro trong quá trình thực hiện dự án12.
 Theo Tính chất, nội dung công việc: Quá trình thực hiện dự án gồm ba yếu tố chính, là Tư
vấn xây dựng (E – Engineering), Thi công xây dựng (C – Construction) và Cung cấp thiết bị
công nghệ (P – Procurement). Trước đây, các yếu tố này thường được tách ra và đấu thầu
10 Để đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn đầu tư công, hoạt động đấu thầu của các dự án sử dụng vốn nhà
nước hiện nay phải tuân thủ Luật Đấu thầu 2013 và Luật Thương mại 2015. Các trường hợp cụ thể chỉ
định thầu được quy định tại Điều 22, Luật Đấu thầu 2013.
11 Quy định tại Điều 12, Nghị định 63/2014/NĐ-CP về Quy định một số chi tiết thi hành một số điều luật của
Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu.

12 Quy định tại Điều 12, Nghị định 37/2015/NĐ-CP về Hướng dẫn về hợp đồng xây dựng.

riêng biệt. Tuy nhiên, tới nay, việc đấu thầu kết hợp hai hoặc ba yếu tố đang dần trở nên phổ
biến trong các dự án quy mô lớn. Các loại hợp đồng xây dựng phổ biến như sau:
Ưu thế của các hợp đồng kết hợp như Chìa khóa trao tay hoặc EPC nằm ở việc đưa thực
hiện dự án về một đầu mối. Điều này giúp (a) hạn chế khối lượng công việc quản lý của chủ
đầu tư, (b) tiết kiệm chi phí và thời gian thi công (qua giảm thiểu bất cập hoặc khác biệt giữa
thiết kế với thi công) và (c) dễ tiên lượng và kiểm soát chi phí. Ngược lại, các hợp đồng này
khiến chủ đầu tư phụ thuộc nhiều hơn vào nhà thầu chính, đồng thời khiến việc giám sát nhà
thầu trở nên khó khăn hơn. Do vậy, yếu tố uy tín và kinh nghiệm của nhà thầu càng trở
quan trọng, đặc biệt theo quy mô nhà thầu và dự án lớn dần.
 Theo Hình thức giá hợp đồng: Giá hợp đồng được xác định bởi khối lượng công việc và
đơn giá tương ứng. Xác định hình thức giá hợp đồng xây dựng ảnh hưởng tới chia sẻ rủi ro
giữa nhà thầu và chủ đầu tư, chủ yếu tới từ biến động đơn giá và khối lượng công việc so với
dự kiến ban đầu. Ba hình thức giá hợp đồng xây dựng phổ biến, theo mức rủi ro mà nhà thầu
phải chịu giảm dần, là: Hợp đồng trọn gói, Hợp đồng đơn giá cố định và Hợp đồng đơn giá
điều chỉnh. Nội dung của hợp đồng và phương thức chia sẻ rủi ro tương ứng nhu sau:

Trong hai yếu rủi ro này, biến động giá là rủi ro chính mà nhà thầu xây dựng phải chịu,
do chi phí nguyên vật liệu chiếm tỷ trọng lớn và mức giá thường nằm ngoài tầm kiểm
soát của nhà thầu. Ngược lại, rủi ro biến động khối lượng công việc thường khá hạn chế và
do chủ đầu tư gánh chịu. Trong các trường hợp nhà thầu phải chịu rủi ro, các khoản rủi ro này
sẽ được tính toán thêm vào giá dự thầu để bù đắp lại. Khi thanh toán hợp đồng, các khoản
dự phòng sẽ được trả cho nhà thầu mà không phụ thuộc vào thực tế có xảy ra không. Ngược
lại, nếu chủ đầu tư phải chịu rủi ro, chủ đầu tư sẽ hình thành các khoản dự phòng tương ứng
và chỉ trả cho nhà thầu khi rủi ro đó xảy ra. Vì vậy, đối với nhà thầu, hạn chế rủi ro cũng đồng
nghĩa với giảm lợi nhuận dự kiến của dự án.
3. Đầu vào
Đầu vào của ngành xây dựng gồm ba yếu tố: nguyên vật liệu, nhân công và máy móc.
Do đặc thù của ngành xây dựng phụ thuộc vào từng dự án cụ thể, cơ cấu chi phí xây dựng thường
không ổn định mà biến động theo từng dự án, doanh nghiệp và thời kỳ. Trên trung bình, chi phí nguyên
vật liệu thường đạt khoảng 70% chi phí sản xuất kinh doanh, còn lại chi phí nhân công 20% và máy
móc xây dựng 10%.
Cơ cấu chi phí xây dựng

Thiết bị thi công; 10%
Nhân công; 20%
Nguyên vật liệu; 70%
Biểu đồ 10 - Nguồn: GSO, FPTS ước tính

Trong ba yếu tố đầu vào, nhân công và máy móc là nhân tố cạnh tranh chính, ảnh hưởng
đến cả ba tiêu chí lựa chọn nhà thầu (kinh nghiệm và năng lực, kỹ thuật và giá). Ngược lại, chi phí
nguyên vật liệu chiếm tỷ trọng lớn nhất nhưng là yếu tố khó kiểm soát, có ảnh hưởng hạn chế đến
khả năng cạnh tranh của nhà thầu mà ảnh hưởng nhiều hơn tới lợi nhuận khi thực hiện dự án.
Nhìn chung, chi phí xây dựng ở Việt Nam khá thấp so với khu vực và thế giới, chủ yếu
do nguồn tài nguyên nội địa dồi dào (cả về tài nguyên khoáng sản để sản xuất nguyên vật liệu
xây dựng và nhân lực). Theo Turner and Townsend, chi phí xây dựng dân dụng trung bình13 tại
thành phố Hồ Chí Minh đạt khoảng 814 USD/m2 trong 2018, thấp hơn phần lớn các thị trường khu
vực khác như như Nhật Bản, Hàn Quốc… Mức chi phí tại thành phố Hồ Chí Minh cũng khá ổn định,
được dự báo sẽ chỉ tăng khoảng 3,0% trong năm 2019.
Chi phí xây dựng trung bình 2018
Bangalore - Ấn Độ 582
Guangzhou - Trung Quốc 729
Các thị trường Châu Á
Beijing - Trung Quốc 757

Shanghai - Trung Quốc 764
Ho Chi Minh City - Việt Nam 814
Jakarta - Indonesia 880
Kuala Lumpur - Malaysia 993
Seoul - Hàn Quốc 1.703
Sinagpore - Singapore 2.100
Tokyo - Nhật Bản 2.661
Hong Kong - Trung Quốc 3.749
trường trong khu vực
Châu Phi 1.058

Trung bình các thị
Nam Mỹ 1.233
Châu Á 1.430
Trung Đông 1.691
Châu Đại Dương 2.348
Châu Âu 2.599
Bắc Mỹ 2.843
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000
USD/m2
Biểu đồ 11 - Nguồn: Turner and Townsend
3.1. Nguyên vật liệu

Chi phí nguyên vật liệu chiếm tỷ trọng lớn nhất trong đầu vào của ngành xây dựng
(khoảng 70% chi phí sản xuất kinh doanh) và cũng là chi phí khó kiểm soát nhất. Nhà thầu xây
dựng có khả năng mặc cả với nhà cung cấp thấp hơn ngành sản xuất thông thường. Xây dựng phải
thực hiện tại địa điểm dự án, khiến nhà thầu thường phải lựa chọn nhà cung cấp lân cận để tiết kiệm
chi phí vận chuyển. Khi làm việc với các nhà cung cấp mới, nhà thầu có thể nhận được ít ưu đãi hơn
so với nhà cung cấp quen thuộc (ít chiết khấu giá hoặc thời hạn thanh toán chậm ngắn hơn). Điều
này cũng có nghĩa các dự án ở địa bàn mới thường có lợi nhuận thấp hơn nhưng rủi ro cao hơn.
13Mức chi phí trung bình được tính từ 06 loại sản phẩm xây dựng dân dụng: (1) Chung cư cao tầng, (2)
Tòa nhà văn phòng, (3) Nhà kho lớn, (4) Bệnh viện, (5) Trường học và (6) Trung tâm mua sắm

Nguyên vật liệu xây dựng chủ yếu là các hàng hóa thông dụng, thường có khối lượng
lớn và cần nhiều tài nguyên để sản xuất. Điều này khiến cho việc sản xuất thường tập trung tại các
địa phương có tài nguyên dồi dào hoặc gần cơ sở hạ tầng giao thông thuận lợi cho vận chuyển
(thường là cảng biển do chi phí vận tải biển thấp). Vì vậy, giá nguyên vật liệu xây dựng có chênh lệch
giữa các vùng miền, phụ thuộc vào khoảng cách tới các nhà máy sản xuất và sự sẵn có của tài
nguyên. Tại Việt Nam, phần lớn nhu cầu vật liệu xây dựng có thể được đáp ứng bằng nguồn cung nội
địa nhờ nguồn tài nguyên khoáng sản dồi dào. Điều này góp phần giúp chi phí xây dựng tại Việt Nam
thấp hơn nhiều thị trường khác trong khu vực và trên thế giới.
Trong các nguyên vật liệu xây dựng, quan trọng nhất là thép và xi măng, lần lượt chiếm
khoảng 45% và 15% chi phí nguyên vật liệu. Trong những năm gần đây, các khuyến khích đầu tư
của Chính phủ cộng với tài nguyên sẵn có dồi dào khiến cho công suất sản xuất thép và xi măng của
Việt Nam có xu hướng tăng nhanh, tạo áp lực giảm giá lên hai loại nguyên vật liệu này.
3.1.1. Thép
Giá thép
18.000
16.000
14.000
12.000
VND/kg
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
Biểu đồ 12 - Nguồn: Hiệp hội Thép Việt Nam

Giá thép Việt Nam chịu ảnh hưởng nhiều bởi chính sách bảo hộ chống thép nhập khẩu Trung
Quốc của Việt Nam từ năm 2016. Trước đó, giá thép tại Việt Nam đã giảm gần 50% do tình trạng dư
cung ở Trung Quốc khiến các doanh nghiệp nước này xuất khẩu dưới giá thành sang những thị trường
lân cận. Sau khi thuế bảo hộ thép đi vào hiệu lực năm 2016, giá thép nội địa tăng khoảng 20% tới đầu
2018. Trong giai đoạn này, các nhà sản xuất thép nội địa tăng mạnh công suất, đồng thời hàng rào
thuế quan bảo hộ trước thép Trung Quốc giảm dần dẫn đến giá thép có xu hướng giảm từ cuối 2018
tới nay. Chúng tôi dự kiến xu hướng này sẽ tiếp tục nếu thuế bảo hộ không được gia hạn và
hết hiệu lực vào tháng 03/2020.

3.1.2. Xi măng
Giá xi măng
2.000.000
1.500.000
VND/tấn
1.000.000
500.000
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 9T2019
Miền Bắc Miền Trung Miền Nam
Biểu đồ 13 - Nguồn: Hiệp hội Xi măng Việt Nam

Miền Nam có giá xi măng cao nhất cả nước do nguồn cung ở đây hạn chế, các nhà máy xi
măng chủ yếu tập trung ở miền Bắc, gần với các núi đá vôi. Giá xi măng Việt Nam khá ổn định và gần
như không có tăng trưởng trong giai đoạn 2011 – 2018, chủ yếu do ngành xi măng Việt Nam dư cung
nghiêm trọng với tổng công suất thiết kế vượt khoảng 50% so với nhu cầu nội địa. Trong năm 2019,
Chính phủ đã nới lỏng một số hạn chế xuất khẩu xi măng, khiến cho giá xi măng tăng khoảng 01 –
05%. Tuy nhiên, dư địa tăng trưởng của xi măng xuất khẩu khá hạn chế do trong khu vực có nhiều
nhà xuất khẩu xi măng lớn như Trung Quốc và Thái Lan. Với tình trạng hiện tại, chúng tôi dự kiến
giá xi măng có thể tăng nhẹ khoảng 03 – 05% trong 2020.
3.2. Nhân công
Nhân công chỉ chiếm 20% chi phí xây dựng nhưng là yếu tố quyết định khả năng và
chất lượng thi công của doanh nghiệp, do sản phẩm đa dạng và môi trường hoạt động khó kiểm
soát khiến phần lớn quy trình xây dựng đều cần đến con người giám sát và thực hiện. Ngành xây
dựng Việt Nam sử dụng khoảng 4,3 triệu lao động trên 15 tuổi, đứng thứ 04 trong các phân ngành
kinh tế cả nước, theo GSO.
Cơ cấu lao động trên 15 tuổi 2018

(nghìn người)
12.470 ; 23% Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy

sản
20.465 ; 38% Công nghiệp chế biến, chế tạo
Bán buôn và bán lẻ

4.273 ; 8%
Xây dựng
Khác
7.324 ; 13%
9.717 ; 18%

Tuy nhiên, chỉ một phần nhỏ trong số lao động này đã được qua đào tạo. Theo GSO, tỷ
lệ lao động đã qua đào tạo của ngành xây dựng trong năm 2018 chỉ đạt 13,1%, thấp thứ 03 trong các
phân ngành kinh tế tại Việt Nam. Lượng lao động này thường là nhóm quản lý và kỹ thuật, đảm nhận
các công đoạn có giá trị gia tăng cao trong xây dựng như quản lý, thiết kế, giám sát, vận hành máy
móc… Vì vậy, nhóm này tuy chiếm tỷ trọng nhỏ nhưng thường là nhân sự chủ chốt của doanh nghiệp
xây dựng, ảnh hưởng quan trọng tới khả năng cạnh tranh.
Tỷ lệ lao động trên 15 tuổi đang làm việc

đã qua đào tạo năm 2018
Làm thuê trong các hộ gia đình 2,7%
Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản 4,1%

Top 5 thấp nhất
Xây dựng 13,1%
Dịch vụ lưu trú và ăn uống 13,9%
Công nghiệp chế biến, chế tạo 17,8%

nước
Cả
21,9%
Các tổ chức và cơ quan quốc tế 83,7%
Tài chính, ngân hàng và bảo hiểm 85,7%

Top 5 cao nhất
Đảng Cộng sản, tổ chức chính trị - xă hội 88,0%
Y tế và hoạt động trợ giúp xă hội 91,2%
Giáo dục và đào tạo 91,6%
0% 25% 50% 75% 100%

Với phần lớn nhân lực là lao động phổ thông, việc sử dụng lao động thời vụ (ngắn hạn)
trong ngành xây dựng rất phổ biến. Theo khảo sát của Tổng cục thống kê14, lao động thời vụ chiếm
khoảng 60% nhân lực trong các doanh nghiệp xây dựng. Việc sử dụng nhiều lao động thời vụ giúp
tăng tính linh hoạt cho doanh nghiệp xây dựng – một yếu tố cạnh tranh quan trọng do khối lượng công
việc trong ngành thường không ổn định, có biến động lớn cả về khối lượng và địa điểm.
14Báo cáo xu hướng sản xuất kinh doanh ngành xây dựng được Tổng cục thống kê thực hiện hàng quý
thông qua khảo sát khoảng 5.000 – 6.000 doanh nghiệp xây dựng trên cả nước.

Cơ cấu nhân lực trong doanh nghiệp xây dựng

100%
75% 56% 56%

61% 59% 57% 57% 57%
50%
25% 44% 44%

40% 41% 43% 43% 43%
0%
Q1/2018 Q2/2018 Q3/2018 Q4/2018 Q1/2019 Q2/2019 Q3/2019
Lao động thường xuyên Lao động thời vụ

Nhờ lực lượng lao động phổ thông dồi dào, chi phí nhân công xây dựng Việt Nam ở
mức thấp so với khu vực. Theo Turner and Townsend, chi phí nhân công xây dựng (bao gồm lương,
chi phí di chuyển, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế…) tại thành phố Hồ Chí Minh trong 2019 đạt 2,7
USD/giờ (~10 triệu VND/tháng), thấp hơn nhiều so với thị trường khác trong khu vực và thế giới.
Chi phí nhân công xây dựng
Jakarta - Indonesia 1,2

Bangalore - Ấn Độ 1,3
Các thị trường Châu Á
Tp. Hồ Chí Minh - Việt Nam 2,7

Beijing - Trung Quốc 5,5
Guangzhou - Trung Quốc 5,6
Kuala Lumpur - Malaysia 5,7
Shanghai - Trung Quốc 5,7
Singapore - Singapore 17,9
Hong Kong - Trung Quốc 22,4
Seoul - Hàn Quốc 23,0
Tokyo - Nhật Bản 25,7
Châu Phi 5,1

Trung bình khu vực
Trung Đông 6,4

Nam Mỹ 6,4
Châu Á 14,6
Châu Âu 40,8
Châu Đại Dương 52,8
Bắc Mỹ 58,2
0 10 20 30 40 50 60 70
USD/giờ
Biểu đồ 17 - Nguồn: Turner and Townsend

Chi phí nhân công của ngành xây dựng chịu ảnh hưởng bởi mức lương tối thiểu vùng
quy định bởi Chính phủ. Mức lương tối thiểu vùng được Hội đồng Tiền lương Quốc gia quyết định,
dựa trên đàm phán giữa đại diện người lao động và doanh nghiệp15. Năm 2020, mức lương tối thiểu
vùng được ấn định ở mức trung bình 3.710.000 VND/tháng, tăng 5,5% so với 2019. Việc đàm phán
mức lương tối thiểu thường được hoàn thành khoảng tháng 07 – 08 hàng năm, trước khi có hiệu lực
vào năm sau, thuận lợi cho nhà thầu xây dựng tính toán giá dự thầu tương ứng, giảm thiểu rủi ro biến
động chi phí nhân công.
Lương tối thiểu vùng trung bình

4.000.000 60%
52%
3.500.000
50%
3.000.000
40%
2.500.000
30%
2.000.000 30%
1.500.000 18% 17%

15% 20%
14%
1.000.000 13%
7% 6% 10%
5% 6%
500.000
0 0%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Lương tối thiểu vùng trung bình Tăng lương tối thiểu vùng Lạm phát
Biểu đồ 18 - Nguồn: FPTS tổng hợp

Mức lương tối thiểu vùng tăng trung bình 16,1%/năm từ 2009 tới nay (so với lạm phát trung
bình trong cùng kỳ đạt 6,3%/năm). Tuy nhiên, tốc độ này đã giảm dần trong những năm gần đây, chỉ
ở mức khoảng 05 – 07%/năm, tương ứng với tăng trưởng thực khoảng 03 – 04%/năm sau khi loại
trừ ảnh hưởng của lạm phát.
3.3. Máy móc
Máy móc thi công chiếm khoảng 10% chi phí xây dựng, đảm nhiệm các công việc nặng
nhọc thay cho con người. Máy móc thường thích hợp với dự án quy mô lớn, đặc biệt trong các dự
án cơ sở hạ tầng (có diện tích thi công và yêu cầu vận chuyển khối lượng đất đá, vật liệu xây dựng
lớn). Máy móc thi công cũng đóng vai trò rào cản giao nhập đối với các dự án đặc thù (như đường
sắt đô thị, cầu vượt biển hoặc nhà chọc trời…). Ít có nhà thầu tại Việt Nam có khả năng thực hiện các
dự án này, do yêu cầu máy móc chuyên dụng đặc thù với chi phí đầu tư ban đầu lớn, đồng thời phải
tốn thời gian đào tạo nhân lực vận hành. Rào cản gia nhập cao tạo ra lợi thế cạnh tranh tương đối
bền vững cho những nhà thầu như CTCP Fecon (HSX: FCN) và CTCP Xây dựng Coteccons (HSX:
CTD). Do đó, dù ngành xây dựng thâm dụng lao động, vốn đầu tư tài sản cố định sẽ dần trở nên quan
trọng theo quy mô và yêu cầu của dự án tăng dần, đặc biệt đối với các nhà thầu cơ sở hạ tầng.
15Đại diện người lao động và doanh nghiệp lần lượt là Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam và Phòng
Thương mại và Công nghiệp Việt Nam.

Máy móc thi công phổ biến có thể được phân loại theo mục đích sử dụng như sau:
1. Vận chuyển: di chuyển vật liệu xây dựng đến và trong công trường
a. Vận chuyển ngang: xe tải, b. Vận chuyển đứng: pu lăng, c. Vận chuyển liên tục: băng
máy kéo… máy tời, cần cẩu… tải, vít tải, guồng tải…
2. Làm đất: đào, san lấp, vận chuyển đất đá trong công trường
a. Máy đào: máy gầu thuận, b. Máy đào vận chuyển đất: c. Máy đầm đất: máy lu bánh
máy gầu nghịch bánh xích… máy ủi, máy san đất, máy xúc… sắt, bánh lốp, máy đầm…
3. Gia cố nền móng: khoan, đóng cọc móng
a. Máy đóng cọc b. Máy ép cọc c. Máy khoan nhồi

4. Sản xuất vật liệu: cắt, uốn, duỗi sắt; trộn, bơm, đầm bê tông…
a. Máy uốn sắt b. Máy trộn bê tông c. Máy đầm bê tông

Hiện nay, Việt Nam mới chỉ có thể sản xuất được máy móc đơn giản với kích thước
nhỏ (máy trộn, bơm bê tông, máy đầm, thiết bị nâng hạ…), ngoài ra chủ yếu phải nhập khẩu.
Theo UN Comtrade, trong những năm gần đây, Việt Nam nhập khẩu hàng năm khoảng 1,8 tỷ USD
máy móc thi công16, phần lớn từ các quốc gia có ngành xây dựng phát triển trong khu vực (Trung
Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản chiếm khoảng 70% giá trị nhập khẩu vào Việt Nam) và thường là máy
đã qua sử dụng.
Giá trị nhập khẩu máy móc xây dựng theo quốc gia
2,0 1,79 1,81 1,82
Tỷ USD
1,44 1,43
1,5 1,35 1,29
1,12
0,97
1,0 0,86
0,77
0,46
0,5 0,34 0,32 0,38 0,39
0,24
0,15
0,0
Trung Quốc Nhật Bản Hàn Quốc Khác
Biểu đồ 19 - Nguôn: UN Comtrade

Tương tự với nhân công, việc thuê máy móc thi công trong xây dựng rất phổ biến. Điều
này giúp hạn chế chi phí cố định cho nhà thầu xây dựng (chi phí khấu hao, bảo dưỡng, bảo trì và
lương thợ vận hành…) và tăng tính linh hoạt cho bộ máy sản xuất để thích ứng với khối lượng và địa
điểm công việc không ổn định.
4. Quy trình xây dựng
Xây dựng là quá trình thiết kế và thi công các cơ sở hạ tầng hoặc công trình, nhà ở.
Bước Thiết kế là công đoạn hiện thực hóa ý tưởng, yêu cầu của khách hàng thành kế hoạch và bản
vẽ chi tiết. Bản vẽ thiết kế là chỉ dẫn cho khâu Thi công dự án, thường bao gồm ba bước chính là thi
công nền móng, xây thô và hoàn thiện.
Trong quá trình xây dựng, nhà thầu thường bị khách hàng chiếm dụng vốn. Sau khi đấu
thầu thành công và hoàn tất ký hợp đồng, nhà thầu sẽ được tạm ứng khoảng 10 – 25% giá trị hợp
đồng, phần còn sẽ được thanh toán toàn bộ khi nhà thầu hoàn thiện công trình hoặc từng phần theo
tiến độ thực hiện (nếu dự án có quy mô lớn). Để được thanh toán, nhà thầu cần hoàn thiện hồ sơ
quyết toán17 và thanh lý hợp đồng với khách hàng, thời gian thực hiện có thể kéo dài 02 – 03 tháng.
Mỗi khâu xây dựng có yêu cầu chuyên môn khác nhau, làm tăng tính phức tạp của quá
trình xây dựng. Trong những dự án quy mô lớn, một nhà thầu khó có thể thực hiện tất cả các khâu
trên một cách hiệu quả. Trước đây, những khâu này thường được đấu thầu riêng lẻ và được đảm
nhiệm bởi những nhà thầu khác nhau. Tuy nhiên, điểm yếu của phương pháp này là việc quản lý và
16 Các mã HS sử dụng để tra cứu và tổng hợp giá trị nhập khẩu vào Việt Nam gồm: 8426, 8427, 8428,
8429, 8430, 8464, 841340, 846721, 847431, 847432 và 870540.
17 Theo hướng dẫn tại Điều 22 Nghị định 37/2015/NĐ-CP về Quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng bởi
Chính phủ, ban hành ngày 22/04/2015 và có hiệu lực từ 15/06/2015.

điều phối các nhà thầu trở nên khó khăn, đặc biệt đối với chủ đầu tư thường thiếu kinh nghiệm và kỹ
năng quản lý dự án. Đây là lý do các hợp đồng kết hợp (EPC hoặc chìa khóa trao tay) đang ngày
càng trở nên phổ biến – các tổng thầu đảm nhiệm chức năng quản lý dự án và điều phối các nhà thầu
phụ, giảm thiểu chênh lệch và sai sót giữa các khâu, giúp tiết kiệm chi phí và thời gian thi công.
4.1. Thiết kế
Thiết kế là khâu đầu tiên trong quy trình xây dựng, thường chỉ chiếm dưới 05% chi phí
nhưng có ảnh hưởng quyết định đến chất lượng cuối cùng của dự án. Nhà thầu thiết kế cần tạo
ra giải pháp thi công hoàn chỉnh và chỉ dẫn cụ thể để nhà thầu thực hiện dự án, dựa trên yêu cầu của
chủ đầu tư, thường bao gồm: chi phí, cấu trúc, thẩm mỹ, thời tiết, khí hậu, an ninh, riêng tư… Đây là
quá trình đa lĩnh vực, yêu cầu sự kết hợp chặt chẽ giữa nhiều bên liên quan như chủ đầu tư, kiến trúc
sư, kỹ sư… để xác định những yếu tố quan trọng của dự án như: công năng, tuổi thọ, phương án
công nghệ, kiến trúc, kết cấu, điện, nước, phòng chống cháy nổ… và dự toán chi phí cụ thể từng khâu
xây dựng trong công trình.
Quy trình thiết kế có thể chia thành các bước nhỏ như sau:
STT Bước thiết kế Nội dung thiết kế Dự toán chi phí Ví dụ dự toán chi phí
Dựa trên diện tích xây
Những nét chủ yếu dựng và giá thành đơn Chi phí dự án = Diện
của công trình: tường
Ý tưởng vị (chi phí dự án = diện tích xây dựng * Ngân
1 bao, cầu thang, tích * định mức xây
(Conceptual) sách cho mỗi đơn vị
thang máy, phòng kỹ dựng) diện tích
thuật…
Biên sai lệch: 25 – 50%
Dựa trên giả định cho Chi phí dự án = Tổng
Bố cục chung của các luồng công việc các luồng công việc
Mặt bằng công trình (khu vực (kiến trúc, cấu trúc, hệ (Kiến trúc + Cấu trúc +
2 thống khí, điện, nước,
(Schematic) làm việc, họp, Hệ thống điện, nước,
canteen…) chống cháy…) khí, phòng chống
Biên sai lệch: 15 – 20% cháy…)
Chi phí dự án = Tổng
Bố cục cụ thể của Dựa trên giả định cho giả định các thành
Phối cảnh công trình (chia các thành phần của phần trong từng luồng
3 thành các phòng làm luồng công việc
(Development) công việc (Kiến trúc =
việc, phòng họp,
Biên sai lệch: 10% Tường + Trần + Sàn +
phòng nghỉ…)
Cửa + Kính…)
Dựa trên kế hoạch cụ
thể từng thành phần Chi phí dự án = Tổng
Thiết kế hoàn chỉnh trong luồng công việc
Thi công cụ thể các thành phần
cho các luồng công (bao gồm khối lượng dự
4 trong từng luồng công
(Construction) việc (gồm bản vẽ và kiến và đơn giá vật liệu việc (Tường = Gạch +
chỉ dẫn kỹ thuật) xây dựng ước tính) Vôi vữa + Sơn…)
Biên sai lệch: 5%
Ngày nay, phần lớn quá trình thiết kế được thực hiện thông qua các phần mềm máy
tính, do thiết kế yêu cầu độ chính xác cao và rất phức tạp, sử dụng và tạo ra nhiều thông tin. Những
phần mềm thiết kế thông dụng nhất trong xây dựng hiện nay là AutoCad, 3DS MAX, Revit, Sketchup…
Những phần mềm này cho phép thiết kế trên không gian 2D và 3D với độ chính xác cao, đồng thời
trợ giúp quản lý và chia sẻ thông tin giữa các bên liên quan trong quá trình thiết kế (chủ yếu giữa kiến
trúc sư và kỹ sư). Sự chính xác của những phần mềm này giúp giảm thiểu sai sót và sửa đổi thiết kế

trong quá trình xây dựng sau này, do sai sót thiết kế càng được phát hiện muộn thì càng gây ra phí
tổn lớn, thường tăng theo cấp số nhân.
Tương lai của thiết kế xây dựng là Mô hình Thông tin Công trình (Building Information
Model – BIM). BIM là nền tảng cộng tác trên mô hình 3D, hỗ trợ quá trình tạo lập và quản lý tất cả
thông tin liên quan đến một dự án. BIM giúp tạo ra mô hình 3D chi tiết, hàm chứa tất cả thông tin và
miêu tả về các tính chất vật lý của công trình.
Việc sử dụng mô hình thông tin trong thiết kế xây dựng được chia thành 4 cấp như sau:
Cấp độ BIM Thiết kế Môi trường cộng tác
Thiết kế trên 2D CAD Không có sự cộng tác trên nền tảng chung –
BIM cấp 0 (Computer-aided design – Thông tin được chia sẻ thông qua các bản vẽ (in
Thiết kế hỗ trợ bởi máy tính). trên giấy hoặc điện tử).
Thiết kế ý tưởng trên 3D CAD, Chia sẻ thông tin thông qua CDE (Common
BIM cấp 1 các thủ tục xin phép trên 2D Data Environment – Môi trường dữ liệu chung),
CAD. thường được nhà thầu quản lý.
Chia sẻ thông tin tiến bộ hơn cấp 1, dựa trên
Thiết kế được thực hiện trên
BIM cấp 2 nền tảng riêng biệt cho dự án, phối hợp giữa tất
3D CAD.
cả các hệ thống và các bên liên quan.
Cộng tác toàn diện giữa các bên liên quan trên
Thiết kế thực hiện trên 3D một nền tảng chung duy nhất. Tất cả các bên
BIM cấp 318
CAD. đều có thể truy cập và chỉnh sửa mô hình
chung.
Bảng 1 - Nguồn: NBS
Nền tảng cộng tác thông qua công nghệ thông tin mang lại nhiều lợi ích trong cả vòng đời dự
án, không chỉ hạn chế trong khâu thiết kế:
Vòng đời
Lợi ích của mô hình công nghệ
dự án
Hợp tác và trao đổi thông tin dễ dàng trợ giúp cho việc quản lý thiết kế - mọi thay
Thiết kế
đổi được cập nhật liên tục, rút ngắn thời gian giao tiếp và hạn chế sai sót.
Kế hoạch thi công chính xác giúp điều phối nhà thầu dễ dàng hơn, giảm thời gian.
Xây dựng
Liên hệ dễ dàng hơn giữa nhà thầu và nhà thiết kế giúp giảm sai sót thi công.
Mô hình tiếp tục được cập nhật với thông tin đầy đủ, giúp đỡ chủ đầu tư trong quản
Vận hành
lý tài sản, bảo trì và cải tiến công trình.
Với nhiều lợi ích vượt trội so với những cách thức truyền thống, ngày càng nhiều quốc gia
trên thế giới bắt đầu yêu cầu sử dụng BIM cấp 2 trong các dự án đầu tư công. Dẫn đầu xu hướng này
là các quốc gia Bắc Âu (Phần Lan và Đan Mạch – 2007, Na Uy – 2010), sau đó là Pháp – 2014,
Singapore – 2015, Anh – 2016… Tại một số quốc gia chưa có yêu cầu cụ thể của chính phủ (Mỹ,
Đức, Brazil, Trung Quốc, Ấn Độ…), việc sử dụng BIM cũng dần trở nên phổ biến.
18BIM cấp độ 3 đến nay chưa được định nghĩa một cách rõ ràng, cụ thể. Phần lớn các nhà thầu sử dụng
BIM mới chỉ ở cấp độ 2.

Dù vậy, ngành xây dựng vẫn khá chậm trong tiếp thu công nghệ BIM. Tại các quốc gia đã áp
dụng, BIM thường tốn khoảng 05 – 08 năm để được tiếp nhận rộng rãi. Rào cản tiếp nhận chủ yếu
đến từ khách hàng, do để một nền tảng tích hợp hoạt động hiệu quả, tất cả các bên liên quan, bao
gồm cả khách hàng, đều cần hiểu và biết cách sử dụng nền tảng này.
Tại Việt Nam, Chính phủ đã phê duyệt đề án áp dụng BIM trong hoạt động xây dựng và
quản lý công trình trong năm 201619 với mục tiêu bắt đầu áp dụng rộng rãi BIM từ năm 2021. Tuy
nhiên, do chi phí đầu tư và đào tạo của tiếp cận BIM cao, chúng tôi dự tính quá trình tiếp nhận BIM
sẽ chậm hơn so với các quốc gia phát triển trên. Trong hội thảo “BIM – Lợi ích và thách thức” do Ban
chỉ đạo đề án BIM của Bộ Xây dựng và Hiệp hội tư vấn xây dựng Việt Nam tổ chức ngày 29/03/2018,
ông Phạm Thành20 nhận định BIM sẽ cần khoảng 15 năm để thay đổi ngành xây dựng Việt Nam.
Tới nay, việc tiếp cận với BIM ở Việt Nam đã có những thành quả ban đầu. Công nghệ này
được áp dụng tại những dự án quy mô lớn như Landmark 81, Vincity Gia Lâm, Sân bay Cam Ranh,
Cầu Thủ Thiêm 2, Cảng biển nước sâu Cửa Lò, VietinBank Tower… Những nhà thầu có khả năng
sử dụng công nghệ BIM gồm CTCP Xây dựng Coteccons (HSX: CTD), CTCP Tập đoàn Xây dựng
Hòa Bình (HSX: HBC), CTCP Cơ điện lạnh (HSX: REE), CTPC Sông Đà 5 (HNX: SD5) và CTCP Tư
vấn Thiết kế Giao thông Vận tải (TEDI)…
Dù tốc độ tiếp cận BIM của ngành xây dựng Việt Nam chậm, đến nay lợi ích của công
nghệ này đã được một số chủ đầu tư quy mô lớn nhận thấy. Vì vậy, khả năng vận dụng BIM sẽ
là lợi thế cạnh tranh quan trọng cho những nhà thầu thiết kế hoặc tổng thầu muốn tham gia
vào các dự án quy mô lớn.
4.2. Thi công dự án
Quy trình thi công dự án có thể chia thành 03 khâu chính:
 Nền móng: phần móng là kết cấu kỹ thuật nằm dưới cùng của công trình xây dựng, trực tiếp
chuyển tải trọng của công trình xuống nền đất, đảm bảo sự chắc chắn của công trình và giúp
chống chọi các ảnh hưởng của môi trường (như động đất, bão, lụt...). Khâu nền móng chịu
nhiều ảnh hưởng của điều kiện thi công (địa chất công trường, thời tiết, điều kiện giao thông,
tiếng ồn…), do đó có yêu cầu kỹ thuật cao để đảm bảo sự kiên cố và bền vững của công trình.
 Xây thô: bao gồm các hệ thống kết cấu chịu lực của công trình (khung, cột, dầm, sàn nhà),
mái, cầu thang, hệ thống tường bao che và ngăn chia... Những công đoạn này không quá
phức tạp, yêu cầu kỹ thuật thấp, có thể được thực hiện bởi nhân công chưa qua đào tạo dưới
sự giám sát của kỹ sư xây dựng.
 Hoàn thiện: thường bao gồm trát tường, láng sàn, ốp lát gạch, sơn tường, cuối cùng là lắp
đặt hệ thống điện, nước và nội thất... Công đoạn này đảm bảo tính thẩm mỹ và tiện ích của
công trình, do đó yêu cầu máy móc thấp nhưng cần nhiều lao động đã qua đào tạo.
Một số đánh giá có thể rút ra từ quy trình thi công như sau:
 Khác với sản xuất thông thường, quy trình xây dựng cần tính linh hoạt cao để có thể
đáp ứng yêu cầu đa dạng của sản phẩm, dẫn tới tỷ trọng chi phí của các khâu khác biệt
trong từng dự án. Trong các sản phẩm của xây dựng, các dự án công nghiệp và cơ sở hạ
tầng đa dạng hơn và có cơ cấu chi phí không ổn định. Ngược lại, các dự án dân dụng thường
19 Quyết định 2500/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về Phê duyệt đề án ap dụng mô hình thông tin công
trình (BIM) trong hoạt động xây dựng và quản lý vận hành công trình ngày 22/12/2016 và Quyết định
204/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng ngày 21/03/2017 về Ban hành kế hoạch thực hiện đề án “Áp dụng mô hình
thông tin công trình (BIM) trong hoạt động xây dựng và quản lý vận hành công trình”.
20 Ông Phạm Thành là giám đốc Công ty VIBIM và là thành viên Tổ chuyên gia của Ban chỉ đạo đề án BIM
tại Bộ Xây Dựng từ 28/03/2017.

có cơ cấu chi phí ổn định hơn. Theo định mức của Bộ Xây dựng21, chi phí xây dựng nhà ở
gồm nền móng 15 – 25%, sau đó xây thô và hoàn thiện chiếm lần lượt 30 – 40% và 35 – 55%.
Cơ cấu chi phí các khâu xây dựng trong công trình nhà ở
Nền móng; 15 - 25%
Hoàn thiện; 35 - 55%
Xây thô; 30 - 40%
Biểu đồ 20 - Nguồn: Bộ Xây dựng

 Yêu cầu đầu vào của mỗi khâu khác nhau, quan trọng nhất khác biệt trong nhân công
và máy móc. Trong đó, xây thô có yêu cầu kỹ thuật thấp nhất, có thể thực hiện bởi nhân công
chưa qua đào tạo và máy móc phổ thông. Khâu nền móng có yêu cầu chuyên môn cao hơn,
thường cần sử dụng máy móc chuyên dụng (máy đóng cọc, ép cọc, khoan nhồi…). Khâu hoàn
thiện tuy gần như không sử dụng máy móc nhưng có yêu cầu cao nhất về lao động đã qua
đào tạo. Điều này được thể hiện qua cơ cấu chi phí của mỗi khâu thi công. Nếu loại bỏ chi phí
nguyên vật liệu, khâu nền móng có chi phí máy móc cao nhất, ngược lại chi phí nhân công
chiếm tỷ trọng cao nhất trong khâu hoàn thiện.
Cơ cấu chi phí đầu vào Cơ cấu chi phí đầu vào
xây dựng xây dựng (loại bỏ NVL)
Nền móng Nền móng
Xây thô Xây thô
Hoàn thiện Hoàn thiện
0% 25% 50% 75% 100% 0% 25% 50% 75% 100%
Nguyên vật liệu Nhân công Máy móc Nhân công Máy móc
Biểu đồ 21 - Nguồn: FPTS Research Biểu đồ 22 - Nguồn: FPTS Research
 Yêu cầu khác nhau của từng khâu khiến các nhà thầu có thể chuyên môn hóa theo công
đoạn xây dựng, thường trong các khâu yêu cầu kỹ thuật cao, ví dụ như nhà thầu thi
công nền móng và nhà thầu hoàn thiện. Các dự án quy mô lớn thường được thực hiện bởi
mô hình tổng thầu – thầu phụ. Trong đó, tổng thầu chủ yếu thực hiện quản lý thi công, phân
công và điều phối các nhà thầu phụ, đảm bảo cho dự án được thi công đúng tiến độ. Do có
yêu cầu kỹ thuật cao hơn, khâu nền móng và hoàn thiện thường có biên lợi nhuận gộp cao
hơn khâu xây thô, ở mức 10 – 20% so với 05 – 10%.
21Theo Quyết định số 1291/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng ngày 12/10/2018 về Công bố suất vốn đầu tư xây
dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình.

III. Môi trường cạnh tranh ngành xây dựng tại Việt Nam
Để đánh giá môi trường cạnh tranh của ngành xây dựng tại Việt Nam, chúng tôi áp dụng mô
hình Năm Áp lực Cạnh tranh của Michael E. Porter22 (Porter’s Five Forces). Đối với ngành xây dựng,
Sự cạnh tranh của các đối thủ hiện tại và Sức mạnh mặc cả của khách hàng là hai yếu tố có
ảnh hưởng lớn nhất tới môi trường cạnh tranh của ngành.
Môi trường cạnh tranh ngành xây dựng Việt Nam

Sự cạnh tranh của các đối
thủ hiện tại
Sức mạnh mặc cả của nhà Nguy cơ đối thủ mới gia
cung cấp nhập
Sức mạnh mặc cả của Nguy cơ sản phẩm thay

khách hàng thế
Biểu đồ 23 - Nguồn: FPTS Research

Dưới đây là đánh giá của chúng tôi về năm yếu tố trên, theo thứ tự mức độ ảnh hưởng của
chúng tới môi trường cạnh tranh của ngành xây dựng (tham khảo đánh giá cụ thể từng yếu tố trong
Phụ lục):
 Sự cạnh tranh của các đối thủ hiện tại: Cao, chiến lược cạnh tranh chủ yếu bằng giá, tạo
áp lực giảm khả năng sinh lời và tăng rủi ro trong ngành xây dựng.
 Sức mạnh mặc cả của khách hàng: Cao, đặc biệt đối với các nhà thầu phụ hoặc nhà thầu
xây dựng nhà ở. Sức mạnh mặc cả của khách hàng cao khiến nhà thầu phải chấp nhận lợi
nhuận thấp hơn hoặc các điều khoản thanh toán kém hơn.
 Nguy cơ đối thủ mới gia nhập: Trung bình, chủ yếu do rào cản gia nhập ngành thấp nhưng
biên lợi nhuận thiếu hấp dẫn khi so sánh với các ngành khác.
 Sức mạnh mặc cả của nhà cung cấp: Trung bình, do các nguyên vật liệu đầu vào xây dựng
chủ yếu là các hàng hóa thông dụng với nhiều nhà cung cấp quy mô trung bình.
 Nguy cơ sản phẩm thay thế: Rất Thấp, do ngành xây dựng chỉ có các sản phẩm thay thế
không hoàn hảo, được sử dụng do những tiện ích khác (chủ yếu là tính di chuyển), ví dụ như:
lều cắm trại, nhà di động (portable home) trên xe hoặc trên thuyền… Tuy nhiên, nhà thầu xây
dựng truyền thống hiện phải chịu rủi ro từ những sản phẩm đột phá, có tiềm năng thay đổi
chuỗi giá trị của ngành xây dựng. Tuy hiện nay chưa đáng kể, rủi ro này đang tăng theo tốc
độ phát triển của các công nghệ sản xuất mới, đặc biệt là công nghệ in 3D xây dựng.
22Mô hình này được Porter thảo luận chi tiết trong cuốn sách Chiến lược cạnh tranh của ông, xuất bản lần
đầu năm 1980 và tới nay đã được tiếp nhận và áp dụng trên toàn cầu.

IV. Triển vọng thị trường xây dựng

Chúng tôi sẽ tập trung phân tích triển vọng của các thị trường xây dựng do đây là yếu tố quyết
định tới triển vọng của nhà thầu, ngược lại các yếu tố chi phí đầu vào thường khá tương đồng và có
ảnh hưởng nhiều hơn tới lợi nhuận trong kỳ của nhà thầu hơn là triển vọng kinh doanh tương lai.
1. Triển vọng thị trường xây dựng và các yếu tố ảnh hưởng chung
Ngành xây dựng Việt Nam được dự phóng có tốc độ tăng trưởng trung bình 6,9%/năm
trong 10 năm tới (theo BMI), tuy giảm nhẹ so với trung bình 10 năm trước (7,1%/năm) nhưng vẫn ở
mức cao so với trung bình thế giới, phù hợp với đánh giá ngành xây dựng Việt Nam đã đến cuối giai
đoạn Tăng trưởng, chuẩn bị bước vào giai đoạn Tái cấu trúc.
Tốc độ tăng trưởng thị trường xây dựng

12%
7,4% 7,2% 6,9% 6,8%
8%
4% Toàn cầu
0% Đang phát triển
-4% Phát triển
-8% Việt Nam
Biểu đồ 24 - Nguồn: BMI, GlobalData

Trong khuôn khổ của báo cáo này, chúng tôi sẽ đánh giá triển vọng cả ngành xây dựng nói
chung đầu tiên, sau đó là triển vọng của các sản phẩm xây dựng, dựa trên phân tích các yếu tố ảnh
hưởng tới thị trường xây dựng. Do ngành xây dựng chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố phức tạp, chúng
tôi sẽ phân tích các yếu tố này theo thứ tự ảnh hưởng từ dài hạn tới ngắn hạn, bao gồm:
 Yếu tố nhân khẩu học: tạo nên tiềm năng tăng trưởng dài hạn;
 Yếu tố kinh tế: ảnh hưởng quyết định đầu tư của khách hàng trong trung hạn;
 Hệ thống pháp lý: định hình môi trường cạnh tranh, có ảnh hưởng quan trọng tới kinh doanh
trong ngắn hạn.
1.1. Các yếu tố nhân khẩu học
Dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa cao của Việt Nam là hai động lực thúc đẩy nhu cầu xây
dựng, tập trung vào nhà ở, nhà máy, văn phòng và cơ sở hạ tầng đô thị.
 Dân số trẻ vừa là nguồn nhân lực dồi dào, vừa là động lực thúc đẩy xu hướng của nhu
cầu xây dựng trong dài hạn… Đến 2018, dân số Việt Nam đạt khoảng 95,5 triệu người,
đứng thứ ba trong Đông Nam Á (sau Indonesia và Philippines). Dân số Việt Nam trẻ (độ tuổi
trung bình là 31) và đang trong thời kỳ dân số vàng23 với khoảng 66,4 triệu dân đang trong độ
tuổi lao động. Theo Ngân hàng Thế giới (WB), thời kỳ dân số vàng tại Việt Nam bắt đầu từ
năm 2006 và được dự kiến sẽ kéo dài tới 2033. Tại cuối thời kỳ dân số vàng, nhu cầu xây
dựng sẽ chuyển dịch từ trường học, nhà máy, văn phòng… sang các công trình y tế để phục
vụ dân số đang già hóa.
23Thời kỳ dân số vàng là giai đoạn dân số trong độ tuổi lao động (từ 15 – 64 tuổi) đạt trên 67%, nghĩa là
số người lao động gấp đôi số người phụ thuộc (dưới 15 tuổi và trên 64 tuổi).

Cơ cấu dân số Việt Nam

120
Triệu người
100
80
Thời kỳ dân số vàng:
60 trên 2/3 dân số trong độ
tuổi lao động
40
20
-
1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050
0 - 14 tuổi 15 - 64 tuổi Trên 65 tuổi
Biểu đồ 25 - Nguồn: WB
 Xu hướng đô thị hóa thúc đẩy nhu cầu nhà ở, công trình thương mại, công cộng và cơ
sở hạ tầng đô thị. Tới nay, mới chỉ trên 1/3 dân số Việt Nam sống ở các khu vực đô thị, khá
thấp so với các nước khác trong khu vực. Điều này chỉ ra dư địa phát triển lớn của các đô thị
Việt Nam. Trong 10 năm tới, dân số đô thị Việt Nam dự phóng tăng trưởng trung bình
2,6%/năm (theo WB), đứng thứ ba trong các quốc gia ASEAN. Tới năm 2039, sẽ có trên 50%
dân số Việt Nam sống tại các đô thị và lên tới 57,3% trong năm 2050.
Tỷ lệ đô thị hóa ASEAN Tốc độ đô thị hóa ASEAN

2018 2018 - 2028
Cambodia Cambodia
Myanmar Lao PDR
Lao PDR Vietnam 2,6%
Vietnam 35,9% Indonesia
Philippines Philippines
Thailand Myanmar
Indonesia Malaysia
Malaysia Thailand
Brunei Darussalam Brunei Darussalam
Singapore Singapore
0% 50% 100% 0% 2% 4%
Biểu đồ 26 - Nguồn: WB Biểu đồ 27 - Nguồn: WB

1.2. Các yếu tố kinh tế

Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, ổn định; lạm phát và lãi suất được kiểm soát ở mức
thấp là điều kiện thuận lợi cho nhu cầu xây dựng.
 Nhu cầu xây dựng được thúc đẩy bởi nền kinh tế Việt Nam có độ ổn định và tốc độ tăng
trưởng hàng đầu thế giới. Hiện nay, nền kinh tế Việt Nam có độ ổn định thứ ba thế giới (xét
về độ lệch chuẩn24 tăng trưởng) và tốc độ tăng trưởng hàng đầu khu vực. GDP Việt Nam dự
kiến tăng trưởng 6,5% trong năm 2019, theo Triển vọng Kinh tế Thế giới tháng 10/2019 của
Quỹ Tiền tệ Quốc tế (International Monetary Fund – IMF), đứng thứ 14/192 quốc gia và vùng
lãnh thổ toàn cầu và đứng thứ hai trong các quốc gia ASEAN.
Dự phóng tăng trưởng GDP Độ lệch chuẩn tăng trưởng GDP

ASEAN 2019 1999 - 2018
Top 5 thấp nhất

Cambodia Australia
Vietnam 6,5% Bangladesh
Lao PDR Vietnam 0,8%
Myanmar Tanzania
Lao PDR
Philippines
Indonesia
Top 5 cao nhất
Azerbaijan
Malaysia
Eritrea
Thailand Iraq
Brunei Darussalam Equatorial Guinea
Singapore Libya
0% 4% 8% 0% 20% 40%
Biểu đồ 28 - Nguồn: IMF Biểu đồ 29 - Nguồn: IMF
 Lạm phát và mặt bằng lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp là môi trường thuận lợi cho
cả nhà thầu và khách hàng xây dựng. Lạm phát tăng cao gây xói mòn biên lợi nhuận vốn
đã thấp của nhà thầu xây dựng, đồng thời tạo áp lực khiến lãi suất tăng, ảnh hưởng tiêu cực
tới nhu cầu xây dựng. Trong những năm gần đây, lạm phát Việt Nam được ổn định ở mức 03
– 04%/năm, bằng khoảng một nửa trung bình 20 năm trở lai đây. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng
lạm phát Việt Nam đang ở mức cao so với khu vực và có dấu hiệu tăng dần, do áp lực từ (1)
điều chỉnh tăng giá các mặt hàng, dịch vụ do nhà nước quản lý, gồm điện, dịch vụ y tế, giáo
dục, thuế bảo vệ môi trường xăng dầu… và (2) kinh tế Việt Nam hiện đang sản xuất trên mức
tiềm năng, có thể dẫn tới tăng giá các mặt hàng phổ thông.
24Độ lệch chuẩn là một đại lượng thống kê mô tả dùng để đo mức độ phân tán của một tập dữ liệu, hệ số
này càng thấp thì độ phân tán của tập dữ liệu càng nhỏ. Tại đây, chúng tôi sử dụng độ lệch chuẩn để đo
lường sự ổn định của tốc độ phát triển kinh tế các quốc gia.

Lạm phát Việt Nam Lạm phát ASEAN

2018
25% 23,1%
2008: Việt Nam 18,7% Myanmar

20% gia nhập WTO,
thu hút dòng 2011: kinh tế Philippines
tiền quốc tế tăng trưởng
15% nóng, chính Vietnam 3,54%
sách tài khóa và Indonesia
10% 6,4% tiền tệ nới lỏng
Cambodia
5% Lao P.D.R.
4,0% Thailand
0%
Malaysia
-5% Singapore
2000 2004 2008 2012 2016 Brunei Darussalam
Lạm phát Lạm phát trung bình 0% 4% 8%
Biểu đồ 30 - Nguồn: GSO Biểu đồ 31 - Nguồn: IMF
Lãi suất cho vay Việt Nam ổn định ở mức thấp từ năm 2015 tới nay, thuận lợi cho cả
khách hàng và nhà thầu xây dựng. Chúng tôi đánh giá lãi suất Việt Nam sẽ tiếp tục được
giữ ổn định dù lạm phát đang chịu áp lực tăng, do mặt bằng lãi suất toàn cầu có xu hướng
giảm để thúc đấy hoạt động kinh tế trước căng thẳng thương mại.
Lãi suất cho vay Việt Nam

20% 19,25%
16,95%
15,78%
15%
10,04%
10%
7,41%
Lãi suất tăng mạnh
để kiềm chế lạm phát
5%
0%
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Lãi suất cho vay ngắn hạn Lãi suất cho vay trung và dài hạn
Biểu đồ 32 - Nguồn: WB, SBV

Những ảnh hưởng của môi trường kinh tế tới tâm lý người tiêu dùng có thể được đánh
giá qua chỉ số Niềm tin người tiêu dùng (Consumer Confidence Index – CCI)25. CCI được coi là
chỉ báo nhanh đối với xu hướng kinh tế, CCI cao có thể là dấu hiệu nhu cầu xây nhà ở tăng trong
tương lai. Tại Việt Nam, CCI có xu hướng tăng từ năm 2013 tới nay, đạt 128 điểm trong Q3/2019,
đứng thứ 03 toàn cầu, chỉ thấp hơn Philippines (131) và Ấn Độ (135).
Chỉ số niềm tin người tiêu dùng Việt Nam

129 129 128
130
120 112
110
100
90
80
Biểu đồ 33 - Nguồn: The Conference Board, Nielsen
1.3. Hệ thống pháp lý

Xây dựng là ngành nghề kinh doanh có điều kiện26, các hoạt động xây dựng phải chịu
sự quản lý của Chính phủ, thông qua các văn bản pháp luật được thực thi bởi cơ quan quản
lý nhà nước. Đối với ngành xây dựng Việt Nam, cơ quan quản lý nhà nước là Bộ Xây dựng và văn
bản pháp lý quan trọng nhất là Luật Xây dựng 2014.
 Bộ Xây dựng có các chức năng chính gồm quy hoạch xây dựng, kiến trúc; hoạt động đầu tư
xây dựng; phát triển đô thị; hạ tầng kỹ thuật; nhà ở; công sở; thị trường bất động sản; vật liệu
xây dựng; và quản lý dịch vụ công thuộc lĩnh vực quản lý của Bộ theo quy định của pháp luật.
 Luật Xây dựng 2014 được ban hành bởi Quốc hội, quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm
của cơ quan, tổ chức, cá nhân, quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng. Luật này
bao quát tất cả quá trình đầu tư xây dựng27 và áp dụng với dự án thuộc mọi nguồn vốn.
Hệ thống pháp lý ngành xây dựng Việt Nam chưa theo kịp tốc độ phát triển của kinh tế
– xã hội và cần được liên tục điều chỉnh. Tại Việt Nam, những vấn đề tồn tại lớn nhất trong quản
lý ngành xây dựng gồm (1) quản lý đầu tư công lỏng lẻo, gây thất thoát vốn nhà nước, các công trình
đầu tư công bị chậm trễ, chất lượng kém và (2) các thủ tục hành chính rườm rà, đặc biệt trong các
điều kiện kinh doanh và xin cấp giấy phép xây dựng, gây cản trở hoạt động đầu tư và hạn chế tính
cạnh tranh của thị trường. Chính phủ đã nhận biết các vấn đề này và có những động thái chỉnh sửa
25 Chỉ số CCI đánh giả ảnh hưởng của môi trường kinh tế tới tâm lý người tiêu dùng, dựa trên khảo sát
thực hiện hàng quý bởi Hội đồng Hội nghị (The Conference Board) và Nielsen. Chỉ số trên 100 thể hiện sự
lạc quan, ngược lại dưới 100 thể hiện bi quan, dựa trên đánh giá của người tiêu dùng về triển vọng công
nghiệp, tài chính cá nhân và ý định tiêu dùng.
26 Điều kiện của tổ chức thi công xây dựng công trình được quy định tại Điều 157, Luật Xây dựng 2014.
27 Quá trình đầu tư xây dựng gồm quy hoạch xây dựng; lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên
cứu khả thi; thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng; khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng; nghiệm
thu, bàn giao; bảo hành, bảo trì công trình xây dựng…

để khắc phục. Cụ thể, Luật Xây dựng 2014 và các Nghị định hướng dẫn có những thay đổi quan trọng
so với Luật Xây dựng 2003 như sau:
 Thắt chặt quản lý đầu tư công: sửa đổi ban quản lý dự án; đổi mới kiểm soát, quản lý chất
lượng xây dựng; sửa đổi quản lý các hoạt động đầu tư xây dựng, cơ chế quản lý chi phí và
vai trò, trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước cũng như các chủ thể liên quan. Những
sửa đổi này nhằm nâng cao năng lực các ban quản lý dự án công, quản lý chặt và hạn chế
thất thoát vốn nhà nước, nâng cao chất lượng công trình;
 Cải cách thủ tục cấp giấy phép xây dựng: thực hiện cơ chế một cửa liên thông nhằm rút
ngắn thời gian cấp giấy phép xây dựng, đồng thời bảo đảm công khai, minh bạch về quy trình,
thủ tục cấp giấy phép;
 Cắt giảm điều kiện kinh doanh28: cắt giảm và đơn giản hóa 183/215 (~85%) điều kiện đầu
tư kinh doanh thuộc các lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, nhằm tăng tính cạnh
tranh của thị trường xây dựng và mang lại giá trị cho khách hàng.
Dù vậy, cải cách hệ thống pháp lý là một quá trình phức tạp và tốn nhiều thời gian để
có hiệu quả. Cụ thể với ngành xây dựng, trong số 183 điều kiện kinh doanh được cắt giảm và đơn
giản hóa, chỉ có một số thay đổi có ý nghĩa quan trọng; thậm chí có điều kiện còn bị thắt chặt hơn29.
Những sửa đổi quan trọng gồm:
 Giảm lĩnh vực, ngành nghề phải cấp chứng chỉ hành nghề (đối với cá nhân) và chứng chỉ
năng lực (đối với tổ chức);
 Đơn giản hóa yêu cầu để được cấp chứng chỉ hành nghề (thời gian kinh nghiệm, số lượng dự
án đã thực hiện);
 Đơn giản hóa yêu cầu cấp chứng chỉ năng lực (chỉ yêu cầu cá nhân chủ chốt có chứng chỉ
hành nghề phù hợp thay vì quy định cứng tối thiểu 03 tới 10 cá nhân trong tổ chức) và tăng
thời hạn có hiệu lực của chứng chỉ năng lực từ 05 năm lên 10 năm.
Mức độ thuận lợi trong các thủ tục hành chính xây dựng đánh giá thông qua chỉ số
Mức độ thuận lợi trong thủ tục cấp phép xây dựng30. Trong báo cáo mới nhất của WB, Việt Nam
đạt 79,3/100 điểm về mức độ thuận lợi trong thủ tục cấp phép xây dựng, đứng thứ 25 trên thế giới và
thứ 03 trong khu vực ASEAN (sau Malaysia – 89,9 và Singapore – 87,9). Chỉ số này là trung bình của
04 chỉ tiêu chính:
Chỉ tiêu (điểm số) Việt Nam ASEAN Thế giới
Số lượng thủ tục 80,0 60,0 60,0
Thời gian hoàn thành thủ tục 59,7 69,7 62,3
Chi phí thủ tục 97,4 87,3 76,6
Chỉ số quản lý chất lượng công trình 80,0 76,2 68,0
Mức độ thuận lợi trong thủ tục cấp phép xây dựng 79,3 73,3 66,7
Bảng 2 - Nguồn: WB
28 Hướng dẫn cụ thể trong Nghị định 100/2018/NĐ-CP về Sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số quy định về điều
kiện đầu tư kinh doanh thuộc các lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, ban hành ngày 16/07/2018.
29 Khoản 9 Điều 1 Nghị định 100/2018/NĐ-CP: Chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng đối với
công trình hạng I và hạng II yêu cầu cá nhân phải “đã làm giám sát trưởng hoặc chỉ huy trưởng công
trường hoặc chủ trì thiết kế xây dựng” thay vì “đã trực tiếp giám sát thi công.”
30 Một chỉ số trong báo cáo Môi trường Kinh doanh (Doing Business - DB), thực hiện bởi WB

Trong số bốn chỉ tiêu trên, thời gian hoàn thành thủ tục là chỉ số duy nhất Việt Nam thấp hơn trung
bình khu vực và thế giới. Theo Doing Business 2020, thời gian hoàn thành thủ tục cấp phép xây dựng
một nhà kho ở thành phố Hồ Chí Minh lên tới 166 ngày, trong đó chủ yếu do thời gian xin cấp giấy
phép xây dựng thường bị vượt quá so với thời hạn quy định (lên tới 82 ngày thay vì 37 ngày31).
Dù kết quả xếp hạng ở mức cao, báo cáo của WB cũng chỉ ra điểm số cấp phép xây
dựng của Việt Nam gần như không có cải thiện từ 2006 tới nay, cho thấy những cải cách trong
quản lý nhà nước về cấp phép xây dựng có hiệu quả hạn chế.
2. Triển vọng các sản phẩm xây dựng
Theo BMI, động lực tăng trưởng chính của ngành xây dựng trong 05 năm tới đến từ
nhóm nhà không để ở (8,4%/năm) và nhà ở (6,9%/năm). Ngược lại, xây dựng cơ sở hạ tầng có
tốc độ tăng trưởng thấp nhất, chỉ đạt trung bình 5,5%/năm.
Tăng trưởng giá trị xây dựng theo sản phẩm

16%
12%
8%
4%
0%
2016E 2017E 2018E 2019F 2020F 2021F 2022F 2023F
Nhà ở Nhà không để ở
Cơ sở hạ tầng Ngành xây dựng
Biểu đồ 34 - Nguồn: BMI
Vốn đầu tư tư nhân và nước ngoài là động lực thúc đẩy tăng trưởng xây dựng nhà ở
và nhà không để ở. Từ năm 2015 tới nay, vốn đầu tư phát triển toàn xã hội tăng trưởng thực trung
bình 9%/năm, trong đó vốn đầu tư ngoài nhà nước và nước ngoài có tốc độ tăng trưởng tới
~12%/năm. Trong môi trường kinh tế thuận lợi và chính sách hẫp dẫn đầu tư nước ngoài hiện nay,
chúng tôi dự kiến hai nguồn vốn đầu tư này sẽ giữ được động lực, tiếp tục thúc đẩy nhu cầu xây dựng
nhà ở và nhà không để ở. Ngược lại, nguồn vốn đầu tư nhà nước chỉ tăng 5,3%/năm trong cùng kỳ.
Đây là hệ quả của các thách thức trong cấu trúc kinh tế Việt Nam như thâm hụt ngân sách và quản lý
vốn đầu tư công chưa hiệu quả. Thiếu hụt nguồn vốn đầu tư công là lý do cơ sở hạ tầng được dự
kiến có tăng trưởng thấp nhất trong các sản phẩm xây dựng trong tương lai.
31Theo Điều 102 Luật Xây dựng 2014: cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có 07 ngày để tổ
chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa; và 30 ngày sau khi nhận được hồ sơ đầy đủ để xem xét hồ sơ để
cấp giấy phép xây dựng.

Vốn đầu tư phát triển toàn xã hội Việt Nam

(giá so sánh 2010)
1.600
Nghìn tỷ
1.400
2015: Vốn đầu tư ngoài nhà
1.200 nước vượt qua vốn nhà nước,
1.000 chiếm tỷ trọng lớn nhất
800
600
400
200
-
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Kinh tế Nhà nước Kinh tế ngoài nhà nước Khu vực có vốn đầu tư nước ngoài
2.1. Nhà ở
Xây dựng nhà ở được BMI dự phóng tăng trưởng trung bình 7,1% hàng năm tới 2028.
Tốc độ tăng trưởng dự kiến sẽ ở giảm trong 2019 và 2020 và hồi phục sau đó, chủ yếu do các biện
pháp ổn định thị trường bất động sản của Chính phủ.
Tăng trưởng thực xây dựng nhà ở

16%
12% 10,9%
8,6%
7,5% 7,2% 7,7% 7,6% 7,5% 7,4% 7,5% 7,2% 7,3%
8% 6,3%
5,8%
4%
0%
2016E 2017E 2018E 2019F 2020F 2021F 2022F 2023F 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Nhà ở Ngành xây dựng

Trong dài hạn, nhu cầu nhà ở có thể được ước tính thông qua nhu cầu từ các yếu tố
nhân khẩu học và nhu cầu thay thế khi nhà đã cũ/hỏng hoặc di chuyển. Theo dự phóng của
Ngân hàng Thế giới, dân số Việt Nam sẽ đạt 104 triệu người vào năm 2030, tương ứng với tăng
trưởng trung bình 0,7%/năm. Đồng thời, quy mô hộ gia đình giảm dần, trung bình 0,03 người/hộ mỗi
năm32.
32Tại Việt Nam, quy mô hộ gia đình giảm trung bình khoảng 0,03 mỗi năm, từ 3,8 người/gia đình năm 2009
tới 3,5 người/gia đình năm 2019, theo GSO.

Nhu cầu từ các yếu tố nhân khẩu học dài hạn

Dân số 2019 (1) 96.208.084
Dân số 2030 (2) 104.163.000
Số người trong mỗi nhà 2019 (3) 3,50

Giả định: thay đổi số người trong mỗi căn nhà hàng năm -0,03
Số người trong mỗi nhà 2030 (4) 3,17
Số căn nhà 2019 = (1) / (3) 27.488.024

Số căn nhà 2030 = (2) / (4) 32.858.991
Số căn nhà cần xây thêm 2019 – 2030 5.370.967

Nhu cầu nhà ở xây mới hàng năm tới 2030 488.270
Nhu cầu thay thế hàng năm

Di chuyển 66.000
Thay thế vì cũ/hỏng 137.440
Nhu cầu nhà ở thay thế hàng năm tới 2030 203.440
Tổng nhu cầu nhà ở hàng năm tới 2030 691.710

Bảng 3 - Nguồn: GSO, CIC, FPTS ước tính
Phần lớn nhu cầu nhà ở Việt Nam tương lai sẽ nằm trong các đô thị. Theo dự phóng của
Ngân hàng Thế giới, hàng năm sẽ có trên một triệu cư dân dịch chuyển tới các đô thị Việt Nam, tạo
ra nhu cầu nhà ở cao, đặc biệt trong phân khúc bình dân và trung cấp33. BMI ước tính các đô thị Việt
Nam sẽ cần thêm khoảng 374.000 căn hộ hàng năm để đáp ứng nhu cầu của luồng dân cư này.
Trong đó, riêng thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội lần lượt cần 134.000 và 130.000 căn hộ hàng năm
(theo Savills), tương ứng khoảng 40% nhu cầu toàn quốc.
Trong trung hạn, nhu cầu nhà ở được thúc đẩy bởi nguồn vốn nước ngoài nhờ các
động thái gỡ bỏ hạn chế đầu tư của Chính phủ. Luật Nhà ở 2014 gỡ bỏ những hạn chế khắt khe
trong Luật Nhà ở 2005, giúp các tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể mua nhà tại Việt Nam mà không
gặp phải trở ngại. Nhờ môi trường kinh tế thuận lợi, thị trường bất động sản và nhà ở Việt Nam rất
hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt từ Trung Quốc và Hàn Quốc. Theo Cục Đầu tư
Nước ngoài, vốn FDI đăng ký vào bất động sản từ 2015 tới nay đạt gần 17 tỷ USD, chiếm 11% tổng
số vốn đăng ký.
33Sản phẩm bất động sản có thể được phân chia theo mức giá bán: Bình dân: dưới 25 triệu/m2, Trung
cấp: 25 – 35 triệu/m2 và Cao cấp: trên 35 triệu/m2.

Vốn FDI đăng ký

7.000 6.596 25%
6.000
20%
5.000
Triệu USD
4.000 15%
3.054 2.983
3.000 2.545 2.395 10%
1.851 1.686
2.000
952 5%
1.000
- 0%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 10T2019
Hoạt động kinh doanh bất động sản Tỷ trọng vốn FDI bất động sản (phải)
Biểu đồ 37 - Nguồn: Cục Đầu tư Nước ngoài

Các động thái cân đối cung cầu nhà ở và hạn chế bong bóng bất động sản của Chính
phủ đánh đổi tăng trưởng ngắn hạn lấy ổn định trong trung và dài hạn. Bong bóng vỡ có ảnh
hưởng tiêu cực tới sự ổn định của nền kinh tế, khiến nhiều doanh nghiệp phá sản, thậm chí dẫn tới
tê liệt hệ thống thanh toán tài chính do lượng dư nợ bất động sản chiếm tới 31,7% toàn hệ thống34
(Tham khảo thêm lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam trong Phụ lục). Do đó, giữ ổn định thị
trường bất động sản là một trong những ưu tiên hàng đầu của Chính phủ, thường được thực hiện
thông qua chính sách tiền tệ và quản lý đầu tư dự án.
 Chính sách tiền tệ: Một số dấu hiệu nóng lên của thị trường bất động sản trong 03 năm gần
đây khiến Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (State Bank of Vietnam – SBV) đã có một số chính
sách nhằm thắt chặt quản lý tín dụng bất động sản, gồm (1) Thông tư 06/2016/TT-NHNN và
Thông tư 19/2017/TT-NHNN làm tăng hệ số rủi ro bất động sản từ 150% lên 200% (cao nhất
trong các nhóm tài sản) và giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60%
xuống còn 45% trong 2018 và 40% trong 2019; và (2) Công bố dự thảo Thông tư thay thế
Thông tư 36/2014/TT-NHNN lấy ý kiến để tăng hệ số rủi ro các khoản vay cá nhân dư nợ trên
03 tỷ lên 150%, hạn chế tín dụng bất động sản vào phân khúc cao cấp.
 Quản lý đầu tư dự án: Trong năm 2018, nguồn cung chung cư tại Hà Nội và tp. Hồ Chí Minh
tăng mạnh, đồng thời xuất hiện dấu hiệu mất cân đối (chung cư chiếm trên 90% nguồn cung
bất động sản tại hai thị trường này). Cụ thể, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vietnam
Association of Realtors – VARS), nguồn cung chung cư tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh
tăng lần lượt 14% và 21% trong năm 2018. Cơ cấu nguồn cung xuất hiệu chênh lệch giữa
cung – cầu khi nguồn cung căn hộ bình dân giảm trong khi đây là phân khúc có nhu cầu cao
nhất. Ngược lại, nguồn cung chung cư cao cấp và trung cấp tăng mạnh.
34 Theo Ngân hàng Nhà nước

Cơ cấu nguồn cung chung cư Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh

2017 - 2018
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
-
Hà Nội Tp. HCM Hà Nội Tp. HCM Hà Nội Tp. HCM
Bình dân Trung cấp Cao cấp
2017 2018
Biểu đồ 38 - Nguồn: VARS

Để tránh tình trạng này trở nên nghiêm trọng hơn, Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội và Hồ
Chí Minh đã thắt chặt rà soát, quản lý và cấp phép đầu tư dự án chung cư trên địa bàn thành
phố. Đặc biệt, thành phố Hồ Chí Minh đã dừng chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án xây
dựng nhà ở mới tại khu vực quận trung tâm (quận 1 và quận 3) từ tháng 11/2018 để giảm
nguồn cung phân khúc cao cấp. Những biện pháp quản lý này sẽ khiến cho nguồn cung chung
cư tại hai thành phố này chững lại trong 2019 và 2020, theo Savills.
Nguồn cung chung cư Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh

2018 - 2020
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020F
Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh
Biểu đồ 39 - Nguồn: Savills

2.2. Nhà không để ở

Trong 10 năm tới, xây dựng nhà không để ở có tốc độ tăng trưởng thực cao nhất trong
các sản phẩm xây dựng Việt Nam, đạt trung bình 7,6%/năm, thúc đẩy bởi ngành du lịch và
công nghiệp. Tốc độ tăng trưởng xây dựng nhà không để ở dự kiến cao nhất trong năm 2019 và
2020 do những lợi thế ngắn hạn mà cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đem lại cho Việt Nam.
15,5% Tăng trưởng thực xây dựng nhà không để ở

16%
12% 10,2%
9,4% 9,5%
8,4%
7,6% 7,1%
8% 6,8% 6,9% 6,8% 6,6% 6,7% 6,6%
4%
0%
2016E 2017E 2018E 2019F 2020F 2021F 2022F 2023F 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Nhà không để ở Ngành xây dựng

Trong dài hạn, nhu cầu tiêu dùng được thúc đẩy bởi mức sống đang cải thiện nhanh
chóng của người dân Việt Nam. Tăng trưởng của tầng lớp trung lưu35 Việt Nam ở mức cao nhất
trong các quốc gia Đông Nam Á. Theo Ngân hàng Thế giới, hiện nay ở Việt Nam có khoảng 13% dân
số đang ở tầng lớp trung lưu và sẽ tăng lên 26% trong năm 202636 – nghĩa là hàng năm sẽ có gần 2
triệu người gia nhập tầng lớp này. Thu nhập trên 15 triệu/tháng của tầng lớp trung lưu đủ cho các chi
phí sinh hoạt, tiết kiệm cho tương lai và các khoản chi tiêu tùy nghi như du lịch, mua sắm…
Tầng lớp trung lưu Việt Nam

30
Triệu người
26,5
24,1
25
21,9
19,9
20 18,1
16,5
15,0
15 13,7
12,4
10
-
2018 2019F 2020F 2021F 2022F 2023F 2024F 2025F 2026F
35Tầng lớp trung lưu là những người có thu nhập trung bình trên 15 triệu hoặc 714 USD/tháng.
36Ước tính của ngân hàng thế giới khá thận trọng so với các nguồn khác. The Boston Consulting Group
ước tính số người trong tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đạt 12 triệu người vào năm 2014 và sẽ đạt 33 triệu
người vào năm 2020.

Trong trung hạn, đầu tư công nghiệp và du lịch được hỗ trợ bởi chi phí nhân công thấp,
chính sách cải cách hành chính và gia nhập các hiệp định tự do thương mại.
 Việt Nam xếp hàng đầu trong khu vực về năng suất lao động37 so với chi phí nhân công.
Theo Tổ chức Lao động Quốc tế (International Labor Organization – ILO), mức lương tại Việt
Nam năm 2017 đạt 236 USD/tháng (5.370.500 VND), thấp thứ 04 trong khu vực. Xét về năng
suất lao động tương đối (năng suất lao động chia cho lương), Việt Nam đứng thứ hai trong
toàn khu vực, chỉ sau Indonesia. Kết hợp với lực lượng lao động dồi dào, đây là một trong
những lợi thế cạnh tranh quan trọng để Việt Nam thu hút đầu tư nước ngoài, đặc biệt đối với
ngành du lịch và công nghiệp. Theo BMI, lợi thế cạnh tranh này của Việt Nam có thể được
kéo dài ít nhất tới năm 2026.
Lương nhân công và năng suất lao động 2017

4.000 49,3 60
42,1 44,9
37,6
USD/tháng
31,9 33,4
27,5
2.000 21,1 23,4 21,2 30
13,1
5,9
236
- 0
Lương nhân công Năng suất lao động / Lương nhân công (phải)
Biểu đồ 42 - Nguồn: ILO, WB, FPTS ước tính

 Cải cách hướng tới cắt giảm thủ tục hành chính, cải thiện môi trường kinh doanh và
thúc đẩy đầu tư. Trong báo cáo DB2020, Ngân hàng Thế giới xếp hạng Việt Nam thứ 70/190
toàn cầu và thứ năm trong khu vực Đông Nam Á về mức độ thuận lợi kinh doanh38. Điểm số
của Việt Nam luôn được cải thiện hàng năm, tăng từ 59,5/100 năm 2010 lên 69,8 năm 2020.
Các ưu đãi đầu tư của Việt Nam bao gồm miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế xuất
nhập khẩu, giảm trừ tiền thuê đất…
 Gia nhập chuỗi giá trị thế giới qua các hiệp định tự do thương mại (Free Trade
Agreement – FTA). Tới nay, Việt Nam đã ký kết 13 hiệp định tự do thương mại và đang trong
quá trình đàm phán ba hiệp định khác (Tham khảo tổng hợp các hiệp định tự do thương mại
Việt Nam tại Phụ lục). Các hiệp định thương mại sẽ góp phần quan trọng trong mở rộng thị
trường cho hàng xuất khẩu Việt Nam, thu hút đầu tư từ nguồn vốn nước ngoài và tăng cường
tiếp thu công nghệ tiên tiến quốc tế.
37Năng suất lao động được tính bằng GDP chia cho số người lao động của quốc gia tương ứng.
38Chỉ số đánh giá mức độ thuận lợi môi trường kinh doanh thông qua 10 chỉ tiêu chính: (1) Khởi sự kinh
doanh, (2) Cấp phép xây dựng, (3) Tiếp cận điện năng, (4) Đăng ký tài sản, (5) Tiếp cận tín dụng, (6) Bảo
vệ nhà đầu tư thiểu số, (7) Nộp thuế, (8) Giao dịch qua biên giới, (9) Giải quyết tranh chấp hợp đồng và
(10) Giải quyết phá sản.

Trong ngắn hạn, căng thẳng thương mại Mỹ - Trung mang lại lợi ích cho xây dựng công
nghiệp Việt Nam, từ (1) thu hút đầu tư từ Trung Quốc sang Việt Nam và (2) tăng cường xuất
khẩu sang Mỹ.
 Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung bắt đầu từ tháng 07/2018 và không ngừng leo thang tới
nay, chưa có dấu hiệu kết thúc. Với trên 360 tỷ USD hàng xuất khẩu bị Mỹ áp thuế, các công
ty ở Trung Quốc đang chịu áp lực phải di chuyển sản xuất. Nhờ vị trí địa lý thuận lợi, chi phí
thấp và môi trường kinh doanh ổn định, Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn với dòng tiền
đầu tư này. Trong 10 tháng đầu năm 2019, vốn FDI đăng ký từ Trung Quốc tăng gấp đôi và
từ Hong Kong tăng gấp bốn lần, chiếm khoảng 33% tổng số vốn đăng ký trong kỳ. (Tham khảo
một số doanh nghiệp di chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam tại Phụ lục).
Vốn FDI đăng ký Trung Quốc và Hong Kong

+294%
7.000 6.447
6.000
5.000
Triệu USD
+96%
4.000 3.202
3.000
2.000
1.000
-
2015
2016
2017
2018
2015
2016
2017
2018
10T2019
10T2018
10T2019
10T2018
Trung Quốc Hong Kong
Biểu đồ 43 - Nguồn: Cục Đầu tư Nước ngoài

Dòng tiền đầu tư vào Việt Nam khiến tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tại các khu công nghiệp toàn
quốc nhìn chung có xu hướng tăng, tạo nên nhu cầu đầu tư khu công nghiệp cao. Theo báo
cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến hết nửa đầu năm 2019, cả nước có 251 khu công nghiệp
đã đi vào hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy gần 74%. Ngoài ra, có 75 khu công nghiệp đang trong
giai đoạn phát triển dự án, dự kiến bổ sung khoảng 44% tổng diện tích khu công nghiệp đang
hoạt động hiện tại. Theo Savills, thông tin cập nhật tại một số khu vực trọng điểm như sau:

Diện tích KCN Lấp đầy Lấp đầy Giá thuê Giá thuê
Tỉnh/Thành phố
(ha) (%) (% yoy) (USD/m2) (% yoy)
Miền Bắc
Bắc Ninh 3.651 85,3% +6,3% 88 +13,0%
Hải Phòng 2.656 71,2% -10,0% 93 +4,5%
Hà Nội 1.624 88,3% +8,5% 114 +8,6%
Hưng Yên 1.226 85,3% +6,2% 78 +6,7%
Vĩnh Phúc 997 81,7% -11,1% 61 +8,8%
Hải Dương 980 74,4% +18,8% 65 +29,4%
Miền Nam
Đồng Nai 6.317 93,3% +20,8% 90 +21,1%
Bình Dương 6.296 96,7% +27,6% 102 +54,6%
Bà Rịa - Vũng Tàu 5.168 69,6% -1,4% 55 +7,8%
Long An 3.523 83,1% +3,8% 113 +26,7%
Tp. Hồ Chí Minh 2.620 87,5% +24,3% 146 0%
Tây Ninh 2.619 89,1% +63,6% 59 +31,1%
Bảng 4 - Nguồn: Savills
 Sau một năm căng thẳng thương mại Mỹ - Trung, Việt Nam được đánh giá là quốc gia được
hưởng lợi nhiều nhất và vượt xa các quốc gia khác, chủ yếu do tăng trưởng xuất khẩu sang
Mỹ39. Mỹ là thị trường xuất khẩu lớn nhất của Việt Nam với tốc độ tăng trưởng cao. Trong 09
tháng đầu 2019, giá trị xuất khẩu Việt Nam sang Mỹ tăng gần 10 tỷ USD so với cùng kỳ năm
trước, đạt 44,9 tỷ USD (+28% yoy)40. Như vậy, giá trị xuất khẩu gia tăng sang Mỹ tương ứng
khoảng 5,7% GDP của Việt Nam cùng kỳ. Những sản phẩm xuẩt khẩu Việt Nam sang Mỹ có
tăng trưởng cao nhất gồm hàng may mặc, máy móc, phụ kiện và các sản phẩm gỗ.
Giá trị xuất khẩu Việt Nam sang Mỹ

50 50%
Tỷ USD
40 28,2% 40%
30 30%
20 20%
10 10%
- 0%
(10) -10%
Giá trị xuất khẩu sang Mỹ Tăng trưởng yoy (phải)
Biểu đồ 44 - Nguồn: UNcomtrade, Bộ Công Thương
39 Theo đánh giá của Nomura, một tổ chức dịch vụ tài chính thành lập từ năm 1925, hoạt động tại hơn 30
quốc gia với tài sản trên 400 tỷ USD.
40 Theo báo cáo Tình hình hoạt động ngành Công nghiệp và Thương mại của Bộ Công thương.

Tuy nhiên, Việt Nam có thể bị ảnh hưởng tiêu cực nếu căng thẳng thương mại kéo dài.
 Việt Nam có thể bị Mỹ áp thuế nhập khẩu: Việc sử dụng đầu vào từ Trung Quốc, gia công
tại Việt Nam và xuất khẩu sang Mỹ rất phổ biến, do đó định nghĩa “Made in China” của Mỹ có
thể thay đổi trong tương lai và bao gồm cả các mặt hàng này. Tháng 07/2019, Bộ Thương
mại Mỹ (Deparment of Commerce – DOC) đã áp thuế hơn 400% lên sản phẩm thép nhập
khẩu từ Việt Nam do DOC đánh giá các doanh nghiệp Hàn Quốc và Đài Loan đang tránh thuế
bằng cách đưa thép qua Việt Nam trước khi xuất khẩu sang Mỹ.
 Căng thẳng thương mại cũng khiến tăng trưởng toàn cầu chậm lại, ảnh hưởng tới nhu
cầu sản xuất: Chỉ số PMI sản xuất Việt Nam chỉ đạt 50 trong tháng 10/2019, chấm dứt chuỗi
tăng trưởng kéo dài từ đầu năm 2016 tới nay, chủ yếu do sụt giảm đơn hàng mới và sản
lượng sản xuất. Theo đánh giá của đại diện IHS Markit, tuy Việt Nam là một trong những quốc
gia có ngành sản xuất tăng trưởng cao nhất toàn cầu trong những tháng gần đây, tuy nhiên
đã bắt đầu chịu ảnh hưởng tiêu cực từ sự chậm lại của dòng thương mại toàn cầu.
Hai chỉ số quan trọng để đánh giá sức khỏe của ngành sản xuất Việt Nam là chỉ số Sản
xuất công nghiệp (Index of Industrial Production – IIP)41 và chỉ số Nhà quản trị mua hàng
(Purchasing Manager Index – PMI)42. Cả hai chỉ số này đều chỉ ra bức tranh tăng trưởng của ngành
sản xuất Việt Nam. Tới tháng 10 năm 2019, chỉ số IIP đạt 153 điểm, gấp khoảng 2,5 lần so với tháng
01/2013 (tương ứng tăng trưởng trung bình 14,8%/năm). Chỉ số PMI cũng cho thấy ngành sản xuất
có xu hướng tăng trưởng không ngừng từ năm 2016 tới nay, kết thúc ở tháng 10 năm 2019.
Chỉ số IIP Việt Nam Chỉ số PMI sản xuất Việt Nam
Năm gốc 2015
60
180 58
153
160 56
140 54
120 52 50
100 50
80 60 48 50,0
60 46
40 44
20 42
- 40
Biểu đồ 45 - Nguồn: GSO, FPTS ước tính Biểu đồ 46 - Nguồn: IHS Markit
41 Chỉ số IIP được thực hiện hàng tháng bởi Tổng cục Thống kê để đánh giá tốc độ tăng trưởng của ngành
công nghiệp, dựa trên tỷ lệ khối lượng sản xuất công nghiệp trong kỳ so với kỳ gốc. Chỉ số IIP toàn quốc
được tính trên 04 nhóm ngành chính: Khai khoáng; Công nghiệp chế biến, chế tạo; Sản xuất và phân phối
điện, khí đốt, nước nóng, hơi nước và điều hòa không khí; và Cung cấp nước, quản lý và xử lý nước thải.
42 Chỉ số PMI đánh giá hoạt động của ngành sản xuất thông qua khảo sát 400 doanh nghiệp hàng tháng,
được thực hiện hàng tháng bởi IHS Markit. Chỉ số PMI được tính dựa trên điểm trung bình của 05 chỉ số
nhỏ: (1) Đơn hàng mới – 30%, (2) Sản lượng – 25%, (3) Nhân công – 25%, (4) Thời gian giao hàng của
nhà cung cấp – 15% và (5) Hàng tồn kho – 15%. Chỉ số PMI trên 50 nghĩa là sản xuất đang mở rộng và
dưới 50 nghĩa là sản xuất đang thu hẹp.

2.3. Cơ sở hạ tầng
Theo BMI, xây dựng cơ sở hạ tầng dự kiến có tăng trưởng thực thấp nhất trong ngành
xây dựng trong 10 năm tới (5,7%/năm), chủ yếu do hạn chế trong huy động nguồn vốn đầu tư.
Tăng trưởng thực xây dựng cơ sở hạ tầng

16%
12%
8%
4% 6,2% 6,1% 5,8% 5,7% 5,5% 5,6% 5,5% 5,7% 5,7% 5,7% 5,9% 5,9%
5,4%
0%
2016E 2017E 2018E 2019F 2020F 2021F 2022F 2023F 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F
Cơ sở hạ tầng Ngành xây dựng

Với chất lượng cơ sở hạ tầng có sẵn thấp, Việt Nam cần tăng cường đầu tư để đáp ứng
nhu cầu từ đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế.
 Chất lượng cơ sở hạ tầng của Việt Nam ở mức thấp hơn so với khu vực. Diễn đàn Kinh
tế Thế giới (World Economic Forum – WEF) đánh giá chất lượng cơ sở hạ tầng Việt Nam đạt
66/100 điểm trong khi trung bình khu vực Đông Á – Thái Bình Dương đạt 75 điểm. Trong đó,
những yếu tố có xếp hạng thấp nhất bao gồm Kết nối đường bộ, Chất lượng đường bộ và
Hiệu suất dịch vụ hàng không.
Xếp hạng cơ sở hạ tầng Việt Nam 2019
Kết nối đường bộ 104

Chất lượng đường bộ 103
CSHT giao thông
Mật độ đường sắt 58

Hiệu suất dịch vụ đường sắt 54
Kết nối sân bay 22
Hiệu suất dịch vụ hàng không 103
Kết nối vận chuyển đường thủy 19
Hiệu suất dịch vụ cảng biển 83
CSHT tiện ích
Tiếp cận điện năng 84

Chất lượng nguồn cung điện 62
Phơi nhiễm nước uống không an toàn 95
Đảm bảo nguồn cung nước 81
0 20 40 60 80 100 120
Cơ sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng giao thông Cơ sở hạ tầng tiện ích
Biểu đồ 48 - Nguồn: WEF

 Nhu cầu đầu tư cơ sở hạ tầng Việt Nam dự kiến đạt 19 tỷ USD trong năm 2019 và tăng
trưởng 2,6%/năm43, đến từ tốc độ đô thị hóa cao, cộng thêm tăng trưởng kinh tế cao
nhưng không đồng đều. Khoảng 75% xuất khẩu và nhập khẩu của Việt Nam tới từ 10
tỉnh/thành phố lớn, tập trung xung quanh Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, tạo nên những
nút thắt hậu cần và giao thông. Do đó, đầu tư cơ sở hạ tầng là thiết yếu để giảm chi phí và
thời gian lưu chuyển hàng hóa, đảm bảo ổn định xã hội và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Theo
GIH, nhu cầu đầu tư cơ sở hạ tầng cao nhất ở Việt Nam là năng lượng (44%), đường bộ
(21%) và viễn thông (17%), cụ thể như sau:
Nhu cầu đầu tư cơ sở hạ tầng Việt Nam

35
Tỷ USD
30 Giao thông: Sân bay
25 Giao thông: Đường bộ
20 Giao thông: Đường sắt
15 Giao thông: Cảng biển
Viễn thông
10
Nước
5
Năng lượng
-
Biểu đồ 49 - Nguồn: GIH

Hàng năm, Việt Nam chi khoảng 05 – 06% GDP cho cơ sở hạ tầng, gần gấp đôi so với
trung bình thế giới những vẫn chỉ đáp ứng được khoảng 60% nhu cầu đầu tư – chủ yếu do
nguồn vốn đầu tư công hạn chế và yếu kém trong quản lý dự án đầu tư công.
 Các nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng truyền thống đang trở nên khó khăn hơn, Chỉnh
phủ chỉ có thể đáp ứng 30% nhu cầu nhu cầu đầu tư cơ sở hạ tầng Việt Nam. Trước
đây, phần lớn nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng Việt Nam đến từ các khoản vay Hỗ trợ Phát
triển Chính thức (Official Development Assistance – ODA), ngân sách nhà nước và các khoản
vay được Chính phủ bảo lãnh. Tuy nhiên, giải pháp này không bền vững do việc huy động
nguồn vốn ODA trở nên khó khăn hơn khi Việt Nam trở thành quốc gia thu nhập trung bình,
đồng thời thâm hụt ngân sách kéo dài và nợ công tăng cao hạn chế khả năng đầu tư của
Chính phủ. Tỷ lệ nợ công/GDP Việt Nam đạt đỉnh vào năm 2016 ở mức 63,7%, gần với mức
trần 65% do Quốc hội quy định. Do đó, Chính phủ đã phải cắt giảm chi tiêu thường xuyên, tái
cơ cấu nợ công và siết chặt cấp bảo lãnh Chính phủ cho các khoản vay mới. Nhờ đó, GDP
tăng nhanh hơn nợ công từ năm 2016 tới nay, tỷ lệ nợ công/GDP giảm còn 58,4%. Điều này
cũng có nghĩa là nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng trong ngắn và trung hạn của Chính phủ sẽ
bị hạn chế. Theo Ngân hàng Thế giới, vốn đầu tư công chiếm khoảng 2/3 giá trị đầu tư cơ sở
hạ tầng trong năm 2015. Tuy nhiên, theo kế hoạch đầu tư công giai đoạn 2016 – 2020, ngân
sách nhà nước chỉ có khả năng cân đối tối đa 30% nhu cầu đầu tư của các bộ và địa phương.
43 Theo Trung tâm Hạ tầng Toàn cầu (Global Infrastructure Hub – GIH)

Thu chi ngân sách Nhà nước Việt Nam

1.800 63,7% 70%
61,0% 61,4%
Nghìn tỷ VND
1.600 58,0% 58,4%

54,5% 56,1% 60%
1.400
50%
1.200
1.000 40%
800 30%
600
20%
400
200 10%
- 0%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019F
Thu ngân sách nhà nước Chi ngân sách nhà nước Nợ công / GDP
Biểu đồ 50 - Nguồn: GSO, Bộ Tài chính, FPTS ước tính

 Khó khăn trong đầu tư cơ sở hạ tầng còn tới từ yếu kém trong quản lý dự án đầu tư
công, dẫn tới các dự án bị chậm tiến độ và đội vốn, đặc biệt là các dự án quy mô lớn
và phức tạp. Theo Bộ Tài chính, hết 08 tháng đầu năm 2019, vốn đầu tư phát triển từ ngân
sách nhà nước mới giải ngân được 38% kế hoạch. Trong đó, các bộ có kế hoạch vốn giao
lớn như Bộ Giao thông Vận tải, Bộ Y tế, Bộ Giáo dục và Đào tạo chỉ đạt dưới 30% kế hoạch;
thậm chí cá biệt như Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chưa giải ngân đồng
vốn nào. Vướng mắc trong giải ngân vốn đầu tư công đến từ tất cả các công đoạn quản lý dự
án, đặc biệt là giải phóng mặt bằng, chủ yếu do các vấn đề liên quan tới xác định giá đền bù.
Thêm nữa, việc giải ngân vốn đầu tư công thường tập trung vào cuối năm, nhiều dự án được
thực hiện gấp rút để đạt điều kiện thanh toán, dẫn tới chất lượng dự án không đảm bảo. Do
đó, tình trạng dự án đầu tư công chậm tiến độ và đội vốn không phải hiếm tại Việt Nam, đặc
biệt trong các dự án quy mô lớn và phức tạp – điển hình là các dự án nhà máy lọc dầu, nhiệt
điện và đường sắt đô thị.
Trước sự thiếu hụt này, Chính phủ Việt Nam cần tìm kiếm biện pháp để huy động nguồn
vốn tư nhân như hình thức Hợp tác công – tư (Public Private Partnership – PPP), tuy nhiên
biện pháp này đang bị hạn chế bởi khung pháp lý chưa hoàn thiện.
 Môi trường kinh tế thuận lợi và chính trị ổn định khiến Việt Nam là thị trường đầu tư hấp dẫn
với nguồn vốn quốc tế. Theo BMI, các đối tác nước ngoài đang hiện tham gia vào 50% trong
số 149 dự án cơ sở hạ tầng PPP đang được thực hiện và lên kế hoạch, trị giá 287 tỷ USD.
 Tuy nhiên, sự hấp dẫn của PPP tại Việt Nam đang bị hạn chế do thiếu minh bạch trong quá
trình đấu thầu và khung pháp lý chưa hoàn thiện, đặc biệt trong các cơ chế chia sẻ rủi ro.
Trong những năm gần đây, các dự án PPP tại Việt Nam thường được thực hiện dưới hợp
đồng dự án tương đối đơn giản với Chính phủ – thỏa thuận này tuy được chấp nhận trong thị
trường nội địa nhưng không đạt đối với các ngân hàng quốc tế và không đủ cơ sở để hấp dẫn
nguồn vốn nước ngoài đáng kể.
 Những thiếu hụt này vẫn cần được Chính phủ khắc phục thông qua cải cách pháp lý và quản
lý. Các yếu tố cần thiết để PPP Việt Nam phát triển bao gồm: (1) đẩy mạnh các dự án khả thi;
(2) tăng cường khả năng phối hợp giữa các cơ quan Chính phủ và (3) hoàn thiện khung pháp
lý PPP (theo Hiệp hội Thương mại Châu Âu tại Việt Nam). Hiện nay, hai văn bản pháp lý quan

trọng nhất đối với PPP là Nghị định 63/2018/NĐ-CP44 và Nghị định 30/2015/NĐ-CP45. Tuy
nhiên, Nghị định 63 chưa quy định đầy đủ về một số vấn đề chủ chốt, bao gồm (1) chia sẻ rủi
ro qua bảo đảm về doanh thu dự án và các thay đổi luật pháp và (2) chưa có quy trình chỉ
định đầu tư dự án cụ thể, khiến các cơ quan quản lý chậm trễ trong ký kết hợp đồng và thực
hiện dự án. Những thiếu sót này được kỳ vọng khắc phục bởi Luật Đầu tư theo hình thức đối
tác công – tư PPP, đã được Chính phủ trình Quốc hội dự thảo để xem xét và thảo luận vào
ngày 11/11/2019. Một số điểm quan trọng của Luật này gồm: (1) Cơ chế hội đồng thẩm định,
phê duyệt dự án PPP tùy theo tính chất và quy mô dự án, (2) Doanh nghiệp PPP được huy
động vốn thứ cấp từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, không được phát hành cổ phiếu đại
chúng, (3) Cơ chế chia sẻ rủi ro về doanh thu giữa Nhà nước và nhà đầu tư thông qua điều
chỉnh giá, phí hoặc thời hạn hợp đồng không quá 50%, (4) Thực hiện đấu thầu công khai, đảm
bảo cạnh tranh, minh bạch, hạn chế tối đa đấu thầu hạn chế hoặc chỉ định thầu.
Dù vậy, cải cách hành chính và pháp lý thường tốn nhiều thời gian để có hiệu quả. Theo
GIH, dựa trên xu hướng đầu tư hiện nay, Việt Nam chỉ có thể đáp ứng 83% nhu cầu đầu tư cơ
sở hạ tầng tới 2040. Do đó, cơ sở hạ tầng có tăng trưởng chậm nhất trong các sản phẩm xây
dựng, dự kiến đạt 5,7%/năm tới 2028.
44 Nghị định 63/2018/NĐ-CP ngày 04/05/2018 bởi Chính phủ về Đầu tư theo hình thức đối tác công tư, có
hiệu lực từ ngày 19/06/2018, thay thế Nghị định 15/2015/NĐ-CP.
45 Nghị định 30/2015/NĐ-CP ngày 17/03/2015 bởi Chính phủ về Quy định chi tiết thi hành một số điều của
Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, có hiệu lực từ ngày 05/05/2015.

V. Rủi ro ngành xây dựng

1. Rủi ro biến động giá nguyên vật liệu xây dựng
Rủi ro biến động giá nguyên vật liệu là rủi ro lớn nhất mà các nhà thầu xây dựng phải chịu, do
(1) nguồn cung nguyên vật liệu phụ thuộc vào địa điểm dự án, khó kiểm soát, (2) chi phi nguyên vật
liệu chiếm 70% trên tổng chi phí sản xuất kinh doanh và (3) biên lợi nhuận trước thuế ngành xây dựng
nhỏ, trung bình luôn ở mức dưới 05%. Rủi ro này tỷ lệ thuận với quy mô dự án, không chỉ do giá trị
dự án cao mà còn do thời gian thực hiện thường kéo dài. Các nhà thầu có thể hạn chế rủi ro này bằng
cách ký kết hợp đồng theo đơn giá sửa đổi thay vì hợp đồng trọn gói hay hợp đồng đơn giá cố định,
tuy nhiên phương pháp này có hiệu quả hạn chế và làm giảm lợi nhuận dự kiến của dự án.
2. Rủi ro thu hồi công nợ
Nhà thầu xây dựng thường bị khách hàng chiếm dụng vốn trong quá trình thực hiện dự án.
Trong thời gian hợp đồng, nếu khách hàng gặp phải khó khăn tài chính và không thể thanh toán sẽ
gây thiệt hại lớn cho nhà thầu, đặc biệt với những nhà thầu có biên lợi nhuận thấp. Ví dụ, nếu khách
hàng không thể thanh toán một dự án, nhà thầu với biên lợi nhuận 20% đã bỏ ra 80% chi phí cho dự
án đầu tiên và cần thực hiện 4 dự án quy mô tương đương để bù lại số vốn này; nhưng với biên lợi
nhuận ở mức 02 – 04% của ngành xây dựng, nhà thầu xây dựng cần thực hiện 24 – 49 dự án quy
mô tương đương mới đủ. Để hạn chế rủi ro này, nhà thầu cần xem xét, đánh giá kỹ tiềm năng tài
chính của khách hàng trước khi tham gia đấu thầu và ký kết hợp đồng.
3. Rủi ro biến động nhu cầu xây dựng
Ngành xây dựng mang tính chu kỳ cao do nhu cầu xây dựng rất nhạy cảm với các thay đổi
trong môi trường kinh tế và pháp lý. Thêm nữa, doanh thu của nhà thầu phụ thuộc vào dự án ký kết,
do đó khối lượng công việc của một nhà thầu thường không ổn định, có thể biến động lớn giữa các
thời kỳ. Để hạn chế rủi ro này, các nhà thầu xây dựng cần tăng tính linh hoạt của bộ máy sản xuất
thông qua sử dụng thầu phụ, lao động thời vụ và thuê máy móc thi công. Tuy nhiên, các biện pháp
này cũng làm giảm lợi nhuận dự kiến của dự án.

C. KHUYẾN NGHỊ ĐẦU TƯ NGÀNH XÂY DỰNG VÀ CẬP

NHẬT DOANH NGHIỆP
 Triển vọng ngành xây dựng kém khả quan so với giai đoạn tăng trưởng trước đây, chủ yếu
do lĩnh vực cơ sở hạ tầng tăng trưởng chậm, đồng thời nhà ở cũng chững lại trong ngắn hạn.
 Quá trình toàn cầu hóa của ngành xây dựng cũng tạo áp lực lên các nhà thầu Việt Nam. Đây
tuy là thách thức cho ngành xây dựng Việt Nam nhưng cũng là cơ hội cho những nhà thầu có
khả năng hợp tác với đối tác nước ngoài, tiếp thu công nghệ tiên tiến.
I. Khuyến nghị đầu tư ngành xây dựng

1. Trong ngắn hạn (dưới 01 năm) – KÉM KHẢ QUAN
Trong ngắn hạn, biến động của các chi phí đầu vào dự kiến có lợi cho các nhà thầu xây dựng
(giá thép dự kiến giảm, giá xi măng và chi phí nhân công chỉ tăng rất nhẹ), tuy nhiên chúng tôi vẫn
khuyến nghị KÉM KHẢ QUAN với xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng, do tới năm 2020:
 Xây dựng nhà ở dự kiến tăng trưởng chậm (6,0%) do các biện pháp ổn định thị trường bất
động sản của Chính phủ;
 Xây dựng cơ sở hạ tầng tăng trưởng chậm (5,6%) do các khó khăn trong sắp xếp nguồn vốn
đầu tư công, đồng thời huy động nguồn vốn tư nhân thông qua PPP gặp hạn chế về pháp lý.
Ngược lại, chúng tôi khuyến nghị KHẢ QUAN đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà không
để ở (đặc biệt xây dựng công nghiệp) trong 2020 với tốc độ tăng trưởng đạt 9,8%/năm, chủ yếu do
các lợi ích ngắn hạn của căng thẳng thương mại Mỹ – Trung.
2. Trong trung và dài hạn (từ 02 – 05 năm và trên 05 năm) – THEO DÕI
Trong trung và dài hạn, chúng tôi đưa ra khuyến nghị THEO DÕI với ngành xây dựng Việt
Nam. Về mặt tích cực, thị trường xây dựng Việt Nam có tiềm năng lớn với tốc độ tăng trưởng dự kiến
ở mức cao (đạt ~7%/năm, gấp đôi trung bình thế giới). Tuy nhiên, áp lực cạnh tranh giữa các nhà
thầu Việt Nam dự kiến sẽ gia tăng do tốc độ tăng trưởng chậm dần khi bước vào giai đoạn Tái cấu
trúc, cộng thêm sự gia nhập của các nhà thầu nước ngoài trong xu hướng toàn cầu hóa của ngành
xây dựng thế giới. Đây là thách thức nhưng cũng là cơ hội cho các nhà thầu có khả năng hợp tác,
tiếp thu công nghệ tiên tiến của các nhà thầu nước ngoài.

II. Quy mô các doanh nghiệp xây dựng Việt Nam

Dưới đây là bảng tổng hợp một số doanh nghiệp xây dựng có quy mô lớn tại Việt Nam năm
2018 xếp theo doanh thu, dựa trên Báo cáo tài chính hợp nhất và kết quả Khảo sát doanh nghiệp của
Tổng cục thống kê.
Vốn hóa Doanh thu Tài sản
Công ty Ticker Sản phẩm chính
(Tỷ VND) (Tỷ VND) (Tỷ VND)
1. Tổng thầu
CTCP Xây dựng Coteccons CTD Dân dụng, Công nghiệp 5,215 28,561 16,823
CTCP Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình HBC Dân dụng, Công nghiệp 2,265 18,299 15,901
TCT Lắp máy Việt Nam - CTCP LLM Công nghiệp 1,587 13,363 13,205
TCTCP XNK và Xây dựng Việt Nam VCG Dân dụng, Công nghiệp 12,058 9,731 20,085
CTCP Tập đoàn CIENCO 4 C4G Hạ tầng 588 7,856 3,126
CT TNHH Tập đoàn Xây dựng Delta N/A Dân dụng, Công nghiệp N/A 6,223 5,482
TCT Sông Đà - CTCP SJG Hạ tầng 2,610 6,058 28,688
TCT Xây dựng số 1 - CTCP CC1 Công nghiệp, Hạ tầng 1,208 5,940 9,442
CTCP Xây lắp điện 1 PC1 Hạ tầng 2,939 5,084 6,597
CTCP Ecoba Việt Nam N/A Dân dụng, Công nghiệp N/A 4,265 1,072
CTCP Hưng Thịnh Incons N/A Dân dụng N/A 4,061 1,939
CTCP Xây dựng An Phong N/A Dân dụng, Công nghiệp N/A 3,644 1,323
CT Obayashi Việt Nam N/A Dân dụng, Công nghiệp N/A 3,475 1,608
CTCP Xây dựng FLC Faros ROS Dân dụng 14,133 3,463 10,590
CTCP Đầu tư Xây dựng Newtecons N/A Dân dụng, Công nghiệp N/A 3,363 1,367
CT TNHH Xây dựng Trung Quốc (Đông Nam Á) N/A Hạ tầng N/A 3,321 2,021
CTCP Xây dựng số 1 COFI Dân dụng, Công nghiệp N/A 3,113 1,531
TCT Licogi - CTCP LIC Công nghiệp, Hạ tầng 432 2,601 4,428
CTCP Đạt Phương DPG Hạ tầng 2,128 1,573 4,647
2. Thiết kế
CTCP Tư vấn Xây dựng Điện 2 TV2 Hạ tầng 2,055 1,840 2,193
TCT Tư vấn Xây dựng Việt Nam - CTCP VGV Dân dụng, Công nghiệp 461 886 1,060
TCT Tư vấn Thiết kế Giao thông Vận tải - CTCP N/A Hạ tầng N/A 811 773
CT TNHH Tư vấn Đại học Xây dựng N/A Dân dụng, Hạ tầng N/A 181 212
CTCP Tư vấn Thiết kế Viettel N/A Hạ tầng 120 92 120
3. Thi công nền móng
CTCP Đầu tư Phan Vũ N/A Dân dụng, Công nghiệp N/A 3,600 3,120
CTCP Fecon FCN Công nghiệp, Hạ tầng 1,237 2,846 4,723
CTCP Licogi 13 LIG Hạ tầng 184 1,714 3,434
CTCP Nền móng Đua Fat N/A Dân dụng, Hạ tầng N/A 1,335 1,234
CTCP Fountech N/A Dân dụng, Công nghiệp N/A 1,118 486
4. Thi công hoàn thiện
CTCP Cơ điện lạnh REE Dân dụng, Công nghiệp 11,317 5,105 15,500
CTCP Hawee Cơ điện N/A Dân dụng, Công nghiệp N/A 2,237 2,092
CTCP Kỹ thuật Sigma N/A Dân dụng, Công nghiệp N/A 1,755 1,124
CTCP Kỹ nghệ lạnh SRF Dân dụng, Công nghiệp 445 1,733 1,634
CT TNHH Kỹ thuật Taikisha Việt Nam N/A Dân dụng, Công nghiệp N/A 798 283
Bảng 5 - Nguồn: GSO, EzSearch, FPTS Research

III. Hoạt động kinh doanh và tình hình tài chính

1. Cập nhật kết quả kinh doanh 9T/2019 của một số doanh nghiệp niêm yết
Doanh thu Lợi nhuận Lợi nhuận
Doanh nghiệp %yoy %yoy %yoy
thuần gộp sau thuế
1. Tổng thầu dân dụng, công nghiệp
CTD 16.262 -21,6% 711 -50,1% 478 -59,9%
HBC 13.646 +6,9% 918 -27,0% 243 -51,4%
VCG 6.237 -2,2% 926 +20,5% 565 +53,5%
2. Tổng thầu hạ tầng
PC1 4.274 +19,5% 644 -8,5% 318 -26,0%
C4G 1.609 -31,2% 261 -8,0% 109 -17,3%
DPG 764 -16,7% 191 -2,0% 1 -98,9%
3. Thiết kế
TV2 2.758 +129,2% 264 +3,3% 181 +13,5%
VGV 530 -22,4% 87 -23,5% 32 +1,7%
4. Thi công nền móng
FCN 1.805 +5,6% 255 -1,4% 145 +16,0%
DIG 1.462 +43,6% 97 +61,0% 11 +35,3%
5. Thi công hoàn thiện
REE 3.565 +2,9% 950 +12,5% 1.242 -4,5%
SRF 998 -2,2% 117 +60,1% 56 +67,0%
Bảng 6 - Nguồn: BCTC
2. Một số chỉ tiêu tài chính

Trong phần này, chúng tôi sẽ so sánh chỉ tiêu tài chính của 12 doanh nghiệp xây dựng
có quy mô lớn đang niêm yết để chỉ so sánh giữa 05 nhóm nhà thầu phổ biến, gồm (1) Tổng
thầu dân dụng và công nghiệp, (2) Tổng thầu hạ tầng, (3) Thiết kế, (4) Thi công nền móng và (5) Thi
công hoàn thiện. Tuy nhiên, cần lưu ý những chỉ tiêu tài chính của các doanh nghiệp này còn chịu
ảnh hưởng của hoạt động đa dạng hóa doanh thu của doanh nghiệp, thường là đầu tư phát triển bất
động sản hoặc cơ sở hạ tầng.

2.1. Quy mô tổng tài sản và doanh thu
Tài sản
25.000
Tỷ VND
20.000
15.000
10.000
5.000
0
CTD HBC VCG PC1 C4G DPG TV2 VGV FCN LIG REE SRF
Tổng thầu dân dụng, Tổng thầu hạ tầng Thiết kế Thi công nền Thi công hoàn
công nghiệp móng thiện
2016 2017 2018 9T/2019
Biểu đồ 51 - Nguồn: BCTC

Các doanh nghiệp tổng thầu thường có quy mô vượt trội so với nhóm nhà thầu phụ và
thiết kế, cả về tài sản và doanh thu (hình dưới). Về mặt cơ cấu, tài sản ngắn hạn thường chiếm
phần lớn, tập trung ở khoản phải thu và hàng tồn kho – dấu hiệu các nhà thầu bị khách hàng chiếm
dụng vốn trong quá trình xây dựng. Ngược lại, tài sản dài hạn thường chỉ chiếm tỷ trọng dưới 30%
tổng tài sản do việc thuê máy móc và thuê thầu phụ rất phổ biến trong ngành xây dựng (một số ngoại
lệ bao gồm các doanh nghiệp tham gia đầu tư cơ sở hạ tầng như REE, PC1, DPG… và các tổng thầu
nhà nước thường tự thực hiện dự án thay vì thuê ngoài như VCG).
Doanh thu thuần

30.000
Tỷ VND
20.000
10.000
0
2015 2016 2017 2018 9T/2019

Nhìn chung, doanh thu của nhóm doanh nghiệp xây dựng dân dụng và công nghiệp có
xu hướng tăng từ năm 2015 tới 2018, tuy nhiên đã xuất hiện dấu hiệu giảm trong 9T2019. Hết
09 tháng đầu năm 2019, sự chậm lại của thị trường bất động sản và xây dựng nhà ở khiến doanh thu
xây dựng của HBC chỉ tăng trưởng thấp ở mức 6,9% yoy, CTD và VCG thậm chí giảm trên 20% so
với cùng kỳ.
Ngược lại, doanh thu của nhóm tổng thầu hạ tầng có xu hướng giảm trong những năm
gần đây, đặc biệt với các doanh nghiệp xây dựng giao thông – thể hiện sự khó khăn trong huy
động nguồn vốn đầu tư hạ tầng của Chính phủ. Các nhà thầu hạ tầng năng lượng (PC1, TV2) có
kết quả khả quan hơn trong 2018 – 2019, chủ yếu do sự thành công của cơ chế thu hút đầu tư năng
lượng tái tạo của Chính phủ và đầu tư dự án Mạch 3 500kV của Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN).

2.2. Hiệu quả hoạt động kinh doanh
Biên lợi nhuận gộp

40%
30%
20%
10%
0%
2015
2017
2015
2017
2015
2017
2015
2017
2015
2017
2015
2017
2015
2017
2015
2017
2015
2017
2015
2017
2015
2017
2015
2017
9T2019
9T2019
9T2019
9T2019
9T2019
9T2019
9T2019
9T2019
9T2019
9T2019
9T2019
9T2019
Tổng thầu dân dụng, Tổng thầu hạ tầng Thiết kế Thi công nền móng Thi công hoàn thiện
công nghiệp
Biên lợi nhuận gộp Biên lợi nhuận gộp thi công, thiết kế
Biểu đồ 53 - Nguồn:BCTC
Nhìn chung, biên lợi nhuận gộp hoạt động thiết kế ở mức cao nhất trong ngành, đạt
khoảng 15 – 25%; sau đó là thầu phụ ở mức 10 – 20%; tổng thầu hạ tầng ở mức 10 – 15% và
tổng thầu dân dụng, công nghiệp ở mức 05 – 10%. Từ 2017 tới nay, biên lợi nhuận của nhóm tổng
thầu dân dụng và thi công hoàn thiện có xu hướng giảm, thể hiện áp lực cạnh tranh tăng cao và sự
giảm tốc của thị trường xây dựng nhà ở.
Biên lợi nhuận gộp tổng hợp cao hơn biên gộp thiết kế/thi công trung bình của một số doanh
nghiệp chủ yếu tới từ hoạt động đầu tư, đa dạng hóa doanh thu. Cụ thể, trong nhóm so sánh trên, các
tổng thầu hạ tầng, VCG và REE hàng năm có khoảng 10 – 40% doanh thu tới từ các lĩnh vực có lợi
nhuận cao hơn như bất động sản và bán điện thương phẩm.
2.3. Hiệu quả hoạt động
Vốn lưu động / Doanh thu thuần

80%
40%
0%
-40%
Tổng thầu dân dụng, công Tổng thầu hạ tầng Thiết kế Thi công nền Thi công hoàn
nghiệp móng thiện
2015 2016 2017 2018

Chúng tôi đánh giá tổng quan hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp thông qua tỷ lệ Vốn
lưu động46/Doanh thu thuần, tỷ lệ này càng nhỏ nghĩa là doanh nghiệp hoạt động hiệu quả, ít bị khách
hàng chiếm dụng vốn hoặc có khả năng chiếm dụng vốn của nhà cung cấp. Hầu hết các nhà thầu thi
công đều chịu chiếm dụng vốn khoảng 20 – 40% doanh thu hàng năm, trong đó nhiều nhất là các
doanh nghiệp thi công nền móng (FCN và LIG) và ít nhất là CTD, DPG và REE. Ngược lại, các doanh
nghiệp thiết kế có vốn lưu động âm, do nhóm này thường được tạm ứng tỷ lệ cao hơn nhà thầu xây
dựng (tối đa 25% hợp đồng so với 10%), đồng thời không phải bỏ ra chi phí mua nguyên vật liệu.
2.4. Cơ cấu nguồn vốn
Cơ cấu nguồn vốn

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2015
2017
9T2019
2015
2017
9T2019
2015
2017
9T2019
2015
2017
9T2019
2015
2017
9T2019
2015
2017
9T2019
2015
2017
9T2019
2015
2017
9T2019
2015
2017
9T2019
2015
2017
9T2019
2015
2017
9T2019
2015
2017
9T2019
Tổng thầu dân dụng, Tổng thầu hạ tầng Thiết kế Thi công nền móng Thi công hoàn thiện
công nghiệp
Tổng nợ / Tổng tài sản Nợ vay / Tổng tài sản

Các doanh nghiệp trong ngành xây dựng thường có tỷ lệ Nợ phải trả/Tổng tài sản trên 50%,
trong đó cao nhất là C4G, LIG, DPG và HBC (~80%), tương ứng với tỷ lệ đòn bẩy khoảng 05 lần. Do
có yêu cầu đầu tư ban đầu thấp, nhu cầu vay vốn của hoạt động xây dựng chủ yếu là ngắn hạn và
chịu ảnh hưởng từ hiệu quả hoạt động. Nhóm doanh nghiệp thiết kế và CTD có hiệu quả hoạt động
cao, dẫn tới ít phải vay vốn cho hoạt động thiết kế/xây dựng và có cơ cấu nguồn vốn an toàn khi so
sánh với các đối thủ. Nhu cầu vay vốn dài hạn của doanh nghiệp xây dựng thường tới từ các dự án
đầu tư đa dạng hóa. Nhóm các tổng thầu hạ tầng thường có tỷ lệ nợ vay cao hơn so với các tổng
thầu dân dụng do các nhà thầu này vay vốn dài hạn để đầu tư cơ sở hạ tầng, chủ yếu là các dự án
giao thông (PPP) hoặc nhà máy điện.
46 Vốn lưu động = Hàng tồn kho + Phải thu ngắn hạn – Phải trả ngắn hạn

2.5. Hiệu quả sử dụng vốn
Hiệu quả sử dụng vốn

60%
40%
20%
0%
2016
2017
2018
2016
2017
2018
2016
2017
2018
2016
2017
2018
2016
2017
2018
2016
2017
2018
2016
2017
2018
2016
2017
2018
2016
2017
2018
2016
2017
2018
2016
2017
2018
2016
2017
2018
RoA RoE

Phần lớn các doanh nghiệp xây dựng có tỷ số sinh lời trên tài sản (RoA) dưới 10%. Trong
nhóm so sánh, các doanh nghiệp có tỷ lệ RoA cao nhất là REE, TV2 và CTD (năm 2018 đạt lần lượt
12,7%, 12,0% và 9,7%), chủ yếu do các doanh nghiệp này ít bị khách hàng chiếm dụng vốn, có hiệu
quả hoạt động tốt. Tại đây, DPG là ngoại lệ với hoạt động tốt nhưng RoA chỉ đạt 3,7%, chủ yếu do
các khoản đầu tư vào bất động sản và thủy điện chưa sinh ra lợi nhuận trong năm 2018.
Xét về RoE năm 2018, TV2 đạt mức cao nhất ở 37,5%, tiếp đó là CTD, HBC, REE ở mức
khoảng 20%. Tuy nhiên, nên lưu ý rằng HBC và REE có nợ vay chiếm khoảng 30% tài sản, hàm chứa
rủi ro cao hơn CTD và TV2 với phần lớn nợ là các khoản phải trả, ngược lại nợ vay không đáng kể.

IV. Một số doanh nghiệp niêm yết ngành xây dựng Việt Nam
1. Công ty Cổ phần Xây dựng Coteccons (HSX: CTD)
Thông tin giao dịch (29/11/2019) Cơ cấu cổ đông (29/11/2019)
Giá đóng cửa (VND/cp) 63.500 Kustocem Pte. Ltd 18,02%
CTTNHHMTV Kinh doanh và Đầu tư
Giá cao nhất 52 tuần (VND/cp) 156.600 14,50%
Thành Công
Giá thấp nhất 52 tuần (VND/cp) 63.500 THE8TH Pte. Ltd 10,70%
KLGD bình quân 30 ngày (cp/phiên) 991.969 Nguyễn Bá Dương (CT HDQT) 5,06%
EPS trailing (VND/cp) 10.319 Khác 51,72%
P/E trailing 6,1x
Bảng 7 - Nguồn: EzSearch, cafef
1.1. Hoạt động kinh doanh

Hoạt động kinh doanh chính của CTD là thiết kế và thi công xây dựng dân dụng, công nghiệp.
Ngoài ra, CTD còn thi công cơ sở hạ tầng và đầu tư bất động sản, cho thuê thiết bị xây dựng…
Cơ cấu doanh thu CTD Cơ cấu chi phí CTD

30.000
2017 - 2018
Tỷ VND
Khác; 1%
25.000 Nguyên
vật liệu;
20.000 27%
15.000
10.000
5.000 Dịch vụ
mua
- ngoài; Nhân
2015 2016 2017 2018 58% công; 12%
Chung cư, biệt thự Trung tâm thương mại, văn phòng
Thiết bị,
Khách sạn, resort Nhà xưởng
tài sản cố
Khác định; 2%
Biểu đồ 57 - Nguồn: BCTN CTD Biểu đồ 58 - Nguồn: BCTC CTD
Gần như toàn bộ doanh thu của CTD đến từ hoạt động xây dựng dân dụng và công nghiệp
(doanh thu khác dưới 03%). Trung bình từ năm 2011 tới nay, doanh thu xây dựng nhà ở chiếm khoảng
45%, sau đó là xây dựng thương mại và du lịch mỗi mảng 15%, xây dựng công nghiệp 25%.
Chi phí lớn nhất của CTD là các dịch vụ mua ngoài (~58%), ngoài ra chi phí nguyên vật liệu
chiếm 27% và chi phí nhân công chiếm 12%. Với các tổng thầu, chi phí mua ngoài chủ yếu là chi phí
thuê thầu phụ, thiết bị…

Tăng trưởng doanh thu và Biên lợi nhuận gộp CTD

60% 8,7% 10%
7,5%
6,4%
52,0%
4,4%
30% 5%
30,8%
0% 0%
5,1%
-30% -21,6% -5%

2016 2017 2018 9T2019
Tăng trưởng doanh thu Tỷ suất lợi nhuận gộp (phải)
Biểu đồ 59 - Nguồn: BCTC CTD

Kết quả kinh doanh của CTD có dấu hiệu xấu đi rõ rệt với tốc độ tăng trưởng doanh thu giảm
mạnh (thậm chí đạt -21,6%yoy trong 9T2019), đồng thời tỷ suất lợi nhuận gộp cũng giảm 50% so với
2016. Đây là hệ quả khi lĩnh vực xây dựng nhà ở chậm lại khiến áp lực cạnh tranh gia tăng; ngoài ra,
trong tháng 07/2017, nguyên Phó giám đốc CTD là ông Trần Quang Tuấn rời đi và thành lập Công ty
Cổ phần Xây dựng Central (Central Cons), cạnh tranh một số khách hàng thân thiết của CTD như
Vingroup, SSG Group, Phát Đạt… Tới nay, Central Cons đang thực hiện 39 dự án, tổng giá trị hợp
đồng đã ký đạt 10.000 tỷ VND.
1.2. Điểm mạnh
 Uy tín, thương hiệu và khả năng áp dụng các công nghệ tiên tiến trong xây dựng dân dụng,
công nghiệp của CTD đã được chứng minh qua các siêu dự án đã thực hiện, bao gồm Casino
Nam Hội An, Landmark 81, Vinfast Hải Phòng, Khu liên hợp gang thép Dung Quất …
 CTD là nhà thầu có quy mô lớn nhất Việt Nam, có khả năng mặc cả với nhà cung cấp và thầu
phụ, dẫn tới hiệu quả hoạt động tốt so với các tổng thầu lớn khác.
 Cơ cấu tài chính của CTD lành mạnh, không sử dụng nợ vay.
1.3. Điểm yếu
 Xây dựng dân dụng chiếm tỷ lệ rất lớn trong tổng doanh thu CTD (~75%). Thiếu đa dạng hóa
doanh thu dẫn tới rủi ro kết quả kinh doanh giảm sút khi lĩnh vực này dự kiến chậm lại trong
2019 và 2020.
 Mục tiêu doanh thu từ cơ sở hạ tầng đạt 50% tới 2020 của CTD khó thực hiện do kinh nghiệm
trong lĩnh vực này còn hạn chế.
1.4. Các yếu tố cần theo dõi
 Thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội và tp. Hồ Chí Minh có giảm tốc trong 2019 và 2020.

2. Công ty Cổ phần Xây lắp điện 1 (HSX: PC1)

Giá đóng cửa (VND/cp) 18.200 Trịnh Văn Tuấn (TGD, CT HDQT) 17,97%
Giá cao nhất 52 tuần (VND/cp) 21.400 Vietnam Enterprise Investments Ltd. 8,04%
Giá thấp nhất 52 tuần (VND/cp) 15.700 Khác 73,99%
KLGD bình quân 30 ngày (cp/phiên) 234.117
EPS trailing (VND/cp) 2.216
P/E trailing 8,1x

PC1 hoạt động trong ba lĩnh vực kinh doanh chính: là thi công xây lắp điện, phát triển bất động
sản và đầu tư thủy điện; ngoài ra, công ty còn có đơn vị thành viên sản xuất thép và cột điện.
Cơ cấu doanh thu PC1 Cơ cấu chi phí PC1

2017 - 2018
6.000
Tỷ VND
Khác; 3%
5.000
4.000
Nguyên
3.000 vật liệu;
39%
2.000 Dịch vụ
mua
1.000 ngoài;
45%
-
2016 2017 2018 9T2019
Xây lắp điện Thủy điện
Bất động sản Sản xuất công nghiệp Tài sản
cố định; Nhân
Khác công; 9%
5%
Biểu đồ 60 - Nguồn: BCTC PC1 Biểu đồ 61 - Nguồn: BCTC PC1
Xây lắp điện và sản xuất công nghiệp (cột điện) là lĩnh vực truyền thống của PC1 với kinh
nghiệm hơn 50 năm, đóng góp trung bình 60% doanh thu từ 2016 tới nay. Trong 10 năm trở lại đây,
PC1 thực hiện đa dạng hóa doanh thu vào hai lĩnh vực có lợi nhuận cao hơn là đầu tư thủy điện và
bất động sản, lần lượt đóng góp 08% và 10% tổng doanh thu PC1 từ năm 2016 tới nay.
Chi phí chiếm tỷ trọng lớn nhất của PC1 là dịch vụ mua ngoài (45%), sau đó là nguyên vật
liệu (39%) và nhân công (9%).

Tăng trưởng doanh thu và Biên lợi nhuận gộp PC1

70% 17,5% 17,0% 21%
60% 15,2% 15,1% 18%
50% 60,9% 15%
40% 12%
30% 9%
20% 6%
10% -3,0% 19,5% 3%
0% 0%
-10% 5,1% -3%
2016 2017 2018 9T2019
Tăng trưởng doanh thu Tỷ suất lợi nhuận gộp (phải)
Biểu đồ 62 - Nguồn: BCTC PC1

Lĩnh vực xây lắp điện và sản xuất công nghiệp của PC1 gặp khó khăn từ năm 2017 do thay
đổi trong chính sách đầu tư của Chính phủ. Do đó, biên lợi nhuận xây lắp điện của PC1 sụt giảm
khoảng 1/3, từ 14,5% trong 2016 còn 10,5% trong 9T2019. Tuy biên lợi nhuận giảm sút, việc EVN
đầu tư dự án Mạch 3 500kV trong năm 2019 dự kiến mang lại tăng trưởng doanh thu đột biến cho
PC1 (xây lắp điện và sản xuất công nghiệp dự kiến lần lượt tăng 65% và 110% trong 2019).
Lĩnh vực thủy điện và bất động sản của PC1 có tăng trưởng tốt trong 04 năm trở lại đây. Tới
nay, PC1 đang vận hành 114MW công suất phát điện từ các nhà máy thủy điện và dự kiến phát triển
thêm 297 MW nữa tới năm 2022 (trong đó 30MW dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2019), bao gồm
cả điện gió và điện mặt trời. PC1 cũng đang phát triển 04 dự án bất động sản, dự kiến đóng góp trên
4.000 tỷ VND doanh thu tới năm 2023.
2.2. Điểm mạnh
 PC1 là nhà thầu xây lắp điện hàng đầu Việt Nam với thương hiệu và kinh nghiệm lâu năm,
các phương pháp thi công tiên tiến đã được chứng minh. Với các lợi thế này, PC1 đang có vị
thế thuận lợi để tận dụng làm sóng đầu tư vào điện gió và điện mặt trời tới năm 2021.
 Nhờ hiểu biết về kỹ thuật và các thủ tục pháp lý, các dự án đầu tư năng lượng của PC1 hoạt
động có hiệu quả cao, đồng thời nguồn dự án đầu tư đầy đủ để thực hiện tới năm 2022.
2.3. Điểm yếu
 EVN vẫn chiếm trên 50% các hợp đồng xây lắp điện hiện nay của PC1, do đó có thể chịu ảnh
hưởng tiêu cực khi EVN gặp phải vấn đề trong giải ngân vốn đầu tư.
 Nguồn quỹ đất phát triển bất động sản hạn chế.
 Sau khi các cơ chế hỗ trợ đầu tư năng lượng tái tạo hết hiệu lực, các cơ chế này có thể được
điều chỉnh47, ảnh hưởng tới nhu cầu đầu tư các dự án năng lượng tái tạo trên toàn quốc. Các
cơ chế hiện nay gồm: Cơ chế hỗ trợ đầu tư điện mặt trời (Quyết định 11/2017/QĐ-TTg) đã
hết hiệu lực, cơ chế hỗ trợ điện gió (Quyết định 39/2018/QĐ-TTg) chỉ có hiệu lực tới
01/11/2021.
47 Tháng 11/2019, Dự thảo Cơ chế khuyến khích phát triển điện mặt trời Việt Nam tiếp theo Quyết định
11/2017QĐ-TTg đã được trình Thường trực Chính phủ để cho ý kiến. Trong đó, thay đổi quan trọng nhất
là thay đổi cơ chế mua điện, chia thành 04 vùng với các mức giá khác nhau thay vì một mức giá chung.
Nhìn chung, mức giá mua điện cho các vùng đều giảm, ngoại trừ Vùng I gồm các tỉnh có tiềm năng điện
mặt trời hạn chế.

3. Công ty Cổ phần Đạt Phương (HSX: DPG)

Thông tin giao dịch (29/11/2019) Cơ 5cấu cổ đông (29/11/2019)
Giá đóng cửa (VND/cp) 45.650 Lương Minh Tuấn (CT HDQT) 15,94%
Giá cao nhất 52 tuần (VND/cp) 53.400 Lương Thị Thanh (TV HDQT) 6,74%
Giá thấp nhất 52 tuần (VND/cp) 28.000 Phạm Kim Châu (TVHDQT, PTGD) 6,63%
KLGD bình quân 30 ngày (cp/phiên) 149.625 Trần Anh Tuấn (TV HDQT, TGD) 5,78%
EPS trailing (VND/cp) 1.444 Khác 64,91%
P/E trailing 32,1x

DPG hoạt động trong ba lĩnh vực kinh doanh chính: thi công cơ sở hạ tầng, đầu tư thủy điện
và phát triển bất động sản. Trong đó, thi công cơ sở hạ tầng là lĩnh vực truyền thống với hơn 17 năm
kinh nghiệm, lĩnh vực thủy điện đã bắt đầu mang lại doanh thu từ năm 2013, bất động sản dự kiến sẽ
mang lại doanh thu trong 2019.
Cơ cấu doanh thu DPG Cơ cấu chi phí DPG

2017 - 2018
2.000 Khác;
Tỷ VND
1%
1.500
Nguyên
1.000 Dịch vụ vật liệu;
mua 41%
ngoài;
44%
500
-
2016 2017 2018 9T2019
Tài sản
Xây dựng Thủy điện Khác cố định; Nhân
5% công; 9%
Biểu đồ 63 - Nguồn: BCTC DPG Biểu đồ 64 - Nguồn: BCTC DPG
Xây dựng hàng năm đóng góp trung bình khoảng 90% doanh thu hàng năm cho DPG từ 2016
tới nay, phần còn lại tới từ doanh thu thủy điện. Tuy nhiên, tỷ trọng của lĩnh vực này dự kiến giảm do
các khó khăn trong đầu tư cơ sở hạ tầng của Chính phủ, trong khi thủy điện và bất động sản dự kiến
sẽ có tăng trưởng mạnh. Trong 9T2019, doanh thu xây dựng DPG giảm 30% so với cùng kỳ, ngược
lại, doanh thu thủy điện tăng 115% (do hai nhà máy Sơn Trà 1A và 1B đi vào hoạt động cuối năm
2018, nâng công suất thủy điện từ 29MW lên 89MW). DPG cũng đang phát triển dự án thủy điện Sơn
Trà 1C, dự kiến tăng thêm 9MW công suất phát điện khi hoàn thành trong 2023. Lĩnh vực bất động
sản dự kiến sẽ là động lực tăng trưởng doanh thu chính trong tương lai của DPG với kế hoạch ghi
nhận 1.040 tỷ doanh thu, 312 tỷ lợi nhuận sau thuế từ dự án Võng Nhi, Hội An trong năm nay.
Chi phí dịch vụ mua ngoài và nguyên vật liệu chiếm tỷ trọng lớn nhất đối với DPG, lần lượt
44% và 41%, tiếp theo là chi phí nhân công (9%) và chi phí khấu hao tài sản cố định (5%).

Tăng trưởng doanh thu và Biên lợi nhuận gộp DPG

20% 25,0% 30%
21,9% 22,4%
12,5%
10% 15%
11,5%
0% 0%
-10% -15%
-9,5%
-20% -16,7% -30%
-21,9%
-30% -45%
2016 2017 2018 9T2019
Tăng trưởng doanh thu Biên lợi nhuận gộp (phải)
Biểu đồ 65 - Nguồn: BCTC DPG

Doanh thu của DPG trong 9T2019 giảm 17% yoy, tiếp tục xu hướng đã bắt đầu từ 2016, chủ
yếu do các khó khăn chung của ngành xây dựng cơ sở hạ tầng. Dù vậy, biên lợi nhuận gộp của DPG
có xu hướng cải thiện, thể hiện khả năng cạnh tranh cao của DPG, doanh nghiệp có thể lựa chọn các
dự án khó thi công với biên lợi nhuận gộp cao hơn.
3.2. Điểm mạnh
 DPG là nhà thầu cơ sở hạ tầng uy tín, có nhiều kinh nghiệm thực hiện các dự án trên mọi
miền đất nước, có khả năng sử dụng công nghệ tiên tiến để thực hiện các dự án khó khăn.
 Nguồn quỹ đất bất động sản dồi dào (gần 250 ha), tại các vị trí thuận lợi (các Hội An dưới 20
phút di chuyển) đủ cho DPG thực hiện trong 10 năm tới.
3.3. Điểm yếu
 Kinh nghiệm thực hiện các dự án bất động sản của DPG hạn chế trong khi quy mô dự án
tương lai rất lớn so với quy mô doanh nghiệp hiện tại (TMĐT các dự án khoảng 6.700 tỷ, so
với quy mô tài sản tại T9/2019 đạt 5.100 tỷ).
 Tiến độ bàn giao dự án Võng Nhi: dự án Võng Nhi đã được thị trường tiếp nhận khá tốt, tới
T4/2019 đã bán được 70% số sản phẩm, dự kiến bàn giao khoảng 40% doanh thu (1.040 tỷ)
trong 2019. Võng Nhi là dự án bất động sản đầu tiên mà DPG thực hiện với diện tích 15,6ha,
dự án này thành công sẽ là tín hiệu tích cực cho các dự án trong tương lai.

4. Công ty Cổ phần FECON (HSX: FCN)

Giá đóng cửa (VND/cp) 9.920 Raito Kogyo Co., Ltd 18,34%
Giá cao nhất 52 tuần (VND/cp) 9.920 PYN Elite Fund 15,13%
Giá thấp nhất 52 tuần (VND/cp) 15.415 Phạm Việt Khoa (CT HDQT) 4,92%
KLGD bình quân 30 ngày (cp/phiên) 289.208 Khác 61,61%
EPS trailing (VND/cp) 2.251
P/E trailing 4,1x

FCN là một trong những nhà thầu thi công xử lý nền móng hàng đầu Việt Nam với trên 15
năm kinh nghiệm. Ngoài ra, FCN còn có các đơn vị thành viên tham gia sản xuất cọc bê tông dự ứng
lực, đầu tư và thi công cơ sở hạ tầng và thi công công trình ngầm.
Cơ cấu doanh thu FCN Cơ cấu chi phí FCN

2017 - 2018
3.000
Tỷ VND
2.500 Dịch vụ Khác; 4%

mua
2.000 ngoài;
22%
1.500
1.000
500 Tài sản cố

định; 3%
- Nguyên
2015 2016 2017 2018 Nhân vật liệu;
công; 9% 62%
Thi công nền móng Xử lý nền
Thi công cơ sở hạ tầng Thi công công trình ngầm
Khác
Biểu đồ 66 - Nguồn: BCTN FCN Biểu đồ 67 - Nguồn: BCTC FCN
Thi công nền móng là lĩnh vực đóng góp lớn nhất cho doanh thu của FCN (trung bình 70%
doanh thu từ 2016 tới 2018), tuy nhiên có tốc độ tăng trưởng hạn chế. Lĩnh vực có tốc độ tăng trưởng
cao nhất của FCN là thi công công trình ngầm (trung bình hơn 150%/năm từ 2016), đóng góp 19%
doanh thu trong năm 2018.
Chi phí lớn nhất của FCN là nguyên vật liệu (62%), sau đó là dịch vụ mua ngoài (22%), nhân
công (9%) và khấu hao tài sản cố định (3%). Đối với FCN, chi phí dịch vụ mua ngoài chủ yếu là các
khoản mua cọc bê tông cho thi công nền móng.

Tăng trưởng doanh thu và Biên lợi nhuận gộp FCN

40% 20%
15,8%
14,5% 15,0%
14,1%
26,9%
20% 22,6% 10%
10,1%
5,6%
0% 0%
2016 2017 2018 9T2019
Tăng trưởng doanh thu Biên lợi nhuận gộp (phải)
Biểu đồ 68 - Nguồn: BCTC FCN

Doanh thu của FCN đang trong xu hướng tăng từ 2016 tới nay. Kết thúc 9T2019, FCN đạt
trên 1.800 tỷ doanh thu, +5,6%yoy. Trong các lĩnh vực kinh doanh của FCN, thi công nền móng đang
chịu áp lực cạnh tranh gay gắt và có dư địa tăng trưởng hạn chế. Trong tương lai, thi công công trình
ngầm là động lực tăng trưởng của FCN, chủ yếu đến từ các dự án đường sắt đô thị (Metroline) tại Hà
Nội và tp. Hồ Chí Minh. FCN hiện là nhà thầu Việt Nam duy nhất hỗ trợ nhà thầu Nhật thi công bằng
công nghệ Máy đào hầm (Tunnel Boring Machine – TBM) tại Dự án Metroline 1 (tp. Hồ Chí Minh).
Lĩnh vực thi công công trình ngầm (đặc biệt bằng công nghệ TBM) có rào cản gia nhập cao và tiềm
năng tăng trưởng lớn tại Việt Nam. Nhờ tăng trưởng của lĩnh vực này trong những năm qua, biên lợi
nhuận gộp của FCN được giữ ổn định ở mức 14 – 15%.
4.2. Điểm mạnh
 FCN là một trong những nhà thầu thi công nền móng hàng đầu Việt Nam, có uy tín đảm bảo
chất lượng và tiến độ công trình, có khả năng sử dụng các công nghệ thi công tiên tiến.
 Có lịch sử hợp tác thành công với các đối tác nước ngoài trong chuyển giao công nghệ và
phát triển dự án đầu tư. Đây là lợi thế của FCN trong xu hướng Việt Nam đang mở cửa đầu
tư thu hút nguồn vốn nước ngoài.
4.3. Điểm yếu
 FCN có hiệu quả hoạt động thấp. Chiến lược mở rộng kinh doanh và khả năng mặc cả với
khách hàng kém (do là nhà thầu phụ) khiến khoản phải thu của FCN tăng cao, ảnh hưởng
đến dòng tiền kinh doanh và hiệu quả sử dụng vốn.
 Khoản phải thu là rủi ro lớn nhất của FCN hiện nay và cần được theo dõi chặt chẽ. Đến
9T2019, khoản phải thu ngắn hạn của FCN đạt 2.690 tỷ, tương đương 55% tổng tài sản.

D. Phụ lục
I. Quy trình đấu thầu giản lược (trở lại)
Bước Nội dung Thời gian
Chuẩn bị Hồ sơ mời thầu, gồm: thông báo mời thầu; yêu cầu
hàng hóa, dịch vụ; phương pháp xếp hạng nhà thầu, chỉ dẫn
Mời thầu liên quan đến đấu thầu Dưới 40 ngày
Thông báo mời thầu được công bố trên các phương tiện
thông tin đại chúng hoặc tới các nhà thầu
Bên dự thầu nộp hồ sơ dự thầu trước khi đóng thầu, phải bảo
Dự thầu mật hồ sơ, có thể phải nộp bảo đảm dự thầu (<3% giá trị gói Trên 20 ngày
thầu)
Hồ sơ đúng hạn được mở công khai, các bên dự thầu có

quyền tham dự
Mở thầu,
Hồ sơ dự thầu được đánh giá theo các tiêu chí được ấn định
Đánh giá, Dưới 75 ngày
trong hồ sơ mời thầu
Lựa chọn
Căn cứ vào xếp hạng kết quả đánh giá, bên mời thầu xếp
hạng và lựa chọn các bên dự thầu
Bên mời thầu thông báo kết quả cho bên dự thầu, sau đó
Ký hợp hoàn thiện và ký kết hợp đồng với bên trúng thầu
Tùy từng dự án
đồng Bên trúng thầu có thể phải đặt cọc bảo lãnh (<10% giá trị gói
thầu), có hiệu lực tới khi bên trúng thầu hoàn thành hợp đồng
II. Môi trường cạnh tranh ngành xây dựng – Mô hình Porter’s Five Forces
(trở lại)
1. Sự cạnh tranh của các đối thủ hiện tại
Sự cạnh tranh trong kinh doanh là quá trình ganh đua vị trí giữa các doanh nghiệp, tới
từ động lực bảo vệ hoặc cải thiện vị thế hiện tại. Các doanh nghiệp cùng ngành có ảnh hưởng lẫn
nhau, nghĩa là chiến lược cạnh tranh của một doanh nghiệp sẽ có ảnh hưởng đến các đối thủ và có
thể kích động nỗ lực trả đũa hoặc chống lại những hành vi đó. Do đó, những hành vi cạnh tranh có
thể mang lại lợi ích ngắn hạn cho doanh nghiệp nhưng cũng có thể làm cho doanh nghệp đó và cả
ngành nói chung chịu thiệt hại khi các hành vi cạnh tranh leo thang.
Nhìn chung, áp lực cạnh tranh trong ngành xây dựng ở mức Cao. Chiến lược cạnh
tranh chủ yếu bằng giá, tạo áp lực giảm khả năng sinh lời và tăng rủi ro trong ngành xây dựng.
Những thành phần có ảnh hưởng đến sự cạnh tranh của các doanh nghiệp xây dựng như sau:

Mức độ Nhận định

Ngành xây dựng phân mảnh, phần lớn là doanh nghiệp nhỏ.
Số lượng và vị thế của Sự phân mảnh khiến các doanh nghiệp dễ có hành vi cạnh
Cao
các đối thủ cạnh tranh tranh do họ tin rằng họ có thể tránh được các động thái
trả đũa của đối thủ.
Đối với ngành xây dựng, mỗi dự án đều phải tiến hành đấu
thầu riêng biệt khiến cho khách hàng có lòng trung thành thấp,
Chi phí chuyển đổi Thấp dễ thay đổi giữa các nhà thầu từ dự án này sang dự án khác.
Chi phí chuyển đổi thấp tạo áp lực khiến các nhà thầu
cạnh tranh lẫn nhau.
Chi phí cố định thấp do ngành xây dựng thâm dụng lao động,
đồng thời việc sử dụng lao động thời vụ và thuê máy móc thi
công rất phổ biến.
Chi phí cố định và chi
Thấp Chi phí lưu kho xây dựng rất thấp do sản phẩm chỉ được sản
phí lưu kho
xuất khi có nhu cầu và tại địa điểm của khách hàng.
Hai chi phí này thấp làm giảm áp lực cạnh tranh giá trong
ngành xây dựng.
Tốc độ đổi mới chậm khiến cho mặt bằng kỹ thuật trong ngành
xây dựng khá bằng phẳng – nghĩa là giải pháp thi công mà
Tính đặc trưng sản
Thấp các nhà thầu cung cấp thường khá tương đồng.
phẩm
Điều này khiến cho cạnh tranh trong ngành xây dựng kịch
liệt và chủ yếu về giá.
2. Sức mạnh mặc cả của khách hàng

Khách hàng cạnh tranh với doanh nghiệp thông qua việc ép giá xuống, đòi hỏi chất lượng cao
hơn hoặc nhiều dịch vụ hơn. Áp lực này khiến các doanh nghiệp luôn phải cạnh tranh với nhau, dẫn
tới lợi nhuận chung của ngành giảm.
Nhìn chung, ngành xây dựng Việt Nam phải đối mặt với khách hàng có sức mạnh mặc
cả Cao, đặc biệt đối với các nhà thầu phụ hoặc nhà thầu xây dựng nhà ở. Sức mạnh mặc cả của
khách hàng cao khiến nhà thầu phải chấp nhận lợi nhuận thấp hơn hoặc các điều khoản thanh toán
kém hơn. Những thành phần có ảnh hưởng tới yếu tố này như sau, dựa trên góc nhìn của tổng thầu
(khách hàng là chủ đầu tư dự án):
Sản phẩm của ngành xây dựng thường có giá trị cao, mỗi
Tỷ trọng của mỗi khách khách hàng thường chiếm tỷ trọng cao hơn trong doanh thu
hàng so với doanh thu Cao của nhà thầu xây dựng so với ngành sản xuất thông thường.
của nhà thầu Khách hàng có tầm quan trọng lớn tạo áp lực lên nhà
thầu phải đáp ứng các yêu cầu của khách.
Sản phẩm chiếm tỷ
Việc đầu tư tài sản cố định thường có chi phí lớn và ảnh
trọng lớn trong chi phí
Cao hưởng quan trọng tới hoạt động kinh doanh của khách hàng
hoặc thu mua của
trong dài hạn.
khách hàng

Chi phí lớn khiến khách hàng sẵn sàng bỏ ra nhiều

nguồn lực lựa chọn nhà thầu và tìm mức giá có lợi.
Tốc độ đổi mới thấp khiến cho mặt bằng kỹ thuật trong
ngành xây dựng khá tương đồng. Do đó, dù sản phẩm xây
dựng thường mang tính duy nhất, các giải pháp kỹ thuật mà
Mức độ tiêu chuẩn hóa Trung các nhà thầu cung cấp thường khá tương đồng.
của sản phẩm bình
Sự tương đương giữa các nhà thầu khiến khách hàng
có thể ép các nhà thầu cạnh tranh với nhau, chủ yếu
thông qua giá.
Chi phí chuyển đổi thấp khiến cho cạnh tranh trong
Chi phí chuyển đổi Thấp
ngành xây dựng kịch liệt.
Đầu tư tài sản dài hạn yêu cầu chi phí lớn, dẫn tới các khách
Thấp – hàng xây dựng thường chỉ có nhu cầu đơn lẻ.
đối với
công Tuy nhiên, trong xây dựng dân dụng, khách hàng đầu tư bất
Đe dọa tích hợp về nghiệp động sản thường có nhu cầu nhiều lần. Thêm nữa, yêu cầu
phía sau (backward và cơ sở kỹ thuật trong xây dựng dân dụng chỉ ở mức trung bình, các
integration) từ khách hạ tầng chủ đầu tư bất động sản lớn có thể thành lập đội thầu nội bộ
hàng để tự thực hiện dự án.
Cao – đối
với dân Đe dọa tích hợp ngược cao làm tăng sức mạnh mặc cả
dụng của khách hàng, đặc biệt trong phân khúc xây dựng dân
dụng.
Trung
bình – Sản phẩm ngành xây dựng có tính phức tạp, dẫn tới các
đối với khách hàng có nhu cầu đơn lẻ (công nghiệp) thường có ít
xây dựng thông tin về nhu cầu, giá cả thực tế trên thị trường và chi phí
công của nhà thầu.
Thông tin và hiểu biết nghiệp
của khách hàng với Tuy nhiên, những khách hàng có nhu cầu nhiều lần (cơ sở
sản phẩm Cao – đối hạ tầng và dân dụng) thường phải nắm rõ thông tin về sản
với xây phẩm.
dựng
dân dụng Khách hàng có nhiều thông tin và hiểu biết về sản phẩm
và cơ sở có khả năng đàm phán tốt hơn với nhà thầu về giá cả.
hạ tầng
Các nhà thầu phụ nhìn chung phải đối mặc với khách hàng có sức mạnh mặc cả cao
hơn so với các nhà thầu chính. Khách hàng của các nhà thầu phụ là các nhà thầu chính, khi so
sánh với khách hàng của nhà thầu chính (là chủ đầu tư) thường (1) chiếm tỷ trọng trên doanh thu của
nhà thầu phụ cao hơn, (2) có chi phí chuyển đổi thấp hơn, (3) có khả năng đe dọa tích hợp ngược
cao và (4) có nhiều thông tin và hiểu biết về sản phẩm hơn.
3. Nguy cơ đối thủ mới gia nhập
Những đối thủ mới gia nhập ngành thường có nguồn lực đáng kể và mang theo khát vọng
chiếm lĩnh thị phần. Do đó, những đối thủ mới gia nhập sẽ khiến năng lực sản xuất chung của cả
ngành tăng, gia tăng cạnh tranh dẫn tới giảm giá bán hoặc tăng chi phí đầu vào.
Ngành xây dựng Việt Nam có nguy cơ đối thủ mới gia nhập Trung bình, chủ yếu do rào
cản gia nhập ngành thấp nhưng biên lợi nhuận thiếu hấp dẫn khi so sánh với các ngành khác.
Các yếu tố ảnh hưởng tới rào cản gia nhập ngành xây dựng tại Việt Nam như sau:


Lợi thế kinh tế nhờ quy mô trong ngành xây dựng thấp do
Lợi thế kinh tế nhờ quy
Thấp nguồn công việc không ổn định, đầu tư tài sản cố định có
mô
rủi ro cao.
Ngành xây dựng mang tính thâm dụng lao động dẫn tới
Yêu cầu vốn Thấp
yêu cầu đầu tư ban đầu máy móc ban đầu thấp.
Chi phí chuyển đổi thấp làm giảm rào cản gia nhập, khiến
Chi phí chuyển đổi Thấp
các đối thủ mới gia nhập dễ chiếm lĩnh thị phần.
Đối với ngành xây dựng, phương thức đấu thầu rộng rãi
Độ khó tiếp cận các rất thông dụng và giúp cho các đối thủ mới gia nhập dễ
Thấp
kênh phân phối dàng tiếp cận khách hàng, làm giảm rào cản gia nhập
ngành.
Tại Việt Nam, các nhà thầu nội địa phải đáp ứng các yêu cầu
năng lực đặt ra trong Điều 157 Luật Xây dựng 201448, những
yêu cầu này sẽ tăng dần tương ứng với cấp độ dự án mà nhà
thầu muốn tham dự. Các nhà thầu nước ngoài còn phải đáp
Rào cản từ chính sách
Thấp ứng thêm một số điều kiện để được cấp giấy phép hoạt động
của chính phủ
xây dựng tại Việt Nam49.
Tuy nhiên, nhìn chung các yêu cầu này không tạo nên rào
cản gia nhập đáng kể, thêm nữa sẽ giảm trong tương lai
do chủ trương cải cách hành chính của Chình phủ.
Đối với các đối thủ mới nội địa (khác ngành): Động lực gia nhập ngành xây dựng của
nhóm đối thủ tiềm năng này thấp do mức lợi nhuận của ngành xây dựng so với nền kinh tế nói
chung thấp, ngược lại rủi ro tương đối cao.
Đối với các đối thủ mới nước ngoài (trong ngành xây dựng): Việt Nam là mục tiêu xâm
nhập hấp dẫn do tốc độ tăng trưởng cao của thị trường xây dựng Việt Nam50, cộng thêm môi trường
chính trị ổn định. Đây vừa là thách thức, vừa là cơ hội đối với các nhà thầu Việt Nam. Thách thức tới
từ áp lực cạnh tranh của các đối thủ mới gia nhập có khả năng kỹ thuật cao hơn. Ngược lại, do yêu
cầu nhà thầu nước ngoài phải liên doanh và sử dụng thầu phụ Việt Nam, những nhà thầu có khả năng
hợp tác với nhà thầu nước ngoài sẽ có cơ hội tiếp cận những kỹ thuật tiên tiến trên.
4. Sức mạnh mặc cả của nhà cung cấp
Nhà cung cấp mặc cả với các doanh nghiệp trong ngành thông qua tăng giá hay giảm chất
lượng sản phẩm hoặc dịch vụ. Điều này có thể khiến lợi nhuận của một ngành bị xói mòn nếu ngành
đó không thể tăng giá đầu ra tương ứng.
Đối với ngành xây dựng, sức mạnh mặc cả của nhà cung cấp ở mức Trung bình, do các
nguyên vật liệu đầu vào xây dựng chủ yếu là các hàng hóa thông dụng (thép và xi măng) với nhiều
48 Các điều kiện này được chỉ dẫn chi tiết thêm ở Điều 65 Nghị định 59/2015/NĐ-CP, được sửa đổi trong
Nghị định 100/2018/NĐ-CP.
49 Điều 71 Nghị định 59/2015/NĐ-CP, được sửa đổi trong Nghị định 100/2018/NĐ-CP.
50 Thị trường xây dựng Việt Nam có tốc độ tăng trưởng hấp dẫn (khoảng 7%/năm, cao so với các quốc gia
đang phát triển ~4,5% và khoảng gấp đôi trung bình toàn cầu ~3,4%).

nhà cung cấp quy mô trung bình. Sức mạnh mặc cả của nhà cung cấp chịu ảnh hưởng bởi các yếu
tố khá tương đồng với sức mạnh mặc cả của khách hàng, cụ thể như sau:
 Về nguyên liệu: Ngành sản xuất thép và xi măng có mức
độ tập trung cao hơn ngành xây dựng51. Tuy nhiên, các
doanh nghiệp này thường phân phối qua hệ thống đại lý
và cửa hàng vật liệu xây dựng tư nhân nhỏ lẻ. Do thị
trường cung cấp vật liệu xây dựng bị phân mảnh, sức
Mức độ tập trung của
Thấp mặc cả của các nhà cung cấp này với nhà thầu chỉ ở
ngành cung cấp
mức trung bình.
 Về nhân công: Ngành xây dựng sử dụng lượng lớn nhân
công phổ thông với kỹ năng không cao, thiếu tổ chức
nghiệp đoàn chặt chẽ, dẫn tới sức mặc cả của lao động
với nhà thầu thấp.
Những vật liệu xây thô (thép, xi măng, cát…) chiếm khoảng
60% chi phí nguyên vật liệu và không thể thay thế. Ngược lại,
Cạnh tranh với sản những vật liệu hoàn thiện có thể thay thế dễ dàng hơn.
Thấp
phẩm thay thế khác Sản phẩm đầu vào khó thay thế và đóng vai trò quan
trọng đối với chất lượng sản phẩm xây dựng làm tăng
khả năng mặc cả của các nhà cung cấp
Ngành xây dựng là khách hàng tiêu thụ chủ yếu đối với các
nhà cung cấp vật liệu xây dựng. Lợi nhuận dài hạn của các
Mức độ quan trọng của
nhà sản xuất và phân phối vật liệu chủ yếu phụ thuộc vào
khách hàng đối với nhà Cao
sức khỏe của ngành xây dựng nói chung.
cung cấp
Do đó, yếu tố này làm giảm sức mạnh mặc cả của các
nhà cung cấp và bù đắp lại yếu tố trên.
Sự khác biệt của sản
Vật liệu xây dựng là hàng hóa thông dụng với mức độ
phẩm và chi phí
Thấp tiêu chuẩn hóa cao, chi phí chuyển đổi thấp, làm giảm
chuyển đổi nhà cung
sức mạnh mặc cả của các nhà cung cấp.
cấp
Ngành xây dựng nhìn chung yêu cầu kỹ thuật chuyên môn
cao, phần lớn nhà cung cấp vật liệu xây dựng không có
những kỹ năng này và có đe doạ tích hợp về phía trước thấp.
Đe dọa tích hợp về
Một số ngoại lệ có thể kể đến gồm các nhà cung cấp vật liệu
phía trước (forward
Thấp tiền chế (nhà thép, cột bê tông đúc sẵn…) và các nhà cung
integration) của nhà
cấp nội thất do việc sử dụng, lắp đặt các sản phẩm này tương
cung cấp
đối đơn giản.
Đe dọa tích hợp về phía trước thấp làm giảm khả năng
mặc cả của các nhà cung cấp.
51Theo GSO, đến cuối năm 2017 có 5.002 doanh nghiệp sản xuất sản phẩm từ khoáng phẩm phi kim
loại và 1.310 doanh nghiệp sản xuất kim loại, so với 73.702 doanh nghiệp xây dựng.

5. Nguy cơ sản phẩm thay thế

Sản phẩm thay thế là sản phẩm có thể thực hiện các chức năng tương tự như sản phẩm của
ngành. Sản phẩm thay thế tạo ra mức giá trần và là đối thủ cạnh tranh với các doanh nghiệp trong
ngành theo nghĩa rộng – nghĩa là mức giá của sản phẩm thay thế càng thấp sẽ tạo áp lực khiến các
doanh nghiệp trong ngành phải cạnh tranh và dẫn tới giảm lợi nhuận toàn ngành.
Ngành xây dựng đóng vai trò thiết yếu trong xã hội hiện đại, đáp ứng những nhu cầu
cơ bản như lưu trú, sản xuất, thương mại, quân sự…, và vì thế mà chịu nguy cơ từ sản phẩm
thay thế rất thấp. Ngành xây dựng chỉ có các sản phẩm thay thế không hoàn hảo, được sử dụng do
những tiện ích khác (chủ yếu là tính di chuyển được), ví dụ như: lều cắm trại, nhà di động (portable
home) trên xe hoặc trên thuyền, thậm chí trong container…
Tuy nhiên, nhà thầu xây dựng truyền thống hiện phải chịu rủi ro từ những sản phẩm
đột phá, có tiềm năng thay đổi chuỗi giá trị của ngành xây dựng. Tuy hiện nay chưa đáng kể,
rủi ro này đang tăng theo tốc độ phát triển của các công nghệ sản xuất mới. Một ví dụ cụ thể
của rủi ro này là In Xây dựng 3D (3D Construction Printing – 3DCP) – đây là nhóm công nghệ sử dụng
máy móc cỡ lớn để “in 3D” công trình hoặc các thành phần của công trình. Việc sử dụng máy in 3D
thay đổi quy trình xây dựng một cách căn bản, tiến gần đến sản xuất tự động hơn là quá trình thâm
dụng lao động hiện nay.
Tới nay, các công nghệ này đã có những thành quả ban đầu ấn tượng52 với tiềm năng giúp
nhà thầu (1) giảm 75% thời gian thi công, (2) giảm 50 – 70% chi phí xây dựng, trong đó chi phí nhân
công giảm 50 – 80%, (3) giảm 60% vật liệu hao phí, (4) tăng độ chính xác và tính phức tạp của công
trình và (5) tăng khả năng tích hợp các tiện ích. Tiềm năng của 3DCP đang dần được các thị trường
tiếp nhận. Đi đầu trong xu hướng này là Dubai. Trong năm 2016, Chiến lược In 3D Dubai (Dubai 3D
Printing Strategy) đặt ra mục tiêu đưa Dubai trở thành trung tâm in xây dựng 3D của thế giới, hướng
tới sử dụng 3DCP trong 25% mỗi công trình tại đây.
Tuy nhiên, việc tiếp cận công nghệ này trên thế giới tới nay còn rất hạn chế53, nguy cơ
3DCP thay thế nhà thầu xây dựng truyền thống trong 10 năm tới là nhỏ. 3DCP có rào cản gia
nhập đáng kể, chủ yếu từ chi phí đầu tư thiết bị và nghiên cứu phát triển. Thêm nữa, khách hàng xây
dựng thường khá thận trọng khi tiếp xúc với các công nghệ mới. Dù có thể phải mất nhiều thập kỷ
nữa để được tiếp nhận rộng rãi trong ngành xây dựng thế giới, 3DCP có tiềm năng thay đổi ngành
xây dựng một cách căn bản, ảnh hưởng có thể còn hơn phát minh xi măng Portland trong cuộc Cách
mạng công nghiệp lần thứ nhất (1824) xảy ra gần 200 năm trước đây.
III. Thị trường bất động sản Việt Nam và những cơn sốt (trở lại)
Thị trường bất động sản Việt Nam có tính chu kỳ cao, chủ yếu do chịu ảnh hưởng từ
hoạt động đầu cơ. Lịch sử 30 năm trở lại đây của thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam có thể
được đánh dấu bởi ba cơn sốt bất động sản tiêu biểu (năm 1993, năm 2001 và năm 2007), kéo theo
đó là thời gian thị trường đóng băng kéo dài 01 – 03 năm. Tìm hiểu về bối cảnh lịch sử dẫn đến những
52 Có thể kể đến gồm Công ty Winsun Trung Quốc sử dụng in 3D để in 10 căn nhà trong một ngày (2014),
Văn phòng được in 3D đầu tiên trên thế giới tại Dubai (2016), Villa hai tầng tại Trung Quốc được in 3D
trong 45 ngày (2016) Cụm nhà để ở in 3D đầu tiên trên thế giới tại Hà Lan (2018)…
53 Dubai đánh giá thị trường in xây dựng 3D sẽ đạt khoảng 120 tỷ USD vào 2020, tương đương khoảng
~1% giá trị xây dựng toàn cầu năm 2018. Thị trường này được dự kiến sẽ đạt 300 tỷ USD vào năm 2025,
tương đương tăng trưởng trung bình 20%/năm.

cơn sốt này giúp chúng tôi đánh giá những yếu tố có ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản Việt
Nam, cũng như những ảnh hưởng của chúng tới triển vọng của thị trường.
Cơn sốt 1993: Năm 1993, Luật Đất đai 1993 thay thế Luật Đất đai 1987, Chính phủ chính
thức cấp quyền sử dụng và chuyển nhượng đất cho người dân. Luật Đất đai 1993 tạo tiền đề cho giai
đoạn tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản ngay sau đó. Tăng trưởng này được hỗ trợ bởi
môi trường kinh tế tăng trưởng cao, tuy nhiên hoạt động đầu cơ cũng đóng góp một phần không nhỏ.
Bữa tiệc này chỉ kéo dài đến năm 1995, khi Chính phủ yêu cầu người sử dụng đất phải nộp tiền sử
dụng và tiền thuê đất (qua Nghị định 18 và 87/1995/NĐCP). Chi phí tăng cao, đòn bẩy tài chính tạo
áp lực lớn lên giới đầu cơ, khiến cung vượt xa cầu, dẫn tới giá bất động sản tụt dốc và thị trường
đóng băng từ 1996 đến 1999.
Tăng trưởng thực kinh tế Việt Nam

12%
10% 8,4%
8% 6,9% 7,1% 7,1%
8,1%
6% 6,6%
4% 5,4% 5,2%
4,8%
2%
2,5%
0%
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
Tăng trưởng thực kinh tế Tăng trưởng trung bình
Nguồn: GSO
Cơn sốt 2001: Có nhiều nguyên nhân dẫn tới cơn sốt bất động sản tiếp theo: nền kinh tế tăng
trưởng cao; chính sách phát triển chung cư, đô thị và khu đô thị mới; vàng – kênh đầu tư thay thế bất
động sản – có lợi nhuận thấp; thị trường chứng khoán đi vào hoạt động (năm 2000) tạo ra kênh huy
động vốn tiện lợi cho các doanh nghiệp… Những yếu tố này khiến nhu cầu bất động sản tăng cao,
dẫn tới giá bất động sản tăng mạnh, đặc biệt tại Hà Nội và Hồ Chí Minh. Đến 2004, các biện pháp hạ
nhiệt của Chính phủ54 có đã khiến thị trường bất động sản đóng băng (số lượng giao dịch bất động
sản thành công giảm lần lượt 56% và 78% trong năm 2004 và 2005 – theo Bộ Xây dựng), mặt bằng
giá nhà đất tại Hà Nội và Hồ Chí Minh giảm khoảng 30 – 40%.
Cơn sốt 2007: nhiều yếu tố khả quan như (1) tăng trưởng kinh tế cao trong những năm trước
đó, (2) dòng vốn nước ngoài đổ vào Việt Nam tăng nhanh chóng (do Việt Nam chính thức gia nhập
WTO trong tháng 01/2017) và (3) triển vọng nới lỏng pháp lý mua nhà cho Việt Kiều đã khiến cho thị
trường bất động sản đi vào cơn sốt thứ ba trong 15 năm. Hiệu ứng của cơn sốt này được thể hiện rõ
ở Hà Nội và Hồ Chí Minh: các sàn giao dịch có nhiều khách hàng nhưng không có hàng để bán, dẫn
đến giá căn hộ chung cư tăng khoảng 50% trong từ 2006 tới đầu 200855. Trong cùng kỳ, khủng hoảng
tài chính thế giới 2008 bắt nguồn từ Mỹ (nguyên nhân do bong bóng bất động sản dẫn tới vỡ nợ hàng
54 Bao gồm Nghị định 181/2004/NĐ-CP về Thi hành Luật Đất đai và Nghị định 182/2004/NĐ-CP về Xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai.
55 Thị trường Bất động sản Việt Nam: Thực trạng và Giải pháp bởi Tiến sĩ Nguyễn Trọng Nghĩa, nay là Hiệu trưởng
trường Đại học Tài chính – Quản trị Kinh doanh.

loạt các khoản vay thế chấp dưới chuẩn – subprime mortgage), gây tê liệt hệ thống tài chính của quốc
gia này và sau đó lan rộng ra toàn cầu. Tại Việt Nam, lạm phát có dấu hiệu tăng mạnh trong cuối năm
2007 và nửa đầu năm 2008 (một phần do nguồn tiền nước ngoài đổ vào VIệt Nam) khiến Chính phủ
phải áp dụng hàng loạt các biện pháp thắt chặt chính sách tiền tệ56. Những biện pháp này đánh dấu
kết thúc của cơn sốt bất động sản 2007: số lượng giao dịch giảm mạnh, thị trường đóng băng. Đến
cuối 2008, giá nhà đất trung bình giảm khoảng 50% so với đỉnh.
Vốn Đầu tư trực tiếp nước ngoài và lạm phát Việt Nam
100 25%
Tỷ USD
23,1%
80 71,7 20%
60 15%
40 10%
21,3 23,1
20 5%
0 0%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
-20 -5%
Tổng vốn đăng ký Tổng số vốn thực hiện Lạm phát (phải)
Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài, GSO

Những điểm chung có thể rút ra từ ba cơn sốt bất động sản của tại Việt Nam: chúng đều
(1) khởi đầu và kết thúc do thay đổi trong môi trường pháp lý và kinh tế; (2) mang tính chất đầu cơ
cao; và (3) có thể kéo dài tới ba năm, sau đó là giai đoạn bong bóng vỡ, thị trường đóng băng kéo dài
một tới hai năm.
Những cơn sốt bất động sản có khả năng gây ra bất ổn trong xã hội và là mối nguy tới
nền kinh tế quốc gia, đặc biệt khi dư nợ tín dụng bất động sản tăng cao. Để ví dụ, năm 2007, bong
bóng bất động sản và quản lý hệ thống tài chính lỏng lẻo tại Mỹ đã dẫn tới hàng loạt ngân hàng lớn
phá sản khi bong bóng vỡ, khiến nền kinh tế Mỹ chao đảo do mức độ liên quan sâu rộng của hệ thống
tài chính tại nước này, sau đó kéo theo hàng loạt quốc gia khác trên thế giới vào vòng xoáy (bao gồm
cả Việt Nam), tạo nên Khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007 – 2008.
Do đó, việc giữ ổn định thị trường và hạn chế đầu cơ là mối quan tâm hàng đầu của những
nhà quản lý bất động sản. Những biện pháp hạn chế đã được chứng minh hiệu quả tại Việt Nam bao
gồm: (1) hạn chế giao dịch trao tay, đầu cơ bằng thuế và phí; và (2) hạn chế tín dụng cho đầu cơ bất
động sản bằng chính sách tiền tệ.
IV. Các Hiệp định tự do thương mại (trở lại)

T FTA Hiện trạng Đối tác
FTA đã có hiệu lực
1 AFTA Có hiệu lực từ 1993 ASEAN

2 ACFTA Có hiệu lực từ 2003 ASEAN, Trung Quốc
56Bao gồm Văn bản số 75/TTg-KTTH về Biện pháp kiềm chế lạm phát, kiểm soát tăng giá, số 319/TTg-KTTH về Tăng
cường các biện pháp kiềm chế lạm phát và Nghị quyết 10/2008/NQ-CP về 08 biện pháp đồng bộ để kiểm chế lạm
phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội và tăng trưởng bền vững.

3 AKFTA Có hiệu lực từ 2007 ASEAN, Hàn Quốc

4 AJCEP Có hiệu lực từ 2008 ASEAN, Nhật Bản
5 VJEPA Có hiệu lực từ 2009 Việt Nam, Nhật Bản
6 AIFTA Có hiệu lực từ 2010 ASEAN, Ấn Độ
7 AANZFTA Có hiệu lực từ 2010 ASEAN, Úc, New Zealand
8 VCFTA Có hiệu lực từ 2014 Việt Nam, Chi Lê

9 VKFTA Có hiệu lực từ 2015 Việt Nam, Hàn Quốc
Việt Nam, Nga, Belarus, Amenia,

10 VN – EAEU FTA Có hiệu lực từ 2016
Kazakhstan, Kyrgyzstan
Việt Nam, Canada, Mexico, Peru,

CPTPP Có hiệu lực từ 30/12/2018, có
11 Chi Lê, New Zealand, Úc, Nhật
(Tiền thân là TPP) hiệu lực tại Việt Nam từ 14/1/2019
Bản, Singapore, Brunei, Malaysia
Có hiệu lực tại Hồng Kông (Trung
Quốc), Lào, Myanmar, Thái Lan, ASEAN, Hồng Kông (Trung
12 AHKFTA
Singapore và Việt Nam từ Quốc)
11/6/2019
FTA đã ký nhưng chưa có hiệu lực
13 EVFTA Ký kết vào 30/6/2019 Việt Nam, EU (28 thành viên)
FTA đang đàm phán
ASEAN, Trung Quốc, Hàn Quốc,

14 RCEP Khởi động đàm phán tháng 3/2013 Nhật Bản, Ấn Độ, Úc, New
Zealand
Việt Nam – EFTA Việt Nam, EFTA (Thụy Sĩ, Na uy,
15 Khởi động đàm phán tháng 5/2012
FTA Iceland, Liechtenstein)
Việt Nam – Israel Khởi động đàm phán tháng
16 Việt Nam, Israel
FTA 12/2015
Bảng 11 - Nguồn: Trung tâm WTO và Hội nhập
V. Các doanh nghiệp Trung Quốc di chuyển sang Việt Nam (trở lại)
Theo Vina Capital, đến nửa đầu 2019, những doanh nghiệp di chuyển địa điểm từ Trung Quốc
sang Việt Nam tiêu biểu gồm:
Doanh nghiệp Quốc tịch Địa điểm mới tại Việt Kinh doanh
Nam
Đã di chuyển
Yokowo Nhật Hà Nam Bộ phận ô tô

Techtronic Industries Hong Kong Bình Dương Máy hút bụi và

dụng cụ máy
Lever Style Hong Kong Tp. Hồ Chí Minh, Hà Nội May mặc
Huafu Fashion Trung Quốc Long An Sợi, vải
Hanwa Aero Engine Hàn Quốc Hà Nội Động cơ máy bay
Đang di chuyển
Luthai Textile Đài Loan Tây Ninh Sơi, vải và áo
Zhejiang Halide New Material Trung Quốc Chưa xác định Polyester
Guizhou Advanced Type Investment Trung Quốc Tiền Giang Lốp
Cooper Tire and Rubber Company Trung Quốc Gần Tp. Hồ Chí Minh Lốp
Hung Hing Printing Hong Kong Hà Nội In và đóng gói
Man Wah Holdings Trung Quốc Bình Dương Nội thất
GoerTek Trung Quốc Bắc Ninh Tai nghe
TCL Trung Quốc Bình Dương Ti vi
Đang xem xét
Lenovo Trung Quốc Bắc Ninh Điện tử, máy tính
Nintendo Nhật Bản Chưa xác định Điện tử
Sharp Corporation Nhật Bản Bình Dương Điện tử
Kyocera Group Nhật Bản Hải Phòng Điện tử
Asics Nhật Bản Chưa xác định Giày dép
Bảng 12 - Nguồn: Vina Capital, Savills

Construction - Industry - FPT PDF

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Construction - Industry - FPT PDF

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

BÁO CÁO

NGÀNH XÂY DỰNG

CON ĐƯỜNG PHÍA

Ngành Xây dựng Việt Nam đang

Nguyễn Ngọc Đức

NGÀNH XÂY DỰNG VIỆT NAM

KHUYẾN NGHỊ ĐẦU TƯ NGÀNH XÂY DỰNG VIỆT NAM

www.fpts.com.vn Bloomberg – FPTS <GO> | 2

www.fpts.com.vn Bloomberg – FPTS <GO> | 3

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GSO Tổng cục Thống kê – General Statistics Office

IMF Quỹ Tiền tệ Quốc tế – International Monetary Fund

WB Ngân hàng Thế giới – World Bank

DB Báo cáo Môi trường kinh doanh – Doing Business

ILO Tổ chức Lao động Quốc tế – Internation Labor Organization

FTA Hiệp định Tự do Thương mại – Free Trade Agreement

DOC Bộ Thương mại (Mỹ) – Department of Commerce

IIP Chỉ số Sản xuất Công nghiệp – Index of Industrial Production

WEF Diễn đàn Kinh tế Thế giới – World Economic Forum

GIH Trung tâm Hạ tầng Toàn cầu – Global Infrastructure Hub

PPP Hợp tác công tư – Public Private Partnership

www.fpts.com.vn Bloomberg – FPTS <GO> | 4

A. NGÀNH XÂY DỰNG THẾ GIỚI

I. Tóm lược lịch sử ngành xây dựng

www.fpts.com.vn Bloomberg – FPTS <GO> | 5

II. Quy mô và phân bổ ngành xây dựng trên thế giới

Top 10 thị trường xây dựng thế giới 2017

Nhật Bản; 5,4%

Biểu đồ 1 - Nguồn: GlobalData, FPTS Research

www.fpts.com.vn Bloomberg – FPTS <GO> | 6

III. Vòng đời ngành xây dựng thế giới

3,4% Tăng trưởng thực

Biểu đồ 2 - Nguồn: CIC, IMF

www.fpts.com.vn Bloomberg – FPTS <GO> | 7

Tăng trưởng thực Xây dựng và GDP

Biểu đồ 3 - Nguồn: CIC, IMF

655 747 898

541 567 622

Biểu đồ 4 - Nguồn: CIC

www.fpts.com.vn Bloomberg – FPTS <GO> | 8

Triển vọng tăng trưởng và Rủi ro

Biểu đồ 5 - Nguồn: CIC

www.fpts.com.vn Bloomberg – FPTS <GO> | 9

www.fpts.com.vn Bloomberg – FPTS <GO> | 10

B. NGÀNH XÂY DỰNG VIỆT NAM

I. Lịch sử và vòng đời ngành xây dựng Việt Nam

www.fpts.com.vn Bloomberg – FPTS <GO> | 11

2. Giai đoạn Tăng trưởng (1986 – nay)

Giá trị thặng dư xây dựng

www.fpts.com.vn Bloomberg – FPTS <GO> | 12

Phân bổ doanh nghiệp xây dựng Việt Nam

Quy mô lao động (người) Quy mô vốn (tỷ)

Biểu đồ 7 - Nguồn: GSO

Biểu đồ 8 - Nguồn: GSO, BMI, FPTS ước tính

www.fpts.com.vn Bloomberg – FPTS <GO> | 13

II. Chuỗi giá trị ngành xây dựng

www.fpts.com.vn Bloomberg – FPTS <GO> | 14

Cơ cấu giá trị sản phẩm xây dựng

Biểu đồ 9 - Nguồn: BMI, GSO, FPTS ước tính

Nhà phố Biệt thự Chung cư

Trung tâm thương mại Khách sạn Văn phòng

www.fpts.com.vn Bloomberg – FPTS <GO> | 15

Nhà kho Nhà xưởng, nhà máy Khu công nghiệp