‫جامعة العربي بن مهيدي ‪ -‬أم البواقي ‪-‬‬

‫كلية الحقوق والعلوم السياسية‬

‫قسم الحقوق‬

‫الدفتر العق اري في التشريع‬

‫الجزائري‬
‫مذكرة مكملة لنيل شهادة الماستر في الحقوق‪ -‬تخصص‪ :‬قانون أعمال‬

‫إشراف األستاذ‪:‬‬ ‫إعداد الطالب‪:‬‬

‫الدكتور‪ /‬علي اليازيد‬ ‫صالح بركاني‬

‫واألستاذ‪ :‬شوقي بركاني‬

‫لجنة المناقشة‪:‬‬

‫الرئيس‪ :‬سمية بونويوة ‪ .............‬أستاذة مساعدة أ ‪.............‬جامعة العربي بن مهيدي أم البواقي‬

‫الممتحن‪ :‬عصام فارح ‪ .............‬أستاذ مساعد أ ‪.............‬جامعة العربي بن مهيدي أم البواقي‬

‫المشرف‪ :‬علي اليازيد ‪ .............‬أستاذ محاضر أ ‪.............‬جامعة العربي بن مهيدي أم البواقي‬

‫السنة الجامعية‬

‫‪8102/8102‬‬
 ‫شك ـ ـ ـ ـر وعرفـان‬

‫د‬ ‫د ح لد دد‬ ‫بق د ح وددحذا اددحث ثلبوددع ثلدمذثلددت ية د ر يلددا موا د‬

‫لد دد‬ ‫ث قم د‬ ‫مد‬ ‫ل د د د لددر اعددحا اذد د‬ ‫لاجعددم د د متب د دمدا د ا‬
‫لد‬ ‫دم ية ثح ده ذ ث مالقد‬ ‫تد‬ ‫مذثلت بعتده ح عه ثهلل ي ي ا ثلجدات مف‬
‫و ذ مح ف ي فدل دم دد‬ ‫حده ثهلل بصفما ذ ثهلل د ثجمدعم ي ن‬ ‫د‬
‫ح دده ياد ثح لددر امح دده دد ةبتدده يود صددفم ثلعتددر ذ ثلمذثلددت لد ثلد مذح‪* :‬علي‬
‫*‬
‫حثة ذ تد ذمالق دحة تد دد‬ ‫ث ار ثهلل‬ ‫اليازيد* ذثألنم ح‪* :‬شوق بركان‬
‫تد ةبدذلهر ثإل دحثا تد‬ ‫بحو د دجهدذ ثف الد م ند ذثف ثلمد حال ذ ا اد‬
‫مهر ذدد لقامده‬ ‫ت مذجاههر ذ صوهر ذثح ار ذ دن‬ ‫اح ثلدح حة ذ ا لا‬
‫ث احث ثلعدم‪.‬‬ ‫د ون ثلدع دت مات‬

‫ج ثاد د ثهلل ددم الاددح ذجعددم جه د ار ددي دا د ث ون د مهر ذذ قه در ددي د دذثحار‬

‫ثلعتدي ذ ي ال د دا ا ثلبوع ثلعتدي‪.‬‬
‫‪.‬‬ ‫ل ر ين محمي ثلدومحدا ج ام ثل ح ذ ظار ثو دم‬

‫مد‬ ‫حي ذ ظار مق احي ل‬ ‫د و افذم ي ي يمق ر بال لص‬

‫ثألن محة ثل حثر‪:‬‬
‫ثألنم حة‪ :‬سمية بونويوة‬
‫ثألنم ح‪ :‬عصام فارح‬
‫اح ثلدح حة ذلتد وظ ف‬ ‫حر ةبذم لذا لج د ة‬ ‫لد مفلتذث به د‬
‫ثهلل‪.‬‬ ‫ثلقاد ثلمي نآالحا بعا ثو مب ح أل دم به ي ثل حثن ف ثلق د‬
 ‫اإلهداء‬
‫أهدي هذا العمل المتواضع ‪:‬‬

‫إلى نور الق لوب و سيد الوجود محمد صلي اهلل عليه و سلم‬

‫ال يمكن أن نقول إال كما ق اله خالقنا سبحانه و تعالى‪:‬‬

‫" و قضى ربك أال تعبدوا إال إياه و بالوالدين إحسانا "‬

‫اهدي ثمرة عملي إلى من كان لهما الفضل في تربيتي و‬

‫تنشئتي‪ ،‬إلى أغلى و أعز الناس إلي‪:‬‬

‫أمي و أبي أطال اهلل في عمرهما‪.‬‬

‫و إلى إخوتي وأخواتي و إلي جميع األصدق اء‪.‬‬

‫إلى كل من حظيت بشرف الجلوس متعلما بين أيديهم‬

 ‫مقدمة‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫مقدمة‬
‫يعد العقار من أهم الركائز اإلقتصادية ومحور كل سياسة تنموية في أي مجتمع مهما كان نظامه‬
‫السياسي واإلقتصادي‪ ،‬فالعقار مصدر ثروة ال تزول وال تفنى بذلك إحتل مكانة جد خاصة وهامة في الحياة‬
‫اإلجتماعية واإلقتصادية لألفراد وحتى السياسية منها‪ ،‬كما يعد حاف از لجلب اإلستثمارات الوطنية المحلية‬
‫واألجنبية بالتالي النهوض بإقتصاد الدول‪ ،‬وعليه سعى اإلنسان منذ القدم إلى تملك العقار بإعتباره داللة على‬
‫إغتناء الذمة المالية للفرد والزيادة فيها‪ ،‬مما نتج عنه بروز الكثير من النزاعات والخالفات والصراعات كانت‬
‫والزالت بين األفراد أو حتى الشعوب التي لحد الساعة‪.‬‬

‫بإعتبار أن الملكية العقارية تكتسي أهمية بالغة في حياة الشعوب واألفراد ولنبذ الخالفات‬
‫والصراعات‪ ،‬لجأت المجتمعات إلى تنظيم الملكية العقارية على أسس ثابتة تبعث وتهدف إلى زرع األمن‬
‫واإلستقرار والثقة في المعامالت العقارية‪ ،‬مما يساهم بإستغالل العقار أحسن إستغالل ليعود على الفرد‬
‫والمجتمع بالنفع والثروات‪ ،‬وقد ارتأت هذه المجتمعات إلى تطبيق نظام الشهر بإعالن مختلف التصرفات‬
‫والحقوق العقارية إلى الجميع حتى يستطيع كل متعامل على العقار معرفة كافة الحقوق واإللتزامات فيضمن‬
‫ذلك الملكية العقارية ويحد من فوضى العقار والنزاعات الناشئة عنه‪.‬‬

‫ما الجزائر إال واحدة من تلك الدول لكن بوضعية خاصة ومعقدة في نفس الوقت نتيجة للسياسة‬
‫اإلستعمارية حيث وجدت غداة اإلستقالل زعزعة كبيرة وفوضى في مجال العقار‪ ،‬فوجب ضبط تشريع عقاري‬
‫جديد من شأنه أن يعالج الوضعية العقارية السائدة من كل جوانبها‪ ،‬فبداية أبقت القوانين القديمة سارية‬
‫المفعول ثم بدأت بإصدار عدة قوانين أهمها قانون الثورة الزراعية واألمر المتعلق باإلحتياطات العقارية ثم‬
‫األمر ‪ 57-57‬المؤرخ في ‪ 2757/22/21‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري‬
‫والمت بوع بعدة مراسيم تطبيقية‪ ،‬فاعتمد المشرع الجزائري أوال نظام الشهر الشخصي ونتيجة لإلنتقادات التي‬
‫وجهت إليه إتبع نظام الشهر العيني الذي تمتد جذوره إلى القانون األلماني الذي يعتمد أساسا على أن‬
‫التصرفات ال تشهر بأسماء القائمين بها كما هو الحال في نظام الشهر الشخصي بل وفقا للعقار الذي وقع‬
‫عليه التصرف لهذا سمي بنظام الشهر العيني‪.‬‬

‫من هنا ظهر ما يسمى بالمسح العقاري إضافة إلى الشهر العقاري وتأسيس السجل العقاري التي‬
‫ترمي في مجملها إلى وضع وثيقة أو سند يعتمد عليه كل من المالك والغير في التصرفات القانونية‬
‫والنزاعات التي قد تقع على عقار وهو الدفتر العقاري محل دراسة هذه المذكرة الذي من الناحية العملية‬
‫يتطلب جملة من اإلجراءات التقنية والقانونية الدقيقة والمحكمة وصوال لتسليمه من طرف الجهة اإلدارية‬
‫المختصة المسماة المحافظة العقارية حتى يكتسب حجة للمالك والغير إلثبات الملكية العقارية‪.‬‬

‫‪1‬‬
 ‫مقدمة‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫أهمية الموضوع‪:‬‬

‫تكمن أهمية هذا الموضوع في دراسة أهم سند يمنح للمالك على العقارات والمتمثل في الدفتر‬
‫العقاري والدور الكبير الذي يلعبه في الحياة العقارية سواء بالنسبة للمالك أو الغير أو القضاء‪ ،‬ليكفل نظام‬
‫قانوني عقاري موضوع على أسس متينة تضمن شفافية وسهولة في المعامالت العقارية‪ ،‬وكذا أهمية الدفتر‬
‫العقاري في تحقيق األهداف المسطرة والمتبعة في نظام الشهر العيني الذي يعتبر الدفتر العقاري قوامه‬
‫القانوني الذي يرتكز عليه‪ ،‬بالتالي توحيد سندات الملكية والحد من المنازعات المثارة بشأن إثبات الملكية‬
‫العقارية‪.‬‬

‫أسباب إختيار الموضوع‪:‬‬

‫يرجع سبب إختيارنا لهذا الموضوع لعدة نقاط ذاتية‪:‬‬

‫‪ ‬الرغبة في دراسة هذا الموضوع لما يكتسيه من أهمية قانونية ‪.‬‬

‫‪ ‬ميوالت خاصة للقانون العقاري‪.‬‬
‫باإلضافة ألسباب موضوعية‪:‬‬
‫‪ ‬إثارته للعديد من التساؤالت التي تحتاج للنقاش والتحليل والبحث في مشكل العقار بالجزائر خاصة‬
‫في الشق المتعلق بالدفتر العقاري‪.‬‬
‫‪ ‬إثراء المكتبة القانونية على مستوى جامعتنا بموضوع الدفتر العقاري في التشريع الجزائري التي تفتقر‬
‫خاصة إلى مثل هذه المواضيع من دراسات أكاديمية وكتب وعموما ندرة مراجع القانون العقاري‪.‬‬

‫إشكالية موضوع البحث‪:‬‬

‫أرسى المشرع الجزائري نظام الشهر العيني وطبقه وأقر بأن الدفتر العقاري هو المتحدث الرسمي‬
‫بإسم الوضعية القانونية للعقار ووسيلة إثباته‪ ،‬لكن هذه الوسيلة بات يكتنفها الكثير من الغموض والتناقض في‬
‫التفسيرات وتطبيق النصوص القانونية سواء على مستوى اإلدارة أي المحافظة العقارية أو على مستوى‬
‫الجهات القضائية‪ ،‬وهذا ما يطرح إشكال كيفية تنظيم المشرع الجزائري للدفتر العقاري بصفته آلية لحماية‬
‫الملكية العقارية ؟‬

‫‪2‬‬
 ‫مقدمة‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫أهداف موضوع البحث‪:‬‬

‫تهدف هذه الدراسة إلى توضيح النظام القانوني للدفتر العقاري والتطرق إلى أبرز المراحل واإلجراءات‬
‫التي تمر بها العين العقارية لتستند إليها المحافظة العقارية لتأسيس السجل العقاري ومنه تسليم الدفاتر‬
‫العقارية للمالك الحقيقيين‪ ،‬وكذا تبيان الحجية القانونية للدفتر العقاري لمعرفة دوره في اإلثبات‪.‬‬

‫أدبيات البحث‪:‬‬

‫لم ينل هذا الموضوع حظه الكافي في رسائل الماجستير وأطروحات الدكتوراه‪ ،‬حيث لم أصادف‬
‫الكثير من الدراسات التي تحمل نفس عنوان مذكرتي أو مضمونها لكن توجد البعض منها من خصصت له‬
‫فصل أو مبحث كامل في إطار رسائلهم وهو ما جعلني أعتمد عليهم وباألخص األدبيات التالية‪:‬‬

‫أطروحة عماد الدين رحايمية‪ ،‬الوسائل القانونية إلثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع‬ ‫‪‬‬
‫الجزائري‪ ،‬إشراف الدكتور بن شويخ الرشيد‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة مولود معمري‬
‫تيزي وزو‪ ،‬نوقشت بتاريخ ‪ 27‬مارس ‪ ،1127‬الذي خصص للدفتر العقاري الفصل الثاني من الباب‬
‫الثاني المعنون بالدفتر العقاري كنتيجة حتمية بعد إتمام عملية المسح العقاري‪.‬‬
‫‪ ‬مذكرة مواز شربالي‪ ،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬إشراف الدكتور كحلولة محمد‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة آبي بكر بلقايد بتلمسان‪ ،‬دون تاريخ مناقشة‪ ،‬التي عرج فيها على‬
‫الدفتر العقاري في الفصل الثاني وأهم اإلجراءات المنشئة له‪.‬‬

‫صعوبات البحث‪:‬‬

‫أهم الصعوبات التي واجهتنا في إعداد هذا الموضوع نوجزها في النقاط التالية‪:‬‬

‫‪ ‬ضيق الوقت لإلحاطة بالموضوع بشكل كامل ‪.‬‬

‫‪ ‬صعوبة التحكم في الموضوع خاصة في جانبه اإلجرائي نظ ار للمحاور العديدة التي يمكن أن يثيرها‪.‬‬

‫المنهج المعتمد في البحث‪:‬‬

‫لإلجابة على اإلشكالية المطروحة أعاله تم اإلعتماد على المنهج التحليلي الوصفي من خالل‬
‫تفصيل النصوص القانونية العقارية المختلفة المنظمة للدفتر العقاري واإلجراءات الخاصة به‪ ،‬والمنهج‬
‫الوصفي في تفصيل محتويات الدفتر العقاري وتبيان أحكامه القانونية‪.‬‬

‫‪3‬‬
 ‫مقدمة‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫لإلجابة على اإلشكالية السابقة تقتضي منا الدراسة تقسيم موضوعنا على فصلين‪:‬‬

‫الفصل األول بعنوان النظام القانوني للدفتر العقاري يتضمن مبحثين المبحث األول خاص باإلطار المفاهيمي‬
‫للدفتر العقاري‪ ،‬والمبحث الثاني اإلجراءات القانونية إلعداد وتسليم الدفتر العقاري‪.‬‬

‫الفصل الثاني تحت عنوان أحكام ومنازعات الدفتر العقاري الذي نتناول فيه مبحثين‪ ،‬المبحث األول نعرج‬
‫على التكييف القانوني للدفتر العقاري أما المبحث الثاني يتضمن منازعات الدفتر العقاري‪.‬‬

‫‪4‬‬
‫الفصل‬
‫األول‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫الفصل األول‪ :‬النظام القانوني للدفتر العقاري‬

‫وضع المشرع الجزائري تشريع عقاري من شأنه أن ينظم ويعطي حماية قانونية للملكية العقارية عن‬
‫طريق تحرير وثائق وسندات معينة إلثبات الملكية العقارية وهذه الوثائق التي يجب على المالكين تقديمها‬
‫إلثبات ملكيتهم وفي المقابل يتعين أن يعتمد القضاة ومسيري مصالح مسح األراضي العام ومصالح أمالك‬
‫الدولة والشهر العقاري االعتماد عليها في إثبات الملكية العقارية واصدار أحكام أو ق اررات بشأنها‪.‬‬

‫يعتبر الدفتر العقاري أبرز هذه السندات حيث يستمد قوته القانونية عن طريق إجراءات ومراحل‬
‫إعداده وتسليمه‪ ،‬ويسلم لصاحبه بعد التحقيق في صحة ملكيته وتحديدها تحديدا ماديا دقيقا‪ ،‬عن طريق‬
‫عملية هامة والزامية تتمثل في المسح العقاري‪.‬‬

‫ولمعرفة المقصود بالدفتر العقاري وكيفية الحصول عليه قسمت هذا الفصل كاآلتي‪:‬‬

‫المبحث األول ‪ :‬اإلطار المفاهيمي للدفتر العقاري‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬اإلجراءات القانونية إلعداد وتسليم الدفتر العقاري‬

‫‪5‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫المبحث األول ‪ :‬اإلطار المفاهيمي للدفتر العقاري‬

‫استعمل مصطلح الدفتر العقاري ألول مرة في التشريع الجزائري بمقتضى المادة ‪ 21‬من المرسوم‬
‫‪ 21-52‬المؤرخ في ‪ 7‬يناير سنة ‪ 2752‬المتعلق بإثبات حق الملكية الخاصة بنصها " تستبدل شهادات‬
‫الملكية بدفاتر عقارية بمجرد إحداث المسح العام ألراضي البالد المنصوص عليه في المادة ‪ 17‬من األمر‬
‫رقم ‪ 52-52‬المؤرخ في ‪ 11‬رمضان عام ‪ 2272‬الموافق ‪ 8‬نوفمبر سنة ‪ ،)1( " 2752‬من استقراء نص هذه‬
‫المادة فالمشرع استبدل شهادات الملكية المعمول بها سابقا بنظام جديد أطلق عليه اسم الدفتر العقاري‪.‬‬

‫بعدها صدر األمر رقم ‪ 57-57‬المؤرخ في ‪ 21‬نوفمبر ‪ 2757‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام‬
‫وتأسيس السجل العقاري‪ ،‬الذي عرج على الدفتر العقاري في المادتين ‪ 28‬و ‪ 27‬من هذا األمر‪.‬‬

‫ليأتي المرسوم رقم ‪ 72-57‬المؤرخ في ‪ 17‬مارس ‪ 2757‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري المعدل‬
‫والمتمم‪ ،‬ليشمل كافة الجوانب المتعلقة به من خالل عشرة مواد في القسم الثالث من الباب الثالث منه‪.‬‬

‫المالحظ في هذه النصوص القانونية أن المشرع اهتم بتوضيح البيانات والمحتويات التي يتألف منها‬
‫الدفتر العقاري دون إعطاء تعريف واضح ودقيق له‪ ،‬نتيجة لذلك درست هذا المبحث في مطلبين‪:‬‬

‫المطلب األول‪ :‬مفهوم الدفتر العقاري‬

‫المطلب الثاني‪ :‬بيانات ومحتويات الدفتر العقاري‬

‫‪ -1‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،21-52‬المؤرخ في ‪ 21‬ذي القعدة عام ‪ 2271‬الموافق ‪ 7‬يناير سنة ‪ ،2752‬يتعلق بإثبات حق‬
‫الملكية الخاصة‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪ ،27‬السنة العاشرة‪.‬‬

‫‪6‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫المطلب األول‪ :‬مفهوم الدفتر العقاري‬

‫تقتضي دراسة مفهوم هذا السند المتمثل في الدفتر العقاري اإلحاطة بكافة ما يشمله هذا المصطلح‪،‬‬
‫وعليه يوضع تعريف له في الفرع األول باإلضافة لخصائصه في الفرع الثاني وابراز أنواعه في الفرع الثالث‬
‫واألخير‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬تعريف الدفتر العقاري‬

‫لم تأتي النصوص القانونية السابقة بتعريف محدد للدفتر العقاري وبالتالي ترك ذلك على عاتق‬
‫الفقهاء‪ ،‬فهناك من عرفه بأنه بمثابة دفتر الحالة العقارية الذي تسجل فيه جميع المعلومات والبيانات التي‬
‫تحتويها البطاقات العقارية الموجودة لدى مصلحة السجل العقاري والسيما وصف العقار وصفا كامال واألعباء‬
‫المثقل بها وتحديد هوية وأصحاب الحقوق العينية وتسجل فيه كافة العقود الموجودة على العقار وقت اإلشهار‬
‫في السجل العقاري(‪.)1‬‬

‫وهناك من الفقهاء من يعتبرونه " سندا قانونيا ذو حجية قوية تقيد فيه جميع الحقوق العقارية المتعلقة‬
‫بالعقارات الممسوحة "(‪ ،)2‬وهناك من عرفه بأنه " عبارة عن سند ملكية قاطع الحجية يحل محل عقود الملكية‬
‫(‪)3‬‬
‫مباشرة "‪.‬‬

‫وهو " الناطق الطبيعي للوضعية القانونية للعقار‪ ،‬يستمد روحه من وثائق المسح‪ ،‬ينشأ استنادا على‬
‫البطاقات العقارية‪ ،‬يسلمه المحافظ العقاري‪ ،‬للمالك إثباتا لحقوقه‪ ،‬ويعد السند الوحيد المثبت للملكية "(‪.)4‬‬

‫بالتالي اتفق الفقهاء على أنه عبارة عن سند إداري قانوني للملكية العقارية يتضمن الملخصات‬
‫المتعلقة بالحقوق العقارية للمناطق الممسوحة وما يرد عليها من تصرفات بعد اإلجراء األول في السجل‬
‫العقاري ويكتسب حجية في إثبات الملكية(‪.)5‬‬

‫‪ -1‬فيصل الوافي‪ ،‬السندات اإلدارية المثبتة للملكية العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬دار الخلدونية‪ ،‬القبة‪،‬‬
‫الجزائر‪ ،1121 ،‬ص ‪.77‬‬
‫‪ -2‬عز الدين حجاوي‪ ،‬أثر أعمال مسح األراضي في تأسيس السجل العقاري‪ ،‬مذكرة تخرج من أجل الحصول على شهادة‬
‫الماجستير‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ 2‬يوسف بن خدة‪ ،1127/1127 ،‬ص‪.57‬‬
‫‪ -3‬فتحي ويس‪ ،‬الشهر العقاري وآثاره في مجال التصرفات العقارية‪ ،‬رسالة مقدمة لنيل شهادة الدكتوراه‪ ،‬قسم القانون الخاص‪،‬‬
‫كلية الحقوق‪ ،‬جامعة وهران‪ ،1122/1121 ،‬ص ‪.111‬‬
‫‪ -4‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬الوسائل القانونية إلثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬أطروحة لنيل شهادة دكتوراه‬
‫في العلوم‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة مولود معمري تيزي وزو‪ 27 ،‬مارس ‪ ،1127‬ص‪.177‬‬
‫‪ -5‬عز الدين حجاوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.57‬‬

‫‪7‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫ويمكن إعطاء تعريف جامع ومانع للدفتر العقاري بأنه " ذلك السند القانوني الذي يعطي لمالك العقار‬
‫الحق في التصرف فيه واستغالله بعد االنتهاء من عملية المسح العقاري والذي يدون فيه جميع التصرفات‬
‫الناقلة للملكية والتي من شأنها إحداث تغيير في المركز القانوني للملكية العقارية "(‪.)1‬‬

‫يستنتج من التعاريف المذكورة أعاله أنه ذلك السند أو الوثيقة القانونية التي تسلمها الجهة اإلدارية‬
‫المختصة عن طريق المحافظ العقاري ليكون شهادة ميالد العقار والناطق الرسمي لوضعيته القانونية بحيث‬
‫تسجل فيه وتقيد جميع الحقوق والتصرفات الواردة عليه ليكون سند إلثبات الملكية‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬خصائص الدفتر العقاري‬

‫يمتاز بمجموعة من الخصائص وهي أنه ينشأ بمناسبة اإلجراء األول و يقدم بوجه خاص لمالك‬
‫العقار ثم أن الدفتر العقاري تنسخ فيه البيانات الموجودة في مجموعة البطاقات العقارية‪ ،‬وسوف أعرف كل‬
‫خاصية فيما يلي ‪:‬‬

‫‪ -2‬الدفتر العقاري ينشأ بمناسبة اإلجراء األول ‪:‬‬

‫بالرجوع إلى نص المادة ‪ 28‬من األمر رقم ‪ 57-57‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام‬
‫وتأسيس السجل العقاري في فقرتها األول " يقدم إلى مالك العقار بمناسبة اإلجراء األول دفتر عقاري‬
‫تنسخ فيه البيانات الموجودة في مجموعة البطاقات العقارية "(‪.)2‬‬
‫ويقصد باإلجراء األول تلك اآلليات المتعلقة باإلشهار العقاري من اجل الشروع في النظام‬
‫الجديد المسمى نظام الشهر العيني‪ ،‬إذا الدفتر العقاري يرتبط بالعقارات الممسوحة فقط بتدوين‬
‫الملخصات المرتبطة بجميع الحقوق العقارية وذلك عند تحريره بمناسبة اإلجراء األول في السجل‬
‫العقاري لكنه يبقى قائما ومستم ار حتى بعد اإلجراء األول حيث تدون فيه جميع الملخصات المتعلقة‬
‫بكل التصرفات القانونية الالحقة التي قد ترد على عقار(‪.)3‬‬
‫‪ -1‬الدفتر العقاري يقدم إلى مالك العقار ‪:‬‬
‫بعد االنتهاء من اإلجراء األول يسلم دفتر عقاري إلى المالك أو وكيله ويمكن أن يبقى الدفتر‬
‫على مستوى إدارة الحفظ العقاري إال في حالة واحدة‪ ،‬وهي العقار المملوك على الشيوع الذي لم يعين‬
‫المالك وكيال لهم الستالمه‪ ،‬لم يحدد القانون إذا كان أصحاب الحقوق العينية األخرى عدا حق‬
‫الملكية وحق الرقبة طلب نسخ عن الدفتر العقاري أم أن في هذه الحالة يمكن اإلكتفاء بالعقود‬

‫‪ -1‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.171‬‬

‫‪ -2‬األمر رقم ‪ ،57-57‬مؤرخ في ‪ 8‬ذي القعدة عام ‪ 2277‬الموافق ‪ 21‬نوفمبر سنة ‪ ،2757‬يتضمن إعداد مسح األراضي‬
‫العام وتأسيس السجل العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،71‬السنة الثانية عشرة‪.‬‬
‫‪ -3‬محمد كنازة‪ " ،‬النظام القانوني للدفتر العقاري "‪ ،‬مجلة البحوث والدراسات‪ ،‬العدد ‪ ،11‬جامعة الشهيد حمة لخضر‪ ،‬الوادي‪،‬‬
‫الجزائر‪ 7 ،‬جويلية ‪ ،1115‬ص‪.87‬‬

‫‪8‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫الرسمية المنشئة لهذه الحقوق أو كشوف األصول والخصوم التي يمكن الحصول عليها من إدارة‬
‫الحفظ العقاري(‪.)1‬‬
‫بعد تسليم الدفتر العقاري للمالك فأي معاملة أو تصرف ال يمكن شهره إال إذا كانت الوثائق‬
‫المقدمة للقيام بالشهر مصحوبة بالدفتر العقاري وذلك لتمكين المحافظ العقاري للتحقق من كافة‬
‫البيانات واعادة ضبطها وقيدها في الدفتر العقاري‪ ،‬ألنه يستحيل القيام بأي إجراء أو تصرف أو حكم‬
‫قضائي دون تقديم الدفتر العقاري(‪.)2‬‬
‫‪ -2‬الدفتر العقاري تنسخ فيه البيانات الموجودة في مجموعة البطاقات العقارية ‪:‬‬
‫يعتمد نظام الشهر العيني على الدفتر العقاري الذي يعد بمثابة جسد هذا النظام‪ ،‬حيث‬
‫يؤسس بطاقة عقارية منفردة لكل عقار أو وحدة عقارية ترتبط كل بطاقة في السجل العيني بدفتر‬
‫عقاري وهو نتيجة حتمية لها تنسخ فيه البيانات الموجودة على البطاقات العقارية‪ ،‬وتسجل على‬
‫كليهما جميع الحقوق وقت اإلشهار‪ ،‬وهذا ما نصت عليه المادة ‪ 27‬من األمر ‪ 57-57‬السالف‬
‫الذكر بتسجيل جميع الحقوق الموجودة على عقار ما وقت اإلشهار في السجل العقاري وعى سند‬
‫الملكية‪ ،‬في حين أكدت المادة ‪ 78‬من المرسوم ‪ 72-57‬على وجوب نقل كل تأشير يوجد على‬
‫البطاقات وجوبا إلى الدفتر العقاري(‪.)3‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬أنواع الدفاتر العقارية‬

‫حسب المرسوم ‪ 72-75‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري المعدل والمتمم تنقسم الدفاتر العقارية إما‬
‫حسب محتواها أو حسب ظروف إنشائها وتسليمها‪.‬‬

‫‪ -2‬الدفاتر العقارية تبعا لمحتواها‪:‬‬

‫أ‪ -‬الدفتر العقاري لملكية على الشيوع ‪:‬‬
‫تظهر في هذا الدفتر بيانات ألكثر من مالك واحد لوحدة عقارية واحدة لتوجب هذه الحالة‬
‫تكليف وكيل عن مجموع المالكين لتسلم وحيازة الدفتر العقاري‪ ،‬نتيجة لهذا يتم التأشير على‬
‫البطاقة العقارية بإسم الحائز الذي آل إليه الدفتر العقاري‪ ،‬يتحمل الحائز مسؤولية حفظ هذا‬
‫الدفتر وايداعه لدى إدارة الحفظ العقاري في حالة طلبه‪ ،‬من أجل الضبط أو في حالة تسليمه إلى‬
‫حائز آخر الذي بالضرورة تنتقل إليه مسؤوليات الحائز األول(‪ ،)4‬هذا ما قالت به المادة ‪ 75‬من‬

‫‪ -1‬محمد كنازة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.71 ،87‬‬

‫‪ -2‬فتحي ويس‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.112‬‬
‫‪ -3‬محمد كنازة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.71‬‬
‫‪ -4‬سفيان ذبيح‪ " ،‬الطبيعة القانونية للدفتر العقاري واجراءات الحصول عليه "‪ ،‬مجلة األستاذ الباحث للدراسات القانونية‬
‫والسياسية‪ ،‬العدد ‪ ،7‬جامعة محمد بوضياف‪ ،‬المسيلة‪ ،‬الجزائر‪ ،1128 ،‬ص ‪.117‬‬

‫‪9‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫المرسوم ‪ 72-75‬المذكور أعاله بنصها " عندما يكون شخصان أو أكثر أصحاب حقوق على‬
‫الشياع‪ ،‬يعد دفتر واحد ويودع لدى المحافظة العقارية‪ ،‬ما لم يكن هؤالء األشخاص قد عينوا‬
‫وكيال من بين المالكين لحيازة هذا الدفتر‪ ،‬ويشار على البطاقة المطابقة إلى الجهة التي آل إليها‬
‫الدفتر العقاري "(‪.)1‬‬
‫إذا غاب الوكيل أو عدم قانونية وجوده كحالة الملكية على الشيوع بين الدولة أو أحد‬
‫الجماعات المحلية والخواص فالدفتر العقاري يبقى محفوظا على مستوى إدارة الحفظ العقاري وال‬
‫يسلم إلى أي جهة كانت‪ ،‬كما أنه وعند تجزئة الوحدة العقارية في حالة قابليتها للتجزئة فيجب أن‬
‫يتلف هذا الدفتر وينشأ بدال عنه دفاتر عقارية بعدد الوحدات العقارية الناتجة عن عملية التجزئة‬
‫(‪.)2‬‬
‫ب‪ -‬الدفتر العقاري لملكية مفرزة ‪:‬‬
‫هذا النوع نصت عليه المادة ‪ 77‬من المرسوم ‪ 72-75‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‬
‫السالف الذكر‪ ،‬تظهر بياناته ملكية مفرزة لشخص طبيعي أو معنوي ويكون تسليمه للمالك أو‬
‫يسلم إلى الممثل القانوني إذا كان الشخص معنوي (‪.)3‬‬
‫‪ -1‬الدفاتر العقارية تبعا لكيفية وأسباب إعدادها‪:‬‬
‫أ‪ -‬الدفتر العقاري تصوير بطاقات ‪:‬‬
‫إعداد الدفتر العقاري عن طريق تصوير البطاقات يقرر بموجب قرار من وزير المالية‪ ،‬وعند‬
‫االقتضاء يحدد كيفيات االستنساخ المسموح به (‪ ،)4‬يكون هذا النوع من الدفاتر العقارية بالقيام‬
‫بعملية تصوير للبطاقة العقارية لتمكين المالك من حيازة نسخة عنها وهذا ما نصت عليه المادة‬
‫‪ 77‬من المرسوم ‪ ،72-57‬وهو نفس الدور الذي يلعبه الدفتر العقاري العادي الذي يحتوي على‬
‫نفس بيانات البطاقة العقارية وقد ألزمت المادة المذكورة آنفا أن هذا النوع يكون بقرار من وزير‬
‫المالية‪ ،‬على غرار القرار الصادر عن وزير المالية بتاريخ ‪ 15‬ماي ‪ 2757‬الذي حدد شكل‬
‫الدفتر العقاري العادي ونموذجه(‪.)5‬‬

‫‪ -1‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،72-57‬المؤرخ في ‪ 17‬ربيع األول عام ‪ 2277‬الموافق ‪ 17‬مارس سنة ‪ ،2757‬المتعلق بتأسيس‬
‫السجل العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،21‬السنة الثالثة عشرة‪.‬‬
‫‪ -2‬سفيان ذبيح‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.117‬‬
‫‪ -3‬محمد كنازة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.72‬‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 77‬من المرسوم ‪ ،72-57‬المصدر السابق‪.‬‬
‫‪ -5‬سفيان ذبيح‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.117‬‬

‫‪10‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫ب‪ -‬الدفتر العقاري نسخة ‪:‬‬

‫يسلم هذا الدفتر في حالتين استثنائيتين وهما حالة ضياع الدفتر العقاري األول أو إذا‬
‫تعرض للتلف‪ ،‬ولتسليم هذا النوع يجب على المالك تقديم طلب مكتوب ومسبب يوجه إلى‬
‫المحافظ العقاري مرفقا بالوثائق الدالة الكافية على ضياعه أو تلفه وذلك بعد إثبات الهوية‪،‬‬
‫ليعمل المحافظ العقاري على تسليم دفتر عقاري آخر وجديد كنسخة بديلة عن الدفتر العقاري‬
‫األول إلى مالك العقار مع التأشير في البطاقة العقارية بحصول المالك على هذا الدفتر طبقا‬
‫لنص المادة ‪ 71‬من المرسوم ‪.)1( 72-57‬‬
‫" فضال عن هذه الحالة فإن إعداد دفتر جديد نتيجة تغيرات أو تصرفات ناقلة للحقوق‬
‫المشهرة أو حكم يتضمن تقسيم أو نقض أو إبطال الحقوق المشهرة يؤدي إلى اإلتالف العمدي‬
‫للدفتر العقاري القديم منعا للتعارض بين الدفاتر العقارية " (‪.)2‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬بيانات ومحتويات الدفتر العقاري‬

‫وضع المشرع الجزائري نموذجا خاصا بالدفتر العقاري حيث حصر بياناته ومحتوياته الواجب‬
‫مراعاتها عند إعداده‪ ،‬واألحكام المتعلقة بإطاره الشكلي والموضوعي‪ ،‬وعليه تطرقت إلى البيانات والمحتويات‬
‫الشكلية للدفتر العقاري في الفرع األول‪ ،‬ودرست في الفرع الثاني بياناته ومحتوياته الموضوعية أما كيفية‬
‫تصحيحه وحالة نفاذ صفحاته تركتها للفرع الثالث‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬البيانات والمحتويات الشكلية للدفتر العقاري‬

‫ترك المشرع الجزائري للوزير المكلف بالمالية مبادرة تحديد شكل ونموذج الدفتر العقاري من خالل‬
‫نص المادة ‪ 12 / 27‬من المرسوم ‪ 72-57‬المعدل والمتمم‪ ،‬ولإلدارة المكلفة بمسك الدفتر العقاري طريقتين‬
‫إلعداده بواسطة االستنساخ أو بالتصوير‪ ،‬ومنه صدر عن وزير المالية القرار المؤرخ في ‪ 15‬ماي ‪2757‬‬
‫يحدد بدقة شكل الدفتر العقاري (‪.)3‬‬

‫الذي يجب التأشير عليه بالحبر األسود الذي ال يمحى وبطريقة واضحة وتكون سهلة القراءة‪،‬‬
‫يشطب على البياض بخط أفقي ويمنع منعا باتا التحشير والكشط واألغالط وفي حالة وجود خطاء أو سهو‬
‫فإن إدراج كلمة أو معلومة تستعمل في حاالت أو تخريجات خاصة مرقمة والمصادق عليها من قبل المحافظ‬
‫العقاري‪ ،‬وتكتب أسماء المالكين بكتابة اللقب بأحرف كبيرة أما بالنسبة لإلسم يكتب بأحرف صغيرة وترقم‬
‫أوراق الدفتر العقاري وتختم بالختم الرسمي وفي آخر صفحاته يصادق المحافظ العقاري على استالم الدفتر‬

‫‪ _1‬محمد كنازة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.71‬‬

‫‪ -2‬فتحي ويس‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.112‬‬
‫‪ -3‬فيصل الوافي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.212‬‬

‫‪11‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫المطابق للبطاقة العقارية‪ ،‬مع وجوب التسطير بين كل إجراء أو آخر ويكون ذلك بتسطير اإلجراء األول‬
‫بالحبر األحمر (‪.)1‬‬

‫بهذا يشترط في التشريع الجزائري أن يكون مطابقا للنموذج المنصوص عليه قانونا وفق الشروط‬
‫التالية‪:‬‬

‫‪ -‬يعد التأشير بكيفية واضحة ومقروءة ويجب أن يكون بالحبر األسود ويشطب على البياض بخط‬
‫والجداول ترقم وتوقع من الجهة المختصة‪.‬‬
‫‪ -‬األسماء الشخصية تكتب بأحرف صغيرة واألسماء العائلية تسجل بأحرف كبيرة‪.‬‬
‫‪ -‬يمنع القانون الجزائري التحشير والكشط واألغالط أو السهو للمحافظة على دقة ووضوح البيانات‬
‫المسجلة عليه‪ ،‬ويصحح الخطاء في حالة وقوعه عن طريق اإلحاالت‪.‬‬
‫‪ -‬الكلمات واألرقام المشطوب عليها واإلحاالت ترقم وتسجل بعد التأشير الذي يعنيها ويوافق عليها‬
‫المحافظ العقاري‪.‬‬
‫‪ -‬كل إجراء يسطر بخط مع توضيح تاريخ التسليم والنص الذي بمقتضاه تم هذا التسليم من قبل‬
‫المحافظ العقاري‪.‬‬
‫‪ -‬يشهد المحافظ بصحة كل إشارة أو تأشير عن طريق توقيعه ووضع ختم اإلدارة (‪.)2‬‬

‫من خالل النص المذكور أعاله فالمشرع الجزائري سوى بين العقد الرسمي المحرر من طرف الموثق‬
‫والدفتر العقاري الصادر من المحافظ العقاري في األحكام الشكلية‪ ،‬كما أن المشرع كان صارما في األحكام‬
‫المتعلقة بالبيانات التي تكتب على ظهر الدفتر العقاري ألهميته القانونية في تحديد المراكز القانونية‬
‫لألشخاص إلعطاء الحائز للعقار حق الملكية بعد أن كان ال يمتلك وثائق ثبوتية تقر بملكيته له(‪.)3‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬البيانات والمحتويات الموضوعية للدفتر العقاري‬

‫" يتكون الدفتر العقاري من أربعة وعشرون ( ‪ ) 17‬صفحة مختومة بطابع المحافظة العقارية المعنية‬
‫" (‪ ،)4‬ويشتمل على ما يلي‪:‬‬

‫‪ -1‬جميلة جبار‪ " ،‬الدفتر العقاري في النظام القانوني الجزائري "‪ ،‬مجلة الفقه والقانون‪ ،‬العدد ‪ ،15‬مجلة إلكترونية شهرية‪،‬‬
‫يناير ‪ ،1127‬ص ‪.27‬‬
‫‪ -2‬المادة ‪ 77‬من المرسوم ‪ ،72-57‬المصدر السابق‪.‬‬
‫‪ -3‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.177 ،177‬‬
‫‪ -4‬بلقاسم بواشري‪ ،‬إجراءات الشهر العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة ماجستير‪ ،‬قسم القانون الخاص‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ ،1127/1127 ،2‬ص ‪.17‬‬

‫‪12‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫‪ -2‬اإلطار العلوي‪:‬‬
‫وهو الصفحة األولى أو واجهة أو ديباجة الدفتر العقاري مهيأ لجميع العناصر التي تفيد‬
‫تعيين العقار‪ ،‬حيث يتضمن بيانات شاملة وخاصة بالدفتر العقاري من ‪ :‬اسم المحافظة العقارية‬
‫وواليتها ورقم الدفتر‪ ،‬بلدية موقع العقار‪ ،‬المكان المعلوم ومعناه الحي والشارع ورقم القسم‪ ،‬رقم‬
‫مجموعة الملكية والسعة المساحية ورقم القطعة عند االقتضاء (‪.)1‬‬
‫بالتالي فاإلطار العلوي أي واجهة الدفتر يعتبر بطاقة تعريف العقار‪ ،‬بمجرد اإلطالع عليه‬
‫يسهل التعرف على جميع التفاصيل المميزة له‪.‬‬
‫‪ -1‬الجدول األول‪:‬‬
‫يعتبر هذا الجدول مكمال لبيانات اإلطار العلوي ويشتمل على تعيين أدق لتفاصيل العقار‬
‫من حيث مساحته وحالته ومحتواه وباألخص طبيعة العقار ومستلزماته أي هل هي أرض فالحية أو‬
‫سكنية حضرية أو ريفية (‪ ،)2‬مثال دار معدة للسكن تتكون من طابق تحت أرضي مقسم إلى ثالثة‬
‫مخازن‪ ،‬كل مخزن به دورة مياه ورواق كبير في آخره أدراج مؤدية إلى الطابق األرضي الذي يتواجد‬
‫فيه ثالثة محالت كل محل به باب يؤدي إلى رواق الذي فيه أدراج تؤدي إلى الطابق األول الذي‬
‫يتكون من مطبخ وخمسة غرف وحجرة إستحمام‪ ،‬أي شرح مفصل لكل ما يوجد داخل العقاري مما‬
‫يعطي نظرة لقارئ الدفتر وكأنه يراه أمامه مباشرة (‪.)3‬‬
‫‪ -2‬الجدول الثاني‪:‬‬
‫معنون بجدول الملكية يستقبل اإلجراءات المتعلقة بالملكية العقارية وينقسم إلى قسمين ‪:‬‬
‫أ‪ -‬قسم أيمن ‪ :‬يحتوي على كافة اإلجراءات األولية واإلشهارات والتصرفات العقارية الالحقة للعقار‬
‫(‪)4‬‬
‫‪:‬‬ ‫ويتضمن القسم األيمن ما يلي‬
‫" اإلشهارات ‪ :‬أين يتم تحديد وتبيان التاريخ والحجم والتربيعة‪.‬‬
‫إجراءات وثيقة منشأة أو ناقلة للملكية أو متعلقة بالحالة الشخصية أو تتضمن أساسا ‪:‬‬
‫أصل الملكية وتاريخ التصرف الناقل للملكية‬
‫إسم ولقب الموثق الذي قام بتحرير العقد‬
‫تحديد السعر إذا كان التصرف ناقل للملكية بعرض" (‪.)5‬‬

‫‪ -1‬بلقاسم بواشري‪ " ،‬الدفتر العقاري كسند إلثبات الملكية العقارية الممسوحة "‪ ،‬مجلة الدراسات القانونية‪ ،‬العدد ‪ ،2‬جامعة‬
‫حسيبة بن بوعلي‪ ،‬الشلف‪ ،‬الجزائر‪ ،‬ديسمبر ‪ ،1127‬ص ‪.57‬‬
‫‪ -2‬فيصل الوافي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.212‬‬
‫‪ -3‬عز الدين حجاوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.81‬‬
‫‪ -4‬أحمد ضيف‪ " ،‬الدفتر العقاري كسند إلثبات الملكية العقارية "‪ ،‬مجلة الواحات للبحوث والدراسات‪ ،‬العدد ‪ ،7‬جامعة غرداية‪،‬‬
‫الجزائر‪ ،1117 ،‬ص ‪.115‬‬
‫‪ -5‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.175‬‬

‫‪13‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫ب‪ -‬قسم أيسر ‪ :‬يحدد فيه هوية المالكين ويجب أن تكون هوية كاملة للمالك والحالة الشخصية له‬
‫باإلسم واللقب (‪ ،)1‬يتصدر هذا القسم هوية المالك المرقم بإسمه العقار ألول مرة في السجل‬
‫العقاري أما باقي التأشيرات الخاصة بهوية المالكين الجدد تأتي عند انتقال الملكية إليهم (‪.)2‬‬

‫في الجدول الثاني إذا تعلق األمر باإلجراء األول لتحرير الدفتر العقاري فإن المعلومات المشار‬
‫إليها تكون كالتالي " تنفيذا لإلجراء األول في السجل العقاري المنصوص عليه في المرسوم رقم ‪-57‬‬
‫‪ 72‬المؤرخ في ‪ 17‬مارس ‪ 2757‬المعدل والمتمم " (‪.)3‬‬

‫أما إذا تعلق األمر بعملية بيع تأتي بعد اإلج ارء األول يشار إليها كالتالي‪:‬‬

‫" عقد بيع محرر بتاريخ ‪ ...........‬أمام الموثق ‪ .............‬حيث تم بيع العقار المعين في‬

‫الجدول رقم ‪ 2‬من طرف السيد ‪ ............‬لفائدة السيد ‪ .............‬بثمن قدره‪.)4( "...........‬‬

‫‪ -7‬الجدول الثالث‪:‬‬
‫عنوانه اشتراك بالفاصل يحتوي هذا الجدول على ارتفاقات إيجابية وسلبية‪ ،‬يستقبل‬
‫الملخصات المرتبطة بالحقوق العقارية واإلجراءات المتعلقة بحقوق االشتراك بالفاصل بمناسبة‬
‫التأشير عليها(‪.)5‬‬
‫الملخص يكون " يشترك العقار المعين في الجدول رقم ‪ 2‬في الفاصل ( الحائط ) مع العقار‬
‫الموجود بالقسم رقم ‪ .............‬مجموعة الملكية رقم ‪ ...........‬الواقع ببلدية ‪................‬‬
‫بالمكان المسمى ‪.)6( " ................‬‬
‫‪ -7‬الجدول الرابع‪:‬‬
‫يتضمن قسمين قسم أيمن يحتوي على التجزئات واألعباء في جميع الحقوق المشهرة وقسم‬
‫أيسر يحتوي على التغييرات أو التشطيبات التي تط أر على الحقوق المشهرة مع ذكر مراجع‬
‫إشهارها(‪.)7‬‬

‫‪ -1‬أحمد ضيف‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.115‬‬

‫‪ -2‬بلقاسم بواشري‪ " ،‬الدفتر العقاري كسند إلثبات الملكية العقارية الممسوحة "‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.57‬‬
‫‪ -3‬عز الدين حجاوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.82‬‬
‫‪ -4‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.82‬‬
‫‪ -5‬فيصل الوافي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.211‬‬
‫‪ -6‬عز الدين حجاوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.82‬‬
‫‪ -7‬أحمد ضيف‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.115‬‬

‫‪14‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫مثال إذا تنازل المالك على العقار يكون الملخص كاآلتي " عقد محرر بتاريخ ‪...........‬‬
‫من طرف الموثق ‪ .............‬يتضمن التنازل عن حق االنتفاع من العقار المعين في الجدول رقم‬
‫‪ 2‬لفائدة السيد ‪ ..............‬بثمن قدره ‪.)1( " ..............‬‬

‫‪ -7‬الجدول الخامس‪:‬‬
‫المسمى امتيازات ورهون وينقسم إلى قسمين قسم أيمن تؤشر فيه جميع تسجيالت اإلمتيازات‬
‫والرهون مع ذكر مراجع إشهارها من التاريخ والحجم والرقم وقسم أيسر تؤشر فيه التغييرات‬
‫والتشطيبات للحقوق المشهرة (‪.)2‬‬
‫إذا تعلق األمر برهن مثال يذكر كالتالي‪ " :‬رهن قانوني من الدرجة األولى بتاريخ‬
‫‪ ..............‬أمام الموثق ‪ ............‬حيث تم رهن العقار المعين في الجدول رقم ‪ 2‬من طرف‬
‫السيد‪ .......‬المذكور في الجدول رقم ‪ 1‬لفائدة صندوق التوفير واإلحتياط‪ ،‬وكالة ‪ ..........‬رقم‬
‫‪ .............‬مقابل مبلغ يقدر ب ‪ ...........‬تم تخصيصه لبناء سكن آخر أجل لسداده يكون‬
‫‪.)3( ...........‬‬
‫‪ -5‬الجدول السادس‪:‬‬
‫خاص بتأشير التصديق وتحتوي هذه الصفحة على ما يلي ‪:‬‬
‫" تاريخ تسليم الدفتر العقاري‪.‬‬
‫إسم ولقب وامضاء وختم المحافظ العقاري الذي سلم الدفتر العقاري‪.‬‬
‫التصديق والتأشير من طرف المحافظة العقارية المختصة إقليميا " (‪.)4‬‬
‫يحمل الجدول السادس جميع البيانات المتعلقة بتسليم الدفتر العقاري وهو آخر جدول فيه‪.‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬تصحيح الدفتر العقاري وحالة نفاده‬

‫المالحظ أن في بعض الحاالت تكتشف أخطاء بالدفاتر العقارية أو تنفذ صفحاتها‪ ،‬فالمشرع كان‬
‫حريصا إلى جانب المديرية العامة لألمالك الوطنية على معالجة هذه اإلستثناءات التي قد ترد على الدفتر‬
‫العقاري‪.‬‬

‫‪ -1‬عز الدين حجاوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.81‬‬

‫‪ -2‬بلقاسم بواشري‪ " ،‬الدفتر العقاري كسند إلثبات الملكية العقارية الممسوحة "‪ ،‬المرجع السابق‪.57 ،‬‬
‫‪ -3‬عز الدين حجاوي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.81‬‬
‫‪ -4‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.178‬‬

‫‪15‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫أوال‪ :‬تصحيح الدفتر العقاري‬

‫يكون التصحيح بطريقتين دون سواهما وهما المالك أو من قبل المحافظ العقاري‪:‬‬

‫الطريقة األولى‪ :‬أن يكون التصحيح تلقائيا من قبل المحافظ العقاري للتأشيرات المكتوبة في مجموعة‬
‫البطاقات العقارية وفقا للخطوات التالية‪:‬‬

‫‪ -‬تبليغ المعنيين بالتصحيح‪،‬‬

‫‪ -‬تقديم إنذار لحائز الدفتر‪ ،‬لتقديمه من أجل ضبطه‪،‬‬
‫‪ -‬تكون اإلنذارات والتبليغات وجوبا بناءا على طلب المحافظ العقاري وفق شروط قانونية المنصوص‬
‫عليها في المادة ‪ 71‬من المرسوم ‪ 72-57‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري السابق الذكر‪.‬‬

‫الطريقة الثانية ‪ :‬تكون بتقديم طلب من المالك إلى المحافظ العقاري‪ ،‬هذا األخير بدوره يطلب من‬
‫المالك إيداع دفتره العقاري لدى المحافظة العقارية للتأكد منه‪ ،‬إذا تبين وجود خطاء يصحح مع‬
‫التأشير على البطاقة العقارية واذا عكس ذلك يرفض طلب التصحيح (‪.)1‬‬

‫ثانيا‪ :‬نفاد صفحات الدفتر العقاري‬

‫لم يتطرق التشريع الجزائري في المرسوم ‪ 72-57‬المعدل والمتمم المتعلق بتأسيس السجل العقاري‬
‫إلى حالة ما إذا نفذت صفحات الدفتر العقاري لكن بإجتهاد المحافظين العقاريين بوضع حلول لمثل هذه‬
‫الوضعيات عن طريق اإلعتماد على أوراق جديدة يتم إلصاقها بالدفتر العقاري وتكون الحقة بالدفتر المنتهية‬
‫أوراقه في حين إهتدى البعض اآلخر من المحافظين العقاريين إلى إستعمال دفاتر عقارية جديدة تكون‬
‫كإمتداد للدفتر األول‪ ،‬وتدخلت المديرية العامة لألمالك الوطنية وأصدرت مذكرة في ‪ 27‬جوان ‪ 1122‬تحمل‬
‫رقم ‪ 15151‬تضمنت تعليمات يجب على المحافظين العقاريين التعامل بها لمواجهة هذه الوضعية بإستعمال‬
‫دفتر عقاري جديد يحتوي على كل التأشيرات األخيرة ويحتفظ بالدفتر الذي نفذت أوراقه لدى المحافظة‬
‫العقارية ويسلم دفتر جديد لمالك العقاري الذي يحمل نفس الرقم مع إضافة عبارة مكرر ويؤشر بذلك بالبطاقة‬
‫العقارية (‪.)2‬‬

‫‪ -1‬الطاهر بريك‪ ،‬المركز القانوني للمحافظ العقاري‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬دار الهدى‪ ،‬عين مليلة‪ ،‬الجزائر‪ ،1122 ،‬ص ص ‪.57 ،57‬‬
‫‪ -2‬مليكة بوغ اررة‪ " ،‬منازعات الدفتر العقاري "‪ ،‬مجلة الدراسات الحقوقية‪ ،‬العدد ‪ ،7‬جامعة سعيدة‪ ،‬الجزائر‪،1125 ،‬‬
‫ص ص ‪.277 ،277‬‬

‫‪16‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫المبحث الثاني‪ :‬اإلجراءات القانونية إلعداد وتسليم الدفتر العقاري‬

‫تبنت معظم التشريعات المعاصرة نظام الشهر العيني ومنها الجزائر للخروج من الوضعية المتشعبة‬
‫والغي ر دقيقة المتوارثة بعد اإلستقالل‪ ،‬يعتمد هذا النظام على المسح العام لألراضي وهو عملية فنية وقانونية‬
‫تهدف إلى وضع هوية للعقار عن طريق تحديد وتثبيت الموقع والوصف الكامل له‪ ،‬لمعرفة المالكين وذوي‬
‫الحقوق وهذا ما توضحه الوثائق المسحية التي تودع لدى المحافظة العقارية‪ ،‬وعليه أنشأ المشرع الجزائري‬
‫المسح العام لألراضي بموجب األمر ‪ 57-57‬والمرسوم التنفيذي له رقم ‪ 72-57‬المتضمن تأسيس السجل‬
‫العقاري من أجل الوصول إلى تطهير عقاري شامل ووضع حد للحالة المعقدة التي آل إليها العقار في‬
‫الجزائر‪.‬‬

‫في نفس السياق دائما إستحدث المشرع الوكالة الوطنية لمسح األراضي التي تتكفل بأعمال المسح‬
‫وأخضع تأسيس السجل العقاري للمحافظة العقارية‪ ،‬وكالهما هيئتين إدرايتين تابعتين للمديرية العامة لألمالك‬
‫الوطنية‪ ،‬وهما عمليتان تكمالن بعضهما البعض‪ ،‬فال يمكن تأسيس السجل العقاري وتسليم الدفتر العقاري‬
‫دون اإلستناد للوثائق المسحية‪ ،‬وهذه األخيرة تصبح في حكم العدم إذا لم تقيد في السجل العقاري‪.‬‬

‫من خالل ما سبق فإن القاعدة في نظام الشهر العيني هي عملية المسح العام لألراضي وتأسيس‬
‫السجل العقاري يعتبران األساس المادي الذي يرتكز عليه هذا النظام‪.‬‬

‫وعليه نقسم هذا المبحث إلى مطلبين كاآلتي‪:‬‬

‫المطلب األول‪ :‬اإلجراءات التقنية إلعداد الدفتر العقاري‬

‫المطلب الثاني‪ :‬إجراءات تأسيس السجل العقاري وتسليم الدفتر العقاري‬

‫‪17‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫المطلب األول‪ :‬اإلجراءات التقنية إلعداد الدفتر العقاري‬

‫لقد أصبحت الحاجة إلى نظام مسح عقاري فعال أكثر من ضرورة‪ ،‬كون تحقيق مشروع التوثيق‬
‫العقاري العام الذي يهدف إلقامة وثائق قانونية لتثبيت الملكية العقارية والتحكم في معامالتها‪ ،‬لضمان حماية‬
‫حقيقية للملكية العقارية في الجزائر وهذا لن يأتي إال بإيجاد وسائل وسندات اإلثبات ولعل أهم الوسائل التي‬
‫تسمح بتثبيت العقار واستق ارره تلك التي ينظمها نظام المسح العقاري‪.‬‬

‫ومنه ولإللمام بهذه اإلجراءات يستوجب علينا معرفة مفهوم المسح العام لألراضي في الفرع األول‪،‬‬
‫والتعريج على اإلجراءات األولية لعملية المسح العقاري كفرع ثاني‪ ،‬أما بالنسبة للفرع الثالث خصص‬
‫لإلجراءات العملية للمسح العقاري‪ ،‬وأخر مرحلة تركت للفرع الرابع وهي التحقيق العقاري‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬مفهوم المسح العام لأل راضي‬

‫أوال ‪ :‬تعريف المسح العام لألراضي‬

‫لم يرد عن المشرع الجزائري تعريفا واضحا كباقي التشريعات لعملية المسح واكتفى بتوضيح الغاية‬
‫والهدف من هذه العملية(‪ ،)1‬وهو ما ذكر في نص المادة الثانية من األمر رقم ‪ 57-57‬المتضمن إعداد مسح‬
‫األراضي العام وتأسيس السجل العقاري بنصها " إن مسح األراضي العام يحدد ويعرف النطاق الطبيعي‬
‫للعقارات ويكون أساسا ماديا للسجل العيني " وتضيف المادة الرابعة من نفس األمر "يتم على مجموع التراب‬
‫الوطني‪ ،‬تحديد الملكيات قصد إعداد مخطط منظم وتأسيس مسح لألراضي (‪.)2‬‬

‫لذلك تكفل الفقه بتحديد تعريف لهذه العملية على أنها " عملية تقنية وفنية وقانونية وثابتة تقوم بها‬
‫جهة رسمية بهدف وضع نظام عقاري عصري له ركيزة مادية في البنك العقاري‪ ،‬كما يمكن تعريفها بأنها‬
‫تحديد مواقع العقا ارت وأوصافها وتعيين الحقوق المترتبة عليها‪ ،‬وتعيين األشخاص المترتبة لهم أو عليهم هذه‬
‫الحقوق‪ ،‬واجراء تسجيلها أول مرة في وثائق السجل العيني " (‪.)3‬‬

‫كما عرفت بأنها " عبارة عن إنجاز أشغال ميدانية وتقنية الغرض منها تشخيص جميع الممتلكات‬
‫العقارية‪ ،‬ثم تأسيس وثائق مساحة تتضمن على مستوى كل بلدية الرسم التخطيطي والجرد العقاري‪ ،‬وبالتالي‬

‫‪ -1‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.252‬‬

‫‪ -2‬األمر رقم ‪ ،57-57‬المصدر السابق‪.‬‬
‫‪ -3‬نور الدين زبدة‪ " ،‬المسح العقاري في الجزائر "‪ ،‬مجلة األستاذ الباحث للدراسات القانونية والسياسية‪ ،‬العدد ‪ ،7‬جامعة محمد‬
‫بوضياف‪ ،‬المسيلة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬ديسمبر ‪ ،1127‬ص ‪.218‬‬

‫‪18‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫تشكيل القاعدة المادية للتسجيل العقاري التي تعرف وتشخص بصفة دقيقة تلك الممتلكات وتسمح بإقامة‬
‫مخططات على نطاق واسع بها " (‪.)1‬‬

‫تشتمل عمليات مسح األمالك العامة والخاصة لتوفير قاعدة توثيقية للعقارات‪ ،‬بتحديد في كل بلدية‬
‫التمثيل البياني والجرد العقاري إلستخدامه فيما بعد كدعم مادي للدفتر العقاري الذي يقدم في نهاية اإلجراءات‬
‫المتعلقة بمسح األراضي وتأسيس السجل العقاري للمالك من طرف المحافظ العقاري (‪.)2‬‬

‫ثانيا‪ :‬خصائص المسح العقاري‬

‫‪ -2‬تعريف وتحديد الوضعية الفعلية للعقارات‪:‬‬

‫ذلك بالنسبة لكل من العقارات الريفية والعقارات الحضرية حيث يحدد أنماط المزروعات‬
‫الفالحية في العقارات الريفية أما العقارات الحضرية يحدد طبيعة شغل البنايات المشيدة فوق األرض‬
‫ووضعها حسب كل طابق‪ ،‬ويجب إبراز الوصف الكلي للعقار من حيث حدوده بجعلها مجسمة‬
‫بكيفية دائمة إما بواسطة معالم مثل الحجر أو عالمات أخرى طبقا للتعليمات التي تعمل بها الجهة‬
‫المختصة بمسح األراضي بوضع الحدود وحساب المساحة (‪.)3‬‬
‫‪ -1‬تحديد وتعريف أصحاب الحقوق العينية العقارية‪:‬‬
‫وتتمثل هذه الخاصية التي تميز المسح العقاري بالتعريف ألمالك وأصحاب الحقوق العينية‬
‫الظاهرون مهما كانت صفتهم أشخاص معنوية أو طبيعية‪ ،‬وال يتم ذلك إال بالتأكد من الهوية الكاملة‬
‫لألشخاص المعنيين والوثائق الثبوتية سواء كانت رسمية أو عرفية بصرف النظر عن نوعية العقار‬
‫وبعد التعرف على أصحاب الحقوق يعطى لكل مالك في البلدية موضوع المسح رقم حساب يتكون‬
‫من خمسة أرقام‪ ،‬ليصبح هذا الرقم بمثابة رقم بطاقة تعريف لكل مالك مما يسمح له مستقبال‬
‫الحصول على كافة المعلومات األخرى الخاصة بمختلف األمالك التي يحوزها ومرتبة حسب ترتيبها‬
‫داخل القسم المساحي‪ ،‬يسلم هذا الرقم حسب الترتيب األبجدي إبتداءا بالهيئة والمؤسسات العمومية‬
‫المتواجدة في إقليم البلدية ثم اإلنتقال إلى تسليم أرقام المالك الطبيعيين ضمن جدول الحسابات‪ ،‬مع‬
‫إعداد سجل مسح األراضي الخاص بكل مالك برقم حسابه ويذكر فيه كل أجزاء الملكية التي يملكها‬
‫داخل البناية (‪.)4‬‬

‫‪ -1‬جمال بوشنافة‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬طبعة ‪ ،1117‬دار الخلدونية‪ ،‬القبة‪ ،‬الجزائر‪ ،1117 ،‬ص‬
‫‪.8‬‬
‫‪ -2‬نور الدين زبدة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.217‬‬
‫‪ -3‬وهاب عماد‪ " ،‬المسح العقاري والمنازعات الناشئة عنه "‪ ،‬مجلة العلوم اإلجتماعية واإلنسانية‪ ،‬العدد ‪ ،22‬جامعة تبسة‪،‬‬
‫الجزائر‪ ،1127 ،‬ص ‪.27‬‬
‫‪ -4‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.255‬‬

‫‪19‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫ثالثا ‪ :‬أهداف عملية المسح العقاري‬

‫إن إصرار المشرع على تنظيم المجال العقاري ولجوءه إلى المسح األراضي العام يسعى بذلك إلى‬
‫تحقيق عدة أهداف نوجزها في النقاط التالية‪:‬‬

‫‪ -2‬ضبط ملكية العقار ‪:‬‬

‫عن طريق فرز الملكيات العقارية وضبط المساحات مما ينتج عنه تنظيم الوعاء العقاري في‬
‫شكل قطع عقارية يتم إفرازها في وثائق مسحية تتضمن الرسم التخطيطي والجرد العقاري لألراضي‬
‫الموجودة ضمن حدود كل بلدية وبتطبيق هذا النظام يؤدي إلى إعالم الغير بالمالك الحقيقيين‬
‫للعقار‪ ،‬سواء كانت ملكية عمومية أو خاصة وبكل التصرفات الواقعة عليها مما يساهم في إستقرار‬
‫الملكية العقارية ودعم اإلئتمان العقاري (‪.)1‬‬
‫‪ -1‬حماية مالك العقار‪:‬‬
‫بعد ضبط ملكية العقار الذي يسمح لنا بمعرفة مالكه بمنحه وثائق رسمية توفر له حماية‬
‫وأمان واستقرار في ملكيته وعدم عزوفه عن إستغالل العقار (‪.)2‬‬
‫الغرض األساسي من عملية المسح بعد ضبط الملكية العقارية يكمن في معرفة المالك الذي إذا شعر‬
‫بعدم اإلستقرار يعزف عن إستغالل عقاره إستغالال كامال وعليه كفل المشرع الجزائري للمالك الحماية‬
‫بمنحه وثائق مسحية رسمية مبنية على سندات ذات حجية قوية وقد سوى المشرع في حالة الحماية‬
‫بين الشخص الطبيعي والمعنوي (‪.)3‬‬
‫‪ -2‬تحديد الضريبة العقارية‪:‬‬
‫بالمعلومات التي توفرها عملية المسح ومن خالل هذه المعلومات يحدد الوعاء الضريبي‬
‫الخاص بكل عقار وتختلف الضريبة سواء بحسب طبيعة العقار ومساحته (‪.)4‬‬
‫من هنا تكون العالقة العملية بين المسح العقاري والضريبة العقارية في إحصاء كل العقارات‬
‫المتواجدة في كل بلدية ومعرفة مساحتها وطبيعتها وتحديد مالكها المكلف بدفع الضريبة‪ ،‬يتحقق‬
‫بسهولة عند الرجوع إلى المعلومات الدقيقة في وثائق المسح العقاري (‪.)5‬‬

‫‪ -1‬مواز شربالي‪ ،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير‪ ،‬قسم القانون الخاص‪ ،‬كلية الحقوق‬
‫والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة أبي بكر بلقايد‪ ،‬دون سنة‪ ،‬تلمسان‪ ،‬ص ‪.87‬‬
‫‪ -2‬وهاب عياد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.25‬‬
‫‪ -3‬مواز شربالي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.87‬‬
‫‪ -4‬وهاب عياد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.25‬‬
‫‪ -5‬مواز شربالي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.85 ،87‬‬

‫‪20‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫‪ -7‬تدعيم الجهات القضائية‪:‬‬

‫أكد المشرع الجزائري ونوع سبل الحماية للملكية العقارية والهدف من هذا إجبار األفراد‬
‫بالطرق القانونية على إحترام حدود ملكيتهم وعدم اإلعتداء على ملكيات اآلخرين‪ ،‬فالمعلومات‬
‫والوثائق الواردة والصادرة عن هيئة المسح تساعد وتمكن الجهات القضائية في الفصل للقضايا‬
‫المطروحة أمامها (‪.)1‬‬
‫ومن المواد القانونية التي كفلها المشرع نذكر المادة ‪ 71‬من دستور ‪ 77‬والتي تنص على "‬
‫الملكية الخاصة مضمونة "‪ ،‬إضافة إلى نصوص القانون المدني السيما ما جاء في الباب األول من‬
‫الكتاب الثالث التي أعطت الحق للمتضرر الذي يمكنه رفع دعوى قضائية للقضاء العادي بشقيه‬
‫المدني والعقاري للفصل فيها ولقد رخص المشرع للقاضي إمكانية تعيين خبير مختص‪ ،‬الذي يقوم‬
‫بدراسات للمعلومات والوثائق ويقدم تحليله للقاضي الذي يؤسس حسب قناعاته حكمه في القضية‬
‫المطروحة أمامه‪ ،‬إضافة إلى نتائج المسح العقاري المودعة لدى المحافظة العقارية التي بدورها تسلم‬
‫الدفتر العقاري الذي قد يكون وثيقة أساسية تساعد كل من الخبير المنتدب والقاضي الفصل في‬
‫الدعوى وأداء مهامهم بكل سهولة ودقة (‪.)2‬‬
‫‪ -7‬األهداف اإلجتماعية‪:‬‬
‫للمسح العقاري بعد إجتماعي يتجسد من خالل العديد من األهداف الغير مباشرة التي ال تقل‬
‫أهمية عن األهداف السابقة حيث يقضي المسح العقاري على الخالفات التي غالبا ما تكون بين‬
‫األقارب بسبب تعيين الحدود المادية للعقارات‪ ،‬كما يفيد المسح في تدعيم بعض الجوانب اإلقتصادية‬
‫ذات البعد والطابع الوطني إذ يسهل اإلستفادة الكبيرة من األراضي بالقدر الذي يكفل للمصارف‬
‫والبنوك ضمانات عند تقديم القروض لتطوير المشاريع الفالحية والصناعية والسياحية وتوفير اليد‬
‫العاملة والقضاء على البطالة‪ ،‬وهناك هدف آخر ال يقل أهمية يتمثل في تثبيت المواطنين القاطنين‬
‫بالمناطق الفالحية واستقرارهم فيها لتحقيق التنمية الزراعية والفالحية وضمان نزوح مضاد من المدن‬
‫إلى األرياف مما يطور النوم اإلقتصادي واإلجتماعي وازدهار الوطن (‪.)3‬‬

‫رابعا‪ :‬الهيئة المكلفة بالمسح العقاري‬

‫تدخل مهام المسح العقاري في إختصاص المديرية العامة لألمالك الوطنية التي تضم مديريتين‪،‬‬
‫األولى خاصة بعمليات أمالك الدولة العقارية والثانية خاصة بإدارة الوسائل‪ ،‬أسند المشرع الجزائري إداريا‬

‫‪ -1‬وهاب عياد‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.25‬‬

‫‪ -2‬مواز شربالي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.88 ،85‬‬
‫‪ -3‬نعيمة حاجي‪ ،‬المسح العام وتأسيس السجل العقاري في الجزائر‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬دار الهدى‪ ،‬عين مليلة‪ ،‬الجزائر‪،1117 ،‬‬
‫ص ص ‪.22 ،21‬‬

‫‪21‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫عملية المسح العام لألراضي للوكالة الوطنية لمسح األراضي حيث نص المرسوم التنفيذي رقم ‪127/87‬‬
‫المؤرخ في ‪ 27‬ديسمبر ‪ 2787‬على أنها مؤسسة إدارية مستقلة ذات شخصية معنوية جاءت بديلة لمكاتب‬
‫المسح العقاري‪ ،‬تعتبر الوكالة الوطنية لمسح األراضي تابعة لو ازرة اإلقتصاد حسب المادة الثانية دائما من‬
‫نفس المرسوم‪ ،‬وتتمتع بجميع الصالحيات التي كانت من إختصاص إدارة أمالك الدولة سابقا بنص المادة‬
‫‪ 21‬من المرسوم السالف الذكر التي أقرت أن األعمال التي كانت تتبع فيما سبق إدارة شؤون أمالك الدولة‬
‫واألمالك العقارية التي تمارسها وتدخل في إطار مهام الوكالة وأهدافها‪ ،‬يتضح مما سبق فيما يخص الهيئة‬
‫المكلفة بالمسح نية المشرع في اإلسراع إلتمام عمليات المسح واعداد المخطط العام له (‪.)1‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬اإلجراءات األولية لعملية المسح العقاري‬

‫أوال‪ :‬اإلعالن عن عملية المسح العام لألراضي‬

‫إفتتاح عملية المسح تكون بموجب قرار من الوالي المختص إقليميا يحدد فيه تاريخ إفتتاح عملية‬
‫المسح في البلدية المعنية على أن تبدأ بعد شهر على األكثر من تاريخ نشر القرار‪ ،‬هذا األخير يكون متخذا‬
‫بإقتراح من المدير الوالئي للمسح ويجب أن تحظى عملية المسح العام لألراضي بإشهار واسع حيث ينشر‬
‫القرار في الجريدة الرسمية ومجموعة الق اررات اإلدارية للوالية المعنية والجرائد اليومية الوطنية(‪.)2‬‬

‫يتم تبليغ هذا القرار إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني بعمليات المسح وذلك لما يكتسبه من‬
‫أهمية والخطورة التي تترتب عنه‪ ،‬يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي بإعالم الجمهور بأهمية هذه العملية عن‬
‫طريق لصق اإلعالنات في مقر الدائرة والبلدية المعنية والبلديات المجاورة‪ ،‬هذا في غضون ‪ 27‬يوما قبل‬
‫إفتتاح عمليات المسح‪ ،‬كما توجه رسالة إلى المصالح العمومية المعنية لتبليغهم بضرورة ضبط حدود‬
‫العقارات وتعيين ممثلين لحضور عمليات المسح العام لألراضي (‪.)3‬‬

‫يبتغى من لصق اإلعالنات للجمهور إعالم أصحاب العقارات موضوع المسح ليكونوا حاضرين لتقديم‬
‫تصريحاتهم مما يسهل سير العملية‪ ،‬والغرض من توجيه رسالة إلى المصالح العمومية بمختلف أصنافها من‬
‫الواليات والبلديات والمؤسسات والهيئات لتقديم التوضيحات الالزمة فيما يخص حدود ملكيتهم من أجل إضفاء‬
‫صفة الدقة والضبط في تحديد األمالك العامة والخاصة (‪.)4‬‬

‫‪ -1‬زهرة بن عمار‪ ،‬دور المحافظة العقارية في نظام الشهر العقاري ومنازعاته أمام القضاء الجزائري‪ ،‬مذكرة تخرج مقدمة لنيل‬
‫شهادة الماجستير‪ ،‬قسم القانون العام‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة باجي مختار‪ ،‬عنابة‪ ،1122/1121 ،‬ص ‪.75‬‬
‫‪ -2‬نور الدين زبدة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.217‬‬
‫‪ -3‬الطاهر بريك‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.77‬‬
‫‪ -4‬مسعود رويصات‪ ،‬نظام السجل العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة تخرج لنيل شهادة الماجستير‪ ،‬قسم العلوم القانونية‪،‬‬
‫كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الحاج لخضر‪ ،‬باتنة‪ ،1117 ،‬ص ‪.75‬‬

‫‪22‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫ثانيا‪ :‬إنشاء لجنة المسح‬

‫بعد إصدار الوالي لقرار يعلن فيه عن إفتتاح عملية المسح العام لألراضي‪ ،‬يتم إنشاء لجنة يعين‬
‫أعضاءها بقرار من الوالي المختص إقليميا يبين فيه مهام كل واحد منهم‪ ،‬ولقد نصت المادة ‪ 5‬من المرسوم‬
‫التنفيذي ‪ 227-71‬المؤرخ في ‪ 2771/17/15‬المعدل والمتمم للمرسوم ‪ 71/57‬المتعلق بإعداد المسح العام‬
‫لألراضي على تشكيلة اللجنة المتكونة من أعضاء دائمين وآخرين مؤقتين وفي حاالت خاصة تتحكم في‬
‫وجودها طبيعية المنطقة المراد مسحها (‪.)1‬‬

‫وقد أحسن المشرع عندما وضع المحافظ العقاري ضمن لجنة المسح‪ ،‬ألن نظام الشهر العيني يعتمد‬
‫بشكل كبير على المحافظ العقاري بصفته مسير المحافظة العقارية إذ يخول له تأسيس السجل العقاري بناءا‬
‫على نتائج عمليات المسح العام لألراضي‪ ،‬ولوجود عالقة حتمية بين المحافظة العقارية بإدارة المسح حيث‬
‫بمجرد اإلنتهاء من هذه العملية تودع الوثائق الناتجة عنها لدى المحافظة العقارية ليباشر المحافظ العقاري‬
‫مهامه ويسلم الدفاتر العقارية ألصحابها (‪.)2‬‬

‫ثالثا‪ :‬مهام لجنة المسح‬

‫تختص هذه اللجنة بالقيام بجمع كل الوثائق والمستندات وأهم البيانات والمخططات من اجل تسهيل‬
‫إعداد الوثائق المساحية‪ ،‬ويمكنهم التثبت عند اإلقتضاء على إتفاق المعنيين حول حدود عقاراتهم وفي حالة‬
‫غياب إتفاق يجمعهم‪ ،‬تعمل اللجنة على إيجاد أرضية إتفاق بينهم إن أمكن ذلك باإلستناد على جميع الوثائق‬
‫وهذا ما نصت عليها المادة ‪ 7‬من المرسوم رقم ‪ 71-57‬المتعلق بإعداد مسح األراضي العام " إن مهمة‬
‫اللجنة هي ما يلي ‪:‬‬

‫‪ -2‬جمع كل الوثائق والبيانات من أجل تسهيل إعداد الوثائق المسحية‪،‬‬

‫‪ -1‬التثبت عند اإلقتضاء من إتفاق المعنيين حول حدود عقاراتهم‪ ،‬وفي حالة عدم وجود إتفاق‪ ،‬التوفيق‬
‫فيما بينهم إذا أمكن ذلك‪،‬‬
‫‪ -2‬البت‪ ،‬باإلستناد إلى جميع الوثائق العقارية والسيما السندات وشهادات الملكية المسلمة على إثر‬
‫عمليات المعاينة لحق الملكية المتممة في نطاق الثورة الزراعية في جميع المنازعات التي لم يمكن‬
‫تسويتها بالتراضي " (‪.)3‬‬

‫‪ -1‬مواز شربالي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.71‬‬

‫‪ -2‬الطاهر بريك‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.77‬‬
‫‪ -3‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،71-57‬المؤرخ في ‪ 17‬ربيع األول عام ‪ 2277‬الموافق ‪ 17‬مارس سنة ‪ ،2757‬المتعلق بإعداد‬
‫مسح األراضي العام‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،21‬السنة الثالثة عشرة‪.‬‬

‫‪23‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫بالتالي تكمن مهام لجنة المسح في جمع الوثائق كأول عملية وتتمثل في القوائم والشهادات والق اررات‬
‫التي تحوزها الهيئة والمصالح العمومية‪ ،‬كمديرية األشغال العمومية التي تقدم قائمة تحدد فيها طرق‬
‫مواصالتها عبر تراب البلدية والممرات ومسالك السكة الحديدية وغيرها من المرافق الواقعة تحت هيئتها‪ ،‬كما‬
‫تسلم نظارة الشؤون الدينية الوثائق التي تثبت األمالك الوقفية كالمساجد والمراكز اإلسالمية‪ ،‬باإلضافة إلى‬
‫البلدية التي تضع تحت تصرف اللجنة وثائق تتضمن األمالك الخاصة بها‪ ،‬وتوفر إدارة أمالك الدولة‬
‫سجالت وقوائم جرد لألمالك التابعة للدولة واإلدارات والمؤسسات العمومية األخرى تقدم ما بحوزتها من وثائق‬
‫لحصر األمالك التابعة لها‪ ،‬كما تقوم كل اإلدارات العمومية بتقديم المخططات والخرائط الخاصة بها لدى‬
‫الفرع المحلي لمسح األراضي‪ ،‬كما تختص لجنة المسح في تعيين الحدود الخاصة بالملكيات والحقوق العينية‬
‫العقارية والبت في النزاعات القائمة حول حدود بعض الملكيات العقارية أو حدود بقية الحقوق العينية األخرى‬
‫عن طريق محاولة إيجاد أرضية إتفاق وتصالح وتقريب وجهات النظر إعتمادا على الوثائق واألقوال‬
‫والشهادات وفي حال عدم الوصول إلى حل يحال الملف على القضاء (‪.)1‬‬

‫تجتمع لجنة مسح األراضي بناءا على طلب المسؤول الوالئي لمسح األراضي وعلى دعوة رئيسها‪،‬‬
‫وتكون ق ارراتها متخذة بأغلبية أصوات اللجنة وفي حالة تساويها يرجح صوت الرئيس‪ ،‬وتحرر محاضر‬
‫مفصلة عن مداوالت اللجنة‪ ،‬وتنفذ ق ارراتها بموجب قرار من الوالي (‪.)2‬‬

‫كما يالحظ على هذه اللجنة صعوبة إجتماعها بوقت واحد نظ ار إللتزامات أعضاءها كما لم ي ارعي‬
‫المشرع الجزائري ترتيب األشخاص الفعالة في عملية المسح من أكثرها ضرورة وحتمية إلى أقلها‪ ،‬ومثال ذلك‬
‫إدراجه المسؤول المحلي للوكالة الوطنية لمسح األراضي أو ممثله في المرتبة العاشرة وكان من المفترض‬
‫وضعه بعد القاضي ورئيس المجلس الشعبي البلدي مباشرة‪ ،‬في حين يكون المحافظ العقاري المختص إقليميا‬
‫خلفه لدوره اإلستراتيجي والفعال في إعداد مخطط مسح األراضي ورسم صورة عن كافة العقارات الممسوحة‬
‫وايداعها لدى المحافظة العقارية‪ ،‬ويعد وضع رئيس المجلس الشعبي البلدي نائبا لرئيس اللجنة أم ار في غاية‬
‫الصعوبة نظ ار إلهتماماته وانشغاالته مع الشعب مما قد يؤجل عقد اللجنة إلجتماعها وهو ما ينعكس على‬
‫عمليات المسح ويعطلها (‪.)3‬‬

‫‪ -1‬نعيمة حاجي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.71-71‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 8‬من المرسوم ‪ ،71-57‬المصدر السابق‪.‬‬
‫‪ -3‬نوال جديلي‪ ،‬السجل العيني دراسة مقارنة بين التشريع الجزائري والتشريع المغربي‪ ،‬أطروحة لنيل دكتوراه علوم‪ ،‬قسم القانون‬
‫الخاص‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ ،1125/1127 ،2‬ص ص ‪.77،78‬‬

‫‪24‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫الفرع الثالث ‪ :‬اإلجراءات العملية للمسح العقاري‬

‫يعتبر أول إجراء لضمان السير الحسن لعمليات مسح األراضي الميدانية هو القيام بأشغال تحضيرية‬
‫متمثلة في جمع كافة الوثائق والمخططات السيما الوثائق المعدة طبقا للقانون ‪ 17-87‬المؤرخ في‬
‫‪ 2787/11/17‬المتضمن التنظيم اإلقليمي للبالد‪ ،‬والوثائق المتعلقة بالملكية أو الحيازة العقارية الممارسة‬
‫على العقارات التابعة للدولة أو الخواص أو األمالك الوقفية‪ ،‬باإلضافة إلى مخططات الوحدات اإلدارية‬
‫القديمة بنوعيها األولى الوثائق القديمة المتوفرة والمتعلقة بحدود األمالك العقارية الخاصة داخل البلدية المعنية‬
‫بالمسح واألخرى الوثائق المتعلقة باألمالك التابعة للدولة والبلديات المتواجدة على مستوى مصالح أمالك‬
‫الدولة والوكاالت الجهوية لمسح األراضي (‪ ،)1‬والتزود بالتصاوير الجوية واإلسترجاعات الفوتوغراميترية وهي‬
‫ضرورة لسير عمليات المسح العقاري‪ ،‬والتصاوير الجوية هي وثيقة على سلم له نفس المميزات الميترية‬
‫للمخطط وتمثل شكل الصورة الجوية‪ ،‬أما بالنسبة لإلستراجاع الفوتوغراميتري هو وثيقة غرافية وميترية لها‬
‫شكل وصرامة مخطط طبوغرافي يسمح تموقع الصور الجوية على مستوى آلة اإلسترجاع (‪.)2‬‬

‫أوال‪ :‬تحديد إقليم البلدية‬

‫ينبغي على البلديات أن تحدد محيط أقاليمها‪ ،‬وتقدم الدولة والواليات والبلديات والمؤسسات والهيئات‬
‫العمومية جميع التوضيحات الالزمة فيما يخص حدود ملكياتها (‪ ،)3‬ومنه كل هيئة أو مؤسسة سواء كانت‬
‫عامة أو خاصة عليها تقديم جميع التوضيحات الضرورية التي تساعد في معرفة تلك العقارات التي يجري‬
‫المسح عليها‪ ،‬ومن هذه الوثائق والتوضيحات يقوم الموظف المكلف بعمليات مسح األراضي التابع للوكالة‬
‫الوطنية لمسح األراضي على المستوى المحلي بتحديد إقليم البلدية بمحضر رئيس المجلس الشعبي البلدي‬
‫للبلدية محل المسح ورؤساء المجالس الشعبية البلدية للبلديات المجاورة وهو ما جاء في الفقرة الثانية من‬
‫المادة السادسة من المرسوم رقم ‪ 71-57‬السالفة الذكر‪ ،‬يكون ذلك بتحديد إقليم البلدية بواسطة معالم من‬
‫حجر أو عالمات أخرى تكون مجسمة بكيفية دائمة وبنهاية وضع الحدود يقوم الموظف التقني بتحرير‬
‫محضر يصادق عليه رئيس المجلس الشعبي البلدي للبلدية الممسوحة ورؤساء المجالس الشعبية للبلديات‬
‫المجاورة ويصادق عليه التقني المكلف بالعملية والوالي‪ ،‬في حين البلديات الواقعة على أطراف وحدود‬
‫الواليات والتي لها حدود مع دولة أجنبية‪ ،‬فمحضر الحدود يصادق عليه وزير الداخلية (‪.)4‬‬

‫‪ -1‬نعيمة حاجي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.77 ،72‬‬

‫‪ -2‬ليلى زروقي‪ ،‬عمر حمدي باشا‪ ،‬المنازعات العقارية‪ ،‬الطبعة الثالثة‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪ ،1112 ،‬ص ‪.217‬‬
‫‪ -3‬المادة ‪ 7‬و‪ 7‬من المرسوم ‪ ،71-57‬المصدر السابق‪.‬‬
‫‪ -4‬العمرية بوقرة‪ ،‬إثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬أطروحة مقدمة لنيل شهادة دكتوراه علوم‪ ،‬قسم‬
‫الحقوق‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة باتنة ‪ ،1127/1127 ،2‬ص ص ‪.278 ،275‬‬

‫‪25‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫ثانيا‪ :‬تحديد العقارات الواقعة في إقليم البلدية‬

‫بعد اإلنتهاء من عملية تحديد إقليم البلدية تقوم مصالح المسح بتقسيم اإلقليم البلدي إلى أقسام‬
‫مساحية تكون لحدودها طابع الثبات الكافي حتى يسهل العمل الميداني لتحديد العقارات الموجودة داخل إقليم‬
‫البلدية المعنية إعتمادا على الصور الجوية والخرائط الموجودة لدى هيئة المسح (‪.)1‬‬

‫ونصت المادة ‪ 7‬من المرسوم رقم ‪ 71-57‬في الفقرة الثانية منها على " وان وضع الحدود للعقارات‬
‫األخرى يتم بمساعدة المالكين " (‪ ،)2‬ونصت المادة ‪ 7‬من األمر ‪ 57-57‬المتعلق بإعداد مسح األراضي‬
‫وتأسيس السجل العقاري على " تنفذ عمليات التحديد بحضور جميع المعنيين ( اإلدراة والمالكون والجيران ) "‬
‫(‪.)3‬‬

‫من خالل النصوص المذكورة أعاله فهذه األشغال تتصف بأعمال تقنية محضة وتستوجب حضور‬
‫المالكين وتقديم المساعدة للقيام بعملية المسح والتي يجب أن تكون عادلة ودقيقة واإلتفاق بين األطراف يكون‬
‫واضح وصريح وعليه يتم إتباع المراحل اآلتية ‪:‬‬

‫‪ -‬إستدعاء المالكين والحائزين‪،‬‬

‫‪ -‬التأكد من هوية المالكين والحائزين أو الممثلين لهم بإستظهار الوثائق القانونية سواء أكانت بطاقة‬
‫التعريف أو أي وثيقة رسمية تثبت هويتهم‪،‬‬
‫‪ -‬التعرف على كل عقار محل المسح (‪.)4‬‬

‫بعد إجراء التحقيقات بدعوة المالكين والحائزين للحقوق العينية العقارية للحضور في عين المكان‬
‫وتقديم مالحظاتهم عند اإلقتضاء‪ ،‬باإلضافة إلى الوثائق والعقود الموجودة لديهم‪ ،‬تعمل اللجنة على تعيين‬
‫المالك الظاهرين إستنادا لنتائج التحقيقات (‪.)5‬‬

‫يعتبر مبدأ حضور المالك المجاورين أو ممثليهم الموكلين إلزاميا مهما كانت الصفة القانونية للمالك‪،‬‬
‫المحقق بصفته عون مصلحة أمالك الدولة موكل لتمثيل الدولة في تعيين حدود عقاراتها مستعينا بالوثائق‬

‫‪ -1‬مسعود رويصات‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.71 ،77‬‬

‫‪ -2‬المرسوم ‪ ،71-57‬المصدر السابق‪.‬‬
‫‪ -3‬األمر رقم ‪ ،57-57‬المصدر السابق‪.‬‬
‫‪ -4‬جمال بوشنافة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.222‬‬
‫‪ -5‬العمرية بوقرة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.218‬‬

‫‪26‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫المجمعة ويقوم بالدفاع عن مصالح الدولة أمام لجنة مسح األراضي في حالة اإلحتجاجات من طرف الغير‬
‫(‪.)1‬‬

‫بنهاية عملية التحقيق تأتي عملية التحديد بموجبها يتم قياس كل قطع األراضي والملكيات‪ ،‬باإلضافة‬
‫إلى تحديد نوع اإلستعمال ونوعية التربة وهي معلومات تقنية تخص قطع األراضي والبنايات ويكون كل هذا‬
‫بحضور رئيس المجلس الشعبي البلدي أو ممثله والمالكين والحائزين والمعنيين‪ ،‬وبالتحديد يحرر محضر من‬
‫طرف الموظف المكلف بالعملية يصادق عليه رئيس المجلس الشعبي البلدي والمالكين والجهات المعنية‬
‫والتقني القائم بالعملية (‪.)2‬‬

‫يمر وضع الحدود اإلقليمية البلدية على ثالثة مراحل نلخصها كاآلتي‪:‬‬

‫أ‪ -‬أشغال اإلستطالع ‪:‬‬

‫لتحديد إقليم البلدية يعتمد رئيس الفرقة على الوثائق الرسمية التي بحوزته ( جرائد رسمية‪،‬‬
‫مخططات المصلحة‪ ،‬محاضر وكذا مخططات تحديد القوام المادي للبلديات‪ )...‬إلنجاز مخطط‬
‫بياني للتحديد مؤشر عليه‪ ،‬وتدون تصريحات رؤساء المجالس الشعبية البلدية وتقارن بالمخطط‬
‫البياني للحدود المؤشر عليها وتقيد جميع المعلومات التي يمكن ردها في محاضر اإلستطالع‬
‫والرسومات البيانية (‪.)3‬‬
‫على وجه الخصوص يوضح وضعية الخط الفاصل عندما يكون بصدد حدود طبيعية‬
‫كمحور طريق أو قناة أو بحر أو وادي أو نهر‪ ،‬واذا توافقت حدود ما بين البلديات مع حدود‬
‫مجموعة ملكية عليه تعيين المالك المجاورين لهذه الملكية‪ ،‬وتكتفي عمليات البحث على مجموعات‬
‫الملكية المؤدية إلى نقاطها الرئيسية وأطراف الحدود الموجودة في شكل خط رئيسي‪ ،‬وتبين جميع‬
‫النصب ومعالم الحدود وأماكن األوتاد التي توضع مؤقتا وجوبا في حالة غياب المعالم الطبيعية‪،‬‬
‫يباشر إستبدالها بنصب أخرى في أقر اآلجال‪ ،‬ويقتصر التأشير على النص ال المعالم أو الدواعم‬
‫الغير مجمدة باألرضية من طرف السلطات المحلية (‪.)4‬‬

‫‪ -1‬ليلى لبيض‪ ،‬منازعات الشهر العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬أطروحة مقدمة لنيل شهادة الدكتوراه‪ ،‬قسم العلوم القانونية‪،‬‬
‫كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد خيضر‪ ،‬بسكرة‪ ،1121/1122 ،‬ص ص ‪.75 ،77‬‬
‫‪ -2‬جمال بوشنافة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.221 ،222‬‬
‫‪ -3‬زهرة بن عمار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.211‬‬
‫‪ -4‬ليلى زروقي‪ ،‬عمر حمدي باشا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.222‬‬

‫‪27‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫أشغال اإلستطالع والمعاينة تهدف إلى معرفة المعلومات الالزمة عن البلديات المراد مسحها ومجموع‬
‫سكانها والطبيعة القانونية لألمالك العقارية من أجل التعرف على المكان المراد مسحه واكتشاف‬
‫وتحديد صعوباته بدقة (‪.)1‬‬
‫ب‪ -‬إعداد المخططات المرئية‪:‬‬
‫ينجز رئيس الفرقة بعد اإلنتهاء من األشغال الميدانية وفق السلم المستندات التالية ‪:‬‬
‫‪ -‬مخطط عام إلقليم البلدية مع تعيين البلديات المجاورة وأرقام الوحدات‬
‫‪ -‬مخطط الوحدة المناسب للحد المميز مع البلدية المجاورة (‪.)2‬‬
‫يتم إعداد المخططات المرئية وفق المعلومات المستقاة ميدانيا ويبلغ طولها ‪ 15‬سم وفي حالة‬
‫ما إذا كانت حدود البلدية مشكلة بمعلم طبوغرافي طبيعي قار ومعلوم على خريطة فيمكن إنجاز‬
‫المخطط المرئي إنطالقا من مستخرج الخريطة‪ ،‬في حالة عدم وجود الخريطة ينجز المخطط وفق‬
‫نسخة من التصاوير الجوية بين الحدود اإلقليمية للبلدية بإستعمال شريط أحمر زنجفر فاتح عرضه‬
‫أربعة ميليمتر‪ ،‬بما يكفي لظهور التفاصيل على المخطط البياني (‪.)3‬‬
‫يقوم رئيس الفرقة بوضع سلسلة غير منقطعة من األرقام لكل النقاط العامة المعينة للحدود‬
‫ونقاط هذه األرقام بدائرة صغيرة حمراء أو تدون بالحبر األحمر األرقام المتعلقة بها‪ ،‬الهدف من هذه‬
‫األرقام بعد نقلها على المحضر معرفة الحدود ويجب أن تنقل القسم‪ ،‬الصخور الكبيرة‪ ،‬النصب‬
‫ودالئل أخرى موجودة على هذه الحدود أو قريبة منها في المخططات البيانية بغض النظر عن‬
‫المعالم التي تنتمي إلى الحدود اإلقليمية (‪.)4‬‬
‫الفائدة من المخطط البياني هو حصر القسم المعني بعملية المسح في إطار مكاني ومساحي‬
‫محدد واستخراج مساحته اإلجمالية مما يساهم في سهولة التعرف على مجموعة الوحدات العقارية‬
‫وعدد األراضي المكونة للقسم المساحي (‪.)5‬‬
‫ت‪ -‬تحرير المحضر‪:‬‬
‫يحرر محضر تثبيت الحدود على مطبوع نموذج ‪ T12‬بواسطة مخططات مرئية ويمكن‬
‫اإلستعانة عند الحاجة بمخططات إستطالعية مؤشر عليها قانونا‪ ،‬يحتوي محضر تثبيت الحدود على‬
‫وصف مفصل لكل النقاط الهامة للحدود ما بين البلديات المعينة بأرقامها والتعريف بحدودها‪ ،‬يقسم‬

‫‪ -1‬العمرية بوقرة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.277‬‬

‫‪ -2‬ليلى لبيض‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.78‬‬
‫‪ -3‬ليلى زروقي‪ ،‬عمر حمدي باشا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.221 ،222‬‬
‫‪ -4‬زهرة بن عمار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.212‬‬
‫‪ -5‬العمرية بوقرة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.277‬‬

‫‪28‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫إلى مواد بقدر وجود المخططات البيانية ويحرر بعبارات واضحة ودقيقة ويجب تفادي إستعمال‬
‫عبارات الحافة اليمنى أو الحافة اليسرى للطريق‪ ،‬ولكن بتحديد إتجاه الحدود لهذه الطبيعة(‪،)1‬‬
‫محضر التحديد يكون في شكل إستمارة من نوع ‪ T12‬يحتوي على جدول يمسح بتحديد المواصفات‬
‫والنقاط الدقيقة للحدود مابين البلديات ويتضمن تعريف للحدود ويتم تحريره ضمن أربع خانات ‪:‬‬
‫الخانة األولى ‪ :‬تتضمن رقم النقاط الخاصة بالحدود بشكل تصاعدي دون إنقطاع‪.‬‬
‫الخانة الثانية‪ :‬تتضمن الوصف الدقيق للحدود مثل كونها ملتقى طرق أو حفرة ‪...‬‬
‫الخانة الثالثة‪ :‬تعريف وتعيين الحدود سواء كانت مستقيمة أو منحرفة بصفة دقيقة قدر اإلمكان‪.‬‬
‫الخانة الرابعة‪ :‬نجد فيها اإلقتراحات الخاصة بالحدود أو عدم إتفاق األطراف وترفق المخططات‬
‫المرئية ماديا بكل نسخة من المحضر (‪.)2‬‬
‫في حين تجمع باقي الوثائق المرفقة بنفس الشروط في النسخة األصلية للمحضر وتقدم هذه‬
‫الوثائق إلى رؤساء المجالس الشعبية البلدية والى الوالي أو وزير الداخلية‪ ،‬إذا تم رفض أحد المعنيين‬
‫اإلمضاء يقيد هذا الرفض واألسباب المثارة عند نهاية هذه النزاعات التي يفصل فيها الوالي إذا‬
‫تعلقت بأعمال المسح بين البلديات‪ ،‬ووزير الداخلية إذا كان النزاع يقع ما بين واليتين متجاورتين‬
‫بإقتراح من الوالة المعنيين‪ ،‬وأخي ار يعد محضر في عدة نسخ حيث يمكن اإلحتفاظ بنسختين‬
‫بالمصلحة وتسليم نسخة لكل مصلحة معنية وهم الوالية‪ ،‬البلدية الممسوحة والبلديات المجاورة (‪.)3‬‬
‫" بعد إتمام عملية المسح في البلدية المعنية يتم إنجاز مجموعة من الوثائق التي ترسل إلى المحافظة‬
‫العقارية وتتمثل في‪:‬‬
‫‪ -‬جدول لألقسام وسجل لقطع األراضي‪ ،‬حيث ترتب فيهما مختلف العقارات حسب الترتيب‬
‫الطبوغرافي‪.‬‬
‫‪ -‬سجل مسح األراضي تسجل فيه العقارات المجتمعة من قبل المالكين أو المستغلين وذلك حسب‬
‫الترتيب األبجدي لهؤالء‪.‬‬
‫‪ -‬المخططات المساحية المطابقة للوضعية الحالية لقطعة األرض " (‪.)4‬‬

‫‪ -1‬زهرة بن عمار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.211 ،212‬‬

‫‪ -2‬نوال جديلي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.52 ،51‬‬
‫‪ -3‬ليلى لبيض‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.77‬‬
‫‪ -4‬نور الدين زبدة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.222‬‬

‫‪29‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫الفرع الرابع‪ :‬مرحلة التحقيق العقاري‬

‫إجراء التحقيق العقاري ليس إجراء جديد وقد كان ساريا في الحقبة اإلستعمارية حيث كانت تسلم‬
‫آنذاك سندات ملكية تبعا إلجراءات التحقيقات الكلية وذلك وفقا لقانون ‪ 62‬جويلية ‪ ،3781‬وكانت أيضا‬
‫إجراءات التحقيقات الكلية والجزئية المنصوص عليها بالقانونيين المؤرخين في ‪ 32‬فيفري ‪ 3778‬و‪ 4‬أوت‬
‫‪ 3262‬وتسلم سندات ملكية على إثرها هي األخرى سندات ملكية (‪.)1‬‬

‫يتمثل التحقيق العقاري في البحث عن كل المعلومات أو التصريحات أو الوثائق الضرورية لتحديد‬

‫حق الملكية العقارية وجمعها ودراستها في عين المكان‪ ،‬على مستوى مصالح الحفظ العقاري ومسح األراضي‬
‫وأمالك الدولة أو الضرائب وعند الحاجة لدى أي مصالح أخرى (‪ ،)2‬أما األشخاص الذين لهم الحق في تقديم‬
‫طلب فتح التحقيق العقاري هم كل شخص طبيعي أو معنوي يحوز عقارا‪ ،‬سواء تملكه من أسالفه أو حازه‬
‫حيازة مطابقة ألحكام المادتين ‪ 768‬و ‪ 767‬وما يليها من القانون المدني الجزائري (‪.)3‬‬

‫يهدف إجراء معاينة الملكية عن طريق تحقيق عقاري في إيجاد إطار قانوني يرمي إلى تجسيد حق‬
‫الملكية العقارية وحصول أصحابها على سندات تثبت ملكيتهم على العقار بالدرجة األولى‪ ،‬واخراج عدد كبير‬
‫من المالك والحائزين من وضعية عدم اإلستقرار العقاري وتمكينهم من حقوقه‪ ،‬يساهم التحقيق العقاري في‬
‫رفع وتيرة أشغال المسح العام لألراضي إعتمادا على المخططات التنظيمية والترقيمية للعقارات المعدة في‬
‫إطار تطبيق إجراء معاينة حق الملكية‪ ،‬ويهدف إلى تحديث التنظيم والتسيير العقاري في البالد بتحريره جزء‬
‫هام من األمالك العقارية المجمدة (‪.)4‬‬

‫بالنسبة لشروط معاينة الملكية العقارية الخاصة عن طريق تحقيق عقاري يمكن حصرها في‪ ،‬أن‬
‫يطبق إجراء معاينة حق الملكية العقارية على كل عقار لم يخضع لعمليات مسح األراضي العام المنصوص‬

‫‪ -1‬العمرية بوقرة‪ " ،‬دور إجراء التحقيق العقاري في إثبات الملكية العقارية الخاصة "‪ ،‬مجلة الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬العدد‬
‫‪ ،8‬جامعة عباس لغرور‪ ،‬خنشلة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬جوان ‪ ،1125‬ص ‪.775‬‬
‫‪ -2‬المادة ‪ 21‬من المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،275-18‬المؤرخ في ‪ 22‬جمادى األول عام ‪ 2717‬الموافق ‪ 27‬مايو سنة ‪،1118‬‬
‫يتعلق بعمليات التحقيق العقاري وتسليم سندات الملكية‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،17‬السنة الخامسة واألربعون‪.‬‬
‫‪ -3‬عبد الحفيظ بن عبيدة‪ ،‬إثبات الملكية العقارية والحقوق العينية العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬الطبعة السادسة‪ ،‬دار هومة‪،‬‬
‫الجزائر‪ ،1117 ،‬ص ‪.127‬‬
‫‪ -4‬فريد بقة‪ " ،‬التحقيق العقاري كآلية لتسوية سندات الملكية العقارية في القانون الجزائري "‪ ،‬مجلة المعيار في اآلداب والعلوم‬
‫اإلنسانية واإلجتماعية والثقافية‪ ،‬العدد ‪ ،2‬المركز الجامعي أحمد بن يحي الونشريسي‪ ،‬تيسمسيلت‪ ،‬الجزائر‪ ،‬جوان ‪ ،1127‬ص‬
‫‪.118‬‬

‫‪30‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫عليها في األمر رقم ‪ 84-87‬مهما كانت طبيعته القانونية(‪ ،)1‬لإلستفادة من أحكام القانون رقم ‪ 76-78‬يجب‬
‫أن يكون العقار واقعا في بلدية لم تخضع إلجراءات المسح‪ ،‬ألن البلديات التي خضعت إلجراء المسح‬
‫يحصل أصحابها بعد نهاية العملية على سند رسمي متمثل في الدفتر العقاري أو شهادة ترقيم مؤقت (‪،)2‬‬
‫ويجب أن يكون العقار محل إجراء التحقيق العقاري تابعا لألمالك العقارية الخاصة حيث تنص المادة ‪71‬‬
‫من القانون ‪ 76-78‬السابق الذكر على أن " ال تطبق أحكام هذا القانون على األمالك العقارية الوطنية بما‬
‫فيها األراضي المسماة سابقا عرش واألمالك الوقفية " (‪ ،)3‬ويستفيد كذلك من القانون ‪ 76-78‬الحائزين للعقار‬
‫بال سند قبل ‪ 3223-71-73‬وهي العقارات التي فقدت حداثتها بمعنى أنها لم تعد تعكس الوضعية العقارية‬
‫الحالية مما يثير إشكاالت حول إدراج هذه العقارات ضمن اإلجراء المستحدث‪ ،‬رغم أن الغاية منه هو تسليم‬
‫سندات ملكية للحائزين الذين ال يملكون سندات ملكية ألن الشهر لم يكن إجباريا في الفترة اإلستعمارية وكان‬
‫متروكا إلرادة األطراف وخصوصا السندات العرفية الثابتة التاريخ قبل ‪ 73‬مارس ‪ 3223‬وهو تاريخ العمل‬
‫بنظام إصالح الشهر العقاري الجديد (‪ ،)4‬كما يستفيد من القانون ‪ 76-78‬الحائزين لسندات ملكية قبل ‪-73‬‬
‫‪ 3223-71‬وهي تلك السندات التي حررت في ظل التشريع الفرنسي القديم والتي لم تعد تعكس الوضعية‬
‫العقارية لألمالك المثبتة لها بسبب عدم الخضوع اإلجباري إلجراءات الشهر بالنسبة لمعظم العقارات الواقعة‬
‫في المناطق الريفية أين كانت تنتقل الملكية وتتداول طبقا ألحكام الشريعة اإلسالمية واألعراف المحلية " (‪.)5‬‬

‫يعتبر التحقيق العقاري إجراء إختياري يفتح بناءا على طلب سواء فردي أو جماعي ويسمح بالتكفل‬
‫باإلحتياجات الفورية والمتمثلة في تسليم سندات الملكية ألصحابها‪ ،‬ويساهم التحقيق العقاري في تيسير‬
‫عمليات المسح العقاري لألراضي وتسلم سندات ملكية ودفاتر عقارية ألصحابها بعد اإلنتهاء من الترقيم‬
‫النهائي مما يسمح بربح الوقت أو يرفض إعداده وتسليمه وكل هذا حسب ما خرجت به نتائج التحقيق (‪،)6‬‬
‫يكون التحقيق فردي بإيداع المعني طلبا على مستوى مديرية الحفظ العقاري مرفقا طلبه بملف‪ ،‬ليدرس مدير‬
‫الحفظ العقاري هذا الطلب ويكون رده إما بإصدار مقرر فتح التحقيق العقاري إذا كان الطلب مقبوال‪ ،‬وفي‬

‫‪ -1‬القانون ‪ ،11-15‬المؤرخ في ‪ 7‬صفر عام ‪ 2718‬الموافق ‪ 15‬فبراير سنة ‪ ،1115‬يتضمن تأسيس إجراء بمعاينة حق‬
‫الملكية العقارية وتسليم سندات الملكية عن طريق تحقيق عقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،27‬السنة الرابعة واألربعون‪.‬‬
‫‪ -2‬عمر حمدي باشا‪ ،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬الطبعة الثالثة‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪ ،1127 ،‬ص ‪.227‬‬
‫‪ -3‬القانون ‪ ،11-15‬المصدر السابق‪.‬‬
‫‪ -4‬حازم عزوي‪ ،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة في القانون الجزائري‪ ،‬مذكرة مقدمة لنيل شهادة ماجستير‪ ،‬قسم العلوم‬
‫القانونية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الحاج لخضر باتنة‪ ،1121/1117 ،‬ص ‪.217‬‬
‫‪ -5‬عبد العزيز محمودي‪ ،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬منشورات بغدادي‪ ،‬باش‬
‫جراح‪ ،‬الجزائر‪ ،1117 ،‬ص ‪.227‬‬
‫‪ -6‬إيمان أوباهي‪ ،‬نظام الشهر العقاري في التشريع الجزائري ومدى فعاليته في ضمان إستقرار الملكية ودعم اإلئتمان العقاري‪،‬‬
‫مذكرة مقدمة لنيل شهادة الماجستير‪ ،‬قسم القانون العقاري‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر‪ ،1127/1127 ،‬ص ‪.87‬‬

‫‪31‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫حالة رفضه يصدر مذكرة رفض طلب فتح التحقيق العقاري(‪ ،)1‬ويمكن أن يكون التحقيق جماعي إذا بادرت‬
‫الدولة أو عن طريق أحد هيئاتها به في إطار إنجاز برامج بناء أو تهيئة عقارية من أجل تسليم سندات‬
‫الملكية‪ ،‬وال يمكن القيام بإجراء تحقيق عقاري جماعي إال بعد إتخاذ الوالي قرار بذلك سواء بمبادرة منه أو‬
‫بإقتراح من رئيس المجلس الشعبي البلدي وذلك بعد أخذ رأي مسؤول مصالح الحفظ العقاري الوالئي وحسب‬
‫الحالة مسؤول البناء أو المصالح الفالحية‪ ،‬تهدف هذه اإلجراءات إلى تفادي عرقلة إنجاز هذه البرامج‬
‫وتسوية وضعية العقارات بالمناطق المعنية من أجل تحديد مالكي هذه العقارات أو عند اإلقتضاء تطبيق‬
‫قواعد نزع الملكية من أجل المنفعة العامة (‪.)2‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬إجراءات تأسيس السجل العقاري وتسليم الدفتر العقاري‬

‫بعد إتمام إجراءات المسح العقاري التي تعتبر األساس المادي إلنشاء السجل العقاري من تحديد‬
‫حدود البلديات والملكيات داخل كل بلدية معنية بالمسح تودع وثائق المسح التي تحتوي على جميع البيانات‬
‫المستقاة لدى المحافظة العقارية‪ ،‬يثبت هذا اإليداع عن طريق محضر إستالم ليتولى المحافظ العقاري إتخاذ‬
‫اإلجراءات المقررة قانونا في هذا المجال‪ ،‬هذه اإلجراءات سنبينها حسب ترتيبها وصوال لتسليم الدفتر العقاري‬
‫في فروع هذا المطلب‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬إيداع وثائق المسح لدى المحافظة العقارية‬

‫بمجرد اإلنتهاء من عملية مسح األراضي تقوم لجنة المسح العام لألراضي بإيداع الوثائق التي تحتوي‬
‫على جميع البيانات المستقاة من الميدان لدى المحافظة العقارية‪ ،‬وذلك من أجل تحديد حقوق الملكية‬
‫والحقوق العينية األخرى وشهرها في السجل العقاري (‪ ،)3‬الذي يمكن تعريفه بأنه مجموعة الوثائق التي تبين‬
‫أوصاف كل عقار وتبين حالته الشرعية وتذكر فيه جميع حقوقه وأعباءه وترد فيه اإلنتقاالت والتعديالت‬
‫الطارئة عليه (‪.)4‬‬

‫قد نصت المادة ‪ 37‬من األمر رقم ‪ 84-87‬السابق الذكر على " عند إختتام عمليات مسح األراضي‬
‫في كل بلدية تودع لدى المصلحة المكلفة بمسك السجل العقاري نسخ ثانية لجميع الوثائق الخاصة بمسح‬

‫‪ -1‬أحمد مقدم‪ ،‬التحقيق العقاري كآلية للتطهير العقاري‪ ،‬مذكرة من أجل الحصول على شهادة الماجستير‪ ،‬قسم القانون‬
‫العقاري‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪ ،1127/1127 ،2‬ص ‪.72‬‬
‫‪ -2‬عماد الدين رحايمية‪ " ،‬التحقيق العقاري كإجراء إلثبات الملكية العقارية الخاصة "‪ ،‬مجلة المفكر‪ ،‬العدد التاسع‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد خيضر‪ ،‬بسكرة‪ ،‬الجزائر‪ ،1127 ،‬ص ‪.221‬‬
‫‪ -3‬جمال بوشنافة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.222‬‬
‫‪ -4‬حسين عبد اللطيف حمدان‪ ،‬نظام السجل العقاري‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية‪ ،‬بيروت‪ ،‬لبنان‪ ،1115 ،‬ص‬
‫‪.177‬‬

‫‪32‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫األراضي‪ ،‬كما تودع نسخة من هذه الوثائق بمقر كل بلدية " (‪ ،)1‬بعد إستالم المحافظ العقاري للوثائق يقوم‬
‫بإعداد محضر التسليم مع تأريخه لألهمية البالغة للتاريخ في الترقيمات العقارية التي تصبح نافذة إبتداءا من‬
‫يوم تسلم وثائق المسح‪ ،‬وعليه يستوجب فتح فهرس متسلسل حسب التاريخ لتسهيل تدوين ومتابعة التواريخ‬
‫المشار إليها في هذه الوثائق(‪.)2‬‬

‫من نص المادة العاشرة نستنتج أن محضر تسليم وثائق المسح يحرر في أربعة نسخ متطابقة‪ ،‬تودع‬
‫النسخة األولى منها بمقر البلدية المعنية متمثلة في رئيس المجلس الشعبي البلدي الذي يتحمل مسؤولية‬
‫إطالع الجمهور واعالمهم بتسلمها بكافة وسائل النشر‪ ،‬والثانية ترسل لمدير الفرع المحلي لمسح األراضي‬
‫لإلطالع عليها من طرف أعوان المسح والهيئات العمومية وكذا الخواص‪ ،‬الثالثة لمدير أمالك الدولة‪ ،‬أما‬
‫الرابعة تودع بالمحافظة العقارية بعد التأشير عليها في مديرية الحفظ العقاري التي تحتفظ بدورها بنسخة (‪.)3‬‬

‫تهدف هذه اإلجراءات إلى إعالم كل من له مصلحة وهم المالكين وذوي الحقوق العينية العقارية على‬
‫العقارات الممسوحة في البلدية المعنية حول عملية تأسيس السجل العقاري ويمنح لكل ذي مصلحة أجل أربعة‬
‫أشهر لإلطالع على الوثائق وتقديم اإلعتراضات على أن يقوم المحافظ بتحديد حقوق الملكية والحقوق العينية‬
‫األخرى‪ ،‬التي يجب أن تكون موضوع إشهار في السجل العقاري حسب المادة الثامنة من المرسوم ‪21-82‬‬
‫المؤرخ في ‪ 67‬مارس ‪.)4( 3282‬‬

‫ينبغي على كل مالك كي يسلم له الدفتر العقاري أن يودع لدى المحافظة العقارية جدوال محر ار على‬
‫نسختين حسب الحالة من قبل موثق أو كاتب عقود إدارية أو كاتب ضبط‪ ،‬كما جاء في المادة ‪ 31‬من األمر‬
‫رقم ‪ 84-87‬السالف الذكر التي نصت على أنه يمكن إعداد هذا الجدول بمساعدة مصالح المحافظة العقارية‬
‫عند تقرب المعني لطلب الوثائق المتعلقة بحقوقه في العقارات التي يطالب بملكيتها‪ ،‬بناءا على النظام الجديد‬
‫لإلجراءات توض ع الترقيمات العقارية بالعناصر الموجودة في وثائق المسح ومنه المحافظ العقاري غير ملزم‬
‫بإنتظار تسليمه الجدول للبدء في اإلجراء األول في الدفتر العقاري (‪ ،)5‬يبين في هذا الجدول حسب الفقرة‬
‫الثانية من المادة المذكورة أعاله ‪:‬‬

‫‪ -‬وصف العقارات العينية إعتمادا على مخطط مسح األراضي بوصف العقارات التي يحوزها على‬
‫مستوى القسم أو كل من األقسام التي كانت موضوع المسح مع ذكر موقعها ومحتواها وأرقام مخطط‬
‫مسح األراضي‪،‬‬

‫‪ -1‬األمر رقم ‪ ،57-57‬المصدر السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬ليلى زروقي‪ ،‬عمر حمدي باشا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.277‬‬
‫‪ -3‬بلقاسم بواشري‪ ،‬إجراءات الشهر العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬المرجع السابق ص ‪.22‬‬
‫‪ -4‬نور الدين زبدة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.222‬‬
‫‪ -5‬ليلى زروقي‪ ،‬عمر حمدي باشا‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.271‬‬

‫‪33‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫‪ -‬هوية وأهلية أصحاب الحقوق من لقب واسم المالك أو الحائز الحالي وتاريخ ميالده ومهنته وموطنه‪،‬‬
‫‪ -‬األعباء المثقلة بها هذه العقارات وهي عبارة عن اإلمتيازات والرهون العقارية والحقوق العينية‪ ،‬والقيود‬
‫المترتبة على كل عقار مع ذكر ذوي الحقوق والعقود واألعمال المؤسسة لهذه الحقوق (‪.)1‬‬

‫تجدر اإلشارة إلى أن المحافظ العقاري قبل إمضاؤه لمحضر اإلستالم عليه فحص الوثائق المودعة‬
‫من حيث الكم والنوع وعليه يمكنه رفض اإليداع إذا ‪:‬‬

‫كانت وثائق المسح المودعة أمام المحافظ العقاري لم تشمل كل أجزاء القسم هنا يرفض اإليداع ألنه‬ ‫‪-‬‬
‫جاء ناقصا‪،‬‬
‫‪ -‬تم إيداع وثائق مسح لبلدية بأكملها يتضح أن هناك بعض األقسام منها لم يتم مسحها‪،‬‬
‫‪ -‬سجلت ‪ % 27‬من الملكيات الممسوحة والموجودة على مستوى البلدية ضمن األمالك المجهولة‪،‬‬
‫فيرفض اإليداع على أساس أن عمليات المسح لم تؤدي الغرض والهدف المرجو منها وهو تشخيص‬
‫مجموعة الملكيات (‪.)2‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬ترقيم العقارات الممسوحة‬

‫يقوم المحافظ العقاري بعد قبوله لوثائق المسح بعملية ترقيم العقارات الممسوحة وهذا الترقيم نميز فيه‬
‫ثالث حاالت ‪:‬‬

‫الترقيم النهائي‪:‬‬

‫يكون الترقيم نهائيا بالنسبة للعقارات التي يحوز مالكوها الوثائق والسندات والعقود الصحيحة‬
‫والمقبولة والمثبتة لملكيتهم (‪ ،)3‬أي تلك الغير متنازع فيها كالسندات الرسمية واألحكام القضائية المثبتة لحقوق‬
‫ع قارية إذا كانت مبينة بدقة للحقوق المكرسة بخبرة تحدد معالم الملكية وال يمكن أن يعاد النظر في الحقوق‬
‫الناتجة عن الترقيم النهائي إال عن طريق القضاء (‪.)4‬‬

‫يكون الترقيم نهائيا في حالة الملكية بعقد غير دقيق ومتناقض وكانت المساحة المذكورة في العقد‬
‫مختلفة عن المساحة المحددة‪ ،‬إذا كانت المساحة المحسوبة أقل من الموجودة في العقد ولم يكن هناك نزاع‬
‫أو إذا كانت المساحة المحسوبة أكبر من المساحة الموجودة في العقد وكانت الزيادة مبررة في كلتا الحالتين‬

‫‪ -1‬جمال بوشنافة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.227‬‬

‫‪ -2‬الطاهر بريك‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.72‬‬
‫‪ -3‬سماعين شامة‪ ،‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬د ار هومة‪ ،‬بوزريعة‪ ،‬الجزائر‪ ،1117 ،‬ص ‪.227‬‬
‫‪ -4‬نور الدين زبدة‪ " ،‬الدفتر العقاري كآلية لتطهير العقار الخاص "‪ ،‬المعيار في اآلداب والعلوم اإلنسانية واإلجتماعية‬
‫والثقافية‪ ،‬العدد ‪ ،28‬المركز الجامعي أحمد بن يحي الونشريسي‪ ،‬تيسمسيلت‪ ،‬الجزائر‪ ،‬جوان ‪ ،1125‬ص ‪.722‬‬

‫‪34‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫أقل أو أكبر نأخذ المساحة المحسوبة‪ ،‬واذا وجد عقد محل نزاع في ما يخص الحدود وبالتوافق بين األطراف‬
‫على حد مشترك يرقم نهائيا‪ ،‬وعندما يكون الترقيم نهائيا يحصل المالك على الدفتر العقاري وفي حالة الشيوع‬
‫يعين المالك وكيال من بينهم لحيازة الدفتر واذا إستحال إتفاقهم يودع لدى المحافظة العقارية (‪.)1‬‬

‫الترقيم المؤقت لمدة أربعة أشهر‪:‬‬

‫يثبت بالنس بة للعقار الذي ليس لمالكه الظاهر سند يثبت ملكيته بل هو حائز له (‪ ،)2‬أي يمارس‬
‫حيازة هادئة علنية ومستمرة لمدة ‪ 37‬سنة أو صاحب حيازة مسلمة من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي‬
‫طبقا ألحكام القانون ‪ 67/27‬المؤرخ في ‪ 37‬نوفمبر ‪ 3227‬المتضمن التوجيه العقاري‪ ،‬وكذا األحكام‬
‫القضائية الغير الدقيقة في إثبات الحقوق المكرسة على أن يصبح هذا الترقيم نهائيا بإنقضاء مدة أربعة أشهر‬
‫إذا لم يقدم إعتراض أو قدم رفض أو لم تسحب شهادة الحيازة من طرف المحافظ العقاري أو لم تتعرض‬
‫لإلبطال يسلم سند إثبات الملكية للمعني (‪.)3‬‬

‫الترقيم المؤقت لمدة سنتين‪:‬‬

‫يكون في عدة حاالت‬

‫‪ -‬غياب سندات اإلثبات الكافية واذا كانت عناصر التحقيق ال تسمح للمحافظ العقاري بتحديد الملكية‪.‬‬
‫‪ -‬العقد غير الدقيق وكان هناك نزاع فيما يخص المساحة المذكورة في العقد والمحددة فيه‪.‬‬
‫‪ -‬عدم وجود إتفاق فيما يخص الحدود أو تعيين حد مشترك‪.‬‬
‫‪ -‬مطالبة المالك المجاور بجزء من الملكية‪.‬‬
‫‪ -‬أمالك عقارية غير مطالب بها من أي شخص معروف من المالك المجاورين وعند نهاية المدة‬
‫بصفة نهائية تؤول لمصلحة الدولة‪.‬‬

‫يترتب عن الترقيم المؤقت عدم تسليم الدفتر العقاري للمعني إال إذا تأكدت ملكية العقار للشخص(‪.)4‬‬

‫قد تحدث إحتجاجات أو إعتراضات متعلقة بالترقيم المؤقت تكون بموجب رسالة موصى عليها إلى‬
‫المحافظ العقاري والى الطرف الخصم‪ ،‬أو بقيدها في سجل خاص مفتوح لهذا الغرض لدى المحافظة‬
‫العقارية‪ ،‬للمحافظ العقاري سلطة المصالحة بين األطراف واذا وفق في ذلك يحرر محضر يتمتع بقوة اإللزام‬

‫‪ -1‬هند شعبان‪ " ،‬اإلجراءات التقنية والقانونية لتسليم الدفتر العقاري "‪ ،‬مجلة الدراسات الحقوقية‪ ،‬العدد ‪ ،8‬مخبر حماية حقوق‬
‫اإلنسان‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة الدكتور الطاهر موالي‪ ،‬سعيدة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬ديسمبر ‪ ،1125‬ص ‪.187‬‬
‫‪ -2‬سماعين شامة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.227‬‬
‫‪ -3‬نور الدين زبدة‪ " ،‬الدفتر العقاري كآلية لتطهير العقار الخاص "‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.722‬‬
‫‪ -4‬هند شعبان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.185 ،187‬‬

‫‪35‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫الخاص‪ ،‬أما إذا لم تكلل محاولة الصلح بنجاح وفشلت يحرر المحافظ محضر عدم المصالحة ويبلغه‬
‫لألطراف‪ ،‬الذين لهم أجل ستة أشهر إبتداءا من تاريخ هذا التبليغ لتقديم اإلعتراضات أمام الجهات القضائية‬
‫المختصة‪ ،‬أما في حالة الترقيم النهائي لم ينص المشرع على األجل المسقط لرفع الدعوى ويمكنه ذلك في أي‬
‫وقت (‪.)1‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬مسك مجموعة البطاقات العقارية‬

‫تمثل وتظهر النطاق الطبيعي والوضعية القانونية الحالية للعقار المخصصة له‪ ،‬وهي إحدى‬
‫مشتمالت السجل العقاري وحسب نص المادة ‪ 66‬من المرسوم رقم ‪ 21-82‬المؤرخ في ‪ 67‬مارس ‪3282‬‬
‫المتعلق بتأسيس السجل العقاري بقولها " تكون البطاقات مطابقة للنماذج المحددة بموجب قرار من وزير‬
‫المالية " وأضافت المادة ‪ 67‬منه " إن بطاقات العقارات تتضمن بالنسبة لكل بلدية تابعة إلختصاص‬
‫المحافظة العقارية ‪ :‬بطاقات قطع األراضي‪ ،‬بطاقات العقارات الحضرية " (‪.)2‬‬

‫من نصوص أحكام المرسوم ‪ 21-82‬تختلف البطاقات العقارية إلى ثالثة أنواع وهي‪:‬‬

‫البطاقات األبجدية الشخصية ‪: PR 10‬‬

‫تنشأ بطاقة أبجدية لكل شخص مالك لعقار أو عدة عقارات تقع في نفس اإلختصاص اإلقليمي‬
‫‪3‬‬
‫‪ ،‬يتم مسك البطاقة العقارية األبجدية على‬ ‫للمحافظة العقارية وتم شهرها عن طريق نظام الشهر العيني‬
‫أساس الترتيب األبجدي ألصحاب الحقوق المشهرة وتشمل كل بطاقة تعيين أصحاب الحقوق المذكورين‬
‫والشروط الشخصية لألشخاص الطبيعيين والمراجع الخاصة ببطاقة العقارات‪ ،‬تحتوي هذه البطاقة على قسم‬
‫علوي يضم البيانات الخاصة بهوية صاحب الحق وسفلي يتمثل في جدول يكتب فيه جميع العناصر المتعلقة‬
‫بتعيين العقار الموجود على البطاقات‪ ،‬ترتب ترتيبا أبجديا على أساس ألقاب أصحاب الحقوق أو زمنيا حسب‬
‫تواريخ إنشاءها بالنسبة لألشخاص الطبيعيين وضمن مجموعة متميزة ترتيبا أبجديا بالنسبة لألشخاص‬
‫المعنوية (‪.)4‬‬

‫‪ -1‬مسعود رويصات‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.77‬‬

‫‪ -2‬المرسوم رقم ‪ ،72-57‬المؤرخ في ‪ 17‬ربيع األول عام ‪ 2277‬موافق ‪ 17‬مارس ‪ ،2757‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‪،‬‬
‫الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،21‬السنة الثالثة عشرة‪.‬‬
‫‪ -3‬نعيمة حاجي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.212 ،211‬‬
‫‪ -4‬وهيبة عثامنة‪ ،‬النظام القانوني للشهر العقاري دراسة مقارنة بين التشريعين الجزائري والفرنسي‪ ،‬أطروحة مقدمة لنيل شهادة‬
‫دكتوراه علوم‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة باتنة‪ ،1127/1127 ،2‬ص ص ‪.221 ،217‬‬

‫‪36‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫يهدف هذا النوع من البطاقات معرفة الشخص المالك للعقارات الواقعة في دائرة إختصاص المحافظة‬
‫العقارية وهي سهلة اإلستعمال وبصفة سريعة يمكن اإلطالع على المالك وطبيعة ومحتوى كل عقار ويرجع‬
‫إليها في أي لحظة خاصة عند تقديم المعلومات للجمهور (‪.)1‬‬

‫بطاقات قطع األراضي ( البطاقة الريفية ) ‪:PR 01‬‬

‫تحدث بطاقة قطع أراضي للملكية بالنسبة لكل وحدة عقارية موجودة في مسح األراضي العام الذي‬
‫تم إعداده‪ ،‬والوحدة العقارية هي مجموع القطع المجاورة التي تشكل ملكية واحدة أو ملكية على الشيوع والمثقلة‬
‫بنفس الحقوق واألعباء (‪.)2‬‬

‫تتألف بطاقات قطع األراضي من قسمين العلوي يذكر فيه المحافظ العقاري مراجع المسح وهي‬
‫البلدية ورقم القسم ورقم مجموعة الملكية‪ ،‬المكان المذكور وسعة المسح مع تاريخ إنشاء البطاقة العقارية‬
‫ورقمها ومراجع الشهر ( تاريخ اإلشهار‪ ،‬الحجم والرقم ) أما القسم الثاني منه هو القسم السفلي يحتوي على‬
‫جدول أول فيه التعيين الدقيق للوحدة العقارية وجدول ثاني يذكر فيه المحافظ اإلجراءات المتعلقة بحق الملكية‬
‫وتعيين المالك‪ ،‬جدول ثالث مخصص لإلجراءات المتعلقة بالحقوق المشتركة واإلرتفاقات اإليجابية والسلبية‪،‬‬
‫جدوال رابعا يتعلق باإلجراءات المرتبطة بالحقوق العينية واألعباء العقارية واإليجارات غير الشكليات المذكورة‬
‫في الجداول الثاني والثالث والخامس‪ ،‬وآخر جدول يرتكز على اإلمتيازات والرهون والتعديالت واذا كانت‬
‫هنالك تشطيبات متعلقة بهذه الحقوق وهو الجدول الخامس (‪.)3‬‬

‫بطاقات العقارات الحضرية‪:‬‬

‫تنشأ بطاقة العقار لكل عقار حضري ولكل قطعة منه وتقام بطاقة العقار حتى في غياب مسح‬
‫األراضي ويعين بالرجوع إلى بلدية الموقع إسم الطريق والرقم‪ ،‬ينشأ للعقار المبني سواء احتوى على األجزاء‬
‫المشتركة في الشيوع مخصصة لإلستعمال الجماعي أم ال‪ ،‬بطاقة تسمى بطاقة عامة للعقار وفي حال ما إذا‬
‫كان العقار محل تسوية الملكية المشتركة ينشأ إثر التخصيص األول وتقسيم كل حصة ولكل القطع المقسمة‬
‫بطاقة تسمى بطاقة خاصة بالملكية المشتركة (‪.)4‬‬

‫‪ -1‬الطاهر بريك‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.77‬‬

‫‪ -2‬المادة ‪ 12‬من المرسوم ‪ ،72-57‬المصدر السابق‪.‬‬
‫‪ -3‬بلقاسم بواشري‪ ،‬إجراءات الشهر العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.17 ،12‬‬
‫‪ -4‬عمار علوي‪ ،‬الملكية والنظام لعقاري في الجزائر‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬دار هومة‪ ،‬بوزريعة‪ ،‬الجزائر‪ ،1117 ،‬ص ‪.277‬‬

‫‪37‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫يكون موضوعها عقارات حضرية أو جزء منها وهي كل عقار مبني أو غير مبني موجود على‬
‫الطرقات المرقمة بصفة نظامية للجهات السكنية التابعة للبلديات التي يزيد عدد سكانها عن ‪ 6777‬نسمة‬
‫ويتم التعرف عليها عن طريق اإلشارة إلى الشارع والرقم وما عداها من العقارات األخرى تعتبر ريفية(‪.)1‬‬

‫أ‪ -‬البطاقة العامة للعقار ‪: PR 02‬‬

‫تنشأ عندما يكون عقار يشمل أجزاء مشتركة ومخصصة لإلستعمال الجماعي ويؤشر عليها‬
‫عند اإلقتضاء التجزئة أو التقسيم المخصص للعقار ومن أمثلة ذلك العمارات والتخاصيص حيث‬
‫يذكر عدد الشقق أو المحالت (‪ ،)2‬تشتمل هذه البطاقة على قسم علوي يذكر فيه البلدية الواقع‬
‫بها العقار واسم الشارع والرقم وبيان محتوى مسح األراضي وقسمها السفلي يتضمن ستة جداول‪،‬‬
‫يتم ترتيب هذه البطاقات بالنسبة لكل بلدية حسب الشوارع واألرقام وعند اإلقتضاء حسب القسم‬
‫ورقم مخطط مسح األراضي (‪.)3‬‬
‫ب‪ -‬البطاقة الخاصة بالملكية المشتركة ‪: PR 03‬‬
‫يذكر المحافظ عالوة عن البلدية التي يوجد بها العقار واسم الشارع والرقم وعند اإلقتضاء رقم‬
‫القطعة وبيان مسح األراضي بمجموعة العقار جداول أخرى وهي ستة حسب الترتيب األتي ‪:‬‬
‫‪ -‬الجدول األول‪ :‬تعيين وجيز لمجموع العقار وتبيان نوعه وموقعه‪.‬‬
‫‪ -‬الجدول الثاني‪ :‬تعيين القطعة‪.‬‬
‫‪ -‬الجدول الثالث‪ :‬تعيين المالك واإلجراءات المتعلقة بحقوق ملكية القطعة‪.‬‬
‫‪ -‬الجدول الرابع‪ :‬اإلجراءات المتعلقة بالحقوق المشتركة وباإلرتفاقات اإليجابية والسلبية‪.‬‬
‫‪ -‬الجدول الخامس‪ :‬اإلجراءات الغير مذكورة في الجدول الثالث والرابع والسادس المتعلقة بالحقوق‬
‫العيني واألعباء العقارية واإليجارات ألكثر من ‪ 36‬سنة‪.‬‬
‫‪ -‬الجدول السادس‪ :‬يتعلق باإلمتيازات والرهون وكذلك التعديالت والتشطيبات المتعلقة بهذه الحقوق(‪.)4‬‬

‫مثال ذلك العمارات تنشأ لكل شقة من هذه العمارة بطاقة خاصة بالملكية المشتركة‪ ،‬بذلك ميز‬
‫المشرع الجزائري العقارات الحضرية الخاضعة لنظام الملكية المشتركة ببطاقات خاصة بها بإعتبار أن الوحدة‬
‫العقارية التي تخضع لهذا النظام يتعدد فيها المالكون وذوي الحقوق على العقارات التي تشكل جزءا منها (‪.)5‬‬

‫‪ -1‬وهيبة عثامنة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.221‬‬

‫‪ -2‬نعيمة حاجي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.211‬‬
‫‪ -3‬مسعود رويصات‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.75‬‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 21‬من المرسوم ‪ ،72-57‬المصدر السابق‪.‬‬
‫‪ -5‬نعيمة حاجي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.211‬‬

‫‪38‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫الفرع الرابع‪ :‬تسليم الدفتر العقاري‬

‫هي المرحلة األخيرة من اإلجراءات القانونية لمسح األراضي وتأسيس السجل العقاري حيث يسلم على‬
‫إثرها لكل مالك يكون حقه قائم بمناسبة إنشاء البطاقات العقارية المتعلقة بالعقارات الواقعة في المناطق‬
‫الممسوحة سندا قانونيا تقيد فيه جميع الحقوق العقارية وما يرد عليها من أعباء يسمى الدفتر العقاري (‪،)1‬‬
‫وبالتالي يسلم هذا األخير للمالك الذي ثبت حقه على عقار ممسوح وتم إنشاء بطاقة عقارية له‪ ،‬وكل نقل‬
‫للملكية ال يستوجب إنشاء بطاقات جديدة بل ضبط الدفتر العقاري‪ ،‬في حالة البيع يودع الدفتر إلى جانب‬
‫عقد البيع المحرر من قبل الموثق لدى المحافظة العقارية ليشهر هذا العقد ويؤشر على الدفتر بإنتقال‬
‫الملكية‪ ،‬لكن في حالة الشيوع يتم إعداد دفتر عقاري واحد يقوم بحيازته وكيال معينا من مجموعة المالكين‬
‫واذا لم يتفقوا على وكيل معين يودع لدى المحافظة العقارية‪ ،‬وآخر حالة هي قسمة مجموع مليكة إلى‬
‫حصص أو قطع بأرقام جديدة‪ ،‬يقوم المحافظ العقاري بإنشاء بطاقات عقارية خاصة بكل قطعة ودفتر عقاري‬
‫لكل واحدة منهم ويحفظ الدفتر السابق في األرشيف ويؤشر في صفحاته بأنه ألغي (‪ ،)2‬أما فيما يخص كيفية‬
‫التأشير عليه وحاالت تصحيحه واتالفه أو ضياعه أو نفاذ صفحاته فقد تطرقنا إليها بالتفصيل في المبحث‬
‫األول‪.‬‬

‫‪ -1‬جمال بوشنافة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.277‬‬

‫‪ -2‬هند شعبان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.272،271‬‬

‫‪39‬‬
 ‫الفصل األول‪ :‬النظام الق انوني للدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫ملخص الفصل األول‬

‫نلخص القول في هذا الفصل أن المشرع الجزائري حاول إعطاء نفس جديد لنظام الملكية العقارية‬
‫عن طريق الدفتر العقاري الذي يعتبر بمثابة شهادة ميالد الدفتر العقاري الذي تقيد فيه جميع التصرفات‬
‫الواردة على العقار‪ ،‬رغم أنه لم يعطي تعريف واضح وصريح له لكن أصدر مجموعة من التشريعات والقوانين‬
‫التي نظم بها بيانات ومحتويات الدفتر العقاري الشكلية منها والموضوعية‪ ،‬وقد فصل المشرع الجزائري‬
‫تفصيال دقيقا في كيفية تأسيس النظام القانوني للدفتر العقاري بنصه على مجموعة من اإلجراءات التقنية‬
‫والقانونية إلعداد وتسليم الدفتر العقاري وتأكيده على أن عمليات المسح العام لألراضي وما يترتب عليه من‬
‫ترقيم للعقارات الممسوحة وانشاء البطاقات العقارية التي يؤسس عليها السجل العقاري وهي التجسيد المادي‬
‫لروح الدفتر العقاري التي تضفي عليه حجية قانونية إلثبات الملكية العقارية‪.‬‬

‫‪40‬‬
‫الفصل‬
‫الثاني‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العقاري‬

‫بمجرد إستالم مالك العقار للدفتر العقاري الذي يعتبر السند الوحيد إلثبات الملكية العقارية في‬
‫األماكن الممسوحة‪ ،‬كما نصت عليه المادة ‪ 11‬من المرسوم ‪ 16-81‬المتعلق بإثبات حق الملكية الخاصة‬
‫والتي جاء بنصها " الدفاتر العقارية الموضوعة على أساس مجموعة البطاقات العقارية البلدية ومسح‬
‫األراضي المحدث تشكل حسب الكيفيات التي ستحدد في نصوص الحقة المنطلق الجديد والوحيد إلقامة‬
‫البينة في شأن الملكية العقارية " (‪.)1‬‬

‫رغم هذا ال يزال العقار في الجزائر مصد ار للكثير من النزاعات المطروحة على القضاء العادي‬
‫واإلداري‪ ،‬رغم مجمل القوانين التي سنها المشرع الجزائري لتنظيم الوعاء العقاري‪ ،‬وتتميز المنازعة العقارية‬
‫بالصعوبة واإلختالف في اإلجتهادات القضائية وتطبيقاتها بين مختلف جهاتها العادية واإلدارية‪.‬‬

‫تعتبر مسألة دراسة الطبيعة القانونية للدفتر العقاري وحجيته في غاية األهمية على أساس أنه ال‬
‫يمكن معرفة اإلطار القانوني الواجب التطبيق في حالة المنازعات اإلدراية والقضائية حول إلغاء الدفاتر‬
‫العقارية بدون معرفة الطبيعة القانونية لهذه األخيرة‪.‬‬

‫للتفصيل أكثر في هذه األحكام نتبع التقسيم اآلتي‪:‬‬

‫المبحث األول‪ :‬التكييف القانوني للدفتر العقاري‬

‫المبحث الثاني‪ :‬منازعات الدفتر العقاري‬

‫‪ -1‬المرسوم ‪ ،21-52‬المصدر السابق‪.‬‬

‫‪41‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫المبحث األول‪ :‬التكييف القانوني للدفتر العقاري‬

‫بالنسبة للتكييف القانوني للدفتر العقاري فإن الجدل الذي أثاره على مستوى القضاء والفقه حول مدى‬
‫طبيعته القانونية وحجيته‪ ،‬فقد ساد لبعض الوقت إتجاه ال يرى في الدفتر العقاري وسيلة إثبات بينما ذهب‬
‫اإلتجاه اآلخر إلى الحجية المطلقة للدفتر العقاري‪ ،‬وكذا ما يخص طبيعته القانونية فقد سار البعض إلعتباره‬
‫قرار إداريا اكتملت فيه مواصفات القرار اإلداري لكن عكسه رأي يقول بعقدية الدفتر العقاري‪ ،‬ولذلك سنتناول‬
‫الطبيعة القانونية للدفتر العقاري في المطلب األول ونعرج على حجيته في المطلب الثاني‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬الطبيعة القانونية للدفتر العقاري‬

‫ل قد تباين رأي الفقهاء حول طبيعة الدفتر العقاري فيما إذا كان قرار إداري أو عقد إداري‪ ،‬بهذا انقسم‬
‫الفقهاء إلى فريقين فريق يقر بأن الدفتر العقاري قرار إداري‪ ،‬في حين الفريق الثاني ينكر هذا الوصف‪ ،‬هذا‬
‫ما سنبينه في الفرع األول بعنوان الدفتر العقاري قرار إداري‪ ،‬أما صفته كعقد إداري فرع ثان‪ ،‬والدفتر العقاري‬
‫كنوع خاص في الفرع األخير‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬الدفتر العقاري قرار إداري‬

‫لم يضع المشرع تعريف محدد للقرار ولذلك تولى الفقه اإلداري تحديد مجموعة من العناصر الخاصة‬
‫به بمجرد إقترانها بتصرف معين وتوافرت فيه يعتبر ق ار ار إداريا فعرف في الفقه بأنه " عمل قانوني من جانب‬
‫واحد ويصدر بإرادة إحدى السلطات اإلدارية في الدولة‪ ،‬ويحدث أثا ار قانونية بإنشاء وضع قانوني جديد أو‬
‫تعديل أو إلغاء وضع قانوني قائم " (‪ ،)1‬وهو " إعالن لإلدارة بقصد إحداث أثر قانوني إزاء األفراد يصدر من‬
‫سلطة إدارية‪ ،‬في صورة تنفيذية أو في صورة تؤدي إلى التنفيذ المباشر"(‪ ،)2‬وعرفه بعض الفقه بأنه " عمل‬
‫قانوني صادر عن اإلدارة بإرادتها المنفردة وتؤثر على النظام القانوني وحقوق الغير والتزماتهم دون رضاهم "‬
‫(‪ ،)3‬وعرف القرار اإلداري بأنه " أعمال وتصرفات قانونية تتشعب إلى أعمال قانونية تصدرها جهة اإلدارة‬
‫باإلتفاق مع أحد األفراد‪ ،‬أو إحدى الشركات أو جهة إدارية أخرى‪ ،‬وبذلك تشترك إرادة اإلدارة مع إرادة أخرى‬
‫وتتوافق اإلرادتين إلنشاء العقود أو اإلتفاقات اإلدارية‪ ،‬وأعمال قانونية تصدر من جانب اإلدارة بإرادتها‬

‫‪ -1‬محمد حميد الرصيفان العبادي‪ ،‬المبادئ العامة للقرار اإلداري‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬دار وائل للنسر‪ ،‬عمان‪ ،‬األردن‪،1127 ،‬‬
‫ص ‪.25‬‬
‫‪ -2‬عمار بوضياف‪ ،‬القرار اإلداري‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬جسور للنشر والتوزيع‪ ،‬المحمدية‪ ،‬الجزائر‪ ،1115 ،‬ص ‪.27‬‬
‫‪ -3‬عيسى األعرج ميسون جريسي‪ ،‬عيب السبب في القرار اإلداري‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬دار وائل للنشر‪ ،‬عمان‪ ،‬األردن‪،1127 ،‬‬
‫ص ‪.21‬‬

‫‪42‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫المنفردة تحدث تغيير في المراكز القانونية دون الوقوف على رضا ذوي الشأن أو حتى معاونتهم‪ ،‬وذلك‬
‫بإنشاء حقوق لصالحهم أو فرض إلتزامات على عاتقهم (‪.)1‬‬

‫من خالل التعاريف السابقة للقرار اإلداري يمكن إستخالص مجموعة الخصائص التالية ‪:‬‬

‫‪ -‬القرار اإلداري عمل وتصرف قانوني‬

‫‪ -‬القرار اإلداري صادر عن اإلدارة بإرادتها المنفردة‬
‫‪ -‬القرار اإلداري يحدث آثار قانونية (‪.)2‬‬

‫هذه الخصائص التي يتمتع بها القرار اإلداري تمكننا من القول أنها تتوافر في الدفتر العقاري‪ ،‬هذا‬
‫بالنظر لكافة القوانين التي تؤسس الدفتر العقاري ووضعت قواعده وأحكامه حيث ألزم المشرع الجزائري اإلدارة‬
‫بضرورة إعداد دفتر عقاري وتسليمه للمعني أو وكيله حسب ما نص عليه في األمر رقم ‪ 84-87‬المؤرخ في‬
‫‪ 36‬نوفمبر ‪ 3287‬المتضمن إعداد مسح األراضي وتأسيس السجل العقاري في المادة ‪ 37‬منه‪ ،‬وحدد‬
‫مواصفاته وكيفية التأشير عليه حسب المادة ‪ 47‬من المرسوم ‪ 21-82‬وقد حدد المشرع نموذج الدفتر العقاري‬
‫بنص القرار المؤرخ في ‪ 68‬ماي ‪ 3282‬وبإستقراء هذه النصوص المتمثلة في ق اررات إدارية إنفرادية تصدر‬
‫عن هيئة إدارية وفق الشكل القانوني المحدد لها (‪.)3‬‬

‫لمعرفة مدى توفر خصائص القرار اإلداري في الدفتر العقاري نستخلصها في النقاط اآلتية‪:‬‬

‫‪ -3‬الدفتر العقاري عمل إداري يصدر باإلرادة المنفردة‪:‬‬

‫يرى جانب من الفقه أن بإعتبار السلطة المختصة بإصدار الدفتر العقاري هي إدارة متمثلة‬
‫في المحافظة العقارية التي تعتبر هيئة إدارية تابعة لو ازرة المالية تقدم خدمة عامة‪ ،‬وهو ما أكدت‬
‫عليه المادة ‪ 6‬من األمر رقم ‪ 71-72‬المؤرخ في ‪ 37‬يوليو ‪ 6772‬المتضمن القانون األساسي‬
‫للوظيفة العامة (‪ ،)4‬يشرف عليها محافظ عقاري وتتبع المحافظة العقارية مديرية الحفظ العقاري على‬
‫مستوى الوالية وعمال بالمعيار الشكلي المنصوص بموجب المادة ‪ 777‬من قانون اإلجراءات المدنية‬

‫‪ -1‬محمد أحمد إبراهيم المسلماني‪ ،‬ماهية الق اررات اإلدارية‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬دار الجامعة الجديدة‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬مصر‪،1127 ،‬‬
‫ص ‪.12‬‬
‫‪ -2‬جمال عبد الناصر مانع‪ " ،‬اإلختصاص القضائي في إلغاء الدفاتر العقارية في التشريع الجزائري "‪ ،‬مجلة العلوم‬
‫اإلجتماعية واإلنسانية‪ ،‬العدد ‪ ،21‬جامعة تبسة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬ص ‪.21‬‬
‫‪ -3‬جميلة جبار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.12‬‬
‫‪ -4‬أنيسة حمادوش‪ " ،‬حول الطبيعة القانونية للدفتر العقاري في القانون الجزائري "‪ ،‬مجلة العلوم اإلنسانية‪ ،‬العدد ‪ ،71‬جامعة‬
‫محمد خيضر‪ ،‬بسكرة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬ص ‪.777‬‬

‫‪43‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫واإلدارية‪ ،‬التي أقرت بأن كل عمل يصدر عن هيئة إدارية يعد عمال إداريا وعليه بما أن الدفتر‬
‫العقاري يصدر عن هيئة إدارية فهو عمل إداري (‪.)1‬‬
‫من أهم تبريراتهم أن الدفتر العقاري ال يمكن إال أن يكون قرار إداري بأنه يصدر باإلرادة‬
‫المنفردة في هيكل المحافظة العقارية وخير دليل على ذلك عدم وجود توقيع وبصمة المستفيد على‬
‫( ‪)2‬‬
‫‪ ،‬بل يحمل توقيع وختم المحافظ العقاري لوحده بعد أن يستوفي جميع المراحل‬ ‫الدفتر العقاري‬
‫واإلجراءات القانونية إلعداد الدفتر العقاري التي تشارك فيها العديد من الهيئات إلى غاية تسليمه‬
‫لمالك العقار‪ ،‬كالبلدية والوالية والقضاء ومصالح مسح األ ارضي وصوال للمحافظة العقارية فكل هذه‬
‫الهيئات تتولى بمفردها دون تدخل المستفيد في إصدار الدفتر العقاري بموجب تمتعها بإمتيازات‬
‫السلطة العامة (‪.)3‬‬
‫مثله مثل أي قرار آخر ال يصدر الدفتر العقاري إال بعد مروره على مراحل عدة‪ ،‬حيث ال‬
‫يتم إصداره دون إتمام عمليات المسح لألراضي على مستوى البلدية المعنية‪ ،‬وال يمكن دون إعداد‬
‫السجل العقاري المتكون من البطاقات العقارية ليسلم لصاحب الملكية الدفتر (‪.)4‬‬
‫" بالتالي فإن الدفتر العقاري قرار إداري محض يبعد كل البعد عن العقد اإلداري الذي يجب‬
‫أن يكون ممضي من مصدر الدفتر العقاري والمستفيد منه " (‪.)5‬‬
‫في حين رأى جانب آخر من الفقه أن الدفتر العقاري ال يعد عمال إنفراديا بالرغم من أن جهة‬
‫إصداره إدارية مختصة‪ ،‬غير أنه ال يصدر باإلرادة المنفردة ألنهم يرون أن إعداده بمناسبة إيداع‬
‫وثائق مسح األراضي تنفيذا لألمر ‪ 84-87‬والمرسوم ‪ 21-82‬ألن هذه الوثائق تعتبر متعلقة بالعقار‬
‫الممسوح وليس بمالك العقار لكن تشهر هذه الحقوق وجوبا في الدفتر العقاري لتكون مرآة عاكسة‬
‫لكل ما ورد في البطاقة العقارية‪ ،‬بالتالي على عكس اإلعتقاد السائد أن إمضاء المحافظ العقاري‬
‫وختمه في آخر الدفتر وعليه فهو المصدر له بذلك يشكل قرار إداري هذا ما إستند إليه هذا الجانب‬
‫من الفقهاء‪ ،‬لكن ال يتعدى إمضاء المحافظ العقاري وختمه بكونه مسلما ومصادقا على مطابقة‬
‫محتواه لما في البطاقة العقارية وعلى هذا األساس فالدفتر العقاري على الرغم من أنه عمل إداري إال‬
‫أنه ليس إنفرادي (‪.)6‬‬

‫‪ -1‬جميلة جبار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.11‬‬

‫‪ -2‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬الوسائل القانونية إلثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.177‬‬
‫‪ -3‬جميلة جبار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.11‬‬
‫‪ -4‬أنيسة حمادوش‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.777‬‬
‫‪ -5‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬الوسائل القانونية إلثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.177‬‬
‫‪ -6‬محمد كنازة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.77 ،72‬‬

‫‪44‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫‪ -6‬إحداث الدفتر العقاري آلثار قانونية‪:‬‬

‫الهدف من الدفتر العقاري هو تثبيت الحقوق العينية الواردة على العقارات حسب ما أشارت‬
‫إليه المادة ‪ 11‬من المرسوم رقم ‪ 16-81‬المؤرخ في ‪ 3281/73/77‬المتعلق بإثبات حق الملكية‬
‫الخاصة‪ ،‬باإلضافة إلى المادة ‪ 32‬من األمر رقم ‪ ،)1( 84-87‬حيث بمجرد قيام المحافظ العقاري‬
‫بتسليم الدفتر للمستفيد يترتب على ذلك العمل آثار قانونية ويصبح المستفيد متمتعا بجميع الحقوق‬
‫الواردة على العقار‪ ،‬وهو ما يبين أنه ساهم في تغيير المراكز القانونية إما بإنشاء أو إثبات أو تعديل‬
‫أو إنهاء حقوق عينية (‪.)2‬‬
‫باإلضافة إلى ذلك فإن الدفتر العقاري يحدث آثار قانونية اتجاه المستفيد وهو ما بيناه واتجاه‬
‫الغير أيضا مثله مثل الق اررات اإلدارية على أساس أن إستالم المالك للدفتر العقاري لتؤول إليه كافة‬
‫صالحيات التصرف والتمتع بعقاره (‪.)3‬‬
‫هذه الخاصة أيضا لم تكن بإجماع الفقهاء بل هناك من رأى بأن عند إسقاطها على الدفتر‬
‫العقاري نجده ال ينشأ وال يعدل أية مراكز قانونية‪ ،‬مستدلين بأن عملية المسح العام وتأسيس السجل‬
‫العقاري هي عمليات قائمة من أجل الكشف عن الوضعية القانونية للعقارات والحقوق الواردة عليها‬
‫وتحديد وتعريف النطاق الطبيعي للعقارات وهي إجراءات تثبت الحقوق وتظهرها للغير لتعميم حجيتها‬
‫ال غير (‪.)4‬‬
‫األثر القانوني يحدث بمناسبة القيد في السجل العقاري بشكليه إما ترقيم مؤقت أو شهر‬
‫عقاري اللذان يمكن تصنيفهما ضمن الق اررات اإلدارية ومنه فإن رفض الترقيم ورفض الشهر يكونان‬
‫بالضرورة ق اررات إدارية يقبل نظريا الطعن القضائي واإلداري‪ ،‬وهي ق اررات سابقة لتسليم الدفتر‬
‫العقاري ومن أهم اآلثار القانونية للقرار اإلداري هو إحداث أو إلغاء أو تعديل مركز قانوني كما‬
‫أشرنا إليه سابقا وفي غيابهم ال يمكن الحديث عن قرار إداري‪ ،‬بالتالي عند إلغاء الدفتر العقاري أو‬
‫إتالفه أو ضياعه ال يلغى األثر القانوني في المقابل إلغاء الشهر العقاري أو القضاء بنقل أو تعديل‬
‫الحق العيني المشهر سيؤدي وجوبا إلى التأشير بذلك على البطاقة العقارية واعادة ضبط الدفتر‬
‫العقاري (‪.)5‬‬

‫‪ -1‬جميلة جبار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.11‬‬

‫‪ -2‬أنيسة حمادوش‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.777‬‬
‫‪ -3‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬الوسائل القانونية إلثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.177‬‬
‫‪ -4‬محمد كنازة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.77‬‬
‫‪ -5‬محمد كنازة‪ ،‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ص ‪.77 ،77‬‬

‫‪45‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫من خالل ما سبق فإن مدى إسقاط هاتين الخاصيتين المتمثلتان في أن الدفتر العقاري عمل‬
‫إداري يصدر باإلرادة المنفردة ويترتب عنه آثار قانونية إلعتباره قرار إداري هو ما ذهب إليه الرأي‬
‫الراجح من الفقه‪.‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬الدفتر العقاري عقد إداري‬

‫إختلفت تعاريف العقد اإلداري بإختالف مصدرها فهناك من عرفه من الفقهاء بأنه ذلك " العقد الذي‬
‫يبرمه شخص معنوي عام بقصد تسيير أو تنظيم مرفق عام‪ ،‬مع إظهار النية في تطبيق أحكام القانون‬
‫اإلداري " (‪ ،)1‬وعرف بأنه " ذلك العقد الذي تكون الدولة أو الوالية أو البلدية أو المؤسسة العمومية اإلدارية‬
‫طرف فيه " (‪ ،)2‬كما هو " العقد الذي يبرمه شخص معنوي عام بقصد تسيير مرفق عام أو تنظيمه وتظهر‬
‫فيه نية اإلدارة في األخذ بأحكام القانون العام‪ ،‬وأن يتضمن العقد شروط إستثنائية غير مألوفة في القانون‬
‫الخاص أو أن يخول المتعاقد مع اإلدارة اإلشتراك مباشرة في تسيير المرفق العام " (‪ ،)3‬أيضا " العقد الذي‬
‫يبرمه شخص معنوي عام بقصد تسيير أو تنظيم مرفق عام‪ ،‬مع إظهار النية في تطبيق أحكام القانون‬
‫اإلداري " (‪.)4‬‬

‫بإستقراء التعاريف الفقهية أعاله فهي تتفق حول كون العقد اإلداري ال يكون إال إذا كانت اإلدارة‬
‫العمومية طرفا فيه واتصل هذا العقد بنشاط من أنشطة المرفق العام‪ ،‬وبالرجوع إلى الدفتر العقاري محل‬
‫الدراسة فإن المحافظ العقاري جهة مصدرة وليس طرفا متعاقدا ومنه فالعقد أحد أطرافه شخصا من أشخاص‬
‫القانون العام فال يمكن أن يعتبر العقد إداريا والعنصر الجوهري الذي البد منه هو تطابق اإلرادتين وهو ما ال‬
‫نجده متوافر في الدفتر العقاري (‪.)5‬‬

‫الدفتر العقاري يحقق أهداف المرفق العام المتمثلة أساسا في تحقيق الصالح العام ويكون في هذه‬
‫الحالة يهدف إلى العمل على إستقرار المعامالت المدنية بوجه عام والعقارية بوجه خاص وتنظيم األسواق‬
‫العقارية‪ ،‬ألن أساس اإلستثمار يبنى بعقار واضح المعالم محددا محددا لكافة البيانات الجوهرية له وهو ما‬
‫يكون إال في األراضي الممسوحة المترتب عنها تسليم الدفتر العقاري (‪.)6‬‬

‫‪ -1‬مصطفى سالم النجيفي‪ ،‬العقود اإلدارية والتحكيم‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬اآلفاق المشرقة ناشرون‪ ،‬الشارقة‪ ،‬اإلمارات العربية‬
‫المتحدة‪ ،1122 ،‬ص ‪.25‬‬
‫‪ -2‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬الوسائل القانونية إلثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.171‬‬
‫‪ -3‬زهرة بن عمار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.227‬‬
‫‪ -4‬مصطفى سالم النجيفي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.25‬‬
‫‪ -5‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬الوسائل القانونية إلثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.171‬‬
‫‪ -6‬جميلة جبار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.12‬‬

‫‪46‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫بذلك فهذا الرأي مخالف للرأي األول بتركيزهم على أن عناصر القرار اإلداري غير متوفرة في الدفتر‬
‫العقاري وهذا الرأي مأخوذ عليه‪ ،‬بحيث أن الدفتر العقاري ليس دائما دوره كاشفا للحق العيني أو مجرد إشهاد‬
‫على وجود الحق‪ ،‬وقد يكون أحيانا مؤسسا للحق ذاته ومثال ذلك الحائز الذي له الحق للحصول على دفتر‬
‫عقاري يمكنه إثبات ملكيته وبذلك يكون الدفتر العقاري منشأ للحق بعد أن تحول الحائز إلى مالك (‪.)1‬‬

‫" من خالل الرأيين السابقين نستطيع القول‪ ،‬أن الدفتر العقاري وان كان يتمتع بمواصفات القرار‬
‫اإلداري إال أن دعوى إلغاءه ال تستوفي الشروط الشكلية لدعوى اإللغاء التي يكون موضوعها القرار اإلداري‬
‫أخص بالذكر شرط الميعاد المحدد بأربعة أشهر والذي يسري إبتداءا من تاريخ التبليغ الشخصي بنسخة من‬
‫القرار‪ ،‬في حين يمكن إلغاء الدفتر العقاري إلغاء قضائي في أي وقت عمال بالمادة ‪ 32‬من المرسوم رقم‬
‫‪ 21-82‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري والتي لم تحدد أجل مسقط لرفع الدعوى هذا ما يؤثر سلبا على‬
‫إستقرار المعامالت والمراكز القانونية للمتعاملين العقاريين‪ ،‬مما يزعزع الثقة في التعامل بالعقار " (‪.)2‬‬

‫في األخير فإن هذا ال أري يتنافى مع النصوص المتعلقة بتأسيس السجل العقاري الذي أقر بأن حتى‬
‫الشخص الذي يحوز حيازة قانونية يمكن له الحصول على دفتر عقاري‪ ،‬وهو ما كرسته التعليمة الصادرة عن‬
‫المديرية العامة لألمالك الوطنية رقم ‪ 774237‬المؤرخة في ‪ 6774/72/74‬التي جاءت لتسوي العقارات التي‬
‫يطالب بترقيمها أشخاص يفتقدون لحقوق مشهرة للحصول على دفاتر عقارية وبالتالي الرأي أن الدفتر العقاري‬
‫عقد إداري ليس دائما صائبا (‪.)3‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬الدفتر العقاري قرار من نوع خاص‬

‫بإستظهار الطبيعة القانونية للدفتر العقاري بشقها الفقهي الذي يسلم بأنها قرار إداري والشق اآلخر‬
‫الذي يرى بأنها عقد إداري‪ ،‬يعتر الرأي األول هو األرجح مستدال بما أن الدفتر العقاري يصدر من المحافظة‬
‫العقارية التي تعتبر هيئة إدارية له مجموعة من الوظائف تتمثل في تأسيس السجل العقاري ومسك مجموعة‬
‫البطاقات العقارية واصدار وتسليم الدفاتر العقارية وتزاول مهامها تحت وصاية وزير المالية ويسيرها المحافظ‬
‫العقاري المسؤول عن مختلف العمليات المتعلقة بالدفاتر العقارية‪ ،‬وبذلك الدفتر العقاري قرار إداري يخضع‬
‫ألحكام خاصة بالق اررات اإلدارية بل األكثر من ذلك لتأكيد الطابع اإلداري للدفتر العقاري من خالل الجهة‬
‫القضا ئية المختصة في النظر بمنازعات إلغاءه‪ ،‬وتم التأكيد على طابع القرار اإلداري للدفتر العقاري في‬
‫المادة ‪ 61‬من األمر ‪ 84-87‬السابق الذكر والتي نصت على الطعن في الدفتر العقاري يمنح إختصاصه‬
‫للغرفة اإلدارية المحلية بمقر المجلس والتي يوجد بدائرتها العقار‪ ،‬ومما سبق يتأكد من أن الدفتر العقاري هو‬

‫‪ -1‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬الوسائل القانونية إلثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.171‬‬
‫‪ -2‬جميلة جبار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.12‬‬
‫‪ -3‬سفيان ذبيح‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.117 ،118‬‬

‫‪47‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫قرار إداري لكن من نوع خاص‪ ،‬سواء في كونه أداة إلثبات الملكية العقارية وكل الحقوق العينية المتصلة بها‬
‫وكذا خصوصيات إعداد هذا الدفتر التي تتم بمساهمة عدة هيئات إدارية وغير إدارية ونستخلص القول بأن‬
‫الدفتر العقاري قرار إداري يتوفر على كل خصائص وضوابط الق اررات اإلدارية (‪.)1‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬الحجية القانونية للدفتر العقاري‬

‫ظهر إتجاهان في حجية الدفتر العقاري‪ ،‬حيث تبنى فريق من الفقهاء الحجية المطلقة في حين إتجه‬
‫الفريق الثاني إلى نسبية حجية الدفتر العقاري‪ ،‬واستند كل فريق على حججه من نصوص قانونية وأحكام‬
‫قضائية‪ ،‬ونستعرض في هذا المبحث موقف كل من المشرع الجزائري والقضاء من الحجية القانونية للدفتر‬
‫العقاري‪ ،‬وعليه نعالج في هذا المطلب المبادئ التي تقوم عليها الحجية في الفرع األول وطبيعتها في الفرع‬
‫الثاني ونبرز في الفرع األخير موقف المشرع والقضاء منها‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬مبادئ الحجية القانونية للدفتر العقاري‬

‫تقوم حجية الملكية العقارية على أربعة مبادئ كالتالي ‪:‬‬

‫‪ -3‬مبدأ األثر المنشئ والمقرر للدفتر العقاري‪:‬‬

‫يهدف إلى إثبات أن بتسجيل الحقوق ينتج عنه حجة على األطراف والغير وبذلك وجب‬
‫تسجيلها وأن وجود هذه الحقوق يستمد من هذا الدفتر‪ ،‬وبهذا يرى البعض أنه إذا كانت الحيازة سند‬
‫الملكية في المنقول‪ ،‬فإن الدفتر العقاري هو سند الملكية في العقار وهو سند يكرس إستقرار‬
‫المعامالت من جهة وحماية األشخاص من جهة أخرى لذلك يعتبر القانون التصرفات في األموال‬
‫العقارية خارج إدارات الحفظ العقاري باطلة وليس لها أثر قانوني (‪.)2‬‬

‫‪ -6‬مبدأ عدم اإلحتجاج بحقوق غير مقيدة في الدفتر العقاري ‪:‬‬

‫يقصد بهذا المبدأ أن الحقوق المسجلة في الدفتر العقاري هي فقط ما يمكن اإلحتجاج بها‬
‫بين األطراف المتعاقدين أو إتجاه الغير وال يمكن للغير اإلحتجاج بأن هناك قيود أو رهون أو‬
‫حجوزات مترتبة عن هذا الحق ما لم تكن مقيدة في هذا الدفتر أو في البطاقة العقارية الخاصة به(‪.)3‬‬

‫‪ -1‬أنيسة حمادوش‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.777 ،778‬‬

‫‪ -2‬نسمية حشود‪ " ،‬الحجية القانونية للدفتر العقاري "‪ ،‬حوليات جامعة الجزائر‪ ،‬العدد ‪ ،22‬الجزء الثاني‪ ،‬جامعة الجزائر‪،‬‬
‫ص‪.17‬‬
‫‪ -3‬نسيمة حشود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.17‬‬

‫‪48‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫‪ -1‬مبدأ إفتراض مشروعية القيد في الدفتر العقاري ‪:‬‬

‫يعني أن كل ما يتم تسجيله هو عنوان الحقيقة بالنسبة للغير أو بين المتعاقدين‪ ،‬وكل من‬
‫يسجل له حق في الدفتر العقاري يعتبر المالك الحقيقي لذلك الحق وال يمكن الطعن فيه إال بالتزوير‪،‬‬
‫وعليه فالمحافظ العقاري يقوم بالتحقيق في الوثائق المقدمة له ومراجعتها قبل إجراء التسجيل أو القيد‬
‫لتفادي كل أسباب الطعن وضمان الحقوق من التدليس والغش(‪.)1‬‬

‫‪ -4‬مبدأ عدم سريان التقادم على الحقوق المسجلة في الدفتر العقاري ‪:‬‬

‫يقضي هذا المبدأ بأنه ال يمكن ألي شخص إكتساب العقار بالتقادم بوضع يده عليه إذا‬
‫كانت الحقوق مسجلة في الدفتر العقاري والبطاقة العقارية‪ ،‬بذلك ال جدوى من الحيازة في األراضي‬
‫والعقارات بصفة عامة إذا تمت عملية المسح وسلمت ألصحابها المالكين للدفاتر العقارية وبالتالي ال‬
‫يسقط حقهم بأي شكل من األشكال وهو هدف المشرع بإقرار عدم جواز إكتساب الملكية المسجلة‬
‫بموجب دفتر عقاري عن طريق التقادم ألن هذا يؤدي إلى زوال واهدار الحجية التي أضفاها القانون‬
‫على هذا الدفتر (‪.)2‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬طبيعة حجية الدفتر العقاري‬

‫أوال ‪ :‬الحجية المطلقة للدفتر العقاري‬

‫يستدل أنصار هذا المذهب بأن الدفتر العقاري يعتبر الناطق الرسمي والطبيعي بإسم الوضعية‬
‫القانونية الحالية للعقارات ولذلك يجب إضفاء الحجية المطلقة عليه ألنه يمر بالعديد من اإلجراءات والمراحل‬
‫التقنية والقانونية إلى غاية تسليمه لها حسب العقار‪ ،‬وتشتمل هذه المراحل واإلجراءات على تحقيق ميداني‬
‫تقوم به لجنة المسح العام لألراضي التي توفر مختصين في المجالين سواء التقني والقانوني لتتكفل بالتحري‬
‫واإلستقساء حول صحة البيانات المتعلقة بالعقار محل المسح بالتعاون مع العديد من الهيئات وبالنظر للطابع‬
‫التطهيري للنظام الشهر العيني للعقارات مما قد يثقلها بأعباء أو حقوق للغير‪ ،‬فال يمكن ألي شخص أن‬
‫يدعي خالف ما يحتويه السجل العقاري‪ ،‬والدفتر العقاري هو صورة البيانات التي يحملها السجل العقاري‬
‫بأجمعها أو ا لبطاقة العقارية التي يتم إعدادها على أساس وثائق المسح مؤسسين رأيهم بما ورد في نص‬
‫المادة ‪ 11‬من المرسوم ‪ 16-81‬المتعلق بإثبات الملكية العقارية الخاصة السابقة الذكر (‪.)3‬‬

‫‪ -1‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.17‬‬

‫‪ -2‬المرجع نفسه‪ ،‬ص‪.17‬‬
‫‪ -3‬أمحمد ربحي‪ " ،‬حجية الدفتر العقاري في إثبات الملكية العقارية "‪ ،‬مجلة البحوث في الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬العدد‪،1‬‬
‫جامعة ابن خلدون‪ ،‬تيارت‪ ،‬الجزائر‪ ،‬ص ص ‪.227 ،222‬‬

‫‪49‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫هذا ما أقرته المحكمة العليا في القرار رقم ‪ 328267‬المؤرخ في ‪ 6777/72/67‬الصادر عن الغرفة‬

‫ال عقارية إذ من الثابت أن الدفتر العقاري سيكون الدليل الوحيد إلثبات الملكية العقارية عمال بالمادة ‪ 32‬من‬
‫األمر ‪ 84-87‬والمادة ‪ 11‬من المرسوم ‪ 16-81‬السابقتين الذكر‪ ،‬لكن قضاة المجلس أسسوا قرارهم على‬
‫إنعدام وجود دليل اإلثبات في الدعوى وذهبوا إلى القول أن الدفتر العقاري ال يرقى ليكون مقام سند الملكية‬
‫وهو خالف ما ينص عليه القانون‪ ،‬بالتالي القضاة من توصلهم إلى عدم وجود دليل على إثبات الملكية‬
‫العقارية رغم اإلستظهار بالدفتر العقاري يكونوا قد أخطاؤا في تطبيق القانون ولم يتضمن قرارهم األساس‬
‫القانوني السليم ما يعرضه للنقص واإلبطال (‪ ،) 1‬كذلك القرار رقم ‪ 128837‬المؤرخ في ‪6777/33/37‬‬
‫الصادر عن الغرفة العقارية للمحكمة العليا والذي جاء فيه أن " شهادة الترقيم المؤقت تعطي لصحابها صفة‬
‫المالك الظاهر ومنه صفة التقاضي وحصوله على الدفتر العقاري ذي القوة الثبوتية طالما لم يطعن فيه‬
‫قضائيا‪ ،‬وأسس القضاة قرارهم بما أن اإلعتراض لم يتم في اآلجال القانونية ونتج عن شهادات الترقيم والمسح‬
‫الدفتر العقاري الذي يعتبر على رأس المستندات الرسمية في إثبات الملكية إذا لم يطعن فيه (‪.)2‬‬

‫حسب أنصار هذا الرأي دائما فإن المادة ‪ 32‬من األمر رقم ‪ 84-87‬تجعل من الدفتر العقاري الدليل‬
‫الوحيد والقوي المثبت للملكية العقارية‪ ،‬واألصل في نظام الشهر العيني إعتماده على السجل العقاري الذي يتم‬
‫فيه شهر جميع التصرفات الواقعة على العقار لتصبح هذه التصرفات قرينة قانونية قاطعة على الملكية ليكون‬
‫التصرف الواقع على حق الملكية في مأمن من المنازعات مما يطمئن المتعاملين فيه‪ ،‬كما إستندوا على‬
‫خصائص نظام الشهر العيني والتي تعتبر دليال على الحجية المطلقة للدفتر العقاري فمبدأ القيد المطلق‬
‫يقضي بأن إجراءات الشهر هي مصدر الحقوق العينية العقارية بما فيه حق الملكية التي تثبت بموجب دفتر‬
‫عقاري وكل حق غ ير مقيد ال يؤخذ به سواء بين األطراف أو في مواجهة الغير والحق المقيد يكتسب حجية‬
‫على الجميع وال يمكن اإلحتجاج بملكية العقار غير المشهر في السجل العقاري‪ ،‬ويجعل مبدأ عدم قابلية‬
‫األمالك العقارية المقيدة في السجل العقاري للتقادم المكسب اإلحتجاج بملكية العقار على أساس التقادم غير‬
‫ممكنة مهما طالت المدة ألن الملكية في هذا النظام ثابتة بالقيد في السجل العقاري وال مجال إلكتسابها‬
‫بالتقادم ومنه فدعوى اإلستحقاق ال تقبل إال إذا رفعها صاحب الحق المقيد في الدفتر العقاري دون غيره (‪.)3‬‬

‫رغم هذه الحجج التي أتى بها أنصار الحجية المطلقة للدفتر العقاري التي إنطلقت من تفسير المواد‬
‫القانونية والق اررات القضائية إال أن ذلك إصطدم بالحجج المقدمة من أصحاب الحجية النسبية للدفتر العقاري‪.‬‬

‫‪ -1‬إنجي هند زهدور‪ ،‬حماية التصرفات القانونية واثباتها في ظل نظام الشهر العقاري‪ ،‬أطروحة مقدمة لنيل شهادة دكتوراه‬
‫علوم‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة وهران ‪ ،1127/1127 ،1‬ص ‪.272‬‬
‫‪ -2‬زهرة بن عمار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.227 ،227‬‬
‫‪ -3‬أمحمد ربحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.227،227‬‬

‫‪50‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫ثانيا ‪ :‬الحجية النسبية للدفتر العقاري‬

‫يرى أصحاب هذا اإلتجاه أن حجية الدفتر العقاري نسبية ال مطلقة على أساس أن المادة ‪73/32‬‬
‫من المرسوم ‪ 21-82‬السابق الذكر تنص على أنه ال يمكن إعادة النظر في الحقوق الناتجة عن الترقيم‬
‫النهائي الذي تم بموجب أحكام المواد ‪ 34 ،31 ،36‬من هذا الفصل إال عن طريق القضاء‪ ،‬ومن خالل هذا‬
‫النص ضيق المشرع من نطاق الحجية المطلقة للحقوق المقيدة في نظام الشهر العيني بتكريسه لهذا اإلستثناء‬
‫وبمقتضاه يكون بإمكان األشخاص غير الحائزين على الدفاتر العقارية الطعن في هذه الدفاتر والتي يحوزها‬
‫أصحاب حقوق عينية مشهرة عن طريق القضاء (‪ ،)1‬ألنه في غالب األحيان تشوب عملية إشهار الحقوق‬
‫العقارية بعض األخطاء والعيوب مما يجعلها عرضة لتلك األخطاء وخول لألشخاص إمكانية إعادة النظر في‬
‫الحقوق الثابتة عن طريق القضاء حتى بعد الترقيم النهائي للعقارات‪ ،‬وألن نتائج المسح العام ليست دقيقة‬
‫بالصورة الكافية التي تمنح الدفتر العقاري القوة الثبوتية المطلقة بإعتمادها على تصريحات األفراد‪ ،‬كما‬
‫يالحظ أحيانا أخطاء الفرقة التقنية أثناء التحقيق الميداني في تحديد طبيعة العقار مما يضعه في لبس عند‬
‫تعيين الحدود‪ ،‬لذلك فالطعن القضائي يعد سبيال منصفا وعادال إلستعادة حقوق األفراد (‪.)2‬‬

‫لكن هناك بعض اآلراء تدعو إلى إضفاء القوة الثبوتية المطلقة للدفتر العقاري مبررين رأيهم إلى‬
‫الجهود والتكاليف التي تتكبدها الدولة في عمليات المسح والتحقيق بوسائل مادية وأدوات تقنية وتوفير موارد‬
‫بشرية يجب أن ينتج عنها بالمقابل األثر المتمثل في الدفتر العقاري المكتسب للقوة الثبوتية المطلقة‪ ،‬إذا‬
‫أصيب شخص باألضرار نتيجة األثر التطهيري له الحق في التعويض جب ار على ما لحقه من ضرر دون أن‬
‫يخوله القانون الحق في إلتماس أي تعديل في الحقوق المقيدة وهذا رأي يتعارض مع الواقع (‪.)3‬‬

‫من خالل إستقراء اآلراء السابقة فاإلتجاه الثاني إعتمد حججا واضحة وقوية من حيث النصوص‬
‫القانونية ومن حيث المبادئ العامة للقانون أبرزها أعمال المسح العقاري والتحقيق التي قد تتسم باألخطاء‪،‬‬
‫والحجية النسبية للدفتر العقاري تأتي من أحقية المالك في الحق المترتب له بموجب الوثائق المسحية‪ ،‬أما‬
‫اإلتجاه األول فلم يكن واضحا ودقيقا في أدلته وبراهينه‪.‬‬

‫‪ -1‬جميلة جبار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.17 ،17‬‬

‫‪ -2‬نسيمة حشود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.17 ،18‬‬
‫‪ -3‬نعيمة جبار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.221‬‬

‫‪51‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫الفرع الثالث‪ :‬موقف المشرع والقضاء من الحجية القانونية للدفتر العقاري‬

‫أوال ‪ :‬موقف المشرع من حجية الدفاتر العقارية‬

‫ال يستند ترقيم العقارات الممسوحة بإسم المالك دائما على عقود رسمية تثبت هذه الملكية بل هناك‬
‫بعض الحاالت ترقم بإسم المالك الظاهر سواء على أساس العقود العرفية أو عن طريق شهادة الشهود‬
‫واعطاء الدفتر العقاري الحجية المطلقة قد يضيع حقوق أشخاص آخرين‪ ،‬أكد نص المادة ‪ 77‬من المرسوم‬
‫رقم ‪ 21-82‬على حق األفراد في الطعن على الدفتر العقاري ومنه في الحقوق المشهرة وهذا ما أكدت المادة‬
‫‪ 32‬من المرسوم نفسه‪ ،‬غاية المشرع في ذلك حماية حقوق الغير حسن النية‪ ،‬إعتبر المشرع الجزائري الدفتر‬
‫العقاري كسند وحيد إلثبات الملكية العقارية إال أنه ذو حجية نسبية كوسيلة لضمان الملكية العقارية الخاصة‪،‬‬
‫وكذا ما تناولته المادة ‪ 11‬في فقرتها الثالثة من المرسوم رقم ‪ 21-82‬التي نصت صراحة على أن األغالط‬
‫المنسوبة إلى أعوان المحافظات العقارية الواردة في الدفتر العقاري يمكن تصحيحها (‪.)1‬‬

‫يمكن القول بأن المشرع وفق في جعل الدفتر العقاري ذا حجية نسبية وتدعيما لهذا الموقف يمكن‬
‫إستخالص مالحظتين هما ‪:‬‬

‫‪ -3‬المالحظة األولى‪:‬‬
‫ال يمكن إعتبار الدفتر ذا حجية مطلقة إال بعد مرور مدة معينة من صدوره لعدة أسباب‪،‬‬
‫أولها قد يحصل أن يكتب عقار تابع ألمالك الدولة وبعد فترة ليكتشف ذلك حيث ال يمكن للمالك منع‬
‫الدولة من إسترجاع حقها ومعاقبته خاصة إذا كان الحائز للعقار سيء النية وكان يعلم بأنه ملك‬
‫الدولة‪ ،‬ثانيها أنه ال يمكن بأي حال من األحوال إعتبار مدة السنتين المتعلقة بالترقيم المؤقت مدة‬
‫قانونية معقولة الكتساب حق الملكية بالتقادم فهذه المدة ال ترقى إلى تلك المشروطة إلكتساب حق‬
‫الملكية العقارية بالتقادم طبقا لنص المادة ‪ 768‬من القانون المدني المحددة بخمسة عشر سنة(‪.)2‬‬
‫‪ -6‬المالحظة الثانية‪:‬‬
‫قابلية الدفتر العقاري للطعن فيه أمام القضاء تفقد الثقة فيه كونها تناقض مبدأ اإلئتمان‬
‫والطمأنينة التي من المفروض أن يمنحها الدفتر العقاري مما يجعل الملكية مؤقتة بصورة غير مباشرة‬
‫ويكون معرض لإللغاء في أي وقت ومنه حجيته المطلقة تتناقض مع حماية حق الملكية واإلئتمان‬
‫العقاري (‪ ،)3‬ومن غير المعقول إبقاء مجال الطعن مفتوحا وانما يجب أن يحدد بمدة معقولة يسقط‬

‫‪ -1‬أمحمد ربحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.225 ،227‬‬

‫‪ -2‬عبد الرزاق موسوني‪ " ،‬الترقيم العقاري وطرق إثبات الملكية العقارية الخاصة في الجزائر "‪ ،‬مجلة الدراسات القانونية‬
‫المقارنة‪ ،‬العدد ‪ ،7‬مخبر القانون الخاص المقارن بكلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة حسيبة بن بوعلي‪ ،‬الشلف‪ ،‬الجزائر‪،‬‬
‫نوفمبر ‪ ،1125‬ص ص ‪.255 ،257‬‬
‫‪ -3‬أمحمد ربحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.228 ،225‬‬

‫‪52‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫بإنقضاءها حق رفع الدعوى حماية إلستقرار المعامالت مع تحديد المدة في حالة العقارات التابعة‬
‫ألمالك الدولة أو األمالك الوقفية والسيما للحائز سيء النية (‪.)1‬‬

‫بإستقراء النصوص القانونية المتضمنة القوة الثبوتية للدفتر العقاري كالمادة ‪ 11‬من المرسوم رقم‬
‫‪ 16-81‬والمادة ‪ 32‬من األمر رقم ‪ 84-87‬إضافة للمادة ‪ 77‬من المرسوم رقم ‪ 21-82‬التي أكد من خاللهم‬
‫المشرع الجزائري على أن الدفتر العقاري هو السند الوحيد إلثبات الملكية العقارية في األراضي الممسوحة‪ ،‬ال‬
‫يمكن قبول مختلف السندات العرفية الثابتة التاريخ وال العقود الرسمية وال األحكام والق اررات القضائية في‬
‫إثبات الملكية العقاري (‪.)2‬‬

‫ثانيا ‪ :‬موقف القضاء من الحجية القانونية للدفتر العقاري‬

‫المالحظ في هذا الشأن وجود إختالف في القضاء الجزائري حول مدى حجية الدفتر العقاري فرأي‬
‫الغرفة العقارية بالمحكمة العليا في قرار صادر عنها بتاريخ ‪ 6777/72/67‬تحت رقم ‪ 328267‬إعتبرت‬
‫الدليل الوحيد إلثبات حق الملكية والحقوق العقارية األخرى محصو ار في الدفتر العقاري دون سواه وبالتالي‬
‫يتمتع بالحجية المطلقة وال يمكن إلغاءه قضائيا أما رأي الغرفة المدنية بالمحكمة العليا في قرارها الصادر‬
‫بتاريخ ‪ 3224/71/32‬تحت رقم ‪ 377677‬إعتبرت الدفتر العقاري ذو حجية نسبية ويمكن الطعن فيه أمام‬
‫القضاء والغاءه (‪ ،)3‬وعليه فقرار المحكمة العليا عن طريق غرفتها العقارية يكون قد ساير موقف المشرع‬
‫الجزائري ولم يخالفه وجاء في القرار رقم ‪ 672217‬المؤرخ في ‪ 63‬أفريل ‪ 6774‬على أن يؤسس الدفتر‬
‫العقاري قانونا بعد إستكماله اإلجراءات والشكايات واآلجال مما يجعله يكتسب القوة الثبوتية‪ ،‬يتبين من خالل‬
‫هذا القرار والقرار رقم ‪ 328267‬المذكور أعاله فإنه ال مجال إلثبات صفة المالك في األ ارضي الممسوحة إال‬
‫عن طريق إرفاق نسخة من الدفتر العقاري في ملف موضوع الشخص الذي يدعي ملكية العقار واال سوف‬
‫يحكم بعدم قبول الدعوى إلنعدام الصفة طبقا للمادتين ‪ 31‬و‪ 22‬من قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪ ،‬غير‬
‫أنه يجب اإلشارة أن حصول المالك على الدفتر العقاري ال يحول دون إمكانية إكتساب عقاره عن طريق‬
‫التقادم المكسب من طرف الغير وهذا ما أكده قضاء المحكمة العليا في القرار رقم ‪ 4661716‬المؤرخ في ‪32‬‬
‫جويلية ‪ ،)4( 6777‬إذا دامت مدة الحيازة خمسة عشرة سنة وذلك لألسباب التالية ‪:‬‬

‫‪ -1‬عبد الرزاق موسوني‪ ،‬ص ‪.255‬‬

‫‪ -2‬أمحمد ربحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.228‬‬
‫‪ -3‬عبد الرزاق موسوني‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.257‬‬
‫‪ -4‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬الوسائل القانونية إلثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص‬
‫‪.151 ،177‬‬

‫‪53‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫‪ -‬عدم وجود نص قانوني تشريعي أو تنظيمي في الجزائر يمنع إكتساب العقارات المملوكة ملكية‬
‫خاصة بالتقادم في األراضي الممسوحة وهذا عكس ما ذهبت إليه التشريعات المقارنة (‪.)1‬‬
‫‪ -‬األصل في إكتساب العقار هو اإلستغالل واإلنتفاع به‪ ،‬لكن تركه من طرف المالك األصلي لمدة‬
‫تفوق ‪ 37‬سنة يعد بمثابة تنازل ضمني عنها وبالتالي األولى بملكيته حائزه ومستغله للفترة القانونية‬
‫واال إعتبر تعسفا في إستعمال الحق وهذا ما أشارت إليه المادتين ‪ 47‬و‪ 42‬من القانون ‪67-27‬‬
‫المتضمن قانون التوجيه العقاري (‪.)2‬‬
‫‪ -‬الحيازة العقارية وفق القانون المدني‪ ،‬تعد سب من أسباب كسب الملكية العقارية مثلها مثل العقد‪،‬‬
‫اإلستيالء‪ ،‬التركة والوصية‪ ،‬اإلتفاق‪ ،‬واإللتصاق بالعقار والشفعة (‪.)3‬‬

‫‪ -1‬أمحمد ربحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.227‬‬

‫‪ -2‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬الوسائل القانونية إلثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.152‬‬
‫‪ -3‬أمحمد ربحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.211‬‬

‫‪54‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫المبحث الثاني‪ :‬منازعات الدفتر العقاري‬

‫تعد مرحلتي اإليداع واجراء الشهر من المراحل األولية بعد عملية مسح األراضي ونظ ار لخصوصيتها‬
‫بإعتبارها نقطة هامة وأساسية في إقرار حقوق الملكية ومنه تسليم الدفتر العقاري ألصحابه مما قد ينشىء‬
‫منازعات أمام المحافظ العقاري فيما يخص اإليداع واجراءات الشهر‪ ،‬ويمكن أن تصل هذه المنازعات إلى‬
‫القضاء إللغاء الدفتر العقاري بدعوى يرفعها الغير الذي يكون متضر ار من تسليم هذا الدفتر وعليه نتناول في‬
‫مبحثنا هذا منازعات الدفتر العقاري أمام المحافظ العقاري في المطلب األول‪ ،‬أما المطلب الثاني نخصصه‬
‫لمنازعات الدفتر العقاري أمام القضاء‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬منازعات الدفتر العقاري أمام المحافظ العقاري‬

‫قام المشرع بمنح المحافظ العقاري سلطة واسعة وفقا لما يقتضيه القانون في قبول اإليداع ومباشرة‬
‫اإلجراء وقد يرفض ذلك في حالة عدم توفر الشروط القانونية‪ ،‬وعليه نتناول رفض اإليداع من طرف المحافظ‬
‫العقاري في الفرع األول ونعرج على رفض اإلجراء في الفرع الثاني أما في الفرع الثالث نتعرف على الطعن‬
‫في ق اررات وأخطاء المحافظ العقاري في اإليداع واجراء الشهر‪.‬‬

‫الفرع األول‪ :‬رفض اإليداع من طرف المحافظ العقاري‬

‫أوال ‪ :‬المقصود برفض اإليداع‬

‫" اإليداع هو إجراء قانوني أولي الزم في كل عملية شهر‪ ،‬له محل وأجال قانونية يجب إحترامها بما‬
‫يضمن سالمة اإلجراءات الالحقة له " (‪ ،)1‬فعملية الشهر تكسب الوثائق حجية في مواجهة الغير والمحافظ‬
‫العقاري مطالب خالل مدة ‪ 37‬يوم من تاريخ اإليداع تبليغ الموقع على التصديق ما ظهر له من نقص في‬
‫البيانات أو عدم إشهار المحررات والسندات المرتكز عليها في عملية المسح وهذا ال يكون إال بعد قيامه‬
‫بمراقبة سريعة ودقيقة للوثائق المودعة (‪.)2‬‬

‫األصل في رفض اإليداع أن يكون فوريا وكليا‪ ،‬غير أنه فيما يخص نزع الملكية من أجل المنفعة‬
‫العمومية يكون جزئيا كذلك في حالة المزايدات حسب قطع األراضي أو البيوع المتميزة بموجب عقد واحد‪،‬‬
‫يكون اإليداع جزئيا أيضا في حالة ما إذا كانت الوثيقة المودعة قصد الشهر تتضمن إمتيا از أو رهونا أو‬

‫‪ -1‬ليلى لبيض‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.227‬‬

‫‪ -2‬زهرة بن عمار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.271‬‬

‫‪55‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫نسخة من التنبيه المساوي للحجز وتتضمن في نفس الوقت خالفات في التعيين الخاص بالعقارات المترتب‬
‫عليها بعض الحقوق أو الحجوز (‪.)1‬‬

‫قد منح المشرع الجزائري للمحافظ العقاري صالحية التحقق من هوية وأهلية األطراف عن طريق‬
‫وسائل اإلثبات القانونية‪ ،‬يجب عليه رفض اإليداع حالة إكتشافه عيوبا أو نقائص عند فحصه لها (‪.)2‬‬

‫ثانيا‪ :‬أسباب رفض اإليداع‬

‫حصرها المشرع الجزائري في نص المادة ‪ 377‬من المرسوم رقم ‪ 21-82‬المؤرخ في ‪ 67‬مارس‬

‫‪ 3282‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري المعدل والمتمم فيما يلي‪:‬‬

‫‪ -3‬عدم تقديم الدفتر العقاري للمحافظ العقاري‪.‬‬

‫‪ -6‬عدم تقديم مستخرج مسح األراضي وفي حالة تغيير حدود الملكية ووثائق القياس إلى المحافظ‬
‫العقاري‪.‬‬
‫‪ -1‬عندما يكون التصديق على هوية األطراف وعلى الشرط الشخصي مخالف للمواد من ‪ 26‬إلى ‪27‬‬
‫والمادتين ‪ 376‬و‪ 371‬من المرسوم نفسه‪.‬‬
‫‪ -4‬عدم تقديم أي وثيقة يجب تسليمها إلى المحافظ العقاري أو لم تعطي اإلثبات المطلوب‪.‬‬
‫‪ -7‬تعيين العقارات ال يستجيب ألحكام المادة ‪ 22‬من نفس المرسوم‪.‬‬
‫‪ -2‬عندما تكون الجداول المودعة من أجل قيد الرهون واإلمتيازات بموجب المواد ‪ 27 ،27 ،21‬ال‬
‫تحتوي على البيانات المطلوبة وتكون غير محررة على النماذج الخاصة بها‪.‬‬
‫‪ -8‬عندما تظه ر الصور الرسمية أو النسخ غير صحيحة من حيث الشكل أو ال تتوفر فيها الشروط‬
‫القانونية‪.‬‬
‫‪ -7‬مخالفة أحكام المواد من ‪ 28‬إلى ‪.)3( 83‬‬

‫إجماال يتبين لنا من خالل أسباب رفض اإليداع أن المشرع حصرها في المادة أعاله دون أن يأخذ‬
‫بعين اإلعتبار بعض الحاالت كصدور قانون جديد بين فترة إيداع الوثيقة وفترة دراستها يمنع التصرف الذي‬
‫تنطوي عليه الوثيقة موضوع اإليداع‪ ،‬باإلضافة إلى اإلجتهاد القضائي من خالل الرقم ‪ 342‬المؤرخ في‬
‫‪ 3227/71/72‬الصادر عن الغرفة اإلدارية بالمحكمة العليا سابقا يخص هذا القرار حالة تتمثل في رفض‬
‫إيداع عقد الشهرة لعقار له سند رسمي ومشهر لدى المحافظة العقارية‪ ،‬يعتبر هذا القرار تدعيما لمبدأ القوة‬

‫‪ -1‬المادة ‪ 217‬من المرسوم التنفيذي ‪ ،72-57‬المصدر السابق‪.‬‬

‫‪ -2‬الطاهر بريك‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.221 ،222‬‬
‫‪ -3‬المادة ‪ 211‬من المرسوم رقم ‪ ،72-57‬المصدر السابق‪.‬‬

‫‪56‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫الثبوتية المطلقة للشهر وقد أكدت الغرفة العقارية على أن الدفاتر العقارية تشكل المنطلق الوحيد إلقامة البينة‬
‫في نشأة الملكية العقارية والدليل الوحيد لإلثبات (‪.)1‬‬

‫مع اإلشارة أن هناك حالتان يصلحان ليكونا من أسباب رفض اإليداع أتت بهما المادة ‪ 171‬من‬
‫قانون التسجيل المؤرخ في ‪ 62‬جانفي ‪ 3282‬تحت رقم ‪ 377-82‬وهي ‪:‬‬

‫‪ -‬غياب التصريح التقييمي للعقار موضوع التصرف ومعناه عدم تحديد القيمة التجارية للمعامالت‪.‬‬
‫‪ -‬عدم الدفع المسبق لرسوم اإلشهار العقاري من طرف ملتمس اإليداع (‪.)2‬‬

‫ثالثا ‪ :‬كيفية رفض اإليداع‬

‫يعتبر رفض اإليداع من اإلجراءات الخطيرة لما يفرزه من آثار سواء على محرري العقود أو األطراف‬
‫أو المحافظ العقاري كونه قرار إداري يخضع للطعن القضائي‪ ،‬لذا يستوجب أن يكون مسببا ويتم تبليغه إلى‬
‫محرر العقد شخصيا الذي يمضي إعترافا بذلك واما بواسطة رسالة موصى عليها مع طلب إشعار باإلستالم‬
‫موجهة إلى الموطن المشار إليه في السند محل النزاع (‪.)3‬‬

‫يجب أن تحتوي هذه الرسالة تاريخ الرفض وأسبابه والسند القانوني الذي أسس عليه المحافظ العقاري‬
‫ق ارره مع توقيع هذا األخير وتأشيرة المحافظة العقارية واإللتزام بالمدة القانونية ‪ 37‬يوما من تاريخ اإليداع‪ ،‬بعد‬
‫نهاية هذه اإلجراءات يبلغ األطراف المعنية بقرار الرفض‪ ،‬فإذا قام محرر العقد بتدارك الخطأ وتصحيحه يقبل‬
‫اإليداع وينفذ إجراء الشهر‪ ،‬أما إذا رأى محرر العقد أن المحافظ مخطىء يمكنه الطعن أمام القضاء في مهلة‬
‫شهرين (‪.)4‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬رفض اإلجراء من طرف المحافظ العقاري‬

‫أوال‪ :‬المقصود برفض اإلجراء‬

‫هي إجراءات الرقابة الدقيقة والتفحص العميق لمختلف الوثائق التي ال يمكن إكتشافها من خالل‬
‫المراقبة األولية (‪ ،)5‬فإذا تبين من خالل ذلك وجود خلل أو نقص في الوثائق المقبولة يمكن للمحافظ العقاري‬

‫‪ -1‬زهيرة بن خضرة‪ ،‬مسؤولية المحافظ العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير‪ ،‬قسم القانون الخاص‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر‪ ،1115/1117 ،‬ص ص ‪.77-75‬‬
‫‪ -2‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬الوسائل القانونية إلثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.157‬‬
‫‪ -3‬العمرية بوقرة‪ ،‬إثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.255‬‬
‫‪ -4‬الطاهر بريك‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.225‬‬
‫‪ -5‬ليلى لبيض‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.271‬‬

‫‪57‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫إصدار قرار برفض اإلجراء (‪ ،)1‬وفي بعض الحاالت يتطلب مقارنة مع الوثائق التي تم إشهارها من قبل في‬
‫مجموعة البطاقات العقارية إلزالة الشك والتأكد من صحة هذه العقود والوثائق (‪.)2‬‬

‫ثانيا‪ :‬أسباب رفض اإلجراء‬

‫يرفض المحافظ العقاري اإلجراء ألحد األسباب المذكورة في المادة ‪ 373‬من المرسوم ‪21-82‬‬
‫السابق الذكر وهي واردة على سبيل الحصر كاآلتي‪:‬‬

‫‪ -3‬الوثائق المودعة واألوراق المرفقة بها غير متوافقة‪،‬‬

‫‪ -6‬عندما يكون مرجع اإلجراء السابق المطلوب غير صحيح‪،‬‬
‫‪ -1‬تعيين األطراف والعقارات والشرط الشخصي غير متوافق مع البيانات المذكورة في البطاقة العقارية‪،‬‬
‫‪ -4‬صفة المتصرف أو الحائز متناقضة مع البيانات الموجودة في البطاقة العقارية‪،‬‬
‫‪ -7‬يكون التحقيق المنصوص عليه في المادة ‪ 374‬يكشف بأن الحق غير قابل للتصرف‪،‬‬
‫‪ -2‬إذا كان العقد المقدم لإلشهار مشوبا بأحد أسباب البطالن‪،‬‬
‫‪ -8‬عندما يظهر وقت التأشير على اإلجراء بأن اإليداع كان من الواجب رفضه (‪.)3‬‬

‫ثالثا‪ :‬كيفية رفض اإلجراء‬

‫قبل إجراء الشهر يتولى المحافظ العقاري مع أعوانه تفحص مدى صحة الوثائق المقدمة له من أجل‬
‫اإلشهار واذا وجد عيبا أو نقصا فيها يبلغ الشخص الموقع على شهادة الهوية باألمر خالل أجل ‪ 37‬يوم من‬
‫تاريخ اإليداع للقيام بتصحيح الوثائق أو إستكمال النقص أو إيداع الوثائق التعديلية ويؤشر على البطاقة‬
‫العقارية بعبارة ( إجراء قيد اإلنتظار ) (‪.)4‬‬

‫أما إذا لم يقم المعني بتعديل أو تصحيح أو إستكمال الوثائق الناقصة وأخبر المحافظ العقاري عن‬
‫رفضه وعدم قدرته على القيام بإلتزماته فإن اإلجراء يرفض مع التحفظات المنصوص عليها في المادة ‪372‬‬
‫من المرسوم رقم ‪ 21-82‬وتكتب عبارة الرفض في سجل اإليداع وعند اإلقتضاء في البطاقة العقارية والدفتر‬
‫العقاري (‪.)5‬‬

‫‪ -1‬زهرة بن عمار‪ ،‬المرجع السابق‪.277 ،‬‬

‫‪ -2‬الطاهر بريك‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.227‬‬
‫‪ -3‬المادة ‪ 212‬من المرسوم رقم ‪ ،72-57‬المصدر السابق‪.‬‬
‫‪ -4‬زهرة بن عمار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.277‬‬
‫‪ -5‬زهيرة بن خضرة‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.77‬‬

‫‪58‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫عندما يصبح رفض اإلجراء نهائيا يقوم المحافظ العقاري بتبليغ قرار رفض اإلجراء النهائي الموقع‬
‫على شهادة الهوية خالل ‪ 7‬أيام الموالية لمهلة ‪ 37‬يوم الممنوحة للتسوية مع إرجاعه الوثيقة محل الرفض بعد‬
‫وضع عليها تأشيرة مؤرخة وموقعة مع توضيح قرار رفض اإلجراء ويكون مباش ار أو عن طريق رسالة موصى‬
‫عليها مع إشعار باإلستالم (‪.)1‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬الطعن في ق اررات وأخطاء المحافظ العقاري‬

‫أوال‪ :‬الطعن في ق اررات المحافظ العقاري‬

‫كل الق اررات التي يصدرها المحافظ العقاري من رفض لإليداع واإلجراء وتبليغها للمعني باألمر في‬
‫اآلجال القانونية‪ ،‬قابلة للطعن فيها من قبل هذا األخير أمام القضاء وهو حقه المكفول بنص المادة ‪ 64‬من‬
‫األمر ‪ 84-87‬المذكور سابقا " تكون ق اررات المحافظ العقاري قابلة للطعن أمام الجهات القضائية المختصة‬
‫إقليميا " كما نصت الفقرة األخيرة من المادة ‪ 337‬من المرسوم ‪ 21-82‬المذكور آنفا على أن "تاريخ اإلشعار‬
‫باإلستالم أو تاريخ رفض الرسالة الموصى عليها يحدد نقطة إنطالق أجل شهرين الذي يمكن من خالله‬
‫للطرف المتضرر أن يقدم الطعن "‪ ،‬يستنتج من المادتين أن قرار المحافظ العقاري برفض اإليداع أو اإلجراء‬
‫يكون قابال للطعن أمام الجهة القضائية المختصة وهي الغرفة اإلدارية على مستوى المجلس القضائي الذي‬
‫يوجد العقار في دائرة إختصاصه وتم إستبدالها حاليا بالمحاكم اإلدارية بموجب القانون رقم ‪ 76-27‬المؤرخ‬
‫في ‪ 3227/77/17‬كون ق ارراته برفض اإلجراء أو اإليداع تعد ق اررات إدارية حسب المادة ‪ 8‬من قانون‬
‫اإلجراءات المدنية (‪.)2‬‬

‫توجه دعوى إلغاء القرار إلى السيد المدير الوالئي للحفظ العقاري التابع لسلطته المحافظ العقاري الذي‬
‫أصدر القرار بصفته ممثال لوزير المالية على المستوى المحلي عمال بالقرار المؤرخ في ‪ ،3222/76/67‬أما‬
‫في حالة الطعن أمام مجلس الدولة ضد الق اررات القضائية التي تصدرها المحاكم اإلدارية تنتقل من المدراء‬
‫الوالئيين للحفظ العقاري إلى المدير العام على المستوى المركزي إذ يتابع شخصيا المنازعات المتعلقة بأمالك‬
‫الدولة والحفظ العقاري المطروحة أمام المحكمة العليا ومجلس الدولة(‪.)3‬‬

‫أما في حالة إصدار قرار رفض اإلجراء النهائي بعد إكتشاف أنه تم إشهار الوثيقة خطاء فإن هذا‬
‫القرار يبلغ إلى المدير الوالئي الذي يباشر دعوى إلغاء القرار اإلداري إستنادا ألحكام المادة ‪ 37‬من المرسوم‬

‫‪ -1‬الطاهر بريك‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.211‬‬

‫‪ -2‬كريم قان‪ ،‬نقل الم لكية في عقد بيع العقار في القانون الجزائري‪ ،‬مذكرة من أجل نيل شهادة الماجستير‪ ،‬قسم قانون‬
‫األعمال‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬القطب الجامعي وهران‪ ،1121/1122 ،‬ص ص ‪.271 ،277‬‬
‫‪ -3‬نوال جديلي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.172 ،171‬‬

‫‪59‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫رقم ‪ 27-23‬المؤرخ في ‪ 3223/71/76‬والمذكرة رقم ‪ 4137‬المؤرخة في ‪ 3227/71/68‬التي تلزم‬

‫المحافظين العقاريين باإللغاء في الحين ودون أي شروط وابالغ المدير الوالئي بهذا اإللغاء (‪.)1‬‬

‫" لكن يالحظ بأنه في الحياة العملية كثي ار من المتضررين قبل لجوءهم للقضاء يتقدمون بشكوى إلى‬
‫المديرية الوالئية للحفظ العقاري‪ ،‬بصفتها المسؤولة األولى عن أعمال المحافظة العقارية الواقعة ضمن‬
‫إختصاصها إقليميا " (‪.)2‬‬

‫تنتهي منازعة قرار اإليداع أو اإلجراء الذي طعن فيه من قبل المدعي بصدور حكم نهائي يقضي إما‬
‫بإلغاء قرار المحافظ العقاري ومؤيدا لطلبات المدعي والذي يجب عليه استكمال عمليات واجراءات الشهر‬
‫التي سبق له رفضها بموجب ق ارره الذي ألغي من طرف القضاء‪ ،‬أو رفض الدعوى والحكم بصحة قرار‬
‫المحافظ العقاري وبذلك يصبح رفضه نهائيا‪ ،‬ويكون قرار القضاء اإلداري قابال لالستئناف أمام مجلس الدولة‬
‫ويتم تنفيذ القرار اإلداري القاضي باإللغاء بعد حيازة الحكم القضائي بإلغاء لقوة الشيء المقضي فيه أي بعد‬
‫إستنفاذ كافة طرق الطعن العادية (‪.)3‬‬

‫ثانيا‪ :‬الطعن في أخطاء المحافظ العقاري‬

‫تثار هذه المسألة عندما يقوم المحافظ العقاري بإعتباره موظفا عموميا بخطأ فاإلدارة مسؤولة مبدئيا‬
‫عن األخطاء التي يرتكبها المحافظ‪ ،‬فلو أن شخصا تضرر من عملية الشهر وثبت أن هذا الضرر ناتج عن‬
‫خطاء المحافظ العقاري أو أحد أعوانه والتي تندرج ضمن األخطاء المرفقية يمكنه مساءلة الدولة عن الضرر‬
‫الذي لحق به (‪.)4‬‬

‫أساس مسؤولية الدولة عن أخطاء المحافظ العقاري نصت عليه المادة ‪ 61‬من األمر رقم ‪84-87‬‬
‫المتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري بنصها " تكون الدولة مسؤولة بسبب األخطاء‬
‫المضرة بالغير والتي يرتكبها المحافظ أثناء ممارسة مهامه‪ ،‬ودعوى المسؤولية المحركة ضد الدولة يجب أن‬
‫ترفع في أجل عام واحد إبتداءا من إكتشاف فعل الضرر واال سقطت الدعوى‪ ،‬وتتقادم الدعوى بمرور خمسة‬
‫عشرة عاما إبتداءا من إرتكاب الخطاء‪ ،‬وللدولة الحق في رفع دعوى الرجوع ضد المحافظ في حالة الخطاء‬
‫الجسيم لهذا األخير" (‪.)5‬‬

‫‪ -1‬ليلى لبيض‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.272‬‬

‫‪ -2‬كريم قان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.272‬‬
‫‪ -3‬ليلى لبيض‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.277 ،272‬‬
‫‪ -4‬يسمينة ريحاني‪ " ،‬دور المحافظ العقاري في تحقيق الملكية العقارية "‪ ،‬مجلة دراسات قانونية وسياسية‪ ،‬العدد ‪ ،12‬كلية‬
‫الحقوق بجامعة أمحمد بوقرة‪ ،‬بومرداس‪ ،‬الجزائر‪ ،‬جانفي ‪ ،1125‬ص ‪.127‬‬
‫‪ -5‬األمر رقم ‪ ،57-57‬المصدر السابق‪.‬‬

‫‪60‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫هذا يعني أن خطاء المحافظ العقاري المرفقي هو أساس إلتزام الدولة بالتعويض‪ ،‬حيث أن دعوى‬
‫المسؤولية ال ترفع عند المحافظ العقاري مباشرة وانما ضد الدولة ممثلة في شخص وزير المالية والمطالبة‬
‫بالتعويض‪ ،‬غير أنه إذا كان خطاء المحافظ العقاري جسيما فالدولة لها الحق في الرجوع عليه بما دفعته من‬
‫تعويض (‪.)1‬‬

‫" لم يرد هناك تعريف لدعوى الرجوع في نص القانون‪ ،‬بل ما تناولته القوانين هو أن دعوى الرجوع‬
‫هي حق من حقوق الدولة‪ ،‬ترفعها على الموظف المخطئ إلسترداد المبالغ المالية التي تكون قد دفعتها‬
‫للمتضررين بدال عن الموظف المخطىء‪.‬‬

‫ويكون رجوع الدولة على المحافظ العقاري بما دفعته من تعويض في حالة إرتكاب هذا األخيرة خطأ‬
‫جسيما‪ ،‬فحلول الدولة محل المحافظ العقاري في دفع التعويض يجعل من الدولة ضامنا أو كفيال موس ار " (‪.)2‬‬

‫بالتالي يفهم من خالل ما سبق أن الدولة تحل محل المحافظ العقاري في دفع التعويض على أخطاءه‬
‫الوظيفية العادية المسببة ضر ار للغير فقط‪ ،‬أما إذا كان الخطاء جسيما ترفع إليه دعوى الرجوع يحركها ضد‬
‫مدير الحفظ العقاري المختص إقليميا‪ ،‬تخضع دعوى المحافظ العقاري لنفس األحكام التي تنظم الطعون‬
‫القضائية المرفوعة في الق اررات‪ ،‬أما بالنسبة لميعاد تحريك الدعوى يكون في أجل عام من تاريخ إكتشاف فعل‬
‫الضرر ويتقادم بمرور ‪ 37‬سنة من تاريخ إرتكاب الخطاء‪ ،‬ونتائج هذه الدعوى تكون إما بصدور حكم‬
‫قضائي يقضي بتدارك األخطاء من قبل المحافظ العقاري أو إلزامه بإلغاء جميع الحقوق المكتسبة بهذه الصفة‬
‫واذا تعذر ذلك يعوض المتضرر ماديا (‪.)3‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬منازعات الدفتر العقاري أمام القضاء‬

‫قد يثار نزاع من طرف أي شخص يدعي أنه المالك الحقيقي للعقار محل إصدار الدفتر العقاري‪ ،‬أو‬
‫أن هذا األخير يحمل بيانات مخالفة للواقع مستندا في ذلك إلى وثائق لها قوة ثبوتية في هذا الشأن‪ ،‬مطالبا‬
‫بإعادة النظر في الملكية المقررة بموجب هذا السند ساعيا إللغاء الدفتر العقاري واسترداد ملكيته‪ .‬ومن هنا‬
‫يمكن دراسة هذا المطلب بتناول مفهوم دعوى إلغاء الدفتر العقاري في الفرع األول و الجهة القضائية‬
‫المختصة بالفصل في دعاوى إلغاءه كفرع ثان‪ ،‬وينتج عن إلغاءه أثار نوجزها في الفرع الثالث واألخير‪.‬‬

‫‪ -1‬يسمينة ريحاني‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.127‬‬

‫‪ -2‬الطاهر عبابسة‪ " ،‬الرجوع على المحافظ العقاري في المنازعات المتعلقة بإلغاء الدفتر العقاري "‪ ،‬مجلة دراسات في الوظيفة‬
‫العامة‪ ،‬العدد ‪ ،1‬المديرية العامة للبحث العلمي والتطوير التكنولوجي‪ ،‬المركز الجامعي للبيض‪ ،‬الجزائر‪ ،‬ديسمبر ‪ ،1128‬ص‬
‫‪.72‬‬
‫‪ -3‬كريم قان‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.271‬‬

‫‪61‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫الفرع األول‪ :‬مفهوم دعوى إلغاء الدفتر العقاري‬

‫أوال‪ :‬تعريف دعوى إلغاء الدفتر العقاري‬

‫" إن دعوى اإللغاء هي تلك الدعوى التي تهدف إلى إلغاء القرار اإلداري الذي أصدرته اإلدارة‪ ،‬تتميز‬
‫بأن سلطة القاضي اإلداري فيها تقتصر على بحث مشروعية القرار ومدى إتفاقه مع قواعد القانون والغاء‬
‫ذلك القرار إذا كان مخالفا للقانون‪ ،‬وهكذا ال تتعدى سلطة القاضي أكثر من إلغاء القرار غير المشروع فال‬
‫يستطيع القاضي أن يقوم بتحديد نطاق المركز القانوني للطاعن أو أن يقوم بسحب قرار اإلدارة أو تعديله أو‬
‫أن يصدر قرار آخر مثل القرار المعيب الذي أصدرته اإلدارة " (‪.)1‬‬

‫وقد عرفت بأنها " الدعوى القضائية المرفوعة أمام الجهات القضائية التي تستهدف إلغاء القرار‬
‫اإلداري الصادر عن المحافظة العقارية بسبب عدم مشروعيته لما يشوب أركانه من عيوب "‪ ،‬كما تم تعريفها‬
‫" بأنها إجراء قانوني يتم بواسطته إخطار القاضي اإلداري المختص نوعيا واقليميا للنظر في مشروعية‬
‫الق اررات اإلدارية " (‪.)2‬‬

‫ثانيا‪ :‬خصائص دعوى إلغاء الدفتر العقاري‬

‫يمكن إجمال خصائص دعوى اإللغاء فيما يلي‪:‬‬

‫‪ -3‬طعن قضائي‪ " :‬إن الطعن باإللغاء في الدفتر العقاري ينبغي أن يكون قضائيا‪ ،‬أي صادر من‬
‫القضاء وليس من أي جهة أخرى‪ ،‬وسلطة القاضي اإلداري فيها تقتصر فقط على مجرد الحكم بإلغاء‬
‫القرار اإلداري غير المشروع وليس أكثر " (‪.)3‬‬
‫‪ -6‬طعن موضوعي‪ " :‬إنها دعوى موضوعية يرتكز عملها على القرار الصادر عن المحافظ العقاري‪،‬‬
‫وليس شخص المحافظ العقاري‪ ،‬فهي تتميز بالطابع الموضوعي العيني‪ ،‬وعلى رافع الدعوى أن يهتم‬
‫بالقرار‪ ،‬أو يبين عيوبه دون النظر إلى مصدر القرار " (‪.)4‬‬
‫‪ -1‬دعوى الحق العام‪ :‬دعوى اإللغاء هي دعوى القانون العام‪ ،‬بمعنى أنها يمكن أن توجه إلى أي قرار‬
‫إداري دون حاجة إلى نص خاص‪ ،‬بحيث ال يحتاج تقريرها إلى النص عليها‪ ،‬وانما يلزم النص‬
‫الصريح إلستبعادها في حاالت معينة (‪.)5‬‬

‫‪ -1‬ليلى لبيض‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.182‬‬

‫‪ -2‬أمحمد ربحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.217‬‬
‫‪ -3‬محمد األمين حمدادو‪ " ،‬دعوى إلغاء الدفتر العقاري "‪ ،‬مجلة تشريعات التعمير والبناء‪ ،‬العدد ‪ ،5‬جامعة ابن خلدون‪،‬‬
‫تيارت‪ ،‬الجزائر‪ ،‬سبتمبر ‪ ،1128‬ص‪.27‬‬
‫‪ -4‬أمحمد ربحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.217‬‬
‫‪ -5‬ليلى لبيض‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.181‬‬

‫‪62‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫‪ -4‬الحكم في دعوى اإللغاء‪ :‬له حجية مطلقة في مواجهة الجميع ويتمسك بحق اإللغاء كل من له‬
‫مصلحة في ذلك وحتى من الغير الذي لم يكن طرف في الدعوى (‪.)1‬‬

‫ثالثا‪ :‬شروط دعوى إلغاء الدفتر العقاري‬

‫‪ -3‬الشروط المتعلقة بقبول الدعوى‪ :‬يمكن حصرها في النقاط اآلتية‬

‫أ‪ -‬شرط القرار اإلداري‪:‬‬
‫يشترط فيه أن يكون نهائيا ومؤثرا‪ ،‬أي قابال للتنفيذ دون حاجة إلى أي إجراء الحق ومؤثر‬
‫في المراكز القانونية للطاعن بأن يلحق به ضررا‪ ،‬وعناصر القرار اإلداري المتمثلة في أنه عمل‬
‫قانوني وصادر باإلرادة المنفردة ويصدر من جهة إدارية تنطبق على ق اررات المحافظ العقاري‪،‬‬
‫باإلضافة إلى ق اررات الترقيم النهائي الذي ينتج عنه الدفتر العقاري‪ ،‬وكذا بالنسبة للترقيم المؤقت‬
‫إذا كان أحد أطراف الدعوى شخص من أشخاص القانون العام وكل هذه الق اررات ال مجال‬
‫للطعن ف يها إال بموجب دعوى اإللغاء ضد القرار اإلداري الصادر بمناسبة إجراءات الشهر‬
‫العقاري (‪.)2‬‬
‫ب‪ -‬شرط المصلحة‪:‬‬
‫يشترط أن يكون لرافع الدعوى مصلحة يمسها القرار المطعون فيه ويشترط أن تكون‬
‫مصلحة شخصية ومباشرة لرافع دعوى اإللغاء (‪ ،)3‬وهذا عكس ما يشترط في قانون المرافعات‬
‫لقبول الدعوى أن تستند المصلحة إلى حق اعتدي عليه أو مهدد باإلعتداء عليه (‪.)4‬‬
‫ت‪ -‬شرط الميعاد‪:‬‬

‫بإعتبار أن الدفتر العقاري يصدر بعد الترقيم النهائي وال يمكن إعادة النظر في هذا‬
‫األخير إال عن طريق القضاء‪ ،‬فإن المشرع الجزائري خول لألطراف المتنازعة عن الحقوق‬
‫الناتجة عن الترقيم النهائي طلب إعادة النظر في قرار المحافظ العقاري عن طريق دعوى إلغاء‬
‫الدفتر العقاري أمام القضاء اإلداري‪ ،‬ولم يحدد المشرع آجاال للقيام بمثل هذا الطعن مما يلزم‬
‫الرجوع إلى القواعد العامة من خالل تطبيق قاعدة تقادم الحقوق خالل ‪ 37‬سنة لسقوط هذه‬
‫الدعوى وهي مدة طويلة وكافية لذوي الحقوق في شأن إلغاء الدفتر العقاري (‪.)5‬‬

‫‪ -1‬محمد األمين حمدادو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.71‬‬

‫‪ -2‬ليلى لبيض‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.187‬‬
‫‪ -3‬محمد األمين حمدادو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.72‬‬
‫‪ -4‬ليلى لبيض‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.187‬‬
‫‪ -5‬أمحمد ربحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.217‬‬

‫‪63‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫ميعاد الطعن محدد في المادة ‪ 762‬من قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية بأربعة أشهر‬
‫تسري من تاريخ التبليغ الشخصي بنسخة من القرار اإلداري الفردي أو من تاريخ النشر للق اررات‬
‫الجماعية والتنظيمية‪ ،‬وبالتالي فبمجرد تحقق العلم اليقيني بالقرار اإلداري‪ ،‬فإذا لم يتحقق ذلك‬
‫يبقى القرار عرضة للطعن (‪.)1‬‬

‫يمكن أن تتقطع آجال ميعاد رفع دعوى اإللغاء للقرار اإلداري حسب ما جاء في المادة‬
‫‪ 716‬من قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية بنصها على ما يلي ‪:‬‬

‫" تتقطع آجال الطعن في الحاالت اآلتية‪:‬‬

‫‪ -3‬الطعن أمام جهة قضائية إدارية غير مختصة‪،‬‬

‫‪ -6‬طلب المساعدة القضائية‪،‬‬
‫‪ -1‬وفاة المدعي أو تغير أهليته‪،‬‬
‫(‪)2‬‬
‫‪ -4‬القوة القاهرة أو الحادث الفجائي‪" .‬‬
‫ث‪ -‬شرط األهلية‪:‬‬
‫" لم يشترط قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية طبقا للمادة ‪ 31‬منه أهلية المدعي لقبول‬
‫الدعوى القضائية‪ ،‬وذلك ألن األهلية ليست شرط لقبول الدعوى‪ ،‬وانما لصحة المطالبة القضائية‬
‫حتى ال تكون هذه الدعوى باطلة‪ ،‬فاألهلية شرط لمباشرة الدعوى ال لقبولها طبقا لنص المادة ‪24‬‬
‫من قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية " (‪.)3‬‬
‫‪ -6‬الشروط المتعلقة بعريضة الدعوى‪:‬‬
‫يجب أن تتضمن عريضة إفتتاح الدعوى تحت طائلة عدم قبولها شكال الجهة القضائية التي‬
‫ترفع أمامها الدعوى‪ ،‬إسم ولقب المدعي وموطنه‪ ،‬إسم ولقب وموطن المدعى عليه واذا كان شخص‬
‫معنوي مقره اإلجتماعي وصفة ممثله القانوني‪ ،‬إضافة إلى عرض موجز للوقائع والطلبات التي‬
‫تؤسس عليها الدعوى (‪ ،)4‬زيادة على ذلك أقر المشرع الجزائري مجموعة من الشروط فيما يخص‬
‫الدعوى العقارية وهي كالتالي‪:‬‬

‫‪ -1‬محمد األمين حمدادو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.72‬‬

‫‪ -2‬القانون رقم ‪ ،17-18‬مؤرخ في ‪ 28‬صفر عام ‪ 2717‬الموافق ‪ 17‬فبراير سنة ‪ ،1118‬المتضمن قانون اإلجراءات المدنية‬
‫واإلدارية‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،12‬السنة ‪.77‬‬
‫‪ -3‬محمد األمين حمدادو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.72‬‬
‫‪ -4‬المادة ‪ 27‬من القانون رقم ‪ ،17-18‬المصدر السابق‪.‬‬

‫‪64‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫أ‪ -‬وجوب توقيعها من طرف محامي‪:‬‬

‫يجب أن تكون عريضة رفع الدعوى الرامية إللغاء الدفتر العقاري موقعة من محام تحت‬
‫طائلة عدم القبول وفقا لنص المادة ‪ 737‬من قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية مع مراعاة أحكام‬
‫المادة ‪ 768‬من نفس القانون السابق الذكر التي إستثنت الدولة والمؤسسات العمومية‪ ،‬بوضع‬
‫المشرع لهذا الشرط يرجع إلى أن إجراءات التقاضي أمام المحكمة اإلدارية تحتاج إلى خبرة‬
‫وكفاءة ال تتوافر إال في المحامين‪ ،‬فضال أن التقاضي أمام مجلس الدولة يستوجب أن يكون‬
‫المحامي معتمدا لديه لخبرته وأقدميته‪ ،‬ولقد إنتقد هذا الشرط ألنه يمنع المتقاضي كامل األهلية‬
‫الذي يعبر عن إرادته بتقديم عريضة تبين مقصوده مما يعرقل حقه في رفع الدعوى(‪.)1‬‬
‫ب‪ -‬جواز التظلم المسبق‪:‬‬
‫" أجاز المشرع الجزائري للمعني بالقرار اإلداري الخاص بالدفتر العقاري تقديم تظلم إلى‬
‫الجهة اإلدارية التي أصدرت القرار في أجل أربعة أشهر من تاريخ تبليغه بالقرار أو من تاريخ‬
‫نشر القرار اإلداري الجماعي أو التنظيمي وهذا بموجب نص المادة ‪ 717‬من قانون اإلجراءات‬
‫المدنية واإلدارية " (‪.)2‬‬
‫ت‪ -‬وجوب إرفاق القرار اإلداري مع عريضة رفع الدعوى‪:‬‬

‫يجب إرفاق عريضة رفع الدعوى المراد بها إلغاء الدفتر العقاري‪ ،‬القرار اإلداري المطعون فيه‬
‫وهذا تحت طائلة عدم القبول ما لم يوجد مانع مبرر‪ ،‬فإذا ثبت أن المانع بسبب إمتناع اإلدارة من‬
‫تمكين المدعي من القرار المطعون في يأمره القاضي بتقديمه في أول جلسة ليستخلص النتائج‬
‫القانونية المترتبة على هذا اإلمتناع (‪.)3‬‬

‫ث‪ -‬شهر دعوى اإللغاء‪:‬‬

‫" بإعتبار دعوى إلغاء الدفتر العقاري تنصب على سند الملكية العقارية‪ ،‬أو على حق عيني‬
‫عقاري‪ ،‬ألزم المشرع الجزائري في المادتين ‪ 38‬و ‪ 732‬من قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪،‬‬
‫رافع الدعوى بإشهار عريضة إفتتاح الدعوى‪ ،‬وذلك بغرض إعالم الغير بحالة العقار وما قد ينتج‬
‫عن هذه الدعوى من تغيير المراكز القانونية‪ ،‬وجعل هذا من النظام العام"(‪.)4‬‬

‫‪ -1‬ليلى لبيض‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.185‬‬

‫‪ -2‬محمد األمين حمدادو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.71‬‬
‫‪ -3‬ليلى لبيض‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.188‬‬
‫‪ -4‬أمحمد ربحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ص ‪.215 ،217‬‬

‫‪65‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫رابعا‪ :‬أسباب إلغاء الدفتر العقاري‬

‫‪ -3‬عيب عدم اإلختصاص‪:‬‬

‫يقصد به صدور الدفتر العقاري من شخص غير المحافظ العقاري كأن يكون الختم الذي‬
‫ختم به على الدفتر العقاري خاص برئيس مصلحة في المحافظة العقارية وبذلك يكون عرضة لإللغاء‬
‫بسبب مخالفة قاعدة عدم اإلختصاص الشخصي‪ ،‬كما يمكن أن يكون الدفتر العقاري محل دعوى‬
‫إلغاء إذا تمت مخالفة قاعدة اإلختصاص الزمني بإصدار قرار بمنح الدفتر قبل اإلنتهاء من عملية‬
‫شهر الوثائق المسحية (‪.)1‬‬
‫‪ -6‬عيب مخالفة الشكل واإلجراءات‪:‬‬
‫بما أن الدفتر العقاري محدد وفق نموذج خاص به قانونا فال يمكن بأي حال تصور مخالفة‬
‫الشكل المتعلق به‪ ،‬لكن ذلك ال يمنع مخالفة إجراءات تسليمه‪ ،‬كالقيام بمنحه للمالك دون أن يدفع‬
‫هذا األخير الرسوم المتعلقة بشهر الوثائق المسحية‪ ،‬وبذلك وجب إلغاؤه طبقا لعيب مخالفة اإلجراءات‬
‫بإعتبارها حقا للدولة (‪.)2‬‬
‫‪ -1‬عيب السبب‪:‬‬
‫" إذا كانت القاعدة العامة في إصدار الق اررات اإلدارية عدم القيام بتسبيبها وعلى من يدعي‬
‫عكس شرعيتها إثبات ذلك " (‪ ،)3‬بالتالي ال يمكن إصدار دفتر عقاري إال بناءا على ما توصلت إليه‬
‫لجنة المسح عند قيامها بالتحقيق الميداني وغير تلك المحددة في األمر رقم ‪ 84-87‬والمرسومين رقم‬
‫‪ 26-82‬و ‪ 21-82‬المذكورين سابقا (‪.)4‬‬
‫‪ -4‬عيب مخالفة القانون‪:‬‬

‫هو أكبر مصدر لدعوى إلغاء الدفتر العقاري‪ ،‬فمتى تبين للمدعي أن المحافظ العقاري قد‬
‫خالف القانون في إصداره يمكنه طلب إلغائه بشرط أن يثبت ويبين النص القانوني المخالف‪ ،‬حتى‬
‫يتمكن القاضي اإلداري بإصدار حكم إما بطلب اإللغاء أو رفضه لعدم التأسيس (‪.)5‬‬

‫‪ -7‬عيب اإلنحراف بالسلطة‪:‬‬

‫يقصد به خروج اإلدارة عن الغرض األساسي لها وهو المصلحة العامة بتسليم شخص دفتر‬
‫عقاري على أساس المحاباة أو مصلحة خاصة‪ ،‬والمالحظ هنا صعوبة إثبات اإلدعاء من قبل‬

‫‪ -1‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬الوسائل القانونية إلثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.177‬‬
‫‪ -2‬محمد األمين حمدادو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.77‬‬
‫‪ -3‬أمحمد ربحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.212‬‬
‫‪ -4‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬الوسائل القانونية إلثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.177‬‬
‫‪ -5‬محمد األمين حمدادو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.77‬‬

‫‪66‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫المدعي ضد المحافظ العقاري الذي قام بذلك دون مراعاة القوانين واألنظمة المعمول بها وفي حال‬
‫عجزه عن اإلثبات‪ ،‬قضت المحكمة برفض الدعوى لعدم التأسيس القانوني (‪.)1‬‬
‫" ويبقى لكل شخص تضرر من عملية شهر الحقوق العينية العقارية‪ ،‬وبعد فوات أوان آجال‬
‫الطعن بإلغاء الدفتر العقاري الذي كان نتيجة لعملية الشهر‪ ،‬أن يلجأ للقضاء مطالبا بالتعويض‬
‫إلسترجاع حقوقه المهدورة‪ ،‬وهذه الدعوى إما أن يرفعها على المحافظ العقاري في حال إرتكابه لخطأ‬
‫جسيم طبقا لنص المادة ‪ 61‬من األمر ‪ ،84-87‬أو يرفع دعوى التعويض المرتبطة بنزع الملكية‬
‫للمنفعة العمومية " (‪.)2‬‬

‫الفرع الثاني‪ :‬الجهة القضائية المختصة في الفصل في دعاوى إلغاء الدفاتر العقارية‬

‫أوال‪ :‬إختصاص القضاء العادي بإلغاء الدفتر العقاري‬

‫بإعتبار أن الدفتر العقاري سند إثبات الملكية بين األشخاص الذين يحكمهم القانون الخاص الذين‬
‫يتعرضون لبعضهم في ملكية العقارات‪ ،‬بحيث يمكن لكل طرف اللجوء إلى القضاء العادي والذي يتمثل في‬
‫القسم المختص بإختالف الدعوى المرفوعة التابع للمحكمة التي يقع في دائرة إختصاصها العقار حسب المادة‬
‫‪ 2‬من قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية (‪.)3‬‬

‫قد يعمد أحد األطراف إلى تزوير الدفتر العقاري بمفرده أو بمساعدة من المحافظ العقاري‪ ،‬كفل‬
‫القانون للطرف المتضرر اللجوء إلى الجهات القضائية المختصة والمتمثلة في القضاء العادي على مستوى‬
‫المحكمة المخ تصة بقسم الجنح قصد إستصدار حكم جزائي يعاقب فيه المزور بناءا على نصوص المواد‬
‫‪ 621 ،661 ،666‬من قانون العقوبات الجزائري (‪ ،)4‬وعليه فإن المشرع منح الحق للمضرور من اللجوء‬
‫للقضاء العادي للطعن في التزوير الذي تعرض له‪ ،‬مما يسمح له بإسترجاع حقه من المزور نفسه ومن جهة‬
‫أخرى يعاقب جزائيا وفقا للمواد السابقة الذكر من قانون العقوبات‪ ،‬فاإلختصاص هنا يؤول إلى القضاء‬
‫العادي ألن النزاع القائم بين األشخاص الطبيعية فيما بينها (‪.)5‬‬

‫" مثال ذلك‪ ،‬لو كانت القطعة األرضية التي هي ملك على الشيوع محل نزاع قضائي‪ ،‬وتم تعيين‬
‫حارس قضائي عليها‪ ،‬وتم إبالغ المحافظ العقاري بهذا األمر‪ .‬لكن رغم ذلك قام هذا األخير بتحرير دفاتر‬
‫عقارية وتسليمها لألطراف‪ ،‬هنا تثبت سوء نية المحافظ العقاري بهذا األمر‪ .‬لكن رغم ذلك قام هذا األخير‬

‫‪ -1‬أمحمد ربحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.211‬‬

‫‪ -2‬محمد األمين حمدادو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.77‬‬
‫‪ -3‬جمال عبد الناصر مانع‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص‪.17‬‬
‫‪ -4‬زهرة بن عمار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.252‬‬
‫‪ -5‬محمد األمين حمدادو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.77‬‬

‫‪67‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫بتحرير دفاتر عقارية وتسليمها لألطراف‪ ،‬هنا تثبت سوء نية المحافظ العقاري وقيامه بالتزوير وعن اإلستيالء‬
‫على جزء من التركة قبل قسمتها بالنسبة لألطراف " (‪.)1‬‬

‫ثانيا‪ :‬إختصاص القضاء اإلداري بإلغاء الدفتر العقاري‬

‫إذا كانت المنازعات بين األشخاص أو مؤسسات يحكمها القانون الخاص والدولة‪ ،‬ففي هذه الحالة‬
‫يؤول اإلختصاص إلى القضاء اإلداري المختص إقليميا (‪.)2‬‬

‫بما أن الدفتر العقاري سند إداري والهيئة المسلمة له إدارية بموجب المادة ‪ 67‬من األمر ‪84-87‬‬
‫وهي المحافظة العقارية كما سبق اإلشارة إليه‪ ،‬فإن مسألة اإلختصاص القضائي تؤول إلى الغرفة اإلدارية في‬
‫كل القضايا التي تكون الدولة أو الواليات أو البلديات أو المؤسسات العمومية ذات الطابع اإلداري طرفا فيها‪،‬‬
‫وتختلف الجهة القضائية المختصة بإختالف الدعوى المرفوعة (‪.)3‬‬

‫تعتبر المحاكم اإلدارية هي جهات الوالية العامة في المنازعات اإلدارية وتختص بالفصل في أول‬
‫درجة بحكم قابل لإلستئناف في جميع القضايا التي تكون الدولة أو أحد هيئاتها أو مؤسساتها العمومية طرفا‬
‫فيها‪ ،‬وتختص أيضا بالفصل في دعاوى إلغاء الق اررات اإلدارية الصادرة عن الهيئات والمؤسسات العمومية‬
‫للدولة (‪.)4‬‬

‫يفهم من خالل المادتين السابقتين أن الطعن بإلغاء الدفتر العقاري بإعتباره ق ار ار إداريا أو سندا إداريا‬
‫بصفة عامة يكون من إختصاص القضاء اإلداري وذلك تطبيقا للمعيار الموضوعي أو المادي أي بالنظر إلى‬
‫موضوع الدعوى المتمثل أساسا في الطعن في سند أو قرار إداري‪ ،‬فقد جاء القانون رقم ‪ 72/77‬المتضمن‬
‫قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية بتوزيع جديد في اإلختصاصات على مستوى هياكل القضاء اإلداري بإلغائه‬
‫الغرف الجهوية‪ ،‬منه أصبح الفصل في كل الدعوى ذات الطابع اإلداري إلى المحاكم اإلدارية حسب المادة‬
‫‪ 777‬منه‪ ،‬وحسب المادة ‪ 77‬من المرسوم ‪ 21-82‬السالف الذكر‪ ،‬فإن دعاوى القضاء الرامية إلى النطق‬
‫بإلغاء حقوق ناتجة عن الدفتر العقاري بإعتباره وثيقة مشهرة البد من شهرها في المحافظة العقارية تحت‬
‫طائلة الرفض شكال‪ ،‬وهذا ما نصت وأكدت عليه المادة ‪ 732‬من قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية (‪.)5‬‬

‫" يختص مجلس الدولة كدرجة أولى وأخيرة بصفة عامة بالفصل في دعاوى اإللغاء والتفسير وتقدير‬
‫المشروعية في الق اررات اإلدارية الصادرة عن السلطات المركزية‪ ،‬وبصفة خاصة في دعوى إلغاء الدفتر‬

‫‪ -1‬زهرة بن عمار‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.252‬‬

‫‪ -2‬جمال عبد الناصر مانع‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.15‬‬
‫‪ -3‬فيصل الوافي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.217‬‬
‫‪ -4‬المادتين ‪ 811‬و‪ 812‬من القانون رقم ‪ ،17-18‬المصدر السابق‪.‬‬
‫‪ -5‬نسيمة حشود‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.22‬‬

‫‪68‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫العقاري والمرفوعة ضد المحافظ العقاري‪ ،‬كما يختص بالفصل في إستئناف األحكام واألوامر الصادرة عن‬
‫المحاكم اإلدارية وهذا طبقا للمواد ‪ 271 ،276 ،273‬من قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية" (‪.)1‬‬

‫الفرع الثالث‪ :‬أثار إلغاء الدفتر العقاري‬

‫يعتبر تحريك دعوى إلغاء الدفتر العقاري إجراء موقفا ومعنى ذلك تجميد كل التصرفات في العقاري‬
‫موضوع الدفتر العقاري محل اإللغاء لغاية الفصل النهائي في الدعوى‪ ،‬ويترتب على إلغاء الدفتر العقاري‬
‫إنهاء وجوده تماما (‪ ،)2‬فإذا نجح المدعي في الحصول على حكم قضائي لصالحه بإلغاء الدفتر العقاري‪،‬‬
‫فالحائز أو المدعى عليه يصبح فاقدا لصفة المالك وال يمكنه التصرف في العقار بأي شكل‪ ،‬وال يكون ذلك‬
‫إال بتنفيذ الحكم القضائي وشهره في المحافظة العقارية المختصة إقليميا‪ ،‬ليقوم المحافظ العقاري بإعداد دفتر‬
‫جديد بإسم المالك الذي صدر القرار لمصلحته والتأشير في البطاقة العقارية على إلغاء الدفتر العقاري األول‪،‬‬
‫وبمجرد إستالم الشخص المدعي والذي حكم لصالحه الدفتر الجديد تتحول له كافة صالحيات المالك على‬
‫أن ال يخالف القانون في ذلك (‪.)3‬‬

‫‪ -3‬أثار إلغاء الدفتر العقاري في مواجهة األطراف‪:‬‬

‫يحوز القرار القضائي المتضمن إلغاء الدفتر العقاري القوة المطلقة في مواجهة األطراف‬
‫موضوع النزاع‪ ،‬وينتج عنه زوال األثر المطلق لحجيته‪ ،‬فال يمكن اإلحتجاج به ويتم إعادة المالك‬
‫إلى الحالة األولى قبل صدور الدفتر العقاري الملغى (‪.)4‬‬
‫‪ -6‬أثار إلغاء الدفتر العقاري في مواجهة اإلدارة‪:‬‬
‫بمجرد صدور قرار إلغاء الدفتر العقاري تكون اإلدارة ملزمة بالتنفيذ لحيازته على الحجية‬
‫المطلقة للشيء المقضي فيه‪ ،‬وتنفيذ القرار القضائي بإلغاء الدفتر العقاري من قبل اإلدارة‪ ،‬يجب‬
‫إتباع إجراءات الشهر العقاري المتعلقة بإيداع السندات القضائية‪ ،‬وذلك بتأكد المحافظ العقاري من‬
‫هوية األطراف وهوية العقار‪ ،‬إضافة إلى تسبيب القرار كونه إجراء شكلي (‪.)5‬‬

‫‪ -1‬محمد األمين حمدادو‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.77‬‬

‫‪ -2‬أمحمد ربحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.215‬‬
‫‪ -3‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬الوسائل القانونية إلثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.177‬‬
‫‪ -4‬أمحمد ربحي‪ ،‬المرجع السابق‪ ،‬ص ‪.218‬‬
‫‪ -5‬المرجع نفسه‪ ،‬ص ‪.218‬‬

‫‪69‬‬
 ‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العق اري‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫ملخص الفصل الثاني‬

‫بدراستنا للفصل الثاني المعنون بأحكام ومنازعات الدفتر العقاري حيث بعد إيداع الوثائق المسحية في‬
‫المحافظة العقارية وتسليم الدفتر العقاري للمالك جعل الفقهاء يبينون طبيعته وحجيته القانونية وكالهما إنقسم‬
‫الفقه فيهما‪ ،‬بالنسبة لطبيعة الدفتر العقاري القانونية ففريق أتى بحجج تعتبره ق ار ار إداريا واآلخر يرى بأنه عقد‬
‫إداري وبتحليلنا لهذه النقطة خرجنا بأن الدفتر العقاري قرار إداري وذلك لمجموعة من الصفات والخصائص‬
‫التي تميز القرار اإلداري وتسقط على موضوع دراستنا‪ ،‬حيث أنه يصدر من اإلدارة متمثلة في المحافظة‬
‫العقارية وبختم وتأشير المحافظ العقاري وعلى المالك الذي تثبت ملكيته للعقار إستالمه فقط دون اإلمضاء‬
‫عليها‪.‬‬

‫هذا ولم تسلم الحجية القانونية للدفتر العقاري من بروز رأيين فيها وهما الحجية المطلقة أو الحجية‬
‫النسبية للدفتر العقاري وكالهما إعتمدا على تفسير من القانون والقضاء لكن كانت حجج وبراهين أصحاب‬
‫الحجية النسبية واضحة وقوية‪ ،‬كغيره من التصرفات القانونية ممكن أن تنشأ منازعات خاصة بالدفتر العقاري‬
‫التي تكون إما أمام المحافظ العقاري فيما يخص حاالت رفض اإليداع واإلجراء‪ ،‬وأخرى مسماة بدعوى‬
‫اإللغاء التي تسمح لكل متضرر الطعن بإلغاء الدفتر العقاري أمام الجهة القضائية المختصة‪.‬‬

‫‪70‬‬
‫خاتمة‬
 ‫خاتمة‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫خاتمة‬
‫الدفتر العقاري سند إداري يسلم ألصحاب العقارات إلثبات حق الملكية والحقوق العينية العقارية‪ ،‬بعد‬
‫إتمام العمليات التقنية الميدانية واإلجراءات التقنية القانونية وهي المسح العام لألراضي وتأسيس السجل‬
‫العقاري‪ ،‬لذا إعتبر المشرع الجزائري الدفتر العقاري بمثابة الوسيلة الوحيدة إلثبات الملكية العقارية في ظل‬
‫نظام الشهر العيني وبالتالي اإلستغناء عن العقود األخرى التي أدت إليه سواء كانت رسمية أو عرفية‪ ،‬إدارية‬
‫كانت أو قضائية‪ ،‬بذلك الوصول إلى تنظيم حقل عقاري يحقق اإلستقرار في المعامالت العقارية ويبعث‬
‫الطمأنينة في نفوس المالكين مما يساهم بجذب اإلستثمارات لتحقيق قفزة نوعية في تطوير البالد‪.‬‬

‫لم ي حسم المشرع الجزائري بشكل واضح وصريح في الحجية المطلقة للدفتر العقاري التي تعتبر‬
‫الدعامة األساسية لنظام الشهر العيني‪ ،‬أما المنازعات القضائية التي تثور بشأن الدفتر العقاري فإن الوالية‬
‫ترجع للقاضي اإلداري للفصل فيها بالرغم أن مضمونه يكرس حقوقا عقارية ألن المشرع الجزائري أخذ‬
‫بالمعيار العضوي في تحديد اإلختصاص القضائي‪.‬‬

‫على الرغم من أن الدفتر العقاري ال يصدر إال بعد سلسلة إجراءات ميدانية تقنية تضبطها ترسانة‬
‫من القوانين والتنظيمات التي وضعها المشرع الجزائري لتنظيم الوعاء العقاري‪ ،‬والمتمثلة في عملية المسح‬
‫التي تتم تحت إشراف لجنة مختصة متعددة اإلختصاصات يرأسها قاضي‪ ،‬وتتكفل بهذه العملية وكالة وطنية‬
‫لمسح األراضي أنشئت خصيصا لعمليات المسح التي تنتج وثائق لتأسيس السجل العقاري وتسليم الدفاتر‬
‫العقارية لتضمن وضعية عقارية هادئة‪ ،‬لكن ذلك لم يخفف بصفة كبيرة من وطأة المشاكل والعراقيل المتعلقة‬
‫بالعقار وكثرة النزاعات أمام القضاء وطول الفصل فيها‪ ،‬وخير دليل على ذلك عند اإلطالع على الجانب‬
‫العملي هناك بطء في عموم التراب الوطني لعمليات تسوية الملكية العقارية‪.‬‬

‫مما سبق ذكره في هذا الموضوع يدفعنا إلى تقديم مجموعة من النتائج متمثلة في‪:‬‬

‫‪ ‬الدفتر العقاري هو السند الوحيد إلثبات الملكية العقارية في الجزائر‪.‬‬

‫‪ ‬المسح العام لألراضي هو األساس المادي إلنشاء الدفتر العقاري الذي يستمد قوته من الوثائق‬
‫المسحية‪.‬‬
‫‪ ‬ترقم العقارات بعد إتمام عمليات المسح العام لألراضي على إثرها تنشأ بطاقات عقارية تأسس منها‬
‫صفحات السجل العقاري‪.‬‬

‫‪71‬‬
 ‫خاتمة‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫‪ ‬يسلم الدفتر العقاري لألشخاص الذين تثبت ملكيتهم على عقار من طرف جهة إدارية مختصة‬
‫بإصداره دون سواها هي المحافظة العقارية عن طريق شخص المحافظ العقاري الذي يختم ويأشر‬
‫في آخر الدفتر وأي دفتر عقاري يصدر بطريقة مخالفة فهو باطل‪.‬‬
‫‪ ‬الدفتر العقاري ق ارر إداري محض من نوع خاص‪.‬‬
‫‪ ‬رغم عمل المشرع الجزائري على إضفاء حجية مطلقة على الدفتر العقاري لكن في الواقع وعمليا‬
‫الزالت تتسم بالنسبية‪.‬‬
‫‪ ‬ق اررات المحافظ العقاري قابلة للطعن من طرف المتضرر الذي له الحق أيضا اللجوء إلى القضاء‬
‫إلسترداد حقه‪.‬‬
‫‪ ‬عدم تحصين المشرع الدفتر العقاري من دعوى اإللغاء وفي أي وقت كان‪ ،‬مما يؤدي إلى زعزعة‬
‫إستقرار المعامالت العقارية‪.‬‬

‫بدراستنا ألهم الجوانب المتعلقة بالدفتر العقاري يمكننا طرح مجموعة من اإلقتراحات التالية‪:‬‬

‫‪ ‬إعادة النظر في النصوص القانونية المنظمة للدفتر العقاري وتدعيمها بسن نصوص أكثر‬
‫وضوح‪.‬‬
‫‪ ‬نشر الوعي القانوني على جميع المستويات قضاء وادارة ومتعاملين والتدخل بحزم لإلعتراف‬
‫بحجية الدفتر العقاري كسند وحيد إلثبات الملكية العقارية‪.‬‬
‫‪ ‬العمل على إسراع عمليات المسح التي إستغرقت سنوات عديدة بالتالي القضاء على نظام الشهر‬
‫الشخصي لتجاوز مرحلة تطبيق النظامين معا‪.‬‬
‫‪ ‬وضع تحت تصرف القضاء خرائط للمسح العام لألراضي من أجل تمكين القضاة لمعرفة‬
‫المناطق الممسوحة بغرض التمسك بالدفتر العقاري كسند وحيد إلثبات الملكية العقارية واعطاءه‬
‫القوة الثبوتية دون أن يشمل هذا الطرح المناطق الغير ممسوحة‪.‬‬
‫‪ ‬إعادة النظر في تشكيلة لجنة المسح التي يجب أن يرأسها قاضي عقاري متخصص وله خبرة‬
‫طويلة في المجال والميدان العقاري‪.‬‬
‫‪ ‬وضع مراقبة دقيقة وجزاءات صارمة لكل خرق أو تجاوز يصدر من المحافظ العقاري بمناسبة‬
‫قيامه بمهامه عن طريق إصدار قانون خاص به مما يعدم إمكانية الخطاء أو التالعب‬
‫بمعلومات الدفتر العقاري‪.‬‬
‫‪ ‬إنشاء محافظة عقارية على مستوى كل بلدية أو على األقل على مستوى كل دائرة لتخفيض‬
‫العبء على المحافظ العقاري وخاصة في الواليات التي تشهد تعداد سكاني كبير‪.‬‬
‫‪ ‬نظ ار للتطور التكنولوجي في معظم المجاالت البد لإلدارة العقارية أن ترقمن أجهزتها باإلضافة‬
‫إلى رقمنة الدفتر العقاري‪.‬‬

‫‪72‬‬
 ‫خاتمة‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫‪ ‬يجب على و ازرة العدل فتح مدرسة وطنية للقضاة المتخصيين في المجال العقاري ال غير والعمل‬
‫على إنشاء محاكم إدارية مختصة بالنزاعات العقارية بإمتياز‪ ،‬للنظر والفصل في الدعاوى‬
‫العقارية التي باتت تزيد من يوم آلخر‪.‬‬
‫‪ ‬يجب تحديد آجال قانونية بإنتهائها يسقط الحق في رفع الدعوى الرامية إللغاء الدفتر العقاري‬
‫ومن األفضل عدم القضاء بإلغاءها من األصل فهذا يعد مساسا بالحجية المطلقة لهذا السند‬
‫وعليه ال جدوى وال فرق من تبني نظام الشهر الشخصي أو العيني‪.‬‬

‫في األخير نلخص القول بأن المشرع الجزائري سن العديد من التشريعات التي ساهمت نوعا ما‬
‫بتنظيم الملكية العقارية بإعتماده على الدفتر العقاري كآلية لحماية الملكية العقارية واعتبره السند الوحيد‬
‫إلثبات الملكية‪ ،‬وهو ما وفق فيه إلى حد بعيد لكن مازالت تحيطه بعض النقائص سواء اإلجراءات القانونية‬
‫إلعداده وتسليمه أو ما بعد التسليم باألخص إمكانية إلغاءه‪ ،‬ألن ذلك يؤثر على حجيته وعلى التصرفات‬
‫العقارية مما يجعلها غير مستقرة أو على الدولة التي تسخر إمكانيات ضخمة لتنظيم الملكية العقارية ليلغى‬
‫بعد ذلك فهذا إهدار للوقت إلرساء مبدأ الشهر العيني الذي يعرف تأخ ار على المستوى الوطني‪.‬‬

‫‪73‬‬
‫ق ائمة المصادر‬
‫والمراجع‬
 ‫ق ائمة المصادر والمراجع‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫قائمة المصادر والمراجع‬

‫أ‪ /‬المصادر‪:‬‬

‫أوال‪ :‬النصوص التشريعية‬

‫‪ -3‬األمر رقم ‪ ،57-57‬مؤرخ في ‪ 8‬ذي القعدة عام ‪ 2277‬الموافق ‪ 21‬نوفمبر سنة ‪ ،2757‬يتضمن‬
‫إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،71‬السنة الثانية‬
‫عشرة‪.‬‬
‫‪ -6‬القانون ‪ ،11-15‬المؤرخ في ‪ 7‬صفر عام ‪ 2718‬الموافق ‪ 15‬فبراير سنة ‪ ،1115‬يتضمن تأسيس‬
‫إجراء بمعاينة حق الملكية العقارية وتسليم سندات الملكية عن طريق تحقيق عقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪،‬‬
‫العدد ‪ ،27‬السنة الرابعة واألربعون‪.‬‬
‫‪ -1‬القانون رقم ‪ ،17-18‬مؤرخ في ‪ 28‬صفر عام ‪ 2717‬الموافق ‪ 17‬فبراير سنة ‪ ،1118‬المتضمن‬
‫قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،12‬السنة ‪.77‬‬

‫ثانيا‪ :‬المراسيم التنفيذية‬

‫‪ -3‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،21-52‬المؤرخ في ‪ 21‬ذي القعدة عام ‪ 2271‬الموافق ‪ 7‬يناير سنة ‪،2752‬‬
‫يتعلق بإثبات حق الملكية الخاصة‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد‪ ،27‬السنة العاشرة‪.‬‬
‫‪ -6‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،72-57‬المؤرخ في ‪ 17‬ربيع األول عام ‪ 2277‬الموافق ‪ 17‬مارس سنة‬
‫‪ ،2757‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،21‬السنة الثالثة عشرة‪.‬‬
‫‪ -1‬المرسوم التنفيذي رقم ‪ ،275-18‬المؤرخ في ‪ 22‬جمادى األول عام ‪ 2717‬الموافق ‪ 27‬مايو سنة‬
‫‪ ،1118‬يتعلق بعمليات التحقيق العقاري وتسليم سندات الملكية‪ ،‬الجريدة الرسمية‪ ،‬العدد ‪ ،17‬السنة‬
‫الخامسة واألربعون‪.‬‬

‫ب‪ /‬المراجع‪:‬‬

‫أوال‪ :‬المؤلفات‬

‫‪ -3‬جمال بوشنافة‪ ،‬شهر التصرفات العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬طبعة ‪ ،1117‬دار الخلدونية‪ ،‬القبة‪،‬‬
‫الجزائر‪.1117 ،‬‬

‫‪74‬‬
 ‫ق ائمة المصادر والمراجع‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫‪ -6‬حسين عبد اللطيف حمدان‪ ،‬نظام السجل العقاري‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية‪ ،‬بيروت‪،‬‬
‫لبنان‪.1115 ،‬‬
‫‪ -1‬سماعين شامة‪ ،‬النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬د ار هومة‪ ،‬بوزريعة‪ ،‬الجزائر‪،‬‬
‫‪.1117‬‬
‫‪ -4‬الطاهر بريك‪ ،‬المركز القانوني للمحافظ العقاري‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬دار الهدى‪ ،‬عين مليلة‪ ،‬الجزائر‪،‬‬
‫‪.1122‬‬
‫‪ -7‬عبد العزيز محمودي‪ ،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬دون طبعة‪،‬‬
‫منشورات بغدادي‪ ،‬باش جراح‪ ،‬الجزائر‪.1117 ،‬‬
‫‪ -2‬عمار بوضياف‪ ،‬القرار اإلداري‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬جسور للنشر والتوزيع‪ ،‬المحمدية‪ ،‬الجزائر‪.1115 ،‬‬
‫‪ -8‬عمر حمدي باشا‪ ،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬الطبعة الثالثة‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪،‬‬
‫‪.1127‬‬
‫‪ -7‬عمار علوي‪ ،‬الملكية والنظام لعقاري في الجزائر‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬دار هومة‪ ،‬بوزريعة‪ ،‬الجزائر‪.1117 ،‬‬
‫‪ -2‬عيسى األعرج ميسون جريسي‪ ،‬عيب السبب في القرار اإلداري‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬دار وائل للنشر‪،‬‬
‫عمان‪ ،‬األردن‪.1127 ،‬‬
‫فيصل الوافي‪ ،‬السندات اإلدارية المثبتة للملكية العقارية في التشريع الجزائري‪ ،‬الطبعة‬ ‫‪-37‬‬
‫األولى‪ ،‬دار الخلدونية‪ ،‬القبة‪ ،‬الجزائر‪.1121 ،‬‬
‫ليلى زروقي‪ ،‬عمر حمدي باشا‪ ،‬المنازعات العقارية‪ ،‬الطبعة الثالثة‪ ،‬دار هومة‪ ،‬الجزائر‪،‬‬ ‫‪-33‬‬
‫‪.1112‬‬
‫محمد أحمد إبراهيم المسلماني‪ ،‬ماهية الق اررات اإلدارية‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬دار الجامعة الجديدة‪،‬‬ ‫‪-36‬‬
‫اإلسكندرية‪ ،‬مصر‪.1127 ،‬‬
‫محمد حميد الرصيفان العبادي‪ ،‬المبادئ العامة للقرار اإلداري‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬دار وائل‬ ‫‪-31‬‬
‫للنسر‪ ،‬عمان‪ ،‬األردن‪.1127 ،‬‬
‫مصطفى سالم النجيفي‪ ،‬العقود اإلدارية والتحكيم‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬اآلفاق المشرقة ناشرون‪،‬‬ ‫‪-34‬‬
‫الشارقة‪ ،‬اإلمارات العربية المتحدة‪.1122 ،‬‬
‫نعيمة حاجي‪ ،‬المسح العام وتأسيس السجل العقاري في الجزائر‪ ،‬دون طبعة‪ ،‬دار الهدى‪،‬‬ ‫‪-37‬‬
‫عين مليلة‪ ،‬الجزائر‪.1117 ،‬‬

‫‪75‬‬
 ‫ق ائمة المصادر والمراجع‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫ثانيا‪ :‬األبحاث األكاديمية‬

‫أ‪ -‬أطروحات الدكتوراه‪:‬‬

‫‪ -3‬إنجي هند زهدور‪ ،‬حماية التصرفات القانونية واثباتها في ظل نظام الشهر العقاري‪ ،‬أطروحة‬
‫مقدمة لنيل شهادة دكتوراه علوم‪ ،‬إشراف الدكتور‪ ،‬عبد القادر العربي شحط‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة وهران ‪.1127/1127 ،1‬‬
‫‪ -6‬عماد الدين رحايمية‪ ،‬الوسائل القانونية إلثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪،‬‬
‫أطروحة لنيل شهادة دكتوراه في العلوم‪ ،‬إشراف الدكتور بن شويخ الرشيد‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة مولود معمري تيزي وزو‪ 27 ،‬مارس ‪.1127‬‬
‫‪ -1‬العمرية بوقرة‪ ،‬إثبات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري‪ ،‬أطروحة مقدمة لنيل‬
‫شهادة دكتوراه علوم‪ ،‬إشراف الدكتورة رحاب شادية‪ ،‬قسم الحقوق‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪،‬‬
‫جامعة باتنة ‪.1127/1127 ،2‬‬
‫‪ -4‬فتحي ويس‪ ،‬الشهر العقاري وآثاره في مجال التصرفات العقارية‪ ،‬رسالة مقدمة لنيل شهادة‬
‫الدكتوراه‪ ،‬إشراف الدكتورة دليلة زناكي‪ ،‬قسم القانون الخاص‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة وهران‪،‬‬
‫‪.1122/1121‬‬
‫‪ -7‬ليلى لبيض‪ ،‬منازعات الشهر العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬أطروحة مقدمة لنيل شهادة‬
‫الدكتوراه‪ ،‬إشراف الدكتورة لشهب حورية‪ ،‬قسم العلوم القانونية‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪،‬‬
‫جامعة محمد خيضر‪ ،‬بسكرة‪.1121/1122 ،‬‬
‫‪ -2‬نوال جديلي‪ ،‬السجل العيني دراسة مقارنة بين التشريع الجزائري والتشريع المغربي‪ ،‬أطروحة لنيل‬
‫دكتوراه علوم‪ ،‬إشراف الدكتور ملزي عبد الرحمن‪ ،‬قسم القانون الخاص‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة‬
‫الجزائر ‪.1125/1127 ،2‬‬
‫‪ -8‬وهيبة عثامنة‪ ،‬النظام القانوني للشهر العقاري دراسة مقارنة بين التشريعين الجزائري والفرنسي‪،‬‬
‫أطروحة مقدمة لنيل شهادة دكتوراه علوم‪ ،‬إشراف الدكتورة ز اررة صالحي الواسعة‪ ،‬قسم الحقوق‪،‬‬
‫كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة باتنة‪.1127/1127 ،2‬‬
‫ب‪ -‬رسائل الماجستير‪:‬‬
‫‪ -3‬أحمد مقدم‪ ،‬التحقيق العقاري كآلية للتطهير العقاري‪ ،‬مذكرة من أجل الحصول على شهادة‬
‫الماجستير‪ ،‬إشراف الدكتور قويدري مصطفى‪ ،‬قسم القانون العقاري‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة‬
‫الجزائر ‪.1127/1127 ،2‬‬
‫‪ -6‬إيمان أوباهي‪ ،‬نظام الشهر العقاري في التشريع الجزائري ومدى فعاليته في ضمان إستقرار‬
‫الملكية ودعم اإلئتمان العقاري‪ ،‬مذكرة مقدمة لنيل شهادة الماجستير‪ ،‬إشراف الدكتور لعالوي‬
‫عيسى‪ ،‬قسم القانون العقاري‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر‪.1127/1127 ،‬‬

‫‪76‬‬
 ‫ق ائمة المصادر والمراجع‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫‪ -1‬بلقاسم بواشري‪ ،‬إجراءات الشهر العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة ماجستير‪،‬‬
‫إشراف الدكتور فياللي علي‪ ،‬قسم القانون الخاص‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الجزائر ‪،2‬‬
‫‪.1127/1127‬‬
‫‪ -4‬حازم عزوي‪ ،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة في القانون الجزائري‪ ،‬مذكرة مقدمة لنيل‬
‫شهادة ماجستير‪ ،‬إشراف الدكتورة مزياني فريدة‪ ،‬قسم العلوم القانونية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الحاج‬
‫لخضر باتنة‪.1121/1117 ،‬‬
‫‪ -7‬زهرة بن عمار‪ ،‬دور المحافظة العقارية في نظام الشهر العقاري ومنازعاته أمام القضاء‬
‫الجزائري‪ ،‬مذكرة تخرج مقدمة لنيل شهادة الماجستير‪ ،‬إشراف الدكتورة الفاسي فاطمة الزهراء‪،‬‬
‫قسم القانون العام‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة باجي مختار‪ ،‬عنابة‪.1122/1121 ،‬‬
‫‪ -2‬زهيرة بن خضرة‪ ،‬مسؤولية المحافظ العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة‬
‫الماجستير‪ ،‬إشراف الدكتور عبد الرزاق زوينة‪ ،‬قسم القانون الخاص‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة‬
‫الجزائر‪.1115/1117 ،‬‬
‫‪ -8‬عز الدين حجاوي‪ ،‬أثر أعمال مسح األراضي في تأسيس السجل العقاري‪ ،‬مذكرة تخرج من أجل‬
‫الحصول على شهادة الماجستير‪ ،‬إشراف الدكتور زعالني عبد المجيد‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة‬
‫الجزائر ‪ 2‬يوسف بن خدة‪.1127/1127 ،‬‬
‫‪ -7‬كريم قان‪ ،‬نقل الملكية في عقد بيع العقار في القانون الجزائري‪ ،‬مذكرة من أجل نيل شهادة‬
‫الماجستير‪ ،‬إشراف الدكتور كحلولة محمد‪ ،‬قسم قانون األعمال‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬القطب الجامعي‬
‫وهران‪.1121/1122 ،‬‬
‫‪ -2‬مسعود رويصات‪ ،‬نظام السجل العقاري في التشريع الجزائري‪ ،‬مذكرة تخرج لنيل شهادة‬
‫الماجستير‪ ،‬إشراف الدكتورة رحاب شادية‪ ،‬قسم العلوم القانونية‪ ،‬كلية الحقوق‪ ،‬جامعة الحاج‬
‫لخضر‪ ،‬باتنة‪.1117 ،‬‬
‫‪ -37‬مواز شربالي‪ ،‬آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة الماجستير‪ ،‬إشراف‬
‫الدكتور كحلولة محمد‪ ،‬قسم القانون الخاص‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة أبي بكر‬
‫بلقايد‪ ،‬دون سنة‪ ،‬تلمسان‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬المقاالت‬

‫‪ -2‬أحمد ضيف‪ " ،‬الدفتر العقاري كسند إلثبات الملكية العقارية "‪ ،‬مجلة الواحات للبحوث والدراسات‪،‬‬
‫العدد ‪ ،7‬جامعة غرداية‪ ،‬الجزائر‪ ،1117 ،‬ص ‪.115‬‬
‫‪ -6‬أمحمد ربحي‪ " ،‬حجية الدفتر العقاري في إثبات الملكية العقارية "‪ ،‬مجلة البحوث في الحقوق والعلوم‬
‫السياسية‪ ،‬العدد‪ ،1‬جامعة ابن خلدون‪ ،‬تيارت‪ ،‬الجزائر‪.‬‬

‫‪77‬‬
 ‫ق ائمة المصادر والمراجع‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫‪ -1‬أنيسة حمادوش‪ " ،‬حول الطبيعة القانونية للدفتر العقاري في القانون الجزائري "‪ ،‬مجلة العلوم‬
‫اإلنسانية‪ ،‬العدد ‪ ،71‬جامعة محمد خيضر‪ ،‬بسكرة‪ ،‬الجزائر‪.‬‬
‫‪ -4‬بلقاسم بواشري‪ " ،‬الدفتر العقاري كسند إلثبات الملكية العقارية الممسوحة "‪ ،‬مجلة الدراسات القانونية‪،‬‬
‫العدد ‪ ،2‬جامعة حسيبة بن بوعلي‪ ،‬الشلف‪ ،‬الجزائر‪ ،‬ديسمبر ‪.1127‬‬
‫‪ -7‬جمال عبد الناصر مانع‪ " ،‬اإلختصاص القضائي في إلغاء الدفاتر العقارية في التشريع الجزائري"‪،‬‬
‫مجلة العلوم اإلجتماعية واإلنسانية‪ ،‬العدد ‪ ،21‬جامعة تبسة‪ ،‬الجزائر‪.‬‬
‫‪ -2‬جميلة جبار‪ " ،‬الدفتر العقاري في النظام القانوني الجزائري "‪ ،‬مجلة الفقه والقانون‪ ،‬العدد ‪ ،15‬مجلة‬
‫إلكترونية شهرية‪ ،‬يناير ‪ ،1127‬ص ‪.27‬‬
‫‪ -8‬سفيان ذبيح‪ " ،‬الطبيعة القانونية للدفتر العقاري واجراءات الحصول عليه "‪ ،‬مجلة األستاذ الباحث‬
‫للدراسات القانونية والسياسية‪ ،‬العدد ‪ ،7‬جامعة محمد بوضياف‪ ،‬المسيلة‪ ،‬الجزائر‪.1128 ،‬‬
‫‪ -7‬الطاهر عبابسة‪ " ،‬الرجوع على المحافظ العقاري في المنازعات المتعلقة بإلغاء الدفتر العقاري "‪،‬‬
‫مجلة دراسات في الوظيفة العامة‪ ،‬العدد ‪ ،1‬المديرية العامة للبحث العلمي والتطوير التكنولوجي‪،‬‬
‫المركز الجامعي للبيض‪ ،‬الجزائر‪ ،‬ديسمبر ‪.1128‬‬
‫‪ -2‬عبد الرزاق موسوني‪ " ،‬الترقيم العقاري وطرق إثبات الملكية العقارية الخاصة في الجزائر "‪ ،‬مجلة‬
‫الدراسات القانونية المقارنة‪ ،‬العدد ‪ ،7‬مخبر القانون الخاص المقارن بكلية الحقوق والعلوم السياسية‪،‬‬
‫جامعة حسيبة بن بوعلي‪ ،‬الشلف‪ ،‬الجزائر‪ ،‬نوفمبر ‪.1125‬‬
‫عماد الدين رحايمية‪ " ،‬التحقيق العقاري كإجراء إلثبات الملكية العقارية الخاصة "‪ ،‬مجلة‬ ‫‪-37‬‬
‫المفكر‪ ،‬العدد التاسع‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة محمد خيضر‪ ،‬بسكرة‪ ،‬الجزائر‪.1127 ،‬‬
‫العمرية بوقرة‪ " ،‬دور إجراء التحقيق العقاري في إثبات الملكية العقارية الخاصة "‪ ،‬مجلة‬ ‫‪-33‬‬
‫الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬العدد ‪ ،8‬جامعة عباس لغرور‪ ،‬خنشلة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬جوان ‪.1125‬‬
‫فريد بقة‪ " ،‬التحقيق العقاري كآلية لتسوية سندات الملكية العقارية في القانون الجزائري "‪،‬‬ ‫‪-36‬‬
‫مجلة المعيار في اآلداب والعلوم اإلنسانية واإلجتماعية والثقافية‪ ،‬العدد ‪ ،2‬المركز الجامعي أحمد بن‬
‫يحي الونشريسي‪ ،‬تيسمسيلت‪ ،‬الجزائر‪ ،‬جوان ‪.1127‬‬
‫محمد األمين حمدادو‪ " ،‬دعوى إلغاء الدفتر العقاري "‪ ،‬مجلة تشريعات التعمير والبناء‪ ،‬العدد‬ ‫‪-31‬‬
‫‪ ،5‬جامعة ابن خلدون‪ ،‬تيارت‪ ،‬الجزائر‪ ،‬سبتمبر ‪.1128‬‬
‫محمد كنازة‪ " ،‬النظام القانوني للدفتر العقاري "‪ ،‬مجلة البحوث والدراسات‪ ،‬العدد ‪ ،11‬جامعة‬ ‫‪-34‬‬
‫الشهيد حمة لخضر‪ ،‬الوادي‪ ،‬الجزائر‪ 7 ،‬جويلية ‪.1115‬‬
‫مليكة بوغ اررة‪ " ،‬منازعات الدفتر العقاري "‪ ،‬مجلة الدراسات الحقوقية‪ ،‬العدد ‪ ،7‬جامعة‬ ‫‪-37‬‬
‫سعيدة‪ ،‬الجزائر‪.1125 ،‬‬

‫‪78‬‬
 ‫ق ائمة المصادر والمراجع‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫نسمية حشود‪ " ،‬الحجية القانونية للدفتر العقاري "‪ ،‬حوليات جامعة الجزائر‪ ،‬العدد ‪ ،22‬الجزء‬ ‫‪-32‬‬
‫الثاني‪ ،‬جامعة الجزائر‪.‬‬
‫نور الدين زبدة‪ " ،‬المسح العقاري في الجزائر "‪ ،‬مجلة األستاذ الباحث للدراسات القانونية‬ ‫‪-38‬‬
‫والسياسية‪ ،‬العدد ‪ ،7‬جامعة محمد بوضياف‪ ،‬المسيلة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬ديسمبر ‪.1127‬‬
‫نور الدين زبدة‪ " ،‬الدفتر العقاري كآلية لتطهير العقار الخاص "‪ ،‬المعيار في اآلداب والعلوم‬ ‫‪-37‬‬
‫اإلنسانية واإلجتماعية والثقافية‪ ،‬العدد ‪ ،28‬المركز الجامعي أحمد بن يحي الونشريسي‪ ،‬تيسمسيلت‪،‬‬
‫الجزائر‪ ،‬جوان ‪.1125‬‬
‫هند شعبان‪ " ،‬اإلجراءات التقنية والقانونية لتسليم الدفتر العقاري "‪ ،‬مجلة الدراسات الحقوقية‪،‬‬ ‫‪-32‬‬
‫العدد ‪ ،8‬مخبر حماية حقوق اإلنسان‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‪ ،‬جامعة الدكتور الطاهر‬
‫موالي‪ ،‬سعيدة‪ ،‬الجزائر‪ ،‬ديسمبر ‪.1125‬‬
‫وهاب عماد‪ " ،‬المسح العقاري والمنازعات الناشئة عنه "‪ ،‬مجلة العلوم اإلجتماعية واإلنسانية‪،‬‬ ‫‪-67‬‬
‫العدد ‪ ،22‬جامعة تبسة‪ ،‬الجزائر‪.1127 ،‬‬
‫يسمينة ريحاني‪ " ،‬دور المحافظ العقاري في تحقيق الملكية العقارية "‪ ،‬مجلة دراسات قانونية‬ ‫‪-63‬‬
‫وسياسية‪ ،‬العدد ‪ ،12‬كلية الحقوق بجامعة أمحمد بوقرة‪ ،‬بومرداس‪ ،‬الجزائر‪ ،‬جانفي ‪.1125‬‬

‫‪79‬‬
 ‫فهرس‬
‫الموضوعات‬
‫فهرس الموضوعات‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫فهرس الموضوعات‬
‫الصفحة‬ ‫العنوان‬
‫‪10‬‬
‫مقدمة‬
‫‪10‬‬
‫الفصل األول‪ :‬النظام القانوني للدفتر العقاري‬
‫‪10‬‬
‫المبحث األول‪ :‬اإلطار المفاهيمي للدفتر العقاري‬
‫‪10‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬مفهوم الدفتر العقاري‬
‫‪10‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬تعريف الدفتر العقاري‬
‫‪10‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬خصائص الدفتر العقاري‬
‫‪10‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬أنواع الدفاتر العقارية‬
‫‪00‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬بيانات ومحتويات الدفتر العقاري‬
‫‪00‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬البيانات والمحتويات الشكلية للدفتر العقاري‬
‫‪01‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬البيانات والمحتويات الموضوعية للدفتر العقاري‬
‫‪00‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬تصحيح الدفتر العقاري وحالة نفاذه‬
‫‪00‬‬ ‫أوال‪ :‬تصحيح الدفتر العقاري‬
‫‪00‬‬ ‫ثانيا‪ :‬نفاذ صفحات الدفتر العقاري‬
‫‪00‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬اإلجراءات القانونية إلعداد وتسليم الدفتر العقاري‬
‫‪00‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬اإلجراءات التقنية إلعداد الدفتر العقاري‬
‫‪00‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬مفهوم المسح العام لأل راضي‬
‫‪00‬‬ ‫أوال‪ :‬تعريف المسح العام لألراضي‬
‫‪00‬‬ ‫ثانيا‪ :‬خصائص المسح العقاري‬
‫‪11‬‬ ‫ثالثا‪ :‬أهداف عملية المسح العقاري‬
‫‪11‬‬ ‫رابعا‪ :‬الهيئة المكلفة بالمسح العقاري‬
‫‪11‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬اإلجراءات األولية لعملية المسح العقاري‬
‫‪11‬‬ ‫أوال‪ :‬اإلعالن عن عملية المسح العام لألراضي‬
‫‪12‬‬ ‫ثانيا‪ :‬إنشاء لجنة المسح‬
‫‪12‬‬ ‫ثالثا‪ :‬مهام لجنة المسح‬

‫‪80‬‬
‫فهرس الموضوعات‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫‪10‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬اإلجراءات العملية للمسح العقاري‬

‫‪10‬‬ ‫أوال‪ :‬تحديد إقليم البلدية‬
‫‪10‬‬ ‫ثانيا‪ :‬تحديد العقارات الواقعة في إقليم البلدية‬
‫‪21‬‬ ‫الفرع الرابع‪ :‬مرحلة التحقيق العقاري‬
‫‪21‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬إجراءات تأسيس السجل العقاري وتسليم الدفتر العقاري‬
‫‪21‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬إيداع وثائق المسح لدى المحافظة العقارية‬
‫‪23‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬ترقيم العقارات الممسوحة‬
‫‪20‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬مسك مجموعة البطاقات العقارية‬
‫‪20‬‬ ‫الفرع الرابع‪ :‬تسليم الدفتر العقاري‬
‫‪30‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬أحكام ومنازعات الدفتر العقاري‬
‫‪31‬‬
‫المبحث األول‪ :‬التكييف القانوني للدفتر العقاري‬
‫‪31‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬الطبيعة القانونية للدفتر العقاري‬
‫‪31‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬الدفتر العقاري قرار إداري‬
‫‪30‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬الدفتر العقاري عقد إداري‬
‫‪30‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬الدفتر العقاري قرار من نوع خاص‬
‫‪30‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬الحجية القانونية للدفتر العقاري‬
‫‪30‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬مبادئ الحجية القانونية للدفتر العقاري‬
‫‪30‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬طبيعة حجية الدفتر العقاري‬
‫‪30‬‬ ‫أوال‪ :‬الحجية المطلقة للدفتر العقاري‬
‫‪00‬‬ ‫ثانيا‪ :‬الحجية النسبية للدفتر العقاري‬
‫‪01‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬موقف المشرع والقضاء من الحجية القانونية للدفتر العقاري‬
‫‪01‬‬ ‫أوال‪ :‬موقف المشرع من حجية الدفاتر العقارية‬
‫‪02‬‬ ‫ثانيا‪ :‬موقف القضاء من الحجية القانونية للدفتر العقاري‬
‫‪00‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬منازعات الدفتر العقاري‬
‫‪00‬‬ ‫المطلب األول‪ :‬منازعات الدفتر العقاري أمام المحافظ العقاري‬
‫‪00‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬رفض اإليداع من طرف المحافظ العقاري‬
‫‪00‬‬ ‫أوال‪ :‬المقصود برفض اإليداع‬

‫‪81‬‬
‫فهرس الموضوعات‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫‪00‬‬ ‫ثانيا‪ :‬أسباب رفض اإليداع‬

‫‪00‬‬ ‫ثالثا‪ :‬كيفية رفض اإليداع‬
‫‪00‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬رفض اإلجراء من طرف المحافظ العقاري‬
‫‪00‬‬ ‫أوال‪ :‬المقصود برفض اإلجراء‬
‫‪00‬‬ ‫ثانيا‪ :‬أسباب رفض اإلجراء‬
‫‪00‬‬ ‫ثالثا‪ :‬كيفية رفض اإلجراء‬
‫‪00‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬الطعن في ق اررات وأخطاء المحافظ العقاري‬
‫‪00‬‬ ‫أوال‪ :‬الطعن في ق اررات المحافظ العقاري‬
‫‪01‬‬ ‫ثانيا‪ :‬الطعن في أخطاء المحافظ العقاري‬
‫‪01‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬منازعات الدفتر العقاري أمام القضاء‬
‫‪01‬‬ ‫الفرع األول‪ :‬مفهوم دعوى إلغاء الدفتر العقاري‬
‫‪01‬‬ ‫أوال‪ :‬تعريف دعوى إلغاء الدفتر العقاري‬
‫‪01‬‬ ‫ثانيا‪ :‬خصائص دعوى إلغاء الدفتر العقاري‬
‫‪02‬‬ ‫ثالثا‪ :‬شروط دعوى إلغاء الدفتر العقاري‬
‫‪00‬‬ ‫رابعا‪ :‬أسباب إلغاء الدفتر العقاري‬
‫‪00‬‬ ‫الفرع الثاني‪ :‬الجهة القضائية المختصة في الفصل في دعاوى إلغاء الدفاتر العقارية‬
‫‪00‬‬ ‫أوال‪ :‬إختصاص القضاء العادي بإلغاء الدفتر العقاري‬
‫‪00‬‬ ‫ثانيا‪ :‬إختصاص القضاء اإلداري بإلغاء الدفتر العقاري‬
‫‪00‬‬ ‫الفرع الثالث‪ :‬أثار إلغاء الدفتر العقاري‬
‫‪71‬‬
‫خاتمة‬
‫‪74‬‬
‫قائمة المصادر والمراجع‬
‫‪80‬‬
‫فهرس الموضوعات‬
‫الملخص‬

‫‪82‬‬
‫الملخص‬
 ‫الملخص‬ ‫الدفتر العق اري في التشريع الجزائري‬

‫الملخص‬

‫للعقار دور بارز في تحقيق التنمية اإلقتصادية لألمم فهو أرض خصبة لإلستثمار إذا كان منظما‬
‫ لذلك عمد المشرع الجزائري إصدار‬،‫وفق تقنينات تهدف إلى إثبات الملكية العقارية وابعادها عن النزاعات‬
‫عدة نصوص تشريعية ومراسيم تنفيذية لتحقيق ملكية عقارية سليمة وقانونية واعتبر الدفتر العقاري السند‬
‫الوحيد إلثبات الملكية العقارية يستمد حجيته من الوثائق الرسمية المعدة في عمليات المسح العام لألراضي‬
،‫ يسلم الدفتر العقاري من طرف المحافظة العقارية المتواجدة على مستوى كل والية‬،‫وتأسيس السجل العقاري‬
‫يختم ويأشر من المحافظ العقاري ليصبح الناطق الرسمي والوحيد بإسم الملكية العقارية وفي حالة نشوء نزاع‬
.‫يعتمد عليه القضاء كسند ودليل وحيد في اإلثبات‬

:‫الكلمات المفتاحية‬

‫ المنازعات‬-‫ المحافظ العقاري‬-‫ المحافظة العقارية‬-‫ المسح العقاري‬- ‫ الملكية العقارية‬-‫الدفتر العقاري‬

Résumer
L'immobilier joue un rôle important dans le développement économique des
national c'est un terrain fertile pour l'investissement s'il était organisé selon des
techniques Vise à prouver la propriété immobilière et de la gardez loin des litiges,
Et c'est pour ça le législateur algérien a publié un certain nombre de textes
législatifs et de décrets exécutifs visant à obtenir une propriété saine et légale et il a
considéré le carnet immobilier comme Le seul titre pour prouver la propriété
immobilière , Ce dernier tire Sa authenticité des documents officiels préparés lors
de la numérisation général de la terre et lors de l'établissement du cadastre , le
carnet immobilier est remis par le département de la conservation foncière situé au
niveau de chaque wilaya ,il est estampillé et signé par le gouverneur de
l'immobilier ،pour qu'il devenir le seul porte-parole officiel de la propriété
immobilière , aussi En cas de litige, le Pouvoir judiciaire le considère comme le
titre et la seule preuve sur lesquelles s’appuyer en cas de la confirmation.

les mots clés :

le carnet immobilier - la propriété immobilière - la numérisation immobilier

le département de la conservation - gouverneur de l'immobilier - des litiges