BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

THÀNH
TRƯỜNG ĐẠIPHỐ HỒ CHÍ
HỌC KINH MINH,
TẾ THÀNH PHỐNĂM 2016
HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ
----------

DỰ ÁN XÂY NHÀ TRỌ

KINH DOANH
GVHD: Th.S. Trần Thu Vân

NHÓM 4
TÊN KHÓA LỚP
Nguyễn Tấn Tài K39 DT001
Tô Thiết Lập K39 DT002
Trần Hổ Dương K39 DT002
Ngô Trần Hải Đăng K39 DT002
Nguyễn Thị Kim Tiến K39 DT001
MỤC LỤC
I. ĐẶT VẤN ĐỀ.......................................................................................................1
II. CÁC THÔNG TIN VỀ DỰ ÁN........................................................................2
1. Địa điểm đầu tư và thiết kế của dự án:............................................................2
2. Quy mô vốn đầu tư:.............................................................................................2
3. Kế hoạch huy động vốn và phương thức trả nợ:...............................................3
4. Doanh thu ước tính từ dự án:.............................................................................3
5. Các hạng mục đầu tư:..........................................................................................4
6. Lao động và tiền lương và các loại chi phí:........................................................4
7. Các thông tin khác:..............................................................................................6
III. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH...................................................................................7
IV. HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN VÀ LỢI ÍCH KINH TẾ............................................7
DỰ ÁN XÂY NHÀ TRỌ KINH DOANH
I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Khu công nghiệp Mỹ Phước (bao gồm Mỹ Phước 1,2,3, Thời Hòa – Mỹ Phước 4, Bàu
Bàng – Mỹ Phước 5), tọa lạc ở phía Bắc tỉnh Bình Dương, một trong các vùng kinh tế trọng
điểm phía Nam và là địa bàn tập trung nhiều khu công nghiệp của cả nước. Đây là khu công
nghiệp kiểu mẫu với cơ sở hạ tầng hoàn thiện, được xây dựng theo hướng chú trọng đến bảo
vệ môi trường, tạo ra công viên xanh, sạch theo mô hình thành phố công nghiệp, đô thị hiện
đại, nhằm hướng đến sự phát triển lâu dài và bền vững ở phía Bắc tỉnh Bình Dương.
Hiện nay, khu công nghiệp đã thu hút 380 dự án đầu tư của 24 quốc gia và vùng lãnh
thổ với tổng số vốn ước tính đạt gần 2,8 tỷ USD, điển hình là Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài
Loan… Tập trung vào các lĩnh vực như công nghiệp điện, điện tử, cơ khí chế tạo, chế biến
thực phẩm…
Vị trí địa lý thuận lợi đã tạo cho khu công nghiệp Mỹ Phước trở thành địa điểm lý
tưởng cho các nhà đầu tư và từ đó thu hút được một lượng lớn công nhân đến đây làm việc.
Tuy nhiên, nhóm tác giả nhận thấy số lượng nhà trọ ở khu vực này vẫn chưa đáp ứng
đủ nhu cầu của công nhân, cũng như nhận thấy tiềm năng của việc kinh doanh nhà trọ,
nhóm tác giả đã thực hiện “Dự án xây nhà trọ kinh doanh”.

1
II. CÁC THÔNG TIN VỀ DỰ ÁN
1. Địa điểm đầu tư và thiết kế của dự án:
Dự án được thực hiện tại Khu công nghiệp Mỹ Phước 3, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình
Dương. Tổng diện tích là 1500m2 được mua vào năm 2016 (năm đầu tư). Mảnh đất này với
lợi thế gần khu dân cư, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của dự án.
Theo thiết kế, mảnh đất này sẽ dùng để xây dựng 10 dãy nhà trọ, mỗi dãy gồm 7
phòng và 1 ki ốt. Diện tích mỗi phòng là 3x4m với gác lửng, và ki ốt là 3,5x4m và dành 2m
làm hành lang chung.
Dự kiến việc xây dựng sẽ diễn ra trong vòng 1 năm (năm 2016) và đi vào hoạt động từ
tháng 1/2017. Thời gian hoạt động của dự án là 8 năm
2. Quy mô vốn đầu tư:
Dự án sẽ thực hiện theo hình thức đấu thầu trên cơ sở giá nhân công, giá nguyên vật
liệu trên địa bàn và các điều kiện khác để thực hiện dự án. Để đảm bảo dự án được thực hiện
một cách hiệu quả nhất, nhóm tác giả đã ước tính vốn đầu tư nha sau:

Số tiền
Nội dung Ghi chú
(triệu đồng)

Tổng vốn đầu tư 4.200

Tiền mua đất 1.650 Đơn giá 1m2 là 1,1 triệu

Trong đó Chi phí xây dựng 2.250 Đơn giá bình quân 1m2 là 1,5 triệu

Chi phí trang thiết bị 300 Mỗi dãy là 30 triệu

2
3. Kế hoạch huy động vốn và phương thức trả nợ:

Số tiền
Hình thức đầu tư Ghi chú
(triệu đồng)

Vốn của chủ đầu tư 1.260 Chiếm 30% tổng vốn đầu tư

Vốn vay từ các tổ chức tín dụng 2.940 Chiếm 70% tổng vốn đầu tư

Kế hoạch huy động vốn được lập theo nguyên tắc đảm bảo tiến độ thực hiện dự án, tiết
kiệm chi phí vốn cũng như việc đảm bảo khả năng trả nợ.
Theo dự kiến, dự án có khả năng trả vốn gốc và lãi bằng nguồn lợi nhuận của dự án,
với các điều kiện vay như sau:

 Lãi suất vay dự kiến là 10.5%/năm

 Thời hạn trả nợ là 7 năm, ân hạn 1 năm (cả vốn gốc và lãi)
 Trả nợ theo phương thức vốn gốc và lãi trả đều
Phần vốn đầu tư còn lại là vốn góp của nhóm đầu tư, với suất sinh lợi thực của vốn chủ
là 10%/ năm
4. Doanh thu ước tính từ dự án:

Nội dung Giá (triệu đồng/tháng) Ghi chú

Giá cho thuê phòng trọ 1 Giá mỗi phòng

Giá cho thuê ki ốt 1.3 Giá mỗi ki ốt

Tính cho toàn bộ khu nhà trọ

Thu từ điện, nước 20
(bao gồm cả ki ốt)

3
5. Các hạng mục đầu tư:
Đơn giá xây dựng bình quân 1m 2 ước tính khoảng 1,5 triệu đồng, Chủng loại vật tư
xây nhà trọ bao gồm:

 Gạch xây: gạch Đồng Nai 8x18cm.

 Cát theo tiêu chuẩn quy định Việt Nam.
 Đá 1x2,4x6: Đá Đồng Nai hoặc Phú Giáo.
 Xi măng Hà Tiên P30.
 Thép : Thếp Việt.
 Gạch nền: ≤ 60 000đ/m2.
 Gạch tường ≤ 62 000đ/m2
 Sơn nước: sơn TV.
 Ống nhựa : Bình Minh- Thành Công.
 Dây điện: Cadivi.
 Xà gồ kẽ 40x80mm, dày 1,2m gác lững ván ép dày 1,5cm.
 Tôn lạnh màu, dày 0,4mm.
Các trang thiết bị mỗi dãy ước tính 30 triệu đồng. Cụ thể mỗi phòng gồm:

 Kệ bếp
 Bồn vệ sinh
 Vòi nước
 Bóng đèn
 Các trang thiết bị khác
6. Lao động và tiền lương và các loại chi phí:
Dự án chỉ thuê 2 nhân viên quản lý với mức lương 3 triệu đồng/ tháng và trả lương 12
tháng.
Tổng chi phí điện, nước các công nhân sử dụng hàng tháng (toàn khu nhà trọ) là 16,7
triệu đồng.
Tiền lương và các loại chi phí đều là giá năm 0 và đều tăng theo tỷ lệ lạm phát.

4
 Bảng giá điện được lấy từ Quyết định số 2256/QĐ-BCT của Bộ Công Thương quy
định về giá điện, được áp dụng từ ngày 16/03/

STT Giá bán lẻ điện cho sinh hoạt Giá bán điện (đồng/kWh)

1 Giá bán lẻ điện sinh hoạt

Bậc 1: Cho kWh từ 0-50 1.484

Bậc 2: Cho kWh từ 51-100 1.533

Bậc 3: Cho kWh từ 101-200 1.786

Bậc 4: Cho kWh từ 201-300 2.242

Bậc 5: Cho kWh từ 301-400 2.503

Bậc 6: Cho kWh từ 401 trở lên 2.587

2 Giá bán lẻ điện sinh hoạt công tơ thẻ trả trước 2.141

Bảng giá nước được lấy từ Quyết định số 68/2014/QĐ-UBND của Ủy ban Nhân dân
tỉnh Bình Dương ban hành, áp dụng từ ngày 01/03/2015

STT Hộ gia đình Giá bán (đồng/m3) (đã có thuế VAT)

1 Sử dụng từ 1-10m3 đầu tiên 6.100

2 Sử dụng từ trên 10-20m3 8.600

3 Sử dụng từ trên 20-30m3 10.600

4 Sử dụng trên 30m3 13.000

5
7. Các thông tin khác:
a. Lạm phát:
Căn cứ theo phòng nghiên cứu VEPR dự đoán về lạm phát giai đoạn 2016-2020, nhóm
tác giả dự đoán tỷ lệ lạm phát bình quân trong thời gian đầu tư và hoạt động của dự án ở
mức 6%/ năm
b. Khấu hao:
Căn cứ theo thông tư 45/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính, nhóm tác giả sẽ dùng
phương pháp khấu hao theo đường thẳng. Cụ thể:

 Dãy nhà được tính khấu hao trong 20 năm.

 Đời sống của tài sản cố định khác trang bị cho các phòng và ki ốt là 8 năm.
c. Chi phí cơ hội: tiền chủ sở hữu nếu không đầu tư thì có thể gửi ngân hàng với lãi suất
7%/năm

 Chi phí điện, nước: ước tính công nhân cả khu nhà trọ sử dụng mỗi tháng là 13 triệu
đồng
 Chi phí bảo trì và chi phí khác: ước tính khoảng 24 triệu/ tháng
 Các loại chi phí đều tăng theo tỷ lệ lạm phát
d. Chi phí bảo trì và các chi phí khác: ước tính 24 triệu đồng/năm
e. Thuế thu nhập: 2% trên doanh thu
f. Vốn lưu động:
Dự án không có khoản phải thu và khoản phải trả, tiền mặt để chi thường xuyên được
bảo đảm bằng nguồn thu từ việc cho thuê phòng trọ. Do đó không cần thiết phải quan tâm
đến thay đổi vốn lưu động ở dự án này.

6
III. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
1. Mục đích: nhằm kiểm tra tính khả thi của dự án
2. Các chỉ số cần phân tích:
Để phân tích tính khả thi của dự án, nhóm tác giả sử dụng các chỉ tiêu đánh giá: NPV,
IRR, Thời gian hoàn vốn và DSCR.
Phân tích độ nhạy sẽ được áp dụng để xác định mức ảnh hưởng do những thay đổi về
các điều kiện tài chính
Phân tích mô phỏng sẽ được áp dụng để xác định các yếu tố ảnh hưởng mạnh tới các
biến NPV, IRR… Qua đó nhóm tác giả sẽ có những biện pháp phù hợp để cải thiện kết quả
dự án.
IV. HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN VÀ LỢI ÍCH KINH TẾ
1. Hiệu quả của dự án:
Theo tính toán của nhóm tác giả, các chỉ tiêu phân tích tài chính như sau:
Theo quan điểm Tổng đầu tư (TIPV) (danh nghĩa):
NPV = 1966,7
IRR = 23,2%
Thời gian hoàn vốn chưa chiết khấu: 4 năm 5 tháng 1 ngày
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu: 6 năm 10 tháng 21 ngày
DSCR bình quân = 1,6
Theo quan điểm Chủ đầu tư (EPV) (dạnh nghĩa):
NPV = 1935,8
IRR = 42,3%
2. Lợi ích về kinh tế:
Qua các giá trị tính toán trên, dự án sẽ tạo ra một lượng lợi nhuận cho nhà đầu tư sau
khi kết thúc dự án là
Bên cạnh đó, dự án cũng đã giải quyết phần nào vấn đề nhà ở cho công nhân ở KCN
Mỹ Phước 3, giúp họ an tâm hơn về nơi ở.
3. Kết luận:
Với các chỉ số đã được tính toán ở trên, “Dự án xây nhà trọ kinh doanh” hoàn toàn khả
thi và nên được thực hiện.
7
Phần 1: Phân tích lợi nhuận
1. Bảng thông số
*Đầu tư *Doanh thu
2
Tổng diện tích xây dựng 1500 m Giá cho thuê phòng 1.0 triệu đồng/tháng
2
Đơn giá xây dựng bình quân 1.5 triệu đồng/m Giá cho thuê ki ốt 1.3 triệu đồng/tháng
Số dãy nhà trọ 10 dãy Thu từ điện, nước 20 triệu đồng/tháng
Số phòng mỗi dãy 7 phòng
Số ki ốt mỗi dãy 1 phòng *Vốn chủ sở hữu và tài trợ
Thời gian hoạt động 8 năm Vay ngân hàng (rd) 70% Tổng vốn đầu tư năm 0
Đầu tư trang thiết bị 30 triệu đồng/dãy LS danh nghĩa (i%) 10.5% /năm
2
Đơn giá mua đất 1.1 triệu đồng/m LS thực (r%) 4.2%
*Khấu hao Ân hạn 1 năm
Dãy nhà trọ 20 năm Số kỳ trả 7 năm
Trang thiết bị 8 năm
Suất sinh lợi vốn chủ sở hữu (r e )
*Các loại chi phí Danh nghĩa 16.6% /năm
Chức danh Số lượng Lương tháng Thực 10%
Nhân viên quản lý 2 3
Giá năm 0
Tăng theo tỷ lệ lạm phát *Chi phí cơ hội
Chi phí bảo trì và chi phí khác 24 triệu đồng/năm Tiền chủ sở hữu gửi ngân hàng với lãi suất 7% /năm
Chi phí điện, nước 16.7 triệu đồng/tháng
Giá năm 0, Tăng theo tỷ lệ lạm phát *Lạm phát 6% /năm
Số tháng 12 tháng *Thuế TNCN 2% Doanh thu
*Vốn lưu động 0
2. Lịch khấu hao
2.1 Khấu hao dãy nhà trọ Đơn vị tính: Triệu đồng
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8
Giá trị tài sản đầu kỳ 2250 2137.5 2025 1912.5 1800 1687.5 1575 1462.5
Khấu hao trong kỳ 112.5 112.5 112.5 112.5 112.5 112.5 112.5 112.5
Khấu hao tích lũy 112.5 225 337.5 450 562.5 675 787.5 900
Giá trị tài sản cuối kỳ 2250 2137.5 2025 1912.5 1800 1687.5 1575 1462.5 1350

2.2 Khấu hao trang thiết bị Đơn vị tính: Triệu đồng

Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8
Giá trị tài sản đầu kỳ 300 262.5 225 187.5 150 112.5 75 37.5
Khấu hao trong kỳ 37.5 37.5 37.5 37.5 37.5 37.5 37.5 37.5
Khấu hao tích lũy 37.5 75 112.5 150 187.5 225 262.5 300
Giá trị tài sản cuối kỳ 300 262.5 225 187.5 150 112.5 75 37.5 0

3. Bảng tính doanh thu hàng năm Đơn vị tính: Triệu đồng
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8
Chỉ số lạm phát 1.00 1.06 1.12 1.19 1.26 1.34 1.42 1.50 1.59
Tiền cho thuê 1055.8 1119.1 1186.3 1257.4 1332.9 1412.8 1497.6 1587.5
Thu từ điện, nước 254.4 269.7 285.8 303.0 321.2 340.4 360.9 382.5
Tổng doanh thu 1310.2 1388.8 1472.1 1560.4 1654.0 1753.3 1858.5 1970.0
4. Bảng tính chi phí hàng năm Đơn vị tính: Triệu đồng
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8
Hệ số tăng lương 1.00 1.06 1.12 1.19 1.26 1.34 1.42 1.50 1.59
Nhân viên quản lý 76.3 80.9 85.8 90.9 96.4 102.1 108.3 114.8
Chi phí điện nước 212.4 225.1 238.6 253.0 268.1 284.2 301.3 319.4
Chi phí bảo trì và chi phí khác 25.4 27.0 28.6 30.3 32.1 34.0 36.1 38.3
Tổng chi phí 314.2 333.0 353.0 374.2 396.6 420.4 445.6 472.4

5. Lịch vay và trả nợ Phương thức trả nợ: VỐN GÔC VÀ LÃI TRẢ ĐỀU Đơn vị tính: Triệu đồng
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8
Nợ đầu kỳ 2940 3248.7 2911.5 2538.9 2127.1 1672.2 1169.4 613.9
Lãi phát sinh trong kỳ 308.7 341.1 305.7 266.6 223.3 175.6 122.8 64.5
Trả nợ : Tổng (Nợ gốc và lãi) 0 678.3 678.3 678.3 678.3 678.3 678.3 678.3
*Trả nợ gốc 0 337.2 372.6 411.7 455.0 502.7 555.5 613.9
*Trả lãi 0 341.1 305.7 266.6 223.3 175.6 122.8 64.5
Nợ cuối kỳ 2940 3248.7 2911.5 2538.9 2127.1 1672.2 1169.4 613.9 0.0

6. Báo cáo thu nhập dự trù Đơn vị tính: Triệu đồng

Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8
Tổng doanh thu 1310.2 1388.8 1472.1 1560.4 1654.0 1753.3 1858.5 1970.0
(-) Tổng chi phí 314.2 333.0 353.0 374.2 396.6 420.4 445.6 472.4
(-) Khấu hao 150 150 150 150 150 150 150 150
Thu nhập ròng và lãi vay trước thuế (EBIT) 846.0 905.8 969.1 1036.3 1107.4 1182.9 1262.8 1347.6
(-) Trả lãi vay 308.7 341.1 305.7 266.6 223.3 175.6 122.8 64.5
Thu nhập ròng trước thuế (EBT) 537.3 564.6 663.4 769.7 884.1 1007.3 1140.1 1283.2
Thuế thu nhập cá nhân 26.2 27.8 29.4 31.2 33.1 35.1 37.2 39.4
Thu nhập ròng sau thuế (EAT) 511.1 536.9 634.0 738.5 851.0 972.2 1102.9 1243.8
Phần 2: Phân tích ngân lưu
BÁO CÁO NGÂN LƯU danh nghĩa THEO QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ
( Normal TIPV ) Đơn vị tính: Triệu đồng
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
NGÂN LƯU VÀO
Tổng doanh thu 1310.2 1388.8 1472.1 1560.4 1654.0 1753.3 1858.5 1970.0 0.0
Giá trị thanh lý 2151.7
Thanh lý đất đai 2629.8
Tổng ngân lưu vào 0.0 1310.2 1388.8 1472.1 1560.4 1654.0 1753.3 1858.5 1970.0 4781.5
NGÂN LƯU RA
Xây dựng nhà trọ 2250
Đầu tư trang thiết bị 300
Tổng chi phí 314.2 333.0 353.0 374.2 396.6 420.4 445.6 472.4 0.0
Chi phí cơ hội 88.2 94.4 101.0 108.0 115.6 123.7 132.4 141.6 151.5
Mua đất 1650
Tổng ngân lưu ra 4288.2 408.5 434.0 461.0 489.8 520.3 552.8 587.3 623.9 0.0
Ngân lưu ròng trước thuế -4288.2 901.6 954.8 1011.1 1070.6 1133.7 1200.5 1271.2 1346.1 4781.5
Thuế thu nhập cá nhân 26.2 27.8 29.4 31.2 33.1 35.1 37.2 39.4 0.0
Ngân lưu ròng sau thuế (NCF) -4288.2 875.4 927.0 981.6 1039.4 1100.6 1165.4 1234.0 1306.7 4781.5
Ngân lưu ròng sau thuế (NCF) tích lũy -4288.2 -3412.8 -2485.8 -1504.1 -464.7 635.9 1801.4 3035.4 4342.1 9123.6
0.00 0.00 0.00 0.00 4.42 0.00 0.00 0.00 0.00
TG hoàn vốn - Theo (NCF-TIPV) chưa chiết khấu 4 năm 5 tháng 1 ngày 4.42 0.42 năm
5.07 0.07 tháng
2.00 ngày

WACC bq danh nghĩa 14.1%

NPV danh nghĩa (TIPV) @WACC danh nghĩa 1966.7
IRR danh nghĩa (TIPV) 23.2%
 Đơn vị tính: Triệu đồng
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
(NCF-TIPV) -4288.2 875.4 927.0 981.6 1039.4 1100.6 1165.4 1234.0 1306.7 4781.5
Hệ số chiết khấu 1.0 0.8764 0.7681 0.6732 0.5900 0.5171 0.4532 0.3972 0.3481 0.3051
PV(NCF-TIPV) -4288.2 767.3 712.1 660.8 613.3 569.2 528.2 490.2 454.9 1458.9
PV(NCF-TIPV) tích lũy -4288.2 -3520.9 -2808.9 -2148.0 -1534.7 -965.6 -437.4 52.8 507.7 1966.7
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6.89 0.00 0.00
TG hoàn vốn - Theo (NCF-TIPV) có chiết khấu 6 năm 10 tháng 21 ngày 6.89 0.89 năm
10.71 0.71 tháng
21.19 ngày
Tính hệ số chi phí sử dụng vốn bình quân có trọng số - WACC (Weight Average Cost of Capital)
WACC = %D*r D + %E*rE rD rE
10.5% 16.6%
Đơn vị tính: Triệu đồng
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
D (Vốn vay) 2940.0 3248.7 2911.5 2538.9 2127.1 1672.2 1169.4 613.9 0.0 0.0
E (Vốn chủ sở hữu) 1260.0 951.3 1288.5 1661.1 2072.9 2527.8 3030.6 3586.1 4200.0 4200.0
E+D (Tổng Vốn) 4200.0 4200.0 4200.0 4200.0 4200.0 4200.0 4200.0 4200.0 4200.0 4200.0
%D = D/(E+D) (Tỷ lệ Vốn vay) 70.0% 77.4% 69.3% 60.4% 50.6% 39.8% 27.8% 14.6% 0.0% 0.0%
%E = E/(E+D) (Tỷ lệ Vốn chủ sở hữu) 30.0% 22.7% 30.7% 39.6% 49.4% 60.2% 72.2% 85.4% 100.0% 100.0%
WACC danh nghĩa 12.3% 11.9% 12.4% 12.9% 13.5% 14.2% 14.9% 15.7% 16.6% 16.6%
WACC bq danh nghĩa 14.1%

HỆ SỐ ĐẢM BẢO TRẢ NỢ - DSCR Đơn vị tính: Triệu đồng

Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Ngân lưu ròng sau thuế (NCF-TIPV) -4288.2 875.4 927.0 981.6 1039.4 1100.6 1165.4 1234.0 1306.7 4781.5
Trả nợ : Tổng (Nợ gốc và lãi) 678.3 678.3 678.3 678.3 678.3 678.3 678.3 0.0
DSCR = (NCF-TIPV) / (Nợ gốc và lãi) 1.4 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
DSCR Bình quân 1.6 DỰ ÁN ĐẢM BẢO KHẢ NĂNG TRẢ NỢ
BÁO CÁO NGÂN LƯU danh nghĩa THEO QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ ( Normal EPV )
Xác định suất sinh lợi của vốn chủ sở hữu khi có vay nợ Đơn vị tính: Triệu đồng
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
L
Giá trị dự án (V ) 6254.9 6261.3 6217.1 6112.0 5934.3 5670.3 5304.3 4818.1 4190.7 4190.7
Giá trị vốn vay (D) 2940.0 3248.7 2911.5 2538.9 2127.1 1672.2 1169.4 613.9 0.0 0.0
Giá trị vốn chủ sở hữu (E) 3314.9 3012.6 3305.6 3573.1 3807.2 3998.2 4134.9 4204.2 4190.7 4190.7
Tỷ lệ vốn vay (%D) 47.0% 51.9% 46.8% 41.5% 35.8% 29.5% 22.0% 12.7% 0.0% 0.0%
Tỷ lệ vốn chủ sở hữu (%E) 53.0% 48.1% 53.2% 58.5% 64.2% 70.5% 78.0% 87.3% 100.0% 100.0%
D/E 0.8869 1.0784 0.8808 0.7105 0.5587 0.4182 0.2828 0.1460 0.0000 0.0000
(Khi có nợ vay) rE= ρ + (ρ - rD) * (D/E) 17.3% 18.0% 17.3% 16.7% 16.1% 15.6% 15.1% 14.6% 14.1% 14.1%
ρ = WACC1 = %E*rE +%D*rD 14.1% 14.1% 14.1% 14.1% 14.1% 14.1% 14.1% 14.1% 14.1% 14.1%
ρ = WACC1 = 14.1%
rD = 10.5%
Đơn vị tính: Triệu đồng
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Ngân lưu ròng TIPV (danh nghĩa ) -4288.2 875.4 927.0 981.6 1039.4 1100.6 1165.4 1234.0 1306.7 4781.5
Ngân lưu vay và trả nợ 2940 0.0 -678.3 -678.3 -678.3 -678.3 -678.3 -678.3 -678.3 0.0
Ngân lưu ròng EPV (danh nghĩa ) -1348.2 875.4 248.7 303.3 361.1 422.3 487.1 555.7 628.4 4781.5
Hệ số chiết khấu = 1/(1+r E) 1.00 0.8526 0.7227 0.6162 0.5283 0.4550 0.3936 0.3419 0.2983 0.2614
PV ( NCF - EPV) -1348.2 746.4 179.7 186.9 190.8 192.1 191.7 190.0 187.4 1249.9
NPV (EPV) @rE 1966.7 = 1966.7 NPV (TIPV) @WACCbq
 Đơn vị tính: Triệu đồng
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Ngân lưu ròng TIPV (NCF-TIPV) -4288.2 875.4 927.0 981.6 1039.4 1100.6 1165.4 1234.0 1306.7 4781.5
Ngân lưu vay và trả nợ 2940 0.0 -678.3 -678.3 -678.3 -678.3 -678.3 -678.3 -678.3 0.0
Ngân lưu ròng EPV (NCF-EPV) -1348.2 875.4 248.7 303.3 361.1 422.3 487.1 555.7 628.4 4781.5
t
Hệ số chiết khấu = 1 / (1+rE) 1.00 0.8576 0.7355 0.6308 0.5410 0.4640 0.3979 0.3413 0.2927 0.2510
PV(NCF) EPV -1348.2 750.8 182.9 191.3 195.4 196.0 193.8 189.7 183.9 1200.3
rE danh nghĩa 16.6% 14.1% WACCbq danh nghĩa
NPV (EPV) @rE danh nghĩa 1935.8 1935.8 # 1966.7 NPV (TIPV) @WACCbq danh nghĩa
IRR (EPV) 42.3%

BÁO CÁO NGÂN LƯU danh nghĩa THEO QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ
( Normal EPV ) Đơn vị tính: Triệu đồng
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
NCF-TIPV (danh nghĩa) -4288.2 875.4 927.0 981.6 1039.4 1100.6 1165.4 1234.0 1306.7 4781.5
Ngân lưu vay và trả nợ 2940 0.0 -678.3 -678.3 -678.3 -678.3 -678.3 -678.3 -678.3 0.0
NCF-EPV (danh nghĩa ) -1348.2 875.4 248.7 303.3 361.1 422.3 487.1 555.7 628.4 4781.5
rE danh nghĩa 16.6%
NPV (EPV) @rE danh nghĩa 1935.8
IRR (EPV) danh nghĩa 42.3%
Phần 3: Phân tích rủi ro
A. Phân tích độ nhạy (1 chiều)

Tỷ lệ thay đổi khối điện sử dụng bình quân so với năm 0 -20% 0% 10% 20% 40% 50% 60%
Khối điện sử dụng (kWh/phòng/tháng) 50 40 50 55 60 70 75 80
NPV 1966.7 1934.0 1966.7 1983.0 1999.4 2032.1 2048.4 2064.7
IRR 23.2% 23.0% 23.2% 23.2% 23.3% 23.5% 23.5% 24%

Tỷ lệ thay đổi giá thuê phòng so với năm 0 -45% -35% -20% 0% 20% 35% -41%
Giá thuê phòng (triệu đống/tháng) 1.0 0.55 0.65 0.8 1 1.2 1.35 0.58992
NPV 1966.7 -191.5 288.1 1007.5 1966.7 2925.9 3645.3 0.0
IRR 23.2% 13.2% 15.4% 18.7% 23.2% 27.6% 30.9% 14.1%

B. Phân tích độ nhạy (2 chiều)

NPV thay đổi khi khối điện sd bq và giá thuê phòng thay đổi
50 Tỷ lệ thay đổi khối điện sd bq so với năm 0
1 -20% 0% 10% 20% 40% 50% 60%
Tỷ lệ thay đổi giá thuê phòng so với năm 0 Khối điện sd bq
Giá thuê phòng 1966.7 40 50 55 60 70 75 80
-45% 0.55 -224.1 -191.5 -175.1 -158.8 -126.1 -109.8 -93.4
-41% 0.58992 -32.7 0.0 16.3 32.7 65.4 81.7 98.0
-35% 0.65 255.5 288.1 304.5 320.8 353.5 369.8 386.2
-20% 0.8 974.8 1007.5 1023.9 1040.2 1072.9 1089.2 1105.6
0% 1 1934.0 1966.7 1983.0 1999.4 2032.1 2048.4 2064.7
20% 1.2 2893.2 2925.9 2942.2 2958.5 2991.2 3007.6 3023.9
35% 1.35 3612.6 3645.3 3661.6 3677.9 3710.6 3727.0 3743.3
IRR thay đổi khi khối điện sd bq và giá thuê phòng thay đổi
WACC = 14.1%
50 Tỷ lệ thay đổi khối
1 -20% 0% 10% 20
Tỷ lệ thay đổi giá thuê phòng so với năm 0 Khối điện
Giá thuê phòng 23.2% 40 50 55
-45% 0.55 13.1% 13.2% 13.3% 13.4
-41% 0.58992 13.9% 14.1% 14.2% 14.2
-35% 0.65 15.3% 15.4% 15.5% 15.6
-20% 0.8 18.6% 18.7% 18.8% 18.9
0% 1 23.0% 23.2% 23.2% 23.3
20% 1.2 27.4% 27.6% 27.6% 27.7
35% 1.35 30.7% 30.9% 30.9% 31.0

Scenario Summary
Current Values: TỐT TB XẤ
Created by Created by Created
Changing Cells:
Giá thuê phòng 1.0 1.3 1.0 0
Khối lượng sử dụng điện 50 80 50
Lạm phát 6% 4% 6% 8
Result Cells:
NPV - TIPV 1966.7 3196.2 1966.7 957
IRR - TIPV 23.2% 27.6% 23.2% 19.8
Tpp - TIPV có chiết khấu (năm) 6.89 5.02 6.89 8.
Notes: Current Values column represents values of changing cells at
time Scenario Summary Report was created. Changing cells for each
scenario are highlighted in gray.
Dự án có tính khả thi rất cao và phụ thuộc cao nhất là giá cho thuê phòng
Assumption: *Lạm phát
Uniform distribution with parameters:
Minimum 3%
Maximum 7%

*Lạm phát
Probability

0.03 0.04 0.04 0.05 0.05 0.06 0.06 0.07

Assumption: Khối điện bình quân

Triangular distribution with parameters:
Minimum 40.00
Likeliest 50.00
Maximum 90.00